Ervaringen met het bouwen van een huis - Deel 1

[Wom]

Inleiding

Naast topics voor nieuwbouwprojecten en bestaande woningen leek het mij wel gepast om een topic te starten over het bouwen van een nieuw huis. En dan vooral voor mensen die het zelf doen. Het kopen van grond, bouwdepot aanvragen, het zoeken van aannemers of het zelf metselen van stenen is iets waar redelijk wat uitpluiswerk bij komt kijken. Genoeg stof om om van gedachte te wisselen met je mede-Tweakers lijkt me!

Stappenplan

Bij het bouwen van een huis komt veel kijken. Veel beslissingen moeten gemaakt worden en er wordt veel regelwerk verwacht als je geen adviesbureau inschakelt. Om toch overzicht te houden van de verschillende facetten die je tegenkomt, is een stappenplan handig om te maken. Hierdoor krijg je goed inzicht wat je nog moet doen, en wat er nog op je af gaat komen.

Een voorbeeld van zo'n stappenplan kun je hier downloaden.

Wanneer de grond die je aankoopt nog geen bouwgrond is, zal de gemeente jou een stappenplan voorleggen met alle regels en stappen die je moet uitvoeren voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Dit is het oude Artikel 19, wat tegenwoordig een andere naam heeft.

De grond en wat je er op mag bouwen

Belangrijkste is natuurlijk de plaats waar je wilt bouwen. Vaak hebben gemeentes een aanbod van kavels waarop je vrij mag bouwen. Ook makelaars hebben een aanbod van kavels die ze te koop aanbieden. De prijs per m² verschilt per gemeente Al deze kavels zijn normaal gezien al geschikt als bouwgrond, en je zou dus na het verkrijgen van een vergunning direct kunnen beginnen,

Let wel dat je niet zomaar alles mag bouwen op een bouwkavel. Bestemmingsplannen regelen wat er wel en niet mag gebouwd worden. Denk hierbij aan aantal vierkante meters bebouwing, en de hoogte van je goot en nok bijvoorbeeld. Mocht je willen weten wat de vereisten zijn, dan kun je deze opvragen bij de RO-afdeling van de gemeente, of online via Ruimtelijkeplannen.nl

Wat te doen bij grond die niet bouwrijp was?

Wanneer er grond gekocht wordt waarvoor nog geen huisnummer en/of postcode is, zullen er ook geen aansluitingen voor gas/water/licht aanwezig zijn. Deze aansluitingen zijn aan te vragen via Huisaansluitingen.nl.

Hiervoor heb je wel een adres en postcode nodig. Een huisnummer wordt toegekend tijdens de bouwaanvraag. Automatisch zal er daarna door TNT Post een postcode verstrekt worden wanneer het huisnummer bekend is. Hiervoor moet je zelf dus geen actie ondernemen.

Handige links

• Bouwkavelsonline
• Woonkavels
• Omgevingsloket

Deze startpost is onder constructie

[ Voor 67% gewijzigd door Wom op 31-10-2012 13:26 ]

[Wom]

Gelijk maar even mijn ervaring delen. Ben op dit moment druk bezig met omgevingsvergunning aan te vragen, waarvoor op dit moment de tekeningen gemaakt worden. Daarnaast loopt er een procedure bij de gemeente om van het stuk grond wat ik heb bouwgrond te maken (is nu nog tuingrond).

Wat ik tot nu toe gedaan heb:

- Voorlopig koopcontract opgesteld voor aankoop grond.
- Bodemonderzoek laten uitvoeren voor grondwater en grondstoffen.
- Kavel laten splitsen bij Kadaster (om deel wat ik aankoop eigen kavelnr te geven).
- Schetsplan ingeleverd bij de gemeente.
- Brief gestuurd met intentie om bestemmingsplan te wijzigen, reactie terug van college dat er medewerking verleend wordt.
- Diverse offertes voor bouwdepot aangevraagd. Inmiddels dus goede indicatie van wat ik kan krijgen aan hypotheek.

Het wachten is nu op de tekenaar die de laatste aanpassingen zal doorvoeren. Met die tekening gaan we naar aannemers voor een prijsindicatie, maar waarschijnlijk gaan we de woning wel zelf bouwen. Kennis voor het bouwen van een huis zit in de familie, dus dat is een kostenbesparing die wel aantrekkelijk is.

Tegelijkertijd zal de omgevingsvergunning eerst in concept bij de gemeente worden aangeleverd, die daarna door de architect online zal worden opgevoerd. Dan zal het ong. 12 weken duren en kan er gestart worden met de bouw. Parallel wordt dan het bestemmingsplan gewijzigd via een postzegelbestemmingswijziging.

[ptjuh]

Ik zal met veel plezier dit topic gaan volgen.
Dit omdat we terzijner tijd ook samen een huis willen bouwen naar onze eigen smaak.

Eerst maar eens goed sparen de aankomende jaren

[Mx. Alba]

Wom schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 13:46:
Deze startpost is onder constructie

Heb je er wel een postvergunning voor aangevraagd en heb je het topicplan laten aanpassen?

In 2004/2005 woonde ik in Frankrijk en ik heb toen daar een huis laten bouwen. Vol goede moed aan begonnen maar onderweg en achteraf zoveel problemen tegengekomen dat eigenlijk de uiteindelijke conclusie is: "Had ik het maar nooit gedaan." Of in ieder geval niet op die manier. Uiteindelijk is het enige waar ik echt tevreden over was dat wat ik zelf heb gedaan: ik heb het huis zelf in grote lijnen ontworpen en zelf de verwarming, badkamers en keuken aangelegd. Jouw plan om het zelf te doen is dus wat mij betreft een recept voor succes, want als je het zelf doet doe je het natuurlijk altijd precies zoals je het wilt hebben - en als het niet precies kan zoals je het wilt hebben dan weet je tenminste ook exact waarom dat niet kan en waarom je het toch anders hebt gedaan waardoor je daar dan ook tevreden over bent.

Een paar steekwoorden:
- Door de aannemer ingehuurde incompetente metselaars.
- Tegelzetter die failliet gaat.
- Ondeugdelijke reling om het balkon.
- Ondeugdelijke buitenmuurbedekking waardoor lekkages ontstonden.
- Bouwafval niet afgevoerd door de aannemer.
- Deadlines die niet gehaald worden.
- Etc...

Uiteindelijk hebben we de laatste 10% nooit betaald maar ja, ik had dat liever wel betaald en gewoon een goed huis. Ik heb echt een haat-liefde-verhouding met dat huis ontwikkeld. Enerzijds is het echt mijn huis want ik heb het zelf ontworpen en veel zelf afgemaakt waar ik heel trots op ben, anderzijds ben ik blij dat ik het kreng kwijt ben zodat ik niet meer word herinnerd aan al dat gek**** eromheen.

[ Voor 24% gewijzigd door Mx. Alba op 24-10-2012 14:29 ]

[Wom]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 14:21:
[...]


Heb je er wel een postvergunning voor aangevraagd en heb je het topicplan laten aanpassen?

Zwijg me over vergunningen en aanvragen, daar heb ik er al genoeg van achter mijn kiezen inmiddels!

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 14:21:
[...]

In 2004/2005 woonde ik in Frankrijk en ik heb toen daar een huis laten bouwen. Vol goede moed aan begonnen maar onderweg en achteraf zoveel problemen tegengekomen dat eigenlijk de uiteindelijke conclusie is: "Had ik het maar nooit gedaan." Of in ieder geval niet op die manier. Uiteindelijk is het enige waar ik echt tevreden over was dat wat ik zelf heb gedaan: ik heb het huis zelf in grote lijnen ontworpen en zelf de verwarming, badkamers en keuken aangelegd. Jouw plan om het zelf te doen is dus wat mij betreft een recept voor succes, want als je het zelf doet doe je het natuurlijk altijd precies zoals je het wilt hebben - en als het niet precies kan zoals je het wilt hebben dan weet je tenminste ook exact waarom dat niet kan en waarom je het toch anders hebt gedaan waardoor je daar dan ook tevreden over bent.

Het grote voordeel wat ik heb, is dat mijn omgeving mij goed kan bijstaan. Want zelf ben ik technisch niet goed genoeg om alles te leiden of te beslissen. Maar aangezien mijn vader zijn huis zelf gebouwd heeft (letterlijk) en ik veel vrienden heb die in de bouw werken, gaat alles toch net wat makkelijker. Los van het feit dat het veel geld scheelt natuurlijk!

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 14:21:
[...]
Een paar steekwoorden:
- Door de aannemer ingehuurde incompetente metselaars.
- Tegelzetter die failliet gaat.
- Ondeugdelijke reling om het balkon.
- Ondeugdelijke buitenmuurbedekking waardoor lekkages ontstonden.
- Bouwafval niet afgevoerd door de aannemer.
- Deadlines die niet gehaald worden.
- Etc...

Uiteindelijk hebben we de laatste 10% nooit betaald maar ja, ik had dat liever wel betaald en gewoon een goed huis.

Dat klinkt niet echt prettig nee. Zoveel pech gun je niemand.

[ Voor 15% gewijzigd door Wom op 24-10-2012 14:29 ]

[n4m3l355]

Ben zelf een bouwkundig ingenieur met een nog wat jaartjes architectuur en een mooi programma vind ik altijd Grand Designs. Hoewel het regeltechnisch in de UK anders aan toe gaat zie je wel vaak het verschil tussen de goedwillende amateur en de aannemer die voor zichzelf wat opzet. Wat mij het meeste verbaast is de onkunde van zelfbouwers. Te beginnen, bouwen is een vak maar al wil je het zelf doen lees jezelf op z'n minst in. Ik zie ze daar grote projecten zonder projectleider bijvoorbeeld uitvoeren. Natuurlijk kun je dit zelf maar of het wenselijk is.

Hoe dan ook ik zou graag zelf nog eens een penthouse op een bestaand complex willen planten al zal dat nog wel even toekomst muziek blijven zolang ik in het verre Oosten zit.

[willem9503]

Vraag maar raak. Ben bijna klaar.
Kavel: Gekocht van een vriend die door een dubbele hernia niet meer verder kon met zijn 19e eeuwse arbeiderswoning met bijbehorende tuin.

Vergunning: Schets ingediend bij gemeente, door gebrek aan kennis van omgevingsloket hebben ze deze te lang laten liggen waardoor we zonder morren de vergunningen hebben gekregen (bouw, sloop, kap en tijdelijke bewoning). Geen bezwaren uit de buurt gehad.

Tekening: Door aannemer laten doen (hij tekent nog met de hand..), ieder muurtje, iedere ruimte, alle maatvoeringen doorgesproken. Dat moet je ook doen, het leeft dan voor jezelf en je lijkt een idee van het huis en vooral het werk en de prijs die er uit rolt. Ik heb geen standaard huis gedaan dus....

Planning: Ik heb de tijd genomen. 15 maanden in een tweetal stacaravans geleeft op de kavel (en een aparte sanitairruimte).

Bij sloop: Begin niet zelf, de sloper lan het beter, sneller en efficienter. Verleen wel hand- en spandiensten. Die uren zijn snel verdient.

De bouw: Tja hoe handig ben je. Ik heb gas, water en licht zelf gedaan, afwerking doen we zelf, kortom de aannemer heeft een casco gezet. Bepaal vooraf wat casco is trouwens...daar ontstaan wel eens discussies over.

Tip: zorg dat je bij iedere beslissing betrokken bent. Dan pas heb je invloed op je eigen huis (lijkt open deur, maar toch)

En verdiep in wat wel en vooral niet door derden hoeft te worden geregeld. Je kunt en mag een heleboel zelf!!!!!

[André]

Interessant topic, ik ben op zoek naar een mooie kavel van minimaal 400m2 om een vrijstaande op te zetten. Al gaat dat pas in 2013/2014 spelen. Van mijn huidige huis ben ik ook de eerste bewoner, ken de klappen van de zweep dus al wel een beetje.

Wat me wel opgevallen is: als je veel zelf kunt/doet scheelt dat sloten met geld. Al mijn buren zitten gemiddeld 20 tot 30k hoger met de hypotheek omdat ze alles moesten laten doen, of slecht zijn in onderhandelen.

[ Voor 30% gewijzigd door André op 24-10-2012 21:40 ]

[chime]

Veel zelf doen spaart inderdaad vrij veel uit.
Zal bij ons meer dan 50k geweest zijn.

