Ervaringen met het verkopen van je woning

[bie100]

dutchgio schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 10:42:
Je krijgt niet zomaar een BKR registratie natuurlijk, alleen als je zelf een lening aangaat.

8 miljoen Nederlanders staan er in dat is niet alleen voor een lening

[Paralize_nl]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 13:01:
[...]


En je vind het niet vreemd dat deze persoon überhaupt een ontbindende voorwaarde wil opnemen? Als je een paar ton op de bank hebt staan is het toch allemaal niet zo spannend? Je weet wat je inkomen is. Of dat vast is of niet. Waarom nog een ontbindende voorwaarde?

Om risico’s als ongelukken, baanverlies, scheiding etc etc etc af te dekken?
Je hebt het leven niet altijd zelf in de hand. Ik vind je halsstarrigheid opmerkelijk in de afgelopen pagina’s.

Ik zou zelfs voorstander zijn de verkopers verplicht worden een bouwkundge keuring en fase 0 funderingsonderzoek te overleggen.

Tonnen verdienen en alle risico’s worden ook nog eens bij wanhopige kopers neergelegd. Te bizar we als land dit toestaan.

[Flix20]

wlmpie schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 10:35:
[...]

Omdat je zomaar onverwacht en onterecht een BKR notering aan je broek kunt krijgen en dan krijg je geen hypotheek ook al dacht je helemaal veilig te zitten qua leencapaciteit. En als die BKR notering onterecht is krijg je hem wel weer weg, maar waarschijnlijk niet snel genoeg en dan mag je volledig buiten jouw schuld en controle toch 10% aftikken. Dat risico verzeker je als koper dus met een voorbehoud financiering.

Vooraf kan je gewoon een BKR registratie controleren, volledig kosteloos, dus het mag nooit onverwachts zijn.
En onterecht zijn ze ook maar zelden.
Het niet weten maakt een registratie niet minder terecht.

warzaw schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 11:05:
[...]


Wat een onzin zeg, mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen? Alsof iedereen van tevoren exact zijn leencapaciteit kan uitrekenen. Dat kan niet omdat elke bank zijn eigen voorwaarden hanteert en er op voorhand geen berekening op los te laten valt. Los van wat tooltjes die eigenlijk weinig zekerheid bieden. Er is dus zonder tussenkomst van de geldschieter nooit op voorhand een definitieve uitkomst te hebben.

Misschien niet tot in de euro, maar je kan toch zeker wel een heel goed beeld krijgen bij wat er mogelijk is.
Even een middag tijd investeren en bij een hypotheekadviseur langs gaan en daar ook gewoon eerlijk zijn.
Salaris strook(en) mee, gewoon melden dat je een studieschuld hebt, BKR kan je vooraf checken en je stapt naar buiten met een hele goede indicatie van wat je leencapaciteit is.
Zul je een woning vinden waarbij je tot wel 100% moet financieren moet je weer bellen en de vraag stellen. GA je onder de 90% zitten kom je een heel eind.
Dus ja, gewoon je huiswerk doen en dan met VBH financiering bieden.

[Marcel a]

Paralize_nl schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 13:45:
[...]
Om risico’s als ongelukken, baanverlies, scheiding etc etc etc af te dekken?
Je hebt het leven niet altijd zelf in de hand. Ik vind je halsstarrigheid opmerkelijk in de afgelopen pagina’s.

Ik vind het opmerkelijk dat je iemand die gewoon bij zijn standpunt blijft halsstarrig noemt. Maar waarvan akte.
Hoe dan ook, voorbehoud van financiering is echt nooit bedoeld om de risico’s die jij noemt af te dekken. Misschien zou ik daar ook een kwalificatie aan moeten hangen, maar laten we netjes blijven…..

[warzaw]

Misschien niet tot in de euro, maar je kan toch zeker wel een heel goed beeld krijgen bij wat er mogelijk is.
Even een middag tijd investeren en bij een hypotheekadviseur langs gaan en daar ook gewoon eerlijk zijn.
Salaris strook(en) mee, gewoon melden dat je een studieschuld hebt, BKR kan je vooraf checken en je stapt naar buiten met een hele goede indicatie van wat je leencapaciteit is.
Zul je een woning vinden waarbij je tot wel 100% moet financieren moet je weer bellen en de vraag stellen. GA je onder de 90% zitten kom je een heel eind.
Dus ja, gewoon je huiswerk doen en dan met VBH financiering bieden.

Ik ben met je eens dat dat inderdaad kan, en dat velen dat huiswerk vermoedelijk ook gewoon doen (ik in ieder geval wel). Maar die check is niet waterdicht/tot op de euro nauwkeurig. Je kan zogezegd geen definitief groen vinkje krijgen omdat de persoonlijke situatie een stuk ingewikkelder kan zijn dan "kan het wel/niet financieren op basis van inkomen". Het kan, zeker in de huidige oververhitte woningmarkt net erop aan komen en dan zegt de bank ineens nee. En dan ben je dus als koper flink de sigaar. Ik vind het überhaupt al wonderlijk dat veel mensen zich laten overhalen dan maar zonder voorbehoud te bieden. Je loopt echt een groot risico.

[dikkiedik]

Kalentum schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:16:
[...]

Wat mij betreft moet het financieringsvoorbehoud overigens verhuizen naar een wettelijke regeling zodat het niet als onderhandelingspunt kan worden gebruikt.

waarom? En tot welk percentage van de woningwaarde dan? Er zijn zoveel mitsen en maren.

Voorbehoud is gewoon een onderdeel van je formulering van het bod. Financieringsvoorbehoud, bouwtechnische keuring etc etc.

Er zijn zat verzekeringsproducten die dit risico afdekken voor een paar honderd euro als je graag wilt bieden zonder voorbehoud. Wat natuurlijk in de huidige markt een sterker bod neerlegt.

laten we alsjeblieft niet dit soort dingen reguleren. Dan krijgen we dat mensen biedingen doen op woningen die ze niet gefinancierd krijgen achteraf. Een stevige stok achter de deur met een 10% boete gonzend op de achtergrond lijkt me uitstekend.

[warzaw]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 13:01:
[...]
En je vind het niet vreemd dat deze persoon überhaupt een ontbindende voorwaarde wil opnemen? Als je een paar ton op de bank hebt staan is het toch allemaal niet zo spannend? Je weet wat je inkomen is. Of dat vast is of niet. Waarom nog een ontbindende voorwaarde?

Maar dat weet je dus op voorhand helemaal niet. Je doet het nu voorkomen alsof je daarmee de beweegredenen van de ander om het voorbehoud op te nemen zou moeten kunnen doorzien. Iemand met 250K voorbehoud financiering kan het totaal niet nodig hebben maar het toch willen financieren (om wat voor reden dan ook) en iemand met geen voorbehoud van financiering kan gewoon glashard liegen en nooit de financiering rond kunnen krijgen.

De conclusie of iemand wel of geen voorbehoud nodig zou hebben is een beetje opmerkelijk. Als ik een voorbehoud zie kan ik alsnog kiezen om wel of niet voor dat bod te kiezen of voor een ander te gaan, maar *alleen* op basis van de hoogte van het voorbehoud. Ik kan met de hoogte van het voorbehoud geen enkele uitspraak doen over de financiele situatie van die ander anders dan: "Deze persoon moet nog een financiering rond krijgen ter hoogte van bedrag X".

[Marcel a]

@warzaw het klopt niet wat je schrijft. Als je een woning op het oog hebt en je gaat naar een adviseur met alle benodigde en complete informatie kan de adviseur jouw exact vertellen wat er mogelijk is. Daar zijn alle persoonlijke omstandigheden in mee genomen. Ik weet niet waarom je schrijft dat dit niet zo zou zijn, want de check die de adviseur doet = de check die de bank doet. Precies dezelfde. En bij twijfel belt hij of zij even.

[ Voor 4% gewijzigd door Marcel a op 06-03-2026 14:26 ]

[warzaw]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 14:22:
@warzaw het klopt niet wat je schrijft. Als je een woning op het oog hebt en je gaat naar een adviseur met alle benodigde en complete informatie kan de adviseur jouw exact vertellen wat er mogelijk is. Daar zijn alle persoonlijke omstandigheden in mee genomen. Ik weet niet waarom je schrijft dat dit niet zo zou zijn, want de check die de adviseur doet = de check die de bank doet. Precies dezelfde. En bij twijfel belt hij of zij even.

Ik zie die niet. De adviseur is er om je te adviseren. Die pakt het totaalplaatje met plussen en minnen en maakt op basis daarvan een aantal voorstellen die het *hoogstwaarschijnlijk* halen. Die moeten nog naar de bank en de bank bepaalt uiteindelijk of het wel of niet kan. Het advies van de adviseur heeft geen enkele waarde voor de bank. Die kijken gewoon sec naar de aanvraag zoals die ingediend wordt en kunnen hierbij ook gebruik maken van veel meer gegevens die de adviseur niet heeft en alleen maar op basis van wat screenprints van bankrekeningen/jouw blauwe ogen moet doen.

En naast "doelbewust informatie achterhouden" bij de adviseur (wat natuurlijk stom is) heb je ook gewoon dat er wellicht dingen niet meegenomen worden die wel meegenomen hadden moeten worden. Toegegeven, dat gebeurt vast en zeker niet makkelijk, maar denk aan een langlopende financiële verplichting zoals een private lease constructie die even vergeten wordt op te nemen in het advies.

[Rubbergrover1]

Flix20 schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 13:52:
[...]

Misschien niet tot in de euro, maar je kan toch zeker wel een heel goed beeld krijgen bij wat er mogelijk is.
Even een middag tijd investeren en bij een hypotheekadviseur langs gaan en daar ook gewoon eerlijk zijn.
Salaris strook(en) mee, gewoon melden dat je een studieschuld hebt, BKR kan je vooraf checken en je stapt naar buiten met een hele goede indicatie van wat je leencapaciteit is.

Welke salarisstroken? Er zijn een hoop mensen die buiten de simpele situatie van 12 keer een maandsalaris plus vakantiegeld vallen. Als je buiten die simpele hokjes valt, dan kan een adviseur wel aangeven wat er waarschijnlijk zou kunnen worden geleend en bij welke geldverstrekkers de kans het grootst is. Maar er kunnen dan een hoop mitsen en maren spelen die maken dat die geldverstrekker alsnog niet (volledig) wil financieren wat de adviseur had verwacht. Je komt algauw in een grijs gebied uit waarbij het niet zo evident is dat je het verwachte bedrag X wel zult kunnen lenen.

[Paralize_nl]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 14:02:
[...]


Ik vind het opmerkelijk dat je iemand die gewoon bij zijn standpunt blijft halsstarrig noemt. Maar waarvan akte.
Hoe dan ook, voorbehoud van financiering is echt nooit bedoeld om de risico’s die jij noemt af te dekken. Misschien zou ik daar ook een kwalificatie aan moeten hangen, maar laten we netjes blijven…..

Dat komt omdat je telkens precies hetzelfde blijft vragen aan verschillende mensen.

Overigens is verlies van baan wel degelijk grond van weigering hypotheek offerte, hoe kom je erbij dat dit niet zo zou zijn?

En je laatste opmerking mbt kwalificatie gaat te ver makker. Geen idee waarom je zoiets zou zeggen.

Edit: laat ik het anders formuleren. Toen ik mijn huis kocht had ik veel geld op de bank staan. Dit wist de verkoopmakelaar ook.

Toch wilde ik bij nieuw huis 100% financiering voorbehoud omdat ik niet kan voorspellen wat er in de komende 2 maanden gebeurt. Kankerdiagnose, arm verliezen, scheiding want vrouw gaat vreemd.

Ik wil dan de mogelijkheid hebben om onder de gehele koop uit te kunnen ondanks dat ik geld op de bank heb staan.

Er zijn allerlei zaken die je op kan en zelfs moet voeren als ze wijzigen bij het aangaan van de hypotheek -voordat- het passeert bij de notaris.

Jij vertelt dat dat nooit de reden is van zon voorbehoud… ok

[ Voor 30% gewijzigd door Paralize_nl op 06-03-2026 14:55 ]

[Hielko]

DonChaot schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 11:19:
[...]

