Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[sugarlevi01]

hoevenpe schreef op donderdag 7 september 2023 @ 18:12:
[...]

70k ga je nooit terugverdienen met lagere rente en salderen (zolang het duurt), dan is de keus voor die badkamer en/of keuken zo gemaakt.

Die keuken of badkamer ga je ook nooit terugverdienen met lagere rente of salderen. Of je moet een badhuis of restaurant gaan beginnen oid.

[ Voor 7% gewijzigd door sugarlevi01 op 07-09-2023 18:55 ]

[hoevenpe]

sugarlevi01 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 18:54:
Die keuken of badkamer ga je ook nooit terugverdienen met lagere rente of salderen.

Klopt, maar daar heb je woongenot door. Verduurzaming om de rente te verlagen doet dat niet.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:03:
[...]

Dat laatste is juist de reden waarom ik meer vertrouwen heb in een nieuwe woning. Waarbij ik er vanuit ga dat het geheel op hedendaags niveau is en mede daardoor redelijk op elkaar afgestemd zal zijn. Bij een verbouwing van een bestaande woning ben je toch sterk afhankelijk van hoe ieder segment aangepast wordt, en ook hoe het aangepast kán worden.

Een nieuwbouwwoning is natuurlijk altijd beter geïsoleerd en soms ook een betere warmtepomp (w/w ipv l/w), maar kent naar mijn mening ook enkele nadelen, waaronder locatie en kleine kavels.

Een woning kun je aanpassen, maar de locatie of afmetingen van de kavel kun je niet veranderen.

Ik zou trouwens ook niet snel een 'gerenoveerde' woning kopen of je moet zeker weten dat een aannemer/eigenaar met voldoende kennis heeft gehandeld.
Die zijn er niet zoveel.

Dat er weinig kennis is op dit gebied merk je ook wel in dit topic als het om de warmtepomp gaat.

[...]

Daarbij kun je dus juist krijgen dat een en ander qua technologie niet goed op elkaar afgestemd is. Bovendien moet je dan wel de kennis daarvoor hebben en betrouwbare bedrijven kennen. Om nog maar te zwijgen van de afstemming in tijd van de verschillende bedrijven.

Natuurlijk kan het wel, maar zal het gedoe en de onzekerheid voor veel mensen juist een groot obstakel zijn om bij een bestaande woning aan zo'n grote verbouwing te beginnen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2023 21:35 ]

[hoevenpe]

Bam

Oeps, niet het voetbaldraadje

[ Voor 76% gewijzigd door hoevenpe op 07-09-2023 21:27 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 7 september 2023 @ 21:07:
[...]

Een nieuwbouwwoning is natuurlijk altijd beter geïsoleerd en soms ook een betere warmtepomp (w/w ipv l/w), maar kent naar mijn mening ook enkele nadelen, waaronder locatie en kleine kavels.

Een woning kun je aanpassen, maar de locatie of afmetingen van de kavel kun je niet veranderen.

Beetje vreemd argument. Want er wordt een hoop nieuwbouw binnensteeds gebouwd. En er zijn ook een hoop oude woningen met juist een klein kavel en/of een ongunstige locatie. De vergelijking gaat sowieso uiteraard om enigszins vergelijkbare woningen

Ik zou trouwens ook niet snel een 'gerenoveerde' woning kopen of je moet zeker weten dat een aannemer/eigenaar met voldoende kennis heeft gehandeld.

Dat is inderdaad een bijkomend argument. Als je een 'geflipte' oude woning, met energiemaatregelen, ziet, dan heb ik zelf toch snel het idee dat het vooral om de winst gaat. Dus om het label te verbeteren tegen zo laag mogelijke kosten, niet om een comfortabele en zuinige woning te krijgen.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 22:18:
[...]

Beetje vreemd argument. Want er wordt een hoop nieuwbouw binnensteeds gebouwd.

Zoals?
Hetgeen wij tegenkwamen binnen stedelijk was vaak ongunstig gelegen (nabij sportvelden) of kleine kavel.

[ Voor 79% gewijzigd door Sport_Life op 08-09-2023 22:42 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 22:18:
Dat is inderdaad een bijkomend argument. Als je een 'geflipte' oude woning, met energiemaatregelen, ziet, dan heb ik zelf toch snel het idee dat het vooral om de winst gaat. Dus om het label te verbeteren tegen zo laag mogelijke kosten, niet om een comfortabele en zuinige woning te krijgen.

Dit zou betekenen dat een label dus niet correct gegeven is, aangezien het een indicatie van energiezuinigheid zou moeten zijn. Als je er dus vanuit gaat dat labels gewoon niet betrouwbaar zijn in het geval van een gerenoveerde woning dan zijn ze dat dus in geen enkel geval.

Overigens ga jij weer uit van een geflipte woning, hij ging uit van een gerenoveerde woning dat hoeft niet hetzelfde te zijn. Ik heb mijn woning verduurzaamd voor mijn eigen genot en gebruik. Mocht ik nu over een aantal jaar besluiten te verkopen is dit wel een gerenoveerde woning maar zeker niet geflipte woning.

hoevenpe schreef op donderdag 7 september 2023 @ 18:12:
[...]
70k ga je nooit terugverdienen met lagere rente en salderen (zolang het duurt), dan is de keus voor die badkamer en/of keuken zo gemaakt.

Het bespaard veel meer, elke 7 jaar schilderen A 7000 euro dus dat is 1000 euro per jaar.
Energiekosten naar 0 dus dat is 2000 euro per jaar,
O ja een beetje rentekorting.
Woning word meer waard want hoger label, dus hogere verkoopwaarde.

Badkamer en keuken hangt er heel erg vanaf hoeveel woongenot je eraan gaat krijgen. Als je al een vrij luxe badkamer hebt krijg je alleen wat andere kleurtjes, en de keuken idem. Veel mensen plaatsen eenzelfde soort keuken met alleen andere kleur deurtjes dus tja hoeveel woongenot is dat? en is dat 25k waard.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 08-09-2023 10:26 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 10:25:
[...]


Dit zou betekenen dat een label dus niet correct gegeven is, aangezien het een indicatie van energiezuinigheid zou moeten zijn. Als je er dus vanuit gaat dat labels gewoon niet betrouwbaar zijn in het geval van een gerenoveerde woning dan zijn ze dat dus in geen enkel geval.

Overigens ga jij weer uit van een geflipte woning, hij ging uit van een gerenoveerde woning dat hoeft niet hetzelfde te zijn. Ik heb mijn woning verduurzaamd voor mijn eigen genot en gebruik. Mocht ik nu over een aantal jaar besluiten te verkopen is dit wel een gerenoveerde woning maar zeker niet geflipte woning.

Eens, maar als het om een 'gerenoveerde' woning gaat met een label vergelijkbaar met nieuwbouw, dan gaat het al snel om woningen die recent gerenoveerd zijn.

Wat betreft de reserves over die gerenoveerde woning gaat het overigens niet alleen over het werkelijke energieverbruik, maar ook om zaken als een logische plaatsing van de (warmtepomp-)installaties, voldoende capaciteit voor warm water en verwarming en andere 'randzaken'. Je krijgt te maken met een hele rits aan van elkaar afhankelijke maatregelen en als een van die maatregelen niet goed aansluit op de andere maatregelen, dan kan dat best impact hebben.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:03:
[...]

Eens, maar als het om een 'gerenoveerde' woning gaat met een label vergelijkbaar met nieuwbouw, dan gaat het al snel om woningen die recent gerenoveerd zijn.

Wat betreft de reserves over die gerenoveerde woning gaat het overigens niet alleen over het werkelijke energieverbruik, maar ook om zaken als een logische plaatsing van de (warmtepomp-)installaties, voldoende capaciteit voor warm water en verwarming en andere 'randzaken'. Je krijgt te maken met een hele rits aan van elkaar afhankelijke maatregelen en als een van die maatregelen niet goed aansluit op de andere maatregelen, dan kan dat best impact hebben.

Tja dat kan je met nieuwbouw ook hebben natuurlijk. Een projectontwikkelaar die probeert te bezuinigen en dus net een iets zwakkere warmtepomp plaatst. Nog maar even de vraag wat logische locatie voor een warmtepomp zou moeten zijn tegenwoordig. Eigenlijk zou je dit zo dicht mogelijk bij je douche, wasruimte en keuken tegelijk willen hebben ( minder leidingen = minder verlies ) Maar ook weer in de buurt van de bron.
Genoeg capaciteit is gewoon kwestie van goed berekenen en het juiste apparaat kiezen.
Overigens hebben heel veel dingen niets met elkaar te maken, de warmtepomp heeft niet echt iets te maken met vloerverwarming ( zolang die als hoofdverwarming werkt ) en de zonnepanelen hebben er ook weinig mee te maken. Net zoals de isolatie. Allemaal dingen die onafhankelijk van elkaar werken en gewoon goed moeten zijn maar die geen invloed hebben op elkaar. Zolang je natuurlijk rekening houd met het grote plaatje.

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 10:25:
Energiekosten naar 0 dus dat is 2000 euro per jaar,
O ja een beetje rentekorting.

Hoe krijg jij op lange termijn je energiekosten terug naar nul?

Momenteel kom je daar wellicht mee weg, maar over een paar jaar is saldering verleden tijd en zijn er extra terugleverheffingen. Alles elektrisch wordt in de winter een dure grap, batterijen erg prijzig en veel te klein.

[Shadowhawk00]

hoevenpe schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:45:
[...]

Hoe krijg jij op lange termijn je energiekosten terug naar nul?

Momenteel kom je daar wellicht mee weg, maar over een paar jaar is saldering verleden tijd en zijn er extra terugleverheffingen. Alles elektrisch wordt in de winter een dure grap, batterijen erg prijzig en veel te klein.

Klopt op lange termijn word dat lastig, maar met flexibel tarrief en een batterij kan je er in de winter voor zorgen dat je altijd de goedkoopste stroom gebruikt en in de zomer op het duurste moment teruglevert.

Aan de andere kant heeft een nieuwbouw woning dat ook niet en daar betaal je ook gewoon veel extra voor die 0 op de meter dus dat veranderd niets. Of je nu bestaand koopt en verbouwd of nieuw koopt de energierekening gaat in de toekomst flink omhoog.

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:35:
[...]


Tja dat kan je met nieuwbouw ook hebben natuurlijk. Een projectontwikkelaar die probeert te bezuinigen en dus net een iets zwakkere warmtepomp plaatst. Nog maar even de vraag wat logische locatie voor een warmtepomp zou moeten zijn tegenwoordig. Eigenlijk zou je dit zo dicht mogelijk bij je douche, wasruimte en keuken tegelijk willen hebben ( minder leidingen = minder verlies ) Maar ook weer in de buurt van de bron.
Genoeg capaciteit is gewoon kwestie van goed berekenen en het juiste apparaat kiezen.
Overigens hebben heel veel dingen niets met elkaar te maken, de warmtepomp heeft niet echt iets te maken met vloerverwarming ( zolang die als hoofdverwarming werkt ) en de zonnepanelen hebben er ook weinig mee te maken. Net zoals de isolatie. Allemaal dingen die onafhankelijk van elkaar werken en gewoon goed moeten zijn maar die geen invloed hebben op elkaar. Zolang je natuurlijk rekening houd met het grote plaatje.

