Ervaringen met het verkopen van je woning

[Harrie_]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:03:
[...]
Wij hebben in eerste instantie ook geprobeerd zelf te verkopen. Hieruit kwamen biedingen tot €325.000. Makelaar ingeschakeld en nu verkocht voor €376.000. Dat bedrag hadden wij bij lange na niet zelf kunnen behalen. Hier in de regio (Almere) wordt heel veel verkocht via een aankoop makelaar en die proberen al de prijs te drukken voordat ze amper binnen zijn.

Dan heb je er slim aan gedaan om een makelaar in te schakelen. Nu ben ik niet zo bekend met de regio Almere maar hier in regio den Bosch zie ik huizen die verkocht worden n.a.v. een zelfgeschreven kartonnetje achter de ruit en kan me niet aan de indruk onttrekken dat het gat tussen zelf verkopen en via de makelaar dan niet zo groot kan zijn.

[MemeMaster]

battler schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:04:
Makelaars proberen een woning zo efficiënt mogelijk te verkopen. Die laatste paar duizend euro maakt voor hun niet zoveel uit als ze daar disproportioneel hard voor moeten werken. Bron.

Klopt ik had zelf ook de makelaar laten komen die net een huis in de straat had verkocht en hij vertelde me dat ik niet meer hoeft te verwachten dan het bedrag waar hij de andere woning voor had verkocht. Hij stelde voor om mijn woning zelfs te verkopen aan een investeerder die net achter het net had gevist bij de andere woning. Dat was dan wel heel makkelijk verdiend voor hem geweest🤡.

Ik zeg dit trouwens niet om iemand te beledigen maar sommige mensen zijn inderdaad niet geschikt om hun eigen huis te verkopen om allerlei redenen alleen al hun voorkomen en hoe ze zich uiten, dan kun je beter ook een makelaar inhuren. Toen ik zelf een huis zocht ben ik bij mensen geweest die het zelf zeer professioneel hadden aangepakt dus daar had de makelaar nul meerwaarde.

En nog zoiets: uit verschillende onderzoeken is gebleken dat een zwarte verkoper minder hoge biedingen krijgt voor hetzelfde huis dan wanneer de verkoper blank is. Nog een reden om dan wel een makelaar in te huren bijvoorbeeld.

Een huis verkopen is geen rocket science, maar kijk wel goed naar de factoren die maken dat je wel of geen voordeel haalt uit het inschakelen van een makelaar. Dit betreft een woning in Amsterdam zuid na het centrum van Amsterdam is dit het meest gewilde buurt van heel Nederland dus de woning is zo weg.
Ja, makelaar doet de bezichtigingen maar is het rondleiden van wat mensen door je huis echt 7k waard? Bij het verkopen van mijn huis was dit het enige wat ik echt kon scharen onder 'werk', natuurlijk ook wat papier werk en dingen uitzoeken online maar dit was niet meer dan 3 uur in totaal.

[MemeMaster]

Harrie_ schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:21:
[...]


Daar kan ik het alleen maar mee eens zijn.
Verbaas me altijd over het feit dat makelaars (in deze tijd/markt) een x aantal bezichtigingen inplannen en daar moet je het dan maar mee doen. Er zijn wellicht nog 100 andere gegadigden maar die hebben gewoon dikke pech. Nu snap ik best dat het ondoenlijk is om 100+ potentiële kopers een rondleiding te geven maar wie zegt niet dat er tussen die andere 100 een 'gek' zit die 20k boven het hoogste bod was gaan zitten

Klopt ik heb zo vaak een woning niet kunnen bezichtigingen vanwege de zeer beperkte tijdsvakken van makelaars. Als je als verkoper het maximale wil dan is dit niet de beste aanpak lijkt me. Als je zelf de woning verkoopt kun je makkelijk zelf nog 2 extra kijkdagen plannen zonder veel gedoe. De meeste makelaars willen dat soort extra werk niet dus ze gaan je overtuigen dat er echt gaan hoger bod mogelijk is dan wat er is binnengekomen (terwijl er nog heel veel andere geïnteresseerden zijn die al zijn afgewezen door de makelaar voor een bezichtiging).

[Ivow85]

Harrie_ schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:21:
[...]


Daar kan ik het alleen maar mee eens zijn.
Verbaas me altijd over het feit dat makelaars (in deze tijd/markt) een x aantal bezichtigingen inplannen en daar moet je het dan maar mee doen. Er zijn wellicht nog 100 andere gegadigden maar die hebben gewoon dikke pech. Nu snap ik best dat het ondoenlijk is om 100+ potentiële kopers een rondleiding te geven maar wie zegt niet dat er tussen die andere 100 een 'gek' zit die 20k boven het hoogste bod was gaan zitten

Je snapt het niet, maar je geeft zelf het antwoord al waarom makelaars zo werken.

Het is ondoenlijk om elke gegadigde de woning te laten bezichtigen, zeker binnen de huidige corona beperkingen. Eén bezichtiging tegelijk. Dus pakweg 2 per uur. Dan zit je met 3 volle dagen bezichtigen op 48 stuks.
Zeg eens 750 euro incl btw per dag aan uurloon. Dan nog bij elkaar een dag werk op kantoor voor het plannen van alle afspraken, beantwoorden van mailtjes van geïnteresseerden etc. En een fotograaf. En een Funda advertentie opmaken en plaatsen. Intakegesprek met de verkoper. Vervolggesprek met de verkoper. Bespreken van de biedingen met verkoper. Koopcontract opmaken.

Hoe hoog moet de courtage voor de makelaar worden, wil hij 100+ geïnteresseerden de woning laten zien?

[Toppe]

Harrie_ schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:23:
[...]


Dan heb je er slim aan gedaan om een makelaar in te schakelen. Nu ben ik niet zo bekend met de regio Almere maar hier in regio den Bosch zie ik huizen die verkocht worden n.a.v. een zelfgeschreven kartonnetje achter de ruit en kan me niet aan de indruk onttrekken dat het gat tussen zelf verkopen en via de makelaar dan niet zo groot kan zijn.

Klopt, dat gebeurt hier ook wel hoor! Zelfde makelaar heeft een woning verderop in de straat 6 weken daarvoor verkocht voor €365.000 en aan de andere kant van de straat is een woning verkocht voor €345.000.. makelaar had ingezet op €350.000 tot maximaal €365.000 maar €376.000 had hij ook niet verwacht. Hoogste bod was zelf €380.000.

Hadden zelf afspraken gepland staan voor kijkers (buiten makelaar om) en daar kwamen biedingen tot €325.000 uit. Daarna ruim 20 bezichtigen met geen enkel bod (ja, heel bizar, niemand snapt het) en daarna nog eens 20 waar dus 6 biedingen uit zijn gekomen.

[MemeMaster]

Ivow85 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:54:
[...]

Dan nog bij elkaar een dag werk op kantoor voor het plannen van alle afspraken, beantwoorden van mailtjes van geïnteresseerden etc. En een fotograaf. En een Funda advertentie opmaken en plaatsen. Intakegesprek met de verkoper. Vervolggesprek met de verkoper. Bespreken van de biedingen met verkoper. Koopcontract opmaken.

Precies dit soort werkzaamheden is makkelijk zelf te doen. Beantwoorden van bezichtigingsverzoeken, Funda plaatsing en fotograaf heb ik allemaal toch zelf echt geregeld op mijn telefoon op de bank in de tijd waarin ik normaal op zinloos on Instagram loop te scrollen. Maar ja tegenwoordig is iedereen druk druk druk (maar de tijd die we door brengen op zinloze en apps en sociale media wordt steeds langer😂)

[Voor 12% gewijzigd door MemeMaster op 27-05-2021 09:06]

[Toppe]

Ivow85 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:54:
[...]


Je snapt het niet, maar je geeft zelf het antwoord al waarom makelaars zo werken.

Het is ondoenlijk om elke gegadigde de woning te laten bezichtigen, zeker binnen de huidige corona beperkingen. Eén bezichtiging tegelijk. Dus pakweg 2 per uur. Dan zit je met 3 volle dagen bezichtigen op 48 stuks.
Zeg eens 750 euro incl btw per dag aan uurloon. Dan nog bij elkaar een dag werk op kantoor voor het plannen van alle afspraken, beantwoorden van mailtjes van geïnteresseerden etc. En een fotograaf. En een Funda advertentie opmaken en plaatsen. Intakegesprek met de verkoper. Vervolggesprek met de verkoper. Bespreken van de biedingen met verkoper. Koopcontract opmaken.

Hoe hoog moet de courtage voor de makelaar worden, wil hij 100+ geïnteresseerden de woning laten zien?

Hangt er vanaf hoor. Bij ons hebben ze 50/50 gedaan. De helft van de bezichtigingen komen via een aankoop makelaar, de andere helft is ‘vrij te plannen’.

Ons hoogste bod zónder aankoopkoop makelaar is €356.000 en ons laagste bod met aankoopmakelaar is €361.000.

Wij dachten dat een aankoopmakelaar vooral de prijs naar beneden zou halen maar niets blijkt minder waar.

Groot voordeel van een bezichtiging met aankoopmakelaar:

• Meer kennis van marktwaarde
• Financiele mogelijkheden zijn bekend
• Meekijken zonder emotie dus minder gezeur over een beschadiging of probleem
• Woning wordt bekeken zonder ‘verkooppraatje’

Overigens hadden ze bij ons een blok van 15 minuten om te kijken met 5 minuten ‘uitloop’ en ‘schoonmaak’ tijd

[Voor 4% gewijzigd door Toppe op 27-05-2021 09:07]

[MemeMaster]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:01:
[...]

[Voor 62% gewijzigd door MemeMaster op 27-05-2021 09:05]

[battler]

@MemeMaster Kan je de bron geven van dat onderzoek?

[Harrie_]

Ivow85 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 08:54:
[...]


Je snapt het niet, maar je geeft zelf het antwoord al waarom makelaars zo werken.

Het is ondoenlijk om elke gegadigde de woning te laten bezichtigen, zeker binnen de huidige corona beperkingen. Eén bezichtiging tegelijk. Dus pakweg 2 per uur. Dan zit je met 3 volle dagen bezichtigen op 48 stuks.
Zeg eens 750 euro incl btw per dag aan uurloon. Dan nog bij elkaar een dag werk op kantoor voor het plannen van alle afspraken, beantwoorden van mailtjes van geïnteresseerden etc. En een fotograaf. En een Funda advertentie opmaken en plaatsen. Intakegesprek met de verkoper. Vervolggesprek met de verkoper. Bespreken van de biedingen met verkoper. Koopcontract opmaken.

Hoe hoog moet de courtage voor de makelaar worden, wil hij 100+ geïnteresseerden de woning laten zien?

Ik snap het wel maar had het verkeerd verwoord

Verbaas me altijd over het feit dat verkopers er maar gewoon mee akkoord gaan dat makelaars (in deze tijd/markt) een x aantal bezichtigingen inplannen en daar moet je het dan maar mee doen.

[MemeMaster]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:03:
[...]


• Woning wordt bekeken zonder ‘verkooppraatje’
[/list]

[

Makelaar verkopen zonder 'verkooppraatje'? Dan ben ik de verkeerde makelaars tegengekomen of ik snap niet wat je bedoelt.

[Toppe]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:08:
[...]


Makelaar verkopen zonder 'verkooppraatje'? Dan ben ik de verkeerde makelaars tegengekomen of ik snap niet wat je bedoelt.

Geen idee of het gebruikelijk is, maar onze verkoop makelaar gaf de aankoop makelaar alle ruimte om zelf door de woning te lopen met de eventuele koper.

Uiteraard werden alle vragen wel beantwoord.

Dat het voor ons heeft gebruikt blijkt wel

@Harrie_ waar trek je de grens? Je kan moeilijk 100 bezichtigingen ‘eisen’…?

[Voor 8% gewijzigd door Toppe op 27-05-2021 09:14]

[MemeMaster]

battler schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:07:
@MemeMaster Kan je de bron geven van dat onderzoek?

