Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[JAHRASTAFARI]

n4m3l355 schreef op donderdag 10 april 2008 @ 08:59: Ik heb al eens eerder ergens aangehaald dat over een periode van 30 jaar de verhouding woon/huur met meer dan 20% omgeslagen is van huren naar wonen onder het mom iedereen een eigen huis en dan kan de overheid meer van iedereen plukken.

Juist door het feit dat huurwoningen ook reteduur zijn, kopen veel mensen. "Het maakt immers toch niet veel uit" - denken velen.

Wat een ander probleem is, is dat in Nederland de hypotheek schuld per huis (in%) enorm hoog moet zijn in vergelijking met andere landen. Veel van de overwaarde is verdwenen en mensen lenen zich suf. Dit is wel gelijk een groot gevaar.

De situatie in 2003:

[ Voor 27% gewijzigd door JAHRASTAFARI op 10-04-2008 09:08 ]

[Arnout]

sverzijl schreef op donderdag 10 april 2008 @ 10:01:
[...]

Het hangt er natuurlijk vanaf wat jij 'flink' noemt, maar de gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 2002 en 2008 is toch nog steeds zo'n 5,4% op jaarbasis geweest (gem. huizenprijs steeg van +/- 200k naar 275k).

Valt wel mee, en zeker gezien de recente (veronderstelde) "stagnatie" van de woningmarkt ("slechts 2% prijsstijging").

[ Voor 9% gewijzigd door Arnout op 10-04-2008 11:17 ]

[stylezzz]

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2008 @ 20:02:
[...]

Wat heb je er als huizenbezitter aan dat je huis veel "waard" is? Je hebt toch een huis nodig, dus de waarde kan je pas benutten als je dood gaat of gaat emigreren o.i.d. ... Tot die tijd moet je gewoon je hypotheek betalen, en als je een ander (lees: groter/duurder) huis koopt, ben je meer geld kwijt... Ook in dat geval is het voordeliger als je huidige huis 30% minder waard wordt!
Los hiervan kan het "voorkomen dat je bezit minder waard wordt" natuurlijk nooit een reden zijn om deze bubble in stand te houden!

AI ai ai, beetje onjuist ben ik bang. Stel je bewoont nu een huis van 200K (waarvoor je 225K aan hypotheek hebt moeten afsluiten i.v.m. kosten koper) en je wilt graag verhuizen. Probleem is alleen dat je voor je huidige huis ineens nog maar 100K kan krijgen bij verkoop, voordeel is wel dat het (grotere/betere) huis wat je nu wilt kopen ook 'maar' 200K kost. Je zult dus nog 100K aan extra hypotheek nodig gaan hebben (Kosten koper nog niet meegerekend), mag jij me een hypotheekverstrekker aanwijzen die je 150% laat lenen t.o.v. de taxatiewaarde.

Naar mijn mening valt die huizenbubble wel mee in NL, natuurlijk zijn de huizenprijzen gigantisch gestegen in de afgelopen 10-30 jaar maar op nu van een gigantische luchtbel te spreken? In de states waren veel huizen explosief in waarde gestegen in relatief korte tijd, ook sloot daar iedere sloeber z'n hypotheek af tegen een variabele rente waardoor ze in de problemen kwamen doordat die juist omhoog ging. De nederlandse en amerikaanse huizenmarkt is amper te vergelijken, dat daar de boel nu verkeerd gaat wil echt niet zeggen dat we morgen hier de straat op moeten met borden "onze huizenmarkt gaat ook klappen!".....

Om nog met iets van een bron (wikipedia) te komen :



Zoals jullie kunnen zien is vooral na het klappen van de internet-bubble in 2001 de gemiddelde huizenprijs explosief gestegen. Dit zou je dus wel degelijk een bubble kunnen noemen (DUH ) , maar is in de verste verte nog niet te vergelijken met de huizenprijzen in ons kikkerlandje.

[ Voor 10% gewijzigd door stylezzz op 12-04-2008 20:47 ]

[Slasher]

kwiebus schreef op zondag 13 april 2008 @ 12:21:

Wat mij betreft moet eerst maar eens begonnen worden met het (geleidelijk) afschaffen van de HRA. Nu lijkt het mij zo dat veel mensen dankzij de HRA eigenlijk boven hun stand leven en dat ik als huurder als gevolg van de HRA meebetaal aan het vermogen van huizenbezitters.

Ach ja er bestaat ook iets als huursubsidie daar betalen de huizenbezitters ook aan mee, dus schaf dat dan ook meteen af.

Ik betaal ook aan heel veel dingen mee waar ik geen recht op heb, zo zal het toch altijd blijven.

@ RemcoDelft, er bestaat ook nog iets als een knop

[ Voor 30% gewijzigd door Slasher op 13-04-2008 12:38 ]

[_starbuck_]

een krachtenbericht van 28 jaar geleden (clickable):



een crash kan dus wel degelijk in Nederland.

Het is dan ook niet toevallig dat makelaars vaak de huizenprijzenontwikkeling vanaf 1985 in een mooi grafiekje laten zien.

[ Voor 66% gewijzigd door _starbuck_ op 14-04-2008 20:32 ]

[Tjeerd]

Misschien dat ik er niet genoeg verstand van heb, maar je ziet hoe bijvoorbeeld in Amerika - en ook hier? - de verhouding loon/huizenprijs is gegaan (zie hier), dan loopt dat al enkele jaren scheef op. Eigenlijk is het best gevaarlijk/belachelijk dat er een steeds groter gat komt tussen het inkomen en de huizenprijzen. Aangezien huizen eigenlijk de grootste inkomsten/uitgaven zijn van een persoon maakt de huizenmarkt zichzelf op deze manier kapot.

En wat is nou eigenlijk de oorzaak? Waarom hebben banken er baat bij gehad om mensen veel hogere hypotheken te geven dan noodzakelijk? Verdienen natuurlijk. Maar uiteindelijk is het volgens mij toch een kwestie geweest van veel geld de maatschappij inpompen, terwijl er wezenlijk materieel niets veranderd is. En dus eigenlijk de banken schuldig zijn aan de scheve verhoudingen inkomen/huizenprijzen?

Op deze site zijn ook mooie grafieken te zien hoe het een en ander zich heeft ontwikkeld:

[ Voor 12% gewijzigd door Tjeerd op 21-04-2008 16:54 ]

[SvMp]

t_captain schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:08:
[...]


Dat laatste is een misvatting.
De meeste gebruikers van hypotheekrenteaftrek zitten in de middeninkomens (gezinsinkomen 1 - 3 maal modaal), al is het maar omdat er niet zo heel veel van de allerrijksten zijn (bijvoorbeeld inkomen > 1 JP / vermogen > 1 mln).

Dan kun je bijvoorbeeld een hypotheek van 1 miljoen euro aftrekken tegen 52%, maar dan nog trek je "maar" 5x zoveel rente af als een gemiddeld jong stel. Van die jonge stellen met 250.000 hypotheek tegen 42% zijn er misschien 500.000 in Nederland terwijl van die 1mln+ hypotheken hooguit enkele tienduizenden bestaan.

Klopt dat de meeste gebruikers 1 tot 3 keer modaal hebben. Maar 3 keer modeel noem ik geen "middeninkomen" meer.



Vanaf 2 keer modaal kunnen ze best wat missen. Starters zitten niet op 2 keer modaal, en als dat wel zo is dan zijn dat niet de starters met de welbekende problemen waar starters mee zitten.

[Wekkel]

neographikal schreef op dinsdag 15 juli 2008 @ 17:29:
de kredietcrisis was niet voorkomen met een renteverhoging.

Ik snap je gedachtengang, maar ik mis toch wel wat in je benadering.

Als we nou het hypothetische geval nemen dat de markt de rentetarieven vast had gesteld zonder dat de overheid zich daarmee bemoeide (bv, door geld beschikbaar te stellen als 'nieuw geld' tegen laag tarief via de centrale bank). De 'prijs' van geld zou dan vastgesteld worden op basis van vraag en aanbod. Ik durf te stellen dat niemand dan zijn geld beschikbaar zou hebben gesteld aan een bank voor 1% rente. Ik denk eerder aan 4-5%, niet omdat dit wetenschappelijk is berekend, maar omdat het m.i. aansluit bij een soort 'natuurlijk renteniveau' (zie rentestand gedurende de gouden eeuw). Een bank zou vervolgens ook nooit geld beschikbaar hebben gesteld voor leningen met variabele rente tegen 1%. Immers, een bank die 4-5% moet betalen voor geld uit de markt gaat dit vervolgens niet uitlenen tegen 1%. Dan maakt zij per jaar 3-4% verlies.

Daarmee kom ik tot m.i. de onfeilbare logica dat leningen tegen 1% teaser rates nooit mogelijk zouden zijn geweest als de overheid niet rentestanden zou beinvloeden met rente van de centrale bank (ver) onder de normale marktrente. Eens of niet eens?

Dat leidt vervolgens tot de conclusie dat we de huizenbubble die we in de VS hebben gezien nooit in de huidige vorm hadden gehad als de centrale bank haar rente niet tot wel 1% had verlaagd. Banken hadden dat niet de mogelijkheid gehad cq hadden nooit direct verliesgevend geld uitgeleend onder de marktrente. De marktrente had een grotere stop geforceerd op wat mensen konden lenen. Immers, met 4% rente kan je minder lenen met x besteedbaar inkomen dat tegen 1% rente met hetzelfde x besteedbaar inkomen.

Logica waar m.i. geen speld tussen te krijgen is. Zonder 1% rente van de FED maar markrente hadden we de huizenbubble in de VS nooit in deze vorm voorbij zien komen.

Dan komen een paar andere aspecten aan bod, los van de rente:
• leningstandaarden van banken;
• risico's die leningnemers nemen; en
• overheidstoezicht.

Leningen worden voor een groot deel beinvloed door rentestanden. Echter, bovenstaande drie hebben natuurlijk ook een effect op de hoogte van leningen, maar dan op een andere manier.

Verlaag je leningstandaarden, en er zijn meer mensen die kwalificeren voor een lening. Als je niet 20% zelf cash neer hoeft te leggen bij de koopprijs van een huis, maar 10% of zelfs niets, dan zijn meer mensen in staat de lening aan te gaan. Ook logica die m.i. onfeilbaar is. Hetzelfde geldt voor leningnemers die bereid zijn meer risico te nemen. Zolang de bank akkoord is, vergroot dat de potentiële groep leningnemers.

Over de vraag of leningstandaarden drastich naar beneden zijn gegaan in de States sinds 2001 hoeven we vast niet te discussiëren

Dan blijf de regulering en toezicht over: welke regulering en toezicht, zeg ik dan

Als er iets achterwege is gebleven in de hele huizenbubble, is het wel toezicht en regulering. Je zou denken dat na Parmalat, Enron en Sarbanes-Oxley de financiele toezichthouders enorm op regels en juiste praktijken toe zouden zien. Het tegendeel lijkt waar te zijn. De FED (banken), de SEC (beurswaakhond), de financiele commissie van Congress (Senator Dodd en de zijnen, pikant genoeg in een schandaal verzeild waarbij Countrywide, een grote hypotheekbank in de VS, deze senator een 'voordeeltje' zou hebben gegeven bij een financiering). Al deze toezichthouders hebben slapend aan het wiel gezeten al die jaren.

Ik herinner mij Enron als:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten boeken;
• off balance boekhouding (schulden verbergen/niet op de balans zetten).

Groot is dan ook mijn verbazing sinds ik mij in deze materie verdiep dat banken aan alle kanten toegestaan is:
• toekomstige onzekere inkomsten als genoten winst/inkomsten te boeken; en
• off balance boek te houden.

De zogenaamde neg-am (negative ammortization) leningen waar al eerder over gesproken werd, zijn bijvoorbeeld leningen waarbij het per jaar verschuldigde rentebedrag bij de lening wordt opgeteld. Je heb bv $100.000 geleend tegen 5% rente. Dat is $5.000 rente aan het einde van jaar 1. Vervolgens wordt aan het einde van het eerste jaar $5.000 bij de lening bijgeschreven. De lening is dan $105.000. De leningnemer betaalt de $5.000 niet aan het einde van jaar 1, maar leent deze als het ware bij.

Wat staat de accountant van de bank vervolgens toe: de bank zet $5.000 als genoten inkomsten in de cijfers. Dus de bank doet net alsof zij $5.000 inkomsten heeft gekregen, terwijl de werkelijkheid is dat zij nog een extra $5.000 heeft uitgeleend! Nog meer bizar in post-Enron tijden: WaMu (Washington Mutual, ook een kandidaat om net als Indymac de finale klap te krijgen) liet in haar zogenaamde 10Q rapporten zien (rapporten die bedrijven om de zoveel tijd bij de SEC openbaar moeten deponeren) dat zij dividend betaalden aan aandeelhouders op basis van inkomsten die zijn in werkelijkheid uitleenden in plaats van ontvingen. Hoe gek moet het worden met dit soort praktijken Alles open en bloot in openbare rapporten, en de toezichthouders liggen al die tijd slapend aan het stuurwiel.