Precies dat! Zit er een 180l boiler in die voor een forse meerprijs geupgrade kan worden voor 250l ..

Als je zelf aan de gang gaat zorg je ervoor dat de boiler capaciteit aansluit bij je gezin en de ssw vraag van de woning (afhankelijk van aantal badkamers).

Een bouwer zoekt altijd de goedkoopste optie, zeker nu .

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 08-09-2023 13:01 ]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:45:
[...]

Hoe krijg jij op lange termijn je energiekosten terug naar nul?

Momenteel kom je daar wellicht mee weg, maar over een paar jaar is saldering verleden tijd en zijn er extra terugleverheffingen. Alles elektrisch wordt in de winter een dure grap, batterijen erg prijzig en veel te klein.

Belangrijker vraag lijkt mij in dat kader hoe de energiekosten van het alternatief zich zouden ontwikkelen. Lijkt mij niet onrealistisch dat die huidige 2000 euro energielasten ook flink omhoog zou gaan. Die besparing hoeft dan dus niet ineens kleiner te worden.

[jellybrah]

hoevenpe schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:45:
[...]

Hoe krijg jij op lange termijn je energiekosten terug naar nul?

Momenteel kom je daar wellicht mee weg, maar over een paar jaar is saldering verleden tijd en zijn er extra terugleverheffingen. Alles elektrisch wordt in de winter een dure grap, batterijen erg prijzig en veel te klein.

Vanaf 2030 compleet afgebouwd ja, wellicht word er nog e.e.a. uitgesteld door het gevallen kabinet.

[jellybrah]

[b]

Dat is inderdaad een bijkomend argument. Als je een 'geflipte' oude woning, met energiemaatregelen, ziet, dan heb ik zelf toch snel het idee dat het vooral om de winst gaat. Dus om het label te verbeteren tegen zo laag mogelijke kosten, niet om een comfortabele en zuinige woning te krijgen.

Lang niet altijd, wij hebben een woning van 1903 aangepakt (gestript), vloer, muur en dakisolatie. Uitgebouwd, warmtepomp, zonnepanelen. Door een aannemer gedaan (in dit geval een bekende van ons, dus sowieso lage kosten). Allemaal zichtbaar professioneel gedaan. Uiteraard houd je wat mindere zaken over als scheve muren of wat meer houtgebruik.

Wat ik hiermee wil zeggen is dat men het volgens mij vooral voor het eigen woongenot doet. Wij in ieder geval wel. Naast de onprofessionele zelfklusser zou ik niet weten wie zijn woning goedkoop zou willen verbouwen voor het label alleen. Vlak voor de verkoop nog even misschien? Tsja beetje sneu

[Rubbergrover1]

jellybrah schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 14:09:
[...]
Wat ik hiermee wil zeggen is dat men het volgens mij vooral voor het eigen woongenot doet. Wij in ieder geval wel. Naast de onprofessionele zelfklusser zou ik niet weten wie zijn woning goedkoop zou willen verbouwen voor het label alleen. Vlak voor de verkoop nog even misschien? Tsja beetje sneu

Het zal ook lang niet altijd bewust gebeuren. Maar het kan heel goed zijn dat in een oudere woning bepaalde zaken niet passen/kunnen of dat ze alsnog niet goed uitpakken. Of zijeffecten hebben waar geen rekening mee was gehouden. Dat hoeft lang niet overal zo te zijn, maar als koper is het soms lastig te bepalen of de woning kwalitatief goed is opgeknapt of niet.

[Geneuzel]

F.Baarda schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:51:
Hou er rekening mee dat vanaf volgend jaar hypotheken voor huizen met slechtere energielabels een minder gunstige rente kennen of het te lenen bedrag lager kont te liggen.
Dat is zelfs nu al het geval dat je bij een gunstigere label een rentekorting krijgt.

Hihi...hij zei kont

[GeeMoney]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:03:
[...]

Dat laatste is juist de reden waarom ik meer vertrouwen heb in een nieuwe woning. Waarbij ik er vanuit ga dat het geheel op hedendaags niveau is en mede daardoor redelijk op elkaar afgestemd zal zijn. Bij een verbouwing van een bestaande woning ben je toch sterk afhankelijk van hoe ieder segment aangepast wordt, en ook hoe het aangepast kán worden.

[...]

Daarbij kun je dus juist krijgen dat een en ander qua technologie niet goed op elkaar afgestemd is. Bovendien moet je dan wel de kennis daarvoor hebben en betrouwbare bedrijven kennen. Om nog maar te zwijgen van de afstemming in tijd van de verschillende bedrijven.

Natuurlijk kan het wel, maar zal het gedoe en de onzekerheid voor veel mensen juist een groot obstakel zijn om bij een bestaande woning aan zo'n grote verbouwing te beginnen.

Ooit een nieuwbouw woning gehad? Dan kan je bovenstaande gelijk in de prullenbak mieteren namelijk .
Daar vindt net zo goed slechte afstemming plaats of bezuinigingen of gekke oplossingen omdat dat betergoedkoper/sneller is. Je moet echt geluk hebben met een knappe bouwer. Ik zou bijna durven stellen dat je het haast nog beter allemaal zelf in de hand kan hebben.

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 14:22:
[...]

Het zal ook lang niet altijd bewust gebeuren. Maar het kan heel goed zijn dat in een ouderenieuwbouw woning bepaalde zaken niet passen/kunnen of dat ze alsnog niet goed uitpakken. Of zijeffecten hebben waar geen rekening mee was gehouden. Dat hoeft lang niet overal zo te zijn, maar als koper is het soms lastig te bepalen of de woning kwalitatief goed is opgeknapt of niet.

Net zo goed dus .

[ Voor 16% gewijzigd door GeeMoney op 08-09-2023 23:00 ]

[Shadowhawk00]

Sport_Life schreef op vrijdag 8 september 2023 @ 12:58:
[...]

Precies dat! Zit er een 180l boiler in die voor een forse meerprijs geupgrade kan worden voor 250l ..

Als je zelf aan de gang gaat zorg je ervoor dat de boiler capaciteit aansluit bij je gezin en de ssw vraag van de woning (afhankelijk van aantal badkamers).

Een bouwer zoekt altijd de goedkoopste optie, zeker nu .

Ja terwijl die 250L als je hem zelf zou kopen niet veel duurder is dan de 180L maar ze weten dat mensen voor de 250L willen gaan dus daar maken ze extra winst op.
Net zoals de 4 excuus paneeltjes op het dak, een normaal mens legt het dak in 1x vol maar bij nieuwbouw kan dat tegen meerprijs.
Zo houden ze de vanaf prijs lager maar iedereen weet toch wel dat je meerwerk nodig gaat hebben.

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 09:51:
[...]


Ja terwijl die 250L als je hem zelf zou kopen niet veel duurder is dan de 180L maar ze weten dat mensen voor de 250L willen gaan dus daar maken ze extra winst op.
Net zoals de 4 excuus paneeltjes op het dak, een normaal mens legt het dak in 1x vol maar bij nieuwbouw kan dat tegen meerprijs.
Zo houden ze de vanaf prijs lager maar iedereen weet toch wel dat je meerwerk nodig gaat hebben.

Nou eigenlijk bedoel ik dat je liefst 300l wilt hebben indien meerdere badkamers, maar kan dus niet want de max is 250l met flinke bijbetaling.
Andersom is voor een 1 of 2 persoons huishouden zonder bad een extern vat van 180l weer teveel.

Als je zelf verbouwd kun je het allemaal veel beter op elkaar aansluiten.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2023 11:24 ]

[Shadowhawk00]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 11:20:
[...]

Nou eigenlijk bedoel ik dat je liefst 300l wilt hebben indien meerdere badkamers, maar kan dus niet want de max is 250l met flinke bijbetaling.
Andersom is voor een 1 of 2 persoons huishouden zonder bad een extern vat van 180l weer teveel.

Als je zelf verbouwd kun je het allemaal veel beter op elkaar aansluiten.

Een vat van 180L krijg je ook niet zo snel leeg, op een beetje warme zomerdag is het vat best snel bijgevuld met warm water en die 180L is toch snel 250L bad of douche water. je gaat bijmengen met koud water om het comfortabel te maken.

Ik heb hier ooit met 5 man achter elkaar gedouched met 180L vat en dat ging prima. Allemaal volwassenen dus dan zit er wel iets meer tijd tussen het douche omdat je ook op de badkamer omkleed natuurlijk maar toch.

Als je meerdere badkamers hebt in je huis heb je waarschijnlijk ook geen standaard woning uit een project. Dan zal je het huis eerder in eigen beheer bouwen dus dan heb je toch alweer andere regels.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 09-09-2023 11:34 ]

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 11:33:
[...]


Een vat van 180L krijg je ook niet zo snel leeg, op een beetje warme zomerdag is het vat best snel bijgevuld met warm water en die 180L is toch snel 250L bad of douche water. je gaat bijmengen met koud water om het comfortabel te maken.

Ik heb hier ooit met 5 man achter elkaar gedouched met 180L vat en dat ging prima. Allemaal volwassenen dus dan zit er wel iets meer tijd tussen het douche omdat je ook op de badkamer omkleed natuurlijk maar toch.

Als je meerdere badkamers hebt in je huis heb je waarschijnlijk ook geen standaard woning uit een project. Dan zal je het huis eerder in eigen beheer bouwen dus dan heb je toch alweer andere regels.

Je hebt bij nieuwbouw ook geen idee wat je krijgt, vaak krijg je pas de type door na oplevering.

Zoals gezegd nieuwbouw is natuurlijk qua isolatie en duurzaamheid altijd beter dan een bestaande woning verbouwen, dat staat buiten kijf . Maar de aanname dat nieuwbouw altijd perfect aansluit is niet juist. Waarbij ik de boiler als voorbeeld neem, maar het geldt voor veel meer zaken.

[ Voor 39% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2023 12:10 ]

[Laapo]

Volgens mij is er een richtlijn waar ze zich aan moeten houden qua buffervat. Afhankelijk van de hoeveelheid kamers. Wij hebben standaard nu een 300l (effectief 270l) vat vanuit de projectontwikkelaar. 1 badkamer. 2e badkamer was optioneel.

