Vastgoed als investering

[anon054630]

Vastgoed als investering heeft natuurlijk veel raakvlakken met andere topics zoals Ontwikkelingen op de huizenmarkt en Financiële Onafhankelijkheid maar ik denk dat een apart topic wel interessant zou kunnen zijn.

Zelf verhuur ik al heel wat jaren.

Ben benieuwd of er nog tweakers zijn die verhuren of misschien vastgoed 'flippen’.

[ Voor 255% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:36 ]

[Anoniem: 224360]

Heb je ook interesse in de morele discussie? Dat een dak boven je hoofd een discutabel verdienmodel kan zijn?

Ik zie je voornamelijk op de financiële aspecten en winsten ingaan, maar is dat verenigbaar met een fair huurprijs, fatsoenlijk onderhoud? Is dat wenselijk in een immer krapper wordende wereld?

Heb je ooit last van je geweten als verhuurder? Dat soort zaken vind ik ook wel interessant, ook voor mensen die zelf overwegen in te stappen.

Haal je lol uit het werk of enkel uit je winsten maximaliseren?

[Jellabie]

Ben benieuwd of er nog tweakers die verhuren of misschien vastgoed 'flippen'.
Zeker in dat laatste heb ik meer en meer interesse (snelle winst haha).

Probleem is dat je aankoop soieso volle pot is, en als uw eigen adres daar nooit gestaan heeft en je verkoopt binnen de 3j betaal je heel wat procenten van de winst aan de staat.

[anon054630]

-

[ Voor 255% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:37 ]

[kabeltjekabel]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:25:

Overigens vind ik dat huurders het behoorlijk makkelijk hebben. Wel de geneugten, zelf haast nooit de vervelende lasten (belastingen betalen, het duurdere onderhoud etc). Vandaar dat ik zelf ook huur

Misschien een Belgisch dingetje. Hier in NL is de huurmarkt eigenlijk volledig vernaggeld en effectief betaal je met vrije-sector huur hier altijd fors meer dan je anders aan belasting + hypotheek + onderhoud kwijt bent.

[anon054630]

Jellabie schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:25:
[...]


Probleem is dat je aankoop soieso volle pot is, en als uw eigen adres daar nooit gestaan heeft en je verkoopt binnen de 3j betaal je heel wat procenten van de winst aan de staat.

Als een probleem zou ik het niet omschrijven, maar je moet er rekening mee houden inderdaad.
Het gaat zelfs om 5 jaar, en de belasting is 16,5% op de winst (plus gemeentebelasting)(voor gronden is het meer). Belasting op arbeid blijft toch een stuk hoger ;-)

kabeltjekabel schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:28:
[...]


Misschien een Belgisch dingetje. Hier in NL is de huurmarkt eigenlijk volledig vernaggeld en effectief betaal je met vrije-sector huur hier altijd fors meer dan je anders aan belasting + hypotheek + onderhoud kwijt bent.

Dat lijkt me vreemd. Een hypotheek op 30 jaar dan? Indien op 20 jaar, dan liggen de huren in NL wel erg hoog.

[ Voor 194% gewijzigd door Señor Sjon op 25-02-2020 14:17 ]

[anon054630]

-

[ Voor 196% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:35 ]

[Theo74]

De schaduwzijde van verhuren is het onderhoud wat betaald moet worden uit de huur. Als je een woning hebt waar zeg €20.000,00 aan verbouwkosten in zit, omdat na jaren verhuur alles verouderd is, of omdat het erg verouderd is aangekocht, dan kost het heel wat maanden huur om die investering weer terug te verdienen. Sterker nog, tegen de tijd dat die €20.000,00 is terugverdient met de huurinkomsten kan het al weer zo ver zijn om de volgende investeringen in onderhoud te moeten doen.
En dan is €20.000,00 nog een schappelijk bedrag. Een totaalrenovatie kost makkelijk het dubbele.

Een andere schaduwzijde is de huurder. Je kunt het treffen en door zelf goed te selecteren maar er zijn veel gevallen bekend waarbij een keurige huurder een wolf in schaapskleren blijkt, de woning verziekt, de buurt terroriseerd, of zelfs een wietplantage begint. Met alle ellende en kosten voor de verhuurder.
Om dit te voorkomen zijn goede contracten, regels voor inspectie, uitsluitsels en wietclausules aan de dag.


Waar de buitenwereld (in Nederland) moeite mee heeft richting particuliere verhuurders is dat 1 het hele ondersegment c.q. de instapwoningen van €80.000,00-€150.000,00 wordt opgekocht waardoor starters en mensen met laag inkomen achter het net vissen. En 2 dat de aangekochte woningen vaak te duur worden verhuurd in een matige staat.
Gelukkig geldt dit niet standaard voor alle verhuurders en verhuurde woningen maar met name in de randstad helaas wel. Sommige woningen zijn matig tot niet onderhouden en ook vaak volgepropt met duur betalende arbeiders uit het Oostblok. Dit alles ten koste van de mens, de woning en de wijk er omheen.

[MisterEagle]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:33:
[...]


Als een probleem zou ik het niet omschrijven, maar je moet er rekening mee houden inderdaad.
Het gaat zelfs om 5 jaar, en de belasting is 16,5% op de winst (plus gemeentebelasting)(voor gronden is het meer). Belasting op arbeid blijft toch een stuk hoger ;-)

ik heb geen idee hoe de huren in België zijn, en eigenlijk ook geen volledig beeld van NL maar weet wel dat voor de meeste huurwoningen in NL je minimaal 3,5 tot 4,5 keer de huurprijs moet verdienen per maand wil je uberhaupt in aanmerking komen.

Daarnaast geef jij aan 3 flatjes te verhuren en ongeveer 1500 euro netto daarmee binnen te krijgen, ik kon mijn appartement verhuren voor ongeveer 950 euro per maand, aldus de makelaar. En dat was een appartement van 75m² in een van de steden in de randstad op loopafstand van het centrum. (uiteindelijk heb ik het gewoon verkocht)

[anon054630]

-

[ Voor 255% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:37 ]

[President]

Je zit dus op 1.500 netto winst per maand? Hoeveel geld is je vastgoed op het moment waard? Als de drie flatjes samen iets van 450k waard zijn dan haal je een jaarlijks rendement van 4% op je bezit. Zeker een net rendement, laat ik dat voorop stellen.

Ik zit er ook wel eens over na te denken of het niet verstandig is om te investeren in grond. Bossen of andere gebieden. Technisch gezien zal de vraag naar grond blijven toenemen, maar zal het aanbod nooit toenemen... In de verre toekomst (volgende generaties) zal de vastgoed dus vanzelf meer waard worden

[SinergyX]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:25:


Overigens vind ik dat huurders het behoorlijk makkelijk hebben. Wel de geneugten, zelf haast nooit de vervelende lasten (belastingen betalen, het duurdere onderhoud etc). Vandaar dat ik zelf ook huur

Grappig, zal wel een verschil zijn met Belgie, maar het zijn juist deze 'huisjesmelkers' (onderaan de streep, ben je dat gewoon) die de grootste problemen veroorzaken. Amper tot 'net aan' onderhoud, in goedkoopste vorm mogelijk, maximale verhogingen, meestal naar de gezinnen die helemaal de mogelijkheid niet hebben kleiner (wachtrij 200+) of te kopen (huurtoeslag).

Jouw doel is 'opbrenstmaximalisatie', by all means necessary, goedkoper potje verf, oostblok zzp'er, tot het punt dat het wat moeilijk wordt, verkopen en snel naar de volgende met beter rendement.

[anon054630]

Jij weet echt niet wat huisjesmelkers zijn. Die kopen een krot (heb je mijn posts wel gelezen? by all means necessary??) en verhuren dat per kamer aan 5 illegalen per kamer. Als de consensus hier gaat zijn dat ik een huisjesmelker ben, dan ga ik niet meer reageren.

Overigens halen jullie wel lekker uit, maar huren jullie ook gewoon een Airbnb als jullie met de vriendin op citytrip zijn. Edit: en een Pool huren om de veranda te zetten!

Er zijn overigens zat (ik denk meer dan 50%) huurders die niet eens WILLEN kopen, en blij zijn dat ze kunnen huren.

[ Voor 197% gewijzigd door Señor Sjon op 25-02-2020 14:18 ]

[3x3]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:16:
Heb je ook interesse in de morele discussie? Dat een dak boven je hoofd een discutabel verdienmodel kan zijn?

Ik moet zeggen. Dat ik blij ben dat er woningen op de particuliere markt te huur zijn, en de particuliere huurmarkt in Nederland is eigenlijk te klein.

Juist op key-points in mijn leven ben ik heel gelukkig geweest dat er particulier te huren viel.

Om twee momenten uit te lichten:
Ik ging studeren in aan een universiteit een half uur fietsen & 1u45min treinen verderop. Elke dag ruim 4,5 uur reizen per dag was heel zwaar. Inkomen voor het kopen en financieren van een studio was er niet. Qua reistijd had is voor de sociale huur geen urgentie, mijn reistijd was wel bijna 5 uur per dag, maar doordat alleen de treintijd geteld werd, en die onder de 2 uur viel, viel ik buiten boot en had ik geen recht op een sociale huurkamer. Zonder particuliere verhuur, had ik nooit kunnen studeren aan mijn universiteit. Uiteindelijk na een paar keer wisselen van kamer huurde ik ook een kamer die goedkoper was per m2 dan de sociale kamers, en woonde ik ook nog eens op het randje van het stadscentrum.



Het andere moment.
Mijn 1e baan, 4 tot 5 uur reistijd (en co2 uitstoot) weg van mijn studentenkamer. Ik ben blij dat ik die baan gevonden heb, bij een heel mooi bedrijf zonder concurrentie in mijn oude regio. Doordat ik particulier kon huren, zonder jarenlange wachtrij, Kon ik er aan de slag en heb de waardevolle 1e stapjes in mijn carrière kunnen zetten.

Toch, moet je ook eerlijk zijn over de problemen die er nu zijn voor huurders in de particuliere markt. De twee grootste oorzaken zijn.

1. Er zijn nu gewoon 300.000 woningen te weinig in Nederland.
2. De particuliere huurmarkt in Nederland is eigenlijk gewoon te klein. Dat betekend dat als de sociale huurmarkt en/of de koopmarkt minder functioneren, de vraag op het kleine aanbod van particuliere huurhuizen relatief heel snel, heel groot wordt. Door het gebrek aan aanbod van particuliere huurwoningen, trekt de aanbod/vraag verhouding heel snel heel scheef. Met grote prijsstijgingen tot gevolg.

