Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Z___Z]

spijkerhoofd schreef op maandag 30 mei 2022 @ 17:44:
[...]


Ik vind dat de discussie vooral gaat over de maandlasten, maar niet over het inkomen. Zit je aan je max schaal en kun je nergens anders meer verdienen, zit je max hypotheek, dan is deels aflossingsvrij een optie. Zit er de komende jaren salarisverhogingen in bij je werkgever of kun je elders meer verdienen dan zou ik geen aflossingvrij doen. Wij zittenzelf zit in de 2e groep, vandaar dat we geen aflossingsvrij doen. Wij zullen de komende 10 jaar fors groeien met ons salaris vandaar dat wij hiervoor gekozen hebben want er is gewoon minder risico, plus we kunnen meer terug krijgen van de belasting.

Wat ook meehelpt is ondanks de aankoop van een woning wij nog 30K aan spaargeld overhouden waardoor veel sparen geen issue is voor ons. Dus dan spaar ik liever met de aflossing!

Lijkt me juist andersom. Als je nog veel carrièregroei verwacht kan je beter nu aflossingsvrij lenen. Want in de toekomst als je salaris verdubbeld is, maakt de hypotheeklasten een veel kleiner deel uit van je inkomen. Dan kan je veel makkelijker in de toekomst aflossen dan nu.
Als je al Max schaal zit en geen groeimogelijkheden hebt, zullen de relatieve lasten niet echt dalen. Kan je beter maar afgelost hebben voordat je met pensioen gaat. Veel mensen zitten dus in deze tweede categorie, waarvoor aflossingsvrij dus geen goed idee is.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op maandag 30 mei 2022 @ 18:43:
[...]

Lijkt me juist andersom. Als je nog veel carrièregroei verwacht kan je beter nu aflossingsvrij lenen. Want in de toekomst als je salaris verdubbeld is, maakt de hypotheeklasten een veel kleiner deel uit van je inkomen. Dan kan je veel makkelijker in de toekomst aflossen dan nu.
Als je al Max schaal zit en geen groeimogelijkheden hebt, zullen de relatieve lasten niet echt dalen. Kan je beter maar afgelost hebben voordat je met pensioen gaat. Veel mensen zitten dus in deze tweede categorie, waarvoor aflossingsvrij dus geen goed idee is.

Aan de andere kant, als je al 'redelijk' op leeftijd bent, en je levensverwachting is niet heel veel langer dan de 30 jaar van de looptijd van een annuïteitenhypotheek, dan heb je wellicht ook niet dat je na die 30 veel 'extra' rente betaalt als je aflossingsvrij kiest. Je hebt dan wellicht veel meer aan de lagere lasten van aflossingsvrij dan aan de zekerheid dat je over 30 jaar zonder hypotheeklasten bent.

Uiteraard zijn er nog veel meer factoren om rekening mee te houden (bv of je je eventuele kinderen een afgelost huis wilt laten erven), maar zelf heb ik de houding hoe ouder je bent, hoe interessanter een deel aflossingsvrij wordt.

Maar wat de discussie zo leuk maakt, is dat er eigenlijk geen 'goed' of 'fout' is met aflossingsvrij. Het is vooral van belang hoe je ermee omgaat en dat je goed over de consequenties nadenkt.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 19:12:
[...]
Maar wat de discussie zo leuk maakt, is dat er eigenlijk geen 'goed' of 'fout' is met aflossingsvrij. Het is vooral van belang hoe je ermee omgaat en dat je goed over de consequenties nadenkt.

Enige relativering is wel op zijn plaats. Op macroschaal is grote mate van aflossingsvrij ongewenst. Daarnaast kan niet iedereen goed over de consequenties nadenken en kan je dit wel, dan kan ieders leven onverwachte wendingen nemen die heel zuur kunnen uitpakken. Dan kan je er nog zo goed over nagedacht hebben...

Voorbeeld: gemiddeld kost een huis nu 10 jaarsalarissen. Met hogere rente kan dit naar 5. En de rente kan snel stijgen, zoals we nu zien... Oftewel, aflossingsvrij kan oorzaak zijn voor veel problemen.

Of aflossingsvrij niet 'goed' of 'fout' is, kan je het beste beoordelen in laagconjunctuur. En niet zoals nu in hoogconjunctuur.

[MaStar]

Sport_Life schreef op maandag 30 mei 2022 @ 11:50:
[...]

Eigenlijk is historisch gezien maximaal lenen wat het meeste rendement oplevert (tegelijkertijd hoogste risico).

Eens, dat is wat ik ook zeg (hierboven) en daarom ook een argument om op die manier stappen te maken op de woningladder. Na 5-10 jaar is dat bedrag niet meer zo spannend door inflatie , hogere woningprijzen etc.

[Miks]

MaStar schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:05:
[...]


Eens, dat is wat ik ook zeg (hierboven) en daarom ook een argument om op die manier stappen te maken op de woningladder. Na 5-10 jaar is dat bedrag niet meer zo spannend door inflatie , hogere woningprijzen etc.

^ dan overzie je de risico's totaal niet. De laatste jaren zijn tellen niet bepaald als 'zwaar weer' op de woningmarkt.

[Shadowhawk00]

MaStar schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:05:
[...]


Eens, dat is wat ik ook zeg (hierboven) en daarom ook een argument om op die manier stappen te maken op de woningladder. Na 5-10 jaar is dat bedrag niet meer zo spannend door inflatie , hogere woningprijzen etc.

De inflatie is op dit moment redelijk hoog, ook mede door de hoge huizenprijzen. Maar dat laatste kan gewoon erg hard dalen, het zou niet de eerste keer zijn dat de prijzen zomaar 25% of meer dalen dan word dat bedrag toch een stuk vervelender.

[Wilke]

Shadowhawk00 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:25:
De inflatie is op dit moment redelijk hoog, ook mede door de hoge huizenprijzen.

Dit is incorrect, huizenprijzen zijn geen factor in de officiële inflatie-berekeningen.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-niet-in-de-inflatie-zit-

[Shadowhawk00]

Wilke schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:28:
[...]


Dit is incorrect, huizenprijzen zijn geen factor in de officiële inflatie-berekeningen.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-niet-in-de-inflatie-zit-

Nee, maar ze zorgen er wel voor dat er veel meer geld in omloop is. Meer leningen = meer geld beschikbaar in de economie. En massaal geld bijdrukken heeft natuurlijk wel indirect een effect op de inflatie.

[kx22]

Shadowhawk00 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:25:
[...]


De inflatie is op dit moment redelijk hoog, ook mede door de hoge huizenprijzen. Maar dat laatste kan gewoon erg hard dalen, het zou niet de eerste keer zijn dat de prijzen zomaar 25% of meer dalen dan word dat bedrag toch een stuk vervelender.

Maar zolang je in dat huis blijft wonen en je rente en aflossing (excl aflossingvrije gedeelte) kan betalen is er toch geen probleem?
Ik ben zelf voorstander van aflossingsvrij als het een huis is waar ik mezelf zie "eindigen". Dus mijn droomhuis waar ik oud wil worden.

[nel!s]

Ik denk dat de hypotheekrente stabilisatie weer rust in de markt gaat brengen. Hier wat meer achtergrond: https://www.abnamro.nl/nl...eling-hypotheekrente.html .

Dan kun je in de achteruitkijkspiegel kijken en zeggen dat februari-mei een tijdelijke schok was waarin mensen vanwege zorgen over de marktontwikkelingen iets te paniekerig hun huis te koop zetten, al dan niet ingefluisterd door gretige makelaars, en kopers juist terughoudender werden. Uiteindelijk kunnen we de hypotheekrente nog even zien dalen omdat de concurrentie de risico marges weer drukt, de komende weken.. et voila, 'the last hooray'!

[spijkerhoofd]

Harrie_ schreef op maandag 30 mei 2022 @ 18:26:
[...]


Ik wil geen aflossingsvrij propageren (want ik ben daar ook geen fan van), maar heb je er ook rekening mee gehouden dat er over 10 jaar misschien een paar koters rondlopen die alle salarisverhogingen direct laten 'verdampen'?

Daar heb je zeker een goed punt, echter wij willen geen kinderen, nu niet, in de toekomst ook niet. Wel laat je goed zien dat het sterk afhangt van de situatie van mensen. Voor het een geld geen aflossingsvrij, voor de ander wel....

[spijkerhoofd]

kx22 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:39:
[...]


Maar zolang je in dat huis blijft wonen en je rente en aflossing (excl aflossingvrije gedeelte) kan betalen is er toch geen probleem?
Ik ben zelf voorstander van aflossingsvrij als het een huis is waar ik mezelf zie "eindigen". Dus mijn droomhuis waar ik oud wil worden.

Aan de andere kant kan een afgeloste woning ervoor zorgen dat je eerder kan stoppen met werken, of kan halveren met werken. Ik vraag mij af of dat kan als een aflossingsvrije hypotheek hebt ook eerder kan stoppen als er na 30 jaar van de 500 K nog 250K aan schuld is. Ik ben 62 als mijn hypotheek is afgelost, het zou fijn zijn als ik dan kan minderen met werken of geheel kan stoppen.

[sprhnk]

nel!s schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:44:
Ik denk dat de hypotheekrente stabilisatie weer rust in de markt gaat brengen. Hier wat meer achtergrond: https://www.abnamro.nl/nl...eling-hypotheekrente.html .

Dan kun je in de achteruitkijkspiegel kijken en zeggen dat februari-mei een tijdelijke schok was waarin mensen vanwege zorgen over de marktontwikkelingen iets te paniekerig hun huis te koop zetten, al dan niet ingefluisterd door gretige makelaars, en kopers juist terughoudender werden. Uiteindelijk kunnen we de hypotheekrente nog even zien dalen omdat de concurrentie de risico marges weer drukt, de komende weken.. et voila, 'the last hooray'!

Je artikel zegt dat de korte rente blijft stijgen en de stijging van de lange rente afvlakt, dat betekend dat men er vanuit gaat dat je dus komende periode bijna 3x zoveel rente moet blijven betalen als 3 maanden terug en je kwa leen kosten op het niveau van 2015 blijven hangen met fors hogere prijzen.

[CVTTPD2DQ]

MaStar schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:05:
Eens, dat is wat ik ook zeg (hierboven) en daarom ook een argument om op die manier stappen te maken op de woningladder. Na 5-10 jaar is dat bedrag niet meer zo spannend door inflatie , hogere woningprijzen etc.

Volgens mij is de woningroltrap (je klimt namelijk zelf niet) de laatste tien jaar omhoog gegaan omdat de rente omlaag ging. Dat lijkt zich niet te gaan herhalen.

FreakNL schreef op maandag 30 mei 2022 @ 18:13:
Ik geloof niet dat bescheiden rijtjeswoningen van na 1990 pertinent onzuinig zijn, zeker niet de tussenwoningen.

Zeker niet, maar ik had recent een link gevonden naar een onderzoek over gasgebruik. "Normaal" is eerder 800-1200 kuub.

FreakNL schreef op maandag 30 mei 2022 @ 18:13:
Ik geloof ook helemaal niet dat ons huis een uitzondering is, ik denk dat dat eerder de bewoners zijn. Wij doen het s avonds vaak met een dekentje, maar mijn vriendin had net haar moeder aan de lijn en die klaagde dat het vanochtend maar 18 graden was in huis…. Tja, als je bij dat soort temperaturen al gaat stoken snap ik wel dat je gasrekening hoog is.

