Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Krisp]

Hierbij open ik een nieuw deel van het topic over de ontwikkelingen in de huizenmarkt. Het doel hiervan is het volgen van het nieuws en de achtergronden van de ontwikkelingen in de huizenmarkt.Ik heb het grootste deel van de startpost gekopieerd van JvS, die de startpost weer heeft gekopieerd van mij. Als mensen mede auteur willen worden om de startpost vlees te geven, laat het me weten. Ik wil graag de discussie weer zien lopen .

Vorige delen
Ontwikkelingen op de huizenmarkt
Klappen van de huizenbubble?
Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2

Aanleiding
Door de crisis zijn banken voorzichtiger geworden in het verstrekken van hypotheken voor huizen en mensen voorzichtiger in het aangaan van hoge hypotheken. Gevolg is dat er een discrepantie is ontstaan tussen vraag en aanbod op de markt voor koophuizen, waardoor er nauwelijks meer een match tussen vraag en aanbod is.

Gevolg
Er worden nauwelijks huizen meer verkocht, en er is meer aanbod dan ooit. Tevens is de huurmarkt drukker dan ooit en stijgen de huurprijzen.

Oorzaak
Daar zijn verschillende meningen over, afhankelijk van of je een huiseigenaar, starter, makelaar of huurder spreekt. Daar gaat dit topic over.

Oplossing
Ook daar gaat dit topic over. Er zijn vele oplossingen, waaronder de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, het vrijgeven van de huurmarkt, een bouwstop (of zelfs slopen), het aftrekbaar maken van restschulden, etc, etc. Vaak gaat het niet alleen over de eindsituatie, maar ook over hoe daar te komen. Het direct en volledig afschaffen van bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat vele huishoudens failliet gaan en de huizenmarkt compleet instort. In dit topic gaat het ook om het bespreken van de weg ernaar toe.

Waar gaat het niet over
Allochtonen, de eurocrisis, treinstations, jouw persoonlijke keuze voor een specifiek huis, en alles wat niet te maken heeft met generieke ontwikkelingen in de huizenmarkt. En daar wordt streng op gecontroleerd.

Bronnen
http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/
http://kadaster.nl/perskamer/dashboard/default.html
Uiteraard nieuwssites. Link naar de informatie als je een bron gebruikt.

Modbreak:

huisregels
Let erop dat je in het juiste topic post. Persoonlijke ervaringen rondom het kopen en verkopen van huizen, vragen rondom de keuze kopen of huren, of ervaringen betreffende het zelf bouwen van huizen kunnen in de desbreteffende topics worden geplaatst.
Geflame naar de NOS, NVM, andere belangenpartijen en naar elkaar wordt rücksichtlos weggemod;
Cijfers kennen een bron. Cijfers zijn niet per definitie fout of gekleurd, dus dat beargumenteer je - met argumenten.

Tot slot
Houd je aan de regels zoals deze hier op GoT gelden, en waardeer elkaars mening, ondanks de verschillen. Geniet en leer van de discussie!

[Anoniem: 399299]

Wat betreft de NVM cijfers: NVM heeft niet de hele markt en heeft al vaker bewezen bijzonder ontbetrouwbaar te zijn(met dank aan phge). Waarom het niet meteen goed doen en de discussie baseren op de kadaster/CBS cijfers die gewoon kloppen? Dan kunnen de discussies wat betreft de legitimiteit van de cijfers meteen achterwege blijven.

[Ilantir]

Mijn vraag dan maar kopieren naar dit topic

Als afsplitsing van een discussie in het "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2" topic kwam bij mij een interessante vraag naar boven:

"Concreet genomen; hoeveel % moeten de IB schijven omlaag om eventueel de HRA af te kunnen schaffen?"

Want mensen brengen het als een redelijk triviale oplossing, maar volgens mij is het wel degelijk een grote stap. Zoals Krisp hier al zegt:

Dit middengroepen is interessant. Als je die 400 euro HRA terug wilt geven, dan zul je de tweede en derde schijf ongeveer moeten halveren. Dat gaat nooit gebeuren, omdat het niet uit kan. Ik ben daarom benieuwd naar je berekening hier omtrent.

Ik zelf krijg per maand ~250 euro terug die ik direct aan de HRA heb te danken. Daarnaast nog eens ~50 euro voor een kortere lening die ik heb gebruikt om mijn erfpacht af te kopen. Dit is zo'n 11% (13%) van mijn nettoloon. Ik zie dus ook niet in hoe je dat zomaar kunt compenseren.

Daarnaast zijn er nog andere maatregelen te bedenken die niet perse beperkt zijn tot de Loonbelasting:
- Fiscaal gunstiger sparen voor restschulden en/of eigen inbreng
- Hogere belastingvrije voet
- Afschaffen van de VRH in combinatie met verhoging BTW (denk ik naar Amerikaans model. Lagere belasting van loon en spaargeld. Meer 'Sales tax')
- Alleen HRA ontvangen als het wordt gebruikt voor aflossing

Laten wij nu eens met een goed plan komen en dan Den Haag op de CC zetten zodat ze het nog kunnen meenemen in de onderhandelingen voor de begroting!

quote: ph4ge

De loon- en inkomstenbelasting (IB) levert de staat 45,4 miljard euro op. Dit is na hypotheekaftrek (HRA) die een totaal voordeel voor de burger betekent van 14,3 miljard. Schaf je de HRA af, dan zou de IB dus 60 miljard opbrengen (een enorme lastenverhoging). Kortom, als je de HRA afschaft kan de IB met 25% verlaagd worden om de inkomsten op hetzelfde niveau te houden.

Hoe je die 25% teruggeeft is een politieke keuze. Dat kan in principe zonder ook maar iets aan de schijven te doen, maar door gewoon -25% bij iedereen in de belastingaanslag te zetten. Dat is wel wat omslachtig, maar hoe je dat precies invult is wat mij betreft werk voor ambtenaren.

Als je wil weten wat het voor jou betekent zou je even moeten uitrekenen wat je aan belasting zou betalen als je niks aftrekt en dat min 25% doen.

Okay, dus blijkbaar is daar een hele hoop ruimte om iedereen wat terug geven, zelfs die 13% van mij?

[ Voor 22% gewijzigd door Ilantir op 11-04-2014 13:28 ]

[Krisp]

Anoniem: 399299 schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 13:16:
Wat betreft de NVM cijfers: NVM heeft niet de hele markt en heeft al vaker bewezen bijzonder ontbetrouwbaar te zijn(met dank aan phge). Waarom het niet meteen goed doen en de discussie baseren op de kadaster/CBS cijfers die gewoon kloppen? Dan kunnen de discussies wat betreft de legitimiteit van de cijfers meteen achterwege blijven.

Omdat die cijfers het beeld van de NVM weergeven en eerder beschikbaar zijn dan het kadaster. Bovendien (zie hieronder) heeft de NVM best interessante informatie waarover de discussie gevoerd kan worden.

Ilantir schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 13:19:
[...]

"Concreet genomen; hoeveel % moeten de IB schijven omlaag om eventueel de HRA af te kunnen schaffen?"

Aangenomen dat je in de tweede en derde schijf wilt snijden, kun je uitrekenen dat er in die twee schijven in totaal ~€15400 aan belasting afgedragen wordt, tegen een percentage van ~42%. Wil je daar ongeveer 1000 euro vanaf halen (niet heel onrealistisch: 12 miljard inkomsten, 12 miljoen mensen die dit bedrag halen) dan zul je het percentage moeten verlagen naar 39%. Ik weet niet helemaal zeker of ik dit goed doe, dus verbeter me als dit niet klopt.

Iets anders: het FD heeft vandaag een zeer boeiend artikel over de huizenmarkt. Een interessante quote:

Het verschil is voor een belangrijk deel het gevolg van de krappere leencapaciteit. Doorstromers maakten voor de crisis een sprong naar een huis dat vaak twee ton duurder was. Nu is dat doorgaans hoogstens een ton. Ger Hukker: ‘In het duurdere segment zal de gemiddelde vraagprijs nog met 20% moeten dalen om in de buurt te komen van de marktwaarde.’

De NVM lijkt imo redelijk goed in beeld te hebben waar de klappen nog gaan vallen.

[ Voor 21% gewijzigd door Krisp op 11-04-2014 14:00 ]

[Ilantir]

Krisp schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 13:58:
[...]

Aangenomen dat je in de tweede en derde schijf wilt snijden, kun je uitrekenen dat er in die twee schijven in totaal ~€15400 aan belasting afgedragen wordt, tegen een percentage van ~42%. Wil je daar ongeveer 1000 euro vanaf halen (niet heel onrealistisch: 12 miljard inkomsten, 12 miljoen mensen die dit bedrag halen) dan zul je het percentage moeten verlagen naar 39%. Ik weet niet helemaal zeker of ik dit goed doe, dus verbeter me als dit niet klopt.

Okee, maar dat is niet genoeg om in mijn geval het te compenseren (250 euro netto). Ik zou er dan zo'n 10%-punt (3% zou ongeveer 75 euro opleveren versus 250 euro verlies) bij inschieten

Het afschaffen van de HRA zou dus een heel groot effect op het inkomen van mensen met een koopwoning. Het volledig compenseren zou teveel kosten en zelfs voor de helft zou twee keer zoveel kosten als de HRA. Eigenlijk is het wel goedkoop zo

[Kju]

Dan ga ik weer in herhaling vallen:
Ik zie wel vaker in het topic terug komen dat er (meer) geld verdiend zou moeten worden op de inkomstenbelasting. Tijdens mijn studie fiscaal recht heb ik in ieder geval geleerd dat het belastingstelsel dusdanig is ingericht dat alleen de belasting die bedrijven betalen ook daadwerkelijk de staatskas moeten spekken. Alle inkomstenbelasting vloeit weer terug naar de burger in de vorm van HRA, toeslagen en subsidies. Dat is wat ik heb geleerd, ik heb het daarna niet nog een keer nagerekend (voordat hierover discussie ontstaat)
Ik ben een voorstander van het afschaffen van de HRA in combinatie met een belastingverlaging of een vlaktaks. Daartegenover ook geen toeslagen meer, zijn we ook gelijk van die ellende af. Wat mij betreft kan de eerste € 20.000 bruto gewoon belastingvrij blijven en verhoog je de uitkeringen ter compensatie van het wegvallen van de toeslagen.

[ Voor 6% gewijzigd door Kju op 11-04-2014 14:46 ]

[Anoniem: 533014]

Dat was dus niet de bedoeling.

[ Voor 94% gewijzigd door Krisp op 11-04-2014 17:12 ]

[Kju]

Ik ben wel benieuwd naar de onderbouwing die heeft geleid tot het stellen van die vraag

[Ilantir]

@Kju: Dat is wel even ~18.000 euro minder belasting vangen per persoon. Uitgaande van 12M mensen die belasting betalen is dat 216 miljard die je moet gaan compenseren. Niet helemaal realistisch.

Even een ander punt. Als we aflossen zouden moeten stimuleren, moeten we het sparen daarvoor dan ook niet wat meer stimuleren? Iets zoals een spaarhypotheek, met (bijna) geen risico, maar dan gericht op het verminderen van de HRA betalingen. Gewoon sparen levert niks op (zelfs verlies nu denk ik) en 'gokken' met mijn geld voor een hoger rendement om na 30 jaar een afgelost huis te hebben zie ik niet zitten.

[Kju]

216 miljard lijkt me een beetje overdreven, je hebt zelf ph4ge gequote die het had over een netto opbrengst van 45 miljard na HRA.

Op het andere punt:
Ik denk dat we naast aflossen nu juist de consumptie moeten stimuleren. De echte spaarders zullen heus wel blijven sparen al kost het ze na aftrek VRH juist geld in box 3

[Ilantir]

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 15:03:
216 miljard lijkt me een beetje overdreven, je hebt zelf ph4ge gequote die het had over een netto opbrengst van 45 miljard na HRA.

Op het andere punt:
Ik denk dat we naast aflossen nu juist de consumptie moeten stimuleren. De echte spaarders zullen heus wel blijven sparen al kost het ze na aftrek VRH juist geld in box 3

Daar heb je gelijk in, ik raak soms verstrikt in de cijfertjes. Ik ben beter in ideeën genereren dan in de uitwerking ervan

Ben het wel niet met je eens over de consumptie, want ik zal zelf niks uitgeven totdat ik weer een manage-bare schuld heb.

[ Voor 22% gewijzigd door Ilantir op 11-04-2014 15:08 ]

[Kju]

Ik heb het niet over wat verstandig is voor de consument. Ik heb het over wat beter is voor de binnenlandse economie op korte termijn, dat vergeten velen vaak.

[Ilantir]

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 15:10:
Ik heb het niet over wat verstandig is voor de consument. Ik heb het over wat beter is voor de binnenlandse economie op korte termijn, dat vergeten velen vaak.

Dat vind ik dan weer raar. We hebben nu toch 10-20 jaar de consument de vernieling in geholpen voor economische groei en kijk waar we nu mee zitten. Sustainable growth (zoals dat in het NL heet ) lijkt mij toch het beste.
Ik heb het ook niet over geen schuld, maar wel een die op te brengen is.

[ Voor 7% gewijzigd door Ilantir op 11-04-2014 15:15 ]

[Kju]

Ik heb het niet over lenen om te consumeren. Op dit moment zit iedereen op z'n geld en denkt iedereen al drie keer na voordat ze wat uitgeven en probeert men al te sparen. Ik ben geen econoom maar met mijn beperkte kennis vermoed ik dat bij een hogere consumptie bedrijven meer omzetten, de werkgelegenheid stijgt, meer mensen een baan krijgen, o.a. huizen gaan kopen, auto's kopen, dit weer doorwerkt naar andere branches en over het geheel meer zal worden verdiend. Mensen kunnen ook niet onbeperkt consumeren en zullen op enig moment gaan sparen maar doordat er meer mensen gaan consumeren zal dit toch nog een positief effect teweeg brengen.

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 11-04-2014 15:31 ]

[Ilantir]

Dan zal wat mij betreft de belastingen omlaag moeten. Zie dus mijn beginvraag; hoe passen we de loonbelasting aan zodat werken loont en we geen subsidies meer nodig hebben? (Te beginnen met de HRA )

[Avinator88]

- Of de lonen omhoog
- Of de BTW omlaag

Er zijn meer manieren om binnenlandse consumptie te stimuleren..

Ik vind wat de regering nu doet, geleidelijk afbouwen, een hele mooie oplossing, al mag het sneller. En wat mij betreft hoeft daar geen aanpassing van het IB voor te komen, mits de toeslagen worden gekort.

De belastingdruk neemt iets toe, maar daar kan ik mee leven...

[Anoniem: 533014]

/edit: Laat maar, niet goed gelezen.

[ Voor 94% gewijzigd door Anoniem: 533014 op 11-04-2014 16:36 ]

[Kju]

Belastingverlaging lijkt mij iets voor de lange termijn en zorg voor later, lonen verhogen gaat niet lukken op dit moment. De woningmarkt is de motor voor de economie. Om het simpel te verwoorden: Stimuleer woningbezit (niet per definitie door HRA), laat het aantal transacties stijgen (prijsstijgingen zijn niet noodzakelijk) en consumptie volgt vanzelf omdat met het stijgen van het aantal transacties je een kettingreactie krijgt waar een hele keten aan branches merkbaar zal profiteren en er automatisch meer werkgelegenheid en weer meer consumptie ontstaat.
Maatregelen zoals het beperken van stijging van de huurtoeslaggrens en het ontmoedigen van scheefwonen is al een begin. Kopen moet aantrekkelijker worden en er komen meer sociale woningen vrij voor degenen die het echt nodig hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 11-04-2014 17:40 ]

[Krisp]

Hoe wil je woningbezit stimuleren als daar vrijwel onvermijdelijk een stijging van de prijs aan vast zit? Ja, je kunt de huren verhogen en mensen uit een huurhuis wegjagen, maar dat lijkt me ook niet de bedoeling.

Ik snap dat je als overheid zo snel mogelijk uit de crisis wil komen, maar de lijn die ingezet is (we doen nu even niets) is feitelijk een hele goede. Niets is zo fnuikend voor herstel als een onbetrouwbare overheid die continu de regelgeving aanpast, ook op de woningmarkt. Het enige wat ze wel kunnen doen is het afbouwen van allerhande steunmaatregelen, maar ook dat is in deze tijd niet handig.

