Bank wil particulier pand veilen waar ik huur

[nhzld]

quote:

sanderhak schreef op dinsdag 2 januari 2018 @ 12:03:
[...]

Huren zonder toestemming bank is einde huurbescherming. https://www.vanrossumadvo...roepen-van-het-huurbeding

Ik haal dit oude topic even omhoog als waarschuwing omdat ik hier zelf mee te maken heb en het m.i. heel moeilijk is als huurder om je tegen dit soort problemen te beschermen. Een huurder krijgt tenslotte niet het hypotheekkontrakt van de verhuurder te zien ...

Ik huur sinds 8 jaar een appartement in de vrije sector van een particuliere eigenaar die het indertijd niet verkocht kreeg (stond al 1-2 jaar te koop) en dringend op zoek was naar een grotere woning wegens gezinsuitbreiding. Ik huurde hun oude woning, betaalde in feite de hypotheek en zij huurden een grotere woning. Netjes standaard huurkontrakt getekend (niet volgens Leegstandswet) dat na 1 jaar stilzwijgend overging in een huurkontrakt voor onbepaalde tijd. Ook ingeschreven bij de gemeente en de eigenaar heeft zich ingeschreven op hun nieuwe huuradres. Volgens de verhuurder was de bank ook akkoord, al lijkt het er nu op dat dit alleen 'informeel' akkoord was...

Het pand heeft een groot deel van de tijd dat ik er huurde te koop gestaan, maar wegens de ingezakte woningmarkt had dat lange tijd weinig gevolgen (af en toe een bezichtiging, geen serieuze kopers mede omdat er vrij hoge VVE kosten zijn). Tot ongeveer een jaar terug de bank (ING) ineens van gedachten veranderde en besloot dat ze niet langer verkoop wilden afwachten en dat de woning geveild moest worden. De eigenaar heeft altijd netjes de hypotheek betaald maar wat blijkt, de taxatiewaarde is inmiddels maar 2/3 van de hypotheek die zo'n 15 jaar geleden op de woning verleend is toen het nieuw opgeleverd werd. Hoe dit mogelijk is is mij een raadsel, aangezien het gemiddelde huis hier de afgelopen 15 jaar zeker 50-150% in prijs gestegen is ...

ING gaf de verhuurder eerst opdracht om mij per direct er uit te zetten. Dat is volgens het Burgerlijk Wetboek helemaal niet mogelijk (iets wat de juristen van ING donders goed weten), dus dat heb ik afgedaan met een korte aangetekende brief terug aan de verhuurder die hier zelf ook niet blij mee was. Maar de bank zet gewoon door en beroept zich nu officieel op het huurbeding. Ik wordt als huurder op korte termijn op straat gezet, de eigenaar gaat hardstikke faillliet en ik mag dus mijn "schadevergoeding" gaan halen nadat ING klaar is met levenslang kaalplukken, d.w.z. die onkostenvergoeding van de rechter daar kan ik ook nog naar fluiten.

Ik had me een tijd terug na de eerste signalen dat de bank wilde veilen laten informeren bij het Juridisch Loket: "geen zorgen, u hebt een ijzersterke positie, huur gaat boven koop". Dat blijkt dus slecht advies, volgens de notaris die de veiling regelt is mijn huurkontrakt niks waard en is de vernietiging door de rechter een kwestie van even afstempelen. Ze hebben zelfs een speciale dienst die met hulp van de politie snel de huurder uit huis zet, de inboedel op straat zet en de sloten vervangt, allemaal legaal.

*snip* irrelevant.

Ondertussen heeft ING dankzij mij wel bijna een ton aan hypotheekinkomsten kunnen bijschrijven én is de woning ongetwijfeld meer waard dan wanneer ze 8 jaar geleden geveild zou hebben toen de woningmarkt hier helemaal op zijn gat lag. Heel slim gespeeld van ING dus, maar voor mij bevestigt dit vooral wat een schurkenbank het is.

Ik heb het vermoeden dat dit soort "huren zonder toestemming van de bank" veel vaker voorkomt in de vrije sector, maar hoe kan de huurder dat weten? Overigens wordt soms dan ondanks verhuur ook nog hypotheekrente aftrek geclaimd door de eigenaar want "anders is het niet rendabel" (ik ken diverse voorbeelden, in mijn geval is daarvan overigens geen sprake). De Belastingdienst wil dit niet weten tenzij er iemand expliciet gaat klikken, kennelijk is dit beleid uit Den Haag. De komende jaren hangt wellicht veel meer vrije sector huurders iets dergelijks boven het hoofd en dan blijkt dus wat het huurrecht in Nederland waard is

Als er iemand nog goede tips heeft graag en anders zijn er wellicht andere huurders die hier nog wat aan hebben voordat het te laat is ...

Señor Sjon wijzigde deze reactie 01-05-2018 11:29 (6%)

[MrAngry]

Even vooropgesteld: Ik ben geen advocaat en het klinkt alsof je er wel eentje nodig hebt.

Wat de notaris zegt is misschien waar (ik weet het niet), maar als een rechter een huurcontract als ongeldig "afstempeld" dan hoef jij er nog steeds niet direct uit. Een rechter zal, zeker als jou niets te verwijten valt, daar voor zover ik weet altijd een redelijke termijn aankoppelen. Ik vraag me eigenlijk twee dingen af:
1. Hoezo heb jij contact met een notaris waar je niets mee te maken hebt?
2. Is het wel echt een notaris? Ik vraag me af of dit soort uitlatingen van een notaris niet tuchtwaardig zijn, of hoe je dat ook omschrijft. Lijkt me zeer incorrect en helemaal niet bij zijn functie passen, wat toch vooral is om te zorgen dat alle partijen op het zelfde speeldveld spelen qua informatie.

[nhzld]

quote:

MrAngry schreef op maandag 30 april 2018 @ 19:14:
Even vooropgesteld: Ik ben geen advocaat en het klinkt alsof je er wel eentje nodig hebt.

Wat de notaris zegt is misschien waar (ik weet het niet), maar als een rechter een huurcontract als ongeldig "afstempeld" dan hoef jij er nog steeds niet direct uit. Een rechter zal, zeker als jou niets te verwijten valt, daar voor zover ik weet altijd een redelijke termijn aankoppelen. Ik vraag me eigenlijk twee dingen af:
1. Hoezo heb jij contact met een notaris waar je niets mee te maken hebt?
2. Is het wel echt een notaris? Ik vraag me af of dit soort uitlatingen van een notaris niet tuchtwaardig zijn, of hoe je dat ook omschrijft. Lijkt me zeer incorrect en helemaal niet bij zijn functie passen, wat toch vooral is om te zorgen dat alle partijen op het zelfde speeldveld spelen qua informatie.

Ingewikkeld dit soort zaken, ik zal proberen het toe te lichten.

1. Ik heb te maken met de notaris omdat die de veiling organiseert, en bij mij aan de deur komt omdat ik huurder ben en daardoor een rol speel bij de veiling, net zo goed als ik al de deurwaarder op bezoek heb gehad met een exploot van diezelfde notaris (waar o.a. in staat dat het appartement geveild gaat worden en dat ik een oproep van de rechtbank zal krijgen voor een zitting van de voorzieningenrechter die het huurkontrakt zal verbreken). In het exploot staat alleen dat ik binnen 6 maanden op straat sta, d.w.z. nog nader te bepalen door de rechtbank en dat ik binnenkort wordt opgeroepen voor de zitting.

2. Ja het is een echte notaris (zijn soms natuurlijk ook gewoon boeven in een net pak ...) maar het wordt niet allemaal expliciet zo gezegd, ik vat samen wat er op hun website staat en wat mij aan de deur verteld wordt (ik zal maar niet uitleggen hoe het werkt, pure intimidatie als je het mij vraagt). Deze notaris is, samen met een ongetwijfeld vervelend advocatenkantoor, ingeschakeld door ING om de woning te veilen en de huurder op straat te zetten (dat laatste natuurlijk omdat de huurder de waarde van de woning drukt ...). Voor het fysiek verwijderen van de huurder schakelt de notaris een ander bedrijf in, waarvan ik vermoedt dat het gewoon een apart bedrijfsonderdeel is dat ze juridisch op afstand houden just in case.

Ik vraag me ook af of een notaris mag liegen, maar ze zullen wel heel slim zijn in de randjes van de wet opzoeken. Duidelijk is dat de notaris wordt ingehuurd om de belangen van ING te behartigen, en de huurder is gewoon ongedierte waar ze zo snel mogelijk vanaf willen. De website van de notaris spreekt wat dat betreft boekdelen. Overigens heb ik als voormalig IT persoon ook mijn twijfels over de eerlijkheid van de veiling van een woning via internet, want dat is volgens mij ZO makkelijk achter de schermen te manipuleren (nog veel meer dan op een gewone veiling). Dat dat bij Ebay gebeurt ach ... maar het gaat hier om bedragen met vele nullen extra er achter ...

Een advocaat zou wellicht handig zijn ware het niet dat ik niet verzekerd ben en dat advocaten klauwen vol geld kosten. Ik denk niet dat er voor mij iets uit te halen valt mede omdat de eigenaar keihard failliet gaat en dan is een advocaat (zelfs als hij netjes zijn werk doet, in het verleden diverse zeer slechte ervaringen mee gehad ...) zonde van de extra kosten. Procederen tegen een bank als ING lijkt me sowieso niet slim, die winnen altijd al was het maar door het proces eindeloos te rekken zodat je failliet gaat aan de kosten.

[MrAngry]

Je haalt er van alles bij wat er weinig mee te maken heeft, wat me doet vermoeden dat je hier echt alleen bent om "te waarschuwen". Wat dat ook mag betekenen, want het klinkt alsof je in een unieke situatie zit. Als ik je tekst zo lees zie ik genoeg aanknopingspunten om helemaal gehakt te maken van de lopende poging om je uit te zetten, maar dat moet je wel zelf willen natuurlijk. Ik stel voor dat je, als je dat wilt, een nieuw topic opent.

[Hielko]

Volgens mij kan een advocaat ook niet direct heel veel voor je betekenen, als je bijv. http://www.wvtadvocaten.n...cutoriale-verkoop-woning/ opent (als je huurbeding in google gooit ook genoeg andere bronnen te vinden) dan lees je dat een huurbeding in beginsel bijna altijd wordt goedgekeurd door de rechtbank.

Maar 1. het is wel zaak om te proberen om de termijn die je hebt om het huis te verlaten te maximaliseren en 2. niet direct een eventuele schuld op de particuliere verhuurder als hopeloos afschrijven. (En daarin kan een advocaat je best helpen zonder dat je direct een enorme rekening krijgt.)

En sowieso is de vraag; hoe kan die woning zover onder water staan qua hypotheekschuld als prijzen in die regio de afgelopen 15 jaar sterk omhoog zijn gegaan? Is misschien in de taxatie meegenomen dat het pand verhuurd is wat de waarde drukt??

[nhzld]

quote:

Hielko schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:02:
Volgens mij kan een advocaat ook niet direct heel veel voor je betekenen, als je bijv. http://www.wvtadvocaten.n...cutoriale-verkoop-woning/ opent (als je huurbeding in google gooit ook genoeg andere bronnen te vinden) dan lees je dat een huurbeding in beginsel bijna altijd wordt goedgekeurd door de rechtbank.

Maar 1. het is wel zaak om te proberen om de termijn die je hebt om het huis te verlaten te maximaliseren en 2. niet direct een eventuele schuld op de particuliere verhuurder als hopeloos afschrijven. (En daarin kan een advocaat je best helpen zonder dat je direct een enorme rekening krijgt.)

En sowieso is de vraag; hoe kan die woning zover onder water staan qua hypotheekschuld als prijzen in die regio de afgelopen 15 jaar sterk omhoog zijn gegaan? Is misschien in de taxatie meegenomen dat het pand verhuurd is wat de waarde drukt??

Ik ben wel van plan om bij 1-2 advocaten langs te gaan om te mogelijkheden te bekijken. Ik was tot nu toe echter uitgegaan van het advies van het Juridisch Loket dus ik ben nogal verrast door de recente ontwikkelingen (en momenteel ook nog ziek ...).

Hoe het pand zover onder water kan staan vraag ik me ook af, het heeft niet met verhuur te maken want de huidige taxatie van 70% van de hypotheeksom (die m.i. vrij realistisch is) is in onverhuurde staat. De waarde in verhuurde staat zou nu 35-40% (ja echt ...) van de hypotheeksom zijn ... Misschien heeft de eigenaar indertijd gewoon teveel betaald, zo'n 15 jaar terug was er hier ook een zwaar overspannen woningmarkt en het is een vrij unieke woning.

[Chaos]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 19:04:
[...]

Tot ongeveer een jaar terug de bank (ING) ineens van gedachten veranderde en besloot dat ze niet langer verkoop wilden afwachten en dat de woning geveild moest worden. De eigenaar heeft altijd netjes de hypotheek betaald maar wat blijkt, de taxatiewaarde is inmiddels maar 2/3 van de hypotheek die zo'n 15 jaar geleden op de woning verleend is toen het nieuw opgeleverd werd.

