Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[JvS]

Na overleg in het feedback topic open ik een nieuw deel van het topic over de ontwikkelingen in de huizenmarkt. Het doel hiervan is het volgen van het nieuws en de achtergronden van de ontwikkelingen in de huizenmarkt.Ik heb het grootste deel van de startpost gekopieerd van Krisp uit het vorige topic. Als mensen mede auteur willen worden om de startpost vlees te geven, laat het me weten. Ik wil graag de discussie weer zien lopen .

Vorige delen
Ontwikkelingen op de huizenmarkt
Klappen van de huizenbubble?

Aanleiding
Door de crisis zijn banken voorzichtiger geworden in het verstrekken van hypotheken voor huizen en mensen voorzichtiger in het aangaan van hoge hypotheken. Gevolg is dat er een discrepantie is ontstaan tussen vraag en aanbod op de markt voor koophuizen, waardoor er nauwelijks meer een match tussen vraag en aanbod is.

Gevolg
Er worden nauwelijks huizen meer verkocht, en er is meer aanbod dan ooit. Tevens is de huurmarkt drukker dan ooit en stijgen de huurprijzen.

Oorzaak
Daar zijn verschillende meningen over, afhankelijk van of je een huiseigenaar, starter, makelaar of huurder spreekt. Daar gaat dit topic over.

Oplossing
Ook daar gaat dit topic over. Er zijn vele oplossingen, waaronder de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, het vrijgeven van de huurmarkt, een bouwstop (of zelfs slopen), het aftrekbaar maken van restschulden, etc, etc. Vaak gaat het niet alleen over de eindsituatie, maar ook over hoe daar te komen. Het direct en volledig afschaffen van bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat vele huishoudens failliet gaan en de huizenmarkt compleet instort. In dit topic gaat het ook om het bespreken van de weg ernaar toe.

Waar gaat het niet over
Allochtonen, de eurocrisis, treinstations, jouw persoonlijke keuze voor een specifiek huis, en alles wat niet te maken heeft met generieke ontwikkelingen in de huizenmarkt. En daar wordt streng op gecontroleerd.

Bronnen
http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/
http://kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html
Uiteraard nieuwssites. Link naar de informatie als je een bron gebruikt.

Tot slot
Houd je aan de regels zoals deze hier op GoT gelden, en waardeer elkaars mening, ondanks de verschillen. Geniet en leer van de discussie!

[Señor Sjon]

Technisch gezien is dit natuurlijk deeltje 3 en niet deel 2.


Goed, hommeles binnen Bouwend Nederland door de aanstelling van Verhagen plus frustraties over het gevoerde beleid.

Gisteren het nieuws dat er slechts 981 certificaten voor nieuwe woningen zijn afgegeven in februari. Voor de crisis was dat 4.000.

Om helemaal het topic weer een goede start te geven, een opiniestuk van het FD:

Met veel tamtam heeft het kabinet twee maatregelen bekendgemaakt om de noodlijdende bouwsector aan de praat te krijgen: € 500 mln extra voor infrastructuur en een btw-verlaging naar 6% voor woningrenovatie en herstel.

Uit een nadere analyse blijkt dat dit zinloze exercities zijn en dat de afbraak van de werkgelegenheid in de Nederlandse bouw onverminderd doorgaat. De € 500 mln zal worden besteed aan infrastructurele werken.

De gww-sector (grond-, weg- en waterbouw) bedraagt echter slechts 15% van de totale bouwproductie in 2013 en omvat 13% van de werkgelegenheid in de hele bouwsector, volgens het EIB. Daarnaast betreft dit veelal grote projecten, die verplicht Europees aanbesteed moeten worden, waardoor buitenlandse aannemers een deel van dit bedrag zullen opsouperen.

Daarnaast maken deze Europese aannemers soms gebruik van niet-Nederlandse werknemers met ondoorzichtige beloningsconstructies, getuige recente artikelen in het FD over Strabag. De aangekondigde stimulering lijkt daarom eerder symboolpolitiek dan effectief beleid om de problemen aan te pakken.

Hetzelfde geldt voor de tijdelijke btw-verlaging voor renovatie en herstel van woningen. Het tarief van 6% heeft uitsluitend betrekking op het loonbestanddeel van de aanneemsom. Veelal bedraagt dit aandeel circa 40%, zodat het effectieve voordeel toevalligerwijs ook 6% bedraagt. woningcorporaties en beheerders van woningen maken momenteel volop gebruik van de prijzenslag in de bouwsector en het is nauwelijks te verwachten dat deze maatregel extra onderhoud zal uitlokken. Daarnaast zal de particuliere eigenaar nauwelijks profiteren van deze maatregel vanwege de volledige afwezigheid van financieringsmogelijkheden voor een verbouwing.

Het aandeel renovatie en herstel van woningen is slechts 11% van de totale bouwproductie over 2013 en is van eenzelfde ondergeschikt belang als de gww-sector.

De sector waar de overheid juist effectief had moeten optreden en stimuleren is de nieuwbouw van woningen. Deze sector neemt bijna 20% van de bouwproductie voor zijn rekening met een werkgelegenheidsaandeel van 57%. Laatstgenoemd percentage heeft betrekking op zowel nieuwbouw als onderhoud van woningen. Door het zwalkende overheidsbeleid op het gebied van de hypotheekrente en de jaarlijkse corporatieheffing blijft de onzekerheid voortduren, zijn de investeringen in nieuwbouw (huur en koop) momenteel gedaald naar een gevaarlijk laag peil en loopt de werkloosheid onder de bouwvakkers gestaag verder op. Elke geproduceerde woning is direct een belangrijke inkomstenbron voor de overheid door de btw-heffing op de woning zelf en de spin-off naar gerelateerde branches zoals woninginrichters, verhuizers, bouwmarkten et cetera. Tevens betekent elke nieuwbouwwoning behoud van werkgelegenheid (direct en indirect) en dus een verminderde overheidsbijdrage aan de werkloosheidsuitkeringen.

Minister Blok zou er goed aan doen om de bijdrage van de nieuwbouwsector aan de rijksbegroting en het bnp inzichtelijk te krijgen om vervolgens tot de conclusie te komen dat beide stimuleringsmaatregelen weinig effectief zijn.

[t_captain]

Je kunt je ook anders zien. Tot nu toe is de bouwsector op groei gericht.

Maar de bevolking groeit niet zoveel meer. In 2011 woonden er 16.7 M mensen in ons land. Dat neemt in een periode van 30 jaar waarschijnlijk toe tot 18 miljoen, een stijging van slechts 1.3 miljoen. In de voorafgaande 30-jarige periode was de groei veel hoger: van 14.2 tot 16.7 = +2.5 miljoen. We zitten nu in een periode waarin de bevolkingsgroei halveert. Als ik naar Wikipedia: Bevolking van Nederland kijk, is de kentering eigenlijk al vanaf 2002 geweest.

Als je woningbehoefte ongeveer bestaat uit 100.000 vervangingen (uitgaande van 8M woningen met een levensduur van 80 jaar) en 20.000 nieuwe woningen (om de jaarlijkse bevolkingsgroei van 40.000 mensen op te vangen), moet je dan wel een bouwsector in leven houden die op een productie van 250.000 woningen per jaar is gedimensioneerd?

[Señor Sjon]

Productie is nooit 250k geweest. Op haar top rond de 85k, maar vaker rond de 60k en toen moest je al om een heistelling of kranen bedelen. Ik krijg het niet uit mijn systeem dat de overheid jaagde op 100k/woningen per jaar om aan gezinsverdunning en stadsvernieuwing te voldoen.

EDIT
Ik moest even lachen: http://nirov.platform31.n...rvragen_/Reactie_VVD.aspx

Welke drie maatregelen moeten er nu en op termijn (volgende kabinet) genomen worden om dit te bereiken?
Ten eerste: meer woningen bouwen (100.000 per jaar) en ook een gevarieerder aanbod van woningen realiseren. Het aantal huizen met een tuin zal omhoog moeten in verhouding tot het aantal appartementen. Dat betekent ook dat er locaties hiervoor aan de rand van steden beschikbaar moeten komen.

En een bericht uit 2001, toen werden de targets van 100k ook niet gehaald.
http://www.volkskrant.nl/...ver-onder-prognoses.dhtml

Grappig dat toen schaarste aan personeel, gebrek aan materiaal en snel stijgende grondprijs als oorzaak werden genoemd.

Zoek je het 100k wonen plan, dan moet je de Nota Wonen van Remkes hebben uit 2000.

[ Voor 63% gewijzigd door Señor Sjon op 07-03-2013 16:53 ]

[Motrax]

Gisteren was de directeur van Funda op BNR als gast. Leverde best interessante stukken op. Ik kan de gesproken spullen niet goed terugvinden, maar deze in ieder geval wel:
http://www.bnr.nl/radio/b...gwaarde-steeds-meer-kwijt

Interessant is dat ze een vergelijking maken tussen de vraagprijs en de werkelijke verkoopprijs. Ze zullen wel veel informatiebronnen hebben, maar ik zou niet weten hoe ik als consument daar aan kan komen.

Interessant is het voorbeel van Utrecht. Het is een dure buurt, dus als we uitgaan van een huis van 250k (http://huizenprijzen.prijsverloop.nl/Utrecht/ laastste entry is van 2011), dan is dat best een fors verschil als je kijkt naar de huizenprijs.

offtopic:
Ik moet wel lachen om de topic waarschuwing

[ Voor 3% gewijzigd door Motrax op 07-03-2013 19:04 ]

[JvS]

Motrax schreef op donderdag 07 maart 2013 @ 19:02:
Gisteren was de directeur van Funda op BNR als gast. Leverde best interessante stukken op. Ik kan de gesproken spullen niet goed terugvinden, maar deze in ieder geval wel:

Hier is de link naar het radio programma:
http://www.bnr.nl/?servic...pe=column&audioId=1820138

offtopic:
Ik moet wel lachen om de topic waarschuwing

Mjah... Beetje jammer. Maar voer die discussie maar in het feedback topic.

[Z___Z]

http://www.nu.nl/economie...ds-bij-hypotheek-kan.html

Waarom niet gewoon mensen laten kiezen om met hun pensioenopbouw hun huizenschuld te laten aflossen. Dit haalt de overhead kosten van de pensioenfondsen weg, en je haalt ongeveer 4% rendament op je pensieongeld.
Dit is voor zowel de huizenbezitter als de overheid een win-win situatie. De huizenbezitter kan weer verhuizen, of heeft minder hypotheek lasten. De overheid hoeft minder HRA te 'betalen'.
Er ontstaat wel een pensioengat, maar dit kan je weer oplossen door deze regeling te beperken voor mensen < 40 bijvoorbeeld. Deze hebben dan nog 27 jaar om het tekort weer bij elkaar te sparen. Dit kan bijvoorbeeld door de pensioenpremie na deze actie te verhogen.
Er zal meer geld van de kaptiaalmarkt naar de reeele economie stromen, wat de economie weer op gang brengt.

[EnerQi]

Ik vrees ervoor dat <40 jaar juist te weinig hebben opgebouwd om iets te kunnen verrekenen. Als ik zie wat ik nu aan pensioen krijg, zou ik daar toch weinig van kunnen aflossen. Ook krijg je dan een groep mensen die dat persioengat nooit aanvullen (ZZP/freelance) dus verschuif je in feite de problemen weer door naar de toekomst (lees +30 jaar).

Moeilijk, moeilijk, moeilijk. Wat de pensioenfondsen wel kunnen doen is hypotheken verstrekken zoals een bank dat doet (zonder dwang!).

[ Voor 0% gewijzigd door EnerQi op 12-03-2013 10:33 . Reden: lelijke typfout ]

[Señor Sjon]

Ja en dan is het rendement gevoelsmatig weer te laag. Want iemand wil wel 6%+ rendement op pensioen, maar dat niet als hypotheekrente betalen.

Wat als we geen pensioenstelsel hadden? In principe is het achtergesteld loon. Zouden we dan veel meer afbetaalde huizen hebben, omdat men weet dat je toch geen pensioen hebt en dus een afbetaald huis moet hebben?

