Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:40:
[...]

Het zou al een hoop FOMO schelen als de biedingen van verkopen met 'bieden bij inschrijving' gewoon verplicht inzichtelijk zijn tijdens het bieden i.p.v. zoals nu (hopelijk) achteraf . Dat is bij een normale veiling ook, dus waarom bij woningen niet.

Omdat dit nog meer een prijsopdrijvende effect heeft. Er is een makelaar in Groningen die dit doet, Van der Houwen, en dat leverde bizarre biedingen op.

[geekeep]

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:44:
[...]

Omdat dit nog meer een prijsopdrijvende effect heeft. Er is een makelaar in Groningen die dit doet, Van der Houwen, en dat leverde bizarre biedingen op.

Bizar ten opzichte van? Als je blind biedt, kun je zomaar 10k meer bieden dan de tweede partij. Dat is ook prijsopdrijvend.

[hoevenpe]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:55:
Bizar ten opzichte van? Als je blind biedt, kun je zomaar 10k meer bieden dan de tweede partij. Dat is ook prijsopdrijvend.

Stel je denkt nu: max 400k. Je wordt het niet.
In een veiling biedt iemand 410k, dan toch 420k eroverheen, en nog een keer, en nog een keer.

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:55:
[...]

Bizar ten opzichte van? Als je blind biedt, kun je zomaar 10k meer bieden dan de tweede partij. Dat is ook prijsopdrijvend.

Met meer dan €100.000 ten opzichte van het startbedrag. Vind ik vrij bizar ook al zeer deze makelaar altijd een te lage prijs als aanvangsprijs.

[geekeep]

hoevenpe schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:57:
[...]

Stel je denkt nu: max 400k. Je wordt het niet.
In een veiling biedt iemand 410k, dan toch 420k eroverheen, en nog een keer, en nog een keer.

Geld is niet oneindig. Ik draai het om. Partij B biedt 410k, ik bied 412k (ipv de 420k).
De enige reden om dit niet te doen is omdat makelaars hun positie dan verslechteren, want hun 'gouden advies' en/of vriendjespolitiek met de andere makelaar werkt minder mee.

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:59:
[...]

Met meer dan €100.000 ten opzichte van het startbedrag. Vind ik vrij bizar ook al zeer deze makelaar altijd een te lage prijs als aanvangsprijs.

Dan heeft dat toch meer te maken met de zeer lage aanvangsprijs ipv het biedingsproces inzichtelijk maken?

[ Voor 26% gewijzigd door geekeep op 11-07-2024 14:02 ]

[El Capitan]

hoevenpe schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:57:
[...]

Stel je denkt nu: max 400k. Je wordt het niet.
In een veiling biedt iemand 410k, dan toch 420k eroverheen, en nog een keer, en nog een keer.

precies. Heel transparant dat wel.. mensen laten spontaan hun ontbindende voorwaarden achterwege.. noem maar op.

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:00:
[...]

Geld is niet oneindig. Ik draai het om. Partij B biedt 410k, ik bied 412k (ipv de 420k).
De enige reden om dit niet te doen is omdat makelaars hun positie dan verslechteren, want hun 'gouden advies' en/of vriendjespolitiek met de andere makelaar werkt minder mee.


[...]

Dan heeft dat toch meer te maken met de zeer lage aanvangsprijs ipv het biedingsproces inzichtelijk maken?

je gelooft dus niet dat mensen dan eerder over hun grenzen/limieten gaan?

[hoevenpe]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:00:
Geld is niet oneindig. Ik draai het om. Partij B biedt 410k, ik bied 412k (ipv de 420k).

Partij B biedt daarna 422k, wat doe je?

Als je een huis echt wil hebben maar geen nieuwe inboedel of vakantie, zelf zou ik doorbieden tot op of over het gaatje. Tegen elke prijs op de trein springen, ook al is het 450k+. Dat geld krijg je meestal wel geregeld.

[geekeep]

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:03:
[...]

je gelooft dus niet dat mensen dan eerder over hun grenzen/limieten gaan?

Mag hopen dat mensen bij een aankoop waar ze 30 jaar aan vast zitten wel goed nadenken ja, al dan niet met ondersteuning van de aankoopmakelaar. Het is geen tuinstoelveiling op Marktplaats.. Maar buiten dat, is het blind schieten van nu een betere optie dan?

hoevenpe schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:03:
[...]

Partij B biedt daarna 422k, wat doe je?

Als je een huis echt wil hebben maar geen nieuwe inboedel of vakantie, zelf zou ik doorbieden tot op of over het gaatje. Tegen elke prijs op de trein springen, ook al is het 450k+. Dat geld krijg je meestal wel geregeld.

Wie zegt dat met die blinde biedingen er geen mensen tot of over het gaatje gaan? Met transparantie kun je in ieder geval met iets meer overweging een overdacht bod doen, i.p.v. blind afgaan op de opgezweepte berichten van makelaars en de media.

[RemcoDelft]

Zou dit niet eindelijk eens het moment zijn waarvan de overheid zo rond 2008 zei dat ze de leennormen gaan aanscherpen? Dat was namelijk het plan voor als huizenprijzen weer zouden stijgen. De LTV had allang verder verlaagd moeten worden.

[rube]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:24:
[...]
Met transparantie kun je in ieder geval met iets meer overweging een overdacht bod doen, i.p.v. blind afgaan op de opgezweepte berichten van makelaars en de media.

Even afgezien van het feit of dat zo is, waarom zou de verkoper hiervoor kiezen als dat (aanname dus) niet het meeste op zou leveren?

[geekeep]

rube schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:03:
[...]

Even afgezien van het feit of dat zo is, waarom zou de verkoper hiervoor kiezen als dat (aanname dus) niet het meeste op zou leveren?

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:40:
[...]

Het zou al een hoop FOMO schelen als de biedingen van verkopen met 'bieden bij inschrijving' gewoon verplicht inzichtelijk zijn tijdens het bieden i.p.v. zoals nu (hopelijk) achteraf . Dat is bij een normale veiling ook, dus waarom bij woningen niet.

Verplichten dus.
Het nu achteraf delen van een biedlogboek (voor enkel makelaars aangesloten bij de erkende organisaties) is weer zo'n halve maatregel geweest.
Ik snap niet waarom mensen zo ageren tegen méér transparantie bij waarschijnlijk de grootste aankoop in je leven?

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:24:
[...]

Mag hopen dat mensen bij een aankoop waar ze 30 jaar aan vast zitten wel goed nadenken ja, al dan niet met ondersteuning van de aankoopmakelaar. Het is geen tuinstoelveiling op Marktplaats.. Maar buiten dat, is het blind schieten van nu een betere optie dan?


[...]

Wie zegt dat met die blinde biedingen er geen mensen tot of over het gaatje gaan? Met transparantie kun je in ieder geval met iets meer overweging een overdacht bod doen, i.p.v. blind afgaan op de opgezweepte berichten van makelaars en de media.

Sommige mensen zou je inderdaad moeten verplichten een aankoopmakelaar te nemen, die zijn te emotioneel in deze zaken. Zeker na een paar x naast de pot pissen.

En ja, natuurlijk zou je verwachten dat mensen er goed over nadenken. Dat doen ze alleen niet allemaal.

Een betere oplossing? goede vraag. Meer transparantie kan twee kanten op werken. Ik denk alleen niet dat je kan verplichten om op deze manier je huis te verkopen. Het blind bieden van nu heeft een grote mate van onzekerheid maar je bied toch ook niet meer dan je het waard vindt? Dat gaat voor beide biedmethoden op.

[redwing]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:15:
[...]
Verplichten dus.
Het nu achteraf delen van een biedlogboek (voor enkel makelaars aangesloten bij de erkende organisaties) is weer zo'n halve maatregel geweest.
Ik snap niet waarom mensen zo ageren tegen méér transparantie bij waarschijnlijk de grootste aankoop in je leven?

Omdat er een reden is dat er zo veel veilingen zijn. Dat is niet omdat de koper dan goedkoop uit is, dat is omdat de verkoper dan de meeste winst kan maken. Méér transparantie zorgt in dit geval voor hogere prijzen. Want bij de huidige biedingen houd je meestal wel wat marge over omdat je meeneemt wat voor bod je verwacht dat de andere bieders gaan maken. Bij volledig open biedingen krijg je echter dat iedereen tot de max gaat van wat ie kan.

Het klinkt dus leuk, maar zal voor de markt alleen maar verder de prijs opdrijven.

[geekeep]

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:30:
[...]


Sommige mensen zou je inderdaad moeten verplichten een aankoopmakelaar te nemen, die zijn te emotioneel in deze zaken. Zeker na een paar x naast de pot pissen.

En ja, natuurlijk zou je verwachten dat mensen er goed over nadenken. Dat doen ze alleen niet allemaal.

Een betere oplossing? goede vraag. Meer transparantie kan twee kanten op werken. Ik denk alleen niet dat je kan verplichten om op deze manier je huis te verkopen. Het blind bieden van nu heeft een grote mate van onzekerheid maar je bied toch ook niet meer dan je het waard vindt? Dat gaat voor beide biedmethoden op.

Dat "je bied toch ook niet meer dan je het waard vindt" geldt voor zowel open als gesloten 'veilingen', dus waarom is meer transparantie met een open veiling dan zo slecht?
Daarnaast stelde ik dat áls je een huis met bieden per inschrijving aanbiedt, je dat transparant moet doen. Als je dat niet wilt, verkoop je je woning gewoon op de 'ouderwetse' manier met een handvol bezichtigingen en dan hopen op een mooi bod na x dagen.

redwing schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:36:
[...]

Omdat er een reden is dat er zo veel veilingen zijn. Dat is niet omdat de koper dan goedkoop uit is, dat is omdat de verkoper dan de meeste winst kan maken. Méér transparantie zorgt in dit geval voor hogere prijzen. Want bij de huidige biedingen houd je meestal wel wat marge over omdat je meeneemt wat voor bod je verwacht dat de andere bieders gaan maken. Bij volledig open biedingen krijg je echter dat iedereen tot de max gaat van wat ie kan.

Het klinkt dus leuk, maar zal voor de markt alleen maar verder de prijs opdrijven.

Dat meer eruit persen qua prijs is een algemene eigenschap van een veiling/verkoop per opbod an sich. Ik heb ook nergens gesteld dat een veiling de prijzen niet opdrijft. Wat ik wel stel is dat hierin meer openheid moet komen tijdens het bieden, want zonder inzicht in andere biedingen ga je geheid méér dan nodig bieden.

[big bang]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:15:
[...]


[...]

Verplichten dus.
Het nu achteraf delen van een biedlogboek (voor enkel makelaars aangesloten bij de erkende organisaties) is weer zo'n halve maatregel geweest.
Ik snap niet waarom mensen zo ageren tegen méér transparantie bij waarschijnlijk de grootste aankoop in je leven?

Ik verkoop mijn huis, en zeg tegen mijn maat Pietje; "biedt ff lekker mee, kijken we hoe veel we de boel kunnen opkloten". Vervolgens is Pietje de hoogste bieder, maar helaas-pindakaas, binnen een dag trekt hij zich toch weer terug.
Mr Wanhoop die mijn huis ook graag wilde, heeft net totaal het achterste van zijn tong laten zien, tot dat hij echt niet verder wilde. Ik laat mijn makelaar lekker bellen dat mr Wanhoop heel veel geluk heeft gehad en dat hij het voor dat hele hoge bod wel mag hebben.

Pietje en ik gaan lekker uit eten en onder het genot van een dure fles wijn lachen we om mr Wanhoop die zo veel te veel getaald heeft.

Je kunt het niet goed doen, er is een hoop geld mee gemoeid en dus worden er ook smerige streken uitgehaald.

[redwing]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:50:
[...]
Dat meer eruit persen qua prijs is een algemene eigenschap van een veiling/verkoop per opbod an sich. Ik heb ook nergens gesteld dat een veiling de prijzen niet opdrijft. Wat ik wel stel is dat hierin meer openheid moet komen tijdens het bieden, want zonder inzicht in andere biedingen ga je geheid méér dan nodig bieden.

