Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[tweakduke]

Ontwikkelingen op de huizenmarkt

Hierbij een nieuw deel over de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Vorige delen: Topicreeks: Ontwikkelingen op de huizenmarkt

Was er in het begin van het vorige deel nog teveel aanbod van woningen is er ondertussen een andere situatie. De vraag is hoog en het aanbod is laag.
De prijzen stegen de afgelopen jaren hard en het einde lijkt nog niet in zicht. Mede door de lage rentes op hypotheken en ook de ongunstige negatieve rentes op vermogen en spaar tegoeden.


Het verloop van deze topicreeks past bij de grafiek
Periode 2008 - 2014 de huizenbubbel was geklapt en de bankencrisis.
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

De periode daarna, de markt herstelde
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

Tot de periode waar we nu in zitten. De markt is oververhit.
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

Het verschuiven van de prijzen in regio's is op het moment gaande. Stegen de prijzen eerst hard in de randstad regio is dit nu ook gaande in andere regio's.


Het aanbod verhogen is geen eenvoudige zaak. De bouwsectoren heeft problemen met de met bouwcapaciteit, problemen met leveringen van bouwmaterialen. Dan is er nog de stikstofproblematiek, pfas en je hebt de problematiek met het aanwijzen van nieuwe gebieden voor bewoning.
De stikstof discussie houden we overigens in De stikstofproblematiek: oorzaak, gevolgen en oplossingen

De verwachting is door enkele prognoses dat het aantal verkopen gaat zakken, maar dat is te verklaren door het opdrogende aanbod van woningen.


Waar gaat het niet over
Allochtonen, jouw persoonlijke keuze voor een specifiek huis en alles wat niet te maken heeft met generieke ontwikkelingen in de huizenmarkt. Daar wordt streng op gecontroleerd.

Update afgelopen jaren:

Het CBS en het Kadaster meten de prijsontwikkeling van alle bestaande koopwoningen in Nederland en maken gebruik van de koopakten die bij het Kadaster worden geregistreerd.

De prijzen van bestaande koopwoningen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. De prijzen liggen inmiddels hoger dan tijdens het vorige hoogtepunt in 2008. Het tempo van de prijsstijgingen vertraagde halverwege 2019 iets, om daarna weer te versnellen.

In december 2023 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 1,6 procent duurder dan een jaar eerder.

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen bedraagt 422,4 duizend euro.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...oard-economie/woningmarkt

De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning was 432 duizend euro in 2022. De prijs was het hoogst in Bloemendaal met een gemiddelde verkoopprijs van 1.119 duizend euro. De laagste gemiddelde prijs is gemeten in Pekela met 231 duizend euro.

De verwachting is dat voor 2024 de huizenprijzen zullen stijgen. Dit komt door de lagere hypotheekrente, de salarisverhogingen en daarnaast ook minder aanbod doordat er nog steeds te weinig wordt gebouwd. Deze zaken blijven elkaar versterken waardoor de prijs hoog blijft. De exacte prijsverhoging hanteren verschillende hypotheekverstrekkers andere adviezen. Zo blijft de een bij 2 tot 4% waar de ander 10% voorspelt. Kortom er zit nog wat onzekerheid in hoe hard het gaat.

https://www.vanbruggen.nl...r-verkopen-hogere-prijzen
https://www.abnamro.com/n...r-toename-in-vooruitzicht
https://www.rabobank.nl/k...24-prijsstijging-voorzien

Modbreak:

huisregels
Let erop dat je in het juiste topic post. Persoonlijke ervaringen rondom het kopen en verkopen van huizen of ervaringen betreffende het zelf bouwen van huizen kunnen in de desbreteffende topics worden geplaatst.
Geflame naar de instanties, andere belangenpartijen en naar elkaar wordt weggemod;
Cijfers kennen een bron. Cijfers zijn niet per definitie fout of gekleurd, dus dat beargumenteer je - met argumenten.

De wooncrisis in beeld.

Zie ook pingkiller in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Tot slot
Houd je aan de regels zoals deze hier op GoT gelden, en waardeer elkaars mening, ondanks de verschillen. Geniet en leer van de discussie!

Meer informatie:
https://economie.rabobank...hting-28-procent-duurder/
https://www.woningmarktbe...21-woningmarkt-oververhit
https://www.nvm.nl/nieuws/2021/woningmarktq2/
https://www.cbs.nl/nl-nl/...s/monitor-koopwoningmarkt

[ Voor 31% gewijzigd door tweakduke op 03-02-2024 14:13 ]

[Richh]

Jopie035 schreef op donderdag 30 september 2021 @ 13:01:
Weet niet of het al langsgekomen is, maar Boelhouwer vindt de prijzen van huizen niet te hoog, sterker nog eerder wat ondergewaardeerd nog... (schrijft hij in een ESB artikel)

https://twitter.com/ESBtweets/status/1440951568895983617

Die Boelhouwer waait met alle winden mee



Voor covid had 'ie het al over de onbereikbaarheid van de koopwoning voor starters en waarschuwde hij voor prijsexplosies. Nu hebben we die gehad, en nu zijn ze nog te laag?
Of is 'ie vooral aan het lobby'en voor meer leenruimte bij starters?

[diondokter]

Ik heb even in excel wat getallen gedraaid.

In de jaren 90 was er ook een enorme stijging van de gemiddelde huizenprijzen. Maar als je het vergelijkt met het mediaan inkomen, dan zijn de huizenprijzen sindsdien super scheef gegroeid.
Voor degenen die nog steeds niet denken dat er een probleem is:



In 2001 koste een gemiddeld huis nog ~7 bruto mediaan jaar inkomens en inmiddels is dat ~10.8 jaar inkomens. (Ik weet, mediaan is niet hetzelfde als een gemiddelde, maar het gaat er om dat je de trend kan zien.)

Als we de huizenprijzen en inkomens vanaf 1995 bekijken, dan zien we dat de huizenprijzen veel harder gestegen zijn.



Dus ja, hoe los je dit op?
Je zou kunnen zeggen dat de lonen omhoog moeten, maar dat is niet echt het probleem lijkt me. Mensen gaan dan alleen nog maar hoger bieden.

De RTL-Z mentaliteit is om bijv. de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen of om het huis belastingtechnisch als vermogen te gaan zien (en er dus meer belasting voor betaald moet worden). Hierdoor wordt kopen duurder en dus zal de vraag dalen.

Ik vind dat zelf een hele scheve redenering. Mij lijkt niet dat de oplossing voor te dure huizen het nog duurder van huizen maken kan zijn.

Naar mijn idee zijn er slechts twee oplossingen:

1. Meer huizen bouwen om beter aan de vraag te kunnen voldoen
2. Beleggers weren van de markt. Beleggers zitten puur te parasiteren op de huizenmarkt. Het geld dat niet naar hen toe gaat, gaat dan naar de mensen die voor zichzelf een huis nodig hebben

Hoe dan ook zal dit probleem niet snel opgelost worden... 😐

Bronnen:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...egen-tot-334-duizend-euro
Wikipedia: Modaal inkomen
https://www.nu.nl/economi...ost-ruim-345000-euro.html
https://www.volkskrant.nl...inde-lijkt-zoek~bf2cf6ee/

[RemcoDelft]

killerbee1958 schreef op zaterdag 2 oktober 2021 @ 08:33:
Ik ga even uit van mijn situatie.
1. Gestart met werken op mijn 20e
2. Eindig met werken op mijn 67e
3. Ik hoop te leven tot mijn 87e
4. Gehele carriere in loondienst
5. Nooit een dag werkeloos geweeest en dus geen gebruik gemaakt van dat soort voorzieningen
6. in begin wooncarriere een Premie A woning gekocht, maar niet volledige subsidie benut, Ontvangen 4000euro
7. Verder recent een isolatie subsidie toegekend gekregen van 3000 euro maar verder altijd alles vanuit eigen middelen gefinancieerd.
8. Ten behoeve van de belastingdruk neem ik even mijn huidige maandelijkse loonbelasting en deel die door twee want ik zit nu natuurlijk aan de top van mijn carriere en verdiende in begin uiteraard veel minder.

En Last but not least mijn pensioen is een beschikbaar premie pensioen dus ik ga helemaal niet mijn pensioen van de huidige generatie krijgen maar daar heb ik elke cent zelf van ingelegd.
Dat ingelegde geld wordt benut voor het omzetten naar een maandelijkse pensioen uitkering.
Dus die post zul je, terecht, niet in onderstaande zien

Het is maar een hele grove benadering maar dan kom ik aan

Per maand Jaren Totaal
Lagere School Eur 25 * 6= € 1.800,00
Middelbare School Eur 25 * 4= € 1.200,00
Beroepsopl Eur 50 * 2 = € 1.200,00
Premie A woning subsidie € 4.000,00
Isolatie subsidie € 3.000,00
AOW Eur 1200 * 20 € 288.000,00

Totaal € 299.200,00


Afgedragen bel Eur 2125 * 47 jaar = € 1.198.500,00


Dus ik leg 1.2 M in en krijg 300 K terug.

Je rekent erg creatief. Je maakt mij niet wijs dat je 47 jaar lang 2125 euro belasting (per maand neem ik aan) hebt betaald. En je school kostte ook wel meer dan 25/50 euro per jaar/maand. Tel je er straks ook nog enkele tonnen zorgkosten bij op? Ga er maar vanuit dat ook jij hebt geprofiteerd van zowel de generatie voor jou als de generaties na jou, en daar zit nou net het probleem met de huidige babyboomgeneratie: het is okee om te profiteren van de generatie van je ouders, en volgens mij is de babyboomgeneratie de eerste die zowel van hun ouders, hun kinderen als hun kleinkinderen profiteert.
Dit soort grafieken zijn vrij duidelijk:

[andru123]

Ik zie een dalende trend: https://www.huizenzoeker..../noord-brabant/eindhoven/



Plafond is bereikt zo te zien?

[CVTTPD2DQ]

CyberMania schreef op maandag 4 oktober 2021 @ 03:59:
[...]
Dit zegt niks. Je moet ook kijken naar de andere 500 woningzoekenden die vervolgens zonder koophuis zitten. Dat het 1 iemand lukt wil niet zeggen dat er genoeg is voor de 499 anderen.

De vraag is: waar zijn die 499 anderen dan?:



(bron: Moeilijke tijden voor koopstarters op de woningmarkt).

Verhoudingsgewijs vormen starters een steeds kleiner aandeel van de mensen die een woning kopen. Tegelijkertijd zijn ze in absolute aantallen een vrij constante groep. Zelf denk ik dat nu veel meer mensen "starter" zijn, dwz. een grotere groep jongeren heeft interesse in het kopen van een huis, terwijl het aantal geslaagde starters (die in deze grafiek verschijnen) niet toeneemt.

Zijn er cijfers over die 499 mensen die achter het net vissen? Nauwelijks. Je kunt hooguit beredeneren, op basis van inkomensstatistieken van het CBS, dat ze er zijn.

Wat ik wel interessant vind is dat alleen in de crisisjaren starters bijna een meerderheid van de huizenkopers waren. De grote meerderheid van de mensen die een huis koopt, heeft er al een ...

[Moi_in_actie]

densoN schreef op dinsdag 5 oktober 2021 @ 08:47:
Wanneer ik kijk naar de cijfers zie ik niet direct een verband tussen de huisjesmelkers en een verstoorde woningmarkt. Sterker nog, in 8 jaar tijd is er procentueel nauwelijk wat veranderd.

Ook zie ik niet in waarom de HRA als schuldige wordt aangewezen voor de huidige problematiek. Je hebt een lage hypotheekrente, waardoor de HRA relatief verwaarloosbaar is of hebt een hoge hypotheekrente en wordt daardoor extra geprikkeld om te verhuizen, waarbij in veel gevallen een duurdere woning wordt teruggekocht (lees: doorstroom). Ook zie je dat steeds meer kopers een aflossingsvrij deel in hun hypotheek opnemen waarbij het recht op HRA vervalt.

Als ik ergens m'n geld op zou moeten inzetten is het de structurele stijging van eenpersoonshuishoudens i.c.m. het monetaire beleid van de ECB (quantitative easing).

Heb de punten die je aanhaalt ook al eens eerder hier aangestipt. Dat de markt nu verstoord is, moge duidelijk zijn. Aleen is het niet zo dat er 1 punt is wat hieraan volledig ten grondslag ligt en eveneens zijn bepaalde punten, zoals de HRA, mijn inziens niet of nauwelijks van invloed. Zoals je al schrijft, de HRA is een wat vreemde constructie, maar met de huidige enorm lage rentes is het effect van de HRA (in zowel positieve als negatieve zin) nihil. Zo zou je bijna kunnen zeggen, en nee dit klopt niet, dat kijkende naar de laatste 5 tot 10 jaar, de HRA eerder positief zou werken, want jaren geleden met hogere rentes (en dus meer voordeel van de HRA) waren er veel minder problemen op de huizenmarkt, dan nu op het moment met historisch lage rentes en dus slechts een marginaal voordeel uit de HRA.