Ouderen zijn meer thuis, en oude lichamen zijn gewoon minder 'goed' in zichzelf verwarmen, dus de dag komt (hopelijk) dat ook jij en ik rillen als het maar 18 graden is.

[Sport_Life]

sprhnk schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:01:
[...]


Je artikel zegt dat de korte rente blijft stijgen en de stijging van de lange rente afvlakt, dat betekend dat men er vanuit gaat dat je dus komende periode bijna 3x zoveel rente moet blijven betalen als 3 maanden terug en je kwa leen kosten op het niveau van 2015 blijven hangen met fors hogere prijzen.

+ mensen die de rente kort hebben vastgezet voor lage lasten straks de deksel op de neus krijgen.

[Miks]

nel!s schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:44:
Ik denk dat de hypotheekrente stabilisatie weer rust in de markt gaat brengen. Hier wat meer achtergrond: https://www.abnamro.nl/nl...eling-hypotheekrente.html .

Dan kun je in de achteruitkijkspiegel kijken en zeggen dat februari-mei een tijdelijke schok was waarin mensen vanwege zorgen over de marktontwikkelingen iets te paniekerig hun huis te koop zetten, al dan niet ingefluisterd door gretige makelaars, en kopers juist terughoudender werden. Uiteindelijk kunnen we de hypotheekrente nog even zien dalen omdat de concurrentie de risico marges weer drukt, de komende weken.. et voila, 'the last hooray'!

Als de rente het enige is dat de prijs bepaalt, dan kan de huizenmarkt over een paar maanden weer lekker draaien.

Maar de rente is maar een deel van het verhaal. Als ik het heel erg plat moet slaan is vooral de "stemming" van belang. En ik zie dat deze omslaat. En wel in de hele westerse wereld. Een beeld dat ik nog nooit gezien heb... Dat de huizenmarkt overal tegelijkertijd afzwakt. Wel dat eerst de VS een dip had, en daarna in Nederland, maar dus niet tegelijkertijd.

Big tech zit momenteel in zwaar weer (https://www.cnbc.com/2022...n-red-hot-job-market.html) en dit lijkt de kanarie in de kolenmijn te zijn. Een gewaarschuwd mens...

[sprhnk]

Miks schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:14:
[...]


Als de rente het enige is dat de prijs bepaalt, dan kan de huizenmarkt over een paar maanden weer lekker draaien.

Maar de rente is maar een deel van het verhaal. Als ik het heel erg plat moet slaan is vooral de "stemming" van belang. En ik zie dat deze omslaat. En wel in de hele westerse wereld. Een beeld dat ik nog nooit gezien heb... Dat de huizenmarkt overal tegelijkertijd afzwakt. Wel dat eerst de VS een dip had, en daarna in Nederland, maar dus niet tegelijkertijd.

Big tech zit momenteel in zwaar weer (https://www.cnbc.com/2022...n-red-hot-job-market.html) en dit lijkt de kanarie in de kolenmijn te zijn. Een gewaarschuwd mens...

Die stijgende rente gaat er voor zorgen dat starters gaan wachten, en doorstromers en ouderen nog snel willen cashen. Starters die hebben echt wel door dat als hun financieringsmogelijkheid terug lopen dat dit voor iedereen geld. Als ik nu starter was zou ik de zomer afwachten en achterover leunen, en die correctie zijn werk laten doen.

[Blik1984]

Miks schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:14:
[...]


Als de rente het enige is dat de prijs bepaalt, dan kan de huizenmarkt over een paar maanden weer lekker draaien.

Maar de rente is maar een deel van het verhaal. Als ik het heel erg plat moet slaan is vooral de "stemming" van belang. En ik zie dat deze omslaat. En wel in de hele westerse wereld. Een beeld dat ik nog nooit gezien heb... Dat de huizenmarkt overal tegelijkertijd afzwakt. Wel dat eerst de VS een dip had, en daarna in Nederland, maar dus niet tegelijkertijd.

Big tech zit momenteel in zwaar weer (https://www.cnbc.com/2022...n-red-hot-job-market.html) en dit lijkt de kanarie in de kolenmijn te zijn. Een gewaarschuwd mens...

Je hebt 2008-2009 niet meegemaakt zeker. Waar 2008-2009 een tsunami was is dit (vooralsnog) slechts een rimpeltje.

[Conrado]

spijkerhoofd schreef op maandag 30 mei 2022 @ 20:49:
[...]

Aan de andere kant kan een afgeloste woning ervoor zorgen dat je eerder kan stoppen met werken, of kan halveren met werken. Ik vraag mij af of dat kan als een aflossingsvrije hypotheek hebt ook eerder kan stoppen als er na 30 jaar van de 500 K nog 250K aan schuld is. Ik ben 62 als mijn hypotheek is afgelost, het zou fijn zijn als ik dan kan minderen met werken of geheel kan stoppen.

Ik ben zo'n beetje waar jij hoopt te komen

Goed bedoelde raad: die 250K restschuld is na 30 jaar tot 125K weg-geïnflecteerd. Als je tegelijkertijd het uitgespaarde geld verstandig hebt belegd heb je na 30 jaar een interessant kapitaal....

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:02:
[...]


Volgens mij is de woningroltrap (je klimt namelijk zelf niet) de laatste tien jaar omhoog gegaan omdat de rente omlaag ging. Dat lijkt zich niet te gaan herhalen.

Nee, als je 10 jaar geleden een huis hebt gekocht voor 250k tegen 4% rente betaal je 10k aan rente in een jaar.

In die 10 jaar:
- is de rente niet zoveel verandert, misschien daalt de rente iets naar 8-9k.
- is er hoogstwaarschijnlijk al wat afgelost op het huis, laten we zeggen 10-20%
- is je salaris hoogstwaarschijnlijk flink gegroeid, m.n. Bij starters kan het salaris verdubbeld zijn in 10 jaar tijd
- is je huis ondertussen in waarde verdubbelt.

Kortom: het huis is in waarde toegenomen, maar in de tussentijd is je inkomen verdubbelt en de kosten voor je huis stijgen niet mee, en als het wel was gestegen, dan had je je gestegen salaris om het te betalen. Dit is wat inflatie doet met woonlasten voor een woning waar je al even eigenaar van bent.

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:53:
[...]

Je hebt 2008-2009 niet meegemaakt zeker. Waar 2008-2009 een tsunami was is dit (vooralsnog) slechts een rimpeltje.

Jazeker wel. Sterker nog: Miks had in 2017 al voorspeld dat de woningprijzen 40% zouden gaan dalen. En in 2018, 2019, etc

Miks schreef op zaterdag 11 november 2017 @ 19:28:
De prijzen zijn bizar en volgen de loonstijgingen niet, als alle lucht eruit wordt gehaald dan is een prijsdaling van 40% niet ondenkbaar. Zie ook de overduidelijke grafieken in dit rapport:

http://www.nyfer.nl/documents/VEHdef.pdf

[ Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 31-05-2022 07:12 ]

[Cruiseganger]

De plannen van minister de Jonge m.b.t de aanstaande regulering van de middenhuur zijn zeker nog niet uitgewerkt maar als onderstaand artikel op www.nul20.nl de trend aangeeft voor de Amsterdamse regio vanaf 2024 dan wordt huren veel aantrekkelijker maar komen er ook heel veel woningen van particulieren en andere investeerders (weer terug) op de koopmarkt want de gouden tijden voor “buy tot let” en “leave to let zijn” dan echt met een klap voorbij:

https://www.nul20.nl/kabi...ro-omlaag-regio-amsterdam

[sprhnk]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 07:05:
[...]

Jazeker wel. Sterker nog: Miks had in 2017 al voorspeld dat de woningprijzen 40% zouden gaan dalen. En in 2018, 2019, etc


[...]

Op den duur krijgt iedereen vanzelf gelijk. dat is het leuke met dit soort dingen.

[nel!s]

sprhnk schreef op maandag 30 mei 2022 @ 22:01:
[...]


Je artikel zegt dat de korte rente blijft stijgen en de stijging van de lange rente afvlakt, dat betekend dat men er vanuit gaat dat je dus komende periode bijna 3x zoveel rente moet blijven betalen als 3 maanden terug en je kwa leen kosten op het niveau van 2015 blijven hangen met fors hogere prijzen.

Ware het niet dat vrijwel iedereen vastzet voor 10, 20, 30jr.. het gaat niet om wat de gemiddelde koper wel of niet kan/wil opbrengen gegeven de bewegingen in de rente. Maakt echt niet uit als er een paar mensen mis geschoten hebben met een variabele rente. Het gaat altijd om de marginale koper, en zolang de krapte beklijft zal die marginale koper altijd prima een hoge prijs kunnen bieden.

En als we het hebben over sentimenten.. die marginale koper zal sterk beïnvloed worden door positieve signalen zoals afvlakken van de rente stijging, en daarmee de hele markt met zich mee trekken.
Let op: mik trekt dit hele topic in een permanente bear case. Hier moet af en toe tegengeluid op geleverd worden want er zijn werk degelijk kopers in de markt die dit soort topics door spitten om perspectief te vormen. Derhalve een wellicht iets aangezette bull case hierboven - ik ontken niet dat op termijn van zeg 6-12mnd prijzen wat zijwaarts kunnen gaan bewegen en omlooptijd verder omhoog gaat.

Ik presenteerde in dit topic de bull case begin 2020 - runaway rally gebaseerd op verder verlaagde rente, tegenover mik & anderen die prijzen op korte termijn zagen halveren. Ik weet zeker dat dit soort voorspellingen topic lezers hebben aangezet om niet te kopen, vervroegd te verkopen, etc. Hey tegengeluid niet gehoord worden.. En uiteindelijk moeten we concluderen dat we er totaal geen pijl op kunnen trekken met z'n allen.

[xiangpo]

Cruiseganger schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 07:35:
De plannen van minister de Jonge m.b.t de aanstaande regulering van de middenhuur zijn zeker nog niet uitgewerkt maar als onderstaand artikel op www.nul20.nl de trend aangeeft voor de Amsterdamse regio vanaf 2024 dan wordt huren veel aantrekkelijker maar komen er ook heel veel woningen van particulieren en andere investeerders (weer terug) op de koopmarkt want de gouden tijden voor “buy tot let” en “leave to let zijn” dan echt met een klap voorbij:

https://www.nul20.nl/kabi...ro-omlaag-regio-amsterdam

In veel podcasts hoorde ik vermogensbeheerders al zeggen dat zij een enorme toeloop hadden van grote vastgoedbeleggers die hun hele portfolio verkocht hadden en nu een andere beleggingsstrategie zochten. Je zou bijna verwachten dat ze het zagen aankomen.

Vooral alle nieuwe verhuurders en iedereen die met dollartekens in de ogen hun oude appartement hebben aangehouden hier de grootste problemen van gaan ervaren.

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op maandag 30 mei 2022 @ 23:02:
Nee, als je 10 jaar geleden een huis hebt gekocht voor 250k tegen 4% rente betaal je 10k aan rente in een jaar.

In die 10 jaar:
- is de rente niet zoveel verandert, misschien daalt de rente iets naar 8-9k.
- is er hoogstwaarschijnlijk al wat afgelost op het huis, laten we zeggen 10-20%
- is je salaris hoogstwaarschijnlijk flink gegroeid, m.n. Bij starters kan het salaris verdubbeld zijn in 10 jaar tijd
- is je huis ondertussen in waarde verdubbelt.

