Ervaringen met het verkopen van je woning

[warzaw]

Orkaan schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 15:09:
Oh valt mee dan, dacht dat ie al verder was doorgestegen.

Is allemaal makkelijk terug te vinden, terugblik en vooruitblik ;): https://www.hypotheek-ren...theekrente-verwachtingen:

2025: Er was in 2025 nauwelijks beweging in de vaste rentes (10, 20 en 30 jaar). Alleen de variabele rente daalde met ruim 1,5%, dankzij eerdere renteverlagingen van de ECB. De verwachting is dat dit dalingspotentieel nu grotendeels is benut.

Verwachting hypotheekrente 2026: De 10-jaars hypotheekrente met NHG zal waarschijnlijk tussen de 3% en 4,5% liggen, afhankelijk van inflatie en ECB-beleid.

Renteontwikkeling 2025: In 2025 bleef de rente grotendeels stabiel. Alleen de variabele rente daalde fors door verlagingen van de ECB.

Invloedrijke factoren: De belangrijkste invloeden zijn de ECB-beleidsrente, inflatie, kapitaalmarktrente en geopolitieke spanningen.

Drie scenario’s voor 2026: pessimistisch: stijging naar 4,5%, optimistisch: daling naar 3% of neutraal: stabilisatie rond 3,5–4%

Advies: Maak je keuze voor een rentevaste periode niet alleen op basis van voorspellingen, maar ook op basis van jouw persoonlijke situatie en risicobereidheid.

[ Voor 62% gewijzigd door warzaw op 06-01-2026 16:18 ]

[The Third Man]

@warzaw dat leest ook wel echt alsof ze de verwachting door ChatGPT hebben laten schrijven. Bevat geen wezenlijke informatie over wat de komende jaren zouden kunnen brengen, meer een soort 'ken vriezen, ken dooien'.

[dutchgio]

Daarvoor hebben ze die verwachting van 3-4,5% natuurlijk al gegeven. Die scenario's zijn dan de marge daar tussen.
Het is inderdaad wel wat generiek, in 1 jaar zal er niet zoveel veranderen.

[Crazy D]

Paralize_nl schreef op zondag 4 januari 2026 @ 19:01:
Hopelijk worden de vraagprijzen weer gewoon de vraagprijzen dan. Als men continu maar verwacht 10.000den euro’s boven de vraagprijs te krijgen en het dus niet krijgen, moeten ze of een lager bod accepteren of van de markt halen en over het algemeen realistische vraagprijzen gaan vragen.

Tjah dat is het nooit geweest. 5 jaar geleden ook een bod op een huis. Vrij vertaald "eigenlijk willen we meer". Ja uh, verhoog je vraagprijs dan naar wat je echt wilt En dat was 17 jaar geleden ook al zo.... Probleem is dat er geen regels zijn. Ik weet dat het ondoenlijk is, maar het zou bv mooi zijn dat als iemand een bod uitbrengt van de vraagprijs, dat je dat niet mag weigeren (wel als er hogere biedingen zijn maar niet als het het enige bod is). Ik snap, onmogelijk, maar dat zou mensen wel dwingen om echte vraagprijzen op te geven. Misschien zou er iets kunnen zijn dat verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs belast wordt. Eens kijken hoe snel de vraagprijzen realistischer worden als je 20% van die "winst" moet inleveren

Maar goed, dat zie je op marktplaats ook. "Bieden vanaf 20 euro". Dus je biedt 20 euro. Tegenbod: 25 euro. Zet dan bieden vanaf 25

[IceM]

Nou, ik mag me ook melden hier. Sinds vannacht staat mijn huis op Funda, ben erg benieuwd. Instapklare starterswoning / gezinswoning. Ik hoop (stiekem verwacht) dat het snel verkocht wordt. Ben wel benieuwd naar jullie mening over de presentatie van de woning: weg vanwege privacy

[ Voor 14% gewijzigd door IceM op 08-01-2026 16:51 ]

[Hoepla33]

IceM schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 05:08:
Nou, ik mag me ook melden hier. Sinds vannacht staat mijn huis op Funda, ben erg benieuwd. Instapklare starterswoning / gezinswoning. Ik hoop (stiekem verwacht) dat het snel verkocht wordt. Ben wel benieuwd naar jullie mening over de presentatie van de woning:

***members only***

Netjes hoor. Ziet er allemaal zeer verzorgd uit. Die doorgaande weg zou voor mij persoonlijk een ding zijn, maar voor dit prijsniveau met deze ruimte en afwerking... die ben je zo kwijt.

Heel veel succes!

[Ojjorz]

IceM schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 05:08:
Nou, ik mag me ook melden hier. Sinds vannacht staat mijn huis op Funda, ben erg benieuwd. Instapklare starterswoning / gezinswoning. Ik hoop (stiekem verwacht) dat het snel verkocht wordt. Ben wel benieuwd naar jullie mening over de presentatie van de woning:

***members only***

Ik heb geen idee van de huizenprijzen in Winterswijk, maar de presentatie is netjes. Ziet er sowieso uit als een verzorgde woning. Enige wat ik kan bedenken is dat een aangezichtsfoto uit de lente of zomer een leuke toevoeging zou zijn (als je die hebt). Het is nu allemaal erg kaal en ik denk dat wie wilgen prachtig zijn in bloei.

[rtownz251]

Binnenkort komt mijn woning ook te koop en heb zojuist de afspraak voor de foto’s te laten maken met een week opgeschoven. Dit in verband met sneeuw en dan komt het toch allemaal wat anders over. Wat is jullie mening hierover? Wel/niet foto’s laten maken met sneeuw?

[Question Mark]

rtownz251 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 10:49:
Binnenkort komt mijn woning ook te koop en heb zojuist de afspraak voor de foto’s te laten maken met een week opgeschoven. Dit in verband met sneeuw en dan komt het toch allemaal wat anders over. Wat is jullie mening hierover? Wel/niet foto’s laten maken met sneeuw?

Ik vind persoonlijk sneeuw er niet verkeerd uitzien. De evt. reflecties zorgen ervoor dat de ruimtes beter verlicht worden en het geeft wat charme. In elk geval een betere uitstraling dan grauw en regenachtig weer... Dus tja... wat is het alternatief?

Vul de te maken foto's evt. wat aan met een betaande foto van de tuin in het voorjaar of iets dergelijks.

[ArthurMorgan]

rtownz251 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 10:49:
Binnenkort komt mijn woning ook te koop en heb zojuist de afspraak voor de foto’s te laten maken met een week opgeschoven. Dit in verband met sneeuw en dan komt het toch allemaal wat anders over. Wat is jullie mening hierover? Wel/niet foto’s laten maken met sneeuw?

Volgens mij is het echt puur persoonlijk. De een zal het mooi vinden, de ander juist niet.

Ik zou mooie verse sneeuw wel op mijn foto's willen. Maar niet een stuk straat met half gesmolten bruine sneeuw, af een echt afgetrapte tuin. Dus als je het doet, zorg dat het er verzorgd uitziet.

[Rubbergrover1]

Crazy D schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 18:50:
[...]

Tjah dat is het nooit geweest. 5 jaar geleden ook een bod op een huis. Vrij vertaald "eigenlijk willen we meer". Ja uh, verhoog je vraagprijs dan naar wat je echt wilt En dat was 17 jaar geleden ook al zo....

Nee, 17 jaar geleden werkte het in de regel nog op de oude manier. Dat de vraagprijs dus juist wel een realistische vraagprijs was en eigenlijk de top van wat de woning zou moeten kosten. En je daar (meetal) een bod onder deed. Zodat je met onderhandelingen ergens daar tussenin uitkwam.

[Roadman]

IceM schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 05:08:
Nou, ik mag me ook melden hier. Sinds vannacht staat mijn huis op Funda, ben erg benieuwd. Instapklare starterswoning / gezinswoning. Ik hoop (stiekem verwacht) dat het snel verkocht wordt. Ben wel benieuwd naar jullie mening over de presentatie van de woning:

***members only***

Foto 2 en 8 zijn het zelfde?
Op beide foto's lijkt je woonkamer ook enorm klein.

[Roadman]

rtownz251 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 10:49:
Binnenkort komt mijn woning ook te koop en heb zojuist de afspraak voor de foto’s te laten maken met een week opgeschoven. Dit in verband met sneeuw en dan komt het toch allemaal wat anders over. Wat is jullie mening hierover? Wel/niet foto’s laten maken met sneeuw?

Geen foto's in de sneeuw maken.
Leuk voor als je een blokhut in Zweden verkoopt wellicht. In Nederland niet.

[Rubbergrover1]

Ojjorz schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 09:11:
[...]


Ik heb geen idee van de huizenprijzen in Winterswijk, maar de presentatie is netjes. Ziet er sowieso uit als een verzorgde woning. Enige wat ik kan bedenken is dat een aangezichtsfoto uit de lente of zomer een leuke toevoeging zou zijn (als je die hebt). Het is nu allemaal erg kaal en ik denk dat wie wilgen prachtig zijn in bloei.

Ik denk dat deze tuin ook niet zo extreem groen is, dat dit veel uitmaakt. Ik denk juist dat de twee bomen in de achtertuin met herfstbladeren er mooi bij staan.

Ik vind het er allemaal goed verzorgd uitzien, binnen en buiten. En een prima presentatie. Ik vermoed dat jullie best veel tijd hebben gestoken in het netjes maken van de woning en van de tuin, zodat het er allemaal goed uitziet zonder dat het er uitziet alsof er niet gewoond wordt. Enige detail dat mij opvalt is dat op de 'straatfoto' 39 de put zo prominent in beeld is. Maar dat is dus echt een kleinigheid.

[Rubbergrover1]

rtownz251 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 10:49:
Binnenkort komt mijn woning ook te koop en heb zojuist de afspraak voor de foto’s te laten maken met een week opgeschoven. Dit in verband met sneeuw en dan komt het toch allemaal wat anders over. Wat is jullie mening hierover? Wel/niet foto’s laten maken met sneeuw?