Ander voorbeeld: Banken moeten een bepaalde ratio hebben tussen verplichtingen en kapitaal om te voorkomen dat ze bij de minste geringste tegenslag gelijk door hun kapitaal zijn en daarmee technisch insolvent. Citigroup schijnt 1.1 biljoen dollar (ja, 1.000 miljard) aan off balance bezittingen te hebben die niet op de balans staan. Gewoon toegestaan, en daarmee hoefde Citigroup geen bezittingen met bijbehorende schulden op de balans te zetten die door haar kapitaal de beschikbare centjes om uit te lenen aan banden zou leggen. Deze off balance bezittingen zitten in trusts om mortgage-backed securities te verkopen, financierings vehikels (ook wel SIV's genaamd) en dergelijke. Dit is toegestaan, zogenaamd vanuit het argument van 'de handel' (banken kunnen doorlenen omdat ze hun in elkaar gezette 'producten' een bepaalde korte periode niet op de balans hoeven te zetten, klaar voor de verkoop aan derden (zei iemand Nederlandse pensioenfondsen?)).

Nu komen/moeten deze bezittingen langzamerhand op de balans van banken worden gezet. De waarde van deze bezittingen blijkt allang niet meer zo hoog te zijn als ze oorspronkelijk waren. Geen goed nieuws voor de boekhouder van, onder meer, Citigroup die al zoveel moeite heeft om aan haar kapitaalratio verplichtingen te voldoen. Het kapitaal smelt weg bij ieder verlies dat weer genoteerd wordt met afschrijving na afschrijving.

Citigroup schijnt nog steeds dividend te betalen. Citigroup haalt dus geld op bij nieuwe (preferente) aandeelhouders tegen omgerekend 11% per jaar om vervolgens (bv) 5% dividend te betalen aan aandeelhouders. Als je op die manier je bedrijf leidt, ga je inderdaad vanzelf failliet. Hoe gek kan het worden?

Kennelijk heel vreemd, want feit is dat toezichthouders helemaal, helemaal niets hebben gedaan tijdens dit soort praktijken. Of dat bewust is of onbewust, ik kan alleen maar gissen. Ik denk zelf bewust, want iedereen met 2 hersencellen of meer had kunnen zien en hebben ook veelvuldig geschreven dat de zaak massaal uit de hand liep. Toezichthouders riepen eerst 'er is niets aan de hand'. Dat werd 'subprime is contained'. Nu is het 'we hebben alles onder controle'.

Tjsa, onder controle.

Ik begrijp dat banken in de VS een kapitaalreserve van 6% moeten hebben. Indymac, de 2e hypotheekbank van de VS, en die afgelopen vrijdag over werd genomen door de toezichthouders, had afgelopen vrijdag een ratio van 1,75%. Kortom, ze mochten nog 4,25% door hun ratio zakken van de toezichthouders voordat ze eindelijk ingrepen

De FDIC, de organisatie die banktegoeden garandeert in de VS tot $100.000, schijnt een lijstje te hebben van 90 banken die het erg moeilijk hebben. Bizar feitje: Indymac stond niet eens op deze lijst! Kan je nagaan

Wat is nu de voorgestelde oplossing van de overheid: meer regelgeving en toezicht. Ja ja, dezelfde overheid en hetzelfde toezicht die voor 1% madness lage rente zorgde en vervolgens helemaal niets deed aan handhaving van gezonde regels. Zo werkt dat, de oplossing voor een door de overheid gecreeerd probleem door er nog meer van hetzelfde tegenaan te gooien: nog meer overheidsbemoeienis

Ik kan er echt uren over doorgaan, sinds 2005 totaal gefascineerd door de ontsporende trein van de VS economie, waaronder deze huizenbubble. Tijd voor een afronding.

******************

Als ik het gebezigde argument goed omschrijf, is dat het argument dat leningnemer zelf een lening verkoos en de bank zelf de leningen met hoge risico's verstrekte. Men moet de risico's dus maar dragen. De overheid heeft geen blaam voor wat er gebeurd is, het zijn banken/leningnemers die onverantwoordelijk leenden.

Dat standpunt begrijp ik zoals gezegd, maar ik vind het niet redelijk als zelfstandig argument. Er is namelijk meer aan de hand:
• banken: banken die vol risico lenen en de risico's ervaren, verdienen faillissement; probleem: de overheid helpt ze uit de problemen met belastinggeld. Zie Fannie Mae/Freddy Mac/Northern Rock. Banken worden dus niet gestraft;
• leningnemers: leningnemers die risicovol lenen, zoeken hun problemen zelf op als ze het niet meer kunnen betalen later op de rit; probleem: niet iedereen zal even onderlegd zijn geweest bij het aangaan van subprime en andere risicovolle leningen (de Alt-A leningen, ook wel NINJA loans of Liar-loans genaamd (even Google'len)). Verdienen zij bescherming of is het dom doen, consequenties dragen? Politici lopen al warm voor kadootjes aan deze leningnemers voor stemmen, daarbij ook hun bankvriendjes niet vergetend. De belastingbetaler mag er voor opdraaien.
• overheid: de overheid zette rente op 1% en deed niets om de ontvouwende fraude/misstanden/onverantwoorde leningen een halt toe te roepen. Kan men de overheid voor de rechter dagen hiervoor? Ik betwijfel het. Stappen de verantwoordelijken op (FED/Congress)? Nee, ze roepen juist om meer macht en controle.

Voor mij staat vast dat banken en consumenten zelf mee zijn gegaan in deze hype. Zij dragen zeker schuld aan de onstane crisis. Dat verdient echter nuance omdat:
• banken een zekere marktdruk hebben om mee te gaan richting de goedkoopste. Een bank die was blijven hangen in 80/20 leningen (80% lening, 20% cash van leningnemer zelf) had geen business meer gehad en had kunnen voortijdig kunnen sluiten wegens het ontbreken van binnenlopende klanten). De vergelijking met de auto loopt in die zin mank (niet meedoen= out of business);
• klanten niet altijd even financieel onderlegd zijn cq voorgelogen zijn. Niet helemaal een goede vergelijking maar zou jij een pak melk kopen voor €3 terwijl de supermarkt daarnaast melk verkoopt met kortere houdbaarheidsdatum voor €1? Ook klanten worden getrokken naar het goedkoopste, niet altijd bewust van de risico's.

Resteert: overheid.

Feit:
• zonder 1% rente hadden we de hype nooit in deze vorm gezien
• met het consequent en streng naleven van regelgeving en optreden bij misstanden waren banken nooit tot de rand van de afgrond gekomen met hun balansen.

Mijn gevoel zegt dan ook klip en klaar dat de VS overheid hier de grootste blaam treft. Niet de enige blaam, maar met vlag en wimpel verdient zij de prijs van snelste economy-wrecker aller tijden met het gevoerde beleid sinds 9/11. Alle mogelijke negatieve krachten hebben zij losgemaakt om door marktpartijen (banken/consumenten) opgepikt te worden in een race naar de bodem. Zelfs de communisten deden 70 jaar over de implosie van hun economie

Tot slot een persoonlijke overweging. Met Amerikanen sprak ik weleens over het Nederlandse systeem van Kadaster en notaris, de wijze waarop transporten en hypotheken mbt vastgoed in Nederland waren geregeld en de prettige wijze waarop dit met één adviseur (de notaris) plaats kon vinden. Geen advocaat bij de koper en advocaat bij de verkoper en nog een advocaat bij de financierende bank, en nog een advocaat bij de zittende bank. Gewoon strak geregeld, een hypermodern Internet-ready Kadaster erbij en relatief lage kosten.

Zegt zo'n Amerikaan: tjsa, kan allemaal wel wezen, maar al die overheidsregeltjes zitten we gewoon niet op te wachten. Het Wilde Westen, iedereen zoekt het zelf wel lekker uit, desnoods voor de rechter sue'en.

Misschien is dat ook de gedachte geweest achter het grootste leningexperiment dat de wereld ooit gekend heeft

[neographikal]

Cyberpope schreef op zondag 12 oktober 2008 @ 16:19:
[...]

Een beleggingshypotheek is niet met geleend geld. Dat zijn alleen de (domme en onveilige) constructies waarbij je een extra hoge hypotheek neemt bij de koop van je huis en daarmee een depot koopt waarmee je straks je huis gaat aflossen. Dat is met geleend geld, want je leent extra om de aandelen te betalen.

Anders spaar je bij een spaar hypotheek ook met geleend geld???

Okay, zoals je wilt Je bent aan gokken met de kapitaalopbouw om je geleende geld af te lossen. Risico blijft exact hetzelfde: rendement kan tegenvallen.

Het enige verschil tussen een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek is op welke wijze je het spaartegoed opbouwt om straks je hypotheek af te lossen. De ene doet dat met puur sparen, de andere met beleggen (en een derde een hybride mix vorm). Neem daarbij in overweging dat over een periode van 30 jaar (dat is meestal de termijn van je hypotheek) beleggen historisch gezien zo goed een hoger rendement haalt als sparen en in slechte gevallen hetzelfde rendement als sparen, kan beleggen een aantrekkelijk alternatief zijn.

I know, maar je zult nu aan de polis moeten komen omdat er wat mis is gegaan (scheiding ofzo). Lijkt me gezellig

Verdiep je in vormen voordat je wat roept. Niet elke beleggingspolis is een woekerpolis en niet elke belegging levert automatisch verlies op.

Mag het wat minder persoonlijk? Ik zeg over alletwee de dingen nl. niks. Ik zeg dat ik het gokken vind; dat betekent dat je veel kunt winnen of verliezen. Ik weet dat de beurs gemiddeld winst draait, een kleine 9% per jaar over 150 jaar, maar je kunt pech hebben en op een outlier eindigen. Dan is statistiek leuk, maar wel erg pijnlijk

Je moet dus vanuit het begin van je belegging uitgaan, niet vanuit de hoogste stand een korte poos geleden.

9% gemiddeld per jaar is leuk, maar het hoeft dus niet altijd op te gaan

[Arnout]

In mijn buurt zie ik nu nog steeds een huis te koop staan, bijna 2 jaar nu. Gestart met 389.000, gedaald naar 349.000 begin van dit jaar en voor de zomer verlaagd naar 339.000. Staat dus al vrij lang te koop en het wordt maar niet verkocht.



Ik wil op zich niet verhuizen, maar ik zou een bod kunnen doen (bijv. 269.000) om zodoende beneden de 300.000 uit te komen.

Voor mij is dit een teken van een dalende huizenmarkt. Het huis is op zich best meer dan 300.000 waard, maar blijkbaar heeft niemand dat er meer voor over, waardoor het weer minder waard wordt.

[Spotmatic]

Exirion schreef op dinsdag 04 november 2008 @ 13:37:
[...]

Hoe dan ook, ik zou van m'n leven geen 389K betalen voor een 13 in een dozijn rijtjeshuis, want dat blijft het.

Ik ga voor deze binnenkort 207K betalen (eind jaren '70 bouw). Op het eerste gezicht veel aantrekkelijker, maar wat maakt het eerdergenoemde huis dan zo bijzonder dat de vraagprijs zo hoog is? Regio? Uitzicht? Inhoud?

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 10 november 2008 @ 07:48:
[...]

Stegen de prijzen toen >10% per jaar?

Als ik deze grafiek bekijk wel:

[ Voor 44% gewijzigd door EXX op 10-11-2008 09:47 ]

[JvS]

Dit plaatje stond op Geenstijl. Ik moest wel aan dit topic denken Beetje provocerend plaatje, maar ik vond hem wel mooi

Wijk te koop in Almere


Ik werk in W&S en merk echt onnoemelijk veel meer gemak met het vinden van kandidaten in de financiele branche. Echt ongelooflijk hoeveel makelaars, financieel planners/adviseurs, binnendienstmedewerkers, import/export medewerkers etc. hun baan kwijtraken omdat die markt stil ligt...

Ik ben erg benieuwd hoe de prijzen zich gaan ontwikkelen en hoe dat lokaal gaat gebeuren.

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 18-11-2008 18:56 ]

[pedorus]

Femme schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 16:21:
Jij als starter zult in deze pleurissituatie zeer waarschijnlijk ook minder verdienen of misschien wel werkloos zijn geworden.

Maar als je bijvoorbeeld wel zeker je baan behoud in tijden van grote werkloosheid kan een crisis heel goed uitpakken. Bij een crisis wordt welvaart opnieuw verdeeld, dus dan kan soms best gunstig zijn voor nieuwkomers. Instappen net na een goede crisis is vaak ideaal, het probleem is instappen net voor of tijdens een crisis

Z24 ziet trouwens een olifant op de huizenmarkt. En het leukste is natuurlijk eigen onderzoek, vandaar het volgende grafiekje over de krapte op de huizenmarkt:

Gewoon weer gezellig bij elkaar gaan wonen en er is helemaal geen krapte

[Slasher]

@dfrenner: er bestaat zoiets als een knop

[ Voor 52% gewijzigd door Slasher op 30-11-2008 14:27 ]

[pedorus]

n4m3l355 schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 20:28:
Zolang de nieuwe woningen dan ook minder is tov de aanwas (wat vertekend uit de grafiek niet te lezen is helaas) zal de markt dan ook niet zakken door een te groot aanbod.

Dan ga je uit van een gewenst aantal van maarliefst 1 wooneenheid/persoon. Dat is ook wat onrealistisch natuurlijk. De data zit trouwens in de URL van het plaatje, met chds kun je schalen.

rapture schreef op zaterdag 29 november 2008 @ 20:31:
Bevolkingsaantallen zeggen weinig. Vroeger konden ze met 4 à 5 personen in een huis wonen, nu is 1 à 2 personen eerder de norm. Het aantal huishoudens zegt meer.

