Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Go2MvR]

De Nederlandse huizenbubble is in de afgelopen tien jaar opgeblazen tot één van de grootste ter wereld en als gevolg van het klappen van die luchtbel zullen de huizenprijzen in ons land de komende jaren fors onder druk komen te staan. Dat beweert althans het Internationaal Monetair Fonds (IMF), dat voor haar World Economic Outlook de huizenprijzen in achttien westerse landen tussen 1997 en 2007 onder de loep nam.

We spreken van een bubble als de prijzen snel oplopen, tot een onhoudbaar niveau ten opzichte van inkomen en potentieel rendement wordt bereikt. Sinds vorig jaar zijn de huizenprijzen in de Verenigde Staten al hard gedaald na het klappen van de huizenbubble aldaar. Volgens de berekeningen van het IMF, dat de prijsstijgingen van de afgelopen tien jaar probeerde te verklaren aan de hand van onder andere de inkomensontwikkelingen, de rente en de beroepsbevolking, zijn Nederlandse woningen 30 procent te duur. Van alle onderzochte landen blijkt de luchtbel alleen in Ierland nog groter te zijn.

Het IMF verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Dat banken vanwege de huidige kredietcrisis minder makkelijk hypotheken verstrekken zet de prijzen nog verder onder druk.

Nederlandse huishoudens hebben zich in de afgelopen tien jaar flink in de schulden gestoken. Het totaal aan uitstaande hypotheekschulden is in 2006 gegroeid tot bijna 100% van het Bruto Binnenlands Product, tweeënhalf keer zoveel als in 1990. Nederland hoeft nu alleen Denemarken nog voor te laten gaan. Doordat woningen als onderpand dienen voor die schulden, zal de Nederlandse economie harder getroffen worden bij dalende huizenprijzen.

Vanmorgen las ik het bovenstaande bericht, ik roep al jaren dat dit een keer moet gaan gebeuren. Het zat er naar mijn idee gewoon aan te komen. Wat zijn jullie meningen over het klappen van deze "huizenbubble"?

[ Voor 4% gewijzigd door Go2MvR op 29-05-2008 11:50 ]

[Anoniem: 181923]

BeerMaster schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:11:
[...]


Vanmorgen las ik het bovenstaande bericht, ik roep al jaren dat dit een keer moet gaan gebeuren. Het zat er naar mijn idee gewoon aan te komen. Wat zijn jullie meningen over het klappen van deze "huizenbubble"?

Ik word hier ook al jaren mee geconfronteerd en stelde het steeds uit maar ben bang dat het binnenkort echt gaat gebeuren. Mede doordat de crisis in de VS nu ook hiermee gemoeid is. De huizen hier worden +30% duurder verkocht. Persoonlijk vind ik de huizen ook TE duur. Voor een rijtjeswoning in Amsterdam ben je 350k kwijt. Beetje absurd vind je niet?

[Oscar Mopperkont]

Huizen zijn ook bizar duur, maar het aanbod is ook schraal en de vraag hoog. Ga eens kijken naar een simpel appartement in centrum amsterdam, dan sta je meteen te koekeloeren met 30 anderen.

Dat huizen nu te duur zijn geloof ik wel, maar je kunt zo weinig met de info. Wie weet wordt het een zachte landing of gebeurt het pas over 5 jaar.

[zomertje]

Zolang de vraag groter is dan het aanbod lijkt me dat de prijzen misschien wel onder druk kunnen staan maar dat er geen extreme daling zal zijn. Als mensen het niet meer kunnen betalen dan zal de prijs echter wel omlaag moeten.

Ik zal nog ff iets terugzoeken, er is al eerder over geschreven, kijken of ik dat nog kan vinden.

hier maakt men zich nog niet zoveel zorgen en we worden gered door het eigen wanbeleid

[ Voor 25% gewijzigd door zomertje op 10-04-2008 08:49 ]

[JAHRASTAFARI]

In amerika is volgens mij ook het verschil dat er heel veel nieuw gebouwd is. In Nederland wordt nogal altijd veel minder gebouwd dan dat er vraag is. Daardoor worden de prijzen hoog gehouden.

In veel gebieden is er bijvoorbeeld nauwelijks nieuwbouw te krijgen. Bij nieuwbouwprojecten mag je van geluk spreken als je een nieuw huis *mag* kopen.

Verder: de huizen zijn zo duur als we zelf kunnen opbrengen. Zolang vrijwel iedereen het er voor over heeft om met 2 full-time banen de hypotheek op te brengen, is er vooralsnog niets aan de hand.

Grootste gevaar is de rentestand. Als deze nu richting de 7-8% ging, dan stort alles in elkaar. Maar er wordt alles aan gedaan om de rente laag te houden, waarschijnlijk in het belang van de aandelenkoersen. Hoge rente=geen noodzaak om (risicovol) te beleggen.

[ Voor 40% gewijzigd door JAHRASTAFARI op 10-04-2008 08:46 ]

[Dennahz]

Van mij mag de boel eens goed instorten. De prijzen zijn veel te hoog en het lijkt mij niet de bedoeling dat je 2 inkomens moet hebben om je hypotheek te kunnen betalen.

Nu zal de situatie in België wat anders zijn dan in Nederland, maar ook hier zijn de prijzen de afgelopen 5 jaar enorm gestegen. 2 ton voor een rijtjeshuis in de binnenstad is heel normaal vinden ze. (Is toch bijna € 1000,- p/m aflossen aan hypotheek.).

Wij wachten in ieder geval nog een paar jaar en hopen dat de markt instort en de huizen een stuk goedkoper gaan worden.

[n4m3l355]

Het grote verschil tussen de US en Nederland is dat in de US veel mensen (overigens in de UK ook) huizen hebben gekocht met subprime leningen. Maw mensen die eigenlijk nooit een lening mochten hebben kregen deze alsnog verstrekt, dit in combinatie met minder economische vooruitgang zorgde ervoor dat deze inklapte. Tevens wordt in de US in tegenstelling tot NL massaal gebouwd zoals werd aangegeven wat de prijzen ook drukt. In een notendop is dat wat er gebeurd is en tevens de reden waarom in NL dit niet zo snel zal gebeuren.
Dan de situatie in NL zijn prijzen inderdaad verhoudingsgewijs erg hoog mede dankzij onze eigen overheid die prijzen kunstmatig opdrijft maar ook door een krappe huizenmarkt.. althans zegt men echter er is een gigantisch aanbod landelijk aan bestaande huizen. Nieuwbouw is een ander verhaal die mede dankzij de overheid sterk wordt tegengehouden. Nu zijn er een tal van factoren die ervoor zouden kunnen zorgen dat de prijzen gedrukt worden, te denken aan rente aftrek, herschattingen massaal in de WOZ zeker nu het iedere jaar opgedreven wordt en grote projecten die ooit los dienen te komen nadat onderandere de milieugekte wat minder is. Maar of dit allemaal op korte termijn gebeurd dat is nog maar de vraag.
Dat terzijde is het de vraag of de hedendaagse markt uberhaubt correct is. Ik heb al eens eerder ergens aangehaald dat over een periode van 30 jaar de verhouding woon/huur met meer dan 20% omgeslagen is van huren naar wonen onder het mom iedereen een eigen huis en dan kan de overheid meer van iedereen plukken. Corporaties zijn veel lastiger namelijk. Ik vraag me (met nog veel andere) of dit correct is de hedendaagse situatie echter als ik kijk naar wat er in de ontwikkeling is heb ik het idee dat deze omslag langzaam aan terug zal slaan naar meer huurders. Zeker nu de prijzen van huizen helemaal de pan uit stijgen dankzij bv hoge grondprijzen.

[argro]

De term huizenbubble vind ik een beetje vreemd, daarmee wordt gesugereerd dat de boel ieder moment kan klappen, iets wat volgens mij niet zo is. De prijzen zijn het gevolg van vraag een aanbod, zoals eerder gezegd. Ik vind de prijzen dan ook niet absurd hoog op dit moment, gelet op de vraag en het aanbod. De prijzen zullen wijzigen wanneer vraag en/of aanbod wijzigen. Dit zal volgens mij niet in één keer klappen, dit zal een geleidelijke beweging zijn, omhoog of omlaag. Het meest voor de hand liggend is inderdaad een beweging van de prijzen omlaag.

[JAHRASTAFARI]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:59: Ik heb al eens eerder ergens aangehaald dat over een periode van 30 jaar de verhouding woon/huur met meer dan 20% omgeslagen is van huren naar wonen onder het mom iedereen een eigen huis en dan kan de overheid meer van iedereen plukken.

Juist door het feit dat huurwoningen ook reteduur zijn, kopen veel mensen. "Het maakt immers toch niet veel uit" - denken velen.

Wat een ander probleem is, is dat in Nederland de hypotheek schuld per huis (in%) enorm hoog moet zijn in vergelijking met andere landen. Veel van de overwaarde is verdwenen en mensen lenen zich suf. Dit is wel gelijk een groot gevaar.

De situatie in 2003:

[ Voor 27% gewijzigd door JAHRASTAFARI op 10-04-2008 09:08 ]

[JeroenB]

Toen ik in 2003 een huis kocht riep iedereen precies hetzelfde. Nu vijf jaar verder komt precies hetzelfde weer langs - toen was het ook een kwestie van "het kan gewoon niet zo doorgaan". In die vijf jaar is er eigenlijk bar weinig anders geworden: toen schommelde de rente rond de 4,5% en nu rond de 5%. Als deze trend doorzet dan zitten we in 2018 op de 6% rente en is er verhoudingsgewijs nog steeds weinig aan de hand.

De prijs wordt toch voornamelijk bepaald door de vraag: bij nieuwbouwprojecten moet je hopen dat je een huis krijgt toegewezen, dus voorlopig staan de huizen niet lang te koop. Het gevolg is dat de prijs dan ook alleen maar omhoog kan.

Daarbij komt, op allerlei sites waar dit nieuws staat reageren mensen met "Mooi! Dan kan ik eindelijk een huis kopen!" Oftewel: als de prijs een tikkeltje daalt dan stijgt het aanbod enorm. En dan stijgt de prijs weer.

[ Voor 16% gewijzigd door JeroenB op 10-04-2008 09:06 ]

[Maasluip]

Het IMF verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Dat banken vanwege de huidige kredietcrisis minder makkelijk hypotheken verstrekken zet de prijzen nog verder onder druk.

Dit vind ik een beetje vreemde gevolgtrekking. Er wordt "verwacht" dat de huizenprijzen de komende jaren fors zullen dalen. Waarom? Wat kunnen oorzaken zijn dat huizenprijzen dalen?
• meer aanbod
• minder geld te besteden

Het eerste is de komende jaren echt nog niet van toepassing, het tweede wordt in bovenstaand stukje alleen als bijkomende reden aangedragen.
Wat is dan de hoofdreden dat de prijzen dalen? Die zie ik namelijk niet.

Of het moet met de economie zo slecht gaan dat de lonen niet meer stijgen (en velen hebben de afgelopen jaren al niet meer dan inflatiecorrectie gehad, en dat is fors minder dan de stijging van huizenprijzen) of dat er veel mensen ontslagen worden, en dat zie ik ook nog niet zo gebeuren.
Het enige mechanisme wat ik dan nog zie is dat de hypotheekrente aan het stijgen is, maar zolang banken een groot gedeelte aflossingsvrij accepteren zal dat ook geen echt grote invloed hebben.

Plus het feit dat wij Nederlanders meestal toch wat professionelere hypotheekconstructies hebben. Veel mensen zetten de hypotheek voor 10 tot 30 jaar vast en hebben geen constructie waar ze een hoge hypotheek alleen kunnen accepteren omdat de hypotheekverstreker een jaar aan hypotheek voor de financiert (wat, zoals ik begreep, in Amerika een probleem was).

[Engineer Stewie]

Als startende is het bijna niet meer te doen.
Ik wacht voorlopig nog af, de verwachting is dat de prijs van de huizen stabiel blijft (op de index na), dus kan het geen kwaad nog wat te wachten. We sparen een 20k per jaar en hopen daardoor over een paar jaar een groot deel zo te kunnen betalen. We durven het nu ook nog niet echt aan, 1 grote tegenslag en je staat met je rug tegen de muur.

De prijs van het huis van mijn ouders is in 15 jaar verviervoudigd, dit staat in schril contrast met wat de lonen gestegen zijn. Zij betalen 200€ per maand aan de hypotheek (15 jaar,nog 1 jaar te gaan).
Bijgevolg hebben ze zoveel kunnen sparen dat ze uitkijken om een nieuwbouwappartement te kopen omdat het huis te groot is geworden (dit zou mijn huis moeten worden dan).

Wat wel goed nieuws is dat de appartementen licht in prijs aan het dalen zijn door het overschot.

[Arnout]

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:03:
Toen ik in 2003 een huis kocht riep iedereen precies hetzelfde. Nu vijf jaar verder komt precies hetzelfde weer langs - toen was het ook een kwestie van "het kan gewoon niet zo doorgaan". In die vijf jaar is er eigenlijk bar weinig anders geworden: toen schommelde de rente rond de 4,5% en nu rond de 5%. Als deze trend doorzet dan zitten we in 2018 op de 6% rente en is er verhoudingsgewijs nog steeds weinig aan de hand.

De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen, dus toen was de situatie ernstiger dan nu het geval is, er heeft al een correctie plaatsgevonden. En ook de recente lichte stijging zit onder de inflatie, dus nog steeds remt de waardestijging af.

Daarnaast neemt het IMF niet mee dat we in Nederland te maken hebben met hypotheekrenteaftrek, wat wel een verschil maakt als je ons zonder dat te corrigeren gaat vergelijken met andere landen die dat niet hebben. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de netto maandlasten een stuk lager.

[Delerium]

De bron is het IMF, de instantie die al jaren niets doet aan fatsoenlijk beleid zodat vorige maand 1000 miljard in rook opging.

Ik geef ze gelijk, de markt in Nederland is niet gezond. Maar een daling van 30% zie ik gewoon niet gebeuren. De redenen dat de markt overspannen is, die blijft. De bevolkingsdichtheid van Nederland blijft namelijk ook extreem hoog tov dat buitenland.
Er zit een correctie aan te komen maar voor paniek.... neuh. 5 tot 10% kan iedereen wel leiden en over 5 jaar is het weer hoger dan nu.

[Masselink]

Dat huizen minder waarder worden kan me niet zo heel veel schelen. Wat doet de hypotheek rente is een betere vraag. We hebben nu een hypotheek die we prima kunnen betalen. (zelfs zonder HRA)
Over een jaar wordt het rente percentage opnieuw vast gesteld. Als de bubbel dan geknapt is, krijgen we dan ook weer 10%-15% rentes?

