Ervaringen met het verkopen van je woning

[ATS]

Er loopt een uitgebreid topic over het kopen van een woning, maar over het verkopen kan ik alleen wat oude topics uit 2010 vinden...

Wij zijn van plan om ons appartement op korte termijn te koop te zetten. We hebben al een paar makelaars over de vloer gehad, maar ik ben best geschrokken van wat die rekenen voor (in mijn ogen) beperkte dienstverlening. Ik kreeg ook niet heel veel vertrouwen in de beroepsgroep, gezien de wild variërende geschatte verkoopprijzen en -tijden. Nu snap ik wel dat het een moeilijke markt is, maar we hebben het echt over tussen de €95.000 en de €117.500. Dat scheelt nogal, zeker gezien het feit dat onze hypotheek nog (iets) hoger is dan dat hoogste bedrag.

Het plan is dus om het zoveel mogelijk zelf te gaan doen, en zo kosten te besparen. Een partij die me op zich wel aanspreekt zo op het eerste gezicht is De Huysshop, die vooral service voor Funda bieden, onderhandelingen en afhandeling van het verkooptraject zelf. Bezichtigingen doe je zelf. Reviews op internet zijn behoorlijk positief. Hebben mensen hier ervaringen met deze of dit soort aanbieders?

Toevallig is er deze week een ander appartement in hetzelfde portiek in de verkoop gekomen. Dat geeft ons (samen met andere appartementen in de buurt) natuurlijk een aardige richtprijs, al wil ik iets hoger gaan dan de vraagprijs voor dat appartement.

Qua strategie hebben we geen enorme haast. We willen graag iets groters met een tuintje gaan kopen, maar dat kan eigenlijk pas als we van dit appartement af zijn omdat dubbele lasten eigenlijk geen optie zijn.

Waar moet ik verder op letten? Hoe zinnig of onzinnig is het investeren in onze huidige woning om zichtbare kleine gebreken of slordigheden aan te pakken? Enerzijds willen we er niet te veel geld meer in stoppen, maar aan de andere kant merk ik dat ik zelf relatief kleine dingen toch ook opmerk als ik door een huis loop (missende plintjes of beschadigde muren bijvoorbeeld).

[Pathogen]

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:11:
Er loopt een uitgebreid topic over het kopen van een woning, maar over het verkopen kan ik alleen wat oude topics uit 2010 vinden...

Wij zijn van plan om ons appartement op korte termijn te koop te zetten. We hebben al een paar makelaars over de vloer gehad, maar ik ben best geschrokken van wat die rekenen voor (in mijn ogen) beperkte dienstverlening. Ik kreeg ook niet heel veel vertrouwen in de beroepsgroep, gezien de wild variërende geschatte verkoopprijzen en -tijden. Nu snap ik wel dat het een moeilijke markt is, maar we hebben het echt over tussen de €95.000 en de €117.500. Dat scheelt nogal, zeker gezien het feit dat onze hypotheek nog (iets) hoger is dan dat hoogste bedrag.

Het plan is dus om het zoveel mogelijk zelf te gaan doen, en zo kosten te besparen. Een partij die me op zich wel aanspreekt zo op het eerste gezicht is De Huysshop, die vooral service voor Funda bieden, onderhandelingen en afhandeling van het verkooptraject zelf. Bezichtigingen doe je zelf. Reviews op internet zijn behoorlijk positief. Hebben mensen hier ervaringen met deze of dit soort aanbieders?

Toevallig is er deze week een ander appartement in hetzelfde portiek in de verkoop gekomen. Dat geeft ons (samen met andere appartementen in de buurt) natuurlijk een aardige richtprijs, al wil ik iets hoger gaan dan de vraagprijs voor dat appartement.

Qua strategie hebben we geen enorme haast. We willen graag iets groters met een tuintje gaan kopen, maar dat kan eigenlijk pas als we van dit appartement af zijn omdat dubbele lasten eigenlijk geen optie zijn.

Waar moet ik verder op letten? Hoe zinnig of onzinnig is het investeren in onze huidige woning om zichtbare kleine gebreken of slordigheden aan te pakken? Enerzijds willen we er niet te veel geld meer in stoppen, maar aan de andere kant merk ik dat ik zelf relatief kleine dingen toch ook opmerk als ik door een huis loop (missende plintjes of beschadigde muren bijvoorbeeld).

Ik zit ongeveer in hetzelfde schuitje. Mijn eigen ervaringen toen ik een appartement zócht:
- zichtbare gebreken zijn bijna altijd afknappers
- 9 van de 10 appartementen hebben niks bijzonders te bieden

Mijn eigen appartement is ondertussen compleet gerenoveerd. Geiser weg, het complete verwarmingssysteem is opnieuw aangelegd, keuken en badkamer zijn compleet vernieuwd en er is geen kozijn meer van hout, behalve de voordeur die aan het trappenhuis grenst.

Desondanks heb ik er weinig hoop in dat de verkoopprijs daadwerkelijk omhoog zal gaan ten opzichte van wat ik ervoor betaald heb.

Maar ik heb zeker interesse in meer informatie over vérkoop van je woning, dus ik zal dit topic gaan volgen.

[Mythio]

Realiseer jezelf wel dat die makelaars wel verstand hebben van wat ze aan het doen zijn. Misschien niet allemaal, maar als je er meerdere over de vloer hebt gehad dan zeker wel eentje. Zij kennen ook de markt aangezien dat hun werk is.

Zelf kun je vinden dat je appartement veel waard is, maar aan pakweg het midden van hun inschattingen moet je toch gaan denken vrees ik. In deze tijden misschien zelfs nog minder. Als je dat echt niet wil kun je altijd een minimum met jezelf afspreken voordat je akkoord gaat, maar dan durf ik gerust te voorspellen dat je appartement een lange tijd te koop zal staan.

Qua investeringen raad ik je aan zo weinig mogelijk te doen. Zorgen dat er overal plinten zitten, ok. Maar ga ze niet schilderen ofzo. Nieuwe bewoners willen toch alles naar eigen smaak hebben dus dat soort zaken voegen niks toe. Ook niet qua onderhandelingsruimte.

[ATS]

Dat er makelaars zijn met verstand van zaken, geloof ik direct. Maar welke zijn dat, en welk belang heeft die nog meer? Zelfs als een verkoopmakelaar een courtage krijgt, heeft hij nog steeds belang bij het zo scherp in de markt zetten van de woning zodat hij snel verkoopt. 10% minder opbrengsten is voor mij veel geld, maar voor hem maakt dat veel minder uit. Tegelijk heeft hij er dan gewoon veel minder werk aan, omdat een zeer scherp geprijsd appartement snel te verkopen is en hij dus geen lange rij kijkers krijgt waar hij tijd aan moet besteden.

Ook vind ik de prijzen die ze rekenen gewoon best hoog. €2-3K vind ik veel geld, en het meeste werk (huis in orde maken voor kijkers) moet ik nog steeds gewoon zelf doen natuurlijk... En de goedkopere doen weer niet (of heel, heel marginaal) aan Funda, bijvoorbeeld.

Dat ik verwacht dat mijn appartement (iets) meer waard is dan het appartement dat nu te koop gekomen is, heeft te maken met dat mijn appartement wél een eigen (fietsen) berging op de begane grond heeft, een veel beter uitzicht heeft (vrij over binnentuinen en óver daken, in plaats van tegen een blinde muur aan) en geen bovenburen heeft (vind ik een groot voordeel als je houten vloeren hebt). Ook is mijn indeling is wat logischer (o.a. alle kamers komen uit op de gang, in plaats van door de woonkamer moeten voor een van de slaapkamers). Dat gaat allemaal niet de hoofdprijs schelen natuurlijk, maar elke €1000 is er een...

Ik beschouw overigens ook alle investeringen die ik gedaan heb als afgeschreven: nieuwe keuken, alle muren opnieuw gestuct, vernieuwde e-installatie, isolatiewerkzaamheden, etc. Dat levert me in deze geen zeker geen meerwaarde ten opzichte van mijn koopprijs in 2007 op. Pech, maar ik heb er ook woongenot van gehad.

Wat zijn trouwens de verkoopkanalen die jullie van belang vinden? Ik merk zelf dat ik vooral kijk op Funda, hoewel ik de huizenmail van Jaap ook bekijk. Vaak type ik dan gewoon de postcode in bij Funda om te kijken wat het echt is. Marktplaats heeft ook een huizensectie, maar werkt dat echt? Nog andere tips?

[ Voor 11% gewijzigd door ATS op 15-01-2014 14:38 ]

[The Eagle]

Overburen van ons hebben hun huis recentely verkocht. Dat hebben ze via www.zelfverkopen.nl gedaan. Da's wellicht ook een tip voor jou

Echter:
Ons huis staat in een gewilde wijk. Huizen zijn simpelweg gewild, en ook enigszins vergelijkbaar. Dat van onze overburen was iets minder luxe uitgevoerd en mistte een uitbouw. Stond ook voor iets minder te koop als dat van ons. Ons huis was door de makelaar binnen no time verkocht. Huis van de buren een paar deuren verderop ook (zelfde makelaar overigens, zak van een vent maar vestond zijn vak). Stond niet langer dan een maand te koop. Zo gewild zijn die woningen. Huis van de overburen daarentegen die het zelf deden: na ik denk 14 maanden verkocht.

Ik bedoel maar.

[Krisp]

Afgaande op hoe ik naar huizen kijk, de volgende tips:

• Ruim op. Een huis moet niet te leeg zijn, maar een inrichten zoner tierlantijntjes is vele malen beter dan met. Het gaat immers om het huis, niet om de inrichting. Uiteraard geen persoonlijke foto's e.d.
• Maak het licht. Maar: zet niet te veel lampen aan. Als alle lampen aanstaan, denk ik namelijk dat het een donker huis is. Maar je kunt wel de gordijnen goed open doen, op slimme punten een lamp aanzetten en de muren licht verven.
• Pak kleine puntjes aan. Het geeft een verzorgde indruk: alsof je het huis onderhouden hebt. Dus weg met de kalkaanslag, schroef de keukenkastjes even aan en lap die veeg op de wand op.
• Maak alle fel-gele/rode/blauwe/paarse muren wit. Niets is zo uitgesproken als een felle kleur en mensen haken erop af.

Kleine puntjes zou ik altijd aanpakken. Het kost nauwelijks iets, maar levert een veel verzorgder huis op. 200 euro investeren kan een (veel) sneller verkocht huis opleveren, wellicht zelfs wat extra geld.

[naitsoezn]

makelaarsland doet volgens mij net zoiets; misschien interessant om eens te bekijken.

Wat betreft de bezichtigingen zelf doen, ik moet eerlijk zeggen dat ik als koper het prettiger vind wanneer een makelaar ons rondleidt dan wanneer de bewoners dit zelf doen. Van een makelaar kun je toch een zekere mate van professionaliteit verwachten, die niet vanzelfsprekend is bij sommige bewoners. Sommige eigenaren kunnen hun eigen stulpje (logischerwijs) soms nogal eens met een roze bril bekijken, waardoor ze minder goed tegen bepaalde kritiek kunnen.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 15-01-2014 14:41 ]

[HellPunk]

Wij hebben zelf ook ons huis verkocht en dat ging heel vlot. Het hielp wel dat we wisten dat onze woning goed in de markt lag en dat bleek ook - na drie weken was de verkoop rond en daarmee versloegen we onze buurman die een gelijkaardig huis in vier weken wist te verkopen .

We hebben weinig aan het huis zelf gedaan, alleen gezorgd dat het netjes opgeruimd bleef. Het huis was grotendeels in orde en wat er niet in orde was was een zodanig grote klus dat we dat in de verkoopprijs ingecalculeerd hebben.

Studeer vooraf in hoe je je huis gaat aanprijzen. Je mag natuurlijk niets verbergen, maar je kan best de positieve punten in de verf zetten. Aan de andere kant moet je natuurlijk ook eerlijk antwoorden op vragen van de potentiële kopers. Onze bezoekers hebben trouwens vaak aangegeven dat ze het wel prettig vonden dat ze niet door een makelaar rondgeleid werden. Met name als het ging over de nabijgelegen faciliteiten kun je als bewoner veel meer info geven dan een makelaar. Als je ergens graag gewoond hebt zal dat ook in je uitleg doorklinken en dat verkoopt beter dan gladde makelaarspraatjes .

Hou er ook rekening mee dat je misschien mensen over de vloer gaat krijgen die gewoon nieuwsgierig zijn en geen intentie tot kopen hebben. Dat is best frustrerend, maar het hoort erbij. Ik raad ook aan het aantal bezichtigingen per dag te beperken, het is best vermoeiend om na een werkdag nog een hele avond presentaties te geven (want daar komt het op neer).

[timag]

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:11:
Ik kreeg ook niet heel veel vertrouwen in de beroepsgroep, gezien de wild variërende geschatte verkoopprijzen en -tijden. Nu snap ik wel dat het een moeilijke markt is, maar we hebben het echt over tussen de €95.000 en de €117.500. Dat scheelt nogal, zeker gezien het feit dat onze hypotheek nog (iets) hoger is dan dat hoogste bedrag.

Waarderen van huizen is gewoon niet simpel. Daarnaast zal de ene makelaar voorzichtig zijn om je verwachtingen wat te temperen, dat maakt voor hem de kans op een succesvolle verkoop wat groter, de andere makelaar zal hoog gaan zitten omdat dat de verwachting bij jou wekt dat hij een goede prijs voor je gaat regelen. In deze tijd is volgens mij de meest succesvolle strategie scherp prijzen, zodat je er ten opzichte van concurrenten aantrekkelijk uitziet. Meestal verkoop je dan sneller en kan je ook uitleggen dat je minder zakt.

