Vastgoed als investering

[Tommie12]

LED-Maniak schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 17:57:
[...]

Of huur is scheef. Meerdere voorbeelden in mijn wijk van. 8 jaar terug dan wel. Deel was sociale huur, dus 7xx euro max. Deel vrije sector (zelfde huizen overigens). Vroegen 850 euro. Woningen gingen van de hand voor tussen 120k en 130k.

Toch een mooie 8.5%. Als je de puntentelling doet zit je nu al op >1000 euro huur voor deze woningen en gaan van de hand voor 150-175k dit jaar. Belachelijk.

Ik zou er zo veel kopen als de bank me geld wil lenen.

[Ardana]

LED-Maniak schreef op donderdag 20 augustus 2020 @ 17:33:
Puntentelling heeft daar weinig mee te maken. Als je huur boven de sociale huurgrens(liberalisatie grens) vraagt(en huurder bereid is te betalen..), is het vrije sector.

Dit is dus hardnekkige onzin. Als de woning in kwestie niet genoeg punten heeft om boven de huurliberalisatiegrens uit te komen, is het gewoon een sociale huurwoning.

Sorry, zag later pas dat iemand 't juiste linkje erbij gepost had. Maar dat is mijn vraag dus hier: in hoeverre checken verhuurders of ze niet eigenlijk een sociale huurwoning hebben, die ze voor teveel geld verhuren?

[ Voor 19% gewijzigd door Ardana op 21-08-2020 18:47 ]

[Maahes]

LED-Maniak schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 17:57:
[...]

Of huur is scheef. Meerdere voorbeelden in mijn wijk van. 8 jaar terug dan wel. Deel was sociale huur, dus 7xx euro max. Deel vrije sector (zelfde huizen overigens). Vroegen 850 euro. Woningen gingen van de hand voor tussen 120k en 130k.

Toch een mooie 8.5%. Als je de puntentelling doet zit je nu al op >1000 euro huur voor deze woningen en gaan van de hand voor 150-175k dit jaar. Belachelijk.

Jij zegt dat er op dit moment nog woningen te koop zijn voor 150-175k die je kunt verhuren voor meer dan 1000 euro per maand? Waar staan die woningen dan? Zijn dit misschien jaren '50 portiekflats die rijp zijn voor de sloop? Anders kan ik bijna niet geloven dat zulke rendementen nog mogelijk zijn.

[LED-Maniak]

Maahes schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 18:46:
[...]


Jij zegt dat er op dit moment nog woningen te koop zijn voor 150-175k die je kunt verhuren voor meer dan 1000 euro per maand? Waar staan die woningen dan? Zijn dit misschien jaren '50 portiekflats die rijp zijn voor de sloop? Anders kan ik bijna niet geloven dat zulke rendementen nog mogelijk zijn.

Als ik de puntentelling van de huurcommissie moet geloven zou ik theoretisch een maximale netto huurprijs van 1090.73 euro mogen vragen. Ik heb daarbij 180 punten. Ga je vast niet krijgen, maar vragen mag.

Maar zoals aangegeven vragen ze aan de buren twee huizen verderop op dit moment 850 euro per maand voor een semi-onderhouden woning. Dit huis is in 2010 voor 130k gekocht. Op dit moment gaan deze huizen weg voor 150k-175k afhankelijk van staat van onderhoud(al heeft één iemand laatst 195k gevraagd, maar dat huis was dan ook net gerenoveerd).

Dit zijn geen flats maar twee-onder-een kap woningen uit 1917. In het oosten van het land. Met tuin en parkeren voor de deur. 120 tot 140 m2 grond, twee slaapkamers, zolder en ~35m2 huiskamer. Prima starterswoningen eigenlijk.

Ardana schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 18:45:
[...]

Dit is dus hardnekkige onzin. Als de woning in kwestie niet genoeg punten heeft om boven de huurliberalisatiegrens uit te komen, is het gewoon een sociale huurwoning.

Sorry, zag later pas dat iemand 't juiste linkje erbij gepost had. Maar dat is mijn vraag dus hier: in hoeverre checken verhuurders of ze niet eigenlijk een sociale huurwoning hebben, die ze voor teveel geld verhuren?

Dat zag ik! Zoals aangegeven was dit het antwoord dat ik van een advocaat had gekregen. Het addertje blijkt dat ze binnen 6 maanden deze huurprijs moeten aanvechten willen ze een verlaging kunnen afdwingen. Daarna hebben ze pech en mogen ze het hooguit lief vragen.

Ik heb het voor de zekerheid dus wel gechecked.

[ Voor 6% gewijzigd door LED-Maniak op 21-08-2020 19:51 ]

[Maahes]

@LED-Maniak Interessant. Als je alleen naar de RV ratio kijkt, dan lijkt het er dus op dat de woningprijzen buiten de randstad nog flink omhoog kunnen en de woningprijzen in de randstad nu toch wel tegen het maximum aan zitten.

Ik vind het marktrisico bij beleggen in woningen nog wel te overzien, maar de publieke opinie is aan het kantelen en ik zou vooral een risico zien in eventuele wijzigingen in de VRH door een komend kabinet.

[Ardana]

LED-Maniak schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 19:43:
[...]

Dat zag ik! Zoals aangegeven was dit het antwoord dat ik van een advocaat had gekregen. Het addertje blijkt dat ze binnen 6 maanden deze huurprijs moeten aanvechten willen ze een verlaging kunnen afdwingen. Daarna hebben ze pech en mogen ze het hooguit lief vragen.

Ik heb het voor de zekerheid dus wel gechecked.

Niet helemaal: als je binnen 6 maanden een aanvraag indient, kun je met terugwerkende kracht huur verlaging krijgen. Als je na die 6 maanden een aanvraag indient, geldt deze vanaf het moment dat je hem aanvraagt. Vriend van me heeft dat na 3,5 jaar gedaan en de huur laten verlagen met 1/3e van de huurprijs.

Overigens, als de punten van de woning gelijk of hoger staat dan een verhuur prijs van ~€ 730 (huurliberalisatiegrens), dan mag je vragen wat je wilt. Dus als jouw woning volgens de puntentelling maximaal € 1070 is, mag je € 1.500 vragen, maar idd ook € 850.

Enkel als de maximaal toegestane huurprijs lager is dan de liberalisatie grens, mag je niet meer vragen dan de prijs die overeenkomst met het aantal punten dat de woning heeft.

[ Voor 23% gewijzigd door Ardana op 21-08-2020 22:02 ]

[LED-Maniak]

Ardana schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 21:59:
[...]

Niet helemaal: als je binnen 6 maanden een aanvraag indient, kun je met terugwerkende kracht huur verlaging krijgen. Als je na die 6 maanden een aanvraag indient, geldt deze vanaf het moment dat je hem aanvraagt. Vriend van me heeft dat na 3,5 jaar gedaan en de huur laten verlagen met 1/3e van de huurprijs.

https://www.rijksoverheid...uurverlaging-vrije-sector

De rijksoverheid spreekt dit tegen:

Als u een vrije sectorwoning huurt, kunt u uw verhuurder om huurverlaging vragen. Deze hoeft hier niet mee in te stemmen.

Als uw verhuurder niet instemt met uw verzoek, gaat de huurverlaging niet door. U kunt niet de Huurcommissie om een oordeel (uitspraak) vragen.

Wel kunt u binnen 6 maanden na ingang van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

U kunt ook de rechter vragen om de huur te verlagen. Deze zal de huur alleen in bijzondere gevallen verlagen, bijvoorbeeld bij onvoorziene omstandigheden.

en:
https://www.rijksoverheid...uurcontract-laten-toetsen

Het is belangrijk dat de Huurcommissie uw verzoek binnen de eerste 6 maanden van het huurcontract ontvangt. Hierna kunt u geen toets van de aanvangshuurprijs meer aanvragen. U kunt na de eerste 6 maanden nog wel een huurverlaging aan uw verhuurder voorstellen. Dit kan ook bij een vrije-sectorwoning. U kunt de huurverlaging dan alleen niet afdwingen via de Huurcommissie.

Enige uitzondering hierin als je als huurder tijdelijke contracten krijgt van 1 of 2 jaar of als in het contract staat dat de huurcommissie een oordeel mag doen. Dan kan het zelfs ná de datum dat het contract afloopt.

[ Voor 24% gewijzigd door LED-Maniak op 21-08-2020 23:22 ]

[Ardana]

LED-Maniak schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 22:54:
[...]

https://www.rijksoverheid...uurverlaging-vrije-sector

De rijksoverheid spreekt dit tegen:

Als u een vrije sectorwoning huurt, kunt u uw verhuurder om huurverlaging vragen. Deze hoeft hier niet mee in te stemmen.

Ik protesteer er al jaren tegen dat het zo onduidelijk op de site van de overheid staat. Wanneer heb je een vrije sector woning? Als je huur TERECHT hoger is dan de liberalisatie grens. Is je huur onterecht (dus onwettelijk) hoger dan de liberalisatie grens, dan kun je wél huur verlaging afdwingen.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:04 ]

[n4m3l355]

Neuzelaar als het op de huur commissie aankomt en de stellen je als verhuurder in het ongelijk ben je kansloos. Dit is allemaal heel duidelijk vast gelegd. Niet alleen dat, binnen Nederland is men eerder geneigd om met de arme huurder samen te gaan dan de verhuurder. Je wilt niet weten hoevaak ik onterecht door zelfs een lokale universiteit voor vanalles en nogwat ben uitgemaakt.

Punt berekening en daaronder liggend hoe je een vierkante meter berekend is een kunst op zich echter zoals al aangegeven keurig vastgelegd in de NEN.