Het probleem is nu dat dat aantal wordt bepaald door de beschikbare hoeveelheid woningen. Je kom er dus niet achter hoeveel mensen/woning nu echt gewenst is. CBS heeft trouwens wel gegevens over huishoudens, vreemd genoeg zijn er steeds net iets meer huishoudens dan wooneenheden (op 1 januari 7029975 versus 7242202 huishoudens). Definitie van huishouden:

Particulier huishouden:
Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf, dus
niet-bedrijfsmatig, voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.

En van woningen:

Het aantal woningen op 1 januari.
Een woning is een gebouw, of deel van een gebouw, dat bestemd is voor
permanente bewoning door een particulier huishouden.

Tsja, geen idee dus..

Ik heb ook nog een ander plaatje gemaakt, over de langlopende schulden (oa hypotheken), die zijn ernstig opgelopen. Ivm spaar- en beleggings-hypotheken heb ik spaartegoeden en aandelen er ook bij gezet. De groene lijn is een beetje vreemde eend, te zien valt dat woningprijzen nu minder stijgen dan het BBP. De y-as van die lijn is natuurlijk anders.

Ik hoop maar dat de rente op die schulden niet erg gaat oplopen...

[pedorus]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 03 december 2008 @ 11:06:
Is de huizenprijs na de crash van begin jaren 80 nooit meer omlaag gegaan dan? Want als jouw stelling klopt zou er toen ook een crash geweest moeten zijn, en die kan ik mij niet voor de geest halen.

Zie hier (gecorrigeerd voor inflatie!). Dus rond 1980 een forse daling, maar oa rond 1989 een lichtere:

quote: http://www.nrc.nl/binnenl...prijzen_in_bijna_300_jaar

De rente was in beide gevallen hoger dan nu (understatement voor '80):

quote: http://www.hypotheker.nl/.../Historische+rentestanden

En de betaalbaarheid beroerd rond 1980 (net als nu trouwens), maar rond 1989 vooral dalend:

quote: http://www.z24.nl/z24geld/huizen_wonen/artikel_23148.z24

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 03 december 2008 @ 11:06:
Er is alleen geen bubbel, dus er valt weinig te klappen

Lol, ontkenning is een van de symptomen die bij een bubbel horen (als die er is)

[ Voor 12% gewijzigd door pedorus op 04-12-2008 00:58 . Reden: uitleg bij plaatjes was misschien onduidelijk ]

[HaseMike]

Nog maar even voor de mensen die het niet willen/kunnen geloven :



Dit huisje is nieuwbouw met een woonoppervlakte van 243m2, zit ook nog een garage bij. Zonder kavel maar inclusief openhaard, die garage, verlichting, 2 badkamers enz enz : 250.000 euro. Bouwen is dus in tegenstelling tot popular belief niet duur.

[ Voor 8% gewijzigd door HaseMike op 03-12-2008 13:27 ]

[burne]

HaseMike schreef op donderdag 04 december 2008 @ 11:33:
Huizen die door duitse aannemers in Nederland worden neergezet zien er niet uit en bestaan uit prefab karton wat in 3 uur neergezet wordt.

Ik ben helemaal voor Duits prefab-karton: (woonklaar voor 3 ton inclusief BTW)


(En van een andere bouwer: video waarvan je in ieder geval de laatste tien minuten wel even wilt zien.)

Alleen uit emigreren of wachten tot het hier betaalbaar kan, daar ben ik nog niet uit. Dat ze daar iets beter doen is wel duidelijk.

[ Voor 12% gewijzigd door burne op 04-12-2008 15:12 ]

[JvS]

In datzelfde artikel van NVM zie je een tabel die dat op een bepaald niveau weerlegt.

je kan duidelijk in de verschillende klassen de waarde-ontwikkelingen zien aan de hand van betaalbaarheid. Ik vind absolute prijs en gemiddelde prijs eerlijk gezegd wat minder relevant om het subjectieve 'duur' te benoemen. Mijn salaris en veel andere CAO salarissen zijn vorige jaar met 3,5% extra toegenomen om te compenseren voor inflatie. Als de huizenprijs dan ook 3,5% toeneemt, dan vinden veel mensen dat de woningen duurder zijn geworden. Maar in feite zijn ze even betaalbaar gebleven.

Deze tabel is daarom erg interessant. Hij drukt de betaalbaarheid van woningen voor eenverdieners, tweeverdieners, onderverdeeld in startes en doorstromers uit per woningtype.



Ik neem betaalbaarheid even als 'waarde' van de woning, want die vind ik relevant . Als je dit beschouwt, zie je dat ook appartementen weer betaalbaarder zijn geworden (voor 1verdieneres van 96% naar 102% betaalbaar). Dus ook hier een 'waardedaling'.

In dit plaatje bekijken ze de betaalbaarheid in de afgelopen twee jaar, je ziet dat de gemiddelde betaalbaarheid weer op het niveau van 2007 zit.



Ik vind betaalbaarheid wel een hele goede manier om de woningwaarde te definieren omdat het onafhankelijk is van loon en inflatieontwikkelingen .

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 15-01-2009 11:18 ]

[Slasher]

Anoniem: 70378 schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:06:

Ik vind het ook heel bijzonder dat diegene nu al kan zeggen dat 2010 zijn jaar wordt. Hij is ervan overtuigd dat de huizenprijs dan lager is en de rente ook. Dat vind ik ook knap dat iemand dat weet.

[Wekkel]

Het kijken naar staatjes van het CBS scoort niet zo hoog in mijn gedachtenwereld. Staatjes zijn manipuleerbaar, en altijd kijkend in de achteruitkijkspiegel. Ik kijk liever naar de werkelijkheid.

De werkelijkheid dan volgens Wekkel :


We zien allemaal zaken in de werkelijkheid die bij een deflationaire omgeving horen (zie bv de Grote Depressie). Je kan mij wel vertellen dat het onzin is, vertel het liever die twee projectontwikkelaars die hun kopers voor nieuwe kantoorgebouwen zien wegvallen. Dat is de realiteit, niet een of ander staatje volgens eigen bedacht 'rekenmodel' van het CBS.

Ter informatie, voor mij is inflatie vergroting van de geldhoeveelheid, en verkleining is deflatie. Ik kijk niet naar prijzen, dat is namelijk het paard achter de wagen spannen.

Je zou niet de enige zijn die door de trein is geraakt zonder deze aan te zien komen. Dat overkomt de beste economische experts (sterker nog, het is ze al overkomen). Logisch, als je positie/baan van deze onwetendheid af lijkt te hangen

[Cyberpope]

ssj3gohan schreef op woensdag 11 februari 2009 @ 18:22:
Dus je hebt in principe geen bezwaar tegen een subsidie op koopwoningen voor rijke mensen zolang het maar duidelijk en doorzichtig is wat ze krijgen en dit (dus) 'eerlijk' kan worden afgestemd?

Hoeveel belasting de "rijken" betalen is niet waar ik bezwaar of geen bezwaar tegen heb. Dat is een kwestie van democratie (en ik laat dan mij bezwaar wel of niet zien in het stemhokje). Echter ik heb wel een bezwaar tegen de hypotheekrente aftrek, omdat weinig mensen (zie hier ook dit topic) beseffen hoe het echt zit. Nu gaat bijna 31% van alle aftrek naar de 10% hoogste inkomens. (of bijna 65% naar de hoogste 30% inkomens)


Het rare is dus dat al die midden-inkomens die zo mordicus tegen afschaffen van de HRA zijn, waarschijnlijk voordeel zouden halen bij afschaffen HRA. Alleen beseffen ze dat niet omdat ze nooit doorgerekende plannen bekijkt omdat ze al op tilt slaan bij de gedachte van de paar 100 euro die ze kwijt raken.

Overigens heb ik wel moeite met subsidie op koopwoningen uberhaupt.

[Spotmatic]

Crisis of niet: onze huidige woning staat er nu zo bij.



Facts:

- 5 jaar oud
- Vraagprijs 225K
- Verkocht voor 215k (WOZ in 2007: 217K, WOZ in 2008: 214K )
- Aantal maanden te koop gestaan: 2

[ Voor 3% gewijzigd door Spotmatic op 25-02-2009 20:49 ]

[The_Sukkel]

Voor degenen die niet uit een economisch perspctief, maar uit een historisch perspectief naar de huidige gang van zaken willen kijken is het boek "Deflatie in aantocht" van Eric Mecking een aanrader:
http://www.succesboeken.n...6444/Deflatie_in_aantocht
http://www.huizenmarkt-ze...008/deflatie-in-aantocht/

Waarschuwing: het is geen plezierig boek degenen die niet willen weten van een dalende huizenprijs... maar wel reuze interessant als je ervoor openstaat en de huidige crisis graag in een meer historische context geplaatst wilt zien...

[ Voor 6% gewijzigd door The_Sukkel op 23-03-2009 19:48 ]

[Rukapul]

(lange rente op staatsobligaties, lange hypotheekrente zal daar iets boven liggen)

[bouwfraude]

Tjeerd schreef op woensdag 01 april 2009 @ 13:13:
In ieder geval, ergens wordt er dus door iemand flink geld naar binnen geharkt, of dat nou de gemeente of aannemer of projectontwikkelaar is en daar moet je volgens mij ook de hoge huizenprijzen oorzaak zoeken.

De gem. verkoopprijs van nieuwbouw huizen is in korte tijd extreem gestegen, Grafiekje:

Ik merkte het zelf toen ik aan het rondkijken was voor een nieuwbouw project eerst vroegen ze vroegen ze 300.000 gulden voor een nieuwbouwwoning maar dat project was heel vlot uitverkocht, de volgende ronde waren de goedkoopste huizen 200.000 euro.
Interessant artikel:
http://www.huizenmarkt-ze...land-zullen-scherp-dalen/
(misschien is het al eens gepost heb nog niet het hele forum doorgeworsteld)

[GetaGrip]

pinockio schreef op zondag 05 april 2009 @ 11:00:
[...]
Kun je in enkele zinnen uitleggen wat de inhoud is van de filmpjes waar je naar verwijst? Ik heb dat stuk over de exponentionele functie wel gezien maar 10 minuten vond ik wel genoeg. Ik meen dat hij zegt dat afhankelijk van groeipercentage "iets" verdubbelt binnen een x-aantal jaar. Als dit 3% is, vindt verdubbeling plaats in 70/3 = ca. 23 jaar; bij een groeipercentage van 7% is dit 10 jaar. Dat betekent dat bij een verhoging van de huizenprijzen met 3% deze verdubbeld zijn in 23 jaar. Een populatie die 3,5% per jaar groeit is in 20 jaar verdubbeld etc.

Maar wat dit voor de huizenprijzen betekent zou je even moeten uitleggen.

Zoals je het uitlegt, heb je het goed begrepen en ik denk dat het heel goed toepasbaar is op b.v. deze grafiek uit een artikel waar je zelf ook aan refereert.

Bron: Vos, D. Presentatie ‘Residential Impact on Economy’. Seminar VBA Commissie Vastgoed,9 december 2008.

Als je de exacte huizenstijgingen gaat toepassen op de theorie die deze meneer beweerd, er wel eens een grote overeenkomst kan zijn. Verder beweerd hij ook dat de exponentiële stijgingen door externe factoren verstoord kan worden, dus b.v. de energieconsumptie als bijvoorbeeld in het begin van zijn betoog, wordt gestopt door het feit dat het technisch/grondstoffelijk onhoudbaar wordt de groei door te zetten.

Dit geprojecteerd op de huizenprijzen, geef je zelf aan dat mensen het niet meer willen of kunnen betalen - of dat ander externe factoren (inflatie/deflatie) het gewoon niet meer mogelijk maken de groei qua prijs door te zetten naar het model van deze meneer.

Het leuke van zijn betoog is dat het toepasbaar is op alles wat structureel stijgt, dus criminaliteit, populatie enzovoort.

Hier een meer visueel filmpje, maar dit keer met als voorbeeld bacteriën - uiteindelijk na 12 minuten is het over, want er kunnen niet meer bacteriën in de ruimte aanwezig zijn - dus er kan gesteld worden dat aan alles wat groeit een eind zit en zichzelf corrigeert

http://www.youtube.com/watch?v=hM1x4RljmnE

[JvS]

Cocytus schreef op maandag 06 april 2009 @ 21:16:
[...]


*Proest*
Je voorstel is dus om van heel Nederland één groot Manhattan te maken met 10-baanswegen tussen de belangrijkste centra?

Hij heeft het over 1/4e van het Groene Hart. Ik weet niet wat jij zo mooi vind aan het Groene Hart, maar het is nu niet echt bepaald een Veluwe ofzo.

Daar 1/4e van beschikbaar maken voor bebouwing vind ik een prima idee. Daarmee zit Nederland lang niet helemaal vol.

Je schrijft overigens een mooi verhaal. Maar hoeveel bomen moet je in het groene hart kappen volgens jou? En weet je toevallig ook welk (ongelovelijk) laag percentage van de voedselprodcuctie in Nederland in Nederland zelf wordt geconsumeerd? Dat ligt in de buurt van de 30%. Het klopt dat wat wij eten vaak uit het buitenland komt, maar Nederland is netto nog steeds een voedselexporterend land.

Nederland is ook met een voor 1/4e volgebouwd groen hart nog steeds niet helemaal volgebouwd. Nederland is nu 10-11% volgebouwd en er is nog enkele decenia behoefte aan groei. En ja, we willen luxe wonen, met wat woongenot is niets mis. Of denk je dat we gelukkiger worden als we in een appartementje zonder eigen tuintje zitten, in de wetenschap dat we gelukkig wel van die "ongerepte natuur" in dat "schitterende" groene hart kunnen genieten?