Met als gevolg dat je uiteindelijk meer gaat bieden dan je eigenlijk wil. Ik weet niet of dat de goede optie is voor een huis. Ik zie liever dat iemand vooraf goed nadenkt wat een huis hem waard is en dan een bod doet, en niet dat ie in 'the heat of the moment' door blijft bieden omdat ie toch dat huis moet hebben en het maar duizend euro extra is!....

[geekeep]

big bang schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:52:
[...]

Ik verkoop mijn huis, en zeg tegen mijn maat Pietje; "biedt ff lekker mee, kijken we hoe veel we de boel kunnen opkloten". Vervolgens is Pietje de hoogste bieder, maar helaas-pindakaas, binnen een dag trekt hij zich toch weer terug.
Mr Wanhoop die mijn huis ook graag wilde, heeft net totaal het achterste van zijn tong laten zien, tot dat hij echt niet verder wilde. Ik laat mijn makelaar lekker bellen dat mr Wanhoop heel veel geluk heeft gehad en dat hij het voor dat hele hoge bod wel mag hebben.

Pietje en ik gaan lekker uit eten en onder het genot van een dure fles wijn lachen we om mr Wanhoop die zo veel te veel getaald heeft.

Je kunt het niet goed doen, er is een hoop geld mee gemoeid en dus worden er ook smerige streken uitgehaald.

Dit scenario speelt ook bij gesloten biedingen én daarbovenop kan de verkoopmakelaar (zelfs al ben je het winnende bod) jou opbellen met de mededeling dat je nét niet gewonnen hebt en je je bod evt wilt heroverwegen......

De voorbeelden zijn eenvoudig te vinden:
Notlupus in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"
lemonhead in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

[ Voor 8% gewijzigd door geekeep op 11-07-2024 16:07 ]

[THE_BASE]

Wij hebben maandag voor het eerst geboden op een bestaande woning, via inschrijving. Wat schetst mijn verbazing? Gelijk raak.

We wilden het huis ook heel graag hebben, we hebben twee keer bezichtigd, aankoopmakelaar in de arm genomen (daardoor een lager bod kunnen doen dan wij zelf van plan waren). Ik vind het niets dat we niet konden raden wat er geboden werd en of de woning al duur in de markt is gezet.

Maar ik vind het goed zo: het is een mooi huis, we hebben er een goed gevoel over, financiën zijn op orde, we kunnen het prima betalen en hebben minder geboden dan aanvankelijk. Nu hopen dat we ons huis ook goed kunnen verkopen.

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:50:
[...]

Dat "je bied toch ook niet meer dan je het waard vindt" geldt voor zowel open als gesloten 'veilingen', dus waarom is meer transparantie met een open veiling dan zo slecht?
Daarnaast stelde ik dat áls je een huis met bieden per inschrijving aanbiedt, je dat transparant moet doen. Als je dat niet wilt, verkoop je je woning gewoon op de 'ouderwetse' manier met een handvol bezichtigingen en dan hopen op een mooi bod na x dagen.


[...]

Dat meer eruit persen qua prijs is een algemene eigenschap van een veiling/verkoop per opbod an sich. Ik heb ook nergens gesteld dat een veiling de prijzen niet opdrijft. Wat ik wel stel is dat hierin meer openheid moet komen tijdens het bieden, want zonder inzicht in andere biedingen ga je geheid méér dan nodig bieden.

In een ideale wereld, met goed voorbereide, niet emotionele en eerlijke wezens, zou een volledig transparante procedure prachtig zijn. Heel eerlijk ook en iedereen weet waar hij of zij aan toe is. Ik zeg niet slecht, ik geef aan dat er ook grote nadelen (net als bij andere procedures) aan kleven.

Het is simpelweg zo dat de belangen van de koper en verkoper verschillen en de gekozen procedure altijd in het voordeel wordt gekozen van de verkopende partij, thans dat proberen ze.

Genoeg verhalen hier op Tweakers over streken van verkopers na het sluiten van inschrijvingen en biedingen daarna. Dat lost een open bied procedure nog steeds niet op. Het maakt het alleen maar eenvoudig om een hoger bod neer te leggen (na sluiting biedingen) als je het perse wilt.

[rube]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:50:
[...]
...Als je dat niet wilt, verkoop je je woning gewoon op de 'ouderwetse' manier met een handvol bezichtigingen en dan hopen op een mooi bod na x dagen....

Maar....wij hadden een 12 bezichtigingen ofzo verspreid over 3 dagdelen.
Vervolgens kregen we alsnog meerdere biedingen, sommige een paar uur na de bezichtiging. En dat was niet op basis van "bieden op inschrijving", maar gewoon omdat mensen na een bezichtiging een bod uit wilde brengen omdat ze het wel wilde kopen.

Dus tja, hadden we dat dan al opmdat moment moeten delen met iedereen? Incl. de voorwaarden? Terwijl je nog aan het bepalen bent welk bod en welke voorwaarden je eventueel.bereid bent om te accepteren?Lijkt me een beetje vreemd.

Overigens was de opmerking bij het hoogste bod: als er iemand is die hoger is ga ik daar nog met 3K overheen....(daar hebben we verder niets mee gedaan, zijn bod was prima).

[geekeep]

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 16:21:
[...]

In een ideale wereld, met goed voorbereide, niet emotionele en eerlijke wezens, zou een volledig transparante procedure prachtig zijn. Heel eerlijk ook en iedereen weet waar hij of zij aan toe is. Ik zeg niet slecht, ik geef aan dat er ook grote nadelen (net als bij andere procedures) aan kleven.

Het is simpelweg zo dat de belangen van de koper en verkoper verschillen en de gekozen procedure altijd in het voordeel wordt gekozen van de verkopende partij, thans dat proberen ze.

Genoeg verhalen hier op Tweakers over streken van verkopers na het sluiten van inschrijvingen en biedingen daarna. Dat lost een open bied procedure nog steeds niet op. Het maakt het alleen maar eenvoudig om een hoger bod neer te leggen (na sluiting biedingen) als je het perse wilt.

Tuurlijk, perfectie bestaat niet. Maar bij kiezen uit twee kwaden is een open bieding het meest integer en de minst slechte variant vanuit kopersperspectief. In een markt die al veel te lang door verkopers wordt bepaald, mag een koper toch wel íets inlopen?

Het blind laten bieden bij inschrijving met deadline is een zoveelste factor in het verder uitknijpen van kopers. Zeker als de verkoper zelfs bij bieden bij inschrijving nog altijd kan afzien van het hoogste bod. Dat noem ik alle lusten en nul lasten hebben.

rube schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 16:32:
[...]

Maar....wij hadden een 12 bezichtigingen ofzo verspreid over 3 dagdelen.
Vervolgens kregen we alsnog meerdere biedingen, sommige een paar uur na de bezichtiging. En dat was niet op basis van "bieden op inschrijving", maar gewoon omdat mensen na een bezichtiging een bod uit wilde brengen omdat ze het wel wilde kopen.

Dus tja, hadden we dat dan al opmdat moment moeten delen met iedereen? Incl. de voorwaarden? Terwijl je nog aan het bepalen bent welk bod en welke voorwaarden je eventueel.bereid bent om te accepteren?Lijkt me een beetje vreemd.

Overigens was de opmerking bij het hoogste bod: als er iemand is die hoger is ga ik daar nog met 3K overheen....(daar hebben we verder niets mee gedaan, zijn bod was prima).

Helemaal prima toch. Je hebt je woning niet per inschrijving verkocht, waarbij je de koper zou hebben verplicht het allerhoogste bod voor een bepaalde deadline op tafel te gooien.

[emeralda]

Jobjl schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 11:41:
[...]


Inmiddels niet alleen in het midden segment, maar nu ook in het "starters" segment.
N = 2.
Een appartement van 68m2 die te koop stond voor 265k (waarde was 285k), deed mee aan de open huizen dag. Was de enige in die klasse in de stad. Uitkomst = 70+ bezichtigingen, ik was er geloof ik met 10 anderen tegelijk aan t rondlopen en daarna was er nog een uur over. Vraagprijs 265k, verkocht voor 317k (52k overboden).

Ander appartement te koop gezet voor 250k (half jaar eerder een soortgelijk appartement verkocht voor 275k). Resultaat: 2 volle dagen vol bezichtiginge van 10-16. Elk kwartier 3 bezichtigingen. Verkocht voor 312k.

Dit zie ik niet meer alleen als iets lager te koop zetten voor in de zoekopdrachten, maar mensen triggeren extra te betalen. Ook al weet je dat een groot gedeelte van de bezichtigingen geen rekening zullen houden met 50k overbieden.

Ik zie het probleem niet vanuit gaande

1 we vinden dat huizen een vrije markt is

2 iedereen boven de 18 wordt geacht zelf financiële keuzes te kunnen maken

(De enige manier om de prijzen naar beneden te krijgen is door net zoals in de jaren 70 complete wijken en steden uit de grond te stampen- zie Almere.)

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:45:
Zou dit niet eindelijk eens het moment zijn waarvan de overheid zo rond 2008 zei dat ze de leennormen gaan aanscherpen? Dat was namelijk het plan voor als huizenprijzen weer zouden stijgen. De LTV had allang verder verlaagd moeten worden.

Probleem is dat je daar juist de groep (starters) mee raakt die al nauwelijks aan een woning komt. Daarvoor wordt het nóg moeilijker om een huis te kopen. Bij de doorstromers zal een maximale LTV vanwege de aanwezige overwaarde vaak geen enkel probleem zijn. Gevolg zal ook zijn dat alleen nog starters met rijke ouders en zodoende een flinke zak eigen extra geld een woning kunnen kopen.

Dit is dus niet een maatregel die de kansen voor starters verbetert, maar die het juist verslechtert.

[Rubbergrover1]

El Capitan schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 13:59:
[...]

Met meer dan €100.000 ten opzichte van het startbedrag. Vind ik vrij bizar ook al zeer deze makelaar altijd een te lage prijs als aanvangsprijs.

Dit zijn ook wel bekende trucs. Als die een woning aanbiedt voor 3 ton terwijl vergelijkbare woningen altijd voor 4 ton te koop staan, dan ben je als huizenkoper wel heel naief als je denkt dat de uiteindelijke prijs in de buurt van de 3 ton zal liggen.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 12:22:
[...]

Hoe is dit anders dan 10 of 30 jaar geleden, waarbij een makelaar een zo'n scherp mogelijke prijs neerzet voor zoveel mogelijk kijkers c.q. zo hoog mogelijke verkoopprijs?

Vroeger waren vraagprijzen eerder maximumprijzen in plaats van bieden-vanaf prijzen. Als je dan een woning ging bezichtigen, dan wist je dat je in principe niet meer kwijt zou zijn dan de vraagprijs.
Daarnaast was het vroeger not-done om met andere kijkers te onderhandelen als je in gesprek was met een mogelijke koper. Laat staan dat je bieders tegen elkaar zou uitspelen.

Er is dus juist heel veel veranderd in vergelijking met bv 30 jaar geleden.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 12:11:
[...]


Wat je zegt klopt helemaal maar mag ik hier wel even bij opmerken dat met de wet van de grote aantallen toch wel wat conclusies kunt trekken over bijv. het overzicht waar Immutable mee aan kwam zetten. In zo'n grote dataset middelen de excessen/outliers uit Schubbekutteveen en centrum Amsterdam elkaar natuurlijk wel uit...

Het is uiteraard een extreem voorbeeld om het principe te illustreren. Maar op het moment dat er in de omgeving van pak 'm beet Leeuwarden of Enschede een woonwijk in de verkoop gaat, dan betekent dat soms behoorlijk veel m2 kavelgrond voor een relatief lage prijs per m2, wat toch ook in de landelijke uitmiddeling zijn impact kan hebben. En uiteraard ook andersom, als in een stad als Utrecht een nieuwe wijk in de verkoop gaat, stuwt dat het landelijk gemiddelde wel omhoog.