Dit lijkt me wel een heel vreemde gang van zaken als de relatie tussen jouw verhuurder en de bank gewoon goed is. Het lijkt me sterk dat een bank zomaar over kan gaan tot executieverkoop omdat de taxatiewaarde bij nader inzien toch niet meer bevalt. Dan kan half Nederland elk moment op straat gezet worden. Was het huis misschien sowieso al onder dwang van de bank te koop gezet?

[nhzld]

quote:

Chaos schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:23:
[...]


Dit lijkt me wel een heel vreemde gang van zaken als de relatie tussen jouw verhuurder en de bank gewoon goed is. Het lijkt me sterk dat een bank zomaar over kan gaan tot executieverkoop omdat de taxatiewaarde bij nader inzien toch niet meer bevalt. Dan kan half Nederland elk moment op straat gezet worden. Was het huis misschien sowieso al onder dwang van de bank te koop gezet?

Misschien was ik niet duidelijk: de officiele reden voor executieverkoop (die bij de rechtbank wordt opgegeven) is dat er verhuurd wordt wat volgens de hypotheek niet mag, en dus niet de lage taxatiewaarde. Die verhuursituatie bestaat al acht jaar maar het lijkt erop dat de bank daarvan alleen onofficieel op de hoogte was, d.w.z. dat ze het best vonden zolang het niet expliciet gemeld werd. Misschien is er iemand bij ING wakker geworden, zijn ze de regels gaan aantrekken of vonden ze het gewoon een opportuun moment (gezien de recente sterke prijsstijgingen) om nu te gaan veilen.
Ik weet niet of de woning voordat ik er in kwam al onder dwang te koop stond, ik heb daar geen aanwijzingen voor maar het zou kunnen. Ik weet wel dat er geen hypotheekachterstand is.

[MrAngry]

quote:

Hielko schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:02:
Volgens mij kan een advocaat ook niet direct heel veel voor je betekenen, als je bijv. http://www.wvtadvocaten.n...cutoriale-verkoop-woning/ opent (als je huurbeding in google gooit ook genoeg andere bronnen te vinden) dan lees je dat een huurbeding in beginsel bijna altijd wordt goedgekeurd door de rechtbank.

Als de rest van de info klopt dan is er toch helemaal geen grond om dat huurbeding in te roepen? Hij woont er al acht jaar en beweert dat de eigenaar de hypotheek netjes betaald en het huis heeft aan het begin ook al te koop gestaan. Waarom is het aan het begin niet executoriaal verkocht dan? Waarom nu? Waarom de haast? Daarom --> Eigen topic + advocaat.
Als je ergens acht jaar woont met een gezin mag ik hopen dat de Nederlandse rechter de bank nog steeds al zijn middelvingers geeft.

edit; Zie ook boven, dat de bank nu arbitrair (zonder tijdsdwang of betalingsachterstand) besluit om iemands leven stuk te maken zou toch mee moeten spelen in de rechtbank.

MrAngry wijzigde deze reactie 30-04-2018 20:36 (8%)

[Hielko]

quote:

MrAngry schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:34:
[...]


Als de rest van de info klopt dan is er toch helemaal geen grond om dat huurbeding in te roepen? Hij woont er al acht jaar en beweert dat de eigenaar de hypotheek netjes betaald en het huis heeft aan het begin ook al te koop gestaan. Waarom is het aan het begin niet executoriaal verkocht dan? Waarom nu? Waarom de haast? Daarom --> Eigen topic + advocaat.
Als je ergens acht jaar woont met een gezin mag ik hopen dat de Nederlandse rechter de bank nog steeds al zijn middelvingers geeft.

Ik denk dat je die pagina niet goed leest. De enige twee uitzonderingen zijn

1. Als de woning ook in verhuurde staat voldoende opbrengt (lijkt geen sprake van te zijn gezien de taxatie)
2. Als de hypotheek gevestigd is nadat de huurder er zat (ook niet van toepassing sinds de hypotheek 15 jaar oud is en de TS er 8 jaar zit)

[nhzld]

quote:

MrAngry schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:34:
[...]
Daarom --> Eigen topic + advocaat.

Sorry, ik heb weinig ervaring met dit forum want ik kom er de laatste jaren zelden (ben weg uit de IT ...). Kan ik een nieuw topic aanmaken en de eerste reacties dan meenemen of moet ik dan alles opnieuw opschrijven?

[Hielko]

Je kan even een topic report aanmaken met de Rapporteer knop en een modje vragen of die de topics wil splitsen. Zelf kan je dat niet doen.

[MrAngry]

quote:

Hielko schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:36:
[...]

Ik denk dat je die pagina niet goed leest. De enige twee uitzonderingen zijn

1. Als de woning ook in verhuurde staat voldoende opbrengt (lijkt geen sprake van te zijn gezien de taxatie)
2. Als de hypotheek gevestigd is nadat de huurder er zat (ook niet van toepassing sinds de hypotheek 15 jaar oud is en de TS er 8 jaar zit)

Ja, maar dat zijn uitzonderingen als executaire verkoop al in gang is gezet, maar er lijkt hier behalve een strict juridische grond weinig aanleiding om die procedure uberhaupt in gang te zetten. Er zijn alleen maar verliezers. Ik zie niet direct in waarom de bank bij zo'n constructie zich nog steeds zou kunnen beroepen op zo'n zware inbreuk op het huurdersrecht. Nogmaals, ik ben geen advocaat, maar dit zou wel een hele droge toepassing van de wet betekenen, meestal speelt de geest van de regelgeving ook nog wel een rol.

[nhzld]

quote:

MrAngry schreef op maandag 30 april 2018 @ 20:47:
[...]

Ja, maar dat zijn uitzonderingen als executaire verkoop al in gang is gezet, maar er lijkt hier behalve een strict juridische grond weinig aanleiding om die procedure uberhaupt in gang te zetten. Er zijn alleen maar verliezers. Ik zie niet direct in waarom de bank bij zo'n constructie zich nog steeds zou kunnen beroepen op zo'n zware inbreuk op het huurdersrecht. Nogmaals, ik ben geen advocaat, maar dit zou wel een hele droge toepassing van de wet betekenen, meestal speelt de geest van de regelgeving ook nog wel een rol.

Het lijkt mij ook dat er alleen maar verliezers zijn, de eigenaar mag als er geveild wordt officieel levenslang afbetalen en je zou denken dat de bank ook een hoop geld misloopt vergeleken met rustig wachten op vrije verkoop. Ik heb wel gehoord dat er (sinds de crisis van +/- 2009) "potjes" met belastinggeld zijn waaruit de banken schadeloos gesteld worden voor dit soort gevallen, en dat de eigenaar nadat ze flink uitgekleed zijn de restschuld krijgen kwijtgescholden, op voorwaarde dat ze er 100% hun mond over houden. Maar niemand die ik ken weet precies hoe dat zit, en dat willen ze ongetwijfeld zo houden.

Het trieste is dat ook de overige eigenaars in het pand (de VVE) waarschijnlijk de klos zijn want gezien de situatie is de enige die mogelijk geinteresseerd is om zoiets te kopen op een veiling iemand die er een Airbnb begint en de VVE regels aan zijn laars lapt, iets wat hier totaal niet past (maar mijn gemeente handhaaft niet op Airbnb overlast, vinden ze hier schitterend net als vroeger in Amsterdam).

[BFmango]

Ik heb niet je hele verhaal doorgenomen.

Ik denk echter wel dat je er slim aan doet om gewoon verder te gaan. De bank heeft een eindeloze geldstroom en heeft veel meer te winnen dan jij. Ergo, die kunnen wel even doorgaan met procederen. Jij daarentegen niet.

"Gewoon" verdergaan met je leven en naar oplossingen zoeken; ergens anders iets kopen of huren, desnoods even tijdelijk bij vrienden/familie wonen. Anders krijg je een hoop gezeik, hoe oneerlijk het ook moge zijn.

[Rukapul]

Er zin recent wel wat uitspraken geweest (kifid , rechter) waarbij het zomaar opeisen van de hypotheek en executair verkopen als onrechtmatig is verklaard omdat het onredelijk veel schade aan de eigenaar geeft.

Als huurder met vermogen is de meest voor de hand liggende optie overigens om een onderhands bod te doen.

[nhzld]

quote:

Rukapul schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:15:
Er zin recent wel wat uitspraken geweest (kifid , rechter) waarbij het zomaar opeisen van de hypotheek en executair verkopen als onrechtmatig is verklaard omdat het onredelijk veel schade aan de eigenaar geeft.

Als huurder met vermogen is de meest voor de hand liggende optie overigens om een onderhands bod te doen.

De eigenaar heeft arbitrage bij Kifid geprobeerd (omdat de bank niet wil overleggen, dat schijnt normaal te zijn bij dreigende executie veilingen) maar die hebben dat gelijk afgewezen, omdat ING stelt dat ze het appartement voor de verhuur gekocht hebben. Kifid bemiddelt alleen voor particulieren en niet voor "commercieel verhuurders". Raar standpunt omdat de eigenaars er zelf jarenlang gewoond hebben.

Ik heb geprobeerd bij de makelaar (officieel is het pand nog in de verkoop) een bod te doen dat flink boven de executiewaarde op de veiling ligt, maar aanzienlijk onder de vraagprijs (die ver boven de actuele taxatiewaarde ligt, en die taxatiewaarde vind ik het persoonlijk ook nog niet waard). Voorstel werd direct afgewezen.

Ik kan in theorie via internet een onderhands bod doen bij de veiling notaris, maar begrijp dat dit geen kans maakt tenzij ik een onverwacht hoog bedrag biedt. Er wordt dus sowieso geveild en de kans is groot dat de woning dan naar een speculant gaat of dat er helemaal geen bod komt. Wat ik niet weet is of de notaris gaat proberen om mij al voor de veiling er uit te zetten (wat ze enigszins suggereren), in welk geval een bod doen helemaal geen zin meer heeft want dan heb ik alle ellende al op mijn dak. Voor de duidelijkheid: het gaat denk ik niet om een gewone notaris maar om een speciaal voor dit soort activiteiten opgericht bedrijf met notaris titel die het hele uitzettingsproces "stroomlijnen".

[Xepos]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:31:
[...]


De eigenaar heeft arbitrage bij Kifid geprobeerd (omdat de bank niet wil overleggen, dat schijnt normaal te zijn bij dreigende executie veilingen) maar die hebben dat gelijk afgewezen, omdat ING stelt dat ze het appartement voor de verhuur gekocht hebben. Kifid bemiddelt alleen voor particulieren en niet voor "commercieel verhuurders". Raar standpunt omdat de eigenaars er zelf jarenlang gewoond hebben.

Ik heb geprobeerd bij de makelaar (officieel is het pand nog in de verkoop) een bod te doen dat flink boven de executiewaarde op de veiling ligt, maar aanzienlijk onder de vraagprijs (die ver boven de actuele taxatiewaarde ligt, en die taxatiewaarde vind ik het persoonlijk ook nog niet waard). Voorstel werd direct afgewezen.

Ik kan in theorie via internet een onderhands bod doen bij de veiling notaris, maar begrijp dat dit geen kans maakt tenzij ik een onverwacht hoog bedrag biedt. Er wordt dus sowieso geveild en de kans is groot dat de woning dan naar een speculant gaat of dat er helemaal geen bod komt. Wat ik niet weet is of de notaris gaat proberen om mij al voor de veiling er uit te zetten (wat ze enigszins suggereren), in welk geval een bod doen helemaal geen zin meer heeft want dan heb ik alle ellende al op mijn dak. Voor de duidelijkheid: het gaat denk ik niet om een gewone notaris maar om een speciaal voor dit soort activiteiten opgericht bedrijf met notaris titel die het hele uitzettingsproces "stroomlijnen".

Mijn ervaring met een onderhands bod bij woningen buiten de steden dat je meestal rond of lager (hoger natuurlijk ook maar minder gunstig voor jezelf) de WOZ waarde goed zit. Stedelijk gebied dan ligt er een beetje aan hoe de markt zit maar dan gaat het snel om een bedrag van 5000-10.000 euro bovenop de WOZ waarde.

En het gaat meestal zo: de notaris vraagt het huurbeding aan bij de rechter en afhankelijk van de drukte bij de rechter gaan ze met de woning naar de veiling al dan niet met een toegekende huurbeding. Word het huurbeding toegekend dan gaat de notaris in de meeste gevallen alsnog niet achterna om de huurders eruit te zetten want dat kost ze geld (vaak genoemd als ontruimingskosten bij veilingen). Dat laten ze aan de kopers over die het toegekende huurbeding overnemen.

Xepos wijzigde deze reactie 30-04-2018 21:42 (11%)

[3x3]

Kan de eigenaar niet herfinancieren bij een wat meer zakelijk gerichte hyptoheekverstrekker die wel verhuur toe staat?

Zal wel iets doen met de rente, maar die staat nu lekker laag. Ook voor commercieel vastgoed.

[nhzld]

quote:

Xepos schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:35:
[...]


