Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Krisp]

In overleg met Rukapul open ik een hernieuwd topic over de ontwikkelingen in de huizenmarkt. Het doel hiervan is het volgen van het nieuws en de achtergronden van de ontwikkelingen in de huizenmarkt.

Aanleiding
Door de crisis zijn banken voorzichtiger geworden in het verstrekken van hypotheken voor huizen en mensen voorzichtiger in het aangaan van hoge hypotheken. Gevolg is dat er een discrepantie is ontstaan tussen vraag en aanbod op de markt voor koophuizen, waardoor er nauwelijks meer een match tussen vraag en aanbod is.

Gevolg
Er worden nauwelijks huizen meer verkocht, en er is meer aanbod dan ooit. Tevens is de huurmarkt drukker dan ooit en stijgen de huurprijzen.

Oorzaak
Daar zijn verschillende meningen over, afhankelijk van of je een huiseigenaar, starter, makelaar of huurder spreekt. Daar gaat dit topic over.

Oplossing
Ook daar gaat dit topic over. Er zijn vele oplossingen, waaronder de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, het vrijgeven van de huurmarkt, een bouwstop (of zelfs slopen), het aftrekbaar maken van restschulden, etc, etc. Vaak gaat het niet alleen over de eindsituatie, maar ook over hoe daar te komen. Het direct en volledig afschaffen van bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat vele huishoudens failliet gaan en de huizenmarkt compleet instort. In dit topic gaat het ook om het bespreken van de weg ernaar toe.

Waar gaat het niet over
Allochtonen, de eurocrisis, treinstations, jouw persoonlijke keuze voor een specifiek huis, en alles wat niet te maken heeft met generieke ontwikkelingen in de huizenmarkt. En daar wordt streng op gecontroleerd.

Bronnen
http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/
http://kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html
Uiteraard nieuwssites. Link naar de informatie als je een bron gebruikt.

Tot slot
Houd je aan de regels zoals deze hier op GoT gelden, en waardeer elkaars mening, ondanks de verschillen. Geniet en leer van de discussie!

[r.e.s]

Allereerst fijn dat dit topic heropend mocht worden (toch wel mijn nr 1. lurk topic voor mij).

Misschien starten met een leuke stelling ?

Iedereen zou elk jaar minder HRA moeten ontvangen, net zoals huizenkopers die na 1 januari een huis kopen.

[Sport_Life]

Hierbij de mening/observatie vanuit een huiseigenaar (appartement uit het "luxe segment"-zegmaar).

Naar mijn mening dalen de huizenprijzen op dit moment niet mits inflatie buiten beschouwing wordt gelaten. Als dat wordt meegenomen zullen de huizenprijzen gemiddeld zo'n 2% per jaar dalen.
Met andere woorden: het prijsniveau is stabiel (als je kijkt naar hypotheek vs woningwaarde). Ik zal uitleggen waarom ik dat denk/vind.

Als ik bij mij in de buurt kijk staan er ontzettend veel huizen lang te koop die een flink nadeel hebben. Bijv. geen CV, of achterstallig onderhoud. De huizen die wel in orde zijn, worden nog steeds gewoon verkocht, alleen zijn dat er relatief weinig (omdat mensen die prima wonen rustig blijven zitten, wellicht ook beinvloed door het werk en de gevolgen van de crisis, btw verhoging e.d.). De huizen die echt lang te koop staan vallen het meest op en dat zijn huizen waar niet de eerste voorkeur voor bestaat , zeker niet als het aanbod hoog is. Die halen dan de media, telegraaf en al die SBS woonprogramma's.

Na verloop van tijd zal de vraag weer stijgen en dat zal ook direct zorgen voor een gezonde stijging van ca 2% per jaar (=inflatie). Wanneer dat punt komt is de vraag, ik denk dat het eerder is dan veel wachters denken..

Ik blijf erbij dat kopen altijd beter is ten opzichte van huren (tenzij je ergens <5 jaar gaat wonen, of de relatie strandt), over 30 jaar zullen er een hoop verhalen komen van mensen die altijd maar zijn blijven huren vanwege ""de crisis" van 2008....

De invloed van de overheid geloof ik niet meer in, na het fiasco van de langstudeerboete is het vertrouwen bij mij enorm gedaald in de poltiek.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 23-10-2012 00:00 ]

[XeNeRgY]

Op basis waarvan gaat volgens jou de vraag dan weer stijgen? Als ik kijk dat relatief veel mensen geen spaargeld hebben en amper bij mogen lenen voor een verbouwing (huizen met achterstallig onderhoud, oude keuken etc.) zal het aantal 'niet-instapklare woningen' in mijn ogen niet sneller verkocht worden dan nu het geval is. Tel daar de onzekere ontwikkelingen bij op....

Wij twijfelen momenteel ook heel erg. Top huis gezien, 2x bezocht en kunnen het betalen. Toch twijfelen we of het verstandig is om te gaan kopen. Vooral, omdat de verkopende partij er vrijwel niets af wil doen (1-2%) en wij in deze tijd bijna verwachten dat je voor een huis niet meer dan 90% van de vraagprijs hoeft te betalen. Volgend jaar wordt het voor ons mogelijk minder aantrekkelijk om te kopen. Wat is wijsheid? Wij weten het niet. En met ons velen.

[Krisp]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 00:02:
Op basis waarvan gaat volgens jou de vraag dan weer stijgen? Als ik kijk dat relatief veel mensen geen spaargeld hebben en amper bij mogen lenen voor een verbouwing (huizen met achterstallig onderhoud, oude keuken etc.) zal het aantal 'niet-instapklare woningen' in mijn ogen niet sneller verkocht worden dan nu het geval is. Tel daar de onzekere ontwikkelingen bij op....

Wij twijfelen momenteel ook heel erg. Top huis gezien, 2x bezocht en kunnen het betalen. Toch twijfelen we of het verstandig is om te gaan kopen. Vooral, omdat de verkopende partij er vrijwel niets af wil doen (1-2%) en wij in deze tijd bijna verwachten dat je voor een huis niet meer dan 90% van de vraagprijs hoeft te betalen. Volgend jaar wordt het voor ons mogelijk minder aantrekkelijk om te kopen. Wat is wijsheid? Wij weten het niet. En met ons velen.

Om dit generiek te maken: ik denk dat de prijzen volgend jaar nogmaals zullen zakken. Niet het maximale hypotheekbedrag is leidend (ook niet volgens het Nibud), maar het maandbedrag wat daaraan gekoppeld is. Dat stijgt, dus daalt het maximale hypotheekbedrag. Immers: spaarhypotheken mogen niet meer, waardoor de maandlasten duurder worden. En aangezien ik nog steeds de premisse hanteer dat de prijzen van de huizenmarkt niet bepaald worden door mensen, maar door het maximale hypotheekbedrag, ga ik er vanuit dat het volgend jaar nog wel 5-10% daalt.

[ Voor 3% gewijzigd door Krisp op 23-10-2012 00:13 ]

[Smuggler]

Ik als huurder wacht nog even met het kopen van een huis.
Ben er net als Krisp ervan overtuigt dat de prijzen gekoppeld zijn aan het maandbedrag.
Aangezien ik en mijn vriendin sowieso onze hypotheek volledig willen aflossen is het verstandig voor ons om nog te wachten.
Als de hypotheekrente bij een aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekbaar is dan dalen de prijzen met nog een 20%. zonder dat de nieuwe regeling onze kosten zullen opdrijven.
Verder zijn er geruchten dat voor starters de 2% overdrachtsbelasting verdwijnt.
En ook daar wachten we op.
per 1 november betrekken we onze nieuwe huur woning en daar gaan we maar sparen voor een nieuwe koopwoning.
Wij wachten nog op een 20 tot 25% daling van de huizenprijzen.

[Xanaroth]

Waar je nu tegenaan gaat lopen, is de verlaging van het bijlenen. Zo krijg je tussen nu en 5 jaar de k.k. niet meer gefinancierd. Er zal dus een cultuuromslag moeten plaatsvinden naar sparen, en iedereen zonder geld kan niet meer kopen (tenzij paps/mams ofzo dit deel bijspringen). Aangezien dit een % van de woningprijs is, betekend een goedkopere woning dat je minder geld nodig hebt.
Als je dus straks 10k eigen geld hebt, wordt je maximale lening dus 166k, omdat je anders de k.k. niet kunt betalen. En dan heb je geen geld meer over voor verbouwen/inrichting etc. Dit zal waarschijnlijk eerder een limiet vormen, dan de daadwerkelijk geldende maximale hypotheek.

Ander deel is de annuiteiten hypotheek. Zoals ook in het vorige topic vaak naar voren kwam, de maximale lening is identiek aan de spaarhypotheek - de maximale lening is namelijk altijd gebasseerd op BRUTO maandlasten (dus altijd onafhankelijk geweest van HRA). Echter, omdat mensen wel beinvloed worden door de maandlasten en de crisis, is de kans aanwezig dat het merendeel niet langer maximaal zal gaan lenen. Minder lenen betekend dat vraag/aanbod nog verder uit elkaar bewegen, en wederom een dalende huizenprijs.

Dan heb je nog de HRA onzekerheid. Iedereen kon maximaal lenen, omdat de maximale lening was gebasseerd op bruto maandlasten (als in: je moest het zonder HRA kunnen betalen). Hierdoor kostte het netto minder dan wat verantwoord werd geacht, en was er genoeg ruimte in de maandlasten om goed te leven. Nu het niet duidelijk is wat de nieuwe vorm van HRA wordt, worden de maandlasten potentieel variabel (binnen een bandbreedte van enkele honderden euro's) wat veel te riskant is voor de meeste huishoudens.

Het enige wat ik dus zie, is druk naar beneden. Men wil minder lenen ivm maandlasten (annuitair aflossen), men kan minder uitgeven doordat spaargeld (k.k. financiering) een extra limiet wordt en men kan de beslissing niet nemen omdat de maandlasten niet stabiel genoeg zijn (toekomst HRA).
Dit kan maar 1 gevolg hebben, een gestaag dalende huizenprijs voor de komende 3-5 jaar, totdat de cultuuromslag rond sparen/k.k. financieren heeft plaatsgevonden en de starters de markt betreden met 20k cash geld reeds op zak om de k.k. te betalen evenals inrichting (meubels, verfje, stukje behang).

Dat geld enkel voor grotere min of meer instapklare woningen over alle prijssegmenten. De fijne overwaarde moet verplicht de nieuwe woning in, anders komt de belastingdienst op de koffie, waardoor ook die groep naar instapklaar zal moeten kijken en dan dezelfde problemen (zie hierboven) als starters tegenkomt.


Dan de woningen waar serieus wat aan moet gebeuren (met name de woningen van jaren'80 en ervoor die nooit zijn opgeknapt). Deze zullen door de extra k.k. financiering zo duur worden dat ze moeten hopen op een huisjesmelker, of een bedrijf die het opkoopt om te verbouwen en met winst door te verkopen. In die markt kunnen we een echte crash verwachten op de korte termijn - de eerste duiken al onder de 75k.
Tot slot heb je nog de kleine appartementen (1-2kamer van 40-60m2) die tegen het einde werden gebouwd. Deze zullen eenzelfde lot ondergaan. Wachten totdat het wordt opgekocht door iemand met genoeg geld om appartementen samen te voegen tot 1 fatsoenlijk appartement, wat dus weer een huisjesmelker of bedrijf moet zijn. Immers, die starter met voldoende cash geld, zal een dergelijke positie hebben in zijn/haar leven dat zulke kleine appartementen niet langer interessant zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 23-10-2012 08:14 ]

[Domino]

Sport_Life schreef op maandag 22 oktober 2012 @ 23:53:
Ik blijf erbij dat kopen altijd beter is ten opzichte van huren (tenzij je ergens <5 jaar gaat wonen, of de relatie strandt), over 30 jaar zullen er een hoop verhalen komen van mensen die altijd maar zijn blijven huren vanwege ""de crisis" van 2008....

Tsja, wat is 'beter'? Voordeliger? Wellicht. Als morgen de pleuris uitbreekt in de EU ben je misschien wel duurder uit als een huurder. Feit is dat niemand ook maar één week vooruit kan kijken, laat staan de door jou aangehaalde vijf jaar. Achteraf is het makkelijk redeneren, als alle feiten op tafel liggen.

Inkomensverlies en gebroken relaties komen steeds vaker voor. Hier zul je jezelf tegen moeten beschermen, en de enige manier om dat te doen is flink sparen. Dus weer een financiële aderlating, naast de hypotheek, voor iets wat wellicht voor kan vallen.

Mijn ouders bijvoorbeeld, zij zijn van de crisis 1978~1983. Mede daardoor altijd blijven huren. Zijn ze nu slechter af? Nee absoluut niet. Juist doordat zij bleven huren was er de mogelijkheid dat moeder altijd thuis was en hebben ik en mijn zus een fijne jeugd gehad. Hoe wil je dat afzetten tegen een (gedeeltelijk) afbetaald huis?

Nu lopen ze langzaam aan richting de 65 (+). Ze verlaten dadelijk gewoon dat gehuurde huis en trekken richting een kleinere woning. Geen enkel probleem, geen openstaande schulden, niks.

Ik zal je mijn visie verklappen, leef lekker je leven. Liefst zonder schulden en zonder zorgen.

[Jumpiefox]

Wat ik een beetje mis bij elk bericht/post die het heeft over "nog zeker 10-20% daling van de prijzen" is het segment waar men het dan over heeft?

Ik ben het ook met krisp eens dat niet de mensen de "markt conforme"prijzen bepalen maar de hoogte van de maximale hypotheek die men kan krijgen in combinatie van de maandlasten. Alleen daarom al denk ik dat je zomaar kan zeggen "jah ik koop pas een woning als ze nog fftjes 20% in prijs gaan dalen".

