Cookies op Tweakers

Tweakers maakt gebruik van cookies, onder andere om de website te analyseren, het gebruiksgemak te vergroten en advertenties te tonen. Door gebruik te maken van deze website, of door op 'Ga verder' te klikken, geef je toestemming voor het gebruik van cookies. Wil je meer informatie over cookies en hoe ze worden gebruikt, bekijk dan ons cookiebeleid.

Meer informatie

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:44:
[...]

Belangrijke eerste vraag lijkt mij hoe je financiën er voor staan. Heb je voldoende eigen geld om zonder de verkoopopbrengst van de oude woning je nieuwe woning te betalen?
Ja dat kan, mijn nieuwe hypotheek is al geregeld.
Tweede vraag is of je het wel (tijdelijk) mag verhuren. Soms is het van bv de VVE niet toegestaan.
Ja dat mag volgens het reglement.
Derde punt is of je geldverstrekker toestemming wil geven. Dat moet zowel bij tijdelijke als bij permanente huur. Bij tijdelijke huur onder leegstandswet zul je in de regel (na toestemming) je oude hypotheek kunnen aanhouden. Maar dan moet je wel aan die voorwaarden voldoen. Bij permanente huur zul je een verhuurhypotheek moeten nemen. Is op zich ook geen probleem, als je voldoende geld hebt. (De rente is dan wel iets hoger, maar niet veeeel hoger zoals mgizmo aangeeft).
Ja dat is nog een ding. Ik moet even kijken over een jaar (als we gaan verhuizen) hoe het zit met de rente op verhuurhypotheken. Rente op m'n huidige hypotheek is 1,4% (20 jr vast) als ik naar verhuur schakel dan zit ik toch wel op 2,5 % (10 jr). Woning zit nog een hypotheek op van 215.000 daar 1,1% van is toch 2365 euro per jaar extra (en wie weet wat de rente is na die 10 jaar rentevast periode van verhuurhypotheek). In mijn omgeving zijn meerdere mensen die hun oude (NIET verhuur) hypotheek houden en toch verhuren. Dit heeft niet mijn voorkeur want daar kun je goed nat mee gaan.
Pas na deze hobbels kun je aan de echte vraag denken, wil je kort of lang verhuren. Bij kort verhuren is het veel speculatiever: je gokt op snelle waardestijging om die snel te cashen. Bij lang verhuren is het meer een lange termijn investering: je genereert een inkomensstroom die als het goed is op termijn lekker groeit en tegelijk bouw je hopelijk waarde op door het groeiende verschil tussen openstaande schuld en woningwaarde.

Het zijn dus twee principieel verschillende 'verdienmodellen', waarbij er niet bij voorbaat één verkeerd is. Het hangt helemaal af van je eigen wens en inzichten.
Ik wil het liefst lang verhuren aan b.v. een net gezin of jong stel. Ik wil dat het appartement net blijft als ook de omgeving (goede relatie wil ik blijven houden met mijn huidige buren). Ik verlaag liever mijn huurprijs iets en nette huurders krijg (waar mijn buren ook iets mee hebben).

Ik ben alleen bang dat als ik mensen te lang laat huren dat ze dan huurdersrechten krijgen en ik ze er nooit meer uit krijg. Het plan is ook om als mijn kinderen wat ouder zijn dat ze dan in het appartement kunnen wonen. Dit speelt pas over een jaar of 15 ofzo denk ik.

De winst die ik maak met verhuren wil ik niet gebruiken om af te lossen. Ik wil dat gewoon maandelijks in een wereldwijde ETF tracker investeren zoals VWRL. Het is mij wel wat waard dat ik bij m'n geld kan ipv dat het 'vast' zit in stenen.

[Voor 3% gewijzigd door vortexnl1982 op 15-05-2020 12:12]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Orange_Dirk
  • Registratie: april 2012
  • Laatst online: 03-07 16:15
@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
Orange_Dirk schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:51:
@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.
Klopt, de overwaarde is niet aftrekbaar. Ik vraag me nog wel af hoe de overwaarde wordt bepaald (woz/taxatie?). Is dat de overwaarde in verhuurde staat ? En op welke datum wordt de overwaarde bepaald ?

Sjah de verhuurhypotheek moet ik nog even goed naar kijken. Ik heb ook geen zin dat m'n verhuurwoning de executieverkoop in moet en huurders eruit gooien.

Daarnaast krijgen we in 2022 ook nog VRH voor de woning die erin hakt. Maar dan nog is het de moeite waard om te verhuren (huurinkomsten herbeleggen + waardestijging woning).

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Neuzelaar
  • Registratie: januari 2020
  • Laatst online: 20:46
Maahes schreef op vrijdag 24 april 2020 @ 12:19:
[...]


In NL is huren en tegelijkertijd verhuren fiscaal enorm onvoordelig. Geen hypotheekrenteaftrek, geen woning in box 1, vermogen van woningen in box 3. Hoe zit dat voor jou?
sorry, laat antwoord maar maakt bij mij geen verschil uit fiscaal, zie voorlaatste zin van deze post

Acer Chromebook 14 - iPone 8 - iPad 2018 - Roborock S5 - Oral-B Genius X 20100S Black


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Tegenover vrh over woningwaarde (in verhuurde staat) staat ook weer een schuld die je box 3 flink drukt.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 21:34:
Tegenover vrh over woningwaarde (in verhuurde staat) staat ook weer een schuld die je box 3 flink drukt.
Ja nu wel, maar VRH in 2022 drukt je schuld wat minder.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Bij een huis van 4 ton met een schuld van 2 ton is de waarde in bewoonde staat ongeveer 3 ton. Nieuwe fictieve rendement 16k. Aftrek schuld fictieve rente 6k, betaal je belasting over per saldo 10k.

Zonder huis heb je 2 ton bezit zonder schuld. Fictief rendement ongeveer 10,6k

  • rube
  • Registratie: juni 2006
  • Nu online
Wowhead schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:32:
Ik zie veel mensen kiezen voor AirBNB want dit zou volgens hun zegge veel meer opbrengen vooral korte verblijven. Ik ken een chinees die 7 woningen heeft in zuid holland en allemaal via airbnb uit verhuurt.
Alleen nu even niet.
En op veel plaatsen mag dat niet, of maar een maximaal aantal dagen per maand.
Bovendien moet je het uitbesteden (kost je rendement) om te voorkomen dat je in box 1 valt (IPV box 3).
Maar het kan inderdaad een stuk meer opleveren

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
vortexnl1982 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:56:
[...]


