Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Shadowhawk00]

Napo schreef op zaterdag 10 februari 2024 @ 17:55:
[...]


Als ik puur kijk in een n=1 vergelijking

2015 -> 190k ( aankoop )
2022 -> 395k ( verkoop )
Trek daar zo'n klein 10k á 15k aan onderhoud vanaf en je zit op net geen 200k "winst".

Appartement rond de 75m2. Is deze n=1 dan geluk

Waar het appartement staat is heel belangrijk. Veel gebieden zijn de prijzen extreem omhoog gegaan, andere gebieden maar amper. Hier is het tussen 2008 en 2024 van 170 naar 250 gegaan. Niet heel boeiend. Maar ik verwacht dat de getallen in Amsterdam of Eindhoven een ander beeld laten zien.

Maar dan nog we zitten in het hoekje de verhuurders zijn schuldig aan de huizencrisis. Ga gewoon de verantwoordelijke mensen lastig vallen. Je weet wel die ambtenaren en afdelingen ruimtelijke planning die gezorgd hebben dat er veel te weinig gebouwd is.
Het is niet huurders vs verkopers, het is bevolking vs ambtenaren.
Iedereen is gebaat bij meer woningen en een stabilere woningmarkt, maar de personen die er iets aan kunnen doen vertikken dat omdat hun eigen ideaal beeld van de maatschappij dan niet klopt.

[Deewop]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 10 februari 2024 @ 09:30:
[...]


Belastingdienst zegt nu dat ik 6% rendement maak, terwijl dat dus helemaal niet zo is. Dus even 2% van de WOZ waarde aftikken naar de belastingdienst. Zeg maar >50% van de jaarhuur.

Goed om die 6% te halen moet ik dus jaarlijks minimaal de huur met 6% laten stijgen, en dat gaat dan weer niet met de liberalisatiegrens die verschoven word.

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 10 februari 2024 @ 18:01:
[...]


Waar het appartement staat is heel belangrijk. Veel gebieden zijn de prijzen extreem omhoog gegaan, andere gebieden maar amper. Hier is het tussen 2008 en 2024 van 170 naar 250 gegaan. Niet heel boeiend. Maar ik verwacht dat de getallen in Amsterdam of Eindhoven een ander beeld laten zien.

Grappig om vast te stellen dat de belasting van 2% WOZ waarde in 2024 per maand (416 euro per maand) ongeveer even hoog is als de maandelijkse stijging van de woningwaarde over de voorgaande 16 jaren (476 euro per maand gedurende 16 jaar). Deze kun je dus in de praktijk tegen elkaar wegstrepen en dan hou je zelfs nog geld over voor de overdrachtsbelasting et cetera

[kx22]

Deewop schreef op zaterdag 10 februari 2024 @ 18:40:
[...]


[...]


Grappig om vast te stellen dat de belasting van 2% WOZ waarde in 2024 per maand (416 euro per maand) ongeveer even hoog is als de maandelijkse stijging van de woningwaarde over de voorgaande 16 jaren (476 euro per maand gedurende 16 jaar). Deze kun je dus in de praktijk tegen elkaar wegstrepen en dan hou je zelfs nog geld over voor de overdrachtsbelasting et cetera

Als je al 16 jaar verhuurd wel. Maar niet iedereen die dat doet.

[Lisadr]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 10 februari 2024 @ 13:27:
[...]
Het verschil tussen aankoopwaarde en WOZ is maar 90k in 15jaar tijd. Staat natuurlijk wel nog nodige onderhoud tegenover.

Waar staat de woning?

In de afgelopen 15 jaar zijn de prijzen in Nederland gemiddeld met 75% gestegen. Een woning uit 2009 met een aankoopwaarde van 200K is nu 350K waard, een winst van 150K.

[Shadowhawk00]

Lisadr schreef op zondag 11 februari 2024 @ 19:55:
[...]


Waar staat de woning?

In de afgelopen 15 jaar zijn de prijzen in Nederland gemiddeld met 75% gestegen. Een woning uit 2009 met een aankoopwaarde van 200K is nu 350K waard, een winst van 150K.

Klein dorpje in Brabant. Het is ook nooit gekocht als verhuurwoning maar mijn eigen oude woning die ik niet verkocht kreeg, stonden destijds 3-4 woningen te-koop voor meer dan 1 jaar. Aankoopwaarde was ook maar 170k.

De gemiddelde prijzen in Nederland zeggen niet heel veel omdat het gewoon heel erg regio-gebonden is. Had de woning in Eindhoven gestaan was deze zeker 100%-150% in waarde gestegen. Daarom dat echt landelijke regelingen om de woningmarkt op te losse niet werken er zijn gewoon grote regionale verschillen dus daar moet je per gemeente-regio gaan kijken of er een probleem is en wat de oplossing moet zijn.

[FunkyTrip]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 9 februari 2024 @ 16:15:
Wat dus een probleem is in het systeem. Bedrijf had personeel maar wil nederlanders niet genoeg betalen. Er mag wel een stuk strenger gekeken worden naar dat soort aanvragen van mensen van buiten de EU.

Je zou dus eigenlijk een soort regelgeving moeten instellen dat je eerst een binnnelandse vacature uit moet zetten met een volledig verrekend salaris van wat de expat zou verdienen netto en als deze dan niet binnen X periode vervuld wordt, dan pas mag je een expats binnenhalen.
Dan had de vacature van die Nederlander voor 8500 bruto p/m ofzo moeten staan en hadden ze waarschijnlijk wel gewoon die 7% verhoging gegeven.

Dan wordt ook meteen pijnlijk duidelijk hoeveel meer expats eigenlijk verdienen tov niet-expats. En (N=1), tot nu toe heb ik nog geen enkele expat gezien die beter functioneert dan een niet-expat (en ik moet vaak de interviews doen, altijd erg vermoeiend). En dan is het soms best pijnlijk om te zien dat zo iemand toch maar wordt aangenomen terwijl we twijfelden en dan ook nog eens meer verdient dan ik EN daar bovenop ook nog extra kosten vereist van de werkgever om 'm hier te halen en daarnaast ook die belastingkorting heeft.

[ Voor 5% gewijzigd door FunkyTrip op 13-02-2024 14:05 ]

[Lisadr]

FunkyTrip schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 14:04:
[...]


Je zou dus eigenlijk een soort regelgeving moeten instellen dat je eerst een binnnelandse vacature uit moet zetten met een volledig verrekend salaris van wat de expat zou verdienen netto en als deze dan niet binnen X periode vervuld wordt, dan pas mag je een expats binnenhalen.
Dan had de vacature van die Nederlander voor 8500 bruto p/m ofzo moeten staan en hadden ze waarschijnlijk wel gewoon die 7% verhoging gegeven.

Dan wordt ook meteen pijnlijk duidelijk hoeveel meer expats eigenlijk verdienen tov niet-expats. En (N=1), tot nu toe heb ik nog geen enkele expat gezien die beter functioneert dan een niet-expat (en ik moet vaak de interviews doen, altijd erg vermoeiend). En dan is het soms best pijnlijk om te zien dat zo iemand toch maar wordt aangenomen terwijl we twijfelden en dan ook nog eens meer verdient dan ik EN daar bovenop ook nog extra kosten vereist van de werkgever om 'm hier te halen en daarnaast ook die belastingkorting heeft.

Een goed idee. Handhaving is alleen heel lastig. Ook willen de meeste bedrijven geen salaris communiceren bij vacatures.

Zodra de economie afkoelt zal de vraag naar expats afnemen en daarmee de vraag naar woningen. Het werkt in mindere mate ook de andere kant op. Heb veel kennissen en collega’s die de afgelopen jaren zijn verhuisd naar Noorwegen, Denkmark, Golfstaten en andere landen omdat ze qua salaris en arbeidsvoorwaarden flink op vooruit zijn gegaan.

[Requiem19]

FunkyTrip schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 14:04:
[...]


Je zou dus eigenlijk een soort regelgeving moeten instellen dat je eerst een binnnelandse vacature uit moet zetten met een volledig verrekend salaris van wat de expat zou verdienen netto en als deze dan niet binnen X periode vervuld wordt, dan pas mag je een expats binnenhalen.
Dan had de vacature van die Nederlander voor 8500 bruto p/m ofzo moeten staan en hadden ze waarschijnlijk wel gewoon die 7% verhoging gegeven.

Dan wordt ook meteen pijnlijk duidelijk hoeveel meer expats eigenlijk verdienen tov niet-expats. En (N=1), tot nu toe heb ik nog geen enkele expat gezien die beter functioneert dan een niet-expat (en ik moet vaak de interviews doen, altijd erg vermoeiend). En dan is het soms best pijnlijk om te zien dat zo iemand toch maar wordt aangenomen terwijl we twijfelden en dan ook nog eens meer verdient dan ik EN daar bovenop ook nog extra kosten vereist van de werkgever om 'm hier te halen en daarnaast ook die belastingkorting heeft.

Ik ben wel benieuwd hoe je dan vaststelt dat expats minder functioneren dan niet-expats?

Dat is niet mijn indruk in mijn branche (tax consultancy / in house tax counsel) waar veel expats het buitengewoon goed doen en vaak naar hoge posities groeien.

[Verwijderd]

FunkyTrip schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 14:04:
[...]


Je zou dus eigenlijk een soort regelgeving moeten instellen dat je eerst een binnnelandse vacature uit moet zetten met een volledig verrekend salaris van wat de expat zou verdienen netto en als deze dan niet binnen X periode vervuld wordt, dan pas mag je een expats binnenhalen.
Dan had de vacature van die Nederlander voor 8500 bruto p/m ofzo moeten staan en hadden ze waarschijnlijk wel gewoon die 7% verhoging gegeven.

Dan wordt ook meteen pijnlijk duidelijk hoeveel meer expats eigenlijk verdienen tov niet-expats. En (N=1), tot nu toe heb ik nog geen enkele expat gezien die beter functioneert dan een niet-expat (en ik moet vaak de interviews doen, altijd erg vermoeiend). En dan is het soms best pijnlijk om te zien dat zo iemand toch maar wordt aangenomen terwijl we twijfelden en dan ook nog eens meer verdient dan ik EN daar bovenop ook nog extra kosten vereist van de werkgever om 'm hier te halen en daarnaast ook die belastingkorting heeft.

Op zich een goed idee, maar ik denk als je dit wil gaan handhaven je, de overheid tegen nogal wat juridische drempels aanloopt. Als je dit uitvergroot zou je ook de andere kant op kunnen denken zoals waarom hebben we zoveel laaggeschoolden nodig uit voormalige Oostbloklanden en kan hier niet gewoon een Nederlander op gezet worden die het wel zou kunnen, maar niet wil.

[FunkyTrip]

Requiem19 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 15:18:
Ik ben wel benieuwd hoe je dan vaststelt dat expats minder functioneren dan niet-expats?

Dat is niet mijn indruk in mijn branche (tax consultancy / in house tax counsel) waar veel expats het buitengewoon goed doen en vaak naar hoge posities groeien.

_{N=1 he, dat gaf ik aan. Er werken nu bij ons ongeveer 10 expats in mijn directe omgeving en in alle gevallen was de persoon die ze vervingen capabeler, ook na 3 jaar. Anyway, offtopic. Jouw N=1 is dus precies andersom}

[FunkyTrip]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 15:18:
[...]

Op zich een goed idee, maar ik denk als je dit wil gaan handhaven je, de overheid tegen nogal wat juridische drempels aanloopt. Als je dit uitvergroot zou je ook de andere kant op kunnen denken zoals waarom hebben we zoveel laaggeschoolden nodig uit voormalige Oostbloklanden en kan hier niet gewoon een Nederlander op gezet worden die het wel zou kunnen, maar niet wil.

