Ervaringen met het verkopen van je woning

[Wceend]

HyperTrophy schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 15:59:
jeej, vandaag weer een openingsbod mogen ontvangen.

Tussenwoning staat te koop voor 137.000

bod ontvangen van 120.000
wss omdat er afgelopen twee maand twee HOEKWONINGEN zijn verkocht voor 125.000 (althans dat was de vraagprijs)

Noot: beide hoekwoningen waren standaard-woningbouwvereniging-afgewerkt.
- standaard keukenblokje
- standaard toilet en douche
- alleen beneden dubbelglas in vaste ramen
- geen slaapkamer gerealiseerd op zolder

onze woning
- nieuwe keuken
- nieuwe cv + dubbele radiatoren beneden en op zolder
- nieuw toilet en badkamer
- slaapkamer gerealiseerd op zolder, en bergruimte gecreëerd/georganiseerd

wat vinden jullie hiervan, voor zover je een inschatting qua prijsverhouding kunt maken

ik zou persoonlijk nooit extra betalen voor een keuken of badkamer.
recente cv is wel wat waard maar ook nooit meer als 1000 euro.
Dubbelglas in de hele woning verhoogt de waarde en een hoekwoning wil ik graag meer voor betalen als een tussenwoning.

Zonder verdere details valt er niks van te zeggen. Als jouw woning super is afgewerkt en goed geïsoleerd is het dat bedrag misschien wel waard. Alleen dan heb je alsnog een koper die lagere prijzen voorbij ziet komen voor een hoekwoning en dus niet zoveel willen betalen voor een tussenwoning.

[Mektheb]

Precies een keuken of badkamer is om je eigen woongenot te verhogen niet dat van een ander of om je huis meer waard te laten worden.

Het is immers gemaakt naar jullie smaak, en niet die van de koper ( vaak zo ) en die willen dan toch altijd net wat anders.
Wel helpt het natuurlijk als het "netjes is en aangekleed" maar ik zou er niet vanuitgaan dat dit je verkoop versterkt als "daarom mag die van mij duurder zijn dan die vier huizen verder op te koop staat voor 10k minder".

[HyperTrophy]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 16:08:
[...]

Terecht, denk ik. Als hotelkamer zou het er inderdaad leuk uitzien, want in een hotelkamer krijg je daadwerkelijk te maken met dat bed, die muur, die kastjes en die lampen. Als je het huis koopt, valt dat alles af. Wat overblijft is een muur die je moet afkrabbelen/schilderen/whatever, een andere muur, en een plafond. Eigenlijk de binnenkant van een kubus, waar je dus helemaal niets aan ziet.

@HyperTrophy: link?

nieuw openingsbod 127000

[ Voor 22% gewijzigd door HyperTrophy op 29-01-2014 12:28 ]

[Pathogen]

HyperTrophy schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 16:27:
[...]


vooruit ....
<url geknipt>

Als er inderdaad 125k is verkocht voor beide hoekwoningen (geen veilingen o.i.d.) zou ik vanwege de kleinere perceeloppervlakte eerder richting 120k denken voor jouw huis. Dit is puur op kenmerken, ik heb nu nog niet naar foto's gekeken.

Echter, met een dergelijk verschil ga ik ook niet naar de foto's kijken.

EDIT: ik vind die 125k ook wel laag hoor! Maar ik heb geen verstand van de regio.

[ Voor 12% gewijzigd door Pathogen op 29-01-2014 12:20 ]

[Waah]

Eens met WC-eend. Als het niet volledig de smaak van de koper is, gaat die er waarschijnlijk weinig extra's voor betalen.

Persoonlijk heb ik wel iets extra betaald voor de keuken. Maar dit was dan ook echt een droomkeuken, en als ik hem zelf ontworpen had was die waarschijnlijk niet eens zo mooi geworden...

Maar dat ligt dus een beetje aan de keuken en de koper.

[RemcoDelft]

Eens met bovenstaande. De WC ziet er inderdaad vrij nieuw uit, maar heeft nogal een "vrouwelijke" uitstraling met die kleurtjestegels. De badkamer ziet er (op de foto) ook als nieuw uit, maar is totaal niet mijn smaak. Wat dat betreft maak je veel meer kans met een neutrale kleur.
Dus ja, het geeft een meerwaarde t.o.v. een 20 jaar oud keukenblok, maar ik zou er nooit veel extra voor betalen.

[Wceend]

Ik heb de foto's gezien en absoluut NOFI maar ik zie op het eerste gezicht een standaard bruynzeel keuken en een wc + badkamer met een afwijkende (niet neutrale) kleurstelling.
Als ik dan naar huisnummer 20 kijk, ik neem aan een van de verkochte hoekwoningen dan zie ik als ik door de tuin heen kijk een huis wat iets minder in de afwerking is en waar ook nog wat aan moet gebeuren. Maar voor de rest is het niet veel anders als jouw woning.
Ik zou dan 125k voor jou huis best reëel vinden.

kijk ik naar nummer 25 (de andere hoekwoning?) dan is dat huis echt veel slechter in afwerking. (schrootjes, zachtboard?, foute ramen tot op de gond, rot dakraam en de bende buiten)
Ik denk dat je vergelijkbaar bent met nummer 20, vraag daar eens de koopsom van op bij het kadaster na de overdracht dan weet je wat de prijs is geweest.
Als ik jou was zou ik deze kopers behouden en zorgen dat je eruit komt.

[timag]

HyperTrophy schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 15:59:
jeej, vandaag weer een openingsbod mogen ontvangen.

Tussenwoning staat te koop voor 137.000

bod ontvangen van 120.000
wss omdat er afgelopen twee maand twee HOEKWONINGEN zijn verkocht voor 125.000 (althans dat was de vraagprijs)

Als ik zo naar de verhoudingen kijk biedt dit bod alle mogelijkheden om in ieder geval hoger uit te komen dan de hoekwoning. Bij gelijke staat is een hoekwoning altijd wel wat meer waard dus dat is al vast positief. Ik ken de situatie niet maar je begint waarschijnlijk al met een achterstand van tussen de €5 en €10K door dat verschil.

Waar wil je op uitkomen? Ergens tussen de 125 en 130 is haalbaar en veel meer mag je gezien die andere twee verkopen eigenlijk niet verwachten.

[ATS]

Wij hebben gisteren avond de sprong maar gewaagd, en hebben een (internet) makelaar opdracht gegeven om ons appartement in de verkoop te nemen. Direct zoveel mogelijk gegevens enzo geupload: foto's, tekening van het appartement ten behoeve van de plattegrond, allerlei basisgegevens...

Best spannend vind ik! Ik begrijp dat het appartement schuin onder ons in twee weken verkocht was, dus dat is best goed nieuws.

[Tjoekie]

ATS schreef op vrijdag 14 februari 2014 @ 09:03:
Wij hebben gisteren avond de sprong maar gewaagd, en hebben een (internet) makelaar opdracht gegeven om ons appartement in de verkoop te nemen. Direct zoveel mogelijk gegevens enzo geupload: foto's, tekening van het appartement ten behoeve van de plattegrond, allerlei basisgegevens...

Best spannend vind ik! Ik begrijp dat het appartement schuin onder ons in twee weken verkocht was, dus dat is best goed nieuws.

Als je een realistische vraagprijs en een goede presentatie hebt kan het inderdaad snel gaan. Succes!

[Lethalis]

ChrisW schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 13:08:
Het grootste probleem is dat het een 2-kamerappartement is. Er staan ook 3-kamerappartementen te koop en die krijgen wel geregeld kijkers.

Dat is ook meteen het eerste dat ik dacht toen ik jouw woning zag daarnet.

Ondanks dat de woning er netjes uitziet zou ik dat geld gewoon niet overhebben voor een 2 kamerwoning. Zou het >= 80m2 zijn met 3 kamers dan vind ik het een redelijke prijs.

Ik mis trouwens een plattegrond van de woning op Funda? Ik zie hem nu tussen de foto's staan, maar hij kan op Funda dus ook apart staan, zodat mensen hem makkelijker kunnen bekijken.

Bovendien is niet duidelijk of het balkon zich op het zuiden / noorden / oosten / westen bevindt? Dit zijn dingen waar ik persoonlijk altijd naar kijk.

Daarnaast is de bergruimte wel erg mini, maar dat hebben helaas meer appartementen tegenwoordig. In mijn oude flat had ik een kelder van 8m2, nu 1 of ander hok van 4m2 (dat tot aan het plafond volgestouwd is ). Alleen die van jou ziet er nog kleiner uit Je zou maar 3 fietsen hebben, dozen vol gereedschap enzovoorts.

Voor de rest mijn complimenten op de inrichting Ik vind het heel netjes, alleen dus te klein.

Zelf woon ik met mijn vriendin in een huurappartement van 85m2 met 3 kamers (2 aparte slaapkamers en woonkamer). Dat is een prima maatje als startend gezin. We hebben een klein hondje die hier lekker rond kan rennen en mocht er een kind komen dat kunnen we de hobbykamer als kinderkamer inrichten. Zelfs mijn oude flat die ik verkocht heb, die overigens maar 65m2 was, had 3 kamers. Dat vond ik wel krap worden, maar die is dus gekocht door 2 jonge mensen met een kind.. waarbij mij bij hun bezichtiging meteen al duidelijk werd dat het kind in mijn oude computerkamer zou komen.

[ Voor 9% gewijzigd door Lethalis op 14-02-2014 13:15 ]

[ChrisW]

Lethalis schreef op vrijdag 14 februari 2014 @ 13:05:
[...]

Bovendien is niet duidelijk of het balkon zich op het zuiden / noorden / oosten / westen bevindt? Dit zijn dingen waar ik persoonlijk altijd naar kijk.

Daarnaast is de bergruimte wel erg mini, maar dat hebben helaas meer appartementen tegenwoordig. In mijn oude flat had ik een kelder van 8m2, nu 1 of ander hok van 4m2 (dat tot aan het plafond volgestouwd is ). Alleen die van jou ziet er nog kleiner uit Je zou maar 3 fietsen hebben, dozen vol gereedschap enzovoorts.

Als het balkon op het zuiden of westen was gelegen dan hadden we dat als pluspunt zeker vermeld

We hebben afgelopen week kijkers gehad (die alle 2- en 3-appartementen in de buurt hebben bekeken en die gaan nu een bod doen op een ander appartement en zijn wij 2e keus) en over anderhalve week een nieuwe kijker die specifiek alleen ons appartement wil bekijken...

In principe is er alleen een algemene fietsenberging berging beneden. Onze flat heeft als enige de ruimte verdeeld en voor iedereen die interesse had tegen betaling een afgesloten berging laten timmeren. Bij de andere flats hebben ze lijnen getrokken waar je een tuinkast en je fietsen tussen de lijntjes kan parkeren..

[Spoetnik385]

aaajeetee schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 20:47:
[...]


Thanks! Is zeker goede feedback We gaan nog eens goed naar de foto's kijken, misschien ook kritischer zijn naar de makelaar toe (die heeft de foto's gemaakt namelijk).

Nog een opmerking over foto 13: De ruimte voor de keuken lijkt hier erg klein omdat de eettafel pontificaal in beeld staat. Als je die voor de foto even 1,5 meter opschuift krijg je een veel beter beeld van de keuken.

[Anoniem: 580661]

*spam*

[ Voor 97% gewijzigd door Krisp op 20-02-2014 16:34 ]

[HyperTrophy]

hoe zit het met het gespaarde deel ( heb combi spaar/aflossingsvrij hypotheek ) bij verkoop van een woning.

Hoe komt dit vrij? Is het mogelijk om dit mee te nemen in nieuwe hypotheek?

