Vastgoed als investering

[Freeaqingme]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 14:42:
[...]

[Krijg je wellicht nu een hoop bv's] waarbij niet de woning wordt verkocht, maar alleen de aandelen in de verhuurpand-bv? Er zijn vast en hoop trucjes te bedenken.

Helaas gaat dat trucje in ieder geval niet werken. Zoals gebruikelijk in het ondernemingrecht zit het vol anti-misbruikbepalingen.

Heb je een BV die primair draait om het exploiteren van vastgoed, dan dient bij een overdracht van aandelen waarbij een belang van >33.33% verkregen wordt overdrachtsbelasting betaald worden (de bedrijfsopvolgingsfaciliteit is daar sinds een uitspraak van de HR 2 jaar terug op uitgezonderd meen ik).

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 14:42:


Er komen hier al een hoop bierviltjes trucjes langs, maar er zullen nog heel wat meer zaken in de uitvoering spelen. Voorbeeld GBA: inschrijven is heel simpel te doen, wat doe je ermee als mensen na een half jaar ineens weer op een ander adres wonen? Wat doe je met ouders die zelf gaan verhuizen naar een ander huis en het oude huis voor de kinderen aanhouden ipv andersom? Krijg je wellicht nu een hoop bv's waarbij niet de woning wordt verkocht, maar alleen de aandelen in de verhuurpand-bv? Er zijn vast en hoop trucjes te bedenken.

Ik snap je punt. Maar het zijn toch al een heleboel restricties. In specifieke gevallen kan er inderdaad omheen gewerkt worden. Maar in veel gevallen waarschijnlijk ook niet.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 14:42:
Maar bij de gewone nieuwbouwprojecten, die nu vaak ook al zwaar overtekend worden, zullen er hierdoor ook nog veel meer (kleine) beleggers proberen de woning binnen te halen. Verschil tussen von en 8% overdrachtsbelasting wordt zo wel groot. Met als gevolg dat er nog minder kans is voor gewone kopers.

Dat zie ik als 'collateral damage'. Starters hebben toch al niet de luxe om aan nieuwbouw te komen, omdat alles wat gebouwd wordt in een hogere prijsrange valt.

Bovendien kan een gunstig neveneffect zijn dat de vastgoedlobby zich meer gaat inzetten voor ontwikkeling van nieuwbouw en daarmee dus ook 'productief' is, in plaats van beleggen in bestaande bouw.

[ Voor 6% gewijzigd door Maahes op 29-08-2020 15:46 ]

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 14:31:
[...]

De terugverdientijd wordt inderdaad iets langer. Dat is alles. Voor het gros van de lange termijn investeerders zal dat niet betekenen dat ze ineens hun geld in een totaal andere investering gaan stoppen. Het zal voor de meesten slechts betekenen dat ze een iets lager rendement krijgen en dus inderdaad een paar jaar later de investering hebben terugverdiend.

Op de beurs kunnen tienden van procenten al effect hebben op de asset allocatie. Ik denk wel degelijk dat het effect gaat hebben op macro niveau. Er zal een deel van de beleggers zijn dat zal besluiten om iets anders te gaan doen. Dat kan bijna niet anders.

[Divak]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 11:22:
[...]


Waarom zou het niet kunnen gelden voor BV's?

Omdat er letterlijk staat dat de hogere belasting gaat gelden "voor particuliere beleggers". Dus niet voor BV's.

Waarom dragen pandjesflippers de overdrachtsbelasting over naar de koper? De koper heeft een bepaald maximumbedrag voor de hypotheek. Ik zie niet in waarom er ineens meer geboden kan gaan worden door een volgende koper.

Bij doorverkoop binnen 6 maanden hoeft er geen dubbele overdrachtsbelasting te worden betaald. Dit wordt door pandjesflippers altijd in de koopovereenkomst opgenomen als 'voordeel voor de verkoper'. Dus zij zullen er niets van merken.

[Freeaqingme]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 15:36:
[...]


Op de beurs kunnen tienden van procenten al effect hebben op de asset allocatie. Ik denk wel degelijk dat het effect gaat hebben op macro niveau. Er zal een deel van de beleggers zijn dat zal besluiten om iets anders te gaan doen. Dat kan bijna niet anders.

Toch kan je 'de beurs' niet helemaal vergelijken met de woningmarkt. De eerste is enorm liquide, de tweede juist helemaal niet.

Verder ben ik met je eens dat je waarschijnlijk wel een (kleine) verschuiving gaat zien. Afgelopen jaren had je - denk ik - een hoop gelukszoekers die op zoek waren naar een zeker rendement. Nu met een mogelijke recessie, en wellicht daarbijhorende remmende stijging van woningprijzen zullen sommige mensen wat huiveriger zijn om in vastgoed te investeren dan daarvoor.

[Maahes]

Divak schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 15:46:
[...]

Omdat er letterlijk staat dat de hogere belasting gaat gelden "voor particuliere beleggers". Dus niet voor BV's.

Dat zou inderdaad niet goed zijn.

Divak schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 15:46:

[...]
Bij doorverkoop binnen 6 maanden hoeft er geen dubbele overdrachtsbelasting te worden betaald. Dit wordt door pandjesflippers altijd in de koopovereenkomst opgenomen als 'voordeel voor de verkoper'. Dus zij zullen er niets van merken.

Wie heeft dat bedacht en waarom? Zo wordt pandjesflippen inderdaad wel aantrekkelijk.

[rube]

Dat is al heel lang zo

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 15:36:
[...]


Op de beurs kunnen tienden van procenten al effect hebben op de asset allocatie. Ik denk wel degelijk dat het effect gaat hebben op macro niveau. Er zal een deel van de beleggers zijn dat zal besluiten om iets anders te gaan doen. Dat kan bijna niet anders.

Die tienden van procenten hebben vooral invloed op de keuze voor een fonds/asset binnen een bepaalde beleggingscategorie. Bv fonds A ipv fonds B. De De keuze tussen bepaalde categorieën zal allicht ook enigszins bijgesteld worden, maar wordt vooral ook 'bedacht' in het kader van risicospreiding.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 15:32:
Dat zie ik als 'collateral damage'. Starters hebben toch al niet de luxe om aan nieuwbouw te komen, omdat alles wat gebouwd wordt in een hogere prijsrange valt.

Bovendien kan een gunstig neveneffect zijn dat de vastgoedlobby zich meer gaat inzetten voor ontwikkeling van nieuwbouw en daarmee dus ook 'productief' is, in plaats van beleggen in bestaande bouw.

De categorie die zich inzet/kan inzetten/wil inzetten voor (nieuwe) grote nieuwbouwprojecten is volgens mij juist een heel andere groep dan de groep die op de gewone huizenmarkt hier en daar losse huizen koopt en zo 'concurreert' met particulieren.

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 10-03-2021 19:53 ]

[Rubbergrover1]

Neuzelaar schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 19:23:
[...]

Waarom? Die ontwikkelaars hebben ook land nodig, werkkrachten, materiaal etc. Al die zaken heeft de particulier ook nodig. Sterker nog, vaak hebben die grote jongens lokaal zo’n grote impact dat zij ook gewoon de prijzen bepalen en net de oorzaak zijn van de sterke prijsstijgingen. Althans zo gaat het in België. In Antwerpen spreekt men al van de vastgoedmaffia....

Wellicht verschil tussen België en Nederland. In Nederland is het zo dat er nauwelijks kleine (particuliere) investeerders nieuwbouw voor de verhuur (kunnen) ontwikkelen. 'Lege' ontwilkkelterreinen worden in de regel door de gemeentes aan grotere projectontwikkelaars (of bv. woningbouwverenigingen) uitgegeven. Die grote ontwikkelaars en WBV's zitten in de regel niet in de markt voor losse ('tweedehands') woningen. Die hebben dus ook niet te maken met overdrachtsbelasting (is immers niet voor nieuwbouw). Verandering in de overdrachtsbelasting zal voor deze investeerders dus helemaal geen impact hebben.
(Uiteraard zullen ze wel meer of minder interesse hebben als ze voor de lange termijn een beter of slechter rendement verwachten.)

Andersom hebben 'huisjesmelkers' die in de markt zijn voor 'tweedehands' woningen vaak niet de mogelijkheid om zelf iets nieuws te ontwikkelen, omdat er geen 'vrije' terreinen zijn. Enige wat je nog wel ziet gebeuren is grote verbouw of optopping van bestaande woningen of sloop-en-nieuwbouw. Maar in die situaties zullen ze toch ook eerst het gebouw moeten kopen dat ze willen verbouwen/renoveren/slopen. En dan heb je dus weer te maken met die verhoogde overdrachtsbelasting. Voor deze groep zal een hogere overdrachtsbelasting daarom niet leiden tot meer of minder nieuwbouw in vergelijking met oudbouw, omdat er geen verschil in de meerkosten is tussen voor en na deze maatregel.

[n4m3l355]

Neuzelaar schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 19:23:
[...]

Waarom? Die ontwikkelaars hebben ook land nodig, werkkrachten, materiaal etc. Al die zaken heeft de particulier ook nodig. Sterker nog, vaak hebben die grote jongens lokaal zo’n grote impact dat zij ook gewoon de prijzen bepalen en net de oorzaak zijn van de sterke prijsstijgingen. Althans zo gaat het in België. In Antwerpen spreekt men al van de vastgoedmaffia....

De grootste boef in vastgoed is de overheid zelf. Als je een grond gebonden woning koopt gaat 30% naar de lokale gemeente, 6-7% naar de ontwikkelaar, 2.8% naar de bouwer. Rest zijn vaste kosten.

Waar een prive belegger zich in onderscheid tov een ontwikkelaar, de meeste ontwikkelaars bouwen om af te zetten en kunnen pas beginnen zodra er een x percentage verkocht is vanwege de financiering. Dit zijn veelal toch grotere projecten cq meerdere woningen. De prive belegger renteniert. Dit is toch wel een wezenlijk verschil in effect op de maatschappij. Ik ga hier niet op in specifiek of rentenieren of woning bezit goed of fout is, dit lijkt me niet echt relevant voor deze discussie "vastgoed als investering".

[marvel27]

Wat is de beste manier om te weten te komen wat een realistische huurprijs is voor een pand dat je op het oog hebt? Gewoon funda/pararius checken in de hoop dat er vergelijkbare panden te huur staan, of, in het geval van Funda, onlangs verhuurd zijn?