Nah, zoiets zou ook niet echt te handhaven zijn. Wat jammer is, want het legt best veel pijnlijke zaken bloot.

[geekeep]

FunkyTrip schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 14:04:
[...]

Je zou dus eigenlijk een soort regelgeving moeten instellen dat je eerst een binnnelandse vacature uit moet zetten met een volledig verrekend salaris van wat de expat zou verdienen netto en als deze dan niet binnen X periode vervuld wordt, dan pas mag je een expats binnenhalen.

Ja maar, vrije markt enzo! Bedrijven doen niks illegaals en werken binnen de regels omtrent expats. Dat laatstgenoemden allerlei belastingvoordeel genieten, staat los van in welke vijver een bedrijf loopt te vissen qua personeel.

Of zijn we het er toch over eens dat marktwerking zonder regulering in welke vorm dan ook weinig voordeel biedt, behalve een financiële (voor slechts een selecte groep binnen die markt)?

[hoevenpe]

Hugo is lekker bezig...

quote: https://nos.nl/artikel/25...-voor-nieuwbouw-afgegeven

Fors minder vergunningen voor nieuwbouw afgegeven

Het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen is het afgelopen jaar met 15 procent afgenomen, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het waren er bijna 55.000, tegen ruim 64.000 in 2022.

Dat het aantal vergunning lager zou uitkomen, bleek al in augustus uit een data-analyse van de NOS. Het is het tweede jaar op rij dat het aantal vergunde bouwvergunningen voor nieuwe koop- en huurwoningen daalt. In 2021 werden er nog bijna 76.000 nieuwbouwvergunningen afgegeven.

Met name het aantal vergunningen voor koopwoningen nam af. Het waren er ruim 26.000, 23 procent minder dan in 2022 en het laagste aantal sinds 2013.

[Harrie_]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:27:
Hugo is lekker bezig...

[...]

In hoeverre is dat aan Hugo toe te schrijven als vooral op lokaal niveau vergunningen geweigerd worden, niet in de laatste plaats vanwege allerlei CO²- en stikstofregelgeving.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 18:12:
Of zijn we het er toch over eens dat marktwerking zonder regulering in welke vorm dan ook weinig voordeel biedt, behalve een financiële (voor slechts een selecte groep binnen die markt)?

Er is regulering, het probleem is imo dat het lastig is alle verschillende casussen in wet- en regelgeving af te dekken.

Het genoemde voorbeeld van die geweigerde loonsverhoging is onwenselijk, maar wat als er geen geschikte Nederlander beschikbaar was geweest? ASML draait op expats en immigranten, zoveel knappe kaas-koppen zijn er niet eens. Het is niet zwart-wit...

[hoevenpe]

Harrie_ schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:42:
In hoeverre is dat aan Hugo toe te schrijven als vooral op lokaal niveau vergunningen geweigerd worden, niet in de laatste plaats vanwege allerlei CO²- en stikstofregelgeving.

Hugo is in deze een metafoor voor onze overheid: net op BNR een toelichting dat het vooral gestegen bouwkosten, gebrek aan capaciteit bij gemeentes en rechters, niet aansluitend vraag en aanbod (veel dure kleine appartementen, vraag betaalbare 'huisje met tuin', etc.), onrendabel investeren in huurwoningen, etc. zijn.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:53:
[...]

Hugo is in deze een metafoor voor onze overheid: net op BNR een toelichting dat het vooral gestegen bouwkosten, gebrek aan capaciteit bij gemeentes en rechters, niet aansluitend vraag en aanbod (veel dure kleine appartementen, vraag betaalbare 'huisje met tuin', etc.), onrendabel investeren in huurwoningen, etc. zijn.

Door speculatie enorm gestegen grondprijs.

[hoevenpe]

DutchCommando schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 08:59:
Door speculatie enorm gestegen grondprijs.

Het zal vast voorkomen, meestal is grond al tijden in bezit van de gemeente (afgeblazen projecten in mijn omgeving).

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:42:
[...]


In hoeverre is dat aan Hugo toe te schrijven als vooral op lokaal niveau vergunningen geweigerd worden, niet in de laatste plaats vanwege allerlei CO²- en stikstofregelgeving.

De rijksoverheid heeft die C02 en stikstofregels gemaakt, dus daar zijn ze verantwoordelijk voor die regels. Hugo is deel daarvan en had in het debat dus veel eerder aan de bel moeten trekken. Blijkbaar is dat niet gebeurt dus dat is zijn fout.

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:48:
Het genoemde voorbeeld van die geweigerde loonsverhoging is onwenselijk, maar wat als er geen geschikte Nederlander beschikbaar was geweest? ASML draait op expats en immigranten, zoveel knappe kaas-koppen zijn er niet eens. Het is niet zwart-wit...

Hangt ook af van de opstelling van je bedrijf. Het is goedkoper dus dan kunnen we best die mensen aannemen om opleiden. Nederlanders die al beter opgeleid zijn maar niet perfect gaan we niet verder opleiden want we kunnen ook buitenlanders opleiden.
Voorbeeld is veel chinese restaurants die een kok zoeken die chinees spreekt als eis. Tja die hebben we in nederland niet dus dan moet er 1 uit china komen. Want recepten kan je niet vertalen ofzo?

Het is natuurlijk best redelijk in wetgeving af te dekken door te controleren of de eisen wel realistisch zijn, en als overheid kan je best wel inzicht eisen over de kandidaten en waarom ze afgewezen zijn. Net zoals bij een koopcontract dat je 2-3 financierings afwijzingen moet hebben kan je dat aan die kant ook eisen.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-02-2024 09:46 ]

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:44:
[...]
De rijksoverheid heeft die C02 en stikstofregels gemaakt, dus daar zijn ze verantwoordelijk voor die regels. Hugo is deel daarvan en had in het debat dus veel eerder aan de bel moeten trekken. Blijkbaar is dat niet gebeurt dus dat is zijn fout.
[...]

Nou dat vind ik wel heel erg kort door de bocht. Ik denk dat een minister van wonen maar beperkt invloed kan uitoefenen op deze materie, zeker in het zittende kabinet.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:45:
[...]


Nou dat vind ik wel heel erg kort door de bocht. Ik denk dat een minister van wonen maar beperkt invloed kan uitoefenen op deze materie, zeker in het zittende kabinet.

Je kan vanuit het punt van wonen zeker wel invloed uitoefenen om deze regels aan te passen. De overheid heeft een zorgplicht dus vanuit dat punt kan je best aandringen op aanpassingen van deze normen.

Hij kiest ervoor dat niet te doen, die keuze zorgt voor problemen op de woningmarkt en daar is hij verantwoordelijk voor. Dus mag hij ook de consequenties van zien.

[Señor Sjon]

Harrie_ schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:45:
[...]


Nou dat vind ik wel heel erg kort door de bocht. Ik denk dat een minister van wonen maar beperkt invloed kan uitoefenen op deze materie, zeker in het zittende kabinet.

Hij had er anders geen moeite mee om allerlei desastreuze proefballonnen en wetsvoorstellen in te dienen. Hij sloopt eigenhandig de hele middenhuur er tussenuit.

Wat hier niet genoemd is, is het Didam-arrest. Daar is pas in de loop van 2023 (1,5 jaar NA de uitspraak) een bezwerende formule opgekomen voor grondtransacties. Gemeentes hebben vaak lang op hun handen gezet alvorens überhaupt verder te gaan met een project door deze uitspraak. 2022 zat dan nog in de pijplijn, in 2023 gebeurde er het eerste halfjaar niet veel.

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:44:
Hangt ook af van de opstelling van je bedrijf. Het is goedkoper dus dan kunnen we best die mensen aannemen om opleiden. Nederlanders die al beter opgeleid zijn maar niet perfect gaan we niet verder opleiden want we kunnen ook buitenlanders opleiden.
Voorbeeld is veel chinese restaurants die een kok zoeken die chinees spreekt als eis. Tja die hebben we in nederland niet dus dan moet er 1 uit china komen. Want recepten kan je niet vertalen ofzo?

Je weet dat Nederland een schreeuwend tekort aan praktisch en technisch opgeleiden heeft?

Zolang de meeste ouders hun kinderen tegen elke prijs op een (alfa) studie proberen te krijgen ontkom je er niet aan lithografie techneuten en Chinese koks te importeren. Tenzij 'wij' als maatschappij beslissen dat we deze hoogwaardige technologie en combinatie-menu B met sambal en kroepoek niet willen.

[m0ridin]

Harrie_ schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:42:
[...]


In hoeverre is dat aan Hugo toe te schrijven als vooral op lokaal niveau vergunningen geweigerd worden, niet in de laatste plaats vanwege allerlei CO²- en stikstofregelgeving.

Hugo persoonlijk hier misschien niet, maar de overheid/regering in het algemeen absoluut imo...

Een compleet gebrek aan visie, toekomstgerichtheid en belang voor de algehele bevolking.

Vooral gericht op commerciele belang/kapitaalkrachtigen/bedrijven, korte termijn visie + profijt en vervolgens pappen en nathouden met symptoombestrijding die op de langere termijn de dingen nog erger maken.

[Shadowhawk00]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:55:
[...]

Je weet dat Nederland een schreeuwend tekort aan praktisch en technisch opgeleiden heeft?

Zolang de meeste ouders hun kinderen tegen elke prijs op een (alfa) studie proberen te krijgen ontkom je er niet aan lithografie techneuten en Chinese koks te importeren. Tenzij 'wij' als maatschappij beslissen dat we deze hoogwaardige technologie en combinatie-menu B met sambal en kroepoek niet willen.

Alsof de meeste expats bij ASML niet gewoon Software engineers zijn. Die specialisten komen niet uit het buitenland die worden hier ook gewoon opgeleid door ASML.
Maar het gaat erom dat er gewoon bewust eisen in vacatures komen te staan die niet relevant zijn zodat ze buitenlanders aan kunnen trekken.
Voor een Chinese kok wil je iemand die een koks opleiding heeft gehad welke taal hij spreekt is niet echt relevant ( om een voorbeeld te nemen ).
Daar kan je als overheid wel gewoon redelijk op controleren.
Ook in geval van ASML, als je vacature hebt voor ervaren Software Engineer die je niet kan vervullen met nederlanders kan je niet een schoolverlater uit het buitenland daarvoor aannemen terwijl je nederlandse schoolverlaters niet wilt aannemen want geen ervaring.

[Shadowhawk00]

m0ridin schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:03:
Hugo persoonlijk hier misschien niet, maar de overheid/regering in het algemeen absoluut imo...

Een compleet gebrek aan visie, toekomstgerichtheid en belang voor de algehele bevolking.

Vooral gericht op commerciele belang/kapitaalkrachtigen/bedrijven, korte termijn visie + profijt en vervolgens pappen en nathouden met symptoombestrijding die op de langere termijn de dingen nog erger maken.

Hugo persoonlijk juist wel, hij is eindverantwoordelijke dus hij is verantwoordelijk voor het probleem.
Zijn keuze die baan te accepteren, de consequenties van die keuze moet hij dus ook accepteren.

[hoevenpe]

m0ridin schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:03:
Een compleet gebrek aan visie, toekomstgerichtheid en belang voor de algehele bevolking.

De gemiddelde burger zit er ook niet op te wachten, laten we dat niet onderschatten...

quote: https://www.geenstijl.nl/5174838/Een-rondje-NIMBY

Heeft iemand toevallig nog 'NIMBY' geroepen?