En ook binnen de zelfde regio kan er al een verschil optreden. Zo gaat de omschakeling van uitbreidingswijken aan de rand van de steden naar meer inbreidingsgebieden binnen de steden in de regel ook gepaard met een verandering van relatief goedkope grond naar grond op veel gewildere en duurdere locaties. Dus zelfs als binnen de zelfde stad de kavels gemiddeld flink duurder per m2 zijn dan een paar jaar daarvoor, hoeft dat nog niet te betekenen dat de grond werkelijk duurder geworden is. Maar kan het ook zijn dat ze simpelweg meer grond op dure locaties zijn gaan verkopen.

[BlauweLucht]

Woningtekort weer opgelopen, ruim 400.000 huishoudens zoeken eigen plek

Het tekort aan woningen is dit jaar weer wat hoger dan vorig jaar. Er is nu een tekort van zo'n 401.000 woningen, tegen 390.000 in 2023, zegt onderzoeksbureau ABF Research.

Die 401.000 woningen staan gelijk aan 4,9 procent van het huidige aantal woningen in Nederland.

https://nos.nl/l/2528531

[RemcoDelft]

BlauweLucht schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 07:12:
[...]

https://nos.nl/l/2528531

Het wordt nog veel kwalijker als je het artikel leest:
Als er nu dus plotsklaps 401.000 woningen meer zouden zijn, is er voor iedere woningzoekende per direct een woning beschikbaar. In principe streeft de overheid daar niet naar, maar naar een woningtekort van 2 procent.
Want een woningtekort van 0 procent kan ook kwalijke gevolgen hebben, zegt ABF-onderzoeker Léon Groenemeijer. "Er kunnen dan regionaal bijvoorbeeld overschotten van woningen ontstaan. Mensen kiezen dan bijvoorbeeld om te wachten op een betere woning elders en dan kun je leegstand en verloedering krijgen. En woningbezitters zien de waarde van hun woning misschien dalen."

Nadat huizen bovenop de inflatie 6-8x over de kop zijn gegaan, zijn de belangen om dat zo te houden gigantisch.

Maar gelukkig gaat de nieuwe minister van wonen de komende tijd met betrokkenen in gesprek. Dat heeft Hugo ook 4 jaar lang gedaan, zonder resultaat.

[cedrix5]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 20:12:
[...]

Probleem is dat je daar juist de groep (starters) mee raakt die al nauwelijks aan een woning komt. Daarvoor wordt het nóg moeilijker om een huis te kopen. Bij de doorstromers zal een maximale LTV vanwege de aanwezige overwaarde vaak geen enkel probleem zijn. Gevolg zal ook zijn dat alleen nog starters met rijke ouders en zodoende een flinke zak eigen extra geld een woning kunnen kopen.

Dit is dus niet een maatregel die de kansen voor starters verbetert, maar die het juist verslechtert.

Ik snap je punt, maar ergens vind ik het ook wel riskant om iedereen maar 100% LTV te geven met dit soort opgeblazen prijzen. Zodra de markt dan minder gaat, staan een hoop huizen direct onder water in het segment 'starter'. Het is juist de norm in veel landen (bv. Zwitserland, maar sinds kort ook Belgie) om niet 100% van de woningwaarde te kunnen lenen. NHG vangt dat voor een deel op in Nederland, maar tegenwoordig zijn er ook veel verkopen net boven die grens.

Het grotere probleem is dat de huurmarkt compleet verdwenen (weg gereguleerd) is naar mijn mening. Bv. in Zwitserland is het heel normaal en mogelijk om wat te huren en daarnaast nog te sparen/investeren en zo vermogen op te bouwen. Dat is in Nederland niet mogelijk omdat huur/koop lasten zo enorm scheef verdeeld zijn en huurders het nakijken hebben.

[ Voor 14% gewijzigd door cedrix5 op 12-07-2024 08:18 ]

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 20:12:
[...]

Probleem is dat je daar juist de groep (starters) mee raakt die al nauwelijks aan een woning komt. Daarvoor wordt het nóg moeilijker om een huis te kopen. Bij de doorstromers zal een maximale LTV vanwege de aanwezige overwaarde vaak geen enkel probleem zijn. Gevolg zal ook zijn dat alleen nog starters met rijke ouders en zodoende een flinke zak eigen extra geld een woning kunnen kopen.

Dit is dus niet een maatregel die de kansen voor starters verbetert, maar die het juist verslechtert.

Minder starters betekent minder biedingen wat betekent lagere prijzen wat betekent minder overwaarde. Het is een cirkeltje, en zolang dat niet doorbroken wordt gaat het door.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 20:20:
[...]

Vroeger waren vraagprijzen eerder maximumprijzen in plaats van bieden-vanaf prijzen. Als je dan een woning ging bezichtigen, dan wist je dat je in principe niet meer kwijt zou zijn dan de vraagprijs.
Daarnaast was het vroeger not-done om met andere kijkers te onderhandelen als je in gesprek was met een mogelijke koper. Laat staan dat je bieders tegen elkaar zou uitspelen.

Er is dus juist heel veel veranderd in vergelijking met bv 30 jaar geleden.

De oorzaak is zoals altijd de schaarste. 30 jaar geleden waren kavels groter en goedkoper. Ik zou graag eens een "follow the money" willen zien waar het geld van een nieuwbouwwijk nou precies terechtkomt.

[rube]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 08:35:
[...]
Minder starters betekent minder biedingen wat betekent lagere prijzen

Niet perse, direct. De top (bieders) bepalen de prijs. Als er van 10 starters er 3 wegvallen, gaat het nog steeds om de bovenste 2 a 3 die de prijs bepalen, niet de onderste 3 die wegvallen.

[wimjongil]

rube schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 09:08:
[...]

Niet perse, direct. De top (bieders) bepalen de prijs. Als er van 10 starters er 3 wegvallen, gaat het nog steeds om de bovenste 2 a 3 die de prijs bepalen, niet de onderste 3 die wegvallen.

Dan doe je de aanname dat iedereen evenveel blijft bieden als er minder geïnteresseerden zijn. Dat lijkt me niet helemaal realistisch.

[rube]

wimjongil schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 09:15:
[...]
Dan doe je de aanname dat iedereen evenveel blijft bieden als er minder geïnteresseerden zijn. Dat lijkt me niet helemaal realistisch.

Dat zal liggen aan de verhoudingen, hoeveel mensen vallen af, hoeveel blijven over. Op een zeker moment zal dat natuurlijk invloed hebben maar mijn punt was dat dat niet direct (bij beperkte afname) het geval is.

[hoevenpe]

Zolang de bevolking ongeremd blijft groeien is het dweilen bouwen met de kraan open, we lopen 10 jaar (!) voor op deze schatting uit 2016:

quote: https://www.rtl.nl/nieuws...woners-10-jaar-eerder-dan

Nederland op drempel van 18 miljoen inwoners, tien jaar eerder dan gedacht

Nederland zal in augustus de grens van 18 miljoen inwoners passeren, verwacht het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een prognose uit 2016 stelde dat deze mijlpaal pas over tien jaar, in 2034, bereikt zou worden.

Het inwonertal bestaat uit mensen die in Nederland staan ingeschreven. Dat zijn dus bijvoorbeeld Nederlandse staatsburgers en vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Mensen die illegaal in Nederland verblijven, worden niet meegeteld. Dat geldt ook voor asielzoekers die nog niet in de gemeentelijke bevolkingsregisters zijn ingeschreven.

Aan de andere kant hogere eisen en kosten voor nieuwbouw, kleinere huishoudens (meer singles), beperkende regelgeving, stroperige procedures, conflicterende belangen, etc.

Ik snap het overbieden wel, je moet een keer die woningtrein op. De beste investering die je in het leven kunt doen.

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:06:
De beste investering die je in het leven kunt doen.

"Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst". Wat je wel weet, is dat veel van de prijsopdrijvende factoren uit het verleden niet onbeperkt kunnen worden toegevoegd: meer salarissen meetellen, hogere LTV, kleinere kavels, minder nieuwbouw. Er zit misschien nog wat rek in door terug te gaan naar aflossingsvrij, schulden en HRA van 30 naar 40 en daarna 50 jaar te verlengen, startersleningen de norm maken en tiny houses nog kleiner te maken. Maar opnieuw 6-8x over de kop boven de inflatie gaat nooit meer lukken. Dan geef je namelijk 300% van je inkomen uit aan wonen.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 20:20:
[...]

Vroeger waren vraagprijzen eerder maximumprijzen in plaats van bieden-vanaf prijzen. Als je dan een woning ging bezichtigen, dan wist je dat je in principe niet meer kwijt zou zijn dan de vraagprijs.
Daarnaast was het vroeger not-done om met andere kijkers te onderhandelen als je in gesprek was met een mogelijke koper. Laat staan dat je bieders tegen elkaar zou uitspelen.

Er is dus juist heel veel veranderd in vergelijking met bv 30 jaar geleden.

Mijn punt ging over het (principe van het) neerzetten van een prijs zodanig dat het aantal kijkers c.q. de verkoopprijs geoptimaliseerd wordt. Dat is een spel van vraag en aanbod. Dat de verhouding van vraag/aanbod nu compleet scheef loopt (en daarmee het startbod), is een ander verhaal natuurlijk.

---

Wordt tijd dat de overheid gaat subsidiëren in dit soort zaken in plaats van fossiele bedrijven:
https://www.nhbouwstroom....oor-nationale-woningnood/

Binnen 10 maanden na verlening van de omgevingsvergunning worden 95 woningen in de Rosmolenbuurt gerealiseerd, wat bovengemiddeld snel is in de bouwsector.

Harry Platte, initiatiefnemer van NH Bouwstroom en directeur-bestuurder van Parteon, is erg te spreken over de efficiënte samenwerking: “Met deze plaatsingen laten we zien dat er met een goede samenwerking tussen markt en gemeenten veel tijdwinst te behalen valt in de woningbouwsector. Modulair bouwen in de fabriek is duurzamer, goedkoper, veiliger en schaalbaarder dan traditionele bouwmethoden. Het stelt ons in staat om snel en efficiënt te reageren op de enorme behoefte aan betaalbare, kwalitatieve woningen.

[Sport_Life]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:14:
[...]

"Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst". Wat je wel weet, is dat veel van de prijsopdrijvende factoren uit het verleden niet onbeperkt kunnen worden toegevoegd: meer salarissen meetellen, hogere LTV, kleinere kavels, minder nieuwbouw. Er zit misschien nog wat rek in door terug te gaan naar aflossingsvrij, schulden en HRA van 30 naar 40 en daarna 50 jaar te verlengen, startersleningen de norm maken en tiny houses nog kleiner te maken. Maar opnieuw 6-8x over de kop boven de inflatie gaat nooit meer lukken. Dan geef je namelijk 300% van je inkomen uit aan wonen.

Tja dat zei men ook in 2021, 2008, 2000, 1980,... etc.
Als ik 1 ding geleerd heb is dat vastgoed en aandelen niet te voorspellen zijn. En degene die zich daar wel aan wagen komen (historisch gezien) van een koude kermis thuis..
Dus beter 'gewoon' instappen en winst cq verlies voor lief (of leed) nemen .

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 12-07-2024 10:22 ]

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:21:
[...]

Tja dat zei men ook in 2021, 2008, 2000, 1980,... etc.

Nee, dat zei men niet in 1980. Of iets langer terug, toen 7% van het inkomen werd uitgegeven aan wonen. Dan kan het inderdaad best vertienvoudigen, zeker als je 2 inkomens gaat meetellen. En dan zit je rond de huidige 35%. Maar dat kan niet nogmaals.

[Biggg]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 20:12:
[...]

Probleem is dat je daar juist de groep (starters) mee raakt die al nauwelijks aan een woning komt. Daarvoor wordt het nóg moeilijker om een huis te kopen. Bij de doorstromers zal een maximale LTV vanwege de aanwezige overwaarde vaak geen enkel probleem zijn. Gevolg zal ook zijn dat alleen nog starters met rijke ouders en zodoende een flinke zak eigen extra geld een woning kunnen kopen.

Dit is dus niet een maatregel die de kansen voor starters verbetert, maar die het juist verslechtert.