[DaTimMan]

HyperTrophy schreef op woensdag 26 februari 2014 @ 12:22:
hoe zit het met het gespaarde deel ( heb combi spaar/aflossingsvrij hypotheek ) bij verkoop van een woning.

Hoe komt dit vrij? Is het mogelijk om dit mee te nemen in nieuwe hypotheek?

Dit kan je afhankelijk van de situatie meenemen, afkopen of doorlaten lopen zonder inleg.

[HyperTrophy]

* HyperTrophy is out!

Huis verkocht, ander huis gekocht. Beiden onder voorbehoud uiteraard

[gerrutcamaro]

en als je verkoop nu niet doorgaat?

[ATS]

HyperTrophy schreef op donderdag 27 februari 2014 @ 12:45:
* HyperTrophy is out!

Huis verkocht, ander huis gekocht. Beiden onder voorbehoud uiteraard

Heb je de koop ook gedaan onder voorbehoud van de verkoop?

[HyperTrophy]

maar natuurlijk!

in de koopakte komt dus te staan dat de koop door gaat onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van verkoop eigen woning.

Die eerste voorwaarde geldt uiteraard ook voor de koper van onze woning. ( starter )

[ Voor 87% gewijzigd door HyperTrophy op 27-02-2014 13:26 ]

[ATS]

Hoe heb je dat gedaan, als ik vragen mag?

[Kju]

voorbehoud van verkoop eigen woning, daar hebben makelaars een standaard artikel voor in de koopovereenkomst

[HyperTrophy]

in principe niets moeilijks aan, het kan anderzijds wel voorkomen dat de verkoper moeite heeft met deze 'onzekerheid' en wil evt. graag informatie hebben hoe de koop ervoor staat.

[merauder]

En ook hier de oude woning verkocht! Heeft een half jaar geduurd, maar was gezien de staat van de nieuwe woning niet echt een probleem. Sterker nog, we moeten nu erg snel omdat de nieuwe nog niet klaar is.

[nikao]

Gefeliciteerd merauder en HyperTrophy! Viel het uiteindelijk mee of tegen wat je ervoor hebt kunnen krijgen?

[HyperTrophy]

het viel tegen.

We hebben de hypotheek 'eruit', maar niet de makelaarskosten a 2200 euro, wat we wel voor ogen hadden. Maar om voor dat bedrag de koop niet door te laten gaan...

We hadden daarnaast natuurlijk een woning op het oog, en wilden wel graag tegelijk oversteken ( verkopen en aankopen ) dus dan is het schipperen.

Uiteindelijk is het verschil tussen beoogde begroting, ( winst verkoop, en minimale aankoop ) tussen de 5000 en 7500 Euro wat we nu meer kwijt zijn.

[ATS]

De hypotheek aflossen met de verkoop gaat bij ons helaas niet lukken. We hebben gisteren bericht gekregen van de uitkomst van de taxatie voor de verkoop, en die kwam uit op de bedragen voor vraagprijs en verwachtte verkoopprijs die we zelf ook ongeveer in ons hoofd hadden. Ik hoop wel dat we qua verkoopprijs gaan uitkomen aan de bovenkant van de range die hij gaf en niet aan de onderkant. Maar zelfs als dat lukt, dan gaan we nog voor zo'n 10k het schip in, naast het al afgeloste bedrag natuurlijk. De verkoopprijs zou dan maar heel iets uitkomen onder de prijs waarvoor ik het in 2007 gekocht heb, dus wat dat betreft niet slecht, ware het niet dat er gewoon heel veel aan de woning verbeterd is intussen qua afwerking, isolatie en comfort. Maargoed, daar komen we wel weer overheen.

Omdat we met een internet service werken, is de makelaar die de opname gedaan heeft niet een makelaar die zelf belang heeft om te proberen ons te overtuigen met hem in zee te gaan. Dat vind ik eigenlijk wel een prettig idee. Hij heeft geen belang bij welke uitkomst dan ook. De bedragen die we van makelaars die we eerder over de vloer gehad hebben gehoord hebben varieerden nogal wild, ik ik had het idee dat sommigen gewoon laag inzetten om het snel te kunnen verkopen met (voor hen) weinig moeite om zo hun courtage eenvoudig op te kunnen strijken, in plaats van zich te willen inzetten om voor ons de beste prijs te kunnen halen zonder dat het eindeloos gaat duren.

[JvS]

Je kunt natuurlijk enigszins inschatten wat de prijs is, door de prijsindex. Stel die is 15% lager dan in 2007 en je hebt voor 10% van de aankoopprijs aan structurele verbeteringen gedaan, dan is 10% lager dan je aankoopprijs heel realistisch (geld voor klussen krijg je er amper volledig uit, tenzij je kamers bijgebouwd hebt ofzo).

[Pathogen]

Mensen ervaring met het krijgen van een gratis vrijblijvende taxatie? Ik wil het liefst niet meteen een makelaar laten taxeren, die zal me een te hoge waarde geven om me binnen te hengelen.
Heb een tijdje terug geprobeerd online een taxatie aan te vragen, maar meer dan een half belletje is er helaas niet aan gewaagd. Ik kon op dat moment niet opnemen, verder niets meer van gehoord.

[ATS]

JvS schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 10:21:
Je kunt natuurlijk enigszins inschatten wat de prijs is, door de prijsindex. Stel die is 15% lager dan in 2007 en je hebt voor 10% van de aankoopprijs aan structurele verbeteringen gedaan, dan is 10% lager dan je aankoopprijs heel realistisch (geld voor klussen krijg je er amper volledig uit, tenzij je kamers bijgebouwd hebt ofzo).

Oh, ik verwachtte ook niet dat ik dat geld ooit terug zou zien. Hoewel, dat zien we dus (hopelijk) wel, omdat het naar verwachting een aardig deel van de gedaalde prijzen compenseert. Ik weet dat klussen eerst voor je eigen woongenot is, en pas heel, heel veel later een heel klein beetje aan de waarde van je huis doet.

Thrackan schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 10:28:
Mensen ervaring met het krijgen van een gratis vrijblijvende taxatie? Ik wil het liefst niet meteen een makelaar laten taxeren, die zal me een te hoge waarde geven om me binnen te hengelen.
Heb een tijdje terug geprobeerd online een taxatie aan te vragen, maar meer dan een half belletje is er helaas niet aan gewaagd. Ik kon op dat moment niet opnemen, verder niets meer van gehoord.

Ik heb dus gewoon een aantal makelaars langs laten komen, maar de bedragen varieerden zo sterk dat ik er weinig mee kon. Binnenhengelen met een hoge prijs is wellicht een strategie, maar je de put in praten met een "realistische" lage prijs ook denk ik: als jij een lage vraag en verkoopprijs accepteert, heeft de makelaar maar heel weinig moeite om in deze markt je woning te verkopen. Bij mij scheelde het zo'n 20% tussen de hoogste en de laagste taxatie. Dat is nogal wat vind ik. Ik heb ze niet betaald voor die vrijblijvende opnames trouwens.

Staat er in je buurt niets vergelijkbaars te koop?

[Pathogen]

ATS schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 10:48:
[...]

Oh, ik verwachtte ook niet dat ik dat geld ooit terug zou zien. Hoewel, dat zien we dus (hopelijk) wel, omdat het naar verwachting een aardig deel van de gedaalde prijzen compenseert. Ik weet dat klussen eerst voor je eigen woongenot is, en pas heel, heel veel later een heel klein beetje aan de waarde van je huis doet.


[...]

Ik heb dus gewoon een aantal makelaars langs laten komen, maar de bedragen varieerden zo sterk dat ik er weinig mee kon. Binnenhengen met een hoge prijs is wellicht een strategie, maar je de put in praten met een "realistische" lage prijs ook denk ik: als jij een lage vraag en verkoopprijs accepteert, heeft de makelaar maar heel weinig moeite om in deze markt je woning te verkopen. Bij mij scheelde het zo'n 20% tussen de hoogste en de laagste taxatie. Dat is nogal wat vind ik. Ik heb ze niet betaald voor die vrijblijvende opnames trouwens.

Staat er in je buurt niets vergelijkbaars te koop?

Te veel, en te lang, daarom wil ik een realistische prijs

[Kju]

Gewoon een aantal taxateurs bellen en vragen wat een waardeverklaring (= geen rapport) in het kader van verkoopbeslissing kost.

[JvS]

ATS schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 10:48:
[...]

Oh, ik verwachtte ook niet dat ik dat geld ooit terug zou zien. Hoewel, dat zien we dus (hopelijk) wel, omdat het naar verwachting een aardig deel van de gedaalde prijzen compenseert.

Dat zou mooi zijn, maar ik zou mezelf er nog niet rijk mee rekenen... Je zegt het zelf ook al:

Ik weet dat klussen eerst voor je eigen woongenot is, en pas heel, heel veel later een heel klein beetje aan de waarde van je huis doet.

Naar wiens verwachting gaat jouw klusgeld daar ineens onderuit komen? Waarop is dat gebaseerd?

Ik hoop dat het gebeurt voor je, maar ik heb het gevoel dat je ook een beetje biassed bent. Ik herken het wel. Ik heb net voor 8% van de nieuwwaarde van mijn nieuwe huis aan klussen gepland om alles weer helemaal modern te krijgen. Het huis was wat goedkoper doordat het allemaal oubollig was, maar ik denk niet dat het nu ineens 8% meer waard wordt eerlijk gezegd...

[merauder]

nikao schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 08:37:
Gefeliciteerd merauder en HyperTrophy! Viel het uiteindelijk mee of tegen wat je ervoor hebt kunnen krijgen?

Bij mij is het uiteindelijk enorm meegevallen. Ik ben uitgegaan van een klein verlies / break-even, en ben uiteindelijk geëindigd bij een kleine winst.

Thrackan schreef op vrijdag 28 februari 2014 @ 10:28:
Mensen ervaring met het krijgen van een gratis vrijblijvende taxatie? Ik wil het liefst niet meteen een makelaar laten taxeren, die zal me een te hoge waarde geven om me binnen te hengelen.
Heb een tijdje terug geprobeerd online een taxatie aan te vragen, maar meer dan een half belletje is er helaas niet aan gewaagd. Ik kon op dat moment niet opnemen, verder niets meer van gehoord.

Ik heb het eigenlijk als volgt gedaan:

1. Eerst kijken welke makelaars in de buurt überhaupt woningen hebben verkocht. De lucky few die dat voor elkaar hadden gekregen heb ik vervolgens uitgenodigd voor een taxatie.

2. Vervolgens de prijzen opgeteld, gedeeld door 3, en hiervan een psychologische vraagprijs gemaakt.

3. De opdracht uitgezet bij een internetmakelaar.

[ChrisW]

We hebben nu 2 bezichtigingen gehad, 1 stel dat elk appartent in de buurt heeft bekeken en nog steeds niets heeft gekocht en 1 man die gaat scheiden.
Deze heeft na de bezichtiging een bod van 160.000 uitgebracht.
Toen hebben wij een tegenbod gedaan van 177.500.
Toen heeft hij 167.500 geboden en nu wil de makelaar van ons een laatste bod omdat hij nog maar 1x wil bieden en dan verder gaat kijken....

Alles wat onder onze vraagprijs is is al verlies voor ons en moeten we bijleggen om de hypotheek af te betalen, dus dat is best lastig...

[Figo112]

^Grote kans dat jullie uitkomen op 170 en dat je een verslies van 7.500 moet nemen. Lijkt mij in deze tijd geen slechte deal. Heb zelf vorige maand meer dan 20k moeten bijleggen, bij de verkoop van mijn appartement.