Even kijken of er nog mensen wat te zeiken hebben over iets in de 'achtertuin' hoor! Goh nou Zwolse buren balen van een bed and breakfast in de achtertuin. Lochem baalt van het aantal asielzoekers in de achtertuin! Een Deventer school baalt van de ALDI in de achtertuin (verdomme waarom verkopen jullie van die goedkope Chinese kool!)! Ook in Beuningen balen ze van een nieuwe ALDI in de achtertuin! In Asten balen ze van woningen op de plek van de ALDI in de achtertuin! Mensen in Groenkan balen van een zonnepark in de achtertuin! In Rheden balen ze van een McDonalds in de achtertuin! In Groningen balen ze van een kunstwerk in de achtertuin! In Leiden balen ze van de uitbreidingsplannen van een café in de achtertuin! In Kampen balen ze van een fietsverbinding in de achtertuin! In Nieuwegein balen ze van een evenemententerrein in de achtertuin! In Lelystad balen ze van de komst van appartementen in de achtertuin! In Amsterdam balen ze van een rij keien in de achtertuin! In Putten balen ze van de komst van flexwoningen in de achtertuin! In Echteld balen ze van de komst van Oekraïense asielzoekers in de achtertuin! In Bathmen balen ze van de komst van een padelbaan in de achtertuin! In Alphen aan den Rijn balen ze van 'zo veel woningen' in de achtertuin! In Schagen balen ze van een noodopvang in de achtertuin! In Alblasserdam balen ze van flexwoningen in de achtertuin! In Groningen balen ze van te hoge appartementen in de achtertuin! In Wageningen balen ze van een bioscoop in de achtertuin! In Rouveen balen ze van nieuwbouw in de achtertuin! Ook in Oegstgeest balen ze van nieuwbouw in de achtertuin! In Sliedrecht balen ze van de ontwikkeling op het watertorenterrein in de achtertuin! In Zoetermeer balen ze van woningen in de achtertuin!

Hee maar waarom lukt het eigenlijk niet om WONINGEN te bouwen?

[m0ridin]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:07:
[...]


Hugo persoonlijk juist wel, hij is eindverantwoordelijke dus hij is verantwoordelijk voor het probleem.
Zijn keuze die baan te accepteren, de consequenties van die keuze moet hij dus ook accepteren.

Dat is mij te makkelijk, dit is het gevolg van vele jaren aan beleid en grotere problemen. DAAR kun je hem niet op afrekenen. Wel op het roepen van niet waar te maken doelen en statements (100.000 huizen per jaar!) en onrealistische aanpakken.

Sure, hij is nu de eindverantwoordelijke op dit moment maar dat betekent niet dat specifiek hem te verwijten is wat al vele jaren mis gaat.

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:09:
[...]

De gemiddelde burger zit er ook niet op te wachten, laten we dat niet onderschatten...

[...]

Eens... Dat is ook een probleem.

Maar ik moet eerlijk zeggen, ook begrijpelijk van de gemiddelde burger. Als ik een fijne plek heb, met vrij uitzicht waarvoor ik deze plek heb gekozen, en daar goed voor heb betaald dan zou ik er ook niet op zitten te wachten dat opeens in mijn achtertuin een paar appartementencomplexen worden neergeplempt.

Galactic schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:15:
Wat sommigen in dit topic vaak niet begrijpen is dat een eigenaar heel andere belangen heeft dan een aspirant koper/instapper in de huizenmarkt.

Ook, de meesten denken vooral aan de eigen situatie (en dat is niet gek). Als woningbezitten zal je minder snel kiezen voor een regering en keuzes die de situatie voor jou 'erger' zouden maken.

En aangezien een groot deel vd stemmers in die situatie zitten, tja...

[ Voor 17% gewijzigd door m0ridin op 15-02-2024 10:17 ]

[Galactic]

Wat sommigen in dit topic vaak niet begrijpen is dat een eigenaar heel andere belangen heeft dan een aspirant koper/instapper in de huizenmarkt.

[BlauweLucht]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:55:
[...]

Je weet dat Nederland een schreeuwend tekort aan praktisch en technisch opgeleiden heeft?

Zolang de meeste ouders hun kinderen tegen elke prijs op een (alfa) studie proberen te krijgen ontkom je er niet aan lithografie techneuten en Chinese koks te importeren. Tenzij 'wij' als maatschappij beslissen dat we deze hoogwaardige technologie en combinatie-menu B met sambal en kroepoek niet willen.

We hebben inderdaad een tekort en die valt deels toe te schrijven aan de keuzes van ouders. Maar onze overheid kan hier wel degelijk in sturen. Dat tekort hebben we al meer dan tien jaar.

Ik heb zelf een technische studie gedaan omdat ik dat leuk vond én dat op voorhand bekend was dat banen in overvloed waren en salarissen waarmee je goed rond kan komen. Ik merk dat mijn leeftijdsgenoten op die laatste twee totaal niet focuste. Ze focuste vooral op de studentenstad, vibe van de onderwijsinstelling en of de studie leuk is. Tja dan zit je daar dan na een aantal jaar kunstgeschiedenis studie zonder baan… De overheid kan technische studies stimuleren door simpelweg het collegegeld van 2300 euro voor die studies gratis te maken. Wat we aan gemiste belasting voor de 30% regeling kwijt zijn aan een plaatsvervangende expat is duurder.

Dat gebrek aan visie zie ik overigens ook terug in andere beslissingen van de overheid zoals woningbouw.

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:06:
Ook in geval van ASML, als je vacature hebt voor ervaren Software Engineer die je niet kan vervullen met nederlanders kan je niet een schoolverlater uit het buitenland daarvoor aannemen terwijl je nederlandse schoolverlaters niet wilt aannemen want geen ervaring.

Er werken veel Nederlanders als software engineer bij ASML, zit zelf in die business. Misschien heb je het gemist maar ICT'ers zijn nogal schaars, net als zorgmedewerkers, bouwvakkers, productiemedewerkers, etc.

De reden dat chinese restaurants koks uit China halen is juist omdat de kinderen van chinezen in Nederland hoger opgeleid dan hun ouders zijn en niet achter een schuifdeurtje willen werken. Autochtone koks hebben genoeg keus in de reguliere horeca, ook daar is schaarste.

[DutchCommando]

m0ridin schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:15:
Ook, de meesten denken vooral aan de eigen situatie (en dat is niet gek). Als woningbezitten zal je minder snel kiezen voor een regering en keuzes die de situatie voor jou 'erger' zouden maken.

En aangezien een groot deel vd stemmers in die situatie zitten, tja...

Quoten van een bericht onder je. Niet te volgen.

[Cyclonist]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 07:53:
[...]

Hugo is in deze een metafoor voor onze overheid: net op BNR een toelichting dat het vooral gestegen bouwkosten, gebrek aan capaciteit bij gemeentes en rechters, niet aansluitend vraag en aanbod (veel dure kleine appartementen, vraag betaalbare 'huisje met tuin', etc.), onrendabel investeren in huurwoningen, etc. zijn.

Was dit een BBR podcast en/of interview? (Ben wel benieuwd).

[hoevenpe]

Cyclonist schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:39:
[...]

Was dit een BBR podcast en/of interview? (Ben wel benieuwd).

Link met interview: https://www.bnr.nl/nieuws...en-ligt-niet-aan-de-jonge

'We hebben te weinig ambtenaren, met name bij gemeentes zie je dat daardoor plannen op de plank blijven liggen. Ook bij de Raad van State hebben we te maken met wachttijden van bijna twee jaar.' Boelhouwer wijst ook op de economische omstandigheden. 'De rentestijgingen en de bouwkostenstijgingen zijn heel fors geweest.'

Daarnaast is het ook een kwestie van vraag en aanbod die het momenteel lastig maakt om voldoende te bouwen, legt Boelhouwer uit. Oftewel: we bouwen vaak niet het soort woningen waar vraag naar is. 'We bouwen toch wel heel veel koopappartementen in steden, en daar is de vraag met name door de gestegen rentes enorm afgenomen.'

[ Voor 50% gewijzigd door hoevenpe op 15-02-2024 10:42 ]

[m0ridin]

DutchCommando schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:34:
[...]


Quoten van een bericht onder je. Niet te volgen.

Haha, ja... eens, wat verwarrend. Maar was net aan het quoten toen die geplaatst werd, voelde aners een beetje als onnodig nieuwe berichten plaatsen.

[Shadowhawk00]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:16:
[...]

Er werken veel Nederlanders als software engineer bij ASML, zit zelf in die business. Misschien heb je het gemist maar ICT'ers zijn nogal schaars, net als zorgmedewerkers, bouwvakkers, productiemedewerkers, etc.

De reden dat chinese restaurants koks uit China halen is juist omdat de kinderen van chinezen in Nederland hoger opgeleid dan hun ouders zijn en niet achter een schuifdeurtje willen werken. Autochtone koks hebben genoeg keus in de reguliere horeca, ook daar is schaarste.

Het gaat niet om dat ze ze aannemen. Maar dat ze loopholes gebruiken om ze te kunnen aannemen.
De overheid moet voor expats erop toezien dat de vacature-eisen realistisch zijn.

Prima dat je geen kok kan vinden in nederland dat je deze dan uit het buitenland haalt.
Niet prima als je geen kok kan vinden in nederland die chinees spreekt om die uit china te halen. Het spreken van chinees is geen redelijke eis voor een kok.

Ik kan geen kunsthistoricus vinden in nederland die zwahili spreekt dus mag ik dan een buitenlander aannemen terwijl er hier 100 werkeloos thuis zitten? Of moet de overheid dan kritische vragen gaan stellen over waarom die taal essentieel is voor het werk?

[alexbl69]

hoevenpe schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 10:09:
[...]
De gemiddelde burger zit er ook niet op te wachten, laten we dat niet onderschatten...
[...]

Juist het feit dat 'burgers die er niet op zitten te wachten' zoveel inspraak hebben is mijns inziens deel van het probleem . Hoe zou de wederopbouw verlopen zijn als burgers destijds al net zoveel inspraak hadden gehad als nu? Vermoed dat de boel toen ook al grandioos vast was gelopen.

We hebben ons op allerlei gebieden volledig in de hoek geschilderd. Inspraak, internationale verdragen welke indirect leiden tot beperkende rechterlijke uitspraken, verstikkende wet- en regelgeving op alle terreinen waardoor bedrijven en verenigingen steeds verder in de verdrukking komen... het is tijd voor een kritische evaluatie van die hele janboel willen we deze kar ooit weer los kunnen trekken.

Maar goed, zolang ze zich in Den Haag hoofdzakelijk druk maken om de appjes van Omtzigt en het gebruik van de dienstauto van Plasterk zie ik daar nog niet veel gebeuren.

[Shadowhawk00]

alexbl69 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 11:19:
[...]

Juist het feit dat 'burgers die er niet op zitten te wachten' zoveel inspraak hebben is mijns inziens deel van het probleem . Hoe zou de wederopbouw verlopen zijn als burgers destijds al net zoveel inspraak hadden gehad als nu? Vermoed dat de boel toen ook al grandioos vast was gelopen.

We hebben ons op allerlei gebieden volledig in de hoek geschilderd. Inspraak, internationale verdragen welke indirect leiden tot beperkende rechterlijke uitspraken, verstikkende wet- en regelgeving op alle terreinen waardoor bedrijven en verenigingen steeds verder in de verdrukking komen... het is tijd voor een kritische evaluatie van die hele janboel willen we deze kar ooit weer los kunnen trekken.

Maar goed, zolang ze zich in Den Haag hoofdzakelijk druk maken om de appjes van Omtzigt en het gebruik van de dienstauto van Plasterk zie ik daar nog niet veel gebeuren.