Maar goed, wij hebben dan ook nagenoeg alles zelf gedaan: ruwbouw, dak, meeste technieken, ...

Nu mijn broer zit wel in den bouw, dus dat speelt natuurlijk ook mee.

Voor een (belgisch) forum specifiek toegelegd op bouw (er zitten ook wel nederlanders hoor) www.bouwinfo.be/forum
Daar heb ik toch al wreed veel van geleerd. (zitten ook aannemers, architecten en veel zelfbouwers op)

[Ardana]

Als je geen mensen in je omgeving hebt die handig zijn of kennis hebben van bouwen/grootscheepse verbouwingen, en je hebt zelf geen lust om te klussen en dus ook geen ervaring, maar je zou wel de kennis op willen doen en/of mee willen werken, hoe zou je dat dan 't beste aan kunnen pakken?

Wij willen (op zeer lange termijn) een dermete grote verbouwing doen aan onze woning dat we feitelijk een nieuwe woning neer zetten (houten aanbouw van steen optrekken en bij huiskamer trekken, gashaard vervangen, huiskamer uitbouwen, plafonds vervangen en isoleren, vloerverwarming inbrengen, nieuwe keuken, wc en badkamer, logeerkamer naar andere kant van gang verplaatsen en nieuwe kamer uitbouwen, slaapkamermuur naar schuur doorbreken en wandkast van maken, dakramen inbouwen en alle kozijnen/ramen/deuren vervangen voor schuifpuien en kunststof, carpoort verbreden zodat er 2 auto's onder passen, oplossing vinden om motor te stallen en als laatste de tuin aanleggen Met een beetje geluk blijven er dus 2 muren staan.). Voorlopig geen geld voor maar we blijven rustig sparen en rondkijken

[Wom]

Ardana schreef op donderdag 25 oktober 2012 @ 08:51:
Als je geen mensen in je omgeving hebt die handig zijn of kennis hebben van bouwen/grootscheepse verbouwingen, en je hebt zelf geen lust om te klussen en dus ook geen ervaring, maar je zou wel de kennis op willen doen en/of mee willen werken, hoe zou je dat dan 't beste aan kunnen pakken?

Wanneer je naar een aannemer stapt en verteld dat je hem wilt inhuren, maar wel zelf wilt meehelpen is dat vaak mogelijk. Scheelt vaak nog in de kosten ook Hij/zij verteld dan de uit te voeren stappen en regelt alles wat er bij komt kijken. Op het moment zelf assisteer jij dan de aannemer, die precies verteld hoe je het moet doen en wat je precies moet doen.

Ardana schreef op donderdag 25 oktober 2012 @ 08:51:
Wij willen (op zeer lange termijn) een dermete grote verbouwing doen aan onze woning dat we feitelijk een nieuwe woning neer zetten (houten aanbouw van steen optrekken en bij huiskamer trekken, gashaard vervangen, huiskamer uitbouwen, plafonds vervangen en isoleren, vloerverwarming inbrengen, nieuwe keuken, wc en badkamer, logeerkamer naar andere kant van gang verplaatsen en nieuwe kamer uitbouwen, slaapkamermuur naar schuur doorbreken en wandkast van maken, dakramen inbouwen en alle kozijnen/ramen/deuren vervangen voor schuifpuien en kunststof, carpoort verbreden zodat er 2 auto's onder passen, oplossing vinden om motor te stallen en als laatste de tuin aanleggen Met een beetje geluk blijven er dus 2 muren staan.). Voorlopig geen geld voor maar we blijven rustig sparen en rondkijken

Je zou bijna denken dat volledig slopen en opnieuw bouwen makkelijker en sneller zal zijn.

[ Voor 39% gewijzigd door Wom op 25-10-2012 10:39 ]

[André]

Slopen is niet eens zo heel duur. Een vriend van me laat op dit moment een nieuw huis bouwen en heeft daarvoor een oude boerderijwoning voor moeten ruimen. Kosten daarvoor waren €6000.

[chime]

Ardana schreef op donderdag 25 oktober 2012 @ 08:51:
Als je geen mensen in je omgeving hebt die handig zijn of kennis hebben van bouwen/grootscheepse verbouwingen, en je hebt zelf geen lust om te klussen en dus ook geen ervaring, maar je zou wel de kennis op willen doen en/of mee willen werken, hoe zou je dat dan 't beste aan kunnen pakken?

Wij willen (op zeer lange termijn) een dermete grote verbouwing doen aan onze woning dat we feitelijk een nieuwe woning neer zetten (houten aanbouw van steen optrekken en bij huiskamer trekken, gashaard vervangen, huiskamer uitbouwen, plafonds vervangen en isoleren, vloerverwarming inbrengen, nieuwe keuken, wc en badkamer, logeerkamer naar andere kant van gang verplaatsen en nieuwe kamer uitbouwen, slaapkamermuur naar schuur doorbreken en wandkast van maken, dakramen inbouwen en alle kozijnen/ramen/deuren vervangen voor schuifpuien en kunststof, carpoort verbreden zodat er 2 auto's onder passen, oplossing vinden om motor te stallen en als laatste de tuin aanleggen Met een beetje geluk blijven er dus 2 muren staan.). Voorlopig geen geld voor maar we blijven rustig sparen en rondkijken

Wat wel kan is avondschool of cursussen volgen.
Syntra is in België een instituut dat zo'n zaken aanbiedt.

Daar weet ik van dat een aantal zelfbouwers daar een metscursus zijn gaan volgen.

1 tip: gaan helpen bij mensen die je kent die iets soortgelijks aan het doen zijn.
Daar kan je dan al wat zaken leren.

[Megamind]

Ik ga binnenkort ook een eigen huis maken, maar niet in Nederland maar in Canada.

Hoe ben je op je idee van het huis gekomen? Veel zoeken of met een architect om de tafel gezeten? Dit lijkt mij een duur grapje te zijn aangezien een architect toch zeker een paar 100? uur bezig is met alle tekeningen die nodig zijn.

Ik kan gelukkig een kant en klaar huis uitzoeken bij een van de vele websites die ze verkopen:
http://www.thehousedesigners.com/

[n4m3l355]

Ik vind het zelf altijd jammer dat architectuur niet zo gewaardeerd wordt. Ik heb bij architecten vroeger gewerkt maar ook in een 'one of a kind' woning gewoond. Hier valt gewoon niets tegen in te brengen bij mij. Je kunt nog zo mooi een ontwerp vinden via een site of een goede aannemer/bouwkundige een tekening laten maken maar dit zal nooit hetzelfde zijn als een architect (goed.. ook hier zijn verschillen in). Al vraag je een architect maar voor VO krijg je iets heel anders. Zowieso wel aan te raden aangezien het bouwkundige bij architecten toch wel eens wilt schorten.

[Wom]

Megamind schreef op donderdag 25 oktober 2012 @ 13:20:

Hoe ben je op je idee van het huis gekomen? Veel zoeken of met een architect om de tafel gezeten? Dit lijkt mij een duur grapje te zijn aangezien een architect toch zeker een paar 100? uur bezig is met alle tekeningen die nodig zijn.

In mijn geval is er van te voren een vast bedrag afgesproken voor het hele pakket. Dus zowel ontwerp huis als krachtberekeningen als energiewaardes etc etc. Bij de architect een aantal voorbeelden laten zien van huizen die wij mooi vonden, en dat naast de eisen van de gemeente gelegd. De architect is toen gaan tekenen en na wat aanpassingen kwam daar iets uit wat naar onze zin was. Overigens is het helemaal geen super speciale woning, in de gemiddelde woonwijk zal iets soortgelijks staan. In totaal kost de tekening, plus de berekeningen en het ontwerpen, iets van 5700 euro.

Kan overigens goedkoper, vanaf een 3000 euro kun je al een compleet pakket krijgen.

[Tieske88]

n4m3l355 schreef op donderdag 25 oktober 2012 @ 14:02:
Ik vind het zelf altijd jammer dat architectuur niet zo gewaardeerd wordt. Ik heb bij architecten vroeger gewerkt maar ook in een 'one of a kind' woning gewoond. Hier valt gewoon niets tegen in te brengen bij mij. Je kunt nog zo mooi een ontwerp vinden via een site of een goede aannemer/bouwkundige een tekening laten maken maar dit zal nooit hetzelfde zijn als een architect (goed.. ook hier zijn verschillen in). Al vraag je een architect maar voor VO krijg je iets heel anders. Zowieso wel aan te raden aangezien het bouwkundige bij architecten toch wel eens wilt schorten.

Ik ben het als bouwkundige met je eens dat een goede architect het verchil kan maken in een ontwerp, er zijn volgens mij verschillende reden dat de gemiddelde nederlander dat niet doet:
1 de meeste nederlanders willen een traditionele bouwstijl (jaren 30) en men vind over het algemeen uniformiteit belangrijk, maw men wil er niet "uitspringen". Aparte dingen kiest men niet snel voor.

2 kosten, een goede architect kost behoorlijk wat geld en als je een ontwerp hebt met aparte kenmerken kan dit vervolgens je bouwkosten flink verhogen.

Verder merk ik ook dat er heel veel verschil in architecten zit, zo zijn er "catalogus-architecten" waarvan alle woningen sterk op elkaar lijken en erg doorsnee zijn, en je hebt architecten die overal iets prachtigs van kunnen maken. Het ergste vind ik dat de bouwtechnische, bouwfysische kennis, en kennis van de regelgeving bij veel architecten ronduit belabberd is. En daarbij zijn ze vaak stronteigenwijs. Daardoor heb ik liever op professioneel gebied zo weinig mogelijk met ze te maken al hebben een aantal zeker een meerwaarde om tot een mooi ontwerp te komen.

[Wom]

Inmiddels zijn we al wat maanden verder, dus tijd voor een statusupdate van mijn kant. Inmiddels ligt mijn ruimtelijke onderbouwing bij de gemeente, en zal komende week de bekendmaking volgen in de lokale media.

Aantal zaken waar ik bezig mee ben geweest:

- Archeologisch onderzoek. Bleek dat we binnen een gebied liggen met een verhoogde archeologische waarde en er dus eigenlijk een onderzoek zou moeten plaatsvinden. Navraag leerde dat de prijs hiervan rond de 6000 euro ligt, exclusief het werk wat moet gebeuren als er wat gevonden wordt. En dat gaat dan aan een uurtarief afhankelijk van het soort werk.

Er zijn flink wat bedrijven die dit doen, maar navraag leerde dat je in de onderbouwing ook kon aangeven dat er geen aannemelijkheid was. Iets wat voor mijn perceel geldt. Dus een mooie uitleg geschreven over de geschiedenis van het perceel en dat er niks gevonden zal worden is dus genoeg.

- Flora en Fauna quickscan. Voor de onderbouwing is dit een onderdeel wat ook nodig is, maar waar schijnbaar sneeuw geen geschikt type weer is. Voor 650 euro excl. BTW een bureau hiervoor ingeschakeld die een aantal keer komt kijken naar het perceel om alles in kaart te brengen. Echter konden ze door de sneeuw geen goed beeld geven, waardoor ik vertraging heb opgelopen. Normaal gezien duurt dit vier weken, maar bij mij kwam het uit op zes weken.

- Een KLIC orentatievezoek bij het kadaster aangevraagd. Kost iets van 25 euro en je krijgt uitgebreide documentatie met alle leidingen en kabels die onder je perceel liggen. Ben sowieso erg te spreken over het kadaster, snelle response en alles direct online kunnen regelen

Het wachten is nu dus totdat de vergunning onherroepelijk is. In de tussentijd is het kavel bouwrijp gemaakt en hebben we de woning al uitgezet. Ook hebben we stelconplaten rondom gelegd zodat we makkelijk rondom het huis zelf kunnen lopen zonder in de modder te lopen. Foto incl. mijn vader op de rug gezien:

Tevens heb ik een vorkheftruck aangekocht om makkelijk stenen ed. te verspreiden over de bouw. Tweedehands gekocht en na een opknapbeurt weer helemaal 100% functionerend. Die kan later mooi weer doorverkocht worden

Ook inmiddels duidelijk dat we EPC bekisting gaan gebruiken, dus heb daar al een aantal offertes voor liggen. Mooi systeem en makkelijk leverbaar met direct alle betonnetten ed. erbij.

