Vastgoed als investering

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:44:
[...]

Belangrijke eerste vraag lijkt mij hoe je financiën er voor staan. Heb je voldoende eigen geld om zonder de verkoopopbrengst van de oude woning je nieuwe woning te betalen?

Ja dat kan, mijn nieuwe hypotheek is al geregeld.

Tweede vraag is of je het wel (tijdelijk) mag verhuren. Soms is het van bv de VVE niet toegestaan.

Ja dat mag volgens het reglement.

Derde punt is of je geldverstrekker toestemming wil geven. Dat moet zowel bij tijdelijke als bij permanente huur. Bij tijdelijke huur onder leegstandswet zul je in de regel (na toestemming) je oude hypotheek kunnen aanhouden. Maar dan moet je wel aan die voorwaarden voldoen. Bij permanente huur zul je een verhuurhypotheek moeten nemen. Is op zich ook geen probleem, als je voldoende geld hebt. (De rente is dan wel iets hoger, maar niet veeeel hoger zoals mgizmo aangeeft).

Ja dat is nog een ding. Ik moet even kijken over een jaar (als we gaan verhuizen) hoe het zit met de rente op verhuurhypotheken. Rente op m'n huidige hypotheek is 1,4% (20 jr vast) als ik naar verhuur schakel dan zit ik toch wel op 2,5 % (10 jr). Woning zit nog een hypotheek op van 215.000 daar 1,1% van is toch 2365 euro per jaar extra (en wie weet wat de rente is na die 10 jaar rentevast periode van verhuurhypotheek). In mijn omgeving zijn meerdere mensen die hun oude (NIET verhuur) hypotheek houden en toch verhuren. Dit heeft niet mijn voorkeur want daar kun je goed nat mee gaan.

Pas na deze hobbels kun je aan de echte vraag denken, wil je kort of lang verhuren. Bij kort verhuren is het veel speculatiever: je gokt op snelle waardestijging om die snel te cashen. Bij lang verhuren is het meer een lange termijn investering: je genereert een inkomensstroom die als het goed is op termijn lekker groeit en tegelijk bouw je hopelijk waarde op door het groeiende verschil tussen openstaande schuld en woningwaarde.

Het zijn dus twee principieel verschillende 'verdienmodellen', waarbij er niet bij voorbaat één verkeerd is. Het hangt helemaal af van je eigen wens en inzichten.

Ik wil het liefst lang verhuren aan b.v. een net gezin of jong stel. Ik wil dat het appartement net blijft als ook de omgeving (goede relatie wil ik blijven houden met mijn huidige buren). Ik verlaag liever mijn huurprijs iets en nette huurders krijg (waar mijn buren ook iets mee hebben).

Ik ben alleen bang dat als ik mensen te lang laat huren dat ze dan huurdersrechten krijgen en ik ze er nooit meer uit krijg. Het plan is ook om als mijn kinderen wat ouder zijn dat ze dan in het appartement kunnen wonen. Dit speelt pas over een jaar of 15 ofzo denk ik.

De winst die ik maak met verhuren wil ik niet gebruiken om af te lossen. Ik wil dat gewoon maandelijks in een wereldwijde ETF tracker investeren zoals VWRL. Het is mij wel wat waard dat ik bij m'n geld kan ipv dat het 'vast' zit in stenen.

[ Voor 3% gewijzigd door vortexnl1982 op 15-05-2020 12:12 ]

[Orange_Dirk]

@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.

[vortexnl1982]

Orange_Dirk schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:51:
@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.

Klopt, de overwaarde is niet aftrekbaar. Ik vraag me nog wel af hoe de overwaarde wordt bepaald (woz/taxatie?). Is dat de overwaarde in verhuurde staat ? En op welke datum wordt de overwaarde bepaald ?

Sjah de verhuurhypotheek moet ik nog even goed naar kijken. Ik heb ook geen zin dat m'n verhuurwoning de executieverkoop in moet en huurders eruit gooien.

Daarnaast krijgen we in 2022 ook nog VRH voor de woning die erin hakt. Maar dan nog is het de moeite waard om te verhuren (huurinkomsten herbeleggen + waardestijging woning).

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:48 ]

[Rubbergrover1]

Tegenover vrh over woningwaarde (in verhuurde staat) staat ook weer een schuld die je box 3 flink drukt.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 21:34:
Tegenover vrh over woningwaarde (in verhuurde staat) staat ook weer een schuld die je box 3 flink drukt.

Ja nu wel, maar VRH in 2022 drukt je schuld wat minder.

[Rubbergrover1]

Bij een huis van 4 ton met een schuld van 2 ton is de waarde in bewoonde staat ongeveer 3 ton. Nieuwe fictieve rendement 16k. Aftrek schuld fictieve rente 6k, betaal je belasting over per saldo 10k.

Zonder huis heb je 2 ton bezit zonder schuld. Fictief rendement ongeveer 10,6k

[rube]

Wowhead schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:32:
Ik zie veel mensen kiezen voor AirBNB want dit zou volgens hun zegge veel meer opbrengen vooral korte verblijven. Ik ken een chinees die 7 woningen heeft in zuid holland en allemaal via airbnb uit verhuurt.

Alleen nu even niet.
En op veel plaatsen mag dat niet, of maar een maximaal aantal dagen per maand.
Bovendien moet je het uitbesteden (kost je rendement) om te voorkomen dat je in box 1 valt (IPV box 3).
Maar het kan inderdaad een stuk meer opleveren

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:56:
[...]


Klopt, de overwaarde is niet aftrekbaar. Ik vraag me nog wel af hoe de overwaarde wordt bepaald (woz/taxatie?). Is dat de overwaarde in verhuurde staat ? En op welke datum wordt de overwaarde bepaald ?

Sjah de verhuurhypotheek moet ik nog even goed naar kijken. Ik heb ook geen zin dat m'n verhuurwoning de executieverkoop in moet en huurders eruit gooien.

Daarnaast krijgen we in 2022 ook nog VRH voor de woning die erin hakt. Maar dan nog is het de moeite waard om te verhuren (huurinkomsten herbeleggen + waardestijging woning).

Als je de woning gaat verhuren, dan is er sprake van fictieve vervreemding van de woning. Er wordt dan uitgegaan van de WOZ-waarde van begin van dat jaar plus waardestijging over de periode totdat de woning niet meer eigen woning is.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 16 mei 2020 @ 09:41:
[...]

Als je de woning gaat verhuren, dan is er sprake van fictieve vervreemding van de woning. Er wordt dan uitgegaan van de WOZ-waarde van begin van dat jaar plus waardestijging over de periode totdat de woning niet meer eigen woning is.

Dus als ik mijn woning over twintig jaar wil verkopen dan moet ik de woz van nu en waardestijging over de periode van twintig jaar als bedrag kiezen voor de vrh? Dat wordt een dure grap.

[Rubbergrover1]

Nee, die fictieve vervreemding vindt nu al plaats. Is voor de bepaling van de eigenwoningreserve ('overwaarde'). Als je bv halverwege dit jaar de woning gaat verhuren, dan kijk je naar de Woz van 1-1 (bv 4 ton) plus stijging tot halverwege dit jaar (bv 10.000) en dan kom je op een fictieve opbrengst van 410.000. Daar trek je de hypotheek van af (bv 215k) en dan houd je een eigenwoningreserve over van 195k. Dat betekent dat je over 195k van de aankoopkosten van de nieuwe woning geen renteaftrek kun krijgen.

Wat de verdere waardeontwikkeling is, is voor de renteaftrek niet van belang.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 16-05-2020 10:55 ]

[RuudvandeBeeten]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 21:39:
[...]


Ja nu wel, maar VRH in 2022 drukt je schuld wat minder.

Kijk even iets verder dan je neus lang is.

Voorbeeld: de schuld zal (in het voorstel) voor 3,03% van het vermogen worden afgetrokken. Mijn verhuurhypotheek heeft straks (overdracht is begin juli) een rente van 2,95% (20 jaar vast). Dan is het toch nog steeds geen probleem om geld te lenen? Ik mag meer aftrekken dan dat ik voor de schuld betaal.

Ook kan je voor je verhuurhypotheek niet van de HRA genieten..., jammer maar met de al afbouwende HRA en lage rentestanden niet een groot probleem. Ook is de stap naar een deel aflossingsvrije hypotheek een stuk kleiner (wat een lagere maandlast heeft).

Daarnaast is het juist mooi dat je VRH moet betalen. Dit betekend dat je vermogend/aan het investeren bent.

Over de vraag of je kort/lange termijn wilt verhuren...je kan gaan voor een huurcontract van 2 jaar en deze niet verlengen (let op dat je dit tijdig moet aangeven aan je huurder). Zo kan je elke twee jaar bedenken of je je appartement wilt verhuren of wilt inzetten voor eigen gebruik.

[ Voor 0% gewijzigd door RuudvandeBeeten op 20-05-2020 11:28 . Reden: rente 2,05 is 2,95 ]

[vortexnl1982]

RuudvandeBeeten schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:43:
[...]


Kijk even iets verder dan je neus lang is.

Voorbeeld: de schuld zal (in het voorstel) voor 3,03% van het vermogen worden afgetrokken. Mijn verhuurhypotheek heeft straks (overdracht is begin juli) een rente van 2,05% (20 jaar vast). Dan is het toch nog steeds geen probleem om geld te lenen? Ik mag meer aftrekken dan dat ik voor de schuld betaal.

Ook kan je voor je verhuurhypotheek niet van de HRA genieten..., jammer maar met de al afbouwende HRA en lage rentestanden niet een groot probleem. Ook is de stap naar een deel aflossingsvrije hypotheek een stuk kleiner (wat een lagere maandlast heeft).

Daarnaast is het juist mooi dat je VRH moet betalen. Dit betekend dat je vermogend/aan het investeren bent.

Over de vraag of je kort/lange termijn wilt verhuren...je kan gaan voor een huurcontract van 2 jaar en deze niet verlengen (let op dat je dit tijdig moet aangeven aan je huurder). Zo kan je elke twee jaar bedenken of je je appartement wilt verhuren of wilt inzetten voor eigen gebruik.