De kwaliteit van huurwoningen in Nederland is relatief hoog in vergelijking met bijvoorbeeld Engeland. De markt flexibel en huurders zijn bijzonder goed beschermd, beter dan in andere landen. Dat de prijzen nu gevoelsmatig heel hoog zijn voor huurders loopt eigenlijk gewoon gelijk met de bijzonder sterke huizenprijsstijging van de afgelopen jaren, is de vooral te wijten aan de marktomstandigheden die de overheid gemaakt heeft.

Over de morele vraag:
Mag iemand winst maken over een investering? Natuurlijk als het redelijk is, en de huuropbrengsten zijn met netto 3 tot 7% vaak minder dan de marges op bijvoorbeeld een software licentie.

Het is juist tegen het nobele aan, dat iemand honderd duizenden euro's van zijn bloed-eigen geld investeerd om een "thuis" voor iemand anders mogelijk te maken.

Vaak is dit voor personen waarvan banken zeggen wij willen het risico voor de maandlasten niet lopen. Of iemand maar ergens tijdelijk wil wonen, maar die als hij elk jaar zou verhuizen volledig financieel zou worden uitgekleed aan belastingen.

[ Voor 74% gewijzigd door 3x3 op 26-02-2020 14:22 ]

[SinergyX]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:21:
Jij weet echt niet wat huisjesmelkers zijn. Die kopen een krot (heb je mijn posts wel gelezen? by all means necessary??) en verhuren dat per kamer aan 5 illegalen per kamer. Als de consensus hier gaat zijn dat ik een huisjesmelker ben, dan ga ik niet meer reageren.

Ooh geloof me, ik weet wel degelijk wat ze zijn. Jij pakt alleen de kant van de extreme versies, ik pak elke versie onderaan de streep.

Ben benieuwd of er nog tweakers die verhuren of misschien vastgoed 'flippen'.
Zeker in dat laatste heb ik meer en meer interesse (snelle winst haha)..

Dat heb ik zeker gelezen..

[Anoniem: 224360]

@Neuzelaar je voelde je na mijn post ook persoonlijk aangevallen, je begint daarna een post te plaatsen over hoe blij je huurders met je zijn.

Dat vind ik alleen totaal niet interessant. Het gaat mij om het systeem en dat verschilt wel in België ten opzichte van Nederland. België heeft trouwens ook wat kromme bepalingen die de verhuurder kan misbruiken inzake termijnen.

Is je inschatting dat meer dan de helft van de huurders niet eens wil kopen ergens op gebaseerd? Ik denk namelijk dat er zeker markt is voor mensen die liever huren, maar als je de topics hier zoal volgt is dat zeker geen 50% of meer.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:35 ]

[Malantur]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:21:
Er zijn overigens zat (ik denk meer dan 50%) huurders die niet eens WILLEN kopen, en blij zijn dat ze kunnen huren.

Klopt, zo ken ik er ook die liever huren zodat ze naar de huisbaas kunnen bellen als er een lamp kapot is.

Maar even goed ben ik iemand die ondanks een goed betaalde job en goedkope rentevoeten, veel te geld moet betalen voor een huis omdat de generatie baby boomers al het vastgoed in handen heeft en vandaag de dag even uit cashet.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Top investering uiteraard maar dat maakt dat de starters heel moeilijk aan bod kunnen komen. Ik kan geen 450k op tafel gooien voor een huis dat aan renovatie toe is, terwijl ik een huis van 200k zelfs met correctie van inflatie wel perfect had kunnen kopen als ingenieur in de haven van Antwerpen...

Ik vind het een zieke markt, waar ik gelukkig met hulp van mijn vader al uit de huurmarkt weg ben geraakt. Oneerlijk dat de rijken hun zelf kunnen verrijken en dat de armen niet aan bod kunnen komen. Maar ik stem verder niet rood hoor

[Erasmo]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:35:
[...]

Dat lijkt me vreemd. Een hypotheek op 30 jaar dan? Indien op 20 jaar, dan liggen de huren in NL wel erg hoog.

Erg hoog is een understatement. Voor 45-60m² in een stad als Amsterdam betaal je al gauw €1500 per maand.

[Orange_Dirk]

Denk dat er aardig wat verschillen zijn tussen Nederland en Belgie. En dan uiteraard ook weer heel erg tussen de verschillende regio's. In Nederland is het op steeds meer plekken onbetaalbaar voor een starter om een huis te kopen aangezien een flink deel opgekocht wordt door verhuurders. Deze starters mogen dan wel 2 keer zo veel huur betalen dan ze aan hypotheek zouden doen.

Er zijn echter ook zeer veel regio's waar woningen niet te duur zijn en ook tegen heel normale tarieven verhuurd worden. Er zal altijd een grote behoefte zijn aan betaalbare huurwoningen voor mensen in allerlei omstandigheden.

Ik heb het vermoeden dat ts zicht bevind in een regio met heel redelijke huren en koopprijzen. Dan is er echt niks mis mee.

Advies geven over de voordelen van woningen verhuren of doorverkopen in Belgie kan ik niet geven. In Nederland komen de winsten van verhuurders wel steeds meer onder druk te staan door fiscale wetgeving

[Señor Sjon]

Modbreak:

Dit past beter in PFSL
@Neuzelaar Vriendelijk verzoek je posts te herstellen, maar anders doe ik het. De openingspost heb ik vast gedaan om een topic te houden. Laat maar, heb het zelf al gedaan.
@Anoniem: 224360 en anderen. Het is niet de bedoeling hier een 'och-arme-huurder-topic' van te maken. Daar zijn al diverse andere topics voor en vastgoed kan een rendabele lange termijn investering zijn. Dat moet prima besproken kunnen worden zonder moral high ground te gaan claimen of te verzanden in een maatschappelijke discussie.

[ Voor 9% gewijzigd door Señor Sjon op 25-02-2020 14:19 ]

[dehardstyler]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:06:
[modbreak]Dit past beter in PFSL
@Neuzelaar Vriendelijk verzoek je posts te herstellen, maar anders doe ik het. De openingspost heb ik vast gedaan om een topic te houden.
@Anoniem: 224360 en anderen. Het is niet de bedoeling hier een 'och-arme-huurder-topic' van te maken. Daar zijn al diverse andere topics voor en vastgoed kan een rendabele lange termijn investering zijn. Dat moet prima besproken kunnen worden zonder moral high ground te gaan claimen of te verzanden in een maatschappelijke discussie.[/]

Nou hij heeft zijn berichten "aangepast" hoor!
Ik zou er lekker een slotje opgooien, want nu wordt ook de post historie aangepast en dat wordt lastig discussiëren zo.

[Señor Sjon]

Die situatie heb ik nu gecorrigeerd. IMO is dit namelijk een zeer interessant onderwerp waar tweakers ook wat aan hebben.

[kabeltjekabel]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:33:
[...]

Dat lijkt me vreemd. Een hypotheek op 30 jaar dan? Indien op 20 jaar, dan liggen de huren in NL wel erg hoog.

30 jaar ja en de huren liggen hier hoog

[Anoniem: 224360]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:06:
[modbreak]Dit past beter in PFSL
@Neuzelaar Vriendelijk verzoek je posts te herstellen, maar anders doe ik het. De openingspost heb ik vast gedaan om een topic te houden. Laat maar, heb het zelf al gedaan.
@Anoniem: 224360 en anderen. Het is niet de bedoeling hier een 'och-arme-huurder-topic' van te maken. Daar zijn al diverse andere topics voor en vastgoed kan een rendabele lange termijn investering zijn. Dat moet prima besproken kunnen worden zonder moral high ground te gaan claimen of te verzanden in een maatschappelijke discussie.[/]

Volgens mij heb ik het nooit over een arme huurder gehad of een moral high ground. Beetje jammer dat je dit dan erbij haalt met die bewoordingen.

Ik vind de discussie heel interessant, heb op dit moment de middelen zelf niet om iets te kopen om te verhuren. Vraag me wel af of ik daar zelf wel trek in zou hebben en of ik me daar prettig bij zou voelen en tegelijkertijd een leuke cent kan verdienen.

[Señor Sjon]

Erm, je eerste post Anoniem: 224360 in "Vastgoed als investering" stelt alleen maar van dat soort vragen...

[Anoniem: 224360]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:29:
Erm, je eerste post Anoniem: 224360 in "Vastgoed als investering" stelt alleen maar van dat soort vragen...

Dat jij er een eigen kleurtje en benaming aan wil geven is prima, maar leg mij geen woorden in de mond. De financiële discussie is zeker interessant, maar ts z'n bewoordingen zorgen ervoor dat het een nogal eenzijdige discussie lijkt, namelijk winstmaximalisatie. Als je het enkel daarover wilt hebben en niet over verantwoord ondernemen, ook prima dan is dit m'n laatste post hier. Ik zelf ben fan van corporate social responsibilty en zie dat liefst in alle lagen van de samenleving.

[TerraGuy]

President schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:03:
Je zit dus op 1.500 netto winst per maand? Hoeveel geld is je vastgoed op het moment waard? Als de drie flatjes samen iets van 450k waard zijn dan haal je een jaarlijks rendement van 4% op je bezit. Zeker een net rendement, laat ik dat voorop stellen.

Ik zit er ook wel eens over na te denken of het niet verstandig is om te investeren in grond. Bossen of andere gebieden. Technisch gezien zal de vraag naar grond blijven toenemen, maar zal het aanbod nooit toenemen... In de verre toekomst (volgende generaties) zal de vastgoed dus vanzelf meer waard worden

Is 4% netjes qua rendement? Is dat dan al incl een pot voor renovatie & onderhoud?

Ik dacht dat woningen verhuren meer op kon leveren, zo 8 a 10% rendement, maar misschien reken ik me te snel rijk Of is dat op sommige plekken wel mogelijk in Nederland?

[3x3]

Erasmo schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:44:
[...]

Erg hoog is een understatement. Voor 45-60m² in een stad als Amsterdam betaal je al gauw €1500 per maand.

Een studio of appartement van 45-60m2 A'dam kost al snel 3 a 5 ton. Als dat verhuurd wordt, is een verhuurder best redelijk bezig en ben je als huurder spekkoper.

Stel de woonruimte kost maar 3ton, dan heeft de verhuurder een huurrendement van 6% voor alle belastingen . Dat is lager dan je bijvoorbeeld verdiend op de lange termijn met gespreid beleggen op de beurs.

Stel de woonruimte kost 5 ton. Dan heeft de verhuurder een rendement van 3,6% dat is nauwelijks genoeg om alle belastingen en bijkomende vaste lasten van zo'n pand van te betalen.

