Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[ManiacsHouse]

TheGhostInc schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 01:03:
[...]

Sorry, maar ik vond de documentaire eigenlijk ronduit bagger en veel van hun 'metingen' (ook uit het nu.nl bericht) wel heel hard richting 1 conclusie sturen. Overigens denk ik dat de geïnterviewde dames het zeker niet makkelijk hadden en die moeten geholpen worden, maar of dat een link heeft met de huurmarkt vraag ik me af. Paar dingen die mij opvielen:

"9 op 10 mensen heeft een huurverhoging gehad". Indexatie van de huur is normaal, de vraag is hoeveel. Nu stellen ze de vraag zo dat zelfs iemand die 2 kwartjes meer gaat betalen al JA gaat antwoorden, terwijl die door de inflatie dan eerder een huurverlaging heeft gehad. Zegt (helaas) weinig zo.
Argument waarom scheefhuurders niet verhuizen: "Geen betaalbare alternatieve". De hele clou was nu net dat je te weinig betaald.... dus ja, de alternatieven zijn duurder. Maar ook een mooie is "Oog op de toekomst". Want ja, wat doe je als je werkeloos raakt? Verhuizen naar sociale huur kan niet want een lange wachtlijst want die worden bezet door.... mensen zoals jezelf.

Zonder af te dingen aan de situatie van de 2 dames wordt daar ook een vrij eenzijdig beeld neergezet.
De ene dame zet haar huur af tegen haar inkomsten en vind dat scheef, maar rept met geen woord over huursubsidie. Als ze die krijgt dan halveert waarschijnlijk haar huur zo'n beetje. Of is er een reden waarom ze dat niet krijgt?
Daarnaast zit de ene met een AOW en de ander in de bijstand. Als de overheid daar op bezuinigd kan misschien ook dáár het probleem liggen. Langdurige bijstand of alleen AOW is ook gewoon armoe, dat heeft weinig met de huurmarkt te maken.

Maar helaas is de creativiteit ver te zoeken, zowel bij eenvandaag als meer 'algemeen'. Beide dame wilden naar een andere woning, maar aangezien dat financieel niks opschiet blijven ze zitten. Terwijl de eengezinswoning waar ze in wonen waarschijnlijk meer oplevert als er een gezin in zit. (evt. na kleine renovatie) Plus dat een kleinere woning vaak ook weer goedkoper is qua stookkosten en verzekering etc.

Hoe moeilijk is het nu echt om voor deze (en andere) mensen een creatieve oplossing te vinden?

Huurtoeslag wordt steeds minder (jawel bezuiniging) Als je huur met € 50 omhoog gaat krijg je er geen € 50 toeslag bij.
Een 'goedkoop' alternatief is er niet ook niet voor 'scheefhuurders'. Private huur begint ergens bij € 800-900 en eisen 4-5 keer huur als minimaal inkomen om überhaupt te mogen huren.
De dames in kwestie betalenden een niet al te hoge huur. Echter met 4% dit jaar en ook vorig jaar ruim 10% verhoging. Inkomen niet omhoog, minder toeslagen en op een bepaald moment wordt het problematisch. Ga je verhuizen zul je zeggen. Behalve de kosten die dat met zich meebrengt kom je wat huur betreft alleen maar duurder uit en ook nog eens kleiner. Dus minder waar voor je geld. Maar daar mag je als huurder niet over zeiken blijkbaar. Jaren en jaren zijn de huren geen probleem geweest en konden de corporaties zich prima bedruipen. En nu ineens niet meer? Frappant dat dit sinds Rutte en consorten ineens een issue is.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 00:08:
Maar om dingen even scherp te krijgen: is de suggestie nu dat NVM de cijfers manipuleert? Als in, ze zuigen cijfers uit de duim? Dat is namelijk een nogal andere stelling dan zeggen dat de NVM het nieuws op een bepaalde (uiteraard voor makelaars gunstige) manier brengt.

Als je die grafiek van ph4ge ziet met cijfers NVM en Kadaster, dan kun je het daar iig niet uit afleiden. Die cijfers wijken immers naar beide kanten van elkaar af.

Wat je ziet is dat de NVM spreekt over "transacties". Een "transactie" is niks anders dan dat het huis daadwerkelijk van eigenaar verwisselt. Wat jullie er van maken is niet wat de NVM zegt, ze hebben het niet over voorlopige koopcontracten.. Een "transactie" is een "transactie". Ze hebben het ook niet over een voorspelling voor Q2 (als ze inderdaad 3 maanden voorlopen). Nee, ze hebben het over de resultaten van Q1. Een "kwartaal" is een "kwartaal". Het is respectloos naar organisaties als het Kadaster om hun cijfers gelijk te stellen aan schattingen.

Elke andere definitie die hier in het topic aan "transactie" wordt gegeven is onjuist en een nuance die de NVM zelf ook niet hanteert. Dat ze een paar maanden voor lopen is ook gewoon niet waar, blijkt onder andere uit de grafiek, maar ook uit andere onderzoeken die hier al eens voorbij zijn gekomen. Dat zegt bovendien de NVM ook niet, die zijn heel stellig over dat ze het echt hebben over Q1 en niks anders en dat ze het echt hebben over transacties en niet iets anders.

De NVM meet helemaal geen transacties, alleen al de term "meten" is hopeloos onjuist. Meten suggereert wederom dat ze naar iets kijken wat daadwerkelijk gebeurd is, en zoals uit de structurele overschatting blijkt is dat niet het geval. Een exacte wetenschap, feiten. Bovendien zou het dan te controleren moeten zijn, terwijl de NVM de onderliggende data geheim houdt. Wat de NVM wel zegt over de gebruikte methodes is niet wat jullie hier schrijven.

De cijfers wijken niet af. Er zijn cijfers, die houdt het Kadaster bij, en er is natte vingerwerk, dat is wat de NVM produceert. Het punt is dat de NVM wederom het nieuws domineert, ook hier weer. De NOS app heeft dit jaar 2 pushberichten verstuurd. Een dan Obama in Nederland was, en 1 over de NVM. En er is wederom aangetoond dat er niks van klopt en dat het "toevallig" weer flink naar boven afwijkt. Een foutmarge van 13% is veel te groot om het cijfer nog serieus te kunnen nemen. Bovendien is het de 5e keer op rij dat ze veel te optimistisch zijn, je zou zeggen dat als ze simpelweg niet nauwkeurig zijn de afwijking ook weleens de andere kant op is. Ik neem aan dat Obama wel daadwerkelijk in Nederland geweest is, en dat het ook geen schatting was die mogelijk wel of niet 3 maanden voorloopt en dat ze met Nederland niet per ongeluk België bedoelde.

De suggestie is niet dat de NVM cijfers manipuleert. Het is gewoon het zoveelste bewijs dat dit niet de term "cijfers" rechtvaardigt. Op zn best kan je het een schatting noemen. De collega's van Makelaarsland doen ook precies hetzelfde en er nog een schepje bovenop. Als je het over de huizenmarkt wil hebben dan is een uitgangspunt op basis van Makelaarsland heel anders dan op basis van het Kadaster. Makelaarsland zit alweer bijna op pre-crisis niveau's, Kadaster zit op midden in de crisis en het NVM zit er een beetje tussenin. Als je ze gelijk stelt kan je dus alle kanten op.

Stel je voor dat een krant een voetbalverslag publiceert en daarin schrijft dat Feyenoord van Ajax heeft gewonnen met 3-1. Dit hebben ze bepaald door een deel van de kansen op te tellen en een schatting te maken van wat er daadwerkelijk gescoord wordt, maar of dat zo is en hoe ze dat doen is geheim. Een week later publiceert de KNVB de daadwerkelijke uitslag en was het 1-2 voor Ajax. Zeg je dan ook: "Ja, waar de krant uitslag schrijft is het een voorspelling en met doelpunten bedoelen ze eigenlijk kansen. Hoewel ze dat nergens in hun methodes beschrijven is dat wel zo. Geeft niks, laten we het nu een discussie over het succes van Feyenoord hebben!"

[Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 19-04-2014 12:33]

[pedorus]

JvS schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 07:49:
Doen we het voor 52% (want hey, scheefhuurders he ). Dan pakt het zo uit:

Maximale huurverhoging begint al bij 43.602 euro, opgeteld voor alle bewoners. Dat halen de meeste tweeverdieners makkelijk. en dan zit je nog lang niet op 52%.

Daarnaast zijn de maximale huren volgens het puntenstelsel dit jaar maar 1.1% gestegen als ik zo vergelijk op www.huurcommissie.nl/onde...jscheck-en-puntentelling/ . Volgens mij heft de verhoogde maximale huurverhoging het puntenstelsel niet op, dus het tabelletje stopt veel eerder met zo snel stijgen bij huur.

TheGhostInc schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 01:03:
Argument waarom scheefhuurders niet verhuizen: "Geen betaalbare alternatieve". De hele clou was nu net dat je te weinig betaald.... dus ja, de alternatieven zijn duurder. Maar ook een mooie is "Oog op de toekomst". Want ja, wat doe je als je werkeloos raakt? Verhuizen naar sociale huur kan niet want een lange wachtlijst want die worden bezet door.... mensen zoals jezelf.

Je neemt het huurders die een kleine huurwoning bewonen kwalijk dat ze blijven zitten, omdat ze denken dat dit op termijn beter uit kan pakken? Volgens mij staan wachtlijsten van 10 jaar enzo los van hun gedrag, als je daar iets aan wil doen dan moet je gewoon bijbouwen, werkloze bouwvakkers genoeg. En zonder wachtlijsten is het kip/ei probleem opgelost. Waarom mogen mensen niet lekker zelf uitmaken waaraan ze hun euro's besteden?

Daarnaast: Ik mag met een hoog inkomen toch ook gewoon een halfje brood kopen bij de bakker, waarom zou ik dan geen kleine huurwoning mogen bewonen?

Gek genoeg vinden veel mensen ook niet dat anderen die hun hypotheek kunnen aflossen dit verplicht moeten doen, omdat we anders onnodig hypotheekrenteaftrek bekostigen.

Zonder af te dingen aan de situatie van de 2 dames wordt daar ook een vrij eenzijdig beeld neergezet.
De ene dame zet haar huur af tegen haar inkomsten en vind dat scheef, maar rept met geen woord over huursubsidie. Als ze die krijgt dan halveert waarschijnlijk haar huur zo'n beetje. Of is er een reden waarom ze dat niet krijgt?

De vraag is meer waarom ze 4% extra huur per jaar zou moeten betalen terwijl ze het al niet ruim heeft, voor een woning die al lang is afbetaald. Huursubsidie geeft hooguit een klein deel terug. Als de overheid een gat heeft van 1.7 miljard euro, waarom moet de onderkant van de samenleving dat opbrengen via een nieuwe belasting? In 2017 gaat het om jaarlijks ~800 euro per kleine huurwoning.

Daarnaast zit de ene met een AOW en de ander in de bijstand. Als de overheid daar op bezuinigd kan misschien ook dáár het probleem liggen. Langdurige bijstand of alleen AOW is ook gewoon armoe, dat heeft weinig met de huurmarkt te maken.

Als je daadwerkelijk kleiner zou kunnen gaan wonen voor minder huur, zou dat natuurlijk wel uitmaken. In een vastzittende markt kun je geen vrije keuzes maken.

Plus dat een kleinere woning vaak ook weer goedkoper is qua stookkosten en verzekering etc.

Hoe moeilijk is het nu echt om voor deze (en andere) mensen een creatieve oplossing te vinden?

Het is niet onoplosbaar, maar zonder politieke wil om goedkope huurwoningen zonder wachtlijsten toe te staan lukt het niet natuurlijk.

Het huidige huurbeleid werkt zelfs averechts. Juist omdat de politiek de boel nog verder vast laat lopen, zul je zien dat je eerder in een economische spiraal naar beneden komt.

[stok]

Grappig natuurlijk dat enerzijds >43k met 6.5% huurverhoging geconfronteerd wordt. Want asociale rijke huurders houden goedkope huisvesting bezet die voor armere mensen bedoeld is!! En anderzijds de PvdA de inkomensgrens voor sociale huur wil verhogen naar 43k.

Ze hebben echt geen flauw idee welke kant ze op willen met NL.

[Voor 11% gewijzigd door stok op 19-04-2014 13:30]

[Krisp]

pedorus schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 12:58:
[...]

Het huidige huurbeleid werkt zelfs averechts. Juist omdat de politiek de boel nog verder vast laat lopen, zul je zien dat je eerder in een economische spiraal naar beneden komt.

Ik ben wat dat betreft aan het afwachten tot de wal het schip gaat keren. Je kunt niet mensen steeds meer geld voor een woning laten betalen en verwachten dat dat gewoon goed blijft gaan. Sociale huur wordt nu verkocht, enkel starters met een vaste baan kunnen kopen. Het blijkt dat niet de risicogroep aflost, maar de groep die al boven water staat. Dat dit in combinatie gebeurt met een schenking tot 100K die boven verwachting succesvol is, geeft te denken. We hebben straks in het algemeen wel minder schulden, maar die schuld is sterker geconcentreerd.