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:11:
Het plan is dus om het zoveel mogelijk zelf te gaan doen, en zo kosten te besparen. Een partij die me op zich wel aanspreekt zo op het eerste gezicht is De Huysshop, die vooral service voor Funda bieden, onderhandelingen en afhandeling van het verkooptraject zelf. Bezichtigingen doe je zelf. Reviews op internet zijn behoorlijk positief. Hebben mensen hier ervaringen met deze of dit soort aanbieders?

Ik heb ooit eens zelf verkocht via makelaarsland, dat beviel prima. Is al wel 7-8 jaar geleden dus hoe het nu is geen idee. Je moet wel een beetje kunnen verkopen, en een beetje dikke huid hebben (kijkers kunnen soms heel negatief doen over dingen die jij misschien geweldig vindt, daar moet je goed mee omgaan).

HellPunk schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:54:
Als je ergens graag gewoond hebt zal dat ook in je uitleg doorklinken en dat verkoopt beter dan gladde makelaarspraatjes .

Dit is tegelijk ook de reden dat ik mijn laatste huis niet zelf heb verkocht. Ik was het huis zat en wilde z.s.m. weg. Ik wist zeker dat ik dat naar kopers ging uitstralen dus het leek me handiger om de bezichtigingen door een ander te laten doen.

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:11:
Qua strategie hebben we geen enorme haast. We willen graag iets groters met een tuintje gaan kopen, maar dat kan eigenlijk pas als we van dit appartement af zijn omdat dubbele lasten eigenlijk geen optie zijn.

Geen haast snap ik, maar je wil gewoon snel verkopen. Kopers kunnen op allerlei manieren nagaan hoe lang je huis te koop staat en je onderhandelingspositie holt achteruit als dat > 6 maanden wordt.

Krisp schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:38:
Kleine puntjes zou ik altijd aanpakken. Het kost nauwelijks iets, maar levert een veel verzorgder huis op. 200 euro investeren kan een (veel) sneller verkocht huis opleveren, wellicht zelfs wat extra geld.

Dit. Een neutraal huis mag je zelf saai vinden, maar hoe meer uitgesproken de aankleding, hoe meer kopers direct afhaken.

[ Voor 8% gewijzigd door timag op 15-01-2014 15:03 ]

[ATS]

De muren zijn, behalve in de kinderkamer, nu overal licht geel, op een enkele grijze accentmuur na. Dat is in elk geval behoorlijk licht, al is het niet zo neutraal als alles wit. De kinderkamer is echter paars (op de korte muren) en licht groen (met een muurschildering erop), en dus wel behoorlijk uitgesproken. Geen van de makelaars die we over de vloer gehad hebben adviseerde overigens om daar nog iets aan te doen overigens, ik heb daar wel naar gevraagd.

Bedankt voor de input zover!

[Falcon]

Nog een tip, wees zeer kritisch op je Funda, Markelaars advertentie. Lees dit een paar keer door, kijk goed naar de foto's. Vergelijk dit eens met andere vergelijkbare woningen... etcetra.

[RemcoDelft]

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:35:
Dat er makelaars zijn met verstand van zaken, geloof ik direct. Maar welke zijn dat, en welk belang heeft die nog meer? Zelfs als een verkoopmakelaar een courtage krijgt, heeft hij nog steeds belang bij het zo scherp in de markt zetten van de woning zodat hij snel verkoopt. 10% minder opbrengsten is voor mij veel geld, maar voor hem maakt dat veel minder uit.

Is dat niet onderhandelbaar? Dus niet 2% van de verkoopprijs, maar 20% van alles wat de prijs boven X ligt?

Wat zijn trouwens de verkoopkanalen die jullie van belang vinden? Ik merk zelf dat ik vooral kijk op Funda, hoewel ik de huizenmail van Jaap ook bekijk. Vaak type ik dan gewoon de postcode in bij Funda om te kijken wat het echt is. Marktplaats heeft ook een huizensectie, maar werkt dat echt? Nog andere tips?

Ik gebruik Funda voornamelijk ter orientatie, en daarna Google ik het adres om o.a. de vraagprijsgeschiedenis te weten te komen.

naitsoezn schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:41:
Wat betreft de bezichtigingen zelf doen, ik moet eerlijk zeggen dat ik als koper het prettiger vind wanneer een makelaar ons rondleidt dan wanneer de bewoners dit zelf doen. Van een makelaar kun je toch een zekere mate van professionaliteit verwachten, die niet vanzelfsprekend is bij sommige bewoners.

De keren dat ik door een makelaar ben rondgeleid (voor huur, niet voor koop) vond ik het niets toevoegen. Ik zie het meer als een autoverkoper: alles wat-ie verteld zuigt-ie uit z'n duim, typische verkooppraat dus. Bij de eigenaar kan je in ieder geval naar echte ervaringen vragen.

[Pathogen]

Wat ook mooi zou zijn is een afnemende courtage naarmate het langer duurt tot je huis verkocht is

[Driek]

Thrackan schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 15:28:
Wat ook mooi zou zijn is een afnemende courtage naarmate het langer duurt tot je huis verkocht is

Doen ze dus na een paar maanden helemaal geen moeite meer...

[Kju]

ATS schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:35:
Dat er makelaars zijn met verstand van zaken, geloof ik direct. Maar welke zijn dat, en welk belang heeft die nog meer? Zelfs als een verkoopmakelaar een courtage krijgt, heeft hij nog steeds belang bij het zo scherp in de markt zetten van de woning zodat hij snel verkoopt. 10% minder opbrengsten is voor mij veel geld, maar voor hem maakt dat veel minder uit. Tegelijk heeft hij er dan gewoon veel minder werk aan, omdat een zeer scherp geprijsd appartement snel te verkopen is en hij dus geen lange rij kijkers krijgt waar hij tijd aan moet besteden.

Ook vind ik de prijzen die ze rekenen gewoon best hoog. €2-3K vind ik veel geld, en het meeste werk (huis in orde maken voor kijkers) moet ik nog steeds gewoon zelf doen natuurlijk... En de goedkopere doen weer niet (of heel, heel marginaal) aan Funda, bijvoorbeeld.

Dat ik verwacht dat mijn appartement (iets) meer waard is dan het appartement dat nu te koop gekomen is, heeft te maken met dat mijn appartement wél een eigen (fietsen) berging op de begane grond heeft, een veel beter uitzicht heeft (vrij over binnentuinen en óver daken, in plaats van tegen een blinde muur aan) en geen bovenburen heeft (vind ik een groot voordeel als je houten vloeren hebt). Ook is mijn indeling is wat logischer (o.a. alle kamers komen uit op de gang, in plaats van door de woonkamer moeten voor een van de slaapkamers). Dat gaat allemaal niet de hoofdprijs schelen natuurlijk, maar elke €1000 is er een...

Ik beschouw overigens ook alle investeringen die ik gedaan heb als afgeschreven: nieuwe keuken, alle muren opnieuw gestuct, vernieuwde e-installatie, isolatiewerkzaamheden, etc. Dat levert me in deze geen zeker geen meerwaarde ten opzichte van mijn koopprijs in 2007 op. Pech, maar ik heb er ook woongenot van gehad.

Wat zijn trouwens de verkoopkanalen die jullie van belang vinden? Ik merk zelf dat ik vooral kijk op Funda, hoewel ik de huizenmail van Jaap ook bekijk. Vaak type ik dan gewoon de postcode in bij Funda om te kijken wat het echt is. Marktplaats heeft ook een huizensectie, maar werkt dat echt? Nog andere tips?

Ik reken zelf een uurtarief voor in opdracht uitgevoerde werkzaamheden omdat ik dat eerlijker vind dan de courtage. Daar staat wel tegenover dat ik niet op basis van no cure no pay werk, dus geen verkoop en toch nog kosten die maandelijks worden afgerekend. Overleg met mijn opdrachtgever is kosteloos en word niet in rekening gebracht. Het kan dus zomaar zijn dat het totaal van mijn rekeningen bij de verkoop van een woning van 800k net zo hoog zijn als bij een woning van 250k. Meestal zit de rekening rond de 2500 incl. BTW, opname en advertentiekosten etc, inclusief zo'n 4 a 6 bezichtigingen. Ik geef ook de mogelijkheid om te werken op basis van courtage maar het is wel lang geleden dat ik dat met iemand heb afgesproken bij verwachte koopsommen boven 125k.
Kijk met makelaars uit in het traject waarin je zit. Je hebt makelaars die maar al te graag akkoord gaan met de vraagprijs die je voor ogen hebt. Die zijn alleen er op uit om de "opstartkosten" (of vergelijkbaar) te verdienen en zullen na enkele weken of maanden al voorstellen om de prijs te verlagen. Je hebt ook makelaars die geen zin hebben of niet goed in kunnen schatten wat het op moet brengen die dan een lage vraagprijs in willen zetten. Jij moet die inschatting maken en kijk daar echt goed mee uit.
Als het in de regio Den Haag is kan je me altijd een pm sturen met adres en vraagprijs en wie weet dat ik iemand naar je door kan verwijzen. ALS je besluit om het alsnog zelf te verkopen is het in ieder geval aan te raden om een mail met de advertentie naar alle makelaars in de regio te bcc'en, het liefst nog met de duidelijke vermelding dat je bereid bent om 1% courtage te betalen aan de makelaar die bemiddelt bij een geslaagde transactie.

Succes

BTW, spannende tijd om je huis te verkopen. Het lijkt alsof elke makelaar sinds 2 januari overuren draait, me included

[Dinictus208]

Wat is er dan gebeurd sinds 2 januari?

[hutch]

Ik heb destijds bij de verkoop gewoon een scherpe afspraak gemaakt met de makelaar. Opstarttarief van 400 euro om kosten te dekken voor funda etc. Qua courtage een matrix gemaakt met op 1 as verkoopprijs, de andere as tijd.
Simpel principe: snelle verkoop tegen hoge prijs > makelaar kan bonus verdienen, duurt het lang en is de prijs beneden verwachting > malus op courtage.
Makelaar is hiermee akkoord gegaan en uiteindelijk een laag courtage betaald a.g.v. lage prijs en lange periode .

Makelaarselectie primair gedaan op indruk van de gemaakte foto's en wijze van presenteren op funda, 4 makelaars uitgenodigd en op basis van indruk en het plan van aanpak wat de makelaar voorstelde een keuze gemaakt.

[ Voor 18% gewijzigd door hutch op 15-01-2014 17:27 ]

[SeatRider]

En een tip om een goede makelaar te selecteren voor de verkoop, bezichtig (vergelijkbare) huizen in jouw buurt bij verschillende makelaars, dan krijg je vanzelf een beeld hoe ze zijn als verkopende partij. Komen ze terzake kundig over of lijken ze alles ter plekke te verzinnen, etc.

[Kju]

Dinictus208 schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 17:18:
Wat is er dan gebeurd sinds 2 januari?

Vraag ik mezelf eigenlijk ook af maar het loopt (misschien even) storm.

[Galois]

Wij hebben voor de zomer ons appartement verkocht (met 30k verlies op 160k hypotheek) die 3 jaar te koop heeft gestaan.
Wij zaten een beetje 'vast' aan onze makelaar. Hij rekende namelijk kosten voor als we bij 'm weg zouden gaan. Hebben we idd voor getekend toentertijd. Zou ik niet meer doen met de kennis van nu.

Wat ik nu zou doen is een bepaald bedrag of courtage afspreken en een bepaalde tijd. Dus bv. €2000,- en binnen een jaar verkocht, zo niet dan ben ik vrij in het zoeken van een ander. Uiteraard ben ik dan wel bereid om de zgn. opstartkosten te betalen, binnen al het redelijke. Maar een makelaar die niet verkoopt, hoort mi ook niets te verdienen... Net zoals een autoverkoper die geen auto's verkoopt

[ChrisW]

Wij hebben ons appartement nu 1 maand te koop staan.
Wat mij wel tegenstaat bij verschillende makelaars is dat de meeste gewoon prijzen geven excl. btw en het liefst ook alleen maar telefonisch of op een kladpapiertje.
Een fatsoenlijke offerte was ver te zoeken.

[Galois]

ChrisW schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 20:09:
Wij hebben ons appartement nu 1 maand te koop staan.
Wat mij wel tegenstaat bij verschillende makelaars is dat de meeste gewoon prijzen geven excl. btw en het liefst ook alleen maar telefonisch of op een kladpapiertje.
Een fatsoenlijke offerte was ver te zoeken.

Dat viel mij toen ook op inderdaad. Terwijl de wet daar heel duidelijk in is:

Het is de ondernemer verboden aan anderen dan ondernemers en publiekrechtelijke lichamen goederen en diensten aan te bieden tegen prijzen met zodanige aanduidingen dat de omzetbelasting niet in de prijzen zou zijn begrepen.

Ze willen 'goedkoop' lijken?

[ATS]

Kju schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 16:20:
[...]

Ik reken zelf een uurtarief voor in opdracht uitgevoerde werkzaamheden omdat ik dat eerlijker vind dan de courtage. Daar staat wel tegenover dat ik niet op basis van no cure no pay werk, dus geen verkoop en toch nog kosten die maandelijks worden afgerekend. Overleg met mijn opdrachtgever is kosteloos en word niet in rekening gebracht. Het kan dus zomaar zijn dat het totaal van mijn rekeningen bij de verkoop van een woning van 800k net zo hoog zijn als bij een woning van 250k. Meestal zit de rekening rond de 2500 incl. BTW, opname en advertentiekosten etc, inclusief zo'n 4 a 6 bezichtigingen. Ik geef ook de mogelijkheid om te werken op basis van courtage maar het is wel lang geleden dat ik dat met iemand heb afgesproken bij verwachte koopsommen boven 125k.