Ben er ook wel van overtuigd dat huizen die te koop staan voor 300k in een niet-zo-populaire buurt van 100m2 wel eens hard in prijs kunnen dalen maar denken jullie dat dat dan ook geldt voor een gemiddeld appartementje in de randstand (laten we zeggen 3kamer woning, 70m2) voor 175k?

Als je die maandlasten naast de prijs van het huren van een vergelijkbare woning zet dan ben je al gauw een paar honderd euro goedkoper uit per maand, en zelfs als de HRA verdwijnt (wat sowieso niet plots zal gebeuren) is het huren van zo een appartementje duurder?

Denk zelf dat de prijzen in het lage segemnt redelijk stabiel(100-200k) (die verkopen nog goed btw), vast wel wat kleine dalingen waar men dat kan incasseren gewoonweg om sneller van hun woning af te komen. Als er grote klappen vallen dan zal dat gewoon bij de huizen zijn die voor belachelijke prijzen te koop staan..appartementjes van 60m2 voor 250k etc, dan maakt het denk ik niet meer uit wat voor locatie je op zit daar zul je gewoon wat verlies op moeten incasseren.

[celshof]

Zo'n 5 jaar geleden gingen veel mensen er van uit dat huizenprijzen stijgen en dat blijven doen. Een klein appartementje om mee te starten is dan niet zo erg, want als je dan na een paar jaar wilde verhuizen, raakte je je flatje wel kwijt voor meer dan je hypotheek.
Ondertussen kan iedereen wel weten dat dit een illusie is. Daarom verwacht ik dat mensen langer zullen wachten om te kopen en als ze gaan kopen, zich richten op die huizen waarin ze voor langere tijd kunnen wonen.
Voor de huidige eigenaren van die kleine flatjes zie ik het niet bijzonder rooskleurig in (muv de toplocaties).

[ZeRoC00L]

Domino schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:08:
[...]


Mijn ouders bijvoorbeeld, zij zijn van de crisis 1978~1983. Mede daardoor altijd blijven huren. Zijn ze nu slechter af? Nee absoluut niet. Juist doordat zij bleven huren was er de mogelijkheid dat moeder altijd thuis was en hebben ik en mijn zus een fijne jeugd gehad. Hoe wil je dat afzetten tegen een (gedeeltelijk) afbetaald huis?

Nu lopen ze langzaam aan richting de 65 (+). Ze verlaten dadelijk gewoon dat gehuurde huis en trekken richting een kleinere woning. Geen enkel probleem, geen openstaande schulden, niks.

Ik kan je hetzelfde verhaal vertellen, maar dan als kopers.
Mijn ouders hebben ook in de crisis van 1978 - 1983 een huis kunnen bouwen, ook mijn moeder was altijd thuis. Ondertussen is het huis afbetaald en kunnen ze doen wat ze willen.
Als ze verhuizen naar iets kleiners kunnen zit dit gewoon zonder problemen aftikken. En houden ze nog een leuk centje over ook.
Ik dat bij jouw ouders weleens zien, als ze 30 jaar ofzo in hetzeflde huis wonen betalen ze relatief weinig huur, als ze gaan verhuizen naar een ander huurhuis zullen ze naar verhouding (of zelfs echt) meer gaan betalen.

Voor mij ook wel de belangrijkste reden om afgelopen jaar toch de verhuizing door te zetten. Heb m'n oude koophuis met licht verlies verkocht, maar ook het nieuwe met een mooi voordeel kunnen kopen. Over 20 jaar is het helemaal vrij van hypotheek.

[ Voor 9% gewijzigd door ZeRoC00L op 23-10-2012 09:03 ]

[n4m3l355]

Jumpiefox schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:08:
Wat ik een beetje mis bij elk bericht/post die het heeft over "nog zeker 10-20% daling van de prijzen" is het segment waar men het dan over heeft?

En niet te vergeten, waar? Bij mij vallen in ieder geval nog steeds geen lagere Woz aanslagen binnen ondanks om het jaar opnieuw te laten taxeren (en geen dalingen/stijgingen waar te nemen). Kreten van grote dalingen zijn leuk maar zijn tot op heden nog niet het geval en vergeet niet dat men in het nieuws praat over gemiddeldes. Dus een gemiddelde daling betekend nog niet dat dit overal het geval is.

Verder welke verliezen zijn een idem verhaal. Hoeveel mensen hebben op de top gekocht en willen daaruit? Dit is maar een klein groepje het merendeel staat op zijn minst neutraal of houd er nog een centje aan over. Het lastige is echter als je in het jaar 2000 gekocht hebt dien je tegen 2012 (al zijn die waarschijnlijk iets gezakt nog steeds niet naar het peil 2000) iets te kopen. Dus kom je nog steeds aan het bijschuiven cq je winst wordt opgesnoept. Zeker wanneer je groter wilt wonen. Men rekent zich graag rijk maar de realiteit is dat je eigenlijk het hoewel het pand meer waard is, je nieuwe aankoop dit waarschijnlijk ook is.

Daarnaast iemand die het nu heeft over ik wacht nog even met kopen. Dit geld voor veel mensen met 4,5x modaal en partner op 1.5x komt men modaal rond de 220.000 euro. Dit is modaal dus starters vallen waarschijnlijk een stuk lager en kunnen nog steeds niet kopen al zouden ze het willen. We vinden het niet goed dat we veel moeten lenen maar zonder veel te lenen komen we er simpelweg niet en zul je blijven huren.

[eamelink]

Krisp schreef op maandag 22 oktober 2012 @ 21:47:
Aanleiding
...
Gevolg
...
Oorzaak
...
Oplossing
...

Interessant dat je begint over oplossingen, zonder dat je helder maakt wat nu eigenlijk het probleem is. Wat is nu eigenlijk het probleem? Dat de huizenprijzen dalen of gedaald zijn? Dat "de huizenmarkt op slot zit"? Dat verkopen moeilijk is? Dat een significant deel van recente kopers 'onder water' staan? Dat mensen een tijdje niet kunnen verhuizen omdat restschulden niet meegefinancierd kunnen worden bij een nieuwe hypotheek? Of dat mensen die uit elkaar gaan of hun baan verliezen en onderwaarde hebben snel en hevig in de problemen kunnen komen?

Het is belangrijk om eerst aan te geven wat je nou daadwerkelijk ziet als een probleem waar een oplossing voor gevonden moet worden door de maatschappij.

Om mijn gedachte vast te verklappen; ik vind eigenlijk alleen de laatste een echt probleem waar de maatschappij miscchien een rol in kan spelen om het leed dragelijker te maken.

Voorlopig niet kunnen verhuizen of 'onder water staan' zijn geen acute problemen en kunnen vaak opgelost worden door een combinatie van zuinig leven, hard sparen, verhuisplannen uitstellen en gewoon tijd.

[XeNeRgY]

Zonder het nu specifiek op onszelf te willen betrekken. Wat zijn nu de argumenten om juist voor 2013 een huis te kopen? Wij kijken niet naar max hypotheek (niet nodig) maar naar maandlasten.
- Spaarhypotheek (hebben lasten nu berekend op 100% sparen)
- HRA blijft vooralsnog geldig
- Huren is maandelijks geld 'weggooien' (700 euro per maand)

Argumenten tegen:
- Onduidelijk wat HRA gaat doen
- Slechts 20K spaargeld
- Mogelijk zakken de huizenprijzen verder

Wij hinken echt op 2 gedachten. In een goede tijd hadden we waarschijnlijk nu gekocht. Zou de HRA volgend jaar behoorlijk verminderd worden dan zijn de maandlasten van de hypotheek nog steeds te betalen, maar dat gaat dan wel ten koste van het budget om te sparen.

Als je nu een huis koopt waar je in principe je hele leven kunt wonen hoef je imo ook weer niet per se te kijken naar de dalende waarde van je huis, tenzij je van plan bent het te verkopen.

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op maandag 22 oktober 2012 @ 23:53:
Naar mijn mening dalen de huizenprijzen op dit moment niet mits inflatie buiten beschouwing wordt gelaten.

Het CBS denkt daar anders over. Het CBS corrigeert het verloop van huizenprijzen aan de hand van de WOZ-waarde tot een index. Deze geeft het prijsverloop weer, en is iets stabieler dan de daadwerkelijke huizenprijzen (doordat het effect van grotere/kleinere huizen verkopen in een periode wordt verminderd):

Deze grafiek geeft de verandering van de CBS prijsindex per maand t.o.v. 12 maanden eerder weer:


Deze grafiek geeft de verandering van de gemiddelde verkoopprijs per maand t.o.v. 12 maanden eerder weer:

[Tleilaxu]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:21:
- Huren is maandelijks geld 'weggooien' (700 euro per maand)

Bestaat dat fabeltje nog steeds?
Die huur is voor het bewonen van die woning. Dat geld is dus niet weggegooid, voor dat geld heb je gewoond.

Het andere veelgehoorde, irrationele, argument tegen huren:
- je bouwt niets op.
Dat klopt, je bouwt geen waarde op in je huis. Als je een koophuis niet aflost en het huis wordt minder waard bouw je ook niks op.
En net als een koper aflost (en dus spaart in zijn huis), kan een huurder sparen op een spaarrekening, of op een andere manier.

Het best financiele argument tegen huren is:
- Het is duurder dan kopen.
Dit zal bijna altijd waar zijn, omdat er een extra partij tussenzit die het risico draagt.

[ Voor 44% gewijzigd door Tleilaxu op 23-10-2012 09:41 ]

[Whuzz]

Domino schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:08:
Mijn ouders bijvoorbeeld, zij zijn van de crisis 1978~1983. Mede daardoor altijd blijven huren. Zijn ze nu slechter af? Nee absoluut niet. Juist doordat zij bleven huren was er de mogelijkheid dat moeder altijd thuis was en hebben ik en mijn zus een fijne jeugd gehad. Hoe wil je dat afzetten tegen een (gedeeltelijk) afbetaald huis?

Nu lopen ze langzaam aan richting de 65 (+). Ze verlaten dadelijk gewoon dat gehuurde huis en trekken richting een kleinere woning. Geen enkel probleem, geen openstaande schulden, niks.

Mijn ouders kochten begin 1980 een huis. In de 3-4 jaar daarna zagen ze dat huis dus flink in waarde dalen. Maar goed, dat huis was gekocht om in te wonen en de kinderen in te laten opgroeien. Ook mijn moeder was gewoon thuis (wat heeft dat met huren vs kopen te maken?), tot de kinderen allebei goed en wel de brugklas voorbij waren. Toen is ze weer gaan werken, gewoon omdat het kon. Mijn zus en ik hebben een heerlijke jeugd gehad (wat heeft dat met huren vs kopen te maken?). Hoe wil je dat afzetten tegen een gehuurd huis? (Rhetorische en irrelevante vraag)

Nu kopen ze langzaam richting de 65+. Ze wonen nog steeds in dat koophuis, dat inmiddels niet alleen afbetaald is, maar ook zo'n 2.5 keer meer waard is dan toen ze het kochten en dat is dus inclusief de daling vlak na aankoop en de daling van de afgelopen jaren. Zelfs als er nóg 50% af gaat hebben ze er geen verlies op geleden.
Ze vertrekken later vast een keer naar een kleinere woning. Geen enkel probleem, de verkoopsom van het huis is extra bovenop hun pensioen, geen openstaande schulden, niks.

Tleilaxu schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:34:
[...]

Bestaat dat fabeltje nog steeds?
Die huur is voor het bewonen van die woning. Dat geld is dus niet weggegooid, voor dat geld heb je gewoond.

En voor hetzelfde geld had je kunnen wonen én waarde opbouwen tegelijk. Dat is wat mensen bedoelen met "geld weggooien".

Het best financiele argument tegen huren is:
- Het is duurder dan kopen.

En ook dat beschouwen veel mensen dus als geld weggooien.

[ Voor 13% gewijzigd door Whuzz op 23-10-2012 09:51 ]

[Tleilaxu]

Whuzz schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:49:
[...]
En voor hetzelfde geld had je kunnen wonen én waarde opbouwen tegelijk. Dat is wat mensen bedoelen met "geld weggooien".

Maar nu doe je net alsof die waardeopbouw gegarandeerd is(huis wordt meer waard).
De afgelopen paar jaar bewijzen dat dit niet waar hoeft te zijn.
Daarnaast zitten er in de maandlasten voor een koophuis voor een heel groot deel rente, dit is net als huur "weggegooid".

[...]


En ook dat beschouwen veel mensen dus als geld weggooien.

Dan gooi je dus 700 euro (uit het voorbeeld) - de maandlasten als je het zou kopen = xx weg elke maand. En geen 700 euro.

[ Voor 36% gewijzigd door Tleilaxu op 23-10-2012 09:57 ]

[Krisp]

Jumpiefox schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:08:
Wat ik een beetje mis bij elk bericht/post die het heeft over "nog zeker 10-20% daling van de prijzen" is het segment waar men het dan over heeft?

Ik ben het grotendeels met je eens. Tegelijkertijd is het starterssegment (vrijwel) volledig afhankelijk van het maximale hypotheekbedrag wat de bank verstrekt. Als dat met 5% daalt, kun je er imo vanuit gaan dat de verkoopsom van een huis ook daalt. Dat effect zou je met name moeten zien in de randstad, omdat starters daar veel meer moeten betalen voor een huis van dezelfde grootte. Je gaat daardoor simpelweg tot het gaatje.