Houden jullie een overzicht bij van gemiddelde huurprijzen per m2 in de buurt die je op het oog hebt?

Best arbeidsintensief, of bestaan er handige tools voor?

[Freeaqingme]

@marvel27 Let ook op de puntentelling. Mogelijk dat die al de prijs bepaalt.

[RichieB]

@marvel27 Ik heb in de buurt vergelijkbare huurhuizen opgezocht op Funda en die bewaard als favoriet. Vervolgens heb ik gekeken hoe snel ze op "verhuurd" sprongen. Dat gaf me een goede indicatie wat kennelijk werkt en wat minder. Daarna heb ik een makelaar gezocht met goede contacten die met mijn (vrij forse) huurprijs wel mogelijkheden zag. Uiteindelijk ben ik 5% gezakt omdat de huurder die zich aandiende erg betrouwbaar en stabiel leek (en ook blijkt na 2 jaar).

[Sebas1337]

Freeaqingme schreef op dinsdag 1 september 2020 @ 22:52:
@marvel27 Let ook op de puntentelling. Mogelijk dat die al de prijs bepaalt.

Die geldt alleen voor sociale huurwoningen, niet voor vrije sector.

[c-nan]

Sebas1337 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 10:41:
[...]

Die geldt alleen voor sociale huurwoningen, niet voor vrije sector.

Bepaalt de puntentelling niet of het een sociale huurwoning is?

[Sebas1337]

c-nan schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:20:
[...]

Bepaalt de puntentelling niet of het een sociale huurwoning is?

Nee, voor zover ik weet is het tegenwoordig zo dat de eerste maand huur bepaald of het een vrije sector of sociale huur is. Dus als je tegen bijvoorbeeld 1000 pm een appartement huurt is dat per definitie vrije sector. Is het onder de sociale huur grens (ergens rond de 600 - 700 737 pm) dan is het sociale huur en gaat de puntentelling meedoen.

edit: sociale huurgrens 2020[

[ Voor 3% gewijzigd door Sebas1337 op 02-09-2020 11:30 ]

[Richh]

Sebas1337 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 10:41:
[...]

Die geldt alleen voor sociale huurwoningen, niet voor vrije sector.

Sebas1337 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:27:
[...]


Nee, voor zover ik weet is het tegenwoordig zo dat de eerste maand huur bepaald of het een vrije sector of sociale huur is. Dus als je tegen bijvoorbeeld 1000 pm een appartement huurt is dat per definitie vrije sector. Is het onder de sociale huur grens (ergens rond de 600 - 700 pm) dan is het sociale huur en gaat de puntentelling meedoen.

Volgens mij klopt dat niet. Een huurder in de vrije sector mag in de eerste 6 maanden wél aanspraak maken op de huurcommissie. Als blijkt dat een woning te weinig punten heeft voor de vrije sector, is het een sociale huurwoning, met alle bijbehorende regels. (dan wordt de prijs dus gemaximaliseerd op de prijs die uit de rekentool komt, sowieso minder dan 737 euro dus).

Na 6 maanden kan je in de vrije sector niks meer doen met de huurcommissie en vervalt dus ook de mogelijkheid voor de huurder om dit te doen.
Eventuele huurstijgingen nadat het contract geliberaliseerd is, ookal wordt de woning daardoor duurder dan eigenlijk mag op basis van de punten, maken niks uit: dat mag allemaal.

[Sebas1337]

Richh schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:30:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dat niet. Een huurder in de vrije sector mag in de eerste 6 maanden wél aanspraak maken op de huurcommissie. Als blijkt dat een woning te weinig punten heeft voor de vrije sector, is het een sociale huurwoning, met alle bijbehorende regels. (dan wordt de prijs dus gemaximaliseerd op de prijs die uit de rekentool komt, sowieso minder dan 737 euro dus).

Na 6 maanden kan je in de vrije sector niks meer doen met de huurcommissie en vervalt dus ook de mogelijkheid voor de huurder om dit te doen.
Eventuele huurstijgingen nadat het contract geliberaliseerd is, ookal wordt de woning daardoor duurder dan eigenlijk mag op basis van de punten, maken niks uit: dat mag allemaal.

Ok, dus na 6 maanden vervalt dit inderdaad en is het voor zolang de huurder blijft zitten een vrije sector woning.

Maar in bijv. centrum Amsterdam zullen er zat huurwoningen zijn die volgens de puntentelling sociale huur zijn, maar voor veel meer dan dat verhuurd worden. Ligt dat dan puur aan dat mensen met een hoger inkomen dan de sociale huurgrens daar gaan wonen en dus anders geen aanspraak kunnen maken op de woning?

[Sebas1337]

m.a.w. als je als verhuurder een inkomenstoets doet bij de huurders dat deze (ruim) boven de sociale huurgrens verdienen zul je je woning dus altijd als vrije sector kunnen verhuren?

[Richh]

Sebas1337 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:46:
[...]


Ok, dus na 6 maanden vervalt dit inderdaad en is het voor zolang de huurder blijft zitten een vrije sector woning.

Volgens mij werkt het praktisch zo ja. Maar correct me if I'm wrong
Edit: bijv hier staat hetzelfde: https://huiskopenomteverh...-de-vrije-sector-krijgen/

Maar in bijv. centrum Amsterdam zullen er zat huurwoningen zijn die volgens de puntentelling sociale huur zijn, maar voor veel meer dan dat verhuurd worden.

Dat valt mee, want de WOZ waarde telt vrij zwaar mee en die natuurlijk hoog in het centrum van Amsterdam. Als het dan nog een beetje geisoleerd is en je installeert een hangende wc ipv een staande en het aanrecht is langer dan 2 meter, dan ben je er zo

Ik denk eerder dat er in Amsterdam veel mensen zijn die er wel vrede mee hebben dat ze eigenlijk teveel betalen - allang blij zijn dat ze überhaupt in Amsterdam wonen. Ook zullen velen niet op de hoogte zijn van de regels (expats), laat staan binnen 6 maanden.

Ligt dat dan puur aan dat mensen met een hoger inkomen dan de sociale huurgrens daar gaan wonen en dus anders geen aanspraak kunnen maken op de woning?

Sebas1337 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:48:
m.a.w. als je als verhuurder een inkomenstoets doet bij de huurders dat deze (ruim) boven de sociale huurgrens verdienen zul je je woning dus altijd als vrije sector kunnen verhuren?

Volgens mij maakt dat niks uit; de puntentelling gaat over de woning alleen. Je krijgt dan simpelweg een scheefhuurderssituatie, mogelijk mag je je huur dan sneller verhogen, maar je blijft gebonden aan de situatie dat het sociale huur is.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 02-09-2020 12:05 ]

[c-nan]

Richh schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:30:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dat niet. Een huurder in de vrije sector mag in de eerste 6 maanden wél aanspraak maken op de huurcommissie. Als blijkt dat een woning te weinig punten heeft voor de vrije sector, is het een sociale huurwoning, met alle bijbehorende regels. (dan wordt de prijs dus gemaximaliseerd op de prijs die uit de rekentool komt, sowieso minder dan 737 euro dus).

Na 6 maanden kan je in de vrije sector niks meer doen met de huurcommissie en vervalt dus ook de mogelijkheid voor de huurder om dit te doen.
Eventuele huurstijgingen nadat het contract geliberaliseerd is, ookal wordt de woning daardoor duurder dan eigenlijk mag op basis van de punten, maken niks uit: dat mag allemaal.

Ik dacht als de huurder binnen 6 maanden naar de huurcommissie stapt dat de huurprijs met terugwerkende kracht wordt gecorrigeerd.
Doet de huurder het na de 6 maanden, gebeurd het zonder terugwerkende kracht.

/edit
Niet dus.

Het is belangrijk dat de Huurcommissie uw verzoek binnen de eerste 6 maanden van het huurcontract ontvangt. Hierna kunt u geen toets van de aanvangshuurprijs meer aanvragen. U kunt na de eerste 6 maanden nog wel een huurverlaging aan uw verhuurder voorstellen. Dit kan ook bij een vrije-sectorwoning. U kunt de huurverlaging dan alleen niet afdwingen via de Huurcommissie.

[ Voor 14% gewijzigd door c-nan op 02-09-2020 12:19 ]

[marvel27]

Eigenlijk moet je dus bij elk pand dat je overweegt even de puntencalculator doorlopen om zeker te zijn dat het appartement niet onder sociale huur zou kunnen vallen, om te vermijden dat de huurprijs verlaagd wordt als de huurder binnen de zes maanden een toetsing aanvraagt bij de Huurcommissie.

Duidelijk geen passief inkomen

[LED-Maniak]

Richh schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:30:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dat niet. Een huurder in de vrije sector mag in de eerste 6 maanden wél aanspraak maken op de huurcommissie. Als blijkt dat een woning te weinig punten heeft voor de vrije sector, is het een sociale huurwoning, met alle bijbehorende regels. (dan wordt de prijs dus gemaximaliseerd op de prijs die uit de rekentool komt, sowieso minder dan 737 euro dus).

Na 6 maanden kan je in de vrije sector niks meer doen met de huurcommissie en vervalt dus ook de mogelijkheid voor de huurder om dit te doen.
Eventuele huurstijgingen nadat het contract geliberaliseerd is, ookal wordt de woning daardoor duurder dan eigenlijk mag op basis van de punten, maken niks uit: dat mag allemaal.

Tenzij het een kortlopend contract is(bijvoorbeeld 1 jaar). Dan mag de huurder ook na afloop gaan klagen en verlaging met terugwerkende kracht eisen.

Dit onderwerp komt hier wel vaker aan bod trouwens.

[GeFoX]

Met ingang van 1 januari 2021 wordt het algemene tarief van de
overdrachtsbelasting 8%. Het voorstel regelt verder dat het huidige tarief van 2%
voor woningen vanaf 1 januari 2021 alleen nog geldt voor de verkrijging van een
woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging, anders dan tijdelijk, als
hoofdverblijf gaat gebruiken én dat onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging
schriftelijk verklaart. Alle andere verkrijgers van woningen worden aangemerkt
als belegger, waarvoor het algemene tarief van 8% gaat gelden.