Als ik een lijst van punten zou moeten opnoemen, niet in een bepaalde volgorde, van wat een negatief effect heeft gehad op de (koop)woningmarkt (en wat dus nu mede de oorzaak is van de problemen), dan zou ik de volgende punten noemen:

• Grote problemen in de huurmarkt (aanbod, wachtlijsten, weinig nieuwe woningen)
• Mismatch tussen grens sociale huur, particuliere huur en inkomenseisen voor hypotheken
• Steeds meer alleenstaande ouderen: partner overlijdt, gang naar bejaardenhuis is door problemen in de zorg en andere barrières lang niet zo vanzelfsprekend meer
• Steeds meer alleenwonende jongeren: leenstelsel, grotere schulden en meer drang/noodzaak om studie en daarna loopbaan voor te laten gaan op relaties (dus: jongeren onder de 30 zijn vaker niet samenwonend)
• Rentes zijn hard gedaald, dus kan je wat meer hypotheek krijgen (meer te besteden, dus meer bieden, dus hogere vraagprijzen)
• 0% overdrachtsbelasting voor starters + een ton kunnen schenken aan kinderen voor hun huis (zelfde als vorige punt, meer te besteden, dus meer bieden, dus hogere vraagprijzen)
• Door oplopende prijzen werd huis kopen op 1 salaris steeds slechter haalbaar, dus gingen steeds meer mensen op 2 salarissen kopen (zie vorige 2 punten)
• Als kers op de taart: door schaarste en "op advies van makelaars" gaat men meer en meer overbieden, dus stijgen de vraagprijzen nog harder
• Corona; men kon niet op vakantie, dus dan maar investeren in een huis
• Door lage rentes (rond de 0%) op spaarrekeningen loont sparen totaal niet meer, dus investeren in andere zaken waaronder vastgoed
• In de jaren voor Corona: meer drang om naar de grote steden/Randstad te verhuizen, want "that's the place to be" voor uitgaan, shoppen en hogere lonen

Ik zal vast nog wel wat dingen gemist hebben, maar de meeste dingen staan er wel denk ik. Wanneer je de punten groepeert en samenvat, krijg je een aantal zaken:
- Verstoorde huurmarkt
- Maatschappelijke verandering en problemen (leenstelsel, ouderenzorg)
- Lage rentes
- Menselijk gedrag
- Overheidsinterventie (overdrachtsbelasting en schenking)

De verstoorde huurmarkt kan men als regering wat aan doen, maar dit is niet gemakkelijk aangezien er heel wat afhankelijkheden zijn. Leenstelsel zou men mijn inziens nooit moeten hebben ingevoerd en de zorg is teveel op beknibbeld, beiden ook dingen waar de overheid wat aan kan doen.
De lage rentes zijn een groot onderdeel en kun je helaas vrijwel niets aan doen. Dit zal uit zichzelf wel weer aantrekken, kan men iets minder lenen, loont sparen zich weer, gaat men wellicht minder overbieden enzovoorts. Verder heb je de 0% overdrachtsbelasting en de grote schenkingsmogelijkheden, waarvan men dacht/hoopte dat het kansen zou bieden voor starters, maar het heeft het probleem eerder groter dan kleiner gemaakt.

En tenslotte het menselijk gedrag, tsja. Wanneer je hier op Tweakers door de verschillende topics van de huizenmarkt bladert is het heel typisch. Bij het aankoop-topic klaagt men steen en been dat alles zo duur is en men zich bijna niets kan veroorloven, in het verkoop-topic zie je vrijwel iedereen glunderen over "joh er is 10, 15 of wel 20% overboden!!!" en iedereen gaat natuurlijk voor het hoogste bod.

Richh schreef op dinsdag 5 oktober 2021 @ 14:38:
[...]

Anyhow, HRA is geen schuldige voor dit verhaal. Ik denk niet dat iemand dat stelt.

Toch is het wél een speelbal. HRA is een belastingvoordeel wat voor meer vraag zorgt bij de koopwoningmarkt (want bij particuliere huur, hét alternatief, heb je dit niet. Ook de verhuurder heeft het niet en kan het dus niet doorrekenen naar de huurder). Het mede-veroorzaakt dat huren eigenlijk altijd duurder is dan kopen -> vraag naar koopwoningen.

Zeker in de huidige markt is de HRA maar zo'n fractie dat het bijna niets voorstelt. Heb voor de gein eens hier bekeken wat het je scheelt met een hypotheek van 300k, tegen 1.1% rente. Welgeteld 750 euro netto per jaar.
En uiteindelijk gaat het om wat je te besteden hebt/wat je kunt besteden. Hier ter illustratie een vergelijk tussen een redelijk normale situatie in 2018 en 2021; beiden een 300k annuitaire hypotheek, in 2018 met 3% rente, in 2021 met 1.1%.



Zoals je kunt zien, is dezelfde hypotheek in 2021 aanzienlijk betaalbaarder dan in 2018, ondanks dat je van de in 2018 afgesloten hypotheek aanzienlijk meer "voordeel" hebt van de HRA.

Nog los van de morele vraag. Het is vooral raar dat we een verhuurdersheffing kennen waarmee de goedkoopste woningen extra worden belast, en de hypotheekrenteaftrek waarmee de duurste woningbezitters een toeslag krijgen. Vind ik

Indien er aan de HRA iets gesleuteld zou moeten worden, dan zou het enige moeten zijn om er een netto limiet op te zetten. Ofwel een harde limiet, zeg 2000 euro per jaar, of een limiet die zegt dat je alleen over de eerste zeg 300k hypotheek HRA kunt krijgen (verbind dit mijn part aan de NHG grens). Dit kan er wellicht, net als met de NHG grens, ervoor zorgen dat men juist niet teveel wilt bieden. Dit merkte ik enkele jaren terug toen wij aan het kijken waren voor een woning, dat velen (kopers en ook verkopers) probeerden rond de NHG grens te blijven. Ik heb die redenatie nooit helemaal begrepen, NHG aanvragen kost ook best wat geld en het doet vrij weinig voor je; het is niet zo dat zodra jij om wat voor reden de hypotheek niet meer kunt betalen de NHG je helpt en voor je betaald, absoluut niet.

[ANdrode]

Omdat het een citaat is kan dit natuurlijk. Maar van een hoogleraar zou je verwachten dat iemand ook duiding geeft in plaats van het verspreiden van evidente onwaarheden.

[Rubbergrover1]

Ankona schreef op vrijdag 8 oktober 2021 @ 08:52:
Ik denk ook dat dergelijke woningen een mooie (tussen)oplossing zijn voor jongeren. Maar dan wel als (goedkope)huur. Dit zijn typisch woningen waar je kort in woont als je nog salaris en spaargeld op aan het bouwen bent voor de stap naar een rijtjeswoning.

Volgens mij zien tegenwoordig veel mensen de koop van een (klein) appartement ook als zo'n tussenstap. Juist om maar vast 'op de trein' van de koopwoningen te kunnen stappen.

Over kleine appartementen gesproken, ik zag dat een woningbouwvereniging in Groningen bij een stuk stadsvernieuwing van een wederopbouwwijk een combinatie heeft van enerzijds sloop en nieuwbouw en anderzijds grondige renovatie van kleine appartementen. Dit geeft een flink aantal koop-tweekamerappartementen van 44 m² voor anderhalve ton, die behoorlijk verduurzaamd zijn (naar label B, voor deze prijscategorie best knap). Verder ziet die renovatiebouw er van buiten niet echt heel aantrekkelijk uit, maar dit zijn toch best leuke woningen voor wie de studentenkamer ontgroeid is en (alleen of als stel) een eerste eigen plekje wil.

https://www.funda.nl/koop...512-camphuysenstraat-187/

[lama83]

Zo slecht gaat het in NL niet (volgens CBS EU 7,3% stijging, plaatje RTLZ):

[ Voor 22% gewijzigd door lama83 op 11-10-2021 09:34 ]

[Miks]

Mooie grafiek die het probleem van een relatief eerder onbekende kant toont.


https://nos.nl/artikel/24...gen-dieper-in-de-schulden

[Miks]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:14:
[...]


Misschien niet met al die factoren bij elkaar. Maar het is wel gek dat starters die meer verdienen niet een huis kunnen kopen omdat ze later in de markt stappen. Ik zie om mij heen genoeg starters met topinkomens genoegen nemen met een kleiner huis terwijl ze waarschijnlijk een stuk meer verdienen dan de buren.

Oftewel: een diep donker rood sein dat er bubbelvorning is. (Of vroeger waren de huizen te goed betaalbaar, maar daar geloof ik niet in, de jaren 90 liggen namelijk ver achter ons)
Want niet alleen raken huizen buiten bereik, ook 'nemen mensen maar genoegen' - men denkt: house prices can never go down.

[ Voor 20% gewijzigd door Miks op 12-10-2021 21:48 ]

[Requiem19]

Nog maar even wat cijfermatig tegengewicht voor de narrative dat de oudere generatie het zo goed heeft. De gepensioneerde generatie is de enige groep die in koopkracht achteruit is gegaan de laatste 10 jaar.



https://nos.nl/artikel/24...t-bijna-60-procent-omhoog

[Verwijderd]

Biggg schreef op vrijdag 22 oktober 2021 @ 12:48:
En jij gaat hier claimen dat dit soort zaken niet hebben bijgedragen aan het feit dat Nederland een hoger percentage mensen met een koopwoning heeft dan landen waar deze fiscale voordelen voor woonbezit niet bestaan?

Nederland bungelt bijna onderaan qua eigen huizenbezit.

[Requiem19]

https://nos.nl/artikel/24...ds-2013-niet-meer-zo-laag

In de eerste helft van dit jaar hebben investeerders veel minder woningen opgekocht dan in voorgaande jaren. Investeerders kochten tussen januari en juli 10.384 woningen, het laagste aantal sinds 2013, blijkt uit cijfers van het Kadaster. In de tweede helft van 2020 kochten ze nog meer dan 40.000 woningen en in de eerste helft van 2020 nog bijna 20.000.

[ Voor 7% gewijzigd door Requiem19 op 27-10-2021 18:11 ]

[ZenMonkey]

Nav een aantal discussies op dit topic over of een starter op dit moment nou moet gaan huren en kopen, met een aantal argumenten heen en weer over voor en nadelen maar erg weinig kwantificatie heb ik besloten maar even te gaan rekenen mbv modelletjes in python.

Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal). We hebben de financiele ruimte hiervoor en in het geval van huren kunnen we zelfs het geld dat we normaal de hypotheek zouden aflossen a 12k/jaar evt investeren in een indexfonds met een gemiddeld rendement van 5%.

Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- De rente kan voor 20 jaar vast op 1.7%
- HRA voordeel 2000 euro per jaar
- Onderhoud 4000 euro per jaar
- Verzekeringen / evt VVE / overige kosten 4000 euro per jaar
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Aannames huren--> geen

Nu vraag ik me af, wanneer zijn we goedkoper uit en hoe houdt dit verband met de volgende factoren:
- Jaarlijkse waardeverandering koophuis (%)
- Jaarlijkse huur verhoging/verlaging (%)
- Wel of niet aflossen a 1000/maand
- Wel of niet investeren a 1000/maand

Hieronder de resultaten van mijn (grove) simulaties obv deze aannames:


Aantal dingen die mij opvallen:
- Stel zowel huur als koop gaat met 2% inflatie mee dan speelt de koper gewoon quitte! Zelfs nog met deze hoge prijzen. De huurder daarentegen is 4 ton kwijt, maar kan de schade aardig beperken door te investeren (als dat ook echt het beloofde 5% rendement oplevert)
-Aflossen maakt niet zo heel veel uit op het totaal plaatje waar investeren mogelijk meer op kan leveren (maar wel veel onzekerder is).
- Het verschil tussen -5% inflatie en +5% inflatie is gigantisch voor de koper, en een stuk kleiner voor de huurder. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat +5% investeringsrendement blijft staan in een economie met -5% inflatie.
- Huren kost altijd geld, kopen levert in 1/3e van de range geld op.

Hoop dat dit wat meer kwantitatieve duidelijkheid schept in dit topic!

Mochten iemand commentaar hebben op de aannames laat het ajb weten, ik kan het model gemakkelijk opnieuw runnen met andere aannames! Of als er interesse is om een andere parameter space te exploreren

Edit: source code / notebookje : https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

[ Voor 3% gewijzigd door ZenMonkey op 28-10-2021 17:21 . Reden: source code ]

[ZenMonkey]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 07:29:
[...]

In heb je verhaal niet helemaal nagerekend, maar je schetst wel in grote lijnen de huidige situatie op de woningmarkt. Dat je met voldoende tijd van leven bij koop altijd veel voordeliger uit bent. Uiteraard is die tijd meteen ook de factor die nogal belangrijk is in de afweging tussen kopen en huren.

En je zult waarschijnlijk ook in je model kunnen bekijken dat het effect van bijvoorbeeld een ton overbieden hooguit betekent dat je iets later quitte speelt. Maar dat het eigenlijk niet heel veel uitmaakt in de afweging of je voor de lange termijn zou kopen of huren. Dat maakt ook dat de bedragen die worden overboden zo uit de pan rijzen. Als je het geld hebt.

Inderdaad ik vind het zelf ook schokkend. Eigenlijk had ik verwacht dat vanwege de hoge prijzen dat nieuwe woningeigenaren best snel de sjaak kunnen zijn, maar eigenlijk valt het reuze mee. Zelfs bij structurele jaarlijkse daling (niet heel waarschijnlijk want inflatie wordt kunstmatig positief gehouden) is de koper beter uit. En dat is over 20 jaar, over 30 jaar over meer loopt het natuurlijk al helemaal uit de klauwen.
En als het meezit en de prijzen stijgen gewoon met inflatie mee dan woon je gewoon voor 20 jaar gratis inclusief onderhoud etc. Dus nu snap ik de gekte een stuk beter en zou ik zelf ook een hypotheek van 7 ton aflsuiten als ik de middelen had (helaas heb ik die niet net zoals de meeste andere starters).

Ik heb je scenario nog even nagerekend: oeps ik krijg heel erg koorts van een bepaald huis met marktwaarde 650k maar door de gekte bied ik 700k of 750k. Nou het maakt niet eens zo gek veel uit op het totaalplaatje:


Dus wederom, de koop gekte is zo gek nog niet.