Nou, boven die 125k gaan wij niet uitkomen ben ik bang
Ik heb ook een makelaar langs gehad die een vaste prijs aanbood. Dat vond ik op zich een aardig aanbod, ware het niet dat ik niet onder de indruk ben van de manier waarop hij huizen presenteert. En Niet op Funda...

Kijk met makelaars uit in het traject waarin je zit. Je hebt makelaars die maar al te graag akkoord gaan met de vraagprijs die je voor ogen hebt. Die zijn alleen er op uit om de "opstartkosten" (of vergelijkbaar) te verdienen en zullen na enkele weken of maanden al voorstellen om de prijs te verlagen. Je hebt ook makelaars die geen zin hebben of niet goed in kunnen schatten wat het op moet brengen die dan een lage vraagprijs in willen zetten. Jij moet die inschatting maken en kijk daar echt goed mee uit.

Ik heb met opzet niets gezegd over wat ik zelf zou willen, wat ik destijds betaald heb of wat mijn (huidige) hypotheek is. Als hij goed zijn huiswerk gedaan heeft, dan weet hij daar natuurlijk wel iets van, maar dat is natuurlijk op zichzelf geen slecht teken: die doet in elk geval zijn huiswerk

Maar inderdaad: bij één kreeg ik echt de indruk dat hij laag inzette omdat hij er of geen zin in had, of hij hem zo gewoon snel en zonder veel moeite zou kunnen verkopen. Die krijgt de opdracht zeker niet.

Als het in de regio Den Haag is kan je me altijd een pm sturen met adres en vraagprijs en wie weet dat ik iemand naar je door kan verwijzen.

Dat za ik doen! Ik zit inderdaad in die regio.

ALS je besluit om het alsnog zelf te verkopen is het in ieder geval aan te raden om een mail met de advertentie naar alle makelaars in de regio te bcc'en, het liefst nog met de duidelijke vermelding dat je bereid bent om 1% courtage te betalen aan de makelaar die bemiddelt bij een geslaagde transactie.

Dank voor die tips, maar mag dat laatste wel? Ik bedoel: wordt die kopende makelaar niet geacht om voor zijn eigen klant te werken, in plaats van voor een courtage van mijn kant? Komt zoiets vaker voor?

[Slasher]

HellPunk schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:54:
Ik raad ook aan het aantal bezichtigingen per dag te beperken, het is best vermoeiend om na een werkdag nog een hele avond presentaties te geven (want daar komt het op neer).

Ik denk dat veel verkopers allang blij zijn met 1 bezichting per maand/week

Ik had gemiddeld 1 per maand en de makelaar vond dat al redelijk veel, huis heeft 14 maanden te koop gestaan, en 13 kijkers gehad. Daar zouden veel verkopers jaloers op zijn volgens mijn makelaar.

[ Voor 21% gewijzigd door Slasher op 16-01-2014 08:41 ]

[HyperTrophy]

Hier lopende verkoop van tussenwoning tussen de 135.000-140.000. Staat te koop omdat we groter/ruimer willen en de auto op het erf.

In de verkoop gezet omdat we iets op het oog hadden. Na twee maand hadden we een potentiele en serieuze koper, dus gelijk zelf een bod geplaatst op de woning die we op het oog hadden..... net te laat. Iemand was ons voor.

ondertussen is onze koper langs de banken gegaan voor een offerte, en hypotheekaanvraag, maar na in totaal 2x uitstel van tijd aangevraagd bij ons, is het uiteindelijk niet gelukt.
De beste man had nog een starterslening van zijn BV, en nog een restschuld staan van z'n vorige woning. ( zoiets zoek je toch vantevoren uit!! )

deze koper is net voor kerst dus afgehaakt, en de vrijdags na kerst hadden we weer een potentiele koper ( een die via de opendag al eerder langsgeweest was, maar nog een woning te verkopen had)
Deze hadden net hun woning verkocht, en konden nu serieus kijken. Helaas wilden zij graag een caravan bij huis plaatsen, en dat gaat met een tussenwoning, in ons geval, dus niet. Deze mensen hebben dus afgelopen maandag afgehaakt.

Het wordt bijna een trend, want wederom net na afhaken van de ene, hebben we nu weer een potentiele koper, welke vrijdag een bezichtiging bij ons heeft.
Kortom, we hebben de afgelopen tijd een best opgeruimd huis! En dat met twee kleine kinderen.


aandachtspunten/leerpunten:

- kleine mankementen of zaken die net niet af zijn; Toch af maken. vooral als je 'alles' al opgeknapt hebt in je huis, vallen kleine zaken toch snel op. Dit kunnen zijn :
- plintjes,
- verlichting en schakelaars
- slappe deurkrukken
- kapotte deurbel ( eerste indruk )
- tuin even schoffelen en snoeien, en alles netjes geveegd
- schone ramen
- opgeruimd keukenblad

Punten voor je makelaar:

- allebei foto's maken, er staan nu toch enkele foto's van mezelf op funda ( handig zo'n DLSR )
- Tot nu toe besloot de makelaar, in overeenstemming met potentiele koper, wanneer de bezichtiging was. Maar de volgende keer spreken wij toch een vaste dag af, in ons geval is het zo nu en dan behelpen met twee kinderen. Je moet toch het huis uit, en dat is soms lastig.
- Let op je verkoopbord, de onze is de ene keer gesneuveld door vandalisme ( wie niet ) de andere keer door harde wind.
- lever zoveel mogelijk informatie in, foto's, plattegronden. Lees je koopcontract goed door. Op onze woning stond nog bepaald dat deze ten alle tijde weer moest worden aangeboden aan de woningstichting ( waarvan ik de woning gekocht heb ). Deze regel gold voor enkel nieuwe bewoner.
Met een belletje en een officiele brief heb ik dit ongedaan weten te maken. De woningcorporatie heeft geen centen of het beleid om woningen terug te nemen. (dit kan verschillend zijn per situatie)

[Kju]

ATS schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 08:07:
[...]
Dank voor die tips, maar mag dat laatste wel? Ik bedoel: wordt die kopende makelaar niet geacht om voor zijn eigen klant te werken, in plaats van voor een courtage van mijn kant? Komt zoiets vaker voor?

Op het moment dat zo'n makelaar contact met je opneemt moet je gelijk duidelijk met hem afspreken dat hij 1% krijgt als hij in jouw belang handelt. Als hij als aankoopmakelaar bij je komt handelt hij in het belang van de koper en moet hij daar z'n provisie halen.

Slasher schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 08:39:
[...]


Ik denk dat veel verkopers allang blij zijn met 1 bezichting per maand/week

Ik had gemiddeld 1 per maand en de makelaar vond dat al redelijk veel, huis heeft 14 maanden te koop gestaan, en 13 kijkers gehad. Daar zouden veel verkopers jaloers op zijn volgens mijn makelaar.

Vier bezichtigingen in vier maanden is redelijk, in ieder geval in de afgelopen periode. Afhankelijk van het object en de staat waarin het zich bevind en vooral de wijze waarop de marketing is aangepakt kan het wel degelijk storm lopen. Ik maak wel vaker mee, ongeacht de crisis, dat er 30 bezichtigingen in de eerste twee weken zijn, de eerste openhuizendag (direct bij publicatie mee adverteren en houden binnen twee weken na publicatie) gewoon 20 koppels binnen komen lopen en er bij andere objecten na vier maanden nog niemand is geweest en de openhuizendag niet werd bezocht. Het is helemaal afhankelijk van het object zelf.

[ATS]

HellPunk schreef op woensdag 15 januari 2014 @ 14:54:
Hou er ook rekening mee dat je misschien mensen over de vloer gaat krijgen die gewoon nieuwsgierig zijn en geen intentie tot kopen hebben. Dat is best frustrerend, maar het hoort erbij. Ik raad ook aan het aantal bezichtigingen per dag te beperken, het is best vermoeiend om na een werkdag nog een hele avond presentaties te geven (want daar komt het op neer).

Dank voor de tips. Ik was eigenlijk niet van plan on 's avond afspraken te maken. Enerzijds omdat dat thuis lastig is (we hebben een klein kind dat dan zijn bedritueel heeft...) maar ook omdat ik liever bij daglicht door het huis ga: dan is het lichter en dus lijkt het ruimer en aantrekkelijke

Afspraken in het weekend: prima!

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 09:05:
Het is helemaal afhankelijk van het object zelf.

En de bijbehorende prijs natuurlijk. Elk huis krijgt aandacht en wordt verkocht mits de prijs goed is. Het kan nog zo'n mooi huis in een fantastische buurt zijn, als je teveel vraagt komt er niemand. Dat weet je overigens binnen een paar maanden, de meeste aandacht krijg je als het huis net nieuw is. Dan verschijnt het er ineens een melding op Funda bij mensen die al langer de markt in de gaten houden, dat is altijd een spannend moment, en je besluit vrij snel of je het huis wil gaan bekijken of niet. Ik heb zelf in ieder geval nog nooit gehad dat ik een huis op Funda heb gezien wat ik niet wilde gaan bekijken en een paar maanden later wel, of er moest iets (de prijs) veranderd zijn natuurlijk.

[ Voor 42% gewijzigd door ph4ge op 16-01-2014 09:20 ]

[Pathogen]

ATS schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 09:08:
[...]

Dank voor de tips. Ik was eigenlijk niet van plan on 's avond afspraken te maken. Enerzijds omdat dat thuis lastig is (we hebben een klein kind dat dan zijn bedritueel heeft...) maar ook omdat ik liever bij daglicht door het huis ga: dan is het lichter en dus lijkt het ruimer en aantrekkelijke

Afspraken in het weekend: prima!

Een eerste kijkje kan ook prima in de avond (als koper dan). Valt het tegen dan weet je dat meteen.

Als verkoper zonder kinderen zou ik avondbezichtigingen ook prima vinden. Mét kinderen kan ik me goed voorstellen dat je dat niks vindt. Gelukkig heb ik fijne buren, ik zou bij wijze van gewoon een deurtje verderop kunnen voor een uurtje

[Krisp]

ATS schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 08:07:
[...]

Nou, boven die 125k gaan wij niet uitkomen ben ik bang
Ik heb ook een makelaar langs gehad die een vaste prijs aanbood. Dat vond ik op zich een aardig aanbod, ware het niet dat ik niet onder de indruk ben van de manier waarop hij huizen presenteert. En Niet op Funda...

Dit is ook uitermate frustrerend. Funda is een uitgangspunt voor heel veel kopers. Pas als iemand specifiek in een bepaalde straat kijkt wordt er was gegoogled en komen sites zoals jaap en allehuizen.nl in beeld. Zonder funda is het kijkersaantal echt lager.

[Kju]

Funda is alleen tijdens de eerste 10 dagen echt belangrijk. Daarna maakt het niet heel veel uit want de serieuze zoeker vind je woning ook wel op één van de andere websites.

[Sandgroper]

Even een vraag vanuit een andere hoek en dat deze al reeds in 'Ervaring met huis kopen' topic geplaatst :

Ik ben momenteel bezig met mijn huis te verkopen en wil deze tegen een zeer scherpe prijs in de markt zetten, geen gedoe met eerst wachten en daarna eventueel zakken maar meteen met de billen bloot.

Hoe redelijk is het dat ik daarom de onderhandelingsmarge dan ook op minimaal zet (minimaal in prijs wil zakken), tegenwoordig verwachten veel koper dit (zie dit topic) wel ..

Ik hoor graag jullie meningen .

[Waah]

Ik vond mezelf best serieus, maar alleen via funda gekeken om eerlijk te zijn....

[Kju]

Sandgroper schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:54:
Even een vraag vanuit een andere hoek en dat deze al reeds in 'Ervaring met huis kopen' topic geplaatst :

Ik ben momenteel bezig met mijn huis te verkopen en wil deze tegen een zeer scherpe prijs in de markt zetten, geen gedoe met eerst wachten en daarna eventueel zakken maar meteen met de billen bloot.

Hoe redelijk is het dat ik daarom de onderhandelingsmarge dan ook op minimaal zet (minimaal in prijs wil zakken), tegenwoordig verwachten veel koper dit (zie dit topic) wel ..

Ik hoor graag jullie meningen .

Jij bepaalt waarvoor jij verkoopt, niet de koper. Zo lang je het maar goed beargumenteert zal de koper heus wel begrijpen hoe het zit (mits je daadwerkelijk scherp hebt geprijsd)

Waah schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:54:
Ik vond mezelf best serieus, maar alleen via funda gekeken om eerlijk te zijn....

Tsja, misschien ben je dan wel een mooie deal misgelopen bij een ongeorganiseerde makelaar die al 3 jaar een woning niet kwijt kon

[Krisp]

Kju schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:52:
Funda is alleen tijdens de eerste 10 dagen echt belangrijk. Daarna maakt het niet heel veel uit want de serieuze zoeker vind je woning ook wel op één van de andere websites.

Maar is de koper ook echt zo serieus? Als ik een huis in een bepaalde straat interessant vind, ga ik pas googelen om huizen in dezelfde straat te vinden. Het is uitermate frustrerend om dan nog drie huizen te vinden.