Link: https://www.nytimes.com/2...s-appraised-for-less.html

Ja als je zwart bent moet je overal rekening houden met discriminatie zelfs bij het verkopen van je woning. En bij de bezichtiging met je witte makelaar wel zorgen dat al je foto's weg zijn😊. Dit artikel gaat over America maar ik heb vrienden in Engeland die bezichtigingen laten doen door witte vrienden vanwege ervaring uit het verleden. Want aan het einde van de dag wil je gewoon het meeste geld voor je woning. Dat de koper wellicht een rascist is neem je dan maar op de koop toe.

In Nederland is veel onderzoek gedaan naar de huurmarkt waar ook enorm veel discriminatie plaatsvindt.

[Voor 6% gewijzigd door MemeMaster op 27-05-2021 09:19]

[Harrie_]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:11:
[...]
@Harrie_ waar trek je de grens? Je kan moeilijk 100 bezichtigingen ‘eisen’…?

Geen idee, dat is natuurlijk ook een beetje situationeel afhankelijk. Het vreemde is dat een verkoopmakelaar vaak een courtage rekent waarbij hij dus op een duurdere woning veel meer winst pakt dan op een goedkopere woning terwijl de hoeveelheid werk m.i. hetzelfde is, dus in dat opzicht zou hij voor een duurdere woning prima 1 of 2 dagen meer uit kunnen trekken voor de bezichtigingen.

Het lastige is natuurlijk dat je ook als verkoper weinig onderhandelingspositie hebt omdat de makelaars toch wel ramvol met werk zitten. Dat gezegd hebbende; er lijkt mij niets mis mee om bij een makelaar aan te geven dat je meer bezichtigingen wil, bijv. max. 30 of 40 i.p.v. de 'standaard' 20. Het vreemde aan de hele constructie is m.i. dat een verkoopmakelaar een 'strategie' bepaalt met daarin een x aantal bezichtigingen en dat de verkoper ogenschijnlijk standaard 'OK' zegt terwijl het wel over zijn/haar portemonnee gaat.

Misschien een heel dom voorbeeld, maar als ik een fiets op marktplaats zet en er wordt in de eerste 2 dagen 10 keer op geboden dan verkoop ik 'm niet direct aan de hoogste bieder op dat moment; dan laat ik 'm nog een week langer op marktplaats staan om te kijken of iemand er nog meer geld voor over heeft.

[Toppe]

Harrie_ schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:24:
[...]


Geen idee, dat is natuurlijk ook een beetje situationeel afhankelijk. Het vreemde is dat een verkoopmakelaar vaak een courtage rekent waarbij hij dus op een duurdere woning veel meer winst pakt dan op een goedkopere woning terwijl de hoeveelheid werk m.i. hetzelfde is, dus in dat opzicht zou hij voor een duurdere woning prima 1 of 2 dagen meer uit kunnen trekken voor de bezichtigingen.

Het lastige is natuurlijk dat je ook als verkoper weinig onderhandelingspositie hebt omdat de makelaars toch wel ramvol met werk zitten. Dat gezegd hebbende; er lijkt mij niets mis mee om bij een makelaar aan te geven dat je meer bezichtigingen wil, bijv. max. 30 of 40 i.p.v. de 'standaard' 20. Het vreemde aan de hele constructie is m.i. dat een verkoopmakelaar een 'strategie' bepaalt met daarin een x aantal bezichtigingen en dat de verkoper ogenschijnlijk standaard 'OK' zegt terwijl het wel over zijn/haar portemonnee gaat.

Misschien een heel dom voorbeeld, maar als ik een fiets op marktplaats zet en er wordt in de eerste 2 dagen 10 keer op geboden dan verkoop ik 'm niet direct aan de hoogste bieder op dat moment; dan laat ik 'm nog een week langer op marktplaats staan om te kijken of iemand er nog meer geld voor over heeft.

Wij betalen een vaste prijs. Of hij dus een dure of een goedkope woning verkoopt, zijn opbrengst is het zelfde.

En volgens mij geeft een makelaar altijd een indicatie wat je qua prijs kan verwachten. Als je dan de opdracht aan die makelaar gunt en er ligt een bod van het bedrag wat eerder is ‘besproken’ dan zit zijn werk er toch op?

Ik zou het belachelijk vinden als je dan denkt ‘ik wacht nog even, misschien wordt het nog meer’ want die denkwijze kan je dan bij elk bod vasthouden.

[battler]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:18:
[...]


Link: https://www.nytimes.com/2...s-appraised-for-less.html

Ja als je zwart bent moet je overal rekening houden met discriminatie zelfs bij het verkopen van je woning. En bij de bezichtiging met je witte makelaar wel zorgen dat al je foto's weg zijn😊. Dit artikel gaat over America maar ik heb vrienden in Engeland die bezichtigingen laten doen door witte vrienden vanwege ervaring uit het verleden. Want aan het einde van de dag wil je gewoon het meeste geld voor je woning. Dat de koper wellicht een rascist is neem je dan maar op de koop toe.

In Nederland is veel onderzoek gedaan naar de huurmarkt waar ook enorm veel discriminatie plaatsvindt.

Je had het over onderzoeken maar dit is een nieuws artikel met anekdotisch bewijs. Het enige onderzoek in het artikel claimt iets heel anders, namelijk dat een woning in een zwarte wijk minder opbrengt dan dezelfde in een witte wijk. Niet geheel vreemd. Nu wil ik absoluut niet claimen dat ik het tegendeel kan bewijzen maar ik had gehoopt op een echte bron als je het hebt over onderzoeken.

@Toppe Je stelling is niet logisch, lees het onderzoek. Makelaars die hun eigen woning verkopen doen daar langer over EN verkopen het tegen een hogere prijs.

[Voor 6% gewijzigd door battler op 27-05-2021 09:35]

[Harrie_]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:18:
[...]


Link: https://www.nytimes.com/2...s-appraised-for-less.html

Ja als je zwart bent moet je overal rekening houden met discriminatie zelfs bij het verkopen van je woning. En bij de bezichtiging met je witte makelaar wel zorgen dat al je foto's weg zijn😊. Dit artikel gaat over America maar ik heb vrienden in Engeland die bezichtigingen laten doen door witte vrienden vanwege ervaring uit het verleden. Want aan het einde van de dag wil je gewoon het meeste geld voor je woning. Dat de koper wellicht een rascist is neem je dan maar op de koop toe.

In Nederland is veel onderzoek gedaan naar de huurmarkt waar ook enorm veel discriminatie plaatsvindt.

Dit onderwerp kwam een tijd terug ook al aan bod in Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5. Ik kan het Artikel helaas niet lezen door de paywall maar ik weet wel dat er in de VS nog steeds heel veel segregatie is (alle zwarten wonen in wijk/straat X en alle blanken wonen in wijk/straat Y), kan me voorstellen dat er om die reden ook prijsverschillen ontstaan; blanken zijn gemiddeld genomen hoger opgeleid en vermogender in de VS dus die willen ongetwijfeld extra betalen voor hetzelfde huis 500 meter verder omdat dat huis in een 'white neighborhood' staat.
_{Edit: wat @battler hierboven dus zegt}

V.w.b. de huurmarkt in Nederland; als verhuurder wil je natuurlijk het risico beperken dat je 'gedoe' krijgt met je huurder in de vorm van wanbetalen, slopen, overlast. Vanuit die optiek begrijp ik wel dat verhuurders kiezen voor huurders waarbij ze het risico op 'gedoe' zo klein mogelijk achten.

Daarmee wil ik racisme of iets van die aard absoluut niet goed praten hoor, maar ik kan die 'beslismatrix' tot op zekere hoogte wel volgen...

[Harrie_]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:33:
[...]
Wij betalen een vaste prijs. Of hij dus een dure of een goedkope woning verkoopt, zijn opbrengst is het zelfde.

Prima, maar er zijn natuurlijk legio makelaars die met een courtage werken van x%, dan gaat die vlieger niet op.

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:33:
En volgens mij geeft een makelaar altijd een indicatie wat je qua prijs kan verwachten. Als je dan de opdracht aan die makelaar gunt en er ligt een bod van het bedrag wat eerder is ‘besproken’ dan zit zijn werk er toch op?

Ik zou het belachelijk vinden als je dan denkt ‘ik wacht nog even, misschien wordt het nog meer’ want die denkwijze kan je dan bij elk bod vasthouden.

Ik wil ook niet zeggen dat je - na gemaakte afspraken - tegen een makelaar moet zeggen "ik wil meer bezichtigingen". Het gaat mij meer om het voor-traject. Ik snap niet goed dat deze discussie niet vaker plaatsvindt:

Makelaar: Nou verkoper, dan zetten we de vraagprijs op X en dan plannen we 20 bezichtingingen op 2 dagen in. Ik verwacht dat we de woning dan wel kunnen verkopen voor X+Y.

Verkoper: Prima makelaar, maar deze woning zit in een zeer gewilde prijsklasse in een gewilde wijk. Ik verwacht dat er wel 100+ gegadigden zijn. Ik zou graag 4 dagen willen bezichtigen i.p.v. slechts 2 dagen want er hoeft maar één 'wanhopige' koper te zijn die er nog eens 10k bovenop klapt.

Makelaar: Nou dat is niet bepaald gangbaar, ik doe de bezichtigingen altijd in 2 dagen...

Verkoper: Prima, wat kost het extra om 20 mensen meer te laten bezichtigen?

[Toppe]

@battler ik kan weinig nuttigs zeggen over het werk van makelaars behalve mijn eigen ervaring.

Dat ze hun eigen woning verkopen voor meer en er langer over doen is toch logisch? Een auto verkoper rijdt ook een mooiere auto voor minder geld. Een schilder betaald ook minder voor z’n eigen verf…

Makelaar: Nou verkoper, dan zetten we de vraagprijs op X en dan plannen we 20 bezichtingingen op 2 dagen in. Ik verwacht dat we de woning dan wel kunnen verkopen voor X+Y.

Verkoper: Prima makelaar, maar deze woning zit in een zeer gewilde prijsklasse in een gewilde wijk. Ik verwacht dat er wel 100+ gegadigden zijn. Ik zou graag 4 dagen willen bezichtigen i.p.v. slechts 2 dagen want er hoeft maar één 'wanhopige' koper te zijn die er nog eens 10k bovenop klapt.

Makelaar: Nou dat is niet bepaald gangbaar, ik doe de bezichtigingen altijd in 2 dagen...

Verkoper: Prima, wat kost het extra om 20 mensen meer te laten bezichtigen?

Bij ons werd niet eens gesproken over het aantal bezichtigingen. Ja, na 20 stuks hebben de even de pauze knop ingedrukt maar iedereen kwam op de ‘reservelijst’. Na die bezichtigingen krijgen ze x dagen voor een bieding. Niets binnen? Reservelijst bellen

[Voor 62% gewijzigd door Toppe op 27-05-2021 09:47]

[Harrie_]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:43:
[...]
Dat ze hun eigen woning verkopen voor meer en er langer over doen is toch logisch? Een auto verkoper rijdt ook een mooiere auto voor minder geld. Een schilder betaald ook minder voor z’n eigen verf…

Dat is zeker logisch. Maar de essentie van het artikel wordt uitgelicht met een voorbeeld van een woning die (door 'm langer op de markt te houden) 10k meer opbrengt wat zich vertaalt naar $170 extra commissie voor de makelaar. 'Vanzelfsprekend' gaat de makelaar geen hoop extra moeite doen voor die $170 maar boort daarmee wel indirect de verkopende partij 10k door de neus.

Het gaat er dus niet zozeer om dat een Makelaar (net als een schilder of autoverkoper) in zijn eigen privé-situatie voordeel heeft van zijn eigen kennis en kunde en daardoor voor zichzelf de kosten kan drukken (of meer winst kan pakken), maar meer om aan te tonen dat in een zakelijke situatie de klant flink nadeel ondervind omdat de makelaar geen incentive heeft om er meer werk in te steken.

[Ivow85]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:01:
[...]