[celshof]

ChrisW schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 09:45:
We hebben nu 2 bezichtigingen gehad, 1 stel dat elk appartent in de buurt heeft bekeken en nog steeds niets heeft gekocht en 1 man die gaat scheiden.
Deze heeft na de bezichtiging een bod van 160.000 uitgebracht.
Toen hebben wij een tegenbod gedaan van 177.500.
Toen heeft hij 167.500 geboden en nu wil de makelaar van ons een laatste bod omdat hij nog maar 1x wil bieden en dan verder gaat kijken....

Alles wat onder onze vraagprijs is is al verlies voor ons en moeten we bijleggen om de hypotheek af te betalen, dus dat is best lastig...

Klinkt als iemand die enigzins haast heeft om te verhuizen en snel wil handelen, maar ook makkelijk naar een ander appartement gaat kijken. En zo te lezen gaat hij nog 1x een tegenbod uitbrengen op jullie volgende bod(?).
Als ik de huidige prijzen middel kom ik op 172500 uit. Dan zou ik me de volgende vragen stellen: hoe reeël is een prijs in de huidige markt? Hoe lang staat je appartement al te koop en hoeveel kijkers heb je gemiddeld? Hoe snel wil je weg?

Trouwens, zat er bij het bod een beding wat betreft de oplevering? Ik kan me nl. voorstellen dat iemand die in scheiding ligt graag snel wil verhuizen. En is dat mogelijk voor jullie?

[ATS]

Wij zijn inmiddels zo ongeveer klaar om met de verkoop te starten, via Huysshop (een internetmakelaar). We hebben inmiddels een tekst, een plattegrond en foto's klaar staan. Nog last-minute op- en aanmerkingen voor het online gaat bij Funda?

Members only: alleen ingelogde bezoekers

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[JvS]

Die plattegrond is goed. Tekst ben ik niet echt een expert in, maar die foto's zijn allemaal veel te donker. Zeker bij de ramen. Je kunt prima buiten de overburen zien - die zijn goed belicht - maar je nadruk moet liggen op je eigen huis.

Deze foto's zijn ook niet de supertop, maar laten zien hoe het buiten overbelicht is en binnen normaal belicht:
http://www.funda.nl/koop/...traat-3-bis/fotos/#foto-1

Hoe je een foto dan weer zo goed krijgt weet ik niet . Je zou wel kunnen zorgen dat je niet een muur links en een muur rechts ziet op de foto. Dat maakt een ruimte in elk geval heel klein. Groothoeken mee oppassen (maar gebruik je niet), hoewel een kaart en groothoek samen wel goed kan werken voor een eerste indruk.

[ Voor 19% gewijzigd door JvS op 05-03-2014 11:40 ]

[ATS]

JvS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 11:39:
Die plattegrond is goed. Tekst ben ik niet echt een expert in, maar die foto's zijn allemaal veel te donker. Zeker bij de ramen. Je kunt prima buiten de overburen zien - die zijn goed belicht - maar je nadruk moet liggen op je eigen huis.

Deze foto's zijn ook niet de supertop, maar laten zien hoe het buiten overbelicht is en binnen normaal belicht:
http://www.funda.nl/koop/...traat-3-bis/fotos/#foto-1

Hoe je een foto dan weer zo goed krijgt weet ik niet . Je zou wel kunnen zorgen dat je niet een muur links en een muur rechts ziet op de foto. Dat maakt een ruimte in elk geval heel klein. Groothoeken mee oppassen (maar gebruik je niet), hoewel een kaart en groothoek samen wel goed kan werken voor een eerste indruk.

Hmmm... Dank. Ik was zelf best tevreden met de foto's, maar je hebt wel een punt denk ik. Dank voor je input. Ik zal eens kijken of ik hier nog wat aan kan doen; vooral de woonkamer komt er inderdaad wat te donker uit (terwijl hij dat dus echt niet is!)

Twee muren tegenover elkaar elkaar heb ik volgens mij bijna nergens, tenzij het echt niet te voorkomen is. Welke ruimte komt bij jou als klein over (behalve de badkamer, maar is is gewoon ook klein)? Ik heb overigens wel redelijk groothoek gebruikt. Geen fisheye, maar wel wat groter dan mij eigen compact cam kan.

[ninjazx9r98]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 10:58:
Wij zijn inmiddels zo ongeveer klaar om met de verkoop te starten, via Huysshop (een internetmakelaar). We hebben inmiddels een tekst, een plattegrond en foto's klaar staan. Nog last-minute op- en aanmerkingen voor het online gaat bij Funda?

Het leest wat mij betreft nogal vreemd om zo'n beetje overal waar het om maten en jaartallen gaat ca oftewel circa te zien staan.
Bouwjaar ongeveer 1931?
CV ketel ongeveer geplaatst in 2002?
Woonkamer is ongeveer 39 vierkante meter?

[ATS]

Ja, bouwjaar is ongeveer 1931. De bronnen verschillen van mening over de datum, en ik was er bepaald niet bij in die periode :-) Maargoed, ik zal er nog eens kritisch naar kijken wat ik kan doen aan de circa. Wellicht kan dat wat minderen. Dank!

[MrTinux]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 11:55:
[...]

Hmmm... Dank. Ik was zelf best tevreden met de foto's, maar je hebt wel een punt denk ik. Dank voor je input. Ik zal eens kijken of ik hier nog wat aan kan doen; vooral de woonkamer komt er inderdaad wat te donker uit (terwijl hij dat dus echt niet is!)

Nog wat tips over je foto's (ik ben overigens geen expert, alleen ervaringsdeskundige, met een net overgedragen huis ):

• schiet ze vanuit (ongeveer) heuphoogte. Dat geeft een veel ruimtelijker effect (zie ook de foto's van JvS).
• haal wat meubels weg (bijv foto 1,2: de stoel, foto 3, de bank)
• foto 6 is heel eerlijk, maar niet motiverend. Wat een drukte op straat! Is er in de buurt geen iconisch iets (marktplaats, gracht, toren, etc) wat mensen het gevoel geeft dat ze "op een speciaal plekje" komen?
• leg op foto 7 het aankleedkussen recht ipv dwars op de commode (leidt af!)
• foto 12 is scheef (leidt af!)
• haal je aanrecht leeg (waterkoker, senseo, etc.)
• al met al wil je overal zo ruimtelijk mogelijk overkomen. Sleep dus met je meubels en haal zo veel mogelijk klein grut (ook bijv het voederbakje van poes (?)) weg!

Enne, succes met de verkoop!

[ Voor 11% gewijzigd door MrTinux op 05-03-2014 12:12 ]

[ATS]

En we hadden al zoveel weg gehaald
Dat vanuit de heup schieten bedacht ik me later ook ja. Weet niet of dat nog gaat lukken om eerlijk te zijn.

[RemcoDelft]

@ATS: Ik zou de taalfouten er even uithalen. Bijvoorbeeld: "vier kamer indeling" zonder spaties, consequent punt of komma gebruiken als decimaalteken, etc.

[MrTinux]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 12:12:
En we hadden al zoveel weg gehaald
Dat vanuit de heup schieten bedacht ik me later ook ja. Weet niet of dat nog gaat lukken om eerlijk te zijn.

Eerlijk is eerlijk, zonder bron en nogmaals niet als expert, je foto's zijn uberbelangrijk. Dat is toch het eerste waar (de meeste) mensen op Funda naartoe klikken.

Destijds heb ik bij het maken van de foto's achter mijn makelaar aangehobbeld. Steeds in een kamer even gauw los spul of makkelijk verplaatsbare meubels even op de gang of achter je zetten, en daarna weer terug. Eerlijke presentatie? Wellicht discutabel. Maar als jouw huis niet minstens even ruimtelijk en licht overkomt als je concurrentie lig je al gelijk een stap achter.

[JvS]

Volgens mij is het wel eerlijk om het weg te halen. Op foto's ziet het er allemaal vol en rommelig uit. In het echt valt het wel mee. De foto's moeten een indruk geven van hoe het echt is (en mogen best een beetje verkopend zijn), ze hoeven wat mij betreft niet 100% feitelijk weer te geven hoe de kamer er op een foto uit zou moeten zien .

[Krisp]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 11:55:
[...]

Hmmm... Dank. Ik was zelf best tevreden met de foto's, maar je hebt wel een punt denk ik. Dank voor je input. Ik zal eens kijken of ik hier nog wat aan kan doen; vooral de woonkamer komt er inderdaad wat te donker uit (terwijl hij dat dus echt niet is!)

Twee muren tegenover elkaar elkaar heb ik volgens mij bijna nergens, tenzij het echt niet te voorkomen is. Welke ruimte komt bij jou als klein over (behalve de badkamer, maar is is gewoon ook klein)? Ik heb overigens wel redelijk groothoek gebruikt. Geen fisheye, maar wel wat groter dan mij eigen compact cam kan.

Eerlijkheidshalve zie ik dat het met een compactcamera gemaakt is. Foto's zijn scheef, inderdaad hoog genomen, er is veel geflitst, e.e.a. staat er niet voordelig op. Daar kan meer aandacht aan besteed worden waardoor het gemakkelijker verkocht wordt. Foto's maken van je huis is echt een kunst en daarmee staat of valt een eerste indruk.

Small joke: ik heb mijn huis gekocht omdat de foto's van het huis van de buren erg goed waren en ik wist dat mijn huis hetzelfde was, maar dan goedkoper. Anders was ik niet eens gaan kijken.

Mijn indruk van deze woning is overigens dat het een pareltje in de dop is, en dat je -met een goede inrichting, een kleine verbouwing en slim kleurgebruik- er echt een hele gave woning van kunt maken. Ik ken Den Haag alleen niet en weet derhalve niet wat voor wijk het is.

[ATS]

De foto's zijn dus niet gemaakt met een compactcamera, maar met een behoorlijke digitale spiegelreflex. Wel inderdaad te vaak een hoog standpunt (het mijne, en ik ben vrij lang).

Nu je het zegt: er lijkt inderdaad wel het e.e.a. scheef. Soms is dat denk ik lenswerking, maar niet altijd. Dat is inderdaad niet goed. Ik ga er zeker nog een keer kritisch naar kijken. Wellicht heb ik hier er daar betere foto's in de serie (heb er zo'n 400 gemaakt... ), en anders moet ik er toch nog een paar over maken.

Ok: ik vroeg om kritiek, en ik heb het gekregen ook.

[Krisp]

Om even het verschil te duiden tussen hoe je woningen kunt aanbieden:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En in dit geval was het niet moeilijker dan drie stappen achteruit zetten en een goede belichting instellen. Mijn moeder heeft totdat ik letterlijk de bouwtekeningen onder haar neus schoof geroepen dat het tweede huis veel ruimer was.

[TheJason]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 12:38:
De foto's zijn dus niet gemaakt met een compactcamera, maar met een behoorlijke digitale spiegelreflex. Wel inderdaad te vaak een hoog standpunt (het mijne, en ik ben vrij lang).

Nu je het zegt: er lijkt inderdaad wel het e.e.a. scheef. Soms is dat denk ik lenswerking, maar niet altijd. Dat is inderdaad niet goed. Ik ga er zeker nog een keer kritisch naar kijken. Wellicht heb ik hier er daar betere foto's in de serie (heb er zo'n 400 gemaakt... ), en anders moet ik er toch nog een paar over maken.

Ok: ik vroeg om kritiek, en ik heb het gekregen ook.

Wat mij opviel aan de foto's is dat ze soms wat druk overkomen zoals iemand anders ook al opmerkt.
Ik zou bijvoorbeeld de planken in de woonkamer en de boekenkast even leeg maken muv misschien 1 of 2 objecten in de boekenkast. Het kastje met cd's ofzo zou ik even eruit halen. Zelfde geld voor het plankje op de kinderkamer, deze zou ik ook wat leger presenteren. Hiedoor ziet het er denk ik minder druk uit.