[Kju]

Heb vorig jaar nog een woning verkocht voordat het gepubliceerd werd. Er zijn nog steeds mensen die gewoon rond rijden en zoeken...
Funda wordt eigenlijk pas echt belangrijk als de buurt niet goed in de markt ligt en er geen kip door je straat rijd. Als je in Vruchtenbuurt in Den Haag een woning te koop zet is Funda niet belangrijk want het is een populaire wijk. Als je een woning in Transvaal te koop zet is Funda ook niet belangrijk want er zijn daar gewoon geen transacties en de transacties die wel plaats vinden komen tot stand via makelaars die zich richten op (allochtone) klanten in die buurt.
De meeste makelaars zullen het trouwens ook niet met mij eens zijn
(Funda is inmiddels de gimmick die ingezet wordt om klanten te overtuigen dat zij ook goed zijn want zij kunnen ook op Funda)

[ Voor 75% gewijzigd door Kju op 16-01-2014 14:04 ]

[ATS]

Voor mij is het weldegelijk een belangrijke zoek-tool. Wellicht zoek jij naar een woning in een buurt die je dagelijks doorkruist, maar dat zullen niet veel mensen zijn. En voor die mensen die dat wel doen heb je natuurlijk gewoon ook nog het bord hangen. Zo zoeken wij in een stad waar we bijna nooit komen. Dan ga je huizen die niet op de sites staan gewoon niet vinden, en andersom worden die huizen ook niet gevonden door ons: een verkoopkans gemist.

Anderzijds: ik hoorde van alle drie de makelaars die bij mij langs geweest zijn dat ze ongeveer de helft van de aanvragen voor mijn wijk via Jaap kregen. Daar wil ik dus ook op

[ Voor 8% gewijzigd door ATS op 16-01-2014 14:24 ]

[Lethalis]

Ik heb mijn woning vorig jaar verkocht met Makelaarsland.

Toen ze een actie hadden met gratis fotoreportage ben ik er op ingegaan. Hierdoor was ik voor pakweg 1000 euro helemaal klaar en stond ik zowel op Funda als op Jaap.

Uiteindelijk (na een maandje of 3) kwam een kijker die de woning heeft gekocht. De ironie is dat hij niet via Funda of Jaap kwam, maar gewoon het bord zag hangen.

Tsja

Overigens moet ik wel zo eerlijk zijn dat ik zelf bijna alleen maar via Funda kijk naar woningen.. ik vind vooral de weergave met Google maps handig. Ik wil namelijk in een bepaald gebied zoeken en filteren op een bepaalde prijs, en dan pas verder kijken (en dat vind ik op Jaap niet handig werken.. de kaart laat namelijk altijd alle woningen zien, ook de woningen die niet aan mijn voorwaarden voldoen).

[ Voor 33% gewijzigd door Lethalis op 16-01-2014 16:48 ]

[HellPunk]

Slasher schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 08:39:
[...]


Ik denk dat veel verkopers allang blij zijn met 1 bezichting per maand/week

Ik had gemiddeld 1 per maand en de makelaar vond dat al redelijk veel, huis heeft 14 maanden te koop gestaan, en 13 kijkers gehad. Daar zouden veel verkopers jaloers op zijn volgens mijn makelaar.

Mjah, mijn ervaring is natuurlijk heel erg gekleurd omdat ons huis erg gegeerd was: een klassiek herenhuis uit de jaren '30 in het stadscentrum met een tuin, zo vind je er niet zoveel in deze stad. Ik heb het 'te koop'-bord om twee uur opgehangen, om drie uur hing er al iemand aan de bel en dezelfde avond heb ik ook nog een rondleiding gedaan voor de uiteindelijke kopers.

Het huis dat wij zelf gekocht hebben had in zes maanden ook maar vijf bezichtigingen gehad, dus jouw ervaring lijkt helaas me inderdaad wel representatiever .

[aaajeetee]

Leuk topic, deze ga ik even volgen.

Wij hebben sinds mei 2013 ons huis ook te koop staan. We hebben nu een aantal kijkers gehad: 7 in totaal, waarvan 4 tijdens de open dag in oktober.
Echter hebben we een beetje het idee dat de makelaar vrij weinig doet. We krijgen weinig tot geen response en ik had verwacht dat de makelaar wel meer 'meelevend' en 'meedenkend' zou zijn. Bijv. "misschien moeten jullie zus of zo doen om meer kijkers te trekken" of iets dergelijks.

Persoonlijk vind ik de verkoop zeer frustrerend (als ik er over na begin te denken). Ik hou er niet van om geen controle te hebben en bij een verkoop heb je alles behalve controle: je bent afhankelijk van andere mensen (kijkers) en wat zij van jouw huis vinden.

Ik ben dan ook heel benieuwd waarom de kijkers op funda niet langskomen voor een bezichtiging. Ons huis is in december als voorbeeld 3591 keer gevonden en 463 keer bekeken (stats van funda). Een groot deel van die kijkers zijn natuurlijk 'kijkers' die eigenlijk geen interesse hebben in jouw huis. Heck, ik doe dat zelf ook wel eens.

Het liefst zou ik feedback van deze mensen willen ontvangen: "waarom willen jullie niet komen kijken".

Hoe staan jullie er tegenover om elkaars huis, mocht dat nog te koop staan, te 'beoordelen' of om tips te geven hoe de verkoop gestimuleerd kan worden? En dan a.d.h.v. foto's oid.

[Spoetnik385]

Wij hebben ons huis in 2012 verkocht.
Begin van het jaar besloten te verkopen en hebben toen eerst alle kleine klusjes opgepakt: schilderwerk nagelopen, brievenbus gerepareerd, etc.
Richting het voorjaar hebben we makelaars uitgenodigd. Daarbij hebben we vooral gekeken naar
- hoe ziet de presentatie eruit?
- wat vinden we van de teksten en foto's (funda?)
- wat is het portfolio van de makelaar? (heeft ie alleen appartementen, rijtjeshuizen of juist vrijstaand)
Foto's zijn gemaakt in het voorjaar: de tuin was een pluspunt en die is in het voorjaar mooier dan in het najaar of in de winter.
Er waren wat problemen met Funda, waardoor het een tijdje duurde voordat de woning erop kwam. Ter compensatie werd het "Tophuis". Volgens de statisteken heeft dat wel geholpen.
Uiteindelijk hebben we 1x de prijs verlaagd, omdat we inmiddels een andere woning hadden gekocht. Daarna was het ook snel verkocht .

[Pathogen]

Passieve verkoopmakelaars zijn verschrikkelijk. Heb ook ervaring met een makelaar die amper de moeite deed om de juiste eigenschappen van de woning in te vullen op Funda. Het enige wat je daarvan hoorde was "voor €100 sta je weer een maandje bovenaan"... Verder geen enkele service.

[HyperTrophy]

aaajeetee schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 19:42:
Ons huis is in december als voorbeeld 3591 keer gevonden en 463 keer bekeken (stats van funda).

hier 4247 keer gevonden, en 372 keer bekeken.

Maar ja, wat zegt het. Ik keek voorheen ook wel eens in het dorp, of buurtdorpen 'om te zien wat er zoal in mijn prijsklasse te koop staat. Datzelfde geldt ook voor hogere en of lagere prijsklasses.

[aaajeetee]

Thrackan schreef op vrijdag 17 januari 2014 @ 08:54:
Passieve verkoopmakelaars zijn verschrikkelijk. Heb ook ervaring met een makelaar die amper de moeite deed om de juiste eigenschappen van de woning in te vullen op Funda. Het enige wat je daarvan hoorde was "voor €100 sta je weer een maandje bovenaan"... Verder geen enkele service.

Ons huis stond in het lokale verkoopkrantje van de makelaar. Bleek er totaal verkeerde info in te staan. Zo stond er dat er mogelijkheid was tot extra slaapkamer en dat het een tussenwoning was (zou niet weten waar die kamer moet en we hebben een hoekhuis). Makelaar op aangesproken met de vraag of ze dat zsm willen corrigeren. Geen enkele reactie

[ATS]

aaajeetee schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 19:42:
Hoe staan jullie er tegenover om elkaars huis, mocht dat nog te koop staan, te 'beoordelen' of om tips te geven hoe de verkoop gestimuleerd kan worden? En dan a.d.h.v. foto's oid.

Dat lijkt mij wel leuk. Ik ben dit weekend (weer) bezig geweest met foto's maken. Ik denk dat we nu een serie hebben die een mooi beeld geeft van ons appartement, maar ik vind het nog best lastig als ik eerlijk ben.

[Anoniem: 36704]

Wij hebben 2013 ons huis ook verkocht via een internet makelaar, namelijk digimakelaars.
Pakket gekozen waarbij ze alles doen,behalve de bezichtigingen. Wij wilden in het begin helemaal zelf doen, maar dan kom je alleen op, huislijn, jaap etc terecht. Daar kregen we weinig reponse op, en toen toch maar besloten om via een nvm makelaar en dus Funda te gaan. Ondertussen ook zelf naar woningen gekeken waar me opviel dat het kennisniveau van de makelaaars van de woningen verassend laag was.

Pos.
- Niemand kent je eigen woning beter dan jezelf. Een makelaar moet het ook maar in een half uurtje van je horen

- bezichtigingen makkelijk en flexibel in te plannen (we hadden het voordeel dat vaak 1 van ons tweeen overdag thuis was)

- en meest doorslaggevende punt, je creeert een "band" met mensen, je kan het met veel passie overbrengen. Dat moet je een beetje liggen, maar wij vonden rondleidingen leuk om te doen (afgezien het poetsen van te voren ).

Resultaat: 6 bezichtigen, 2x een bod, eerste keer niet doorgegaan, (kwam door hun aankoopmakelaar btw),2de stel wel. Verkocht binnen het jaar.

Nu trouwens weer een huis gekocht, zonder aankoop of verkoop makelaar...

[ATS]

Hebben jullie nog tips wat wel en wat juist niet te doen als er mensen komen bezichtigen. Zorgen dat het huis netjes en schoon is lijkt me duidelijk, maar verder? Ik zat zelf te denken aan zorgen dat ik bij de kleinere ruimtes niet zelf (eerst) naar binnen stap, omdat de ruimte anders snel vol (en dus erg klein) lijkt. Nog andere tips?

[ph4ge]

ATS schreef op maandag 20 januari 2014 @ 07:51:
Hebben jullie nog tips wat wel en wat juist niet te doen als er mensen komen bezichtigen. Zorgen dat het huis netjes en schoon is lijkt me duidelijk, maar verder? Ik zat zelf te denken aan zorgen dat ik bij de kleinere ruimtes niet zelf (eerst) naar binnen stap, omdat de ruimte anders snel vol (en dus erg klein) lijkt. Nog andere tips?

Huisdieren als het even kan uit huis. Sommige mensen zijn er allergisch of bang voor. Als je heel veel fotolijstjes en dergelijke hebt zou ik die ook weghalen, het moet niet teveel aan het huis van een ander doen denken.

[ATS]

Hmmm.... Ik snap je punt en ik zie waarom dat goed zou zijn, maar ik ben bang dat de kat uit huis lastig gaat worden. Het is een binnenkat, en ik zou echt niet weten waar we met hem naar toe zouden moeten. Wel iets om over na te denken of ik hier een oplossing voor kan verzinnen.

Fotolijstjes moeten we inderdaad even naar kijken. Er staan er niet enorm veel, maar wellicht toch goed om ze weg te halen.

[Pathogen]

ATS schreef op maandag 20 januari 2014 @ 07:51:
Hebben jullie nog tips wat wel en wat juist niet te doen als er mensen komen bezichtigen. Zorgen dat het huis netjes en schoon is lijkt me duidelijk, maar verder? Ik zat zelf te denken aan zorgen dat ik bij de kleinere ruimtes niet zelf (eerst) naar binnen stap, omdat de ruimte anders snel vol (en dus erg klein) lijkt. Nog andere tips?

Rommel uit de hal! Je kapstok en schoenenverzameling wordt al snel enorm. Even in een opbergbox onder het bed gooien, 1 jas en een paar schoenen eruit laten voor het idee scheelt een hoop.

Tip: Geef even een rondleiding aan een buurman ofzo voor het idee. Alles waar je je voor verontschuldigt is al niet goed "Sorry voor...", "Normaal is dit..." etc... Neem het op en kijk het nog eens terug?

[wkleunen]

Op www.kadasterdata.nl kun je zien voor hoeveel andere huizen in je straat zijn verkocht. Altijd handig om te weten, om je verkoopprijs te bepalen.

[Richard]

wkleunen schreef op maandag 20 januari 2014 @ 13:15:
Op www.kadasterdata.nl kun je zien voor hoeveel andere huizen in je straat zijn verkocht. Altijd handig om te weten, om je verkoopprijs te bepalen.

Kadasterdata is wederverkoper van de Kadastrale data en niet gelieerd aan het Kadaster.

Gewoon direct bij Kadaster kan dus hier: https://kadaster-on-line.kadaster.nl/na.asp
(Voorbeeld: Koopsommenoverzicht E9.95 vs. E3,50)

Wat ik verder zo jammer vind aan kadaster, is dat er soms 100% identieke huizen (in bijvoorbeeld een nieuwbouwwijk) verkocht zijn (door de eerste bewoner) voor een prikkie. Echter zijn dat huizen die gewoon Casco gekocht zijn, zonder meerwerk met een rechte (sociale huur) keukenblok, standaard toilet en badkamer.

Probeer dan maareens aan een verkoper uit te leggen dat jouw huis, met uitbouw, 2 dakkapellen, schuifpui, luxe keuken, badkamer en toilet 20-40-60K hoger in de markt wordt gezet.

Helaas krijg je de mogelijkheid niet om dat uit te leggen. Iemand ziet dat jouw huis 300.000 te hopen opbrengst is (wellicht zelfs vraagprijs van 320.000), terwijl ze op kadaster de buren (exact hetzelfde huis) een maand ervoor verkocht is voor 260.000.