Als ik op berekenhet Vermogensbelasting in box 3 invul voor 2022 :

Waarde huis : 400.000
Schuld : 245.000



Ik vind het ook niet erg om VRH te betalen maar zoals je ziet gaat het wel erg omhoog tov sparen. Ik krijg het gevoel dat de belegger / investeerder gaat betalen voor het inlage inkomen op spaartaks in 2022. AFM heeft daar ook al opmerkingen over gegeven.

HRA krijg ik inderdaad niet op de verhuurhypotheek. Ook krijg ik over de overwaarde van die verhuurwoning geen HRA op m'n nieuwe woning. Dat vind ik terecht allemaal. Ze hadden de HRA al veel eerder moeten afbouwen (in hoogconjunctuur).

Mag ik vragen waar jij 2 procent krijgt voor 20 jaar (voor een verhuurhypotheek) ? Is je LTV zo laag dat je zo'n rente krijgt ? Mijn verhuurwoning is zo'n 4 of 5 ton waard en zit nog 215.000 hypotheek op. Liefst wil ik een volledig aflossingsvrije hypotheek. Het verschil stop ik maandelijks in een VWRL ETF (heb liever geld beschikbaar ipv vast in stenen).

[Rubbergrover1]

Ik zou er nooit voor kiezen om te gaan verhuren als je met al je vermogen in die verhuurde woning zou zitten. Dan zou ik dus sowieso niet voor verhuur gaan. Het is vooral interessant als je al een fors deel in box 3 hebt zitten. Maar in de nieuwe situatie ben je inderdaad minder gunstig uit dan in de oude situatie.

Maar ik dacht dat je dat vooral als reden gebruikte waarom je zat te twijfelen of je de woning wel of niet zou willen aanhouden. Terwijl het voor die afweging nauwelijks uitmaakt of je in de nieuwe situatie je geld in beleggingen stopt of in een verhuurd appartement:

Beleggingen:
bezit 155k à 5,33% * 35% belastingtarief = 2891 belasting betalen

Verhuurd appartement:
Waarde bezit in verhuurde staat (ong. ¾ van vrije verkoopwaarde) 3 ton à 5,33% = 15990
Schuld 245k à 3,03% = 7423
Totaal rendement 8566 * 35% = 2998 belasting betalen.

Met de keus voor het geld stoppen in een appartement + hypotheek hoef je dus niet extreem veel meer belasting te betalen dan als je het gewoon zou beleggen.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 13:03:
Ik zou er nooit voor kiezen om te gaan verhuren als je met al je vermogen in die verhuurde woning zou zitten. Dan zou ik dus sowieso niet voor verhuur gaan. Het is vooral interessant als je al een fors deel in box 3 hebt zitten.

Wat bedoel je ? Niet gaan aan verhuren gaan beginnen als je geen schuld (hypotheek) voor die woning hebt ? Omdat jet met een hypotheekschuld niet over de complete waarde van de woning VRH moet betalen maar alleen over de waarde - schuld ?

En inderdaad of ik nu de woning verkoop + beleg of de woning aanhoud maakt voor VRH (in mijn geval) niet zoveel uit. Ik denk echter dat ik een hoger rendement haal met opbrengst huur (min kosten) maandelijks inleggen in VWRL en daarnaast de waardestijging van de woning (ligt in hippe buurt Amsterdam).

Gewoon beleggen geeft minder gedoe/stress maar ik denk dat ik meer rendement haal. Daarnaast wil ik het appartement aanhouden voor eventueel mijn kinderen of voor mezelf als ik wat ouder ben (want begane grond + tuin + gelijkvloers + 80 m2).

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 13:10:
[...]

Wat bedoel je ? Niet gaan aan verhuren gaan beginnen als je geen schuld (hypotheek) voor die woning hebt ? Omdat jet met een hypotheekschuld niet over de complete waarde van de woning VRH moet betalen maar alleen over de waarde - schuld ?

Eh, volgens mij heb je me niet goed begrepen. Wat ik bedoel te zeggen is dat je in de berekening van het effect op de VRH voor wat betreft vrijstellingen en tarieven er vanuit gaat dat de verhuurde woning het enige bezit is. En ik ga er vanuit dat er niet alleen een verhuurde woning is, maar dat er ook nog ander bezit zal zijn, zoals een spaarbuffer voor slechte tijden en wat beleggingen voor de toekomst. In de vergelijking tussen 'oude' en 'nieuwe' situatie voor de verhuurde woning zou je daarom m.i. in elk geval die 30k vrijstelling pp niet moeten meenemen. (En mogelijk ook een groter deel in het hogere tarief van boven de 100k bezit). Je zou dan iets hoger uitkomen, op een kleine 770 belastingen voor de verhuurde woning vergeleken met een kleine 1950 als je de 155k in andere beleggingen had zitten.

En inderdaad of ik nu de woning verkoop + beleg of de woning aanhoud maakt voor VRH (in mijn geval) niet zoveel uit. Ik denk echter dat ik een hoger rendement haal met opbrengst huur (min kosten) maandelijks inleggen in VWRL en daarnaast de waardestijging van de woning (ligt in hippe buurt Amsterdam).

Gewoon beleggen geeft minder gedoe/stress maar ik denk dat ik meer rendement haal. Daarnaast wil ik het appartement aanhouden voor eventueel mijn kinderen of voor mezelf als ik wat ouder ben (want begane grond + tuin + gelijkvloers + 80 m2).

Lijkt me een prima overweging.

[RuudvandeBeeten]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 12:15:
[...]


Als ik op berekenhet Vermogensbelasting in box 3 invul voor 2022 :

Waarde huis : 400.000
Schuld : 245.000

[Afbeelding]

Ik vind het ook niet erg om VRH te betalen maar zoals je ziet gaat het wel erg omhoog tov sparen. Ik krijg het gevoel dat de belegger / investeerder gaat betalen voor het inlage inkomen op spaartaks in 2022. AFM heeft daar ook al opmerkingen over gegeven.

HRA krijg ik inderdaad niet op de verhuurhypotheek. Ook krijg ik over de overwaarde van die verhuurwoning geen HRA op m'n nieuwe woning. Dat vind ik terecht allemaal. Ze hadden de HRA al veel eerder moeten afbouwen (in hoogconjunctuur).

Mag ik vragen waar jij 2 procent krijgt voor 20 jaar (voor een verhuurhypotheek) ? Is je LTV zo laag dat je zo'n rente krijgt ? Mijn verhuurwoning is zo'n 4 of 5 ton waard en zit nog 215.000 hypotheek op. Liefst wil ik een volledig aflossingsvrije hypotheek. Het verschil stop ik maandelijks in een VWRL ETF (heb liever geld beschikbaar ipv vast in stenen).

Mijn LTV is 75%, Lloyds bank.

Ik ben het met je eens dat er meer belasting betaald moet worden, maar als ik als verhuurder 50euro per maand meer belasting moet betalen...wat denk je dat ik met de huurprijs zal doen .

Kan je ook bij Bereken het aangeven hoeveel rendement je maakt op je spaargeld (niets) vs investeren in vastgoed? Alleen dan kan je pas zeggen of het wel of niet interessant blijft.

[vortexnl1982]

RuudvandeBeeten schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:06:
[...]


Mijn LTV is 75%, Lloyds bank.

Ik ben het met je eens dat er meer belasting betaald moet worden, maar als ik als verhuurder 50euro per maand meer belasting moet betalen...wat denk je dat ik met de huurprijs zal doen .

Kan je ook bij Bereken het aangeven hoeveel rendement je maakt op je spaargeld (niets) vs investeren in vastgoed? Alleen dan kan je pas zeggen of het wel of niet interessant blijft.

Ik zie nergens 20 jaar vaste verhuurhypotheek bij Lloyds bank voor 2,05% rente ? Ik zie 20 jaar voor 2.95%
(aflossingsvrij)

[rube]

@RuudvandeBeeten
Vraag en aanbod bepaald de huurprijs (vrij sector). Niet hoeveel belasting de verhuurder moet betalen. Anders kun je nu ook al de prijs met 50 euro verhogen. Of 100 euro. En als je dat nu al kan, waarom zou je dat nu al niet doen. En als je dat wel doet, "verlies" je toch meer als je meer belasting moet betalen als de box 3 plannen wijzigen - dus staat het er toch weer los van. Kortom, de box 3 wijziging kost de verhuurder geld - niet de huurder.

Mee eens dat je moet kijken naar de alternatieven en dan kun je pas bepalen wat voor jezelf het meest interessant is.

[RuudvandeBeeten]

rube schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:20:
@RuudvandeBeeten
Vraag en aanbod bepaald de huurprijs (vrij sector). Niet hoeveel belasting de verhuurder moet betalen. Anders kun je nu ook al de prijs met 50 euro verhogen. Of 100 euro. En als je dat nu al kan, waarom zou je dat nu al niet doen. En als je dat wel doet, "verlies" je toch meer als je meer belasting moet betalen als de box 3 plannen wijzigen - dus staat het er toch weer los van. Kortom, de box 3 wijziging kost de verhuurder geld - niet de huurder.

Of de kosten voortvloeien uit meer belasting betalen, een hogere rente op de hypotheek of regels waardoor er verplicht moet worden verduurzaamt, de kosten zullen links of rechtsom toch bij de huurder worden neergelegd. (Of het aantal huurwoning zal afnemen, omdat verhuurders het niet meer interessant vinden om te gaan verhuren. En de huurwoningen die overblijven zullen qua huur gaan stijgen, want vraag en aanbod.) Op kort termijn zullen met de box 3 plannen de kosten voor de verhuurder dus toenemen maar je gaat me niet wijs maken dat die niet uiteindelijk doorberekend gaan worden. We zullen het pas weten als het zover is.

[RuudvandeBeeten]

vortexnl1982 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:19:
[...]


Ik zie nergens 20 jaar vaste verhuurhypotheek bij Lloyds bank voor 2,05% rente ? Ik zie 20 jaar voor 2.95%
(aflossingsvrij)

Helemaal correct. Rente is 2,95%. Ik zal mijn post aanpassen.