[anon054630]

-

[ Voor 104% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:03 ]

[Ardana]

Neuzelaar schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 10:17:
Bedankt voor de toelichting.
Ik bedoelde eigenlijk dat als je aangeeft moeilijk/niet aan een woning te geraken in de private markt... en dan iets later dat je al jaren protesteert tegen mogelijk onrecht tov huurders dan komt dit misschien wel omdat de makelaars en verhuurders goed inschatten wat voor vlees ze in de kuip hebben (met alle respect, want je kan gelijk hebben maar iemand die verhuurt zit natuurlijk niet te wachten op iemand die zijn huur wil gaan verlagen via een ‘onwettelijke’ optelling van punten.)

Mja, ik durf van mezelf echt te zeggen dat ik een zeer goed huurder ben: betaal op tijd, heb geen moeite met borg of borgstelling, heb een (relatief) hoog betrouwbaar inkomen, veroorzaak geen overlast, pleeg onderhoud aan de woning (voor zover dat van mij als huurder verlangd kan worden, ik ga geen nieuwe keuken installeren, maar voor het vervangen van een leertje of wandcontact-doos, tijdig bijvullen CV etc is geen probleem, net als het netjes achterlaten, zodat het snel weer verhuurd kan worden).

Het enige dat ik van de verhuurder vraag is, naast zijn deel van het onderhoud, dat hij zich aan de wet houdt. Lijkt me niet teveel gevraagd toch? En daarbij ga ik niet eens over centen ruziën: mijn voorlaatste huurwoning was ook, gezien de puntentelling, een paar tientjes te hoog en had geen afrekening van servicekosten (is ook wettelijk verplicht). Nooit moeilijk over gedaan, en ik heb de woning in véél betere staat achter gelaten dan waarin ik hem kreeg.

En dat is dus waar ik bij de investeerders hier nieuwsgierig naar ben: houden ze zich aan de wet? Of maken ze gebruik van de krapte op de huurmarkt om een zo hoog mogelijk rendement te behalen?

[VastgoedRay]

Aan de wet houden zou te allen tijde het uitgangspunt dienen te zijn. Het is interessant om te zien dat deze vragen uitsluitend bij een vastgoed discussie opspelen.....
Zelf ga ik (te) goed met mijn huurders om en krijg vaak het verzoek van huidige huurders of ik meer woningen heb om kennissen van deze huurders te helpen.

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 20:02 ]

[VastgoedRay]

Als aanvulling wellicht goed om te beseffen dat het niet verboden is een hogere huur te vragen dan de berekende huur volgens de puntentelling. Risico voor verhuurder is echter wel dat de huurder deze later alsnog kan aanvechten. Aardige optie voor huurder....

[VastgoedRay]

@Neuzelaar In Nederland heeft de huurcommissie een beslissende stem ipv de rechter.

[RichieB]

Uiteraard hou ik me aan de wet. Ik verhuur aan expats en met een huur van > €3000 heb ik niet eens naar de sociale huurregels gekeken. :-) Ook doe ik er alles aan om mijn huurder van dienst te zijn. Zou ik er met de pet naar gooien dan zou ik niet verbaasd zijn om opeens een telefoontje te krijgen van de advocaat van de werkgever van mijn huurder. Die betaalt tenslotte uiteindelijk de huur..

[Tommie12]

Ardana schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 10:33:
[...]

Mja, ik durf van mezelf echt te zeggen dat ik een zeer goed huurder ben: betaal op tijd, heb geen moeite met borg of borgstelling, heb een (relatief) hoog betrouwbaar inkomen, veroorzaak geen overlast, pleeg onderhoud aan de woning (voor zover dat van mij als huurder verlangd kan worden, ik ga geen nieuwe keuken installeren, maar voor het vervangen van een leertje of wandcontact-doos, tijdig bijvullen CV etc is geen probleem, net als het netjes achterlaten, zodat het snel weer verhuurd kan worden).

Het enige dat ik van de verhuurder vraag is, naast zijn deel van het onderhoud, dat hij zich aan de wet houdt. Lijkt me niet teveel gevraagd toch? En daarbij ga ik niet eens over centen ruziën: mijn voorlaatste huurwoning was ook, gezien de puntentelling, een paar tientjes te hoog en had geen afrekening van servicekosten (is ook wettelijk verplicht). Nooit moeilijk over gedaan, en ik heb de woning in véél betere staat achter gelaten dan waarin ik hem kreeg.

En dat is dus waar ik bij de investeerders hier nieuwsgierig naar ben: houden ze zich aan de wet? Of maken ze gebruik van de krapte op de huurmarkt om een zo hoog mogelijk rendement te behalen?

Wat de gevraagde huurprijs betreft is de markt in België vrij. Als de huurder een contract tekent voor een bepaalde prijs, dan is dat de regel. Je mag dan jaarlijks de huur indexeren.

Wat je in België wel kan doen is verhuren via het OCMW, en dan staat deze instelling garant voor de betaling van de huur en eventuele schade, maar dan bepalen zij wel wat je mag vragen, en dat is een pak minder dan wat je op de markt normaal kan krijgen.

[Ardana]

Tommie12 schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 20:26:
[...]


Wat de gevraagde huurprijs betreft is de markt in België vrij. Als de huurder een contract tekent voor een bepaalde prijs, dan is dat de regel. Je mag dan jaarlijks de huur indexeren.

Wat je in België wel kan doen is verhuren via het OCMW, en dan staat deze instelling garant voor de betaling van de huur en eventuele schade, maar dan bepalen zij wel wat je mag vragen, en dat is een pak minder dan wat je op de markt normaal kan krijgen.

In Nederland niet, tenminste, als je een woning hebt die met weinig punten wordt gewaardeerd (een kleine en/of niet-luxe woning dus). Dan zit je vast aan een maximale prijs. Voor de wat luxere of grotere woningen (en dat is 'n woning al vrij snel) is de prijs wel vrij. Maar met 331.000 huizen tekort in Nederland, vind ik het ook niet vreemd dat er een maximum is.

[GlowMouse]

Ardana schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 21:59:
[...]

Niet helemaal: als je binnen 6 maanden een aanvraag indient, kun je met terugwerkende kracht huur verlaging krijgen. Als je na die 6 maanden een aanvraag indient, geldt deze vanaf het moment dat je hem aanvraagt. Vriend van me heeft dat na 3,5 jaar gedaan en de huur laten verlagen met 1/3e van de huurprijs.

Met welke wettelijke basis is dat gebeurd? Art. 7:249 BW verklaart de huurcommissie bevoegd om de prijs te verlagen binnen zes maanden na aanvang van de huur, en op basis van art. 7:201 BW kan het ook later als er een gebrek is waardoor het huurgenot wordt verminderd, maar anders zie ik niet waarom dit zou kunnen.

[Ardana]

GlowMouse schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 21:19:
[...]

Met welke wettelijke basis is dat gebeurd? Art. 7:249 BW verklaart de huurcommissie bevoegd om de prijs te verlagen binnen zes maanden na aanvang van de huur, en op basis van art. 7:201 BW kan het ook later als er een gebrek is waardoor het huurgenot wordt verminderd, maar anders zie ik niet waarom dit zou kunnen.

Dat weet ik niet precies, maar ik weet dat de huur van Osi (mijn partner) na 3,5 jaar met 1/3 van de prijs verlaagd werd via de huurcommissie. Dat ging dan niet meer met terugwerkende kracht tot aan het begin van het huurcontract, maar met terugwerkende kracht tot het moment waarop hij de huurverlaging voorgesteld had aan de verhuurder. Overigens was dit een zeer ordinaire huisjesmelker, die niks aan onderhoud deed, agressief was en inderdaad de huur veel hoger ingezet had dan wettelijk was toegestaan.

Ik weet dus, zowel uit "eigen" ervaring, als vanuit mijn ervaring als hulpverlener, als uit contacten met de huurcommissie dat het na die 6 maanden ook nog kan, maar dan niet meer met terugwerkende kracht.

[VastgoedRay]

Zoals in de topic start al aangegeven heeft het beleggen in vastgoed zeker een relatie met FO. Indien op een juiste manier uitgevoerd kan het een flinke versnelling teweeg brengen in FO tijdslijnen.

Voor mij zijn de belangrijkste pluspunten:
Leverage - verhoging rendement dmv hypotheek
Stabiele, voorspelbare cashflow
Vermogensopbouw - zowel door inflatie als cashflow (incl aflossing op hypotheek)
Leuk om mee bezig te zijn

[Freeaqingme]

Had al een tijdje op mijn lijst staan om dit topic door te lopen. Door het hele topic heen kwam ik wat dingen tegen die weliswaar aangestipt zijn, maar verder (bijna) niet op in is gegaan. Daarom bij deze nog wat reacties op oudere posts uit dit topic

3x3 schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 14:55:
[...]

Ondanks midden of midden-rechtse regeringen zijn er heel, heel veel belasting maatregelen aangekondigd die de woonmarkt raken. De vermogensbelasting op investeren is scherp verhoogd. En vanaf 2021 wordt zelfs kapitaal lenen belast. Daarnaast heb je ook nog ATAD1, die voor vastgoedinvesteerders met een zakelijke entiteit agressief belasting afroomt door rentekosten minder aftrekbaar te maken. En bijvoorbeeld de verhuurdersheffing die vanaf 2015 al is ingevoerd.

Die ATAD1 kende ik niet. Gelukkig zit er wel een drempel in van 1 miljoen EUR. Daarmee is dat voor de meeste verhurende tweakers niet direct een probleem.

BekSide schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 18:36:
[...]


Houd wel je rendement in de gaten, want een appartement zoals hierboven benoemd kost je nu ook minimaal €250.000,- waardoor je dus eigenlijk geen top rendement meer haalt als je het mij vraagt.
Zeker niet als het met een hypotheek is bekostigd.