Maar dan is bod 2 toch slechter voor de verkoper? Bieder 2 heeft namelijk zijn twijfels of hij de lening wel krijgt op basis van zijn inkomen. Als hij het voorbehoud niet wil laten vallen dan begin ik toch te denken dat hij meer heeft geboden dan hij aankan.
Dus je hebt gelijk, iedere koper kan en mag voorbehouden maken. Maar de verkoper mag er het zijne van denken. In mijn ervaring vissen makelaars behoorlijk naar hoe eea gefinancieerd wordt. De makelaar in dit voorbeeld speelt wel een dubieuze rol omdat hij waarschijnlijk wel wist dat kopers niet het hele verhaal deelden.

Die bkr notering zou voor mij helemaal geen risico zijn dat ik als verkoper zou moeten lopen.

Hoezo? Waarom geldt dat niet voor bieder 1 volgens jou?

[Crazy D]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 14:22:
@warzaw het klopt niet wat je schrijft. Als je een woning op het oog hebt en je gaat naar een adviseur met alle benodigde en complete informatie kan de adviseur jouw exact vertellen wat er mogelijk is. Daar zijn alle persoonlijke omstandigheden in mee genomen. Ik weet niet waarom je schrijft dat dit niet zo zou zijn, want de check die de adviseur doet = de check die de bank doet. Precies dezelfde. En bij twijfel belt hij of zij even.

Die bank gaat niet vertellen "dat je die lening wel kunt krijgen". Kom maar terug als je een voorlopig koopcontract hebt. Dat is het enige moment dat ze je definitief vertellen of het lukt of niet. Alles tot die tijd is indicatief. Een tussenpersoon die jou 100% kan garanderen dat je die hypotheek krijgt, liegt. Natuurlijk kan die heel veel checken en ook z'n ervaring mee laten spelen, en over het algemeen kunnen ze een goede indicatie afgeven.

Maar zoals ook eerder gezegd... als je adviseur denkt dat je 5 ton kunt lenen en jij koopt een huis van 3 ton, is het normaal gesproken geen probleem. Maar, "normaal gesproken".... als de taxatiewaarde 150k is, zal de bank alsnog een keer goed achterop hun hoofd krabbelen en wellicht wat verbouwingsplannen van je willen zien. En natuurlijk kan je adviseur ook een desktoptaxatie uitvoeren op een specifiek huis en als daar bv 350k uitkomt, is de kans dat je die 3 ton kunt lenen weer een stap dichterbij. Maar dan nog steeds kan de bank anders concluderen.

Geen enkele bank gaat van te voren dingen beloven. Waarom niet? Omdat ze dan een dagtaak hebben aan iedereen die wil weten of ze bedrag X voor huis Y zouden kunnen bieden

[DonChaot]

Hielko schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 14:48:
[...]

Hoezo? Waarom geldt dat niet voor bieder 1 volgens jou?

Bieder 1 is duidelijk in wat er aan de hand is, geen eigen vermogen dus alles zal geleend moeten worden. Maar hij is er blijkbaar wel van overtuigd dat dat gaat lukken ondanks dat er bij hem meer problemen op kunnen treden. Als je er op vertrouwd dat ze beide hun huiswerk gedaan hebben, en daar moet je maar vanuit gaan, dan weten ze beide wat ze ongeveer kunnen. Misschien niet tot op de laatste cent maar toch zeker wel goed in de richting.
Bieder 2 lijkt dan moeite te hebben om de halve hypotheek op te kunnen hoesten en dat geeft geen vertrouwen.
Dus als verkoper vragen om dat voorbehoud te laten vallen is helemaal geen gek idee vind ik. Bij bieder 2 heb je ook leverage om dat te vragen. Als hij het niet laat vallen zou ik als verkoper toch nog naar 1 of 3 gaan. Als je dezelfde vraag bij 1 zou stellen dan trekt hij natuurlijk gelijk zijn bod terug.

[Orkaan]

Ik lees bijzondere aannames. Blij dat wij zo geen huis hebben hoeven kopen:) van verkopers. Want dan loop ik hard weg. Ik bied gewoon met een klein voorbehoud en nog een berg spaargeld om de hut te kunnen verbouwen...dus geen bouwdepot etc. dan maar geen huis. ....geen hand vol maar een land vol:-).

Hypotheek was hier binnen 1.5 week rond. Maar wat iemand al zei je krijgt pas dat groene vinkje als je het huis daadwerkelijk heb gekocht en de aanvraag officieel is ingediend . Tot die tijd mag je het doen met 99 zekerheid. Hier wilde de bank achteraf ook allerlei gegevens. En stelde vragen hoe ik als vrouw alleen mijn hypotheek binnen 7 jaar helemaal had kunnen aflossen en met welk geld (ook even aantonen graag)
(Niet dat ze dat van te voren even vragen ofzo...Nee pas toen de boel was ingediend..lekker is dat..en zo zal het wel vaker gaan).

Of bij de aankoop van mijn eerste huis, moest ik aantonen dat ik geen studieschuld had....(Is er ook nooit geweest..dus hoe moet je iets aantonen wat je nooit hebt gehad dus ook nog een betaling voor hebt gedaan). Banken bedenken van alles ok het je lastig te maken

Zonder aankoop makelaar en execution only hypotheek...

[Hielko]

DonChaot schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 15:08:
[...]

Bieder 1 is duidelijk in wat er aan de hand is, geen eigen vermogen dus alles zal geleend moeten worden. Maar hij is er blijkbaar wel van overtuigd dat dat gaat lukken ondanks dat er bij hem meer problemen op kunnen treden. Als je er op vertrouwd dat ze beide hun huiswerk gedaan hebben, en daar moet je maar vanuit gaan, dan weten ze beide wat ze ongeveer kunnen. Misschien niet tot op de laatste cent maar toch zeker wel goed in de richting.
Bieder 2 lijkt dan moeite te hebben om de halve hypotheek op te kunnen hoesten en dat geeft geen vertrouwen.
Dus als verkoper vragen om dat voorbehoud te laten vallen is helemaal geen gek idee vind ik. Bij bieder 2 heb je ook leverage om dat te vragen. Als hij het niet laat vallen zou ik als verkoper toch nog naar 1 of 3 gaan. Als je dezelfde vraag bij 1 zou stellen dan trekt hij natuurlijk gelijk zijn bod terug.

Dat zul je me toch in jip-en-janneke taal moeten uitleggen, wat dat is voor mij onnavolgbare logica. Bieder 1 heeft geen eigen vermogen (potentieel probleem!), maar omdat het dan voor jouw duidelijk is dat dat aan de hand is, is het aantrekkelijker . Er is toch geen enkele reden dat het voor bieder 2 meer of minder makkelijk is om de gevraagde hypotheek te krijgen dan bieder 1. Het enige wat je zeker weet is dat bieder 1 - als beiden hun huiswerk gedaan hebben - een hoger risico heeft om de boel niet rond te kunnen krijgen als bijv. de taxatiewaarde tegenvalt, terwijl dat bij bieder 2 geen reeel probleem is.

[Orkaan]

Ik snap die logica ook niet. Bij mij wist de makelaar van de verkoper ook dat mijn huis hypotheek vrij was. (Ja theoretisch kun je daarover liegen... Net als over zo veel dingen...)

Maar met de.huidige rente stand is het echt niet zo aantrekkelijk om "lekker" veel te lenen, tis geen gratis geld ofzo

[naitsoezn]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 07:22:
@IceM Ik vind dat niet vreemd, maar waarom betrek je dat in een voorbehoud. Als je aangeeft 30% van een woning zelf te kunnen betalen zou ik geen voorbehoud van jou accepteren . Dan heb je het geld gewoon en kan je het dus betalen. Als je over die overgebleven 70% perse een voorbehoud wil opnemen, ga ik twijfelen aan je verhaal. Laat staan dat iemand een voorbehoud van 50% van de koopsom wil opnemen (zoals in de post waar ik pagina’s geleden op reageerde).
Een voorbehoud van de gehele koopsom lijkt risicovoller, maar in de praktijk kijk ik daar anders naar. Dat hoeven jullie niet met mij eens te zijn natuurlijk. Als iemand eerlijk is en zegt ‘ik weet nog niet 100% zeker of ik de financiering rond krijg’, weet je wat je hebt. Onzekerheid. Als iemand zegt ‘ik heb €200.000 op de bank staan, maar wil een voorbehoud over de rest’ krijg ik daar ruis van.

Stel ik koop een huis van 500k en ik heb 250k op de bank staan die ik in dat huis wil steken. Dan heb ik toch nog steeds 250k nodig om te lenen? En dan moet je door dezelfde mallemolen bij de bank als wanneer je 500k wilt lenen. En loop je dus dezelfde risico's dat de bank je dat bedrag niet wilt lenen (inkomen niet hoog genoeg voor 250k, ergens nog een openstaande BKR-notering, lease-auto vergeten, creditcard-krediet, noem maar op). Als je als koper zegt dat je 250k nodig hebt, dan kan dat net zo goed op je persoonlijke limiet zitten als wanneer een andere koper 500k nodig heeft..... Ik begrijp niet waarom 500k minder risicovol is dan 250k.

Sterker nog: Iemand met een leencapaciteit van 250k en 250k op de bank zou altijd een beroep op z'n voorbehoud financiering kunnen doen als dat voorbehoud voor 500k is (omdat hij dan eenvoudig een afwijzing van de bank kan tonen voor een hypotheekaanvraag van 500k, simpelweg omdat ie die 500k nooit zal krijgen).

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 06-03-2026 20:02 ]

[Oenkieboenkie]

Ik ben groot voorstander van de biedverzekering, die zou je standaard kunnen maken. Zo kan je als koper bieden zonder voorbehouden van financiering en hoef je dus geen groot eigen vermogen in te brengen om te concurreren met andere bieders maar je hebt wel de risico's afgedekt. Mijn ervaring als verkoper in de huidige markt is ook dat er veel kopers zijn die eerst bieden en dan pas gaan nadenken, uit angst om de boot te missen. Een bod zonder voorbehouden van financiering zorgt er voor dat ik ook eerder zekerheid heb over mijn maandlasten bij het nieuwe huis en zorgt er voor dat ik weer geld uitgeef in de economie (klussen zelf doen vs uitbesteden, nieuwe meubels kopen etc.). Ik snap de kritiek op biedverzekeringen omdat dat daarmee de standaard wordt en het toch zo minstens 500 euro kost, alleen als je bedenkt dat het de grootste financiële transactie in je leven is (zowel kopen als verkopen) is zekerheid voor beide partijen ook nog wel wat waard.

[Scheurbuik]

Orkaan schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 18:26:
Ik snap die logica ook niet. Bij mij wist de makelaar van de verkoper ook dat mijn huis hypotheek vrij was. (Ja theoretisch kun je daarover liegen... Net als over zo veel dingen...)

Maar met de.huidige rente stand is het echt niet zo aantrekkelijk om "lekker" veel te lenen, tis geen gratis geld ofzo

Maar net hoe de makelaar de moeite neemt, maar hij kan gewoon zien hoeveel hypotheek er nog op je huidige huis ligt, dat is gewoon openbare data.

[Kalentum]

Scheurbuik schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 11:45:
[...]

Maar net hoe de makelaar de moeite neemt, maar hij kan gewoon zien hoeveel hypotheek er nog op je huidige huis ligt, dat is gewoon openbare data.

Kadaster houdt geen aflossingen bij, dus als er 400k in het register staat wil dat niet zeggen dat dat de daadwerkelijke schuld is.

[Chaki]

Oenkieboenkie schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 04:25:
Ik ben groot voorstander van de biedverzekering, die zou je standaard kunnen maken. Zo kan je als koper bieden zonder voorbehouden van financiering en hoef je dus geen groot eigen vermogen in te brengen om te concurreren met andere bieders maar je hebt wel de risico's afgedekt. Mijn ervaring als verkoper in de huidige markt is ook dat er veel kopers zijn die eerst bieden en dan pas gaan nadenken, uit angst om de boot te missen. Een bod zonder voorbehouden van financiering zorgt er voor dat ik ook eerder zekerheid heb over mijn maandlasten bij het nieuwe huis en zorgt er voor dat ik weer geld uitgeef in de economie (klussen zelf doen vs uitbesteden, nieuwe meubels kopen etc.). Ik snap de kritiek op biedverzekeringen omdat dat daarmee de standaard wordt en het toch zo minstens 500 euro kost, alleen als je bedenkt dat het de grootste financiële transactie in je leven is (zowel kopen als verkopen) is zekerheid voor beide partijen ook nog wel wat waard.

Hoezo heb jij als verkoper meer zekerheid? Als ik de hypotheek niet rond krijg, betaalt de verzekering de 10% boete. Die kun jij cashen (tzt, want het staat niet direct op je rekening), maar de poppenkast begint van voren af aan: opnieuw de markt op, dubbele lasten, etc. Schijnzekerheid!