[Kju]

Nou, als het huren op zichzelf aantrekkelijk blijft is er naar mijn mening geen vuiltje aan de lucht. Consumentenvertrouwen schijnt wat te stijgen. Vandaag stuurde Blok een wetsvoorstel de deur uit voor naar mijn mening goede hervormingen op de huurmarkt, positief voor sociale huurders en het zal ook positief uitwerken op kopers. De inflatie blijkt mee te vallen en er wordt in ieder geval twee jaar lang geen lastenverzwaring verwacht. Als het nieuws positief blijft zal het vanzelf aantrekken. Of de prijzen substantieel stijgen zullen we vanzelf merken, op de korte denk ik niet en als ze stijgen hoeft het geen ramp te zijn, als de transacties maar blijven stijgen vind ik het prima. Zat mensen die onder water zijn die dan door kunnen stromen.

[ Voor 9% gewijzigd door Kju op 11-04-2014 19:12 ]

[Milmoor]

Wat mij altijd verrast is hoe vast men aan een huis zit dat onderwater staat. Banken werken niet mee aan oversluiten. Ik zou verwachten dat het uit zou kunnen om mensen naar een goedkopere woning te laten verhuizen. Het onderpand is lager, maar de opbrengst van de verkoop van het vorige huis zou de lasten moeten drukken. Het schuift het probleem misschien teveel vooral door. Uiteindelijk zou het de bank niet uit moeten maken zolang de maandlasten maar betaald worden. Wat zie ik over het hoofd?

[EdwinG]

Krisp schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 13:58:
Aangenomen dat je in de tweede en derde schijf wilt snijden, kun je uitrekenen dat er in die twee schijven in totaal ~€15400 aan belasting afgedragen wordt, tegen een percentage van ~42%. Wil je daar ongeveer 1000 euro vanaf halen (niet heel onrealistisch: 12 miljard inkomsten, 12 miljoen mensen die dit bedrag halen) dan zul je het percentage moeten verlagen naar 39%. Ik weet niet helemaal zeker of ik dit goed doe, dus verbeter me als dit niet klopt.

12 miljoen mensen die het bedrag halen vind ik erg hoog. Volgens CBS Zijn er ongeveer 7,3 miljoen mensen in de 'werkzame beroepsbevolking'.
Om de volle 1.000 aan verlaging te 'krijgen', moet je een inkomen hebben die tenminste de derde schijf volledig vult, € 56.531 of meer dus.

Het verlagen van de percentages tot dat van de 1e schijf komt meer in de richting, al heb ik niet uitgerekend hoe de inkomensverdeling verder ligt.

Milmoor schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 20:16:
Wat mij altijd verrast is hoe vast men aan een huis zit dat onderwater staat. Banken werken niet mee aan oversluiten. Ik zou verwachten dat het uit zou kunnen om mensen naar een goedkopere woning te laten verhuizen. Het onderpand is lager, maar de opbrengst van de verkoop van het vorige huis zou de lasten moeten drukken. Het schuift het probleem misschien teveel vooral door. Uiteindelijk zou het de bank niet uit moeten maken zolang de maandlasten maar betaald worden. Wat zie ik over het hoofd?

Gokje: het LTV-percentage. Met een hypotheek van 222.000 op een huis van 2 ton, is ~10% van de lening niet gedekt. Verhuis je vervolgens naar een huis van 1,5 ton met hezelfde bedrag onder water, dan wordt dat ~15%.

[ Voor 29% gewijzigd door EdwinG op 11-04-2014 21:22 ]

[Z___Z]

Naast HRA betaalt de huizenbezitter woz gebaseerde gemeentebelastingen. Misschien is het een idee om daarmee te salderen. Zal het gat dat valt door afschaffen van HRA alweer een stukje kleiner worden

[Anoniem: 217290]

de sociale huur moet gewoon op basis van inkomen worden.
De sociale huurders lopen altijd te mekkeren over de HRA maar zelf zitten ze in een nog veel dikkere subsidie woning.

Ik als starter kan tot mijn 28ste thuis blijven wonen als ik wil huren want kom nergens voor in aanmerking.
Dus ben verplicht om te kopen om uit huis te kunnen.

De sociale huur moet associaal duur worden voor hoge inkomens. dan trekt de woningmarkt weer aan en mensen met hoge inkomens kunnen echt wel kopen alleen ze staren zich blind op hun leef patroon van een eengezinswoning voor 400 euro huur per maand. Omdat ze al jaren in die zelfde sociale huur woning zitten. De sociale huur moet weer terug naar de echte starters en mensen die niet meer kunnen betalen.

Overigens is die stijging van de huren voor hoge inkomens al ingezet. Ieder jaar +6,5%. ben blij dat mijn hypotheek nooit zo hard zal stijgen gelukkig.

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 217290 op 12-04-2014 08:33 ]

[gerrutcamaro]

Ik weet niet wie er hier zoekt naar een sociale huurwoning, maar huren van minder dan 550 zie je eigenlijk niet meer, het gros is 600+

minder dan 500 is mogelijk als je er al meer dan 15 jaar zit ofzo, of als het een veredelde schuur

[Dark Matter]

Ilantir schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 13:19:


"Concreet genomen; hoeveel % moeten de IB schijven omlaag om eventueel de HRA af te kunnen schaffen?"

De inkomstenbelastingen worden betaald door de mensen met koopwoningen die HRA ontvangen en de mensen met koop- en huurwoningen die geen HRA ontvangen. Het verlagen van de belastingen om zodoende de HRA af te schaffen betekent dus een verschuiving van inkomsten van de HRA ontvangers naar de niet HRA ontvangers.

Beide groepen betalen minder belasting, echter dit bedrag wordt volledig opgehoest door de 'voormalige' HRA ontvangers.
Lijkt me geen goede oplossing.

[Milmoor]

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 08:32:
de sociale huur moet gewoon op basis van inkomen worden.
De sociale huurders lopen altijd te mekkeren over de HRA maar zelf zitten ze in een nog veel dikkere subsidie woning.

Ik als starter kan tot mijn 28ste thuis blijven wonen als ik wil huren want kom nergens voor in aanmerking.
Dus ben verplicht om te kopen om uit huis te kunnen.

De sociale huur moet associaal duur worden voor hoge inkomens. dan trekt de woningmarkt weer aan en mensen met hoge inkomens kunnen echt wel kopen alleen ze staren zich blind op hun leef patroon van een eengezinswoning voor 400 euro huur per maand. Omdat ze al jaren in die zelfde sociale huur woning zitten. De sociale huur moet weer terug naar de echte starters en mensen die niet meer kunnen betalen.

Overigens is die stijging van de huren voor hoge inkomens al ingezet. Ieder jaar +6,5%. ben blij dat mijn hypotheek nooit zo hard zal stijgen gelukkig.

Er gaat naar mijn inschatting meer geld naar de hypotheekaftrek, totaal en gemiddeld per woning dan het verschil tussen de prijs van een sociale huurwoning en wat die woning op zou leveren als je hem zonder korting zou verhuren. Dat is daarmee geen dikkere subsidiewoning.

Dat ligt niet alleen aan de scheefhuurders, maar ook aan de "eigen volk eerst" systemen. Inschrijfduur beperkt de mobiliteit. Mensen van buiten komen niet binnen en lokalen willen alleen naar de perfecte woning verhuizen want daarna zijn ze de inschrijfduur kwijt.

Als je sociale woningen asociaal duur maakt haal je keuzevrijheid weg. Het hoort een keuze te zijn of je een klein hokje of een luxe appartement wil huren, of dat je deze juist wil kopen. Voor alle gevallen geld dat je er geen subsidie/korting voor moet krijgen als je genoeg geld hebt. Dus én geen korting van de corporaties én geen hypotheekrente aftrek. Beiden zijn marktverstorend. Waarom moeten scheefhuurders kopen? Als zij willen huren dan hoort dat te kunnen. Alleen is er nu een drempel qua overstap van een sociale huurwoning naar een die niet gesubsidieerd wordt qua huurprijs. En dat klopt niet. Weinig betalen = weinig krijgen. De 6.5% per jaar is een goed idee, maar er moet wel een plafond zijn.

Wat mij betreft is de sociale sector een erfenis uit verzuilde tijden. Als je in een hokje zit kan, mag en wil je daar niet meer uit.

Disclaimer: ik werk in de ICT van de woningbouwsector en ben scheefhuurder.

[RemcoDelft]

Ilantir schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 14:15:
Okee, maar dat is niet genoeg om in mijn geval het te compenseren (250 euro netto). Ik zou er dan zo'n 10%-punt (3% zou ongeveer 75 euro opleveren versus 250 euro verlies) bij inschieten

Ik denk dat je af moet van het idee van HRA-afschaffen voor iedereen budgetneutraal gaat plaatsvinden. De een schiet er bij in, de ander heeft voordeel. Net zoals particuliere huurders er nu nog veel meer bij inschieten doordat HRA bestaat.
Uiteindelijk zal zonder HRA een nieuw evenwicht ontstaan waar iedereen zich naar zal schikken.

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 15:03:
Ik denk dat we naast aflossen nu juist de consumptie moeten stimuleren.

Aan de ene kant wil de overheid "vanwege het milieu" de consumptie terugdringen ("meer waarde per kg CO2"), en daarvoor zijn ook enorm veel heffingen ingevoerd. Aan de andere kant is het voor de economie nodig dat de consumptie blijft groeien. Uiteindelijk zou ik veel liever een situatie hebben waarin je niet continu nieuwe producten moet kopen (en weer weggooien).

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 17:39:
De woningmarkt is de motor voor de economie.

Voor makelaars, banken en andere betrokkenen klopt dit zeker! Maar in het verleden is "de economie" zo gedreven met geleend geld, oftewel "economie" uit de toekomst die al eerder gebruikt is. Uiteindelijk levert het steeds opnieuw verkopen van hetzelfde product niets extra's op als land. Dan zou ik liever de woningbouw zien toenemen, daar heb je daadwerkelijke productie en "echte" werkgelegenheid.

Krisp schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 18:24:
Hoe wil je woningbezit stimuleren als daar vrijwel onvermijdelijk een stijging van de prijs aan vast zit?

Vrij simpel: door meer woningen te bouwen! Verlaag de kavelprijzen en we bestellen maandag nog een nieuw huis. Ik denk dat dat voor heel veel mensen geldt. Dan mogen ze de HRA van mijn part weglaten, die luxe hebben we als huurder toch ook nooit genoten.

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 19:07:
Vandaag stuurde Blok een wetsvoorstel de deur uit voor naar mijn mening goede hervormingen op de huurmarkt, positief voor sociale huurders en het zal ook positief uitwerken op kopers.

Ik vind het juist een heel slecht voorstel: jongeren moeten (alweer!) rechten inleveren ten gunste van de gevestigde orde! Tijdelijke huurcontracten bestaan juist niet om te voorkomen dat er misbruik gemaakt wordt van de schaarste op de woningmarkt. En i.p.v. die schaarste op te lossen, worden "nieuwe huurders" nu aangepakt. Ondertussen blijven de ouderen die al heel lang goedkoop huren gewoon zo wonen. De tweedeling gaat maar door, terwijl het het probleem van woningtekorten niet oplost.

Milmoor schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 20:16:
Wat mij altijd verrast is hoe vast men aan een huis zit dat onderwater staat. Banken werken niet mee aan oversluiten. Ik zou verwachten dat het uit zou kunnen om mensen naar een goedkopere woning te laten verhuizen. Het onderpand is lager, maar de opbrengst van de verkoop van het vorige huis zou de lasten moeten drukken. Het schuift het probleem misschien teveel vooral door. Uiteindelijk zou het de bank niet uit moeten maken zolang de maandlasten maar betaald worden. Wat zie ik over het hoofd?

Ik denk dat je over het hoofd ziet dat (de meeste) mensen helemaal niet naar een goedkopere woning willen verhuizen. Een schuld van 2,5 ton op een huis van 2 ton vervangen door een schuld van 2 ton op een huis van 1,5 ton zou een verbetering zijn. Maar die bewoner wil naar een huis van 3,5 ton met een schuld van 4 ton! Op die manier nemen de maandlasten toe, en het risico dus ook.
Voor de gevallen die het wel willen zou het goede optie kunnen zijn, maar vergeet niet dat die nieuwe anderhalve ton hypotheek alsnog 6% kk (9000 euro) extra schuld oplevert. De maandlasten van die halve ton minder schuld zijn dan wel iets lager, maar het duurt vele jaren om alleen al het verschil van die 9k extra schuld in te lopen.

Dark Matter schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 08:58:
De inkomstenbelastingen worden betaald door de mensen met koopwoningen die HRA ontvangen en de mensen met koop- en huurwoningen die geen HRA ontvangen. Het verlagen van de belastingen om zodoende de HRA af te schaffen betekent dus een verschuiving van inkomsten van de HRA ontvangers naar de niet HRA ontvangers.

Beide groepen betalen minder belasting, echter dit bedrag wordt volledig opgehoest door de 'voormalige' HRA ontvangers.
Lijkt me geen goede oplossing.

Je draait het om: de HRA betekent een verschuiving van te betalen belastingen van HRA-ontvangers naar niet-HRA-ontvangers... Het volledige (netto) bedrag van de HRA wordt opgehoest door de huidige niet-HRA-ontvangers.

[pedorus]

Kju schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 17:39:
Stimuleer woningbezit (niet per definitie door HRA),

Ik denk dat dit uitgangspunt al onhandig is. Waarom precies zou je woningbezit willen stimuleren? Wil je meer werkloosheid? Wil je meer schuldprobleemgevallen? Dat is het gevolg volgens wetenschappelijk onderzoek: the cult of home ownership is dangerous and damaging

Wat je ziet aan het kabinetsbeleid is dat het beter weet dan wijzelf wat goed voor ons is. Een zeer communistische gedachte. In het voorgestelde nieuwe huurbeleid mag je bijvoorbeeld tijdelijk voor 5 jaar wat huren als je jonger dan 27 bent (leeftijdsdiscriminatie anyone?). Ook als student of promovendus mag je tijdelijk wat huren. Daarna wordt het natuurlijk toch wel tijd om wat te kopen in de planeconomie, als je buiten een hokje valt.

Als je vanuit wetenschappelijk oogpunt iets zou willen stimuleren is het eerder huur dan koop, omdat mensen daarmee geen grote schulden aangaan en flexibel blijven voor de arbeidsmarkt.

Hier weer een mooi voorbeeldje van de risico's van een koopwoning:

quote: http://www.telegraaf.nl/t...akloos_en_failliet__.html

Een groep bewoners van de Margrietstraat in Rotterdam-Hillegersberg is plotseling dakloos en failliet. De palen onder de veertien woningen zijn rot en nu moet alles snel tegen de vlakte, voor de huizen instorten. De sloopkosten zijn voor eigen rekening.

Met een huurwoning en een huurmarkt zonder wachtlijsten zoals je die in veel landen hebt, zou deze situatie een veel minder groot probleem zijn.

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 08:32:
Ik als starter kan tot mijn 28ste thuis blijven wonen als ik wil huren want kom nergens voor in aanmerking.
Dus ben verplicht om te kopen om uit huis te kunnen.

Vreemd dat je dit als een soort gegeven neemt om verder te redeneren. Een andere uitleg zou kunnen zijn dat er gewoon huurwoningen van <500 euro/mnd moeten worden bijgebouwd zonder wachtlijst, zodat je die kan huren. Huren ligt op die leeftijd sowieso meer voor de hand, ivm het aantal te verwachten verhuisbewegingen.

De sociale huur moet associaal duur worden voor hoge inkomens. dan trekt de woningmarkt weer aan en mensen met hoge inkomens kunnen echt wel kopen

Waarom zou iemand in hemelsnaam gedwongen moeten worden om wat te kopen? Sociale huur is nu zo gedefinieerd dat alles wat gehuurd kan worden van een bepaalde omvang onder sociale huur valt, ook al is het van een particulier. Waarom mag iemand met een hoog inkomen niet een kleine huurwoning bewonen als die dat wil?

Moet iemand met een hoog inkomen ook verplicht worden om een grote auto te rijden en duur brood te kopen?