Met ruim 1 miljoen huishoudens onder water, nog eens eenzelfde groep die daar niet ver onder zit, een grote groep huurders die de huur pas kan opbrengen nadat ze elders bezuinigd hebben hebben we nog wel even te gaan. Wat mij zorgen baart is dat pakweg de helft van de Nederlanders praktisch vast zit en ondertussen veel geld betaalt om überhaupt te kunnen wonen. En het is leuk dat mensen daarvoor getekend hebben en het kennelijk willen, maar voor Nederland als geheel is het een zorgelijke ontwikkeling. Uiteindelijk loopt de economie gewoon vast.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 13:30:
Ik ben wat dat betreft aan het afwachten tot de wal het schip gaat keren. Je kunt niet mensen steeds meer geld voor een woning laten betalen en verwachten dat dat gewoon goed blijft gaan. Sociale huur wordt nu verkocht, enkel starters met een vaste baan kunnen kopen.

Ik heb wel vaker gezegd dat ik die (machtige!) corporaties in hun huidige vorm liever kwijt dan rijk ben, en dat ik liever zou zien dat de woningen aan de bewoners gegeven worden dan dat de corporatie als tussenpersoon eigenaar is.
Wellicht een leuke optie:
-overheid wil dat corporaties 75% van hun woningen te koop aanbieden
-er is geen enkele reden waarom corporaties hier honderden miljarden aan over zouden moeten houden, dus dat geld hebben ze niet nodig
-veel huidige huurders kunnen (of willen) de woning niet kopen, terwijl ze in principe bij koop lagere maandlasten kunnen hebben
-corporaties verzinnen de meest vreemde constructies om de woningen "met korting maar met behoud van zeggenschap" te verkopen.
Nu de leuke optie:
-Geef de woningen weg aan de huidige bewoners, "op afbetaling"! Laat de huidige bewoner nog 30 jaar lang z'n huur betalen, minus een verlaging vanwege besparing op onderhoud door de verhuurder. Na 30 jaar is de huidige bewoner dan gewoon eigenaar. Geen bank, geen hypotheek, gewoon maandelijks blijven betalen zoals nu je ook doet, alleen heet het dan "afbetaling" i.p.v. huur.
Ideaal voor de bewoner, die niet duurder uit is. De woningcorporatie krijgt alsnog 30 jaar geld binnen voor een woning die al meerdere keren is afbetaald, zonder dat ze er iets voor hoeven te doen, dus dat kan mooi via een belasting worden "afgeroomd" om te voorkomen dat ze weer hotels gaan bouwen in het buitenland of een half miljoen per jaar aan de directeur betalen. Uiteindelijk blijft een kleine corporatie over voor de kleine groep Nederlanders die daadwerkelijk sociale huur nodig heeft.
Ideaal is ook dat het de banken buiten schot zet, niks problemen met "geen hypotheek kunnen krijgen". Tenslotte kunnen ze de huidige huur ook betalen.

[Señor Sjon]

Kleinere corporaties zijn al dingen als mutatieonderhoud aan het uitbesteden aan de markt. Als organisatie zijn ze gewoon enorm groot geworden. Deels natuurlijk ook door de schaalvergrotingshype die we al een jaar of twintig hebben. Kijk maar naar het samenklonteren van gemeentes.

[ATS]

Waar komt die huursprong in jaar 15 ineens vandaan?

[TheJason]

RemcoDelft schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 13:46:
[...]

Ik heb wel vaker gezegd dat ik die (machtige!) corporaties in hun huidige vorm liever kwijt dan rijk ben, en dat ik liever zou zien dat de woningen aan de bewoners gegeven worden dan dat de corporatie als tussenpersoon eigenaar is.
Wellicht een leuke optie:
-overheid wil dat corporaties 75% van hun woningen te koop aanbieden
-er is geen enkele reden waarom corporaties hier honderden miljarden aan over zouden moeten houden, dus dat geld hebben ze niet nodig
-veel huidige huurders kunnen (of willen) de woning niet kopen, terwijl ze in principe bij koop lagere maandlasten kunnen hebben
-corporaties verzinnen de meest vreemde constructies om de woningen "met korting maar met behoud van zeggenschap" te verkopen.
Nu de leuke optie:
-Geef de woningen weg aan de huidige bewoners, "op afbetaling"! Laat de huidige bewoner nog 30 jaar lang z'n huur betalen, minus een verlaging vanwege besparing op onderhoud door de verhuurder. Na 30 jaar is de huidige bewoner dan gewoon eigenaar. Geen bank, geen hypotheek, gewoon maandelijks blijven betalen zoals nu je ook doet, alleen heet het dan "afbetaling" i.p.v. huur.
Ideaal voor de bewoner, die niet duurder uit is. De woningcorporatie krijgt alsnog 30 jaar geld binnen voor een woning die al meerdere keren is afbetaald, zonder dat ze er iets voor hoeven te doen, dus dat kan mooi via een belasting worden "afgeroomd" om te voorkomen dat ze weer hotels gaan bouwen in het buitenland of een half miljoen per jaar aan de directeur betalen. Uiteindelijk blijft een kleine corporatie over voor de kleine groep Nederlanders die daadwerkelijk sociale huur nodig heeft.
Ideaal is ook dat het de banken buiten schot zet, niks problemen met "geen hypotheek kunnen krijgen". Tenslotte kunnen ze de huidige huur ook betalen.

Dus dan moeten woningcorporaties opeens voor bank gaan spelen? Ook niet echt een gewenste situatie lijkt mij.

[ManiacsHouse]

ATS schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 18:01:
Waar komt die huursprong in jaar 15 ineens vandaan?

Van de afgelopen 15 jaar bedoel je? Reken maar uit. Elk jaar verhoging met inflatie en dat jaar op jaar. Dus %-verhoging op % verhoging.

TheJason schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 20:42:
[...]


Dus dan moeten woningcorporaties opeens voor bank gaan spelen? Ook niet echt een gewenste situatie lijkt mij.

Waarom niet? Bakken geld aan achterlijk projecten zijn ze ook goed in. Hoewel banken ook niet te vertrouwen zijn.
Meeste (bijna alle) woningen worden verkocht met erfpacht. Dus "met behoud van zeggenschap". Mochten ze over x jaar van plan zijn de rest van de niet verkochte (en nog steeds huur) huizen te willen slopen zal dit wel de manier zijn om je dan alsnog je gekochte huis uit te trappen.

[JvS]

ATS schreef op zaterdag 19 april 2014 @ 18:01:
Waar komt die huursprong in jaar 15 ineens vandaan?

Dat is gewoon elk jaar 6,5% erbij gerekend. Iemand beweerde dat het 15 jaar duurde voordat 6,5% een beetje zoden aan de dijk zet vanaf 400 euro. Ik wilde hiermee laten zien dat dat weldegelijk behoorlijke verhogingen zijn als je dat 15 jaar aan je broek hebt.

[ManiacsHouse]

JvS schreef op zondag 20 april 2014 @ 18:54:
[...]

Dat is gewoon elk jaar 6,5% erbij gerekend. Iemand beweerde dat het 15 jaar duurde voordat 6,5% een beetje zoden aan de dijk zet vanaf 400 euro. Ik wilde hiermee laten zien dat dat weldegelijk behoorlijke verhogingen zijn als je dat 15 jaar aan je broek hebt.

€ 400 is dan nog redelijk laag.
Wat dacht je van maximale huur € 699 x 6.5%
699x1.065 = 744,40 (1e jaar verhoging)
744.40x1.065=792.80 (2e jaar)
792.80x1.065=844.30 (3e jaar)
In 3 jaar tijd 144 euro per maand er bij. Ruim 20% verhoging in 3 jaar. Loopt volledig uit de pas met loonstijgingen of whatever.
Men is niet bezig om een doorstroming te bewerkstelligen. Men is bezig gezinnen financieel te ontwrichten. Afijn maar den achterban krijgt een financiële meevaller van een paar honderd euro... Echt...

Loont het de moeite om te gaan verhuizen? Nee... Want nu woon je nog in een woning die niet geliberaliseerd is en daar heb je nog bepaalde bescherming van huurprijs/stijging. Particuliere huur kunnen in wezen verhogen wat ze willen. En bij particuliere huur betaal je voor een simpele eengezinswoning minimaal al 900 euro huur. Dan willen ze ook nog eens een inkomen hebben van 4 x de huur. Das dan € 3600 per maand. Dit maal 12 = 43200. Maximaal inkome voor sociale huur 34678. Hoppa een verschil van € 10.000. Je kunt geen kant op. En dat weet meneer Blok ook. Ziedaar een melkkoe is weer geboren. Uitgemelkt worden door gekozen maffie.

[Voor 26% gewijzigd door ManiacsHouse op 20-04-2014 21:16]

[ATS]

JvS schreef op zondag 20 april 2014 @ 18:54:
[...]

Dat is gewoon elk jaar 6,5% erbij gerekend. Iemand beweerde dat het 15 jaar duurde voordat 6,5% een beetje zoden aan de dijk zet vanaf 400 euro. Ik wilde hiermee laten zien dat dat weldegelijk behoorlijke verhogingen zijn als je dat 15 jaar aan je broek hebt.

Doh, ik had even gemist dat jaren 11-14 missen in de tabel...

[sevinc]

ManiacsHouse schreef op zondag 20 april 2014 @ 19:41:
[...]

€ 400 is dan nog redelijk laag.
Wat dacht je van maximale huur € 699 x 6.5%
699x1.065 = 744,40 (1e jaar verhoging)
744.40x1.065=792.80 (2e jaar)
792.80x1.065=844.30 (3e jaar)
In 3 jaar tijd 144 euro per maand er bij. Ruim 20% verhoging in 3 jaar. Loopt volledig uit de pas met loonstijgingen of whatever.
Men is niet bezig om een doorstroming te bewerkstelligen. Men is bezig gezinnen financieel te ontwrichten.

Je vergeet effe snel de maximale huurprijs, die gaat nu iederjaar met ong. 20 euro omhoog.
Vorig jaar was het 680 dit jaar 700.

[ManiacsHouse]

sevinc schreef op maandag 21 april 2014 @ 00:25:
[...]


Je vergeet effe snel de maximale huurprijs, die gaat nu iederjaar met ong. 20 euro omhoog.
Vorig jaar was het 680 dit jaar 700.

Vziw dit jaar 699. Dit geld voor nieuwe contracten. Zittende huurders geld dit niet voor. Daar geld de puntentelling ('kwaliteit' van de woning, wie dat ooit bedacht heeft) en de daaraan gekoppelde max huurprijs.
Das het mooie wat ze nu gaan flikken met tijdelijke contracten. Geen enkele zekerheid bieden, je een paar jaar uitmelken en dan doodleuk je huis uit moeten.
De corporaties lachen zich helemaal ziek.

[Voor 4% gewijzigd door ManiacsHouse op 21-04-2014 08:25]

[Milmoor]

Wel eens van der verhuurderheffing gehoord? Het extra geld dat binnenkomt gaat niet naar de corporaties. Wel de lasten (kost meer werk), niet de lusten.

[ManiacsHouse]

Milmoor schreef op maandag 21 april 2014 @ 10:36:
Wel eens van der verhuurderheffing gehoord? Het extra geld dat binnenkomt gaat niet naar de corporaties. Wel de lasten (kost meer werk), niet de lusten.

Dat is niet helemaal duidelijk. Onze corporatie doet nogal schimmig over wat ze aan verhuurdersheffing moeten betalen en hoeveel ze binnen krijgen aan verhogingen.
Overigens gooien ze bij ons de verhoging op het moeten betalen van de 'verhuurdersheffing' echter wordt deze heffing alleen geheven op woningen tot de grens van € 699,-. Onze woning zit daar inmiddels boven door de verhogingen van de afgelopen jaren... Beetje vreemd vindt je niet? Wij moeten extra huurverhoging betalen terwijl onze woning niet onder de verhuurdersheffing valt...

[Milmoor]

Ik verwacht dat als je boven de 699 gaat vanwege de extra verhoging, je gewoon mee blijft tellen voor sociaal. Je mag niet boven maximaal redelijk, dus de "subsidiëring" op jou woning wordt versneld afgebouwd. Ja, ik weet dat maximaal redelijk niet altijd redelijk is. Niet voor de huurder en niet voor de verhuurder. In de toekomst wordt de WOZ onderdeel van de berekening, waardoor dat eerlijker wordt.