Daarmee impliceer je dat een hypotheek het rendement naar beneden haalt. Volgens mij kan je met een hypotheek juist het rendement verhogen vanwege een hefboomwerking. Zo kan je middels geleend geld misschien 2 objecten aanschaffen, waar je er anders maar 1 had kunnen aanschaffen. Vanwege de rente is je rendement per object wellicht iets lager, maar het totale rendement hoger.

Er zijn ook veel verhuurhypotheken waarbij je een max LTV van 85% hebt en waarbij men uitgaat van een woningwaarde van -15% ivm verhuur. Effectief heb je dan ongeveer 30% eigen geld nodig. Echter, een dergelijke hypotheek hoef je niet volledig af te lossen. Daarbij los je bijv. 50% af in 10 jaar tijd, en daarna hoef je alleen nog maar de rente te betalen. Wederom kan dat interessant zijn voor de hefboomwerking.

Deze blogpost gaat daar nog wat verder op in met rekenvoorbeelden enzo.

Dat is overigens de theorie, mijn gevoel zou ook zeggen dat je het beste zo snel mogelijk die hypotheek af kan lossen, maar da's dus wellicht meer emotie dan rationaliteit.

vortexnl1982 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:09:
[...]

Ik wil het liefst lang verhuren aan b.v. een net gezin of jong stel. Ik wil dat het appartement net blijft als ook de omgeving (goede relatie wil ik blijven houden met mijn huidige buren). Ik verlaag liever mijn huurprijs iets en nette huurders krijg (waar mijn buren ook iets mee hebben).

Ik ben alleen bang dat als ik mensen te lang laat huren dat ze dan huurdersrechten krijgen en ik ze er nooit meer uit krijg. Het plan is ook om als mijn kinderen wat ouder zijn dat ze dan in het appartement kunnen wonen. Dit speelt pas over een jaar of 15 ofzo denk ik.

Die huurdersrechten hebben ze sowieso toch, als je niet een anti-kraakcontract hebt? Daarnaast kan lang verhuren nadelig zijn voor de gevraagde huurprijs. Als de prijzen in de markt hard stijgen, dan kan je bij een nieuwe huurder de verhuurprijs makkelijk her-ijken. Als je 'zomaar' de verhuurprijs van een bestaand huurcontract met - bijvoorbeeld - 10 tot 20% verhoogt zal de rechter daar niet snel akkoord mee gaan. Daarom kan het wel lucratief zijn om bij stijgende woningprijzen zo af en toe een nieuwe huurder te hebben.

---

Ik kijk zelf wel eens om iets te verhuren, maar voorlopig is dat vooral een 'idee', niet een concreet plan. Momenteel onderneem ik vanuit een holding+werkmaatschappij BV. Mijn idee zou dan zijn om daar een aparte BV onder (de holding) te hangen, en daarmee dat vastgoed aan te schaffen. Het voordeel van een BV is dan dat je geen dingen als VRH hebt, en (in beginsel) er gekeken wordt naar het daadwerkelijke rendement voor belasting. Het heeft zeker ook nadelen, maar aangezien ik al een BV heb kan ik dan mooi het geld wat in die BV's zit investeren, zonder het eerst uit te hoeven keren naar prive (belast met ~40% belasting).

Overigens een ander voordeel wat nog niet benoemd is, is een bescherming tegen inflatie. De economie staat er 'bijzonder' voor; ultiem lage (negatieve) rentes, waarbij er door alles en iedereen enorme schulden worden opgebouwd. Één mogelijkheid is dat die schulden worden opgelost wordt door significante inflatie. In dat geval kan je beter je geld in iets tastbaars hebben zitten dat met die inflatie meestijgt, dan dat je geld op je spaarrekening ieder jaar 5-10% minder waard wordt.

[ Voor 5% gewijzigd door Freeaqingme op 22-08-2020 23:15 ]

[VastgoedRay]

Leverage vergroot het rendement -
zowel naar boven , winst
Als naar bebeden, verlies
Indien je uitgaat van een positieve situatie wil je deze leverage in stand houden.

Huurcontracten kun je in 2-en delen
Vrije sector: huur en huurverhoging is niet gereguleerd. In het contract is vastgelegd hoe de huurverhoging is geregeld. Dit kan dus prima bijvoorbeeld 10 procent per jaar zijn. Of de verhuurder bepaald. Of...
Sociale huur: hier zijn de bekende beperkingen op van toepassing. Overigens zijn de contracten tegenwoordig prima voor 2 jaar af te sluiten. Zie model contract van roz.

[Freeaqingme]

VastgoedRay schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 23:34:
Huurcontracten kun je in 2-en delen
Vrije sector: huur en huurverhoging is niet gereguleerd. In het contract is vastgelegd hoe de huurverhoging is geregeld. Dit kan dus prima bijvoorbeeld 10 procent per jaar zijn. Of de verhuurder bepaald. Of...

Ik had van deze Rijksoverheidpagina het volgende gevonden:

Staat er geen indexeringsclausule in het huurcontract? Dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door u een nieuw huurcontract aan te bieden met (onder andere) een hogere huurprijs. Hierbij geldt er geen maximum aan de huurverhoging.
Niet akkoord met nieuw huurcontract

Stemt u niet in met dit aanbod voor een nieuw huurcontract voor dezelfde woning? Dan kan de verhuurder het huurcontract om die reden opzeggen. Als u vervolgens niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan alleen de rechter het huurcontract beëindigen.

De rechter zal dan beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is. Vindt de rechter het een redelijk aanbod? Dan zal hij het huurcontract beëindigen en moet u de woning verlaten. Vindt de rechter het aanbod niet redelijk? Dan blijft het oude huurcontract (dus zonder de huurverhoging) in stand en mag u in de woning blijven wonen.

Ik heb geen jurisprudentie opgezocht, maar kon me zo voorstellen dat de rechter niet direct akkoord gaat met een 10-20% stijging.

[VastgoedRay]

Inflatiebescherming speelt ook zeker een belangrijke rol. Zowel voor de waarde van het vastgoed als het effect op de hypotheek.
Je zal de waarde van het pand zien toenemen, op langere termijn waarschijnlijk in de pas met de inflatie (bust en boom buiten beschouwing latende).
De hypotheek is een vast bedrag, door inflatie zal je hier steeds minder "pijn" van ondervinden naarmate de tijd voortstrijkt.

[VastgoedRay]

Freeaqingme schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 23:48:
[...]


Ik had van deze Rijksoverheidpagina het volgende gevonden:

[...]


Ik heb geen jurisprudentie opgezocht, maar kon me zo voorstellen dat de rechter niet direct akkoord gaat met een 10-20% stijging.

In het contract duidelijk maken hoe en hoeveel de huur zal stijgen dient wel te gebeuren.
P.S. er lijkt een wetsvoorstel aan te komen die ook de vrije sector verhogingen gaat maximeren...

[VastgoedRay]

Aardige gedachtengang voor wat betreft hypotheek is om deze te zien als een short (verkochte) obligatie.
Long obligatie: ontvang periodiek rente/coupon en investering terug op einde looptijd
Long hypotheek: betaal periodiek rente en betaal aflossing terug op einde looptijd (aflossingsvrije hypotheek).

De obligatie heeft baat bij dalende rente, de hypotheek heeft baat bij stijgende

[GeFoX]

VastgoedRay schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 23:58:
P.S. er lijkt een wetsvoorstel aan te komen die ook de vrije sector verhogingen gaat maximeren...

Daar wordt wel weer wat op verzonnen. Als de huren niet met koopprijzen mee mogen stijgen, dan is leegstand aantrekkelijker.

[VastgoedRay]

Zoals de meeste verhuurders ben ik geen voorstander van teveel overheidsbemoeienis, dit soort maatregelen werken imho vaak averechts.
Vaak lijken deze maatregelen kleine pleister op een grote wond te zijn en wordt niet gezien dat de patient al een tijd overleden is....

[RichieB]

Freeaqingme schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 23:10:
[....]
Het heeft zeker ook nadelen, maar aangezien ik al een BV heb kan ik dan mooi het geld wat in die BV's zit investeren, zonder het eerst uit te hoeven keren naar prive (belast met ~40% belasting).
[...]

Een van de nadelen van direct investeren met geld van een BV is dat de waardestijging winst is voor de BV, dus belast. Je kan als BV ook de aankoop van een verhuurobject alleen financieren. Je koopt het dan privé maar leent hier geld voor van de BV tegen een zakelijke rente. Als je dit (gedeeltelijk) aflossingsvrij doet kan je onder de drempel voor VRH in box 3 blijven.

[n4m3l355]

VastgoedRay schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 23:50:
Inflatiebescherming speelt ook zeker een belangrijke rol. Zowel voor de waarde van het vastgoed als het effect op de hypotheek.

Inflatiebescherming is enkel het geval over de zeer lange termijn en niet wanneer je instapt wanneer de markt overgewaardeerd is tenzij je specifiek weet te cherry picken. Overigens is inflatie bescherming een apart probleem binnen Nederland wanneer je van doen hebt met langdurige huurovereenkomsten waardoor je resultaat vertwaterd door de jaren terwijl de vaste lasten wel lekker meestijgen. En hoewel op commercieel vastgoed daar een tal van rechtzaken over zijn geweest waar de overheid aan het korste eind trekt, betekend it voor de kleine belegger dat je om de zoveeltijd wilt laten hertaxeren op basis van rendement en dan is het maar de vraag of de lokale overheid daar in meegaat. Overigens een idem probleem met je Box 3 waar je kunt afwijken van getaxeerde waarde van de overheid vs rendement, iets waar zeker gerenomeerde accountants niet graag in meegaan.

[Freeaqingme]

RichieB schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 10:17:
[...]