[Sunri5e]

Ik vraag jullie even om mee te denken. Ik ga volgende week bij een woning kijken die te koop staat met Het idee deze te gaan verhuren. De vraagprijs is €225.000,- en op voorhand zit ik er aan te denken om maximaal €235.000,- te bieden. De woning is relatief nieuw (2006) en heeft een energielabel A. Mijn inschatting is dat deze woning relatief onderhoudsarm is. Daarnaast ligt hij in een gewilde wijk.

Wij wonen zelf in een woning waar redelijk veel overwaarde in zit. Circa €150.000,-. Met een deel daarvan willen wij wat gaan doen wat rendeert. Nu begrijp ik dat banken 70 procent financieren van beleggingspanden. We zullen dus ongeveer €70.000,- zelf in moeten brengen plus de kosten koper. Onze huidige hypotheekrente staat op 1,15 procent. Ik heb begrepen dat een verhuurhypotheek rekent met rentes van +1 procent ten opzichte van de standaard rentes.

De verwachte bruto huuropbrengst is maandelijks €1050,-.
Daar vanaf moeten natuurlijk nog de kosten van onderhoud, verzekering en belastingen.

Wat denken jullie hier van? Is het rendement naar jullie idee groot genoeg? Hoe zouden jullie dit financieel regelen als jullie in mijn situatie zouden zitten? Wij willen het liefst zo min mogelijk van onze overwaarde gebruiken. En heeft zo’n verhuurhypotheek nog nadelige gevolgen voor onze leencapaciteit voor eventueel een aankoop van een duurdere privewoning?

[rube]

Edit: ik had een berekening gepost, maar....misschien eerst even zelf kijken wat je al gedaan hebt, waar kom je zelf op uit? Voor mij zou het rendement in ieder geval niet hoog genoeg zijn.

[ Voor 78% gewijzigd door rube op 09-06-2020 14:27 ]

[Blik1984]

Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:16:
Ik vraag jullie even om mee te denken. Ik ga volgende week bij een woning kijken die te koop staat met Het idee deze te gaan verhuren. De vraagprijs is €225.000,- en op voorhand zit ik er aan te denken om maximaal €235.000,- te bieden. De woning is relatief nieuw (2006) en heeft een energielabel A. Mijn inschatting is dat deze woning relatief onderhoudsarm is. Daarnaast ligt hij in een gewilde wijk.

Wij wonen zelf in een woning waar redelijk veel overwaarde in zit. Circa €150.000,-. Met een deel daarvan willen wij wat gaan doen wat rendeert. Nu begrijp ik dat banken 70 procent financieren van beleggingspanden. We zullen dus ongeveer €70.000,- zelf in moeten brengen plus de kosten koper. Onze huidige hypotheekrente staat op 1,15 procent. Ik heb begrepen dat een verhuurhypotheek rekent met rentes van +1 procent ten opzichte van de standaard rentes.

De verwachte bruto huuropbrengst is maandelijks €1050,-.
Daar vanaf moeten natuurlijk nog de kosten van onderhoud, verzekering en belastingen.

Wat denken jullie hier van? Is het rendement naar jullie idee groot genoeg? Hoe zouden jullie dit financieel regelen als jullie in mijn situatie zouden zitten? Wij willen het liefst zo min mogelijk van onze overwaarde gebruiken. En heeft zo’n verhuurhypotheek nog nadelige gevolgen voor onze leencapaciteit voor eventueel een aankoop van een duurdere privewoning?

Ga je niet al de fout in door er vanuit te gaan dat je maar 70k moet inbrengen? volgens mij gaat een hypotheek voor verhuur uit van de waarde van het pand in verhuurde staat. En die gaat lager zijn dan wat jij daadwerkelijk voor je huis betaald. Kan dus zomaar zo zijn dat je eigen inbreng een heel stuk hoger moet zijn (€100k en hoger) dan wat je nu schetst.

[Rubbergrover1]

Banken financieren in de regel niet meer dan 70% van de waarde in verhuurde staat. Dat is wat anders dan de vrije verkoopwaarde. Je kunt er grofweg vanuit gaan dat die waarde zo ronde de 70% van de gewone waarde is, dus zul je ongeveer de helft zelf moeten opbrengen.

Heb je zelf trouwens ook geld? Ik zou er niet snel voor kiezen om (bijna) alles uit de overwaarde te moeten financieren.

[Sunri5e]

De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.

[smok84]

Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:43:
De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.

Inderdaad dit klopt.
Bij sommige panden is het zelfs zo dat de verhuurde staat zorgt voor een hogere waarde, vanwege de populairiteit in investeringspanden. (wereld op zijn kop )

Betreft het rendement of dat goed genoeg is, kan enkel jij bepalen.
Zelf zou ik voor een hoger rendement gaan, maar deze woning heeft wellicht hele andere voordelen:
- betere potentiele waardegroei wellicht?
- onderhoudsarm?
- in de buurt van de woonplaats?

[smok84]

Orange_Dirk schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:51:
@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.

Hoewel ik dit zelf niet heb, ben ik wel benieuwd wat de gevolgen zijn van zo'n situatie.
Zolang jij netjes de rente en aflossing betaald, dan maakt het de geldverstrekker niks uit lijkt me?

Hoewel jij als verhuurder fout zit, is de huurder ter goede trouw.
Dus vraag me af of de geldverstrekker de huurder er zo maar uit krijgt, deze is in de regel goed beschermd in Nederland.

[Viper®]

smok84 schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:59:
[...]


Hoewel ik dit zelf niet heb, ben ik wel benieuwd wat de gevolgen zijn van zo'n situatie.
Zolang jij netjes de rente en aflossing betaald, dan maakt het de geldverstrekker niks uit lijkt me?

Hoewel jij als verhuurder fout zit, is de huurder ter goede trouw.
Dus vraag me af of de geldverstrekker de huurder er zo maar uit krijgt, deze is in de regel goed beschermd in Nederland.

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.

[Reptile209]

Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.

Natuurlijk mag je geld verdienen met een lening van de bank, daar is het hele systeem op gebaseerd. Als ik geld leen voor een nieuwe fabriek, krijgt de bank rente en verder niet zeuren. Maar als ik niet betaal, willen ze het onderpand (fabriek) terug.

Met een huurder is dat lastig: je kan een huis met een huurder er in niet zo makkelijk verkopen. De huurder kan er alleen na een lang proces worden uitgezet, dus tot die tijd zit de bank dan met een pand dat veel minder waard is. Dát is het hele probleem.

[Koekfabriek]

Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.

Dat kwam volgens mij omdat de verhuurder de hypotheek niet meer wilde (kon) betalen en die wilde dus direct bij de huurder (de TS toen) innen. Bleek de huurder er illegaal in te zitten omdat de verhuurder het niet had gemeld aan de bank. Is dit topic als ik het goed heb.

[Rubbergrover1]

Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:43:
De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.

Dan kun je je ook afvragen of je de woning wel voor die prijs zou kunnen krijgen. Er zullen dan namelijk veel meer investeerders geïnteresseerd zijn, zodat mij de kans vrij groot lijkt dat de uiteindelijke verkoopprijs en stuk hoger zal komen te liggen. Jij bent namelijk zeker niet de enige die deze rekensommetjes maakt.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 09:06:
[...]
zodat mij de kans vrij groot lijkt dat de uiteindelijke verkoopprijs en stuk hoger zal komen te liggen. Jij bent namelijk zeker niet de enige die deze rekensommetjes maakt.

En, kun je zonder voorbehoud van financiering oid bieden? Zo niet, geef ik je weinig kans. En zelfs zonder enig voorbehoud is het maar een beperkte kans indien het inderdaad interessant is voor investeerders.
Ja, ik spreek uit (enige) ervaring .

[smok84]

Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.

Heb ik nog nooit gehoord, maar er zijn natuurlijk veel situaties die je niet meekrijgt.
Beste is ook deze situatie vermijden, maar kan me goed voorstellen als je gaat verhuizen en je krijgt meer aan huur dan dat je aan hypotheek betaald, dat je graag het object aanhoudt.

[Sunri5e]

Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.

[Barrycade]

Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:22:
Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.

Maar heb je dit gedaan met een all OK van een financierder? Of op basis van je overwaarde op je eigen huis en moet je je nog op een eventuele zakelijke hypotheek nog oriënteren?

[Sunri5e]

Barrycade schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:39:
[...]


Maar heb je dit gedaan met een all OK van een financierder? Of op basis van je overwaarde op je eigen huis en moet je je nog op een eventuele zakelijke hypotheek nog oriënteren?

Alles is al gecheckt door een adviseur. Overwaarde heb ik niet nodig om het aan te kopen.

[RichieB]

Bieden zonder voorbehoud van financiering betekent gewoon dat je zelf het risico kan dragen dat de financiering niet rond komt. Lukt het onverhoopt toch niet om de koopsom op te hoesten dan betaal je de 10% boete uit het voorlopig koopcontract.

[Orange_Dirk]

In de huidige tijd een pand voor de verhuur kopen lijkt mij onverstandig. Dit juist door de extreme prijzen en zeker als mensen dan ook nog gaan overbieden op de vraagprijs die dus gebaseerd is op een waarde in onverhuurde staat.

Er is een oud gezegde "tien keer de huur is niet te duur"

Mijn inziens moet je streven naar een minimaal bruto aanvangsrendement van 7 % als kleine belegger. Met de huidige huizenprijzen is dit bijna niet te halen

[BekSide]

Orange_Dirk schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 11:08:
In de huidige tijd een pand voor de verhuur kopen lijkt mij onverstandig. Dit juist door de extreme prijzen en zeker als mensen dan ook nog gaan overbieden op de vraagprijs die dus gebaseerd is op een waarde in onverhuurde staat.

Er is een oud gezegde "tien keer de huur is niet te duur"

Mijn inziens moet je streven naar een minimaal bruto aanvangsrendement van 7 % als kleine belegger. Met de huidige huizenprijzen is dit bijna niet te halen

Is dit oud gezegde ook niet uit de tijd dat de rente heel anders stond.

