Ervaringen met het verkopen van je woning

[Luiaard]

las3r schreef op dinsdag 22 september 2026 @ 09:14:
[...]

Ik heb 300 euro betaald voor een "quickscan" die via de makelaar geregeld als onderdeel van het "meldplicht" stuk. Dat ding heet "Quickscan fase 0.pdf" - door HomeKeur. Daar komt ook geen A-E label uit, maar gewoon laag / mid / hoog risico -> Hoog -> "Advies: verder onderzoek".

Vandaag naar stadsarchief om te kijken of de boel hier wel op palen staat. Als dat niet het geval is loopt het hopelijk af met een sisser voor wat betreft extra (duur) onderzoek.

Bij aankoop van mijn woning (eind vorig jaar nog voor het verplichte funderingslabel) heb ik een quickscan laten doen op mijn kosten en als voorbehoud. Let op dat er meerdere partijen zijn en ik vond er eentje die binnen hun definitie van een quickscan langskwam, metingen van gevels en vloeren deed en uitgebreide foto's. Op basis daarvan laag risico en geen problemen verwacht. Dit is risicogebied, maar fundering is zo oud dat er van palen nog geen sprake was, het huis zakt dus met de omgeving mee en zolang dat maar gelijkmatig en niet scheef gaat is er eigenlijk niks aan de hand.

Ymmv, maar als je al een koper hebt dan zou ik haast zeggen dat het initiatief bij hen ligt n.a.v. de quickscan of ze nader onderzoek willen laten doen. Een bank zal mogelijk hiernaar vragen dus dat is wel hun pakkie aan voor de financiering, maar uiteraard ben jij er ook mee geholpen als dat wel doorgaat. Je kunt natuurlijk een balletje opgooien en een voorstel doen.

Een nader onderzoek is ofwel het meten van gevels en vloeren zoals bij mij of soms zelfs over langere tijd (hoewel fundermaps dit op basis van satelliet al doet) en soms gaan ze graven om te kijken wat eronder zit, maar dit is alleen als er geen historische gegevens zijn.

Ik had BVL bouwadvies uit Nieuwerkerk a/d IJssel en hun Quickscan omvatte het volgende:
• Bureaustudie (archiefonderzoek) verzorgt door opdrachtgever: Voor een betrouwbare beoordeling hebben wij inzicht nodig in het funderingstype. Daarom vragen wij de opdrachtgever om beschikbare archiefstukken, zoals bouw- of funderingstekeningen en eerdere rapportages, aan te leveren (indien beschikbaar).
• Visuele inspectie: Classificatie van fundering gerelateerde scheuren in de binnen en buitengevels, wordt beoordeeld volgens de KCAF-schadeclassificatie. Hierbij worden ook scheve deurposten en raamkozijnen opgemerkt, die kunnen duiden op verticale vervorming door funderingsproblemen.
• Lintvoegmeting: Beoordeling van de mate van scheefstand van voorgevel(buiten).
• Vloerveldmeting: Beoordeling van de mate van scheeftstand van de vloer begane grond of 1e Verdieping.
• Loodmeting: Beoordeling van het hellen van het gebouw (voorover of achterover) voorgevel.
• Zakkingssnelheid (optioneel): Beoordeling van de snelheid waarmee een gebouw zakt, gebaseerd op satellietmetingen of reeds beschikbare (deformatie)metingen

Ik vond dit een fijne partij en hun quickscan omvatte veel meer dan sommige andere partijen deden. Prijs was alleszins redelijk (iets meer dan het dubbele van jouw quickscan, maar dus veel uitgebreider) en ik heb diverse andere offertes gevraagd die soms veel hoger lagen of veel minder werkzaamheden bevatten.

[ Voor 5% gewijzigd door Luiaard op 30-09-2026 14:46 ]

[JohanR91]

Inmiddels staat mijn woning iets meer dan een maand te koop. Ik wordt er totaal niet vrolijk van:

Funda:
Bekeken: 1584x
Opgeslagen: 25x

Bezichtingen
Gepland: 3x
Doorgegaan: 0x

De makelaar zegt dat het op meer plekken in de regio lastiger gaat, maar dit slaat wel alles moet ik zeggen tot nu toe. Hopen dat zaterdag wat beweging komt.

[TvanW]

JohanR91 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 16:43:
Inmiddels staat mijn woning iets meer dan een maand te koop. Ik wordt er totaal niet vrolijk van:

Funda:
Bekeken: 1584x
Opgeslagen: 25x

Bezichtingen
Gepland: 3x
Doorgegaan: 0x

De makelaar zegt dat het op meer plekken in de regio lastiger gaat, maar dit slaat wel alles moet ik zeggen tot nu toe. Hopen dat zaterdag wat beweging komt.

Regio en prijsklasse?

[JohanR91]

TvanW schreef op woensdag 30 september 2026 @ 16:45:
[...]

Regio en prijsklasse?

Regio Heeze en rond de 450k. Is 136m2 met A+++ label en vijf jaar oud nu.

[CryptoNL]

JohanR91 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 16:46:
[...]

Regio Heeze en rond de 450k. Is 136m2 met A+++ label en vijf jaar oud nu.

Zet hem op 395 en bezichtigingen stromen binnen met waarschijnlijk een overbieding

[nooberke]

JohanR91 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 16:46:
[...]

Regio Heeze en rond de 450k. Is 136m2 met A+++ label en vijf jaar oud nu.

Presentatie ziet er op het eerste oog netjes uit, maar ik mis een foto van de parkeerruimte... Voor veel mensen is dat erg belangrijk.

Slaapkamers boven misschien wat smal voor een huis van dit formaat, maar de meeste mensen kijken daar amper naar denk ik.

[genc007]

JohanR91 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 16:46:
[...]

Regio Heeze en rond de 450k. Is 136m2 met A+++ label en vijf jaar oud nu.

Regio Grote steden zijn momenteel flink afgekoeld.

Het is wachten op een rente daling voor wat meer beweging denk ik.

Wel bijzonder je huis valt in NHG maar alsnog geen bekijks.

[stin00]

genc007 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 18:32:
[...]

Regio Grote steden zijn momenteel flink afgekoeld.

Het is wachten op een rente daling voor wat meer beweging denk ik.

Wel bijzonder je huis valt in NHG maar alsnog geen bekijks.

https://www.nu.nl/economie/6411535/hypotheekrente-stijgt-naar-hoogste-niveau-van-het-jaar-en-raakt-leencapaciteit.html

Kennelijk staan er 25% meer huizen te koop op Funda tov september vorig jaar. Dus de verkopers markt koelt af, de rentes stijgen rap.

[kegeltje26]

genc007 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 18:32:
[...]

Regio Grote steden zijn momenteel flink afgekoeld.

Het is wachten op een rente daling voor wat meer beweging denk ik.

Wel bijzonder je huis valt in NHG maar alsnog geen bekijks.

Ik zou niet blind staren op die NHG. Belangrijker voor een koper is: hoeveel moet ik maandelijks naar de bank brengen aan hypotheek per maand? Dan kan die NHG je wel redden, maar de bank toetst al of je niet in de situatie kan komen dat je mogelijk de NHG nodig hebt...

Daar kijkt de potentiële koper meer naar...

[Cordon]

Sinds gistermiddag, rond etenstijd, live met de woning op Funda. De eerste 22 likes zijn er, vandaag gaan de socials lopen en dit weekend doen wij mee met de open huizen dag. Spannend!

Je merkte al wel dat er meer bekijks was, mensen kijken toch van 'oh dit staat te koop'. Kijkdagen zijn ook ingepland mochten er bezichtigingen worden aangevraagd. Makelaar heeft nog steeds goede hoop dat dit in een paar weken verkocht is, ookal stijgen de rentes als een gekko.

[genc007]

Toch wel een bevestiging van wat we hier al een paar weken geleden opmerkten:

https://www.abnamro.com/nl/nieuws/woningmarkt-presteert-beter-in-2026-sterkere-afkoeling-verwacht-in-2027

[Marcel a]

CryptoNL schreef op woensdag 30 september 2026 @ 17:23:
[...]

Zet hem op 395 en bezichtigingen stromen binnen met waarschijnlijk een overbieding

Wat is dit nu weer voor loze kreet?

[NoepZor]

Sincere1983 schreef op vrijdag 25 september 2026 @ 20:00:
Inmiddels onze woning ook te koop.

Gisteren via de socials en vanochtend op funda gekomen.