Ook, had ik in het vorige model, zoals @Verwijderd had aangegeven met een veels te lage huur gerekend. Een vergelijkbaar huis zou minimaal 2k/maand kosten. Maar ikzelf zou op de huurmarkt wel iets kleiner huren dan ik zou kopen dus voor de vergelijking zet ik hem nu op 1800. Hieronder het resultaat:
p/m

Ik heb trouwens het HRA voordeel naar beneden geschroefd naar 2000/jaar ipv 4000 adhv @Mark31 's comment

Broncode: https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

[Requiem19]

Bumpy_NL schreef op zaterdag 30 oktober 2021 @ 10:10:
[...]

Dat is wat het naar verwachting een goede investering maakt. Er werd gesteld dat de maandlasten gelijk of lager zijn. Dat is in de meeste gevallen niet waar. Dat is mijn punt.

Waarop baseer je ‘dat dit in de meeste gevallen niet waar is’?

Ik zie alleen je eigen voorbeeld en geen verdere data? DNB heeft dit nog doorgerekend onlangs, daaruit bleek dat tegenwoordig kopen lagere maandlasten heeft dan huren bij een vergelijkbare woning.

Dit is afgelopen jaren veranderd, in 2009 was het nog wel zo dat kopen tot hogere maandlaste leidde:



https://www.dnb.nl/actuee...werkt-welvaartsverhogend/

[Verwijderd]

als je iets verder kijkt dan je neus lang is zie je dat inflatie in Eurozone eerder nog steeds structureel te laag is dan te hoog

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 1 november 2021 @ 08:01:
De afgelopen 3 jaar komt het voornamelijk door de rente die zo laag staat. We creeren een soort hyperinflatie maar roepen dat het wel meevalt. Intussen kunnen banken gewoon extreem veel geld uitlenen tegen extreem lage rente ( geld wat niet bestaat ). Wat gebeurt er als je 5x zo veel geld in omloop brengt juist dan word het gewoon minder waard. Dat is wat we de afgelopen paar jaar extreem aan het doen zijn. Want alleen op die manier kunnen we voorkomen dat zuid europa falliet gaat. Liever heel europa falliet dan alleen het zuiden want dat is wel zo eerlijk lijkt het motto te zijn.

Mensen die spreken over geld wat niet bestaat

De kredietgroei in Eurozone is al sinds 2008 hardnekkig laag.

[Miks]

Verwijderd schreef op maandag 1 november 2021 @ 09:14:
[...]


Mensen die spreken over geld wat niet bestaat

De kredietgroei in Eurozone is al sinds 2008 hardnekkig laag.

[Afbeelding]

Zoals wel vaker zie ik dat je cijfers manipuleert of toch tenminste niet het hele verhaal vertelt.



https://economie.rabobank...ulden-huizenhoog-risicos/

Dit beeld komt wel aardig overeen met het geschetste plaatje over Noord- vs Zuid.

[ Voor 4% gewijzigd door Miks op 01-11-2021 09:32 ]

[Verwijderd]

Dat zijn toch twee verschillende dingen?
De hoogte van schulden en de groei van schulden?

De hoogte van schulden veroorzaakt geen prijsstijging, de groei van schulden kan dat wel veroorzaken.

Je hoeft maar 1 grafiekje verder in dat Rabo artikel en je ziet dit:

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 01-11-2021 09:35 ]

[Verwijderd]

Wat dat betreft past Nederland prima in het rijtje Noordwest Europese landen, in tegenstelling tot Zuidelijke en Midden Europese landen. Duitsland is wat dat betreft Midden Europees (zie ook Oostenrijk).

Noorwegen valt wat buiten de boot, maar die hebben een heel groot nationaal (pensioen)fonds.

[big bang]

Deze grafiek laat zien wat ik al vermoedde, namelijk dat er de afgelopen maand ineens meer aanbod op de markt kwam (edit: in Brabant). Geen idee hoe en waarom; en conclusies kan ik er ook nog niet uit trekken, maar de plotselinge stijging is imo wel opvallend.

Bron

[Spektaculair]

Ik lees al een paar maanden mee maar reageer eigenlijk nooit, maar eens moet de eerste keer zijn.

In dit topic gaat het geregeld over " bouwen bouwen bouwen" vs verhogen belasting op woningbezit vs aanpakken verhuurders etc.

Zelf denk ik dat we wellicht de oplossing ook deels kunnen zoeken bij nog strengere regels voor het securitiseren van hypotheken door hypotheekverstrekkers. Misschien zelfs een verbod.

Ik werd aan het denken gezet door een artikel op Zerohedge over de Amsterdamse/Nederlandse woningmarkt: https://www.zerohedge.com...400-years-analysis-bubble

Ik ken de auteur niet, lijkt me een goldbug die kritiek heeft op het moderne bancaire systeem waardoor hij vast niet onbevooroordeeld in de wedstrijd zit.

Hij stelt eigenlijk dat de Amsterdamse woningmarkt een enorme bubbel is die is opgeblazen door het verstrekken van steeds meer hypotheekkrediet, mogelijk gemaakt door o.a. securitisering van de hypotheken sinds de jaren 90. Vond het grafiekje met historische prijzen wel aardig:

The securitization of mortgages, that took off in the 1990s, also contributed to “the cycle.” Securitization enables banks to bundle and package mortgages into a Mortgage Backed Security (MBS). An illiquid asset (mortgage) is turned into a liquid asset (MBS) that can be sold, for example, to a pension fund. Banks earn fees for selling MBSs, and when the securities are off their balance sheet, it leaves more room for new mortgage lending.

[...]

The cycle needs more debt and increasing housing prices. This unsustainable debt spiral endures by the grace of central banks lowering interest rates. In my view, the above resembles a ponzi scheme and the housing market is in a bubble. Although I am not certain how long this situation will last and how the bubble will pop. Perhaps nominal housing prices will decline, perhaps inflation will rise such that real housing prices retrace their long-term average. A problem with declining nominal prices is that it can tear down the banking system, something central banks want to prevent, as banks have massive exposure to mortgages.

De boodschap van het artikel komt redelijk overeen met het verhaal dat Arno Wellens al jaren aan de man probeert te brengen: De huizenmarkt is een bubbel die opgeblazen wordt door o.a. het securitiseren van hypotheken.

In 2018 schreef Arno hier een mooi stuk over voor Follow The Money: "Een eigen huis, een plekje onder water".
Voor de liefhebber terug te lezen via:
https://www.ftm.nl/artikelen/aflossingsvrije-hypotheek

... huizen worden in Nederland net zo gewaardeerd als een RMBS: de waardering bij de laatste transactie bepaalt de waarde van alle soortgelijke objecten. Als in een blok huizen iemand zijn woning voor 10 procent boven de verwachte prijs verkoopt, gaat elk huishouden in dat blok er vervolgens vanuit dat ook hun vermogen met dat bedrag is gestegen. De marktwaarde van hun huis wordt bepaald door de waarde van de laatste transactie. Maar het is een papieren winst.

Op die manier is al het Nederlandse vastgoed op dit moment (2018) 1,64 biljoen euro waard. In 1997 was dat nog 497 miljard. Door steeds meer krediet beschikbaar te stellen, zorgden de banken ervoor dat Nederlanders steeds meer konden lenen voor hetzelfde huis. Het aantal huizen stijgt nauwelijks, hetzelfde huis kan dus met steeds meer hypotheek verzwaard worden, dankzij securitisatie.

Het nadeel voor een verbod op het securitizeren van hypotheken is dat banken terughoudender zullen zijn bij het verstrekken van nieuwe hypotheken waardoor
een starter er alsnog niets mee opschiet omdat een bank het risico te groot vind als hij de hypotheek niet makkelijk kan doorverkopen. Maar als ik naar de alsmaar stijgende prijzen kijk lijkt het me verstandig om toch meer regulering toe te gaan passen op de tweedehands hypotheekmarkt.

Zit hier iets in of lees ik artikelen van de verkeerde auteurs?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 13:15:
[...]


Enig idee van historische rentebewegingen.

Jahoor, jij ook?

[sdk1985]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 november 2021 @ 16:14:
[...]


Maandlasten bestaan uit meer dan rentelasten. Bij een hypotheek dalen de aflossingen als de rente stijgt en vice versa.

Bij 300k hypotheek zal bij grote stijging naar 3% je netto maandlast met 120 euro toenemen. Zolang de HRA blijft bestaan

De bruto maandlasten hadden we toch gewoon berekend? De HRA heb ik er bewust buiten gehouden door naar de bruto bedragen te kijken. De EU wil immers van de HRA af in ruil voor de coronasteun. NL heeft zich hard gemaakt dat hervormingen een harde eis zijn voor het uitkeren van deze steun. Wat daar gaat gebeuren is een discussie op zichzelf.

Vorige keren dat hypotheekrente steeg daalden huizenprijzen ook niet. Waarom dan nu wel?

Over daling is uberhaupt niet gesproken. Dalingen zijn niet wenselijk, dan stort het hele systeem in. Je kunt wel afremmen/stagneren. Verder zijn de prijzen zijn natuurlijk wel gedaald; tussen 2008 en 2013. Maar je snapt zelf vast wel dat de uiteindelijk prijs in de huizenmarkt het resultaat is van meer dan alleen rente. Al is de rente 0%, als je van de overheid maar 100K per persoon mag lenen dan gaat die rente geen verhogend effect sorteren. Uiteindelijk is het een kwestie van aanbod (nieuwbouw, doorstroming, overlijden) en vraag (beschikbaarheid van geld, vertrouwen) waarbij de boel nog verstoord wordt door wisselende overheidsregels (maximale leencapaciteit, overdrachtsbelasting, maximale leensom, HRA wijzigingen) en de cijfers achter de realiteit aan hobbelen.

Overigens vind het nog best een interessante vraagstelling om te doen alsof rente het enige is dat telt. Heb even snel een grafiekje boven elkaar gezet: Eerst de (omgekeerde) rente en dan de huizen prijzen.


Dit komt sterker overheen dan ik vooraf verwacht had. Lijkt vooral een vertragende factor in te zitten, logisch want nu iets kopen is al snel 12 maanden wachten. Een paar variabelen erbij (om die piek te verklaren) en je hebt een regressiemodel.

bron1 bron2

Overigens merk ik al een paar jaar dat offertes voor renovatie werkzaamheden met 10-20% per jaar gecorrigeerd worden, groen onderhoud eigenlijk hetzelfde verhaal. Inflatie gaat nog wel een dingetje worden.

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 02-11-2021 22:46 ]

[big bang]

Heeft iemand enig idee waarom huispedia verwacht dat de huizenprijzen gaan dalen volgend jaar (vooral grijze lijn, heel NL). Of is dit altijd zo bij huispedia?


(grafiekje gewoon van een random woning, donkergrijze lijn geeft overal zelfde trent)

[Miks]

MagniArtistique schreef op zondag 7 november 2021 @ 20:48:
[...]


Ook niet. Waar iedereen vrij makkelijk aan voorbij gaat is dat niet huizenprijs maar maandlasten de beslissende factor is voor de meeste mensen.

Waar wij in 2016 onze twee onder 1 kapper voor 235k tegen 2,6% afsloten (bruto maandlast 960) heb je vandaag de dag dezelfde maandlasten bij een hypotheek van om en nabij de 4 ton. Zolang de rente laag blijft kan men het bedrag verhypotheken en komt er geen correctie.

Waar je op een gegeven moment wel tegenaan gaat lopen is dat de rente niet meer lager kan en er dus een maximum op de te verstrekken hypotheek voor pak m beet 95% van Nederland komt. Maar dan krijg je stilstand, geen correcties. Totdat de rentes stijgen en men voor hetzelfde maandbedrag een minder groot bedrag kan lenen.

Het alternatief is vervolgens dat men 25, 50 of 75% aflossingsvrije hypotheken gaat afsluiten. Dan loopt de stijging nog even door.

Alleen verzadiging zal lijden tot een afname.. daarvoor heb je extreme vergrijzing, bewoonplicht en een hele lange adem nodig.

Leuk verhaal over stilstand van de prijzen. Dat zou dan de eerste keer zijn in de geschiedenis.
De prijzen stijgen, of deze zakken.iets ertussen is er niet.

[Richh]

Voor het eerst dit jaar is het balkje van de huidige maand, lager dan het balkje van de vorige maand



Wat desondanks betekent dat huizen nog altijd 18,3% duurder zijn dan een jaar geleden
Het aantal transacties daalt ook gewoon nog verder, met 27%.

[Tales]

Richh schreef op maandag 22 november 2021 @ 12:30:

...

Het aantal transacties daalt ook gewoon nog verder, met 27%.

Ja ik zat ook al te kijken naar het aantal transacties. Die staan ook in het CBS overzichtje wat ik eerder al poste. Al ik echter kijk naar de echte aantal transacties (volkskrant heeft een mooi overzicht: https://www.volkskrant.nl...2021/huizenmarkt~v437600/)

Dan lijkt het niet meer dan een 'normale' fluctuatie die nu wat meer versterkt is omdat vorig jaar Oktober zo'n goede maand was.

Niet dat het niet relevant is, maar het kan echt zo weer de andere kant opschieten (zeker omdat dit al oude informatie is natuurlijk, Oktober reflecteert de markt van 3 - 6 maanden daarvoor)

[Carfanatic]

Bschnitz schreef op zondag 28 november 2021 @ 09:18:
Ikea in Japan xD, ik raad iedereen aan om de video te bekijken. 10m2. Niet lang meer en we krijgen dit soort stunts ook hier

https://businessam.be/ike...appartementjes-77-cent-2/

In Nederland doen we dat zo:

https://kamernet.nl/huren.../opijnenhof/kamer-2001724

[Sdreeg]

Vanmorgen weer een mooi staatje over de inflatie in de eurozone en NL, blijkbaar de hoogste stand sinds enkele decennia.