Als je nu geld kan lenen met onderpand van je eigen woning tegen zeg 1,2% en je hebt een rendement van 5% is dat toch prachtig.

Als je structureel maar aflost op je lening ipv er ruimer van te gaan leven, dan maakt het ook nog eens niet zoveel uit wat je voor het pand betaald hebt.

Maar uiteraard met de huidige prijzen duurt het allemaal wat langer voor je je beleggingspand schuldenvrij hebt.

[NoUser]

Leuk topic.

Voor degene met verhuur vastgoed.
Wat voor type belegger ben je ?
Cashflow of Rendement ?

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?

[Seraphin]

NoUser schreef op donderdag 25 juni 2020 @ 02:39:
Leuk topic.

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?

Als verhuurder bedoel je? Nooit aan gedacht maar het klinkt wel logisch, het is eigenlijk een vordering van de huurder op jou.

Interessant topic, ik heb zelf sinds eind vorig jaar mijn eerste verhuurobject. Redelijke "klassieke" situatie; met mijn eega op zoek gegaan naar een grotemensenhuis, waarbij mijn appartement in Amsterdam een te mooi bezit was om te verkopen. Aangehouden en verhuurd.

Ik vraag me wel af hoe de meesten hier de financiering van huurobjecten combineren met de financiering van hun eigen woning. Ik heb alles "eerlijk" gedaan; dwz netjes herfinanciering geregeld voor het appartement in Amsterdam bij een partij die er officieel mee akkoord is dat het in de verhuur zou gaan, en bij de financier van ons nieuwe huis gemeld dat er op mijn naam nog een "klein" schuldje staat genoteerd.
Toen ik er zelf mee bezig was om alles rond te breien vielen mij een aantal zaken op:

• het is nog best een gepuzzel om financiers te vinden voor zowel huurobject als woning
• zelfs in de huidige huurmarkt in Amsterdam vond ik de rentetarieven bij de meeste aanbieders van vastgoedfinanciering aan de hoge kant. ABN AMRO was snel en makkelijk te overtuigen maar offreerde een tarief waarbij het nettorendement zo'n beetje onder de 1% uit zou komen. Uiteindelijk bij een wat exotischer partij uitgekomen waar ik een extern adviseur voor heb in moeten schakelen.
• best veel mensen uit mijn sociale kring hebben dezelfde move gemaakt (appartement in Amsterdam aanhouden voor verhuur), maar hebben dit gedaan zonder de bank(en) te informeren over de beoogde verhuur, en zijn dus formeel in overtreding van de voorwaarden van de hypotheek. Kennelijk kraait er geen haan naar zolang er netjes wordt betaald.

Enfin, de situatie bevalt ons in ieder geval wel (we hebben droomhuurders, en via de voormalige buren hebben we al gehoord dat de huurders op hun beurt weer heel blij zijn met ons), dus we hopen er eigenlijk op dat we met een beetje gedisciplineerd sparen over 4-5 jaar op zoek kunnen naar een tweede huurobject.

Vandaar ook mijn eerdere vraag; ik ben benieuwd of we tegen die tijd de overwaarde van onze woning (ook) in kunnen zetten als onderpand voor de financiering van een huurobject (er zit nu alleen een hypotheek van de financier op onze woning, en over 4-5 jaar zal de LTV bij een gelijk blijvende markt onder de 80% zitten).

[Ashy]

Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:56:
[...]


Alles is al gecheckt door een adviseur. Overwaarde heb ik niet nodig om het aan te kopen.

Kan je iets meer vertellen hoe het precies in zijn gang gaat? Ik heb zelf een vergelijkbare wens.

Wil graag de mogelijkheden onderzoeken om een object aan te kopen waarbij een familielid de huurder zal zijn.
Situatieschets:

* Te maken met een overwaarde van ongeveer 175k op mijn eigen woning
* Verkoopprijs object is 225k
* Waarde van het object is iets hoger dan de verkoopprijs
* De waarde in verhuurde staat is minimaal gelijk aan de verkoopprijs

[Rubbergrover1]

Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:22:
Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.

Heb je al een reactie op je bod?

[Sunri5e]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 08:43:
[...]

Heb je al een reactie op je bod?

Ja helaas net onder het hoogste bod.

[BekSide]

Ashy schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 08:17:
[...]


Kan je iets meer vertellen hoe het precies in zijn gang gaat? Ik heb zelf een vergelijkbare wens.

Wil graag de mogelijkheden onderzoeken om een object aan te kopen waarbij een familielid de huurder zal zijn.
Situatieschets:

* Te maken met een overwaarde van ongeveer 175k op mijn eigen woning
* Verkoopprijs object is 225k
* Waarde van het object is iets hoger dan de verkoopprijs
* De waarde in verhuurde staat is minimaal gelijk aan de verkoopprijs

Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.

[Rubbergrover1]

Sunri5e schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 12:09:
[...]


Ja helaas net onder het hoogste bod.

Dat is jammer. Weet je, voor de volgende keer, hoe hoog het winnende bod was of heeft de makelaar dat niet meegedeeld?

[Ashy]

BekSide schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 14:27:
[...]


Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.

Dank hiervoor! Dacht dat dit soort grote spelers zulke constructies niet meer deden aanbieden. Dan loont het toch om eens contact op te nemen.

Wat betreft het vestigen van een nieuwe hypotheek op het aan te kopen object: als de rente, inclusief opslag, lager is dan mijn huidige rente dan wil je neem ik aan juist een zo groot mogelijk deel financieren middels de nieuwe hypotheek, toch?

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 14:27:
[...]


Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.

Ben je dan onderaan de streep niet algauw duurder uit dan met een 'gewone' verhuurhypotheek? Als je bij bv. NN een verhuurhypotheek neemt, dan heb je voor 10 jaar vast een rente van 2,6% bij LTV < 70%. De gewone Rabo is als je meer dan 67% van je woning leent 1,55% en als je boven de 90% zit 1,75%. Als daar dan voor het verhuur-deel nog 1,2% bovenop komt, zit je ook boven de 2,6%. En dan gaat die hogere basisrente voor je hele lening gelden, ook als je huidige hypotheek (voor alleen je woonhuis) onder de grenzen zit. Lijkt mij dan toch veel duurder dan een echte verhuurhypotheek afsluiten, of zie ik dat verkeerd?

[Skywalker88]

wanneer je je hypotheek bij Rabobank verhoogd tot je maximale leenbedrag of waarde van je woning en dat geld gebruikt voor een ander doel (maakt niet uit wat, bijv aankoop 2e woning of auto ofzo) geldt er volgens mij niet perse een extra opslag. er kan dan wel een opslag bijkomen doordat je eventueel in een hogere risicoklasse valt.

[Rubbergrover1]

Ah, ok. Ik had uit de post van BekSide begrepen dat er sowieso 1,2% bovenop zou komen. Maar dat zal dan dus gelden voor het deel van het geld dat niet door de eigen woning wordt gedekt, maar door de verhuurde woning. Het hangt dan natuurlijk nog wel sterk af van de (over-)waarde van je huidige woning en je huidige lening en inkomen, welke van beide opties je kunt toepassen. En welke gunstiger is.

[RichieB]

Ik vraag me serieus af waarom er een 1,2% opslag opzit bij een verhuur hypotheek. Zit er zoveel extra risico in voor de bank? Als je maximaal 70% financiert van de waarde in verhuurde staat zal de bank dit zelfs bij executie verkoop altijd terug krijgen. Waarom dan die forse opslag? Ik heb begrepen dat banken in België helemaal geen opslag rekenen.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op zondag 28 juni 2020 @ 08:54:
Ik vraag me serieus af waarom er een 1,2% opslag opzit bij een verhuur hypotheek. Zit er zoveel extra risico in voor de bank?

Eh, ja. Uitgeleefde woningen, wietkwekerijen, volledig gestripte woningen, met de noorderzon vertrokken huurders, huurders die juist met geen mogelijkheid een woning uit te krijgen zijn etc. etc. Eigenlijk bijna alle mogelijke horrorverhalen waar je als verhuurder tegenaan kunt lopen hebben ook impact op de geldverstrekker.

En daar komt dan ook nog het risico wat betreft de verhuurder/huiseigenaar zelf bij. Bijvoorbeeld wordt het huis goed onderhouden of is het een huisjes melker die alleen wil cashen en niets wil uitgeven?

Er zijn dus behoorlijk wat extra factoren bij een verhuur hypotheek die veel minder spelen bij de financiering van de eigen woning.

[BekSide]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 20:37:
[...]

Ben je dan onderaan de streep niet algauw duurder uit dan met een 'gewone' verhuurhypotheek? Als je bij bv. NN een verhuurhypotheek neemt, dan heb je voor 10 jaar vast een rente van 2,6% bij LTV < 70%. De gewone Rabo is als je meer dan 67% van je woning leent 1,55% en als je boven de 90% zit 1,75%. Als daar dan voor het verhuur-deel nog 1,2% bovenop komt, zit je ook boven de 2,6%. En dan gaat die hogere basisrente voor je hele lening gelden, ook als je huidige hypotheek (voor alleen je woonhuis) onder de grenzen zit. Lijkt mij dan toch veel duurder dan een echte verhuurhypotheek afsluiten, of zie ik dat verkeerd?

Dit klopt wel wat je zegt hoor. Dat wanneer je dus meer gaat opnemen de rente hoger wordt op je overige leningen op je huis.
Echter moet je niet vergeten dat ook die renteopslag op je hypotheken die aftrekbaar zijn ook weer aftrekbaar zijn dus dat scheelt.

Verder heb ik ook niet heel veel verder geshopped dan de Rabobank in die tijd en nog steeds. Mijn ervaring is dat als je de juiste persoon binnen de bank hebt dat er daar veel mogelijk is.

Maar ongetwijfeld dat er goedkopere spelers op de markt zijn voor verhuur hypotheken hoor. Zelf in mijn kennissenkring echter iemand die er ooit 1 bij de RNHB afgesloten heeft, die zijn wel een heel bak duurder.