[Kju]

ATS schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 12:38:
De foto's zijn dus niet gemaakt met een compactcamera, maar met een behoorlijke digitale spiegelreflex. Wel inderdaad te vaak een hoog standpunt (het mijne, en ik ben vrij lang).

Nu je het zegt: er lijkt inderdaad wel het e.e.a. scheef. Soms is dat denk ik lenswerking, maar niet altijd. Dat is inderdaad niet goed. Ik ga er zeker nog een keer kritisch naar kijken. Wellicht heb ik hier er daar betere foto's in de serie (heb er zo'n 400 gemaakt... ), en anders moet ik er toch nog een paar over maken.

Ok: ik vroeg om kritiek, en ik heb het gekregen ook.

En dan nog aanvullende kritiek:
- Ten eerste: doe ALLE lampen aan (ik vergeet dat ook wel eens en dan moet ik opnieuw door het huis heen )
- Neem foto's altijd dusdanig dat je altijd twee hoeken van de kamer kan zien, dus als je in de rechterhoek staat pak je de muur links van je zoveel mogelijk mee maar dan dusdanig dat je de hoek rechts voor je ook nog kan zien inclusief een stukje (plm. 30 cm) van de muur rechts van je. (omslachtig maar hopelijk begrijpelijk)
- Maak de foto inderdaad het liefst vanuit je heup. In kleine ruimten waar veel meubilair staat kan je liever een trap erbij pakken en de foto van zo hoog mogelijk maken, het is niet ideaal maar het is beter dan een foto waar alleen meubilair op te zien is.
- haal de tweezitsbank weg en maak de foto's opnieuw in de woon- eetkamer. Laat dan ook meer vloeroppervlakte en minder plafonds zien. Als je ornamenten o.i.d. wil showen kan je liever detailfoto's maken. De detailfoto's van het glas-in-lood zou ik, als je ze per sé moet plaatsen, helemaal op het einde van de rij laten zetten.
- Ongeacht wat iedereen zegt, als je de kleine ruimten goed wil laten zien zal je toch echt op max. 16 mm moeten schieten. Als ze eenmaal binnenkomen en de ruimten zijn kleiner dan op de foto's zie je dan wel weer. Als ik zo naar de foto's kijk kan je ze liever allemaal op 16 mm maken en dan een lenscorrectie doen bij de bewerking.
- Kies één foto van je keuken, drie is overkill en voegt niets toe. Misschien is één algemene foto met drie detailfoto's beter, dat moet je zelf even overwegen. Benadruk liever je selling points: doorgebroken woonkamer met hoekligging en redelijk vrij uitzicht. De foto van de veel te krap ogende doucheruimte zou ik niet plaatsen of proberen om alleen de douche te fotograferen.
- Maak de foto's in de slaapkamers het liefst richting het raam en niet richting de gang. Als de kamers niet goed op de foto's komen dan plaats je gewoon lekker geen slaapkamerfoto's.
- v.w.b. alle foto's: haal alle frutsels en prulletjes weg. Het leidt te veel af. Ik zie ze in de woonkamer op de schouw, achter de tweezitsbank, boven de wc op de plank, de kapstok moet je leegmaken, gordijnen zou ik even vastbinden met een koord, hangende handdoeken in de keuken weg, plank met kookboeken leeg, alle senseo's even weg, alle planten staan overal te veel aanwezig. Probeer ook even te spelen met het rechter maken van de foto's, sommigen ogen toch wel heel scheef.

Aangezien je toch aan het besparen bent, misschien een woningfotograaf nemen? Kost je ongeveer 125,- voor 10 foto's.

Op je tekst valt ook e.e.a. op aan te merken. Bij veel objecten is er vaak niet veel te vertellen qua indeling, daarom zie ik vaak lappen met nietszeggende tekst die bijna door niemand gelezen wordt. Vaak scant de lezer op de maten en de indeling en boeit de rest pas als de interesse is gewekt. Je kan dan liever de belangrijke details later in de advertentie apart benoemen.

- KORTE SAMENVATTENDE ADVERTENTIETEKST

- Beperkte omschrijving van de indeling

- Bijzonderheden

- Vaste inrichtingen

- installaties

- afwerkingen

Succes

[Anoniem: 201583]

Ik zie hier goede feedback op de verschillende woningen of Funda.
Ik heb mijn woning ook te koop staan en zou feedback over de advertentie en/of woning ook zeker kunnen waarderen.

http://www.funda.nl/koop/...796-postelse-hoeflaan-58/

[Kju]

Beetje het zelfde commentaar qua tekst. De meeste zoekers scannen alleen naar wat ze belangrijk vinden: maten en indeling, de rest komt later als de foto's bevallen. In veel regio's is het niet gebruikelijk dat er maten en/of oppervlakten in de advertentie genoemd worden, bij mij in de regio wel, persoonlijk vind ik het wel beter om maten en/of oppervlakten per ruimte te noemen. Als een makelaar geen maten noemt vraag ik me altijd direct af of hij goed gemeten heeft. (FYI: BAG oppervlakte is 109 m2 totaal, volgens mijn eigen database is de GO wonen 98 m2 en is de inhoud 320 m3 volgens de gemeente)
Foto's beetje hetzelfde commentaar: jassen op de gang, in de wc zou ik de handdoek, zeeppompje, prullenbak en (als het mogelijk is) wat bovenop het reservoir weghalen. De rest is wel goed, alleen zou ik proberen om ze iets scherper te maken en de kleuren iets warmer te maken. Nu is het best koud en kil.

Aangezien ik toch aan het lunchen ben heb ik ff rondgekeken. Als ik naar de laatste transactieprijs in het gebouw kijk zal het heus wel goed komen, voor m'n gevoel is die van jou wel in een betere staat.

[JvS]

Hier een mooie rij tips voor foto's

http://www.makelaarsnetwe...verkopen-met-goede-fotos/

[wokkie15620]

We groeien uit het appartement, dus dat gaat binnenkort in de verkoop. Los van alle kleine klusjes die moeten gebeuren is er nog 1 groot verbeterpunt wat ik zou kunnen uitvoeren: het plaatsen van dubbel glas.

Financieel vind ik het geen probleem, ik sta hypotheektechnisch ver boven water en spaargeld is er ook. De rest is in prima staat/ nog actueel. Het is een appartement in Rotterdam centrum. Kortom de vraag is: ook nog even dubbelglas erin knallen?

[Blazer Coke]

Anoniem: 201583 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:21:
Ik zie hier goede feedback op de verschillende woningen of Funda.
Ik heb mijn woning ook te koop staan en zou feedback over de advertentie en/of woning ook zeker kunnen waarderen.

http://www.funda.nl/koop/...796-postelse-hoeflaan-58/

Ik mis een plattegrond en een kort overzicht aan het begin van de tekst.

De foto's zijn somber en grijs, mede door je meubels en het witte licht (met weerspiegeling) van buiten. De foto's geven geen ruimtelijk gevoel, omdat er slechts een klein deel van de kamer op staat. Probeer minimaal 2 hoeken op de foto te krijgen.
Verder zou ik wat nettere tuinmeubels op je balkon proberen te zetten. Die groene zijn niet echt chique.

Dat "filmpje" met slecht inzoomende beelden voegt imo ook niets toe. Maak een walk through van je huis, of doe iets anders creatiefs, of laat het weg.

wokkie15620 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 21:16:
We groeien uit het appartement, dus dat gaat binnenkort in de verkoop. Los van alle kleine klusjes die moeten gebeuren is er nog 1 groot verbeterpunt wat ik zou kunnen uitvoeren: het plaatsen van dubbel glas.

Financieel vind ik het geen probleem, ik sta hypotheektechnisch ver boven water en spaargeld is er ook. De rest is in prima staat/ nog actueel. Het is een appartement in Rotterdam centrum. Kortom de vraag is: ook nog even dubbelglas erin knallen?

Informeer eens wat het doet met de marktwaarde van je huis. Als het niet zeer sterk stijgt zou ik het niet doen.

Dubbelglas klinkt leuk, maar ipv kijkers op te zadelen met een nieuwe kostenpost, die ze wellicht niet kunnen betalen, kun je de keuze voor het plaatsen van dubbelglas misschien beter overlaten aan de nieuwe bewoners.

[Anoniem: 201583]

Bedankt voor de feedback.
Verschillende dingen had ik zelf ook al gezien aan de hand van de feedback op andere woningen, zoals de jassen aan de kapstok en dergelijke.

Voor wat betreft het koud en kil: Ik vrees dat dat ook een beetje de kleurstelling van de muren en vloer is. Wijzelf vinden dat mooi, maar ik begrijp dat het wat kil kan overkomen. Zou alleen niet weten hoe ik er nu iets aan zou kunnen doen zonder de hele boel over te schilderen...

En over dat filmpje.. Tja, wat moet ik ervan zeggen. Dit is weer het nieuwste verdienmodel van Funda. Zodra je zo'n filmpje hebt sta je automatisch hoger in de zoekresultaten.

Maar ik zal eens kijken of ik hier en daar nog wat nieuwe en verbeterde foto's kan (laten) schieten. En naar de tekst zal ik dit weekend ook eens kritisch kijken.

[Kju]

Koud en kil los je op door de kleuren in de bewerking warmer te maken.
De foto's v.w.b. de andere opmerkingen moet je gewoon opnieuw maken.
Voor video probeer Videolicious. Kijk op https://videolicious.com/examples/video-tour#play

[JBplap]

Anoniem: 201583 schreef op vrijdag 07 maart 2014 @ 08:17:
Bedankt voor de feedback.
Verschillende dingen had ik zelf ook al gezien aan de hand van de feedback op andere woningen, zoals de jassen aan de kapstok en dergelijke.

Voor wat betreft het koud en kil: Ik vrees dat dat ook een beetje de kleurstelling van de muren en vloer is. Wijzelf vinden dat mooi, maar ik begrijp dat het wat kil kan overkomen. Zou alleen niet weten hoe ik er nu iets aan zou kunnen doen zonder de hele boel over te schilderen...

En over dat filmpje.. Tja, wat moet ik ervan zeggen. Dit is weer het nieuwste verdienmodel van Funda. Zodra je zo'n filmpje hebt sta je automatisch hoger in de zoekresultaten.

Maar ik zal eens kijken of ik hier en daar nog wat nieuwe en verbeterde foto's kan (laten) schieten. En naar de tekst zal ik dit weekend ook eens kritisch kijken.

Wat mij opviel dat de tekst veel 'we' en 'wij' bevat. Zelf zou ik dat meer op de toekomstige koper richten ipv op jezelf.

Leuk appartement verder wel, ik vind het lekker strak. Maar het is niet de tuin, maar de garage waarvoor ik een huis moest kopen.

Krisp schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 12:28:
[...]

Small joke: ik heb mijn huis gekocht omdat de foto's van het huis van de buren erg goed waren en ik wist dat mijn huis hetzelfde was, maar dan goedkoper. Anders was ik niet eens gaan kijken.

Zelfde bij mij!
Huis wat ik gekocht heb had ik eerst overgeslagen (zag de potentie echt niet).
In dezelfde straat wezen kijken naar een huis dat af was, helaas voor m'n neus weg gekaapt ( <2 weken te koop).
Toch maar gaan kijken naar het huis wat ik nu heb (zelfde karkas), moest idd nog gemoderniseerd worden naar mijn standaard. (was net gedaan door zoon oude bewoners > van 1980 stijl naar 2000 stijl) Maar ik wou het in Jbplap 2014 stijl hebben
Uiteindelijk heel blij mee, want dit perceel 30m2 meer en een extra stenen berging en grotere garage.