Misschien moeten we dan toch maar eens de voordeeltjes afschaffen die woningbezitters hebben (HRA/onbelaste vermogenswinst/duurzaamheidssubsidies etc). Dan is het al een stukje minder vervelend voor de groep starters dat het niet lukt om aan een koopwoning te komen. Zo kunnen we dan gelijk de inkomstenbelasting verlagen en dat is goed voor de economie.

[hoevenpe]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:14:
"Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst". Wat je wel weet, is dat veel van de prijsopdrijvende factoren uit het verleden niet onbeperkt kunnen worden toegevoegd: meer salarissen meetellen, hogere LTV, kleinere kavels, minder nieuwbouw.

Al volgen de prijzen slechts inflatie, dan nog is een dak boven je hoofd met vaste maandelijkse lasten en vermogensopbouw te prefereren boven jaarlijks stijgende dure huur of een kamer bij pa en ma.

[alexbl69]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:14:
[...]

---

Wordt tijd dat de overheid gaat subsidiëren in dit soort zaken in plaats van fossiele bedrijven:
https://www.nhbouwstroom....oor-nationale-woningnood/

Alsjeblieft niet!!!

De oorzaak van de huidige tekorten is niet de vermeende lage snelheid van bouwen, maar het trage vergunningstraject.

In de kop van het artikel staat "Binnen 10 maanden na verlening van de omgevingsvergunning worden 95 woningen in de Rosmolenbuurt gerealiseerd, wat bovengemiddeld snel is in de bouwsector.".

Ten eerste is 10 maanden niet eens zo heel erg snel, ten tweede (en belangrijker) is de crux hier 'na verlening van de omgevingsvergunning'. Die periode is namelijk een veelvoud van die 10 maanden, daar zit hem het probleem.

De invloed van prefab bouwen kan op de totale duur van het bouwproces een paar procent achter de komma schelen, maar dat halen ze in de praktijk vaak niet eens. Daarnaast krijg je allemaal eenheidsworst overduidelijk opgebouwd uit gestapelde containers. De indeling heeft daardoor allerhande beperkingen die je met 'normale' bouw niet hebt.

[Jan-man]

Wij waren bezig met een nieuw huis maar zijn inmiddels gestopt met kijken. We wonen op een zeer populaire route richting Utrecht / Arnhem waardoor prijzen hier sky high gaan. Huizen die in Jan hier op de markt kwamen voor 6 ton komen inmiddels al voor 620/630 op de markt.

Ook wordt hier heel vuil spel gespeeld door door de makelaars door populaire woningen 20/30 k onder de waarde online te zetten. Is uiteraard niet te bewijzen maar als je een jaar lang aan het rond kijken bent heb je best wel een goed inzicht wat wel of niet klopt kwa prijs.

Resultaat is dat binnen 24 uur 3 dagen vol zijn gepland en men je forceert naar het bieden voor x datum/tijdstip en iedereen helemaal gek maakt. Zo hadden wij een huis met 25K overboden (585 wat ook voor de huidige markt netjes was voor het huis) en daar is iemand nog 10K overheen gegaan. In totaal 11 boden waarvan 4 boven ons bod.

Dit gebeurt bij meer (voornamelijk instapklare) woningen hier. Plus dat er daarnaast hele hordes met expats deze kant opkomen die ongelimiteerd lijken te kunnen lenen/bieden. Huis van familie van mij is daardoor ook met 41K overboden terwijl de vraagprijs al aan de hoge kant van de lijn was.

Voor nu zit ik prima in mijn huidige huis met een heerlijk lage (2.4%) hypotheek. Maar zou graag wat meer klus ruimte willen, maar voor nu laten we het voorlopig evve allemaal los. De huizenmarkt is echt gekkenhuis hier.

[stin00]

Jan-man schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:44:
Wij waren bezig met een nieuw huis maar zijn inmiddels gestopt met kijken. We wonen op een zeer populaire route richting Utrecht / Arnhem waardoor prijzen hier sky high gaan. Huizen die in Jan hier op de markt kwamen voor 6 ton komen inmiddels al voor 620/630 op de markt.

Dat is een stijging van 4 tot 5% in 6 a 7 maanden. Dat ligt in lijn met de voorspelling dat huizenprijzen dit jaar wel eens 8% kunnen stijgen. Voor 2025 kan daar weer 5% bovenop komen, gekkenwerk.

Ook wordt hier heel vuil spel gespeeld door door de makelaars door populaire woningen 20/30 k onder de waarde online te zetten. Is uiteraard niet te bewijzen maar als je een jaar lang aan het rond kijken bent heb je best wel een goed inzicht wat wel of niet klopt kwa prijs.

Ik vind 'vuil spel' en woorden als 'niet te bewijzen' erop duiden dat ze iets illegaals doen, maar het staat iedereen vrij een prijsstrategie te hanteren. De één knalt z'n huis hoog de markt in, de ander marktconform en weer iemand anders bewust laag met een 'dit is een vanaf prijs'. Ondanks dat deze strategie invloed heeft op het aantal kijkers en bieders bepaalt uiteindelijk de markt wat een huis waard is.

De huizenmarkt is wel een nare markt, dat ben ik met je eens. Veel cowboys en rare praktijken, totaal niet transparant. Ik vind het jammer dat het NVM online bieden platform weg is, dan kon je in ieder geval nooit véél meer overbieden dan de concurrentie aangezien je live elkaars biedingen zag.

Resultaat is dat binnen 24 uur 3 dagen vol zijn gepland en men je forceert naar het bieden voor x datum/tijdstip en iedereen helemaal gek maakt. Zo hadden wij een huis met 25K overboden (585 wat ook voor de huidige markt netjes was voor het huis) en daar is iemand nog 10K overheen gegaan. In totaal 11 boden waarvan 4 boven ons bod.

Ik snap dat dit zuur is, maar kennelijk vonden 4 anderen het huis meer waard dan jullie. Een verkopers markt is nooit leuk als koper. Gelukkig bezit je al een goede/gewilde woning, dus zodra je zelf gaat verkopen zit je aan de goede kant van de onderhandelingstafel.

Dit gebeurt bij meer (voornamelijk instapklare) woningen hier. Plus dat er daarnaast hele hordes met expats deze kant opkomen die ongelimiteerd lijken te kunnen lenen/bieden. Huis van familie van mij is daardoor ook met 41K overboden terwijl de vraagprijs al aan de hoge kant van de lijn was.

Instapklare woningen hebben altijd heel veel kijkers en bieders, daar zoekt het merendeel naar. Veel mensen haten verbouwen en willen/kunnen behalve wat schilderwerk bijzonder weinig zelf doen. Een huis laten verbouwen is duur, kent lange levertijden en voegt meer stress toe aan het al stressvolle verhuizen. Dat is voor veel mensen een €€€ premium waard.

Had het huis van familie echt al een forse m² vraagprijs tov de concurrentie? 41K overbieden is op een huis van 3 ton erg fors, maar op een huis van 6 ton al wat minder bijzonder.

[ Voor 4% gewijzigd door stin00 op 12-07-2024 11:12 ]

[geekeep]

alexbl69 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:40:
[...]

Alsjeblieft niet!!!

De oorzaak van de huidige tekorten is niet de vermeende lage snelheid van bouwen, maar het trage vergunningstraject.

In de kop van het artikel staat "Binnen 10 maanden na verlening van de omgevingsvergunning worden 95 woningen in de Rosmolenbuurt gerealiseerd, wat bovengemiddeld snel is in de bouwsector.".

Ten eerste is 10 maanden niet eens zo heel erg snel, ten tweede (en belangrijker) is de crux hier 'na verlening van de omgevingsvergunning'. Die periode is namelijk een veelvoud van die 10 maanden, daar zit hem het probleem.

De invloed van prefab bouwen kan op de totale duur van het bouwproces een paar procent achter de komma schelen, maar dat halen ze in de praktijk vaak niet eens. Daarnaast krijg je allemaal eenheidsworst overduidelijk opgebouwd uit gestapelde containers. De indeling heeft daardoor allerhande beperkingen die je met 'normale' bouw niet hebt.

Lekker ongefundeerd schreeuwen. Gemiddelde bouwtijd is een jaar. Ik heb ook nergens ontkend dat het vergunningsproces niet sneller kan. Daarom is de nieuwe omgevingswet ook bedoeld om dit te versnellen. Ironisch wellicht dat met de nee-zeggers en probleemzoekers in Nederland dit soort procedures juist vertraagd wordt.

Daarnaast mag je mij vertellen waar je hier overduidelijk opgebouwde containers ziet:


Ook is er prima gedacht aan variatie en indeling:

Aan de basis van elk woningbouwproject staat een ontwerp, passend in de bebouwde omgeving, gemaakt door een architect. Ons bouwsysteem biedt optimale ontwerpvrijheid wat betreft afmeting, vorm en materialisatie. Mooi bouwen is immers ook duurzaam. De houten damp-open gevels, een kwalitatieve warmte- en koelingsinstallatie, het mooie sanitair en de fijne keuken van A-merk leveranciers zorgen voor een comfortabele woning waar mensen blij van worden

Tevens gaat bovenstaande in samenwerking met bouwverenigingen, waar winst en marges geen rol spelen.

Tenslotte mag je mij vertellen hoe de doorzonwoningen van de jaren 70, vinex van de jaren 90 en de huidige nieuwbouw grotendeels géén eenheidsworst is. Té bizar om te miepen over eenheidsworst terwijl we in een wooncrisis zitten.

Wellicht kun je oplossingen aandragen i.p.v. problemen verzinnen.

[alexbl69]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:21:
[...]

Lekker ongefundeerd schreeuwen. Gemiddelde bouwtijd is een jaar. Ik heb ook nergens ontkend dat het vergunningsproces niet sneller kan. Daarom is de nieuwe omgevingswet ook bedoeld om dit te versnellen. Ironisch wellicht dat met de nee-zeggers en probleemzoekers in Nederland dit soort procedures juist vertraagd wordt.

Daarnaast mag je mij vertellen waar je hier overduidelijk opgebouwde containers ziet:
[Afbeelding]

Ook is er prima gedacht aan variatie en indeling:

[...]

Tevens gaat bovenstaande in samenwerking met bouwverenigingen, waar winst en marges geen rol spelen.

Tenslotte mag je mij vertellen hoe de doorzonwoningen van de jaren 70, vinex van de jaren 90 en de huidige nieuwbouw grotendeels géén eenheidsworst is. Té bizar om te miepen over eenheidsworst terwijl we in een wooncrisis zitten.

Wellicht kun je oplossingen aandragen i.p.v. problemen verzinnen.

Heb beroepsmatig met deze oplossing te maken, weet er dus wel 'iets' van .

Op dit moment zit er ongeveer 10 jaar tussen het maken van de eerste plannen en oplevering. In het hele voortraject is dus veel meer winst te behalen dan in het bouwproces.

En de stelling 'maar dat halen ze in de praktijk vaak niet eens' uit mijn vorige post deed ik niet uit de losse pols. Mijn ervaring is dat prefab projecten net zolang duren als 'reguliere' projecten. Bepaalde onderdelen van de bouw gaan inderdaad sneller / efficiënter, maar ook een prefab gebouwde woning blijft afhankelijk van 'externe factoren' (bijv nuts aansluiting) waar je als bouwer niet zoveel invloed op hebt maar welke wel voor oplevering geregeld moeten zijn.

Prefab bouwen is vooral 'anders' bouwen en efficiënter (lees: goedkoper) bouwen, waarbij het prijsvoordeel echter veelal niet naar de bewoner gaat.

[geekeep]

alexbl69 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:38:
[...]

Heb beroepsmatig met deze oplossing te maken, weet er dus wel 'iets' van .

Op dit zit er ongeveer 10 jaar tussen het maken van de eerste plannen en oplevering. In het hele voortraject is dus veel meer winst te behalen dan in het bouwproces.