Foto's met sneeuw kunnen mooi zijn, maar laten ook meteen zien wanneer de foto's gemaakt zijn. Als de woning dan niet meteen verkocht wordt en wat langer te koop zou staan, dan zie je als kijker meteen dat de woning al een tijdje te koop staat. En dat je dus waarschijnlijk als koper een goede onderhandelingspositie hebt. Ik zou het dus alleen doen als de presentatie ook snel op Funda komt en de woning snel verkocht wordt. Anders zou ik alsnog ook foto's zonder sneeuw willen hebben.

[IceM]

Roadman schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 11:01:
[...]
Foto 2 en 8 zijn het zelfde?
Op beide foto's lijkt je woonkamer ook enorm klein.

Tnx, dat van die foto's was me nog niet opgevallen, heb het doorgegeven.

Wat betreft de woonkamer: het komt voor mij niet kleiner over als dat ik het beleef als ik in de ruimte sta. Het is ook geen mega woonkamer, die ruimte 4.5m bij 3.6. Ik heb wel een erg grote bank waardoor dit misschien kleiner lijkt dan dat het is.

Edit: makelaar gaf aan dat de dubbele foto's bewust zijn, een soort samenvatting van de woning in de eerste X foto's.

De eerste 4 bezichtigingen zijn inmiddels ingepland.

[ Voor 14% gewijzigd door IceM op 07-01-2026 12:22 ]

[Koldur]

Sowieso is het altijd beter om de foto's net even minder groot over te laten komen dan dat het in het echt is. Beter dan andersom in ieder geval, als je dan een huis binnenkomt en het tegenvalt, is de kans op een bod vrij klein.

[Thomg]

Middag heren,

Zelf komt het wel steeds dichterbij dat mijn nieuwbouw opgeleverd wordt en ik serieuzer moet gaan nadenken over het verkopen van mijn huis. Met de kerst hebben mijn ouders me er op geattendeerd dat er ook een bedrijf is die huizen opkoopt, opknapt en doorverkoopt, NHM https://nationalehuizenmaatschappij.nl/. (En nee, dit is geen adje). Zelf zit ik een beetje in een unieke situatie dat het huis een rare indeling heeft en het huis nu erg ingericht is als een eenpersoonswoning waardoor de verkoop beter kan na verhuizing met volledige inrichting door een expert.

Zie hier meer info Ervaringen met het verkopen van je woning al een keer eerder naar geinformeerd

De taxatie staat op 400k, maar de makelaar heeft al ingefluisterd dat 420k een realistische ondergrens is waar meer te halen valt bij correcte inrichting en... Geluk natuurlijk
Het aanbod van NHM is op dit moment 405k, maar wel pending een bezichtiging waar ze uiteindelijk waarschijnlijk 400k zullen bieden (er is altijd wel wat, die 5k praten ze makkelijk eraf). De kosten die ik bespaar door met NHM in zee te gaan zijn zeker niet mals (ongeveer 10k, geen makelaarskosten, geen meubilair huur kosten en paar maanden korter dubbele lasten), zekerheid en complete ontzorging... is ook niet verkeerd. Maar ik vraag me hier vooral af, wat is jullie ervaring met dit soort bedrijven?

[Rubbergrover1]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:34:
De kosten die ik bespaar door met NHM in zee te gaan zijn zeker niet mals (ongeveer 10k, geen makelaarskosten, geen meubilair huur kosten en paar maanden korter dubbele lasten), zekerheid en complete ontzorging... is ook niet verkeerd. Maar ik vraag me hier vooral af, wat is jullie ervaring met dit soort bedrijven?

De punten die je noemt zijn de belangrijke punten die maken dat zulke bedrijven ook een minder concurrerend bod kunnen uitbrengen. En waar hun winst natuurlijk ook in zit. Die voordelen komen dus dubbel en dwars terug in een lagere prijs die ze bieden. Je zult dus zeker niet het beste bod krijgen.

Het hangt er dus vooral van af hoeveel die zekerheid en ontzorging jou waard is.

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:34:
Middag heren,

Zelf komt het wel steeds dichterbij dat mijn nieuwbouw opgeleverd wordt en ik serieuzer moet gaan nadenken over het verkopen van mijn huis. Met de kerst hebben mijn ouders me er op geattendeerd dat er ook een bedrijf is die huizen opkoopt, opknapt en doorverkoopt, NHM https://nationalehuizenmaatschappij.nl/. (En nee, dit is geen adje). Zelf zit ik een beetje in een unieke situatie dat het huis een rare indeling heeft en het huis nu erg ingericht is als een eenpersoonswoning waardoor de verkoop beter kan na verhuizing met volledige inrichting door een expert.

Zie hier meer info Ervaringen met het verkopen van je woning al een keer eerder naar geinformeerd

De taxatie staat op 400k, maar de makelaar heeft al ingefluisterd dat 420k een realistische ondergrens is waar meer te halen valt bij correcte inrichting en... Geluk natuurlijk
Het aanbod van NHM is op dit moment 405k, maar wel pending een bezichtiging waar ze uiteindelijk waarschijnlijk 400k zullen bieden (er is altijd wel wat, die 5k praten ze makkelijk eraf). De kosten die ik bespaar door met NHM in zee te gaan zijn zeker niet mals (ongeveer 10k, geen makelaarskosten, geen meubilair huur kosten en paar maanden korter dubbele lasten), zekerheid en complete ontzorging... is ook niet verkeerd. Maar ik vraag me hier vooral af, wat is jullie ervaring met dit soort bedrijven?

Even teruggelezen naar je eerdere vragen en reacties. Ik zou je aanraden eerst die route te volgen (huis herinrichten met meubels om het wat meer als een gezinshuis of 2persoonshuis te laten ogen). Vraag een stylist om je daarbij te helpen, dat kan soms al met een paar slimme ingrepen of een kleurtje op de muur. Als dat dan niets oplevert, kun je het altijd nog aan een opkopende partij verkopen, maar hoewel geen ervaring weet ik wel zeker dat je daar geen goed bod van krijgt. Dat verlies zou ik niet op voorhand al nemen.
Misschien hebben wij hier ook wel wat tips voor je. Wat maakt dat je jouw huis als een 1p-huis vindt overkomen? En wat is daar dan eigenlijk het bezwaar tegen? Ik koop het huis, niet je spullen?

[JvS]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:41:
[...]

Het hangt er dus vooral van af hoeveel die zekerheid en ontzorging jou waard is.

Preices. Het is gewoon verkoop. Dat doe je normaal aan particulieren en verkoop is wettelijk helemaal dichtgetimmerd. Je hebt alleen een partij die goed weet wat diens rechten zijn bij gebreken die je als 'non conform' kan zien. Maar in principe maakt het allemaal niet zo heel veel uit.

En wellicht ben ik het, maar wat is de verwachte realistische verkoopprijs als je niets aan het huis doet? Ik snap deze zin niet helemaal:

dat 420k een realistische ondergrens is waar meer te halen valt bij correcte inrichting en... Geluk natuurlijk

Wat mij betreft moet je alleen maar de business case maken en dan bepalen of je het de moeite waard vindt. Dus
- 425 opbrengst particuluar, 15k extra kosten
- 400 opbrengst , geen extra kosten

Dan kost dit in dit theoretische voorbeeld netto naar verwachting 10k en is het vervolgens gewoon nadenken of dat je de zekerheid en gebrek aan gedoe waard is. Zeker met meubels huren enzo lijkt me dat best een chille optie die mij best wel 10k waard zou zijn.

[JvS]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:51:
[...]
Ik zou je aanraden eerst die route te volgen (huis herinrichten met meubels om het wat meer als een gezinshuis of 2persoonshuis te laten ogen). Vraag een stylist om je daarbij te helpen, dat kan soms al met een paar slimme ingrepen of een kleurtje op de muur. Als dat dan niets oplevert, kun je het altijd nog aan een opkopende partij verkopen, maar hoewel geen ervaring weet ik wel zeker dat je daar geen goed bod van krijgt. Dat verlies zou ik niet op voorhand al nemen.
Misschien hebben wij hier ook wel wat tips voor je. Wat maakt dat je jouw huis als een 1phuis vindt overkomen? En wat is daar dan eigenlijk het bezwaar tegen? Ik koop het huis, niet je spullen?

Nu ga je volledig voorbij aan de ontzorging en het gemak.

Volgens mij is vraag 1 eerst: Wil je ontzorgd worden en vind je dat het geld waard. Als het antwoord nee is, komt jouw advies om de hoek.

[Toke_gt]

JvS schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:58:
[...]
Nu ga je volledig voorbij aan de ontzorging en het gemak.

Volgens mij is vraag 1 eerst: Wil je ontzorgd worden en vind je dat het geld waard. Als het antwoord nee is, komt jouw advies om de hoek.

Ik had gekeken wat de oorspronkelijk behoefte was. Nu komt daar een ander idee bij op suggestie van de ouders. Dat voorstel kan prima zijn, maar het is wel een in de categorie ‘als het te mooi lijkt…’. Vandaar mijn suggestie om terug te gaan naar de oorspronkelijke gedachte (huis beter verkoopbaar maken).
Als @Thomg volledig ontzorgd wil worden, kan dat, maar je krijgt niet het beste bod van zo’n opkopende partij. Die 405K is een inschatting zonder bezichtiging. Ik denk dat hun bod na bezichtiging veel lager zal zijn als de taxatie 400K is.

[ Voor 7% gewijzigd door Toke_gt op 07-01-2026 13:07 ]

[Thomg]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 13:04:
[...]