[ Voor 27% gewijzigd door JBplap op 07-03-2014 13:17 ]

[Sebastiaan]

Anoniem: 201583 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:21:
Ik zie hier goede feedback op de verschillende woningen of Funda.
Ik heb mijn woning ook te koop staan en zou feedback over de advertentie en/of woning ook zeker kunnen waarderen.

http://www.funda.nl/koop/...796-postelse-hoeflaan-58/

De info over de VvE is nogal summier en lijkt niet echt te kloppen.In de omschrijving staat "€ 234,75 per maand waarvan € 82,95 aan voorschot stookkosten". Bij kenmerken staat: Servicekosten € 152 /mnd
Dit zou tock 83 euro moeten zijn en niet de VvE bijdrage, want die staat een paar regels lager al.

Ook de gegevens over de VvE roepen nogal wat vragen op:
Jaarlijkse vergadering Nee
Periodieke bijdrage Ja (€ 152 per maand)
Reservefonds aanwezig Nee
Onderhoudsplan Nee

Je hebt dus een VvE waar je bijna 2000 euro per jaar voor moet betalen, maar hebt geen vergaderingen, reservefonds of onderhoudsplan?


Ook komt bij mij op de foto's de woonkamer en slaapkamer een beetje donker over qua lichtinval, vooral op de foto waar de trap naar boven op staat, dit terwijl op de 360 graden foto's de ruimtes een stuk betere lichtinval lijken te hebben.

[Anoniem: 511904]

wokkie15620 schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 21:16:
We groeien uit het appartement, dus dat gaat binnenkort in de verkoop. Los van alle kleine klusjes die moeten gebeuren is er nog 1 groot verbeterpunt wat ik zou kunnen uitvoeren: het plaatsen van dubbel glas.

Financieel vind ik het geen probleem, ik sta hypotheektechnisch ver boven water en spaargeld is er ook. De rest is in prima staat/ nog actueel. Het is een appartement in Rotterdam centrum. Kortom de vraag is: ook nog even dubbelglas erin knallen?

Niet rendabel en bovendien moet dit bijna altijd via de VVE.

[merauder]

Mijn ervaringen, en dat is alle presentaties ten spijt, dat voor een succesvolle verkoop hoofdzakelijk allleen de locatie en de vraagprijs er toe doen. Ik heb mijn vraagprijs heel erg dicht bij de verkoopwaarde neergezet, juist omdat dit een starterswoning betreft, en starters blijkbaar minder scherp durven te onderhandelen dan ervaren aankoper.

Verder is het zo dat bouwvallen met een goede prijs ook snel verkopen.

[ Voor 5% gewijzigd door merauder op 09-03-2014 08:17 ]

[Anoniem: 201583]

JBplap schreef op vrijdag 07 maart 2014 @ 13:13:
[...]


Wat mij opviel dat de tekst veel 'we' en 'wij' bevat. Zelf zou ik dat meer op de toekomstige koper richten ipv op jezelf.

Leuk appartement verder wel, ik vind het lekker strak. Maar het is niet de tuin, maar de garage waarvoor ik een huis moest kopen.


[...]

De tekst waarin veel 'we' en 'wij' staat valt ook onder het kopje "Ervaring van de verkopers".
Dit was iets wat de makelaar ons vroeg om te doen.

Sebastiaan schreef op zaterdag 08 maart 2014 @ 01:14:
[...]


De info over de VvE is nogal summier en lijkt niet echt te kloppen.In de omschrijving staat "€ 234,75 per maand waarvan € 82,95 aan voorschot stookkosten". Bij kenmerken staat: Servicekosten € 152 /mnd
Dit zou tock 83 euro moeten zijn en niet de VvE bijdrage, want die staat een paar regels lager al.

Ook de gegevens over de VvE roepen nogal wat vragen op:
Jaarlijkse vergadering Nee
Periodieke bijdrage Ja (€ 152 per maand)
Reservefonds aanwezig Nee
Onderhoudsplan Nee

Je hebt dus een VvE waar je bijna 2000 euro per jaar voor moet betalen, maar hebt geen vergaderingen, reservefonds of onderhoudsplan?


Ook komt bij mij op de foto's de woonkamer en slaapkamer een beetje donker over qua lichtinval, vooral op de foto waar de trap naar boven op staat, dit terwijl op de 360 graden foto's de ruimtes een stuk betere lichtinval lijken te hebben.

Dat deze informatie niet helemaal klopt zag ik ook en hebben we de makelaar gevraagd aan te passen. We hebben we degelijk een jaarlijkse vergadering (want wettelijk verplicht) en ook een reservefonds voor groot onderhoud.
De totale servicekosten zijn 234,75 per maand, waarvan 82,95 voorschot stookkosten. Dan blijft er dus nog 152 euro over voor eigenaarsbijdrage en servicekosten.

Maar bedankt voor de tip. Zal eens kijken of ik het er duidelijker kan maken.

[loewie1984]

Misschien dat mensen nog een scherp idee hebben wat ik in onze zoektocht naar een oplossing de afgelopen 2,5 niet aan heb gedacht.

Mijn vrouw en ik wonen in een 2 kamer appartement van ca 80m2 in het zuiden van Limburg. In 2007 (net voor de crisis) gekocht voor 127.000 excl. kosten koper met een depot om de financiering te kunnen regelen. Uiteindelijke hypotheeksom is 140.000 welke een aflossingsvrije beleggingshypotheek is met 5.2% rente, geen koopsubsidie, geen NHG afgesloten (ik heb me verlaten op de adviseur van mijn ouders destijds. Dat zat wel goed dacht ik..)

We hebben beiden een goede baan met een contract voor onbepaalde tijd. De afgelopen tijd heeft ons appartement te koop gestaan. Ooit begonnen op 127.000 (waar ik het destijds voor gekocht heb) vervolgens gezakt tot 117.500, daarna 109.000 en nu staat het te koop voor 99.000.

We willen graag weg, om een verder leven op te kunnen bouwen. Ik heb al eens diverse creatieve ideeën aangeboord om te kijken of er wellicht belangstelling was in ons object. Zo heb ik eens een woningbouw corporatie aangesproken met de vraag of er interesse was. We hebben actief geflyerd, een soort boter-bij-de-vis actie onder vrienden en kennissen (wie een koper aanlevert ontvangt een financiële vergoeding)

Niets lijkt te helpen.

Nu is mijn vraag, wij zijn op dit moment hard bezig met het opbouwen van een vermogen om straks onze restschuld te kunnen financieren bij een mogelijke koop. Om vervolgens weer vanaf 0 te beginnen. Maar misschien is dat wel helemaal niet slim om te doen.

Onze kale maandlasten zijn na teruggave van hypotheekrente ca. 400 eu per maand aan hypotheeklasten, 100 eu per maand voor VVE en 100 eu per maand energie kosten.

We hebben ooit verhuren overwogen maar daar schieten we voor ons eigen gevoel weinig mee op. Het appartement is dan nog steeds in ons bezit en naar verwachting krijgen we geen tweede hypotheek om zelf een huis te kopen. Een tweede nadeel van huren is, dat je nooit weet wie er komt huren. We hebben het appartement destijds voor 7000 eu opgeknapt met oa. een houten vloer en nieuwe keuken (uiteraard in de eerste plaats voor ons eigen leefplezier en niet zozeer als investering) en om te zien dat iemand dat beschadigd buiten onszelf, zouden wij niet zo prettig vinden.

In de eerste plaats vraag ik mij af of wij wellicht een woekerpolis / slechte hypotheek hebben. Ik heb er wel eens met mensen over gesproken en deze stellen dan stellig "Dat is een woekerpolis / woekerhypotheek". Mijn vraag is hoe kan ik vast stellen of dat daadwerkelijk zo is, en wat schiet er ik mee op.

Daarnaast vraag ik me af in hoeverre het zin heeft, mogelijk is en verstandig is om niet nu al extra af te lossen op deze hypotheek. Over te sluiten naar een andere hypotheek onder andere voorwaarden of wellicht een andere constructie / optie te kiezen waar ik nog niet aan heb gedacht.

Op dit moment voelt het een beetje als een straf (ondanks dat ik destijds zelf die keuze gemaakt heb). Want zelf vinden wij dat wij de middelen hebben om vooruit te kunnen en te mogen, echter gezien alle regels lijkt dat haast onmogelijk en zullen we gewoon moeten wachten totdat zich iemand aandient om ons appartement te kopen.

Hoe kijken jullie hier tegen aan, zijn er mensen die een soortgelijk scenario hebben meegemaakt? En wat is jullie raad en daad hierin?

[zeeg]

Niet een oplossing, maar als ik lees:

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 14:54:
We hebben beiden een goede baan met een contract voor onbepaalde tijd.

en:

Onze kale maandlasten zijn na teruggave van hypotheekrente ca. 400 eu per maand aan hypotheeklasten, 100 eu per maand voor VVE en 100 eu per maand energie kosten.

Dan denk ik: dat kan toch nooit een probleem geven? Dan heb je toch een aantal jaar prachtig kunnen sparen?
Dáár is het dan mis gegaan, niet zozeer dat je het nu niet meer voor een bepaalde prijs kwijtraakt...

[Question Mark]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 14:54:
In de eerste plaats vraag ik mij af of wij wellicht een woekerpolis / slechte hypotheek hebben. Ik heb er wel eens met mensen over gesproken en deze stellen dan stellig "Dat is een woekerpolis / woekerhypotheek". Mijn vraag is hoe kan ik vast stellen of dat daadwerkelijk zo is, en wat schiet er ik mee op.

Waarom denk je dat je een woekerpolis hebt? Een woekerpolis is een constructie waarbij te hoge kosten gerekend worden voor bijvoorbeeld het geld wat je elke maand stort in een beleggingsfonds (om daarmee op het einde van de rit je hypotheek af te lossen). Jij hebt een aflossingsvrije hypotheek, jij stort dus nergens iets om af te lossen momenteel..

Als ik jou was zou ik met jouw rente wel eens gaan uitrekenen of een stuk aflossen niet veel voordeliger is. Je betaald momenteel meer rente aan je hypotheek dan dat je op je spaarrekening ontvangt. (zelfs rekening houdend met de renteaftrek). Wellicht is de hypotheek oversluiten ook een goed idee (de huidige rente ligt een stuk lager dan de 5,2% die je nu betaald). Het geld wat je daarmee bespaart kun je weer gebruiken voor aflossing.

Linksom of rechtsom... Bij jullie zal de hypotheekschuld in overeenstemming komen met de waarde van de woning. Aflossen lijkt mij de beste manier (en eigenlijk had je daar al mee moeten beginnen)

[Arnout]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 14:54:
Daarnaast vraag ik me af in hoeverre het zin heeft, mogelijk is en verstandig is om niet nu al extra af te lossen op deze hypotheek. Over te sluiten naar een andere hypotheek onder andere voorwaarden of wellicht een andere constructie / optie te kiezen waar ik nog niet aan heb gedacht.

Nu proberen de restschuld alvast af te lossen is misschien geen goed idee. Je kan de restschuld meenemen naar je volgende hypotheek (dit is wel de theorie) en de rente hierover is fiscaal aftrekbaar voor de komende 10 jaar.

Ik zou je óf heel goed laten adviseren óf er zelf helemaal in duiken.

Daarnaast ben ik het eens met zeeg.

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 14:54:
We willen graag weg, om een verder leven op te kunnen bouwen.

En je reden om je huis te verkopen is niet echt heel sterk.

[ Voor 13% gewijzigd door Arnout op 10-03-2014 15:15 ]

[Stoffel]

zeeg schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:06:
Niet een oplossing, maar als ik lees:

[...]


en:

[...]