Mijn ervaring met een onderhands bod bij woningen buiten de steden dat je meestal rond of lager (hoger natuurlijk ook maar minder gunstig voor jezelf) de WOZ waarde goed zit. Stedelijk gebied dan ligt er een beetje aan hoe de markt zit maar dan gaat het snel om een bedrag van 5000-10000 euro bovenop de WOZ waarde.

De WOZ waarde is gelijk aan de actuele taxatiewaarde (ik denk dat de eigenaar wel blij was met een relatief hoge waardering), een bedrag wat ik het niet waard vind en andere gewone kopers ook niet denk ik wat o.a. te maken heeft met relatief hoge VVE kosten. Ik ben niet heel erg "vermogend" want door chronische ziekte zit ik al lang zonder inkomen en ik moet van mijn resterende (ondernemers)kapitaal nog lang doen. Ik moet het hele aankoopbedrag voor een woning direct ophoesten, als ik een groot bedrag aan een huis uitgeef heb ik over een paar jaar een ander probleem.

Wat betreft huurbeding zou het in mijn voordeel kunnen zijn als de notaris dat overlaat aan de nieuwe eigenaar, want ik neem aan dat ik daar dan de schadevergoeding kan verhalen als dat tenminste een enigszins eerlijke partij blijkt te zijn. De notariskosten vermeld bij andere woningen ontruimingskosten "p.m" maar voor mijn geval is dat nog niet te zien.
ING heeft tegen de eigenaar gezegd dat ze mij via de rechter er uit zetten en alle kosten daarvan (volgens ING minstens 20.000 euro voor de rechtszaak plus eventuele schadevergoeding) op de eigenaar verhalen, dus nog bovenop de restschuld ;-) Maar misschien is dat dreigen binnen de mazen van de wet ...

nhzld wijzigde deze reactie 30-04-2018 21:50 (24%)

[nhzld]

quote:

3x3 schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:40:
Kan de eigenaar niet herfinancieren bij een wat meer zakelijk gerichte hyptoheekverstrekker die wel verhuur toe staat?

Zal wel iets doen met de rente, maar die staat nu lekker laag. Ook voor commercieel vastgoed.

Daar heb ik geen inzicht in, ik kan alleen zien (hypotheekinfo opgevraagd bij Kadaster ...) dat ze nu een veel lagere rente betalen dan bij aankoop zo'n 15 jaar geleden. Dus waarschijnlijk is de lening al een keer overgesloten tegen lagere rente. Het lijkt me sowieso dat de woning zo ver onder water staat (los van de verhuur) dat niemand zijn vingers daar nog aan brandt.

[Xepos]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:46:
[...]


Daar heb ik geen inzicht in, ik kan alleen zien (hypotheekinfo opgevraagd bij Kadaster ...) dat ze nu een veel lagere rente betalen dan bij aankoop zo'n 15 jaar geleden. Dus waarschijnlijk is de lening al een keer overgesloten tegen lagere rente. Het lijkt me sowieso dat de woning zo ver onder water staat (los van de verhuur) dat niemand zijn vingers daar nog aan brandt.

Maar aangezien je al 8 jaar hebt gewoond en de verhuurders daarvoor ook al hebben ze inmiddels al 1/3 van de hypotheek afgelost. Is er wel sprake van onder water staan? De woning moet echt flink in waarde zijn gedaald wil je na zoveel jaar aflossen onder water staan.

[nhzld]

quote:

Xepos schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:49:
[...]


Maar aangezien je al 8 jaar hebt gewoond en de verhuurders daarvoor ook al hebben ze inmiddels al 1/3 van de hypotheek afgelost. Is er wel sprake van onder water staan? De woning moet echt flink in waarde zijn gedaald wil je na zoveel jaar aflossen onder water staan.

Het is een aflossingsvrije hypotheek ...

Rond 2000 kon je zonder veel moeite aflossingsvrije hypotheken tot ongeveer 130% van de taxatiewaarde afsluiten. Ik ken zelfs iemand - een IT ondernemer - die een aflossingsvrije hypotheek van 190% had op een heel duur huis; die ging in 2008 dus hardstikke failliet.

[3x3]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:46:
[...]


Daar heb ik geen inzicht in, ik kan alleen zien (hypotheekinfo opgevraagd bij Kadaster ...) dat ze nu een veel lagere rente betalen dan bij aankoop zo'n 15 jaar geleden. Dus waarschijnlijk is de lening al een keer overgesloten tegen lagere rente. Het lijkt me sowieso dat de woning zo ver onder water staat (los van de verhuur) dat niemand zijn vingers daar nog aan brandt.

Ow ja.
Ik was kort even vergeten dat er >100% en afkossingsvrije hypotheken bestaan, en daar vroeger mensen daadwerkelijk voor kozen.

Bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek was ruim 1/3 of de helft van de woningwaarde nu wel afgelost in 15 jaar.

Ik ben nu wel benieuwd naar de getallen. Wat betaal jij, wat was en is de woning waard. Die verhouding heeft ook een effect op de waarde van de woning. En kan ook de bank een extra incentive geven om nu een eind aan de situatie te maken of andersom, juist dat niet te doen.

[nhzld]

quote:

3x3 schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:55:
[...]
Ik ben nu wel benieuwd naar de getallen. Wat betaal jij, wat was en is de woning waard. Die verhouding heeft ook een effect op de waarde van de woning. En kan ook de bank een extra incentive geven om nu een eind aan de situatie te maken of andersom, juist dat niet te doen.

Ik ga geen absolute getallen geven maar zal proberen je vraag toch te beantwoorden ;-)

Zoals vermeld, de huidige taxatiewaarde is 70% van de hypotheeksom wat hoogstwaarschijnlijk ook de aankoopsom 15 jaar geleden was. Ik betaal een huur die op jaarbasis overeenkomt met 5% van de huidige taxatiewaarde en zo'n 3.5% van de oorspronkelijke aankoopprijs.

Wat ik aan huur betaal is vrijwel hetzelfde wat de eigenaar nu aan hypotheeklasten heeft. De eigenaar betaalt echter de (aanzienlijke) VVE kosten dus het kost hem netto geld (nog afgezien van onderhoud waar sinds ik er woon niks aan gedaan is maar daar doe ik niet moeilijk over). Het is een 1-2 persoons appartement met een gemiddelde vrije sector huur op een mooie locatie. Door diverse beperkingen van de woning en hoge VVE kosten zou je het nooit rendabel kunnen verhuren TENZIJ je er een AirBNB van maakt. Toen ik het ging huren hadden ze ook al een tijd tevergeefs geprobeerd een huurder te vinden ...

In de goede oude tijd vond men 10-12% bruto huurrendement vrij normaal. Tegenwoordig is 3-4% bruto rendement op basis van de actuele waarde niet ongebruikelijk (bij duurdere woningen zie ik hier wel eens 1.5-2%) en dan moet je creatief zijn om netto nog wat over te houden als verhuurder, dit ondanks de waanzinnig overspannen huurmarkt. Heeft natuurlijk alles te maken met veel te lage rente etc., eigenaars "verdienen" aan de waardestijging en niet aan verhuur.

[sambalbaj]

Ik mis eigenlijk de dringende reden voor ING om ineens tot veiling over te gaan. De situatie bestond al jaren en het enige probleem was dat de hypotheek flink hoger was dan de marktwaarde. Dat moet een aantal jaar geleden alleen maar groter geweest zijn dan nu. Als de hypotheek gewoon betaald wordt, dan is het alleen een afdeling risicobeheer die wil afschrijven.

Ik zou niet teveel waarde hechten aan uitspraken van een notaris en makelaar betaald door de verkoper. En Kifid wordt betaald door de financiële bedrijven zelf, niet echt onafhankelijk.

Ongunstig is dat het proces blijkbaar al ver is. Maar aan je positie veranderd dat niet. Dat ze je bod afwijzen is daarvoor ook apart. Komt op mij over als dat er al een potentiële koper is. Dat er daarmee twee gedupeerden zijn die de problemen (jij) en de kosten (eigenaar) krijgen en de bank al het voordeel is dan best lelijk. Is al aangeraden, neem juridisch advies en actie.

[nhzld]

quote:

sambalbaj schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:14:
Ik mis eigenlijk de dringende reden voor ING om ineens tot veiling over te gaan. De situatie bestond al jaren en het enige probleem was dat de hypotheek flink hoger was dan de marktwaarde. Dat moet een aantal jaar geleden alleen maar groter geweest zijn dan nu. Als de hypotheek gewoon betaald wordt, dan is het alleen een afdeling risicobeheer die wil afschrijven.

Ik zou niet teveel waarde hechten aan uitspraken van een notaris en makelaar betaald door de verkoper. En Kifid wordt betaald door de financiële bedrijven zelf, niet echt onafhankelijk.

Ongunstig is dat het proces blijkbaar al ver is. Maar aan je positie veranderd dat niet. Dat ze je bod afwijzen is daarvoor ook apart. Komt op mij over als dat er al een potentiële koper is. Dat er daarmee twee gedupeerden zijn die de problemen (jij) en de kosten (eigenaar) krijgen en de bank al het voordeel is dan best lelijk. Is al aangeraden, neem juridisch advies en actie.

Ja, er mist iets in het verhaal maar niemand die het weet (naar mijn stellige indruk de eigenaar ook niet, of ze moeten goed kunnen liegen). Mijn eerste gedachte was ook dat een vriendje van de bank het voor een kunstmatig lage prijs wil kopen en misbruik maakt van de situatie; ik heb zelfs een vermoeden om wie het zou kunnen gaan, iemand die ongetwijfeld de bank kan vertellen dat ze zoiets even moeten regelen. Daar kom je hooguit achteraf achter en dan nog kun je vast niks bewijzen, bij de rechter begin je niks met vage vermoedens. Iemand anders suggereerde dat de eigenaar (die zelf nu ook huurt) misschien nog een andere woning met hypotheek heeft en dat daarin de reden schuilt dat ING ineens haast heeft.

Ik heb mij helaas in slaap laten sussen door advies van Juridisch Loket, de veiling is al over een maand

[Tsurany]

quote:

sambalbaj schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:14:
Ik mis eigenlijk de dringende reden voor ING om ineens tot veiling over te gaan. De situatie bestond al jaren en het enige probleem was dat de hypotheek flink hoger was dan de marktwaarde.

De hypotheek is hoger dan de taxatiewaarde terwijl de hypotheek al 15 jaar loopt. Tevens is het ook geen hoofdwoning meer en zal de eigenaar waarschijnlijk enkel zijn huidige hoofdwoning afbetalen. Genoeg reden voor de bank om de situatie eens nader te bekijken. De woning blijkt dan verhuurd te worden wat niet mag conform voorwaarden, reden om te verkopen.
Wellicht zien ze dat het bij z'n andere hypotheek ook mis dreigt te gaan en wellicht is daar al een achterstand ontstaan, dan is het helemaal een reden om nu in te grijpen. Deze woning verkopen zodat er nog een enkele woning + hypotheek is, dan kijken of dat wel goed kan gaan.

Maar de zaak lijkt simpel te zijn, de eigenaar verhuurd wat niet conform de voorwaarden is dus de bank heeft het recht om over te gaan tot gedwongen verkoop. TS kan er dus uitgezet worden door de bank conform het huurbeding, zijn enige kans is dit via een advocaat bij de rechter aanvechten. Alleen de kans is klein dat het toegekend wordt.

@nhzld die complottheorieën en beschuldigingen zijn niet bepaald bevorderlijk. Tenzij het om een kapitalen villa gaat en een zeer welgestelde multimiljonair die villa wilt kopen lijkt het mij niet dat een bank echt voor een "vriendje" zo'n procedure in gang gaat zetten. Het lijkt in dit topic een trend te zijn om iedereen maar de schuld te geven en te beledigen, als je ook op die manier met de partijen communiceert zullen ze zeker niet welwillend zijn.

[nhzld]

quote:

Tsurany schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:30:
[...]

De hypotheek is hoger dan de taxatiewaarde terwijl de hypotheek al 15 jaar loopt. Tevens is het ook geen hoofdwoning meer en zal de eigenaar waarschijnlijk enkel zijn huidige hoofdwoning afbetalen. Genoeg reden voor de bank om de situatie eens nader te bekijken. De woning blijkt dan verhuurd te worden wat niet mag conform voorwaarden, reden om te verkopen.
Wellicht zien ze dat het bij z'n andere hypotheek ook mis dreigt te gaan en wellicht is daar al een achterstand ontstaan, dan is het helemaal een reden om nu in te grijpen. Deze woning verkopen zodat er nog een enkele woning + hypotheek is, dan kijken of dat wel goed kan gaan.

Maar de zaak lijkt simpel te zijn, de eigenaar verhuurd wat niet conform de voorwaarden is dus de bank heeft het recht om over te gaan tot gedwongen verkoop. TS kan er dus uitgezet worden door de bank conform het huurbeding, zijn enige kans is dit via een advocaat bij de rechter aanvechten. Alleen de kans is klein dat het toegekend wordt.