- Je hebt dus 88k aan rente betaald; dat geld is foetsie. Maar goed, voor 733€ pmnd kun je geen equivalente woning huren. En dan reken ik nog niet met de HRA die het voordeel resoluut naar de koper verschuift.
- Je hebt zo'n 53k afgelost, daar heb je in deze eeuw gemiddeld zo'n 27% rendement op gehaald. Iets beter dan een spaarrekening. Wederom is het het belastingvoordeel (huis is onbelast) dat een groot verschil maakt
- Je salaris is niet afhankelijk van het kopen van een huis.
- Dat is nog niet voorgekomen als je in deze eeuw gekocht hebt.

Veranderingen in huizenprijzen over een periode van 10 jaar (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)

1996 - 2006	251%
1997 - 2007	237%
1998 - 2008	220%
1999 - 2009	205%
2000 - 2010	170%
2001 - 2011	141%
2002 - 2012	124%
2003 - 2013	109%
2004 - 2014	98%
2005 - 2015	95%
2006 - 2016	94%
2007 - 2017	94%
2008 - 2018	97%
2009 - 2019	103%
2010 - 2020	114%
2011 - 2021	126%

[ Voor 8% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 31-05-2022 08:27 ]

[Rubbergrover1]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 07:59:
[...]


Op den duur krijgt iedereen vanzelf gelijk. dat is het leuke met dit soort dingen.

Tsja, als iemand waarschuwt voor een daling van 40% en de woningprijzen sindsdien in werkelijkheid 60% zijn gestegen...? Om zijn 'doel' te bereiken moeten de prijzen nu net dan 60% gaan dalen. Kan best, natuurlijk.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 08:24:
[...]


- Je hebt dus 88k aan rente betaald; dat geld is foetsie. Maar goed, voor 733€ pmnd kun je geen equivalente woning huren. En dan reken ik nog niet met de HRA die het voordeel resoluut naar de koper verschuift.
- Je hebt zo'n 53k afgelost, daar heb je in deze eeuw gemiddeld zo'n 27% rendement op gehaald. Iets beter dan een spaarrekening. Wederom is het het belastingvoordeel (huis is onbelast) dat een groot verschil maakt
- Je salaris is niet afhankelijk van het kopen van een huis.
- Dat is nog niet voorgekomen als je in deze eeuw gekocht hebt.

Veranderingen in huizenprijzen over een periode van 10 jaar (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)

1996 - 2006	251%
1997 - 2007	237%
1998 - 2008	220%
1999 - 2009	205%
2000 - 2010	170%
2001 - 2011	141%
2002 - 2012	124%
2003 - 2013	109%
2004 - 2014	98%
2005 - 2015	95%
2006 - 2016	94%
2007 - 2017	94%
2008 - 2018	97%
2009 - 2019	103%
2010 - 2020	114%
2011 - 2021	126%

Je mist het punt. Het punt is gewoon dat 10 jaar later je huis in heel veel gevallen een heel stuk betaalbaarder is geworden. Door inflatie en salarisverhogingen is het in veel gevallen zo dat je huis meer waard is geworden en je de rente makkelijker kan betalen. De eerste jaren na aankoop van een huis zijn vaak financieel het meest krap

[chimera2]

gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:06:
Je mist het punt. Het punt is gewoon dat 10 jaar later je huis in heel veel gevallen een heel stuk betaalbaarder is geworden. Door inflatie en salarisverhogingen is het in veel gevallen zo dat je huis meer waard is geworden en je de rente makkelijker kan betalen. De eerste jaren na aankoop van een huis zijn vaak financieel het meest krap

En jij mist mijn punt, dat perioden van forse stijgingen in huizenprijzen meestal veroorzaakt worden door rentedalingen. En we komen nu uit een periode van misschien wel veertig jaar waarin de hypotheekrente alleen maar gedaald is. Als je in deze periode een hypotheek afsloot, met variabele rente, aflossingsvrij, etc. dan is dat prima uitgepakt.

Natuurlijk zijn er heel wat 'ouderen' die zeggen dat het altijd goed uitpakt. Op een mensenleven is veertig jaar enorm lang. Voor de huizenmarkt niet.

Maar juist de mensen die enorme klappers hebben gemaakt op de huizenmarkt moet je wantrouwen. Want meestal is dat een combinatie van risicovolle keuzes en dom geluk.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 08:33:
[...]

Tsja, als iemand waarschuwt voor een daling van 40% en de woningprijzen sindsdien in werkelijkheid 60% zijn gestegen...? Om zijn 'doel' te bereiken moeten de prijzen nu net dan 60% gaan dalen. Kan best, natuurlijk.

Mwah, dat is dieper dan prijspeil 2012. Weinig kans

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:30:
Mwah, dat is dieper dan prijspeil 2012. Weinig kans

In vijf van de afgelopen 25 jaar was het prijspeil lager dan tien jaar ervoor. Niet dat ik denk dat we ineens veertig procent gaan krijgen, maar het zou me niets verbazen als we in 2025 een stuk lager staan dan nu.

[sprhnk]

nel!s schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 08:10:
[...]


Ware het niet dat vrijwel iedereen vastzet voor 10, 20, 30jr.. het gaat niet om wat de gemiddelde koper wel of niet kan/wil opbrengen gegeven de bewegingen in de rente. Maakt echt niet uit als er een paar mensen mis geschoten hebben met een variabele rente. Het gaat altijd om de marginale koper, en zolang de krapte beklijft zal die marginale koper altijd prima een hoge prijs kunnen bieden.

En als we het hebben over sentimenten.. die marginale koper zal sterk beïnvloed worden door positieve signalen zoals afvlakken van de rente stijging, en daarmee de hele markt met zich mee trekken.
Let op: mik trekt dit hele topic in een permanente bear case. Hier moet af en toe tegengeluid op geleverd worden want er zijn werk degelijk kopers in de markt die dit soort topics door spitten om perspectief te vormen. Derhalve een wellicht iets aangezette bull case hierboven - ik ontken niet dat op termijn van zeg 6-12mnd prijzen wat zijwaarts kunnen gaan bewegen en omlooptijd verder omhoog gaat.

Ik presenteerde in dit topic de bull case begin 2020 - runaway rally gebaseerd op verder verlaagde rente, tegenover mik & anderen die prijzen op korte termijn zagen halveren. Ik weet zeker dat dit soort voorspellingen topic lezers hebben aangezet om niet te kopen, vervroegd te verkopen, etc. Hey tegengeluid niet gehoord worden.. En uiteindelijk moeten we concluderen dat we er totaal geen pijl op kunnen trekken met z'n allen.

Gaat mij er niet om of het nu omhoog of omlaag gaat omdat ik het wil maar wat ik denk dat het gaat doen opbasis van de argumenten. In dit soort fora heb je altijd mensen die zeggen dat de wereld vergaat en mensen die zeggen dat je morgen de loterij wint.

Op dit moment zou ik als starter de kat uit de boom kijken en als doorstromer willen cashen, dat is sentiment. Dat de rente hogere lasten geeft gewoon en minder bestedingsruimte betekend defacto dat een bepaalde mate van vraaguitval is dat is geen sentiment en zien we terug in de laaste paar maanden.

Ik kan wel met je mee gaan met 6-12 maanden vlakke lijn lichte daling, daarna is het lastig te zeggen wat er gebeurd. Ik denk wel dat als je zegt 30 jaar later dat een huis een prima idee is, maar 2-3 kamer woningen voor starters in een vlakke dalende markt hoeft dat niet te zijn omdat ze veelal binnen 4-5 jaar verkassen.

[Inverted_World]

chimera2 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:21:
gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

Er zijn natuurlijk wel meer factoren dan ' woningnood '.

Volgens onze hypotheek adviseur werd er een jaar terug geboden op elk gebouw waar maar een deur in zat, en wordt er nu al aanzienlijk kritischer naar duurzaamheid (warmtepomp etc) gekeken. Laat genoemde huizen gaan nog steeds als warme broodjes incl overbieden.

[RemcoDelft]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 08:24:
[...]


- Je hebt dus 88k aan rente betaald; dat geld is foetsie. Maar goed, voor 733€ pmnd kun je geen equivalente woning huren. En dan reken ik nog niet met de HRA die het voordeel resoluut naar de koper verschuift.
- Je hebt zo'n 53k afgelost, daar heb je in deze eeuw gemiddeld zo'n 27% rendement op gehaald. Iets beter dan een spaarrekening. Wederom is het het belastingvoordeel (huis is onbelast) dat een groot verschil maakt
- Je salaris is niet afhankelijk van het kopen van een huis.
- Dat is nog niet voorgekomen als je in deze eeuw gekocht hebt.

Veranderingen in huizenprijzen over een periode van 10 jaar (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)

1996 - 2006	251%
1997 - 2007	237%
1998 - 2008	220%
1999 - 2009	205%
2000 - 2010	170%
2001 - 2011	141%
2002 - 2012	124%
2003 - 2013	109%
2004 - 2014	98%
2005 - 2015	95%
2006 - 2016	94%
2007 - 2017	94%
2008 - 2018	97%
2009 - 2019	103%
2010 - 2020	114%
2011 - 2021	126%

We hebben dan ook 3 decennia krankzinnig overheidsbeleid achter de rug, waarbij leennormen enorm zijn versoepeld, het aantal banen per huishouden is toegenomen, rente negatief is geworden, schaarste is aangewakkerd, emigratie is vervangen door immigratie, en kavelprijzen zijn vertienvoudigd.
Kan je de tabel doortrekken vanaf 1950? Ik ben wel benieuwd hoe het er toen uitzag.

[sprhnk]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:30:
[...]


Mwah, dat is dieper dan prijspeil 2012. Weinig kans

Ik verwacht het ook niet maar het is meerdere keren gebeurd afgelopen eeuw. Mijn vader incasseerde ook iets van 50% daling bij zijn eerste woning in een noord-hollands dorpje in de jaren 80, daarvoor was het een parade van dubbele groei. Hehe dit zit hem nog steeds dwars, het is ook een kunst om op de piek te kopen.

Ik denk dat het wel een gezonde gedachte is om er vanuit te gaan dat het wel kan gebeuren en als je jezelf dan nog 20 jaar in het huis ziet zitten dan weet je in elk geval zeker dat je een huis is dat bij je past. Het gevaar zit er nu een beetje in dat men denkt och ik koop het even voor de komende 2-3 jaar en dan pak ik de overwaarde en stroom ik door.

[sprhnk]

chimera2 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:21:
gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

zuur een collega van mij hier in haarlem ook zoiets, handje vol kijkers nul biedingen en daarna 2 huizen in de straat er bij met een lagere vraag prijs. Dan zit je wel even te balen, die gaat nu zijn prijs verlagen en het huis opnieuw op funda zetten. Maar het debiele is ook dat iedereen er zo ongeduldig over is, na 3-4 weken zit iedereem al in de "dit huis is onverkoopbaar modus".

[Harrie_]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:47:
[...]
Ik denk dat het wel een gezonde gedachte is om er vanuit te gaan dat het wel kan gebeuren en als je jezelf dan nog 20 jaar in het huis ziet zitten dan weet je in elk geval zeker dat je een huis is dat bij je past. Het gevaar zit er nu een beetje in dat men denkt och ik koop het even voor de komende 2-3 jaar en dan pak ik de overwaarde en stroom ik door.

Dit inderdaad. Ik ben benieuwd hoe het afloopt met de niet-kindvriendelijke-woningen die nu op de top door starters worden gekocht met het idee dat ze over een aantal jaar wel weer gaan doorstromen als er een kind(erwens) bij komt...

[Rubbergrover1]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:47:
[...]