Om je een gevoel te geven voor wat redelijk is qua huurrendement in Amsterdan zat dat q4 van 2019 ongeveer op 4,5% van de woningwaarde. In veel andere middengrote steden in Nederland zat dat rendement ongeveer op een dikke 6%. Dit is nog voor alle belastingen en vaste lasten voor de eigenaar. Huurders beseffen zich vaak niet dat ze vaak tot de eerste helft van het jaar alleen maar aan het betalen aan belastingen en vaste lasten voor de eigenaar.

[President]

TerraGuy schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:34:
[...]

Is 4% netjes qua rendement? Is dat dan al incl een pot voor renovatie & onderhoud?

Ik dacht dat woningen verhuren meer op kon leveren, zo 8 a 10% rendement, maar misschien reken ik me te snel rijk Of is dat op sommige plekken wel mogelijk in Nederland?

Ik vind dat je voor het rendement uit moet gaan van de waarde van de woning op dat moment, niet het bedrag waarvoor je het xx jaar geleden hebt gekocht.

Als je uitgaat van 8% rente, dan zou een flat van 150.000 dus op jaarbasis netto 12.000 opleveren... Dan moet er buiten die 1.000 per maand nog meer gevraagd worden ivm belastingen,onderhoud, etc..

Je moet het vooral ook hebben van een stijging van de waarde op lang termijn naast de rente!

[ Voor 6% gewijzigd door President op 25-02-2020 14:42 ]

[Viper®]

Ik haak even aan. Dit valt een beetje samen met het financiële onafhankelijkheids topic.
Mijn huidige appartement ga ik verkopen, heb wel gekeken naar verhuur maar uiteindelijk vond ik het risico niet waard. Relatief lage huur i.v.m. de woningwaarde, 4.4% en daar moeten alle kosten nog vanaf.
Onderhoud wat er aan zat te komen. Nu verkopen is geen onderhoud meer hoeven plegen.

Wil wel een keer iets kopen voor de verhuur maar liefst beginnen met een kleine woning.

[Señor Sjon]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:34:
[...]

Dat jij er een eigen kleurtje en benaming aan wil geven is prima, maar leg mij geen woorden in de mond. De financiële discussie is zeker interessant, maar ts z'n bewoordingen zorgen ervoor dat het een nogal eenzijdige discussie lijkt, namelijk winstmaximalisatie. Als je het enkel daarover wilt hebben en niet over verantwoord ondernemen, ook prima dan is dit m'n laatste post hier. Ik zelf ben fan van corporate social responsibilty en zie dat liefst in alle lagen van de samenleving.

Het gaat hier om een particulier die een aantal panden heeft. Geen corporate die een MVO-verslag in hoeft te dienen, danwel als goed doel moet dienen. Als verhuurder heb je ook leegstandrisico, huurders die je vastgoed uitleven en in sommige gevallen een plantage erin beginnen. Dan kan je op last van de gemeente bv een jaar niet opnieuw verhuren. Als particulier ben je zo jaren 'winst' kwijt. Welk social return hoofdstuk is dat? Of toen een jaar of 6 geleden je panden aan de straatstenen niet kwijtraakte. Owja, een gemeentelijke herindeling kan opeens je OZB-tarieven doen exploderen. En met vaak een CPI-huurstijging in de overeenkomst boer je dan achteruit.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 25-02-2020 14:46 ]

[Koekfabriek]

Ik vind de soms (bijna) vijandige reacties richting @Neuzelaar vrij bijzonder.
Bekende van mij verhuurd ook z'n 10 appartementen gewoon netjes onderhouden (en/of opgeknapt) en verhuurd via het puntenstelsel. Alsof iedere verhuurder ineens een huisjesmelker is die niks anders doet dan zijn huurders uitknijpt. In mijn huurperiode ben ik gewoon tevreden geweest met 4 van 5 verhuurders.

Het hele verhaal van moraliteit is wat mij betreft overtrokken, gaan we dit voortaan ook plaatsen in een topic over iemand die: loonsverhoging wil, een smartphone wil kopen, een (elektrische) auto wil kopen of vakantie wil met het vliegtuig.

Maar on-topic:
Andere bekende van mij heeft 2 appartementen in populaire (studenten)stad in het VK (als pensioensvoorziening). In het collegejaar verhuurd aan (internationale) studenten en in de zomer geprobeerd met AIRBNB voor extra omzet. Kwam snel tot de conclusie dat het extra geld opleverd (wanneer vol) maar ook veel extra werk en risico. Nu de keuze gemaakt om de verhuur op de lange termijn de voorkeur te geven.

Meer winst is vooral ook een meer risico. Het is natuurlijk net de afweging die je wilt maken.

[LankHoar]

Vallen garageboxen onder vastgoed? Een vriend van mij gebruikt dat als investeringsmethode. Die prijzen zijn een stuk lager, dus zeer toegankelijk. Brengt minder op per maand dan huur, maar juist door de toegankelijkheid en veel minder rompslomp (onderhoud etc.) een goede optie imo. Zelf wil ik ook zoiets gaan gebruiken om meer passief inkomen te creëren, maar eerst nog voor een eerste koopwoning om zelf in te wonen aan het sparen.

[ Voor 6% gewijzigd door LankHoar op 25-02-2020 14:47 ]

[Anoniem: 224360]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:44:
[...]

Het gaat hier om een particulier die een aantal panden heeft. Geen corporate die een MVO-verslag in hoeft te dienen, danwel als goed doel moet dienen. Als verhuurder heb je ook leegstandrisico, huurders die je vastgoed uitleven en in sommige gevallen een plantage erin beginnen. Dan kan je op last van de gemeente bv een jaar niet opnieuw verhuren. Als particulier ben je zo jaren 'winst' kwijt. Welk social return hoofdstuk is dat? Of toen een jaar of 6 geleden je panden aan de straatstenen niet kwijtraakte. Owja, een gemeentelijke herindeling kan opeens je OZB-tarieven doen exploderen. En met vaak een CPI-huurstijging in de overeenkomst boer je dan achteruit.

Moet ik het nu zielig vinden dat mensen die meerdere panden bezitten om geld aan te verdienen het soms lastig hebben? Dat geldt voor iedere ondernemer. Passief inkomen bestaat niet, alles kost tijd, geld en energie.
En als we enkel grote multinationals mogen beoordelen op hun gedrag dan is het einde zoek.

Ik heb het dichtbij gezien bij mensen die een loterij wonnen, miljoentje. Krijgen het advies meteen vastgoed te kopen, waardevast, stabiel rendement, etc. Dat schijnt normaal te zijn als je een paar ton hebt liggen.

Ik vind het dan weer bijzonder dat enkel de discussie aangaan als vijandig gezien wordt. Je kunt prima discussiëren over het verhuren van panden op een manier dat je winst maximaliseert, zonder dat je voor huisjesmelker wordt aangezien. Dat er mensen zijn die je daar altijd voor aanzien, so what. Niet iedereen is fan van ongebreideld kapitalisme, mogen die mensen hun mening niet kwijt? Ik heb zelf nergens een waardeoordeel gegeven en ben helemaal niet tegen verhuren, vraag me alleen af hoeveel mensen daadwerkelijk iets om hun huurders geven en niet enkel bang zijn voor de door jou genoemde zaken....dat is een mooi grijs gebied waar ik wel de waarde van discussie in zie.

[3x3]

TerraGuy schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:34:
[...]

Is 4% netjes qua rendement? Is dat dan al incl een pot voor renovatie & onderhoud?

Ik dacht dat woningen verhuren meer op kon leveren, zo 8 a 10% rendement, maar misschien reken ik me te snel rijk Of is dat op sommige plekken wel mogelijk in Nederland?

Als je in de vorige crisis een woning hebt gekocht, en nu opnieuw huurcontracten kan opstellen dan is dat rendement op basis van je originele investering mogelijk.

Maar als je nu pas wil instappen, dan zal je bruto rendement veel lager liggen, om dat je meer moet investeren om dezelfde huuropbrengsten van 1 woning te krijgen. Dat is ook nog eens voor de belastingen.

Ondanks midden of midden-rechtse regeringen zijn er heel, heel veel belasting maatregelen aangekondigd die de woonmarkt raken. De vermogensbelasting op investeren is scherp verhoogd. En vanaf 2021 wordt zelfs kapitaal lenen belast. Daarnaast heb je ook nog ATAD1, die voor vastgoedinvesteerders met een zakelijke entiteit agressief belasting afroomt door rentekosten minder aftrekbaar te maken. En bijvoorbeeld de verhuurdersheffing die vanaf 2015 al is ingevoerd.

Dit zijn alleen nog maar de belastingmaatregelen die zijn ingevoerd onder relatief rechtse regeringen en nu bekend zijn. Maar bijna alle socialistische politici hebben pikkety op het nachtkastje liggen. En belastingen op vermogen hebben ondanks dat ze vaak verschrikkelijke maatschappelijke en economische gevolg hebben, meestal weinig politieke weerstand in Nederland doordat veel mensen de kracht van "rente op rente" niet begrijpen.

Alle nieuwe belastingen op de woningmarkt laten zien, dat er veel politiek draagvlak is voor verhogingen van kapitaalbelastingen en dat de overheid relatief "onbetrouwbaar" kan zijn. Wie nu een keuze maakt om te investeren moet er dus bewust van zijn dat er naast de belastingdruk die er nu al is, ook een relatief groot politiek risico op nog meer "tax-seeking'" op de woningmarkt.

[Anoniem: 590973]

Grappig dat er uit wordt gegaan van winst, je zal maar een horror huurder in je pand hebben/krijgen

[bwerg]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:55:
Moet ik het nu zielig vinden dat mensen die meerdere panden bezitten om geld aan te verdienen het soms lastig hebben? Dat geldt voor iedere ondernemer. Passief inkomen bestaat niet, alles kost tijd, geld en energie.
En als we enkel grote multinationals mogen beoordelen op hun gedrag dan is het einde zoek.

Ik denk dat veel mensen de vragen in je eerste post als retorische vraag lezen. Dus "heb je ook interesse in de morele discussie? Dat een dak boven je hoofd een discutabel verdienmodel kan zijn?" wordt geïnterpreteerd als "wat een discutabel verdienmodel heb jij, TS!". Zo las ik het in eerste instantie ook.

Nou ben ik geen modje maar omdat ik van gezellige topics houdt, verzoekje aan iedereen om die vragen nog eens te lezen en dan niet als retorisch, en dan staan er best interessante en on-topic discussiepuntjes.

[Señor Sjon]

@LankHoar Ja, huur is wat laagdrempeliger en het is natuurlijk geen woonruimte. Wel minder riskant dan een bedrijfspand die langer leegstand kan hebben.