Skywalker88 schreef op zondag 28 juni 2020 @ 01:10:
wanneer je je hypotheek bij Rabobank verhoogd tot je maximale leenbedrag of waarde van je woning en dat geld gebruikt voor een ander doel (maakt niet uit wat, bijv aankoop 2e woning of auto ofzo) geldt er volgens mij niet perse een extra opslag. er kan dan wel een opslag bijkomen doordat je eventueel in een hogere risicoklasse valt.

Volgens mij maakt het niet uit waarvoor je het geld gebruikt. Wanneer je boven de 67,5% financiert ga je 0,2% omhoog over het gehele bedrag, en wanner je boven de 90% uitkomt nog een keer 2%. Denk dat dit standaard is. (in het afsluiten van mijn hypotheek was dit zelfs 0,4%.....

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zondag 28 juni 2020 @ 09:29:
[...]

Volgens mij maakt het niet uit waarvoor je het geld gebruikt. Wanneer je boven de 67,5% financiert ga je 0,2% omhoog over het gehele bedrag, en wanner je boven de 90% uitkomt nog een keer 2%. Denk dat dit standaard is. (in het afsluiten van mijn hypotheek was dit zelfs 0,4%.....

Maar je had het zelf over 1,2%. Dat geldt dan dus voor een speciale verhuur-hypotheek van Rabo neem ik aan?

[BekSide]

Rubbergrover1 schreef op zondag 28 juni 2020 @ 10:01:
[...]

Maar je had het zelf over 1,2%. Dat geldt dan dus voor een speciale verhuur-hypotheek van Rabo neem ik aan?

Ja misschien beetje warrig neergezet.
Als je een eigen woning hebt van €500k. maar je hebt een schuld van €300k val je in de laagste risico groep en betaal je op dit moment dus het de basis rente van 1,35% 10 jaar.

wanneer je nu besluit om van die €200k overwaarde een 2e woning te gaan kopen en verhuren betekent dit dat je een hypotheek gaat krijgen van €500.000,- tegen 1,35% basis rente + opslag van 0,4% Dus dan betaal je over je totale hypotheek op je woning 1,75%. (maar deel van deze opslag mag je ook weer aftrekken natuurlijk)

De 1,2% opslag waar ik het over had is de opslag die de Rabobank rekent als je als onderpand de verhuurde woning neemt.
Dan betaal je met huidige rentes als je minder dan 67,5% financiert van de waarde dus 2,25% (nog steeds niks natuurlijk)

[Skywalker88]

BekSide schreef op zondag 28 juni 2020 @ 13:53:
[...]


Ja misschien beetje warrig neergezet.
Als je een eigen woning hebt van €500k. maar je hebt een schuld van €300k val je in de laagste risico groep en betaal je op dit moment dus het de basis rente van 1,35% 10 jaar.

wanneer je nu besluit om van die €200k overwaarde een 2e woning te gaan kopen en verhuren betekent dit dat je een hypotheek gaat krijgen van €500.000,- tegen 1,35% basis rente + opslag van 0,4% Dus dan betaal je over je totale hypotheek op je woning 1,75%. (maar deel van deze opslag mag je ook weer aftrekken natuurlijk)

De 1,2% opslag waar ik het over had is de opslag die de Rabobank rekent als je als onderpand de verhuurde woning neemt.
Dan betaal je met huidige rentes als je minder dan 67,5% financiert van de waarde dus 2,25% (nog steeds niks natuurlijk)

ik heb deze optie vorig jaar ergens ook onderzocht tijdens een oriëntatiegesprek met rabobank.
als ik het goed begrijp geldt het volgende:
stel je eigen woning valt binnen de 67,5% van de marktwaarde dan geldt er bijv nu voor 10 jaar een rente van 1,35%
als je een 2e woning koopt en bijv tot 67,5% financiert van de marktwaarde in verhuurde staat geldt neem ik aan 1,35+1,2% =2,55%

Dit alles moet natuurlijk binnen je maximale leenbedrag passen obv je inkomen en overwarde plus eventueel huurinkomsten. Enig idee hoeveel procent van de huurinkomsten meegenomen kunnen worden? Bij andere partijen hangt het ervan af of er getekende huurovereenkomst aanwezig is, anders geldt kan bijv maar 20% meegeteld worden.

Zelf ga ik mijn huidige hypotheek bij de rabobank met 4% rente oversluiten naar een andere partij met een rente van ong 1,4% bij 80% LTV, plus een extra leningdeel in box3 en dat vervolgens gebruiken voor een 2e woning.

[Wolly]

NoUser schreef op donderdag 25 juni 2020 @ 02:39:
Leuk topic.

Voor degene met verhuur vastgoed.
Wat voor type belegger ben je ?
Cashflow of Rendement ?

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?

Mag ik hier nog een tip bij geven?

Vooruitbetaalde huur (dus huur overgemaakt voordat de huurperiode begint) kan je ook opvoeren als schuld.
Betaalt de huurder voor of op 31-12 dan is dat dus een schuld voor box 3.

[NeoPhire]

Heb ook een interessant case, in mijn ogen dan. Ben benieuwd of er hier iemand ervaring heeft met onderwerpen die hierin voorkomen.

Kan het zo dat Persoon 1 de hypotheek afsluit voor een tweede woning met als doel deze te verhuren, en dat andere personen hierin meedelen qua inleg en winst. Stel dat Persoon 2 en 3 elk 20k inleggen op een woning van 200k, ze krijgen dan elk 10% van de waarde van die woning.

Stel dat persoon 1 alles verder regelt en het aanspreekpunt is, dan zijn persoon 2 en 3 een soort van stille vennoten. Met hen wordt bijvoorbeeld 1x per jaar afgerekend, zodat ze 10% van het resultaat van dat jaar ontvangen. Persoon 1 is echter de persoon die de zakelijke hypotheek afsluit en waarvan het vastgoed in box 3 valt.

De vraag is of dit mag, en of het handig is? Het scheelt veel kosten voor het oprichten en bijhouden van een boekhouding in een vastgoed BV, en scheelt daarmee ook veel rendement. Het is slechts een hersenspinsel waarvan het nodige uitgewerkt dient te worden als deze basis inderdaad kan.

In het kort krijgen persoon 2 en 3 eigenlijk op papier een aandeel in de verhuur- en eventuele verkoopopbrengsten (en eventuele kosten) van de woning die wordt aangekocht door persoon 1. Vraag me vooral af of dit belastingtechnisch überhaupt mogelijk is. Het opent wel diverse mogelijkheden voor personen die willen investeren, maar alleen niet vermogend genoeg zijn om een heel object te kopen. Of samen eventuele meerdere objecten aankopen om zo risico te spreiden.

Administratief stelt het niet veel voor vermoed ik, dat is per jaar de balans opmaken en kijken naar het resultaat, dat vervolgens naar rato verdelen. Benieuwd naar jullie input

[pirke]

@NeoPhire je hebt dan effectief een vastgoedfonds opgericht. Ook daar horen administratieve verplichtingen (en een rechtsvorm) bij. En zonder zaken goed op papier vast te leggen moet je daar niet aan beginnen.

[NeoPhire]

Was ik al bang voor inderdaad. Dan vermoed ik dat het interessanter is om als 1 persoon zijnde vastgoed aan te kopen in privé, gezien het dan in box 3 valt, en het resultaat daarvan belastingvrij is. Ik besef me dat het verhuren en de administratie daaromheen dan niet teveel moet gaan worden, gezien het dan als werk wordt gezien en in box 1 wordt belast door de fiscus.

Was vooral op zoek naar een mogelijkheid die het voordeel van in privé aankopen combineert met eventuele schaalvergroting door met meerdere mensen de financieren te bundelen, maar vermoed dat ik daarin iets te naïef/rooskleurig kijk, anders zou hierover al zeker meer bekend zijn.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:19 ]

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:19 ]

[Rubbergrover1]

Neuzelaar schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 21:45:
[...]

Klopt vwb België. Ik vind de situatie in Nederland echt vreemd. Stel dat je in NL een 2de woning koopt voor eigen gebruik (bv vakantiewoning) dan is de rente hiervoor lager dan gebruik voor verhuur? In België kijkt men gewoon hoe de schuld zich verhoudt tot waarde pand. 100% van de waarde is duurder dan bv 80% van de waarde. Nu is het in België wel zo dat je vrij eenvoudig de huur kan opzeggen (bv om 3 jaar of voor renovatie etc).

Rente voor een tweede recreatiewoning is in Nederland ook hoger dan die voor de hoofdwoning.
Ik denk dat de crux zit in 'de waarde' van de woning. Dat is in Nederland bij het woonverblijf veel zekerder dan bij een recreatiewoning of bij een verhuurde woning. (En in Nederland kun je dus juist niet eenvoudig de huur opzeggen...)

[RuudvandeBeeten]

NeoPhire schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 14:30:
Was ik al bang voor inderdaad. Dan vermoed ik dat het interessanter is om als 1 persoon zijnde vastgoed aan te kopen in privé, gezien het dan in box 3 valt, en het resultaat daarvan belastingvrij is. Ik besef me dat het verhuren en de administratie daaromheen dan niet teveel moet gaan worden, gezien het dan als werk wordt gezien en in box 1 wordt belast door de fiscus.

Was vooral op zoek naar een mogelijkheid die het voordeel van in privé aankopen combineert met eventuele schaalvergroting door met meerdere mensen de financieren te bundelen, maar vermoed dat ik daarin iets te naïef/rooskleurig kijk, anders zou hierover al zeker meer bekend zijn.

Wat je wel kan onderzoeken is een onderhandse lening. Dan leen je bij persoon 2 en 3 de 'eigen middelen' die je nodig hebt voor je aankoop.

Andere optie is om met zen 3-en een hypotheek te nemen.

[Reptile209]

RuudvandeBeeten schreef op maandag 27 juli 2020 @ 17:09:
[...]

Wat je wel kan onderzoeken is een onderhandse lening. Dan leen je bij persoon 2 en 3 de 'eigen middelen' die je nodig hebt voor je aankoop.
[...]

