Ervaringen met het verkopen van je woning

[semplonius6]

Lees al een tijdje mee in dit topic, sinds vorige week staat ons huis ook te koop inmiddels al kijkers gehad +/- 11 https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal nog geen bod tot zo ver, nog verbeterpunten?

[Chaki]

MikaX schreef op donderdag 16 april 2026 @ 11:00:
[...]

Snap ik, met 725-730 zit je niet zo ver af van een standaard zoekfilterbedrag.

Bestaat er zoiets als een standaard zoekfilterbedrag??? En weet je hoe hoog dat in deze buurt is???

Snelle blik op Funda Terwijde-West + 1 km + A++: vraagprijs ofwel beneden 700k ofwel boven de 950k

Plus psychologie van de waarneming: verschil tussen 699 en 700 voelt groter dan 1 euro. Je leest een bedrag van links naar rechts: de 6 wordt als eerste verwerkt en de rest geclassificeerd als minder dan 700. Hoe ingewikkelder dat getal is, hoe moeilijker. Het verschil tussen 699 en 700 wordt makkelijker herkend dan 697,50. Van links naar rechts moet je 4 verschillende getallen verwerken. Ik was er ook ingetuind: Wow, minder dan 700k terwijl 2.500,- niet bepaald iets is om een gat in de lucht te springen. En ja, het zal niet lang duren voor het tot je doordringt, maar ondertussen heeft de rat van Skinner al direct op het hendeltje gedrukt om een bezichtiging te plannen en al helemaal als die denkt ver voor het rattenpeloton uit te rennen, want via Makelaarsland/alert makelaar, nog niet op Funda: YESSS!!!
Ik kan me vergissen, maar het lijkt alsof deze makelaar veel verstand van zaken heeft

[Luiaard]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 14:11:
[...]
Ik kan me vergissen, maar het lijkt alsof deze makelaar veel verstand van zaken heeft

Is de vestigingsmanager van twee vestigingen hier, zeker ter zake kundig en daarom hem ook gekozen uit de vier die we hadden laten komen.

[Chaki]

semplonius6 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 13:30:
Lees al een tijdje mee in dit topic, sinds vorige week staat ons huis ook te koop inmiddels al kijkers gehad +/- 11 https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal nog geen bod tot zo ver, nog verbeterpunten?

Prachtig! Daar krijg je wel veel waar voor je geld.
Ik dacht alleen foto's van 2 slaapkamers te zien. Deze kon ik niet direct plaatsen

Ik dacht grote slaapkamer 1e etage, want ook dakkapel, maar dat zal dan wel de 2e etage zijn? Het lijkt alsof de trap uitkomt in die slaapkamer, maar volgens de plattegrond is dat niet zo.
Verder zie ik graag ook wat van de omgeving: kindvriendelijk. Is die sport- en speelplek aan de overkant is geen pluspunt?
Ook een mug weten te ziften in de tekst: serre is enkelvoud. Deze ruimtes is ipv zijn

[semplonius6]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 14:43:
[...]

Prachtig! Daar krijg je wel veel waar voor je geld.
Ik dacht alleen foto's van 2 slaapkamers te zien. Deze kon ik niet direct plaatsen
[Afbeelding]
Ik dacht grote slaapkamer 1e etage, want ook dakkapel, maar dat zal dan wel de 2e etage zijn? Het lijkt alsof de trap uitkomt in die slaapkamer, maar volgens de plattegrond is dat niet zo.
Verder zie ik graag ook wat van de omgeving: kindvriendelijk. Is die sport- en speelplek aan de overkant is geen pluspunt?
Ook een mug weten te ziften in de tekst: serre is enkelvoud. Deze ruimtes is ipv zijn

dat is de 2e slaapkamer op de 1e etage, trap komt uit op een overloop waar de badkamer ook zit. niet in de de kamer. die enkel en meervoud zag ik inderdaad ook staan. fotograaf had wel foto's gemaakt vanaf de speeltuin aan de overkant maar zijn er niet tussen gekomen.

qua inventaris in de buurt had ik wel wat meer kijkers verwacht.

[Rubbergrover1]

Chaki schreef op donderdag 16 april 2026 @ 08:33:
[...]

In 2025 werd in Utrecht bij 78,8% van de transacties overboden. Het gemiddelde overbiedingspercentage was 14,7%
In Terwijde West gemiddeld 12% tot 14,7%

Maar dat geldt dan dus (ook) voor de woningen met vraagprijs per m2 van 5231. Daar komt dan nog gemiddeld 12% tot 14,7% bovenop. Als je dan begint met 4745, dan moet de hoogste bieder ongeveer een kwart boven de vraagprijs bieden om uiteindelijk uit te komen op een verkoopprijs per m² die overeenkomt met de gemiddelde verkoopprijs per m².

[Chaki]

@semplonius6 Foto's slaapkamers zijn dus verwarrend. Ik zou ook foto 3 als 1e foto nemen. Foto 1 vind ik ook nog minder dan foto 2. Verder extreem weinig foto's van het interieur. Twee foto's van trappen en slechts 11 van keuken-woonkamer-slaapkamers. De eerste trap is een pre, de andere gewoon een trap van 13 in een dozijn.
11 bezichtigingen is toch niet slecht? Is er geen biedtermijn? Het aantal bezichtigingen bij mij weet ik niet meer precies: 12 tot 15, zoiets. Vier deden een bod. Als er een biedtermijn is, komen de biedingen meestal in het laatste uur, soms zelfs 2 voor 12

[rtownz251]

semplonius6 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 13:30:
Lees al een tijdje mee in dit topic, sinds vorige week staat ons huis ook te koop inmiddels al kijkers gehad +/- 11 https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal nog geen bod tot zo ver, nog verbeterpunten?

Wat gek. Echt een prima huis als je het mij vraagt. Oké de tuin blijft wat minder van over door de overkapping en de hal is vrij klein denk ik.

Maar zeker in die prijsklasse met deze afwerking lijkt het me dat mensen daar wel doorheen kijken. De badkamer is mijn smaak niet en zichtbare leidingen en douche bak is wat minder maar ik zou daar ook niet meer aan beginnen voor verkoop.

In deze prijsklasse ook lang niet gek en veel beter dan vergelijkbaar aanbod.

Edit: ik zie dat de woning net een week online staat. Is het niet al wat vroeg om je druk te maken over nog geen biedingen? Heb je geen deadline gesteld?

[ Voor 8% gewijzigd door rtownz251 op 17-04-2026 15:26 ]

[Azer]

Luiaard schreef op dinsdag 14 april 2026 @ 19:27:
Hij staat er nu op, eerste bezichtingsafspraak ook al direct binnen vanuit de makelaarsmailing.

***members only***

Leuk huis! En we wonen in dezelfde wijk

Ik ben vorig jaar naar deze buurt verhuist en heb destijds een analyse gedaan op de vraagprijzen en transactieprijzen in Terwijde/Leidsche Rijn/Vleuten, zodat ik een goed idee had van hoeveel ik ongeveer moet overbieden.

Wellicht ook interessant voor anderen om te zien. De sheet is hier te vinden: https://docs.google.com/s...CHr_OqwY/edit?usp=sharing

[Rubbergrover1]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:16:
@semplonius6 Foto's slaapkamers zijn dus verwarrend. Ik zou ook foto 3 als 1e foto nemen. Foto 1 vind ik ook nog minder dan foto 2. Verder extreem weinig foto's van het interieur. Twee foto's van trappen en slechts 11 van keuken-woonkamer-slaapkamers. De eerste trap is een pre, de andere gewoon een trap van 13 in een dozijn.

Mee eens. Er is een karig aantal foto's van met name boven. Dat maakt het verwarrend, bij drie slaapkamers verwacht je meer dan 3 foto's in totaal van de slaapkamers. Dan zul je als vluchtige kijker al snel het idee hebben dat er maar 2 kamers zijn. En ik zou het daarbij bijvoorbeeld ook verdacht/onverwacht vinden dat er bijvoorbeeld nergens iets van een (kleren-)kast op de foto's te zien is.

Ook eens met dat je als eerste foto beter een foto zoals de derde had kunnen hebben. De grote serre is een unique selling point dat jullie woning echt uniek maakt. Terwijl foto 1 en 2 meer de indruk geeft van een 'dertien in een dozijn' huis.

[Chaki]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:06:
[...]

Maar dat geldt dan dus (ook) voor de woningen met vraagprijs per m2 van 5231. Daar komt dan nog gemiddeld 12% tot 14,7% bovenop. Als je dan begint met 4745, dan moet de hoogste bieder ongeveer een kwart boven de vraagprijs bieden om uiteindelijk uit te komen op een verkoopprijs per m² die overeenkomt met de gemiddelde verkoopprijs per m².