Ik verwacht het ook niet maar het is meerdere keren gebeurd afgelopen eeuw. Mijn vader incasseerde ook iets van 50% daling bij zijn eerste woning in een noord-hollands dorpje in de jaren 80, daarvoor was het een parade van dubbele groei. Hehe dit zit hem nog steeds dwars, het is ook een kunst om op de piek te kopen.

Ik denk dat het wel een gezonde gedachte is om er vanuit te gaan dat het wel kan gebeuren en als je jezelf dan nog 20 jaar in het huis ziet zitten dan weet je in elk geval zeker dat je een huis is dat bij je past. Het gevaar zit er nu een beetje in dat men denkt och ik koop het even voor de komende 2-3 jaar en dan pak ik de overwaarde en stroom ik door.

Het is zeker een gezonde gedachte om in het achterhoofd te houden 'wat als...'. Maar we hebben het hier over een prijsdaling waarbij de gemiddelde woning 145k gaat kosten. De kans daarop lijkt mij niet heel hoog. Maar, zoals ik ook aangaf, het kan natuurlijk altijd.

[sprhnk]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:54:
[...]


Dit inderdaad. Ik ben benieuwd hoe het afloopt met de niet-kindvriendelijke-woningen die nu op de top door starters worden gekocht met het idee dat ze over een aantal jaar wel weer gaan doorstromen als er een kind(erwens) bij komt...

Haha ik ken iemand die een tweeling kreeg dan is je huis snel te klein.

[Rubbergrover1]

Inverted_World schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:40:
[...]


Er zijn natuurlijk wel meer factoren dan ' woningnood '.

Volgens onze hypotheek adviseur werd er een jaar terug geboden op elk gebouw waar maar een deur in zat, en wordt er nu al aanzienlijk kritischer naar duurzaamheid (warmtepomp etc) gekeken. Laat genoemde huizen gaan nog steeds als warme broodjes incl overbieden.

Maar dat is dus een beetje het punt. Als die 'woningnood' zo hoog is, dan zouden een hoop mensen niet zo kritisch kunnen zijn op zaken als duurzaamheid. Dan zou iedere woning in no-time verkocht zijn. Dat een hoop mensen nu veel terughoudender en kritischer zijn, geeft m.i. aan dat het bij hen niet zozeer gaat om 'woningnood', maar simpelweg om wensen voor iets beters die moeilijk vervuld kunnen worden.

[chimera2]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:54:
[...]


zuur een collega van mij hier in haarlem ook zoiets, handje vol kijkers nul biedingen en daarna 2 huizen in de straat er bij met een lagere vraag prijs. Dan zit je wel even te balen, die gaat nu zijn prijs verlagen en het huis opnieuw op funda zetten. Maar het debiele is ook dat iedereen er zo ongeduldig over is, na 3-4 weken zit iedereem al in de "dit huis is onverkoopbaar modus".

Huis bij mij in de straat ook. Die was ook na een week onder bod

Maar het klopt dat men ( en ik) ongeduldig zijn

Inverted_World schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:40:
[...]


Er zijn natuurlijk wel meer factoren dan ' woningnood '.

Volgens onze hypotheek adviseur werd er een jaar terug geboden op elk gebouw waar maar een deur in zat, en wordt er nu al aanzienlijk kritischer naar duurzaamheid (warmtepomp etc) gekeken. Laat genoemde huizen gaan nog steeds als warme broodjes incl overbieden.

Nou de mijne niet

[Harrie_]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:56:
[...]
Haha ik ken iemand die een tweeling kreeg dan is je huis snel te klein.

Dat klopt. Ik heb het al eens eerder geroepen in dit topic/subforum maar ik ken dus best wel wat dertigers (n=1) die de afgelopen 2 jaar woningen gekocht hebben waar eigenlijk geen of weinig ruimte is voor kinderen. Wanneer ik vraag naar een evt. kinderwens dan is de algemene tendens toch eigenlijk wel 'dan verkopen we het toch weer over een aantal jaar'. Kennelijk heerst er een algemene assumptie dat die ongebreidelde eindeloze waardestijging maar permanent door zal gaan, op een gegeven moment is er toch de rek uit.

Uiteindelijk zullen de woningprijzen natuurlijk ook niet zo snel 40% zakken, maar ook als je nu een woning koopt voor 400k op de top van de markt en je zou 'm over een aantal jaar voor 360k moeten verkopen dan is dat alsnog wel zuur natuurlijk. Helemaal als je erop gerekend had dat je nog wel 'even' 50k tot 100k aan overwaarde zou vangen...

[koerskii]

Verkeerde topic gepost; wilde de posten in ervaringen met verkopen woning..

[ Voor 85% gewijzigd door koerskii op 31-05-2022 10:06 ]

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:29:
[...]


En jij mist mijn punt, dat perioden van forse stijgingen in huizenprijzen meestal veroorzaakt worden door rentedalingen. En we komen nu uit een periode van misschien wel veertig jaar waarin de hypotheekrente alleen maar gedaald is. Als je in deze periode een hypotheek afsloot, met variabele rente, aflossingsvrij, etc. dan is dat prima uitgepakt.

Natuurlijk zijn er heel wat 'ouderen' die zeggen dat het altijd goed uitpakt. Op een mensenleven is veertig jaar enorm lang. Voor de huizenmarkt niet.

Maar juist de mensen die enorme klappers hebben gemaakt op de huizenmarkt moet je wantrouwen. Want meestal is dat een combinatie van risicovolle keuzes en dom geluk.

Gek, mijn reactie was niet gepost.

Ik vind het een beetje kort door de bocht om een hoogtepunt en dieptepunt van hypotheekrente te pakken (1981 vs 2021) en maar zeggen dat de hypotheekrente zorgt voor de stijging van huizenprijzen. Het is absoluut een factor, maar er zijn in die 40 jaar ook periodes geweest van stijgende hypotheekrentes. En gedurende de roemruchte huizenprijsdaling van 2010 - 2013 daalde de hypotheekrente juist.

[ Voor 21% gewijzigd door Blik1984 op 31-05-2022 10:27 ]

[Hbeez]

chimera2 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:21:
gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

Alhoewel dat een ontwikkeling op de huizenmarkt is, is jouw ervaring meer iets voor het "Ervaringen met het verkopen van je woning"-topic, waar je dit veel vaker hoort dus je staat niet alleen. Wat voorbeelden van de laatste bladzijde:

Vorige week belde onze makelaar dat het nu toch wel tijd wordt om onze woning te gaan verkopen omdat ze echt wel merken dat de markt terug begint te lopen.

Animo viel erg tegen, er zijn geen bezichtigingen bij gekomen na de eerste 2 dagen op Funda

Strekking van het verhaal: Laatste kans om je woning tegen een goede prijs te verkope

Dat was eigenlijk ook de strekking van het verhaal van onze makelaar.. Ze merken nu al een flinke terugloop in animo

In mijn regio zie ik ook de aandacht teruglopen.

Ik heb zelf in maart verkocht, ik sprak mijn verkoopmakelaar vorige week bij de overdracht en hij zei dat het net op tijd was verkocht (regio Leiden).

Nu lag de verkoopnorm ook wel ontzettend hoog de laatste tijd, dus verkopers/makelaars waren erg verwend; 20-30 bezichtigingen, binnen 2 weken verkocht met 10% boven de VP is ook niet normaal/houdbaar. De nieuwbouwkopers met oplevering in '23 pik je er trouwens zo uit in dat (en dit) topic, die plussen de n=1 voorbeelden uit centrum Amsterdam/Utrecht dat het nog goed loopt

Wat betreft je opmerking over woningnood; een deel is 'harde' woningnood (dertigers die bij hun ouders wonen, etc) en een deel 'zachte' woningnood (emotioneel/FOMO).

Overigens vind ik dat @Miks z'n standpunten altijd goed onderbouwd met bronnen& data. Dat hij er al jarenlang naast zit betekent niet dat er al die tijd een 0% kans was op dalende huizenprijzen.

[Richh]

chimera2 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:21:
gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

Is er woningnood? Of is er vooral een tekort aan betaalbare woonruimte?

Door de gestegen rente zijn huizen de afgelopen 6 maanden soms letterlijk honderden euro's per maand netto duurder geworden. Dat is een last die je iedere maand weer mag betalen, 30 jaar lang. Oh, en de energierekeningen zijn ook verdubbeld. Natuurlijk ga je dan eventjes goed nadenken over welke maandlast je aan wilt gaan...

De huizenprijzen dalen misschien wel een stukkie, de maandlasten die erbij horen zijn in de afgelopen 3 jaar niet zo hard gestegen tov wat we nu zien.

Op dit moment staat er in mijn stad menig huis opeens >2 weken te koop. De hoeveelheid keuze die een starter nu heeft op dit moment, is groter dan wat er in een volledige maand langs kwam vorig jaar. Bij starters verdwijnt de FOMO, bij verkopers ontstaat de FOMO, en voila, de mismatch van de afgelopen 2 jaar is opgelost. Het is bijna een self fulfilling prophecy

Hoe dan ook, als je nu starter bent ga je natuurlijk wel 2x nadenken of je moet overbieden of niet.

Heel veel starters zijn klaar met hun peperdure krappe huurhut. Maar als zij eenmaal het gevoel hebben dat je volgend jaar meer korting krijgt op woning X dan wat een jaar huur kost, dan zal er ongetwijfeld een deel van de 'vraag' verdampen.

[ Voor 12% gewijzigd door Richh op 31-05-2022 10:45 ]

[SL104]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:01:
[...]
Uiteindelijk zullen de woningprijzen natuurlijk ook niet zo snel 40% zakken, maar ook als je nu een woning koopt voor 400k op de top van de markt en je zou 'm over een aantal jaar voor 360k moeten verkopen dan is dat alsnog wel zuur natuurlijk. Helemaal als je erop gerekend had dat je nog wel 'even' 50k tot 100k aan overwaarde zou vangen...

Zuur is dat wel, maar als je alternatief was om te huren a 1500 euro per maand, dan nog was je koophuis over een periode van zo'n 3 jaar al snel voordeliger, ondanks 40k verlies en zeg 10k aan- en verkoopkosten. De huurmarkt doet een hoop om de koopmarkt aan te jagen.

[Harrie_]

SL104 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:25:
[...]


Zuur is dat wel, maar als je alternatief was om te huren a 1500 euro per maand, dan nog was je koophuis over een periode van zo'n 3 jaar al snel voordeliger, ondanks 40k verlies en zeg 10k aan- en verkoopkosten. De huurmarkt doet een hoop om de koopmarkt aan te jagen.

Klopt maar volgens mij is het alternatief vaak een wat meer 'toekomstbestendige' woning kopen 'iets verder van het centrum'. Je hoort mij trouwens ook niet zeggen dat iedereen maar 30 jaar vooruit moet kijken, maar ik zou eigenlijk verwachten dat mensen wel in staat zijn om bij de aankoop van een woning zo'n 5 tot 10 jaar vooruit te kijken. Het zal mijn eigen referentiekader wel zijn wat hier volledig mank gaat met de werkelijkheid

[Blik1984]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:29:
[...]


Klopt maar volgens mij is het alternatief vaak een wat meer 'toekomstbestendige' woning kopen 'iets verder van het centrum'. Je hoort mij trouwens ook niet zeggen dat iedereen maar 30 jaar vooruit moet kijken, maar ik zou eigenlijk verwachten dat mensen wel in staat zijn om bij de aankoop van een woning zo'n 5 tot 10 jaar vooruit te kijken. Het zal mijn eigen referentiekader wel zijn wat hier volledig mank gaat met de werkelijkheid

Huizenmarkt is toch altijd "locatie, locatie, locatie" als belangrijkste factor.