Dit inderdaad, al die regeltjes en beperkingen zorgen gewoon voor het probleem.
Inspraak is niet verkeerd, inspraak is juist essentieel voor een democratie dat er naar alle belanghebbenden geluisterd word.
Je kan het wel beperken tot alleen mensen met een aannemelijk belang, dus iemand uit amsterdam die bezwaar maakt omdat er bomen gekapt worden in zuid limburg heeft geen belang.
Als een project goed doordacht is in overleg met de belanghebbenden zal je veel minder bezwaar krijgen, als je een grote groep belanghebbenden negeert en je project die groep zwaar dreigt te benadelen krijg je bezwaar.

Overigens maakt de media zich druk om de appjes en dienstauto. De politiek maakt zich voornamelijk druk over hun volgende baantje bij een multinational, EU of VN.


Overigens, blijkbaar is er niet overal een tekort aan woningen. Bij mij in de wijk staan al 2 woningen van de woningstichting maanden lang leeg. Opgeknapt, geschilderd, helemaal klaar voor bewoning. Maar ze staan gewoon leeg. Dit vind ik toch wel een heel vreemde situatie, ze zijn al verbouwd dus blijkbaar hebben ze er geen huurders voor.

[ Voor 8% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-02-2024 11:30 ]

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 11:28:
[...]
Overigens, blijkbaar is er niet overal een tekort aan woningen. Bij mij in de wijk staan al 2 woningen van de woningstichting maanden lang leeg. Opgeknapt, geschilderd, helemaal klaar voor bewoning. Maar ze staan gewoon leeg. Dit vind ik toch wel een heel vreemde situatie, ze zijn al verbouwd dus blijkbaar hebben ze er geen huurders voor.

Kijk eens bij het woningaanbod van die woningstichting, grote kans dat ze die woningen niet voor verhuur aanbieden. Ik zie het wel vaker: lange tijd leegstand terwijl er enorme wachtlijsten zijn. Het is een van de vele uitwassen van een totaal verziekte woningmarkt.

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 15-02-2024 11:41 ]

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 11:19:
Juist het feit dat 'burgers die er niet op zitten te wachten' zoveel inspraak hebben is mijns inziens deel van het probleem . Hoe zou de wederopbouw verlopen zijn als burgers destijds al net zoveel inspraak hadden gehad als nu? Vermoed dat de boel toen ook al grandioos vast was gelopen.

Misschien kunnen de Russen komen helpen, want Defensie kan ook niets meer...

Extra JSF vluchten? Not in my backyard!
Extra kazerne? Not in my backyard!
Extra grote boem? Not in my backyard!
Heropening vliegbasis De Peel? Not in my backyard!

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 11:40:
[...]

Kijk eens bij het woningaanbod van die woningstichting, grote kans dat ze die woningen niet voor verhuur aanbieden. Ik zie het wel vaker: lange tijd leegstand terwijl er enorme wachtlijsten zijn. Het is een van de vele uitwassen van een totaal verziekte woningmarkt.

Staan ze ook niet bij, maar dit is natuurlijk maatschappelijk gezien verwerpelijk. Alleen een stichting of overheids instelling kan dit gedrag goedpraten.

We zitten hier vaak te klagen over investeerders die woningen kopen om te verhuren, maar die woningen worden tenminste nog verhuurd. Hier is een woningstichting die woningen bewust leeg laat staan.

[m0ridin]

Het meer kunnen lenen bij groen energielabel pakt voor starters onvoordelig uit: 'Dubbel probleem’

Joh, wie had DAT nou kunnen bedenken zeg

[ Voor 24% gewijzigd door m0ridin op 15-02-2024 13:17 ]

[Laapo]

m0ridin schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 13:16:
Het meer kunnen lenen bij groen energielabel pakt voor starters onvoordelig uit: 'Dubbel probleem’

Joh, wie had DAT nou kunnen bedenken zeg

Dat had niemand hoeven bedenken gezien het al ruim bekend was.

https://www.nibud.nl/nieu...oogte-maximale-hypotheek/

(Zie tabel 'verschil maximale hypotheek...')

Artikel gaat dus nergens over. De normen zijn krapper geworden. Met een gelijk loon in 2023 en 2024 kun je in veel gevallen minder lenen. Dat is al ruim en breed bekend en niet een onvoorzien effect.

[Mania-92]

Ik vind het hele concept van de leencapaciteit om starters te helpen sowieso een vreemde gedachtenkronkel. Het aanbod blijft gelijk en de vraag stijgt, om terug in evenwicht te komen zullen de prijzen dus gewoon dusdanig stijgen dat je er als starter de facto niets mee op schiet. Het enige waar je als starter echt mee geholpen bent is veel meer aanbod in het juiste segment.

[alexbl69]

Mania-92 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 21:13:
Ik vind het hele concept van de leencapaciteit om starters te helpen sowieso een vreemde gedachtenkronkel. Het aanbod blijft gelijk en de vraag stijgt, om terug in evenwicht te komen zullen de prijzen dus gewoon dusdanig stijgen dat je er als starter de facto niets mee op schiet. Het enige waar je als starter echt mee geholpen bent is veel meer aanbod in het juiste segment.

Klopt. Bij een tekort creëer je enkel een waterbedeffect. Bevoordeel je de een, dan benadeel je de ander.

Daarnaast zal alle extra financiële ruimte door de vraagkant direct geabsorbeerd worden in de vorm van hogere prijzen.

Er is maar 1 ding dat helpt: bouwen. Maar in Den Haag zijn ze liever druk met het creëren van rookgordijnen in plaats van het probleem bij de wortel aanpakken.

_{Wat ook helpt is de grenzen dicht, maar dat is een stuk moeilijker en heb je ook niet volledig in de hand. Dan is bouwen een stuk eenvoudiger.}

[Verwijderd]

Stel dat je nog een move maakt en de woning verkoopt en er een koopt van zeg +500K : Wat nou als "Ze" het in de andere Box gaan belasten? Je weet nou gewoon niet hoe zoiets bv gaat uitpakken. Politiek gezien is vooral korte-termijn, maar deftige regels/afspraken voor bv 20 of 30 jaar, in ieders belang..... Het helpt op dat vlak ook niet allemaal mee om de doorstroming te bevorderen.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 15-02-2024 22:21 ]

[m0ridin]

Mania-92 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 21:13:
Ik vind het hele concept van de leencapaciteit om starters te helpen sowieso een vreemde gedachtenkronkel. Het aanbod blijft gelijk en de vraag stijgt, om terug in evenwicht te komen zullen de prijzen dus gewoon dusdanig stijgen dat je er als starter de facto niets mee op schiet. Het enige waar je als starter echt mee geholpen bent is veel meer aanbod in het juiste segment.

Klopt, niks doen is nog beter dan wat er gedaan wordt

[Immutable]

m0ridin schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 13:16:
Het meer kunnen lenen bij groen energielabel pakt voor starters onvoordelig uit: 'Dubbel probleem’

Joh, wie had DAT nou kunnen bedenken zeg

Klopt!

Ik dacht ook eerst dat men meer kon lenen. Echter kwam ik erachter later... (dom van mij) dat de woonquote cijfers van 2024 veel slechter zijn geworden. Je kan dus procentueel minder lenen met je bruto salaris. En met een woning met goede energie label kom je weer op hetzelfde.

Dit betekend dat het aanbod wat betaalbaar is dus nog krapper zal worden. Omdat niet alle huizen goede energielabels hebben. En nieuwbouw met goede energielabels vaak te duur zijn.

Starters hadden dus het beste nog een hypotheek kunnen aanvragen in december 2023.

[ Voor 21% gewijzigd door Immutable op 16-02-2024 14:12 ]

[geekeep]

Immutable schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 14:10:
[...]

Klopt!

Ik dacht ook eerst dat men meer kon lenen. Echter kwam ik erachter later... (dom van mij) dat de woonquote cijfers van 2024 veel slechter zijn geworden. Je kan dus procentueel minder lenen met je bruto salaris. En met een woning met goede energie label kom je weer op hetzelfde.

Dit betekend dat het aanbod wat betaalbaar is dus nog krapper zal worden. Omdat niet alle huizen goede energielabels hebben. En nieuwbouw met goede energielabels vaak te duur zijn.

Starters hadden dus het beste nog een hypotheek kunnen aanvragen in december 2023.

Van de andere kant, omdat de financieringsruimte voor slechtere labels minder zal zijn, hebben starters minder te bieden en zullen de prijzen van huizen in die staat dalen. Op zich geen slecht effect dus, want tot op heden was het verschil in vraagprijs tussen een goed en slecht label relatief weinig, terwijl je vaak toch een flinke som geld kwijt bent om een doortochtwoning te verbeteren tot een redelijk niveau.

Edit: wat dat betreft kan ik zoiets alleen maar toejuichen, dat de waarde van het onderpand de hoogte van een lening bepaalt ipv "wat de gek er voor geeft".

[ Voor 6% gewijzigd door geekeep op 16-02-2024 14:24 ]

[Verwijderd]

geekeep schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 14:23:
[...]

Van de andere kant, omdat de financieringsruimte voor slechtere labels minder zal zijn, hebben starters minder te bieden en zullen de prijzen van huizen in die staat dalen. Op zich geen slecht effect dus, want tot op heden was het verschil in vraagprijs tussen een goed en slecht label relatief weinig, terwijl je vaak toch een flinke som geld kwijt bent om een doortochtwoning te verbeteren tot een redelijk niveau.

Edit: wat dat betreft kan ik zoiets alleen maar toejuichen, dat de waarde van het onderpand de hoogte van een lening bepaalt ipv "wat de gek er voor geeft".

Aan de andere kant : Wat de gek er voor geeft is het overbieden op de vraagprijs(of taxatie). Dat valt buiten de maximaal verkrijgbare hypotheek.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 22:20:
Stel dat je nog een move maakt en de woning verkoopt en er een koopt van zeg +500K : Wat nou als "Ze" het in de andere Box gaan belasten? Je weet nou gewoon niet hoe zoiets bv gaat uitpakken. Politiek gezien is vooral korte-termijn, maar deftige regels/afspraken voor bv 20 of 30 jaar, in ieders belang..... Het helpt op dat vlak ook niet allemaal mee om de doorstroming te bevorderen.

Extra belasten van een eerste levensbehoefte veranderd de vraag niet en lost ook het tekort niet op.
Het maakt het hebben van een woning gewoon nog onbetaalbaarder.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 17:42:
[...]


Extra belasten van een eerste levensbehoefte veranderd de vraag niet en lost ook het tekort niet op.
Het maakt het hebben van een woning gewoon nog onbetaalbaarder.

Helemaal mee eens, dat van het extra belasten van wonen als een vd eerste levensbehoefte. Eigenlijk best wel onbeschoft.

[geekeep]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 17:09:
[...]

Aan de andere kant : Wat de gek er voor geeft is het overbieden op de vraagprijs(of taxatie). Dat valt buiten de maximaal verkrijgbare hypotheek.

Nouja, voor praktisch alle starters is (cash) geld ook niet oneindig, plus afgelopen jaren bleek dat biedprijs vaak ook de taxatieprijs was (uitzonderingen daargelaten), want blijkbaar "is het dat waard"... Vandaar dat ik ook positief ben over de directere koppeling tussen de waarde van het (onder)pand en de hoogte van de lening i.p.v. met z'n allen dit piramidespel in gang houden. Plus dat Hugo's huurmaximalisatie ook prima is, waarbij mindere woningen vanzelfsprekend een lagere huur hebben. Er wordt hier vaak teveel gefocused op nieuwbouw i.c.m. huidige rentes, terwijl er natuurlijk duizenden woningen in de vorm van studiootjes, bovenwoningen en tuinhuizen zijn die wél voordeel hebben bij dit soort wetgeving.