@Anoniem: 224360 Duidelijk. Ik vind het niet gepast in dit topic. Alsof je eenzelfde vraag in het beleggingstopic zou stellen over mensen die ook in bv fossiel investeren voor dividend. of $random vakantietopic op een ander continent hoe het gaat met de uitstoot. We hoeven niet altijd van het slechte in mensen uit te gaan. Als je je panden netjes houdt, dan houdt de huurder de boel ook wat netter.

[President]

3x3 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:55:
[...]

Als je in de vorige crisis een woning hebt gekocht, en nu opnieuw huurcontracten kan opstellen dan is dat rendement op basis van je originele investering mogelijk.

Mja, je moet uitgaan van de waarde van vandaag. Immers; je loopt rente op spaargeld of op de beurs mis. Het enige voordeel wat je hebt op iemand die nu instapt is dat je geen notaris kosten hebt...

[Koekfabriek]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:55:
[...]

Moet ik het nu zielig vinden dat mensen die meerdere panden bezitten om geld aan te verdienen het soms lastig hebben? Dat geldt voor iedere ondernemer. Passief inkomen bestaat niet, alles kost tijd, geld en energie.
En als we enkel grote multinationals mogen beoordelen op hun gedrag dan is het einde zoek.

Ik heb het dichtbij gezien bij mensen die een loterij wonnen, miljoentje. Krijgen het advies meteen vastgoed te kopen, waardevast, stabiel rendement, etc. Dat schijnt normaal te zijn als je een paar ton hebt liggen.

Ik vind het dan weer bijzonder dat enkel de discussie aangaan als vijandig gezien wordt. Je kunt prima discussiëren over het verhuren van panden op een manier dat je winst maximaliseert, zonder dat je voor huisjesmelker wordt aangezien. Dat er mensen zijn die je daar altijd voor aanzien, so what. Niet iedereen is fan van ongebreideld kapitalisme, mogen die mensen hun mening niet kwijt? Ik heb zelf nergens een waardeoordeel gegeven en ben helemaal niet tegen verhuren, vraag me alleen af hoeveel mensen daadwerkelijk iets om hun huurders geven en niet enkel bang zijn voor de door jou genoemde zaken....dat is een mooi grijs gebied waar ik wel de waarde van discussie in zie.

Van mij betreft kan je dat kwijt maar de vraag is of dit topic hiervoor plaats is. Ik ben van mening van niet om het ieder topic praktisch dood slaat.

Als iemand wil verhuizen en woning kan verkopen met 100k overwaarden gaan we ook niet de vraag stellen of het wel moreel juist is om de 100k overwaarden te cashen en dat hij beter zijn huis voor de oorspronkelijk koopprijs moet verkopen. Want is het moreel onjuist om "winst" te maken op een dak boven je hoofd.

Start dan een topic in Actualiteit, Wetenschap & Maatschappij waarbij investeren in vastgoed/primaire levensbehoefte het onderwerp is.

[Echt niet.]

Wat wat mij betreft het grote probleem is met investeren in vastgoed, is dat de goedkope woningen nogal in trek zijn bij investeerders. Doordat veel starterswoningen naar investeerders gaan, blijft er voor de starters een veel te klein aanbod. Hun rest dan weinig andere keuze dan ofwel vrije sector te huren wat duurder is dan koop -met als bonus dat ze nauwelijks meer kunnen sparen voor koop-, ofwel bij paps en mams te blijven wonen tot er eindelijk wat voor ze is.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:34 ]

[boombes]

TerraGuy schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:34:
[...]

Is 4% netjes qua rendement? Is dat dan al incl een pot voor renovatie & onderhoud?

Ik dacht dat woningen verhuren meer op kon leveren, zo 8 a 10% rendement, maar misschien reken ik me te snel rijk Of is dat op sommige plekken wel mogelijk in Nederland?

Ja is haalbaar, heb zelf een stukje vastgoed gekocht met 8,4% rendement, wel aan de onderkant van de markt dus toen ik een nieuwe huurder moest zoeken kwam er echt van alles langs. appartement ligt aan de duitse grens, maar wel net nog in nederland.

Nieuwe huurder moeten zoeken omdat er een vervelende huurder in zat toen ik het pand overkocht, dit wist ik op voorhand maar hij betaalde wel netjes. De gemeente en politie hebben goed samengewerkt met me om deze huurder eruit te krijgen, heeft alles bij elkaar ruim 8 maanden geduurd omdat hij de kans kreeg om te veranderen en ik dat ook redelijk vond. Helaas zonder goed gevolg voor hem.

[ Voor 27% gewijzigd door boombes op 25-02-2020 22:30 ]

[mrbullet]

@Neuzelaar Ik heb besloten om mijn oude woning niet te verkopen, maar te verhuren. Het zat toen "onder water". Geen moraalridder die me meer wilde betalen dan ik destijds heb betaald.

Nu ben ik het gaan zien als een voorziening voor mijn oude dag. Want op de bank zetten kost me alleen maar geld. En de rendement is hoger dan de rente die ik voor mijn huidige koopwoning betaal. Ik heb de oude woning inmiddels voor 70% afbetaald.

Als ik weer zou verhuizen, dan zou ik mijn huidige woning ook niet verkopen. Er zijn genoeg mensen in mijn omgeving aan wie ik het kan verhuren. Ik heb dan stukje vertrouwen dat ze het huis netjes zullen houden en zij hoeven niet de hoofdprijs betalen. Zolang het huis maar zichzelf afbetaald met een beetje extra.

Net zoals @Señor Sjon stelt, verhuren is niets negatiefs. En je kan mensen niet kwalijk nemen voor maken van rendement op hun investering net zoals bedrijven dat ook doen op veel bedenkelijke manieren.

Sommige mensen rijden liever dure auto's, gaan op luxe vakanties en anderen steken het liever in een woning voor het zelfde geld.

[Anoniem: 258387]

Ik investeer ook in vastgoed, maar dat is voor mij puur een pensioenvoorziening. Ik stop niks in een fonds, dat is volgens mij het domste wat je kunt doen (helaas heb je als werknemer praktisch geen keus hier in)

Die morele discussie hier vind ik onnodig. Wees blij dat er een particuliere markt is voor verhuur.

[Echt niet.]

@Anoniem: 258387: Eerst hekel je het punt dat je als werknemer geen keuze hebt dan geld in een fonds stoppen en vervolgens verdedig je het investeren in vastgoed. Waarschijnlijk goedkope woningen. Je beseft dat je daarmee starters de kans ontneemt om te investeren in een eigen huis? Starterswoningen zijn een schaars goed.

Dat je vervolgens zegt dat de discussie onnodig is, klinkt meer alsof je het niet wil horen.

[3x3]

Echt niet. schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 13:49:
@Anoniem: 258387: Eerst hekel je het punt dat je als werknemer geen keuze hebt dan geld in een fonds stoppen en vervolgens verdedig je het investeren in vastgoed. Waarschijnlijk goedkope woningen. Je beseft dat je daarmee starters de kans ontneemt om te investeren in een eigen huis? Starterswoningen zijn een schaars goed.

Dat je vervolgens zegt dat de discussie onnodig is, klinkt meer alsof je het niet wil horen.

(Starters) Woningen zijn schaars, gôh.

Maar ik snap je discriminatoire aanval op @Anoniem: 258387 pensioenfonds niet zo goed.

Want ook als je als starter een 1e eigen huis koopt, ontneem jij netzogoed, een andere starter de kans voor het kopen van zijn 1e eigen huis.

Dus wat is je punt?

Als je wil dat starterswoningen minder schaars waren, dan hadden we ze meer moeten laten bouwen. Heel veel gemeenten hebben dat met het oog op winstmaximalisatie voor hun grondposities jaren lang niet gedaan. Daar zit het woningtekort die starters nu voelen.

De woningmarkt, is een volledig gecontroleerde markt door de overheid.

• De woningvoorraad
• Het Migratie-saldo
• De Hypotheekruimte
• De Belasting op huizen

Worden allemaal door de overheid bepaald.

Don't hate the players, hate the game.
Als de markt niet werkt naar jouw wens, moet je bij de marktmeester zijn.

[ Voor 5% gewijzigd door 3x3 op 26-02-2020 17:42 ]

[Echt niet.]

Mijn punt? Als je als starter tegen elkaar opbied, is dat een gelijke strijd en met een gelijk belang. Investeerders hebben daarentegen het huis niet echt nodig, maar hebben door een groter budget wel meer kans op het huis.

Hate the game? Check.
Hate the players? Dat is sterk uitgedrukt, maar ik neem het investeerders niet in dank af.

[3x3]

Echt niet. schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 16:01:
Mijn punt? Als je als starter tegen elkaar opbied, is dat een gelijke strijd en met een gelijk belang. Investeerders hebben daarentegen het huis niet echt nodig, maar hebben door een groter budget wel meer kans op het huis.

Hate the game? Check.
Hate the players? Dat is sterk uitgedrukt, maar ik neem het investeerders niet in dank af.

Ook een huurder is een mens, en heeft netzoveel als ieder ander dak boven zijn hoofd nodig. Een verhuurder maakt dat mogelijk en neemt risico's die banken niet willen nemen.

Ik snap niet waarom je in een markt, met minder particulier huur-aanbod dan in welk buurland dan ook. Met hogere belastingen voor verhuurders dan in welk buurland dan ooit deze groep van huurders/verhuurders aanvalt.

Als je vindt dat de markt nu niet functioneert, is het verstandig eens te kijken naar welke politieke partijen en actoren de regels voor de huidige markt hebben vormgegeven.

Je stelt zelf dat je geen gelijk speelveld hebt tenopzichte van particuliere huurders, maar nu. Juist nu denk ik dat je als starter meer financieel voordeelen hebt dan de vastgoed verhuurder.

• Doordat huizenprijzen veel sterker zijn gestegen dan de huur de laatste jaren.
• Doordat de starter belastingkorting krijgt (HRA) op z'n huis, en een verhuurder (steeds meer) vermogensbelasting moet betalen.
• Doordat een verhuurder voor z'n 1e verhuurwoning maar vaak 50 tot 70% kan lenen, en een starter tot 100% van zijn woning mag financieren.
• Het rendement met de huidige huisprijzen is nauwelijks genoeg om de belastingen te betalen.
• Doordat een starter met NHG kan lenen onder de 1%, terwijl vastgoedfinanciering vaak een dikke 4% aan rentekosten met zich meeneemt.

Als je als toekomstig pandjesbaas ook maar een kleine kans wilt maken tegen de vele, vele starters op de markt. Ben je in het nadeel, en moet je veel, veel meer geld meenemen dan alleen de K.K. waar de starters mee uit kunnen. Je moet financieel ook veel meer financiële risico's nemen dan een starter op dit moment doet in de woningmarkt. Tot slot, draag je ook veel meer bij in belastingen dan die starter. Als er al sprake is van een moreel hogere grond, lijkt mij die voor de huurder/verhuurder.