Kleine appartementen op toplocaties hebben te maken met andere krachten: kopers worden nu bewust van de lucht die er inzit en houden in. Toch is dat niet helemaal waar: er zijn nog steeds tweeverdieners die het niet erg vinden om veel te betalen voor een toplocatie. Een toplocatie is -ook nu- geld waard.

Ook bij duurdere woningen spelen andere krachten: daar speelt niet (alleen) de maximale hypotheek een rol, maar ook het eigen vermogen en de behoeften. Meer financiele ruimte geeft je domweg meer flexibiliteit. In tijden van crisis ga je dan wel kritisch kijken. Je wilt niet nog meer interen op eigen vermogen, wat 'gegarandeerd' was doordat de waarde van je huis 'altijd' steeg. In de duurdere prijssegmenten is daardoor veel meer sprake van een bubbel dan in starterssegmenten.

eamelink schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:17:
[...]


Interessant dat je begint over oplossingen, zonder dat je helder maakt wat nu eigenlijk het probleem is. Wat is nu eigenlijk het probleem? Dat de huizenprijzen dalen of gedaald zijn? Dat "de huizenmarkt op slot zit"? Dat verkopen moeilijk is? Dat een significant deel van recente kopers 'onder water' staan? Dat mensen een tijdje niet kunnen verhuizen omdat restschulden niet meegefinancierd kunnen worden bij een nieuwe hypotheek? Of dat mensen die uit elkaar gaan of hun baan verliezen en onderwaarde hebben snel en hevig in de problemen kunnen komen?

Het is belangrijk om eerst aan te geven wat je nou daadwerkelijk ziet als een probleem waar een oplossing voor gevonden moet worden door de maatschappij.

Om mijn gedachte vast te verklappen; ik vind eigenlijk alleen de laatste een echt probleem waar de maatschappij miscchien een rol in kan spelen om het leed dragelijker te maken.

Voorlopig niet kunnen verhuizen of 'onder water staan' zijn geen acute problemen en kunnen vaak opgelost worden door een combinatie van zuinig leven, hard sparen, verhuisplannen uitstellen en gewoon tijd.

Ik zeg ook niet dat dit 'de' oplossingen zijn, maar dat dit de oplossingen zijn die circuleren. 'De boel gewoon uitzitten' is ook een oplossing die voorbij komt. Maar ik daag je uit om een goede probleemanalyse te doen.

[ Voor 32% gewijzigd door Krisp op 23-10-2012 09:57 ]

[XeNeRgY]

Maar er is dus eigenlijk niemand met goede argumenten om nu juist wel te kopen (voor 2013) of juist niet te kopen? Zelfs hypotheekverstrekkers en makelaars kunnen deze vragen voor ons niet objectief beantwoorden. Vind ik best beangstigend.

[Tleilaxu]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:59:
Maar er is dus eigenlijk niemand met goede argumenten om nu juist wel te kopen (voor 2013) of juist niet te kopen? Zelfs hypotheekverstrekkers en makelaars kunnen deze vragen voor ons niet objectief beantwoorden. Vind ik best beangstigend.

Niemand kan die vraag beantwoorden, omdat niemand in de toekomst kan kijken.
En niemand is objectief ;-)

m.i.: Als je graag een huis wilt kopen, en de planning is om langere tijd te blijven zitten, je kunt de maandlasten dragen en je hebt wat eigen spaargeld om het risico in de eerste paar jaar in te perken: doen.
Stel je koopt nu een huis voor 200k en de prijzen dalen, waardoor deze over 2 jaar 180k is. Zolang je blijft zitten is er niet veel aan de hand.

[mrwolf]

Het grootste risico zit 'm natuurlijk in het eventueel beperken van de HRA; als je nu nog een huis koopt met 50% aflossingsvrij, en daar gaat straks het mes in... Dan kan dat op maandbasis enkele honderden euro's schelen. Dat is niet altijd op te vangen, en ook structureel.

[Tarkin]

Tleilaxu schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:04:
[...]

Niemand kan die vraag beantwoorden, omdat niemand in de toekomst kan kijken.
En niemand is objectief ;-)

m.i.: als de planning is om langere tijd te blijven zitten, je kunt de maandlasten dragen en je hebt wat eigen spaargeld om het risico in de eerste paar jaar in te perken: gewoon doen.
Stel je koopt nu een huis voor 200k en de prijzen dalen, waardoor deze over 2 jaar 180k is. Zolang je blijft zitten is er niet veel aan de hand.

Wat je voor de gein wel vergeet is dat datzelfde huis binnen 2 jaar misschien 10% verliest, maar binnen 10 jaar dubbel zoveel waard kan zijn. Als je vastgoed koopt om een rendement uit te halen, dan is dit waarschijnlijk een slechte tijd ja. Maar als je koopt om te kunnen wonen (wat het overgrote deel van de mensen gewoon doen). Waarom zou het dan een slechte markt zijn? Laat het huis maar minder waard worden, je hebt nog altijd iets waar je de rest van je leven in kan blijven wonen. Je moet natuurlijk ook niet een hok kopen voor de hoofdprijs, maar als je een beetje verstandig bent, dan kan je gemakkelijk 10 jaar doen met een woning.

Alhoewel dit meer gewoonlijk is in BE dan in NL als ik jullie mag geloven. De enige keren dat er mensen in mijn familie verhuizen is als ze jong zijn en van iets goedkoop huren (na twee jaar ofzo) een huis kopen, en mensen die gescheiden geraken. Voor de rest woont iedereen nog in z'n huis dat ie 30-60 jaar geleden gekocht heeft.

[timag]

Tleilaxu schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:54:
[...]

Maar nu doe je net alsof die waardeopbouw gegarandeerd is(huis wordt meer waard).

De waardeopbouw bij kopen is primair het afbetalen van de schuld die tegenover je bezit (huis) staat.

Waardefluctuaties van het huis kunnen dat laten mee of tegenvallen, maar als je over de lange termijn je huis afbetaalt heb je altijd meer vermogen opgebouwd dan als je voor dezelfde maandlasten had gehuurd.

Ja, je kan ook dingen doen waardoor dat niet lukt (veel meer lenen dan je huis waard is, niet / nauwelijks aflossen, te snel weer verkopen) maar generiek gesteld klopt het bovenstaande.

[Tleilaxu]

Tarkin schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:09:
[...]


Wat je voor de gein wel vergeet is dat datzelfde huis binnen 2 jaar misschien 10% verliest, maar binnen 10 jaar dubbel zoveel waard kan zijn. Als je vastgoed koopt om een rendement uit te halen, dan is dit waarschijnlijk een slechte tijd ja. Maar als je koopt om te kunnen wonen (wat het overgrote deel van de mensen gewoon doen). Waarom zou het dan een slechte markt zijn? Laat het huis maar minder waard worden, je hebt nog altijd iets waar je de rest van je leven in kan blijven wonen. Je moet natuurlijk ook niet een hok kopen voor de hoofdprijs, maar als je een beetje verstandig bent, dan kan je gemakkelijk 10 jaar doen met een woning.

Alhoewel dit meer gewoonlijk is in BE dan in NL als ik jullie mag geloven. De enige keren dat er mensen in mijn familie verhuizen is als ze jong zijn en van iets goedkoop huren (na twee jaar ofzo) een huis kopen, en mensen die gescheiden geraken. Voor de rest woont iedereen nog in z'n huis dat ie 30-60 jaar geleden gekocht heeft.

Dat vergeet ik niet voor de gein, ik noem alleen de eerste paar jaar, omdat daar het meeste risico zit. Later zal dit best goedkomen.
Eigenlijk zeg ik hetzelfde als jij.

[XeNeRgY]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:07:
Het grootste risico zit 'm natuurlijk in het eventueel beperken van de HRA; als je nu nog een huis koopt met 50% aflossingsvrij, en daar gaat straks het mes in... Dan kan dat op maandbasis enkele honderden euro's schelen. Dat is niet altijd op te vangen, en ook structureel.

Ons plan is om voor 100% sparen te gaan, maar dat moet dan wel in 2012 als je niet gebonden wilt zijn aan annuiteit/lineair. Voor mijn gevoel is er dus een bepaalde druk om in 2012 te kopen als je lagere woonlasten wilt.

Ik vind het echt bizar dat dit de oplossing zou moeten zijn. Het plaatje van de lineaire hypotheek is compleet andersom met normaliter de inkomsten van een huishouden bij start carriere tot einde.



Dat past toch compleet niet?

[ Voor 20% gewijzigd door XeNeRgY op 23-10-2012 10:22 ]

[Tarkin]

Met als verschil dat jij je vooral focust op de korte termijn. Omdat je een huis als een belegging ziet. Voor mij is dat gewoon anders.

Jij zegt, niet kopen want volgend jaar is het weer 10% minder waard, dan kan je beter wachten en nu nog huren. Ik zeg dat je moet doen waar je je goed in voelt, kopen/huren/whatever. Maar als je van plan bent om ergens lang te wonen, dan is kopen voordeliger. Het geld dat je in je huis steekt ben je gewoon niet kwijt. Terwijl je dat wel kwijt bent bij huren. De maandlasten kunnen hetzelfe zijn, maar na 20-30 jaar heb je bij kopen een huis en bij huren niets.

edit:

Tleilaxu schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:54:
[...]

Maar nu doe je net alsof die waardeopbouw gegarandeerd is(huis wordt meer waard).
De afgelopen paar jaar bewijzen dat dit niet waar hoeft te zijn.
Daarnaast zitten er in de maandlasten voor een koophuis voor een heel groot deel rente, dit is net als huur "weggegooid".


[...]


Dan gooi je dus 700 euro (uit het voorbeeld) - de maandlasten als je het zou kopen = xx weg elke maand. En geen 700 euro.

Ik zie in geen van je posts dat je zegt kopen. Je zegt dat het een fabeltje is dat huren weggesmeten geld is, je somt voor en nadelen op en je eindigt met te zeggen dat als je nu een huis koopt, het binnen 2 jaar 10% minder waard is. Ik maak daaruit op dat je zegt huren op korte termijn is beter en pas kopen als het dal bereikt is.

[ Voor 42% gewijzigd door Tarkin op 23-10-2012 10:38 ]

[Dido]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:11:
[...]

Ons plan is om voor 100% sparen te gaan, maar dat moet dan wel in 2012 als je niet gebonden wilt zijn aan annuiteit/lineair. Voor mijn gevoel is er dus een bepaalde druk om in 2012 te kopen als je lagere woonlasten wilt.

Ik vind het echt bizar dat dit de oplossing zou moeten zijn. Het plaatje van de lineaire hypotheek is compleet andersom met normaliter de inkomsten van een huishouden bij start carriere tot einde.

[afbeelding]

Dat past toch compleet niet?

Ja, en? Dan pak je annuitair, dan klopt het plaatje al een stuk beter. Je bruto lasten blijven de hele looptijd gelijk, maar je netto lasten nemen toe vanwege de verminderde aftrek.

Lineair kan wel degelijk interessant zijn als je verwacht minder te gaan verdienen op de wat langere termijn (pensioen, carriereswitch, deeltijd werken vanwege kinderen, whatever).

[Tleilaxu]

Tarkin schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:20:
Met als verschil dat jij je vooral focust op de korte termijn. Omdat je een huis als een belegging ziet. Voor mij is dat gewoon anders.

Jij zegt, niet kopen want volgend jaar is het weer 10% minder waard, dan kan je beter wachten en nu nog huren. Ik zeg dat je moet doen waar je je goed in voelt, kopen/huren/whatever. Maar als je van plan bent om ergens lang te wonen, dan is kopen voordeliger. Het geld dat je in je huis steekt ben je gewoon niet kwijt. Terwijl je dat wel kwijt bent bij huren. De maandlasten kunnen hetzelfe zijn, maar na 20-30 jaar heb je bij kopen een huis en bij huren niets.

Lees mijn post nog een keer: ik zeg: wel nu kopen.

[XeNeRgY]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:26:
[...]

Ja, en? Dan pak je annuitair, dan klopt het plaatje al een stuk beter. Je bruto lasten blijven de hele looptijd gelijk, maar je netto lasten nemen toe vanwege de verminderde aftrek.

Vergeleken met een spaarhypotheek loopt je fiscale voordeel een heel stuk terug in elk geval. Het kan aan mij liggen, maar dat maakt mij niet direct enthousiaster om een huis te gaan kopen. En dat geldt voor meer mensen lijkt me, wat ook geen impuls is voor de huizenmarkt.

[mrwolf]

Ik ben een beruchte 'scheefhuurder', met een bovenmodaal inkomen woon ik in een sociale huurwoning met een huurprijs van <400 euro. Ideaal om te sparen dus, en dat hebben we ook gedaan. Voor het geld zou ik niet hoeven verhuizen, maar je wil ook wel in een betere buurt belanden op een gegeven moment

Een ander huis huren is geen optie. Deze zijn nauwelijks beschikbaar in de gemeente die ik wil, en ook veel te duur in verhouding met een koophuis (>1200 euro voor 80m2).

De vraag is niet of we iets gaan kopen, maar wanneer… Dat onze maandlasten bijna gaan verdubbelen is een feit, en dat is ook prima. Maar niet meer dan dat, en dan kom je natuurlijk op de dezelfde discussie uit als hierboven: voor of na 1-1-2013 een huis kopen in combinatie met je spaargeld…

Ik hoop dat de kabinetsplannen binnen nu en een week of 2 helder zijn, dan weten we in grote lijnen waar we staan met de HRA, want dat is m.i. het grootste risico voor snel stijgende maandlasten. Tot die tijd is het echt koffiedik kijken…

Ik denk dat er relatief veel mensen in een soortgelijke situatie zitten; wel willen verhuizen (en ruimte maken voor de minder bedeelden), maar niet tegen iedere prijs...