Zoals we gewend zijn, zullen hierover eerst sussende woorden worden gesproken, zoals dat dit vooral te maken heeft met plotseling gestegen energieprijzen en opleving van de economie na de eerste Coronaklap, zodat het effect zeer tijdelijk zal zijn en de FED en ECB nog even door kunnen gaan met hun QE-programma.

Nu pak ik mijn glazen bol er even bij.
Even uitgaande van de aanname dat de inflatie toch minder tijdelijk zal zijn dan de magiërs van de centrale banken beweren, zal dit over niet al te lange tijd ook zijn weerslag gaan krijgen op de huizenmarkt. Immers, door de QE nog langer door te laten lopen, in combinatie met de nu sterk oplopende prijzen, zal dit werken als olie op het vuur van de inflatie en zullen de centrale banken misschien sneller dan voorzien de rentes moeten laten stijgen, om Zimbabwaanse toestanden te voorkomen. Met als gevolg dat (naast de stagnerende beurzen), de hypotheekrentes komend jaar zullen gaan stijgen. De hypotheekrentes volgen immers (vertraagd) de trend van de rentes zoals vastgesteld door de ECB.

Mijn voorspelling: komend jaar stagnatie van de huizenprijzen, door oplopende hypotheekrentes. De eerste jaren daarna mogelijk afname van de huizenprijzen, vergelijkbaar met de periode 2013 en de paar jaar daarvoor. Rond 2025 weer een kopersmarkt, i.p.v. een verkopersmarkt.

Ben benieuwd naar de mening van anderen in dit topic.

[Verwijderd]

alexbl69 schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 13:53:
[...]

Zie weinig reden waarom er GEEN loon- prijsspiraal zou komen.

In alle lagen van de arbeidsmarkt zien we tekorten. Het bedrijfsleven heeft geleerd dat het relatief probleemloos de prijzen fiks kan verhogen waardoor een hoger loon moeiteloos doorberekend kan worden.

Omdat het bedrijfsleven en vakbonden hebben geleerd dat loon- prijsspiraal tot voor beide partijen ongewenste uitkomst leidt?

Plus dat de koppen in de krant spectaculair zijn en stijging energieprijzen ook, maar jaarlijkse inflatie voor 2021 helemaal nog niet zo uitzonderlijk hoog is. Zeker niet te vergelijken met jaren '70.

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 07-12-2021 14:39 ]

[RemcoDelft]

ANdrode schreef op zaterdag 11 december 2021 @ 17:35:
[...]


Daarnaast kunnen die windmolens prima dichter bij elkaar staan dan hoe ver mensen er idealiter vanaf willen wonen. Waardoor de berekening van het aantal vierkante meter grond dat verloren gaat een fictie/pr pitch is.

Er moet juist een enorme afstand tussen zitten om te voorkomen dat ze uit "uit de wind" staan. Je kan de energie maar eenmalig uit de wind halen.

Met name de slagschaduw van zo'n ding lijkt me enorm vervelend om in je woonkamer te hebben. Dan is het net alsof het licht flikkert.

[Masvic]

Verwijderd schreef op maandag 13 december 2021 @ 20:01:
Economische feiten?

Getalletjes enzo, misschien lastig te bevatten

[nMad]

60k inkomen en 390k lenen? 300k bedoel je.

[ Voor 23% gewijzigd door nMad op 14-12-2021 17:18 ]

[Requiem19]

twin93 schreef op woensdag 15 december 2021 @ 15:19:
[...]


Oké duidelijk. In principe kan de kamer een dergelijk voorstel dus nog afkeuren lijkt me. De manier waarop het nu beschreven wordt in de media doet echter vermoeden dat dit al geregeld is en sowieso wordt geïmplementeerd.

Meer informatie over hoe wetten tot stand komen hier:

https://www.rijksoverheid...oe-komt-een-wet-tot-stand

De 2e kamer zal het voorstel ZEER waarschijnlijk goedkeuren (de coalitie heeft immers een meerderheid en die zullen allen voor stemmen). De 1e kamer kijkt op een iets andere manier naar het voorstel dan de 2e kamer (aannemen of verwerpen, geen amemdementen, dus doet de 1e kamer een soort finale 'sanity check').

Kortom, dit voorstel gaat er zeker komen. Maar er moeten nog wel wat stappen genomen worden en die kosten allemaal wat tijd.

En hier nog de visualisatie hiervan:

[ Voor 10% gewijzigd door Requiem19 op 15-12-2021 15:23 ]

[Hbeez]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:18:
[...]

Maargoed ik ben (als 1 vd weinige geloof ik) van mening dat de hoge prijzen niet veroorzaakt worden door een gebrek aan woningen, maar door de lage rente, FOMO, hoogconjunctuur (vertrouwen), etc.

Dat woningtekort een klein effect heeft is niet zo'n hele controversiele mening, is onderzocht door DNB en geconcludeerd: Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar.



De stijgende huizenprijzen hebben ook een zichzelf versterkend effect; eerst een woning kopen en dan zo lang mogelijk wachten met verkopen loont gemiddeld genomen, zelfs met eventuele tijdelijke dubbele woonlasten.

In de discussie verhuren vs aandelen zou ik altijd verwachten dat huren minimaal ~4% structureel extra op zou leveren gezien het gedoe dat je eraan kunt hebben, minder flexibiliteit, hogere exposure naar vastgoed/slechtere spreiding, etc. Aangezien dat niet zo is vind ik het persoonlijk geen interessante manier van beleggen.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 23:12:
[...]


Ten opzichte van 2016?

Nee, niet tov 2016. Maar de stijging is dan ook niet iets van de laatste vijf jaar, die is onafgebroken al decennialang. Alleen door de tijdelijke dip/stabilistatie in 2008-2013 valt het nu meer op én is de curve nog steiler dan normaal (maar nauwelijks steiler dan in 1999-2000, toen de prijzen ook met 20% j-op-j stegen.

Verder eens hoor: écht een k-situatie als je nu als starter wilt beginnen op de woningmarkt. Een gemiddeld huis kost inmiddels 10 + modale jaarsalarissen…

[FunkyTrip]

Delft gaat trouwens aardig wat torentjes bouwen langs de Schie rond de oude fabriek die gedeeltelijk in ere wordt gehouden:







Ik had geen idee hoe ambitieus ze hier in zijn. Dit gaat de rand van de binnenstad echt volledig veranderen. Als ik deze plannen aan mede-Delftenaren laat zien gaan ze altijd van WTF.

[ Voor 7% gewijzigd door FunkyTrip op 30-12-2021 17:20 ]

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 08:01:
Waar is dit precies op gebaseerd dan? N=1, maar ik heb ooit een woning van een corporatie gekocht; in mijn straat stonden zo'n 20 huurwoningen waarvan 3 in particulier bezit, die 3 sprongen er (in positieve zin) wel degelijk uit. Nu waren die 3 woningen ook bewoond door de eigenaar, die waren niet in bezit van een huisjesmelker.

Dit soort woningen zie je overal hier in de buurt, zeker met de verduurzaming valt het extra op. Streetview is nog lang niet overal up-to-date, maar ik weet uit m'n hoofd zeker vier andere wijken waar je dit beeld ziet.



Verder zijn er veel blokken die al langer in particulier bezit zijn, en vanaf de jaren '60 eigenlijk geen groot onderhoud krijgen zoals de woningbouwverenigingen dat doen (gevels schoonmaken, dakpannen vervangen, etc). Die zijn ook heel herkenbaar, maar daar is het 'verschi' met het corporatiebezit veel minder duidelijk, omdat het ook een ander blok woningen is, en vaak een iets andere bouwstijl heeft.

[RemcoDelft]

NOS vandaag:


Toch mooi dat Rutte 45.000.000.000,00 euro wil uitgeven aan boeren om iets minder stikstof uit te stoten. De prioriteiten liggen weer lekker verkeerd, voor dat geld bouw je ook een kwart miljoen energiezuinige woningen.

[ Voor 12% gewijzigd door RemcoDelft op 10-01-2022 19:53 ]

[Verwijderd]

Uit de CPB doorrekening....

[Requiem19]

Ik vind dit toch wel een opvallend grafiekje van Nu.nl. Door oa dit topic had ik de indruk dat de positie van starters steeds wanhopiger werd op de woningmarkt.

Maar het lijkt erop dat sinds de coronacrisis begon er juist veel meer kopers onder de 35 jaar zijn op de woningmarkt. Dit aantal was voor het laatst zo hoog in 2015. Kortom, meer kopers onder de 35 hebben gekocht sinds het begin van corona.

Hoe is dit te rijmen met het sentiment dat starters geen toegang meer zouden hebben tot de woningmarkt?

[NiGeLaToR]

@Shadowhawk00 ik zie inderdaad in geen prognose een bevolkingskrimp.



Dus dan gaan we die woningen die vrijkomen nog steeds hard nodig hebben en dempt het wellicht het tekort.

@Grotbewoner ik zie dat ook niet zo snel gebeuren - zeker omdat ruimte schaarser wordt en we hier en daar een postzegeltje park of landbouwgrond ook waarderen. Complex, behalve als je het in Excel probeert te managen

@RemcoDelft wat mij betreft krijg je gelijk - ik gun namelijk de generaties na mij, inclusief mijn eigen kinderen, ook een kans op een normaal bestaan. Ik moet zeggen: dat lijkt op dit moment niet erg haalbaar voor teveel mensen en dat leidt onherroepelijk tot sociaal maatschappelijke problemen. Ik zie de woningmarkt als onderdeel van het systeem 'samenleving' en dat piept en kraakt aan alle kanten.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 09:46:
Van die minister verwacht ik eigenlijk niet veel meer dan, "het is de schuld van de ouderen".

Is ook zo. Is altijd zo. Prima. In de toekomst gaan mijn kinderen dat tegen mij zeggen en is het mijn schuld.

Wat er dan moet gebeuren is: ja, je hebt gelijk en ik snap dat je dat zo ziet - dus hoe gaan we het nu oplossen, in het nu? Liefste zonder tribunaal

Ik vind die schuldvraag irrelevant - maar uit een vorm van ongepaste trots wil niemand een keer toegeven dat wat toen een goed idee leek, nu in je gezicht is ontploft. Die dingen gebeuren, de hele tijd. Maar er van leren, dat gebeurt maar zelden.

[ Voor 42% gewijzigd door NiGeLaToR op 20-01-2022 09:55 ]

[Grotbewoner]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 10:19:
[...]

Bevolkingsgroei is een som van diverse factoren. Ook bv. de levensverwachting is veel meer gestegen dan veracht, waardoor er veel meer ouderen zijn (en er zullen blijven) dan in 2008-2010 verwacht. Moeten we dan ook maar wat gaan doen aan de toename van de levensverwachting...?

Bevolkingsgroei bestaat uit natuurlijke aanwassaldo en migratiesaldo. Levensverwachting ouderen zit hier in verwerkt. Het natuurlijke saldo is overigens véél beter voorspeld dan het migratiesaldo. En ook nauwelijks te reguleren. Migratie kan wel deels gereguleerd worden.

In 2020 was dat respectievelijk 3 en 68.359. https://www.cbs.nl/nl-nl/...2017%20475%20415%20mensen.
Voor 2021 respectievelijk (geschat!) 10.000 en 107.000

[ Voor 9% gewijzigd door Grotbewoner op 20-01-2022 10:26 ]

[RemcoDelft]

Struikrover schreef op zondag 23 januari 2022 @ 12:14:
Kwam vanochtend een artikel tegen over de huizenmarkt in Canada. Die staat er niet per se veel beter voor dan NL. In tegendeel.

In Canada krijg je toch heel wat meer huis voor je geld dan in Nederland, en omdat kavels iets groter zijn kan je ook nog eens een garage of zo bijbouwen welke groter is dan het gemiddelde Nederlandse huis.
Voor de prijs van een gemiddeld Nederlands huis koop je bijvoorbeeld zoiets:

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 januari 2022 @ 08:33:
[...]
Bevolkingsgroei is natuurlijk een grote factor die in de huizenmarkt meespeelt, want meer vraag betekend dat je meer huizen nodig hebt. En tja meer mensen = meer vraag.

Klopt. Die vraag naar huizen zou je hoe dan ook houden. Maar al decennialang is het woningbouw'beleid' vooral gericht op meer koophuizen (en als een ontwikkelaar het ziet zitten: vrije sector huur). Terwijl een behoorlijk deel van de mensen totaal niet in de markt is voor een koopwoning en daar ook niet naar zou moeten streven.

Het grote probleem is gewoon een gebrek aan visie aan de beleidskant. We hebben prognose voor de bevolking van nederland over X jaar. Dus we kunnen daaruit gewoon distileren hoeveel woningen er nodig zijn en dan kan je daar een plan op maken. Maar dat gebeurt gewoon te weinig we bouwen te weinig bij en we bouwen niet het juiste bij.

Dat laatste vooral. De schaarse grond en materialen worden vooral ingezet voor de wat duurdere middenklassewoningen. Dat is makkelijk scoren en levert voor veel gemeentes ook een 'gewenste' bevolkingssamenstelling op. Zo min mogelijk moeilijke gevallen, dus liever zo min mogelijk sociale huur of goedkope koopwoningen. Dus ook liever een wijk vol twee onder een kap woningen in plaats van twee keer zo veel ruime rijtjeswoningen of misschien nog wel meer wat kleinere woningen. Of op zijn minst wat meer diversiteit.