Bron

[Haodeyoude]

GeFoX schreef op dinsdag 15 september 2020 @ 19:04:
Met ingang van 1 januari 2021 wordt het algemene tarief van de
overdrachtsbelasting 8%. Het voorstel regelt verder dat het huidige tarief van 2%
voor woningen vanaf 1 januari 2021 alleen nog geldt voor de verkrijging van een
woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging, anders dan tijdelijk, als
hoofdverblijf gaat gebruiken én dat onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging
schriftelijk verklaart. Alle andere verkrijgers van woningen worden aangemerkt
als belegger, waarvoor het algemene tarief van 8% gaat gelden.

Bron

Raar voorstel met die zogenaamde "zelfbewoning verklaring" welke de belastingdienst gaat handhaven. Hadden beter het aantal kadaster registraties kunnen laten checken door de notaris. Nu voorkom je niet dat mensen een nieuwe woning kopen voor zelfbewoning en hun oude verhuren ipv verkopen. Ik dacht dat ze hier juist (ook) wat aan wilden doen.
Snap wel dat dit alternatief ook weer nadelen heeft als de oude woning lastig verkoopbaar is.

[Wolly]

Haodeyoude schreef op woensdag 16 september 2020 @ 02:26:
[...]


Raar voorstel met die zogenaamde "zelfbewoning verklaring" welke de belastingdienst gaat handhaven. Hadden beter het aantal kadaster registraties kunnen laten checken door de notaris. Nu voorkom je niet dat mensen een nieuwe woning kopen voor zelfbewoning en hun oude verhuren ipv verkopen. Ik dacht dat ze hier juist (ook) wat aan wilden doen.
Snap wel dat dit alternatief ook weer nadelen heeft als de oude woning lastig verkoopbaar is.

Misschien dat dit wat duidelijker is.


Bron

[LED-Maniak]

en als ik dan eerst plannen heb om het wel zelf te bewonen, maar na een jaar of twee besluit het te verhuren? Moet ik dan achteraf nog eens 6% aftikken aan de belastingdienst?

[ChiLLeR]

LED-Maniak schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:49:
en als ik dan eerst plannen heb om het wel zelf te bewonen, maar na een jaar of twee besluit het te verhuren? Moet ik dan achteraf nog eens 6% aftikken aan de belastingdienst?

Dat is een goede vraag, waarschijnlijk niet want men kijkt op het moment van overdracht naar de toe te passen heffing.. Maar dit zal duidelijk worden de komende tijd, want hoe lang moet er dan tussen zitten om geen heffing te moeten betalen met terugwerkende kracht? Als je al 1 of meerdere panden bezit voor verhuur zal het geen discussie zijn en moet je de 8% aftikken. Voor de mensen die hun 1e beleggingspand kopen zal er wat meer grijs gebied zijn denk ik.

[Wolly]

LED-Maniak schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:49:
en als ik dan eerst plannen heb om het wel zelf te bewonen, maar na een jaar of twee besluit het te verhuren? Moet ik dan achteraf nog eens 6% aftikken aan de belastingdienst?

Zoals ik het lees heb je tot je 35e eenmalig een vrijkaartje voor de overdrachtsbelasting. Als je die vrijkaart hebt ingeleverd bij de koop van een huis zal je bij een volgende huizenkoop de reguliere belasting moeten betalen.

Dus je kan gerust je huis verhuren waar je je vrijkaart voor hebt ingeleverd (na het eerst even zelf bewoond te hebben), maar als je daarna iets koopt om in te gaan wonen mag je 2% betalen.

Trouwens jammer voor de mensen die een vakantiewoning willen kopen, die betalen vanaf volgend jaar 8% ipv de huidige 2%. Zij lijken het kind van de rekening te zijn want meestal (?) mag je niet eens 'wonen' in een vakantiewoning. Die vakantiewoning is dus helemaal niet interessant voor starters, waar deze regeling voor is opgetuigd.

[ Voor 18% gewijzigd door Wolly op 17-09-2020 15:50 ]

[TheUninvited]

Wolly schreef op woensdag 16 september 2020 @ 22:13:
[...]


Misschien dat dit wat duidelijker is.

[Afbeelding]
Bron

Ik heb al een huis gekocht, maar als ik een 2e woning koop voor mijn 35e krijg ik dus ook nog die vrijstelling als ik hem zelf ga bewonen als ik het goed lees? Ik zit er zelf aan te denken om mijn huidige woning aan te houden voor verhuur als ik een volgende ga kopen over een aantal jaar benieuwd of je dan ook in aanmerking komt voor die vrijstelling. Zou wel een hiaat zijn natuurlijk, lijkt me niet de insteek althans.

[deejeebv]

TheUninvited schreef op zondag 1 november 2020 @ 13:38:
[...]


Ik heb al een huis gekocht, maar als ik een 2e woning koop voor mijn 35e krijg ik dus ook nog die vrijstelling als ik hem zelf ga bewonen als ik het goed lees? Ik zit er zelf aan te denken om mijn huidige woning aan te houden voor verhuur als ik een volgende ga kopen over een aantal jaar benieuwd of je dan ook in aanmerking komt voor die vrijstelling. Zou wel een hiaat zijn natuurlijk, lijkt me niet de insteek althans.

Heb je geen hypotheek meer op je huidige huis? Als je wel een hypotheek hebt zul je toestemming van de bank moeten krijgen en die ga je vrijwel zeker niet krijgen, tenzij je een speciale verhuurdershypotheek hebt. Met een dergelijke hypotheek kun je maar max 70% van de waarde in verhuurde staat financieren.

[TheUninvited]

deejeebv schreef op zondag 1 november 2020 @ 13:45:
[...]

Heb je geen hypotheek meer op je huidige huis? Als je wel een hypotheek hebt zul je toestemming van de bank moeten krijgen en die ga je vrijwel zeker niet krijgen, tenzij je een speciale verhuurdershypotheek hebt. Met een dergelijke hypotheek kun je maar max 70% van de waarde in verhuurde staat financieren.

Daarom over een paar jaar waarschijnlijk als de LTV laag genoeg is.

[Aakab]

Zoals velen in deze topic zit ik ook te overwegen om met mijn overwaarde een tweede woning te kopen om te verhuren en/of eigen woning te verhuren.

Situatie:

Woning getaxeerd op 485.000.
325.000 actuele schuld.

Ik kan dus mogelijk 150k aan overwaarde inzetten. Nu gaan woningen die hier geschikt zijn voor de verhuur weg voor ongeveer 250.000.

Optie a.

Ik koop een kluswoning van 150k. Ik heb dan geen extra verhuurhypotheek nodig en de bank zal hiermee waarschijnlijk snel akkoord gaan? Er is in deze constructie geen mogelijkheid om een 3de en een 4de woning op termijn te kopen, toch?

Optie b.

Ik splits de woning waar ik nu in woon op in losse eenheden (deze heeft 7 kamers, ik mag er maximaal 3 zonder vergunning voor verhuur aanbieden las ik). Mogelijk kan ik eerst woning opsplitsen met vergunning in 2 woningen en dan binnen ieder 3 kamers verhuren? Zelf ga ik dan opzoek naar een nieuwe woning.

Optie c.

Ik koop een woning van 250.000, vraag een verhuurhypotheek aan en zet 30% vanuit mijn overwaarde in. Op termijn kan ik door naar een 3de of 4de woning.

Ik merk dus dat ik nog heel erg aan het begin sta hiervan. Misschien toch maar naar een hypotheekadviseur gaan?

[koentjuh1987]

Zijn er ook mensen die een Tiny house kopen als investering en verhuren?
Lijkt aardig markt voor te zijn of vergis ik me?

[ Voor 25% gewijzigd door koentjuh1987 op 30-12-2020 19:49 ]

[appelflap1992]

Aakab schreef op woensdag 30 december 2020 @ 14:27:
Zoals velen in deze topic zit ik ook te overwegen om met mijn overwaarde een tweede woning te kopen om te verhuren en/of eigen woning te verhuren.

Situatie:

Woning getaxeerd op 485.000.
325.000 actuele schuld.

Ik kan dus mogelijk 150k aan overwaarde inzetten. Nu gaan woningen die hier geschikt zijn voor de verhuur weg voor ongeveer 250.000.

Optie a.

Ik koop een kluswoning van 150k. Ik heb dan geen extra verhuurhypotheek nodig en de bank zal hiermee waarschijnlijk snel akkoord gaan? Er is in deze constructie geen mogelijkheid om een 3de en een 4de woning op termijn te kopen, toch?

Optie b.

Ik splits de woning waar ik nu in woon op in losse eenheden (deze heeft 7 kamers, ik mag er maximaal 3 zonder vergunning voor verhuur aanbieden las ik). Mogelijk kan ik eerst woning opsplitsen met vergunning in 2 woningen en dan binnen ieder 3 kamers verhuren? Zelf ga ik dan opzoek naar een nieuwe woning.

Optie c.

Ik koop een woning van 250.000, vraag een verhuurhypotheek aan en zet 30% vanuit mijn overwaarde in. Op termijn kan ik door naar een 3de of 4de woning.

Ik merk dus dat ik nog heel erg aan het begin sta hiervan. Misschien toch maar naar een hypotheekadviseur gaan?

Ik zou voor optie b gaan. Ik zou niet te veel vreemd vermogen gebruiken om zo veel risico te vermijden. Wil je later toch die 3de en 4de woning kun je alsnog die verhuur hypotheek nemen op je 2de huis..

koentjuh1987 schreef op woensdag 30 december 2020 @ 19:49:
Zijn er ook mensen die een Tiny house kopen als investering en verhuren?
Lijkt aardig markt voor te zijn of vergis ik me?

Veel markt voor verhuur van tiny houses zeg je, waar baseer je dat op?

[mouse86]

koentjuh1987 schreef op woensdag 30 december 2020 @ 19:49:
Zijn er ook mensen die een Tiny house kopen als investering en verhuren?
Lijkt aardig markt voor te zijn of vergis ik me?

Ik lees her en der op fora wel eens hierover.. Maar ik vind de verdiensten maar mager voor een aanzienlijk risico wat je moet nemen.

Vaak staat zo'n tiny house op een camping waar je jaarlijks gauw 2500€ aan liggeld en service kosten moet betalen. Dan heb je dat de tiny house niet zo duurzaam is als een stenen woning dus je moet het zien als een afschrijving wat je ook jaarlijks mee moet nemen.

En de verhuur markt is enorm seizoens gebonden.