En de stelling 'maar dat halen ze in de praktijk vaak niet eens' uit mijn vorige post deed ik niet uit de losse pols. Mijn ervaring is dat prefab projecten net zolang duren als 'reguliere' projecten. Bepaalde onderdelen van de bouw gaan inderdaad sneller / efficiënter, maar ook een prefab gebouwde woning blijft afhankelijk van 'externe factoren' (bij nuts aansluiting) waar je als bouwer niet zoveel invloed op hebt maar welke wel voor oplevering geregeld moeten zijn.

Prefab bouwen is vooral 'anders' bouwen en efficiënter (lees: goedkoper) bouwen, waarbij het prijsvoordeel echter veelal niet naar de bewoner gaat.

Dat is al wat genuanceerder. Punt blijft dat ook in het voortraject zaken versneld kunnen worden door veelvuldig hetzelfde ontwerp te hergebruiken én het gros van de bouw gecentraliseerd te doen (i.p.v. tig bouwers en aannemers selecteren en rondrijden naar bouwlocaties).

Dat we een tekort aan personeel in de bouw hebben is een feit. Met fabrieksmatig bouwen kun je ook deels robots inzetten om dat tekort op te vangen. Dat gaat je in de modder buiten niet lukken. Daarom zei ik ook dat de overheid moet investeren in dit soort zaken (inclusief technische opleidingen) i.p.v. de olie-industrie.
Echter buiten de voorbereidende fase die veel tijd kost, is het mogelijk op andere vlakken wel degelijk tijd (en dus geld) te besparen. Het lijkt tegenwoordig normaal om maar niets te doen als het niet moeiteloos/zonder bezwaren kan. Nederland is groot geworden in een heleboel dingen, daar kan efficiënter woningen bouwen ook wel bij toch. Eenheidsworst gebruiken als tegenargument voor dit soort oplossingen is dan ook verre van sterk.

[BlauweLucht]

alexbl69 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:40:
[...]

Alsjeblieft niet!!!

De oorzaak van de huidige tekorten is niet de vermeende lage snelheid van bouwen, maar het trage vergunningstraject.

In de kop van het artikel staat "Binnen 10 maanden na verlening van de omgevingsvergunning worden 95 woningen in de Rosmolenbuurt gerealiseerd, wat bovengemiddeld snel is in de bouwsector.".

Ten eerste is 10 maanden niet eens zo heel erg snel, ten tweede (en belangrijker) is de crux hier 'na verlening van de omgevingsvergunning'. Die periode is namelijk een veelvoud van die 10 maanden, daar zit hem het probleem.

De invloed van prefab bouwen kan op de totale duur van het bouwproces een paar procent achter de komma schelen, maar dat halen ze in de praktijk vaak niet eens. Daarnaast krijg je allemaal eenheidsworst overduidelijk opgebouwd uit gestapelde containers. De indeling heeft daardoor allerhande beperkingen die je met 'normale' bouw niet hebt.

In principe kan je prefab binnen een aantal weken neerzetten wat bij reguliere bouw vaak wel tegen de jaar of langer is (geteld vanaf vergunning). Daar valt dus zeker wat tijd en geld te besparen.

Bovendien kan je landelijk dit soort woningen keuren net zoals met auto’s. Bij auto’s keuren we ook alleen het model eenmalig en niet elke keer als er een van de band af rolt. Maar juist dat gebeurt nu wel met woningen. Die moeten elke keer opnieuw door de gemeente bekeken worden omdat er elke keer net iets anders word gedaan met het materiaal of indeling. Als we nou prefab bouwen dan kan de gemeente (of landelijk) er eenmalig naar kijken (zodat bekend is of het aan het bouwbesluit voldoet) en dan theoretisch duizenden keren geplaatst worden over het hele land. Dan hoeft niet elke gemeente er afzonderlijk naar kijken en kan het vergunningstraject véél sneller.

Maarja dit soort dingen worden niet gedaan omdat er andere belangen spelen.

[RemcoDelft]

BlauweLucht schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 14:40:
[...]


In principe kan je prefab binnen een aantal weken neerzetten wat bij reguliere bouw vaak wel tegen de jaar of langer is (geteld vanaf vergunning). Daar valt dus zeker wat tijd en geld te besparen.

Tijd voor prefab bouwvergunningen. Gewoon een standaard pakket i.p.v. "maatwerk" waar duizenden ambtenaren mee bezig zijn. Kunnen ze mooi omscholen tot bouwvakkers en echt iets gaan bijdragen.
Hoeven ze geen 20 jaar te vergaderen over het wel of niet bouwen van huizen. Het is echt ongelofelijk hoe stroperig de bureaucratie hier is geworden. Wat is het doel? Straks 50 jaar vergaderen voor er een paal de grond in gaat? 100 jaar? 500 jaar?

[Immutable]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 14:45:
Zou dit niet eindelijk eens het moment zijn waarvan de overheid zo rond 2008 zei dat ze de leennormen gaan aanscherpen? Dat was namelijk het plan voor als huizenprijzen weer zouden stijgen. De LTV had allang verder verlaagd moeten worden.

We hebben een redelijk conservatieve woonquote? Deze is zelfs versoberd vanaf 2023 naar 2024:
https://www.hypotheker.nl...ijst/huis-kopen/woonquote
Dus het is al aangescherpt. Alleen kwam er wel bij het energielabel gebeuren waardoor je dus of minder of meer kan lenen. Maar de baseline woonquote is gewoon versoberd.

Daarnaast kun je gewoon niet meer lenen dan jou inkomsten toelaten in combinatie met de woonquote. Deze is redelijk conservatief. Nederlanders verdienen gewoon veel, wat dus voor die flinke prijsstijging zorgt.
Daarnaast wil je meer lenen, moet je toch met liquide middelen komen. Ook dat is er blijkbaar voldoende.

Het is niet alsof mensen zich massaal in de schulden steken. De gemiddelde LTV is nog steeds relatief laag in Nederland. En we moeten verplicht aflossen. Wat eigenlijk ook stiekem zorgt voor prijs stijging. Want opbouwend vermogen in combinatie met schaarste.

Heb zelf straks ook een LTV van onder de 50%, echter die 50% lening die openstaat is wel de max wat ik kan met mijn salaris.(Max woonquote, betreft mijn bruto loon)

[ Voor 12% gewijzigd door Immutable op 12-07-2024 14:58 ]

[geekeep]

Immutable schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 14:50:
[...]

Je bent op de hoogte van de woonquote? Deze is zelfs versoberd vanaf 2023 naar 2024:
https://www.hypotheker.nl...ijst/huis-kopen/woonquote
Dus het is al aangescherpt. Alleen kwam er wel bij het energielabel gebeuren waardoor je dus of minder of meer kan lenen. Maar de baseline woonquote is gewoon versoberd.

Daarnaast kun je gewoon NIET meer lenen dan jou inkomsten toelaten in combinatie met de woonquote. Deze is redelijk conservatief. Nederlanders verdienen gewoon veel, wat dus voor die flinke prijsstijging zorgt.
Daarnaast wil je meer lenen, moet je toch met liquide middelen komen. Ook dat is er blijkbaar voldoende.

Het is niet alsof mensen zich massaal in de schulden steken. De gemiddelde LTV is nog steeds relatief laag in Nederland.

Daarentegen zijn er vele Europese landen waar niet tegen 100% LTV gefinancierd kan worden en je dus 10-30% cash moet inleggen op een woning. Met name starters die nog niet veel hebben afbetaald lopen risico met die 100% financiering, mocht zich weer een crisis voor doen. Er is wat voor te zeggen om dit dus wel in te voeren, buiten het dempende effect van eigen inleg op de prijsstijgingen.

Heb zelf straks ook een LTV van onder de 50%, echter die 50% lening die openstaat is wel de max wat ik kan met mijn salaris.

Bizar toch, dat er vele met jou zijn die in een woning tweemaal boven hun eigen (huidige!) stand/inkomen zitten.

[ Voor 8% gewijzigd door geekeep op 12-07-2024 15:00 ]

[Immutable]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 14:58:
[...]

Daarentegen zijn er vele Europese landen waar niet tegen 100% LTV gefinancierd kan worden en je dus 10-30% cash moet inleggen op een woning. Met name starters die nog niet veel hebben afbetaald lopen risico met die 100% financiering, mocht zich weer een crisis voor doen. Er is wat voor te zeggen om dit dus wel in te voeren, buiten het dempende effect van eigen inleg op de prijsstijgingen.

Het probleem met invoeren van regels is, dat het een verandering is. Een verandering zorgt vaak voor mensen die er op verdienen en mensen die er geld op verliezen. Dat is dus vaak heel lastig om regels te veranderen.
Als je nu morgen dit zou invoeren, wat zou het effect hebben?

Het effect is dat doorstromers er minder last van zullen hebben want die hebben al overwaarde. Maar starters zijn nog meer de sjaak omdat ze nu eerst meer moeten sparen. Maar beide partijen kunnen minder overbieden.

Dus zal niet gebeuren, is een extra klap voor de starters.

[geekeep]

Immutable schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 15:00:
[...]


Het probleem met invoeren van regels is, dat het een verandering is. Een verandering zorgt vaak voor mensen die er op verdienen en mensen die er geld op verliezen. Dat is dus vaak heel lastig om regels te veranderen.
Als je nu morgen dit zou invoeren, wat zou het effect hebben?

Het effect is dat doorstromers er minder last van zullen hebben want die hebben al overwaarde. Maar starters zijn nog meer de sjaak omdat ze nu eerst meer moeten sparen. Maar beide partijen kunnen minder overbieden.

Dus zal niet gebeuren, is een extra klap voor de starters.

Ik geloof dat je soms een stap terug moet doen om er daarna twee vooruit te kunnen zetten. Daarnaast is minder overbieden een positieve ontwikkeling toch. Starters kunnen minder bieden en daaropvolgend ook doorstromers -> prijzen zakken.

In ieder geval is niks doen en/of doorgaan moet hoe het de afgelopen jaren is gegaan qua verruiming van financiering verre van positief uitgepakt. Dus ja, what's to lose.

[rube]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 15:21:
[...]
Ik geloof dat je soms een stap terug moet doen om er daarna twee vooruit te kunnen zetten.

Je kunt dat natuurlijk heel langzaam aanpakken, zoals, 1% lagere LTV voor de komende 10 jaar en dan zitten we op 90% LTV max. lenen, zoiets.

Daarnaast is minder overbieden een positieve ontwikkeling toch. Starters kunnen minder bieden en daaropvolgend ook doorstromers -> prijzen zakken.

Of prijzen zakken goed is en of gaat gebeuren....misschien als het relatief is t.o.v. inflatie, zodat de absolute prijzen niet (hoeven) te zakken.

[Rubbergrover1]

cedrix5 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 08:17:
[...]


Ik snap je punt, maar ergens vind ik het ook wel riskant om iedereen maar 100% LTV te geven met dit soort opgeblazen prijzen. Zodra de markt dan minder gaat, staan een hoop huizen direct onder water in het segment 'starter'. Het is juist de norm in veel landen (bv. Zwitserland, maar sinds kort ook Belgie) om niet 100% van de woningwaarde te kunnen lenen. NHG vangt dat voor een deel op in Nederland, maar tegenwoordig zijn er ook veel verkopen net boven die grens.

Ik ben het zeker ermee eens dat de LTV lager zou moeten zijn. Alleen zie ik dat niet als de oplossing voor de huidige problemen op de woningmarkt. Ik was er ook een groot voorstander van dat die jaarlijkse daling van maximale LTV, die we een paar jaar geleden hadden, gewoon door zou blijven gaan. En niet bij 100% zou stoppen.

Het grotere probleem is dat de huurmarkt compleet verdwenen (weg gereguleerd) is naar mijn mening. Bv. in Zwitserland is het heel normaal en mogelijk om wat te huren en daarnaast nog te sparen/investeren en zo vermogen op te bouwen. Dat is in Nederland niet mogelijk omdat huur/koop lasten zo enorm scheef verdeeld zijn en huurders het nakijken hebben.

Zeker mee eens. Maar ik zie de oplossing van dat probleem niet in het verminderen van de mogelijkheden voor starters om een woning te kopen.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:14:
[...]