Ik stond 12 jaar geleden ook voor de keuze, 80 m2 in de buurt van het centrum en slechts 2 slaapkamers en een badkamer op de begane grond. Of 130 m2, wat verder weg van het centrum, autovrije buurt, 3 slaapkamers.

Uiteindelijk voor de laatste gekozen, omdat ik niet mezelf vast wilde leggen op een verhuizing over 5-7 jaar wegens het krijgen van kinderen. Nooit spijt van gehad, en ik snap zelf ook niet dat een autovrije buurt in een stad niet hoger aangeschreven wordt. Maarja, dat is slechts n=1, en niet de mening van de markt

[sprhnk]

SL104 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:25:
[...]


Zuur is dat wel, maar als je alternatief was om te huren a 1500 euro per maand, dan nog was je koophuis over een periode van zo'n 3 jaar al snel voordeliger, ondanks 40k verlies en zeg 10k aan- en verkoopkosten. De huurmarkt doet een hoop om de koopmarkt aan te jagen.

Mja ik weet het niet hoor 1.5k * 36 maanden = 54k (geen ozb en onderhoudskosten)

Hypotheek 400k 3 jaar bij 3% met 40k verlies (jou voorbeeld = verlies van 36k(rente) +40k(waarde verlies) + aankoop 12k (ob plus financiering) + (verkoop/ aankoop naar huis 2) 12k
=100k aan kosten in 3 jaar. - rente aftrek + nog onderhoudskosten en ob etc..

In dit voorbeeld is het niet rendabel om te kopen

[Blik1984]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:50:
[...]


Mja ik weet het niet hoor 1.5k * 36 maanden = 54k (geen ozb en onderhoudskosten)

Hypotheek 400k 3 jaar bij 3% met 40k verlies (jou voorbeeld = verlies van 36k(rente) +40k(waarde verlies) + aankoop 12k (ob plus financiering) + (verkoop/ aankoop naar huis 2) 12k
=100k aan kosten in 3 jaar. - rente aftrek + nog onderhoudskosten en ob etc..

In dit voorbeeld is het niet rendabel om te kopen

Je moet ook geen huis kopen als je horizon 3 jaar is (ik weet dat dat wel het voorbeeld was uit je quote), en speculeren op de huizenprijzen is ook vaak niet slim. Voor hetzelfde geld gebeurt er weinig met de huizenprijzen en dan zit je in je immer duurder wordende huurhuis in een immer krapper wordende koopmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door Blik1984 op 31-05-2022 10:54 ]

[sprhnk]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:54:
[...]


Je moet ook geen huis kopen als je horizon 3 jaar is (ik weet dat dat wel het voorbeeld was uit je quote), en speculeren op de huizenprijzen is ook vaak niet slim. Voor hetzelfde geld gebeurt er weinig met de huizenprijzen en dan zit je in je immer duurder wordende huurhuis in een immer krapper wordende koopmarkt.

[geekeep]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:56:
[...]


Haha ik ken iemand die een tweeling kreeg dan is je huis snel te klein.

Iets met 4-5 kinderen in een huishouden in een jaren 30 huis vroeger.

Ik weet wel dat kersverse ouders de ideale markt zijn om wijs te maken dat je ding X móet hebben. Ieder kind z'n eigen kamer, verplicht ligbad om te badderen, aparte speelhoek, bergen aan speelgoed, ligstoel merk/model abc, loopstoel 123, mobiel xyz, stationwagon/SUV want anders past de oversized kinderwagen niet. Tjah, dan is je huis wel snel te klein ja

[Blik1984]

geekeep schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:15:
[...]

Iets met 4-5 kinderen in een huishouden in een jaren 30 huis vroeger.

Ik weet wel dat kersverse ouders de ideale markt zijn om wijs te maken dat je ding X móet hebben. Ieder kind z'n eigen kamer, verplicht ligbad om te badderen, aparte speelhoek, bergen aan speelgoed, ligstoel merk/model abc, loopstoel 123, mobiel xyz, stationwagon/SUV want anders past de oversized kinderwagen niet. Tjah, dan is je huis wel snel te klein ja

Tot aan puberteit kunnen kinderen prima samen op een kamer, tweelingen al helemaal. Enige nadeel is wel dat ze elkaar makkelijker wakker maken.

[Higaphix]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:50:
[...]


Mja ik weet het niet hoor 1.5k * 36 maanden = 54k (geen ozb en onderhoudskosten)

Hypotheek 400k 3 jaar bij 3% met 40k verlies (jou voorbeeld = verlies van 36k(rente) +40k(waarde verlies) + aankoop 12k (ob plus financiering) + (verkoop/ aankoop naar huis 2) 12k
=100k aan kosten in 3 jaar. - rente aftrek + nog onderhoudskosten en ob etc..

In dit voorbeeld is het niet rendabel om te kopen

Ik denk niet dat de meeste mensen een huis kopen omdat het een rendabele investering is. N=1 hier, maar persoonlijk zou ik een huis willen kopen om de volgende redenen:

-Van die hypotheek zie ik na een tijdje nog wat terug, bij huren spoel ik het letterlijk door de wc.

-Menig huurbaas (nou ja, studentenhuisvesters in mijn ervaring) laten je liever in de schimmel wonen met een lekkage in de meterkast dan dat ze daadwerkelijk iets komen doen om de huurprijzen ook te rechtvaardigen. Dit betekent dat je voor het onderhoud wat ik als nodig heb ervaren toch al op jezelf aangeschreven was, dus die onderhoudskosten maak je toch wel, je eigen huis of niet.

-Het zal de doelgroep "studenten < 25 jaar" zijn, maar ik voel me echt als een klein kind behandeld, terwijl ik wel 650 euro per maand mag aftikken.

-Als ik een eigen huis heb, dan bepaal ik lekker zelf wat ik ermee doe. Mijn verantwoordelijkheid om het goed te doen, mijn verantwoordelijkheid om iets te fixen als ik het verpest. Maar dan hoef ik tenminste niet naar een installateur te kijken die met beide voeten tegen een gipsmuurtje staat om een draad uit het stopcontact te trekken.

-Bij m'n eigen huis heb ik niet iemand boven me staan die neerbuigend en dismissief is over de problemen die ik probeer aan te kaarten. Als er een probleem is met m'n huis, dan ben ik ook degene om dat probleem op te lossen. Geen bureaucratisch gezeik met "Ja maar wij vinden het wel goed genoeg", omdat ze er zelf niet wonen.


Ik wil zelf verantwoordelijkheid kunnen nemen voor de dingen in m'n leven, en niet als een klein kind behandeld worden door iemand waar ik bakken met geld naartoe mag overmaken. Als dat betekent dat het leven duurder (in tijd, geld, of energie die je erin moet steken) wordt, dan had het leven ervoor een addertje onder het gras.


Maar natuurlijk werkt dit niet voor iedereen

[nel!s]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:37:
[...]


Gaat mij er niet om of het nu omhoog of omlaag gaat omdat ik het wil maar wat ik denk dat het gaat doen opbasis van de argumenten. In dit soort fora heb je altijd mensen die zeggen dat de wereld vergaat en mensen die zeggen dat je morgen de loterij wint.

Op dit moment zou ik als starter de kat uit de boom kijken en als doorstromer willen cashen, dat is sentiment. Dat de rente hogere lasten geeft gewoon en minder bestedingsruimte betekend defacto dat een bepaalde mate van vraaguitval is dat is geen sentiment en zien we terug in de laaste paar maanden.

Ik kan wel met je mee gaan met 6-12 maanden vlakke lijn lichte daling, daarna is het lastig te zeggen wat er gebeurd. Ik denk wel dat als je zegt 30 jaar later dat een huis een prima idee is, maar 2-3 kamer woningen voor starters in een vlakke dalende markt hoeft dat niet te zijn omdat ze veelal binnen 4-5 jaar verkassen.

Ik ben het er wel mee eens dat de doorstromer nu lijkt te willen cashen. Vraag is natuurlijk waar ze heen gaan. Er zal dan in de markt van toekomstbestendige huizen, zeg tweekappers en vrijstaand, vooral de energieneutrale woningen, nog best een beweging omhoog plaats kunnen vinden.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:01:
[...]


Dat klopt. Ik heb het al eens eerder geroepen in dit topic/subforum maar ik ken dus best wel wat dertigers (n=1) die de afgelopen 2 jaar woningen gekocht hebben waar eigenlijk geen of weinig ruimte is voor kinderen. Wanneer ik vraag naar een evt. kinderwens dan is de algemene tendens toch eigenlijk wel 'dan verkopen we het toch weer over een aantal jaar'. Kennelijk heerst er een algemene assumptie dat die ongebreidelde eindeloze waardestijging maar permanent door zal gaan, op een gegeven moment is er toch de rek uit.

Uiteindelijk zullen de woningprijzen natuurlijk ook niet zo snel 40% zakken, maar ook als je nu een woning koopt voor 400k op de top van de markt en je zou 'm over een aantal jaar voor 360k moeten verkopen dan is dat alsnog wel zuur natuurlijk. Helemaal als je erop gerekend had dat je nog wel 'even' 50k tot 100k aan overwaarde zou vangen...

Voor die 'doorstromers' is een flink stijgende markt helemaal niet noodzakelijk. Elke euro extra overwaarde betekent in de praktijk namelijk dat de nieuwe woning meer dan een euro duurder wordt. Het is vooral een voordeel dat jij, met je koophuis, bij een stijgende markt meer en sneller kapitaal opbouwt dan degenen zonder koophuis. En dat je daardoor op hen een streepje voor hebt. En daarnaast speelde de laatste jaren de rentedaling, waardoor je bij het doorstromen zelfs bij een gelijk gebleven inkomen meer leenruimte kreeg. En dus een paar jaar later 'automatisch' al een duurder huis kon kopen.

Het wordt pas een probleem als de woningwaarde lager wordt dan de resterende hypotheeklening. Dan kan het zijn dat je een restschuld hebt die je moet financieren en daardoor niet zou kunnen verhuizen. Iets minder erg, maar ook vervelend, is het als je wel geld aan de verkoop overhoudt, maar dat dit minder is dan je er eerst aan eigen geld in had gestopt. Dan heb je de situatie waarin je achteraf gezien misschien beter had kunnen blijven huren. Mits die huur niet heel veel hoger was...

Maar een niet-stijgende of zelfs dalende markt hoeft dus helemaal niet slecht uit te pakken voor een doorstromer.

[xiangpo]

Higaphix schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:38:
[...]


Ik denk niet dat de meeste mensen een huis kopen omdat het een rendabele investering is. N=1 hier, maar persoonlijk zou ik een huis willen kopen om de volgende redenen:

-Van die hypotheek zie ik na een tijdje nog wat terug, bij huren spoel ik het letterlijk door de wc.

Als je huis geen rendabele investering hoeft te zijn dan slaat dit eerste punt natuurlijk nergens op. Want als je van die hypotheek na een tijdje nog wat terug wilt zien moet het dat natuurlijk wel zijn.

Verder heb ik jouw overige punten nooit zo ervaren in appartementen die ik heb gehuurd. Alles werd altijd snel en goed gefixt.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:50:
[...]
Voor die 'doorstromers' is een flink stijgende markt helemaal niet noodzakelijk. Elke euro extra overwaarde betekent in de praktijk namelijk dat de nieuwe woning meer dan een euro duurder wordt.