[Anoniem: 286207]

Senor Sjon schreef op dinsdag 12 maart 2013 @ 09:48:
Ja en dan is het rendement gevoelsmatig weer te laag. Want iemand wil wel 6%+ rendement op pensioen, maar dat niet als hypotheekrente betalen.

Wat als we geen pensioenstelsel hadden? In principe is het achtergesteld loon. Zouden we dan veel meer afbetaalde huizen hebben, omdat men weet dat je toch geen pensioen hebt en dus een afbetaald huis moet hebben?

Nee, waarschijnlijk hogere huizenprijzen. Dat is dezelfde reden waarom HRA niet zorgt voor meer afbetaalde huizen

[ari3]

Z___Z schreef op dinsdag 12 maart 2013 @ 09:37:
http://www.nu.nl/economie...ds-bij-hypotheek-kan.html

Waarom niet gewoon mensen laten kiezen om met hun pensioenopbouw hun huizenschuld te laten aflossen. Dit haalt de overhead kosten van de pensioenfondsen weg, en je haalt ongeveer 4% rendament op je pensieongeld.

Waar komt die 4% rendement vandaan? Op het moment dat je aflost rendeert dat geld toch niet meer?

Dit is voor zowel de huizenbezitter als de overheid een win-win situatie. De huizenbezitter kan weer verhuizen, of heeft minder hypotheek lasten. De overheid hoeft minder HRA te 'betalen'.

Minder HRA wellicht, maar omdat er een pensioengat ontstaat stijgt de jaarruimte dus geniet men daardoor weer meer aftrek. Lijkt me een broekzak/vestzak verhaal.

[Ortep]

ari3 schreef op dinsdag 12 maart 2013 @ 16:37:
[...]
Waar komt die 4% rendement vandaan? Op het moment dat je aflost rendeert dat geld toch niet meer?

Het rendeert wel. Het resultaat zie je als je je hele huis hebt afgelost. Dan vallen je maandlasten terug naar nul. En dat is dan ongeveer op het moment dat je je pensioenleeftijd bereikt. Dan stijgt je netto besteedbaar inkomen met wat je nu aan maandlasten hebt.
En als dat je niet aflost: Na 30 jaar vervalt je HRA en als je dan niet afgelost hebt schieten je maandlasten omhoog in plaats van omlaag.

Die 4% kan verschillen trouwens...ik heb mijn huis voor 159K in guldens gekocht in 1980. Ik kreeg deze maand mijn nieuwe WOZ waarde en die is 160K in euro. De waarde van mijn huis is nu dus 220% van de aankoopsom. Dat is een waardestijging van net even boven de 2% per jaar. Nauwelijks voldoende om de inflatie te corrigeren. En zeker niet voldoende om alle verbeteringen te betalen. Maar het is natuurlijk wel degelijk zo dat ik er gewoond heb en de maandlasten nu vervallen.

Maar als ik het zelfde huis in 1983 gekocht had, dan had ik het voor 109K kunnen kopen...en als ik het dan in 2008 verkocht had zou het iets van 210K zijn geweest. Dan zit je wel aan de 4% per jaar.

[ Voor 45% gewijzigd door Ortep op 12-03-2013 17:02 ]

[Z___Z]

4% rendament is ongeveer de hypotheekrente. Als je 40 bent en je betaalt 12% pensioenpremie per jaar en je hebt dan tussen de 10-20 jaar gewerkt. Bij een gemiddeld salaris in die periode, zeg 30k, heb je in 15 jaar 54k gespaard exclusief het rendament wat je op dat geld had.
Voor mensen met een modaal salaris is dat een groot deel van de hypotheek. Voor mensen met een boven modaal salaris zal zowel de hypotheek hoger zijn als het gespaarde pensioen. Dus zeg dat we hiermee de hypotheken met 30% kunnen verlagen, dan staan de meeste hypotheken niet meer onder water.
Voordeel voor iedereen, want banken kunnen dan weer goedkoper geld ophalen buiten Nederland, waardoor de hypotheekrentes weer vergelijkbaar kunnen worden met de rest van Europa. Dalende hypotheekrente betekent weer stijgende huizenprijzen, wat weer pensioenrendament oplevert.
Dalende rentes kunnen ook gebruikt worden om HRA te beperken.

[ph4ge]

Ik vind het echt een slecht idee dat pensioenfondsen in de huizenmarkt stappen. Zo zorg je ervoor dat een zwak onderdeel van de economie het volgende mee sleept. Het probleem is niet dat mensen niet genoeg kunnen lenen of dat lenen te duur is, het probleem is gewoon dat de huizen te duur zijn. Elke maatregel die de verlaging probeert te remmen gaat alleen maar geld kosten en extra risico betekenen. Dan valt straks je restschuld en je pensioen tegen.

Daarnaast is dat pensioengeld grotendeels niet van de hypotheek bezitters. Het geld is grotendeels ingelegd door ouderen die als het goed is (haast) geen hypotheek meer hebben en huurders. Ik zou mijn pensioenfonds daar ver buiten laten.

De Nederlandse staat kan al voor +-0% rente lenen dus dat kan het probleem ook niet zijn. Sterker nog, deze rente zou weleens op kunnen gaan lopen doordat de staat zich nog meer garant gaat stellen voor de huizenbubbel. Historisch gezien is de hypotheekrente nog altijd zeer laag, een beetje gerommel in de marge is ook het probleem niet. Daarnaast kijken kopers nauwelijks naar de rente, maar puur naar wat ze kunnen lenen.

Ik denk eerder dat dit soort plannen alleen maar meer onzekerheid brengen, alleen maar kopers/verkopers aanmoedigt om toch nog maar te wachten want er zit een wondermiddel in de pijplijn.

[Hrolfr]

Z___Z schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 09:31:
4% rendament is ongeveer de hypotheekrente. Als je 40 bent en je betaalt 12% pensioenpremie per jaar en je hebt dan tussen de 10-20 jaar gewerkt. Bij een gemiddeld salaris in die periode, zeg 30k, heb je in 15 jaar 54k gespaard exclusief het rendament wat je op dat geld had.
Voor mensen met een modaal salaris is dat een groot deel van de hypotheek. Voor mensen met een boven modaal salaris zal zowel de hypotheek hoger zijn als het gespaarde pensioen. Dus zeg dat we hiermee de hypotheken met 30% kunnen verlagen, dan staan de meeste hypotheken niet meer onder water.
Voordeel voor iedereen, want banken kunnen dan weer goedkoper geld ophalen buiten Nederland, waardoor de hypotheekrentes weer vergelijkbaar kunnen worden met de rest van Europa. Dalende hypotheekrente betekent weer stijgende huizenprijzen, wat weer pensioenrendament oplevert.
Dalende rentes kunnen ook gebruikt worden om HRA te beperken.

Je vergeet de franchise. Je opbouw is dan eerder (30k-14k)*0.12*15=29k gespaard/ingelegd. En als je niet onder een beschikbare-premieregeling (kapitaalopbouw) zit maar bij een beschikbare-uitkeringssysteem wordt het al een stuk lastiger om een specifieke waarde aan de inleg te koppelen. Door die franschise zijn het ook vooral de hogere inkomens gebruik kunnen maken van deze regeling. Terwijl wat ik zover heb begrepen een groot deel van het probleem bij het lagere segment zit: de starters die waarschijnlijk nog niet zoveel verdienen.

Je haalt ook geen 4% rendement als je 4% hypotheekrente hebt. Je rendement op het aflossen is eerder maar 2,4%-2% (degenen met significante pensioenopbouw zullen niet in de lagere schijven zitten), tenzij de HRA afgeschaft wordt.

Voor een pensioenfonds is een rente van 4-5% naar mijn mening te laag om in de sector te kunnen beleggen. De rente is dan misschien wel 5%, maar je komt ook met overhead te zitten. Waarschijnlijk zullen vermogensbeheerders een systeem moeten opzetten om het voor een pensioenfonds mogelijk te maken (zie BlackRock en Philips). Of hypotheken moeten weer in een derivaat verpakt worden zodat niet alleen de grootste pensioenfondsen in de markt kunnen stappen.

Leuk idee, maar ik denk niet dat dit hem gaat worden tenzij de rentes fors omhoog gaan.

EDIT: om het nog maar niet over het risico van pensioenfondsen te hebben om een giftige portefeuille in handen te krijgen in deze markt. Het zal dan vanuit een fonds gezien dan vooral om nieuwe hypotheken voor starters moeten gaan (30 jaar rentevast) zonder fratsen (lineair), niet om bestaande gevallen te financiëren.

[ Voor 6% gewijzigd door Hrolfr op 13-03-2013 10:53 ]

[stin]

Hrolfr schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 10:52:
[...]

Voor een pensioenfonds is een rente van 4-5% naar mijn mening te laag om in de sector te kunnen beleggen. De rente is dan misschien wel 5%, maar je komt ook met overhead te zitten. Waarschijnlijk zullen vermogensbeheerders een systeem moeten opzetten om het voor een pensioenfonds mogelijk te maken (zie BlackRock en Philips). Of hypotheken moeten weer in een derivaat verpakt worden zodat niet alleen de grootste pensioenfondsen in de markt kunnen stappen.

Leuk idee, maar ik denk niet dat dit hem gaat worden tenzij de rentes fors omhoog gaan.

Pensioenfondsen zijn vrij snel tevreden, zeker als iets gebacked wordt door een land. Ze doen meestal alleen maar grote projecten, zodat een due diligence ook nut heeft en de overheadkosten dus niet te hoog zijn met betrekking tot het te investeren bedrag

Maar goed, America heeft dit ook gedaan en dat was ook niet zo een succes (daar speelde wel een hoop andere factoren mee)

[ Voor 4% gewijzigd door stin op 13-03-2013 11:11 ]

[Motrax]

Kees de Kort door de bocht:
http://www.bnr.nl/opinie/...on-corleone-dan-stef-blok

Maar ik ben het wel met hem eens. Zoals in dit topic net besproken is de hypotheekrente niet de blokkerende factor op de huizenmarkt. De rente staat historisch laag* en toch dalen de verhuizingen maand op maand al jarenlang.

En ten tweede -zoals- ook besproken, willen pensioenfondsen rendement. Een hypotheek rente van 4% is dan vrij weinig na aftrek kosten etc. Plus dat ze alleen de minimaal risico hypotheken willen hebben: lees NHG hypotheken. En die willen de banken ook, die zijn gekke Henkie niet.

Dus waarom zouden banken hier aan mee werken (nou ja hoeven ze ook niet), en waarom zou de hypotheekrente hiervan dalen? En waarom zou de woningmarkt hiervan wél weer op gang komen?


Nog wat ander nieuws:

De huurverhoging en afroming is door de 1e Kamer:
http://www.bnr.nl/nieuws/...rverhoging-door-de-senaat

CPB met een positief bericht, maar als dat alleen gebaseerd is op dat de economie misschien volgend jaar aantrekt, dan heeft dat niet veel basis:
http://nos.nl/artikel/484...huizenmarkt-in-zicht.html


* Persoonlijk vind ik dat de hyptheekrente lager kan. als je in omringende landen kijkt, ja zelfs nadat je kijkt naar LTV, we hebben hier NHG. NHG dekt alle risico's voor de banken af, maar ondertussen vragen ze nog steeds een hoger rente percentage vanwege... de risico's?

Even een praktijkvoorbeeld: ik kan een hypotheek doen met een LTV van 60%. Met NHG. Denk je dat ik een lager rentepercentage zal krijgen? Nee... want er zit al NHG op meneer...

[ Voor 5% gewijzigd door Motrax op 13-03-2013 12:15 ]

[Señor Sjon]

Uit de IKCRO nieuwsbrief een artikel van Deloitte (PDF) over grondprijzen en exploitaties en hun invloeden. Interessant leesvoer, ook met de rekenwijze van grond toen, nu en mogelijk in de toekomst. De column op het eind is ook interessant. De scheefgroei in de sociale grondprijzen, die ver zijn achtergebleven bij de grondprijzen van de rest.