[Anoniem: 217290]

@pedorus,
Tjsa moet je wel kunnen huren op je 24ste.
Toch niet echt een leeftijd dat je nog jaren bij je ouders wilt wonen.
Sociale huur ligt mijn inkomen met 35K alweer te hoog voor een hoop woningen.
De woningen waar ik dan in terecht komen zijn er niet en/of hebben wachtlijsten van 10jaar +. dat houdt dus in pas vanaf je 28ste kunnen verhuizen.

Particuliere huur is te duur als 1 verdiener met een inkomen van 35K want baan kwijt = niet meer genoeg over houden voor de huur.

Uiteindelijk wordt je als starter dus gedwongen om te kopen, nu zit ik op 460,- netto per maand aan hypotheek lasten. Voor dat bedrag kan ik niets huren in de sociale sector en ook niet in de particuliere sector.

Mede doordat twee verdieners met 65k+ inkomen gezamenlijk blijven zitten in de sociale huur woningen, de woning die voor jongeren met een baan dus zo belangrijk zijn. (naja meestal een appartement).

En er zijn meer dan genoeg voorbeelden in mijn directe omgeving van mensen die al 10 jaar plus huren van dezelfde woning in de sociale huur. En daardoor dus op nog geen 400 euro huur per maand zitten voor een eengezins woning. Ja die groep is nu helaas aan de beurt door de 6,5% verhoging. Echter is die groep vaak ook al eind 40 begin 50 van leeftijd dus een woning kopen zullen ze niet snel doen.

Dus of het echte probleem zo wordt opgelost?

[Ilantir]

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:42:
[...]

Ik denk dat je af moet van het idee van HRA-afschaffen voor iedereen budgetneutraal gaat plaatsvinden. De een schiet er bij in, de ander heeft voordeel. Net zoals particuliere huurders er nu nog veel meer bij inschieten doordat HRA bestaat.
Uiteindelijk zal zonder HRA een nieuw evenwicht ontstaan waar iedereen zich naar zal schikken.

Ja, maar deze situatie geldt voor een paar miljoen mensen. Als ik weet dat mijn inkomen 10% gaat dalen zonder dat dat wordt gecompenseerd (hoger loon of minder belasting), dan geef ik de komende 3 tot 5 jaar weer niks uit. Dan gaat het nog langer slecht. Iets moet de impasse doorbreken.

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 23:54:
@pedorus,
Tjsa moet je wel kunnen huren op je 24ste.
Toch niet echt een leeftijd dat je nog jaren bij je ouders wilt wonen.
Sociale huur ligt mijn inkomen met 35K alweer te hoog voor een hoop woningen.
De woningen waar ik dan in terecht komen zijn er niet en/of hebben wachtlijsten van 10jaar +. dat houdt dus in pas vanaf je 28ste kunnen verhuizen.

Hier ben ik het ook mee eens. Als je niet een studentenkamer hebt gehad (waar je uit wordt gegooid na je afstuderen), dan kun je tot je 30e bij jouw ouders blijven wonen totdat je 1) genoeg inkomen hebt om particulier te huren (vaak wordt 4x de huur per maand gevraagd) of 2) je genoeg hebt gespaard voor een veilige hypotheek (~10% inleg naast kosten voor uitzet).
Dat sparen duurt misschien niet tot je 30e, maar daarmee pin je weer vast in een regio. Vaak bedenk je je wel binnen 5 jaar en dan zit je met de gebakken peren.

[TheGhostInc]

Allereerst vind ik (persoonlijk) de discussie over (de verdere) afschaffing van de HRA een beetje onzinnig. We hebben net een forse correctie gehad, waarbij voorspellingen gedaan worden dat de komende ~10 jaar een grote groep huizenbezitters 'onder water' blijven. Dit is dezelfde groep die NOG harder wordt geraakt als we verder gaan afbouwen. Zonder oplossing van dit (huidige) probleem is het gekkenwerk om verder te gaan.

Ik ben zelf geen fan van de HRA, net zoals ongeveer 90% van de toeslagen, maar ik denk dat de mogelijkheden om de HRA 'vandaag' aan te passen wel verbruikt zijn.
We zouden bijvoorbeeld ook naar een communistische planmarkt kunnen gaan, waarbij iedereen zijn sleutel moet inleveren van zijn huis en de grote 'huizenloterij' bepaalt waar je komt te wonen. Betaal je een vast percentage van je loon voor huisvesting en is 'iedereen tevreden'. En uiteraard na 5 jaar gewoon je sleutel weer inleveren. 'Nieuwe ronde, nieuwe kansen'.

Het enige wat ik nog wel zou zien zitten is een 'max HRA' bedrag, lekker hoog, bijvoorbeeld op 1 miljoen. En dat dan de komende 30 jaar naar beneden brengen naar 0. Daar is nu makkelijk draagvlak voor te vinden en niemand komt voor verrassingen te staan door de lange looptijd. En over 30 jaar is het probleem weg. (En niemand heeft dan een hypotheek die niet wist dat de maatregel eraan kwam)

Krisp schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 18:24:
Hoe wil je woningbezit stimuleren als daar vrijwel onvermijdelijk een stijging van de prijs aan vast zit? Ja, je kunt de huren verhogen en mensen uit een huurhuis wegjagen, maar dat lijkt me ook niet de bedoeling.

Haal eerst eens alle 'ontmoediging' van woningbezit eruit. Geen overdrachtsbelasting, geen bijtelling in Box3 & geen belastingen vanuit de gemeente, provincie & rijk. En dit aub dan wel maximaliseren tot bv. 200K.
Maar ook bij een erfenis kun je regelingen bedenken waarbij een woning, die niet verkocht wordt en wel bewoond wordt door een erfgenaam, vrij is van belasting (maar ook weer gemaximaliseerd).
Dus luxe wel belasten, is het noodzakelijk dan niet.

Krisp schreef op vrijdag 11 april 2014 @ 18:24:
Ik snap dat je als overheid zo snel mogelijk uit de crisis wil komen, maar de lijn die ingezet is (we doen nu even niets) is feitelijk een hele goede.

Helemaal mee eens, waarbij we nog wel een paar maatregelen gewoon in het verschiet hebben. Zoals het terugbrengen van de NHG en de verder afbouw van de LTV. Dus 'helemaal niets' is al niet waar, ze doen gewoon nog een hoop dingen, alleen staan die al gepland en niet meer ter discussie.

[Bonsaiboom]

Hmm als ik bij de woningen kijk in Eindhoven zie ik er nog genoeg te huur staan voor ~450-600 en daar zitten ook eensgezinswoningen tussen.

De oplossing voor het hele sociale / private huur lijkt me gewoon het losgooien van de huren, en het aanpassen van de huursubsidie. Moet je alleen wel bestaande sociale huurcontracten open kunnen breken.

[Anoniem: 533014]

Bonsaiboom schreef op zondag 13 april 2014 @ 14:00:
Moet je alleen wel bestaande sociale huurcontracten open kunnen breken.

Dat kan niet. Dat is nou net het grote probleem. Dus daar ga je al.

[rik86]

Bonsaiboom schreef op zondag 13 april 2014 @ 14:00:
Hmm als ik bij de woningen kijk in Eindhoven zie ik er nog genoeg te huur staan voor ~450-600 en daar zitten ook eensgezinswoningen tussen.

De oplossing voor het hele sociale / private huur lijkt me gewoon het losgooien van de huren, en het aanpassen van de huursubsidie. Moet je alleen wel bestaande sociale huurcontracten open kunnen breken.

Maar is die categorie niet automatisch sociale huur, en moet je dus bijv. een huisvestingsverklaring of iets dergelijks van de gemeente hebben wat via wachtlijsten gaat? Of geen volwaardige huizen, maar bijv. gedeelde keuken/badkamer/woonkamer?

[RemcoDelft]

Anoniem: 533014 schreef op zondag 13 april 2014 @ 18:23:
[...]

Dat kan niet. Dat is nou net het grote probleem. Dus daar ga je al.

Dat is toch een kwestie van de wet aanpassen, net als ze bij het ontslagrecht willen doen.

Maar bestaande woningen "herverdelen" verandert niets aan de totale schaarste.

[gerrutcamaro]

rik86 schreef op maandag 14 april 2014 @ 11:32:
[...]


Maar is die categorie niet automatisch sociale huur, en moet je dus bijv. een huisvestingsverklaring of iets dergelijks van de gemeente hebben wat via wachtlijsten gaat? Of geen volwaardige huizen, maar bijv. gedeelde keuken/badkamer/woonkamer?

of woningen met energielabel >F uit de jaren 60 met <100m2 oppervlakte (ik zeg niet dat sociale huurwoningen groter of zuiniger moeten zijn, maar zo goedkoop vind ik dan 550-600/maand nog niet)

[pedorus]

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 23:54:
Particuliere huur is te duur als 1 verdiener met een inkomen van 35K want baan kwijt = niet meer genoeg over houden voor de huur.

Met het juiste beroep/kennis en een beetje spaargeld lijkt me dit geen probleem. Daarnaast is het met huur een stuk makkelijker om desnoods terug te gaan naar ouders, e.d., dan met koop.

Uiteindelijk wordt je als starter dus gedwongen om te kopen, nu zit ik op 460,- netto per maand aan hypotheek lasten. Voor dat bedrag kan ik niets huren in de sociale sector en ook niet in de particuliere sector.

Dit komt natuurlijk ook door allerlei gekke regels. Ik zie dingen te koop staan voor minder dan 100K die je wel voor redelijke bedragen zou kunnen verhuren, ware het niet dat dit waarschijnlijk niet mag vanwege het puntenstelsel.

Mede doordat twee verdieners met 65k+ inkomen gezamenlijk blijven zitten in de sociale huur woningen, de woning die voor jongeren met een baan dus zo belangrijk zijn. (naja meestal een appartement).

Je doet nu net alsof er een vaste hoeveelheid van deze woningen is, en er niet bijgebouwd kan worden als we de regeltjes ietsje veranderen. Er zitten heel veel bouwvakkers nu thuis, als de politiek het echt wil dan kunnen ze morgen deze huurwoningen beginnen te bouwen, en zijn de eerste over elke maanden af.

Ik snap niet precies waarom een gezin met 65K+ inkomen niet in een kleine huurwoning zou mogen blijven wonen. Laat ze lekker zelf bepalen waar ze hun geld aan uitgeven?

[RemcoDelft]

pedorus schreef op maandag 14 april 2014 @ 20:36:
Ik snap niet precies waarom een gezin met 65K+ inkomen niet in een kleine huurwoning zou mogen blijven wonen. Laat ze lekker zelf bepalen waar ze hun geld aan uitgeven?

Maar dat is ook weer veroorzaakt doordat vrijwel overal op een of andere manier subsidie tussen zit. Wat mij betreft wordt dat huis aan dat gezin verkocht voor 150k, en gebruiken ze die 150k om een nieuwe sociale huurwoning neer te zetten. En dan houden ze zelfs geld over!

[pedorus]

Er is nog een categorie zonder subsidie: particuliere verhuur. Ook particuliere verhuurders verhuren soms woningen van zeg 600 euro, zo'n 35% van hun bezit valt binnen de sociale grenzen. Echter, om deze categorie te ontmoedigen is de verhuurdersheffing in het leven geroepen, want we moeten natuurlijk niet willen dat mensen tegen een redelijke huur iets kunnen huren. Door de verhuurdersheffing gaat de huur omhoog (4-6%), en om de privacy te schenden wordt bekend gemaakt aan de particuliere verhuurder in welke inkomenscategorie de huurders vallen.

Vreemd genoeg is er nog geen verhuurdersheffing voor goedkope recreatiewoningen, waarbij je afhankelijk van je inkomen, te bepalen door de belastingdienst, meer moet betalen. Dit komt waarschijnlijk omdat eerste levensbehoeften, zoals een goedkope huurwoning of leidingwater, moeten worden belast, en luxe goederen goedkoop moeten blijven om de economie te stimuleren.

[thefox154]

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:42:


[...]

Vrij simpel: door meer woningen te bouwen! Verlaag de kavelprijzen en we bestellen maandag nog een nieuw huis. Ik denk dat dat voor heel veel mensen geldt. Dan mogen ze de HRA van mijn part weglaten, die luxe hebben we als huurder toch ook nooit genoten.


[...]

Lijkt me onrealistisch en hoe groot is die impact nou echt?
Een gemiddelde tweekapper staat tegenwoordig op een kaveltje van ~260m2. Laten we zeggen dat het € 380 per m2 kost (niveau Nijmegen/Arnhem, nee geen hartje binnenstad amsterdam aan de gracht). Een verlaging van 30% levert een prijs van € 266 per m2 op. Dit zou dus op een 2kapper een voordeel van het magistrale bedrag van € 29640 zijn. Als van nog geen 30k afhangt of je wel of geen nieuwbouw kunt kopen kun je er gewoon beter niet aan beginnen. Een flinke tegenvaller in het traject en je bent al een gedeelte van dit bedrag kwijt aan bouwrentes etc. Ok, het is een begin maar volgens mij een druppel op een gloeiende plaat. En dan pak ik nog een onrealistisch hoge afschrijven van 30% in één keer.
En hoe zie je dit dan voor je? gaat de overheid iedereen die de laatste 10 jaar grond gekocht heeft compenseren €€€€? Of jaag je deze mensen in één keer in de problemen door bedrag x op hun aankoop af te schrijven waardoor ze nooit meer weg kunnen of een flink verlies voor hun rekening krijgen. waarmee je de markt opnieuw op slot gooi voor een groot gedeelte die misschien wel wilt door bewegen in de woningmarkt dit onmogelijk maakt. Er zijn de laatste jaren nou eenmaal heel veel starters-koopwoningen opgeleverd. Deze mensen kunnen niet direct een flink verlies incasseren.

Overigens als huurder krijg je toch ook huursubsidie en via de woningbouwcorporaties een onrealistisch lage huur die je in een vrije sector nooit terug terug zou zien.

[Kju]

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:42:
[...]

Aan de ene kant wil de overheid "vanwege het milieu" de consumptie terugdringen ("meer waarde per kg CO2"), en daarvoor zijn ook enorm veel heffingen ingevoerd. Aan de andere kant is het voor de economie nodig dat de consumptie blijft groeien. Uiteindelijk zou ik veel liever een situatie hebben waarin je niet continu nieuwe producten moet kopen (en weer weggooien).

Klopt maar uiteindelijk zou dat innovatie in de weg staan, innovatie die op zichzelf weer broodnodig is om duurzamer en energieneutraal te worden.

[...]

Voor makelaars, banken en andere betrokkenen klopt dit zeker! Maar in het verleden is "de economie" zo gedreven met geleend geld, oftewel "economie" uit de toekomst die al eerder gebruikt is. Uiteindelijk levert het steeds opnieuw verkopen van hetzelfde product niets extra's op als land. Dan zou ik liever de woningbouw zien toenemen, daar heb je daadwerkelijke productie en "echte" werkgelegenheid.

De economie moet geen push krijgen o.b.v. geleend geld, dat lijkt mij duidelijk. Dat nieuwbouw stil is gevallen is omdat de bouwkosten (plus de verwervingskosten van de grond) te duur zijn t.o.v. bestaande bouw. Het lijkt mij niet logisch dat de bouwkosten omlaag gaan en of de grondprijzen gaan dalen lijkt mij niet te voorkomen maar de daling zal niet dusdanig zijn dat nieuwbouw weer aantrekkelijk zou worden. Desalniettemin lijkt het mij vrij logisch dat er op enig moment meer gebouwd zal worden zodra de consumptie zal stijgen omdat de vraag op enig moment ook zal stijgen zodra er meer werkgelegenheid is.

[...]

Ik vind het juist een heel slecht voorstel: jongeren moeten (alweer!) rechten inleveren ten gunste van de gevestigde orde! Tijdelijke huurcontracten bestaan juist niet om te voorkomen dat er misbruik gemaakt wordt van de schaarste op de woningmarkt. En i.p.v. die schaarste op te lossen, worden "nieuwe huurders" nu aangepakt. Ondertussen blijven de ouderen die al heel lang goedkoop huren gewoon zo wonen. De tweedeling gaat maar door, terwijl het het probleem van woningtekorten niet oplost.