[wkleunen]

Wij hebben trouwens ook via huysshop verkocht, en dat ging erg goed. Koper wou graag snel een appartement hebben en doordat hij direct met mij kon onderhandelen is het sneller en voor een betere prijs verkocht.

Realiseer je wel dat, afhankelijk van waar je woont, de markt echt compleet verziekt is. Voor jouw appartementje staan er nog 30 andere te koop. Je zal dus heel scherp moeten gaan zitten met de prijs en dan nog geluk hebben. Bovendien willen veel starters geen appartement meer, die gaan vaak direct voor een 1-gezinswoning.

[wkleunen]

Richard schreef op maandag 20 januari 2014 @ 13:30:
[...]


[...]


Gewoon direct bij Kadaster kan dus hier: https://kadaster-on-line.kadaster.nl/na.asp

Wat ik verder zo jammer vind aan kadaster, is dat er soms 100% identieke huizen (in bijvoorbeeld een nieuwbouwwijk) verkocht zijn (door de eerste bewoner) voor een prikkie. Echter zijn dat huizen die gewoon Casco gekocht zijn, zonder meerwerk met een rechte (sociale huur) keukenblok, standaard toilet en badkamer.

Probeer dan maareens aan een verkoper uit te leggen dat jouw huis, met uitbouw, 2 dakkapellen, schuifpui, luxe keuken, badkamer en toilet 20-40-60K hoger in de markt wordt gezet.

Helaas krijg je de mogelijkheid niet om dat uit te leggen. Iemand ziet dat jouw huis 300.000 te hopen opbrengst is (wellicht zelfs vraagprijs van 320.000), terwijl ze op kadaster de buren (exact hetzelfde huis) een maand ervoor verkocht is voor 260.000.

Wist ik niet, dat van kadaster, handig

Luxe badkamer, toilet, keuken levert niet zo veel meer op. Jammer voor je, maar dat koop je voor je eigen genot en niet voor de verkoopprijs. Bovendien, wat jouw smaak is, hoeft niet de smaak van de koper te zijn.

Enige wat wat extra oplevert is meer vierkante meters.

[Richard]

Yep, je hebt helemaal gelijk, beter sloop je een sociale huur keukenblok om er een "eigen smaak keuken" in te zetten i.p.v. dat je een keuken van 15k eruit mikt
Kadaster zelf is behoorlijk lelijke site, maar wel rechtsreeks uit de bron, en goedkoop.

[wkleunen]

Goede tip inderdaad, van kadaster

Tja. Het is hard, maar waar, zeker nu. Koper kijkt momenteel echt nergens naar, alleen maar naar de euro-tjes. Het moet gewoon een superdeal zijn.

Bovendien liegen heel veel andere makelaars. Bij ons in de wijk stonden 2 typen woningen, en makelaars die verzinnen er dan allerlei vierkante meters bij. Wij hebben al die makelaars aangesproken via de email dat het aantal vierkante meters dat zij adverteren niet kloppen. Heel frusterend is dat, voor de verkopers en voor de kopers. Sommige makelaars gaven meteen toe dat ze hebben gelogen, en andere gingen vragen wat ons belang er bij was om hun er op te wijzen.

Als jij een aanbouwtje hebt, zou ik net iets onder de prijs van de buurman gaan zitten zonder de aanbouw. Mensen zien de lagere prijs op funda, komen langs en dan zeg je: kijk, het huis is goedkoper dan hiernaast en heeft gewoon meer vierkante meters. Alleen dan krijg je het verkocht.

[Krisp]

wkleunen schreef op maandag 20 januari 2014 @ 13:35:
[...]


Wist ik niet, dat van kadaster, handig

Luxe badkamer, toilet, keuken levert niet zo veel meer op. Jammer voor je, maar dat koop je voor je eigen genot en niet voor de verkoopprijs. Bovendien, wat jouw smaak is, hoeft niet de smaak van de koper te zijn.

Enige wat wat extra oplevert is meer vierkante meters.

M2 levert (doorgaans) meer op, maar een huis waar ik zo in kan heeft voor mij meer waarde dan een huis waar ik de keuken, badkamer en de vloer moet vervangen. Het gaat niet de aanschafprijs zijn, maar 5-15K heb ik er zeker voor over (ik praat hier over een starterswoning). Je doelgroep wordt wel anders: mensen die willen klussen gaan een goed afgewerkt huis zeker niet kopen, maar 'gemakkelijke' kopers wel. Natuurlijk moet het wel mijn smaak zijn, dus uitspattingen zijn niet verstandig.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 20-01-2014 13:51 ]

[wkleunen]

Krisp schreef op maandag 20 januari 2014 @ 13:50:
[...]

M2 levert (doorgaans) meer op, maar een huis waar ik zo in kan heeft voor mij meer waarde dan een huis waar ik de keuken, badkamer en de vloer moet vervangen. Het gaat niet de aanschafprijs zijn, maar 5-15K heb ik er zeker voor over (ik praat hier over een starterswoning). Je doelgroep wordt wel anders: mensen die willen klussen gaan een goed afgewerkt huis zeker niet kopen, maar 'gemakkelijke' kopers wel. Natuurlijk moet het wel mijn smaak zijn, dus uitspattingen zijn niet verstandig.

Misschien als je echt een compleet uitgewoonde keuken/badkamer hebt, zoals je heel soms ziet in die oude woningbouw huizen (die sinds jaren 80 geen nieuwe keuken hebt gekregen). Maar meeste huizen die te koop staan hebben wel redelijke keukens er in zitten. Kom je aan met je superhippe merk keuken, maar 2 huizen verderop staat ook een huis te koop met een heel redelijke keuken, heeft het geen zin meer om meer geld te vragen.

Maar goed, kopers zijn ook vaak heel onvoorspelbaar. Ik snap ook niet dat mensen nogsteeds jaren '30 woningen kopen, die helemaal geisoleerd moeten worden en verbouwd moeten worden. Complete bouwprojecten zijn het. Maar gek genoeg verkoopt dat ook nogsteeds. Mensen zijn soms compleet gek.

[aaajeetee]

ATS schreef op zondag 19 januari 2014 @ 19:52:
[...]

Dat lijkt mij wel leuk. Ik ben dit weekend (weer) bezig geweest met foto's maken. Ik denk dat we nu een serie hebben die een mooi beeld geeft van ons appartement, maar ik vind het nog best lastig als ik eerlijk ben.

Zal ik dan maar aftrappen? Ik ben erg benieuwd naar wat iedereen er van vindt en wat hij/zij wellicht anders had gedaan (aan de foto of het huis/inrichting). Ook zou ik graag willen weten waarom je wel of niet een bezichtiging zou vragen, maar dat is geen doen denk ik (locatie, prijs, niet op zoek etc).

De link (funda): -

[ Voor 4% gewijzigd door aaajeetee op 25-01-2014 21:55 ]

[init6]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 18:29:
[...]


Zal ik dan maar aftrappen? Ik ben erg benieuwd naar wat iedereen er van vindt en wat hij/zij wellicht anders had gedaan (aan de foto of het huis/inrichting). Ook zou ik graag willen weten waarom je wel of niet een bezichtiging zou vragen, maar dat is geen doen denk ik (locatie, prijs, niet op zoek etc).

De link (funda): http://www.funda.nl/koop/...-48709747-purmer-9/fotos/

De afwerking van de slaapkamer met enkel bed zou ik beter doen, persoonlijk denk ik: Ach dat schot dat laat ik aftimmeren en klaar, maar je huis is redelijk op orde en dat valt op. Iemand die niets wilt doen zie ik daar op afknappen.

Ander punt is dat ik de tuin niet snap. Ik zie 2 tuinen in de afbeeldingen gescheiden door schuttingen en in beschrijving lees ik dat de tuin bijna rondom zou moeten zijn. It doesnt compute.

Laatste punt: Zelf wil ik absoluut geen vijver in mijn tuin, het kost me onderhoud, ik word er niet vrolijk van, in mijn situatie zie ik een vijver als een muggen kweek vijver die meurt als een dolle. Waarom? Omdat ik er niets aan ga doen. Daarnaast weet ik dat er gerust bloedzuigers in kunnen zitten, dus dat ding weghalen vind ik al te veel moeite.

Een ander punt:

Ik zou nog niet dood gevonden willen worden in Lelystad, maar daar kan jij niets aan doen.

[naitsoezn]

wkleunen schreef op maandag 20 januari 2014 @ 14:03:
[...]

Maar goed, kopers zijn ook vaak heel onvoorspelbaar. Ik snap ook niet dat mensen nogsteeds jaren '30 woningen kopen, die helemaal geisoleerd moeten worden en verbouwd moeten worden. Complete bouwprojecten zijn het. Maar gek genoeg verkoopt dat ook nogsteeds. Mensen zijn soms compleet gek.

Gek zou ik het niet willen noemen... Het voordeel van alles zelf aanpassen is, dat je alles naar eigen wens kunt aanpassen. Ik en m'n vrouw zijn daar absoluut niet het type voor, maar toch lopen we in onze zoektocht naar een leuke woning keer op keer tegen mooie afgewerkte woningen aan, die toch nét niet aan onze wensen voldoen... Badkamer te klein terwijl er een bezemkast ("vijfde slaapkamer van 6m2") over is, open ruimte gemaakt met een trap midden in de woonkamer (kan je smaak zijn; die van ons is het niet), keuken / eetkamer nét de weinig ruimte voor een mooie eettafel, terwijl andere (verbouwings)keuzes wel ruimte gelaten zou hebben voor een ruimere eetkamer, dat soort dingen.... In deze markt zijn het de kleine dingen die het doen, en als je er de tijd, het gevoel en de centen voor hebt, vind ik het niet raar dat mensen de uitdaging aangaan .

On:

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 18:29:
[...]


Zal ik dan maar aftrappen? Ik ben erg benieuwd naar wat iedereen er van vindt en wat hij/zij wellicht anders had gedaan (aan de foto of het huis/inrichting). Ook zou ik graag willen weten waarom je wel of niet een bezichtiging zou vragen, maar dat is geen doen denk ik (locatie, prijs, niet op zoek etc).

De link (funda): http://www.funda.nl/koop/...-48709747-purmer-9/fotos/

Als koopwoningzoekende (alleen niet in de regio Lelystad) voel ik me aangesproken In de juiste regio zou dit een woning kunnen zijn waarin ik geïnteresseerd zou zijn. Een paar dingen:
- Plattegrond . Heb geen idee of dit veel kost, maar plattegronden kijk ik persoonlijk eerder naar dan foto's. Zie je bij te weinig woningen op funda...
- Foto's zijn ok; weinig op aan te merken.
- Benedenverdieping is prima; de eettafel lijkt goed te passen ondanks de versmalling door de trap(kast).
- Ruimte in de slaapkamers houdt niet over; Dit zou voor mij dé reden zijn om hier af te haken. Ik weet natuurlijk niet in hoeverre de prijs / ruimte zich vergelijkt in de buurt, maar een grootste slaapkamer van 10m2 is voor mij gewoon niet groot genoeg. Muren wegbreken is ook geen optie, want dan hou je maar twee slaapkamers over (en iemand die bij jouw woning is uitgekomen heeft waarschijnlijk niet voor niets op drie slaapkamers gezocht en niet op twee). Is er nog iets mogelijk met een dakopbouw / dakraam / extra verdieping? Dan zou ik dat zeker vermelden in de omschrijving.
- De (achter?)tuin met het gras is goed; de tuin met de bomen vind ik erg rommelig aandoen en op de foto's lijkt dit een beetje bij het openbare groen te horen... Bomen zou ik als koper minder prettig vinden, een vijver ook. Maar jah, om een koop of bezichtiging nu af te laten ketsen door een mindere tuin zou me ook te ver gaan....

Succes met de verkoop .

[ Voor 6% gewijzigd door naitsoezn op 22-01-2014 20:05 ]

[aaajeetee]

Bedankt voor de reacties!

@init6:
De kamer met enkel bed zijn we momenteel aan het aanpassen naar een baby(/kinder)kamer, dus daar wordt aan gewerkt.
Heb je wellicht een idee hoe we de tuin beter/duidelijker in beeld kunnen krijgen? Het stuk met gras is de achtertuin, de 'rest' is voortuin: het huis zit hier dus tussen en je kan inderdaad niet 'rondom'.

@naitsoezn:
De ruimte in de slaapkamers is inderdaad aan de kleine kant, dat is ook een punt waar we eigenlijk wat tegenaan lopen. Vorige bewoners hebben van 2 kamers dus 3 gemaakt (muurtje dus weer uitbreken heeft niet veel zin) en we hebben wel wat na zitten denken over een dakkapel (over de volledige breedte).

Echter gaat daar ook het nodige geld in zitten en dan zouden we ook kunnen zakken in vraagprijs wellicht.


Ook heb ik over de vijver na zitten denken om dat ding maar gewoon er uit te halen, we doen er nu ook vrij weinig mee en veel vissen zitten er ook niet meer in. Punt is dan weer: stop je er grond in en bloemen/planten of haal je het hele stuk daar overhoop om een groter zitvlak (oid) te creeeren?

Ik ben erg blij met zulke feedback: iemand anders kijkt toch anders naar je huis/foto's dan dat je zelf doet.

[naitsoezn]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:05:
*knip*

'k zie nu pas dat er in dezelfde straat een woning met 25m2 meer te koop staat voor 2.000 euro minder. Verder nóg twee woningen in dezelfde straat die meer m2's hebben voor minder euro's. Weet je zeker dat je vraagprijs reëel is? no offense

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 22-01-2014 20:07 ]

[aaajeetee]

naitsoezn schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:07:
[...]