Dan denk ik: dat kan toch nooit een probleem geven? Dan heb je toch een aantal jaar prachtig kunnen sparen?
Dáár is het dan mis gegaan, niet zozeer dat je het nu niet meer voor een bepaalde prijs kwijtraakt...

Wat een onzin, hij zegt toch dat hij al aan het sparen is voor zijn restschuld en vraagt helemaal niet om dit soort bijdehante opmerkingen. Wie weet kan hij zo de restschuld aftikken, dat kun je niet afleiden uit zijn post. Het ging erom wat er slim is om te doen.

@loewie1984:

Uit je profiel denk ik redelijk af te kunnen leiden waar je appartement staat, en dat is een probleem. Ik heb in die regio ook een appartement in de verhuur en ken nog wat private verhuurders die er meerdere hebben. Op dit moment staat de markt daar helemaal stil. Er wordt vrijwel niets verkocht omdat er gewoon geen vraag naar is. Ik heb appartementen voor de helft van jouw vraagprijs (ongetwijfeld in slechtere staat hoor) daar nog lang te koop zien staan. De restschuld bij elkaar sparen is een mooi doel, maar bereid je maar voor dat je heel wat bij aan het leggen komt om te kunnen verhuizen.

[loewie1984]

Allereerst dank voor de reacties!

zeeg schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:06:
Dan denk ik: dat kan toch nooit een probleem geven? Dan heb je toch een aantal jaar prachtig kunnen sparen?
Dáár is het dan mis gegaan, niet zozeer dat je het nu niet meer voor een bepaalde prijs kwijtraakt...

Sorry ik begrijp het even niet, we hebben in ieder geval mooi kunnen sparen ja. Maar ergens is het zonde als je 40k kunt afschrijven op een woning. Dat was ook de inrichting van ons volgende huis + bruiloft + extraatje geweest.

Dus wat is er precies misgegaan?

Question Mark schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:08:
Linksom of rechtsom... Bij jullie zal de hypotheekschuld in overeenstemming komen met de waarde van de woning. Aflossen lijkt mij de beste manier (en eigenlijk had je daar al mee moeten beginnen)

Eens, maar niet als je van plan bent er maar 5 jaar te wonen en het met winst of in ieder geval quitte te spelen weer kunt verkopen. Daar zag de markt toen naar uit. Dat die 2 jaar laten compleet op zijn gat lag kan niemand mij aanrekenen. Ik wil ook niet stellen dat ik mezelf maar zielig vindt en dat iemand anders (de bank) een oplossing voor mij moet verzinnen. Wij zijn absoluut bereid onze eigen boontjes te doppen.

Arnout schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:13:
En je reden om je huis te verkopen is niet echt heel sterk.

Voor ons sterk genoeg, we willen een huis, gezinsuitbreiding wellicht en wij vinden dat dat niet kan op ons appartement. Ik heb geen NHG dus geen enkele reden moet aanleiding geven voor compassie of compensatie. Ik kom hier alleen om een beeld te krijgen van mijn mogelijkheden.

@Stoffel, het is Geleen. En het klopt inderdaad dat de markt voor appartementen daar zo goed als stil lijkt te staan.

[gambieter]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:20:
Dus wat is er precies misgegaan?

Die vraag beantwoord je eigenlijk zelf al:

Eens, maar niet als je van plan bent er maar 5 jaar te wonen en het met winst of in ieder geval quitte te spelen weer kunt verkopen. Daar zag de markt toen naar uit. Dat die 2 jaar laten compleet op zijn gat lag kan niemand mij aanrekenen.

Achteraf is het inderdaad makkelijk te zien, maar dat kan je op zo'n moment niet weten. Het is altijd een risico als je een huis koopt bij stijgende huisprijzen. Onder water staan is niet zo erg zolang je de hypotheek blijft betalen en de bank niet moeilijk doet dat het onderpand minder waard is dan de hypotheek, maar als je wilt verkopen loop je tegen de muur aan.

[Figo112]

@loewie1984

Volgens mij zit er niet anders op dan genoeg geld sparen, zodat je bij de verkoop de restschuld kan opvangen.
Ik zou het geld sparen op een spaarrekening en pas bij de verkoop je restschuld aflossen.
Zodat je later je aflossingvrije hypotheek van 140k kan meenemen.

Het ziet er naar uit dat je meer dan 40k aan restschuld zal overhouden. Het is helaas niet anders, heb zelf ook een paar weken terug meer dan 25k restschuld moeten aflossen om mijn appartement verkocht te krijgen.

[Question Mark]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:20:
Ik kom hier alleen om een beeld te krijgen van mijn mogelijkheden.

Ik zou eens met een adviseur gaan praten. Je hebt nu een rente van 5,2%, met wat inbreng van eigen vermogen is een nieuwe hypotheek met NHG wellicht mogelijk. Stel dat je kiest voor variabele rente, dan zit je rond de 2,6% rente. Dat scheelt je netto per jaar al 1500 euro (uitgaande van 52% IB). Dat stukje kun je alweer gebruiken om in je buffer te stopen om je restschuld te financieren (of je gebruikt het voor aflossing).

Succes in elk geval!

[loewie1984]

Figo112 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:32:
@loewie1984

Volgens mij zit er niet anders op dan genoeg geld sparen, zodat je bij de verkoop de restschuld kan opvangen.
Ik zou het geld sparen op een spaarrekening en pas bij de verkoop je restschuld aflossen.
Zodat je later je aflossingvrije hypotheek van 140k kan meenemen.

Het ziet er naar uit dat je meer dan 40k aan restschuld zal overhouden. Het is helaas niet anders, heb zelf ook een paar weken terug meer dan 25k restschuld moeten aflossen om mijn appartement verkocht te krijgen.

Dat kan ook nog, ik kan deze hypotheek max tot 2 ton op laten hogen (volgens mij lag ie 20 jaar vast). Maar de vraag is wat ik schiet ik op met zo'n impopulaire hypotheek. Het voordeel is duidelijk (als je het al als voordeel ziet) ik los niets af en daardoor zijn mijn lasten relatief laag.

Met het scenario wat jij noemt zijn we dan ook rekening aan het houden. We cashen nu zo'n 8 tot 10k per jaar voor wanneer het moment zich aandient. Lijkt me dat we genoeg sparen en er genoeg aan doen om daar rekening mee te houden.

@Question Mark, bedankt

[Figo112]

@loewie1984

Zijn er in de buurt geen soortgelijke appartementen als die van jou verkocht? Zoja, enig idee voor hoeveel?
Oftewel voor welk bedrag verwacht je je appartement zeker verkocht te hebben.

[Figo112]

Question Mark schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:35:
[...]
Ik zou eens met een adviseur gaan praten. Je hebt nu een rente van 5,2%, met wat inbreng van eigen vermogen is een nieuwe hypotheek met NHG wellicht mogelijk. Stel dat je kiest voor variabele rente, dan zit je rond de 2,6% rente. Dat scheelt je netto per jaar al 1500 euro (uitgaande van 52% IB). Dat stukje kun je alweer gebruiken om in je buffer te stopen om je restschuld te financieren (of je gebruikt het voor aflossing).

Succes in elk geval!

Dat oversluiten gaat een probleem worden. Ten eerste staat de woning onder water (waarschijnlijk meer dan 40k aan restschuld) en ten tweede is de rentevaste periode 20 jaar waardoor je bij het oversluiten een forse boete moet betalen. Dan hebben we het nog niet over de kosten voor het oversluiten (notaris, adviseur, taxatie, nhgprovisie etc).

40k restschuld + 15k boete (schatting) +4k kosten oversluiten = Zit je al op 59k om alleen te mogen oversluiten.
Die 19k heb je de komende paar jaar niet terugverdiend. Kan je beter de verkoopprijs verlagen, ben je er waarschijnlijk sneller van af.

[ Voor 12% gewijzigd door Figo112 op 10-03-2014 16:07 ]

[loewie1984]

@Figo112

Op dit moment is er 1tje voor om en nabij de 99.000 van de hand gegaan. En mijn voormalige bovenbuurman die nog in de gulden tijd gekocht heeft, heeft het laatst voor 60.000 laten gaan omdat ie al 4 jaar met dubbele lasten zat. Enige nuance is, hij zat op de 4de etage en er was niets maar dan ook niets aan onderhoud gedaan terwijl het onze absoluut instap klaar is. Van de vier bezichtigingen die we in 3 jaar hebben gehad stonden we met stip boven aan de lijst. Helaas ketste het altijd af op dat de koper niet de middelen had uiteindelijk of door scheiding nog te maken had met een eigen hypotheek.

Dat is ook zoiets leuks, tegenwoordig gaan mensen kijken, dan gaat je hoofd op hol omdat je een kijker hebt, en je voorzichtig begint te denken aan "Zou het dan eindelijk gaan gebeuren", om vervolgens te horen dat die mensen hun prioriteiten niet op een rijtje hebben.

Je zorgt toch eerst zelf dat je schulden en hypotheek vrij bent voordat je anderen mensen blij gaat maken met een dode mus...

[Figo112]

loewie,

Je zit in iedergeval op een reele vraagprijs. Weet niet hoelang je vraagprijs al op 99k staat, maar zou hem zo laten omdat er waarschijnlijk nog ruimte voor onderhandeling nodig zal zijn.
Bezichtigingen kan je het beste eerste instantie niks van verwachten, je weet inderdaad van te voren niet of ze de middelen hebben en of ze echt interesse hebben.

Je gaf aan dat je een beleggingshypotheek hebt, wat houdt dat in? Betaal je maandelijks inleg hiervoor?

[loewie1984]

Figo112 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 16:15:
loewie,

Je zit in iedergeval op een reele vraagprijs. Weet niet hoelang je vraagprijs al op 99k staat, maar zou hem zo laten omdat er waarschijnlijk nog ruimte voor onderhandeling nodig zal zijn.
Bezichtigingen kan je het beste eerste instantie niks van verwachten, je weet inderdaad van te voren niet of ze de middelen hebben en of ze echt interesse hebben.

Je gaf aan dat je een beleggingshypotheek hebt, wat houdt dat in? Betaal je maandelijks inleg hiervoor?

We zijn pasgeleden gezakt en zijn nu zo goed als de goedkoopste in de straat met de beste afwerking (smaken verschillen daargelaten)

De specifieke details van mijn hypotheek heb ik even niet paraat. Dat zou ik vanavond even moeten bekijken. Wat ik weet is dat een bepaald percentage van mijn hypotheek geïnvesteerd wordt. Ik heb ten tijde van afsluiten 4k in moeten leggen om de hypotheek (NN via tussenpartij) überhaupt te krijgen. Mijn ouders hebben daarbij nog garant gestaan.

Het rendement van mijn beleggingen sinds 2007 bedraagt ongeveer zo'n 2k.

[Question Mark]

Figo112 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 15:59:
[...]


Dat oversluiten gaat een probleem worden. Ten eerste staat de woning onder water (waarschijnlijk meer dan 40k aan restschuld) en ten tweede is de rentevaste periode 20 jaar waardoor je bij het oversluiten een forse boete moet betalen.

Die 20 jaar werd later pas door de TS geroepen. Ik ging een beetje uit van 10 jaar...

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 16:19:
[...]
De specifieke details van mijn hypotheek heb ik even niet paraat. Dat zou ik vanavond even moeten bekijken. Wat ik weet is dat een bepaald percentage van mijn hypotheek geïnvesteerd wordt. Ik heb ten tijde van afsluiten 4k in moeten leggen om de hypotheek (NN via tussenpartij) überhaupt te krijgen. Mijn ouders hebben daarbij nog garant gestaan.

Het rendement van mijn beleggingen sinds 2007 bedraagt ongeveer zo'n 2k.

