Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Paralize_nl]

Hm, Utrecht centrum, hoekwoning + 1,8%
Laagste waarde in bandbreedte is waarvoor ik het vorig jaar heb gekocht.
Als ik t (volgens funda) zou verkopen volgens gemiddelde prijs zou ik in 1 jaar 50k overwaarde pakken?

Denk t eerlijk gezegd niet. Alleen kans op verlies maken bij gedwongen verkoop wordt zo wel kleiner.

[Z___Z]

Laapo schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 09:54:
https://fd.nl/bedrijfslev...n-kopen-of-juist-andersom


[...]


Kortom, sommige woningeigenaren willen best huren. Heel veel huurders willen graag kopen. Tegen gelijke lasten..

Het is een lastige vraag om te beantwoorden. Gelijke kosten is IMHO niet huur versus hypotheeklast, maar dat is denk ik wel wat de meeste mensen denken als ze antwoord geven op deze vraag.

Kosten van een huurwoning is heel makkelijk te berekenen, want dit zijn de huur + servicekosten + gebruikersbelasting.
Kosten van een koopwoning is lastig. Het is rente + onderhoudskosten + eigenaars- en gebruikersbelasting en waardeontwikkeling.

Tegen daadwerkelijk gelijke kosten zou ik liever huren. Heb je geen omkijken naar onderhoud en de flexibiliteit om te verhuizen wanneer je wil. Maar goed de huurmarkt in Nederland is kapot

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 10:52:
[...]

Het is een lastige vraag om te beantwoorden. Gelijke kosten is IMHO niet huur versus hypotheeklast, maar dat is denk ik wel wat de meeste mensen denken als ze antwoord geven op deze vraag.

Kosten van een huurwoning is heel makkelijk te berekenen, want dit zijn de huur + servicekosten + gebruikersbelasting.
Kosten van een koopwoning is lastig. Het is rente + onderhoudskosten + eigenaars- en gebruikersbelasting en waardeontwikkeling.

Tegen daadwerkelijk gelijke kosten zou ik liever huren. Heb je geen omkijken naar onderhoud en de flexibiliteit om te verhuizen wanneer je wil. Maar goed de huurmarkt in Nederland is kapot

Dat zijn ook mijn bedenkingen. Wat bedoelen ze met "gelijke kosten"? Worden gelijkblijvende hypotheeklasten en inflatiegekoppelde huurstijgingen daarin op een of andere manier meegenomen? Hoe ga je in zo'n vergelijking om met het verschil tussen levenslang inflatiegekoppelde huur vergeleken met 30 jaar hoge lasten en de rest van je leven lage lasten? Worden periodiek onderhoud en renovaties en ook andere onverwachte kostenposten in beide gevallen meegenomen? Hoe kun je de onzekerheid over de waardeontwikkeling van een woning in zo'n vergelijking meenemen?

Ik denk dat een groot deel van de mensen die willen huren, dat vooral doen vanuit de beperkte onzekerheid over de toekomstige lasten. Geen restschuld of onverwachte tegenvallers. Maar als je bij voorbaat al zou weten hoeveel je in totaal kwijt bent voor alle woonlasten en die onzekerheden weg zouden zijn, dan vallen ook een aantal van die redenen voor de keus voor huur weg.
En een belangrijk voordeel bij koop is dat dit in veel gevallen betekent dat rond je pensioenleeftijd een flink stuk woonlasten wegvalt, als de hypotheek ergens rond die tijd afgelost is. Ik zie niet goed hoe je het voordeel van die hoog-laag woonlasten in een vergelijking met huur zou kunnen meenemen.

[lama83]

Z___Z schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 10:52:
[...]

Het is een lastige vraag om te beantwoorden. Gelijke kosten is IMHO niet huur versus hypotheeklast, maar dat is denk ik wel wat de meeste mensen denken als ze antwoord geven op deze vraag.

Kosten van een huurwoning is heel makkelijk te berekenen, want dit zijn de huur + servicekosten + gebruikersbelasting.
Kosten van een koopwoning is lastig. Het is rente + onderhoudskosten + eigenaars- en gebruikersbelasting en waardeontwikkeling.

Tegen daadwerkelijk gelijke kosten zou ik liever huren. Heb je geen omkijken naar onderhoud en de flexibiliteit om te verhuizen wanneer je wil. Maar goed de huurmarkt in Nederland is kapot

Ja, vaak denkt men alleen in hypotheeklast. Sociale huur is dan ook interessant; je hebt misschien een afgetrapte keuken en niet al te leuke buren, maar er staat een stukje gemak tegenover. Bovendien wordt je ook niet gepusht om betere baan te zoeken en jezelf te ontwikkelen omdat de lasten laag zijn.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 11:54:

En een belangrijk voordeel bij koop is dat dit in veel gevallen betekent dat rond je pensioenleeftijd een flink stuk woonlasten wegvalt, als de hypotheek ergens rond die tijd afgelost is. Ik zie niet goed hoe je het voordeel van die hoog-laag woonlasten in een vergelijking met huur zou kunnen meenemen.

Misschien wordt je tegen die tijd juist wel aangeslagen om de overheidsbegroting op orde te brengen. Voordeel van koop is dat je dus geen inflatiegecorrigeerde huur om je oren krijgt, maar een vaste maandlast. Maar voordat het betaalbaar is voor diegenen die nu (sociaal) huren en willen kopen, moeten er flink wat huizen zijn bijgebouwd om de prijs te laten zakken. Mission impossible ?

[ Voor 28% gewijzigd door lama83 op 05-09-2023 12:02 ]

[Get!em]

Z___Z schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 10:52:
[...]

Het is een lastige vraag om te beantwoorden. Gelijke kosten is IMHO niet huur versus hypotheeklast, maar dat is denk ik wel wat de meeste mensen denken als ze antwoord geven op deze vraag.

Kosten van een huurwoning is heel makkelijk te berekenen, want dit zijn de huur + servicekosten + gebruikersbelasting.
Kosten van een koopwoning is lastig. Het is rente + onderhoudskosten + eigenaars- en gebruikersbelasting en waardeontwikkeling.

Tegen daadwerkelijk gelijke kosten zou ik liever huren. Heb je geen omkijken naar onderhoud en de flexibiliteit om te verhuizen wanneer je wil. Maar goed de huurmarkt in Nederland is kapot

Maar dan moet je ook het tijdseffect meenemen.
Bij hypotheek heb je tot nog toe de mogelijkheid om het grootste deel (de rente) vast te zetten voor een langere periode en je zo te beschermen tegen indexatie. Deze is vaak meeneembaar bij verhuizing.

Bij huren is dat niet mogelijk en krijg je een jaarlijkse indexatie en bij verhuizing vaak een extra hogere huur (ten opzichte van eerdere huurders in hetzelfde huis).

Bovendien is servicekosten niet verbonden aan typisch huur, maar aan de woonsituatie:
- appartementen
- woonwijk met gezamenlijke voorzieningen (bijv hovenier)
Tevens kun je voor je koopwoning ook prima onderhoudsservices afsluiten met betaling per maand.

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 11:54:
[...]

En een belangrijk voordeel bij koop is dat dit in veel gevallen betekent dat rond je pensioenleeftijd een flink stuk woonlasten wegvalt, als de hypotheek ergens rond die tijd afgelost is. Ik zie niet goed hoe je het voordeel van die hoog-laag woonlasten in een vergelijking met huur zou kunnen meenemen.

Ik denk dat dat alleen kan door inzichtelijk te maken wat de totale kosten zijn voor beide opties, met ook bij beide het verloop.
Mensen met huur beseffen vaak niet hoe indexaties het stapeleffect hebben. Andersom beseffen mensen met koop pas achteraf hoe het vastzetten van rentelast tov inflatie hun hypotheeklast relatief lichter maakt in de tijd.

Als je nu in een huurhuis zit, met huur van 1200 met een gemiddelde indexatie van 4% per jaar, dan zit je dus over 20 jaar met een huur van 2500.
Een huis met huidige hypotheekrente (zeg 5%) zou dan 450k moeten zijn, om vergelijkbare (netto) rentekosten te hebben. Bij annuiteit heb je dan nog 550 aflossing. Dus die zou je bij de huurder als spaarbedrag er nog bij moeten tellen:

Nadeel is dan wel dat je ook het spaar / aflos effect bij beide mee moet nemen. Want bij een koophuis is aflossen ondertussen zo goed als verplicht, maar bij huren is dat niet. Dat kun je dus achterwege laten als huurder, waardoor je goedkoper uitbent in maandlasten, maar aan het eind van de rit dus geen kapitaal hebt. Die verrekenen of helemaal niet meenemen kan niet, omdat er een verplichting geld.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 11:55:
Misschien wordt je tegen die tijd juist wel aangeslagen om de overheidsbegroting op orde te brengen. Voordeel van koop is dat je dus geen inflatiegecorrigeerde huur om je oren krijgt, maar een vaste maandlast. Maar voordat het betaalbaar is voor diegenen die nu (sociaal) huren en willen kopen, moeten er flink wat huizen zijn bijgebouwd om de prijs te laten zakken. Mission impossible ?

Nou, of er moeten juist betaalbare huurwoningen worden bijgebouwd om weer tot een échte keus te komen.

De huidige situatie is, simpel gezegd, als je sociale huur hebt, dan is de overstap naar koop vaak een forse aderlating. En als je koop hebt, dan is de overstap naar (vrije sector) huur vaak een forse aderlating. In al de varianten heb je gelukkig ook situaties waarin het wel betaalbaar is, maar die zijn eerder de uitzondering dan de regel.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 12:13:
[...]
Die verrekenen of helemaal niet meenemen kan niet, omdat er een verplichting geld.

Klopt, er zijn zoveel aspecten die verschillen tussen koop en huur, alleen al als je kijkt naar de simpele maandlasten van de hypotheek, dat zo'n vergelijking toch snel uitkomt op appels met peren vergelijken. Dat op een of andere manier terugrekenen naar een soort contante waarde die voor beide situaties gelijk zou moeten zijn, levert een zo kunstmatige situatie op, dat je eigenlijk niet kunt spreken van gelijke lasten.

[Monkeydancer]

lama83 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 11:55:
[...]


Ja, vaak denkt men alleen in hypotheeklast. Sociale huur is dan ook interessant; je hebt misschien een afgetrapte keuken en niet al te leuke buren, maar er staat een stukje gemak tegenover. Bovendien wordt je ook niet gepusht om betere baan te zoeken en jezelf te ontwikkelen omdat de lasten laag zijn.

Wil hier wel even op inhaken. Er zijn zoveel factoren die bepalen of woonlasten van een koopwoning laag zijn of niet. Mijn ouders hebben destijds een woning gekocht. Op dit moment betalen ze minder aan hypotheek dan huurders in hetzelfde blok. Wel zijn ze verantwoordelijk voor eigen onderhoud maar bij een huurwoning kan je ook een huurverhoging krijgen voor specifieke zaken die gedaan worden aan je huurwoning (nieuwe badkamer bijvoorbeeld). In het blok zijn recent de badkamers vernieuwd i.c.m. huurverhoging.