[JeroenB]

Arnout schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:25:
De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen, dus toen was de situatie ernstiger dan nu het geval is, er heeft al een correctie plaatsgevonden. En ook de recente lichte stijging zit onder de inflatie, dus nog steeds remt de waardestijging af.

Mee eens. Wat ik bedoelde (en misschien niet duidelijk opschreef) is dat er toen ook claims rondgingen van correcties in de orde van tientallen procenten.

Oftewel:

• Mensen wachten liever dan dat ze verlies lijden, dus ieder effect wordt daardoor al geremd.
• Hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat (uitgaande van een typische aftrek van rond de 40%), de Nederlandse rentestand moet worden vermenigvuldigd met 0,6 om te vergelijken met het buitenland.
• De vraag overtreft nog steeds het aanbod.
• Hypotheekconstructies in Nederland zijn doorgaans zeer degelijk. Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij, rentes staan doorgaans voor 10+ jaar vast.

Waar maken we ons zorgen om?

[t_captain]

Huizenprijzen zullen altijd in een bepaalde relatie moeten staan to het inkomen van de mensen die erin wonen.

Hypotheeklasten zijn daarin de sleutel, want de meeste woningen worden gefinancierd met een hypotheek. Door stijgingen en dalingen van de rente kan de huizenprijs wat omlaag/omhoog gaan. (overigens blijkt dat juist een stabilisator: in tijden van economische voorspoed stijgen de huizenprijzen, wat wordt geremd door oplopende rente en in een neergang precies andersom).
Verder: schaarste kan betekenen dat mensen een iets groter deel van hun inkomen gaan besteden aan de hypotheek, maar natuurlijk zit daaraan ook een grens.

Kijk je naar het structurele (lange termijn) model, dan zijn de huizenprijzen gewoon gekoppeld aan het BBP. Rente is een conjuncturele grootheid, die gaat op en neer en is in het structurele model zijwaarts.

Het kan niet zo zijn dat huizen structureel 6% per jaar stijgen en het BBP gemiddeld maar 3%, dan zou over een jaar of 60 ons hele brutoloon naar de hypotheekbank gaan:) Andersom, gratis zullen ze ook niet worden.

We hebben een vrij lange periode van stijgingen achter de rug, waar de huizenprijzen een stuk meer zijn gestegen dan de inkomens. Die voorsprong moet een keer worden ingelopen, dus er komt eenm periode van huizenprijzen die dalen, of minder hard stijgen dan de lonen. Wanneer dat precies zal zijn, ik ben geen helderziende. Maar gok niet al te hard op de stijging van je huis.

Overigens vindt ik "bubble" een naar woord. Het woord suggereert namelijk een zeepbel, die ineens en snel uiteen zal spatten. Dat is een beetje stemmingmakerij want je kunt ook de balans herstellen met een langere periode van stabiele huizenprijzen en stijgende inkomens.
Ook gaat de vergelijking met de Amerikaanse huizenmarkt niet helemaal op. Die fluctueert veel heftiger dan bij ons:

(1) rente (Fed fund rate) is daar in enkele jaren opgelopen van 1,25% naar 5,25%. Hier was de stijging veel bescheidener (ik meen dat de Euribor een dal van 2,25% en piek van 4,5% had).

(2) banken zijn daar veel aggressiever met kredietverlening. Hier is de standaard kredietlimiet op een creditcard bijvoorbeeld EUR 2500, daar USD 10000. Een exponent van deze kredietverlening zijn de zogenaamde NINJA-loans (No Income, No Job or Assets), de erste categorie van subprime, hypotheken voor mensen met weinig vast inkomen en bezittingen. De maandlast was toch maar een paar honderd dollar (bij een variable rente van 2%) en de huizenprijzen zouden genoeg stijgen om in no time de hypotheek veilig te maken. Vervelend als de rente van 2 naar 6 procent gaat en het onderpand niet stijgt maar daalt. 12% van de hypotheken is in de VS hi-risk. Hier minder dan 1%.

(3) bouwgrond is daar bijna onbeperkt aanwezig, tenminste in de suburbs. Als de huizenprijzen sterk stijgen dan zie je dat projectontwikkelaars heel makkelijk aan miljarden dollars vreemd vermogen komen (immers, goede prognose voor de winst) en allerlei nieuwe projecten starten. Hier in NL heb je een soort permanente schaarste met een hoge bevolgingsdichtheid en een overheid die terughoudend is om de bestemming van grond te veranderen.

[crazyx]

Ik geloof ook nooit dat de prijzen serieus gaan dalen. Misschien dat het een paar jaar niet meer echt stijgt, maar dalen geloof ik niet (behalve voor appartementen, die zijn echt belachelijk duur tov een huis ).

En als een huis nu 1 of 2% goedkoper maakt eigenlijk niet zo veel uit (een huis van 300.000 is dan 297.000).

[sverzijl]

Arnout schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:25:
[...]

De huizenprijzen zijn vanaf 2002 niet meer flink gestegen,

Het hangt er natuurlijk vanaf wat jij 'flink' noemt, maar de gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 2002 en 2008 is toch nog steeds zo'n 5,4% op jaarbasis geweest (gem. huizenprijs steeg van +/- 200k naar 275k).

[Wijnands]

Ik studeerde in 1997 af. We hadden alletwee een baan. Ik keek 's naar de huizenprijzen en dacht echt dat dat binnenkort zou instorten. Toen hebben we niets gekocht. Achteraf toch een beetje spijt van gehad, het duurde tot 2006 voordat ik met een klein beetje hulp van m'n ouders een huis kon kopen.

Instorten, ik verwachte het jaren geleden al en het is niet gebeurd. Ik kan me er ook niet echt veel bij voorstellen, zeker betaalbare woningen zijn gewoon niet aan te slepen hier in de westelijke randstad. Nieuwbouw projecten hier zijn er per goedkope woning (onder de 220k) al heel snel 100 a 150 geinteresseerden.

[Arnout]

sverzijl schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:01:
[...]

Het hangt er natuurlijk vanaf wat jij 'flink' noemt, maar de gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 2002 en 2008 is toch nog steeds zo'n 5,4% op jaarbasis geweest (gem. huizenprijs steeg van +/- 200k naar 275k).

Valt wel mee, en zeker gezien de recente (veronderstelde) "stagnatie" van de woningmarkt ("slechts 2% prijsstijging").

[ Voor 9% gewijzigd door Arnout op 10-04-2008 11:17 ]

[LauPro]

De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

[n4m3l355]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:20:
De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

[Guardian Angel]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:20:
De oorzaak is in mijn ogen heel simpel: de vergijzing. O.a. hier in de buurt wonen behoorlijk wat oudjes in vrij grote huizen. Die zullen met 10-20 jaar allemaal naar een verzorgingstehuis gaan. Dat zal betekenen dat er veel huizen vrij gaan komen, huizen waar hele gezinnen in kunnen.

Dit heeft natuurlijk invloed op de prijs. Het zal mij niets verbazen als je op een gegeven moment een huis koopt voor de helft van de marktwaarde over 10-20 jaar.

Lang niet alle bejaarden komen uiteindelijk in een verzorgingstehuis terecht. De vraag zal i.m.o. mogelijk iets kleiner zijn dan het aanbod.

Er is eerder sprake van een correlatie tussen de koopprijzen en de hypotheekrente terwijl ook het verwachtingspatroon van de waarde in de toekomst een rol speelt. Volgens onderzoeken is een sterke daling van de huizenprijs echter niet te verwachten.

Sinds de (voor koper/verkopers) beruchte jaren '80 zijn de woonlasten met ca. 73% gestegen maar de gemiddelde groei van de gezinsinkomens met 176%.

Een interessant artikel: http://www.buildingbusiness.com/artikel.asp?ID=794

[LauPro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:26:
Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

Huizen worden alleen maar gesloopt als het natuurlijk onbewoonbaar is geworden (of teveel kosten). En er zijn veel huizen van jaren '70 en '80 die op zich nog prima 50 jaar meekunnen. Her en der misschien wat dubbelglas nog maar onmogelijk is het zeker niet.

Natuurlijk is er ook rotzooi, maar dat is dan een kwestie van slopen en wat nieuws neerzetten, kost hooguit een paar jaar als alle procedures in orde zijn.

Er zullen ook gewoon mensen blijven wonen of misschien verhuizen naar een verzorgingsflat. Het is vrij makkelijk om bestaande flats om te catten naar een verzorgingsflat.

En niemand met belang in de markt gaat natuurlijk roepen dat de prijzen gaan dalen, dat is je eigen glazen ingooien.

[n4m3l355]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:44:
[...]
Huizen worden alleen maar gesloopt als het natuurlijk onbewoonbaar is geworden (of teveel kosten). En er zijn veel huizen van jaren '70 en '80 die op zich nog prima 50 jaar meekunnen. Her en der misschien wat dubbelglas nog maar onmogelijk is het zeker niet.

Natuurlijk is er ook rotzooi, maar dat is dan een kwestie van slopen en wat nieuws neerzetten, kost hooguit een paar jaar als alle procedures in orde zijn.

Iedere gemeente bevat een kleine 20% ieder moment dat rijp voor de sloop is. Tevens is de geschatte levensloop van een pand gemiddeld 50 jaar. Het kan zijn dat sommige langer meegaan maar gemiddeld niet.

Er zullen ook gewoon mensen blijven wonen of misschien verhuizen naar een verzorgingsflat. Het is vrij makkelijk om bestaande flats om te catten naar een verzorgingsflat.

Renovatie kost vaak meer dan nieuwbouw en gebeurd dus niet. Tevens zijn gewone flats niet geschikt voor verzorgingstehuizen. Dit zijn 2 compleet verschillende type gebouwen en niet te vergelijken met elkaar.

En niemand met belang in de markt gaat natuurlijk roepen dat de prijzen gaan dalen, dat is je eigen glazen ingooien.

Jij (de burger) niet, daarintegen de ontwikkeling wel.

[Janoz]

JAHRASTAFARI schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:02:
[...]
Juist door het feit dat huurwoningen ook reteduur zijn, kopen veel mensen. "Het maakt immers toch niet veel uit" - denken velen.

Wat een ander probleem is, is dat in Nederland de hypotheek schuld per huis (in%) enorm hoog moet zijn in vergelijking met andere landen. Veel van de overwaarde is verdwenen en mensen lenen zich suf. Dit is wel gelijk een groot gevaar.

De situatie in 2003:

[afbeelding]

De hypotheekschuld per huis is een beetje vertekenend. Het is in nederland gunstig om juist een zo hoog mogelijke hypotheekschuld te houden vanwege de HRA. Je kunt beter vermogen opbouwen dan afbetalen. Tegenover die hoge schuld zal dus waarschijnlijk ook een behoorlijk gespaard danwel belegd vermogen staan wat waarschijnlijk in dit overzicht niet mee genomen is.

[Maasluip]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:26:
[...]

Onder normale omstandigheden blijft een huis zo´n 50 jaar overeind staan tegen de tijd dat de komende bejaarden naar een bejaardehuis verhuizen (die nu veel gebouwd worden) zijn deze huizen eveneens afgeschreven en rijp voor de nieuwbouw. Het probleem is echter dat de overheid een stevige rem op nieuwbouw heeft dat dit dus sterk tegenhoud.

Ik zie niet in dat huizen van 50 jaar oud gesloopt moeten worden. Goed, misschien in de grote steden (ik woon er niet dus ik ken de situatie daar niet), maar in het dorp waar ik woon zijn de afgelopen 20 jaar 2 huizen gesloopt (afgezien van huizen die afgebrand zijn). En er zijn toch heel wat vooroorlogse huizen hier.

De slechtste huizen (die van net na de oorlog) zijn 10 jaar geleden opgeknapt. Verder hebben ze een rij flats uit de jaren 60 opgeknapt. Dat is allemaal veel goedkoper dan nieuwbouw.

Alleen de boeren slopen huizen. Maar dat zijn dan ook vaak 19e eeuwse huizen van bedenkelijke kwaliteit (enkelsteens muur, geen dakbeschot, slechte kozijnen) en die mensen hebben de ruimte (en het geld) om groot en nieuw te bouwen. Als een boerderij op de vrije markt verkocht wordt dan wordt het verbouwd.

[JeroenB]

Maasluip schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:11:
Ik zie niet in dat huizen van 50 jaar oud gesloopt moeten worden. Goed, misschien in de grote steden (ik woon er niet dus ik ken de situatie daar niet), maar in het dorp waar ik woon zijn de afgelopen 20 jaar 2 huizen gesloopt (afgezien van huizen die afgebrand zijn). En er zijn toch heel wat vooroorlogse huizen hier.

De slechtste huizen (die van net na de oorlog) zijn 10 jaar geleden opgeknapt. Verder hebben ze een rij flats uit de jaren 60 opgeknapt. Dat is allemaal veel goedkoper dan nieuwbouw.

In de grote steden is dat eigenlijk vergelijkbaar. Aan de grachten staan panden van honderden jaren oud. In de wijken buiten de centra staan woningen uit de jaren '20/'30. In de wijken daarbuiten flats uit de jaren '60/'70 en weer daarbuiten Vinex-wijken van de laatste 20-30 jaar. Ik zie die flats niet tegen de grond gaan op korte termijn, de Vinex-huizen zijn juist van relatief hoge kwaliteit (vooral ook duurzaam) en al die oudere huizen gaan al helemaal nergens naartoe.

[LauPro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:53:
Iedere gemeente bevat een kleine 20% ieder moment dat rijp voor de sloop is. Tevens is de geschatte levensloop van een pand gemiddeld 50 jaar. Het kan zijn dat sommige langer meegaan maar gemiddeld niet.

Laten we ons in ieder geval dan even beperken tot koopwoningen (waar het hier om gaat), omdat deze meestal iets kwalitatiever zijn. Het is dan aan de markt om te bepalen of ze het pand slopen en er iets nieuws voor neerzetten.

Renovatie kost vaak meer dan nieuwbouw en gebeurd dus niet. Tevens zijn gewone flats niet geschikt voor verzorgingstehuizen. Dit zijn 2 compleet verschillende type gebouwen en niet te vergelijken met elkaar.

Het ligt er geheel aan wat voor een renovatie, als het puur gaat om kleine aanpassingen aan bijv. badkamer/toilet, dan is dat veel goedkoper dan iets geheel nieuws bouwen. Natuurlijk komen ook de gebouwkosten om het hoekje kijken.

Jij (de burger) niet, daarintegen de ontwikkeling wel.

Wat wil je hiermee zeggen? Veel van de signalen ter promotie van nieuwbouw en de 'slechte' huizenmarkt komen van partijen als NVM/BAM. Dat moet je absoluut met een korreltje zout nemen omdat die er enkel belang bij hebben dat er meer wordt gebouwd en verkocht.