Een van de nadelen van direct investeren met geld van een BV is dat de waardestijging winst is voor de BV, dus belast. Je kan als BV ook de aankoop van een verhuurobject alleen financieren. Je koopt het dan privé maar leent hier geld voor van de BV tegen een zakelijke rente. Als je dit (gedeeltelijk) aflossingsvrij doet kan je onder de drempel voor VRH in box 3 blijven.

Zolang je een micro of kleine BV hebt, hoef je niet te herwaarderen. Enkel bij het realiseren van het rendement hoef je af te rekenen met de fiscus. Dat kan je dan nog eventueel weer verrekenen met verliezen uit vorige jaren (carry back & carry forward). Een groter nadeel is dat je nog enkel tot de OZB-waarde mag afschrijven.

Het lenen aan prive is inderdaad ook een optie, maar wordt steeds minder handig omdat men leningen vanuit een BV van de DGA aan prive steeds meer gaat aanmerken als inkomen (wetsvoorstel excessief lenen). Zit nu weliswaar nog een vrijstelling in tot 500K, maar de verwachting is dat dat een knop is waar in de toekomst nog verder aan gedraaid wordt (naar beneden).

Daarnaast is 't voor mij veel meer ondernemen dan prive-vermogenbeheer. Ik zou dit dan ook graag in een BV gieten, zodat prive alles heerlijk simpel blijft.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 05:50:
[...]
Inflatiebescherming is enkel het geval over de zeer lange termijn en niet wanneer je instapt wanneer de markt overgewaardeerd is tenzij je specifiek weet te cherry picken.

Als je de woning grotendeels met een hypotheek financiert (waar het hier om ging) en die na 30 jaar afgelost is, dan maakt het weinig uit of je de woning voor 4 ton bij lage rente koopt of voor 3 ton bij hogere rente. Relevanter is dan wat je maandelijks aan die hypotheek kwijt bent. Als dat gelijk is, dan is instappen op een overgewaardeerde markt voor een lange termijn investering geen probleem.

[n4m3l355]

Ook dit is onjuist zoals ik al reeds aangaf. Als je jezelf tegen de hill financiert juist nu wanneer de market inflated is heb je een
beperkt rendement, nog vervelender is op lange termijn juist vaste kosten zonder problemen gelijk of zelfs hoger dan de inflatie zijn terwijl huur verhoging conform CBS betrekkelijk laag ligt. Ik vraag me ook af hoe men hier rendement berekend, ook een grote tegenslag indien men maximaal financiert kan zeer ongunstige gevolgen hebben. Zij het een uitzetting, verandering in regelgeving, onverwachte hoge onderhoudskosten en what not.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 16:13:
Ook dit is onjuist zoals ik al reeds aangaf. Als je jezelf tegen de hill financiert juist nu wanneer de market inflated is heb je een
beperkt rendement,

Als je de zelfde maandelijkse financieringslasten hebt, en de woning aanhoudt tot de lening afbetaald is, dan maakt dat toch niet uit? Het maakt in mijn optiek op de lange termijn weinig uit of je 1000 euro per maand betaalt voor een hypotheek van 2½k met een lage rente, of 1000 euro per maand voor een hypotheek van 1½k met een hoge rente.

[n4m3l355]

Waar de knijp zit zijn de vaste lasten buiten de hypotheek (mits je die vast zet tot aflossing wat een beduidend hogere rente is). Denk aan WOZ bv die onevenredig stijgt. Of huurders die decennia blijven zitten terwijl de huur achter blijft met indexatie. Of bv de afgelopen 8 jaar een sterker stijgende woning taxatie waarde waar jou WOZ aanzit, en zelfs als de taxatie omlaag gaat, dan past de gemeente de multiplier aan. Waterschap is ook zoiets moois die sterker stijgt dan inflatie.

[Lordy79]

Volgens mij is het veel interessanter om een (2e) hypotheek te verstrekken aan iemand...

Stel er is een huis op de markt voor 2 ton. Huurwaarde is zeg 10.000 euro per jaar. (iets meer dan 800 euro / maand)
Als je dat huis koopt en je kunt 60% financieren tegen 2% bij de bank en je moet 40% zelf inleggen dan:

Is je bruto rendement 5%
Maar je rendement op eigen vermogen is 7600 euro winst / 80.000 euro inleg = 9.5%.
Bovendien zit je nog met de kosten van het huis.

Alternatief is het volgende:
Je 'huurder' koopt het huis voor 2 ton.
"Huurder" leent 120K bij de bank voor 2% = 2400 euro per jaar
"Huurder" leent 80K bij jou tegen 10% = 8.000 euro per jaar.

Maar... huurder heeft HRA en betaalt netto dus minder dan als hij zou huren. Hij zit wel met de kosten van het huis maar als hij er goed voor zorgt / goed onderhoud doet dan kan hij ook waarde opbouwen.

Jouw rendement is 10% en je hebt geen kosten.

Uiteraard moet je dan wel iemand vinden die:
a) een hypotheek van 120.000 bij de bank kan krijgen
b) het huis niet sloopt (dat is immers jouw onderpand)

en je moet de boel contractueel goed dichttimmeren.

Extra voordeel is dat jij geen schulden maakt en dit is dus ook meteen bestand tegen de nieuwe BOX-3 belastingplannen.
Nadeel is natuurlijk dat je geen waardestijging hebt als de waarde stijgt, maar ja, O/G kan ook dalen.

[n4m3l355]

Een achtergestelde lening op een pand waarvan de bank normaliter recht heeft om dit niet toe te staan.. gaat nooit gebeuren en wil je absoluut niet doen. Achtergestelde leningen gaan doorgaans voor een beduidend hogere opslag om dit risico tegen te gaan en zie je enkel bij grotere partijen. Een bank wilt dit gedoe voor een paar centen niet aangaan. Realiseer je dat een hypotheek eigenlijk maar vervelend is voor de bank, die moeten wel, maar stallen hun centen veel liever elders uit.

[Maahes]

@Lordy79 10% rente is absurd veel. Maar met de huidige woningprijzen in de randstad is het huurrendement inderdaad niet bijzonder hoog. Geld uitlenen kan aantrekkelijker zijn. Maar dan moet je eerder denken aan een rente van 2%.

@n4m3l355 Ik ben het niet met je eens dat banken hypotheken vervelend vinden. Banken maken juist bijzonder hoge rendementen. De spread tussen spaarrente en een hypotheek is 2%. Dat is praktisch gratis geld. Ik zou willen dat die markt meer open is, en dat ik zelf kan beleggen in hypotheken met zulke rentes en voorwaarden.

[Lordy79]

n4m3l355 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 18:31:
Een achtergestelde lening op een pand waarvan de bank normaliter recht heeft om dit niet toe te staan.. gaat nooit gebeuren en wil je absoluut niet doen.

mijn praktijk is anders, maar dat ging niet om een woonhuis overigens.

Maahes schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 18:33:
@Lordy79 10% rente is absurd veel. Maar met de huidige woningprijzen in de randstad is het huurrendement inderdaad niet bijzonder hoog. Geld uitlenen kan aantrekkelijker zijn. Maar dan moet je eerder denken aan een rente van 2%.

10% is zeer veel, klopt. Het is ook even een losse pols benadering. 6% is echter geen uitzondering en soms kun je nog wel meer ontvangen.
Vergeet niet dat je als 2e hypotheekhouder veel meer risico loopt dan een bank.
Maar het belangrijkste: zowel 'huurder' (Die dus eigenlijk koper wordt) en geldverstrekker beide profiteren.

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 19:55 ]

[VastgoedRay]

n4m3l355 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 05:50:
[...]


Inflatiebescherming is enkel het geval over de zeer lange termijn en niet wanneer je instapt wanneer de markt overgewaardeerd is tenzij je specifiek weet te cherry picken. Overigens is inflatie bescherming een apart probleem binnen Nederland wanneer je van doen hebt met langdurige huurovereenkomsten waardoor je resultaat vertwaterd door de jaren terwijl de vaste lasten wel lekker meestijgen. En hoewel op commercieel vastgoed daar een tal van rechtzaken over zijn geweest waar de overheid aan het korste eind trekt, betekend it voor de kleine belegger dat je om de zoveeltijd wilt laten hertaxeren op basis van rendement en dan is het maar de vraag of de lokale overheid daar in meegaat. Overigens een idem probleem met je Box 3 waar je kunt afwijken van getaxeerde waarde van de overheid vs rendement, iets waar zeker gerenomeerde accountants niet graag in meegaan.

Ik weet niet of ik het helemaal begrijp maar er lijkt onduidelijkheid te bestaan over de term inflatiebescherming. Als voorbeeld, stel een mooie nieuwe sportauto kost vandaag 100k euro. Jij hebt dit bedrag op je spaarrekening en ik heb een appartement dat 100k euro waard is. We besluiten beiden de auto niet nu maar pas over een jaar te kopen, inflatie is 2 procent, spaarrente is 1 procent.
Na een jaar is je spaarsaldo 101k,mijn appartement is in lijn met de inflatie gestegen en is nu 102k waard.
De sportauto kost nu door inflatie 102k: de spaarrekening beschermde niet tegen de inflatie want je kunt de auto niet meer betalen. Het appartement bood bescherming tegen inflatie, ik kan de auto nog steeds betalen.

Een hypotheek werkt precies de andere kant op. De vaste schuld wordt door inflatie steeds minder gevoeld. De schuld wordt niet groter door inflatie, een hele fijne eigenschap!