Behalve als je doorstroomt vanuit het centrum naar het buitengebied; dan is iedere extra euro overwaarde gewoon weer een euro waard, of zelfs meer.

[Rubbergrover1]

nel!s schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:49:
[...]


Ik ben het er wel mee eens dat de doorstromer nu lijkt te willen cashen. Vraag is natuurlijk waar ze heen gaan. Er zal dan in de markt van toekomstbestendige huizen, zeg tweekappers en vrijstaand, vooral de energieneutrale woningen, nog best een beweging omhoog plaats kunnen vinden.

Ik denk dat juist bij de wat duurdere tweekappers en vrijstaande woningen de potentiële kopers sneller afhaken, omdat die vooral veel 'nice to have' punten hebben. En weinig 'must haves'. Als je in een voldoende ruimt rijtjeshuis woont, dan is het vaak helemaal niet nodig om door te stromen. Het is uiteraard leuk om door te stromen, maar als de huizenmarkt 'vervelend' wordt, dan is het voor de meeste mensen geen straf om gewoon te blijven wonen waar ze woonden. Ik denk daarom dat een hoop mensen die aan doorstromen denken in dat geval gewoon een paar jaar zullen wachten tot de markt weer stabiliseert, om vervolgens toe te slaan.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:54:
[...]


Behalve als je doorstroomt vanuit het centrum naar het buitengebied; dan is iedere extra euro overwaarde gewoon weer een euro waard, of zelfs meer.

Uiteraard. Maar dat staat los van de ontwikkeling op de huizenmarkt.

Maar inderdaad had ik het zorgvuldiger kunnen zeggen. Als je naar een duurdere woning zou willen doorstromen, dan is het juist ongunstig als de algehele huizenmarkt duurder wordt. Als je naar een goedkopere woning zou willen doorstromen, dan is het gunstig als de algehele huizenmarkt duurder wordt.

[nel!s]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:55:
[...]

Ik denk dat juist bij de wat duurdere tweekappers en vrijstaande woningen de potentiële kopers sneller afhaken, omdat die vooral veel 'nice to have' punten hebben. En weinig 'must haves'. Als je in een voldoende ruimt rijtjeshuis woont, dan is het vaak helemaal niet nodig om door te stromen. Het is uiteraard leuk om door te stromen, maar als de huizenmarkt 'vervelend' wordt, dan is het voor de meeste mensen geen straf om gewoon te blijven wonen waar ze woonden. Ik denk daarom dat een hoop mensen die aan doorstromen denken in dat geval gewoon een paar jaar zullen wachten tot de markt weer stabiliseert, om vervolgens toe te slaan.

Hmm, aan de andere kant, als je 'vast' komt te zitten door een daling, dan is het wel fijn als dat op een hele mooie plek is. En.. de rente staat nu nog best laag, je kunt veel overwaarde realiseren op je huidige woning, etc... nu is misschien het laatste moment om toe te slaan, want als de klad er echt in komt dan droogt ook het aanbod op in dat segment.

[Higaphix]

xiangpo schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:51:
[...]


Als je huis geen rendabele investering hoeft te zijn dan slaat dit eerste punt natuurlijk nergens op. Want als je van die hypotheek na een tijdje nog wat terug wilt zien moet het dat natuurlijk wel zijn.

Verder heb ik jouw overige punten nooit zo ervaren in appartementen die ik heb gehuurd. Alles werd altijd snel en goed gefixt.

Klopt, maar bij een hypotheek heb je onderaan de streep een huis. Bij huren heb je onderaan de streep een stoep

Ik denk dat het ermee te maken heeft dat veel studenten hun rechten niet goed kennen, en zich vooral niet samen uitspreken. Als er geld/winst in het spel is, wordt er vaak gewoon misbruik van je gemaakt als je vertrouwen hebt in het idee dat "de meeste mensen deugen".

Eerst zien, dan geloven/vertrouwen

[Blik1984]

xiangpo schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:51:
[...]


Als je huis geen rendabele investering hoeft te zijn dan slaat dit eerste punt natuurlijk nergens op. Want als je van die hypotheek na een tijdje nog wat terug wilt zien moet het dat natuurlijk wel zijn.

Verder heb ik jouw overige punten nooit zo ervaren in appartementen die ik heb gehuurd. Alles werd altijd snel en goed gefixt.

Lijken sowieso meer ervaringen vanuit studententijd, en die beleving is wel anders dan bij een woning van 1200 euro per maand (normaliter dan)

[CVTTPD2DQ]

nel!s schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:49:
Ik ben het er wel mee eens dat de doorstromer nu lijkt te willen cashen. Vraag is natuurlijk waar ze heen gaan. Er zal dan in de markt van toekomstbestendige huizen, zeg tweekappers en vrijstaand, vooral de energieneutrale woningen, nog best een beweging omhoog plaats kunnen vinden.

Het mag wel weer herhaald worden, er zijn bijna geen energieneutrale woningen, dat zijn voornamelijk woningen met een energieverbruik dat op het moment fiscaal gunstig is.

De kans is erg groot dat dat in de toekomst verandert, en in die zin zijn die woningen helemaal niet zo 'toekomstbestendig'.

[sprhnk]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:54:
[...]


Behalve als je doorstroomt vanuit het centrum naar het buitengebied; dan is iedere extra euro overwaarde gewoon weer een euro waard, of zelfs meer.

Precies dat ik zou buiten de randstad ongeveer ons huis hypotheek vrij van de overwaarde kunnen kopen. Nu zie ik dat nooit gebeuren omdat vrouwlief geen cm de straat uit wil en geboren en getigen is maar veel jonge kopers in de randstad hebben die binding niet, met het 2x per week naar kantoor en verder thuis werken kun je prima vertoeven op een uur van je werk.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:50:
Voor die 'doorstromers' is een flink stijgende markt helemaal niet noodzakelijk. Elke euro extra overwaarde betekent in de praktijk namelijk dat de nieuwe woning meer dan een euro duurder wordt. Het is vooral een voordeel dat jij, met je koophuis, bij een stijgende markt meer en sneller kapitaal opbouwt dan degenen zonder koophuis. En dat je daardoor op hen een streepje voor hebt. En daarnaast speelde de laatste jaren de rentedaling, waardoor je bij het doorstromen zelfs bij een gelijk gebleven inkomen meer leenruimte kreeg. En dus een paar jaar later 'automatisch' al een duurder huis kon kopen.

Het grote voordeel voor de doorstromer is dat hij met een veel lagere LTV werkt.
Dus stel je kocht je 400k woning met 400k hypotheek, de woning is ondertussen 500k waard en je koopt een woning voor 500k is je LTV ineens 80%. Stel dat je taxatie lager uitkomt, of je wilt toch die nieuwe keuken erin, dan kun je eenvoudig een bouwdepot krijgen cq. de financiering rond krijgen. Je hebt immers nog 100k 'speelruimte'.

Hoe hoger je LTV komt, hoe kritischer het allemaal komt. Ook eventuele uitzonderingen (bonussen meerekenen oid) zijn veel makkelijker als er niet een LTV van 100% tegen over staat.

[Rubbergrover1]

nel!s schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:58:
[...]


Hmm, aan de andere kant, als je 'vast' komt te zitten door een daling, dan is het wel fijn als dat op een hele mooie plek is. En.. de rente staat nu nog best laag, je kunt veel overwaarde realiseren op je huidige woning, etc... nu is misschien het laatste moment om toe te slaan, want als de klad er echt in komt dan droogt ook het aanbod op in dat segment.

O, dat is nog maar de vraag. Je hebt altijd mensen die wel moeten verkopen. Dan kan het in een slechte markt best leuk uitpakken als je wacht tot je alleen de mensen overhoudt die koste wat het kost hun woning kwijt moeten. En je voor weinig geld een mooie woning kunt kopen.

[nel!s]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 11:59:
[...]


Het mag wel weer herhaald worden, er zijn bijna geen energieneutrale woningen, dat zijn voornamelijk woningen met een energieverbruik dat op het moment fiscaal gunstig is.

De kans is erg groot dat dat in de toekomst verandert, en in die zin zijn die woningen helemaal niet zo 'toekomstbestendig'.

Je bedoelt omdat de salderingsregeling over een jaar of 3 wordt afgeschaft? Daar let niemand op. En tegen die tijd hang je gewoon een batterij in de garage.

[sprhnk]

nel!s schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:05:
[...]


Je bedoelt omdat de salderingsregeling over een jaar of 3 wordt afgeschaft? Daar let niemand op. En tegen die tijd hang je gewoon een batterij in de garage.

Mogen ook wel in prijsdalen en in levensduur stijgen dan, zelfs de meest crappy thuis accu begint bij 7-8k

[sprhnk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:04:
[...]

O, dat is nog maar de vraag. Je hebt altijd mensen die wel moeten verkopen. Dan kan het in een slechte markt best leuk uitpakken als je wacht tot je alleen de mensen overhoudt die koste wat het kost hun woning kwijt moeten. En je voor weinig geld een mooie woning kunt kopen.

Haha dat zijn dan nu dus potentieel al die mensen die onlangs een duurzame nieuwbouw woning hebben gekocht. Je kunt het ook nooit goed doen.

[Immutable]

Dus Dames en Heren. Kunnen we hier de TOP markeren van de markt?
Wordt de huizenmarkt nu een bearmarket ?

En waar is nou die tekorten? En die hoge vraag naar huizen?

[ Voor 44% gewijzigd door Immutable op 31-05-2022 12:18 ]

[sprhnk]

Immutable schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:09:
Dus Dames en Heren. Kunnen we hier de TOP markeren van de markt?
Wordt de huizenmarkt nu een bearmarket ?

En waar is nou die tekorten? En die hoge vraag naar huizen?

Durf ik wel te zeggen, ik ga maar snel een nieuwbouw huis kopen en mijn huidige overwaarde cashen.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:04:
[...]

O, dat is nog maar de vraag. Je hebt altijd mensen die wel moeten verkopen. Dan kan het in een slechte markt best leuk uitpakken als je wacht tot je alleen de mensen overhoudt die koste wat het kost hun woning kwijt moeten. En je voor weinig geld een mooie woning kunt kopen.

Zo ben ik goedkoop aan mijn woning in 2015 gekomen. Mensen MOESTEN hun woning dat onderwater stond verkopen. Want ze gingen scheiden, en 1 persoon kon het niet opbrengen. Ik heb het voor bijna 40K minder gekocht dan hun hypotheek was. Ze moesten dus iets van 22% van de totale waarde inleveren. Dat is best pittig. Daarna is mijn woning met 100% aan waarde gestegen.
In een markt met straks weer hoge rentes: Cash = king.

(En dat was puur geluk, ik had de markt niet getimed. Ik kreeg toen met geluk een vast contract gekregen in de crisis en kon toen dus een lening rondkrijgen, wat destijds heel lastig was.)

[ Voor 13% gewijzigd door Immutable op 31-05-2022 12:24 ]

[TheGhostInc]

chimera2 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 09:21:
gaat niet best met de huizenmarkt ( lees ons huis)

staat sinds een week te koop
9 kijkers hadden zich aangemeld

gister en vandaag kijkdagen
gister 3 annuleringen 1 niet op komen dagen
vandaag weer een annulering.

en er is zo'n woningnood

Dit is de 'rekening' die de huizenverkoper krijgt van jaren asociaal verkoopgedrag. 'Voor jou 10 andere kopers'.