Als je geluk hebt kan je zelfs een nieuwbouwwoning kopen met uiteindelijke lagere lasten dan een huurwoning. Het ligt er maar ook aan hoe je alles aanpakt financieel bij het kopen van een huis en of je uitgeloot wordt en de timing. Ook hier weer veel factoren en geluk die meespelen.

tldr; Een sociale huurwoning biedt geen garantie voor lage(laagste) financiële lasten. Ik moet er ook wel erbij vermelden dat de sociale wijk hier nu aardig begint verloederen en toenemende overlast kent.

[spartacusNLD]

Tiel (nieuwbouwgedeelte), tussenwoning +0,6% volgens Funda.

[ Voor 32% gewijzigd door spartacusNLD op 05-09-2023 13:26 ]

[CR2032]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 11:54:
[...]

Dat zijn ook mijn bedenkingen. Wat bedoelen ze met "gelijke kosten"? Worden gelijkblijvende hypotheeklasten en inflatiegekoppelde huurstijgingen daarin op een of andere manier meegenomen? Hoe ga je in zo'n vergelijking om met het verschil tussen levenslang inflatiegekoppelde huur vergeleken met 30 jaar hoge lasten en de rest van je leven lage lasten? Worden periodiek onderhoud en renovaties en ook andere onverwachte kostenposten in beide gevallen meegenomen? Hoe kun je de onzekerheid over de waardeontwikkeling van een woning in zo'n vergelijking meenemen?

Ik denk dat een groot deel van de mensen die willen huren, dat vooral doen vanuit de beperkte onzekerheid over de toekomstige lasten. Geen restschuld of onverwachte tegenvallers. Maar als je bij voorbaat al zou weten hoeveel je in totaal kwijt bent voor alle woonlasten en die onzekerheden weg zouden zijn, dan vallen ook een aantal van die redenen voor de keus voor huur weg.
En een belangrijk voordeel bij koop is dat dit in veel gevallen betekent dat rond je pensioenleeftijd een flink stuk woonlasten wegvalt, als de hypotheek ergens rond die tijd afgelost is. Ik zie niet goed hoe je het voordeel van die hoog-laag woonlasten in een vergelijking met huur zou kunnen meenemen.

Niet alleen dat. Er zijn ook genoeg mensen die hun koophuis liever eerst zelf willen opeten en gaan huren in plaats van dat het geld naar de kinderen gaat, of dat ze geen kinderen hebben.

Of dat veel van de verkoopwaarde daarna allemaal verplicht naar de overheid gaat als ze naar een verpleeghuis moeten. Met wie weet wat er daar nog aan gaat veranderen. https://www.eigenhuis.nl/...gingshuis-en-eigen-woning

Dan is gaan huren in plaats van kopen een prima optie. Er nu van genieten.
Helpt ook goed voor de doorstroom.

[lama83]

Monkeydancer schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 13:10:


Als je geluk hebt kan je zelfs een nieuwbouwwoning kopen met uiteindelijke lagere lasten dan een huurwoning. Het ligt er maar ook aan hoe je alles aanpakt financieel bij het kopen van een huis en of je uitgeloot wordt en de timing. Ook hier weer veel factoren en geluk die meespelen.

Ja dat zal. En in 2013-2016 had je inderdaad een goedkope (nieuwbouw) woning kunnen scoren en als je de rente 5 jaar had vastgezet en en daarna nieuwe periode afgesloten, dan was je koopman. Maar ja, die tijden zijn voorbij en die prijzen komen wellicht nooit meer terug Wat betreft dat onderzoek van wie op welke manier wil wonen; leuk zo'n weergave maar Jan Modaal heeft er niks aan.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 14:03:
[...]


Ja dat zal. En in 2013-2016 had je inderdaad een goedkope (nieuwbouw) woning kunnen scoren en als je de rente 5 jaar had vastgezet en en daarna nieuwe periode afgesloten, dan was je koopman. Maar ja, die tijden zijn voorbij en die prijzen komen wellicht nooit meer terug .

Er zijn altijd schommelingen in koopsommen, rentepercentages en vraag en aanbod. Soms extremer dan op andere momenten. Maar er zullen altijd betere en slechtere tijden komen om te kopen. Het vervelende is dat je vaak pas achteraf ziet dat het een goede tijd was. En dat op het moment zelf veel mensen dit niet zien. Of niet kunnen of durven te kopen. (Ook iets met oorzaak en gevolg.)

[kraaitje]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 14:16:
[...]

Er zijn altijd schommelingen in koopsommen, rentepercentages en vraag en aanbod. Soms extremer dan op andere momenten. Maar er zullen altijd betere en slechtere tijden komen om te kopen. Het vervelende is dat je vaak pas achteraf ziet dat het een goede tijd was. En dat op het moment zelf veel mensen dit niet zien. Of niet kunnen of durven te kopen. (Ook iets met oorzaak en gevolg.)

Dat herinnert me aan mijn eigen avontuur op de huizenmarkt. In 2007 kocht ik ook mijn eerste huis, en de rente was destijds behoorlijk hoog, net als de kosten koper. Na slechts twee jaar moest ik het verkopen door gezinsuitbreiding met een restschuld van 30K. Ik besloot toen een nieuwbouwhuis te kopen, maar dat stond jaren onder water, 2014 het dieptepunt. Het was niet altijd makkelijk om die WOZ aanslagen te zien.

Net als jij heb ik de afgelopen jaren een aanzienlijke stijging in de waarde van mijn huis gezien, zij het met de nodige hobbels onderweg. En soms speelt het geluk ook een rol. Onlangs in 2021 kreeg ik de kans om mee te doen aan een nieuwbouwproject met een historisch lage rente van 1,48% voor 20 jaar vast, iets wat ik niet had durven dromen. De woning pas Q1-2024 klaar! Dus, inderdaad, een beetje mazzel en geduld kunnen echt het verschil maken in de huizenmarkt. Het is altijd een interessante reis met ups en downs.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 10:52:
[...]

Het is een lastige vraag om te beantwoorden. Gelijke kosten is IMHO niet huur versus hypotheeklast, maar dat is denk ik wel wat de meeste mensen denken als ze antwoord geven op deze vraag.

Kosten van een huurwoning is heel makkelijk te berekenen, want dit zijn de huur + servicekosten + gebruikersbelasting.
Kosten van een koopwoning is lastig. Het is rente + onderhoudskosten + eigenaars- en gebruikersbelasting en waardeontwikkeling.

Tegen daadwerkelijk gelijke kosten zou ik liever huren. Heb je geen omkijken naar onderhoud en de flexibiliteit om te verhuizen wanneer je wil. Maar goed de huurmarkt in Nederland is kapot

Tja maar tegen gelijke kosten zou niemand een woning willen verhuren want dan leg je er geld op toe. Namelijk de tijd die jij bezig bent met dingen regelen is ook niet gratis.
Huren zou altijd in elke markt duurder zijn dan kopen, de verhuurder loopt risico en wil wat verdienen.

Dus nee de huurmarkt is niet meer of minder kapot dan de rest van de huizenmarkt.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 18:59:
[...]


Tja maar tegen gelijke kosten zou niemand een woning willen verhuren want dan leg je er geld op toe. Namelijk de tijd die jij bezig bent met dingen regelen is ook niet gratis.
Huren zou altijd in elke markt duurder zijn dan kopen, de verhuurder loopt risico en wil wat verdienen.

Dus nee de huurmarkt is niet meer of minder kapot dan de rest van de huizenmarkt.

Tenzij je kunt profiteren van schaalvoordelen of een hoop zaken wat betreft onderhoud etc. in eigen hand hebt. Dan kunnen de kosten lager uitvallen dan als je bij een koopwoning alles individueel moet laten doen.

[Get!em]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 18:59:
[...]


Tja maar tegen gelijke kosten zou niemand een woning willen verhuren want dan leg je er geld op toe. Namelijk de tijd die jij bezig bent met dingen regelen is ook niet gratis.
Huren zou altijd in elke markt duurder zijn dan kopen, de verhuurder loopt risico en wil wat verdienen.

Dus nee de huurmarkt is niet meer of minder kapot dan de rest van de huizenmarkt.

Ligt er aan waar het geld vandaan komt.
Als je als verhuurder zelf geld moet lenen voor het te verhuren huis, moet je marge daar bovenop en wordt het duurder dan de consumenten hypotheek . Als je een Bouwinvest bent, heb je heel andere overwegingen qua rendement met het beschikbaar geld.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:09:
[...]

Tenzij je kunt profiteren van schaalvoordelen of een hoop zaken wat betreft onderhoud etc. in eigen hand hebt. Dan kunnen de kosten lager uitvallen dan als je bij een koopwoning alles individueel moet laten doen.

Dan nog moeten in een grote organisatie ook de salarissen betaald worden van de medewerkers. Die werken ook niet gratis, die willen ook hun eigen huur kunnen betalen.
En je hebt ook nog dingen als risico van wanbetaling, leegstand, vernieling door slechte huurders. Al dat soort zaken heb je niet bij een eigen woning.

Dus effectief zal je altijd meer kwijt zijn aan huren dan aan kopen. De verhuurder wil ook marge maken. Of dat nu is doordat hij rendement wil op eigen vermogen of wat anders.

Er is werkelijk geen enkele situatie waarin huren goedkoper is dan kopen als je het product gedurende de levensduur nodig hebt. Anders zou namelijk niemand meer wat kopen en valt er ook niets te verhuren.

Get!em schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:11:
[...]

Ligt er aan waar het geld vandaan komt.
Als je als verhuurder zelf geld moet lenen voor het te verhuren huis, moet je marge daar bovenop en wordt het duurder dan de consumenten hypotheek . Als je een Bouwinvest bent, heb je heel andere overwegingen qua rendement met het beschikbaar geld.

Zelfde verhaal, het is een investeerder. Als die door het geven van hypotheken meer of hetzelfde kan verdienen zal die gaan voor minste risico en werk en dus de hypotheken gaan verstrekken. Dus de verhuur moet meer opleveren dan de rente.

[ Voor 23% gewijzigd door Shadowhawk00 op 05-09-2023 19:16 ]

[Verwijderd]

Get!em schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:11:
[...]

Ligt er aan waar het geld vandaan komt.
Als je als verhuurder zelf geld moet lenen voor het te verhuren huis, moet je marge daar bovenop en wordt het duurder dan de consumenten hypotheek . Als je een Bouwinvest bent, heb je heel andere overwegingen qua rendement met het beschikbaar geld.

zijn er ondertussen al redelijk wat te vinden waar je voor een jaartje vastzetten 4% krijgt(bronbelasting ingehouden, dus 4 % netto). Ga dat maar eens met een huurwoning scoren : Succes!

[Get!em]

Verwijderd schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:39:
[...]

zijn er ondertussen al redelijk wat te vinden waar je voor een jaartje vastzetten 4% krijgt(bronbelasting ingehouden, dus 4 % netto). Ga dat maar eens met een huurwoning scoren : Succes!

Commerciële huurwoning mag met CPI verhoogd worden, dus die gaat zo richting 10% voor zittende huurders. En nieuwe huurders het dubbele.

[BekSide]

Get!em schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:51:
[...]

Commerciële huurwoning mag met CPI verhoogd worden, dus die gaat zo richting 10% voor zittende huurders. En nieuwe huurders het dubbele.

Deze zijn al 2 jaar gemaximeerd op 3% toch?

[Get!em]

BekSide schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 20:07:
[...]


Deze zijn al 2 jaar gemaximeerd op 3% toch?