[Dido]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:29:
Vergeleken met een spaarhypotheek loopt je fiscale voordeel een heel stuk terug in elk geval. Het kan aan mij liggen, maar dat maakt mij niet direct enthousiaster om een huis te gaan kopen. En dat geldt voor meer mensen lijkt me, wat ook geen impuls is voor de huizenmarkt.

Natuurlijk loopt je fiscaal voordeel terug. Dat is nu net het hele idee van de maatregel

Half Nederland brult al tijden om de HRA in te perken. Nu gebeurt dat en sta jij verbaasd te kijken "goh, de HRA wordt ingeperkt":P

Als je kijkt hoe snel het terugloopt is dit nog helemaal geen gekke maatregel.

Over een looptijd van 30 jaar raakt je geleidelijk aan (steeds iets sneller ) je volledige HRA kwijt.
De eerste jaren geniet je bijna de volledige aftrek, na 20 jaar zit je pas op 50% van je oorspronkelijke HRA.

Dat lijkt me een uitstekende manier om de HRA geleidelijk af te bouwen?

[Arnout]

Domino schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:08:
[...]
Mijn ouders bijvoorbeeld, zij zijn van de crisis 1978~1983. Mede daardoor altijd blijven huren. Zijn ze nu slechter af? Nee absoluut niet. Juist doordat zij bleven huren was er de mogelijkheid dat moeder altijd thuis was en hebben ik en mijn zus een fijne jeugd gehad. Hoe wil je dat afzetten tegen een (gedeeltelijk) afbetaald huis?

Nu lopen ze langzaam aan richting de 65 (+). Ze verlaten dadelijk gewoon dat gehuurde huis en trekken richting een kleinere woning. Geen enkel probleem, geen openstaande schulden, niks.

Datzelfde geldt voor 50-60 jarigen die rond '79 of kort daarna een huis kochten. De meesten zijn intussen verhuist naar een grotere woning en door de conservatieve, op 1 kostwinner gebasseerde hypotheek zijn de meeste mensen nu hypotheekvrij. Mede daardoor hebben wij een fijne jeugd gehad met voldoende welvaart, en konden wij studeren.

Geen schulden en een overwaarde van 200k-300k. Hoe wil je dat afzetten tegen huren?

Om het generiek te maken: vrijesector huur is gekoppeld aan de koopwoningmarkt. Velen kopen niet, maar gaan huren, en de huurprijs past zich aan. Sociale huur is een apart onderwerp, is een probleem op zichzelf, waar IMHO het leuke ook wel vanaf gaat komende jaren.

[XeNeRgY]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:40:
[...]

Natuurlijk loopt je fiscaal voordeel terug. Dat is nu net het hele idee van de maatregel

Half Nederland brult al tijden om de HRA in te perken. Nu gebeurt dat en sta jij verbaasd te kijken "goh, de HRA wordt ingeperkt":P

Als je kijkt hoe snel het terugloopt is dit nog helemaal geen gekke maatregel.

Over een looptijd van 30 jaar raakt je geleidelijk aan (steeds iets sneller ) je volledige HRA kwijt.
De eerste jaren geniet je bijna de volledige aftrek, na 20 jaar zit je pas op 50% van je oorspronkelijke HRA.

Dat lijkt me een uitstekende manier om de HRA geleidelijk af te bouwen?

Je begrijpt me goed, maar legt de nuance verkeerd. Voor mij is het geen verrassing dat er maatregelen genomen worden om de HRA te wijzigen. Dat dit systeem niet houdbaar is lijkt me evident. Desalniettemin maakt het voor mij als starter persoonlijk wel degelijk uit hoe dit proces zich zal ontwikkelen aangezien ik de lasten niet kan dragen zonder HRA.

Zo lang er geen 100% duidelijkheid is over de beperking van de HRA is het dus lastig een huis te kopen. Anderzijds koop ik liever in 2012 om op deze manier nog gebruik te kunnen maken van een spaarhypotheek. Dus word ik, en met mij velen, voor de keuze gesteld om te gokken of hogere lasten te gaan krijgen. Beide geen fijne uitgangspositie bij zo'n belangrijke beslissing in je leven.

Daarnaast lijkt het me belangrijk starters te stimuleren om een huis te kopen. Ook ik ben een enorme scheefhuurder met exact dezelfde argumenten als mrwolf beschrijft. Ik wil graag doorstromen, maar wel als het voor mij positief uit pakt. Wanneer en hoe dat is, is voor mij onduidelijk. Ook vraag ik me af of je onder de 250k de HRA hetzelfde moet laten afnemen als voor duurdere huizen.

Persoonlijk krijg ik in elk geval niet het gevoel dat de aangekondigde maatregelen de huizenmarkt gaan stimuleren.

[dcl!]

Mooie heropening, mooi topic.
Toch een vraag of opmerking: dit topic gaat over de ontwikkelingen op de huizenmarkt, en in 1 adem wordt daaraan toegevoegd dat dit topic niet over de eurocrisis gaat.
Het lijkt mij heel sterk dat de eurocirsis geen rol (mee)speelt op de huidige huizenmarkt.
Overigen ben ik het er natuurlijk wel mee eens dat we niet inhoudelijk over die crisis in dit topic moeten gaan spuien, maar ik vind het vreemd dat het zo stellig wordt uitgesloten.

[Krisp]

dcl! schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:52:
Mooie heropening, mooi topic.
Toch een vraag of opmerking: dit topic gaat over de ontwikkelingen op de huizenmarkt, en in 1 adem wordt daaraan toegevoegd dat dit topic niet over de eurocrisis gaat.
Het lijkt mij heel sterk dat de eurocirsis geen rol (mee)speelt op de huidige huizenmarkt.
Overigen ben ik het er natuurlijk wel mee eens dat we niet inhoudelijk over die crisis in dit topic moeten gaan spuien, maar ik vind het vreemd dat het zo stellig wordt uitgesloten.

Als je het direct kunt relateren aan de huizenmarkt is dat prima, maar voor een diepgaande analyse van de eurocrisis hebben we een apart topic.

[MrFl0ppY]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:50:
[...]

Je begrijpt me goed, maar legt de nuance verkeerd. Voor mij is het geen verrassing dat er maatregelen genomen worden om de HRA te wijzigen. Dat dit systeem niet houdbaar is lijkt me evident. Desalniettemin maakt het voor mij als starter persoonlijk wel degelijk uit hoe dit proces zich zal ontwikkelen aangezien ik de lasten niet kan dragen zonder HRA.

Zo lang er geen 100% duidelijkheid is over de beperking van de HRA is het dus lastig een huis te kopen. Anderzijds koop ik liever in 2012 om op deze manier nog gebruik te kunnen maken van een spaarhypotheek. Dus word ik, en met mij velen, voor de keuze gesteld om te gokken of hogere lasten te gaan krijgen. Beide geen fijne uitgangspositie bij zo'n belangrijke beslissing in je leven.

Je kan jezelf afvragen of het uitmaakt of je nu of over een jaar koopt. Ik acht zelf namelijk de kans erg klein dat de HRA cold-turkey afgeschaft wordt. Je hebt dan 2 opties. Optie A: alleen nieuwe gevallen worden getroffen. Dit is nadelig voor jou als je nog geen huis hebt. Je kunt dus beter nu kopen. Optie B: iedereen wordt getroffen. Hier maakt het dus qua lasten niet uit of je nu of dan koopt. Voordeel van nu kopen is de optie tot spaarhypotheek. Voordeel van later kopen is dat je de effecten van de HRA aanpassing beter kunt berekenen.

Het is denk ik vooral verstandig als je gaat kopen om niet een maximale hypotheek te nemen en wat spaargeld achter de hand te houden voor eventuele tegenvallers. Voor de rest vooral vertrouwen hebben in de mensen in Den Haag dat ze met een acceptabele maatregel komen .

Dit voorbeeld is even zonder eventuele prijsfluctuatie die kan ontstaan door het aanpassen van de HRA. Dit kan wel nadelig uitpakken, zeker wanneer je de woning vroegtijdig moet verkopen met verlies.

[XeNeRgY]

Dat verwacht ik inderdaad ook niet. Zonder HRA heeft half Nederland een probleem dus het is geen optie de HRA volledig af te schaffen.

We nemen inderdaad geen tophypotheek, hebben spaargeld en houden ruim voldoende over om naast de lasten nog te kunnen sparen en leuke dingen te kunnen doen. Het blijft natuurlijk altijd een gok omdat je de toekomst niet kunt voorspellen.

Het is altijd makkelijk schieten op andermans ideeën maar ik vraag me wel af of de maatregelen gaan helpen om de huizenmarkt een impuls te geven.

[timag]

dcl! schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:52:
Mooie heropening, mooi topic.
Toch een vraag of opmerking: dit topic gaat over de ontwikkelingen op de huizenmarkt, en in 1 adem wordt daaraan toegevoegd dat dit topic niet over de eurocrisis gaat.
Het lijkt mij heel sterk dat de eurocirsis geen rol (mee)speelt op de huidige huizenmarkt.
Overigen ben ik het er natuurlijk wel mee eens dat we niet inhoudelijk over die crisis in dit topic moeten gaan spuien, maar ik vind het vreemd dat het zo stellig wordt uitgesloten.

Natuurlijk kan je het niet los van elkaar zien, maar je kan de twee onderwerpen wel apart van elkaar bespreken

Om daar gelijk maar op in te haken:

Persoonlijk denk ik dat het potentieel voor daling van de prijzen ernstig wordt overschat. Er wordt teveel gewezen naar "voor het gevoel" hoge prijzen en geredeneerd vanuit een persoonlijke behoefte aan lagere prijzen om de prijsdaling te verklaren. Er wordt niet of nauwelijks gekeken naar de economische situatie als oorzaak.

Het dalen van de prijzen heeft naar mijn idee als voornaamste oorzaak onzekerheid over de persoonlijke toekomst. "Heb ik nog wel een baan volgend jaar" is een belangrijkere drijfveer om geen huis te kopen dan "is er nog wel HRA over 5 jaar".

Als de recente geschiedenis één ding laat zien is dat het tweede (langere termijn-)argument bij de doorsnee huizenkoper niet of nauwelijks speelt. Als die zich daar wel druk over had gemaakt zouden er nl. veel minder tophypotheken / 6x jaarsalaris / noem de voorbeelden maar op zijn afgesloten. Het aantal verstandige mensen op GoT geeft ons hier een vertekend beeld.

De laatste factor, de afwachtendheid die wordt veroorzaakt door de dalende prijzen, lost vanzelf op zodra de daling stagneert. Alle uitgestelde vraag zal dan ineens concreet worden omdat iedereen op het laagste punt weer wil instappen. Het heeft dan ook geen zin meer om af te wachten. Zodra woningen weer verkocht worden krijgen ook meer mensen weer de mogelijkheid om te kopen. Veel mensen blijven nu stil zitten omdat ze hun eigen huis niet verkocht krijgen, dat zal dan weer omslaan.

Zodra mensen weer vertrouwen hebben in de economie zal de daling onmiddellijk omslaan in een stijging. Misschien niet zo extreem als voor 2008 maar de trend zal nog steeds naar boven zijn. Er is namelijk structureel niet zo veel veranderd. De mogelijkheden om te lenen zijn iets aangepast maar de HRA is bijv. nog steeds niet echt aangepakt. Dat betekent volgens mij dat de afname van de leencapaciteit tot nu toe minder is dan de prijsdaling van piek tot nu. De woningvoorraad is niet echt toegenomen. Sterker, er is zo goed als niets bijgebouwd de afgelopen jaren en het zal ook nog wel een tijdje duren voordat die productie weer op gang is.

Het enige waar niets over te zeggen valt is wanneer de economie weer aantrekt. Maar daar was een ander topic over geloof ik...

[ Voor 3% gewijzigd door timag op 23-10-2012 11:23 ]

[RemcoDelft]

timag schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 11:21:
De laatste factor, de afwachtendheid die wordt veroorzaakt door de dalende prijzen, lost vanzelf op zodra de daling stagneert. Alle uitgestelde vraag zal dan ineens concreet worden omdat iedereen op het laagste punt weer wil instappen. Het heeft dan ook geen zin meer om af te wachten. Daarnaast kan iedereen niet eindeloos stil blijven zitten.

Dit is een mogelijkheid. Een andere mogelijkheid is dat de rente weer gaat stijgen. Die is al lange tijd historisch laag. Als die flink stijgt, en tegelijkertijd de HRA voor de overheid onbetaalbaar wordt, zullen huizenprijzen behoorlijk zakken.

[Señor Sjon]

Hoe was de rente dan voor 1979? Dit soort historische tabellen zeggen weinig zonder de context. Zo is de rente in 1979 gestegen omdat de gulden even losging van de DMark als ik het goed heb.

Verder wordt de rente al ~10 jaar laag gehouden door de ECB, helaas merken wij daar weinig van.

Op het moment is gewoon het consumentenvertrouwen zeer laag doordat allerlei bezuinigen bijna rechtstreeks bij de burger terechtkomen. Die heeft al 10+ jaar loonmatiging achter de kiezen en wordt nu geconfronteerd met prijsstijgingen aan alle kanten. De nieuwe OZB stijgt ook gemiddeld 5% om de gedaalde WOZ-waarde te compenseren. Kijk bijvoorbeeld wat energie kost. Voor iemand die al 20 jaar in een huis woont, zijn de energielasten hoger dan de hypotheek.