Klopt, de overwaarde is niet aftrekbaar. Ik vraag me nog wel af hoe de overwaarde wordt bepaald (woz/taxatie?). Is dat de overwaarde in verhuurde staat ? En op welke datum wordt de overwaarde bepaald ?

Sjah de verhuurhypotheek moet ik nog even goed naar kijken. Ik heb ook geen zin dat m'n verhuurwoning de executieverkoop in moet en huurders eruit gooien.

Daarnaast krijgen we in 2022 ook nog VRH voor de woning die erin hakt. Maar dan nog is het de moeite waard om te verhuren (huurinkomsten herbeleggen + waardestijging woning).
Als je de woning gaat verhuren, dan is er sprake van fictieve vervreemding van de woning. Er wordt dan uitgegaan van de WOZ-waarde van begin van dat jaar plus waardestijging over de periode totdat de woning niet meer eigen woning is.

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
Rubbergrover1 schreef op zaterdag 16 mei 2020 @ 09:41:
[...]

Als je de woning gaat verhuren, dan is er sprake van fictieve vervreemding van de woning. Er wordt dan uitgegaan van de WOZ-waarde van begin van dat jaar plus waardestijging over de periode totdat de woning niet meer eigen woning is.
Dus als ik mijn woning over twintig jaar wil verkopen dan moet ik de woz van nu en waardestijging over de periode van twintig jaar als bedrag kiezen voor de vrh? Dat wordt een dure grap.

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Nee, die fictieve vervreemding vindt nu al plaats. Is voor de bepaling van de eigenwoningreserve ('overwaarde'). Als je bv halverwege dit jaar de woning gaat verhuren, dan kijk je naar de Woz van 1-1 (bv 4 ton) plus stijging tot halverwege dit jaar (bv 10.000) en dan kom je op een fictieve opbrengst van 410.000. Daar trek je de hypotheek van af (bv 215k) en dan houd je een eigenwoningreserve over van 195k. Dat betekent dat je over 195k van de aankoopkosten van de nieuwe woning geen renteaftrek kun krijgen.

Wat de verdere waardeontwikkeling is, is voor de renteaftrek niet van belang.

[Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 16-05-2020 10:55]


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • RuudvandeBeeten
  • Registratie: oktober 2007
  • Laatst online: 30-06 14:52
vortexnl1982 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 21:39:
[...]


Ja nu wel, maar VRH in 2022 drukt je schuld wat minder.
Kijk even iets verder dan je neus lang is.

Voorbeeld: de schuld zal (in het voorstel) voor 3,03% van het vermogen worden afgetrokken. Mijn verhuurhypotheek heeft straks (overdracht is begin juli) een rente van 2,95% (20 jaar vast). Dan is het toch nog steeds geen probleem om geld te lenen? Ik mag meer aftrekken dan dat ik voor de schuld betaal.

Ook kan je voor je verhuurhypotheek niet van de HRA genieten..., jammer maar met de al afbouwende HRA en lage rentestanden niet een groot probleem. Ook is de stap naar een deel aflossingsvrije hypotheek een stuk kleiner (wat een lagere maandlast heeft).

Daarnaast is het juist mooi dat je VRH moet betalen. Dit betekend dat je vermogend/aan het investeren bent.

Over de vraag of je kort/lange termijn wilt verhuren...je kan gaan voor een huurcontract van 2 jaar en deze niet verlengen (let op dat je dit tijdig moet aangeven aan je huurder). Zo kan je elke twee jaar bedenken of je je appartement wilt verhuren of wilt inzetten voor eigen gebruik.

[Voor 0% gewijzigd door RuudvandeBeeten op 20-05-2020 11:28. Reden: rente 2,05 is 2,95]


Acties:
  • +1Henk 'm!

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
RuudvandeBeeten schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:43:
[...]


Kijk even iets verder dan je neus lang is.

Voorbeeld: de schuld zal (in het voorstel) voor 3,03% van het vermogen worden afgetrokken. Mijn verhuurhypotheek heeft straks (overdracht is begin juli) een rente van 2,05% (20 jaar vast). Dan is het toch nog steeds geen probleem om geld te lenen? Ik mag meer aftrekken dan dat ik voor de schuld betaal.

Ook kan je voor je verhuurhypotheek niet van de HRA genieten..., jammer maar met de al afbouwende HRA en lage rentestanden niet een groot probleem. Ook is de stap naar een deel aflossingsvrije hypotheek een stuk kleiner (wat een lagere maandlast heeft).

Daarnaast is het juist mooi dat je VRH moet betalen. Dit betekend dat je vermogend/aan het investeren bent.

Over de vraag of je kort/lange termijn wilt verhuren...je kan gaan voor een huurcontract van 2 jaar en deze niet verlengen (let op dat je dit tijdig moet aangeven aan je huurder). Zo kan je elke twee jaar bedenken of je je appartement wilt verhuren of wilt inzetten voor eigen gebruik.
Als ik op berekenhet Vermogensbelasting in box 3 invul voor 2022 :

Waarde huis : 400.000
Schuld : 245.000



Ik vind het ook niet erg om VRH te betalen maar zoals je ziet gaat het wel erg omhoog tov sparen. Ik krijg het gevoel dat de belegger / investeerder gaat betalen voor het inlage inkomen op spaartaks in 2022. AFM heeft daar ook al opmerkingen over gegeven.

HRA krijg ik inderdaad niet op de verhuurhypotheek. Ook krijg ik over de overwaarde van die verhuurwoning geen HRA op m'n nieuwe woning. Dat vind ik terecht allemaal. Ze hadden de HRA al veel eerder moeten afbouwen (in hoogconjunctuur).

Mag ik vragen waar jij 2 procent krijgt voor 20 jaar (voor een verhuurhypotheek) ? Is je LTV zo laag dat je zo'n rente krijgt ? Mijn verhuurwoning is zo'n 4 of 5 ton waard en zit nog 215.000 hypotheek op. Liefst wil ik een volledig aflossingsvrije hypotheek. Het verschil stop ik maandelijks in een VWRL ETF (heb liever geld beschikbaar ipv vast in stenen).

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Ik zou er nooit voor kiezen om te gaan verhuren als je met al je vermogen in die verhuurde woning zou zitten. Dan zou ik dus sowieso niet voor verhuur gaan. Het is vooral interessant als je al een fors deel in box 3 hebt zitten. Maar in de nieuwe situatie ben je inderdaad minder gunstig uit dan in de oude situatie.