Indicatief voor deze 'verarming' vind ik een buurt zoals deze:

https://www.boekholt-part...-wahrenlaan-4-eelderwolde
Het zijn stuk voor stuk prachtige 'jaren 30 stijl' woningen, waar iedereen waarschijnlijk graag zou willen wonen. Maar als je een hele buurt vol met zulke bijna identieke woningen volbouwt, dan word ik daar niet echt vrolijk van. En je lost er het probleem van de toegang tot de woningmarkt zeker niet mee op.

[Sdreeg]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:03:
[...]
Maar het is natuurlijk niet wenselijk dat we de sociale woningbouw gaan afbouwen in deze tijd waar een betaalbare woning bijna onmogelijk is voor heel veel mensen. Er staan niet voor niets veel mensen op de wachtlijst voor sociale woningbouw.

Vooralsnog lijkt er niet echt sprake van het afbouwen van de sociale woningbouw, als ik onderstaande cijfers mag geloven. Relatief gezien neemt het aandeel woningen voor corporatieverhuur wel heel licht af, maar in absolute cijfers schommelt het al 9 jaar tussen de 2250K en 2300K corporatiewoningen.


Bron: https://www.woningmarktbe...-+Jaarrapportage+2021.pdf

Natuurlijk kun je zeggen dat de wachtlijsten voor sociale huur veel te lang zijn en dat er daarom meer corporatiewoningen bij zouden moeten komen. Maar dit geldt net zo goed voor koopwoningen (dus buiten de sociale sector), ook daar zijn grote tekorten.

M.a.w., het dondert misschien niet zoveel wat voor type woningen erbij komen, zolang er maar doorgebouwd blijft worden. Als er meer reguliere koopwoningen bijkomen, zullen misschien wat scheefhuurders in de sociale sector immers ook kunnen doorgroeien op woongebied en komen er weer corporatiewoningen vrij voor mensen op de wachtlijst voor de sociale huur.

[big bang]

lama83 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 13:24:

Betekent dat diegene die voor een huis spaart de sjaak is.

Nou, €1000 betalen als je 3 ton (als stel) gespaard hebt, noem ik niet echt "de sjaak" zijn. De stijging van de huizenprijzen van de afgelopen jaren is van een hele andere ordergrootte, en daarmee ben je pas echt het bokje. Sparen voor een huis wordt niet onmogelijk gemaakt door welke vorm van VRH dan ook, maar doordat de huizen veel sneller in waarde stijgen dan dat je redelijkerwijs kunt sparen.

[Miks]

De markt is een en al FOMO op dit moment, hoewel ik wel steeds vaker huizen langer te koop zie staan in perifere gebieden.
Dat overbieden is tekenend daarvoor. Veel mensen zetten alles op alles om maar een huis te kunnen bemachtigen, bang om anders de boot te missen. Want nu niet kopen, zo denkt men, betekent nooit meer kunnen kopen.

Irrational exuberance.

Laat ik deze grafiek nog maar eens delen om aan te geven wat er mogelijk is in een huizenmarkt.

[ColeJ]

https://www.vastgoedmarkt...2597F18E216C7YI4&_login=1



Hoezo zijn de huren hoog? Die zijn absurd laag!

[eamelink]

Het gaat hard inderdaad met die rentes. Van Van Bruggen Adviesgroep:



Ik volg de 10-jaars rente <65% LTV bij Florius een beetje (hebbum zelluf ook ). Die was:

* Tot 20 januari 1.09%
* Sinds 20 januari 1.19%
* Sinds 27 januari 1.24%
* Vanaf morgen 1.39%

Dat is toch even in drie weken van 1.09 naar 1.39. Niet misselijk.

Dat betekent ook dat iemand met een bruto inkomen van 50k bij deze hypotheek drie weken geleden nog 243k kon lenen, en nu nog maar 233k.

[ Voor 9% gewijzigd door eamelink op 09-02-2022 21:23 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:48:
[...]
Je kwam zelf een tijd terug met dit voorbeeld. Is dat nou echt zoveel beter dan als we allemaal zelf iets mogen bouwen? De Nederlandse bestemmingsplannen zijn echt al heel specifiek over de vorm die een woning mag hebben. De kans dat iemand een enorm afwijkend huis bouwt is klein.

Dat vind ik inderdaad veel beter dan situaties die je soms bij bv Ugly Belgian Houses tegenkomt. Het zou niet mijn voorkeur hebben om in deze copy-paste wijk te wonen, maar als bewoner weet je wel waar je aan toe bent. En de huizen zijn wel zo ongeveer de natte droom van de modale huizenzoeker.

Zelf ben ik dan bv net gecharmeerd van de huizen zoals
https://www.funda.nl/koop...37709-chartreusestraat-4/

Maar ik weet ook dat een hoop mensen dit vreselijke huizen vinden. Daarom vind ik het prettig dat je weet dat als je in Nederland in een wijk met woningen zoals uit dat eerste voorbeeld woont, je niet zomaar ineens een woning zoals die uit Almere naast je krijgt.

(Tenzij je bewust kiest voor een vrij bouwen wijk)

[Miks]

@HereIsTom naar 4%? Als @Masvic gelijk heeft betekent dat een daling van mogelijk 30-45%. Uiteraard alleen als er een duidelijke koppeling is tussen max hypotheek en de huizenprijs.

@Sport_Life waar komt die verwachting vandaan? Nederland kent een traditie van wooncarrière, dus meer lenen als je meer hypotheek aankan. Op basis daarvan verwacht ik in het hogere segment juist ook hoge LTV-waarden.
Daarnaast geldt voor hogere inkomens dat een groter deel van het inkomen meetelt voor de max. hypotheek. Ergo: meer risico!
En een markt in mineur kent ook een economie in mineur. De grootste klappen vallen dan bij de grotere schouders.

En dan nog het feit dat duurdere woningtypen sterker in prijs zijn gedaald na 2008:

Bron:jdup / De Starter

Dus nee, ik ben het niet met je eens dat de grootste risico's zich aan de onderkant bevinden. Tenzij je daar mooie data van kunt overleggen.

Vooralsnog lopen het aantal transacties terug. Wat zal er volgen?

[ Voor 58% gewijzigd door Miks op 11-02-2022 00:28 ]

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:40:
Voor luchtvaart werkt het echter ook zo, aangezien je beter vluchten kan bundelen op lange afstanden heeft het zin om een aantal grote vliegvelden te hebben en een aantal kleinere.

Dat klopt voor vluchten naar Tokyo idd. Maar dat is niet hoe de Europese luchtvaart werkt.

Hier een screenshot van een willekeurig voorbeeld: Frankfurt (willekeurige luchthaven) naar Londen (willekeurige luchthaven). Beide steden liggen op een voor een vliegtuig heel overzichtelijke afstand van elkaar. Beide steden zijn thuishaven voor grote vliegmaatschappijen. Welke vluchten zijn het goedkoopste?



Toevallig is KLM hier de winnaar, maar je ziet dat Brussels Airlines en Air Lingus eigenlijk hetzelfde geintje flikken: zoveel mogelijk passagiers van buiten over de thuishaven routeren, om te zorgen dat de vliegtuigen vol komen. De neveneffecten zijn natuurlijk onnodige extra vliegbewegingen boven Schiphol, maar daar hebben ze hun vriendjes bij MinIenW voor.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 14 februari 2022 @ 11:59:
Dat is niet zo raar aangezien die subsidie voor werkgelegenheid in de afgelegenere gebieden al meermaals vergeefs is geweest. Werkgelegenheid creëren in zo'n gebied is veel lastiger en kost ook veel meer.

Hoe bepaal je dat het 'vergeefs' is? Is dat niet stiekem net zo moeilijk als het meten van al die indirecte subsidie-effecten in de Randstad?

Met betrekking tot overheidsdiensten (denk aan belastingdienst en CBS in Heerlen) kun je zelfs spreken van een win-win. De overheid zou die arbeidskosten toch al maken, maar profiteert nu van de lagere loonverwachtingen buiten de Randstad.

redwing schreef op maandag 14 februari 2022 @ 12:02:
Dit is toch een typisch voordeel dat het wel zo werkt? Ze kunnen het goedkoper aanbieden omdat ze het vliegtuig vol kunnen krijgen, waardoor het zelfs met een extra stop alsnog goedkoper is. Oftewel zoveel mogelijk bundelen van de passagiers op grotere vluchten.

Dat zou je denken, maar als je dan kijkt hoeveel het kost om één been van die route af te leggen, dan zie je het volgende:



Ineens is het voordeliger om die 300km hemelsbreed af te leggen ... via Madrid. Los van de aanzienlijke brandstofkosten van een extra landing en take-off zo'n 2700km méér. Mocht je je afvragen welke luchthaven SAW is (slechts een tientje meer dan de vlucht van KLM), dat is Istanboel, 1800km precies de verkeerde richting in.

[Miks]

Hbeez schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 07:20:
[...]


Het komt letterlijk uit een dissertatie getiteld 'De prijsvorming van bestaande koopwoningen' zie toelichting vanaf pdf blz 132. Maar wordt denk ik hierboven verkeerd geïnterpreteerd want er staat dat de overgang van 'Actief' naar 'Stagnerend' pas plaatsvindt na een recessie, en opdroging/FOMO van het woningaanbod zoals we nu zien is onderdeel van de 'Actieve fase':


[...]

We komen juist uit een recessie (2020). Zie ook de conjunctuurklok: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/conjunctuurklok - de werkelijke recessie die in 2019 leek te beginnen, hebben we in 2020 'uitgekocht' door steunmaatregelen. Speel het filmpje maar eens af.

Daarnaast is er een verschil tussen opdrogen van de markt, en opdrogen van het transactievolume. De markt droogt verder op, zo zien we als we kijken naar funda. Maar het aantal transacties laat een grilliger beeld zien, en hebben we daarvan nooit de echt actuele cijfers.

Hbeez schreef op maandag 14 februari 2022 @ 21:59:
[...]


Omdat de teruglopende transactievolumes die bij de fase 'Teruglopend' hoort animo-gedreven is gevolgd na een economische crisis/recessie, en de huidige teruglopende transactievolumes juist vanwege een tekort aan aanbod is vanwege gunstige economische vooruitzichten, FOMO, meerdere bezichtigers per woning, wat bij de fase Actief hoort.

Ik vraag me sterk af of het aantal transacties terugloopt vanwege opdrogend aanbod (en zo laag is het aanbod nou ook weer niet).

Vandaag verschenen de nieuwste cijfers over het vertrouwen in de woningmarkt, het vertrouwen is laag (specifiek: men geeft aan dat het nu geen goed moment is om een huis te kopen). Met dank aan Jasper du Pont:

Hier te vinden: https://www.tudelft.nl/bk...waarde/veh-marktindicator

Ergo: we zijn aan het einde van de 'actieve fase'.

[ Voor 51% gewijzigd door Miks op 14-02-2022 22:19 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 10:11:
Een ander veelgehoord argument is schaarste. In 2013 hadden we relatief goed betaalbare woningen. Lezen we even mee?


[...]

https://www.groene.nl/artikel/te-veel-geld-2021-12-08

Laat deze cijfers nog maar eens op je inwerken, als je denkt dat ik al jaren een ongefundeerde mening heb. En bedenk dan ook eens wat precies de reden was van de crisis in 2007/2009.

Die grote hoeveelheid hypotheken komt vooral door de oversluiters die van de lage rente profiteren. De stijging van de totale hypotheekschuld blijft nu juist opvallend achter bij de huisprijsstijging. En neemt in verhouding tot het BBP zelfs af.

(grafiek Rabo, helaas geen nieuwere versie kunnen vinden.)

[alexbl69]

MaStar schreef op dinsdag 22 februari 2022 @ 10:09:
[...]
Op basis waarvan? Dit schreef iedereen ook 2 jaar geleden tijdens de Corona crisis.

Mensen gaan ook meer verdienen dus dat heft deze rentestijging op.

De onderbouwing van deze conclusie staat in het verhaal daarvoor .

De renteverhoging (die NU van invloed is op het bedrag dat geleend kan worden) loopt vooruit op eventuele salarisverhoging als gevolg van de inflatie. Derhalve mijn hypothese dat er de tussentijd een prijsplateau mogelijk is (dus een tijdelijke stabilisatie van de prijzen).

MaStar schreef op dinsdag 22 februari 2022 @ 10:12:
[...]
3. 'De rente schiet omhoog' - dit is een kop uit de Telegraaf. Verklaar je nader. Het is wat gestegen inderdaad, maar nog steeds historisch laag. Hoezo denk je dat die impact groot kan zijn? En hoeveel denk je dat het nog gaat stijgen?

Het staat ook gewoon bij de NOS.

Historisch laag inderdaad. Maar wel gestegen van 0,98% naar 1,53%. Dat is een stijging van 56%!!! En dat is wel degelijk significant op het moment dat het eerdere percentage van 0,98% al in de huizenprijzen verdisconteerd zit. Iets dat gezien de prijzenstijging van het afgelopen jaar gebeurt is.

Het gaat in deze niet om het absolute rentepercentage, dat is inderdaad nog steeds historisch laag. Relatief gezien is het echter wel degelijk omhoog geschoten. En als je dan nu met dat hogere percentage op een woningmarkt komt die dat lagere percentage ingecalculeerd heeft heb je wel degelijk een probleem.

