Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 2

[Mx. Alba]

De Nederlandse woningmarkt is gewoon zwaar ziek en moet volledig op de schop...

Het meest perverse is nog dat er hele volksstammen zijn die niet eens ergens kunnen wonen. Iemand die modaal verdient, verdient te veel voor sociale huur (onder de €600 nogwat), te weinig voor particuliere huur (waar met droge ogen 4x de huur aan salaris wordt geëist) en er is geen bank die ze een hypotheek verstrekt om iets te kunnen kopen.

Dan zijn er de "scheefhuurders", geef ze eens ongelijk, die lekker goedkoop wonen in een sociale huurwoning en die natuurlijk niet honderden Euro's per maand meer willen gaan uitgeven om niet meer "scheef te huren".

Er zijn ook de mensen die wel willen verhuizen maar dat niet doen omdat ze, ondanks dat dat wel mogelijk zou moeten zijn, hun restschuld niet meegefinancierd krijgen. En dan zijn er natuurlijk de starters die wel dolgraag wat zouden willen kopen maar ze krijgen geen hypotheek rond en ze willen eerst de kat uit de Haagse boom kijken.

Uiteindelijk wordt de rekening vooral betaald door mensen die nu gedwongen hun huis moeten verkopen. Als je niet hoeft te verkopen blijf je gewoon zitten tot de storm is gaan liggen en ga je dan eens verder kijken. Maar als je moet verkopen zit je diep in de ... drek.

Zelf heb ik aan allerlei kanten met het probleem te maken. Ik ben gescheiden. Hoe het eigenlijk zou moeten zijn is dat mijn ex een andere woning vindt (sociale huurwoning), ik vervolgens het huis verkoop en ergens anders iets kleiners koop. Alleen kan mijn ex geen woning vinden waardoor ik dan maar bij mijn ouders in ben getrokken. En zelfs als ze wel een woning zou vinden, dan zou ik het huis nu niet willen verkopen omdat ik dan met een restschuld zou blijven zitten en zou ik dus "noodgedwongen" in dat te grote huis blijven wonen.

Nu nog leuker, ik heb een nieuwe vriendin, zij heeft ook een eigen huis. Stel dat mijn ex eindelijk "mijn" huis zou verlaten, dan zouden we dus met twee huizen zitten. Niet dat we de lasten niet aankunnen maar het blijft natuurlijk weggegooid geld. In de ideale situatie zou je dan beide huizen "gewoon" verkopen en op een nieuwe plek een nieuwe start maken, maar de markt staat dat niet toe.

Zo zijn er vele duizenden, zo niet honderdduizenden mensen die in een suboptimale woonsituatie zitten maar die doordat de markt zo verziekt is gedwongen zijn om die suboptimale situatie te behouden.

Uiteindelijk komt het erop neer dat degenen die het meest profijt hebben gehad van de bubble (de generatie van mijn ouders, de babyboomers) het minst voelen van de daardoor veroorzaakte schade. De rekening komt te liggen bij de huidige jonge gezinnen. Ik bedoel, mijn vader was vrachtwagenchauffeur, mijn moeder was kleuterjuf en die heeft jarenlang niet gewerkt om mij en mijn zusje op te voeden, maar ze hebben een huis dat op meer dan een half miljoen is getaxeerd met een hypotheek van een fractie daarvan. Ik heb een veel betere opleiding, een veel betere baan, een veel hoger inkomen dan mijn ouders ooit hebben gehad, maar ik weet zeker dat ik er op die leeftijd bij lange na niet zo warmpjes bij zal zitten. En als dan die winst van de vorige generatie die de vastgoedjackpot heeft gewonnen eindelijk zal kunnen worden overgeheveld naar de generatie daarna die met de scherven zit, gaat de overheid er weer een gigantische portie successierechten over heffen. Heel cru gezegd, mijn ouders hebben gecasht, ik dok het, maar als die cash van mijn ouders uiteindelijk naar mij gaat zegt de belastingdienst: "MINE!!!!" Leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker.

[Señor Sjon]

Jup, er is een groep mensen die door middel van de wooncarrière in huizen ver boven hun eigenlijke financiële macht zijn gegroeid. Maar daar heb ik samen met nare man aan het einde van het vorige topic al uitvoerig over gesproken.

[Iblies]

@Albantar

Met een beetje fatsoenlijke planning beperk je de te betalen belasting tot een minimum.

Als je ouders op geld zitten kunnen ze al jaarlijks 5000 euro schenken, je kunt met je ouders afspreken dat wanneer een sterft de langstlevende het geld en bezit krijgt, en een clausule opneemt dat deze gebruik zal maken van de verhoogde eenmalige schenking al dan niet voor financieren van een eigen huis waardoor het bedrag nog hoger wordt. Een kind kan sowieso een bedrag belastingvrij ontvangen etc etc.

Het probleem is dat mensen er te weinig over nadenken en een notariële akte is in bepaalde gevallen vereist.

De gezegde luid niet voor niets,

Belasting betalen is voor de domme

.

Als kind profiteer je ervan, en als ouder kun je invloed uitoefenen waar het geld naartoe gaat. Je ouders kunnen vb afspreken dat de jaarlijkse schenking wordt gebruikt voor het aflossen van de hypotheek. Over 10 jaar heb je het over een bedrag van 50.000 euro.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 16:38:
er is een groep mensen die door middel van de wooncarrière in huizen ver boven hun eigenlijke financiële macht zijn gegroeid.

Maar kan je ze dat kwalijk nemen? Of beter: is het eigenlijk niet andersom: hun huis is veel sneller gestegen dan hun salaris! Daardoor wonen ze nu in een huis wat ze nu niet meer zouden kunnen kopen, terwijl ze er (tot hun dood!) ook geen profijt aan hebben. En daarom durf ik ook te beweren dat de overgrote meerderheid veel beter af is met stabiele prijzen dan met explosieve stijgingen.

[mrwolf]

RemcoDelft schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 17:29:
[...]

Maar kan je ze dat kwalijk nemen? Of beter: is het eigenlijk niet andersom: hun huis is veel sneller gestegen dan hun salaris! Daardoor wonen ze nu in een huis wat ze nu niet meer zouden kunnen kopen, terwijl ze er (tot hun dood!) ook geen profijt aan hebben. En daarom durf ik ook te beweren dat de overgrote meerderheid veel beter af is met stabiele prijzen dan met explosieve stijgingen.

Je kunt het de hele generatie en de toenmalige woningmarkt kwalijk nemen. Iedereen zat elkaar op te jagen, huizen waren een soort gouden ei geworden. En toen kwam er een olifant met een hele grote snuit...

[Shadowhawk00]

Mx. Alba schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 16:23:
De Nederlandse woningmarkt is gewoon zwaar ziek en moet volledig op de schop...

Het meest perverse is nog dat er hele volksstammen zijn die niet eens ergens kunnen wonen. Iemand die modaal verdient, verdient te veel voor sociale huur (onder de €600 nogwat), te weinig voor particuliere huur (waar met droge ogen 4x de huur aan salaris wordt geëist) en er is geen bank die ze een hypotheek verstrekt om iets te kunnen kopen.

De banken zijn tegenwoordig wat minder vrijgevig als het gaat om een hypotheek maar nederland is groter dan de randstad. en met 4x jaarsalaris kan je 120k lenen als je modaal inkomen hebt. Je hebt niet veel keus maar de keuze is er wel.

Dan zijn er de "scheefhuurders", geef ze eens ongelijk, die lekker goedkoop wonen in een sociale huurwoning en die natuurlijk niet honderden Euro's per maand meer willen gaan uitgeven om niet meer "scheef te huren".

Ik geef die mensen geen ongelijk maar het systeem wel. Waarom zou ik mee moeten betalen aan de huisvesting van mensen die het makkelijk zelf kunnen betalen. Die woningen zijn er voor mensen die het niet te ruim hebben.

Er zijn ook de mensen die wel willen verhuizen maar dat niet doen omdat ze, ondanks dat dat wel mogelijk zou moeten zijn, hun restschuld niet meegefinancierd krijgen. En dan zijn er natuurlijk de starters die wel dolgraag wat zouden willen kopen maar ze krijgen geen hypotheek rond en ze willen eerst de kat uit de Haagse boom kijken.

Yeps, de markt zit zeker op slot. En de situatie is onzeker als er straks zekerheid is en mensen zekerheid hebben op een baan lost dit probleem zich wel op. En starters die geen huis kunnen kopen en ook niet kunnen huren hebben nu wel lekker de mogelijkheid om te sparen

Uiteindelijk wordt de rekening vooral betaald door mensen die nu gedwongen hun huis moeten verkopen. Als je niet hoeft te verkopen blijf je gewoon zitten tot de storm is gaan liggen en ga je dan eens verder kijken. Maar als je moet verkopen zit je diep in de ... drek.

Zelf heb ik aan allerlei kanten met het probleem te maken. Ik ben gescheiden. Hoe het eigenlijk zou moeten zijn is dat mijn ex een andere woning vindt (sociale huurwoning), ik vervolgens het huis verkoop en ergens anders iets kleiners koop. Alleen kan mijn ex geen woning vinden waardoor ik dan maar bij mijn ouders in ben getrokken. En zelfs als ze wel een woning zou vinden, dan zou ik het huis nu niet willen verkopen omdat ik dan met een restschuld zou blijven zitten en zou ik dus "noodgedwongen" in dat te grote huis blijven wonen.

Vervelend maar waarom is zij niet naar haar ouders gegaan? Die optie hadden jullie natuurlijk ook. Waarom zou zij trouwens een andere woning moeten vinden en jij niet?
Maar goed dat is offtopic tja je bent nu gewoon een beetje de lul maar goed zodra jij of zij het huis kunnen overnemen of je het kan verkopen ben je van het probleem af.

Nu nog leuker, ik heb een nieuwe vriendin, zij heeft ook een eigen huis. Stel dat mijn ex eindelijk "mijn" huis zou verlaten, dan zouden we dus met twee huizen zitten. Niet dat we de lasten niet aankunnen maar het blijft natuurlijk weggegooid geld. In de ideale situatie zou je dan beide huizen "gewoon" verkopen en op een nieuwe plek een nieuwe start maken, maar de markt staat dat niet toe.

Je kan dan ook 1 van de 2 huizen verhuren natuurlijk en daarmee de kosten drukken. Je hoeft het niet leeg te laten staan.

Maar zo zijn er op dit moment veel mensen die in een suboptimale situatie zitten maar voorlopig kan je er weinig aan doen. De hele woningmarkt op de schop gooien is heel gevaarlijk omdat er veel mensen afhankelijk zijn van de regeltjes. Huurders die misbruik maken van de huizen met subsidie erop, Mensen die minder werken zodat de extra subsidie krijgen, Huiseigenaren die een maximale hypotheek hebben zodat ze extra HRA krijgen en zo zijn er nog heel veel situaties te bedenken en dan ook minder extreme gevallen waarvan de meeste mensen zullen zeggen tja dat moet je niet afschaffen dan gaan mensen falliet.

[Tieske88]

Bron: vastgoed dashboard kadaster

Kan iemand mij uitleggen waarom de prijs van bouwgrond per m2 de laatste jaren gelijk is gebleven, of zelfs is gestegen, terwijl alle huizenprijzen dalen?

Het lijkt erop dat de gemeente nog steeds niet realistischer zijn geworden met hun grondprijzen. Geen wonder dat er geen nieuwbouw meer plaats vind. Als men bouwgrond wil kopen van de gemeente wordt het erg lastig om hier rendabele woningen op te bouwen in deze tijd. Immers de prijzen van huizen dalen, de lonen en materiaalkosten blijven (ongeveer) gelijk, maar de enige (in mijn ogen) speculatieve prijs wordt niet aangepast. Dit terwijl die zich juist aan de veranderende markt moet aanpassen. Als de prijzen voor bouwgrond met de helft zakken, scheelt dit op een kavel van 200 m2 gemiddeld zo'n 30 a 40.000 euro, toch best de moeite volgens mij.

[Arnout]

Veel bouwgrond is onverkoopbaar geworden omdat bouwbedrijven, zelfs al zouden de grondprijzen flink dalen, het niet aandurven woningen te bouwen wanneer deze nog niet verkocht zijn.

En dus krijg je dit: http://www.rtl.nl/compone...nstrop-voor-gemeenten.xml

[Señor Sjon]

De gemeentes hebben het geld vaak al uitgegeven, dus het moet voor een hoog bedrag verkocht worden.

[EnerQi]

Over 30 jaar is die ton nog 55k waard bij een inflatie van 2%/jaar. Die wordt niet hoger of lager. In dezelfde tijd zou je inkomen ook met 81% gestegen zijn als die de inflatie volgt. Oftewel, een restschuld wordt op die manier steeds makkelijker te betalen.

Is een salarisstijging nog wel reëel in deze tijden? Ik snap dat die ton nog wel in waarde daalt, maar ik vrees meer dat het salaris niet meegroeit of via belastingen netto stabiel blijft of zelfs daalt.

[Jiffy]

[b][message=39158200,noline]Is een salarisstijging nog wel reëel in deze tijden? Ik snap dat die ton nog wel in waarde daalt, maar ik vrees meer dat het salaris niet meegroeit of via belastingen netto stabiel blijft of zelfs daalt.

Check. Ik zit in een sector waar al een aantal jaar géén salarisstijging is geweest en waar deze voorlopig ook niet in zicht zal zijn. Dat is jammer, dat is spijtig, maar dat is gewoon zo.

Dat verschilt uiteraard van sector tot sector, maar het gemak waarmee veel mensen nog steeds, ook in dit topic, uitgaan van een automatisch stijgend salaris is echt niet langer in overeenstemming met de realiteit.

[Oscar Mopperkont]

EnerQi schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 20:45:
Is een salarisstijging nog wel reëel in deze tijden? Ik snap dat die ton nog wel in waarde daalt, maar ik vrees meer dat het salaris niet meegroeit of via belastingen netto stabiel blijft of zelfs daalt.

Genoeg sectoren waar de salarissen nog gewoon stijgen. Verder zal er, zeker gezien hoeveelheden geld die ECB de economie in probeert te pompen, heus wel weer inflatie komen zodra de banken balansen op orde hebben en geld daadwerkelijk kunnen doorpompen naar economie. En met inflatie komt ook wel weer (al dan niet gehele) inflatiecorrectie.