Maar ik dacht dat je dat vooral als reden gebruikte waarom je zat te twijfelen of je de woning wel of niet zou willen aanhouden. Terwijl het voor die afweging nauwelijks uitmaakt of je in de nieuwe situatie je geld in beleggingen stopt of in een verhuurd appartement:

Beleggingen:
bezit 155k à 5,33% * 35% belastingtarief = 2891 belasting betalen

Verhuurd appartement:
Waarde bezit in verhuurde staat (ong. ¾ van vrije verkoopwaarde) 3 ton à 5,33% = 15990
Schuld 245k à 3,03% = 7423
Totaal rendement 8566 * 35% = 2998 belasting betalen.

Met de keus voor het geld stoppen in een appartement + hypotheek hoef je dus niet extreem veel meer belasting te betalen dan als je het gewoon zou beleggen.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 13:03:
Ik zou er nooit voor kiezen om te gaan verhuren als je met al je vermogen in die verhuurde woning zou zitten. Dan zou ik dus sowieso niet voor verhuur gaan. Het is vooral interessant als je al een fors deel in box 3 hebt zitten.
Wat bedoel je ? Niet gaan aan verhuren gaan beginnen als je geen schuld (hypotheek) voor die woning hebt ? Omdat jet met een hypotheekschuld niet over de complete waarde van de woning VRH moet betalen maar alleen over de waarde - schuld ?

En inderdaad of ik nu de woning verkoop + beleg of de woning aanhoud maakt voor VRH (in mijn geval) niet zoveel uit. Ik denk echter dat ik een hoger rendement haal met opbrengst huur (min kosten) maandelijks inleggen in VWRL en daarnaast de waardestijging van de woning (ligt in hippe buurt Amsterdam).

Gewoon beleggen geeft minder gedoe/stress maar ik denk dat ik meer rendement haal. Daarnaast wil ik het appartement aanhouden voor eventueel mijn kinderen of voor mezelf als ik wat ouder ben (want begane grond + tuin + gelijkvloers + 80 m2).

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
vortexnl1982 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 13:10:
[...]

Wat bedoel je ? Niet gaan aan verhuren gaan beginnen als je geen schuld (hypotheek) voor die woning hebt ? Omdat jet met een hypotheekschuld niet over de complete waarde van de woning VRH moet betalen maar alleen over de waarde - schuld ?
Eh, volgens mij heb je me niet goed begrepen. Wat ik bedoel te zeggen is dat je in de berekening van het effect op de VRH voor wat betreft vrijstellingen en tarieven er vanuit gaat dat de verhuurde woning het enige bezit is. En ik ga er vanuit dat er niet alleen een verhuurde woning is, maar dat er ook nog ander bezit zal zijn, zoals een spaarbuffer voor slechte tijden en wat beleggingen voor de toekomst. In de vergelijking tussen 'oude' en 'nieuwe' situatie voor de verhuurde woning zou je daarom m.i. in elk geval die 30k vrijstelling pp niet moeten meenemen. (En mogelijk ook een groter deel in het hogere tarief van boven de 100k bezit). Je zou dan iets hoger uitkomen, op een kleine 770 belastingen voor de verhuurde woning vergeleken met een kleine 1950 als je de 155k in andere beleggingen had zitten.
En inderdaad of ik nu de woning verkoop + beleg of de woning aanhoud maakt voor VRH (in mijn geval) niet zoveel uit. Ik denk echter dat ik een hoger rendement haal met opbrengst huur (min kosten) maandelijks inleggen in VWRL en daarnaast de waardestijging van de woning (ligt in hippe buurt Amsterdam).

Gewoon beleggen geeft minder gedoe/stress maar ik denk dat ik meer rendement haal. Daarnaast wil ik het appartement aanhouden voor eventueel mijn kinderen of voor mezelf als ik wat ouder ben (want begane grond + tuin + gelijkvloers + 80 m2).
Lijkt me een prima overweging.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • RuudvandeBeeten
  • Registratie: oktober 2007
  • Laatst online: 30-06 14:52
vortexnl1982 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 12:15:
[...]


Als ik op berekenhet Vermogensbelasting in box 3 invul voor 2022 :

Waarde huis : 400.000
Schuld : 245.000

[Afbeelding]

Ik vind het ook niet erg om VRH te betalen maar zoals je ziet gaat het wel erg omhoog tov sparen. Ik krijg het gevoel dat de belegger / investeerder gaat betalen voor het inlage inkomen op spaartaks in 2022. AFM heeft daar ook al opmerkingen over gegeven.

HRA krijg ik inderdaad niet op de verhuurhypotheek. Ook krijg ik over de overwaarde van die verhuurwoning geen HRA op m'n nieuwe woning. Dat vind ik terecht allemaal. Ze hadden de HRA al veel eerder moeten afbouwen (in hoogconjunctuur).

Mag ik vragen waar jij 2 procent krijgt voor 20 jaar (voor een verhuurhypotheek) ? Is je LTV zo laag dat je zo'n rente krijgt ? Mijn verhuurwoning is zo'n 4 of 5 ton waard en zit nog 215.000 hypotheek op. Liefst wil ik een volledig aflossingsvrije hypotheek. Het verschil stop ik maandelijks in een VWRL ETF (heb liever geld beschikbaar ipv vast in stenen).
Mijn LTV is 75%, Lloyds bank.

Ik ben het met je eens dat er meer belasting betaald moet worden, maar als ik als verhuurder 50euro per maand meer belasting moet betalen...wat denk je dat ik met de huurprijs zal doen :).

Kan je ook bij Bereken het aangeven hoeveel rendement je maakt op je spaargeld (niets) vs investeren in vastgoed? Alleen dan kan je pas zeggen of het wel of niet interessant blijft.

  • vortexnl1982
  • Registratie: augustus 2014
  • Laatst online: 22:12
RuudvandeBeeten schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:06:
[...]


Mijn LTV is 75%, Lloyds bank.

Ik ben het met je eens dat er meer belasting betaald moet worden, maar als ik als verhuurder 50euro per maand meer belasting moet betalen...wat denk je dat ik met de huurprijs zal doen :).

Kan je ook bij Bereken het aangeven hoeveel rendement je maakt op je spaargeld (niets) vs investeren in vastgoed? Alleen dan kan je pas zeggen of het wel of niet interessant blijft.
Ik zie nergens 20 jaar vaste verhuurhypotheek bij Lloyds bank voor 2,05% rente ? Ik zie 20 jaar voor 2.95%
(aflossingsvrij)

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • rube
  • Registratie: juni 2006
  • Nu online
@RuudvandeBeeten
Vraag en aanbod bepaald de huurprijs (vrij sector). Niet hoeveel belasting de verhuurder moet betalen. Anders kun je nu ook al de prijs met 50 euro verhogen. Of 100 euro. En als je dat nu al kan, waarom zou je dat nu al niet doen. En als je dat wel doet, "verlies" je toch meer als je meer belasting moet betalen als de box 3 plannen wijzigen - dus staat het er toch weer los van. Kortom, de box 3 wijziging kost de verhuurder geld - niet de huurder.