[alexbl69]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 februari 2022 @ 21:18:
Zo zijn er ntrl tal van variabelen wat de vastgoed markt ken beïnvloeden :

Pak nu ff die heisa Oekraïne met sancties over en weer. Wat als dit echt uit de hand loopt en de gasprijzen(energieprijzen) nog verder doet verhogen.
Zitten we over paar jaar met een maandelijkse energierekening (niet alleen gas en licht, maar ook je toet-toet , eten...etc, die prijs van energie zit bijna overal in )die hoger is dan dat je 30/jaar vast op de huis hebt

Ach, we hebben nog wel wat ruimte...



Bron

Dat is het enige voordeel van extreem hoge accijnzen... we hebben flink wat ruimte om prijsstijgingen op te vangen. Vraag is alleen of de overheid hiertoe bereid is .

[Hbeez]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:45:
[...]


Voor die 200-300k die jij aanhaalt kan je nog best een woning kopen. Het zal wel een appartement of rijtje worden maar dat zijn natuurlijk gewoon woningen. Er zijn redelijk wat woningen op funda op dit moment van 200k, en ook in de randstad ( dat zijn de appartementen ).
Dus hoezo kan je geen woning kopen voor 200k?

'Redelijk wat woningen' klopt gewoon niet, het woningaanbod heeft al het grootste dieptepunt in jaren, en binnen dat schaarse aanbod is maar een paar % betaalbaar obv 1 modaal inkomen. Daarnaast ging de discussie om bewust op 1 inkomen kopen ipv 2, omdat 2 een te hoog risico zou zijn. De druk om dan als stel op basis van 2 salarissen een hypotheek af te sluiten, omdat men misschien ook nog wel een keer de optie van gezinsuitbreiding open wil houden, is dan enorm.

[Get!em]

Ik had het over noodwoningen, niet over de wederopbouw matige kwaliteit flats.
Die kunnen ze beter allemaal slopen en vervangen door hedendaagse bouwkwaliteit.

Noodwoning


De apartementen/hoogbouw/bovenwoningen die ooit in de herstelperiode zijn gebouwd moet je erg kritisch op zijn. Sommigen zijn nog gebouwd "op staal" (oftewel, kale fundering op grond, zonder heipalen of houten palen). Vaak staan die woningen nu in de randen van binnensteden, terwijl daar nu ook grondwater discussies lopen (met oa verzakkingen/bodemdaling). Die woningen op staal zijn niet te beheren, zeker niet als ze naast woningen staan die zowel moderne fundering hebben en aan de andere kant woningen met houten palen. Dit is oa situatie in Rotterdam noord, hillegersberg en richting schiedam etc

Hier: zet in de kaartlagenlijst even de "funderingstype" aan, en je ziet gewoon in dezelfde straten de verschillende typen naast elkaar. Onhoudbaar.
https://www.arcgis.com/ap...b5a294a918e33bcd3e22e69a3

En misschien onverwacht, maar ook op de veluwe in Apeldoorn kun je problemen verwachten.

En gouda rondom centrum kun je beter helemaal laten afzinken...
https://www.gouda.nl/dire...bouwen/funderingsherstel/

[ Voor 95% gewijzigd door Get!em op 01-03-2022 11:59 ]

[Conrado]

Monkeydancer schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 16:58:
[...]
De hele woningmarkt is gewoon kapot gemaakt door de overheid. Kan je Stef blok voor bedanken. De bottleneck is door Nederland zelf gecreeerd. De bottleneck zal ook verlopig niet weggewerkt kunnen en het zal jaren duren voordat alles weer bij is.

Het probleem is niet zozeer de centrale overheid maar de gelaagdheid. Iedere gemeente heeft een wethouder grondzaken, en dat is niet omdat zandkorrels veel beleid nodig hebben. Het is gewoon big money. Weinig bouwen houdt de prijzen hoog, daar is de gemeente, de provincie, het rijk (lees financieren) en ook projectontwikkelaars en de bouwers heel content mee.
In het voorwoord van de bouwplannen van mijn wijk stond dat het unaniem door de raad was aangenomen. Dat begreep ik toen ik achteraan de financiering zag. de gemeente houdt er miljoenen aan over voor leuke beleid.

Ander inzicht. In Nederland is slechts 8 procent bebouwd. Als je één procent landbouwgrond zou opofferen, zou dat een enorme impact op de woningnood hebben.

[Requiem19]

We kunnen nog eens naar het verleden kijken om te zien hoe de daling van de woningmarkt toen ging:



Daar zie je toch wel in dat het met stapjes gaat.

[Martensupport]

FunkyTrip schreef op maandag 14 maart 2022 @ 16:38:
[...]


Ze hebben juist daar bijna niks platgegooid. Het was voormalig spoor immers. Gingen ze maar winkels neerzetten op de begane grond, maar het zijn vooral luxe 3-(4!) verdiepingen hoge woonhuizen. En dure koopappartementen inderdaad. Het VOLT project is overigens alleen huur (overigens prima te doen om daar met 2 studenten een appartement te huren; dan heb je 50m2 voor 450E pp ofzo. Op zich aan de prijs, maar je woont wel midden in centrum in nieuwbouw en de begane grond is inmiddel gevuld met yoga,fitness en zorg)

Ong. 100 huizen noem ik niet bijna niks…


Het klopt dat er fors meer woonunits en huizen voor terug zijn gekomen en uiteindelijk oogt het ook wel mooi, maar ik kan me niet aan de gedachte onttrekken dat men ook wel erg graag alle studenten en de sociale huurders weg wilde hebben uit het centrum. Het betreft wel zo’n beetje het duurste stukje grond van de stad.

Voor wat betreft het VOLT project vind ik 50m2 voor 2 personen €900,- nou niet echt betaalbaar. Zeker gezien je dan wel een stelletje moet zijn, want het betreft een enkele slaapkamer en woonkeuken.

[Valorian]

praliwi schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 19:35:
[...]


17% zou wat zijn zeg.
Het is bijna niet voor te stellen, maar dat gold ook in de voorgaande twee jaren. We gaan het zien.

Andere banken hebben niet recent nieuwe voorspellingen gedaan geloof ik?

Bizarre verwachtingen ja. Maar ik moet zeggen dat ik om mij heen ook nog weinig "pas op de plaats" zie. Iedereen die op wat voor manier dan ook iets kán kopen blijft dat proberen, er is ondanks oorlog en rentestijgingen en een ogenschijnlijke piek-in-zicht nog steeds vooral veel fear-of-missing-out. Dus zou mij niets verbazen als die 17% er inderdaad gewoon weer op komt. Al vraag ik mij wel oprecht af wat voor mensen straks die 400K+ gaan neerleggen voor 55m2 benedenwoning uit 1920 in een volkswijk aan een drukke verkeersader hier in Utrecht (die afgelopen tijd voor 300-350K weg gingen) ..

In jouw link zie ik trouwens dit plaatje:

Daarin zie je duidelijk de vorige enorme huizenprijzen-stijging in 2000. Daar zie je dan een mooi voorbeeld van hoe een piek ook gewoon "over kan kan gaan" in een "minder grote stijging": de piek eindigde denk ik door het negatieve sentiment vanuit de dotcom-bubble-crash, maar een echte huizenmarkt-crash bleef uit. Prijzen stegen per jaar iets minder en uiteindelijk stabiliseerde de stijgingen tot een 'normale' 4% per jaar. Tot natuurlijk de financiële crisis van 2008 uitbrak.

Edit: deze illustratie is ook wel interessant. Kennelijk wordt de groep mensen die anticipeert op een daling steeds kleiner, al een paar jaar lang. Al lijkt het de laatste kwartalen gestabiliseerd. Dat geeft natuurlijk een soort self-fullfilling-prophecy: als mensen allemaal dénken dat de prijzen blijven stijgen dan voelen ze zich ook comfortabel om te blijven kopen (als ze de financiële middelen hebben) en blijven ze meer en meer geld in de markt pompen waardoor de prijzen inderdaad blijven stijgen. Mind-boggling.

[ Voor 17% gewijzigd door Valorian op 15-03-2022 20:54 ]

[Yolo2]

Usa is meestal een stap voor Europa.

[Verwijderd]

Cruiseganger schreef op vrijdag 18 maart 2022 @ 10:09:
ING economisch bureau gaf gisteren aan dat ze dit jaar gezien de toch wel zorgwekkende inflatie (verwachtingen) zelfs twee renteverhogingen van de ECB verwachten. Misschien niet toevallig passen ze daarom een week naar de laatste verhogingen op 11 maart alweer hun hypotheekrente tarieven aan.
De rente 20 jaar vast annuïteit met LTV < 55% stijgt per vandaag maar liefst door naar 2,36 % waar deze afgelopen week nog 2,11% was en van 1 oktober tot 1 november 2021 nog maar 1,35% bedroeg !

Ik zag dit vandaag op twitter:

[bie100]

Skybullet schreef op zaterdag 19 maart 2022 @ 11:53:
[...]


Ervaring tot nu toe is overduidelijk: Hoe hoger de gemiddelde woningprijs, hoe beter de buurt en zijn bewoners.

genoeg criminelen die in een huis van een miljoen wonen geloof mij maar

je zal er minder overlast van hebben dat zal zo zijn maar goed het blijven criminelen ze hebben niet allemaal tattoos en een litteken over de wang

kijk maar

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 22 maart 2022 @ 08:08:
[...]


Die maandelijkse jaar-op-jaarstijging is echt het meest nutteloze cijfer ooit. Als je het maand-op-maand vergelijkt weet je helemaal niets over de daadwerkelijke prijsstijgingen.

Ik snap ook niet dat je het zo rapporteert. Als het nou asperges waren, of een ander seizoensafhankelijk product.

Maar de huizenmarkt is juist wél een 'seizoensgevoelige' markt. De maand-tot-maand mutaties zijn daarbij nu juist mutaties die weinig zeggen zonder verdere context. December is in de regel een maand met nauwelijks prijsstijgingen, vaak juist prijsdalingen. Met als gevolg dan januari dan weer vaak een maand met hoge prijsstijgingen is. Daarna februari weer een grote dip, waarna het langzaam opkrabbelt tot de zomerse maanden mei-september. In die maanden zijn de prijsstijgingen vaak redelijk hoog.

Die maand-tot-maand stijging zegt dus niet zo veel. Maar het wordt dan wel weer leuk om te kijken hoe de maand-tot-maand prijsstijging in de loop van de tijd verandert. Ik heb voor de lol voor de afgelopen 5 jaar hoe de maandelijkse prijsstijging van maand tot maand verandert. Bijvoorbeeld voor februari 2022 geldt dat de stijging van 0,4% 2,7 procentpunt lager was dan de stijging van januari 2022. In de regel is de stijging van februari altijd lager dan die van januari, maar dat verschil is deze maand wel erg groot.

Nu was januari ook wel weer hoog, maar dat komt ook doordat de mutatie van december juist weer laag was vergeleken met de maand daarvoor.

Nu is hier natuurlijk nog geen lange termijn trend uit te halen, maar na een lage december en de hoge januari had ik voor februari een beeld verwacht zoals in eerdere jaren. En niet zo veel lager als nu.

[Rubbergrover1]

JDx schreef op woensdag 23 maart 2022 @ 16:21:
[...]
Is dat door het mooie weer, dat mensen alles weer wat rooskleuriger zien?

Ja, doordat het lichter is, mooier weer en de planten er niet meer zo somber uit zien, zien ook de woningen er veel aantrekkelijker uit.

In het 'wat ik nu weer zag'-topic was een tijdje geleden bijvoorbeeld een bungalow waar op zich weinig mee mis was. Maar met een dorre en kale tuin zag dat er erg depressief uit.

Bijvoorbeeld de tuin van deze woning

https://www.funda.nl/koop...42669686-friezenlaan-350/

[ Voor 24% gewijzigd door Rubbergrover1 op 23-03-2022 17:22 ]

[assje]

Naar mijn mening zijn denkpatronen en het sentiment nog voor een groot deel gedreven door de ontwikkeling van de woningmarkt in de afgelopen 50 jaar. Deze 50 jaar kunnen we in twee perioden splitsen waar verschillende drivers een opdrijvend effect hadden.

Zonder gewicht toe te kennen aan de verschillende drivers blijf ik erbij dat het onredelijk is om uit te gaan van een vergelijkbare situatie in de komende 50 jaar;

[Maahes]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 1 april 2022 @ 14:51:
[...]


Wel vreemd dat het eigenlijk een probleem is van de afgelopen 5 jaar. Daarvoor kon je als alleenstaande zonder veel eigen vermogen gewoon een gezinswoning kopen.

Misschien heeft dit er iets mee te maken.

[RemcoDelft]

In het kader van "groen" zou ik best wat meer van dit soort huizen willen zien:

[Verwijderd]

Via: https://www.dnb.nl/algeme...cieel-stabiliteitsrisico/

Best interessant dat het risico van onderwater komen zo laag is in Nederland zelfs bij een grote prijsdaling als 20%. De prijsstijging van vorig jaar is waarschijnlijk een grote bijdrage daar aan.

[psychodude]

Rubbergrover1 schreef op maandag 4 april 2022 @ 13:29:
[...]

Dat is een beetje de zelfde instelling als waarmee men in de jaren '50 en '60 een hoop binnensteden heeft willen afbreken en 'moderniseren'. Al die onhandige eeuwenoude huizen en krappe straatjes en grachten kun je beter vervangen door flats met snelwegen. Ik ben blij dat dit op veel plekken toch niet is doorgezet en dat we daarom nu nog steeds steden hebben met een hart.

En een historisch centrum bewaren is verder natuurlijk prima. Maar het één sluit het ander natuurlijk niet uit. Rotterdam heeft het hierin vrij makkelijk, de keuze van een oud stadscentrum is hier ontnomen. Dus kan het echt centraal. En in Amsterdam en Den Haag zie je hoogbouw natuurlijk ook langzamerhand zijn intrede gemaakt hebben.