[Phantasmagoria]

Ik denk niet dat de huurplannen de woningmarkt vlot trekken. Mi is het voornamelijk een verkapte belasting verhoging die terugvloeit naar de staat via de verhuurderheffing. Ik vermoed dat de meeste "scheefwoners" gewoon blijven zitten, eea is natuurlijk niet zonder reden: men woont blijkbaar prettig daar. Zo niet dan was men allang weggeweest, het lijkt me een fout om te veronderstellen dat de keuze van woning volledig op financiele gronden gebeurt. En zoveel alternatieven zijn er trouwens ook niet, kopen is geen optie (of wel simpelweg financieel niet ofwel rationeel niet te verantwoorden) en vrije huur voor net boven modaal is zeer zeldzaam. Een leegstaande koopwoning huren is alleen een optie als tijdelijk tweede huis, bij bijv. een zeer goed betaalde opdracht Heel Ver Weg. Als normale huurder heb je niets aan een leegstandscontract (per definitie tijdelijk, evt met verregaande restricties -controle, het huis uit bij bezichtigingen- etc). Ik kan me dan ook niet voorstellen dat dat storm loopt.

[Iblies]

Motrax schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 12:13:
...
Dus waarom zouden banken hier aan mee werken (nou ja hoeven ze ook niet), en waarom zou de hypotheekrente hiervan dalen? En waarom zou de woningmarkt hiervan wél weer op gang komen?
...

Zal naar alle waarschijnlijkheid Basel III akkoord zijn. Banken moeten hun vermogen omhoogkrikken, en banken hebben in hun portefeuille nog veel aflossingsvrije (top)hypotheken zitten waar geen spaarvariant aan gekoppeld is waardoor ze meer geld opzij moeten zetten.

Pensioenfondsen op een bepaalde manier eigenaar laten worden van die leningen los je heel veel problemen voor een bank op.

Maar er is te weinig bekend over de details en daar moet meer openheid over in plaats van de gevatte uitspraken dat de Nederlandse huizenmarkt weinig risico's kent en dat die zelfs zijn afgedekt door de overheid. Dat zou juist een reden zijn om expliciet aan te geven welke keuze er worden gemaakt. Nu heb je twee partijen aan de ene kant die door de wol geverfd zijn,
aan de andere kant staat de overheid, versie nr ?? sinds de crisis. Het gros heeft er de ballen verstand van en laat zich inlichten door dezelfde mensen.

[Anoniem: 111703]

Fijn, die "volks"vertegenwoordigers in de EK. 37 vóór en 36 tegen het plan van Blok. Grappig dat bestaande gevallen met de HRA niet worden aangepakt (die zijn vrijwel heilig), maar dat de regels wél voor bestaande huurders worden veranderd.

Belachelijk plan. Fijn dat ze met dergelijke praktijken ook rekening houden met maandelijkse uitgaven zoals de studieschuld bij het bepalen van de huurverhoging. Nog even en je mag je loonstrookje ook meenemen naar de Albert Heijn -- blijkbaar moeten primaire levensbehoeften ook genivelleerd worden. Maar goed: Nivelleren is een feest!

[Señor Sjon]

De kritieken zijn ook niet van de lucht. De overheid is drukker met inkomenspolitiek bezig dan wat anders en ontbeert gewoon een visie waar ze heen willen.

[Anoniem: 111703]

Inkomenspolitiek is een ding, maar burgers enerzijds dwingen tot de aankoop van een huis danwel het huren van een (veel) duurdere woning en anderzijds spreken over hoe geweldig flexwerken en tijdelijke contracten wel niet zijn getuigt wel van een _enorm_ onvermogen. Ik snap werkelijk waar niet waar dit kabinet mee bezig is.

[Señor Sjon]

Het is helaas de hele tweede kamer die hiermee vol zit.

[Anoniem: 111703]

En het aller-, allermooiste is dat blijkbaar het gros van de mensen in ieder geval hier op GoT het allemaal oké vindt: Referendum - goed idee of niet?. Want: volksvertegenwoordiging is volksvertegenwoordiging en het zou wel eens onverstandig zijn als we de burgers laten meebeslissen over sommige zaken, want onderbuik.

Het land krijgt wat het verdient, zullen we maar zeggen.

[Phantasmagoria]

Anoniem: 111703 schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 14:45:
Inkomenspolitiek is een ding, maar burgers enerzijds dwingen tot de aankoop van een huis danwel het huren van een (veel) duurdere woning en anderzijds spreken over hoe geweldig flexwerken en tijdelijke contracten wel niet zijn getuigt wel van een _enorm_ onvermogen. Ik snap werkelijk waar niet waar dit kabinet mee bezig is.

Men is bezig met het binnenharken van geld (en nivelleren, omdat dat hoog op de agenda van een regeringspartij staat). Invloed op de huizenmarkt heeft het verder niet vermoed ik. Ik heb trouwens geen idee hoe je die dan wel vlot trekt maar daar ben ik gelukkig ook niet voor aangenomen...Maar het opnieuw creeren van bubbels/ponzi constructies lijkt me niet zo verstandig.

[Bart-Willem]

Anoniem: 111703 schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 14:34:
Fijn, die "volks"vertegenwoordigers in de EK. 37 vóór en 36 tegen het plan van Blok. Grappig dat bestaande gevallen met de HRA niet worden aangepakt (die zijn vrijwel heilig), maar dat de regels wél voor bestaande huurders worden veranderd.

Belachelijk plan. Fijn dat ze met dergelijke praktijken ook rekening houden met maandelijkse uitgaven zoals de studieschuld bij het bepalen van de huurverhoging. Nog even en je mag je loonstrookje ook meenemen naar de Albert Heijn -- blijkbaar moeten primaire levensbehoeften ook genivelleerd worden. Maar goed: Nivelleren is een feest!

Mee eens: als je een huis wil kopen dan telt een studieschuld voortaan zwaar mee, maar als je gaat huren dan is de studieschuld volledig buiten beschouwing gelaten. Gevolg: m'n vriendin en ik konden met onze studieschulden eigenlijk niets kopen, maar voor huren verdienen we samen echt veels teveel. Gelukkig is er dankzij ouders een goede oplossing gekomen en kunnen we dus wel gewoon gaan kopen.

In other news: het CPB is ervan overtuigd dat de daling van huizenprijzen op zéér korte termijn zullen ophouden, zo blijkt uit een interview met de scheidend directeur:

CPB: bodem huizenmarkt in zicht


Het Centraal Planbureau denkt dat er binnenkort een einde komt aan de daling van de huizenprijzen. Dat zei CPB-directeur Teulings bij de toelichting op de eerder gepubliceerde ramingen.

Uit die cijfers blijkt dat de Nederlandse economie dit jaar krimpt met 0,5 procent. Volgend jaar begint de economie weer voorzichtig aan te trekken. De groei komt dan volgens de nieuwste raming uit op 1 procent.

Onderschat


De CPB-directeur zegt dat hij de impact van bezuinigingen heeft onderschat. Volgens Teulings is het daarom niet verstandig om nu extra te bezuinigen. Het kabinet is juist van plan wel extra maatregelen nemen. Het gaat om 4,3 miljard aan bezuinigingen voor volgend jaar.

Teulings: "De overheid heeft een ambitieus programma van bezuinigingen en ik denk dat het goed zou zijn om dat programma gewoon uit te voeren. Rust en stabiliteit in beleid helpt om het consumentenvertrouwen te versterken. Daar steeds nieuwe plannen bovenop leggen, lijkt me onverstandig."

_{Bron: http://nos.nl/artikel/484...huizenmarkt-in-zicht.html}

Als je het mij vraagt is het nogal "vreemd" dat het CPB met politiek getinte adviezen komt, en of de bodem van de markt nu (of binnenkort) echt bereikt is lijkt me ook vrij sterk aangezien de rest van de economie nog steeds op slot zit. Tel daarbij de onzekerheid in de Eurozone (met dank aan Italië) er bovenop en een nieuwe crisis is niet uit te sluiten (met daarbij wederom dalende prijzen).

[Señor Sjon]

CPB voorspelde toch 1,75% groei voor dit jaar afgelopen najaar? Ze zijn al net zo geloofwaardig als de grafieken van de EU.

Volgens een gastcolumn vorige week in de CoBouw van de makers van het ASRE rapport over de woningmarkt is het model van het CPB voor de woningmarkt hopeloos verkeerd. Degene die het gemaakt heeft schijnt inmiddels ook bij het CPB weg te zijn. In het kort kwam het erop neer dat de wisselwerking hoge huur >>> gaat gelijk kopen lang niet zo groot is als in dat model is voorgespiegeld en waar Blok zijn plannen vandaan haalt.

[Phantasmagoria]

Senor Sjon schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 15:44:
CPB voorspelde toch 1,75% groei voor dit jaar afgelopen najaar? Ze zijn al net zo geloofwaardig als de grafieken van de EU.

Volgens een gastcolumn vorige week in de CoBouw van de makers van het ASRE rapport over de woningmarkt is het model van het CPB voor de woningmarkt hopeloos verkeerd. Degene die het gemaakt heeft schijnt inmiddels ook bij het CPB weg te zijn. In het kort kwam het erop neer dat de wisselwerking hoge huur >>> gaat gelijk kopen lang niet zo groot is als in dat model is voorgespiegeld en waar Blok zijn plannen vandaan haalt.

Precies wat ik denk..
Wonen is geen generiek product dat je enkel en alleen op basis van prijs koopt. Ik neem aan dat men dat in DH ook weet (je kunt altijd hopen) en alleen de argumentatie achter het plan dus leugenachtig is (woningmarkt vlot trekken? lees: meer belasting heffen). Net als ze flitspalen verkopen in het kader van verkeersveiligheid zeg maar.

[Anoniem: 46694]

CPB is een lange arm van het staatsapparaat. Of ze nou verkeerd zitten met hun voorspellen, wat vaak het geval is, maakt hen geen f*** uit, ze krijgen hun funding toch wel vanuit de pot van gemeenschapsgeld. Welke verantwoording dragen ze nou? Ze kunnen roepen wat ze willen. Hun belang is de politici naar hun mond toe te voorspellen.

Check deze uitspraak van hun directeur: “Volgens Teulings is het daarom niet verstandig om nu extra te bezuinigen”.

Dat roept hij alleen maar om de belangen van de politieke partijen te behartigen, die een gezamenlijk belang hebben dat de overheid zo groot mogelijk blijft.
Extra bezuinigingen gaan hier tegen in, en daar moet tegen geageerd worden natuurlijk.

Wel een relaxte baan, zo in een overheidsinstantie:
- Goed basissalaris
- 4 dagen werken
- Beste secundaire arbeidsvoorwaarden
- Veel zekerder dan een commerciele job
- And best of all: je hoeft geen verantwoordig af te leggen, de belastingbetaler MOET namelijk betalen voor jouw funding. Ideale positie toch?

Zie je nu waarom alle ambtenaren pleiten voor een grote overheid?
En zo kan je ook inzien waarom de woningmarkt zoveel overheidsinvloeden heeft. Er gaat zoveel geld en macht in om.

[nare man]

^^ aan de andere kant maak jij jezelf nu ook wel weer op grote schaal schuldig aan drogredeneringen ('een ambtenaar wordt betaald met publiek geld, dus zal per definitie de publieke zaak en een zo groot mogelijke overheid verdedigen'). Als je niet van die paranoïde big government-uitspraken doet word je een stuk serieuzer genomen. De discussie wel vs niet (meer) bezuinigen kan toch hopelijk wel gevoerd worden zonder het ressentiment tegen de overheid als zodanig waar sommigen aan lijden.

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 13-03-2013 15:59 ]

[RemcoDelft]

JvS schreef op donderdag 07 maart 2013 @ 11:42:
Gevolg
Er worden nauwelijks huizen meer verkocht, en er is meer aanbod dan ooit. Tevens is de huurmarkt drukker dan ooit en stijgen de huurprijzen.

Ik zie in mijn omgeving juist steeds meer aanbod op de (particuliere) huurmarkt, waardoor de prijzen (langzaam) dalen. Een groot deel hiervan is tijdelijke verhuur onder de leegstandswet, dus je hebt als huurder minder rechten, maar wel (iets) meer keus. Ook zie ik hier in de omgeving woningen van vastgoedbeleggingsmaatschappijen al lange tijd te huur en/of te koop staan, waarbij de vraaghuur niet of nauwelijks daalt. Dat betekent dat ze zo een jaar huur mislopen door vast te houden aan de hoge huur.