Gemiddelde vraagprijs per m² in Terwijde-West is 5.231,- (bron: Funda)
Maar gemiddelde prijs/m2 zegt mij niet zoveel. Kwam al vaker voorbij: voor nieuwbouw 50 m2 is die veel hoger dan 75 m2 ouder.
In dit geval zouden we met de gemiddelde vraagprijs x 197 m2 uitkomen op: 1.030.507,-
Maar je hebt veel loze ruimte op de begane grond: hal en trap. En 197 m2 verdeeld over 3 woonlagen is maar 66 m2 begane grond. Een trap is geen 5000,- per m2 waard.
In percentages: 697.500 + 15% = 802.125

[MikaX]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 14:11:
[...]

Bestaat er zoiets als een standaard zoekfilterbedrag??? En weet je hoe hoog dat in deze buurt is???

Er zit een pulldown vakje in funda met vooringevulde waarden: 700-750-800.

[MikaX]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:06:
[...]

Maar dat geldt dan dus (ook) voor de woningen met vraagprijs per m2 van 5231. Daar komt dan nog gemiddeld 12% tot 14,7% bovenop. Als je dan begint met 4745, dan moet de hoogste bieder ongeveer een kwart boven de vraagprijs bieden om uiteindelijk uit te komen op een verkoopprijs per m² die overeenkomt met de gemiddelde verkoopprijs per m².

Yes, eindelijk iemand die het begrijpt. Die begrijpt wat ik bedoel. Ik was al overgeschakeld naar 'laat maar zitten'-modus. Er is nog hoop.

[MikaX]

Azer schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:34:
[...]


Leuk huis! En we wonen in dezelfde wijk

Ik ben vorig jaar naar deze buurt verhuist en heb destijds een analyse gedaan op de vraagprijzen en transactieprijzen in Terwijde/Leidsche Rijn/Vleuten, zodat ik een goed idee had van hoeveel ik ongeveer moet overbieden.

Wellicht ook interessant voor anderen om te zien. De sheet is hier te vinden: https://docs.google.com/s...CHr_OqwY/edit?usp=sharing

Je zou denken dat je raak had op de Valeriaanweg.
Heel veel bekende straten

[ Voor 4% gewijzigd door MikaX op 17-04-2026 16:01 ]

[Chaki]

MikaX schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:48:
[...]

Er zit een pulldown vakje in funda met vooringevulde waarden: 700-750-800.

Je kunt ook 710 kiezen als je 700 zoekt, omdat je 705 niet wil missen

[MikaX]

semplonius6 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 13:30:
Lees al een tijdje mee in dit topic, sinds vorige week staat ons huis ook te koop inmiddels al kijkers gehad +/- 11 https://www.funda.nl/deta...paign=share-listing-modal nog geen bod tot zo ver, nog verbeterpunten?

Heb je wel kijkers? Ik vind het van buiten een leuk huis. Dat raam dat doorloopt in de woonkamer ook. De foto's zijn alleen niet zo heel goed. Precies op ongunstige punten gefotografeerd. De toilet precies zo dat je alleen het leidingwerk ziet. de trap recht van voren zodat je de draadjes ziet. Als die iets meer vanaf boven gefotografeerd wordt is het gezicht al heel anders. Ik zou verder iets meer foto's van de slaapkamers erbij doen, vanuit meerdere gezichtspunten. Passen er kasten in de slaapkamers bijvoorbeeld?

[Rubbergrover1]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:43:
[...]

Gemiddelde vraagprijs per m² in Terwijde-West is 5.231,- (bron: Funda)
Maar gemiddelde prijs/m2 zegt mij niet zoveel. Kwam al vaker voorbij: voor nieuwbouw 50 m2 is die veel hoger dan 75 m2 ouder.
In dit geval zouden we met de gemiddelde vraagprijs x 197 m2 uitkomen op: 1.030.507,-
Maar je hebt veel loze ruimte op de begane grond: hal en trap. En 197 m2 verdeeld over 3 woonlagen is maar 66 m2 begane grond. Een trap is geen 5000,- per m2 waard.
In percentages: 697.500 + 15% = 802.125

De woning is 147 m², het kavel is 197 m². Niet met elkaar verwarren. Maar 147 m² is inderdaad wel wat hoger dan gemiddeld. En dan ligt een lagere prijs per m² ook voor de hand. Als ik die sheet van Azer bekijk en dan bv kijk naar de groep tussen 135 en 160, dan kom je uit op ongeveer 5050. Dat is nog steeds 6½ % hoger dan deze vraagprijs.

Maar waar het mij om ging is dat het gaat om een vergelijking tussen vraagprijzen. Dat staat los van hoeveel er daarbovenop gemiddeld nog moet worden overboden. Er moet bij deze woning sowieso al 6½% overboden worden voor je op de gemiddelde vraagprijs terecht komt. En dan moet je ook nog daar bovenop de extra overbiedingen krijgen om uit te komen op de gemiddelde transactiesom. Dat is gewoon een behoorlijk percentage dat overboden moet gaan worden.

[de Peer]

Chaki schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 16:00:
[...]

Je kunt ook 710 kiezen als je 700 zoekt, omdat je 705 niet wil missen

Ja, maar jij vroeg naar de standaard-waarden

[Luiaard]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 17:04:
[...]

De woning is 147 m², het kavel is 197 m². Niet met elkaar verwarren. Maar 147 m² is inderdaad wel wat hoger dan gemiddeld. En dan ligt een lagere prijs per m² ook voor de hand. Als ik die sheet van Azer bekijk en dan bv kijk naar de groep tussen 135 en 160, dan kom je uit op ongeveer 5050. Dat is nog steeds 6½ % hoger dan deze vraagprijs.

Maar waar het mij om ging is dat het gaat om een vergelijking tussen vraagprijzen. Dat staat los van hoeveel er daarbovenop gemiddeld nog moet worden overboden. Er moet bij deze woning sowieso al 6½% overboden worden voor je op de gemiddelde vraagprijs terecht komt. En dan moet je ook nog daar bovenop de extra overbiedingen krijgen om uit te komen op de gemiddelde transactiesom. Dat is gewoon een behoorlijk percentage dat overboden moet gaan worden.

Het is een dilemma, ga je mee in het laag aanbieden dan wordt het gat navenant groter met waar je op uit zou willen komen. Zet je hem hoger in de markt, dan komen er weinig mensen en heb je minder kans op biedingen. Het is een lastige balans. Ik hoop op positieve bezichtigingen, meerdere biedingen en dat we er vlot een goede prijs voor krijgen. Ik zal er geen boterham minder om eten als het wat tegen zou vallen, maar een goede opbrengst zou uiteraard fijn zijn. Ik denk dat het prima moet kunnen, maar de realiteit is wel dat niet iedereen zich deze prijzen kan veroorloven.

Bij mijn buurman kwamen alleen maar expats, vanuit move zie ik bij ons pas twee bezichtigingen waar ‘Engels’ expliciet bij staat.

[BlackMonkey]

Azer schreef op vrijdag 17 april 2026 @ 15:34:
[...]


Leuk huis! En we wonen in dezelfde wijk

Ik ben vorig jaar naar deze buurt verhuist en heb destijds een analyse gedaan op de vraagprijzen en transactieprijzen in Terwijde/Leidsche Rijn/Vleuten, zodat ik een goed idee had van hoeveel ik ongeveer moet overbieden.

Wellicht ook interessant voor anderen om te zien. De sheet is hier te vinden: https://docs.google.com/s...CHr_OqwY/edit?usp=sharing

Interessant! Hoe heb je die transactieprijzen opgezocht? Tijdelijk abbo op een site?

[Scheurbuik]

BlackMonkey schreef op zaterdag 18 april 2026 @ 14:43:
[...]


Interessant! Hoe heb je die transactieprijzen opgezocht? Tijdelijk abbo op een site?

Zijn genoeg sites waat je die tegen betaling kan krijgen. Zelf heb ik hollandsenieuwe met teveel beltegoed . Bv het via sms bij koopsom 8118 oid. Een x maanden na paseren kan je ze opvragen.
Heb het zo ook een jaartje in de buurt bijgehouden.

[LevathianNL]

BlackMonkey schreef op zaterdag 18 april 2026 @ 14:43:
[...]


Interessant! Hoe heb je die transactieprijzen opgezocht? Tijdelijk abbo op een site?

Makelaarsland waarde check kan je het gratis krijgen. Dan worden vergelijkbare woning vergeleken, hopen dat de woning waarvan jij de prijs wilt weten erbij zit

[feddesman]

Krijgen de verkopers in move een melding als er een bod is gedaan? Of krijgt alleen de verkopende makelaar hier een bericht van en moeten de verkopers tot na de deadline wachten.

[Chaki]

feddesman schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 19:56:
Krijgen de verkopers in move een melding als er een bod is gedaan? Of krijgt alleen de verkopende makelaar hier een bericht van en moeten de verkopers tot na de deadline wachten.