***members only***

Ik vraag mij wel af of die statistieken iets betekenen. Wij hadden in de eerste twee dagen een click through ratio van ongeveer 15% (verhouding aantal keer getoond / aantal keer doorgeklikt). Aantal bewaards niet schokkend hoog. Wel waren er dag 1 7 afspraken gepland voor een bezichtiging. Daar zijn later tot aan de bezichtigingen geen afspraken meer bij gekomen. Wel is in die periode de click through ratio gedaald, maar het aantal bewaard juist toegenomen.

Mijn eigen conclusie is dat die statistieken weinig zeggen, de echte geinteresseerden zijn er dag 1 bij en de rest slaat het op omdat ze zeer waarschijnlijk twijfelen of het als referentie opslaan.

[kegeltje26]

NoepZor schreef op donderdag 1 oktober 2026 @ 08:58:
[...]

Ik vraag mij wel af of die statistieken iets betekenen. Wij hadden in de eerste twee dagen een click through ratio van ongeveer 15% (verhouding aantal keer getoond / aantal keer doorgeklikt). Aantal bewaards niet schokkend hoog. Wel waren er dag 1 7 afspraken gepland voor een bezichtiging. Daar zijn later tot aan de bezichtigingen geen afspraken meer bij gekomen. Wel is in die periode de click through ratio gedaald, maar het aantal bewaard juist toegenomen.

Mijn eigen conclusie is dat die statistieken weinig zeggen, de echte geinteresseerden zijn er dag 1 bij en de rest slaat het op omdat ze zeer waarschijnlijk twijfelen of het als referentie opslaan.

Inderdaad, belangrijker dan die statistieken is effectief: gaat iemand bieden of niet? Dat mensen je huis op favoriet zetten op Funda koop je uiteindelijk niets voor

[las3r]

las3r schreef op vrijdag 25 september 2026 @ 15:49:
[...]

Update op mijn saga:

We zijn naar het stadsarchief geweest om bewijs te vinden van "het huis staat niet op palen", en daar was helaas vrij weinig te vinden van onze woning. De digitaliseringsslag heeft een aantal bronnen vernield (verkeerd op microfiche gezet). Wat we wel konden vinden is tekeningen van de huizen naast die van ons. Daaruit blijkt dat deze beide gebouwd zijn op een ondiepe fundering "op staal" zoals ze zeggen.

Deze aan de "quickscan"-partij geleverd met het verzoek de "rating te herzien", en tadaa: "Midden risico: Monitoring aanbevolen". Hierdoor vervalt hopelijk de nood om voor 3000 EYPO een 'funderingsonderzoek fase 1' te doen - wachten is op de makelaar voor antwoord.

Al met al toch de moeite waard geweest om zelf even wat tijd in te steken, ik kan het iedereen aanraden die in deze situatie komt te staan. Laatste update zal ik later wel posten.

Update op de update!

Nu fase opstellen koopcontract. De financieel adviseur van de tegenpartij geeft aan dat de bank "aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid meer duidelijkheid wil hebben voor financiering", dat de bank toch een onderzoek wil zien omdat (en ik quote hier): "Het wel een midden-risico is, maar het pijltje op de label staat tussen midden en hoog". Allemaal aannames wat mij betreft.

Die heeft vervolgens het advies gegeven: teken het niet, en zorg dat er eerst fase 1 onderzoek gedaan wordt.

Zucht

We hebben toch maar weer gebeld met zo'n funderingsonderzoekpartij, en die gaven zelf aan: "het is ZEER ongebruikelijk om een fase 1 onderzoek te doen als fase 0 quickscan uitwijst: ga het maar monitoren, geen hoog risico". Maw: tuurlijk moet je dit niet willen.

Onze makelaar: "Je moet het maar gewoon regelen", en ik ben het daar niet mee eens. Ik heb een vrij simpele mail gestuurd naar de makelaar met als bericht: stuur maar door naar de kopers, met daarin het verhaal dat er geen meerwaarde is voor een fase 1 onderzoek - met subtiele ondertoon dat hun financieël adviseur niet de juiste dingen vraagt (midden = geen extra onderzoek), en de vraag "hoe we ze dan wel kunnen helpen", want ook ik wil dit bespoedigen, maar man man man.

[Louislouislouis]

@las3r Is het realistisch dat je snel een bod gaat krijgen dat hoger is dan: huidige bod - kosten fase 1 onderzoek?

Ik zou er geen principe kwestie van maken maar proberen er rationeel naar te kijken. De duizendjes vliegen je toch snel om de oren als het om huizen gaat.

[HEY_DUDE]

@las3r Je drijft het wel erg op de spits voor 3k. Verplaats je ook eens in de koper. Je wordt geconfronteerd met een verkoper die moeilijk doet over een funderingsonderzoek, welke eerst als hoog risico werd afgegeven, en een bank die mogelijk geen financiering wil geven. Als ik als koper zelf grote risico's ga zien (of fantaseren dat maakt niet uit) dan zou ik een scenario waarin ik onder de koop uit kan komen door een nee van de bank misschien niet eens de slechtste uitkomst vinden als ik dan het financieringsvoorbehoud kan gebruiken.

[ Voor 5% gewijzigd door HEY_DUDE op 02-10-2026 20:25 ]

[las3r]

@Louislouislouis / @HEY_DUDE
Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prima om die kosten te nemen als dat nodig blijkt vanuit de tegenpartij, ik wil het ook echt niet tegenwerken. Wat ik alleen níet wil is onnodig kosten maken, en de bijbehorende vertraging weer pakken ("houd rekening met ongeveer een maand"), en de gemakkelijke "doe maar gewoon" van een andere partij. 3k is een hoop geld, en daar kan ik ook m'n verhuizing mee betalen .

Vergeet niet dat het risico nu "midden" is, en dus niet meer hoog, en dat dat voor geldverstrekkers geen probleem moet zijn. Als dat alsnog zo is, dan regel ik het gewoon uiteraard (en dat heb ik de kopers ook zo uitgelegd) - en die vinden dat prima.

[HEY_DUDE]

las3r schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 14:05:
@Louislouislouis / @HEY_DUDE
Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prima om die kosten te nemen als dat nodig blijkt vanuit de tegenpartij, ik wil het ook echt niet tegenwerken. Wat ik alleen níet wil is onnodig kosten maken, en de bijbehorende vertraging weer pakken ("houd rekening met ongeveer een maand"), en de gemakkelijke "doe maar gewoon" van een andere partij. 3k is een hoop geld, en daar kan ik ook m'n verhuizing mee betalen .

Vergeet niet dat het risico nu "midden" is, en dus niet meer hoog, en dat dat voor geldverstrekkers geen probleem moet zijn. Als dat alsnog zo is, dan regel ik het gewoon uiteraard (en dat heb ik de kopers ook zo uitgelegd) - en die vinden dat prima.

De vraag is of de perceptie van de koper ook midden risico is. Een huis kopen is al reten spannend en dan is er ineens goede rondom de fundering.

Je kan ook voorstellen de kosten van het onderzoek te delen bijv.

Je riskeert nu ook vertraging of afstel als de bank nee zegt.

[Fr33z]

las3r schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 14:05:
@Louislouislouis / @HEY_DUDE
Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prima om die kosten te nemen als dat nodig blijkt vanuit de tegenpartij, ik wil het ook echt niet tegenwerken. Wat ik alleen níet wil is onnodig kosten maken, en de bijbehorende vertraging weer pakken ("houd rekening met ongeveer een maand"), en de gemakkelijke "doe maar gewoon" van een andere partij. 3k is een hoop geld, en daar kan ik ook m'n verhuizing mee betalen .

Vergeet niet dat het risico nu "midden" is, en dus niet meer hoog, en dat dat voor geldverstrekkers geen probleem moet zijn. Als dat alsnog zo is, dan regel ik het gewoon uiteraard (en dat heb ik de kopers ook zo uitgelegd) - en die vinden dat prima.

lullig maar deze kurk is uit de fles en die krijg je er denk ik niet meer in. Ik zou idd voorstellen de kosten te splitsen bijv. Als ik de koper zou zijn zou ik niet overtuigd raken door argumenten van de verkoper dat t wel meevalt. Helaas

[ducoquelicot]

Hoe is de Open Huizendag bij iedereen bevallen? Hier heel goed. Negen bezichtigingen gehad waarvan acht heel positief. We hebben maandag ook nog een bezichtiging staan, dus ik ben benieuwd. We hebben wel iets meer hoop op een mooi bod nu.