@nhzld die complottheorieën en beschuldigingen zijn niet bepaald bevorderlijk. Tenzij het om een kapitalen villa gaat en een zeer welgestelde multimiljonair die villa wilt kopen lijkt het mij niet dat een bank echt voor een "vriendje" zo'n procedure in gang gaat zetten. Het lijkt in dit topic een trend te zijn om iedereen maar de schuld te geven en te beledigen, als je ook op die manier met de partijen communiceert zullen ze zeker niet welwillend zijn.

Zoals eerder vermeld, de eigenaar huurt zelf (gewoon officieel ingeschreven als hoofdwoning) sinds ik zijn woning huur. Ik kan niet uitsluiten dat ze nog een andere woning met hypotheek in bezit hebben, maar in ieder geval wonen ze daar dan niet dus wat je schrijft is niet van toepassing.

Het gaat niet om een "villa" maar wel om een welgesteld en invloedrijk persoon die een reden kan hebben om het te kopen; zoals ik al vermeldde gaat het om een tamelijk speciale woning.

Ik zie niet in waar ik jou of anderen beledigd zou hebben in mijn reacties maar mocht je je aangevallen voelen (ING medewerker ofzo?) mijn excuses

[Tsurany]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:37:
[...]


Zoals eerder vermeld, de eigenaar huurt zelf (gewoon officieel ingeschreven als hoofdwoning) sinds ik zijn woning huur. Ik kan niet uitsluiten dat ze nog een andere woning met hypotheek in bezit hebben, maar in ieder geval wonen ze daar dan niet dus wat je schrijft is niet van toepassing.

Dan zal het simpelweg een kwestie zijn van een te hoog risico. Woning niet afgelost, taxatiewaarde te laag en verhuurd. Wat ik terug kan vinden is dat de bank in zijn recht staat.

quote:

Het gaat niet om een "villa" maar wel om een welgesteld en invloedrijk persoon die een reden kan hebben om het te kopen; zoals ik al vermeldde gaat het om een tamelijk speciale woning.

Het lijkt me erg sterk dat de ING op deze manier handelt. Dat gaat ik tegen de bankierseed, hun eigen orange code en zou dan zelfs als corruptie gezien kunnen worden.
Hier zou ik niet teveel tijd in steken.

quote:

Ik zie niet in waar ik jou of anderen beledigd zou hebben in mijn reacties maar mocht je je aangevallen voelen (ING medewerker ofzo?) mijn excuses

Je beschuldigd de bank van corruptie, noemt notarissen boeven in pak en lijkt migranten en vluchtelingen ook nog de schuld te willen geven. Dat lijkt me niet de meest consteuctieve houding.


In ieder geval is het of een advocaat zoeken (weinig kans gezien de jurisprudentie) of een andere woonruimte zoeken.

[GlowMouse]

Wat is nou precies de situatie? Vat ik het zo goed samen?
- je huurt 8 jaar een huis waarop een hypotheekrecht is gevestigd met een huurbeding
- de verhuurder heeft geen achterstand bij betaling van de hypotheekrente
- de bank merkt dat het huis is verhuurd
- de bank zegt de lening op en eist het volledige bedrag direct op
- verhuurder kan het bedrag niet terugbetalen
- bank wil overgaan tot parate executie
- verhuurder zoekt via een makelaar zelf nog snel een koper

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:46:
[...]


Daar heb ik geen inzicht in, ik kan alleen zien (hypotheekinfo opgevraagd bij Kadaster ...) dat ze nu een veel lagere rente betalen dan bij aankoop zo'n 15 jaar geleden. Dus waarschijnlijk is de lening al een keer overgesloten tegen lagere rente.

Overgesloten nadat je bent gaan huren? Het is interessant om uit te zoeken of er een nieuwe hypotheekakte is opgesteld nadat je bent gaan huren (art. 3:264 lid 4 BW).

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:42:
[...]

Wat betreft huurbeding zou het in mijn voordeel kunnen zijn als de notaris dat overlaat aan de nieuwe eigenaar, want ik neem aan dat ik daar dan de schadevergoeding kan verhalen als dat tenminste een enigszins eerlijke partij blijkt te zijn.

Je kunt zowel voor als na de verkoop worden uitgezet. Van de nieuwe eigenaar heb je geen recht op schadevergoeding bij uitzetting, je moet altijd bij de huidige verhuurder zijn.

quote:

Ik heb geprobeerd bij de makelaar (officieel is het pand nog in de verkoop) een bod te doen dat flink boven de executiewaarde op de veiling ligt, maar aanzienlijk onder de vraagprijs (die ver boven de actuele taxatiewaarde ligt, en die taxatiewaarde vind ik het persoonlijk ook nog niet waard). Voorstel werd direct afgewezen.

De makelaar werkt voor de verhuurder. Je hebt eigenlijk drie mogelijkheden:
- Samen met de verhuurder een oplossing aanbieden aan de bank dat de bank niet kan weigeren. Je hebt spaargeld, dus dat kan helpen om zelf een hypothecaire lening te krijgen. Een bank moet meewerken aan zo'n oplossing als de uitkomst beter is dan de verwachte executieopbrengst. De verhuurder hoeft niet met jou te werken, hij kan ook een ander vinden.
- Voorafgaand aan de executie in overleg met de bank de woning onderhands kopen (de verhuurder kan door de rechter gedwongen worden mee te werken).
- Wachten op de executie. Bij de executieveiling kun je meebieden (en zelfs flink boven de executiewaarde bieden als je de verhuurder een plezier wilt doen).

GlowMouse wijzigde deze reactie 01-05-2018 14:24 (4%)

[TZC-T1-FX]

Hoeveel huur betaalde je per maand en in welke stad woon je?

[StevenK]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 21:31:
Ik heb geprobeerd bij de makelaar (officieel is het pand nog in de verkoop) een bod te doen dat flink boven de executiewaarde op de veiling ligt, maar aanzienlijk onder de vraagprijs (die ver boven de actuele taxatiewaarde ligt, en die taxatiewaarde vind ik het persoonlijk ook nog niet waard). Voorstel werd direct afgewezen.

Probeer datzelfde, eventueel via een advocaat, bij de bank. Die kan namelijk bij een reëel bod de rechtbank toestemming vragen een onderhands bod te accepteren.

[sbruynis]

Is er een gedegen taxatie genomen?
Heb het nu even doorgelezen, maar ik kom er met alle getallen niet helemaal uit.
Misschien is een hertaxatie (ten faveure van de pandeigenaar) een positiever beeld en staat het huis niet onder water.

[hoevenpe]

Waarom koop je het pand zelf niet op de executieveiling?

Je betaald nu met de huur minstens het hypotheekbedrag anders had je eigenaar je allang eruit willen hebben...

Toevoeging: het huurrecht is heel sterk, ik betwijfel of de eigenaar jou eruit weet te krijgen als je niet meewerkt. Het pand komt dan in 'verhuurde staat' op de executieveiling en levert daardoor veel minder op. De enige die daar profijt van kan hebben ben jijzelf: jij koopt een pand voor de prijs 'in verhuurde staat' en na de overdracht is het een 'vrije' woning omvat je er zelf al woont.

Ik zou het uitzoeken en ervoor gaan, zelfs als je daarna toch gaat verhuizen kan je zo een flinke winst pakken bij een volgende verkoop (omdat er dan geen huurder meer in zit). Blijf je er wonen dan is je hypotheek lager dan wat je nu betaald aan huur en je kunt het ook nog eens aftrekken van de belasting.

hoevenpe wijzigde deze reactie 01-05-2018 08:03 (70%)

[Sissors]

quote:

MrEddy schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:08:
[...]
*offtopic*

*offtopic*

Sowieso zou het, zowel voor dit topic als de positie van TS bij verdere contact met de bank, handig zijn als hij zich bij de feiten houdt, en wat minder met dingen die hij denkt, of weleens heeft gehoord.
Natuurlijk komen misstanden voor, en TS kan daar slachtoffer van zijn, maar ik zie hier nog behoorlijk weinig onderbouwing van zijn beschuldigingen richting de bank. (En zijn algemene opmerkingen over bijvoorbeeld notarissen).

En waarom zouden ze allemaal onder één hoedje spelen om aan een pand te komen wat niet economisch rendabel te verhuren is? Zodat ze een AirBnB ervan kunnen maken? Even los van dat ze dan dus met de VvE overhoop zullen liggen: Zou het niet een stuk logischer zijn om een pand te kopen wat wel economisch rendabel is om te verhuren, en daar een AirBnB van maken?

Als laatste: Misschien kan het ook geen kwaad om ondanks de rants van TS richting ING (en uiteraard als je het oneens bent met TS ben je een ING medewerker, zal ik straks ook wel zijn), er even op te wijzen dat degene die schuldig is aan deze problemen, de eigenaar van het pand is. Het verbaasd mij zelf wel dat ING ooit dit zou gaan uitzoeken als nog netjes betaald wordt elke maand. Tegelijk als nu inderdaad helft van de hypotheek erop zit, er nog nul is afgelost, het contract wordt overtreden, en het nog steeds zwaar onder water staat, ja dan willen die misschien ondertussen maar gewoon hun verlies nemen.

Señor Sjon wijzigde deze reactie 01-05-2018 11:36 (12%)

[thewizard2006]

Wellicht begrijp ik het niet hoor maar zoals ik het zie heeft de eigenaar de woning aan jou verhuurd zonder dat de bank hiervan op de hoogte was. Dat mag helemaal niet. Leuk dat de rente/hypotheek wordt betaald maar dat is gewoon illegaal (anders kan iedereen wel woningen gaan opkopen en verhuren). Dus dan begrijp ik dat de bank ingrijpt. Blijkbaar zijn ze er op wat voor manier achter gekomen dat dit speelt dus dan staan ze volgens mij gewoon volledig in hun recht. Dat zal als het goed is ook gewoon in het koopcontract (leveringscontract) staan die de eigenaar heeft lijkt mij.

thewizard2006 wijzigde deze reactie 01-05-2018 10:07 (5%)

[Hielko]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:25:
[...]


Ja, er mist iets in het verhaal maar niemand die het weet (naar mijn stellige indruk de eigenaar ook niet, of ze moeten goed kunnen liegen). Mijn eerste gedachte was ook dat een vriendje van de bank het voor een kunstmatig lage prijs wil kopen en misbruik maakt van de situatie; ik heb zelfs een vermoeden om wie het zou kunnen gaan, iemand die ongetwijfeld de bank kan vertellen dat ze zoiets even moeten regelen. Daar kom je hooguit achteraf achter en dan nog kun je vast niks bewijzen, bij de rechter begin je niks met vage vermoedens. Iemand anders suggereerde dat de eigenaar (die zelf nu ook huurt) misschien nog een andere woning met hypotheek heeft en dat daarin de reden schuilt dat ING ineens haast heeft.

Ik heb mij helaas in slaap laten sussen door advies van Juridisch Loket, de veiling is al over een maand

In plaats van te denken in complottheorieën is het gewoon een stuk waarschijnlijker dat de eigenaar niet het volledige verhaal vertelt of gewoon keihard over dingen liegt. Mijn ervaring is dat mensen die in financiële problemen zitten praktisch nooit het hele verhaal vertellen, hoe sympathiek en eerlijk ze ook lijken te zijn. Er speelt altijd meer dan je denkt.

[manzonderdas]

Of alternatief het met de eigenaar en ING opnemen dat je zelf het pand koopt? Afhankelijk van je spaarpotje kan je dit ook bekijken als een investering in de toekomst (als je zelf verhuist, dit verhuren?)

quote:

hoevenpe schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 07:33:
Waarom koop je het pand zelf niet op de executieveiling?

Je betaald nu met de huur minstens het hypotheekbedrag anders had je eigenaar je allang eruit willen hebben...

Toevoeging: het huurrecht is heel sterk, ik betwijfel of de eigenaar jou eruit weet te krijgen als je niet meewerkt. Het pand komt dan in 'verhuurde staat' op de executieveiling en levert daardoor veel minder op. De enige die daar profijt van kan hebben ben jijzelf: jij koopt een pand voor de prijs 'in verhuurde staat' en na de overdracht is het een 'vrije' woning omvat je er zelf al woont.

Ik zou het uitzoeken en ervoor gaan, zelfs als je daarna toch gaat verhuizen kan je zo een flinke winst pakken bij een volgende verkoop (omdat er dan geen huurder meer in zit). Blijf je er wonen dan is je hypotheek lager dan wat je nu betaald aan huur en je kunt het ook nog eens aftrekken van de belasting.

[__fred__]

quote:

GlowMouse schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 00:04:

- Samen met de verhuurder een oplossing aanbieden aan de bank dat de bank niet kan weigeren. Je hebt spaargeld, dus dat kan helpen om zelf een hypothecaire lening te krijgen. Een bank moet meewerken aan zo'n oplossing als de uitkomst beter is dan de verwachte executieopbrengst. De verhuurder hoeft niet met jou te werken, hij kan ook een ander vinden.

Dit... Neem contact op met de ING, zeker als je zelf vermogen hebt. Neem desnoods een hypotheek bij ING voor 30 tot 50% van de waarde van het pand en financier de rest zelf. Dan houd je wat geld over om van te leven, gaan je maandlasten omlaag, zijn van illegale verhuur af. Ik zou even buiten de verkoopmakelaar omgaan, die heeft wellicht andere belangen dan de ING.