Maar we hebben daarnaast natuurlijk toch ook nog gewoon het nodige aantal uit de kluiten gewassen dorpen in Nederland. Is een beetje vergelijkbaar met de eindeloze suburbs in de VS. Waar je in en rondom LA bijvoorbeeld fietsroutes kunt trekken waar je er 6 uur over doet om in een rechte lijn van start bebouwing tot eind bebouwing te komen. En zelfs met de auto er bijna 2 uur over kunt doen. En waarom? Om een tuin te hebben die velen vervolgens betegelen of volgooien met kunstgras?

RemcoDelft schreef op dinsdag 5 april 2022 @ 12:33:
In het kader van "groen" zou ik best wat meer van dit soort huizen willen zien:
[Afbeelding]

In Rotterdam zie je de trend van groen steeds meer doorzetten, een aantal komende projecten hierin bijvoorbeeld:

Sawa (Geplande oplevering 2024)


Babel (Oplevering eind 2022)


De Kuil (Bouw start 2022)


Parkstad (Bouw start 2022)


Een soortgelijk groen als dat je ook binnen bestaande wijken binnen Rotterdam langzamerhand meer en meer begint te zien.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 6 april 2022 @ 12:30:
[...]


Het Nederlandse natuurlandschap ligt grotendeels aan de kust. Duinen, wadden, veengebieden. Allemaal interessant voor trekvogels en zeedieren, maar minder interessant voor mensen. Gelukkig maar, dan heb je daar ook geen recreanten.

De veluwe is lange tijd in gebruik geweest als jachtgebied. Dan wil je juist lekker rechte bospaden zodat je in galop achter die vos aan kunt zitten.

Maar de discussie lijkt wat stappen over te slaan. Alsof alleen ongerepte natuur op grote schaal ecologische waarde heeft, en cultuurlandschap per definitie niet. En alsof natuur met een parkfunctie per definitie onbelangrijk is.

Er is voor vanalles ruimte in Nederland, als je maar duidelijk bent over wat je precies met die ruimte wil. Het is eerder opgemerkt: veel ruimte wordt in Nederland toegekend aan landbouwtoneel, waar de meest gesubsidieerde toneelclub van Nederland doet alsof ze een rendabel agrarisch bedrijf hebben.

Grootste deel is agrarisch;

Grofweg is 50% van het grondgebruik, inclusief water, agrarisch. Deze sector schijnt zo'n 6.4% aan de economie bij te dragen.

Lijkt mij dat dit de primaire focus zou moeten zijn om land te winnen. Je zou zelfs kunnen overwegen de plannen rondom de landwinning in het IJsselmeer door te zetten en bestaande agrarische bedrijven te verplaatsen.

[ Voor 12% gewijzigd door sdk1985 op 06-04-2022 14:57 ]

[eamelink]

Beide afbeeldingen komen van de Van Bruggen Adviesgroep.

Inmiddels zitten we op rentetarieven die we eind 2015 voor het laatst hebben gezien.

[Miks]

big bang schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:02:
[...]
Het tekort aan huurwoningen loopt alleen maar verder op, ook omdat investeerders weer alternatieven krijgen.

Iedereen papegaait elkaar na over de tekorten. Toch hebben we per inwoner meer huis dan ooit, en zijn de huishoudens nog nooit zo klein geweest.
Zet daar onderstaande ontwikkeling (men gaat vaker samenwonen) tegenover, en dan zien we dat een tekort toch echt wel met een korrel zout genomen kan worden.

MXMaster schreef op donderdag 7 april 2022 @ 17:19:
[...]
De beurs is ook veel volatieler dan een huizenmarkt natuurlijk. Een huis verhandelen duurt lang, een aandeel is zo verkocht.

Daar staat tegenover dat de markt nauwelijks kan reageren op vraag en aanbod op de korte termijn. De inelasticiteit is enorm. Wellicht minder price swings, maar wel heftige reacties op kleine fluctuaties in vraag of aanbod. Dit maakt vastgoed als investering veel gevaarlijker dan in algemeenheid wordt aangenomen (toevallig heeft vastgoed de afgelopen 30 jaar lekker gerendeerd, dit is echter onhoudbaar).


Voor de wat meer financieel onderlegde tweakers zijn de volgende marktontwikkelingen hele grote rode vlaggen. Het lijkt wel alsof alles bij elkaar komt:
- inverteerde rentecurve
- aanbodgedreven inflatie en inflatie van grondstoffen
- sterk opgelopen energieprijzen
- geen mogelijkheid om de rente aan te passen (lager kan niet, maar hoger ook niet!)
- een klimaatcrisis
- bovenstaand in tijden van hoogconjunctuur

Het gaat op zijn zachts gezegd een roerige periode worden.

[ColeJ]

Het gaat altijd maar over schaarste maar uit meerdere onderzoeken is gebleken dat schaarste helemaal geen drijfveer is voor de woningprijzen. Er is immers altijd schaarste geweest.




https://www.vastgoedmarkt...ngprijs-klopt-dat-wel-dnb

https://www.vastgoedmarkt...914FAA9DF59AAA96B5921CYI4

[Caelorum]

Vanoverdegrens schreef op vrijdag 8 april 2022 @ 09:35:
[...]

Wereldoverbevolking icm steeds meer mensen die economisch "mee willen/kunnen doen" lijkt me persoonlijk een belangrijke drijfveer voor de huidige onrustige tijd.
Teveel mensen willen van de taart mee eten. En de planeet aarde kan nu eenmaal niet groeien....

één voordeel: volgens de VN zal Europa minder merken van die groei in de bevolking.
(https://population.un.org/wpp/Download/Standard/Population/)
En handig is ook dat de Total Fertitily Rate op de meeste continenten naar verwachting onder de 2.1 gaat komen (het getal dat nodig is om te blijven groeien). Voornamelijk vanwege meer welvaart.

[ Voor 20% gewijzigd door Caelorum op 08-04-2022 09:41 ]

[Nuevocasa]

noucmen schreef op vrijdag 8 april 2022 @ 17:06:
Doen de prijzen stijgen of dalen nu door de oorlog ?

"Huizenprijzen voor het eerst sinds 2019 gedaald
,,In de eerste 3 maanden van 2022 is de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning in Nederland met 2,1% gedaald t.o.v. het laatste kwartaal van 2021. Dit is opmerkelijk, want sinds begin 2019 is een daling in de prijs van kwartaal op kwartaal niet meer voorgekomen"

Het FD is in de cijfers gedoken en het ligt wat genuanceerder. Per m2 is de prijs maar 0,5% gedaald. In veel gebieden is het zelfs gewoon gestegen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Hbeez]

Er wordt vaak gesproken over 'het woningtekort', maar als je kijkt hoe dat wordt berekend is dat op basis van een drietal groepen woningzoekenden:

1. Woningen gedeeld door paren/meerdere huishoudens/meerdere alleenstaanden
2. Nieuw ontstane huishoudens (immigranten, scheidingen, etc)
3. Mensen die ergens wonen wat geen officiele woning is, zoals kantoorpanden

Als je dit dan vergelijkt met de groepen die Funda hanteert als woningzoekenden, dan is de vergelijking niet 1:1 te maken (bv immigranten is geen aparte groep).



Wat ik wel terugzie:

• Het ouderlijk huis verlaten ~10%
• Scheiding ~5%
• Moet huidige woning uit ~5%
• Samenwonen ~10%

Totaal: ~30% wat onder het woningtekort valt, alhoewel het bij samenwonen wat afhangt van de situatie of het netto een woning oplevert of kost ivm de definitie van woningtekort

Een deel valt sowieso niet onder de definitie woningtekort:

• Gezinsuitbreiding ~10%
• Veranderende werksituatie ~5%
• Tweede huis als investering ~5%

Totaal: ~20%

De overige ~50% is 'Toe aan een nieuwe woning', daaronder zal ook het (significante) deel immigranten vallen, maar ook een groot deel dat een upgrade zoekt; huurders die willen kopen, woningbezitters die mooier/groter willen wonen etc. Dus een mix van wel/niet formeel woningtekort, helaas niet mogelijk om verder te analyseren. Maar bovenop het formele woningtekort is in ieder geval nog een variabele groep woningzoekenden van minimaal 20% + woningbezitters die een upgrade zoeken + huurders die willen kopen (niet vallende onder definitie woontekort).

Die laatste groep lijkt me wat opportunistischer qua koopgedrag maar creeert in de huidige tijden wel vraag op de woningmarkt. Hoe groot is deze groep nog, en in hoeverre is bijbouwen dan de oplossing, als bv. de rente stijgt naar 4-5%? Of huren een aantrekkelijker alternatief wordt door bv fiscale voordelen voor woningbezitters te beperken of de jaarlijkse huurverhoging te beperken? Of zijn deze mensen uberhaupt bereid te verhuizen naar weilanden die we nu ombouwen naar woonwijken?

[ Voor 7% gewijzigd door Hbeez op 12-04-2022 12:04 ]

[Richh]

This is the largest housing affordability deterioration recorded since 1975

https://twitter.com/DallasFed/status/1514041817565700098

De betaalbaarheid van huizen neemt ook in historische context gigantisch af. Alhoewel dit gaat over de USA huizenmarkt gaat, denk ik dat het wereldwijd toch best dicht bij elkaar ligt.

[ Voor 15% gewijzigd door Richh op 13-04-2022 10:30 ]

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 april 2022 @ 09:32:
[...]

Nou, haal dat 'wellicht' maar weg. Dat is juist de basis van de hoge huizenprijzen. Net als bij veel aandelen gaat het niet zozeer om de onderliggende waarde, maar gaat het om wat de verwachting is van de verhouding tussen wat je betaalt en wat je ervoor terugkrijgt.

Huizen die in een x-aantal jaar volledig afschrijven zijn er in zekere zin wel, maar dan vooral doordat de grond voor tijdelijk gebruik wordt uitgegeven. Bijvoorbeeld dat over 10 jaar de grond ergens anders voor gebruikt gaat worden en de grond daarom nu voor 10 jaar voor woningbouw gebruikt mag worden. Maar in dit soort situaties zie je toch vooral dat het om huurwoningen gaat.

Het lastige van echt bouwkundig afschrijven van huizen is dat het niet zo is dat het huis 30 jaar prima is en na 30 jaar spontaan uiteen valt. Die 'aftakeling' gaat geleidelijk. Je zou waarschijnlijk na 20 jaar al een hoop ergernissen krijgen waarna je er na 30 jaar wel klaar mee bent en iets anders wilt. Maar in de praktijk zou iemand bij zo'n 'aftakeling' al bij het eerste optreden van die ergernissen al een en ander gaan aanpakken of herstellen. Zodat de woning alsnog veel langer meegaat.

Je ziet in sommige wijken die op de nominatie staan om afgebroken te worden wel dat er lange tijd geen of nauwelijks onderhoud wordt gedaan. Maar dat heeft dan ook direct zijn weerslag op het woongenot. Je kunt dus niet een prettige woning hebben die na 30 jaar afgeschreven is, omdat dat juist gepaard gaat met een hoop ergernissen.

Vanwege klimaatverandering zullen we ernaartoe moeten dat een deel van de huidige huizen op plekken worden gebouwd waar dat tijdelijk zal zijn. En dus komt de afschrijving niet door de interne kwaliteit van het huis, maar vanuit externe factoren. Huizen voor 50jaar.... dat idee.

Bijv waterhoogte in je straat na een zeer forse bui.... (omdat in combinatie met bodemdaling het niet meer weg te pompen is).




Een verder doorontwikkelde kaart bij verzekeraars en hypotheekverstrekkers gebaseerd op deze data:

- risico kans op claims overstromingsschade per pand
- risico voor waarde daling onderpand
(ik heb ze gezien, maar hier even niet een screenshot van).

[ Voor 5% gewijzigd door Get!em op 13-04-2022 14:15 ]

[Rubbergrover1]

Masvic schreef op woensdag 13 april 2022 @ 22:08:
Volgens het NVM stonden er in Q1 gemiddeld 17K woningen te koop. Via het internet archive kan ik zien dat er in Januari 17.9k woningen als beschikbaar vermeld waren op Funda. Dat zijn er vandaag al 24.6K. Best een flinke toename van 37%...

Zou eigenlijk een scraper en een mooi dashboard voor moeten maken, of weet iemand ergens anders dit soort data te vinden?

Het is vooral zo dat die 17k historisch gezien gewoon heel laag was.

Nu kun je kwartalen niet heel goed 1-op-1 vergelijken. Zeker omdat tegenwoordig de regelgeving wel eens van jaar tot jaar verandert. En dat kan betekenen dat mensen ofwel nog snel in Q4 willen verkopen, ofwel uitstellen tot Q1.

[ Voor 15% gewijzigd door Rubbergrover1 op 14-04-2022 10:14 ]

[Masvic]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:56:
[...]


In het voorjaar komen er altijd veel woningen erbij, net als in het najaar. Q1 en tijdens de zomer is het een stuk rustiger...

Voorjaar is Q1, dan komen er volgens jou veel woningen bij EN het is rustiger? Wat is het nou...



Vind het interessant dat er bijna 40% meer woningen online staan (alleen op funda) dan op 1 feb dit jaar. Dat soort schommelingen lijken historisch niet vaak voor te komen. Maar wellicht is het gewoon een momentopname die toevallig zo uitkomt, het is immers geen doorlopend gemiddelde. Maar we will see. Dit weekend maar eens een scrapertje bouwen... Dan hoeven we hier niet tot het einde van het kwartaal te wachten om info van NVM te krijgen.

[sdk1985]

Verwijderd schreef op donderdag 21 april 2022 @ 16:51:
[...]