Precies dit soort werkzaamheden is makkelijk zelf te doen. Beantwoorden van bezichtigingsverzoeken, Funda plaatsing en fotograaf heb ik allemaal toch zelf echt geregeld op mijn telefoon op de bank in de tijd waarin ik normaal op zinloos on Instagram loop te scrollen. Maar ja tegenwoordig is iedereen druk druk druk (maar de tijd die we door brengen op zinloze en apps en sociale media wordt steeds langer😂)

Natuurlijk kun je dat soort zaken ook zelf doen. Dan moet je aankloppen bij een 'doe het zelf makelaar'. En dan kun je zelf net zo veel tijd in de bezichtigingen steken als je zelf wilt. Wat mij part neem je 3 weken vakantie op van je werk en ga je 150-200 geïnteresseerden rondleiden in je huis.

Maar wanneer je bij een reguliere makelaar aanklopt, ligt er gewoon een financieel plaatje met kosten en baten. Niet alleen wat betreft die ene woning van die ene klant, maar ook wat betreft de andere woningen die de betreffende verkoopmakelaar in de portefeuille heeft. Wanneer er voor elke woning een hele week aan bezichtigingen ingepland wordt, dan kan één makelaar maximaal 4 woningen per maand verkopen. En dan reken je er nog mee dat de fotografie, advertentieopmaak, inplannen van afspraken, beantwoorden van mail en opmaak van het koopcontract door anderen gedaan wordt dan de makelaar die de bezichtigingen verzorgt. Wanneer diezelfde makelaar 2 kijkdagen per woning aanhoudt, kan hij uitgaande van hetzelfde ondersteunend personeel, zo'n 10 woningen per maand verkopen.

Van 2 naar 5 kijkdagen gaan betekent simpelweg dat de makelaar zijn prijs min of meer moet verdubbelen. Maar misschien nog veel belangrijker: de makelaar beperkt het aantal klanten wat hij kan bedienen.


De tijd van "open huizen" is helaas nog niet opnieuw aangebroken. Wanneer die terug komen, dan kun je met 1 zaterdag "open huis" meer mensen gelegenheid tot bezichtiging geven dan nu in 3 volle kijkdagen waarbij er steeds maar 1 geïnteresseerde tegelijk naar binnen kan.

[Rzaan]

Makrolon schreef op woensdag 26 mei 2021 @ 22:04:
[...]

Als iedereen er maar even 10 langs laat komen om er uiteindelijk een te kiezen moeten ze het wel afraffelen en/of de jongste langs sturen hè.

Ook toen wij ons huis verkochten, was er zo weinig aanbod van woningen in Amsterdam, dat sommige kantoren op omvallen stonden.
Dus tijd en mensen genoeg.

Ik kan me nog voorstellen dat als je een uitgewoonde flat ergens in de Bijlmer verkoopt voor rond de 150/200K, dat je dit dan niet alle aandacht geeft.
Maar een appartement in Zuid van 700K of vele tonnen meer, kun je als verkoopmakelaar best wel op verdienen.
Dus dan is het - zakelijk gezien - logisch dat je daar dan ook wat meer aandacht aan geeft.
Zeker als het om de 1ste afspraak gaat.

[MemeMaster]

Harrie_ schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:34:
[...]


Dit onderwerp kwam een tijd terug ook al aan bod in Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5. Ik kan het Artikel helaas niet lezen door de paywall maar ik weet wel dat er in de VS nog steeds heel veel segregatie is (alle zwarten wonen in wijk/straat X en alle blanken wonen in wijk/straat Y), kan me voorstellen dat er om die reden ook prijsverschillen ontstaan; blanken zijn gemiddeld genomen hoger opgeleid en vermogender in de VS dus die willen ongetwijfeld extra betalen voor hetzelfde huis 500 meter verder omdat dat huis in een 'white neighborhood' staat.
_{Edit: wat @battler hierboven dus zegt}

V.w.b. de huurmarkt in Nederland; als verhuurder wil je natuurlijk het risico beperken dat je 'gedoe' krijgt met je huurder in de vorm van wanbetalen, slopen, overlast. Vanuit die optiek begrijp ik wel dat verhuurders kiezen voor huurders waarbij ze het risico op 'gedoe' zo klein mogelijk achten.

Daarmee wil ik racisme of iets van die aard absoluut niet goed praten hoor, maar ik kan die 'beslismatrix' tot op zekere hoogte wel volgen...

Het gaat niet over verschil in wijken/buurten/steden. Ik snap ook wel dat een woning in een achterstandswijk minder waard. Het gaat om specifieke woningen (in dezelfde buurt) die een hogere taxatie krijgen als je er een blanke in zet als verkoper ipv een zwarte. Dit is onderzocht. Maar ja ze belanden we in een discussie over de vraag of systemisch racisme en discriminate überhaupt bestaat dat proberen sommige mensen ook te ontkennen, maar is een beetje off topic.

[Voor 3% gewijzigd door MemeMaster op 27-05-2021 10:33]

[Harrie_]

MemeMaster schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 10:31:
[...]
Het gaat niet over specifieke wijken.
[...]

Sorry, ik kan het artikel helaas niet lezen - want paywall

[battler]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 09:43:
@battler ik kan weinig nuttigs zeggen over het werk van makelaars behalve mijn eigen ervaring.

Dat ze hun eigen woning verkopen voor meer en er langer over doen is toch logisch? Een auto verkoper rijdt ook een mooiere auto voor minder geld. Een schilder betaald ook minder voor z’n eigen verf…


[...]


Bij ons werd niet eens gesproken over het aantal bezichtigingen. Ja, na 20 stuks hebben de even de pauze knop ingedrukt maar iedereen kwam op de ‘reservelijst’. Na die bezichtigingen krijgen ze x dagen voor een bieding. Niets binnen? Reservelijst bellen

Men moet zich ervan bewust zijn dat de makelaar niet gaat voor de hoogste verkoopprijs. Hij gaat voor de hoogste efficiëntie in verhouding energie vs opbrengsten.

[mati1983]

Dank allen voor jullie feedback! Het argument dat een makelaar (om overigens ergens best logische redenen) slechts een beperkt aantal mensen laat kijken doet ons sterk neigen naar het zelf verkopen. Oud-Zuid (Roelof hartstraat) is een zeer gewilde wijk, dus mensen zullen ons op Funda waarschijnlijk meer dan voldoende gaan vinden. Daarnaast meen ik een redeljjk vlotte babbel te hebben. Wanneer ik zie wat een verkoopmakelaar in een grote stad voor je doet als potentiele koper (eigen ervaring), dan ben ik wel zo eigenwijs om te beweren dat ik dat zelf minstens zo goed kan..

[finsdefis]

In die zin zou een voorscreening van kandidaten wel goed zijn voor de verkoop. Dit gebeurt ook vaak bij aankoop nieuwbouw.

Idealiter nodig je mensen uit waarvan je vooraf al redelijk in kan schatten dat ze voldoende leencapaciteit hebben + zo min mogelijk voorbehouden willen meenemen + evt aan andere eisen willen voldoen.

Dan mag de makelaar best een actieve rol als poortwachter spelen en niet zomaar de eerste 20 reacties uitnodigen. Dat zou in elk geval mijn insteek zijn en makelaars bieden dat ook aan geloof ik.

[battler]

Misschien een vreemde maar is het een idee om zowel zelf in de verkoop aan te bieden als via een makelaar. Wanneer deze een hoger bod realiseert dan dat je zelf krijgt, heeft hij zijn courtage (+ bonus?) verdient. En ben je zelf verzekerd van de hoogste prijs.

[Valorian]

finsdefis schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 12:00:
In die zin zou een voorscreening van kandidaten wel goed zijn voor de verkoop. Dit gebeurt ook vaak bij aankoop nieuwbouw.

Idealiter nodig je mensen uit waarvan je vooraf al redelijk in kan schatten dat ze voldoende leencapaciteit hebben + zo min mogelijk voorbehouden willen meenemen + evt aan andere eisen willen voldoen.

Dan mag de makelaar best een actieve rol als poortwachter spelen en niet zomaar de eerste 20 reacties uitnodigen. Dat zou in elk geval mijn insteek zijn en makelaars bieden dat ook aan geloof ik.

Die screening is al redelijk aanwezig als je alleen mensen toelaat die komen via een aankoopmakelaar. Want (goede) aankoopmakelaars die enigszins geven om hun reputatie gaan pas voor klanten aan de slag als die eerst bij een bij hen bekende adviseur een berekening van leencapaciteit hebben laten maken. Natuurlijk kán een financiering daarna alsnog stuk lopen maar het gros van de gelukszoekers en onbezonnen bieders filter je er zo wel uitz

[Toppe]

Iemand wel eens mee gemaakt dat de hypotheek wel rond komt maar dat een bankgarantie niet gegeven wordt?

[KRGT]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 17:16:
Iemand wel eens mee gemaakt dat de hypotheek wel rond komt maar dat een bankgarantie niet gegeven wordt?

Ja, maar dan doet de vertrekker daar niet aan.

Dan kunnen ze gewoon voor 1% van het 10% bedrag bij BNP Paribas bijvoorbeeld een waarborgverzekering nemen.

400.000
40.000
400

en op die manier een waarborgsom storten. Zo heb jij 100% zeker weten je geld wel.

[Toppe]

KRGT schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 17:21:
[...]

Ja, maar dan doet de vertrekker daar niet aan.

Dan kunnen ze gewoon voor 1% van het 10% bedrag bij BNP Paribas bijvoorbeeld een waarborgverzekering nemen.

400.000
40.000
400

en op die manier een waarborgsom storten. Zo heb jij 100% zeker weten je geld wel.

Duidelijk, uiteindelijk is er dus wel een bankgarantie

[KRGT]

Toppe schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 17:23:
[...]


Duidelijk, uiteindelijk is er dus wel een bankgarantie

Ja, maar die moeten ze wel bij de notaris deponeren! Zonder die bevestiging is die er niet

[Pannencouque]

mati1983 schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 11:38:
Dank allen voor jullie feedback! Het argument dat een makelaar (om overigens ergens best logische redenen) slechts een beperkt aantal mensen laat kijken doet ons sterk neigen naar het zelf verkopen. Oud-Zuid (Roelof hartstraat) is een zeer gewilde wijk, dus mensen zullen ons op Funda waarschijnlijk meer dan voldoende gaan vinden. Daarnaast meen ik een redeljjk vlotte babbel te hebben. Wanneer ik zie wat een verkoopmakelaar in een grote stad voor je doet als potentiele koper (eigen ervaring), dan ben ik wel zo eigenwijs om te beweren dat ik dat zelf minstens zo goed kan..

Zo dacht ik ook heel lang. Maar een oriënterend gesprek met de makelaar bracht me vorig jaar aan het twijfelen. Hij zag al wat punten in het huis vanuit de ogen van een koper, die ik niet zo ervaar, maar waar ik wel iets mee kan. En wat praktische tips, zoals wanneer je als makelaar iemand voorgaat, maar ook wanneer je juist bewust uit een ruimte blijft omdat die met drie man vol voelt, maar met twee man niet. Dat kunnen de kleine verschillen zijn die wel beïnvloeden of men een bod wil doen of niet.

[mati1983]

Pannencouque schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:06:
[...]
Zo dacht ik ook heel lang. Maar een oriënterend gesprek met de makelaar bracht me vorig jaar aan het twijfelen. Hij zag al wat punten in het huis vanuit de ogen van een koper, die ik niet zo ervaar, maar waar ik wel iets mee kan. En wat praktische tips, zoals wanneer je als makelaar iemand voorgaat, maar ook wanneer je juist bewust uit een ruimte blijft omdat die met drie man vol voelt, maar met twee man niet. Dat kunnen de kleine verschillen zijn die wel beïnvloeden of men een bod wil doen of niet.

Thanks!!

[Highfive95]

Pannencouque schreef op donderdag 27 mei 2021 @ 21:06:
[...]
Zo dacht ik ook heel lang. Maar een oriënterend gesprek met de makelaar bracht me vorig jaar aan het twijfelen. Hij zag al wat punten in het huis vanuit de ogen van een koper, die ik niet zo ervaar, maar waar ik wel iets mee kan. En wat praktische tips, zoals wanneer je als makelaar iemand voorgaat, maar ook wanneer je juist bewust uit een ruimte blijft omdat die met drie man vol voelt, maar met twee man niet. Dat kunnen de kleine verschillen zijn die wel beïnvloeden of men een bod wil doen of niet.