[koentjuh1987]

https://www.bd.nl/uden-ve...%3A%2F%2Fwww.google.nl%2F

Zoiets bijv. Misschien definitie van Tiny house vs stacaravan even scherp stellen 😉

[Caeruleus]

Aakab schreef op woensdag 30 december 2020 @ 14:27:
Zoals velen in deze topic zit ik ook te overwegen om met mijn overwaarde een tweede woning te kopen om te verhuren en/of eigen woning te verhuren.

Situatie:

Woning getaxeerd op 485.000.
325.000 actuele schuld.

Ik kan dus mogelijk 150k aan overwaarde inzetten. Nu gaan woningen die hier geschikt zijn voor de verhuur weg voor ongeveer 250.000.

Optie a.

Ik koop een kluswoning van 150k. Ik heb dan geen extra verhuurhypotheek nodig en de bank zal hiermee waarschijnlijk snel akkoord gaan? Er is in deze constructie geen mogelijkheid om een 3de en een 4de woning op termijn te kopen, toch?

Optie b.

Ik splits de woning waar ik nu in woon op in losse eenheden (deze heeft 7 kamers, ik mag er maximaal 3 zonder vergunning voor verhuur aanbieden las ik). Mogelijk kan ik eerst woning opsplitsen met vergunning in 2 woningen en dan binnen ieder 3 kamers verhuren? Zelf ga ik dan opzoek naar een nieuwe woning.

Optie c.

Ik koop een woning van 250.000, vraag een verhuurhypotheek aan en zet 30% vanuit mijn overwaarde in. Op termijn kan ik door naar een 3de of 4de woning.

Ik merk dus dat ik nog heel erg aan het begin sta hiervan. Misschien toch maar naar een hypotheekadviseur gaan?

Optie d:
Er vanuit gaande dat je 150k kunt gebruiken en je maximaal 70% kan lenen bij een verhuurhypotheek kun je ook 2 huizen van 250k kopen, 2k 75000 "eigen" inleg, 2x 175000 hypotheek
(Of 3 huizen, koopprijs per huis 166k, 50k per woning "eigen" inleg)
Met meerdere huizen spreidt je het risico voor het geval er eentje leeg staat en het levert je onder de streep meer op.

[n4m3l355]

Welke bank gaat jou de overwaarde geven om in een beleggingspand te investeren waarbij je een tweede hypotheek nodig hebt om dit te financieren? Zelfs een klusjespand financieren maak ik me sterk dat hier een bank zich mee bezig wilt houden.

[Rubbergrover1]

Aakab schreef op woensdag 30 december 2020 @ 14:27:
Zoals velen in deze topic zit ik ook te overwegen om met mijn overwaarde een tweede woning te kopen om te verhuren en/of eigen woning te verhuren.

Situatie:

Woning getaxeerd op 485.000.
325.000 actuele schuld.

Ik kan dus mogelijk 150k aan overwaarde inzetten.

Dat hangt ook van je inkomen af. De lening moet namelijk wel bij je inkomen 'passen'.

[Caeruleus]

n4m3l355 schreef op donderdag 31 december 2020 @ 10:59:
Welke bank gaat jou de overwaarde geven om in een beleggingspand te investeren waarbij je een tweede hypotheek nodig hebt om dit te financieren? Zelfs een klusjespand financieren maak ik me sterk dat hier een bank zich mee bezig wilt houden.

https://www.viisi.nl/hypotheekadvies/verhuurhypotheek/

Is de woning waar je nu in woont meer waard dan de hypotheek of is de woning hypotheekvrij, dan kun je bij een aantal hypotheekverstrekkers je hypotheek verhogen tot de huidige marktwaarde. Dit bedrag gebruik je om de nieuwe verhuurwoning mee aan te kopen, eventueel in combinatie met een verhuurhypotheek. De rente voor een woonhypotheek ligt doorgaans lager dan de rente voor een verhuurhypotheek.

Ik woon zelf in Engeland en bij een verhuurhypotheek ("buy to let" zoals ze het hier noemen) wordt gekeken naar de potentiele inkomsten van het verhuurpand, niet naar jouw eigen inkomen. Zolang je maar 25% eigen geld meebrengt.
Dat dat eigen geld uit de meerwaarde van je eigen huis komt maakt de hypotheekverstrekker van de buy to let mortgage niet uit.

[Rubbergrover1]

koentjuh1987 schreef op woensdag 30 december 2020 @ 19:49:
Zijn er ook mensen die een Tiny house kopen als investering en verhuren?
Lijkt aardig markt voor te zijn of vergis ik me?

Voor mijn gevoel houden de meeste aanhangers van tiny houses ook van de relatieve onafhankelijkheid die er vaak bij zit. En willen ze dus vooral ook een 'eigen' woning en geen huurwoning. Of de huurmarkt zo groot is vraag ik me dus af.

[koentjuh1987]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 december 2020 @ 11:07:
[...]

Voor mijn gevoel houden de meeste aanhangers van tiny houses ook van de relatieve onafhankelijkheid die er vaak bij zit. En willen ze dus vooral ook een 'eigen' woning en geen huurwoning. Of de huurmarkt zo groot is vraag ik me dus af.

Heb je een punt.

[n4m3l355]

Een belangrijk punt is bij de specifieke verstrekker kun je je eigen hypotheek verhogen, dat betekend dus geen twee hypotheken. Dit is om te voorkomen dat een achtergesteld raakt. Dan is nog steeds de vraag of men bereid is om het risico op verhuur te nemen voor de volle pond. Nogmaals ik maak me sterk dat dit gaat sterker nog zelfs mag.

[Freeaqingme]

appelflap1992 schreef op woensdag 30 december 2020 @ 20:54:
[...]


Ik zou voor optie b gaan. Ik zou niet te veel vreemd vermogen gebruiken om zo veel risico te vermijden.

Hoewel 'te veel' natuurlijk nooit goed is, vind ik dit een bijzonder advies. Hoe meer geleend geld je hebt, des te groter je hefboom (en dus rendement). Uiteraard moet je wel zorgen dat de risico's beheersbaar blijven, maar juist met vastgoed zou dat risico beperkt moeten zijn omdat er een onderpand is. Daarnaast wilt eigenlijk iedere hypotheeknemer een LTV van maximaal 70-80% van de marktwaarde (in verhuurde staat).

Uiteraard is het dan nog niet risico-vrij, maar het is geen consumptief krediet waarbij het veel meer voord e hand zou liggen om niet te lenen.

[appelflap1992]

Freeaqingme schreef op donderdag 31 december 2020 @ 12:11:
[...]


Hoewel 'te veel' natuurlijk nooit goed is, vind ik dit een bijzonder advies. Hoe meer geleend geld je hebt, des te groter je hefboom (en dus rendement).

Ja en rendement en risico gaan hand in hand dat weet iedereen. Eigenlijk zeg je wat ik bedoel, te is nooit goed. Hij moet zelf afvragen wanneer het voor hem "te" is.

[Aakab]

Caeruleus schreef op donderdag 31 december 2020 @ 09:51:
[...]

Optie d:
Er vanuit gaande dat je 150k kunt gebruiken en je maximaal 70% kan lenen bij een verhuurhypotheek kun je ook 2 huizen van 250k kopen, 2k 75000 "eigen" inleg, 2x 175000 hypotheek
(Of 3 huizen, koopprijs per huis 166k, 50k per woning "eigen" inleg)
Met meerdere huizen spreidt je het risico voor het geval er eentje leeg staat en het levert je onder de streep meer op.

Dank! Hoe vlieg ik deze optie vervolgens aan? Eerst de 150 vrijmaken bij me eigen bank (gaan ze dit me eigen gewoon geven?) en een oriënterend gesprek aangaan bij verhuurhypotheekbank? Of gewoon een hypotheekadviseur die het gehele traject kan vormgeven in de arm nemen?

Die eerste drempel is gewoon te hoog merk ik.

[mmmmmark]

Interessant topic en net helemaal doorgelezen.

Ik heb zelf mijn hypotheek bijna afbetaald (75k restschuld) woningwaarde ongeveer 500k. Met rabobank gebeld en er werd aangegeven dat ik mijn huidige hypotheek kan ophogen naar 500k. Als ik het goed heb begrepen bleef ik dan mijn huidige rente houden (wel opslag voor hogere leen/waarde ratio) en hou ik ook hypotheekrente aftrek.

De 425k die ik zou kunnen lenen zou ik hiervan 2 investeringspandjes kunnen kopen. Ik heb echter een aantal vragen waar jullie wellicht een antwoord op hebben.

• Volgens mij valt de waarde van deze appartementen dan in BOX 3. Echter valt me schuld vna mijn huidige woning in BOX 1 (met de bovenstaande constructie). Betekent dit dat ik dan VRH moet betalen voor de 2 panden?


Om te kijken of het interessant is om momenteel iets te kopen ben ik wat aan het rekenen, Ik zie dat een aantal mensen het hier over ROI maar aangezien je initieel investment (gedeeltelijk) plaatsvind op t=0 (met hypotheek daaraan maandelijks) en je inkomsten beginnen vanaf t=0/1 waarom gebruiken jullie dan niet IRR? Simpel voorbeeld. Stel ik koop een pand van 200k dan zijn de maandelijkse kosten 322 euro aan rente aan 411 euro aflossing. Als ik dit pand zou kunnen verhuren voor 800 euro p maand hoe berekenen jullie of dit interessant is?
• Kijken jullie naar de 322 euro rente of nemen jullie ook het aflossing deel mee? Andere tips?

Mbt de overdrachtsbelasting is nu verklaring nodig voor zelfbewoning als je onder de 2% wilt vallen. Ik heb nergens kunnen vinden hoe lang je een nieuw pand zou moeten bewonen om voor de 2% in aanmerking te komen.

Iemand meer informatie hierover?

[Freeaqingme]

mmmmmark schreef op vrijdag 1 januari 2021 @ 23:11:
De 425k die ik zou kunnen lenen zou ik hiervan 2 investeringspandjes kunnen kopen. Ik heb echter een aantal vragen waar jullie wellicht een antwoord op hebben.

• Volgens mij valt de waarde van deze appartementen dan in BOX 3. Echter valt me schuld vna mijn huidige woning in BOX 1 (met de bovenstaande constructie). Betekent dit dat ik dan VRH moet betalen voor de 2 panden?

Correct. Voordeel is wel dat de inkomsten daardoor niet als inkomen belast worden. Lijkt me netto een voordeel (maar dat is iets wat je kan narekenen natuurlijk).