[n4m3l355]

Vastgoed als inflatie bescherming is enkel het geval wanneer je niet in een oververhitte markt koopt en over de zeer lange termijn (20a30 jaar). En dat neemt nog steeds niet weg dat je over zo'n lange periode een bepaald risico loopt. Huur contracten zijn doorgaans langlopend, in sommige gevallen ook 20 a 30 jaar waardoor indexering van je rendement wegvalt, sterker nog je mogelijk zelfs een verlies draait omdat de overheid met diens laste wel weet te indexeren boven de inflatie. En waar je met huur contracten beperkt bent in verhogingen dankzij de CBS data, trekt de overheid hier voorzichzelf niets van aan, gaat het goed, trekken ze je WOZ op, gaat het slecht en is het onmogelijk om de WOZ op te trekken (of moeten ze zelfs inboeten) passen ze de multipliers aan.


Je gaat ervanuit dat je mogelijke winst buiten huuromzet ook aflossing is, maar wat als je langdurige huurder hebt en je huuromzet inboet en opeens zelf verantwoordelijk bent voor de aflossing? Wat als jou beoogd rendement vanuit de vastgoed stijging niet gebeurd? Immers dit is ook niet altijd het geval, in krimp gebieden zie je de afgelopen 10 a 20 jaar geen verandering van de vastgoedwaarde, juist bij uitstek Amsterdam zou mooi zijn (als voorbeeld) maar spring je in een oververhitte markt.

[n4m3l355]

Maahes schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 18:33
@n4m3l355 Ik ben het niet met je eens dat banken hypotheken vervelend vinden. Banken maken juist bijzonder hoge rendementen. De spread tussen spaarrente en een hypotheek is 2%. Dat is praktisch gratis geld. Ik zou willen dat die markt meer open is, en dat ik zelf kan beleggen in hypotheken met zulke rentes en voorwaarden.

Er is genoeg literatuur in de werel wat aangeeft dat banken helemaal geen trek hebben in kleine hypotheken. Dit kun je met me niet eens zijn, maar dat is simpelweg het geval. Banken kunnen elders veel meer ophalen dan kleinschalig geknoei met particulieren.

Daarnaast lees je eigen overeenkomst(en) door, en zul je zien dat geen enkele overeenkomst dit toelaat.

[ Voor 5% gewijzigd door n4m3l355 op 25-08-2020 04:01 ]

[Rubbergrover1]

VastgoedRay schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 23:45:
Jij hebt dit bedrag op je spaarrekening en ik heb een appartement dat 100k euro waard is. We besluiten beiden de auto niet nu maar pas over een jaar te kopen, inflatie is 2 procent, spaarrente is 1 procent.
Na een jaar is je spaarsaldo 101k,mijn appartement is in lijn met de inflatie gestegen en is nu 102k waard.

Daar loopt je aanname dus stuk. Je kunt er namelijk niet vanuit gaan dat de waarde van een appartement over een jaar gelijk is aan de huidige waarde plus inflatie. Het kan goed zijn dat dat appartement maar 90k opbrengt. Of juist 110k.

(Daarnaast heb je natuurlijk te maken met de aan- en verkoopkosten, maar laten we die voor het gemak even buiten beschouwing laten.)

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 19:54 ]

[Freeaqingme]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 augustus 2020 @ 12:37:
[...]

Daar loopt je aanname dus stuk. Je kunt er namelijk niet vanuit gaan dat de waarde van een appartement over een jaar gelijk is aan de huidige waarde plus inflatie. Het kan goed zijn dat dat appartement maar 90k opbrengt. Of juist 110k.

Waarom?

Huizen blijven gewild, en blijven beperkt in aanbod, net zoals goud. Daarmee zijn zowel huizen alsook goud volgens mij een goede 'hedge against inflation'.

Uiteraard kan het zijn dat als je specifiek 1 huis hebt, dat ene huis minder waard wordt in waarde (onverwachte leegloop, funderingsproblematiek, etc), maar dat los je dan weer op door verschillende panden te exploiteren in verschillende gebieden met verschillende doelgroepen *.

offtopic:
* Zegt iemand die net z'n eerste huis gekocht heeft om zelf in te wonen en voorlopig were blut is...

[Lordy79]

Banken hebben inderdaad helemaal geen zin in hypotheken van 2 ton met 1.5% rente.
Dat levert ze 3000 euro inkomsten op maar ze hebben ook een hoop kosten.

En het is echt niet zo dat banken alleen maar geld binnenhalen tegen 0% of nog minder.

Dit kreeg ik van een grootbank in Nederland als antwoord op dezelfde vraag:

De hoogte van de fundingkosten is onder andere afhankelijk van:
 De ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt.
 Het door u gekozen rentetype.
 De afgesproken rentevaste periode bij een vaste rente of de opslagvaste periode bij een roll over met rentekeuze. Doorgaans geldt hoe langer de afgesproken rentevaste of opslagvaste periode, hoe hoger het rentetarief.
 Eventuele aflossingen van de lening. Als u aflost op uw lening, dan zijn de fundingkosten lager dan bij een financiering waarop u tijdens de looptijd niet aflost.


Naast de fundingkosten zijn er nog:
Risicokosten -> immers, sommige mensen betalen niet (volledig) terug
Operationele kosten -> personeel, kantoren, IT systemen, etc.
Vermogenskosten -> dit is ten eerste winst (en ja, een bank heeft winst nodig) en ten tweede de kosten voor het aanhouden van een buffer.

(laatste alinea is geen quote maar even kort samengevat door mij)

Nu ben ik de laatste die banken zielig vindt (kijk maar naar hun enorme winsten) maar ik snap wel dat ze vanuit commercieel oogpunt weinig zin hebben in kleine leningen.

[ Voor 3% gewijzigd door Lordy79 op 25-08-2020 14:40 ]

[Rubbergrover1]

Freeaqingme schreef op dinsdag 25 augustus 2020 @ 14:15:
[...]
Waarom?

Huizen blijven gewild, en blijven beperkt in aanbod, net zoals goud. Daarmee zijn zowel huizen alsook goud volgens mij een goede 'hedge against inflation'.

Uiteraard kan het zijn dat als je specifiek 1 huis hebt, dat ene huis minder waard wordt in waarde (onverwachte leegloop, funderingsproblematiek, etc), maar dat los je dan weer op door verschillende panden te exploiteren in verschillende gebieden met verschillende doelgroepen *.

Volgens mij heb je dan nog niet zo heel veel ervaring met de huizenmarkt. Of in elk geval niet in 1978 een huis gekocht dat vier jaar later gemiddeld 45% minder waard was. Weinig hedge tegen inflatie in die jaren. Dat was toentertijd dus ook niet tegen te houden met verschillende gebieden en verschillende doelgroepen.

[n4m3l355]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 augustus 2020 @ 15:02:
Volgens mij heb je dan nog niet zo heel veel ervaring met de huizenmarkt. Of in elk geval niet in 1978 een huis gekocht dat vier jaar later gemiddeld 45% minder waard was. Weinig hedge tegen inflatie in die jaren. Dat was toentertijd dus ook niet tegen te houden met verschillende gebieden en verschillende doelgroepen.

En een rente die naar 10+% sprong. We hebben binnen de familie nog steeds de gewoonte dat we op zaterdag een taartje eten indien alles verhuurd is, omdat dit helemaal niet zo gewoon is als velen denken.

[RichieB]

@n4m3l355 Hoeveel objecten verhuren jullie dan en hoe groot is het verloop? Hoe meer huurders je hebt hoe meer wisselingen natuurlijk, maar hoe minder pijn het doet in je inkomsten (want spreiding). Mijn idee is dat huurders jaren in een huis blijven wonen dat hun bevalt. Of het hun bevalt heb je als verhuurder best invloed op. Maar ik heb dan ook maar 1 object pas 2 jaar verhuurd..

[Wozmro]

In mijn werk kom ik regelmatig verhuurders tegen, van type huisjesmelker tot de gepensioneerde die 10 studentenflats verhuurd. Ook eens een superrijke vent die zijn megavilla verhuurde. Bleek er plots een café met extra service in te zitten.

Wat mij betreft is het gewoon een job en zoals bij iedere job belangrijk is moet je er wat lol in hebben en je moet er wat specifieke vaardigheden/karaktertrekken voor hebben.

Omgaan met huurders, met veranderende wetgevingen, herstellingen aan het gebouw,... Er is altijd wel een todo-lijstje.

Voor sommige verhuursituaties komt de brandweer langs voor inspecties, stelt de stad bijkomende eisen,...
En op de lange termijn worden de eisen steeds strenger en complexer.

Er zijn bijvoorbeeld steden in België die om de 5 jaar een controle van de elektrische installatie eisen bij een huurwoning.

[marvel27]

De overdrachtsbelasting stijgt voor vastgoedbeleggers van 2% naar 8%.

[Jack]

Ja dat wordt een duur geintje bij de huidige prijzen.

Je pandje verkopen aan een andere investeerder wordt hiermee ook een stuk moeizamer...

[marvel27]

De vergelijking met Belgie is al vaker gemaakt in het topic. Zelfs met deze verhoging valt het in Nederland nog mee: voor een eerste huis betaal je in België 6%, en voor een tweede (en volgende) 10%.

Ik zag overigens op een andere plek dat garageboxen niet onder de nieuwe overdrachtsbelasting regels zouden vallen.

[c-nan]

marvel27 schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 17:35:
De overdrachtsbelasting stijgt voor vastgoedbeleggers van 2% naar 8%.

Voor particuliere beleggers, voor ondernemers niet?

[Freeaqingme]

c-nan schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 19:24:
[...]

Voor particuliere beleggers, voor ondernemers niet?

Waar maak je dat uit op?

Jack schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 18:50:
Ja dat wordt een duur geintje bij de huidige prijzen.

Ik denk dat het op termijn wel meevalt, in het ergste geval worden de huurprijzen ~6% duurder.

Vanuit maatschappelijk perspectief denk ik wel dat dit een goede ingreep is. Wel jammer dat die 2% niet eerder afgeschaft kon worden voor starters, voor mij net te laat

[c-nan]

Freeaqingme schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 19:34:
[...]