Los van inflatiecorrecie maken meeste mensen natuurlijk ook gewoon carriere met de daarbijbehorende hogere salarissen.

[Oscar Mopperkont]

Dido schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 14:21:
[...]

offtopic:
Yups. 30% restschuld. En ik ben een starter uit 2001.

Wordt geherfinancierd bij mijn ouders tegen marktconforme rente als onderdeel van een annuitaire hypotheek op het huidige huis. En nee, die 30k is niet aftrekbaar, maar dat betekent ook dat de netto maandlasten voorlopig niet stijgen (ik betaal annuitair voorlopig eerst die 30k af).

Uiteindelijk vallen de maandlasten netto flink lager uit dan nu, aangezien alle vaste lasten voor het oude huis vervallen. In de tijd dat het te koop stond heb ik er al bijna net zoveel ingetoken als ik nu aan restschuld heb.

Aha, goed oplossing, maar dat blijft toch zuur. Enige schrale troost is dat het grotere huis waarin je nu bent gaan zitten ook goedkoper is geworden en absoluut gezien ws meer dan in het geval de huizenprijzen niet omlaag waren gegaan.

[Anoniem: 395864]

Ik lees hier allemaal wel weer erg veel 'als' en 'zodra'. Als in "als straks de economie weer aantrekt" en "zodra de banken hun balansen op orde hebben". In 2008 las je dat ook vaak, zo van "als in 2009 de economie weer aantrekt", niet wetende dat de grootste klappen toen nog moesten komen. Blijkbaar denken velen nog steeds dat die hele crisis volgend jaar vanzelf weer wegwaait.

IJdele hoop. We duiken momenteel gewoon met z'n allen het Japanscenario in. Dat betekent minimaal 15 jaar lang dalende huizenprijzen, een hele lage inflatie en nauwelijks stijgende lonen. Net zo lang totdat bijna al die babyboomers de pijp aan Maarten hebben gegeven, waardoor hun rijkdom aan de jongeren wordt overgeheveld en we weer een enigszins gezonde bevolkingspiramide krijgen.

[Oscar Mopperkont]

En in Japan is ook iedereen aan de bedelstaf of niet? Crisis zal volgend jaar nog niet over zijn, maar zal ook weer niet eeuwig duren.

En vooralsnog stijgen de lonen gewoon nog: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...idsmarkt-vv-lonen-art.htm

Hopen dat die loonstijging zich doorzet, dat heeft immers weer een positief effect op de leencapaciteit van mensen, waar die nu alleen maar achteruitgaat door de strengere regels, terughoudende banken en de waarschijnlijke beperking van de HRA.

[ Voor 27% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 23-10-2012 21:39 ]

[Anoniem: 395864]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 21:35:
En in Japan is ook iedereen aan de bedelstaf of niet? Crisis zal volgend jaar nog niet over zijn, maar zal ook weer niet eeuwig duren.

En vooralsnog stijgen de lonen gewoon nog: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...idsmarkt-vv-lonen-art.htm

Hopen dat die loonstijging zich doorzet, dat heeft immers weer een positief effect op de leencapaciteit van mensen, waar die nu alleen maar achteruitgaat door de strengere regels, terughoudende banken en de waarschijnlijke beperking van de HRA.

Achja. Hoop doet leven zal ik maar zeggen.

[RemcoDelft]

Arnout schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 19:49:
Veel bouwgrond is onverkoopbaar geworden omdat bouwbedrijven, zelfs al zouden de grondprijzen flink dalen, het niet aandurven woningen te bouwen wanneer deze nog niet verkocht zijn.

Dit geloof ik niet! Bij een fatsoenlijke prijs zou ik direct een kavel kopen, en heel veel mensen met mij.
Een kleine nieuwbouwrijtjeswoning kost nog steeds 2 ton, waarvan nog steeds grofweg de helft voor het kavel. Halveer dat, dan hoeft de starter niet meer op te draaien voor de bail-out van mensen die "niet kunnen zakken", en kan de daadwerkelijke bouw weer aantrekken.
Het gemak waarmee gemeenten (en anderen) in het verleden prijzen lieten stijgen staat in geen verhouding tot hoeveel moeite ze nu hebben met het laten zakken.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 20:20:
De gemeentes hebben het geld vaak al uitgegeven, dus het moet voor een hoog bedrag verkocht worden.

Dit kan ik beamen. Als ik in de omgeving rondkijk waar ik nu woon (Woerden), dan is er op het gebied van bouwkavels over letterlijk alles te onderhandelen (welstandseisen, architectuureisen, keurmerken, opties, etc), behalve over de prijs. Daar mag gewoon niet over onderhandeld worden.

Arnout schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 19:49:
Veel bouwgrond is onverkoopbaar geworden omdat bouwbedrijven, zelfs al zouden de grondprijzen flink dalen, het niet aandurven woningen te bouwen wanneer deze nog niet verkocht zijn.

En dus krijg je dit: http://www.rtl.nl/compone...nstrop-voor-gemeenten.xml

Punt is dat de woningen zouden verkopen als ze goedkoper werden. Zoals ook in het vorige topic duidelijk is gemaakt: de huizencrisis is vooral een mismatch tussen vraag en aanbod. Bij een goedkoper aanbod wordt er verkocht en is er voor bouwbedrijven geen enkel probleem.

Hierdoor houden de gemeenten de crisis in de bouw dus in stand. Wil de overheid daar een impuls aan geven, dan is het een kwestie van (fors) afwaarderen van kavels.

[Anoniem: 395864]

Gelukkig kan onze overheid mensen *nog* niet dwingen om een woning te kopen. Anders zou zij dat zeker doen.

Maar wat niet is kan nog komen. Het begint nu al doordat men de zgn. "scheefhuurders" het leven zuur probeert te maken.

[Anoniem: 395864]

Krisp schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:10:
[...]

Dit kan ik beamen. Als ik in de omgeving rondkijk waar ik nu woon (Woerden), dan is er op het gebied van bouwkavels over letterlijk alles te onderhandelen (welstandseisen, architectuureisen, keurmerken, opties, etc), behalve over de prijs. Daar mag gewoon niet over onderhandeld worden.

[...]

Punt is dat de woningen zouden verkopen als ze goedkoper werden. Zoals ook in het vorige topic duidelijk is gemaakt: de huizencrisis is vooral een mismatch tussen vraag en aanbod. Bij een goedkoper aanbod wordt er verkocht en is er voor bouwbedrijven geen enkel probleem.

Hierdoor houden de gemeenten de crisis in de bouw dus in stand. Wil de overheid daar een impuls aan geven, dan is het een kwestie van (fors) afwaarderen van kavels.

Bij die bouwbedrijven zelf kan er ook wel wat vanaf. Men heeft de afgelopen 20 jaar schandalige winsten opgestreken en daarvan zijn heel wat lieden ongelofelijk rijk geworden.

Dat hele bouwen kan zeker 30% goedkoper. In Duitsland kunnen ze het ook voor die prijs, dus ik zou niet weten waarom hier niet. Als er dan van de kavels ook nog 50% afgaat komen we in de buurt van een gezonde situatie.

[Mektheb]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:14:
[...]

Bij die bouwbedrijven zelf kan er ook wel wat vanaf. Men heeft de afgelopen 20 jaar schandalige winsten opgestreken en daarvan zijn heel wat lieden ongelofelijk rijk geworden.

Dat hele bouwen kan zeker 30% goedkoper. In Duitsland kunnen ze het ook voor die prijs, dus ik zou niet weten waarom hier niet. Als er dan van de kavels ook nog 50% afgaat komen we in de buurt van een gezonde situatie.

Omdat jaar 1 moeten alle bedrijven XX winst hebben en het jaar erna moeten ze daar overheen, want anders lijdt je natuurlijk verlies."cough"

Helaas komen we er nu achter dat de overheid en gemeentes en bouwbedrijven allemaal er voor zorgen dat het zo is zoals het is, en daar hebben de banken ook veel aan verdient en nog steeds.
Ik dacht altijd dat een bank ook in tijden van Crisis er is voor de bevolking, want in tijd van NOOD moesten wij ze wel helpen.
Helaas is niets minderwaard en zijn welvarende banken zoals de Rabobank spelers die bepaalde regels instellen waardoor het erg lastig is een hypotheek te krijgen.

En er is helaas geen simpele oplossing, ik denk dat alles op de schop moet, helaas zie ik dat hier in Nl niet 1 2 3 gebeuren, en niet alleen bij kopers en bouwen maar ook bij het huren.

[Tieske88]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:14:
[...]

Bij die bouwbedrijven zelf kan er ook wel wat vanaf. Men heeft de afgelopen 20 jaar schandalige winsten opgestreken en daarvan zijn heel wat lieden ongelofelijk rijk geworden.

Dat hele bouwen kan zeker 30% goedkoper. In Duitsland kunnen ze het ook voor die prijs, dus ik zou niet weten waarom hier niet. Als er dan van de kavels ook nog 50% afgaat komen we in de buurt van een gezonde situatie.

Ik ben het met je eens dat bouwen goedkoper kan, onder andere de 10% faalkosten is naar mijn mening echt te hoog. Ook wanneer er met andere methodes of materialen (prefab en/of hout bijvoorbeeld) gewerkt wordt kan er wel wat van de prijs af, echter de meeste consumenten willen dat niet (altans daar gaat de bouw van uit).

Je mening van 30% goedkoper is wel heel extreem, die mag je dan ook wel eens onderbouwen.

Dat in Duitsland goedkoper wordt gebouwd is echter niet waar, zie het rapport van Bouwfonds.

Een paar quotes hieruit:

"De bouwkosten in Duitsland, waar kopers veel kwaliteit krijgen en een hoog afwerkingsniveau verlangen, bedragen bij appartementen tussen de 1.100 en 1.400 euro per m2."

"Voor een ruime eengezinswoning moet tussen de 300.000 en 600.000 euro worden betaald."

"In Nederland liggen de bouwkosten bij appartementen tussen 1.300 en 1.500 euro per m2. Het bouwen van
grondgebonden huizen is hier duidelijk goedkoper dan in Duitsland en Frankrijk: 1.000 euro per m2. Oorzaak: de Nederlandse traditie in het bouwen van grotere series aan grondgebonden woningen, die met gespecialiseerde bouwtechniek is geoptimaliseerd."

"Voor een eengezinswoning noteert Nederland een bandbreedte tussen de 265.000 en 335.000 euro."

Ik werk zelf in de bouw en ben dus wel benieuwd naar hoe jij denkt dat de bouw 30% goedkoper moet kunnen produceren. Ik ben het met je eens dat het goedkoper kan, maar ik denk eerder max. 10%, en dat is met het toepassen van nieuwe technieken en wanneer deze geaccepteerd worden door de consument.

[Krisp]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:14:
[...]

Bij die bouwbedrijven zelf kan er ook wel wat vanaf. Men heeft de afgelopen 20 jaar schandalige winsten opgestreken en daarvan zijn heel wat lieden ongelofelijk rijk geworden.

Dat hele bouwen kan zeker 30% goedkoper. In Duitsland kunnen ze het ook voor die prijs, dus ik zou niet weten waarom hier niet. Als er dan van de kavels ook nog 50% afgaat komen we in de buurt van een gezonde situatie.

Onderbouw deze eens? Ik denk namelijk dat het tegenovergestelde waar is: door steeds scherpere EPC-eisen (inmiddels 0,6, per 2015 0,4!) moeten huizen veel beter geisoleerd worden. Dat is goed voor de portemonee op de langer termijn, maar de stap van 0,8 naar 0,6 alleen al kost ongeveer 4800 euro extra. Al die stappen ervoor kosten ook geld, waardoor alleen al de kosten van maatregelen rondom duurzaamheid inmiddels meer dan 10.000 euro zijn. Die kosten waren er in 2000 nog niet. En nee, dat doen ze ook in Duitsland niet.

Daarnaast is het zo dat mensen in Nederland gewoon andere eisen stellen. Een huis van bakstenen is duurder dan een gepleisterd huis, net zoals houtskeletbouw goedkoper is - in Nederland kopen we het niet. In Nederland kopen we een huis wat 'eeuwig' mee moet gaan, in Duitsland schrijven ze een huis gewoon af. In Duitsland zijn (niet onbelangrijk) de loonkosten lager, wat ook een deel van het verschil verklaart.

Ik zal niet ontkennen dat de bouw nog iets kan doen aan innovatie, maar simpelweg roepen dat het 30% goedkoper kan omdat de Duitsers het ook doen is kortzichtig. Op dit moment werken bouwers op kostprijs (of zelfs licht daaronder) om de crisis uit te zingen.

[Anoniem: 395864]

Tieske88 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:44:
Dat in Duitsland goedkoper wordt gebouwd is echter niet waar, zie het rapport van Bouwfonds.

Weer zo'n "wij van wc-eend..."-rapportje. Totaal ongeloofwwardig, maar als jij ervoor kiest om daar waarde aan te hechten moet je dat zelf maar weten.

Je zou voor de gein zelf eens in Duitsland moeten gaan kijken. Dan realiseer je je pas echt hoe hard je hier in Nederland genaaid bent/wordt met een koopwoning.

Het is hier gewoon één grote hype geweest, vergelijkbaar met de tulpenmanie uit de 17de eeuw, en bijna iedereen is er met open ogen ingetuind. Onvoorstelbaar, maar het is wel zo. En bijna iedereen met een eigen huis deed eraan mee: op verjaardagen had iedereen het over z'n overwaarde en je hoefde de tv maar aan te zetten of het ging weer over dure designwoningen en kookeilanden. Tussendoor spotjes van de DSB en van Leen de Leenkoning en het liep allemaal als een trein.

Nu volgt de kater en zullen velen er enorme restschulden aan overhouden, terwijl de banken, woningcorporaties en grote ontwikkelaars een lekkere bailout krijgen.

[Anoniem: 395864]

Krisp schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:46:
Op dit moment werken bouwers op kostprijs (of zelfs licht daaronder) om de crisis uit te zingen.

Dat komt doordat de bouwers al die dikbetaalde "managers" met hun gouden klokjes en mercedessen nog steeds in dienst hebben.

[Señor Sjon]

Asfyxia, iets minder trollerig mag ook wel.

Jij doet je werk ook niet voor een paar euro. Je weet half niet hoeveel regels er op een nieuwbouw woning zitten. Ik kan vast verklappen dat je er met alleen het Bouwbesluit niet bent.