Ik zie het anders: er worden wijzigingen doorgevoerd omdat het bestaande systeem oneerlijk is gebleken en op deze wijze, al is het niet perfect, gaan we toe naar een situatie dat sociale huurwoningen ook daadwerkelijk worden toebedeeld aan degenen die het echt nodig hebben. Natuurlijk begrijp ik dat een fors aantal mensen straks geconfronteerd zullen worden met hogere woonlasten maar ik vermoed dat het in de praktijk wel mee zal vallen. Ik heb bijvoorbeeld een huurder die € 161,80 per maand betaald voor een parterre-appartement in een A-buurt met een inkomen van minimaal € 40.000 per jaar terwijl die met gemak voor € 500 kan worden verhuurd aan iemand die het echt nodig heeft.

pedorus schreef op maandag 14 april 2014 @ 21:40:
Er is nog een categorie zonder subsidie: particuliere verhuur. Ook particuliere verhuurders verhuren soms woningen van zeg 600 euro, zo'n 35% van hun bezit valt binnen de sociale grenzen. Echter, om deze categorie te ontmoedigen is de verhuurdersheffing in het leven geroepen, want we moeten natuurlijk niet willen dat mensen tegen een redelijke huur iets kunnen huren. Door de verhuurdersheffing gaat de huur omhoog (4-6%), en om de privacy te schenden wordt bekend gemaakt aan de particuliere verhuurder in welke inkomenscategorie de huurders vallen.

Vreemd genoeg is er nog geen verhuurdersheffing voor goedkope recreatiewoningen, waarbij je afhankelijk van je inkomen, te bepalen door de belastingdienst, meer moet betalen. Dit komt waarschijnlijk omdat eerste levensbehoeften, zoals een goedkope huurwoning of leidingwater, moeten worden belast, en luxe goederen goedkoop moeten blijven om de economie te stimuleren.

Waarom is volgens jou geen subsidie mogelijk op particuliere verhuur? De huurtoeslaggrens is € 699,- en alles wat daaronder ligt komt voor huurtoeslag in aanmerking, tenzij het inkomen van de huurder te hoog is (plus nog wat andere aanvullende eisen)
Die verhuurdersheffing is niet zo hoog als het lijkt. Alleen de woningcorporaties worden echt geraakt. De bedragen die particuliere verhuurders betalen zijn een schijntje tenzij het in de tientallen miljoenen aan WOZ-waarden gaat lopen.

[timag]

pedorus schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:54:
[...]
Wat je ziet aan het kabinetsbeleid is dat het beter weet dan wijzelf wat goed voor ons is. Een zeer communistische gedachte. In het voorgestelde nieuwe huurbeleid mag je bijvoorbeeld tijdelijk voor 5 jaar wat huren als je jonger dan 27 bent (leeftijdsdiscriminatie anyone?). Ook als student of promovendus mag je tijdelijk wat huren. Daarna wordt het natuurlijk toch wel tijd om wat te kopen in de planeconomie, als je buiten een hokje valt.

Hahaha het kabinet beschuldigen van communisme omdat ze iets willen doen aan de van overheidswege via de wachtlijst uitgedeelde gesubsidieerde huizen.

pedorus schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:54:
[...]
Moet iemand met een hoog inkomen ook verplicht worden om een grote auto te rijden en duur brood te kopen?

Moeten we aan minder bedeelden gesubsidieerd goedkope auto's gaan uitdelen? In de USSR kon je 10 jaar op de wachtlijst voor een Lada. Lijkt wel een beetje op de sociale woningbouw...

We willen mensen met een hoog inkomen niet sponsoren bij het huren van een woning. Lijkt me niet gek want dat is ook nergens voor nodig.

[ Voor 4% gewijzigd door timag op 15-04-2014 09:51 ]

[RemcoDelft]

Wat te denken van koopgarant?

Wat is Koopgarant?
De koper krijgt de aanbieding om de woning of appartement voor een bedrag dat lager ligt dan de normale marktprijs te kopen. De Koopgarant eigenaar is bij voorgenomen verkoop in de toekomst verplicht de woning aan de corporatie aan te bieden welke verplicht is de woning terug te kopen. De corporatie garandeert dat de teruglevering van de woning kan plaatsvinden binnen 3 maanden nadat zij het aanbod tot terugkoop heeft ontvangen.

De terugkoopprijs wordt samengesteld uit de oorspronkelijke koopprijs plus een deel van de waardeontwikkeling. Dat geldt zowel voor waardestijging als waardedaling. Het aandeel van de waardeontwikkeling in de terugkoopprijs staat in een vaste verhouding tot de bij verkoop verleende korting. De verhouding past binnen regelgeving die is vastgesteld door het ministerie. Waardestijging die het gevolg is van investeringen door de koper zelf, wordt afzonderlijk getaxeerd en zijn voor 100% voor de koper. De eigenaar is verplicht zelf in de woning te wonen.

*De aangeboden koopgarantprijs is een vaste prijs met 20% korting op de taxatiewaarde en komt overeen met een inkomen van circa € 35.000 per jaar. De korting is afhankelijk van het bruto gezinsjaarinkomen en is minimaal 10 % en maximaal 25% van de marktwaarde. Hoe lager het inkomen, hoe hoger de korting. Aankoop is mogelijk tot een bruto jaarinkomen van maximaal € 50.000,-

Het is ook mogelijk om de woning voor de taxatiewaarde te kopen, er geldt dan alleen een aanbiedingsplicht bij verkoop.

Het komt er dus op neer dat een machtige woningcorporatie z'n macht nu wil uitstrekken naar de koopmarkt! Zou dit werkelijk zijn wat de overheid bedoelde met "75% van de woningen moet te koop worden aangeboden"?
Wat mij betreft wordt het hoog tijd dat de overheid hier een stokje voor steekt en dergelijke constructies volledig verbiedt. Dit is keihard misbruik maken van de behoefte aan betaalbare woningen, terwijl de koper daarna vast zit in de klauwen van een machtige corporatie.
Een maximuminkomen om een woning te kopen? Het wordt steeds gekker! En als je hem koopt, ben je niet echt eigenaar want de vorige eigenaar heeft nog steeds wat in de melk te brokkelen...

[ATS]

Dat soort constructies bestaan al heel lang. Waar het gaat om het aanbieden van corporatiewoningen aan bestaande huurders vind ik het een goede regeling. Waarom een huurder die nu "scheef" woont omdat hij meer is gaan verdienen niet in plaats van een huurverhoging het huis te koop aanbieden? Maar dit op de open markt doen vind ik niet ok.

[pedorus]

Kju schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 09:31:
Waarom is volgens jou geen subsidie mogelijk op particuliere verhuur? De huurtoeslaggrens is € 699,- en alles wat daaronder ligt komt voor huurtoeslag in aanmerking, tenzij het inkomen van de huurder te hoog is (plus nog wat andere aanvullende eisen)

Het aanbod kan zonder subsidie zijn neergezet. Aan de vraagkant is subsidie mogelijk, maar niet voor modale inkomens of tweeverdieners, aangezien de inkomensgrens op 28K ligt met zijn tweeën en 21K in je eentje. Veel particuliere verhuurders verhuren liever aan mensen die meer verdienen, dus dan komt er geen subsidie bij kijken.

Die verhuurdersheffing is niet zo hoog als het lijkt. Alleen de woningcorporaties worden echt geraakt. De bedragen die particuliere verhuurders betalen zijn een schijntje tenzij het in de tientallen miljoenen aan WOZ-waarden gaat lopen.

In de link die je quote gaat het om 800 euro per huurwoning met huur <700e in 2017. Daarnaast gaat het om het principe, van dingen als tabak of alcohol kun je beredeneren dat je ze extra wil belasten. Bij huurwoningen of leidingwater vraag ik me af wat je daarmee wil bereiken.

timag schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 09:49:
In de USSR kon je 10 jaar op de wachtlijst voor een Lada. Lijkt wel een beetje op de sociale woningbouw...

Inderdaad, de vergelijking met communisme is snel gemaakt en zeer terecht. Gek dat je de regel erboven dat nog vreemd vind?

We willen mensen met een hoog inkomen niet sponsoren bij het huren van een woning. Lijkt me niet gek want dat is ook nergens voor nodig.

Welke sponsoring is er dan precies geweest als ze huren van een particuliere verhuurder?

En zelfs in het geval van een corporatiewoning, voor welke bedragen denk je dat de meeste van die woningen zijn neergezet? Zijn de huren niet gewoon kostendekkend als je het management verder goed doet?

Overigens, stel dat het argument doorstroming is. Volgens mij blijft het puntenstelsel ook gewoon gelden, dus kan de huur evengoed niet stijgen boven de 700 euro of welk maximumbedrag er geldt volgens het puntenstelsel. Dat betekend dat je mensen met een inkomen van 100K echt niet weg gaat krijgen op deze manier. Daarnaast is doorstroming sowieso gek. Stel je voor dat bedrijfspanden verplicht maximaal 5 jaar verhuurd mogen worden "voor de doorstroming". Of dat rijke bedrijven geen kleine panden mogen huren. Dan zou je toch ook vreemd staan te kijken? Waarom is het bij woningen dan wel acceptabel?

[Tleilaxu]

timag schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 09:49:
[...]


Hahaha het kabinet beschuldigen van communisme omdat ze iets willen doen aan de van overheidswege via de wachtlijst uitgedeelde gesubsidieerde huizen.

Sociale huurwoningen worden niet meer gesubsidieerd en niet uitgedeeld vanuit de overheid

[RemcoDelft]

pedorus schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 11:34:
Daarnaast gaat het om het principe, van dingen als tabak of alcohol kun je beredeneren dat je ze extra wil belasten. Bij huurwoningen [...] vraag ik me af wat je daarmee wil bereiken.

Ik kan wel een reden bedenken: woningcorporaties zitten op enkele honderden miljarden euro's vermogen. Dat is ooit gemeenschappelijk opgehoest, en zou gewoon gemeenschappelijk bezit moeten zijn. Wat dat betreft is de verhuurdersheffing in 2017 nog niet 1% van hun "overwaarde". Wat mij betreft mag die heffing naar 5%, corporaties kunnen die dan betalen door jaarlijks 5% van de woningen te verkopen, en op lange termijn houden we een veel kleinere sociale sector over. Want ruim 2 miljoen mensen die niet op "de markt" terechtkunnen is gewoon veel te veel.

En zelfs in het geval van een corporatiewoning, voor welke bedragen denk je dat de meeste van die woningen zijn neergezet? Zijn de huren niet gewoon kostendekkend als je het management verder goed doet?

Uiteraard. Vandaar dat duurbetaalde corporatiedirecteurtjes met ideetjes als hotels, schepen en vastgoed in het buitenland kwamen. Want "het is zonde om niet meer rendement te halen op al dat geld"...

*Edit*: het feit dat particuliere verhuurders hier ook onder vallen is inderdaad ronduit vreemd.

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 15-04-2014 16:26 ]

[t_captain]

RemcoDelft schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 11:47:
[...]

Ik kan wel een reden bedenken: woningcorporaties zitten op enkele honderden miljarden euro's vermogen. Dat is ooit gemeenschappelijk opgehoest, en zou gewoon gemeenschappelijk bezit moeten zijn. Wat dat betreft is de verhuurdersheffing in 2017 nog niet 1% van hun "overwaarde". Wat mij betreft mag die heffing naar 5%, corporaties kunnen die dan betalen door jaarlijks 5% van de woningen te verkopen, en op lange termijn houden we een veel kleinere sociale sector over. Want ruim 2 miljoen mensen die niet op "de markt" terechtkunnen is gewoon veel te veel.

Bouw meteen in 20 jaar de huurtoeslag (elk jaar -5%) af en de hypotheekrenteaftrek (elk jaar niet 0.5% maar 52/20e % afbouwen), en wanneer er een flink begrotingsoverschot ontstaat verlaag je eventueel de inkomstenbelasting en je hebt de publieke financien aardig gesaneerd.

[pedorus]

RemcoDelft schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 11:47:
Ik kan wel een reden bedenken: woningcorporaties zitten op enkele honderden miljarden euro's vermogen. Dat is ooit gemeenschappelijk opgehoest, en zou gewoon gemeenschappelijk bezit moeten zijn.

Dus daarom moeten particuliere verhuurders ~800 euro per goedkope huurwoning op gaan hoesten in 2017? Ik snap de redenering nog niet helemaal.. Het ging dus over particuliere verhuur waarbij geen subsidie komt kijken. Eerder omgekeerd, vanwege de ingevoerde maximumprijzen is exploitatie nu al lastig.

[Help!!!!]

In dit verband:

http://www.ftm.nl/column/...t-als-politieke-speelbal/

[Oscar Mopperkont]

Ah, een nieuw topic. Misschien zouden we de topictitel wel moeten aanpassen naar "Herstel op de huizenmarkt". Ook beleggers gaan zich weer op de Nederlandse huizenmarkt storten, lees ik net op FD.nl:

Institutionele beleggers storten zich op de Nederlandse woningmarkt nu het dieptepunt achter de rug lijkt. De Duitse belegger BNP Paribas REIM Germany heeft dinsdag voor €40 mln 265 woningen gekocht van Amvest. Het Engelse M&G financierde in een andere transactie €110 mln waarbij 1250 woningen van eigenaar wisselden.

http://fd.nl/ondernemen/7...orten-zich-op-woningmarkt

Al met al interessante ontwikkelingen.

[Tleilaxu]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Tleilaxu op 16-04-2014 15:24 ]

[pedorus]

Ik snap sowieso niet waarom het verkopen van een bosje huizen tussen beleggers op herstel duidt. 4 recente berichten om de recente prijsstabilisatie in perspectief te plaatsen:

'Nederlandse lonen zes procent gedaald'
'Vergrijzing stopt werkloosheid niet'
UWV verstrekt recordaantal nieuwe WW-uitkeringen
Veel animo voor belastingvrij schenken (tijdelijke regeling loopt af op 31 december)

Dus waar gaat in 2015 het geld vandaan komen voor herstel?

[Help!!!!]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:12:
Ah, een nieuw topic. Misschien zouden we de topictitel wel moeten aanpassen naar "Herstel op de huizenmarkt". Ook beleggers gaan zich weer op de Nederlandse huizenmarkt storten, lees ik net op FD.nl:


[...]

http://fd.nl/ondernemen/7...orten-zich-op-woningmarkt

Al met al interessante ontwikkelingen.

Ben je niet vergeten. Soms vraag ik me af of je wel leest wat er in dit topic gaande is.

"Herstel op de huizenmarkt' lijkt me zo ongeveer de slechtst mogelijke titel, o.a. omdat "Herstel" nogal afhankelijk is van persoonlijke invalshoek.

[Oscar Mopperkont]

Help!!!! schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:42:
[...]
"Herstel op de huizenmarkt' lijkt me zo ongeveer de slechtst mogelijke titel, o.a. omdat "Herstel" nogal afhankelijk is van persoonlijke invalshoek.

Kun je nagaan. Welke kant het ook opgaat, er is altijd wel iemand die vindt dat er sprake is van herstel

Maar even zonder gekheid: natuurlijk lees ik wat er in dit topic voorbij komt. Hoewel dat strikt genomen niet eens heel erg nodig is, omdat elke X posts bepaalde discussies weer terugkomen

Het zal voor veel mensen overigens wel bekend zijn dat ik herstel zie als stijgende transactieaantallen met een prijs die zich op de lange termijn ontwikkeld tussen de 0% en de inflatie en op korte termijn het liefste er iets boven, om die transactieaantallen weer op peil te krijgen (ter achtergrond: ik ben helemaal voor het hebben van een lagere woonquote en ook voor het geleidelijk afschaffen van de HRA icm een lagere IB. Ik ben er echter op tegen al te abrupte wijzigingen, omdat de gevolgen voor veel mensen / partijen simpelweg te groot zouden zijn).

Zo'n stabiele markt zullen we echter nooit krijgen. We hebben door de maatregelen van de overheid nu een redelijk forse en scherpe daling gehad van zo'n 20% en je ziet nu dat de prijzen zich stabiliseren en daarna zal er misschien wel weer een iets te steile correctie omhoog komen. Markten blijven moeilijk voorspelbaar, maar één ding is zeker: huizenprijzen kunnen niet eeuwig dalen (hoewel ik me er van bewust ben dat sommigen wel graag zouden zien dat huizen in x jaar zouden afschrijven tot nul).

pedorus schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:27:
Ik snap sowieso niet waarom het verkopen van een bosje huizen tussen beleggers op herstel duidt. 4 recente berichten om de recente prijsstabilisatie in perspectief te plaatsen:

'Nederlandse lonen zes procent gedaald'
'Vergrijzing stopt werkloosheid niet'
UWV verstrekt recordaantal nieuwe WW-uitkeringen
Veel animo voor belastingvrij schenken (tijdelijke regeling loopt af op 31 december)

Dus waar gaat in 2015 het geld vandaan komen voor herstel?