Ik had gekeken wat de oorspronkelijk behoefte was. Nu komt daar een ander idee bij op suggestie van de ouders. Dat voorstel kan prima zijn, maar het is wel een in de categorie ‘als het te mooi lijkt…’. Vandaar mijn suggestie om terug te gaan naar de oorspronkelijke gedachte (huis beter verkoopbaar maken).
Als @Thomg volledig ontzorgd wil worden, kan dat, maar je krijgt niet het beste bod van zo’n opkopende partij. Die 405K is een inschatting zonder bezichtiging. Ik denk dat hun bod na bezichtiging veel lager zal zijn als de taxatie 400K is.

Taxatie is onderhand bijna 16 maanden oud, de waarde van de woning is ook wat meer waard geworden. Niet heel veel, maar 410k a 415k taxatie zou prima moeten lukken zonder onderhandse praktijkjes. Het bod is dus onder de taxatiewaarde van de woning.

Bedankt voor de feedback iig, lijken geen addertjes onder het gras te zitten. Simpele afweging dus.
Ik heb gevraagd of we wat met de 405k kunnen doen, dit moet eigenlijk meer zijn wil ik dat serieus overwegen (en ze überhaupt over de vloer hebben). Vrijdag komt de verkoopmakelaar en dan zullen we ook nog het 1 en ander doorbespreken. Dat is nog vrijwel vrijblijvend en kan ik altijd nog een keer poken wat hij verwacht het te kunnen verkopen.

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:51:
[...]

Even teruggelezen naar je eerdere vragen en reacties. Ik zou je aanraden eerst die route te volgen (huis herinrichten met meubels om het wat meer als een gezinshuis of 2persoonshuis te laten ogen). Vraag een stylist om je daarbij te helpen, dat kan soms al met een paar slimme ingrepen of een kleurtje op de muur. Als dat dan niets oplevert, kun je het altijd nog aan een opkopende partij verkopen, maar hoewel geen ervaring weet ik wel zeker dat je daar geen goed bod van krijgt. Dat verlies zou ik niet op voorhand al nemen.
Misschien hebben wij hier ook wel wat tips voor je. Wat maakt dat je jouw huis als een 1p-huis vindt overkomen? En wat is daar dan eigenlijk het bezwaar tegen? Ik koop het huis, niet je spullen?

Helaas heeft iedereen die hier verstand van heeft gezegd dat het kopen van een huis ook sterk te maken heeft met hoe het aangekleed is. Men bied gewoon minder op een leeg huis of verkeerd ingericht huis.

Destijds de grootste genoemde problemen waren het gemis van een eettafel en stoelen, een 1persoonsbed ipv 2 persoonsbed en dat 2 kamers eigenlijk niet ingericht zijn (berging, leeg). Korte calculatie kwamen we eigenlijk al snel uit dat compleet laten inrichten de kosten er makkelijk uit zou moeten halen tov het zelf te moeten doen (goedkoper, maar niet vergelijkbare kwaliteit).

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 13:54:
[...]
Helaas heeft iedereen die hier verstand van heeft gezegd dat het kopen van een huis ook sterk te maken heeft met hoe het aangekleed is. Men bied gewoon minder op een leeg huis of verkeerd ingericht huis.

Dat klopt natuurlijk, een aantrekkelijk ingericht huis verkoopt beter/sneller dan een huis waar je de mogelijkheden moeilijker van kunt inschatten..

Destijds de grootste genoemde problemen waren het gemis van een eettafel en stoelen, een 1persoonsbed ipv 2 persoonsbed en dat 2 kamers eigenlijk niet ingericht zijn (berging, leeg). Korte calculatie kwamen we eigenlijk al snel uit dat compleet laten inrichten de kosten er makkelijk uit zou moeten halen tov het zelf te moeten doen (goedkoper, maar niet vergelijkbare kwaliteit).

Dan zou ik wel iemand inhuren die de meubels voor je plaatst en wat tips geeft voor het beste eindresultaat, maar ik zou het niet door een opkoper laten verkopen. Die winst steek je liever in je zak, toch? Laat je goed adviseren door de verkoopmakelaar.

[Thomg]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 14:24:
[...]

Dat klopt natuurlijk, een aantrekkelijk ingericht huis verkoopt beter/sneller dan een huis waar je de mogelijkheden moeilijker van kunt inschatten..

[...]

Dan zou ik wel iemand inhuren die de meubels voor je plaatst en wat tips geeft voor het beste eindresultaat, maar ik zou het niet door een opkoper laten verkopen. Die winst steek je liever in je zak, toch? Laat je goed adviseren door de verkoopmakelaar.

Destijds werd deze gelinkt https://fullhousemeubelverhuur.nl/ en die vond ik een stuk beter dan waar de makelaar mee kwam (dozen ipv echte meubels). Voor zover ik kan zien is het een "all-in" deal. Ik zal nog wel updaten wat de makelaar vrijdag zegt.

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 14:31:
[...]

Destijds werd deze gelinkt https://fullhousemeubelverhuur.nl/ en die vond ik een stuk beter dan waar de makelaar mee kwam (dozen ipv echte meubels). Voor zover ik kan zien is het een "all-in" deal. Ik zal nog wel updaten wat de makelaar vrijdag zegt.

Als koper zou ik dozen niet zo’n probleem vinden. Ze geven vaak wel een goede indicatie hoe je een kamer zou kunnen indelen, wat de verhoudingen zijn. Ik hoef de inrichting niet te kopen immers of zelfs maar mooi te vinden. Als ik maar goed kan zien wat ik er zelf mee kan doen.
Stel, je zou een 2p-bed in je slaapkamer zetten, dan kan het 1p-bed als logeerbed in een andere kamer staan. Als je dan met dozen een kinderkamer of werkkamer kunt nabootsen, heb je een heel andere indruk van de ruimte die het huis te bieden heeft. Dat kost je bijna niets en dat bed heb je straks zelf ook wat aan.
Maak het niet ingewikkelder dan nodig, zeker niet als je huis op een normaal verkoopbare locatie staat en geen achterstallig onderhoud heeft.

[Rubbergrover1]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 15:46:
[...]

Als koper zou ik dozen niet zo’n probleem vinden. Ze geven vaak wel een goede indicatie hoe je een kamer zou kunnen indelen, wat de verhoudingen zijn. Ik hoef de inrichting niet te kopen immers of zelfs maar mooi te vinden. Als ik maar goed kan zien wat ik er zelf mee kan doen.

Maar het straalt wel uit dat je er niet meer woont en daarom waarschijnlijk snel van de woning af wil. Kan ook impact hebben.

Wij hadden eerder het omgekeerde probleem, te veel spullen. We hebben daarom in het verleden bij onze verhuizingen steeds de woning verkocht op het moment dat we al een groot deel van onze spullen hadden verhuisd. De impact daarvan was best groot, het huis ziet er daardoor ineens veel ruimer uit. Maar tegelijk wel met een 'bewoonde' uitstraling, wat het onbewust ook aantrekkelijker maakt dan als het alleen dozen zouden zijn.

Je kunt inderdaad ook veel met wat meer eigen spullen (of evt. nette dingen via de kringloop), maar zo'n bedrijf heeft vaak toch wat meer handige trucjes. Bijvoorbeeld minder log ogende banken en stoelen, een wat kleiner tweepersoonsbed in plaats van een comfortabel XL bed dat veel meer ruimte inneemt etc. Ik denk dat als je ervoor kiest om het zelf te verkopen, ipv via die opkoper, zo'n bedrijf zijn kosten wel terugverdient.

[JvS]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 15:57:
[...]

Maar het straalt wel uit dat je er niet meer woont en daarom waarschijnlijk snel van de woning af wil. Kan ook impact hebben.

Precies. En ook kan jij het wellicht wel prima zien, gemiddelde janboerenlul kan dat niet altijd. En de prijs van een woning gaat simpelweg omhoog bij meer vraag. Dat werkt zowel macro (hele woningmarkt) als micro (5 vs 25 kijkers). Goede presentatie, goede vraagprijs (en gewoon een goede woning) is echt essentieel als je het maximale eruit wil halen.

@Thomg
Ik begrijp de focus op die taxatie niet helemaal. Een taxatie zonder verkoop is een leuke indicatie, maar dat is rustig +/-10% van wat het werkelijk gaat worden... Daarnaast is in 16 maanden de prijs wel minimaal met 5% gestegen, misschien wel 10% (hangt beetje van locatie af). Dat is 20-40K erbij. Kan jij of de makelaar niet een betere verwachting krijgen van de verkoopprijs op basis van recente transacties van vergelijkbare panden in dezelfde omgeving?

En het is me niet duidelijk wat je nu wilt. Wil je het maximale eruit? Of wil je gemak,snelheid en zekerheid? En heb je een idee hoeveel geld je dat waard is? Zou het je 10k waard zijn bijvoorbeeld?

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 07-01-2026 16:37 ]

[Thomg]

JvS schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 16:35:
[...]
@Thomg
Ik begrijp de focus op die taxatie niet helemaal. Een taxatie zonder verkoop is een leuke indicatie, maar dat is rustig +/-10% van wat het werkelijk gaat worden... Daarnaast is in 16 maanden de prijs wel minimaal met 5% gestegen, misschien wel 10% (hangt beetje van locatie af). Dat is 20-40K erbij. Kan jij of de makelaar niet een betere verwachting krijgen van de verkoopprijs op basis van recente transacties van vergelijkbare panden in dezelfde omgeving?

En het is me niet duidelijk wat je nu wilt. Wil je het maximale eruit? Of wil je gemak,snelheid en zekerheid? En heb je een idee hoeveel geld je dat waard is? Zou het je 10k waard zijn bijvoorbeeld?

Oh nee, toke_gt refereerde ernaar en dat is ook iets wat ik hard zwart-op-wit heb die iets indiceert over hoeveel het huisje waar ik in zit waard zou moeten zijn.
Ik heb een jaar geleden ingestemd met een "speciale" aanbieding van de verkoopmakelaar (gereduceerd tarief omdat ik ze ook als aankoopmakelaar had bij dit huis) en vrijdag komt hij langs om stappen door te bespreken, stand van zaken op te nemen, alvast advies te geven etc. Dan zal zeker ook naar voren komen wat hij denkt dat het huis nu op gaat leveren op de markt.
Telefonisch vroeg ik er ook naar toen we de afspraak maakte, maar daar durfde hij geen uitspraken over te doen omdat hij het onderhand alweer vergeten was. Fair, I guess.