Mee eens dat je moet kijken naar de alternatieven en dan kun je pas bepalen wat voor jezelf het meest interessant is.

  • RuudvandeBeeten
  • Registratie: oktober 2007
  • Laatst online: 30-06 14:52
rube schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:20:
@RuudvandeBeeten
Vraag en aanbod bepaald de huurprijs (vrij sector). Niet hoeveel belasting de verhuurder moet betalen. Anders kun je nu ook al de prijs met 50 euro verhogen. Of 100 euro. En als je dat nu al kan, waarom zou je dat nu al niet doen. En als je dat wel doet, "verlies" je toch meer als je meer belasting moet betalen als de box 3 plannen wijzigen - dus staat het er toch weer los van. Kortom, de box 3 wijziging kost de verhuurder geld - niet de huurder.
Of de kosten voortvloeien uit meer belasting betalen, een hogere rente op de hypotheek of regels waardoor er verplicht moet worden verduurzaamt, de kosten zullen links of rechtsom toch bij de huurder worden neergelegd. (Of het aantal huurwoning zal afnemen, omdat verhuurders het niet meer interessant vinden om te gaan verhuren. En de huurwoningen die overblijven zullen qua huur gaan stijgen, want vraag en aanbod.) Op kort termijn zullen met de box 3 plannen de kosten voor de verhuurder dus toenemen maar je gaat me niet wijs maken dat die niet uiteindelijk doorberekend gaan worden. We zullen het pas weten als het zover is.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • RuudvandeBeeten
  • Registratie: oktober 2007
  • Laatst online: 30-06 14:52
vortexnl1982 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:19:
[...]


Ik zie nergens 20 jaar vaste verhuurhypotheek bij Lloyds bank voor 2,05% rente ? Ik zie 20 jaar voor 2.95%
(aflossingsvrij)
Helemaal correct. Rente is 2,95%. Ik zal mijn post aanpassen.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Sunri5e
  • Registratie: december 2003
  • Nu online
Ik vraag jullie even om mee te denken. Ik ga volgende week bij een woning kijken die te koop staat met Het idee deze te gaan verhuren. De vraagprijs is €225.000,- en op voorhand zit ik er aan te denken om maximaal €235.000,- te bieden. De woning is relatief nieuw (2006) en heeft een energielabel A. Mijn inschatting is dat deze woning relatief onderhoudsarm is. Daarnaast ligt hij in een gewilde wijk.

Wij wonen zelf in een woning waar redelijk veel overwaarde in zit. Circa €150.000,-. Met een deel daarvan willen wij wat gaan doen wat rendeert. Nu begrijp ik dat banken 70 procent financieren van beleggingspanden. We zullen dus ongeveer €70.000,- zelf in moeten brengen plus de kosten koper. Onze huidige hypotheekrente staat op 1,15 procent. Ik heb begrepen dat een verhuurhypotheek rekent met rentes van +1 procent ten opzichte van de standaard rentes.

De verwachte bruto huuropbrengst is maandelijks €1050,-.
Daar vanaf moeten natuurlijk nog de kosten van onderhoud, verzekering en belastingen.

Wat denken jullie hier van? Is het rendement naar jullie idee groot genoeg? Hoe zouden jullie dit financieel regelen als jullie in mijn situatie zouden zitten? Wij willen het liefst zo min mogelijk van onze overwaarde gebruiken. En heeft zo’n verhuurhypotheek nog nadelige gevolgen voor onze leencapaciteit voor eventueel een aankoop van een duurdere privewoning?

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • rube
  • Registratie: juni 2006
  • Nu online
Edit: ik had een berekening gepost, maar....misschien eerst even zelf kijken wat je al gedaan hebt, waar kom je zelf op uit? Voor mij zou het rendement in ieder geval niet hoog genoeg zijn.

[Voor 78% gewijzigd door rube op 09-06-2020 14:27]


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Blik1984
  • Registratie: juli 2008
  • Laatst online: 21:36
Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:16:
Ik vraag jullie even om mee te denken. Ik ga volgende week bij een woning kijken die te koop staat met Het idee deze te gaan verhuren. De vraagprijs is €225.000,- en op voorhand zit ik er aan te denken om maximaal €235.000,- te bieden. De woning is relatief nieuw (2006) en heeft een energielabel A. Mijn inschatting is dat deze woning relatief onderhoudsarm is. Daarnaast ligt hij in een gewilde wijk.

Wij wonen zelf in een woning waar redelijk veel overwaarde in zit. Circa €150.000,-. Met een deel daarvan willen wij wat gaan doen wat rendeert. Nu begrijp ik dat banken 70 procent financieren van beleggingspanden. We zullen dus ongeveer €70.000,- zelf in moeten brengen plus de kosten koper. Onze huidige hypotheekrente staat op 1,15 procent. Ik heb begrepen dat een verhuurhypotheek rekent met rentes van +1 procent ten opzichte van de standaard rentes.

De verwachte bruto huuropbrengst is maandelijks €1050,-.
Daar vanaf moeten natuurlijk nog de kosten van onderhoud, verzekering en belastingen.

Wat denken jullie hier van? Is het rendement naar jullie idee groot genoeg? Hoe zouden jullie dit financieel regelen als jullie in mijn situatie zouden zitten? Wij willen het liefst zo min mogelijk van onze overwaarde gebruiken. En heeft zo’n verhuurhypotheek nog nadelige gevolgen voor onze leencapaciteit voor eventueel een aankoop van een duurdere privewoning?
Ga je niet al de fout in door er vanuit te gaan dat je maar 70k moet inbrengen? volgens mij gaat een hypotheek voor verhuur uit van de waarde van het pand in verhuurde staat. En die gaat lager zijn dan wat jij daadwerkelijk voor je huis betaald. Kan dus zomaar zo zijn dat je eigen inbreng een heel stuk hoger moet zijn (€100k en hoger) dan wat je nu schetst.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Banken financieren in de regel niet meer dan 70% van de waarde in verhuurde staat. Dat is wat anders dan de vrije verkoopwaarde. Je kunt er grofweg vanuit gaan dat die waarde zo ronde de 70% van de gewone waarde is, dus zul je ongeveer de helft zelf moeten opbrengen.