Wat schaampaneeltjes betreft. We krijgen nu 1 paneel. Puur omdat dat er in de verkoopteksten gesproken werd over zonnepanelen. De woning voldoet zelfs zonder panelen aan de BENG norm. En dat is eigenlijk ook hoe je het wilt hebben.* Ipv dat een hele sloot aan panelen nodig is om de norm te bereiken.

offtopic:
*Zo heeft dat mannetje van de projectontwikkelaar mij verteld.

[ Voor 4% gewijzigd door Laapo op 09-09-2023 13:03 ]

[Sport_Life]

Laapo schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 13:01:
Volgens mij is er een richtlijn waar ze zich aan moeten houden qua buffervat. Afhankelijk van de hoeveelheid kamers. Wij hebben standaard nu een 300l (effectief 270l) vat vanuit de projectontwikkelaar. 1 badkamer. 2e badkamer was optioneel.

Wat schaampaneeltjes betreft. We krijgen nu 1 paneel. Puur omdat dat er in de verkoopteksten gesproken werd over zonnepanelen. De woning voldoet zelfs zonder panelen aan de BENG norm. En dat is eigenlijk ook hoe je het wilt hebben.* Ipv dat een hele sloot aan panelen nodig is om de norm te bereiken.

offtopic:
*Zo heeft dat mannetje van de projectontwikkelaar mij verteld.

Maar hebben jij en je buren ook 300l nodig, of zou 180l ook voldoende zijn ? Dan loop je 40% water voor niks op temperatuur te houden. Nog los van de ruimte die het inneemt en de aankoopprijs.
Groter is niet altijd beter.

Bij glas wil iedereen HR+++ terwijl dat een fractie beter is dan HR++ (tov een goed geïsoleerde muur is het verschil verwaarloosbaar). Het verlies van een te grote boiler is veel groter.

[Sport_Life]

Laapo schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 13:01:

Wat schaampaneeltjes betreft. We krijgen nu 1 paneel. Puur omdat dat er in de verkoopteksten gesproken werd over zonnepanelen. De woning voldoet zelfs zonder panelen aan de BENG norm. En dat is eigenlijk ook hoe je het wilt hebben.* Ipv dat een hele sloot aan panelen nodig is om de norm te bereiken.

Dat is bij stadsverwarming juist omgekeerd. De warmte wordt als 'restproduct' gezien dus met de 90 graden die een woning binnen komt is de woning meteen A+++. Bij dergelijke temperaturen hoeft de isolatie minder te zijn en dat is weer gunstig voor de bouwer want veel lagere kosten. (En hogere marge). En vergeet de warmtepomp maar want ten eerste zit je met een wurgcontract aan de stadsverwarming vast en ten tweede is de hele woning gebaseerd op HTV..
En kopers hebben geen idee "want nieuwbouw dus moet altijd goed zijn" .

Dat de bewoner vervolgens aan het equivalent van de gasprijs vast zit interesseert ze niet.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2023 14:10 ]

[GeeMoney]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 11:33:
[...]


Een vat van 180L krijg je ook niet zo snel leeg, op een beetje warme zomerdag is het vat best snel bijgevuld met warm water en die 180L is toch snel 250L bad of douche water. je gaat bijmengen met koud water om het comfortabel te maken.

Ik heb hier ooit met 5 man achter elkaar gedouched met 180L vat en dat ging prima. Allemaal volwassenen dus dan zit er wel iets meer tijd tussen het douche omdat je ook op de badkamer omkleed natuurlijk maar toch.

Als je meerdere badkamers hebt in je huis heb je waarschijnlijk ook geen standaard woning uit een project. Dan zal je het huis eerder in eigen beheer bouwen dus dan heb je toch alweer andere regels.

Dat is gewoon prima mogelijk in projectbouw, niet elke projectbouw doet alleen maar postzegel kaveltjes en tussenwoningen natuurlijk.
En ik gok dat je geen regen douche hebt want 180l is echt binnen 30min leeg met een beetje douchekop. En bijvullen met een bodemwarmtepomp duurt gewoon 1,5uur, geen idee hoe dat met een andere warmtepomp is. Hier 200l vat en bruto levert dat 330l water op 38 graden op (gemeten hier in de douche) en ik heb een extreem zuinige regendouche van 30cm welke 11l/minuut doet.
Hier met een gezin van 5 (en twee badkamers) hebben we ons maar aangeleerd tijd tussen het douchen van elkaar aan te houden anders staat de laatste gewoon koud te douchen.

Off-topic inmiddels maar standpunt blijft wat @Sport_Life ook al aangeeft. Nieuwbouw is net zo goed geen garantie op de juiste isolatie/verwerking/afbouw.

[Señor Sjon]

Modbreak:

Mensen, dit topic is geen chatbox waarin alles maar half met een woning gedumpt kan worden, daar bestaan kroegtopics voor zoals De Woonkamer

[ Voor 13% gewijzigd door Señor Sjon op 09-09-2023 14:07 ]

[Sport_Life]

GeeMoney schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 13:55:
[...]


Dat is gewoon prima mogelijk in projectbouw, niet elke projectbouw doet alleen maar postzegel kaveltjes en tussenwoningen natuurlijk.
En ik gok dat je geen regen douche hebt want 180l is echt binnen 30min leeg met een beetje douchekop. En bijvullen met een bodemwarmtepomp duurt gewoon 1,5uur, geen idee hoe dat met een andere warmtepomp is. Hier 200l vat en bruto levert dat 330l water op 38 graden op (gemeten hier in de douche) en ik heb een extreem zuinige regendouche van 30cm welke 11l/minuut doet.
Hier met een gezin van 5 (en twee badkamers) hebben we ons maar aangeleerd tijd tussen het douchen van elkaar aan te houden anders staat de laatste gewoon koud te douchen.

Off-topic inmiddels maar standpunt blijft wat @Sport_Life ook al aangeeft. Nieuwbouw is net zo goed geen garantie op de juiste isolatie/verwerking/afbouw.

*knip*
Zie de modbreak, graag verder in het juiste topic.

[ Voor 23% gewijzigd door tweakduke op 09-09-2023 14:37 ]

[Laapo]

De modbreak was niet optioneel

[ Voor 93% gewijzigd door Señor Sjon op 09-09-2023 20:47 ]

[Rubbergrover1]

*snip* Ik begrijp deze hele o.t. discussie dan ook niet echt.

waarom ga je er dan alsnog mee verder?

[ Voor 76% gewijzigd door Señor Sjon op 09-09-2023 20:48 ]

[tweakduke]

Modbreak:

De modbreak is niet vrijblijvend. Er zijn legio andere topics om over jouw eigen energieverbruik te praten.

[Shadowhawk00]

sorry had modbreak niet gezien.


Maar vraag me af, met al die panelen en de problemen met capaciteit op het net. Gaat dat nieuwbouw ook nog verder beinvloeden?
Want als we minder kunnen bouwen omdat we de huizen niet kunnen aansluiten dan hebben we nog een factor om rekening mee te houden voor nieuwbouw.
Naast stikstof / verkeer / Co2/ omwonenden.

[ Voor 73% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-09-2023 11:05 ]

[BlauweLucht]

Shadowhawk00 schreef op zondag 10 september 2023 @ 11:03:
Maar vraag me af, met al die panelen en de problemen met capaciteit op het net. Gaat dat nieuwbouw ook nog verder beinvloeden?
Want als we minder kunnen bouwen omdat we de huizen niet kunnen aansluiten dan hebben we nog een factor om rekening mee te houden voor nieuwbouw.
Naast stikstof / verkeer / Co2/ omwonenden.

Er is al een tijd beperkt capaciteit over op het net en de wachtlijsten nemen toe. Nederland is voor een groot gedeelte rood/oranje/geel gekleurd wat betreft capaciteit. Netbeheerders moeten het net verzwaren maar daar is personeel voor nodig en daar vechten veel bedrijven nu om. Ben benieuwd in hoeverre de wachtlijsten gaan toenemen en in welke mate dit effect gaat hebben op de productie van nieuwe woningen. Het net verzwaren gebeurt niet zo snel dus ik vermoed dat de komende jaren projecten hierdoor vertraging gaan oplopen.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:03:
Dat laatste is juist de reden waarom ik meer vertrouwen heb in een nieuwe woning. Waarbij ik er vanuit ga dat het geheel op hedendaags niveau is en mede daardoor redelijk op elkaar afgestemd zal zijn.

Nou, daar zou ik voorzichtig mee zijn, want aannemers/projectontwikkelaars kunnen best creatief met de regels omgaan.
Mijn zwager heeft een nieuwbouwhuis met BG vloerverwarming en warmtepomp, maar 1e verdieping elektrische radiatoren….

[XOR]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 16:03:
Dat laatste is juist de reden waarom ik meer vertrouwen heb in een nieuwe woning. Waarbij ik er vanuit ga dat het geheel op hedendaags niveau is en mede daardoor redelijk op elkaar afgestemd zal zijn. Bij een verbouwing van een bestaande woning ben je toch sterk afhankelijk van hoe ieder segment aangepast wordt, en ook hoe het aangepast kán worden.

Dat is optimistisch. Wat je bij nieuwbouw nu juist vaak ziet is dat een woning met kunstgrepen net een bepaald label ingeschopt wordt, maar dan op zo'n manier dat er daarna weinig meer aan te doen valt. Een berucht voorbeeld is het gebruik van dunnere muurisolatie, en dan twee of drie zonnepanelen op het dak om net weer te voldoen.

Een paar panelen op het dak zijn zo geplaatst, maar aan die muurisolatie ga je zonder ingrijpende verbouwing nooit meer wat doen, maar dat zal die bouwer een worst zijn. Die heeft zijn label en de winst binnen en vertrekt naar het volgende project.

[Conrado]

XOR schreef op zondag 10 september 2023 @ 19:50:
Een berucht voorbeeld is het gebruik van dunnere muurisolatie, en dan twee of drie zonnepanelen op het dak om net weer te voldoen.

Zover ik weet kunnen dat soort trucjes niet meer onder de actuele regelgeving…,

[Rubbergrover1]

XOR schreef op zondag 10 september 2023 @ 19:50:
[...]
Een berucht voorbeeld is het gebruik van dunnere muurisolatie, en dan twee of drie zonnepanelen op het dak om net weer te voldoen.

Er zijn harde eisen aan de minimale isolatie (muren bv RC 4,5). Daar zal een nieuwbouwwoning dus aan moeten voldoen, daar ontkom je niet aan. Het risico van "spelen" met maatregelen om het label te verbeteren zie ik daarom juist eerder bij oude woningen die ooit verbouwd zijn dan bij nieuwbouw.

Overigens hoef je mij ook niet te overtuigen. Mijn gedachtes hebben weinig impact op de hele woningmarkt. Het gaat er om hoe de gemiddelde koper denkt. En ik denk (maar kan dat niet onderbouwen) dat de gemiddelde koper de minimale normen van nieuwbouw prima vindt, maar bij verbouwde woning toch eerder in het achterhoofd heeft dat bepaalde aspecten van de woning nog op het niveau van een eeuw geleden zullen of kunnen zijn.