Verder lees ik in ondertussen de meest absurde plannen die gewoon onwerkbaar zijn. Een aflopende annuitaire fictieve aftrek bijvoorbeeld. Dat is 2 huizen verder met bij elkaar 5-6 hypotheekdelen (gescheiden stel dat met nieuwe partner een huis koopt.. bijvoorbeeld) gewoon niet meer uit te rekenen. De 30 jaar regel is ook nog van toepassing, dus per hypotheekdeel krijg je een eigen sommetje. Gevolg van een opstapeling van maatregelen de afgelopen 10-12 jaar. Jammer genoeg heeft de politiek daar weinig oog voor.

[Dido]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:50:
Je begrijpt me goed, maar legt de nuance verkeerd. Voor mij is het geen verrassing dat er maatregelen genomen worden om de HRA te wijzigen. Dat dit systeem niet houdbaar is lijkt me evident. Desalniettemin maakt het voor mij als starter persoonlijk wel degelijk uit hoe dit proces zich zal ontwikkelen aangezien ik de lasten niet kan dragen zonder HRA.

Maar juist als starter heb je de eerste jaren (bijna) de volledige HRA met een annuitaire hypotheek (voor doorstromers ligt dat gecompliceerder, die raken sowieso onder de huidige regelingen al HRA kwijt!)

Met een annuitaire hypotheek stijgen je netto hypotheeklasten de eerste 20 jaar met gemiddeld slechts 1.17% per jaar (niet-cumulatief, dwz 23% in 20 jaar).
Dus als jij de lasten met de huidige HRA-regeling kunt dragen hoef je je voorlopig geen zorgen te maken over de lasten met een annuitaire hypotheek, tenzij je verwacht dat 1.17% per jaar stijging niet te behappen is...

Zo lang er geen 100% duidelijkheid is over de beperking van de HRA is het dus lastig een huis te kopen. Anderzijds koop ik liever in 2012 om op deze manier nog gebruik te kunnen maken van een spaarhypotheek. Dus word ik, en met mij velen, voor de keuze gesteld om te gokken of hogere lasten te gaan krijgen. Beide geen fijne uitgangspositie bij zo'n belangrijke beslissing in je leven.

Er is erg weinig gokken aan, voor zover ik nu kan zien. Ga ervan uit dat je vanaf januari alleen lineair of annuitair mag aftrekken en je weet wat je lasten zijn. En zoveel stijgen die de komende tijd dus niet vergeleken met een spaarhypotheek.

Daarnaast lijkt het me belangrijk starters te stimuleren om een huis te kopen.

Ik zie niet echt in hoe starters ontmoedigd worden door een 1,17%/annum stijging van de netto hypotheekkosten.
Zeker omdat starters die enorme stijging ook nog wel kunnen verwachten op te vangen met salarisstijgingen.

Of er buiten de bestaande regelingen (startersleningen, koopsubsidie, etc) nog andere maatregelen zouden moeten komen om starters aan te moedigen is een ander punt, en dat staat imho los van de HRA-beperking die volgens de huidige voorstellen nauwelijks impact heeft op starters.

Het feit dat we nu in een vastgoedcrisis zitten is an sich geen enkele reden om juist starters aan te moedigen te kopen, lijkt me?

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 11:24:
[...]

Dit is een mogelijkheid. Een andere mogelijkheid is dat de rente weer gaat stijgen. Die is al lange tijd historisch laag. Als die flink stijgt, en tegelijkertijd de HRA voor de overheid onbetaalbaar wordt, zullen huizenprijzen behoorlijk zakken.
[afbeelding]

Tsja, pensioenfondsen mogen rekenen met een magische rekenrente van 4,2%, terwijl de rente op de kapitaalmarkten inderdaad historisch laag staat. De rente zou inderdaad weer kunnen gaan stijgen (andere kant op kan bijna niet, hoewel de spread tussen HR en rentes die banken betalen wel kleiner kan volgens mij), maar dat blijft koffiedik kijken. In Japan staat de rente bv al een behoorlijke tijd laag. Mocht de rente toch gaan stijgen, dan zal dat idd een drukkend effect hebben op de huizenprijs.

[leroydew]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:36:
Ik ben een beruchte 'scheefhuurder', met een bovenmodaal inkomen woon ik in een sociale huurwoning met een huurprijs van <400 euro. Ideaal om te sparen dus, en dat hebben we ook gedaan. Voor het geld zou ik niet hoeven verhuizen, maar je wil ook wel in een betere buurt belanden op een gegeven moment

Een ander huis huren is geen optie. Deze zijn nauwelijks beschikbaar in de gemeente die ik wil, en ook veel te duur in verhouding met een koophuis (>1200 euro voor 80m2).

De vraag is niet of we iets gaan kopen, maar wanneer… Dat onze maandlasten bijna gaan verdubbelen is een feit, en dat is ook prima. Maar niet meer dan dat, en dan kom je natuurlijk op de dezelfde discussie uit als hierboven: voor of na 1-1-2013 een huis kopen in combinatie met je spaargeld…

Ik hoop dat de kabinetsplannen binnen nu en een week of 2 helder zijn, dan weten we in grote lijnen waar we staan met de HRA, want dat is m.i. het grootste risico voor snel stijgende maandlasten. Tot die tijd is het echt koffiedik kijken…

Ik denk dat er relatief veel mensen in een soortgelijke situatie zitten; wel willen verhuizen (en ruimte maken voor de minder bedeelden), maar niet tegen iedere prijs...

Ik zit in exact dezelfde situatie. Ons huurhuis is - met € 500 euro - iets duurder, maar er blijft genoeg over om te sparen. Ik vind de ontwikkeling in de huizenmarkt wel goed! We kunnen niet langer op de huidige manier doorgaan met het financieren hypotheken van huizen met geld dat we niet eens hebben of niet zullen gaan krijgen.

Ook bij ons is de vraag wanneer we gaan kopen en wát we gaan kopen. Zoals het er nu uitziet, wordt het een nieuwbouw huis of een ingericht huis dat al 1 - 3 jaar te koop staat.

Zelf zorgen we voor ongeveer 40k aan spaargeld om de hypotheeklasten zo laag mogelijk te houden! Ook hierbij in achtnemend... Alleen maar geld uitgeven wat ik heb en wat ik kan dragen!

[mrwolf]

Wat ik mis is de discussie is het verdwijnen van de gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dat is best pijnlijk voor de maandlasten. Als ik in 2012 een huis koop van 2 ton met 50% aflossingsvrij, dan scheelt dat ruim honderd euro netto in de maandlasten t.o.v. eenzelfde hypotheek na 1 januari.

Het hebben van een restschuld na 30 jaar van 1 ton vind ik wel te overzien en het risico vind ik ook acceptabel. Helaas vindt de overheid dat niet meer binnenkort.. Dat zou voor mij nog meer reden zijn juist nu een huis te kopen, en niet te wachten tot het absolute dieptepunt in de huizenprijzen; de maandlasten zouden hoger uitvallen bij een lager hypotheekbedrag.

[Oscar Mopperkont]

@mrwolf: Eergister stond in FD dat het HRA-plan uit het Kunduz-akkoord er hoogstwaarschijnlijk aan gaat. Het levert op korte termijn geen drol op en de PvdA wil er niet aan. Zal dus wel een nieuw plan komen dat wél wat oplevert op korte termijn en dat geldt voor zowel bestaande als nieuwe gevallen, en dat deels gecompenseerd zal worden via inkomstenbelasting (of iets dergelijks).

[The Eagle]

Ik zit ook in een soortgelijke situatie. Particuliere huur momenteel, kale huur rond de 750 euro. Overwegen een huis van rond de 3 ton, en het liefste nog voor 1-1- 2013.
De kans dat de kabinetsplannen qua HRA er door komen is groot; zowel VVD als PvdA willen aan de HRA knabbelen, de ene nog wat meer als de ander. Aangezien ze niet aan bestaande contracten kunnen komen, is passeren voor 1-1 dus een veilige optie.
50% aflossingsvrij willen we niet, maar een stukje aflossingsvrij zou wel erg fijn zijn mbt de maandlasten.

Vwb het inbrengen van eigen geld: stop het geld als het (dan nog) kan in een spaarhypotheek. Dan trek je er rente van en los je met een stukje extra kapitaal je hypotheek af. Niet zelf bijleggen, dan is het ineens kwijt. 40k over 30 jaar tegen 4% spaarrente is een stukje meer dan simpelweg 40k

[Señor Sjon]

Ze kunnen heel goed aan bestaande contracten komen. Ik denk dat we uiterlijk eind volgende week veel meer weten wat ze van plan zijn. Maar dan zit je krap aan als koper, want je moet voor 1-1-2013 langs de notaris als de regeling tegen gaat vallen..

[Oscar Mopperkont]

@The Eagle: ze kunnen wel degelijk de aftrek voor bestaande gevallen aanpassen, dan wel bestaande gevallen dwingen tot nieuw contract. Als gezegd, lijken de Kunduz-HRA-plannen te gaan sneuvelen. Wacht gewoon een of twee weken en je weet wat het gaat worden.

[Señor Sjon]

Tot nieuw contract weet ik niet. Dat vereist een gang langs de notaris. Ook staan veel hypotheken onder water, dus dat wordt verplichte winkelnering bij je huidige aanbieder, want een ander neemt de hypotheek echt niet over. En omdat de woning nu onder water staat, zal je wel braaf een rente van 6+% aangeboden krijgen uit de serie slikken of stikken.

Het is niet zo dat de consument al geld over heeft.

[Xanaroth]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 12:11:
Wat ik mis is de discussie is het verdwijnen van de gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dat is best pijnlijk voor de maandlasten. Als ik in 2012 een huis koop van 2 ton met 50% aflossingsvrij, dan scheelt dat ruim honderd euro netto in de maandlasten t.o.v. eenzelfde hypotheek na 1 januari.

Het hebben van een restschuld na 30 jaar van 1 ton vind ik wel te overzien en het risico vind ik ook acceptabel. Helaas vindt de overheid dat niet meer binnenkort.. Dat zou voor mij nog meer reden zijn juist nu een huis te kopen, en niet te wachten tot het absolute dieptepunt in de huizenprijzen; de maandlasten zouden hoger uitvallen bij een lager hypotheekbedrag.

Doordat je minder aflost en 'hoog' koopt, heb je een relatief grote schuld als je ooit wilt/moet verhuizen. Dat is nu exact een van de oorzaken dat men een restschuld heeft. Hoog gekocht en niet genoeg afgelost om verlies te dekken.
Dus ja, gedeeltelijk aflossingsvrij is leuk in de maandlasten. Maar wil je ooit verhuizen, moet je dat bedrag alsnog sparen (+waardedaling) om de restschuld af te dekken, dus uiteindelijk levert het je niks op in je bestedingsruimte.

Jouw argument is dus juist perfect om aan te geven waarom nu niet te kopen - degene die nu kopen zien op dit moment kansen, niet de molensteen die de komende 5-15 jaar om de nek hangt.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 23-10-2012 12:35 ]

[mrwolf]

Ik zie die molensteen niet als zodanig; als ik een huis koop dan wil ik daar ook blijven wonen, en bij een eventueel verbroken relatie ben ik zelf prima in staat de maandlasten te dragen. Arbeidsongeschiktheid is nog een risico, maar dat durf ik ook wel aan. Ik zou dan ook nooit een tophypotheek nemen, en ik vind mezelf verstandig genoeg om dat risico in te schatten en te nemen.

Daarentegen begrijp ik wel waarom de maatregel genomen wordt, ter bescherming van de opportunistische medemens. Maar dit heeft natuurlijk een enorm effect op de huizenmarkt.

Ik weet de cijfers niet, maar ik durf te wedden dat het overgrote deel van de nieuwe hypotheken over de afgelopen 12 maanden gewoon 50% aflossingsvrij is. Men is dus aan een bepaald maandbedrag gewend geraakt t.o.v. een hypotheekbedrag. Als dit per 1/1/2013 gaat veranderen, dan houdt ik echt mijn hart vast voor de huizenprijzen. Want de verhouding hypotheek:netto maandlasten gaat in één klap volledig scheef.

[Dido]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 12:11:
Wat ik mis is de discussie is het verdwijnen van de gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dat is best pijnlijk voor de maandlasten. Als ik in 2012 een huis koop van 2 ton met 50% aflossingsvrij, dan scheelt dat ruim honderd euro netto in de maandlasten t.o.v. eenzelfde hypotheek na 1 januari.

Kopt. bij 5% rente en 42%IB inderdaad 122 euro. Daar staat dus tegenover dat je na 30 een ton minder restschuld hebt.

En jij vindt die ton prima te overzien, maar om die in 30 jaar bij elkaar te sparen moet je bij een (momenteel absurd hoge!!!) rente van 5% iedere maand .... jawel! exact die 122 euro inleggen.

Dus ik vind je vergelijking nogal mank gaan. Jij kunt wel denken dat die ton over 30 jaar niets is, maar die ton over dertig jaar is _exact_ die 122 euro netto verschil per maand voor 30 jaar. Als je 5% rente gaat vangen...

[RemcoDelft]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 12:11:
Wat ik mis is de discussie is het verdwijnen van de gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dat is best pijnlijk voor de maandlasten. Als ik in 2012 een huis koop van 2 ton met 50% aflossingsvrij, dan scheelt dat ruim honderd euro netto in de maandlasten t.o.v. eenzelfde hypotheek na 1 januari.

Hierbij vergeet je de prijscorrectie na 1 januari: als je maandlasten stijgen, kan je (lees: degenen die maximaal lenen) dus minder uitgeven. Dat leidt vanzelf tot lagere prijzen. Dan zit je met dezelfde maandlasten, maar met een schuld die daadwerkelijk aflost! Lijkt me aanzienlijk gunstiger.