Als alle starters nou afgelopen 5 jaar het vertikt hadden om te overbieden, was heel die overwaardetrein ook nooit gaan rijden. Maja, makkelijk praten natuurlijk, in een wereld waarin individualisme prevaleert.

[Verwijderd]

geekeep schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 19:33:
[...]

Nouja, voor praktisch alle starters is (cash) geld ook niet oneindig, plus afgelopen jaren bleek dat biedprijs vaak ook de taxatieprijs was (uitzonderingen daargelaten), want blijkbaar "is het dat waard"... Vandaar dat ik ook positief ben over de directere koppeling tussen de waarde van het (onder)pand en de hoogte van de lening i.p.v. met z'n allen dit piramidespel in gang houden. Plus dat Hugo's huurmaximalisatie ook prima is, waarbij mindere woningen vanzelfsprekend een lagere huur hebben. Er wordt hier vaak teveel gefocused op nieuwbouw i.c.m. huidige rentes, terwijl er natuurlijk duizenden woningen in de vorm van studiootjes, bovenwoningen en tuinhuizen zijn die wél voordeel hebben bij dit soort wetgeving.

Als alle starters nou afgelopen 5 jaar het vertikt hadden om te overbieden, was heel die overwaardetrein ook nooit gaan rijden. Maja, makkelijk praten natuurlijk, in een wereld waarin individualisme prevaleert.

Wat jij graag wil is dat wonen betaalbaar moet worden, willen we denk ik allemaal. Wat de afgelopen 5 jaar gebeurde is niet enkel door blindelings extra geld in bv overbieding, FOMO, maar mssh nog belangrijker dat de Euro geen drol meer waard blijkt op de spaarrekening en dan die poen maar in een huis stoppen.
Je ziet ook duidelijk dat met de nieuwe lonen, de %-tages die er bij zijn gekomen, het "ouwe" geld , de gespaarde Euries als sneeuw voor de zon... Nou daar heb je al een gevalletje dat we overbieden. Je weet toch hoeveel tegoeden er nog op spaarrekeningen uitstaan in NL? Nou en met de boomer-generatie die langzaam het loodje gaan leggen, komt er nogwel wat vrij om de komende jaren te overbieden. Dit stopt niet de 1ste 10 jaar niet meer.

[hoevenpe]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 21:16:
Je weet toch hoeveel tegoeden er nog op spaarrekeningen uitstaan in NL?

De gemiddelde beleggingsportefeille is de afgelopen jaren tientallen procenten gestegen, wie in crypto zit heeft zijn vermogen recent verdubbeld.

Er is gewoon veel geld, bij weinig aanbod zijn er genoeg mensen die de middelen hebben om te geven wat de spreekwoordelijke gek ervoor vraagt. Locatie, locatie, locatie...

[Verwijderd]

hoevenpe schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 21:41:
[...]

De gemiddelde beleggingsportefeille is de afgelopen jaren tientallen procenten gestegen, wie in crypto zit heeft zijn vermogen recent nog verdubbeld.

Er is gewoon veel geld, bij weinig aanbod zijn er genoeg mensen die de middelen hebben om te geven wat de spreekwoordelijke gek ervoor vraagt. Locatie, locatie, locatie...

De verstandige "spaarder" doet iets met zijn poen en kan de inflatie minimaal bijbenen. Maar velen ook niet en slaan de slag op een woning(tja en als er dan wat geld bij moet qua overbieden, staat toch maar wat aan 1.5% op de spaarrekening te koekeloeren en mag je ook nog ff flink overdreven belasting op betalen)

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 16-02-2024 21:54 ]

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op vrijdag 16 februari 2024 @ 19:33:
Plus dat Hugo's huurmaximalisatie ook prima is, waarbij mindere woningen vanzelfsprekend een lagere huur hebben. Er wordt hier vaak teveel gefocused op nieuwbouw i.c.m. huidige rentes, terwijl er natuurlijk duizenden woningen in de vorm van studiootjes, bovenwoningen en tuinhuizen zijn die wél voordeel hebben bij dit soort wetgeving.

In combinatie met de nieuwe belastingregels is dit gewoon een groot probleem voor de toekomst. Zeker voor huren in de randstad.
Belastingdienst zegt 6% van WOZ dus 2% moet je betalen.
Regels van hugo zeggen, je mag ongeveer 3% van de WOZ vragen aan huur.

Aan onderhoud ben je ongeveer 1% per jaar kwijt. Waar is de marge voor de verhuurder? In kleine dorpen waar de WOZ waarde niet extreem is gestegen kom je op 4-5% van de WOZ waarde uit aan huur maar in grote steden. Dus zodra iemand daar de woning verlaat word die verkocht over een jaar of 5 is er dus geen particuliere huur meer onder de nieuwe liberalisatiegrens.

[Capstie]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 10:54:
[...]


In combinatie met de nieuwe belastingregels is dit gewoon een groot probleem voor de toekomst. Zeker voor huren in de randstad.
Belastingdienst zegt 6% van WOZ dus 2% moet je betalen.
Regels van hugo zeggen, je mag ongeveer 3% van de WOZ vragen aan huur.

Aan onderhoud ben je ongeveer 1% per jaar kwijt. Waar is de marge voor de verhuurder? In kleine dorpen waar de WOZ waarde niet extreem is gestegen kom je op 4-5% van de WOZ waarde uit aan huur maar in grote steden. Dus zodra iemand daar de woning verlaat word die verkocht over een jaar of 5 is er dus geen particuliere huur meer onder de nieuwe liberalisatiegrens.

De marge zit hem in het feit dat de huurder (een deel van) de hypotheek van de verhuurder betaald. Dit is nog los van de onvermijdelijke waardesteiging van de woning. Dat de verhuurder er niet iedere maand winst op maakt doet niks af aan het feit dat zijn vermogen toeneemt

[fsfikke]

Capstie schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 18:58:
[...]

De marge zit hem in het feit dat de huurder (een deel van) de hypotheek van de verhuurder betaald. Dit is nog los van de onvermijdelijke waardesteiging van de woning. Dat de verhuurder er niet iedere maand winst op maakt doet niks af aan het feit dat zijn vermogen toeneemt

3% huur -2% box 3 -1% onderhoud = 0. Waar wil je de hypotheek van betalen?

Zoals ik al eerder een keer zei:

fsfikke schreef op zondag 4 februari 2024 @ 10:39:
[...]

Als na alle moeite die je er in steekt en het risico wat je loopt je enkel maar moet hopen op de waardestijging kan je het geld beter meteen in een ETF stoppen.

Dan lijkt het voor de meesten enkel de hefboom te zijn die ze met een beleggingspand makkelijker kunnen creëren. Een lening voor een huis voelt dan toch veiliger dan beleggen op marge. Maar als de markt toch enkel omhoog gaat is dat toch eigenlijk ook geen rationeel argument

[ Voor 38% gewijzigd door fsfikke op 17-02-2024 20:37 ]

[Capstie]

fsfikke schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 20:34:
[...]

3% huur -2% box 3 -1% onderhoud = 0. Waar wil je de hypotheek van betalen?

Zoals ik al eerder een keer zei:

[...]

Kun je uitleggen waar je vandaan haalt dat 2/3e van de huurinkomsten volledig naar de belastingdienst gaat?
Daarnaast moet ik de eerste huurbaas nog tegen komen die 1/3e van de huurinkomsten aan onderhoud uitgeeft

[fsfikke]

Capstie schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 20:54:
[...]

Kun je uitleggen waar je vandaan haalt dat 2/3e van de huurinkomsten volledig naar de belastingdienst gaat?
Daarnaast moet ik de eerste huurbaas nog tegen komen die 1/3e van de huurinkomsten aan onderhoud uitgeeft

Dat staat al in de post die je quote. Maar laten we dit onderwerp misschien in het juiste topic laten: Vastgoed als investering Daar wordt deze discussie al regelmatig herhaald.

[JDx]

Zijn ergens de nieuwe WOZ waardes al bekend of komt dat echt pas de laatste week van februari?

Erg benieuwd wat al die prijsstijgingen in 2022 daarmee gedaan hebben, vooral in mijn regio natuurlijk.

[ Voor 36% gewijzigd door JDx op 17-02-2024 21:16 ]

[Skyaero]

JDx schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 21:14:
Zijn ergens de nieuwe WOZ waardes al bekend of komt dat echt pas de laatste week van februari?

Erg benieuwd wat al die prijsstijgingen in 2022 daarmee gedaan hebben, vooral in mijn regio natuurlijk.

Ik had de gemeentelijke aanslag (Alkmaar) al binnen. WOZ is in mijn geval iets gedaald m.b.t. het jaar erop. Kan met de waardering te maken hebben, er worden relatief weinig van dit type woningen verkocht, dus lastig in waarde de schatten.

[JDx]

Skyaero schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 22:57:
[...]


Ik had de gemeentelijke aanslag (Alkmaar) al binnen. WOZ is in mijn geval iets gedaald m.b.t. het jaar erop. Kan met de waardering te maken hebben, er worden relatief weinig van dit type woningen verkocht, dus lastig in waarde de schatten.

Dat is op tijd, ik zie in de belastingapp dat ik hem vorig jaar op 21 februari had, die aanslagbrief, dus heb nog wel een paar daagjes geduld dan haha.

[Laapo]

JDx schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 23:03:
[...]


Dat is op tijd, ik zie in de belastingapp dat ik hem vorig jaar op 21 februari had, die aanslagbrief, dus heb nog wel een paar daagjes geduld dan haha.

Op wozwaardeloket.nl zie ik dat de waarde van mijn verkochte woning inmiddels bekend is. -5%.

Als het goed is taxeren ze met recente verkopen in de omgeving rond 01-01-2023. Toen was de markt nog niet echt hersteld. Verwacht dus juist wat meer dalingen.

Nieuwe woning is nog onbekend, wel dezelfde gemeente maar misschien lopen ze met nieuwbouw wat achter.

[ Voor 9% gewijzigd door Laapo op 18-02-2024 08:56 ]

[JDx]

Laapo schreef op zondag 18 februari 2024 @ 08:54:
[...]


Op wozwaardeloket.nl zie ik dat de waarde van mijn verkochte woning inmiddels bekend is. -5%.

Als het goed is taxeren ze met recente verkopen in de omgeving rond 01-01-2023. Toen was de markt nog niet echt hersteld. Verwacht dus juist wat meer dalingen.

Nieuwe woning is nog onbekend, wel dezelfde gemeente maar misschien lopen ze met nieuwbouw wat achter.

Ja net gekeken, maar zie nog niks, hoop op een daling, maar de prijzen hier zijn blijvend gestegen.

[Shadowhawk00]

Capstie schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 18:58:
[...]

De marge zit hem in het feit dat de huurder (een deel van) de hypotheek van de verhuurder betaald. Dit is nog los van de onvermijdelijke waardesteiging van de woning. Dat de verhuurder er niet iedere maand winst op maakt doet niks af aan het feit dat zijn vermogen toeneemt

Ik heb hier nog niet eens meegerekend dat de verhuurder een hypotheek kan hebben. Dit is puur als je alleen eigen geld in de woning hebt zitten. De huurder betaald helemaal niets aan aflossing van de hypotheek want er blijft helemaal niets over voor die aflossing. Waar is het geld voor die aflossing?
Waardestijging had de verhuurder ook kunnen krijgen op een spaarrekening.
De waardestijging is er alleen als de verhuurder het kan verkopen daar heb je heel erg weinig aan. De verhuurder kan niet tegen de belastingdienst zeggen ja die belasting betaal ik wel als ik de woning ga verkopen dus dat houden jullie tegoed.