Mijn punt ging over het (principe van het) neerzetten van een prijs zodanig dat het aantal kijkers c.q. de verkoopprijs geoptimaliseerd wordt. Dat is een spel van vraag en aanbod. Dat de verhouding van vraag/aanbod nu compleet scheef loopt (en daarmee het startbod), is een ander verhaal natuurlijk.

Maar dat 'spel' is nu dus wel totaal anders dan 30 jaar geleden. Beetje alsof je hockey en voetbal gelijk stelt, omdat bij beide sporten het er om gaat wie de meeste doelpunten maakt. Dat dit doel gelijk is, maakt nog niet dat het spelletje op de zelfde manier gespeeld wordt.

---

Wordt tijd dat de overheid gaat subsidiëren in dit soort zaken in plaats van fossiele bedrijven:
https://www.nhbouwstroom....oor-nationale-woningnood/

[...]

[Afbeelding]

Het probleem zit hem helemaal niet in de bouwkosten en in de bouwtijd. Het probleem zit hem juist in de lange voorbereidingstijd voordat er een kavel is waarop daadwerkelijk begonnen kan worden met bouwen, en in de totale woningwaarde die heel hoog ligt. Wat vooral tot uiting komt in de hoge kavelprijzen.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 13:21:
[...]

Lekker ongefundeerd schreeuwen. Gemiddelde bouwtijd is een jaar. Ik heb ook nergens ontkend dat het vergunningsproces niet sneller kan. Daarom is de nieuwe omgevingswet ook bedoeld om dit te versnellen. Ironisch wellicht dat met de nee-zeggers en probleemzoekers in Nederland dit soort procedures juist vertraagd wordt.

Daarom is 10 maanden dus helemaal niet bijzonder snel. De reden voor euforie over dat deze woningen er zo snel zouden staan zie ik dan ook niet. Sterker, er zijn al jarenlang woningbouwsystemen waarbij de woning zelf - dus naast zaken als fundering en nutsvoorzieningen etc. - er in een dag kan staan. Die bouwtijd is dus niet bepaald het probleem, het probleem zit vóór die bouw.

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 10:14:
[...]

"Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst". Wat je wel weet, is dat veel van de prijsopdrijvende factoren uit het verleden niet onbeperkt kunnen worden toegevoegd: meer salarissen meetellen, hogere LTV, kleinere kavels, minder nieuwbouw. Er zit misschien nog wat rek in door terug te gaan naar aflossingsvrij, schulden en HRA van 30 naar 40 en daarna 50 jaar te verlengen, startersleningen de norm maken en tiny houses nog kleiner te maken. Maar opnieuw 6-8x over de kop boven de inflatie gaat nooit meer lukken. Dan geef je namelijk 300% van je inkomen uit aan wonen.

De grote winst van een koopwoning zit niet in de waardestijging, maar in het feit dat je na 30 jaar betalen van het gros van de woonlasten af bent. Waarbij die woonlasten ook nog eens niet meestijgen met de inflatie. Daarnaast krijgen jij of je nabestaanden vervolgens bij verkoop ook nog eens een zak geld mee.

Dat in de huidige Nederlandse markt de woonlasten voor die koopwoning vaak ook nog eens niet hoger zijn dan de huurlasten bij aanvang van een vergelijkbare woning (áls je die al zou kunnen vinden) maakt het helemaal een loterij zonder nieten.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 14:50:
[...]

We hebben een redelijk conservatieve woonquote? Deze is zelfs versoberd vanaf 2023 naar 2024:
https://www.hypotheker.nl...ijst/huis-kopen/woonquote
Dus het is al aangescherpt. Alleen kwam er wel bij het energielabel gebeuren waardoor je dus of minder of meer kan lenen. Maar de baseline woonquote is gewoon versoberd.

Daarnaast kun je gewoon niet meer lenen dan jou inkomsten toelaten in combinatie met de woonquote. Deze is redelijk conservatief. Nederlanders verdienen gewoon veel, wat dus voor die flinke prijsstijging zorgt.
Daarnaast wil je meer lenen, moet je toch met liquide middelen komen. Ook dat is er blijkbaar voldoende.

Het is niet alsof mensen zich massaal in de schulden steken. De gemiddelde LTV is nog steeds relatief laag in Nederland. En we moeten verplicht aflossen. Wat eigenlijk ook stiekem zorgt voor prijs stijging. Want opbouwend vermogen in combinatie met schaarste.

Heb zelf straks ook een LTV van onder de 50%, echter die 50% lening die openstaat is wel de max wat ik kan met mijn salaris.(Max woonquote, betreft mijn bruto loon)

Dat geeft dus mooi aan dat het verlagen van de maximale LTV nauwelijks impact heeft op de bestaande (doorstroom) markt. Maar dat het voor starters zonder eigen geld wel een extra drempel opwerpt.

In de huidige oververhitte markt is er soms nog de mogelijkheid voor een starter met een goed inkomen maar weinig eigen geld om uit te wijken naar een goedkoper deel van de woningmarkt (bv. kleiner, periferie of slechtere buurt/woning). Om daar te concurreren met mensen die wel eigen geld hebben maar een lager inkomen. Die mogelijkheid neem je weg als je de maximale LTV verlaagt. Je zult dan alleen nog de mensen met een grote zak eigen geld op de markt krijgen. In veel gevallen dus de families waar woningbezit al jaren gaande is.

De kloof tussen de groep uit families die al koopwoningen hebben en families zonder koopwoningen maak je dan alleen maar groter. Dat zou op zich geen probleem hoeven te zijn, als beide groepen reële mogelijkheden hebben voor een woning tegen een redelijk maandbedrag. Maar dat is nu dus niet het geval.

[emeralda]

In de jaren 60 en 70 bouwde Nederland op bijna Chinese schaal.

Veel huizen, snelwegen en viaducten stammen uit die tijd. Ook Schiphol en de Rotterdamse haven werden uitgebreid.

In die tijd kwam het niet eens bij mensen op om bezwaar te maken.

[JDx]

Las net ergens iets, immigratie daalt, nou wow, kwamen nog "maar" 800 mensen bij de afgelopen weken in plaats 1000, wow, dat is elk jaar een kleine stad erbij.

[Lord Anubis]

big bang schreef op donderdag 11 juli 2024 @ 15:52:
[...]

Ik verkoop mijn huis, en zeg tegen mijn maat Pietje; "biedt ff lekker mee, kijken we hoe veel we de boel kunnen opkloten". Vervolgens is Pietje de hoogste bieder, maar helaas-pindakaas, binnen een dag trekt hij zich toch weer terug.
Mr Wanhoop die mijn huis ook graag wilde, heeft net totaal het achterste van zijn tong laten zien, tot dat hij echt niet verder wilde. Ik laat mijn makelaar lekker bellen dat mr Wanhoop heel veel geluk heeft gehad en dat hij het voor dat hele hoge bod wel mag hebben.

Pietje en ik gaan lekker uit eten en onder het genot van een dure fles wijn lachen we om mr Wanhoop die zo veel te veel getaald heeft.

Je kunt het niet goed doen, er is een hoop geld mee gemoeid en dus worden er ook smerige streken uitgehaald.

Ook zoiets meegemaakt maar nu dat de makelaar dit spelletje speelde, de prijs opdrijven met fake kopers. Maar uiteindelijk heeft de verkopende stichting het aan een medewerker verkocht die 15.000+ minder bood als ik.
Uiteindelijk idd veel smerige spelletjes.

Enerzijds is het allemaal prive, maar anderzijds zou het via een controle systeem moeten.

Oke, als verkoper is het ook niet altijd makkelijk, als ik mijn huis ga verkopen wil ik die mensen ontmoeten; liever €5000 minder dan dat straks mijn zeer goede buren met een stelletje Tokkies of Flodders opschepen.

[kronolith]

JDx schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 13:18:
Las net ergens iets, immigratie daalt, nou wow, kwamen nog "maar" 800 mensen bij de afgelopen weken in plaats 1000, wow, dat is elk jaar een kleine stad erbij.

En hoeveel mensen emigreren er per week?

[RemcoDelft]

JDx schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 13:18:
Las net ergens iets, immigratie daalt, nou wow, kwamen nog "maar" 800 mensen bij de afgelopen weken in plaats 1000, wow, dat is elk jaar een kleine stad erbij.

Dat zijn alleen de asielzoekers, niet te verwarren met de oorlogsvluchtelingen uit Oekraine. Volgens sommigen zijn deze 800 (wat gemiddeld aanzienlijk hoger is het laatste jaar) een klein deel van de totale migratie. Het totale migratiesaldo zal wel weer +300.000 zijn dit jaar. Deze 800 gaan in ieder geval nooit meer weg, tenzij de overheid stopt met faciliteren.

[Sissors]

kronolith schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 14:09:
[...]

En hoeveel mensen emigreren er per week?

Een fractie van de immigratie? Overigens die getallen zijn ook puur de vluchtelingen, en niet de andere migratie stromen. Nu juist de vluchtelingen zullen er natuurlijk heel weinig van emigreren weer. Maar dat de bevolking hard groeit in Nederland puur door immigratie kan geen discussie onderwerp zijn, dat is gewoon een feit.

[JDx]

RemcoDelft schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 14:18:
[...]

Dat zijn alleen de asielzoekers, niet te verwarren met de oorlogsvluchtelingen uit Oekraine. Volgens sommigen zijn deze 800 (wat gemiddeld aanzienlijk hoger is het laatste jaar) een klein deel van de totale migratie. Het totale migratiesaldo zal wel weer +300.000 zijn dit jaar. Deze 800 gaan in ieder geval nooit meer weg, tenzij de overheid stopt met faciliteren.

Oh, ja ik had het vanmorgen heel vroeg heel vluchtig gelezen, kan best zijn dat er immigratiestroom van asielzoekers ofzo stond. Maar er is in ieder geval niet tegen te bouwen. En die 100.000 die het kabinet lijkt me ook niet zo maar haalbaar.

[redwing]

Sissors schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 14:25:
[...]

Een fractie van de immigratie? Overigens die getallen zijn ook puur de vluchtelingen, en niet de andere migratie stromen. Nu juist de vluchtelingen zullen er natuurlijk heel weinig van emigreren weer. Maar dat de bevolking hard groeit in Nederland puur door immigratie kan geen discussie onderwerp zijn, dat is gewoon een feit.

Het is ook een feit dat de vluchtelingen maar een klein deel van het geheel zijn. Arbeidsmigranten zijn b.v. een veel grotere groep.

Maar voorlopig krijgen we nog niet eens de doelstellingen gebouwd, dus laten ze daar eerst eens veel harder aan werken.

[J_C_W]

JDx schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 13:18:
Las net ergens iets, immigratie daalt, nou wow, kwamen nog "maar" 800 mensen bij de afgelopen weken in plaats 1000, wow, dat is elk jaar een kleine stad erbij.

Dit wordt sinds de start van Rutte-III wekelijks door de overheid gepubliceerd:
https://www.rijksoverheid...nderdeel=Alle+ministeries

[Laapo]

geekeep schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 14:58:
[...]

Daarentegen zijn er vele Europese landen waar niet tegen 100% LTV gefinancierd kan worden en je dus 10-30% cash moet inleggen op een woning. Met name starters die nog niet veel hebben afbetaald lopen risico met die 100% financiering, mocht zich weer een crisis voor doen. Er is wat voor te zeggen om dit dus wel in te voeren, buiten het dempende effect van eigen inleg op de prijsstijgingen.


[...]

Bizar toch, dat er vele met jou zijn die in een woning tweemaal boven hun eigen (huidige!) stand/inkomen zitten.

In ons mooie land werkt dat eigenlijk ook zo. Starters leggen zo'n 40k eigen middelen in. Waarmee de LTV rond de 85% schommelt.

https://hdn.nl/marktcijfe...wartaaloverzicht-2024-q2/

[ Voor 10% gewijzigd door Laapo op 14-07-2024 10:25 ]

[RemcoDelft]

Laapo schreef op zondag 14 juli 2024 @ 10:23:
[...]