Ik kreeg realtime meldingen, maar dat is altijd zo. Bij mijn vorig appartement moest ik tot de deadline wachten. Vraag het aan je makelaar

[ Voor 7% gewijzigd door Chaki op 21-04-2026 20:30 ]

[stin00]

feddesman schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 19:56:
Krijgen de verkopers in move een melding als er een bod is gedaan? Of krijgt alleen de verkopende makelaar hier een bericht van en moeten de verkopers tot na de deadline wachten.

De makelaar kan dit aan- of uitzetten, verschilt dus per makelaar. Je kan gewoon vragen of het aangezet kan worden, dan zie je de biedingen in move verschijnen zodra ze gedaan zijn.

[ Voor 13% gewijzigd door stin00 op 21-04-2026 20:31 ]

[rtownz251]

feddesman schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 19:56:
Krijgen de verkopers in move een melding als er een bod is gedaan? Of krijgt alleen de verkopende makelaar hier een bericht van en moeten de verkopers tot na de deadline wachten.

Ik kreeg geen meldingen. Wel van bezichtigingen die werden in gepland maar niet van biedingen. Maar zoals al gezegd is dat waarschijnlijk een instelling vanuit de makelaar.

[dutchgio]

Inderdaad wel melding van bezichtigen, biedingen waren in te zien maar je moest er zelf voor in Move kijken.

[Chaki]

@feddesman
Belangrijk om te weten: de meeste biedingen komen pas in het laatste uur voor de deadline. Mijn aankoopmakelaar: 1 minuut ervoor

[Valorian]

BlackMonkey schreef op zaterdag 18 april 2026 @ 14:43:
[...]


Interessant! Hoe heb je die transactieprijzen opgezocht? Tijdelijk abbo op een site?

Je kunt ook voor 30 euro een maandje "Walter living" abonnement nemen (en daarna weer opzeggen). Dan kan je onbeperkt alle info inzien, inclusief transactieprijzen, overbieding-percentages, et.c

[ILCILA]

^{Even benieuwd, lees al enige tijd mee in dit topic en heb het nog niet concreet voorbij zien komen.}
Vanaf 1 april dit jaar is er nieuwe regelgeving met betrekking tot het funderingsrisico. De NVM stelt hier het volgende over:

Sinds de opname van een verplichte funderingsparagraaf in het taxatierapport per 1 april zien wij in de praktijk dat kopers en verkopers beslissingen uitstellen of afzien van transacties door onzekerheid over risico’s, ontbrekend handelingsperspectief en vertraging in financiering. Dit raakt mensen in een van de belangrijkste beslissingen in hun leven. In de praktijk leidt dit in de eerste twee weken sinds de invoering al tot schrijnende situaties.

Als NVM doen wij daarom een dringend beroep op regie vanuit het Rijk, zodat consumenten kunnen rekenen op duidelijke informatie, eenduidige kaders en een werkbaar handelingsperspectief.

Onze woning komt 2 mei op Funda (2-1 kap, 2002, Hardenberg). De makelaar heeft vanuit het Funderingsrisicorapport gezien dat we hierbij de classificatie D krijgen (waarom, geen idee...). Omliggende woningen hebben in de afgelopen periode classificatie A ontvangen.

Zowel de makelaar als wijzelf weten nu niet echt wat we moeten doen, eerste advies is om een quickscan te laten uitvoeren door een KCAF-erkende partij.

Wat ons steekt is dat deze partijen ook juist eventuele reparaties uitvoeren op het moment dat je quickscan negatief is (en daardoor een prikkel heeft om je negatief te beoordelen).

Wel lekker zo, vlak voor de publicatie van onze woning op Funda ...

[Fe2O3]

D is een hoog risico; maar hoeft geen probleem te zijn toch?

De hamvraag is, hoe is het bepaald?

https://www.seh.nl/kennis...ort-in-het-taxatierapport

[doebbalapoent11]

ILCILA schreef op woensdag 22 april 2026 @ 13:58:
^{Even benieuwd, lees al enige tijd mee in dit topic en heb het nog niet concreet voorbij zien komen.}
Vanaf 1 april dit jaar is er nieuwe regelgeving met betrekking tot het funderingsrisico. De NVM stelt hier het volgende over:


[...]

Onze woning komt 2 mei op Funda (2-1 kap, 2002, Hardenberg). De makelaar heeft vanuit het Funderingsrisicorapport gezien dat we hierbij de classificatie D krijgen (waarom, geen idee...). Omliggende woningen hebben in de afgelopen periode classificatie A ontvangen.

Zowel de makelaar als wijzelf weten nu niet echt wat we moeten doen, eerste advies is om een quickscan te laten uitvoeren door een KCAF-erkende partij.

Wat ons steekt is dat deze partijen ook juist eventuele reparaties uitvoeren op het moment dat je quickscan negatief is (en daardoor een prikkel heeft om je negatief te beoordelen).

Wel lekker zo, vlak voor de publicatie van onze woning op Funda ...

ik vind een hoog risico voor een jaren 2000 woning ook wel echt fors eerlijk gezegd...

[ Voor 7% gewijzigd door doebbalapoent11 op 22-04-2026 16:21 ]

[Toke_gt]

ILCILA schreef op woensdag 22 april 2026 @ 13:58:
Onze woning komt 2 mei op Funda (2-1 kap, 2002, Hardenberg). De makelaar heeft vanuit het Funderingsrisicorapport gezien dat we hierbij de classificatie D krijgen

Huh? Hoe kun je nu D krijgen bij een woning uit deze eeuw? Als je daar allebei geen aanleiding toe ziet, lijkt het me een fout. Misschien dat eerst verifiëren?

[Chaki]

ILCILA schreef op woensdag 22 april 2026 @ 13:58:
^{Even benieuwd, lees al enige tijd mee in dit topic en heb het nog niet concreet voorbij zien komen.}
Vanaf 1 april dit jaar is er nieuwe regelgeving met betrekking tot het funderingsrisico. De NVM stelt hier het volgende over:


[...]

Onze woning komt 2 mei op Funda (2-1 kap, 2002, Hardenberg). De makelaar heeft vanuit het Funderingsrisicorapport gezien dat we hierbij de classificatie D krijgen (waarom, geen idee...). Omliggende woningen hebben in de afgelopen periode classificatie A ontvangen.

Zowel de makelaar als wijzelf weten nu niet echt wat we moeten doen, eerste advies is om een quickscan te laten uitvoeren door een KCAF-erkende partij.

Wat ons steekt is dat deze partijen ook juist eventuele reparaties uitvoeren op het moment dat je quickscan negatief is (en daardoor een prikkel heeft om je negatief te beoordelen).

Wel lekker zo, vlak voor de publicatie van onze woning op Funda ...

Wat staat er precies in het rapport? Welk risico?
Hier kun je het melden als het niet klopt
https://www.kcaf.nl/funderingsrisicorapport/

[ILCILA]

Het lijkt er op dat dit informatie is die de makelaar uit Brainbay heeft opgehaald … iets wat ze gebruiken met de NVM samen.

Morgen gaan ze het daadwerkelijke funderingsriscorapport opvragen van KCAF.

[jelke1992]

ILCILA schreef op woensdag 22 april 2026 @ 13:58:
^{Even benieuwd, lees al enige tijd mee in dit topic en heb het nog niet concreet voorbij zien komen.}
Vanaf 1 april dit jaar is er nieuwe regelgeving met betrekking tot het funderingsrisico. De NVM stelt hier het volgende over:


[...]

Onze woning komt 2 mei op Funda (2-1 kap, 2002, Hardenberg). De makelaar heeft vanuit het Funderingsrisicorapport gezien dat we hierbij de classificatie D krijgen (waarom, geen idee...). Omliggende woningen hebben in de afgelopen periode classificatie A ontvangen.

Zowel de makelaar als wijzelf weten nu niet echt wat we moeten doen, eerste advies is om een quickscan te laten uitvoeren door een KCAF-erkende partij.

Wat ons steekt is dat deze partijen ook juist eventuele reparaties uitvoeren op het moment dat je quickscan negatief is (en daardoor een prikkel heeft om je negatief te beoordelen).

Wel lekker zo, vlak voor de publicatie van onze woning op Funda ...

Ik heb hier wat over gepost in het woning kopen topic. Erg vreemd dat je met zo’n nieuwe woning een D label krijgt.
Als verkoper ben je niet verplicht het label aan te vragen, maar de kans is aanwezig dat kopers het graag zien (anders moeten hun het waarschijnlijk aanvragen).
Het is vervelend van de +\- 350 euro die het kost, maar ik zou me om de uitslag niet te druk maken. Als je huis recht staat en geen scheuren heeft (zou raar zijn met zo’n nieuw huis) dan moet het geen probleem zijn.
Echter lijkt me het in dit geval eerder een foutje dat je huis als label D is geclassificeerd.