Crap, spuit elf.

[Señor Sjon]

Zullen we de asieldiscussie et al elders voeren?

[Tehh]

De executiewaarde ligt op zo'n 70-85% van de vrije marktwaarde. Bij 'bijzondere woningen' zoals waar TS het over heeft kan dit ook maar zo lager (of hoger) zijn. Een huurder kan de prijs verder drukken, want je weet niet in welke staat het huis wordt achtergelaten, maar als de bank gelijk heeft (en die zullen er ongetwijfeld ook over nagedacht hebben) is er geen huurder meer.

Huizenprijs 2003 (15 jaar geleden) was circa 80-85% van huidige prijs (volgens de prijsindex koopwoningen van de rabobank, figuur 1.16). Een prijsstijging van zo'n 25% dus (en geen 50-150%).
Als de bank rekent met een executiewaarde van 80% komen ze op het punt dat ze de hypotheek kunnen aflossen en het dossier kunnen sluiten zonder al te veel verlies. Banken willen zo min mogelijk dossiers, want dossiers kosten tijd = geld. Een dergelijke grote bank zal heus niet het risico nemen om aan vriendjespolitiek te doen, als dat uit komt zijn de gevolgen niet te overzien.

[FrankHe]

Misschien dat de verhuurder inderdaad niet het hele verhaal heeft verteltd aan TS. Alle mogelijke opties zijn zo te zien al voorbij gekomen. De hut zelf kopen zou niet eens zo'n gek idee zijn. Neem desnoods zelf een aankoopmakelaar in de hand die ervaring heeft met zulke trajecten en kijk of je die op basis van no cure no pay kunt aanstellen?

[KopjeThee]

quote:

Tsurany schreef op maandag 30 april 2018 @ 22:43:
[...]
Dan zal het simpelweg een kwestie zijn van een te hoog risico. Woning niet afgelost, taxatiewaarde te laag en verhuurd. Wat ik terug kan vinden is dat de bank in zijn recht staat.
[...]

Het zou simpel zijn als de eigenaar zijn betalingsverplichting structureel niet zou nakomen. Dan heeft de bank een concrete aanleiding voor een dergelijke ingrijpende maatregel.

Het probleem hier is natuurlijk dat TS geen inzicht heeft in de motivatie van de bank, en ook niet in de bij de hypotheek gestelde voorwaarden. Dus het blijft raden.

Ik begrijp de timing niet helemaal. Er lijkt voor zover we zien niets gewijzigd in de feitelijke situatie. De waarde van de woning lijkt ongeveer op een dieptepunt te zitten, dus executie verkoop is niet aantrekkelijk, als er geen dringende reden voor is.

[TheGhostInc]

quote:

nhzld schreef op maandag 30 april 2018 @ 19:04:
[...]

Ondertussen heeft ING dankzij mij wel bijna een ton aan hypotheekinkomsten kunnen bijschrijven én is de woning ongetwijfeld meer waard dan wanneer ze 8 jaar geleden geveild zou hebben toen de woningmarkt hier helemaal op zijn gat lag. Heel slim gespeeld van ING dus, maar voor mij bevestigt dit vooral wat een schurkenbank het is.

Ik heb het vermoeden dat dit soort "huren zonder toestemming van de bank" veel vaker voorkomt in de vrije sector, maar hoe kan de huurder dat weten? Overigens wordt soms dan ondanks verhuur ook nog hypotheekrente aftrek geclaimd door de eigenaar want "anders is het niet rendabel" (ik ken diverse voorbeelden, in mijn geval is daarvan overigens geen sprake). De Belastingdienst wil dit niet weten tenzij er iemand expliciet gaat klikken, kennelijk is dit beleid uit Den Haag. De komende jaren hangt wellicht veel meer vrije sector huurders iets dergelijks boven het hoofd en dan blijkt dus wat het huurrecht in Nederland waard is

Even als advocaat van de duivel (lees: bank)
Jouw aanname is dat de hypotheek kostendekkend is voor de bank, maar daar kun je je weleens op verkijken. Een 'normale' hypotheek wordt maar gedeeltelijk gedekt door kapitaal (BASEL 1,2 & 3 ondertussen) en dat is prima bij een normaal risicoprofiel. Neemt het risicoprofiel echter toe, dan moet er meer kapitaal tegenover staan, denk daarbij aan >100% van de waarde of een huurder in het pand....
Zolang deze hypotheek 'gegroepeerd' zit met een stel goede hypotheken valt het wel mee, maar na 15 jaar kan het ook prima zijn dat er flink is afgelost op alle andere hypotheken in het groepje en dat deze als een van de weinigen over is.

In het verleden zijn de Nederlands banken met NHG en de goede betaalmoraal van de Nederlanders vaak de hand boven het hoofd gehouden, maar dat is hard aan het afbouwen. Dus nieuwe hypotheken staan soms in schril contrast met 'dit soort oude meuk'. Een bank kan dus ook zelf besluiten door de portefeuille te gaan en wat 'onderhoud' te plegen op de slechtste hypotheken. Helemaal nu de grootste ellende op de huizenmarkt 'weg' is, is het een ideaal moment om deze afdelingen die nu minder werk hebben nog wat extra te laten doen.

En als ik heel eerlijk ben, de ING MOET wat aan deze hypotheek doen, want dit kan echt gewoon niet.
We hebben het over LTV >140%? met een huurder erin, nog wat onderhoud gepleegd de afgelopen 8 jaar? Of zit de keuken/badkamer/... er ook al 8+ jaar in?

Jij als huurder trekt uiteindelijk toch aan het kortste eind. Als je huurcontract door de rechter wordt geaccepteerd, dan naai je dus je huidige verhuurder een enorm oor aan. Dan halveert de waarde van de woning en hij draait daarvoor op. Daarna krijg jij een nieuwe verhuurder die maar 1 ding denkt: €€€€'s als die vervelende huurder vertrekt... En dat is dus het 'gunstige' geval, anders lig je er binnenkort toch al uit.

En zelf die woning kopen? Kijk uit dat je niet ergens alsnog een oor aan wordt genaaid, want je zit natuurlijk met 2 belangen. 'Ik blijf in de woning wonen als huurder' en 'ik koop de woning wel met die vervelende huurder erin'. Dat klinkt als belangenverstrengeling en kan betekenen dat de bank besluit dat de verkoop met huurder een schijnconstructie was om de bank op te lichten...

[michelwuyts]

quote:

KopjeThee schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 19:44:
[...]

Het zou simpel zijn als de eigenaar zijn betalingsverplichting structureel niet zou nakomen. Dan heeft de bank een concrete aanleiding voor een dergelijke ingrijpende maatregel.

Het probleem hier is natuurlijk dat TS geen inzicht heeft in de motivatie van de bank, en ook niet in de bij de hypotheek gestelde voorwaarden. Dus het blijft raden.

Ik begrijp de timing niet helemaal. Er lijkt voor zover we zien niets gewijzigd in de feitelijke situatie. De waarde van de woning lijkt ongeveer op een dieptepunt te zitten, dus executie verkoop is niet aantrekkelijk, als er geen dringende reden voor is.

Nr 1 kan de enige verklaring zijn. Woning is normaal gewoon eigendom van jouw verhuurder. Lijkt me dat ING zich er alleen mee kan bemoeien indien er echt iets met betaling is ja.

Overigens is het geen mogelijkheid om de woning zelf te kopen? Buiten die taxatie om dan.

[Tsurany]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 13:45:
[...]

Nr 1 kan de enige verklaring zijn. Woning is normaal gewoon eigendom van jouw verhuurder. Lijkt me dat ING zich er alleen mee kan bemoeien indien er echt iets met betaling is ja.

Overigens is het geen mogelijkheid om de woning zelf te kopen? Buiten die taxatie om dan.

In het contract staan een aantal voorwaarden waar jij je aan moet houden. Houd je je daar niet aan kan de bank de openstaande lening opeisen. Als jij dat niet kan betalen dan zal je dus het huis moeten verkopen. Lukt dat ook niet dan zal de bank tot gedwongen verkoop over willen gaan.

Veel mensen lezen hun hypotheekvoorwaarden kennelijk niet, dat is erg onverstandig.

[michelwuyts]

quote:

Tsurany schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:37:
[...]

In het contract staan een aantal voorwaarden waar jij je aan moet houden. Houd je je daar niet aan kan de bank de openstaande lening opeisen. Als jij dat niet kan betalen dan zal je dus het huis moeten verkopen. Lukt dat ook niet dan zal de bank tot gedwongen verkoop over willen gaan.

Veel mensen lezen hun hypotheekvoorwaarden kennelijk niet, dat is erg onverstandig.

Ja, maar ik zie in dit geval niet waar er niet aan voldaan is. M.b.t die taxatiewaarde is namelijk een vaag verhaal.

[Tsurany]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:44:
[...]

Ja, maar ik zie in dit geval niet waar er niet aan voldaan is. M.b.t die taxatiewaarde is namelijk een vaag verhaal.

Verhuren zonder toestemming.

[michelwuyts]

quote:

Tsurany schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:44:
[...]

Verhuren zonder toestemming.

Hij gaf aan dat hij een soort van toestemming had. Dus dan heeft de verhuurder sowieso gelogen.
Dan heeft dat niks met die hele taxatie te maken.

Wellicht dat ING de woning nu lager taxeert omdat er een huurder in zit. Normaal vermindert dat de waarde. Echter hebben ze er geen belang bij om de woning te verkopen als ze gewoon geld ontvangen.

[Hielko]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:47:
[...]

Hij gaf aan dat hij een soort van toestemming had. Dus dan heeft de verhuurder sowieso gelogen.
Dan heeft dat niks met die hele taxatie te maken.

Wellicht dat ING de woning nu lager taxeert omdat er een huurder in zit. Normaal vermindert dat de waarde. Echter hebben ze er geen belang bij om de woning te verkopen als ze gewoon geld ontvangen.

Niet noodzakelijkerwijs. Want wat gaat er gebeuren aan het eind van de looptijd van de hypotheek? Als dan het pand verkocht wordt krijgen ze (bij de huidige waardering) slechts 70% van het hypotheekbedrag terugbetaald, en wie gaat die overige 30% betalen? (en als er nog 15 jaar zonder onderhoud aankomt dan is het plaatje wellicht nog slechter) Dus misschien denken ze dat de hypotheeknemer op dit moment nog andere bezittingen heeft en/of inkomstenbronnen die over 15 jaar misschien niet meer bestaan.

[Aganim]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:47:
[...]

Hij gaf aan dat hij een soort van toestemming had. Dus dan heeft de verhuurder sowieso gelogen.

Mwa, gelogen.. Of gewoon wishful thinking. 'Soort van toestemming' kan ook inhouden dat de eigenaar van het pand tussen twee borrels op de hockeyclub door heeft staan babbelen met een lokale ING medewerker:

V: 'zeg, ik wil mijn huis verhuren. Mag eigenlijk niet volgens mijn hypotheekakte, maar ach, liggen jullie daar nou echt wakker van?'
IM: 'Is niet mijn vakgebied, maar och, zolang er maandelijks betaald wordt kraait er geen haan naar. Ik ken geen gevallen waar de hypotheek is opgeëist om zoiets.'

Conclusie verhuuder: ING doet er niets mee, dus ze vinden het goed.

Gezien de hoeveelheid verjaardagspraat waar mensen mee aan kwamen toen ik nog voor een bank werkte sta ik echt nergens meer van te kijken. De mooiste blijven toch altijd de mensen die vol overtuiging hun overwaarde kwamen opnemen, bij voorkeur cash.

[michelwuyts]

quote:

Hielko schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:52:
[...]

Niet noodzakelijkerwijs. Want wat gaat er gebeuren aan het eind van de looptijd van de hypotheek? Als dan het pand verkocht wordt krijgen ze (bij de huidige waardering) slechts 70% van het hypotheekbedrag terugbetaald, en wie gaat die overige 30% betalen? (en als er nog 15 jaar zonder onderhoud aankomt dan is het plaatje wellicht nog slechter) Dus misschien denken ze dat de hypotheeknemer op dit moment nog andere bezittingen heeft en/of inkomstenbronnen die over 15 jaar misschien niet meer bestaan.

klopt, maar dat is een negatief scenario die ik begrijp voor de bank wel bekeken wordt. Echter leek me de intentie van de verhuurder om de woning uiteindelijk wel te verkopen (zonder huurder). Deze heeft echter natuurlijk niet rekening gehouden met de nadelen van het hebben van een huurder.

[Tsurany]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 14:47:
[...]

Hij gaf aan dat hij een soort van toestemming had. Dus dan heeft de verhuurder sowieso gelogen.
Dan heeft dat niks met die hele taxatie te maken.

Of wellicht heeft de verhuurder enkel toestemming gekregen voor tijdelijke verhuur, niet voor permanente verhuur. In ieder geval, bank zegt dat er geen toestemming is en wilt daarom verkopen, dat is geen vreemde situatie.

quote:

Wellicht dat ING de woning nu lager taxeert omdat er een huurder in zit. Normaal vermindert dat de waarde. Echter hebben ze er geen belang bij om de woning te verkopen als ze gewoon geld ontvangen.