Ja, maar dan wil de bank wel weten hoe je opeens aan een paar ton kwam, als dat niet bij je inkomen past. Als het een lening is, dan wegen ze dat mee in het hypotheekadvies. En als je beweert dat het je eigen geld is, pleeg je fraude. Dus dan moet je al een ingewikkelde constructie met achtergestelde leningen gaan maken ofzo, waardoor de bank meer zekerheid heeft en je compagnons meer risico lopen.
Sowieso wil je alles goed op papier hebben staan: het gaat om serieus geld. Als er dan mot komt, er valt er eentje dood neer, of een van jullie drie komt in de financiële problemen (arbeidsongeschikt, ontslagen, dure vrouw...) wil je niet opeens een enorme schuld in je eentje op je naam hebben staan.

[ Voor 18% gewijzigd door Reptile209 op 27-07-2020 18:55 ]

[RuudvandeBeeten]

Reptile209 schreef op maandag 27 juli 2020 @ 18:52:
[...]

Ja, maar dan wil de bank wel weten hoe je opeens aan een paar ton kwam, als dat niet bij je inkomen past. Als het een lening is, dan wegen ze dat mee in het hypotheekadvies. En als je beweert dat het je eigen geld is, pleeg je fraude. Dus dan moet je al een ingewikkelde constructie met achtergestelde leningen gaan maken ofzo, waardoor de bank meer zekerheid heeft en je compagnons meer risico lopen.
Sowieso wil je alles goed op papier hebben staan: het gaat om serieus geld. Als er dan mot komt, er valt er eentje dood neer, of een van jullie drie komt in de financiële problemen (arbeidsongeschikt, ontslagen, dure vrouw...) wil je niet opeens een enorme schuld in je eentje op je naam hebben staan.

Neem vooral niks van me aan. Investeren in vastgoed is niet mogelijk, alleen als je een paar ton over hebt. Ga vooral niet praten met een adviseur die dit dagelijks doet, zoals Thuiz Hypotheken om de mogelijkheden te bespreken.

[Reptile209]

RuudvandeBeeten schreef op dinsdag 28 juli 2020 @ 11:02:
[...]
Neem vooral niks van me aan. Investeren in vastgoed is niet mogelijk, alleen als je een paar ton over hebt. Ga vooral niet praten met een adviseur die dit dagelijks doet, zoals Thuiz Hypotheken om de mogelijkheden te bespreken.

Dat wil ik heus wel van je aannemen: tuurlijk is het mogelijk. Maar ik kreeg nogal de indruk dat de vraagsteller het "wel even wilde regelen", en dat gaat niet lukken denk ik. Via een adviseur die dit dagelijks doet is inderdaad de juiste weg.

[Qwerty-273]

Het is wel leuk om ook naar andere vastgoed markten te kijken. Bijvoorbeeld in de VS zijn in bepaalde regio's de prijzen een stuk lager (en ook de kwaliteit van de huizen een stuk lager - in NL zou dat net een gammel schuurtje zijn). Een YouTuber die daar wat over laat zien is https://www.youtube.com/c/InvestmentJoy
(en dan zie je ook andere opties zoals een wasserette of vending machines)

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 14:04 ]

[n4m3l355]

In 2020 in de vastgoed gaan... nu de markt op z'n gekst is....

Tenzij je cash hebt is deze markt eigenlijk onmogelijk. Immers wanneer de markt verrot is, wilt de bank je niet zien. Wanneer de markt op z'n gekst is zoals nu willen ze graag met je meedenken maar ga je tegen een onmogelijke ROI kopen. En dit gaat dan specifiek om het financieren van een enkel pand, waar je in dit geval al een opslag krijgt omdat je gaat verhuren (en dan moet je niet eens denken aan een studentenpand daar ligt het "risico" nog hoger). Dan krijg je nog de vaste lasten, opslag verzekering en what not.

En een enkel pand is zo'n gigantisch risico. Vraag het eens bij mensen na die dit doen, maar van kleinschalige particulieren ken ik zo een hand vol horror stories.

Ik snap dat het leuk en aantrekkelijk klinkt. Immers wat kan er nou misgaan nadat je iets al eigenlijk veelste duur gekocht hebt. Realiseer je dat de "echte" markt onderhands is, tussen handelaren die elkaar kennen, die weten op voorhand wat er op de markt komt. Tegen de tijd dat jij het bij een makelaar ziet, hebben de serieuze jongens er al een keertje naar gekeken en vonden het niets. Zelfs de makelaar (die veelal ook in deze markt spelen) heeft er geen behoefte in om dat pand te kopen. En dan kom jij langs, bij juist diegene die er alle baat heeft om de maximale prijs te realiseren om iets te kopen. Ik wens je succes.

[Snow_King]

Ik heb zelf in de periode 2008 t/m 2018 een portefuille van 4 panden weten op te bouwen. Totale waarde van op dit moment EUR 570.000

Deze verhuur ik alle 4 en heb er bijna geen omkijken naar. Ik doe de verhuur zelf en ook de werving. Bijna direct is het altijd verhuurd in de tijd dat ik verhuur. Geen van de 4 heeft ooit een maand leeg gestaan.

Onderhoud doe ik met een vaste 'klusjesman'. Hij voert voor mij alle werkzaamheden uit als er iets aan de hand is.

Ik vraag huurders ook met regelmaat of er nog iets moet worden gedaan en dat laat ik dan ook direct uitvoeren. Verloederingen van de woningen wil ik voorkomen. Onderhoud moet gewoon worden gedaan.

Gekocht met eigen vermogen welke ik heb verkregen uit mijn bedrijf en geen leningen dus voor hoeven af te sluiten. Alle 4 zijn dus hypotheek vrij.

Voor mij is het nog steeds een goede vorm van vast inkomen. Mocht er een keer 1 van de 4 woningen leeg komen te staan is dat ook niet echt een probleem.

Zodra ik er geen zin meer in heb kan ik het vastgoed verkopen en het geld ergens anders investeren.

[GeFoX]

@n4m3l355 Zelf geen verhuurde panden?

[RichieB]

@Snow_King Ik verhuur momenteel 1 pand met vergelijkbare waarde als die 4 van jou bij elkaar. Er zit nog wel een kleine hypotheek op. In totaal (inkomsten - alle kosten) maak ik jaarlijks zo’n 5% rendement op deze investering. Waar zit jij op qua rendement?

[Ardana]

Snow_King schreef op woensdag 19 augustus 2020 @ 12:13:
Ik heb zelf in de periode 2008 t/m 2018 een portefuille van 4 panden weten op te bouwen. Totale waarde van op dit moment EUR 570.000

Dat is 'n gemiddelde waarde van 142.500 per pand. Dat is netjes, want daarvoor zou ik ook willen (en kunnen kopen. Mag ik vragen wat je aan huur vraagt? En hoe jij je huurders uit kiest? Ik had nl. echt hele grote problemen om bij particuliere huurders te kunnen huren, zeker als dat via bemiddelaars ging. En nee, ik heb nog nooit overlast veroorzaakt of schulden gehad, noch heb ik een woning verwaarloosd.

[n4m3l355]

GeFoX schreef op woensdag 19 augustus 2020 @ 12:30:
@n4m3l355 Zelf geen verhuurde panden?

Ik verhuur lange tijd, ik denk gezien mijn kritiek dat dit ook wel duidelijk zou zijn. Begrijp me niet verkeerd, vastgoed is zeker rendabel, maar alles is een vak. En juist vastgoed is een vak dat erg kapitaal intensief is. Je kunt geluk hebben, maar de realiteit is dat het vaak minder vlekkeloos gaat. Persoonlijk heb ik meerdere uitzettingen meegemaakt terwijl ik enkel mid-hoger segment woning/kamer/apartement/boerderij verhuur. Trouwe huurders die het opeens niet meer trekken, huurders die het vanaf dag 1 niet trekken (terwijl ze je zijdelings wel goed kennen), huurders die met de noorderzon vertrekken en zo kan ik nog wel even doorgaan.

[Snow_King]

RichieB schreef op woensdag 19 augustus 2020 @ 17:19:
@Snow_King Ik verhuur momenteel 1 pand met vergelijkbare waarde als die 4 van jou bij elkaar. Er zit nog wel een kleine hypotheek op. In totaal (inkomsten - alle kosten) maak ik jaarlijks zo’n 5% rendement op deze investering. Waar zit jij op qua rendement?

Ik heb 4 appartementen en naar mijn idee maak je daar meer rendement op.

Ik zie netto op 6,1 tot 6,7%. Ik doe het ook vooral voor de liquiditeit. Met de huur betaal ik volledig de hypotheek (rente + aflossingen voor HRA) van mijn woning en houd er nog wat aan over.

Hierdoor woon ik praktisch gratis in mijn huis.

Ardana schreef op woensdag 19 augustus 2020 @ 18:26:
[...]

Dat is 'n gemiddelde waarde van 142.500 per pand. Dat is netjes, want daarvoor zou ik ook willen (en kunnen kopen. Mag ik vragen wat je aan huur vraagt? En hoe jij je huurders uit kiest? Ik had nl. echt hele grote problemen om bij particuliere huurders te kunnen huren, zeker als dat via bemiddelaars ging. En nee, ik heb nog nooit overlast veroorzaakt of schulden gehad, noch heb ik een woning verwaarloosd.

Mijn huurt ligt tussen de 750 en 1050 per maand. Duurste pand was 180k, goedkoopste 118k.

Liggen in Middelburg en Venlo en oppervlaktes van 55m2 tot 85m2. Allemaal appartementen.

Huurders kies ik zelf uit. Op lokale websites zet ik een advertentie uit en aan de hand van de reacties nodig ik mensen uit. Daar kies ik iemand van uit die het wil huren.

[Ardana]

Snow_King schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 07:21:
[...]
Mijn huurt ligt tussen de 750 en 1050 per maand. Duurste pand was 180k, goedkoopste 118k.

Liggen in Middelburg en Venlo en oppervlaktes van 55m2 tot 85m2. Allemaal appartementen.