Dus nieuwe regels middenhuur + nieuwe belastingregels = einde middenhuur. Op zich geen probleem dan moeten die mensen maar gewoon een woning kopen. En bedrijven moeten maar gewoon hele blokken opkopen voor hun expats. En als je dat niet kan blijf je maar tot je 40e bij je ouders wonen toch.

[DutchCommando]

Shadowhawk00 schreef op zondag 18 februari 2024 @ 12:04:
Dus nieuwe regels middenhuur + nieuwe belastingregels = einde middenhuur.

Einde middenhuur door particuliere verhuurders bedoel je dan, toch?

[Shadowhawk00]

Capstie schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 20:54:
[...]

Kun je uitleggen waar je vandaan haalt dat 2/3e van de huurinkomsten volledig naar de belastingdienst gaat?
Daarnaast moet ik de eerste huurbaas nog tegen komen die 1/3e van de huurinkomsten aan onderhoud uitgeeft

Nu niet nee, omdat nu middenhuur nog vrij is en je veel minder belasting betaald in box3 over eigen vermogen.
Box3 gaat uit van 6% en daar 33% van dus effectief 2% belasting betalen.

Nieuwe regels middenhuur gaat voor heel veel woningen huur beperken zeker met een hoge WOZ waarde ga je van 4-5% naar 3% rendement.

Dus huurinkomsten 3% WOZ waarde, belasting 2% WOZ waarde.
Op lange termijn komt VEH uit op ongeveer 1% van de WOZ aan onderhoud.

[Shadowhawk00]

DutchCommando schreef op zondag 18 februari 2024 @ 12:09:
Einde middenhuur door particuliere verhuurders bedoel je dan, toch?

Grote investeerders kunnen hier inderdaad wel iets op verzinnen.
Dus nog meer welvaart naar het buitenland en nog minder belastinggeld op lange termijn.

Zeer slechte ontwikkeling voor nederland als geheel. Maar goed voor een klein groepje vooral buitenlandse investeerder.

En door regeltjes Hugo gaan die grote investeerders ook de markt uit stappen want het is beter om het geld ergens anders te investeren. Maar het is geen enkel probleem we hebben eigenlijk helemaal geen middenhuur nodig die mensen kunnen toch gewoon een huis kopen.

[ Voor 22% gewijzigd door Shadowhawk00 op 18-02-2024 12:13 ]

[DutchCommando]

Shadowhawk00 schreef op zondag 18 februari 2024 @ 12:11:
[...]


Grote investeerders kunnen hier inderdaad wel iets op verzinnen.
Dus nog meer welvaart naar het buitenland en nog minder belastinggeld op lange termijn.

Zeer slechte ontwikkeling voor nederland als geheel. Maar goed voor een klein groepje vooral buitenlandse investeerder.

En door regeltjes Hugo gaan die grote investeerders ook de markt uit stappen want het is beter om het geld ergens anders te investeren. Maar het is geen enkel probleem we hebben eigenlijk helemaal geen middenhuur nodig die mensen kunnen toch gewoon een huis kopen.

Deze hoogleraar gaat in ieder geval uit van 6-7% rendement voor institutionele beleggers. Dat zijn veelal Nederlandse verzekeraars, banken en pensioenfondsen.

https://www.volkshuisvest...-successen-blijven-boeken

[lama83]

Shadowhawk00 schreef op zondag 18 februari 2024 @ 12:04:


Dus nieuwe regels middenhuur + nieuwe belastingregels = einde middenhuur.

Ja, mogelijk dat veel particuliere verhuurders eieren voor hun geld kiezen en de boel verkopen:
YouTube: Woningmarkt is 'zieke patiënt die niet snel beter wordt' • Huizenindex

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op zondag 18 februari 2024 @ 12:11:
Grote investeerders kunnen hier inderdaad wel iets op verzinnen.

Grote investeerders keren middenhuur ook de rug toe, er is met deze regels geen fatsoenlijk rendement op te behalen.

[Valorian]

JDx schreef op zaterdag 17 februari 2024 @ 21:14:
Zijn ergens de nieuwe WOZ waardes al bekend of komt dat echt pas de laatste week van februari?

Vorig jaar waren ze op veel plekken nog veel later. Zelf had ik mijn woz-waarde pas begin mei geloof ik…

[JDx]

Valorian schreef op zondag 18 februari 2024 @ 22:00:
[...]


Vorig jaar waren ze op veel plekken nog veel later. Zelf had ik mijn woz-waarde pas begin mei geloof ik…

We gaan het zien deze week, omdat deze regio nogal achterloopt zijn prijsdalingen nog nooit aangekomen, daarom erg benieuwd. We lopen hier ook nog in broeken met wijde pijpen

[ Voor 3% gewijzigd door JDx op 19-02-2024 06:14 ]

[Lupadi]

Valorian schreef op zondag 18 februari 2024 @ 22:00:
[...]


Vorig jaar waren ze op veel plekken nog veel later. Zelf had ik mijn woz-waarde pas begin mei geloof ik…

Ze moeten in het eerste half jaar (ik heb vorig jaar lopen zoeken kan de bron nu zo snel niet vinden) wij kregen hem dus op 31 mei

[marcelcee]

Lupadi schreef op maandag 19 februari 2024 @ 06:56:
[...]

Ze moeten in het eerste half jaar (ik heb vorig jaar lopen zoeken kan de bron nu zo snel niet vinden) wij kregen hem dus op 31 mei

KloptNee, gemeenten moeten 95% van alle aanslagen binnen 8 weken versturen. Zie bijv. onderaan deze pagina van de Vereniging Nederlandse gemeenten.

En ook bij de toezichthouder Waarderingskamer.

Uiteindelijk moet 100% binnen 6 maanden zijn verzonden ja. Infographic.

[ Voor 14% gewijzigd door marcelcee op 19-02-2024 07:35 ]

[Tales]

Voor Zaanstad binnen.. +9,6% in 1 jaar... ruim 40k boven de waarde van de desktoptaxatie op 1 april 2023.

[Ivow85]

Laapo schreef op zondag 18 februari 2024 @ 08:54:
[...]


Op wozwaardeloket.nl zie ik dat de waarde van mijn verkochte woning inmiddels bekend is. -5%.

Als het goed is taxeren ze met recente verkopen in de omgeving rond 01-01-2023. Toen was de markt nog niet echt hersteld. Verwacht dus juist wat meer dalingen.

Nieuwe woning is nog onbekend, wel dezelfde gemeente maar misschien lopen ze met nieuwbouw wat achter.

De gemiddelde prijsstijging in Nederland was 13,6 procent.

Hierbij wordt uitgegaan van de prijzen en data van het daadwerkelijk transport bij de notaris.
Doordat het bezoek aan de notaris vaak pas 4 tot 6 maanden nadat de deal is gesloten plaatsvindt, zit er in die prijsstijgingen, en ook de terugval van de markt in de loop van 2022 de nodige vertraging.

Omgekeerd zie je ook dat er over heel 2023 een daling in de verkoopprijzen is geregistreerd. Door diezelfde vertraging tussen het sluiten van de deal en de daadwerkelijke woningoverdracht, is er in de CBS cijfers nog niet veel terug te vinden van de toch al behoorlijk aantrekkende markt in de tweede helft van 2023 volgens de cijfers en ervaringen van makelaars (en woningzoekenden).

In een markt die niet zo fluctueert valt die maandenlange vertraging niet zo op. Bij een verandering in de markt valt het des te meer op. Binnen de CBS statistieken vallen een verandering zomaar in een later kalenderjaar dan wat de makelaars en consumenten ervaren.

[JDx]

JDx schreef op maandag 19 februari 2024 @ 06:09:
[...]


We gaan het zien deze week, omdat deze regio nogal achterloopt zijn prijsdalingen nog nooit aangekomen, daarom erg benieuwd. We lopen hier ook nog in broeken met wijde pijpen

Ik heb 'm binnen, maarliefst 0,6% gestegen, maar mijn ouders 6,7% gestegen, pfff, die hadden het vorig jaar al aangevochten omdat ze veel hoger zaten dan buren met gelijkwaardige woning. Mijn broertje 2,8% gestegen.

[ Voor 3% gewijzigd door JDx op 20-02-2024 07:57 ]

[Bartjuh]

Ik verhuur zelf een woning voor een heel schappelijke huur, maar er is zo geen droog brood meer mee te verdienen. Ik verkoop bij vrijkomen woning. Ik huur zelf nu ook, maar heb een huis gekocht en ga binnenkort verhuizen. De verhuurder gaat dit huis verkopen, en binnenkort zijn er hier ook al bezichtigingen.

Grote institutionele verhuurders vertrekken ook. Zoals laatst die Zweedse investeerder met vele 1000en woningen.

Dit betekent dus het einde van middenhuur. Er zal slechts wat sociale huur met wachtrijen van 20+ jaar overblijven. Ik ben benieuwd wat er voor terug gaat komen. Voor de mensen die niet kunnen of willen kopen;

- Misschien gaan sommige mensen die het kunnen betalen een huis kopen waar ze zelf in gaan wonen, en dan meerdere kamers verhuren? Dus box-1 hospitaverhuur-achtige constructies? Dan meerdere stellen/families per woning.
- Ik denk dat long-stay hotels echt enorm gaan toenemen. Dit zie je in de VS, maar ook een klein beetje in Nederland met The Social Hub. Door hotel regelgeving mag je daar dan bijvoorbeeld maar maximaal 1 jaar wonen, dus mensen zullen wel regelmatig moeten switchen.

[HallonRubus]

Bartjuh schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:12:

- Misschien gaan sommige mensen die het kunnen betalen een huis kopen waar ze zelf in gaan wonen, en dan meerdere kamers verhuren? Dus box-1 hospitaverhuur-achtige constructies? Dan meerdere stellen/families per woning.

Lijkt me niet verstandig, of je moet het echt als extratje zien, maar tenzij je een hele extra verdieping en keuken hebt ga je wel heel veel privacy kwijtraken voor een paar honderd euro in de maand extra (onzelfstandige woningen mogen meestal hooguit €400 in de maand vragen volgens het puntensysteem).

https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/78189036

[JDx]

Toen ik een tijd krap zat heb ik mijn woning opgedeeld in boven en beneden met een deur met slot, maar op papier woonden we gewoon samen, zijn best wel wat constructies te bedenken.

Had alleen even kosten voor een tijdelijke douche beneden, maar die had ik er de eerste maand alweer uit natuurlijk. Gewoon zo'n plastic hok, moest alleen zelf boven alles met de magnetron doen, want had geen keuken daar

Maar dat was ook in de tijd dat ik zelf nog als een student leefde en zij was maar al te blij met een tussenjaartje onderdak (wachtende op sociale huur).

[Bartjuh]

HallonRubus schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:31:
[...]
Lijkt me niet verstandig, of je moet het echt als extratje zien, maar tenzij je een hele extra verdieping en keuken hebt ga je wel heel veel privacy kwijtraken voor een paar honderd euro in de maand extra (onzelfstandige woningen mogen meestal hooguit €400 in de maand vragen volgens het puntensysteem).

https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/78189036

Hmm, dan blijft de enige optie long-stay-hotel achtige constructies als toekomstige middenverhuur zo lijkt het. Misschien kunnen ze met containerwoningen dit sneller realiseren;

- Dan kun je de containers op vrachtwagens laden en naar het buitenland vervoeren mocht de overheid weer eens onbetrouwbaar zijn qua regelgeving en ook dit onrendabel maken.
- Uiteraard met hotel-constructie en daardoor tijdelijke verhuur, zodat je bovenstaande ook kunt doen.
- Grond dan niet kopen als investeerder, maar huren/leasen van gemeente ofzo.