Even terugkomen op mijn mailtje aan minister Blok (bron: RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt"). Ik kon helaas geen (werkend) direct emailadres vinden, dus ik heb het met aan Hanneke Vuuregge (at) minbzk (woordvoerder minister Blok) gestuurd:

Beste minister Blok,

Ik wil een suggestie doen die kan helpen de vastgelopen woningmarkt weer op gang te krijgen. In het kort: "vervang de starterslening door een restschuldlening voor de doorstromer!"

Achtergrond:
In november vorig jaar deed ik deze suggestie op internetforum GoT. Tot mijn verbazing waren zowel kopers als verkopers hier enthousiast over (link: RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt" )! Deze topicreeks loopt sinds april 2008, en is vrijwel altijd verdeeld in twee kampen ("de potentiële kopers" en "de huizenbezitters"). Het feit dat beide partijen voorstander zouden zijn van een doorstromerslening maakt dat ik dit idee bij u onder de aandacht wil brengen.
Ter vergelijking: de "extra lening" om de hypotheek mee af te lossen (uit het meest recente woonakkoord) heeft vrijwel uitsluitend tegenstanders en lijkt niet bij te dragen aan een oplossing voor de problemen op de woningmarkt.

Startersleningen zorgen ervoor dat "starters" zich dieper in de schulden steken, en dat verkopers een bail-out krijgen. Meer schulden lost een schuldencrisis niet op. Daarom stel ik voor om de startersleningen te vervangen door een restschuldlening.

Voordelen:
-verkopers met restschuld kunnen alsnog verkopen en vervolgens daadwerkelijk gaan aflossen
-starters komen niet met extra hoge schulden te zitten vanwege de "erfenis uit het verleden" van bubbels op de huizenmarkt
-de totale schuld (en dus het risico) neemt af
-de kosten worden gelegd bij degene die in het verleden gegokt (en verloren) heeft i.p.v. bij nieuwe instappers

Het duurdere alternatief:
-recent is de mogelijkheid ontstaan om de rente op restschulden 10 jaar lang fiscaal af te trekken. Hierbij gaat het over persoonlijke leningen met een behoorlijk hoog rentepercentage. Afhankelijk van rentepercentage en belastingschijf levert dit jaarlijks 4-5% van de lening aan gemiste belastinginkomsten op. Dit kost de overheid dus meer geld dan een (renteloze) doorstromerslening zou kosten, terwijl ook de verkoper duurder uit is.

Met vriendelijke groet,
Remco

Ik kreeg binnen 24 uur een reactie van beleidsmedewerker MinBZK Loes Timmer:

Geachte heer Remco,

Met belangstelling heb ik (namens de heer Blok) kennis genomen van uw idee voor een restschuldlening. Minister Blok stelt het zeer op prijs dat iedereen meedenkt over een bijdrage voor het oplossen van de problematiek op de woningmarkt. In uw mail schetst u dat de oplossing zou liggen in een lening voor restschulden in plaats van een starterslening en dat de huidige financiering van restschulden te veel kosten voor de consument met zich meebrengt. Zoals u wellicht heeft geconstateerd is de regelgeving met betrekking tot de woningmarkt de afgelopen maanden volop in beweging geweest. Meerdere malen zijn er maatregelen genomen om de woningmarkt in beweging te krijgen met het als laatste het regeringsakkoord waar de aanvullende gelden voor de starterslening en de tweede leningmogelijk om de hypotheek af te lossen uit voort zijn gekomen. Ook zijn er de afgelopen periode maatregelen genomen om restschulden af te kunnen trekken van de belastingen. Dit kabinet heeft voor deze maatregelen gekozen in de verwachting dat hiermee het vertrouwen van de consument in de woningmarkt terugkeert en de rust op de woningmarkt kan terugkeren. Op dit moment bestaan er bij dit kabinet geen voornemens tot het opnieuw ontwikkelen van maatregelen.

De dikgedrukte delen:
"Meerdere malen zijn er maatregelen genomen om de woningmarkt in beweging te krijgen"
Dit lijkt tot nog toe aardig mislukt.

"Dit kabinet heeft voor deze maatregelen gekozen in de verwachting dat hiermee het vertrouwen van de consument in de woningmarkt terugkeert"
Ook dit lijkt mislukt.

"Op dit moment bestaan er bij dit kabinet geen voornemens tot het opnieuw ontwikkelen van maatregelen."
Dit is eigenlijk het enige echte nieuws van deze reactie, waarbij ik me afvraag binnen hoeveel maanden er toch iets nieuws uit het kabinet komt.

[Señor Sjon]

"DIt kabinet" zegt ook niet veel. Ik verwacht niet dat deze EK gedoogconstructie nog 3,5 jaar volhoudt. Dus we zullen wel eerder weer een nieuw plasje over de woningmarkt krijgen.

[Mektheb]

Senor Sjon schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 16:32:
"DIt kabinet" zegt ook niet veel. Ik verwacht niet dat deze EK gedoogconstructie nog 3,5 jaar volhoudt. Dus we zullen wel eerder weer een nieuw plasje over de woningmarkt krijgen.

Dat hebben we helaas al de laatste 10 jaar inmiddels, er is geen visie
Heb het idee dat in het kabinet zitten tegenwoordig een 2e phase is naar de baan die je ERNA wil.

[Phantasmagoria]

RemcoDelft schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 16:28:
[...]

Ik zie in mijn omgeving juist steeds meer aanbod op de (particuliere) huurmarkt, waardoor de prijzen (langzaam) dalen. Een groot deel hiervan is tijdelijke verhuur onder de leegstandswet, dus je hebt als huurder minder rechten, maar wel (iets) meer keus. Ook zie ik hier in de omgeving woningen van vastgoedbeleggingsmaatschappijen al lange tijd te huur en/of te koop staan, waarbij de vraaghuur niet of nauwelijks daalt. Dat betekent dat ze zo een jaar huur mislopen door vast te houden aan de hoge huur.

Ik heb zo'n standaard opgemaakt leegstands-contract onder ogen gehad en zou dat niet zo gauw ondertekenen...Voor de verhuurder is alles prima geregeld. Maar als je niet beter wist lijkt de huurder vooral een vervelend bijverschijnsel van de gegenereerde maandelijkse huurinkomsten.

Ik vraag me echt af voor welke huurder zoiets nou interessant is. Voor mij zelf zou dat alleen als tijdelijk 2e huis zijn (opdracht veel te ver van woning bijvoorbeeld).Dat huis moet dan wel volledig ingericht zijn PLUS alle nuts aansluitingen functionerend hebben - en dat is dus al niet altijd het geval, dit is een voorbeeld uit de praktijk.

In de weekenden zou ik dan standaard niet aanwezig zijn, dus hoef ik het pand ook niet te verlaten indien de makelaar met kijkers op bezoek komt...

[Wilke]

Phantasmagoria schreef op woensdag 13 maart 2013 @ 17:21:
Ik heb zo'n standaard opgemaakt leegstands-contract onder ogen gehad en zou dat niet zo gauw ondertekenen...Voor de verhuurder is alles prima geregeld. Maar als je niet beter wist lijkt de huurder vooral een vervelend bijverschijnsel van de gegenereerde maandelijkse huurinkomsten.

Je hebt in theorie gelijk, maar in de praktijk valt het extreem mee. In dat contract moeten allerlei dingen staan omdat de bank dat afdwingt (het huis moet verkoopbaar blijven).

In de praktijk komt er momenteel echter toch niemand kijken (zo wel, waarom ga je het dan tijdelijk verhuren) en is de kans dat het plotseling verkoopt en je er binnen 3 maanden uitmoet als huurder erg klein.

En waarom zou je het doen: omdat de prijs/kwaliteit vaak beter is dan de "normale" vrije huursector.

Het is waar dat je op papier heel weinig zekerheid hebt, maar met de kennis dat de huizenmarkt voorlopig toch nergens heen gaat (of bergaf, if anything) en dat als iemand een huis nu tijdelijk gaat verhuren hij dat waarschijnlijk niet doet omdat hij het ook binnen een week kon verkopen voor een acceptabele prijs, loopt het in de praktijk niet zo'n vaart.

[Señor Sjon]

We hebben nog twee jaar en13% daling te gaan:
http://www.vastgoedmarkt....jzen-kunnen-procent-dalen

[ManiacsHouse]

Senor Sjon schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 14:29:
We hebben nog twee jaar en13% daling te gaan:
http://www.vastgoedmarkt....jzen-kunnen-procent-dalen

Vreemd. Ik lees hier toch iets ander

DNB:doorgaan met bezuinigingen
Update: donderdag 14 mrt 2013, 13:02

President Knot van De Nederlandsche Bank zegt dat het eind van de malaise op de woningmarkt in zicht is, maar hij raadt het kabinet tegelijkertijd aan door te gaan met de bezuinigingen en hervormingen. Knot presenteerde vandaag het DNB-jaarverslag.

http://nos.nl/tekst/48453...ieuws+%28NOS+Teletekst%29

[Señor Sjon]

Knot leeft in The Matrix.

Op RTL-Z staat het hele verhaal, daar komt weinig realiteitszin uit. Hij denkt net als Blok in de maakbaarheid van hun eigen ideeën, zonder invloeden van buitenaf (lees: burgers).

Deze wilde ik je niet onthouden:

Consumenten

Knot stelde overigens ook dat niet het negatieve consumentenvertrouwen, maar het lager beschikbaar inkomen van de consumenten en de negatieve vermogensontwikkeling van de huishoudens zorgen voor de lagere consumentenuitgaven in Nederland.

Hij noemt precies twee factoren op die het consumentenvertrouwen negatief beïnvloeden. Maar dat is volgens hem blijkbaar niet de oorzaak voor lagere bestedingen.

[rik86]

tja, oorzaak en gevolg zijn sowieso lastig hier uit elkaar te houden, omdat het een zichzelf versterkende spiraal is.

De 'redding' van de huizenmarkt zal vooral zijn dat er weinig nieuwbouw is; Als het waar is dat er vorig jaar 14.000 nieuwbouwhuizen verkocht zijn en dit jaar er maar 10.000 verkocht zijn zal krapte alleen maar toenemen denk ik. Ik vraag me alleen af of dit gewenst is

[EnerQi]

Nee, maar wat doen we eraan? Gemeentes weigeren de grondprijs omlaag te doen, vergunningen aanvragen kost enorm veel tijd en geld en banken durven geen geld uit te lenen aan zo'n project.

Het algemene beeld is volgens mij nog steeds negatief (inclusief werkloosheid)

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 15:02:
De 'redding' van de huizenmarkt zal vooral zijn dat er weinig nieuwbouw is; Als het waar is dat er vorig jaar 14.000 nieuwbouwhuizen verkocht zijn en dit jaar er maar 10.000 verkocht zijn zal krapte alleen maar toenemen denk ik. Ik vraag me alleen af of dit gewenst is

Dat ligt helemaal aan je definitie van "het redden van de huizenmarkt": is de markt gered als prijzen stijgen maar mensen geen huis kunnen kopen omdat dat huis er niet is?

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 16:03:
[...]

Dat ligt helemaal aan je definitie van "het redden van de huizenmarkt": is de markt gered als prijzen stijgen maar mensen geen huis kunnen kopen omdat dat huis er niet is?

Volgens mij is dat geen enkel probleem met de vergrijzing. De groep die binnenkort dood gaat of de verzorging in moet is misschien wel groter dan de groep die hun eerste huis wil gaan kopen. Er valt straks gewoon veel vrij.

[Marmar]

RemcoDelft schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 16:03:
[...]

Dat ligt helemaal aan je definitie van "het redden van de huizenmarkt": is de markt gered als prijzen stijgen maar mensen geen huis kunnen kopen omdat dat huis er niet is?

Ik denk dat de huizenmarkt 'gered' is, als er weer verhuisd en gekocht/verkocht wordt.

Blijkbaar is het vertrouwen dan weer aanwezig en zijn de prijzen van zo'n niveau dat zowel de koper als verkoper daar gelukkig (genoeg) mee zijn.