Huurders kies ik zelf uit. Op lokale websites zet ik een advertentie uit en aan de hand van de reacties nodig ik mensen uit. Daar kies ik iemand van uit die het wil huren.

Geen sociale huur dus, terwijl je dat op basis van de oppervlakte en prijs wel zou verwachten. Heb je wel eens gekeken naar de puntentelling van je woningen? Zijn ze op basis daarvan ook vrije sector?

Je schrijft dat je de huurders zelf uit kiest, op basis waarvan maak je de keuze? Gutfeeling? Of toch ook het inkomen dat dan een arbeidscontract voor onbepaalde tijd moet zijn?

[rube]

Ardana schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 08:02:
[...]

Geen sociale huur dus, terwijl je dat op basis van de oppervlakte en prijs wel zou verwachten. Heb je wel eens gekeken naar de puntentelling van je woningen? Zijn ze op basis daarvan ook vrije sector?

Kan wel hoor, ik heb vorig jaar een appartement gekocht van 68m2 voor 120K en zojuist voor 35K gerenoveerd. Nu helemaal netjes met o.a. luxe keuken en goed geïsoleerd en al het enkel glas vervangen. Ik kom nu ruimschoots in de vrije sector.

Je schrijft dat je de huurders zelf uit kiest, op basis waarvan maak je de keuze? Gutfeeling? Of toch ook het inkomen dat dan een arbeidscontract voor onbepaalde tijd moet zijn?

Een combinatie van zaken: inkomen, borgsteller (bij studenten), type persoon/situatie, referentie vorige verhuurder etc.

Als je een huurder hebt die niet betaald en/of de hele keuken eruit sloopt etc. kan de schade duizenden of zelfs tienduizenden euro's zijn. De kans daarop probeer je daarom zo veel mogelijk te beperken. Als je dan 30-60 reacties krijgt op een advertentie, nodig je alleen "de beste" uit. En ja dan kan (zal) het best zo zijn dat er prima mensen niet eens kunnen komen kijken. De markt is op dit moment nu eenmaal zo. Het is een soort sollicitatiegesprek en als potentiële huurder moet je het de verhuurder zo makkelijk mogelijk maken om voor jou te kiezen (dus duidelijk, snel, betrouwbaar en alle gegevens/situatie snel aan kunnen leveren).

[Snow_King]

Ardana schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 08:02:
[...]

Geen sociale huur dus, terwijl je dat op basis van de oppervlakte en prijs wel zou verwachten. Heb je wel eens gekeken naar de puntentelling van je woningen? Zijn ze op basis daarvan ook vrije sector?

Je schrijft dat je de huurders zelf uit kiest, op basis waarvan maak je de keuze? Gutfeeling? Of toch ook het inkomen dat dan een arbeidscontract voor onbepaalde tijd moet zijn?

Geen sociale huur. Appartementen in centrum van de steden.

De keuze is lastig. Eigenlijk wat klikt en welke mensen integer op mij over komen.

Nu in de 6 jaar dat ik verhuur nog nooit een probleem gehad. Alles altijd betaald en nooit problemen met huurders.

De andere kant op: Als een huurder iets aan geeft dat defect is wil ik het ook direct laten verhelpen. Geen gezeur. Onderhoud moet je plegen en hoort er bij.

[n4m3l355]

Snow_King schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 07:21:

Ik zie netto op 6,1 tot 6,7%. Ik doe het ook vooral voor de liquiditeit. Met de huur betaal ik volledig de hypotheek (rente + aflossingen voor HRA) van mijn woning en houd er nog wat aan over.

Netto, is dit inclusief onderhoud, BSGW, box 3, huur verlies (mag dan nog niet voorgekomen zijn, dit komt nog wel)?

[bdbfz]

Malantur schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:43:
Top investering uiteraard maar dat maakt dat de starters heel moeilijk aan bod kunnen komen. Ik kan geen 450k op tafel gooien voor een huis dat aan renovatie toe is, terwijl ik een huis van 200k zelfs met correctie van inflatie wel perfect had kunnen kopen als ingenieur in de haven van Antwerpen...

(late reactie, maar zo'n rekenoefeningen triggeren me...)

Op 25 jaar van 200 naar 450, is een jaarlijkse verhoging van 3.3%: 200*(1.033^25)=450.337... Dat is geen woekerwinst, wel het effect van lange-termijn samengestelde interest.

Inflatie van 1995 tot 2020 is ongeveer factor 1.55 (volgens de consumptieindex, bron: statbel). 450k in 2020 zou met louter inflatie dus 290k geweest zijn in 1995.
Er is dus een continue inflatie-lijn van 200k(1995) naar 310k(2020), en van 290k(1995) naar 450k(2020).

Maar in dat huis van 200k in 1995 is ondertussen ook geïnvesteerd en er is onderhoud gebeurd. Of 450k in 2020 "normaal" is in vergelijking met de evolutie van de index is dus afhankelijk van wat er aan het huis en waardebepalende factoren zoals omgeving veranderd is (hoe duur waren de investeringen en wanneer zijn de investeringen gebeurd). Elke waardevolle investering of verandering doet de evolutielijn verspringen naar een gelijklopende hogere curve. Eerdere investeringen hebben een grotere invloed op het eindbedrag door de samengestelde inflatie.

Dus zeggen "200k met inflatie zou ik perfect kunnen kopen" slaat m.i. een aantal stappen over.

mvg.

[Ardana]

Snow_King schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 09:32:
[...]

Geen sociale huur. Appartementen in centrum van de steden.

De keuze is lastig. Eigenlijk wat klikt en welke mensen integer op mij over komen.

Nu in de 6 jaar dat ik verhuur nog nooit een probleem gehad. Alles altijd betaald en nooit problemen met huurders.

De andere kant op: Als een huurder iets aan geeft dat defect is wil ik het ook direct laten verhelpen. Geen gezeur. Onderhoud moet je plegen en hoort er bij.

Hoe weet je dat het geen sociale huur is? Heb je de puntentest gedaan?

[LED-Maniak]

Puntentelling heeft daar weinig mee te maken. Als je huur boven de sociale huurgrens(liberalisatie grens) vraagt(en huurder bereid is te betalen..), is het vrije sector.

[ Voor 6% gewijzigd door LED-Maniak op 20-08-2020 17:39 ]

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:27 ]

[Croga]

LED-Maniak schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 17:33:
Puntentelling heeft daar weinig mee te maken. Als je huur boven de sociale huurgrens(liberalisatie grens) vraagt(en huurder bereid is te betalen..), is het vrije sector.

Lees deze even door: https://www.rijksoverheid...uurcontract-laten-toetsen

Als het puntensysteem zegt dat de huur onder de sociale grens zou moeten liggen dan ben je wel degelijk gehouden aan het puntensysteem.

Huurprijs vrije-sectorwoning na toets Huurcommissie
Woont u in een vrije-sectorwoning? Dan gaat de huurprijs alleen omlaag als de maximale huurprijs van de woning onder of op de liberalisatiegrens ligt. De huurprijs gaat dan omlaag tot de maximale huurprijs van de woning. Dat werkt terug tot de begindatum van het huurcontract. Uw vrije-sectorhuurcontract wordt dan een huurcontract voor een sociale huurwoning (met terugwerkende kracht tot het begin).

[LED-Maniak]

Croga schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 17:49:
[...]

Lees deze even door: https://www.rijksoverheid...uurcontract-laten-toetsen

Als het puntensysteem zegt dat de huur onder de sociale grens zou moeten liggen dan ben je wel degelijk gehouden aan het puntensysteem.


[...]

Dank. Laatst hiervoor bij een advocaat geweest om het zeker te weten(heb geen behoefte in sociale huurders). Deze gaf aan dat zolang ik niet onder/op de liberalisatiegrens ging zitten er niets aan de hand was. Zal deze link eens voorleggen.

[rube]

@LED-Maniak Misschien ook een andere advocaat zoeken...

[Matthijs Hoekstra]

Snow_King schreef op woensdag 19 augustus 2020 @ 12:13:
Ik heb zelf in de periode 2008 t/m 2018 een portefuille van 4 panden weten op te bouwen. Totale waarde van op dit moment EUR 570.000

Deze verhuur ik alle 4 en heb er bijna geen omkijken naar. Ik doe de verhuur zelf en ook de werving. Bijna direct is het altijd verhuurd in de tijd dat ik verhuur. Geen van de 4 heeft ooit een maand leeg gestaan.

Onderhoud doe ik met een vaste 'klusjesman'. Hij voert voor mij alle werkzaamheden uit als er iets aan de hand is.

Ik vraag huurders ook met regelmaat of er nog iets moet worden gedaan en dat laat ik dan ook direct uitvoeren. Verloederingen van de woningen wil ik voorkomen. Onderhoud moet gewoon worden gedaan.

Gekocht met eigen vermogen welke ik heb verkregen uit mijn bedrijf en geen leningen dus voor hoeven af te sluiten. Alle 4 zijn dus hypotheek vrij.

Voor mij is het nog steeds een goede vorm van vast inkomen. Mocht er een keer 1 van de 4 woningen leeg komen te staan is dat ook niet echt een probleem.

Zodra ik er geen zin meer in heb kan ik het vastgoed verkopen en het geld ergens anders investeren.

Is dat niet zonde dat je alles hebt afbetaald? Je maakt iets van over de 6%, dus als je de volledige hypotheek zou nemen zou je met die 570K ook weer dik 6% kunnen maken (-2% hypotheek). Dus je hebt de potentie om 4% op die 570K extra te maken op dit moment.

[n4m3l355]

Neuzelaar schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 17:34:
Jammmer dat je zoveel uitzettingen hebt meegemaakt maar ik denk dat voor iedere verhuurder die een 'horror'verhaal heeft, er 9 andere zijn zonder.

Echter van alle verhuurders die ik ken, en die zijn stuk voor stuk een slag groter, hebben ze allemaal zonder uitzondering wel een geval gehad. En hoewel het niet vaak is, als het voorkomt ben je wel in een keer je resultaat kwijt voor de komende jaren dankzij de onkosten om iemand uit te zetten. En dan mag je hopen dat die er geen zooitje van gemaakt heeft, ik ken daar ook nog wel een tal van verhalen over.