[ Voor 16% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-09-2023 07:09 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 september 2023 @ 07:03:
[...]

Er zijn harde eisen aan de minimale isolatie (muren bv RC 4,5). Daar zal een nieuwbouwwoning dus aan moeten voldoen, daar ontkom je niet aan. Het risico van "spelen" met maatregelen om het label te verbeteren zie ik daarom juist eerder bij oude woningen die ooit verbouwd zijn dan bij nieuwbouw.

Overigens hoef je mij ook niet te overtuigen. Mijn gedachtes hebben weinig impact op de hele woningmarkt. Het gaat er om hoe de gemiddelde koper denkt. En ik denk (maar kan dat niet onderbouwen) dat de gemiddelde koper de minimale normen van nieuwbouw prima vindt, maar bij verbouwde woning toch eerder in het achterhoofd heeft dat bepaalde aspecten van de woning nog op het niveau van een eeuw geleden zullen of kunnen zijn.

Ik denk dat de gemiddelde koper nog niet eens echt naar het label kijkt maar alleen naar de woning zelf. Ziet het er goed uit en hebben ze het gevoel dat ze er gelukkig kunnen wonen dan zijn dingen als energielabel niet relevant. Vaak willen mensen toch verbouwen en energiebesparende zaken staan niet altijd boven de smaakgevoelige dingen.
Voor nieuwbouw heb je natuurlijk geen gebouw/geen gevoel dus dan moet je het met de kille cijfers doen. En vaak heb je niet veel keuze en is het gewoon nieuwbouw of een kartonnen doos ( was veel comfortabeler toen we not CTR schermen hadden ). Je wilt een bepaald type huis ( soms gewoon een huis ) in een bepaalde regio en je hebt een maximum budget.

Het zijn vaak de mensen met weinig inkomen in een sociale huurwoning die in de problemen komen met de energierekening, als je een woning kan kopen heb je vaak genoeg inkomen om de energierekening gewoon te betalen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 11 september 2023 @ 08:29:
[...]


Ik denk dat de gemiddelde koper nog niet eens echt naar het label kijkt maar alleen naar de woning zelf. Ziet het er goed uit en hebben ze het gevoel dat ze er gelukkig kunnen wonen dan zijn dingen als energielabel niet relevant.

Goed punt. Maar ik heb wel het idee dat de algemene houding over oudbouw en nieuwbouw bij veel mensen wel wat veranderd is sinds de energieprijzen zo geëscaleerd zijn.

Voor nieuwbouw heb je natuurlijk geen gebouw/geen gevoel dus dan moet je het met de kille cijfers doen. En vaak heb je niet veel keuze en is het gewoon nieuwbouw of een kartonnen doos

Het ging volgens mij over de afweging tussen het kopen van nieuwbouw of oudbouw. Niet over nieuwbouw of geen woning. Dat zou een afweging zijn die eerder bij starters geldt, maar starters kopen voor het overgrote deel bestaande bouw (85%).

[kx22]

https://www.ad.nl/wonen/r...ral-weer-omhoog~a61ddcea/

Dit hadden we mijlenver zien aankomen. Meer salaris? Ja dan meer te besteden en dus huis kopen.
We zeggen wel dat alles duurder is geworden, maar blijkbaar houden we zoveel salaris over dat de maandlasten toch weer wat naar boven kunnen!

[sbmuc]

Tja, als de economen van banken dat zeggen dat moet dat wel waar zijn natuurlijk. Het is niet zo dat banken extreem veel geld verdienen aan hogere hypotheken met hogere rente's.

https://www.parool.nl/ned...r-zo-weinig-van~b5f79ce6/

De drie grootbanken ABN Amro, ING en Rabobank zagen hun winst in de eerste helft van dit jaar verdubbelen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2022.

Ja, aan de ene kant heb je extreme inflatie("gratis" corona geld) en daarbij wil / eist / krijgt iedereen meer salaris. Tekorten aan huizen en hoge prijzen van bouwmaterialen. Daarbij die idiote +- 100k belastingvrije schenking van je familie .... Gelukkig inmiddels bijna volledig stop gezet... Nu nog 28k.
En door de lage rente's gingen huizenprijzen sky high en veel overwaarde bij veel huizeneigenaren. En die overwaarde wordt meegenomen naar het volgende huis.

Aan de andere kant houdt die overwaarde op een gegeven moment op door de(relatief) hoge rente.
Daarnaast is het niet logisch dat wij ons huis in 2015 hebben gekocht voor 210k en inmiddels 475-500k waard is. En destijds kon kopen met een jaarinkomen van 48k en nu 100k voor zou moeten hebben. Er zijn weinig mensen die 100k(zelfs gezamelijk) verdienen.

Ik vind https://www.volkskrant.nl...2021/huizenmarkt~v437600/ een stuk realistischer beeld geven van de huidige markt.

[ Voor 9% gewijzigd door sbmuc op 12-09-2023 11:33 ]

[Wowhead]

Ik zie toch dat flats in mijn omgeving gestaag duurder worden.
Ik woon aan de "rand" van rotterdam.

Flatje voor 145k gekocht in 2020, nu vind je niets meer onder de 225.000 euro waar ik woon, ongeacht de staat van het huis/flat woning.

Ik denk dat dit de laatste keer dat het mogelijk was dat ik op een salaris iets kon kopen dat redelijk dicht op de stad ligt.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:47:
https://www.ad.nl/wonen/r...ral-weer-omhoog~a61ddcea/

Dit hadden we mijlenver zien aankomen. Meer salaris? Ja dan meer te besteden en dus huis kopen.
We zeggen wel dat alles duurder is geworden, maar blijkbaar houden we zoveel salaris over dat de maandlasten toch weer wat naar boven kunnen!

Of we werkelijk zo veel salaris overhouden is volgens mij niet echt van belang. Belangrijker is dat de hypotheeknormen je een bepaalde maximale hypotheek geven, afhankelijk van salaris en rentepercentage. En dat de prijsontwikkeling van de koopwoningen daar sterk aan gekoppeld is.

[Conrado]

sbmuc schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 11:31:
Ik vind https://www.volkskrant.nl...2021/huizenmarkt~v437600/ een stuk realistischer beeld geven van de huidige markt.

Dat mag jij vinden, maar dat is het

De Volkskrant kijkt naar de CBS-cijfers, en die zijn mimimaal 3 à 4 maanden oud. Juli is dus verkoop in Maart. Daarnaast is het volume vele malen kleiner, waardoor de verschillen in het aanbod veel belangrijker wordt.

[Señor Sjon]

Financial Times met niet beste berichten uit Duitsland
https://www.ft.com/conten...77-44f9-962a-cf0c1d98f104

Projecten worden gecancelled


Bouwaanvragen lopen rap terug (in m2).


Zelfde probleem daar als hier. Afgelopen jaar 300k opgeleverd, 400k nodig. 700k huidig tekort.
- Hoge rente
- Hoge prijsstijgingen
- Afnemende vraag door bovenstaande twee.

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 12:59:
Financial Times met niet beste berichten uit Duitsland
https://www.ft.com/conten...77-44f9-962a-cf0c1d98f104
[Afbeelding]
Projecten worden gecancelled

[Afbeelding]
Bouwaanvragen lopen rap terug (in m2).


Zelfde probleem daar als hier. Afgelopen jaar 300k opgeleverd, 400k nodig. 700k huidig tekort.
- Hoge rente
- Hoge prijsstijgingen
- Afnemende vraag door bovenstaande twee.

Die tweede grafiek hebben ze extra dramatisch gemaakt door de as niet bij 0 te laten beginnen

[Señor Sjon]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 13:03:
[...]

Die tweede grafiek hebben ze extra dramatisch gemaakt door de as niet bij 0 te laten beginnen

Dat heeft ook geen zin als er geen waarden <80 zijn. Anders krijg je vlakke lijnen door niet-relevante schaal te gebruiken.

20% minder terwijl er eigenlijk meer moet zijn is sowieso al wat buikpijn waard.

[BlauweLucht]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 12:03:
[...]

Dat mag jij vinden, maar dat is het

De Volkskrant kijkt naar de CBS-cijfers, en die zijn mimimaal 3 à 4 maanden oud. Juli is dus verkoop in Maart. Daarnaast is het volume vele malen kleiner, waardoor de verschillen in het aanbod veel belangrijker wordt.

Mee eens. Bovendien is het zo dat het gemiddelde hypotheekbedrag al ruim een half jaar stijgt. Dat terwijl de huizenprijzen pas 2/3 maanden stijgen. "De ontwikkeling van aangevraagde hypotheekbedragen geeft volgens Van Bruggen een goede indicatie voor de ontwikkeling van huizenprijzen op de korte termijn.". Een indicatie die nog voor CBS/NVM indicaties komt. Je zou dus op basis van bovenstaande informatie kunnen voorspellen dat de stijging nog wel een aantal maanden door zal gaan. En daarna nog verder vanwege de dalende hypotheekrente in 2024.



https://www.businessinsid...maar-2024-blijft-onzeker/

[Xhomas]

BlauweLucht schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 14:57:
[...]


Mee eens. Bovendien is het zo dat het gemiddelde hypotheekbedrag al ruim een half jaar stijgt. Dat terwijl de huizenprijzen pas 2/3 maanden stijgen. "De ontwikkeling van aangevraagde hypotheekbedragen geeft volgens Van Bruggen een goede indicatie voor de ontwikkeling van huizenprijzen op de korte termijn.". Een indicatie die nog voor CBS/NVM indicaties komt. Je zou dus op basis van bovenstaande informatie kunnen voorspellen dat de stijging nog wel een aantal maanden door zal gaan. En daarna nog verder vanwege de dalende hypotheekrente in 2024.

[Afbeelding]

https://www.businessinsid...maar-2024-blijft-onzeker/

Mooi gevonden correlatie. Alleen wil ik toch wel even benoemen dat, als je goed naar de grafiek kijkt, de lijnen aardig zijn divergeren van elkaar (het verschil tussen transactieprijs en gemiddeld hypotheekbedrag liggen steeds verder uit elkaar dan voor 2022). Wat zou betekenen dat er alsnog ruimte is voor deze correlatie om weer meer te convergeren, in andere woorden: alsnog óók een daling in transactieprijzen en/of een verhoging in gemiddeld hypotheekbedrag.

Dus bij het uitgaan van deze grafiek, zou ik hier wel op letten dat deze lijnen linksom of rechtsom waarschijnlijker (op termijn) wel weer gaan convergeren dan nog verder divergeren. Het lijkt er op dat de correlatie meer vertaalt naar korte termijn stijgingen en dalingen. Op een langere termijn lijkt het juist een tegenargument te zijn op de conclusie die ze trekken in het artikel, ookal benoemen ze wel de onzekerheid voor 2024.