Heb je zelf trouwens ook geld? Ik zou er niet snel voor kiezen om (bijna) alles uit de overwaarde te moeten financieren.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Sunri5e
  • Registratie: december 2003
  • Nu online
De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • smok84
  • Registratie: oktober 2006
  • Laatst online: 25-06 13:58
Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:43:
De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.
Inderdaad dit klopt.
Bij sommige panden is het zelfs zo dat de verhuurde staat zorgt voor een hogere waarde, vanwege de populairiteit in investeringspanden. (wereld op zijn kop :) )

Betreft het rendement of dat goed genoeg is, kan enkel jij bepalen.
Zelf zou ik voor een hoger rendement gaan, maar deze woning heeft wellicht hele andere voordelen:
- betere potentiele waardegroei wellicht?
- onderhoudsarm?
- in de buurt van de woonplaats?

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • smok84
  • Registratie: oktober 2006
  • Laatst online: 25-06 13:58
Orange_Dirk schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:51:
@vortexnl1982

Ben er wel van bewust dat van je nieuwe hypotheek vrijwel het bedrag van je overwaarde niet aftrekbaar is als je deze overwaarde niet inbrengt doordat je de woning niet verkoopt.

Verder zal ik nooit aanraden om "illegaal" je woning te verhuren zonder toestemming geldverstrekker. Pakkans zal vrij klein zijn maar eventuele gevolgen zijn daarvoor te groot.
Hoewel ik dit zelf niet heb, ben ik wel benieuwd wat de gevolgen zijn van zo'n situatie.
Zolang jij netjes de rente en aflossing betaald, dan maakt het de geldverstrekker niks uit lijkt me?

Hoewel jij als verhuurder fout zit, is de huurder ter goede trouw.
Dus vraag me af of de geldverstrekker de huurder er zo maar uit krijgt, deze is in de regel goed beschermd in Nederland.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Viper®
  • Registratie: februari 2001
  • Niet online
smok84 schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:59:
[...]


Hoewel ik dit zelf niet heb, ben ik wel benieuwd wat de gevolgen zijn van zo'n situatie.
Zolang jij netjes de rente en aflossing betaald, dan maakt het de geldverstrekker niks uit lijkt me?

Hoewel jij als verhuurder fout zit, is de huurder ter goede trouw.
Dus vraag me af of de geldverstrekker de huurder er zo maar uit krijgt, deze is in de regel goed beschermd in Nederland.
Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.

Growatt 6000TL3-S 6615WP(21x315) ZZW(212graden)35helling


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Reptile209
  • Registratie: juni 2001
  • Laatst online: 22:18

Reptile209

- gers -

Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.
Natuurlijk mag je geld verdienen met een lening van de bank, daar is het hele systeem op gebaseerd. Als ik geld leen voor een nieuwe fabriek, krijgt de bank rente en verder niet zeuren. Maar als ik niet betaal, willen ze het onderpand (fabriek) terug.

Met een huurder is dat lastig: je kan een huis met een huurder er in niet zo makkelijk verkopen. De huurder kan er alleen na een lang proces worden uitgezet, dus tot die tijd zit de bank dan met een pand dat veel minder waard is. Dát is het hele probleem.

If you're not part of the solution, you're part of the precipitate.


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Koekfabriek
  • Registratie: juni 2011
  • Nu online
Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.
Dat kwam volgens mij omdat de verhuurder de hypotheek niet meer wilde (kon) betalen en die wilde dus direct bij de huurder (de TS toen) innen. Bleek de huurder er illegaal in te zitten omdat de verhuurder het niet had gemeld aan de bank. Is dit topic als ik het goed heb.

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Sunri5e schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 14:43:
De taxateur geeft aan dat deze panden zo gewild zijn dat de waarde in verhuurde staat nagenoeg gelijk liggen met de waarde vrij van huur en gebruik.
Dan kun je je ook afvragen of je de woning wel voor die prijs zou kunnen krijgen. Er zullen dan namelijk veel meer investeerders geïnteresseerd zijn, zodat mij de kans vrij groot lijkt dat de uiteindelijke verkoopprijs en stuk hoger zal komen te liggen. Jij bent namelijk zeker niet de enige die deze rekensommetjes maakt.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • rube
  • Registratie: juni 2006
  • Nu online
Rubbergrover1 schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 09:06:
[...]
zodat mij de kans vrij groot lijkt dat de uiteindelijke verkoopprijs en stuk hoger zal komen te liggen. Jij bent namelijk zeker niet de enige die deze rekensommetjes maakt.
En, kun je zonder voorbehoud van financiering oid bieden? Zo niet, geef ik je weinig kans. En zelfs zonder enig voorbehoud is het maar een beperkte kans indien het inderdaad interessant is voor investeerders.
Ja, ik spreek uit (enige) ervaring ;) .

  • smok84
  • Registratie: oktober 2006
  • Laatst online: 25-06 13:58
Viper® schreef op dinsdag 9 juni 2020 @ 15:05:
[...]

Volgens mij was er hier eens een topic over een huurder die uit de woning gezet werd omdat de verhuuder onder verhuurde en de hypotheekverstrekker hierachter kwam.
Ik ben geen expert maar de verstrekker kan volgens mij een deel van de huur opeisen ivm gemiste inkomsten?
In principe maak jij namelijk winst met een pand van de hypotheekverstrekker.
Althans, zoiets was het.
Heb ik nog nooit gehoord, maar er zijn natuurlijk veel situaties die je niet meekrijgt.
Beste is ook deze situatie vermijden, maar kan me goed voorstellen als je gaat verhuizen en je krijgt meer aan huur dan dat je aan hypotheek betaald, dat je graag het object aanhoudt.

Acties:
  • +3Henk 'm!

  • Sunri5e
  • Registratie: december 2003
  • Nu online
Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.

  • Barrycade
  • Registratie: november 2003
  • Laatst online: 22:01

Barrycade

]3/\/?/?`/(/\|)[-

Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:22:
Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.
Maar heb je dit gedaan met een all OK van een financierder? Of op basis van je overwaarde op je eigen huis en moet je je nog op een eventuele zakelijke hypotheek nog oriënteren?

  • Sunri5e
  • Registratie: december 2003
  • Nu online
Barrycade schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:39:
[...]


Maar heb je dit gedaan met een all OK van een financierder? Of op basis van je overwaarde op je eigen huis en moet je je nog op een eventuele zakelijke hypotheek nog oriënteren?
Alles is al gecheckt door een adviseur. Overwaarde heb ik niet nodig om het aan te kopen.