@krisp
Je mist 2k
1500
7500
15000
Dat zijn de sprongen exclusief btw uit je bron. Maar geen hond wil dat extra betalen. Kosten kunnen zomaar hoger zijn, afhankelijk van ontwerp.

[ Voor 28% gewijzigd door Señor Sjon op 23-10-2012 23:15 ]

[Krisp]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:04:
[...]

Dat komt doordat de bouwers al die dikbetaalde "managers" met hun gouden klokjes en mercedessen nog steeds in dienst hebben.

Zou je jouw stelling dan willen onderbouwen (met bronnen), voordat je mijn argumentatie onderuit probeert te halen?

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:10:
@krisp
Je mist 2k
1500
7500
15000
Dat zijn de sprongen exclusief btw uit je bron. Maar geen hond wil dat extra betalen. Kosten kunnen zomaar hoger zijn, afhankelijk van ontwerp.

Ik snap je rekensom niet helemaal (in deze bron kom ik alleen 1.500, 4.800, en 7.200 euro tegen) maar in ieder geval moeten de eerste 2 bedragen bij elkaar opgeteld worden. I stand corrected.

[ Voor 46% gewijzigd door Krisp op 23-10-2012 23:27 ]

[Tieske88]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:00:
[...]

Weer zo'n "wij van wc-eend..."-rapportje. Totaal ongeloofwwardig, maar als jij ervoor kiest om daar waarde aan te hechten moet je dat zelf maar weten.

Je zou voor de gein zelf eens in Duitsland moeten gaan kijken. Dan realiseer je je pas echt hoe hard je hier in Nederland genaaid bent/wordt met een koopwoning.

Het is hier gewoon één grote hype geweest, vergelijkbaar met de tulpenmanie uit de 17de eeuw, en bijna iedereen is er met open ogen ingetuind. Onvoorstelbaar, maar het is wel zo. En bijna iedereen met een eigen huis deed eraan mee: op verjaardagen had iedereen het over z'n overwaarde en je hoefde de tv maar aan te zetten of het ging weer over dure designwoningen en kookeilanden. Tussendoor spotjes van de DSB en van Leen de Leenkoning en het liep allemaal als een trein.

Nu volgt de kater en zullen velen er enorme restschulden aan overhouden, terwijl de banken, woningcorporaties en grote ontwikkelaars een lekkere bailout krijgen.

toon volledige bericht

Ik heb het idee dat je je aangevallen voelt maar ik probeer alleen maar een goede discussie te voeren. Dit probeer ik op basis te doen van (naar mijn mening goede) bronnen. Jij roept iets (bouw kan 30% goedkoper en in duitsland is het goedkoper) en ik weerleg dit deels met bronnen. Als jij vervolgens iets roept is het voor een goede discussie wel goed dat je ook bronnen aanleverd.

Wat betreft je opmerking over de bron: het klopt dat het een ontwikkelaar is, maar deze ontwikkelaar belegd zowel in duitsland, frankrijk als nederland. Dus waarom zou deze ontwikkelaar dan een scheve vergelijking trekken?

Verder werk ik zoals ik al eerder gezegd heb in de bouw, bij een groot bouwbedrijf. En ik kan je vertellen dat hoewel er vroeger zeker dikke winsten zijn gemaakt, zowel bij het bouwen als t ontwikkelen, dat alle managementlagen al flink hebben moeten inleveren en er in die lagen flink wat ontslagen zijn gevallen. Nu was dit wellicht ook wel nodig om de efficiency te verhogen maar inmiddels denk ik dat daar ook weinig meer te halen valt. Het enige waar ik nog kansen inzie is het verlagen van de grondkosten en het een kleine (10%) verlaging van de bouwkosten.

[Anoniem: 395864]

Tieske88 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:14:
[...]


Ik heb het idee dat je je aangevallen voelt maar ik probeer alleen maar een goede discussie te voeren. Dit probeer ik op basis te doen van (naar mijn mening goede) bronnen. Jij roept iets (bouw kan 30% goedkoper en in duitsland is het goedkoper) en ik weerleg dit deels met bronnen. Als jij vervolgens iets roept is het voor een goede discussie wel goed dat je ook bronnen aanleverd.

Ik voel me niet aangevallen, maar ik hecht gewoon totaal geen waarde aan dat rapport.

Wat betreft je opmerking over de bron: het klopt dat het een ontwikkelaar is, maar deze ontwikkelaar belegd zowel in duitsland, frankrijk als nederland. Dus waarom zou deze ontwikkelaar dan een scheve vergelijking trekken?

Het is een rapportje voor de Nederlandse markt door een aan de Rabobank gelieerde bouwonderneming. Nou, dan weet ik wel genoeg.

Verder werk ik zoals ik al eerder gezegd heb in de bouw, bij een groot bouwbedrijf. En ik kan je vertellen dat hoewel er vroeger zeker dikke winsten zijn gemaakt, zowel bij het bouwen als t ontwikkelen, dat alle managementlagen al flink hebben moeten inleveren en er in die lagen flink wat ontslagen zijn gevallen. Nu was dit wellicht ook wel nodig om de efficiency te verhogen maar inmiddels denk ik dat daar ook weinig meer te halen valt. Het enige waar ik nog kansen inzie is het verlagen van de grondkosten en het een kleine (10%) verlaging van de bouwkosten.

Ik zie toch vooral kansen in het verlagen van de loonkosten. In de bouw wordt behoorlijk goed verdiend, dus die salarissen kunnen wel flink omlaag. En natuurlijk nog wat van die dikbetaalde managers eruit trappen, dat scheelt echt een hele hoop.

Maar uiteindelijk maakt het natuurlijk helemaal niet uit: als bouwondernemingen zich niet aanpassen aan de nieuwe realiteit, dan gaan ze vanzelf failliet en dan hebben de werknemers straks helemaal geen inkomen meer. En dan komt er vanzelf wel een bedrijf bovendrijven dat het wel voor veel minder kan. Een bedrijf uit Duitsland ofzo.

[Señor Sjon]

Dus alleen nog maar Polen? Hoe kom jeaan die 'waarheden' in je eigen wereld? De bouw is geen zorgsector met veel overbodige managerslagen hoor, die zijn er allang uit. Ook zijn er overal een hoop vakmensen al ontslagen.


Mijn eerdere verzoek staat nog steeds. Minder trollen en meer onderbouwen.

[Tieske88]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:28:
[...]

Ik voel me niet aangevallen, maar ik hecht gewoon totaal geen waarde aan dat rapport.

[...]

Het is een rapportje voor de Nederlandse markt door een aan de Rabobank gelieerde bouwonderneming. Nou, dan weet ik wel genoeg.

[...]

Ik zie toch vooral kansen in het verlagen van de loonkosten. In de bouw wordt behoorlijk goed verdiend, dus die salarissen kunnen wel flink omlaag. En natuurlijk nog wat van die dikbetaalde managers eruit trappen, dat scheelt echt een hele hoop.

Maar uiteindelijk maakt het natuurlijk helemaal niet uit: als bouwondernemingen zich niet aanpassen aan de nieuwe realiteit, dan gaan ze vanzelf failliet en dan hebben de werknemers straks helemaal geen inkomen meer. En dan komt er vanzelf wel een bedrijf bovendrijven dat het wel voor veel minder kan. Een bedrijf uit Duitsland ofzo.

toon volledige bericht

Onderbou je uitlatingen dan aub met rapporten/bronnen waar je wel waarde aan hecht, zodat we normaal kunnen discussieren.

Het bedrijf zal misschien best gelieerd zijn aan de rabobank, maar je gaat voorbij aan mijn opmerking over het feit dat deze ontwikkelaar in 3 landen in vastgoed actief is... En je geeft dus ook geen antwoord op de vraag waarom dit bedrijf dan geen goed rapport zou schrijven of de feiten zou verdraaien. Volgens mij is dit onderzoek ook gewoon netjes op bronnen gebaseerd, dus als jij dit rapport onderuit kunt halen met BRONNEN dan hoor ik dat graag.

Dan mag je ook meteen vertellen hoe je erbij komt dat mensen in de bouw zo goed verdienen, want ik denk dat je daar behoorlijk mis zit namelijk. En nogmaals: duitse bedrijven zijn niet veel goedkoper, zeker niet als ze zich ook nog eens aan de nederlandse regelgeving moeten houden zoals eerder door iemand anders is opgemerkt.

[Anoniem: 395864]

Senor Sjon schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:33:
Dus alleen nog maar Polen?

Als dat de oplossing is, prima hoor. Niks mis met Polen.

Hoe kom jeaan die 'waarheden' in je eigen wereld? De bouw is geen zorgsector met veel overbodige managerslagen hoor, die zijn er allang uit. Ook zijn er overal een hoop vakmensen al ontslagen.

Nogmaals: ga dan gewoon zelf eens in Duitsland kijken. Dan zie je met eigen ogen wat je daar voor prachtigs kunt kopen voor véél minder geld dan in Nederland. En dan zie je ook met eigen ogen hoe hard je hier in Nederland bent opgelicht als je de laatste 10-15 jaar een woning hebt gekocht.

Iedereen kan met allerlei argumenten aankomen waarom het zogenaamd in Nederland niet kan. Maar in mijn ogen is het toch echt gewoon zo dat wat in Duitsland kan, hier ook moet kunnen. Als dat dan zogenaamd hier niet kan, dan is er dus iets anders aan de hand. Dan zitten er gewoon nog steeds een hele hoop "Elco Brinkmannen" hun zakken te vullen met hun 300 nevenfuncties.

[Krisp]

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:45:
[...]

Als dat de oplossing is, prima hoor. Niks mis met Polen.

Klopt, zolang het legaal gebeurt. Dat is soms een probleem. Overigens gebeurt dit al steeds meer, in de zucht naar prijsreductie.

[...]

Nogmaals: ga dan gewoon zelf eens in Duitsland kijken. Dan zie je met eigen ogen wat je daar voor prachtigs kunt kopen voor véél minder geld dan in Nederland. En dan zie je ook met eigen ogen hoe hard je hier in Nederland bent opgelicht als je de laatste 10-15 jaar een woning hebt gekocht.

Iedereen kan met allerlei argumenten aankomen waarom het zogenaamd in Nederland niet kan. Maar in mijn ogen is het toch echt gewoon zo dat wat in Duitsland kan, hier ook moet kunnen. Als dat dan zogenaamd hier niet kan, dan is er dus iets anders aan de hand. Dan zitten er gewoon nog steeds een hele hoop "Elco Brinkmannen" hun zakken te vullen met hun 300 nevenfuncties.

Maar dat je goedkoper kan kopen in Duitsland betekent nog niet dat dat komt door een te dure manager in de bouw. Dat komt door:
- lagere grondprijzen (zie eerdere discussie);
- Duitsers die (moeten) sparen voor hun woning, en daardoor kritischer zijn op de prijs (dat zijn we in NL imo niet echt geweest);
- de afschrijving die Duitsers doen;
- andere wooneisen vanuit de overheid;
- andere woonwensen vanuit de consument;
- etc.

Al die factoren laat jij nu buiten beschouwing, maar je pinpoint alles op een 'manager'. Ik denk dat bovengenoemde factoren stuk voor stuk meer geld kosten voor de consument dan die manager.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 23-10-2012 23:52 ]

[Señor Sjon]

De Duitse prijzen op het platteland moet je niet vergelijken met de prijzen in steden hier. Duitsland is natuurlijk veel groter, heeft een grotere interne afzetmarkt en kent een hele andere grondprijs en bouwstijl.

[pedorus]

Hier even een voorbeeldje van een nieuw te bouwen woning in Duitsland, 9 km rijden van de Markt in Sittard: http://www.immobilienscou...=5072&_s_cclid=1351028486
(vrijstaand, 1160 m^2 grond, 112 m^2 woonoppervlak, 3 slaapkamers, 2 wc's, 74,30 kWh/(m²*a), 192K euro)

Nu de vraag aan de bouwers: wat zou ditzelfde huis 9 km van Sittard centrum aan de Nederlandse kant moeten kosten?

[Krisp]

pedorus schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:54:
Hier even een voorbeeldje van een nieuw te bouwen woning in Duitsland, 9 km rijden van de Markt in Sittard: http://www.immobilienscou...=5072&_s_cclid=1351028486
(vrijstaand, 1160 m^2 grond, 112 m^2 woonoppervlak, 3 slaapkamers, 2 wc's, 74,30 kWh/(m²*a), 192K euro)

Nu de vraag aan de bouwers: wat zou ditzelfde huis 9 km van Sittard centrum aan de Nederlandse kant moeten kosten?

Niet heel veel meer: klik. Ja, je moet wat verbouwen, maar dan woon je wel in Nederland.

[Anoniem: 395864]

Ik vind het toch wel grappig dat als ik beweer dat de bouwkosten omlaag kunnen, m.a.w. dat er aan de aanbodkant veel goedkoper gewerkt moet worden, dat mensen dan aankomen met argumenten aan de vraagkant om aan te tonen dat dat niet kan. Argumenten als "ja maar Duitsers moeten sparen voor hun woning en schrijven ook meer af" e.d.. Eigenlijk zeg je daarmee: ja het kan wel, maar de bouwers willen het gewoon niet want de Nederlandse consument kan die dure prijzen toch wel betalen.

Nee, dat snap ik ook wel, dat ze dat niet willen. Dat ze het liefste zouden zien dat banken weer als Sinterklazen gaan rondstrooien met onbeperkt gratis geld, zodat al die onwetende consumenten zich weer maximaal in de schulden kunnen steken en de bouwers voor weinig moeite weer hele dikke winsten kunnen opstrijken. Maar dat gaat voorlopig niet gebeuren, en dus zal het wel goedkoper moeten. Gewoon doen zoals die Duitsers doen, want die kunnen het wel.

[Tieske88]

pedorus schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:54:
Hier even een voorbeeldje van een nieuw te bouwen woning in Duitsland, 9 km rijden van de Markt in Sittard: http://www.immobilienscou...=5072&_s_cclid=1351028486
(vrijstaand, 1160 m^2 grond, 112 m^2 woonoppervlak, 3 slaapkamers, 2 wc's, 74,30 kWh/(m²*a), 192K euro)

Nu de vraag aan de bouwers: wat zou ditzelfde huis 9 km van Sittard centrum aan de Nederlandse kant moeten kosten?