Verder zou mijn suggestie zijn om die hypotheek niet maximaal te benutten voor de volle 500K. Dat bedrag is tegen de huidige marktwaarde, en is daarmee wellicht wel een beetje een risico. Wellicht leuk om in 2021 te beginnen met 1 object, en dan volgend jaar pas de 2e te doen?

Je andere vragen heb ik zo op het late uur geen antwoord op, maar ongetwijfeld kunnen anderen daar weer wat zinvols over zeggen.

[Rubbergrover1]

mmmmmark schreef op vrijdag 1 januari 2021 @ 23:11:
• Volgens mij valt de waarde van deze appartementen dan in BOX 3. Echter valt me schuld vna mijn huidige woning in BOX 1 (met de bovenstaande constructie). Betekent dit dat ik dan VRH moet betalen voor de 2 panden?

De mededeling over aftrekbaarheid van Rabo is in dit geval incorrect. De verhoging van de lening valt namelijk helemaal niet in Box 1. Als het geld niet wordt gebruikt voor het kopen van een (duurdere) eigen woning of voor verbouwing of onderhoud daarvan, dan valt de lening gewoon in Box 3. Ook als het onderpand van de lening toevallig de Box 1 eigen woning is. Je hebt dan ook helemaal geen renteaftrek over die verhoging, maar daar staat tegenover dat de lening wel je Box 3 vermogen vermindert. (Wat in dit geval waarschijnlijk ook een groter voordeel is.)

Om te kijken of het interessant is om momenteel iets te kopen ben ik wat aan het rekenen, Ik zie dat een aantal mensen het hier over ROI maar aangezien je initieel investment (gedeeltelijk) plaatsvind op t=0 (met hypotheek daaraan maandelijks) en je inkomsten beginnen vanaf t=0/1 waarom gebruiken jullie dan niet IRR?

Strikt genomen worden geen van beide methodes echt gebruikt. Er wordt vaak gekeken naar de ROI voor 1 jaar.

Waarom er vaak niet naar de IRR wordt gekeken is omdat meestal nog niet bekend is hoe lang het OG aangehouden wordt, of dat het uitgangspunt is dat het 'lang' aangehouden wordt. Bij IRR is het uitgangspunt dat je kijkt naar een bepaald periode dat je een asset aanhoudt, en vervolgens aan de cashflow een contante waarde hangt. Zonder 'einddatum' is dit dus moeilijk te bepalen. (Nog los van het meer principiële probleem dat de methode van IRR berekening uitgaat van herinvestering van de opbrengsten, wat bij een verhuurde woning in de regel niet 1-op-1 kan.)

Daarnaast kijken veel mensen vooral naar de huurinkomsten die het tijdens het aanhouden van de woning oplevert, en minder naar de waarde bij verkoop. Vooral ook omdat dat laatste veel moeilijker te voorspellen is. Je kunt een fantastisch businessmodel maken als je uitgaat van forse waardestijging, terwijl het zelfde pand misschien een no-go krijgt als je uitgaat van waardedaling.

Simpel voorbeeld. Stel ik koop een pand van 200k dan zijn de maandelijkse kosten 322 euro aan rente aan 411 euro aflossing. Als ik dit pand zou kunnen verhuren voor 800 euro p maand hoe berekenen jullie of dit interessant is?
• Kijken jullie naar de 322 euro rente of nemen jullie ook het aflossing deel mee? Andere tips?

Daar verschillen de meningen volgens mij over. Ik zou zelf niet naar de aflossing kijken. Maar je moet ook andere kosten meenemen. Even los van de kosten voor verhuur en leegstand zou ik voor onderhoud een % per jaar rekenen (zeg 150 per maand) en heb je daarnaast ook nog te maken met gemeentelijke lasten en heffingen en zaken als de opstalverzekering, waarvoor je ook wel op zo'n 100 euro per maand komt. Ik zou dan dus rekenen met zo'n 570 euro kosten plus de kosten die met de verhuur samenhangen.

[Ahrnuld]

Wolly schreef op woensdag 16 september 2020 @ 22:13:
[...]


Misschien dat dit wat duidelijker is.

[Afbeelding]
Bron

Hmm, ik vraag me af in hoeverre het dan mogelijk is om mijn huidige woning (waar ik overigens 8% overdrachtsbelasting over heb bepaald) te gaan verhuren, en een nieuwe woning kopen voor mezelf en evt. nieuwe partner tegen 2% overdrachtsbelasting.

Compleet OT en misschien tegen het zere been van een paar mensen: Het valt me ondertussen echt op dat het 'stel' een donkere man en een blonde vrouw zijn. Wie maakt zo'n keuze en waarom? Het is namelijk bijna nooit andersom, of blond + blond, of donker + donker etc. Ik ben oprecht benieuwd naar de beweegredenen van de ontwerper aangezien dit imho in diverse media wel echt de trend van 2020 genoemd mag worden.

[RatedR]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 2 januari 2021 @ 06:54:
[...]


Waarom er vaak niet naar de IRR wordt gekeken is omdat meestal nog niet bekend is hoe lang het OG aangehouden wordt, of dat het uitgangspunt is dat het 'lang' aangehouden wordt. Bij IRR is het uitgangspunt dat je kijkt naar een bepaald periode dat je een asset aanhoudt, en vervolgens aan de cashflow een contante waarde hangt. Zonder 'einddatum' is dit dus moeilijk te bepalen. (Nog los van het meer principiële probleem dat de methode van IRR berekening uitgaat van herinvestering van de opbrengsten, wat bij een verhuurde woning in de regel niet 1-op-1 kan.)

IRR kan prima berekend worden zonder herinvestering van de uitgaande cashflow. Verder kun je de IRR berekenen over een range van "einddatums", kan zelfs een leidraad zijn om te bekijken hoelang je het pand moet aanhouden. De grote onbekende blijft de verkoopprijs, maar dat heeft bij langere looptijden een steeds kleinere invloed op de IRR (want eerdere cashflow is meer "waard" dan latere cashflow).

[mmmmmark]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 2 januari 2021 @ 06:54:
[...]

De mededeling over aftrekbaarheid van Rabo is in dit geval incorrect. De verhoging van de lening valt namelijk helemaal niet in Box 1. Als het geld niet wordt gebruikt voor het kopen van een (duurdere) eigen woning of voor verbouwing of onderhoud daarvan, dan valt de lening gewoon in Box 3. Ook als het onderpand van de lening toevallig de Box 1 eigen woning is. Je hebt dan ook helemaal geen renteaftrek over die verhoging, maar daar staat tegenover dat de lening wel je Box 3 vermogen vermindert. (Wat in dit geval waarschijnlijk ook een groter voordeel is.)

Dank voor je uitgebriede antwoord!! Ik vond het ook al vreemd, wellicht is het resultaat netto uiteindleijk ehtzelfde dit moet ik nog berekenen (in ieder geval wat het uiteindleijk nu gaat kosten, ook je overige suggesties meenemend.

RatedR schreef op zaterdag 2 januari 2021 @ 11:57:
[...]


IRR kan prima berekend worden zonder herinvestering van de uitgaande cashflow. Verder kun je de IRR berekenen over een range van "einddatums", kan zelfs een leidraad zijn om te bekijken hoelang je het pand moet aanhouden. De grote onbekende blijft de verkoopprijs, maar dat heeft bij langere looptijden een steeds kleinere invloed op de IRR (want eerdere cashflow is meer "waard" dan latere cashflow).

Zoals RatedR ook aangeeft zie ik neit in waarom je niet de IIR zou kunnen berekenen. Een tijdhorizon van 1 jaar voor een ROI lijkt me erg kort ook gezien alle extra kosten die erbij komen kijken bij de aanschaf van een woning. Ik zou zelf, denk ik, zo lang mogelijk aanhouden (tenzij ik ergens anders weer een hoger IIR zou kunnen halen). Maar in ieder geval voor >10 jaar en de hypotheek rente ook voor minstens zo'n periode vastzetten.

[Rubbergrover1]

Er wordt uiteraard niet met een tijdhorizon van een jaar gerekend, maar er wordt vaak wel gekeken naar de kosten en opbrengsten op jaarbasis.

Het is ook een beetje de vraag waar je de berekening precies voor wilt gebruiken. Voor verschillende doelen kunnen verschillende rekenwijzes nuttig zijn. Zolang je je bewust bent van de eigenschappen en beperkingen van elke benaderingswijze.

[synx6]

Irr, BAR, NAR, zijn typische vastgoedmethodes. Kort door de bocht wil je de FCF verdisconteren met een voet die bij jou past. Indien je ncw dan positief is dan heb je in dat scenario een aantrekkelijk rendement. En wat @Rubbergrover1 zegt ken de voor en nadelen van elke methodiek en krijg daarmee een beeld.

Let wel dat de echte grote jongens rekenen met rules of thumb en veel op gevoel en timing doen. Ook al hebben die tegenwoordig een batterij van analisten bij zich (waar ze soms naar luisteren )

[n4m3l355]

mmmmmark schreef op vrijdag 1 januari 2021 @ 23:11:
De 425k die ik zou kunnen lenen zou ik hiervan 2 investeringspandjes kunnen kopen. Ik heb echter een aantal vragen waar jullie wellicht een antwoord op hebben.

Het is maar de vraag of de bank bereid is om daadwerkelijk de hypotheek op te hogen en dat je dit geld mag gebruiken voor investeringspandjes. Ze zullen zowieso je eigen woning als onderpand willen nemen met alle risico van dien.

Om te kijken of het interessant is om momenteel iets te kopen ben ik wat aan het rekenen, Ik zie dat een aantal mensen het hier over ROI maar aangezien je initieel investment (gedeeltelijk) plaatsvind op t=0 (met hypotheek daaraan maandelijks) en je inkomsten beginnen vanaf t=0/1 waarom gebruiken jullie dan niet IRR? Simpel voorbeeld. Stel ik koop een pand van 200k dan zijn de maandelijkse kosten 322 euro aan rente aan 411 euro aflossing. Als ik dit pand zou kunnen verhuren voor 800 euro p maand hoe berekenen jullie of dit interessant is?
• Kijken jullie naar de 322 euro rente of nemen jullie ook het aflossing deel mee? Andere tips?

Ik bereken normaal de ROI over 10 jaar waar ik gemiddeld 7.5% netto nodig heb (voor interest) zonder indexering van het pand aangezien ik zelden verkoop. Nu zijn er gevallen waarbij de huur mogelijkerwijs sterk opgetrokken kan worden. Maar als dit een "nieuw" pand is waarbij je zelf de huur op 800 zet, en je hebt een langdurige huurder is dit veelste weinig. Hier ga je gigantisch op toeleggen met management/onderhoud/belastingen en what not.