[Anoniem: 46694]

Ben doodsbenauwd dat ze de restschulden gaan afschuiven op de belastingbetaler.
Nu al zijn er geluiden dat mensen met een restschuld dit ‘fiscaalvriendelijk’ mogen oplossen. Dat betekent dat een deel wordt opgehoest door de belastingbetaler.

Echt absurd….al die mega-overwaardes die men 20 jaar lang heeft mogen cashen is voor eigen rekening, echter wanneer er verliezen om de hoek komen kijken mag ik en jij daarvoor opdraaien.

[leroydew]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 12:42:
[...]

Kopt. bij 5% rente en 42%IB inderdaad 122 euro. Daar staat dus tegenover dat je na 30 een ton minder restschuld hebt.

En jij vindt die ton prima te overzien, maar om die in 30 jaar bij elkaar te sparen moet je bij een (momenteel absurd hoge!!!) rente van 5% iedere maand .... jawel! exact die 122 euro inleggen.

Dus ik vind je vergelijking nogal mank gaan. Jij kunt wel denken dat die ton over 30 jaar niets is, maar die ton over dertig jaar is _exact_ die 122 euro netto verschil per maand voor 30 jaar. Als je 5% rente gaat vangen...

Hoeveel mensen blijven nog 30 jaar in een huis wonen? En bij het verkopen van een huis na 30 jaar, zal je 100 000 euro best kunnen ophoesten!

[Dido]

Anoniem: 46694 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:06:
Ben doodsbenauwd dat ze de restschulden gaan afschuiven op de belastingbetaler.
Nu al zijn er geluiden dat mensen met een restschuld dit ‘fiscaalvriendelijk’ mogen oplossen. Dat betekent dat een deel wordt opgehoest door de belastingbetaler.

Echt absurd….al die mega-overwaardes die men 20 jaar lang heeft mogen cashen is voor eigen rekening, echter wanneer er verliezen om de hoek komen kijken mag ik en jij daarvoor opdraaien.

Natuurlijk, want de groep mensen met een restschuld is dezelfde groep als de groep met tonnen overwaarde.

leroydew schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:08:
Hoeveel mensen blijven nog 30 jaar in een huis wonen? En bij het verkopen van een huis na 30 jaar, zal je 100 000 euro best kunnen ophoesten!

Of je er dertig jaar blijft wonen is niet relevant. Tenzij jij bij verkoop na 10 jaar die ton ophoest neem je die lening gewoon mee.

Dat "best kunnen ophoesten" klopt. Dat kost dus exact die 122 euro per maand op voorwaarde dat je 5% rente hebt gevangen gedurende 30 jaar. Daar is niets moeilijks aan. Het is echt niet alsof je die ton opeens in je achterzak hebt over 30 jaar. Elke maand 122 euro sparen levert je die ton op.

[Señor Sjon]

Over 30 jaar is die ton nog 55k waard bij een inflatie van 2%/jaar. Die wordt niet hoger of lager. In dezelfde tijd zou je inkomen ook met 81% gestegen zijn als die de inflatie volgt. Oftewel, een restschuld wordt op die manier steeds makkelijker te betalen. Tegen die tijd kan je eventueel een nieuwe hypotheek afsluiten voor dat bedrag of wellicht uit gespaarde middelen of een persoonlijke lening versneld af te betalen.

Er zijn genoeg mensen die nu nog een hypotheek hebben van 3x niks omdat ze 20 jaar op dezelfde plek wonen zonder aanpassingen. Hell, de buren van mijn schoonouders hadden een hypotheek na 15 jaar van 130k -/- 15 jaar aflossen. Huis was verkocht voor 245k... Buiten de overwaarde die die generatie altijd genoten heeft, is dat basisbedrag niet eens genoeg voor een starterswoning nu, terwijl dat toen een hoge hypotheek was (3 ton in guldens).

[Tleilaxu]

timag schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 10:10:
[...]


De waardeopbouw bij kopen is primair het afbetalen van de schuld die tegenover je bezit (huis) staat.

Waardefluctuaties van het huis kunnen dat laten mee of tegenvallen, maar als je over de lange termijn je huis afbetaalt heb je altijd meer vermogen opgebouwd dan als je voor dezelfde maandlasten had gehuurd.

Ja, je kan ook dingen doen waardoor dat niet lukt (veel meer lenen dan je huis waard is, niet / nauwelijks aflossen, te snel weer verkopen) maar generiek gesteld klopt het bovenstaande.

Ik doelde specifiek op aflossingsvrije hypotheken.
Als je gaat aflossen, datzelfde bedrag kun je als huurder natuurlijk ook sparen.

[AtleX]

Myrdreon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 08:05:
Dit kan maar 1 gevolg hebben, een gestaag dalende huizenprijs voor de komende 3-5 jaar, totdat de cultuuromslag rond sparen/k.k. financieren heeft plaatsgevonden en de starters de markt betreden met 20k cash geld reeds op zak om de k.k. te betalen evenals inrichting (meubels, verfje, stukje behang).

Dat jij met 20K als starter de kosten koper en inrichting kan financieren is allemaal leuk en aardig, maar dan vergeet je wel het bedrag wat je ook zelf nog mee moet brengen om de hypotheek op te hogen tot iets waarmee je wel kunt kopen. Als starter heb je het nu op de hypotheekmarkt niet heel best, tenzij je met z'n tweeën bent en p.p. modaal of meer binnenhaalt. Van mij, HBO opgeleide single en 3,5 jaar fulltime aan het werk, wordt er toch wel verwacht dat ik tussen de 40 & 100K mee breng om de hypotheek aan te vullen.

Zeker als volgend jaar het hele hypotheeksysteem behoorlijk op de schop gaat zit je als starter toch niet lekker hoor. Banken worden dan nog voorzichtiger. De HRA is iets wat ook geen 30 jaar meer in de huidige vorm in stand gehouden wordt. Daarnaast is de sociale huurmarkt ook iets waar toch wat aan gedaan zal worden, maar daarmee blokkeer je de hoger opgeleide starters nog verder. Je kunt niet kopen en als je gaat huren gaat je huur op een gegeven moment, als de plannen voor extra huurverhoging toch doorgaan, zo snel omhoog dat er van sparen ook niet veel komt. Daardoor kan je ook niet zomaar het vermogen opbouwen om wel te kopen. Particulier huren is ook geen oplossing, dat is nu al duur en wordt dan door de grotere vraag nog veel duurder.

Dat is wel een beetje het schuitje waar ik nu in zit. Ik ben gaan huren omdat ik een hypotheek waarvoor je iets kon kopen wat niet op een vakantiepark staat wel kon vergeten. Maar ja, als die plannen voor extra huurverhoging doorgaan stijgt mijn huur binnen een paar jaar naar astronomische hoogte. Daarnaast bouw ik nu niet snel het benodigde vermogen op wel binnen een paar jaar een hypotheek aan te kunnen vullen, want een beetje eten in de koelkast is wel fijn en de huur moet ook betaald worden. Dan kan ik niet de 1000 euro per maand een spaarrekening op schuiven die nodig is om na een jaar of vier te kunnen kopen. Dat bedrag sparen is zelfs voor iemand die thuis woont een behoorlijke uitdaging.

Ik zie hier dat sommige mensen verwachten dat de prijzen nog wel 20% gaan dalen. Maar hoe dan? De overheid doet er alles aan om dat te voorkomen en als dat gebeurt blijft iedereen zitten waar 'ie zit. Want waarom je huis met zoveel 'verlies' verkopen? En nieuwbouw gebeurt nu ook amper en als er al wat gebouwd wordt hier in de regio is het voor de bovenkant van de markt. Zelfs 'starterswoningen' in een nieuwbouwwijk hier in de buurt gaan voor ruim twee ton. Daar hoef je als starter dus ook niet op te rekenen. En dan zie ik eerlijk gezegd weinig opties overblijven.

[Señor Sjon]

Een thuiwonende met een modaal inkomen moet met gemak 10k/jaar opzij kunnen leggen. Ik ben geen heilige spaarder en ik vind sommige tweakers die er hier met gemak over praten ook een beetje naief, maar thuiswonend 1700 netto binnenhalen en zonder verdere woon- of eetlasten (vooruit, 200 euro kostgeld aan ouders) heb je veel vrij besteedbaar inkomen en op je vervoer/zorg na geen echte vaste lasten.

[XeNeRgY]

Jouw verhaal klopt 100%. Jij (en ik) behoort tot de groep mensen die tussen wal en schip valt en geen kant op kan. Daar wordt imo nogal luchtig over gedaan door de mensen die al een huis gekocht hebben en de mensen die sociaal moeten huren.

Gelukkig voor mij is mijn vriendin nu afgestudeerd, helaas voor haar kan ze geen werk vinden en werkt ze 32 uur in een winkel. Maar dat beetje extra inkomen is wel genoeg om een starterswoning te kunnen kopen.

@Sjon: een thuiswonende wel, maar iemand die nu sociaal huurt? En wat heb je aan 10k per jaar? Dat is tientjeswerk wanneer je dat in brengt bij het kopen van een huis.

[ Voor 15% gewijzigd door XeNeRgY op 23-10-2012 14:00 ]

[Tarkin]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:58:
Een thuiwonende met een modaal inkomen moet met gemak 10k/jaar opzij kunnen leggen. Ik ben geen heilige spaarder en ik vind sommige tweakers die er hier met gemak over praten ook een beetje naief, maar thuiswonend 1700 netto binnenhalen en zonder verdere woon- of eetlasten (vooruit, 200 euro kostgeld aan ouders) heb je veel vrij besteedbaar inkomen en op je vervoer/zorg na geen echte vaste lasten.

voorbeeld:
ik woon nog thuis en ik verdien rond de 1500, daarvan spaar ik sowieso 600 voor later, 200 aan de pappie voor eten/drinken. Verder alles wat boven de 500 euro is, gaat naar een tweede spaarrekening, voor reis e.d. Maar 500 is toch een minimum, je wilt af en toe wat nieuws en je werkt ook voor iets he

[XeNeRgY]

Precies, en met 600x12=7200 per jaar moet je minimaal 4 jaar blijven sparen wil je spaargeld enige toegevoegde waarde hebben bij de inbreng in een hypotheek.

[Señor Sjon]

Maar, eventueel zou je meer kunnen sparen. Zoveel vrij besteedbaar heb je later niet zo snel meer. Overal is een potje of reservering voor.

Maar ik zou ook zeggen, geniet er nu van, want goedkoper ga je niet wonen later.

[Anoniem: 46694]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:14:
[...]

Natuurlijk, want de groep mensen met een restschuld is dezelfde groep als de groep met tonnen overwaarde.

Waarom moet ik meebetalen aan de schulden van iemand anders waar ik niets mee te maken heb?
Toen veel mensen stinkend rijk werden met huizenhandel kreeg ik toch ook geen deel daarvan op mijn rekening gestort?

[Dido]

AtleX schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:54:
Ik zie hier dat sommige mensen verwachten dat de prijzen nog wel 20% gaan dalen. Maar hoe dan? De overheid doet er alles aan om dat te voorkomen en als dat gebeurt blijft iedereen zitten waar 'ie zit. Want waarom je huis met zoveel 'verlies' verkopen?

Ten eerste vraag ik me af waarom je verlies tussen aanhalingstekens zet.
Ten tweede kan ik je vraag prima beantwoorden. Ik verkoop zelf een huis met 40% verlies. En ja, dat is verlies. De verkoopprijs ligt 40% onder de aankoopprijs.
Waarom? Omdat het huis, een prima starterswoning, simpelweg niet voldoende was om er op de langere termijn met eventueel uitzicht op gezinsuitbreiding te blijven wonen.

Maar inderdaad, veel mensen zullen blijven zitten waar ze zitten. Dan kun je starters gaan aanmoedigen wat je wilt, maar dat heeft geen zin, want er zijn geen huizen voor ze. Daar zitten al die doorstromers in vast.

Wil je dat starters een kans krijgen dan zou je dus juist de doorstromers moeten willen aanmoedigen

Overigens bekruipt me, maar dat staat los van dit topic, keer op keer het idee dat starters tegenwoordig wel een erg ruim eisenpakket hebben als ze klagen dat er niets te vinden is voor een redelijke prijs. Misschien dat buiten wat lucht uit de huizenbubbel ook het afslanken van dat eisenpakket de kansen wel eens kan vergroten

[Tarkin]

Je hebt gelijk, in principe kan ik meer sparen. Maar: (en in mijn ogen is dit echt wel een grote maar) Ik werk 40uur per week, ik wil ook af en toe wel eens iets tofs doen. dus dat kost geld. Verder moet ik ondertussen ook alles zelf kopen qua kleren e.d. kost ook geld. Voor mij is 500 wel het bare minimum om een beetje gezellig te leven. Ik wil tenslotte weten waar ik voor werk.

Mijn vriendin studeert pas binnen 3 jaar af, dus zoveel haast is er nog niet. Tegen het tempo dat ik nu spaar kom ik er wel om binnen 1-2 jaar een spaarpot te hebben die deftig genoeg is om eerst te huren (BE, huur valt mee en het is een goede basis om te zien of samenwonen wel gaat). Daarna zijn we ook met twee om te sparen op die moment, dus dat gaat ook al wat vlotter.

Kwestie van een duidelijk perspectief te hebben

[Oscar Mopperkont]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:06:
[...]

Ten eerste vraag ik me af waarom je verlies tussen aanhalingstekens zet.
Ten tweede kan ik je vraag prima beantwoorden. Ik verkoop zelf een huis met 40% verlies. En ja, dat is verlies. De verkoopprijs ligt 40% onder de aankoopprijs.