Wat de regels moeten zijn, welke ethische normen we willen, en welk beleid het beste is voor de koper, huurder en verhuurder past het best in: Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

Alle bovenstaande dingen zijn zaken die wel bij vastgoed investeren en je rendement horen. En voor investeerder in woningen is het mooi dat je investering naast rendement voor jezelf ook zoveel maatschappelijk rendement oplevert. Een verhuurder:

• Maakt met zijn geld, een thuis voor een ander mogelijk.
• Neemt risico's en geeft kansen voor mensen die buiten de boot vallen bij de bank of sociale huur.
• Leent veel minder dan de gemiddelde koper, dus blaast de krediet bubbel minder op dan de koper.
• Betaald velen malen meer belasting dan de huiskoper.

Al die maatschappelijke baten geven een extra gouden randje aan investeren in een woning voor een ander. Rendement is meer dan een percentage.

[ Voor 15% gewijzigd door 3x3 op 26-02-2020 17:55 ]

[Echt niet.]

Oh, dus je doet het uit altruïsme? Sorry, maar dat geloof je toch zelf niet eens?
Ik beweer overigens nergens dat de politiek dit niet in de hand heeft gespeeld, maar dat is een andere discussie.

Het is inderdaad zo dat je als starter financiële voordelen hebt. Die had ik ook nodig, anders was het me niet gelukt. Maar dan alsnog gaat het investeerders goed af, ze kunnen blijkbaar prima zonder die voordelen.

Uiteraard heb ik niks tegen huurders. Wel heb ik wat tegen het feit dat tegenwoordig veel mensen tegen hun wil in moeten huren omdat het koopaanbod veel te laag is.

[Señor Sjon]

@Echt niet. Lees dit eens: Señor Sjon in "Vastgoed als investering"

[bwerg]

Echt niet. schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 17:02:
Oh, dus je doet het uit altruïsme? Sorry, maar dat geloof je toch zelf niet eens?

Een gemiddelde huisarts of pizzabakker gaat ook niet uit altruïsme naar zijn werk maar mag best trots zijn op dat hij iets doet wat iets toevoegt aan de maatschappij of iets waar vraag naar is.

Als het hele principe van vraag en aanbod in de huurmarkt zo niet gewenst is mag de overheid wel een blik socialisme opentrekken. Wat, gezien de huidige woningmarkt, niet zo'n slecht idee is, maar het is nogal onterecht om iemand die gewoon op een nette manier huizen verhuurt daarop aan te kijken. Dat is een beetje als bij een bio-slager gaan protesteren dat er überhaupt geen dieren geslacht zouden moeten worden. Als er hier nou besproken zou worden hoe je een huurder zo efficiënt mogelijk kan uitknijpen mag je weer langskomen met het commentaar, maar dat zie ik vooralsnog niet echt gebeuren.

edit: oeps, modbreak niet gelezen. @Señor Sjon, je mag 'm weghalen als je dat gepast vindt.

[ Voor 5% gewijzigd door bwerg op 26-02-2020 17:34 ]

[Anoniem: 258387]

Echt niet. schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 13:49:
@Anoniem: 258387: Eerst hekel je het punt dat je als werknemer geen keuze hebt dan geld in een fonds stoppen en vervolgens verdedig je het investeren in vastgoed. Waarschijnlijk goedkope woningen. Je beseft dat je daarmee starters de kans ontneemt om te investeren in een eigen huis? Starterswoningen zijn een schaars goed.

Dat je vervolgens zegt dat de discussie onnodig is, klinkt meer alsof je het niet wil horen.

Ja, dat is toch logisch? Ik moet er niet aan denken dat ik verplicht een deel van mijn geld in een fonds moet stoppen die daarna volledig kan doen en laten wat het wil. Nu houd ik het zelf in de hand, heb ik een stukje rendement en blijft het vermogen bij mij.

Je aannames over waar ik in investeer slaan nergens op. Ik heb ook bedrijfsloodsen die ik verhuur. Geen goedkoop segment. Die contracten sluit je bijvoorbeeld voor 5 jaar af tegen een iets lager rendement. Maar dan wel de zekerheid van 5 jaar een huurder.

Voordat je graag mee wilt praten met de grote mensen, verdiep je even in de materie, luister naar de mensen die daadwerkelijk investeren en kom dan eens met een mening. Tot die tijd: lezen, luisteren en je bijdrage reduceren tot een grote ronde 0.

[Jack]

Echt niet. schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 17:02:
Uiteraard heb ik niks tegen huurders. Wel heb ik wat tegen het feit dat tegenwoordig veel mensen tegen hun wil in moeten huren omdat het koopaanbod veel te laag is.

Er zijn altijd mensen wel met een groter budget dan jezelf die daardoor een mooie woning voor je neus wegkapen, hetzij een andere koopstarter, hetzij een investeerder met een grotere portemonnee.

Als ik om me heen kijk (Achterhoek) zie ik een zeer grote vraag naar woningen onder de 225K, voor de koopstarters en éénverdieners. In dit prijssegment wordt er hier nog amper wat gebouwd. Nieuwbouw kost in deze hoek van het land 250K+ in kale toestand.
Ik zie dan eerder een reden om bij de gemeente te gaan klagen waar de betaalbare woningen blijven, dan om een verhuurder uit te maken voor huisjesmelker o.i.d.

Ik heb bijv. zelf specifiek voor de Achterhoek gekozen. De salarissen liggen iets lager dan in de Randstad, maar de woningen zijn er ook goedkoper, dus netto resultaat is prima. Deze stap kan ik iedereen van harte aanbevelen ipv tegen de hoofdprijs in het westen wat te kopen/huren

[Echt niet.]

Anoniem: 258387 schreef op woensdag 26 februari 2020 @ 18:59:
[...]
Je aannames over waar ik in investeer slaan nergens op. Ik heb ook bedrijfsloodsen die ik verhuur. Geen goedkoop segment. Die contracten sluit je bijvoorbeeld voor 5 jaar af tegen een iets lager rendement. Maar dan wel de zekerheid van 5 jaar een huurder.

Voordat je graag mee wilt praten met de grote mensen, verdiep je even in de materie, luister naar de mensen die daadwerkelijk investeren en kom dan eens met een mening. Tot die tijd: lezen, luisteren en je bijdrage reduceren tot een grote ronde 0.

Easy...

De discussie ging over starterswoningen en dat was ook waar mijn mening op gebaseerd was. Mijn intentie was om ook duidelijk te maken dat ik daarop doelde, in de trant van 'Wie de schoen past, trekke hem aan'.
Wat dat betreft: als de schoen niet past, trek hem dan vooral niet aan.

[3x3]

Nu we relatief veel Belgen in het topic hebben, kunnen jullie uitleggen hoe het in België zit met de vermogensbelasting over vastgoed?

Zijn er nog zaken waar je op moet letten als je in België woont en prive Nederlands vastgoed bezit?

[FreshMaker]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:35:
@Neuzelaar je voelde je na mijn post ook persoonlijk aangevallen, je begint daarna een post te plaatsen over hoe blij je huurders met je zijn.

Dat vind ik alleen totaal niet interessant. Het gaat mij om het systeem en dat verschilt wel in België ten opzichte van Nederland. België heeft trouwens ook wat kromme bepalingen die de verhuurder kan misbruiken inzake termijnen.

Is je inschatting dat meer dan de helft van de huurders niet eens wil kopen ergens op gebaseerd? Ik denk namelijk dat er zeker markt is voor mensen die liever huren, maar als je de topics hier zoal volgt is dat zeker geen 50% of meer.

Prima N=1, maar ik huur mijn woning.
Ooit uit noodzaak, maar nu woon ik er al zo'n 22 jaar.

Was kopen beter geweest ?
Misschien wel, dan was de hypotheek bijna afbetaald, maar in die periode kreeg ik geen hypotheek, geen echt vast inkomen, niet getrouwd, en de wederhelft minimaal inkomen.
Onze berekening kwam destijds uit op 80K, niet echt genoeg

Dan ga je je leven 'opbouwen' meer vastigheid, meer inkomen - trouwen, en dan komen de kinderen, en krijg je een "crisis"
Huizenprijzen stijgen harder dan mijn inkomen, dus alweer - geen hypotheek

Wij zijn nu tegen de 50, dus nog 17 / 20 jaar arbeidsleven, geen hoge scholing dus inkomen blijft 'middelmatig'

De afgelopen jaren diverse dingen gehad, CV installatie, rioolverzakking, huis heeft een scheur in de gevel.
Zijn / worden opgelost door de WBV, geen kosten voor mij als bewoner.
volgende maand wordt de keuken, badkamer en de meterkast gerenoveerd.

Ik hoor mijn collega's over de WOZ, belastingen en andere kosten ( waaronder een verzakking door het waterpeil, hij woonde er net 2 jaar ... 20K kosten voor stutten en afwerking.

* FreshMaker berust zich in de huurprijs, en is tevreden met de huidige situatie

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:32 ]

[GeFoX]

Leuk, een vastgoed topic!

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 11:50:
De eerste 2 flats zijn inmiddels hypotheekvrij, de laatste probeer ik zo snel mogelijk af te lossen en dat zou over een jaar of 5 moeten gebeurd zijn. Dan heb ik ook mijn doel gehaald wat ik me ooit heb gesteld en dat is +- 1500 eur netto inkomsten uit verhuur te halen.

Je weet dat je (veel) geld laat liggen door (bijna) geen gebruik te maken van van één of meerdere hypotheken?

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:31 ]

[GeFoX]

Ben niet thuis op de vastgoedmarkt in Belgie. Als ik vanuit de Nederlandse vastgoedmarkt kijk, kan je uitbreiden met +/- 3 appartementen (afhankelijk van de koopsom) zonder dat je risico ineens omhoog schiet. Je hebt dan wel één of meerdere hypotheken nodig om dat mogelijk te maken.

[Dzine]

Interessant!

Ik ben me ook wat aan het inlezen om een huisje voor de verhuur te kopen. Niet zo zeer dat het geld tegen de klippen oploopt, maar omdat ikzelf, mijn pa en mijn schoonvader vrij handig zijn. En laten die laatste twee nou net met pensioen zijn . En aardig wat opknaphuisjes in de buurt.

Beginnersvraag; Hoe begin ik aan een goede berekening tbv een buy-to-let hypotheek?
Vaak word er gevraagd naar mijn eigen hypotheek (4 jaar jong dus maakt geen indruk bij de bank) en rendement . En ik neem aan dat de huurinkomsten ongetwijfeld ook belast zullen zijn.