Ik bedoel, dit is het groene hart:


Gecultiveerde bouwgrond met wat boompjes... Welk beeld heb jij van het Groene Hart dat je het zo graag wilt beschermen?

[Henk007]

Anoniem: 243511 schreef op zondag 12 april 2009 @ 15:56:
Ik heb onlangs een analyse moeten maken voor de Nederlandse huizenmarkt en dat was niet bepaald best. In 20 jaar tijd zijn de huizen gemiddeld vertienvoudigd in prijs.

Net als meer mensen hierboven geloof ik hier dus helemaal niets van. Je zegt dat een type woning dat momenteel voor 300k€ wordt verkocht in 1989 werd verkocht voor 30k€
Bovendien pas ik dan nog geen inflatiecorrectie toe. Bij een gemiddelde inflatie van 2.0% zijn 30k€ (2009) gelijk aan 20.2k€ (1989). Inflatiepercentage is fictief en illustratief.
Graag bronnen vermelden.

Een grafiekje uit 2003 (bron NVM) laat wel een boven-inflationaire stijging zien, maar geen 12% per jaar.
Stijgingen boven inflatieniveau mag je bubbles noemen trouwens.


Ik weet niet of dit artikel al eens is gelinkt in dit topic:
Heeft Nederland ook een huizenprobleem?

[ Voor 33% gewijzigd door Henk007 op 13-04-2009 11:39 ]

[pinockio]

"Geprofiteerd hebben" is niet hetzelfde als "profiteur zijn".

"Bloeden" heb ik ook nergens genoemd.

Probeer het eens in perspectief te zien. Ik heb 5 jaar lang een inkomen gehad van ca. 5000 euro per jaar (startende ondernemer). Daar zeur ik ook niet over, maar ik neem mijn kansen waar nu ze zich gaan aandienen. Ik ben helemaal niet blij met andermans ongeluk, maar je kunt me toch niet kwalijk nemen blij te zijn met een ontwikkeling die in mijn voordeel is? Ik heb die link naar nu.nl geplaatst en erbij gezegd dat dit betekent dat de prijzen (verder) gaan dalen. Jij doet alsof ik vervolgens een lange neus maak naar huizenbezitters: nanannanananaaa! Lekker puh! Nergens. En iedereen over één kam scheren is volgens mij niet jouw stijl, dus val niet uit je rol.

dfrenner schreef op donderdag 16 april 2009 @ 11:40:
[...]


Gaan we Geleen er weer bij halen?
Waar in de randstad dan?
(...)

Een paar voorbeelden in Amsterdam:

Huizenprijzen

Dus als je nog blijft ontkennen en de zwarte Piet toeschuiven: doe je ogen open. Er wordt hier door sommigen zowat gedaan alsof huurders de oorzaak zijn van de misère.

[ Voor 70% gewijzigd door pinockio op 16-04-2009 12:09 ]

[MAher]

J2pc schreef op donderdag 16 april 2009 @ 15:07:
Nee, verhuizen is niet altijd vrijwillig. Maar hoe groot is het % gedwongen verkopen nou eigenlijk tegenover de (potentiele) kopers?
Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
En als de geschiedenis zich herhaalt (zoals je nu lijkt te suggereren) kunnen we een lekkere stijging tegemoet zien na de crisis

Geef nou toch eens een argument waardom (het gros van de) mensen zouden verkopen met een flink verlies?

In deze situatie, begin jaren tachtig bijvoorbeeld:


Zeer sterk stijgende werkloosheid. Als je dat koppelt aan een top-hypotheek dan heb je dikke shit.

Of dat zo zal gaan nu valt te bezien, hopelijk niet. Zie ook: http://www.huizenmarkt-ze...izenmarkt-begin-jaren-80/

[ Voor 6% gewijzigd door MAher op 16-04-2009 15:15 . Reden: linkje ]

[Slasher]

[MAher]

Is dit nou een leeglopende bubble?
http://www.boligpriser.dk/

[ Voor 71% gewijzigd door MAher op 24-04-2009 15:08 ]

[pinockio]

MBV schreef op zaterdag 25 april 2009 @ 01:04:
(...)

Ik snap nog steeds niet waarom de Nederlandse huizenmarkt zich niet aan de regels van vraag en aanbod zou houden. (...)

Inderdaad. Het is al vaker gezegd, maar voor de nieuwkomers nog maar eens:

Als Nederland nu zo heel anders zou zijn dan ALLE andere landen ter wereld, waarom heeft die prijsdaling met 30-40% tussen 1978 en 1982 zich dan voorgedaan? Dat zou dan niet kunnen. En toch is het gebeurd.



Enige (voor zover ik weet) factoren waren de verslechterde economische omstandigheden (o.a. hoge werkloosheid) en de hoge hypotheekrente. Die factoren zijn nu deels aanwezig (economie in het slop, rente gaat weer stijgen, en de werkloosheid neemt toe).

Daarbij komt nog dat mensen door de lage rente zoals dfrenner aangeeft verleid zijn veel te lenen, en dit nu mogelijk niet meer op kunnen brengen. En verder dat de prijzen nu op een veel hoger niveau (absoluut en relatief) liggen dan in 1982. Er is dus sowieso minder mogelijkheid tot stijging, en meer mogelijkheid tot daling...

[ Voor 31% gewijzigd door pinockio op 25-04-2009 07:03 ]

[Barrycade]

Los van alle leuke stijgingen boven inflatie posts hier heb ik even het cbs erbij gepakt:

Als je de bruto inkomens erbij pakt vanaf 2000:


Zie je dat bij huizenbezitters in 2007 het totale bruto inkomen +/-50% is gestegen.
En bij alle huishoudens +/- 30%.

En dat de huizenprijzen met de eerste groep hand in hand mee gaan:


Aangezien de huidige lonen niet heel snel zullen dalen zullen de prijzen van woningen ook niet heel snel/veel in waarde gaan dalen. Zeker niet de woningen die in de <315.000 range liggen (4,5x het gemiddelde inkomen van huizenbezitters à +/-70.000)

[HaseMike]

dfrenner schreef op woensdag 29 april 2009 @ 13:31:
Ja, dus er gaat nu minimaal 225%-325% van de prijs weer af...
Ow jongens, je wil het gewoon niet begrijpen, dat er nu eenmaal meer vraag in bepaalde gebieden is... Iedere keer haal je weer de bouwkosten erbij in Duitsland, of de stijging en daar baseer jij een bubbel op, die moet leeglopen...

Ik vraag:
En dan? Voor wie wordt wonen dan allemaal betaalbaar? Voor hoeveel % van de huidige huurders wordt kopen bereikbaar bij een daling van 30% of meer???
Ben benieuwd....

Ach ik kan hetzelfde over jou zeggen, er is een bubbel en je wilt het gewoon niet begrijpen Pak ook de rekenmachine er even bij zou ik zeggen. Als iets met 225% stijgt dan hoeft er maar 69% af om weer op de oude waarde te zitten. Dalingen van meer dan 100% zijn niet mogelijk, mischien moet de heao toch een jaar langer duren. (Dat laatste is een * grapje * ).

Ik heb "deze keer" geen bouwkosten in welk land dan ook aangehaald. Ik kan er verder weinig aan doen als jij de bubbel niet kan/wil zien. Alleen al in de laatste 12 jaar zijn de prijzen met 170% gestegen, als dat geen bel is wat is het dan wel ?



Verder neem je aan dat iedereen wil kopen als het prijsnivo binnen bereik komt, wat beslist niet zo is. Dan heb je ook nog het huidige sentiment, en dan kan je zeker niet spreken van een verkopersmarkt. Voor de laatste keer dan van mijn kant : in een dalende/stilstaande markt worden de prijzen betpaald door de mensen die van hun huis af moeten. Voorbeeldje :

Vrienden van mij moeten hun huis kwijt in de randstad omdat ze al ergens anders wonen, verkoop lukt al ruim een jaar niet, ondertussen gedaald met 16%. Maar een bubbel welnee die is er immers niet.... Ik begrijp dat jij denkt dat alleen al door de vraag de prijzen stabiel zullen blijven, maar die vraag die is immers grotendeels weggevallen. In normale tijden stonden er zo'n 80.000 huizen te koop bij funda, nu al richting de 260.000

Ik denk dat wij verschillen van mening over wat een "bubbel" is : Mijn definitie van een bubbel is de gebakken lucht die je betaald boven de grondprijs + bouwsom. Daarbij zit er in de grondprijs ook een enorm opportunisme van de lokale overheden, die de burger compleet uitkleden want die betaald toch wel. Bij jou interpretatie is er nooit sprake van een "bubbel" want elke prijs is reeël als die betaald word. Tja..

Maar goed Dfrenner, ik heb het al eerder geschreven : wij worden het niet eens, onze eeuwige discussie is bijzonder vermakelijk maar zal tot niets lijden. Als we lang genoeg doorschrijven, en wat hebben we anders immers te doen, krijgt 1 van ons een keer gelijk. Sterker nog als we voldoende tijd hebben krijgen we beiden gelijk !

[ Voor 25% gewijzigd door HaseMike op 29-04-2009 17:30 ]

[pinockio]

Hier bijvoorbeeld:
http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?v=67&c=nl&l=nl



Op deze pagina zijn wat interessante gegevens te zien (o.a. stijging van de huizenprijzen, gecorrigeerd voor de welvaartstoename):
http://www.geencommentaar...nd-ook-een-huizenprobleem

In deze discussie het belangrijkst:



Een quote van de genoemde site:

Wat interessant is om te zien is dat de huizenprijzen echt harder gestegen zijn dan de welvaart. Met andere woorden, relatief wordt er meer besteed aan het huis. Daar zijn echter wel wat verklaringen voor te verzinnen. Sommige dingen zijn wellicht minder hard gestegen in prijs dan onze welvaart is toegenomen. Vergeet niet, het BBP is per persoon tegenwoordig bijna 2,5 keer zo hoog als in 1985. Denk bijvoorbeeld aan zaken als de kosten van eten, de kosten van vakanties en de kosten van mobiliteit. Als ze een kleiner deel van het inkomen dreigen in te nemen, worden dit soort zaken in eerste instantie wel meer geconsumeerd, maar daar zit een grens aan, zodat uiteindelijk meer financiële ruimte overblijft voor wonen. Een andere verklaring is dat de rente, hoewel behoorlijk hoog voor het recente verleden, historisch gezien nog steeds behoorlijk laag staat. Als er dus geld geleend moet worden voor een woning (en het is zo'n grote uitgave dan dat ongetwijfeld moet) staat bij een lagere rente tegenover een hoger geleend bedrag eenzelfde maandelijkse cash out. Met andere woorden, iemand kan tegen dezelfde maandelijkse kosten meer geld uitgeven aan zijn of haar huis. Ergo, huizenprijzen stijgen. Hiermee is ook meteen het risico van een stijgende rente verklaard. Wellicht hebben lezers ook nog andere ideeën.

Eén ding moet echter wel enigszins geruststellen: de prijzen zijn ten opzichte van de welvaart al sinds de eeuwwisseling zo goed als stabiel. In Amsterdam zijn ze zelfs iets gedaald. Mij lijkt dat goed nieuws. Immers, de huizenprijzen hebben al de ontploffing van de internetzeepbel meegemaakt en zijn een keer door een recessie heen gegaan. Toch blijven de prijzen op peil, zonder uitschieters naar boven of naar beneden. Als we een zeepbel zouden hebben, hebben we die al zeevn jaar. Het zou toch merkwaardig zijn als deze recessie die wel zou doorprikken en de vorige niet. Behalve al eerder geuitte geruststellende woorden over de meer prudente wijze waarop Nederlandse verstrekkers van hypotheken hun klanten selecteren, zijn het vooral deze marktcijfers waardoor ik denk dat al te grote huizenellende aan Nederland voorbij zal gaan.

Als je kijkt naar de grafiek dan moet je (toch) stellen dat we sinds 1985 toch 60-80% meer aan huizen uitgeven, zelfs gecorrigeerd voor de algemene inkomenstoename!

[ Voor 89% gewijzigd door pinockio op 30-04-2009 14:15 ]

[Robkazoe]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:21:
[...]

Maar goed, heb jij aanwijzingen dat de huizenprijs door professionele beleggers zijn opgedreven? Professionele beleggers zitten ook in huizen, bv huurwoningen, maar hoe groot is dat aandeel?


[...]

Dat was speculatieve vraag en dus wel degelijk een bubbel, maar dat had ik al aangegeven, dat is nl nu juist het verschil met de huizenmarkt. Ik heb geen enkele aanwijzing gezien dat er bij huizen (een significante)speculatieve vraag is.

Je kent het woord "als"? Want het was een theorie en denk zal dat dit nu ook niet waar is. Maar wat als het wel blijft gebeuren? Laten we het plaatje even afmaken en de olieprijs erbij halen:

De olieprijs steeg maanden terug tot over de 100/120 dollar de vat. Toen kwamen de speculanten erbij en dreven de prijs tot 150 dollar op (dus 120 dollar + 30 dollar speculatie/beleggingsgeld). Daarna strandde de economie volledig en nam de vraag sterk af en de prijs daalde hard.