Ik zit nu op mn telefoon te internetten maar ik zal morgen even voor je kijken (met google translate). Zo te zien is het een catalogusbouwer die het bouwt.

Ik heb ervaring met een andere catalogusbouwer uit duitsland en daar viel meteen op in ieder geval dat basale zaken als een fundering niet bij de prijs inzaten (mijn duits is niet zo goed dat ik zo kan zien of dat hier ook het geval is)

Verder zijn er een aantal verschillen in bouwen tussen nederland en duitsland (sommige uit klantwensen en andere uit regelgeving):
Duitsland wordt veel in (prefab) hout gebouwd
Duitsland wordt veel met gevelstuc op isolatie gewerkt
In duitsland is een ventilatiesysteem vaak niet aanwezig
Vaak geen kruipruimte gerealiseerd
De vrije hoogtes in de ruimtes voldoen vaak niet aan het nederlandse bouwbesluit (bij deze woning schat ik dat de hele bovenverdieping niet voldoet)

Maargoed ik weet niet of dat allemaal hier het geval is maar ik wil er morgen best even naar kijken hoor:)

[Anoniem: 395864]

Krisp schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:00:
[...]

Niet heel veel meer: klik. Ja, je moet wat verbouwen, maar dan woon je wel in Nederland.

Man wat een krot.

Maar in de Randstad durven ze daar gerust 4 ton voor te vragen.

[pedorus]

Krisp schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:00:
[...]

Niet heel veel meer: klik. Ja, je moet wat verbouwen, maar dan woon je wel in Nederland.

Dat is geen nieuwbouw (bouwjaar 1900), en haalt zeker de 74,30 kWh/(m²*a) bij lange na niet. En dan nog is het duurder met een krimpgebied Limburg aan de Nederlandse kant genomen, en ze zijn al 36K gezakt. Ik gok dat je er zomaar 50K in moet steken als het niet meer is ("Te moderniseren!"), dus ik wens ze veel succes met de verkoop.

[Anoniem: 395864]

pedorus schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:10:
[...]

Dat is geen nieuwbouw (bouwjaar 1900), en haalt zeker de 74,30 kWh/(m²*a) bij lange na niet. En dan nog is het duurder met een krimpgebied Limburg aan de Nederlandse kant genomen, en ze zijn al 36K gezakt. Ik gok dat je er zomaar 50K in moet steken als het niet meer is ("Te moderniseren!"), dus ik wens ze veel succes met de verkoop.

Och dit is Nederland heh. Hier is zelfs in deze tijden altijd wel weer een greater fool te vinden.

[Tieske88]

Anoniem: 395864 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:02:
Ik vind het toch wel grappig dat als ik beweer dat de bouwkosten omlaag kunnen, m.a.w. dat er aan de aanbodkant veel goedkoper gewerkt moet worden, dat mensen dan aankomen met argumenten aan de vraagkant om aan te tonen dat dat niet kan. Argumenten als "ja maar Duitsers moeten sparen voor hun woning en schrijven ook meer af" e.d.. Eigenlijk zeg je daarmee: ja het kan wel, maar de bouwers willen het gewoon niet want de Nederlandse consument kan die dure prijzen toch wel betalen.

Nee, dat snap ik ook wel, dat ze dat niet willen. Dat ze het liefste zouden zien dat banken weer als Sinterklazen gaan rondstrooien met onbeperkt gratis geld, zodat al die onwetende consumenten zich weer maximaal in de schulden kunnen steken en de bouwers voor weinig moeite weer hele dikke winsten kunnen opstrijken. Maar dat gaat voorlopig niet gebeuren, en dus zal het wel goedkoper moeten. Gewoon doen zoals die Duitsers doen, want die kunnen het wel.

Nog steeds geen enkele bron om jouw "onderbuikgevoel" te staven...

En een bron die het tegendeel aangeeft kun je ook niet weerleggen blijkbaar op basis van bronnen.

Hoe moeten wij jouw uitlatingen dan serieus nemen? Iedereen kan dingen roepen maar zolang je het niet onderbouwd heeft niemand er iets aan...

[Krisp]

Anoniem: 395864 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:02:
Ik vind het toch wel grappig dat als ik beweer dat de bouwkosten omlaag kunnen, m.a.w. dat er aan de aanbodkant veel goedkoper gewerkt moet worden, dat mensen dan aankomen met argumenten aan de vraagkant om aan te tonen dat dat niet kan. Argumenten als "ja maar Duitsers moeten sparen voor hun woning en schrijven ook meer af" e.d.. Eigenlijk zeg je daarmee: ja het kan wel, maar de bouwers willen het gewoon niet want de Nederlandse consument kan die dure prijzen toch wel betalen.

Nee, dat snap ik ook wel, dat ze dat niet willen. Dat ze het liefste zouden zien dat banken weer als Sinterklazen gaan rondstrooien met onbeperkt gratis geld, zodat al die onwetende consumenten zich weer maximaal in de schulden kunnen steken en de bouwers voor weinig moeite weer hele dikke winsten kunnen opstrijken. Maar dat gaat voorlopig niet gebeuren, en dus zal het wel goedkoper moeten. Gewoon doen zoals die Duitsers doen, want die kunnen het wel.

Goede, scherpe post, op de flame naar de bouwers na.

Ja, de vraagkant speelt mee. En ja, bouwers hebben te veel gevraagd voor hun diensten en hebben daarvan geprofiteerd. Maar dat was tot 2008, niet meer in 2012.

Na 2008 zijn bouwers op alle mogelijke manieren gaan beknibbelen. Managers eruit, veel mensen eruit, flexibele schillen ingebouwd (vandaar al die metselaarsbedrijven), maar ook beknibbelen op materiaal: een huis in 2012 is kwalitatief gezien al minder dan in 2008 vanwege afwerking en materiaalkeuze. Nog steeds maken bouwers verlies, en ze worden steeds creatiever om de kosten te drukken. Mijn stelling is dat nog verder kosten drukken direct invloed heeft op de kwaliteit van het product. Dan kun je imo dus geen kosten meer drukken, omdat je geen concessies daaraan wilt doen.

In Nederland kun je afaik op twee andere manieren kosten verlagen: in de grondprijs (het prijsverschil tussen bouwgrond en landbouwgrond is schrikbarend) en in het vergunningstraject. Dat laatste roept bij mij ook wat vraagtekens op (eisen zijn er nooit voor niets), dus blijft als eerste en meest eenvoudige kandidaat de grondprijs over. Om daar een indruk van te geven: 122.000 euro voor 228m2 in de randstad. Dat is 535 euro/m2. Landbouwgrond kost 47.600 per hectare, oftewel 4,76 Euro/m2. Dat is nogal een gat, die niet (goed) (meer) te verdedigen valt.

pedorus schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:10:
[...]

Dat is geen nieuwbouw (bouwjaar 1900), en haalt zeker de 74,30 kWh/(m²*a) bij lange na niet. En dan nog is het duurder met een krimpgebied Limburg aan de Nederlandse kant genomen, en ze zijn al 36K gezakt. Ik gok dat je er zomaar 50K in moet steken als het niet meer is ("Te moderniseren!"), dus ik wens ze veel succes met de verkoop.

OK, wellicht is dit niet het beste voorbeeld.

[ Voor 20% gewijzigd door Krisp op 24-10-2012 00:16 ]

[Anoniem: 395864]

Krisp schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:15:
[...]

Goede, scherpe post, op de flame naar de bouwers na.

Ja, de vraagkant speelt mee. En ja, bouwers hebben te veel gevraagd voor hun diensten en hebben daarvan geprofiteerd. Maar dat was tot 2008, niet meer in 2012.

Na 2008 zijn bouwers op alle mogelijke manieren gaan beknibbelen. Managers eruit, veel mensen eruit, flexibele schillen ingebouwd (vandaar al die metselaarsbedrijven), maar ook beknibbelen op materiaal: een huis in 2012 is kwalitatief gezien al minder dan in 2008 vanwege afwerking en materiaalkeuze. Nog steeds maken bouwers verlies, en ze worden steeds creatiever om de kosten te drukken. Mijn stelling is dat nog verder kosten drukken direct invloed heeft op de kwaliteit van het product. Dan kun je imo dus geen kosten meer drukken, omdat je geen concessies daaraan wilt doen.

In Nederland kun je afaik op twee andere manieren kosten verlagen: in de grondprijs (het prijsverschil tussen bouwgrond en landbouwgrond is schrikbarend) en in het vergunningstraject. Dat laatste roept bij mij ook wat vraagtekens op (eisen zijn er nooit voor niets), dus blijft als eerste en meest eenvoudige kandidaat de grondprijs over. Om daar een indruk van te geven: 122.000 euro voor 228m2 in de randstad. Dat is 535 euro/m2. Landbouwgrond kost 47.600 per hectare, oftewel 4,76 Euro/m2. Dat is nogal een gat, die niet (goed) (meer) te verdedigen valt.

toon volledige bericht

Nouja, we gaan dus langzaam toch de goede kant op.

De reden dat ik wellicht een beetje flamerig overkom richting bouwers, is dat ik gewoon echt niet zo'n hoge pet op heb van die lui. Die hebben imho echt jarenlang veel te gemakkelijk teveel geld kunnen verdienen, en dat merkte je aan vanalles, ook bijvoorbeeld aan de slechte oplevering van veel woningen en aan de arrogante, soms zelfs intimiderende houding richting de betalende klanten. Dit geldt imho trouwens voor de hele sector, van bouwer via makelaar tot aan de notaris. Ik heb van dichtbij e.e.a. meegemaakt op dit vlak en heb daar echt een heel naar gevoel aan overgehouden.

OK, wellicht is dit niet het beste voorbeeld.

Op Funda staat letterlijk:

BIJZONDERHEDEN
• Te moderniseren!

[Xanaroth]

Als je kijkt naar het ontwerp van woningen, valt daar ook nog enorm veel te besparen.

Waarom een lange muur bij de keuken op elke 'moderne' begane grond? Laat dat ding gewoon weg! Scheelt materiaal+manuur, en je krijgt er meer ruimte voor terug ook!

Waarom 2 aparte ruimtes - 1 voor stoppenkast/meters etc en aparte voor de cv? Plaats 1 ruimte op de begane grond met al dat spul erin. Scheelt je weer een extra ruimte die je moet bouwen, en dus weer lagere kosten aan materiaal/arbeid.

Echter waar de echte winst te halen valt en nog belangrijker - waarom is het voor particulieren in een groep van 6-8 mogelijk om een woning goedkoper neer te zetten, dan een bouwbedrijf die een straat maakt (serie van 30-50)? Kennelijk zit er dus nog ook nog altijd enorm veel 'lucht' in de prijs aan de kant van het bouwbedrijf.


Niet schrikken nu, maar even reality check toevoegen. In almere bouwen ze ondertussen 3-kamer vrijstaande eengezinswoningen. Je krijgt dan o.a. standaard vloerverwarming, zonnepanelen, triple glas...
Prijs? onder de 2 ton bij 3-kamers (2 verdiepingen, iets van 90m2), net boven de 2 ton bij 4-kamers (3 verdiepingen (iets van 135 m2).
De woning zelf, schrik niet, is 128k bij de 3-kamer variant en 162k bij de 4-kamer variant. De rest is de grondprijs (~50k voor kavel van 130m2, dus ook behoorlijk wat tuin aangezien woning oppervlakte rond de 45 ligt). Voldoet ook gewoon aan de laatste normen (epc geloof ik rond de 0,55 als ik het goed heb).
Dus als je naar een willekeurige woning kijkt, nieuwbouw, en de m2 prijs is meer dan 1400/m2, dan kun je je sterk afvragen waar dat geld dan in zit.

Leg dat naast het bouwfonds-rapport, en een schatting dat er nog 30% vanaf kan is nu al onrealistisch - er wordt door bedrijven (degene die wel innoveren) bijna gehalveerd in de bouwprijs terwijl ze blijven voldoen aan de laatste EPC normen, vergeleken met het bouwfonds rapport. Vergis je niet- het is ondertussen wel vrijstaand wonen, niet een 'gewoon' rijtjeshuis, waarbij de m2 bouwkostme rond of zelfs onder die van appartementen ligt!

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 24-10-2012 08:33 ]

[Arnout]

De VVD lijkt te buigen voor de PvdA, het lijkt erop dat ook bestaande gevallen die een aflossingsvrije hypotheek (deel?) hebben de aftrek zien verdwijnen.

http://www.telegraaf.nl/b...ypotheken_bedreigd__.html

Dit verminderd de mogelijke rally op de woningmarkt voor 01-01-2013, omdat het minder uitmaakt of je daarvoor of daarna een aflossingsvrije hypotheek afsluit. De vraag is daarbij wel, in hoeverre worden er nog volledig aflossingsvrije of delen afgesloten.

[Oscar Mopperkont]

@Arnout: als gezegd stond paar dagen geleden al in fd. Enige nieuwe dat ik lees dat het in nieuwe voorstel weer enkel zou gaan om aflossingsvrije hypotheken en dat er overgangsperiode komt. Ben benieuwd hoe dit wordt ingekleed, want oversluiten hypotheek is niet zo makkelijk. Zal wel zo gebeuren dat oversluiten geen zin heeft.

[celshof]

[b][message=39159908,noline]
Dit verminderd de mogelijke rally op de woningmarkt voor 01-01-2013, omdat het minder uitmaakt of je daarvoor of daarna een aflossingsvrije hypotheek afsluit. De vraag is daarbij wel, in hoeverre worden er nog volledig aflossingsvrije of delen afgesloten.

Ik hoop voornamelijk dat het voor de mensen met nu een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebben niet te duur wordt om de hypotheek om te zetten naar een annuitaire variant.

edit: waarbij ik met "te duur" niet de aflossing bedoel uiteraard, maar de administratiekosten enzo.

[ Voor 9% gewijzigd door celshof op 24-10-2012 08:51 ]

[rube]

Wellicht is het niet nodig dat mensen de hypotheek vorm over moeten zetten en is "gewoon" een x percentage elk jaar aflossen voldoende om hier geen hinder van te hebben.

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 08:14:
Als je kijkt naar het ontwerp van woningen, valt daar ook nog enorm veel te besparen.

Waarom een lange muur bij de keuken op elke 'moderne' begane grond? Laat dat ding gewoon weg! Scheelt materiaal+manuur, en je krijgt er meer ruimte voor terug ook!