Waar maak je dat uit op?


[...]


Ik denk dat het op termijn wel meevalt, in het ergste geval worden de huurprijzen ~6% duurder.

Vanuit maatschappelijk perspectief denk ik wel dat dit een goede ingreep is. Wel jammer dat die 2% niet eerder afgeschaft kon worden voor starters, voor mij net te laat

Uit het artikel.

Het kabinet gaat daarom de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers verhogen van 2 naar 8 procent.

[Freeaqingme]

c-nan schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 20:15:
[...]

Uit het artikel.


[...]

Oh right. Ik ben heel benieuwd naar de uitwerking hiervan. Net als bij de deliveroo-bezorgers die voor overal een omweg voor bedenken, zal men willen voorkomen dat iedereen en z'n moeder dan maar hetzelfde trucje doet uit een BV. Ook zijn er verdere anti-misbruikbepalingen waar ik wel benieuwd naar ben. Wat als een belegger eerst X maanden in z'n nieuwe pand gaat wonen om dit pas daarna te verhuren?

[LED-Maniak]

Wat voor een effect gaat dit hebben? Starters kunnen dadelijk 6k meer uitgeven aan een huis van 3 ton en de huizenprijzen gaan met dit bedrag omhoog en de belegger volgt?

Inderdaad benieuwd wat er gebeurt als je er zelf eerst een paar maanden gaat wonen(om het rustig op te knappen ) en daarna alsnog verhuurt.

[ Voor 29% gewijzigd door LED-Maniak op 27-08-2020 20:50 ]

[Freeaqingme]

LED-Maniak schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 20:49:
Wat voor een effect gaat dit hebben? Starters kunnen dadelijk 6k meer uitgeven aan een huis van 3 ton en de huizenprijzen gaan met dit bedrag omhoog en de belegger volgt?

I wouldn't be too sure. Het budget van een starter wordt inderdaad 2%. hoger, terwijl het voor beleggers 6%. lager wordt. Maar als het verschil tussen het budget van een starter en een belegger nu al >8% zou zijn, dan komen die niet in elkaars vaarwater (maar groeien wel een stukje naar elkaar toe).

[n4m3l355]

Beetje apart wat de overheid doet met een krampachtige regeling die weinig impact zal hebben.

Beleggingspanden zijn zoals de naam al aangeeft, beleggingspanden, daar heb je als particulier weinig aan. Je zult hier misschien een beetje de remming geven aan iemand die een gewoon pand koopt en deze verhuurt. Dit is eerder een stukje verlies in je ROI, maar die 0.3% bij instap zal de pret ook niet drukken, sterker nog het zal hooguit de beleggings waarde kortstondig drukken een klein beetje drukken.

Institutionele beleggers trekken hier zich helemaal niks van aan en spelen hier omheen.

Maar het klinkt natuurlijk wel leuk voor de buhne.

[n4m3l355]

RichieB schreef op woensdag 26 augustus 2020 @ 22:05:
@n4m3l355 Hoeveel objecten verhuren jullie dan en hoe groot is het verloop?

Dit is een lastig verhaal, we (als familie) hebben er een aantal, vrij divers zowel studenten panden, gewone panden, appartementen en boerderijen. We zijn altijd weggebleven bij retail / kantoor panden.

In de afgelopen 6 maanden enkel onder de studenten panden heb ik wat leegstand gehad, maar als je over de afgelopen 120 maanden kijkt grosso motto 0.03 maanden overall, toch bijt dit wel even wanneer je dus plots een aantal leeg hebt staan.

Het risico is niet anders wanneer je weinig of veel panden hebt, het is ook vreemd genoeg weinig verschillend tussen armzalige wijken (waar we uit zijn weggetrokken) of juist heel high end, dit komt overal voor. Het gezeur is wel bij juist dure panden wat voor kosten daaruit voort komen. Ik heb oa een zeer bekende Nederlander gehad die letterlijk van dag 1 niks betaalde buiten deposit en huur. Het heeft me wel lang geduurd om hem en fam. eruit te krijgen.

Het verschil is wel zoals je al aangeeft met meer panden kun je dit makkelijker trekken, wanneer het je gebeurd wanneer je slechts 1-2 panden hebt is het wel pijnlijk. Een uitzetting kost je snel 6 tot 9 maanden aan huur, deurwaarde, sloten maker, bewaarkosten en wat not. De laatste keer was het alleen al in gemaakte kosten 6.000 euro en daar boven op huur verlies. Natuurlijk kun je proberen dit terug te claimen, maar de kansen hierbij zijn nihiel.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 06:09:
[...]


Ik heb oa een zeer bekende Nederlander gehad die letterlijk van dag 1 niks betaalde buiten deposit en huur. Het heeft me wel lang geduurd om hem en fam. eruit te krijgen.

Wat had die huurder dan nog meer hebben moeten betalen?

[Divak]

Als een BV een woning koopt is het geen particuliere belegger meer, toch? Daarnaast, voor alle pandjesflippers maakt het niets uit, die dragen de overdrachtsbelasting weer over naar de koper nadat ze de woning hebben opgeknapt.

[netfast]

belegger schrijft zich gewoon even in in het nieuwe huis, zet zijn huidige (=echte) huis voor een enorm bedrag te koop. Zet na de verbeteringen aan het nieuwe huis deze gewoon weer op de markt en krijgt de overdrachtsbelasting weer terug. Tenzij ze dat ook alleen nog in specifieke gevallen gaan doen, maar daar stond niks over in het artikel

[rube]

LED-Maniak schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 20:49:
Inderdaad benieuwd wat er gebeurt als je er zelf eerst een paar maanden gaat wonen(om het rustig op te knappen ) en daarna alsnog verhuurt.

Zolang het niet je eerste huis is zal het de belastingdienst worst wezen wat je ermee doet maar moet je 8% betalen. Dus ook bij een 2de huis voor eigen gebruik die je niet verhuurd is dit van toepassing (volgens de huidige berichtgeving).

[LED-Maniak]

rube schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 10:30:
[...]

Zolang het niet je eerste huis is zal het de belastingdienst worst wezen wat je ermee doet maar moet je 8% betalen. Dus ook bij een 2de huis voor eigen gebruik die je niet verhuurd is dit van toepassing (volgens de huidige berichtgeving).

Dat staat er niet.

Er staat: "Iedereen die straks een woning koopt waarin de koper zelf niet gaat wonen, betaalt het verhoogde tarief van 8 procent. In de praktijk betekent dit dat ook mensen die een tweede huis of een woning voor hun kind kopen meer belasting gaan betalen.".


De tweede woning die je koopt ga je dus in wonen als hoofdbewoner.. voor een paar maanden tenminste.
Alleen als je een tweede woning voor verhuur of voor je kinderen koopt, dan betaal je 8%.

[ Voor 5% gewijzigd door LED-Maniak op 28-08-2020 10:48 ]

[Verwijderd]

LED-Maniak schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 10:48:
[...]
De tweede woning die je koopt ga je dus in wonen als hoofdbewoner.. voor een paar maanden tenminste.
Alleen als je een tweede woning voor verhuur of voor je kinderen koopt, dan betaal je 8%.

Ik zou de uiteindelijke regelgeving afwachten, daarin zal vast worden meegenomen dat dit soort constructies niet zo maar mogelijk zijn.

[rube]

Dat denk ik ook. Dit zijn alleen maar de grote lijnen die nu (bewust) gelekt zijn.
Er zal heus wel een clausule komen om dit soort zaken te voorkomen.

[Longcat]

De reacties in dit topic vind ik iets te negatief/sceptisch. Zelfs als de regeling niet volledig wordt dichtgetimmerd, zal dit gewoon werken als een obstakel voor beleggers. Veel mensen hebben echt geen zin om de belastingdienst voor de gek te houden door tijdelijk in de te verhuren woning te gaan wonen. Die haken dan af.

Ik ben in ieder geval blij met de geest van de regeling. Er wordt de goede kant op gedacht. Ik had nog liever gezien dat er gewerkt werd met staffels en een hoge vrijstelling. Bijv. geen overdrachtsbelasting tot 200k en dan trapsgewijs omhoog tot zeg 1 miljoen. Voor beleggers gooi je dan 6% op die staffels.

[ Voor 32% gewijzigd door Longcat op 28-08-2020 11:14 ]

[marvel27]

Nouja, de aankoop van een pand wordt gewoon wat duurder. De vraag is: is het duur genoeg om het rendement zodanig te verlagen dat genoeg beleggers afhaken.

[GeFoX]

rube schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 10:30:
Zolang het niet je eerste huis is zal het de belastingdienst worst wezen wat je ermee doet maar moet je 8% betalen. Dus ook bij een 2de huis voor eigen gebruik die je niet verhuurd is dit van toepassing (volgens de huidige berichtgeving).

Met het bovenstaande zal elke doorstromer eerst zijn/haar woning moeten verkopen, anders krijgt die ook te maken met 8% overdrachtsbelasting. Op deze manier gaat de woningmarkt op weer op slot. Wel 0% overdrachsbelasting voor starters, maar geen woningen, want de doorstromers blijven zitten.

[Tanooki]

GeFoX schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 12:35:
[...]


Met het bovenstaande zal elke doorstromer eerst zijn/haar woning moeten verkopen, anders krijgt die ook te maken met 8% overdrachtsbelasting. Op deze manier gaat de woningmarkt op weer op slot. Wel 0% overdrachsbelasting voor starters, maar geen woningen, want de doorstromers blijven zitten.

Zoals Rube terecht opmerkt zijn we nu een beetje aan het invullen op basis van een enkel berichtje.. Misschien eerst even afwachten hoe de regeling er precies uit gaat zien?