Ik hoef niet het maximale eruit, maar er is wel een bepaald bedrag dat ik ongeveer wil hebben om te voorkomen dat ik onnodig bij mijn ouders in de - ga. Als ze 420k hadden geboden had ik ze meteen uitgenodigd, met ~413k kom ik mooi rond. Met 405k (wat eerder dus 400k zal worden) hangt dat meer af van wat de makelaar zegt. Maar om alvast huiswerk te doen wilde ik wel eerst weten of NHM wel een betrouwbare shop was of dat ze langskomen en -10% daadwerkelijk aanbieden.

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:34:
Het aanbod van NHM is op dit moment 405k, maar wel pending een bezichtiging waar ze uiteindelijk waarschijnlijk 400k zullen bieden (er is altijd wel wat, die 5k praten ze makkelijk eraf).

Op reddit vind je een paar reacties. Ik kom tegen dat ze onder de wozwaarde bieden, of tienduizenden onder de aanvankelijk geboden prijs.
Daarom een vraag over bovenstaand: zij bieden de 405K en jij denkt dat ze uitkomen op 400K? Of is dat een indicatie die ze hebben afgegeven. Lees de reacties op reddit en kijk dan eens naar jouw wozwaarde, ik denk dat je dan een betere indicatie hebt van waar ze op uitkomen.

[Thomg]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:26:
[...]

Op reddit vind je een paar reacties. Ik kom tegen dat ze onder de wozwaarde bieden, of tienduizenden onder de aanvankelijk geboden prijs.
Daarom een vraag over bovenstaand: zij bieden de 405K en jij denkt dat ze uitkomen op 400K? Of is dat een indicatie die ze hebben afgegeven. Lees de reacties op reddit en kijk dan eens naar jouw wozwaarde, ik denk dat je dan een betere indicatie hebt van waar ze op uitkomen.

https://i.imgur.com/75khNB5.png

[champion16]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:32:
[...]

https://i.imgur.com/75khNB5.png

Maar die 400k waar je het over hebt is dus nog nergens op gebaseerd?

[Thomg]

champion16 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 21:04:
[...]


Maar die 400k waar je het over hebt is dus nog nergens op gebaseerd?

Welke 400k? De 400k van taxatie? Die was van herfst 2024.
De 400k die ik verwacht is dat ze 405k bieden maar er wss 400k van maken na inspectie, er is altijd wel wat.
Of bedoel je wat anders?

[JvS]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 21:16:
[...]

Welke 400k? De 400k van taxatie? Die was van herfst 2024.
De 400k die ik verwacht is dat ze 405k bieden maar er wss 400k van maken na inspectie, er is altijd wel wat.
Of bedoel je wat anders?

Waar baseer je dat op? Gaan ze bij de inspectie 5000 euro aan problemen vinden die ze eerder niet wisten?

Het is me ook niet duidelijk of het voor jou nu helder is wat de verwachte 'reguliere' verkoopprijs / marktprijs is

Als ze 420k hadden geboden had ik ze meteen uitgenodigd, met ~413k kom ik mooi rond. Met 405k (wat eerder dus 400k zal worden) hangt dat meer af van wat de makelaar zegt.

Hoe bedoel je 'rond komen'? En wat moet de makelaar precies zeggen? Mijn (herhaalde) advies is maak gewoon 2 netto opbrengsten:
- Regulier verkopen incl alle eventuele kosten
- Snel & direct verkopen

En bepaal of je het verschil de moeite waard vinft. Als ik het zo lees (bieden op basis van WOZ dat by design 2 jaar achterloopt nu) lijkt het alsof ze bij jou veel dichterbij de verwachte marktprijs bieden (als die inderdaad 420 is, wat me ook niet helemaal dudelijk is of dat voor jou duidelijk is )

[ Voor 42% gewijzigd door JvS op 08-01-2026 07:26 ]

[Blauweregen]

Advies gevraagd:

Helaas heeft de minieme prijsverlaging en het opnieuw plaatsen van een maand geleden niks opgeleverd. In totaal 6 nieuwe bezichtigingen gehad, geen bod.

We willen inmiddels écht van het huis af. Eind feb willen we verhuizen, we willen voorkomen dat we hier moeten blijven wonen omdat het anders leeg staat (en leeg helemaal niet verkoopt). Kortom, er moet iets drastisch gebeuren.

De makelaar blijft aangeven dat het een prima huis is, veel huis voor je geld, goede prijs etc etc. De markt denkt er echter anders over.

Wat is nu wijsheid: de nieuwe prijsverlaging door de huidige makelaar laten oppakken, of met een compleet nieuwe makelaar in zee gaan met bijbehorende vertraging ivm nieuwe foto's, kennismaking etc etc?

Wat zouden jullie doen?

[hollandnick]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:48:
Advies gevraagd:

Helaas heeft de minieme prijsverlaging en het opnieuw plaatsen van een maand geleden niks opgeleverd. In totaal 6 nieuwe bezichtigingen gehad, geen bod.

We willen inmiddels écht van het huis af. Eind feb willen we verhuizen, we willen voorkomen dat we hier moeten blijven wonen omdat het anders leeg staat (en leeg helemaal niet verkoopt). Kortom, er moet iets drastisch gebeuren.

De makelaar blijft aangeven dat het een prima huis is, veel huis voor je geld, goede prijs etc etc. De markt denkt er echter anders over.

Wat is nu wijsheid: de nieuwe prijsverlaging door de huidige makelaar laten oppakken, of met een compleet nieuwe makelaar in zee gaan met bijbehorende vertraging ivm nieuwe foto's, kennismaking etc etc?

Wat zouden jullie doen?

Heb de historie gemist (ofja niet heel aandachtig gevolgd) dus ik weet de details niet helemaal. Maar wellicht kan je een overzicht posten (of een link naar de funda advertentie) zodat we hier kritisch kunnen kijken naar het huis, de ligging en de foto's. Misschien dat opmerkingen vanuit ons omdat we met "kopers" ogen kijken verandering kunnen brengen? Misschien is de prijs gewoon alsnog te hoog voor wat je aanbied, ook na de minieme prijsverlaging

[crepsly]

@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

[hollandnick]

crepsly schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:58:
@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

Maar daarom moet er wel iets aan de hand zijn, ongeacht de makelaar. Het moet bijna wel of een veel te hoge prijs zijn of gewoon een hele slechte locatie of een heel raar huis. Anders moet het na al die weken/maanden en herplaatsing toch wel 1 fatsoenlijk (of zelfs een veel te laag) bod binnen komen

[Blauweregen]

crepsly schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:58:
@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

[Blauweregen]

Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.

verwijderd.

[ Voor 39% gewijzigd door Blauweregen op 08-01-2026 16:34 ]

[FirePuma142]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Ik vind het een lastig huis, het is zeker beneden erg smal. Er zijn wel 5 slaapkamers, maar ze zijn aan de kleine kant. Ik snap in deze prijsklasse wel dat je andere opties hebt.

[Arie-]

Ik denk ook niet dat je de enige bent met 'dat probleem'.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

staat er ook al op sinds oktober in bijna dezelfde prijsklasse.

[Blauweregen]

FirePuma142 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:15:
[...]


Ik vind het een lastig huis, het is zeker beneden erg smal. Er zijn wel 5 slaapkamers, maar ze zijn aan de kleine kant. Ik snap in deze prijsklasse wel dat je andere opties hebt.

Bedankt voor je reactie.

[Blauweregen]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Blauweregen op 08-01-2026 16:33 ]

[hollandnick]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:01:
[...]


Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

Ik heb de foto's bekeken en qua foto's en ligging is er echt niks mis met het huis. Even snel op funda gekeken en de gemiddelde prijs in Haarlem ligt wel iets onder de vraaqgprijs, maar dat is ook afhankelijk van de buurt natuurlijk. Woninstats geeft ook aan dat de prijs iets hoger ligt dan de verwachte verkoopprijs. Beide sites geven dus aan dat de m2 prijs lager ligt (Funda € 5.326, Woningstats €5.443 )

Voor Funda zou ik dan denken biedt dit huis een meerwaarde tegenover de gemiddeld m2 prijs in deze buurt? 125*5326 = €665.750. Volgens woningstats zou €680k een goede prijs moeten zijn. Maar ook hierbij zullen mensen wellicht denken dat ze moeten overbieden.

Ik had, als ik jou was geweest, het huis misschien verlaagd naar €649.000 om zo meer mensen aan te spreken. En met een overbieding van 5% kom je op 681k uit en met 10% op 713k. Ik zou dan verwachten dat je ergens tussen die bedragen dan zou uitkomen

--edit
Je zou ook voor jezelfde kunnen bedenken wat is de laagste prijs die ik accepteer voor de woning? Hoeveel heb je nodig voor je nieuwe woning? Het blijft natuurlijk vervelend

[ Voor 5% gewijzigd door hollandnick op 08-01-2026 16:24 ]

[Blauweregen]

hollandnick schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:21:
[...]

Ik heb de foto's bekeken en qua foto's en ligging is er echt niks mis met het huis. Even snel op funda gekeken en de gemiddelde prijs in Haarlem ligt wel iets onder de vraaqgprijs, maar dat is ook afhankelijk van de buurt natuurlijk. Woninstats geeft ook aan dat de prijs iets hoger ligt dan de verwachte verkoopprijs. Beide sites geven dus aan dat de m2 prijs lager ligt (Funda € 5.326, Woningstats €5.443 )

Voor Funda zou ik dan denken biedt dit huis een meerwaarde tegenover de gemiddeld m2 prijs in deze buurt? 125*5326 = €665.750. Volgens woningstats zou €680k een goede prijs moeten zijn. Maar ook hierbij zullen mensen wellicht denken dat ze moeten overbieden.