Als ik zie wat voor makelaars wij gehad hebben bij bezichtigingen dan durf ik best te stellen dat je vaak zelf beter kunt verkopen. Wij hebben een huis bekeken waarbij op de foto's het er echt heel goed uit zag. Maar bij aankomst bleken aantal kozijnen rot. Makelaar deed dit af als een likje verf en het is weer prima. Deurtjes van keukenkastjes zo scheef als ik weet niet wat. Volgens makelaar eenvoudig te stellen. Nou.....de kastjes zijn van "karton" zo lijkt en daar valt niks meer aan te stellen. Gewoon op. Dan heb je het echt niet begrepen als makelaar.

Ik ben het met je eens dat een makelaar veel hoort van de mensen die hij door het huis begeleid en dus je wel kan wijzen op punten waar je zelf waarschijnlijk niet aan denkt.

Ik denk dat je je huis prima kunt zelf kunt verkopen. Maar je moet er zin in hebben. Een makelaar kost een hoop geld, maar je hoeft zelf niks te doen. Alleen je huis opruimen. Dat vond ik al genoeg.

[KRGT]

Die verkoopmakelaar geeft ook als tip je buren te vragen de auto weg te zetten (meer ruimte), de tijdstippen van bezichtigen op de beste momenten van de dag te doen (kinderen die van school komen en in groepen voor de deur langs fietsen, een bedrijventerrein welke rond lunchtijd even leeg loopt...), je alle tierelantijntjes weg moet doen, maar wel bewoond houden.

Het is niet alleen "ff" rondje lopen, maar zoals @Pannencouque ook aangeeft, ervaring.

En inderdaad @Highfive95 je kan ze niet allemaal over 1 kam scheren, maar je kan toch iemand (vriend) laten bezichtigen, jij bent opdrachtgever, zo kan die vriend/kennis je secret shopper zijn als je het niet vertrouwd. (in deze verkopersmarkt niet echt nodig...)

[bie100]

KRGT schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 10:57:
Die verkoopmakelaar geeft ook als tip je buren te vragen de auto weg te zetten (meer ruimte), de tijdstippen van bezichtigen op de beste momenten van de dag te doen (kinderen die van school komen en in groepen voor de deur langs fietsen, een bedrijventerrein welke rond lunchtijd even leeg loopt...), je alle tierelantijntjes weg moet doen, maar wel bewoond houden.

moet ik ff onthouden voor het geval dat ik mijn huis te koop zet ff aan de buurt vragen of ze een uurtje binnen kunnen blijven als ik een bezichtiging heb

maar buiten dat ik denk dat je dan de kopers onderschat ik denk dat de meeste wel weten in welke buurt ze terecht komen

[mati1983]

KRGT schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 10:57:
Die verkoopmakelaar geeft ook als tip je buren te vragen de auto weg te zetten (meer ruimte), de tijdstippen van bezichtigen op de beste momenten van de dag te doen (kinderen die van school komen en in groepen voor de deur langs fietsen, een bedrijventerrein welke rond lunchtijd even leeg loopt...), je alle tierelantijntjes weg moet doen, maar wel bewoond houden.

Het is niet alleen "ff" rondje lopen, maar zoals @Pannencouque ook aangeeft, ervaring.

En inderdaad @Highfive95 je kan ze niet allemaal over 1 kam scheren, maar je kan toch iemand (vriend) laten bezichtigen, jij bent opdrachtgever, zo kan die vriend/kennis je secret shopper zijn als je het niet vertrouwd. (in deze verkopersmarkt niet echt nodig...)

Thanks en klopt, maar ligt er ook een beetje aan waar en hoe . Hier in Amsterdam oud-zuid valt er weinig te vragen aan buren voor het vrijhouden van parkeerplekken. Er zijn hier ca 25 parkeerplekken voor 150 gegadigden gok ik . Ook dat rondje in huis valt mee met 60 m2. Binnen 3 minuten heb je alles gezien en wanneer je het kritisch bekijkt 7..

[KRGT]

bie100 schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 12:03:
[...]


moet ik ff onthouden voor het geval dat ik mijn huis te koop zet ff aan de buurt vragen of ze een uurtje binnen kunnen blijven als ik een bezichtiging heb

maar buiten dat ik denk dat je dan de kopers onderschat ik denk dat de meeste wel weten in welke buurt ze terecht komen

Beide zijn niet gekoppeld met elkaar :-)

Je onderzoek naar de buurt staat los naar je allereerste ervaring tijdens de bezichtiging.

Als jij tijdens de bezichtiging regen hebt, koud, guur, alle parkeerplaatsen vol, zal je anders die woning binnen stappen dan wanneer het mooi weer is, veel vrije parkeerplaatsen en dus veel lichtval.

Allemaal elementen die je niet hebt als je een rondje loopt door de wijk of ff googled


En @mati1983 als je in Amsterdam gaat wonen weet je toch wel wat je krijgt ja, daar is het zien vooral het verschil tussen woning of bouwval /nofi

[Pannencouque]

Highfive95 schreef op vrijdag 28 mei 2021 @ 10:52:
[...]


Als ik zie wat voor makelaars wij gehad hebben bij bezichtigingen dan durf ik best te stellen dat je vaak zelf beter kunt verkopen. Wij hebben een huis bekeken waarbij op de foto's het er echt heel goed uit zag. Maar bij aankomst bleken aantal kozijnen rot. Makelaar deed dit af als een likje verf en het is weer prima. Deurtjes van keukenkastjes zo scheef als ik weet niet wat. Volgens makelaar eenvoudig te stellen. Nou.....de kastjes zijn van "karton" zo lijkt en daar valt niks meer aan te stellen. Gewoon op. Dan heb je het echt niet begrepen als makelaar.

Ik ben het met je eens dat een makelaar veel hoort van de mensen die hij door het huis begeleid en dus je wel kan wijzen op punten waar je zelf waarschijnlijk niet aan denkt.

Ik denk dat je je huis prima kunt zelf kunt verkopen. Maar je moet er zin in hebben. Een makelaar kost een hoop geld, maar je hoeft zelf niks te doen. Alleen je huis opruimen. Dat vond ik al genoeg.

De ene makelaar is de andere niet. Een makelaar hoeft voor mij niet te liegen, maar wordt natuurlijk wel betaald om zaken positief voor te stellen. Bagatelliseren hoort daar niet bij, dan ga je niet serieus met je groep kopers om. Het is ook maar net wie je inhuurt.

[jessy100]

Wat is nu eigenlijk een slimme termijn om te verkopen?

Situatie:
Eigenaar apartement, nieuwbouw huis opgeleverd medio april 2022.

Wanneer is een beetje een logische tijd om het huis in de verkooop te zetten? Wat mij betreft vandaag nog, maar ik kan me ook voorstellen dat geen koper een jaar wilt wachten

[finsdefis]

jessy100 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:18:
Wat is nu eigenlijk een slimme termijn om te verkopen?

Situatie:
Eigenaar apartement, nieuwbouw huis opgeleverd medio april 2022.

Wanneer is een beetje een logische tijd om het huis in de verkooop te zetten? Wat mij betreft vandaag nog, maar ik kan me ook voorstellen dat geen koper een jaar wilt wachten

Bovendien weet je niet of die datum gehaald wordt. Zelfs met een hypotheekofferte die een jaar geldig is (bij Rabo bijv.) bestaat er voor de koper dus een risicootje.

Beetje random, maar wij wachten 'tot de kap erop zit' en gaan dan tot verkoop over. We verwachten dat dit late zomer / begin herfst is.

[Voor 8% gewijzigd door finsdefis op 31-05-2021 21:36]

[ChUcKiE]

Wij kopen begin juli de grond en hopelijk voorjaar (q2) 2022 klaar. Binnenkort laten we twee geïnteresseerden een bod uitbrengen met voorwaarde dat het huis na de overhuizing pas beschikbaar wordt. Dat vonden ze op voorhand geen probleem. Dus als het bod goed genoeg is dan gaan we vlot over op verkoop. Mede mogelijk gemaakt door de gekte op de markt 😊

[Toppe]

ChUcKiE schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:43:
Wij kopen begin juli de grond en hopelijk voorjaar (q2) 2022 klaar. Binnenkort laten we twee geïnteresseerden een bod uitbrengen met voorwaarde dat het huis na de overhuizing pas beschikbaar wordt. Dat vonden ze op voorhand geen probleem. Dus als het bod goed genoeg is dan gaan we vlot over op verkoop. Mede mogelijk gemaakt door de gekte op de markt 😊

Let wel op de geldigheid van de hypotheek offerte. Wij wouden dit ook maar dan wou de koper voorbehoud van financiering tot medio ‘22…

[ChUcKiE]

Een van de gegadigden wil kleiner wonen…daar zal financiering niet echt een probleem worden en klopt geldigheid van offerte is wel een ding, maar er zijn aanbieders die tot een jaar gaan. Dus als je echt wilt kan het…

[Crazy D]

jessy100 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:18:
Wat is nu eigenlijk een slimme termijn om te verkopen?

Situatie:
Eigenaar apartement, nieuwbouw huis opgeleverd medio april 2022.

Wanneer is een beetje een logische tijd om het huis in de verkooop te zetten? Wat mij betreft vandaag nog, maar ik kan me ook voorstellen dat geen koper een jaar wilt wachten

Niemand heeft een glazen bol maar het lijkt er niet op dat de prijzen gaan dalen. Als je het voor de financiering van het nieuwe huis niet nodig hebt zou ik nog even wacht, eind dit jaar zou toch meer duidelijk moeten zijn wanneer het nieuwe huis gereed is.

[jessy100]

Crazy D schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 09:07:
[...]

Niemand heeft een glazen bol maar het lijkt er niet op dat de prijzen gaan dalen. Als je het voor de financiering van het nieuwe huis niet nodig hebt zou ik nog even wacht, eind dit jaar zou toch meer duidelijk moeten zijn wanneer het nieuwe huis gereed is.

Fair enough. We hebben het financieel niet nodig gelukkig. Maar ik ben wel een beetje op de kast gejaagd door de stijgende hypotheekrente, potentieel beleggersverbod in grote steden en de rekening van de coronacrisis die er aan komt.

Wellicht gaat het nergens over, maar de spanning bestaat

[Rzaan]

Crazy D schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 09:07:
Niemand heeft een glazen bol maar het lijkt er niet op dat de prijzen gaan dalen.

Dat lijkt me ook stug, of er moet zoiets buitengewoons gaan plaatsvinden op economisch vlak.
Het zou al mooi zijn als de stijging gaat afvlakken of de prijzen stagneren.
Maar zelfs dit laatste zie ik niet gebeuren de komende 5 jaar.

[HellBeast]

jessy100 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 09:23:
[...]


Fair enough. We hebben het financieel niet nodig gelukkig. Maar ik ben wel een beetje op de kast gejaagd door de stijgende hypotheekrente, potentieel beleggersverbod in grote steden en de rekening van de coronacrisis die er aan komt.

Wellicht gaat het nergens over, maar de spanning bestaat

Kan ik mij heel goed voorstellen. Mijn nieuwbouwhuis wordt Q4 2021 opgeleverd en ik moet mijn huidige huis ook nog verkopen. Wanneer het dak erop zit krijg ik een opleververwachting op de maand. Wanneer dat nog steeds Q4 2021 is, dan komen ze eind juli foto's maken en in augustus komen de bezichtigingen.

Je moet ook rekening houden met +-2 maanden verhuistijd. Dus stel ik verkoop mijn huis 1 september en ik krijg 1 december de sleutel van mijn nieuwe huis, dan kan de koop pas plaatsvinden in februari 2022. Dat is dan net binnen het half jaar waarin de meeste hypotheekoffertes geldig zijn.

De uitloop is echter ook een groot risico. Ook al lopen ze een maandje uit, dan heb ik een maand verhuistijd en niet 2 maanden. Worst case: kinderen bij Opa en Oma en mijn vrouw en ik iets huren of een hotel. Verre van ideaal. Aan de andere kant ben ik ook bang dat er straks iets wijzigt, waardoor de overwaarde minder wordt bij verkoop en dat zou een hoop mooie plannen voor onze nieuwe woning verpesten.