Volgende op onze agenda is ontwerpen laten maken van keuken en badkamer, waar we inmiddels al wat contacten voor hebben gelegd. Gelukkig heeft mijn vriendin een dure smaak, dus dat moet vast geen probleem worden...

[ptjuh]

Ziet er top uit...Succes met het wachten op de vergunning!! Hoop dat je gemeente beetje "snel" werkt.. en niet gaat zeuren

[ph4ge]

Interessant topic, wij zouden het ook overwegen als hier in de buurt betaalbare kavels waren. Er staan genoeg kavels te koop, maar dat is allemaal > 700 m2 voor flinke villa's en dat is teveel van het goede. Staan dan ook al jaren te koop. Overigens is er toch een soort van consensus dat gemeentes de grondprijzen nog kunstmatig hoog houden, een aantal gemeentes hebben al verlagingen doorgevoerd en het zou zomaar kunnen dat dit standaard wordt in heel het land. Een reden om extra goed over de aanschaf van een kavel na te denken.

[remysan]

Een jaar geleden is onze woning opgeleverd,(zie avatar) en al met al viel het wel mee.
Je kan het zo makkelijk of moeilijk maken als je wilt.
Van het uitkiezen van het kavel en een woning uit een catalogus, 2 keer je handtekening zetten en wachten maar.
Tot alles zelf regelen en of bouwen.

Persoonlijk ben ik met een schets div aannemers in de regio afgelopen en dit loont zeker de moeite, het verschil tussen de duurste en goedkoopste was zo 1/3 van de bouwkosten.
Je kan dit ook door een architect laten doen.
Onze prijs per m3 was zo een 280,- en dat is ook wel een gemiddelde prijs.

Houd rekening met je nuts aansluitkosten dat verschilt enorm per gemeente (bij ons totaal 7500,-) en uiteraard je bouwleges (een x percentage van de bouwkosten)

Ook belangrijk, wellicht het belangrijkste is een aannemer met bouwgerant mocht de aannemer omvallen wordt je woning wel opgeleverd!

En vergelijk ook de kwaliteit van de diverse aannemers, bij ons in de wijk wat geheel uit eigenbouw bestaat was het goed te vergelijken en kon je de ervaringen van de div bewoners afwegen. Onze aannemer was helaas niet de netste en moesten we elke week wel bijsturen maar dat is de tendens in de hele bouw de liefde voor het vak is nog bij weinig bouwvakkers te vinden. deze worden ook uitgeknepen en dat is te zien aan de afwerking. (De elektricien sloopt het werk van de stukadoor etc)

Probeer ook al zoveel mogelijk meerwerk in het offerte proces me te nemen aangezien het dan makkelijker is onderhandelen over de prijs ipv achteraf.
(extra groepen, kunststof kozijnen, kleurbaksteen vloerverwarming etc)

Het geen wat me wel een beetje kopzorgen gaf was het feit dat je hypotheek/ bouwdepot pas definitief is bij de goedkeuring van de bouwaanvraag. Maar eigenlijk wil je die zekerheid al voor je het proces opstart.

succes

[Wom]

Thanks Remysan, aantal puntjes opgeschreven op mijn lijstje met dingen om de gaten te houden!

remysan schreef op donderdag 28 maart 2013 @ 11:31:

Het geen wat me wel een beetje kopzorgen gaf was het feit dat je hypotheek/ bouwdepot pas definitief is bij de goedkeuring van de bouwaanvraag. Maar eigenlijk wil je die zekerheid al voor je het proces opstart.

Klopt, heb precies hetzelfde. Gelukkig is er een flinke marge en ligt er een getekende offerte, maar echte zekerheid heb je niet.

[Anoniem: 36704]

Ik ga dit topic ook in de gaten houden. Ik heb zelf een kavel op het oog, maar twijfel zeer of het binnen mijn budget is. Het kavel is op de 500m2 en wordt voor 194k bouwrijp opgeleverd door de gemeente. Nu is mijn totale buget max 400k incl keuken/badkamer etc (zonder tuinaanleg kosten). Nu staan er in deze straat, kleine vrijstaande villa's en flinke 1,5 laags bungalows en notariswoningen, dus ik verwacht dat ik daar ook moet voldoen. Nu heb ik wel wat hulp (electricien/timmerman en loodgieter) in de familie maar kan zelf ook aanpakken.

Mijn eisen: min 600 m3 / min 180m2 woonoppevlak + 3/4 slkamers + berging + Garage
evt 1,5 laags.
Geen kant en klaar woning waar alles standaard is, (alla Brummelhuis en consorten). Wat ik me wel kan voorstellen is een woning van een lokale aannemer,die afgelopen jaren in een projectbouw zijn meegenomen. Kan me voorstellen dat de ontwerpkosten dan lager zijn en de ervaring in dit soort woningen groter is. Of is dit een denkfout?

Volgende punt is: Hoe pak ik zoiets aan?
Loop ik, aannemersbedrijf binnen die met voorkeur meerdere bouwonderdelen in het pakket heeft (incl architect) binnen,
Of loop ik bij een architect binnen, of bij een bouwadviesbureau?

De vraag is, zou het haalbaar zijn. Zijn de de bouwkosten laaste jaren toch wat afgenomen neem ik aan? Vanuitgaande gemiddelde / tot hoge afwerkingsniveau.
Maar als online bouwkosten calculators invul, haal ik het bij langena niet met mijn budget. Het natte vingerwerk houd het me op dit moment tegen..

[n4m3l355]

Broodje ik denk dat je met je budget erg krap zit. Als je van de 400.000 euro al de helft kwijt bent aan je bouwgrond houd je nog 200.000 euro over. Voor 600 m3 wil je iets bouwen ben je zo 250 a 350 euro/m3 kwijt voor het bouwen van het geheel. Daarnaast heb je ook nog een architect/constructeur nodig en komen er nog wat (al zij het lichte) grondrapporten aan te pas en verdere bijkomende kosten zoals de leges.
Dan betreffende hoe pak je dit aan, eigenlijk is alles mogelijk ik zou zelf opteren om bij een architect binnen te lopen die je aanspreekt. Hij dient jou wensen te vertalen in iets bouwbaars en vervolgens kan hij ook wel met de constructeur verder. De laatste zal voor een gewone woning niet spannend zijn. Het kan geen kwaad om ook een aannemer direct aan te trekken. Architecten hebben in het algemeen weinig gevoel met bouwkosten.

Dan de bouwkosten zijn niet gedaald hoewel er steeds meer partijen failliet slaan zal dit voor een prive woning weinig van invloed zijn. Je kunt immers niet meer voor minder aanbieden, wat je nu in de bouwwereld ziet is dat met name voor grote partijen men meer knijpt in de afwerking of in de volume. Kortom ja de bouwprijzen dalen, maar hetgeen wat gebouwd wordt in volume net zo goed.

[remysan]

Meeste aannemersbedrijf hebben zelf ook de rol van constructeur.
Architect kan ook een stukje constructie doen maar dat is niet altijd vanzelf sprekend.

In mijn geval kwamen de div aannemers in het offerte traject al met wat uitgewerkte tekeningen en schetsen zonder tussen komst van architect of externe constructeur.

Dit een bewuste keuze omdat ons budget eerste koopwoning +- 140m2 het ook niet toe liet 250/300k totaal (96k voor de grond 260m2)

Ik heb destijds ook overwogen om de E en w installatie zelf te doen, ben ooit als elektricien begonnen met werken.
Echter komt hier bij een hoop kijken. De aannemer heeft een verplichting de woning volgens de daarvoor staande e en w normen op te leveren, als hoofd aannemer is hij hier wel voor verantwoordelijk. Dus ga je de rollen omdraaien dan bij je de hoofdaannemer met alle verplichtingen van dien.
Tevens moet je ook aantonen aan de hypotheek verstrekken dat jij capabel genoeg bent om dit te mogen doen.
In mij geval ging het over 7500,- wat ik terug kreeg ik vond het de moeite niet.
Ook met eventuele schade en garantie claims 1 aannemer 1 verantwoordelijke.

Collega bouwt letterlijk met de eigenhanden der eigen houte woning.
Komt een hoop organisatorische bij kijken ook extra toezicht van de gemeenten en hypotheek verstrekker.

[ Voor 49% gewijzigd door remysan op 10-04-2013 15:43 ]

[Anoniem: 36704]

n4m3l355 schreef op vrijdag 29 maart 2013 @ 01:32:
Broodje ik denk dat je met je budget erg krap zit. Als je van de 400.000 euro al de helft kwijt bent aan je bouwgrond houd je nog 200.000 euro over. Voor 600 m3 wil je iets bouwen ben je zo 250 a 350 euro/m3 kwijt voor het bouwen van het geheel. Daarnaast heb je ook nog een architect/constructeur nodig en komen er nog wat (al zij het lichte) grondrapporten aan te pas en verdere bijkomende kosten zoals de leges.
Dan betreffende hoe pak je dit aan, eigenlijk is alles mogelijk ik zou zelf opteren om bij een architect binnen te lopen die je aanspreekt. Hij dient jou wensen te vertalen in iets bouwbaars en vervolgens kan hij ook wel met de constructeur verder. De laatste zal voor een gewone woning niet spannend zijn. Het kan geen kwaad om ook een aannemer direct aan te trekken. Architecten hebben in het algemeen weinig gevoel met bouwkosten.

Dan de bouwkosten zijn niet gedaald hoewel er steeds meer partijen failliet slaan zal dit voor een prive woning weinig van invloed zijn. Je kunt immers niet meer voor minder aanbieden, wat je nu in de bouwwereld ziet is dat met name voor grote partijen men meer knijpt in de afwerking of in de volume. Kortom ja de bouwprijzen dalen, maar hetgeen wat gebouwd wordt in volume net zo goed.

Thanks!
Ik vreesde dat al dat zo goed als onhaalbaar zou zijn. Ik zou wel dratisch minder m3 kunnen bouwen, maar of dan nog in het straatbeeld past...weet ik niet.
Scheelt het verder niet veel als je1,5 laags bouwt of 2,5 laags bouwt?? Kan me voorstellen dat dat aardig scheelt in de bouwkosten.
Verder ligt dit kavel van gemeente op mooie loctatie, maar of ik iets van de prijs af kan krijgen lijkt me sterk (volgenmij is dat ook "not done"). Laatst, met de btw verhoging, is deze 1 op 1 doorberekend. Dit terwijl de bouw hier plat ligt en bouwprojecten uitgesteld en half geannulleerd worden en de gemeente zo goed als falliet is ... (Maar goed, dat is een andere disussie)

[Wom]

Broodje, het zal er vooral ook aan liggen wat je zelf kunt doen en wat je een aannemer wilt laten doen. In jouw situatie zou ik eens met een adviesbureau praten of wat je wenst te realiseren is (en of de concessies die je misschien moet doen redelijk zijn). Die doen normaal gezien ook kostenbeheersing voor je.

Vind het persoonlijk een forse prijs per vierkante meter, maar heb dan ook geen idee hoe dit zich verhoudt tot de regio waar je wilt bouwen. Naar mijn weten kun je altijd contact opnemen met de gemeente en een lagere prijs bieden. Staat nergens dat dit niet mag.

[Anoniem: 399299]

Anoniem: 36704 schreef op vrijdag 29 maart 2013 @ 13:32:
[...]
Ik vreesde dat al dat zo goed als onhaalbaar zou zijn. Ik zou wel dratisch minder m3 kunnen bouwen, maar of dan nog in het straatbeeld past...weet ik niet.

Je zou er ook rekening mee moeten houden dat de uiteindelijke kosten altijd veel hoger uitvallen dan de geplande kosten, dat kan wel oplopen tot 100k of meer.

Ik heb een tijdje gedacht om over de grens in Duitsland een huis te laten bouwen, de grond kost daar bouwklaar 26 tot 60 euro per m². Ik heb er toch van afgezien omdat de bouwkosten van te voren niet in te schatten zijn en inmiddels ook te hoog zijn, er ontzettend veel fout loopt in de bouwsector met soms jarenlange rechtzaken als gevolg, je je geld kwijt bent als het bouwbedrijf tijdens de bouw failliet gaat(dat gebeurt regelmatig) en omdat je in de praktijk tijdens de bouw elke dag aanwezig moet zijn om alles te controleren, wat voor mij niet haalbaar is. Ook verwacht ik een sterke daling van de huizenprijzen in Duitsland door de demografische ontwikkeling.