Als je in het bovenstaande verhaaltje overal het woord olie in huis veranderd en de bedragen x 2000 euro doet dan heb je een Nederlands scenario. En dat is denk ik niet iets wat je wilt hebben want je moet dan meer voor je huis betalen en de prijzen zullen alleen maar verder dalen. Gelukkig is dit denk ik niet waar want anders heb je een vervelend probleem.

n4m3l355 schreef op zondag 03 mei 2009 @ 16:36:
Zegt dat niet meer over de waardedaling van de gulden/euro? In 1977 kon je waarschijnlijk ook voor 50 a 60 cent 1 biertje kopen en nu kost die zo 2,50 euro. Is dat ook een bubbel dan? De waardeveranderingen zoals je keurig aangeeft zijn zonder de diverse invloeden niet te analyseren. Door enkel te stellen dat een woning in het jaar x zoveel koste en het jaar y opeens meer zonder rekening te houden met een verandering van HRA/huur-kopen/verandering van de bevolkingssamenstelling/toename GDP enz. is nagenoeg nietszeggend.

Dat zegt natuurlijk helemaal niets. Zoiets heet inflatie en welvaart. Laat mij het uitleggen:

Je spreekt van inflatie als de prijs van een product duurder wordt. In jouw geval is de prijs van 50 cent naar 2,5 euro gestegen. Landelijk wordt er ook zo'n cijfer per jaar uitgebracht om te kijken hoeveel duurder het leven is geworden voor een gemiddelde Nederlander. Stel dat de prijzen in 2008 op 100 stonden en nu in 2009 op 103 dan spreek je van inflatie van 3%. Erg vervelend want je kunt nu minder kopen natuurlijk. Echter heb je zoiets als vakbonden die voor een CAO en loonsverhoging vechten. Zij gaan praten en halen er 3% loonsverhoging voor je uit. Iedereen blij natuurlijk want niemand gaat er uiteindelijk op achteruit. Omdat je hetzelfde kunt kopen voor het geld wat je krijgt betekent dat je niet welvarender bent geworden maar de inflatie is wel gestegen.

Wanneer de vakbonden 5% weten te regelen voor jou en je collega's dan is dat natuurlijk erg mooi. Want je houdt aan het einde van de maand 2% over die je kunt uitgeven aan andere dingen. In die situatie is de inflatie wel omhoog gegaan maar je bent ook welvarender worden want je kunt meer spulletjes kopen.

En met die informatie die ik je net geef, kijk dan eens naar de onderstaande grafiek en knal je mening op het forum:

MBV schreef op zondag 03 mei 2009 @ 15:28:
[...]

Sorry dat ik die heb overgeslagen, cijfertjesmateriaal moet je altijd even de tijd voor nemen en dat heb ik niet altijd

Dat is niet erg, beter laat dan nooit

Je stelling dat alles wat harder stijgt dan de inflatie een bubbel is, waag ik te betwijfelen. Er zijn immers ook productgroepen die stelselmatig dalen in prijs, de inflatie is dus een gemiddelde van dat alles. Zonder producten die harder stijgen dan de inflatie, zouden er geen producten kunnen dalen in prijs.
In Nederland is er een door de overheid opgelegde kunstmatige schaarste, wat IMHO genoeg verklaring is voor een lichte prijsstijging t.o.v. inflatie. Daarnaast worden huizen steeds groter en luxer (op een steeds kleinere postzegel, dat wel), wat ook een verklaring is voor hogere gemiddelde prijzen.
Die gemiddelde prijzen maken dat de stijging van de huizenprijzen net zo moeilijk is te meten als de inflatie: je moet ervoor oppassen dat je een waardestijging/daling van huizen niet moet verwarren met veranderde transactievolumes tussen groepen.
[...]

Ik had zelf ook erg moeite met de definitie van een bubbel. En ik ben helemaal met je eens dat het inflatie-cijfer slechts een gemiddelde is. Je hebt uitschieters naar boven en naar beneden. Maar als iets stelselmatig hoger ligt dan de inflatie. Dan zit daar natuurlijk gevaar in. Spreek je dan van een bubbel? Of is er in die situatie alleen een oplopende spanning tussen vraag en aanbod welke steeds schever wordt?

En natuurlijk remt de belasting op huizen wel het een en ander af maar als die belasting afgeschaft gaat worden om de huidige economie een beetje op de rails te zetten inclusief de huizenmarkt dan trekt dat mogelijk investeerders aan en dat wil je natuurlijk niet. Dat wordt de vraag nog groter.

Spreek je dan wel van een bubbel? In het laatste geval is dat zeker zo, vooral doordat de rendementen van de afgelopen jaren erg goed waren (telkens +6%). Maar in de eerste scenario wat ik voorstelde na je quote is ook iets mee aan de hand. En ik vind het te makkelijk om mijn argumenten onder het kleed dat "marktwerking" heet, te vegen zoals Oscar dat doet. Het lijkt mij tussen marktwerking en bubbel in te zitten.

[cornelixnootje1]

Zeer interessant artikel. Echt een economische super-analyst, die zich tegen beter weten in de penarie werkte en die nu al 8 maanden hypotheek vrij woont omdat de bank geen tijd heeft hem eruit te schoppen.

Lees de rest hier.

[mr_obb]

cornelixnootje1 schreef op vrijdag 15 mei 2009 @ 17:22:
[afbeelding]


Zeer interessant artikel. Echt een economische super-analyst, die zich tegen beter weten in de penarie werkte en die nu al 8 maanden hypotheek vrij woont omdat de bank geen tijd heeft hem eruit te schoppen.

Lees de rest hier.

Wat een ongelofelijk verhaal Het is toch bizar dat je jezelf zo in de nesten werkt, door continu meer uit te geven dan je hebt. Wazig verhaal ook dat elk tekort op zijn bankrekening automatisch werd aangevuld door Mastercard, met een service fee van 10 dollar. En dan heeft hij natuurlijk nog een x aantal andere creditcards

Toch denk ik dan wel een beetje:

[cornelixnootje1]

dfrenner schreef op maandag 18 mei 2009 @ 08:44:
[...]


Maar dan komt er weer zo'n geweldige one-liner binnen met: De prijzen zijn met 13% gedaald...
Dat suggereert dat een woning die in juli-november 2008 voor 200.000 is gekocht, nu nog maar 174.000 gaat opbrengen. En daar geloof ik helemaal niets van!

Ehh... het is dan geen NL, maar sommige huizen hier zijn gedaald van 479.000 naar 125.000 in 1 jaar. Dus 13% is niet echt schokkend.

Edit: Ik was toevallig gister in dit huis: http://www.zillow.com/hom...e-CA-95757/63743878_zpid/

Zie ook de grafiek:


En dat is een mooie buurt. In de slechtere buurten is het nog veel erger. Zoals dit ghetto huis wat in 2006 nog 420.000 was, en nu voor 123.000 te koop staat. In de straat staan 7 huizen leeg, en dit huis heeft aan de binnenkant allerlei enge grafiti ("bloods, crips, gangbang") etc. Maar dat werk je voor 1000 dollar weg. Verder is het huis in nieuwstaat. En toch 300.000 dollar goedkoper dan 2006.

[ Voor 41% gewijzigd door cornelixnootje1 op 18-05-2009 09:41 ]

[Cocytus]

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 19 mei 2009 @ 20:30:
[...]

Yeah right. Wellicht voor een penthouse. Maar we hebben het dan niet over meer dan zeg, 100 apartementen in die prijs, in de hele stad.

Wikipedia: Japanese asset price bubble

Prices were highest in Tokyo's Ginza district in 1989, with choice properties fetching over 100 million yen (approximately $1 million US dollars) per square meter ($93,000 per square foot). Prices were only marginally less in other large business districts of Tokyo. By 2004, prime "A" property in Tokyo's financial districts had slumped to less than 1 percent of its peak

En:

De New York Times schreef op zondag 11 oktober 1987, een jaar na het begin van en ruim twee jaar voor het klappen van de bubble:
A WELL-KNOWN soba (noodle) shop in Tokyo's downtown financial district closed in January of this year. Rumor has it the owner accepted a 2 billion yen ($14 million) offer from a shady jiageya, or real estate asembler, for his 450-square-foot [42 m2] patch of land

(...)

buying a two-bedroom apartment within a one-and-a-half-hour commute from Tokyo is out of reach for most people, even if they plan on eating instant ramen, a simple noodle soup made by adding hot water to a packet, for the rest of their lives. The average cost of such an apartment is now $570,000.

Gecombineerd met:

In Tokyo, the average price of detached houses was JPY35 million (US$396,000) in Q3 2008

_bron

[ Voor 29% gewijzigd door Cocytus op 19-05-2009 20:53 ]

[Resistor]

Bron: lokale krant 'De Bunschoter' van vandaag.

Dit soort dingen ga je dus ook krijgen...

[MBV]

Mx. Alba schreef op donderdag 04 juni 2009 @ 15:42:
Neem inderdaad goud, wat een heel stabiele waarde heeft; iedereen weet dat de waarde van goud heel stabiel is dus er wordt niet mee gespeculeerd, maar stel nou dat er toch een aanwijzing is dat goud schaarser wordt en dat de prijs zou gaan stijgen.

Mag ik jouw even een paar grafiekjes introduceren? De lange-termijn:

De laatste 2 jaar:

Stabiel?
Jouw 'stel dat' scenario is al een poosje aan de gang. Er wordt aangenomen dat de waarde van goud vast is, en dus een goede 'hedge' tegen waardedaling van de dollar of euro.

Het probleem is dat "speculatie" een instabiel, zichzelf versterkend mechanisme is wat dus natuurlijkerwijze voor oscillaties zorgt.

Eens.

[JvS]

Ik reageerde overigens niet echt inhoudelijk op dfrenner. Was weinig inhoudelijk op in te gaan dus .

Oscar: Er staat nu een tabel bij:

Daling van meer dan 25% - 1,2%
Daling tussen 10 en 25% - 18,7%
Daling tot 10% 66,9
Stijging tot 10% 11,7%
Stijging 10-25% 1,2%
Stijging van meer dan 25% 0,3%

Er kon dus gekozen worden voor stijging. Ik zou zelf kiezen voor daling 10-20 procent. (ik verwacht 12% gemiddelde daling tov piek 2008).

---

Overigens is dit wel een duidelijke tabel. Per soort huis de verkoopprijs tov dezelfde maand een jaar eerder en tov een maand eerder in 2009 gespecificeerd. Data van het CBS / kadaster, dus overdrachten



2 onder 1 kaps zijn trouwens niet zoveel gewijzigd. Maar daar heb je ook wel een hele brede prijsrange. Het zou kunnen dat er minder dure 2 kappers verkocht zijn. Bij appartementen en tussenwoningen heb je dat effect minder en ook daar zie je duidelijke prijsdaling.

Ik weet niet hoeveel de prijs tot augustus 2008 nog gestegen is (volgens mij is het toen niet zo hard gestegen), maar al met al denk ik dat die daling van 10-15% helemaal niet zo heel onredelijk is.

[ Voor 44% gewijzigd door JvS op 09-06-2009 11:09 ]

[MBV]

@dfrenner: Sorry, verkeerd begrepen. Herstel:
3% daling van Q4 naar Q1 mag je niet doortrekken naar allevier de kwartalen. Prijzen zijn in Q1 altijd wat lager dan in Q2, zoals ook in de NVM-grafiek te zien is:

Vandaar dat dalingen 'normaal' op jaarbasis gepresenteerd worden. Onder deze link zie je een tabelletje, met als slotsom dat we een daling op jaarbasis van 5% hebben, dat is bij lange na geen 11,5%. Als jij andere cijfers van de NVM hebt hoor ik ze graag.

@albantar: gemiddeld over het hele kwartaal, ze signaleren dat in maart er een kleinere daling is omdat mensen op koopjesjacht gaan (koopjesjacht is mijn interpretatie).

[ Voor 11% gewijzigd door MBV op 12-06-2009 12:48 ]

[MBV]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 juni 2009 @ 20:32:
[...]

6% van 1 ton is minder dan 6% van 3 ton...


[...]

Onzin-argument, want volgens hetzelfde argument zou niemand een woning willen verkopen bij een stijgende markt.

Onzin-weerlegging: mensen zullen namelijk niet stoppen met een koophuis. Ze zullen het ene koophuis verruilen voor het andere (duurdere), waarbij ze verwachten dat de 2e nog meer in waarde stijgt dan het eerste. In een dalende markt heb je dus 2 problemen:
- je eigen huis is mogelijk minder waard dan wat je ervoor hebt betaald, iets wat je niet verwachtte, en voor een restschuld zorgt. Misschien mag je dus niet eens verhuizen.
- je nieuwe huis gaat in waarde dalen, dus hoe langer je wacht, hoe goedkoper hij wordt. Gevolg: markt gaat op slot.

@pinockio:
Ook voor regio's is 10% zwaar overdreven. De enige die 11% op jaarbasis is gedaald is Zutphen, zelfs Amsterdam is maar 8% gedaald!
http://www.nvm.nl/nvm/ind...ingmarkt&itemid=nvm103789

[MBV]

Polletje zonder poll? Ik heb het even afgerond op 200.000, 198.250 vond ik niet de moeite waard Mijn idee: 200.000 is 1% meer dan nu, dat gaat zeker lukken.