Waarom 2 aparte ruimtes - 1 voor stoppenkast/meters etc en aparte voor de cv? Plaats 1 ruimte op de begane grond met al dat spul erin. Scheelt je weer een extra ruimte die je moet bouwen, en dus weer lagere kosten aan materiaal/arbeid.

Regelgeving... de meterruimte bij een woonhuis moet binnen 3 meter van de voordeur zitten. Dan wil je in de schaarse ruimte niet nog eens een CV kast hebben. Een CV op de begane grond is trouwens duurder, je moet een hele rookgasafvoer naar boven bouwen. Dat betekent een extra schacht. Daarbij moet warm water omhoog, terwijl je normaal ook van de zwaartekracht gebruik kan maken. Kan weer een pomp schelen.

Echter waar de echte winst te halen valt en nog belangrijker - waarom is het voor particulieren in een groep van 6-8 mogelijk om een woning goedkoper neer te zetten, dan een bouwbedrijf die een straat maakt (serie van 30-50)? Kennelijk zit er dus nog ook nog altijd enorm veel 'lucht' in de prijs aan de kant van het bouwbedrijf.

In die serie van 30-50 worden een hoop kosten betaald:
- aanleg gebied (straat, nutstrace, infra)
- kosten gemeentelijke apparaat (staat los van leges)
- bovenplanse bijdrage
- bovenwijkse voorzieningen
- bestemmingsplan
- planschade
- gemeente wenst niet te betalen voor woonrijp maken van het gebied (ja een symbolische 1 euro krijg je elke keer...).
- etc
Dit soort lasten worden niet doorberekend aan CPO projecten omdat mensen dat gewoon niet kunnen (voor) financieren. Die bouwen alleen een huis en hebben verder geen zorgen over welke infrabouwer moet komen en hoe het gebied om hun woning heen gemaakt moet worden. Almere is een apart verhaal, daar wordt het geld met sloten tegelijk naar de zelfbouwers gegooid. Die rekening komt bij de rest van de ontwikkelaars terecht, waardoor die huizen weer duurder worden.

Niet schrikken nu, maar even reality check toevoegen. In almere bouwen ze ondertussen 3-kamer vrijstaande eengezinswoningen. Je krijgt dan o.a. standaard vloerverwarming, zonnepanelen, triple glas...
Prijs? onder de 2 ton bij 3-kamers (2 verdiepingen, iets van 90m2), net boven de 2 ton bij 4-kamers (3 verdiepingen (iets van 135 m2).
De woning zelf, schrik niet, is 128k bij de 3-kamer variant en 162k bij de 4-kamer variant. De rest is de grondprijs (~50k voor kavel van 130m2, dus ook behoorlijk wat tuin aangezien woning oppervlakte rond de 45 ligt). Voldoet ook gewoon aan de laatste normen (epc geloof ik rond de 0,55 als ik het goed heb).
Dus als je naar een willekeurige woning kijkt, nieuwbouw, en de m2 prijs is meer dan 1400/m2, dan kun je je sterk afvragen waar dat geld dan in zit.

Wij bouwen ook rijwoningen op ruime kavels ruim onder de 2 ton, dus zo uniek is dat niet. En standaard met zolder... Dus sowieso 4 slaapkamers mogelijk.

Leg dat naast het bouwfonds-rapport, en een schatting dat er nog 30% vanaf kan is nu al onrealistisch - er wordt door bedrijven (degene die wel innoveren) bijna gehalveerd in de bouwprijs terwijl ze blijven voldoen aan de laatste EPC normen, vergeleken met het bouwfonds rapport. Vergis je niet- het is ondertussen wel vrijstaand wonen, niet een 'gewoon' rijtjeshuis, waarbij de m2 bouwkostme rond of zelfs onder die van appartementen ligt!

In mijn ervaring zijn appartementen meestal dure krengen:
- tegenwoordig standaard lift, maakt niet uit welke prijscategorie woningen.
- vaak een parkeerkelder (=duur), want de afdeling stedenbouw wil al dat blik niet op straat hebben.
- algemene ruimtes moeten afgewerkt worden.
- videofoon is tegenwoordig ook zeer gewenst i.p.v. good old intercom.
- geluidseisen zijn enorm gestegen, dus dikkere vloeren en wanden.

Je ziet nu ook een tendens dat mensen zo goedkoop mogelijk willen bouwen, maar vervolgens meer dan de helft van de originele bouwsom spenderen aan alleen een badkamer en keuken. Ik zie in veel standaard woningen de natuursteen bladen en qoockers langskomen.

[Stoffel]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 08:50:
@Arnout: als gezegd stond paar dagen geleden al in fd. Enige nieuwe dat ik lees dat het in nieuwe voorstel weer enkel zou gaan om aflossingsvrije hypotheken en dat er overgangsperiode komt. Ben benieuwd hoe dit wordt ingekleed, want oversluiten hypotheek is niet zo makkelijk. Zal wel zo gebeuren dat oversluiten geen zin heeft.

Ik ben vooral benieuwd naar de definitie van 'aflossingsvrij'. Spaar- en bankspaarhypotheken vielen daar eerst ook onder voor zover ik weet, omdat het producten waren die ontwikkeld waren voor maximaal fiscaal voordeel. Hoewel daar wat voor te zeggen is, vind ik het wel van een totaal andere categorie dan volledig aflossingsvrije hypotheekdelen. Ik zou er niet zo blij mee zijn als ik (want ik heb een spaarhypotheek) in 2013 gedwongen word om flinke kosten te maken terwijl mijn insteek is om het huis voor 100% af te lossen.

[Aghanim]

Anderzijds is het ook niet per definitie eerlijk dat mensen die in 2013 een huis willen kopen niet meer van de fiscale voordelen gebruik kunnen maken die mensen uit 2012 wel hebben. Uiteraard afhankelijk door welke bril je kijkt.

Waar ik zelf benieuwd naar ben is in hoeverre dit een klap zou betekenen voor mensen die nu een groot deel aflossingsvrij genomen hebben (50% of meer) omdat ze anders het huis niet konden financieren.

[JvS]

Ik denk dat je gewoon dezelfde hypotheek kan houden, maar dat elk jaar een deel van de rente minder aftrekbaar wordt, vergelijkbaar met wanneer je je schuld annuïtair aflost.
Dus:

Fictieve rekensom wat je maximaal mag aftrekken:

Jaar 1: 5% van 200.000 euro aftrekbaar
Jaar 2: 5% van 195.000 euro aftrekbaar
Jaar 3: 5% van 191.000 euro aftrekbaar
Jaar 30: 5% van 0 euro aftrekbaar

Welke constructie jij met de bank afspreekt staat daar los van.

Goede zaak wat mij betreft. Heel vervelend voor gevestigde belangen, maar zo krijg je niet dat je met een maatregel de huizenmarkt nog meer vastzet (omdat je bij verhuizen een nieuwe, duurdere, hypotheek moet afsluiten).

[RemcoDelft]

Tieske88 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 22:44:
Dat in Duitsland goedkoper wordt gebouwd is echter niet waar, zie het rapport van Bouwfonds.

Het Bouwfonds is nou niet bepaald neutraal! En daarbij geven zij zelfs aan dat een hoog afwerkingsniveau in Duitsland goedkoper is dan de Nederlandse standaard... En uiteraard is prefab rijtjeshuizen neerzetten goedkoper dan 1 vrijstaand huis naar wens van de koper.
Daar staat tegenover dat je op Duitse websites vanaf 100.000 euro een vrijstaand huis kan bestellen!

Anoniem: 395864 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:45:
Iedereen kan met allerlei argumenten aankomen waarom het zogenaamd in Nederland niet kan. Maar in mijn ogen is het toch echt gewoon zo dat wat in Duitsland kan, hier ook moet kunnen. Als dat dan zogenaamd hier niet kan, dan is er dus iets anders aan de hand. Dan zitten er gewoon nog steeds een hele hoop "Elco Brinkmannen" hun zakken te vullen met hun 300 nevenfuncties.

En politieke wil ontbreekt.
Ik las ooit dat er per nieuwbouwhuis in Nederland al voor 10.000 euro wordt "vergaderd": allemaal mee-eters die geen steen neerleggen maar wel prijzen opdrijven. Zeg maar zoals de gehate managers in de zorg.

pedorus schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 23:54:
Hier even een voorbeeldje van een nieuw te bouwen woning in Duitsland, 9 km rijden van de Markt in Sittard: http://www.immobilienscou...=5072&_s_cclid=1351028486
(vrijstaand, 1160 m^2 grond, 112 m^2 woonoppervlak, 3 slaapkamers, 2 wc's, 74,30 kWh/(m²*a), 192K euro)

Mooi voorbeeld. Stel je eens voor wat dat voor de bouwmarkt in Nederland zou doen als dat mocht! Honderdduizenden particulieren die gewoon een nieuw huis laten neerzetten! En ik verwacht dat het huis ook met 2 maanden klaar is, i.t.t. nieuwbouwwijken in Nederland waar enkele bouwvakkers jaren aan het werk zijn om zo efficient mogelijk veel huizen neer te zetten.

Anoniem: 395864 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 00:30:
... bouwers... Die hebben imho echt jarenlang veel te gemakkelijk teveel geld kunnen verdienen, en dat merkte je aan vanalles, ook bijvoorbeeld aan de slechte oplevering van veel woningen en aan de arrogante, soms zelfs intimiderende houding richting de betalende klanten.

Ik woon in een huis uit 1994, en aan alles merk je dat het het "net niet" is. Twee dagen geleden sprak ik een schilder over de rottende kozijnen: zijn schatting is dat ze 500 euro bespaard hebben op kwaliteitsmaterialen. En dat betaal je een paar jaar later vele malen terug!

[Señor Sjon]

Aghanim schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:17:
Anderzijds is het ook niet per definitie eerlijk dat mensen die in 2013 een huis willen kopen niet meer van de fiscale voordelen gebruik kunnen maken die mensen uit 2012 wel hebben. Uiteraard afhankelijk door welke bril je kijkt.

Waar ik zelf benieuwd naar ben is in hoeverre dit een klap zou betekenen voor mensen die nu een groot deel aflossingsvrij genomen hebben (50% of meer) omdat ze anders het huis niet konden financieren.

Hoe eerlijk is het dat 900k huishoudens onder water staan? Alles is een keuze, maar je kan een normale keuze uit die tijd moeilijk gaan bestraffen. Buiten dat, de zorg is een veel groter zorgenkindje dan de HRA qua kosten. Die zijn in de tijd dat het vorige topic liep al meer gestegen dan de hele HRA.

[Aghanim]

Je hebt een punt, zoals ik al zei: het ligt er aan vanuit welke bril je het bekijkt. Maar het kan natuurlijk ook niet zo zijn dat er de komende 30 jaar ongelijkheid is in fiscale voordelen op de huizenmarkt. Als ik in 2013 koop en mijn buurman deed dat in 2012, dan vind ik het onrealistisch dat hij tot 2042 fiscaal voordeel geniet en ik totaal niet.

Daarnaast was aflossingsvrij natuurlijk een keuze die mensen zelf gemaakt hebben. De lagere lasten die je hiermee hebt, hebben je de mogelijkheid geboden om te sparen. Dus nu zou je, indien mogelijk, dat spaargeld kunnen gebruiken om af te lossen. Dat 90% dat spaargeld heeft besteed aan een auto of een blu-ray speler is natuurlijk niet handig.

Wat ik wel zorgelijk vind is dat er waarschijnlijk geen onderscheid wordt gemaakt tussen hypotheekbedragen. Zo zou wat mij betreft de HRA bij een woning vanaf 300k harder aangepakt mogen worden om jonge gezinnen (de toekomst van ons land) te ontzien.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:21:
[...]

Het Bouwfonds is nou niet bepaald neutraal! En daarbij geven zij zelfs aan dat een hoog afwerkingsniveau in Duitsland goedkoper is dan de Nederlandse standaard... En uiteraard is prefab rijtjeshuizen neerzetten goedkoper dan 1 vrijstaand huis naar wens van de koper.
Daar staat tegenover dat je op Duitse websites vanaf 100.000 euro een vrijstaand huis kan bestellen!

Rotsgrond ja/nee maakt veel uit voor de kosten... die huizen zijn exclusief fundament. In de hoogtijdagen werd er per dag in Nederland meer gesondeerd dan de rest van de wereld bij elkaar. Zegt wel iets over de onvoorspelbare bodem hier.

[...]

En politieke wil ontbreekt.
Ik las ooit dat er per nieuwbouwhuis in Nederland al voor 10.000 euro wordt "vergaderd": allemaal mee-eters die geen steen neerleggen maar wel prijzen opdrijven. Zeg maar zoals de gehate managers in de zorg.

Kan zomaar kloppen. Je wilt niet weten wat je moet doen om ergens een project maar van de grond te krijgen.

[...]

Mooi voorbeeld. Stel je eens voor wat dat voor de bouwmarkt in Nederland zou doen als dat mocht! Honderdduizenden particulieren die gewoon een nieuw huis laten neerzetten! En ik verwacht dat het huis ook met 2 maanden klaar is, i.t.t. nieuwbouwwijken in Nederland waar enkele bouwvakkers jaren aan het werk zijn om zo efficient mogelijk veel huizen neer te zetten.

Je bent al langer bezig met de eerste vergunning...

[...]

Ik woon in een huis uit 1994, en aan alles merk je dat het het "net niet" is. Twee dagen geleden sprak ik een schilder over de rottende kozijnen: zijn schatting is dat ze 500 euro bespaard hebben op kwaliteitsmaterialen. En dat betaal je een paar jaar later vele malen terug!

1994 is een bijzondere periode. Onder druk van de milieulobby moesten er opeens overal vuren FSC kozijnen komen, want voor elk hardhouten kozijn ging er ergens een puppy dood. Huis van mijn ouders is ook uit die periode en het is hetzelfde feest. Ook uit die tijd: lekkende HR-ruiten. Daarvoor en daarna komen die nauwelijks voor.

@XeNeRgY
Waarom nou weer met grenzen werken? 300k, want dan heb ik er geen last van...?