[Blik1984]

Ik ben me aan het oriënteren om te gaan verhuren, heb een pand op het oog in het hart van de binnenstad van een Brabantse stad. Ik heb al een aantal basale dingen in kaart gebracht, maar toch wel één van de belangrijkste zaken is de mogelijke verhuurprijs.

Maar, hoe bepaal ik de markthuurprijs?Ik heb namelijk geen flauw idee hoe ik dat kan bepalen. Heb wel wat richtprijzen qua verhuur per m2 in de stad waar ik het pand op het oog heb. Maar de verhuur prijs die ik daarmee krijg is niet redelijk , en neemt bijvoorbeeld ook buitenruimte niet mee in de berekening.

Iemand tips?

[Sport_Life]

Interessant topic. Zit er ook weleens aan te denken om van de overwaarde op onze woning een appartement voor verhuur te kopen. Liefst dan wel een VON/nieuwbouw appartement. Probleem is dat er weinig aanbod is en aanbod dat er is, is te duur (> 6k per m2). Dan kom ik met geen enkele rekensom financieel goed uit.
En voor <4% rendement ga ik geen grote risico's aan.

[BekSide]

Blik1984 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 17:00:
Ik ben me aan het oriënteren om te gaan verhuren, heb een pand op het oog in het hart van de binnenstad van een Brabantse stad. Ik heb al een aantal basale dingen in kaart gebracht, maar toch wel één van de belangrijkste zaken is de mogelijke verhuurprijs.

Maar, hoe bepaal ik de markthuurprijs?Ik heb namelijk geen flauw idee hoe ik dat kan bepalen. Heb wel wat richtprijzen qua verhuur per m2 in de stad waar ik het pand op het oog heb. Maar de verhuur prijs die ik daarmee krijg is niet redelijk , en neemt bijvoorbeeld ook buitenruimte niet mee in de berekening.

Iemand tips?

Is er niets in de buurt van de woning dat te huur staat momenteel?

per m2 reken ik eigenlijk nooit. Je moet ergens op in zetten en dan zou het snel verhuurd moeten zijn want 1 maand leegstand kost je al 8% van je jaarhuur.

Over welke stad je het hebt weet ik niet, misschien is het wel Eindhoven daar is momenteel in de binnenstad voor een appartement van 80m2 €1.200,- per maand gangbaar. ex servicekosten/gwl enz.

Geen idee of de corona hier nog veel dingen in veranderd.

Houd wel je rendement in de gaten, want een appartement zoals hierboven benoemd kost je nu ook minimaal €250.000,- waardoor je dus eigenlijk geen top rendement meer haalt als je het mij vraagt.
Zeker niet als het met een hypotheek is bekostigd.

[Blik1984]

BekSide schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:36:
[...]


Is er niets in de buurt van de woning dat te huur staat momenteel?

per m2 reken ik eigenlijk nooit. Je moet ergens op in zetten en dan zou het snel verhuurd moeten zijn want 1 maand leegstand kost je al 8% van je jaarhuur.

Over welke stad je het hebt weet ik niet, misschien is het wel Eindhoven daar is momenteel in de binnenstad voor een appartement van 80m2 €1.200,- per maand gangbaar. ex servicekosten/gwl enz.

Geen idee of de corona hier nog veel dingen in veranderd.

Houd wel je rendement in de gaten, want een appartement zoals hierboven benoemd kost je nu ook minimaal €250.000,- waardoor je dus eigenlijk geen top rendement meer haalt als je het mij vraagt.
Zeker niet als het met een hypotheek is bekostigd.

toon volledige bericht

Kom hele wisselende prijsranges tegen, maar grosso modo kom ik voor vergelijkbare appartementen prijzen tegen van rond de 1300-1400 euro per maand excl. servicekosten en g/w/l.

Het betreft trouwens het appartement van mijn schoonmoeder die binnenkomt vrijkomt (die gaat het einde van het jaar niet meer halen), dus dat gaan we erven. Wel nog met een hypotheek erop van 15%-20% onder de huidige marktwaarde. De keuze is dus ook heel makkelijk om er vanaf te zien en het niet te doen. Maar nu de kans zich voordoet wil ik me er wel in verdiepen om te kijken of het een optie zou zijn.

Op mijn bierviltje berekening (wel gebruik makende van BAR/NAR, rekening houden met leegstand, verbouwingskosten, aankoopkosten, exploitatiekosten), lijkt het best interessant te zijn. Vraag is alleen ook of ik het gedoe erbij wil van huisbaas zijn

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 21:08 ]

[Erasmo]

LankHoar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:46:
Vallen garageboxen onder vastgoed? Een vriend van mij gebruikt dat als investeringsmethode. Die prijzen zijn een stuk lager, dus zeer toegankelijk. Brengt minder op per maand dan huur, maar juist door de toegankelijkheid en veel minder rompslomp (onderhoud etc.) een goede optie imo. Zelf wil ik ook zoiets gaan gebruiken om meer passief inkomen te creëren, maar eerst nog voor een eerste koopwoning om zelf in te wonen aan het sparen.

Ik heb ooit toen ik geluk had met bitcoin een garagebox van de opbrengst gekocht die nu in de verhuur is. Minder rendement maar ook veel minder gedoe.

Blik1984 schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 20:29:
[...]


Kom hele wisselende prijsranges tegen, maar grosso modo kom ik voor vergelijkbare appartementen prijzen tegen van rond de 1300-1400 euro per maand excl. servicekosten en g/w/l.

Het betreft trouwens het appartement van mijn schoonmoeder die binnenkomt vrijkomt (die gaat het einde van het jaar niet meer halen), dus dat gaan we erven. Wel nog met een hypotheek erop van 15%-20% onder de huidige marktwaarde. De keuze is dus ook heel makkelijk om er vanaf te zien en het niet te doen. Maar nu de kans zich voordoet wil ik me er wel in verdiepen om te kijken of het een optie zou zijn.

Op mijn bierviltje berekening (wel gebruik makende van BAR/NAR, rekening houden met leegstand, verbouwingskosten, aankoopkosten, exploitatiekosten), lijkt het best interessant te zijn. Vraag is alleen ook of ik het gedoe erbij wil van huisbaas zijn

Als het gedoe er niet bij wilt hebben en je het lastig vind om een prijs te prikken, waarom draag je het hele beheerverhaal niet over aan een makelaar/beheerder? Kost wat rendement maar scheelt ook een hoop gedoe.

[smok84]

Mooi en interessant topic, althans de insteek ervan.

Jammer om te zien dat als iemand een vraag stelt om informatie en kennis te delen, welke in enige vorm een raakvlak heeft met financiën, het topic een groot risico heeft gehijacked te worden door de ridders van de moraaltafel, even 7500 in de transponder draaien jongens. Hier zal ik vast een hoop commentaar op krijgen, maar wellicht is het handig om een ander topic te openen om hier morele aspect te bespreken van investeren in vastgoed(woning) en het verhuren hiervan, dit zijn interessante onderwerpen en verdienen hun eigen topic.

Back on topic:
Welke regio's in Nederland vinden jullie het meest interessant om in vastgoed te investeren? en ook waarom?

[ Voor 3% gewijzigd door smok84 op 24-04-2020 00:06 ]

[stokmeister]

smok84 schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 00:03:
Mooi en interessant topic, althans de insteek ervan.

Jammer om te zien dat als iemand een vraag stelt om informatie en kennis te delen, welke in enige vorm een raakvlak heeft met financiën, het topic een groot risico heeft gehijacked te worden door de ridders van de moraaltafel, even 7500 in de transponder draaien jongens. Hier zal ik vast een hoop commentaar op krijgen, maar wellicht is het handig om een ander topic te openen om hier morele aspect te bespreken van investeren in vastgoed(woning) en het verhuren hiervan, dit zijn interessante onderwerpen en verdienen hun eigen topic.

Back on topic:
Welke regio's in Nederland vinden jullie het meest interessant om in vastgoed te investeren? en ook waarom?

Ik ben het met je eens. Gebeurt in andere, financieel gerelateerde, topics ook. En iedereen kent wel een oom van een neef van een vage kennis waarbij de verhuur niet goed is gegaan. Uiteraard moet je je bewust zijn van de risico's, maar die kan je beperken en zelf inschatten.

Ik zelf vind de regio Amsterdam het meest interessant vanwege de vele expats. In deze corona tijd is het natuurlijk geen goede markt, maar normaal gesproken weinig risico's. Ik heb het dan over de verhuur van een appartement.

[Skyaero]

Neuzelaar schreef op woensdag 15 april 2020 @ 17:06:
Tips die ik zou kunnen geven:

Ik heb zelf overwogen om mijn oude appartement te verhuren, maar ik kreeg de business case niet goed rond. Waar ik erg tegenaan liep waren de risico's met verhuurders:

- Het verloop was in deze appartementen redelijk hoog (huurders bleven doorgaans 1 tot 2 jaar), waardoor er veel werving nodig was. Doe jij de werving zelf of laat je dat doen. Hoe drukken de kosten (eigen arbeid of makelaar) op de business case?

- Het risico dat je geen huurder kunt vinden of dat de huurprijs naar beneden moet. De huizenmarkt is krap, maar dat betekent nog niet dat mensen de huur kunnen opbrengen. Zie de crisis van 2008. Hoe heb je dit risico ingecalculeerd?

- Hoewel ik voornamelijk horrorverhalen uit de VS heb gehoord over huurders, heb je een beeld van de risico's van horrorhuurders die de woning volledig verbouwen en jou met de kosten laat zitten? Heb je dit op een of andere manier afgedekt en zo ja hoe?

- Mijn ervaring met huurders als buren is geluidsoverlast. Zij hadden minder met de omgeving dan bewoners-eigenaren en zorgde daardoor voor meer (geluids)overlast. Krijg jij veel klachten en hoe ga je daar mee om?

edit: Ik richt mijn vragen aan Neuzelaar, maar ik ben in het algemeen wel beniewd, dus ook van andere (particuliere) verhuurders.

[ Voor 4% gewijzigd door Skyaero op 24-04-2020 11:19 ]

[smok84]

Skyaero schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 10:37:
[...]


Ik heb zelf overwogen om mijn oude appartement te verhuren, maar ik kreeg de business case niet goed rond. Waar ik erg tegenaan liep waren de risico's met verhuurders:

- Het verloop was in deze appartementen redelijk hoog (huurders bleven doorgaans 1 tot 2 jaar), waardoor er veel werving nodig was. Doe jij de werving zelf of laat je dat doen. Hoe drukken de kosten (eigen arbeid of makelaar) op de business case?