[ Voor 6% gewijzigd door Xhomas op 12-09-2023 16:19 ]

[Rubbergrover1]

Xhomas schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 16:14:
[...]


Mooi gevonden correlatie. Alleen wil ik toch wel even benoemen dat, als je goed naar de grafiek kijkt, de lijnen aardig zijn divergeren van elkaar (het verschil tussen transactieprijs en gemiddeld hypotheekbedrag liggen steeds verder uit elkaar dan voor 2022). Wat zou betekenen dat er alsnog ruimte is voor deze correlatie om weer meer te convergeren, in andere woorden: alsnog óók een daling in transactieprijzen en/of een verhoging in gemiddeld hypotheekbedrag.

Dus bij het uitgaan van deze grafiek, zou ik hier wel op letten dat deze lijnen linksom of rechtsom waarschijnlijker (op termijn) wel weer gaan convergeren dan nog verder divergeren. Het lijkt er op dat de correlatie meer vertaalt naar korte termijn stijgingen en dalingen. Op een langere termijn lijkt het juist een tegenargument te zijn op de conclusie die ze trekken in het artikel, ookal benoemen ze wel de onzekerheid voor 2024.

Even vanuit de koude-grond economie, dat die marge tussen koopsom en hypotheek zo laag lag, kwam vooral door de extreem lage rentestanden. Daardoor gingen veel mensen meer lenen dan zou moeten en werd de overwaarde soms voor andere dingen gebruikt (bv beleggen). Ondanks dat je dan een stuk renteaftrek mist, was dat toch een veel voordeliger optie. Bij de huidige rentestanden is dat vaak niet meer echt interessant en is het logisch dat vaker alleen wordt geleend wat echt nodig is. En dat de overwaarde gewoon in de nieuwe woning gaat.

(Overigens kunnen stabiliserende huizenprijzen er ook voor zorgen dat die overwaarde minder groot wordt. Dan zou de marge uiteraard juist wel weer kleiner worden.)

[Conrado]

Xhomas schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 16:14:
Wat zou betekenen dat er alsnog ruimte is voor deze correlatie om weer meer te convergeren, in andere woorden: alsnog óók een daling in transactieprijzen en/of een verhoging in gemiddeld hypotheekbedrag.

Je hebt het goed gezien, enkel denk ik dat de achtergrond wat anders is.
De divergentie is ontstaan omdat - door de hoge rentes - mensen die volledig moeten financieren buiten de boot vallen.

De huidige marktprijzen worden ondersteund door een kleinere groep kopers die het kan betalen. Zolang er geen economische crisis is en mensen niet gedwongen worden huizen te verkopen - zoals in 2009 - blijft het aanbod ook beperkt zodat die prijzen hoog blijven.

[Xhomas]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 16:42:
[...]

De divergentie is ontstaan omdat - door de hoge rentes - mensen die volledig moeten financieren buiten de boot vallen.

Dit strookt niet echt met mijn eigen (anekdotische, dus ik weet niet zeker wat waar is) ervaring. Ikzelf en vrienden om mij heen, die goed verdienen met ook een tweede inkomen en begonnen te werken rond 2018 (en toen nog geen vriendin hadden), konden juist niet kopen omdat met volledig financieren je alsnog flink moest overbieden. Dat geld om te overbieden hadden de meeste starters van ons niet, op enkele vrienden met rijke ouders na. Nu er een stuk minder (of soms niet) overboden hoeft te worden, is het makkelijker om te kopen. Ik zie dat ook om me heen, maar ook berichtgevingen dat starters meer voeten in de woningmarkt krijgen lijken dit te bevestigen.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 16:42:
[...]

Je hebt het goed gezien, enkel denk ik dat de achtergrond wat anders is.
De divergentie is ontstaan omdat - door de hoge rentes - mensen die volledig moeten financieren buiten de boot vallen.

De huidige marktprijzen worden ondersteund door een kleinere groep kopers die het kan betalen. Zolang er geen economische crisis is en mensen niet gedwongen worden huizen te verkopen - zoals in 2009 - blijft het aanbod ook beperkt zodat die prijzen hoog blijven.

Bij mensen die volledig moeten financieren denk ik al gauw aan de groep starters. Als de groep die volledig moet financieren het moeilijker zouden hebben, dan zou je verwachten dat het aandeel starters in de huizenverkopen lager zou worden. Maar het tegendeel is het geval.
https://www.businessinsid...izenprijzen-helpt-beetje/

[Conrado]

Xhomas schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 16:59:
Dit strookt niet echt met mijn eigen (anekdotische, dus ik weet niet zeker wat waar is) ervaring. Ikzelf en vrienden om mij heen, die goed verdienen met ook een tweede inkomen en begonnen te werken rond 2018 (en toen nog geen vriendin hadden), konden juist niet kopen omdat met volledig financieren je alsnog flink moest overbieden.

Ik schreef niet dat er geen starters meer toetreden, integendeel

Zonder starters geen woningmarkt, want anders kan de rest niet doorschuiven. Onwillekeurig bevestigt jouw n=1 ervaring echter mijn analyse: de huizenprijzen wordt nu gedragen door de groep kapitaalkrachtigste kopers.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 17:38:
Bij mensen die volledig moeten financieren denk ik al gauw aan de groep starters. Als de groep die volledig moet financieren het moeilijker zouden hebben, dan zou je verwachten dat het aandeel starters in de huizenverkopen lager zou worden. Maar het tegendeel is het geval.

Bij starters speelt veel meer; in de gratis-geld-periode werden ze uit de markt gedrukt door huisjesmelkers. De hogere rente én overheidsingrijpen heeft daar abrupt een eind aangemaakt.

[Xhomas]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:24:
[...]

Ik schreef niet dat er geen starters meer toetreden, integendeel

Zonder starters geen woningmarkt, want anders kan de rest niet doorschuiven. Onwillekeurig bevestigt jouw n=1 ervaring echter mijn analyse: de huizenprijzen wordt nu gedragen door de groep kapitaalkrachtigste kopers.

Sorry, maar ik volg nu even niet helemaal wat je precies bedoeld dan. Wie vallen er buiten de boot dan als dat niet de starters zijn? En waarom divergeert die grafiek van gem. hypotheek en transactieprijs dan volgens jou?

[Conrado]

Xhomas schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:37:
Sorry, maar ik volg nu even niet helemaal wat je precies bedoeld dan. Wie vallen er buiten de boot dan als dat niet de starters zijn? En waarom divergeert die grafiek van gem. hypotheek en transactieprijs dan volgens jou?

Buiten de boot valt een ieder die tè weinig verdiend om de veel hogere maandlasten op te brengen. De daling van de huizenprijzen staan immers in geen verhouding tot de stijging van de rente. Dus blijven de krachtigste kopers over.

[Xhomas]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:43:
[...]

Buiten de boot valt een ieder die tè weinig verdiend om de veel hogere maandlasten op te brengen. De daling van de huizenprijzen staan immers in geen verhouding tot de stijging van de rente. Dus blijven de krachtigste kopers over.

Aha, duidelijk. Maar in dat geval zouden de lijnen toch moeten convergeren, uitgaande (naar verhouding) dat meer starters de woningmarkt betreden, aangezien die dan volledig financieren (i.v.m. geen overwaarde om mee te kunnen overbieden? Want de rentes/gemiddelde hypotheken staan nogsteeds niet in verhouding tot eerdere trends m.b.t. transactieprijzen. Het lijkt voor mij namelijk best wel duidelijk: de trend is nog altijd meer geneigd naar beneden (of in ieder geval dat die lijnen convergeren, of het nou door renteverlagingen, salarisverhogingen of prijsdalingen), ondanks de plusjes in het voorjaar (seizoenseffect). Het heeft alleen een vertragend effect door koopkrachtigen zonder veel spaargeld die na jaren wachten eindelijk een woning kunnen bemachtigen.

Wat @Rubbergrover1 daarover zei klinkt ook wel plausibel overigens, dat door de hogere rentes maximaal lenen voor bijv. doorstromers ongunstig is en dat deze groep mensen de gemiddelde hypotheek ook naar beneden halen, en daardoor dus die divergentie ontstaat. Ik denk persoonlijk dat het allebei zo is. Ligt er ook een beetje aan wat er bedoeld wordt in de grafiek met "gemiddelde hypotheek"; is dat een starters hypotheek of alle hypotheken van iedereen op een hoop? En wordt daar het afgeloste deel afgetrokken of niet.
Edit: even terug gelezen, het gaat om de gemiddelde hypotheek aanvraag, dus nieuwe hypotheken. Dat sluit dus het afgeloste deel etc. uit, maar doorstromers kunnen dan alsnog minder aanvragen uiteraard door overwaarde direct in het nieuwe huis te stoppen.

[ Voor 13% gewijzigd door Xhomas op 12-09-2023 20:02 ]

[Conrado]

Xhomas schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:55:
Aha, duidelijk. Maar in dat geval zouden de lijnen toch moeten convergeren, uitgaande (naar verhouding) dat meer starters de woningmarkt betreden, aangezien die dan volledig financieren (i.v.m. geen overwaarde om mee te kunnen overbieden?

We weten geen startersaandelen. Wat is het percentage starters twee jaar geleden vs nu? Onder de streep zijn starters de laatste wagon in een trein van doorstromers. En die laatste hebben minder te financieren.

[Laapo]

https://hdn.nl/marktcijfe...wartaaloverzicht-2023-q1/

Eigen geld

Minder eigen geld nodig bij aanschaf woning, maar niet voor iedereen.

Kopersmarkt
▪ Een koper nam gemiddeld € 41.000,- aan eigen middelen mee bij de aanschaf van een woning, 7% minder dan in 2022 Q1 toen dit € 43.900,- was.
▪ De Starter Jong had gemiddeld € 34.300,- aan eigen geld nodig. Vorig jaar was dit nog bijna € 42.000,- waarmee sprake is van een daling van 18%. Wel ligt het nog boven het peil van 2021 Q1: toen was gemiddeld € 30.800,- voldoende.

Vergeet ook de jubeltonnetjes niet. 100k van paps en mams kan zomaar meer inbreng zijn (geweest) dan van een doorstromer.

[Yaay]

Laapo schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 21:08:
https://hdn.nl/marktcijfe...wartaaloverzicht-2023-q1/


[...]


Vergeet ook de jubeltonnetjes niet. 100k van paps en mams kan zomaar meer inbreng zijn (geweest) dan van een doorstromer.

Zou het afschaffen van de jubeltonnou echt zo’n grote impact hebben vraag ik me altijd af.
Er is alsnog een vrijstelling tot een kleine 30k. Schenkbelasting voor kinderen is (tot een kleine 140k) 10%. Bij het schenken van een ton zou er dan 7k belasting betaald worden, zuur geld maar voor iemand die een ton schenkt toch ook niet onoverkomelijk zou ik zeggen..