[Ojjorz]

Gisteren de foto's ontvangen van de fotograaf. Mooie zonnige foto's, en denk meer dan voldoende voor een goede presentatie van de woning, maar toch niet helemaal tevreden. Heb het gevoel dat er met wat detail- of sfeerfoto's nog meer uit gehaald had kunnen worden. Helaas niks meer aan te doen.

Net een selectie gemaakt van foto's die er sowieso uit mogen en dan kan de makelaar aan de slag met de tekst. Planning is 4 mei op funda.

[Luiaard]

Dit is echt wel een belangrijk punt dat die funderingsinformatie erbij komt. Onze nieuwe woning staat in de binnenstad van Gouda en is monumentaal, daar heb ik zelf mijn due diligence al gedaan en een onderzoek laten doen. Deze bewustwording is wel belangrijk. Tegelijk kan ik me voorstellen dat het onzekerheid bij zowel kopers als verkopers op kan roepen. @ILCILA hopelijk kan het funderingsloket je uitsluitsel geven en dit corrigeren.

[Rubbergrover1]

Luiaard schreef op donderdag 23 april 2026 @ 07:35:
Dit is echt wel een belangrijk punt dat die funderingsinformatie erbij komt. Onze nieuwe woning staat in de binnenstad van Gouda en is monumentaal, daar heb ik zelf mijn due diligence al gedaan en een onderzoek laten doen. Deze bewustwording is wel belangrijk. Tegelijk kan ik me voorstellen dat het onzekerheid bij zowel kopers als verkopers op kan roepen. @ILCILA hopelijk kan het funderingsloket je uitsluitsel geven en dit corrigeren.

Ik denk dat bij beruchte plaatsen zoals Gouda of Zaandam de meeste mensen wel standaard enig onderzoek doen. Het zal vooral een punt zijn op plekken waar je het niet verwacht.

[Luiaard]

Vandaag zijn de laatste bezichtigingen bij ons, in overleg met de makelaar wordt het een inschrijving, hij ziet voldoende animo en enthousiasme. Uit dit topic begrijp ik dat we pas laat tegen de deadline de biedingen kunnen verwachten dus het wordt nog even spannend tot midden volgende week i.v.m. Koningsdag.

[ILCILA]

Er is ondertussen wat meer informatie bekend:

Risico op ontwateringsdiepte

De gemiddelde grondwaterstand bevindt zich binnen een acceptabele zone. Hierbij is het risico op verzakkingen van een niet onderheide fundering (fundering op staal) bij de ondergrond op deze locatie verhoogd. Ook is het risico op optrekkend vocht in het pand verhoogd.

Betrouwbaarheid: indicatief

Het risico op een tekort aan ontwateringsdiepte is een indicatief uitgangspunt, bepaald op basis van een modelanalyse.

[Fe2O3]

ILCILA schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:08:
Er is ondertussen wat meer informatie bekend:

Risico op ontwateringsdiepte

[...]

Betrouwbaarheid: indicatief

[...]

Oftewel, gebaseerd op niks dan aannames, en de enige manier om het te ontkrachten is een paar 100 uitgeven aan een echt rapport

[Hielko]

Fe2O3 schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:25:
[...]


Oftewel, gebaseerd op niks dan aannames, en de enige manier om het te ontkrachten is een paar 100 uitgeven aan een echt rapport

Maar die aannames zijn niet perse incorrect he...

[wlmpie]

Ojjorz schreef op donderdag 23 april 2026 @ 07:28:
Gisteren de foto's ontvangen van de fotograaf. Mooie zonnige foto's, en denk meer dan voldoende voor een goede presentatie van de woning, maar toch niet helemaal tevreden. Heb het gevoel dat er met wat detail- of sfeerfoto's nog meer uit gehaald had kunnen worden.

Ik erger mij juist aan sfeerfoto's waarin niets te zien is dat informatie geeft over de woning. Die maken het juist moeilijker om een goede indruk van de woning te krijgen.

[Rubbergrover1]

wlmpie schreef op donderdag 23 april 2026 @ 20:12:
[...]

Ik erger mij juist aan sfeerfoto's waarin niets te zien is dat informatie geeft over de woning. Die maken het juist moeilijker om een goede indruk van de woning te krijgen.

Hangt wel af van het soort detail-/sfeerfotos. Een foto van een vaas bloemen voegt niets toe. Een foto van een detail van een plafondornament wel.

[SpelFaut]

Inmiddels staat onze woning ook online! Vrijdagochtend op de website van de makelaar, later die dag op funda.

spoiler:

https://www.funda.nl/deta...s-akkerwinde-18/43320221/

Makelaar is nog een beetje van de oude stempel, dus maakt geen gebruik van move. Heb dus geen idee of er al kijkers gepland zijn. Zal het het vanmiddag telefonisch wel even horen.

[Chaki]

SpelFaut schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 12:30:
Inmiddels staat onze woning ook online! Vrijdagochtend op de website van de makelaar, later die dag op funda.

spoiler:

https://www.funda.nl/deta...s-akkerwinde-18/43320221/

Makelaar is nog een beetje van de oude stempel, dus maakt geen gebruik van move. Heb dus geen idee of er al kijkers gepland zijn. Zal het het vanmiddag telefonisch wel even horen.

Als ze gepland zijn, weet je dat. Je moet toch zorgen dat je huis tiptop is, ieder spoor van huisdieren ontbreekt en je de deur uit bent?

[SpelFaut]

Chaki schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 12:51:
[...]

Als ze gepland zijn, weet je dat. Je moet toch zorgen dat je huis tiptop is, ieder spoor van huisdieren ontbreekt en je de deur uit bent?

Ja natuurlijk!
We hebben al 2 potentiële datums afgestemd met de makelaar, maar na een weekend online ben ik natuurlijk rete nieuwsgierig naar aantallen

[Scheurbuik]

SpelFaut schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 12:30:
Inmiddels staat onze woning ook online! Vrijdagochtend op de website van de makelaar, later die dag op funda.

spoiler:

https://www.funda.nl/deta...s-akkerwinde-18/43320221/

Makelaar is nog een beetje van de oude stempel, dus maakt geen gebruik van move. Heb dus geen idee of er al kijkers gepland zijn. Zal het het vanmiddag telefonisch wel even horen.

Tekst wordt gesproken voor b label en verderop a-label.

[feddesman]

Vandaag lief bij ons de deadline af met als resultaat 6 biedingen.
Van te voren hadden we onze voorkeur voor een jong gezin/stel maar het is toch een expat geworden. 2 stellen boden 5% en expat 10% extra.Ondanks de twijfel en voorkeur is het toch het hoogste bod geworden wel een voorbehoudt financiering en bouwkundige rapport dus nog even 4 weken in spanning.
Wat is jullie ervaring met expats met een aankoopmakelaar?

[MisterX333]

feddesman schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 20:37:
Vandaag lief bij ons de deadline af met als resultaat 6 biedingen.
Van te voren hadden we onze voorkeur voor een jong gezin/stel maar het is toch een expat geworden. 2 stellen boden 5% en expat 10% extra.Ondanks de twijfel en voorkeur is het toch het hoogste bod geworden wel een voorbehoudt financiering en bouwkundige rapport dus nog even 4 weken in spanning.
Wat is jullie ervaring met expats met een aankoopmakelaar?

Goed, alles netjes en snel geregeld. Aankoop makelaar zou op de hoogte moeten zijn van hun financiële situatie dus zou snel moeten lukken. Bouwkundige keuring is wel vrij standaard begreep ik bij expats omdat ze niet bekend zijn met de manier van bouwen in NL. Bij ons ging het destijds om een nieuwbouwhuis uit 2018 wat bouwkundig gekeurd werd.

[Chaki]

MisterX333 schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 21:15:
[...]


Goed, alles netjes en snel geregeld. Aankoop makelaar zou op de hoogte moeten zijn van hun financiële situatie dus zou snel moeten lukken. Bouwkundige keuring is wel vrij standaard begreep ik bij expats omdat ze niet bekend zijn met de manier van bouwen in NL. Bij ons ging het destijds om een nieuwbouwhuis uit 2018 wat bouwkundig gekeurd werd.

In het eerste geval: Nederlandse met aankoopmakelaar. Makelaarskantoor + financieel adviseur onder 1 dak. Mijn verkoopmakelaar wist ook dat het financieel geen probleem zou zijn
In het tweede geval: expats, geen aankoopmakelaar, wel doorgelicht door financieel adviseur van andere makelaar. Dat wist mijn verkoopmakelaar ook weer
Het is wel de taak van de verkoopmakelaar om info te hebben over hun financiën, vind ik. Kan ook een acceptatieverklaring zijn
Edit: de financiering was heel snel rond

[Luiaard]

Wij hebben vandaag een mooi bod kunnen accepteren op onze woning, feitelijk dus binnen twee weken na plaatsing op Funda, erg blij mee. Details laat ik voorzichtigheidshalve nog even achterwege tot de bedenktijd geweest is. Geen financieel voorbehoud, alleen binnen de wettelijke bedenktijd een bouwkundige keuring. Koper pakt goed door en was de enige met een aankoopmakelaar.