Tegen dat rijtje kun je natuurlijk ook een rijtje positieve berichten zetten. Denk bijvoorbeeld aan de belastingmeevallers die direct alweer door de overheid worden uitgegeven. Daarnaast zal, als het herstel zich inderdaad doorzet, het geld vooral komen uit stijgende huizenprijzen. Huizen staan dan ineens minder onder water en mensen kunnen dan ineens wel doorstromen (die nu noodgedwongen bleven zitten wegens een in hun ogen of de ogen van de bank te hoge restschuld). Het is wat dat betreft een domino-effect.

Het geld zal dus zoals altijd nieuwe schuld zijn (geld is immers niets meer dan schuld) en mensen moeten bereid zijn om schulden aan te gaan om geld te creëren.

[ Voor 41% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 16-04-2014 16:05 ]

[ari3]

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 08:32:
de sociale huur moet gewoon op basis van inkomen worden.

De sociale huur moet associaal duur worden voor hoge inkomens. dan trekt de woningmarkt weer aan en mensen met hoge inkomens kunnen echt wel kopen alleen ze staren zich blind op hun leef patroon van een eengezinswoning voor 400 euro huur per maand.

Eens. Niet alleen het inkomen moet geteld worden, maar ook het aantal uren dat iemand werkt. Ik ken uit mijn eigen omgeving hoogopgeleide mensen die bewust maar 24 uur per week werken en hun inkomen gewoon laten aanvullen met toeslagen. Ik zou sociale huur en toeslagen daarom altijd naar rato contracturen verrekenen zoals met de kinderopvangtoeslag ook gedaan is.

Overigens is die stijging van de huren voor hoge inkomens al ingezet. Ieder jaar +6,5%. ben blij dat mijn hypotheek nooit zo hard zal stijgen gelukkig.

Die 6.5% is veel te weinig om echt druk uit te oefenen. Stel iemand zit in een een sociale huurwoning van 400 euro per maand en die zouden we willen motiveren naar een marktconforme huur (of netto hypotheeklast) van 700 euro te bewegen:

jaar 1: 400 + 6.5% = 426
jaar 2: 426 + 6.5% = 454
jaar 3: 454 + 6.5% = 484
enz.

Kortom, het duurt zo'n 15 jaar voordat iemand er voordeel bij heeft om te gaan verhuizen! Bedenk bovendien dat scheefhuurders jarenlang uitgespaard geld hebben kunnen oppotten (of mischien zelfs verbrast). Een verhoging van 30% voor iemand die jarenlang oneigenlijk geprofiteerd heeft lijkt me uitermate redelijk. Die 6,5% gaat de eerstkomende jaren geen enkele scheefhuurder in beweging brengen.

[Dark Matter]

RemcoDelft schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 11:42:

Je draait het om: de HRA betekent een verschuiving van te betalen belastingen van HRA-ontvangers naar niet-HRA-ontvangers... Het volledige (netto) bedrag van de HRA wordt opgehoest door de huidige niet-HRA-ontvangers.

Nee, ik draai het niet om.

Toen de HRA is geintroduceerd, had iedereen de mogelijkheid om hier wel of niet gebruik van te maken, oftewel iedereen had de keuze om te huren of om een huis te kopen met een hypotheek en HRA.
Deze keuze was voor iedereen gelijk!

Het afschaffen van de HRA en dit bedrag vervolgens te verdelen over iedereen, raakt alleen diegene die de keuze hebben gemaakt om een huis met een hypotheek te kopen.
Dit is mijns inziens onrechtvaardig.
Zeker gezien het feit dat de huizenkopers ondertussen ook een hogere prijs hebben betaald, vanwege het bestaan van de HRA. Dan word je dubbel zo hard geraakt, en meer betaald voor je woning en vervolgens minder netto inkomen.

Er is maar een mogelijkheid, en dat is de HRA geleidelijk afschaffen, zonder aanpassing ven welke belasting dan ook. Goed voor de staatskas en indien goed uitgevoerd, geen greintje pijn voor iedereen, aangezien het effect wordt verdisconteerd in de lange termijn huizenprijsontwikkeling.

Goed uitgevoerd betekent voor mij zo simpel en voor hand liggend mogelijk.
Ieder jaar 1 jaar minder lang recht op HRA voor nieuwe hypotheken en over dertig jaar bestaat de HRA niet meer!
Geen ingewikkelde belastingconstructies, voor iedereen gelijk (de HRA is nu ook gemaximeerd op 30 jaar), en de huizenmarkt kan dit effect heel mooi geleidelijk absorberen.

Waarschijnlijk heeft het zelfs een positieve invloed op de huizenmarkt, aangezien eerder kopen ook langer HRA betekent! En wij Hollanders zien wel graag een centje terugkomen van de belastingdienst.

[TRG550]

ari3 schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:50:
[...]
Eens. Niet alleen het inkomen moet geteld worden, maar ook het aantal uren dat iemand werkt. Ik ken uit mijn eigen omgeving hoogopgeleide mensen die bewust maar 24 uur per week werken en hun inkomen gewoon laten aanvullen met toeslagen. Ik zou sociale huur en toeslagen daarom altijd naar rato contracturen verrekenen zoals met de kinderopvangtoeslag ook gedaan is.

Kinderopvang heeft natuurlijk wel direct te maken met hoeveel uur je werkt en dus niet op kinderen kan passen. Een woning huur je niet alleen voor de momenten dat je thuis bent.

ari3 schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:50:
[...]
Die 6.5% is veel te weinig om echt druk uit te oefenen. Stel iemand zit in een een sociale huurwoning van 400 euro per maand en die zouden we willen motiveren naar een marktconforme huur (of netto hypotheeklast) van 700 euro te bewegen:

jaar 1: 400 + 6.5% = 426
jaar 2: 426 + 6.5% = 454
jaar 3: 454 + 6.5% = 484
enz.

Kortom, het duurt zo'n 15 jaar voordat iemand er voordeel bij heeft om te gaan verhuizen! Bedenk bovendien dat scheefhuurders jarenlang uitgespaard geld hebben kunnen oppotten (of mischien zelfs verbrast). Een verhoging van 30% voor iemand die jarenlang oneigenlijk geprofiteerd heeft lijkt me uitermate redelijk. Die 6,5% gaat de eerstkomende jaren geen enkele scheefhuurder in beweging brengen.

Daarnaast is de huur ook gewoon gemaximeerd door het puntensysteem(woningwaarderingsstelsel). waardoor die 700/maand vaak niet eens gehaald kan worden.

[ Voor 3% gewijzigd door TRG550 op 16-04-2014 15:58 ]

[FreezeXJ]

Vergeet niet dat als zo'n scheefhuurder dan wil verhuizen z'n alternatieven behoorlijk beperkt zijn. Kopen of meteen 800+ euro aftikken per maand omdat je dan een nieuw contract krijgt, a de volle mep, en je vermoedelijk prive mag huren, dus nog eens meer mag betalen. Die blijven dus rustig zitten, over een jaar of 10 is het vermoedelijk goedkoper wonen

De oplossing is in mijn ogen nog immer meer huizen bijbouwen, de huizenprijs wordt bepaald door wat de gek ervoor kan betalen. Hypotheken worden gemaximaliseerd, spaargeld wordt bij elkaar geschraapt, alles in de grote rat race om maar een hokje te kunnen krijgen. Als we daar wat lucht en beweging in willen krijgen moeten we veel (lees: 100k huizen of meer) bijbouwen, dan dalen de prijzen, wegens meer aanbod, en kunnen mensen nog steeds overstappen, danwel hun hypotheek oversluiten en aflossen.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:49:
We hebben door de maatregelen van de overheid nu een redelijk forse en scherpe daling gehad van zo'n 20%

Bedoel je de overheid die de overdrachtsbelasting voor tweederde heeft afgeschaft, nieuwbouw duurder maakt (via de BTW) en vergeten is hoe residuele grondprijsbepaling werkt nu het ze niet meer uitkomt?
Daarbij is 20% daling is 6 jaar (historisch gezien) helemaal geen scherpe daling...

[ph4ge]

Dark Matter schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:55:
Nee, ik draai het niet om.

Toen de HRA is geïntroduceerd, had iedereen de mogelijkheid om hier wel of niet gebruik van te maken, oftewel iedereen had de keuze om te huren of om een huis te kopen met een hypotheek en HRA.
Deze keuze was voor iedereen gelijk!

Nee, die keuze was niet voor iedereen gelijk. Alleen mensen die wilden en konden kopen konden er gebruik van maken. Dat terwijl huurders wel meer huur gingen betalen, de grond en het huis werden immers steeds kostbaarder.

Het heeft overigens totaal geen zin om te bespreken wat men dacht of wat de situatie was toen de HRA werd ingevoerd. Dat is zooo lang geleden, de wereld heeft niet stilgestaan. Je moet kijken wat de HRA nu is en doet.

Dark Matter schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:55:
Het afschaffen van de HRA en dit bedrag vervolgens te verdelen over iedereen, raakt alleen diegene die de keuze hebben gemaakt om een huis met een hypotheek te kopen.
Dit is mijns inziens onrechtvaardig.
Zeker gezien het feit dat de huizenkopers ondertussen ook een hogere prijs hebben betaald, vanwege het bestaan van de HRA. Dan word je dubbel zo hard geraakt, en meer betaald voor je woning en vervolgens minder netto inkomen.

Het raakt vooral de hoogste inkomens. De gewone huizenkoper komt er vrij neutraal uit, de recente starter, de groep met de problemen, gaat er waarschijnlijk op vooruit.

Of het je echt raakt als je huis in waarde daalt kan je je ook afvragen. Ongeacht wat de waarde van je huis doet, je betaalt elke maand je vaste lasten en na 30 jaar betaal je niks meer. Ook zonder HRA ben je veel goedkoper uit dan de huurder. Verhuizen met een restschuld is wel lastig, daar moet je maatregelen voor nemen. Pas op het moment dat je uitstroomt is de waarde van je huis relevant. De mensen die daar op korte termijn aan toe zijn hebben bijna allemaal een dikke overwaarde.

Dark Matter schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:55:
Er is maar een mogelijkheid, en dat is de HRA geleidelijk afschaffen, zonder aanpassing ven welke belasting dan ook. Goed voor de staatskas en indien goed uitgevoerd, geen greintje pijn voor iedereen, aangezien het effect wordt verdisconteerd in de lange termijn huizenprijsontwikkeling.

Goed uitgevoerd betekent voor mij zo simpel en voor hand liggend mogelijk.
Ieder jaar 1 jaar minder lang recht op HRA voor nieuwe hypotheken en over dertig jaar bestaat de HRA niet meer!
Geen ingewikkelde belastingconstructies, voor iedereen gelijk (de HRA is nu ook gemaximeerd op 30 jaar), en de huizenmarkt kan dit effect heel mooi geleidelijk absorberen.

Waarschijnlijk heeft het zelfs een positieve invloed op de huizenmarkt, aangezien eerder kopen ook langer HRA betekent! En wij Hollanders zien wel graag een centje terugkomen van de belastingdienst.

Het zoveelste voorbeeld van een oplossing die bedacht is om vooral de eigen situatie niet te raken? De een wil de HRA beperken vanaf een arbitrale waarde die boven de waarde van zn eigen huis ligt, de ander vanaf een leeftijd die onder de zijne ligt. We hebben gezien wat er met de huizenmarkt gebeurt als je discrimineert op basis van het moment van instromen, nog een nieuwe dergelijke maatregel is niet rechtvaardig en hakt er hard in. Nee, wat je ook doet, je moet het voor iedereen doen.

FreezeXJ schreef op woensdag 16 april 2014 @ 16:17:
De oplossing is in mijn ogen nog immer meer huizen bijbouwen, de huizenprijs wordt bepaald door wat de gek ervoor kan betalen. Hypotheken worden gemaximaliseerd, spaargeld wordt bij elkaar geschraapt, alles in de grote rat race om maar een hokje te kunnen krijgen. Als we daar wat lucht en beweging in willen krijgen moeten we veel (lees: 100k huizen of meer) bijbouwen, dan dalen de prijzen, wegens meer aanbod, en kunnen mensen nog steeds overstappen, danwel hun hypotheek oversluiten en aflossen.

Inderdaad, de oplossing is niet om mensen te dwingen te verhuizen (en te kopen). Nee, de oplossing is bouwen, bouwen, bouwen. Wat je voor elkaar krijgt door het een stuk goedkoper te maken. Uiteindelijk is er een sterke economische en maatschappelijke ontwikkeling die er voor zorgt dat we meer huur nodig hebben, niet minder. Het doel wat het kabinet lijkt na te streven door een verhuurdersheffing en slooppremie in te voeren voor huur, daardoor de problemen te laten oplopen en dat op te lossen door Vadertje Staat te laten bepalen hoe lang je waar mag wonen is weer compleet verkeerd.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 april 2014 @ 17:49:
[...]

Bedoel je de overheid die de overdrachtsbelasting voor tweederde heeft afgeschaft, nieuwbouw duurder maakt (via de BTW) en vergeten is hoe residuele grondprijsbepaling werkt nu het ze niet meer uitkomt?
Daarbij is 20% daling is 6 jaar (historisch gezien) helemaal geen scherpe daling...

Heel scherp is de daling inderdaad niet. Qua maatregelen doelde ik natuurlijk vooral op de "verplichtstelling" van aflossen als je in aanmerking wil komen voor HRA (hetgeen de hypotheeklasten over de looptijd gezien haast verdubbeld) en het verplicht verkrappen van de kredietruimte voor hypotheken. Maatregelen waarbij het 4% verlagen van de overdrachtsbelasting natuurlijk in het niet vallen. Hetgeen natuurlijk ook wel blijkt uit het feit dat de prijzen niet gestegen, maar gedaald zijn Waarbij ik opmerk dat de daling uiteraard ook deels wordt verklaard door de economische crisis.

[rik86]

ph4ge schreef op woensdag 16 april 2014 @ 17:57:

[...]
Het raakt vooral de hoogste inkomens. De gewone huizenkoper komt er vrij neutraal uit, de recente starter, de groep met de problemen, gaat er waarschijnlijk op vooruit.

Of het je echt raakt als je huis in waarde daalt kan je je ook afvragen. Ongeacht wat de waarde van je huis doet, je betaalt elke maand je vaste lasten en na 30 jaar betaal je niks meer. Ook zonder HRA ben je veel goedkoper uit dan de huurder. Verhuizen met een restschuld is wel lastig, daar moet je maatregelen voor nemen. Pas op het moment dat je uitstroomt is de waarde van je huis relevant. De mensen die daar op korte termijn aan toe zijn hebben bijna allemaal een dikke overwaarde.


[...]

Het zoveelste voorbeeld van een oplossing die bedacht is om vooral de eigen situatie niet te raken? De een wil de HRA beperken vanaf een arbitrale waarde die boven de waarde van zn eigen huis ligt, de ander vanaf een leeftijd die onder de zijne ligt. We hebben gezien wat er met de huizenmarkt gebeurt als je discrimineert op basis van het moment van instromen, nog een nieuwe dergelijke maatregel is niet rechtvaardig en hakt er hard in. Nee, wat je ook doet, je moet het voor iedereen doen.

[...]

Inderdaad, de oplossing is niet om mensen te dwingen te verhuizen (en te kopen). Nee, de oplossing is bouwen, bouwen, bouwen. Wat je voor elkaar krijgt door het een stuk goedkoper te maken. Uiteindelijk is er een sterke economische en maatschappelijke ontwikkeling die er voor zorgt dat we meer huur nodig hebben, niet minder. Het doel wat het kabinet lijkt na te streven door een verhuurdersheffing en slooppremie in te voeren voor huur, daardoor de problemen te laten oplopen en dat op te lossen door Vadertje Staat te laten bepalen hoe lang je waar mag wonen is weer compleet verkeerd.