(https://www.belastingdien.../tarieven-schenkbelasting)

[antidote]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 21:02:
[...]

We weten geen startersaandelen. Wat is het percentage starters twee jaar geleden vs nu?

De NVM / Funda / Brainbay weten het wel: https://www.nvm.nl/nieuws...tarters-kopen-een-woning/

[Laapo]

Yaay schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 21:32:
[...]


Zou het afschaffen van de jubeltonnou echt zo’n grote impact hebben vraag ik me altijd af.
Er is alsnog een vrijstelling tot een kleine 30k. Schenkbelasting voor kinderen is (tot een kleine 140k) 10%. Bij het schenken van een ton zou er dan 7k belasting betaald worden, zuur geld maar voor iemand die een ton schenkt toch ook niet onoverkomelijk zou ik zeggen..

(https://www.belastingdien.../tarieven-schenkbelasting)

Ja, maar juist nu maakt het dus niet uit of dit meteen wordt meegenomen bij de aanschaf van een woning. Een koper kan dus meer financieren en de schenking deels buiten de boeken om besteden aan een verbouwing, of achter de hand houden, gefaseerd ontvangen etc.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 21:02:
[...]

We weten geen startersaandelen. Wat is het percentage starters twee jaar geleden vs nu?

Je hebt de link in mijn post van 17.38 niet bekeken?

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 21:08:
https://hdn.nl/marktcijfe...wartaaloverzicht-2023-q1/


[...]


Vergeet ook de jubeltonnetjes niet. 100k van paps en mams kan zomaar meer inbreng zijn (geweest) dan van een doorstromer.

Dan zou je verwachten dat in de grafiek de lijnen juist zouden convergeren. Met de verhoogde schenkingsvrijstelling kon je immers een veel duurdere woning kopen ten opzichte van de hypotheek. Dus afschaffing van de verhoogde schenkingsvrijstelling zit dan eerder leiden tot een kleinere marge tussen koopsom en hypotheek

Overigens zag je die verhoogde vrijstelling ook vaak bij doorstromers, het was niet iets dat alleen de starters hielp.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:26:
[...]

Bij starters speelt veel meer; in de gratis-geld-periode werden ze uit de markt gedrukt door huisjesmelkers. De hogere rente én overheidsingrijpen heeft daar abrupt een eind aangemaakt.

Verhuurders kunnen in het algemeen minder lenen dan iemand die de woning als hoofdverblijf koopt. Bij minder kopen door verhuurders zou ik dan verwachten dat de grafiek juist zou convergeren

[XOR]

Conrado schreef op zondag 10 september 2023 @ 23:07:
Zover ik weet kunnen dat soort trucjes niet meer onder de actuele regelgeving…,

Misschien nu niet meer. Jarenlang zijn er nieuwbouwwoningen opgeleverd met dan iets van drie panelen op het dak, waar veel ruimte voor meer was. Dan saldeer je misschien je eigen gebruik er wel uit, maar in de donkere helft van het jaar kom je daar nergens mee.

[Napo]

Weer een nieuwe manier om de starters te "ondersteunen"

quote: https://www.bnr.nl/nieuws...oningmarkt-herfinancieren

Het CDA komt met een nieuw plan om starters op de woningmarkt de faciliteren. Kamerlid Inge van Dijk wil kijken naar de herfinanciering van de studieschuld waardoor de aankoop van een eerste woning makkelijker wordt. 'We moeten er met een oplossende houding in.'

Van Dijk wil dat het kabinet een product gaat uitwerken waardoor de studielening wordt vervangen door een ander soort product. Dit product moet ervoor zorgen dat banken niet terughoudender zijn door openstaande studieschulden bij DUO. Zo krijgen jongeren meer kans op het kopen van een huis en blijft de overheid binnen de voorwaarden van verantwoord financieren.

Welk probleem wordt met dit idee nou opgelost? De 'verwachting' is dat financierders dan eerder de hypotheek willen verstrekken maar hoe ziet ze dat voor zich? Een product met een lagere rente lijkt daarin vrij snel het uitgangspunt zeker als je binnen de bandbreedtes moet blijven van verantwoord financieren.

Dan kan je ook nog spelen met het verhogen van de grens van aflossen naar draagkracht, of heel misschien de looptijd maar die staat al op 35 jaar.

voor de tekst van de motie:

quote: https://www.tweedekamer.n...2023Z15128&did=2023D36662

Constaterende dat indien je een studieschuld hebt dit een flink nadelig effect heeft op de hoogte van het bedrag dat je kunt lenen voor het afsluiten van een hypotheek;

Constaterende dat je met een studieschuld wel een woning mag huren die per maand vele malen duurder is dan verantwoord is als we dit vergelijken met de financieringsnormen van financiéle instellingen;

Constaterende dat veel mensen nu dus gedwongen worden deze financieel onverantwoorde keuze te maken;

Overwegende dat er financiéle oplossingen bestaan, zoals een starterslening, waarbij het goed voorstelbaar is dit product mede in te zetten om studiefinancieringen over te nemen bij de aankoop van een huis waardoor de aankoop van een huis financiee! wel haalbaar wordt binnen de regels van verantwoord financieren;

Verzoekt de regering in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de bancaire sector te onderzoeken of een dergelijke product levensvatbaar is en hoe deze vorm gegeven kan worden en de Kamer hierover te informeren,

De wens - het helpen van de woningzoekende met studieschuld - en het middel - herfinancieren gunstige lening - lijkt niet helemaal in sync te zijn. Hoe ga je effectief één van de - zo niet de meest gunstige - leningen van een woningzoekende op zo'n manier herfinancieren dat die nog gunsteriger wordt waardoor de impact op de hypotheeklasten dalen.

Zelfs al zou je toestaan dat de studielening afbetaald mag worden met een af te sluiten hypotheek dan zal die vrijwel nooit gunstigere voorwaarden hebben dan de studielening zelf.

[Valorian]

Napo schreef op donderdag 14 september 2023 @ 07:42:
Weer een nieuwe manier om de starters te "ondersteunen"


[...]


Welk probleem wordt met dit idee nou opgelost? De 'verwachting' is dat financierders dan eerder de hypotheek willen verstrekken maar hoe ziet ze dat voor zich? Een product met een lagere rente lijkt daarin vrij snel het uitgangspunt zeker als je binnen de bandbreedtes moet blijven van verantwoord financieren.

Dan kan je ook nog spelen met het verhogen van de grens van aflossen naar draagkracht, of heel misschien de looptijd maar die staat al op 35 jaar.

voor de tekst van de motie:

[...]


De wens - het helpen van de woningzoekende met studieschuld - en het middel - herfinancieren gunstige lening - lijkt niet helemaal in sync te zijn. Hoe ga je effectief één van de - zo niet de meest gunstige - leningen van een woningzoekende op zo'n manier herfinancieren dat die nog gunsteriger wordt waardoor de impact op de hypotheeklasten dalen.

Zelfs al zou je toestaan dat de studielening afbetaald mag worden met een af te sluiten hypotheek dan zal die vrijwel nooit gunstigere voorwaarden hebben dan de studielening zelf.

Zou het ook niet weten. Enige manier die ik kan bedenken is een optie waarbij je het afbetalen van je studieschuld 30 jaar mag uitstellen met in tussentijd 0% rente, zodat je tijdens aflossen van hypotheek geen andere maandlasten hebt. Dan ligt voor de banken de weg open om maximale financiering te geven. .. maar dat is wel erg kostbaar…

O ja: en al zou zoiets lukken: reken er maar op dat elke tegemoetkoming aan starters de prijzen stuwt, met als resultaat dat diezelfde starters het steeds lastiger krijgen om in te stappen…

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 14-09-2023 07:53 ]

[Rubbergrover1]

"Als we de studielening nou anders noemen en het geen lening meer noemen, dan laten we die schuld ook niet meetellen voor de bepaling van de maximale hypotheek."

Ik gok dat het zoiets is gegaan...

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 07:55:
"Als we de studielening nou anders noemen en het geen lening meer noemen, dan laten we die schuld ook niet meetellen voor de bepaling van de maximale hypotheek."

Ik gok dat het zoiets is gegaan...

En feitelijk los je als ex-student dan ook niet af maar maak je een donatie over richting de DUO om toekomstige studenten te ondersteunen in hun ontwikkeling. Als we de DUO dan ook een culturele ANBI maken kunnen ze die donatie ook weer als aftrekpost opvoeren waardoor de hypothecaire lening hoger kan zijn

[jesha]

Napo schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:02:
[...]


En feitelijk los je als ex-student dan ook niet af maar maak je een donatie over richting de DUO om toekomstige studenten te ondersteunen in hun ontwikkeling. Als we de DUO dan ook een culturele ANBI maken kunnen ze die donatie ook weer als aftrekpost opvoeren waardoor de hypothecaire lening hoger kan zijn

Kijk een goed idee, alle aflossing aan je studieschuld aftrekbaar maken.

[Rubbergrover1]

jesha schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:10:
[...]


Kijk een goed idee, alle aflossing aan je studieschuld aftrekbaar maken.

Dan mag mijn hypotheekbank ook wel een anbi worden en mijn aflossing een aftrekbare gift...

[BootVluchteling]

Napo schreef op donderdag 14 september 2023 @ 07:42:
Weer een nieuwe manier om de starters te "ondersteunen"


[...]


Welk probleem wordt met dit idee nou opgelost? De 'verwachting' is dat financierders dan eerder de hypotheek willen verstrekken maar hoe ziet ze dat voor zich? Een product met een lagere rente lijkt daarin vrij snel het uitgangspunt zeker als je binnen de bandbreedtes moet blijven van verantwoord financieren.

Dan kan je ook nog spelen met het verhogen van de grens van aflossen naar draagkracht, of heel misschien de looptijd maar die staat al op 35 jaar.

voor de tekst van de motie:

[...]


De wens - het helpen van de woningzoekende met studieschuld - en het middel - herfinancieren gunstige lening - lijkt niet helemaal in sync te zijn. Hoe ga je effectief één van de - zo niet de meest gunstige - leningen van een woningzoekende op zo'n manier herfinancieren dat die nog gunsteriger wordt waardoor de impact op de hypotheeklasten dalen.

Zelfs al zou je toestaan dat de studielening afbetaald mag worden met een af te sluiten hypotheek dan zal die vrijwel nooit gunstigere voorwaarden hebben dan de studielening zelf.

Als ze nu al aangeven dat ze straks €17 Mld te kort komen per jaar ben ik benieuwd hoe ze kosteloos dit grapje gaan oplossen..

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:19:
[...]

Dan mag jij hypotheekbank ook wel een anbi worden en mijn aflossing een aftrekbare gift...

De Culturele bank, voorstander van het faciliteren van unieke binnenhuiselijke cultuur!