Wellicht een klein beetje ot (maar denk eigenlijk ook weer van niet): hoe heb je dat uiteindelijk geregeld? Je ziet nu namelijk dat de starters uit pak hem beet 2006-2008 juist blijven zitten waar ze zitten, omdat ze niet kunnen verhuizen vanwege de restschuld. Als je 40% verlies pakt, zul ook jij denk ik een restschuld hebben gehad.

[AtleX]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:06:
[...]

Ten eerste vraag ik me af waarom je verlies tussen aanhalingstekens zet.

Goed punt, ik was van plan dat nog te verduidelijken maar dat is er niet meer van gekomen. Wat ik daarmee bedoel is dat het eigenlijk maar relatief is. Een huis is één van de weinig dingen waarvan mensen er maar vanuit gaan (of gingen) dat het altijd maar meer waard zou worden naarmate je het langer zou gebruiken. En dat is eigenlijk best gek, want zo ongeveer alles wat je bezit schrijf je normaal af over een bepaalde periode. Je verwacht niet dat je auto na tien jaar meer waard is geworden of dat je een computer na drie jaar met winst kan verkopen. Waarom is afschrijving op een huis dan zo raar? Waarom _moet_ een huis meer waard worden?

Ten tweede kan ik je vraag prima beantwoorden. Ik verkoop zelf een huis met 40% verlies. En ja, dat is verlies. De verkoopprijs ligt 40% onder de aankoopprijs.
Waarom? Omdat het huis, een prima starterswoning, simpelweg niet voldoende was om er op de langere termijn met eventueel uitzicht op gezinsuitbreiding te blijven wonen.

Jep, maar niet iedereen doet dat. Dat schrijf je zelf ook al. Niet iedereen kan dat financieel zomaar dragen, want een restschuld kost een hoop geld en heeft ook invloed op de hypotheek van je volgende huis.

Overigens bekruipt me, maar dat staat los van dit topic, keer op keer het idee dat starters tegenwoordig wel een erg ruim eisenpakket hebben als ze klagen dat er niets te vinden is voor een redelijke prijs. Misschien dat buiten wat lucht uit de huizenbubbel ook het afslanken van dat eisenpakket de kansen wel eens kan vergroten

Dat vind ik bij mezelf wel meevallen eerlijk gezegd. Iets groter dan ik nu heb zou prettig zijn maar niet noodzakelijk, dus dat is geen issue. De echte eisen die ik heb zijn een losse schuur/berging en voldoende parkeergelegenheid. Aanvullend, maar geen dealbreakers, wil ik graag twee slaapkamers in plaats van één en een balkon. De keuze daarvan is enorm reuze, maar dan moet ik wel even 50.000 euro mee brengen.

Als ik Funda even aanslinger en binnen mijn regio zoek op het hypotheekbedrag wat ik de laatste keer kon krijgen en verder geen filters kom ik niet verder dan garageboxen en stacaravans. En een huisje waar ik in de woonkamer niet eens kan staan, dat woont nogal onprettig.

[ Voor 6% gewijzigd door AtleX op 23-10-2012 14:25 ]

[Dido]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:16:
Wellicht een klein beetje ot (maar denk eigenlijk ook weer van niet): hoe heb je dat uiteindelijk geregeld? Je ziet nu namelijk dat de starters uit pak hem beet 2006-2008 juist blijven zitten waar ze zitten, omdat ze niet kunnen verhuizen vanwege de restschuld. Als je 40% verlies pakt, zul ook jij denk ik een restschuld hebben gehad.

offtopic:
Yups. 30% restschuld. En ik ben een starter uit 2001.

Wordt geherfinancierd bij mijn ouders tegen marktconforme rente als onderdeel van een annuitaire hypotheek op het huidige huis. En nee, die 30k is niet aftrekbaar, maar dat betekent ook dat de netto maandlasten voorlopig niet stijgen (ik betaal annuitair voorlopig eerst die 30k af).

Uiteindelijk vallen de maandlasten netto flink lager uit dan nu, aangezien alle vaste lasten voor het oude huis vervallen. In de tijd dat het te koop stond heb ik er al bijna net zoveel ingetoken als ik nu aan restschuld heb.

[Señor Sjon]

Tarkin schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:07:
Je hebt gelijk, in principe kan ik meer sparen. Maar: (en in mijn ogen is dit echt wel een grote maar) Ik werk 40uur per week, ik wil ook af en toe wel eens iets tofs doen. dus dat kost geld. Verder moet ik ondertussen ook alles zelf kopen qua kleren e.d. kost ook geld. Voor mij is 500 wel het bare minimum om een beetje gezellig te leven. Ik wil tenslotte weten waar ik voor werk.

Mijn vriendin studeert pas binnen 3 jaar af, dus zoveel haast is er nog niet. Tegen het tempo dat ik nu spaar kom ik er wel om binnen 1-2 jaar een spaarpot te hebben die deftig genoeg is om eerst te huren (BE, huur valt mee en het is een goede basis om te zien of samenwonen wel gaat). Daarna zijn we ook met twee om te sparen op die moment, dus dat gaat ook al wat vlotter.

Kwestie van een duidelijk perspectief te hebben

Daarom zette ik er ook onder, geniet er nu van. Straks zit je al met je pubers aan de keukentafel te mijmeren over what could have been.

En BE is niet vergelijkbaar. Europees gezien is NL volgens mij zelfs vrij uniek door deze diepe woningcrisis.

[Krisp]

Tarkin schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:00:
[...]


voorbeeld:
ik woon nog thuis en ik verdien rond de 1500, daarvan spaar ik sowieso 600 voor later, 200 aan de pappie voor eten/drinken. Verder alles wat boven de 500 euro is, gaat naar een tweede spaarrekening, voor reis e.d. Maar 500 is toch een minimum, je wilt af en toe wat nieuws en je werkt ook voor iets he

Hier nog een. Heb dan geen tweede spaarrekening, maar collegegeld voor een deeltijdstudie (1800 euro), kleding (als starter heb je bijvoorbeeld een paar pakken nodig) en vervanging van alle rotzooi die je tijdens je studententijd nog had (OK, hoeft niet, maar is wel fijn) en een startersauto zorgen ervoor dat je in het eerste jaar toch relatief veel geld kwijt bent. Op een gegeven moment 'loopt' het wel sneller: opslag, alles werkt en blijft werken, vervanging hoeft niet ineens, etc. Ten opzichte van nu moet er in juli volgend jaar bij mij +10K bijkomen, waar ik nu iets meer dan 1500 euro netto 'vang'.

AtleX schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 13:54:
[...]

Dat jij met 20K als starter de kosten koper en inrichting kan financieren is allemaal leuk en aardig, maar dan vergeet je wel het bedrag wat je ook zelf nog mee moet brengen om de hypotheek op te hogen tot iets waarmee je wel kunt kopen. Als starter heb je het nu op de hypotheekmarkt niet heel best, tenzij je met z'n tweeën bent en p.p. modaal of meer binnenhaalt. Van mij, HBO opgeleide single en 3,5 jaar fulltime aan het werk, wordt er toch wel verwacht dat ik tussen de 40 & 100K mee breng om de hypotheek aan te vullen.

Waar haal jij tussen de 40K en 100K vandaan? Dat ligt er maar net aan wat je verdient en wat je wilt.

[TheFes]

Ik heb het huis waar ik tot 1 november nog in woon, ook met verlies verkocht. In 2009 gekocht voor 162.500, en nu verkocht voor 147.500. Samen met kosten koper en alle bijkomende kosten voor de verkoop (makelaar enzo) moeten we bij de verkoop nog zo'n 30.000 aftikken. We hebben een spaarhypotheek, maar dat geld komt niet meteen vrij bij de verkoop.

Gelukkig hebben we die 30K aan spaargeld, maar dat houd wel in dat we weinig geld over hebben voor meubels enzo in het nieuwe huis. Maar dat is de keus die we nu gemaakt hebben, dan maar even wachten met die investering. We gaan er qua huis in ieder geval erg op vooruit.

We verhuizen vanwege de gezinsuitbreiding die er hopelijk aan komt.

[Señor Sjon]

Wut? 30k voor een verschil van 15k? De makelaar kan echt niet duurder zijn geweest dan 2% incl. BTW van de uiteindelijke verkoopprijs. Als ik zie K.K. dan denk ik dat je de woning V.O.N. hebt aangeboden? Bij k.k. ben je namelijk alleen nog het doorhalen uit het kadaster van de hypotheek kwijt bij de notaris. De notaris wordt verder door de koper betaald. Tel ik alles op, dan moet je wel heel veel advertenties hebben geplaatst om tot 30k te komen.

Of tel je de periode dubbele lasten mee tot deze kosten? Sommige mensen hebben hun huis langer te koop staan dan dat jij er gewoond hebt. Dubbele lasten vind ik persoonlijk geen verkoopkosten, je kan ook ervoor kiezen om eerst te verkopen en dan te kopen.

[bat266]

Ik denk dat hij de KK bedoelt van t nieuwe huis?

[TheFes]

Nee, op die 162.500 komt nog KK die wel in de hypotheek zat. De hypotheek op de oude woning is 176.000

[Domino]

Zal 162.500 kk zijn geweest. Dus hij verliest zijn kk en een verschil van 15k bij verkoop.
In 2009 was de OB nog 6% dacht ik?

[TheFes]

Domino schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:43:
Zal 162.500 kk zijn geweest. Dus hij verliest zijn kk en een verschil van 15k bij verkoop.
In 2009 was de OB nog 6% dacht ik?

Precies, dit dus De OB was inderdaad nog 6% toen.

Dubbele lasten hebben we niet, we krijgen de sleutel van het nieuwe huis pas op 15 november.

[Señor Sjon]

Ach zo... ik zag de 162.500 als hypotheeklast en niet als prijs.

Maar dan heb je in verhouding een aardige veer gelaten door zo snel (3 jaar) te verhuizen. Daar kon je ook in de betere tijden verlies op lijden.

[TheFes]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:48:
Ach zo... ik zag de 162.500 als hypotheeklast en niet als prijs.

Maar dan heb je in verhouding een aardige veer gelaten door zo snel (3 jaar) te verhuizen. Daar kon je ook in de betere tijden verlies op lijden.

Tja, achteraf had ik het natuurlijk ook wel anders gedaan Dan hadden we denk ik nog 3 jaar gehuurd.

[AtleX]

Krisp schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:29:
[...]

Waar haal jij tussen de 40K en 100K vandaan? Dat ligt er maar net aan wat je verdient en wat je wilt.

Waar ik dat vandaan haal? Uit een simpel rekensommetje waarin ik de in de praktijk haalbare hypotheek van een single starter met modaal inkomen aftrek van de prijs van starterswoningen en -appartementen hier in de omgeving.

[Bananenplant]

Iets wat ik me zit af te vragen is wat je met dat groeiende stuwmeer aan een bepaald type incourant wordend vastgoed moet. Dan heb ik het over startersappartementen en misschien nog wel in het bijzonder nieuwbouw daarin van pakweg 5 jaar geleden van 50m² en 1 slaapkamer waar je echt zo uit groeit.

Er is al meermaals geconstateerd dat starters eerder zullen kijken naar een huis waar je met een gezin in past, maar de gemiddelde stad staat volgens mij vol met koopappartementen. Voor wie zijn dergelijke huizen op termijn nog interessant? Ga je in die hoek niet echt een groot probleem krijgen?

Aanvulling: ik ben wel nieuwsgierig hoe zo'n aandeel van de appartementen nu koop is vergeleken met begin jaren '80.

[ Voor 8% gewijzigd door Bananenplant op 23-10-2012 15:12 ]

[Señor Sjon]

Er zijn vanaf 2000 veel appartementen bijgebouwd met de (valse) indruk dat de babyboomer zijn vrijstaande huis wilde inruilen voor een appartement. Dat is het dure segment appartement wat niet te slijten is.

Bij een snel stijgende woningmarkt met een hoge doorstroming, loont het om voor elk genre publiek een woning te ontwikkelen. Immers, de doorstroming is hoog en de volgende staat al klaar om te kopen. Vooral op gewilde locaties zijn deze woningen nog wel te slijten. Je ziet juist dat steeds meer tussenvormen niet meer rendabel te krijgen zijn, men wil een grote stap maken en dan lang blijven zitten. De restschuld of prijsdaling maakt dan minder uit als je toch lang ergens kunt blijven.

[mr_obb]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 09:21:
Zonder het nu specifiek op onszelf te willen betrekken. Wat zijn nu de argumenten om juist voor 2013 een huis te kopen? Wij kijken niet naar max hypotheek (niet nodig) maar naar maandlasten.
- Spaarhypotheek (hebben lasten nu berekend op 100% sparen)

Als je weet dat de hypotheekrenteaftrek onder druk staat, wat is dan het voordeel van een Spaarhypotheek ten opzichte van een Annuiteitenhypotheek?

[TheFes]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:19:
Er zijn vanaf 2000 veel appartementen bijgebouwd met de (valse) indruk dat de babyboomer zijn vrijstaande huis wilde inruilen voor een appartement. Dat is het dure segment appartement wat niet te slijten is.

Ze zijn er wel, dat soort mensen. De mensen van wie wij ons nieuwe huis gekocht hebben voldoen precies aan deze omschrijving. Babyboomer van vrijstaand huis naar duur appartement (van 4 ton)

[leroydew]

Bananenplant schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:07:
Iets wat ik me zit af te vragen is wat je met dat groeiende stuwmeer aan een bepaald type incourant wordend vastgoed moet. Dan heb ik het over startersappartementen en misschien nog wel in het bijzonder nieuwbouw daarin van pakweg 5 jaar geleden van 50m² en 1 slaapkamer waar je echt zo uit groeit.