Al vind ik het moeilijk aan te geven hoeveel er gekocht/verkocht moet worden om te kunnen zeggen dat het weer 'goed' gaat.

[Señor Sjon]

Doordat doorstromers geen kant op kunnen, zal de situatie zo blijven tot de inflatie of loonontwikkeling de boel weer heeft gladgetrokken. Dat kan nog wel even duren.

[rik86]

ik heb redding niet voor niets tussen haakjes gezet.

Vanuit het oogpunt dat de huizenmarkt goed werkt als je je huis simpel verkocht krijgt voor een goede prijs, zal dat best wel eens kunnen gebeuren...

[Anoniem: 479654]

RemcoDelft schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 16:03:
[...]

Dat ligt helemaal aan je definitie van "het redden van de huizenmarkt": is de markt gered als prijzen stijgen maar mensen geen huis kunnen kopen omdat dat huis er niet is?

In de visie van de meeste belanghebbenden is de markt gered als we weer een consumptiefeestje hebben zoals voorheen. Kortom... forse prijsstijgingen en bijbehorende hoge kredieten om het fiatgeldsysteem aan de praat te houden. Geldcreatie is namelijk de sleutel tot onbeperkte groei van de welvaart volgens de aanhangers van deze theorie. Dat we leven op een eindige planeet word daarbij volledig genegeerd.

Ik kan zo 99.999 redenen bedenken waarom dit systeem vroeg of laat zichzelf opblaast. Laat ik als eerste reden noemen dat er mensen zijn die er graag in blijven geloven omdat ze hun illusies niet in rook willen zien opgaan

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op donderdag 14 maart 2013 @ 16:03:
[...]

Dat ligt helemaal aan je definitie van "het redden van de huizenmarkt": is de markt gered als prijzen stijgen maar mensen geen huis kunnen kopen omdat dat huis er niet is?

Dan moet er eerst een tekort zijn. Bij een tekort zouden alle gezinswoningen per definitie op een waarde moeten zitten die ~2 inkomens vereist, en de singles zouden strijden om de 50-60m2 appartementjes.


Het plaatje waarin singles volwaardige eengezinswoningen kunnen kopen (dus geen concurrentie hebben van kopers met 2 inkomens), startersappartementen volledig genegeerd worden, en gemeentes huizen/appartementen kopen om te slopen omdat er totaal geen vraag is... dat komt overeen met een hoop dingen, maar geen van allen is een krapte op de woningmarkt.

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 15-03-2013 07:32 ]

[rik86]

Zijn er eigenlijk cijfers over krapte? In de praktijk en theoretisch? Want we kunnen er nu wel van alles over roepen, maar enige cijfermatige onderbouwing zou wel handig zijn;

Wat ik kan vinden is het volgende
Volgens het CBS hebben we 6.5 miljoen huishoudens en 7.2 miljoen huizen, dus dat zou een overschot van 700k zijn, maar de vraag is meer, op het moment dat er voor iedereen die dat zou willen een passende woning zou zijn (waarbij passend binnen de financiële mogelijkheden valt), hoeveel woningen zijn er dan nodig van welk type en hoeveel woningen hebben we dan; Daar kon ik alleen zo snel geen cijfers aan vinden.

Want als er inderdaad 700k woningen 'te veel' zijn, is het logisch dat de prijzen dalen

[dcl!]

Maar je hebt in elk geval altijd overlap nodig. Vrijwel niemand sluit zijn voordeur op woensdagavond af om de nieuwe voordeur op donderdagochtend in gebruik te hebben.

Een verhuizing kost toch gauw een paar maanden tijd waarin 2 woningen door hetzelfde huishouden in gebruik zijn.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op vrijdag 15 maart 2013 @ 09:12:
Want als er inderdaad 700k woningen 'te veel' zijn, is het logisch dat de prijzen dalen

Volgens Trouw stonden er eind 2011 410.000 woningen leeg. Let wel: het kan goed dat er alsnog mensen in wonen, zonder dat ze geregistreerd staan bij de gemeente. Wellicht om gemeentebelastingen te ontduiken, wellicht illegale/tijdelijke verhuur, wellicht gewoon laksheid. Het is dus vooral "administratieve leegstand".
Ik las ook (bron: mijn geheugen) dat het overgrote deel van de leegstand bij de commerciele verhuur zit. Hier in de buurt staat een huis al heel lang te huur, de prijs is ondertussen gezakt van 875 naar 775 euro. Hetzelfde huis staat sinds eind 2011 te koop, ik neem aan dat-ie net zo lang te huur staat. Leeg dus! Onbegrijpelijk dat commerciele verhuurders liever ruim een jaar huur mislopen dan de prijs te verlagen.

Ik heb ook wel gelezen dat er in een gezonde markt 5-10% leegstand zou zijn. Dat geeft genoeg keuze, zonder dat het al te lastig wordt om te verkopen/verhuren, en het voorkomt prijsexplosies.

[t_captain]

rik86 schreef op vrijdag 15 maart 2013 @ 09:12:
Zijn er eigenlijk cijfers over krapte? In de praktijk en theoretisch? Want we kunnen er nu wel van alles over roepen, maar enige cijfermatige onderbouwing zou wel handig zijn;

Wat ik kan vinden is het volgende
Volgens het CBS hebben we 6.5 miljoen huishoudens en 7.2 miljoen huizen, dus dat zou een overschot van 700k zijn, maar de vraag is meer, op het moment dat er voor iedereen die dat zou willen een passende woning zou zijn (waarbij passend binnen de financiële mogelijkheden valt), hoeveel woningen zijn er dan nodig van welk type en hoeveel woningen hebben we dan; Daar kon ik alleen zo snel geen cijfers aan vinden.

Want als er inderdaad 700k woningen 'te veel' zijn, is het logisch dat de prijzen dalen

Het aantal huishoudens is niet gelijk te stellen aan de totale omvang van de vraag naar woningen.

Zo is er een flink aantal jongeren dat graag een eigen woning zou willen maar deze niet kan financieren in de vrije sector. Deze blijven vaak in studentenhuizen of thuis wonen (binnen de 6.5m huishoudens).

[EnerQi]

Er komen steeds meer berichten dat de het dal van de huizenprijzen bereikt is en dat het economisch beter gaat. Zijn we het er mee eens?

Persoonlijk: nee, ik denk dat de huizenprijzen nog wel wat zullen dalen, al is het maar ivm het jaarlijks afnemen van het percentage woonwaarde dat geleend mag worden (van 106% naar 100%). Ook denk ik dat de correctie van annuiteiten/liniare lening (+- 7% tov spaarhypotheek) en de kapitaalrestricties van banken nog niet (helemaal) verwerkt zijn.

[qadn]

Ben het met je eens EnerQI.
Wel wil ik aanmerken dat ik denk dat dat alleen opgaat als de politiek er nu vanaf blijft.
En ik vrees dat ze dat niet zullen doen.

[Señor Sjon]

Na de val van dit kabinet zal de woningmarkt wederom een strijdtoneel worden. Het gros van de maatregelen is erg tijdelijk, wat ook niet helpt.

[gerrutcamaro]

zolang de werkloosheid nog zo snel oploopt als nu zit er voorlopig nog geen herstel in, imho

[Señor Sjon]

Goh, een verhaal wat ik ook al eens heb neergezet qua strekking, zouden ze meelezen?

http://www.telegraaf.nl/o...potheek_helpt_niet__.html

Blok-hypotheek helpt starters niet
AMSTERDAM -

*knip integratle kopie van bericht*

Edit
En hij linkt door naar dit artikel: http://www.telegraaf.nl/o..._hypotheek-_regels__.html uit november 2011. Zie daar de prijsdaling van de afgelopen tijd deels weer terugkomen in de tabel.

[ Voor 79% gewijzigd door Rukapul op 22-03-2013 12:02 ]

[Anoniem: 46694]

Bizar dat er nog mensen zijn die geloven dat de huizenprijzen weer, noem maar wat, binnen 10 jaar weer op hun oude niveau staan.

Dat is echt flauwekul en misleidend.

Kijk eens naar Tokyo. De bizar hoge huizenprijzen uit 1989 zijn nooit meer geevenaard en we leven nu in 2013.
Zie http://housingjapan.com/2...tokyo-real-estate-prices/

En Tokyo is de drukste agglomeratie ter wereld met 30 miljoen inwoners, wat betreft schaarste enzo is dat nog van een ander level dan Nederland.

Kortom; ik verwacht uberhaupt niet dat we oude topprijzen uit 2008 de komende 20 jaar uberhaupt terug zullen zien.
Redenen die ik aanvoer is dat de bubble enorm was, maar dat zal pas veel later in de geschiedenisboekjes blijken.
Verder hebben we nog een flinke daling te gaan gezien de werkloosheid en economische situatie.
En er komt een vloedgolf van huizen aan gezien de enorme vergrijzing.

[Xanaroth]

EnerQi schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 10:04:
Er komen steeds meer berichten dat de het dal van de huizenprijzen bereikt is en dat het economisch beter gaat. Zijn we het er mee eens?

Riepen ze ook al in 2010 dacht ik, en sindsdien is non-top de bodem al bereikt en moet je NU kopen.... Zou er uberhaupt geen aandacht meer aan geven, dat soort berichten.

Senor Sjon schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 10:56:
Goh, een verhaal wat ik ook al eens heb neergezet qua strekking, zouden ze meelezen?

http://www.telegraaf.nl/o...potheek_helpt_niet__.html

[...]


Edit
En hij linkt door naar dit artikel: http://www.telegraaf.nl/o..._hypotheek-_regels__.html uit november 2011. Zie daar de prijsdaling van de afgelopen tijd deels weer terugkomen in de tabel.

Artikel is... redelijk. Maar slaat toch volledig de plank mis, door de klassieke fout van oorzaak<->gevolg om te draaien. Probleem is niet de krappe geldverstrekking nu, maar juist dat het voorheen te ruim was (en daarmee 1 van de factoren die bijdroeg aan de bubbel)!
Men is erachter dat de wetgever ook fout kan zitten, en ze niet meer blind de grens van wat is toegestaan moeten opzoeken. Vooral omdat buiten Nederland niemand het meer accepteerd, en leningen dan letterlijk niet meer te betalen zijn kwa rentelasten.

[ Voor 29% gewijzigd door Xanaroth op 21-03-2013 12:02 ]

[Iblies]

Anoniem: 46694 schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 11:30:
...
Kortom; ik verwacht uberhaupt niet dat we oude topprijzen uit 2008 de komende 20 jaar uberhaupt terug zullen zien.
Redenen die ik aanvoer is dat de bubble enorm was, maar dat zal pas veel later in de geschiedenisboekjes blijken.
Verder hebben we nog een flinke daling te gaan gezien de werkloosheid en economische situatie.
En er komt een vloedgolf van huizen aan gezien de enorme vergrijzing.

Dat laatste wordt nog teveel onderschat. Er zijn veel huizen waar ik niet eens zou willen wonen als ik zelfs geld op toe kreeg.
Dergelijke huizen halen echter wel de hele buurt omlaag, en houden verder de woningmarkt ook in zijn greep.

[Bart-Willem]

Iblies schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 12:19:
[...]
Dat laatste wordt nog teveel onderschat. Er zijn veel huizen waar ik niet eens zou willen wonen als ik zelfs geld op toe kreeg.
Dergelijke huizen halen echter wel de hele buurt omlaag, en houden verder de woningmarkt ook in zijn greep.

Vergeet niet dat de babyboomers in doorgaans grotere woningen wonen en wanneer die gehemeld zijn zullen er veel van die grotere woningen overblijven. Dan zijn er voor de erfgenamen maar een paar opties:
- verkopen (wordt nog lastig, ivm smaak-kwestie);
- of flink verbouwen en zelf in gaan wonen als men met de rest van de erfgenamen eruit komt. In het laatste geval gaan er ineens een flink aantal "kleinere" woningen (waar kinderen van babyboomers nu in wonen, kleiner dan hun ouders wonen) ineens de markt op en kan dat ineens de prijs gaan drukken.

Kortom: eigenlijk komt de huizencrisis nu slecht uit, en kan overlopen in een volgende crisis. Maar dit is wel een doemscenario natuurlijk.