[Aghanim]

@Sjon: 300k want het is een keuze om in een huis van die prijs te gaan wonen, daar mag best wat tegenover staan zodat mensen die niet de keuze hebben om in zo'n mooie woning te gaan wonen in elk geval wel fatsoenlijk kunnen wonen. Er is imo geen enkele maatregel genomen die de woningmarkt stimuleert, behalve de overdrachtsbelasting maar dat is peanuts vergeleken met deze maatregelen.
Bij jonge gezinnen (die de lasten zien toenemen door beperking HRA) en hun huis in waarde zien dalen is in elk geval helemaal niks meer te halen. (maar laten we de draagkrachtdiscussie hier maar niet voeren, overigens kijken wij ook rond de 300k ).

[ Voor 3% gewijzigd door Aghanim op 24-10-2012 09:36 ]

[Danielson]

Ik leer al sinds de lagere school dat het veranderen van de spelregels tijdens het spelletje niet netjes is...

[Tarkin]

Danielson schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:37:
Ik leer al sinds de lagere school dat het veranderen van de spelregels tijdens het spelletje niet netjes is...

je kan volgens de spelregels blijven spelen en dan heb je misschien binnen 10 jaar geen spelletje meer. Het is maar hoe je het beziet

[Señor Sjon]

Aghanim schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:35:
@Sjon: 300k want het is een keuze om in een huis van die prijs te gaan wonen, daar mag best wat tegenover staan zodat mensen die niet de keuze hebben om in zo'n mooie woning te gaan wonen in elk geval wel fatsoenlijk kunnen wonen. Er is imo geen enkele maatregel genomen die de woningmarkt stimuleert, behalve de overdrachtsbelasting maar dat is peanuts vergeleken met deze maatregelen.
Bij jonge gezinnen (die de lasten zien toenemen door beperking HRA) en hun huis in waarde zien dalen is in elk geval helemaal niks meer te halen. (maar laten we de draagkrachtdiscussie hier maar niet voeren, overigens kijken wij ook rond de 300k ).

Heb je weleens in gebieden als Hoofddorp gekeken waar 300k rustig de prijs van een rijtjeswoning is? 300k is leuk voor buiten de Randstad, maar daarbinnen zit je snel aan de grens. Het zou ook heel politiek zijn om die prijs vast te beitelen, zodat na verloop van jaren iedereen daaronder valt.

Ik zou eens blij zijn als dezelfde regels voor iedereen gelden en niet alleen inkomensafhankelijk of op basis van 'jaloezie' grenzen.

[Aghanim]

Misschien moeten we dan concluderen dat het hele land verziekt is aangezien er al een dusdanige hoeveelheid inkomensafhankelijke regelingen is en dit blijkbaar nog niet voldoende is om mensen van alle 'inkomensgroepen' te kunnen voorzien in hun behoeften. Ik kan er nog steeds met mijn pet niet bij hoe je met een modaal inkomen geen modale woning kunt kopen? Daar begint het eigenlijk al mee.

Je hebt verder wel degelijk een punt hoor, daar gaat het niet om.

[MrFl0ppY]

Danielson schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:37:
Ik leer al sinds de lagere school dat het veranderen van de spelregels tijdens het spelletje niet netjes is...

Op de basisschool speelde je geen spelletjes voor 30 jaar. Bovendien kan de politiek niet anders dan bestaande regels aanpassen, weghalen of verzinnen. Het 'spel' is namelijk altijd overal aan de gang.

Senor Sjon schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:40:
[...]


Heb je weleens in gebieden als Hoofddorp gekeken waar 300k rustig de prijs van een rijtjeswoning is? 300k is leuk voor buiten de Randstad, maar daarbinnen zit je snel aan de grens. Het zou ook heel politiek zijn om die prijs vast te beitelen, zodat na verloop van jaren iedereen daaronder valt.

Ik zou eens blij zijn als dezelfde regels voor iedereen gelden en niet alleen inkomensafhankelijk of op basis van 'jaloezie' grenzen.

Zonder het eens of oneens te zijn met de grens van 300k. Dit is geen argument. Want even heel simpel geredeneerd: moet je niet in Hoofddorp gaan wonen! Locatie is gewoon een eigenschap van de woning die mede de prijs bepaald. Net zoals een tuin, oppervlakte en staat van het huis. Xenergy zoekt gewoon naar een grens waarbij starters en jonge gezinnen worden ontzien.

[Jumpiefox]

Toch nog goed aan gedaan om afgelopen zomer niet voor een maximale hypo te gaan..kan de lasten zonder hra makkelijk dragen(155k @ 777e bruto per maand). Als ze het geleidelijk afbouwen dan heb ik daar eerlijk gezegd geen probleem mee en alleen nog makkelijker te dragen dan voor mij, ja het is niet leuk (extra geld is altijd leuk he ) maar ik begrijp het wel..met zijn "allen" het systeem verziekt dus gewoon weer met zen allen fixen..is wel zo eerlijk vind ik.

[Aghanim]

Precies. In mijn ogen heeft iedereen een probleem wanneer starters en jonge gezinnen niet voor doorstroom kunnen zorgen. Maar blijkbaar is het kabinet dat niet met me eens.

[Señor Sjon]

De starters moeten geen schuld herfinancieren, dus die groep valt nog mee. Ook zie je dat op zich die prijsklasse (<200k) nog wel redelijk doorstroomt, maar de mensen van wie ze kopen hebben allemaal een restschuld. Immers waren dat 5-6 jaar geleden starters en die kochten op de piek van de markt met een hoge k.k. Dat geld zijn ze sowieso kwijt.

Vergeet niet, de starter van nu is veel veeleisender geworden, toen was je al blij dat je een woning KON kopen en moest je ingeloot worden. Wij hadden toen op een project 800 inschrijvingen op 15 135k appartementen. Vijf jaar later staan ze nu voor hetzelfde bedrag te koop, die mensen hebben dus de inrichting e.d. uit eigen zak betaald. Niets mis mee, maar toen was de verwachting toch anders.
Zelf ben ik ook eens uitgeloot op 145k gulden woningen. Die zijn dat bedrag nu in euro's. Dan praten we over ~10 jaar. Was een leuke winst geweest, maar mocht niet zo zijn.

[Oscar Mopperkont]

Stoffel schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:01:
[...]


Ik ben vooral benieuwd naar de definitie van 'aflossingsvrij'. Spaar- en bankspaarhypotheken vielen daar eerst ook onder voor zover ik weet, omdat het producten waren die ontwikkeld waren voor maximaal fiscaal voordeel. Hoewel daar wat voor te zeggen is, vind ik het wel van een totaal andere categorie dan volledig aflossingsvrije hypotheekdelen. Ik zou er niet zo blij mee zijn als ik (want ik heb een spaarhypotheek) in 2013 gedwongen word om flinke kosten te maken terwijl mijn insteek is om het huis voor 100% af te lossen.

Ik vrees dat de ruime definitie wordt bedoeld. Zelf vind ik het overigens niet een andere categorie. Mensen mogen wat mij betreft vrij zijn om hun geld in iets anders te steken dan wonen. Een huis koop je om te wonen, niet om te beleggen.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 09:52:
toen was je al blij dat je een woning KON kopen en moest je ingeloot worden.

Dat geeft toch wel aan hoe compleet ziek de markt toen al was, en hoeveel schaarste er maar niet opgelost mocht worden?
Loten voor een eerste levensbehoefte als een dak boven je hoofd Geen wonder dat prijzen zo hard zijn gestegen in die tijd!

Even terugkomen op de 300k grens voor HRA: is zoiets niet mooi te combineren met de vermogensbelasting? Dus sparen voor een huis weer iets minder belasten dan nu, en vermogen opgeslagen in dure huizen ook gewoon belasten met 1.2%.
Want nu moet je als je 30.000 euro hebt belasting betalen, maar als je een huis van 3 miljoen hebt niet! Vind ik krom...

[Mx. Alba]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 23 oktober 2012 @ 19:21:
Vervelend maar waarom is zij niet naar haar ouders gegaan? Die optie hadden jullie natuurlijk ook. Waarom zou zij trouwens een andere woning moeten vinden en jij niet?
Maar goed dat is offtopic tja je bent nu gewoon een beetje de lul maar goed zodra jij of zij het huis kunnen overnemen of je het kan verkopen ben je van het probleem af.

Waarom zij niet naar haar ouders is gegaan? Omdat die in Ouagadougou wonen.

En zij moet een andere woning zoeken omdat de hypotheek alleen op mijn inkomen is berekend - ik kan die hypotheek betalen, zij niet.

En wat betreft als de crisis nog 15 jaar duurt... Nou, dan hou ik dat huis gewoon nog 15 jaar vast. Het is niet zo dat ik de maandlasten niet kan dragen ofzo. Het echte probleem komt terecht bij mensen die echt moeten verkopen. Daar moet echt een oplossing voor komen. Je hebt je huis vlak voor de crisis te goeder trouw gekocht, niemand verwachtte dat er een crisis aan zou komen maar ondertussen zit je wel met de gebakken peren. Links en rechts zie je mensen die op de huizenbubble flink gecasht hebben en jij zit met een restschuld van een halve ton.

[rube]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:13:
[...]
En wat betreft als de crisis nog 15 jaar duurt... Nou, dan hou ik dat huis gewoon nog 15 jaar vast. Het is niet zo dat ik de maandlasten niet kan dragen ofzo.

Als je geen gebruikt maakt van het huis, dan kan het natuurlijk wel eens voordeliger zijn om met een x-verlies te verkopen dan 15 jaar lang geld weg te gooien (want als je het niet gebruikt is dat het wel).

Als je er wel gebruikt van maakt is het natuurlijk inderdaad een ander verhaal.

[Anoniem: 46694]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:13:
[...]


Waarom zij niet naar haar ouders is gegaan? Omdat die in Ouagadougou wonen.

En zij moet een andere woning zoeken omdat de hypotheek alleen op mijn inkomen is berekend - ik kan die hypotheek betalen, zij niet.

En wat betreft als de crisis nog 15 jaar duurt... Nou, dan hou ik dat huis gewoon nog 15 jaar vast. Het is niet zo dat ik de maandlasten niet kan dragen ofzo. Het echte probleem komt terecht bij mensen die echt moeten verkopen. Daar moet echt een oplossing voor komen. Je hebt je huis vlak voor de crisis te goeder trouw gekocht, niemand verwachtte dat er een crisis aan zou komen maar ondertussen zit je wel met de gebakken peren. Links en rechts zie je mensen die op de huizenbubble flink gecasht hebben en jij zit met een restschuld van een halve ton.

“er moet een oplossing komen”

Nu wordt het eng.
Wat bedoel je daarmee? Hoezo moet? Of anders wat?
Ik heb wel een duister vermoeden wat met “een oplossing” bedoeld wordt. Namelijk afschuiven van problemen naar andere mensen.
Mensen die helemaal niets te maken hebben met de huizenmarkt en gewoon goedkoop huren mogen krom gaan liggen voor mensen die teveel risico hebben genomen.
Dat is het ware socialisme, iedereen even arm. Ik een probleem, dan jij ook een probleem.

Ik heb een analoog voorbeeld.
Heel veel mensen verliezen veel geld in het casino.
Daar “moet ook maar een oplossing voor komen”.

[Aghanim]

Anoniem: 46694 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:32:

Mensen die helemaal niets te maken hebben met de huizenmarkt en gewoon goedkoop huren mogen krom gaan liggen voor mensen die teveel risico hebben genomen.
Dat is het ware socialisme, iedereen even arm. Ik een probleem, dan jij ook een probleem.

Dat gebeurt nu toch al? Ik ben een scheefhuurder en mag 5% meer huur gaan betalen. Ik betaal dus meer dan de gemiddelde huurder. Ik wil een huis gaan kopen maar mag geen spaar/aflossingsvrij meer nemen tegen de huidige fiscale voordelen. Ik betaal dus meer dan de huidige huizenbezitters. Ik mag dus krom staan

[MrFl0ppY]

Aghanim schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:38:
[...]

Dat gebeurt nu toch al? Ik ben een scheefhuurder en mag 5% meer huur gaan betalen. Ik betaal dus meer dan de gemiddelde huurder. Ik wil een huis gaan kopen maar mag geen spaar/aflossingsvrij meer nemen tegen de huidige fiscale voordelen. Ik betaal dus meer dan de huidige huizenbezitters. Ik mag dus krom staan

Je krijgt 5% minder subsidie op jouw sociale huurwoning. Dat is de werkelijkheid. En nu mag je nog gewoon een spaarhypotheek afsluiten hoor. Geen probleem.

[Señor Sjon]

Anoniem: 46694 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:32:
[...]


“er moet een oplossing komen”

Nu wordt het eng.
Wat bedoel je daarmee? Hoezo moet? Of anders wat?
Ik heb wel een duister vermoeden wat met “een oplossing” bedoeld wordt. Namelijk afschuiven van problemen naar andere mensen.
Mensen die helemaal niets te maken hebben met de huizenmarkt en gewoon goedkoop huren mogen krom gaan liggen voor mensen die teveel risico hebben genomen.
Dat is het ware socialisme, iedereen even arm. Ik een probleem, dan jij ook een probleem.

Ik heb een analoog voorbeeld.
Heel veel mensen verliezen veel geld in het casino.
Daar “moet ook maar een oplossing voor komen”.

toon volledige bericht

Hoe denk je dat die huren zo laag gekomen zijn...? Door die lieftallige kopers die de onrendabele top van goedkope huurwoningen financierden.

[Mx. Alba]

Anoniem: 46694 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:32:


“er moet een oplossing komen”

Nu wordt het eng.
Wat bedoel je daarmee? Hoezo moet? Of anders wat?
Ik heb wel een duister vermoeden wat met “een oplossing” bedoeld wordt. Namelijk afschuiven van problemen naar andere mensen.
Mensen die helemaal niets te maken hebben met de huizenmarkt en gewoon goedkoop huren mogen krom gaan liggen voor mensen die teveel risico hebben genomen.
Dat is het ware socialisme, iedereen even arm. Ik een probleem, dan jij ook een probleem.

Maar die mensen die financieel in de problemen komen door een restschuld hebben zelf eigenlijk ook het probleem van een ander op zich geschoven gekregen. De mensen die in de jaren '80 een huis hebben gekocht hebben in principe een piramidespel gewonnen en de slachtoffers van het piramidespel zijn zij die in de jaren '00 een huis hebben gekocht.