4,1% dit jaar voor de verhoging gebaseerd op de CPI van 9,7% van vorig jaar. Maar huurcontracten bevatten gewoon de CPI regel.

[Verwijderd]

Get!em schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 19:51:
[...]

Commerciële huurwoning mag met CPI verhoogd worden, dus die gaat zo richting 10% voor zittende huurders. En nieuwe huurders het dubbele.

Kan zijn, richting 10% bruto wel te verstaan, hou je 6% over als je alle onkosten/belastingen/rompslomp telt. Je zou maar eens pech hebben en een rechtszaak moeten aanspannen om er een slecht/kale kip uit je huurwoning te krijgen... Kan je er geld bijleggen!

No risk, no fun

[Conrado]

BekSide schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 08:04:
Nuenen, vrijstaand, -0,3%

Daar snap ik niets van, in de hele regio staat de markt onder druk door de expats.

[Kneepie]

Conrado schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 22:45:
[...]

Daar snap ik niets van, in de hele regio staat de markt onder druk door de expats.

Veldhoven -1.0

[Sport_Life]

Alic3 schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 08:55:
Utrecht centrum wederom een daling deze maand van -0,2%. Strookt niet helemaal met de inschatting van de makelaars vorige maand, maar ons appartement is atypisch gezien de rest van de wijk.

Kan het trouwens beamen in Utrecht, de courante huizen zijn (weer) binnen twee weken onder bod en de vraagprijzen zijn voor mijn idee weer licht aan het stijgen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

Bij het kijken naar zulke lokale mutaties op een zo korte termijn zullen enkele uitschieters relatief veel impact hebben. Ik ga er wel vanuit dat ze op een bepaalde manier de werkelijke verkopen wat normaliseren en de ergste extremen minder sterk doorwerken, maar toch zou ik niet echt wakker liggen van een paar tienden meer of minder.

[Señor Sjon]

We zijn geen beursfonds met d-t-d koersen.

[Get!em]

Samenvatting door Ortec gemaakt per gemeente:

https://www.ortecfinance....ts/maandalert-woningmarkt

Zo te zien gebaseerd op de cijfers t/m juli.

Meest opvallende is de draai in onder en overbieden. En dat de transactie aantallen per maand (15k in juli) niet echt laag zijn, ondanks de media die een opgedroogd aanbod oplepelen als nieuws.

[ Voor 22% gewijzigd door Get!em op 06-09-2023 09:52 ]

[Waah]

Get!em schreef op woensdag 6 september 2023 @ 09:49:
Samenvatting door Ortec gemaakt per gemeente:

https://www.ortecfinance....ts/maandalert-woningmarkt

Zo te zien gebaseerd op de cijfers t/m juli.

Meest opvallende is de draai in onder en overbieden. En dat de transactie aantallen per maand (15k in juli) niet echt laag zijn, ondanks de media die een opgedroogd aanbod oplepelen als nieuws.

Zomer is altijd een goed verkoopmoment dacht ik. dat zie je ook in de grafieken wel terug.

De draai van onder naar overbieden? Dat is misschien wat optimistisch gelezen, tenzij ik de grafiek verkeerd lees. Maar enkel op appartementen wordt overgeboden. Op rijtjeshuizen is het al maanden stabiel, en alle andere huizen is nog steeds onderbieden de norm, al is het misschien íéts minder.

[Napo]

Get!em schreef op woensdag 6 september 2023 @ 09:49:
Samenvatting door Ortec gemaakt per gemeente:

https://www.ortecfinance....ts/maandalert-woningmarkt

Zo te zien gebaseerd op de cijfers t/m juli.

Meest opvallende is de draai in onder en overbieden. En dat de transactie aantallen per maand (15k in juli) niet echt laag zijn, ondanks de media die een opgedroogd aanbod oplepelen als nieuws.

Het blijft lastig om hier conclusies op te trekken als de context ( wat was de vraagprijs ) niet belicht wordt. Zoals wel vaker, als ik mijn huis wil verkopen kan ik hem in de markt zetten met een hoge vraagprijs ( zodat ik onderhandelingsruimte naar beneden heb ) of laag in de markt zetten ( zodat je een breder publiek kan komen kijken ) en het resultaat is dan onderbieden of overbieden afhankelijk van de situatie.

[Midan]

Ik vraag mij af of Funda waardecheck ook een goed beeld geeft als je in een nieuwbouwwijk woont waar nog volop gebouwd wordt. Volgens Funda wordt de woningwaarde berekend op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen.

Ik zie echter in mijn wijk regelmatig "casco" huizen op de markt komen die net opgeleverd zijn. Brengt dat de schatting van Funda omlaag?

[Requiem19]

Midan schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:26:
Ik vraag mij af of Funda waardecheck ook een goed beeld geeft als je in een nieuwbouwwijk woont waar nog volop gebouwd wordt. Volgens Funda wordt de woningwaarde berekend op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen.

Ik zie echter in mijn wijk regelmatig "casco" huizen op de markt komen die net opgeleverd zijn. Brengt dat de schatting van Funda omlaag?

De onzekerheid van de Funda waardecheck zal sowieso groter zijn in nieuwbouwwijken omdat de schatting gebaseerd zal zijn op een lager aantal transacties.

Als de populatie waar jouw woning mee vergeleken wordt inderdaad afwijkt van jouw woning (casco vs niet-casco), kan dat óók nog invloed hebben, wat de schatting nog onzekerder maakt.

Denk dat waarderingen in nieuwbouwwijken überhaupt lastiger is. Calcasa kon ook geen rapport op mijn nieuwbouwwoning afgeven om de rente-opslag bij mijn bank te verlagen . Zou hiervoor een echte taxatie moeten laten doen...

[Get!em]

Napo schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:22:
[...]


Het blijft lastig om hier conclusies op te trekken als de context ( wat was de vraagprijs ) niet belicht wordt. Zoals wel vaker, als ik mijn huis wil verkopen kan ik hem in de markt zetten met een hoge vraagprijs ( zodat ik onderhandelingsruimte naar beneden heb ) of laag in de markt zetten ( zodat je een breder publiek kan komen kijken ) en het resultaat is dan onderbieden of overbieden afhankelijk van de situatie.

Klopt helemaal.

En verkopers, zeker degene die vanaf dit voorjaar te koop hebben gezet doen hier ook hun nog eens hun schepje eigen inschatting bovenop: als er nu overal wordt onderboden, zet ik mijn huis niet te goedkoop, want de kans is dat ik nog minder krijg. Dus ook daar zit nog variatie in.

Toch zie je in die grafiek dat, ook al zit die variatie er in, de trend toch wel is dat er vorig jaar flink werd overboden in alle huis-types. En dat er een korte snelle daling was in vraag vs transactieprijs en dat er nu dus weer een nieuw evenwicht lijkt te ontstaan. Met de signalen die afgelopen maand toch ook wel in het koop topic naar voren komen (overbieden tot 10% en dan alsnog de bieding niet winnen) zie je ook daar de tendens dat er weer wat andere interpretatie van vraagprijs en biedingen komt.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:34:
[...]


Denk dat waarderingen in nieuwbouwwijken überhaupt lastiger is. Calcasa kon ook geen rapport op mijn nieuwbouwwoning afgeven om de rente-opslag bij mijn bank te verlagen . Zou hiervoor een echte taxatie moeten laten doen...

Je kunt wachten op de volgende woz waarde, bij de meeste banken kun je die ook gebruiken.
Zal alleen beter werken in een grote nieuwbouwwijk, als je tussen jaren 70 woningen staat zal dat de woz waarde negatief beïnvloeden.

[Laapo]

Midan schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:26:
Ik vraag mij af of Funda waardecheck ook een goed beeld geeft als je in een nieuwbouwwijk woont waar nog volop gebouwd wordt. Volgens Funda wordt de woningwaarde berekend op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen.

Ik zie echter in mijn wijk regelmatig "casco" huizen op de markt komen die net opgeleverd zijn. Brengt dat de schatting van Funda omlaag?

Probeer Walter Living, daar kun je zelf aanklikken welke woningen het best overeen komen.

Funda houdt daar vermoed ik verder geen rekening mee. Ze differentiëren al op onderhoudsstaat.

[Laapo]

Señor Sjon schreef op woensdag 6 september 2023 @ 09:27:
[mbr]We zijn geen beursfonds met d-t-d koersen. ;)[/]

De eigen woning is toch ook een soort aandeeltje in bv Nederland he.

[lama83]

Verwijderd schreef op dinsdag 5 september 2023 @ 20:23:
[...]

Kan zijn, richting 10% bruto wel te verstaan, hou je 6% over als je alle onkosten/belastingen/rompslomp telt. Je zou maar eens pech hebben en een rechtszaak moeten aanspannen om er een slecht/kale kip uit je huurwoning te krijgen... Kan je er geld bijleggen!

No risk, no fun

Zeg dat wel; m'n oud verhuurders hadden zo'n gast in hun woning (z'n zus was echter voorbeeldig huurder). Duurde 3-6 maanden voordat ie utigezet werd met politie. Nu een soort afbetalingsregeling met een tempo/maandspreiding waarvan de verhuurders al dachten: dit krijgen we nooit terug en kunnen het beter als verlies beschouwen.

[ Voor 5% gewijzigd door lama83 op 06-09-2023 12:39 ]

[Rubbergrover1]

Midan schreef op woensdag 6 september 2023 @ 10:26:
Ik vraag mij af of Funda waardecheck ook een goed beeld geeft als je in een nieuwbouwwijk woont waar nog volop gebouwd wordt. Volgens Funda wordt de woningwaarde berekend op basis van daadwerkelijke verkoopprijzen.

Ik zie echter in mijn wijk regelmatig "casco" huizen op de markt komen die net opgeleverd zijn. Brengt dat de schatting van Funda omlaag?

Hangt er vanaf of ze kijken naar het prijsverschil of naar de bedragen in euro's. Als die casco-woningen vorige maand een % duurder of goedkoper waarde, dan kan het zijn dat die calculator ook jouw waarde een % verandert.

[Joosie200]

https://www.nu.nl/economi...-en-bestaande-huizen.html

Geen nieuwe ontwikkeling. Duurdere bouwmaterialen, duurder werkpersoneel, duurdere bouwgrond werkt door in de eindprijs. Tel erbij op dat de sociale koopwoningen gefinancierd worden uit de vrijstaande woningen en de rentestand. Gek hé dat het niet hard loopt om 600k von te financieren bij een 4-5% percentage. En niet elke bank staat toe dat je je goedkope hypotheek oversluit zodat je kunt doorstromen.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 13:31:
[...]

Ik denk dat je voorbeeld daarom aantoont dat leasen in bepaalde gevallen juist de voordelige optie is en je ook meer zekerheid kan geven over de lasten die je gaat hebben.

offtopic:
Verder kan lease zeker een beter alternatief zijn dan kopen. Vooral als je het aanschafbedrag laat renderen via beleggingen of een deposito. Het heeft wel effect op je maximale hypotheeklasten. Voor iemand <6 svj is de verzekering geen 50 euro. En als je profiteert van een cashback vanuit de dealer + sepp subsidie kun je wel een jaar tot anderhalf jaar zonder zorgen rijden. Succes om voor 5400 euro na 18 maanden een soortgelijke auto te kopen.