[ManiacsHouse]

Milmoor schreef op maandag 21 april 2014 @ 15:39:
Ik verwacht dat als je boven de 699 gaat vanwege de extra verhoging, je gewoon mee blijft tellen voor sociaal. Je mag niet boven maximaal redelijk, dus de "subsidiëring" op jou woning wordt versneld afgebouwd. Ja, ik weet dat maximaal redelijk niet altijd redelijk is. Niet voor de huurder en niet voor de verhuurder. In de toekomst wordt de WOZ onderdeel van de berekening, waardoor dat eerlijker wordt.

Bezwaar gaan we sowieso maken. O.a. om deze reden. Er staat heel duidelijk in de 'verhuurdersheffing'-regeling dat het om woningen tot € 699 gaat. We worden nu door de overheid maar met name door de verhuurder beticht van 'scheefhuren', dat terwijl toen wij de woning betrokken er een minimaal inkomen moest zijn om de woning te krijgen. Niet een maximaal inkomen. En nu draait de verhuurder het even om. Okay ze mogen de huur meer verhogen, maar ze moeten het niet. En dan is er ook nog zoiets als redelijkheid/billijkheid en halverwege even de voorwaarden veranderen... Ben toch benieuwd wat een rechter daar van vindt.
Ik begin er een beetje zat van te worden dat men regeltjes altijd ten voordele van overheid en ten nadele van de burger gaat uitleggen.

[pedorus]

Volgens mij kan er niet verhoogt worden boven de 700 euro als het een sociale huurwoning betreft, afhankelijk van het aantal huurpunten ligt de grens zelfs lager. Weet je het aantal punten?

Het zou kunnen dat het aantal punten meer is, dan is het geen sociale huurwoning, en is er sowieso geen maximale huurverhoging. Dan was 699 euro een zeer schappelijk huurbedrag.

Heb je een brief van de belastingdienst gehad dat je inkomen is doorgegeven aan de verhuurder? Dan is het een sociale huurwoning, en kunnen ze de huur niet boven het bedrag verhogen dat het aantal punten aangeeft volgens mij. (Of je inkomen is illegaal opgevraagd door de verhuurder.)

Dit is ook precies de reden dat de huurverhogingen mensen met hoge inkomens niet zullen wegjagen, want die kunnen die maximaal 700 euro toch wel opbrengen.

Edit, check:

quote: http://www.rijksoverheid....-informatie-voor-huurders

Huurverhoging niet verder dan de maximale huurprijsgrens
De huurprijs kan door de huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. Die maximale huurprijsgrens is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Het puntensysteem (ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd) bepaalt de kwaliteit van een woning.
[...]
U ontvangt bericht van de Belastingdienst als uw verhuurder een inkomensverklaring voor uw woonadres heeft opgevraagd en ontvangen.
Extra verhoging alleen bij sociale huurwoningen (niet vrije sector)
De extra huurverhoging geldt alleen voor sociale huurwoningen (huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst). Voor geliberaliseerd verhuurde woningen geldt geen maximumpercentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen. Verhuurders mogen voor geliberaliseerd verhuurde woningen dan ook geen inkomensverklaringen opvragen.

Heeft u een geliberaliseerd huurcontract en heeft uw verhuurder toch een inkomensindicatie voor uw woning opgevraagd bij de Belastingdienst? Daan kunt u dit schriftelijk melden aan de Belastingdienst. Het adres is:

Belastingdienst/Centrale administratie
t.a.v. Klachtenbureau
Postbus 9047
7300 GJ Apeldoorn

[Voor 45% gewijzigd door pedorus op 21-04-2014 16:22]

[ManiacsHouse]

pedorus schreef op maandag 21 april 2014 @ 16:08:
Volgens mij kan er niet verhoogt worden boven de 700 euro als het een sociale huurwoning betreft, afhankelijk van het aantal huurpunten ligt de grens zelfs lager. Weet je het aantal punten?

Het zou kunnen dat het aantal punten meer is, dan is het geen sociale huurwoning, en is er sowieso geen maximale huurverhoging. Dan was 699 euro een zeer schappelijk huurbedrag.

Heb je een brief van de belastingdienst gehad dat je inkomen is doorgegeven aan de verhuurder? Dan is het een sociale huurwoning, en kunnen ze de huur niet boven het bedrag verhogen dat het aantal punten aangeeft volgens mij. (Of je inkomen is illegaal opgevraagd door de verhuurder.)

Dit is ook precies de reden dat de huurverhogingen mensen met hoge inkomens niet zullen wegjagen, want die kunnen die maximaal 700 euro toch wel opbrengen.

Punten 174 staat een huur tegenover van € 882,61. Netto inkomen met ons 2 is rond 2300. Huur is op dit moment € 726 wordt per juli € 773... Dus ruim over de 1/3 van onze nette inkomen. Per maand dus € 47 omhoog. Hopsakidee. En daar staat totaal helemaal niets tegenover. We hebben het hier over een simpele eengezinswoning zonder luxe. Recent is het zaakje wel voorzien van HR++-glas maar dat maakte dus niets uit voor de puntentelling...
Bij het aangaan van het contract was het een sociale huurwoning met eisen van een minimaal inkomen, onder de 50 jaar en kinderen. En het is officieel nog steeds een sociale huurwoning waar we altijd een redelijke huur voor hebben betaald. Maar toen vond meneertje Blok ineens dat hij ons (en anderen) even moest gaan naaien en spijkert een wetje in elkaar waarbij er totaal geen rekening gehouden wordt met uitzonderingen etc.
Overigens krijgen we met dit inkomen en mijn vriendin in WIA géén hypotheek. Dus we kunnen geen kant op.

Ik vind net iets interessants. http://www.huurders.info/...ure_punt_vd_huur_2013.pdf

Ligt de huur ligt al boven de € 681? Dan kan moeilijk nog van scheefwonen gesproken worden
�
Over deze woningen betaalt verhuurder ook geen heffing

Gaat over 2013. Maar voor 2014 geld natuurlijk hetzelfde.

[Voor 8% gewijzigd door ManiacsHouse op 21-04-2014 16:40]

[Krisp]

Volgens het kadaster zijn de prijzen in maart met 2,1% gedaald.

Interessanter is het gelinkte bericht, waaruit blijkt dat de prijzen in Amsterdam en Den Haag weer zijn gestegen. Voor mij is dit een aanwijzing dat mensen kritischer kijken naar het waardeperspectief van huizen en dat huizen in de periferie kritischer bekeken worden in het licht van eventuele krimp van de bevolking. Ik verwacht zelf dat de verschillen tussen (grote) steden en de periferie alleen maar groter worden. Dat is heel vervelend voor de mensen die er nu wonen en een hoge hypotheek hebben, maar biedt kansen voor mensen die nu nauwelijks een huis kunnen betalen en bereid zijn om te reizen voor hun werk.

[Tleilaxu]

De prijsdaling versnelt dus weer. Dat was ook geloof ik (nog) in de lijn der verwachting?

[Krisp]

Dat ligt eraan over wiens verwachting je het hebt.

[Señor Sjon]

En als je dit grafiekje pakt, dan gaat ie voornamelijk horizontaal.


En het aantal transacties stijgt wel:

In de eerste drie maanden van 2014 wisselden 28 963 woningen van eigenaar, ruim 25 procent meer dan een jaar eerder.

[Voor 33% gewijzigd door Señor Sjon op 22-04-2014 09:58]

[JvS]

Tleilaxu schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 09:50:
De prijsdaling versnelt dus weer. Dat was ook geloof ik (nog) in de lijn der verwachting?

Zo kan je het niet echt bekijken. Als maart 2013 een piekje had, en de prijs blijft nu ongeveer gelijk, lijkt de prijsdaling jaar-op-jaar in maart 2014 ineens te versnellen. Je kunt het beter in het geheel bekijken (liefst over 10 jaar ofzo). Volgens mij is het sowieso zo dat prijzen in jan-maart lager liggen en in okt-dec hoger (er zijn dan in elk geval wel minder resp. meer transacties).

[pedorus]

Dat laatste maakt dan weer niet uit als je jaar op jaar vergelijkt. Maar het lijkt erop dat er een stabilisatie is vergelijkbaar met die rond 2010. Ik vermoed dat dit oa te maken heeft met de veelvuldig gebruikte schenkingsvrijstelling, historisch superlage rentes en de weigering om de grondprijzen te verlagen door gemeenten. Het komt in ieder geval niet omdat er meer verdient wordt door werkenden, in tegendeel.

Voor een echte analyse van de transactiecijfers zie http://woningmarktcijfers...ers-maart-stellen-teleur/

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 09:47:
Volgens het kadaster zijn de prijzen in maart met 2,1% gedaald.

Interessanter is het gelinkte bericht, waaruit blijkt dat de prijzen in Amsterdam en Den Haag weer zijn gestegen. Voor mij is dit een aanwijzing dat mensen kritischer kijken naar het waardeperspectief van huizen en dat huizen in de periferie kritischer bekeken worden in het licht van eventuele krimp van de bevolking. Ik verwacht zelf dat de verschillen tussen (grote) steden en de periferie alleen maar groter worden. Dat is heel vervelend voor de mensen die er nu wonen en een hoge hypotheek hebben, maar biedt kansen voor mensen die nu nauwelijks een huis kunnen betalen en bereid zijn om te reizen voor hun werk.

Met andere woorden: het is nu al negen maanden zijwaarts en de "versnelde daling" van nu, is de heel lichte opleving van vorig jaar in deze periode (vandaar ook mijn eerdere verwachting dat een eventuele "opleving' pas in mei/juni in cijfers zou komen).

De stijging van 2,6% in Amsterdam lijkt een uitschietertje te zijn als je het vergelijkt met de rest van Nederland. Was het aantal transacties in Amsterdam ook meer toegenomen dan in de rest van Nederland? Als ik namelijk zo om mij heen hoor, gaan de goede huizen namelijk steeds weer sneller weg en ook wel tegen meer dan de vraagprijs. Anderzijds: wat ik om mij heen hoor is verre van een relevante steekproef. En boven de vraagprijs kan ook betekenen, dat mensen nu met een lagere vraagprijs durven te beginnen dan eerst. Het is (wellicht) niet meer dat mensen dan denken, dat de vraagprijs de max gaat zijn wat je gaat krijgen voor je huis.

@Pedorus: de stabilisatie houdt volgens mij nu al langer aan dan in 2010. Bovendien zie je nu dat: (1) de andere economische seinen ook steeds meer op groen springen, (2) de transactieaantallen weer wat aan het toenemen zijn, en (3) de media positiever worden (het blijft ook een deel psychologie, dus het helpt als de media minder aan het zwartkijken zijn over de economie dan eerder ).

[Voor 9% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 22-04-2014 10:26]

[pedorus]

Positieve media:

quote: http://nu.nl

Huizenprijzen in maart 2,1 procent gedaald

Prijsdaling is groter dan in februari

Toevallig nu niet. Maar verder klopt dat wel, media vallen bijv. erg voor verkooptechniek oa. NVM.

Transactieaantallen: zie link hierboven

De periode rond 2010 was uniek met meer dan een jaar redelijk stabiele prijzen, zelfs een kleine stijging tussendoor. Op http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm kun je hem nog niet zien als je periode op max zet.

[Oscar Mopperkont]

De kop is altijd de makkelijkste. Daar wordt hier vaak over geklaagd als de kop te positief is

Maar ik had het meer over de media over de economie als geheel. Daarin is de teneur (zoals ik hem waarneem / ervaar) steeds positiever.

[Mfpower]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 09:57:
En als je dit grafiekje pakt, dan gaat ie voornamelijk horizontaal.
[afbeelding]

En het aantal transacties stijgt wel:

[...]

Nice.. we zitten in de bulltrap/return to normal fase

[Señor Sjon]

Ik zou zeggen dat we één deuk verder zitten. De economische opleving (bull trap) hebben we even in 2011 gehad.

De 'mean' moet je wel zien in het licht van tweeverdieners e.d., niet 1995=100

[Krisp]

Het mooie van dat soort grafieken is dat je het eigenlijk alleen achteraf kunt zien.

Zoals Oscar Mopperkont al zegt: voorlopig gaan we vooral horizontaal, eigenlijk al sinds eind 2012.

[stok]

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:55:
Ik zou zeggen dat we één deuk verder zitten. De economische opleving (bull trap) hebben we even in 2011 gehad.

De 'mean' moet je wel zien in het licht van tweeverdieners e.d., niet 1995=100

Denk dat de nieuwe mean nog wel op zich laat wachten. De effecten van krimpende financieringsruimte moeten nog inwerken op de mensen denk ik. En elk jaar steeds minder ruimte. ..

[Tleilaxu]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:19:
[...]

Met andere woorden: het is nu al negen maanden zijwaarts en de "versnelde daling" van nu, is de heel lichte opleving van vorig jaar in deze periode (vandaar ook mijn eerdere verwachting dat een eventuele "opleving' pas in mei/juni in cijfers zou komen).

Daar doelde ik idd op in mijn eerdere post.

[Help!!!!]