[Xanaroth]

Bart-Willem schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 12:50:
[...]

Vergeet niet dat de babyboomers in doorgaans grotere woningen wonen en wanneer die gehemeld zijn zullen er veel van die grotere woningen overblijven. Dan zijn er voor de erfgenamen maar een paar opties:
- verkopen (wordt nog lastig, ivm smaak-kwestie);
- of flink verbouwen en zelf in gaan wonen als men met de rest van de erfgenamen eruit komt. In het laatste geval gaan er ineens een flink aantal "kleinere" woningen (waar kinderen van babyboomers nu in wonen, kleiner dan hun ouders wonen) ineens de markt op en kan dat ineens de prijs gaan drukken.

Kortom: eigenlijk komt de huizencrisis nu slecht uit, en kan overlopen in een volgende crisis. Maar dit is wel een doemscenario natuurlijk.

Aan de andere kant - de echte golf vergrijzing zie je op de werkvloer. Dus met de huidige levensverwachting duurt dat waarschijnlijk nog 20-25 jaar voordat de woningen beschikbaar komen...

[Señor Sjon]

Bart-Willem schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 12:50:
[...]

Vergeet niet dat de babyboomers in doorgaans grotere woningen wonen en wanneer die gehemeld zijn zullen er veel van die grotere woningen overblijven. Dan zijn er voor de erfgenamen maar een paar opties:
- verkopen (wordt nog lastig, ivm smaak-kwestie);
- of flink verbouwen en zelf in gaan wonen als men met de rest van de erfgenamen eruit komt. In het laatste geval gaan er ineens een flink aantal "kleinere" woningen (waar kinderen van babyboomers nu in wonen, kleiner dan hun ouders wonen) ineens de markt op en kan dat ineens de prijs gaan drukken.

Kortom: eigenlijk komt de huizencrisis nu slecht uit, en kan overlopen in een volgende crisis. Maar dit is wel een doemscenario natuurlijk.

Hun kinderen kunnen de erfbelasting alleen betalen door weer een hypotheek op dat huis te nemen. Mocht ie nog niet afgelost zijn, dan kan je helemaal het bokkie zijn hierdoor.

[Bart-Willem]

Als ze braaf afgelost hebben is er niets aan de hand (behalve de erfbelasting, maar een veel ouders hebben het huis allang op naam van de kinderen gezet). Maar aangezien babyboomers goed voor zichzelf zorgen zullen ze veel hypotheken uit de jaren '80 (toen was annuïtair ook min of meer verplicht, of helemaal verplicht zelfs) omgezet hebben naar aflossingsvrij en dan zijn de kinderen inderdaad het haasje.

[ninjazx9r98]

Buiten dat het niet zo simpel is als het klinkt om je huis op naam van de kinderen te zetten is je informatie flink verouderd, huis op naam van de kinderen doet er niet (meer) toe voor wat betreft erfbelasting.
http://financieel.infonu....tingvoordeel-vervalt.html
Daarnaast is de erfbelasting ook nog eens gebaseerd op de WOZ waarde en niet op de waarde in het economische verkeer.

[ Voor 15% gewijzigd door ninjazx9r98 op 21-03-2013 13:56 ]

[Bart-Willem]

Hmm dat wordt nog een leuke erfenis straks. Wat zei men ook altijd: "de babyboomers zorgen goed voor zichzelf"?

Wist niet dat de fiscus er al achter was gekomen (3 jaar terug al) dat dit een handige methode was om wat belastingen te ontwijken.

[Ortep]

Bart-Willem schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 13:29:
Maar aangezien babyboomers goed voor zichzelf zorgen zullen ze veel hypotheken uit de jaren '80 (toen was annuïtair ook min of meer verplicht, of helemaal verplicht zelfs) omgezet hebben naar aflossingsvrij en dan zijn de kinderen inderdaad het haasje.

Nee, toen mocht je ook bv lineair aflossen. Dat werd zelfs aangeraden als je het aankon omdat je dan minder rente betaalde over de hele looptijd. Een annuïteit was voor als je echt niet anders kon, (De meeste mensen dus) Er werd ook heftig gestimuleerd om extra af te lossen om zo je maandlasten omlaag te brengen. Ik was bv verplicht om in 5 jaar tijd ongeveer 20% van de hypotheek extra af te lossen. En dat kwam dus boven op de 30% die ik al mee moest nemen omdat een 100% hypotheek toen helemaal niet mogelijk was. En dat was in een tijd dat het aantal werklozen ongeveer even hoog was als nu. Maar dan wel met een flink kleinere bevolking.
Wat de 'babyboomers' aan handigheidje gebruikten was later de spaarhypotheek. Je kan hem niet echt meer krijgen, de bankspaarhypotheek lijkt er wat op. Je kan hem aflossingsvrij noemen, maar dat is hij effectief alleen voor de belasting. Je moet nl verplicht de hele aflossing op een gekoppelde spaarrekening storten en daar aan het einde mee aflossen. Pas veel later kwamen de leuke truckjes, maar dat is veel meer een ding van de generatie die nu 45-55 is. De mensen van 60-70 hebben daar weinig mee te maken gehad.
Dus zelfs al is het huis tegen die tijd maar de helft waard is van wat het in 2008 was erven de kinderen gewoon een heel huis zonder kosten. Dat is gratis geld voor die arme zielige door hun ouders uitgeknepen kinderen.

[Señor Sjon]

Gratis geld? Vergeet de sterftax niet. Die gaat braaf over de WOZ waarde tegenwoordig.

[Iblies]

Successierechten moeten ook niet worden overdreven,
tot iets meer dan een ton betaal je 10%.
Indien je ouders allebei tegelijk overlijden, je enig kind bent en je ouders hebben een leuk vermogen opgebouwd, dan kan het schrikken zijn. Alleen die groep is erg klein.

Vaak is het zo dat een ouder langer blijft leven en er meerdere kinderen in het spel zijn. De problemen die ontstaan zijn vaak van een andere aard. Verdelen, afwijzen, schenken en dus wederom betalen, etc.

[dcl!]

Myrdreon schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 13:11:
[...]


Aan de andere kant - de echte golf vergrijzing zie je op de werkvloer. Dus met de huidige levensverwachting duurt dat waarschijnlijk nog 20-25 jaar voordat de woningen beschikbaar komen...

Dat zou best wel eens sneller kunnen zijn. Iedereen heeft het maar over de aldoor stijgende levensverwachting, maar ik heb daar een hard hoofd in.
De generatie die nu 100 wordt, dat zijn echte die hards, van klein kind af keihard moeten werken, alles wat zwak was is al uitgeselecteerd (hoge kindersterfte), iets heel anders dan de huidige pampergeneraties.

[Ortep]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 16:22:
Gratis geld? Vergeet de sterftax niet. Die gaat braaf over de WOZ waarde tegenwoordig.

Ja dus? Het is nog steeds gratis geld. Eerst had je geen geld...dan erf je een huis waarvan de WOZ waarde 200K is. Daar moet je dan 20-30K over betalen. Dan verkoop je het huis met spoed en je krijgt er 'maar' 150K voor omdat je het binnen drie maanden kwijt wil. Minus de 25K die je betaald hebt aan belasting heb je dan 125K die je eerst niet had. Daar heb je niets voor hoeven doen. Gratis geld dus...hooguit wat minder gratis geld dan zonder der successie rechten.

Bovendien zit er waarschijnlijk geen of een hele kleine hypotheek op, dus je kan het je permitteren wat langer over de verkoop te doen en dan krijg je waarschijnlijk wat meer in de richting van de WOZ waarde en dus meer geld...waar je dus niets voor hoeft te doen behalve wachten.

Maar als iemand dat betalen vindt wil ik wel helpen hoor. Dan betaal ik de successie rechten. Dan wil ik natuurlijk wel daarna het huis hebben en kunnen verkopen. Het geld steek ik dan wel in mijn zak. Maar gelukkig heeft de erfgenaam dan geen kosten gehad aan de belasting.

[nare man]

^^ dat is wel weer het andere uiterste van het spectrum: 'je krijgt onder de streep toch gratis geld, dus je moet niet zeuren'. Dat zegt namelijk niets over de rechtvaardigheid of inhoudelijke juistheid van de keuze van de overheid om de successierechten te berekenen over de WOZ-waarde. Het is al sinds mensenheugenis bekend dat de WOZ-waarden zelden een accurate weergave is van de vrije verkoopwaarde. Het is een pure fictie. Waarom worden de successierechten niet afgeleidn van de werkelijke verkoopwaarde? Dat is toch veel rechtvaardiger?

[Señor Sjon]

Nou inderdaad.

De vrije verkoopwaarde is gecanceld omdat je het huis voor een prikkie aan familie of erven kon verkopen en op die manier de belasting te ontduiken. Ook werd er vroeger maar eens in de vijf jaar getaxeerd voor de WOZ en tegenwoordig is dat jaarlijks. Dat taxeren levert de overheden wel een boel op, want door kleinere fluctuaties val je sneller buiten beroepsgrenzen en moet je het maar slikken.

[nare man]

Om misbruik te voorkomen kun je vrije verkoopwaarde laten bepalen door een taxateur, die dan gaat kijken naar de verkoopprijs in een ideale situatie at arm's length (dus niet aan familie o.i.d.). Op die manier zou je de 'misbruik' situaties kunnen voorkomen (alhoewel je je overigens kunt afvragen wat er 'misbruik' aan is als je je huis voor een lage prijs aan familie overdraagt -- de belastingdienst steekt zijn neus al in genoeg zaken zou ik zeggen).

Het hanteren van de WOZ-waarde, die tegenwoordig vaak evident onjuist is, maakt van de successiebelasting - toch al een gehate belasting - nog een veel onrechtvaardiger belasting waar het om huizen gaat.

[Ortep]

nare man schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 08:24:
^^ dat is wel weer het andere uiterste van het spectrum: 'je krijgt onder de streep toch gratis geld, dus je moet niet zeuren'. Dat zegt namelijk niets over de rechtvaardigheid of inhoudelijke juistheid van de keuze van de overheid om de successierechten te berekenen over de WOZ-waarde. Het is al sinds mensenheugenis bekend dat de WOZ-waarden zelden een accurate weergave is van de vrije verkoopwaarde. Het is een pure fictie. Waarom worden de successierechten niet afgeleidn van de werkelijke verkoopwaarde? Dat is toch veel rechtvaardiger?

Dat is een heel andere discussie. Ik ben het met je eens dat het onrechtvaardig voelt. Maar aan de andere kant het is zoals alles gaat in onze wereld. Als jij me 250K uit je eigen vermogen geeft (Ik stuur je mijn rekening nummer wel in een PM) Dan moet ik daar belasting over betalen omdat het een schenking is. En dat is heel wat meer dan dat ik aan successierechten zou moeten betalen over het zelfde bedrag uit een erfenis van mijn ouders. Ik ben het ook niet eens met iedere belasting, maar het blijft zo dat onder de streep we met zijn allen in Nederland een bepaalt bedrag aan voorzieningen en andere zaken uitgeven. En dat geld moet ergens vandaan komen. Gaan de successierechten omlaag, dan moet de accijns op benzine omhoog. En dan worden er weer andere mensen boos over.
Als er geen successie rechten waren geweest dan hadden de ouders waarschijnlijk veel meer andere belastingen betaalt en hadden ze helemaal geen 250K te vererven gehad maar 225K of zo

Ik wil met plezier het geld met kruiwagens tegelijk naar de belasting brengen. Op voorwaarde dat ik het met de vrachtwagen binnenkrijg. Als ik 52% moet betalen over geld waar ik voor werk vind ik dat hoog, maar ik begrijp de achterliggende gedachte. Maar als ik 10% moet betalen over geld waar ik echt niets voor heb gedaan dan vind ik dat laag en zie ik het gewoon als een extraatje.
Het bijkomende probleem met huizen is , is dat er geen keiharde waarde aan te hangen is. Er ontstaat dan een eindeloze discussie over hoeveel het waard is. Dat heb ik zelf bij een scheiding meegemaakt. Ik ben in het huis blijven wonen en moest dus de helft kopen. Mijn taxateur wist waarom hij moest taxeren en legde spontaan de nadruk op dingen als het niet optimale schilderwerk, de wat oudere CV ketel en de nabijheid van vliegveld 16hoven. Mijn ex had een ander rapport en daarin werd de nadruk gelegd op de gunstige locatie tov uitvalswegen/verbindingswegen en de nabijheid van een goede treinverbinding met Rotterdam en Den Haag. Zelfs het feit dat ik er bleef wonen werd meegenomen. Voor de een was het een voordeel, ik hoefde immers niet weg. Voor de ander een aandeel, het huis kon immers niet voor het bedrag verkocht worden dat de andere het waard vond. Al die dingen spelen in een iets andere vorm ook een rol bij een erfenis

Bij een erfenis kan je altijd kijken naar waar je het bedrag waar het huis voor verkocht wordt ipv. naar de woz waarde. Maar dat is ook niet altijd een voordeel. Mensen zijn boos als ze het voor onder de woz waarde verkopen. Maar ze klagen niet als ze het boven de woz waarde verkopen. Ga je de echte verkoopwaarde nemen dan wisselen de klagers van plaats. En wat ga je doen als je bv in je ouderlijk huis gaat/blijft wonen?