Of wellicht wordt de woning zonder huurder lager getaxeerd waardoor de LTV boven de 100% uit komt en ze zien dat de woning verhuurd wordt waardoor de taxatiewaarde bij een verkoop ook niet gehaald wordt. Dan vinden ze deze lening te risicovol en willen ze hem zo snel mogelijk uit het portfolio hebben en er vanaf zijn.

Echter heel relevant is die discussie überhaupt niet. Het enige puntje van aandacht is of ze gelijk hebben met het op straat zetten van TS onder het huurbeding en als TS dat wilt aanvechten moet hij naar een advocaat stappen. Maar TS heeft niet meer gereageerd dus geen idee wat hij van plan is.

[Barrycade]

In mijn hypotheek voorwaarden (net rente vaste periode verlengd dus moment om er weer eens door heen te lezen ) staat toch echt duidelijk dat de overeenkomst alleen geldt indien de woning de hoofdwoning is van de hypotheek aanvrager.

Daarbij staat als je niet aan de voorwaarden voldoet dat de bank de hypotheek kan opeisen.
Dus dit zal toch ook wel gelden voor de woning eigenaar van de TS.

Dus ik denk dat de eigenaar ergens wat zaken niet helemaal conform de waarheid richting de bank heeft gecommuniceerd. Lijkt me op dat moment voldoende voor de bank om de situatie recht te trekken.

[michelwuyts]

Het is nu wel inderdaad wel vrij duidelijk dat de bank niks te verwijten is.
Echter blijft TS wel de dupe hiervan. Hij zal zich echter moeten beklagen bij de verhuurder.

[Remcoww]

quote:

Hielko schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 15:53:
[...]

Gooi nou even gewoon de term "huurbeding" in Google en dan zie je dat je verhaal niet klopt.

You're right

Remcoww wijzigde deze reactie 02-05-2018 15:56 (92%)

[Hielko]

quote:

Remcoww schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 15:52:
Na wat googlen, waaronder wat definities checken.
https://www.hypotheker.nl...uis-kopen/hypotheekgever/:
"Je bent als hypotheekgever degene die eigenaar is van een onroerende zaak (de woning) en hierop hypotheek laat vestigen. Je geeft je woning als onderpand aan de hypotheeknemer, vaak de bank, in ruil voor een lening."

Bij mijn weten wordt in dit geval het onderpand opgeeist, waarmee de bank eigenaar wordt van de woning. Enigszins vergelijkbaar met verkoop.

Vervolgens kijkend naar het juridisch loket (https://www.juridischloke...opzeggen-door-verhuurder/):
"Koop of verkoop van de woning is geen geldige reden voor huuropzegging. Bij verkoop van de woning neemt de nieuwe eigenaar het huurcontract over en loopt uw huurcontract gewoon door. Na 3 jaar mag de nieuwe eigenaar uw huurcontract wel opzeggen als hij de woning zelf wil gaan bewonen."

Lijkt mij dat de bank en notaris hier niet in hun recht staan, en dit via deze 2 stukjes ook zelf terug kunnen vinden. Al is dan wel waarschijnlijk dat zij naar de rechter stappen, en je toch wat advocaat kosten zal oplopen.

Gooi nou even gewoon de term "huurbeding" in Google en dan zie je dat je verhaal niet klopt.

[Stoney3K]

quote:

michelwuyts schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 15:35:
Het is nu wel inderdaad wel vrij duidelijk dat de bank niks te verwijten is.
Echter blijft TS wel de dupe hiervan. Hij zal zich echter moeten beklagen bij de verhuurder.

TS heeft in principe ook niks met de bank te maken. Hij heeft te goeder trouw een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder, als die dan zijn woning verhuurt terwijl dat in de hypotheekvoorwaarden niet mag, dan moet de verhuurder dat met de bank uitvechten.

Ik kan me voorstellen dat een rechter het huurcontract open kan breken maar is het dan niet zo dat de verhuurder TS een andere woning aan moet bieden?

[GlowMouse]

quote:

Stoney3K schreef op donderdag 10 mei 2018 @ 19:31:
[...]


TS heeft in principe ook niks met de bank te maken. Hij heeft te goeder trouw een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder, als die dan zijn woning verhuurt terwijl dat in de hypotheekvoorwaarden niet mag, dan moet de verhuurder dat met de bank uitvechten.

Ik kan me voorstellen dat een rechter het huurcontract open kan breken maar is het dan niet zo dat de verhuurder TS een andere woning aan moet bieden?

Open kan breken? Dat moet 'ie in beginsel doen, de wet is daar heel duidelijk in. Dat huurbeding is ingeschreven bij het kadaster en dus had de huurder ervan kunnen weten. Wellicht dat de huurder nog wat van de verhuurder kan vorderen, maar het probleem in zulke situaties is dat er bij de verhuurder niet zoveel te halen valt.

[Stoney3K]

quote:

GlowMouse schreef op donderdag 10 mei 2018 @ 23:34:
[...]

Open kan breken? Dat moet 'ie in beginsel doen, de wet is daar heel duidelijk in. Dat huurbeding is ingeschreven bij het kadaster en dus had de huurder ervan kunnen weten. Wellicht dat de huurder nog wat van de verhuurder kan vorderen, maar het probleem in zulke situaties is dat er bij de verhuurder niet zoveel te halen valt.

Heeft een kandidaat huurder in zo'n geval een onderzoeksplicht? Of ligt de verantwoordelijkheid voor het wel of niet in orde zijn van het verhuurde object totaal bij de verhuurder?

[Hielko]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 10:47:
[...]


Heeft een kandidaat huurder in zo'n geval een onderzoeksplicht? Of ligt de verantwoordelijkheid voor het wel of niet in orde zijn van het verhuurde object totaal bij de verhuurder?

Dat ligt 100% bij de verhuurder, en die is ook verantwoordelijk voor alle schade, onkosten ed die voortvloeien uit de gedwongen verhuizing. Maar probleem is natuurlijk dat als de bank een pand verkoopt omdat de verhuurder niet de hypotheek betaalt en deze ook nog eens ver onder water staat het niet zo waarschijnlijk is dat de verhuurder dat kan doen. Iets met een kale kip...

[Stoney3K]

quote:

Hielko schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 11:16:
[...]

Dat ligt 100% bij de verhuurder, en die is ook verantwoordelijk voor alle schade, onkosten ed die voortvloeien uit de gedwongen verhuizing. Maar probleem is natuurlijk dat als de bank een pand verkoopt omdat de verhuurder niet de hypotheek betaalt en deze ook nog eens ver onder water staat het niet zo waarschijnlijk is dat de verhuurder dat kan doen. Iets met een kale kip...

Het gaat nog niet eens over de kosten van de gedwongen verhuizing. Je kan iemand wel dwingen om te verhuizen maar dan moet er wel een woning zijn waar hij naartoe kan. En met het woningtekort in ons land kan dat best nogal eens moeilijk worden: Als TS al in aanmerking komt voor sociale woningbouw, weet ik niet of dit reden is om urgentie aan te vragen.

Ik kan me niet voorstellen dat een rechter gaat dwingen om een huurder dakloos te maken.

[Tommie12]

Los van het feit dat je een advokaat nodig hebt!

Als je verwacht dat de executiewaarde laag zal zijn, ga al eens bij een paar banken vragen of je een hypotheek kan nemen, en hoeveel je kan lenen als je zin hebt om het zelf te kopen.
Als de verkoopprijs laag blijft koop je gewoon, en dan heb jij een redelijk gunstig huis.
Een andere koper zit nog altijd met dat huurcontract, en dus met onzekerheden, dat drukt de prijs.

OT: rare wetten in NL. In Belgie kan een eigenaar de huurder er altijd uit zetten mits redelijke termijn als hij of zijn kinderen er zelf in willen wonen.

[TheGhostInc]

quote:

Tommie12 schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 11:31:
Als je verwacht dat de executiewaarde laag zal zijn, ga al eens bij een paar banken vragen of je een hypotheek kan nemen, en hoeveel je kan lenen als je zin hebt om het zelf te kopen.
Als de verkoopprijs laag blijft koop je gewoon, en dan heb jij een redelijk gunstig huis.
Een andere koper zit nog altijd met dat huurcontract, en dus met onzekerheden, dat drukt de prijs.

Dus je gaat naar de bank en chanteert ze met:
"Of je verkoopt de woning aan mij, of je kunt de woning niet voor een fatsoenlijke prijs verkopen met een huurder erin"?

Ik ben wel benieuwd wat er dan zou gebeuren. Zit je dan al richting strafbare feiten, strafblad en mogelijk gevangenisstraf? Of blijft het daar (net) vandaan en maakt het het voor de bank veel eenvoudiger om de huurder eruit te gooien, want 'te goeder trouw' is dan niet echt meer van toepassing.

[Stoney3K]

quote:

TheGhostInc schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 11:52:
[...]

Dus je gaat naar de bank en chanteert ze met:
"Of je verkoopt de woning aan mij, of je kunt de woning niet voor een fatsoenlijke prijs verkopen met een huurder erin"?

Ik ben wel benieuwd wat er dan zou gebeuren. Zit je dan al richting strafbare feiten, strafblad en mogelijk gevangenisstraf? Of blijft het daar (net) vandaan en maakt het het voor de bank veel eenvoudiger om de huurder eruit te gooien, want 'te goeder trouw' is dan niet echt meer van toepassing.

Dat kan sowieso al niet want als de woning wordt geveild wordt gewoon het huurbeding in werking gesteld en de huurder er vóór de veiling uit gekieperd.

Als je er wil blijven wonen dan zul je een onderhands bod moeten doen of anders proberen om de koper van de woning te benaderen en onderhandelen of je van de nieuwe eigenaar de woning (legitiem) kan huren.

[TheGhostInc]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 12:23:
[...]

Dat kan sowieso al niet want als de woning wordt geveild wordt gewoon het huurbeding in werking gesteld en de huurder er vóór de veiling uit gekieperd.

Dat is wel met de aanname dat het huurbeding succesvol en op korte termijn door de rechter in werking wordt gesteld. Dus moet de bank nog altijd langs de rechter en dat is nooit 'een formaliteit', want anders hoefde er geen rechter aan te pas te komen.
Dus de bank zal eerst moeten aantonen dat er een reden is om te executeren en daarna moeten onderbouwen dat het huurbeding in werking gesteld moet worden. Als de rechter besluit dat de reden om te executeren wat dun is (en dat kan best in deze situatie), dan kan zoiets heftigs als iemand uit een woning zetten ook niet echt gerechtvaardigd meer zijn. Je hebt hier ook wel een beetje een kip-ei situatie, zonder huurder is er geen reden voor executie meer!
Rechters hebben er nog weleens een handje van dat in situaties waarbij een minnelijke¹ oplossing niet bekeken is, ze geen zin hebben om zomaar draconische acties toe te staan.

@nhzld Nog updates?

¹ Noem je dit ook minnelijk, of gebruik ik het woord nu incorrect?

[Hielko]

quote:

TheGhostInc schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 13:29:
zonder huurder is er geen reden voor executie meer!

Hoezo is er zonder huurder geen reden voor executie meer? Het pand staat dan nog steeds net zo ver onder water (de taxatie was met de aanname gedaan dat er geen verhuurder in zat!) en vervolgens heeft de eigenaar van het pand (nog) minder cash flow om de rente van de hypotheek te betalen...

[JossKp]

De taxatie van een verhuurde woning is overigens altijd lager dan in onverhuurde staat.

Als leidraad kan je dit evt. gebruiken:

https://www.belastingdien...de_van_verhuurde_woningen

[TheGhostInc]

quote:

Hielko schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 14:01:
[...]

Hoezo is er zonder huurder geen reden voor executie meer? Het pand staat dan nog steeds net zo ver onder water (de taxatie was met de aanname gedaan dat er geen verhuurder in zat!) en vervolgens heeft de eigenaar van het pand (nog) minder cash flow om de rente van de hypotheek te betalen...

Dus?
Een huis dat onderwater staat is niet direct reden voor executie (dit is anders bij commercieel vastgoed, waarbij eventuele onderwaarde direct opeisbaar is door de bank).
En over de cash flow van de eigenaar weten we niks. Wat we wel weten is dat hij/zij nu een (groter) huis huurt. Terug verhuizen naar het appartement kan dus bijvoorbeeld ook. Als de huur hoger is dan de hypotheeklasten kan de cashflow zelfs verbeteren.

We weten niet waarom de bank tot executie overgaat, ik vermoed dat het komt omdat er al maanden achterstand is op de hypotheek. Zou het echter alleen gaan om het 'onrechtmatig verhuren', dan zou het inroepen van het huurbeding betekenen dat de 'illegale' situatie is opgelost en is de reden van executie dus niet meer van toepassing. Als de eigenaar daarnaast nog terug zou verhuizen is het hele probleem weg.
Heeft de eigenaar al maanden zijn hypotheek niet meer betaald, dan is het niet meer dan logisch dat de bank er klaar mee is.