Milmoor schreef op maandag 21 april 2014 @ 15:39:
Ik verwacht dat als je boven de 699 gaat vanwege de extra verhoging, je gewoon mee blijft tellen voor sociaal.
....

Dat klopt. "Sociale huur" wordt bepaald door te kijken of de huurprijs ten tijde van het aangaan van het huurcontract onder de sociale huurgrens viel.

[Freshnub]

Ook hier de maximale huurstijging gekregen. Situatie is als volgt, afgestudeerd, verdien teveel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor de vrije sector. Gevolg woon nog bij mijn ouders, waardoor zij nu over de 43k grens zitten en de maximale huurverhoging voor hun kiezen krijgen. Mijn vraag is of dit kan worden teruggedraaid op het moment dat ik uit huis ga en zij weer onder de grens zitten. Of blijft de verhoogde huur staan en kan deze niet omlaag worden gesteld bij een afname van het totale inkomen?

[Iblies]

Freshnub schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 12:48:
Ook hier de maximale huurstijging gekregen. Situatie is als volgt, afgestudeerd, verdien teveel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor de vrije sector. Gevolg woon nog bij mijn ouders, waardoor zij nu over de 43k grens zitten en de maximale huurverhoging voor hun kiezen krijgen. Mijn vraag is of dit kan worden teruggedraaid op het moment dat ik uit huis ga en zij weer onder de grens zitten. Of blijft de verhoogde huur staan en kan deze niet omlaag worden gesteld bij een afname van het totale inkomen?

Ik vind dit zo vaag.

Nu zit je boven de norm, als je vertrekt heb je twee maal huurtoeslag.

[pedorus]

Freshnub schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 12:48:
Ook hier de maximale huurstijging gekregen. Situatie is als volgt, afgestudeerd, verdien teveel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor de vrije sector. Gevolg woon nog bij mijn ouders, waardoor zij nu over de 43k grens zitten en de maximale huurverhoging voor hun kiezen krijgen. Mijn vraag is of dit kan worden teruggedraaid op het moment dat ik uit huis ga en zij weer onder de grens zitten. Of blijft de verhoogde huur staan en kan deze niet omlaag worden gesteld bij een afname van het totale inkomen?

Dit blijft staan. De officiële gedachte is dat het niet de bedoeling is dat jullie er blijven wonen, maar dat jullie verhuizen naar een koophuis..

Het puntenstelsel blijft natuurlijk wel gelden.

Dit is natuurlijk ook het kromme. Stel dat er daadwerkelijk een tekort aan ruimte zou zijn, dan zou het niet bestraft moeten worden als je iemand tijdelijk bij je laat wonen/onderhuren. Echter, die persoon telt wel mee bij het "gezinsinkomen", dus je wordt wel bestraft met een hogere huurverhoging. Zelfs als de onderhuurder weg is, blijf je zitten met een hogere huur.

[ManiacsHouse]

Freshnub schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 12:48:
Ook hier de maximale huurstijging gekregen. Situatie is als volgt, afgestudeerd, verdien teveel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor de vrije sector. Gevolg woon nog bij mijn ouders, waardoor zij nu over de 43k grens zitten en de maximale huurverhoging voor hun kiezen krijgen. Mijn vraag is of dit kan worden teruggedraaid op het moment dat ik uit huis ga en zij weer onder de grens zitten. Of blijft de verhoogde huur staan en kan deze niet omlaag worden gesteld bij een afname van het totale inkomen?

Het kan worden teruggedraaid. Echter vermoed ik pas bij een volgende huurverhoging in 2015. Overigens kun je maar 2 'jaren' terug verlagen (volgens minister Blok is dit iets met de wet). Men heeft het heel simpel gemaakt om te verhogen, maar verlagen is toch effe wat moeilijker. Het blijft ook schandalig. Dit is pure inkomenspolitiek. Wat heeft de woningcorporatie er mee te maken wat andere (de niet huurders) in een woning verdienen? Men kijkt/keek bij het aangaan van het contract ook alleen maar naar het inkomen van de daadwerkelijke huurder(s).

[Freshnub]

pedorus schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 13:08:
[...]

Dit blijft staan. De officiële gedachte is dat het niet de bedoeling is dat jullie er blijven wonen, maar dat jullie verhuizen naar een koophuis..

Het puntenstelsel blijft natuurlijk wel gelden.

Dit is natuurlijk ook het kromme. Stel dat er daadwerkelijk een tekort aan ruimte zou zijn, dan zou het niet bestraft moeten worden als je iemand tijdelijk bij je laat wonen/onderhuren. Echter, die persoon telt wel mee bij het "gezinsinkomen", dus je wordt wel bestraft met een hogere huurverhoging. Zelfs als de onderhuurder weg is, blijf je zitten met een hogere huur.

Kopen is ook geen optie, mijn ouders mogen/kunnen geen huis kopen om financiële redenen. Ik daarentegen mag wel gewoon kopen, ik kom echter alleen in aanmerking voor kleine arbeiderswoningen. Het idee erachter is dus dat mijn ouders intrekken bij mij in mijn kleinere koophuis?

[ManiacsHouse]

Freshnub schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 13:22:
[...]

Het idee erachter is dus dat mijn ouders intrekken bij mij in mijn kleinere koophuis?

Das gezien het sluiten van de zorghuizen en het overhevelen van de zorg naar de gemeentes wel de bedoeling van dit fijne kabinet. Kun je meteen (mochten je ouders 'slechter' worden, wat ik van harte hoop voor je dat dat nog heel lang duurt) mantelzorger gaan spelen.
Ook ziet de belastingdienst jou en je ouders als fiscaal partner dus kunnen je ouders ook fluiten naar huur/zorg/whatever-toeslag. Is dat laatste nu al niet het geval?

Oh op Powned staat daar nu een stuk over http://www.powned.tv/nieu...uder_komt_er_niet_in.html en die verwijzen weer naar http://www.volkskrant.nl/...icipatiesamenleving.dhtml
Zeer apart dit allemaal. Zelfredzaamheid noaberschap blabla maar als ik het zo lees dan wel op de manier zoals ons fijne kabinet het wil... Ze gaan zich zelfs bemoeien wat er achter je voordeur gebeurt.

[Voor 19% gewijzigd door ManiacsHouse op 22-04-2014 13:35]

[Krisp]

Modbreak:

Ik stel voor dat er voor huurverhogingen een alternatief topic wordt aangemaakt. ManiacsHouse wil daaraan gaan werken, wie dat wil kan zich eventueel aansluiten.

[Freshnub]

ManiacsHouse schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 13:32:
[...]

Das gezien het sluiten van de zorghuizen en het overhevelen van de zorg naar de gemeentes wel de bedoeling van dit fijne kabinet. Kun je meteen (mochten je ouders 'slechter' worden, wat ik van harte hoop voor je dat dat nog heel lang duurt) mantelzorger gaan spelen.
Ook ziet de belastingdienst jou en je ouders als fiscaal partner dus kunnen je ouders ook fluiten naar huur/zorg/whatever-toeslag. Is dat laatste nu al niet het geval?

Oh op Powned staat daar nu een stuk over http://www.powned.tv/nieu...uder_komt_er_niet_in.html

Klopt ze krijgen niets meer, geen huurtoeslag noch zorgtoeslag. Of welke toeslag dan ook. Zelfde geldt voor mij, maar daar heb ik begrip voor. Mijn ouders zijn niet meer de jongste nee, dus mantelzorger spelen naast een fulltime job is het vooruitzicht. Voor mijn gevoel is het moeilijk om als starter vooruit te komen en je los te maken van je ouders, als de overheid je verplicht alle zorg & kosten op je te nemen. Ik lees overigens actief mee in deze thread, omdat mijn doel toch is om een huis te kopen op korte termijn. Alleen dit soort regelingen, houden mij af van het kopen, omdat ik dus de huurkosten van mijn ouders moet betalen. Het lijkt een vicieuze cirkel waarin ik vast zit.

[ManiacsHouse]

Krisp schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 13:35:
[modbreak]Ik stel voor dat er voor huurverhogingen een alternatief topic wordt aangemaakt. ManiacsHouse wil daaraan gaan werken, wie dat wil kan zich eventueel aansluiten. [/modbreak]

Waarvan akte Huurverhoging 2014

[JvS]

Mfpower schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:42:
[...]

Nice.. we zitten in de bulltrap/return to normal fase

[Voor 4% gewijzigd door JvS op 22-04-2014 14:05]

[Anoniem: 399299]

Krisp schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 09:47:
Volgens het kadaster zijn de prijzen in maart met 2,1% gedaald.

Opvallend dat dit in de media niet breed uitgemeten wordt in tegenstelling tot de incorrecte cijfers voorspellingen van de NVM.

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:19:

@Pedorus: de stabilisatie houdt volgens mij nu al langer aan dan in 2010. Bovendien zie je nu dat: (1) de andere economische seinen ook steeds meer op groen springen,

Het gaat nog steeds slechter in Nederland. Zo is de werkloosheid alleen gedaald omdat een groot aantal werkzoekenden zich uitgeschreven hebben omdat ze toch geen werk kunnen vinden. De autoverkopen zijn helemaal ingezakt op het laagste niveau sinds '69, er is nog nooit zoveel leegstand geweest in winkels als nu. Ik zie nergens een opleving.

[Mfpower]

Anoniem: 399299 schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 19:29:
[...]

Opvallend dat dit in de media niet breed uitgemeten wordt in tegenstelling tot de incorrecte cijfers voorspellingen van de NVM.

[...]

Het gaat nog steeds slechter in Nederland. Zo is de werkloosheid alleen gedaald omdat een groot aantal werkzoekenden zich uitgeschreven hebben omdat ze toch geen werk kunnen vinden. De autoverkopen zijn helemaal ingezakt op het laagste niveau sinds '69, er is nog nooit zoveel leegstand geweest in winkels als nu. Ik zie nergens een opleving.

Mijn idee, en zo lang de lonen niet stijgen en de kosten wel kunnen mensen het zich gewoonweg geen hogere prijzen veroorloven, laat staan financiering rondkrijgen. Het nieuwe optimisime is imho wat komt na de bulltrap. We kunnen denk ik nog wel wat dalen in prijs. Het idee dat alles goed of beter gaat doet me denken aan The Great Leap Forward, voor de historici onder ons

Senor Sjon schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:55:
Ik zou zeggen dat we één deuk verder zitten. De economische opleving (bull trap) hebben we even in 2011 gehad.

De 'mean' moet je wel zien in het licht van tweeverdieners e.d., niet 1995=100

Ik denk dat§ we ook wel weer in zekere zin naar een eenverdienersmodel toe gaan: er is immers veel minder werk (en ik ben bang dat dat zo blijft) en bijv. toeslag voor kinderopvang neemt steeds verder af waardoor de tweede verdienende niet heel veel overhoudt. In dit licht raad ik ook de documentaire inequality for all aan met betrekking tot dit fenomeen. Ik vermoed dat dit op termijn ook gaat leiden tot lagere prijzen en anders tot verdringing van de middenklasse (niemand koopt dan meer behalve de rijken). Zie hier nogmaals mijn pleidooi (welke steeds genegeerd wordt ) dat (herstel op) de huizenmarkt alleen beschouwd kan worden in het licht van een veel bredere toekomstvisie.

[Voor 8% gewijzigd door Mfpower op 22-04-2014 19:56]

[ATS]

Een stuk over de rare rolverwarring bij VEH. Waarschijnlijk interessant leesvoer voor de mensen in dit topic.

[t_captain]

Anoniem: 399299 schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 19:29:
[...]

Opvallend dat dit in de media niet breed uitgemeten wordt in tegenstelling tot de incorrecte cijfers voorspellingen van de NVM.

[...]

Het gaat nog steeds slechter in Nederland. Zo is de werkloosheid alleen gedaald omdat een groot aantal werkzoekenden zich uitgeschreven hebben omdat ze toch geen werk kunnen vinden. De autoverkopen zijn helemaal ingezakt op het laagste niveau sinds '69, er is nog nooit zoveel leegstand geweest in winkels als nu. Ik zie nergens een opleving.

Deels mee eens, maar auto's en winkelpanden zijn misschien niet de allerbeste indicatoren voor de conjunctuur.

Winkels staan deels leeg vanwege de lage consumentenbestedingen (de conjuncturele factor), maar deels ook omdat we fysieke winkels hebben vervangen voor webwinkels (de structurele factor). In sommige gevallen is de retail zelfs alweer verder gedigitaliseerd, denk aan de evolutie van Free Record Shop met winkelpand en magazijn --> bol.com met alleen magazijn--> iTunes --> Spotify beiden zonder siginifinante hoeveelheden vastgoed.
Straks als de consumentenbestedingen weer aantrekken, zal dat slechts zeer gedeeltelijk herstel opleveren in het commerciele vastgoed. De conjuncturele factor herstelt, maar de structurele neergang zet alleen maar door. Het feit dat winkelpanden leegstaan is dus geen beste indicator voor de conjunctuur.