Je moet natuurlijk niet bij voorbaat al overal apen en beren zien maar de berichtgeving over de bouwsector daar is alleen maar negatief, zodat ik er van af heb gezien.

[n4m3l355]

Bouwkosten zijn zeker van te voren goed in te schatten en zeker bij kleinschalige nieuwbouw. Wat vaak mis gaat is dat gaandeweg de klant zijn ideeen verandert, toch liever een design radiator in de badkamer heeft enz. Het zijn vaak kleine bedragen maar als je dit vaak genoeg doet, kost dat uiteraard veel geld. Ook heeft het veel van doen met de contractvorming. Ik verbaas me vaak hoe mensen zich opstellen, zij het om een hypotheek maar net zo goed voor een woning. Men spendeert vaak meer tijd om een auto uit te kiezen dan aan hun hypotheek overeenkomst of (bij nieuwbouw dus niet zelfbouw) de aankoopovereenkomst.

Dat er vervolgens fouten optreden in de bouw valt niet te ontkennen maar wederom, met goede contractvorming kun je het risico sterk beperken. Ook dat bouwbedrijven failliet slaan ja nu, maar pre 2010 eigenlijk maar zelden. En rechtzaken, voor een woning is dit zelden het geval (zelf maar 1x meegemaakt maar dat was een projectwoning).

Het toezichthouden is ook iets wat afhankelijk is van de klant, heb je een bouwadviseur in de hand doet hij dit voor jou mits je dit afspreekt. Ik zou dit zowieso iemand aanraden die niet bekend is met het zelfbouwen. Uiteindelijk is dit toch ieder zo zijn eigen vak.

[De_Bastaard]

Ha goed topic!

Toevallig zijn wij eigenlijk aan het kijken voor een koophuis (waarschijnlijk net over de grens in Duitsland), maar gezien het geringe aanbod dacht ik dat iets zelf bouwen misschien wel een mogelijkheid was.

De grond is relatief goedkoop (55k voor 1150 m2), maar ik heb geen flauw idee hoeveel het bouwen van een "normaal" huis me zou kosten. Ik dacht gewoon aan een huis met aardige woonkamer, 3 of 4 slaapkamers, the works.

100k ofzo?

[Anoniem: 399299]

De_Bastaard schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 08:33:
Ha goed topic!

Toevallig zijn wij eigenlijk aan het kijken voor een koophuis (waarschijnlijk net over de grens in Duitsland), maar gezien het geringe aanbod dacht ik dat iets zelf bouwen misschien wel een mogelijkheid was.

Heb je mijn post hierboven gelezen? ... Hier is een artikel in een Duits tijdschrift van vorige week wat ook nog eens bevestigd wat ik hierboven al schreef.

De grond is relatief goedkoop (55k voor 1150 m2), maar ik heb geen flauw idee hoeveel het bouwen van een "normaal" huis me zou kosten. Ik dacht gewoon aan een huis met aardige woonkamer, 3 of 4 slaapkamers, the works.

100k ofzo?

100k is veel te weinig. Reken in Duitsland op 1300 - 1400 euro per m² voor eenvoudige/standaard bouw tot 2000 m² voor echt goede kwaliteit. Een standaard vrijstaand huis van 120 m² kost je excl. grond, excl kosten voor garage, kelder, tuin, aansluitingen, vergunningen, keuken, vloer, behang etc minstens rond de 150 - 160k.

In totaal kom je zonder kelder en garage al snel op 250k tot 300k. Als ik dan zie dat vrijstaande huizen van 5 tot 10 jaar oud in Duitsland soms voor 160k - 180k te koop staan, is een huis over de grens laten bouwen niet echt een goede investering ...

[De_Bastaard]

Ah shit helemaal die post over het hoofd gezien :-) Bedankt voor de info ;-)

[Wom]

Kleine schop van mijn kant. De ruimtelijke onderbouwing die ik moest aanleveren is goedgekeurd. Nu kan ik dus de vergunningaanvraag gaan indienen via www.omgevingsloket.nl. Volgende week wordt de aanvraag gepubliceerd en dan is het zes weken wachten, met hopelijk geen beroepen.

Dan nog eens zes weken wachten totdat de vergunning onherroepelijk is en we kunnen beginnen. Wordt stiekem wel een beetje tijd ook

[stin]

Anoniem: 399299 schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 09:50:
[...]

Heb je mijn post hierboven gelezen? ... Hier is een artikel in een Duits tijdschrift van vorige week wat ook nog eens bevestigd wat ik hierboven al schreef.


[...]

100k is veel te weinig. Reken in Duitsland op 1300 - 1400 euro per m² voor eenvoudige/standaard bouw tot 2000 m² voor echt goede kwaliteit. Een standaard vrijstaand huis van 120 m² kost je excl. grond, excl kosten voor garage, kelder, tuin, aansluitingen, vergunningen, keuken, vloer, behang etc minstens rond de 150 - 160k.

In totaal kom je zonder kelder en garage al snel op 250k tot 300k. Als ik dan zie dat vrijstaande huizen van 5 tot 10 jaar oud in Duitsland soms voor 160k - 180k te koop staan, is een huis over de grens laten bouwen niet echt een goede investering ...

Ik wou net zeggen, ALS een nieuwbouw woning zo duur is in Duitsland dan ben je echt gestoord als je zelf gaat bouwen. In het gebied waar ik ben aan het kijken dan liggen de prijzen tussen de 1000 en 1500 per m2 voor een bestaande woning. Bouwgrond is te koop tussen de 100-125 euro per m2. Ik zou dus voor 1375 per m2 iets moeten bouwen dan, mocht het voordeel opleveren (heel erg theoretisch gezien).
Als een nieuwbouw dan meer zou kosten, dan zie ik niet direct in waarom ik dat zou doen. Die extra stress bespaar ik me dan liever en dan koop ik liever en pas het naderhand aan.

Heb je zelf trouwens ervaring met het bouwen van woningen in Duitsland? Ik kijk momenteel niet in de buurt van Nederland, maar eerder in de buurt van Zwitserland. Ik zou graag een woning bouwen zoals ik het graag hebben wil, maar ik heb helaas 0 kennis met dit soort zaken en heb absoluut twee linker handen dus ben echt aangewezen op een aannemer. Ik geloof niet dat dit echt voordeel gaat opleveren voor mij iig

[Wom]

Schop!

Na heel wat gedoe met vergunningen zijn we nu een dikke maand bezig met bouwen. Op dit moment wordt er gemetseld, al werkt het weer deze week nog niet erg mee. Fundering hadden we op een week tijd er in liggen (1 storting), dus dat ging erg vlot.

Onderstaand foto van vorige week, verwachting is dat we eind deze week alle binnenmuren op hoogte hebben gebracht. Ondertussen druk bezig met de breedplaatvloeren te regelen. Gaat heel wat heen en weer communicatie over heen voor dat je ze precies goed hebt. Alles moet ook doorgerekend worden en dat kost best wat tijd.

Grootste probleem nu is eigenlijk het water uit de hemel, wat je kunt verwachten in deze tijd van het jaar. Gelukkige hebben we rondom de gehele bouw alles verhard met stelconplaten en rijplaten, zodat we niet in de blubber staan te werken.

In ieder geval leuk om eens een dag te werken en resultaat van je inzet te zien.

[Teleflubbie]

Interessant topic. Wij hebben momenteel een optie op een kavel en zijn aan het orienteren op de bouw. We hebben inmiddels 2 architecten en 2 aannemers gesproken. Maar zijn er nog niet uit welke route het verstandigst is:

1. 1. Met architect ontwerpproces ingaan en op basis van detailontwerp/bestek aanbesteding doen bij diverse aannemers?

1. 2. Met globale schets/vloerplan direct naar aannemer(s) stappen en in overleg met aannemer architect inhuren voor de detaillering van het ontwerp.

De 2e aanpak lijkt veel (kosten) effectiever, zeker omdat we zelf al een heel goed beeld hebben van de woning. (o.a. diverse 3d modellen gemaakt op de pc).

Echter, hoe borg je dat de aannemer geen kwalitatieve "shortcuts" neemt tijdens de uitvoering?

Wat zijn jullie ervaringen en advies?

[Quinny]

Leuk topic!

Mijn vriendin en ik hebben in 2011 een kavel gekocht en zijn in 2012 begonnen met het bouwen van een energie neutraal (passief)huis. Buiten het heien en het fabriceren van het prefab (HSB) casco hebben wij alles zelf gedaan (en zijn wij nog steeds veel aan het doen, 's avonds en in de weekeinden).

Wat foto's:

Het ontwerp (voorblad aanvraag omgevingsvergunning):


In aanbouw:


Staat nu:


Volgende stap is het afmaken van de garagedeuren (net zichtbaar achter de auto op de laatste foto) en het plaatsen van 16 PV-panelen. Daarna het dakoverstek en het laatste boeideel aftimmeren. Dan de binnenkant afmaken...

We wonen er nu sinds augustus/september, er is een badkamer helemaal klaar en het hok waar de wasmachine staat is klaar. In één van de slaapkamers hebben we een tijdelijke keuken geplaatst en in de hoofdslaapkamer hebben we een gecombineerde woon/slaapkamer.

[Anoniem: 224360]

Mag ook gezegd worden, het ziet er prachtig uit

[Koehandelaar]

Vet! Mijn droom. Kun je wat meer vertellen over het hele verhaal?

[Quinny]

We hadden eigenlijk het idee om een klein vrijstaand huisje te kopen en dit op te knappen/renoveren tot energieneutraal huis.
Na een bezichtiging bleek dat toch niets te gaan worden en toen vonden we onze huidige kavel daar in de buurt te koop. Na wat rekenen besloten om meer te gaan werken en een huis te gaan bouwen.

Toen zijn we bijna negen maanden bezig geweest vanaf het tekenen bij de makelaar tot het tekenen bij de notaris. Omdat we de kavel via particuliere verkoop hebben verkregen konden we geen hypotheek krijgen zonder omgevingsvergunning, dit traject kost natuurlijk tijd... Gelukkig werkten de eigenaren van de kavel mee.

Het huis is ontworpen en gepositioneerd om zoveel mogelijk te profiteren van de zon. Het dakoverstek is precies zo ontworpen dat in de zomer alleen 's ochtends de zon naar binnen schijnt. In de winter komt de zon bijna helemaal tot achterin het huis, je merkt dan dat het huis ook direct begint op te warmen (hier moeten wij dus rekening mee houden met de verwarming...).

De fundering is helemaal geïsoleerd met 12cm dikke PIR platen, onder de beganegrondvloer (kanaalplaten) zit 20CM EPS isolatie. Het hele huis is HSB, in de wanden en het dak zit 28cm glaswol, aan de buitenkant van de wanden zit hier dan nog 4cm houtvezelplaat tegenaan, aan de binnenkant komt hier nog 6cm houtvezel tegenaan waarin alle leidingen verwerkt gaan worden. Deze (binnenste) platen worden daarna gestuukt met leem.

Op dit moment verwarmen wij het huis met een straalkacheltje (we hebben nog geen boilervat voor de vloerverwarming), deze moeten we eens in de twee dagen een paar uurtjes aan zetten om de temperatuur boven de 17 graden te houden.

Het is allemaal nog een beetje behelpen, maar mijn vriendin en ik vinden het 't zeker waard. Mijn vriendin houd overigens een blog bij met veel meer informatie en foto's.

[Beekforel]

Mooi project!

Ik wil eenzelfde project starten, maar dan een zogenaamde kangoeroewoning. Alleen de "kavel" die we al hebben is nog landbouwgrond. Dus eerst moet die strijd overwonnen worden.

[zonoskar]

Quinny schreef op dinsdag 18 februari 2014 @ 22:00:
Leuk topic!

Mijn vriendin en ik hebben in 2011 een kavel gekocht en zijn in 2012 begonnen met het bouwen van een energie neutraal (passief)huis. Buiten het heien en het fabriceren van het prefab (HSB) casco hebben wij alles zelf gedaan (en zijn wij nog steeds veel aan het doen, 's avonds en in de weekeinden).

Quinny: Hebben jullie die via Bouwderij laten bouwen? Zo ja, dan gaan wij misschien in jullie voetstappen treden We hebben nu een offerte liggen van deze bouwers, maar hij kwam een beetje hoog uit. Ik wil ook veel zelf doen, maar alles lukt niet.