[Cordon]

ducoquelicot schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 21:11:
Hoe is de Open Huizendag bij iedereen bevallen? Hier heel goed. Negen bezichtigingen gehad waarvan acht heel positief. We hebben maandag ook nog een bezichtiging staan, dus ik ben benieuwd. We hebben wel iets meer hoop op een mooi bod nu.

Hier 4 bezichtigingen, eerste 1,5 uur kwam helemaal niemand en hadden we er geen vertrouwen in. Maar werd gezegd, dat we nogal last-minute online kwamen en ze toen nog moesten schuiven in hun ‘planning’.

3 van de 4 waren heel positief en een stel expats waren heel nieuwsgierig naar de prijs wat ze konden bieden waar we meteen mee akkoord gingen. Ergens goede hoop dat volgende week er een bod ligt.

Funda statistieken zeggen weinig, maar vandaag toch weer een behoorlijk aantal likes er bij. We wachten het af.

[Vak127]

Hier ook 9 bezichtigingen waarvan 2 min of meer aan kwamen waaien en 1 gaf aan toch wel naar iets anders op zoek te zijn. De andere 6 positief maar die waren ook bij andere huizen geweest dus of het daadwerkelijk iets gaat opleveren weten we waarschijnlijk pas na het weekend. We hebben in ieder geval contactgegevens voor de makelaar.

[ducoquelicot]

Cordon schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 21:17:
[...]

Hier 4 bezichtigingen, eerste 1,5 uur kwam helemaal niemand en hadden we er geen vertrouwen in. Maar werd gezegd, dat we nogal last-minute online kwamen en ze toen nog moesten schuiven in hun ‘planning’.

3 van de 4 waren heel positief en een stel expats waren heel nieuwsgierig naar de prijs wat ze konden bieden waar we meteen mee akkoord gingen. Ergens goede hoop dat volgende week er een bod ligt.

Funda statistieken zeggen weinig, maar vandaag toch weer een behoorlijk aantal likes er bij. We wachten het af.

Oh grappig, wij hadden inderdaad ook een expat erbij zitten die vroeg wat voor bod we verwachtten. Heb het maar diplomatiek gehouden op dat het er vanaf hangt wat er nog meer geboden wordt.

Viel me ook op dat alleen de expats naar de funderingsrisico's vroegen.

[ducoquelicot]

Vak127 schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 21:37:
Hier ook 9 bezichtigingen waarvan 2 min of meer aan kwamen waaien en 1 gaf aan toch wel naar iets anders op zoek te zijn. De andere 6 positief maar die waren ook bij andere huizen geweest dus of het daadwerkelijk iets gaat opleveren weten we waarschijnlijk pas na het weekend. We hebben in ieder geval contactgegevens voor de makelaar.

Ja bij ons was er ook een bezichtiging waar de mensen in eerste instantie de trap naar boven niet op wilden. Toen dacht ik al van joh, ga lekker iets anders doen met je tijd, zonde om hier langs te gaan. Maar ze zijn toch gebleven.

We hebben van 7/9 mensen contactgegevens, twee hebben een kaartje van de makelaar meegenomen dus die kunnen eventueel zelf contact opnemen. Voelde me een klein beetje ongemakkelijk bij het vragen om gegevens maar iedereen vond het prima.

[Marcel a]

@las3r

Waarom moet jij de kosten van dat onderzoek op je nemen? Hun bank wil toch een 'aan een met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid meer duidelijkheid'? Zij willen het huis kopen. Zij willen een financiering voor dit huis. Waarom betalen zij dan ook niet het door hun gewenste onderzoek? Als ik een bouwkundig rapport over een woning wil, moet ik dat gewoon zelf betalen?

[ Voor 12% gewijzigd door Marcel a op 04-10-2026 10:11 ]

[kegeltje26]

ducoquelicot schreef op zaterdag 3 oktober 2026 @ 21:11:
Hoe is de Open Huizendag bij iedereen bevallen? Hier heel goed. Negen bezichtigingen gehad waarvan acht heel positief. We hebben maandag ook nog een bezichtiging staan, dus ik ben benieuwd. We hebben wel iets meer hoop op een mooi bod nu.

Hier ook 9 groepen. 1 groepje wisten wij dat die gingen komen, die hadden al een bezichtiging bij ons gehad. Groep vrienden die vanwege de huidige prijzen op de markt gezamenlijk iets willen kopen. Zeer kritisch, vroeg mij af of ze wel of niet tevreden waren met de antwoorden op hun vragen.

Meeste enthousiasme van expats inderdaad, die meer over het bieden vroegen: "Is there a bid term?", "What price do you want for this house?". Ook diplomatiek gehouden op de laatste vraag, dat na een openingsbod we kunnen kijken waar we op uit komen. Over de eerdere vraag wel gemeld dat er een "term" alleen komt bij meerdere biedingen.

Mijn huis was open van 11 tot 15 en er kwamen duidelijk 2 golven groepen. De eerste pre lunch pauze tijd (voor 12.30) de 2e daarna na 14 uur.


De meesten waren enthousiast, 1 gemixte meningen van een stel (vrouw wel maar haar man liep na de ronde door het huis richting uitgang zonder een hand te geven dus ze moest er snel achteraan hollen), een ander niet. Die liepen toch tegen de VVE bijdrage op die voor een deel was verhoogd door verduurzaming. Kon het aanvankelijk niet enthousiast duidelijk maken dat het een investering was, herinnerde mij zelf er later aan dit te zeggen bij de andere kijkers en kreeg het duidelijk met positief effect bij anderen dit wel duidelijk.

Je krijgt soms vragen "Wat moet ik er mee?", zoals over vlekken op de muur waar ik nooit stil bij stond :"Heeft hier vocht gelekt?". Na inspectie van de vlek leek het mij eerder oude kit dat niet was weg gewerkt na demontage van iets en in de muur was getrokken.

Al met al denken we toch 1 of 2 biedingen morgen binnen te krijgen of aanvragen voor een 2e bezichtiging. Mogelijk ook nog bezichtiging aanvragen van mensen die mijn huis op hun route hadden maar niet op tijd hebben gehaald.

[H3nk1960]

Bij ons (vorige week op funda gezet) vielen de geplande bezichtigingen tegen. We gingen dus met een lage verwachting de openhuizendag in maar we hebben aan een stuk door mensen kunnen rondleiden. En als ze aankwamen waren er mensen en bij het weggaan ook. Van meerderen verwachten we inderdaad een bod dus woensdag sluiten bij ons nu ook de biedingen. De makelaar heeft uiteindelijk een bezichtiging gedaan en wij waren na die dag echt kapot… en dan ook nog die courtage moeten betalen haha.

Wat wij vooral terugkregen is dat ze het leuk vonden om zoveel info over het huis te kunnen krijgen (ja het is een tweakers huis) waar je bij de makelaar vooral hoort wat je ziet. En dat ze vanaf de zolder zelf rustig naar beneden mochten gaan om even samen te “bezichtigen”.

[ Voor 22% gewijzigd door H3nk1960 op 04-10-2026 10:40 ]

[genc007]

Hier ook een betere openhuizen dag dan verwacht gehad, waarvan 1 later terug kwam met zn familie.

1 bezichtiger van 2 weken geleden kwam kwam ook weer langs, viel me wel op hoe slecht de informatievoorziening van de makelaar is, hij heeft helemaal niks laten zien (bv keuken kasten met ingebouwde laden, lemans lades, filter en onthardingssysteem, eikenhouten trap etc).

volgens mij kan ik de volgende bezichtiging beter zelf doen lol.

[ducoquelicot]

kegeltje26 schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 10:12:
[...]

Hier ook 9 groepen. 1 groepje wisten wij dat die gingen komen, die hadden al een Besichtigung bij ons gehad. Groep vrienden die vanwege de huidige prijzen op de markt gezamenlijk iets willen kopen. Zeer kritisch, vroeg mij af of ze wel of niet tevreden waren met de antwoorden op hun vragen.

Meeste enthousiasme van expats inderdaad, die meer over het bieden vroegen: "Is there a bid term?", "What price do you want for this house?". Ook diplomatiek gehouden op de laatste vraag, dat na een openingsbod we kunnen kijken waar we op uit komen. Over de eerdere vraag wel gemeld dat er een "term" alleen komt bij meerdere biedingen.

Mijn huis was open van 11 tot 15 en er kwamen duidelijk 2 golven groepen. De eerste pre lunch pauze tijd (voor 12.30) de 2e daarna na 14 uur.