[mikeweijer2]

MisterX333 schreef op dinsdag 28 april 2026 @ 21:15:
[...]
Bouwkundige keuring is wel vrij standaard begreep ik bij expats omdat ze niet bekend zijn met de manier van bouwen in NL.

En ook voor de verkoper is dit heel fijn, want de Amerikaanse koper van mijn apartement vorig jaar had allerlei vragen die in Nederland nergens op slaan.
Over of er vergunningen en keuringen waren geweest voor allerlei kleine dingetjes die in Nederland zonder vergunning gebeuren.
Op een stressvol moment iemand ervan moeten overtuigen dat kleine binnenverbouwingen in Nederland zo simpel zijn, als die persoon weet dat je er voordeel bij hebt dat hij je gelooft, dat voegt alleen maar meer stress toe.

[Layumi]

Jullie zijn vast bekend met de lurker. Ja ik ben er zo één en heb uit dit topic wat tips meegenomen bij de verkoop van onze woning, waarvoor mijn dank. Eigenlijk dus tijd om mijn bevindingen eens te delen met jullie.
We hebben dus onze woning verkocht i.v.m. de koop van een nieuwbouw woning een stukje zuidelijker, lekker uit de randstad.

Het verkochte huis (rijtjeswoning) ligt net onder de rook van Utrecht, nabij de Lek (nee geen Funda link). Het huis is gebouwd in 1984 en destijds door ons gekocht voor ƒ147.000 een premie C woning met 5 jaar lang ƒ5.000 premie. Niet voor te stellen in de huidige tijd. Wat een hoop mensen vergeten is de rente. Onze offerte bij de start was 8,8% en daar waren we toen blij mee, want die was boven de 10% toen we begonnen te oriënteren.
We hebben er dus ruim 40 jaar gewoond en altijd goed onderhouden. Al het meranti hardhout van de kozijnen e.d. zijn nog top. Uiteraard wel wat verbouwingen gedaan in het verleden, denk aan keuken, badkamer 2x enz.

Met de tips van hier op zoek gegaan naar een makelaar en dat werd uiteindelijk het kantoor van 41 jaar geleden. In overleg met de makelaar de verkoopprijs vastgesteld. Makelaar gaf wel aan dat de belangstelling iets minder is vanwege de gestegen hypotheekrente en de onrust is de wereld. Overbieden wordt nog wel steeds redelijk gedaan

Woning op soc. media, dag later Funda en week later 12 bezichtingen gepland, waarvan er uiteindelijk 3 niet kwamen opdagen.

Er waren twee dagen gepland voor de bezichtingen op een dinsdag en woensdag. Geboden kon er tot maandag 15.00 uur. De mensen van de eerste bezichtiging deden gelijk een bod op voorwaarde dat het huis direct van de markt ging. Hier niet op ingegaan.

Dan zit je maandag maar naar Move te staren in afwachting van….
De biedingen kwamen een kwartier voor verstrijken termijn binnen. Dat waren er maar twee. Is op zich genoeg natuurlijk, maar viel ook de makelaar tegen.

Uiteindelijk verkocht aan jong stel met kinderwens, die doorgroeien vanuit hun koopappartement, die ook nog eens in de wijk staat. Men wilde persé in de wijk blijven en dat kwam mooi uit. Schreven ook leuke motivatie, die niet doorslaggevend was. Overigens waren zij degene van de eerste bezichtiging met het bod en woning van de markt.
Er zat €11.000 tussen beide biedingen met dezelfde voorwaarde, dus voor hen gekozen.

Er is 11% overboden en daar zijn we blij mee en voelt goed om aan een jong stel te verkopen.

[CryptoNL]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 21:01:
Jullie zijn vast bekend met de lurker. Ja ik ben er zo één en heb uit dit topic wat tips meegenomen bij de verkoop van onze woning, waarvoor mijn dank. Eigenlijk dus tijd om mijn bevindingen eens te delen met jullie.
We hebben dus onze woning verkocht i.v.m. de koop van een nieuwbouw woning een stukje zuidelijker, lekker uit de randstad.

Het verkochte huis (rijtjeswoning) ligt net onder de rook van Utrecht, nabij de Lek (nee geen Funda link). Het huis is gebouwd in 1984 en destijds door ons gekocht voor ƒ147.000 een premie C woning met 5 jaar lang ƒ5.000 premie. Niet voor te stellen in de huidige tijd. Wat een hoop mensen vergeten is de rente. Onze offerte bij de start was 8,8% en daar waren we toen blij mee, want die was boven de 10% toen we begonnen te oriënteren.
We hebben er dus ruim 40 jaar gewoond en altijd goed onderhouden. Al het meranti hardhout van de kozijnen e.d. zijn nog top. Uiteraard wel wat verbouwingen gedaan in het verleden, denk aan keuken, badkamer 2x enz.

Met de tips van hier op zoek gegaan naar een makelaar en dat werd uiteindelijk het kantoor van 41 jaar geleden. In overleg met de makelaar de verkoopprijs vastgesteld. Makelaar gaf wel aan dat de belangstelling iets minder is vanwege de gestegen hypotheekrente en de onrust is de wereld. Overbieden wordt nog wel steeds redelijk gedaan

Woning op soc. media, dag later Funda en week later 12 bezichtingen gepland, waarvan er uiteindelijk 3 niet kwamen opdagen.

Er waren twee dagen gepland voor de bezichtingen op een dinsdag en woensdag. Geboden kon er tot maandag 15.00 uur. De mensen van de eerste bezichtiging deden gelijk een bod op voorwaarde dat het huis direct van de markt ging. Hier niet op ingegaan.

Dan zit je maandag maar naar Move te staren in afwachting van….
De biedingen kwamen een kwartier voor verstrijken termijn binnen. Dat waren er maar twee. Is op zich genoeg natuurlijk, maar viel ook de makelaar tegen.

Uiteindelijk verkocht aan jong stel met kinderwens, die doorgroeien vanuit hun koopappartement, die ook nog eens in de wijk staat. Men wilde persé in de wijk blijven en dat kwam mooi uit. Schreven ook leuke motivatie, die niet doorslaggevend was. Overigens waren zij degene van de eerste bezichtiging met het bod en woning van de markt.
Er zat €11.000 tussen beide biedingen met dezelfde voorwaarde, dus voor hen gekozen.

Er is 11% overboden en daar zijn we blij mee en voelt goed om aan een jong stel te verkopen.

Proficiat! Even uit nieuwsgierigheid wat betaalde je destijds aan maandlasten a 8.8%? Ben eens benieuwd hoe dat werkte vroeger

[Layumi]

CryptoNL schreef op donderdag 30 april 2026 @ 22:20:
[...]


Proficiat! Even uit nieuwsgierigheid wat betaalde je destijds aan maandlasten a 8.8%? Ben eens benieuwd hoe dat werkte vroeger

Poeh geen idee, is wel 40 jaar geleden.
De berekening van maandlasten is niet veranderd. Salaris, levensonderhoud enz was destijds ook anders.
Weet wel dat ik pijn in buik had destijds of we het wel of niet zouden kopen... Begin 20-ers en zo bleu als...

[CryptoNL]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 23:25:
[...]

Poeh geen idee, is wel 40 jaar geleden.
De berekening van maandlasten is niet veranderd. Salaris, levensonderhoud enz was destijds ook anders.
Weet wel dat ik pijn in buik had destijds of we het wel of niet zouden kopen... Begin 20-ers en zo bleu als...

1500 gulden ofzo denk ik?

[Chaki]

CryptoNL schreef op donderdag 30 april 2026 @ 23:30:
[...]
1500 gulden ofzo denk ik?

Ik heb mijn bankafschriften van 1984 ook niet meer, maar ik denk dat het zoiets geweest moet zijn

[kx22]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 23:25:
[...]

Poeh geen idee, is wel 40 jaar geleden.
De berekening van maandlasten is niet veranderd. Salaris, levensonderhoud enz was destijds ook anders.
Weet wel dat ik pijn in buik had destijds of we het wel of niet zouden kopen... Begin 20-ers en zo bleu als...

Denk dat iedereen dat wel heeft met zijn eerste woning.
Kocht mijn eerste woning en dacht alleen meer: wat als ik mijn bedrijf zou verliezen...hoe zou ik dan die maandelijkse 800-900 euro per maand kunnen betalen.

[Toke_gt]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 23:25:
[...]

Poeh geen idee, is wel 40 jaar geleden.
De berekening van maandlasten is niet veranderd. Salaris, levensonderhoud enz was destijds ook anders.
Weet wel dat ik pijn in buik had destijds of we het wel of niet zouden kopen... Begin 20-ers en zo bleu als...

Ik betaalde in 1991 voor een huis van 115.000 gulden een rente van 9.3 en dat was ongeveer 900 per maand.
En inderdaad, nachten wakker gelegen of ik die 115.000 ooit zou kunnen aflossen.