'k zie nu pas dat er in dezelfde straat een woning met 25m2 meer te koop staat voor 2.000 euro minder. Verder nóg twee woningen in dezelfde straat die meer m2's hebben voor minder euro's. Weet je zeker dat je vraagprijs reëel is? no offense

Heb je op zich een punt, vraagprijs vind ik lastig. Als ik naar die andere huizen kijk zie ik vooral zaken die nog moeten gebeuren (of die ik wellicht zou aanpassen). Nieuwe keuken, badkamer etc. Dat is bij ons wel allemaal nieuw.

En daarnaast heb je nog perceel oppervlakte: ons huis is 70-100m2 groter qua perceel. Nu weet ik niet of dat de prijs rechtvaardigt. Het is ook maar net wat de koper wil: wij krijgen namelijk wel veel complimenten over de (grote) tuin.

Ik snap je punt, dat is ook iets waar we al wat over zitten te dubben, of we misschien moeten zakken. Echter, als we nu zakken (na 8 maanden) vraag ik me af of je niet aangeeft tegen mogelijke kopers van "we willen het huis graag kwijt dus je kunt nog meer van de prijs afhalen".

Blijft lastig vind ik. Het is ook maar net waar we ons huis mee vergelijken en hoe "graag" we het kwijt willen.

none taken natuurlijk

[ATS]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 18:29:
[...]


Zal ik dan maar aftrappen? Ik ben erg benieuwd naar wat iedereen er van vindt en wat hij/zij wellicht anders had gedaan (aan de foto of het huis/inrichting). Ook zou ik graag willen weten waarom je wel of niet een bezichtiging zou vragen, maar dat is geen doen denk ik (locatie, prijs, niet op zoek etc).

De link (funda): http://www.funda.nl/koop/...-48709747-purmer-9/fotos/

Ok...

Waarom begin je met zoveel buitenfoto's in je presentatie? Ik zou veel eerder naar binnen gaan. Nu denk ik na twee, drie foto's "wanneer zie ik de woonkamer nu eens?". Die komt pas bij foto 7(!). Voor mij is de woonkamer de belangrijkste ruimte, dus die wil ik snel zien.

Verder valt op dat je wel erg "eerlijk" lijkt te zijn met je foto's. Je doet niet erg je best om kamers er ruimer uit te laten zien dan ze zijn, vooral omdat je vaak twee tegenover elkaar staande muren kan zien. Met wat handiger standpunten voor foto's kan je de illusie van ruimtelijkheid versterken.

Van de kleine slaapkamers heb je m.i. te veel foto's. Uit zoveel hoeken foto's maakt akelig duidelijk hoe klein ze zijn. Ook valt op foto 18 het gebrek aan afwerking op. Waarom zit er geen plaatje op dat stopcontact? Ook deze foto had ik zo genomen/bijgesneden dat je de linker muur nét niet ziet. Ook zijn deze kamers wel erg kaal en grijs met alleen een bed erin.

Op foto 21 staat er een gasfles in beeld onder het bureau? Met een slang omhoog? In de badkamer foto 22 wordt mijn aandacht getrokken naar de op het randje staande flessen. Is er dan geen plankje of zoiets? Zo niet, haal die dan weg voor de foto. Ik had deze foto zo proberen te nemen dat de wasmachine niet zo pontificaal het beeld in zo komen trouwens.

Op foto 24 staat er rommel in de tuin. Het lijkt op een losse deur, een gieter en iets daarachter in plastic. Ook het gras staat er niet verzorgd bij, dat had best even gemaaid mogen worden. Jammer. Foto 26 snap ik niet. Waarom moet ik kijken naar een pleintje voor verdorde bladeren?

Over de tekst:

Door de ruime overloop in te richten met een slaapkamer en extra Velux dakraam krijgt dit type vergeleken met de standaard types meer bruikbare ruimte.

"Dit type"? Dat is interessant als je naar een bouwproject kijkt met verschillende types woningen die op elkaar lijken, maar meestal doen kopers van bestaande huizen dat niet. Die zijn niet op de hoogte van noch geïnteresseerd in de verschillende types in het project. Ze hebben interesse in jouw huis, en deze zin helpt daarbij niet. Hoezo is "de ruime overloop ingericht met een slaapkamer"?

Tuin: De tuin is net niet rondom, maar waar de wind ook vandaan komt, u vindt altijd een plaats in uw eigen tuin uit de wind en met privacy.

Deze zin loopt niet zo lekker. Ik de dikgedrukte "en" er tussen zetten. Top dat je platte gronden hebt, maar jammer dat je die niet met je kennelijk complex gevormde tuin hebt. Nu begrijp ik uit de foto's en beschrijving maar weinig van hoe je tuin nu op in elkaar zit.

Tot zover wat mij opviel, misschien kan je er iets mee...

[ Voor 19% gewijzigd door ATS op 22-01-2014 20:51 . Reden: Opmerkingen over de tekst ]

[aaajeetee]

ATS schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:41:
[...]
*knip*

Tot zover wat mij opviel, misschien kan je er iets mee...

Thanks! Is zeker goede feedback We gaan nog eens goed naar de foto's kijken, misschien ook kritischer zijn naar de makelaar toe (die heeft de foto's gemaakt namelijk).

[naitsoezn]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:28:
[...]


Heb je op zich een punt, vraagprijs vind ik lastig. Als ik naar die andere huizen kijk zie ik vooral zaken die nog moeten gebeuren (of die ik wellicht zou aanpassen). Nieuwe keuken, badkamer etc. Dat is bij ons wel allemaal nieuw.

Kan met het budget en price-range te maken hebben, maar persoonlijk bekijk ik alle woningen vanuit het oogpunt: Badkamer en keuken moet er sowieso uit... Nieuwere keuken / badkamer rechtvaardigt voor mij geen hogere vraagprijs. Sterker nog: Een eigen keuze voor badkamer en keuken vind ik juist één van de voordelen van het kopen van een huis (t.o. huren wat ik nu doe)

En daarnaast heb je nog perceel oppervlakte: ons huis is 70-100m2 groter qua perceel. Nu weet ik niet of dat de prijs rechtvaardigt. Het is ook maar net wat de koper wil: wij krijgen namelijk wel veel complimenten over de (grote) tuin.

Tja.... Grote tuin is natuurlijk beter dan kleine tuin. Maar voor ons niet het verschil in prijs waard. Maar 'k ben geen makelaar natuurlijk .

Ik snap je punt, dat is ook iets waar we al wat over zitten te dubben, of we misschien moeten zakken. Echter, als we nu zakken (na 8 maanden) vraag ik me af of je niet aangeeft tegen mogelijke kopers van "we willen het huis graag kwijt dus je kunt nog meer van de prijs afhalen".

En hoe vaak ben je met je huidige strategie al in onderhandeling geweest? Wanneer een koper denkt een mooie deal te kunnen sluiten door in onderhandeling te gaan, ben je volgens mij als verkoper juist al (ver) over de helft... Vooral in deze tijd waarin je sowieso met mensen te maken zult krijgen die iets van de prijs af willen halen, maar als je als verkoper de indruk wekt eigenlijk niet te wílllen verkopen / onderhandelen, dan zullen mensen misschien niet zo snel in de verleiding willen komen om verliefd te worden op het huis.

[ATS]

naitsoezn schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:50:
[...]
Kan met het budget en price-range te maken hebben, maar persoonlijk bekijk ik alle woningen vanuit het oogpunt: Badkamer en keuken moet er sowieso uit... Nieuwere keuken / badkamer rechtvaardigt voor mij geen hogere vraagprijs. Sterker nog: Een eigen keuze voor badkamer en keuken vind ik juist één van de voordelen van het kopen van een huis (t.o. huren wat ik nu doe)

Dat is persoonlijk. Voor mij zijn het wel degelijk pluspunten als een woning een nette keuken en badkamer heeft. Ik ben niet zo kritisch dat ik een prima keuken of badkamer eruit ga halen, tenzij hij echt lelijk is. Anders is het een "dat hoef ik voorlopig niet zelf te doen en niet te betalen". De aankoopprijs is het natuurlijk niet waard, maar wel zeker een bonus voor mij.

[aaajeetee]

naitsoezn schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:50:
[...]

Kan met het budget en price-range te maken hebben, maar persoonlijk bekijk ik alle woningen vanuit het oogpunt: Badkamer en keuken moet er sowieso uit... Nieuwere keuken / badkamer rechtvaardigt voor mij geen hogere vraagprijs. Sterker nog: Een eigen keuze voor badkamer en keuken vind ik juist één van de voordelen van het kopen van een huis (t.o. huren wat ik nu doe)


[...]

Tja.... Grote tuin is natuurlijk beter dan kleine tuin. Maar voor ons niet het verschil in prijs waard. Maar 'k ben geen makelaar natuurlijk .


[...]

En hoe vaak ben je met je huidige strategie al in onderhandeling geweest? Wanneer een koper denkt een mooie deal te kunnen sluiten door in onderhandeling te gaan, ben je volgens mij als verkoper juist al (ver) over de helft... Vooral in deze tijd waarin je sowieso met mensen te maken zult krijgen die iets van de prijs af willen halen, maar als je als verkoper de indruk wekt eigenlijk niet te wílllen verkopen / onderhandelen, dan zullen mensen misschien niet zo snel in de verleiding willen komen om verliefd te worden op het huis.

Oké, met zo'n "kijk" snap ik dat je het dan een 'te hoge' prijs vindt. Echter zullen er in deze tijd ook veel mensen zijn die er 'kant-en-klaar' in willen trekken denk ik. Maar je hebt ook een punt dat deze strategie ons nog niet veel heeft opgeleverd

Een vraag aan jou: wat zou jij dan een reeële prijs vinden? €500 in prijs zakken zet geen zoden aan de dijk, €15.000 is weer teveel de andere kant op

[naitsoezn]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:58:
[...]

Een vraag aan jou: wat zou jij dan een reeële prijs vinden? €500 in prijs zakken zet geen zoden aan de dijk, €15.000 is weer teveel de andere kant op

Mjah, daarvoor zul je bij een makelaar moeten zijn; ken de wijk en regio verder niet. Vierkante meters kun je er niet bij fantaseren, maar 95m2 is nét onder de 100m2-greens waardoor hij niet eens in mijn zoeklijst terecht zou komen . Ik heb makkelijk praten natuurlijk, maar kun je niet net ónder de vraagprijs gaan zitten van die twee woningen die meer m2's bieden voor net wat minder geld? 124.500 bv.... Geen garanties natuurlijk

ATS schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:57:
[...]

Dat is persoonlijk.

Absoluut!

Voor mij zijn het wel degelijk pluspunten als een woning een nette keuken en badkamer heeft. Ik ben niet zo kritisch dat ik een prima keuken of badkamer eruit ga halen, tenzij hij echt lelijk is. Anders is het een "dat hoef ik voorlopig niet zelf te doen en niet te betalen".

Is niets mis mee, wil ik helemaal niets over zeggen, maar:

De aankoopprijs is het natuurlijk niet waard

Dit is precies wat ik bedoel . Prima om een mooie keuken als verkoopargument te gebruiken, en focus vooral je praatje erop als je zo'n mooie keuken hebt. Maar mijn punt was alleen dat je dit niet voor jezelf moet gebruiken om een hogere vraagprijs goed te praten. Twee identieke woningen met 10K verschil in vraagprijs, dan ga ík (is persoonlijk, heb je gelijk in) toch echt voor die goedkopere woning en knal ik m'n eigen keuken erin. Daarentegen, twee identieke woningen met gelijke vraagprijs waarvan de één een mooie keuken heeft en de ander niet dan ga ik voor die mooiere keuken. Zwart-wit is het dus niet, maar ik bedoel alleen maar te zeggen dat je een "mooie keuken" niet voor jezelf moet gebruiken om een hogere vraagprijs neer te zetten.

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 22-01-2014 21:16 ]

[JvS]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:28:
[...]


Heb je op zich een punt, vraagprijs vind ik lastig. Als ik naar die andere huizen kijk zie ik vooral zaken die nog moeten gebeuren (of die ik wellicht zou aanpassen). Nieuwe keuken, badkamer etc. Dat is bij ons wel allemaal nieuw.

En daarnaast heb je nog perceel oppervlakte: ons huis is 70-100m2 groter qua perceel. Nu weet ik niet of dat de prijs rechtvaardigt. Het is ook maar net wat de koper wil: wij krijgen namelijk wel veel complimenten over de (grote) tuin.

Tsja, als je al 10 maanden geen bod krijgt, is er iets niet goed. In die tien maanden is de huizenprijs ook weer met 5% gedaald dus wat tien maanden geleden niet goed was, is nu nog minder goed.... Dus als ik zou zakken, zou ik zeker met dat percentage zakken en iets doen aan de presentatie. Iets meer zakken is ook een overweging. Hangt af van waarvoor je het echt wil verkopen.

Ik snap je punt, dat is ook iets waar we al wat over zitten te dubben, of we misschien moeten zakken. Echter, als we nu zakken (na 8 maanden) vraag ik me af of je niet aangeeft tegen mogelijke kopers van "we willen het huis graag kwijt dus je kunt nog meer van de prijs afhalen".

Je bent daar zelf toch bij? Ik heb in december een huis gekocht, 5% onder de vraagprijs omdat ik dat wel waard vond. Bij een ander huis (dat net 5 dagen te koop stond) had ik een bod gedaan van 3% onder de vraagprijs (want het was scherp te koop gezet) en daar werd ik overboden (had direct mijn max gekozen).