Poll: Hoeveel huizen staan er eind 2009 te koop?
• 190.000 of minder
• 190.000 tot 200.000
• 200.000 tot 210.000
• 210.000 tot 250.000
• 250.000 of meer

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 16-06-2009 18:16 . Reden: layout poll wat normaler gemaatk ]

[Henk007]

Vaak is de leegloopsnelheid van een speculatieve bubble echt ongeveer gelijk aan de opblaassnelheid, voorbeeld de dotcombubble:

NASDAQ: Het koersverloop rondom de piek op 10 maart 2000

bron:wikipedia

Voorbeeld 2: Olieprijs, daarin zie ik wel enige assymmetrie: de daling is sneller dan de stijging

bron

[ Voor 52% gewijzigd door Henk007 op 22-06-2009 12:19 ]

[Resistor]

FaceDown schreef op vrijdag 03 juli 2009 @ 13:48:
Ach eigenlijk is het heel simpel: Er IS geen 'huizenbubble'.

Wat nu als de prijzen zouden halveren? Dan zou elke boerenlul die net van het MBO afkomt in z'n eentje een tweekapper kunnen kopen met z'n startsalaris. De run op woningen wordt dan zo groot dat de prijs vanzelf weer als een raket de lucht in gaat en vervolgens binnen no-time weer het huidige niveau bereikt.

Er is maar 1 reden waarom de huizenprijzen dalen en dat is als mensen minder te besteden hebben. Dus als de helft van Nederland straks werkeloos is, dan zullen de huizenprijzen ook flink gekelderd zijn. Echter heeft dit natuulijk niets met een 'bubble' te maken.

Een boerenlul die net van de MBO af komt heeft geen spaargeld.

Wat denk je wat banken doen als ze veel risico lopen dat hun hypotheken niet terugbetaald gaan worden? hoge eisen en hogere rente vragen.

Ook al zijn de prijzen laag, mensen zullen dan nog steeds geen hypotheek kunnen krijgen.

De enige mensen die voordeel hebben zijn de mensen met spaargeld op de bank, die hoeven minder te lenen voor een mooier huis.
Ik weet dat ik met mijn inkomen (alleen) geen huisje kan kopen wat aan mijn eisen voldoet (tuin, veilige buurt met parkeerruimte, midden-Nederland), maar als ik mijn spaargeld er bij ga gooien komt het toch aardig in de buurt. En dan zorg ik er wel voor dat ik wat overhoud voor de inrichting.

Hoe veel spaargeld ik heb? 3 jaarinkomens (ik verdien het wel, maar ik krijg niet zo veel geld van de baas ), _{wel of geen bubbel: ik heb belang bij een dalende huizenprijs, ik moet nog mijn 1e huis kopen.}

-edit-
Lokale suffertje 'De Bunschoter' van vandaag:
Starterswoningen voor bijna €230.000 realiteitszin kennen ze hier niet. Nieuwe huizen onder de €200.000, dát zijn starterswoningen.

[ Voor 8% gewijzigd door Resistor op 03-07-2009 20:48 ]

[ZenTex]

vandaar dat ik de banken ook de schuld in de schoenen schuif (wederom).

http://www.telegraaf.nl/o...agt_over_leenrente__.html

Zoals ik al zei, de rente is bijna historisch laag. Echter, de particulier en de bedrijven betalen alleen maar meer.

Euribor rentestanden. de onderlinge leenrente die banken betalen.

(bron: site hypotheker)
Dus de banken willen meer zekerheid voor meer rente terwijl hun lasten. de onderlinge leenrente alleen maar minder geworden zijn. Dat is hun bedankje voor de overheidssteun en garanties. Zo ondermijnen ze de economie en de huizenmarkt alleen maar en graven ze hun eigen graf. (mocht het worst case scenario uitkomen)

Tijd dus voor de overheid om eisen te gaan stellen met wat er gebeurd met ons geld.

Zelf blijf ik wel vertrouwen hebben in de huzenmarkt op middellange termijn. Nog steeds is een eigen huis een aantrekkelijke investering en het aanbod veel te laag.

(edit: recentelijk is de hypotheekrente ietsje gedaald)

[ Voor 8% gewijzigd door ZenTex op 19-08-2009 13:02 ]

[n4m3l355]

Istrilyin schreef op donderdag 20 augustus 2009 @ 11:56:
[...]

Zoals ik zei: je zult lang moeten zoeken voor je een V-vorm ziet, en dan eentje die je niet kan missen (dus waarin de prijzen plotseling, over een paar maanden tot een jaar) omhoog knallen. Nu zijn er natuurlijk mensen hier die gewoon lang gaan zoeken ;-)

Je kunt je afvragen hoevaak we zo'n periode als deze meemaken en waar deze het beste mee te vergelijken valt.

Verder overigens je opmerking betreffende Japan is totaal onvergelijkbaar. Japan heeft een decenia lang een regering gehad die passief reageerde op de crisis van toen. Hun passieve reactie valt niet te vergelijken met hoe de regeringen nu omgaan met de crisis.

[ Voor 4% gewijzigd door n4m3l355 op 20-08-2009 15:26 ]

[MBV]

Goed, back on-topic: CBS heeft weer cijfertjes gepubliceerd:

quote: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2009/2009-09-21-m11.htm

Prijzen bestaande koopwoningen weer lager

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in augustus gemiddeld 5,6 procent lager dan in augustus 2008. Daarmee zet de prijsdaling op de huizenmarkt onverminderd voort. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
[...]

Zoals je ziet is de daling weer harder dan vorige maand. Succes pa+ma met het verkopen van het huis...

Deze is trouwens ook best grappig als je hem afspeelt: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...nprijzen-visualisatie.htm

[ Voor 9% gewijzigd door MBV op 21-09-2009 10:46 ]

[Rukapul]

MBV schreef op maandag 21 september 2009 @ 10:43:
Goed, back on-topic: CBS heeft weer cijfertjes gepubliceerd:

[...]

Zoals je ziet is de daling weer harder dan vorige maand. Succes pa+ma met het verkopen van het huis...

Och, voor de meeste mensen zal het eerder het probleem zijn om het huis kwijt te raken dan de prijs an sich (zeker als er in dezelfde marktomstandigheden nog een huis gekocht moet worden). Om de situatie nog even in kaart te brengen heb ik de grafiek van wat absolute getallen voorzien:

Iemand die in augustus 2006 z'n huis heeft gekocht en het kwijt weet te raken lijdt statistisch gezien geen verlies (ex kk., maar dat zijn sowieso kosten waar niets tegenover staat).

Dit soort figuren zijn vaak discutabel in gebruik omdat de platte lijn verbergt dat er sprake is van percentage op percentage waarmee zich al snel de relatie laat leggen met “The most powerful force in the universe is compound interest” (Einstein). De essentie: zolang de lijn niet te lang of te ver onder 0 komt dan is het effect van een gemiddeld positieve lijn daarvoor enorm.

Persoonlijk ben ik meer voorstander van het tonen van een indexcijfer in een grafiek. Dat geeft namelijk direct informatie waar men wat mee kan waaronder direct het aflezen van het verschil tussen moment X en moment Y. Zelfs de seizoensinvloeden kunnen er vrijwel direct uit afgeleid worden.

[MBV]

quote: http://www.rtl.nl/%28/fin...ekschuld_geexplodeerd.xml

Uitstaande hypotheekschuld geëxplodeerd
Dat blijkt uit onderzoek van RTLZ op basis van cijfers van DNB en het CBS. Opvallend aan de cijfers is dat de totale hypotheekschuld maar blijft oplopen, terwijl de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar flink is gedaald. Gevolg is een dalend eigen bezit, overwaarde, per woningeigenaar.
De hypotheekschuld in Nederland is zo enorm opgelopen omdat banken de afgelopen jaren steeds ruimhartiger zijn geworden met het uitlenen van geld. Naar verhouding kregen klanten steeds hogere hypotheken, ook kwamen meer tweeverdieners langs bij de bank.
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en dat de hypotheekrente de afgelopen 20 jaar is gedaald van 14% naar 4%. Door die lage rente kunnen veel mensen zich grote bedragen veroorloven, de maandlasten zijn aanvaardbaar. De totale schuld lijkt minder belangrijk.
De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro's. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro's.

Ik dacht dus echt iets heel spectaculairs te zien, maar de schuld is 'maar' 2x zo hoog geworden als je het corrigeert voor de stijging van de huizenprijzen (die ging x2.5, dus 609/138/2.5 = 1.8). Ze hebben de cijfers ook niet gecorrigeerd voor de hoeveelheid huizen, geen idee hoeveel er dan nog overblijft. Waarschijnlijk dus meer mensen die een 'aflossingsvrije' hypotheek nemen, met spaargeld op de bank. Move on people, nothing to see here...

[ Voor 4% gewijzigd door MBV op 23-09-2009 17:02 ]

[Wekkel]

Marc Faber's verhaal is hier te lezen.

Een korte quote van het bericht:

Faber wijst er op dat wanneer de oorzaken van de crisis (namelijk de onbegrensde en ongecontroleerde groei van kredieten) niet worden aangepakt er nieuwe grote problemen zullen ontstaan in de financiele markten. De G20 noemt hij een verspilling van tijd die alleen maar zal leiden tot regelgeving die nog erger is dan de regelgeving die tot de huidige crisis heeft geleid.

Zijn argumentatie is diep ingebed in de structuur van het financiële systeem. Dat gaat verder dan wat de gemiddelde econoom uit zijn modelletjes probeert te halen. Wat deze Dr Doom in feite omschrijft, zijn de problemen inherent aan ons financiële systeem. Die zijn wel eerder benoemd, ook in de oploop en leegloop van de dot.com bel. Kennelijk verwacht Faber dat 'het systeem' ditmaal niet meer te repareren is. Ik ben het niet graag met hem eens, maar gezien ons daadwerkelijk failliete bankensysteem geef ik hem goede kansen.

10 jaar modderen rond de 0% groei om de excessen weg te werken wordt steeds meer een realistisch scenario, afhankelijk van welke onzin onze overheden nog uit gaan halen. De real estate bust in de VS is slechts pas geleden op gang gekomen. De hypothekenmarkt is een kleintje daarbij vergeleken. De benden rond derivaten zwerft ook nog steeds rond de bestuurskamers van centrale banken en andere 'toezichthouders'. Genoeg luciferkoppen voor flinke brandjes hier en daar.

Bottom line: we hebben teveel geleend (dat staat ons systeem nou eenmaal toe) en betalen nu de prijs. Overheden proberen dit op te lossen door nog meer te lenen. Centrale banken maken geld beschikbaar alsof het water is (beter gezegd: lucht). Je kan solvabiliteit echter niet oplossen met liquiditeit. Teveel lenen los je niet op door.... nog meer lenen.

Plaatjes zeggen meer dan 1000 woorden:


Waarom we telkens denken dat het nu anders zal zijn, dat weet ik niet. De menselijke natuur wellicht?

Ik kan nog wel vele A4'tjes verder gaan, maar daarvoor is: De dag dat de dollar valt...

[Anoniem: 320037]

Hier is een mooie grafiek die het ontstaan en leeglopen van de globale huizenbubbel laat zien. Bron: McKinsey



Behalve de Duitsers, Japanners en de Zwitsers mag niemand meer beweren dat er geen huizenbubbel bestaat .

[anandus]

Ik weet niet of het boeiend is voor de discussie (ik volg hem niet), maar net even een screenshotje gemaakt van het 8 uur journaal over stabilisering van de huizenprijs:


Misschien heeft iemand iets eraan.

[Anoniem: 320037]

dfrenner schreef op maandag 12 oktober 2009 @ 14:32:

De prijzen vlakken nu helemaal af en dalen ook licht. Correctie op de prijs.

Markt-historisch gezien ga je hoogstwaarschijnlijk geen gelijk krijgen. Na elke piek in de index van de woningprijzen zakken de prijzen tot ongeveer aan het begin van het ontstaan van de bubbel. Na de laatste piek in 2008 is de daling nu wereldwijd ingezet. Hier nog eens de herengracht index



In 2020 staat er in deze grafiek bij de piek van 2008: kredietcrisis .

Nog een tip voor je volgende huis: buy low, sell high

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 24 oktober 2009 @ 14:31:
[...]

Je hebt net een bericht van het kadaster geplaatst waaruit blijkt dat de daling tov vorig jaar is afgenomen. Maw de markt lijkt nu juist op zijn dieptepunt te zitten. Nu lijkt dus eerder een gunstig moment om te kopen. Tenzij je denkt dat de rente nog gaat dalen, dan moet je nog even wachten. Maar goed, je kunt niet heel goed je moment van kopen kiezen. Heeft mij een jaar gekost een leuk app te vinden en dan ga je dat echt niet laten schieten omdat je denkt dat de rente gaat dalen ofzo

Als ik zulke grafiekjes zie:


Kan er nog heel wat lucht uit!
En gezien de toenemende werkloosheid zal dat best nog wel gebeuren.

[RemcoDelft]

Anoniem: 320037 schreef op zondag 25 oktober 2009 @ 08:02:
[...]
Hopelijk hebben ze inmiddels wel geleerd dat het experiment economische groei op krediet volledig mislukt is .

Ik vrees van niet... Wellicht op korte termijn, maar daarna niet.
De echte oorzaak is natuurlijk het tekort aan huizen, waardoor de prijzen zo exponentieel konden stijgen, met alle bijbehorende ellende.
Vergelijk dat met Duitsland:


Dergelijke grafieken zijn veel normaler! Op lange termijn worden alle grondstoffen goedkoper, bouwen gaat steeds efficienter, en naarmate huizen in Duitsland ouder worden, worden ze minder waard. Ik zou willen dat dat hier ook zo was.
Vergelijk dit topic: Een vrijstaande woning voor € 28.000 ... Ideaal toch voor starters?