[Chaki]

Toke_gt schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 08:51:
[...]

Ik betaalde in 1991 voor een huis van 115.000 gulden een rente van 9.3 en dat was ongeveer 900 per maand.
En inderdaad, nachten wakker gelegen of ik die 115.000 ooit zou kunnen aflossen.

Hadden jullie een tophypotheek?
Advies aan ons was toen: koop het op 1 salaris. Totaal woonlasten in ieder geval niet meer dan 1/3 van ons gezamenlijk inkomen. Dan moet het wel heel gek lopen als we allebei onze baan zouden verliezen, én het huis veel minder waard zou worden. Met 2 keer WW was het ook gelukt. Dan zou het nog gekker zijn: 2 jaar later geen van beiden nieuwe baan en huis raakt niet verkocht. Easy peasy!

[Sport_Life]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 21:01:
Jullie zijn vast bekend met de lurker. Ja ik ben er zo één en heb uit dit topic wat tips meegenomen bij de verkoop van onze woning, waarvoor mijn dank. Eigenlijk dus tijd om mijn bevindingen eens te delen met jullie.
We hebben dus onze woning verkocht i.v.m. de koop van een nieuwbouw woning een stukje zuidelijker, lekker uit de randstad.

Het verkochte huis (rijtjeswoning) ligt net onder de rook van Utrecht, nabij de Lek (nee geen Funda link). Het huis is gebouwd in 1984 en destijds door ons gekocht voor ƒ147.000 een premie C woning met 5 jaar lang ƒ5.000 premie. Niet voor te stellen in de huidige tijd. Wat een hoop mensen vergeten is de rente. Onze offerte bij de start was 8,8% en daar waren we toen blij mee, want die was boven de 10% toen we begonnen te oriënteren.
We hebben er dus ruim 40 jaar gewoond en altijd goed onderhouden. Al het meranti hardhout van de kozijnen e.d. zijn nog top. Uiteraard wel wat verbouwingen gedaan in het verleden, denk aan keuken, badkamer 2x enz.

Met de tips van hier op zoek gegaan naar een makelaar en dat werd uiteindelijk het kantoor van 41 jaar geleden. In overleg met de makelaar de verkoopprijs vastgesteld. Makelaar gaf wel aan dat de belangstelling iets minder is vanwege de gestegen hypotheekrente en de onrust is de wereld. Overbieden wordt nog wel steeds redelijk gedaan

Woning op soc. media, dag later Funda en week later 12 bezichtingen gepland, waarvan er uiteindelijk 3 niet kwamen opdagen.

Er waren twee dagen gepland voor de bezichtingen op een dinsdag en woensdag. Geboden kon er tot maandag 15.00 uur. De mensen van de eerste bezichtiging deden gelijk een bod op voorwaarde dat het huis direct van de markt ging. Hier niet op ingegaan.

Dan zit je maandag maar naar Move te staren in afwachting van….
De biedingen kwamen een kwartier voor verstrijken termijn binnen. Dat waren er maar twee. Is op zich genoeg natuurlijk, maar viel ook de makelaar tegen.

Uiteindelijk verkocht aan jong stel met kinderwens, die doorgroeien vanuit hun koopappartement, die ook nog eens in de wijk staat. Men wilde persé in de wijk blijven en dat kwam mooi uit. Schreven ook leuke motivatie, die niet doorslaggevend was. Overigens waren zij degene van de eerste bezichtiging met het bod en woning van de markt.
Er zat €11.000 tussen beide biedingen met dezelfde voorwaarde, dus voor hen gekozen.

Er is 11% overboden en daar zijn we blij mee en voelt goed om aan een jong stel te verkopen.

Vrienden van ons gaan volgende week op funda in dezelfde regio, ik ben benieuwd.
Ze hebben het zelf in 2015 gekocht voor 1/3e
van de huidige vraagprijs (wel wat geïnvesteerd).

[Toke_gt]

Chaki schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 10:36:
[...]

Hadden jullie een tophypotheek?
Advies aan ons was toen: koop het op 1 salaris. Totaal woonlasten in ieder geval niet meer dan 1/3 van ons gezamenlijk inkomen. Dan moet het wel heel gek lopen als we allebei onze baan zouden verliezen, én het huis veel minder waard zou worden. Met 2 keer WW was het ook gelukt. Dan zou het nog gekker zijn: 2 jaar later geen van beiden nieuwe baan en huis raakt niet verkocht. Easy peasy!

Ik kocht het in mn eentje. Volgens mij geen tophypotheek.

[True]

Layumi schreef op donderdag 30 april 2026 @ 21:01:
Er is 11% overboden en daar zijn we blij mee en voelt goed om aan een jong stel te verkopen.

Als je hier lurkt (en de markt een beetje kent) weet je dat die vraagprijs dus helemaal niets zegt in jouw geval wilde je daadwerkelijk de vraagprijs hebben en was het dus geen marketingtool?

[Layumi]

True schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 12:13:
[...]


Als je hier lurkt (en de markt een beetje kent) weet je dat die vraagprijs dus helemaal niets zegt in jouw geval wilde je daadwerkelijk de vraagprijs hebben en was het dus geen marketingtool?

Hier is de norm nog steeds een lagere vraagprijs om het overbieden te stimuleren.
Gezien de ervaringen van de laatste twee maanden dat men voorzichtiger is geworden, met de makelaar besloten iets lager in te zetten, maar niet zoals nog in Q4 van vorig jaar.

Dus idd.marketingtool maar niet meer zoals vorig jaar

[viss0091]

we hebben op een huis geboden met bouwkundig rapport, 5000€ als ontbindende voorwaarde. Volgens de makelaar is dit veel te laag en zou 40.000 (7% bod) nodigzijn om serieus genomen te worden.

Is dit soort bedragen gebruikelijk?

[Flix20]

Een ontbindende voorwaarde van €5000,- uit een bouwkundig onderzoek is inderdaad wel een hele lage drempel.
Beetje afhankelijk van de leeftijd van de woning, maar laten we aannemen dat de woning 30+ j/o is.
Als er dan nog een originele keuken/badkamer in zitten, zullen deze ook op de bouwkundige keuring staan en heb je de eerste 20k al te pakken.
Beetje schilderwerk? ze rekenen dan met een prijs dat het door een professionele partij gedaan wordt. Dan kom je ook al heel snel aan die 5k.

Wat je indirect aangeeft met een voorbehoud van 5k, is dat je die kosten niet direct wil/kan hebben.
Dat zou voor mij een teken zijn dat je al heel erg aan de max van je budget zit en daarmee de financiering mogelijk een issue kan geven.

Overigens is dit het verkoop topic, deze vraag hoort meer thuis in Ervaring met huis kopen - Deel 8

[ Voor 8% gewijzigd door Flix20 op 01-05-2026 13:53 ]

[True]

viss0091 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 13:41:
we hebben op een huis geboden met bouwkundig rapport, 5000€ als ontbindende voorwaarde. Volgens de makelaar is dit veel te laag en zou 40.000 (7% bod) nodigzijn om serieus genomen te worden.

Is dit soort bedragen gebruikelijk?

Je kunt het ook op 'direct noodzakelijk' of binnen x-termijn zetten. Dat vind ik ook logischer. Het rapport zal ook aangeven: 10k in 3 maand, 20k binnen 3 jaar, 40k binnen 5 jaar.
Puur '5k' is een ontbindende voorwaarde die je op bijna elke woning kunt inzetten die niet afgelopen 3 jaar gebouwd of volledig gerenoveerd is.

[Sport_Life]

viss0091 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 13:41:
we hebben op een huis geboden met bouwkundig rapport, 5000€ als ontbindende voorwaarde. Volgens de makelaar is dit veel te laag en zou 40.000 (7% bod) nodigzijn om serieus genomen te worden.

Is dit soort bedragen gebruikelijk?

Geen idee wat gebruikelijk is, wij hadden 9k (0,9%) bij een woning van 30 jaar oud.
Ik vond het rapport maar een wassen neus (maar wel handig als koper ivm onderzoeksplicht).

Bij 40k direct noodzakelijk denk ik aan een woning die niet bewoonbaar is .

[ Voor 75% gewijzigd door Sport_Life op 01-05-2026 15:08 ]

[Toke_gt]

Flix20 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 13:45:
Als er dan nog een originele keuken/badkamer in zitten, zullen deze ook op de bouwkundige keuring staan en heb je de eerste 20k al te pakken.

Dat is geen direct noodzakelijk onderhoud.

[True]

Toke_gt schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 14:47:
[...]

Dat is geen direct noodzakelijk onderhoud.

Dat is maar net hoe je de ontbindende voorwaarden beschrijft in het bod (en daarna het koopcontract).