De meesten waren enthousiast, 1 gemixte meningen van een stel (vrouw wel maar haar man liep na de ronde door het huis richting uitgang zonder een hand te geven dus ze moest er snel achteraan hollen), een ander niet. Die liepen toch tegen de VVE bijdrage op die voor een deel was verhoogd door verduurzaming. Kon het aanvankelijk niet enthousiast duidelijk maken dat het een investering was, herinnerde mij zelf er later aan dit te zeggen bij de andere kijkers en kreeg het duidelijk met positief effect bij anderen dit wel duidelijk.

Je krijgt soms vragen "Wat moet ik er mee?", zoals over vlekken op de muur waar ik nooit stil bij stond :"Heeft hier vocht gelekt?". Na inspectie van de vlek leek het mij eerder oude kit dat niet was weg gewerkt na demontage van iets en in de muur was getrokken.

Al met al denken we toch 1 of 2 biedingen morgen binnen te krijgen of aanvragen voor een 2e bezichtiging. Mogelijk ook nog bezichtiging aanvragen van mensen die mijn huis op hun route hadden maar niet op tijd hebben gehaald.

Yes hadden wij inderdaad ook, die twee golven. Vond het wel fijn om ook even een moment te hebben om wat te eten en te drinken, krijgt toch een droge mond van al dat rondleiden.

Ik ben heel benieuwd of we inderdaad meteen al biedingen krijgen of dat er eerst nog meer bezichtigingen komen.

Expats waren sowieso kritischer, vond ik. Prima hoor, ik kan alles beantwoorden, maar was wel grappig om te merken. Precies dezelfde ervaring, vragen over eventuele lekkages, over eventuele plaatsing van een AC unit.

Bij ons is de VVE bijdrage inderdaad ook relatief hoog, ik heb dat uitgelegd adhv dat de bijdrages elders in de straat waarschijnlijk te laag zijn voor wat er aan onderhoud nodig is en dat onze bijdrage is afgestemd op het mjop en inderdaad dat we al verduurzaming hebben aangepakt. Volgens mij kon diegene die het vroeg dat antwoord wel op waarde schatten. Kan nog steeds zijn dat je het teveel geld vindt natuurlijk, maar die beslissing kan ik niet voor een ander nemen.

[CryptoNL]

Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

[Tdem]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:43:
Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

Hoezo? Ligt er helemaal aan hoe lang de woning al te koop staat.

[CryptoNL]

Tdem schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:48:
[...]

Hoezo? Ligt er helemaal aan hoe lang de woning al te koop staat.

Omdat een huis mits goed qua prijs niet mee hoeft te doen aan de open huizen dag. Die is immers zo weg.

[ArthurMorgan]

Tsja, als je rond deze tijd je huis van plan bent te koop aan te bieden zou ik wel meedoen. Trekt toch ook weer wat mensen die anders misschien over een grotere drempel heen moeten. Dus ik zie het van de andere kant ook niet als iets negatiefs.

[Cordon]

ArthurMorgan schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:53:
Tsja, als je rond deze tijd je huis van plan bent te koop aan te bieden zou ik wel meedoen. Trekt toch ook weer wat mensen die anders misschien over een grotere drempel heen moeten. Dus ik zie het van de andere kant ook niet als iets negatiefs.

Dit dus, plus sommige gezinnen/werkenden kunnen moeilijk vrij krijgen of de kinderen ergens dumpen om te bezichtigen. Dus die konden gister zonder enige moeite even komen kijken. Dat was iig onze insteek om mee te doen.

[Zingo]

Hier ook een goede openhuizen dag gehad, meerdere erg enthousiaste mensen over de vloer gehad, denk wel dat er iets uitkomt. Volgende week nog twee bezichtigingen staan, dus als die doorgaan denk ik wel dat er muziek uit gaat komen.

[Kalentum]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:43:
Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

Of het werkt prijsopdrijvend omdat mensen bij een huis komen en zien dat er nog meer belangstellenden zijn. Kan ook

Ik denk dat meedoen aan een open huis vooral de doorlooptijd kan verkorten.

[stin00]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:43:
Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

Ja en dan vooral woningen die bijvoorbeeld al 2 tot 4 weken op Funda staan. Dan zijn er al bezichtigingen geweest en lijkt de open huizen dag een laatste redmiddel. Ik zou ook onderbieden dan.

[CryptoNL]

stin00 schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 16:30:
[...]

Ja en dan vooral woningen die bijvoorbeeld al 2 tot 4 weken op Funda staan. Dan zijn er al bezichtigingen geweest en lijkt de open huizen dag een laatste redmiddel. Ik zou ook onderbieden dan.

Ja exact. Hier staat 1 huis al 3 maanden te koop voor een nette prijs van 325k rijtjeshuis, 85m2 ofzo. Aan de binnenkant niets mis mee. Je vraagt je toch af waarom dit exemplaar al zo lang te koop staat . Gok iets met de buren ofzo

[Sport_Life]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:43:
Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

Het kan ook handig zijn om mensen te verleiden om een bod te doen net voor de open huizen dag.
Ben daar zelf ook weleens gevoelig voor geweest toen een appartement wat we heeeeel graag wilden hebben stond aangemeld voor de open huizen dag .

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2026 17:27 ]

[ducoquelicot]

Ben heel benieuwd of dat inderdaad zo is, het was bij ons best druk, mensen wisselden elkaar echt af. Dus dat kan inderdaad juist ook het idee geven dat er kapers op de kust zijn. Maar het klopt wel dat als er voor ons geen goed bod komt uit deze ronde bezichtigingen (en die van morgen), we wel een paar weken van Funda af gaan. Anders krijg je inderdaad het idee dat er iets mis is.

[Arno90]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:49:
[...]

Omdat een huis mits goed qua prijs niet mee hoeft te doen aan de open huizen dag. Die is immers zo weg.

Wij hebben vorig jaar meegedaan en hadden de week ervoor de reguliere bezichtingen. Voor de openhuizen dag al een bieding (boven de vp) en de twee beste biedingen uit de openhuizen dag. Allemaal extra kijkers.

[genc007]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:43:
Als een woning meedoet met de open huizen dag zou dat voor mij een reden zijn onder de vraagprijs te bieden eerlijk gezegd. Merken jullie dat ook?

Het is een goede manier om in een korte tijd veel mensen ne woning in te krikgen.

wn je spreekt de bewoners ipv de makelaar, net wat meer kleur en gevoel bij de woning als koper

[Louislouislouis]

Als een huis lang te koop staat zou ik geneigd zijn een lager bod te doen, of ze met de open huizen dag meedoen zou voor mij op zichzelf geen reden zijn.

Als de open huizen dag twee weken geleden was hadden wij vast ook wel meegedaan.

[champion16]

Hier bij mij afgelopen zaterdag 23 bezichtigingen gehad voor mijn appartement. Was even spannend aangezien er meer te koop staat in het complex. Gelukkig was men positiever over de staat van mijn appartement (ben natuurlijk ook even bij twee andere buren wezen kijken die ook meededen aan de open dag).

Nu afwachten...

[TvanW]

Mijn ervaring met open huizen dagen (heb er de afgelopen jaren 3 gedaan) is dat bezoerkers over het algemeen enthousiast en positief zijn tijdens de bezichting en later, bij navraag door de makelaar is het totaal anders of hoor je niets meer.

[Wolly]

kegeltje26 schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 10:12:
[...]
Je krijgt soms vragen "Wat moet ik er mee?", zoals over vlekken op de muur waar ik nooit stil bij stond :"Heeft hier vocht gelekt?". Na inspectie van de vlek leek het mij eerder oude kit dat niet was weg gewerkt na demontage van iets en in de muur was getrokken.

Daar had de makelaar je natuurlijk in het voorproces al op moeten wijzen.

[Rubbergrover1]

champion16 schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 07:58:
Hier bij mij afgelopen zaterdag 23 bezichtigingen gehad voor mijn appartement. Was even spannend aangezien er meer te koop staat in het complex. Gelukkig was men positiever over de staat van mijn appartement (ben natuurlijk ook even bij twee andere buren wezen kijken die ook meededen aan de open dag).

Ik denk dat, vanwege de beperkte tijd dat mensen kunnen bezichtigen, juist als er meer appartementen te koop staan, mensen eerder geneigd zijn om bij jullie complex te komen kijken dan bij een complex met maar 1 te koop staand appartement. Je kunt als kijker dan bijna drie tegelijk bekijken. En uiteraard gaan mensen dan vergelijken. Maar tegelijk kunnen ze ook zien hoe het 'anders' kan. Als jullie interieur niet de smaak van een kijker is, dan is het voor sommigen moeilijk om daar doorheen te kijken. Als een ander, vergelijkbaar, appartement meer naar hun smaak ingericht is, zien ze hoe het óók kan. Bij de uiteindelijke keus welk appartement ze willen zal dat uiteraard minder spelen, maar het helpt wel bij het zien van de mogelijkheden.