[frennek]

Het is niet alleen verdwijnen van de middenhuur, er komen ook daadwerkelijk minder appartementen bij in totaal (koop&huur). Kroegbaas hier uit het dorp wilde bij grote verbouwing ook 2 appartementen realiseren om voor een redelijke prijs in de middenhuur sector aan te bieden. Door de veranderde regels was dat niet meer interessant, dus heeft nu bij de architect de boel omgegooid om er 1 luxer appartement van te maken om boven het puntensysteem uit te komen. Scheelt ook investering van een extra badkamer en keuken.

De architect zei tegen hem al dat hij overloopt van het werk om twee kleinere appartementen samen te voegen tot een grotere.

[JDx]

frennek schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 09:21:
Het is niet alleen verdwijnen van de middenhuur, er komen ook daadwerkelijk minder appartementen bij in totaal (koop&huur). Kroegbaas hier uit het dorp wilde bij grote verbouwing ook 2 appartementen realiseren om voor een redelijke prijs in de middenhuur sector aan te bieden. Door de veranderde regels was dat niet meer interessant, dus heeft nu bij de architect de boel omgegooid om er 1 luxer appartement van te maken om boven het puntensysteem uit te komen. Scheelt ook investering van een extra badkamer en keuken.

De architect zei tegen hem al dat hij overloopt van het werk om twee kleinere appartementen samen te voegen tot een grotere.

Een oud collega van me (programmeur) en zijn vrouw (huisarts) hebben onlangs het huis van de buren opgekocht en van een 2 onder 1 kap een vrijstaande woning gemaakt de wereld is niet eerlijk.

[Laapo]

Bartjuh schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 08:12:
Ik verhuur zelf een woning voor een heel schappelijke huur, maar er is zo geen droog brood meer mee te verdienen. Ik verkoop bij vrijkomen woning.

Als je een schappelijke huur rekent dan heb je van de regelgeving maar weinig te vrezen. Tenzij je een vrije sector huur rekent voor wat een sociale woning is volgens het puntenstelsel.

Box 3 gebeuren staat verder los van volkshuisvesting of maatregelen die gericht zijn op de woningmarkt. En zelfs dat is pas tot stand gekomen na 'gezeur' over de oude regeling.

Merk overigens wel dat verhuurbaasjes, en daar bedoel ik niets richting jou persoonlijk mee, niet echt vooruit weten te kijken. Het stelsel gaat op een gegeven moment naar werkelijk gerealiseerde winsten. Daar valt dus ook een eventuele verkoop winst onder. Nu kan je die nog onbelast in de zak steken.

Kortom, je doet jezelf een plezier door onder de huidige regeling te verkopen. Uitstellen kan nog veel, veel slechter uitpakken.

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 20-02-2024 12:01 ]

[Bartjuh]

Laapo schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 12:00:
[...]
Als je een schappelijke huur rekent dan heb je van de regelgeving maar weinig te vrezen. Tenzij je een vrije sector huur rekent voor wat een sociale woning is volgens het puntenstelsel.

Box 3 gebeuren staat verder los van volkshuisvesting of maatregelen die gericht zijn op de woningmarkt. En zelfs dat is pas tot stand gekomen na 'gezeur' over de oude regeling.

Als je een schappelijke huur vraagt heb je nog meer te vrezen. Je moet daardoor namelijk (fors) verhogen door de nieuwe box-3 regels om geen verlies te draaien (iets boven inflatie kun je sowieso vergeten). Box-3 gaat niet over daadwerkelijke winst, maar aangenomen winst. Je verwart met box-2.

Box-3 veranderingen zijn fundamenteel voor rendement van particuliere verhuurders. De reden waarom meer dan 50% van de particuliere verhuurders heeft aangegeven te verkopen als de huurder vertrekt, en de rest heeft nog geen zin gehad om de berekeningen te doen.

Ook institutionele beleggers (o.a. pensioenfondsen) rennen weg. Niet alleen recent die Zweedse belegger met 10k+ woningen, maar de aanvraag voor nieuwbouw huurwoningen drogen rap op. Er is nauwelijks meer iets in de pijplijn. Door oplopende rentes en prijsdruk door regelgeving is er geen rendement meer te behalen. Ergo; nog minder huizen straks.

Merk overigens wel dat verhuurbaasjes, en daar bedoel ik niets richting jou persoonlijk mee, niet echt vooruit weten te kijken. Het stelsel gaat op een gegeven moment naar werkelijk gerealiseerde winsten. Daar valt dus ook een eventuele verkoop winst onder. Nu kan je die nog onbelast in de zak steken.

Kortom, je doet jezelf een plezier door onder de huidige regeling te verkopen. Uitstellen kan nog veel, veel slechter uitpakken.

Als ze zouden gaan naar daadwerkelijke gerealiseerde winsten, dan zouden ze een box-2 constructie voor particulieren optuigen.

Bovendien; je begrijpt dat hiermee de middenhuur compleet opdroogt? Leuk dat we "betaalbare" huren hebben, alleen staan ze niet te huur. Je hebt een steeds kleiner wordende groep (iedereen gaat op een gegeven moment dood of verhuist) van scheefhuurders, maar niets zal meer op de markt komen.

[Capstie]

Bartjuh schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:17:
[...]

Als je een schappelijke huur vraagt heb je nog meer te vrezen. Je moet daardoor namelijk (fors) verhogen door de nieuwe box-3 regels om geen verlies te draaien (iets boven inflatie kun je sowieso vergeten). Box-3 gaat niet over daadwerkelijke winst, maar aangenomen winst. Je verwart met box-2.

Box-3 veranderingen zijn fundamenteel voor rendement van particuliere verhuurders. De reden waarom meer dan 50% van de particuliere verhuurders heeft aangegeven te verkopen als de huurder vertrekt, en de rest heeft nog geen zin gehad om de berekeningen te doen.

Ook institutionele beleggers (o.a. pensioenfondsen) rennen weg. Niet alleen recent die Zweedse belegger met 10k+ woningen, maar de aanvraag voor nieuwbouw huurwoningen drogen rap op. Er is nauwelijks meer iets in de pijplijn. Door oplopende rentes en prijsdruk door regelgeving is er geen rendement meer te behalen. Ergo; nog minder huizen straks.


[...]

Als ze zouden gaan naar daadwerkelijke gerealiseerde winsten, dan zouden ze een box-2 constructie voor particulieren optuigen.

Bovendien; je begrijpt dat hiermee de middenhuur compleet opdroogt? Leuk dat we "betaalbare" huren hebben, alleen staan ze niet te huur. Je hebt een steeds kleiner wordende groep (iedereen gaat op een gegeven moment dood of verhuist) van scheefhuurders, maar niets zal meer op de markt komen.

En waarom is het precies erg dat middenhuur opdroogd? Middenhuurders zijn bij uitstek een groep die een wat hoger inkomen heeft en die bij een normaal functionerende woningmarkt prima een hypotheek zouden kunnen betalen. Vrijwel niemand verkiest vrijwillig huren boven kopen, uitzondering daargelaten.

Echter moeten zij op dit moment concurreren met vastgoedinvesteers/huurbazen die het zien als beleggingsobject, en die niet/nauwelijks waarde toevoegen aan het product (de woning).

[DutchCommando]

Bartjuh schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:17:
[...]
Door oplopende rentes en prijsdruk door regelgeving is er geen rendement meer te behalen.

Enorm hoge grondprijzen.

[frennek]

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:50:
[...]

En waarom is het precies erg dat middenhuur opdroogd? Middenhuurders zijn bij uitstek een groep die een wat hoger inkomen heeft en die bij een normaal functionerende woningmarkt prima een hypotheek zouden kunnen betalen. Vrijwel niemand verkiest vrijwillig huren boven kopen, uitzondering daargelaten.

Echter moeten zij op dit moment concurreren met vastgoedinvesteers/huurbazen die het zien als beleggingsobject, en die niet/nauwelijks waarde toevoegen aan het product (de woning).

Dit is ook wat er besproken werd in de laatste podcast van Jesse Frederik en Rutger Bregman: https://open.spotify.com/...1X79K?si=9c680b36f75a4ddd

Dat is dus niet wat er gebeurd. De mensen die nu in die middenhuur zitten kunnen dus geen huis kopen. Wat de statistiek laat zien is dat in wijken waar pandenbazen zich niet mochten mengen in de koop door die zelfwonen clausule, er nu gemiddeld mensen wonen met een hoger inkomen dan in andere wijken waar panden tot huurwoningen werden bestempeld. Het betekend dus dat waar voorheen een huis werd opgekocht en in de particuliere verhuur ging, dat gemiddeld genomen vaker werd bewoond door mensen met een iets lager inkomen.

In Amsterdam bijvoorbeeld liggen de huren hoger dan in de rest van het land, maar de koopprijs van een woning is veel harder gestegen. De verhouding koopwaarde/verhuurwaarde ligt daar gigantisch scheef, waardoor er geen rendement meer is. Kortom, woningen gaan weer de verkoop in waardoor mensen met een lager inkomen nog meer worden weg gedrukt uit de stad.

De huidige regelgeving rondom huren toepassen in een markt met zoveel krapte werkt gewoon niet. Door het verlagen van de huurprijzen in een veel te krappe markt, doet het niet makkelijker maken om een woning te vinden voor mensen uit het middensegment. Sterker nog, er zijn nu nog meer mensen geinteresseerd door de dalende huurprijzen in een opdrogend aanbod.

[Thunder]

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:50:
[...]

En waarom is het precies erg dat middenhuur opdroogd? Middenhuurders zijn bij uitstek een groep die een wat hoger inkomen heeft en die bij een normaal functionerende woningmarkt prima een hypotheek zouden kunnen betalen. Vrijwel niemand verkiest vrijwillig huren boven kopen, uitzondering daargelaten.

Jonge stellen die net gaan samenwonen? Precies de beweging die je nodig hebt van twee appartementen naar een appartement? Niet iedereen wil direct gebonden zijn aan een hypotheek vroeg in de relatie. En zo zijn er nog wel meer voorbeelden denkbaar met een beetje inlevingsvermogen.

[Bartjuh]

Capstie schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:50:
[...]
En waarom is het precies erg dat middenhuur opdroogd? Middenhuurders zijn bij uitstek een groep die een wat hoger inkomen heeft en die bij een normaal functionerende woningmarkt prima een hypotheek zouden kunnen betalen. Vrijwel niemand verkiest vrijwillig huren boven kopen, uitzondering daargelaten.

Echter moeten zij op dit moment concurreren met vastgoedinvesteers/huurbazen die het zien als beleggingsobject, en die niet/nauwelijks waarde toevoegen aan het product (de woning).

Ik heb de laatste paar jaar ook weer gehuurd, omdat het veel goedkoper is (én veel minder gezeik) dan kopen als je er slechts een paar jaar wilt wonen. Kosten koper is zo 1 jaar aan huurkosten. Of wilt aankijken of je ergens wilt wonen. Ook zou ik huren op plekken waar ik nooit zou kopen. Bijvoorbeeld midden in een stadcentrum, naast een rivier, en onder NAP.

En middenhuur droogt op omdat verhuuurders geen rendement meer hebben. Zowel particulier als institutioneel. Dit zie je nu overigens al gebeuren in de cijfers. Enerzijds de hoge belastingen en onkosten voor verhuurders, en aan de andere kant een prijscap.

Mooi zijn hier ook de buitenlandse precedenten. Toen Berlijn een aantal jaar geleden een huurcap introduceerde, daalde het huuraanbod in 1 jaar met 57% (!!)

[ Voor 17% gewijzigd door Bartjuh op 20-02-2024 15:27 ]

[Laapo]

Bartjuh schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 13:17:
[...]