[Freeaqingme]

Ik vind 5000 euro niet superlaag. Maar dat hangt ook af van hoe het verkocht is. Als het huis verkocht wordt met uitspraken als; "Goed onderhouden, moderne woning die komende tijd weinig onderhoud nodig heeft" dan vind ik die 5k helemaal niet zo gek.

Sterker nog, zo deed ik het zelf ook een paar jaar terug. Waarop de verkopend makelaar zei: "Is akkoord. Maar van het dakraam weten we allebei dat die vervangen moet worden, dus dan sluiten we die uit. Oke?" (dat was uiteraard akkoord)

Uiteindelijk vond de keurder het onzin dat ik 'm uitgenodigd had. Het betrof een rijtjeshuis uit '78, daar ging helemaal nooit _echt_ iets mis mee zijn.

Het is natuurlijk weer heel anders als je een boerderijtje uit 1901 koopt. Dus het is ook wel situatiespecifiek.

[Pat911]

Freeaqingme schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 14:58:
Het betrof een rijtjeshuis uit '78, daar ging helemaal nooit _echt_ iets mis mee zijn.

Asbest en betonrot waren toch wel bekende punten bij huizen uit de jaren 60 en 70. Dus nooit echt iets mis mee?!

[Fr33z]

True schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 14:49:
[...]


Dat is maar net hoe je de ontbindende voorwaarden beschrijft in het bod (en daarna het koopcontract).

De overeenkomst die iedereen gebruikt (nvm model) heeft het over 'direct noodzakelijk onderhoud door gebreken en achterstallig onderhoud'. Dus ja.

Een 20 jaar oude keuken hierboven genoemd door @Flix20 kan natuurlijk nooit voor ontbinding obv bouwkundige keuring zorgen. Dat is geen gebrek en geen achterstallig onderhoud. Een lekkend dakraam oid natuurlijk wel maar dat kost geen 5000 euro.

Ik (en elke makelaar) zou je hard uitlachen en gewoon aan de overeenkomst houden als.je probeert obv een wat verouderde keuken aan te geven dat er 20k direct noodzakelijke kosten gemaakt moeten worden.

[ Voor 15% gewijzigd door Fr33z op 01-05-2026 15:19 ]

[Freeaqingme]

Pat911 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 15:01:
[...]

Asbest en betonrot waren toch wel bekende punten bij huizen uit de jaren 60 en 70. Dus nooit echt iets mis mee?!

Asbest zit er inderdaad soms wel in. Maar daar hoef je dan weer geen bouwkundige keuring voor uit te voeren, en levert normaliter ook geen direct noodzakelijk onderhoud op. Betonrot valt wel mee volgens mij. De huizen waar dat echt speelt zijn huizen met een Mantavloer of Kwaaitaalvloer.

Verder wilde ik ook niet zeggen dat het nooit nodig is. Maar die man die het keurde verwachtte er op voorhand niet zo veel van - omdat het nog niet 'superoud' was. En ondanks dat 'ie goed gekeken heeft kwam 'ie ook niet zo veel tegen.

[Marcel a]

viss0091 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 13:41:
we hebben op een huis geboden met bouwkundig rapport, 5000€ als ontbindende voorwaarde. Volgens de makelaar is dit veel te laag en zou 40.000 (7% bod) nodigzijn om serieus genomen te worden.

Is dit soort bedragen gebruikelijk?

Nee, als je een huis koopt en je loopt onverwacht tegen €5000 onderhoud aan is dat toch geen reden om de aankoop te ontbinden? Ik zou je niet serieus nemen in ieder geval. Als je een dergelijk laag getal noemt wil je de woning eigenlijk niet kopen.

[Flix20]

Fr33z schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 15:17:
[...]

De overeenkomst die iedereen gebruikt (nvm model) heeft het over 'direct noodzakelijk onderhoud door gebreken en achterstallig onderhoud'. Dus ja.

Een 20 jaar oude keuken hierboven genoemd door @Flix20 kan natuurlijk nooit voor ontbinding obv bouwkundige keuring zorgen. Dat is geen gebrek en geen achterstallig onderhoud. Een lekkend dakraam oid natuurlijk wel maar dat kost geen 5000 euro.

Ik (en elke makelaar) zou je hard uitlachen en gewoon aan de overeenkomst houden als.je probeert obv een wat verouderde keuken aan te geven dat er 20k direct noodzakelijke kosten gemaakt moeten worden.

Bij het uitbrengen van een bod is geen NVM model. Ik denk dat je het hebt over een concept koopcontract.
Daar is op moment van uitbrengen van een bod nog geen spraken van.
Er staat

bouwkundig rapport, 5000€ als ontbindende voorwaarde

True schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 14:49:
[...]


Dat is maar net hoe je de ontbindende voorwaarden beschrijft in het bod (en daarna het koopcontract).

Een keuken die technisch einde levensduur is, kan een inspecteur gewoon meenemen als directe kosten.
Heb ik zelf ook gehad van een woning die ik 5 jaar geleden heb aangeschaft. Heb dat rapport ergens nog wel gedeeld in het woning koop topic.

[Fr33z]

Flix20 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 16:23:
[...]

Bij het uitbrengen van een bod is geen NVM model. Ik denk dat je het hebt over een concept koopcontract.
Daar is op moment van uitbrengen van een bod nog geen spraken van.
Er staat
[...]


[...]


Een keuken die technisch einde levensduur is, kan een inspecteur gewoon meenemen als directe kosten.
Heb ik zelf ook gehad van een woning die ik 5 jaar geleden heb aangeschaft. Heb dat rapport ergens nog wel gedeeld in het woning koop topic.

Ja als je heel.secuur wilt.doen klopt dat ja. Maar: die voorwaarde inroepen gaat obv een voorlopig koopcontract. Dat wordt door de verkopende.partij gemaakt na acceptatie van het bod. Daarin staan vrijwel altijd gewoon de dingen uit de nvm modelovereenkomst. En zeker.omdat je als verkoper het concept maakt zou ik die voorwaarden mooi zo houden. Als de koper het daarna leest en tekent heb je een overeenkomst en kunnen ze daarna eventueel van de koop afzien als ze uit de bouwkundige keuring meer dan X bedrag aan direct noodzakelijk te repareren dingen vaststellen. Tadaa: je bent weer op hetzelfde punt maar dan met extra toelichting.

Ja je kunt ook nog een bouwkundigw keuring doen in de 3 dagen bedenktijd maar dan boeit de formulering totaal niet want je kunt er sowieso nog gratis van af.

[Toke_gt]

Flix20 schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 16:23:
[...]
Een keuken die technisch einde levensduur is, kan een inspecteur gewoon meenemen als directe kosten.
Heb ik zelf ook gehad van een woning die ik 5 jaar geleden heb aangeschaft. Heb dat rapport ergens nog wel gedeeld in het woning koop topic.

Uiteraard kan een inspecteur dat meenemen. Die kan echt alles in het rapport zetten. Vraag is: kun je op basis daarvan het voorbehoud activeren? Als verkoper zou ik een bod met voorbehoud van 5K zonder verdere toelichting absoluut niet serieus nemen. En ik vrees dat je er ook echt niet mee wegkomt, rapport of niet.

[ILCILA]

Na overleg met de makelaar zal Homekeur komende week een Quickscan uitvoeren met betrekking tot de funderingsindicatie van KCAF. Verwachting is dat hier gewoon een goede status naar voren zal komen.

Zojuist is onze woning op Funda gekomen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[feddesman]

Marcel a schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 16:05:
[...]


Nee, als je een huis koopt en je loopt onverwacht tegen €5000 onderhoud aan is dat toch geen reden om de aankoop te ontbinden? Ik zou je niet serieus nemen in ieder geval. Als je een dergelijk laag getal noemt wil je de woning eigenlijk niet kopen.

Bij de verkoop van onze woning (2021 ) hebben we ook 5000 laten opnemen in koopcontract dus hoop het niet . Maar alles is ook netjes en net geverfd dus maak mij nog niet zo’n zorgen .11 mei komen ze bouwkundig keuring doen .

[MJV]

Sowieso is het tegenwoordig steeds meer gebruikelijk om tijdens de 3 dagen bedenktijd te laten keuren, dan is er ook nooit discussie over bedragen en de urgentie van eventueel onderhoud dat direct/later uitgevoerd zou moeten worden.

[feddesman]

MJV schreef op vrijdag 1 mei 2026 @ 20:39:
Sowieso is het tegenwoordig steeds meer gebruikelijk om tijdens de 3 dagen bedenktijd te laten keuren, dan is er ook nooit discussie over bedragen en de urgentie van eventueel onderhoud dat direct/later uitgevoerd zou moeten worden.

Dat wilde ze bij ons ook maar keuring kon pas 2 weken later en zolang wilde wij niet op ondertekening wachten.Niet getekend is geen wettelijke overeenkomst.