Ik vraag me af of het vooral de hoogste inkomens raakt. De enige manier waarop dat waar zou zijn is als je de extra belastinginkomsten die de staat hierdoor ontvangt volledig teruggeeft in de laagste schijven, waardoor de hogere inkomens er wel heel fors op achteruit gaan volgens mij. Helemaal omdat eigenlijk iedereen die de afgelopen ~10 jaar gekocht heeft ook weinig tot geen overwaarde zal hebben. Het grote probleem is niet de HRA, maar de HRA in combinatie met aflossingsvrij.

Als je de HRA wil afschaffen kan je dat stapsgewijs doen of in 1x. In 1 keer afschaffen lijkt mij heel onverstandig, omdat je Nederland direct opnieuw in een economische crisis stort. Ik vrees dat je dan een faillissementsgolf krijgt waar je heel verdrietig van wordt. Als ik zie hoeveel van de klanten op m'n werk in zwaar weer zitten en daarom traag/moeizaam betalen, waarbij een groot deel daarvan erg afhankelijk is van de consumentenbestedingen, dan gaat daar echt heel veel failliet als er nu een nieuwe economische crisis komt, omdat de crisis van de afgelopen jaren heel beroerd was voor hun financiële buffers. Instortende consumentenbestedingen zullen voor een faillissementsgolf zorgen.
Als je nu zegt dat over 30 jaar de HRA in 1 klap wordt afgeschaft tref je geen enkel bestaand geval en bouw je hem eigenlijk stapsgewijs af. Als je nu een hypotheek neemt krijg je 30 jaar aftrek, volgend jaar 29 jaar, jaar daarna 28 jaar, etc. Het duurt daardoor nog wel een tijd voordat het probleem is verdwenen, maar 't voorkomt wel een nieuwe crisis én voor de gevallen waar 't over 30 jaar dan stopt, zijn allemaal hypotheken waarop wordt afgelost.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 16 april 2014 @ 18:42:
Qua maatregelen doelde ik natuurlijk vooral op de "verplichtstelling" van aflossen als je in aanmerking wil komen voor HRA (hetgeen de hypotheeklasten over de looptijd gezien haast verdubbeld)

En als je iets langer dan de totale looptijd kijkt, nemen de lasten enorm af!
Even rekenen:
100k, 5% rente, 30 jaar aflossingsvrij, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag: 5k * 30 * 0,58 + 100k aflossing = 187.000 euro, bij bruto maandlasten van 416,67 euro plus 100k eenmalig.
100k, 5% rente, 30 jaar annuitair, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag (even uit een spreadsheet gehaald): 154.450 euro, bij bruto maandlasten van 537,47 euro.
Je bespaart dus al 32.550 euro, en de besparing wordt alleen maar groter als je in het eerste geval na 30 jaar opnieuw een lening moest aangaan.
Tevens scheelt dit laatste de overheid 23.961 euro renteaftrek. Totaal verdwijnt er dus 56.511 euro minder richting bank. De maandlasten zijn inderdaad iets hoger, maar daarvoor krijg je dan ook dalende prijzen.

De kredietruimte was juist veel te ruim gemaakt door de overheid, een paar procent daling nadat prijzen meerdere keren over de kop gingen door de verruiming vind ik niet veel. Vergeet niet dat de regels internationaal gezien nog steeds heel ruim zijn.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 april 2014 @ 10:58:
[...]

En als je iets langer dan de totale looptijd kijkt, nemen de lasten enorm af!
Even rekenen:
100k, 5% rente, 30 jaar aflossingsvrij, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag: 5k * 30 * 0,58 + 100k aflossing = 187.000 euro, bij bruto maandlasten van 416,67 euro plus 100k eenmalig.
100k, 5% rente, 30 jaar annuitair, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag (even uit een spreadsheet gehaald): 154.450 euro, bij bruto maandlasten van 537,47 euro.
Je bespaart dus al 32.550 euro, en de besparing wordt alleen maar groter als je in het eerste geval na 30 jaar opnieuw een lening moest aangaan.
Tevens scheelt dit laatste de overheid 23.961 euro renteaftrek. Totaal verdwijnt er dus 56.511 euro minder richting bank. De maandlasten zijn inderdaad iets hoger, maar daarvoor krijg je dan ook dalende prijzen.

De kredietruimte was juist veel te ruim gemaakt door de overheid, een paar procent daling nadat prijzen meerdere keren over de kop gingen door de verruiming vind ik niet veel. Vergeet niet dat de regels internationaal gezien nog steeds heel ruim zijn.

Even ter verduidelijking, jullie hebben beide gelijk.

Aangaande Oscar Mopperkont, de hypotheeklasten (bedrag wat je elke maand ziet verdwijnen) zijn inderdaad 87k tegenover 154k, komt aardig in de buurt van een verdubbeling.

De totale kosten daarentegen, zoals RemcoDelft aangeeft, zijn veel hoger bij aflossingsvrij met 187k tegenover 154k, want je moet het toch echt nog altijd voor de volledige 100% aflossen (en als je denkt van 'ach ik ga toch dood' dan mogen je kinderen het doen, tenzij ze de erfenis weigeren maar dan mogen ze ook echt helemaal niks meenemen - ook geen fotoboek o.i.d.)

Zie daar het verschil tussen kijken naar wat je echte kosten zijn, of gevoelsmatige kosten. Oftewel het begin van de volgende huizencrash (+/- 30 jaar nadat aflossingsvrij een hype werd, al die mensen komen straks achter die 'verrassing' van het aankoopbedrag cash aftikken op de laatste dag).

Netto zal het dus eerder een stijging in de huizenprijzen geven, aangezien je met volledig aflossen dus ~30k meer te besteden hebt na 30 jaar, en zodoende makkelijker en flexibeler kunt verhuizen/doorstromen.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 17-04-2014 11:39 ]

[ph4ge]

rik86 schreef op donderdag 17 april 2014 @ 10:56:
Ik vraag me af of het vooral de hoogste inkomens raakt. De enige manier waarop dat waar zou zijn is als je de extra belastinginkomsten die de staat hierdoor ontvangt volledig teruggeeft in de laagste schijven, waardoor de hogere inkomens er wel heel fors op achteruit gaan volgens mij. Helemaal omdat eigenlijk iedereen die de afgelopen ~10 jaar gekocht heeft ook weinig tot geen overwaarde zal hebben. Het grote probleem is niet de HRA, maar de HRA in combinatie met aflossingsvrij.

Nogmaals, de helft van de HRA gaat naar de 10% hoogste inkomens. Het is dus logisch dat als je de HRA afschaft en weer teruggeeft middels lagere IB dat de hoogste inkomens erop achteruit gaan. Al zal die groep grotendeels overlappen met de groep die wel overwaarde heeft (en recente starter zal niet snel in die groep vallen) en/of die vermogen heeft maar toch een hypotheek aanhoudt vanwege het belastingvoordeel.

rik86 schreef op donderdag 17 april 2014 @ 10:56:
Als je de HRA wil afschaffen kan je dat stapsgewijs doen of in 1x. In 1 keer afschaffen lijkt mij heel onverstandig, omdat je Nederland direct opnieuw in een economische crisis stort.

Dat is dus maar zeer de vraag. Al ben ik het met je eens dat je het niet in 1 keer moet doen, maar ook niet met een half procent per jaar en dat weer stoppen als de 30% bereikt is. Uiteindelijk is het een simpele herverdeling en het leeg laten lopen van een luchtbel.

Ik ben het er ook niet mee eens dat het de combinatie is tussen HRA en aflossingsvrij die het probleem vormt. Beide vormen op zichzelf een probleem, samen met de te hoge LTV. Deze zijn stuk voor stuk kostbaar en dienen alle 3 aangepakt te worden. Het is wel zo dat ze de problemen van elkaar versterken.

Als je geen hoge LTV kan hebben ontstaan er geen restschulden als het een keer tegen zit. Bovendien nodigt het uit om maximaal te profiteren van een regeling als de HRA. Andersom zorgt verplicht aflossen er ook voor dat je niet snel onder water komt, en als je het wel een keer komt dat het zich vanzelf oplost. De HRA zorgt vooral voor een onwenselijke marktverstoring. Mensen worden min of meer gedwongen om te kopen terwijl ze dat helemaal niet (zouden moeten) willen en de huizenprijzen zijn kunstmatig hoog, een en ander zorgt voor het enorm weglekken van geld en koopkracht en een aanslag op de overheidsfinanciën.

Een oplossing moet dus echt komen uit het aanpakken van al deze regelingen. Wat mij betreft moeten we binnen afzienbare termijn kunnen werken naar een systeem waar alle subsidies verdwenen zijn en de overheid zich zo min mogelijk met de markt bemoeit.

[t_captain]

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:42:
[...]
Nogmaals, de helft van de HRA gaat naar de 10% hoogste inkomens. Het is dus logisch dat als je de HRA afschaft en weer teruggeeft middels lagere IB dat de hoogste inkomens erop achteruit gaan.

Dat hangt af van de manier waarop je teruggeeft. Deze pagina (link) bevat een leuk grafiekje wat het voordeel van HRA per inkomensklasse weergeeft.

Relatief gezien is de hoogste deciel niet de grootste profiteur van HRA. Men bespaart slechts 10% van de te betalen inkomenstenbelasting/premie VV; de 6e deciel zit zowat 2x zo hoog.

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:38:
Even ter verduidelijking, jullie hebben beide gelijk.

Dat weten ze beiden ongetwijfeld, 't is maar net hoe je er tegenaan kijkt. En dat laatste wou ik even verduidelijken.

Leuk trouwens om te beseffen dat de maandlasten van annuitair en aflossingsvrij naar elkaar toe groeien bij hogere rente. Bij 12% rente (zonder renteaftrek) is het verschil in maandlaten minimaal! Logisch ook, want bij 0,1% rente kan je prima 10 miljoen euro lenen tegen nauwelijks kosten. Maar 10 mlljoen euro terugbetalen in 360 termijnen geeft ook zonder rente een enorm maandbedrag.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:54:
Dat weten ze beiden ongetwijfeld, 't is maar net hoe je er tegenaan kijkt. En dat laatste wou ik even verduidelijken.

Leuk trouwens om te beseffen dat de maandlasten van annuitair en aflossingsvrij naar elkaar toe groeien bij hogere rente. Bij 12% rente (zonder renteaftrek) is het verschil in maandlaten minimaal! Logisch ook, want bij 0,1% rente kan je prima 10 miljoen euro lenen tegen nauwelijks kosten. Maar 10 mlljoen euro terugbetalen in 360 termijnen geeft ook zonder rente een enorm maandbedrag.

Vergelijk het eens met banksparen en het financiële nadeel van verplicht aflossen wordt snel duidelijk.

[Wobblier]

Xanaroth schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:38:
[...]
De totale kosten daarentegen, zoals RemcoDelft aangeeft, zijn veel hoger bij aflossingsvrij met 187k tegenover 154k, want je moet het toch echt nog altijd voor de volledige 100% aflossen (en als je denkt van 'ach ik ga toch dood' dan mogen je kinderen het doen, tenzij ze de erfenis weigeren maar dan mogen ze ook echt helemaal niks meenemen - ook geen fotoboek o.i.d.)

Is dat wel zo? Het huis representeert toch een bepaalde marktwaarde, die bij een verkoop als aflossing gebruikt kan worden?

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 12:22:
Vergelijk het eens met banksparen en het financiële nadeel van verplicht aflossen wordt snel duidelijk.

Doordat je meer HRA gebruikt bedoel je? Klopt. Maar dat is niet zo zeer een nadeel van aflossen, het is een voordeel van een fiscale regeling die niet meer mogelijk is.

Wobblier schreef op donderdag 17 april 2014 @ 12:37:
Is dat wel zo? Het huis representeert toch een bepaalde marktwaarde, die bij een verkoop als aflossing gebruikt kan worden?

Als je het huis na 30 jaar verkoopt klopt dat. Maar dat klopt ook als je geen schuld hebt, dan heb je 100k extra cash in je hand.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 april 2014 @ 10:58:
[...]

En als je iets langer dan de totale looptijd kijkt, nemen de lasten enorm af!
Even rekenen:
100k, 5% rente, 30 jaar aflossingsvrij, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag: 5k * 30 * 0,58 + 100k aflossing = 187.000 euro, bij bruto maandlasten van 416,67 euro plus 100k eenmalig.
100k, 5% rente, 30 jaar annuitair, 42% renteaftrek. Totale nettokosten na 30 jaar en 1 dag (even uit een spreadsheet gehaald): 154.450 euro, bij bruto maandlasten van 537,47 euro.
Je bespaart dus al 32.550 euro, en de besparing wordt alleen maar groter als je in het eerste geval na 30 jaar opnieuw een lening moest aangaan.
Tevens scheelt dit laatste de overheid 23.961 euro renteaftrek. Totaal verdwijnt er dus 56.511 euro minder richting bank. De maandlasten zijn inderdaad iets hoger, maar daarvoor krijg je dan ook dalende prijzen.

De kredietruimte was juist veel te ruim gemaakt door de overheid, een paar procent daling nadat prijzen meerdere keren over de kop gingen door de verruiming vind ik niet veel. Vergeet niet dat de regels internationaal gezien nog steeds heel ruim zijn.

Je vergeet volgens mij voor het gemak even dat je vroeger gewoon kon banksparen

RemcoDelft schreef op donderdag 17 april 2014 @ 12:56:
[...]

Doordat je meer HRA gebruikt bedoel je? Klopt. Maar dat is niet zo zeer een nadeel van aflossen, het is een voordeel van een fiscale regeling die niet meer mogelijk is.

Wat ph4ge dus al naar voren bracht. En dat is dus precies waar ik op doelde. Het wegnemen van dat voordeel heeft een prijsdrukkend effect gehad.

[ Voor 14% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 17-04-2014 14:04 ]

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 april 2014 @ 12:56:
Doordat je meer HRA gebruikt bedoel je? Klopt. Maar dat is niet zo zeer een nadeel van aflossen, het is een voordeel van een fiscale regeling die niet meer mogelijk is.

Je hebt dan het beste van beide werelden. Maximaal fiscaal voordeel en een afbetaald huis na 30 jaar.

[ATS]

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 13:26:
[...]

Je hebt dan het beste van beide werelden. Maximaal fiscaal voordeel en een afbetaald huis na 30 jaar.

Voor de eigenaar dan. Niet voor de belastingbetaler.

[rik86]

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:42:
[...]
Nogmaals, de helft van de HRA gaat naar de 10% hoogste inkomens. Het is dus logisch dat als je de HRA afschaft en weer teruggeeft middels lagere IB dat de hoogste inkomens erop achteruit gaan. Al zal die groep grotendeels overlappen met de groep die wel overwaarde heeft (en recente starter zal niet snel in die groep vallen) en/of die vermogen heeft maar toch een hypotheek aanhoudt vanwege het belastingvoordeel.


[...]

Dat is dus maar zeer de vraag. Al ben ik het met je eens dat je het niet in 1 keer moet doen, maar ook niet met een half procent per jaar en dat weer stoppen als de 30% bereikt is. Uiteindelijk is het een simpele herverdeling en het leeg laten lopen van een luchtbel.

Ik ben het er ook niet mee eens dat het de combinatie is tussen HRA en aflossingsvrij die het probleem vormt. Beide vormen op zichzelf een probleem, samen met de te hoge LTV. Deze zijn stuk voor stuk kostbaar en dienen alle 3 aangepakt te worden. Het is wel zo dat ze de problemen van elkaar versterken.

Als je geen hoge LTV kan hebben ontstaan er geen restschulden als het een keer tegen zit. Bovendien nodigt het uit om maximaal te profiteren van een regeling als de HRA. Andersom zorgt verplicht aflossen er ook voor dat je niet snel onder water komt, en als je het wel een keer komt dat het zich vanzelf oplost. De HRA zorgt vooral voor een onwenselijke marktverstoring. Mensen worden min of meer gedwongen om te kopen terwijl ze dat helemaal niet (zouden moeten) willen en de huizenprijzen zijn kunstmatig hoog, een en ander zorgt voor het enorm weglekken van geld en koopkracht en een aanslag op de overheidsfinanciën.

Een oplossing moet dus echt komen uit het aanpakken van al deze regelingen. Wat mij betreft moeten we binnen afzienbare termijn kunnen werken naar een systeem waar alle subsidies verdwenen zijn en de overheid zich zo min mogelijk met de markt bemoeit.