Kijk even goed wat voor hypotheek je nu hebt. Je roept eerst aflossingsvrij, nu blijkt dat je toch een belegingsgedeelte hebt om toch een stuk aflossing te kunnen doen? En controleer even goed de huidige waarde van die beleggingen..

[Figo112]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 16:19:
[...]


We zijn pasgeleden gezakt en zijn nu zo goed als de goedkoopste in de straat met de beste afwerking (smaken verschillen daargelaten)

De specifieke details van mijn hypotheek heb ik even niet paraat. Dat zou ik vanavond even moeten bekijken. Wat ik weet is dat een bepaald percentage van mijn hypotheek geïnvesteerd wordt. Ik heb ten tijde van afsluiten 4k in moeten leggen om de hypotheek (NN via tussenpartij) überhaupt te krijgen. Mijn ouders hebben daarbij nog garant gestaan.

Het rendement van mijn beleggingen sinds 2007 bedraagt ongeveer zo'n 2k.

Ik zou dat even goed uitzoeken, want als het rendement lager is dan je inleg, kan je beter daarmee stoppen en met je vrijgekomen geld aflossen op je hypotheek.

[loewie1984]

Figo112 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 16:25:
[...]
Ik zou dat even goed uitzoeken, want als het rendement lager is dan je inleg, kan je beter daarmee stoppen en met je vrijgekomen geld aflossen op je hypotheek.

Ik heb de details even opgezocht:

[Krisp]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 19:04:
[...]


Ik heb de details even opgezocht:
[afbeelding]

[afbeelding]

Voor zover ik e.e.a. kan afleiden heb je een ORV die goed betaald wordt, en een beleggingshypotheek waar het rendement nog niet over naar huis te schrijven valt. Daarvoor heb je een paar opties.

• Laten staan en hard sparen. Dat levert niet het beste rendement, maar wel de gemakkelijkste weg.
• De hypotheek aflossen. Daar kan Nationale Nederlanden moeilijk over gaan doen, omdat je dan niet het maximale voordeel behaalt. Dat kun je natuurlijk laten uitrekenen, maar niet nadat je hebt aangedrongen dat aflossen wel mogelijk is. Op het moment dat NN voet bij stuk houdt, kun je de polis afkopen:
• Het ding afkopen. Dat lijkt -gezien alle ervaringen met woekerpolissen- de beste optie, maar dat hoeft niet per se zo te zijn. De kosten van zo'n hypotheek zitten aan het begin, wat verklaart waarom het rendement zo laag is. Desalniettemin is een beleggingshypotheek niet het walhalla waar men toentertijd over praatte, dus moet je niet denken dat je na 30 jaar 140K hebt 'gerendeerd'.

Optie twee en drie leveren meer werk op, maar op de langere termijn zijn ze waarschijnlijk wel voordeliger. Het belangrijkste is dat je met een financieel adviseur gaat zitten, nog los van de verkoop van het huis. Dit oplossen is een stap naar een goede oplossing.

BTW: als je in 2007 het huis hebt gekocht, zou je al moeten weten wat een woekerpolis is. Dat kwam namelijk in 2006 al naar buiten?

[BastaRhymez]

Even hard op “out-of-the-box” schrijven:

- appartement gekocht in 2007 voor € 127k (excl. kk e.d.)
- aflossingsvrije beleggingshypotheek van € 140k (obv 5,2% rente voor 20 jaar vast)
- vaste maandlasten: +/- € 600 (bestaande uit € 400 hypotheek, € 100 VVE en € 100 energiekosten)
- verkoopprijs van € 99k (41k in de min t.o.v. jullie hypotheek)
- 41k gedeeld door de vaste maandlasten is ongeveer 68 maanden (oftewel 5,5 jaar)

Nu verkopen betekend dat je ongeveer 68 maanden (5,5 jaar!) aan vaste maandlasten “weggooid” cq als verlies neemt.
Maar als je het op deze manier benaderd leest (5,5 jaar qua vaste lasten als verlies nemen t.o.v. er blijven wonen en dan ook de vaste lasten hebben), wil je dan nog steeds net zo graag vertrekken?

Ja, ik maak uit je verhaal op dat je groter wilt wonen ivm een gezinnetje starten.
Ja, de woningmarkt zit op slot (helaas voor jou ook in jouw omgeving). Maar wie weet hoe de markt er straks (over 1, 3 of 5 jaar) uitziet. Jullie situatie zal t.o.v. nu niet verslechteren (je hebt alleen wat minder woongenot dan je graag zou willen). Wellicht met het aantrekken van de markt (blijft natuurlijk een onzekerheid), kan het zomaar zijn dat “blijven zitten waar je zit” wellicht ook een optie is.

Ik weet niet in hoeverre het huidige appartement voor jullie een struikelblok is om nog niet aan een gezinnetje te beginnen. Maar er zijn genoeg gezinnen die ook een gezinnetje hebben in een appartement (of een soortgelijke woning).

De vraag is dus meer: Hoe graag (en tegen welke prijs) wil je van je appartement af.
Zelf zou ik nog even lekker blijven zitten en de tijd nemen.


Een andere “out-of-the-box” gedachte (iets minder tot niet aantrekkelijk):
Hebben jullie al eens een oriënterend gesprek gehad bij een adviseur, over wat een tweede hypotheek voor jullie zou kunnen doen (je geeft immers aan dat jullie beide een goede baan hebben).
Mocht je een tweede hypotheek kunnen krijgen en jullie huidige appartement staat leeg, kost je dit ongeveer € 500 per maand (energiekosten zal je dan niet tot nauwelijks hebben).
Dat afwegende tegen 41k verlies, is ook 82 maanden (ruim 7,5 jaar) hypotheeklasten (met de hoop dat binnen 7,5 jaar de markt dusdanig is aangetrokken, dat je het voor € 140k kan vekopen).


Ik denk dat jullie appartement helaas te veel onder water staat om er nu uit te vertrekken. Mits jullie natuurlijk de € 41k aan verlies wel acceptabel vinden…

Maar wellicht moet je af en toe eens “out-of-the-box” denken / kijken, om een oplossing te vinden. Men denkt vaak dat een hoop dingen niet mogelijk zijn en dat altijd alles tegen zit, maar ik vind dit “verlies” toch wel erg groot…

En afsluitend nog een andere “out-of-the-box”: Al eens nagedacht over woningruil? Misschien is er wel iemand die kleiner wilt gaan wonen en ook niet van zijn/haar huidige huis afkomt. Denk bijv. aan ouders die geen thuiswonende kinderen meer hebben of gezinnen die uit elkaar gaan of mensen die noodgedwongen kleiner moeten gaan wonen.

[Cheezus]

Wij zaten in dezelfde situatie, en hebben in totaal 40K verlies gepakt op een appartementje van 102,5K aanschafwaarde (gekocht eind 2007, totale hypotheek 115K, nu verkocht (onder voorbehoud) voor 75K).
De afgelopen jaren hadden we al 30K afgelost en we hebben de levensverzekering afgekocht, dat leverde 4K op (heeft meer gekost..).
Een hoop geld dus voor een appartementje maar we zaten daar gewoon vast qua toekomstwensen, nu kunnen we weer verder met de toekomst en daar zijn we uiteindelijk erg blij mee.
Ik zou dus door de zure appel heen bijten, 40K verlies pakken en vervolgens weer verder gaan met het leven.

[Arnout]

BastaRhymez schreef op dinsdag 11 maart 2014 @ 11:02:
[...]
Nu verkopen betekend dat je ongeveer 68 maanden (5,5 jaar!) aan vaste maandlasten “weggooid” cq als verlies neemt.
Maar als je het op deze manier benaderd leest (5,5 jaar qua vaste lasten als verlies nemen t.o.v. er blijven wonen en dan ook de vaste lasten hebben), wil je dan nog steeds net zo graag vertrekken?

Iedereen die na zegge 2001 gekocht heeft en nu wil verkopen heeft een restschuld, oftewel gooit x aantal jaren maandlasten 'weg', dus dat is niet zo bijzonder.

Probleem is meer dat er niet extra afgelost is (i.t.t. tot Cheezus) en niet gespaard is... dat zijn keuzes die zich nu wreken.

[Galois]

Klopt helemaal. Ook wij hebben in 2005 gekocht en vorig jaar verkocht met 32k verlies. Verkocht voor 130.000 euro. Terwijl de 'marktwaarde/taxatiewaarde/WOZ-waarde' rond de 150.000 is. Maar ja, wat betekent dat als er niets verkoopt. Het was een appartementencomplex van 45 woningen en het afgelopen jaar helemaal niets meer verkocht (staan 12 te koop).

Als je graag weg wilt, kun je dat in deze markt alleen maar doen door een flink verlies te pakken. Wij zijn dus 20.000 euro onder de goedkoopste op dit moment (vraagprijs) gaan zitten. Toen hadden we opeens 4 kijkers die geïnteresseerd waren. Wij hebben gelijk gehapt bij de eerste. Na 3 jaar te koop te hebben staan, maak je je geen illusies meer

En ik ben zeker blij met deze keuze.

We hebben nu een 2-onder-1-kap gekocht voor 370.000 euro die helemaal opgeknapt dient te worden. We steken daar zo'n 130.000 euro in en hebben straks een huis van 500.000 euro. De WOZ-waarde was 600.000 euro. De buren aan de overkant hebben hun opgeknapt huis zojuist verkocht. Die had een vraagprijs van 585.000 euro. Geen idee van de koopsom.

De buren twee huizen verderop hebben dezelfde woning in 2007 gekocht voor 698.000 euro. Ik sta versteld!

Wij hadden in 2005 nooit in deze woning kunnen wonen, wel 32k verlies geleden, maar er in mijn ogen veel meer voor teruggekregen...

[rik86]

Hoeveel spaargeld hebben jullie/ hebben jullie voldoende om een groot deel van de restschuld mee af te kunnen lossen?

Je zit met een paar uitdagen volgens mij:
- Je hebt een redelijk dure hypotheek met beleggingsverzekering erop, daar wil je van af
- Je hebt een huis dat je wilt verkopen dat flink onder water staat
- Je wilt een nieuw groter huis kopen

Op het moment dat je je huis verkoopt en je restschuld kunt inlossen met spaargeld ben je in principe vrij om te gaan en staan waar je wilt. Dat is gezien je huidige restschuld ideaal. Het grote nadeel is wel dat je gelijk je spaargeld kwijt bent, dat kan natuurlijk erg ongewenst zijn.

Waar je naar zou kunnen kijken is of je die restschuld (deels) mee zou kunnen financieren bij de verkoop van deze woning en aanschaf van een nieuwe woning. Op het moment dat je weet dat dit kan, kan je een financieel veel betere beslissing nemen.

Het mooiste zou volgens mij zijn als jullie de nieuwe woning kunnen kopen die jullie willen, de restschuld daarin mee kunnen financieren en zo een goedkopere hypotheek afsluiten, waardoor je maandlasten niet enorm zullen stijgen en je tegelijkertijd niet al jullie spaargeld aan hoeft te spreken.

Houdt er wel rekening mee dat als er een kinderwens is dit een grote invloed op jullie inkomsten (zullen waarschijnlijk dalen) en kosten (zullen stijgen) zal hebben. Koop dus niet iets wat nog net mag, waardoor jullie erg hoge lasten hebben.

En ga sparen!

[loewie1984]

Als de vraag aan mij gericht is, waarbij ik veelal opmerkingen lees alsof wij niet gespaard zouden hebben. Wij hebben nu zo'n 30k aan spaargeld. Wetende dat er minstens 41k afgelost dient te worden als het niet meer is. Lijkt mij dat wij prima op de goede weg zijn. Zoals eerder gesteld kunnen we nu 8 tot 10k per jaar sparen.