De vragen die ik op het moment heb is voornamelijk op financieel gebied. Ik heb 23K eigen geld en kan ca 270K lenen voor een bestaand huis. 'Onze' lap grond moet 129K kosten, maar daar hangen ook nog haken en ogen aan (ik bespaar jullie de details over de misstappen die de makelaar maakte bij de splitsing van de kavel).

Ten eerste, de hypotheekadviseur heeft het steeds over een bestekplan wat de bank moet hebben vooraleer ze een hypotheek/bouwdepot verstrekken. Wij willen echter niet meteen 6K uitgeven voor een compleet ontwerp als we niet van te voren weten of het finacieel haalbaar is, is toch zonde van het geld, niet? Mij lijkt ook dat de bank alleen hoeft te weten wat het gaat kosten (of het onderpand voldoende dekking heeft).

Ten tweede, wat komt er allemaal nog bij kijken. De offerte omvat alles, van standaard fundering tot het hele huis, behalve de keuken. Sleutelklaar noemen ze dat. Ik wil iig de binnenkant zelf afwerken, maar hoeveel werk is het om bijv zelf de verwarming aan te sluiten? Ik ben redelijk handig, maar als Software Engineer heb ik natuurlijk geen ervaring. Een vriend van me is timmerman en is zelf ook bezig met een huis bouwen, maar hij heeft de aansluiting laten doen. Is dat een teken dat ik er al niet aan moet beginnen?

[Quinny]

zonoskar schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 17:05:
[...]


Quinny: Hebben jullie die via Bouwderij laten bouwen? Zo ja, dan gaan wij misschien in jullie voetstappen treden We hebben nu een offerte liggen van deze bouwers, maar hij kwam een beetje hoog uit. Ik wil ook veel zelf doen, maar alles lukt niet.

Klopt! Wij hebben echter alleen het HSB casco door Bouwderij laten bouwen, de fundering hebben we in eigen beheer gedaan (veel ook zelf).

zonoskar schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 17:05:

De vragen die ik op het moment heb is voornamelijk op financieel gebied. Ik heb 23K eigen geld en kan ca 270K lenen voor een bestaand huis. 'Onze' lap grond moet 129K kosten, maar daar hangen ook nog haken en ogen aan (ik bespaar jullie de details over de misstappen die de makelaar maakte bij de splitsing van de kavel).

Ten eerste, de hypotheekadviseur heeft het steeds over een bestekplan wat de bank moet hebben vooraleer ze een hypotheek/bouwdepot verstrekken. Wij willen echter niet meteen 6K uitgeven voor een compleet ontwerp als we niet van te voren weten of het finacieel haalbaar is, is toch zonde van het geld, niet? Mij lijkt ook dat de bank alleen hoeft te weten wat het gaat kosten (of het onderpand voldoende dekking heeft).

Bij ons wilde de bank de omgevingsvergunning én de begroting voor de bouw hebben voor ze de hypotheek konden verstrekken. Dit hield dus in dat het ontwerp helemaal klaar en uitgewerkt moest zijn, de vergunning binnen moest zijn (wat ook weer inhield dat er een bodemonderzoek & sondering gedaan moesten worden) en dat we alle bouwkosten doorgerekend moesten hebben. Tussen het tekenen bij de makelaar en het tekenen bij de notaris zat dus ongeveer een 8 a 9 maanden en ruim €10k...

Waar je ook mee moet opletten is dat sommige banken willen dat je 20% meer moet kunnen financieren dan de bouwsom.

zonoskar schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 17:05:
Ten tweede, wat komt er allemaal nog bij kijken. De offerte omvat alles, van standaard fundering tot het hele huis, behalve de keuken. Sleutelklaar noemen ze dat. Ik wil iig de binnenkant zelf afwerken, maar hoeveel werk is het om bijv zelf de verwarming aan te sluiten? Ik ben redelijk handig, maar als Software Engineer heb ik natuurlijk geen ervaring. Een vriend van me is timmerman en is zelf ook bezig met een huis bouwen, maar hij heeft de aansluiting laten doen. Is dat een teken dat ik er al niet aan moet beginnen?

Wat er allemaal nog bij komt kijken ligt er helemaal aan wat voor systeem je wil gaan gebruiken. Omdat wij een passiefhuis bouwen hebben we voor het hele huis (ruim 1000m3) 3000kW verwarmingsvermogen nodig. Dat is inclusief warm water. Wij kiezen dus voor een lucht-water warmtepomp (5kW) en 16m2 vacuumbuis zonnecollector op het dak. Beide slaan de warmte op in een 1000L buffervat.

Het is wat leeswerk, maar als Software Engineer (ben/was ik ook (sinds vanochtend 'Head of Development')) kom je daar wel uit... Je moet het ook willen natuurlijk; maar als je een beetje technisch onderlegd bent dan komt dat wel goed.

[ATS]

3000kW nodig? Serieus? 3MW?

[Quinny]

ATS schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 21:54:
3000kW nodig? Serieus? 3MW?

3000W, typo...

[bluemoon23]

zonoskar schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 17:05:
Een vriend van me is timmerman en is zelf ook bezig met een huis bouwen, maar hij heeft de aansluiting laten doen. Is dat een teken dat ik er al niet aan moet beginnen?

Bouwvakkers zijn vaak huiverig voor installatiewerk, de meeste durven nog geen stekker aan een kabel te zetten.
"oei stroom, nee daar begin ik niet aan, dat is mij te moeilijk", maar intussen wel complete huizen bouwen

[zonoskar]

@bluemoon23: Grappig dat je deze stereotiep gebruikt, maar het was nog waar ook. Ik heb voor hem een hele hoop TL lampen opgehangen en aangesloten omdat ie dat zelf niet wou/kon

@Quinny: Jullie hadden er geen probleem mee om 5K uit te geven aan een tekening en dat de bank dan het hele project naar de prullebak kan verwijzen? Wij zitten een beetje op het randje van onze financiele mogelijkheden en moeten al een kleiner huis maken dan we zouden willen. En dan moeten we ook nog tijdelijk met een goedkope keuken plaatsen (of 2de hands).

[Quinny]

zonoskar schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 09:26:
@Quinny: Jullie hadden er geen probleem mee om 5K uit te geven aan een tekening en dat de bank dan het hele project naar de prullebak kan verwijzen? Wij zitten een beetje op het randje van onze financiele mogelijkheden en moeten al een kleiner huis maken dan we zouden willen. En dan moeten we ook nog tijdelijk met een goedkope keuken plaatsen (of 2de hands).

Uiteraard, maar anders kregen we die hypotheek niet, dus we moesten wel...

Het is trouwens niet alleen de tekening (±€5k) maar ook de sondering (±€800), constructieberekeningen (minstens ±€1500) en omgevingsvergunning (€ afhankelijk van de gemeente). Als je pech hebt moet je ook nog een bodemonderzoek laten doen.

[Krisp]

Vanwege het duurzaamheidsaspect een alias naar Duurzame Energie & Domotica.

[Wom]

Quinny schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 15:23:
[...]


Uiteraard, maar anders kregen we die hypotheek niet, dus we moesten wel...

Het is trouwens niet alleen de tekening (±€5k) maar ook de sondering (±€800), constructieberekeningen (minstens ±€1500) en omgevingsvergunning (€ afhankelijk van de gemeente). Als je pech hebt moet je ook nog een bodemonderzoek laten doen.

Voor de volledige vergunningsgang was ik ook een dikke 10.000 euro kwijt. Bodemonderzoek was overigens een 700 euro, dus dat viel nog mee. Dan zijn er andere onderzoeken die duurder zijn en heel wat onzinniger (ons perceel was tuingrond en moet bouwgrond worden). Wel erg tof project zo, mooi huis is het ook! We zijn zelf redelijk energiebewust te werk gegaan, maar bovenstaande woning gaat nog wel wat verder

Wij zijn inmiddels al aardig opgeschoten. Deze week de kijkuit aan het uittimmeren en wachten totdat de goten (via Polyplus) geleverd worden. Voegen schiet inmiddels ook aardig op, maar dat doen we niet zelf

[zonoskar]

Hadden jullie een toezegging van de bank voor een lening, of hebben jullie het erop gewaagd? Ik begreep ook dat de banken het niet zo fijn vinden om een huis te financieren wat je zelf afbouwt, dus hoe hebben jullie dat gedaan?

[Quinny]

Wij hadden wel een hypotheekofferte, maar daar zaten als voorwaarden aan dat er een bouwvergunning en een begroting voor de bouw, inclusief offertes van aannemers e.d. moesten zijn.

Voor de grote zaken (fundering, casco, gevelbekleding, dakbedekking/dakpannen) hadden wij de offertes klaar liggen. Voor de rest van de afbouw hebben wij zelf een schatting gemaakt. Dat was toen voor de bank voldoende.

[zonoskar]

Bedankt voor het antwoord. Ik vraag hiernaar omdat onze hypotheek adviseur (de Hypotheker, jazeker) allerlei hindernissen en obstakels opwerpt (bank wil geen eigenbouw financieren, bank wil een taxatie van het huis op basis van de tekening, bank wil alle bestek tekeningen en onvoorwaardelijke bouwvergunning hebben, bank geeft geen offerte af voordat dit geregeld is, dat soort dingen) en het lijkt alsof hij helemaal geen zin heeft om dit voor ons te regelen. Hebben jullie zelf met een bank onderhandeld? Mag ik vragen welke bank jullie hadden? Zijn er eigenlijk banken gespecialiseerd in dit soort projecten?

[ Voor 5% gewijzigd door zonoskar op 02-04-2014 12:40 ]

[PaT]

Leuk project om te zien. Wel jammer om te lezen dat het "vergunningentraject" als moeilijk wordt ervaren.

Een GRO opstellen voor een woning is niet zoveel werk en de rest van de vergunningprocedure eigenlijk ook niet. De 12 weken die je in het begin noemde deed bij mij wel een oproepen. Degene die jullie daarin begeleid heeft, mag toch wel eens even terug naar de schoolbankjes. (of een keer bij mij langs voor wat uitleg over procedures).

Het laatste plaatje zier er al behoorlijk uit als een echt huis. Hoe lang denken jullie nog bezig te zijn?

[Wom]

zonoskar schreef op woensdag 02 april 2014 @ 12:39:
Bedankt voor het antwoord. Ik vraag hiernaar omdat onze hypotheek adviseur (de Hypotheker, jazeker) allerlei hindernissen en obstakels opwerpt (bank wil geen eigenbouw financieren, bank wil een taxatie van het huis op basis van de tekening, bank wil alle bestek tekeningen en onvoorwaardelijke bouwvergunning hebben, bank geeft geen offerte af voordat dit geregeld is, dat soort dingen) en het lijkt alsof hij helemaal geen zin heeft om dit voor ons te regelen. Hebben jullie zelf met een bank onderhandeld? Mag ik vragen welke bank jullie hadden? Zijn er eigenlijk banken gespecialiseerd in dit soort projecten?

In mijn geval is het bouwdepot afgesloten bij Aegon, welke via een lokaal tussenpersoon geregeld is. Enige eis die de bank bij ons had was een ondertekende bestekberekening van alle kosten (door de tekenaar gemaakt). We waren eerder bij de Rabobank zelf wezen luisteren, maar die was met rentes en andere voorwaarden totaal niet interessant.

Zo lastig als ik het bemerkt uit jouw reactie was het bij ons zeker niet.

[pietvs]

PaT schreef op woensdag 02 april 2014 @ 13:55:
Leuk project om te zien. Wel jammer om te lezen dat het "vergunningentraject" als moeilijk wordt ervaren.

Een GRO opstellen voor een woning is niet zoveel werk en de rest van de vergunningprocedure eigenlijk ook niet. De 12 weken die je in het begin noemde deed bij mij wel een oproepen. Degene die jullie daarin begeleid heeft, mag toch wel eens even terug naar de schoolbankjes. (of een keer bij mij langs voor wat uitleg over procedures).

Het laatste plaatje zier er al behoorlijk uit als een echt huis. Hoe lang denken jullie nog bezig te zijn?

Hoi allemaal, ook ik ben bezig met het bouwen van een woning. Tenminste dat wil ik. Ik ben al bijna 2 jaar bezig met vergunningen en andere ellende. Waar je tegenwoordig aan moet voldoen is niet meer normaal. Tot overmaat van ramp was mijn grond vervuild en dan kan je eigenlijk wel stoppen. Dan is het niet meer normaal hoe lang alles duurt, de provincie, de gemeente, je wordt helemaal gek.