[Qwerty-273]

Altijd als ik weer een fragment uit "Nightmare Tenants and Slum Landlords" kijk moet ik aan dit topic denken. Tuurlijk is dat een andere markt, die van de UK. En natuurlijk zijn dat ook de excessen, die in NL ook helaas voorkomen. Het is leuk popcorn materiaal, maar als eigenaar in zo'n situatie is dat echt heel frustrerend.

[RichieB]

Een neef van mijn buurvrouw heeft een kennis die ook naar "Nightmare Tenants and Slum Landlords" kijkt. Heb het zelf gelukkig nog nooit gezien. Het zijn inderdaad excessen waar je als verhuurder wel iets aan kan doen bij de selectie van je huurders, maar je kan ook vette pech hebben. Gemiddeld genomen lijkt me het risico op dit soort ellende klein.

[ Voor 42% gewijzigd door RichieB op 07-01-2021 09:14 ]

[Son Gohan]

Ik lees al een tijdje mee met deze forum thread.. en voor mij is 2021 het jaar waar ik graag zou willen beginnen met mijn eerste vastgoed woning/appartement.

In Q4 2020 heb ik me aardig veel kennis op gedaan, op verschillende manieren zoals websites/webinairs/podcasts/kennisen/vrienden.

Alleen ik zie door de bomen het bos niet meer eerlijk gezegd. Ik weet gewoon niet meer waar ik moet beginnen.

Daarom heb ik een aantal vragen;

- Is er op tweakers een forum thread waar mensen vertellen over hun ervaring in vastgoed? Hoe zij bijvoorbeeld zijn begonnen? (wellicht heb ik dit over het hoofdgezien)

- Is het handig om met een accountant te gaan zitten om uitleg te vragen over het verhuren van vastgoed? Zo niet, met wie dan wel?

- Op het internet staat veel dat het bijna niet meer mogelijk is om een beleggershypotheek aan te vragen.. Mijn vraag naar jullie toe is, als je het geld hebt om een woning/appartement contant te kopen zou je dat dan doen? Of altijd met een beleggershypotheek? En kan je zo'n beleggershypotheek combineren je huidige hypotheek die je nu al hebt op een woning?

- Zouden jullie eerst je eigen woning zoveel mogelijk aflossen of zouden jullie het geld wat je 'over' hebt investeren in een vastgoed woning/appartement?

En als laatst, hebben jullie nog tips & tricks waar ik op moet letten.. Ik kijk uit naar jullie antwoorden en ervaringen.

Ohja trouwens; De regio waar ik mijn eerste vastgoed woning/appartement wil gaan kopen weet ik wel. Dus ik hou nou lettend funda/facebook en dergelijke websites goed in de gaten voor een woning/appartement.

PS: De reden waarom ik het hier post is omdat ik nergens een soort van "Beginnen met vastgoed" forum thread zag staan op Tweakers.

[ Voor 11% gewijzigd door Son Gohan op 08-01-2021 15:41 ]

[c-nan]

Son Gohan schreef op vrijdag 8 januari 2021 @ 15:39:
Ik lees al een tijdje mee met deze forum thread.. en voor mij is 2021 het jaar waar ik graag zou willen beginnen met mijn eerste vastgoed woning/appartement.

In Q4 2020 heb ik me aardig veel kennis op gedaan, op verschillende manieren zoals websites/webinairs/podcasts/kennisen/vrienden.

Alleen ik zie door de bomen het bos niet meer eerlijk gezegd. Ik weet gewoon niet meer waar ik moet beginnen.

Daarom heb ik een aantal vragen;

- Is er op tweakers een forum thread waar mensen vertellen over hun ervaring in vastgoed? Hoe zij bijvoorbeeld zijn begonnen? (wellicht heb ik dit over het hoofdgezien)

- Is het handig om met een accountant te gaan zitten om uitleg te vragen over het verhuren van vastgoed? Zo niet, met wie dan wel?

- Op het internet staat veel dat het bijna niet meer mogelijk is om een beleggershypotheek aan te vragen.. Mijn vraag naar jullie toe is, als je het geld hebt om een woning/appartement contant te kopen zou je dat dan doen? Of altijd met een beleggershypotheek? En kan je zo'n beleggershypotheek combineren je huidige hypotheek die je nu al hebt op een woning?

- Zouden jullie eerst je eigen woning zoveel mogelijk aflossen of zouden jullie het geld wat je 'over' hebt investeren in een vastgoed woning/appartement?

En als laatst, hebben jullie nog tips & tricks waar ik op moet letten.. Ik kijk uit naar jullie antwoorden en ervaringen.

Ohja trouwens; De regio waar ik mijn eerste vastgoed woning/appartement wil gaan kopen weet ik wel. Dus ik hou nou lettend funda/facebook en dergelijke websites goed in de gaten voor een woning/appartement.

PS: De reden waarom ik het hier post is omdat ik nergens een soort van "Beginnen met vastgoed" forum thread zag staan op Tweakers.

Indien je eigen geld hebt zou ik er meerdere woningen van kopen in plaats van 1 woning volledig zelf te betalen; 70% financieren, 30% eigen geld.

Crowdfunding is ook een manier van financieren, bijvoorbeeld Sameningeld. Houd echter wel rekening met hoge(re) rentes.

Verder heb ik helaas niet veel ervaring in vastgoed

[RichieB]

2020 was het eerste volle jaar dat wij onze oude woning in verhuur hadden. De cijfers:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Freeaqingme]

@RichieB Hoe kom je uit op dat rendement? Inkomen gedeeld door kosten kom ik - op een onrealistisch- veel hoger getal uit?

[RichieB]

Freeaqingme schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 18:00:
@RichieB Hoe kom je uit op dat rendement? Inkomen gedeeld door kosten kom ik - op een onrealistisch- veel hoger getal uit?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het maffe is dat ik ook nog op de hypotheek aan het aflossen ben, maar omdat de rente lager ligt dan het rendement druk ik daarmee langaam maar zeker mijn rendement. Leverage werkt dus echt. Misschien moet ik toch maar eens met de bank gaan praten over omzetten naar aflossingsvrij.. of bijlenen voor een 2e pandje.

[ Voor 27% gewijzigd door RichieB op 23-01-2021 19:10 ]

[YLMOSE]

RichieB schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 19:05:
[...]


***members only***

Dat is wel een flinke huurprijs in lijn met die woz waarde, of zitten er nog andere dingen bijgerekend?

[RichieB]

Er liggen zonnepanelen op het dak, dat scheelt de huurder zo’n €100 per maand aan stroomkosten. Verder is het gestoffeerd verhuurd. Geen services oid inbegrepen.

[Rubbergrover1]

Ik verbaas me regelmatig over de bedragen die sommige mensen blijkbaar aan huur kunnen en willen betalen. Ik denk dat ik dat niet eens zou durven vragen. Ik neem aan dat het hier om een zeer gewilde plek in een van de grote steden gaat?

[RichieB]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 23:41:
Ik verbaas me regelmatig over de bedragen die sommige mensen blijkbaar aan huur kunnen en willen betalen. Ik denk dat ik dat niet eens zou durven vragen.

Ik heb 2 verhuurmakelaars gesproken. De een adviseerde €2500 per maand, de ander dacht wel €3250 te kunnen vragen. Die 2e de opdracht gegeven. Binnen een maand verhuurd voor €3100 en reeds 1x verhoogd (inflatiecorrectie). Verhuurd aan een expat, 1 maand huur commissie betaald aan de makelaar door de huurder.

Ik neem aan dat het hier om een zeer gewilde plek in een van de grote steden gaat?

Ja en ja. Vrij unieke 2-onder-1-kap in Ypenburg (Den Haag). Ik vond het een heel leuk huis toen in er nog woonde en ik vind het nu ik er niet meer woon nog steeds leuk.

[vortexnl1982]

RichieB schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 23:49:
[...]

Ik heb 2 verhuurmakelaars gesproken. De een adviseerde €2500 per maand, de ander dacht wel €3250 te kunnen vragen. Die 2e de opdracht gegeven. Binnen een maand verhuurd voor €3100 en reeds 1x verhoogd (inflatiecorrectie). Verhuurd aan een expat, 1 maand huur commissie betaald aan de makelaar door de huurder.

[...]

Ja en ja. Vrij unieke 2-onder-1-kap in Ypenburg (Den Haag). Ik vond het een heel leuk huis toen in er nog woonde en ik vind het nu ik er niet meer woon nog steeds leuk.

Goed bezig.

Verhuur je de woning voor onbepaalde tijd of voor max 2 jaar? Heb je ook een verhuur hypotheek?

Wij gaan in mei ook onze woning verhuren.

[rube]

RichieB schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 23:49:
[...]
, 1 maand huur commissie betaald aan de makelaar door de huurder.

Ik weet niet precies hoe het geregeld is in jouw situatie, maar je weet dat jouw verhuurmakelaar geen kosten bij de huurder in rekening mag brengen?

[RichieB]

vortexnl1982 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 00:14:
[...]
Verhuur je de woning voor onbepaalde tijd of voor max 2 jaar? Heb je ook een verhuur hypotheek?

Om de woning aantrekkelijker te maken heb ik er voor gekozen voor onbepaalde tijd te verhuren. Hypotheekconstructie is niet standaard (deels vanuit eigen BV) maar heb ik bij verhuur niet aangepast.

[RichieB]

rube schreef op zondag 24 januari 2021 @ 05:23:
[...]

Ik weet niet precies hoe het geregeld is in jouw situatie, maar je weet dat jouw verhuurmakelaar geen kosten bij de huurder in rekening mag brengen?

Nee, dat weet (wist) ik niet. Ik heb me daar ook niet mee bemoeid. De makelaar kwam er zelf mee: commissie wordt betaald door verhuurder. Of eigenlijk door de werkgever van de verhuurder waar de makelaar al meerdere keren een huurhuis voor had geregeld. Het werkt eigenlijk andersom: bedrijven huren expats in, die moeten ergens wonen. Makelaar gaat op zoek naar huizen. Bij succes krijgt die commissie betaald.

[ Voor 13% gewijzigd door RichieB op 24-01-2021 23:46 ]

[RichieB]

.

[ Voor 99% gewijzigd door RichieB op 24-01-2021 09:31 ]

[emnich]

RichieB schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 19:05:
[...]