In ons mooie land werkt dat eigenlijk ook zo. Starters leggen zo'n 40k eigen middelen in. Waarmee de LTV rond de 85% schommelt.

https://hdn.nl/marktcijfe...wartaaloverzicht-2024-q2/

Je vergelijkt nu verschillende dingen. Als het verplicht is, zal iedereen eigen geld moeten inleggen. Nu legt een deel eigen geld in, en een deel niet. Het deel wat meer dan gemiddeld inlegt zal dat ook bij verplicht lagere LTV blijven doen, het deel wat dat nu niet doet zal het dan ook moeten doen. M.a.w. verplicht lagere LTV leidt tot een lager gemiddelde dan nu. En dat zal in landen met lagere maximumhypotheek ook het geval zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 14-07-2024 10:49 ]

[hoevenpe]

Wet betaalbare huur een enorm succes: /s

quote: https://www.rtvutrecht.nl...zet-het-maar-uit-je-hoofd

Op zoek naar een woning tot 1150 euro in de provincie Utrecht? Zet het maar uit je hoofd

Het aanbod middenhuurwoningen was de afgelopen tijd al klein. Maar nu is het haast onmogelijk om zo'n huis te vinden, blijkt uit een rondgang van RTV Utrecht. Op verhuurplatform Pararius zijn in Utrecht nog maar zeven woningen te vinden die minder dan 1150 euro per maand kosten. Het zijn allemaal studio's, de grootste is 34 vierkante meter. In andere Utrechtse gemeenten, groot of klein, is het beeld niet anders. In Zeist is bijvoorbeeld één appartement beschikbaar, maar dan moet je wel ouder zijn dan 55 jaar.

Maar hoe komt het eigenlijk dat het aanbod middenhuurwoningen zo schaars is? "Er zijn allemaal omstandigheden waardoor het onaantrekkelijker is geworden om een woning te verhuren", legt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer uit. Hij wijst bijvoorbeeld op het verbod op tijdelijke huurcontracten en een hogere rente. "De Wet betaalbare huur heeft het laatste zetje gegeven."

Waar verhuurders vroeger misschien wel 2000 euro vroegen voor een woning, mogen ze nu nog maximaal 1150 euro rekenen. De strengere regels zorgen ervoor dat steeds meer verhuurders hun woningen verkopen, ziet Boelhouwer. "Het is in veel gevallen niet meer rendabel om een woning te verhuren. Verhuurders vinden de opbrengst te laag of maken zelfs verlies."

Zelf verhuurt Groenen ook veel woningen in het middensegment. "De bewoners die daar nu in zitten, gaan natuurlijk nooit meer weg. Ze kunnen namelijk nergens anders heen. Als ze wél weggaan, moeten wij keer op keer kijken of het nog rendabel is om de woning te blijven verhuren. Zo niet, dan zetten we de woning in de verkoop. We kunnen niet een paar honderd euro verlies per maand per huis draaien."

Volgens Groenen is de nieuwe wet onomkeerbaar. "Dit probleem is niet meer op te lossen. De schade is al aangericht. Dit blijft ons de komende tien tot vijftien jaar achtervolgen. De Wet betaalbare huur is de Wet onbetaalbare huur geworden."

[hoevenpe]

RemcoDelft schreef op zondag 14 juli 2024 @ 10:29:
Als het verplicht is, zal iedereen eigen geld moeten inleggen. Nu legt een deel eigen geld in, en een deel niet. Het deel wat meer dan gemiddeld inlegt zal dat ook bij verplicht lagere LTV blijven doen, het deel wat dat nu niet doet zal het dan ook moeten doen.

Maar welk probleem los je daarmee op?

Starters kunnen niet huren: sociaal gaat vooral naar statushouders en urgentiegevallen, middenhuur opgedroogd (zie boven). Kopen voor die groep de enige optie, zonder rijke ouders met een LTV van 100%. Wat moeten ze anders...

[emeralda]

Als arbeidsmigranten bijdragen aan economische groei dan is er toch geen probleem? Ik heb ooit als kind de intro van Blade Runner gezien en dat heeft grote indruk op mij gemaakt. Ik hoop het nog mee te maken dat Nederland er zo uit gaat zien.

[hoevenpe]

emeralda schreef op zondag 14 juli 2024 @ 12:22:
Als arbeidsmigranten bijdragen aan economische groei dan is er toch geen probleem? Ik heb ooit als kind de intro van Blade Runner gezien en dat heeft grote indruk op mij gemaakt. Ik hoop het nog mee te maken dat Nederland er zo uit gaat zien.

Zolang arbeidsmigranten centraal gehuisvest worden en na een paar productieve jaren weer naar huis geen probleem, als ze blijven is het een piramidespel waarbij je weer nieuwe migranten nodig hebt en voor je het weet wonen er 14 18 miljoen mensen op dit hele kleine stukje aarde.

Het laatste jaar dat de gemiddelde Nederlandse vrouw 2,1 kinderen kreeg was 1972(!) bij een inwonertal van 13,3 miljoen, op een hermetisch afgesloten eiland waren we inmiddels met veel minder mensen geweest. Stel je Nederland voor met 10 miljoen inwoners of minder...

[ Voor 3% gewijzigd door hoevenpe op 14-07-2024 12:33 ]

[Rubbergrover1]

emeralda schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 12:31:
In de jaren 60 en 70 bouwde Nederland op bijna Chinese schaal.

Veel huizen, snelwegen en viaducten stammen uit die tijd. Ook Schiphol en de Rotterdamse haven werden uitgebreid.

In die tijd kwam het niet eens bij mensen op om bezwaar te maken.

Ook omdat er op die plekken op dat moment vaak nog geen mensen woonden. Als je ergens "in het niets" een nieuwe stad bouwt, is er niemand om bezwaar te maken. En weten de mensen die er gaan wonen ook wat er verder gepland is. Als je in een bestaande plaats gaat uitbreiden (woningen of wegen), kreeg je ook toen vaak wel gemorrel.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 12:28:
[...]

Zolang arbeidsmigranten centraal gehuisvest worden en na een paar productieve jaren weer naar huis geen probleem, als ze blijven is het een piramidespel waarbij je weer nieuwe migranten nodig hebt en voor je het weet wonen er 14 18 miljoen mensen op dit hele kleine stukje aarde.

Gemiddeld kost een iemand tot ongeveer 25 jaar de overheid geld, daarna lever je geld op en na de pensioenleeftijd ga je op een gegeven moment weer geld kosten. Grootste verschil tussen arbeidsmigranten en iemand die hier geboren is, is dat de overheid voor die laatste de eerste decennia moet opdraaien en bij de eerste niet. Ik zou daarom bevolkingsgroei vanuit immigratie minder als een probleem zien dan bevolkingsgroei vanuit geboorte.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 10:51:
Wet betaalbare huur een enorm succes: /s

[...]

Ja, want voordat die wet er was, was er echt een enorm aanbod aan middenhuurwoningen in Utrecht....

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 12:52:
Ja, want voordat die wet er was, was er echt een enorm aanbod aan middenhuurwoningen in Utrecht....

Niet enorm, maar er was genoeg rond 1500-2000 euro (vaak voor 2 jaar). Nu dat hooguit 1150 euro op mag leveren gaat het meeste op Funda als huurders eruit gaan.

Maximaal 1150 euro is gewoon niet kostendekkend: stel een klein huurhuis kost de verhuurder 350k realisatie met funding voor 3% (laag geschat). Blijft slechts 3300 euro per jaar over voor groot- en kleinonderhoud, loon en kosten organisatie, potentiële wanbetalers, belastingen, etc. etc.

Daar maak je geen winst op, daar moet geld bij.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:05:
[...]

Niet enorm, maar er was genoeg rond 1500-2000 euro (vaak voor 2 jaar).

Wat dus geen middenhuur is. Dus als dat het enige huuraanbod was, was het aanbod middenhuurwoningen voor de wetswijziging ook nul.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:07:
Wat dus geen middenhuur is. Dus als dat het enige huuraanbod was, was het aanbod middenhuurwoningen voor de wetswijziging ook nul.

Dat is 'middenhuur', voor maximaal 1150 euro kan het gewoon niet uit. Het door mij genoemde aanbod is door deze wet aan het verdwijnen, dat was er altijd wel.

[THE_BASE]

Iemand een idee, ik weet niet of die het juiste topic is, maar de zoekfunctie brengt me hier: wat is de verwachting dat de hypotheekrente gaat doen? Volgens ABN Amro zakt het dit jaar en volgend jaar.

We moeten deze week een nieuwe hypotheek afsluiten en dat kan voor zo'n 4% voor 10 jaar, maar we kunnen ook een risico nemen en het voor 1 jaar afsluiten of flexibel afsluiten. Niemand heeft een glazenbol, maar wat zijn de huidige ontwikkelingen?

[stin00]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:18:
Iemand een idee, ik weet niet of die het juiste topic is, maar de zoekfunctie brengt me hier: wat is de verwachting dat de hypotheekrente gaat doen? Volgens ABN Amro zakt het dit jaar en volgend jaar.

We moeten deze week een nieuwe hypotheek afsluiten en dat kan voor zo'n 4% voor 10 jaar, maar we kunnen ook een risico nemen en het voor 1 jaar afsluiten of flexibel afsluiten. Niemand heeft een glazenbol, maar wat zijn de huidige ontwikkelingen?

De huidige ontwikkeling is een licht dalende inflatie en de verwachting dat rentes dalen. Hypotheekrentes volgen vertraagd, al is er ook al een deel ingecalculeerd. In november 2023 heb ik 4.40% afgesloten.. daar is nu al 0.4% van af.

Maarja, er kan maar zomaar weer een oorlog beginnen, een president worden neergeschoten of een pandemie beginnen.

De verwachting is een lichte daling, de realiteit is: wil je gokken of wil je zekerheid? Hoe blij ben je als het over een jaar 3.75% is geworden en hoe zuur als het 4.25% is?

Je kan ook je hypotheek opsplitsen in 2 of 3 leningdelen. Neem je een deel 10 jaar, en ander deel 5 en weer een deel 1 jaar of variabel. Spreid je win- (of verlies)kansen.

[THE_BASE]

stin00 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:35:
[...]


De huidige ontwikkeling is een licht dalende inflatie en de verwachting dat rentes dalen. Hypotheekrentes volgen vertraagd, al is er ook al een deel ingecalculeerd. In november 2023 heb ik 4.40% afgesloten.. daar is nu al 0.4% van af.

Maarja, er kan maar zomaar weer een oorlog beginnen, een president worden neergeschoten of een pandemie beginnen.

De verwachting is een lichte daling, de realiteit is: wil je gokken of wil je zekerheid? Hoe blij ben je als het over een jaar 3.75% is geworden en hoe zuur als het 4.25% is?

Je kan ook je hypotheek opsplitsen in 2 of 3 leningdelen. Neem je een deel 10 jaar, en ander deel 5 en weer een deel 1 jaar of variabel. Spreid je win- (of verlies)kansen.

Thanks! Heel helder en duidelijk. Als het over zo’n percentage gaat vind ik het het risico niet waard. Die 0,25% geeft zekerheid. Ik dacht meer dat het misschien naar de 3% zou gaan, maar die kans is dus klein.

Opsplitsen zal ik eens vragen aan de financieel adviseur die we binnenkort spreken. We hebben nog een klein leningdeel met 2.2% tot eind van het jaar.

[JDx]

stin00 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:35:
[...]


De huidige ontwikkeling is een licht dalende inflatie en de verwachting dat rentes dalen. Hypotheekrentes volgen vertraagd, al is er ook al een deel ingecalculeerd. In november 2023 heb ik 4.40% afgesloten.. daar is nu al 0.4% van af.

Maarja, er kan maar zomaar weer een oorlog beginnen, een president worden neergeschoten of een pandemie beginnen.

De verwachting is een lichte daling, de realiteit is: wil je gokken of wil je zekerheid? Hoe blij ben je als het over een jaar 3.75% is geworden en hoe zuur als het 4.25% is?

Je kan ook je hypotheek opsplitsen in 2 of 3 leningdelen. Neem je een deel 10 jaar, en ander deel 5 en weer een deel 1 jaar of variabel. Spreid je win- (of verlies)kansen.