Dit is niets emotioneels, dit is de realiteit.

Waarom nu instappen slecht is heb ik al reeds uitgelegd. Op dit moment staat de markt onevenredig hoog. Ja de bank wilt jou graag helpen, maar jou ROI is in het niets. Omgekeerd wanneer de boel in elkaar klapt wanneer je dus daadwerkelijk rendement kunt pakken is de bank niet bereid om jou te helpen. Dit onderscheid de hobbyist van de investeerder, op dat moment moet je in staat zijn om te kopen en tzt later te herfinancieren. Maar stap je nu in, ondanks dat de rente erg laag is (voor verhuur heb je nog steeds een premie als kleine speler), koop je bijna altijd te duur.

Er is meer aan de hand, zoals ik al aangaf, wanneer een pand daadwerkelijk in de markt terecht komt ben je eigenlijk al te laat. Mensen zoals mezelf hebben er al lang aan gesnuffeld, wij weten wat verhuurd is en wat niet, we weten wat op de markt komt nog voor de makelaar dit weet. Vervolgens als het bij de makelaar komt en die biedt het aan, betekend dat ook hij geen intresse had. Nagenoeg alle makelaars die ik ken investeren zelf of via de familie in vastgoed. Dus wederom als die het in de verkoop zet betekend dat 2 segmenten al nee hebben gezegd tegen een object.

Dit betekend niet dat er geen kansen zijn, er zijn genoeg panden in handen van kleine beleggers, beleggers die onervaren zijn, die plots in de knijp zitten, die het niet meer zien zitten, die net een uitzetting hebben meegemaakt, die gaan scheiden enz.

[jayvol09]

@n4m3l355 Ik ben benieuwd hoe jij zo snel aan nieuws komt. Er zullen toch ook makelaars zijn die nieuwe panden meteen op de website zetten i.v.m. concurrentie.

Zelf huur en verhuur ik in Hong Kong. Mijn ouders verhuren een vakantiehuis in spanje dat nu een tijd leegstaat i.v.m. covid19.

[Maahes]

Is beleggen in woningen op dit moment echt zo gunstig in NL? Voor veel woningen in de randstad zie ik een huurprijs van bijvoorbeeld 1000 euro per maand en een koopprijs van een vergelijkbare woning van 300k. Dan zit je dus op een bruto rendement van 4%. Een hypotheekrente kost al snel 2% en neem nog 1% kosten voor onderhoud en belastingen, en je hebt slechts een rendement van 1%. Of reken ik nu verkeerd? Ik krijg hierdoor de indruk dat vooral toekomstige inflatie en waardestijging ingeprijsd is.

[LED-Maniak]

Maahes schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 14:43:
Is beleggen in woningen op dit moment echt zo gunstig in NL? Voor veel woningen in de randstad zie ik een huurprijs van bijvoorbeeld 1000 euro per maand en een koopprijs van een vergelijkbare woning van 300k. Dan zit je dus op een bruto rendement van 4%. Een hypotheekrente kost al snel 2% en neem nog 1% kosten voor onderhoud en belastingen, en je hebt slechts een rendement van 1%. Of reken ik nu verkeerd? Ik krijg hierdoor de indruk dat vooral toekomstige inflatie en waardestijging ingeprijsd is.

Randstad wellicht niet. In noord/oost/zuid zijn er nog prima huizen te koop waar je 5% tot 6% bruto rendement kan maken.

[Maahes]

LED-Maniak schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 14:50:
[...]

Randstad wellicht niet. In noord/oost/zuid zijn er nog prima huizen te koop waar je 5% tot 6% bruto rendement kan maken.

Best wel treurig dat precies op het moment dat de huurprijs relatief 'laag' is (althans, t.o.v. koopprijzen) er een duurhuurhypotheek verzonnen wordt. De regering loopt weer eens achter de feiten aan. Het is nog maar de vraag of die duurhuurders echt zo veel beter af zijn met een hypotheek. Althans, in de randstad inderdaad.

[Anakha]

Maahes schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 14:43:
Is beleggen in woningen op dit moment echt zo gunstig in NL? Voor veel woningen in de randstad zie ik een huurprijs van bijvoorbeeld 1000 euro per maand en een koopprijs van een vergelijkbare woning van 300k. Dan zit je dus op een bruto rendement van 4%. Een hypotheekrente kost al snel 2% en neem nog 1% kosten voor onderhoud en belastingen, en je hebt slechts een rendement van 1%. Of reken ik nu verkeerd? Ik krijg hierdoor de indruk dat vooral toekomstige inflatie en waardestijging ingeprijsd is.

Dat hangt er nogal vanaf waar je kijkt, vermoed ik dan. Een familielid van mij verhuurt een appartement in Utrecht voor 1400 euro per maand, geschatte verkoopprijs zou op dit moment ~250k zijn. Dan zit je dus op de 6 a 7% bruto rendement die @LED-Maniak noemt.

[Malantur]

bdbfz schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 13:09:
[...]


(late reactie, maar zo'n rekenoefeningen triggeren me...)

Op 25 jaar van 200 naar 450, is een jaarlijkse verhoging van 3.3%: 200*(1.033^25)=450.337... Dat is geen woekerwinst, wel het effect van lange-termijn samengestelde interest.

Inflatie van 1995 tot 2020 is ongeveer factor 1.55 (volgens de consumptieindex, bron: statbel). 450k in 2020 zou met louter inflatie dus 290k geweest zijn in 1995.
Er is dus een continue inflatie-lijn van 200k(1995) naar 310k(2020), en van 290k(1995) naar 450k(2020).

Maar in dat huis van 200k in 1995 is ondertussen ook geïnvesteerd en er is onderhoud gebeurd. Of 450k in 2020 "normaal" is in vergelijking met de evolutie van de index is dus afhankelijk van wat er aan het huis en waardebepalende factoren zoals omgeving veranderd is (hoe duur waren de investeringen en wanneer zijn de investeringen gebeurd). Elke waardevolle investering of verandering doet de evolutielijn verspringen naar een gelijklopende hogere curve. Eerdere investeringen hebben een grotere invloed op het eindbedrag door de samengestelde inflatie.

Dus zeggen "200k met inflatie zou ik perfect kunnen kopen" slaat m.i. een aantal stappen over.

mvg.

Bedankt voor de berekening maar in dat huis is effectief niets gebeurd behalve schilderen Geen zonnepanelen, geen nieuwe keuken of badkamer, niet extra geïsoleerd, ... Het enige wat ik wel weet dat vernieuwd is, is de CV gasketel maar dat is dan ook weer niet dé meerwaarde aan een huis.
De ramen en de tegelvloer boven waren eigenlijk 25 jaar geleden al een miskoop De tegelvloeg ligt schots en scheef. Het slot van de achterdeur was bijvoorbeeld afgebroken in de positie ‘op slot’, en in de voordeur hetzelfde waardoor de slotenmaker al eens gaten in de aluminium lijsten heeft moeten boren om de deur terug open te krijgen. Op het einde durfde mijn vader geen zekering meer afzetten omdat die ook zo versleten (veroudering) waren dat je ze niet meer kon opzetten. En daar heeft iemand dus 4,5 ton voor neergeteld
Waarschijnlijk puur omdat het een open bebouwing met redelijke tuin is, in de voorstad van Antwerpen in een rustige, doodlopende woonwijk.

Ergens onderstreep je gewoon mijn punt: 200K in 1995 is 310K in 2020. Ik heb net een huis gekocht voor 306K. 450K kan ik niet betalen
Blijft toch een winst van 140K min rente die aan de bank betaald is en ondertussen heb je gratis gewoond in plaat van dat het je geld gekost had om iets te huren.

[ColeJ]

n4m3l355 schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 03:50:
[...]


Er is meer aan de hand, zoals ik al aangaf, wanneer een pand daadwerkelijk in de markt terecht komt ben je eigenlijk al te laat. Mensen zoals mezelf hebben er al lang aan gesnuffeld, wij weten wat verhuurd is en wat niet, we weten wat op de markt komt nog voor de makelaar dit weet. Vervolgens als het bij de makelaar komt en die biedt het aan, betekend dat ook hij geen intresse had. Nagenoeg alle makelaars die ik ken investeren zelf of via de familie in vastgoed. Dus wederom als die het in de verkoop zet betekend dat 2 segmenten al nee hebben gezegd tegen een object.

Dit lijkt mij een beetje overdreven. No offense maar je schetst nu een beeld dat alles wat op de markt komt eigenlijk derderangs is.

[anon054630]

-

[ Voor 106% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:05 ]

[Tommie12]

Anakha schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 15:08:
[...]


Dat hangt er nogal vanaf waar je kijkt, vermoed ik dan. Een familielid van mij verhuurt een appartement in Utrecht voor 1400 euro per maand, geschatte verkoopprijs zou op dit moment ~250k zijn. Dan zit je dus op de 6 a 7% bruto rendement die @LED-Maniak noemt.

Ik kan echt niet geloven dat een appartement van 250 k kan verhuurd worden voor 1400€.
Vastgoed is echt goedkoop in NL....

[LED-Maniak]

Tommie12 schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 16:59:
[...]


Ik kan echt niet geloven dat een appartement van 250 k kan verhuurd worden voor 1400€.
Vastgoed is echt goedkoop in NL....

Of huur is scheef. Meerdere voorbeelden in mijn wijk van. 8 jaar terug dan wel. Deel was sociale huur, dus 7xx euro max. Deel vrije sector (zelfde huizen overigens). Vroegen 850 euro. Woningen gingen van de hand voor tussen 120k en 130k.

Toch een mooie 8.5%. Als je de puntentelling doet zit je nu al op >1000 euro huur voor deze woningen en gaan van de hand voor 150-175k dit jaar. Belachelijk.

[ Voor 14% gewijzigd door LED-Maniak op 21-08-2020 17:59 ]