Dus feitelijk heb ik 2 keuzes: Een clausule in de koopovereenkomst bouwen dat de woning wordt opgeleverd 2 maanden nadat ik de sleutel van mijn nieuwe woning krijg. Dit zal voor kopers vervelend kunnen uitpakken, omdat ze dan hun hypotheekofferte mogelijk moeten verlengen, of ik doe de clausule er niet in en bij tegenslag moet ik zelf regelen dat ik tijdelijk onderdak vind. Aangezien het een verkopersmarkt is op dit moment, ga ik denk ik maar voor de optie voor de clausule, tenzij de bouw van mijn nieuwe huis op het moment van de verkoop al zo ver gevorderd is dat dit risico extreem laag is.

[finsdefis]

HellBeast schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:18:
[...]
Dus feitelijk heb ik 2 keuzes: Een clausule in de koopovereenkomst bouwen dat de woning wordt opgeleverd 2 maanden nadat ik de sleutel van mijn nieuwe woning krijg. Dit zal voor kopers vervelend kunnen uitpakken, omdat ze dan hun hypotheekofferte mogelijk moeten verlengen, of ik doe de clausule er niet in en bij tegenslag moet ik zelf regelen dat ik tijdelijk onderdak vind. Aangezien het een verkopersmarkt is op dit moment, ga ik denk ik maar voor de optie voor de clausule, tenzij de bouw van mijn nieuwe huis op het moment van de verkoop al zo ver gevorderd is dat dit risico extreem laag is.

Vraag en aanbod speelt hier een erg grote rol en ook het type woning denk ik. Veel starters vinden het niet erg om nog wat langer te huren, die zijn al blij dat ze iets kunnen kopen.

Onze buurman had het huis te koop gezet en er waren kopers die afgelopen september akkoord gingen met die +2 mnd clausule; de woning is vorige week opgeleverd... Mooiste is... ze hebben >30k overboden op 350k. Moderne tussenwoning 120m2 omgeving Nijmegen.

[Pannekoek_NL]

HellBeast schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:18:
[...]

De uitloop is echter ook een groot risico. Ook al lopen ze een maandje uit, dan heb ik een maand verhuistijd en niet 2 maanden. Worst case: kinderen bij Opa en Oma en mijn vrouw en ik iets huren of een hotel. Verre van ideaal. Aan de andere kant ben ik ook bang dat er straks iets wijzigt, waardoor de overwaarde minder wordt bij verkoop en dat zou een hoop mooie plannen voor onze nieuwe woning verpesten.

Dus feitelijk heb ik 2 keuzes: Een clausule in de koopovereenkomst bouwen dat de woning wordt opgeleverd 2 maanden nadat ik de sleutel van mijn nieuwe woning krijg. Dit zal voor kopers vervelend kunnen uitpakken, omdat ze dan hun hypotheekofferte mogelijk moeten verlengen, of ik doe de clausule er niet in en bij tegenslag moet ik zelf regelen dat ik tijdelijk onderdak vind. Aangezien het een verkopersmarkt is op dit moment, ga ik denk ik maar voor de optie voor de clausule, tenzij de bouw van mijn nieuwe huis op het moment van de verkoop al zo ver gevorderd is dat dit risico extreem laag is.

Grootste probleem voor jezelf is denk ik: heb je de garantie dat je woning op X datum wordt opgeleverd.
Zoals je zelf al aangeeft, als het wordt uitgesteld dan heb je een probleem.

Ik heb zelf recent een woning gekocht waarbij we nog tot 1 november moeten wachten. Ook hier wachten de kopers tot zij het nieuwe huis in kunnen trekken. Ik ben zelf starter samen met mijn vriendin en we wonen beide thuis, dus voor ons het niet zo'n probleem om wat langer te wachten. Echter bij uitstel aan de kant van de kopers gaan wij daar vanzelfsprekend niet mee akkoord. Afspraak = afspraak in die zin.

Wat je zou kunnen proberen is om met de kopers overeen te komen dat je het mogelijk 1 maand of max 2 maanden wil huren van hen bij uitstel van de bouw. Ik denk dat je hier wel echt afhankelijk bent van de kopers.. Zijn zij starters en wonen zij thuis? Dan heb je wellicht nog kans. Zijn het mensen die al ergens wonen en overgaan naar jouw huis, dan wordt het een lastig verhaal schat ik.

[Voor 6% gewijzigd door Pannekoek_NL op 01-06-2021 15:53]

[KRGT]

Pannekoek_NL schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 15:52:
[...]


Grootste probleem voor jezelf is denk ik: heb je de garantie dat je woning op X datum wordt opgeleverd.
Zoals je zelf al aangeeft, als het wordt uitgesteld dan heb je een probleem.

Ik heb zelf recent een woning gekocht waarbij we nog tot 1 november moeten wachten. Ook hier wachten de kopers tot zij het nieuwe huis in kunnen trekken. Ik ben zelf starter samen met mijn vriendin en we wonen beide thuis, dus voor ons het niet zo'n probleem om wat langer te wachten. Echter bij uitstel aan de kant van de kopers gaan wij daar vanzelfsprekend niet mee akkoord. Afspraak = afspraak in die zin.

Wat je zou kunnen proberen is om met de kopers overeen te komen dat je het mogelijk 1 maand of max 2 maanden wil huren van hen bij uitstel van de bouw. Ik denk dat je hier wel echt afhankelijk bent van de kopers.. Zijn zij starters en wonen zij thuis? Dan heb je wellicht nog kans. Zijn het mensen die al ergens wonen en overgaan naar jouw huis, dan wordt het een lastig verhaal schat ik.

Huren van de kopers moet je als verkoper, maar ook als koper, niet aan beginnen. Dan je verlies nemen en tijdelijk huren / 8 weken hotel met je spullen in de opslag.

Grote kans dat je op die manier zelfs problemen krijgt met de hypotheek van de kopers, want... verhuurde staat = no-go.

[Koekfabriek]

Zet je bij z'n +2 clausule er geen eindatum in? Iets van 2 maanden na oplevering nieuwbouw huis maar uiterlijk 1-1-2022? Ik zou zelf toch niet snel tekenen zonder dat er een harde einddatum in staat.

[finsdefis]

Sommige geldverstrekkers willen de offerte overigens wel gratis verlengen als je daar een beetje op aanstuurt als koper. Dus geen extra advieskosten. Natuurlijk wel tegen de dan geldende voorwaarden.

Laat onverlet dat het een extra drempel(-tje) kan zijn voor kopers. Maar ja... het is nog steeds een verkopersmarkt.

[Crazy D]

finsdefis schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:07:
[...]


Vraag en aanbod speelt hier een erg grote rol en ook het type woning denk ik. Veel starters vinden het niet erg om nog wat langer te huren, die zijn al blij dat ze iets kunnen kopen.

Onze buurman had het huis te koop gezet en er waren kopers die afgelopen september akkoord gingen met die +2 mnd clausule; de woning is vorige week opgeleverd... Mooiste is... ze hebben >30k overboden op 350k. Moderne tussenwoning 120m2 omgeving Nijmegen.

Er is ook niet 1 waarheid. Ik ben ook akkoord gegaan met een opleverdatum 7 maanden in de toekomst. Of dat een probleem is is ook maar net afhankelijk van je situatie. Hoe dringend moet je weg uit je oude huis, hoe dringend moet je in net nieuwe huis erin. Als je naar de andere kant van het land verhuist ivm werk is het misschien wel handig om er te wonen als je daar daadwerkelijk begint, maar er zijn natuurlijk ook genoeg situaties waarin een maandje meer of minder in principe niet uit maakt (behalve dat je gewoon zo snel mogelijk in je nieuwe woning wilt...).

[Resdogg]

Hier vandaag het huis op Funda gekomen. Omgeving Utrecht. Vanochtend na een half uur waren er al 20 bezichtigingen gepland en werd het bericht geplaatst dat ‘vanwege enorme belangstelling er niet meer gepland kan worden’. Gelijk de makelaar gebeld om dat bericht te verwijderen en gezamenlijk tot 2 extra dagen te komen. Makelaar is gelukkig heel meedenkend en willen ook graag.

Nu 46 bezichtigingen gepland waarvoor we volgende week 4 volle dagen gebruiken. Reservelijst is ook al aangelegd. Dan even afwachten wat eruit komt.

Qua stats op Funda:
14.500 keer gevonden
8.000 keer gezien
Conversie van 55% (vanmorgen lange tijd zelfs 70%).

Gaat hier niet om een meer standaard woning (rijtjeshuis, appartement etc) en de regio Utrecht. Mooi begin!

[Dutchylex]

Resdogg schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:51:
Hier vandaag het huis op Funda gekomen. Omgeving Utrecht. Vanochtend na een half uur waren er al 20 bezichtigingen gepland en werd het bericht geplaatst dat ‘vanwege enorme belangstelling er niet meer gepland kan worden’. Gelijk de makelaar gebeld om dat bericht te verwijderen en gezamenlijk tot 2 extra dagen te komen. Makelaar is gelukkig heel meedenkend en willen ook graag.

Nu 46 bezichtigingen gepland waarvoor we volgende week 4 volle dagen gebruiken. Reservelijst is ook al aangelegd. Dan even afwachten wat eruit komt.

Qua stats op Funda:
14.500 keer gevonden
8.000 keer gezien
Conversie van 55% (vanmorgen lange tijd zelfs 70%).

Gaat hier niet om een meer standaard woning (rijtjeshuis, appartement etc) en de regio Utrecht. Mooi begin!

Met andere woorden: Het standaard verhaal van tegenwoordig

[Resdogg]

Dutchylex schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 10:35:
[...]


Met andere woorden: Het standaard verhaal van tegenwoordig

Ja, kennelijk. Ze hadden 150 bezichtigingen kunnen plannen gisteren. Bizar.

[Dutchylex]

Resdogg schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 16:52:
[...]


Ja, kennelijk. Ze hadden 150 bezichtigingen kunnen plannen gisteren. Bizar.

Zeker bizar! Zelfs buiten de randstad (regio Barneveld) is er totale gekte en is het aanbod 0 en de prijzen vergelijkbaar als de randstad. Mijn huis (Hoekhuis, 130m2 opp, 150m2 kavel) nieuw voor 265k (kaal) gekocht in 2018, dus 2-3 jaar geleden. Hetzelfde soort huis gaat nu nieuw voor 385k in de verkoop. En dan moet je alles nog doen dus komt zomaar 50k bij...

[Valorian]

Blijft bizar inderdaad. De vierkante-meterprijzen in Utrecht liggen nu rond zelfs in de niet-centrumwijken rond de 5K. Ik overweeg nu serieus als investering een dakopbouw te nemen, die kan er dan volgend jaar op staan en betaalt zichzelf dan méér dan 1:1 terug bij een toekomstige verkoop. Zelf heb ik de ruimte helemaal niet perse nodig, maar meer meters zijn altijd welkom (kan er zeker wel een leuke bestemming voor bedenken). Dan alleen nog aannemer met tijd vinden

[Pannencouque]

jessy100 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:18:
Wat is nu eigenlijk een slimme termijn om te verkopen?

Situatie:
Eigenaar apartement, nieuwbouw huis opgeleverd medio april 2022.

Wanneer is een beetje een logische tijd om het huis in de verkooop te zetten? Wat mij betreft vandaag nog, maar ik kan me ook voorstellen dat geen koper een jaar wilt wachten

Het is ook een beetje hoeveel geduld je durft te hebben.
Wij hebben begin corona een nieuwbouwhuis gekocht dat over een paar maanden opgeleverd gaat worden. Vorig jaar even overwogen om te verkopen, dat niet gedaan, en ook nu nog geen aanstalten. Ik wacht wel tot het huis staat en het klussen grotendeels klaar is. Dan kan er al wat rotzooi uit het oude huis over, lijkt het minder vol. En het is een verkopersmarkt, dus ik ben er binnen no-time vanaf. In de tussentijd doet de markt z'n werk...