[Kneepie]

Sport_Life schreef op woensdag 6 september 2023 @ 11:14:
[...]

Je kunt wachten op de volgende woz waarde, bij de meeste banken kun je die ook gebruiken.
Zal alleen beter werken in een grote nieuwbouwwijk, als je tussen jaren 70 woningen staat zal dat de woz waarde negatief beïnvloeden.

Je kan tegenwoordig ook online taxatie doen, is een stuk goedkoper.

[Sport_Life]

Joosie200 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 13:48:
https://www.nu.nl/economi...-en-bestaande-huizen.html

Geen nieuwe ontwikkeling. Duurdere bouwmaterialen, duurder werkpersoneel, duurdere bouwgrond werkt door in de eindprijs. Tel erbij op dat de sociale koopwoningen gefinancierd worden uit de vrijstaande woningen en de rentestand. Gek hé dat het niet hard loopt om 600k von te financieren bij een 4-5% percentage. En niet elke bank staat toe dat je je goedkope hypotheek oversluit zodat je kunt doorstromen.


[...]

offtopic:
Verder kan lease zeker een beter alternatief zijn dan kopen. Vooral als je het aanschafbedrag laat renderen via beleggingen of een deposito. Het heeft wel effect op je maximale hypotheeklasten. Voor iemand <6 svj is de verzekering geen 50 euro. En als je profiteert van een cashback vanuit de dealer + sepp subsidie kun je wel een jaar tot anderhalf jaar zonder zorgen rijden. Succes om voor 5400 euro na 18 maanden een soortgelijke auto te kopen.

Het verschil is gemiddeld 86k, uitgaande van een nieuwe keuken, badkamer, warmtepomp, etc is dat toch niet bijzonder veel?

Ik denk dat het grootste probleem de oplevering die 1-1,5 jaar in de toekomst ligt icm de onzekerheid van de eigen woning. Dat was voorheen juist een enorm voordeel (tegen de tijd dat de woning af was is de oude woning 10-20% in prijs gestegen).

[Midan]

Sport_Life schreef op woensdag 6 september 2023 @ 14:17:
[...]

Het verschil is gemiddeld 86k, uitgaande van een nieuwe keuken, badkamer, warmtepomp, etc is dat toch niet bijzonder veel?

Ik denk dat het grootste probleem de oplevering die 1-1,5 jaar in de toekomst ligt icm de onzekerheid van de eigen woning. Dat was voorheen juist een enorm voordeel (tegen de tijd dat de woning af was is de oude woning 10-20% in prijs gestegen).

Bij VON prijs zit toch vaak geen keuken en een goedkoop badkamer?

[coazter]

Kneepie schreef op woensdag 6 september 2023 @ 14:07:
[...]Je kan tegenwoordig ook online taxatie doen, is een stuk goedkoper.

Daarvoor gebruiken ze dus Calcasa, wat de reden is dat de WOZ waarde er bij gehaald wordt.

[Laapo]

Joosie200 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 13:48:
https://www.nu.nl/economi...-en-bestaande-huizen.html

Geen nieuwe ontwikkeling. Duurdere bouwmaterialen, duurder werkpersoneel, duurdere bouwgrond werkt door in de eindprijs. Tel erbij op dat de sociale koopwoningen gefinancierd worden uit de vrijstaande woningen en de rentestand. Gek hé dat het niet hard loopt om 600k von te financieren bij een 4-5% percentage. En niet elke bank staat toe dat je je goedkope hypotheek oversluit zodat je kunt doorstromen.

Er was ooit een tijd dat nieuwbouw goedkoper was. Jammer, jammer.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op woensdag 6 september 2023 @ 16:31:
[...]


Er was ooit een tijd dat nieuwbouw goedkoper was. Jammer, jammer.

Ik heb het idee, maar misschien zie ik dat verkeerd, dat in het verleden nieuwbouw vaak relatief ver buiten de stadscentra was en dat het daarmee ook goedkopere locaties waren. Dat er de afweging was tussen oud, sfeervol en dicht bij het centrum (en dus duur) of kille nieuwbouw 'ver weg' (en dus goedkoper). En dat er nu veel meer wordt ingezet op compacte van de steden, waarbij ook nieuwbouw (relatief) dichter bij de stadscentra komt. De afweging is daarmee veel meer veranderd naar oud en sfeervol en duur qua energie en onderhoud of nieuw en zuinig.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 16:56:
[...]

Ik heb het idee, maar misschien zie ik dat verkeerd, dat in het verleden nieuwbouw vaak relatief ver buiten de stadscentra was en dat het daarmee ook goedkopere locaties waren. Dat er de afweging was tussen oud, sfeervol en dicht bij het centrum (en dus duur) of kille nieuwbouw 'ver weg' (en dus goedkoper). En dat er nu veel meer wordt ingezet op compacte van de steden, waarbij ook nieuwbouw (relatief) dichter bij de stadscentra komt. De afweging is daarmee veel meer veranderd naar oud en sfeervol en duur qua energie en onderhoud of nieuw en zuinig.

Ik denk dat het voornamelijk komt door zowel de regels voor nieuwbouw, de gestegen materiaal en arbeidskosten en misschien ook wel het idee van nieuw beter is dus je wilt geen oud huis hebben.
Maar het is natuurlijk ook gewoon logisch, aan een nieuwe woning verwacht je de eerste X jaar minder onderhoud dan aan een bestaande woning.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 17:45:
[...]


Ik denk dat het voornamelijk komt door zowel de regels voor nieuwbouw, de gestegen materiaal en arbeidskosten en misschien ook wel het idee van nieuw beter is dus je wilt geen oud huis hebben.
Maar het is natuurlijk ook gewoon logisch, aan een nieuwe woning verwacht je de eerste X jaar minder onderhoud dan aan een bestaande woning.

Die redenering van nieuw is beter en zuiniger en geeft minder onderhoud is een logische redenering. Tegelijk is dat een redenering die nu, met de huidige prioriteiten, logisch en belangrijk is. Terwijl in het verleden andere zaken belangrijker waren. Juist die verandering in perspectief en in prioriteiten, die sterk in het voordeel van nieuwbouw werkt, maakt dat nieuwbouw nu veel aantrekkelijker wordt gevonden dan in het verleden. En dat mensen het ook veel meer waard vinden dan oudbouw.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 06-09-2023 17:58 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 17:57:
[...]

Die redenering van nieuw is beter en zuiniger en geeft minder onderhoud is een logische redenering. Tegelijk is dat een redenering die nu, met de huidige prioriteiten, logisch en belangrijk is. Terwijl in het verleden andere zaken belangrijker waren. Juist die verandering in perspectief en in prioriteiten, die sterk in het voordeel van nieuwbouw werkt, maakt dat nieuwbouw nu veel aantrekkelijker wordt gevonden dan in het verleden. En dat mensen het ook veel meer waard vinden dan oudbouw.

Inderdaad, waar in het verleden nieuwbouw moest proberen het project vol te krijgen staan ze nu ook in de rij dus waarom goedkoop gaan bouwen als je voor hetzelfde werk meer kan krijgen.

Overigens is het wel zo dat vroeger er ook veel meer in eigen beheer werd gebouwd. Dus je regelt een architect die tekent wat, als dat goedgekeurd is ga je naar een aannemer en zeg je dit op die plaats graag. Nu word alles door projectontwikkelaars gedaan en die willen natuurlijk ook een leuke winst pakken.

[mitsumark]

Maar die projectontwikkelaar heeft per huis veel lagere architect kosten, krijgt korting op de grond, korting op bouwmaterialen, korting op loon/efficiëntie tijdens de bouw, etc.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 16:56:
[...]

Ik heb het idee, maar misschien zie ik dat verkeerd, dat in het verleden nieuwbouw vaak relatief ver buiten de stadscentra was en dat het daarmee ook goedkopere locaties waren. Dat er de afweging was tussen oud, sfeervol en dicht bij het centrum (en dus duur) of kille nieuwbouw 'ver weg' (en dus goedkoper). En dat er nu veel meer wordt ingezet op compacte van de steden, waarbij ook nieuwbouw (relatief) dichter bij de stadscentra komt. De afweging is daarmee veel meer veranderd naar oud en sfeervol en duur qua energie en onderhoud of nieuw en zuinig.

Puur mijn gevoel..

Ook in de Vinex ver weg wordt nu nog hier en daar gebouwd. Dat laat zich wat makkelijker vergelijken.Voorheen was nieuwbouw von meestal wat aantrekkelijker geprijsd dan bestaande bouw. Nu is die 'bonus' er volledig af.

Moet wel zeggen dat vers opgeleverde nieuwbouw vaak wel iets duurder is dan wat nog gebouwd moet worden. Maar vergeleken met 10jr oude woningen betaal je ongeveer hetzelfde of meer.

Mijn gedachte hierbij is dat men tegenwoordig gewoon net zo gemakkelijk nieuwbouw koopt, waar dat voorheen voor mensen nog wat te spannend was. Tel daar idd de voordelen van gloedjenieuw en energiezuinig op.. daar krijg je gewoon 650k rijtjeshuizen van.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 18:02:
[...]


Inderdaad, waar in het verleden nieuwbouw moest proberen het project vol te krijgen staan ze nu ook in de rij dus waarom goedkoop gaan bouwen als je voor hetzelfde werk meer kan krijgen.

Overigens is het wel zo dat vroeger er ook veel meer in eigen beheer werd gebouwd. Dus je regelt een architect die tekent wat, als dat goedgekeurd is ga je naar een aannemer en zeg je dit op die plaats graag. Nu word alles door projectontwikkelaars gedaan en die willen natuurlijk ook een leuke winst pakken.

Hangt dat niet met elkaar samen? Vroeger waren er grote projecten voor betaalbare woningen en eigen beheer voor de wat kleinere hoeveelheid duurdere woningen. Nu is het zo dat er zo veel vraag naar "dure" woningen is, dat die ook in projectvorm kunnen. En dat de projectontwikkelaars daar hun energie in stoppen (en winst uit halen). En dat er dus ook veel minder projectontwikkelaars zijn die hun energie in betaalbare woningen stoppen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 21:25:
[...]

Hangt dat niet met elkaar samen? Vroeger waren er grote projecten voor betaalbare woningen en eigen beheer voor de wat kleinere hoeveelheid duurdere woningen. Nu is het zo dat er zo veel vraag naar "dure" woningen is, dat die ook in projectvorm kunnen. En dat de projectontwikkelaars daar hun energie in stoppen (en winst uit halen). En dat er dus ook veel minder projectontwikkelaars zijn die hun energie in betaalbare woningen stoppen.

Vroeger was er gewoon veel meer eigen beheer dan nu. Het was veel meer de norm dat je bouwgrond kocht en iets liet bouwen dan tegenwoordig. Zelfs vrijstaande huizen zitten in projecten, je kan nu bijna niet meer zelf grond kopen.
Overigens gaat eigen beheer voornamelijk goed voor vrijstaand aangezien je voor elke andere vorm met een groep moet zijn en dat kost meer administratie. Overigens zijn veel rijtjeswoningen ook gewoon Ex-woningbouw of Ex-investeerder woningen.

[Shadowhawk00]

mitsumark schreef op woensdag 6 september 2023 @ 19:28:
Maar die projectontwikkelaar heeft per huis veel lagere architect kosten, krijgt korting op de grond, korting op bouwmaterialen, korting op loon/efficiëntie tijdens de bouw, etc.