Stel je voor dat je bij een autodealer komt, staat een prachtige auto in showroom, prijskaartje 20k.
Jij loopt naar de verkoper toe en zegt geïnteresseerd te zijn.
Verkoper: "Iedereen is geïnteresseerd in deze auto, ik heb het druk, wil je hem hebben?"
Koper: "Ok, voor die 20k, zit er dan garantie bij? Heeft hij z'n onderhoud gehad?"
Verkoper: "HAHAHA, voor 20k koop je die auto niet, doe maar een bod en garantie en onderhoud is jouw probleem".
Koper: "Nou ok, dan wil ik graag een bod ..."
Verkoper: "Heb je wel een garage die je helpt bij de aankoop?"
Koper: "Uh, nee, maar ik wil graag een bod ..."
Verkoper: "Sorry, hij is al verkocht"

Ik hoop dat we eindelijk weer naar de situatie gaan dat de vraagprijs ook de verkoopprijs kan zijn. Dat een voorbehoud gewoon weer normaal bespreekbaar is en dat je als koper ook zonder makelaar serieus wordt genomen.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:03:
[...]

Het grote voordeel voor de doorstromer is dat hij met een veel lagere LTV werkt.
Dus stel je kocht je 400k woning met 400k hypotheek, de woning is ondertussen 500k waard en je koopt een woning voor 500k is je LTV ineens 80%. Stel dat je taxatie lager uitkomt, of je wilt toch die nieuwe keuken erin, dan kun je eenvoudig een bouwdepot krijgen cq. de financiering rond krijgen. Je hebt immers nog 100k 'speelruimte'.

Hoe hoger je LTV komt, hoe kritischer het allemaal komt. Ook eventuele uitzonderingen (bonussen meerekenen oid) zijn veel makkelijker als er niet een LTV van 100% tegen over staat.

Dat grote aandeel aan overwaarde is tegelijk juist het grote gevaar. Stel dat de rente stijgt zodat je 10% minder kunt lenen en de huizenprijzen gaan ook bv 10% omlaag. Die starter die eerst 4 ton mijn betalen kan nu 360k betalen. Terwijl de huizenbezitter die eerst een ton overwaarde had, nu ineens nog maar 50k overwaarde heeft. En tegelijk ook nog naar 360k kan lenen. Waar hij eerst kon kijken naar een woning van 5 ton, heeft hij nu nog maar budget voor 410k.

[eamelink]

Ondertussen in renteland hebben Hypotrust, Venn, Tulp en Nationale Nederlanden de rentes verlaagd; en ook BijBouwe en Bunq hebben een aantal tarieven verlaagd.

Nog moeilijk te duiden of dat 'echte' renteverlagingen zijn of dat ze de 'drukte-opslag' eraf gehaald hebben, maar het duidt op z'n minst op een vertraging in de stijging van de rente.

[nel!s]

eamelink schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:25:
Ondertussen in renteland hebben Hypotrust, Venn, Tulp en Nationale Nederlanden de rentes verlaagd; en ook BijBouwe en Bunq hebben een aantal tarieven verlaagd.

Nog moeilijk te duiden of dat 'echte' renteverlagingen zijn of dat ze de 'drukte-opslag' eraf gehaald hebben, maar het duidt op z'n minst op een vertraging in de stijging van de rente.

Nou dat ging snel, zie mijn post hierboven over de 'last hooray' die dit scenario beschrijft...

[Blik1984]

eamelink schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:25:
Ondertussen in renteland hebben Hypotrust, Venn, Tulp en Nationale Nederlanden de rentes verlaagd; en ook BijBouwe en Bunq hebben een aantal tarieven verlaagd.

Nog moeilijk te duiden of dat 'echte' renteverlagingen zijn of dat ze de 'drukte-opslag' eraf gehaald hebben, maar het duidt op z'n minst op een vertraging in de stijging van de rente.

De kapitaalmarktrente is ook al een paar weken vrij stabiel rond de 1.2%-1.3% voor 10 jaar vast. Dus tijd om de marge er weer een beetje uit te halen

[Immutable]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:30:
[...]


De kapitaalmarktrente is ook al een paar weken vrij stabiel rond de 1.2%-1.3% voor 10 jaar vast. Dus tijd om de marge er weer een beetje uit te halen

Wat gebruiken ze dan als gezonde marge?

Dit is wel interessante website voor de huidige grote aanbieders in NL.
https://www.actuelerentestanden.nl/
Meest verkochte hypotheken zijn vaak Annuiteiten met 20 jaar vast, ter referentie.
NHG grens is op dit moment 355.000 Euro. Maar goed als je een goede LTV hebt, heb je die risico-opslag er ook zo vanaf en zit je op hetzelfde. NHG is enkel alleen interessant voor starters die 100% LTV hebben en een huis willen kopen onder de 355K.

[ Voor 15% gewijzigd door Immutable op 31-05-2022 12:36 ]

[Blik1984]

Immutable schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:34:
[...]

Wat gebruiken ze dan als gezonde marge?

Dit is wel interessante website voor de huidige grote aanbieders in NL.
https://www.actuelerentestanden.nl/
Meest verkochte hypotheken zijn vaak Annuiteiten met 20 jaar vast, ter referentie.
NHG grens is op dit moment 355.000 Euro.

Niet helemaal 100%. Maar het dieptepunt van de kapitaalmarktrente lag rond de -0,4%, tegelijkertijd lag het dieptepunt van de 10 jaar vast rente op ongeveer 0,9%, dus een markup van ongeveer 1,3%.

Als je nu kijkt. de kapitaalmarktrente staat op 1,3%, en de bijbehorende 10 jaar vast rente zit op ongeveer 3%. Dus een mark-up van 1,7%

Dus dan lijkt het erop dat er nu meer marge genomen wordt in de hypotheekrente, wellicht ook vanwege de onzekere outlook

[Immutable]

Blik1984 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:38:
[...]

Dus dan lijkt het erop dat er nu meer marge genomen wordt in de hypotheekrente, wellicht ook vanwege de onzekere outlook

Daar heb je een goed punt. Bij een snelle stijging, willen ze natuurlijk niet verlies lijden en te lage marges krijgen op openstaande offertes en rente aanbiedingen. Daarin nemen ze natuurlijk extra marge in rekening, voor als dat gebeurd. Dus ik denk dat je daar wel een goed punt hebt betreffende dat de marges nog moeten "stabiliseren". Zie het als een soort transient, met overshoot.

[Emgeebee]

De rente moet nog verhoogd worden door de ECB later dit jaar en dat gaat ook gevolgen hebben. Huidige stijging werd meer veroorzaakt door onzekerheid (inflatie, oorlog, energie etc) dan de dreigende renteverhoging. Piek is dus zeker nog niet in zicht, stijging zal echter niet zo snel meer gaan als de afgelopen maanden vermoed ik.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:19:
Dat grote aandeel aan overwaarde is tegelijk juist het grote gevaar. Stel dat de rente stijgt zodat je 10% minder kunt lenen en de huizenprijzen gaan ook bv 10% omlaag. Die starter die eerst 4 ton mijn betalen kan nu 360k betalen. Terwijl de huizenbezitter die eerst een ton overwaarde had, nu ineens nog maar 50k overwaarde heeft. En tegelijk ook nog naar 360k kan lenen. Waar hij eerst kon kijken naar een woning van 5 ton, heeft hij nu nog maar budget voor 410k.

Tja, als je maar genoeg aannames doet, dan klopt het.

Wat de impact gaat zijn van 10% minder leencapaciteit is nog maar de vraag. Ik vermoed dat vooral onderin de markt het minder doet. Daar loont het nog om bij te sparen. Die starter die nu 40k minder kan lenen, kan mogelijk sparen en daarnaast zie je daar meer promoties en andere redenen waarom de leencapaciteit toeneemt.
Als de markt op slot gaat doordat prijzen afvlakken of misschien iets dalen, dan zullen veel starters op de markt alleen maar meer kapitaal/leencapaciteit gaan verzamelen.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 13:13:
[...]

Tja, als je maar genoeg aannames doet, dan klopt het.

Wat de impact gaat zijn van 10% minder leencapaciteit is nog maar de vraag. Ik vermoed dat vooral onderin de markt het minder doet. Daar loont het nog om bij te sparen. Die starter die nu 40k minder kan lenen, kan mogelijk sparen en daarnaast zie je daar meer promoties en andere redenen waarom de leencapaciteit toeneemt.
Als de markt op slot gaat doordat prijzen afvlakken of misschien iets dalen, dan zullen veel starters op de markt alleen maar meer kapitaal/leencapaciteit gaan verzamelen.

Inderdaad. Daarom zie ik, bij een achteruitgang in de markt als geheel, dus juist minder effect bij de starters. En meer effect bij de doorstromers. Waarbij het effect groter wordt naarmate het segment duurder wordt.

[SL104]

sprhnk schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 10:50:
[...]


Mja ik weet het niet hoor 1.5k * 36 maanden = 54k (geen ozb en onderhoudskosten)

Hypotheek 400k 3 jaar bij 3% met 40k verlies (jou voorbeeld = verlies van 36k(rente) +40k(waarde verlies) + aankoop 12k (ob plus financiering) + (verkoop/ aankoop naar huis 2) 12k
=100k aan kosten in 3 jaar. - rente aftrek + nog onderhoudskosten en ob etc..

In dit voorbeeld is het niet rendabel om te kopen

Ik zou ook niet snel zeggen dat het verstandig is voor zo'n korte termijn (3 jaar) te kopen. Maar de afgelopen paar jaar viel de som wel wat gunstiger uit, vooral vanwege de lage hypotheekrente en de vrijstelling overdrachtsbelasting waar sommigen voor in aanmerking komen.

Vorig jaar kon je immers ook voor zo'n 1.5% die 400.000 lenen. Doe je dat annuitair, dan staat volgens berekenhet nog 367.599 hypotheek open na 3 jaar. In die tijd heb je ongeveer (1257+1267+1271)*12 = 45.540 betaald (de netto annuiteit aan het begin van elk jaar, de HRA is hierin meegenomen).

Verkoop je voor 360.000 zoals in het gestelde voorbeeld (10% daling), en heb je dus nog 367.599 openstaan, dan moet je 7.599 bijleggen. Daarnaast heb je aankoop- en verkoopkosten gehad. Aankoop kun je voor zo'n 4000 klaar mee zijn (hypotheekadvies, notaris, taxatie, keuring, geen overdrachtsbelasting indien jong genoeg, en de kosten zijn deels aftrekbaar). Verkoopkosten weer 4000. Dan zitten we nu op:

45.540 (netto annuiteit) + 7599 (verschil verkoopprijs en openstaande hypotheek) + 8000 (aan/verkoop) = 61.139

36 maanden huur a 1500 per maand: 36*1500 = 54.000

In dit voorbeeld was huren toch gunstiger, en scheelde het zo'n 7000 euro, nog wat meer als je de ozb en onderhoud meeneemt. Maar blijf je nog een paar maanden zitten, dan slaat het al om ten gunste van kopen. Als je hetzelfde sommetje herhaalt voor iemand die 4 jaar blijft, dan valt het kopen juist zo'n 7000 euro voordeliger uit.

Het verschil in dit voorbeeld is zo'n 7k. Dus bij daling van 10% en verhuizen na 3 jaar, kun je dat bedrag erop achteruitgaan. Maar tegelijkertijd heb je ook de kans dat de waarde van je huis gelijk blijft, of zelfs stijgt, en dan ben je al snel beter af. Bij huren is het verlies immers gegarandeerd, bij kopen kan het ook positief uitpakken. Uiteraard allemaal afhankelijk van variabelen als: wat voor huuralternatieven zijn er beschikbaar, hoe lang verwacht je te blijven, wat is de rente.