De combinatie zorgt er alleen wel voor dat snel afschaffen onmogelijk is. Als je in de periode 2003-2010 aflossingsvrij hebt gekocht is je huis nu minder waard dan toen en is je schuld nog net zo hoog als toen.

Ja, dat is ergens ook de eigen schuld van die mensen, maar aan de andere kant ook van de combi banken en politiek.

Als iedereen annuitair/lineair had gehad dan had je 't in 10 jaar in 10 gelijke stappen af kunnen schaffen zonder dat het merendeel van de mensen enorm in de problemen was gekomen, omdat de netto maandlasten met ca. 1,5% per jaar stijgen bij lineair,

Ter illustratie, bij een hypotheek van 360k (rekent makkelijk ) en 5% rente:
Aflossingsvrij
1.500 per maand bruto
900 per maand netto
totale kosten met HRA 324.000 (+360.000 aflossing)
totale kosten met afschaffing HRA in 10 jaar 503.700 (+360.000 aflossing)
totale kosten met afschaffing HRA in 30 jaar 431.700 (+360.000 aflossing)

Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 10 jaar: 6,67%
Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 30 jaar: 2,22%

Annuitair
1.933 per maand bruto
1.333 per maand netto, oplopend naar 1.930 per maand netto
totale kosten met HRA 561.434
totale kosten met afschaffing HRA in 10 jaar 661.387
totale kosten met afschaffing HRA in 30 jaar 611.065

Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 10 jaar: 5,10% (t.o.v. 0,66% nu)
Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 30 jaar: 2,14% (t.o.v. 0,66% nu)

Lineair
2.500 per maand bruto, aflopend naar 1.000 per maand bruto
1.900 per maand netto, aflopend naar 1.000 per maand netto
totale kosten met HRA 522.450
totale kosten met afschaffing HRA in 10 jaar 598.450
totale kosten met afschaffing HRA in 30 jaar 558.450

Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 10 jaar: 1,47% (t.o.v. -1,58% nu)
Jaarlijkse stijging maandlasten bij afschaffing in 30 jaar: -0,56% (t.o.v. -1,58% nu)

Volgens mij veranderen die percentages niet als je een ander bedrag hebt geleend, maar je ziet dat m.n. bij aflossingsvrij de maandlasten bijzonder hard stijgen bij een afschaffing in een kortere periode, terwijl dat juist de groep is die niet uit de problemen komt door z'n huis te koop te zetten, terwijl bij lineair en annuitair de lasten minder hard stijgen én je ook evt. je huis zou kunnen verkopen omdat je de prijsdaling deels hebt op kunnen vangen door aflossing.

Volgens mij zit op elke vorm van wonen in Nederland enige vorm van subsidie/belastingaftrek/toeslag en is er volgens mij geen enkele partij die voor dat hele plaatje een goed plan heeft.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:42:
[...]
Nogmaals, de helft van de HRA gaat naar de 10% hoogste inkomens. Het is dus logisch dat als je de HRA afschaft en weer teruggeeft middels lagere IB dat de hoogste inkomens erop achteruit gaan. Al zal die groep grotendeels overlappen met de groep die wel overwaarde heeft (en recente starter zal niet snel in die groep vallen) en/of die vermogen heeft maar toch een hypotheek aanhoudt vanwege het belastingvoordeel.

Lees eerst je eigen link ipv te overdrijven! De helft gaat naar de bovenste 20% procent, niet 10%. Dat maakt nogal wat uit!.

Maar wat schieten we ermee op als we de HRA afschaffen voor die groep? Volgens jouw link:
92% maakt gebruik van HRA voor een gemiddeld bedrag van 520 euro per maand. Dit is dus eenvoudig af te schaffen en ergens in de hoogste belastingschijf te compenseren.
De 'puinhoop' qua verschillen zit juist veel lager. Daar zitten mensen die met HRA hebben gekocht op de top en mensen die scheefhuren.

Dan krijg je dergelijke berekeningen:
Uitgangspunt modaal inkomen, 50% eigen huis in die groep:
Huiseigenaar: 200K hypotheek, HRA ~ 4000 euro per jaar.
Scheefhuurder: 500 euro huur

Na afschaffen HRA:
Huiseigenaar: 200K hypotheek, met 40K restschuld en 2000 euro minder per jaar te besteden.
Scheefhuurder: 500 euro huur en ook nog 2000 euro per jaar extra.

Door scheefhuren aan te pakken en de HRA voor bestaande gevallen te laten bestaan valt de schade nog mee. Maar we hebben al een grote 'welvaart'-tombola gehad, ik pas voor een volgende ronde.

ph4ge schreef op donderdag 17 april 2014 @ 11:42:
Dat is dus maar zeer de vraag. Al ben ik het met je eens dat je het niet in 1 keer moet doen, maar ook niet met een half procent per jaar en dat weer stoppen als de 30% bereikt is. Uiteindelijk is het een simpele herverdeling en het leeg laten lopen van een luchtbel.

Maar niet tussen 'rijk' en 'arm'!
De herverdeling vind plaats tussen huurders en kopers, waarbij kopers 2x geraakt worden (dalende huizenprijzen & minder belastingvoordeel) en huurders 2x winnen (goedkopere koopwoningen & minder belasting)
De enige 'oplossing' hiervoor is 'maar gewoon' de huurders net zoveel 'extra' geven als de kopers minder HRA krijgen en dat weghalen bij 'de rijken'.

Overigens denk ik dat je je veel te snel rijk rekent. Waarom huurt niemand een huis van 1 miljoen? Omdat je HRA kunt krijgen als je het leent (zelfs van je eigen BV). Dat scheelt bakken met geld. Zonder HRA, dan koop je het huis in je BV, stelt een 'aardige' huur voor (niet onredelijk inclusief akkoord van de belastingdienst) van... 4000 per maand?
En daarna zijn alle kosten (ex. BTW, het is immers een bedrijf) voor de BV. Inclusief de verbouwingen, nieuwe keuken, nieuwe badkamer(s), (tuin) onderhoud, aanleg zwembad & zonnepanelen. Als je bij aanvang 200K verspijkert aan het huis, dan speel je na 5 jaar 'quitte' en heb je effectief nog geen huur betaald. En met de overdrachtsbelasting op 2% is de transactie van privé naar zakelijk ook nog eens goed te doen (20.000) en volledig aftrekbaar van alle mogelijke belastingen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
Maar wat schieten we ermee op als we de HRA afschaffen voor die groep? Volgens jouw link:
92% maakt gebruik van HRA voor een gemiddeld bedrag van 520 euro per maand. Dit is dus eenvoudig af te schaffen en ergens in de hoogste belastingschijf te compenseren.
De 'puinhoop' qua verschillen zit juist veel lager. Daar zitten mensen die met HRA hebben gekocht op de top en mensen die scheefhuren.

Door het juist pas helemaal onder de streep te compenseren. Zoals ik heb berekend eerder in dit topic, kan de IB 25% verlaagd worden als er geen HRA is. Doe dit onderaan de streep, dus zonder maar naar de schijven te kijken maar puur naar het bedrag wat mensen zouden betalen zonder HRA. Op die manier zorg je er vanzelf voor dat de groepen die relatief veel profiteren van de HRA er op achteruit gaan en de groepen die betalen er op vooruit gaan. Dus zorg je er dan vanzelf voor dat de klappen niet bij de huis-tuin en keukenstarter van rond 2008 uitkomen, dat zijn niet de grootste profiteurs.

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
Dan krijg je dergelijke berekeningen:
Uitgangspunt modaal inkomen, 50% eigen huis in die groep:
Huiseigenaar: 200K hypotheek, HRA ~ 4000 euro per jaar.
Scheefhuurder: 500 euro huur

Na afschaffen HRA:
Huiseigenaar: 200K hypotheek, met 40K restschuld en 2000 euro minder per jaar te besteden.
Scheefhuurder: 500 euro huur en ook nog 2000 euro per jaar extra.

Dit zijn uitzonderingen. Iedereen weet dat je over het algemeen veel goedkoper uit bent op de lange termijn als je het zelfde huis koopt. Ook als het voordeel van de HRA wegvalt en zeker als je gewoon aflost. Vergeet ook niet dat dezelfde huurder zijn huur ook elk jaar fors ziet oplopen. Daarnaast krijg je met een modaal inkomen maar een hypotheek van pakweg 150.000 euro, dus los van de HRA zit er hier al iets behoorlijks scheef.

We kijken er overigens helemaal niet vreemd van op als de huren met 6% verhoogt worden, dus een eenmalige "hypotheek" verhoging moet ook gewoon kunnen. Zie het als een uitgestelde compensatie voor inflatie. Huurders krijgen dat elk jaar, huizenkopers zoals wij eenmalig.

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
Door scheefhuren aan te pakken en de HRA voor bestaande gevallen te laten bestaan valt de schade nog mee. Maar we hebben al een grote 'welvaart'-tombola gehad, ik pas voor een volgende ronde.

Nee, de schade valt niet mee, de schade wordt doorgeschoven naar onze kinderen. De oorzaak van de schade is de "welvaart"-tombola van rond de eeuwwisseling, niet de maatregelen die nu worden voorgesteld die dat weer een klein beetje ongedaan maken.

Het zogenaamde scheefhuren is een symptoom en geen oorzaak! Als iemand goedkoop wil wonen dan moet dat gewoon mogen. Het probleem is dat de huizenmarkt zo verziekt is dat dit een van de weinige manieren is, er zijn namelijk geen andere goedkopere woningen doordat regelingen zoals de HRA de vastgoedprijzen enorm hebben opgeblazen.

Wat je bovendien vergeet is dat veruit de meeste huizenbezitters overwaarde hebben, dan wel genoeg vermogen om een restschuld weg te werken. Uiteindelijk moet je gewoon je hypotheek in 30 jaar aflossen en lossen al deze problemen zich vanzelf op als je dat gewoon doet. Los van die discussie moeten we open staan voor maatregelen om de pijn op de korte termijn te verzachten en de echte probleemgevallen te helpen. Er blijft genoeg geld over als we dit stelsel afschaffen.

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
Maar niet tussen 'rijk' en 'arm'!
De herverdeling vind plaats tussen huurders en kopers, waarbij kopers 2x geraakt worden (dalende huizenprijzen & minder belastingvoordeel) en huurders 2x winnen (goedkopere koopwoningen & minder belasting)

Je draait oorzaak en gevolg om. Op dit moment vindt er een welvaartsstroom plaats die de huurder 2 keer raakt, dat moeten we ongedaan maken. De huidige situatie is niet de status quo, de huidige situatie is een enorme uitzondering op de 400 jaar die we in Nederland voor deze situatie gehad hebben en op de situatie zoals de rest van de wereld hem kent.

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
De enige 'oplossing' hiervoor is 'maar gewoon' de huurders net zoveel 'extra' geven als de kopers minder HRA krijgen en dat weghalen bij 'de rijken'.

De enige oplossing is gewoon kappen met allerlei ondoorzichtige ingewikkelde subsidies en de markt zn werk laten doen Inkomens politiek voer je via de inkomsten belasting en verder niet. Je kan het wel via de huizenmarkt of de zorg doen, maar dat maakt het geheel alleen maar complex, kostbaar om te handhaven en zorgt voor allerlei ongewenste bijeffecten.

TheGhostInc schreef op donderdag 17 april 2014 @ 23:30:
Overigens denk ik dat je je veel te snel rijk rekent. Waarom huurt niemand een huis van 1 miljoen? Omdat je HRA kunt krijgen als je het leent (zelfs van je eigen BV). Dat scheelt bakken met geld. Zonder HRA, dan koop je het huis in je BV, stelt een 'aardige' huur voor (niet onredelijk inclusief akkoord van de belastingdienst) van... 4000 per maand?
En daarna zijn alle kosten (ex. BTW, het is immers een bedrijf) voor de BV. Inclusief de verbouwingen, nieuwe keuken, nieuwe badkamer(s), (tuin) onderhoud, aanleg zwembad & zonnepanelen. Als je bij aanvang 200K verspijkert aan het huis, dan speel je na 5 jaar 'quitte' en heb je effectief nog geen huur betaald. En met de overdrachtsbelasting op 2% is de transactie van privé naar zakelijk ook nog eens goed te doen (20.000) en volledig aftrekbaar van alle mogelijke belastingen.

Huren van je eigen BV moet marktconform zijn. Als jij dus een huis met spiksplinternieuwe keuken huurt betaal je meer huur, en daar weer meer belasting over. Bovendien willen mensen juist graag de zaak en het huis gescheiden houden, zodat je je huis niet kwijt raakt als je zaak failliet gaat.

Maar uiteindelijk is het feit dat er meerdere loopholes zijn geen reden om ze niet aan te pakken. Als blijkt dat mensen misbruik gaan maken van dit soort regelinge en/of, dat er een nieuwe verstoring ontstaat op de huizenmarkt, dan moet je ook gewoon dit aanpakken net als de HRA. Er zullen altijd mensen zijn die de mazen van de wet opzoeken, dat is geen reden om alles maar te laten zoals het is.

[RemcoDelft]

Kadaster:

In maart 2014 registreerde het Kadaster 10.028 verkochte woningen. Dit is een stijging van 12,3% ten opzichte van maart 2013 (8.933). Vergeleken met de voorgaande maand, februari 2014, is het aantal vrijwel gelijk gebleven (0,0%). Het Kadaster registreerde toen 10.030 verkochte woningen.

[...]

Het aantal geregistreerde hypotheken nam in maart 2014 met 3,8% toe ten opzichte van maart vorig jaar, van 14.820 naar 15.382. Vergeleken met februari 2014 (14.890) is er een stijging van 3,3%.

In maart 2014 vonden 157 executieveilingen plaats. Dit is een daling van 10,3% ten opzichte van maart 2013 (175)

[ph4ge]

Het Kadaster heeft de transactie aantallen van maart 2014 bekend gemaakt. Even om het in perspectief te plaatsen, we weten nu Q1, 2014
Kadaster: 28963 werkelijke verkopen in Q1
Makelaarsland zei: 40000 of wel 38% te positief
NVM zei: 32700 of wel 13% te positief

De vraag is of ze er bij de prijsontwikkeling dichterbij zitten. Waarschijnlijk niet.

Waar januari en februari overigens de beste januari en februari van de crisis waren, is maart dat niet meer. We hebben een gemiddelde crisis maand maart gehad, ondanks het prachtige weer en hosanna in de media. Over heel 2014 tot nu toe zitten we weer op het transactie niveau van 2011. Met 116.000 transacties op jaarbasis (ruim de helft van pre-crisis) houdt het allemaal nog niet over.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 18-04-2014 10:20 ]

[t_captain]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 10:18:
Het Kadaster heeft de transactie aantallen van maart 2014 bekend gemaakt. Even om het in perspectief te plaatsen, we weten nu Q1, 2014
Kadaster: 28963 werkelijke verkopen in Q1
Makelaarsland zei: 40000 of wel 38% te positief
NVM zei: 32700 of wel 13% te positief

Welke periode hanteer je voor de makelaarscijfers? 6 weken time shift = 15-11 t/m 15-2?

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 11:13:
Welke periode hanteer je voor de makelaarscijfers? 6 weken time shift = 15-11 t/m 15-2?

Gewoon Q1 zoals ze dat zelf gerapporteerd hebben link1 en link2. Ik ben geen makelaar, ik pak gewoon de cijfers.

[Oscar Mopperkont]

Ook cijfers Kadaster dus positief. Ben benieuwd of Kadaster volgende week ook al de stijgende prijzen waarneemt

Die cijfers komen toch een week later?

@Ph4ge: vergeleken met pre-crisis zitten we inderdaad laag, maar zou ook gek zijn als het ineens keihard door het dak gaat. Zo'n omslag heeft even tijd nodig om op gang te komen, lijkt mij. Neemt niet weg dat het wel ineens hard zou kunnen gaan als de trein echt gaat rijden. Het is immers een beetje een sneeuwbaleffect. Enige is dat de restschuldproblematiek is die nogal wat zal afremmen voor de doorstroom. Beste remedie daartegen zijn hogere prijzen (naast het aflossen en sparen voor zover mogelijk), maar vooral aflossen en sparen gaat meestal niet zo hard.

