Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[BlauweLucht]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:18:
Iemand een idee, ik weet niet of die het juiste topic is, maar de zoekfunctie brengt me hier: wat is de verwachting dat de hypotheekrente gaat doen? Volgens ABN Amro zakt het dit jaar en volgend jaar.

We moeten deze week een nieuwe hypotheek afsluiten en dat kan voor zo'n 4% voor 10 jaar, maar we kunnen ook een risico nemen en het voor 1 jaar afsluiten of flexibel afsluiten. Niemand heeft een glazenbol, maar wat zijn de huidige ontwikkelingen?

Niemand kan voorspellen wat het exact gaat doen maar de de inflatie is dalende en meestal betekent dat rentes naar beneden. Of de inflatie niet weer keihard de lucht in gaat kan je statistisch berekenen maar in statistiek is geen zekerheid alleen waarschijnlijkheid.

[J_C_W]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:00:
[...]

Waar zijn die dan? Ik zie geen massale nieuwbouw door pensioenfondsen.

Besef dat jouw pensioenfonds 5% of meer rendement moet maken om pensioenen veilig te stellen en te kunnen indexeren. Voor die eerder genoemde 350k meer dan 1450 per maand, waar onderhoud, overhead en andere kosten bij opgeteld worden.

Virtuele waardestijging is leuk, maar als je huurder niet vrijwillig vertrekt heb je daar niets aan. Tijdelijke huurcontacten waren daar beter geschikt voor.

asr doet het! 60 middenhuur appartementen in hartje Utrecht, je kan je nog inschrijven!
https://www.hureninwonder...artementen-nu-in-verhuur/
Je bent dan waarschijnlijk wel 1 van de 10k+ geïnteresseerden...

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:10:
[...]

Dat is 'middenhuur', voor maximaal 1150 euro kan het gewoon niet uit. Het door mij genoemde aanbod is door deze wet aan het verdwijnen, dat was er altijd wel.

Die werden dus niet tegen middenhuur aangeboden, maar tegen tophuur. Waarmee het dus geen verdwijdende middenhuur is, maar verdwijnende tophuur. De situatie dat een veredelde studio tegen gigantische huur werd verhuurd is nu juist een situatie waar ze wat tegen willen doen.

Die woningen waren dus geen middenhuur woningen, maar woningen van middenhuur-kwaliteit die tegen een tophuur werden verhuurd. Dat die nu van de markt gaan in plaats van dat ze tegen middenhuur worden aangeboden is zeker zo. Maar dat is wat anders dan dat het middenhuur aanbod lager zou zijn geworden.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:00:
[...]

Waar zijn die dan? Ik zie geen massale nieuwbouw door pensioenfondsen.

Besef dat jouw pensioenfonds 5% of meer rendement moet maken om pensioenen veilig te stellen en te kunnen indexeren. Voor die eerder genoemde 350k meer dan 1450 per maand, waar onderhoud, overhead en andere kosten bij opgeteld worden.

Virtuele waardestijging is leuk, maar als je huurder niet vrijwillig vertrekt heb je daar niets aan. Tijdelijke huurcontacten waren daar beter geschikt voor.

De beleggingen van een pensioenfonds zijn deels gericht op groei en deels op waardebehoud. Voor die tweede categorie is verhuur juist een interessante optie. Omdat het vaak een relatief zekere en inflatie-gecorreleerde opbrengst geeft. Ook vanuit oogpunt van diversificatie is het interessant

https://www.rtl.nl/nieuws...nieuwbouw-betaalbare-huur
https://www.nu.nl/economi...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

[Get!em]

hoevenpe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 17:00:
[...]

Waar zijn die dan? Ik zie geen massale nieuwbouw door pensioenfondsen.

Besef dat ze dat niet altijd onder eigen naam doen. Een van de wel bekendere fondsen waar ze het mee doen publiceert toch regelmatig alle vastgoedzaken waarin ze investeren (sociaal woning, middenhuur, zorg etc):

https://www.bouwinvest.nl/nieuws/laatste-nieuws/

[dikkiedik]

Ook al komen er wat grotere partijen zoals pensioenfondsen (indirect) de markt in van middenhuur. Het grote probleem met de nieuwe wet is dat niet alleen het aanbod waarschijnlijk zal slinken, maar de vraag gaat ook groeien. Iedereen wilt wel een leuk huisje huren voor 1150 euro. Hierdoor gaat zelfs bij gelijkblijvend aanbod de krapte alleen maar toenemen in deze sector.

Zeker in jongere jaren, waar flexibiliteit nog prettig is, zal huren nog aantrekkelijker worden dan kopen.

We gaan zien wat de wet gaat brengen. Het is er doorheen en nu mag de markt de nieuwe balans gaan opmaken.

Wat ik denk is dat de markt helemaal niet klaar is voor deze wet. De verschillen tussen aanbod en de prijzen zijn veel te groot met de huidige cap. Ik hoop van harte dat deze wet wat ruimte gaat scheppen voor groepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Maar wat ik verwacht is dat er een lucky few met deze huizen vandoor gaan voor een habbekrats en de groep die met lege handen staat nog wat groter gaat worden.

[Rubbergrover1]

dikkiedik schreef op maandag 15 juli 2024 @ 10:55:
Ook al komen er wat grotere partijen zoals pensioenfondsen (indirect) de markt in van middenhuur. Het grote probleem met de nieuwe wet is dat niet alleen het aanbod waarschijnlijk zal slinken, maar de vraag gaat ook groeien. Iedereen wilt wel een leuk huisje huren voor 1150 euro. Hierdoor gaat zelfs bij gelijkblijvend aanbod de krapte alleen maar toenemen in deze sector.

Zeker in jongere jaren, waar flexibiliteit nog prettig is, zal huren nog aantrekkelijker worden dan kopen.

In de basis is dat in mijn ogen juist een zeer positieve ontwikkeling. Dat mensen weer "gewoon" huren als ze dat willen. In plaats van dat ze ofwel gedwongen worden om te kopen, ofwel moeten blijven zitten waar ze zitten, in hun sociale huurwoning of hoge-huur vrije sector woning, omdat verhuizen niet kan ofwel helemaal niets hebben.

Voor de lange termijn zou dit in mijn ogen dus juist een zeer gewenste ontwikkeling zijn. Uiteraard is het aanbod nu nog zodanig dat wens en mogelijkheid sterk uit elkaar lopen. Maar ik vind het beter dat de 'stip op de horizon' een redelijk gewenste situatie is, dan dat je nu een kleine groep meer mogelijkheden biedt, maar je naar de toekomst toe een doodlopende weg inslaat.

[Immutable]

Dit is mijn mening maar, de nieuwe wet betaalbare huur zorgt eigenlijk op de "huurmarkt" ook een vorm van "have's & not have's" identiek aan de koopmarkt.

Het grappige is met deze wet:
Huren had als voordeel dat je flexibel bent, je kan zo opzeggen en verhuizen. Dit voordeel bestaat niet meer. Ga je uit je huurhuis, kan je niks meer huren en sta je op straat.
Op dit moment ben je zelfs flexibeler met een koopwoning. Die ben je kwijt in 2 week, en je kan zo weer iets anders kopen.

Dus wil je flexibel zijn? Moet je in een koopwoning zitten.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 juli 2024 @ 16:39:
[...]
Maar ik vind het beter dat de 'stip op de horizon' een redelijk gewenste situatie is....

Maar als die stip op de horizon een stip op de horizon blijft, want hoe realistisch is veel meer aanbod van middenhuur als de overheid (en dus wij) dat niet flink gaan subsidiëren, hoeveel zin heeft het dan?

[JoopO]

Anoniem: 2101358 schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 23:29:
[...]

Whahaha, dat gaat never en nooit gebeuren. Waar staat dat dan ergens, die wetgeving? (een deftig linkje is genoeg)
Je ziet al een tijdje dat die 2de (huur)woning eruit gaat en de poen daarvan komt niet meer terug in de NL-woningmarkt. oow uh kraken mag niet meer, want ergens in 2010 afgeschaft.

Zoek maar eens op de Wet verplaatsing bevolking. Die is al een keer ingeroepen toen er veel vluchtelingen uit Oekraïne ons land binnenkwamen. Daar is die wet wel niet voor bedoeld, maar dat bleek geen bezwaar voor het kabinet.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op maandag 15 juli 2024 @ 19:18:
Dit is mijn mening maar, de nieuwe wet betaalbare huur zorgt eigenlijk op de "huurmarkt" ook een vorm van "have's & not have's" identiek aan de koopmarkt.

Het grappige is met deze wet:
Huren had als voordeel dat je flexibel bent, je kan zo opzeggen en verhuizen. Dit voordeel bestaat niet meer. Ga je uit je huurhuis, kan je niks meer huren en sta je op straat.
Op dit moment ben je zelfs flexibeler met een koopwoning. Die ben je kwijt in 2 week, en je kan zo weer iets anders kopen.

Dus wil je flexibel zijn? Moet je in een koopwoning zitten.

Het grappige is dat dit dus niets te maken heeft met die nieuwe wet, maar dat dit al jarenlang het geval was.

[dikkiedik]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 juli 2024 @ 19:44:
[...]

Het grappige is dat dit dus niets te maken heeft met die nieuwe wet, maar dat dit al jarenlang het geval was.

Maar toen was er nog een manier om een 'have' te worden. Gewoon veel verdienen en veel betalen.

Nu gaat het een casino worden. Met nog meer vraag en slinkend aanbod.

Enjoy the ride guys. Ben vooral benieuwd of mijn pessimisme over een aantal maanden/jaren ongegrond verklaard gaan worden.

[Laapo]

RemcoDelft schreef op zondag 14 juli 2024 @ 10:29:
[...]

Je vergelijkt nu verschillende dingen. Als het verplicht is, zal iedereen eigen geld moeten inleggen. Nu legt een deel eigen geld in, en een deel niet. Het deel wat meer dan gemiddeld inlegt zal dat ook bij verplicht lagere LTV blijven doen, het deel wat dat nu niet doet zal het dan ook moeten doen. M.a.w. verplicht lagere LTV leidt tot een lager gemiddelde dan nu. En dat zal in landen met lagere maximumhypotheek ook het geval zijn.

Dan krijg je toch ook niet anders dan de situatie dat je naast je leencapaciteit nu ook nog het spaarvarkentje standaard moet openbreken. Het haalt misschien een stukje systeem risico weg maar slaat wel tegelijk een deuk in het huishoudboekje en liquiditeit van de huizenkoper.

[Laapo]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 13:18:
Iemand een idee, ik weet niet of die het juiste topic is, maar de zoekfunctie brengt me hier: wat is de verwachting dat de hypotheekrente gaat doen? Volgens ABN Amro zakt het dit jaar en volgend jaar.

We moeten deze week een nieuwe hypotheek afsluiten en dat kan voor zo'n 4% voor 10 jaar, maar we kunnen ook een risico nemen en het voor 1 jaar afsluiten of flexibel afsluiten. Niemand heeft een glazenbol, maar wat zijn de huidige ontwikkelingen?

ABN Amro biedt rentebedenktijd aan. Best interessant als je niet geheel weet wat je wilt. Voor zover ik me kan herinneren hebben ze 2jr 1+2jr en 5+2jr. In die 2 jaren kun je de rente opnieuw vast zetten zonder kosten.

[CornermanNL]

De rentes blijven langer hoog, veel grondstoffen zijn onzeker geworden of daar hebben we in de toekomst veel meer van nodig, bijvoorbeeld koper.
Energie is een steeds groter probleem daar draait alles op, en dat wordt duurder.

Krijgen we Trump in het Witte Huis, oplopende tekorten, handelsoorlog en andere disrupties. Dus ik acht de kans niet zo groot dat we weer rentes gaan zien van 1.x procent of 3.x procent en alles wat er tussen zit.

[ Voor 10% gewijzigd door CornermanNL op 15-07-2024 21:51 ]

[BlauweLucht]

CornermanNL schreef op maandag 15 juli 2024 @ 21:50:
De rentes blijven langer hoog, veel grondstoffen zijn onzeker geworden of daar hebben we in de toekomst veel meer van nodig, bijvoorbeeld koper.
Energie is een steeds groter probleem daar draait alles op, en dat wordt duurder.

Krijgen we Trump in het Witte Huis, oplopende tekorten, handelsoorlog en andere disrupties. Dus ik acht de kans niet zo groot dat we weer rentes gaan zien van 1.x procent of 3.x procent en alles wat er tussen zit.

Ik hoop dat tijdig de grootschalige energieopslag projecten die nodig zijn om duurzame opgewekte energie op te slaan gereed zijn. Dan zal in ieder geval dat energie probleem een kleinere rol spelen.

[BlauweLucht]

Immutable schreef op maandag 15 juli 2024 @ 19:18:
Dit is mijn mening maar, de nieuwe wet betaalbare huur zorgt eigenlijk op de "huurmarkt" ook een vorm van "have's & not have's" identiek aan de koopmarkt.

Het grappige is met deze wet:
Huren had als voordeel dat je flexibel bent, je kan zo opzeggen en verhuizen. Dit voordeel bestaat niet meer. Ga je uit je huurhuis, kan je niks meer huren en sta je op straat.
Op dit moment ben je zelfs flexibeler met een koopwoning. Die ben je kwijt in 2 week, en je kan zo weer iets anders kopen.

Dus wil je flexibel zijn? Moet je in een koopwoning zitten.

Prijsregulering zorgt vaak voor schaarste en deze wet is daar geen uitzondering op. De overheid had beter kunnen inzetten op zelf huurwoningen bouwen.

[BlauweLucht]

https://nos.nl/l/2529034

Huren in vrije sector in een jaar met bijna 10 procent gestegen

De huren in de vrije sector waren in het tweede kwartaal van dit jaar gemiddeld 9,9 procent hoger dan een jaar eerder. Dat meldt woningzoeksite Pararius.

In het tweede kwartaal van dit jaar kwamen er via Pararius 14.673 woningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dat is bijna een derde minder dan een jaar eerder. "Steeds meer particuliere beleggers kiezen om hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van weer te verhuren", aldus de woningzoeksite.

Afgelopen kwartaal was het laatste kwartaal waarin die nieuwe huurregels nog niet golden. De komende kwartalen moet blijken wat het effect wordt van het instellen van de maximumhuren en vaste contracten.

[redwing]

BlauweLucht schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:20:
https://nos.nl/l/2529034


[...]

Ik wilde hem net posten voor degenen die dachten dat deze regels iets zouden helpen voor de huurmarkt door de 'huisjesmelkers' weg te jagen en de 'extreme' winsten die ze maken weg te halen. Maar zoals al eerder hier gezegd is dit niets meer dan het wegjagen van verhuurders richting de koopmarkt, waarbij de koopmarkt zo'n tekorten heeft dat dit extra aanbod niets gaat veranderen. Gevolg is minder huurwoningen, duurdere huurwoningen en zo goed als geen positief effect op de koopmarkt.

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:20:
https://nos.nl/l/2529034


[...]

Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:50:
Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

Is dat met of zonder mensen die verhuizen? Zolang iemand blijft zitten is huurverhoging wettelijk gemaximaliseerd, voor nieuwe huurders kon men tot voor kort vragen wat de spreekwoordelijke gek ervoor gaf.

Het 'grappige' is dat huren dus achterlopen bij inflatie, loonontwikkeling en huizenprijzen. In plaatst van aftoppen op 1150 euro zou het juist extra omhoog moeten om in balans te blijven. Men nu (te) kleine hokjes bouwt om binnen die grenzen nog rendement te kunnen maken, een gewoon rijtjeshuis voor 1150 euro kan je vergeten.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:50:
[...]

Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

Inflatie was ook wel extreem hoog , ik weet niet of dat een goede referentie is.

Tussen het tweede kwartaal van 2019 en het tweede kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter van 16,31 naar 18,79 euro. Dat is een stijging van ruim 15 procent. De totale inflatie over diezelfde periode was zo'n 22 procent, blijkt uit cijfers van het CBS

In 5 jaar tijd 15% extra betalen voor huur (plus indexatie op indexatie, dat effect loopt eindeloos door) vind ik vrij fors. Natuurlijk logisch gevolg vanuit economisch perspectief (hogere kosten oa onderhoud) , maar daar heb je als huurder die het gevoel heeft (!) niet voor onderhoud te betalen niet zoveel aan.

[BlauweLucht]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:50:
[...]

Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

Niet bewust maar om samenvattend te reageren. Wat je zegt klopt maar zegt dat niet iets over waar mensen graag willen wonen op basis van beschikbaar aanbod in plaats van de algemene richting van prijzen in Nederland?

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:17:
In 5 jaar tijd 15% extra betalen voor huur (plus indexatie op indexatie, dat effect loopt eindeloos door) vind ik vrij fors.

Valt toch wel mee?

Inflatie op inflatie was afgelopen 5 jaar bijna 25%, koopwoningen zijn nog meer in waarde gestegen. CAO lonen 20% erbij, huren wordt relatief gezien juist goedkoper.

[noslen]

Woningmarkt trekt aan, verduurzamen wordt duurder. Prijzen en transacties stijgen harder dan verwacht: ramingen opnieuw naar boven bijgesteld. […]
…en hogere prijzen
Tegelijkertijd verhogen wij onze prijsraming van +6% naar +7,5% voor 2024. Onze prognose voor 2025 houden wij constant op +5%.
https://www.abnamro.com/r...erduurzamen-wordt-duurder

[rube]

Sport_Life schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:17:
[...]
In 5 jaar tijd 15% extra betalen voor huur ... vind ik vrij fors. Natuurlijk logisch gevolg vanuit economisch perspectief (hogere kosten oa onderhoud) , ...

Hoeveel zijn de prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaar gestegen?
Vanuit economisch perspectief is niet alleen lopende kosten, maar ook vervangingskosten (dus huidige waarde).

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:50:
[...]
Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

Het is een link, dus hoezo zijn er dingen weggehaald Je kunt het stuk gewoon lezen voor het hele verhaal.

Daarbij is het aanbod dus met 30% gedaald. Dat de prijzen daarmee gemiddeld minder hard zijn gestegen is logisch omdat je dan naar cijfers van de afgelopen jaren aan het kijken bent, terwijl deze wet er pas kort is. En zoals in het artikel ook staat :

Dat komt vooral doordat tijdens de coronacrisis de huren een tijdje daalden.

Daarbij wordt met de wet vooral het duurdere aanbod aangepakt. Ga je naar de prijzen per m2 kijken zie je echter dat de steden nog steeds met stip het duurste zijn en vele malen duurder dan de kosten die je zou hebben als je hetzelfde huis zou kopen.

Het belangrijkste wat je er echter uit kunt halen is dat het aanbod dus hard omlaag gaat is en daarmee de huurmarkt dus alleen maar minder bereikbaar wordt voor mensen. Zeker het aanbod voor mensen die wat meer te besteden hebben gaat hard omlaag, terwijl veel van die mensen niet de mogelijkheid hebben om te kopen (te duur, te weinig aanbod)

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:15:
[...]

Is dat met of zonder mensen die verhuizen? Zolang iemand blijft zitten is huurverhoging wettelijk gemaximaliseerd, voor nieuwe huurders kon men tot voor kort vragen wat de spreekwoordelijke gek ervoor gaf.

En dat geldt net zo goed voor de rest van het land. Dus dat de prijzen in die steden minder hard zijn gestegen dan landelijk gezien heeft niet te maken met of je wel of niet de verhuizers meerekent. Die reken je namelijk voor beide groepen op de zelfde manier wel of niet mee.

Het 'grappige' is dat huren dus achterlopen bij inflatie, loonontwikkeling en huizenprijzen. In plaatst van aftoppen op 1150 euro zou het juist extra omhoog moeten om in balans te blijven. Men nu (te) kleine hokjes bouwt om binnen die grenzen nog rendement te kunnen maken, een gewoon rijtjeshuis voor 1150 euro kan je vergeten.

Die huren waren simpelweg al veel te hoog... Maar het is dus niet zo dat de extra schaarste in de grote steden heeft geleid tot bovengemiddelde huurstijgingen.

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:23:
[...]

Valt toch wel mee?

Inflatie op inflatie was afgelopen 5 jaar bijna 25%, koopwoningen zijn nog meer in waarde gestegen. CAO lonen 20% erbij, huren wordt relatief gezien juist goedkoper.

En pensioenen?

[hoevenpe]

Dit laat vooral zien waarom kopen zo verstandig is: in 5 jaar bijna 25% van je hypotheek verdampt.

Kansrijke starters die nu 100% LTV hebben zijn over een paar jaar door inflatie en loonstijgingen het mannetje (m/v), het maakt op lange termijn weinig uit tegen welke prijs je op de koophuis-trein springt.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:25:
[...]

Die huren waren simpelweg al veel te hoog... Maar het is dus niet zo dat de extra schaarste in de grote steden heeft geleid tot bovengemiddelde huurstijgingen.

Die conclusie kun je niet trekken, die wet is er daarvoor te kort en zoals ik in mijn bovenstaande quote al zeg, in het artikel zelf geven ze al aan dat die lagere huurstijgingen vooral komen doordat tijdens de corona-crisis de huren een tijdje daalden.

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:26:
En pensioenen?

Gepensioneerden hebben meestal een afbetaald huis, die paar oudere huurders verhuizen pas tussen 6 planken en worden beschermd door gemaximaliseerde huurverhogingen.

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:26:
Dit laat vooral zien waarom kopen zo verstandig is: in 5 jaar is bijna 25% van je hypotheek verdampt.

Hypotheken zijn dan ook de enige lening waarbij de waarschuwing "geld lenen kost geld" niet verplicht is. Het is ook de enige belegging waarbij "resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst" vergeten wordt.

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:20:
[...]


Niet bewust maar om samenvattend te reageren. Wat je zegt klopt maar zegt dat niet iets over waar mensen graag willen wonen op basis van beschikbaar aanbod in plaats van de algemene richting van prijzen in Nederland?

Er wordt in dit topic vaak gesuggereerd dat de huurmarkt alleen maar moeilijker wordt en vooral in de grote steden de prijzen pan uit rijzen, mede door de overheidsmaatregelen. Wat Redwing naar aanleiding van dit artikel ook schrijft: "de 'huisjesmelkers' weg te jagen" en "minder huurwoningen, duurdere huurwoningen en zo goed als geen positief effect op de koopmarkt." Terwijl de weggelaten delen van dit artikel nu juist aangeven dat in de "zwaarst getroffen" grote steden de prijzen van huurwoningen juist minder stijgen dan gemiddeld.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:24:
[...]

Het is een link, dus hoezo zijn er dingen weggehaald Je kunt het stuk gewoon lezen voor het hele verhaal.

Het is een link plus een citaat waaruit een aantal relevante paragrafen zijn weggehaald.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:27:
[...]

Die conclusie kun je niet trekken, die wet is er daarvoor te kort en zoals ik in mijn bovenstaande quote al zeg, in het artikel zelf geven ze al aan dat die lagere huurstijgingen vooral komen doordat tijdens de corona-crisis de huren een tijdje daalden.

Er zijn de laatste jaren heel wat meer maatregelen genomen dan "die wet". Maatregelen waarop ook flink wordt gemopperd (door verhuurders).

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:30:
[...]

Er wordt in dit topic vaak gesuggereerd dat de huurmarkt alleen maar moeilijker wordt en vooral in de grote steden de prijzen pan uit rijzen, mede door de overheidsmaatregelen. Wat Redwing naar aanleiding van dit artikel ook schrijft: "de 'huisjesmelkers' weg te jagen" en "minder huurwoningen, duurdere huurwoningen en zo goed als geen positief effect op de koopmarkt." Terwijl de weggelaten delen van dit artikel nu juist aangeven dat in de "zwaarst getroffen" grote steden de prijzen van huurwoningen juist minder stijgen dan gemiddeld.

En ze zeggen ook dat de belangrijke reden daarvoor corona is. En jij kijkt alleen naar de prijzen, maar een aanbod dat opeens keldert met 30% maakt de huurmarkt ook een stuk minder bereikbaar. Het gaat dus slecht met de huurmarkt, en met de koopmarkt niet veel beter. De prijs van een woning zegt helaas niet zo heel veel over de markt zolang je niet alle andere factoren ook meeneemt.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:35:
[...]

En ze zeggen ook dat de belangrijke reden daarvoor corona is.

Klopt, maar het geeft wel aan dat het idee dat de houten de pan uit rijzen niet echt op waarheid gebaseerd zijn als je naar de laatste 5 jaar kijkt. Bovendien is dat een factor die landelijk effect heeft, wat dus in mijn optiek geen verklaring is voor het verschil tussen de grote steden en het landelijk gemiddelde.

En jij kijkt alleen naar de prijzen, maar een aanbod dat opeens keldert met 30% maakt de huurmarkt ook een stuk minder bereikbaar. Het gaat dus slecht met de huurmarkt, en met de koopmarkt niet veel beter. De prijs van een woning zegt helaas niet zo heel veel over de markt zolang je niet alle andere factoren ook meeneemt.

Helemaal mee eens. Maar dat die veel vrijere koopmarkt er ook beroerd voor staat, geeft mij geen vertrouwen dat de huurmarkt zo veel beter zou worden als die veel vrijer zou worden

[s020506]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:42:
[...]

Helemaal mee eens. Maar dat die veel vrijere koopmarkt er ook beroerd voor staat, geeft mij geen vertrouwen dat de huurmarkt zo veel beter zou worden als die veel vrijer zou worden

Als deze vrije was, had je in ieder geval meer aanbod gehad op de huurmarkt.

Wel fijn dat we het eens zijn dat de woningmarkt voor zowel koop als huur een grafbende is. En dat blijft denk ik nog wel ff zo. Woningen bouwen zou veel makkelijker moeten zijn.

[BlauweLucht]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:30:
[...]

Er wordt in dit topic vaak gesuggereerd dat de huurmarkt alleen maar moeilijker wordt en vooral in de grote steden de prijzen pan uit rijzen, mede door de overheidsmaatregelen. Wat Redwing naar aanleiding van dit artikel ook schrijft: "de 'huisjesmelkers' weg te jagen" en "minder huurwoningen, duurdere huurwoningen en zo goed als geen positief effect op de koopmarkt." Terwijl de weggelaten delen van dit artikel nu juist aangeven dat in de "zwaarst getroffen" grote steden de prijzen van huurwoningen juist minder stijgen dan gemiddeld.

“Gesuggereerd”? Data uit het artikel toont letterlijk aan dat er bijna een derde minder huurwoningen zijn vrijgekomen. Dan is het toch vrij logisch dat huren nu moeilijker is? Zelfs al zouden de prijzen gelijk gebleven zijn er zijn gewoon veel minder huurwoningen om überhaupt op in te schrijven.

Als je het aan mij vraagt gaat deze wet positief uitpakken voor mensen die een huurwoning hebben/krijgen die onder de wet valt maar dat de rest dikke pech heeft door meer schaarste en hogere prijzen voor woningen die niet onder de regels vallen. Het enige optimistische wat ik kan bedenken is dat eigenwoningbezit wellicht gaat stijgen.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:42:
[...]

Klopt, maar het geeft wel aan dat het idee dat de houten de pan uit rijzen niet echt op waarheid gebaseerd zijn als je naar de laatste 5 jaar kijkt. Bovendien is dat een factor die landelijk effect heeft, wat dus in mijn optiek geen verklaring is voor het verschil tussen de grote steden en het landelijk gemiddelde.

Je hebt daar heel veel factoren die meespelen. Een daarvan is dat mensen vooral richting de stad trekken en mensen die in de stad wonen dus langer in hun huis zullen blijven waardoor de huurstijgingen ook lager zijn. Maar ook dat de mensen die uitstappen degene zijn die juist in de wat duurdere sector zitten waardoor het gemiddelde van de huurprijzen ook zal dalen/minder stijgen. En zo zijn er nog wel meer dingen te bedenken waarom de huurprijzen niet zo heel zeggen zonder de hele markt mee te nemen.

[...]
Helemaal mee eens. Maar dat die veel vrijere koopmarkt er ook beroerd voor staat, geeft mij geen vertrouwen dat de huurmarkt zo veel beter zou worden als die veel vrijer zou worden

Maar dat zul je mij ook niet horen zeggen Ik zeg vooral dat we te weinig huizen hebben waardoor elke maatregel hooguit voor een verschuiving van het probleem zorgt. En naar mijn idee is huizen van de huurmarkt wegjagen dus niet de oplossing. Zeker niet omdat het uiteindelijk met de prijzen ook weinig doet. Het enige dat zal helpen is meer bouwen, of ervoor zorgen dat er weer meer mensen in een huis gaan wonen. Maar maatregelen daarvoor zijn er totaal niet, we blijven steken in meer financiering (dus hogere prijzen), en huurprijzen aanpakken (wat zorgt voor minder huurwoningen, een overstap naar de koopmarkt waarmee je dus weer met die hogere prijzen te maken hebt).

Kort gezegd, alle huidige maatregelen zorgen voor een verschuiving van het probleem, maar aan echte oplossingen wordt maar bar weinig gedaan.

[xiangpo]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:00:
[...]

Je hebt daar heel veel factoren die meespelen. Een daarvan is dat mensen vooral richting de stad trekken en mensen die in de stad wonen dus langer in hun huis zullen blijven waardoor de huurstijgingen ook lager zijn. Maar ook dat de mensen die uitstappen degene zijn die juist in de wat duurdere sector zitten waardoor het gemiddelde van de huurprijzen ook zal dalen/minder stijgen. En zo zijn er nog wel meer dingen te bedenken waarom de huurprijzen niet zo heel zeggen zonder de hele markt mee te nemen.

En dat baseer je op wat? Onderbuikgevoelens? Zonder concrete cijfers/onderzoeken zegt dat dus helemaal niks..

[RemcoDelft]

Laapo schreef op maandag 15 juli 2024 @ 20:26:
[...]


Dan krijg je toch ook niet anders dan de situatie dat je naast je leencapaciteit nu ook nog het spaarvarkentje standaard moet openbreken. Het haalt misschien een stukje systeem risico weg maar slaat wel tegelijk een deuk in het huishoudboekje en liquiditeit van de huizenkoper.

Waarom zou het een probleem zijn dat de grootste aankoop van je leven eigen geld kost?

[redwing]

xiangpo schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:04:
[...]


En dat baseer je op wat? Onderbuikgevoelens? Zonder concrete cijfers/onderzoeken zegt dat dus helemaal niks..

Precies wat ik zeg

Waarbij de factoren die ik noemde wel te vinden zijn, maar er zijn veel meer factoren waar ik niet eens aan gedacht heb. Puur naar de cijfers kijken in een markt waarbij vraag en aanbod zo in beweging zijn geeft niet het hele beeld. Vandaar ook dat naar mijn idee de daling van het aantal huurwoningen het belangrijkste punt is uit dat artikel. Want dat geeft de verschuiving aan en zal zorgen voor een groter tekort aan huurwoningen in een toch al te krappe markt.

En naar mijn idee is het punt dat mensen geen huis kunnen vinden nog een stuk belangrijker dan dat huurwoningen te duur zouden zijn. Tegen de tijd dat er huurwoningen over blijven terwijl er nog mensen zijn voor wie een huurwoning te duur is, wordt dat een echt relevant probleem.

[dikkiedik]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:34:
[...]

En naar mijn idee is het punt dat mensen geen huis kunnen vinden nog een stuk belangrijker dan dat huurwoningen te duur zouden zijn. Tegen de tijd dat er huurwoningen over blijven terwijl er nog mensen zijn voor wie een huurwoning te duur is, wordt dat een echt relevant probleem.

Dit is mooi verwoord. Voor dat deze wet betaalbare huur kwam gingen de door de inmiddels 'te duur' bestempelde huizen ook gewoon prima over de toonbank.

We hebben straks geen betaalbaarheidsprobleem meer, maar inderdaad een probleem dat mensen überhaupt geen woning hebben. Dat lijkt me veel ernstiger. Vooral omdat men hier dan niets meer aan zou kunnen doen. De woningvoorraad veranderd natuurlijk niet, dus je kunt ook beargumenteren dat er nog steeds net zo veel mensen géén huis hebben. Alleen deze have-not groep gaat verschuiven wat simpelweg oneerlijk en on plan baar gaat worden.

Stel een slimme gast gaat na studeren aan de TU Twente naar ASML. Hij zoekt een woning in Eindhoven/Veldhoven en omstreken. Zijn budget is groot, immers een mooie en goed betaalde baan. Helaas zijn de woningen er niet en worden ze verloot voor 1150 euro. Terwijl deze jongeman er gerust 1600 of 1700 euro voor wilde betalen. Hoe lullig is dat dan? Zo werkt het toch ook niet.

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:27:
[...]

Die conclusie kun je niet trekken, die wet is er daarvoor te kort en zoals ik in mijn bovenstaande quote al zeg, in het artikel zelf geven ze al aan dat die lagere huurstijgingen vooral komen doordat tijdens de corona-crisis de huren een tijdje daalden.

Je kunt echter ook niet de conclusie trekken dat huurregulering dé oorzaak is van een opdrogend aanbod en stijgende prijzen. Ook zonder die regulering had dit zich voor kunnen doen, want vraag en aanbod toch..?
Het zou zomaar kunnen dat een groot deel van die woningen kleine, oude studiootjes waren die aan expats met teveel geld werden verhuurd. In hoeverre is dat daadwerkelijk aanbod dat gemist wordt door het gros van de woningzoekenden?
En boven dit alles, op de koopmarkt is (zonder regulering) precies hetzelfde gaande; weinig (betaalbaar) aanbod en all-time-high prijzen.

noslen schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 08:23:
Woningmarkt trekt aan, verduurzamen wordt duurder. Prijzen en transacties stijgen harder dan verwacht: ramingen opnieuw naar boven bijgesteld. […]
…en hogere prijzen
Tegelijkertijd verhogen wij onze prijsraming van +6% naar +7,5% voor 2024. Onze prognose voor 2025 houden wij constant op +5%.
https://www.abnamro.com/r...erduurzamen-wordt-duurder

Toch mooi he, dat werkelijk niemand weet hoe de markt zich gaat ontwikkelen. Zelfs die knappe koppen bij ABN met toegang tot duizenden transacties en financiële data.
Van -2.5% naar +10% transacties en van +2.5% naar +7.5% voor prijzen in iets meer dan een half jaar tijd. Dat zijn wel erg flinke correcties in hun ramingen.
(https://www.abnamro.com/n...r-toename-in-vooruitzicht)

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:03:
Je kunt echter ook niet de conclusie trekken dat huurregulering dé oorzaak is van een opdrogend aanbod en stijgende prijzen. Ook zonder die regulering had dit zich voor kunnen doen, want vraag en aanbod toch..?

Geen tijdelijke contracten en maximalisering huur, zie het resultaat:

quote: https://www.nu.nl/economi...ordat-aanbod-keldert.html

Huurbazen zetten huizen te koop

Dat het aantal beschikbare huurwoningen zo hard is teruggelopen, komt volgens het platform door strenge regulering vanuit de politiek. Wie zijn huis verhuurt, betaalt sinds enige tijd meer belasting. Ook zijn begin deze maand de huurprijzen verder aan banden gelegd. Veel vastgoedbeleggers klagen dat ze hierdoor hun huizen niet meer rendabel kunnen verhuren en besluiten om hun panden te verkopen.

"Hoewel de overheidsmaatregelen bedoeld zijn om de woningmarkt te stabiliseren, zien we het tegenovergestelde effect in de vrije sector", zegt Pararius-directeur Jasper de Groot. "Huurprijzen blijven stijgen, terwijl het aantal beschikbare huurwoningen afneemt. Dit komt voornamelijk doordat particuliere verhuurders, die vaak in vastgoed investeren als pensioenvoorziening, zich terugtrekken uit de markt."

De vorige minister van Wonen Hugo de Jonge, die de maatregelen heeft opgesteld, zei een krimp van het huuraanbod niet per se een probleem te vinden. Volgens hem zorgt dit dat het aanbod voor huizenkopers groter wordt. Wel is afgesproken dat na een jaar wordt bekeken hoeveel huizen daadwerkelijk uit de huurmarkt zijn verdwenen door de strengere regels.

[geekeep]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:06:
[...]

Geen tijdelijke contracten en maximalisering huur, zie het resultaat:

[...]

Een uitspraak van de baas van Pararius, de verhuurderpartij van NL. Zijn mening (geen feit/cijfer) is vast niet gekleurd nee.

Mooi overigens dat je bron aanstipt dat het vaak particulieren in een beleggersconstructie betreft. Met enkel de stijgende rentes (zowel hypotheek als spaar) en een economie die maar blijft doordraaien zijn er waarschijnlijk ook particulieren die hun heil in andere investeringen (spaardepositos, aandelen) zoeken. Die stijgende rentes en de effecten daarvan staan compleet los van reguleringen.

[ Voor 40% gewijzigd door geekeep op 16-07-2024 10:14 ]

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:03:
[...]

Je kunt echter ook niet de conclusie trekken dat huurregulering dé oorzaak is van een opdrogend aanbod en stijgende prijzen. Ook zonder die regulering had dit zich voor kunnen doen, want vraag en aanbod toch..?

Dat doe ik dan ook niet, ik stel alleen dat dit soort maatregelen weinig doen aan het echte probleem. Het enige wat het doet is het probleem wat heen en weer verschuiven.

Het zou zomaar kunnen dat een groot deel van die woningen kleine, oude studiootjes waren die aan expats met teveel geld werden verhuurd. In hoeverre is dat daadwerkelijk aanbod dat gemist wordt door het gros van de woningzoekenden?

Voorheen werd alles verhuurd, er is dus vraag naar. Het is dus aanbod dat gemist wordt.

En boven dit alles, op de koopmarkt is (zonder regulering) precies hetzelfde gaande; weinig (betaalbaar) aanbod en all-time-high prijzen.

Yup, dus dat is het probleem dat moet worden aangepakt. Maar in de tussentijd gaan we huren reguleren waardoor veel verhuurders uitstappen. Maar tegelijkertijd verruimen we de financiering waardoor kopen alleen maar duurder wordt. Zou je een coherente aanpak hebben zou je echter zorgen dat zowel huren als kopen goedkoper wordt (reguleren gecombineerd met verminderen van financieringsmogelijkheden). Door wat er nu gebeurt, verschuif je woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt. Want verhuren is minder winstevend, en verkopen levert juist veel geld op. Terwijl als je de 2 dingen goed combineert,je ervoor zorgt dat verhuren minder oplevert, maar zorg je er ook voor dat verkopen ook minder oplevert en dan krijg je een nieuwe balans waarbij huur en koop in evenwicht zijn.

Dat zorgt natuurlijk wel voor het probleem dat bouwen minder rendabel wordt, maar daarvoor zou je dan weer landelijke maatregelen moeten nemen zodat ook dat stuk in evenwicht komt. En dat zal geld en moeite kosten (en dan vooral moeite, want je kunt het nog steeds winstgevend houden, je zult alleen garanties moeten geven)

[...]

Toch mooi he, dat werkelijk niemand weet hoe de markt zich gaat ontwikkelen. Zelfs die knappe koppen bij ABN met toegang tot duizenden transacties en financiële data.
Van -2.5% naar +10% transacties en van +2.5% naar +7.5% voor prijzen in iets meer dan een half jaar tijd. Dat zijn wel erg flinke correcties in hun ramingen.
(https://www.abnamro.com/n...r-toename-in-vooruitzicht)

Dat komt door het tekort aan woningen. Daardoor krijg je een instabiele markt waarbij elke verandering in inkomen/financiering zorgt voor grote aanpassingen in de prijs. Als er morgen iets gebeurd waardoor een groep 10% meer te besteden heeft (b.v. CAO verhoging), zullen de prijzen binnen een paar maanden 10% stijgen. Andersom kan het zomaar gebeuren dat er een groep juist minder te besteden heeft en dan kunnen de prijzen ook zomaar weer dalen/minder hard stijgen.

Zolang vraag en aanbod niet in een stabieler evenwicht worden gebracht zal dit blijven gebeuren en zal de kloof tussen wel/niet kunnen kopen alleen maar groter worden.

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 07:50:
[...]

Heb je bewust de paragrafen weg gehaald die melden dat de huurstijging in de dure grote steden (veel) lager lag dan het landelijk gemiddelde? En dat de huurstijging de afgelopen 5 jaar lager was dan de inflatie?

Die prijzen in de grote steden zijn volstrekt irrelevant geworden. Het is een steeds kleiner wordende markt (dus geen toegang voor toetreders) waar de prijzen enkel laag worden gehouden door overheidsrestricties.

Als gevolg van dit beleid knallen de prijzen op andere gebieden (koopwoningen, hogere huur) juist extra de lucht in.

[Biggg]

dikkiedik schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:53:
[...]


Dit is mooi verwoord. Voor dat deze wet betaalbare huur kwam gingen de door de inmiddels 'te duur' bestempelde huizen ook gewoon prima over de toonbank.

We hebben straks geen betaalbaarheidsprobleem meer, maar inderdaad een probleem dat mensen überhaupt geen woning hebben. Dat lijkt me veel ernstiger. Vooral omdat men hier dan niets meer aan zou kunnen doen. De woningvoorraad veranderd natuurlijk niet, dus je kunt ook beargumenteren dat er nog steeds net zo veel mensen géén huis hebben. Alleen deze have-not groep gaat verschuiven wat simpelweg oneerlijk en on plan baar gaat worden.

Stel een slimme gast gaat na studeren aan de TU Twente naar ASML. Hij zoekt een woning in Eindhoven/Veldhoven en omstreken. Zijn budget is groot, immers een mooie en goed betaalde baan. Helaas zijn de woningen er niet en worden ze verloot voor 1150 euro. Terwijl deze jongeman er gerust 1600 of 1700 euro voor wilde betalen. Hoe lullig is dat dan? Zo werkt het toch ook niet.

Deze slimme gast kan weliswaar meer betalen. Maar waarom zou hij meer "recht" hebben op "een dak boven z'n hoofd" dan iemand die in de zorg werkt?

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:38:
[...]

Dat doe ik dan ook niet, ik stel alleen dat dit soort maatregelen weinig doen aan het echte probleem. Het enige wat het doet is het probleem wat heen en weer verschuiven.

[...]

Voorheen werd alles verhuurd, er is dus vraag naar. Het is dus aanbod dat gemist wordt.

[...]

Yup, dus dat is het probleem dat moet worden aangepakt. Maar in de tussentijd gaan we huren reguleren waardoor veel verhuurders uitstappen. Maar tegelijkertijd verruimen we de financiering waardoor kopen alleen maar duurder wordt. Zou je een coherente aanpak hebben zou je echter zorgen dat zowel huren als kopen goedkoper wordt (reguleren gecombineerd met verminderen van financieringsmogelijkheden). Door wat er nu gebeurt, verschuif je woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt. Want verhuren is minder winstevend, en verkopen levert juist veel geld op. Terwijl als je de 2 dingen goed combineert,je ervoor zorgt dat verhuren minder oplevert, maar zorg je er ook voor dat verkopen ook minder oplevert en dan krijg je een nieuwe balans waarbij huur en koop in evenwicht zijn.

Dat zorgt natuurlijk wel voor het probleem dat bouwen minder rendabel wordt, maar daarvoor zou je dan weer landelijke maatregelen moeten nemen zodat ook dat stuk in evenwicht komt. En dat zal geld en moeite kosten (en dan vooral moeite, want je kunt het nog steeds winstgevend houden, je zult alleen garanties moeten geven)

Niemand weet hoeveel "veel verhuurders" is en hoeveel daarvan daadwerkelijk uitstappen vanwege de regulering (i.p.v. zoeken naar betere investeringen door gestegen rentes zoals hierboven al gezegd).
Ik ben niet zo gevoelig voor de retoriek van verhuurders die moord en brand schreeuwen. Het is niet veel anders dan bedrijven die dat doen als er een beperkende wet ingevoerd wordt en zij op hun beurt schreeuwen dat dit "onaanvaardbaar is" en "tornt aan een vrije economie". We weten (hopelijk) ondertussen ook dat een land zonder regelgeving helemaal niet beter is, voor zowel economie als maatschappij. Helaas is "rules for thee but not for me" een steeds vaker voorkomend probleem.

Dat komt door het tekort aan woningen. Daardoor krijg je een instabiele markt waarbij elke verandering in inkomen/financiering zorgt voor grote aanpassingen in de prijs. Als er morgen iets gebeurd waardoor een groep 10% meer te besteden heeft (b.v. CAO verhoging), zullen de prijzen binnen een paar maanden 10% stijgen. Andersom kan het zomaar gebeuren dat er een groep juist minder te besteden heeft en dan kunnen de prijzen ook zomaar weer dalen/minder hard stijgen.

Zolang vraag en aanbod niet in een stabieler evenwicht worden gebracht zal dit blijven gebeuren en zal de kloof tussen wel/niet kunnen kopen alleen maar groter worden.

Sjah, in een "stabiele markt" waarin geen sikkepit verandert kan ik zonder een knappe kop bij ABN te zijn ook wel voorspellen wat er de komende maanden gaat gebeuren: niets.
Het gaat er toch om dat zij met hun kennis en kunde bepaalde zaken zien aankomen en daarop met een betere marge dan een dikke vinger bepaalde zaken kunnen voorspellen. Blijkbaar vinden ze dat toch nog moeilijk. Ben dan ook zeer benieuwd of hun ramingen van langer geleden (5/10/15 jaar) dan wel pasten in de echte cijfers.

[geekeep]

Biggg schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:40:
[...]


Deze slimme gast kan weliswaar meer betalen. Maar waarom zou hij meer "recht" hebben op "een dak boven z'n hoofd" dan iemand die in de zorg werkt?

Precies. Ironisch dat @dikkiedik met zijn "have-not en oneerlijk" argument alsnog diezelfde splitsing benadrukt in zijn eigen voorbeeld over de ASML-er met een dik salaris.

Ik ben dan ook van mening dat bedrijven als ASML die blijkbaar zo'n harde stempel drukken op de lokale woningmarkt verplicht moeten worden voor nieuwbouw huisvesting te zorgen voor hun groeiende personeel.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:38:
Terwijl als je de 2 dingen goed combineert,je ervoor zorgt dat verhuren minder oplevert, maar zorg je er ook voor dat verkopen ook minder oplevert en dan krijg je een nieuwe balans waarbij huur en koop in evenwicht zijn.

Waarom zouden huizenprijzen dalen?

Alleen starters hebben een hoge LTV, doorstromers of ouders die wat voor hun kinderen kopen doen dat grotendeels van overwaarde en/of spaargeld. Besef dat het geld bij veel mensen tegen de spreekwoordelijke plinten klotst, AEX en crypto op all-time-highs.

[dikkiedik]

Biggg schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:40:
[...]


Deze slimme gast kan weliswaar meer betalen. Maar waarom zou hij meer "recht" hebben op "een dak boven z'n hoofd" dan iemand die in de zorg werkt?

omdat we in een democratisch en kapitalistisch land wonen. We hebben een markt met prijswerking. Iets waar de EU permanent op hamert. Geen kartelvorming en geen prijs afspraken. Laat de markt zijn werk doen. Prijs is een manier om te sturen in keuzes.

Waarom we dat dan ineens bij de huurmarkt moeten omgooien is mij een raadsel.

Waarom zou een rijke meer recht hebben om rond te rijden in een Porsche dan een arme?

Wat betreft de verantwoordelijkheid van ASML ben ik het wél eens. In dit geval drukt de goedverdienende ASML'er en veel expats een behoorlijke stempel op de woningmarkt in die omgeving. Nu denk ik dat ASML ook heel graag deze verantwoordelijkheid wilt nemen maar tegen een muur oploopt van vergunningen en locatie beperkingen om dit te realiseren. Dus laten we ons dan focussen om deze weg te nemen bijvoorbeeld.

De have-not zal altijd de gene moeten zijn die het minst betaald. Dat is en blijft mijn insteek. En dit is uiteraard in het geval van onder aanbod. Wanneer de markt meer in balans is kun je veel meer reguleren. Maar met een markt die zo ver uit balans raakt kun je gewoon niet verkopen dat mensen geen dak boven hun hoofd kunnen 'kopen'.

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:55:
[...]

Niemand weet hoeveel "veel verhuurders" is en hoeveel daarvan daadwerkelijk uitstappen vanwege de regulering (i.p.v. zoeken naar betere investeringen door gestegen rentes zoals hierboven al gezegd).
Ik ben niet zo gevoelig voor de retoriek van verhuurders die moord en brand schreeuwen. Het is niet veel anders dan bedrijven die dat doen als er een beperkende wet ingevoerd wordt en zij op hun beurt schreeuwen dat dit "onaanvaardbaar is" en "tornt aan een vrije economie". We weten (hopelijk) ondertussen ook dat een land zonder regelgeving helemaal niet beter is, voor zowel economie als maatschappij. Helaas is "rules for thee but not for me" een steeds vaker voorkomend probleem.

Daarom kijk ik ook naar de cijfers en het aanbod is het afgelopen jaar dus 30% gedaald. Als je verder enigszins in die markt kijkt (Funda b.v.) is dat ook wat je ziet gebeuren. Veel van de particuliere verhuurders zetten het huis te koop zodra de huurders er uit zijn.

Daarbij zeg ik nogmaals dat de maatregel mij verder heel weinig boeit. Ik geef alleen aan dat dit soort maatregelen niets meer of minder doen dan het probleem verplaatsen. Het zorgt op geen enkele manier ervoor dat het probleem als geheel kleiner wordt.

[...]
Sjah, in een "stabiele markt" waarin geen sikkepit verandert kan ik zonder een knappe kop bij ABN te zijn ook wel voorspellen wat er de komende maanden gaat gebeuren: niets.

Een stabiele markt is een markt waarbij er een klein tekort aan huizen is. Dan krijg je dat veranderingen in b.v. leen-normen wel doorseipelen in de markt, maar veel minder sterk dan nu. Want dan zorgt het verschil in wat je kunt lenen in een verschuiving van wat je kunt kopen. Nu bepaalt het echter of je iets wel/niet kunt kopen. Uiteindelijk is het heel simpel, als je weet dat je binnen een half jaar een huis kunt vinden, hoef je niet maximaal over te bieden op een huis.

Het gaat er toch om dat zij met hun kennis en kunde bepaalde zaken zien aankomen en daarop met een betere marge dan een dikke vinger bepaalde zaken kunnen voorspellen. Blijkbaar vinden ze dat toch nog moeilijk. Ben dan ook zeer benieuwd of hun ramingen van langer geleden (5/10/15 jaar) dan wel pasten in de echte cijfers.

5/10/15 jaar geleden zaten we met dezelde problemen, dus heel veel beter zullen die voorspellingen niet geweest zijn. Ze moeten het uiteindelijk doen met voorspellingen over meerdere jaren, terwijl kleine veranderingen een grote impact kunnen hebben. Ga er dus maar van uit dat al die voorspellingen weinig voor stellen.

[dikkiedik]

Biggg schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:40:
[...]


Deze slimme gast kan weliswaar meer betalen. Maar waarom zou hij meer "recht" hebben op "een dak boven z'n hoofd" dan iemand die in de zorg werkt?

Hij heeft niet meer recht op die woning.

De gene die in de zorg werkt heeft minimaal net zo veel recht op deze woning, mits tegen markt waarde. En markt waarde is wat de markt bereid is om er voor te betalen.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:05:
Daarom kijk ik ook naar de cijfers en het aanbod is het afgelopen jaar dus 30% gedaald. Als je verder enigszins in die markt kijkt (Funda b.v.) is dat ook wat je ziet gebeuren. Veel van de particuliere verhuurders zetten het huis te koop zodra de huurders er uit zijn.

Dat gebeurd niet in één klap, maar is een proces dat de komende twee jaar bij tijdelijke huurcontracten zal plaatsvinden als geen nieuw tijdelijk contract afgesloten kan worden.

De last-chance-saloon voor kopers, daarna zal aanbod op Funda nog verder opdrogen.

[redwing]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:01:
[...]

Waarom zouden huizenprijzen dalen?

Alleen starters hebben een hoge LTV, doorstromers of ouders die wat voor hun kinderen kopen doen dat grotendeels van overwaarde en/of spaargeld. Besef dat het geld bij veel mensen tegen de spreekwoordelijke plinten klotst, AEX en crypto op all-time-highs.

Die huizenprijzen zouden dan dalen omdat voorlopig veel kopers nog maximaal aan het bieden zijn. En dat is inclusief max. hypotheek, overwaarde, spaargeld e.d. Je ziet elke financierings-verruiming dan ook steevast in de markt terugkomen als een extra grote stijging. Andersom zou een financierings-verlaging dan ook zorgen voor een lagere stijging of zelfs een daling. Dat is simpelweg hoe een markt werkt waarin de vraag vele malen groter is dan het aanbod. De prijs gaat dan naar wat mensen kunnen bieden, en als je dus verlaagt wat iemand kan bieden zul je dat in de prijzen terug zien.

[redwing]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:08:
[...]
Dat gebeurd niet in één klap, maar is een proces dat de komende twee jaar bij tijdelijke huurcontracten zal plaatsvinden als geen nieuw tijdelijk contract afgesloten kan worden.

De last-chance-saloon voor kopers, daarna zal aanbod op Funda nog verder opdrogen.

Klopt, dus de 30% daling die je nu ziet zal waarschijnlijk de rest van het jaar wel door zetten.

[JDx]

Ik denk ik laat dit gewoon even hier achter



€ 1.500
/maand

Incl. vaste lasten

11 m²
Gemeubileerd kamer

Beschikbaar vanaf 13 aug 2024
Onbepaalde tijd

Bezichtiging mogelijk
Vraag de verhuurder om een bezichtiging

Wat je krijgt
Geen woonkamer

Gedeelde keuken

Gedeelde badkamer

Gedeeld toilet

Internet beschikbaar

Onbekend energielabel

5 huisgenoten

Gemixte huisgenoten

Geen huisdieren toegestaan

https://kamernet.nl/huren.../sloterkade/kamer-2240595

[ Voor 33% gewijzigd door JDx op 16-07-2024 11:14 ]

[hoevenpe]

@JDx
Zonder link naar het object heeft dit weinig zin, waar staat het?
Wat zijn de aanvullende voorwaarden (parkeren, incl. energie, etc?)

[JDx]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:13:
@JDx
Zonder link naar het object heeft dit weinig zin, waar staat het?
Wat zijn de aanvullende voorwaarden (parkeren, incl. energie, etc?)

Ik was nog bezig met aanpassen haha, inclusief energie ja.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:09:
Andersom zou een financierings-verlaging dan ook zorgen voor een lagere stijging of zelfs een daling.

Wat voor financieringsverlaging denk je aan, max 80% LTV gaat echt geen zoden aan de dijk zetten.

Waarom zou je mensen verbieden 2000 euro per maand aan hypotheek uit te geven als ze het gewoon kunnen betalen? Besef dat de overheid ook profiteert van hoge WOZ, huurwaardeforfait, box 3 etc.

[Biggg]

dikkiedik schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:04:
[...]


omdat we in een democratisch en kapitalistisch land wonen. We hebben een markt met prijswerking. Iets waar de EU permanent op hamert. Geen kartelvorming en geen prijs afspraken. Laat de markt zijn werk doen. Prijs is een manier om te sturen in keuzes.

Waarom we dat dan ineens bij de huurmarkt moeten omgooien is mij een raadsel.

Waarom zou een rijke meer recht hebben om rond te rijden in een Porsche dan een arme?

Hopelijk kan ik die raadsels voor je verhelderen.

1. Volgens mij gaat de vergelijking tussen een eerste levensbehoefte en een luxe artikel als een Porsche helemaal niet op. Hetzelfde doen we ook niet voor levensreddende operaties of donororganen, dat we die per opbod aan de hoogste bieder verkopen. Nee, iedereen moet gewoon op z'n beurt wachten.

2. De vraag is al tijden schreeuwend hoog, net als de prijzen. Maar dit leidt niet tot meer aanbod. Het lijkt me toch duidelijk dat de woningmarkt geen elastische markt is. Als het dat wel was, dan was vraag en aanbod al lang meer in balans. Daarnaast is de vraag of je dat ook moet willen voor eerste levenbehoeftes. Ergens toch wel logisch dat je daar meer regie op neemt?

[BlauweLucht]

Biggg schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 10:40:
[...]


Deze slimme gast kan weliswaar meer betalen. Maar waarom zou hij meer "recht" hebben op "een dak boven z'n hoofd" dan iemand die in de zorg werkt?

Ervan uitgaande dat die slimme gast een huur betaald waarvan eerlijk belasting word afgedragen zorgt een hogere huur voor meer belastinginkomsten waar iedereen (dus ook jij, ik, dat zorgpersoneel en de slimme gast) van meeprofiteert. Als we als land een bepaalde doelgroep belangrijk vinden moeten we ze meer salaris gaan bieden op wat voor wijze dan ook (bijvoorbeeld hoger minimumloon voor specifieke sectoren, belastingincentives, subsidies, etc) maar niet voorrang geven op huizen. Als we dat doen zal er minder drijfveer zijn om door te groeien omdat doorgroei betekent dat je niet een (andere) woning kan vinden. We houden mensen kunstmatig “gevangen in het systeem”.

[redwing]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:16:
[...]
Wat voor financieringsverlaging denk je aan, max 80% LTV gaat echt geen zoden aan de dijk zetten.

Waarom zou je mensen verbieden 2000 euro per maand aan hypotheek uit te geven als ze het gewoon kunnen betalen? Besef dat de overheid ook profiteert van hoge WOZ, huurwaardeforfait, box 3 etc.

Omdat daarmee het risico voor mensen alleen maar toeneemt terwijl de enigen die ervan profiteren de banken zijn. Want zolang er een groot woningtekort is, wordt de prijs van woningen voor een groot deel bepaald door de leennormen. Die verruimen zorgt dus voor een hogere huizen-prijs zonder dat het de kopers iets oplevert. En dat moet je dus niet willen.

Uiteindelijk wil je dat de woonlasten een bepaald percentage van iemands inkomen zijn en niet dat dat een stijgende lijn is. Dat heeft voor zowel de koper als de overheid vooral nadelige gevolgen (leuk b.v. dat ze huurwaardeforfait krijgen, maar HRA compenseert dat b.v. alweer grotendeels). Het is vooral de bank die een hogere lening kan verlenen die de winst pakt.

[dikkiedik]

Biggg schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:18:
[...]


Hopelijk kan ik die raadsels voor je verhelderen.

1. Volgens mij gaat de vergelijking tussen een eerste levensbehoefte en een luxe artikel als een Porsche helemaal niet op. Hetzelfde doen we ook niet voor levensreddende operaties of donororganen, dat we die per opbod aan de hoogste bieder verkopen. Nee, iedereen moet gewoon op z'n beurt wachten.

2. De vraag is al tijden schreeuwend hoog, net als de prijzen. Maar dit leidt niet tot meer aanbod. Het lijkt me toch duidelijk dat de woningmarkt geen elastische markt is. Als het dat wel was, dan was vraag en aanbod al lang meer in balans. Daarnaast is de vraag of je dat ook moet willen voor eerste levenbehoeftes. Ergens toch wel logisch dat je daar meer regie op neemt?

dit raadsel is mij op zich wel helder maar we verschillen klaarblijkelijk van denkrichting. Ik ben het met je eens dat het niet verkeerd is om binnen de groep die bereid is om hoge huur te betalen toe te wijzen zodanig dat ook mensen in de zorg bijvoorbeeld kunnen huren. Maar dat moet nadat de huren zijn vastgesteld op het hoge niveau. Niet eerst de huur verlagen, vraag vergroten, en dan lootjes trekken.