Als je een schappelijke huur vraagt heb je nog meer te vrezen. Je moet daardoor namelijk (fors) verhogen door de nieuwe box-3 regels om geen verlies te draaien (iets boven inflatie kun je sowieso vergeten). Box-3 gaat niet over daadwerkelijke winst, maar aangenomen winst. Je verwart met box-2.

Box-3 veranderingen zijn fundamenteel voor rendement van particuliere verhuurders. De reden waarom meer dan 50% van de particuliere verhuurders heeft aangegeven te verkopen als de huurder vertrekt, en de rest heeft nog geen zin gehad om de berekeningen te doen.

Ook institutionele beleggers (o.a. pensioenfondsen) rennen weg. Niet alleen recent die Zweedse belegger met 10k+ woningen, maar de aanvraag voor nieuwbouw huurwoningen drogen rap op. Er is nauwelijks meer iets in de pijplijn. Door oplopende rentes en prijsdruk door regelgeving is er geen rendement meer te behalen. Ergo; nog minder huizen straks.


[...]

Als ze zouden gaan naar daadwerkelijke gerealiseerde winsten, dan zouden ze een box-2 constructie voor particulieren optuigen.

Bovendien; je begrijpt dat hiermee de middenhuur compleet opdroogt? Leuk dat we "betaalbare" huren hebben, alleen staan ze niet te huur. Je hebt een steeds kleiner wordende groep (iedereen gaat op een gegeven moment dood of verhuist) van scheefhuurders, maar niets zal meer op de markt komen.

Wat is hier precies het pleit? Heel Nederland heeft te maken met dezelfde regels in box 3? Ieder met een beetje vermogen moet aftikken. In aandelen niet anders dan in een pandje. Aandeelhouders kunnen nu ook niet bij Ahold of ASML aankloppen dat ze meer dividend moeten hebben, want 'box 3'.

Pandjesbaasjes zijn wat dat betreft geen bijzondere soort waar we andere tarieven qua VRH voor moeten gaan hanteren.

Kortom, daar heb je gewoon mee te dealen.

Wat box 3 betreft:

https://www.rijksoverheid...elijk-rendement-naar-2026

Nieuw box 3 stelsel
Het kabinet wil belasting over inkomsten uit vermogen gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement. Uitgangspunt is dat je inkomsten verdient met je vermogen. Bijvoorbeeld rente op spaargeld, of rendement op beleggingen. Er wordt nu nog gerekend met een vast percentage waar je belasting over betaalt. Het kabinet wil dat aanpassen, waardoor je alleen belasting betaalt over je echte inkomsten uit vermogen.

Pandjes gaan tegen de woz in de boeken en het verschil met de marktwaarde krijg je meteen al als nadeel mocht je pas in dat stelsel gaan afrekenen.

[Roelando112]

Laten we nu geen medelijden hebben met pandjesbazen. Jarenlang hebben ze alles opgekocht wat los en vast zat, gedesillusioneerde starters achterlatend omdat er zonder voorbehouden werd gekocht. Nu de overheid deze kwalijke zaak aanpakt moeten wij ons zorgen maken dat de belegger geen centjes meer kan verdienen en de middenhuur zal verdwijnen. Ik pleit er zelfs voor dat elke derde woning van een persoon in het segment tot 750.000 euro moet worden verkocht en het registreren van woningen op een zakelijke rechtspersoon/entiteit verbieden.
Ik zou zelfs zover gaan dat aan de functie wonen in het kadaster wordt toegevoegd of het een koopwoning of huurwoning betreft.

Een klap op de middenhuur markt? Allicht een paar jaar, maar dat lost zich wel weer op. Het normaal vinden dat kleine beleggertjes, zzp'ers, mensen met kennis van vastgoed en andere cowboys woningen als speeltjes zien of een pensioenopbouw daar moeten we zsm vanaf!

Dat dit allemaal niet zo snel zal gebeuren dat snap ik, maar het verdienmodel wegnemen is een mooie eerste stap. Dan zien we gelijk hoezeer de pandjesbazen zelf betrokken zijn bij het bestaan van de middenhuur.

[Fr33z]

Roelando112 schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 15:38:
Laten we nu geen medelijden hebben met pandjesbazen. Jarenlang hebben ze alles opgekocht wat los en vast zat, gedesillusioneerde starters achterlatend omdat er zonder voorbehouden werd gekocht. Nu de overheid deze kwalijke zaak aanpakt moeten wij ons zorgen maken dat de belegger geen centjes meer kan verdienen en de middenhuur zal verdwijnen. Ik pleit er zelfs voor dat elke derde woning van een persoon in het segment tot 750.000 euro moet worden verkocht en het registreren van woningen op een zakelijke rechtspersoon/entiteit verbieden.
Ik zou zelfs zover gaan dat aan de functie wonen in het kadaster wordt toegevoegd of het een koopwoning of huurwoning betreft.

Een klap op de middenhuur markt? Allicht een paar jaar, maar dat lost zich wel weer op. Het normaal vinden dat kleine beleggertjes, zzp'ers, mensen met kennis van vastgoed en andere cowboys woningen als speeltjes zien of een pensioenopbouw daar moeten we zsm vanaf!

Dat dit allemaal niet zo snel zal gebeuren dat snap ik, maar het verdienmodel wegnemen is een mooie eerste stap. Dan zien we gelijk hoezeer de pandjesbazen zelf betrokken zijn bij het bestaan van de middenhuur.

Oh ja, dat is ook zo, door verhuurders te demoniseren krijgen we vanzelf meer woningen en wordt alles ook betaalbaarder toch .... Doe nou een keer niet alsof die groep ervoor zorgt dat alles zo bizar gestegen is. De halve westerse wereld heeft bizarre woningprijzen gekregen de laatste tien jaar, je vraagt je bijna af of er een soort wereldwijde beweging geweest is qua kapitaalinjecties of andere zaken die mischien wel ECHT invloed hebben

[frennek]

Roelando112 schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 15:38:
Laten we nu geen medelijden hebben met pandjesbazen. Jarenlang hebben ze alles opgekocht wat los en vast zat, gedesillusioneerde starters achterlatend omdat er zonder voorbehouden werd gekocht. Nu de overheid deze kwalijke zaak aanpakt moeten wij ons zorgen maken dat de belegger geen centjes meer kan verdienen en de middenhuur zal verdwijnen. Ik pleit er zelfs voor dat elke derde woning van een persoon in het segment tot 750.000 euro moet worden verkocht en het registreren van woningen op een zakelijke rechtspersoon/entiteit verbieden.
Ik zou zelfs zover gaan dat aan de functie wonen in het kadaster wordt toegevoegd of het een koopwoning of huurwoning betreft.

Een klap op de middenhuur markt? Allicht een paar jaar, maar dat lost zich wel weer op. Het normaal vinden dat kleine beleggertjes, zzp'ers, mensen met kennis van vastgoed en andere cowboys woningen als speeltjes zien of een pensioenopbouw daar moeten we zsm vanaf!

Dat dit allemaal niet zo snel zal gebeuren dat snap ik, maar het verdienmodel wegnemen is een mooie eerste stap. Dan zien we gelijk hoezeer de pandjesbazen zelf betrokken zijn bij het bestaan van de middenhuur.

Ik ben het volledig met je eens dat we geen medelijden moeten hebben met pandjesbazen, die vinden hun rendement wel elders. Maar naast dat je pandjesbazen een beetje zit te pesten (eigenlijk niet eens pesten, want zoals gezegd die vinden hun rendement wel elders), worden de mensen die juist precies afhankelijk zijn van de huur in de middensector nog harder gepest.

De huurverlaging ten gevolgen van het puntensysteem heeft meerdere effecten:
- Aanbod zal afnemen, want huizen gaan de verkoop in.
- Mensen zullen eerder besluiten iets alleen te huren, want dat kunnen ze zich veroorloven. Dus er zullen gemiddeld minder mensen per huurwoning gaan wonen.
- De vraag naar huurwoningen zal verder toenemen doordat de prijs zakt, wat de situatie in sommige delen van het land alleen maar doet verslechteren. Iemand die nu nog niet bedenkt om in de stad te wonen door de te hoge huur, zal dit nu misschien wel overwegen namelijk. Dus nog meer ellebogenwerk om ertussen te komen.
- Wijken die nu nog gemengd zijn in inkomen door huurders middensegment en koop, zullen dus meer verschuiven naar koop. Kortom, er vindt verdere scheiding tussen arm/rijk plaats in de samenleving. Mensen die het zich kunnen veroorloven clusteren zich in de stad, diegene die buiten de boot vallen zoeken het maar lekker uit.

[Bartjuh]

Dat woningen duur zijn komt in zijn geheel niet door verhuurders. Verhuurders zijn er altijd wel geweest. Dat komt door slecht overheidsbeleid, lage rentes, duurdere energie, grondschaarste, materiaalschaarste, arbeidsschaarste, maar ook door een enorme toename van de geldvoorraad wereldwijd.

[ Voor 18% gewijzigd door Bartjuh op 20-02-2024 15:54 ]

[Bartjuh]

frennek schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 15:51:
[...]
...

De huurverlaging ten gevolgen van het puntensysteem heeft meerdere effecten:
- ...

Nog een effect is dat als je als één van de weinigen toch besluit te verhuren, dat je zoveel potentiële huurders hebt om uit te kiezen, dat je extreem selectief gaat worden. Ik zou als verhuuurder bijvoorbeeld een dinky-stel artsen kiezen met minimaal 14k bruto per maand gezamenlijk. Dat heeft het laagste risico, en willen wellicht ook nog wel een keer weg. Dat hoef je niet in de advertentietekst te zetten, die pik je uit de dan eindeloze lijst van gegadigden.

Een basisschoolleraar maakt dan echt helemaal 0 kans meer.

[Roelando112]

Fr33z schreef op dinsdag 20 februari 2024 @ 15:49:
[...]


Oh ja, dat is ook zo, door verhuurders te demoniseren krijgen we vanzelf meer woningen en wordt alles ook betaalbaarder toch .... Doe nou een keer niet alsof die groep ervoor zorgt dat alles zo bizar gestegen is. De halve westerse wereld heeft bizarre woningprijzen gekregen de laatste tien jaar, je vraagt je bijna af of er een soort wereldwijde beweging geweest is qua kapitaalinjecties of andere zaken die mischien wel ECHT invloed hebben

Het wordt wat problematisch als je niet leest en de verkeerde conclusies trekt. Het laatste wat nodig is, is het demoniseren van verhuurders. Ik heb zelf lang genoeg meegelopen op de woningmarkt en bij het demoniseren hoef ik ze niet te helpen.
Nergens zeg ik dat er meer woningen zullen zijn of de woningen betaalbaarder zullen zijn. Ik geef alleen aan dat er meer koopwoningen(zonder huurders) zullen zijn en woningen niet als verdienmodel(buiten de eigen wooncarriere) danwel pensioenopbouw kunnen worden gebruikt.

Daarbij ben ik helemaal niet bezig met jouw wereldwijde kapitaalinjecties en andere zaken die voor jou echt invloed hebben. Ik concludeer dat de kleine pandjesbaas, en die zijn er veel, geen rente en dividend meer kreeg op zijn centjes en zijn vlucht heeft genomen in bakstenen.

Dat de overheid gedurende de financiële crisis niet jaarlijks is bij blijven bouwen is het probleem achter het tekort aan woningen. Daar doen we behalve elk jaar een paar procent inhalen verder weinig meer aan. Vastgoed in verkeerde handen is wel makkelijk wat aan te doen en daar zijn gelukkig veel gemeentes mee bezig.