Ik had, als ik jou was geweest, het huis misschien verlaagd naar €649.000 om zo meer mensen aan te spreken. En met een overbieding van 5% kom je op 681k uit en met 10% op 713k. Ik zou dan verwachten dat je ergens tussen die bedragen dan zou uitkomen

Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

[rtownz251]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Op het oog een nette woning. Sluit me erbij aan dat de woonkamer wat smal oogt en de keuken is wat gedateerd. Verder vind ik bijna 700k voor een tussenwoning (ben prijzen in andere regio gewend) echt fors maar voor jouw regio is dit wel prima volgens mij. Verder wel mooi voldoende slaapkamers en extra badkamer en washok is top.

Enige wat “negatief” opvalt is het label. Zou dit niet hoger moeten zijn ivm hr++ glas en dakisolatie? Succes en hopelijk komt er toch snel een koper voorbij!

[ Voor 5% gewijzigd door rtownz251 op 08-01-2026 16:28 ]

[Blauweregen]

Dank! Zou iedereen ajb de woonplaats uit de berichten willen halen? Met al deze specificaties is zo te vinden om welk precies huis het gaat natuurlijk, en daarom wilde ik hem juist niet openbaar posten.

We hopen nog steeds om er rond de 670k minimaal voor te krijgen.

[Marcel a]

@Blauweregen
Volgens mij is dat een aantrekkelijk huis. Ik weet niet wat de prijzen in Haarlem zijn en ken de wijk niet, maar hij is vrij prijzig. Alleen te betalen voor mensen die of met z'n tweeën een behoorlijk inkomen hebben of mensen met een behoorlijke overwaarde op hun huidige woning. Ik kan me voorstellen dat er voor deze prijs andere opties binnen bereik komen.

[Blauweregen]

Dank allemaal, heb hem weggehaald.

Nu terug naar de vraag: Wat zouden jullie doen, makelaarswissel proberen of met deze doorgaan?

[Bartjuh]

Arie- schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:19:
Ik denk ook niet dat je de enige bent met 'dat probleem'.
***members only***
staat er ook al op sinds oktober in bijna dezelfde prijsklasse.

Oeh, dat is wel een concurrent
Als ik zou moeten kiezen tussen die twee huizen zou ik op het oog zeker kiezen voor dit huis (prijsverschil nihil)

Ik weet dat dit smaak is, maar ik houd van die oude details en groen. Voortuin met mooie beplanting en hek, gaaf entree met glas-in-lood en die trap, en mooiere (mening) achtertuin. De rest van het huis voelt wel vergelijkbaar aan. Maar dan heb je ook nog B label (i.p.v. C) en meer vierkante meters (zowel binnen als buiten).

En als dit dan al niet verkoopt, dan zou ik toch fors omlaag gaan met de prijs. Ik denk dat de genoemde 649k een goed uitgangspunt is.

Een dezer dagen komt ook mijn woning in de verkoop (appartement dat ik de afgelopen 3 jaar heb verhuurd), en nu al heb ik een lagere vraagprijs besproken met de makelaar. 275k i.p.v. 285k (originele plan). Een lager label dan gedacht i.c.m. een iets langzamere markt.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 08-01-2026 16:41 ]

[Blauweregen]

Bartjuh schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:37:
[...]

Oeh, dat is wel een concurrent
Als ik zou moeten kiezen tussen die twee huizen zou ik op het oog zeker kiezen voor dit huis (prijsverschil nihil)

Ik weet dat dit smaak is, maar ik houd van die oude details en groen. Voortuin met mooie beplanting en hek, gaaf entree met glas-in-lood en die trap, en mooiere (mening) achtertuin. De rest van het huis voelt wel vergelijkbaar aan. Maar dan heb je ook nog B label (i.p.v. C) en meer vierkante meters (zowel binnen als buiten).

En als dit dan al niet verkoopt, dan zou ik toch fors omlaag gaan met de prijs. Ik denk dat de genoemde 649k een goed uitgangspunt is.

Een dezer dagen komt ook mijn woning in de verkoop (appartement dat ik de afgelopen 3 jaar heb verhuurd), en nu al heb ik een lagere vraagprijs besproken met de makelaar. 275k i.p.v. 285k (originele plan). Een lager label dan gedacht i.c.m. een iets langzamere markt.

Dit huis staat echter aan een hele drukke doorgaande weg, dat van ons niet.

Maar goed, smaken verschillen natuurlijk! Voor veel mensen maakt dat niks uit, net als dat je vanuit je achtertuin op een appartementencomplex uitkijkt (zou ik zelf dan weer niet voor kiezen).

[Bartjuh]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:43:
[...]
Dit huis staat echter aan een hele drukke doorgaande weg, dat van ons niet.
...

Ah ja, dat kan wel uitmaken. Zo zie je maar hoe belangrijk bezichtigingen zijn.

Dat huis lijkt recent opgetopt, want op Google maps streetview is hij nog niet opgetopt.

[Toke_gt]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:25:
[...]
Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

Ik heb ook even gekeken en vind ook met huis, foto’s, presentatie niks mis. Wat wel kan spelen is dat mensen denken dat ze hier nog dik overheen moeten bieden. En dat het dán te duur wordt ingeschat. In dat geval zou 649k kunnen helpen.
Jij zegt dat je dat nu niet verwacht, maar als ik op Makelaarsland een kleine check doe met huizen in de omgeving, dan zie ik afgelopen 1,5 jaar overbiedingen van 67K tot 2x140K. (Krankzinnig, inderdaad). Het zou dus heel goed kunnen dat mensen verwachten dat ze tegen de 8 ton moeten bieden, waar jij met een veel lager bedrag rekent.
Hier verwacht ik een rol van de makelaar. Hoe kan het nu dat er niemand van alle bezichtigers heeft geboden? Heeft hij nagebeld, heeft hij mensen gevraagd welk bedrag ze zouden willen bieden?
Met dat in gedachten kan het echt verstandig zijn een andere makelaar te vragen naar de aanpak, of met de huidige makelaar een andere aanpak te bespreken. Als je eind feb wilt verhuizen en het huis dan verkocht wilt hebben, moet je nu in actie komen.

[Rubbergrover1]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Dank voor het delen, ik was al een tijd benieuwd hoe de presentatie nu zou zijn en of daar iets aan te verbeteren zou zijn.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Marcel a]

@Blauweregen Wij kunnen niet beoordelen of je je makelaar moet inruilen. Er zijn veel bezichtigingen dus ongeacht de makelaar, niemand raakt kennelijk zo enthousiast dat hij of zij een bod gaat doen. Je moet je afvragen waarom dat zo is. Nogmaals, ik ken je stad niet, maar het maakt uit of je woning de duurste of goedkoopste van de straat is. Een goede woning in een matige straat verkoopt voor minder dan dezelfde goede woning in een straat met alleen maar betere woningen. De woning is ondanks dat het op het eerste gezicht een aantrekkelijk pand lijkt kennelijk geen interessante woning voor de bezichtigers. Daar moet je het met de makelaar over hebben. Waarom is dat?

[Toke_gt]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:34:
Dank allemaal, heb hem weggehaald.

Nu terug naar de vraag: Wat zouden jullie doen, makelaarswissel proberen of met deze doorgaan?

Wat je ook zou kunnen doen, om je huis zelf nog wat aantrekkelijker/passender bij doelgroepen te presenteren:
- kleine kamer 1e verdieping inrichten als werkkamer
- werkkamer op 2e verdieping inrichten als luxe kleedkamer. Dan geef je het iets extra’s, waar mensen nu misschien denken ‘wat moet ik met al die grote kamers’.

(Dit is natuurlijk wel ook afhankelijk van hoe je het nu gebruikt, je kunt niet zo maar een kinderkamer inleveren).

[funopda]

Marcel a schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 17:16:
@Blauweregen Wij kunnen niet beoordelen of je je makelaar moet inruilen. Er zijn veel bezichtigingen dus ongeacht de makelaar, niemand raakt kennelijk zo enthousiast dat hij of zij een bod gaat doen. Je moet je afvragen waarom dat zo is. Nogmaals, ik ken je stad niet, maar het maakt uit of je woning de duurste of goedkoopste van de straat is. Een goede woning in een matige straat verkoopt voor minder dan dezelfde goede woning in een straat met alleen maar betere woningen. De woning is ondanks dat het op het eerste gezicht een aantrekkelijk pand lijkt kennelijk geen interessante woning voor de bezichtigers. Daar moet je het met de makelaar over hebben. Waarom is dat?

Wellicht dat het hem hier wel in zit. Ik heb een korte blik op streetview geworpen en de straat ziet er m.i. niet bijzonder aantrekkelijk/pittoresk uit. De voortuinen in de straat van de concurrent uit de buurt doen een hoop voor het beeld.

Ik kijk zelf een beetje in dit segment en er zijn een aantal aspecten aan de woning die mij zouden doen twijfelen. Heel kritisch, en hier ga/kun je niet veel aan veranderen op deze termijn, maar ik noem het toch.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

funopda schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 17:40:
[...]

Wellicht dat het hem hier wel in zit. Ik heb een korte blik op streetview geworpen en de straat ziet er m.i. niet bijzonder aantrekkelijk/pittoresk uit. De voortuinen in de straat van de concurrent uit de buurt doen een hoop voor het beeld.

Ik kijk zelf een beetje in dit segment en er zijn een aantal aspecten aan de woning die mij zouden doen twijfelen. Heel kritisch, en hier ga/kun je niet veel aan veranderen op deze termijn, maar ik noem het toch.


***members only***

Je schrijft nu wel heel erg vanuit jouw persoonlijke perspectief, heel veel ben ik het niet mee eens.