Maar goed, iets met koffiedik....

[Stoney3K]

Dat maakt voor de situatie van TS (als huurder) natuurlijk niet uit, die is geen partij in het geschil tussen bank en verhuurder.

In allebei de situaties is TS de pineut: Als het huurbeding wordt ingeroepen óf als het huis wordt geveild staat TS op straat.

[Tommie12]

quote:

TheGhostInc schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 11:52:
[...]

Dus je gaat naar de bank en chanteert ze met:
"Of je verkoopt de woning aan mij, of je kunt de woning niet voor een fatsoenlijke prijs verkopen met een huurder erin"?

Ik ben wel benieuwd wat er dan zou gebeuren. Zit je dan al richting strafbare feiten, strafblad en mogelijk gevangenisstraf? Of blijft het daar (net) vandaan en maakt het het voor de bank veel eenvoudiger om de huurder eruit te gooien, want 'te goeder trouw' is dan niet echt meer van toepassing.

Waarom zou je moeten chanteren.
Je gaat bij een andere bank vragen of je een hypotheek kan krijgen. Niks illegaals aan dacht ik, en ook geen chantage.

En bij de veiling ga je in de zaal zitten en je biedt (of niet).
Ben je de hoogste bieder. Feestje, en proficiat!

En anders wacht je gewoon of je huur wordt opgezegd.

Illegaal of chantage... dacht het niet.

En natuurlijk kan je vooraf met ING praten en zien of ze onderhands iets willen regelen. Ook niks verkeerd dacht ik. Kan zelfs een win win zijn voor beide partijen.

[Dekar1]

Ik zou graag in de TS geëdit statusupdates van de zaak willen zien. Dan hoef ik niet pagina's door te ploeteren. Is dat mogelijk?

En heb je inmiddels wel een rechtsbijstandverzekering afgesloten? 1x een nare situatie en het betaalt zichzelf dubbel en dwars terug.

[Reptile209]

quote:

Dekar1 schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 18:45:
Ik zou graag in de TS geëdit statusupdates van de zaak willen zien. Dan hoef ik niet pagina's door te ploeteren. Is dat mogelijk?

En heb je inmiddels wel een rechtsbijstandverzekering afgesloten? 1x een nare situatie en het betaalt zichzelf dubbel en dwars terug.

offtopic:
Pssst... klik bovenin op zoeken, selecteer Dit topic (poster) en vul 'nhzld' als naam in. Presto: alle posts van TS op een rijtje

[AGee]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 11:20:
[...]


Het gaat nog niet eens over de kosten van de gedwongen verhuizing. Je kan iemand wel dwingen om te verhuizen maar dan moet er wel een woning zijn waar hij naartoe kan.

Via het huurbeding wordt helemaal niemand gedwongen om een andere woning te vinden. Er wordt enkel iemand gedwongen om een woning te verlaten waar ie blijkbaar onrechtmatig verblijft. Subtiel verschil

[Stoney3K]

quote:

AGee schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:07:
[...]

Via het huurbeding wordt helemaal niemand gedwongen om een andere woning te vinden. Er wordt enkel iemand gedwongen om een woning te verlaten waar ie blijkbaar onrechtmatig verblijft. Subtiel verschil

Maar dat huurbeding is een beding tussen de hypotheeknemer (de ING) en de verhuurder. De huurder is daar geen partij in terwijl hij wel wordt gedupeerd.

Het is dan ook de verhuurder die onrechtmatig handelt, niet de huurder.

[AGee]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:14:
[...]


Maar dat huurbeding is een beding tussen de hypotheeknemer (de ING) en de verhuurder. De huurder is daar geen partij in terwijl hij wel wordt gedupeerd.

Het is dan ook de verhuurder die onrechtmatig handelt, niet de huurder.

Klopt, dat werd ook meerdere keren al gezegd toch? Ga dus je gelijk maar halen bij de verhuurder. Die kale kip waar de bank vooraan staat om van te plukken

AGee wijzigde deze reactie 11-05-2018 20:16 (6%)

[Stoney3K]

quote:

AGee schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:15:
[...]

Klopt, dat werd ook meerdere keren al gezegd toch? Ga dus je gelijk maar halen bij de verhuurder. Die kale kip waar de bank vooraan staat om van te plukken

Dat bedoel ik, is die verhuurder dan niet verplicht om de bewoner een andere woning aan te bieden?

Of is TS zometeen dakloos en op zichzelf aangewezen omdat hij bij woningbouwverenigingen niet aan hoeft te kloppen en hij maar moet hopen dat een andere particuliere verhuurder hem als huurder accepteert?

Want ik kan me niet voorstellen dat een rechter dat niet meeweegt in een beslissing om het huurcontract te ontbinden.

[AGee]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:20:
[...]


Dat bedoel ik, is die verhuurder dan niet verplicht om de bewoner een andere woning aan te bieden?

Welk gedeelte "van een kale kip" begrijp je niet?

[Stoney3K]

quote:

AGee schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:21:
[...]

Welk gedeelte "van een kale kip" begrijp je niet?

Dat hoeft natuurlijk niet een woning te zijn die hij zelf bezit. Welke opties heeft TS als hij straks op straat staat, zonder inschrijftijd, en geen directe mogelijkheid om een huis te kopen?

[AGee]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:23:
[...]


Dat hoeft natuurlijk niet een woning te zijn die hij zelf bezit. Welke opties heeft TS als hij straks op straat staat, zonder inschrijftijd, en geen directe mogelijkheid om een huis te kopen?

Ik begrijp oprecht niet wat je nu wilt horen? Verkoper heeft niets. Misschien niet eens zelf een huis om in te wonen, maar dat is het probleem van huurder inderdaad niet. Hoe zie je het precies voor je dat diezelfde persoon iets regelt voor huurder? Ik begrijp echt niet waar je nu heel wilt, maar ik laat het bij deze gewoon rusten. Gaat nogal off-topic

AGee wijzigde deze reactie 11-05-2018 20:26 (11%)

[Stoney3K]

quote:

AGee schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:26:
[...]

Ik begrijp oprecht niet wat je nu wilt horen? Verkoper heeft niets. Misschien niet eens zelf een huis om in te wonen, maar dat is het probleem van huurder inderdaad niet. Hoe zie je het precies voor je dat diezelfde persoon iets regelt voor huurder? Ik begrijp echt niet waar je nu heel wilt, maar ik laat het bij deze gewoon rusten. Gaat nogal off-topic

Ik ben vooral benieuwd welke opties TS wel zou hebben in deze situatie? Wordt er door woningbouwverenigingen urgentie verleend?

[FreakNL]

Ergens anders gaan wonen. Of bij familie intrekken. Moeten we nou overal een vangnet voor hebben in NL? Dit is zo een unieke situatie.

TS heeft blijkbaar geen inkomen maar wel vermogen. Wat was überhaupt het lange termijn plan? Opmaken aan huur en daarna je hand op te houden? Of was de huur dermate laag dat je het uit kon zingen? Wellicht is het handig ergens iets voor een ton of anderhalf te scoren ofzo..

FreakNL wijzigde deze reactie 11-05-2018 20:53 (39%)

[AGee]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:31:
[...]
Wordt er door woningbouwverenigingen urgentie verleend?

Wbv zou uberhaupt alleen in play komen als TS een inkomen heeft waarmee ie in aanmerking komt voor een wbv-woning. Met de beperkte info in dit topic zou mijn eerste aanname zijn dat dit niet het geval is. Een hypotheek van 250k zou al vrij snel op een kostendekkende huur van >700 komen, wat normaal gesproken lastig op te brengen is voor iemand die tevens in aanmerking zou komen voor sociale huur. Nog afgezien van het feit of TS uberhaupt ingeschreven heeft gestaan voor zo'n sociale huurwoning. Maar dat zijn allemaal aannames die de discussie niet echt verder on-topic helpen.

[RocketKoen]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:31:
[...]


Ik ben vooral benieuwd welke opties TS wel zou hebben in deze situatie? Wordt er door woningbouwverenigingen urgentie verleend?

Urgentie ligt aan de stad.
Voorbeeldje: Urgentie in Den Haag
Je kan dan beter naar Syrië gaan. Daar een paspoort aanvragen. Terug naar Nederland. Asiel aanvragen. Met je verblijfsvergunning voorrang krijgen op een huurwoning.

Maar de beste optie die ik heb gehoord is uitzoeken hoeveel hypotheek je zelf zou kunnen krijgen. En proberen het pand te kopen van de bank.

[Aganim]

quote:

Stoney3K schreef op vrijdag 11 mei 2018 @ 20:20:

Of is TS zometeen dakloos en op zichzelf aangewezen omdat hij bij woningbouwverenigingen niet aan hoeft te kloppen en hij maar moet hopen dat een andere particuliere verhuurder hem als huurder accepteert?

Want ik kan me niet voorstellen dat een rechter dat niet meeweegt in een beslissing om het huurcontract te ontbinden.

Dat blijft altijd een lastige overweging, de rechter zal ook naar de andere kant van het verhaal moeten kijken: wat doen banken als ze bij een executieverkoop een illegale huurder (ook al is de huurder zelf te goeder trouw) er niet meer uit mogen zetten en daardoor de opbrengst van een verkoop onacceptabel laag uit gaat komen? Het zou wat zijn als je straks onder gedwongen verkoop uit kan komen door de woning te verhuren op het moment dat je aanvoelt dat het weleens fout kan gaan.

Dat zou meer risico voor de banken inhouden en daar worden we allemaal mee opgescheept door hogere hypotheekkosten, nog strengere eisen, etc.

[Vanoverdegrens]

De TS is al 2 weken niet meer online geweest. Het topic lijkt me om die reden tamelijk zinloos geworden.

[Peter Jansen]

Wij zitten in dezelfde situatie als TS, de bank heeft de hypotheek opgezegd heeft richting eigenaar omdat woning (zonder toestemming) verhuurd is.
Ook hier een hypotheek die de waarde van de woning overstijgt, gaat om een huis wat wij nu 10 jaar huren en waar 10 jaar te weinig onderhoud aan gedaan is. Eigenaar zit net over de grens (Dtsland) in een andere eigen woning maar bank kan/wil daar niks halen. Terwijl de eigenaar de overwaarde van dit huis destijds gebruikt heeft als aanbetaling voor zijn Duitse woning.

En dus is er een deurwaarwaarder onderweg om mede te delen dat de bank het huurbeding wil toepassen. Wij weten dit alles sinds een dag of 10 en zijn als een gek op zoek naar een ander huis. Dat wordt misschien "even snel" iets kopen want huren zit er niet in, bij de woningbouwvereniging is de wachtlijst minimaal 18 maanden en weer particulier huren durven we niet meer. We dachten nu ook dat alles goed geregeld was, we waren al de 2e huurder en hadden een verklaring gezien van de bank waarin ze toestemming voor verhuur geven. Maar die toestemming bleek een door de eigenaar opgestelde valse verklaring!

Samenvattend: wij komen voor verhuiskosten te staan, de woning gaat met 100% zekerheid op een veiling te weinig opbrengen om onze schade te dekken, dus dit gaat ons gewoon geld kosten.

Dit huis maar kopen dan? Ook een optie ja. Maar... eigenaar heeft een taxatie (moeten) laten maken die wat ons betreft wat hoog uitgevallen is en weigert ook maar 1 cent van de vraagprijs af te doen. Terwijl wij een taxatierapport hebben wat lager uitvalt. (20K verschil t.o.v. zijn 300K)
De bank doet op dit moment geen zaken met ons omdat dat pas mag 2 weken voor de veiling.
Moeten we dat afwachten en ondertussen niks anders kopen? Of toch maar de vraagprijs geven aan de eigenaar? Die vragen stellen we onszelf elke dag. Oh nee, elke nacht

[Tsurany]

Een verschil van minder dan 10% qua taxatie zegt weinig, dat is gewoon een normale marge. Het is logisch dat de eigenaar niet wilt zakken als hij onderwater staat, elke euro die hij misloopt moet hij zelf terug betalen.

Dus je kan of de bank afwachten of voor meer zekerheid kiezen en wat anders kopen of huren. Aan jou de vraag hoe graag je dit huis wilt of dat je toch eigenlijk naar een ander huis toe wilt. Je zegt dat er weinig onderhoud is uitgevoerd, heb je budget om dat nog uit te voeren? Anders is dit huis kopen sowieso onverstandig.

[RocketKoen]

quote:

Peter Jansen schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 21:36:
Wij zitten in dezelfde situatie als TS, de bank heeft de hypotheek opgezegd heeft richting eigenaar omdat woning (zonder toestemming) verhuurd is.
Ook hier een hypotheek die de waarde van de woning overstijgt, gaat om een huis wat wij nu 10 jaar huren en waar 10 jaar te weinig onderhoud aan gedaan is. Eigenaar zit net over de grens (Dtsland) in een andere eigen woning maar bank kan/wil daar niks halen. Terwijl de eigenaar de overwaarde van dit huis destijds gebruikt heeft als aanbetaling voor zijn Duitse woning.