Ik ben het helemaal eens met de gegeven adviezen dat het verstandiger is een huis te kopen waar je lang kan blijven, een horizon van 3 jaar is erg kort. Maar ik snap best dat mensen de gok toch gewaagd hebben de afgelopen paar jaar, en dat hoeft gelukkig ook helemaal niet vervelend voor ze uit te pakken.

[sprhnk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 13:32:
[...]

Inderdaad. Daarom zie ik, bij een achteruitgang in de markt als geheel, dus juist minder effect bij de starters. En meer effect bij de doorstromers. Waarbij het effect groter wordt naarmate het segment duurder wordt.

Denk ik niet starters moeten vaak wel op de max zitten van hun kunnen die max is met 20-25k afgenomen in 2 maanden tijd. Dat is nog niet bij elkaar gespaard. Doorstromers zijn flexibeler in hun keuzes.

[Sport_Life]

TheGhostInc schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 12:17:
[...]

Dit is de 'rekening' die de huizenverkoper krijgt van jaren asociaal verkoopgedrag. 'Voor jou 10 andere kopers'.

Stel je voor dat je bij een autodealer komt, staat een prachtige auto in showroom, prijskaartje 20k.
Jij loopt naar de verkoper toe en zegt geïnteresseerd te zijn.
Verkoper: "Iedereen is geïnteresseerd in deze auto, ik heb het druk, wil je hem hebben?"
Koper: "Ok, voor die 20k, zit er dan garantie bij? Heeft hij z'n onderhoud gehad?"
Verkoper: "HAHAHA, voor 20k koop je die auto niet, doe maar een bod en garantie en onderhoud is jouw probleem".
Koper: "Nou ok, dan wil ik graag een bod ..."
Verkoper: "Heb je wel een garage die je helpt bij de aankoop?"
Koper: "Uh, nee, maar ik wil graag een bod ..."
Verkoper: "Sorry, hij is al verkocht"

Ik hoop dat we eindelijk weer naar de situatie gaan dat de vraagprijs ook de verkoopprijs kan zijn. Dat een voorbehoud gewoon weer normaal bespreekbaar is en dat je als koper ook zonder makelaar serieus wordt genomen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[geekeep]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:10:
[...]

***members only***

Nee, maar wel dat verkopers moeten gaan accepteren dat allerlei voorbehouden en bieden op (of zelfs onder) vraagprijs weer normaal wordt. Het gaat om een aankoop van honderdduizenden euro's. Afgelopen jaar hebben sommige kopers langer stilgestaan bij het vriesvak van de AH dan het bod op een huis.

---

Naar mijn mening zou het niet verkeerd zijn als een bank een (objectieve) taxatie op prijs x en bouwkundige keuring domweg gaat verplichten. Dan weten ze zeker dat het object daadwerkelijk waard is wat ze als onderpand aanhouden voor de te verstrekken lening. Taxaties zijn nu grotendeels gebaseerd op gerelateerde verkopen (als drie Pietjes in de buurt 4 ton voor een bouwval betalen is dit pand blijkbaar ook 4 ton waard), en daarmee dus op de koopgekte -> een hoop lucht in de geschatte waardes.

[ Voor 36% gewijzigd door geekeep op 31-05-2022 14:22 ]

[Emgeebee]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:10:
[...]

***members only***

Nee ik had die 70k ook zeker in m'n zak gestoken. Het punt is dat jij door allerlei kunstmatige restricties vanuit de overheid, oorlogen in andere gebieden, Brexit, het ongelimiteerd bijprinten van geld etc etc., in de positie bent gekomen dat je een machtspositie hebt. En de makelaar die buitenproportioneel verdient aan weinig werk ook. Dat is oneerlijk. Kan jij niks aan doen, maar het werkt enorme ongelijkheid in de hand.

Daar is men verontwaardigd over en dan krijg je dus dat mensen het terecht vinden als dat ineens omdraait (wat imo nog lang niet aan de hand is, maar goed...).

[Sport_Life]

Emgeebee schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:21:
[...]

Nee ik had die 70k ook zeker in m'n zak gestoken. Het punt is dat jij door allerlei kunstmatige restricties vanuit de overheid, oorlogen in andere gebieden, Brexit, het ongelimiteerd bijprinten van geld etc etc., in de positie bent gekomen dat je een machtspositie hebt. En de makelaar die buitenproportioneel verdient aan weinig werk ook. Dat is oneerlijk. Kan jij niks aan doen, maar het werkt enorme ongelijkheid in de hand.

Daar is men verontwaardigd over en dan krijg je dus dat mensen het terecht vinden als dat ineens omdraait (wat imo nog lang niet aan de hand is, maar goed...).

Die 70k steek ik niet in m'n zak, maar die gaat naar de verkoper van onze nieuwe woning..
Uiteindelijk schiet bijna niemand er iets mee op.

[farao34]

Emgeebee schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:21:
[...]

Nee ik had die 70k ook zeker in m'n zak gestoken. Het punt is dat jij door allerlei kunstmatige restricties vanuit de overheid, oorlogen in andere gebieden, Brexit, het ongelimiteerd bijprinten van geld etc etc., in de positie bent gekomen dat je een machtspositie hebt. En de makelaar die buitenproportioneel verdient aan weinig werk ook. Dat is oneerlijk. Kan jij niks aan doen, maar het werkt enorme ongelijkheid in de hand.

Daar is men verontwaardigd over en dan krijg je dus dat mensen het terecht vinden als dat ineens omdraait (wat imo nog lang niet aan de hand is, maar goed...).

Ik ben van mening dat dit een resultaat van de marktwerking is. Veel mensen zijn blijkbaar de tijd 2008-2013 vergeten toen menig huizenbezitter onder water stond, inclusief ondergetekende. Men kon in 2013 voor 4.000/ m2 een prachtapp in het centrum van Amsterdam kopen; men raakte de huizen aan de straatstenen niet kwijt. Makelaars die massaal over de kop gingen. Kon jij ook niks aan doen maar vervelend was het wel voor al die huizenbezitters die 1-3 ton zagen verdampen in een paar jaar tijd tov huurders.

[TheGhostInc]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:10:
[...]

***members only***

Je hebt het precies niet begrepen.

Het gaat erom dat een verkoper (jij dus) bewust een prijs op de gevel hangt die niet de verkoopprijs gaat zijn. Een makelaar zal dan onzin gaan verkopen over 'dat is het spel', en overbieden hoort erbij etc. Maar dat is allemaal kul.
In een 'normale' markt is de vraagprijs de prijs waarvoor je iets mee mag nemen. En natuurlijk komt het soms voor dat er iets wordt overboden en soms iets onderboden. En de verkoper kiest met welke koper hij in zee gaat. Allemaal prima.

Maar als jij niet 'flabbergasted' was en de makelaar met openmond naar het bod stond te kijken, maak jij je net zo schuldig aan dit soort spelletjes. Spelletjes die alleen bedoelt zijn om kopers op te naaien.
En het verneukt het hele systeem. Zit je op Funda te zoeken moet je eerst bedenken hoeveel de overbieding gemiddeld is in die wijk en daar dan je zoek criteria op aanpassen. Ik zoek een huis voor 500k, maar in die wijk overbieden ze 50k, dus moet ik zoeken van 400k-450k. Ow, maar die straat is populairder, dan moet ik zoeken tussen 350k en 425k. Weet je wat ik bel wel een aankoopmakelaar.

Persoonlijk ben ik dan ook redelijk 'pissed' op de makelaars en met name NVM die dit hele circus geweldig vinden, want het zorgt dat ze aan het werk blijven. Zet dan gewoon een volledig transparant bieding systeem op, waarbij iedereen kan zien wat iedereen doet (eventueel achteraf).
Maar nu is het alleen maar gekonkel van makelaars, want die zijn de enige die veel 'inside' kennis hebben over de verkoopprijs voordat de huizen daadwerkelijk passeren.
En dan komt daar een starter met 300k in zijn hand en die gaat eerst een keer of 4-5 bieden op een huis wat hij never nooit niet gaat kunnen betalen. Waarom? Hij snapt 'het spel' nog niet. Precies, want een huis kopen is nog niet spannend genoeg.

[farao34]

Overigens heb ik zowel in Amsterdam C (2008) als in omgeving Alkmaar (2017, 2022) zonder makelaar woningen gekocht.

[Sport_Life]

farao34 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:51:
[...]


Ik ben van mening dat dit een resultaat van de marktwerking is. Veel mensen zijn blijkbaar de tijd 2008-2013 vergeten toen menig huizenbezitter onder water stond, inclusief ondergetekende. Men kon in 2013 voor 4.000/ m2 een prachtapp in het centrum van Amsterdam kopen; men raakte de huizen aan de straatstenen niet kwijt. Makelaars die massaal over de kop gingen. Kon jij ook niks aan doen maar vervelend was het wel voor al die huizenbezitters die 1-3 ton zagen verdampen in een paar jaar tijd tov huurders.

Inderdaad, marktwerking . Ik kon de vraagprijs dan wel 50k hoger zetten, maar dan bieden ze daar weer overheen

Hoewel ik de afgunst volkomen begrijp

[farao34]

farao34 schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:54:
Overigens heb ik zowel in Amsterdam C (2008) als in omgeving Alkmaar (2017, 2022) zonder makelaar woningen gekocht.

waarvan de laatste 2 onder de vraagprijs...

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 14:10:
[...]

***members only***

Je kunt als koper een redelijke vraagprijs stellen, vooraf een bouwtechnische keuring laten doen en die aan alle kopers beschikbaar stellen, en duidelijke regels voor biedingen kunnen afspreken (bijv. dat een bod zonder financieringsvoorbehoud niet als zodanig wordt meegenomen).

Het is allemaal niet in je eigen belang, maar als het niet kan als de biedingen je om je oren vliegen, wanneer dan wel?

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 15:04:
[...]


Je kunt als koper een redelijke vraagprijs stellen, vooraf een bouwtechnische keuring laten doen en die aan alle kopers beschikbaar stellen, en duidelijke regels voor biedingen kunnen afspreken (bijv. dat een bod zonder financieringsvoorbehoud niet als zodanig wordt meegenomen).

Het is allemaal niet in je eigen belang, maar als het niet kan als de biedingen je om je oren vliegen, wanneer dan wel?

Wij hadden een taxatie gedaan tbv aankoop nieuwe woning (overbrugging) en de vraagprijs was ongeveer gelijk aan de taxatiewaarde.
Taxatie was dan weer 10% hoger dan een vergelijkbare transactie 6 maanden (!) eerder.
Dus de vraagprijs was niet bewust laag gehouden wat men vaak denkt..

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 31-05-2022 15:13 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 mei 2022 @ 15:07:
[...]
Wij hadden een taxatie gedaan tbv aankoop nieuwe woning (overbrugging) en de vraagprijs was ongeveer gelijk aan de taxatiewaarde.
Taxatie was dan weer 10% hoger dan een vergelijkbare transactie 6 maanden (!) eerder.

Ik denk ook dat je niet opzettelijk mensen zoveel mogelijk hebt uitgemelkt, en zoals je zei, jij had het extra geld ook weer nodig voor je nieuwe huis, want dat werd ook niet door een liefdadigheidsinstelling verkocht.

Volgens mij is het een goed voorbeeld van een situatie waar niemand heel tevreden is met de manier waarop de markt functioneert, maar waar tegelijkertijd niemand er een belang bij heeft om zich beter te gedragen dan alle andere kopers.