[THM0]

Chaki schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 12:24:
[...]

Hoezo heb jij als verkoper meer zekerheid? Als ik de hypotheek niet rond krijg, betaalt de verzekering de 10% boete. Die kun jij cashen (tzt, want het staat niet direct op je rekening), maar de poppenkast begint van voren af aan: opnieuw de markt op, dubbele lasten, etc. Schijnzekerheid!

Plus de pogingen van de verzekeraar om de boete te matigen, die ongetwijfeld gaan volgen. Ook nog juridisch getouwtrek aan de broek als verkoper.

[dikkiedik]

Chaki schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 12:24:
[...]

Hoezo heb jij als verkoper meer zekerheid? Als ik de hypotheek niet rond krijg, betaalt de verzekering de 10% boete. Die kun jij cashen (tzt, want het staat niet direct op je rekening), maar de poppenkast begint van voren af aan: opnieuw de markt op, dubbele lasten, etc. Schijnzekerheid!

ik kan je wel vertellen dat als jij die 10% in de tas hebt en je het hele verhaal opnieuw begint maar 10% lager in de markt zet dat je een totale bied chaos gaat krijgen.

netto ga je in dit geval er gewoon heel dik op vooruit. Dan hoef je die tweede keer echt niet meer het onderste uit de kan te halen, simpelweg omdat je al tienduizenden euro's boete hebt ontvangen.

voorbeeld: huis van 500k. Boete 50k. Alles gaat niet door en je wilt snel verkopen. Je laat de makelaar even een rondje bellen met toenmalig geïnteresseerden en geeft ze een kans om opnieuw een bod uit te brengen. Hoe groot is de kans dat ze dat bod met 50k verlagen? Ik acht die nul. sterker nog, mogelijk verhogen ze hun oude bod nog.

Als ik mijn huis zou verkopen mag dat spelletje wel een tijdje doorgaan. 10% boete kan ik toch weer 3 jaar de hypotheek van betalen

[warzaw]

dikkiedik schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 14:07:
[...]
Als ik mijn huis zou verkopen mag dat spelletje wel een tijdje doorgaan. 10% boete kan ik toch weer 3 jaar de hypotheek van betalen

Mjah, in de praktijk denk ik ook dat het niet zo snel voorkomt dat het echt tot uitbetaling van die boete komt. Het is echt een afgrijselijk geldbedrag dat mensen niet “even” kunnen missen, daarna hebben ze ook niet eens wat in handen en ik denk echt dat het uitzonderlijk is dat het echt tot betaling daarvan komt. Ben wel benieuwd naar de cijfers daarover maar verwacht niet dat die te vinden zijn.

Het is wel een zeer goede stok achter de deur om je zaakjes gewoon goed te regelen.

[Orkaan]

Laat je het voor het gerecht komen zal een rechter kijken naar de daadwerkelijke schade. Die je als verkoper wel moet aantonen.... Een juridische getouwtrek zal het zeker worden...en het kan lang duren voordat er daadwerkelijk een uitspraak is. (En dat iets lang duurt is geen reden voor extra geld)

Niemand betaald zo maar even zonder blikken en blozen die 30-100k......

Dus dat mensen denken even lekker te cashen...reken je niet rijk.

[StecaGrid]

Oenkieboenkie schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 04:25:
Ik ben groot voorstander van de biedverzekering, die zou je standaard kunnen maken. Zo kan je als koper bieden zonder voorbehouden van financiering en hoef je dus geen groot eigen vermogen in te brengen om te concurreren met andere bieders maar je hebt wel de risico's afgedekt. Mijn ervaring als verkoper in de huidige markt is ook dat er veel kopers zijn die eerst bieden en dan pas gaan nadenken, uit angst om de boot te missen. Een bod zonder voorbehouden van financiering zorgt er voor dat ik ook eerder zekerheid heb over mijn maandlasten bij het nieuwe huis en zorgt er voor dat ik weer geld uitgeef in de economie (klussen zelf doen vs uitbesteden, nieuwe meubels kopen etc.). Ik snap de kritiek op biedverzekeringen omdat dat daarmee de standaard wordt en het toch zo minstens 500 euro kost, alleen als je bedenkt dat het de grootste financiële transactie in je leven is (zowel kopen als verkopen) is zekerheid voor beide partijen ook nog wel wat waard.

Ik voorzie dat mensen dan juist roekelozer gaan bieden, want ik ben toch verzekerd. Verkoper krijgt dan 10% (of wat er wordt afgesproken) van de koopsom maar blijft wel met een on verkocht huis zitten, hele geneuzel weer opnieuw.
Doordat mensen roekelozer worden gaat de premie van die verzekering fors omhoog. Zo hoog dat in de praktijk niemand hier meer gebruik van maakt.

[Oenkieboenkie]

Een biedverzekering krijg je ook niet zomaar door een aanbieder te bellen. Die vraagt al je papieren op, studieschuld, bkr registratie, loonstrookje, taxatie van je huidige woning etc. Als je dan doorgeeft welk huis je op wilt bieden krijg je een bedrag tot waar je kan bieden. Daardoor is er een derde partij die de incentive heeft om te zorgen dat je het huis kunt betalen voordat je gaat bieden. Anders dan als je alleen een hypotheekverstrekker vraagt om een indicatie. Daarnaast moet ook gewoon 10% van de koopsom overgemaakt worden aan de notaris (of een bankgarantstelling) daar zit vaak maar 3 weken ongeveer op. Dat geld is dus vaak al aanwezig. Daarnaast hoef je als verkoper geen zaken te doen met de verzekering je hebt een deal met de koper. Natuurlijk heb je liever al dit gedoe niet, maar als ik kan kiezen tussen een koper die na 6 weken zonder al te veel moeite onder een bod uit kan en een koper die dan in ieder geval een boete boven het hoofd hangt om me schadeloos te stellen dan is dat tweede voor jou als koper veel fijner.

[Chaki]

dikkiedik schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 14:07:
[...]


ik kan je wel vertellen dat als jij die 10% in de tas hebt en je het hele verhaal opnieuw begint maar 10% lager in de markt zet dat je een totale bied chaos gaat krijgen.

netto ga je in dit geval er gewoon heel dik op vooruit. Dan hoef je die tweede keer echt niet meer het onderste uit de kan te halen, simpelweg omdat je al tienduizenden euro's boete hebt ontvangen.

voorbeeld: huis van 500k. Boete 50k. Alles gaat niet door en je wilt snel verkopen. Je laat de makelaar even een rondje bellen met toenmalig geïnteresseerden en geeft ze een kans om opnieuw een bod uit te brengen. Hoe groot is de kans dat ze dat bod met 50k verlagen? Ik acht die nul. sterker nog, mogelijk verhogen ze hun oude bod nog.

Als ik mijn huis zou verkopen mag dat spelletje wel een tijdje doorgaan. 10% boete kan ik toch weer 3 jaar de hypotheek van betalen

Hoeveel tijd gaat eroverheen voor je die volle 10% van de verzekering in je tas hebt???

[dikkiedik]

Orkaan schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 18:41:
Laat je het voor het gerecht komen zal een rechter kijken naar de daadwerkelijke schade. Die je als verkoper wel moet aantonen.... Een juridische getouwtrek zal het zeker worden...en het kan lang duren voordat er daadwerkelijk een uitspraak is. (En dat iets lang duurt is geen reden voor extra geld)

Niemand betaald zo maar even zonder blikken en blozen die 30-100k......

Dus dat mensen denken even lekker te cashen...reken je niet rijk.

waarom gaat de rechter kijken naar de daadwerkelijke schade? Je zet toch gewoon een handtekening onder het verkoopcontract met 10% boete. Niet 10% boete of daadwerkelijke schade mochten deze minder zijn.

In de praktijk zal namelijk de tweede verkoop beter zijn dan de eerste simpelweg omdat bij een stijgende markt er duizenden euro's woningwaarde bijkomen per maand. Nog wel even los van het voor de tweede keer aanbieden van een object wat wellicht nadelig kan zijn. Maar met een wat courantere woning lijkt me dat niet direct een probleem.

[Toke_gt]

dikkiedik schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 19:41:
[...]
waarom gaat de rechter kijken naar de daadwerkelijke schade? Je zet toch gewoon een handtekening onder het verkoopcontract met 10% boete. Niet 10% boete of daadwerkelijke schade mochten deze minder zijn.

De rechter kan en zal de overeengekomen boete van 10% matigen, als blijkt dat de schade veel minder is dan die 10%.
In deze uitspraak geeft rechter aan dat de 10% een standaardpercentage is uit een modelovereenkomst en dat er niet specifiek over is onderhandeld. Verkopers moesten aangeven wat de daadwerkelijke schade was en de boete werd gematigd van 60K naar 10K.
Sowieso gaat er vaak 1,5-2 jaar minimaal overheen voor er een uitspraak komt.

[ Voor 16% gewijzigd door Toke_gt op 07-03-2026 19:59 ]

[dikkiedik]

even los van of je het bedrag volledig of deels krijgt en hoelang daar over heen gaat. Het schrappen of standaard financieringsvoorbehoud bij een koop lijkt me geen goede ontwikkeling.

Nu matigt een rechter de vergoeding, wat prima is, omdat de schade ook mee valt. Mocht dat niet het geval geweest zijn, dan was die volle 60k gewoon toegewezen.

Maar om kopers veilig te wanen op de woningmarkt lijkt me zeer onverstandig. Laat ze maar lekker zweten. Dan hoop ik dat ze het een beetje voor elkaar hebben voor ze een bod eruit sturen.

[Orkaan]

Dik 1 jaar gezeik en maar een fractie van je advocaat kosten betaald krijgen.....

Als je geen rechtsbijstand hebt en zelf een advocaat moet betalen...dat tikt snel aan. En een vergoeding voor een advocaat is gebaseerd op punten....en dat is echt niet wat verkopers.daadwerkelijk hebben betaald....voor ,2000 euro doet een advocaat niet veel.al met al een luttele 15k vergoeding terwijl er al 9k aan makelaar is betaald).

Al met al na 1 jaar eindig je dus echt wel op 0, (denk ik dit geval zelfs negatief).naast alle stress en gezeik die het je als verkoper heeft opgeleverd....noem dat maar lekker cashen.

Wel is alles van beide kanten super rommelig verlopen, ipv ea te formaliseren schriftelijk te bevestigen dat de termijn werd verlengt.(En dit steeds weer).

[dikkiedik]

geeft vooral aan dat zelfs een 10% boete clausule dus eigenlijk al niet altijd voldoende is om kopers voldoende een schop onder hun kont te geven.

Lijkt me dan ook zeer onverstandig om standaard voorbehouden te gaan introduceren.

[Crazy D]

dikkiedik schreef op zondag 8 maart 2026 @ 09:56:
geeft vooral aan dat zelfs een 10% boete clausule dus eigenlijk al niet altijd voldoende is om kopers voldoende een schop onder hun kont te geven.

Lijkt me dan ook zeer onverstandig om standaard voorbehouden te gaan introduceren.

Je laat het klinken alsof de helft van de verkopen van een huis mislukt en dat die 10% boete clause niet voldoende afschrikt.... Ben benieuwd of er echt cijfers zijn hoeveel % van de verkopen na tekenen voorlopig koopcontract toch mislukken. Voor mijn gevoel is dat echt niet zoveel namelijk, en gaat het echt om uitzonderingen. Vervelend natuurlijk als je in die situatie terecht komt als verkoper (als koper trouwens ook denk ik), maar als dat zo weinig voorkomt als dat ik denk is het wel een beetje overdreven om het zo te stellen.

Maar voordat de kopers als de boeman aangewezen worden, is het denk ik belangrijker dat het biedingsproces transparant en eerlijk verloopt. Daar is volgens mij meer winst te behalen....

[Rubbergrover1]

Crazy D schreef op zondag 8 maart 2026 @ 10:23:
[...]

Je laat het klinken alsof de helft van de verkopen van een huis mislukt en dat die 10% boete clause niet voldoende afschrikt.... Ben benieuwd of er echt cijfers zijn hoeveel % van de verkopen na tekenen voorlopig koopcontract toch mislukken. Voor mijn gevoel is dat echt niet zoveel namelijk, en gaat het echt om uitzonderingen. Vervelend natuurlijk als je in die situatie terecht komt als verkoper (als koper trouwens ook denk ik), maar als dat zo weinig voorkomt als dat ik denk is het wel een beetje overdreven om het zo te stellen.