Wij maken ons ook geen illusies meer. De oorspronkelijk vraag was of er nog opties alternatieven waren buiten de voordehandliggende. Zo heb ik zojuist onze makelaar eens gevraagd of er binnen zijn verkopende klanten bestand wellicht mensen zijn die kleiner willen wonen, of bijv. dat wij interesse hebben in een woning die de makelaar te koop aanbiedt of dat nog kansen schept.

De verhalen van Galois en Rik86 zou een fijne constructie zijn om in ieder geval winst te behalen met dit verlies. Ook dat heeft me aan het denken gezet.

[DaTimMan]

loewie1984 schreef op maandag 10 maart 2014 @ 19:04:
[...]


Ik heb de details even opgezocht:
[afbeelding]

[afbeelding]

let ook op met een eventuele boete rente, 20 jaar vast heeft zo wel eens zo een clausule

[ChrisW]

Figo112 schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 10:35:
^Grote kans dat jullie uitkomen op 170 en dat je een verslies van 7.500 moet nemen. Lijkt mij in deze tijd geen slechte deal. Heb zelf vorige maand meer dan 20k moeten bijleggen, bij de verkoop van mijn appartement.

Vandaag onder voorbehoud van financiering verkocht

Gerekend vanaf mijn hypotheek heb ik 2,56% verlies excl. makelaarskosten (3,92% incl makelaarskosten).

Wel snelle oplevering na 8 weken overeengekomen.

[ATS]

Nou, mijn appartement staat inmiddels twee weken op Funda te koop, en ik heb het zelf ook maar op Jaap gezet. Aan de hand van het commentaar hier (nogmaals: dank) heb ik de foto's nog wat nabewerkt om ze lichter te maken, maar geen nieuwe meer gemaakt. De tekst is ook ietsje aangepast.

In die tijd hebben we twee bezichtigingen gehad, en een derde afgesproken voor morgen. Het aantal keer dat het appartement beken wordt op Funda is natuurlijk na de eerste piek behoorlijk gedaald. Vanmorgen kwam er een eerste bod (van de tweede kijker) binnen . Nog wat onder mijn minimale prijs, maar niet op een niveau waarbij we naar ik verwacht na onderhandeling niet binnen een acceptabele range kunnen komen.

[ATS]

OK, dit is even lastig, omdat ik hier even geen bedragen wil noemen om begrijpelijke redenen... Ik hoop dat het te volgen is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik loop hier wel tegen een nadeel op van het werken met een internetmakelaar, die ik me niet van te voren bedacht had. Ik vind het zelf doen van de rondleidingen niet erg, en ondanks de storm van kritiek hier op het resultaat vond ik ook het zelf foto's maken en tekst schrijven geen probleem. Maar wat een nadeel is, is dat je direct bereikbaar bent voor de potentiële kopers, ook voor dingen die je liever via de makelaar laat lopen (zoals de biedingen). Dat zorgt voor een rommelige communicatie. Misschien had ik resoluut naar de makelaar moeten verwijzen voor het doen van een bod, maar het is best een lastige positie als iemand je persoonlijk belt op zo'n moment.

Intussen ben ik nog even bezig met wat last-minute voorbereidingen voor de open huizen dag. De laatste kijker maakte een opmerking over de kozijnen, waar de verf op enkele plaatsen niet zo lekker was. Hij zei dat hij hoopte dat daar geen houtrot onder zou zitten. Aangezien de kozijnen bij ons eigen verantwoordelijkheid zijn (niet van de VVE), had hij wel een punt. Ik ben dus deze week in de avonduren de kozijnen nog even aan het schilderen voor zaterdag, zodat ze dan strak in de verf zitten.

[DaTimMan]

ATS schreef op donderdag 03 april 2014 @ 09:32:
De laatste kijker maakte een opmerking over de kozijnen, waar de verf op enkele plaatsen niet zo lekker was. Hij zei dat hij hoopte dat daar geen houtrot onder zou zitten. Aangezien de kozijnen bij ons eigen verantwoordelijkheid zijn (niet van de VVE), had hij wel een punt. Ik ben dus deze week in de avonduren de kozijnen nog even aan het schilderen voor zaterdag, zodat ze dan strak in de verf zitten.

Controleer ze nog wel met het schilderen, pas geschilderd en houtrot lijkt snel op een bewust verborgen gebrek.

[ATS]

DaTimMan schreef op donderdag 03 april 2014 @ 09:50:
Controleer ze nog wel met het schilderen, pas geschilderd en houtrot lijkt snel op een bewust verborgen gebrek.

Heb ik gedaan. Ik heb de verdachte plekken kaalgebrand en de rest opgeschuurd, een beschadiging (geen rot, wel een kier waar een oude vulling aan het loskomen was) netjes uitgefreesd en gevuld, en daarna e.e.a. weer in de verf gezet. Gelukkig is het allemaal hardhout, en rot het niet zo snel. Anders zouden er bij diverse buren overigens intussen wel ramen uit sponningen gaan vallen denk ik trouwens. Maar dank voor de tip.

[thafusion]

ATS schreef op vrijdag 21 maart 2014 @ 10:15:
Nou, mijn appartement staat inmiddels twee weken op Funda te koop, en ik heb het zelf ook maar op Jaap gezet. Aan de hand van het commentaar hier (nogmaals: dank) heb ik de foto's nog wat nabewerkt om ze lichter te maken, maar geen nieuwe meer gemaakt. De tekst is ook ietsje aangepast.

In die tijd hebben we twee bezichtigingen gehad, en een derde afgesproken voor morgen. Het aantal keer dat het appartement beken wordt op Funda is natuurlijk na de eerste piek behoorlijk gedaald. Vanmorgen kwam er een eerste bod (van de tweede kijker) binnen . Nog wat onder mijn minimale prijs, maar niet op een niveau waarbij we naar ik verwacht na onderhandeling niet binnen een acceptabele range kunnen komen.

Appartement en foto's zien er goed uit. Wat ik altijd zo apart vind is dat de prijzen in Den Haag zo laag zijn. Hierdoor kan bijna ieder gezin (of alleen staande) de vraagprijs makkelijk dragen (alleen verdiener <30k) maandlasten <500 inclusief service kosten. Hier in het zuiden van het land zijn de vraagprijzen een stuk hoger voor een soortgelijk appartement (factor 1,5). Succes met de verkoop, zou even afwachten op na de open huizen dag van a.s. zaterdag klinkt alsof je het vrij snel gaat verkopen.

[RemcoDelft]

thafusion schreef op donderdag 03 april 2014 @ 10:04:
Appartement en foto's zien er goed uit. Wat ik altijd zo apart vind is dat de prijzen in Den Haag zo laag zijn.

Ik neem aan dat de omgeving behoorlijk meespeelt. Het ligt in een "matig positief" gebied, in de ene richting wordt de omgeving beter, aan de andere kant aanzienlijk slechter:


(en het is natuurlijk een bijna 100 jaar oude galerijportiekflat)

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 03-04-2014 10:56 ]

[ATS]

Nee, het is een 80 jaar oude portiekflat. Volgens mij zijn gallerijflats een uitvinding van na de oorlog, maar dat weet ik niet zeker. Dat leefbaarheidskaartje is wel aardig inderdaad. Het klopt dat het niet de beste buurt van Den Haag is, daarvoor moet je op het zand zijn. Het groene gebied onder mijn appartement in het centrum van deze kaart is overigens Rijswijk, geen Den Haag. En dat hoekje onderin is inderdaad een heel mooie wijk waar ik graag zou willen wonen als ik later groot en rijk ben... Het grote oranje gebied wat je ziet is Spoorwijk en de Schilderswijk, en daar zou ik inderdaad niet willen zitten.

Maar de observatie van thafusion dat Den Haag betaalbaar lijkt klopt wel. Appartementen in wijken zoals die van mij zijn gewoon goed te betalen. Kopen is hier echt goedkoper dan huren, want vooral door de vele expats hier zijn de huren in Den Haag gewoon hoog. Maar de prijsverschillen in de stad zijn wel groot.

Mooie site trouwens, die leefbaarometer site.

[ Voor 4% gewijzigd door ATS op 03-04-2014 10:51 ]

[Don Quijote]

ATS schreef op donderdag 03 april 2014 @ 10:28:
Nee, het is een 80 jaar oude portiekflat. Volgens mij zijn gallerijflats een uitvinding van na de oorlog, maar dat weet ik niet zeker. Dat leefbaarheidskaartje is wel aardig inderdaad. Het klopt dat het niet de beste buurt van Den Haag is, daarvoor moet je op het zand zijn. Het groene gebied onder mijn appartement in het centrum van deze kaart is overigens Rijswijk, geen Den Haag. En dat hoekje onderin is inderdaad een heel mooie wijk waar ik graag zou willen wonen als ik later groot en rijk ben... Het grote oranje gebied wat je ziet is Spoorwijk en de Schilderswijk, en daar zou ik inderdaad niet willen zitten.

Maar de observatie van thafusion dat Den Haag betaalbaar lijkt klopt wel. Appartementen in wijken zoals die van mij zijn gewoon goed te betalen. Kopen is hier echt goedkoper dan huren, want vooral door de vele expats hier zijn de huren in Den Haag gewoon hoog. Maar de prijsverschillen in de stad zijn wel groot.

In de regel zijn huizen in Den Haag ook voor mijn gevoel wel betaalbaarder dan in enkele andere grote steden. Ik heb enige tijd getwijfeld toen wij een huis gingen kopen tussen Amsterdam, Utrecht en Den Haag en wij kwamen tot de conclusie dat het type huis wat mij zochten (heel herenhuis in een "gezellige" wijk) in Den Haag toch wel een heel stuk beter te betalen was dan in de andere twee steden. Uiteindelijk hebben wij xxx betaald, waar we in Amsterdam/Utrecht ver boven ons budget zaten voor een soortgelijk pand.

[Kju]

De betaalbaarheid in Den Haag is echt ontzettend afhankelijk van de buurt. De wijken zijn relatief groot en opgedeeld in buurten en omdat de buurten verschillen kan je binnen een wijk verschillende prijsniveaus hebben tussen buurten. Qua prijsniveau verschillen Schilderswijk, Transvaal en het Laakkwartier bijna niet maar is de Laak qua leefbaarheid en voorzieningen toch net iets beter en populairder, er vinden in ieder geval veel meer transacties plaats dan in de andere twee buurten. De meer populaire buurten zoals Vruchtenbuurt, Regentessekwartier of Zeeheldenkwartier zijn gelijk 30 tot 50% duurder. Maar in de buurten zelf zijn er soms grote verschillen in prijsniveau, in de Vruchtenbuurt door veel achterstallig onderhoud (is de gemeente nu pas actief mee bezig) en in het Zeeheldenkwartier zijn er delen waar sociale woningbouw en slooppanden een negatief effect hebben op de waarden en je qua prijsniveau bijna op hetzelfde zit als in de "mindere" buurten.

Ravnoss schreef op donderdag 03 april 2014 @ 10:38:
[...]


In de regel zijn huizen in Den Haag ook voor mijn gevoel wel betaalbaarder dan in enkele andere grote steden. Ik heb enige tijd getwijfeld toen wij een huis gingen kopen tussen Amsterdam, Utrecht en Den Haag en wij kwamen tot de conclusie dat het type huis wat mij zochten (heel herenhuis in een "gezellige" wijk) in Den Haag toch wel een heel stuk beter te betalen was dan in de andere twee steden. Uiteindelijk hebben wij 420k betaald, waar we in Amsterdam/Utrecht ver boven ons budget zaten voor een soortgelijk pand.

Den Haag is altijd een goede keus
Kwam jij niet een keer een bakkie doen?