[Fr33z]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:49:
[...]

Omdat een huis mits goed qua prijs niet mee hoeft te doen aan de open huizen dag. Die is immers zo weg.

Ja zo kan je denken. Maar ik merk in veel berichten in dit topic dat jouw beleving bijvoorbeeld anders is dan de mijne. Bijv. over het prijspeil maar ook hier over.

Ik zie het helemaal niet als "hoeft niet mee te doen aan open huizen dag", maar ik zie het als kansen maximaliseren op een zo goed mogelijk bod. Mensen in je woning krijgen is altijd de moeite waard, ook als de eerste bezichtigingen bijv heel goed zouden lopen. Het kan zelfs een extra drukmiddel zijn richting mensen die al een bezichtiging hebben gedaan.

En "immers zo weg" is ook aan het verdwijnen. Je ziet het op funda, je leest het in dit topic, je leest waarschuwingen van de banken dat de markt afkoelt: het is even klaar met de turbo-gekte die we al een paar jaar hebben. Het is gelukkig nu niet meer zo dat elk huis met een verkoopbord in de tuin binnen een week weg is met 5 biedingen etc. Ook hier weer: bijstellen van verwachtingen is nodig, bij de verkopers en bij mensen in dit topic.

[Rubbergrover1]

CryptoNL schreef op zondag 4 oktober 2026 @ 15:49:
[...]

Omdat een huis mits goed qua prijs niet mee hoeft te doen aan de open huizen dag. Die is immers zo weg.

En als je wel meedoet, dan kun je wellicht een nog betere deal sluiten.

[ducoquelicot]

Bij ons heeft de open huizendag in ieder geval geleid tot 3 tweede bezichtigingen, met aankoopmakelaar. Allemaal op dezelfde dag gepland gelukkig, kort na elkaar. Ik hoop echt dat er deze keer een koper bij zit.

[champion16]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 09:06:
[...]

Ik denk dat, vanwege de beperkte tijd dat mensen kunnen bezichtigen, juist als er meer appartementen te koop staan, mensen eerder geneigd zijn om bij jullie complex te komen kijken dan bij een complex met maar 1 te koop staand appartement. Je kunt als kijker dan bijna drie tegelijk bekijken. En uiteraard gaan mensen dan vergelijken. Maar tegelijk kunnen ze ook zien hoe het 'anders' kan. Als jullie interieur niet de smaak van een kijker is, dan is het voor sommigen moeilijk om daar doorheen te kijken. Als een ander, vergelijkbaar, appartement meer naar hun smaak ingericht is, zien ze hoe het óók kan. Bij de uiteindelijke keus welk appartement ze willen zal dat uiteraard minder spelen, maar het helpt wel bij het zien van de mogelijkheden.

Klopt helemaal! Ideaal als je snel meerdere appartementen wilt zien.

We zitten allemaal in het starters segment (~300k), met een gezonde VvE en relatief lage VvE kosten in een grote stad in de Randstad.

Om eerlijk te zijn knijp ik hem nog steeds. De andere twee hebben een vergelijkbare indeling maar wel een eigen parkeerplaats. Iets wat ik niet heb. Daartegenover is mijn appartement 2 jaar geleden compleet vernieuwd, waar de andere het bijvoorbeeld moeten doen met oude badkamer/wc/keuken.

Even afwachten als as vrijdag de sluiting is.

[kegeltje26]

Wolly schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 08:47:
[...]


Daar had de makelaar je natuurlijk in het voorproces al op moeten wijzen.

Want de makelaar bestudeert wel elke vlek in de woning denk je?

[Wolly]

kegeltje26 schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 11:14:
[...]

Want de makelaar bestudeert wel elke vlek in de woning denk je?

Een goede makelaar noemt verbeterpunten die met een likje verf of een nat doekje opgelost worden.

Eigenlijk moet je blij zijn met een koper die zoiets opmerkt, veel kopers zullen niets zeggen en er wel een mening over vormen.

[kegeltje26]

ducoquelicot schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 09:59:
Bij ons heeft de open huizendag in ieder geval geleid tot 3 tweede bezichtigingen, met aankoopmakelaar. Allemaal op dezelfde dag gepland gelukkig, kort na elkaar. Ik hoop echt dat er deze keer een koper bij zit.

Dat is mooi, helaas hier nog stil.

Wel heeft de makelaar de ingevulde formulieren verwerkt en mensen nu e-mail gestuurd waar ze 2e bezichtiging kunnen aanvragen of bod kunnen doen in hun Move account.

Nog even afwachten dus maar zo'n stilte zie ik niet optimistisch. Makelaar is niet spontaan zelf gebeld en heeft geen biedingen in zijn mail afgelopen weekend gehad...

[genc007]

Fr33z schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 09:15:
[...]

Ja zo kan je denken. Maar ik merk in veel berichten in dit topic dat jouw beleving bijvoorbeeld anders is dan de mijne. Bijv. over het prijspeil maar ook hier over.

Ik zie het helemaal niet als "hoeft niet mee te doen aan open huizen dag", maar ik zie het als kansen maximaliseren op een zo goed mogelijk bod. Mensen in je woning krijgen is altijd de moeite waard, ook als de eerste bezichtigingen bijv heel goed zouden lopen. Het kan zelfs een extra drukmiddel zijn richting mensen die al een bezichtiging hebben gedaan.

En "immers zo weg" is ook aan het verdwijnen. Je ziet het op funda, je leest het in dit topic, je leest waarschuwingen van de banken dat de markt afkoelt: het is even klaar met de turbo-gekte die we al een paar jaar hebben. Het is gelukkig nu niet meer zo dat elk huis met een verkoopbord in de tuin binnen een week weg is met 5 biedingen etc. Ook hier weer: bijstellen van verwachtingen is nodig, bij de verkopers en bij mensen in dit topic.

denk dat de gekte zo terug is na een rentedaling met 0.5%.

Mensen 'wennen' nu aan hogere maandlasten (anchoring effect) en zodra de rente daalt zal je wel weer zien dat mensen denken een 'deal' te hebben met lagere maandlasten, ondanks een hogere koopsom dan wanneer je bv nu zou kopen met een onderhandelde koopsom onder/op de vraagprijs.

En dan komt er ook nog een verhoging van NHG, Startersvrijstelling, en de usual januari salarisrondes er weer aan. Al ben ik het wel eens dat de komende 1-2 jaar de prijzen vooral zijwaarts zullen gaan bewegen.

[Fr33z]

Oh dat zou zomaar kunnen, als je ziet hoe snel het kan afkoelen kan het natuurlijk ook weer gauw "opwarmen" indien de rente weer daalt. Dat anchoring-effect zie je grappig genoeg ook in dit topic, genoeg mensen die zeggen "ja nee ik ga geen 2000 per maand betalen voor huis X/appartement Y" maar de meeste starters die nu beginnen lopen gewoon tegen dat soort bedragen aan. Dat kost tijd maar went blijkbaar vanzelf want mensen doen het gewoon.

Indien de rente inderdaad weer daalt (wat ik niet snel zie gebeuren, zie de oneindinge brandstofstijgingen etc) dan zou het zomaar weer aan kunnen trekken. NHG is leuk maar gaat weinig doen verwacht ik. Januari salarisverhoging kan ook een klein beetje impact hebben maar verwacht ik ook weinig van want het gaat vooral om het sentiment. En dat is nu vooral "hey, huizen staan ineens 2 maanden of meer op funda, misschien hoeft het niet zo gek met overbieden"

[JJ Le Funk]

hoge rente knijpt hard op de koopkracht maar de schaarste wordt niet snel minder.
de rentestijging is denk ik om de oplopende inflatie te beteugelen dus centrale bank staat met rug tegen de muur. lijkt erop dat woningbezit alleen maar lastiger gaat worden, zelfs voor tweeverdieners. op kinderen van baby boomers na voor wie de erftsunami is gestart en nog wel zo'n 15 jaar blijft vloeien.

[Louislouislouis]

Bij ons is de keuring geweest en de bedenktijd over. Onze bieddeadline was 8 dagen nadat het huis op Funda stond, met deze statistieken:



We wonen in een hele populaire regio, en ik denk dat we ook veel mazzel hebben gehad.