  • RichieB
  • Registratie: mei 2003
  • Laatst online: 19:29
Bieden zonder voorbehoud van financiering betekent gewoon dat je zelf het risico kan dragen dat de financiering niet rond komt. Lukt het onverhoopt toch niet om de koopsom op te hoesten dan betaal je de 10% boete uit het voorlopig koopcontract.

  • Orange_Dirk
  • Registratie: april 2012
  • Laatst online: 03-07 16:15
In de huidige tijd een pand voor de verhuur kopen lijkt mij onverstandig. Dit juist door de extreme prijzen en zeker als mensen dan ook nog gaan overbieden op de vraagprijs die dus gebaseerd is op een waarde in onverhuurde staat.

Er is een oud gezegde "tien keer de huur is niet te duur"

Mijn inziens moet je streven naar een minimaal bruto aanvangsrendement van 7 % als kleine belegger. Met de huidige huizenprijzen is dit bijna niet te halen

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • BekSide
  • Registratie: april 2009
  • Nu online
Orange_Dirk schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 11:08:
In de huidige tijd een pand voor de verhuur kopen lijkt mij onverstandig. Dit juist door de extreme prijzen en zeker als mensen dan ook nog gaan overbieden op de vraagprijs die dus gebaseerd is op een waarde in onverhuurde staat.

Er is een oud gezegde "tien keer de huur is niet te duur"

Mijn inziens moet je streven naar een minimaal bruto aanvangsrendement van 7 % als kleine belegger. Met de huidige huizenprijzen is dit bijna niet te halen
Is dit oud gezegde ook niet uit de tijd dat de rente heel anders stond.

Als je nu geld kan lenen met onderpand van je eigen woning tegen zeg 1,2% en je hebt een rendement van 5% is dat toch prachtig.

Als je structureel maar aflost op je lening ipv er ruimer van te gaan leven, dan maakt het ook nog eens niet zoveel uit wat je voor het pand betaald hebt.

Maar uiteraard met de huidige prijzen duurt het allemaal wat langer voor je je beleggingspand schuldenvrij hebt.

  • NoUser
  • Registratie: oktober 2001
  • Laatst online: 01-07 09:54
Leuk topic.

Voor degene met verhuur vastgoed.
Wat voor type belegger ben je ?
Cashflow of Rendement ?

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?

Everything is Energy, Energy is Everything ^ it's nice to be important, but it's more important to be nice


  • Seraphin
  • Registratie: december 2000
  • Laatst online: 03-07 17:13
NoUser schreef op donderdag 25 juni 2020 @ 02:39:
Leuk topic.

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?
Als verhuurder bedoel je? Nooit aan gedacht maar het klinkt wel logisch, het is eigenlijk een vordering van de huurder op jou.

Interessant topic, ik heb zelf sinds eind vorig jaar mijn eerste verhuurobject. Redelijke "klassieke" situatie; met mijn eega op zoek gegaan naar een grotemensenhuis, waarbij mijn appartement in Amsterdam een te mooi bezit was om te verkopen. Aangehouden en verhuurd.

Ik vraag me wel af hoe de meesten hier de financiering van huurobjecten combineren met de financiering van hun eigen woning. Ik heb alles "eerlijk" gedaan; dwz netjes herfinanciering geregeld voor het appartement in Amsterdam bij een partij die er officieel mee akkoord is dat het in de verhuur zou gaan, en bij de financier van ons nieuwe huis gemeld dat er op mijn naam nog een "klein" schuldje staat genoteerd.
Toen ik er zelf mee bezig was om alles rond te breien vielen mij een aantal zaken op:
  • het is nog best een gepuzzel om financiers te vinden voor zowel huurobject als woning
  • zelfs in de huidige huurmarkt in Amsterdam vond ik de rentetarieven bij de meeste aanbieders van vastgoedfinanciering aan de hoge kant. ABN AMRO was snel en makkelijk te overtuigen maar offreerde een tarief waarbij het nettorendement zo'n beetje onder de 1% uit zou komen. Uiteindelijk bij een wat exotischer partij uitgekomen waar ik een extern adviseur voor heb in moeten schakelen.
  • best veel mensen uit mijn sociale kring hebben dezelfde move gemaakt (appartement in Amsterdam aanhouden voor verhuur), maar hebben dit gedaan zonder de bank(en) te informeren over de beoogde verhuur, en zijn dus formeel in overtreding van de voorwaarden van de hypotheek. Kennelijk kraait er geen haan naar zolang er netjes wordt betaald.
Enfin, de situatie bevalt ons in ieder geval wel (we hebben droomhuurders, en via de voormalige buren hebben we al gehoord dat de huurders op hun beurt weer heel blij zijn met ons), dus we hopen er eigenlijk op dat we met een beetje gedisciplineerd sparen over 4-5 jaar op zoek kunnen naar een tweede huurobject.

Vandaar ook mijn eerdere vraag; ik ben benieuwd of we tegen die tijd de overwaarde van onze woning (ook) in kunnen zetten als onderpand voor de financiering van een huurobject (er zit nu alleen een hypotheek van de financier op onze woning, en over 4-5 jaar zal de LTV bij een gelijk blijvende markt onder de 80% zitten).

Take life with a grain of salt. . . . add a slice of lime and a shot of tequila.


  • Ashy
  • Registratie: maart 2003
  • Laatst online: 21:33
Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:56:
[...]


Alles is al gecheckt door een adviseur. Overwaarde heb ik niet nodig om het aan te kopen.
Kan je iets meer vertellen hoe het precies in zijn gang gaat? Ik heb zelf een vergelijkbare wens.

Wil graag de mogelijkheden onderzoeken om een object aan te kopen waarbij een familielid de huurder zal zijn.
Situatieschets:

* Te maken met een overwaarde van ongeveer 175k op mijn eigen woning
* Verkoopprijs object is 225k
* Waarde van het object is iets hoger dan de verkoopprijs
* De waarde in verhuurde staat is minimaal gelijk aan de verkoopprijs

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Sunri5e schreef op maandag 22 juni 2020 @ 20:22:
Vandaag voor het eerst op een pand geboden die ik wil verhuren. 10k boven de vraagprijs van €225.000,- geboden. De mogelijkheid is er dat iemand anders hoger heeft geboden. Echter is mijn bod zonder voorbehoud van financiering. Ik ben benieuwd.
Heb je al een reactie op je bod?