Maar voordat de kopers als de boeman aangewezen worden, is het denk ik belangrijker dat het biedingsproces transparant en eerlijk verloopt. Daar is volgens mij meer winst te behalen....

Het gaat ook helemaal niet om hoeveel aankopen er op dit momoent mis gaan. Het gaat er om wat het effect zou zijn als dat voorbehoud de standaard wordt.

Dán kunnen mensen makkelijker 'op het randje' gaan bieden. Om die gewilde woning niet nét mis te lopen. Met een groter risico dat je net over de rand zit en de financiering niet rond komt.

[q-enf0rcer.1]

Ik heb inmiddels wat meer duidelijkheid over hoe het is misgegaan:
- Koper was afhankelijk van een goede verkoop van de eigen woning
- Had dit kennelijk wel besproken met mijn makelaar
- Mijn makelaar heeft dat nooit aan mij doorgegeven
- Er is door de adviseur met 95% gerekend. Persoonlijk vind ik dat veel te riskant als het de hele koop kan blokkeren. Helemaal voor een appartement met hoge servicekosten.

Al met al moet ik concluderen dat ik de wellicht naïve koper niet te veel kwalijk kan nemen. Daarom toch maar besloten geen 10% te gaan eisen. Ik vind dat de adviseur en makelaar niet vrijuit gaan maar heb ook niet de juridische middelen om daar verder iets mee te doen.

Wellicht had ik zelf een financiele check moeten doen bij de koper. Maar anderzijds vind ik dat ik daar toch mijn makelaar voor heb. Helemaal als het qua biedingen allemaal dicht bij elkaar ligt verwacht je dat er ook even wordt gekeken naar de financiele situaties.

[ Voor 21% gewijzigd door q-enf0rcer.1 op 08-03-2026 16:03 ]

[Paralize_nl]

Wat een eikel die makelaar… je had toch een goed 2e bod liggen met in hindsight veel minder risico?
Je makelaar wist dit wel toch? Kan je die 10% bij hem verhalen?

[THM0]

q-enf0rcer.1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 15:14:
Ik heb inmiddels wat meer duidelijkheid over hoe het is misgegaan:
- Koper was afhankelijk van een goede verkoop van de eigen woning
- Had dit kennelijk wel besproken met mijn makelaar
- Mijn makelaar heeft dat nooit aan mij doorgegeven
- Er is door de adviseur met 95% gerekend. Persoonlijk vind ik dat veel te riskant als het de hele koop kan blokkeren. Helemaal voor een appartement met hoge servicekosten.

Al met al moet ik concluderen dat ik de wellicht naïve koper niet te veel kwalijk kan nemen. Daarom toch maar besloten geen 10% te gaan eisen. Ik vind dat de adviseur en makelaar niet vrijuit gaan maar heb ook niet de juridische middelen om daar verder iets mee te doen.

Wellicht had ik zelf een financiele check moeten doen bij de koper. Maar anderzijds vind ik dat ik daar toch mijn makelaar voor heb. Helemaal als het qua biedingen allemaal dicht bij elkaar ligt verwacht je dat er ook even wordt gekeken naar de financiele situaties.

Tja ik begrijp persoonlijk niet waarom je hier zo makkelijk overheen stapt. Jij hebt enkel iets te vorderen op koper, maar je makelaar lijkt ook steken te hebben laten vallen. Onder andere door toch twee partijen te bedienen in deze transactie. En door informatie over het bod achter te houden.

Ik zou gewoon de 10% eisen en koper moet het maar verhalen op de makelaar.
Of de makelaar met jou laten schikken omdat je anders een tucht klacht indient. Je hebt vooralsnog geen juridische middelen nodig. Enkel in gebreke stellen en 10% eisen en kijk maar wat er gebeurt.

Maar niet dit… Makelaar en koper creeëren een probleem, en jij ondervindt als enige schade.

[ Voor 5% gewijzigd door THM0 op 08-03-2026 17:18 ]

[Rubbergrover1]

q-enf0rcer.1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 15:14:
Ik heb inmiddels wat meer duidelijkheid over hoe het is misgegaan:
- Koper was afhankelijk van een goede verkoop van de eigen woning
- Had dit kennelijk wel besproken met mijn makelaar
- Mijn makelaar heeft dat nooit aan mij doorgegeven
- Er is door de adviseur met 95% gerekend. Persoonlijk vind ik dat veel te riskant als het de hele koop kan blokkeren. Helemaal voor een appartement met hoge servicekosten.

Al met al moet ik concluderen dat ik de wellicht naïve koper niet te veel kwalijk kan nemen. Daarom toch maar besloten geen 10% te gaan eisen.

Huh? Die stap ontgaat mij even. De punten waarop het mis gegaan is, behoren tot de meest standaard zaken waarop een financiering stuk kan lopen. Wat betekent dat je als koper/adviseur van de koper daar rekening mee moet houden en een marge inbouwen. Of je moet onder voorbehoud van financiering bieden. Maar zomaar de "zielige" kopers vergeven is zakelijk gezien raar.

[antidote]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 17:32:
[...]

Huh? Die stap ontgaat mij even. De punten waarop het mis gegaan is, behoren tot de meest standaard zaken waarop een financiering stuk kan lopen. Wat betekent dat je als koper/adviseur van de koper daar rekening mee moet houden en een marge inbouwen. Of je moet onder voorbehoud van financiering bieden. Maar zomaar de "zielige" kopers vergeven is zakelijk gezien raar.

Dit bod was onder voorbehoud financiering. Voor een deel van de koopsom, wat de discussie van de laatste paar pagina's heeft doen ontbranden.

@q-enf0rcer.1 is doorschakelen naar bod nummer twee nog een optie?

[Ojjorz]

Wij hebben dit weekend onze verkoopmakelaar gekozen. Hopelijk is die wat scherper dan die van q-enforcer...

Nu beginnen met een nieuw energielabel (verwacht een lettertje te stijgen), een afspraak met de fotograaf voor stylingtips en dan het plannen van de fotodag. Gezien de ideale timing tot oplevering gaan we waarschijnlijk eind april naar funda.

[q-enf0rcer.1]

@THM0 ik heb er best lang over nagedacht. Is inderdaad wel dat ik nu flink opdraai voor de misperen van anderen. Het volgende speelt mee in mijn beslissing:

@antidote bod nummer 2 is helaas al gevlogen. Bod nummer 3 heeft echter nog serieuze interesse. Als dat rondkomt kan ik het verlies beperken tot rond de 10.000€. Nog steeds een heel vervelend bedrag natuurlijk. En ik snap dat na alles wat ik heb gezegd de meeste hier daar niet mee akkoord zouden gaan. Maar ik wil dit zo snel mogelijk achter me laten en daarnaast; om een jonge koper op te zadelen met een boete van 10% door de onkunde van een hypotheekadviseur + makelaar lijkt mij ook niet echt een fijn gevoel.

[Imperium]

Wij hebben al een tijdje de passeerdatum staan en over drie weken is het zover.

Maar is het niet gebruikelijk dat er vantevoren nog een rondje door de woning word gemaakt voordat er naar de notaris gegaan wordt? Het maakt mij als verkoper niet echt uit maar ik had het wel verwacht dat daar een afspraak voor zou zijn gemaakt.

De kopers hebben na het verstrijken van het voorbehoud nog wel een keer koffie gedaan om kennis te maken en hun entourage het huis te laten zien maar dat is al een paar maanden geleden.

[ Voor 29% gewijzigd door Imperium op 08-03-2026 23:22 ]

[q-enf0rcer.1]

@Imperium op de dag van overdracht heb je normaal gesproken een eindinspectie.

[Imperium]

q-enf0rcer.1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 23:31:
@Imperium op de dag van overdracht heb je normaal gesproken een eindinspectie.

Dat begrijp ik, maar dan is het wel handig als daar een afspraak voor gemaakt wordt lijkt me. Als die er niet is, dan lijkt het me dat er dus geen eindinspectie komt.

[TheGhostInc]

Imperium schreef op zondag 8 maart 2026 @ 23:35:
[...]

Dat begrijp ik, maar dan is het wel handig als daar een afspraak voor gemaakt wordt lijkt me. Als die er niet is, dan lijkt het me dat er dus geen eindinspectie komt.

Hou er maar gewoon rekening mee dat vlak voor de overdracht er een eindinspectie is.

Aangezien de koper het recht heeft om de woning voor de overdracht te inspecteren kun je een hoop gezeik krijgen als je daar als verkoper mee gaat lopen kloten. Zelfs al bedenken ze het de dag van te voren, dan zijn er weinig/geen redenen te bedenken dat je ze de toegang tot de woning kunt ontzeggen.

En het is ook het moment voor de meterstanden en controleren van de sleutels (en installaties), ook de spullen van de overdrachtslijst moeten er dan zijn en de rest moet allemaal weg zijn. Je wilt er zelf ook wel bij zijn, zodat je nog wat dingen kunt toelichten of zelf kunt constateren dat iets mis is (en je moet er toch zijn voor de meterstanden). Als je dat professioneel en correct doet, scheelt dat iedereen gezeik. Want je hebt geen zin in een welles/nietes spelletje in de middag als blijkt dat de koelkast het niet doet. Of dat je bij de notaris zit en dat ze door het raam een foto hebben gemaakt van iets dat mis is.

Dus gewoon een logisch tijdslot kiezen en dat communiceren.
Er is niks mis mee om af en toe de verstandigste te zijn

[bazzemans]

Doorgaans is dit toch ook gewoon iets dat de verkoopmakelaar organiseert? Ik zou daar de vraag stellen of dit al gepland is en zo niet of ze dat willen plannen i.a.v. met jullie en de kopers.

(De verkoopmakelaar deze vraag stellen lijkt mij ook een logischere plek dan hier.)

[Marcel a]

dikkiedik schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 19:41:
[...]
waarom gaat de rechter kijken naar de daadwerkelijke schade? Je zet toch gewoon een handtekening onder het verkoopcontract met 10% boete. Niet 10% boete of daadwerkelijke schade mochten deze minder zijn.

In de praktijk zal namelijk de tweede verkoop beter zijn dan de eerste simpelweg omdat bij een stijgende markt er duizenden euro's woningwaarde bijkomen per maand. Nog wel even los van het voor de tweede keer aanbieden van een object wat wellicht nadelig kan zijn. Maar met een wat courantere woning lijkt me dat niet direct een probleem.

Een rechter gaat kijken naar de daadwerkelijke schade als deze hoger is dan 10% van de koopsom (wat niet perse onrealistisch is). Dus inderdaad, tot 10% is de 10% gewoon een gegeven.

Volgende artikel is vrij standaard en laat aan helderheid niet zo heel veel te wensen over:
11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderdvergoeding van kosten van verhaal.

Mensen gaan zich verzetten, maar juridisch bezien hoef je niet aan te tonen dat je schade hebt geleden.

[THM0]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 11:15:
[...]


Een rechter gaat kijken naar de daadwerkelijke schade als deze hoger is dan 10% van de koopsom (wat niet perse onrealistisch is). Dus inderdaad, tot 10% is de 10% gewoon een gegeven.

De realiteit is anders, wat je schrijft is simpelweg onwaar. Genoeg jurisprudentie waarbij de 10% boete fors omlaag gaat na tussenkomst van de rechter.
Bijvoorbeeld deze, echt de eerste hit die ik vind: https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBOBR:2025:3882
Boete van 135k naar 6250 euro plus rente bijgesteld.

[Sandyman538]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 11:15:
Mensen gaan zich verzetten, maar juridisch bezien hoef je niet aan te tonen dat je schade hebt geleden.

Op zich is het voor een discussie wel prettig dat je ook de bijdragen aan dit forum van anderen leest. Er wordt hier vrij recent letterlijk een rechterlijke uitspraak gedeeld waarbij die 10% door de rechter gematigd is naar zo'n 1,5%. Werkt echt een stuk beter voor de discussie dan je onderbuik gevoelens hier te delen als feiten.

/Edit
Ik had even moeten refreshen zie ik

[ Voor 4% gewijzigd door Sandyman538 op 09-03-2026 13:51 ]

[Peetman]

Wel goed om te weten dat je dus niet een afhakende koper met 10% boete hoeft op te zadelen als hun makelaar/hypoytheekadviseur heeft lopen slapen of er iets anders misgaat.
Als je in dit geval schade lijdt, door danwel een lagere verkoopprijs danwel een latere opleverdatum, is het mijns inziens niet meer dan terecht om daar compensatie voor te verlangen en te krijgen.