Houten vloer ziet er prima uit, qua prijs is het voor doorstromers met overwaarde ook goed te doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 08-01-2026 19:44 ]

[Blauweregen]

Bedankt allemaal. We gaan verder niks veranderen qua indeling van de kamers oid, we wonen er gewoon dus dat is niet haalbaar.

Maar wie weet kunnen we iets proberen met kleden, als een houten vloer als negatief wordt beoordeeld.

Voor nu denk ik dat we toch maar bij deze makelaar blijven en zsm vragen om hem weer in prijs te verlagen en opnieuw te plaatsen.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

[Sport_Life]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:
Bedankt allemaal. We gaan verder niks veranderen qua indeling van de kamers oid, we wonen er gewoon dus dat is niet haalbaar.

Maar wie weet kunnen we iets proberen met kleden, als een houten vloer als negatief wordt beoordeeld.

Voor nu denk ik dat we toch maar bij deze makelaar blijven en zsm vragen om hem weer in prijs te verlagen en opnieuw te plaatsen.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

Als ik hem nu zou zien dan zou ik ook denken dat er al een paar volle kijkdagen zijn, gezien de locatie, grootte en aantal x opgeslagen.

Misschien een open dag organiseren zodat je laat merken dat de woning nog niet is verkocht?

[Blauweregen]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:47:
[...]

Als ik hem nu zou zien dan zou ik ook denken dat er al een paar volle kijkdagen zijn, gezien de locatie, grootte en aantal x opgeslagen.

Misschien een open dag organiseren zodat je laat merken dat de woning nog niet is verkocht?

Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

[deejeebv]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

Ik bewaar ook regelmatig een huis als favoriet, gewoon uit nieuwsgierigheid of om te zien hoe die woning in markt ligt, bijvoorbeeld om te vergelijken met mijn eigen woning.
Uit het aantal malen bewaard kun je niets afleiden.

[Sandyman538]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

En ik denk nog steeds dat de makelaar meer door moet vragen waarom mensen na een bezichtiging geen interesse meer hebben om een bod uit te brengen. Toen wij 8 jaar geleden een huis verkochten kregen wij gewoon feedback van de makelaar van de verschillende mensen die een bezichtiging hadden gedaan "2e badkamer te groot", "U vormige keuken niet zo handig", "zwarte tegelvloer te aanwezig" etc etc. Dit waren niet dingen waar wij in dat huis iets aan konden doen op dat moment, maar als er 15 bezichtigingen zijn geweest verwacht ik toch wel iets meer dan 'vage antwoorden' van de makelaar waarom iemand geen bod doet.

[Marcel a]

@Blauweregen iedereen kan roepen dat je prijs redelijk is, maar ondertussen wil niemand het er voor geven.
Ik heb voor mijn woning ook minder gekregen dan je zou verwachten op basis van allerlei rekensommen. Dat kan gebeuren. Sommige woningen liggen beter in de markt dan anderen. Die van jouw lijkt niet heel erg makkelijk te verkopen. Dan moet je een handje helpen.

[Roadman]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

Als jouw makelaar echt niet verder komt dan dit zou ik morgen nog een aantal andere makelaars in de omgeving bellen om op zijn minst aan te horen hoe zij er over denken.

[Sport_Life]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

De prijs per m2 is prima/marktconform.
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Dat zou betekenen dat de opbouw dus eigenlijk niet zoveel waard is en de waarde eerder in de buurt ligt van woningen zonder opbouw, zoals nummer 46.

[El Capitan]

Hoeveel van die kijkers kwamen met aankoopmakelaar of een tweede keer kijken? Krijg je hier inzicht in? Makelaars kennen elkaar natuurlijk goed in de omgeving en weten snel genoeg hoe het zit

[Paprika]

Roadman schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:11:
[...]


Als jouw makelaar echt niet verder komt dan dit zou ik morgen nog een aantal andere makelaars in de omgeving bellen om op zijn minst aan te horen hoe zij er over denken.

Tenzij alle bezichtigingen zonder aankoopmakelaar waren, zou ik ook verwachten dat zijn con-collega's toch wel af en toe door hebben gespeeld waarom men geen interesse had na de bezichtiging.

[Paprika]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Ik ben bang dat dit wel een ding zal zijn. Voor iemand zonder kinderen heb je te veel (kleine) kamers en voor mensen met de kinderen om de kamers te vullen heb je (relatief) weinig ruimte in de gezamenlijke vertrekken.

[Wietsee.]

€ 6000,- prijsverlaging is ook nutteloos, dat is geen serieuze stap, komt eerder wanhopig over.

[ Voor 16% gewijzigd door Wietsee. op 08-01-2026 20:40 ]

[Blauweregen]

Wietsee. schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:40:
€ 6000,- prijsverlaging is ook nutteloos, dat is geen serieuze stap, komt eerder wanhopig over.

Ahh, ik dacht al, waar blijf je.

[Blauweregen]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]

De prijs per m2 is prima/marktconform.
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Dat zou betekenen dat de opbouw dus eigenlijk niet zoveel waard is en de waarde eerder in de buurt ligt van woningen zonder opbouw, zoals nummer 46.

Klopt, dit is voor ons ook de reden om te verhuizen. Als we hier waren blijven wonen hadden we uitgebouwd, ik ga ervanuit dat nieuwe bewoners dat ook zullen doen.

Ik denk dat er een stuk of 5 mensen zijn geweest die 2 keer zijn komen kijken en/of met aankoopmakelaar kwamen. Alle dingen die worden aangegeven zijn dingen waar we helaas niks aan kunnen veranderen, vergelijkbaar met wat jullie zeggen (geen achterom, toch liever een nieuwe woning, willen er veel aan verbouwen, of geen specifieke reden).

[Blauweregen]

Marcel a schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:07:
@Blauweregen iedereen kan roepen dat je prijs redelijk is, maar ondertussen wil niemand het er voor geven.
Ik heb voor mijn woning ook minder gekregen dan je zou verwachten op basis van allerlei rekensommen. Dat kan gebeuren. Sommige woningen liggen beter in de markt dan anderen. Die van jouw lijkt niet heel erg makkelijk te verkopen. Dan moet je een handje helpen.

Precies.

[Blauweregen]

deejeebv schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:02:
[...]

Ik bewaar ook regelmatig een huis als favoriet, gewoon uit nieuwsgierigheid of om te zien hoe die woning in markt ligt, bijvoorbeeld om te vergelijken met mijn eigen woning.
Uit het aantal malen bewaard kun je niets afleiden.

Nee, dat blijkt inderdaad.. helaas. Er komen per dag wel 5 nieuwe 'bewaard' bij, maar daar koop je niks voor jammer genoeg.

[MJV]

Ik zou toch gewoon kijken naar een nieuwe makelaar. Prijs is één ding, maar de redenen waarom mensen mogelijk zijn afgehaakt die hier worden aangereikt had je toch ook verwacht vanuit de makelaar.

Wat je sowieso kunt doen voordat je de knoop doorhaakt is nu al gewoon 2 andere makelaars uitnodigen. Kijk dan wat zij zeggen en hoe dat voelt, voor dat je eventueel afscheid neemt van je huidige makelaar.

[Blauweregen]

MJV schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:51:
Ik zou toch gewoon kijken naar een nieuwe makelaar. Prijs is één ding, maar de redenen waarom mensen mogelijk zijn afgehaakt die hier worden aangereikt had je toch ook verwacht vanuit de makelaar.

Wat je sowieso kunt doen voordat je de knoop doorhaakt is nu al gewoon 2 andere makelaars uitnodigen. Kijk dan wat zij zeggen en hoe dat voelt, voor dat je eventueel afscheid neemt van je huidige makelaar.

Ja dit hebben we gedaan inderdaad, maar wat me nu vooral weerhoudt is het gedoe/de vertraging die het oplevert om te switchen. Je bent zo een maand of minstens 3 weken verder, en dan lijkt eind feb verkoop helemaal onhaalbaar..

Eerst neigde ik naar andere makelaar proberen, nu denk ik weer: als je een huis wil kopen laat je dat niet afhangen van een makelaar. Dus dan lijkt overstappen het extra geld en de vertraging weer niet waard.

[funopda]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:
[...]

Je schrijft nu wel heel erg vanuit jouw persoonlijke perspectief, heel veel ben ik het niet mee eens.

Houten vloer ziet er prima uit, qua prijs is het voor doorstromers met overwaarde ook goed te doen.

Smaak is uiteraard persoonlijk, maar ik weet wel dat ik en mijn netwerk precies de doelgroep zijn van dit type woning. Er zijn echt een hoop kopers in deze omgeving die flink budget hebben, maar daar wel een perfecte woning voor terug willen zien, en echt niet de tijd hebben om uitgebreid te renoveren (helemaal niet met kinderen in het spel). Dat zie je terug in hoe gewild de woning is.

Nu dus hopen dat een extra prijsverlaging helpt, wellicht dat je in een net wat lagere prijsklasse een nieuwe doelgroep aanboort. Duimen!

[Bartjuh]

Er zijn veel mensen afgehaakt. Nu zijn er vast mensen die zijn afgehaakt door een "deal-breaker", iets dat ze echt niet leuk vinden en het huis dus nooit meer zouden overwegen. Maar ik denk dat er best ook wel wat mensen zijn afgehaakt met "Het is een aardig huis, maar niet voor die prijs". In potentie hebben die mensen nog wel interesse, en die zullen het huis dan ook "bewaren" in Funda. Want wie weet daalt de prijs wel, en dan heb ik misschien weer wel interesse.

Ons huidige huis heb ik ongeveer 2 jaar geleden gekocht. Die stond reeds een half jaar te koop. Eerst voor 390k. Toen dacht ik; interessant klushuis, maar te duur. Dat werd 375k. Toen 350k met de veel geziene "bieden vanaf" tekst ( ). Toen dacht ik; "dit begint interessant te worden". Bezichtiging gedaan. 345k geboden. Schijt aan "bieden vanaf". Uiteindelijk gekocht voor 347.5k.