Ook auto's hebben te maken met een structurele factor. De huidige 18-25 jarigen lijken wat minder te hechten aan een eigen auto dan de vorige generaties. Ze zijn opgegroeid in een wereld waarin auto's woden geassicieerd met milieuvervuiling, files, ouderwetse technologie, we hebben een belastingsysteem waardoor jan en alleman nog veel meer dan voorheen in hetzelfde eenheidsblik rijdt (de 14% aanbieding van het jaar), en bovendien passen auto's niet zo goed in de trends zoals urbanisatie en thuiswerken. Auto's zijn niet meer cool en de trend zal dus zijn naar alleen een auto als het nodig is. Ook hier zit dus een structurele factor in, die de autoverkoop minder geschikt maakt als conjunctuurindicator.

Ter illustratie, in 2000 werden vermoedelijk veel minder trekpaarden en stoomauto's verkocht dan in 1933. Terwijl de conjunctuur en de welvaart er toch aanzienlijk beter voor stonden

[Help!!!!]

Vraag me af of auto's significant minder "cool" zijn of gewoon slecht betaalbaar, zeker bij de jeugd.

[Señor Sjon]

ATS schreef op woensdag 23 april 2014 @ 12:18:
Een stuk over de rare rolverwarring bij VEH. Waarschijnlijk interessant leesvoer voor de mensen in dit topic.

Die rol verbaasde mij al langer. Eerst tegen banken in het geweer en vervolgens zelf dingen verkopen.

Ik heb VEH alleen voor de korting op de verzekeringen die groter is dan de jaarkosten. Ook heb ik een tijd dagelijks opleveringen gedaan met een VEH-figuur erbij, maar daar komen af en toe teksten uit.

[Oscar Mopperkont]

Anoniem: 399299 schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 19:29:
Het gaat nog steeds slechter in Nederland. Zo is de werkloosheid alleen gedaald omdat een groot aantal werkzoekenden zich uitgeschreven hebben omdat ze toch geen werk kunnen vinden.

Ik dacht dat jij er ook wel eens over klaagde dat de media geen context zouden geven (maar please correct me if I'm wrong, in dat geval de rest van de zin negeren voor zover die op jou zou slaan) en dan doe je het zelf bij dat bericht over de werkloosheid. In dat verband verwijs ik dus maar even op (jaja, een duiding uit de media die altijd alles maar blind zou overtypen ) een column van Mathijs Bouman:

...De beroepsbevolking (werkenden plus werkzoekenden) krimpt en dat is uiterst beroerd.

Gelukkig dan maar dat die laatste zin onwaar is. Als je tenminste je vizier net even anders afstelt. Tussen haakjes, dat is precies wat ik in deze nieuwe rubriek wil doen: vanuit een net even andere hoek naar de economische actualiteit kijken. Gedurende de crisis is de Nederlandse beroepsbevolking niet gekrompen, maar juist gegroeid. Vergeleken met begin 2008 zijn er nu 118.000 mensen meer actief op de arbeidsmarkt. Er zijn per saldo dus meer ‘bemoedigden’ dan ontmoedigden.

http://fd.nl/Print/krant/...rbeidsmarkt_bron_fd_krant

Anoniem: 399299 schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 19:29:
De autoverkopen zijn helemaal ingezakt op het laagste niveau sinds '69, er is nog nooit zoveel leegstand geweest in winkels als nu. Ik zie nergens een opleving.

Dan volg je de media de laatste tijd misschien niet meer zo goed. De economische groeiverwachtingen zijn al een paar keer naar boven bijgesteld, de overheid is het geld (uiteraard) alweer aan het uitdelen, en zojuist is er weer het bericht dat de bedrijvigheid in de Eurozone aan het aantrekken is:

Bedrijvigheid in eurozone trekt flink aan

De economie van de eurozone groeit stevig verder...

http://fd.nl/economie-pol...-eurozone-trekt-flink-aan

De werkloosheid waar je aan refereert is voorts een slechte indicator omdat de werkloosheid een volgende indicator is.

[Krisp]

ATS schreef op woensdag 23 april 2014 @ 12:18:
Een stuk over de rare rolverwarring bij VEH. Waarschijnlijk interessant leesvoer voor de mensen in dit topic.

De VEH valt m.i. goed te vergelijken met vakbonden. Vroeger was het een machtig instituut, nu zijn het vooral de ouderen die er lid van zijn en daarmee de standpunten bepalen. Het enige nuttige wat er nu nog uit voortkomt is het concept koopcontract. Verder is het een hoop meuk wat zou moeten bijdragen aan het behouden van de achterhaalde status quo.

[Señor Sjon]

De automarkt is overigens enorm gepiekt eind 2013 vanwege aflopende belastingmaatregelen. Dus dat nu die markt minder is, is volledig verklaarbaar.

Ik ben allang blij dat we op de woningmarkt een jaar lang relatief weinig verstorend nieuws hebben, zodat cijfers eens vergelijkbaar worden.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:42:
[...]

De VEH valt m.i. goed te vergelijken met vakbonden.

Je kunt het ook vergelijken met de ANWB:
Aan de ene kant hebben ze een hoop taken 'die best goedkoper' kunnen of misschien niet tot hun 'core' horen, zoals hun pechhulp, de winkels en nog veel meer. Maar die wel geld in het laatje brengen.
Aan de andere kant doen ze ook zaken waar anders geen geld voor zou zijn en die toch wel gemist zouden worden. Denk aan fietskaarten/routes. Sommige van die activiteiten kunnen niet 1 op 1 uit en hebben (soms) wat ondersteuning nodig.

Overigens ben ik het niet helemaal eens met je stelling over de vakbonden. Veel NL-ers 'klagen' over de macht van de aandeelhouders. Maar aan de andere kant is een vakbond een van de middelen om 'tegengas' te geven aan dergelijke ontwikkelingen. Ook andere 'verenigingen' geven je macht om als groep je belangen te behartigen als de politiek/... het niet doet.

Ik vind dat de VEH bovengemiddeld werk doet voor de eigen huisbezitter & VVE, maar je hoeft je er niet bij aan te sluiten. Alleen staat de VEH gewoon in z'n recht om hun invloed uit te (blijven) oefenen. Als zij de status quo willen behouden, prima toch?

[Anoniem: 399299]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 23 april 2014 @ 13:40:
Ik dacht dat jij er ook wel eens over klaagde dat de media geen context zouden geven (maar please correct me if I'm wrong, in dat geval de rest van de zin negeren voor zover die op jou zou slaan) en dan doe je het zelf bij dat bericht over de werkloosheid. In dat verband verwijs ik dus maar even op (jaja, een duiding uit de media die altijd alles maar blind zou overtypen ) een column van Mathijs Bouman:

Ik had het over de recente sterke afname van het aantal werkzoekenden omdat die de hoop op werk op hebben opgegeven, niet over de ontwikkeling van de beroepsbevolking sinds 2008.

Dan volg je de media de laatste tijd misschien niet meer zo goed. De economische groeiverwachtingen zijn al een paar keer naar boven bijgesteld, de overheid is het geld (uiteraard) alweer aan het uitdelen, en zojuist is er weer het bericht dat de bedrijvigheid in de Eurozone aan het aantrekken is:

De media en de politiek proberen overal een positieve draai aan te geven terwijl daar geen reden toe is. Er wordt nu al 3 kwartalen geroepen dat het beter gaat en toch zijn de huizenprijzen weer met 2.1% gedaald.

Dat is ook precies wat Nederland nodig heeft, structureel lagere prijzen en doorstroming(hoger aantal transacties) die weer op gang komt.

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 22 april 2014 @ 10:19:
[...]
en (3) de media positiever worden (het blijft ook een deel psychologie, dus het helpt als de media minder aan het zwartkijken zijn over de economie dan eerder ).

Een steeds grotere groep heeft allang door dat 'de media' grotendeels in handen is van belangenpartijen. Dit is hetzelfde als Rutte die ons aanspoort het CPB te verslaan... Dat het zwartkijken is wat er gebeurd.
Ik zie het vooral zo: steeds meer beseffen dat er nog veel lucht zit in de huizenmarkt en dat positieve berichten vooral worden gebracht door diegenen die er belang bij hebben of aandeel hebben in het spel wat gespeeld wordt.

Uiteindelijk gaat het om ego: hoe kan ik zoveel mogelijk geld uit de huizenmarkt halen zodat ik zo min mogelijk hoef te werken. Ze vergeten daarbij dat dat geld door anderen opgebracht moet worden. Het is nu zelfs zover dat de consumptie al tijdenlang op zo'n laag niveau ligt dat de economie fors krimpt.

[Oscar Mopperkont]

Anoniem: 399299 schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:24:
Ik had het over de recente sterke afname van het aantal werkzoekenden omdat die de hoop op werk op hebben opgegeven, niet over de ontwikkeling van de beroepsbevolking sinds 2008.

Als je even de moeite had genomen om op de link te klikken, dan kon je lezen dat de column van Bouman op dat bericht een reactie was en dat bericht dus in perspectief plaatst.

De media en de politiek proberen overal een positieve draai aan te geven terwijl daar geen reden toe is.

Economische groei, die vervolgens naar boven wordt bijgesteld, en begrotingstekorten die kleiner aan het worden zijn dan geschat, zijn inderdaad geen enkele reden om positief te zijn. Bizar dat de media en de politiek daar positief over berichten.

Er wordt nu al 3 kwartalen geroepen dat het beter gaat en toch zijn de huizenprijzen weer met 2.1% gedaald.

De huizenprijzen zijn al 9 maanden stabiel en bewegen zich zijwaarts. En "de" media rapporteerde afgelopen maand een door de NVM waargenomen prijsstijging. Daarnaast zie je dat de transactieaantallen aan het stijgen zijn (zowel bij NVM als bij Kadaster), precies wat je wilde toch?

Arnout schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:33:
Het is nu zelfs zover dat de consumptie al tijdenlang op zo'n laag niveau ligt dat de economie fors krimpt.

Waar haal je die wijsheid nu weer vandaan? De economie is al sinds halverwege vorig jaar weer aan het groeien. Het is nog maar een heel kleine groei, maar de economie is nu niet fors aan het krimpen. Bovendien kwam gister nog het bericht dat de economie in de Eurozone steeds meer op gang aan het komen is, ondanks de achterblijvende groei in China en het gedonder in de Oekraïne.

[Voor 19% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 24-04-2014 10:42]

[Arnout]

Interessant artikel, ik heb het idee dat op dit gebied (vermogen in de eigen woning) nog wel het e.e.a. staat te gebeuren.

Maar wat Nederland echt bijzonder maakt is de volledige vrijstelling van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek is internationaal bezien al bijzonder en ook bijzonder ruim, maar de gerealiseerde overwaarde, door aflossing en prijsstijging, is ook nog eens belastingvrij. We kennen weliswaar het huurwaardeforfait, maar die is de facto alleen een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Veel beter zou zijn om de eigen woning en de hypotheekschuld naar box 3 te brengen. Dat is ook tussen de generaties eerlijker en de hypotheekrenteaftrek gaat dan voor eenieder tegen een gelijk tarief. Je kunt dan in één keer de belastingtarieven op arbeid fors reduceren. Ook is het dan redelijk om de belastingvrije voet in Box3 te verhogen naar bijvoorbeeld 50.000 euro en je kan overwegen om het tarief een beetje progressief te maken. Berekening vind je hier.

http://www.ftm.nl/column/...aal-meer-moeten-belasten/

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:37:
[...]

Waar haal je die wijsheid nu weer vandaan? De economie is al sinds halverwege vorig jaar weer aan het groeien. Het is nog maar een heel kleine groei, maar de economie is nu niet fors aan het krimpen. Bovendien kwam gister nog het bericht dat de economie in de Eurozone steeds meer op gang aan het komen is, ondanks de achterblijvende groei in China en het gedonder in de Oekraïne.

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...hief/2014/2014-026-pb.htm

Vrijwel in elke provincie krimp, en alleen in Groningen groei, door de aardgaswinning. Diezelfde aardgaswinning heeft in dezelfde provincie echter een desastreus effect op de huizenmarkt.

[Voor 13% gewijzigd door Arnout op 24-04-2014 11:25]

[Oscar Mopperkont]

@Arnout: Beetje flauw om nu jaarcijfers te pakken, zodat de eerste helft van 2013 er ook nog even bij zit (een periode waar ik het niet over had). Los daarvan, kun je een krimp van minder dan een procent vrijwel onmogelijk kwalificeren als een economie die "fors" aan het krimpen zien

Kijk je naar de kwartaalcijfers, dan zie je dat de economie als gezegd groeit:

Artikel, maandag 31 maart 2014 9:30

Nederlandse economie groeit 0,9 procent in het vierde kwartaal

De Nederlandse economie groeide in het vierde kwartaal van 2013 met 0,9 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar eerder is de economie in het vierde kwartaal met 0,8 procent gegroeid. In 2013 is de economie in totaal met 0,8 procent gekrompen.