[Valorian]

De makkelijkste en voor de overheid goedkoopste oplossing is natuurlijk gewoon terug naar het "Wir haben es nicht gewußt"-systeem zoals die tot een aantal jaar terug gevoerd werd: starters niet verplichten om de lening te benoemen en dienstverleners er niet specifiek naar laten vragen.

[champion16]

Valorian schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:49:
De makkelijkste en voor de overheid goedkoopste oplossing is natuurlijk gewoon terug naar het "Wir haben es nicht gewußt"-systeem zoals die tot een aantal jaar terug gevoerd werd: starters niet verplichten om de lening te benoemen en dienstverleners er niet specifiek naar laten vragen.

Spreken we dan ook meteen af dat zowel kopers als dienstverleners die dit niet meenemen in hun berekening, want niet verplicht. In de toekomst ook geen enkel recht hebben om met het vingertje naar de overheid te wijzen mochten ze in de problemen komen? En uiteraard ook 0.0 hulp.

[Fraggert]

Valorian schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:49:
De makkelijkste en voor de overheid goedkoopste oplossing is natuurlijk gewoon terug naar het "Wir haben es nicht gewußt"-systeem zoals die tot een aantal jaar terug gevoerd werd: starters niet verplichten om de lening te benoemen en dienstverleners er niet specifiek naar laten vragen.

ich habe daar keine aktieve herinnering von

[Fraggert]

Napo schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:37:
[...]


De Culturele bank, voorstander van het faciliteren van unieke binnenhuiselijke cultuur!

Of met je gezinnetje een kerkgenootschapje oprichten ofzo? Met beroep aan huis vrijstelling obv het bestemmingsplan , kun je dan wat fiscaal aantrekkelijke fratsen uithalen met je woonkosten?

Ik ben 200% atheist.....maar voor 300 euro besparing in de maand wordt ik voorganger naast mijn reguliere baan

ideeën mogen per PB

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op donderdag 14 september 2023 @ 12:44:
[...]


Of met je gezinnetje een kerkgenootschapje oprichten ofzo? Met beroep aan huis vrijstelling obv het bestemmingsplan , kun je dan wat fiscaal aantrekkelijke fratsen uithalen met je woonkosten?

Ik ben 200% atheist.....maar voor 300 euro besparing in de maand wordt ik voorganger naast mijn reguliere baan

ideeën mogen per PB

offtopic:
Iets met een vliegend spaghettimonster...?

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 12:50:
[...]

offtopic:
Iets met een vliegend spaghettimonster...?

offtopic:
ja zoiets......zolang ik maar financieel gunstig gebruik kan maken van (w)elke maas in de wet (dan ook)

[BarendBotje]

Kunnen we dit gegrap over oplossingen die nergens op slaan hier weglaten? Totaal overbodig, zij met een hoge studieschuld zonder mogelijkheid tot het kopen van een huis lezen hier ook bitter mee naar grappende (waarschijnlijk) huiseigenaren zittende op een (flinke) overwaarde, terwijl zij bitter 1000+ in een put gooien elke maand.

[lama83]

Valorian schreef op donderdag 14 september 2023 @ 07:50:
O ja: en al zou zoiets lukken: reken er maar op dat elke tegemoetkoming aan starters de prijzen stuwt, met als resultaat dat diezelfde starters het steeds lastiger krijgen om in te stappen…

Ze zouden de oorzaak/bron moeten aanpakken; als overheid goedkope grond en woningen fixt, dan hoeft er niet aan prijsopdrijvende symptoombestrijding gedaan te worden. Maar ja, effectief beleid nu nog voeren heeft volgens mij weinig kans van slagen; we zijn in het verleden al ontspoord.

[ Voor 12% gewijzigd door lama83 op 14-09-2023 16:10 ]

[F.Baarda]

lama83 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:08:
[...]


Ze zouden de oorzaak/bron moeten aanpakken; als overheid goedkope grond en woningen fixt, dan hoeft er niet aan prijsopdrijvende symptoombestrijding gedaan te worden. Maar ja, effectief beleid nu nog voeren heeft volgens mij weinig kans van slagen; we zijn in het verleden al ontspoord.

hoe zou je het anders graag zien? Prijsspiraal naar beneden? Dit zou gunstig kunnen zijn voor mensen die "nog" niet kunnen kopen. Maar mensen die al wel gekocht hebben zien hun woningwaarde verdampen. Dit hebben we al eerder meegemaakt en ik meen dat dat ook geen succes was. Iets met bankencrisis of zo...

[Rubbergrover1]

F.Baarda schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:45:
[...]


hoe zou je het anders graag zien?

Hoe breder de maatregel, hoe meer het een prijsverhogend effect heeft. Daarom hebben een hoop 'algemene' maatregelen op de woningmarkt van de laatste decennia vaak eerder een averechts effect.

Het beste werken gerichte maatregelen op een beperkte groep. Maar dan krijg je meteen kritiek dat het onrechtvaardig is. Dus het is lastig laveren tussen effectieve maatregel en politieke haalbaarheid.

[Oekiejoekie]

F.Baarda schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:45:
[...]


hoe zou je het anders graag zien? Prijsspiraal naar beneden? Dit zou gunstig kunnen zijn voor mensen die "nog" niet kunnen kopen. Maar mensen die al wel gekocht hebben zien hun woningwaarde verdampen. Dit hebben we al eerder meegemaakt en ik meen dat dat ook geen succes was. Iets met bankencrisis of zo...

Een prijsspiraal naar beneden zal in ieder geval niet zo'n gevolgen meer hebben als 15 jaar geleden. Nu moet je aflossen, toen had je nog de 100 % aflossingsvrije hypotheken en beleggingshypotheken, waar je aflossing opeens minder waard kon worden.

[BlauweLucht]

F.Baarda schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:45:
[...]


hoe zou je het anders graag zien? Prijsspiraal naar beneden? Dit zou gunstig kunnen zijn voor mensen die "nog" niet kunnen kopen. Maar mensen die al wel gekocht hebben zien hun woningwaarde verdampen. Dit hebben we al eerder meegemaakt en ik meen dat dat ook geen succes was. Iets met bankencrisis of zo...

Ik denk dat het beste is om het huidige prijsniveau stabiel te houden. Dan benadeel je niemand. Huizenbezitters zien dan hun waardes niet verdampen en tegelijkertijd worden huizen makkelijker te financieren voor starters omdat lonen wel doorstijgen. De overheid moet er gewoon voor zorgen dat er gebouwd word op een tempo waarbij huizenprijzen op hetzelfde niveau blijven. Liggen de prijs te hoog? Meer bouwen. Liggen de prijzen te laag? Even minder bouwen.

[Napo]

BarendBotje schreef op donderdag 14 september 2023 @ 14:57:
Kunnen we dit gegrap over oplossingen die nergens op slaan hier weglaten? Totaal overbodig, zij met een hoge studieschuld zonder mogelijkheid tot het kopen van een huis lezen hier ook bitter mee naar grappende (waarschijnlijk) huiseigenaren zittende op een (flinke) overwaarde, terwijl zij bitter 1000+ in een put gooien elke maand.

Het gegrap is niet omdat het een situatie is waar men blij van wordt, het is eerder het cynisch worden van het als maar kijken naar het vergroten van de financieringsruimte.

Er is een grote groep die lastig in kan stappen in de koopwoningmarkt. Dat kan je als een probleem bestempelen maar de oplossing is niet een hogere schuldenlast. Als we dat niet onderkennen blijft het water naar de zee dragen, de markt normaliseert zich en het probleem komt net zo hard ( of harder ) terug.

Huren gelijk stellen aan geld in een put worden is overigens net zo'n onwenselijk frame.

[Conrado]

BarendBotje schreef op donderdag 14 september 2023 @ 14:57:
.... zij met een hoge studieschuld zonder mogelijkheid tot het kopen van een huis lezen hier ook bitter mee naar grappende (waarschijnlijk) huiseigenaren zittende op een (flinke) overwaarde, terwijl zij bitter 1000+ in een put gooien elke maand.

Sorry, maar zo'n opmerking schiet direct bij me in het verkeerde keelgat, want je verwijt huiseigenaren van een koopwoning iets waar ze part noch deel aan hebben. We kunnen hier de markt analyseren wat we willen, we kunnen het echter niet beïnvloeden.

Het is verkiezingstijd, en tussen alle dagelijkse ophef rond premierskandidaten, dierenboel of kandidatenlijsten door, hoor ik steeds twee verkiezingsthema's: bestaanszekerheid en migratie. In beiden gevallen gaat het om mensen aan de onderzijde van de samenleving. In dat kader denk ik dat het onderwerp dat jij - en anderen- hier terecht aankaarten toch als luxeproblemen gezien wordt.

Dat is triest, maar zo lijkt het te gaan....

[Laapo]

Valorian schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:49:
De makkelijkste en voor de overheid goedkoopste oplossing is natuurlijk gewoon terug naar het "Wir haben es nicht gewußt"-systeem zoals die tot een aantal jaar terug gevoerd werd: starters niet verplichten om de lening te benoemen en dienstverleners er niet specifiek naar laten vragen.

Dit is nog steeds de standaard.

champion16 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 11:55:
[...]
Spreken we dan ook meteen af dat zowel kopers als dienstverleners die dit niet meenemen in hun berekening, want niet verplicht. In de toekomst ook geen enkel recht hebben om met het vingertje naar de overheid te wijzen mochten ze in de problemen komen? En uiteraard ook 0.0 hulp.

Klinkt stevig, maar in de praktijk zul je nauwelijks verzwijgers vinden die daar nu spijt van hebben. Zeker die van een paar jaar terug, die hebben een veelvoud van de studieschuld aan overwaarde en vaak lagere maandlasten vergeleken met huren....

[Verwijderd]

Klinkt stevig, maar in de praktijk zul je nauwelijks verzwijgers vinden die daar nu spijt van hebben. Zeker die van een paar jaar terug, die hebben een veelvoud van de studieschuld aan overwaarde en vaak lagere maandlasten vergeleken met huren....
[/quote]
Is idd niet netjes, die schurken! Maar toen / paar jaar terug(2020bv), niet je studieschuld opgeven en die hypotheek afsluiten op 1.20%/30jr : Slimme zet! (Wat ook amper verder nog lager kon/kan, denk ik nr de toekomst toe : Zoiets kan never en nooit meer gebeuren! ....maarja you never know)

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 14-09-2023 22:36 ]

[m0ridin]

Valorian schreef op donderdag 14 september 2023 @ 07:50:
[...]