Als je er al woonde, wat is dan de waarde van de woning? de WOZ waarde? Of de waarde van de woning in bewoonde staat, dat is een heeeeel stuk lager. En dat laatste is wel logisch om te doen, je woonde er immers al, dus verkopen is raar. Maar daar kan je dan weer mee frauderen.

[nare man]

Ik snap precies wat je bedoelt en ik stel de legitimatie van de successiebelasting ook niet ter discussie, het gaat mij er alleen om dat de WOZ-waarde gewoon niet voldoet als redelijke grondslag voor de waardebepaling.

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 22-03-2013 10:04 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 21 maart 2013 @ 10:56:
Goh, een verhaal wat ik ook al eens heb neergezet qua strekking, zouden ze meelezen?

"Volgens berekeningen van Calcasa hoeven mensen slechts 20 procent van het inkomen uit te geven aan woonlasten. Eind 2008 was dat nog 35 procent lag, voor dezelfde woning."

Van 35 naar 20% is een daling van 43%... Zoveel zijn woningen niet in prijs gedaald, en zoveel zijn salarissen toch niet gestegen? En de hypotheekrente maakt het verschil ook niet.

Om de starter tegemoet te komen in zijn haalbaarheid hebben de ministers Dijsselbloem en Blok de regels voor verstrekking aan starters versoepeld.

Dat zal de starter weer niet helpen, die gaat gewoon meer betalen. De verkoper wordt er wel beter van. En dit artikel begon zo goed: 20 i.p.v. 35% uitgeven aan wonen! Veel beter toch dan weer meer te betalen voor hetzelfde?

nare man schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 10:03:het gaat mij er alleen om dat de WOZ-waarde gewoon niet voldoet als redelijke grondslag voor de waardebepaling.

Kan je dan achteraf nog bezwaar maken? Of is het op dat moment al te laat?
Zouden er eigenlijk ook gevallen zijn dat de WOZ-waarde veel te laag is? Of komt dat zelden voor?

[Señor Sjon]

Tuurlijk, 0% woonlasten zou ook fijn zijn. Maar je kan er donder op zeggen dat de overheid die ruimte in gaat nemen als mensen meer te besteden hebben.

[nare man]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 11:27:
[...]
Kan je dan achteraf nog bezwaar maken? Of is het op dat moment al te laat?
Zouden er eigenlijk ook gevallen zijn dat de WOZ-waarde veel te laag is? Of komt dat zelden voor?

Ik ken de regels niet precies, maar ik vermoed dat je gewoon de termijn voor bezwaar tegen je WOZ-beschikking in acht moet nemen. Dus als je na afloop van de WOZ-bezwaartermijn een aanslag successiebelasting krijgt waarin de WOZ zeer onredelijk uitwerkt, dan vrees ik dat je achter het net vist, of er moet sprake zijn van een of andere hardheidsclausule. Op coulance vanuit de overheid hoef je in elk geval niet te rekenen.

[Ortep]

nare man schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 10:03:
Ik snap precies wat je bedoelt en ik stel de legitimatie van de successiebelasting ook niet ter discussie, het gaat mij er alleen om dat de WOZ-waarde gewoon niet voldoet als redelijke grondslag voor de waardebepaling.

Maar wat is dan de correcte waarde? De vrije verkoopwaarde? Die is alleen bekend als het huis ook daadwerkelijk verkocht wordt. En dan moet je nog oppassen voor constructies waarbij iemand een leuke truc bedenkt om de verkoopprijs in de boeken lager is. Je koopt het huis met een waarde van 200K voor 180K, maar voor de gordijnen en het laminaat op de vloer betaal je dan 20K omdat de eigenaar het achter laat. Niet helemaal legaal, want het kwam uit de erfenis, maar daar is vast wel omheen te werken.

En zoals ik al als voorbeeld gaf: Wat is de waarde van het huis als je er zelf in gaat of blijft wonen. Het eerste geval zou kunnen als je bv als erfgenaam in een huurhuis woont of in een kwalitatief minder koophuis. De belasting zal met een taxatie komen die aan de hoge kant van de bandbreedte zit, bv 209K. Maar jij wijst op de slechte kozijnen en een barst in een klepraampje van de schuur en je vindt het maar 191 waard, Vooral omdat de scholen voor he kinderen ver weg liggen. Dat laatste argument kan je ook vlot omkeren als een school wel in de buurt ligt: Overlast door pubers die uit de school komen. En het wordt nog erger als je bv bij je ouders woonde als mantelzorger. Dan is het huis dus in principe onverkoopbaar omdat je niet weg wilt. Het heeft dan een heel andere waarde, misschien wil ik het wel kopen en laat ik je er in wonen tegen betaling van huur, maar dan ga ik toch echt geen 200K betalen.

En dan nog, de successie rechten zijn relatief laag, en als je ruzie gaat maken met de belasting dienst gaat je niets opleveren, de WOZ waarde zit echt niet een factor 3 naast de werkelijke waarde. Als ze er 10% naast zitten kan je het aanvechten. Dus het gaat over de belasting die je moet betalen over maximaal 10% verkeerde taxatie. Dus dat is 20% van 10%...twee hele procenten dus. En daar moet jij dan nog een taxateur voor laten langs komen om dat aan te tonen. En mogelijk een fiscalist/advocaat enz.Uiteindelijk levert je het maximaal 1500 euro op over de waarde van 200K voor dat huis. Natuurlijk wel op voorwaarde dat je het wint en de WOZ er inderdaad zo ver naast zat en ze je direct geloofden toen je met je zelfgeschreven bezwaarschift komt (Ja, jij kan het makkelijk zelf schrijven ) De meeste mensen niet

[ Voor 19% gewijzigd door Ortep op 22-03-2013 12:44 ]

[RemcoDelft]

Ortep schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 12:32:
En dan nog, de successie rechten zijn relatief laag, en als je ruzie gaat maken met de belasting dienst gaat je niets opleveren, de WOZ waarde zit echt niet een factor 3 naast de werkelijke waarde. Als ze er 10% naast zitten kan je het aanvechten. Dus het gaat over de belasting die je moet betalen over maximaal 10% verkeerde taxatie. Dus dat is 10% van 10%...een hele procent dus.

"Derden" betalen tot 40% successiebelasting. Ik herinner me een recent voorbeeld waarbij het huis voor ruim de helft van de WOZ-waarde werd verkocht (maar kan zo snel geen link vinden). In dit geval bleef er van een WOZ-waarde van (ongeveer) 160.000 euro enkele duizenden euro's over na verkoop/belastingen.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 11:27:
[...]


[...]

Kan je dan achteraf nog bezwaar maken? Of is het op dat moment al te laat?
Zouden er eigenlijk ook gevallen zijn dat de WOZ-waarde veel te laag is? Of komt dat zelden voor?

Uit ervaring: als je een woning via successie ontvangt ben je belanghebbende voor de WOZ, en daarmee heb je het recht om bezwaar te maken. Dan heb ik het over de situatie waarin de waardebepaling is uitgevoerd toen de woning nog eigendom was van de erflater, die betrekkelijk kort daarna is overleden.

Als er meer tijd tussen zit, kan de bezwaartermijn reeds verstreken zijn. Dan moet je als erfgenaam eerst een nieuwe waardebepaling aanvragen, waarmee ook een nieuwe bezwaarperiode begint.

Linkje: http://www.hoffspoor.nl/c...rfbelasting-bezwaar-maken

[nare man]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 12:45:
[...]

"Derden" betalen tot 40% successiebelasting. Ik herinner me een recent voorbeeld waarbij het huis voor ruim de helft van de WOZ-waarde werd verkocht (maar kan zo snel geen link vinden). In dit geval bleef er van een WOZ-waarde van (ongeveer) 160.000 euro enkele duizenden euro's over na verkoop/belastingen.

Dat geval heeft ook de media gehaald. Uit mijn hoofd: WOZ-waarde woning 160k, verkoopwaarde en uiteindelijke transactieprijs 90k, WOZ-aanslag 64k (40% over 160), resteert 26k en daar moesten de verkoopkosten, lasten en overige kosten nog vanaf. Uiteindelijk bleef er inderdaad 7 of 8k over. Het tragische aan dat verhaal was vooral dat die mensen éérst de successie-aanslag kregen met het verzoek of ze die 64k eventjes wilden aftikken. Onder die tijdsdruk is het huis natuurlijk snel verkocht voor een vrij dramatische prijs.

Dat is eigenlijk het inherent oneerlijke: juist omdat die successie-aanslag moet worden betaald, word je gedwongen om suboptimaal te verkopen.

[dcl!]

Dat is het inderdaad het grootste probleem. Feitelijk zou het afrekenen met de fiscus gelijk met de verkoop(opbrengst) moeten plaatsvinden, tenzij erfgenamen ervoor kiezen om niet te verkopen, dan is een direct aftikken terecht lijkt me.

Desnoods een redelijke termijn erop zetten, maximaal 3 jaar uitstel oid.

[Ortep]

nare man schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 12:50:

Dat is eigenlijk het inherent oneerlijke: juist omdat die successie-aanslag moet worden betaald, word je gedwongen om suboptimaal te verkopen.

Ja dat is zondermeer dramatisch. Maar er is voor iedere regel/wet wel iemand te vinden die er extra hard door wordt geraakt. Dit geval haalde natuurlijk ook de pers omdat het zo extreem was.

En het lijkt me stug dat je niet een goedkope lening kan krijgen voor een paar maanden voor de belasting betaling kan krijgen als je een huis als onderpand hebt dat een veelvoud van de lening waard is. De rente die dat kost verdien je dik terug als je ipv 90K bv 100K voor het huis vangt. Of nog beter een echt redelijke waarde van minimaal 80% WOZ.

In de meeste gevallen zullen het kinderen zijn die erven. Dan begin je al met een vrijstelling van ruim 15K en maar 10% belasting over de eerste 115K die dan over blijft, en 20% daarna. Dat is als je maar een kind hebt. Dus in dit specifieke geval was er na de vrijstelling voor een enkel kind een totale waarde van 145K als erfenis, waar 10% over 115K en 20% over 30K moet worden betaald. Totaal 17K5 Dan is het heel goed mogelijk om de verkoop uit te stellen en er iets meer voor te vangen. De helft van de waarde is wel erg slecht als resultaat. Dat kind houdt er dan al snel ook dikke 120K aan over als je het voor 80% van de WOZ waarde verkoopt. En dat wordt nog gunstiger als er twee of meer kinderen zijn. Die hebben nl ieder voor zich de 15K vrijstelling. Bij twee kinderen betalen ze maar 6500 euro. Natuurlijk krijgen ze dan per persoon wel minder omdat ze moeten delen, maar het totale ontvangen bedrag gaat omhoog.

[Señor Sjon]

Dat was in EénVandaag, ongeveer een maand geleden. Was wel een beetje suggestief artikel. Ze verkochten het huis ver onder de marktwaarde in de buurt (40k verschil zomaar), dus ik denk dat die actie andere mensen meer geld heeft gekost. Ze waren ook te laat met bezwaar maken in de jaren dat ze het huis hadden, want het heeft vrij lang te koop gestaan. Ze kwamen eigenlijk pas in actie toen het leed al lang geschied was.