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...14/2013-31-03-01-ne-e.htm

Als gezegd is er sinds halverwege 2013 (zelfs iets daarvoor) weer economische groei.

[ph4ge]

BKR Hypotheekbarometer: ruim 100.000 consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek

Dat zijn er ongeveer net zoveel als het aantal transacties in een jaar. Het stijgt ook nog steeds met bijna 20% per jaar. Het kan niet anders dat dit een zoveelste neerwaartse prijsdruk gaat geven op termijn, want deze mensen staan onder druk om te verkopen.

Op dit moment registreert BKR hypotheken alleen bij problematische achterstanden. BKR registreert dus niet iedere hypotheek en ook niet de hoogte van een hypotheek.

[Señor Sjon]

Arnout schreef op donderdag 24 april 2014 @ 10:52:
Interessant artikel, ik heb het idee dat op dit gebied (vermogen in de eigen woning) nog wel het e.e.a. staat te gebeuren.


[...]


http://www.ftm.nl/column/...aal-meer-moeten-belasten/

Meestal is het wel het één en niet het ander. Je betaalt in Nederland heel snel het hoogste tarief en het marginale tarief ligt nog hoger.

Dat het huis naar box 3 gaat is inderdaad een kwestie van tijd. Straks moet er toch geld uit al die mensen gezogen worden die over 30 jaar hun huis hebben afbetaald. Anders is het niet solidair met huurders of zoiets.

Edit
@hierboven
Neem je wel alle getallen mee?
Eerst + ~10k gevallen, nu +~9k gevallen. Het aantal gevallen vlakt af. Op zich wel bijzonder, aangezien bij veel mensen de WW inmiddels wel is opgehouden na al die jaren.

[Voor 14% gewijzigd door Señor Sjon op 24-04-2014 11:37]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op donderdag 24 april 2014 @ 11:35:
Dat het huis naar box 3 gaat is inderdaad een kwestie van tijd. Straks moet er toch geld uit al die mensen gezogen worden die over 30 jaar hun huis hebben afbetaald. Anders is het niet solidair met huurders of zoiets.

Het probleem is dat we een land van renteniers aan het worden zijn. Er zijn straks minder dan 2 werkenden op elke niet-werkende. Niet alleen betalen er dus steeds minder mensen belasting, maar daarbij komt dat de kosten stijgen. Het alternatief is inderdaad om telkens maar de belasting op arbeid te verhogen, maar zoals jij al zei zijn die al zo hoog.

Een groot (grootste?) gedeelte van dit vermogen zit in overwaardes op vastgoed, vermogen waar men niks voor hoefde te doen en geen belasting over heeft betaald. Winsten die nieuwe instromers moeten betalen, de groep die nog wel werkt en inderdaad al zwaar belast wordt. Als ik moet kiezen tussen belasting heffen op arbeid en belasting heffen over capital gains dan kies ik principieel eerder voor het laatste.

Senor Sjon schreef op donderdag 24 april 2014 @ 11:35:
Neem je wel alle getallen mee?
Eerst + ~10k gevallen, nu +~9k gevallen. Het aantal gevallen vlakt af. Op zich wel bijzonder, aangezien bij veel mensen de WW inmiddels wel is opgehouden na al die jaren.

Heb je het tegen mij? Het is in een jaar tijd met meer dan 19000 toegenomen, dat is plus-minus 20%. Jij kijkt naar het half jaar cijfer.

Helaas zegt het BKR niets over in- en uitstromers (mensen die nu een restschuld ipv een hypotheek hebben). Jij lijkt de stelling te poneren dat de instroom afneemt, iets wat je niet kan zeggen op basis van dit cijfer.

[Voor 23% gewijzigd door ph4ge op 24-04-2014 11:55]

[Oscar Mopperkont]

Op daskapital.nl staat nog wel wat duiding over de cijfers van het BKR:

http://daskapital.nl/2014...alingsachterstand_hy.html

Samengevat: je zou er niets mee kunnen. Overigens weer een voorbeeld dat de media nieuws echt wel duiden. Daskapital is er trouwens altijd als de kippen bij om NVM-cijfers te ontnuchteren, dus je kunt moeilijk zeggen dat ze een dubbele agenda hebben (voordat een dergelijke kaart weer getrokken zou worden).

[ph4ge]

Dat is niet goed samengevat. Dat bericht in DasKapital zegt hetzelfde als ik zei richting Sjon: Je kan niks zeggen over de instromers en uitstromers, dus niks over of het beter gaat met de economie of niet. Wie weet zijn er wel 100.000 nieuwe probleemgevallen maar ook 91.000 uitstromers door gedwongen verkopen en gaat het dus verschrikkelijk slecht. Of er stroomt helemaal niemand uit en er zijn precies zoveel nieuwe instromers als dat het totaal is toegenomen. We weten het niet.

Je kan wel concluderen dat er een grotere groep potentiële huizenverkopers met financiele problemen is. Het totaal groeit namelijk gestaag door (al is dat ook kort door de bocht).

Bovendien heeft het BKR de cijfers over instromers en uitstromers gewoon. In het verleden zijn er wel uitspraken gedaan over het aantal instromers en uitstromers en of die mensen uitstroomden doordat ze de achterstand hadden ingelopen (financieel de boel weer op de rit), een regeling hebben getroffen of hun huis verkocht hebben. Dat die informatie nu ineens weer wordt achter gehouden duidt er volgens mij niet op dat dat een positieve ontwikkeling laat zien (gezien de grote nadruk op de lichtpuntjes vanuit de woningmarkt, de media en de overheid).

DasKapital is overigens gewoon een blog. Daar kan iedereen wat schrijven. De Starter (Jasper DuPont) plaatst er inderdaad zn blog, maar er is ook een hypotheekadviseur actief. Het hangt maar net van de schrijver af hoe kritisch men is en of er belangen spelen.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 09:53:
Dat is niet goed samengevat.

Dan moet je het artikel misschien nog eens lezen:

Stukje nuance: Schokkend! 100.000 mensen betalen hypotheek niet. Of toch wel?

Maar wat betekent dit nieuws nu concreet? Dat blijft lastig te zeggen.

[...]

Nu wekt het BKR de indruk dat steeds meer mensen hun hypotheek niet kunnen betalen, terwijl dat helemaal niet het geval hoeft te zijn. Wellicht is meer dan de helft die achterstand al aan het inhalen, waardoor het grote getal aan betekenis zou verliezen.

Maar los daarvan: ben het helemaal met je eens dat je uit de cijfers niks kunt afleiden over hoe het gaat met de economie. En ben het ook met je eens dat dat twee kanten op werkt: het kan slechter zijn of het kan beter zijn.

[Voor 15% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 25-04-2014 10:06]

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 09:53:
Je kan wel concluderen dat er een grotere groep potentiële huizenverkopers met financiele problemen is. Het totaal groeit namelijk gestaag door (al is dat ook kort door de bocht).

Zelfs dat weet je dus niet, want als je eenmaal bij de BKR geregistreerd staat met 4 maanden schuld of meer, kom je daar niet uit totdat de hele achterstand is weggewerkt. Het zou dus ook kunnen zijn dat 90.000 mensen al minder dan vier maanden achterstand hebben en dat het dus de goede kant op gaat. Het enige dat je kunt zeggen is dat er ten minste 8.000 mensen zijn die nieuw zijn aangemeld. Hoogstwaarschijnlijk is die achterstand nog vier maanden of groter.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:05:
Zelfs dat weet je dus niet, want als je eenmaal bij de BKR geregistreerd staat met 4 maanden schuld of meer, kom je daar niet uit totdat de hele achterstand is weggewerkt.

Zolang je nog een achterstand hebt is er een probleem, het is niet voor niets dat je pas uit de statistiek gaat als je het hebt weggewerkt. Die conclusie kan je dus wel trekken.

Het BKR heeft al die cijfers wel, en het blijft een redelijk vermoeden dat als aan die informatie een positieve draai te geven was dat wel zou zijn gebeurd ipv dat het achtergehouden wordt. Ze proberen nu ook positief te blijven door cijfers achter te houden en op basis van wat ze wel geven het als een afvlakking te bestempelen. (van +25% op jaarbasis naar +23%, terwijl het in absolute getallen juist een lichte versnelling is)

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:05:
[...]

Dan moet je het artikel misschien nog eens lezen:


[...]


Maar los daarvan: ben het helemaal met je eens dat je uit de cijfers niks kunt afleiden over hoe het gaat met de economie. En ben het ook met je eens dat dat twee kanten op werkt: het kan slechter zijn of het kan beter zijn.

Ik heb het wel gelezen. Jij vat het samen als dat je er niets mee kan. Dat klopt niet. Het zegt alleen dat je niks kan zeggen over de economische ontwikkeling, je kan het echter prima betrekken op de ontwikkelingen op de huizenmarkt.

[Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 25-04-2014 10:38]

[Oscar Mopperkont]

Uh, het BKR is een onafhankelijke stichting die ook gewoon belangen heeft. Kredietproblemen downplayen is niet echt in het belang van BKR.

BKR is een onafhankelijke stichting, zonder winstoogmerk, die tot doel heeft om overkreditering en problematische schuldsituaties te voorkomen. Al sinds 1965 beheert BKR het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI). De stijgende welvaart en toenemende kredietverlening maakten het noodzakelijk om kredieten te registreren met als doel het voorkomen van overkreditering bij consumenten.

bron: https://www.bkr.nl/BKR/Over-BKR/

Wat dat betreft zou je net zo kritisch tegenover het BKR moeten staan als het NVM of welke stichting of belangenvereniging dan ook.

[ph4ge]

Dat ben ik toch ook? Zoals ik al zei, ze houden niet voor niets informatie achter die ze wel hebben en in het verleden wel bekend maakten.

EDIT:



Met dank aan de forse huurverhogingen zijn de huizenprijzen niet meer te duur tov huren. Tov het inkomen kan er nog wel wat af, aldus de OESO.

[Voor 45% gewijzigd door ph4ge op 25-04-2014 10:48]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:45:
Dat ben ik toch ook? Zoals ik al zei, ze houden niet voor niets informatie achter die ze wel hebben en in het verleden wel bekend maakten.

Je hebt gelijk, ik zei het niet helemaal goed. Je bent inderdaad kritisch, maar de onverwachte kant op. Je zegt immers:

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:35:
Het BKR heeft al die cijfers wel, en het blijft een redelijk vermoeden dat als aan die informatie een positieve draai te geven was dat wel zou zijn gebeurd ipv dat het achtergehouden wordt.

Daar had natuurlijk negatieve draai moeten staan. Of bedoel je positief als in: positief voor het BKR en dus erger maken dan het is waardoor het lijkt alsof er meer kredietproblemen dan er zijn?

Overigens vind ik het bericht van het BKR al behoorlijk (voor de rest van de wereld) negatief gespind. Die 100k doet het namelijk goed in de media en veel mensen bij het lezen van het bericht zullen denken dat Nederland in een soort bananenrepubliek aan het veranderen is waarbij niemand zijn hypotheek meer kan betalen, terwijl de werkelijkheid nog steeds is dat Nederland een heel goede betaalmoraal heeft.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:50:
Daar had natuurlijk negatieve draai moeten staan. Of bedoel je positief als in: positief voor het BKR en dus erger maken dan het is waardoor het lijkt alsof er meer kredietproblemen dan er zijn?

Ze zijn te positief. Zo spreken ze over een afvlakking terwijl daar in absolute cijfers geeneens sprake van is, en dat op basis van relatieve cijfers enorm voorbarig is (+23% is niet vlak). Ze spinnen dus positief, waaruit ik de conclusie trekt dat ze de andere cijfers niet achter hadden gehouden als ze die ook geen positieve draai hadden kunnen geven. Jij zal dat wellicht anders zien.

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:50:
Overigens vind ik het bericht van het BKR al behoorlijk (voor de rest van de wereld) negatief gespind. Die 100k doet het namelijk goed in de media en veel mensen bij het lezen van het bericht zullen denken dat Nederland in een soort bananenrepubliek aan het veranderen is waarbij niemand zijn hypotheek meer kan betalen, terwijl de werkelijkheid nog steeds is dat Nederland een heel goede betaalmoraal heeft.

De betaalmoraal is het probleem niet. Nederlanders blijven tot de laatste snik de hypotheek betalen. In andere landen maakt men andere keuzes. Daarom is 1/20e van de huizenbezitters in Nederland schokkender dan 1/20e van bijv. de Amerikanen. Een Nederlander komt pas in deze statistiek terecht als hij feitelijk insolvent is, bij een Amerikaan is het gewoon een keuze om bijv. een nieuwe auto te kopen en even de hypotheek op te laten lopen. Daarnaast hebben wij een uitgebreid sociaal vangnet, waardoor men niet snel in die positie komt als het even tegen zit, maar er pas in komt als het jarenlang (structureel) mis gaat.