Moest wel het nodig aan gedaan worden, oud huis uit 1880. Dak lekte en daardoor vochtige muren hier en daar. Dakrenovatie kostte circa 20k, met isolatie erbij. Nieuw dakraam met installatie (oude verrot), en iets verplaatst, ook 2k. En wat echt een "deal-breaker" moet zijn geweest voor velen is de tweede trap naar de bovenste verdieping. Super steil en krakkemikkig. Denk dat veel mensen denken dat je daar niets aan kunt doen. Heel het ding eruit gesloopt, gat naar boven stuk groter gemaakt (gelukje met hoe de draagbalken liepen), en door slim ontwerp een veel minder steile trap laten plaatsen. Kosten vielen mij erg mee, 3k. Verder het nodige zelf gerenoveerd. Denk nog 20k tegen aan gesmeten, o.a. voor een nieuwe badkamer en wc.

[Jumpman]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:01:
[...]


Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

De foto's zijn erg goed. Nadeel is denk ik deze periode: Begin december t/m januari, zijn veel mensen die potentiële koper zijn met hun hoofd ergens anders, zoals feestdagen en wintersport. Daarbij je hebt ook wel wat concurrenten.

Kritische punten:

• Label C.
• Veel kamers in relatief weinig woonoppervlakte.
• De afwijkende groene aanbouw, zou in één van de gebruikte grond of pasteltinten veel beter ogen.

Wat kan je extra doen:

• Klopt het label wel? Checken.
• Ik denk even geduld hebben nog.
• Een impressie tekening laten maken, als je bijvoorbeeld ergens een (niet dragende) muur weghaalt, de bijkeuken bij de keuken betrekken of ergens één grote hobby of kantoorkamer van kan maken. Laat klanten mogelijkheden zien.

[miicker]

@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Nemean]

@Blauweregen

Ik reageer ook even. Op basis van de informatie in dit topic kon ik je woning vinden (sorry). Ik moet zeggen dat het er keurig uitziet: netjes onderhouden en met veel ruimte en kamers, iets wat ook hoog op mijn eigen wensenlijstje stond toen wij voor een woning gingen kijken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[hollandnick]

miicker schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 23:39:
@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.


***members only***

Ik denk alleen niet dat zakken in de prijs betekend dat je er echt veel minder voor gaat vangen. Ik weet niet hoe deze stad is maar in de meeste steden wordt gewoon nog steeds overboden. Daarnaast ligt dit huis dichtbij een andere grote belangrijke stad voor veel mensen. Met 649k spreek je op Funda ook de mensen aan die filteren op max 650k en die zoeken naar een huis van deze prijs, in deze stad en denken dat ze moeten overbieden. Nou weet ik niet wat daar normaal is maar met 5% zit je al weer op de 680k

Het lijtk gewoon een rare wereld te zijn waarbij niemand meer lijkt te durven om de vraagprijs of onder te bieden

@Blauweregen
Wat ik eerder nog niet had vermeld is (eens met een aantal anderen) dat de "oude" houten vloeren me boven ook wel afschrikken, en het huis is inderdaad wat smal. Dat de badkamers krap zijn kan ik me dan niet in vinden, badkamers zien er mooi uit. Maar ik ken de huizen in de buurt daar en in die stad ook niet. Qua indeling kan dit dus normaal zijn en de vloeren zijn natuurlijk erg makkelijk te vervangen, dus dat moet echt geen dealbreaker zijn. Voor een volgend huis (ik zit nu oo label C) zou ik ook alleen gaan voor label B of hoger huizen, ook dat kan zijn waarom je wat minder aanmeldingen en biedingen krijgt

[ Voor 25% gewijzigd door hollandnick op 09-01-2026 08:16 ]

[JvS]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]

De prijs per m2 is prima/marktconform.

Behalve dat niemand hem wilt kopen of zelfs maar een bod doet. Ik vind dit echt spreadsheetdenken. Het is kut, maar dit moet bijna de conclusie zijn...

De suggesties voor verbeteringen zijn allemaal voor kleine dingetjes (ik had via DM opmerkingen over de deuren, vloeren, kitrandjes, niet echt dealbrekers). Indeling en kleine slaapkamers / smalle woonkamer is wel het grootste 'probleem' (dat had ik zelf niet zo gezien, omdat ik een huis woon dat erg lijkt op deze, dus ook "klein"), maar dat is nu eenmaal de eigenschap van zo'n huis.

Simpelweg is de optelsom dat het door mensen niet de moeite is om een bod te doen. Er lijken niet echt grote oplosbrare problemen te zijn. De presentatie is prima. Dan blijft over de prijs...

[ Voor 12% gewijzigd door JvS op 09-01-2026 08:28 ]

[Rubbergrover1]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:06:
[...]
@Blauweregen
Wat ik eerder nog niet had vermeld is (eens met een aantal anderen) dat de "oude" houten vloeren me boven ook wel afschrikken, en het huis is inderdaad wat smal.

Dat wordt nog benadrukt door de redelijk 'aanwezige', grote, kasten die in de woonkamer staan. Wat ik eerder ook aangaf, de kast tegen de schoorsteenmantel zorgt voor het 'gewone' leven waarschijnlijk voor een mooie scheiding tussen woon- en eetgedeelte, maar op de verkoopfoto's maakt dit dat de ruimte er (nog) smaller uitziet dan hij is. Mede doordat die kast zo donker is.

Dat de badkamers krap zijn kan ik me dan niet in vinden, badkamers zien er mooi uit.

Ik snap wel een beetje wat bedoeld wordt. De bovenste badkamer is ongeveer 1 bad breed en dat komt misschien niet ruim over. In de praktijk werkt dat prima, maar misschien dat de foto's dat nu een beetje benadrukken. Mede door het wastafelmeubel dat wat aanwezig is. Wellicht dat hier nog 'handiger' foto's te maken zijn?

Voor een volgend huis (ik zit nu oo label C) zou ik ook alleen gaan voor label B of hoger huizen, ook dat kan zijn waarom je wat minder aanmeldingen en biedingen krijgt

Ik denk dat dat wel een belangrijk punt is. Ik kan mij voorstellen dat je bijvoorbeeld met een paar zonnepanelen dat label al naar B zou kunnen krijgen. En dat dat veel meer opbrengt in de verkoopprijs dan wat het kost; zonnepanelen kosten tegenwoordig ook niet zo veel meer.

[funopda]

Wat me ook nog te binnen schoot is dat de huidige vraagprijs alsnog boven het gemiddelde in de wijk ligt. Nu zijn er al wat kleinere woningen (rond de 90 m²) in deze wijk die het gemiddelde omhoog hebben getrokken, dus de vraag is hoe marktconform de huidige prijs is, laat staan de initiële vraagprijs.

We hebben het nu wel erg veel over de presentatie op Funda, maar uiteindelijk zijn er behoorlijk wat bezichtigingen geweest. Ik vraag me af hoe zinvol het is om nog veel details te wijzigen van de advertentie.

Kan het wellicht zijn dat de makelaar tijdens de bezichtigingen erg aanstuurt op flink overbieden? Dit heb ik als koper namelijk weleens meegemaakt. Ik was vrij zeker van de marktwaarde van de woning, en de vraagprijs zat daar in de buurt, maar de makelaar deed voorkomen alsof biedingen minimaal 40000 boven die marktwaarde moesten zitten om kans te maken. Uiteindelijk had ik hierdoor dermate weinig zin om een bod te plaatsen, dat ik dat niet heb gedaan. Er zijn toen veel bezichtigingen geweest en geen enkel bod.

Een energielabel omhoog kan wel laaghangend fruit zijn ja. Kunnen kopers dan niet 10000 meer lenen?

[Bartjuh]

miicker schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 23:39:
@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.

***members only***

Ja, ik ben het helemaal met je eens. Zeker ook met dit huis weer om de hoek (mooie glas-in-lood , meer charme, badkamer mooier, keuken mooier (i know -> mening), meer m2, beter label), voor praktisch dezelfde prijs. Ik denk dat Blauweregen echt (fors) moet zakken in prijs. Minimaal 40k. Het is een té duur huis op die locatie. Dat is i.m.h.o. echt dé hoofdreden.

Niet luisteren naar je makelaar m.b.t. vraagprijs. Mijn ervaring met makelaars is dat het doorgaans geen hoogvliegers zijn (er zijn vast uitzonderingen).

[hollandnick]

funopda schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:41:
Wat me ook nog te binnen schoot is dat de huidige vraagprijs alsnog boven het gemiddelde in de wijk ligt. Nu zijn er al wat kleinere woningen (rond de 90 m²) in deze wijk die het gemiddelde omhoog hebben getrokken, dus de vraag is hoe marktconform de huidige prijs is, laat staan de initiële vraagprijs.

We hebben het nu wel erg veel over de presentatie op Funda, maar uiteindelijk zijn er behoorlijk wat bezichtigingen geweest. Ik vraag me af hoe zinvol het is om nog veel details te wijzigen van de advertentie.

Kan het wellicht zijn dat de makelaar tijdens de bezichtigingen erg aanstuurt op flink overbieden? Dit heb ik als koper namelijk weleens meegemaakt. Ik was vrij zeker van de marktwaarde van de woning, en de vraagprijs zat daar in de buurt, maar de makelaar deed voorkomen alsof biedingen minimaal 40000 boven die marktwaarde moesten zitten om kans te maken. Uiteindelijk had ik hierdoor dermate weinig zin om een bod te plaatsen, dat ik dat niet heb gedaan. Er zijn toen veel bezichtigingen geweest en geen enkel bod.

Een energielabel omhoog kan wel laaghangend fruit zijn ja. Kunnen kopers dan niet 10000 meer lenen?