Het was een erfenis van een zus, dan gaat de erftax vrij hard.

[nare man]

^^ klopt, wat mij inderdaad wel opviel aan dat verhaal, hoe zielig ook, was dat die mensen het zelf ook wel hadden laten lopen (o.a. geen advocaat ingeschakeld).

[Señor Sjon]

En eigenlijk hadden ze genoeg marge om via een aflossingsvrije hypotheek op de geërfde woning die erftax te betalen. Maar goed, het past wel een beetje binnen de hapklare media van tegenwoordig. Dat woningmarktverhaal van Reporter/Zembla had een halfjaar geleden hetzelfde (reden nog voor de deur van mijn ouders langs ook). Veel boehoe over de gemene woningmarktveiling, maar wel alles zelf veroorzaakt.

De enige goede van de laatste tijd was die van de NTR, die in Noord-Holland een man ~2-3 jaar volgde bij de verkoop van zijn woning. Die heb ik nog ergens op mijn DVR staan.

[RemcoDelft]

Kadaster:

Verkochte bestaande koopwoningen waren in februari 8,3 procent goedkoper dan in februari 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is kleiner dan in januari. Toen waren huizen 9,6 procent goedkoper. De index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in februari 2013 op ongeveer hetzelfde niveau als medio 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 18 procent.

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)

[SkiFan]

En ook die successieaanslag kun je door een juiste fiscale nalatenschap nog drukken. Zo erfen onze kinderen 2 keer, een keer van mij en een keer van mn vrouw. In beide gevallen is er de vrijstelling van 15K en het 1e deel van 10% enz.

Door dit in tweëen te splitsen, betaalt mn kroost straks veel minder successierechten.

[TheJason]

nare man schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 10:03:
Ik snap precies wat je bedoelt en ik stel de legitimatie van de successiebelasting ook niet ter discussie, het gaat mij er alleen om dat de WOZ-waarde gewoon niet voldoet als redelijke grondslag voor de waardebepaling.

De huidige bewoner heeft natuurlijk ook wel een belang bij een juiste WOZ-waarde. Bij een te hoge WOZ-waarde wordt nu ook al vaak bezwaar gemaakt. Een stimulans is hiervoor dat de eigenaar ook belasting af moet dragen over de woz-waarde en daardoor ook sneller geneigd zal zijn een bezwaar aan te tekenen tegen een te hoge taxatie.

Uiteraard is een woz-waarde bij sommige objecten natte vinger werk maar als maatstaf voor successiebelasting lijkt mij het in een ruime meerderheid van de gevallen wel de beste maatstaf.

[Ortep]

TheJason schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 20:14:
[...]
Een stimulans is hiervoor dat de eigenaar ook belasting af moet dragen over de woz-waarde en daardoor ook sneller geneigd zal zijn een bezwaar aan te tekenen tegen een te hoge taxatie.

Uiteraard is een woz-waarde bij sommige objecten natte vinger werk maar als maatstaf voor successiebelasting lijkt mij het in een ruime meerderheid van de gevallen wel de beste maatstaf.

Klopt helemaal...en als de WOZ waarde aan de lage kant is klaagt er al helemaal niemand en zijn ze blij dat die gebruikt word ipv de echte verkoopwaarde.

En het is eigenlijk altijd wel redelijk goed uitgepakt voor de eigenaren van huizen. Vroegah werd hij eens in de vijf jaar bepaald. EN dat was in de tijd van de snel stijgende huizenprijzen. Dat is dan een voordeel want hij liep vier jaar lang achter op de werkelijke waarde. Tegenwoordig wordt de woz ieder jaar bepaald en loopt hij maar een jaar achter...dat wil je als burger natuurlijk ook met dalende prijzen.

Ik heb eigenlijk altijd het idee gehad dat ze in onze gemeente aan de lage kant zaten met bepalen. Maar dan wel een hogere grondslag hadden. Dat heeft een hele serie voordelen. Bijna niemand komt er klagen dus dat bespaart de gemeente kosten voor procedures en de burgers zijn tevreden omdat er allerlei dingen van zijn afgeleid. Maar de gemeente komt niet tekort, want die krijgt door de hogere grondslag toch hetzelfde bedrag binnen.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 17:17:
Kadaster:

[...]


%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)
[afbeelding]

Lijkt me dat deze cijfers niet eens gecorrigeerd zijn voor inflatie, en dat begint hoe langer het duurt hoe meer aan te tikken. Gooi er vier jaar inflatie bij a 2.5% per jaar en je hebt het al weer over prijzen die in reele termen 10,3% lager zijn dan 4 jaar geleden. Denk dat dit toch vooral de huizenmarkt in evenwicht gaat brengen op lange termijn. Verkopers zijn in mijn optiek vaak gefocussed op een bepaald historisch bedrag (bijv. hypotheek of de aanschafprijs). Geef het genoeg tijd en de gewenste verkoopprijs in euro's komt vanzelf in de buurt van de daadwerkelijke waarde. Wie weet zitten we al wel redelijk op dat punt aan te komen?

[ninjazx9r98]

Senor Sjon schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 14:55:
En eigenlijk hadden ze genoeg marge om via een aflossingsvrije hypotheek op de geërfde woning die erftax te betalen. Maar goed, het past wel een beetje binnen de hapklare media van tegenwoordig.

Je gaat imho nogal erg kort door de bocht als je het in dit geval over hapklare media hebt.
http://www.eenvandaag.nl/..._waarde_erfgenaam_de_dupe
Wat is er inhoudelijk mis aan dit item om te spreken over hapklare media?
Daarnaast, heb je al eens afgevraagd of de erfgenamen in dit geval gezien hun hoge leeftijd wel een aflossingsvrije hypotheek kunnen krijgen?

[RemcoDelft]

Hielko schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 23:32:
Lijkt me dat deze cijfers niet eens gecorrigeerd zijn voor inflatie, en dat begint hoe langer het duurt hoe meer aan te tikken. Gooi er vier jaar inflatie bij a 2.5% per jaar en je hebt het al weer over prijzen die in reele termen 10,3% lager zijn dan 4 jaar geleden.

Klopt, dit zijn prijzen in euro's zonder correctie. Maar de huizenprijs heeft nooit goed in het "inflatiemandje" gezeten, dus ik ga de grafiek niet aanpassen.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op zaterdag 23 maart 2013 @ 09:36:
[...]

Klopt, dit zijn prijzen in euro's zonder correctie. Maar de huizenprijs heeft nooit goed in het "inflatiemandje" gezeten, dus ik ga de grafiek niet aanpassen.

Volgens mij zit in het inflatiemandje alleen onderhoud woning en niet de aanschaf, dus dan kan je juist perfect vergelijken met de inflatie aangezien je niks dubbel telt. Als de prijzen van de woning ook een directe impact hebben op de inflatie dan wordt het een ingewikkelder verhaal, al geloof ik dat de echte liefhebber op de cbs site ook inflatiecijfers kan vinden per productgroep.

[Xanaroth]

Hielko schreef op vrijdag 22 maart 2013 @ 23:32:
[...]

Lijkt me dat deze cijfers niet eens gecorrigeerd zijn voor inflatie, en dat begint hoe langer het duurt hoe meer aan te tikken. Gooi er vier jaar inflatie bij a 2.5% per jaar en je hebt het al weer over prijzen die in reele termen 10,3% lager zijn dan 4 jaar geleden. Denk dat dit toch vooral de huizenmarkt in evenwicht gaat brengen op lange termijn. Verkopers zijn in mijn optiek vaak gefocussed op een bepaald historisch bedrag (bijv. hypotheek of de aanschafprijs). Geef het genoeg tijd en de gewenste verkoopprijs in euro's komt vanzelf in de buurt van de daadwerkelijke waarde. Wie weet zitten we al wel redelijk op dat punt aan te komen?

Klopt, ze missen de inflatiecorrectie (ze negeren huizen ook nog altijd in officiele inflatiecijfers, zijn immers zo goedkoop en klein aandeel in het geheel... /sarcasm) maar ze missen bijvoorbeeld ook de OB verlaging, en nu dus de verlaging in advieskosten (was paar duizend, kan nu al voor <1000).

Dus als je echt exact moet kijken, dan heb je al ~5 jaar inflatie (pak m beet 15%, immers ook rente-op-rente, en het zit al lange tijd met de 3% op jaarbasis te flirten) en 5% (OB+advieskosten verlaging) voor een totaal van nog eens -20%.
Dus in reele termen, gaat het als maar harder.


Even leuke doordenker op de reele prijs van woningen - Namelijk dat de lonen al jaren trager stijgen dan de inflatie. De inflatie waarin huizenprijzen niet zijn meegenomen. Dus het geld dat normaalgesproken 'vrijkomt' door hogere lonen, is niet voldoende om al je kosten (exclusief de woning zelf) af te dekken.

Je zou dus kunnen zeggen dat, als je inflatie en loonontwikkeling meeneemt, de woningen niet 15% in waarde zijn gedaald in reele termen - maar juist alsnog zijn gestegen. Immers, betaalbaarheid neemt nog altijd af doordat de loonontwikkeling achterblijft op de prijsontwikkeling van alle andere goederen, met als gevolg dat er meer geld nodig is voor eten/drinken/electriciteit/.... dan dat men erbij krijgt. Gevolg is dat er minder geld overblijft voor de aanschaf/huur van de woning.

[ Voor 7% gewijzigd door Xanaroth op 23-03-2013 19:14 ]

[EXX]

De AFM zit de banken achter de broek: ze moeten sneller ingrijpen bij betalingsachterstand.

Het aantal huishoudens die problemen hebben om hun hypotheeklasten te betalen, is laatste tijd flink gestegen. In januari noteerde het Bureau Krediet Registratie (BKR) nog ruim 77.000 wanbetalers (meer dan 4 maanden achterlopen met het betalen van hun hypotheek); een stijging van bijna 25% tov vorig jaar.

[Iblies]

Dat artikel is wel heel tendentieus.
Banken zijn namelijk al op de goede weg, echter gaat het er om dat er meer uniformiteit komt tussen de acties van de aanbieders.

Artikel van AFM,
http://www.afm.nl/profess...talingsachterstanden.aspx

Leidraad voor aanbieders;
http://www.afm.nl/~/media...erstanden-hypotheken.ashx

Tijdens deze onderzoeken heeft de AFM een aantal good practices bij de kredietverstrekkers waargenomen. Deze good practices zijn uitgewerkt in deze leidraad.

Als je dat leest dan wordt het al een stuk minder spectaculair.

[Testert]

Ik schrok me een hoedje vorige week. Heb in 2006 een huis gekocht voor 145.000 met een hypotheek van 160.000. Dit jaar de gemeentelijke belastingaanslag gebaseerd op 152k, terwijl dat afgelopen jaren 151 en 155 was. Vond de daling wat aan de lage kant dus gebeld met de gemeente om dat aan te kaarten. Een huis hier om de hoek wat vergelijkbaar is (goed onderhouden, geen dakkapel, wel een iets grotere tuin) stond 2 jaar geleden voor het eerst in de verkoop (167) in de loop van de tijd gezakt tot een vraagprijs van 125. Januari is het verkocht, maar kadaster kon me alleen nog maar vertellen dat het in ’95 voor 53 mille verkocht was. De meneer van de gemeente had actueler data: verkocht voor 107.000! Holy shit! Heb ik voor de WOZ-waarde pas volgend jaar wat aan, maar tegen dat tempo kan ik niet opsparen!

Het is natuurlijk maar één woning, maar zit me wel af te vragen waarom er in deze wijk niet iemand geweest is die er meer voor kon of wilde betalen. Doorgaans zijn / waren huizen er namelijk binnen 3 maanden weer bewoond. Nu heeft een buurman zijn huis ook al ruim een half jaar te koop staan, vraagprijs nog steeds 160.000 hahaha.

Zat er even aan te denken om de boel te laten ploffen. Al het spaargeld opnemen en stoppen met betalen van rente & aflossing…