Bovendien wordt de huizenmarkt gekenmerkt door mensen die hun verkoop uitstellen. Dat zou volgens het SCP gaan om meer dan 2 miljoen huishoudens. Op het moment dat je je hypotheek niet meer kan betalen vervalt de keuze tot uitstel, waardoor het voor zich spreekt dat een toename van mensen die niet meer kunnen kiezen om uit te stellen zn invloed hebben op de markt.

[Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 25-04-2014 11:08]

[Señor Sjon]

Wut? 2 miljoen uitstellers? Dat is denk ik een heel open vraag geweest.

Zou je binnen 5 jaar willen verhuizen? Ja
Kan je binnen 5 jaar verhuizen? Nee
Ergo, zo heb je snel 2 miljoen mensen... de wonderen van statistiek aan het werk.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:03:
Ze zijn te positief. Zo spreken ze over een afvlakking terwijl daar in absolute cijfers geeneens sprake van is, en dat op basis van relatieve cijfers enorm voorbarig is (+23% is niet vlak). Ze spinnen dus positief, waaruit ik de conclusie trekt dat ze de andere cijfers niet achter hadden gehouden als ze die ook geen positieve draai hadden kunnen geven. Jij zal dat wellicht anders zien.

Lees dit artikel zou ik zeggen:

Betaalproblemen hypotheek veel kleiner dan gedacht

De wanbetaling op Nederlandse hypotheken blijkt veel lager te zijn dan bekend is. Het Bureau Kredietregistratie (BKR) uit Tiel stelt dat er 62 duizend huizenbezitters zijn met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen. In werkelijkheid zijn er 'slechts' 29 duizend wanbetalers met bovendien een veel kortere betaalachterstand, namelijk van 3 maanden of meer.

http://www.volkskrant.nl/...kleiner-dan-gedacht.dhtml

Het BKR overdrijft problemen misschien nog wel meer dan dat de NVM berichten over de huizenmarkt een (voor hun) positieve spin weet te geven.

[Voor 21% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 25-04-2014 11:11]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:11:
http://www.volkskrant.nl/...kleiner-dan-gedacht.dhtml

Het BKR overdrijft problemen misschien nog wel meer dan dat de NVM berichten over de huizenmarkt een (voor hun) positieve spin weet te geven.

De kop is: "Betaalproblemen hypotheek veel kleiner dan gedacht"

Hou kan je nou volhouden dat dit niet met een positieve blik is geschreven? Het valt allemaal reuze mee! Overigens keek ik gewoon naar het persbericht. In hun eigen persbericht geven ze aan dat het beter gaat, terwijl dat maar zeer de vraag is. De enige reden dat het procentueel heel licht afvlakt is omdat het in absolute getallen zo hard opgelopen is.

Senor Sjon schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:06:
Wut? 2 miljoen uitstellers? Dat is denk ik een heel open vraag geweest.

Zou je binnen 5 jaar willen verhuizen? Ja
Kan je binnen 5 jaar verhuizen? Nee
Ergo, zo heb je snel 2 miljoen mensen... de wonderen van statistiek aan het werk.

Ik zou zeggen, lees het rapport voordat je dit soort conclusies trekt. Het komt van een zeer gerespecteerd instituut en is uitgebreid en wetenschappelijk verantwoord onderbouwd.

[Voor 37% gewijzigd door ph4ge op 25-04-2014 11:18]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:13:
[...]

De kop is: "Betaalproblemen hypotheek veel kleiner dan gedacht"

Hou kan je nou volhouden dat dit niet met een positieve blik is geschreven? Het valt allemaal reuze mee! Overigens keek ik gewoon naar het persbericht.

Het BKR spint een nieuwsbericht, "de media" prikken daar doorheen, en dan toch is het weer "de media" die het verkeerd doet, omdat het bericht in de media "dus" te positief is. Wat moeten ze dan doen? De conclusie is toch ook dat het minder erg is dan het BKR het voorstelt? Dan moet het BKR de cijfers maar niet overdrijven.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 11:18:
Het BKR spint een nieuwsbericht, "de media" prikken daar doorheen, en dan toch is het weer "de media" die het verkeerd doet, omdat het bericht in de media "dus" te positief is. Wat moeten ze dan doen? De conclusie is toch ook dat het minder erg is dan het BKR het voorstelt? Dan moet het BKR de cijfers maar niet overdrijven.

De BKR spint dat er sprake zou zijn van een afvlakking, waar in absolute cijfers geen (of nauwelijks) sprake van is op jaarbasis. Rekenvoorbeeld, voor jouw versimpeld:

2010: 25000
2011: 50000 (+25000)
2012: 80000 (+30000)

Heb je in 2011 een groei van 100% en in 2012 een groei van 60%. Is er dan sprake van een afvlakking, terwijl de stijging versnelt? Dat is de boel dus positief brengen. Vermoedelijk hadden ze dat dus ook gedaan als ze dat kunnen doen met de cijfers die ze achterhouden.

Ik vind het verder prima hoor dat de Volkskrant iets verduidelijkt, het BKR maakt er geen geheim van dat ze iemand registreren zodra hij over de 4 maanden gaat en pas afmelden als het helemaal opgelost is. Het is ondoenlijk als het een soort knipperlicht wordt, waar iemand weer een klein beetje betaalt en weer geschrapt moet worden om de volgende maand erin te zetten. 4 maanden wachten voordat ze iemand pas registreren is niet vroeg.

Dat de Volkskrant het belangrijk vindt om te vermelden dat een deel van die mensen dus geen "gigantisch probleem" maar slechts een "zeer groot" probleem heeft moeten hun weten. Het BKR registreert je niet als het allemaal goed gaat maar als je bijv een keer wat te weinig saldo op je betaalrekening had. Nogmaals, Nederlanders stoppen pas met de hypotheek betalen als ze echt niet meer anders kunnen, Eerst wordt op alles bezuinigd, tot aan energie aan toe e.d. aan toe, vervolgens is er spaargeld, andere leningen en WW om een langdurige periode van tegenslag te overbruggen. Pas als echt alles helemaal op is stoppen de betalingen op de hypotheek, en dan duurt het nog eens 4 maanden voordat je in het BKR cijfer zit (als je niet in de tussentijd onder druk verkocht hebt). De suggestie dat het allemaal reuze meevalt omdat het BKR geen onderscheid rapporteert is veel te positief.

Zolang je consequent hetzelfde rapporteert krijg je nog altijd een duidelijke trend. Mensen komen nou eenmaal niet eerder in beeld, maar de groep met "zeer grote" problemen is ook relevant en waarschijnlijk vele malen groter dan de groep met "gigantische" problemen. De groep met "zeer grote" problemen staat ook onder druk om te verkopen om te voorkomen dat ze niet in de groep met de "gigantische" problemen komen.

Het BKR cijfer is gedurende de crisis meer dan vervijfvoudigd, terwijl de transacties in de huizenmarkt gehalveerd zijn. De relatieve invloed van financiële problemen aan de zijde van de verkopers in de markt wordt dus vele malen (+-10 X) groter en nemen alleen maar toe. En dat is uiteindelijk waarom dit bericht niet relevant is voor een algemene macro-economische conclusie over de staat van de economie, maar wel een teken aan de wand is aangaande negatieve prijsdruk op de huizenmarkt. Daarvoor maakt de nuance dat de problemen van die groep niet allemaal "gigantisch" maar ook vaak "zeer groot" zijn weinig uit.

[Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 25-04-2014 12:44]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 25 april 2014 @ 10:50:
terwijl de werkelijkheid nog steeds is dat Nederland een heel goede betaalmoraal heeft.

Mensen die kunnen betalen, zullen vrijwel altijd hun hypotheek betalen. Uitgaande van een goede betaalmoraal kan je dan ook concluderen dat die 100.000 mensen met betalingsachterstand op de hypotheek niet kunnen betalen. Dat heeft niets meer met moraal te maken.

Wat betreft de eerder besproken overgang van huizen naar box 3: ook daar heb je alle belang bij lagere prijzen. Als een huis 50k kost, zit er veel minder geld "in stenen" dan als datzelfde huis 200k kost. Het zal ook leiden tot een lagere belasting als het ooit in box 3 terechtkomt.

[Anoniem: 511904]

De inmiddels failliete aanbieders ELQ en DSB blijken de meeste wanbetalers te hebben. Waar in de markt gemiddeld 0,76 procent van de hypotheken een achterstand heeft van minimaal 3 maanden, heeft 12 procent van de klanten van ELQ een betalingsachterstand van 3 maanden of meer. ELQ was tot 2008 een filiaal van de omgevallen Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers. In de failliete boedel van de DSB bank is de betaalachterstand 5 procent.

Dit stukje vind ik eigenlijk veel relevanter. Kennelijk zitten de betalingsproblemen bij de mensen die vlak voor de crisis zich in een extreem risicovolle hypotheek hebben gestort. Verbaasd me eigenlijk niets, maar ik had niet verwacht dat de wanbetaling 10 tot 15 keer zo hoog zou zijn.

Overigens zie je dus ook dat normale banken een wanbetalingpercentage van een 0,5% hebben. Een verwaarloosbaar probleem dus.

[TheGhostInc]

Anoniem: 511904 schreef op zondag 27 april 2014 @ 11:11:
[...]

Dit stukje vind ik eigenlijk veel relevanter. Kennelijk zitten de betalingsproblemen bij de mensen die vlak voor de crisis zich in een extreem risicovolle hypotheek hebben gestort. Verbaasd me eigenlijk niets, maar ik had niet verwacht dat de wanbetaling 10 tot 15 keer zo hoog zou zijn.

Overigens zie je dus ook dat normale banken een wanbetalingpercentage van een 0,5% hebben. Een verwaarloosbaar probleem dus.

Wat mij 'gerust' stelt is dat het aantal mensen dat terugkomt van wanbetaling redelijk constant is gebleven.

Je kunt niet verwachten dat als de werkeloosheid piekt en de economie incl. woningmarkt crasht dat je geen effecten gaat zien in wanbetaling op de hypotheken. Daarnaast moeten de banken nu verplicht langer naar een oplossing zoeken.

Zodra de werkeloosheid gaat zakken zul je zien dat dit aantal heel snel weer verdwijnt. De instroom zal dan namelijk heel snel verminderen, terwijl de uitstroom (14.000 per kwartaal) dan eerder meer dan minder zal worden. O ja, en vergeet ook niet om welke groep dit gaat: Geen NHG & serieuze problemen met werk/relatie/gezondheid, maar wel (hoog) opgeleid, want anders hadden de meesten een dergelijk huis niet kunnen betalen. Een groot deel zal bij een aantrekkende markt ook weer snel fatsoenlijk werk vinden.

[RemcoDelft]

Anoniem: 511904 schreef op zondag 27 april 2014 @ 11:11:
Dit stukje vind ik eigenlijk veel relevanter.

Ik ben wel benieuwd waar die 0,76 procent vandaan komt. Als 100.000 mensen een betalingsachterstand van 3 (of 4?) maanden hebben, zou dat betekenen dat er 13 miljoen hypotheken zijn. Dat is grofweg 3 keer zoveel als het aantal koophuizen in Nederland... Ergens klopt er dus iets niet?

[Don Quijote]

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 12:48:
[...]

Ik ben wel benieuwd waar die 0,76 procent vandaan komt. Als 100.000 mensen een betalingsachterstand van 3 (of 4?) maanden hebben, zou dat betekenen dat er 13 miljoen hypotheken zijn. Dat is grofweg 3 keer zoveel als het aantal koophuizen in Nederland... Ergens klopt er dus iets niet?

Echter bleek uit het reeds hierboven besproken artikel in de volkskrant dat er "maar" 29 duizend mensen een achterstand van 3 maanden of meer hebben.

[Anoniem: 511904]

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 12:48:
[...]

Ik ben wel benieuwd waar die 0,76 procent vandaan komt. Als 100.000 mensen een betalingsachterstand van 3 (of 4?) maanden hebben, zou dat betekenen dat er 13 miljoen hypotheken zijn. Dat is grofweg 3 keer zoveel als het aantal koophuizen in Nederland... Ergens klopt er dus iets niet?

Of drie keer zo weinig mensen met een betaalachterstand. Owh, laat dan nou precies blijken uit het artikel... Maar ja de media brengt het nieuws te positief dus het kan gewoon niet waar zijn dat de betalingsproblemen meevallen.

Alle signalen wijzen erop dat het dieptepunt gepasseerd is, maar daar willen de doemdenkers nog niet aan.

[Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 511904 op 27-04-2014 15:36]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 12:48:
[...]