Het lijkt me dan voor @q-enf0rcer.1 dus ook helemaal niet raar om een reactie op te stellen dat het inroepen van het voorbehoud o.b.v. de aangedragen gegevens niet wordt geaccepteerd. Het is niet zo dat je de koper dan gelijk opzadeld met een hoop schulden. Het zorgt er vooral voor dat je de mogelijkheid behoud om je eigen belangen te verdedigen.

[Marcel a]

THM0 schreef op maandag 9 maart 2026 @ 11:55:
[...]

De realiteit is anders, wat je schrijft is simpelweg onwaar. Genoeg jurisprudentie waarbij de 10% boete fors omlaag gaat na tussenkomst van de rechter.
Bijvoorbeeld deze, echt de eerste hit die ik vind: https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBOBR:2025:3882
Boete van 135k naar 6250 euro plus rente bijgesteld.

Heb je de uitspraak gelezen?
Citaat: Het is vaste jurisprudentie dat de rechter terughoudend dient te zijn bij de toepassing van deze bevoegdheid. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Ik heb niet de gehele uitspraak gelezen, maar kennelijk vond de rechter dat er druk uitgeoefend was om de koop aan te gaan of iets dergelijks.

Onder normale omstandigheden zal de koopovereenkomst gewoon worden gevolgd. Waarom zouden we er anders één opstellen?

[Peetman]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:11:
[...]
Heb je de uitspraak gelezen?

Ik heb niet de gehele uitspraak gelezen, maar kennelijk vond de rechter dat er druk uitgeoefend was om de koop aan te gaan of iets dergelijks.

Onder normale omstandigheden zal de koopovereenkomst gewoon worden gevolgd. Waarom zouden we er anders één opstellen?

Ik heb de gehele uitspraak net wel gelezen, en het uitoefenen van druk is naar oordeel van de rechter onvoldoende onderbouwd:

De rechtbank oordeelt dat door [gedaagden] onvoldoende is onderbouwd dat [eisers] zodanige druk op hen hebben uitgevoerd dat dit de medische complicaties tijdens de zwangerschap heeft veroorzaakt. Door [gedaagden] is daarentegen wel voldoende onderbouwd dat er sprake was van stress en spanning rondom de koop van de woning en complicaties rondom de zwangerschap. Hierdoor hebben [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank niet goed weten te communiceren richting [eisers] [gedaagden] hebben namelijk een aantal malen expliciet toegezegd de waarborgsom te zullen storten en daarmee te voldoen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat dit uiteindelijk niet is gebeurd, heeft volgens [gedaagden] te maken met de oplopende stress en spanning. De rechtbank is het hiermee eens. Hierdoor kwamen de gezondheid en het welzijn van moeder en kind zodanig in het gedrang, dat afzien van de koop voor [gedaagden] de enige uitweg was; dat was volgens de rechtbank een begrijpelijke keuze van [gedaagden] in deze context. Onder deze omstandigheden hebben [gedaagden] beslissingen genomen die wellicht niet geheel rationeel zijn en is het voorgekomen dat er niet goed is gecommuniceerd. [gedaagden] hadden daar in de visie van de rechtbank een valide reden voor door de zorgen en gespendeerde tijd rondom de zwangerschap en de bevalling. Dit is weliswaar een situatie die [eisers] niet te verwijten is, zoals [eisers] terecht melden, maar het is ook een omstandigheid die bij de beoordeling van het matigingsverweer meeweegt, temeer omdat de zwangerschap bekend was bij [eisers]

Kortom: er was sprake van druk / stress, maar niet opgelegd door kopers. Maar ze hadden volgens de rechter daar wel rekening mee moeten houden.
Zoals ik het interpreteer is de reden voor matigen in deze zaak dat de verkopers, na het in gebreke blijven v.w.b. de waarborgsom / bankgarantie, direct zijn doorgeschakeld naar ontbinden en verkopen aan een ander en vervolgens wel 10% eisen. Ze hebben dus geen rekening gehouden met de omstandigheden.

De rechtbank overweegt daarbij dat [gedaagden] , zoals zij onvoldoende weersproken hebben onderbouwd, niet onwelwillend waren om te voldoen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagden] wilden de woning echt aankopen en uit niets is gebleken dat dat niet zo is. [gedaagden] zijn er alleen vanwege de genoemde omstandigheden niet in geslaagd om tijdig de waarborgsom te storten, zo stelt de rechtbank als onvoldoende onweersproken vast.

[ Voor 3% gewijzigd door Peetman op 09-03-2026 14:28 ]

[redwing]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:11:
[...]


Heb je de uitspraak gelezen?
Citaat: Het is vaste jurisprudentie dat de rechter terughoudend dient te zijn bij de toepassing van deze bevoegdheid. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Ik heb niet de gehele uitspraak gelezen, maar kennelijk vond de rechter dat er druk uitgeoefend was om de koop aan te gaan of iets dergelijks.

Onder normale omstandigheden zal de koopovereenkomst gewoon worden gevolgd. Waarom zouden we er anders één opstellen?

Omdat er wel meer voorbeelden te vinden zijn waarbij de rechter kijkt naar de daadwerkelijke schade. Aangezien de 10% een heel standaard boete is waar heel veel onder kan vallen, wordt er bij de rechter alsnog gekeken of de boete wel te rechtvaardigen is met de opgelopen schade. En als iemand zijn huis binnen 2 weken voor hetzelfde bedrag weer heeft verkocht, is 10% een veel te hoge boete.

Uiteindelijk is de 10% dus gewoon geen gegeven, ondanks dat ie wel in het contract staat. Het is echter wel een gegeven dat echte opgelopen schade wel degelijk afgedekt zal worden door die 10%.

In dit geval zou ik dan ook zeker bedenken wat de echte schade is en dat verhalen. Zeker als dat beperkt blijft tot 10k, moet dat weinig problemen opleveren voor de verkoper. En enige schade mag ie naar mijn idee best hebben voor zo'n risicovolle keuze. Het lijkt me iig niet logisch dat @q-enf0rcer.1 daar zelf voor op moet draaien.

[Ojjorz]

Volgens mij gaan we @Marcel a niet overtuigen. Dat gaat nu al een paar pagina's door, zowel bij mensen die een voorbehoud opnemen of wanneer de koper afhaakt. Kunnen we misschien weer terug naar ervaringen i.p.v. deze oeverloze discussie?

[THM0]

Ojjorz schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:29:
Volgens mij gaan we @Marcel a niet overtuigen. Dat gaat nu al een paar pagina's door, zowel bij mensen die een voorbehoud opnemen of wanneer de koper afhaakt. Kunnen we misschien weer terug naar ervaringen i.p.v. deze oeverloze discussie?

Yes. Wij hebben recent een appartement verkocht in de Randstad. Energielabel B, het complex is gericht op senioren. Complex netjes in orde, VVE heeft een goede financiële situatie, alles netjes onderhouden met een goed MJOP.

Twee makelaars op de koffie gehad (makelaar 1 is niet-NVM, makelaar 2 = NVM). Courtages vond ik wat hoog, maar de erven vonden het allemaal wel prima zo.

Beide makelaars zaten dichtbij elkaar qua waardebepaling, rond de 470k. Makelaar 1 adviseerde daar onder te gaan zitten, makelaar 2 zag liever een vraagprijs waar je het ook daadwerkelijk voor wilt verkopen. Bij weinig biedingen heb je anders een wat lastiger uitgangspunt in de onderhandelingen. En hij verwachtte geen 20 mensen zeg maar.

Makelaar 2 gekozen, vraagprijs gezet op waarde. Maar vlak voordat we live gingen kwam de transactieprijs van ander appartement in het complex beschikbaar in het systeem, die was natuurlijk weer fors overboden, maar met niet heel veel bieders. Vraagprijs toch maar stuk opgehoogd richting de 500k en te koop gezet.

Drie kijkers, makelaar had inschrijvingstermijn gezet omdat hij veel enthousiasme zag. Uiteindelijk slechts 1 bod gehad, dat viel wat tegen. Maar dat was weer zo'n 8% boven vraagprijs, met voorbehoud financiering. Dat was dus een mooi resultaat.
Eea is inmiddels allemaal definitief dus we zijn weer blij.

Het is allemaal iets minder spannend als het niet je eigen huis is, maar toch zaten we de dagen af te tellen dat de bedenktermijn en het voorbehoud afliep.

[CeesKees]

q-enf0rcer.1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 22:45:
Maar ik wil dit zo snel mogelijk achter me laten en daarnaast; om een jonge koper op te zadelen met een boete van 10% door de onkunde van een hypotheekadviseur + makelaar lijkt mij ook niet echt een fijn gevoel.

Dat is natuurlijk aan de koper om dat dan weer neer te leggen bij de adviseur.

[Chaki]

Crazy D schreef op zondag 8 maart 2026 @ 10:23:
[...]

Je laat het klinken alsof de helft van de verkopen van een huis mislukt en dat die 10% boete clause niet voldoende afschrikt.... Ben benieuwd of er echt cijfers zijn hoeveel % van de verkopen na tekenen voorlopig koopcontract toch mislukken. Voor mijn gevoel is dat echt niet zoveel namelijk, en gaat het echt om uitzonderingen. Vervelend natuurlijk als je in die situatie terecht komt als verkoper (als koper trouwens ook denk ik), maar als dat zo weinig voorkomt als dat ik denk is het wel een beetje overdreven om het zo te stellen.

Maar voordat de kopers als de boeman aangewezen worden, is het denk ik belangrijker dat het biedingsproces transparant en eerlijk verloopt. Daar is volgens mij meer winst te behalen....

Het percentage koopcontracten dat daadwerkelijk wordt ontbonden, ligt ongeveer tussen de 10 en 15%. Dit percentage fluctueert echter sterk door een stijgende of juist een dalende, onzekere markt.
(diverse bronnen).
Verwachtte niet dat dit zo vaak voorkomt

[Ojjorz]

THM0 schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:50:
[...]

Yes. Wij hebben recent een appartement verkocht in de Randstad. Energielabel B, het complex is gericht op senioren. Complex netjes in orde, VVE heeft een goede financiële situatie, alles netjes onderhouden met een goed MJOP.

Twee makelaars op de koffie gehad (makelaar 1 is niet-NVM, makelaar 2 = NVM). Courtages vond ik wat hoog, maar de erven vonden het allemaal wel prima zo.

Beide makelaars zaten dichtbij elkaar qua waardebepaling, rond de 470k. Makelaar 1 adviseerde daar onder te gaan zitten, makelaar 2 zag liever een vraagprijs waar je het ook daadwerkelijk voor wilt verkopen. Bij weinig biedingen heb je anders een wat lastiger uitgangspunt in de onderhandelingen. En hij verwachtte geen 20 mensen zeg maar.

Makelaar 2 gekozen, vraagprijs gezet op waarde. Maar vlak voordat we live gingen kwam de transactieprijs van ander appartement in het complex beschikbaar in het systeem, die was natuurlijk weer fors overboden, maar met niet heel veel bieders. Vraagprijs toch maar stuk opgehoogd richting de 500k en te koop gezet.

Drie kijkers, makelaar had inschrijvingstermijn gezet omdat hij veel enthousiasme zag. Uiteindelijk slechts 1 bod gehad, dat viel wat tegen. Maar dart was weer zo'n 8% boven vraagprijs, met voorbehoud financiering. Dat was dus een mooi resultaat.
Eea is inmiddels allemaal definitief dus we zijn weer blij.

Het is allemaal iets minder spannend als het niet je eigen huis is, maar toch zaten we de dagen af te tellen dat de bedenktermijn en het voorbehoud afliep.

Heel erg afhankelijk van de plek en het type woning, maar je ziet wel veel minder kijkers die dan wel weer behoorlijk serieus zijn. De makelaars die ik heb gesproken voor de aanstaande verkoop van mijn huis in Utrecht benoemden dit ook; we verwachten geen 30 kijkers, maar we zien wel dat de helft van de kijkers nu een bod doet.

[Ojjorz]

Chaki schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:59:
[...]

Het percentage koopcontracten dat daadwerkelijk wordt ontbonden, ligt ongeveer tussen de 10 en 15%. Dit percentage fluctueert echter sterk door een stijgende of juist een dalende, onzekere markt.
(diverse bronnen).
Verwachtte niet dat dit zo vaak voorkomt

Oh, dat is inderdaad veel. Welke bronnen heb je hiervoor?

[Marcel a]

redwing schreef op maandag 9 maart 2026 @ 14:28:
[...]