Om mezelf te quoten uit het "kopen topic""

JvS schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 15:42:

(over onderhandelen en het openingsbod)

Sja, echt veel maakt dat niet uit. Je hebt twee scholen:
1: Laag starten: "De tegenstander moet het gevoel hebben iets uit de onderhandeling gehaald te hebben"
2: Hoog starten: "mijn openingsbod moet de tegenpartij uitnodigen om erop in te gaan"

In beide gevallen moet je wel voor jezelf een duidelijk maximum in je hoofd hebben. Ik ben aanhanger van methode twee. Ik vind het risico dat een koper afhaakt vanwege een totaal niet realistisch eerste bod groter dan het risico dat je teveel betaalt (als je daar in elk geval vooraf maar een goede afweging in maakt). En als de onderhandeling in geval 2 niet lukt, is het in elk geval wel een bod geweest waar de verkopende partij over nagedacht heeft en beter onthoudt. Die komen er dan later misschien nog op terug.

Ik zou het bij huizen verkopen hetzelfde aanpakken. Een beeld vormen van prijzen in de buurt en dan zo scherp mogelijk de markt in (klein beetje onderhandelingsruimte overlaten misschien). Als je een goed huis voor een goede prijs aanbiedt, dan trekt dat echt wel mensen. Aan de ene kant mensen die perse nog 15% eraf moeten hebben ("want het is crisis"), die kom je gewoon niet tegemoet. En aan de andere kant krijg je mensen die inzien dat je inderdaad een scherp geprijsd object te koop hebt. En met die kom je er hopelijk wel uit.

Ow en qua presentatie zou ik het denk ik heel erg iets toe vinden voegen als je een plattegrond / schets van de tuin erbij doet. Ik dacht dat de eerste 5 foto's openbare weg waren ofzo..

[ChrisW]

Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

[ Voor 22% gewijzigd door ChrisW op 22-01-2014 22:37 ]

[naitsoezn]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:35:
Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

Enige wat ik kan aanraden, funda-wise, is het toevoegen van een plattegrond. Zelfs met de foto's (maar ben errg slecht daarin) krijg ik lastig gevoeg hoe groot de woon/eetkamer is.

Maar voor de rest, voor een appartement uit 2009, is er denk ik weinig aan te doen. Als ie niet binnen 2 weken een paar serieuze kijkers heeft, maakt 6 weken of 6 maanden voor funda volgens mij weinig uit....Behalve serieuze prijsverlaging als je er snel vanaf moet

[ChrisW]

Er staan een plattegrond bij, 1 na laatste plaatje. Of bedoel je een ander soort plattegrond?

[toolkist]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:47:
Er staan een plattegrond bij, 1 na laatste plaatje. Of bedoel je een ander soort plattegrond?

Ik zou persoonlijk de foto's weglaten waaruit blijkt dat (of het heel erg lijkt alsof ) er wel heel erg makkelijk bij jullie naar binnen gekeken kan worden.

[Sebastiaan]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:05:
Bedankt voor de reacties!

@init6:
De kamer met enkel bed zijn we momenteel aan het aanpassen naar een baby(/kinder)kamer, dus daar wordt aan gewerkt.
Heb je wellicht een idee hoe we de tuin beter/duidelijker in beeld kunnen krijgen? Het stuk met gras is de achtertuin, de 'rest' is voortuin: het huis zit hier dus tussen en je kan inderdaad niet 'rondom'.

Qua tuin zou je kunnen overwegen om hem ook in te tekenen op de plattegrond, dat geeft ook een beeld hoe groot of klein de tuin is in verhouding met de woning.

Verder valt mij ook gelijk op dat de plattegrond niet klopt met de woning, zo heeft de begane grond geen enkel raam. Op de eerste etage zijn de schuine wanden niet te zien op de plattegrond.

Daarnaast heb ik grote vraagtekens bij de oppervlakte, de begane grond is 8.5 x 5,17 = 44 m2.
De bovenverdieping is 2,60 + 4,26 = 6,86 m lang of 2,12 + 2,04 + 3,17 = 7,33 m lang.
De bovenverdieping is dus kleiner dan de begane grond? Of komt dat omdat er is gemeten op 1,5m hoogte conform de instructies? Op de plattegrond is dit in ieder geval niet terug te zien.
De oppervlakte is dus 7,33 x 5,17 = 38 m2

44 + 38 = 82 m2, neem nog een correctie op voor trapgaten en eventuele schuine wanden en je komt zelfs onder de de 80 m2 woonoppervlakte. Nogal een fors verschil met de genoemde 95 m2, waarbij totaal niet duidelijk is hoe men aan 95 m2 is gekomen.

[JvS]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:35:
Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

Misschien heb ik het mis, maar ik denk dat je gewoon een moeilijk huis hebt. Het is een tweekamerflatje in een dorp voor 180.000 euro. Ik vind dat echt duur. Maar dat ligt misschien aan het dorp .

Voor die prijs kan je er in Utrecht in een vrij populaire wijk ook wel eentje krijgen (ik heb net een middenwoning uit de catagorie "leuk", net buiten het centrum in Utrecht gekocht, uit 1916, voor inclusief verbouwing 170.000 met een klein tuintje en 20m2 groter).

Dus zorg voor een goede presentatie en biedt het huis aan voor een scherpe prijs. Gebeurt er de eerste 2 maanden niets, dan moet je iets doen (betere presentatie, gebrek wegwerken, of billen bloot en wel prijs zakken).

[Krisp]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:35:
Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

Ik weet niet of het kan, maar de enige tip die ik je kan geven is: maak er een extra slaapkamer in. Tweekamerappartementen zijn door de crisis veel minder populair geworden omdat ze minder toekomstbestendig zijn. Daardoor zul je of fors in prijs moeten zakken, of moeten zorgen dat er wel meerdere slaapkamers zijn. Eerlijk gezegd is dat in jouw appartement nog niet zo eenvoudig, dus ik vrees dat in prijs zakken een eenvoudigere optie is.

180K voor 64m2 en 1 slaapkamer is imo van de zotte. Ik wil de invloed van Amsterdam niet onderschatten, maar ter vergelijking: ik ben nu aan het bieden op 66m2 en twee slaapkamers (slim ingedeeld, waardoor effectief veel ruimte) voor 150k. Dan heb ik het over een (iets minder luxe) appartement in Utrecht in een redelijke wijk (Zuilen). Voor het gemak zeg ik 'zelfde omstandigheden, toch 30K lager.'

[ Voor 14% gewijzigd door Krisp op 23-01-2014 08:11 ]

[ATS]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:35:
Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

Je presentatie is in elk geval veel beter dan die van nummer 108 die hetzelfde vraagt. Geen foto's?
Die andere appartementen zijn gewoon vergelijkbaar. Als die als 1,5 jaar niet verkocht zijn, dan zit je denk ik echt niet scherp genoeg in de prijs. Op zich vind ik dat prijsverloop ook niet schokkend: 13k gezakt op 193k over anderhalf jaar. Die willen er niet van af of hebben er een hoge hypotheek op en kunnen hun verlies niet nemen denk ik dan.

Het lijkt mij niet verstandig om op hetzelfde prijspijl te gaan zitten als de rest die maar niet verkocht wordt, tenzij je erg veel geduld hebt. Jouw appartement ziet er niet significant beter uit, hoewel de badkamer wat mooier is dan die op nummer 100. Dat je maar één slaapkamer hebt is gewoon een nadeel, maar ik denk niet dat je dat oplost door het realiseren van een tweede. Dat kan ook bijna niet, en dan hou je denk ik geen fijne ruimtes over. Ik zou onder de prijs van de rest duiken als je er vanaf wil. Als er vraag zou zijn tegen de huidige prijs, dan zou je een voordeel hebben, maar die vraag lijkt er gezien de tijd dat je concurentie al te koop staat niet voldoende te zijn.

Maar ik weet het: dat doet pijn in de portomonaille, en dat verlies moet je maar net kunnen nemen.

[Kju]

ChrisW schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 22:35:
Wij hebben ons appartement nu 6 weken te koop staan.
Er staan nog 4 nagenoeg gelijke appartementen (prijzen tussen 175000/18400) in onze gebouwen te koop. Enkele andere appartementen staan al 1,5 jaar te koop. Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?

http://www.funda.nl/koop/...-84332879-waterlelie-120/

Hier het prijsverloop van een ander appartement:
25-06-2012 (plaatsing) € 192.500
02-12-2012 € 189.000 € -3.500 / -1,8%
05-03-2013 € 185.000 € -4.000 / -2,1%
10-07-2013 € 179.500 € -5.500 / -3,0%
22-01-2014 (huidig) € 179.500

Qua prijs zou ik niet zakken, heeft geen zin als ik kijk naar recente transactieprijzen. Ik zou bijna zeggen dat je zelfs scherp vraagt maar je concurrentie heeft vrijwel dezelfde prijsstelling dus daarin ben je ook niet onderscheidend. Het ligt verder niet aan je presentatie of inrichting maar dus puur aan de concurrentie. Er staat gewoon te veel van hetzelfde te koop in je straat. In de advertentie zelf zou ik wel meer maten noemen (voor degenen die geen plattegrond weten te lezen of te vinden, die zijn er echt wel) en zou ik meer structuur geven aan het benoemen/specificeren van de afwerking, installaties en inrichting, nu lees je er zo overheen.

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 11:30:
Qua prijs zou ik niet zakken, heeft geen zin als ik kijk naar recente transactieprijzen. Ik zou bijna zeggen dat je zelfs scherp vraagt maar je concurrentie heeft vrijwel dezelfde prijsstelling dus daarin ben je ook niet onderscheidend. Het ligt verder niet aan je presentatie of inrichting maar dus puur aan de concurrentie. Er staat gewoon te veel van hetzelfde te koop in je straat. In de advertentie zelf zou ik wel meer maten noemen (voor degenen die geen plattegrond weten te lezen of te vinden, die zijn er echt wel) en zou ik meer structuur geven aan het benoemen/specificeren van de afwerking, installaties en inrichting, nu lees je er zo overheen.

Er staat gewoon veel te koop wat niet verkocht wordt en dus is de enige kans die je hebt om je te onderscheiden goedkoper te zijn. Dat is als je het echt wil verkopen. Wil of kan je niet zakken dan kan je het beter uit de verkoop halen. Wat jij adviseert is wel te koop laten staan en accepteren dat het nog weleens jaren kan gaan duren. Daar hebben alleen makelaars wat aan.

[Kju]

Ik heb antwoord gegeven op de vraag "Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?"
Makelaars hebben overigens niets aan woningen die lang te koop staan. Een makelaar verdient normaal gesproken alleen bij het tot stand komen van een transactie en heeft juist belang bij het verlagen van de vraagprijs in de huidige markt.

[ Voor 46% gewijzigd door Kju op 23-01-2014 11:39 ]

[ChrisW]

Het grootste probleem is dat het een 2-kamerappartement is. Er staan ook 3-kamerappartementen te koop en die krijgen wel geregeld kijkers. Dat zijn dan vooral oudere mensen die kleiner willen gaan wonen, maar niet te klein..

Overigens zijn de 2- en een aantal 3-kamerappartementen toendertijd verkocht als starterswoningen.(je mocht niet ouder zijn dan een bepaalde leeftijd en binnen de gemeente wonen enz.)

[ Voor 29% gewijzigd door ChrisW op 23-01-2014 13:12 ]

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 11:38:
Ik heb antwoord gegeven op de vraag "Hebben jullie nog tips om ons te onderscheiden van de andere verkopers (afgezien van te zakken met de prijs)?"

Je begint met het advies om vooral niet te zakken. Daar reageerde ik op, dat is geen goed advies. Je kan moeilijk volhouden dat een huis scherp geprijsd is als er niemand komt. Als een huis zo lang te koop staat dan verander je dat echt niet met een betere presentatie op Funda.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 23-01-2014 13:15 ]

[Kju]

zonder huisnummers te noemen, transacties in dezelfde straat in de afgelopen drie jaar:

24-06-2012 77 m2 € 200.000
31-10-2011 68 m2 € 190.000
15-10-2013 65 m2 € 176.000
01-02-2014 65 m2 € 167.000
03-12-2012 77 m2 € 210.000
06-08-2012 65 m2 € 182.500 (getaxeerd NWWI op € 185.000)
21-12-2012 68 m2 € 181.000
24-05-2012 77 m2 € 205.000
10-12-2012 63 m2 € 178.931
09-05-2012 73 m2 € 205.000 (NWWI taxatie € 205.000)
09-09-2009 68 m2 € 181.050
09-07-2012 68 m2 € 190.000

Ze zijn in de loop van 2009 opgeleverd, vandaar dat het even duurde voordat er daadwerkelijk transacties op gang kwamen.

En dan heb ik uiteraard nog de beschikking over de transacties in de straten eromheen waar er ook enorm veel verkocht is. Ik vind als ik zo naar de cijfers kijk, met het oog op de prijsdalingen sinds 2008, dat de prijzen in deze straat niet noemenswaardig gedaald zijn en dat als de woning van ChrisW lang te koop staat het zal liggen aan concurrentie (voornamelijk de omringende straten met vergelijkbare bouw) en niet aan zijn vraagprijs die volgens mij redelijk is. Prijsverschillen moet je zoeken in de kwaliteit van de afwerking, de aard van de inrichting en de staat van de installaties. Als ik dan ook kijk naar de grote hoeveelheid transacties tijdens de crisis lijkt het mij onwaarschijnlijk dat het ligt aan de buurt of de straat. Het is dan naar mijn mening onzin om, als iemand geen tijdsdruk heeft, te zeggen van "joh, vraag maar 165k want dan is het binnen een paar weken weg".