Ik ben wel benieuwd waar die 0,76 procent vandaan komt. Als 100.000 mensen een betalingsachterstand van 3 (of 4?) maanden hebben, zou dat betekenen dat er 13 miljoen hypotheken zijn. Dat is grofweg 3 keer zoveel als het aantal koophuizen in Nederland... Ergens klopt er dus iets niet?

Er kunnen ook meer hypotheken op 1 huis zitten. Ik weet niet of 2 verschillende type hypotheekdelen ook als losse hypotheken in de boeken staan.

[RemcoDelft]

Anoniem: 511904 schreef op zondag 27 april 2014 @ 15:29:
Of drie keer zo weinig mensen met een betaalachterstand. Owh, laat dan nou precies blijken uit het artikel... Maar ja de media brengt het nieuws te positief dus het kan gewoon niet waar zijn dat de betalingsproblemen meevallen.

Het Volkskrantartikel is om te beginnen bijna een jaar oud. Sindsdien is het aantal mensen met betalingsproblemen behoorlijk toegenomen.
Het is ondertussen bekend dat het BKR spreekt over 100.000 mensen die 120 dagen achter zijn (geweest) en nog niet bij zijn. Daar zitten dus mensen bij die nu nog "maar" 2 maanden achterlopen, maar ook mensen die al 6 maanden achterlopen.

Alle signalen wijzen erop dat het dieptepunt gepasseerd is, maar daar willen de doemdenkers nog niet aan.

"Alle" signalen?
Kan je beginnen met een definitie van "het dieptepunt", gevolgd door een definitie van "doemdenkers"?

[Baldertt]

Weet iemand of er annuitaire hypotheken worden verstrekt met een groeifactor, waarbij elk jaar het bruto bedrag wordt verhoogd met een bepaalde factor, zeg 2% per jaar?

Dit kan aanzienlijk schelen op de initiële maandlasten, en de stijging van de netto maandlasten per jaar blijft toch nog prima te overzien (bij een gewone anuitaire hypotheek is de stijging van de netto maandlasten de eerste paar jaar nauwelijks merkbaar).

"Mag" dit nog van het kabinet?

[RemcoDelft]

Baldertt schreef op zondag 27 april 2014 @ 16:42:
Weet iemand of er annuitaire hypotheken worden verstrekt met een groeifactor, waarbij elk jaar het bruto bedrag wordt verhoogd met een bepaalde factor, zeg 2% per jaar?

Wiki: "Een annuïteit is een vast bedrag dat periodiek betaald of ontvangen wordt gedurende een bepaalde periode."
Wat jij wil kan dus per definitie niet. Je zou wel zelf elk jaar 2% meer kunnen aflossen, dat zal je even in een spreadsheet moeten zetten, dan ben je wellicht na 20 i.p.v. na 30 jaar van de schuld af.

"Mag" dit nog van het kabinet?

Vast wel, maar verwacht geen HRA.

[Baldertt]

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 16:47:
[...]
Je zou wel zelf elk jaar 2% meer kunnen aflossen, dat zal je even in een spreadsheet moeten zetten, dan ben je wellicht na 20 i.p.v. na 30 jaar van de schuld af.

Staat in een spreadsheet, maar extra aflossen schiet ik NU niet zoveel mee op. Ik bedenk hoe ik nu (wanneer ik een huis ga kopen) zo laag mogelijke maandlasten kan hebben.

Rekenvoorbeeld 300.000 x 4%

Voor deze hypotheek betaal je zo'n 1100 euro netto in het begin. De eerste paar ja ga je elk jaar ongeveer 8 euro netto per maand meer betalen dan het jaar ervoor, verwaarloosbaar imo. Aan het eind betaal je elk jaar 20 euro per maand meer dan het jaar ervoor. Voor 20 euro kun je in 2040 waarschijnlijk nog net een appel kopen.

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 16:47:
Vast wel, maar verwacht geen HRA.

Je kunt toch de HRA krijgen die je zou krijgen wanneer je annuitair aflost?

Als ik de aftrek bereken van de annuitaire hypotheek en die toepas op een groeihypotheek met factor 1.02 (orde grootte inflatie), dan kom ik op initiële maandlasten van nog geen 800 euro ipv 1100. NU dus ruim 300 euro per maand minder.
Aan het eind van de rit heb ik net zoveel HRA gekregen als bij een annuitaire hypotheek en ook de hele hypotheek is afgelost, ik ben alleen elk jaar ongeveer 30 (in het begin) tot 60 (aan het eind) meer gaan betalen per maand in vergelijking met het jaar ervoor, ipv die 8 tot 20 euro.
Het kost me in totaal zo'n 30K netto meer.

Ik wil dat wel.

[RemcoDelft]

Baldertt schreef op zondag 27 april 2014 @ 17:03:
Als ik de aftrek bereken van de annuitaire hypotheek en die toepas op een groeihypotheek met factor 1.02 (orde grootte inflatie), dan kom ik op initiële maandlasten van nog geen 800 euro ipv 1100. NU dus ruim 300 euro per maand minder.
Aan het eind van de rit heb ik net zoveel HRA gekregen als bij een annuitaire hypotheek en ook de hele hypotheek is afgelost, ik ben alleen elk jaar ongeveer 30 (in het begin) tot 60 (aan het eind) meer gaan betalen per maand in vergelijking met het jaar ervoor, ipv die 8 tot 20 euro.
Het kost me in totaal zo'n 30K netto meer.

Ik wil dat wel.

Nogmaals: lees de definitie van annuiteit eens door...
Heel creatief hoor zulke constructies, dat is precies een van de oorzaken van het opblazen van prijzen in het verleden. Als je lagere maandlasten wil, zal je minder moeten lenen. Over 15 jaar als je een stuk hebt afgelost, kan je dan desgewenst verhuizen en een hogere schuld aangaan.

[Baldertt]

RemcoDelft schreef op zondag 27 april 2014 @ 17:09:
[...]

Nogmaals: lees de definitie van annuiteit eens door...
Heel creatief hoor zulke constructies, dat is precies een van de oorzaken van het opblazen van prijzen in het verleden. Als je lagere maandlasten wil, zal je minder moeten lenen. Over 15 jaar als je een stuk hebt afgelost, kan je dan desgewenst verhuizen en een hogere schuld aangaan.

Ik noem het nu geen annuiteit (specifiek op gelet! )

Het is vooral dat ik me erover verbaas hoe weinig impact het annuitair aflossen eigenlijk heeft op de netto maandlasten. Voordat ik een spreadsheet had gemaakt ging ik er vanuit dat hierdoor de netto lasten hard omhoog gingen.
Wat er wel inhakt is het volledig aflossen, wat nu verplicht is. Hierdoor zijn maandlasten flink hoger en dus het budget beperkter, etc.
In beginsel ben ik het hier mee eens, maar ik vind het wel een vreemd principe dat de maandlasten over 30 jaar nauwelijks veranderen. Wanneer je huurt wordt ook ieder jaar de huur verhoogd, waarom kan zoiets niet bij een koophuis?

edit: geen HRA wanneer je niet TEN MINSTE annuitair aflost: http://www.rijksoverheid....wat-is-een-hypotheek.html
Dat betekent dan wel dat wanneer ik nu een huis koop de maandlasten over 10 jaar relatief laag zullen zijn en ik dan wel weer wil verhuizen. Op zich ook wel weer wat voor te zeggen.

[Voor 13% gewijzigd door Baldertt op 27-04-2014 17:25]

[RemcoDelft]

Baldertt schreef op zondag 27 april 2014 @ 17:18:
Het is vooral dat ik me erover verbaas hoe weinig impact het annuitair aflossen eigenlijk heeft op de netto maandlasten. Voordat ik een spreadsheet had gemaakt ging ik er vanuit dat hierdoor de netto lasten hard omhoog gingen.

De reden dat de netto maandlasten zo weinig schelen komt ten eerste door de HRA, maar ook doordat er de eerste jaren nauwelijks wordt afgelost als je voor annuitair kiest. Wat jij wil doen, is zelfs nog minder aflossen dan dat...
De oplossing is simpel: ga lineair aflossen. Dan veranderen je netto aandlasten meer, en betaal je in totaal veel minder rente.

In beginsel ben ik het hier mee eens, maar ik vind het wel een vreemd principe dat de maandlasten over 30 jaar nauwelijks veranderen. Wanneer je huurt wordt ook ieder jaar de huur verhoogd, waarom kan zoiets niet bij een koophuis?

Hier al 3 jaar geen huurverhoging... Als koper komt de echte klap als de rente omhoog gaat.

Dat betekent dan wel dat wanneer ik nu een huis koop de maandlasten over 10 jaar relatief laag zullen zijn en ik dan wel weer wil verhuizen. Op zich ook wel weer wat voor te zeggen.

*Edit*: Wat jij wil kan misschien wel met een Blokhypotheek! Die man had het geniale idee om een deel van de maandlasten te betalen met geleend geld, zodat je later alsnog enorm veel meer gaat betalen.

[Voor 17% gewijzigd door RemcoDelft op 28-04-2014 09:12]

[Krisp]

Baldertt schreef op zondag 27 april 2014 @ 17:18:
[...]

edit: geen HRA wanneer je niet TEN MINSTE annuitair aflost: http://www.rijksoverheid....wat-is-een-hypotheek.html
Dat betekent dan wel dat wanneer ik nu een huis koop de maandlasten over 10 jaar relatief laag zullen zijn en ik dan wel weer wil verhuizen. Op zich ook wel weer wat voor te zeggen.

Juist. Neem een hypotheek, verhoog je bruto bedrag met 2%, 5% of zelfs 10% per jaar en geniet ervan hoe snel je hypotheek slinkt. Aflossen is geen rocket science, het is gewoon langdurig en consistent afbetalen.

[Iblies]

Een simpele tip is de lasten bruto te betalen,
en de teruggaaf gebruiken om deels mee af te lossen.

Wel daarbij aangeven dat je graag wilt dat je het maandelijks bedrag hetzelfde wilt houden waardoor je sneller gaat aflossen.

[ATS]

Nee, je laat het maandbedrag dalen, en lost het verschil óók weer extra af. Wel zo flexibel als het eens een keer tegen zit...

[Iblies]

In principe blijft de duur van de hypotheek hetzelfde.
Als je extra aflost houdt dat dus niet in dat deze korter wordt. Als je bij een annuïteit halverwege de periode de helft hebt afgelost, dan moet het resterend bedrag worden verdeeld over de resterende duur.
En dat betekent lagere lasten.

Meer aflossen is binnen een bepaalde bandbreedte vrijblijvend en kost niets extra's.

[ATS]

Iblies schreef op zondag 27 april 2014 @ 20:14:
In principe blijft de duur van de hypotheek hetzelfde.
Als je extra aflost houdt dat dus niet in dat deze korter wordt. Als je bij een annuïteit halverwege de periode de helft hebt afgelost, dan moet het resterend bedrag worden verdeeld over de resterende duur.
En dat betekent lagere lasten.

Meer aflossen is binnen een bepaalde bandbreedte vrijblijvend en kost niets extra's.

In elk geval bij de Rabo kan je kiezen wat je met je extra aflossing wil doen: maandbedrag verlagen of looptijd verkorten.

[Oscar Mopperkont]

Het lijkt er op dat ook de bouwsector begint nu langzaamaan te profiteren van het (prille) herstel op de huizenmarkt. Daarbij wel geholpen door de zachte winter, maar een meevallertje mag natuurlijk ook wel eens een keer

'Zachte winter versnelt herstel bouw'

Geholpen door het zachte winterweer in de afgelopen maanden herstelt de bouwsector dit jaar meer dan eerder verwacht.

Dat voorspellen economen van ING in een maandag gepubliceerd rapport.
Naar verwachting stijgt de bouwproductie vier kwartalen op rij, iets dat sinds de hoogtijdagen van 2007/2008 niet meer is voorgekomen.

bron: http://www.nu.nl/ondernem...ersnelt-herstel-bouw.html

En ik zie natuurlijk ook wel dat het bericht afkomstig is van economen van een bank, maar diezelfde economen voorspelden in februari nog een krimp voor dit jaar. Wat dat betreft lijken ze dus niet vooringenomen te zijn.

[Voor 4% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 28-04-2014 11:18]

[ph4ge]

Grappig hoe berichten zich telkens herhalen om pluspuntjes te vinden. Overigens werd ik toen door de mensen die de lichtpuntjes zagen afgeschoten toen ik naar de zachte winter verwees. Volgens mij blijft de nuancering bij het bericht van toen hetzelfde. Productie stijgt iets door het extreem milde weer (scheelt gewoon al snel 10 extra werkdagen vergeleken met winter 2012/2013), maar het aantal vergunning voor woningen blijft laag dus van een structurele ontwikkeling op de huizenmarkt is voorlopig geen sprake. Vooral onderhoud doet het goed, gesteund door de tijdelijke lage BTW maatregel (en het feit dat mensen en bedrijven veel minder verhuizen).

[Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 28-04-2014 11:13]