Nu nog wat: http://www.nu.nl/nieuws/2...potheekrente--aftrek.html

Ik vind dat een heel slecht signaal. Als je een hypotheek afsluit dan ga je een contract aan voor 30 jaar. Je kunt dat alleen goed geïnformeerd doen als je er redelijk van uit kunt gaan dat alle regels aangaande dat contract die 30 jaar lang gelijk blijven. Als er nu onderweg door Den Haag aan wordt gemorreld geef je het signaal af dat zelfs die nieuwe regels die nu worden opgesteld niet zeker zijn. De koper bindt zich voor 30 jaar en de overheid kan en mag het zich permitteren om onderweg de voorwaarden van de deal te veranderen. Als er iets is wat je in de huidige woningmarkt niet moet doen, is het het vertrouwen nog meer aantasten.

[anandus]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:43:
[...]
De koper bindt zich voor 30 jaar en de overheid kan en mag het zich permitteren om onderweg de voorwaarden van de deal te veranderen.

De voorwaarden van jouw hypotheekcontract veranderen natuurlijk niet, het zijn fiscale regels die veranderen.

Volgens jouw redenering zou de overheid de BTW ook niet mogen verhogen omdat de 'voorwaarden' van mijn abonnement van de Donald Duck dan zou veranderen. Om er maar even een hypobool in te gooien

[RemcoDelft]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:43:
Je kunt dat alleen goed geïnformeerd doen als je er redelijk van uit kunt gaan dat alle regels aangaande dat contract die 30 jaar lang gelijk blijven.

Waarom? Dat is hooguit naief geweest van de koper. Het is jouw keuze geweest om een contract voor 30 jaar aan te gaan, de overheid heeft nooit gezegd dat je daar 30 jaar aftrek voor zou krijgen.

[Mx. Alba]

anandus schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:48:
[...]
De voorwaarden van jouw hypotheekcontract veranderen natuurlijk niet, het zijn fiscale regels die veranderen.

Volgens jouw redenering zou de overheid de BTW ook niet mogen verhogen omdat de 'voorwaarden' van mijn abonnement van de Donald Duck dan zou veranderen. Om er maar even een hypobool in te gooien

Ja duh, zo kan je alles wel tot in extremen trekken. Je moet niet vergeten dat een hypotheek over iets meer geld gaat dan een abonnement op de Donald Duck. En als de Donald Duck door die BTW-verhoging te duur wordt kan je die gewoon opzeggen. Een hypotheek daar kom je niet zo makkelijk van af, vooral niet in de huidige markt.

@hierboven, hoezo naïef? Ik heb in 2008, vlak voor de crisis, een huis gekocht. Ik ben bij meerdere hypotheekadviseurs langs geweest en ik heb nergens wat gehoord over een aanstaande crisis of over mogelijk wegvallen van de hypotheekrenteaftrek. Ik als leek ga toch niet de professionele mening van experts in twijfel trekken?

De enig juiste manier om zoiets aan te passen is om voor bestaande hypotheken de bestaande regels te handhaven. Als je dan een nieuwe hypotheek aangaat, ga je die aan tegen de regels die dan gelden en kan je erop vertrouwen dat die regels dan ook zo blijven. Als je nu gaat morrelen aan de HRA voor bestaande hypotheken geef je het signaal af dat niets zeker is, dat zelfs die nieuwe regels zomaar weer aangepast zouden kunnen worden, en dan schep je dus nog meer onzekerheid in een vastzittende markt.

Er is trouwens een geweldige manier om helemaal van de HRA af te komen. De HRA is nu al gelimiteerd op 30 jaar. Zet dat gewoon volgend jaar op 29 jaar, het jaar daarna op 28 jaar, en zo verder, dan ben je over 30 jaar helemaal van de HRA af zonder dat je op enigerlei wijze morrelt aan reeds lopende hypotheken. Ja, dat is een langetermijnplan maar een probleem zo groot als de HRA kan je alleen maar op de lange termijn oplossen als je niet wilt dat je de markt helemaal onderuit schoffelt.

[ Voor 46% gewijzigd door Mx. Alba op 24-10-2012 10:56 ]

[rube]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:43:
[...]
Maar die mensen die financieel in de problemen komen door een restschuld hebben zelf eigenlijk ook het probleem van een ander op zich geschoven gekregen. De mensen die in de jaren '80 een huis hebben gekocht hebben in principe een piramidespel gewonnen en de slachtoffers van het piramidespel zijn zij die in de jaren '00 een huis hebben gekocht.

Stond er dan iemand met een pistool tegen hun hoofd en zei: teken hier?
Nee hoor, mensen zijn zelf de overeenkomst aangegaan en om die nu weg te zetten als slachtoffer....

Om mij heen kochten vrienden en kennissesn ook huizen die 2 x zo duur was als ons huis. Wij hadden dat ook kunnen doen, maar kozen er bewust voor om dat niet te doen. Dat hadden zij ook kunnen doen en ik voel er weinig voor om met hun problemen nu opgezadeld te worden.

Nu nog wat: http://www.nu.nl/nieuws/2...potheekrente--aftrek.html

Ik vind dat een heel slecht signaal. Als je een hypotheek afsluit dan ga je een contract aan voor 30 jaar. Je kunt dat alleen goed geïnformeerd doen als je er redelijk van uit kunt gaan dat alle regels aangaande dat contract die 30 jaar lang gelijk blijven.

Het contract van je hypotheek veranderd niet hoor.
De belasting wetgeving veranderd wel, maar dat is toch al zo sinds jaar en dag? BTW aanpassingen, IB aanpassingen, wel/niet aftrekposten etc. En, als je de afgelopen tijd hebt gekocht en er blind vanuit bent gegaan dat de HRA niet ooit aangepast zou worden dan heb je volgens mij een grot woning gekocht.

Als er nu onderweg door Den Haag aan wordt gemorreld geef je het signaal af dat zelfs die nieuwe regels die nu worden opgesteld niet zeker zijn. De koper bindt zich voor 30 jaar en de overheid kan en mag het zich permitteren om onderweg de voorwaarden van de deal te veranderen. Als er iets is wat je in de huidige woningmarkt niet moet doen, is het het vertrouwen nog meer aantasten.

Het gaat juist om het gecontroleerd leeg laten lopen van de bubble. Als ze nu de HRA niet wijzigen, wacht iedereen in spanning af wat het volgende kabinet gaat doen over 1,2,3 of 4 jaar (wanneer valt het kabinet weer). Dat brengt dus ook helemaal geen rust en vertrouwen.

Het zal mij wellichtwaarschijnlijk ook geldHRA kosten, maar that's life

[mr_obb]

Wat volgens mij belangrijk is, is om er voor te zorgen dat iedereen zijn hypotheek kosteloos kan omzetten in een annuiteiten- of lineaire hypotheek. Dat betekent dus geen administratiekosten bij de bank, geen belasting betalen bij het gebruiken van je spaartegoed van je spaarhypotheek bij het aflossen etc. Zo lang ze dat opnemen, dan heb ik er geen enkel problem mee dat ze de HRA afbouwen.

[anandus]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:50:
[...]


Ja duh, zo kan je alles wel tot in extremen trekken. Je moet niet vergeten dat een hypotheek over iets meer geld gaat dan een abonnement op de Donald Duck.[

Het was dan ook een beetje tongue-in-cheek

En als de Donald Duck door die BTW-verhoging te duur wordt kan je die gewoon opzeggen. Een hypotheek daar kom je niet zo makkelijk van af, vooral niet in de huidige markt.

Nee, maar een hypotheek is in principe een contract tussen de koper en de bank met het huis als onderpand.
Dat die koper dan belastingvoordeeltjes incalculeert is noch de bank noch de overheid aan te rekenen, maar een risico dat de koper neemt.
De enige de je echt wat aan zou kunnen rekenen is de hypotheekadviseur als hij heeft verzuimd te vertellen dat de regels rond de HRA in de toekomst mogelijk zouden kunnen veranderen (en de hypotheekadviseurs waar ik de laatste paar jaar mee heb gesproken hebben mij allemaal gezegd dat de mogelijkheid bestaat dat de regels rond HRA kunnen veranderen)

[Señor Sjon]

mr_obb schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:54:
Wat volgens mij belangrijk is, is om er voor te zorgen dat iedereen zijn hypotheek kosteloos kan omzetten in een annuiteiten- of lineaire hypotheek. Dat betekent dus geen administratiekosten bij de bank, geen belasting betalen bij het gebruiken van je spaartegoed van je spaarhypotheek bij het aflossen etc. Zo lang ze dat opnemen, dan heb ik er geen enkel problem mee dat ze de HRA afbouwen.

Dream on, je moet sowieso nog notaris en kadaster betalen voor inschrijven van de nieuwe hypotheekakte. En iets zegt me dat de banken een weinig concurrerende rente gaan geven aan die 900k onder water staande huishoudens. De overheid heeft geen geld, dus als ze een rendementsheffing kunnen pakken op een bankspaarhypotheek, zullen ze het niet nalaten.

[rube]

mr_obb schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:54:
Wat volgens mij belangrijk is, is om er voor te zorgen dat iedereen zijn hypotheek kosteloos kan omzetten in een annuiteiten- of lineaire hypotheek. Dat betekent dus geen administratiekosten bij de bank, geen belasting betalen bij het gebruiken van je spaartegoed van je spaarhypotheek bij het aflossen etc. Zo lang ze dat opnemen, dan heb ik er geen enkel problem mee dat ze de HRA afbouwen.

Tja, dat zou wel prettig zijn. Maar in principe is de overheid geen partij in contracten tussen private partijen.
Dus waarom zou de overheid daarvoor moeten zorgen? Iemand moet dat namelijk weer betalen en waarom dat laten betalen door de gehele bevolking i.p.v. de mensen hier zelf deze verbintenis zijn aangegaan?

[Mx. Alba]

anandus schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:54:
Nee, maar een hypotheek is in principe een contract tussen de koper en de bank met het huis als onderpand.
Dat die koper dan belastingvoordeeltjes incalculeert is noch de bank noch de overheid aan te rekenen, maar een risico dat de koper neemt.
De enige de je echt wat aan zou kunnen rekenen is de hypotheekadviseur als hij heeft verzuimd te vertellen dat de regels rond de HRA in de toekomst mogelijk zouden kunnen veranderen (en de hypotheekadviseurs waar ik de laatste paar jaar mee heb gesproken hebben mij allemaal gezegd dat de mogelijkheid bestaat dat de regels rond HRA kunnen veranderen)

Je vergeet de rol van de (onafhankelijke) hypotheekadviseur. Je kan van een gemiddelde huizenkoper niet verwachten dat hij alle ins en outs van de hypotheekmarkt kent, daarom neemt die een adviseur in de arm. De leek (de koper) neemt aan dat de expert (de hypotheekadviseur) alle nodige kennis in pacht heeft. De adviseurs hebben dus (ook) gefaald... Je kan niet de volledige schuld in de schoenen van de huizenkoper schuiven.

[Aghanim]

mr_obb schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:54:
Wat volgens mij belangrijk is, is om er voor te zorgen dat iedereen zijn hypotheek kosteloos kan omzetten in een annuiteiten- of lineaire hypotheek. Dat betekent dus geen administratiekosten bij de bank, geen belasting betalen bij het gebruiken van je spaartegoed van je spaarhypotheek bij het aflossen etc. Zo lang ze dat opnemen, dan heb ik er geen enkel problem mee dat ze de HRA afbouwen.

Dit zou ik (als bijna koper van een woning) terecht vinden. Laat nu de bubble maar leeglopen, dan weten we hopelijk allemaal waar we aan toe zijn volgend jaar (helaas vermoed ik dat we dit nooit 100% zeker zullen gaan weten) en kan er op basis van een duidelijke visie weer geïnvesteerd gaan worden.

[Steffie]

anandus schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:48:
[...]
De voorwaarden van jouw hypotheekcontract veranderen natuurlijk niet, het zijn fiscale regels die veranderen.

Volgens jouw redenering zou de overheid de BTW ook niet mogen verhogen omdat de 'voorwaarden' van mijn abonnement van de Donald Duck dan zou veranderen. Om er maar even een hypobool in te gooien

In het verleden zijn er wel hypothecaire leningen verstrekt waarbij ruimer met het begrip verantwoorde woonlasten werd omgegaan dan sinds de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in 2007. Je kunt het consumenten van die leningen niet kwalijk nemen dat fiscale voordelen van bijvoorbeeld een >50% aflossingsvrije hypothecaire lening destijds een algemeen geaccepteerd onderdeel was van het advies. Als het niet algemeen geaccepteerd was door onder meer de overheid, dan was die gedragscode wel eerder ingesteld of had de overheid via de AFM eerder in moeten grijpen.

[Sv3n]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:59:
[...]


Je vergeet de rol van de (onafhankelijke) hypotheekadviseur. Je kan van een gemiddelde huizenkoper niet verwachten dat hij alle ins en outs van de hypotheekmarkt kent, daarom neemt die een adviseur in de arm. De leek (de koper) neemt aan dat de expert (de hypotheekadviseur) alle nodige kennis in pacht heeft. De adviseurs hebben dus (ook) gefaald... Je kan niet de volledige schuld in de schoenen van de huizenkoper schuiven.

Dan moeten die mensen dus maar geld gaan halen bij de hypotheekadviseur en niet bij de overheid. Ik wil als ongesubsidieerd woner (vrije markt huur) niet bijdragen aan het oplossen van problemen van mensen die een gok hebben genomen en verloren.

[RemcoDelft]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:59:
De leek (de koper) neemt aan dat de expert (de hypotheekadviseur) alle nodige kennis in pacht heeft.

O.a. daar sloeg mijn woord "naief" op. Het is naief om te denken dat die adviseur daar voor jou zit. Ook toen "bomen tot in de hemel groeiden" waren er mensen die zagen aankomen dat dat niet altijd zo doorging.

Hier een Fok-topic uit 2006 (de eerste referentie die ik zo snel kan vinden) over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, waarbij ik voorspel dat mensen net als de Dexia-lease-klanten gaan huilen bij het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek. En na enkele procenten prijsdalingen over 4 jaar tijd is het inderdaad zo ver! Kan je nagaan wat er gaat gebeuren als de rente gaat stijgen...

[anandus]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:59:
[...]