[n4m3l355]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:29:

Laten we ons in ieder geval dan even beperken tot koopwoningen (waar het hier om gaat), omdat deze meestal iets kwalitatiever zijn. Het is dan aan de markt om te bepalen of ze het pand slopen en er iets nieuws voor neerzetten.

Ik ga van de gemiddelde huizencyclus uit en die is 50 jaar conform talloze studies. Venix locaties zijn overigens een van de meest slechte producten van de afgelopen en hedendaagse eeuw en die worden zeker gevlakt binnen 50 jaar.

Het ligt er geheel aan wat voor een renovatie, als het puur gaat om kleine aanpassingen aan bijv. badkamer/toilet, dan is dat veel goedkoper dan iets geheel nieuws bouwen. Natuurlijk komen ook de gebouwkosten om het hoekje kijken.

Met renovatie voor bejaarden kom je er niet met wat kleine aanpassingen. Die dienen voor rollators en dergelijke aparte voorzieningen te krijgen die in hedendaagse flatten niet toepasbaar zijn. Zeker niet indien men let op de regelgeving. Daarom doet men ook aan nieuwbouw voor bejaarden ipv renovatie.

Wat wil je hiermee zeggen? Veel van de signalen ter promotie van nieuwbouw en de 'slechte' huizenmarkt komen van partijen als NVM/BAM. Dat moet je absoluut met een korreltje zout nemen omdat die er enkel belang bij hebben dat er meer wordt gebouwd en verkocht.

Voor de marktwerking is het "voordeliger" als de prijzen gedrukt worden. Op het moment gaat een overgrote proportie van de totale som op in de bouwgrond. Bij nieuwbouw wilt men graag de bestaande gebouwen opkopen om deze te vlakken (wederom) maar door de hoge prijs is dit een moeilijke kwestie. Zou de prijs dalen zou dit indirect met name voor PO een drang kunnen vormen om meer te bouwen om de prijs nog meer te drukken. Neem in gedachte dat bij bouwen de bouwkosten vaak maar 70% vormen van de totale prijs.

---edit---

Overigens imo wordt hier wel in de gehele topic erg lichtjes gedaan over de vele factoren waarvan prijzen afhankelijk zijn waar overigens al talloze proefschriften over zijn opgesteld die zowel positief als negatief zijn.

[ Voor 31% gewijzigd door n4m3l355 op 10-04-2008 11:38 ]

[Slasher]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:55:
Wij wachten in ieder geval nog een paar jaar en hopen dat de markt instort en de huizen een stuk goedkoper gaan worden.

Behalve dat ik vind dat je een bijzonder egoistische post maakt wil ik ontopic het volgende zeggen:

Als de huizenmarkt instort wil niet zeggen dat je dan wel opeens een huis kan kopen, en als dat gebeurd is er economisch wel veel meer zal gaan gebeuren. Banken zullen nóg veel strenger zijn met verstrekken van hypotheken aan starters dus verwacht geen gouden bergen.

Ik zou verder adviseren niet je adem in te houden en wachten totdat de boel "in elkaar stort"

Er zijn zat mensen die 15 jaar geleden hetzelfde als jij gezegd hebben en guess whhat, die wachten nog steeds.

Maar hoop doet leven nietwaar?

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:14:

Wat wel goed nieuws is dat de appartementen licht in prijs aan het dalen zijn door het overschot.

En waar baseer jij dat op? Heb je een bron?

[ Voor 24% gewijzigd door Slasher op 10-04-2008 11:42 ]

[Engineer Stewie]

Het blijft een feit dat huizen te duur zijn, het kost meer dan veel mensen kunnen ophoesten.
Er zal toch een correctie moeten gebeuren.
Ik geloof niet in het fel zakken van de prijzen, maar wel in een normalisering en een realistischere prijs. De prijzen van de huizen zijn nu kunstmatig hoog door de goede economie, maar hier zal wel weer een eind aan komen.

Ik wil of het huis van mijn ouders, of een heel oud huis (net geen krot dus) met 4 goede buitenmuren en een goed dak. Het huis op zich kost dan niet zoveel (75k), enkel de verbouwingen kosten veel (100k als je alles zelf doet). Je kan dan ook perfect in stappen werken.
Ik heb het mijn ouders zien doen en wil het zelf ook doen. Mijn stiefpa is heel handig en gepensioneerd (47 jaar oud nu), ik heb vroeger thuis geholpen en hij zal mij ook helpen. Het enigste wat we niet kunnen is vloer leggen, maar daar hebben we andere familieleden voor.

[n4m3l355]

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:42:
Het blijft een feit dat huizen te duur zijn, het kost meer dan veel mensen kunnen ophoesten.
Er zal toch een correctie moeten gebeuren.

Er zijn genoeg die het omgekeerde beweren dat de prijzen zullen blijven.. dat ze gaan stijgen maar ook dat ze zakken. Hoe voor ieder de situatie eraan toe is zal zeker invloed hebben op de markt maar er zijn nog talloze factoren die erop mee dingen.

[Jiriki]

Mijn ouders kochten hun eerste huis toen ze 30 en 34 jaar oud waren, daarvoor konden ze dat niet betalen (HBO + universitaire opleiding, goede baan in bedrijfsleven).

Mijn vriendin kocht haar eerste huis toen ze 25 was (HBO, baan in ziekenhuis). Ja, het kostte veel meer dan 30 jaar daarvoor, maar haar inkomen was ook niet vergelijkbaar met dat van iemand 30 jaar eerder.

Surprise, een gezinsauto kostte toen ook 2000 gulden (1.800 euro) en nu 28.000, en stijging van een factor 15. Wanneer stort de auto-bubble in?

Vergelijkingen met andere landen gaat bijna niet op. Zelfs België en Duitsland gaan al zo anders met huizen om, hier wil iedereen maar kopen, in Duitsland niet. De Verenigde Staten is al helemaal anders, met hun houten huizen met een levensduur van 15-20 jaar. Hoe moet je dat vergelijken met de huizen hier?

[Brons]

Jiriki schreef op donderdag 10 april 2008 @ 12:18:
Mijn ouders kochten hun eerste huis toen ze 30 en 34 jaar oud waren, daarvoor konden ze dat niet betalen (HBO + universitaire opleiding, goede baan in bedrijfsleven).

Mijn vriendin kocht haar eerste huis toen ze 25 was (HBO, baan in ziekenhuis). Ja, het kostte veel meer dan 30 jaar daarvoor, maar haar inkomen was ook niet vergelijkbaar met dat van iemand 30 jaar eerder.

Surprise, een gezinsauto kostte toen ook 2000 gulden (1.800 euro) en nu 28.000, en stijging van een factor 15. Wanneer stort de auto-bubble in?

Dit noemen wij inflatie.

[Engineer Stewie]

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:37:
En waar baseer jij dat op? Heb je een bron?

Century 21, heb kennissen die aan het kijken zijn naar een appartement.
Er zijn er de laatste jaren heel veel bijgekomen in mijn streek.
Dit geld wel voor België, aangezien ik daar woon.
Van de Nederlandse situatie weet ik niets, heb dan ook de minste behoefte om in Nederland te gaan wonen.

[Dennahz]

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:37:
[...]


Behalve dat ik vind dat je een bijzonder egoistische post maakt wil ik ontopic het volgende zeggen:

Als de huizenmarkt instort wil niet zeggen dat je dan wel opeens een huis kan kopen, en als dat gebeurd is er economisch wel veel meer zal gaan gebeuren. Banken zullen nóg veel strenger zijn met verstrekken van hypotheken aan starters dus verwacht geen gouden bergen.

Ik zou verder adviseren niet je adem in te houden en wachten totdat de boel "in elkaar stort"

Er zijn zat mensen die 15 jaar geleden hetzelfde als jij gezegd hebben en guess whhat, die wachten nog steeds.

Maar hoop doet leven nietwaar?

We gaan wel zien he. Stijgen kan het nu sowieso niet (veel) meer, want het is nu al veel te duur voor een simpel huisje. Wij blijven in ieder geval nu in ons (huur) appartementje voor een periode van 3 jaar en kijken daarna wel eens serieus op de markt van koophuizen. Tegen die tijd hebben we vast ook wel aardig wat spaargeld zodat dat ook weer scheelt.

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

[Slasher]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:

Stijgen kan het nu sowieso niet (veel) meer, want het is nu al veel te duur voor een simpel huisje.

Waaruit trek je die conclusie dan dat stijgen niet meer kan? Volgens mij verwachten de economen nog steeds een stijging, niet zo veel als jaren geleden maar toch.

Ik sta ook niet te springen op significante stijgingen, maar ook niet op dalingen natuurlijk

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

Tsjah dat is de koe in de spreekwoordelijke kont kijken, had je 5 jaar geleden maar niet gewacht

[ Voor 24% gewijzigd door Slasher op 10-04-2008 13:46 ]

[Dennahz]

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:44:
[...]

Waaruit trek je die conclusie dan dat stijgen niet meer kan? Volgens mij verwachten de economen nog steeds een stijging, niet zo veel als jaren geleden maar toch.

Ik sta ook niet te springen op significante stijgingen, maar ook niet op dalingen natuurlijk

[...]

Tsjah dat is de koe in de spreekwoordelijke kont kijken, had je 5 jaar geleden maar niet gewacht

Omdat ik toen nog op school zat

Waarom ik denk dat het niet meer gaat stijgen? Ik denk dat de "rek" er nu wel uit is en mensen het straks echt niet meer willen en kunnen betalen. Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

We zullen wel zien hoe het loopt. Wij wachten sowieso nog een paar jaar (zekerheid qua werk enz).

Als het sterk gaat dalen is dit een nadeel voor de personen die hun huis verkopen, maar een voordeel voor de kopers. Ik ben in zulke gevallen inderdaad 'egoïstisch', want ik denk aan mijn eigen portemonnee voor de komende xx jaren. (aflossen). Zou jij ook doen toch? Hoe minder, hoe liever

[argro]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:42:
[...]

Wel irritant gedoe, want 5 jaar geleden was het hier een stuk goedkoper.

Wat is een stuk goedkoper? Welke waarden vergelijk je? De huizenprijs, de bruto-maandlasten, de netto-maandlasten, de maandlasten in verhouding tot het inkomen? Volgens mij is de meest eerlijke vergelijking een vergelijking op basis van maandlasten ten opzichte van inkomen. Dan valt die stijging t.o.v. 5 jaar geleden reuze mee volgens mij.

[LauPro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 11:35:
Ik ga van de gemiddelde huizencyclus uit en die is 50 jaar conform talloze studies. Venix locaties zijn overigens een van de meest slechte producten van de afgelopen en hedendaagse eeuw en die worden zeker gevlakt binnen 50 jaar.

Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen. Hoe moeilijk kan het zijn? Men koopt een huis, 30 jaar hypotheek, daarna woont men er misschien nog 10 jaar. Dan heb je een stuk grond en een woning zonder hypotheek. Dat kan je gewoon verkopen tegen de dan geldende marktprijs. Geheid dat je een koper gaat vinden. Als het minder waard is geworden (door slechte bouw) dan ga je dat merken in de verkoopprijs. Maar de meeste huizenbezitters laten het niet zo ver komen en die zorgen er gewoon voor dat hun huis onderhouden wordt. Hoe moeilijk is dat te bevatten?

Met renovatie voor bejaarden kom je er niet met wat kleine aanpassingen. Die dienen voor rollators en dergelijke aparte voorzieningen te krijgen die in hedendaagse flatten niet toepasbaar zijn. Zeker niet indien men let op de regelgeving. Daarom doet men ook aan nieuwbouw voor bejaarden ipv renovatie.

Je hebt meerdere gradaties. Diegene die intensieve hulp nodig hebben zet je daar niet in, maar er zijn ook genoeg ouderen die prima 'zelfstandig' kunnen wonen met bijv. een tafeltje dekje.

Voor de marktwerking is het "voordeliger" als de prijzen gedrukt worden. Op het moment gaat een overgrote proportie van de totale som op in de bouwgrond. Bij nieuwbouw wilt men graag de bestaande gebouwen opkopen om deze te vlakken (wederom) maar door de hoge prijs is dit een moeilijke kwestie. Zou de prijs dalen zou dit indirect met name voor PO een drang kunnen vormen om meer te bouwen om de prijs nog meer te drukken. Neem in gedachte dat bij bouwen de bouwkosten vaak maar 70% vormen van de totale prijs.

Ga nu eerst eens kijken waarom bestaande woningen worden gesloopt. Vaak zijn het gebouwen als scholen of kantoren die niet meer gebruikt worden, of je hebt het over zeer brandonveilige c.q. asbestpanden/bodemverontreiniging. Een pand dat technisch goed in elkaar steekt gaat niet zomaar gesloopt worden "omdat een huis voor 50 jaar is gebouwd".

Diegene die dat beweren zijn allemaal populistische loopjongens van de eerder genoemde partijen.

Overigens imo wordt hier wel in de gehele topic erg lichtjes gedaan over de vele factoren waarvan prijzen afhankelijk zijn waar overigens al talloze proefschriften over zijn opgesteld die zowel positief als negatief zijn.

Proefschrift of niet, dat is slechts ook maar een interpretatie van statistiek vaak. Niemand kan in zijn eentje de complete woningmarkt overzien, daarvoor is het te dynamisch.

En bottomline is gewoon dat mensen keuzes maken op datgene wat voor hun momenteel aantrekkelijk is. Dus als een projectontwikkelaar met een voorstel komt om een huizenblok te slopen en er iets nieuws neer te zetten, en mensen haken daarop in, prima. Dat heeft er niets mee te maken of die huizen danwel gemiddeld 50 jaar er staan, maar gewoon of het economisch haalbaar is.

[Slasher]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:50:
[...]


Omdat ik toen nog op school zat

Waarom ik denk dat het niet meer gaat stijgen? Ik denk dat de "rek" er nu wel uit is en mensen het straks echt niet meer willen en kunnen betalen. Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

We zullen wel zien hoe het loopt. Wij wachten sowieso nog een paar jaar (zekerheid qua werk enz).

Als het sterk gaat dalen is dit een nadeel voor de personen die hun huis verkopen, maar een voordeel voor de kopers. Ik ben in zulke gevallen inderdaad 'egoïstisch', want ik denk aan mijn eigen portemonnee voor de komende xx jaren. (aflossen). Zou jij ook doen toch? Hoe minder, hoe liever

Tsjah, nogmaals de koe in de kont kijken, als ik de prijzen van nu vergelijk met de verhalen over 10 jaar geleden, daar kan ik echt niets mee, toen was ik ook niet in staat om een huis te kopen dus die vergelijking maak je jezelf alleen maar gek mee

Maar 1000 euro aflossing dat is aardig wat, bedoel je geen rente?