Maar als alles nu goed gaat, mogen wij ook eindelijk eind mei beginnen.

Het huis wat Quinny aan het bouwen is ken ik wel want ik woon in de buurt van Hoorn NH en als ik naar mijn werk rij richting Heerhugowaard kom ik er altijd langs. Vind het een heel leuk project maar het is wel aan een enorm drukke weg. Is Quinny niet bang dat als het straks 2 baans wordt van Hoorn naar Heerhugowaard/Alkmaar dat hij bij een racebaan woont? Er zijn laatst bij hem in de buurt al boerderijen gesloopt omdat die te dicht op de weg stonden.

Het idee vind ik wel gaaf, dat je zo energie neutraal mogelijk bezig bent.

Maar dat hoeft tegenwoordig toch niet meer met passief bouwen? Ik ben zelf bezig met een traditioneel gebouwde woning. Deze wordt voorzien van een warmepomp en balansventilatie. Ook heb ik 12480Wp op het dak liggen van de schuur waarmee we ongeveer 13000KwH per jaar naar binnen harken.
Onze woning krijgt een EPC van -0.09 en een energie label van A++++.
Ook komt er geen gasaansluiting meer en gaan we koken op inductie want door de warmtepomp is er geen gas nodig voor de verwarming. Er hoeven geen ventilatieroosters in de ramen door de balansventilatie en de warmtepomp kan in de zomer koelen (topkoeling). De begane grond en verdiepingsvloer zijn beide voorzien van vloerverwarming als hoofdverwarming.

Tevens is de woning voorzien van een appartement op de begane grond (kangoeroewoning) voor mijn vader zodat deze nog (hopelijk) een lange tijd bij ons zelfstandig kan blijven wonen.

Het is wel een behoorlijke investering wat er meer moet worden geinvesteerd voor: de warmtepomp, de balansventilatie en de zonnepanelen. Maar er wordt meer opgehaald aan stroom dat het huis ooit zal gebruiken. Dus dat wordt vanzelf terugverdiend.

Nu zit ik alleen nog te kijken of het ook rendabel is om het regenwater op te vangen in een grote zak onder de begane vloer en dan daar de wc's en wasmachine mee van water te voorzien. Maar de offerte welke ik binnenkreeg vond ik veel te duur. Dat was 3x zoveel als wat ik berekend hebt wat ik zou uitsparen over 30 jaar. Nu is het volgens mij algemeen bekend dat je met wateropvang niet veel bespaar en dat dat meer een princiepekwestie is om alles zo goed mogelijk voor het milieu te doen.

[Rol-Co]

Vrij optimistisch met de opbrengst zonnepanelen, welke oriëntatie ? Waarom zo veel als je een zuinig huis bouwt.
Meeste mensen kunnen met de helft al ruimschoots uit, alles extra krijg je kolenfooi en is slecht voor je terugverdientijd.
Kan je dat geld beter investeren in andere dingen.

[pietvs]

Rol-Co schreef op woensdag 02 april 2014 @ 20:32:
Vrij optimistisch met de opbrengst zonnepanelen, welke oriëntatie ? Waarom zo veel als je een zuinig huis bouwt.
Meeste mensen kunnen met de helft al ruimschoots uit, alles extra krijg je kolenfooi en is slecht voor je terugverdientijd.
Kan je dat geld beter investeren in andere dingen.

De panelen staan pal zuid-zuid-oost dus de beste positie, onder 45%. En totaal geen schaduw straks, nu staat er nog een huis voor een deel voor in de avond. We gebruiken hier dik 14000kWh per jaar. We hebben krachtstroom voor een koelcel en een druppelregeninstallatie om dik 10000m2 fruitbomen van water in de zomer te voorzien. Ook werk ik zo goed als altijd thuis, dus aantal computers en servers staan hier bijna 24/7 aan.

[Rol-Co]

Ok dus het verbruik is er wel, dat is gunstig voor je maar je opbrengst verhaal klopt niet echt, in het gunstigste verhaal zal je 950 kWh/kWp op jaarbasis doen wat neer komt op 11800kWh , maar berekeningen gaan vaak van nog minder uit, (850) ik weet niet wie jou dit voorgerekend heeft?
1 voordeel, je blijft binnen je verbruik, dus geen kolenfooi.

Edit:
Klopt redelijk 1 maart 2013 t/m 31 maart was 12800 maar erg goede maart dit jaar en goed afgelopen jaar.

[ Voor 14% gewijzigd door Rol-Co op 02-04-2014 22:17 ]

[pietvs]

Rol-Co schreef op woensdag 02 april 2014 @ 22:08:
Ok dus het verbruik is er wel, dat is gunstig voor je maar je opbrengst verhaal klopt niet echt, in het gunstigste verhaal zal je 950 kWh/kWp op jaarbasis doen wat neer komt op 11800kWh , maar berekeningen gaan vaak van nog minder uit, (850) ik weet niet wie jou dit voorgerekend heeft?
1 voordeel, je blijft binnen je verbruik, dus geen kolenfooi.

Edit:
Klopt redelijk 1 maart 2013 t/m 31 maart was 12800 maar erg goede maart dit jaar en goed afgelopen jaar.

Ik kijk niet naar berekeningen maar naar het totaal. De panelen zijn eind feb vorig jaar geplaatst en volgens de software heb ik 11982.9 kWh opgehaald vorig jaar. Als ik dus nog 2 maanden erbij zour rekenen. Dan zou het nog meer zijn. Ik weet natuurlijk niet of de software klopt maar daar ga ik maar vanuit. De berekening die de installateur heeft gedaan is inderdaad minder en zou rond de 10.000kWh uitkomen voor een jaar. Die rekende inderdaad met 850. We hebben ook meer neergezet zodat het rendament na x jaar ook nog steeds voldoende is.

Het belangrijkste vind ik dat ik energiebewust bezig ben en zoveel mogelijk niet afhankelijk ben van nutsbedrijven. Het is dat het opslaan van de stroom nog onbetaalbaar is met zulke hoeveelheden want hiet liefste had ik gewoon een groot accupak staan.

[Limojo]

pietvs schreef op woensdag 02 april 2014 @ 19:54:
[...]


Er hoeven geen ventilatieroosters in de ramen door de balansventilatie en de warmtepomp kan in de zomer koelen (topkoeling). De begane grond en verdiepingsvloer zijn beide voorzien van vloerverwarming als hoofdverwarming.

Hier een voorstander van balansventilatie, mits goed uitgevoerd.

Tips (zo het ik het hier uitgevoerd):

ventilatieberekening laten maken met de inblaasopeningen geplaatst in de verste hoek van de ruimte ivm de beste doorstroming.
Meestal worden uit kostenoverweging de inblaasventielen direct achter de toegangsdeur van de ruimte geplaatst.

berekening laten maken op basis van een max. luchtsnelheid in de leidingen van < 1,5 ltr. per seconde ivm geluid.

het belangrijkste, plaats een filterkast met F7 zakkenfilter in de luchttoevoer, dan adem je schone lucht in en blijven je unit en inblaasleidingen schoon.
(Je wil niet weten hoe smerig zo'n filter er uit ziet na 3 maanden)

De filterkast en filters kosten de wereld niet, filterkast kost ca. € 150, - de filters vervang ik 1x per kwartaal en kosten ca, € 25,- p/st. (deze laat ik op maat maken in Duitsland, in Nederland betaal je 3x zoveel )

[pietvs]

Limojo schreef op woensdag 02 april 2014 @ 22:34:
[...]


Hier een voorstander van balansventilatie, mits goed uitgevoerd.

Tips (zo het ik het hier uitgevoerd):

ventilatieberekening laten maken met de inblaasopeningen geplaatst in de verste hoek van de ruimte ivm de beste doorstroming.
Meestal worden uit kostenoverweging de inblaasventielen direct achter de toegangsdeur van de ruimte geplaatst.

berekening laten maken op basis van een max. luchtsnelheid in de leidingen van < 1,5 ltr. per seconde ivm geluid.

het belangrijkste, plaats een filterkast met F7 zakkenfilter in de luchttoevoer, dan adem je schone lucht in en blijven je unit en inblaasleidingen schoon.
(Je wil niet weten hoe smerig zo'n filter er uit ziet na 3 maanden)

De filterkast en filters kosten de wereld niet, filterkast kost ca. € 150, - de filters vervang ik 1x per kwartaal en kosten ca, € 25,- p/st. (deze laat ik op maat maken in Duitsland, in Nederland betaal je 3x zoveel )

Ik krijg een Brink Renovent Excellent WTW-unit als balansventilatie. En de inblaas ventielen zijn allemaal berekend en zitten inderdaad niet recht achter de toegangsdeur maar aan achter de voorgevel en achtergevel. Zodat er voldoende openingen zijn en een natuurlijke luchtstroom ontstaat. Ik heb in een van mijn vorige huizen hetelucht verwarming gehad dus ik weet dat die filters behoorlijk vies kunnen worden. Het grootste voordeel van balansventilatie is dat er gewoon altijd frise lucht is. Het grootste nadeel is als de installatie niet goed is uitgerekend en aangelegd dat het voor geen meter werkt. Wij laten het ook installeren door een gespecialiseerd bedrijf dat de warmtepomp en de balansventilatie beide aanbrengt dat als er problemen zijn dat je niet met meerdere partijen te maken hebt.

Tevens voldoet de installatie aan het bouwbesluit voor de luchthoeveelheden en die zijn 0,9 l/s per m2 en de warmtewisselaar heeft een rendement van 95%.

Voor de rest is het natuurlijk altijd afwachten hoe het uiteindelijk straks allemaal geplaatst wordt. Er zijn speciale sleuven in de eerste verdieping om de geïsoleerde aan en afvoerleidingen te kunnen wegwerken. Ook zijn er meerdere aan- en afvoerleidingen zodat alles gelijkmatig wordt verdeeld. Er kunnen 2 soorten filters in en dat is net welke je erin wil hebben. Een daarvan is de F7 fijnstoffilter. En die wil ik er inderdaad ook graag in zodat je zo min mogelijk fijnstof naar binnen krijg. Dus ik hoop dat ik de juiste keuze heb gemaakt.

[Limojo]

als aanvulling nog een paar voordelen van balansventilatie met vloerkoeling (hier ook):

Geen vliegen, muggen en ander ongedierte in huis door openstaande ramen of deuren.
(wel even kids en wederhelft 'opvoeden', )

Vooral de zomer nagenoeg geen stof in huis,( zeer hoge WAF factor ) en veel minder stof in de winter.
Dit ook zeker i.c.m. de vloerverwarming.

Nog een ander onbenoemd en onbekend voordeel :

was drogen doen we in de logeerkamer op een door mijzelf gemaakt simpel droogrek met een 30 mtr. waslijn.
De was is echt in een paar uur droog, in zomer en winter, onvoorstelbaar snel gaat dat.
Voor ons een overtuigend en tastbaar bewijs dat balansventilatie echt werkt.
Nog maar een klein jaar geleden ging hier alle was in de droger, een wasje of 6 in de week.
Nu nog maar alleen de handdoeken, 1 droogbeurt per week.

Stroomverbruik terugdringen was ook een aandachtpunt en sinds juni vorig jaar ook 5,6 kWp aan zonnepanelen op het dak.

Tip:

eis van je installateur een inregelrapport.
Ik heb het inregelen zelf gedaan met een geleende luchtdebietmeter van de installateur, dit is echt minimaal een dag werk als je het goed wil doen.
Het gaat er om een max. luchtdebiet te bereiken met minimaal ventilatorvermogen.
(De meeste installateurs zal jouw stroomverbruik een worst wezen)

Hier is het debiet 24/7 een 150 m3 per uur bij een stroomverbruik van 22 W per uur (gemeten).
Dit is een 200 kWh per jaar of wel 20 m3 gas, de besparing op het gasverbruik door de warmteterugwinning is vele maten groter.

[Quinny]

pietvs schreef op woensdag 02 april 2014 @ 19:54:
[...]