Als dat slim was om te doen kan je ook geld zetten op een Oranje wint, verliest en een beetje op gelijk

Tenminste dat is mijn idee, hoge rente, hou het kort (5 jaar ofzo), lage rente hou het lang en 3,5% is over de afgelopen decennia gezien al laag. Je zou het bij 3.9% al vast kunnen zetten voor langere tijd en als het echt ver zakt kan je nog oversluiten.

Ik ben van 5,65% naar 2,35% gegaan, die staat nu vast tot einde looptijd.

[hoevenpe]

@THE_BASE
Inflatie blijft relatief hoog, substantiële rentedalingen minder waarschijnlijk.

Vastzetten en zekerheid voor de langere termijn, de rente is historisch gezien niet onredelijk.

[ Voor 4% gewijzigd door hoevenpe op 14-07-2024 15:15 ]

[lemonhead]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:05:
[...]


Maximaal 1150 euro is gewoon niet kostendekkend: stel een klein huurhuis kost de verhuurder 350k realisatie met funding voor 3% (laag geschat). Blijft slechts 3300 euro per jaar over voor groot- en kleinonderhoud, loon en kosten organisatie, potentiële wanbetalers, belastingen, etc. etc.

Daar maak je geen winst op, daar moet geld bij.

De discussie is hier al vaker gevoerd, maar als je als verhuurder de huurinkomsten nodig hebt voor het dekken van de aflos en rente van een hypotheek, dan ben je als verhuurder gewoon niet competitief genoeg op de verhuurmarkt. Genoeg institutionele beleggers of mensen met kapitaal die de woning zonder hypotheek kunnen bouwen/kopen en de huur voor onderhoud & overhead kunnen gebruiken. De winst wordt sowieso al gehaald uit de stijging van de woningwaarde van (minimaal) 2% per jaar op de lange termijn, met daarnaast waarschijnlijk ook nog wel een deel winst uit de maandelijkse huuropbrengsten.

Er zijn genoeg partijen (pensioenfondsen) die hier interesse in hebben om de middenhuurmarkt te kunnen bedienen, de particuliere verhuurders die nu geen winst meer kunnen maken met geleend geld worden echt niet zo gemist als hier soms geroepen wordt.

[hoevenpe]

lemonhead schreef op zondag 14 juli 2024 @ 16:38:
Er zijn genoeg partijen (pensioenfondsen) die hier interesse in hebben om de middenhuurmarkt te kunnen bedienen, de particuliere verhuurders die nu geen winst meer kunnen maken met geleend geld worden echt niet zo gemist als hier soms geroepen wordt.

Waar zijn die dan? Ik zie geen massale nieuwbouw door pensioenfondsen.

Besef dat jouw pensioenfonds 5% of meer rendement moet maken om pensioenen veilig te stellen en te kunnen indexeren. Voor die eerder genoemde 350k meer dan 1450 per maand, waar onderhoud, overhead en andere kosten bij opgeteld worden.

Virtuele waardestijging is leuk, maar als je huurder niet vrijwillig vertrekt heb je daar niets aan. Tijdelijke huurcontacten waren daar beter geschikt voor.

[ Voor 10% gewijzigd door hoevenpe op 14-07-2024 17:03 ]

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:00:
[...]

Waar zijn die dan? Ik zie geen massale nieuwbouw door pensioenfondsen.

Besef dat jouw pensioenfonds 5% of meer rendement moet maken om pensioenen veilig te stellen en te kunnen indexeren. Voor die eerder genoemde 350k meer dan 1450 per maand, waar onderhoud, overhead en andere kosten bij opgeteld worden.

Virtuele waardestijging is leuk, maar als je huurder niet vrijwillig vertrekt heb je daar niets aan. Tijdelijke huurcontacten waren daar beter geschikt voor.

Grote partijen hebben geen probleem met niet-vertrekkende huurders.

[hoevenpe]

RemcoDelft schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:20:
Grote partijen hebben geen probleem met niet-vertrekkende huurders.

Als ze maar 5% of meer rendement opleveren, dat red je dus niet met 1150 euro tenzij een woning voor minder dan 200k in de boeken staat.

[xah5kiDe]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:21:
[...]

Als ze maar 5% of meer rendement opleveren, dat red je dus niet met 1150 euro tenzij een woning voor minder dan 200k in de boeken staat.

Je vergeet gemakshalve even meer dan 10% waardestijging afgelopen jaar? Ook op lange termijn(30 jaar) zie je een gemiddelde waardestijging van 5.5%.

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:21:
[...]

Als ze maar 5% of meer rendement opleveren, dat red je dus niet met 1150 euro tenzij een woning voor minder dan 200k in de boeken staat.

Waardestijging van aandelen tellen ze ook mee, en met vastgoed zullen ze precies hetzelfde doen.

[hoevenpe]

xah5kiDe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 18:24:
Je vergeet gemakshalve even meer dan 10% waardestijging afgelopen jaar? Ook op lange termijn(30 jaar) zie je een gemiddelde waardestijging van 5.5%.

Als ze die in de boeken hebben gezet kom je er dus niet met 1150 euro huur per maand.

Een beetje huis in de randstad doet 400k+, een blok verderop gaan alle sociale huurwoningen waarvan de huurder vertrekt voor 550k op Funda.

[dikkiedik]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:18:
Iemand een idee, ik weet niet of die het juiste topic is, maar de zoekfunctie brengt me hier: wat is de verwachting dat de hypotheekrente gaat doen? Volgens ABN Amro zakt het dit jaar en volgend jaar.

We moeten deze week een nieuwe hypotheek afsluiten en dat kan voor zo'n 4% voor 10 jaar, maar we kunnen ook een risico nemen en het voor 1 jaar afsluiten of flexibel afsluiten. Niemand heeft een glazenbol, maar wat zijn de huidige ontwikkelingen?

Ik zou zelf in het huidige sentiment van waarschijnlijk zeer snelle rente dalingen niet heel lang mijn hypotheekrente vast zetten. Zeker niet als het gaat om een hoog hypotheekbedrag (absolute euro's). Natuurlijk zijn een deel van die renteverlagingen al in geprijsd op de kapitaalmarkt rente, maar ik denk zeker dat we komend jaar lagere rentes gaan zien dan nu.

Het risico omhoog is naar mijn mening véél kleiner dan de kansen omlaag.

Bedenk ook dat grote gebeurtenissen zoals een oorlog zeer waarschijnlijk de rente juist omlaag gaan drukken. Niet omhoog. Alleen tegenvallende inflatie cijfers gaan de rente op niveau houden. Veel hoger dan het huidige niveau kan bijna niet omdat staatsschulden dan ook echt problematisch kunnen worden.

Maar het blijft een gok. Neemt niet weg dat vastzetten dus ook gewoon risico's met zich mee brengt. Ook al weet je dan wel nu waar je aan toe bent. Verloren inkomsten zijn immers ook verliezen

Maar elke situatie is anders. Hoe meer buffers en marges je hebt, des te meer 'risico' je kunt nemen. Maar risico is dus echt relatief, want nu vastzetten kan ook echt negatiever uitpakken.

Sommige mensen zien bijvoorbeeld beleggen ook als risico. Maar historisch gezien is vooral niet beleggen een risico...

[dikkiedik]

xah5kiDe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 18:24:
[...]

Je vergeet gemakshalve even meer dan 10% waardestijging afgelopen jaar? Ook op lange termijn(30 jaar) zie je een gemiddelde waardestijging van 5.5%.

Voor indirecte rendementen zullen veel partijen niet meer instappen. Geen enkele garantie op nog veel opeenvolgende jaren met zulke rendementen. Je kunt niet van een verhuurder verwachten speculant op woningmarkt te worden om iemand van een huurhuisje te voorzien. In elk geval geen kleine partijen en particulieren.

Zeker niet met gelijkwaardige of hogere rendementen op andere markten. Vergeet niet dat de SP500 in 5 jaar ook +67% heeft laten zien. En vanaf de corona dip zelfs +160%. Dan ga je toch geen rare risico's nemen met een huurhuis en onvoorspelbare overheid én kans op slechte huurders.

[hoevenpe]

dikkiedik schreef op zondag 14 juli 2024 @ 19:15:
Natuurlijk zijn een deel van die renteverlagingen al in geprijsd op de kapitaalmarkt rente, maar ik denk zeker dat we komend jaar lagere rentes gaan zien dan nu.

Betwijfel of we veel lagere rentes gaan zien, zat veel meer ingeprijsd dan haalbaar is gezien de hoge inflatie. Niemand weet wat de rente echt gaat doen, maar toen ik in 1997 mijn eerste huis kocht was 7% een goede deal.

Sommige mensen zien bijvoorbeeld beleggen ook als risico. Maar historisch gezien is vooral niet beleggen een risico...

Waarbij een koophuis de beste belegging is die je in je leven doet, een no-brainer met weinig risico.

[dikkiedik]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 19:32:
Waarbij een koophuis de beste belegging is die je in je leven doet, een no-brainer met weinig risico.

absoluut. En ook hier gaat op. Het risico van géén huis kopen is groter dan tegen de huidige prijzen een huis kopen. Zeker als je deze koopt om er zelf te gaan wonen.

Wat betreft de rente zullen de meningen verschillen. Als je kijkt naar welke rente verlagingen er op dit moment zijn in geprijsd dan rekent de markt wel op de nodige verlagingen. Inflatie is inmiddels best redelijk onder controle lijkt het. In de meeste sectoren. Alleen diensten blijven een uitdaging. En wellicht energie ook wel weer een keertje.

Maar maak vooral een keuze op je rente die je aan je zelf kunt verantwoorden. Bekijk de twee scenario's en hang een gevoel er aan hoe je je over 3 jaar voelt als je de verkeerde van de twee keuzes had gemaakt. Vind je het erg om dan te veel rente te betalen, maar weet je al wel 3 jaar lang wat je maandbedrag is. Of vind je het erger om over een paar jaar een hogere maandlast van je hypotheek te zien.

Bij veel mensen doet die laatste denk ik meer pijn. Maar ik vind zelf de eerste vervelender.

[hoevenpe]

dikkiedik schreef op zondag 14 juli 2024 @ 19:40:
Vind je het erg om dan te veel rente te betalen, maar weet je al wel 3 jaar lang wat je maandbedrag is. Of vind je het erger om over een paar jaar een hogere maandlast van je hypotheek te zien.

De vraag is imo vooral of je een dusdanige financiële buffer hebt dat je het ongunstige scenario relatief eenvoudig kunt dragen. Dan is niet 'verzekeren' altijd de beste optie.

Dat geldt voor fiets-, mobiel- en andere onzinverzekeringen net zo goed als met hypotheekrente. Welke rente kan je dragen, waar kom je in de problemen. Zie het als vrijwillig eigen risico bij de zorgverzekering, dat is voor een gezond iemand ook een no-brainer.

[rube]

dikkiedik schreef op zondag 14 juli 2024 @ 19:15:
[...]
Het risico De kans omhoog is naar mijn mening véél kleiner dan de kansen omlaag.

Ftfy, want het risico = kans x impact, kan alleen @THE_BASE bepalen. Wellicht zijn de lasten ook bij een 2 % hogere rente geen probleem voor @THE_BASE , dan is het risico dus niet zo groot. Maar zijn de lasten dan niet op te brengen, dan is de impact wel heel groot en het risico dus ook hoger, zelfs als de kans er op vrij klein is.

[dikkiedik]

rube schreef op zondag 14 juli 2024 @ 19:48:
[...]

Ftfy, want het risico = kans x impact, kan alleen @THE_BASE bepalen. Wellicht zijn de lasten ook bij een 2 % hogere rente geen probleem voor @THE_BASE , dan is het risico dus niet zo groot. Maar zijn de lasten dan niet op te brengen, dan is de impact wel heel groot en dus ook hoger, zelfs als de kans er op vrij klein is.

Inderdaad. Wat ik al aangaf, maak zelf die afweging op basis van je buffers. Maar besef dus dat een keuze maken om het vast te zetten als veilig voelt, maar dat het in feite ook gewoon een risico is.