[ Voor 79% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 18-04-2014 13:48 ]

[ph4ge]

Voor de duidelijkheid, voor de crisis haalden we pak hem beet 210.000 transacties op jaarbasis. Op dit moment scoren we 116.000 op jaarbasis. Natuurlijk is dat meer dan het absolute dieptepunt van begin 2013 (104.000 op jaarbasis) wat veroorzaakt werd door overheidsmaatregelen eind 2012. In hoeverre dat betekent dat het nu structureel beter gaat of dat we simpelweg nu gewoon vergelijken met een incidentele dip (en incidentele opwaartse ontwikkelingen op dit moment) laat ik aan de lezer over. Het lopende jaartotaal zit bijna exact op gemiddeld crisisniveau.

Heb je zoveel vertrouwen in de NVM dat je een wedje leggen of het Kadaster een prijsstijging gaat laten zien? Q1 2014 vs Q1 2013?

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 18-04-2014 14:24 ]

[t_captain]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 11:22:
[...]
Gewoon Q1 zoals ze dat zelf gerapporteerd hebben link1 en link2. Ik ben geen makelaar, ik pak gewoon de cijfers.

Q1 voor makelaars != Q1 voor Kadaster. Transacties hebben een doorlooptijd.

Het 1:1 vergelijken van een kwartaal op twee punten in het proces is net zoiets als de verkoopcijfers van de benzinepompen van Shell vergelijken met de productievolumes in de olievelden van Shell, om vervolgens te concluderen dat de cijfers niet met elkaar in overeenstemming zijn.

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 14:39:
Q1 voor makelaars != Q1 voor Kadaster. Transacties hebben een doorlooptijd.

Het 1:1 vergelijken van een kwartaal op twee punten in het proces is net zoiets als de verkoopcijfers van de benzinepompen van Shell vergelijken met de productievolumes in de olievelden van Shell, om vervolgens te concluderen dat de cijfers niet met elkaar in overeenstemming zijn.

De NVM maakt dat onderscheid niet. Ze spreken niet van een voorspelling, brengen het als voldongen feiten. Ze hebben het echt over transacties en niet over iets anders (voorlopig koopovereenkomsten ofzo) Als de NVM het niet op die manier brengt dan doet de media dat wel voor ze. NVM maakt ook helemaal geen onderscheid tussen om welke weken het gaat, een kwartaal voor hun is gewoon hetzelfde als een kwartaal voor de rest van de wereld. Ze spreken niet over een voorspelling voor Q2, nee, ze spreken over verkoopaantallen en prijsontwikkeling voor Q1. Het NVM loopt ook niet meer voor op het Kadaster:



Ik goochel niet met cijfers, ik vraag gewoon of iemand werkelijk vertrouwen heeft in het NVM of dat dat alleen bij woorden blijft. *De vertrouwensvraag stellen is niet nodig.*

Ik wil best als tip mee geven dat het Kadaster over januari 2014 en februari 2014 nog een daling registreerde. Terwijl februari en maart 2013 een stijging lieten zien. Kortom, het zal inderdaad lastig zijn voor de NVM om gelijk te krijgen, dan moet maart 2014 wel heel goed zijn. Maar Oscar lijkt dat wel te verwachten, vandaar mijn uitdaging.

[ Voor 9% gewijzigd door Krisp op 19-04-2014 11:31 ]

[Señor Sjon]

En niet elke makelaarsverkoop is een kadastrale transactie. In de tussentijd kan de financiering nog fout gaan, etc.

[ph4ge]

Een transactie is een transactie, een kwartaal is een kwartaal.

[t_captain]

NVM rapporteert koopaktes (volgens mij op het moment dat het voorbehoud financiering verloopt). Kadaster rapporteert transacties.

Dat zijn eigenlijk heel andere grootheden:

- tijdverschuiving
- ontbinding koopakte
- problemen bij passeren
- schatting verkopen buiten NVM makelaar om

Ik vind dat NVM voldoende duidelijk is. Alleen pakken de media deze nuance niet op. Zodra er iets met statistieken te rapporteren valt, zijn de mainstream media gewoon tenenkrommend van kwaliteit.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 15:22:
Een transactie is een transactie, een kwartaal is een kwartaal.

Uhm, niet dus. Pas bij kadastrale inschrijving is het definitief. Er zijn na verlopen ontbindende voorwaarden nog legio dingen die mis kunnen gaan.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 14:21:
Het lopende jaartotaal zit bijna exact op gemiddeld crisisniveau.

Klopt:

[rik86]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 15:22:
Een transactie is een transactie, een kwartaal is een kwartaal.

Dat is niet waar, als ik het bericht van nu.nl pak staat daar het volgende in:

Het Kadaster registreert de verkoop op het moment dat bij de notaris de overdracht plaatsvindt, terwijl NVM uitgaat van het moment dat de ontbindende voorwaarden in de koopakte verlopen wat een paar maanden eerder is. Daardoor kan het zijn dat de cijfers van volgende week een ander beeld laten zien.

Daar staat duidelijk dat het verschillende cijfers zijn.

[ph4ge]

Er is echt niets af te dwingen aan het woordje "transactie", wat de NVM zowel in de persberichten als in de persconferenties en interviews regelmatig de mond neemt. Dan moeten ze het voorlopige koopovereenkomsten noemen.

Bovendien zegt het NVM te compenseren voor de effecten die jij noemt en nergens wordt het voorbehoud gemaakt dat ze waar ze transacties zeggen ze iets anders bedoelen. Ze spreken ook niet in de toekomstige tijd, maar kijken terug op het afgelopen kwartaal.

Ik snap niet wat het probleem is. Op alle journaals en in alle kranten is bericht dat de huizenprijzen zijn gestegen. Want dat zegt de NVM. Dat is dan toch makkelijk winnen?

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 14:21:

Heb je zoveel vertrouwen in de NVM dat je een wedje leggen of het Kadaster een prijsstijging gaat laten zien? Q1 2014 vs Q1 2013?

Ze meten anders. Dat laat je net ook al zien in je grafiek. Zelf had ik verwacht dat de eerste jaar-op-jaar prijsstijging pas in mei/juni zou komen, omdat de prijsontwikkeling maand-op-maand al iets van 8 maanden vrij zijwaarts is en er vorig jaar in feb-april een kleine opleving was (als ik mij de grafiek die ik laatst zag, goed voor de ogen heb). Dus los van dat er virtueel weinig te wedden valt (anders dan afspreken dat je ondertitel wordt gewijzigd ofzo ), is mijn antwoord nog steeds: ik ben benieuwd wat er uit cijfers over prijsontwikkeling komt van kadaster. Met andere woorden: ik weet het niet. Dan zou ik de grafieken van NVM en kadaster over prijsontwikkeling ook eens moeten zien. Neemt niet weg dat ik verwacht dat ook kadaster ergens dit jaar een jaar-op-jaar stijging zal laten zien. Maar jij durft dus wel de weddenschap aan dat dat niet gaat gebeuren?

[ Voor 3% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 18-04-2014 15:49 ]

[Avinator88]

Ik ben het toch wel gloeiend met ph4ge eens! Je kan niet ver voor het kadaster een getal noemen als transactie om media aandacht op te eisen en dan vervolgens als de cijfers ander zijn roepen: Maar wat wij transactie noemen is niet wat het kadaster bedoelt met transactie.

Gebruik dan het juiste woord met wat je bedoelt of noem geen cijfers. Dit van 2 walletjes proberen te eten is wat zo vervelend is aan het NVM, proberen zich als instituut voor te doen terwijl het een ordinaire lobby-organisatie is.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 15:06:

[afbeelding]

Ik goochel niet met cijfers, ik vraag gewoon of iemand werkelijk vertrouwen heeft in het NVM of dat dat alleen bij woorden blijft.

Ja Ja, we weten ondertussen dat jij de marketingafdeling van de NVM niet kunt luchten... Volgens mij staat er in de TS dat het bashen van de NVM (en anderen) niet de bedoeling is. *klopt, maak dan een TR aan.*

De NVM maakt de berekening zodat ze in het nieuws komen, maar die berekening zelf is geen hogere wiskunde:
Som van de verkopen / geschat martkaandeel = landelijk aantal verkopen.
De som van de verkopen is een gegeven (met mogelijk een paar % onzekerheid), maar het marktaandeel is echter pas bekend zodra de cijfers van het kadaster bekend zijn. En blijkbaar heeft de NVM hun marktaandeel FORS onderschat.
En dat hebben ze nu al een paar keer eerder recent gehad, waaruit ik eigenlijk alleen maar kan concluderen dat het aantal (succesvolle) makelaars nog steeds aan het afnemen is.

Om het simpel te zeggen: "De goudkoorts onder de makelaars is nog niet uitgebroken."

Dus, ja, ik vertrouw de cijfers van de NVM juist wel! Alleen dat betekent niet dat de propaganda machine aankan, maar dat het herstel zwaar tegenvalt! Het overschatten van de NVM betekent (in mijn ogen) dat de (betrouwbare¹) NVM makelaar voornamelijk 'risico-mijdende' kopers over de streep heeft getrokken (die al eventueel langer aan het kijken waren), voor misschien iets hogere bedragen, doordat ze gebruik maken van spaargeld/schenkingen etc.
In een aantrekkende markt zou ik juist meer koopjesjagers verwachten die misschien zelfs wel zonder aankoopmakelaar de markt inspringen. Maar blijkbaar is die groep, die meer risico wil nemen, nog niet aan het kopen geslagen. Het zijn dus nog steeds dezelfde (startende) kopers en misschien dan zelfs nog 'de voorzichtige kopers' uit die groep.

¹_{Ik bedoel hier betrouwbaar niet in de context van de cijfers en hun nieuwsberichten, maar vanuit het idee dat de NVM kwalitatief goede makelaars zijn en geen 'cowboys'. Met keurmerken, cursussen, etc.,}

[ Voor 2% gewijzigd door Krisp op 19-04-2014 11:32 ]

[pedorus]

EenVandaag 18-04-2014: Worden sociale huurwoningen onbetaalbaar?
In tekst: 'Huurverhoging leidt tot financiële problemen'

Even een documentaire om nogmaals te onderstrepen dat de huurverhogingen de hogere inkomens weinig zullen deren, maar wel de onderkant van de samenleving raken. En hoe de huurmarkt volledig vast zit: verhuizen naar een goedkopere huurwoning is zelden mogelijk.

De reden dat er geen goedkopere huurwoningen zijn is omdat we dat de overheid dat niet toestaat, want anders zou je makkelijk desnoods containerwoningen kunnen neerzetten. Alleen als we nog in grotten zouden wonen, zou ik me kunnen voorstellen dat een goedkope huurwoning van 60 jaar oud 650 euro in de maand moet kosten. Maar zelfs met grotten zitten er absurd veel mensen thuis die prima als grottenhakker dienst zouden kunnen doen.

Update: weer 100.000 banen minder, in 5 maanden. Zal de woningmarkt goed doen, minder concurrentie...

[ Voor 9% gewijzigd door pedorus op 18-04-2014 22:21 ]

[Oscar Mopperkont]

Maar om dingen even scherp te krijgen: is de suggestie nu dat NVM de cijfers manipuleert? Als in, ze zuigen cijfers uit de duim? Dat is namelijk een nogal andere stelling dan zeggen dat de NVM het nieuws op een bepaalde (uiteraard voor makelaars gunstige) manier brengt.

Als je die grafiek van ph4ge ziet met cijfers NVM en Kadaster, dan kun je het daar iig niet uit afleiden. Die cijfers wijken immers naar beide kanten van elkaar af.

[ Voor 5% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 19-04-2014 00:09 ]

[TheGhostInc]

pedorus schreef op vrijdag 18 april 2014 @ 22:16:
EenVandaag 18-04-2014: Worden sociale huurwoningen onbetaalbaar?
In tekst: 'Huurverhoging leidt tot financiële problemen'

Even een documentaire om nogmaals te onderstrepen dat de huurverhogingen de hogere inkomens weinig zullen deren, maar wel de onderkant van de samenleving raken. En hoe de huurmarkt volledig vast zit: verhuizen naar een goedkopere huurwoning is zelden mogelijk.

Sorry, maar ik vond de documentaire eigenlijk ronduit bagger en veel van hun 'metingen' (ook uit het nu.nl bericht) wel heel hard richting 1 conclusie sturen. Overigens denk ik dat de geïnterviewde dames het zeker niet makkelijk hadden en die moeten geholpen worden, maar of dat een link heeft met de huurmarkt vraag ik me af. Paar dingen die mij opvielen:

"9 op 10 mensen heeft een huurverhoging gehad". Indexatie van de huur is normaal, de vraag is hoeveel. Nu stellen ze de vraag zo dat zelfs iemand die 2 kwartjes meer gaat betalen al JA gaat antwoorden, terwijl die door de inflatie dan eerder een huurverlaging heeft gehad. Zegt (helaas) weinig zo.
Argument waarom scheefhuurders niet verhuizen: "Geen betaalbare alternatieve". De hele clou was nu net dat je te weinig betaald.... dus ja, de alternatieven zijn duurder. Maar ook een mooie is "Oog op de toekomst". Want ja, wat doe je als je werkeloos raakt? Verhuizen naar sociale huur kan niet want een lange wachtlijst want die worden bezet door.... mensen zoals jezelf.

Zonder af te dingen aan de situatie van de 2 dames wordt daar ook een vrij eenzijdig beeld neergezet.
De ene dame zet haar huur af tegen haar inkomsten en vind dat scheef, maar rept met geen woord over huursubsidie. Als ze die krijgt dan halveert waarschijnlijk haar huur zo'n beetje. Of is er een reden waarom ze dat niet krijgt?
Daarnaast zit de ene met een AOW en de ander in de bijstand. Als de overheid daar op bezuinigd kan misschien ook dáár het probleem liggen. Langdurige bijstand of alleen AOW is ook gewoon armoe, dat heeft weinig met de huurmarkt te maken.

Maar helaas is de creativiteit ver te zoeken, zowel bij eenvandaag als meer 'algemeen'. Beide dame wilden naar een andere woning, maar aangezien dat financieel niks opschiet blijven ze zitten. Terwijl de eengezinswoning waar ze in wonen waarschijnlijk meer oplevert als er een gezin in zit. (evt. na kleine renovatie) Plus dat een kleinere woning vaak ook weer goedkoper is qua stookkosten en verzekering etc.

Hoe moeilijk is het nu echt om voor deze (en andere) mensen een creatieve oplossing te vinden?

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 00:08:
Als je die grafiek van ph4ge ziet met cijfers NVM en Kadaster, dan kun je het daar iig niet uit afleiden. Die cijfers wijken immers naar beide kanten van elkaar af.

Daar ben ik het wel mee eens. Ik vind het ook wel bijzonder dat die discussie nu weer gevoerd wordt.

ari3 schreef op woensdag 16 april 2014 @ 15:50:
[...]
(Over huurverhogingen)

Die 6.5% is veel te weinig om echt druk uit te oefenen. Stel iemand zit in een een sociale huurwoning van 400 euro per maand en die zouden we willen motiveren naar een marktconforme huur (of netto hypotheeklast) van 700 euro te bewegen:

jaar 1: 400 + 6.5% = 426
jaar 2: 426 + 6.5% = 454
jaar 3: 454 + 6.5% = 484
enz.

Kortom, het duurt zo'n 15 jaar voordat iemand er voordeel bij heeft om te gaan verhuizen! Bedenk bovendien dat scheefhuurders jarenlang uitgespaard geld hebben kunnen oppotten (of mischien zelfs verbrast). Een verhoging van 30% voor iemand die jarenlang oneigenlijk geprofiteerd heeft lijkt me uitermate redelijk. Die 6,5% gaat de eerstkomende jaren geen enkele scheefhuurder in beweging brengen.

Nou het is toch best stevig hoor. Je koopt voor 200.000 meestal een (veel) mooier huisje dan je huurt voor 400. En zelfs de hypotheek voor 200.000 haal je binnen 10 jaar in. Na 15 jaar is het zelfs een heel groot verschil (vraag is of je dat bedrag van 1000 euro per maand haalt, gezien een maximum voor sociale huur).

Heb het even in een tabelletje gezet. Ik ben nog conservatief uitgegaan van 42% aftrek:



Doen we het voor 52% (want hey, scheefhuurders he ). Dan pakt het zo uit: