Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[ericplan]

Los van alle wetgeving, een aanzienlijk deel van de potentieel verhuurbare panden in Amsterdam is alleen beschikbaar voor vakantieverhuur. Wat mij betreft is dat de volgende groep waar wetgeving voor gaat komen.

[geekeep]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:46:
[...]

Dat tijdelijke contracten verdwijnen en het fictieve box 3 rendement is al een tijd bekend. Deze wetswijziging komt ook niet uit de lucht vallen.

De markt oververhit en onzekerheid voor de toekomst van verhuur, niet gek dat het al een tijdje op Funda gaat.

Redwing had het over "de laatste tijd".

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 12:19:
(..)
En je ziet de laatste tijd steeds vaker dat het van vrije huur naar verkoop gaat zodra de huurders weg gaan.

Of een tijdspanne van "het afgelopen jaar":

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 11:05:
(..)
Daarom kijk ik ook naar de cijfers en het aanbod is het afgelopen jaar dus 30% gedaald.

Terwijl in de tijdspanne van een jaar een heleboel meer is gebeurd dan enkel die huurregulering. In het kader van de kracht van de herhaling nog een laatste keer: vanwege allerlei overige factoren en de interactie hiertussen, kun je niet zuiver stellen dat die huurregulering verantwoordelijk is voor de huidige krimp van het huuraanbod c.q. stijging van de prijzen.

[rube]

Het is overigens al een tijdje aan de gang hoor, maar sommige verhuurders dachten voor 1 juli, we doen het nog voor 2 jaar want nu nog een verhuren voor marktprijs + het gaat vast niet/zal wel meevallen/zal wel teruggedraaird worden.
Maar de mensen die nu 1 juli moeten gaan verhuren kunnen niet meer voor de marktprijs verhuren + geen tijdelijk contract meer afsluiten, dus zal er nu nog meer verkocht worden dan de afgelopen kwartalen.

[rube]

ericplan schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:52:
Los van alle wetgeving, een aanzienlijk deel van de potentieel verhuurbare panden in Amsterdam is alleen beschikbaar voor vakantieverhuur. Wat mij betreft is dat de volgende groep waar wetgeving voor gaat komen.

Ik dacht dat dat er al was? Max. 2 maanden ofzo?

[ericplan]

rube schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:58:
[...]
Ik dacht dat dat er al was? Max. 2 maanden ofzo?

Er is wetgeving, max 30 dagen. Maar het effect van die wetgeving staat of valt met handhaving.
Duistere platforms, schimmige markt en veel geld. Ontduiken van de wet kan alleen vastgesteld worden bij overlast(heterdaad).

[rube]

ericplan schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:52:
Wat mij betreft is dat de volgende groep waar wetgevinghandhaving voor gaat komen.

Dus eigenlijk bedoel je dit?

[rube]

ericplan schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 16:05:
[...]
Er is wetgeving, max 30 dagen. Maar het effect van die wetgeving staat of valt met handhaving.
Duistere platforms, schimmige markt en veel geld. Ontduiken van de wet kan alleen vastgesteld worden bij overlast(heterdaad).

Waren de (grotere) platforms niet al verplicht om het door te geven aan bepaalde overheden?

In ieder geval, er is dus al wetgeving, het mag niet. Als de wetgeving niet effectief is moet gekeken worden naar handhaving of hogere/andere sancties.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:55:
Terwijl in de tijdspanne van een jaar een heleboel meer is gebeurd dan enkel die huurregulering. In het kader van de kracht van de herhaling nog een laatste keer: vanwege allerlei overige factoren en de interactie hiertussen, kun je niet zuiver stellen dat die huurregulering verantwoordelijk is voor de huidige krimp van het huuraanbod c.q. stijging van de prijzen.

Het is een combinatie van diverse factoren, het telt op.
Niet alleen deze wet, mede deze wet...

[ericplan]

rube schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 16:23:
[...]

Dus eigenlijk bedoel je dit?

Nee, gewoon een simpel verbod. De regel is niet te handhaven. Als je echt die branche in wil, dan start je maar een echte Bed&Breakfast met een vergunning (en alle eisen die daarbij horen, zoals brandveiligheid). Bezoek Airbnb en je ziet wat er misgaat. Foto’s van interieurs waar niet geleefd wordt. Veel meubilair van een Zweedse woonwinkel. Duidelijk onttrokken aan de woningvoorraad.

[Cheewai]

Hey allen, ben al een maandje of 3 aan het meegluren op dit forum omdat ik een huis heb gezocht in Amsterdam. Uiteindelijk dus geslaagd voor € 305K in Nieuw-West voor 74m2. En deze heb ik dus inderdaad over gekocht van een particuliere verhuurder. Het onderhoud is zeker niet slecht maar door Label E zou ik volgens de huurcalculator maar iets van € 850 kale huur mogen rekenen als ik het zou verhuren. Het moge duidelijk zijn dat dat niet eens de rente van 4% dekt. Ik ga er uiteraard zelf wonen maar zie heel veel huizen rond de 50-70m2 verkocht worden en ook veel ervan bezocht. Ik kan niet zien of ze ex-rental zijn maar ik heb wel zo'n donkerbruin vermoeden van wel. Ik hoor van (expat) vrienden dat zij overbieden: € 265K voor 35m2 wat voor € 230K in de markt is gezet.
Mijn tip zou zijn om NU dus te kopen nu al die ex-rentals op de markt worden gegooid want deze gaan vanwege de prijs allemaal bewoond worden door de kopers en zijn dus voor minstens de volgende 5 jaar van de markt af...
Uiteraard een n=1 verhaal maar doe er je voordeel mee

[Sport_Life]

Cheewai schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 17:48:
Hey allen, ben al een maandje of 3 aan het meegluren op dit forum omdat ik een huis heb gezocht in Amsterdam. Uiteindelijk dus geslaagd voor € 305K in Nieuw-West voor 74m2. En deze heb ik dus inderdaad over gekocht van een particuliere verhuurder. Het onderhoud is zeker niet slecht maar door Label E zou ik volgens de huurcalculator maar iets van € 850 kale huur mogen rekenen als ik het zou verhuren. Het moge duidelijk zijn dat dat niet eens de rente van 4% dekt. Ik ga er uiteraard zelf wonen maar zie heel veel huizen rond de 50-70m2 verkocht worden en ook veel ervan bezocht. Ik kan niet zien of ze ex-rental zijn maar ik heb wel zo'n donkerbruin vermoeden van wel. Ik hoor van (expat) vrienden dat zij overbieden: € 265K voor 35m2 wat voor € 230K in de markt is gezet.
Mijn tip zou zijn om NU dus te kopen nu al die ex-rentals op de markt worden gegooid want deze gaan vanwege de prijs allemaal bewoond worden door de kopers en zijn dus voor minstens de volgende 5 jaar van de markt af...
Uiteraard een n=1 verhaal maar doe er je voordeel mee

Aan de andere kant, over 5-7 jaar hebben veel van die kopers een vriendin/kinderen/etc dus dan komen al die appartementen met keuken/badkamer/vloer van 5-7 jaar oud weer op de markt .
Desalniettemin is nu kopen is met de kennis van nu altijd een goed idee.

[ericplan]

Ze mogen het niet, maar ze doen het wel. Notarissen die handelen in vastgoed.
(Helaas achter paywall)
https://www.nrc.nl/nieuws...llerlei-vastgoed-a4859552

[Kalentum]

ericplan schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 10:53:
Ze mogen het niet, maar ze doen het wel. Notarissen die handelen in vastgoed.
(Helaas achter paywall)
https://www.nrc.nl/nieuws...llerlei-vastgoed-a4859552

Zonder paywall https://www.rtvoost.nl/ni...panden-op-en-dat-mag-niet

[ericplan]

Weet niet of het hier mag? Link naar leesbare versie NRC https://web.archive.org/w...llerlei-vastgoed-a4859552

[martin_v_z]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:45:
[...]

De gevolgen van de wet en de kosten er van voor de verhuurder waren al duidelijk vanaf het begin van dit jaar. Die 2 weken kun je dus eerder vertalen in een half jaar en dan is de reactietijd niet snel maar eerder normaal.

[...]

De belastinghervormingen hebben inderdaad ook een grote impact, maar die aanpassingen waren dan alweer nog een half jaar eerder al bekend. Daarom dat je begin dit jaar ook al een dip zag, omdat zeker als je een hypotheek had voor je huurhuis, het al niet meer rendabel was.

[...]

Het probleem is dat je nu vanuit wettelijke kant een aantal maatregelen hebt gekregen die ervoor zorgen dat verhuren voor de particulier zo goed als onrendabel is geworden. Dus Ipv dat er huizen te huur staan die volgens de regering 'te duur' zijn, heb je die huurhuizen nu niet meer.
En schijnbaar vindt de regering dat een goede stap, maar het zorgt er vooral voor dat de huurmarkt weer verder in de problemen komt (maar door minder dure huur, wordt het gemiddeld wel goedkoper! )

Daarbij maakt het me trouwens weinig uit welke maatregel nu precies welke impact heeft, maar wel dat de maatregelen een grote impact hebben, die zeker niet positief is voor de huurmarkt.

Ja als je een woning duur hebt aangeschaft met een hypotheek en alsnog winst verwacht kan het nu even tegenvallen. Maar is dit echt zo erg? Ik kan mij nog wel de artikelen herinneren die schreven over die "beleggers" die flink overboden op kleine woningen om ze voor de hoofdprijs te huur te zetten. Juist om die groep is deze wet in het leven geroepen, door de schaarste was er een groep die het systeem flink aan het uitbuiten was.

Nu is er een nieuw speelveld. Dit zorgt er voor dat in het begin een groep uit moet stappen omdat het voor hun niet meer rendabel is. Uiteindelijk zullen er weer beleggers komen die wel winst weten te maken zonder een toren hoge huur te vragen.

[hoevenpe]

redwing schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:45:
De gevolgen van de wet en de kosten er van voor de verhuurder waren al duidelijk vanaf het begin van dit jaar. Die 2 weken kun je dus eerder vertalen in een half jaar en dan is de reactietijd niet snel maar eerder normaal.

Begin dit jaar zullen verhuurders waar mogelijk een laatste twee jarig contract hebben aangeboden, de echte hausse verwacht ik vanaf nu tot midden 2026.

[hoevenpe]

martin_v_z schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 11:45:
Uiteindelijk zullen er weer beleggers komen die wel winst weten te maken zonder een toren hoge huur te vragen.

Hoe dan?

Elk huis dat vanaf nu verhuurd wordt is voor onbepaalde tijd, met de huidige schaarste mag je ervan uitgaan dat die huurder er decennia blijft zitten. Middenhuur levert hooguit 3-4% van de WOZ waarde op, daar kan je het benodigde geld niet voor lenen laat staan een goede huisbaas zijn met regulier onderhoud en investering in verduurzaming.

Waardestijging op papier heb je weinig aan zolang je de huurder er niet uit krijgt, in verhuurde staat levert een pand veel minder op dan anders.

[redwing]

martin_v_z schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 11:45:
[...]


Ja als je een woning duur hebt aangeschaft met een hypotheek en alsnog winst verwacht kan het nu even tegenvallen. Maar is dit echt zo erg? Ik kan mij nog wel de artikelen herinneren die schreven over die "beleggers" die flink overboden op kleine woningen om ze voor de hoofdprijs te huur te zetten. Juist om die groep is deze wet in het leven geroepen, door de schaarste was er een groep die het systeem flink aan het uitbuiten was.

Zoals ik hierboven al zei, zo werkt het dus niet. Als investeerder kijk je wat je investeert en wat het je oplevert. De aankoopprijs, maar vooral de hypotheekkosten zijn daarbij een onderdeel van je winst-voorspelling. Maar nog veel belangrijker is de huidige waarde van de woning en wat je met dat geld kunt doen. Want dat is het vermogen waarmee je kunt beleggen. Mensen die een huis hebben zonder hypotheek en die verhuren, zullen nu dus ook uitstappen omdat je op andere plekken een beter rendement kunt halen.

Het grote probleem met deze wet is dat je niet alleen die groep die jij noemt aanpakt. Je pakt ook de particulieren aan die b.v. verhuizen en hun 2e huis nu verhuren. Die gaan vaak niet voor de maximale winsten, maar dat zijn wel woningen die nu naar de koopmarkt gaan.

Nu is er een nieuw speelveld. Dit zorgt er voor dat in het begin een groep uit moet stappen omdat het voor hun niet meer rendabel is. Uiteindelijk zullen er weer beleggers komen die wel winst weten te maken zonder een toren hoge huur te vragen.

Dat laatste gaat dus niet gebeuren. Je bent de kleinere belegger kwijt en die gaat ook niet terug komen. De grotere beleggers zullen wel blijven omdat die hun vermogen verspreiden waarvan een markt met wat meer zekerheid en minder inkomsten ook een onderdeel is.

Maar zoals ik al zei, op zich maakt deze wet me niet zo veel uit. Het maakt me echter wel uit dat er net gedaan wordt of dit een huur-probleem op gaat lossen. En dat gaat deze wet gewoon niet doen. Er zullen vooral particulieren en kleinschalige beleggers uitstappen, waardoor er een gedeelte van de huurmarkt overgaat naar de koopmarkt. Het lost daarmee niets op aan de huurmarkt (want die verliezen vooral wat huur-mogelijkheden), niets op de koopmarkt (want daarvoor is dit te kleinschalig), maar ook niet voor de totale markt omdat je er geen woning extra door krijgt.

Voor de cijfers is het natuurlijk wel leuk omdat het duurdere segment hiermee minder woningen krijgt en de gemiddelde huurprijs dus omlaag gaat (maar dan wel zonder dat er ook maar iemand iets minder gaat betalen)

[hoevenpe]

redwing schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:11:
Het lost daarmee niets op aan de huurmarkt (want die verliezen vooral wat huur-mogelijkheden), niets op de koopmarkt (want daarvoor is dit te kleinschalig), maar ook niet voor de totale markt omdat je er geen woning extra door krijgt.

Je raakt wel flexibiliteit kwijt: starters die samen willen wonen maar de stap naar een koophuis te groot vinden, mensen die scheiden en snel woonruimte nodig hebben, etc.

[redwing]

ericplan schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 10:53:
Ze mogen het niet, maar ze doen het wel. Notarissen die handelen in vastgoed.
(Helaas achter paywall)
https://www.nrc.nl/nieuws...llerlei-vastgoed-a4859552

Tja, geef ze eens ongelijk. Als notaris mag je eigenlijk maar amper iets doen wat ieder ander met zijn gespaarde geld doet. Je mag geen huizen/panden kopen, je mag niet beleggen in aandelen en aanverwante fondsen. Maar ook geld in een bedrijf investeren mag alleen maar onder heel strikte voorwaarden. Waarbij die voorwaarden uitsluiten om op een normale manier te investeren. Want zodra ze in de cijfers willen duiken om te kijken of een bedrijf perspectief heeft, mag het investeren al niet meer.

Aan de ene kant is het natuurlijk logisch dat er beperkingen zijn, maar aan de andere kant zijn de beperkingen wel heel erg strikt/beperkend.

[JDx]

hoevenpe schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:14:
[...]

Je raakt wel flexibiliteit kwijt: starters die samen willen wonen maar de stap naar een koophuis te groot vinden, mensen die scheiden en snel woonruimte nodig hebben, etc.

Mensen moeten eens stoppen met zo snel scheiden

[ericplan]

redwing schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:19:
[...]

Tja, geef ze eens ongelijk. Als notaris mag je eigenlijk maar amper iets doen wat ieder ander met zijn gespaarde geld doet. Je mag geen huizen/panden kopen, je mag niet beleggen in aandelen en aanverwante fondsen. Maar ook geld in een bedrijf investeren mag alleen maar onder heel strikte voorwaarden. Waarbij die voorwaarden uitsluiten om op een normale manier te investeren. Want zodra ze in de cijfers willen duiken om te kijken of een bedrijf perspectief heeft, mag het investeren al niet meer.

Aan de ene kant is het natuurlijk logisch dat er beperkingen zijn, maar aan de andere kant zijn de beperkingen wel heel erg strikt/beperkend.

Ja, ik geef ze ongelijk. De woningmarkt is al verziekt genoeg. Ik zit niet te wachten op dubieuze zaken die de prijzen opstuwen. Een notaris heeft niet echt een slecht salaris en een aardige baangarantie.

[redwing]

ericplan schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:54:
[...]

Ja, ik geef ze ongelijk. De woningmarkt is al verziekt genoeg. Ik zit niet te wachten op dubieuze zaken die de prijzen opstuwen. Een notaris heeft niet echt een slecht salaris en een aardige baangarantie.

Dit klinkt meer alsof je vindt dat ze het niet mogen omdat ze al genoeg geld verdienen. En dat lijkt me niet echt een goede reden om iemand te verbieden om te investeren. Want dan kun je net zo goed elke investeerder verbieden, want normaal gesproken ga je alleen investeren/beleggen als je er geld voor hebt.

Het zijn dan ook geen dubieuze zaken die ze doen, het zijn standaard zaken die ieder ander wel mag doen (en ook doet), alleen voor notarissen verboden zijn. En daarbij zijn de grenzen nu zo gesteld dat zelfs op momenten dat er geen enkele sprake kan zijn van belangenverstrengeling, ze alsnog niets mogen.

Vanuit de rechter is er volgens mij trouwens al een zaak geweest die heeft aangegeven dat het nu te beperkend is. Het is alleen wachten tot een officiele uitspraak/wet die aangeeft wat er dan wel en niet mag.
Maar dit is voer voor een ander topic en heeft maar weinig met de huizenmarkt te maken.

[JDx]

Ik heb heel lang gedacht laat het maar helemaal kapot gaan, dan moeten ze er wel iets aan doen, maar hoe kapotter moet het gaan voordat er eens stappen worden gezet, voelt alsof er niets gebeurt. Hoor je alleen dingen als ja in 2025 willen ze (misschien eventueel waarschijnlijk) beginnen met 100 huizen bouwen.

[RemcoDelft]

JDx schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 13:44:
Ik heb heel lang gedacht laat het maar helemaal kapot gaan, dan moeten ze er wel iets aan doen, maar hoe kapotter moet het gaan voordat er eens stappen worden gezet, voelt alsof er niets gebeurt. Hoor je alleen dingen als ja in 2025 willen ze (misschien eventueel waarschijnlijk) beginnen met 100 huizen bouwen.

Er is helemaal niemand in de politiek geinteresseerd om dit daadwerkelijk op te lossen. De belangen bij hoge prijzen zijn veel te groot.

[geekeep]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 14:41:
[...]

Er is helemaal niemand in de politiek geinteresseerd om dit daadwerkelijk op te lossen. De belangen bij hoge prijzen zijn veel te groot.

Da's inderdaad de crux in dit hele verhaal. De enige partij die de meeste baat heeft bij lagere prijzen is de startersgroep.

Wat dat betreft is de vraag hoe bereid die groep is om écht te demonstreren en eventueel lege (kantoor)panden te gaan kraken.

[JDx]

geekeep schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 14:49:
[...]

Da's inderdaad de crux in dit hele verhaal. De enige partij die de meeste baat heeft bij lagere prijzen is de startersgroep.

Wat dat betreft is de vraag hoe bereid die groep is om écht te demonstreren en eventueel lege (kantoor)panden te gaan kraken.

Ik heb best een diepe achtertuin, zou je daar geen bungalow op mogen bouwen en verkopen/verhuren?

Zijn zat mensen in jaren 60 wijken met een diepe tuin die er niets mee doen. Dan heb je het grond gezeur al opgelost, al is er zat grond. Maar ja, goedkoop bouwen is er ook niet meer bij.

[s020506]

JDx schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 14:54:
[...]


Ik heb best een diepe achtertuin, zou je daar geen bungalow op mogen bouwen en verkopen/verhuren?

Zijn zat mensen in jaren 60 wijken met een diepe tuin die er niets mee doen. Dan heb je het grond gezeur al opgelost, al is er zat grond. Maar ja, goedkoop bouwen is er ook niet meer bij.

Mijn ouderlijk huis had ook een behoorlijke lap grond erbij, en aan de achterkant een weg. Perceel in 2en delen en seniorenwoning erop, dachten mijn ouders. Maar nee, de gemeente wilde geen lintbebouwing in de straat aan de achterkant. Ging dus mooi niet door.

Dit is natuurlijk maar 1 verhaal. Maar ik ken eigenlijk geen enkel geval dat iemand een bouwvergunning aanvroeg en dat die dan binnen 6 weken verleend werd. Of het mag niet van een vage regel die de wethouder heeft ingestelt, of iemand uit Schubbekutteveen maakt zich druk dat de geel gestreepte tjiftjaf er 2 dagen per jaar zit. Het dorp vergrijst in rap tempo, maar maar een bouwvergunning krijgen is door 1000 hoepels springen. Als dit al aangepakt wordt, zou dat al een boel huizen schelen per jaar.

[Richh]

geekeep schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 14:49:
[...]

Da's inderdaad de crux in dit hele verhaal. De enige partij die de meeste baat heeft bij lagere prijzen is de startersgroep.

Wat dat betreft is de vraag hoe bereid die groep is om écht te demonstreren en eventueel lege (kantoor)panden te gaan kraken.

Natuurlijk is men daar (vrijwel) niet tot bereid.

Ten tijde van het historische "geen woning, geen kroning" was eveneens het vinden van vaste werkgelegenheid best lastig en lag de economie nogal op z'n gat. Even heel kort door de bocht, maar men had niet echt veel beters te doen bovenal was er gewoon geen alternatief.

Dat alles is nu natuurlijk wel anders. Er is juist heel veel werk, en ook goed betaald werk. Mits je het 'juiste' functieprofiel hebt gekozen tenminste. Maar daar even vanuit gegaan, kan je in de huidige ratrace wellicht wel een inkomensniveau bereiken waarbij je wel degelijk een kans maakt. Sowieso is die individualistischere aanpak natuurlijk een stuk zekerder, dan een aanpassing in het collectief proberen te forceren. Al helemaal omdat de generatie die het nu zal moeten doen, de komende decennia hoe dan ook in de minderheid zal zijn.

Ook in de praktijk: zeker de laatste 5 jaar loopt het wat mij betreft toch wel echt uit de klauwen betreft de huizenmarkt. Maar een serieuze noemenswaardige demonstratie is er eigenlijk nog niet geweest in Nederland.

Sowieso is de leeftijdscategorie die hier last van heeft niet echt in staat om te demonstreren. Ook andere topics (bijvoorbeeld het milieu) worden niet extreem breed bezocht (een groepje als ER behaalt wellicht regelmatig het nieuws, maar doet dat met hooguit honderden mensen en zeker niet met tienduizenden). Ook zijn het naar mijn idee meer jongeren onder de 20. Eenmaal daarboven ben je toch druk met je opleiding en/of carrière, om het voor je eigenindividu maar proberen te fixen. Of zoals boomers het noemen: advocado toast eten

[Richh]

JDx schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 14:54:
Ik heb best een diepe achtertuin, zou je daar geen bungalow op mogen bouwen en verkopen/verhuren?

s020506 schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 15:00:
een bouwvergunning krijgen is door 1000 hoepels springen. Als dit al aangepakt wordt, zou dat al een boel huizen schelen per jaar.

Wat jullie voorstellen is eigenlijk marktwerking: als er veel vraag is, stijgt de prijs, en dat zorgt ervoor dat er dan vanzelf verkopers opstaan om het gevraagde goed te verkopen.

En dat kan natuurlijk niet want dan worden huizen misschien wel betaalbaarder. Straks kunnen particulieren misschien wel geld verdienen, in plaats van grootgrondbezitters en gemeenten

In de basis is het overigens ook enorm inefficiënt. 87% van Nederland is onbebouwd, waarvan 54% een agrarische bestemming heeft. Je zou kunnen zeggen dat we niet verhongeren als dat 1% krimpt. Dat is (qua grond tenminste ) ruim voldoende om de woningnoodproblematiek op te lossen.

Hoewel wellicht nobel, is het niet echt nodig om aan de persoonlijke achtertuin te zitten met alle gevolgen voor de ruimtelijke ordening van dien.

[El Capitan]

Richh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 15:11:
[...]

Natuurlijk is men daar (vrijwel) niet tot bereid.

Ten tijde van het historische "geen woning, geen kroning" was eveneens het vinden van vaste werkgelegenheid best lastig en lag de economie nogal op z'n gat. Even heel kort door de bocht, maar men had niet echt veel beters te doen bovenal was er gewoon geen alternatief.

Dat alles is nu natuurlijk wel anders. Er is juist heel veel werk, en ook goed betaald werk. Mits je het 'juiste' functieprofiel hebt gekozen tenminste. Maar daar even vanuit gegaan, kan je in de huidige ratrace wellicht wel een inkomensniveau bereiken waarbij je wel degelijk een kans maakt. Sowieso is die individualistischere aanpak natuurlijk een stuk zekerder, dan een aanpassing in het collectief proberen te forceren. Al helemaal omdat de generatie die het nu zal moeten doen, de komende decennia hoe dan ook in de minderheid zal zijn.

Ook in de praktijk: zeker de laatste 5 jaar loopt het wat mij betreft toch wel echt uit de klauwen betreft de huizenmarkt. Maar een serieuze noemenswaardige demonstratie is er eigenlijk nog niet geweest in Nederland.

Sowieso is de leeftijdscategorie die hier last van heeft niet echt in staat om te demonstreren. Ook andere topics (bijvoorbeeld het milieu) worden niet extreem breed bezocht (een groepje als ER behaalt wellicht regelmatig het nieuws, maar doet dat met hooguit honderden mensen en zeker niet met tienduizenden). Ook zijn het naar mijn idee meer jongeren onder de 20. Eenmaal daarboven ben je toch druk met je opleiding en/of carrière, om het voor je eigenindividu maar proberen te fixen. Of zoals boomers het noemen: advocado toast eten

ik zie bij ER ook veel gepensioneerden en ouderen.

Er moet gebouwd worden, linksom of rechtsom. Maatregel zus of zo gaat geen probleem oplossen. Hooguit maken ze het nu erger of verplaatsen ze een deel van het probleem. Mensen hebben een dak boven hun hoofd nodig.

We willen toch niet dat mensen straks met golfplaten zelf huisjes gaan maken langs de randen van de steden en dorpen?

[RemcoDelft]

El Capitan schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:08:
[...]

We willen toch niet dat mensen straks met golfplaten zelf huisjes gaan maken langs de randen van de steden en dorpen?

Een stuk grond kraken en daar gewoon een huis op bouwen zou wel wat zijn.

[El Capitan]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:15:
[...]

Een stuk grond kraken en daar gewoon een huis op bouwen zou wel wat zijn.

In Nederland ondenkbaar he, in Frankrijk aan de orde van de dag.

[vacuumcleaner]

https://www.at5.nl/artike...re-woningen-te-stimuleren

Hogere huur = +10% 😂

[redwing]

vacuumcleaner schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:21:
https://www.at5.nl/artike...re-woningen-te-stimuleren

Hogere huur = +10% 😂

Maar wie had er vooraf dan ook ooit kunnen bedenken dat bouwers stoppen met bouwen als ze geen winst meer kunnen maken

Maar met die 10% extra bouwen ze misschien komend jaar wel 400 woningen

[geekeep]

El Capitan schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:08:
[...]

We willen toch niet dat mensen straks met golfplaten zelf huisjes gaan maken langs de randen van de steden en dorpen?

Zolang we een kabinet (blijven) hebben wat problemen voornamelijk voor zich uitschuift en hun kiezers boven landsbesturing stellen, is dat eerder een kwestie van 'wanneer' dan 'of'. En de bezuinigingen op onderwijs, ggz, zorg, ambtenaren en het wegwuiven van milieuproblemen zullen daar ook niet bij helpen.

Wat dat betreft blijft het bij korte termijn denken en niet nadenken over consequenties. Korten op de ggz zorgt bijv voor meer druk bij politie (zoals het afhandelen van jaarlijks 130.000 incidenten met verwarde personen).

[El Capitan]

geekeep schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:53:
[...]

Zolang we een kabinet (blijven) hebben wat problemen voornamelijk voor zich uitschuift en hun kiezers boven landsbesturing stellen, is dat eerder een kwestie van 'wanneer' dan 'of'. En de bezuinigingen op onderwijs, ggz, zorg, ambtenaren en het wegwuiven van milieuproblemen zullen daar ook niet bij helpen.

Wat dat betreft blijft het bij korte termijn denken en niet nadenken over consequenties. Korten op de ggz zorgt bijv voor meer druk bij politie (zoals het afhandelen van jaarlijk bijna 1 miljoen incidenten met verwarde personen).

Ja, mee eens. Het voelt ook als een heel fragiel akkoord waar ik verwacht dat er wel een partij wegloopt voordat de termijn verstreken is.

[hoevenpe]

redwing schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:46:
Maar met die 10% extra bouwen ze misschien komend jaar wel 400 woningen

Dat is toch 3 dagen Ter Apel...

[s020506]

Richh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 15:22:
[...]


[...]

Wat jullie voorstellen is eigenlijk marktwerking: als er veel vraag is, stijgt de prijs, en dat zorgt ervoor dat er dan vanzelf verkopers opstaan om het gevraagde goed te verkopen.

En dat kan natuurlijk niet want dan worden huizen misschien wel betaalbaarder. Straks kunnen particulieren misschien wel geld verdienen, in plaats van grootgrondbezitters en gemeenten

In de basis is het overigens ook enorm inefficiënt. 87% van Nederland is onbebouwd, waarvan 54% een agrarische bestemming heeft. Je zou kunnen zeggen dat we niet verhongeren als dat 1% krimpt. Dat is (qua grond tenminste ) ruim voldoende om de woningnoodproblematiek op te lossen.

Hoewel wellicht nobel, is het niet echt nodig om aan de persoonlijke achtertuin te zitten met alle gevolgen voor de ruimtelijke ordening van dien.

Ik wil ook niet zeggen dat iedereen zijn persoonlijk achtertuin moet (willen) inzetten. Maar als we met zijn allen vinden dat er meer gebouwd moet worden, dan moet de provincie en de gemeente daar wel aan meewerken.

[Paprika]

redwing schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:46:
[...]

Maar wie had er vooraf dan ook ooit kunnen bedenken dat bouwers stoppen met bouwen als ze geen winst meer kunnen maken

Maar met die 10% extra bouwen ze misschien komend jaar wel 400 woningen

Ik ben benieuwd hoeveel % er nodig gaat zijn om überhaupt op een interessante manier rendabel te zijn.

De 1165.81 euro norm is net geen 14.000 euro per jaar. Daar komt dan nog 1400 euro bij via deze regeling, oftewel je komt uit op maximaal 15.400 euro per jaar. Als ik kijk hoeveel projecten ze hier in Utrecht willen bouwen die voldoen aan de sociale- en middenhuur sector, denk aan https://merwede.nl/ als gebied (bv https://www.bloommerwede.nl/). Bedruiven uitkopen, alles slopen, fancy/groen/duurzaam/... inrichten etc. Na 20 jaar zit je dan nog altijd pas op 308.000 euro als bovengrens. Je kunt beter je geld elders stallen. Minder risico, minder gedoe en je houdt onder de streep (veel) meer over met veel minder gezeur.

[_Arthur]

Paprika schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 17:45:
[...]

Ik ben benieuwd hoeveel % er nodig gaat zijn om überhaupt op een interessante manier rendabel te zijn.

De 1165.81 euro norm is net geen 14.000 euro per jaar. Daar komt dan nog 1400 euro bij via deze regeling, oftewel je komt uit op 15.400 euro per jaar. Als ik kijk hoeveel projecten ze hier in Utrecht willen bouwen die voldoen aan de sociale- en middenhuur sector, denk aan https://merwede.nl/ als gebied (bv https://www.bloommerwede.nl/). Bedruiven uitkopen, alles slopen, fancy/groen/duurzaam/... inrichten etc. Na 20 jaar zit je dan nog altijd pas op 308.000 euro. Je kunt beter je geld elders stallen. Minder risico, minder gedoe en je houdt onder de streep (veel) meer over met veel minder gezeur.

Je vergeet de waardeverhoging van het object na die 20 jaar. Dus bij die 15400/jaar kan je zo 7500/jaar extra op tellen als waardevermeerdering. Als het natuurlijk niet nog meer is.

[ericplan]

_Arthur schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 17:48:
[...]
Je vergeet de waardeverhoging van het object na die 20 jaar. Dus bij die 15400/jaar kan je zo 7500/jaar extra op tellen als waardevermeerdering. Als het natuurlijk niet nog meer is.

Bovendien hebben grote beleggers geen harde einddatum voor eventuele verkoop. Ze kijken gewoon hoe de markt zich ontwikkelt.Terwijl de individuele belegger op moment x gewoon geld nodig heeft voor het leven op z’n oude dag.

[BlauweLucht]

vacuumcleaner schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:21:
https://www.at5.nl/artike...re-woningen-te-stimuleren

Hogere huur = +10% 😂

Misschien is het resultaat van de onwil van beide partijen om te snijden in de portemonnee. Amsterdam wil niet de grond goedkoper wegdoen (al dan niet via erfpacht) en de bouwers willen niet hun marge verkleinen. Dus Amsterdam doet iets wat ze 0 euro kost: oogje dicht doen door 10% hogere huur toe te staan.

[Bartjuh]

martin_v_z schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 11:45:
[...]
... Uiteindelijk zullen er weer beleggers komen die wel winst weten te maken zonder een toren hoge huur te vragen.

Kan niet.

Bijvoorbeeld:
- Woning WOZ 350k.
- Maximale huur middenhuur: 1157, 12x1157=13884 euro per jaar.
- Dit is bijna 4%.
- 36% vermogensbelasting maakt 2.5% rendement bij maximale huur.
- Minus circa 1% onderhoudskosten maakt 1.5%.
- Laagste rente op verhuurhypotheek is circa 5% nu.
- Maakt 1.5% - 5 = -3.5% rendement. Dus negatief 3.5% rendement.

Dit is dus gerekend met het meest gunstige scenario.

Eidt: Je kunt voor een percentage (2.47/6.04) schulden wegstrepen tegen vermogen. Dus de 1.5% van vermogensbelasting is dan meer 0.8%, maakt het plaatje 0.7% gunstiger. Dus negatief 2.8% i.p.v. 3.5%.

[ Voor 13% gewijzigd door Bartjuh op 17-07-2024 23:13 ]

[Philip Ross]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:07:
[...]

Kan niet.

Bijvoorbeeld:
- Woning WOZ 350k.
- Maximale huur middenhuur: 1157, 12x1157=13884 euro per jaar.
- Dit is bijna 4%.
- 36% vermogensbelasting maakt 2.5% rendement bij maximale huur.
- Minus circa 1% onderhoudskosten maakt 1.5%.
- Laagste rente op verhuurhypotheek is circa 5% nu.
- Maakt 1.5% - 5 = -3.5% rendement. Dus negatief 3.5% rendement.

Dit is dus gerekend met het meest gunstige scenario.

Eidt: Je kunt voor een percentage (2.47/6.04) schulden wegstrepen tegen vermogen. Dus de 1.5% van vermogensbelasting is dan meer 0.8%, maakt het plaatje 0.7% gunstiger. Dus negatief 2.8% i.p.v. 3.5%.

Nee, het is gerekend met geleend geld. Dat is niet het meest gunstige scenario.

Met eigen geld sta je op +1.5% rendement met daarbovenop nog alle waarde toename.

[hoevenpe]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:07:
Dit is dus gerekend met het meest gunstige scenario.

Je mist nog personeels- en overige kosten van de verhuurder, verduurzaming van de woning, risico op wanbetaling, etc.

Net gespeeld op Independer: de bruto maandlasten van een huis van 350k zijn ongeveer 1600 euro per maand, daar zit een stuk aflossing in maar huren zou vanwege onderhoud, ontzorgen en flexibiliteit imo duurder moeten zijn dan kopen.

[hoevenpe]

Philip Ross schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:14:
Met eigen geld sta je op +1.5% rendement met daarbovenop nog alle waarde toename.

Eigen geld kan niet 'gratis' ingezet worden, dat vertegenwoordigd waarde. Waarom voor 1,5% veel gedoe met huurders, onderhoud en panden als je hezelfde geld voor 3% vrijwel risicoloos aan een huizenkoper kunt uitlenen?

[Paprika]

Ik kan de berekening zelf niet in detail en met zekerheid maken, maar de keuze tussen particuliere verhuur en geregelde verhuur is al snel gemaakt gezien alle regelgeving, aanbestedingsprocedure etc en daar komt dan nog personeel, inflatie (geregelde huur loopt achter als je naar de historische stijgingen kijkt bv) ondergoed, vastzitten aan huurders en overige gestegen kosten bij. Dan zijn er andere mogelijkheden die een stuk aantrekkelijker ogen.

[ Voor 16% gewijzigd door Paprika op 17-07-2024 23:44 ]

[izdp]

Richh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 15:22:
[...]


[...]


In de basis is het overigens ook enorm inefficiënt. 87% van Nederland is onbebouwd, waarvan 54% een agrarische bestemming heeft. Je zou kunnen zeggen dat we niet verhongeren als dat 1% krimpt. Dat is (qua grond tenminste ) ruim voldoende om de woningnoodproblematiek op te lossen.

Hoewel wellicht nobel, is het niet echt nodig om aan de persoonlijke achtertuin te zitten met alle gevolgen voor de ruimtelijke ordening van dien.

Je sommetje klopt niet.
Klaarblijkelijk denk je Nederland veel groter dan het is.
Of je kent de cijfers niet van aantal woningen per hectare.
Met 1 procent van die grond blijf je heel ver weg van ruim voldoende.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 01:54:
[...]


Je sommetje klopt niet.
Klaarblijkelijk denk je Nederland veel groter dan het is.
Of je kent de cijfers niet van aantal woningen per hectare.
Met 1 procent van die grond blijf je heel ver weg van ruim voldoende.

Met 1% extra zei ik, niet 1% in totaal.

Nederland is slechts voor 14% bebouwd, wat inclusief intra is. https://longreads.cbs.nl/...t1%20en%20verkeersterrein.

Zou je daar 15% van maken, dan zou je het woningaanbod met grofweg 5 tot 10 procent mee verhogen. Dat is al met al meer dan waar het huidige woningtekort op geschat wordt. En dat terwijl het politiek streven nog altijd een tekort van 2% is.

[izdp]

redwing schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:46:
[...]

Maar wie had er vooraf dan ook ooit kunnen bedenken dat bouwers stoppen met bouwen als ze geen winst meer kunnen maken

Maar met die 10% extra bouwen ze misschien komend jaar wel 400 woningen

Oh wel meer ook hoor.
Voorwaarde is wel dat ze genoeg mogen bouwen voor de verkoopsector.
Het is en blijft zo dat de kopers vele jaren verlies van de verhuur van sociaal voor hun rekening moeten nemen.
En tja, dat kunstje mogen woco's niet meer.

[izdp]

Richh schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 01:59:
[...]

Met 1% extra zei ik, niet 1% in totaal.

Nederland is slechts voor 14% bebouwd, wat inclusief intra is. https://longreads.cbs.nl/...t1%20en%20verkeersterrein.

Zou je daar 15% van maken, dan zou je het woningaanbod met grofweg 5 tot 10 procent mee verhogen. Dat is al met al meer dan waar het huidige woningtekort op geschat wordt. En dat terwijl het politiek streven nog altijd een tekort van 2% is.

Je had het over 1 procent van de landbouwgrond.
Ook de enige grond die deels daarvoor in aanmerking zou kunnen komen.
Je verwart jezelf met 'domme' macrocijfertjes.

[izdp]

Richh schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 01:59:
[...]

Met 1% extra zei ik, niet 1% in totaal.

Nederland is slechts voor 14% bebouwd, wat inclusief intra is. https://longreads.cbs.nl/...t1%20en%20verkeersterrein.

Zou je daar 15% van maken, dan zou je het woningaanbod met grofweg 5 tot 10 procent mee verhogen. Dat is al met al meer dan waar het huidige woningtekort op geschat wordt. En dat terwijl het politiek streven nog altijd een tekort van 2% is.

Je had het over 1 procent van de landbouwgrond.
Ook de enige grond die deels daarvoor in aanmerking zou kunnen komen.
Je verwart jezelf met 'domme' macrocijfertjes.

En ik moet erkennen dat ik me een komma vergiste wat natuurlijk een wereld van verschil is.

[DutchCommando]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:07:
[...]

Kan niet.

Bijvoorbeeld:
- Woning WOZ 350k.
- Maximale huur middenhuur: 1157, 12x1157=13884 euro per jaar.
- Dit is bijna 4%.
- 36% vermogensbelasting maakt 2.5% rendement bij maximale huur.
- Minus circa 1% onderhoudskosten maakt 1.5%.
- Laagste rente op verhuurhypotheek is circa 5% nu.
- Maakt 1.5% - 5 = -3.5% rendement. Dus negatief 3.5% rendement.

Dit is dus gerekend met het meest gunstige scenario.

Eidt: Je kunt voor een percentage (2.47/6.04) schulden wegstrepen tegen vermogen. Dus de 1.5% van vermogensbelasting is dan meer 0.8%, maakt het plaatje 0.7% gunstiger. Dus negatief 2.8% i.p.v. 3.5%.

Zonder een verdere mening te willen geven. Dat maakt in dit rekenvoorbeeld dus 3% rendement voor een institutionele belegger. Waarbij ik niet weet of je voor een institutionele belegger wel met een WOZ waarde van 350k zal rekenen. Misschien kunnen zij goedkoper bouwen of zijn er andere schaalvoordelen.

[Philip Ross]

hoevenpe schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:23:
[...]

Eigen geld kan niet 'gratis' ingezet worden, dat vertegenwoordigd waarde. Waarom voor 1,5% veel gedoe met huurders, onderhoud en panden als je hezelfde geld voor 3% vrijwel risicoloos aan een huizenkoper kunt uitlenen?

Vanwege de waarde toename?
Zo lang huizen meer dan 1.5% per jaar in waarde stijgen levert het dus volgens bovenstaande percentage meer op.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 23:07:
[...]

Kan niet.

Bijvoorbeeld:
- Woning WOZ 350k.
- Maximale huur middenhuur: 1157, 12x1157=13884 euro per jaar.
- Dit is bijna 4%.
- 36% vermogensbelasting maakt 2.5% rendement bij maximale huur.
- Minus circa 1% onderhoudskosten maakt 1.5%.
- Laagste rente op verhuurhypotheek is circa 5% nu.
- Maakt 1.5% - 5 = -3.5% rendement. Dus negatief 3.5% rendement.

Dit is dus gerekend met het meest gunstige scenario.

Eidt: Je kunt voor een percentage (2.47/6.04) schulden wegstrepen tegen vermogen. Dus de 1.5% van vermogensbelasting is dan meer 0.8%, maakt het plaatje 0.7% gunstiger. Dus negatief 2.8% i.p.v. 3.5%.

Misschien zijn kavels dus ook voor verhuurders nu gewoon veel te duur. En als schaarste ooit wordt opgelost, kunnen ze die waardestijging de komende 30 jaar wel op hun buik schrijven.
Het blijft raar dat hoe duurder huizen worden, hoe minder er gebouwd wordt.

[aljooge]

DutchCommando schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 06:15:
[...]


Zonder een verdere mening te willen geven. Dat maakt in dit rekenvoorbeeld dus 3% rendement voor een institutionele belegger. Waarbij ik niet weet of je voor een institutionele belegger wel met een WOZ waarde van 350k zal rekenen. Misschien kunnen zij goedkoper bouwen of zijn er andere schaalvoordelen.

Misschien kan je je beter verdiepen in de balans van een onderneming. De omzet min de materiaal kosten is nog geen winst. Er staan nog veel meer andere dingen op, zoals arbeidsloon en dat gaat allemaal van het rendement af. Bovendien zijn de wanbetalers ook niet meegenomen.

De bovengenoemde berekening klopt niet.

[JDx]

aljooge schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 07:08:
[...]


Misschien kan je je beter verdiepen in de balans van een onderneming. De omzet min de materiaal kosten is nog geen winst. Er staan nog veel meer andere dingen op, zoals arbeidsloon en dat gaat allemaal van het rendement af. Bovendien zijn de wanbetalers ook niet meegenomen.

De bovengenoemde berekening klopt niet.

Resultaten uit het verleden bieden garantie voor de toekomst, let op verhuren kost geld.

[hoevenpe]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 07:07:
Het blijft raar dat hoe duurder huizen worden, hoe minder er gebouwd wordt.

Heel misschien valt het met die schandalige winsten wel mee, moeten projectontwikkelaars daadwerkelijk schrapen om een project met leuke marge in de markt te kunnen zetten...

Verhuurders idem: als het voor 1150 euro lucratief was zou het aanbod niet zo snel opdrogen. De markt heeft altijd gelijk.

[hoevenpe]

En dan mag je als nieuwbouw huurder/verhuurder hopen dat je pand geen miskleun is:

quote: https://www.omroepwest.nl...-zien-waar-ik-terecht-kom

Nieuw gebouw ineens vol scheuren, sloop enige optie: 'Moet maar zien waar ik terecht kom'

De boodschap aan de bewoners van de Mozartlaan in Voorhout dat ze weg moeten uit hun woning is hard aangekomen. De eigenaar van het wooncomplex, woonstichting Stek, ziet geen oplossing voor de ernstige scheurvormingen in het pand. Verwacht wordt dat het gebouw binnen afzienbare tijd moet worden gesloopt. 'We zaten te eten en ineens kwam een hele voeg uit de muur.'

In veel van de negentien sociale huurappartementen in het gebouw zitten scheuren; in woonkamers, slaapkamers, badkamers en toiletten. De scheuren en bobbels zitten in de muren, het stucwerk, de tegels en het behang.

De scheuren ontstaan doordat er bij de bouw van het complex materiaal is gebruikt dat sterk kan krimpen en uitzetten en extreem veel vocht opneemt.

[ Voor 18% gewijzigd door hoevenpe op 18-07-2024 07:51 ]

[wimjongil]

DutchCommando schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 06:15:
[...]


Zonder een verdere mening te willen geven. Dat maakt in dit rekenvoorbeeld dus 3% rendement voor een institutionele belegger. Waarbij ik niet weet of je voor een institutionele belegger wel met een WOZ waarde van 350k zal rekenen. Misschien kunnen zij goedkoper bouwen of zijn er andere schaalvoordelen.

En belangrijker, een (gedeeltelijke) inflatiehedge. Dat is geld waard en moeilijk op andere manieren te kopen.

[JDx]

Wat een strontmens en dan zeg ik het nog netjes, zo zie je maar dat 1 persoon complete plannen kan verzieken of veel duurder kan maken. En dat ze sneller het licht aan moet zetten vanwege HR++ glas is gewoon lachwekkend dwarszitten om dwars te zitten, net zo met vergunningen. Buurt erop tegen, heel nieuwbouwplan duurt ineens 2 jaar langer.

Rechtbank verplicht huurder tot installeren zonnepanelen, HR++-glas en isolatie
https://solarmagazine.nl/...nelen-hr-glas-en-isolatie

En nog de proceskosten moeten betalen, lekker

[ Voor 4% gewijzigd door JDx op 18-07-2024 08:40 ]

[alexbl69]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 07:48:
[...]De markt heeft altijd gelijk.

Dit dus. We kunnen elkaar dagenlang met eigen berekeningen om de oren slaan, 'de markt' - die veel meer kennis heeft - heeft die berekening al lang gemaakt en laat woningbouw links liggen.

Wat veel mensen vergeten is dat het hier niet om een vergelijk tussen -1%, +2% of +4% gaat. Zodra een financierder elders meer rendement kan behalen loopt hij met z'n centen ergens anders naartoe.

Zeker als je meeneemt dat de woningmarkt veel meer 'gedoe' (je hebt met particulieren te maken) en risico (wat gaat de overheid doen?) geeft.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 02:08:
[...]


Je had het over 1 procent van de landbouwgrond.
Ook de enige grond die deels daarvoor in aanmerking zou kunnen komen.
Je verwart jezelf met 'domme' macrocijfertjes.

Dat komt uiteindelijk gewoon op een enorme oppervlakte neer. Het is hoe dan ook ruimte zat voor honderdduizenden woningen.

Ik snap niet helemaal waardoor je zo stellig beweert dat het niet zou kloppen? Reken maar uit om hoeveel oppervlakte dat gaat en kijk dan eens wat voor stad daar in past. Waar zit de verwachting?

[DutchCommando]

aljooge schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 07:08:
[...]


Misschien kan je je beter verdiepen in de balans van een onderneming.

Misschien kan je wat minder fel reageren. Dat zou fijn zijn. Maar fijn dat je mijn punt over het verschil tussen particulieren en institutionele belegger hebt gemist .

[Philip Ross]

alexbl69 schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 08:54:
[...]

Dit dus. We kunnen elkaar dagenlang met eigen berekeningen om de oren slaan, 'de markt' - die veel meer kennis heeft - heeft die berekening al lang gemaakt en laat woningbouw links liggen.

Wat veel mensen vergeten is dat het hier niet om een vergelijk tussen -1%, +2% of +4% gaat. Zodra een financierder elders meer rendement kan behalen loopt hij met z'n centen ergens anders naartoe.

Zeker als je meeneemt dat de woningmarkt veel meer 'gedoe' (je hebt met particulieren te maken) en risico (wat gaat de overheid doen?) geeft.

Het is dan ook een balans zoeken tussen voldoende rendement zodat er gebouwd wordt maar tegelijkertijd niet zo veel dat wonen onbetaalbaar wordt voor huurders.

Dan zal je als snel een splitsing moeten maken tussen bestaande woningen verhuren of nieuwbouw bouwen om te verhuren.

En veel meer door woningcorporaties laten doen.
Want elke cent winst die behaald wordt door verhuurders is 1 op 1 een cent die wonen duurder maakt voor de huurder.

[redwing]

DutchCommando schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:03:
[...]
Misschien kan je wat minder fel reageren. Dat zou fijn zijn. Maar fijn dat je mijn punt over het verschil tussen particulieren en institutionele belegger hebt gemist .

Dat komt omdat er in dit topic nogal vaak wat dingen geroepen worden waarbij het duidelijk is dat men niet weet hoe een balans werkt en waarnaar er bij investeren wordt gekeken. Zo wordt b.v. keer op keer de impact van koopprijs en huidige waarde door elkaar gehaald. En om iedere keer de basics van beleggen uit te moeten leggen begint vermoeiend te worden.

B.v. die WOZ (of iig huidige woningwaarde) moet je zeker wel mee rekenen. Want zelfs als die belegger goedkoper kan bouwen, kan ie hem dus ook voor die prijs verkopen. Die prijs is dus de waarde waarmee hij gaat rekenen om te kijken wat zijn rendement is.

En uiteindelijk is het heel simpel, we hebben een woningtekort, dus elke maatregel die ervoor zorgt dat de bouwers/beleggers/investeerders minder winst maken zorgt voor minder woningen. Naar mijn idee maakt dat elke huidige maatregel om de prijzen te drukken een slechte. Hooguit als er ergens echt exorbitante bedragen (en bijbehorende winsten) worden gevraagd moet je dat aanpakken. Alleen is daar maar weinig sprake van als je kijkt naar de cijfers.

[JoopO]

Richh schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 08:55:
[...]

Dat komt uiteindelijk gewoon op een enorme oppervlakte neer. Het is hoe dan ook ruimte zat voor honderdduizenden woningen.

Ik snap niet helemaal waardoor je zo stellig beweert dat het niet zou kloppen? Reken maar uit om hoeveel oppervlakte dat gaat en kijk dan eens wat voor stad daar in past. Waar zit de verwachting?

Al die honderdduizenden woningen moeten ook nog worden voorzien van stroom/gas/water en aangesloten op het riool. En er moeten wegen aangelegd worden, en vast nog wat meer zaken. En al die honderdduizenden mensen zullen ook nog willen recreëren, en ergens werken, en willen eten. Betekent dus een gigantische groei van verkeersbewegingen, en dus nog meer druk op het al bestaande wegennet.

[Philip Ross]

redwing schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:29:
[...]

B.v. die WOZ (of iig huidige woningwaarde) moet je zeker wel mee rekenen. Want zelfs als die belegger goedkoper kan bouwen, kan ie hem dus ook voor die prijs verkopen. Die prijs is dus de waarde waarmee hij gaat rekenen om te kijken wat zijn rendement is.

Maar dat is niet zo relevant voor de discussie. Want als de investeerder bouwt en verkoopt komt er net zo goed een huis op de markt.
Als je puur naar het verschil in rendement tussen verkoop en verhuur gaat kijken dan is dat logischer wijs laag. Maar dat is wel maar het halve verhaal.

En uiteindelijk is het heel simpel, we hebben een woningtekort, dus elke maatregel die ervoor zorgt dat de bouwers/beleggers/investeerders minder winst maken zorgt voor minder woningen. Naar mijn idee maakt dat elke huidige maatregel om de prijzen te drukken een slechte. Hooguit als er ergens echt exorbitante bedragen (en bijbehorende winsten) worden gevraagd moet je dat aanpakken. Alleen is daar maar weinig sprake van als je kijkt naar de cijfers.

Maar meer winst zorgt dan weer voor dat er nog meer geld onttrokken wordt aan de werkende bevolking en de verschillen nog groter worden.
De concurrentie op de koop markt neemt dan enorm toe.

Het probleem is dat een dergelijk beperkte zaak als woningen en grond gewoon niet geschikt is om als vrije markt te functioneren.

[hoevenpe]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:36:
Als je puur naar het verschil in rendement tussen verkoop en verhuur gaat kijken dan is dat logischer wijs laag. Maar dat is wel maar het halve verhaal.

Dat is het hele verhaal: iemand zal dat verschil moeten aanvullen, de belastingbetaler zit daar logischerwijs niet op te wachten.

[Philip Ross]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:51:
[...]

Dat is het hele verhaal: iemand zal dat verschil moeten aanvullen, de belastingbetaler zit daar logischerwijs niet op te wachten.

Als je kijkt naar rendement op bouwen en dan verhuren moet je kijken naar het rendement op de bouwprijs, niet op de potentiële verkoop prijs.

Want verkopen levert net zo goed een huis op.

Dus bouwen en verkopen is voor de maatschappij net zo zinvol als bouwen en verhuren.

Als maatschappij moeten we er voor zorgen dat bouwen voldoende rendement heeft, ongeacht of er verhuurd of verkocht wordt.

Als je gaat rekenen met de verkoopwaarde dan is dat hetzelfde als een bestaand huis kopen om te verhuren. Dat hoeft helemaal niet rendabel te zijn om het bouwen te stimuleren.

Juist die fase van bouwen -> verkoop moet veel rendement opleveren om bouwen te stimuleren.

[ Voor 27% gewijzigd door Philip Ross op 18-07-2024 10:17 ]

[Richh]

JoopO schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:31:
[...]


Al die honderdduizenden woningen moeten ook nog worden voorzien van stroom/gas/water en aangesloten op het riool. En er moeten wegen aangelegd worden, en vast nog wat meer zaken. En al die honderdduizenden mensen zullen ook nog willen recreëren, en ergens werken, en willen eten. Betekent dus een gigantische groei van verkeersbewegingen, en dus nog meer druk op het al bestaande wegennet.

Zoals ik zei:

Richh schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 15:22:
Dat is (qua grond tenminste ) ruim voldoende

Er zijn natuurlijk nog veel meer problemen dan alleen grond. Daar ging de discussie oorspronkelijk niet over, dat ging puur over de grondbehoefte ervan.

Ergens is het een vicieuze cirkel: als je niet genoeg woonruimte kan bieden aan bouwvakkers heb je ook geen handjes om de huizen te bouwen.

Verder zie ik niet echt problemen in wat je noemt. Ja, die mensen zullen moeten werken, maar dat is juist exact wat we nodig hebben. We komen nu personeel tekort en dat blokkeert de groei van de economie. Sowieso hebben we werknemers nodig die de vergrijzing gaan opvangen en het sociale vangnet moeten financieren. Hiervoor zal ook voedsel zal geen issue zijn, Nederland produceert al decennia lang meer voedsel dan het zelf verbruikt (en dat overschot levert minder knaken op dan bijv. alléén Schiphol, of alléén ASML, die dat doen met <0,1% van de oppervlakte ipv 54% van de oppervlakte van Nederland).

De huidige 14% 'bebouwing' valt ook al de infrastructuur. Een procentje extra of zelfs een deel daar van, zal puur bekeken qua oppervlakte al ruim voldoende zijn, dat is het issue hoe dan ook niet.

[RemcoDelft]

JoopO schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:31:
[...]


Al die honderdduizenden woningen moeten ook nog worden voorzien van stroom/gas/water en aangesloten op het riool. En er moeten wegen aangelegd worden, en vast nog wat meer zaken. En al die honderdduizenden mensen zullen ook nog willen recreëren, en ergens werken, en willen eten. Betekent dus een gigantische groei van verkeersbewegingen, en dus nog meer druk op het al bestaande wegennet.

En 30 jaar geleden kon dat allemaal met minder werkende mensen en veel lagere grondprijzen. Ergens is er iets grondig misgegaan, tot op het punt dat heel veel mensen er nu van overtuigd lijken te zijn dat dat gewoon zo is en echt niet anders kan.

[aljooge]

redwing schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:29:
[...]

Dat komt omdat er in dit topic nogal vaak wat dingen geroepen worden waarbij het duidelijk is dat men niet weet hoe een balans werkt en waarnaar er bij investeren wordt gekeken. Zo wordt b.v. keer op keer de impact van koopprijs en huidige waarde door elkaar gehaald. En om iedere keer de basics van beleggen uit te moeten leggen begint vermoeiend te worden.

B.v. die WOZ (of iig huidige woningwaarde) moet je zeker wel mee rekenen. Want zelfs als die belegger goedkoper kan bouwen, kan ie hem dus ook voor die prijs verkopen. Die prijs is dus de waarde waarmee hij gaat rekenen om te kijken wat zijn rendement is.

En uiteindelijk is het heel simpel, we hebben een woningtekort, dus elke maatregel die ervoor zorgt dat de bouwers/beleggers/investeerders minder winst maken zorgt voor minder woningen. Naar mijn idee maakt dat elke huidige maatregel om de prijzen te drukken een slechte. Hooguit als er ergens echt exorbitante bedragen (en bijbehorende winsten) worden gevraagd moet je dat aanpakken. Alleen is daar maar weinig sprake van als je kijkt naar de cijfers.

Inderdaad. Ze weten niet goed hoe een balans en resultatenrekening werkt. Maar wat ik ook bedoel: ze weten niet wat er bij het hebben van een onderneming komt kijken en wat dat kost om het dagelijks beheer te doen. Financieel beheer, loon, gebouwbeheer, marketing enzovoort. Dan komen er berekeningen gemaakt op de achterkant van een envelop, die 3% rendement uitrekenen, terwijl al dit soort noodzakelijke uitgaven niet worden meegenomen.

Nu weer een nieuwe maatregel, als je iets aan de buitenkant van het pand wil doen, moet je eerst een rapport opstellen dat er geen beestjes zijn genesteld. Eerder mag je niet beginnen. Kost weer allemaal tijd en geld.

[kx22]

Geen logisch nadenkend mens zou nu nog een woonhuis/appartement kopen om te verhuren.
Dus ja ongetwijfeld zullen mensen het wel doen (want niet logisch nadenkend)

Het probleem is echter dat er veel mensen zijn met een 2e woning (ongeveer 1 op de 20 huishoudens). Die hebben het ooit goedkoop ingekocht en halen nog steeds een prima rendement.
Uiteraard ook niet verkeerd als ze tegen normale prijzen verhuren.

[Richh]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:51:
[...]

Dat is het hele verhaal: iemand zal dat verschil moeten aanvullen, de belastingbetaler zit daar logischerwijs niet op te wachten.

Als je de grond een klein beetje goedkoper maakt is er per direct een hele flinke sloot marge beschikbaar voor de bouwer. Of ie nou gaat verhuren of verkopen, dat maakt in feite ook helemaal niks uit.

Grond is namelijk eigenlijk helemaal niet zo duur. Het slaat helemaal nergens op dat een 'bestemmingsplan', een bureaucratisch rapportje, de waarde van grond letterlijk kan vertwintigvoudigen (of vice versa).

Nederlands is doodsbang dat mensen geld verdienen aan de woningnood. En dus zal een gemeente ten alle tijden de grond beschikbaar stellen voor de 'marktwaarde' en nooit daar onder, want dan komt dat geld tenminste terug in gemeenschapsgeld. Door dat principe schoffel je direct de complete 'marktwerking' onderuit: immers meer vraag en dus meer geld, zorgt onmogelijk nog voor meer aanbod. Hiermee zijn gemeenten een monopolist van een goed wat iedereen nodig heeft, waarvan ze feitelijk zelf prijzen bepalen.
En dat moet anders.

Het klopt natuurlijk wel dat de gemeenschap de gederfde gemeentelijke inkomsten moet goedmaken. Maar dat is niet meer dan logisch, en ook fair: waarom zou een nieuwbouwkoper eigenlijk tonnen 'belasting' in de vorm van bouwgrond moeten betalen, terwijl de bestaande bouw inwoner dat niet hoefde te doen? Dat druist sowieso al in tegen het gelijkheidsbeginsel waar de overheid zich aan wenst te houden.

[Philip Ross]

Richh schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:27:
[...]

Als je de grond een klein beetje goedkoper maakt is er per direct een hele flinke sloot marge beschikbaar voor de bouwer. Of ie nou gaat verhuren of verkopen, dat maakt in feite ook helemaal niks uit.

Grond is namelijk eigenlijk helemaal niet zo duur. Het slaat helemaal nergens op dat een 'bestemmingsplan', een bureaucratisch rapportje, de waarde van grond letterlijk kan vertwintigvoudigen (of vice versa).

Nederlands is doodsbang dat mensen geld verdienen aan de woningnood. En dus zal een gemeente ten alle tijden de grond beschikbaar stellen voor de 'marktwaarde' en nooit daar onder, want dan komt dat geld tenminste terug in gemeenschapsgeld. Door dat principe schoffel je direct de complete 'marktwerking' onderuit: immers meer vraag en dus meer geld, zorgt onmogelijk nog voor meer aanbod. Hiermee zijn gemeenten een monopolist van een goed wat iedereen nodig heeft, waarvan ze feitelijk zelf prijzen bepalen.
En dat moet anders.

Denk je echt dat de bouwers en verkopers/verhuurders minder gaan vragen als ze de grond goedkoper kunnen kopen?
Waarom zouden ze? De vraag naar huizen is nog steeds enorm hoog dus ook duurder krijgen ze wel verkocht.

De oplossing zit in eisen stellen tegen welke voorwaarden de grond goedkoper aangekocht kan worden. Dus via corporaties bijvoorbeeld.

Het klopt natuurlijk wel dat de gemeenschap de gederfde gemeentelijke inkomsten moet goedmaken. Maar dat is niet meer dan logisch, en ook fair: waarom zou een nieuwbouwkoper eigenlijk tonnen 'belasting' in de vorm van bouwgrond moeten betalen, terwijl de bestaande bouw inwoner dat niet hoefde te doen? Dat druist sowieso al in tegen het gelijkheidsbeginsel waar de overheid zich aan wenst te houden.

Mensen die bestaande woningen kopen betalen toch ook al veel meer daarvoor vanwege de schaarste? Snap niet helemaal welke ongelijkheid je hier bedoeld?

[JoopO]

Richh schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:14:
[...]

Zoals ik zei:

[...]

Er zijn natuurlijk nog veel meer problemen dan alleen grond. Daar ging de discussie oorspronkelijk niet over, dat ging puur over de grondbehoefte ervan.

Ergens is het een vicieuze cirkel: als je niet genoeg woonruimte kan bieden aan bouwvakkers heb je ook geen handjes om de huizen te bouwen.

Verder zie ik niet echt problemen in wat je noemt. Ja, die mensen zullen moeten werken, maar dat is juist exact wat we nodig hebben. We komen nu personeel tekort en dat blokkeert de groei van de economie. Sowieso hebben we werknemers nodig die de vergrijzing gaan opvangen en het sociale vangnet moeten financieren. Hiervoor zal ook voedsel zal geen issue zijn, Nederland produceert al decennia lang meer voedsel dan het zelf verbruikt (en dat overschot levert minder knaken op dan bijv. alléén Schiphol, of alléén ASML, die dat doen met <0,1% van de oppervlakte ipv 54% van de oppervlakte van Nederland).

De huidige 14% 'bebouwing' valt ook al de infrastructuur. Een procentje extra of zelfs een deel daar van, zal puur bekeken qua oppervlakte al ruim voldoende zijn, dat is het issue hoe dan ook niet.

Ja, inderdaad, een vicieuze cirkel. En die moet gewoon een keer worden onderbroken. Waarom wachten tot het écht niet meer gaat? Voor zover dat moment al niet is aangebroken.

[Richh]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:31:
[...]


Denk je echt dat de bouwers en verkopers/verhuurders minder gaan vragen als ze de grond goedkoper kunnen kopen?
Waarom zouden ze? De vraag naar huizen is nog steeds enorm hoog dus ook duurder krijgen ze wel verkocht.

Nee, zeker niet maar de huidige klachten van verhuurders en bouwers is: 'het levert te weinig geld op' en/of 'andere beleggingen leveren meer geld op'. En dat is best simpel op te lossen, door de grondprijs te verlagen ontstaat er meer marge voor de verhuurder/bouwer terwijl 'ie het gebouwde pand voor hetzelfde geld kan verkopen/verhuren.

Je kan je afvragen of het politiek wenselijk is dat een gemeente minder geld accepteert en dat dat in de zakken van grote beleggers beland, maargoed het lost waarschijnlijk wel een gebrek aan woningen op.

De oplossing zit in eisen stellen tegen welke voorwaarden de grond goedkoper aangekocht kan worden. Dus via corporaties bijvoorbeeld.

Volledig mee eens en idealiter zijn dat corporaties zonder winstoogmerk.

Mensen die bestaande woningen kopen betalen toch ook al veel meer daarvoor vanwege de schaarste? Snap niet helemaal welke ongelijkheid je hier bedoeld?

Het verschil is waar dat geld heen gaat: ofwel naar de staat (eg 'belasting'), ofwel naar een particulier.

[Jobjl]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:31:
[...]


Denk je echt dat de bouwers en verkopers/verhuurders minder gaan vragen als ze de grond goedkoper kunnen kopen?
Waarom zouden ze? De vraag naar huizen is nog steeds enorm hoog dus ook duurder krijgen ze wel verkocht.

De oplossing zit in eisen stellen tegen welke voorwaarden de grond goedkoper aangekocht kan worden. Dus via corporaties bijvoorbeeld.


[...]


Mensen die bestaande woningen kopen betalen toch ook al veel meer daarvoor vanwege de schaarste? Snap niet helemaal welke ongelijkheid je hier bedoeld?

Vergeet ook niet dat de reden dat bouwgrond steeds duurder wordt verkocht ook deels te maken heeft met het feit dat gemeenten nu steeds meer verantwoordelijkheden krijgen. En minder budget vanuit het Rijk.
Ga je je eigen grond dan (eenmalig) goedkoop verkopen, terwijl je steeds hogere vaste lasten krijgt?

Daarnaast is het ook zo dat gemeenten in het verleden meer prioriteit gaven aan duurdere projecten ipv sociale huur. Ik weet niet of het nu nog steeds zo is, maar gemeenten willen zo min mogelijk geld kwijt zijn aan problemen met hun inwoners en dat heb je minder bij de wat duurdere woningen...

[geekeep]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 07:48:
[...]
De markt heeft altijd gelijk.

Haha, noem mij één markt die daadwerkelijk werkt en zorgt voor een optimaal product voor een optimale prijs (vanuit een consument gezien). Zelfs bij supermarkten waarbij (op papier) genoeg concurrentie is, wordt duidelijk met de kritiek op Picnic en duitse producten dat we zelfs binnen de EU met vrij economisch verkeer alsnog teveel betalen in NL.

---

P.s. voor de mensen hier die ageren op overheidsbeperkingen zoals huurregulering en de "desastreuze" gevolgen hiervan voor beleggers/ondernemers. Verklaar dan ook hoe, zonder die specifieke beperkingen, de huizen en huren all-time high zijn in zo'n beetje de gehele (westerse) wereld. Het probleem is de verdeling van geld, niet wat regeltjes van een overheid.

[redwing]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 09:36:
[...]


Maar dat is niet zo relevant voor de discussie. Want als de investeerder bouwt en verkoopt komt er net zo goed een huis op de markt.

Klopt, alleen niet voor de huurmarkt en de afweging die gemaakt wordt is dan ook anders.

Als je puur naar het verschil in rendement tussen verkoop en verhuur gaat kijken dan is dat logischer wijs laag. Maar dat is wel maar het halve verhaal.

Voor de woningmarkt als geheel maakt het inderdaad niet zo veel uit. Want dan is het vooral van belang of het rendabel is om te bouwen, ongeacht of het verhuurd of verkocht gaat worden. Voor de verhuurmarkt maakt het natuurlijk wel wat uit. Want als verhuren weinig extra oplevert bovenop verkopen, zal er weinig verhuurd gaan worden.

Momenteel zitten we echter in de situatie dat bouwen te weinig oplevert en er dus niet voldoende gebouwd wordt. Zodra dat wel gebeurd lost het probleem zich grotendeels vanzelf op omdat er dan een balans zal ontstaan tussen de prijs van koopwoningen en van huurwoningen.

Het grootste probleem is dat dat alleen voordelig is voor de consument. Alle andere partijen hebben juist baar bij een tekort aan woningen omdat ze dan met minder werk, meer winst kunnen maken.

[...]
Maar meer winst zorgt dan weer voor dat er nog meer geld onttrokken wordt aan de werkende bevolking en de verschillen nog groter worden.
De concurrentie op de koop markt neemt dan enorm toe.

Het probleem is dat een dergelijk beperkte zaak als woningen en grond gewoon niet geschikt is om als vrije markt te functioneren.

Klopt, dit had nooit een vrije markt moeten worden omdat je dit vanuit de overheid bij wilt kunnen sturen. Dat wil trouwens niet zeggen dat het per definitie genationaliseerd moet worden. Maar het zou wel veel beter gereguleerd moeten worden.

[hoevenpe]

geekeep schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:40:
Haha, noem mij één markt die daadwerkelijk werkt en zorgt voor een optimaal product voor een optimale prijs (vanuit een consument gezien).

De ene consument is de ander niet, wat voor een huizenkoper optimaal is hoeft voor de verkopende particulier niet optimaal te zijn. Die wil gewoon zo veel mogelijk voor zijn bezit, kennis of arbeid: jij verkoopt je auto ook zo duur mogelijk, wilt een zo hoog mogelijk uurtarief/salaris en crypto graag to the moon...

[redwing]

geekeep schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:40:
[...]

---

P.s. voor de mensen hier die ageren op overheidsbeperkingen zoals huurregulering en de "desastreuze" gevolgen hiervan voor beleggers/ondernemers. Verklaar dan ook hoe, zonder die specifieke beperkingen, de huizen en huren all-time high zijn in zo'n beetje de gehele (westerse) wereld. Het probleem is de verdeling van geld, niet wat regeltjes van een overheid.

Da's niet zo heel moeilijk. Er is een groot tekort aan woningen dus zorgt vraag-aanbod dat de prijs omhoog schiet. Daarbij was de stelling juist dat deze hele regeling niets aan de prijs gaat veranderen.

Daarbij wordt er ook niet gesteld dat de huurregeling desastreus is voor de woningmarkt, maar dat het dat is voor de huurmarkt. Want verhuurders stappen nu uit en de huizen gaan naar de koopmarkt. Deze huur-regeling doet dus weinig aan de prijs, maar vooral iets aan de verdeling huur/koop. En is daarmee een nogal onzinnige regel.

[geekeep]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:43:
[...]

De ene consument is de ander niet, wat voor een huizenkoper optimaal is hoeft voor de verkopende particulier niet optimaal te zijn. Die wil gewoon zo veel mogelijk voor zijn bezit, kennis of arbeid: jij verkoopt je auto ook zo duur mogelijk, wilt een zo hoog mogelijk uurtarief/salaris en crypto graag to the moon...

Uiteindelijk zijn we allemaal consumenten, dus treurig om te zien dat je denkt dat marktwerking ons allemaal beter maakt. Daarnaast is het niet zo dat jij salaris krijgt, een auto mag kopen of crypto mag bezitten omdat je toevallig in de juiste periode een aankoop hebt gedaan. Dat geldt nu bij een woning dus wel.
Maar wellicht de volgende epidemie alle bedrijven zonder reserves die niet zelfstandig kunnen overleven maar gewoon failliet laten gaan, want ja 'marktwerking'... Dan had je wellicht met je crypto in je auto mogen slapen vanaf dat moment.

Een vrije markt is een complete utopie en zeker in geval van een woningmarkt. Zonder regelgeving hadden we met 5 man in plaggenhutten gewoond terwijl we 6 dagen 75 uur per week werkten voor onze inwoning en eten.

[dikkiedik]

geekeep schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 10:40:
[...]

---

P.s. voor de mensen hier die ageren op overheidsbeperkingen zoals huurregulering en de "desastreuze" gevolgen hiervan voor beleggers/ondernemers. Verklaar dan ook hoe, zonder die specifieke beperkingen, de huizen en huren all-time high zijn in zo'n beetje de gehele (westerse) wereld. Het probleem is de verdeling van geld, niet wat regeltjes van een overheid.

Dat is het hele idee achter een inflationaire samenleving. Monetair beleid zorgt voor een inflatie van 2% en daardoor zul je all time high na all time high bereiken. Dus dat het nog nooit zo duur is geweest, dat is niet heel vreemd... Dat in tijden van hoge inflatie en sterk stijgende lonen de huren nóg wat harder stijgen is dus ook niet vreemd. Dit zie je ook terug op rendementen op aandelen. Aandelen hebben het zelfs nog vele malen beter gedaan dan de woningmarkt.

natuurlijk komt dit ook groot en deels door de verdeling van kapitaal onder de burgers. Die is niet bepaald linear.

Wat we ook doen met de woningmarkt. bij gelijkblijvende woningen moeten we zorgen dat de prijs NIET omlaag gaat. Nooit deflationair te werk gaan, dat is desastreus voor het consumenten vertrouwen. Als we de woningmarkt willen verbeteren en toegankelijker maken moeten we zorgen dat we de prijsstijging onder de inflatie houden, maar wel boven 0%. Bij alternatieve (inferieure) bouw, of kleinere woningen, kunnen de absolute woonkosten natuurlijk wel omlaag.

We weten allemaal nog wat er in 2008-2014 is gebeurd met dalende woningprijzen. Dat werkt niet bevorderend op de bouw... En ook zeker niet op consument vertrouwen om woningen te kopen. Daarnaast komen er weer veel groepen in de problemen die afgelopen 4 jaar huizen tegen de hoofdprijs gekocht hebben.

Dus het huidige prijspeil is de referentie. Probeer de exponentiele groei er maar uit te krijgen, dat moet volgens mij het doel zijn.

[Magpie]

De stijging is verergerd door de vlucht naar zogenaamde harde (en dus schaarse) assets die de facto al vanaf 2009 aan de gang is. Oorzaak: het ruime monetaire beleid. Hierdoor krijgen deze harde assets (denk aan grond/huizen, aandelen, goud, kunst en zelfs bitcoin) een monetaire premie door extra vraag omdat het geld zelf steeds minder waard wordt. Op getroffen markten zou de overheid actief beleid kunnen voeren om de schaarste op te heffen, maar bijvoorbeeld subsidies op huizenbouw gaat weer gepaard met extra schulden. Structureel zou ingrijpen van centrale banken zich moeten richten op behoud van de waarde van geld. Echter, ik zie deze trend nog steeds niet keren, de wereldwijde schuldenberg is te hoog voor een echte verkrapping van het monetaire beleid. Kortom, we zitten in een rotsituatie: de schaarste opheffen met extra overheidsgeld verhoogt de schulden, terwijl deze schulden al te hoog zijn voor structureel ingrijpen door centrale bank. Het eindspel is mogelijk dat de schulden van overheden worden opgekocht met een grote inflatie schok, daarna pas is er weer ruimte.

[rube]

kx22 schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 1:26:
... Die hebben het ooit goedkoop ingekocht en halen nog steeds een prima rendement....

Hierboven is net een aantal keer aangegeven dat je je rendement niet moet bepalen op basis van aankoop.

[Philip Ross]

rube schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:17:
[...]

Hierboven is net een aantal keer aangegeven dat je je rendement niet moet bepalen op basis van aankoop.

En daarna weer aangegeven waarom dat juist wel moet.

[Magpie]

De aankoopprijs is voltooid verleden tijd. Verwacht rendement richt zich op de toekomst. De enige manier om rendement vergelijkbaar te maken met alternatieven is uit te gaan van de huidige marktwaarde.

[hoevenpe]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:30:
En daarna weer aangegeven waarom dat juist wel moet.

Verhuurders kunnen het huis verkopen om de huidige waarde liquide te maken en op een andere manier rendement te maken. Mede daardoor worden veel huurhuizen verkocht als de huurder eruit gaat, tijdelijke huur niet meer toegestaan dus dit het laatste moment dat je dat kunt doen.

Stel dat het huis in waarde verdubbeld is, twee keer zoveel in aandelen, obligaties of andere investeringen met hoger rendement.

[Philip Ross]

Magpie schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:34:
De aankoopprijs is voltooid verleden tijd. Verwacht rendement richt zich op de toekomst. De enige manier om rendement vergelijkbaar te maken met alternatieven is uit te gaan van de huidige marktwaarde.

Natuurlijk, maar het gaat om rendement over nieuw te bouwen. Dus dan moet je het rendement aantrekkelijk maken voor het bouwen zelf.

Toekomstig rendement voor verhuur van (tegen die tijd) bestaande woningen levert weinig nieuwe woningen op.

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:38:
[...]

Verhuurders kunnen het huis verkopen om de huidige waarde liquide te maken en op een andere manier rendement te maken. Mede daardoor worden veel huurhuizen verkocht als de huurder eruit gaat, tijdelijke huur niet meer toegestaan dus dit het laatste moment dat je dat kunt doen.

Stel dat het huis in waarde verdubbeld is, twee keer zoveel in aandelen, obligaties of andere investeringen met hoger rendement.

En dat verkopen is toch niks mis mee? Dat heeft geen effect op de hoeveelheid woningen en ook niet op het rendement van nieuw bouwen.

[hoevenpe]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:49:
En dat verkopen is toch niks mis mee? Dat heeft geen effect op de hoeveelheid woningen en ook niet op het rendement van nieuw bouwen.

Wonen wordt minder flexibel: besef dat huur een functie heeft voor mensen die tijdelijk ergens willen/moeten wonen, vanwege scheiding of andere reden snel en plek zoeken, starters/flexcontracten die niet in aanmerking komen voor een hypotheek, etc.

Alleen kunnen kopen is niet gezond, sociale huur zonder urgentie geen optie.

[Tweedledeedle]

Wat een contrast met Belgische ontwikkelingen, waar de markt veel meer in balans is. Dit komt onder andere door minder regulering en een gezondere marktwerking (=meer aanbod, geen eisen aan percentages sociale/middenhuur).


https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2024/07/17/vastgoedbarometer/

[Richh]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:49:
[...]


Natuurlijk, maar het gaat om rendement over nieuw te bouwen. Dus dan moet je het rendement aantrekkelijk maken voor het bouwen zelf.

Toekomstig rendement voor verhuur van (tegen die tijd) bestaande woningen levert weinig nieuwe woningen op.


[...]


En dat verkopen is toch niks mis mee? Dat heeft geen effect op de hoeveelheid woningen en ook niet op het rendement van nieuw bouwen.

Exact. Pandjesbazen die de prijzen van bestaande bouw alleen maar opdrijven, zijn meer een probleem dan de oplossing.

De crux zit 'm erin dat je nieuwbouw aantrekkelijk maakt voor investeerders als je meer aanbod wilt.

[Philip Ross]

hoevenpe schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:57:
[...]

Wonen wordt minder flexibel: besef dat huur een functie heeft voor mensen die tijdelijk ergens willen/moeten wonen, vanwege scheiding of andere reden snel en plek zoeken, starters/flexcontracten die niet in aanmerking komen voor een hypotheek, etc.

Alleen kunnen kopen is niet gezond, sociale huur zonder urgentie geen optie.

Maar dat is een ander verhaal.
Gemiddeld huren er meer mensen die liever willen kopen dan omgekeerd.
De financiële voordelen van kopen zijn gewoon te groot.

Tweedledeedle schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 13:57:
Wat een contrast met Belgische ontwikkelingen, waar de markt veel meer in balans is. Dit komt onder andere door minder regulering en een gezondere marktwerking (=meer aanbod, geen eisen aan percentages sociale/middenhuur).


https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2024/07/17/vastgoedbarometer/

Het is wel heel makkelijk om het op minder regulering te gooien. Volledig verschillende maatschappelijke indeling en beleid.
Ander bevolkingsdichtheid etc.

Woningprijzen opdrijven was bewust beleid in NL in de crisis.

[Tweedledeedle]

De bevolkingsdichtheid zijn in Vlaanderen en Nederland ongeveer gelijk, rond de 500 en 530 per m2.

[Philip Ross]

Tweedledeedle schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 14:03:
De bevolkingsdichtheid zijn in Vlaanderen en Nederland ongeveer gelijk, rond de 500 en 530 per m2.

En als je hoeveelheid grond gebruikt voor bebouwing neemt?
Nederland heeft extreem veel landbouwgrond. En veel water.

Punt is dat er veel meer verschillen zijn tussen Nederland en Vlaanderen dan alleen verschil in regulering.

[Tweedledeedle]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 14:06:
[...]


En als je hoeveelheid grond gebruikt voor bebouwing neemt?
Nederland heeft extreem veel landbouwgrond. En veel water.

Punt is dat er veel meer verschillen zijn tussen Nederland en Vlaanderen dan alleen verschil in regulering.

Zeker, maar zowel huur als koop zijn in Vlaanderen goedkoper. Misschien kan Nederland er wat van leren..

[hoevenpe]

Philip Ross schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 14:06:
En als je hoeveelheid grond gebruikt voor bebouwing neemt?
Nederland heeft extreem veel landbouwgrond. En veel water.

In Vlaanderen kan je bijna overal bouwen, vandaar langgerekte lintbebouwing langs doorgaande wegen. Nederland veel meer 'aangeharkt', wat op zich geen nadeel is qua leefbaarheid.