Omdat er wel meer voorbeelden te vinden zijn waarbij de rechter kijkt naar de daadwerkelijke schade. Aangezien de 10% een heel standaard boete is waar heel veel onder kan vallen, wordt er bij de rechter alsnog gekeken of de boete wel te rechtvaardigen is met de opgelopen schade.

Maar dat bestrijd ik toch ook niet? Als 10% om één of andere reden niet passend is kan de rechter ingrijpen. Mijn punt is dat de boeteclausule niet gaat over werkelijk geleden schade. Het is gewoon een boete die je van te voren overeenkomt en die je dus ook hebt te eerbiedigen. En natuurlijk kan je achteraf altijd naar de rechter. En dat gebeurt natuurlijk ook.
In de crisis van 2008 lieten mensen een aankoop ontbinden omdat dat voordeliger was dan de verkoop doorzetten. Die mensen moesten gewoon 10% boete betalen.

[Chaki]

Ojjorz schreef op maandag 9 maart 2026 @ 15:00:
[...]


Oh, dat is inderdaad veel. Welke bronnen heb je hiervoor?

https://wijmakelaars.nl/wie-zijn-wij/
https://zaatvastgoed.nl/h...nder-voorbehoud-niet-door 10%
https://www.proranje.nl/k...rekt-een-koper-zich-terug
https://nikidewolff.nl/blog/doorstromers/onder-voorbehoud 15%
Geen keiharde cijfers, maar zeggen wel allemaal ongeveer hetzelfde
Een makelaar heeft er ook geen belang bij om te zeggen dat die kans relatief groot is

[redwing]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 15:21:
[...]
Maar dat bestrijd ik toch ook niet? Als 10% om één of andere reden niet passend is kan de rechter ingrijpen. Mijn punt is dat de boeteclausule niet gaat over werkelijk geleden schade. Het is gewoon een boete die je van te voren overeenkomt en die je dus ook hebt te eerbiedigen. En natuurlijk kan je achteraf altijd naar de rechter. En dat gebeurt natuurlijk ook.
In de crisis van 2008 lieten mensen een aankoop ontbinden omdat dat voordeliger was dan de verkoop doorzetten. Die mensen moesten gewoon 10% boete betalen.

Maar als een clausule bij de rechter kan worden aangepast naar werkelijk geleden schade kun je wel stellen dat de uiteindelijke boete wel degelijk gaat over de werkelijke schade. Het is dus meer een waarborg van 10% om schade tot dat bedrag makkelijker te kunnen verhalen.

Maar het is dus niet zo dat je even makkelijk 10% kunt vangen als de koper afhaakt. En het is dus niet zoals je zei dat bij schade tot 10% die 10% een gegeven is. Als koper of verkoper naar de rechter stapt zal de uiteindelijk betaling grotendeels overeen komen met de geleden schade en nog maar weinig met de 10% te maken hebben.

[THM0]

redwing schreef op maandag 9 maart 2026 @ 15:32:
[...]

Maar als een clausule bij de rechter kan worden aangepast naar werkelijk geleden schade kun je wel stellen dat de uiteindelijke boete wel degelijk gaat over de werkelijke schade. Het is dus meer een waarborg van 10% om schade tot dat bedrag makkelijker te kunnen verhalen.

Maar het is dus niet zo dat je even makkelijk 10% kunt vangen als de koper afhaakt. En het is dus niet zoals je zei dat bij schade tot 10% die 10% een gegeven is. Als koper of verkoper naar de rechter stapt zal de uiteindelijk betaling grotendeels overeen komen met de geleden schade en nog maar weinig met de 10% te maken hebben.

Precies. En zelfs als koper je een gerechtigde 10% boete is verschuldigd, moet je die nog maar even geïnd zien te krijgen. Als koper zich verzet tegen het betalen van de boete heb je heel veel werk als verkoper om het afgehandeld te krijgen.

[Marcel a]

@redwing in principe is het wel gewoon 10%. Als ik een huis verkoop en de koper komt zijn verplichtingen niet na eis ik 10% op. Of meer. Maar zeker niet minder. En een rechter zal dat in principe ook eerbiedigen want dat is wat is overeengekomen. Tenzij er een reden kan zijn om dat niet te doen. En die reden gaat voor zover ik kan zien helemaal niet perse over geleden schade.

[redwing]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:27:
@redwing in principe is het wel gewoon 10%. Als ik een huis verkoop en de koper komt zijn verplichtingen niet na eis ik 10% op. Of meer. Maar zeker niet minder. En een rechter zal dat in principe ook eerbiedigen want dat is wat is overeengekomen. Tenzij er een reden kan zijn om dat niet te doen. En die reden gaat voor zover ik kan zien helemaal niet perse over geleden schade.

Volgens mij zijn er intussen al verschillende voorbeelden voorbij gekomen die jou tegenspreken. Dus je kunt volhouden dat volgens jou die 10% bindend is, de praktijk laat toch echt wat anders zien.

[Marcel a]

Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

[ Voor 7% gewijzigd door Marcel a op 09-03-2026 18:48 ]

[warzaw]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

Hier nog een dan en dan houd ik erover op 😅: https://benthemgratama.nl...-de-nvm-koopovereenkomst/

Slechts één boeteclausule van toepassing
Voorgaande cases illustreren het beeld dat breed in de rechtspraak naar voren komt. Als een verkoper eerst nakoming van de overeenkomst vordert en in een later stadium ontbindt, dan is enkel nog de boete uit artikel 10.3 van de NVM-koopovereenkomst verschuldigd. De verkoper kan naast deze boete niet ook nog eens de boete uit artikel 10.2 vorderen. Omdat het hier gaat om een zogenaamde ‘dagboete’ kan dit bedrag hoog oplopen. Echter, we zien in de praktijk dat de rechter steeds vaker bereid is deze boete te matigen.

En

Geen cumulatie artikel 10.2 en 10.3
In de tweede casus stelt de verkoper, de partij die de koopovereenkomst ontbindt, dat de boetes van 10.2 en 10.3 naast elkaar kunnen worden gevorderd. De rechtbank verwerpt deze stelling. Nu de verkoper in de eerste instantie om nakoming heeft verzocht, kan hij enkel de boete in artikel 10.3 vorderen. Deze ‘dagboete’ komt hier neer op een bedrag van € 390.780. De rechtbank matigt ook hier het gevorderde bedrag omdat de schade van de verkoper wederom niet in de buurt komt van het gevorderde.

Daarnaast zitten in de boeteclausule nog de woorden “toerekenbare tekortkoming”, dus je zal altijd nog iets moeten doen met aantonen dat er sprake is van toerekenbare tekortkoming.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

De rechter vond dat er geen sprake was van onder druk zetten... en toch besloot de rechter de boete te matigen kijkend naar de situatie van de kopers (schuld maakt andere koop moeilijk).

[Ojjorz]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

Als je de casus wel helemaal had gelezen dan had je ook het volgende stukje gelezen:

2.21.
De rechtbank sluit bij de beoordeling over de matiging van de boete aan bij de uitspraken van het Hof Den Bosch van 28 juni 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:2092) en van 19 november 2024 (ECLI:NL:GHSHE:2024:3614). Het hof heeft in deze situaties bij de matiging van de boete aangesloten bij de werkelijke schade die de verkoper heeft geleden en de fixerende en aansporende functie van het beding.

Kortom, zo stellig als jij doet, is het niet... Kunnen we dit stukje dan eindelijk loslaten en pas weer uit de kast halen als het on-topic is?

[Luiaard]

Graag verder met de orde van de dag. Vandaag twee makelaars op bezoek gehad.
Makelaar 1 was heel duidelijk en ook bijna pijnlijk eerlijk bij doorlopen van de woning van zaken die opvielen en waar ik nog iets aan moet doen, over wat werkt en wat niet, trok ruim de tijd uit voor het gesprek (1,5 uur). Scoort hoog bij mij. Tarief 1% all-in, zonder opstartkosten.
Makelaar 2 legde andere accenten, was iets vriendelijker/positiever maar veel komt ook wel overeen. Zij werken met vaste tarieven die ongeveer 1% benaderen op de vraagprijs, maar dan nog wel €850 opstartkosten erbij.
Ik spreek deze week sowieso nog een makelaar en dan moeten we even beslissen of we hieruit gaan kiezen of misschien nog 1 of 2 meer langs laten komen.
Nu staat sinds een tijdje ook het huis van onze directe buurman te koop en ik heb dit met beide makelaars ook besproken, hier kwamen interessante dingen uit voort. Het loopt nog geen storm bij de buurman (weinig bezichtigingen) en dat wezen beide makelaars aan als fouten bij te koop zetten. Ik heb e.e.a. doorgebriefd aan mijn buurman die daar hopelijk met zijn makelaar weer iets aan kan doen. Voor zover ik nu begrepen heb gaat hij even twee weken van funda af en er dan weer nieuw op als blikvanger met iets lagere vraagprijs. Hopelijk geeft dat een nieuwe impuls.
Probleem is wel en dat zei makelaar nr. 1 heel duidelijk, dat het resultaat van buurman direct invloed heeft op wat mijn opbrengst gaat worden. Wij willen in april de markt op dus of buurman dan al verkocht heeft en hoe goed is dan de vraag. Wij kunnen eventueel ook wat later in april de markt op, maar makelaar 1 gaf wel heel terecht aan niet te lang te wachten i.v.m. de geopolitieke situatie. Nu zijn de rentes nog goed, maar het zou over een tijdje kunnen veranderen.
Wij willen idealiter overdracht per 1 september dus dan is april prima, ook voor offertegeldigheid.

[redwing]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

Misschien de casus dan toch eens goed lezen Want ze leggen precies uit hoe ze op de lagere kosten uitkomen en die zijn toch echt omlaag gebracht omdat de 10% veel hoger was dan de werkelijk geleden kosten en ze die werkelijke kosten ingeschat hebben om tot deze kosten uit te komen. En van onder druk zetten was juist geen sprake volgens de rechter. Ook het te haastig doorschakelen naar ontbinden wordt alleen genoemd, maar niet meegenomen in de schuldvraag.

Maar het is wel lastig discussiëren als je zo'n casus afschuift zonder hem goed te lezen en ook zelf met geen enkel voorbeeld komt die het tegendeel bewijst.

[ Voor 9% gewijzigd door redwing op 09-03-2026 22:17 ]

[Toke_gt]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

Ik heb me voor degene die het onderwerp opwierp wél even verdiept in een aantal casussen en daar één uitgezocht die het matigen goed uitlegt. En ja, daar moet je inderdaad de rechter voor inschakelen, maar dat is wel vaker zo als je je gelijk wilt halen.
Kijk nog even terug naar een relevante casus in deze post:
Toke_gt schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 19:58:
Hier ging de matiging van 60K naar 10K.

[Orian]

Orian schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 11:05:
[...]


Hoe krijg je een definitieve hypotheekofferte zonder getekend voorlopig koopcontract? Dat is gewoon een vereiste voor een definitieve hypotheekofferte bij een (bestaande) woning. En die krijg je pas als je bod is geaccepteerd. En jij doet schijnbaar geen bod zonder definitieve hypotheekofferte. Interessante cirkel zit je dat in...

@The Third Man wellicht heb ik het gemist, maar volgens mij heb je hier niet op gereageerd. Ik ben serieus benieuwd hoe je dit doet, een definitieve hypotheekofferte krijgt zonder voorlopig koopcontract? Dat zou heel veel mensen helpen. Je geeft aan dat jouw adviseur dat wel doet, dus schijnbaar kan het wel. Maar hoe dan?

[Pat911]

Marcel a schreef op maandag 9 maart 2026 @ 18:47:
Nou nee, in de casus die langskwam ging het helemaal niet om werkelijk geleden kosten. Nogmaals, ik heb de casus niet grondig bekeken, maar de claim had te maken met onder druk gezet zijn en de uitspraak ging volgens een forumgenoot over te haastig doorschakelen naar ontbinden en dus te haastig die 10% te willen claimen.

Dat onder druk te zijn gezet heeft de rechter niet laten meewegen. De schade is van 135k naar iets van 6k gegaan omdat de verkoper inderdaad te haastig naar ontbinden is overgegaan en dacht even snel 135k te kunnen cashen via de rechter. Het huis was dusdanig snel daarna verkocht dat het grootste gedeelte van de schadevergoeding is gebaseerd op wat de koper had kunnen verdienen aan interest als hij inderdaad het huis op de geplande datum had verkocht en de overwaarde had kunnen investeren.
Misschien de volgende keer de casus iets grondiger bekijken.