Korting op de grond zou ik vanuit sociaal oogpunt niet acceptabel vinden, waarom zou de gemeente een privaat bedrijf sponsoren.
Ja heb hebt wel iets van schaalvergroting natuurlijk als je meerdere huizen tegelijk bouwt maar of dat zo veel scheelt aan efficientie weet ik niet. Arbeid krijg je ook weinig korting op mensen hebben gewoon een salaris dat word niet ineens minder als je ze voor 100 of voor 300 uur inhuurt.

Dus dan houd je korting op materialen en op de architect die laatste zit natuurlijk wel veel winst als je 1 tekening 10x uitvoert.
Maar goed ontwikkelaar wil ook graag winst maken, ik weet van een collega dat als je zelf alles regelt dat het toch heel veel in de kosten scheelt. Maar dan moet je ook zelf alles bestellen/regelen/plannen.

[BlauweLucht]

Sport_Life schreef op woensdag 6 september 2023 @ 14:17:
[...]

Het verschil is gemiddeld 86k, uitgaande van een nieuwe keuken, badkamer, warmtepomp, etc is dat toch niet bijzonder veel?

Ik denk dat het grootste probleem de oplevering die 1-1,5 jaar in de toekomst ligt icm de onzekerheid van de eigen woning. Dat was voorheen juist een enorm voordeel (tegen de tijd dat de woning af was is de oude woning 10-20% in prijs gestegen).

Vind het verschil eigenlijk niet zo gek als je de onderhoudskosten en energiekosten terug rekent. Volgens het Nibud geeft Nederland gemiddeld €164 uit aan alleen gas. Een energieneutrale woning €0. €164 is gelijk aan een netto hypotheek bij €45k. Dat verklaart dus al ruim de helft van het prijsverschil. De andere helft is de besparing aan onderhoud en dat mensen (met name mijn generatie van rond de 30) de voorkeur geven aan nieuw in plaats van oud(erwets).

[BlauweLucht]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:04:
[...]

Korting op de grond zou ik vanuit sociaal oogpunt niet acceptabel vinden, waarom zou de gemeente een privaat bedrijf sponsoren.
Ja heb hebt wel iets van schaalvergroting natuurlijk als je meerdere huizen tegelijk bouwt maar of dat zo veel scheelt aan efficientie weet ik niet. Arbeid krijg je ook weinig korting op mensen hebben gewoon een salaris dat word niet ineens minder als je ze voor 100 of voor 300 uur inhuurt.

Korting op uurloon niet maar efficiëntie op arbeid wel. Om maar een voorbeeld te noemen een loodgieter kan het rijtje af in een groot project en bij een klein project moet hij eerst een uur rijden voordat hij op locatie komt en kan beginnen. Dat scheelt in significant in de kosten.

[Shadowhawk00]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:16:
[...]


Korting op uurloon niet maar efficiëntie op arbeid wel. Om maar een voorbeeld te noemen een loodgieter kan het rijtje af in een groot project en bij een klein project moet hij eerst een uur rijden voordat hij op locatie komt en kan beginnen. Dat scheelt in significant in de kosten.

Voor een deel klopt dat, ik heb toevallig recent nieuwbouw zien komen om de hoek. Maar die loodgieter laat je natuurlijk niet van de andere kant van het land komen en zeker in nieuwbouw zijn veel mensen toch wel ruim 1 dag bezig soms meerdere dagen. Dus dan valt het schaalvoordeel wel mee. Als je mensen hebt die korte klusjes van 4 uurtjes hebben ja dan scheelt het. Zijn het werkzaamheden van 12-16 uur dan maakt het minder uit.
Groot deel zal uit oogpunt van machines zijn, als je die voor 2 dagen nodig hebt of voor 20 scheelt nogal omdat je vaak 1 dag nodig hebt om ze te krijgen/weg te brengen. Dingen als graafmachines, warmtepomp (gaten maken ) tja dat scheelt wel veel. Maar of dat ook significant is op de prijs van een woning?

[ Voor 15% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-09-2023 22:26 ]

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:05:
[...]


Vind het verschil eigenlijk niet zo gek als je de onderhoudskosten en energiekosten terug rekent. Volgens het Nibud geeft Nederland gemiddeld €164 uit aan alleen gas. Een energieneutrale woning €0. €164 is gelijk aan een netto hypotheek bij €45k. Dat verklaart dus al ruim de helft van het prijsverschil. De andere helft is de besparing aan onderhoud en dat mensen (met name mijn generatie van rond de 30) de voorkeur geven aan nieuw in plaats van oud(erwets).

Klopt, maar dat is een tijdelijk effect, over 10-15 jaar is die nieuwe keuken oud(er), is de warmtepomp waarschijnlijk ook wat gebruikelijker in bestaande bouw. Ik heb de indruk dat voorheen locatie (x3) het belangrijkste criterium was, tegenwoordig is dat isolatie/duurzaamheid. Als over 10-15 jaar bijna alle huizen verduurzaamd zijn met een warmtepomp enzo wat is dan nog uniek aan een woning uit 2023 met een relatief kleine tuin?

[Shadowhawk00]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:05:
[...]


Vind het verschil eigenlijk niet zo gek als je de onderhoudskosten en energiekosten terug rekent. Volgens het Nibud geeft Nederland gemiddeld €164 uit aan alleen gas. Een energieneutrale woning €0. €164 is gelijk aan een netto hypotheek bij €45k. Dat verklaart dus al ruim de helft van het prijsverschil. De andere helft is de besparing aan onderhoud en dat mensen (met name mijn generatie van rond de 30) de voorkeur geven aan nieuw in plaats van oud(erwets).

Je vergeet dat met een warmtepomp je natuurlijk wel een hogere electriciteitrekening krijgt dus helemaal naar 0 gaat het niet, het zal eerder iets zijn van 164 -> 34 euro ofzo. Nog steeds een leuk bedrag.
Nou ja mensen van 30 kunnen natuurlijk ook gewoon een schilder inhuren, er zijn zelfs bedrijven die onderhoudscontracten aanbieden op woningen dus dan krijg je gewoon servicekosten en een MJOP voor je eigen woning.

[BlauweLucht]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:30:
[...]


Je vergeet dat met een warmtepomp je natuurlijk wel een hogere electriciteitrekening krijgt dus helemaal naar 0 gaat het niet, het zal eerder iets zijn van 164 -> 34 euro ofzo. Nog steeds een leuk bedrag.
Nou ja mensen van 30 kunnen natuurlijk ook gewoon een schilder inhuren, er zijn zelfs bedrijven die onderhoudscontracten aanbieden op woningen dus dan krijg je gewoon servicekosten en een MJOP voor je eigen woning.

Ik heb zelf een energieneutrale woning. De woning is inclusief zonnenpanelen opgeleverd waarbij de theoretische oplevering meer is dan wat de warmtepomp verbruikt voor verwarming/koeling/warm water. Bovendien komt de woning met een garantie dat dit zo blijft 10 jaar lang en als dat niet zo is krijg je contractueel het verschil terug voor de energierekening (zonnenpanelen, warmtepomp en ventilatie hebben ieder een aparte kwh meter). Voor het energieverbruik van de koelkast, televisie en dergelijke betaal je natuurlijk nog steeds maar daarom noemde ik specifiek alleen de gas kosten.

Met andere woorden bij een bestaande woning heb je bij wijze van spreken €164 gas en €72 aan elektriciteit kosten en bij energieneutrale woning €0 gas en €5 elektriciteit (in mijn specifieke geval ongeveer €0 voor beide).

[ Voor 9% gewijzigd door BlauweLucht op 06-09-2023 23:06 ]

[mitsumark]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:04:
[...]

Korting op de grond zou ik vanuit sociaal oogpunt niet acceptabel vinden, waarom zou de gemeente een privaat bedrijf sponsoren.
Ja heb hebt wel iets van schaalvergroting natuurlijk als je meerdere huizen tegelijk bouwt maar of dat zo veel scheelt aan efficientie weet ik niet. Arbeid krijg je ook weinig korting op mensen hebben gewoon een salaris dat word niet ineens minder als je ze voor 100 of voor 300 uur inhuurt.

Dus dan houd je korting op materialen en op de architect die laatste zit natuurlijk wel veel winst als je 1 tekening 10x uitvoert.
Maar goed ontwikkelaar wil ook graag winst maken, ik weet van een collega dat als je zelf alles regelt dat het toch heel veel in de kosten scheelt. Maar dan moet je ook zelf alles bestellen/regelen/plannen.

Omdat 1x 1ha goedkoper is dan 200x 500m2, al is het alleen al de tijd die de gemeente moet investeren om 200x een kavel te verkopen.
Bouwrijp maken, goedkoper in grote aantallen.
Aansluiten nutsvoorzieningen, goedkoper in 1x.
Zeer zeker wel dat je korting krijgt op "salaris" als je 200x hetzelfde laat uitvoeren ipv 1x. je neemt namelijk een stuk onzekerheid/risico aan inkomsten weg.
Plannen en organiseren kost tijd en tijd is geld, dus als je echt alles zelf regelt kun je vast op dezelfde prijs uitkomen als een projectontwikkelaar, maar dan investeer je dus veel eigen tijd (die je niet kunt werken).

De grote verbouwing ook eens gezien? Regelmatig dat mensen zelf zaken gaan overnemen vanwege budget, alsnog veel geld kwijt zijn, voornamelijk omdat het 2x zo lang duurt..
https://www.kijk.nl/programmas/de-grote-verbouwing

[Conrado]

Laapo schreef op woensdag 6 september 2023 @ 12:07:
De eigen woning is toch ook een soort aandeeltje in bv Nederland he.

Nope, de eigen woning is je dak-boven-je-hoofd, je eigen-plek-onder-de-zon en je thuis. Waar je fijn wilt wonen met je dierbaren.
De rest, is secundair

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 16:56:
[...]

Ik heb het idee, maar misschien zie ik dat verkeerd, dat in het verleden nieuwbouw vaak relatief ver buiten de stadscentra was en dat het daarmee ook goedkopere locaties waren. Dat er de afweging was tussen oud, sfeervol en dicht bij het centrum (en dus duur) of kille nieuwbouw 'ver weg' (en dus goedkoper). En dat er nu veel meer wordt ingezet op compacte van de steden, waarbij ook nieuwbouw (relatief) dichter bij de stadscentra komt. De afweging is daarmee veel meer veranderd naar oud en sfeervol en duur qua energie en onderhoud of nieuw en zuinig.

De reden dat nieuwbouwwoningen gemiddeld duurder zijn geworden dan bestaande woningen staat gewoon in het artikel gemeld, en heeft niets te maken met afwegingen mbt locatie of zuinigheid, het komt door de gestegen bouwkosten. In mijn provincie een delta van 228k gemiddeld tov bestaande bouw.

[Hbeez]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 18:02:
[...]


Inderdaad, waar in het verleden nieuwbouw moest proberen het project vol te krijgen staan ze nu ook in de rij dus waarom goedkoop gaan bouwen als je voor hetzelfde werk meer kan krijgen.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 17:57:
[...]
En dat mensen het ook veel meer waard vinden dan oudbouw.