Ja inderdaad het verloop is wel hoog en dat brengt wel wat werk met zich mee. Het is volgens mij altijd verstandiger om een verhuurmakelaar in te schakelen, dit ook zodat je geen overmatig vermogens beheer hebt, want als je dat wel heb dan kun je naar box 1 verhuizen ipv box 3. Wel goed een vinger aan de pols houden en zelf wel echt kennis te maken met de huurders en ook een financiële situatie van de potentiele huurders goed analyseren, kan je een hoop kopzorgen besparen.

Skyaero schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 10:37:
[...]

- Het risico dat je geen huurder kunt vinden of dat de huurprijs naar beneden moet. De huizenmarkt is krap, maar dat betekent nog niet dat mensen de huur kunnen opbrengen. Zie de crisis van 2008. Hoe heb je dit risico ingecalculeerd?

Hier heb ik wel rekening mee gehouden, gelukkig heb ik tot dusver nog geen leegstand gehad, wel moet ik zeggen dat ik liever een of twee maand leegstand heb dan een huurder waar ik mij niet prettig mee voel.

Skyaero schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 10:37:
[...]

- Hoewel ik voornamelijk horrorverhalen uit de VS heb gehoord over huurders, heb je een beeld van de risico's van horrorhuurders die de woning volledig verbouwen en jou met de kosten laat zitten? Heb je dit op een of andere manier afgedekt en zo ja hoe?

Dit kun je niet afdekken ben ik bang, misschien dat iemand hier suggesties voor heeft?
Maar dit kun je tegengaan door zelf:
- kennis maken met huurders
- financiele situatie huurders bekijken
- duidelijk en heldere huurovereenkomst
- 2 maanden borg
- in contract opnemen dat je inspectie wilt kunnen doen (dit kan ook met onderhoud van de ketel, of ga met nieuwjaar langs en neem flesje wijn mee, krijg je ook weer betere band met de huurders)
- Een goede relatie is wel key

Schiet me net nog even te binnen, als er bijvoorbeeld schade is aan appartement dan moet men dat direct melden en ook moet de schade direct hersteld worden. Dit heeft als voordeel dat je niet schade moet herstellen als de huurder eruit is en je zoek een nieuwe huurder, maar ook dat je het financiele stukje gelijk kan afhandelen of een regeling voor treffen, dat is beter dan na afloop men niet kan betalen en je moet er achteraan blijven gaan of erger je draait zelf op voor de kosten.

Skyaero schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 10:37:
[...]

- Mijn ervaring met huurders als buren is geluidsoverlast. Zij hadden minder met de omgeving dan bewoners-eigenaren en zorgde daardoor voor meer (geluids)overlast. Krijg jij veel klachten en hoe ga je daar mee om?

Zelf heb ik daar nog geen klachten mee gehad, zelf heb ik appartementen en heb ik met de vve overlegd dat als er klachten zijn dat de vve het direct laten weten. Ook is in de overeenkomst hier het één en ander over opgenomen. Ook hebben de vve's een huisregelement. Maar hier geld ook weer screen je huurders en zorg dat je prettige band hebt met ze, dan kom je een heel eind.


Hoop dat goed gaat met de quotes, doe dat eigenlijk nooit zo.

[ Voor 7% gewijzigd door smok84 op 24-04-2020 12:03 ]

[Maahes]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 12:25:
Ik haal er lol uit en ik kan je vertellen dat mijn huurders erg blij met mij zijn als verhuurder:
-de eerste is een Irakees die na de oorlog in België in mijn appartement zijn eerste nieuwe plek vond om zijn leven opnieuw op te bouwen (sprak geen Nederlands, had heel veel moeite om iets te vinden)
-de tweede zat al in de flat, maar is blij dat ik hem er laat wonen (en ik heb er nog werken laten uitvoeren ook)
-de derde is een oudere dame die ik een behoorlijke korting heb gegeven (net weduwe, wou er erg graag wonen, beloofde het piekfijn te houden)

Ik heb dus nooit last van mijn geweten, integendeel - en daarom dat ik misschien nu meer in de winstgevende takken van vastgoed wil stappen.

Overigens vind ik dat huurders het behoorlijk makkelijk hebben. Wel de geneugten, zelf haast nooit de vervelende lasten (belastingen betalen, het duurdere onderhoud etc). Vandaar dat ik zelf ook huur

In NL is huren en tegelijkertijd verhuren fiscaal enorm onvoordelig. Geen hypotheekrenteaftrek, geen woning in box 1, vermogen van woningen in box 3. Hoe zit dat voor jou?

[Maahes]

Anoniem: 224360 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:34:
[...]

Dat jij er een eigen kleurtje en benaming aan wil geven is prima, maar leg mij geen woorden in de mond. De financiële discussie is zeker interessant, maar ts z'n bewoordingen zorgen ervoor dat het een nogal eenzijdige discussie lijkt, namelijk winstmaximalisatie. Als je het enkel daarover wilt hebben en niet over verantwoord ondernemen, ook prima dan is dit m'n laatste post hier. Ik zelf ben fan van corporate social responsibilty en zie dat liefst in alle lagen van de samenleving.

Sociaal verantwoord en ondernemen moet je afdwingen met regels. Als investeerder of belegger moet je voor winstmaximalisatie gaan. Dat verwacht een goed functionerende vrije markt ook van je.

[Blik1984]

Erasmo schreef op donderdag 16 april 2020 @ 14:32:
[...]

[...]
Als het gedoe er niet bij wilt hebben en je het lastig vind om een prijs te prikken, waarom draag je het hele beheerverhaal niet over aan een makelaar/beheerder? Kost wat rendement maar scheelt ook een hoop gedoe.

Heb je een indicatie van kosten voor een beheerder? Is dat een percentage of fixed?

[ambroz]

Blik1984 schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 13:16:
[...]


Heb je een indicatie van kosten voor een beheerder? Is dat een percentage of fixed?

Wij betalen 5% ex btw voor volledig beheer.
Bij nieuwe huurder eenmalig de huurprijs (ex btw) als fee.

[smok84]

ambroz schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 14:01:
[...]


Wij betalen 5% ex btw voor volledig beheer.
Bij nieuwe huurder eenmalig de huurprijs (ex btw) als fee.

Interessant heb ik wel paar vragen over

1. Incasseer je zelf wel de huur of gaat dat ook via de beheerder?
Want dat is potentieel risico als de beheerder in zwaar weer komt dat jij bij hem het geld moet innen.

2. Welke diensten leveren ze verder voor die 5%?

3. En dat is denk ik 5% van de huurinkomsten, niet na vve en rente?

[ambroz]

smok84 schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 15:19:
[...]


Interessant heb ik wel paar vragen over

1. Incasseer je zelf wel de huur of gaat dat ook via de beheerder?
Want dat is potentieel risico als de beheerder in zwaar weer komt dat jij bij hem het geld moet innen.

2. Welke diensten leveren ze verder voor die 5%?

3. En dat is denk ik 5% van de huurinkomsten, niet na vve en rente?

1. Gaat via beheerder, die betalen ook uit
2. Eerste contactpunt voor de huurder. Kleine klusjes worden door ze opgelost, bedragen boven de 100 euro contacteren ze ons (bijv vaatwasser kapot) voor goedkeuring (zij plaatsen/vervangen tegen marktconform tarief/je plaatst het zelf)
3. 5 van bruto huur (VVE valt buiten de huur). Wat bedoel je met rente?

[smok84]

ambroz schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:01:
[...]


1. Gaat via beheerder, die betalen ook uit
2. Eerste contactpunt voor de huurder. Kleine klusjes worden door ze opgelost, bedragen boven de 100 euro contacteren ze ons (bijv vaatwasser kapot) voor goedkeuring (zij plaatsen/vervangen tegen marktconform tarief/je plaatst het zelf)
3. 5 van bruto huur (VVE valt buiten de huur). Wat bedoel je met rente?

Thanks voor je reply.
Met rente bedoelde ik de hypotheekrente die je mogelijk betaald, maar gezien je bruto huur aangeeft gaat de hypotheekrente hier nog van af begrijp ik.

[ambroz]

smok84 schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 15:31:
[...]


Thanks voor je reply.
Met rente bedoelde ik de hypotheekrente die je mogelijk betaald, maar gezien je bruto huur aangeeft gaat de hypotheekrente hier nog van af begrijp ik.

ok

[ Voor 12% gewijzigd door ambroz op 30-09-2020 14:25 ]

[Moffin]

Ik heb zelf ook wel eens een pand willen kopen voor de verhuur. Helaas moest je minimaal 75k lenen tegen allerlei voorwaarden waaardoor het investeerbaar vermogen 3 ton werd.
Ik wilde destijds maar 30k lenen. (vastgoed hypotheek).

Hoe financieren jullie een deel van het pand?
Gewoon een reguliere hypotheek of echt zakelijke investeringshypotheek? (waar je vaak korte termijn rentes hebt, en dus een risico in de toekomst)
Ik heb wel eens vernomen dat het ook mogelijk is om dit met een consumenten hypotheek te doen en zo de mogelijkheid heb om een rente 30 jaar (of 20) vast te zetten.

[factor15]

Heeft iemand ervaring met een kortlopende financiering voor onroerend goed. Ik kan nl voor een aantrekkelijk bedrag een woning kopen. De woning staat op mijn grond die ik heb verpacht. De grond hoef ik dus niet meer te kopen. Ik zou het willen kopen om eigenlijk meteen weer door te verkopen en dan heb ik de kans om het erfpachtcontract te wijzigen.

De grond vertegenwoordigt meer dan 50% van de waarde van het geheel (woning+grond). Een hypotheek lijkt mij aan de dure kant met de bijkomende kosten. Maar misschien vergis ik mij daarin.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:51 ]

[RuudvandeBeeten]

factor15 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:35:
Heeft iemand ervaring met een kortlopende financiering voor onroerend goed. Ik kan nl voor een aantrekkelijk bedrag een woning kopen. De woning staat op mijn grond die ik heb verpacht. De grond hoef ik dus niet meer te kopen. Ik zou het willen kopen om eigenlijk meteen weer door te verkopen en dan heb ik de kans om het erfpachtcontract te wijzigen.

De grond vertegenwoordigt meer dan 50% van de waarde van het geheel (woning+grond). Een hypotheek lijkt mij aan de dure kant met de bijkomende kosten. Maar misschien vergis ik mij daarin.

Kijk eens op bv. vastgoed.com. Daarnaast kan je ook bij je bank (of andere creditversterker) aankloppen voor een persoonlijke lening. SamenInGeld doet leningen voor 5 jaar, is wellicht al te lang voor je, maar is misschien ook een optie.

Wellicht combineren met friends&family. Als je businesscase goed is, en je mensen een goede rente kan betalen (voor een korte periode is het in absolute bedragen niet zo veel, + je kan een deal doen) komt het geld bijna vanzelf naar je toe.