Maar nogmaals, als het in elkaar klapt dan wil niet zeggen dat je opeens wel een huis kan kopen, banken doen dan nog moeilijker met het verstrekken van een lening. Zie mijn porst elders in dit topic

[Dennahz]

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:52:
[...]
Wat is een stuk goedkoper? Welke waarden vergelijk je? De huizenprijs, de bruto-maandlasten, de netto-maandlasten, de maandlasten in verhouding tot het inkomen? Volgens mij is de meest eerlijke vergelijking een vergelijking op basis van maandlasten ten opzichte van inkomen. Dan valt die stijging t.o.v. 5 jaar geleden reuze mee volgens mij.

Ik kijk alleen naar de prijs inderdaad. Ik heb me er eerlijk gezegd niet erg in verdiept, dus ik voer gewoon een prijs in op een site van een hypotheek verstrekker en ik zie dan mijn maandlasten.

Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand. Is ook een reden dat wij nu wachten met kopen. We beginnen net met onze carrière en ons salaris zal ongetwijfeld nog stijgen de komende jaren. Nu lijkt het mij in ieder geval teveel.

Slasher schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:59:
[...]


Tsjah, nogmaals de koe in de kont kijken, als ik de prijzen van nu vergelijk met de verhalen over 10 jaar geleden, daar kan ik echt niets mee, toen was ik ook niet in staat om een huis te kopen dus die vergelijking maak je jezelf alleen maar gek mee

Maar 1000 euro aflossing dat is aardig wat, bedoel je geen rente?

Maar nogmaals, als het in elkaar klapt dan wil niet zeggen dat je opeens wel een huis kan kopen, banken doen dan nog moeilijker met het verstrekken van een lening. Zie mijn porst elders in dit topic

1000 euro per maand naar de hypotheek. Hier zal ook de rente in verrekend zitten. Ben nog niet serieus op zoek geweest hoor. We hebben nu alles een beetje stabiel en gaan eerst sparen, genieten en wellicht wat jobhoppen alvorens ons ergens vast te settelen.

Het zit allemaal redelijk ingewikkeld in elkaar en het enige wat ik kan is naar de bedragen kijken en mijn conclusies trekken. Zal me er eens verder in verdiepen...

Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

[ Voor 3% gewijzigd door Dennahz op 10-04-2008 14:09 ]

[n4m3l355]

Engineer Stewie schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:38:
[...]


Century 21, heb kennissen die aan het kijken zijn naar een appartement.

Century 21 is aangestuurd door Apollo/Realogy, dat zijn Amerikaanse bedrijven die in dezelfde lijn als PwC zijn. Hier kun je dan ook wel je kantekeningen bij zetten.

[Slasher]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

Geeft niet hoor, ik ben ook geen absolute kenner (verre van dat) dus neem mijn posts niet aan voor absolute waardheid

[Envy007]

Stagnatie in de huizenverkoop

Het aanbod zal hetzelfde gebleven zijn, maar de vraag is iets gezakt?

[Rukapul]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:58:
[...]
Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen.

Ik heb het ook wel gehoord bij moderne nieuwbouw: dat wordt gebouwd voor 50 a 60 jaar. Maar aan de andere kant: hoeveel huizen(blokken) zien we om ons heen gesloopt worden? Ik helemaal niets muv idd. sociale woningbouw. Op basis van deze redelijk objectieve vaststelling kan dus het volgende geconcludeerd worden: de bewering geldt dus of niet voor huizen van 50 a 60 jaar geleden, of de bewering geldt in het geheel niet.

Voor bovenstaande kun je een flink aantal theorien optuigen om het te onderbouwen:

• het is lastig om een blok huizen te slopen omdat alle bewoners mee moeten werken
• huizen worden goed onderhouden wat de levensduur rekt
• vanuit een economisch perspectief zit er een 'gat', omdat een bewoonbaar huis waarde vertegenwoordigt, slopen geld kost en bouwen ook. Vervangingsbouw moet dus zo hoogwaardig zijn dat het in de markt de restwaarde en de sloopkosten ook compenseert. Een logisch gevolg hiervan is dat huizen pas gesloopt worden wanneer er geen redden meer aan is of omdat de vervangingswaarde zeer hoog is zoals bv een flat, etc.

Bovenstaande verklaart trouwens ook mooi waarom 'goede' wijken op een gegeven moment in verval raken: vanuit een kwaliteitsoogpunt zou het beter zijn ze te slopen (of zeer grondig te renoveren), maar het voorziet nog steeds in een woonbehoefte en daarmee economische waarde.

Bouwtechnisch heeft een huis alleen een goede fundering en casco nodig. De rest is te vernieuwen

Overigens werkt leeftijd (kwaliteit) weldegelijk door in de huizenprijs: 'nieuwbouw' (<5jr) heeft bijna altijd een premium terwijl oude bouw (>50jr) bijna altijd een discount heeft.

In een ideale goed werkende transparante markt zouden er huizen moeten zijn die een 'gat' hebben dat bijna tegen nul aanligt: de waarde van de woning wordt bepaald door de grond waarop het staat.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 10-04-2008 14:20 ]

[n4m3l355]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:58:
Waarschijnlijk hebben die studies het dan ook voor een groot deel -nogmaals- over sociale woningbouw. Bij een koopwoning is er geen enkele drang om een huis zomaar te willen slopen. Hoe moeilijk kan het zijn? Men koopt een huis, 30 jaar hypotheek, daarna woont men er misschien nog 10 jaar. Dan heb je een stuk grond en een woning zonder hypotheek. Dat kan je gewoon verkopen tegen de dan geldende marktprijs. Geheid dat je een koper gaat vinden. Als het minder waard is geworden (door slechte bouw) dan ga je dat merken in de verkoopprijs. Maar de meeste huizenbezitters laten het niet zo ver komen en die zorgen er gewoon voor dat hun huis onderhouden wordt. Hoe moeilijk is dat te bevatten?

Die studies gaan uit van gemiddeldes. Dus die goed onderhouden zijn, en die minder goed onderhouden zijn de middellijn is 50 jaar. Dat houd dan ook in dat gemiddeld iedere 50 jaar een huis aan de beurt is. Dit zorgt dus ook voor een goede doorstroom in deze huizen.

Je hebt meerdere gradaties. Diegene die intensieve hulp nodig hebben zet je daar niet in, maar er zijn ook genoeg ouderen die prima 'zelfstandig' kunnen wonen met bijv. een tafeltje dekje.

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

Ga nu eerst eens kijken waarom bestaande woningen worden gesloopt. Vaak zijn het gebouwen als scholen of kantoren die niet meer gebruikt worden, of je hebt het over zeer brandonveilige c.q. asbestpanden/bodemverontreiniging. Een pand dat technisch goed in elkaar steekt gaat niet zomaar gesloopt worden "omdat een huis voor 50 jaar is gebouwd".

Diegene die dat beweren zijn allemaal populistische loopjongens van de eerder genoemde partijen.

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

Proefschrift of niet, dat is slechts ook maar een interpretatie van statistiek vaak. Niemand kan in zijn eentje de complete woningmarkt overzien, daarvoor is het te dynamisch.

En bottomline is gewoon dat mensen keuzes maken op datgene wat voor hun momenteel aantrekkelijk is. Dus als een projectontwikkelaar met een voorstel komt om een huizenblok te slopen en er iets nieuws neer te zetten, en mensen haken daarop in, prima. Dat heeft er niets mee te maken of die huizen danwel gemiddeld 50 jaar er staan, maar gewoon of het economisch haalbaar is.

Uiteraard kijkt PO wat haalbaar is, maar als er een studie wordt gedaan naar wat goedkoper is om te renoveren of nieuwbouw is onder normale omstandigheden nieuwbouw goedkoper. Iets wat je ook terugziet in de cijfers als ik me goed herinner is 80% nieuwbouw en 20% onderhoud/renovatie. Thuis kan ik daar nog wel even naar kijken.

--edit--
Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

[ Voor 4% gewijzigd door n4m3l355 op 10-04-2008 14:29 ]

[argro]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
[...]
Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand.

€1.000 bruto wel te verstaan. De netto-maandlast zal t.g.v. de HRA een stuk lager liggen.

Als 'leek' reageer ik wellicht erg 'dom' op deze berichten, mijn excuses daarvoor.

Juist in een economie, waar sentimenten een grote rol spelen, is de wijze waarop een leek reageert enorm belangrijk. Als een leek geen vertrouwen meer heeft in de huizenmarkt bijvoorbeeld zal dat enorme gevolgen hebben, zelfs als dat gebrek aan vertrouwen het gevolg is van domheid.

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
[...]

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

Toch komt het nogal populistisch over of in ieder geval onrealistisch. Ik weet niet over welke steden jij het hebt maar ik ken in Nederland geen enkele stad waar complete wijken weggevaagd worden door bouwbedrijven. Er wordt her en der wel eens een binnenstedelijke locatie herontwikkeld maar dat gaat vaak om voormalige industrieterreinen die in de loop der jaren ingesloten zijn door woningen. Van het wegvagen van enorme delen van steden is volgens mij geen sprake. Bouwbedrijven hebben niet eens de middelen om gehele wijken weg te vagen, al zouden ze dat willen.

[ Voor 60% gewijzigd door Anoniem: 27535 op 21-06-2010 23:49 ]

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

Ik mis anders nog een link naar het betreffende onderzoek. Dat heb ik wel vaker met beweringen van jouw hand, maar ik blijf stug doorvragen naar bronnen, cijfers en andere aanwijsbare zaken

Als er zoveel gesloopt wordt dan zou dat toch op moeten vallen (=aanwijsbaar). Toevallig woon ik in een van de 30 wijken van Vogelaar die je hierboven aanhaalt en daar geldt jouw opmerking van hierboven volstrekt niet. De meeste huizen daar stammen uit de jaren '30. Begin jaren '90 is er wat tegen de vlakte gegaan en binnenkort wederom weer een aantal blokken, maar in beide gevallen betreft het sloop van (kleine) huurwoningen. Van het koopsegment uit hetzelfde tijdvak wordt niets gesloopt (integendeel).

[Maasluip]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:05:
[...]

Als ik een huis van 2 ton wil kopen en ik wil dit betalen over 30 jaar dan betaal ik rond de € 1000,- per maand. Is ook een reden dat wij nu wachten met kopen. We beginnen net met onze carrière en ons salaris zal ongetwijfeld nog stijgen de komende jaren. Nu lijkt het mij in ieder geval teveel.

€ 1000,- bruto is € 600 netto (give or take a bit). Dat betaal je ook aan huur voor een gelijkwaardige woning, waarbij je huurprijs elk jaar met minstens 1% omhoog gaat en je over 30 jaar niets hebt behalve een groot gat in je portomonnee.
Als je een huis koopt dan blijven de hypotheeklasten gelijk (uitgaande van 30 jaar rentevast), gaat je salaris alleen maar omhoog (als er geen te gekke dingen gebeuren) en ben je over 30 jaar helemaal (of half, afhankelijk van je aflossingsvrije deel) in het bezit van een huis.
Goed, bij dat laatste komen drie aannames boven water, maar onder de streep is het toch heel wat goedkoper dan huren.

[argro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
[...]

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

Dat is niet waar.

De normatieve inbrengverplichting wordt bij vervangende nieuwbouw, die onder de vergunningplicht
van de WTZi valt, vastgesteld op 50% van het totale goedgekeurde investeringsbedrag, exclusief
grondkosten. Terwijl bij renovatie of herbestemming, die onder de vergunningplicht van de WTZi valt, wordt de normatieve inbrengverplichting gelijkgesteld aan het totale goedgekeurde investeringsbedrag (100% inbreng). Het bedrag van de inbrengverplichting wordt door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) in mindering gebracht op het door de zorginstelling opgebouwde saldo aan trekkingsrechten ingevolge de NZa-beleidsregel ‘instandhoudingsinvesteringen’. Renovatie is dus in veel gevallen een stuk aantrekkelijker dan nieuwbouw. Bovendien is nieuwbouw ook in een veel eerder stadium haalbaar voor zorgcentra. Liever eens per 10 jaar renoveren dan eens per 20 jaar nieuwbouwen is hierbij het credo.

bron: rapport "prestatie-eis 'berekeningsmethode inbrengverplichting WTZi',uitgegeven door het Bouwcollege

NB: per 1 januari 2008 vallen ziekenhuizen niet langer onder het bouwregime van het bouwcollege, voor overige zorginstellingen is dit per 1 januari 2009 het geval.

[ Voor 10% gewijzigd door argro op 10-04-2008 14:55 ]

[n4m3l355]

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:52:
[...]
Dat is niet waar.

De normatieve inbrengverplichting wordt bij vervangende nieuwbouw, die onder de vergunningplicht
van de WTZi valt, vastgesteld op 50% van het totale goedgekeurde investeringsbedrag, exclusief
grondkosten. Terwijl bij renovatie of herbestemming, die onder de vergunningplicht van de WTZi valt, wordt de normatieve inbrengverplichting gelijkgesteld aan het totale goedgekeurde investeringsbedrag (100% inbreng). Het bedrag van de inbrengverplichting wordt door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) in mindering gebracht op het door de zorginstelling opgebouwde saldo aan trekkingsrechten ingevolge de NZa-beleidsregel ‘instandhoudingsinvesteringen’. Renovatie is dus in veel gevallen een stuk aantrekkelijker dan nieuwbouw. Bovendien is nieuwbouw ook in een veel eerder stadium haalbaar voor zorgcentra. Liever eens per 10 jaar renoveren dan eens per 20 jaar nieuwbouwen is hierbij het credo.

Er is ook nog zoiets als een bouwbesluit waar men zich aan dient te houden bij herbestemming van een gebouw waardoor het uiterst moeilijk is om oudere panden aan te passen aan nieuwe eisen. Dan in combi met EPM berekeningen is het nog lastiger om het duurste segment van een gebouw de installatie weg te werken in de oude situatie.

[LauPro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:27:
Die studies gaan uit van gemiddeldes. Dus die goed onderhouden zijn, en die minder goed onderhouden zijn de middellijn is 50 jaar. Dat houd dan ook in dat gemiddeld iedere 50 jaar een huis aan de beurt is. Dit zorgt dus ook voor een goede doorstroom in deze huizen.

Die gemiddeldes pleiten niet in het voordeel van je betoog. Dat wil dus zeggen dat naast de zeer goedkope meuk (wat ook zeer weinig kostte om te bouwen) ook gewoon veel kwalitatief spul is. Die 50 jaar zou ik eerder willen zien als 'groot onderhoud', nieuwbouw kost nog steeds tegen de 1000 euro per kuub, kijk maar eens hoeveel je daarvoor kan renoveren.

Met de regelgeving gaat zoiets niet op noch met de zorg centra. Die kijken naar de verhouding nieuwbouw/renovatie wat duurder is. En dan is nieuwbouw goedkoper.

Het wordt geen zorg centra inderdaad, maar er zijn genoeg tussenoplossingen. Als mensen geen trappen meer willen lopen een lift nodig hebben dan is een appartement veel praktischer dan een rijtjeshuis.