***members only***

Het maffe is dat ik ook nog op de hypotheek aan het aflossen ben, maar omdat de rente lager ligt dan het rendement druk ik daarmee langaam maar zeker mijn rendement. Leverage werkt dus echt. Misschien moet ik toch maar eens met de bank gaan praten over omzetten naar aflossingsvrij.. of bijlenen voor een 2e pandje.

Mooie cijfers maar het echte rendement weet je pas als de expats uit het huis zijn. Je vraagt een hele mooie huur dus je hebt voldoende marge maar hou zeker rekening met herstelkosten. Er zijn aardig wat expats die hun huurhuis in erg slechte staat achterlaten (en ook expats die in zulke dure huizen wonen).

[RichieB]

emnich schreef op zondag 24 januari 2021 @ 09:30:
[...]

Mooie cijfers maar het echte rendement weet je pas als de expats uit het huis zijn. Je vraagt een hele mooie huur dus je hebt voldoende marge maar hou zeker rekening met herstelkosten. Er zijn aardig wat expats die hun huurhuis in erg slechte staat achterlaten (en ook expats die in zulke dure huizen wonen).

Natuurlijk, dat is altijd een risico. En ook de grootste dooddoener die je altijd hoort. Ik ben de afgelopen 20 maanden 4 keer binnen geweest voor kleine zaken (uitleg apparatuur, ophalen post, vervanging CV thermostaat, etc) en ik heb geluk gehad. Keurige huurders die het huis netjes behandelen alsof het van hunzelf is.

[synx6]

Freeaqingme schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 18:00:
@RichieB Hoe kom je uit op dat rendement? Inkomen gedeeld door kosten kom ik - op een onrealistisch- veel hoger getal uit?

Het is ROE.

[daan!]

rube schreef op zondag 24 januari 2021 @ 05:23:
[...]

Ik weet niet precies hoe het geregeld is in jouw situatie, maar je weet dat jouw verhuurmakelaar geen kosten bij de huurder in rekening mag brengen?

RichieB schreef op zondag 24 januari 2021 @ 09:27:
[...]

Nee, dat weet (wist) ik niet. Ik heb me daar ook niet mee bemoeid. De makelaar kwam er zelf mee: commissie wordt betaald door verhuurder. Of eigenlijk door de werkgever van de verhuurder waar de makelaar al meerdere keren een huurhuis voor had geregeld. Het werkt eigenlijk andersom: bedrijven huren expats in, die moeten ergens wonen. Makelaar gaat op zoek gaan huizen. Bij succes krijgt die commissie betaald.

Volgens mij is het zo dat makelaars niet aan beide partijen een commissie in rekening mogen brengen.

Dus of de verhuurder betaalt een commissie, of de huurder betaalt een commissie.
Dus als jij de makelaar niets hebt betaald dan is er niets verkeerds gebeurd. (inclusief inschrijfgeld, administratiekosten, bezichtigingskosten, noem-willekeurig-wat-dan-ook aan kosten)
IANAL enzo.

[Skyaero]

daan! schreef op zondag 24 januari 2021 @ 23:23:
[...]

Volgens mij is het zo dat makelaars niet aan beide partijen een commissie in rekening mogen brengen.

Dus of de verhuurder betaalt een commissie, of de huurder betaalt een commissie.
Dus als jij de makelaar niets hebt betaald dan is er niets verkeerds gebeurd. (inclusief inschrijfgeld, administratiekosten, bezichtigingskosten, noem-willekeurig-wat-dan-ook aan kosten)
IANAL enzo.

Dit is onjuist. Het gaat erom wie de opdracht verstrekt. Als jij als verhuurder de makelaar opdracht verstrekt om een huurder te regelen, dan betaal jij. Als een huurder een makelaar opdracht geeft om een woning te zoeken, betaalt de huurder.

Het ACM is daar heel duidelijk over
https://www.consuwijzer.n...g-huurbemiddelaar-rekenen

[daan!]

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:15:
[...]


Dit is onjuist. Het gaat erom wie de opdracht verstrekt. Als jij als verhuurder de makelaar opdracht verstrekt om een huurder te regelen, dan betaal jij. Als een huurder een makelaar opdracht geeft om een woning te zoeken, betaalt de huurder.

En waaruit haal je precies dat de verhuurder de opdrachtgever was?
Uit het verhaal van RichieB haal ik juist dat de huurder (of eigenlijk de werkgever van huurder) de opdrachtgever was.
Die heeft namelijk al meerdere keren voor die werkgever een woning geregeld.

RichieB schreef op zondag 24 januari 2021 @ 09:27:
Of eigenlijk door de werkgever van de verhuurder waar de makelaar al meerdere keren een huurhuis voor had geregeld. Het werkt eigenlijk andersom: bedrijven huren expats in, die moeten ergens wonen. Makelaar gaat op zoek naar huizen. Bij succes krijgt die commissie betaald.

[rube]

daan! schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:42:
En waaruit haal je precies dat de verhuurder de opdrachtgever was?

Hieruit:

RichieB schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 23:49:
Ik heb 2 verhuurmakelaars gesproken. De een adviseerde €2500 per maand, de ander dacht wel €3250 te kunnen vragen. Die 2e de opdracht gegeven.

Maar goed, het gaat mij weer om het feit dat je hier dus een beetje mee op moet passen.

[RichieB]

@rube & @daan! Het was in mijn geval qua opdracht een combinatie: de makelaar is gespecialiseerd in verhuur aan expats en heeft diverse bedrijven als klant. Voor die bedrijven werkt de makelaar op commissiebasis. Ik heb mijn woning voor de verhuur aangemeld bij deze makelaar. De afspraak was meteen dat de commissie door de huurder (of werkgever van de huurder) betaald zou worden. Er was geen onduidelijkheid over.

Dat de makelaar vervolgens mij toch een rekening stuurde met daarop commissie zal wel een foutje geweest zijn. Ze corrigeerden het meteen. Dus oppassen moet je zeker.

[KevinVanLierde]

Ik ben ondernemer en ook al een tijdje bezig met vastgoed (verhuren). Met flippen momenteel nog geen ervaring. Ik zag dat het bericht al wat ouder is maar ik dacht ik reageer toch nog even. Welke regio ben je actief? Waarom wil je zo snel mogelijk aflossen? Wanneer je minder moet aflossen heb je toch ook meer cashflow om te investeren in nieuwe panden? spam is niet toegestaan.

[ Voor 16% gewijzigd door Ardana op 22-02-2021 17:14 ]

[Road-runner83]

Ik heb het eea terug gelezen maar zijn er ook mensen hier met een vakantiewoning als investering? (en waar je af en toe zelf heen kan natuurlijk )

Op GoT vind ik er nog niet zoveel over.

Deze optie overwegen wij om er dit jaar 1 aan te schaffen. Een collega van mij heeft er 3 dus daar ook al de nodige informatie vandaan gehaald. Uiteraard zitten hier ook risico's aan maar dat geldt eigenlijk voor alles behalve een spaarrekening .

Rendement wil je het liefst zo hoog mogelijk natuurlijk, 5% lijkt haalbaar maar zijn er mensen die hier meer halen? Ook ben ik benieuwd op welk park je een huisje hebt (mag via PB).

Thanks!

[ Voor 4% gewijzigd door Road-runner83 op 07-03-2021 14:04 ]

[Freeaqingme]

@Road-runner83 ik heb het idee dat bij die vakantiehuisjes het vooral de parkeigenaar er rijk van wordt. Hoe zit hun business model er uit vs je eigen kosten/omzetmodel?

[Road-runner83]

Freeaqingme schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:09:
@Road-runner83 ik heb het idee dat bij die vakantiehuisjes het vooral de parkeigenaar er rijk van wordt. Hoe zit hun business model er uit vs je eigen kosten/omzetmodel?

Die zullen er ook zeker rijk van worden .

Mijn collega haalt +/- 5% netto rendement uit het verhuur van zijn huisjes. Wij zouden ook een deel (1/3e) financieren middels een hypotheek maargoed dat zou je makkelijk kunnen betalen vanuit de huuropbrengst en ook zonder huuropbrengst.

Dus 5% netto is erg netjes mijn inziens en je hebt het voordeel dat je alleen tegen schoonmaakkosten last minute naar je huisje kan (of eerder boeken maar dan betaal je ook meer).

Op de spaarrekening kost het alleen maar geld en beleggen kun je wellicht nog meer rendement halen maar ook meer risico (vooral op dit moment voor mijn gevoel).

[Freeaqingme]

Waarom zou je maar 1/3e willen financieren? Hoe meer je financiert, des te groter je hefboom, des te meer (absoluut) rendement?

Verder is 5% inderdaad wel leuk t.o.v. een spaarrekening, maar ik meende dat op vastgoed je wel richting de 8% zou moeten kunnen? Of zou die 8-5=3% dan de marge van het park zijn?

[GeFoX]

Road-runner83 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:04:
Ik heb het eea terug gelezen maar zijn er ook mensen hier met een vakantiewoning als investering? (en waar je af en toe zelf heen kan natuurlijk )

Op GoT vind ik er nog niet zoveel over.

Deze optie overwegen wij om er dit jaar 1 aan te schaffen. Een collega van mij heeft er 3 dus daar ook al de nodige informatie vandaan gehaald. Uiteraard zitten hier ook risico's aan maar dat geldt eigenlijk voor alles behalve een spaarrekening .

Rendement wil je het liefst zo hoog mogelijk natuurlijk, 5% lijkt haalbaar maar zijn er mensen die hier meer halen? Ook ben ik benieuwd op welk park je een huisje hebt (mag via PB).

Thanks!

Eigen gebruik en hoog rendement gaan niet samen. Tenzij je kamers gaat verhuren in de vakantiewoning. Wat voor soort vakantiewoning (prijsklasse) heb je in gedachten? Heb je al wat uitgewerkt? Zo ja, wil je dat eens laten zien.

[Road-runner83]

Freeaqingme schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:04:
Waarom zou je maar 1/3e willen financieren? Hoe meer je financiert, des te groter je hefboom, des te meer (absoluut) rendement?

Verder is 5% inderdaad wel leuk t.o.v. een spaarrekening, maar ik meende dat op vastgoed je wel richting de 8% zou moeten kunnen? Of zou die 8-5=3% dan de marge van het park zijn?