[ Voor 4% gewijzigd door RuudvandeBeeten op 13-05-2020 09:46 ]

[RuudvandeBeeten]

.

[ Voor 99% gewijzigd door RuudvandeBeeten op 13-05-2020 09:46 ]

[Ascension]

Weet iemand hoe het zit met elektra/gas tijdens leegstand? Momenteel heb ik een huurder die vertrekt en dus zijn energiecontract zal opzeggen. Wat gebeurd er daarna met de elektra, moet ik dan een tijdelijk energiecontract afsluiten zodat in ieder geval het licht aan kan tijdens bezichtiging?

[rube]

Hoe lang staat het leeg? Je hebt er speciale contracten voor, maar je kan ook bij greenchoice gewoon aanmelden en 2 weken later weer afmelden zonder kosten.

[Hackus]

Ascension schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:08:
Weet iemand hoe het zit met elektra/gas tijdens leegstand? Momenteel heb ik een huurder die vertrekt en dus zijn energiecontract zal opzeggen. Wat gebeurd er daarna met de elektra, moet ik dan een tijdelijk energiecontract afsluiten zodat in ieder geval het licht aan kan tijdens bezichtiging?

Leegstandscontract

[ Voor 3% gewijzigd door Hackus op 13-05-2020 15:50 ]

[rube]

factor15 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:35:
Heeft iemand ervaring met een kortlopende financiering voor onroerend goed. Ik kan nl voor een aantrekkelijk bedrag een woning kopen. De woning staat op mijn grond die ik heb verpacht. De grond hoef ik dus niet meer te kopen. Ik zou het willen kopen om eigenlijk meteen weer door te verkopen en dan heb ik de kans om het erfpachtcontract te wijzigen.

De grond vertegenwoordigt meer dan 50% van de waarde van het geheel (woning+grond). Een hypotheek lijkt mij aan de dure kant met de bijkomende kosten. Maar misschien vergis ik mij daarin.

RuudvandeBeeten schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 09:43:
[...]

Kijk eens op bv. vastgoed.com. Daarnaast kan je ook bij je bank (of andere creditversterker) aankloppen voor een persoonlijke lening. SamenInGeld doet leningen voor 5 jaar, is wellicht al te lang voor je, maar is misschien ook een optie.

Wellicht combineren met friends&family. Als je businesscase goed is, en je mensen een goede rente kan betalen (voor een korte periode is het in absolute bedragen niet zo veel, + je kan een deal doen) komt het geld bijna vanzelf naar je toe.

Dit: hoe lang heb je het nodig, hoeveel (rente) wil je betalen, ben je bereid om het 1ste recht op hypotheek te geven?
Bedenk trouwens dat de rente bij korte termijn een stuk hoger is. Dat lijkt dan wellicht veel, maar je moet naar je totaal kosten kijken (rente kan wel hoog zijn, maar als het relatief kort is, is het absoluut nog niet heel veel).
Je kan me ook een PM sturen

[CrazyOne]

Ik zit met hetzelfde, ik kan bij ons in de buurt voor +- 120k wel een eengezins rijtjeswoning krijgen, en heb een overwaarde welke ik kan opnemen van ongeveer 40k. Het huis zal dan aan mijn zwager worden verhuurd net onder de grens van sociale huur (dus 730 euro p/m), ook omdat zij het anders niet kunnen betalen (lang zielig verhaal etc), maar de bewindvoerder gaat de huur (van hun rekening iig) betalen.
De verhalen over niet verhuren aan je familie ken ik, alsook de gevaren, wij zijn er ook nog niet van overtuigd dat we het doen!
Oftewel ik heb al een huurder voor minimaal 5 jaar, een (relatief) goedkope woning die qua punten boven de sociale grens scoort, maar die we eronder houden. What could go wrong, behalve een eventueel gebrek aan financiering van een buy to let aanbieder.

[ Voor 4% gewijzigd door CrazyOne op 13-05-2020 15:53 ]

[rube]

CrazyOne schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:52:
What could go wrong, behalve een eventueel gebrek aan financiering van een buy to let aanbieder.

Dat je haast geen rendement maakt?

[CrazyOne]

rube schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:53:
[...]

Dat je haast geen rendement maakt?

Klopt, gaat ook niet per se om direct rendement, alhoewel de extra aflossingsvrije hypotheek op ons eigen huis ook moet worden betaald. Het gaat ook voor de langere termijn, uiteindelijk ben ik van plan om over 30 jaar met een huisje te zitten welke verhuurd kan worden. Onderhoud ed wordt gedaan door mijn zwager (die is al lang blij dat ze weer wat hebben, en gefinancierd door mij).
De hypotheekhoogte zou +- 350 per maand zijn, houdt +- 370 euro pm over voor onderhoud, aanpassingen, belastingen en aflos van onze extra hypotheek. Netto houdt ik misschien 100 euro pm over. Is het een slimme investering voor de korte termijn, nee, voor de langere termijn (en het sociale leven van de familie van mijn zwager) ja.

[factor15]

@rube @RuudvandeBeeten ik zou het zo kort als mogelijk aanhouden en op voorhand al een koper kunnen vinden. Er is een omslagpunt tussen hypotheek met lagere rente met eenmalige bijkomende kosten of een lening met een hogere rente. Maar, als ik een zogenaamde verhuurhypotheek neem is de rente al snel een stuk hoger en is dat omslagpunt al sneller bereikt. Optie is een normale hypotheek maar, dan moet ik doen alsof ik zelf van plan ben zelf er te wonen en dat vervolgens toch niet doen.

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:49 ]

[Tomsworld]

Neuzelaar schreef op donderdag 14 mei 2020 @ 21:32:
[...]


Ik begin meer en meer te denken dat jullie de banken (en de overheid) de schuld moeten geven van jullie hoger huur- en koopprijzen. Dure herfinancieringen, duurdere verhuurhypotheken? Klinkt alsof de banken goed verdienen aan de vastgoedmarkt...?

Leuk topic, als ik ooit geld op overschot heb is het een van mijn beleggingen die er ook zit aan te komen ooit. Maar de markt is voor zover ik weet totaal anders dan hier in België. Bij ons hier is er nog wat te verdienen maar idd vooral kwaliteit en correcte prijs, en wat selectief je huurders kiezen.

[vortexnl1982]

We gaan verhuizen over een jaar naar een nieuwbouw huis en ik wil onze huidig appartement verhuren. Het ligt in een hippe buurt ( Watergraafsmeer ) in Amsterdam, 80 m2, begane grond met een tuintje en grote binnentuin.

Ik wil het gaan opknappen als wij eruit zijn. Dus muren witten, nieuwe vloer, keuken opknappen etc.

Mijn huidige hypotheek van de woning is 400€ bruto en staat voor 20 jaar vast. De woning is uit 1997 en valt onder een actieve VvE.

Mijn doel is niet om rijk te worden van de verhuur maar over de lange termijn te gaan verdienen aan de overwaarde. Ik heb gekocht in 2009 en de overwaarde is nu al 2,5 ton.

Ik zit zelf nog te twijfelen of ik langer dan twee jaar moet gaan verhuren. Dus dat de huurders rechten opbouwen en ik ze er niet meer uit krijg. Wat is jullie ervaring hiermee? Juist korter verhuren of zo lang mogelijk?

[mgizmo]

Wat ik mij afvraag is hoeveel vastgoedverhuurders hier gebruik maken van een hypotheek die niet mag gebruikt worden voor verhuur. Ik hoor regelmatig dat mensen verhuizen, hun vorige huis aanhouden, hypotheek aanhouden en dan verhuren. Welke hypotheekverstrekker keurt dat goed? Wat ik lees is dat je een zakelijke hypotheek hiervoor moet afsluiten, waarbij de rente veeeeel hoger ligt (uiteraard).

Klopt mijn info? Zijn er wel mogelijkheden anders dan een zakelijke hypotheek?

[ Voor 9% gewijzigd door mgizmo op 15-05-2020 09:39 ]

[Wowhead]

Ik zie veel mensen kiezen voor AirBNB want dit zou volgens hun zegge veel meer opbrengen vooral korte verblijven. Ik ken een chinees die 7 woningen heeft in zuid holland en allemaal via airbnb uit verhuurt.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op donderdag 14 mei 2020 @ 23:53:
We gaan verhuizen over een jaar naar een nieuwbouw huis en ik wil onze huidig appartement verhuren. Het ligt in een hippe buurt ( Watergraafsmeer ) in Amsterdam, 80 m2, begane grond met een tuintje en grote binnentuin.

Ik wil het gaan opknappen als wij eruit zijn. Dus muren witten, nieuwe vloer, keuken opknappen etc.

Mijn huidige hypotheek van de woning is 400€ bruto en staat voor 20 jaar vast. De woning is uit 1997 en valt onder een actieve VvE.

Mijn doel is niet om rijk te worden van de verhuur maar over de lange termijn te gaan verdienen aan de overwaarde. Ik heb gekocht in 2009 en de overwaarde is nu al 2,5 ton.

Ik zit zelf nog te twijfelen of ik langer dan twee jaar moet gaan verhuren. Dus dat de huurders rechten opbouwen en ik ze er niet meer uit krijg. Wat is jullie ervaring hiermee? Juist korter verhuren of zo lang mogelijk?

Belangrijke eerste vraag lijkt mij hoe je financiën er voor staan. Heb je voldoende eigen geld om zonder de verkoopopbrengst van de oude woning je nieuwe woning te betalen?

Tweede vraag is of je het wel (tijdelijk) mag verhuren. Soms is het van bv de VVE niet toegestaan.

Derde punt is of je geldverstrekker toestemming wil geven. Dat moet zowel bij tijdelijke als bij permanente huur. Bij tijdelijke huur onder leegstandswet zul je in de regel (na toestemming) je oude hypotheek kunnen aanhouden. Maar dan moet je wel aan die voorwaarden voldoen. Bij permanente huur zul je een verhuurhypotheek moeten nemen. Is op zich ook geen probleem, als je voldoende geld hebt. (De rente is dan wel iets hoger, maar niet veeeel hoger zoals mgizmo aangeeft).

Pas na deze hobbels kun je aan de echte vraag denken, wil je kort of lang verhuren. Bij kort verhuren is het veel speculatiever: je gokt op snelle waardestijging om die snel te cashen. Bij lang verhuren is het meer een lange termijn investering: je genereert een inkomensstroom die als het goed is op termijn lekker groeit en tegelijk bouw je hopelijk waarde op door het groeiende verschil tussen openstaande schuld en woningwaarde.

Het zijn dus twee principieel verschillende 'verdienmodellen', waarbij er niet bij voorbaat één verkeerd is. Het hangt helemaal af van je eigen wens en inzichten.