[Pat911]

Chaki schreef op maandag 9 maart 2026 @ 15:25:
[...]

https://wijmakelaars.nl/wie-zijn-wij/
https://zaatvastgoed.nl/h...nder-voorbehoud-niet-door 10%
https://www.proranje.nl/k...rekt-een-koper-zich-terug
https://nikidewolff.nl/blog/doorstromers/onder-voorbehoud 15%
Geen keiharde cijfers, maar zeggen wel allemaal ongeveer hetzelfde
Een makelaar heeft er ook geen belang bij om te zeggen dat die kans relatief groot is

Bij al die afgebroken koopcontracten zitten er dus ook die gebruikmaken van de ontbindende voorwaarden (financiën, bouwkundige keuring). Blijft dat ik het nog steeds best veel vind, maar het houdt wel in dat het aantal ontbindingen waarbij de koper zijn waarborg (of een gedeelte daarvan) kwijt kan zijn, dus lager ligt.

[Chaki]

Pat911 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 10:22:
[...]

Bij al die afgebroken koopcontracten zitten er dus ook die gebruikmaken van de ontbindende voorwaarden (financiën, bouwkundige keuring). Blijft dat ik het nog steeds best veel vind, maar het houdt wel in dat het aantal ontbindingen waarbij de koper zijn waarborg (of een gedeelte daarvan) kwijt kan zijn, dus lager ligt.

Dat klopt!

[Chaki]

Pat911 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 10:18:
[...]

Dat onder druk te zijn gezet heeft de rechter niet laten meewegen. De schade is van 135k naar iets van 6k gegaan omdat de verkoper inderdaad te haastig naar ontbinden is overgegaan en dacht even snel 135k te kunnen cashen via de rechter. Het huis was dusdanig snel daarna verkocht dat het grootste gedeelte van de schadevergoeding is gebaseerd op wat de koper had kunnen verdienen aan interest als hij inderdaad het huis op de geplande datum had verkocht en de overwaarde had kunnen investeren.
Misschien de volgende keer de casus iets grondiger bekijken.

Na x aantal dagen zouden we ook gewoon tot de conclusie kunnen komen dat @Marcel a niet voor rede vatbaar is. Amen!

[rtownz251]

Luiaard schreef op maandag 9 maart 2026 @ 21:48:
Graag verder met de orde van de dag. Vandaag twee makelaars op bezoek gehad.
Makelaar 1 was heel duidelijk en ook bijna pijnlijk eerlijk bij doorlopen van de woning van zaken die opvielen en waar ik nog iets aan moet doen, over wat werkt en wat niet, trok ruim de tijd uit voor het gesprek (1,5 uur). Scoort hoog bij mij. Tarief 1% all-in, zonder opstartkosten.
Makelaar 2 legde andere accenten, was iets vriendelijker/positiever maar veel komt ook wel overeen. Zij werken met vaste tarieven die ongeveer 1% benaderen op de vraagprijs, maar dan nog wel €850 opstartkosten erbij.
Ik spreek deze week sowieso nog een makelaar en dan moeten we even beslissen of we hieruit gaan kiezen of misschien nog 1 of 2 meer langs laten komen.
Nu staat sinds een tijdje ook het huis van onze directe buurman te koop en ik heb dit met beide makelaars ook besproken, hier kwamen interessante dingen uit voort. Het loopt nog geen storm bij de buurman (weinig bezichtigingen) en dat wezen beide makelaars aan als fouten bij te koop zetten. Ik heb e.e.a. doorgebriefd aan mijn buurman die daar hopelijk met zijn makelaar weer iets aan kan doen. Voor zover ik nu begrepen heb gaat hij even twee weken van funda af en er dan weer nieuw op als blikvanger met iets lagere vraagprijs. Hopelijk geeft dat een nieuwe impuls.
Probleem is wel en dat zei makelaar nr. 1 heel duidelijk, dat het resultaat van buurman direct invloed heeft op wat mijn opbrengst gaat worden. Wij willen in april de markt op dus of buurman dan al verkocht heeft en hoe goed is dan de vraag. Wij kunnen eventueel ook wat later in april de markt op, maar makelaar 1 gaf wel heel terecht aan niet te lang te wachten i.v.m. de geopolitieke situatie. Nu zijn de rentes nog goed, maar het zou over een tijdje kunnen veranderen.
Wij willen idealiter overdracht per 1 september dus dan is april prima, ook voor offertegeldigheid.

Opzich nette courtage's. Zelf zou ik een kritische blik van een makelaar alleen maar waarderen. Dit betekent dat hij oog heeft voor detail en weet dat dit directe invloed heeft op de verkoop van je woning. Uiteindelijk zullen potentiële kopers hier ook over kunnen vallen en dus is het oplossen van deze zaken in jouw belang. Uiteraard is het aan jou om te bepalen hoeveel werk je hierin wil/kunt stoppen.

Ik zelf zat ook op 1% courtage incl btw en daar kwam nog een 600 euro opstartkosten bij. Vond ik fair voor mijn prijsklasse (<400k vraagprijs, uiteindelijke verkoop 414k). Blijft een hoop geld maar dan ben je verder wel compleet ontzorgd en heeft in mijn geval zichzelf wel terugverdiend (zou met de vraagprijs al blij zijn geweest).

Hopen dat je buurman zijn woning (na herplaatsing op Funda) snel en goed verkoopt. Dan is dat voor jou alleen maar gunstig

[Luiaard]

rtownz251 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 13:04:
[...]


Opzich nette courtage's. Zelf zou ik een kritische blik van een makelaar alleen maar waarderen. Dit betekent dat hij oog heeft voor detail en weet dat dit directe invloed heeft op de verkoop van je woning. Uiteindelijk zullen potentiële kopers hier ook over kunnen vallen en dus is het oplossen van deze zaken in jouw belang. Uiteraard is het aan jou om te bepalen hoeveel werk je hierin wil/kunt stoppen.

Ik zelf zat ook op 1% courtage incl btw en daar kwam nog een 600 euro opstartkosten bij. Vond ik fair voor mijn prijsklasse (<400k vraagprijs, uiteindelijke verkoop 414k). Blijft een hoop geld maar dan ben je verder wel compleet ontzorgd en heeft in mijn geval zichzelf wel terugverdiend (zou met de vraagprijs al blij zijn geweest).

Hopen dat je buurman zijn woning (na herplaatsing op Funda) snel en goed verkoopt. Dan is dat voor jou alleen maar gunstig

Makelaar 2 kwam vandaag terug met waardeadvies, zat ontzettend veel lager dan onze inschatting en die van makelaar 1. Rond een ton lager en ruim onder de WOZ. Schat ons zelfs lager in dan de buurman ondanks groter perceel/tuin, hoekwoning i.p.v. rijwoning, A++ i.p.v. A etc. Die kan ik zo niet serieus nemen.

Ik begrijp best dat de verwachtingen temperen goed is want dan kan het vooral meevallen, maar dit is wel heel belachelijk voor Utrecht.

[ Voor 5% gewijzigd door Luiaard op 10-03-2026 16:04 ]

[joahn93]

Hallo allemaal,

Ik zit op dit moment in het proces van verkoop, maar nu ben ik benieuwd of jullie het volgende weten.

Wat zien bieders op Move?

De woning die ik heb aangekocht was niet zo populair, dus daar was geen biedtermijn o.i.d, we waren zelfs de enige bieder.

Maar nu is bij ons het verkoopproces zo ver dat de biedtermijn op ons huis morgenmiddag 12u sluit. Van de 20+ bezichtigingen zijn er inmiddels 4 biedingen binnen, waarvan de op dit moment hoogste 2 er dicht bij elkaar liggen.

Volgens de begeleidend makelaar zien de bieders niks over andere biedingen, maar ChatGPT, de levensader van mijn vrouw, geeft een ander antwoord.

Wellicht zijn hier andere ervaringen?

Bedankt en groetjes,

Johan

[doebbalapoent11]

joahn93 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:15:
Hallo allemaal,

Ik zit op dit moment in het proces van verkoop, maar nu ben ik benieuwd of jullie het volgende weten.

Wat zien bieders op Move?

De woning die ik heb aangekocht was niet zo populair, dus daar was geen biedtermijn o.i.d, we waren zelfs de enige bieder.

Maar nu is bij ons het verkoopproces zo ver dat de biedtermijn op ons huis morgenmiddag 12u sluit. Van de 20+ bezichtigingen zijn er inmiddels 4 biedingen binnen, waarvan de op dit moment hoogste 2 er dicht bij elkaar liggen.

Volgens de begeleidend makelaar zien de bieders niks over andere biedingen, maar ChatGPT, de levensader van mijn vrouw, geeft een ander antwoord.

Wellicht zijn hier andere ervaringen?

Bedankt en groetjes,

Johan

onlangs geboden (en gewonnen) en staat niks over andere bieders. zelfs niet toen we de koopovereenkomst en al getekend hebben.

[stin00]

joahn93 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:15:
Hallo allemaal,

Ik zit op dit moment in het proces van verkoop, maar nu ben ik benieuwd of jullie het volgende weten.

Wat zien bieders op Move?

De woning die ik heb aangekocht was niet zo populair, dus daar was geen biedtermijn o.i.d, we waren zelfs de enige bieder.

Maar nu is bij ons het verkoopproces zo ver dat de biedtermijn op ons huis morgenmiddag 12u sluit. Van de 20+ bezichtigingen zijn er inmiddels 4 biedingen binnen, waarvan de op dit moment hoogste 2 er dicht bij elkaar liggen.

Volgens de begeleidend makelaar zien de bieders niks over andere biedingen, maar ChatGPT, de levensader van mijn vrouw, geeft een ander antwoord.

Wellicht zijn hier andere ervaringen?

Bedankt en groetjes,

Johan

Het biedlogboek kan worden ingezien zodra de verkoop van een woning onherroepelijk is. Dit is doorgaans na de wettelijke bedenktijd van drie dagen of nadat eventuele ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Pas daarna worden de biedingen geanonimiseerd vrijgegeven aan iedereen die geboden heeft.

Tot die tijd zien bieders helemaal niks.

[The Third Man]

Orian schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 09:06:
[...]


@The Third Man wellicht heb ik het gemist, maar volgens mij heb je hier niet op gereageerd. Ik ben serieus benieuwd hoe je dit doet, een definitieve hypotheekofferte krijgt zonder voorlopig koopcontract? Dat zou heel veel mensen helpen. Je geeft aan dat jouw adviseur dat wel doet, dus schijnbaar kan het wel. Maar hoe dan?

Ik had je bericht blijkbaar gemist, ik zal het gaan navragen.

[rtownz251]

Luiaard schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:02:
[...]


Makelaar 2 kwam vandaag terug met waardeadvies, zat ontzettend veel lager dan onze inschatting en die van makelaar 1. Rond een ton lager en ruim onder de WOZ. Schat ons zelfs lager in dan de buurman ondanks groter perceel/tuin, hoekwoning i.p.v. rijwoning, A++ i.p.v. A etc. Die kan ik zo niet serieus nemen.

Ik begrijp best dat de verwachtingen temperen goed is want dan kan het vooral meevallen, maar dit is wel heel belachelijk voor Utrecht.

Heel bijzonder dat je dan zoveel lager uitkomt inderdaad. Zou die dan ook niet serieus nemen en voor makelaar 1 gaan of eventueel nog een ander uitnodigen. Ik heb slechts 1 makelaar uitgenodigd en dat was degene waarvan ik destijds ook kocht. Had een goed gevoel bij hem en zijn courtage vond ik netjes. Hij begon met 1,1% en heb die naar 1% rond afgedongen. Het scheelt dat het een makkelijk verkoopbare woning is die praktisch zichzelf verkoopt (VT wonen look in starterssegment doet het meestal wel goed). Succes met de verkoop!

[Chaki]

joahn93 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:15:
Hallo allemaal,

Ik zit op dit moment in het proces van verkoop, maar nu ben ik benieuwd of jullie het volgende weten.

Wat zien bieders op Move?

De woning die ik heb aangekocht was niet zo populair, dus daar was geen biedtermijn o.i.d, we waren zelfs de enige bieder.

Maar nu is bij ons het verkoopproces zo ver dat de biedtermijn op ons huis morgenmiddag 12u sluit. Van de 20+ bezichtigingen zijn er inmiddels 4 biedingen binnen, waarvan de op dit moment hoogste 2 er dicht bij elkaar liggen.

Volgens de begeleidend makelaar zien de bieders niks over andere biedingen, maar ChatGPT, de levensader van mijn vrouw, geeft een ander antwoord.