Zou het ook niet weten. Enige manier die ik kan bedenken is een optie waarbij je het afbetalen van je studieschuld 30 jaar mag uitstellen met in tussentijd 0% rente, zodat je tijdens aflossen van hypotheek geen andere maandlasten hebt. Dan ligt voor de banken de weg open om maximale financiering te geven. .. maar dat is wel erg kostbaar…

O ja: en al zou zoiets lukken: reken er maar op dat elke tegemoetkoming aan starters de prijzen stuwt, met als resultaat dat diezelfde starters het steeds lastiger krijgen om in te stappen…

Dat inderdaad, echt... Het enige wat ze kunnen bedenken is "Oh! Meer geld!". Maar als een grote groep mensen meer geld heeft voor dezelfde producten die schaars zijn, ja... dan gaan gewoon de prijzen omhoog en wordt het minstens net zo moeilijk en zijn de lasten ook weer hoger.

Echt, ongelooflijk al die maatregelen... Jubelton, leenruimte vergroten, weet ik het wat nog meer. Het verandert geen fuck behalve dat de prijzen gewoon weer omhoog gaan, maar ach... dat zullen ze vast wel prima vinden allemaal, want echt oplossen kunnen of willen ze niet.

Het is allemaal niets meer dan hier en daar wat symptoombestrijding, geen enkele constructieve of daadwerkelijke verbetering.

[Immutable]

m0ridin schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:23:
[...]


Dat inderdaad, echt... Het enige wat ze kunnen bedenken is "Oh! Meer geld!". Maar als een grote groep mensen meer geld heeft voor dezelfde producten die schaars zijn, ja... dan gaan gewoon de prijzen omhoog en wordt het minstens net zo moeilijk en zijn de lasten ook weer hoger.

Echt, ongelooflijk al die maatregelen... Jubelton, leenruimte vergroten, weet ik het wat nog meer. Het verandert geen fuck behalve dat de prijzen gewoon weer omhoog gaan, maar ach... dat zullen ze vast wel prima vinden allemaal, want echt oplossen kunnen of willen ze niet.

Het is allemaal niets meer dan hier en daar wat symptoombestrijding, geen enkele constructieve of daadwerkelijke verbetering.

Het probleem is denk ik, dat niemand echt een goede oplossing heeft.
Ga je in deze vrije markt van huizen, bepaalde groepen dus goedkope woningen geven. Geef je als het ware hun geld. Want de desbetreffende huizen zijn veel meer waard "op straat".

Hoe maak je dingen goedkoper die bijvoorbeeld qua nieuwbouw afhankelijk zijn van materialen uit het buitenland. De prijzen worden internationaal in de vrije handel bepaald.

Financiele truukjes gaan het probleem niet oplossen. Er zijn 2 zaken:
1. Te weinig huizen.
2. Nieuwe huizen zijn te duur.

Nummer 2 is bepaald door de vrije markt, want op dit moment zijn bouwmaterialen en een huis bouwen best een groot onderdeel van de gehele prijs.
Nummer 2 zorgt er voor dat nummer 1 erger zal worden. Dus het aantal nieuwe woningen dat er komt is gewoon te laag in aantal.

Ik zie nou niet dat iemand goed het daadwerkelijke probleem kan benoemen en met een daadwerkelijk goede oplossing kan komen. Ik heb het nog niet gezien.

Misschien kun je bijvoorbeeld belasting verlagen op nieuwe huizen bouwen. Maar dan moet je dat tekort in de staatskas weer opvullen. Dus ook niet handig. In ieder geval nieuwbouw stimuleren, maar te dure nieuwbouw helpt ook niet. Men moet er wel geld voor hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door Immutable op 14-09-2023 22:36 ]

[m0ridin]

@Immutable Oh, helemaal eens dat er geen goede/realistische oplossing is hoor (ik kan hem niet bedenken tenminste)... mijn grootste kritiekpunt is dat elke 'oplossing' of maatregel DIE ze bedenken uiteindelijk alleen maar tot gevolg heeft dat de prijzen verder stijgen en dus eigenlijk amper (hooguit een zeer korte tijd) helpen, maar het de situatie op de langere termijn eigenlijk alleen maar erger maakt.

[Verwijderd]

.

[ Voor 100% gewijzigd door Verwijderd op 28-09-2023 11:41 ]

[Immutable]

m0ridin schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:37:
@Immutable Oh, helemaal eens dat er geen goede/realistische oplossing is hoor (ik kan hem niet bedenken tenminste)... mijn grootste kritiekpunt is dat elke 'oplossing' of maatregel DIE ze bedenken uiteindelijk alleen maar tot gevolg heeft dat de prijzen verder stijgen en dus eigenlijk amper (hooguit een zeer korte tijd) helpen, maar het de situatie op de langere termijn eigenlijk alleen maar erger maakt.

Klopt, dat zijn oplossingen die het probleem erger maken. Hetzelfde gebeurde tijden geleden met de vrije tandartskeuze. Dat zou er voor zorgen dat de prijzen omlaag gingen. Het echte gevolg: Prijzen gingen omhoog.

Onze economie bestaat uit systemen, met feedback loops.
https://en.wikipedia.org/wiki/Thinking_In_Systems:_A_Primer

Prachtig boek, toepasbaar op heel veel dingen in het leven. Ga je aan een systeem, een verandering doorbrengen wat is dan het gevolg? Als een politicus een bepaalde keuze maakt vanwege zijn achterban? Kan het bijvoorbeeld op korte termijn positief uitpakken, en lange termijn negatief.
Of keuzes die op korte termijn pijn doen, op lange termijn enorme grote ROI heeft op het land. (Maar dit is lastig te verkopen aan de kiezer, wanneer je om de 4 jaar moet kiezen.)

Aan welke knoppen kan de politiek dus draaien, om daadwerkelijk het probleem ECHT op te lossen of te verzachten. En geen schijn oplossingen, en vooral geen oplossingen die het probleem alleen nog erger maken.

[Immutable]

Verwijderd schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:39:
[...]


Dat is toch inherent aan het feit dat er te weinig aanbod is. Elke versoepeling in leen capaciteit wordt onmiddellijk in prijs opgevuld.

Bijbouwen is het enige wat daar tegen helpt. Of minder mensen in aanmerking laten komen voor een koophuis maar dat lijkt mij niet gewenst.

Is goed dan bouw ik vanwege de hoge bouwkosten een huis van 1 miljoen euro, die je niet kan betalen. En dan zeg ik: Koop dan? je wou toch dat ik ging bijbouwen, maar nu koop je het niet...
Dit is een voorbeeld.
Dan is het argument, ja maar we willen betaalbare woningen.
1. In de vrije economie gaat dat niet. Kosten grond is te hoog, kosten materiaal is te hoog.
2. Oke kosten grond omlaag, iemand krijgt dus minder geld.

Dit minder geld (vermogen) gaat direct naar de koper van het huis die het huis goedkoop koopt. En kan het huis weer voor meer verkopen. Dus eigenlijk gaat er gewoon vermogen van entiteit A naar B verschoven worden.

De woning wordt niet verkocht voor de echte markt waarde, maar onder de markt waarde.

Kunnen we wel meer bijbouwen als het economisch niet uit kan? En wie gaat er goedkoop onder de marktprijs grond lopen weggeven? En dus letterlijk vermogen aan iemand geeft. (Kadootje)

Nou doe ik eigenlijk ook prive mee aan die kadootjes, want heb ook iets gekocht wat zoiets is. Vermogen verschuiven van iets naar mij wat een veel hogere marktwaarde heeft uiteindelijk waardoor ik er persoonlijk rijker van zal worden.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 14-09-2023 22:53 ]

[Verwijderd]

22 november mogen we weer stemmen : Ik denk toch dat de juiste politieke keuze en daaruit komende coalitie een dingetje word.
Meer bouwen en versnelde regelgeving zou welkom zijn. Daar kan toch niemand bezwaar tegen hebben(kom op zeg), gezien alle tekorten en ongenoegen. Bouwen van woningen moet ff 1ste op de agenda, 2de milieu, 3de immigratie, ...

[Immutable]

Verwijderd schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:54:
22 november mogen we weer stemmen : Ik denk toch dat de juiste politieke keuze en daaruit komende coalitie een dingetje word.
Meer bouwen en versnelde regelgeving zou welkom zijn. Daar kan toch niemand bezwaar tegen hebben(kom op zeg), gezien alle tekorten en ongenoegen. Bouwen van woningen moet ff 1ste op de agenda, 2de milieu, 3de immigratie, ...

Heb nog geen politieke partij gezien met een daadwerkelijk serieuze, goede, en realistisch uitvoerbare oplossing. Misschien ook omdat die er niet is. (helaas)
Kijk uit voor partijen die dingen beloven, waardoor onze staatskas leeg gaat raken. Uiteindelijk moet de rekening betaald worden. De staatsbegroting MOET rond. Geld lenen van de volgende generatie = stelen.
Beloftes van partijen, neem ik alleen serieus als ze bij kadootjes ook duidelijk vermelden waar het geld vandaan zal komen. Ben een beetje zat van partijen met populistische praatjes. Als je een verhaal loopt te vertellen moet je ook de andere kant van het verhaal vertellen.

Dat het op de Agenda moet staan is zeker belangrijk. Nu nog een oplossing.

[Verwijderd]

Immutable schreef op donderdag 14 september 2023 @ 22:59:
[...]


Heb nog geen politieke partij gezien met een daadwerkelijk serieuze, goede, en realistisch uitvoerbare oplossing. Misschien ook omdat die er niet is. (helaas)
Kijk uit voor partijen die dingen beloven, waardoor onze staatskas leeg gaat raken. Uiteindelijk moet de rekening betaald worden. De staatsbegroting MOET rond. Geld lenen van de volgende generatie = stelen.
Beloftes van partijen, neem ik alleen serieus als ze bij kadootjes ook duidelijk vermelden waar het geld vandaan zal komen. Ben een beetje zat van partijen met populistische praatjes. Als je een verhaal loopt te vertellen moet je ook de andere kant van het verhaal vertellen.

Dat het op de Agenda moet staan is zeker belangrijk. Nu nog een oplossing.

Weet ik maar al te goed, ik ga ook geen partijen aanbevelen, maar wel kijken hoe bepaalde partijen in het verleden zichzelf sterk voor maakten en wat ze voor elkaar gekregen hebben. Nieuwe partijprogramma's die hemel op aarde beloven(inzake woningen bijbouwen) moet je zowiezo met een korrel zout nemen.

Daarmee is het ook allemaal zo wazig : Gaat een partij met een top-programma inzake fors extra woningenbouwen in een coalitie(kan ook niet anders), zwakt het plan dikwijls weer af : Want kunnen met die anderen niet helemaal handjes-klap doen, dus weer borrelen en hapjes om ergens elkaar toch te vinden... lastig, moeilijk en krijg die neuzen maar eens de goede richting op.

Bunk zit niet in de politiek, maar ik weet wel dat er daar de keuzes/beslissingen vallen en dat gaat niet enkel over de woningmarkt, hoe belangrijk dat die ook is.