Ten eerste denk ik dat je heel blij moet zijn met het OV, want zonder het OV was het op jouw weg en jouw parkeerplaats nog drukker geweest. Dat geld is dus in ieder geval goed besteed. Het meerendeel van de autobezitters WIL een auto en heeft helemaal geen praktische totale afhankelijkheid. Blijkbaar kan het financieel allemaal nog steeds wel uit, anders zou het aantal auto's niet blijven groeien.

Ik vind dit een rare insteek. Dit argument kun je toch voor min of meer elk bezit maken? Er is altijd wel een manier te vinden om zonder X te leven. Vroeger had men geen wasmachine, geen vaatwasser en zelfs geen vriezer.

Met de tijd ontwikkelt welvaart en dat resulteert in de vrijheid om luxe producten aan te schaffen.
Toen ik een jaar of 8 was waren wij de eerste in de straat met twee auto's. Dit omdat destijds mijn moeder 3 dagen op 75km afstand werkte en mijn vader 5 dagen op zijn fiets naar het werk ging (daarom 'geëmigreerd'), tot hij 30km werd overgeplaatst. Maar toen ik een jaar of 14 was had eigenlijk vrijwel iedereen in de straat een tweede auto. Dat is eigenlijk redelijk genormaliseerd. Dit heeft overigens verder geen effect gehad op het ruimtegebruik, de percelen lagen vast en die ruimte was al ingedeeld. Veel huizen hadden al een vrijwel volledig bestrate voortuin (met garage) en daar pasten 2 auto's op. De rest ging op de stoep.

De auto is een onding, in zijn algemeen. We hebben er al veel te veel van en ze nemen een best groot deel van de beschikbare openbare ruimte in beslag. Het begint de spuigaten uit te lopen, op veel plaatsen.

Ik weet niet wat voor negatieve ervaring (rijangst?) jij er mee hebt gemaakt maar een auto is een enorm handig ding. Het ding stelt je in staat om jezelf snel te verplaatsen en daarmee tijd te besparen. Na het behalen van enige financiële stabiliteit is tijd de primaire factor van geluk. Verder is het een werkpaard voor het verplaatsen van spullen (bouwmarkt, ikea, enz). Ook geeft het een zekere vrijheid. Wil je van A naar B dan ben je niet afhankelijk van dienstlijnen. De borden E19 en daarna E17 volgen en je zit met één tank benzine een paar uur later in Parijs.

Anyway het bekende plaatje;

Lijkt mij duidelijk waar heel makkelijk ruimte te winnen is. Als je morgen auto's verbied lost dit woontechnisch helemaal niks op (creëert ondertussen wel een enorm logistiek probleem want het OV is al overbelast).

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 21-04-2022 23:57 ]

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 april 2022 @ 09:39:
[...]

Dat komt wel overeen met de in dit topic geschetste zeer lage getallen van nieuwe aanmeldingen op Funda in Q1. Dat er nu zo veel meer aanbod is dan in Q1 ligt dus vooral aan het lage aanbod dat er in Q1 was. En niet zozeer aan het ogenschijnlijk hoge aanbod dat nu op Funda komt.

Lijkt ook wel een soort dip in januari en dat het daarna weer wat opkrabbelt.

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 22 april 2022 @ 10:29:
[...]
We moeten gewoon bij nieuwbouw zorgen dat er ruimte gemaakt word voor voldoende parkeergelegenheid. En dan niet een landelijke norm nemen maar gewoon naar de locatie kijken. Een appartement in centrum amsterdam heeft er misschien maar 0.5 per appartement nodig. Een woning in een dorp waarschijnlijk gewoon 2.
[...]

Nee, we zouden eens harde eisen moeten stellen aan gemeentes voor de aanleg van fatsoenlijk OV en niet met nog meer parkeerplekken. Als een gemeente dat niet kan regelen met de huidige opzet van woonwijken moeten ze daar misschien eens naar kijken. Misschien ook wat meer compactere woningen ertussen zetten en wat meer bestemmingsverkeer voor de wijk zelf genereren (een fatsoenlijk winkelcentrum, sportschool, school, misschien nog wat kleine horeca) dan wordt zo'n fatsoenlijke bus of treinverbinding vanzelf rendabel.

Ik zeg niet dat er geen parkeerplekken moeten zijn, maar 1.2-1.4 per woning zou echt wel genoeg moeten zijn als de wijk zelf gewoon fatsoenlijk is opgezet. Helaas plaatsen ze die wijken alleen zover mogelijk van een centrum af en pleuren ze het liefst zoveel mogelijk grote woningen erin (want minder zorg- en politiekosten) en vooral ook zo weinig mogelijk voorzieningen, en ja, dan krijg je vanzelf een nog grotere autoafhankelijkheid, want mensen moeten steeds grotere afstanden afleggen om nog iets te gaan doen. Gevolg: meer asfalt, meer slijtage aan asfalt en vooral meer kosten. Terwijl wijken waarin meer is dan alleen vrijstaande woningen gewoon bewezen meer opbrengen voor een gemeente.

Zie bijv. ook deze publicatie van de provincie Zuid-Holland (PDF):

quote: https://www.zuid-holland....tie_versie_april_2020.pdf

[....]Volgens veel planeconomen is bouwen van appartementen in plaats van eengezinswoningen dan ook slecht voor de grondprijs en de grondexploitatie. Zij rekenen dan echter niet mee dat bij optimalisatie er een ander ontwerp, meer uitgeefbare grond en minder parkeer- behoefte per woning ontstaat. En dat er meer collectieve voorzieningen haalbaar zijn. Tevens houden zij er geen rekening mee dat er meer bewoners komen en meer woningen hetgeen meer oplevert aan OZB, meer inkomsten voor het gemeentefonds en meer draagvlak voor voorzieningen, OV en MKB.[...]
Lage dichtheden zijn bij de huidige normen makkelijker ruimtelijk in te richten qua ontsluiting (geen liften, minder trappenhuizen, minder parkeeroplossingen en minder wegen: minder verkeersruimte in de woning en in het plan). Om deze reden bouwen we dus vooral duur. En bovendien sociaaleconomisch gesegregeerd (alleen woningen van gelijke prijs) en met een te lage dichtheid om voorzieningen, MKB en OV te ondersteunen. Door lage dichtheden en functiegescheiden te bouwen hebben we de provincie voor een groot deel dicht gebouwd.
Door lage dichtheden hebben we we gebouwd aan langere woon-werk afstanden waarop de auto het meest praktische of soms zelfs het enige praktische vervoermiddel is. Dit heeft weer files en snelweguitbreiding tot gevolg.
[...]

En let ook even goed op het plaatje op de laatste pagina:

[ Voor 5% gewijzigd door Caelorum op 22-04-2022 10:48 ]

[Jean-Bob]

https://mobile.twitter.co...tatus/1517452470439534592

Zeg maar waar het stopt…

De trucs worden volgens mij al maximaal toegepast. Verkopers zullen binnen afzienbare tijd met minder genoegen moeten gaan nemen.

[BTFD]

Rubbergrover1 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:37:
[...]
Zodat er lekker weinig huurwoningen overblijven en er nog minder keus is voor mensen die niet kunnen of willen kopen?

Je kunt dit natuurlijk ook omdraaien, ik (en vele met mij) proberen ook maar enigszins aanspraak te maken op een woning. Gemiddeld een 20 á 30 kijkers op een kluswoning, woningen die instapklaar zijn binnen enkele uren volgeboekt. Op diverse woningen al +50k overboden om dan alsnog te horen dat je niet de gelukkige bent..

Om vervolgens bij diezelfde makelaar te lezen: Kopers, veel plezier met jullie nieuwe woning, met daaronder een reactie van een andere makelaar: Vanaf nu te huur bij.....

[Masvic]

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:53:
[...]


Weer 10% erbij vandaag, 26k beschikbaar vanochtend, ben benieuwd of de trend doorzet.

28.3k beschikbaar (t.o.v. ~17k in januari). Een stijging van het aanbod van ongeveer 60%, afgelopen jaren nog niet eerder gezien. Historisch nog steeds heel laag natuurlijk.

[ Voor 3% gewijzigd door Masvic op 07-05-2022 10:56 ]

[Verwijderd]

noucmen schreef op zaterdag 7 mei 2022 @ 14:26:
[...]


Dank je wel,
Dus, er waren altijd tussen 48k - 57k te koop staan op Funda, sinds Q1 2021 tot Mei 2022.
In Q1 2022 er waren inderdaad minder aanbods, maar het was 48k en niet minder.
En sinds 2019 (voor Corona) hebben wij altijd een daling van aanbods op Funda: rond 100k in 2019 tot 50k in 2022.

Mijn conclusie: wij zien de effect van rente verhoging tot het aantal aanbods nog niet.

Een grafiek van twitter illustreert dit goed:


Bron: https://mobile.twitter.co...0GLRcURRMJy_MT5pVSXA&s=19

[Miks]

Masvic schreef op zaterdag 7 mei 2022 @ 10:56:
[...]


[Afbeelding]

28.3k beschikbaar (t.o.v. ~17k in januari). Een stijging van het aanbod van ongeveer 60%, afgelopen jaren nog niet eerder gezien. Historisch nog steeds heel laag natuurlijk.

[Afbeelding]

Het plaatje met "historisch laag aanbod" dient dan wel wat verder doorgetrokken te worden. Zo extreem laag is het aanbod dan opeens niet meer. Daarnaast is niet alleen het aanbod, maar ook het aantal transacties van belang, en het aantal transacties is dan weer op een heel normaal niveau.


https://www.nu.nl/economi...te-koop-in-nederland.html


https://economie.rabobank...rtaalbericht-woningmarkt/

En wanneer je beide grafieken goed op je laat inwerken, begrijp je ook direct wat er zal gaan gebeuren als de vraagkant wegvalt (zoals we nu zien gebeuren ivm de hogere hypotheeklasten): een explosie van aanbod. Let wel, dit zien we nu nog niet, maar ligt dus zeker in de lijn der verwachting.

[ Voor 7% gewijzigd door Miks op 10-05-2022 16:24 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 21:39:
[...]

Waarop baseer jij dat de vraag wegvalt?

Ik denk dat prijzen zullen zakken vanwege de hoge rente, maar dat de vraag wegvalt (zoals in 2008) dan moet de werkeloosheid eerst stijgen en ik zie juist het omgekeerde gebeuren.. (loonstijging door tekort).

Al met al schiet de koper dus niks op van de stagnatie of daling, het verschil gaat naar de rente.

Eerst loonstijging? Ja misschien een klein deel, maar de CAO's bewegen veel te weinig gezien de inflatie.

Nee, zoals vandaag in het nieuws, zal eerst de middenklasse en alles daaronder de hand op de knip moeten gaan houden omdat de rekeningen niet meer betaald kunnen worden. Als dat geen rem is op de economie - en daarmee dus een aanjager van werkloosheid - dan weet ik niet wat de economie wel kan tegenhouden.

Kijk ook maar eens naar de vertrouwenscijfers.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...-naar-laagste-niveau-ooit

Die werkloosheid zien we snel genoeg. Tot nu toe heeft de economische cyclus ons, wat dat betreft, nooit _niet_ gewaarschuwd. We zitten op de absolute top, hebben er nog een paar miljard coronasteun tegenaan geflikkerd om het onafwendbare uit te stellen. Maar van uitstel komt geen afstel.

En dan zal ik maar meteen opnieuw aanhalen waar ik al jaren voor waarschuw: een malaise op de woningmarkt gaat bijna altijd gepaard met een slump in de rest van de economie. Je moet de zwarte zwanen bij elkaar optellen, dat noemen we dus het 'systeemrisico' van de woningmarkt.

Edit
Zie hier de grafiek met het aantal vacatures. Er was eind 2019 al een afkoeling waar te nemen. Je ziet ook dat deze teniet gedaan is door de coronasteun. We zitten echt al een aantal jaar in de blessuretijd wat dat betreft.

[ Voor 24% gewijzigd door Miks op 10-05-2022 23:53 ]

[FreakNL]

Santee schreef op donderdag 12 mei 2022 @ 14:47:
[...]

En Nederland is regeltjesland. Dus voor er een gebouw/utiliteit aangelegd kan worden ben je meestal 1,5-5 jaar verder voor alles geregeld en vergund is. Wil je die procedures eraf halen dan wordt het chaos. Zo werkt het gewoon niet in Nederland. Dus ja, al die computer baantjes zijn ook gewoon nodig.

Met het risico off-topic te gaan;

Ik denk dat dat niet eens de computerbaantjes zijn die @RemcoDelft bedoeld. Er bestaan gewoon tig bullshitjobs in NL. Ik had gehoopt dat Corona ze uit zou roeien, maar helaas…

[Masvic]

Blik1984 schreef op maandag 16 mei 2022 @ 16:19:
[...]


Dit is toch gewoon normaal dat het aanbod in Q2 stijgt t.o.v. het aanbod in Q1? Een huis verkoopt beter als het zonnetje schijnt, de vogeltjes fluiten, de tuinen in bloei staan, etc.

Een stijging is normaal, een stijging van meer dan 70% in 5 maanden komt niet zo vaak voor en is best wel een trendbreuk met wat we de afgelopen jaren hebben gezien.

Deze grafiek toont niet alleen de beschikbare huizen overigens, maar toont gewoon alle huizen die op dat moment op Funda staan, ook huizen die al verkocht of in onderhandeling zijn. In 2019 waren er op 4 april 67k huizen beschikbaar. http://web.archive.org/we...da.nl/koop/heel-nederland

[ Voor 26% gewijzigd door Masvic op 16-05-2022 16:41 ]