  • Sunri5e
  • Registratie: december 2003
  • Nu online
Rubbergrover1 schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 08:43:
[...]

Heb je al een reactie op je bod?
Ja helaas net onder het hoogste bod.

  • BekSide
  • Registratie: april 2009
  • Nu online
Ashy schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 08:17:
[...]


Kan je iets meer vertellen hoe het precies in zijn gang gaat? Ik heb zelf een vergelijkbare wens.

Wil graag de mogelijkheden onderzoeken om een object aan te kopen waarbij een familielid de huurder zal zijn.
Situatieschets:

* Te maken met een overwaarde van ongeveer 175k op mijn eigen woning
* Verkoopprijs object is 225k
* Waarde van het object is iets hoger dan de verkoopprijs
* De waarde in verhuurde staat is minimaal gelijk aan de verkoopprijs
Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Sunri5e schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 12:09:
[...]


Ja helaas net onder het hoogste bod.
Dat is jammer. Weet je, voor de volgende keer, hoe hoog het winnende bod was of heeft de makelaar dat niet meegedeeld?

  • Ashy
  • Registratie: maart 2003
  • Laatst online: 21:33
BekSide schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 14:27:
[...]


Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.
Dank hiervoor! Dacht dat dit soort grote spelers zulke constructies niet meer deden aanbieden. Dan loont het toch om eens contact op te nemen.

Wat betreft het vestigen van een nieuwe hypotheek op het aan te kopen object: als de rente, inclusief opslag, lager is dan mijn huidige rente dan wil je neem ik aan juist een zo groot mogelijk deel financieren middels de nieuwe hypotheek, toch?

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
BekSide schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 14:27:
[...]


Beste is om dan jouw overwaarde te financieren op eigen woning.
Huis laten taxeren, daar komt dus €175k uit. Rest financieren met eigen geld als dat mogelijk is, anders nog een hypotheek vestigen op het verhuurde appartement.

Ikzelf doe dit bij de Rabobank, zij zijn daar in mijn ervaring best flexibel in. Huurinkomsten worden meegerekend als netto inkomsten, maximaal 70% financieren op verhuurde woningen. Opslag van 1,2% bovenop ''normale'' rente wanneer je een verhuurd object financiert.

Wel werken zij met de max van 2 panden die je kunt financieren als particulier.

Ook even meerekenen dat als je jouw eigen woning schuld gaat verhogen en dus die overwaarde gaat verzilveren dat je waarschijnlijk in een andere LTV schaal komt en je een risico opslag zou kunnen gaan betalen over je gehele hypotheek.
Ben je dan onderaan de streep niet algauw duurder uit dan met een 'gewone' verhuurhypotheek? Als je bij bv. NN een verhuurhypotheek neemt, dan heb je voor 10 jaar vast een rente van 2,6% bij LTV < 70%. De gewone Rabo is als je meer dan 67% van je woning leent 1,55% en als je boven de 90% zit 1,75%. Als daar dan voor het verhuur-deel nog 1,2% bovenop komt, zit je ook boven de 2,6%. En dan gaat die hogere basisrente voor je hele lening gelden, ook als je huidige hypotheek (voor alleen je woonhuis) onder de grenzen zit. Lijkt mij dan toch veel duurder dan een echte verhuurhypotheek afsluiten, of zie ik dat verkeerd?

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Skywalker88
  • Registratie: februari 2013
  • Laatst online: 04-07 14:22
wanneer je je hypotheek bij Rabobank verhoogd tot je maximale leenbedrag of waarde van je woning en dat geld gebruikt voor een ander doel (maakt niet uit wat, bijv aankoop 2e woning of auto ofzo) geldt er volgens mij niet perse een extra opslag. er kan dan wel een opslag bijkomen doordat je eventueel in een hogere risicoklasse valt.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
Ah, ok. Ik had uit de post van BekSide begrepen dat er sowieso 1,2% bovenop zou komen. Maar dat zal dan dus gelden voor het deel van het geld dat niet door de eigen woning wordt gedekt, maar door de verhuurde woning. Het hangt dan natuurlijk nog wel sterk af van de (over-)waarde van je huidige woning en je huidige lening en inkomen, welke van beide opties je kunt toepassen. En welke gunstiger is.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • RichieB
  • Registratie: mei 2003
  • Laatst online: 19:29
Ik vraag me serieus af waarom er een 1,2% opslag opzit bij een verhuur hypotheek. Zit er zoveel extra risico in voor de bank? Als je maximaal 70% financiert van de waarde in verhuurde staat zal de bank dit zelfs bij executie verkoop altijd terug krijgen. Waarom dan die forse opslag? Ik heb begrepen dat banken in België helemaal geen opslag rekenen.

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
RichieB schreef op zondag 28 juni 2020 @ 08:54:
Ik vraag me serieus af waarom er een 1,2% opslag opzit bij een verhuur hypotheek. Zit er zoveel extra risico in voor de bank?
Eh, ja. Uitgeleefde woningen, wietkwekerijen, volledig gestripte woningen, met de noorderzon vertrokken huurders, huurders die juist met geen mogelijkheid een woning uit te krijgen zijn etc. etc. Eigenlijk bijna alle mogelijke horrorverhalen waar je als verhuurder tegenaan kunt lopen hebben ook impact op de geldverstrekker.

En daar komt dan ook nog het risico wat betreft de verhuurder/huiseigenaar zelf bij. Bijvoorbeeld wordt het huis goed onderhouden of is het een huisjes melker die alleen wil cashen en niets wil uitgeven?

Er zijn dus behoorlijk wat extra factoren bij een verhuur hypotheek die veel minder spelen bij de financiering van de eigen woning.

Acties:
  • +1Henk 'm!

  • BekSide
  • Registratie: april 2009
  • Nu online
Rubbergrover1 schreef op zaterdag 27 juni 2020 @ 20:37:
[...]

Ben je dan onderaan de streep niet algauw duurder uit dan met een 'gewone' verhuurhypotheek? Als je bij bv. NN een verhuurhypotheek neemt, dan heb je voor 10 jaar vast een rente van 2,6% bij LTV < 70%. De gewone Rabo is als je meer dan 67% van je woning leent 1,55% en als je boven de 90% zit 1,75%. Als daar dan voor het verhuur-deel nog 1,2% bovenop komt, zit je ook boven de 2,6%. En dan gaat die hogere basisrente voor je hele lening gelden, ook als je huidige hypotheek (voor alleen je woonhuis) onder de grenzen zit. Lijkt mij dan toch veel duurder dan een echte verhuurhypotheek afsluiten, of zie ik dat verkeerd?
Dit klopt wel wat je zegt hoor. Dat wanneer je dus meer gaat opnemen de rente hoger wordt op je overige leningen op je huis.
Echter moet je niet vergeten dat ook die renteopslag op je hypotheken die aftrekbaar zijn ook weer aftrekbaar zijn dus dat scheelt.