Hebben jullie het artikel wel gelezen? Er is helemaal geen sprake van in de rij staan voor nieuwbouw of dat mensen het meer waard vinden (dat laatste kan deels, maar in ieder geval niet in de mate waarmee de prijzen zijn gestegen), in het artikel staat juist dat men nieuwbouw massaal links laat liggen en dat dat een groot probleem is . Het verkoopniveau ligt op dat van de crisisjaren 2013.

Als ik kijk naar nieuwbouw bij mij in het dorp ook goed te begrijpen. De bouwkosten zijn zo hoog dat er wordt bezuinigd op de bouwgrond om het nog enigszins betaalbaar te houden, waardoor je een vreemd aanbod van zeer luxe/moderne woningen icm postzegeltuinen krijgt . Staat hier nu bv een woning te koop (geen nieuwbouw maar wel het type woning dat ik bedoel, uit 2020+) voor 1.3mln€ icm een perceel van 125m2.

Dan heb je met een bestaande woning met fatsoenlijk perceel een stuk meer bang voor je buck.

[ Voor 5% gewijzigd door Hbeez op 07-09-2023 01:12 ]

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op donderdag 7 september 2023 @ 00:48:
[...]


[...]


Hebben jullie het artikel wel gelezen? Er is helemaal geen sprake van in de rij staan voor nieuwbouw of dat mensen het meer waard vinden (dat laatste kan deels, maar in ieder geval niet in de mate waarmee de prijzen zijn gestegen), in het artikel staat juist dat men nieuwbouw massaal links laat liggen en dat dat een groot probleem is .

Maar het een sluit het andere toch niet uit? Het een is eerder een vervolg van het ander. Een woning kan wel veel waard zijn, maar tegelijk moeten er dan ook voldoende mensen zijn die dat er voor willen en kunnen uitgeven. Met een rente van 1% was het goed te doen om een woning boven je stand te kopen, maar met 4% rente niet. Dan moet je als bouwer ook je aanbod aanpassen en kleinere of andere woningen bouwen en/of of op een andere locatie. (Of nog meer standaardiseren)

[hoevenpe]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:47:
Met andere woorden bij een bestaande woning heb je bij wijze van spreken €164 gas en €72 aan elektriciteit kosten en bij energieneutrale woning €0 gas en €5 elektriciteit (in mijn specifieke geval ongeveer €0 voor beide).

Met volledig salderen, zonder terugleverboete.

Die businesscase gaat binnenkort niet meer op, betaal je je in de winter blauw (pun intended ) aan je 'nul op de meter' woning.

[Shadowhawk00]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:47:
[...]
Met andere woorden bij een bestaande woning heb je bij wijze van spreken €164 gas en €72 aan elektriciteit kosten en bij energieneutrale woning €0 gas en €5 elektriciteit (in mijn specifieke geval ongeveer €0 voor beide).

Ok maar daar ga je toch geen 45k meer voor betalen? Dan koop je gewoon een bestaande woning en pas je die aan dan heb je voor de helft van het geld hetzelfde. Dat heb ik ook gedaan ik weet precies hoeveel mijn E-auto per jaar kost aan brandstof dat is namelijk mijn jaarlijkse energieverbruik voordat de overheidskorting eraf gaat.

Maar goed de overheid wil klimaatneutraal en energietransitie gaan afstraffen dus over een paar jaar moeten we weer extra gaan betalen. Tegen die tijd dus een flexibel energiecontract en de warmte bufferen op momenten dat het goedkoper is in de winter, en in de zomer dingen draaien als het geld oplevert

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 07:36:
[...]

Maar het een sluit het andere toch niet uit? Het een is eerder een vervolg van het ander. Een woning kan wel veel waard zijn, maar tegelijk moeten er dan ook voldoende mensen zijn die dat er voor willen en kunnen uitgeven. Met een rente van 1% was het goed te doen om een woning boven je stand te kopen, maar met 4% rente niet. Dan moet je als bouwer ook je aanbod aanpassen en kleinere of andere woningen bouwen en/of of op een andere locatie. (Of nog meer standaardiseren)

Dat ben ik met je eens en dat zei ik ook - ik kan me voorstellen dat er een doelgroep is die meer waarde toekent aan een nieuwbouwwoning dan een bestaande woning. De combinatie van betaalbaarheid met de bereidwilligheid om te betalen resulteert in een bepaalde vraag. Maar of men bereid is om meer te betalen voor nieuwbouw, en zoja hoeveel, en hoe ver dat af ligt van de delta in kosten t.o.v. bestaande bouw, komt niet in het onderzoek naar voren. De discussie die volgde op het onderzoek las daarom nogal als een merkwaardige; het aangeven van verschillende verklaringen van toegenomen vraag naar nieuwbouwwoningen terwijl er helemaal geen sprake is van een toegenomen vraag naar nieuwbouw maar juist een gedaalde.

[Señor Sjon]

Private lease discussie grotendeels naar Private Lease - Deel 1 gemoved. Let erop dat offtopic zaken niet eindeloos hier besproken worden

[antidote]

BlauweLucht schreef op woensdag 6 september 2023 @ 22:47:
[...]

Met andere woorden bij een bestaande woning heb je bij wijze van spreken €164 gas en €72 aan elektriciteit kosten en bij energieneutrale woning €0 gas en €5 elektriciteit (in mijn specifieke geval ongeveer €0 voor beide).

Bestaande woningen komen natuurlijk in verschillende soorten en maten: van monument met enkelglas tot meer recente redelijk geïsoleerde woningen. Voor mijn woning uit de laatste categorie betaal ik € 0 aan stroom en € 80 tot € 90 gas. Dit door zonnepanelen en de mate van isolatie.

De meerprijs voor een nieuwere woning (met energielabel beter dan A) is in mijn geval niet rendabel. Hetzelfde geldt voor de meeste isolatie- en verduurzamingsmaatregelen.

[F.Baarda]

Hou er rekening mee dat vanaf volgend jaar hypotheken voor huizen met slechtere energielabels een minder gunstige rente kennen of het te lenen bedrag lager kont te liggen.
Dat is zelfs nu al het geval dat je bij een gunstigere label een rentekorting krijgt.

[Shadowhawk00]

antidote schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:30:
[...]

Bestaande woningen komen natuurlijk in verschillende soorten en maten: van monument met enkelglas tot meer recente redelijk geïsoleerde woningen. Voor mijn woning uit de laatste categorie betaal ik € 0 aan stroom en € 80 tot € 90 gas. Dit door zonnepanelen en de mate van isolatie.

De meerprijs voor een nieuwere woning (met energielabel beter dan A) is in mijn geval niet rendabel. Hetzelfde geldt voor de meeste isolatie- en verduurzamingsmaatregelen.

Dit inderdaad, het lijkt er soms op dat mensen hier alleen in extremen denken. Dus bestaande woning is een bouwval met label G en nieuwbouw is perfect met label A. Er zijn heel veel bestaande woningen, en heel veel daarvan zullen ook vrij gemakkelijk een aantal labelsprongen kunnen maken.
Vaak zegt het bouwjaar ook niet heel veel, sommige woningen zijn recent na-geisoleert waardoor ze niet veel meer verschillen van nieuwe woningen. En nieuwe kozijnen+glas betekend dat je dezelfde kwaliteit hebt op dat vlak van nieuwbouw.
Aan de andere kant heb je inderdaad ook echt bouwvallen met enkelsteens muren tja dat is wat meer werk om naar label C of zelfs A te komen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 08:59:
[...]


Ok maar daar ga je toch geen 45k meer voor betalen? Dan koop je gewoon een bestaande woning en pas je die aan dan heb je voor de helft van het geld hetzelfde.

Voor een bestaande woning zul je vaak wel heel wat meer moeten betalen dan 22k om die energieneutraal te maken. Tenzij het al een heel goed geïsoleerde woning is. Maar die zijn in prijs weer veel duurder en vooral ook: veel schaarser.

Daarnaast geeft het verbouwen heel veel extra geregel en onzekerheden, in geld, tijd en kwaliteit. Dan kan ik mij voorstellen dat je liever 45k meer betaalt als je weet wat je krijgt, dan dat je dat zou willen uitgeven aan verbeteren van een bestaande woning waarbij onzeker is of je een aannemer kunt vinden, wanneer die klaar is met verbouwen en hoe de kwaliteit van het eindresultaat is. En tegen welke kosten onder de streep.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:55:
[...]


Daarnaast geeft het verbouwen heel veel extra geregel en onzekerheden, in geld, tijd en kwaliteit. Dan kan ik mij voorstellen dat je liever 45k meer betaalt als je weet wat je krijgt, dan dat je dat zou willen uitgeven aan verbeteren van een bestaande woning waarbij onzeker is of je een aannemer kunt vinden, wanneer die klaar is met verbouwen en hoe de kwaliteit van het eindresultaat is. En tegen welke kosten onder de streep.

Ik zou het juist andersom zien, als je zelf gaat verbouwen heb je in eigen hand hoe het resultaat wordt, bij bestaande bouw moet je maar hopen dat rekening is gehouden met goede isolatie, LTV verwarming, goede leidingen etc. Nog los van de smaak van badkamer/keuken/vloeren enz.
In iedere woning kan uiteindelijk een warmtepomp, maar de manier waarop verbouwd wordt heeft veel invloed op de cop /efficiëntie van een warmtepomp.

Aannemer heb je in principe ook niet nodig bij verbouwen. Vloer incl. vloerverwarming bij een goede vloerenzaak, keuken bij een keukenzaak, warmtepomp + evt leidingwerk bij een warmtepomp leverancier etc. Bij een nieuwbouwhuis neem je ook geen aannemer aan om de keuken/badkamer enz aan te passen en te stucen.

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2023 11:23 ]

[RobinNL]

Het AD heeft vandaag een artikel over het kopen van een woning (met info die we over het algemeen wel een beetje weten): In je eentje een huis kopen met modaal inkomen praktisch onmogelijk: ‘Maar we zien lichtpuntjes’

Als alleenstaande met een modaal inkomen heb je ongeveer 1% van het totale aanbod binnen bereik. Tweeverdieners (2x modaal inkomen) hebben zo'n 25% van het totale aanbod binnen bereik.

Als stel heb je de meeste kans in de provincie Groningen, gevolgd door Friesland, Zeeland en Drenthe. Het minste in Noord-Holland en Utrecht.

Als alleenstaande met een modaal inkomen heb je de meeste kans in het noorden of het zuiden van het land. Amsterdam kan je wel vergeten.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:55:
[...]

Voor een bestaande woning zul je vaak wel heel wat meer moeten betalen dan 22k om die energieneutraal te maken. Tenzij het al een heel goed geïsoleerde woning is. Maar die zijn in prijs weer veel duurder en vooral ook: veel schaarser.

Valt wel mee, hangt er nogal vanaf wat er moet gebeuren en je hebt het voordeel dat het niet allemaal tegelijk moet. Het is een stuk makkelijker om 40k te betalen in 8 jaar dan in 1x. die 45k was de helft van het verschil.

Dingen als,
vloerverwarming, panelen, warmtepomp, spouwisolatie, HR+++ glas kunnen best zonder elkaar werken. Hoewel vloerverwarming wel een vereiste is voor een warmtepomp.

Dus met bestaande bouw heb je wel meer flexibiliteit wanneer je iets laat doen. Je zou zelfs het huis kunnen kopen en van het vakantiegeld elk jaar 1 verbetering door kunnen voeren.
Dat maakt het wel gemakkelijker om een woning te kopen omdat je minder financiering nodig hebt. Zeker als starter kan die 90k in aanschaf best wel het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen.