Dat is geen populistische spraak, het is realiteit. Bouwbedrijven vagen in steden complete wijken weg en natuurlijk blijft nog wat jaren 30/50 staan maar het merendeel wordt weggeveegd. Hoeveel arbeiderswijken bestaan er nog? Dat zijn net de 30 probleemwijken waar de coorporaties mee zitten en die ze zo spoedig mogelijk wegvegen.

Je hebt het dus over corporaties en dat zijn praktisch allemaal huurwoningen, daar gaat dit topic niet over. En zoals argo en Rukapul zeggen 'vagen' bouwbedrijven helemaal niet complete wijken weg, dat gaat altijd nog in goed overleg en conform bestemmingsplan.

Uiteraard kijkt PO wat haalbaar is, maar als er een studie wordt gedaan naar wat goedkoper is om te renoveren of nieuwbouw is onder normale omstandigheden nieuwbouw goedkoper. Iets wat je ook terugziet in de cijfers als ik me goed herinner is 80% nieuwbouw en 20% onderhoud/renovatie. Thuis kan ik daar nog wel even naar kijken.

Ik heb er geen cijfers van, maar er wordt zeker wel meer gerenoveerd ('groot onderhoud') gedaan dan slopen en opnieuw bouwen. Zeker als het een huizenblok betreft waar je meestal niet eens de mogelijkheid hebt om 1 enkele woning te slopen.

Overigens proefschrift of niet, ik heb persoonlijk meer vertrouwen in proefschriften waar iemand met de nodige studie ervaring naar kijkt in combinatie met werkervaring dan hetgeen wat hier geschreven wordt. Dat neemt niet weg dat ik graag wat informatie deel

Zoals Rukapul al zegt, kom eens met wat referenties, want die ontbreken weer zoals gewoonlijk.

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 13:50:
Denk jij dat mensen zin hebben om € 1000,- per maand af te lossen voor een gewoon rijtjeshuis? Ik niet in ieder geval.

Het is gewoon een economische afweging, als dat huis € 1000,- kost aan hypotheek of € 600,- aan huur, dan is voor sommigen de keus snel gemaakt. Huur is een bodemloze pot waar je geld in verdwijnt, bij koop heb je aan het einde van de periode gewoon een huis wat je eigendom is.

[ Voor 0% gewijzigd door LauPro op 10-04-2008 15:01 . Reden: laatste is beetje dubbelpost ]

[argro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:55:
[...]


Er is ook nog zoiets als een bouwbesluit waar men zich aan dient te houden bij herbestemming van een gebouw waardoor het uiterst moeilijk is om oudere panden aan te passen aan nieuwe eisen. Dan in combi met EPM berekeningen is het nog lastiger om het duurste segment van een gebouw de installatie weg te werken in de oude situatie.

De installaties zijn zeker niet het meest kostbare onderdeel van een gebouw, zelfs niet bij een ziekenhuis. Bij een "normaal" gebouw zullen de kosten voor installaties (conform NEN 2631 om verwarring te voorkomen) hooguit 20% van de totale bouwkosten (conform NEN 2631) zijn. Voor een ziekenhuis zal dit zeker niet meer dan 50% zijn. Misschien dat je dit percentage alleen haalt bij de 'hot-floors' maar dat is maar een klein deel van ziekenhuis. Het grootste deel van een ziekenhuis is in feite een soort hotel, niet meer en niet minder.

Maar goed, het topic gaat over de huizenbubble, niet over de bouw- en installatiekosten van een ziekenhuis.

[ Voor 8% gewijzigd door argro op 10-04-2008 15:04 ]

[n4m3l355]

Rukapul schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:38:
[...]

Ik mis anders nog een link naar het betreffende onderzoek. Dat heb ik wel vaker met beweringen van jouw hand, maar ik blijf stug doorvragen naar bronnen, cijfers en andere aanwijsbare zaken

Met beleggen via quote/safe had je de laatste getallenafgelopen keer Deze onderzoeken zijn toevallig nog 2 op gepromoveerd aan de UM, ik zal eens kijken of die te krijgen is via het netwerk van ze. Overigens staat deze data eveneens op rcis.org en Cost Studies of Buildings van Allan Ashworth, die regelmatig het RCIS aanhaalt. Hier staan fragmenten van op books.google.com eveneens.

Als er zoveel gesloopt wordt dan zou dat toch op moeten vallen (=aanwijsbaar). Toevallig woon ik in een van de 30 wijken van Vogelaar die je hierboven aanhaalt en daar geldt jouw opmerking van hierboven volstrekt niet. De meeste huizen daar stammen uit de jaren '30. Begin jaren '90 is er wat tegen de vlakte gegaan en binnenkort wederom weer een aantal blokken, maar in beide gevallen betreft het sloop van (kleine) huurwoningen. Van het koopsegment uit hetzelfde tijdvak wordt niets gesloopt (integendeel).

Ik zit zelf zuidelijk en als er gekeken wordt naar Maastricht bv is men behoorlijk druk bezig. Denk aan Ceramique (herbouwd), Vrouwenveld (lopende) en Wijck (lopende). Noordelijker bv tussen Gouda & Lopik helaas ben ik daar niet zo bekend of Den Haag Blok 9.

[argro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:03:
Ik zit zelf zuidelijk en als er gekeken wordt naar Maastricht bv is men behoorlijk druk bezig.

Druk bezig als in "het merendeel wegvagen"? Dat denk ik toch niet, maar dat is wel wat jij claimt.

[Dennahz]

Maasluip schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:49:
[...]
€ 1000,- bruto is € 600 netto (give or take a bit). Dat betaal je ook aan huur voor een gelijkwaardige woning, waarbij je huurprijs elk jaar met minstens 1% omhoog gaat en je over 30 jaar niets hebt behalve een groot gat in je portomonnee.
Als je een huis koopt dan blijven de hypotheeklasten gelijk (uitgaande van 30 jaar rentevast), gaat je salaris alleen maar omhoog (als er geen te gekke dingen gebeuren) en ben je over 30 jaar helemaal (of half, afhankelijk van je aflossingsvrije deel) in het bezit van een huis.
Goed, bij dat laatste komen drie aannames boven water, maar onder de streep is het toch heel wat goedkoper dan huren.

Kijk, dat wist ik dus niet. Ik weet niet of dit in België ook het geval is, maar zal mij eens wat beter informeren hierover. Dan is het opeens wel aantrekkelijk om een mooi nieuwbouw huis te kopen. We betalen nu ook bijna € 550,- aan huur, dus dat maakt ook geen verschil.

Iig bedankt voor de opheldering !

[n4m3l355]

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:02:
[...]
De installaties zijn zeker niet het meest kostbare onderdeel van een gebouw, zelfs niet bij een ziekenhuis. Bij een "normaal" gebouw zullen de kosten voor installaties (conform NEN 2631 om verwarring te voorkomen) hooguit 20% van de totale bouwkosten (conform NEN 2631) zijn. Voor een ziekenhuis zal dit zeker niet meer dan 50% zijn. Misschien dat je dit percentage alleen haalt bij de 'hot-floors' maar dat is maar een klein deel van ziekenhuis. Het grootste deel van een ziekenhuis is in feite een soort hotel, niet meer en niet minder.

Maar goed, het topic gaat over de huizenbubble, niet over de bouw- en installatiekosten van een ziekenhuis.

20% is wel de grootste marge van een project (op de aanneemsom) tov bv betonwerk wat tussen de 5 & de 12% schommeld. Echter bij renovatie dient men hier wel sterk rekening mee te houden wat het juist uiterst moeilijk maakt om deze toepasbaar te maken. Overigens gezien je met NEN normen schermd ga ik ervan uit dat je of in de bouw zit of in de ontwikkeling zelf en zou je zelf ook moeten weten hoeveel gerenoveerd wordt tov nieuwbouw

[n4m3l355]

argro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:05:
[...]
Druk bezig als in "het merendeel wegvagen"? Dat denk ik toch niet, maar dat is wel wat jij claimt.

Wat staat er nog van Ceramique overeind? Bij mijn weten is die voor 100% nieuwbouw en breid dit zich nu uit richting Wijck. Hetzelfde voor tussen de markt en de maas zelf dat is nu ook meer en meer nieuwbouw hier komt renovatie niet aan te pas. In Wijck is op dit moment meer dan 150 miljoen op stapel voor wat er nieuw komt. 0 voor renovatie. Hetzelfde overigens voor Malberg, enkel nieuwbouw vindt er plaats (zorgcentra). Hooguit in het centrum is er door het Vivre een minimale renovatie in de zorgcentra om ze te overtrekken.

[argro]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]

20% is wel de grootste marge van een project (op de aanneemsom) tov bv betonwerk wat tussen de 5 & de 12% schommeld.

Dat is appels met peren vergelijken. Betonwerk is een deel van de bouwkosten, dat is niet te vergelijken met het totaal aan installatiekosten. Zowel de elektrotechnische als de werktuigbouwkundige installies vallen bijvoorbeeld onder installatiekosten. Een vergelijking tussen bijvoorbeeld data-bekabeling en betonwerk zou bijvoorbeeld beter zijn, mag jij raden welk percentage hoger ligt.

Overigens gezien je met NEN normen schermd ga ik ervan uit dat je of in de bouw zit of in de ontwikkeling zelf en zou je zelf ook moeten weten hoeveel gerenoveerd wordt tov nieuwbouw

Ik weet er wel het e.a.a. vanaf ja. Zo weet ik bijvoorbeeld vanuit mijn werkveld dat zorgisntellingen over het algemaan liever renoveren dan nieuwbouwen. Nieuwbouw doen ze alleen wanneer renovatie niet toegestaan wordt door het bouwcollege of wanneer nieuwbouw wegens capaciteitstekorten van de bestaande bouw noodzakelijk is. In dat laatste geval wordt overigens vaak voor een combinatie van nieuwbouw en renovatie gekozen.

[ Voor 5% gewijzigd door argro op 10-04-2008 15:25 ]

[Maasluip]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]


Kijk, dat wist ik dus niet. Ik weet niet of dit in België ook het geval is, maar zal mij eens wat beter informeren hierover.

Dit is de Nederlandse situatie met hypotheekrenteaftrek. Geen idee of er in België ook zoiets bestaat.

[JeroenB]

Om weer on-topic te raken, Vinex en Vinac hebben de afgelopen 15 jaar zo'n miljoen huizen opgeleverd en die zullen de komende dertig jaar sowieso niet tegen de vlakte gaan. Dus zo'n impact zal deze discussie niet hebben op het wel of niet "knappen" van de "huizenbubble".

De getallen van het IMF houden geen rekening met hypotheekrenteaftrek (en dat heeft zoals gezegd twee effecten: de rente is voor kopers in NL lager dan voor kopers in andere landen waar hetzelfde tarief geldt plus de verhouding hypotheek/waarde is krom omdat kapitaalverzekeringen juist expres de schuld hoog houden). Weet iemand of er informatie is over hoeveel de waarde in kapitaalverzekeringen vertegenwoordigd in totaal? Dit zouden we dan in combinatie met een correctie van de rente kunnen verrekenen om een realistische plek voor NL te bepalen in dat overzicht van ze.

Op basis van die plek kunnen we dan een realistisch advies afleiden (obv. wat het IMF zegt over landen op die plek).

[Sallin]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:03:

Met beleggen via quote/safe had je de laatste getallenafgelopen keer Deze onderzoeken zijn toevallig nog 2 op gepromoveerd aan de UM, ik zal eens kijken of die te krijgen is via het netwerk van ze. Overigens staat deze data eveneens op rcis.org en Cost Studies of Buildings van Allan Ashworth, die regelmatig het RCIS aanhaalt. Hier staan fragmenten van op books.google.com eveneens.

Ik zit zelf zuidelijk en als er gekeken wordt naar Maastricht bv is men behoorlijk druk bezig. Denk aan Ceramique (herbouwd), Vrouwenveld (lopende) en Wijck (lopende). Noordelijker bv tussen Gouda & Lopik helaas ben ik daar niet zo bekend of Den Haag Blok 9.

Het kan aan mij liggen, maar jouw posts doen mij denken aan huurwoningen van een cooperatie die eens in de zoveel tijd tegen de vlakte gaan. Als je bij een woonwijk met koopwoningen (dus voor particulieren) gaat voorstellen om collectief de boel plat te gooien om er iets nieuws neer te zetten, ben je nog niet klaar met het lezen van de bezwaarschriften.

Voor woningen/wijken bestemt voor de verhuur is het volgens mij gangbaarder om blokken te vernieuwen.

Verder als je proefschriften wilt citeren kan je deze over het algemeen gemakkelijk vinden bij de universiteit waar de studie aan is gedaan. Het is vrij gangbaar om verplicht pdfs online te zetten.

[Brons]

Sallin schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:32:
[...]


Het kan aan mij liggen, maar jouw posts doen mij denken aan huurwoningen van een cooperatie die eens in de zoveel tijd tegen de vlakte gaan. Als je bij een woonwijk met koopwoningen (dus voor particulieren) gaat voorstellen om collectief de boel plat te gooien om er iets nieuws neer te zetten, ben je nog niet klaar met het lezen van de bezwaarschriften.

Voor woningen/wijken bestemt voor de verhuur is het volgens mij gangbaarder om blokken te vernieuwen.

Verder als je proefschriften wilt citeren kan je deze over het algemeen gemakkelijk vinden bij de universiteit waar de studie aan is gedaan. Het is vrij gangbaar om verplicht pdfs online te zetten.

Inderdaad. Dat verhaal van hele wijken slopen klinkt erg als een corporatie. Ik vraag mij af welk bedrijf het voor elkaar krijgt om een complete woonwijk van koopwoningen te kopen en te slopen. Geen enkele lijkt mij.

[Brons]

LauPro schreef op donderdag 10 april 2008 @ 14:59:

Het is gewoon een economische afweging, als dat huis € 1000,- kost aan hypotheek of € 600,- aan huur, dan is voor sommigen de keus snel gemaakt. Huur is een bodemloze pot waar je geld in verdwijnt, bij koop heb je aan het einde van de periode gewoon een huis wat je eigendom is.

Let wel dat bij een koophuis ook andere kosten (onderhoud, verzekering etc) bijgeteld moeten worden. En over dat huis wat je aan de einde van de periode hebt heb je wel rente over betaald. En als je binnen 5 jaar weer een andere woning wil kopen maak je, zelfs als de huizen duurder worden, alsnog verlies door de bijkomende kosten. Huizen kopen is dus zeker niet de heilige graal en ik vind huren zeker geen zwart gat.

[Dennis]

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:51:
Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij

Dit is hard aan het veranderen. Ik hoor ook om mij heen steeds meer mensen die dit wél hebben en die dus speculeren op een stijgende woningprijs. En dat alles zodat ze op de korte termijn zoveel mogelijk HRA hebben.