Wellicht zijn hier andere ervaringen?

Bedankt en groetjes,

Johan

Andere gegadigden zien de biedingen niet

[Paralize_nl]

Luiaard schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:02:
[...]

Ik begrijp best dat de verwachtingen temperen goed is want dan kan het vooral meevallen, maar dit is wel heel belachelijk voor Utrecht.

Waar in Utrecht?

[Fr33z]

joahn93 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:15:
Hallo allemaal,

Ik zit op dit moment in het proces van verkoop, maar nu ben ik benieuwd of jullie het volgende weten.

Wat zien bieders op Move?

De woning die ik heb aangekocht was niet zo populair, dus daar was geen biedtermijn o.i.d, we waren zelfs de enige bieder.

Maar nu is bij ons het verkoopproces zo ver dat de biedtermijn op ons huis morgenmiddag 12u sluit. Van de 20+ bezichtigingen zijn er inmiddels 4 biedingen binnen, waarvan de op dit moment hoogste 2 er dicht bij elkaar liggen.

Volgens de begeleidend makelaar zien de bieders niks over andere biedingen, maar ChatGPT, de levensader van mijn vrouw, geeft een ander antwoord.

Wellicht zijn hier andere ervaringen?

Bedankt en groetjes,

Johan

Letterlijk niks. Je kunt je eigen bod of biedingen zien als potentiele koper verder niks.

En please: stop met AI de meest nutteloze bullshitvragen voor te schotelen zeg. Wat een onzin. Sterkte als je partner in die fuik is gezwommen.

[joahn93]

Bedankt voor de antwoorden

En bedankt voor de sterkte wens. Zo erg is het nog niet, maar wat mij betreft soms iets te veel op te simpele dingen. Je merkt wel dat de tijd van dingen aannemen wel voorbij lijkt. Alles moet eerst gefactcheckt en uitgezocht...maar goed, das een ander topic

[Luiaard]

Paralize_nl schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 21:48:
[...]


Waar in Utrecht?

Terwijde

[Fr33z]

joahn93 schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 22:13:
Bedankt voor de antwoorden

En bedankt voor de sterkte wens. Zo erg is het nog niet, maar wat mij betreft soms iets te veel op te simpele dingen. Je merkt wel dat de tijd van dingen aannemen wel voorbij lijkt. Alles moet eerst gefactcheckt en uitgezocht...maar goed, das een ander topic

Sterkte nogmaals. Er is weinig factchecken aan alsnje t vraagt aan een taalmodel dat zelf niet kan weten of.iets echt of waarb is of gewoon vol overtuiging een sprookje vertelt helaas.

OT: ben benieuwd naar t resultaat! Stom genoeg komt het meeste in de laatste 30 min binnen dus komt goed.

[ Voor 8% gewijzigd door Fr33z op 11-03-2026 07:55 ]

[Crazy D]

Luiaard schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 16:02:
[...]


Makelaar 2 kwam vandaag terug met waardeadvies, zat ontzettend veel lager dan onze inschatting en die van makelaar 1. Rond een ton lager en ruim onder de WOZ. Schat ons zelfs lager in dan de buurman ondanks groter perceel/tuin, hoekwoning i.p.v. rijwoning, A++ i.p.v. A etc. Die kan ik zo niet serieus nemen.

Ik begrijp best dat de verwachtingen temperen goed is want dan kan het vooral meevallen, maar dit is wel heel belachelijk voor Utrecht.

Oordeel je nu op basis van vraagprijzen op Funda of op basis van werkelijke verkoopprijzen? En is zijn tactiek wellicht lager inzetten om hoger uit te komen?

Mijn WOZ waarde is lager dit jaar dan vorig jaar, dus onder WOZ waarde zegt ook niet alles.

[Luiaard]

Crazy D schreef op woensdag 11 maart 2026 @ 08:00:
[...]

Oordeel je nu op basis van vraagprijzen op Funda of op basis van werkelijke verkoopprijzen? En is zijn tactiek wellicht lager inzetten om hoger uit te komen?

Mijn WOZ waarde is lager dit jaar dan vorig jaar, dus onder WOZ waarde zegt ook niet alles.

Ik weet verkoopprijzen in de buurt, ik heb een Calcasa desktoptaxatie, en ik weet modelmatige prijzen van Funda, Woningstats, e.d. Als de ene makelaar qua te realiseren opbrengst 75-100k onder de andere makelaar zit dan is dat wel apart. En vooral als mijn woning aantoonbaar zaken met meerwaarde heeft (hoek, beter energielabel, grote stenen schuur i.p.v. kleine houten schuur, meer perceel/tuin) waardoor de verwachting is dat ik juist wel iets hoger dan hem zou moeten uitkomen. Zijn WOZ is ook 50k lager dan de mijne. Een makelaar die ons dan lager inschat dan hem die neem ik niet serieus. Uiteraard zijn er naast plussen soms ook minnen, bv. onze badkamer is oud en zullen mensen willen vervangen.
Er komen er nog zeker twee langs dus we gaan zien wat de meerderheid zegt. De tactiek van alle makelaars hier is lager inzetten om hoger uit te komen. Dit zit in de range van bv. 675 vragen om 780 of 800 te krijgen.

Mogelijk probleem direct voor mij nu is dat mijn buurman zijn verkoop niet goed gaat, en er zijn diverse indicaties dat het niet lekker loopt (staat er al 4 weken op en pas 5 bezichtingen gehad). Is zijn gerealiseerde prijs lager dan het optimum door een slechte aanpak dan blijft die prijs als directe buurwoning aan ons plakken. Ook als het nog veel langer duurt dan gaat men denken, is er iets met die woning terwijl dit niet zo is. Ik heb wel heel goed en direct contact met deze buurman, maar ik kan hem natuurlijk niet dwingen bepaalde dingen te doen. Een voorbeeld: het huis staat leeg. Een van de makelaars zegt tegen mij, hij moet het laten inrichten door een stylist, haal je er altijd uit. Heb ik uiteraard doorgegeven, maar hij lijkt nog niet heel happig om 2k uit te geven hiervoor.

Ander ding dat we misschien nog wel samen aan kunnen pakken zijn plekken op de gevel met witte uitbloei, sommige mensen lijken daarop af te knappen bij hem, ik ga eens kijken wat reiniging kost.

[ Voor 16% gewijzigd door Luiaard op 11-03-2026 08:39 ]

[JDFS]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

JDFS schreef op woensdag 11 maart 2026 @ 08:44:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[MikaX]

Luiaard schreef op woensdag 11 maart 2026 @ 08:28:
[...]

Ik weet verkoopprijzen in de buurt, ik heb een Calcasa desktoptaxatie, en ik weet modelmatige prijzen van Funda, Woningstats, e.d. Als de ene makelaar qua te realiseren opbrengst 75-100k onder de andere makelaar zit dan is dat wel apart. En vooral als mijn woning aantoonbaar zaken met meerwaarde heeft (hoek, beter energielabel, grote stenen schuur i.p.v. kleine houten schuur, meer perceel/tuin) waardoor de verwachting is dat ik juist wel iets hoger dan hem zou moeten uitkomen. Zijn WOZ is ook 50k lager dan de mijne. Een makelaar die ons dan lager inschat dan hem die neem ik niet serieus. Uiteraard zijn er naast plussen soms ook minnen, bv. onze badkamer is oud en zullen mensen willen vervangen.
Er komen er nog zeker twee langs dus we gaan zien wat de meerderheid zegt. De tactiek van alle makelaars hier is lager inzetten om hoger uit te komen. Dit zit in de range van bv. 675 vragen om 780 of 800 te krijgen.

Mogelijk probleem direct voor mij nu is dat mijn buurman zijn verkoop niet goed gaat, en er zijn diverse indicaties dat het niet lekker loopt (staat er al 4 weken op en pas 5 bezichtingen gehad). Is zijn gerealiseerde prijs lager dan het optimum door een slechte aanpak dan blijft die prijs als directe buurwoning aan ons plakken. Ook als het nog veel langer duurt dan gaat men denken, is er iets met die woning terwijl dit niet zo is. Ik heb wel heel goed en direct contact met deze buurman, maar ik kan hem natuurlijk niet dwingen bepaalde dingen te doen. Een voorbeeld: het huis staat leeg. Een van de makelaars zegt tegen mij, hij moet het laten inrichten door een stylist, haal je er altijd uit. Heb ik uiteraard doorgegeven, maar hij lijkt nog niet heel happig om 2k uit te geven hiervoor.

Ander ding dat we misschien nog wel samen aan kunnen pakken zijn plekken op de gevel met witte uitbloei, sommige mensen lijken daarop af te knappen bij hem, ik ga eens kijken wat reiniging kost.

Lokatie. Elders in Leidsche Rijn zijn 'leukere' woningen te koop rond deze vraagprijs, in leukere wijkjes. Welliswaar misschien iets minder m2, maar meer sfeer. De binnenkant ziet er redelijk instapklaar uit. En 2 badkamers is ook echt een plus zou je zeggen.

[Toke_gt]

Luiaard schreef op woensdag 11 maart 2026 @ 08:28:
[...]
Mogelijk probleem direct voor mij nu is dat mijn buurman zijn verkoop niet goed gaat, en er zijn diverse indicaties dat het niet lekker loopt (staat er al 4 weken op en pas 5 bezichtingen gehad). Is zijn gerealiseerde prijs lager dan het optimum door een slechte aanpak dan blijft die prijs als directe buurwoning aan ons plakken.

Dat kan ook juist in je voordeel werken. Zijn huis duur maar niet ingericht, minder aantrekkelijk. Jouw huis instapklaar ingericht, groter, ruimer, beter.

Een van de makelaars zegt tegen mij, hij moet het laten inrichten door een stylist, haal je er altijd uit. Heb ik uiteraard doorgegeven, maar hij lijkt nog niet heel happig om 2k uit te geven hiervoor.

Als het langer duurt, gaat hij vast wel bewegen. En verder zie hierboven, een leeg huis vs een mooi ingericht huis op een hoekje, ik zou het wel weten. Maar niet jouw probleem, dus lekker zo laten. Idem de gevel. Half Leidsche Rijn heeft witte aanslag op het metselwerk, dat krijg je er niet zomaar af, maar vooral: blijkbaar storen mensen zich daar helemaal niet zo aan.
Ik zou voor makelaar 1 gaan en het maar eens even aanzien. Je gaat nu wat richting doemdenken, maar zo hoeft het natuurlijk helemaal niet te gaan.

[Ojjorz]

Luiaard schreef op woensdag 11 maart 2026 @ 08:28:
[...]


Mogelijk probleem direct voor mij nu is dat mijn buurman zijn verkoop niet goed gaat, en er zijn diverse indicaties dat het niet lekker loopt (staat er al 4 weken op en pas 5 bezichtingen gehad). Is zijn gerealiseerde prijs lager dan het optimum door een slechte aanpak dan blijft die prijs als directe buurwoning aan ons plakken. Ook als het nog veel langer duurt dan gaat men denken, is er iets met die woning terwijl dit niet zo is. Ik heb wel heel goed en direct contact met deze buurman, maar ik kan hem natuurlijk niet dwingen bepaalde dingen te doen. Een voorbeeld: het huis staat leeg. Een van de makelaars zegt tegen mij, hij moet het laten inrichten door een stylist, haal je er altijd uit. Heb ik uiteraard doorgegeven, maar hij lijkt nog niet heel happig om 2k uit te geven hiervoor.

Ander ding dat we misschien nog wel samen aan kunnen pakken zijn plekken op de gevel met witte uitbloei, sommige mensen lijken daarop af te knappen bij hem, ik ga eens kijken wat reiniging kost.

Een minder huis in de buurt kan juist ook een voordeel zijn. Jouw huis steekt daar dan juist positief tegen af. Hopelijk ben je op de markt voordat die ander verkocht is zodat mensen iets te kiezen hebben en niet alleen afgaan op het verkoopresultaat.

[Paralize_nl]

Luiaard schreef op dinsdag 10 maart 2026 @ 22:58:
[...]

Terwijde

Hm. Dat is (voor mij) ver Utrecht ‘uit’ maar prima buurt met ik denk minder kijkers dan vooraan LR.
Misschien doordat het wat terugloopt die makelaar laag in wil zetten om iig veel kijkers en zekere verkoop te hebben. Gewoon simpelweg kijkende naar toeloop in de buurt (en misschien je buurman als voorbeeld meenemend?)

Benieuwd naar waar de andere makelaars mee komen.