RobinNL schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:05:
Het AD heeft vandaag een artikel over het kopen van een woning (met info die we over het algemeen wel een beetje weten): In je eentje een huis kopen met modaal inkomen praktisch onmogelijk: ‘Maar we zien lichtpuntjes’

Als alleenstaande met een modaal inkomen heb je ongeveer 1% van het totale aanbod binnen bereik. Tweeverdieners (2x modaal inkomen) hebben zo'n 25% van het totale aanbod binnen bereik.

Als stel heb je de meeste kans in de provincie Groningen, gevolgd door Friesland, Zeeland en Drenthe. Het minste in Noord-Holland en Utrecht.

Als alleenstaande met een modaal inkomen heb je de meeste kans in het noorden of het zuiden van het land. Amsterdam kan je wel vergeten.

Niet erg schokkend dat je in de duurste meest gewilde locaties van nederland de huizen duurder zijn dan in de andere delen van het land. Dus ook heel normaal dat je daar met een kleiner budget niet terecht kan.
Net zoals dat je met 10k budget ook geen nieuwe auto kan kopen en met 40k budget geen ferrari.

[ Voor 35% gewijzigd door Shadowhawk00 op 07-09-2023 11:08 ]

[tomtom901]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:55:
[...]
Daarnaast geeft het verbouwen heel veel extra geregel en onzekerheden, in geld, tijd en kwaliteit. Dan kan ik mij voorstellen dat je liever 45k meer betaalt als je weet wat je krijgt, dan dat je dat zou willen uitgeven aan verbeteren van een bestaande woning waarbij onzeker is of je een aannemer kunt vinden, wanneer die klaar is met verbouwen en hoe de kwaliteit van het eindresultaat is. En tegen welke kosten onder de streep.

Dat was ook onze overweging voor nieuwbouw (begin 22). De projectaannemer was zeer redelijk geprijsd, kwalitatief lijkt het erg goed (proces zover en de eerdere 8 fases). Daarnaast hadden we wel een bestaande woning kunnen kopen maar het aansturen van een verbouwing zit ik persoonlijk niet op te wachten. Bijkomend voordeel zijn de eerste jaren zeer beperkt tot geen onderhoud.

[Laapo]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:51:
Hou er rekening mee dat vanaf volgend jaar hypotheken voor huizen met slechtere energielabels een minder gunstige rente kennen of het te lenen bedrag lager kont te liggen.
Dat is zelfs nu al het geval dat je bij een gunstigere label een rentekorting krijgt.

Goed punt, dit soort differentiatie obv energielabel gaat alleen maar groter worden.

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:12:
[...]
Goed punt, dit soort differentiatie obv energielabel gaat alleen maar groter worden.

Ook gunstig, ik heb officieel nog label F volgens mij dus als die huizen in waarde dalen betaal ik alleen maar minder belasting. Tegen de tijd dat ik het wil verkopen vraag ik wel een label aan en gaat het naar A toe zodat ik tegen hoge waarde kan verkopen.

[F.Baarda]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:17:
[...]


Ook gunstig, ik heb officieel nog label F volgens mij dus als die huizen in waarde dalen betaal ik alleen maar minder belasting. Tegen de tijd dat ik het wil verkopen vraag ik wel een label aan en gaat het naar A toe zodat ik tegen hoge waarde kan verkopen.

Of de waarde zakt? Misschien dat bij een gunstig label je maandlasten met een lagere rente maar wel een hogere koopsom op hetzelfde uitkomt. En dat je energiekostenvoordeel hebt omdat je minder energie verbruikt? Ook is je energielabel maar 10 jaar geldig dus grote kans dat je met je nieuwe renteaanbod voor je hypotheek toch een nieuw label aan moet leveren.

[Shadowhawk00]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:27:
Of de waarde zakt? Misschien dat bij een gunstig label je maandlasten met een lagere rente maar wel een hogere koopsom op hetzelfde uitkomt. En dat je energiekostenvoordeel hebt omdat je minder energie verbruikt? Ook is je energielabel maar 10 jaar geldig dus grote kans dat je met je nieuwe renteaanbod voor je hypotheek toch een nieuw label aan moet leveren.

Ik wil dat de waarde zakt, minder waarde = minder belasting. Uiteindelijk maakt het label helemaal niets uit voor mijn energiekosten. Het label is van voor de aanpassingen dus toen ik het kocht was het label F, sindsdien is het een 0 op de meter woning ( met label F ) dus energiekosten ~0,
Dus als de waarde nog even wil dalen dan graag ik betaal graag minder belasting.
Een label doet helemaal niets voor het daadwerkelijke energieverbruik van de woning het is gewoon een administratieve handeling en eigenlijk totaal overbodige administratie. Maar goed we hebben nu eenmaal personeel te veel in nederland dus we moeten wel baantjes creeeren om mensen aan het werk te houden.

Tegen de tijd dat mijn hypotheekrente afloopt zit ik onder de 30% van de woningwaarde dus dan zal het label ook niet zo veel meer uitmaken. Bovendien is een label niet verplicht voor een hypotheek het is alleen verplicht bij verkoop.

[ Voor 12% gewijzigd door Shadowhawk00 op 07-09-2023 11:37 ]

[F.Baarda]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:34:
[...]


Bovendien is een label niet verplicht voor een hypotheek het is alleen verplicht bij verkoop.

Ik snap jou punt. Jij hebt het goed geregeld dan. Maar vanwege de nieuwe regels voor een hypotheek zul je dus bij de hypotheekverstrekker wel een energielabel aan moeten leveren. Tenzij je in een minder gunstig tarief
wilt vallen natuurlijk.
https://www.internetconsu...hypothecairkrediet2024/b1

[Shadowhawk00]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:43:
[...]


Ik snap jou punt. Jij hebt het goed geregeld dan. Maar vanwege de nieuwe regels voor een hypotheek zul je dus bij de hypotheekverstrekker wel een energielabel aan moeten leveren. Tenzij je in een minder gunstig tarief
wilt vallen natuurlijk.
https://www.internetconsu...hypothecairkrediet2024/b1

Het is geen nieuwe hypotheek maar een verlengingsvoorstel dus de vraag is of dat geld, bij verlengingsvoorstel gaan ze ook niet meer kijken wat je mag lenen en of je nog aan de voorwaarden voldoet.
Ach we zien het tegen die tijd wel, verwacht niet dat het een groot issue gaat worden, maar de waarde van de woning gaat wel per volgend jaar omlaag als deze regeling van kracht word.

[F.Baarda]

Het is geen nieuwe hypotheek maar een verlengingsvoorstel dus de vraag is of dat geld,

Dat is te betwijfelen:

Wanneer kom je in aanmerking voor duurzaamheidskorting?
De duurzaamheidskorting geldt als je een nieuwe, duurzame woning koopt met een hoog energielabel. Of als je je rente gaat verlengen aan het eind van de rentevastperiode en je in de tussentijd je bestaande huis verduurzaamd hebt. Bij verduurzamen kun je denken aan het isoleren van je woning of het plaatsen van zonnepanelen. Goed om te weten: als de rentevaste periode eenmaal is ingegaan, heb je bij een aantal hypotheekverstrekkers nog 24 maanden de tijd om een hoog energielabel te registreren. Doe je dat binnen die termijn, dan krijg je alsnog de duurzaamheidskorting.

Quote van https://www.freekhypothee...t-een-energiezuinig-huis/

Maar inderdaad, maar eens kijken wat de ontwikkelingen en gevolgen zijn.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:55:
Daarnaast geeft het verbouwen heel veel extra geregel en onzekerheden, in geld, tijd en kwaliteit. Dan kan ik mij voorstellen dat je liever 45k meer betaalt als je weet wat je krijgt, dan dat je dat zou willen uitgeven aan verbeteren van een bestaande woning waarbij onzeker is of je een aannemer kunt vinden, wanneer die klaar is met verbouwen en hoe de kwaliteit van het eindresultaat is. En tegen welke kosten onder de streep.

Met 45k kom je anno 2023 niet ver, een beetje verbouwing met nieuwe keuken, vloeren, badkamer, elektra, schilderwerk en verduurzaming red je niet onder 150k.

[Laapo]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:17:
[...]


Ook gunstig, ik heb officieel nog label F volgens mij dus als die huizen in waarde dalen betaal ik alleen maar minder belasting. Tegen de tijd dat ik het wil verkopen vraag ik wel een label aan en gaat het naar A toe zodat ik tegen hoge waarde kan verkopen.

Je hebt dan een dubbel voordeel. En het genot van een energiezuinige woning én van de lagere fictieve waarde.

Weet alleen niet of het energielabel überhaupt meeweegt bij het vaststellen van de woz.

[Sport_Life]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:52:
[...]


Dat is te betwijfelen:

Wanneer kom je in aanmerking voor duurzaamheidskorting?
De duurzaamheidskorting geldt als je een nieuwe, duurzame woning koopt met een hoog energielabel. Of als je je rente gaat verlengen aan het eind van de rentevastperiode en je in de tussentijd je bestaande huis verduurzaamd hebt. Bij verduurzamen kun je denken aan het isoleren van je woning of het plaatsen van zonnepanelen. Goed om te weten: als de rentevaste periode eenmaal is ingegaan, heb je bij een aantal hypotheekverstrekkers nog 24 maanden de tijd om een hoog energielabel te registreren. Doe je dat binnen die termijn, dan krijg je alsnog de duurzaamheidskorting.

Quote van https://www.freekhypothee...t-een-energiezuinig-huis/

Maar inderdaad, maar eens kijken wat de ontwikkelingen en gevolgen zijn.

Wij hebben een bestaande woning verbouwd van energielabel B naar A+++ (wekken veel meer op dan verbruik, krijgen dit jaar 1.000 euro terug ) en dus ook de aanvraag gedaan voor een lagere rente. Dat gaat helaas niet zo makkelijk.. Bank doet er alles aan om geen rentekorting te geven. Ik wacht nu op een reactie van de juridische afdeling..

Gas opzeggen was ook bijzonder, als je belt naar de klantenservice krijg je eerst te horen dat het niet kan..

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2023 12:29 ]

[spijkerhoofd]

Sport_Life schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:26:
[...]

Wij hebben een bestaande woning verbouwd van energielabel B naar A+++ (wekken veel meer op dan verbruik, krijgen dit jaar 1.000 euro terug ) en dus ook de aanvraag gedaan voor een lagere rente. Dat gaat helaas niet zo makkelijk.. Bank doet er alles aan om geen rentekorting te geven. Ik wacht nu op een reactie van de juridische afdeling..

Wat staat er in het hypotheekakte? Wij zitten bij woonnu en hebben omdat we een woning gekocht hebben met een A label al een lagere rente, wij hebben dit jaar zonnepanelen en half oktober word een warmtepomp geïnstalleerd waardoor er straks ook een aantal plussen worden toegevoegd aan ons label, en in de voorwaarden van de hypotheekverstrekker een overzicht wat voor rentekortingen we krijgen per +achter de A, daar kunnen ze niet omheen omdat het zwart op wit staat.

[Sport_Life]

spijkerhoofd schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:32:
[...]