Maar waarom heb je dan geen bod gedaan? Dát snap ik dan niet De makelaar en de verkoper kunnen van alles vinden. Maar ik maak (ik zal vast de standaard tweaker zijn) voor mezelf een berekening en dan breng ik gewoon een bod uit, zonder al te veel emotie. Als dat op of onder de vraag prijs is dan prima toch? Wordt ik het niet dan niet. Zo heb ik in het verleden weleens op 2 huizen geboden. Beide waren naar mijn smaak en wordt je bij beide gekozen dan kan je alsnog een keuze maken en terugtrekken op 1.

En anders? Worden je biedingen niet geaccepteerd en moet je verder. Is het wel je droomhuis en echt exact wat je zoekt, dan zou ik zelf ook wel meer durven te bieden met het idee dat ik er dan nog wel 20 jaar woon.

Bartjuh schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:46:
[...]

Ja, ik ben het helemaal met je eens. Zeker ook met dit huis weer om de hoek (mooie glas-in-lood , meer charme, badkamer mooier, keuken mooier (i know -> mening), meer m2, beter label), voor praktisch dezelfde prijs. Ik denk dat Blauweregen echt (fors) moet zakken in prijs. Minimaal 40k. Het is een té duur huis op die locatie. Dat is i.m.h.o. echt dé hoofdreden.

Niet luisteren naar je makelaar m.b.t. vraagprijs. Mijn ervaring met makelaars is dat het doorgaans geen hoogvliegers zijn (er zijn vast uitzonderingen).

Mwah te duur denk ik niet. Vierkante meter prijs daar in de buurt kwam je dacht ik ongeveer op de vraagprijs uit van de verkoper. Dus dat moet prima haalbaar zijn. Alleen zou zakken naar onder de "filter grens" op funda kunnen helpen nieuwe kopers te trekken en alsnog die 680 te halen.

Ook die charme is smaak. Want glas in lood en meer charme komt mij juist over als oude zooi Ieder zijn eigen mening en smaak natuurlijk haha

[ Voor 21% gewijzigd door hollandnick op 09-01-2026 08:58 ]

[Bartjuh]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:55:
[...]
Mwah te duur denk ik niet. Vierkante meter prijs daar in de buurt kwam je dacht ik ongeveer op de vraagprijs uit van de verkoper. Dus dat moet prima haalbaar zijn. Alleen zou zakken naar onder de "filter grens" op funda kunnen helpen nieuwe kopers te trekken en alsnog die 680 te halen.

De m2 prijs is alleen maar een leidraad. De "waargenomen kwaliteit per m2" moet je ook meenemen. Als je m2 prijs gemiddeld is, maar de waargenomen kwaliteit per m2 lager dan gemiddeld, is je prijs te hoog.

Ook die charme is smaak. Want glas in lood en meer charme komt mij juist over als oude zooi Ieder zijn eigen mening en smaak natuurlijk haha

Zeker waar. Doorgaans kan ik mensen indelen in 2 groepen (ook hier in dit topic):
1. Mensen die idealiter een nieuwbouwwoning willen.
2. Mensen die idealiter houden van oude details, hoge plafonds, etc.

Maar heel vaak zie je een oud huis die aan de binnenzijde de charme heeft van een nieuwbouwhuis. Het is toch een beetje dissonant; het is niet het ideale plaatje van beide groepen. Het voelt dus per definitie als concessies doen, voor beide groepen. Daar valt het huis van Blauweregen ook een beetje in, en het huis van miicker een stuk minder (veel oude details behouden).

[funopda]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:55:
[...]

Maar waarom heb je dan geen bod gedaan? Dát snap ik dan niet De makelaar en de verkoper kunnen van alles vinden. Maar ik maak (ik zal vast de standaard tweaker zijn) voor mezelf een berekening en dan breng ik gewoon een bod uit, zonder al te veel emotie. Als dat op of onder de vraag prijs is dan prima toch? Wordt ik het niet dan niet. Zo heb ik in het verleden weleens op 2 huizen geboden. Beide waren naar mijn smaak en wordt je bij beide gekozen dan kan je alsnog een keuze maken en terugtrekken op 1.

En anders? Worden je biedingen niet geaccepteerd en moet je verder. Is het wel je droomhuis en echt exact wat je zoekt, dan zou ik zelf ook wel meer durven te bieden met het idee dat ik er dan nog wel 20 jaar woon.

Dat had ik inderdaad ook kunnen doen, zeker omdat ik echt goed wist wat het zou moeten kosten. In dit geval was het een prima woning, maar er zaten wel een aantal minpunten aan, die maakten dat ik niet 100% gemotiveerd was om het huis te kopen. Dat in combinatie met een makelaar die ik met z'n gezwets niet serieus kon nemen resulteerde erin dat ik afhaakte. Ik heb vaker ervaring gehad met verkopers/makelaars die een woning veel hoger waardeerden dan de marktwaarde, en dit heeft me veel wachttijd gekost. Dan koop ik liever een woning waar wel fatsoenlijk gehandeld kan worden.

[hollandnick]

Bartjuh schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 09:08:
[...]

De m2 prijs is alleen maar een leidraad. De "waargenomen kwaliteit per m2" moet je ook meenemen. Als je m2 prijs gemiddeld is, maar de waargenomen kwaliteit per m2 lager dan gemiddeld, is je prijs te hoog.


[...]

Zeker waar. Doorgaans kan ik mensen indelen in 2 groepen (ook hier in dit topic):
1. Mensen die idealiter een nieuwbouwwoning willen.
2. Mensen die idealiter houden van oude details, hoge plafonds, etc.

Maar heel vaak zie je een oud huis die aan de binnenzijde de charme heeft van een nieuwbouwhuis. Het is toch een beetje dissonant; het is niet het ideale plaatje van beide groepen. Het voelt dus per definitie als concessies doen, voor beide groepen. Daar valt het huis van Blauweregen ook een beetje in, en het huis van miicker een stuk minder (veel oude details behouden).

Of je treft weer de mensen aan die wel een karakteristiek huis zoeken vanuit buitenaanzicht, maar binnen graag toch voorzien worden van alle moderne gemakken, en dus ook overal stucwerk en mooie moderne afwerking (beetje zoals mijn vriendin + ik samen haha).

Al voel ik wel dat de kwaliteit per m2 vooral vroeger een ding was. Tegenwoordig, en misschien is het nu wat afgekoeld, maakte het echt niks uit. Zelfs de grootste bouwvallen werden voor tegen de gemiddelde m2 verkocht. Gelukkig zien we dat wat afnemen (is mijn gevoel atlhans)

[funopda]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:00:
[...]
Al voel ik wel dat de kwaliteit per m2 vooral vroeger een ding was. Tegenwoordig, en misschien is het nu wat afgekoeld, maakte het echt niks uit. Zelfs de grootste bouwvallen werden voor tegen de gemiddelde m2 verkocht. Gelukkig zien we dat wat afnemen (is mijn gevoel atlhans)

Niet mee eens. Kopers zijn echt bereid om een forse premium te betalen voor een turn key woning. Kijk eens naar alle woningen die de afgelopen jaren zijn geflipt/nog geflipt worden. Dat zou niet rendabel zijn als kwaliteit per m2 niet uit zou maken.

[Strider]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:25:
[...]


Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

Recente ervaring van een vriend:
September: Te koop gezet voor: 595k - 3 kijkers, geen biedingen
Oktober: Opnieuw geplaatst voor 575k - 2 kijkers, geen biedingen
Eind november: Opnieuw geplaatst voor 549k, 15 aanmeldingen, en na 3 bezichtigingen, 2 biedingen van 612k.

[Blauweregen]

Strider schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:35:
[...]


Recente ervaring van een vriend:
September: Te koop gezet voor: 595k - 3 kijkers, geen biedingen
Oktober: Opnieuw geplaatst voor 575k - 2 kijkers, geen biedingen
Eind november: Opnieuw geplaatst voor 549k, 15 aanmeldingen, en na 3 bezichtigingen, 2 biedingen van 612k.

Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

[GreatDictator]

Veel succes, komt vast goed

[EDW13]

Blauweregen schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:41:
[...]


Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

Success!
Ik volg het hier niet echt meer, daar alles achter de rug is voor mij, maar was toch even benieuwd naar hoe het er voor stond bij jullie. Dank voor de updates!
En ja.. zoals hiervoor ook geschreven is.. Het kan soms raar lopen.
Ons huis had, zoals je weet, exact dezelfde weg en toen we "fors" gezakt waren kwamen de serieuze biedingen binnen.
Erg benieuwd voor je, maar komt best goed!

[Bartjuh]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:00:
[...]
Of je treft weer de mensen aan die wel een karakteristiek huis zoeken vanuit buitenaanzicht, maar binnen graag toch voorzien worden van alle moderne gemakken, en dus ook overal stucwerk en mooie moderne afwerking (beetje zoals mijn vriendin + ik samen haha).

Je hebt altijd uitzonderingen

Ik woon nu ook in een oud huis dat binnen weinig authentieke elementen heeft buiten de hoge plafonds. Het liefst woon ik wel in een statig herenhuis met alle details, zijn vaak monumenten, maar dat geld heb ik niet, dus moet ik concessies doen. Ik woon verder prima hoor, ben blij met het huis (en de locatie), maar het is niet mijn droomhuis

[Nemean]

Blauweregen schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:41:
[...]


Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

Veel succes, ik duim voor je mee!

[hollandnick]

funopda schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:22:
[...]

Niet mee eens. Kopers zijn echt bereid om een forse premium te betalen voor een turn key woning. Kijk eens naar alle woningen die de afgelopen jaren zijn geflipt/nog geflipt worden. Dat zou niet rendabel zijn als kwaliteit per m2 niet uit zou maken.

Oh eens hoor, maar dan zie je dat de m2 prijs vaak hoger ligt dan het gemiddelde. Wat dan soms ook inderdaad wel verantwoordt is door kwalitatieve afwerking of extra's tegenover andere huizen. Gemiddelde m2 prijzen of daaronder verwacht ik ook geen turn key woningen of premium. Als dat dan toch zo is, is dat wel mooi meegenomen natuurlijk