Van de makelaars horen we namelijk dat ook hier steeds minder vaak en minder hoog op huizen geboden wordt. Zelfs in de wijken waar mensen voorheen over elkaar buitelden om huizen te 'mogen' kopen.

Iedereen hier die nog bezig is met de verkoop of nog moet beginnen: heel veel succes!

[kx22]

JJ Le Funk schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 22:01:
hoge rente knijpt hard op de koopkracht maar de schaarste wordt niet snel minder.
de rentestijging is denk ik om de oplopende inflatie te beteugelen dus centrale bank staat met rug tegen de muur. lijkt erop dat woningbezit alleen maar lastiger gaat worden, zelfs voor tweeverdieners. op kinderen van baby boomers na voor wie de erftsunami is gestart en nog wel zo'n 15 jaar blijft vloeien.

Maar dat is overal in de wereld zo. Als je in andere landen rijke ouders hebt of ouders met een huis, dan is de kans dat jij een huis krijgt/kan kopen ook groter.

[Freakie1NL]

Daarnaast doet dat met het huidige fiscale klimaat niets netto met de prijzen, sterker nog de onderkant van de markt zou misschien beter bereikbaar kunnen worden. Wat doet een stel die al jaren wil verhuizen vanuit een starterswoning maar financieel die stap niet kan maken... Een doorstroom woning kopen.

Dus als een dergelijke woning bezit is het alleen maar een extra voordeel want meer kandidaten.

[ Voor 13% gewijzigd door Freakie1NL op 07-10-2026 12:05 ]

[TweakerLuke]

Louislouislouis schreef op woensdag 7 oktober 2026 @ 08:30:
Bij ons is de keuring geweest en de bedenktijd over. Onze bieddeadline was 8 dagen nadat het huis op Funda stond, met deze statistieken:

[Afbeelding]

We wonen in een hele populaire regio, en ik denk dat we ook veel mazzel hebben gehad.

Van de makelaars horen we namelijk dat ook hier steeds minder vaak en minder hoog op huizen geboden wordt. Zelfs in de wijken waar mensen voorheen over elkaar buitelden om huizen te 'mogen' kopen.

Iedereen hier die nog bezig is met de verkoop of nog moet beginnen: heel veel succes!

Mooie stats! Onze woning in Houten, rond de 6 ton en vlakbij het station, is 90k getoond, 6k bekeken en 85 keer bewaard. Uiteindelijk 12 bezichtingen en 4 biedingen gekregen waarvan 1 boven onze verwachtingen.

[genc007]

https://www.nu.nl/economie/6412276/huurprijzen-stijgen-weer-doorsnee-huurwoning-kost-ruim-1900-euro-per-maand.html#nujij


Huurprijzen maken weer een flinke sprong na een daling in Q2.

Als dit zo doorgaat zal kopen vanzelf wel weer aantrekkelijker gaan worden; als het alternatief on te huren duurder is.

[genc007]

heeft iemand hier kennis van hoe een energielabel koopgedrage beinvloed?

Mijn woning heeft momenteel een energielabel A, uit 2019.
Hier zit 1 foutje in, er is namelijk van uit gegaan dat de ramen boven dubbelglas zijn ipv HR++.
Daarnaast heb ik zonnepanelen laten installeren sinds 2019.

Dus waarschijnlijk zou mijn label naar A+ gaan, of wellicht zelfs A++.
Kosten lijken tussen de 180-250€ te zitten (is niet aftrekbaar helaas).

Ik zie wel dat een A+ label 10k€ extra hypotheekbudget geeft, en bij een aantal aanbieders ook een 0.02% lagere rente.

Maar vraag me vooral af of een A+ label kopers over de streep kan trekken of dat alles vanaf A eigenlijk beetje zelfde wordt bekeken/gefiltered.

[Flix20]

Het zou voor mij voor dat geld een non-issue zijn, ondanks dat je al helemaal gillengek wordt van alle kosten die je op je bordje krijgt.

Maar zeker van A naar >A ga je denk ik wel terugvinden in mensen die op A+ filteren.

[nooberke]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 09:35:
heeft iemand hier kennis van hoe een energielabel koopgedrage beinvloed?

Mijn woning heeft momenteel een energielabel A, uit 2019.
Hier zit 1 foutje in, er is namelijk van uit gegaan dat de ramen boven dubbelglas zijn ipv HR++.
Daarnaast heb ik zonnepanelen laten installeren sinds 2019.

Dus waarschijnlijk zou mijn label naar A+ gaan, of wellicht zelfs A++.
Kosten lijken tussen de 180-250€ te zitten (is niet aftrekbaar helaas).

Ik zie wel dat een A+ label 10k€ extra hypotheekbudget geeft, en bij een aantal aanbieders ook een 0.02% lagere rente.

Maar vraag me vooral af of een A+ label kopers over de streep kan trekken of dat alles vanaf A eigenlijk beetje zelfde wordt bekeken/gefiltered.

Wees er bewust van dat dat hele methodologie van het energielabel is aangepast, afhankelijk van het type huis en in hoeverre je bepaalde zaken kan aantonen kan het label nu behoorlijk anders uitpakken. Zijn er vergelijkbare woningen in de buurt met een recent label?

Zelf met een nieuw label van C naar A gegaan, dat was zeer zeker de moeite waard. Mensen kijken enorm naar deze labels heden ten dage.

[genc007]

nooberke schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 09:56:
[...]


Wees er bewust van dat dat hele methodologie van het energielabel is aangepast, afhankelijk van het type huis en in hoeverre je bepaalde zaken kan aantonen kan het label nu behoorlijk anders uitpakken. Zijn er vergelijkbare woningen in de buurt met een recent label?

Zelf met een nieuw label van C naar A gegaan, dat was zeer zeker de moeite waard. Mensen kijken enorm naar deze labels heden ten dage.

Er is een huis te kopen in de straat verderop, zelfde bouwjaar en redelijk vergelijkbare bouwstijl, die heeft A+ en noemt in advertentietekst verder geen maatregelen zoals extra isolatie of zonnepanelen.

Die heeft de label recent aangevraagd zo te zien (2036 verloopt de label), dus ik gok dat ik dan ook naar A+ ga.

Vooral omdat in mijn label van de oude bewoner een fout in staat (dubbelglas boven, terwijl het allemaal HR++ is volgens de labels op afstandhouders in het glas).
En ik heb zonnepanelen laten plaatsen met 5kWp vermogen.

Denk vooral dat de 10k€ extra leenruimte met een A+ en hoger label wel het verschil kan maken.
Ik ga maar even rondshoppen voor een nieuwe label, hopelijk krijg ik het allemaal rond voor eind oktober (wanneer nieuwe NHG grenzen bekend worden).

EDIT: Even een aantal online calculators ingevuld, als ik HR++ en Zonnepanelen invul lijk ik naar A++ te kunnen

[ Voor 4% gewijzigd door genc007 op 08-10-2026 10:09 ]

[LuPo]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 10:02:
[...]

Er is een huis te kopen in de straat verderop, zelfde bouwjaar en redelijk vergelijkbare bouwstijl, die heeft A+ en noemt in advertentietekst verder geen maatregelen zoals extra isolatie of zonnepanelen.

Die heeft de label recent aangevraagd zo te zien (2036 verloopt de label), dus ik gok dat ik dan ook naar A+ ga.

Vooral omdat in mijn label van de oude bewoner een fout in staat (dubbelglas boven, terwijl het allemaal HR++ is volgens de labels op afstandhouders in het glas).
En ik heb zonnepanelen laten plaatsen met 5kWp vermogen.

Denk vooral dat de 10k€ extra leenruimte met een A+ en hoger label wel het verschil kan maken.
Ik ga maar even rondshoppen voor een nieuwe label, hopelijk krijg ik het allemaal rond voor eind oktober (wanneer nieuwe NHG grenzen bekend worden).

Ik zou het zeker doen. Wij gingen van A (oude variant met desktop berekening) naar A+++ met het nieuwe label en opname aan huis. Heeft zeker weten wel verschil gemaakt in de verkoop, al zal ik nooit weten hoeveel exact. NVM heeft er wel een tabelletje over.

[genc007]

LuPo schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 10:09:
[...]

Ik zou het zeker doen. Wij gingen van A (oude variant met desktop berekening) naar A+++ met het nieuwe label en opname aan huis. Heeft zeker weten wel verschil gemaakt in de verkoop, al zal ik nooit weten hoeveel exact. NVM heeft er wel een tabelletje over.