Wat staat er in het hypotheekakte? Wij zitten bij woonnu en hebben omdat we een woning gekocht hebben met een A label al een lagere rente, wij hebben dit jaar zonnepanelen en half oktober word een warmtepomp geïnstalleerd waardoor er straks ook een aantal plussen worden toegevoegd aan ons label, en in de voorwaarden van de hypotheekverstrekker een overzicht wat voor rentekortingen we krijgen per +achter de A, daar kunnen ze niet omheen omdat het zwart op wit staat.

Volgens de bank (blijkt achteraf) hadden we in het taxatierapport moeten vermelden dat het label A+++ zou worden na verbouwing. Dan hadden we recht op rentekorting vanaf de aankoop.

In het taxatierapport is wel een bijlage met daarin vermeld 25pv panelen, full electric warmtepomp, etc. Maar dat blijkt nu niet voldoende.
De adviseur van de bank had ons erop moeten wijzen dat het label vermeld moest worden .

Dus we hebben een klacht ingediend tegen de adviseur, ondanks de advieskosten hebben we geen correct advies gehad vinden wij.
De vervolgstap is het Kifid (een organisatie van banken die klachten behandeld) maar dat is de slager die zijn eigen vlees keurt dus we slaan dat over en gaan naar de rechter .

Het gaat om ongeveer 700 euro per jaar = 14.000 in totaal.

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:20:
[...]


Je hebt dan een dubbel voordeel. En het genot van een energiezuinige woning én van de lagere fictieve waarde.

Weet alleen niet of het energielabel überhaupt meeweegt bij het vaststellen van de woz.

Nou ja als mensen een lagere hypotheek kunnen krijgen voor deze woning dan gaat de prijs van label F woningen gewoon naar beneden. En WOZ word bepaald aan de waarde van de woning. Als er dus straks 2 woningen verkocht worden voor 20k minder die op mijn woning lijken dan daalt mijn WOZ gewoon met 20k.

Tja verduurzamen heeft gewoon voordelen natuurlijk, en als het label bij verkoop effect heeft maar je label niet realistisch hoeft te zijn is dit een mooie oplossing toch. Aan de andere kant heb ik ook wel 12k ( voor aftrek van subsidie en BTW teruggave panelen ) geinvesteerd voor een warmtepomp en zonnepanelen dus dat moet je ook ergens terugverdienen.

[BootVluchteling]

hoevenpe schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:59:
[...]

Met 45k kom je anno 2023 niet ver, een beetje verbouwing met nieuwe keuken, vloeren, badkamer, elektra, schilderwerk en verduurzaming red je niet onder 150k.

Ik weet niet wat jij allemaal van plan bent, maar een beetje keuken + badkamer is elk ~25K. Schilderwerk zal binnen + buiten ~10K zijn gok ik. Dan heb je nog 90K over voor elektra en verduurzaming. Wil je alle muren strippen voor de electra + alle toeters en bellen voor verduurzaming ofzo?

[Shadowhawk00]

BootVluchteling schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:58:
[...]


Ik weet niet wat jij allemaal van plan bent, maar een beetje keuken + badkamer is elk ~25K. Schilderwerk zal binnen + buiten ~10K zijn gok ik. Dan heb je nog 90K over voor elektra en verduurzaming. Wil je alle muren strippen voor de electra + alle toeters en bellen voor verduurzaming ofzo?

Ik vind you schatting al erg grof, 25k voor een keuken en 25k voor een badkamer. Dat kan ook wel voor een heel stuk minder. Hangt er natuurlijk vanaf hoe groot je badkamer is.
10k voor schilderen, voor 25-40k heb je overal kunststof kozijnen maximale isolatiewaarde en HR+++ glas. Als je toch 150k budget hebt laat je natuurlijk niet schilderen.

Dus laten we zeggen 40k overal nieuwe kozijnen met HR+++ glas, nog 10k voor de spouwmuur na te isoleren, en het dak te isoleren.
5k voor de panelen, 10k voor de L/W warmtepomp en 5k voor de vloerverwarming. Dan ben je een heel eind met je verduurzaming van je woning voor 70k. Als je beetje rond gaat shoppen ipv alles door 1 aannemer te laten doen moet het nog wel goedkoper kunnen ook.

Ik heb de prijzen genomen die ik betaald heb en er een flinke inflatie correct overheen gedaan. Dus zo onrealistisch zijn de prijzen niet.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 07-09-2023 13:12 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:04:
[...]

Ik zou het juist andersom zien, als je zelf gaat verbouwen heb je in eigen hand hoe het resultaat wordt, bij bestaande bouw moet je maar hopen dat rekening is gehouden met goede isolatie, LTV verwarming, goede leidingen etc. Nog los van de smaak van badkamer/keuken/vloeren enz.
In iedere woning kan uiteindelijk een warmtepomp, maar de manier waarop verbouwd wordt heeft veel invloed op de cop /efficiëntie van een warmtepomp.

Dat laatste is juist de reden waarom ik meer vertrouwen heb in een nieuwe woning. Waarbij ik er vanuit ga dat het geheel op hedendaags niveau is en mede daardoor redelijk op elkaar afgestemd zal zijn. Bij een verbouwing van een bestaande woning ben je toch sterk afhankelijk van hoe ieder segment aangepast wordt, en ook hoe het aangepast kán worden.

Aannemer heb je in principe ook niet nodig bij verbouwen. Vloer incl. vloerverwarming bij een goede vloerenzaak, keuken bij een keukenzaak, warmtepomp + evt leidingwerk bij een warmtepomp leverancier etc.

Daarbij kun je dus juist krijgen dat een en ander qua technologie niet goed op elkaar afgestemd is. Bovendien moet je dan wel de kennis daarvoor hebben en betrouwbare bedrijven kennen. Om nog maar te zwijgen van de afstemming in tijd van de verschillende bedrijven.

Natuurlijk kan het wel, maar zal het gedoe en de onzekerheid voor veel mensen juist een groot obstakel zijn om bij een bestaande woning aan zo'n grote verbouwing te beginnen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:05:
[...]


Valt wel mee, hangt er nogal vanaf wat er moet gebeuren en je hebt het voordeel dat het niet allemaal tegelijk moet. Het is een stuk makkelijker om 40k te betalen in 8 jaar dan in 1x. die 45k was de helft van het verschil.

Dingen als,
vloerverwarming, panelen, warmtepomp, spouwisolatie, HR+++ glas kunnen best zonder elkaar werken. Hoewel vloerverwarming wel een vereiste is voor een warmtepomp.

Maar alles bij elkaar kom je dan wel op een forse kostenpost. Als die dingen bij nieuwbouw wel voor elkaar zijn, is het dus niet gek dat die nieuwbouwwoning een veel hoger prijskaartje heeft.

Dus met bestaande bouw heb je wel meer flexibiliteit wanneer je iets laat doen. Je zou zelfs het huis kunnen kopen en van het vakantiegeld elk jaar 1 verbetering door kunnen voeren.

Dat is zeker zo. Al is er ook een flink aantal zaken dat je beter meteen aan zou kunnen/willen pakken voordat je verhuisd bent. En je dan toch op een forse eerste kostenpost uitkomt.

[Rubbergrover1]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:43:
[...]


Ik snap jou punt. Jij hebt het goed geregeld dan. Maar vanwege de nieuwe regels voor een hypotheek zul je dus bij de hypotheekverstrekker wel een energielabel aan moeten leveren. Tenzij je in een minder gunstig tarief
wilt vallen natuurlijk.
https://www.internetconsu...hypothecairkrediet2024/b1

Die consultatie heeft alleen betrekking op de (maximale) financieringslast. Niet op de gebruikte rentepercentages of opslagen/kortingen.

[Rubbergrover1]

RobinNL schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:05:
Het AD heeft vandaag een artikel over het kopen van een woning (met info die we over het algemeen wel een beetje weten): In je eentje een huis kopen met modaal inkomen praktisch onmogelijk: ‘Maar we zien lichtpuntjes’

Als alleenstaande met een modaal inkomen heb je ongeveer 1% van het totale aanbod binnen bereik. Tweeverdieners (2x modaal inkomen) hebben zo'n 25% van het totale aanbod binnen bereik.

Ik ben wel benieuwd hoeveel procent van de huizenzoekers een enkel modaal inkomen heeft. Zonder die informatie zegt het weinig. Als dat ook maar 1% van de huizenzoekers zou zijn, dan zou het immers niet echt een probleem zijn.

(Overigens kun je je ook afvragen of je met een enkel modaal inkomen wel zou moeten willen (of kunnen) kopen.)

[OnionNebula]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:19:
[...]

Ik ben wel benieuwd hoeveel procent van de huizenzoekers een enkel modaal inkomen heeft. Zonder die informatie zegt het weinig. Als dat ook maar 1% van de huizenzoekers zou zijn, dan zou het immers niet echt een probleem zijn.

(Overigens kun je je ook afvragen of je met een enkel modaal inkomen wel zou moeten willen (of kunnen) kopen.)

Mijn partner en ik werken allebei maar zitten beide een aardig stukje onder het 'modaal' inkomen (als we dan uitgaan van 40k per jaar/per persoon). Wij mogen dan wel allebei niet modaal verdienen, maar zelfs dan komen we praktisch niet aan een woning. Dat hele verhaal met modaal inkomen klinkt in mijn omgeving dan ook helemaal niet realistisch in de meeste gevallen.

[F.Baarda]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:15:
[...]

Die consultatie heeft alleen betrekking op de (maximale) financieringslast. Niet op de gebruikte rentepercentages of opslagen/kortingen.

Klopt wat je zegt. Maximale hypotheeksom.
Op dit moment kun je wel rentekorting krijgen op gunstige labels. Ze halen het bewijs uit je taxatierapport. Hierin staat ook de uitgewerkte beoordeling van het energielabel. Tenminste, dat was in mijn geval. Vandaag net de bindende offerte van onze woning getekent.

Hoe dan ook, vanaf volgend jaar is de hoogte van je hypotheek (dus ook je maandlasten) mede afhankelijk van je energielabel.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:17:
[...]


Ook gunstig, ik heb officieel nog label F volgens mij dus als die huizen in waarde dalen betaal ik alleen maar minder belasting. Tegen de tijd dat ik het wil verkopen vraag ik wel een label aan en gaat het naar A toe zodat ik tegen hoge waarde kan verkopen.

Groot gelijk! Zelfde situatie met mijn huis ook nog officieel label F en door de jaren naar een A gegaan(alles laten doen of zelf, zonder subsidie), ze zouden het kunnen achterhalen doordat ik een laag verbruik heb aan energie met een "F-je" ,maar ik zou dan zeggen dat ik de kachel max op 10' graden zet. Bunk is een zogenaamde Die Hard. ;-)

Oow nou weet ik het : Ik ben een scheef-verbruiker! Krijg ik nog wat extra geld volgend jaar van de overheid, ter compensatie?(2x 190euri als't ff kan), want ik verrek vd kou in mijn F-je

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 07-09-2023 18:08 ]

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 13:11:
Dan ben je een heel eind met je verduurzaming van je woning voor 70k. Als je beetje rond gaat shoppen ipv alles door 1 aannemer te laten doen moet het nog wel goedkoper kunnen ook.

70k ga je nooit terugverdienen met lagere rente en salderen (zolang het duurt), dan is de keus voor die badkamer en/of keuken zo gemaakt.