Je vergeet de rol van de (onafhankelijke) hypotheekadviseur. Je kan van een gemiddelde huizenkoper niet verwachten dat hij alle ins en outs van de hypotheekmarkt kent, daarom neemt die een adviseur in de arm. De leek (de koper) neemt aan dat de expert (de hypotheekadviseur) alle nodige kennis in pacht heeft. De adviseurs hebben dus (ook) gefaald... Je kan niet de volledige schuld in de schoenen van de huizenkoper schuiven.

Dat zeg ik toch ook?

[rube]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:59:
[...]
Je vergeet de rol van de (onafhankelijke) hypotheekadviseur. Je kan van een gemiddelde huizenkoper niet verwachten dat hij alle ins en outs van de hypotheekmarkt kent, daarom neemt die een adviseur in de arm. De leek (de koper) neemt aan dat de expert (de hypotheekadviseur) alle nodige kennis in pacht heeft. De adviseurs hebben dus (ook) gefaald... Je kan niet de volledige schuld in de schoenen van de huizenkoper schuiven.

Adviseurs die de afgelopen jaren nog met droge ogen beweert hebben dat de HRA nooit aangepast zal worden hebben volgens mij een slecht advies geleverd (al dan niet moedwillig).
Maar als klant heb je, net als bij het kopen van een huis, ook een eigen plicht om onderzoek te doen.

Kijk, 20 of 30 jaar geleden zat de samenleving nog wat anders in elkaar. Maar de afgelopen 5-10 jaar moet dat tot iedereen toch wel doorgedrongen zijn volgens mij?

[Arnout]

RemcoDelft schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 11:04:
[...]
En na enkele procenten prijsdalingen over 4 jaar tijd is het inderdaad zo ver! Kan je nagaan wat er gaat gebeuren als de rente gaat stijgen...

Inderdaad, dat is het grote verschil met de crisis op de woningmarkt '79 - '82 : de rente steeg toen (en was misschien daardoor de oorzaak), iets wat nu niet zo is, en er mogelijk nog bovenop kan komen.

Ik heb het idee dat deze 'crisis' (eigenlijk verkeerd woord, omdat het best eens de nieuwe werkelijkheid kan zijn) daarom een stuk gevaarlijker is dan die van 30 jaar geleden.

[Anoniem: 46694]

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 10:43:
[...]


Maar die mensen die financieel in de problemen komen door een restschuld hebben zelf eigenlijk ook het probleem van een ander op zich geschoven gekregen. De mensen die in de jaren '80 een huis hebben gekocht hebben in principe een piramidespel gewonnen en de slachtoffers van het piramidespel zijn zij die in de jaren '00 een huis hebben gekocht.

Nu nog wat: http://www.nu.nl/nieuws/2...potheekrente--aftrek.html

Ik vind dat een heel slecht signaal. Als je een hypotheek afsluit dan ga je een contract aan voor 30 jaar. Je kunt dat alleen goed geïnformeerd doen als je er redelijk van uit kunt gaan dat alle regels aangaande dat contract die 30 jaar lang gelijk blijven. Als er nu onderweg door Den Haag aan wordt gemorreld geef je het signaal af dat zelfs die nieuwe regels die nu worden opgesteld niet zeker zijn. De koper bindt zich voor 30 jaar en de overheid kan en mag het zich permitteren om onderweg de voorwaarden van de deal te veranderen. Als er iets is wat je in de huidige woningmarkt niet moet doen, is het het vertrouwen nog meer aantasten.

Je zet jezelf neer als slachtoffer die geen enkele verantwoording wil nemen. Begrijpelijk als je in een precaire situatie zit, want als je jezelf neerzet als slachtoffer krijg je sneller subsidie of een uitkering. Zo werkt het wel weer natuurlijk. Menselijk gedrag enzo.

In elk geval, je bent wel heel erg naief als je de overheid vertrouwt. Dat is gewoon dom zijn.
Verder ben je bewust een overeenkomst aangegaan tegen een bepaalde prijs. Dat die prijs achteraf veels te hoog is, tja is dat iemand anders zijn schuld? Dacht het niet.
Als ik een dikke auto koop voor 100000 euro en een paar jaar later is ie nog maar 50000 euro waard, ga ik toch ook niet jammeren? Zo werkt het ook met huizen.
Prijzen gaan omhoog maar kunnen ook omlaag. Zelfs mijn 4 jarig neefje begrijpt dat.
Nu is het zo dat een godsdienst bijna was in Nederland dat huizenprijzen alleen kunnen stijgen en jij was daardoor bevangen. Ik niet. Schrale troost dat je niet de enige was? Zelfs hoogopgeleiden hadden niet door dat het een bubble was. Ik had in 2006 al door dat het een enorme bubble was en bewust iets gaan huren in de vrije sector. Nee ben geen scheefhuurder want betreft dus vrije sector.

Dus de lessen zijn als volgt:
- Vertrouw NOOIT de overheid.
- Wees onafhankelijk
- Denk logisch na en denk niet automatisch mee met de kudde

Nogmaals, begrijp dat je in een moeilijke situatie zit en jij belang bij hebt dat de socialistische regering jouw verantwoordelijkheid overneemt en de problemen dumpt bij andere burgers.
Daarom bedoel ik het ook niet persoonlijk.

[Mx. Alba]

Het probleem is dat het bij mij zoals zo vaak een samenloop van omstandigheden is die niemand had voorzien. In 2008 ben ik van Frankrijk naar Nederland verhuisd en ik had de 7 jaar ontwikkelingen daarvoor in Nederland "gemist" en geen in-depth kennis van het Nederlandse hypotheeksysteem - in Frankrijk bestaan alleen annuïteitenhypotheken en hier was er een zeer breed scala aan alternatieve hypotheekvormen, de een volgens de adviseurs nog beter dan de andere. Vervolgens komt er die crisis die niemand aan had zien komen, een scheiding die je ook niet aan kunt zien komen... Het enige lichtpuntje is dat ik het tegoed voor mijn beleggingshypotheek wel op goede fondsen heb gezet zodat ik daarop de afgelopen jaren zelfs nog wat winst heb gemaakt, hoewel de groei veel lager is dan wat het zou moeten zijn.

Zonder de missende kennis vooraf / verkeerde voorlichting was ik misschien niet deze constructie aangegaan en was er geen probleem geweest, zelfs met een crisis en een scheiding. Zonder crisis zou er ook geen probleem zijn geweest zelfs met onvolledige voorkennis / verkeerde voorlichting en een scheiding. Zonder scheiding zou er ook geen probleem zijn geweest zelfs met onvolledige voorkennis / verkeerde voorlichting en een crisis.

En zelfs dan moet ik eerlijk zeggen dat het probleem niet zo groot is want ik hoef het huis niet te verkopen. Er zijn genoeg mensen die vele malen dieper in de problemen zitten omdat ze hun huis moeten verkopen met een astronomische restschuld...

[Krisp]

Er zijn natuurlijk verschillende mogelijkheden om de rekening neer te leggen:

• Huidige bezitters van huizen. Daar zijn goede argumenten voor te vinden: zij hebben een huis gekocht, een hypotheek genomen en daar staat allemaal hun handtekening onder. Zij zijn dan ook (bewust of onbewust) de risico's aangegaan. Bovendien is dit 'marktwerking', wat natuurlijk prettig is: als overheid trek je zo veel mogelijk je vingers er vanaf. Met de (gedeeltelijke) afschaffing van de HRA doe je dat zelf nog wat extra. De (gedeeltelijke) afschaffing van de HRA is voor mij een reden om te zeggen dat de rekening niet volledig bij de beziter mag liggen, danwel zeer geleidelijk moet landen.
• De overheid. Die verdeelt die rekening over alle Nederlanders, danwel alle huizenbezitters. Daarmee zou de overheid de markt verstoren en leert deze het nooit. Daarmee is het een onwenselijke optie. Een aanpassing in de huidige regelingen zou imo wel geleidelijk gecompenseerd moeten worden. Voorbeeld hiervan is de mogelijkheid tot de aftrek van restschulden.
• De toekomstige koper. Dit is een onhaalbare optie, toekomstige kopers accepteren dat gewoon niet. De enige manier om dat te doen is door die koper een duurdere prijs te laten betalen dan eigenlijk realistisch is. Ik mag aannemen dat de meeste potentiele kopers nu wel wakker zijn en alleen akkoord gaan met lagere prijzen. Er zijn ook andere opties (huren, blijven zitten waar ze nu zitten) die in veel gevallen acceptabel zijn.
• De financierders. Tricky, want dit wordt hoe dan ook doorberekend aan nieuwe hypotheken en daarmee aan toekomstige huizenkopers. Daarmee zijn ze het minst grijpbaar. Toch valt er iets voor te zeggen: Zij zetten namelijk de andere handtekening onder het finncieringscontract en hebben een onderpand op het huis. Als het onderpand minder waard wordt, dan moet je ook op de blaren zitten.

Persoonlijk voel ik voor een gezamenlijke last bij banken en huidige huiseigenaren. Hoe dat moet, weet ik niet (goed). Tegelijktijd heeft de overheid imo de plicht om de markt meer los te laten en zowel aan de huur- als aan de koopmarkt hervormingen door te voeren, waardoor de markt overzichtelijker en helderder wordt. Tevens denk ik dat de overheid als eigenaar van grond ook haar verlies nemen, om zo de nieuwebouw weer op gang te helpen.

Wellicht is het evil om te zeggen, maar als de overheid nu de grond flink afwaardeert, moeten de huidige huizenbezitters wel volgen. Dat lijkt me een mooie eerste stap.

[Mx. Alba]

Waarom niet een deel ook bij de politiek leggen? Het is immers de politiek die decennia lang de kop in het zand heeft gestoken en niets heeft gedaan toen er wat aan de HRA gedaan kon (en eigenlijk moest) worden zonder dat dat veel impact op de markt zou hebben gehad. Nu is het daarvoor te laat, er moet wat aan gedaan worden en dat zal een grote impact hebben op een markt die toch al op slot zit.

Vergeet niet dat het een goed politicus betaamt om het volk te leiden. Niet andersom. Daarom krijg ik ook altijd de kriebels als ik weer zo'n shot van wijlen Pim Fortuyn zie met zijn "at your service". Nee, jij moet niet het volk dienen. Het volk moet JOU dienen. Have some balls, doe wat goed voor het land is ook als dat misschien slecht is voor individuele stemmers. Dat is eigenlijk het probleem van een democratie...

[ Voor 34% gewijzigd door Mx. Alba op 24-10-2012 12:26 ]

[Bananenplant]

Hoe redelijk is dat om aan de politiek te wijten? Die hadden te maken met kiezers die weg zouden lopen, indirect is het dus gewoon struisvogelgedrag van het volk zelf geweest.

[rube]

En hoe wil je dat bij "de politiek" leggen? Dan komt het toch weer terecht bij de samenleving als geheel en dus bij mensen die hier helemaal niets aan kunnen doen, lijkt met niet fair (zie ook Krisp, "overheid" hierboven)

[Anoniem: 390599]

Krisp schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 12:12:
Er zijn natuurlijk verschillende mogelijkheden om de rekening neer te leggen:

Welke rekening? Er is volgens mij geen rekening. Er zijn oplopende uitgaven vanuit de overheid aan de HRA.
Wat is dan dus de oplossing: uitgaven beperken.
Hoe? Hypotheekrente beperken tot hypotheken die gedurende de looptijd worden afgelost en het afschaffen van spaar/beleggingshypotheken en vergelijkbare producten.

Effect: hogere maandlasten voor "nieuwe""hypotheken --> daling van besteedbaar inkomen danwel daling van financieringsruimte voor aankoop huis. Bij daling van financieringsruimte voor aankoop huis zal dit betekenen daling van prijzen op woningmarkt.

Mogelijk ongewenst effect = restschuld. Hoe restschuld aan te pakken = fiscale maatregelen Bijv. onbelaste schenking van ouders aan kinderen.

Verder. Leenratio beperken tot X*inkomen. Hiermee voorkom je een te hoge schuldenlast voor toekomstige generaties en maak je de huizenmarkt bestendiger tegen crisis.

P.S. Grond afwaarderen gaat vanzelf als de waarde daalt.

[Mx. Alba]

Wil je soms zeggen dat de overheid niet meer verantwoordelijk is voor zijn doen en laten nadat er een nieuwe verkiezing is geweest? Dan zou het wel heel leuk worden. Natuurlijk is de huidige overheid verantwoordelijk voor het falen van de overheid twintig jaar geleden.

[Krisp]

Het 'probleem' van de overheid is dat die (van) het volk is, het belang van het volk dient en dat het volk beslist. Als het volk niet wil, gebeurt het niet. Het volk wilde tot 2012 geen aanpassing in de HRA, nu wel. De grap is dat de bubbel veroorzaakt door de HRA al jaren bestaat, al jaren stabiel is en in het geheel geen problemen veroorzaakt, zolang iedereen maar belooft dat die bubbel er blijft. Maarja, lobbyisten, de EU vindt iets, etc, etc...

Het objectief slechtste moment om de HRA af te schaffen is nu. Het aflossen van de hypotheek helpt ons niet uit de economische crisis. Subjectief is dit het beste moment: de druk om te bezuinigen is groot. De mooiste oplossing is door de maatregel pas in te laten gaan als de crisis weg is.

Anoniem: 390599 schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 12:31:
[...]


Welke rekening? Er is volgens mij geen rekening. Er zijn oplopende uitgaven vanuit de overheid aan de HRA.

Goed punt, het is geen rekening. Het is een restschuld ter waarde de negatieve verschillen tussen huizenwaarde en hypotheek, bij elkaar opgeteld. Deels virtueel, deels hard door huizen die onder de hypotheekwaarde verkocht worden.

P.S. Grond afwaarderen gaat vanzelf als de waarde daalt.

Dan zou de grond van gemeentes nu al met meer dan 20% afgewaardeerd moeten zijn. Wijs mij eens een gemeente aan die dat heeft gedaan?

Mx. Alba schreef op woensdag 24 oktober 2012 @ 12:32:
Wil je soms zeggen dat de overheid niet meer verantwoordelijk is voor zijn doen en laten nadat er een nieuwe verkiezing is geweest? Dan zou het wel heel leuk worden. Natuurlijk is de huidige overheid verantwoordelijk voor het falen van de overheid twintig jaar geleden.

Hoi, ik ben de overheid. Jij ook. Wij zijn de overheid. Dus als er iemand op de blaren moet zitten, zijn wij het omdat wij zo stom zijn geweest om 20 jaar lang op de VVD te stemmen.