Verder heb ik ook niet heel veel verder geshopped dan de Rabobank in die tijd en nog steeds. Mijn ervaring is dat als je de juiste persoon binnen de bank hebt dat er daar veel mogelijk is.

Maar ongetwijfeld dat er goedkopere spelers op de markt zijn voor verhuur hypotheken hoor. Zelf in mijn kennissenkring echter iemand die er ooit 1 bij de RNHB afgesloten heeft, die zijn wel een heel bak duurder.
Skywalker88 schreef op zondag 28 juni 2020 @ 01:10:
wanneer je je hypotheek bij Rabobank verhoogd tot je maximale leenbedrag of waarde van je woning en dat geld gebruikt voor een ander doel (maakt niet uit wat, bijv aankoop 2e woning of auto ofzo) geldt er volgens mij niet perse een extra opslag. er kan dan wel een opslag bijkomen doordat je eventueel in een hogere risicoklasse valt.
Volgens mij maakt het niet uit waarvoor je het geld gebruikt. Wanneer je boven de 67,5% financiert ga je 0,2% omhoog over het gehele bedrag, en wanner je boven de 90% uitkomt nog een keer 2%. Denk dat dit standaard is. (in het afsluiten van mijn hypotheek was dit zelfs 0,4%.....

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Rubbergrover1
  • Registratie: maart 2020
  • Laatst online: 22:14
BekSide schreef op zondag 28 juni 2020 @ 09:29:
[...]

Volgens mij maakt het niet uit waarvoor je het geld gebruikt. Wanneer je boven de 67,5% financiert ga je 0,2% omhoog over het gehele bedrag, en wanner je boven de 90% uitkomt nog een keer 2%. Denk dat dit standaard is. (in het afsluiten van mijn hypotheek was dit zelfs 0,4%.....
Maar je had het zelf over 1,2%. Dat geldt dan dus voor een speciale verhuur-hypotheek van Rabo neem ik aan?

Acties:
  • +2Henk 'm!

  • BekSide
  • Registratie: april 2009
  • Nu online
Rubbergrover1 schreef op zondag 28 juni 2020 @ 10:01:
[...]

Maar je had het zelf over 1,2%. Dat geldt dan dus voor een speciale verhuur-hypotheek van Rabo neem ik aan?
Ja misschien beetje warrig neergezet.
Als je een eigen woning hebt van €500k. maar je hebt een schuld van €300k val je in de laagste risico groep en betaal je op dit moment dus het de basis rente van 1,35% 10 jaar.

wanneer je nu besluit om van die €200k overwaarde een 2e woning te gaan kopen en verhuren betekent dit dat je een hypotheek gaat krijgen van €500.000,- tegen 1,35% basis rente + opslag van 0,4% Dus dan betaal je over je totale hypotheek op je woning 1,75%. (maar deel van deze opslag mag je ook weer aftrekken natuurlijk)

De 1,2% opslag waar ik het over had is de opslag die de Rabobank rekent als je als onderpand de verhuurde woning neemt.
Dan betaal je met huidige rentes als je minder dan 67,5% financiert van de waarde dus 2,25% (nog steeds niks natuurlijk)

Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Skywalker88
  • Registratie: februari 2013
  • Laatst online: 04-07 14:22
BekSide schreef op zondag 28 juni 2020 @ 13:53:
[...]


Ja misschien beetje warrig neergezet.
Als je een eigen woning hebt van €500k. maar je hebt een schuld van €300k val je in de laagste risico groep en betaal je op dit moment dus het de basis rente van 1,35% 10 jaar.

wanneer je nu besluit om van die €200k overwaarde een 2e woning te gaan kopen en verhuren betekent dit dat je een hypotheek gaat krijgen van €500.000,- tegen 1,35% basis rente + opslag van 0,4% Dus dan betaal je over je totale hypotheek op je woning 1,75%. (maar deel van deze opslag mag je ook weer aftrekken natuurlijk)

De 1,2% opslag waar ik het over had is de opslag die de Rabobank rekent als je als onderpand de verhuurde woning neemt.
Dan betaal je met huidige rentes als je minder dan 67,5% financiert van de waarde dus 2,25% (nog steeds niks natuurlijk)
ik heb deze optie vorig jaar ergens ook onderzocht tijdens een oriëntatiegesprek met rabobank.
als ik het goed begrijp geldt het volgende:
stel je eigen woning valt binnen de 67,5% van de marktwaarde dan geldt er bijv nu voor 10 jaar een rente van 1,35%
als je een 2e woning koopt en bijv tot 67,5% financiert van de marktwaarde in verhuurde staat geldt neem ik aan 1,35+1,2% =2,55%

Dit alles moet natuurlijk binnen je maximale leenbedrag passen obv je inkomen en overwarde plus eventueel huurinkomsten. Enig idee hoeveel procent van de huurinkomsten meegenomen kunnen worden? Bij andere partijen hangt het ervan af of er getekende huurovereenkomst aanwezig is, anders geldt kan bijv maar 20% meegeteld worden.

Zelf ga ik mijn huidige hypotheek bij de rabobank met 4% rente oversluiten naar een andere partij met een rente van ong 1,4% bij 80% LTV, plus een extra leningdeel in box3 en dat vervolgens gebruiken voor een 2e woning.

  • Wolly
  • Registratie: januari 2001
  • Niet online
NoUser schreef op donderdag 25 juni 2020 @ 02:39:
Leuk topic.

Voor degene met verhuur vastgoed.
Wat voor type belegger ben je ?
Cashflow of Rendement ?

Kleine tip van Jip: weet je dat je de ingehouden borg kan opvoeren als een schuld voor box 3 ?
Mag ik hier nog een tip bij geven?

Vooruitbetaalde huur (dus huur overgemaakt voordat de huurperiode begint) kan je ook opvoeren als schuld.
Betaalt de huurder voor of op 31-12 dan is dat dus een schuld voor box 3.
Pagina: 1 2 Laatste


Apple iPhone SE (2020) Microsoft Xbox Series X LG CX Google Pixel 4a CES 2020 Samsung Galaxy S20 4G Sony PlayStation 5 Nintendo Switch Lite

'14 '15 '16 '17 2018

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2020 Hosting door True