HellBeast schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:18:
Dus feitelijk heb ik 2 keuzes: Een clausule in de koopovereenkomst bouwen dat de woning wordt opgeleverd 2 maanden nadat ik de sleutel van mijn nieuwe woning krijg. Dit zal voor kopers vervelend kunnen uitpakken, omdat ze dan hun hypotheekofferte mogelijk moeten verlengen, of ik doe de clausule er niet in en bij tegenslag moet ik zelf regelen dat ik tijdelijk onderdak vind. Aangezien het een verkopersmarkt is op dit moment, ga ik denk ik maar voor de optie voor de clausule, tenzij de bouw van mijn nieuwe huis op het moment van de verkoop al zo ver gevorderd is dat dit risico extreem laag is.

Of je stelt de verkoop nog een maandje uit. Of twee. Is er een reden dat je per se in juli/augustus zou willen verkopen?

Valorian schreef op zondag 6 juni 2021 @ 19:22:
Blijft bizar inderdaad. De vierkante-meterprijzen in Utrecht liggen nu rond zelfs in de niet-centrumwijken rond de 5K. Ik overweeg nu serieus als investering een dakopbouw te nemen, die kan er dan volgend jaar op staan en betaalt zichzelf dan méér dan 1:1 terug bij een toekomstige verkoop. Zelf heb ik de ruimte helemaal niet perse nodig, maar meer meters zijn altijd welkom (kan er zeker wel een leuke bestemming voor bedenken). Dan alleen nog aannemer met tijd vinden

Dat kan zeker slim zijn. Boost je m²'s een beetje en als je het goed indeelt is het ook gewoon daadwerkelijk praktische ruimte.

[Sport_Life]

Valorian schreef op zondag 6 juni 2021 @ 19:22:
Blijft bizar inderdaad. De vierkante-meterprijzen in Utrecht liggen nu rond zelfs in de niet-centrumwijken rond de 5K. Ik overweeg nu serieus als investering een dakopbouw te nemen, die kan er dan volgend jaar op staan en betaalt zichzelf dan méér dan 1:1 terug bij een toekomstige verkoop. Zelf heb ik de ruimte helemaal niet perse nodig, maar meer meters zijn altijd welkom (kan er zeker wel een leuke bestemming voor bedenken). Dan alleen nog aannemer met tijd vinden

Bedenk dan wel dat de woz waarde omhoog schiet. Die gaat namelijk uit van de gbo, en ik kan me voorstellen dat dat wordt aangepast als je een vergunning hebt aangevraagd.
Dus je ozb, ewf, etc gaat omhoog. Bij 20m2 extra al snel 100k.
Goed voor de verkoop , maar minder prettig als je de ruimte niet gebruikt en je woont er nog 10 jaar .

[Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 06-06-2021 20:52]

[Valorian]

Pannencouque schreef op zondag 6 juni 2021 @ 20:41:
[...]
Het is ook een beetje hoeveel geduld je durft te hebben.
Wij hebben begin corona een nieuwbouwhuis gekocht dat over een paar maanden opgeleverd gaat worden. Vorig jaar even overwogen om te verkopen, dat niet gedaan, en ook nu nog geen aanstalten. Ik wacht wel tot het huis staat en het klussen grotendeels klaar is. Dan kan er al wat rotzooi uit het oude huis over, lijkt het minder vol. En het is een verkopersmarkt, dus ik ben er binnen no-time vanaf. In de tussentijd doet de markt z'n werk...


[...]
Of je stelt de verkoop nog een maandje uit. Of twee. Is er een reden dat je per se in juli/augustus zou willen verkopen?


[...]
Dat kan zeker slim zijn. Boost je m²'s een beetje en als je het goed indeelt is het ook gewoon daadwerkelijk praktische ruimte.

Klopt. Voordeel is dat de zolder nog helemaal oud is, dus met vlizotrap en ongeisoleerd, geen tussenwandjes, etc. Zelfs geen velux-raampje. Deze “beperking” zorgde er 11 jaar terug voor mij voor dat het huis relatief betaalbaar was (en met mijn 1x modaal te financieren) én dat ik er wanneer gewenst altijd nog iets mee kon doen qua opbouw of uitbouw (beneden). Een fijn idee, want ik kochtnin 2010 en het was toen maar de vraag hoe ver de prijzen nog zouden dalen, wat de economie zou doen, etc. Ik wilde dus een huis waar ik “als het moest” ook 10 jaar kon zitten. Inmiddels al langer dan dat en nog steeds blij, en bovendien “op slot” want zolang ik in de stad wil blijven ga ik niets beters vinden ondanks overwaarde, daarvoor is de markt te overhit.

Zo’n opbouw gaat al snel naar 60K+ tegenwoordig en heb ik dus altijd links laten liggen, maar nu toch maar eens wat serieuzer over gaan nadenken. Het zou mijn woning vergroten van 70m2 “functioneel woonoppervlak” (zolder geheel niet meegeteld want te weinig daglicht, geen vaste trap, veel schuine wanden) naar zo’n 95m2. Het gaat dan om een nokverhoging en het optrekken van gevel (dus effectiever dan dakkapel, waar je niet tot de randen mag gaan). Vrijwel hele straat heeft het al gedaan dus qua vergunning zou het goed moeten komen. Alleen mijn directe buren aan één kant nog niet, het zou natuurlijk efficientste zijn om het samen met heb te doen. Vrees alleen dat die er voorlopig nog niet aan gaan beginnen, die hebben net vorig jaar spaarpot omgekeerd voor uitbouw naar achteren toe.

@Sport_Life : ja klopt, alles wordt dan wel wat duurder. Het moet ook onderhouden natuurlijk. Maar ik zou de ruimte zeker wel gaan gebruiken hoor. Ik heb nu twee inimini-slaapkamers. Het is meer dat ik altijd vrij conservatief ben omgegaan met investeringen/uitgaven, en de ruimte niet echt nódig was. Maar welkom is het zeker. En qua lasten zit ik nu zo cheap (maandlasten van netto < 500 euro) dat een ophoging van de hypotheek prima betaalbaar is. Maar eens, een opbouw erop, deur op slot en niet meer naar omkijken tot verkoopdatum zou wat zonde zijn. Ergens zou je ook denken dat de “optie tot uitbreiding” wel al deels verdiscontieerd zou moeten zijn bij een verkoop, een huis waarbij dat prima kan (zoals die van mij) zou automatisch meer moeten opleveren dan een waarbij het duidelijk niet kan of heel ingewikkeld gaat worden, ongeacht dat beide in de basis dezelfde m2’s zouden hebben.

[Voor 15% gewijzigd door Valorian op 06-06-2021 20:58]

[Mars18]

Resdogg schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:51:
Hier vandaag het huis op Funda gekomen. Omgeving Utrecht. Vanochtend na een half uur waren er al 20 bezichtigingen gepland en werd het bericht geplaatst dat ‘vanwege enorme belangstelling er niet meer gepland kan worden’. Gelijk de makelaar gebeld om dat bericht te verwijderen en gezamenlijk tot 2 extra dagen te komen. Makelaar is gelukkig heel meedenkend en willen ook graag.

Nu 46 bezichtigingen gepland waarvoor we volgende week 4 volle dagen gebruiken. Reservelijst is ook al aangelegd. Dan even afwachten wat eruit komt.

Qua stats op Funda:
14.500 keer gevonden
8.000 keer gezien
Conversie van 55% (vanmorgen lange tijd zelfs 70%).

Gaat hier niet om een meer standaard woning (rijtjeshuis, appartement etc) en de regio Utrecht. Mooi begin!

Wow wat lekker zeg, moet een mooi uit komen, ben erg benieuwd.

Komende vrijdag worden er hier foto's gemaakt voor Funda, dan hopelijk een week later te koop.
En dan een week later de kijkers.

[MadeK]

Dit jaar wil ik mijn appartement in Vlaardingen verkopen.

Heeft iemand ervaring met "De Gratis Makelaar"?
Geïnteresseerden kunnen hier openbaar bieden en de makelaarskosten zijn voor de koper.
(Niet echt gratis dus.. )

Zijn er andere (online) makelaars die soortgelijke diensten aanbieden?

[Mandera]

Resdogg schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 16:52:
[...]


Ja, kennelijk. Ze hadden 150 bezichtigingen kunnen plannen gisteren. Bizar.

Absurde getallen, maar hou er ook rekening mee dat een redelijk deel van de mensen die een bezichtiging plannen uiteindelijk niet komen opdagen. Zo ging dat met mijn huurflat in Arnhem 2 maanden geleden in ieder geval. Van de ongeveer 30 bezichtigingen die binnen 3 uur waren gepland kwamen er uiteindelijk een stuk of 12 daadwerkelijk kijken.

Maar goed verkopen zul je wel tegen een mooie prijs.

[Inviscid]

Mandera schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 07:49:
[...]

Absurde getallen, maar hou er ook rekening mee dat een redelijk deel van de mensen die een bezichtiging plannen uiteindelijk niet komen opdagen. Zo ging dat met mijn huurflat in Arnhem 2 maanden geleden in ieder geval. Van de ongeveer 30 bezichtigingen die binnen 3 uur waren gepland kwamen er uiteindelijk een stuk of 12 daadwerkelijk kijken.

Dit wordt ook een beetje veroorzaakt door de marktgekte. Toen ik vorig jaar aan het zoeken was reageerde ik ook zo snel mogelijk op alles wat een beetje aan m'n basiseisen voldeed en ging pas goed kijken of het er verder ok uitzag als ik een plekje had. Als je eerst alle foto's bekijkt, indeling beoordeelt, etc. ben je vaak al te laat, en ik vond het niet echt nuttig om er tijd in te steken als ik nog niet wist of ik mocht bezichtigen.

Al was ik dan wel zo netjes om ook weer af te zeggen als iets niet aan de (steeds lagere ) eisen voldeed.

[JeroenNietDoen]

Onlangs begonnen met zoeken naar een nieuw huis en dus ook verkoop van mijn huis. Ik woon in een maisonette. Starterswoning. 100M2, 4 slaapkamers, 2 verdiepingen. Staat op een zakelijk complex, totaal 10 woningen. Valt in 1 VVE.

Zodoende begonnen met het opknappen van het e.e.a. Zo ook een scheur in, wat oogde, het pleisterwerk. Met dat ik daar aan wil beginnen constateer ik dat er meer aan de hand, stukjes stucwerk zitten los. De scheur loopt horizontaal en dat zou dus betekenen dat er meer aan de hand is. Ik neem een behoorlijk stukje stucwerk weg en constateer dat er in de binnenmuur een scheur loopt. Oei. Hetzelfde euvel had mijn buurman in zijn keuken, en dat is volledig op kosten van de VVE hersteld.

Nou is de oorzaak hiervan bekend. In ons complex is door de architect eind jaren 60 besloten de betonplaat van de 1ste verdieping door te laten lopen tot buiten i.p.v. daarvoor gewoon een gemetselde muur. Krijg je een effect van. Dat is helemaal geen probleem wanneer je een loodslab erop legt zodat water tussen je muren niet op je beton blijft liggen.

In 2019 hebben we als VVE een bouwbedrijf dat al laten onderzoeken. Er treedt betonrot op als gevolg van het ontbreken van die loodslab. Het bouwbedrijf heeft geadviseerd om het beton uit te slijpen, te behandelen en tevens alsnog een loodslab rondom het hele complex te plaatsen. Dat gaat ook vanuit de VVE aangepakt worden. Volgens de splitsingsakte koop je feitelijk alleen woonrecht en zijn alle vastzittende delen van de woning eigendom van de VVE. Zodoende is dus ook de VVE verantwoordelijk voor herstel.

Maar goed, terug naar de schade in mijn woning. Ik wil mijn huis verkopen. De voorzitter van de VVE heeft, met klankbord de vastgoedbeheerder, voorgesteld om een document op te stellen waarin de VVE dit gebreek in mijn woning erkent en toezegt dat onderzoek en reparatie van dit gebreek plaats zal vinden nadat de achterliggende oorzaak, dat betonrot, is aangepakt. Logisch, het heeft weinig zin om iets te herstellen als de oorzaak nog niet weggenomen is. Dit document wordt dan ook beschikbaar gesteld bij de verkoopdocumenten. Zodoende kan ik de scheur dicht smeren en schilderen. Dat document is er inmiddels, ondertekend, is ook ingediend bij de vastgoedbeheerder. Tevens heeft mijn verkoopmakelaar dit document beoordeeld en stelt hij dat dit voldoende is.