En dus is er een deurwaarwaarder onderweg om mede te delen dat de bank het huurbeding wil toepassen. Wij weten dit alles sinds een dag of 10 en zijn als een gek op zoek naar een ander huis. Dat wordt misschien "even snel" iets kopen want huren zit er niet in, bij de woningbouwvereniging is de wachtlijst minimaal 18 maanden en weer particulier huren durven we niet meer. We dachten nu ook dat alles goed geregeld was, we waren al de 2e huurder en hadden een verklaring gezien van de bank waarin ze toestemming voor verhuur geven. Maar die toestemming bleek een door de eigenaar opgestelde valse verklaring!

Samenvattend: wij komen voor verhuiskosten te staan, de woning gaat met 100% zekerheid op een veiling te weinig opbrengen om onze schade te dekken, dus dit gaat ons gewoon geld kosten.

Dit huis maar kopen dan? Ook een optie ja. Maar... eigenaar heeft een taxatie (moeten) laten maken die wat ons betreft wat hoog uitgevallen is en weigert ook maar 1 cent van de vraagprijs af te doen. Terwijl wij een taxatierapport hebben wat lager uitvalt. (20K verschil t.o.v. zijn 300K)
De bank doet op dit moment geen zaken met ons omdat dat pas mag 2 weken voor de veiling.
Moeten we dat afwachten en ondertussen niks anders kopen? Of toch maar de vraagprijs geven aan de eigenaar? Die vragen stellen we onszelf elke dag. Oh nee, elke nacht

Check goed hoeveel jij kan lenen om het huis te kopen.
Bij een veiling heb je namelijk geen voorbehouden. Koop is koop.
Krijg je de hypotheek niet rond, dan moet je 10% van de koopsom betalen om het contract te ontbinden.

[Peter Jansen]

Ik begrijp de eigenaar ook wel maar wij hebben flink wat borg betaald, die willen we minimaal van de vraagprijs van de woning af hebben, anders voelt het toch alsof wij voor zijn probleem opdraaien.
Anderzijds, verhuizen kost ook geld.
Er is budget om het onderhoud aan te pakken, hetgeen wat echt noodzakelijk is zouden we dan ook direct uitvoeren. De rest volgend jaar en jaar daarop.

Het is nog vers, denk dat we daarom nog geen besluit kunnen nemen, we zijn eigenlijk nog te boos.

@RocketKoen: ja dat weet ik, geen voorbehoud bij een veiling. Zijn met hypotheek nog bezig, afspraak bank is gemaakt, ik weet wat we grofweg kunnen lenen maar moet dat wel zeker weten.
Als we richting bank bieden zijn die veilingspelregels nog niet van toepassing dacht ik. Dat ga ik nog even uitzoeken.

[Rukapul]

quote:

Tsurany schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 21:48:
Een verschil van minder dan 10% qua taxatie zegt weinig, dat is gewoon een normale marge. Het is logisch dat de eigenaar niet wilt zakken als hij onderwater staat, elke euro die hij misloopt moet hij zelf terug betalen.

De eigenaar kan niet voor de volle prijs verkopen omdat het verhuurde staat betreft.

En de bank zal niet voor de volle prijs verkopen door de werking van geforceerde onderhandse verkoop of veiling. Het tekort is voor rekening van de eigenaar en daar komt de schadevergoeding aan huurder nog bovenop.

De eigenaar zal er financieel in beide gevallen op toeleggen.

Met zo'n klein verschil tussen taxatiewaardes is het wel de vraag waarom de eigenaar het op gedwongen verkoop aan zou willen laten komen met veel groter te verwachten verlies.

[Tommie12]

quote:

Peter Jansen schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:09:
Ik begrijp de eigenaar ook wel maar wij hebben flink wat borg betaald, die willen we minimaal van de vraagprijs van de woning af hebben, anders voelt het toch alsof wij voor zijn probleem opdraaien.
Anderzijds, verhuizen kost ook geld.
Er is budget om het onderhoud aan te pakken, hetgeen wat echt noodzakelijk is zouden we dan ook direct uitvoeren. De rest volgend jaar en jaar daarop.

Het is nog vers, denk dat we daarom nog geen besluit kunnen nemen, we zijn eigenlijk nog te boos.

@RocketKoen: ja dat weet ik, geen voorbehoud bij een veiling. Zijn met hypotheek nog bezig, afspraak bank is gemaakt, ik weet wat we grofweg kunnen lenen maar moet dat wel zeker weten.
Als we richting bank bieden zijn die veilingspelregels nog niet van toepassing dacht ik. Dat ga ik nog even uitzoeken.

Waarom zou je de borg kwijt zijn? Die is gewoon van jou, en als de bank opzegt moeten die de schade vergoeden.
Advokaat inschakelen!

[Rukapul]

quote:

Tommie12 schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:19:
[...]


Waarom zou je de borg kwijt zijn? Die is gewoon van jou, en als de bank opzegt moeten die de schade vergoeden.
Advokaat inschakelen!

De bank hoeft helemaal niets. Die heeft het hypotheekrecht.

[sambalbaj]

Verschil van de nieuwe zaak is dat de eigenaar verder wel vermogen heeft, huis in Duitsland.
Die heeft frauduleus gehandeld en jou gedupeerd.
Woning regelen dus maar ook alle extra kosten bijhouden en gaan verhalen dus.

[TheBorg]

quote:

Tommie12 schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:19:
[...]


Waarom zou je de borg kwijt zijn? Die is gewoon van jou, en als de bank opzegt moeten die de schade vergoeden.
Advokaat inschakelen!

Als een bank een huis gaat veilen dan heeft de eigenaar geen geld. Van een kale kip kun je niet plukken.

Ik zou ook niet weten waarom een advoCaat ingeschakeld moet worden. Er valt niets te winnen. Het kost alleen maar geld. Het huis wordt geveild. Huurder heeft pech.

quote:

sambalbaj schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:21:
Verschil van de nieuwe zaak is dat de eigenaar verder wel vermogen heeft, huis in Duitsland.
Die heeft frauduleus gehandeld en jou gedupeerd.
Woning regelen dus maar ook alle extra kosten bijhouden en gaan verhalen dus.

Begin er maar eens aan, geld halen in Duitsland. Ik zou me concentreren op het vinden van een nieuwe woning of de woning kopen van de bank.

Er is nogal een verschil tussen recht hebben en recht krijgen. Ik ben zelf een principe neuker en dat kost eigenlijk alleen maar geld. Zelf als win je een zaak dat ben je alsnog een hoop geld kwijt.


- edit -

Ik zal het anders uitleggen. De bank zegt tegen de eigenaar, je moet nu spoedig je hypotheek betalen anders veilen we je huis. Eigenaar heeft blijkbaar geen geld, anders had hij de hypotheek wel betaald. Misschien heeft hij wel wat geld in Duitsland, maar niet genoeg. De hypotheek betalen is altijd beter dan met verlies een huis verkopen. Is er geen geld voor de hypotheek, dan is de borg er waarschijnlijk ook niet meer.

Daarnaast is het voor een bank nogal makkelijk om derdenbeslag te leggen op een rekening of op het loon van de eigenaar. Dat gaat natuurlijk niet zonder een deurwaarder/rechter maar ze hebben natuurlijk genoeg ervaring om dat in no time te regelen. Die Duitse eigenaar heeft dus geen rekening bij de bank waar nog wat geld op staat. Of er is al beslag op gelegd en het is gebruikt om een deel hypotheekschuld af te lossen.

Kortom, als de bank al niks kan halen bij de eigenaar, dan zou ik niet de illusie hebben zelf wel iets te kunnen halen.

TheBorg wijzigde deze reactie 15-05-2018 22:54 (69%)

[Tsurany]

quote:

Rukapul schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:13:
[...]

De eigenaar kan niet voor de volle prijs verkopen omdat het verhuurde staat betreft.

Dat maakt niet uit, als de eigenaar niet voor minder dan 300k wilt verkopen dan zal hij dat niet doen en gaat de bank tot veiling over.

quote:

En de bank zal niet voor de volle prijs verkopen door de werking van geforceerde onderhandse verkoop of veiling. Het tekort is voor rekening van de eigenaar en daar komt de schadevergoeding aan huurder nog bovenop.

De eigenaar zal er financieel in beide gevallen op toeleggen.

De vraag is wat een pand op veiling opbrengt, met de huidige schaarste hoeft dat niet eens zo heel veel lager te zijn. Zeker een pand wat achterstallig onderhoud heeft is makkelijk te kopen en door te verkopen.

quote:

Met zo'n klein verschil tussen taxatiewaardes is het wel de vraag waarom de eigenaar het op gedwongen verkoop aan zou willen laten komen met veel groter te verwachten verlies.

Wellicht verwacht de eigenaar wel dat de huurders, gezien hun positie, qua bod zullen stijgen? Kan ook een onderhandelingsmethode zijn.

[RocketKoen]

quote:

TheBorg schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 22:22:
[...]

- edit -

Ik zal het anders uitleggen. De bank zegt tegen de eigenaar, je moet nu spoedig je hypotheek betalen anders veilen we je huis. Eigenaar heeft blijkbaar geen geld, anders had hij de hypotheek wel betaald. Misschien heeft hij wel wat geld in Duitsland, maar niet genoeg. De hypotheek betalen is altijd beter dan met verlies een huis verkopen. Is er geen geld voor de hypotheek, dan is de borg er waarschijnlijk ook niet meer.

Daarnaast is het voor een bank nogal makkelijk om derdenbeslag te leggen op een rekening of op het loon van de eigenaar. Dat gaat natuurlijk niet zonder een deurwaarder/rechter maar ze hebben natuurlijk genoeg ervaring om dat in no time te regelen. Die Duitse eigenaar heeft dus geen rekening bij de bank waar nog wat geld op staat. Of er is al beslag op gelegd en het is gebruikt om een deel hypotheekschuld af te lossen.

Kortom, als de bank al niks kan halen bij de eigenaar, dan zou ik niet de illusie hebben zelf wel iets te kunnen halen.

Een detail. Als de bank zegt dat je de hypotheek moet betalen omdat je zonder toestemming hebt verhuurd, dan bedoelen ze niet je maandelijkse aflossing maar de hele hoofdsom.

En een kale kip groeit vanzelf weer veren. En zolang je de vorderingen om de zoveel tijd probeert te innen, verjaard hij niet. Desnoods leg je beslag op zijn aow.

Als je opgeeft ben je het geld zeker weten kwijt.

[Peter Jansen]

quote:

[b]
Met zo'n klein verschil tussen taxatiewaardes is het wel de vraag waarom de eigenaar het op gedwongen verkoop aan zou willen laten komen met veel groter te verwachten verlies.

Omdat zijn taxatiewaarde lager ligt dan de giga hypotheek die er op het pand zit, ik heb het idee dat elke 100 euro telt. Denk ook dat de bank op dit moment zelfs niet akkoord gaat met een lager bod omdat er nog wat tijd is. Maar dat weten we niet zeker, dat is het vervelende, je weet niks zeker en moet gaan gokken.

De bank kan straks idd vrij eenvoudig beslag leggen op zijn Duitse bezittingen. Ik iets minder makkelijk en dat is het kromme in het hele verhaal, de rechter kijkt strak naar het belang van de bank en het belang van mij, maar dan naar het belang op dit moment. Wie heeft nu de meeste schade (verhuurd/onverhuurd) en dat is dan toch de bank en dus zullen wij er uit moeten. Dat de bank haar schade makkelijker kan verhalen telt volgens mij niet.

Maar ik kan geen jurisprudentie vinden van dit soort situaties, wel uitspraken genoeg over het huurbeding maar niet wat er gebeurt met de rechten van de huurder als de eigenaar elders bezittingen heeft en de bank daar geld kan halen. Ander huis is in 2006 gekocht en toen waren de prijzen hoog, zal niet heel veel overwaarde zijn. Daar zal de bank toch ook naar gekeken hebben? Of zijn ze dat niet verplicht en was het verzoek tot betalen voldoende? Ik lees overal "bank moet tot uiterste gaan om veiling te voorkomen" maar dat is nogal een algemeen begrip.

[Hielko]

INAL etc, maar het feit dat de eigenaar ergens anders bezittingen heeft is voor jou en de rechter niet relevant. De bank heeft als onderpand van de lening het pand, en ze kunnen helemaal niks verhalen op de eigenaar als ze niet eerst dat pand verkopen. Al is bij wijze van spreke de eigenaar miljonair, en woont hij in Nederland, als hij de hypotheek niet wil betalen dan kan de bank niks anders doen dan het huis verkopen en huurbeding in werking stellen. Vervolgens, als hij inderdaad vermogen heeft in Nederland, zou jij als huurder makkelijk alle schade op hem kunnen verhalen, maar de praktijk is natuurlijk dat als ze de hypotheek niet betalen dat meestal niet uit luxe is.... maar goed, als je denkt dat hij wel in een positie is om je schadeloos te kunnen stellen dan vermoed ik dat het feit dat hij in Duitsland zit niet een al te groot probleem is. Maar goed, lijkt me een zaak waarbij je beter de hulp van een professional bij inschakelt...