[SinergyX]

Longcat schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 11:03:
De reacties in dit topic vind ik iets te negatief/sceptisch. Zelfs als de regeling niet volledig wordt dichtgetimmerd, zal dit gewoon werken als een obstakel voor beleggers. Veel mensen hebben echt geen zin om de belastingdienst voor de gek te houden door tijdelijk in de te verhuren woning te gaan wonen. Die haken dan af.

Ik ben in ieder geval blij met de geest van de regeling. Er wordt de goede kant op gedacht. Ik had nog liever gezien dat er gewerkt werd met staffels en een hoge vrijstelling. Bijv. geen overdrachtsbelasting tot 200k en dan trapsgewijs omhoog tot zeg 1 miljoen. Voor beleggers gooi je dan 6% op die staffels.

Er is pas een obstakel als je eindgebruiker bent, dan heb je niemand meer om die mogelijk extra kosten op door te leggen. Juist omdat een starter geen overdacht hoeft te betalen, kan hij op papier dus nog meer uitgeven voor een huis (5-8000 is niet bijzonder), dus is bereid datzelfde bedrag ook meer te betalen voor een huis. Beleggers die gaan verhuren? Paar tientjes erbij en je hebt er in een jaar weer terugverdiend.

[c-nan]

SinergyX schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 13:12:
[...]

Er is pas een obstakel als je eindgebruiker bent, dan heb je niemand meer om die mogelijk extra kosten op door te leggen. Juist omdat een starter geen overdacht hoeft te betalen, kan hij op papier dus nog meer uitgeven voor een huis (5-8000 is niet bijzonder), dus is bereid datzelfde bedrag ook meer te betalen voor een huis. Beleggers die gaan verhuren? Paar tientjes erbij en je hebt er in een jaar weer terugverdiend.

stel je verhoogd de huur met 25 euro. In een jaar tijd is dat 300 euro. Hoe verdien je het dan in een jaar terug?

[Richh]

De vraag is of de huren zomaar verhoogd kunnen worden.

De prijs van woningen wordt nu ook al grotendeels onttrokken aan de opbrengst op termijn die de woning in de verhuur oplevert. Ik vind dat hier wel heel simpel gedacht wordt 'oh dan verhogen we de huren gewoon met een paar tientjes' - iemand moet dat wel gaan betalen.

Als een woning een paar tientjes meer waard was geweest, dan was dat het toch ook al voor gevraagd vóór de aanpassing in de overdrachtsbelasting? En dus was de woning hierdoor een hogere aankoopprijs waard geweest?

Als die opbrengst gelijk blijft, maar er meer kosten gemaakt moeten worden, dan wordt het investeren in een pand om het te verhuren toch simpelweg minder interessant?

En dat nog los van het gegeven dat de vraag naar de middeldure/dure huurwoningen in een aantal gebieden toch wel is afgenomen, door corona.

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 28-08-2020 13:28 ]

[Longcat]

SinergyX schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 13:12:
[...]

Er is pas een obstakel als je eindgebruiker bent, dan heb je niemand meer om die mogelijk extra kosten op door te leggen. Juist omdat een starter geen overdacht hoeft te betalen, kan hij op papier dus nog meer uitgeven voor een huis (5-8000 is niet bijzonder), dus is bereid datzelfde bedrag ook meer te betalen voor een huis. Beleggers die gaan verhuren? Paar tientjes erbij en je hebt er in een jaar weer terugverdiend.

Hoeveel starters zijn er die even 8000 euro hebben liggen?

[Rubbergrover1]

Longcat schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 11:03:
De reacties in dit topic vind ik iets te negatief/sceptisch. Zelfs als de regeling niet volledig wordt dichtgetimmerd, zal dit gewoon werken als een obstakel voor beleggers. Veel mensen hebben echt geen zin om de belastingdienst voor de gek te houden door tijdelijk in de te verhuren woning te gaan wonen. Die haken dan af.

Ik denk dat het voor de echte beleggers niet heel veel uitmaakt. Die kopen voor de lange termijn. Als je een woning 20,30 jaar of langer aanhoudt, dan kost de verhoging van de overdrachtsbelasting een paar promille per jaar. Jammer voor ze, maar voor de grote jongens geen reden om het beleid volledig in te gooien.

Het zal vooral effect hebben voor de kleine visjes. De ouders die voor een paar jaar een huis voor tijdens de studie kopen, of als start in een andere stad, bijvoorbeeld. Die zullen hier wel flink door worden geraakt. En de kinderen die zelf die woning niet kunnen financieren dus juist ook.

[Richh]

Longcat schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 13:36:
[...]

Hoeveel starters zijn er die even 8000 euro hebben liggen?

Op dit moment? Alle starters zijn verplicht dit te hebben, anders kunnen ze onmogelijk een woning kopen; de kosten koper gaan snel naar de 10k, nog los van wat meubels en potten verf.

Wie van plan was om in 2021 een huis te kopen zou nu redelijk op weg moeten zijn met een dergelijk spaarbedrag. En kan dus datzelfde spaarbedrag in 2021 in het overbieden stoppen (wat waarschijnlijk ook nodig is, anders maak je geen kans)

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 28-08-2020 15:55 ]

[Rubbergrover1]

Longcat schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 13:36:
[...]

Hoeveel starters zijn er die even 8000 euro hebben liggen?

Als je geen 8000 euro hebt, dan zou je ook geen koopwoning moeten willen kopen. Maar dat is een ander verhaal.

[Longcat]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 16:06:
[...]

Als je geen 8000 euro hebt, dan zou je ook geen koopwoning moeten willen kopen. Maar dat is een ander verhaal.

Hoezo? Omdat je geen geld hebt voor onderhoud? Veel woningen in het starterssegment zijn appartementen en dan heb je dat over het algemeen geregeld via de VvE. Bovendien heb je naast overdrachtsbelasting nog zat andere kosten zoals taxateur, hypotheekadviseur, notaris, evt. aankoopmakelaar en dat kost bij elkaar ook heel wat.

[Longcat]

Richh schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 15:55:
[...]

Op dit moment? Alle starters zijn verplicht dit te hebben, anders kunnen ze onmogelijk een woning kopen; de kosten koper gaan snel naar de 10k, nog los van wat meubels en potten verf.

Wie van plan was om in 2021 een huis te kopen zou nu redelijk op weg moeten zijn met een dergelijk spaarbedrag. En kan dus datzelfde spaarbedrag in 2021 in het overbieden stoppen (wat waarschijnlijk ook nodig is, anders maak je geen kans)

M'n punt is dat er zat starters zijn die niet dergelijke bedragen op de rekening hebben staan (maar mogelijk wél een goedverdienende baan). Die moeten dan huren, wat een stuk duurder is dan kopen, waardoor het moeilijk wordt om aan die x duizend euro te komen voor de overdrachtsbelasting...
Afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters is uiteraard geen panacea, maar het zal vast helpen.

[ Voor 5% gewijzigd door Longcat op 28-08-2020 17:18 ]

[Rubbergrover1]

Ik vind het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters op zich een prima maatregel om ervoor te zorgen dat starters niet een groot deel van hun spaargeld aan belastingen kwijt raken als ze hun eerste woning willen kopen. Bij doorstromers speelt dat veel minder, zowel omdat er dan al wat geld in de woning zult als vanwege de extra levensjaren/spaarjaren waarin weer een spaarpotje gevormd kan worden. Zeker met de dalende maximale ltv van de hypotheken wordt het voor starters kritischer om voorzichtig met het spaargeld om te gaan.

De maatregel om de overdrachtsbelasting op niet-betoon onroerend goed zo te verhogen lijkt mij dan weer minder zinnig. En misschien ook lastig uit te voegen. Ik vraag me daarbij ook af hoe die nieuwe situatie bij nieuwbouw gaat worden. Die 8% verschil van bestaande bouw zie ik in de von prijzen nog niet meteen terugkomen. Dan krijg je dus misschien de situatie dat (kleine) beleggers massaal nieuwbouwwoningen wegkapen voor de neus van de starters?

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 21:16:
De maatregel om de overdrachtsbelasting op niet-betoon onroerend goed zo te verhogen lijkt mij dan weer minder zinnig. En misschien ook lastig uit te voegen. Ik vraag me daarbij ook af hoe die nieuwe situatie bij nieuwbouw gaat worden. Die 8% verschil van bestaande bouw zie ik in de von prijzen nog niet meteen terugkomen. Dan krijg je dus misschien de situatie dat (kleine) beleggers massaal nieuwbouwwoningen wegkapen voor de neus van de starters?

Waarom is het lastig uit te voeren? Alles staat toch geregistreerd in de GBA en het kadaster?

Verder zie ik geen bezwaar bij nieuwbouw. Daar is inderdaad geen sprake van overdrachtsbelasting. Beleggers zullen meer geneigd zijn om zich in te spannen voor meer nieuwbouw. Dat is juist een wenselijke effect.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 14:43:
[...]

Ik denk dat het voor de echte beleggers niet heel veel uitmaakt. Die kopen voor de lange termijn. Als je een woning 20,30 jaar of langer aanhoudt, dan kost de verhoging van de overdrachtsbelasting een paar promille per jaar. Jammer voor ze, maar voor de grote jongens geen reden om het beleid volledig in te gooien.

Dat lijkt mij niet. Met een hogere belasting is je terugverdientijd zo 2-3 jaar langer. Er zal gewoon meer door starters gekocht worden en minder door beleggers.

[Maahes]

Richh schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 13:27:
De vraag is of de huren zomaar verhoogd kunnen worden.

De prijs van woningen wordt nu ook al grotendeels onttrokken aan de opbrengst op termijn die de woning in de verhuur oplevert. Ik vind dat hier wel heel simpel gedacht wordt 'oh dan verhogen we de huren gewoon met een paar tientjes' - iemand moet dat wel gaan betalen.