Overigens zit in de nieuwe wet ook nog eens een giga uitsluitend karakter en dat gaat over je inkomen. Bepaalde gemeentes doen toewijzing daadwerkelijk op middeninkomen. Je moet een heel specifiek bracket verdienen. Eigenlijk ook weer oneerlijk voor iets wat je net al noemde, een basis behoefte... Als je zo inclusief wilt denken, moet je ook deze eisen natuurlijk direct gaan loslaten. Want aannemen dat je boven deze middeninkomens grens zomaar een huis geregeld hebt is natuurlijk ook wish-full thinking.

Nogmaals, ik ben niet tegen eerlijke verdeling. Maar wel ná het correct bepalen van de marktprijs.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:25:
Omdat daarmee het risico voor mensen alleen maar toeneemt terwijl de enigen die ervan profiteren de banken zijn. Want zolang er een groot woningtekort is, wordt de prijs van woningen voor een groot deel bepaald door de leennormen. Die verruimen zorgt dus voor een hogere huizen-prijs zonder dat het de kopers iets oplevert. En dat moet je dus niet willen.

Wat je vooral bereikt is dat starters zonder rijke ouders alsnog op de koophuis-trein kunnen springen, die anders aan hun neus voorbij gaat. Dat doorstromers niet blijven zitten waar ze zitten maar voor die tweekapper gaan, etc.

Leennormen zijn niet het grootste probleem, er is gewoon vrijwel geen aanbod meer.

[redwing]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:36:
[...]
Wat je vooral bereikt is dat starters zonder rijke ouders alsnog op de koophuis-trein kunnen springen, die anders aan hun neus voorbij gaat. Dat doorstromers niet blijven zitten waar ze zitten maar voor die tweekapper gaan, etc.

Wat je vooral bereikt is dat die starters nu het geld van hun rijke ouders moeten gebruiken om dat huis te kopen. Er komen niet spontaan huizen bij, je krijgt alleen dat degene die al het meeste geld hadden, nu een groter deel van dat geld in moeten zetten. Oftewel dezelfde mensen kopen de huizen, alleen nu tegen gestegen kosten.

Leennormen zijn niet het grootste probleem, er is gewoon vrijwel geen aanbod meer.

Het zijn 2 problemen die wel met elkaar te maken hebben. Door het grote tekort worden prijzen bepaald door wat iemand kun uitgeven. Extra leennormen zorgen er dus voor dat huizen duurder worden, maar daarmee los je geen probleem op. Al die startersleningen, 2e inkomen meer meetellen e.d. hebben in deze markt alleen maar tot gevolg dat mensen meer geld nodig hebben om hetzelfde te kunnen kopen. Zinloos dus.

[Meethenoob]

Wist je dat:

Woningbouw woningen een lagere WOZ hebben dan normale woningen in de verhuur.

Op deze manier word de woning bouw deels beschermd tegen hoge belastingen.

[dikkiedik]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:42:
[...]
Het zijn 2 problemen die wel met elkaar te maken hebben. Door het grote tekort worden prijzen bepaald door wat iemand kun uitgeven. Extra leennormen zorgen er dus voor dat huizen duurder worden, maar daarmee los je geen probleem op. Al die startersleningen, 2e inkomen meer meetellen e.d. hebben in deze markt alleen maar tot gevolg dat mensen meer geld nodig hebben om hetzelfde te kunnen kopen. Zinloos dus.

Enige voordeel wel van uitbreiden van leennormen is dat de hard werkende, jonge starter, soms wat meer kan lenen. Zeker wanneer je als twee verdiener de markt op gaat. Dan kun je soms net iets meer dan een afbouwende deeltijd veertiger. Maar die tweede heeft vaak wel weer een bak overwaarde die ze meenemen bij doorstromen.

Het verruimen van leennormen zorgt er in elk geval wel voor dat werken weer wat meer loont. Maar kent ook zeker grote nadelen.

[redwing]

dikkiedik schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:48:
[...]
Enige voordeel wel van uitbreiden van leennormen is dat de hard werkende, jonge starter, soms wat meer kan lenen. Zeker wanneer je als twee verdiener de markt op gaat. Dan kun je soms net iets meer dan een afbouwende deeltijd veertiger. Maar die tweede heeft vaak wel weer een bak overwaarde die ze meenemen bij doorstromen.

Het verruimen van leennormen zorgt er in elk geval wel voor dat werken weer wat meer loont. Maar kent ook zeker grote nadelen.

Klopt, het grootste nadeel blijft echter dat je het probleem alleen verschuift. Je krijgt iets andere mensen die kunnen kopen, maar de hoeveelheid mensen die naast de boot valt blijft exact hetzelfde. En de mensen die kunnen kopen hebben een steeds hogere schuld (ook relatief t.o.v. inkomen)

[geekeep]

dikkiedik schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:04:
[...]


omdat we in een democratisch en kapitalistisch land wonen. We hebben een markt met prijswerking. Iets waar de EU permanent op hamert. Geen kartelvorming en geen prijs afspraken. Laat de markt zijn werk doen. Prijs is een manier om te sturen in keuzes.

Als één partij zowel het aanbod als de prijs bepaalt van een primair goed, krijg je een perverse prikkel om zo min mogelijk te bieden voor een zo hoog mogelijke prijs. Dat een particuliere verhuurder daadwerkelijk zorgt voor meer woningaanbod, durf ik best in twijfel te trekken. Maar prima, ik zal deze keer meegaan in de gedachtegang van sommigen hier.

De markt z'n werk laten doen voor primaire behoeftes of schaarse goederen werkt niet, punt.

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:05:
[...]

Daarom kijk ik ook naar de cijfers en het aanbod is het afgelopen jaar dus 30% gedaald. Als je verder enigszins in die markt kijkt (Funda b.v.) is dat ook wat je ziet gebeuren. Veel van de particuliere verhuurders zetten het huis te koop zodra de huurders er uit zijn.

Dan blijft mijn punt toch staan dat je niet weet of dat dalende aanbod komt door regulering of juist door interessantere alternatieven als gevolg van de stijgende rentes. Plus, kun jij zien aan een woning dat dit een ex vrije huur betreft?

Een stabiele markt is een markt waarbij er een klein tekort aan huizen is. Dan krijg je dat veranderingen in b.v. leen-normen wel doorseipelen in de markt, maar veel minder sterk dan nu. Want dan zorgt het verschil in wat je kunt lenen in een verschuiving van wat je kunt kopen. Nu bepaalt het echter of je iets wel/niet kunt kopen. Uiteindelijk is het heel simpel, als je weet dat je binnen een half jaar een huis kunt vinden, hoef je niet maximaal over te bieden op een huis.

[...]

5/10/15 jaar geleden zaten we met dezelde problemen, dus heel veel beter zullen die voorspellingen niet geweest zijn. Ze moeten het uiteindelijk doen met voorspellingen over meerdere jaren, terwijl kleine veranderingen een grote impact kunnen hebben. Ga er dus maar van uit dat al die voorspellingen weinig voor stellen.

Als ABN enkel voorspellingen kan doen bij een enkele beïnvloedende factor (normen) is dat wel een heel grote beperking. Ik hoopte dat een bank met hun kennis/data (en geld) wel iets betere modellen kan bouwen. Mijn punt was dus precies zoals jouw laatste zin. Die voorspellingen stellen weinig voor.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:52:
Klopt, het grootste nadeel blijft echter dat je het probleem alleen verschuift. Je krijgt iets andere mensen die kunnen kopen, maar de hoeveelheid mensen die naast de boot valt blijft exact hetzelfde. En de mensen die kunnen kopen hebben een steeds hogere schuld (ook relatief t.o.v. inkomen)

Je beschrijft marktwerking...

Zolang er veel meer vraag dan aanbod is zullen prijzen stijgen en mensen zich in bochten wringen om toch te kunnen kopen, het is niet dat huren of bij je ouders wonen een alternatief is. Voor het grote geheel maakt het niet uit dat je buurman het goedkoper gekregen heeft, voor jou als individu is het verschil enorm.

Minder mensen/meer per huishouden en bouwen, bouwen, bouwen is het enige wat structureel helpt.
Bouwt men teveel dalen prijzen vanzelf.

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 12:09:
[...]
Dan blijft mijn punt toch staan dat je niet weet of dat dalende aanbod komt door regulering of juist door interessantere alternatieven als gevolg van de stijgende rentes.

Dat klopt, als je echter kijkt naar de uitleg die door de verhuurders wordt gegeven is dat veelal de nieuwe regelgeving. Wat ook logisch is, want zeker bij kleinschalige verhuur is het nu heel lastig om nog enige winst te maken.

Plus, kun jij zien aan een woning dat dit een ex vrije huur betreft?

Hier in de buurt kan ik dat zien omdat ik weet wat er te koop/te huur staat. Als je dat wat in de gaten houdt is dat niet zo heel moeilijk te bepalen. En je ziet de laatste tijd steeds vaker dat het van vrije huur naar verkoop gaat zodra de huurders weg gaan.

[...]
Als ABN enkel voorspellingen kan doen bij een enkele beïnvloedende factor (normen) is dat wel een heel grote beperking. Ik hoopte dat een bank met hun kennis/data (en geld) wel iets betere modellen kan bouwen. Mijn punt was dus precies zoals jouw laatste zin. Die voorspellingen stellen weinig voor.

Ze kunnen wel met meer factoren rekening houden, maar de markt is van zoveel dingen afhankelijk dat het onmogelijk is om daar een goede voorspelling voor te doen. En in een normale markt werken al die dingen langzaam door, maar in de huidige markt, waarbij er een groot tekort is, gaat dat juist heel snel. Al die voorspellingen dus met een korreltje zout nemen, zeker omdat het vaak door banken wordt gedaan die er belang bij hebben om de markt een bepaalde kant op te sturen.

[redwing]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 12:12:
[...]

Je beschrijft marktwerking...

Klopt

Zolang er veel meer vraag dan aanbod is zullen prijzen stijgen en mensen zich in bochten wringen om toch te kunnen kopen, het is niet dat huren of bij je ouders wonen een alternatief is. Voor het grote geheel maakt het niet uit dat je buurman het goedkoper gekregen heeft, voor jou als individu is het verschil enorm.

Minder mensen/meer mensen per huishouden en bouwen, bouwen, bouwen is het enige wat structureel helpt.
Bouwt men teveel dalen prijzen vanzelf.

Klopt, dat is ook mijn hele punt. Het probleem dat we nu zien is echter dat de regering net doet of het verruimen van de financieringsmogelijkheden iets helpt. Terwijl dat de prijzen alleen maar meer doet stijgen zonder dat het ook maar iets aan het echte probleem verandert.

[Laapo]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:09:
[...]

Waarom zou het een probleem zijn dat de grootste aankoop van je leven eigen geld kost?

Het kost geld. Veel geld. Ik denk gewoon niet dat een extra belemmering plots voordeliger uitpakt voor kopers.

Er wordt gemiddeld genomen al flink eigen geld ingebracht. Kapitaalkrachtigen doen hypotheek en eigen geld en vergroten daarmee wat ze te besteden hebben, anderen doen alleen de hypotheek. Prima toch?

Als men standaard en eigen geld en een hypotheek moet gaan toepassen zie ik het niet per se goedkoper worden allemaal. Als men toch verplicht 10% moet inbrengen kan men ook duurder gaan kopen.

Ipv kopen voor 350k omdat je dat max kan lenen wordt het dan maar kopen voor 389k want er moet toch 10% eigen middelen in.

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 12:19:
[...]

Dat klopt, als je echter kijkt naar de uitleg die door de verhuurders wordt gegeven is dat veelal de nieuwe regelgeving.

Confirmation bias noemen ze dat, waar overigens de media prima aan meewerkt. Grote kans dat Piet z'n woning in de verhuur gooit om tal van redenen en de invloed van de regulering een beperkte rol speelde op zijn uiteindelijke besluit. Wat wel een feit is, is dat de hardste schreeuwers het grootste podium krijgen.

Wat ook logisch is, want zeker bij kleinschalige verhuur is het nu heel lastig om nog enige winst te maken.

Dat gaat alleen op voor recentelijk gekochte panden. We hebben altijd nog vrije verhuur van panden die (zeg >3 jaar geleden) voor een stuk minder aangekocht zijn en waarvan dus de maandlasten voor de verhuurder lager liggen.
Zoals gezegd, niemand kan met keiharde cijfers komen hoeveel verhuurders nu daadwerkelijk puur vanwege die huurregulering verkopen. Het blijft bij anekdotes van Pararius directeuren en n=1 verhalen over kennissen/buurtgenoten.

[Laapo]

dikkiedik schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:04:
[...]


omdat we in een democratisch en kapitalistisch land wonen. We hebben een markt met prijswerking. Iets waar de EU permanent op hamert. Geen kartelvorming en geen prijs afspraken. Laat de markt zijn werk doen. Prijs is een manier om te sturen in keuzes.

Waarom we dat dan ineens bij de huurmarkt moeten omgooien is mij een raadsel.

Waarom zou een rijke meer recht hebben om rond te rijden in een Porsche dan een arme?

Wat betreft de verantwoordelijkheid van ASML ben ik het wél eens. In dit geval drukt de goedverdienende ASML'er en veel expats een behoorlijke stempel op de woningmarkt in die omgeving. Nu denk ik dat ASML ook heel graag deze verantwoordelijkheid wilt nemen maar tegen een muur oploopt van vergunningen en locatie beperkingen om dit te realiseren. Dus laten we ons dan focussen om deze weg te nemen bijvoorbeeld.

De have-not zal altijd de gene moeten zijn die het minst betaald. Dat is en blijft mijn insteek. En dit is uiteraard in het geval van onder aanbod. Wanneer de markt meer in balans is kun je veel meer reguleren. Maar met een markt die zo ver uit balans raakt kun je gewoon niet verkopen dat mensen geen dak boven hun hoofd kunnen 'kopen'.

ASML'ers willen gewoon een koopwoning. Die zien 1600 euro huur betalen helemaal niet zitten en juist vanwege die gigantische huurprijzen begeven ze zich volop op de koopmarkt. Met 1150 heb je nog kans dat ze even zoet zijn met huren.

[rube]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:09:
..... veel kopers nog maximaal aan het bieden zijn. En dat is inclusief max. hypotheek, overwaarde, spaargeld e.d.....

Is dat zo? Oprechte vraag.
Bij mijn n=beperkt* ervaring is dat namelijk zeker niet het geval geweest, die hadden echt nog wel meer kunnen bieden.
*daar zitten geen 20-35 jarigen tussen.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:14:
Confirmation bias noemen ze dat, waar overigens de media prima aan meewerkt. Grote kans dat Piet z'n woning in de verhuur gooit om tal van redenen en de invloed van de regulering een beperkte rol speelde op zijn uiteindelijke besluit. Wat wel een feit is, is dat de hardste schreeuwers het grootste podium krijgen.

Dat de belastingdienst het fictieve rendement over de WOZ van zijn verhuurpand dusdanig hoog inzet dat dit met gemaximaliseerde huur onmogelijk te realiseren is helpt op z'n zachtst gezegd niet, dat je huurder niet elke twee jaar kunt vervangen (zo de prijs marktconform kunt maken) doet de rest.

Zou jij nu nog verhuurder willen zijn?
Cashen op Funda veel slimmer, de tijd van vastgoed voor je oude dag definitief voorbij.

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:14:
[...]
Confirmation bias noemen ze dat, waar overigens de media prima aan meewerkt. Grote kans dat Piet z'n woning in de verhuur gooit om tal van redenen en de invloed van de regulering een beperkte rol speelde op zijn uiteindelijke besluit. Wat wel een feit is, is dat de hardste schreeuwers het grootste podium krijgen.

De cijfers geven aan dat er 30% minder huurwoningen zijn. Funda laat zien dat er minder huurwoningen zijn en dat er meer huurwoningen te koop staan dan voorheen. Ik weet niet waarom je harde cijfers confirmation bias wil noemen, maar dat er momenteel meer huurwoningen te koop staan dan vorig jaar is gewoon een feit.

Ik snap dan ook niet zo goed wat je met deze uitspraken wilt bereiken. Je kunt simpelweg naar de cijfers kijken en je ziet dat het huur-aanbod sterk gedaald is de laatste tijd.
En een discussie of dat wel of niet een probleem is, of waar de daling door veroorzaakt wordt, kan best zinvol zijn, maar een feitelijke daling wegzetten als 'confirmation bias' is niet echt zinvol.

[...]
Dat gaat alleen op voor recentelijk gekochte panden. We hebben altijd nog vrije verhuur van panden die (zeg >3 jaar geleden) voor een stuk minder aangekocht zijn en waarvan dus de maandlasten voor de verhuurder lager liggen.

Nee, dat gaat op voor alle panden. Onderhoudskosten zijn nl. hetzelfde, de tijd die je er in moet steken ook, en je kijkt naar het rendement dat je overhoudt.
Jij maakt de fout om de aankoopprijs mee te nemen, maar je vergeet daarbij dat je bij de kosten-baten analyse van wel/niet verhuren regelmatig kijkt naar de huidige waarde. Want leuk dat een huis voor 2 ton gekocht is en nu 4 ton waard is (en je nog de kosten van 2 ton hebt). Maar dat betekent dus ook dat je 4 ton kunt investeren als je verkoopt. De hypotheekkosten spelen daar dus wel in mee, maar bepaalt niet of een investering wel/niet rendabel is.

Zoals gezegd, niemand kan met keiharde cijfers komen hoeveel verhuurders nu daadwerkelijk puur vanwege die huurregulering verkopen. Het blijft bij anekdotes van Pararius directeuren en n=1 verhalen over kennissen/buurtgenoten.

Het blijft inderdaad bij cijfers die laten zien dat er veel meer huurwoningen te koop staan dan voorheen. Waar dat door komt kan inderdaad niemand met keiharde cijfers bevestigen, maar vaak heeft de grootste aanpassing die de laatste tijd gedaan is er wel wat mee te maken. Daarmee kun je niet zeggen dat die 30% alleen door die wet komt, maar je kunt wel stellen dat de wet ervoor heeft gezorgd dat er weer veel mensen zijn uitgestapt.

[rube]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:14:
Dat gaat alleen op voor recentelijk gekochte panden. We hebben altijd nog vrije verhuur van panden die (zeg >3 jaar geleden) voor een stuk minder aangekocht zijn en waarvan dus de maandlasten voor de verhuurder lager liggen.

Een (positieve) cashflow is niet hetzelfde als (voldoende) rendement.

Zoals gezegd, niemand kan met keiharde cijfers komen hoeveel verhuurders nu daadwerkelijk puur vanwege die huurregulering verkopen. Het blijft bij anekdotes van Pararius directeuren en n=1 verhalen over kennissen/buurtgenoten.

Ik heb ook geen cijfers, maar ik zie ze op funda regelmatig voorbij komen die ex-huurhuizen. Eind dit jaar zal ik zelf ook de helft hebben verkocht. Voor de overige helft ligt het eraan wanneer de huurders vertrekken en hoe de regelgeving en markt dan is.
Voor mij is het een combinatie van gestegen huizenprijzen daardoor een lager huurrendement (ja, je moet kijken naar de huidige waarde) maar zeker ook alle regelgeving (o.a. wet betaalbare huur) en de fiscale aanpassingen in box 3.

[redwing]

rube schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:17:
[...]

Is dat zo? Oprechte vraag.
Bij mijn n=beperkt* ervaring is dat namelijk zeker niet het geval geweest, die hadden echt nog wel meer kunnen bieden.
*daar zitten geen 20-35 jarigen tussen.

Je ziet dat vooral bij starters. Doorstromers hebben meestal niet zo'n behoefte om maximaal te bieden, omdat ze al in de markt zitten en hun eigen huis net zo hard meestijgt/daalt. Die kunnen dus makkelijker een eigen prijs bepalen omdat ze de boot toch niet zullen missen. Maar ook daar stijgen de prijzen omdat hun eigen huis in waarde meestijgt en ze dus zonder extra kosten meer kunnen bieden.

[s020506]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:14:

Dat gaat alleen op voor recentelijk gekochte panden. We hebben altijd nog vrije verhuur van panden die (zeg >3 jaar geleden) voor een stuk minder aangekocht zijn en waarvan dus de maandlasten voor de verhuurder lager liggen.

Inmiddels zijn de belastingregels aangepast waardoor het inmiddels ook voor een pand wat een aantal jaar geleden is aangeschaft het in niet meer uit kan. Praat ik natuurlijk wel de verhuurder die het vastgoed in Box 3 heeft.

[s020506]

Laapo schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:16:
[...]


ASML'ers willen gewoon een koopwoning. Die zien 1600 euro huur betalen helemaal niet zitten en juist vanwege die gigantische huurprijzen begeven ze zich volop op de koopmarkt. Met 1150 heb je nog kans dat ze even zoet zijn met huren.

Waar baseer je dit op? Niet iedereen wil meteen kopen als die naar een nieuwe stad (of land) verhuisd. En niet iedereen kan meteen een koopwoning betalen, als je die al vindt.

[dikkiedik]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:35:
[...]

Je ziet dat vooral bij starters. Doorstromers hebben meestal niet zo'n behoefte om maximaal te bieden, omdat ze al in de markt zitten en hun eigen huis net zo hard meestijgt/daalt. Die kunnen dus makkelijker een eigen prijs bepalen omdat ze de boot toch niet zullen missen. Maar ook daar stijgen de prijzen omdat hun eigen huis in waarde meestijgt en ze dus zonder extra kosten meer kunnen bieden.

Hier in mijn regio zie ik vooral juist gekte op de doorstromers markt. Het aanbod van 2/1 kappers en vrijstaande woningen die relatief klein en nieuw zijn (tot 170m²) zijn extreem schaars. Zo schaars dat juist deze doorstromers bereid zijn om maximaal te lenen + complete overwaarde van hun tussenwoning de markt op te brengen.

De verplichte aflossing van je hypotheek om recht te hebben op hypotheekrente aftrek ruim 10 jaar geleden heeft groot en deels voor deze huidige gekte gezorgd. Iedereen maar dan ook iedereen heeft bakken vol met overwaarde die ze meer dan ooit zijn bereid om uit te geven.

Wat geïntroduceerd werd als maatregel om risico af te bouwen zorgt op dit moment dat de bubbel hard wordt opgepompt.

[Piet_Piraat7]

@dikkiedik precies mijn ervaring ook. Dertigers / veertigers die niet lang geleden een relatief klein nieuwbouwhuis kochten en nu met enorme overwaarde elkaar verdringen op de markt voor 2 onder 1 kap woningen (zo'n 7 a 8 ton).

[hoevenpe]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 14:29:
Dertigers / veertigers die niet lang geleden een relatief klein nieuwbouwhuis kochten en nu met enorme overwaarde elkaar verdringen op de markt voor 2 onder 1 kap woningen (zo'n 7 a 8 ton).

Maak daar in de randstad maar 1M+ van
Tonnen overwaarde, zonde om het niet in te zetten.

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 13:32:
[...]

De cijfers geven aan dat er 30% minder huurwoningen zijn. Funda laat zien dat er minder huurwoningen zijn en dat er meer huurwoningen te koop staan dan voorheen. Ik weet niet waarom je harde cijfers confirmation bias wil noemen, maar dat er momenteel meer huurwoningen te koop staan dan vorig jaar is gewoon een feit.

Ik snap dan ook niet zo goed wat je met deze uitspraken wilt bereiken. Je kunt simpelweg naar de cijfers kijken en je ziet dat het huur-aanbod sterk gedaald is de laatste tijd.
En een discussie of dat wel of niet een probleem is, of waar de daling door veroorzaakt wordt, kan best zinvol zijn, maar een feitelijke daling wegzetten als 'confirmation bias' is niet echt zinvol.

[...]