Edit: ChrisW als je wil dat ik de transactiegegevens weg moet halen, laat het effe weten

[ Voor 11% gewijzigd door Kju op 23-01-2014 14:01 ]

[ChrisW]

Kju schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 13:42:

Edit: ChrisW als je wil dat ik de transactiegegevens weg moet halen, laat het effe weten

Hahe, nee ik vind het juist wel leuk. Ik ben zelfs wel benieuwd welke er straks op 1 februari verkocht wordt voor die prijs Van een aantal wist ik de verkoopprijs ook wel.

Overigens is ons appartement op 23 november 2012 NWWI-getaxeerd op 186.000 marktwaarde.

De dag nadat bij ons de te-koop-borden geplaatst werden zijn onze onderburen meteen € 9.500,- in prijs gezakt (helaas..).

[ Voor 12% gewijzigd door ChrisW op 23-01-2014 21:14 ]

[ph4ge]

Als er geen interesse is, dan is het niet scherp geplaatst. Uiteindelijk bepaalt de vraag vanuit de markt de waarde, niet het Kadaster of een taxatie. Als je op na zo'n onderzoek een hoger bod krijg zeg je ook niet dat dat bod niet klopt. Overigens zie je vaker dat nieuwbouw relatief snel in waarde daalt. Die prijzen zijn vaak nog bepaald voor de crisis.

Hoe heb je trouwens een toekomstige transactie boven water gekregen?

[merauder]

ph4ge schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 22:22:
Als er geen interesse is, dan is het niet scherp geplaatst. Uiteindelijk bepaalt de vraag vanuit de markt de waarde, niet het Kadaster of een taxatie. Als je op na zo'n onderzoek een hoger bod krijg zeg je ook niet dat dat bod niet klopt. Overigens zie je vaker dat nieuwbouw relatief snel in waarde daalt. Die prijzen zijn vaak nog bepaald voor de crisis.

QFT.

Ik denk dat je als verkoper in deze markt onderscheid door realistisch te zijn qua prijsstelling. Ikzelf zit in een straat waarin huizen domweg niet verkopen, en mijn woning zo ongeveer de enige is die nog wat kijkers trekt. Ik heb dit gedaan door mijn goed onderhouden en gerenoveerde huis de prijsstelling + een beetje mee te geven van die van een bouwval. Hierbij speelt zeker mee dat ik geen sentimentele waarde aan mijn huis heb.

Toch wil de verkoop niet helemaal vlotten. Mijn huis zit zo ongeveer in de onderste prijsklasse, en het grote probleem is dat het publiek voor mijn woning vaak onder een tijdelijk contract, of zelfs op uitzendbasis werkt.

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 22:22:
Als er geen interesse is, dan is het niet scherp geplaatst. Uiteindelijk bepaalt de vraag vanuit de markt de waarde, niet het Kadaster of een taxatie. Als je op na zo'n onderzoek een hoger bod krijg zeg je ook niet dat dat bod niet klopt. Overigens zie je vaker dat nieuwbouw relatief snel in waarde daalt. Die prijzen zijn vaak nog bepaald voor de crisis.

Hoe heb je trouwens een toekomstige transactie boven water gekregen?

Het is wel genuanceerder dan wat jij beweert: vergelijkbare transacties bepalen de waarde, de vraag heeft invloed op de koopsom.

De "toekomstige" transactie kan ik zien omdat ik lid ben van dezelfde club als de makelaar die het betreffende appartement verkoopt, overigens dezelfde makelaar die het appartement van ChrisW in de verkoop heeft. En als ik zo kijk is deze makelaar behoorlijk actief in deze buurt zowel met verkoop als met taxaties, die kent die buurt echt wel. Makelaars hebben een uitwisselingssysteem met o.a. een historisch bestand met daarin BAG CBS data, foto's, vraagprijzen, alle transactieprijzen uit het Kadaster en sinds een tijdje kunnen we ook de vastgestelde marktwaarden van NWWI taxaties van collega's inzien, er is wel een vertragingstijd. NWWI moet je eigenlijk zien als een joint venture van VBO Makelaar en NVM. VastgoedPRO was tegen het validatiesysteem en wilde niet meedoen

[JvS]

Kju schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:40:
[...]

Het is wel genuanceerder dan wat jij beweert: vergelijkbare transacties bepalen de waarde, de vraag heeft invloed op de koopsom.

Vergelijkbare transacties geven een sterke indicatie voor de waarde. De uiteindelijke verkoopprijs bepaalt de echte waarde.

[ph4ge]

Je hebt marktwaarde (taxatie), WOZ-waarde, boekwaarde, dagwaarde en werkelijke waarde. De werkelijke waarde is alleen te bepalen door een feitelijke transactie. De overige waardes zijn alleen maar subjectieve inschattingen van de werkelijke waarde volgens een bepaalde systematiek. Uiteindelijk is een verkoop een feitelijke en geen theoretische gebeurtenis. De theorie sluit nou eenmaal niet altijd aan bij de werkelijkheid, zeker in de hedendaagse huizenmarkt, en nog meer bij relatieve nieuwbouw.

Als alle verkopers gewoon het bedrag voor hun huis kregen dat de makelaar ze voorrekent zou men dit topic niet nodig hebben. En dan zou ik persoonlijk ook weer heel snel mijn huis verkopen. Mijn huis werd door de NWWI bijna 15% duurder getaxeerd dan de prijs die ik betaalde. Gezien het feit dat het huis alles bij elkaar meer dan 6 jaar te koop stond voordat er uiteindelijk iemand (ik) kwam kan je moeilijk zeggen dat het huis veel meer waard is. Uiteindelijk wilde koper veel minder betalen dan de taxatiewaarde en vond verkoper het ook een goed bedrag, wie heeft er dan gelijk? De markt of het onderzoekje? De taxatie zal ongetwijfeld keurig volgens de normen zijn verlopen, maar het blijft een schatting.

Misschien kan Kju je meer gegevens van de toekomstige transactie sturen. Als je een bepaling doet op basis van transacties dan is de meest recente altijd het meest betrouwbaar. Als de transactie door gaat weet je de werkelijke waarde van dat huis op 01-02-2014 en kan je dat wellicht vertalen naar je eigen situatie. Wellicht kan je ook nog achterhalen hoe ze het hebben aangeboden en daar wat van opsteken.

[Kju]

Vergeet nog de emotionele waarde niet
Als je je serieus in de materie wil verdiepen, lees dan Taxatieleer van George ten Have. Het lijkt me een beetje zinloos om een beetje welles nietes te gaan doen nu

[Mektheb]

Blijft ook een probleem mensen kunnen niet door het uiterlijk van de inrichting van anderen heen kijken.

Zo zou ik dus al voor dat je foto's werden geplaatst al op de slaapkamer die muur met de gebouwen helemaal Wit maken.
En het kastje + de TV weghalen voor de foto's.

Ook zou ik gekozen hebben voor foto's met de lampen aan met witte lampen, en niet geel.
Nu lijkt het alsof je huis vanbinnen helemaal geel is en het is waarschijnlijk creme achtig ( gok ik ? )
Maar ik vind het persoonlijk niet uit zien als een huis met veel licht inval, Terwijl je dat in de woonkamer juist wel weer heb.

Mijn mening zou zijn wat betere foto's met wat meer licht etc en minder drukte en neutraal zoals je woonkamer en dat dan in de slaap kamer etc, zou al wat bekijks moeten trekken.

edit : als je bijvoorbeeld nummer 100 bekijkt
http://www.funda.nl/koop/...100/fotos/?foto=5#foto-16

Is hun inrichting vele male drukker, maar hun licht en heldere foto's zijn een stuk beter.
Waardoor het gelijk heel anders oogt.

[ Voor 28% gewijzigd door Mektheb op 24-01-2014 13:36 ]

[timag]

ChrisW schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 20:35:
[...]

De dag nadat bij ons de te-koop-borden geplaatst werden zijn onze onderburen meteen € 9.500,- in prijs gezakt (helaas..).

Ik heb dat ook gehad maar dan na een paar weken. Mijn buren wisten alleen niet dat ik het huis al verkocht had...

[ChrisW]

Mektheb schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 13:33:
Blijft ook een probleem mensen kunnen niet door het uiterlijk van de inrichting van anderen heen kijken.

Zo zou ik dus al voor dat je foto's werden geplaatst al op de slaapkamer die muur met de gebouwen helemaal Wit maken.
En het kastje + de TV weghalen voor de foto's.

Ook zou ik gekozen hebben voor foto's met de lampen aan met witte lampen, en niet geel.
Nu lijkt het alsof je huis vanbinnen helemaal geel is en het is waarschijnlijk creme achtig ( gok ik ? )
Maar ik vind het persoonlijk niet uit zien als een huis met veel licht inval, Terwijl je dat in de woonkamer juist wel weer heb.

Daar heb ik ook aan zitten denken om de muur al te schilderen. Alleen de andere muren zijn gespachtelputzt dus dan krijg je wel weer verschil.
De muren zijn inderdaad witter dan op de foto's.
De volgende foto adviseerde de makelaar er niet op te zetten omdat je geen ramen ziet en het teveel op een hotelkamer zou lijken.

[timag]

ph4ge schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 13:13:
[...]
Je begint met het advies om vooral niet te zakken. Daar reageerde ik op, dat is geen goed advies. Je kan moeilijk volhouden dat een huis scherp geprijsd is als er niemand komt. Als een huis zo lang te koop staat dan verander je dat echt niet met een betere presentatie op Funda.

Dat zeg jij, bij jou draait kennelijk echt alles om lagere prijzen. Ik noemde hierboven mijn buurman die de prijs verlaagde toen ik nèt verkocht had. (met €3k tot net onder mijn vraagprijs). Zijn huis had hij toen al een jaar te koop (ondertussen heeft hij het opgegeven geloof ik). Ik verkocht mijn zeer vergelijkbare huis binnen 3 weken, 3,5% onder de vraagprijs. Het prijsverschil was zo marginaal (op 235K is 1K verwaarloosbaar) dat dat het verschil echt niet maakte. Ik had alleen met onze makelaar veel meer werk gemaakt van de presentatie.

Ik heb na tekenen aan mijn kopers gevraagd hoe ze het huis van de buurman vonden en waarom ze daar niet voor waren gegaan. Ze waren daar niet eens gaan kijken "want het zag er niet leuk uit op Funda" .

[Krisp]

Als je huizen onvoordelig erop zet komen ook alle onvolkomenheden naar boven, dus dan ga je niet kijken nee. Als je eenmaal bent wezen kijken kun je vaak wat makkelijker er doorheen kijken en kun je jezelf ook voorstellen hoe het is om daar te wonen. Dat koopt toch een stuk sneller.

Een goede presentatie doet dan ook een hoop. Bij bovenstaand huis is het overigens op orde.

ChrisW schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 14:58:
[...]


Daar heb ik ook aan zitten denken om de muur al te schilderen. Alleen de andere muren zijn gespachtelputzt dus dan krijg je wel weer verschil.
De muren zijn inderdaad witter dan op de foto's.
De volgende foto adviseerde de makelaar er niet op te zetten omdat je geen ramen ziet en het teveel op een hotelkamer zou lijken.
[afbeelding]

Ik had deze foto ergerlijk gevonden als er meer van waren. Ik snap dat je een sfeerrapportage wilt geven, maar het hoeft geen showcase te zijn van jouw meubels en accessoires. Op zichzelf is het geen denderende foto, maar imo heb je een redelijke balans gevonden.

[ChrisW]

ph4ge schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 22:22:
Overigens zie je vaker dat nieuwbouw relatief snel in waarde daalt. Die prijzen zijn vaak nog bepaald voor de crisis.

In ons geval klopt dat zeker. In 2006 zijn de koopcontracten ondertekend en exact 3 jaar later, in 2009 is er pas opgeleverd. Eerst uitstel van bouwen ivm sanering van de grond en daarna ging de bouwer failliet. Dus na 3 jaar wachten plus 4 jaar wonen veranderen er bij veel mensen de relaties/wensen waardoor er nu relatief snel na oplevering veel te koop staan.

[HyperTrophy]

jeej, vandaag weer een openingsbod mogen ontvangen.

Tussenwoning staat te koop voor 137.000

bod ontvangen van 120.000
wss omdat er afgelopen twee maand twee HOEKWONINGEN zijn verkocht voor 125.000 (althans dat was de vraagprijs)

Noot: beide hoekwoningen waren standaard-woningbouwvereniging-afgewerkt.
- standaard keukenblokje
- standaard toilet en douche
- alleen beneden dubbelglas in vaste ramen
- geen slaapkamer gerealiseerd op zolder

onze woning
- nieuwe keuken
- nieuwe cv + dubbele radiatoren beneden en op zolder
- nieuw toilet en badkamer
- slaapkamer gerealiseerd op zolder, en bergruimte gecreëerd/georganiseerd

wat vinden jullie hiervan, voor zover je een inschatting qua prijsverhouding kunt maken

[RemcoDelft]

ChrisW schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 14:58:
De volgende foto adviseerde de makelaar er niet op te zetten omdat je geen ramen ziet en het teveel op een hotelkamer zou lijken.

Terecht, denk ik. Als hotelkamer zou het er inderdaad leuk uitzien, want in een hotelkamer krijg je daadwerkelijk te maken met dat bed, die muur, die kastjes en die lampen. Als je het huis koopt, valt dat alles af. Wat overblijft is een muur die je moet afkrabbelen/schilderen/whatever, een andere muur, en een plafond. Eigenlijk de binnenkant van een kubus, waar je dus helemaal niets aan ziet.

@HyperTrophy: link?