Er is al meermaals geconstateerd dat starters eerder zullen kijken naar een huis waar je met een gezin in past, maar de gemiddelde stad staat volgens mij vol met koopappartementen. Voor wie zijn dergelijke huizen op termijn nog interessant? Ga je in die hoek niet echt een groot probleem krijgen?

Aanvulling: ik ben wel nieuwsgierig hoe zo'n aandeel van de appartementen nu koop is vergeleken met begin jaren '80.

Helemaal mee eens! Moet er niet eens kritisch gekeken worden naar de definitie 'starterswoning'. Ik ben heel bewust gaan huren voor € 500 euro, en dat is GEEN weggegooid geld(!!!!!). Dat is onbezorgd leven.

Een starterswoning is voor mij een huis dat is voorbereid op de toekomst die je hebt uitgestippeld. In mijn geval zouden daar (als het mee zit natuurlijk) minimaal plaats moeten zijn voor twee kinderen.

Vandaar een huis huren en elke maand (in mijn geval dubbelverdieners) minimaal 1500 euro samen opzij zetten! Dan gaat het onwijs snel...

[RemcoDelft]

XeNeRgY schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:01:
Precies, en met 600x12=7200 per jaar moet je minimaal 4 jaar blijven sparen wil je spaargeld enige toegevoegde waarde hebben bij de inbreng in een hypotheek.

Maar waarom zou dat een probleem zijn? Als iedereen eerst 4 jaar zou sparen i.p.v. meteen maximaal te lenen zouden prijzen veel lager zijn. Het mes snijdt aan twee kanten!

[Señor Sjon]

leroydew schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:22:
[...]


Helemaal mee eens! Moet er niet eens kritisch gekeken worden naar de definitie 'starterswoning'. Ik ben heel bewust gaan huren voor € 500 euro, en dat is GEEN weggegooid geld(!!!!!). Dat is onbezorgd leven.

Een starterswoning is voor mij een huis dat is voorbereid op de toekomst die je hebt uitgestippeld. In mijn geval zouden daar (als het mee zit natuurlijk) minimaal plaats moeten zijn voor twee kinderen.

Vandaar een huis huren en elke maand (in mijn geval dubbelverdieners) minimaal 1500 euro samen opzij zetten! Dan gaat het onwijs snel...

Je beschrijft een eengezinswoning. Dat is zoals de naam zegt een gezinswoning. Een soort huis waar de gemiddelde Nederlander in woont gedurende een groot deel van zijn leven. Om dat als starterswoning te gaan bestempelen is wel verkeerd imo. Zonder te willen generaliseren komt dat wel overeen met het feit dat veel starters op hun 25e al klaar willen zijn met het huis kopen. Deze moet al helemaal futureproof zijn.

Edit
http://www.nu.nl/economie...unnen-niet-verhuizen.html

DEN HAAG - Ongeveer 900.000 huishoudens zien momenteel geen mogelijkheid om te verhuizen door de strengere hypotheekregels en onzekerheid over het politieke beleid.

Dat blijkt uit een onderzoek van WoonKennis, waarvan de resultaten dinsdag zijn bekendgemaakt.
Bijna 40 procent van de huishoudens beschikt over onvoldoende financiële middelen om te kunnen verhuizen of durft het om financiële redenen niet.
Nog eens 17 procent kan niet voldoende hypotheek krijgen en 9 procent wacht op duidelijkheid rond de regelgeving.
Momenteel zijn er ruim 7,3 miljoen huishoudens in Nederland. Slechts 8 procent heeft verhuisplannen.

[ Voor 25% gewijzigd door Señor Sjon op 23-10-2012 15:27 ]

[Bananenplant]

Moet je eigenlijk wel een starterswoning willen kopen? Dan heb je natuurlijk ook nog het verschil tussen je eerste huis en je eerste koophuis .

Een vriend van mij kreeg met 26 trouwens z'n eerste kleine, dus met 25 futureproof willen wonen lijkt me helemaal niet zo'n raar streven.

[Señor Sjon]

Toch zag je veel (mijn ouders en ook de ouders van mijn vrouw; ook de familie van beiden) dat het eerste kind vaak in de huurflat kwam en dat wanneer de tweede op komst was er gekeken werd naar een gezinswoning.

Veel hogere starters verdienen al teveel voor de sociale huur (>43k gezinsinkomen), vooral als ze al partners zijn. Die worden gelijk buitenspel gezet voor een groot deel van het woningareaal. Dan resteert alleen nog maar kopen.

[mrwolf]

Bananenplant schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:28:
Moet je eigenlijk wel een starterswoning willen kopen? Dan heb je natuurlijk ook nog het verschil tussen je eerste huis en je eerste koophuis .

Een vriend van mij kreeg met 26 trouwens z'n eerste kleine, dus met 25 futureproof willen wonen lijkt me helemaal niet zo'n raar streven.

Dat kan natuurlijk, maar waarom moet je dan perse in een huis met minimaal 3 slaapkamers wonen? Ik ken jou vriend niet (denk ik), maar ik zie dit wel om me heen gebeuren. Starters zijn verwend en lekker gemaakt door de vorige generatie starters toen het allemaal niet op kon. Als je nu als startend gezinnetje in een klein appartementje woont 'doe je het niet goed', terwijl daar natuurlijk helemaal niks mis mee mis. Kleiner wonen en een beetje behelpen om te kunnen sparen voor een volgende stap. Maar wat hierboven al gezegd wordt, het moet meteen 'futureproof' zijn, bij wijze van spreken voordat er met de pil gestopt wordt.

Ik ben niet roomser dan de paus hoor, ik wil ook groter wonen dan dat ik nu woon, met een garage en minimaal 3 slaapkamers. Geen kinderen, en die gaan ook niet komen. Maar of het allemaal realistisch is… Misschien moeten we gewoon leren om tevreden te zijn met wat we wél hebben.

[Bananenplant]

Op zich klopt dat. In m'n vorige appartement heb ik eens gepraat met een oudere bewoner in de straat. Die zei dat er vroeger allemaal gezinnen in de appartementen woonden.

[XeNeRgY]

RemcoDelft schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:22:
[...]

Maar waarom zou dat een probleem zijn? Als iedereen eerst 4 jaar zou sparen i.p.v. meteen maximaal te lenen zouden prijzen veel lager zijn. Het mes snijdt aan twee kanten!

Omdat de sociale huurprijzen voor mij waarschijnlijk dusdanig hoger worden, dat er minder geld over is om te sparen.

mr_obb schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:21:
[...]

Als je weet dat de hypotheekrenteaftrek onder druk staat, wat is dan het voordeel van een Spaarhypotheek ten opzichte van een Annuiteitenhypotheek?

Onder druk staan is nog wat anders dan daadwerkelijk (compleet) afgeschaft worden. Voor mijn gevoel is een spaarhypotheek tot heden dus voordeliger. Als je argumenten hebt waarom dit mee valt dan hoor ik het graag, ben me nog erg aan het orienteren.

[Señor Sjon]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:34:
[...]

Dat kan natuurlijk, maar waarom moet je dan perse in een huis met minimaal 3 slaapkamers wonen? Ik ken jou vriend niet (denk ik), maar ik zie dit wel om me heen gebeuren. Starters zijn verwend en lekker gemaakt door de vorige generatie starters toen het allemaal niet op kon. Als je nu als startend gezinnetje in een klein appartementje woont 'doe je het niet goed', terwijl daar natuurlijk helemaal niks mis mee mis. Kleiner wonen en een beetje behelpen om te kunnen sparen voor een volgende stap. Maar wat hierboven al gezegd wordt, het moet meteen 'futureproof' zijn, bij wijze van spreken voordat er met de pil gestopt wordt.

Ik ben niet roomser dan de paus hoor, ik wil ook groter wonen dan dat ik nu woon, met een garage en minimaal 3 slaapkamers. Geen kinderen, en die gaan ook niet komen. Maar of het allemaal realistisch is… Misschien moeten we gewoon leren om tevreden te zijn met wat we wél hebben.

Misschien zijn we dat allemaal uit het oog verloren. Ik ben geen heilige wat dat betreft, ik woonde op mijn 28e veel groter dan mijn ouders. Maar kijk maar eens waar je nu je geld aan uitgeeft en waar je het vroeger aan uit KON geven. Zo heb ik mijn HiFi set al voor elkaar, hangt er een 65"plasma aan de muur en hebben we snel internet (nou ja, nu even niet snel... UPC ). Mijn vader moest een PC kopen van 5k guldens met pc privé. Inmiddels is een wasmachine geavanceerder dan toen die hele computer. Ik merk het ook aan mijn neefjes.

Ik heb na lang sparen op mijn 11-12e een SNES gekocht. Twee spellen per jaar zo'n beetje met religieus geld harvesten voor rapporten, verjaardag, sinterklaas en kerst.
Nu loopt elk kind van 6 met zijn eigen DS rond, thuis een Wii/XBOX360/PS3 en met 8 jaar hebben ze een mobieltje (met internet abo). Vorig jaar had ik een collega: "Ja, ik heb een iPAD voor de kinderen (7 jr.) gekocht voor op vakantie" Paar jaar daarvoor andere collega: "ik weet niet wat ik moet kopen voor de zevende verjaardag, DS, Wii e.d. heeft ie al..." Dat bedrag kreeg ik vroeger in twee jaar niet eens bij elkaar!

Goed, dat is wellicht ook de kritiek op de starters. Erg veel hebben bakken geld naar hun toe gegooid gekregen en zijn eigenlijk gewoon strontverwend. Daarom moet hun eerste huis ook minstens de woning zijn waar hun ouders nu in wonen. En daarbij moet het ook af zijn, want een ander kleurtje op de muren is al teveel. Owja, of je ook nog even 40k van de prijs wilt halen, want ik heb gehoord dat het crisis is.
/rant

[Jumpiefox]

AtleX schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:54:
[...]

Waar ik dat vandaan haal? Uit een simpel rekensommetje waarin ik de in de praktijk haalbare hypotheek van een single starter met modaal inkomen aftrek van de prijs van starterswoningen en -appartementen hier in de omgeving.

Denk dat dit ook een "ander" probleem is..40-100k? Als HBO afgestudeerde met 3 a 4 jaar ervaring? Als je het een beetje goed doet dan zal je wat..een hypo van let's say tussen de 160-180k toegekend krijgen?
Daar koop je in de randstand een "leuk"appartementje voor (tussen de 60-70m2) en buiten de randstad..denk aan Almere etc koop je daar al gauw een lekker ruime eengezinswoning voor?

Ligt het probleem dan niet een beetje bij de kopers en hun persoonlijke wensen? Je hebt geen ton aan spaargeld nodig om een leuk huisje te kopen, tjah als iemand PERSE in een bepaalde buurt/stad wilt wonen waar de prijzen hoger zijn dan elders dan is dat toch een persoonlijke keuze.

[AtleX]

Jumpiefox schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:55:
[...]

Denk dat dit ook een "ander" probleem is..40-100k? Als HBO afgestudeerde met 3 a 4 jaar ervaring? Als je het een beetje goed doet dan zal je wat..een hypo van let's say tussen de 160-180k toegekend krijgen?

Nou, dat eerste bedrag zou ik theoretisch kunnen krijgen maar in de praktijk krijg je dat als single bij lange na niet meer. Ik heb het ook over de in de praktijk haalbare hypotheek, niet over het theoretische 4,5x bruto jaarsalaris.

Ligt het probleem dan niet een beetje bij de kopers en hun persoonlijke wensen? Je hebt geen ton aan spaargeld nodig om een leuk huisje te kopen,

Gecombineerd met de hypotheek die je als single starter kan krijgen wel. Over mijn eisen heb ik al eerder in dit topic wat gezegd, en die zijn wmb niet echt bizar hoog.

tjah als iemand PERSE in een bepaalde buurt/stad wilt wonen waar de prijzen hoger zijn dan elders dan is dat toch een persoonlijke keuze.

Ik moet niet perse in een bepaalde buurt of stad wonen, ik wil in deze regio wonen. Ik werk hier, mijn vrienden wonen hier, ik sport hier, waarom zou ik weg gaan? Wil je nu zeggen dat starters hun leven op moeten geven om een woning te kopen?

En doorstromers dan? Die willen ook groter en luxer en beter en nieuwer. Hebben die ook te hoge eisen? Moeten die ook hun hele boeltje oppakken en aan de andere kant van het land een heel nieuw leven op gaan bouwen?

[ Voor 16% gewijzigd door AtleX op 23-10-2012 16:08 ]

[Señor Sjon]

Welke regio heb je het over?

[mrwolf]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 15:54:
/rant

Ik denk overigens dat dat 'verwende' niet alleen iets van starters is, maar ook de vorige generatie starters, de doorstromers dus. Die willen (moeten?) ook perse groter, luxer en duurder, maar komen nu tot de conclusie dat ze dat eigenlijk niet kunnen betalen. En dus stroopt de woningmarkt niet alleen aan de onderkant dicht, maar bij de doorstromers.

[Señor Sjon]

mrwolf schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 16:05:
[...]


Ik denk overigens dat dat 'verwende' niet alleen iets van starters is, maar ook de vorige generatie starters, de doorstromers dus. Die willen (moeten?) ook perse groter, luxer en duurder, maar komen nu tot de conclusie dat ze dat eigenlijk niet kunnen betalen. En dus stroopt de woningmarkt niet alleen aan de onderkant dicht, maar bij de doorstromers.

True, je ziet het in alle lagen terugkomen.