Het huis wat Quinny aan het bouwen is ken ik wel want ik woon in de buurt van Hoorn NH en als ik naar mijn werk rij richting Heerhugowaard kom ik er altijd langs. Vind het een heel leuk project maar het is wel aan een enorm drukke weg. Is Quinny niet bang dat als het straks 2 baans wordt van Hoorn naar Heerhugowaard/Alkmaar dat hij bij een racebaan woont? Er zijn laatst bij hem in de buurt al boerderijen gesloopt omdat die te dicht op de weg stonden.

Het idee vind ik wel gaaf, dat je zo energie neutraal mogelijk bezig bent.

Maar dat hoeft tegenwoordig toch niet meer met passief bouwen?

Die weg gaat niet 2-baans worden. Er is zelfs sprake van geweest dat de snelheid verlaagd gaat worden naar 50 km/u, op het stuk langs de dorpen en het bedrijventerrein.
Er is 1 woonhuis gesloopt, omdat dit precies naast de plek van het nieuwe kruispunt stond, waar straks een bedrijventerrein komt. Dit huis lag trouwens verder van de weg af dan alle andere huizen die langs de weg staan...
Ik heb wel een plan gezien waarin wij samen met onze buren aan een aparte ventweg komen te liggen, met een geluidswal tussen de hoofdweg en de ventweg (zoals onze andere buren en overburen). Maar er zijn zoveel plannen geweest...

Het idee om zo energieneutraal mogelijk bezig te zijn is voor mij dat je de energievraag gaat beperken door isolatie, kierdichting, zuinige apparatuur/installaties, etc. Zoek naar "trias energetica".

Omdat wij nog druk aan het afbouwen zijn en de installaties nog niet klaar zijn verwarmen wij nu met een straalkachel en hebben wij warm water via een elektrische boiler (was snel en goedkoop, bij gebrek aan budget voor beter/efficiënter). Het stroomverbruik heb ik niet echt bijgehouden, maar de meter staat nu op ongeveer 7000KWh. Dit is van een jaar bouwen/klussen (grote zaagmachines, waterpompen, etc) en ruim een half jaar wonen. Wij hopen uiteindelijk rond de 4000KWh per jaar uit te komen (vriendin werkt thuis).

Sinds maandag ligt er 4080Wp aan PV panelen op ons dak. Volgens de omvormer is er gisteren 20KWh opgewekt...

Hoe kom jij aan zo'n lage EPC? Ons huis zit nét onder de 0,4. De EPC berekening gaat er door het vloeroppervlak (>280m2) vanuit dat wij ruim 10.000KWh per jaar aan elektriciteit gaan verbruiken voor verlichting. Omdat wij veel glas op zuid hebben gaat de berekening er daarnaast vanuit dat wij in de zomer zullen oververhitten, waardoor er energie in koeling gestoken moet worden... Anderhalve meter dak overstek wordt voor het gemak even buiten beschouwing gelaten...

PaT schreef op woensdag 02 april 2014 @ 13:55:
Leuk project om te zien. Wel jammer om te lezen dat het "vergunningentraject" als moeilijk wordt ervaren.

Een GRO opstellen voor een woning is niet zoveel werk en de rest van de vergunningprocedure eigenlijk ook niet. De 12 weken die je in het begin noemde deed bij mij wel een oproepen. Degene die jullie daarin begeleid heeft, mag toch wel eens even terug naar de schoolbankjes. (of een keer bij mij langs voor wat uitleg over procedures).

Het laatste plaatje zier er al behoorlijk uit als een echt huis. Hoe lang denken jullie nog bezig te zijn?

Vergunningen vallen inderdaad wel mee, toen onze tekeningen eenmaal goedgekeurd waren door de welstand hadden we de vergunning in 3 weken. Het ontwerp moest bij ons echter ook nog uitgewerkt en getekend worden, constructieberekeningen, etc... Daarna de bank nog, offertes, planning, taxatie, etc...

[Crabro]

Quinny schreef op woensdag 02 april 2014 @ 00:08:
Wij hadden wel een hypotheekofferte, maar daar zaten als voorwaarden aan dat er een bouwvergunning en een begroting voor de bouw, inclusief offertes van aannemers e.d. moesten zijn.

Voor de grote zaken (fundering, casco, gevelbekleding, dakbedekking/dakpannen) hadden wij de offertes klaar liggen. Voor de rest van de afbouw hebben wij zelf een schatting gemaakt. Dat was toen voor de bank voldoende.

Als ik vragen mag, wat hebben jullie uiteindelijke totaal uitgegeven? (of hoeveel verwacht je totaal, waarbij helder is dat jullie heel veel zelf hebben gedaan :-))

[zonoskar]

Quinny schreef op donderdag 03 april 2014 @ 02:26:
Hoe kom jij aan zo'n lage EPC? Ons huis zit nét onder de 0,4.

EPC omlaag halen is makkelijk, leg maar meer PV panelen en zonneboilers op het dak. EPC is de verhouding tussen verbruik en opgewekte energie, meer niet.

[pietvs]

Quinny schreef op donderdag 03 april 2014 @ 02:26:
[...]


Die weg gaat niet 2-baans worden. Er is zelfs sprake van geweest dat de snelheid verlaagd gaat worden naar 50 km/u, op het stuk langs de dorpen en het bedrijventerrein.
Er is 1 woonhuis gesloopt, omdat dit precies naast de plek van het nieuwe kruispunt stond, waar straks een bedrijventerrein komt. Dit huis lag trouwens verder van de weg af dan alle andere huizen die langs de weg staan...
Ik heb wel een plan gezien waarin wij samen met onze buren aan een aparte ventweg komen te liggen, met een geluidswal tussen de hoofdweg en de ventweg (zoals onze andere buren en overburen). Maar er zijn zoveel plannen geweest...

.......

Hoe kom jij aan zo'n lage EPC? Ons huis zit nét onder de 0,4. De EPC berekening gaat er door het vloeroppervlak (>280m2) vanuit dat wij ruim 10.000KWh per jaar aan elektriciteit gaan verbruiken voor verlichting. Omdat wij veel glas op zuid hebben gaat de berekening er daarnaast vanuit dat wij in de zomer zullen oververhitten, waardoor er energie in koeling gestoken moet worden... Anderhalve meter dak overstek wordt voor het gemak even buiten beschouwing gelaten...

Mooi om te horen dat er geen tweebaans weg komt. Dat scheelt een hoop verkeer

Ik kom aan zo'n lage EPC zoals zonoskar ook al zegt, als je maar genoeg zonnepanelen hebt, een warmtepomp en een balansventilatie systeem dan ben je zo op de 0. Het huis zelf is natuurlijk ook kierdicht en goed geïsoleerd. Totaal kan het dan voorkomen dat de EPC zelfs negatief wordt. Er is een EPC berekening door het architectenbureau gemaakt en de gemeente heeft deze al nagekeken zover ik heb begrepen. Dan zal het allemaal wel goedgekeurd zijn

[Quinny]

Crabro schreef op donderdag 03 april 2014 @ 08:39:
[...]


Als ik vragen mag, wat hebben jullie uiteindelijke totaal uitgegeven? (of hoeveel verwacht je totaal, waarbij helder is dat jullie heel veel zelf hebben gedaan :-))

Inclusief hypotheek, eigen geld (spaar & wat we maandelijks over hebben) en nog een persoonlijke lening zitten we nu rond de €415k.

We verwachten nog ongeveer €20 tot €30 nodig te hebben. Afhankelijk van hoe luxe we bepaalde zaken willen doen.

pietvs schreef op donderdag 03 april 2014 @ 21:17:
[...]

Mooi om te horen dat er geen tweebaans weg komt. Dat scheelt een hoop verkeer

Ik kom aan zo'n lage EPC zoals zonoskar ook al zegt, als je maar genoeg zonnepanelen hebt, een warmtepomp en een balansventilatie systeem dan ben je zo op de 0. Het huis zelf is natuurlijk ook kierdicht en goed geïsoleerd. Totaal kan het dan voorkomen dat de EPC zelfs negatief wordt. Er is een EPC berekening door het architectenbureau gemaakt en de gemeente heeft deze al nagekeken zover ik heb begrepen. Dan zal het allemaal wel goedgekeurd zijn

Vreemd, bij ons is er ook met al die zaken rekening gehouden (panelen, balansventilatie, zonneboiler, etc) en wij komen op een EPC die .01 onder de grens zit. Is de te hanteren formule hiervoor recentelijk veranderd?

[ Voor 4% gewijzigd door Quinny op 07-04-2014 01:05 ]

[Sajuuk]

Wanneer de EPC berekening exact gewijzigd is weer ik zo niet, ik dacht eind 2012/begin 2013. De belangrijkste wijziging is dat installaties iets minder zwaar meetellen in de berekening en de bouwkundige oplossingen zoals isolatie, situering van beglazing enz. iets zwaarder worden meegerekend. Dit komt omdat de vorige EPC berekening voornamelijk door installateurs is opgesteld.

Voor de mensen die zelf een EPC berekening willen maken kunnen hier eens naar kijken http://uniec2.nl/
Hier kun je zelf redelijk eenvoudig een EPC berekening maken.

[Crabro]

Quinny schreef op maandag 07 april 2014 @ 01:02:
[...]


Inclusief hypotheek, eigen geld (spaar & wat we maandelijks over hebben) en nog een persoonlijke lening zitten we nu rond de €415k.

We verwachten nog ongeveer €20 tot €30 nodig te hebben. Afhankelijk van hoe luxe we bepaalde zaken willen doen.


[...]

Merk gelijk dat ik de vraag natuurlijk specifieker had moeten maken, haha, aangezien ik me gelijk afvraag of dat inclusief de grond is :-) (want die verschilt nogal per regio... bij mij in de buurt al tussen de 100 en 250 per m2). Dus wat waren jullie kosten zonder aankoop van je land :-D (of was dat al dit bedrag).

[zonoskar]

Volgens mij mist ie ook nog een 'k'tje bij het bedrag wat ie nog nodig heeft

Bij ons kost de grond tussen de 320 en 360 euro per m2 (afhankelijk van de makelaar). Dus jouw regio is wel erg goedkoop

[PaT]

Sajuuk schreef op maandag 07 april 2014 @ 09:47:
Wanneer de EPC berekening exact gewijzigd is weer ik zo niet, ik dacht eind 2012/begin 2013. De belangrijkste wijziging is dat installaties iets minder zwaar meetellen in de berekening en de bouwkundige oplossingen zoals isolatie, situering van beglazing enz. iets zwaarder worden meegerekend. Dit komt omdat de vorige EPC berekening voornamelijk door installateurs is opgesteld.

Voor de mensen die zelf een EPC berekening willen maken kunnen hier eens naar kijken http://uniec2.nl/
Hier kun je zelf redelijk eenvoudig een EPC berekening maken.

1 juli 2012 was dat

[pietvs]

Quinny schreef op maandag 07 april 2014 @ 01:02:
[...]


Inclusief hypotheek, eigen geld (spaar & wat we maandelijks over hebben) en nog een persoonlijke lening zitten we nu rond de €415k.

We verwachten nog ongeveer €20 tot €30 nodig te hebben. Afhankelijk van hoe luxe we bepaalde zaken willen doen.


[...]


Vreemd, bij ons is er ook met al die zaken rekening gehouden (panelen, balansventilatie, zonneboiler, etc) en wij komen op een EPC die .01 onder de grens zit. Is de te hanteren formule hiervoor recentelijk veranderd?

Ik neem aan dat die 415K inclusief grond is. Omdat je zoveel al zelf gedaan hebt.
Ik ben ook bezig met de begroting maar alles is toch duurder dan verwacht. Het huis zelf valt wel mee, maar de keukens, wanden, vloeren, badkamers enzovoort drijft de prijs behoorlijk op.
En dan natuurlijk de voorzieningen om energie neutraal bezig te zijn.

Ik heb zelf een begroting van rond de 350K exclusief grond. Dit is inclusief 50K aan extra kosten voor de warmtepomp, balansventilatie en de zonnepanelen. Heb een kavel van 735m2 maar die is al betaald. Want de waarde van de grond is ook iets van 250K. Totaal aan waarde 600K.
Huis wordt 15.9m breed en 10.5 meter diep, het is een T-Kap dus niet over de hele breedte is het die 10.5 meter diep. Bruto 142.2m2 oppervlakte woning en 845,9m3 inhoud.
Ik ga zelf niet zoveel doen en laat zo goed als alles doen. Dus de hele bouw, de wanden, vloeren, keukens enzovoort en zit al opgenomen in mijn begroting. Ik zou het wel zelf kunnen maar als alleenstaande vader met een drukke baan is dat niet te combineren. Dan zou ik een jaar vrij moeten nemen en dat gaat gewoon niet.
Hoop dat jullie dan wat meer inzicht hebben wat het allemaal kost als je zelf een woning wil gaan bouwen.