[LauPro]

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:29:
Om weer on-topic te raken

De subdiscussie is toch ontopic? Het ging erom dat n4m3l355 statistische gegevens bruikt van huurwoningen in deze discussie. Voor koopwoningen durf ik wel te stellen dat dit gemiddeld een stuk hoger ligt dan die 50%. Zeker met de moderne bouw van driedubbelglas en goede isolatie. Het rendement uit de energiebesparing die je dan behaald met nieuwbouw weegt niet op tegen slopen en herbouwen, of we hebben het echt over grove constructiefouten.

Brons schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:42:
Let wel dat bij een koophuis ook andere kosten (onderhoud, verzekering etc) bijgeteld moeten worden. En over dat huis wat je aan de einde van de periode hebt heb je wel rente over betaald. En als je binnen 5 jaar weer een andere woning wil kopen maak je, zelfs als de huizen duurder worden, alsnog verlies door de bijkomende kosten. Huizen kopen is dus zeker niet de heilige graal en ik vind huren zeker geen zwart gat.

Natuurlijk, maar dat maakt dan ook het verschil van 400 euro. Maar iemand die 10-20-30 jaar loopt te huren is gewoon niet slim bezig, voor een deel is het achteraf gepraat natuurlijk en soms is het door omstandheden niet mogelijk om een hypotheek te krijgen.

[lex]

RICS is gebasseerd op Engeland wat ook een hele andere markt is dan de Nederlandse (Nederlandse huizen zijn over het geheel genomen zo'n 100% duurzamer dan Engelse schat ik )

[ Voor 4% gewijzigd door lex op 10-04-2008 17:20 ]

[Anoniem: 184250]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 15:07:
[...]


Kijk, dat wist ik dus niet. Ik weet niet of dit in België ook het geval is, maar zal mij eens wat beter informeren hierover. Dan is het opeens wel aantrekkelijk om een mooi nieuwbouw huis te kopen. We betalen nu ook bijna € 550,- aan huur, dus dat maakt ook geen verschil.

Iig bedankt voor de opheldering !

In België trek je 40% van de rente van de hyphoteek terug van de belastingen en een heel klein deel van het betaalde kapitaal. Het wordt dus elk jaar een beetje minder en op het einde is het bijna niets meer.
Vergeet niet dat je bij de geadverteerde prijzen van een nieuwbouwwoning nog 10% registratierecht moet bijtellen + 21% BTW over het gebouw. Dan komen ook nog de notariskosten en aansluitingskosten voor nutsvoorzieningen om de hoek kijken. Een huis van 200k kost al snel 275k op het einde van de rit (dit geld dan voor nieuwbouw he).

Koop je een ouder huis met 5% registratie, dan kost een huis van 200k "slechts" 220k.

Ik ben zo eens gaan kijken voor een apartement van 137k, op het einde kostte het een 175k, en daar vind je toch nog instapklare woningen voor met 3 slaapkamers met alle comfort op 4 a 5 are grond.

[bangkirai]

Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.

Echter, er is wel iets vreemds met huizen aan de hand tov van andere produkten.

Een nieuwe huis kost bijna evenveel als bestaande huizen.
En das eerlijk gezegd knap vreemd.
Hoe kan een huis met materialen die 20 a 30 jaar meegaan, nou steeds maar in waarde blijven stijgen en nog steeds zo duur zijn als een huis van 5 jaar oud?
Als je rondkijkt zie je huizen van begin 1970 a 1975 en die kosten evenveel als nieuwbouw huizen.
Echter deze huizen zouden bouwtechnisch nu al of binnen paar jaar bijv. nieuwe dakpannen, nieuwe kozijnen, deuren of ander dak moeten krijgen. Wordt vaak niet gedaan, dat weet ik.
Ze hebben meestal een lage isolatie, of de isolatie is al zo ineengezakt, dat er overal zwakke plekken zitten.

Maar hoe kan het nu, dat deze huizen eigenlijk veel te duur worden verkocht?
Tuurlijk, het gaat niet in elke gemeente op, dat oudbouw net zo duur is als een nieuw huis, maar in veel gemeentes wel.
Waar betaal je dan eigenlijk voor vraag je je af. Alleen voor de grond of alleen omdat het een huis IS, waarbij het nauwelijks relevant meer is, in welke technische staat het is.
En houden mensen met hypotheken wel rekening met toekomstige grote renovatie, die nodig zijn met oudere huizen.
Ik vind het soms behoorlijk zorgwekkend, dat je dan kennissen hebt, die net op de grens zitten, dat ze woning kunnen betalen met beide werkend en dat als je vraagt als ze ook geld reserveren voor toekomstige nodige renovaties, dat ze je gek aankijken.

PS: 3 dubbel glas, of dubbel geisoleerde ruiten, waarbij ruit uit 3 bladen bestaat, met 2 spouwen komt nauwelijks voor. In duitsland krijg je wel soms systemen, waarbij je 2 kozijnen voor elkaar hebt staat, wat zeer hoge isolatie waardes kan krijgen.
Theoretisch klinkt het mooi 3 dubbel glas, maar praktisch doet het niet zoveel, grootste verliezen zitten nu al in de rand aansluitingen en die zijn technisch nauwelijks meer te verbeteren.

[ Voor 12% gewijzigd door bangkirai op 10-04-2008 21:48 ]

[Sallin]

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.

Echter, er is wel iets vreemds met huizen aan de hand tov van andere produkten.

Een nieuwe huis kost bijna evenveel als bestaande huizen.
En das eerlijk gezegd knap vreemd.
Hoe kan een huis met materialen die 20 a 30 jaar meegaan, nou steeds maar in waarde blijven stijgen en nog steeds zo duur zijn als een huis van 5 jaar oud?
Als je rondkijkt zie je huizen van begin 1970 a 1975 en die kosten evenveel als nieuwbouw huizen.
Echter deze huizen zouden bouwtechnisch nu al of binnen paar jaar bijv. nieuwe dakpannen, nieuwe kozijnen, deuren of ander dak moeten krijgen. Wordt vaak niet gedaan, dat weet ik.
Ze hebben meestal een lage isolatie, of de isolatie is al zo ineengezakt, dat er overal zwakke plekken zitten.

locatie, sfeer, aanwezige voorzieningen (dichtbij centrum/ov/winkelcentrum), etc. Verder kan je voor isolatie ed gewoon rekensommetjes maken: hoelang ga ik er ongeveer wonen, wat bespaart het per jaar, wat kost het.

[Dennahz]

Anoniem: 184250 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 20:24:
[...]


In België trek je 40% van de rente van de hyphoteek terug van de belastingen en een heel klein deel van het betaalde kapitaal. Het wordt dus elk jaar een beetje minder en op het einde is het bijna niets meer.
Vergeet niet dat je bij de geadverteerde prijzen van een nieuwbouwwoning nog 10% registratierecht moet bijtellen + 21% BTW over het gebouw. Dan komen ook nog de notariskosten en aansluitingskosten voor nutsvoorzieningen om de hoek kijken. Een huis van 200k kost al snel 275k op het einde van de rit (dit geld dan voor nieuwbouw he).

Koop je een ouder huis met 5% registratie, dan kost een huis van 200k "slechts" 220k.

Ik ben zo eens gaan kijken voor een apartement van 137k, op het einde kostte het een 175k, en daar vind je toch nog instapklare woningen voor met 3 slaapkamers met alle comfort op 4 a 5 are grond.

Ah, ok. Dus je betaald eigenlijk wel die € 1000,- per maand netto, maar kan dit aan het eind van het jaar voor 40% terugvragen? Wel zeer irritant dat de overheid z'n handje weer moet ophouden bij zulke aankopen, maar ja daar doe je helaas weinig aan.

[Frankie02]

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.

Echter, er is wel iets vreemds met huizen aan de hand tov van andere produkten.

Een nieuwe huis kost bijna evenveel als bestaande huizen.
En das eerlijk gezegd knap vreemd.
Hoe kan een huis met materialen die 20 a 30 jaar meegaan, nou steeds maar in waarde blijven stijgen en nog steeds zo duur zijn als een huis van 5 jaar oud?
Als je rondkijkt zie je huizen van begin 1970 a 1975 en die kosten evenveel als nieuwbouw huizen.
Echter deze huizen zouden bouwtechnisch nu al of binnen paar jaar bijv. nieuwe dakpannen, nieuwe kozijnen, deuren of ander dak moeten krijgen. Wordt vaak niet gedaan, dat weet ik.
Ze hebben meestal een lage isolatie, of de isolatie is al zo ineengezakt, dat er overal zwakke plekken zitten.

Maar hoe kan het nu, dat deze huizen eigenlijk veel te duur worden verkocht?
Tuurlijk, het gaat niet in elke gemeente op, dat oudbouw net zo duur is als een nieuw huis, maar in veel gemeentes wel.
Waar betaal je dan eigenlijk voor vraag je je af. Alleen voor de grond of alleen omdat het een huis IS, waarbij het nauwelijks relevant meer is, in welke technische staat het is.
En houden mensen met hypotheken wel rekening met toekomstige grote renovatie, die nodig zijn met oudere huizen.
Ik vind het soms behoorlijk zorgwekkend, dat je dan kennissen hebt, die net op de grens zitten, dat ze woning kunnen betalen met beide werkend en dat als je vraagt als ze ook geld reserveren voor toekomstige nodige renovaties, dat ze je gek aankijken.

PS: 3 dubbel glas, of dubbel geisoleerde ruiten, waarbij ruit uit 3 bladen bestaat, met 2 spouwen komt nauwelijks voor. In duitsland krijg je wel soms systemen, waarbij je 2 kozijnen voor elkaar hebt staat, wat zeer hoge isolatie waardes kan krijgen.
Theoretisch klinkt het mooi 3 dubbel glas, maar praktisch doet het niet zoveel, grootste verliezen zitten nu al in de rand aansluitingen en die zijn technisch nauwelijks meer te verbeteren.

Best simpel te verklaren hoor. Mensen die willen een ander/nieuw huis kopen en dan willen ze natuurlijk om dat te kunnen betalen (bijna) evenveel geld vangen voor hun "oude" huis.

[JeroenB]

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 09:51:
Bijna niemand heeft 100% aflossingsvrij

Dennis schreef op donderdag 10 april 2008 @ 16:13:
Dit is hard aan het veranderen. Ik hoor ook om mij heen steeds meer mensen die dit wél hebben en die dus speculeren op een stijgende woningprijs. En dat alles zodat ze op de korte termijn zoveel mogelijk HRA hebben.

Het is niet zozeer speculeren op een stijgende woningprijs als wel speculeren op dat je er geen moeite mee hebt om te verhuizen als je met pensioen gaat Weinig mensen kopen een huis met HRA (oftewel, hun primaire huis want daarop heb je HRA) als investering puur om winst te maken.

De belangrijkste reden voor mensen om 100% aflossingsvrij te kiezen is omdat het de maandlasten drukt en ze het daardoor kunnen opbrengen om tussen de 5-6x hun gecombineerde jaarsalaris te lenen. Het probleem is dat er maar 30 jaar HRA is tegenwoordig ipv. onbeperkt en die schuld dus niet krimpt. Als je dan over 30 jaar met pensioen gaat, dan moet je opnieuw een hypotheek afsluiten om in dat huis te kunnen blijven wonen. Nu kun je zeggen: vanwege de inflatie is dat minder erg. Maar tegelijkertijd is'ie wel bruto, want de HRA krijg je dan niet meer.

Dit is tevens de groep die het hardst de pineut is als de HRA rigoreus wordt afgeschaft.

[Oscar Mopperkont]

In Telegraaf lees ik net dat de prijzen in A'dam een tikje hebben gehad. Zou niet gek zijn, want het is in de buurten waar de prijzen het hardste waren gestegen en waar ik zoek

Ben nu op vakantie, maar als ik terugben hoop ik dan maar dat het ook een beetje te merken is (zal alleen wel niet).

[bangkirai]

Ik denk het eerder, dat het gebrek aan woningen de prijs zo gigantisch hoog houd, dat het nauwelijks van belang wordt geacht, in wat voor technische staat je een huis koopt.

Vandaar, dat iemand dus ook blijkbaar veel kan vragen, want het wordt toch wel gekocht, als er verder niks is.

Vinex locaties zorgen trouwens meer voor problemen, dan dat ze helpen.
A- ze zitten vaak VER weg van industrie/kantoorgebieden, dus meer mensen weer in de auo.
B- ze worden vaak gebouwd, waar mensen eigenlijk niet willen bouwen.
C- door de aangewezen vinex locatie ergens in de regio, mogen er in veel plaatsen rondom nauwelijks iets gebouwd worden, terwijl mensen wel willen blijven wonen in hun geboorteplaats. Dus gebrek aan woningen, waardoor de prijs van oude woningen toch hoog blijven. (regels zijn regels is het meestal, terwijl er genoeg ruimte is, dat zelfs kleine plaatsjes kunnen groeien en ook groen kunnen blijven bijv.
D- jammer genoeg zijn de meeste vinex locaties veel te veel huisjes per m2, weinig groen, weinig veldjes en vaak erg eentonig en kleine tuintjes als die er al zijn. Ook parkeer gelegenheid is in sommige vinex locaties zo bedroevend slecht, dat mensen soms al eerder stoppen met werken, zodat ze niet paar honderd meter naar huis moeten lopen.

Woningen worden gelijk goedkoper als ze de bouwbelemmeringen is weggooien en het ook toelaten, dat kleine plaatsen weer mogen groeien, ipv groeisteden aan te wijzen.

[crisp]

JeroenB schreef op donderdag 10 april 2008 @ 22:42:
[...]

De belangrijkste reden voor mensen om 100% aflossingsvrij te kiezen is omdat het de maandlasten drukt en ze het daardoor kunnen opbrengen om tussen de 5-6x hun gecombineerde jaarsalaris te lenen. Het probleem is dat er maar 30 jaar HRA is tegenwoordig ipv. onbeperkt en die schuld dus niet krimpt. Als je dan over 30 jaar met pensioen gaat, dan moet je opnieuw een hypotheek afsluiten om in dat huis te kunnen blijven wonen. Nu kun je zeggen: vanwege de inflatie is dat minder erg. Maar tegelijkertijd is'ie wel bruto, want de HRA krijg je dan niet meer.

Dit is tevens de groep die het hardst de pineut is als de HRA rigoreus wordt afgeschaft.

Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

- van 05/2006 tot 05/2007 was het rendement bijna 10% (recenter overzicht moet ik nog krijgen)
- echter was het saldo per 05/2006 slechts 10K (wat is er gebeurd met de initiele inleg van 20K en 7 jaar premie van in totaal ruim 9K?)
- van de 1300 euro inleg in die periode ging 820 euro op aan kosten en premies
- verwachte eindkapitaal op basis van 6(!)%: 25K
- eindkapitaal op basis van historisch rendement: 40K

ik zit dus ineens met een gat van 100K terwijl ik pas op een vierde van de looptijd zit. Er staat een mooie zin in deze brief:

Let op! Volgens onze gegevens is uw doelkapitaal bij het afsluiten of wijzigen van uw beleggingsverzekering met een netto Eigen voorbeeldrendement berekend. Voor de berekening van het "Voorbeeldkapitaal Eigen voorbeeldrendement" is dit meegenomen als een bruto percentage.

Kortom: bij het opstellen van de offerte voor deze hypotheekvorm is geen rekening gehouden met het feit dat ruim 60% van de inleg opgaat aan kosten en premies en dus niet belegd wordt. Hierdoor kan het toendertijd voorgespiegelde eindkapitaal nimmernooit gehaald worden.

Ik denk (weet wel bijna zeker) dat ik niet de enige ben in een dergelijke situatie. Tel daarbij op dat dergelijke praktijken zich ook voordoen mbt pensioenverzekeringen en dergelijke en je hebt een situatie waarbij de miljardenwinsten van verzekeringsmaatschappijen nu zich straks zullen gaan vertalen in een failliet van de halve Nederlandse werkende bevolking: een pensioen dat slechts een fractie is van wat werd voorgespiegeld en een aflossing op de hypotheek die ook maar een fractie is van de uitstaande schuld...

[Engineer Stewie]

Dennahz schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:56:
[...]


Ah, ok. Dus je betaald eigenlijk wel die € 1000,- per maand netto, maar kan dit aan het eind van het jaar voor 40% terugvragen? Wel zeer irritant dat de overheid z'n handje weer moet ophouden bij zulke aankopen, maar ja daar doe je helaas weinig aan.

Niet aan het einde van het jaar, maar het jaar erop kan je dit inbrengen in de belastingen.
Het jaar na het inbrengen krijg je het terug (korting op je belastingen).
Je moet het dus 2 jaar vooruit betalen.
En het begint licht te zakken vanaf het eerste jaar.

Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

[Cyberpope]

Engineer Stewie schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:28:
Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

Dat kan in nederland ook hoor. De keuze ligt alleen bij jezelf. Ik ben nu 35 jaar en geen kinderen. Het zou me erg verbazen als ik die wel ooit krijg. Dus waarom zou ik dan tegen de tijd dat ik 65 ben een huis vrij MOETEN hebben? (zeker gezien de medische geschiedenis van mijn familie, heb ik een goede kans dat ik dat niet ga halen)

Oke het kan gunstig zijn om het dan te verkopen en dat bij je pensioen te leggen. Maar dat kun je ook op andere constructies baseren, die wellicht iets minder risicovol zijn. (ja, een huis is op dezelfde termijn gezien, net zo risicovol (of laag) als aandelen).

Waarom zou je kapitaal op moeten bouwen? Ik vind dat je daarin een keuze mag hebben veel beter.

[Maasluip]

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 00:18:
[...]

Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

- van 05/2006 tot 05/2007 was het rendement bijna 10% (recenter overzicht moet ik nog krijgen)
- echter was het saldo per 05/2006 slechts 10K (wat is er gebeurd met de initiele inleg van 20K en 7 jaar premie van in totaal ruim 9K?)
- van de 1300 euro inleg in die periode ging 820 euro op aan kosten en premies
- verwachte eindkapitaal op basis van 6(!)%: 25K
- eindkapitaal op basis van historisch rendement: 40K

Maar als het rendement over die 30 jaar nu wel 8% blijkt, is het eindkapitaal dan wel 140K? Of wordt er net als met spaarhypotheken gerekend: als je in jaar 1 en 2 geen rente op het spaargedeelte opbouwt mis je een groot deel van je kapitaal waardoor. Ofwel: moet je elk jaar een rendement van 8% halen om je eindkapitaal te halen?
De opgebouwde waarde van mijn hypotheek is na 5 of 10 jaar ook echt geen 5/30e of 10/30 van de eindwaarde.

Vanmorgen juist een stukje op de radio dat er in beleggingshypotheken heel erg veel geld naar premies gaat.
_{Overigens is wat je schetst precies de reden waarom ik geen seconde over een beleggingshypotheek heb nagedacht. Liever de helft aflossingsvrij en een hogere premie dan geen zekerheid over hoe de hypotheek er over 30 jaar voor staat.}

[crisp]

Maasluip schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:57:
[...]
Maar als het rendement over die 30 jaar nu wel 8% blijkt, is het eindkapitaal dan wel 140K?
[...]

Niet dus, dat eindkapitaal is toen op basis van bruto inleg geoffreerd (ex premies/kosten dus - waar natuurlijk nooit een woord over gerept is), maar aangezien 60% opgaat aan premies en kosten is zelfs met een rendement van 8% over 30 jaar je eindkapitaal never nooit 140K.
Als ik vanaf nu een rendement zou hebben van 6% over de resterende looptijd (nog 23 jaar) dan is het eindkapitaal slechts 25K*. Pure oplichting dus...

* wat natuurlijk raar is want 23 * 1300 euro aan premie per jaar is al bijna 30K. Feit is dat de kosten zo hoog zijn dat je al meer dan 6% rendement moet halen enkel om die kosten te betalen...

[ Voor 18% gewijzigd door crisp op 11-04-2008 08:48 ]

[Dennahz]

Engineer Stewie schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:28:
[...]


Niet aan het einde van het jaar, maar het jaar erop kan je dit inbrengen in de belastingen.
Het jaar na het inbrengen krijg je het terug (korting op je belastingen).
Je moet het dus 2 jaar vooruit betalen.
En het begint licht te zakken vanaf het eerste jaar.

Vind in Nederland toch maar een rare constructie, hier leen je voor 20 a 30 jaar en daarna is het huis van u.

Dus eigenlijk moet je telkens zoveel voorschieten. Dan heb ik toch liever het systeem van Nederland.

In Nederland is het ook zo dat het huis je eigen bezit wordt na de hypotheek voor zover ik weet... waarom betaal je anders af ?

[JeroenB]

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 00:18:
Niet alleen aflossingsvrij is dan een probleem. Wij hebben een beleggingshypotheek waar bij aanvang 7 jaar geleden ingezet werd op een eindkapitaal van 140K (op basis van 8% rendement, vrij optimistisch maar niet ondenkbaar in die tijd). Samen met een startinleg van 20K is daar een maandelijkse premie van 110 euro uitgekomen voor 30 jaar.

Nu 7 jaar later krijgen we eindelijk eens een volledig overzicht van de stand van zaken mbt het beleggingsdeel:

[...]

ik zit dus ineens met een gat van 100K terwijl ik pas op een vierde van de looptijd zit. Er staat een mooie zin in deze brief:

Dit is een lastig parket. Tegelijkertijd heb je nog 23 jaar om het eea. te repareren Na 7 jaar is het doorgaans wel mogelijk om je verzekering stop te zetten en uit te laten keren. Je moet dan rekening houden met dat de uitkering in box 3 terecht komt, maar dat is alleen een probleem als je veel spaargeld hebt. Als je hem niet wilt laten uitkeren kun je ook een "premievakantie" aanvragen (dwz. stoppen met premie betalen en de boel wel door laten lopen, het eindresultaat is dan natuurlijk onduidelijk maar je raakt sowieso geen geld meer kwijt).

De komende 23 jaar kun je ook die 110 euro per maand gewoon aflossen en je hypotheek omzetten in een soort "handmatige annuiteitenhypotheek". Zelfs als je die 110 euro niet eerst spaart en gewoon elke maand stort als aflossing sla je ruim 30k van je schuld af in die 23 jaar. Daarbij komt nog dat de rente die je moet betalen daalt als je extra aflost, waardoor je tegen dezelfde netto lasten nog meer kunt aflossen. Ook kun je een soort caching constructie bedenken, waarbij je eerst geld spaart op een internet spaarekening tegen 4+% en tegen de tijd dat je daar weer belasting over moet gaan betalen de boel stort in je hypotheek. Je moet dan wel rekening houden met dat je waarschijnlijk maximaal 10% per jaar mag aflossen. Het precieze pad door deze constructie hangt af van je huidige rente en spaarsaldo e.d.

Ik wil overigens niet stellen dat dit de beste oplossing is. Het kan ook zeker lonen om te blijven beleggen. Het is meer een keus voor hoeveel zekerheid je wilt.

[Ramzzz]

JAHRASTAFARI schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:43:
In amerika is volgens mij ook het verschil dat er heel veel nieuw gebouwd is. In Nederland wordt nogal altijd veel minder gebouwd dan dat er vraag is. Daardoor worden de prijzen hoog gehouden.

In veel gebieden is er bijvoorbeeld nauwelijks nieuwbouw te krijgen. Bij nieuwbouwprojecten mag je van geluk spreken als je een nieuw huis *mag* kopen.

Verder: de huizen zijn zo duur als we zelf kunnen opbrengen. Zolang vrijwel iedereen het er voor over heeft om met 2 full-time banen de hypotheek op te brengen, is er vooralsnog niets aan de hand.

Grootste gevaar is de rentestand. Als deze nu richting de 7-8% ging, dan stort alles in elkaar. Maar er wordt alles aan gedaan om de rente laag te houden, waarschijnlijk in het belang van de aandelenkoersen. Hoge rente=geen noodzaak om (risicovol) te beleggen.

Dit argument is volgens mij een drogreden.

Er wordt verschrikkelijk veel gebouwd - dat merken wij hier op een architectenbureau als geen ander - terwijl de bevolking niet bijster groeit. De demografische verdeling is wel aan het wijzigen, er zijn veel 1-persoons huishoudens.

Woningnood is in Nederland geen kwestie van teveel mensen, te weinig huizen, maar van andere gezinssamenstelling dan waar het woningaanbod op is ingesteld.

Daar kun je als potentiële koper weinig aan doen. Je kunt hoogstens zorgen dat je in het segment valt waarin veel wordt gebouwd. Dat wordt veel gebouwd om dat er veel aan te verdienen is.

Het is een wijd verbreid misverstand dat we bouwen voor de behoeftigen. Projectontwikkelaars willen geld verdienen, en dat doen ze met name in de hogere segmenten, de huizen die je met een gezinsinkomen van 2x modaal nog niet kunt betalen. Babyboomers zorgen goed voor zichzelf...

Maak je geen illusies.

Priojectontwikkelaren handelen doorgaans zo, dat er van de opties die stedenbouwkundigen en architecten voorstellen, kiezen voor de optie met de meeste opbrengst per m² grond, en dat zijn twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. En ik kan je melden dat ik die niet kan betalen. Daar schuilt ook een deel van de ellende voor de woningmarkt (als je lijdend voorwerp bent): de huizen die mensen verlaten die doorschuiven naar een nieuwe tweekapper, zijn al te hoog gegrepen (hun 2^e, 3^e of 4^e huis, jouw 1^e of 2^e) en zij kochten (met hoge rente, dat wel) een goedkoop huis dat inmiddels het 4-voudige waard is, vanwege de marktwerking.

Soit.

Of je moet meer gaan verdienen, of je moet je huis goed verkopen.

[Rukapul]

@crisp: die levensverzekering kost natuurlijk ook wat en verklaart een deel van het verschil van de inleg en de beoogvoorspelde de opbrengst

Met de eenmalige inleg is een deel ook grote pech. Waarschijnlijk is die in een klap ingebracht in 2001. Het laagste punt van de AEX in 2001 was ca. 450 (hoogste ca 640) en raad eens waar de AEX nu op staat: rond de 450... Voor de S&P 500 geldt respectievelijk 950 (1350) en nu wederom 1350. Niet verwonderlijk dus dat de eerste inleg geen rendement heeft gemaakt. (En erg lullig dat van die inleg wel kosten zijn gegaan waardoor in tijden dat de beurs weer steeg het onderliggende kapitaal kleiner was wat het effect heeft versterkt.)

edit: ik bedenk me ineens dat het geld niet in 1x kan zijn ingebracht als dit een box 1 constructie betreft. Die vereist nl. dat het in een 1:10 verhouding plaatsvindt waardoor je maandelijks max 1000 hebt kunnen inbrengen, omdat je nu ca 100 inbrengt. Een flink deel van de portefuille moet daarom tegen lagere koersen zijn aangekocht over de periode 2001-2003 (continu dalende markt). Tenzij het eerst in box 3 is belegd (depot) en daarna overgeheveld naar box 1 natuurlijk

Door dit soort verhalen wordt in elk geval wel een peiler weggetrokken voor een bubbel gerelateerd aan de huizenmarkt: het grote publiek bedenkt zich wel tweemaal voor men zich rijk rekent met complexe constructies waarmee men een heel duur huis kan kopen en schatrijk kan worden tegelijkertijd.

[ Voor 36% gewijzigd door Rukapul op 11-04-2008 09:57 ]

[mr_obb]

crisp schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 08:38:
[...]

Niet dus, dat eindkapitaal is toen op basis van bruto inleg geoffreerd (ex premies/kosten dus - waar natuurlijk nooit een woord over gerept is), maar aangezien 60% opgaat aan premies en kosten is zelfs met een rendement van 8% over 30 jaar je eindkapitaal never nooit 140K.
Als ik vanaf nu een rendement zou hebben van 6% over de resterende looptijd (nog 23 jaar) dan is het eindkapitaal slechts 25K*. Pure oplichting dus...

* wat natuurlijk raar is want 23 * 1300 euro aan premie per jaar is al bijna 30K. Feit is dat de kosten zo hoog zijn dat je al meer dan 6% rendement moet halen enkel om die kosten te betalen...

Jep, en je bent niet de enige met dit probleem. Er is op het moment heel veel ophef over die 60%. Je hebt dat plotselinge overzicht trouwens te danken aan de politiek. Zij hebben een jaarlijks overzicht verplicht gemaakt om de consument meer inzicht te geven. Ik hoop voor jou dat die kosten nog aangepast gaan worden.

[JeroenB]

Rukapul schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 09:16:
Door dit soort verhalen wordt in elk geval wel een peiler weggetrokken voor een bubbel gerelateerd aan de huizenmarkt: het grote publiek bedenkt zich wel tweemaal voor men zich rijk rekent met complexe constructies waarmee men een heel duur huis kan kopen en schatrijk kan worden tegelijkertijd.

Goed punt. Dat geeft ook aan dat een bubbel eigenlijk vooral gevaarlijk is als je op de een of andere manier afhankelijk bent van die stijgende waarde (zoals in de VS).