Nee, dat gaat op voor alle panden. Onderhoudskosten zijn nl. hetzelfde, de tijd die je er in moet steken ook, en je kijkt naar het rendement dat je overhoudt.
Jij maakt de fout om de aankoopprijs mee te nemen, maar je vergeet daarbij dat je bij de kosten-baten analyse van wel/niet verhuren regelmatig kijkt naar de huidige waarde. Want leuk dat een huis voor 2 ton gekocht is en nu 4 ton waard is (en je nog de kosten van 2 ton hebt). Maar dat betekent dus ook dat je 4 ton kunt investeren als je verkoopt. De hypotheekkosten spelen daar dus wel in mee, maar bepaalt niet of een investering wel/niet rendabel is.


[...]

Het blijft inderdaad bij cijfers die laten zien dat er veel meer huurwoningen te koop staan dan voorheen. Waar dat door komt kan inderdaad niemand met keiharde cijfers bevestigen, maar vaak heeft de grootste aanpassing die de laatste tijd gedaan is er wel wat mee te maken. Daarmee kun je niet zeggen dat die 30% alleen door die wet komt, maar je kunt wel stellen dat de wet ervoor heeft gezorgd dat er weer veel mensen zijn uitgestapt.

Leuk dat we blijven cirkelredeneren, maar "stellen dat de wet ervoor gezorgd heeft dat er veel mensen zijn uitgestapt" terwijl je de zin ervoor benoemd dat niemand kan zeggen dat dit door die wet komt, is de grootste contradictie die ik hier gezien heb. Je blijft voorbij gaan aan het feit dat er een handvol andere belangrijke factoren op de woningmarkt spelen, die hoogstwaarschijnlijk een veel grotere invloed hebben gehad op de huidige cijfers.

Plus, vergeet ook niet dat particulieren deze huurwoningen afgelopen jaren van de koopmarkt hebben afgesnoept en daarmee van een potentiële koper een huurder hebben gemaakt. Want Jan/Piet/Kees 'de investeerder' heeft deze woning namelijk niet gebouwd. Daarmee is de druk op de huurmarkt vergroot, dus in hoeverre je kunt spreken van een positief resultaat op het aanbod is zéér discutabel.

edit: om het geheugen van sommigen wat op te frissen:

Maar liefst een derde van de te koop staande woningen (34 procent) in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam is gekocht door mensen die hier niet zelf in gaan wonen. In Den Haag was dit zelfs 40 procent. De trend zich ook door elders in het land, bijvoorbeeld in Limburg.

In het laatste kwartaal van 2020 ging in Den Haag zelfs de helft (51 procent, ongeveer 2500 woningen) van de te koop staande woningen naar particuliere beleggers, het hoogste aantal in tien jaar tijd. In Amsterdam (35 procent), Rotterdam (45 procent) en Utrecht (40 procent) liggen de aandelen voor het laatste kwartaal 2020 ook fors hoger dan in de vergelijkbare periode in voorgaande jaren.

https://www.bnnvara.nl/ka...ste-woningen-ooit-in-2020

[ Voor 13% gewijzigd door geekeep op 16-07-2024 15:03 ]

[Laapo]

s020506 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 14:16:
[...]


Waar baseer je dit op? Niet iedereen wil meteen kopen als die naar een nieuwe stad (of land) verhuisd. En niet iedereen kan meteen een koopwoning betalen, als je die al vindt.

Ik heb het in eerste instantie feitenvrije voorbeeld van de ASML'er die 1600 euro huur kan-en-dus-wil betalen niet bedacht. Dat is dus niet iedereen maar heel specifiek personeel van een gigantische werkgever die in de regel ook hoog opgeleid zijn en redelijk tot goede inkomens verdienen. Als die al geen hypotheek kunnen krijgen.. wie dan wel?

Gigantisch hoge huurprijzen zijn een drijver in de behoefte naar een relatief beter te betalen koopwoning. Altijd al geweest.

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 14:54:
[...]

Leuk dat we blijven cirkelredeneren, maar "stellen dat de wet ervoor gezorgd heeft dat er veel mensen zijn uitgestapt" terwijl je de zin ervoor benoemd dat niemand kan zeggen dat dit door die wet komt, is de grootste contradictie die ik hier gezien heb. Je blijft voorbij gaan aan het feit dat er een handvol andere belangrijke factoren op de woningmarkt spelen, die hoogstwaarschijnlijk een veel grotere invloed hebben gehad op de huidige cijfers.

Waar ik op doel is dat jij het hele effect ter discussie stelt, terwijl het wel duidelijk is welk effect de wet heeft. Sinds de wet er is zijn de verkopen van huurwoningen sterk omhoog gegaan. En dan kun je stellen dat andere factoren waarschijnlijk een veel grotere invloed hebben, maar die factoren spelen al langer terwijl je pas sinds kort de sterke stijging in verkopen ziet.
Of daarmee die 30% minder aanbod verklaart wordt doe ik geen uitspraken over, maar dat een groot deel door de wet komt is gezien de timing en het sentiment van de kleinere verhuurders wel duidelijk.

Plus, vergeet ook niet dat particulieren deze huurwoningen afgelopen jaren van de koopmarkt hebben afgesnoept en daarmee van een potentiële koper een huurder hebben gemaakt. Want Jan/Piet/Kees 'de investeerder' heeft deze woning namelijk niet gebouwd. Daarmee is de druk op de huurmarkt vergroot, dus in hoeverre je kunt spreken van een positief resultaat op het aanbod is zéér discutabel.

Dat is precies mijn stelling al de hele tijd Dit soort maatregelen doen helemaal niets behalve wat huizen tussen de koop en huurmarkt op en neer te schuiven. In dit geval gaat er een deel van huur naar koop, en krijg je dus minder huurhuizen. Naar mijn idee is dat slecht voor de huurmarkt, ondanks dat deze wet gebracht is als de oplossing voor de hoge huren. Je raakt misschien wel de huizen met hogere huren kwijt, maar dan wel aan de koopmarkt en daar heb je als huurder toch heel weinig aan.

Naar mijn idee zijn dit soort 'oplossingen' dan ook niet meer dan een hoop gezwets om net te doen of er iets wordt gedaan. Terwijl in de praktijk er helemaal niets wordt opgelost.

[redwing]

s020506 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 14:16:
[...]
Waar baseer je dit op? Niet iedereen wil meteen kopen als die naar een nieuwe stad (of land) verhuisd. En niet iedereen kan meteen een koopwoning betalen, als je die al vindt.

Willen inderdaad niet, maar met zulke huurprijzen gooi je zoveel geld weg, dat kopen al binnen een paar jaar goedkoper is. Normaal gesproken ga je huren als je niet weet of je ergens maar 2 jaar gaat blijven, maar de business-case om ook voor zo'n korte periode te kopen is er in de huidige markt overduidelijk. Hoe hoger de huren, hoe groter de kans dat kopen goedkoper is.

[Piet_Piraat7]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 14:35:
[...]

Maak daar in de randstad maar 1M+ van
Tonnen overwaarde, zonde om het niet in te zetten.

Is het in de randstad dringen om huizen van 1M+? Ik had niet verwacht dat het zó erg was

[hoevenpe]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:11:
Is het in de randstad dringen om huizen van 1M+? Ik had niet verwacht dat het zó erg was

Vrijstaand of twee-onder-een-kap met genoeg grond rond Utrecht of Amsterdam gaat richting 1M-1.4M, leuke huizen op gewilde locaties zijn zo weg (vaak met overbieden).

[Piet_Piraat7]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:17:
[...]

Vrijstaand of twee-onder-een-kap met genoeg grond rond Utrecht of Amsterdam gaat richting 1M-1.4M, leuke huizen op gewilde locaties zijn zo weg (vaak met overbieden).

Ik vind het echt absurd worden. Wij zoeken nu regio Arnhem / Nijmegen, daar zitten de prijzen gelukkig nog niet op het niveau als in de Randstad maar voor doodnormale huizen betaal je al 7 ton of meer. Ik snap dat het een kwestie is van vraag en aanbod, maar in feite slaan die bedragen echt nergens meer op. Als je geen overwaarde hebt van je vorige woning ben je sowieso al kansloos in deze markt.

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:04:
[...]

Waar ik op doel is dat jij het hele effect ter discussie stelt, terwijl het wel duidelijk is welk effect de wet heeft. Sinds de wet er is zijn de verkopen van huurwoningen sterk omhoog gegaan. En dan kun je stellen dat andere factoren waarschijnlijk een veel grotere invloed hebben, maar die factoren spelen al langer terwijl je pas sinds kort de sterke stijging in verkopen ziet.
Of daarmee die 30% minder aanbod verklaart wordt doe ik geen uitspraken over, maar dat een groot deel door de wet komt is gezien de timing en het sentiment van de kleinere verhuurders wel duidelijk.

Volgens mij loop je hier al lang genoeg rond om te weten dat de woningmarkt erg traag reageert op input. Dat er precies twee weken na ingang van de wet een stortvloed aan ex-huurwoningen verkocht worden is nogal overtrokken. Een woning is namelijk niet zomaar te koop gezet of verkocht (inclusief huurder), dus dat aanbod wordt vanzelfsprekend uitgesmeerd over jaren. Naast dit vormen gestegen rentes en belastinghervormingen een veel grotere vinger in de pap, welke óók vertraagd optreden in de markt.
Ik heb overigens ook nergens ontkend dat er geen effect is van de huurregulering, enkel dat het effect op zichzelf staand overtrokken is door een select groepje verhuurders (die hard genoeg schreeuwen). Je noemt het zelf ook al 'sentiment'. Uiteindelijk blijft een belegging een gok en daarbij geldt in het traditionele marktdenken nog altijd: "gegokt en verloren".

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:28:
[...]
Volgens mij loop je hier al lang genoeg rond om te weten dat de woningmarkt erg traag reageert op input. Dat er precies twee weken na ingang van de wet een stortvloed aan ex-huurwoningen verkocht worden is nogal overtrokken.

Een woning is namelijk niet zomaar te koop gezet of verkocht (inclusief huurder), dus dat aanbod wordt vanzelfsprekend uitgesmeerd over jaren.

De gevolgen van de wet en de kosten er van voor de verhuurder waren al duidelijk vanaf het begin van dit jaar. Die 2 weken kun je dus eerder vertalen in een half jaar en dan is de reactietijd niet snel maar eerder normaal.

Naast dit vormen gestegen rentes en belastinghervormingen een veel grotere vinger in de pap, welke óók vertraagd optreden in de markt.

De belastinghervormingen hebben inderdaad ook een grote impact, maar die aanpassingen waren dan alweer nog een half jaar eerder al bekend. Daarom dat je begin dit jaar ook al een dip zag, omdat zeker als je een hypotheek had voor je huurhuis, het al niet meer rendabel was.

Ik heb overigens ook nergens ontkend dat er geen effect is van de huurregulering, enkel dat het effect op zichzelf staand overtrokken is door een select groepje verhuurders (die hard genoeg schreeuwen). Je noemt het zelf ook al 'sentiment'. Uiteindelijk blijft een belegging een gok en daarbij geldt in het traditionele marktdenken nog altijd: "gegokt en verloren".

Het probleem is dat je nu vanuit wettelijke kant een aantal maatregelen hebt gekregen die ervoor zorgen dat verhuren voor de particulier zo goed als onrendabel is geworden. Dus Ipv dat er huizen te huur staan die volgens de regering 'te duur' zijn, heb je die huurhuizen nu niet meer.
En schijnbaar vindt de regering dat een goede stap, maar het zorgt er vooral voor dat de huurmarkt weer verder in de problemen komt (maar door minder dure huur, wordt het gemiddeld wel goedkoper! )

Daarbij maakt het me trouwens weinig uit welke maatregel nu precies welke impact heeft, maar wel dat de maatregelen een grote impact hebben, die zeker niet positief is voor de huurmarkt.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:28:
Volgens mij loop je hier al lang genoeg rond om te weten dat de woningmarkt erg traag reageert op input. Dat er precies twee weken na ingang van de wet een stortvloed aan ex-huurwoningen verkocht worden is nogal overtrokken.

Dat tijdelijke contracten verdwijnen en het fictieve box 3 rendement is al een tijd bekend. Deze wetswijziging komt ook niet uit de lucht vallen.

De markt oververhit en onzekerheid voor de toekomst van verhuur, niet gek dat het al een tijdje op Funda gaat.