Als een woning een paar tientjes meer waard was geweest, dan was dat het toch ook al voor gevraagd vóór de aanpassing in de overdrachtsbelasting? En dus was de woning hierdoor een hogere aankoopprijs waard geweest?

Als die opbrengst gelijk blijft, maar er meer kosten gemaakt moeten worden, dan wordt het investeren in een pand om het te verhuren toch simpelweg minder interessant?

En dat nog los van het gegeven dat de vraag naar de middeldure/dure huurwoningen in een aantal gebieden toch wel is afgenomen, door corona.

Ja, natuurlijk. Open deur. Maar de vastgoedlobby doet net alsof hogere kosten altijd doorberekend kunnen worden aan huurders.

In werkelijkheid wordt een groot deel van die huurders nu koper.

[Maahes]

netfast schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 10:20:
belegger schrijft zich gewoon even in in het nieuwe huis, zet zijn huidige (=echte) huis voor een enorm bedrag te koop. Zet na de verbeteringen aan het nieuwe huis deze gewoon weer op de markt en krijgt de overdrachtsbelasting weer terug. Tenzij ze dat ook alleen nog in specifieke gevallen gaan doen, maar daar stond niks over in het artikel

Dat gaat dus alleen werken bij kleine beleggers (eigenlijk 'klussers'/ondernemers). Ook dan ben je elke keer 2% kwijt. Ik zie hier geen groot probleem in.

[Maahes]

Divak schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 08:17:
Als een BV een woning koopt is het geen particuliere belegger meer, toch? Daarnaast, voor alle pandjesflippers maakt het niets uit, die dragen de overdrachtsbelasting weer over naar de koper nadat ze de woning hebben opgeknapt.

Waarom zou het niet kunnen gelden voor BV's?

Waarom dragen pandjesflippers de overdrachtsbelasting over naar de koper? De koper heeft een bepaald maximumbedrag voor de hypotheek. Ik zie niet in waarom er ineens meer geboden kan gaan worden door een volgende koper.

[Maahes]

n4m3l355 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 06:03:
Beetje apart wat de overheid doet met een krampachtige regeling die weinig impact zal hebben.

Beleggingspanden zijn zoals de naam al aangeeft, beleggingspanden, daar heb je als particulier weinig aan. Je zult hier misschien een beetje de remming geven aan iemand die een gewoon pand koopt en deze verhuurt. Dit is eerder een stukje verlies in je ROI, maar die 0.3% bij instap zal de pret ook niet drukken, sterker nog het zal hooguit de beleggings waarde kortstondig drukken een klein beetje drukken.

Institutionele beleggers trekken hier zich helemaal niks van aan en spelen hier omheen.

Maar het klinkt natuurlijk wel leuk voor de buhne.

Ja, 8% is inderdaad wel weinig als je het per maand bekijkt. Dan maar 16% doen?

[Maahes]

LED-Maniak schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 20:49:
Wat voor een effect gaat dit hebben? Starters kunnen dadelijk 6k meer uitgeven aan een huis van 3 ton en de huizenprijzen gaan met dit bedrag omhoog en de belegger volgt?

Er zijn nu nog vaak genoeg starters die met 10k overboden worden door een belegger. Dat zal voor veel mensen net het verschil maken.

LED-Maniak schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 20:49:
Inderdaad benieuwd wat er gebeurt als je er zelf eerst een paar maanden gaat wonen(om het rustig op te knappen ) en daarna alsnog verhuurt.

Dan betaal je 2%. Maar dan stop je er ook arbeid in. Dan ben je meer een ondernemer in plaats van een belegger.

[Maahes]

Freeaqingme schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 19:34:

Ik denk dat het op termijn wel meevalt, in het ergste geval worden de huurprijzen ~6% duurder.

Jij denkt werkelijk dat verhuurders een huurprijs rekenen die 1-op-1 gerelateerd zijn aan de kosten? Als de verhuurder in staat is om de huur te verhogen, waarom deed de verhuurder dat dan niet al eerder? Ik denk dat beleggers juist afhaken en minder dominant worden in de markt. Als een starter kan kiezen dus een 6% hogere huur of een koopwoning (met 2% 'korting') dan lijkt de keuze mij duidelijk.

[Maahes]

Andere wijzigingen die de komende jaren mogelijk doorgevoerd gaan worden:
- Snellere beperking hypotheekrenteaftrek
- Speciale status van eigen woning verdwijnt -> gewoon als vermogen in box 3 waar het hoort
- Beperking van de (hypotheek)leenruimte
- Alle vrije sector huurwoningen naar het huurpuntensysteem
Vooral door de slechte uitgangspositie van huurders (40% van het electoraat) is het goed mogelijk dat politieke partijen zullen schuiven in deze richting.

[Freeaqingme]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 11:31:
[...]


Jij denkt werkelijk dat verhuurders een huurprijs rekenen die 1-op-1 gerelateerd zijn aan de kosten? Als de verhuurder in staat is om de huur te verhogen, waarom deed de verhuurder dat dan niet al eerder? Ik denk dat beleggers juist afhaken en minder dominant worden in de markt. Als een starter kan kiezen dus een 6% hogere huur of een koopwoning (met 2% 'korting') dan lijkt de keuze mij duidelijk.

Vanwege marktwerking? Als de kosten voor álle verhuurders omhoog gaan, is het makkelijker om de huurprijs ook navenant te verhogen. Uiteraard heb je initieel nog wat verschillen tussen beleggers die voor deze maatregel al vastgoed gekocht hadden en daarna, maar dat verschil ebt natuurlijk in de loop der tijd weg.

[Maahes]

Freeaqingme schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 13:04:
[...]


Vanwege marktwerking? Als de kosten voor álle verhuurders omhoog gaan, is het makkelijker om de huurprijs ook navenant te verhogen. Uiteraard heb je initieel nog wat verschillen tussen beleggers die voor deze maatregel al vastgoed gekocht hadden en daarna, maar dat verschil ebt natuurlijk in de loop der tijd weg.

Bij marktwerking is dat inderdaad het geval. Maar er is geen marktwerking in de huizenmarkt. Aanbod reageert niet op vraag. Prijzen worden gedomineerd door wat met kan lenen aan hypotheek of kan betalen aan huur. Huurprijzen zijn waarschijnlijk gevoeliger voor inkomens van de huurder dan door kosten van de verhuurder.

[Rubbergrover1]

Freeaqingme schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 13:04:
[...]


Vanwege marktwerking? Als de kosten voor álle verhuurders omhoog gaan, is het makkelijker om de huurprijs ook navenant te verhogen. Uiteraard heb je initieel nog wat verschillen tussen beleggers die voor deze maatregel al vastgoed gekocht hadden en daarna, maar dat verschil ebt natuurlijk in de loop der tijd weg.

Er is een belangrijke groep investeerders (zowel sociaal als commercieel) die alleen met grote nieuwbouwcomplexen werkt en dus weinig te maken heeft met overdrachtsbelasting. De kosten gaan dus niet voor alle verhuurders omhoog. De impact van deze maatregel op de verhuurkosten kan daarom ook niet 1 op 1 worden doorberekend aan de huurders.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 11:12:
[...]


Dat lijkt mij niet. Met een hogere belasting is je terugverdientijd zo 2-3 jaar langer. Er zal gewoon meer door starters gekocht worden en minder door beleggers.

De terugverdientijd wordt inderdaad iets langer. Dat is alles. Voor het gros van de lange termijn investeerders zal dat niet betekenen dat ze ineens hun geld in een totaal andere investering gaan stoppen. Het zal voor de meesten slechts betekenen dat ze een iets lager rendement krijgen en dus inderdaad een paar jaar later de investering hebben terugverdiend.

[Longcat]

Huur verhogen lijkt me niet zo simpel als hier wordt verondersteld... Starters krijgen in feite meer ‘koopkracht’, ook al betwijfel ik dat ze ook allemaal 2% meer (kunnen) bieden, gezien beperkte/geen eigen middelen. Dit betekent in ieder geval dat er minder starters gaan willen huren. Vraag naar huurwoningen daalt.
Beleggers ‘moeten’ hogere huren vragen om hetzelfde rendement te behalen. Wat gebeurt er dan? Kopen wordt nóg aantrekkelijker voor de starter. Als beleggers er niet in slagen de huren te verhogen, dan kunnen ze minder bieden om een gelijkblijvend rendement te realiseren.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 11:06:
[...]


Waarom is het lastig uit te voeren? Alles staat toch geregistreerd in de GBA en het kadaster?

Er komen hier al een hoop bierviltjes trucjes langs, maar er zullen nog heel wat meer zaken in de uitvoering spelen. Voorbeeld GBA: inschrijven is heel simpel te doen, wat doe je ermee als mensen na een half jaar ineens weer op een ander adres wonen? Wat doe je met ouders die zelf gaan verhuizen naar een ander huis en het oude huis voor de kinderen aanhouden ipv andersom? Krijg je wellicht nu een hoop bv's waarbij niet de woning wordt verkocht, maar alleen de aandelen in de verhuurpand-bv? Er zijn vast en hoop trucjes te bedenken.

Verder zie ik geen bezwaar bij nieuwbouw. Daar is inderdaad geen sprake van overdrachtsbelasting. Beleggers zullen meer geneigd zijn om zich in te spannen voor meer nieuwbouw. Dat is juist een wenselijke effect.

Maar bij de gewone nieuwbouwprojecten, die nu vaak ook al zwaar overtekend worden, zullen er hierdoor ook nog veel meer (kleine) beleggers proberen de woning binnen te halen. Verschil tussen von en 8% overdrachtsbelasting wordt zo wel groot. Met als gevolg dat er nog minder kans is voor gewone kopers.