[Luiaard]

Maandag komen ze bij ons de keuring doen, geformuleerd als in de drie dagen bedenktijd. Alleen hebben we donderdagmiddag de conceptverkoopovereenkomst gehad en wij vrijdagochtend aangegeven dat deze in orde was. Vervolgens kwam er nog een vraag vanuit aankopend makelaar waar wij weer op gereageerd hebben. Er is nu nog geen definitieve overeenkomst en nog niet getekend. Op zich geen enkel punt, maar ergens vind ik het wel raar dat ze mogelijk komen keuren zonder dat er al getekend is. Kan maandag natuurlijk gewoon nog, maar zij zijn niet verplicht direct te tekenen. Moet ik hier een punt van maken of niet? Zal mijn makelaar ook nog wel even vragen.

[de Peer]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:14:
Maandag komen ze bij ons de keuring doen, geformuleerd als in de drie dagen bedenktijd. Alleen hebben we donderdagmiddag de conceptverkoopovereenkomst gehad en wij vrijdagochtend aangegeven dat deze in orde was. Vervolgens kwam er nog een vraag vanuit verkopend makelaar waar wij weer op gereageerd hebben. Er is nu nog geen definitieve overeenkomst en nog niet getekend. Op zich geen enkel punt, maar ergens vind ik het wel raar dat ze mogelijk komen keuren zonder dat er al getekend is. Kan maandag natuurlijk gewoon nog, maar zij zijn niet verplicht direct te tekenen. Moet ik hier een punt van maken of niet? Zal mijn makelaar ook nog wel even vragen.

maakt toch geen bal uit voor jou? Voor hen wel want zij maken al kosten voor die keuring.
Waarom zou er getekend moeten zijn, dat is toch geen voorwaarde of vereiste? Ze mochten toch ook een bezichtiging doen?

[ Voor 6% gewijzigd door de Peer op 02-05-2026 08:23 ]

[feddesman]

de Peer schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:22:
[...]

maakt toch geen bal uit voor jou? Voor hen wel want zij maken al kosten voor die keuring.

Hoe eerder hoe beter. Beetje zekerheid is altijd goed voor je gemoedsrust.

[Luiaard]

de Peer schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:22:
[...]

maakt toch geen bal uit voor jou? Voor hen wel want zij maken al kosten voor die keuring.

Nee, misschien ook niet, maar het voelt een beetje vreemd ze hier binnen te laten en te laten keuren zonder dat die overeenkomst getekend zou zijn, ook al maakt het niet uit omdat ze er binnen drie dagen zonder reden vanaf kunnen zien. Ze zouden overigens maandagmorgen ook wel gewoon kunnen tekenen als de definitieve versie er is en wij dan ook getekend hebben. Ik zal blij zijn als de bedenktijd voorbij is en het definitief is 😅

[ Voor 5% gewijzigd door Luiaard op 02-05-2026 08:28 ]

[de Peer]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:25:
[...]

Nee, misschien ook niet, maar het voelt een beetje vreemd ze hier binnen te laten en te laten keuren zonder dat die overeenkomst getekend zou zijn

dat begrijp ik niet. ze doen die keuring niet voor de lol. Hieruit blijkt dat ze serieus zijn. ze betalen 500-700 euro voor een laatste check.

[de Peer]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:14:
geformuleerd als in de drie dagen bedenktijd.

in? Vaak wordt hiermee bedoeld dat je het uitvoert vóórdat die 3 dagen verlopen zijn. voorafgaand aan de 3 dagen bedenktijd kan dan natuurlijk ook gewoon.

[Luiaard]

de Peer schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:27:
[...]

dat begrijp ik niet. ze doen die keuring niet voor de lol. Hieruit blijkt dat ze serieus zijn. ze betalen 500-700 euro voor een laatste check.

Nee, is ook waar en ze hebben een aankoopmakelaar, dat zijn indicaties dat ze serieus zijn. Ik denk gewoon mijn zenuwen dat het maar snel ergens volgende week moet zijn dat het echt definitief is.

[de Peer]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:25:
[...]

Ik zal blij zijn als de bedenktijd voorbij is en het definitief is 😅

Het is pas definitief bij de overdracht

[Luiaard]

de Peer schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:29:
[...]

Het is pas definitief bij de overdracht

Ja, maar zonder ontbindende voorwaarden na bedenktijd voor mij het moment dat we het ook wel kunnen vieren. Ik denk voor de meeste mensen. Ik denk niet dat er daartussen nog vaak iets misgaat.

Misschien ook even omdraaien, zolang zij niet tekenen hebben ze ook niks. Ik ben anderhalf jaar geleden heel serieus met een huis bezig geweest, keuring gedaan en kosten bij een notaris gemaakt voor het uitzoeken van de wat speciale situatie (was geen woonhuis), geintje heeft mij meer dan 1500 euro gekost. Resultaten keuring vielen tegen (hele grote renovatiekosten), en de overdrachtsbelasting was 10%, wij hebben ons bod daarop verlaagd en toen was het over. Waarschijnlijk had de verkopend makelaar al een ander bod liggen. Ondanks aandringen daar nooit een concept koopcontract gezien.

[ Voor 45% gewijzigd door Luiaard op 02-05-2026 08:43 ]

[Chaki]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 08:14:
Maandag komen ze bij ons de keuring doen, geformuleerd als in de drie dagen bedenktijd. Alleen hebben we donderdagmiddag de conceptverkoopovereenkomst gehad en wij vrijdagochtend aangegeven dat deze in orde was. Vervolgens kwam er nog een vraag vanuit verkopend makelaar waar wij weer op gereageerd hebben. Er is nu nog geen definitieve overeenkomst en nog niet getekend. Op zich geen enkel punt, maar ergens vind ik het wel raar dat ze mogelijk komen keuren zonder dat er al getekend is. Kan maandag natuurlijk gewoon nog, maar zij zijn niet verplicht direct te tekenen. Moet ik hier een punt van maken of niet? Zal mijn makelaar ook nog wel even vragen.

Als ik het goed begrijp heb je een aankoopmakelaar? Ik zou er wel een punt van maken, maar mijn aankoopmakelaar het laten oplossen. Het punt is dat je kosten maakt, zonder dat je de zekerheid hebt dat ze het aan jullie willen verkopen, toch?
Anderen noemen kosten voor de verkoper. Bij mij betaalde de koper dat. Voor mij hoeft die keuring niet. Ik had er geen enkel belang bij

[Luiaard]

Chaki schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 10:28:
[...]

Als ik het goed begrijp heb je een aankoopmakelaar? Ik zou er wel een punt van maken, maar mijn aankoopmakelaar het laten oplossen. Het punt is dat je kosten maakt, zonder dat je de zekerheid hebt dat ze het aan jullie willen verkopen, toch?
Anderen noemen kosten voor de verkoper. Bij mij betaalde de koper dat. Voor mij hoeft die keuring niet. Ik had er geen enkel belang bij

Ik ben de verkoper, zij hebben wel een aankoopmakelaar.

[Ojjorz]

De keuring was onderdeel van het bod toch? Dan maakt het niet uit verder of het nou voor het tekenen is of in de bedenktijd na het tekenen. Ik zou geen keuring toestaan die ze er zomaar tussendoor fietsen.

[Chaki]

Luiaard schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 10:56:
[...]


Ik ben de verkoper, zij hebben wel een aankoopmakelaar.

"Aangegeven dat alles oké is" = getekend? Daar begint het mee.
Verder zie ik het als een voordeel. Als de keuring negatief uitpakt, gaat het niet door. Als dat voorafgaand aan de ondertekening is, bespaar je je een boel administratieve rompslomp

[Luiaard]

Zij benoemden zelf de keuring als formaliteit, het huis is twintig jaar oud. Ik verwacht geen gekke dingen. Het zal wel goed komen hoor, maar ik ben pas blij als er getekend is en de bedenktijd verlopen is. Tot dan is het toch nog een beetje spannend.

[Marcel a]

Een huis van 20 jaar laten keuren? Sjonge. Wat een gedoe. Ik noem dat nieuwbouw.

[Gropah]

Marcel a schreef op zaterdag 2 mei 2026 @ 12:41:
Een huis van 20 jaar laten keuren? Sjonge. Wat een gedoe. Ik noem dat nieuwbouw.

Waarom is zo'm laatdunkende reactie nodig? Het is waarschijnlijk de grootste aankoop van iemand in zn leven tot dan toe. Dat je wil dat dat in goede staat is vind ik niet raar. Daarbij is 20 jaar wel zo'n moment dat de eerste grotere dingen het kunnen gaan begeven. En (hier volgens mij niet het geval) voor hetzelfde geld gaat het om een aardbevingsgebied of gebied met grondwater problemen. Kan allemaal nogal veel impact hebben.

Schijnbaar was dit het beste bod voor Luiaard. Als je vertrouwen hebt in de staat van je huis hoef je je geen zorgen te maken, en als je meerdere biedingen hebt kun je dit soort voorwaarden prima meenemen in je keuze.