[J2pc]

MBV schreef op woensdag 28 oktober 2009 @ 10:52:
[...]

- overheidseisen aan woningen (isolatie e.d.) zijn veel hoger geworden
- comforteisen aan woningen (vooral groter oppervlak) zijn hoger geworden
- arbeidskosten zijn met de inflatie gestegen, 3%/jaar* over 20 jaar = 80% duurder
- grondstoffen zijn net zo hard gestegen

*) uit mijn duim gezogen, weet niet wat de echte inflatie is over de afgelopen 20 jaar.

[...]

*zucht*
[...]

Heb je ook op de 10 soorten belastingen en verzekeringen gelet die je als huizenbezitter wel moet betalen, en als huurder niet?

De bezitter (= jouw verhuurder) moet die betalen, maar die berekent ze (volgens mij) gewoon door in de huurprijs.
Tuurlijk, je moet ze optellen bij je hypotheek, aan de andere kant heb je wel meer invloed op wat je wel/niet verzekerd.

Istrilyin schreef op woensdag 28 oktober 2009 @ 10:13:
[...]

Goh! Kun je ook meteen uitleggen waarom dat dan 20 jaar terug allemaal wel kon? En waarom dat in huidig Duitsland wel kan? Ik bedoel... Was het koper soms heel goedkoop toen? Waren er indertijd mensen die gratis als hobby riolen aanlegden? Dach-ut niet he?

Of zou het kunnen dat er erg veel partijen belang erbij hebben dat starters extra veel geld op tafel leggen? Bedenk het unieke van deze tijd, namelijk dat de generatie 50-ers heel massaal aan de koopwoning is geholpen (80% woningbezitters is vrij uniek) en dat deze generatie (goed vertegenwoordigd in allerlei besturen) hun gewicht in de schaal gooit om prijzen de hoogte in te schoppen de natuuuuuuur te behouden.

Toevallig was koper toen wel goedkoper ja, leuk dat je die eruit pik
(klikbaar)

koperprijzen 1998 - 2009

Maar alle gekheid op een stokje, je wilt toch niet beweren dat de huizen uit de jaren 80 hetzelfde zijn als de huizen die nu gebouwd worden? Verder zijn allerlei zaken (zoals arbeid) gewoon duurder dan toen.

[Kid Buu]

Ik kan maar één dingen zeggen betreft dmiles:

[MBV]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 15:23:
[...]

Dus voor jou boeit het niet wat er met de prijzen gebeurt? Heb je enig idee hoeveel uur je op dit forum hebt zitten typen voor iets wat je niet boeit??? Ik zou wel eens willen weten hoeveel letters het totaal aantal niet-gequote tekst is per user hier... Mooi pauze project om zoiets uit te programmeren.

Misschien speelt dit een rol mee?


Veel plezier: aangezien 'jullie' in mijn perceptie niet luisteren en ik in 'jullie' perceptie niet luister zal ik wel afwachten tot er niet meer op de man wordt gespeeld

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op vrijdag 18 december 2009 @ 13:32:
[...]
Iedere keer doe je dit weer...
Het is niet of 10%-15% per jaar stijgen, of 26% dalen...

Dan heb jij dit plaatje even gemist zeker:

Wij huizenkopers, hoeven geen dikke winsten te halen... Ik kan prima leven met een groei van 0%-2% per jaar.... Geen enkel probleem.... Gaat om die daling. Dat zou betekenen dat veel mensen en ik zelf ook vast zitten voor de komende 20 jaar. Ik kan niet verhuizen als ik dat wil....

Je wil het nog steeds niet begrijpen he... Je wilt nog steeds GROEI in de prijs van je huisje! Terwijl dat totaal onrealistisch is, geen enkel goed blijft alleen duurder worden. Op lange termijn (uitgaande van een vrije markt) wordt alles wat ouder wordt goedkoper, net als grondstoffen trouwens.
Dat jij dan niet meer kan verhuizen, tsja, dat is het risico wat je neemt door een zeepbel te kopen. Net zei je trouwens nog dat je zo gelukkig bent waar je nu woont...

dfrenner schreef op vrijdag 18 december 2009 @ 13:43:
[...]
Dus het aanbod daalt gigantisch...

Wishfull thinking? Het aanbod stijgt alleen maar!

[Anoniem: 50683]

n4m3l355 schreef op woensdag 30 december 2009 @ 14:14:
Zonder deze maatregelen (kleine 25 jaar geleden) was voor een groot deel van de bevolking een eigen woning uberhaubt niet binnen het bereik.

Onzin, toendertijd was de verhouding huizenprijs/inkomen vele malen beter dan nu het geval is, en ook toendertijd waren er regelingen als premie-a woningen etc

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 50683 op 30-12-2009 14:33 ]

[Brons]

RemcoDelft schreef op maandag 04 januari 2010 @ 11:43:
[...]

"Wonen" zit slechts voor een paar procent in het CBS-inflatiemandje. Volstrekt onrealistisch dus, maar wel o zo gunstig voor de overheid om de inflatie laag te laten lijken!

2007:



Een paar procent... Voor sommigen zal het percentage hoger of lager zijn, daar hebben ze deze applicatie voor.

[RemcoDelft]

Dark Matter schreef op dinsdag 05 januari 2010 @ 07:19:
[...]
De stijging per jaar in Limburg (117% over 25 jaar) is ongeveer 4% per jaar.
De stijging per jaar in Utrecht of Amsterdam (375% over 25 jaar) is ongeveer 6.5% per jaar.

De reden hiervan lijkt me vrij simpel: Limburg ligt vlak bij Duitsland, en Duitsland is een van de weinige landen waar de huizenprijzen niet zo lomp gestegen zijn. M.a.w. als het verschil tussen Limburg en Duitsland groter wordt, gaan daar mensen de grens over. Qua taal maakt het toch niet uit, in Limburg spreken ze al half Duits.
Plaatje van Duitse huizenprijzen:

De discussie dat de huizenprijzen op de langere termijn de inflatie moeten volgen, moet maar eens afgelopen zijn.

Want? Het bevalt je niet? Toch is het al 400 jaar zo, en hebben gedurende die 400 jaar heel veel mensen gedacht dat de prijzen tot in de hemel zouden blijven stijgen...

[Anoniem: 320037]

Volgens de economist, een toch wel vrij betrouwbare bron, zit er nog 21% lucht in de Nederlandse huizenprijzen na een daling van 7% op jaarbasis.

De vraag of er een bubbel in de Nederlandse huizenmarkt zit kan dus redelijk zeker met een 'ja' beantwoord worden .

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op donderdag 21 januari 2010 @ 16:04:
[...]
We hebben de mensen die denken dat er geen bubbel is (waar ik toe behoor).

Is dat wishfull thinking?

Jarenlang een prijsstijging van 8-20% geen bubbel noemen is zacht gezegd optimistisch...

Of het is veel simpeler: er is een bubbel als de verhouding tussen "bouwkosten" en "verkoopprijs" scheef ligt, en die bubbel bestaat uitsluitend bij de gratie van het grondbeleid. Waar weer vele miljarden euro's aan belangen spelen...

[Resistor]

Plaatje wat ik ergens anders vandaan heb getrokken:

Hier kan je een beetje inzoomen.

Nog lucht genoeg, gezien de aanbodkant.

[foppe-jan]

JvS schreef op vrijdag 22 oktober 2010 @ 11:48:
[...]
Maar het resultaat van dit wachten is dat het aanbod van huizen enorm groeit. Dat is een vaststaand feit.

Huizen in Nederland zijn zo duur, doordat de vraag het aanbod sterk overstijgt. Wat je nu ziet is dat het aanbod behoorlijk (tientallen procenten) stijgt, waardoor de druk om veel te betalen voor een huis wegvalt.

Tenzij je denkt dat de wet van vraag en aanbod in de huizenmarkt niet geldt, zal de huizenprijs nog wel een stuk zakken.

Hier is een aardig overzichtje van de Economist (besluit zelf hoeveel waarde je eraan hecht, ik heb geen idee hoe ze hem samenstellen namelijk) dat suggereert dat de nederlandse markt nog steeds stevig overgewaardeerd is.

[ Voor 6% gewijzigd door foppe-jan op 22-10-2010 12:24 ]

[Anoniem: 111703]

EXX schreef op woensdag 12 januari 2011 @ 14:40:
Niet boeiend nee, maar wel verstandig om te doen.

Lijkt me nogal een understatement. En daar zijn dus nog niet eens de hypotheekschulden bij inbegrepen á ±€700 mld. Zie ook hoe de explosieve groei van de staatsschuld precies parallel loopt aan het verloop de economische crisissen en bijvoorbeeld de verlening van staatssteun aan banken door te hoge schulden.

En dan nóg zijn er mensen die roepen: "Ja, maar: huisje kopen, hypotheekje nemen, is juist goed en winstgevend, zeker dankzij de HRA!!!11". Wünderbar.

[kenneth]

Niet gedacht dat ik ooit naar Sargasso zou linken maargoed, ze hebben de cijfers van het CBS

http://sargasso.nl/archie...uld-op-recordhoogte-niet/



Geeft een wat eerlijker beeld.

[Arnout]

Inmiddels is gister een nieuw record gezet: bijna 224.000 huizen te koop...

[Anoniem: 87302]

Anoniem: 35872 schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:43:
[...]


Denk dat je guldens en euro's door elkaar haalt.

Huizen prijzen in 1995 waren gemiddeld 100k euro..
Dezelfde huizen zijn nu echt geen 240k hoor.
160-170k komt eerder om de hoek kijken.

Bron: Huis van mijn ouders.
In 1997 gekocht voor 95.000 euro. gemiddelde verkoop prijs nu 160.000

10.000 euro gebakken lucht?? Denk het niet, die 10k zijn vaak verbeterkosten (nieuwe keuken en evt nieuwe badkamer etc..

Hetzelfde huis is met een modaal inkomen 33-35k nog net te betalen.

Qed.

[Anoniem: 87302]

Anoniem: 35872 schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:51:
Dat is waarschijnlijk gebaseerd op de randstad, die grafiek gaat hier in het oosten echt niet op.
Ook als ik kijk naar mijn huis. en ja ik weet de verkoop prijs in '98 (99k euro, woningbouw keuken en badkamer) en in 2007 geheel gemoderniseerd voor 164k gekocht..

Qed.

[MBV]

Pooh schreef op vrijdag 13 mei 2011 @ 16:25:

Ik weet niet of dat eerlijker is, maar het lost in elk geval niks op. Huizen worden er niet betaalbaarder door, en de verdeling van de mensen over de woningen wordt er ook niet anders door. Alleen daalt de prijs (in euros) van een woning. Wat helpt dat?

Het gaat niet eens over eerlijk of niet. Als je meer dan een bepaald percentage van je inkomsten aan de staat moet geven, zorgt dat ervoor dat de staat minder inkomsten krijgt. Mensen gaan dan op een informelere manier hun geld verdienen, beter hun best doen om de belasting te ontduiken, of zelfs verhuizen. De verlaging van het toptarief van de belasting heeft vziw voor een verhoging van de belastinginkomsten gezorgd... Dus we hebben geen geld om de belasting te verhogen

Oh ja, verplicht grafiekje:

Qed.

offtopic:
@Davidgilmour: Vooral dat Qed. vind ik nogal irritant. Je kan niet een controversieel standpunt, met nagenoeg geen onderbouwing, neerzetten als 100% de waarheid. Volgens wikipedia: Q.E.D., from the Latin quod erat demonstrandum, used at the end of a definitive proof. Ik heb vooral een onderbuik en wat losse grafiekjes die volslagen voorbijgaan aan de strekking van posts ervoor langs zien komen...

[evleerdam]

Vandaag kwamen dus weer nieuwe cijfers van het CBS over de maand April: 2.1% lager dan April 2010, grotere prijsdaling dan afgelopen maanden.

Bron: CBS.

[Arnout]

Als de stijging zo doorgaat zitten we rond 1 juli op 250.000 te koop staande huizen en dat is een verdubbeling van het aanbod zoals dat was eind september 2007...

De stijging sinds maart dit jaar is steiler dan alles daarvoor, geen goed teken imho.


Bron: http://www.floris.nu/funda/

[ Voor 14% gewijzigd door Arnout op 24-05-2011 10:18 ]

[Sebje]

nare man schreef op zaterdag 11 juni 2011 @ 12:36:
[...]


Zou het zo zijn dat starters in de jaren '80 veel vaker hun eigen kosten koper en een deel van het huis bij elkaar spaarden? Ik ken de cijfers niet, misschien heb jij die?

Aangezien overdrachtsbelasting is uitgedrukt in een percentage, is het bedrag absoluut gezien lager indien de woningprijs lager is.

Daarnaast waren woonlasten vroeger relatief lager. De rente was wel hoog (zelfs 12%) maar 12% over 100.000 euro (=12000/jaar , na HRA 40% netto = 7200 euro/jaar) is nog altijd minder dan dan 6% over 250.000 (= 15000/jaar na HRA 40% netto = 9000 euro/jaar).

[Cyberpope]

foppe-jan schreef op zondag 19 juni 2011 @ 15:31:
[...]