Op huispedia mijn label aangepast van A naar A+ en hoppa meteen +10k€ aan geschatte waarde.

Dus lijkt het inderdaad waard om 200-300€ te investeren in een nieuw label.

Wel echt weer bar slecht van mijn makelaar die zei nee joh A label is genoeg, daarboven maakt niks uit, dan had ik het in augustus al gelijk aangevraagd.

[nooberke]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 10:02:
[...]

Er is een huis te kopen in de straat verderop, zelfde bouwjaar en redelijk vergelijkbare bouwstijl, die heeft A+ en noemt in advertentietekst verder geen maatregelen zoals extra isolatie of zonnepanelen.

Die heeft de label recent aangevraagd zo te zien (2036 verloopt de label), dus ik gok dat ik dan ook naar A+ ga.

Vooral omdat in mijn label van de oude bewoner een fout in staat (dubbelglas boven, terwijl het allemaal HR++ is volgens de labels op afstandhouders in het glas).
En ik heb zonnepanelen laten plaatsen met 5kWp vermogen.

Denk vooral dat de 10k€ extra leenruimte met een A+ en hoger label wel het verschil kan maken.
Ik ga maar even rondshoppen voor een nieuwe label, hopelijk krijg ik het allemaal rond voor eind oktober (wanneer nieuwe NHG grenzen bekend worden).

EDIT: Even een aantal online calculators ingevuld, als ik HR++ en Zonnepanelen invul lijk ik naar A++ te kunnen

5kWp aan zonnepanelen levert je zo een extra plusje op, ik zou het doen. Kan binnen paar dagen geregeld zijn en kost niet de hoofdprijs. Je makelaar heeft meestal ook wel een vaste partner voor de energielabels.

[Ruben0s]

Energielabel zegt niet zo veel. Maar als je kopers een lagere hypotheekrente kunnen krijgen, dan zou ik het sowieso doen.

Mijn woning ging van C (dit was veel te laag, had B of A moeten zijn) naar A+. Ik heb alleen zonnepanelen geplaatst en paar ruiten vervangen.

Bij mij in de buurt heeft een andere woning label A gekregen en die heeft deels enkelglas. Snap niet hoe dat mogelijk is.

[ Voor 7% gewijzigd door Ruben0s op 08-10-2026 10:42 ]

[LuPo]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 10:19:
[...]

Op huispedia mijn label aangepast van A naar A+ en hoppa meteen +10k€ aan geschatte waarde.

Dus lijkt het inderdaad waard om 200-300€ te investeren in een nieuw label.

Wel echt weer bar slecht van mijn makelaar die zei nee joh A label is genoeg, daarboven maakt niks uit, dan had ik het in augustus al gelijk aangevraagd.

Hier zie je van A naar A+ of hoger = 3,1% erbij https://www.nvm.nl/nieuws/2024/woningprijsverschil-tussen-energielabel-a-en-g-is-gemiddeld-55000-euro/

Tabel is wel van Q3 2024. Maar ik zou het altijd doen

[genc007]

LuPo schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 10:41:
[...]

Hier zie je van A naar A+ of hoger = 3,1% erbij https://www.nvm.nl/nieuws/2024/woningprijsverschil-tussen-energielabel-a-en-g-is-gemiddeld-55000-euro/

Tabel is wel van Q3 2024. Maar ik zou het altijd doen

Goed om te horen!
Denk dat het vooral ook komt door extra €10k leenruimte bij A+/++ en €20k bij A+++ en hoger.
En iets lagere rente natuurlijk.

Zonet een afspraak gemaakt voor maandag al, en dan dinsdag-woensdag heb ik al mij nieuwe label!
A+ upgrade is eigenlijk gegarandeerd vanwege mijn zonnepanelen en correctie van glas van dubbel naar HR++.
A++ hangt een beetje van af wat er uit de calculator gaat komen (mijn huis is een halve hoekwoning, ivm een U vormige pand).

Gaat lekker snel en valt best mee kwa kosten (180€ inc btw)

[ Voor 7% gewijzigd door genc007 op 08-10-2026 10:47 ]

[genc007]

Ander vraagje, wat zou de beste strategie zijn.

1) Volgende week opnieuw op funda zetten met energielabel naar A+/++, en dan begin november na NHG2027 aankondiging prijs verlagen naar 499k (NHG wordt waarschijnlijk 500k vanaf 1 januari). Dan krijgen de mensen die dus in de komende 2 weken de woning als favoriet opslaan een melding, bovenop de mensen die actief zoeken onder de 500k.

2) Volgende week advertentie aanpassen naar A+/++, en na NHG aankondiging eraf en weer erop voor 499k. Dan krijgt dus niemand een melding en geen extra views tenzij iemand actief zoekt naar A+ en hogere woningen.

3) Op funda laten zoals het nu is, energielabel aanpassen, en dan 499k als prijsverlaging doorvoeren op huidige advertentie.

Ik weet niet zeker wat beter is; opnieuw op funda zetten om een nieuwe golf van views te pakken door te zakken onder de 500k na een NHG verhoging. Of juist de 23x favorieten de melding laten krijgen dat de woning is verlaagd in prijs na NHG verhoging, en dat ze dan gelijk zien dat de woning ook een betere energielabel heeft.

[AnthonyR]

Ik zou dan eerder voor 500 rond gaan. Mensen zoeken vaak t/m 500 en vanaf 500.

[Gijsje22]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 14:05:
Ander vraagje, wat zou de beste strategie zijn.

1) Volgende week opnieuw op funda zetten met energielabel naar A+/++, en dan begin november na NHG2027 aankondiging prijs verlagen naar 499k (NHG wordt waarschijnlijk 500k vanaf 1 januari). Dan krijgen de mensen die dus in de komende 2 weken de woning als favoriet opslaan een melding, bovenop de mensen die actief zoeken onder de 500k.

2) Volgende week advertentie aanpassen naar A+/++, en na NHG aankondiging eraf en weer erop voor 499k. Dan krijgt dus niemand een melding en geen extra views tenzij iemand actief zoekt naar A+ en hogere woningen.

3) Op funda laten zoals het nu is, energielabel aanpassen, en dan 499k als prijsverlaging doorvoeren op huidige advertentie.

Ik weet niet zeker wat beter is; opnieuw op funda zetten om een nieuwe golf van views te pakken door te zakken onder de 500k na een NHG verhoging. Of juist de 23x favorieten de melding laten krijgen dat de woning is verlaagd in prijs na NHG verhoging, en dat ze dan gelijk zien dat de woning ook een betere energielabel heeft.

Ik moet zelf wel zeggen dat ik bij een prijsverlaging niet check of er nog andere aanpassingen zijn. Dus denk dat dan de labelwijziging weg valt. Dus zou zelf voor 1 of 2 gaan

[kegeltje26]

Bleef stil na de open huizendag.


Makelaar is de telefoon nummers gaan bellen van degenen die een formulier hebben ingevuld.

Uiteindelijk heeft een expat stel die we hadden gezien een bod gedaan. Ruim boven verwachting want ze leken af te leiden uit de mededeling dat zo lang er geen bod ligt de woning op Funda blijft en bezichtigingen doorgaan ze moesten opschieten zo dat de woning niet weg was. Bod was nog boven de 5 ton ook, direct geaccepteerd. Hadden ook geen voorbehoud.


Nu wachten tot ze concept koopovereenkomst tekenen en dan de 3 dagen bedenktijd afwachten

[ Voor 8% gewijzigd door kegeltje26 op 09-10-2026 01:11 ]

[ducoquelicot]

kegeltje26 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 19:52:
Bleef stil na de open huizendag.


Makelaar is de telefoon nummers gaan bellen van degenen die een formulier hebben ingevuld.

Uiteindelijk heeft een expat stel die we hadden gezien een bod gedaan. Ruim boven verwachting want ze leken af te leiden gebruikt dat zo lang er geen bod ligt de woning op Funda blijft en bezichtigingen doorgaan. Bod was nog boven de 5 ton, direct geaccepteerd. Hadden ook geen voorbehoud.


Nu wachten tot ze concept koopovereenkomst tekenen en dan de 3 dagen bedenktijd afwachten

Oh gefeliciteerd, je vp was 435 toch?

[rube]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 09:35:
Mijn woning heeft momenteel een energielabel A, uit 2019.
Hier zit 1 foutje in, er is namelijk van uit gegaan dat de ramen boven dubbelglas zijn ipv HR++.