Gebreek benoemd, vastgelegd met toezeggingen. En dat terwijl de muren etc sowieso al niet voor de bewoner/eigenaar zijn. De starter die mijn woning koopt wordt niet met kosten opgezadeld. All good and well zou je zeggen? Toch zit het mij ergens niet lekker. What if achteraf? Of maak ik me druk om niks?

Wat is jullie mening hierover?

[Trenchdog]

@JeroenNietDoen Heb je de indruk dat de VvE de kosten van het herstel e.d. goed kan dragen, bijvoorbeeld zonder verhoging van de VvE-bijdrage?

[erwn]

Is daar misschien vanaf 2019 een reservering voor?

[D-dark]

JeroenNietDoen schreef op zondag 13 juni 2021 @ 20:21:

Gebreek benoemd, vastgelegd met toezeggingen. En dat terwijl de muren etc sowieso al niet voor de bewoner/eigenaar zijn. De starter die mijn woning koopt wordt niet met kosten opgezadeld. All good and well zou je zeggen? Toch zit het mij ergens niet lekker. What if achteraf? Of maak ik me druk om niks?

Wat is jullie mening hierover?

De VVE ben je met alle eigenaren.
Ga ik zo'n woning kopen dan wil ik graag zien in het meerjarenonderhoudsplan dat er genoeg geld voor is en er niet vanwege onvoorzien onderhoud een extra bijdrage vanuit de leden benodigd is of dat er een lening voor nodig is met verhoogde VVE bijdrage als gevolg.

De kosten voor die reparatie zou ik wel inzichtelijk willen hebben en als negatief bedrag rekenen voor maximaal bod op de woning in de laatste situatie.

[JeroenNietDoen]

Trenchdog schreef op zondag 13 juni 2021 @ 20:39:
@JeroenNietDoen Heb je de indruk dat de VvE de kosten van het herstel e.d. goed kan dragen, bijvoorbeeld zonder verhoging van de VvE-bijdrage?

Het herstel in mijn woning, zeker wel. Het herstel van het achterliggende probleem? Als ik naar de reserve rekening kijk denk ik van wel, maar ik moet bekennen dat ik geen verstand heb van dergelijke kosten.

Wij zijn een gezonde VVE. Elk jaar wordt er een begroting opgemaakt op basis van alle standaardkosten zoals verzekeringen, vastgoedbeheerder etc etc en een klein budget voor eventuele kleine onverwachte rekeningen, een loodgieter die komt etc. De afgelopen 20 jaar wordt elk jaar het geld wat aan het eind van het begrotingsjaar overblijft op de reserve rekening gestort. Hiervan betalen we gepland onderhoud of eventuele noodgevallen. Om je een indruk te geven, in de afgelopen 7 jaar hebben het dak vernieuwd en de kozijnen vervangen door kunststof en triple glas.

Enkel de gevels en dat betonrot staan nu nog op de MJOP. Daarvoor is zo'n 45K in kas. Ze overwegen om dit onderhoud in 2 keer uit te voeren omdat 1 helft van het complex nog geen zichtbare klachten heeft. Zodoende kunnen ze een deel van de kosten vooruit schuiven mocht het bedrag in kas niet voldoende zijn om het hele complex in 1 keer te doen.

D-dark schreef op zondag 13 juni 2021 @ 21:16:
[...]


De VVE ben je met alle eigenaren.
Ga ik zo'n woning kopen dan wil ik graag zien in het meerjarenonderhoudsplan dat er genoeg geld voor is en er niet vanwege onvoorzien onderhoud een extra bijdrage vanuit de leden benodigd is of dat er een lening voor nodig is met verhoogde VVE bijdrage als gevolg.

De kosten voor die reparatie zou ik wel inzichtelijk willen hebben en als negatief bedrag rekenen voor maximaal bod op de woning in de laatste situatie.

Je was me net voor, zie mijn reactie

[Voor 18% gewijzigd door JeroenNietDoen op 13-06-2021 21:23]

[D-dark]

JeroenNietDoen schreef op zondag 13 juni 2021 @ 21:19:
[...]


Enkel de gevels en dat betonrot staan nu nog op de MJOP. Daarvoor is zo'n 45K in kas. Ze overwegen om dit onderhoud in 2 keer uit te voeren omdat 1 helft van het complex nog geen zichtbare klachten heeft. Zodoende kunnen ze een deel van de kosten vooruit schuiven mocht het bedrag in kas niet voldoende zijn om het hele complex in 1 keer te doen.

[...]

Je was me net voor, zie mijn reactie

Er zijn 10 woningen in de VVE
Dat is per woning 4500 als reserve voor dit onderhoud
Reken ik met een bijdrage van 150 euro per maand dan duurt het 30 maanden (2,5 jaar) om dit bedrag aan te vullen en dan is er nog geen reservering voor ander onderhoud wat ook komt.
Alleen de minimale reserve is 1000 euro, die moet er ten allen tijde zijn.

Is nog te overzien maar als koper zou ik van worst case scenario uitgaan en dubbel bedrag rekenen.
- 6500 euro op maximaal bod. ((10000 - (4500-1000))

[JeroenNietDoen]

D-dark schreef op zondag 13 juni 2021 @ 21:34:
[...]


Er zijn 10 woningen in de VVE
Dat is per woning 4500 als reserve voor dit onderhoud
Reken ik met een bijdrage van 150 euro per maand dan duurt het 30 maanden (2,5 jaar) om dit bedrag aan te vullen en dan is er nog geen reservering voor ander onderhoud wat ook komt.
Alleen de minimale reserve is 1000 euro, die moet er ten allen tijde zijn.

Is nog te overzien maar als koper zou ik van worst case scenario uitgaan en dubbel bedrag rekenen.
- 6500 euro op maximaal bod. ((10000 - (4500-1000))

Nou ja, dat is nou juist niet waar ik me zorgen over maak. Ik maak me meer zorgen over aansprakelijkheid, gedoe achteraf, ben ik goed ingedekt nu. Die €6500,- minder zal me een rotzorg zijn eerlijk gezegd.

[D-dark]

JeroenNietDoen schreef op zondag 13 juni 2021 @ 21:42:
[...]

Nou ja, dat is nou juist niet waar ik me zorgen over maak. Ik maak me meer zorgen over aansprakelijkheid, gedoe achteraf, ben ik goed ingedekt nu. Die €6500,- minder zal me een rotzorg zijn eerlijk gezegd.

Dat valt wel mee.
Zolang je het netjes vantevoren meld als bekend gebrek en het plan eerlijk deelt zoals het in de vergadering besproken is moet je veilig zijn. De koper kan dat prima controleren via zijn eigen onderzoeksplicht door meerjarenonderhoudsplan te controleren en notulen van de laatste 2 vergaderingen. Die krijgt hij / zij gewoon door de verkopende makelaar aangeleverd als er een bezichtiging wordt ingepland.

[Resdogg]

Mandera schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 07:49:
[...]

Absurde getallen, maar hou er ook rekening mee dat een redelijk deel van de mensen die een bezichtiging plannen uiteindelijk niet komen opdagen. Zo ging dat met mijn huurflat in Arnhem 2 maanden geleden in ieder geval. Van de ongeveer 30 bezichtigingen die binnen 3 uur waren gepland kwamen er uiteindelijk een stuk of 12 daadwerkelijk kijken.

Maar goed verkopen zul je wel tegen een mooie prijs.

Vorige week alle kijkdagen afgerond en 100% is op komen dagen. Wel een aantal nette afzeggingen van tevoren die we opnieuw hebben kunnen inplannen van de reservelijst. Hier dus wat dat betreft wel echt netjes gegaan 46/46. Heeft ook wel te maken met categorie woning en dus mensen die plannen denk ik.

[Mars18]

Resdogg schreef op maandag 14 juni 2021 @ 09:59:
[...]


Vorige week alle kijkdagen afgerond en 100% is op komen dagen. Wel een aantal nette afzeggingen van tevoren die we opnieuw hebben kunnen inplannen van de reservelijst. Hier dus wat dat betreft wel echt netjes gegaan 46/46. Heeft ook wel te maken met categorie woning en dus mensen die plannen denk ik.

Netjes, bizar 46 mensen.

Hier zijn vrijdag middag de foto's gemaakt, vrijdag middag een "sneak preview" op de social van de makelaar gezet, aan de hand hier van zijn tot en met zaterdag middag 5 bezichtigingen gepland.

Eind van de week gaat die op funda, en hopelijk komen er dan veel bezichtigingen bij.

[mwa]

Resdogg schreef op maandag 14 juni 2021 @ 09:59:
[...]


Vorige week alle kijkdagen afgerond en 100% is op komen dagen. Wel een aantal nette afzeggingen van tevoren die we opnieuw hebben kunnen inplannen van de reservelijst. Hier dus wat dat betreft wel echt netjes gegaan 46/46. Heeft ook wel te maken met categorie woning en dus mensen die plannen denk ik.

En, wanneer komen de biedingen? Tipje van de sluier qua bedragen?

[Oid]

Ons huis zou binnenkort op funda moeten verschijnen. Foto's en inmeten staan gepland en daarna +- 1 week kan die onlne.
Nu kwam de makelaar of we ook zonder funda willen verkopen. De aankoopmakelaar van zijn firma heeft een geintresseerde. Deze komt ook kijken binnenkort.
Nu vraag ik mij af of we zonder funda hetzelfde kunnen verwachten qua opbrengst of dat we toch beter naar funda kunnen gaan. Iemand ervaring mee?

[Gijsje22]

Ik zou het op dit moment altijd via Funda laten lopen. De kijker die nu komt weet dat hij de enige is en geen concurrentie heeft. Anders is het juist het tegen elkaar op bieden dat de hoogste opbrengst genereert.

[Dalive]

MadeK schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 22:16:
Dit jaar wil ik mijn appartement in Vlaardingen verkopen.

Heeft iemand ervaring met "De Gratis Makelaar"?
Geïnteresseerden kunnen hier openbaar bieden en de makelaarskosten zijn voor de koper.
(Niet echt gratis dus.. )

Zijn er andere (online) makelaars die soortgelijke diensten aanbieden?

Wij gaan rond oktober ons huis in de verkoop gooien (ook Vlaardingen). We hebben 3 lokale makelaars op bezoek gehad en alle 3 raadden ze openbare biedingen unaniem af. Met openbare biedingen gaat iedereen in stapjes van een paar 100 Euro omhoog, gesloten biedingen heb je veel meer kans op de uitschieters van 50K, die gewoon meer dan normaal zijn in deze markt. Dus mijn tip is om nog eens te overwegen of je dit echt wilt.

Wij zijn zowel voor aankoop als verkoop met de Witte garantiemakelaar in zee gegaan, we hebben ons droomhuis zeer recent gekocht en ook onze huidige woning gaat een mooi bedrag opbrengen. Enkel positieve ervaringen met ze, dus kan hen absoluut aanraden.

[finsdefis]

Oid schreef op maandag 14 juni 2021 @ 13:07:
Ons huis zou binnenkort op funda moeten verschijnen. Foto's en inmeten staan gepland en daarna +- 1 week kan die onlne.
Nu kwam de makelaar of we ook zonder funda willen verkopen. De aankoopmakelaar van zijn firma heeft een geintresseerde. Deze komt ook kijken binnenkort.
Nu vraag ik mij af of we zonder funda hetzelfde kunnen verwachten qua opbrengst of dat we toch beter naar funda kunnen gaan. Iemand ervaring mee?

In dit geval moet je je wat mij betreft altijd afvragen wat jouw belang is bij het verkopen zonder Funda. Hoef je hem dan niet te betalen? En dan nog, dat is wat mij betreft nihil t.o.v. de bedragen waar het in potentie om gaat. En een paar kijkdagen overleef je ook wel.