Om een voorbeeld te noemen, als je een aflossingsvrije hypotheek neemt omdat de lasten dan lekker laag zijn en je van plan bent om ergens langdurig te wonen, dan is het enige dat fout kan gaan dat na die langdurige periode je huis minder waard is en je dus zelfs als je verhuisd met een schuld blijft zitten. Maar naar mate de woonperiode langer wordt daalt dat risico. Als je nu een huis koopt voor 450k met een hypotheek van 500k, wat is dan het risico dat dat huis over 30 jaar *geen* 500k waard is? Verwaarloosbaar verwacht ik.

Je zou kopen op die manier als een soort huren kunnen beschouwen. Vooral grotere huizen kun je onmogelijk huren voor de prijs van een aflossingsvrije hypotheek + HRA.

[Engineer Stewie]

Cyberpope schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 07:55:
[...]

Dat kan in nederland ook hoor. De keuze ligt alleen bij jezelf. Ik ben nu 35 jaar en geen kinderen. Het zou me erg verbazen als ik die wel ooit krijg. Dus waarom zou ik dan tegen de tijd dat ik 65 ben een huis vrij MOETEN hebben? (zeker gezien de medische geschiedenis van mijn familie, heb ik een goede kans dat ik dat niet ga halen)

Oke het kan gunstig zijn om het dan te verkopen en dat bij je pensioen te leggen. Maar dat kun je ook op andere constructies baseren, die wellicht iets minder risicovol zijn. (ja, een huis is op dezelfde termijn gezien, net zo risicovol (of laag) als aandelen).

Waarom zou je kapitaal op moeten bouwen? Ik vind dat je daarin een keuze mag hebben veel beter.

Om een onbezorgde oude dag te hebben, je moet dit doen voor uzelf.
Het zal mij een worst wezen wat ze met het huis doen als ik dood ben. Of het nu onroerend goed of geld is, de staat plukt er zijn deel wel van.
Mijn ouders zijn nu 47, volgend jaar zijn ze er 48 en is het huis betaald. Reken je besparing maar uit als ze nog 30 a 40 jaar leven.
Ze hebben maar een hypotheek van 35.000€ (de laatste auto heeft meer gekost ), daardoor betalen ze maar 200€ / maand, maar dan nog.

Stel je betaalt nu 1000€ / maand, hiervan is 800€ intrest, hiervan krijg je 320 € terug, netto kostprijs wordt 680€, dat is ongeveer de gemiddelde huurprijs voor een vergelijkbaar huis.
De intresten lopen elk jaar terug en van die 800€ zal er telkens meer kapitaal afgelosd worden, na 10 a 15 jaar zit je op je omslagpunt en heb je 400€ intrest en 400€ kapitaal. Je krijgt dan nog 160€ terug. Kostprijs wordt 840€, maar de huur zal ook serieus gestegen zijn, evenals je loon.

Uiteindelijk betaal je niet veel meer dan huren, maar je loopt een vrij groot risico de eerste 2 jaar. Je kan tegenwoordig ook hoog beginnen, stel 1100€ en na 10 jaar betaal je nog 700€ en na 20 jaar betaal je nog 400€, ik ga als ik iets ga kopen deze constructie overwegen.
Dit is een pak goedkoper kwa intresten die je moet betalen.
Dan kan je als je ouder wordt toekomen met 1 loon en kan mijn vriendin minder/niet gaan werken.

Maar het is idd ieder zijn eigen keus en een huis in België is nog een stuk goedkope dan in Nederland.

[FunkyTrip]

In de jaren 80 liep de rente op tot 13% ofzo... Dat is een nachtmerrie scenario. Er is geen reden waarom in de loop der jaren de rente niet weer tot boven de 10% kan oplopen. Mensen die een hypotheek met een looptijd van 5,10 (of in de jaren 90 voor 20) jaar hebben afgesloten tegen een rente van 5% of lager krijgen er een harde dobber aan als de rente 10% is.

Sterker nog, er is geen starter die een huis zal kunnen bekostigen met een rente van 10%. Als je bedenkt dat de netto woonlasten voor een beetje huis (rond de 2 ton) al 6-700 euro zijn. Als dit verdubbelt, dan lijkt me dat gewoon onbetaalbaar.

Verder heb ik het idee dat er een tweedeling aan het ontstaan is. De haves en de have nots. De babyboomers wonen in huizen van 350.000 euro en kunnen verhuizen naar huizen van een half miljoen. Een jong yuppenkoppel zullen allebei bijna 2x modaal per persoon moeten verdienen om dit te kunnen betalen. Al die leuke 2 onder 1 kappers of luxe waterwijken...grote kans dat jij nooit het huis zal kunnen kopen dat je ouders hebben zelfs al verdien je 2x zoveel (en je vriendin ook)

[Ramzzz]

FunkyTrip schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 14:43:
In de jaren 80 liep de rente op tot 13% ofzo... Dat is een nachtmerrie scenario. Er is geen reden waarom in de loop der jaren de rente niet weer tot boven de 10% kan oplopen. Mensen die een hypotheek met een looptijd van 5,10 (of in de jaren 90 voor 20) jaar hebben afgesloten tegen een rente van 5% of lager krijgen er een harde dobber aan als de rente 10% is.

Sterker nog, er is geen starter die een huis zal kunnen bekostigen met een rente van 10%. Als je bedenkt dat de netto woonlasten voor een beetje huis (rond de 2 ton) al 6-700 euro zijn. Als dit verdubbelt, dan lijkt me dat gewoon onbetaalbaar.

Verder heb ik het idee dat er een tweedeling aan het ontstaan is. De haves en de have nots. De babyboomers wonen in huizen van 350.000 euro en kunnen verhuizen naar huizen van een half miljoen. Een jong yuppenkoppel zullen allebei bijna 2x modaal per persoon moeten verdienen om dit te kunnen betalen. Al die leuke 2 onder 1 kappers of luxe waterwijken...grote kans dat jij nooit het huis zal kunnen kopen dat je ouders hebben zelfs al verdien je 2x zoveel (en je vriendin ook)

Kansloos, voor de gemiddelde huizenzoeker, met 2x modaal. Helemaal als je kinderen hebt.

[WVL_KsZeN]

bangkirai schreef op donderdag 10 april 2008 @ 21:45:
Hoe het allemaal financieel zit weet ik niet.
insert verhaal over oude huizen

Dit snap ik ook nog steeds niet. Mijn vriendin en ik zijn ook een beetje aan het rondkijken, en we hebben gekeken naar zowel oude huizen als nieuwbouw. Ik snap echt niet dat mensen een rijtjeshuis uit de jaren '70 voor zo'n bedrag kopen, maar misschien ben ik degene die niet goed bij zn hoofd is

Voorlopig blijven we lekker doorsparen en kunnen we hopelijk ooit zelf een nieuw huis kopen.

[bszz]

JeroenB schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 09:42:
[...]

Goed punt. Dat geeft ook aan dat een bubbel eigenlijk vooral gevaarlijk is als je op de een of andere manier afhankelijk bent van die stijgende waarde (zoals in de VS).

Om een voorbeeld te noemen, als je een aflossingsvrije hypotheek neemt omdat de lasten dan lekker laag zijn en je van plan bent om ergens langdurig te wonen, dan is het enige dat fout kan gaan dat na die langdurige periode je huis minder waard is en je dus zelfs als je verhuisd met een schuld blijft zitten. Maar naar mate de woonperiode langer wordt daalt dat risico. Als je nu een huis koopt voor 450k met een hypotheek van 500k, wat is dan het risico dat dat huis over 30 jaar *geen* 500k waard is? Verwaarloosbaar verwacht ik.

Je zou kopen op die manier als een soort huren kunnen beschouwen. Vooral grotere huizen kun je onmogelijk huren voor de prijs van een aflossingsvrije hypotheek + HRA.

Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

[JeroenB]

bszz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:12:
Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

Het probleem is alleen dat dat sparen niet zo triviaal is. Op een spaarrekening kom je in de knoei met box 3 (mag je ong. 20k per persoon sparen totdat je een deel van de rente moet gaan inleveren), tussentijds aflossen maakt de aftrekbaarheid kleiner en een kapitaalverzekering afsluiten lijkt dit alles te omzeilen maar kost in de praktijk een vermogen aan kosten, plus het is vrij ondoorzichtig. Dan is er sinds kort nog banksparen dat alles doorzichtiger moet maken. Dat lijkt te lukken, maar de doorzichtigheid maakt het niet goedkoper helaas.

[n4m3l355]

Ramzzz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 14:59:
[...]

Kansloos, voor de gemiddelde huizenzoeker, met 2x modaal. Helemaal als je kinderen hebt.

Klein detail, een goede 30 jaar geleden kocht 2x modaal ook niet maar huurde. Heden ten dagen probeert de overheid men steeds meer aan te praten dat je een woning moet kopen dus misschien dat men heden ten dagen wensen heeft die niet passen binnen de strekking van diens inkomen.

zie draadje met cijfers tot 1981 daarvoor staan ook ergens op Vrom.

--edit--

lex schreef op donderdag 10 april 2008 @ 17:19:
RICS is gebasseerd op Engeland wat ook een hele andere markt is dan de Nederlandse (Nederlandse huizen zijn over het geheel genomen zo'n 100% duurzamer dan Engelse schat ik )

RICS is een wereldwijd erkende instituut met data van over de hele wereld die goed toepasbaar is in NL. Tevens op HAN na is juist RICS een van de weinige opleidings instituten voor bouwkosten deskundige in NL. En Nederland duurzamer? We zouden dat wel willen en met flink opgeschroefde eisen voor de EPM berekeningen probeert de overheid er wel iets aan te doen, maar er is een wezenlijk verschil tussen duurzaam willen bouwen, en ook het geld ervoor over hebben.

[ Voor 37% gewijzigd door n4m3l355 op 11-04-2008 15:37 ]

[Rukapul]

WVL_KsZeN schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:07:
[...]
Dit snap ik ook nog steeds niet. Mijn vriendin en ik zijn ook een beetje aan het rondkijken, en we hebben gekeken naar zowel oude huizen als nieuwbouw. Ik snap echt niet dat mensen een rijtjeshuis uit de jaren '70 voor zo'n bedrag kopen, maar misschien ben ik degene die niet goed bij zn hoofd is

Toevallig heb ik net zo'n huis uit de jaren '70 gekocht (energielabel E of F ). Er zijn een flink aantal redenen aan te wijzen waarom dergelijke huizen nog gekocht worden

• prijs: oudere huizen zijn goedkoper dan nieuwe (<5jr)
• locatie: er is vrij weinig nieuwbouw op acceptabele afstand van stadskernen
• perceelgrootte: bij een gelijk volume van een huis staat recente bouw op veel kleinere percelen (tot en met geen en gedeelde tuinen aan toe)
• sfeer: men vindt zo'n oudere wijk en de huizen gewoon wat uitstralen
• bouwaard/architectuur: bepaalde tijden hebben andere bouwkarakteristieken. Jaren '70 kom je bijv. glazen puien tegen over de hele gevel terwijl jaren '80 in verhouding piepkleine ramen telt
• openbare ruimte/parkeren: oudere wijken is het over het algemeen makkelijker parkeren terwijl nieuwbouw men is aangewezen op parkeren op eigen terrein of parkeerhavens die niet direct voor de deur liggen

Zoveel mensen, zoveel wensen. Wat dit betreft werkt het marktmechanisme uitstekend.

[justmental]

bszz schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:12:
Niet aflossen is fiscaal handig omdat je dan veel kunt aftrekken. Als je daarnaast spaart om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen loop je geen risico.

Als je 6% rente hebt en 40% belastingaftrek dan heb je 6*(1-.4)=3.6% effectieve rente.
Je spaarconstructie moet dus minimaal 3.6% rente opleveren om in de plus te komen.
Daarnaast heb je de rente opslag die banken rekenen bij verschillende verhoudingen van het geleende bedrag tov. de executie waarde van de woning.
Stel de opslag is 0.4% voor onder 75% executiewaarde tov. de startlening, min het belastingvoordeel is dat .4*(1-.4) = 0.24%, dit haal je dan op ca. 25% van de looptijd.
Als je dan 5% haalt op je gespaarde vermogen van gemiddeld de helft van je lening dan heb je 5%-3.6%=1.4%/2 = 0.7% voordeel.
Die 0.7 gecorrigeerd met de 0.24*(1-.25)=0.18% komt op 0.52%, daarbij moet je dit regelen via een spaarconstructie die of via eigen vermogen.
Eigen vermogen levert je 1.2% vermogensbelasting, een spaarconstructie levert je aanzienlijke (verborgen) kosten.
Het is een hoop afgeschat werk, maar je voelt wel dat je een heel behoorlijk rendement op je sparen moet hebben om significant in de plus te komen.

Als dan nog de huizenprijzen dalen en/of de hypotheekrente aftrek valt dan zit je met je spaarverzekering die afgekocht moet worden en de bank aan de telefoon met een margin call.

Bij mijn eerste 2 huizen ben ik op een financieel adviseur afgegaan en daarvan zijn de blaren nog niet helemaal genezen. Nu heb ik volledig aflossingsvrij zonder gekoppelde spaarverzekering/beleggingsverzekering. Zo zit ik al geruime tijd onder de 75% executiewaarde met een lage rente en geen zorgen over huizenbubbels.

[JeroenB]

justmental schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:45:
Bij mijn eerste 2 huizen ben ik op een financieel adviseur afgegaan en daarvan zijn de blaren nog niet helemaal genezen. Nu heb ik volledig aflossingsvrij zonder gekoppelde spaarverzekering/beleggingsverzekering. Zo zit ik al geruime tijd onder de 75% executiewaarde met een lage rente en geen zorgen over huizenbubbels.

Doe je dat aflossen dan door eerst te sparen en dan een brok af te lossen als de box 3 grens in zicht is, of los je gewoon maandelijks af (soort annuiteiten dus)? Ik overweeg ook zoiets en ben wel benieuwd naar je keuze

Vanuit het huizenbubbel perspectief gezien is het vastzetten van de rente over een lange periode en dan handmatig aflossen redelijk veilig.

[justmental]

JeroenB schreef op vrijdag 11 april 2008 @ 15:51:
Doe je dat aflossen dan door eerst te sparen en dan een brok af te lossen als de box 3 grens in zicht is, of los je gewoon maandelijks af (soort annuiteiten dus)? Ik overweeg ook zoiets en ben wel benieuwd naar je keuze

Vanuit het huizenbubbel perspectief gezien is het vastzetten van de rente over een lange periode en dan handmatig aflossen redelijk veilig.

Ik spaar gedurende het jaar en aan het eind van het jaar los ik in 1 brok af, dit omdat de fiscus het gemiddelde jaarvermogen bepaalt door eind+begin/2 te doen.
Zo zorg ik dat ik mijn vermogensbelasting laag houd en toch spaarrendement heb.

Mijn rente staat overigens maar half vast omdat voor ons dat financieel nog heel goed haalbaar is en dat op de langere termijn voordeliger is.