Ben nu druk bezig aan het kijken naar een wateropvang systeem zoiets als op http://www.efrarain.nl.
Omdat de grond verontreinigd was en afgedekt is mag ik niet meer graven zonder toestemming van de provincie dus een waterzak in de kruipruimte is de enige oplossing om het water op te vangen. Heeft iemand hier ervaring met zulke systemen?

[zonoskar]

Ik hoor nu van de hypotheekadviseur dat banken geen prefab houtskeletbouw willen financieren. Iemand daar ervaring mee?

[Niek_]

Wat is volgens de hypotheekadviseur de reden van het niet willen financieren?

[zonoskar]

Het feit dat het een houten huis is en gemaakt volgens de prefab methode. Zoals bijna alle houtskelet bouw woningen.

[DeBolle]

Tijden veranderen kennelijk, dertig jaren geleden was mijn eerste woning hout-skelet en die werd vlot voorzien van een hypotheek. Zomaar een kwoot uit een willekeurig SNS document:

code:

5.3.2 Hout skelet bouw
Nieuwbouwwoningen die gebouwd worden/zijn als hout skelet worden geaccepteerd, mits ze voorzien van een GIW,
STIWOGA of hiermee gelijk te stellen (bouwkwaliteits)garantie.
Indien deze garantie niet standaard afgegeven is, kan deze individueel aangevraagd worden door de klant. Voor bestaande woningen geldt deze eis niet, omdat controle
hierop al bij de bouw door de gemeente uitgevoerd is.

Even doorvragen bij die adviseur dus.

[Quinny]

zonoskar schreef op maandag 07 april 2014 @ 17:38:
Volgens mij mist ie ook nog een 'k'tje bij het bedrag wat ie nog nodig heeft

Bij ons kost de grond tussen de 320 en 360 euro per m2 (afhankelijk van de makelaar). Dus jouw regio is wel erg goedkoop

Wij hebben ±€95 per m2 betaald voor 1778m2. Totaalbedrag is inclusief grond.

[DerKleinePunkt]

Op dit moment hebben mijn vriendin en ik een woning op het oog. Alle vloeren zijn echter van hout: de begane grond tot de zoldervloer. Mits mogelijk en uiteraard afhankelijk van de financiele inspanning ben ik benieuwd of deze vloeren ook door beton vervangen kunnen worden. Nu kom ik in mijn online zoektocht genoeg tegen over het vervangen houten vloer door beton als het de begane grond betreft. Maar tot nu toe vind ik niets over het vervangen van de vloeren alle houten vloeren van de volledige woning. Uiteraard ga ik als we de woning zouden verkrijgen wel bij bouwkundige specialisten informatie inwinnen, maar een goede voorbereiding is het halve werk.

Zijn er mensen die houten verdiepingen zoals de zolder vloer hebben vervangen door een beton vloer? Welke werkzaamheden moeten er worden verricht (fundering versterken?). Welke kosten en hoeveel tijd waren jullie kwijt aan het volledige traejct. Zijn er tips welke ik moet weten, zo van als ik dit achteraf had geweten zeg maar. En hoe bevalt en houdt de betonvloer zich? Welke voor- en nadelen ervaren jullie?

[JaQ]

Denk eens na over fermacel platen. Stuk goedkoper dan volledig vervangen en je resultaat is vergelijkbaar.

[Ernemmer]

Verdiepingsvloeren vervangen voor beton is erg duur en lijkt mij ook niet nodig. Wel kan je de begane grond vloer vervangen voor schuimbeton, voordeel is dat die vloer dan luchtdicht is en meteen isoleert.

[RobinE]

Waarom zou je de houten vloeren willen vervangen? Zijn ze constructief slecht, ja dan kan je repareren of vervangen maar is een relatief dure optie.
De BG vloer kan je prima vanaf de onderzijde isoleren(indien goed bereikbaar) en er zijn ook veel mogelijkheden met renovatie betonvloeren met lichte kunststof liggers met ps isolatie. deze en deze
De verdiepingsvloer zou ik niet vervangen door beton. Als je het geluid storend vind kan je met estrich elementen werken deze platen met een verende laag isolatie en harde toplaag maakt de geluidsisolatie veel beter en dit is redelijk betaalbaar.
Let wel op als je hout voor beton vervangt dit ook consequenties voor de fundering kan hebben. Deze is nooit berekend op beton.

[ Voor 10% gewijzigd door RobinE op 03-09-2014 21:27 . Reden: link toegevoegd ]

[Señor Sjon]

Verdiepingsvloeren vervangen van hout naar beton komt neer op slopershoogte. Wat is er mis met de houten vloeren? Kabels trekken gaat veel makkelijker in hout.

[MeTooPV]

De bgg wordt wel eens vervangen van hout naar beton i.v.m. vocht in de kruipruimte. Dan vaak een broodjesvloer. Alle verdiepingen gebeurt niet. Dat is ook veel te zwaar. Dat soort extra belastingen gaan problemen geven met de fundering.

[Krisp]

Als je echt een betonnen vloer in huis wil, zou ik daar op gaan selecteren. Wat je nu wilt is duur en levert vooral veel ellende op. Bovendien zou ik geen cent extra voor je huis geven, eerder minder.

[_JGC_]

Begane grond wordt ook wel eens vervangen door schuimbeton. Kwestie van houten vloer eruit slopen, folie aanbrengen en vervolgens schuimbeton storten. Dat vervolgens afwerken met vloerverwarming en je hebt een prima geisoleerde vloer. Voordeel van schuimbeton is dat het goed isoleert en een laag gewicht heeft.

Verdiepingsvloer vervangen door beton zou ik zelf niet doen. Als het je gaat om geluid: dat is met beton niet veel beter, ik hoor in mijn betonnen huisje ook gewoon alle contactgeluiden, inclusief die van de buren.

[chime]

En als je al fundering moet gaan versterken ... dan kan het snel zijn dat het goedkoper is om alles plat te gooien en het van de grond af aan op te trekken.

Op vlak van geluid zijn er genoeg manieren om dat deftig af te werken.

Is het omwille van een bepaalde andere reden dat je beton wilt, selecteer daar dan op of bouw zelf een huis.

[DerKleinePunkt]

Een verlate reactie van mijn kant. De reden waarom ik hout door beton zou willen vervangen is het potentiele gekraag en dergelijke (dus om die reden is een andere woning misschien beter uiteraard). Daarbij was ik natuurlijk ook benieuwd naar jullie feedback. Eveneens zou ik in de woning graag vloerverwarming willen. En als ik het forum erop na sla is het geen optie om een dunne laag beton te storten op hout omdat het hout dat gewicht niet kan houden.

[Cheesy]

Toevallig zag ik dit topic langskomen en viel m'n oog er op omdat we nu zelf aan het bouwen zijn.
Het hoeft helemaal niet zo moeilijk te zijn en lang te duren.
Eind januari een kavel gekocht, vorige week begonnen met bouwen, en voor de kerstvakantie opleveren.
Het had nog sneller gekund, omdat we de vergunning al een poosje hebben. De buren op hetzelfde project zijn al aan het afbouwen nu.

[zonoskar]

Wij zijn ook nog steeds bezig met ons huis. Inmiddels lijkt de omgevingsvergunning goedgekeurd te zijn, alleen nog 6 weken bezwaartermijn. Dan kunnen we eindelijk de koop van de grond afronden en het houtpakket bestellen. De EPC waarde gaat 0.52 worden, met 2600 Wp PV panelen en verder gewone ventilatie (geen WTW).

Wat zouden jullie aan verwarming doen op de verdieping? We willen beneden vloerverwarming, maar op de verdieping komt een houten vloer en estrich delen denk ik (ik wil het wel een beetje geïsoleerd hebben). Vloerverwarming lijkt me dan lastig. Maar radiatoren hebben weer een eigen circuit nodig vanwege de hogere temp van het water. Of zie ik spoken?

[_JGC_]

Hangt ervanaf hoe je de verwarming op de bovenverdieping uitvoert. Als je daar LTV spulletjes ophangt heb je daar ook geen hoge temperatuur nodig. Betekent wel grotere radiatoren dan standaard en waarschijnlijk Jaga's of vergelijkbaar spul.

[Niek_]

Vloerverwarming kan ook prima onder een houten vloer!

[Refro]

MeTooPV schreef op donderdag 04 september 2014 @ 00:32:
De bgg wordt wel eens vervangen van hout naar beton i.v.m. vocht in de kruipruimte. Dan vaak een broodjesvloer. Alle verdiepingen gebeurt niet. Dat is ook veel te zwaar. Dat soort extra belastingen gaan problemen geven met de fundering.

Is ook allemaal erg afhankelijk van de situatie. Bij mijn ouders tegenover hebben ze alle 3 de vloeren door beton vervangen. Zowel begane grond, etage en zolder. Is een huis uit +-1890 met steens muren in een kruisverband. De fundering is dubbel steens gemetseld tot op de zandgrond, op zo'n 1,5 meter diep.

Dit is allemaal doorgerekend en moest makkelijk kunnen. Inmiddels staat het ook al bijna 15 jaar zonder problemen.

[blissard]

zonoskar schreef op donderdag 04 september 2014 @ 22:59:
Wij zijn ook nog steeds bezig met ons huis. Inmiddels lijkt de omgevingsvergunning goedgekeurd te zijn, alleen nog 6 weken bezwaartermijn. Dan kunnen we eindelijk de koop van de grond afronden en het houtpakket bestellen.

Welk houtpakket heb je op het oog?

[Oxellaar]

Niek_ schreef op vrijdag 05 september 2014 @ 07:14:
Vloerverwarming kan ook prima onder een houten vloer!

Klopt, onder de houten vloer werkt het prima
Het werkt wel, maar veel minder goed dan met plavuizen of pvc.

[zonoskar]

blissard schreef op vrijdag 05 september 2014 @ 07:54:
Welk houtpakket heb je op het oog?

We bouwen een huis van Finnhouse. Paal en balk stijl.

[Ruud2001]

Cheesy schreef op donderdag 04 september 2014 @ 22:15:
Toevallig zag ik dit topic langskomen en viel m'n oog er op omdat we nu zelf aan het bouwen zijn.
Het hoeft helemaal niet zo moeilijk te zijn en lang te duren.
Eind januari een kavel gekocht, vorige week begonnen met bouwen, en voor de kerstvakantie opleveren.
Het had nog sneller gekund, omdat we de vergunning al een poosje hebben. De buren op hetzelfde project zijn al aan het afbouwen nu.

Dan ben ik nu wel heel erg benieuwd waar je ergens gaat bouwen, en wat voor soort huis?

[Cheesy]

Ruud2001 schreef op vrijdag 05 september 2014 @ 14:28:
[...]


Dan ben ik nu wel heel erg benieuwd waar je ergens gaat bouwen, en wat voor soort huis?

Ik wil hier liever geen adres vermelden, maar het gaat om vrije kavels op een nieuwbouwplan. Uitgegeven door desbetreffende gemeente. Via de makelaar in contact gekomen met de buren (in ons geval gaat het om een 2-onder-1-kap). De grond was door de gemeente al voorzien van bestemming Wonen.

Huis wordt gewoon traditioneel gebouwd. Ook geen gekkigheden nodig voor EPC. Gewoon netjes isoleren. Enige dat we 'extra' hebben in een douchepijp WTW. Dus geen PV-panelen of zonneboiler. Dat kan eventueel altijd nog.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door Cheesy op 05-09-2014 18:40 ]

[MeTooPV]

@Kees_B Voor toekomstige solar wel 1 (of 2) extra groepen naar de zolder trekken. Tijdens de bouw een fluitje van een cent, maar later...
Zelfs nu je al aan het bouwen bent is het nog veeeel makkelijker.

[Señor Sjon]

En als het kan, probeer de garage 1 meter breder te krijgen als je er ooit nog een auto (cabrio ofzo) in wilt parkeren EN uit wilt stappen.

En met hierboven. Loze leidingen FTW. Ook voor 5.1 vast opnemen in de muren en speakerterminals plaatsen. Scheelt je heel veel ellende met plaatsen.