Ik weet niet of je de inkomens- en welvaartsontwikkelingen wereldwijd een beetje volgt, maar de afgelopen 30 jaar zijn, terwijl alles steeds "efficiënter" moet en gebeurt, de ongelijkheden eigenlijk overal ter wereld steeds groter aan het worden. Alles wordt dus steeds efficiënter, maar het vreemde is dat telkens dezelfde kleine groep baat heeft bij die toegenomen efficiëntie. En hoe efficiënter het wordt (en hoe lager de belastingtarieven worden), hoe belangrijker het om een of andere reden lijkt te worden om de belastingen nóg verder te verlagen, en de overheid nóg verder "terug te laten treden" uit de maatschappij. Ra ra wat gebeurt hier...

Tja, dat is de invloed van reagenomics, die wereldwijd veel invloed gehad heeft. (en nog steeds).


]Wikipedia: Trickle-down economics

[ Voor 5% gewijzigd door Cyberpope op 19-06-2011 15:56 ]

[Grolsch]

Bartjuh schreef op dinsdag 21 juni 2011 @ 14:09:
[...]

Dat rijken niet rijken worden puur door eigen merites. Misplaatste arrogantie dus.

Zonder arbeiders geen rijken, zonder rijken wel arbeiders (voor industriële revolutie altijd al zo geweest).


[...]

Was dat maar zo.

Goed verdienen?; ja. Echt rijk worden (als in vele miljoenen)? Nee.

Wat is de definitie van rijk elke Nederlander heeft de vrijheid om rijk te worden als hij of zij dat wil.
Voor de industriële revolutie hadden ze nog geen hypotheken, en al helemaal niet zo'n luxe leventje als wij nu hebben (en ook geen GoT ).
Dus het is maar net waar je naar terug wil.

Maar de "echte" rijke stinkerds (als in meerdere miljoenen per jaar verdienen) zijn er niet zo heel veel hoor.

slechts 1,8% van alle huishoudens heeft een gezamenlijk besteedbaar inkomen van meer dan 1 ton in 2008 (bron: http://www.gemiddeld-inkomen.nl/inkomens-boven-ton.php ).

Onderstaande grafiek maakt 1 en ander duidelijk.



Waar we het in dit topic over hebben is de 52% schaal, en die is voor veel meer mensen haalbaar.

[leuk_he]

Packardhell schreef op maandag 27 juni 2011 @ 17:48:
Vroeger ging men met knikkende knieën naar de bank of ze wellicht wat geld mochten lenen om een huis te kunnen hopen. Tegenwoordig gaat de klant meerdere banken af voor de best deal en probeert de bank hard om het de klant dusdanig naar de zin te maken dan die klant bij hen een hypotheek wilt nemen.

Ja, maar als je nu een hoog hypotheek bedrag nodig hebt, dat (te) hoog in je te lenen bedrag zit, of je hebt geen traditioneel vast salaris, dan zit je evengoed in de oude situatie, dat je "met knikkende knieën" moet gaan shoppen en hopen dat 1 van de partijen je wil financieren.

Ondertussen staan er wel steeds meer huizen te koop:




(let op, grafiek begint niet bij 0)

[EXX]

eggda schreef op dinsdag 28 juni 2011 @ 12:41:
Vlaktax is wel ingevoerd in Europa, te weten in Slowakije - dat vervolgens van suffertje tot tijger transformeerde - en in tenminste een van de Baltische staten. Met name de vereenvoudiging en daarmee verlaagde inningskosten zijn erg aantrekkelijk. Er zijn vast meer maatregelen nu die veel meer kosten om ze nemen dan het beoogde doel (wie kent de Dienst Omroep Bijdragen nog?). Ook wordt de vergrijzing van het ambtenarenkorps een veel kleiner probleem

Er zijn wel meer landen die vlaktax hebben:



bron

[evleerdam]

Nieuwe cijfers van het CBS: in juni waren de prijzen 1.9% lager dan juni vorig jaar, zelfde daling als mei. Dit is dus nog voor de overdrachtsbelasting verlaagd werd, alhoewel we dat effect waarschijnlijk ook nog niet in juli gaan zien.



http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-07-21-m11.htm

[Pooh]

HaseMike schreef op woensdag 17 augustus 2011 @ 16:32:
Te weinig ruimte klopt niet, Nederland heeft een bebouwingspercentage van nog net 3%, we kiezen er kennelijk met zijn allen voor om een koe meer ruimte te geven dan Jan Modaal.

Als je alleen 'huizen' telt wel ja (en wegen en tuinen e.d. niet als bebouwing ziet, maar die heb je toch echt wel nodig voor vrijstaande huizen). Maar van de 41543 km2 in Nederland was in 2006 3379km2 bebouwd (8.1%), 1160 km2 verkeer (2.7%) en 1491km2 (3.6%) recreatieterrein of semi-bebouwd. (bron: CBS statline).

Een rijtjeshuis met modaal zie ik wel als een "recht", in de landen om ons heen zou de middenklasse gillend weglopen als ze de Nederlandse rijtjes huizen zouden moet bewonen. Een rijtjeshuis is m.i. het allerminste wat je zou moeten kunnen betalen met een modaal inkomen.

Wat een onzin. In Nederland kun je ook prima een rijtjeshuis betalen van een modaal inkomen, alleen moet je dan wel naar de legere gebieden: Groningen, Achterhoek, Zeeland, ruimte zat daar, al is het er nog steeds veel drukker dan in de rustige gebieden van de ons omliggende landen. Maar in de Randstad lukt dat niet, net zomin als in het Ruhrgebied, in Berlijn, in Anwerpen, Brussel of rond Parijs. Buurlanden hebben ook stukken waar het druk is.

En een bevolkingsdichtheid-kaartje om dat in perspectief te plaatsen:

[ Voor 8% gewijzigd door Pooh op 17-08-2011 17:28 ]

[evleerdam]

Vandaag wederom nieuwe cijfers van het CBS uitgekomen: 2.3% lager vergeleken met juli vorig jaar, daling groter ten opzichte van vorige maand.

Zoals het CBS zelf al aangeeft, verlaging van de overdrachtsbelasting zal waarschijnlijk pas in september/oktober te zien zijn.



http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-08-22-m11.htm

[Bartjuh]

Anoniem: 84746 schreef op donderdag 01 september 2011 @ 17:24:
Inderdaad. Volgens mij de HRA wel een prijsopdrijvende factor maar niet de factor die de enorme stijging veroorzaakt heeft gezien het feit dat de regeling er al veel langer is en in die tijd zelfs een beetje is beperkt (bijleenregeling, max 30 jaar).

Tsjah, maar een maatregel kan er wel zijn, maar als hij nauwelijks gebruikt wordt (relatief) dan zijn de effecten ervan ook praktisch nihil, en dit was vroeger het geval.

Tegenwoordig is aflossingsvrij de standaard en heeft de meest simpele sjonnie al een koophuis met hypotheek.
Beetje oude bron (2006) voor hypotheekschuld, maar het gaat om de trend;


Het heeft een teruggekoppeld effect; hogere schulden -> meer invloed HRA op huizenprijzen -> nog hogere schulden -> nog meer invloed HRA -> etc

[RemcoDelft]

mekkieboek schreef op dinsdag 06 september 2011 @ 09:09:
[...]

Over die periode denk ik eerder ~300%

[Rukapul]

mark de man schreef op woensdag 21 september 2011 @ 09:43:
Prijsdaling koopwoningen opnieuw groter.

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2011/2011-09-21-m11.htm

Wat is dat toch met die focus op mutaties t.o.v. de maand in het jaar ervoor en dat in een grafiek. Het is een brakke wijze om de echt relevante informatie te communiceren. Wel is het natuurlijk een stuk spannender om een flinke grafiek te tonen met veel datapunten onder de X-as.

De echte informatie zit in de prijsindex en niet in de (maandelijkse) mutaties ervan:

(van bovenstaande link na doorklikken - Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) augustus 103.8 Index )

[ Voor 28% gewijzigd door Rukapul op 21-09-2011 10:09 ]

[TrailBlazer]

Heeft er iemand betrouwbare gegeven van de aantallen hypotheken die niet meer gedekt worden door het onderpand. Ja de prijzen zakken de laatste jaren maar hoe ziten we al onder het prijspijl van 2006 bijvoorbeeld.


tot 2008 stegen de prijzen gemiddeld met 5% per jaar. De laatste drie jaar dalen ze gemiddeld met 3%. Ik denk dus dat het veilig te zeggen is dat alle hypotheken van voor 2006 niet onder water staan. Verder is een deel van die hypotheken van na 2008 gedaan op basis van een spaarhypotheek en dus wordt het onderpand van de bank daar steeds sterker.

[Anoniem: 87302]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 09 oktober 2011 @ 09:02:
[...]

Zijn de prijzen in Amsterdam nu gewoon gestegen in 2010? Of lees ik die grafiek dan verkeerd?

Kijk eens naar de grafiek van de AEX (laatste 15 jaar, in 2 plaatjes)





en de huizenprijzen in amsterdam



en dan staat in dat artikel dat er nog geen overeenkomst is?

[ Voor 12% gewijzigd door Anoniem: 87302 op 09-10-2011 09:20 ]

[evleerdam]

Cocytus schreef op zondag 09 oktober 2011 @ 12:15:
De vorm van de grafieken komt wel aardig overeen, maar de inhoud niet. Dat komt omdat de AEX een absoluut cijfer geeft en de grafiek van de huizenprijzen een relatief cijfer. De AEX daalt al vanaf Q3 2000. De huizenprijzen blijven dan vrolijk door stijgen en gaan pas eind 2002 omlaag. In 2004 / 2005 stijgt de AEX van 320 naar 500, maar de huizenprijs in Amsterdam blijft over die hele periode bezien nagenoeg gelijk.

Je hebt gelijk, maar toch leek het mij wel eens interessant om dan de data 'gelijk' te maken. Ik heb even een grafiek gemaakt met het volgende:

- Data van CBS over huizenprijzen, 2005 = 100
- Data van AEX slotstanden op 1e dag van de maand, gecorrigeerd voor Euro/Gulden, 2005= 100, data van Yahoo Finance
- In 1 tabel gezet. Ik trek hierbij voorzichtig de conclusie dat de AEX niet gerelateerd is aan de huizenprijzen in NL

Click voor groot:

[Fiber]

Henk007 schreef op zondag 16 oktober 2011 @ 20:24:
Teveel euro's op de bank is ook geen verstandig idee in deze tijd. De koopkracht daarvan zou wel een aanzienlijk kunnen dalen de komende jaren.

Waar baseer je dat op? De inflatie is nog nooit zo netjes stabiel geweest als de laatste 20 jaar.



http://nl.inflation.eu/in...i-inflatie-nederland.aspx

[Anoniem: 111703]

mekkieboek schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 20:17:
Ik zou er nog niet dood in willen worden aangetroffen.

Het is inderdaad echt een vreselijke woning voor dat geld ():

[evleerdam]

Volgens de ING stabiliseren de huizenprijzen dus in de grote steden. Heb even een grafiekje gemaakt, data van CBS. De vier grote steden (en Haarlem, omdat ik er zelf net een huis gekocht heb). Maar inderdaad, huizenprijzen in de grote steden lijken toch een beetje te stabiliseren?

2005 = prijs van 100. Click voor groot.

[Bartjuh]

nare man schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 17:39:
[...]
Dit zou alleen gelden als de HRA plotseling werd geïntroduceerd midden jaren '90. De HRA bestaat echter al veel langer. Op zich is juist dat je door de HRA meer kunt lenen dan zonder, maar die situatie was ook al aanwezig vóór de enorme prijsexplosie vanaf midden jaren '90, toen niemand nog zeurde en we allemaal nog een grachtenpand konden kopen.

De invloed van de HRA is direct gerelateerd aan het gebruik van de HRA. Je kan nog een subsidie hebben, maar als hij nauwelijks gebruikt wordt, is het effect nihil. Laat nou juist de hypotheekschuld (graadmeter voor gebruik HRA) gigantisch hard zijn gestegen sinds de jaren 90.


Zoals je kan zien is de invloed verzesvoudigd! Het geeft een soort positieve feedback, HRA -> hogere huizenprijzen -> meer aanspraak HRA om huis te bekostigen -> hogere huizenprijzen -> meer HRA nodig, etc etc

Dat werd vroeger onderdrukt door conservatieve banken en een bevolking dat nog zuinig kon leven en hoge schulden 'eng' vond. Er bestond nog zoiets als een aanbetaling. Die remmingen hebben we, en de banken, niet meer.

Uiteraard is het niet alleen de HRA, maar het is zeker een gigantische stimulans om zoveel mogelijk schulden aan te gaan. En we zien dat ook in de praktijk, Nederland staat op #1 op de lijst hypotheekschuld als % GDP, hoger dan de VS, hoger dan de UK, hoger dan Spanje, hoger dan Ierland. Die landen hebben niet zoiets als de HRA. Ook het IMF en Reuters hebben Nederland gewaarschuwd voor de HRA.

[Danielson]

Ossi schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:49:
Drama...
http://www.telegraaf.nl/b...eeverdieners__.html?p=1,1
We gaan gewoon weer verder waar we gebleven waren.
En alleenstaanden kunnen wéér minder lenen, ik kan al te weinig hypotheek krijgen.
Voorlopig maar lekker 'scheef' blijven huren dus....

Wat ik las hebben ze het over een verschil van ongeveer 1%, dat valt toch nog wel mee?

[ Voor 6% gewijzigd door Danielson op 04-11-2011 10:55 ]