Ook vind ik het nogal getuigen van belangenverstrengeling. Je mag geen 'twee heren dienen' en daar lijkt het hier bijna wel op, vooral als die firma bij beide partijen courtage rekent.

Ik zou het zelf nooit doen in elk geval, tenzij het bod echt flink hoger is dan wat je mag verwachten op basis van recente transacties (heel makkelijk zelf op te vragen).

[ChUcKiE]

Je zou je zelfs kunnen afvragen of je deze makelaar nog wel wilt aanhouden, het begint een beetje te stinken zo en dan weet je wel wie hier het meeste voordeel uit gaat halen.....
Of deze potentiële koper moet met een acht wauw bod komen. Die tussenweg kun je ook nog bewandelen. Voorbeeld: Funda vraagprijs is 400.000. Niet op Funda, maar wauw-bod is 450.000+, anders jammer en snel door naar Funda.

[Voor 14% gewijzigd door ChUcKiE op 14-06-2021 14:12]

[Source90]

Wij hebben onze woning op eenzelfde manier gekocht in 2018. Taxateur kwam langs en dit was de prijs die het zou worden.
Uiteindelijk voor een zeer gunstige prijs kunnen aankopen.

Ik gok dat dezelfde woning in Funda Land zeker 20% meer kon opbrengen.

Zou het zelf in deze markt niet op die manier verkopen.

[MadeK]

Dalive schreef op maandag 14 juni 2021 @ 13:35:
[...]


Wij gaan rond oktober ons huis in de verkoop gooien (ook Vlaardingen). We hebben 3 lokale makelaars op bezoek gehad en alle 3 raadden ze openbare biedingen unaniem af. Met openbare biedingen gaat iedereen in stapjes van een paar 100 Euro omhoog, gesloten biedingen heb je veel meer kans op de uitschieters van 50K, die gewoon meer dan normaal zijn in deze markt. Dus mijn tip is om nog eens te overwegen of je dit echt wilt.

Wij zijn zowel voor aankoop als verkoop met de Witte garantiemakelaar in zee gegaan, we hebben ons droomhuis zeer recent gekocht en ook onze huidige woning gaat een mooi bedrag opbrengen. Enkel positieve ervaringen met ze, dus kan hen absoluut aanraden.

Bij gesloten biedingen (via een makelaar) kunnen de stappen misschien wel groter zijn inderdaad. Maar voor relatief goedkopere huizen staat de courtage meestal vast en moet je maar hopen dat de makelaar hard werkt voor het hoogste bod

Deze flatjes in Vlaardingen deden het best goed op die veilingsite volgens mij: hier, hier en deze loopt nog een dag. Meestal wordt er pas op de laatste dag geboden en het bieden gaat per 1000 euro zo te zien. Nadelen zijn dat het vrijblijvend lijkt te zijn en je bezichtigingen zelf moet doen of ervoor betalen.

[Oid]

gezien de staat van ons huis en heb zelf het e.e.a. aan data vergeleken bij walter living, calcasa en huispedia dan zal het huis tussen de 280k en de 310k moeten kunnen opleveren. De makelaar geeft aan online te gaan voor 275k of 285k als daar 10% op wordt geboden zit je rond de 305k - 315k. Als het nu zonder funda voor minimaal 305k dan zitten wij voor ons gevoel goed. De makelaar heeft ons zelf de keuze gegeven, ook omdat wij zelf niet echt de rompslomp willen.
We zitten nergens aan vast voor zover ik weet en de afspraak voor foto's en inmeting blijft ook gewoon staan.

[finsdefis]

Oid schreef op maandag 14 juni 2021 @ 19:15:
gezien de staat van ons huis en heb zelf het e.e.a. aan data vergeleken bij walter living, calcasa en huispedia dan zal het huis tussen de 280k en de 310k moeten kunnen opleveren. De makelaar geeft aan online te gaan voor 275k of 285k als daar 10% op wordt geboden zit je rond de 305k - 315k. Als het nu zonder funda voor minimaal 305k dan zitten wij voor ons gevoel goed. De makelaar heeft ons zelf de keuze gegeven, ook omdat wij zelf niet echt de rompslomp willen.
We zitten nergens aan vast voor zover ik weet en de afspraak voor foto's en inmeting blijft ook gewoon staan.

Dit is wel precies een prijscategorie waar mensen makkelijker kunnen overbieden, volgens mij. Zou dus zeker afvragen of het ontbreken van rompslomp je in potentie 10k-??k waard is.

Puur ter illustratie, een courante maar niet heel goed onderhouden tussenwoning uit eind jaren 70 werd in een (imo) saaie middelgrote stad in Brabant door calcasa ook op iets onder de 300k ingeschat en er is uiteindelijk 340k op geboden door een jong stel. Je moet ze maar net tegenkomen.

[Freelance]

finsdefis schreef op maandag 14 juni 2021 @ 21:41:
[...]


Dit is wel precies een prijscategorie waar mensen makkelijker kunnen overbieden, volgens mij. Zou dus zeker afvragen of het ontbreken van rompslomp je in potentie 10k-??k waard is.

Puur ter illustratie, een courante maar niet heel goed onderhouden tussenwoning uit eind jaren 70 werd in een (imo) saaie middelgrote stad in Brabant door calcasa ook op iets onder de 300k ingeschat en er is uiteindelijk 340k op geboden door een jong stel. Je moet ze maar net tegenkomen.

Dit. Of de starters met hulp van ouders precies op de NHG bieden á 325k

[Pannencouque]

Oid schreef op maandag 14 juni 2021 @ 19:15:
gezien de staat van ons huis en heb zelf het e.e.a. aan data vergeleken bij walter living, calcasa en huispedia dan zal het huis tussen de 280k en de 310k moeten kunnen opleveren. De makelaar geeft aan online te gaan voor 275k of 285k als daar 10% op wordt geboden zit je rond de 305k - 315k. Als het nu zonder funda voor minimaal 305k dan zitten wij voor ons gevoel goed. De makelaar heeft ons zelf de keuze gegeven, ook omdat wij zelf niet echt de rompslomp willen.
We zitten nergens aan vast voor zover ik weet en de afspraak voor foto's en inmeting blijft ook gewoon staan.

Klinkt alsof je geen enorm voordeel hebt van fundaloos verkopen, behalve niet opruimen/poetsen en geen kijkers in je hut. Voor mogelijk meer opbrengst zou ik dat wel doen. In het ergste geval blijkt die 305k ook na Funda het hoogste bod, dan heb je een schoon huis. In het slechtste geval blijkt achteraf via-via dat iemand je 325k had kunnen geven. Duurbespaard poetsbeurtje dan.

[Resdogg]

MadeK schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 22:16:
Dit jaar wil ik mijn appartement in Vlaardingen verkopen.

Heeft iemand ervaring met "De Gratis Makelaar"?
Geïnteresseerden kunnen hier openbaar bieden en de makelaarskosten zijn voor de koper.
(Niet echt gratis dus.. )

Zijn er andere (online) makelaars die soortgelijke diensten aanbieden?

Penny wise pound foolish

[Mars18]

Morgen komt ons huis op Funda, tot nu toe staat die alleen als preview op de socials van de makelaar.
De makelaar heeft al 14 bezichtigingen ingepland voor volgende week, die alleen met de preview al zijn binnen gekomen.

De makelaar gaat een reserve lijst aanleggen, wat mij betreft komen er meer dan 20 kijkers, de makelaar gaat voor 15-16 kijkers.

[KRGT]

Mars18 schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 12:34:
Morgen komt ons huis op Funda, tot nu toe staat die alleen als preview op de socials van de makelaar.
De makelaar heeft al 14 bezichtigingen ingepland voor volgende week, die alleen met de preview al zijn binnen gekomen.

De makelaar gaat een reserve lijst aanleggen, wat mij betreft komen er meer dan 20 kijkers, de makelaar gaat voor 15-16 kijkers.

En dan per inschrijving laten bieden

Dus over 2 weken vrijdag finale bod laten sturen, dan heb jij bijvoorbeeld 10 biedingen binnen met de voorwaardes en eventueel de persoonlijke verhaaltjes als jij dat wilt

[Mars18]

KRGT schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 12:38:
[...]


En dan per inschrijving laten bieden

Dus over 2 weken vrijdag finale bod laten sturen, dan heb jij bijvoorbeeld 10 biedingen binnen met de voorwaardes en eventueel de persoonlijke verhaaltjes als jij dat wilt

Ja de makelaar had het idee zoals wij ook bij hun ons nieuwe huis hebben gekocht.

15 kijkers, iedereen mag eind van de week 1x een bod doen.
En dan hopen dat de vraagprijs van 275.000 uiteindelijk op een bod van 300.000 komt.

[KRGT]

Mars18 schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 12:41:
[...]

Ja de makelaar had het idee zoals wij ook bij hun ons nieuwe huis hebben gekocht.

15 kijkers, iedereen mag eind van de week 1x een bod doen.
En dan hopen dat de vraagprijs van 275.000 uiteindelijk op een bod van 300.000 komt.

Ik hoop met je mee altijd leuk, maar als vr.pr 275 is zal het mij niet verbazen als iemand 312345 gaat bieden

[Mars18]

KRGT schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 12:43:
[...]


Ik hoop met je mee altijd leuk, maar als vr.pr 275 is zal het mij niet verbazen als iemand 312345 gaat bieden

Gaan het zien, alles vanaf 275.000 is voor ons extra, en is de winst uit de verkoop, en hoeft niet in de nieuwe hypotheek worden gestopt.

[Oid]

Pannencouque schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 15:22:
[...]
Klinkt alsof je geen enorm voordeel hebt van fundaloos verkopen, behalve niet opruimen/poetsen en geen kijkers in je hut. Voor mogelijk meer opbrengst zou ik dat wel doen. In het ergste geval blijkt die 305k ook na Funda het hoogste bod, dan heb je een schoon huis. In het slechtste geval blijkt achteraf via-via dat iemand je 325k had kunnen geven. Duurbespaard poetsbeurtje dan.

Morgen komt de eerste (en waarschijnlijk de enige) kijken zonder funda. We gaan er gewoon blanco in en zien het wel als het niet naar tevredenheid is gaan we naar funda. Bedankt voor het meedenken een ieder!

[big bang]

KRGT schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 12:43:
[...]


Ik hoop met je mee altijd leuk, maar als vr.pr 275 is zal het mij niet verbazen als iemand 312345 gaat bieden

Als de verkoper een tweaker is zou ik 314195 bieden..

[Maestro.mosjuh]

big bang schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 14:46:
[...]

Als de verkoper een tweaker is zou ik 314195 bieden..

Als verkopend tweaker zou ik mij dan afvragen waarom zo'n gek bod gedaan wordt... (als het nou € 314159,= zou zijn geweest, had ik de humor er van ingezien )

[big bang]

Maestro.mosjuh schreef op donderdag 17 juni 2021 @ 15:01:
[...]

Als verkopend tweaker zou ik mij dan afvragen waarom zo'n gek bod gedaan wordt... (als het nou € 314159,= zou zijn geweest, had ik de humor er van ingezien )

Damn it. Typo. En ik ga m niet wijzigen want dan slaat je post nergens meer op...

Om terug te komen op het onderwerp: laatst ergens wezen kijken wat eigenlijk een lastige casus was:

12 kijkers in 4 weken, makelaar gaf aan dat er onderboden mocht worden.

• Huis was oud en toe aan renovatie, maar zeker geen onleefbaar hok
• Flinke lap grond, maar vraagprijs was te hoog voor alleen de grond

Je komt dan op een punt dat eigenlijk iedere koper er een hoop geld in moet steken, (onze schatting was ongeveer 2t-2,5t om het echt goed te krijgen), en dan kom je al richting de prijs van slopen en nieuw bouwen. Maar dit pand was zeker ook niet zo slecht dat echt een slooppand was, dus de verkopers wilden er wel geld voor. Verkoop technisch kun je dan beter een uitgeleefd hol hebben, waarbij je er vanuit gaat dat de koper het compleet stript en opnieuw bouwt dan dit, wat eigenlijk vlees nog vis is.

[Voor 53% gewijzigd door big bang op 17-06-2021 15:11]