Bij een 2e huis / vakantiewoning kun je vaak maar 50% hypotheek (tot soms 75%) hypotheek krijgen. Daarnaast wil je het liefst geen hypotheek of zo laag mogelijk dat als de verhuur tegenvalt je in ieder geval weinig vaste lasten hebt.

Nou als jij mij een voorbeeld geeft van 8% op een vakantiewoning dan zie ik die graag . Wij zitten al een klein beetje in het vastgoed (appartement van schoonvader wordt verhuurd) en die zit ook rond de 5%. Vakantiehuis heeft weer andere voor/nadelen.

[Road-runner83]

GeFoX schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:12:
[...]

Eigen gebruik en hoog rendement gaan niet samen. Tenzij je kamers gaat verhuren in de vakantiewoning. Wat voor soort vakantiewoning (prijsklasse) heb je in gedachten? Heb je al wat uitgewerkt? Zo ja, wil je dat eens laten zien.

Eigen gebruik alleen last-minute. Ik weet van mijn collega dat dat mogelijk is en dat gaat niet ten koste van je huuropbrengst.

Nee geen kamers verhuren maar gewoon een vakantiehuisje op een Landal/Centerparcs zoiets als deze:
https://www.residentia.nl...s-390-type-trias-comfort/

[BiLLY_daKid]

Ik heb daar (vakantiehuis) ook wel eens naar gekeken, maar de constructie is vaak: onderhoud via een service-bv, kosten van gemeenschappelijke ruimtes (zeg maar VvE), afdracht voor verhuur plus verplichte winkelnering (dus alleen via het betreffende label). Maw, het rendement verdampt volgens mij, heel snel.

[Road-runner83]

BiLLY_daKid schreef op zondag 7 maart 2021 @ 18:08:
Ik heb daar (vakantiehuis) ook wel eens naar gekeken, maar de constructie is vaak: onderhoud via een service-bv, kosten van gemeenschappelijke ruimtes (zeg maar VvE), afdracht voor verhuur plus verplichte winkelnering (dus alleen via het betreffende label). Maw, het rendement verdampt volgens mij, heel snel.

Van één huisje heb ik al de nodige informatie ontvangen zoals:
- Huuropbrengsten
- Parkkosten
- Gemeentelijke lasten (ahv WOZ huisje)

Die kwam op 3,5% netto rendement uit. Dus het is gewoon uit te rekenen en het liefst ahv een aantal jaar natuurlijk.

Rendement wil je uiteraard het liefst zo hoog mogelijk en 5% zou haalbaar moeten zijn dus we kijken/zoeken rustig verder .

[Freeaqingme]

Road-runner83 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 17:50:
[...]


Bij een 2e huis / vakantiewoning kun je vaak maar 50% hypotheek (tot soms 75%) hypotheek krijgen. Daarnaast wil je het liefst geen hypotheek of zo laag mogelijk dat als de verhuur tegenvalt je in ieder geval weinig vaste lasten hebt.

Die ben ik echt met je oneens. Als het voor geen meter loopt moet je 't gewoon weer verkopen, en is het in je vooronderzoek ergens misgegaan.

Stel je hebt 1.5 ton. Huisje wat je koopt doet 2 ton. Dan kan je 1 huisje kopen met een beperkte hypotheek, maar je kan ook 2 huisjes kopen met een wat uitgebreidere hypotheek. Dan betaal je wel meer (in totaal) aan hypotheeklasten, maar je krijgt iedere maand ook meer geld op de rekening. Daarmee rendeert je 1.5 ton beter met 2 objecten dan met 1 object.

[Road-runner83]

Freeaqingme schreef op zondag 7 maart 2021 @ 18:47:
[...]


Die ben ik echt met je oneens. Als het voor geen meter loopt moet je 't gewoon weer verkopen, en is het in je vooronderzoek ergens misgegaan.

Stel je hebt 1.5 ton. Huisje wat je koopt doet 2 ton. Dan kan je 1 huisje kopen met een beperkte hypotheek, maar je kan ook 2 huisjes kopen met een wat uitgebreidere hypotheek. Dan betaal je wel meer (in totaal) aan hypotheeklasten, maar je krijgt iedere maand ook meer geld op de rekening. Daarmee rendeert je 1.5 ton beter met 2 objecten dan met 1 object.

Als je een beetje een fatsoenlijk huis wilt ben je toch wel 1,5ton kwijt. Dus met 2 huisjes 3ton. Een deel moet je zelf betalen bij een 2e huis/vakantiehuis. Tuurlijk leveren 2 huisjes meer op dan 1 maar dat is ook een flink grotere investering.

Aangezien dit aardig nieuw is voor ons hadden we het idee om er met 1 te beginnen . Mijn collega is al wat meer ervaren en heeft er inmiddels 3. Deze huisjes tellen ook mee in box 3 dus qua rekensom moeten we ook nog overwegen om de bestaande hypotheek eerst af te lossen.

[Skyaero]

Freeaqingme schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:04:
Waarom zou je maar 1/3e willen financieren? Hoe meer je financiert, des te groter je hefboom, des te meer (absoluut) rendement?

Hoe hoger de hefboom, hoe hoger het risico en hoe meer risicomanagement je dus zult moeten doen.

[ColeJ]

Risicomanagement bij 1 object blijft gewoon hetzelfde. Of je nou 1/3 2/3 of volledige financiering hebt, je kunt niets "managen" bij 1 object.

Het verhuren van een vakantiehuis op een park ben ik zelf niet zo'n voorstander van. Vaak zijn er ook nog bepaalde verplichtingen als je het huisje wilt vernieuwen (zo'n stacaravan heeft niet het eeuwige leven). Er zijn zoveel variabele welke kunnen bewegen (erfpacht, parkkosten etc) dat het vrij onzeker is wat het gaat opleveren.

Ik heb overigens ook nog nooit meegemaakt dat een expat er een zooitje van heeft gemaakt. Er is altijd nog een forse borg welke je kunt inhouden als het echt mis gaat. Ik heb alleen maar goede ervaringen met expats. Ik laat wel een extern bureau de expats uitzoeken, dat kost wat maar dan heb ik er ook een goed gevoel bij. Tevens had ik de woning waarschijnlijk voor een mindere huurprijs moeten verhuren omdat ik niet het bereik heb wat zij wel hebben.

[ Voor 73% gewijzigd door ColeJ op 08-03-2021 10:39 ]

[Freeaqingme]

Skyaero schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:45:
[...]


Hoe hoger de hefboom, hoe hoger het risico en hoe meer risicomanagement je dus zult moeten doen.

Aan de andere kant; je hebt meer objecten, dus je spreidt ook je risico op die manier?

[Viper®]

Road-runner83 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 18:54:
[...]


Als je een beetje een fatsoenlijk huis wilt ben je toch wel 1,5ton kwijt. Dus met 2 huisjes 3ton. Een deel moet je zelf betalen bij een 2e huis/vakantiehuis. Tuurlijk leveren 2 huisjes meer op dan 1 maar dat is ook een flink grotere investering.

Aangezien dit aardig nieuw is voor ons hadden we het idee om er met 1 te beginnen . Mijn collega is al wat meer ervaren en heeft er inmiddels 3. Deze huisjes tellen ook mee in box 3 dus qua rekensom moeten we ook nog overwegen om de bestaande hypotheek eerst af te lossen.

De waarde van de woning geldt toch voor box3, dus woningwaarde - minus schuld. Met meer woningen met hypotheken erop betaal je dus uiteindelijk net zoveel VRH met 3 woningen met allemaal 50k eigen geld of een hele woning voor 150k. Technisch gezien zou een hypotheek aflossen nooit gunstig zijn omdat je met dat geld meer rendement had kunnen pakken met een extra woning i.c.m. een hypotheek lijkt mij toch?

Echter wil je zeker in het begin niet al teveel risico lopen denk ik, dus gelijk beginnen met een woning met max hypotheek is misschien niet zo handig.

[GeFoX]

Road-runner83 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 17:51:
[...]


Eigen gebruik alleen last-minute. Ik weet van mijn collega dat dat mogelijk is en dat gaat niet ten koste van je huuropbrengst.

Nee geen kamers verhuren maar gewoon een vakantiehuisje op een Landal/Centerparcs zoiets als deze:
https://www.residentia.nl...s-390-type-trias-comfort/

Vind het vreemd dat het niet ten koste gaat van je huuropbrengst. 52 weken verhuren levert namelijk meer op dan 48 weken. Als dit niet uitmaakt, krijg je mogelijk te weinig overgemaakt (meer profit voor het vakantiepark als je het door hen laat doen).

Als ik het zo lees, heb je nog geen (goed) plan. Waarschijnlijk kijk je enkel naar wat 'betaalbaar' is en gedeeltelijk een emotionele beslissing (gezien het eigen gebruik). Zou enkel met een vakantiewoning beginnen als je een waterdichte exitplan hebt.

Op basis van je 1/3 hypotheek maak je veel kosten voor een ontzettend laag bedrag.

Aankoopsom: 139K
Eigen geld (2/3): 92,65K
Hypotheek: 46,32K

Extra kosten:
Notaris: 0,6 K (hypotheekakte)
Hypotheekadsiseur: 2,5K
Taxatie: 0,5 K

Mogelijk vergeet ik nog wat, maar in totaal 3,6K aan kosten. Dit komt neer op 7,77% van het te financieren bedrag. Met 90K aan eigenmiddelen zijn er betere alternatieven.

[ Voor 0% gewijzigd door GeFoX op 09-03-2021 18:48 . Reden: Rekenfout in percentage ]

[Rubbergrover1]

Road-runner83 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 18:45:
[...]


Van één huisje heb ik al de nodige informatie ontvangen zoals:
- Huuropbrengsten
- Parkkosten
- Gemeentelijke lasten (ahv WOZ huisje)

Die kwam op 3,5% netto rendement uit. Dus het is gewoon uit te rekenen en het liefst ahv een aantal jaar natuurlijk.

Rendement wil je uiteraard het liefst zo hoog mogelijk en 5% zou haalbaar moeten zijn dus we kijken/zoeken rustig verder .

Is in die rendementsberekenong er ook rekening mee gehouden dat het park en de huisjes zo om de 25 jaar een forse upgrade nodig hebben om weer een tijd mee te kunnen? Omdat ze anders op een gegeven moment onverhuurbaar en onverkoopbaar worden? En dat de kosten daarvan niet in de standaard parkkosten verwerkt zitten, naar daar nog bovenop komen.