Let op dat dubbelglas (zeker uit 2019) ook hr++ kan zijn. De omschrijving "dubbelglas" alleen is onvoldoende om te bepalen of dat er dus een fout is gemaakt. Het gaat om de Ug waarde.
Tenzij het tripple glas is, maar dat zou tenminste hr+++ moeten zijn.

[genc007]

rube schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 23:45:
[...]

Let op dat dubbelglas (zeker uit 2019) ook hr++ kan zijn. De omschrijving "dubbelglas" alleen is onvoldoende om te bepalen of dat er dus een fout is gemaakt. Het gaat om de Ug waarde.
Tenzij het tripple glas is, maar dat zou tenminste hr+++ moeten zijn.

In energielabel uit 2019 staat: “beneden hr+, boven dubbelglas”

en dan als aanbevolen maatregel: “vervang boven met hr+ glas”.

In werkelijkheid zijn alle ramen dus hr++. Dit staat ook zo aangegeven in de ramen zelf + reflectietest bij allemaal zelfde (3 gele reflecties 1 blauwe)

Gok dat de oude bewoner foutje heeft gemaakt met de desktoplabel aanvraag uit 2019.

Los daarvan gaf de deskundige al aan met je zonnepanelen zit je zowieso op a+, a++ moet ik ales eerst opmeten en invoeren, dus ik krikg zowieso wel een upgrade (en dus 10k€ meer leenruimte voor de koper!)

[ Voor 6% gewijzigd door genc007 op 08-10-2026 23:58 ]

[kegeltje26]

ducoquelicot schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 23:13:
[...]

Oh gefeliciteerd, je vp was 435 toch?

Zeker, een bod beetje boven de vraagprijs had ik wel verwacht maar niet zo hoog.

Mogelijk doet het psychisch wat met mensen als ze veel mensen tegelijkertijd vergapend aan een huis en videos makend zien. Dan gaat de angst toenemen dat anderen op je huis gaan bieden als je het huis graag wil hebben en ga je hoog bieden..

[VidaR-9]

kegeltje26 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 01:16:
[...]

Zeker, een bod beetje boven de vraagprijs had ik wel verwacht maar niet zo hoog.

Mogelijk doet het psychisch wat met mensen als ze veel mensen tegelijkertijd vergapend aan een huis en videos makend zien. Dan gaat de angst toenemen dat anderen op je huis gaan bieden als je het huis graag wil hebben en ga je hoog bieden..

Video’s makend ja?? Is dat normaal tegenwoordig?

[Helma67]

genc007 schreef op donderdag 8 oktober 2026 @ 09:35:
heeft iemand hier kennis van hoe een energielabel koopgedrage beinvloed?

Mijn woning heeft momenteel een energielabel A, uit 2019.
Hier zit 1 foutje in, er is namelijk van uit gegaan dat de ramen boven dubbelglas zijn ipv HR++.
Daarnaast heb ik zonnepanelen laten installeren sinds 2019.

Dus waarschijnlijk zou mijn label naar A+ gaan, of wellicht zelfs A++.
Kosten lijken tussen de 180-250€ te zitten (is niet aftrekbaar helaas).

Ik zie wel dat een A+ label 10k€ extra hypotheekbudget geeft, en bij een aantal aanbieders ook een 0.02% lagere rente.

Maar vraag me vooral af of een A+ label kopers over de streep kan trekken of dat alles vanaf A eigenlijk beetje zelfde wordt bekeken/gefiltered.

Nieuw label aanvragen. Mijn makelaar had een mannetje dat mijn label binnen een half uur van C naar A bracht (correctie)

[Bram131]

Helma67 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 12:57:
[...]

Nieuw label aanvragen. Mijn makelaar had een mannetje dat mijn label binnen een half uur van A naar C bracht

Dat lijkt mij een slechte deal

[Helma67]

Bram131 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 12:59:
[...]

Dat lijkt mij een slechte deal

Haha! Foutje!

[bie100]

VidaR-9 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 07:15:
[...]

Video’s makend ja?? Is dat normaal tegenwoordig?

Uh ja

[Rubbergrover1]

bie100 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 13:04:
[...]

Uh ja

Vind ik wel enigszins brutaal om zomaar in iemand anders woning te gaan filmen. Zou ik zelf alleen doen als duidelijk zou zijn dat ik de koper zou worden. Maar ja, wie ben ik.

[Flix20]

Helma67 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 12:57:
[...]

Nieuw label aanvragen. Mijn makelaar had een mannetje dat mijn label binnen een half uur van C naar A bracht (correctie)

Alleen is van C naar A wel een grotere stap/vooruitgang van A naar A+

Vanaf A kom je in aanmerkingen met lagere rentes en hogere hypotheek. Dus die stap maak je dan.

Dat is met A naar A+ minder.

[bie100]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 14:28:
[...]

Vind ik wel enigszins brutaal om zomaar in iemand anders woning te gaan filmen. Zou ik zelf alleen doen als duidelijk zou zijn dat ik de koper zou worden. Maar ja, wie ben ik.

Echt normaal vind ik het ook niet maar het gebeurd vooral als de wederhelft er niet bij is

[Rubbergrover1]

bie100 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 16:23:
[...]

Echt normaal vind ik het ook niet maar het gebeurd vooral als de wederhelft er niet bij is

Dan kan ik me daar nog iets bij voorstellen. Maar ik zou dat dan in elk geval even aan de verkopers uitleggen en vragen of ze geen bezwaar hebben.

[genc007]

Flix20 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 14:31:
[...]

Alleen is van C naar A wel een grotere stap/vooruitgang van A naar A+

Vanaf A kom je in aanmerkingen met lagere rentes en hogere hypotheek. Dus die stap maak je dan.

Dat is met A naar A+ minder.

Van A naar A+/++ scheelt voor 10k€ extra leenruimte. En natuurlijk lagere maandlasten voor energie.

Pas vanaf A+++ begint er weer een rentevoordeel te zijn volgens mij.

[Sport_Life]

VidaR-9 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 07:15:
[...]

Video’s makend ja?? Is dat normaal tegenwoordig?

Wij hadden een aankoopmakelaar die videos maakte tijdens de bezichtiging. De kijkers (expats) zaten in het buitenland.

Op zich is er niet veel meer te zien dan op de funda fotos. Ik zat er meer mee dat hun bod gebaseerd was op de mening van een makelaar ("mooi huis" ) en een filmpje, gelukkig niet het hoogste bod.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 09-10-2026 18:29 ]

[VidaR-9]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 18:25:
[...]


Op zich is er niet veel meer te zien dan op de funda fotos. Ik zat er meer mee dat hun bod gebaseerd was op de mening van een makelaar ("mooi huis" ) en een filmpje, gelukkig niet het hoogste bod.

Mwah. Kijkers trekken toch ook wel vaak wat deuren of kastjes open die op Funda gesloten blijven. Opzich geen issue, maar het voelt gek.

[Roadman]

kegeltje26 schreef op dinsdag 6 oktober 2026 @ 11:23:
[...]

Dat is mooi, helaas hier nog stil.

Wel heeft de makelaar de ingevulde formulieren verwerkt en mensen nu e-mail gestuurd waar ze 2e bezichtiging kunnen aanvragen of bod kunnen doen in hun Move account.

Nog even afwachten dus maar zo'n stilte zie ik niet optimistisch. Makelaar is niet spontaan zelf gebeld en heeft geen biedingen in zijn mail afgelopen weekend gehad...

never mind

[ Voor 5% gewijzigd door Roadman op 09-10-2026 22:02 ]

[ducoquelicot]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Toke_gt]

ducoquelicot schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 22:23:
***members only***

Heb je twijfels bij uitkomst bouwkundige keuring?

[THM0]

ducoquelicot schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 22:23:
***members only***

Voorbehoud financiering koopsom is niet top. Als de taxatie ook maar 1 euro onder de vraagprijs uitkomt mag de koper ontbinden. Dat zou ik echt een stuk onder de koopsom proberen te krijgen.

[ducoquelicot]

Toke_gt schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 22:42:
[...]

Heb je twijfels bij uitkomst bouwkundige keuring?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sincere1983]

Sincere1983 schreef op vrijdag 25 september 2026 @ 20:00:
Inmiddels onze woning ook te koop.

Gisteren via de socials en vanochtend op funda gekomen.


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ducoquelicot]

THM0 schreef op vrijdag 9 oktober 2026 @ 22:59:
[...]

Voorbehoud financiering koopsom is niet top. Als de taxatie ook maar 1 euro onder de vraagprijs uitkomt mag de koper ontbinden. Dat zou ik echt een stuk onder de koopsom proberen te krijgen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen