Vastgoed als investering

[Road-runner83]

GeFoX schreef op maandag 8 maart 2021 @ 19:36:
[...]


Vind het vreemd dat het niet ten koste gaat van je huuropbrengst. 52 weken verhuren levert namelijk meer op dan 48 weken. Als dit niet uitmaakt, krijg je mogelijk te weinig overgemaakt (meer profit voor het vakantiepark als je het door hen laat doen).

Als ik het zo lees, heb je nog geen (goed) plan. Waarschijnlijk kijk je enkel naar wat 'betaalbaar' is en gedeeltelijk een emotionele beslissing (gezien het eigen gebruik). Zou enkel met een vakantiewoning beginnen als je een waterdichte exitplan hebt.

Op basis van je 1/3 hypotheek maak je veel kosten voor een ontzettend laag bedrag.

Aankoopsom: 139K
Eigen geld (2/3): 92,65K
Hypotheek: 46,32K

Extra kosten:
Notaris: 0,6 K (hypotheekakte)
Hypotheekadsiseur: 2,5K
Taxatie: 0,5 K

Mogelijk vergeet ik nog wat, maar in totaal 3,6K aan kosten. Dit komt neer op 12,86% van het te financieren bedrag. Met 90K aan eigenmiddelen zijn er betere alternatieven.

Ik heb een collega als ervaringsdeskundige dus daar de nodige informatie van icm informatie van een huisje welke we op het oog hadden. Maar deze haalt maar een netto rendement van 3,5%.

Qua hypotheekkosten ben je niet zoveel kwijt omdat het om een tweede hypotheek / verhoging gaat. De kosten hiervan zijn iets onder de 1000.

[SaraNostra]

Ik ben ook geinteresseerd hierin: ik heb wat geld en ik vroeg me af of het het waard is om bijv. een verhuurklaar huis te kopen (a 190.000 Euro) en deze dan te verhuren.

Wat zijn de haken en ogen? Of is er een beter alternatief qua investering? Bitcoin? Iets anders?

[Road-runner83]

Rubbergrover1 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 22:23:
[...]

Is in die rendementsberekenong er ook rekening mee gehouden dat het park en de huisjes zo om de 25 jaar een forse upgrade nodig hebben om weer een tijd mee te kunnen? Omdat ze anders op een gegeven moment onverhuurbaar en onverkoopbaar worden? En dat de kosten daarvan niet in de standaard parkkosten verwerkt zitten, naar daar nog bovenop komen.

Daar heb je een goed punt, hier is nog geen rekening mee gehouden (ben ik wel van op de hoogte). Van mijn collega wel informatie over gehad. Dit zal ik dan nog mee moeten nemen in de totale berekening.

Update: collega net nog gesproken en bij het ene park wordt er een potje voor gemaakt en bij het ander park moet je dit zelf doen. Keuken is bij hem vervangen in een 8P huisje voor 8K.

[Rubbergrover1]

Road-runner83 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:44:
[...]


Daar heb je een goed punt, hier is nog geen rekening mee gehouden (ben ik wel van op de hoogte). Van mijn collega wel informatie over gehad. Dit zal ik dan nog mee moeten nemen in de totale berekening.

Update: collega net nog gesproken en bij het ene park wordt er een potje voor gemaakt en bij het ander park moet je dit zelf doen. Keuken is bij hem vervangen in een 8P huisje voor 8K.

Vaak gaat het niet (alleen) om het 'bijhouden' van zaken als keuken en sanitair, maar is het ook vooral dat de huurders andere verwachtingen hebben dan 25 jaar daarvoor. Dat bijvoorbeeld vroeger een badkamer met douche prima was en je daar ook een goede huur voor kon vragen, maar dat dit een paar decennia later eigenlijk alleen nog bij 'goedkope' parken kan en dat men bij een wat luxer park toch meer een halve wellnessruimte verwacht. Dat je voor een goed rendement dus eigenlijk ook niet ontkomt aan grote upgrades.

Dat geldt zowel voor de woning als voor het park zelf. Want hoe zit het met het park zelf? De verwachtingen daarvan veranderen ook regelmatig en om dat 'bij te houden' zijn vaak ook forse investeringen nodig. (Gewoon zwembad moet zwemparadijs etc.) Die kosten komen in de regel ook nog bovenop de reserveringen voor het gewone regulier onderhoud.

Het is niet dat ik overal beren op de weg zie, maar wat deze zaken betreft heb je bij recreatie gewoon veel meer kosten en/of afschrijving dan bij gewone huizen.

[Road-runner83]

SaraNostra schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 09:33:
Ik ben ook geinteresseerd hierin: ik heb wat geld en ik vroeg me af of het het waard is om bijv. een verhuurklaar huis te kopen (a 190.000 Euro) en deze dan te verhuren.

Wat zijn de haken en ogen? Of is er een beter alternatief qua investering? Bitcoin? Iets anders?

Vakantiehuis of juist een normaal huis? Bitcoin ben ik net uit gestapt . Ook een hele tijd flink verlies gestaan maar het is niet te zeggen wat ermee gaat gebeuren. Aandelen is een optie maar ook daar aardig wat risico op het moment (voor mijn gevoel). Dus ja lastig!

[ Voor 21% gewijzigd door Road-runner83 op 09-03-2021 12:04 ]

[Road-runner83]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 11:51:
[...]

Vaak gaat het niet (alleen) om het 'bijhouden' van zaken als keuken en sanitair, maar is het ook vooral dat de huurders andere verwachtingen hebben dan 25 jaar daarvoor. Dat bijvoorbeeld vroeger een badkamer met douche prima was en je daar ook een goede huur voor kon vragen, maar dat dit een paar decennia later eigenlijk alleen nog bij 'goedkope' parken kan en dat men bij een wat luxer park toch meer een halve wellnessruimte verwacht. Dat je voor een goed rendement dus eigenlijk ook niet ontkomt aan grote upgrades.

Dat geldt zowel voor de woning als voor het park zelf. Want hoe zit het met het park zelf? De verwachtingen daarvan veranderen ook regelmatig en om dat 'bij te houden' zijn vaak ook forse investeringen nodig. (Gewoon zwembad moet zwemparadijs etc.) Die kosten komen in de regel ook nog bovenop de reserveringen voor het gewone regulier onderhoud.

Het is niet dat ik overal beren op de weg zie, maar wat deze zaken betreft heb je bij recreatie gewoon veel meer kosten en/of afschrijving dan bij gewone huizen.

Zijn inderdaad allemaal zaken die meegenomen moeten worden net als dat je niet een huisje wilt kopen waarbij het park binnen een paar jaar door polen (no offense ) bezit is.

Maargoed we hebben een leuk bedrag over dus het is even de vraag wat we daarmee willen doen, op de bank staan levert weinig op (kost nu zelfs geld maar gaat veranderen vanaf volgend jaar). Beleggen kan maar zit ook aardig wat risico aan. Al helemaal op dit moment voor mijn gevoel.

Door m'n collega hier wel erg enthousiast over geworden dus vandaar. Er reageren alleen nog geen tweakers die een vakantiehuis hebben helaas . Hoe meer info van bezitters hoe beter.

[netfast]

Ik sta er wel een beetje van te kijken dat je een vakantiewoning op een park minder risico vind dan beleggen? Enige advies dat ik je kan geven is om op een andere plek informatie in te winnen dan bij je collega.
Het is een beetje N=1 verhaal (waar iemand ook niet snel zal toegeven dat hij een slechte investering heeft gedaan wellicht. Of er zelf pas 2 jaar in zit oid)

[Road-runner83]

netfast schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:04:
Ik sta er wel een beetje van te kijken dat je een vakantiewoning op een park minder risico vind dan beleggen? Enige advies dat ik je kan geven is om op een andere plek informatie in te winnen dan bij je collega.
Het is een beetje N=1 verhaal (waar iemand ook niet snel zal toegeven dat hij een slechte investering heeft gedaan wellicht. Of er zelf pas 2 jaar in zit oid)

Minder risico wil ik niet zeggen maar voor mijn gevoel gaat er nog een flinke klap komen in de economie dus om op dit moment vol gas in te stappen met beleggen? Weet jij het?

Maargoed aan een vakantiehuis zitten zeker ook risico's. Ze gaan op dit moment wel als warme broodjes (net Landal Makelaardij aan de lijn gehad). Nadeel zou zijn dat als je bij het geld wilt je eerst je huisje moet verkopen maar dit niet (zo snel) lukt. Bij beleggen heb je het binnen een dag weer op je rekening.

Vakantiehuis wordt weer meer waard (op dit moment) maar als de huizenprijzen gaan dalen dan gaat dat bij de vakantiehuizen ook gebeuren.

Collega van mij zit er nu 5jr in (vorig jaar z'n 3e gekocht). Daarnaast zitten er genoeg mensen in je moet alleen zorgen dat je een goed park hebt en een interessant huis. Wat erg schaars is op dit moment.

We hebben geen haast dus maar even rustig in de gaten houden allemaal en wellicht eerst beleggen en als er iets interessants komt dan toeslaan....

[Bulder]

Vakantiehuizen zijn zeker geen slechte investering, zolang je maar weet waar je op moet letten en niet beroerd bent er wat tijd in te steken.

Zo zou ik niet per se bij een keten als Landal kijken. Daar zit je vaak vast aan verplichte woning 'upgrades' die park-breed worden uitgerold. Dan moet je bv. een specifieke nieuwe bank afnemen terwijl de jouwe nog prima is, omdat er besloten is dat die banken maar 2 jaar mogen staan. Ook heb je geen keuze over die bank. M'n schoonvader heeft in 10 jaar Landal huisjes om en nabij quitte gedraaid, met misschien wat wisselgeld over. Nu werd dat huisje wel veel privé geboekt, eerlijk is eerlijk.

Wat goed werkt zijn kleinere parken met relatief weinig voorzieningen waar je vrijheid over de woning behoudt. Daar zit je vaak vast aan minder regels en het gebrek aan voorzieningen trekt vaak een publiek aan dat respectvoller met je spullen omgaat. Als je de mogelijkheid hebt zelf de woning te verhuren via AirBnB hoef je ook niet te voldoen aan park uniformiteit, en kun je alles naar eigen smaak inrichten. Dit kost wat tijd en je moet er een beetje talent voor hebben, maar via die weg is 10-12% nettorendement zeker niet onmogelijk.

Tot slot, als je de inventaris wat minder snel wil afschrijven moet je voor een zo laag mogelijke capaciteit gaan, dus voor 2 of 4 personen. Vooral 6 wil je vermijden, dan kan het door groepen worden geboekt. Ik ken best wat eigenaren die een 6 persoonshuisje hebben dat maar voor 4 personen verhuurd wordt, omdat dat op de lange termijn meer oplevert.

[Qwerty-273]

Bulder schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 16:05:
Dit kost wat tijd en je moet er een beetje talent voor hebben, maar via die weg is 10-12% nettorendement zeker niet onmogelijk.

Als je dan alles zelf doet, boek je jouw eigen uren dan ook? En kom je daarna uit op 10-12% nettorendement? Of zitten die uren er gratis bij in? Het is meer een vraag omdat je hiervoor toch ook tijd vrij moet maken tijdens de regulieren kantooruren. Waardoor je bijvoorbeeld op die momenten niet een (kantoor)baan kan uit oefenen.

[Viper®]

netfast schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:04:
Ik sta er wel een beetje van te kijken dat je een vakantiewoning op een park minder risico vind dan beleggen? Enige advies dat ik je kan geven is om op een andere plek informatie in te winnen dan bij je collega.
Het is een beetje N=1 verhaal (waar iemand ook niet snel zal toegeven dat hij een slechte investering heeft gedaan wellicht. Of er zelf pas 2 jaar in zit oid)

Naar mijn inziens zijn alle investeringen risico's. Ik weet nog dat ik in de aandelen zat ten tijde van 09-11, de beurs ging toen niet zo lekker. Corona zag ook niemand aankomen, KLM al 3 maal failliet en de helft van de horeca over de kop.
Risico spreiden door in verschillende zaken te investeren, ongeacht dat sommige zaken mogelijk wat minder rendement opleveren.

[Bulder]

Qwerty-273 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 16:14:
[...]

Als je dan alles zelf doet, boek je jouw eigen uren dan ook? En kom je daarna uit op 10-12% nettorendement? Of zitten die uren er gratis bij in? Het is meer een vraag omdat je hiervoor toch ook tijd vrij moet maken tijdens de regulieren kantooruren. Waardoor je bijvoorbeeld op die momenten niet een (kantoor)baan kan uit oefenen.

Goed punt. Strikt gezien moet je die uren eraf trekken, maar het is niet alsof we het hier over een part-time baan hebben. Vrijwel de meeste investeringen zijn niet volledig passief, en vastgoed ook niet. Je kunt het meeste wel weer uitbesteden, maar dat snoept natuurlijk wel wat van je rendement af.

[Viper®]

Bulder schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 16:32:
[...]


Goed punt. Strikt gezien moet je die uren eraf trekken, maar het is niet alsof we het hier over een part-time baan hebben. Vrijwel de meeste investeringen zijn niet volledig passief, en vastgoed ook niet. Je kunt het meeste wel weer uitbesteden, maar dat snoept natuurlijk wel wat van je rendement af.

Let ook even op met welke werkzaamheden je zelf doet of uitbesteedt.
Blijkbaar zijn de regels/omschrijvingen altijd ruim interpreteerbaar.

Bij verhuur van meerdere panden is het voor de belastingdienst natuurlijk snel aantrekkelijk om het als zakelijk te zien en de woningen dus in box 1 te laten vallen. Hierbij wordt de huuropbrengst belast, wat natuurlijk meer oplevert.

Rechter was het daar in dit geval niet mee eens.
https://www.tekz.nl/fisca...r-panden-box-1-of-box-3-/

De belangrijkste conclusie is echter, dat het verrichten van een flink aantal werkzaamheden bij verhuur van onroerende zaken op zich nog niet voldoende is om te concluderen tot belastingheffing in box 1: daarvoor moeten de werkzaamheden onmiskenbaar ten doel hebben om een hoger rendement te behalen dan het geval zou zijn bij ‘normaal vermogensbeheer’.

Mensen ervaring met huurcontracten?
Ik kreeg deze door als goede startbasis: https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/

[ Voor 6% gewijzigd door Viper® op 09-03-2021 16:44 ]

[GeFoX]

Road-runner83 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 08:51:
[...]


Ik heb een collega als ervaringsdeskundige dus daar de nodige informatie van icm informatie van een huisje welke we op het oog hadden. Maar deze haalt maar een netto rendement van 3,5%.

Qua hypotheekkosten ben je niet zoveel kwijt omdat het om een tweede hypotheek / verhoging gaat. De kosten hiervan zijn iets onder de 1000.

Je hebt ook rekening gehouden met de BTW afdracht van 9% over de huurinkomsten?

De huidige hypotheek is al met een hoger bedrag ingeschreven? Anders mag je opnieuw langs de hypotheekadviseur voor de extra hyptheek. De bank wil graag zekerheid, dan acht ik de kans groot dat er opnieuw een taxatie moet worden uitgevoerd. Je wil het bedrag laten uitkeren op je rekening? Dan zal dit stuk van de hypotheek in box 3 vallen en daarop is geen belastingaftrek meer mogelijk. De vakantiewoning wordt dan hypotheek vrij? Of wil je hiervoor ook een hypotheek afsluiten?

[Road-runner83]

GeFoX schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 19:07:
[...]


Je hebt ook rekening gehouden met de BTW afdracht van 9% over de huurinkomsten?

De huidige hypotheek is al met een hoger bedrag ingeschreven? Anders mag je opnieuw langs de hypotheekadviseur voor de extra hyptheek. De bank wil graag zekerheid, dan acht ik de kans groot dat er opnieuw een taxatie moet worden uitgevoerd. Je wil het bedrag laten uitkeren op je rekening? Dan zal dit stuk van de hypotheek in box 3 vallen en daarop is geen belastingaftrek meer mogelijk. De vakantiewoning wordt dan hypotheek vrij? Of wil je hiervoor ook een hypotheek afsluiten?

BTW afdragen (9%) nog niet eerder gehoord. Daar ga ik even induiken, thanks!

Klopt taxatie moeten we sowieso doen want de WOZ is een stuk lager dan een taxatie zou zijn. Idd dit stuk van de hypotheek zal in box 3 vallen en dus geen HRA. Maar het zou om een bedrag van max 50 a 60K gaan (huidige hypotheek verhogen en dus geen nieuwe).

Vandaag al een gesprek gehad met de bank en binnenkort over evt. hypotheek verhogen dus dan is dat stuk ook helder.

[RichieB]

Volgens de belastingdienst is verhuur van een vakantiewoning inderdaad belast met BTW.

[Stef87]

Bulder schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 16:05:
Vakantiehuizen zijn zeker geen slechte investering, zolang je maar weet waar je op moet letten en niet beroerd bent er wat tijd in te steken.

Zo zou ik niet per se bij een keten als Landal kijken. Daar zit je vaak vast aan verplichte woning 'upgrades' die park-breed worden uitgerold. Dan moet je bv. een specifieke nieuwe bank afnemen terwijl de jouwe nog prima is, omdat er besloten is dat die banken maar 2 jaar mogen staan. Ook heb je geen keuze over die bank. M'n schoonvader heeft in 10 jaar Landal huisjes om en nabij quitte gedraaid, met misschien wat wisselgeld over. Nu werd dat huisje wel veel privé geboekt, eerlijk is eerlijk.

Wat goed werkt zijn kleinere parken met relatief weinig voorzieningen waar je vrijheid over de woning behoudt. Daar zit je vaak vast aan minder regels en het gebrek aan voorzieningen trekt vaak een publiek aan dat respectvoller met je spullen omgaat. Als je de mogelijkheid hebt zelf de woning te verhuren via AirBnB hoef je ook niet te voldoen aan park uniformiteit, en kun je alles naar eigen smaak inrichten. Dit kost wat tijd en je moet er een beetje talent voor hebben, maar via die weg is 10-12% nettorendement zeker niet onmogelijk.

Tot slot, als je de inventaris wat minder snel wil afschrijven moet je voor een zo laag mogelijke capaciteit gaan, dus voor 2 of 4 personen. Vooral 6 wil je vermijden, dan kan het door groepen worden geboekt. Ik ken best wat eigenaren die een 6 persoonshuisje hebben dat maar voor 4 personen verhuurd wordt, omdat dat op de lange termijn meer oplevert.

Dank voor de tip. Waar kan je zulke huisjes evt. bekijken online(?)

Wij willen over een jaar ook kijken. Eerste idee was in Duitsland maar begin toch liever in NL (Eventueel onze overwaarde gebruiken van eigen woning.)

[barry86]

Neuzelaar schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 11:50:
Vastgoed als investering

Laat jullie horen!

President schreef op dinsdag 25 februari 2020 @ 13:03:
Je zit dus op 1.500 netto winst per maand? Hoeveel geld is je vastgoed op het moment waard? Als de drie flatjes samen iets van 450k waard zijn dan haal je een jaarlijks rendement van 4% op je bezit. Zeker een net rendement, laat ik dat voorop stellen.

Mijn familie heeft altijd veel vastgoed gehad in de trant van vakantiehuizen over heel Europa en NL en ook voor lange tijd verhuren.
Het algemene rendement kwam uit op 3-8%.
Afhankelijk van locatie en onderhoud (meegerekend de schoonmaaksters/klein onderhoud).

Dat rendement is lekker. Maar zoals al eerder genoemd komt groot onderhoud ook weer om de hoek kijken. En dat kost niet alleen geld, maar ook tijd. En dat moet je hebben en als hobby zien.

Al met al heb ik geleerd dat het niet altijd winstgevend is maar wel perfect om je pensioen te waarborgen en dat maakt het wel weer interessant.

[ Voor 15% gewijzigd door barry86 op 10-03-2021 08:32 ]

[Freeaqingme]

barry86 schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 07:24:


[...]


Mijn familie heeft altijd veel vastgoed gehad in de trant van vakantiehuizen over heel Europa en NL en ook voor lange tijd verhuren.
Het algemene rendement kwam uit op 3-8%.
Afhankelijk van locatie en onderhoud (meegerekend de schoonmaaksters/klein onderhoud).

Is dat dan op een vakantiepark a la Landal / Center Parcs, of is dat onafhankelijke verhuur? Die laatste lijkt me een heel ander business model te hebben dan de eerste 2.

[barry86]

Freeaqingme schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 10:01:
[...]


Is dat dan op een vakantiepark a la Landal / Center Parcs, of is dat onafhankelijke verhuur? Die laatste lijkt me een heel ander business model te hebben dan de eerste 2.

Beiden, maar grotendeels onafhankelijke verhuur.
Vaak vrijstaande woningen, maar ook wel appartement
Parken als een landal vind ik echt waardeloos. Je hebt een huis als bezit, maar daar is dan ook echt alles mee gezegd. Dat soort parken kennen je rendement en knijpen dat maximaal uit

[ Voor 18% gewijzigd door barry86 op 10-03-2021 11:48 ]

[netfast]

RichieB schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 00:33:
Volgens de belastingdienst is verhuur van een vakantiewoning inderdaad belast met BTW.

Overigens niet altijd.
Kleine ondernemersregeling 0% belast tot iets van 20k

https://kroesewevers.nl/a...-het-toepassen-van-de-kor

[ Voor 10% gewijzigd door netfast op 10-03-2021 15:16 ]

[freaky89]

We zitten ook te denken om een woning van max 2 ton te kopen en deze te verhuren aan 4 a 5 studenten. Hoe bepaal je eigenlijk het te betalen verhuurbedrag, met behulp van de huurprijscheck onzelfstandige woonruimte? Ben je vrij in het bepalen van de huurprijs? Verhuurmakelaar inschakelen?

[GeFoX]

freaky89 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:14:
We zitten ook te denken om een woning van max 2 ton te kopen en deze te verhuren aan 4 a 5 studenten. Hoe bepaal je eigenlijk het te betalen verhuurbedrag, met behulp van de huurprijscheck onzelfstandige woonruimte? Ben je vrij in het bepalen van de huurprijs? Verhuurmakelaar inschakelen?

Je kan niet zomaar een pand kopen en verhuren aan meerdere personen. Er zijn dan strengere regels van toepassing. O.a. voor de brandveiligheid, vluchtroute, rookmelders (mogelijk ook sprinklers). Daarbij hebben diverse gemeente de eisen dat er binnen straal X geen andere pand in de buurt mag zitten dat ook kamers verhuurd. Tenslotte heb je ook nog een (omzettings)vergunning nodig voor kamerverhuur.

Bij kamerverhuur heb je ook te maken met puntentelling.

https://www.huurcommissie...ijscheck-en-puntentelling

[ Voor 8% gewijzigd door GeFoX op 15-03-2021 19:31 ]

[Freeaqingme]

freaky89 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:14:
We zitten ook te denken om een woning van max 2 ton te kopen en deze te verhuren aan 4 a 5 studenten. Hoe bepaal je eigenlijk het te betalen verhuurbedrag, met behulp van de huurprijscheck onzelfstandige woonruimte? Ben je vrij in het bepalen van de huurprijs? Verhuurmakelaar inschakelen?

Ik mis wel echt heel veel in je vraag. Op GoT geldt dat er toch echt van je verwacht wordt dat je zelf onderzoek doet, ik bespeur nog niet het begin daarvan.

Om dan toch maar de meest prangende vraag te stellen; waar verwacht je een (sort of instapklaar) huis van 2 ton te vinden?

[freaky89]

@GeFoX dank voor je info, nuttig.

<knip> Flamen mag je ergens anders doen, hier op Tweakers heb je 3 opties: netjes en behulpzaam reageren, post negeren of een TopicReport aanmaken. Meer keuzes heb je niet. Jouw post voldeed hier niet aan en is dus aangepast.

[ Voor 67% gewijzigd door Ardana op 16-03-2021 08:42 ]

[rube]

@freaky89 toch ben ik het wel eens met @Freeaqingme veel van je vragen geven aan dat je zelf nog (vrijwel) geen onderzoek hebt gedaan. Dat heeft mij zelf bijvoorbeeld al weerhouden om überhaupt op je eerste post te reageren.
En je toch wel flauwe reactie vervolgens wekt niet echt sympathie op om dat nu wel te gaan doen.
Goed, toch een soort van tip, lees dit topic eens door, kom je best al e.e.a. tegen.

[ Voor 28% gewijzigd door rube op 15-03-2021 22:21 ]

[Rubbergrover1]

freaky89 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 21:22:
<knip> Quote verwijderd.

Het is onderdeel van de forum-mores van Tweakers dat je bepaald vooronderzoek doet. Dat is een terechte verwachting. Je vragen zijn zo basaal, waar je in een paar minuten googlen al wel een antwoord op hebt, dat het niet vreemd is dat er vragen worden gesteld of je zelf wel enig vooronderzoek hebt gedaan. Heeft dus niets te maken met de verwachtingen van Freeaqingme, maar met de verwachtingen die men in het algemeen kan hebben bij iemand die op dit forum een vraag stelt. Bovendien zijn de vragen zo algemeen, dat ik me afvraag in hoeverre je veel aan de antwoorden zult hebben.

Maar even inhoudelijk. Huurprijs is uiteraard afhankelijk van wat de lokale markt een goede prijs vindt. En dan gemaximeerd door de puntentabel. Als je een woning met voldoende ruimte voor 4 à 5 studenten voor 2 ton kunt vinden (koopprijs, dus niet de Funda vraagprijs), dan ligt het voor de hand dat het niet gaat om een van de grote studentensteden met een oververhitte kamermarkt. Dan is de meest logische actie om te kijken op sites zoals kamernet wat er normaal is in de lokale markt. En uiteraard, als je onbekend bent in de lokale markt, kun je ook een verhuurmakelaar inschakelen. (Al is het de vraag of het in dat geval verstandig is om een studentenpand te kopen.) Maar dit zijn allemaal zulke open deuren dat je ze volgens mij zelf ook wel had kunnen bedenken.

Maar aansluitend op GeFoX, in de regel zijn er vanuit de gemeente aanvullende eisen aan kamerverhuur als het gaat om 4 of 5 personen. Daarnaast kan het ook vanuit de verkoper of vve niet toegestaan zijn om kamersgewijs te verhuren. Een woning die zonder grote verbouwing of opknapbeurt geschikt is voor legale kamerverhuur aan 4 of 5 studenten zul je in veel steden niet voor 2 ton kunnen krijgen.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 16-03-2021 08:43 ]

[DelKolio]

Hi,

Aangezien er niet echt andere topics zijn over investeren in vastgoed plaats ik mijn vraag hier. Hopelijk kan iemand me hier van extra informatie voorzien.

De overdrachtsbelasting is inmiddels verhoogd naar 8%, met de uitzondering als je de woning "anders dan tijdelijk" gaat bewonen. Nu vind ik het begrip "anders dan tijdelijk" maar een beetje vaag.

Wat is "tijdelijk"?
Betekent dat, dat als je voor een bepaalde minimale periode jezelf inschrijft op de woning, je in aanmerking komt voor een reductie in de overdrachtsbelasting.

Als het je niet uitmaakt om bijv. een jaar ingeschreven te staan op een ander adres. Dit scheelt 6-8% op de investering (afhankelijk van je leeftijd). Dat is meer dan het rendement dat je maakt op de huur.

Ik denk sowieso dat dit alleen opgaat als je je eerste pand gaat kopen. Wat namelijk als je wel wil verhuizen maar je oude huis nog niet verkocht hebt?...

Even nog ter verduidelijking, ik zoek naar een legale manier. Ik denk dat als dit mogelijk is je belasting ontwijkt, niet ontduikt.

Heeft iemand hier al ervaring mee?
Of wellicht enige juridische kennis over?

[Arie-]

Ik denk dat dat doelt op het feit dat als een woning twee keer in een half jaar van eigenaar wisselt er maar een keer overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald.

[DelKolio]

nee, ik doel op, kan je de 8% ontwijken door eerst een half jaar zelf in de woning te gaan wonen om hem daarna te verhuren.

De wet bevat "anders dan tijdelijk", maar hoe ik dit lees is dit een opvatting over het gebruik in de loop van de tijd
Terwijl de overdrachtsbelasting wordt vastgesteld in een momentsopname.

Hoe moet ik dit interpreteren?

[Qwerty-273]

@DelKolio het gaat echt om waar je woont (hoofdwoning). De wet in Nederland zegt dat je ingeschreven moet staan op het adres waar je daadwerkelijk woont - en op het moment dat je verhuist dat je binnen 5 dagen (?) je inschrijft op het nieuwe adres.

In jouw voorbeeld zou het volgende zijn
ontwijken: je gaat daadwerkelijk in de woning wonen om de overdrachtsbelasting te ontwijken.
ontduiken: je schrijft je in op het adres, maar woont ergens anders.

Van https://www.rijksoverheid...maal/overdrachtsbelasting

Wie gebruik wil maken van de vrijstelling, moet de nieuwe woning als hoofdverblijf gebruiken. Dat betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar 1 woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, ook onder het 8% tarief.

[Anoniem: 590973]

DelKolio schreef op vrijdag 19 maart 2021 @ 10:11:
nee, ik doel op, kan je de 8% ontwijken door eerst een half jaar zelf in de woning te gaan wonen om hem daarna te verhuren.

De wet bevat "anders dan tijdelijk", maar hoe ik dit lees is dit een opvatting over het gebruik in de loop van de tijd
Terwijl de overdrachtsbelasting wordt vastgesteld in een momentsopname.

Hoe moet ik dit interpreteren?

Zolang hierover nog geen rechtszaken over geweest zijn staat de interpretatie nog open lijkt mij

[Anoniem: 926313]

Zelf zit ik te denken aan het investeren in een vakantiewoning. Ik huur nu (sociaal) waardoor dit mijn enige koopwoning zou zijn. Wat dus voordeliger is qua belasting dacht ik, omdat het geen tweede woning betreft.

[Rubbergrover1]

Anoniem: 590973 schreef op vrijdag 19 maart 2021 @ 10:20:
[...]


Zolang hierover nog geen rechtszaken over geweest zijn staat de interpretatie nog open lijkt mij

Klopt, dat wordt nog een leuke portie jurisprudentie.

[Rubbergrover1]

Anoniem: 926313 schreef op vrijdag 19 maart 2021 @ 11:56:
Zelf zit ik te denken aan het investeren in een vakantiewoning. Ik huur nu (sociaal) waardoor dit mijn enige koopwoning zou zijn. Wat dus voordeliger is qua belasting dacht ik, omdat het geen tweede woning betreft.

Nee, het is voor jou wel een tweede woning. Je eerste woning is de woning waarin je woont, de tweede woning is een woning waarin je niet woont. Het is daarbij niet van belang of jouw eerste woning een koopwoning of een huurwoning is.

[Mountain91]

Ik heb een vraag.
Op dit moment bezit ik een grote appartement in een studentenstad. Dus een mooie kans voor verhuur. Elke maand een briefje door de deur van investeerders is inmiddels een gewoonte, dit triggerde mij ook om na te denken over verhuur.

Situatie: Binnenkort ga ik samen met mijn vriendin een huis kopen, maar wil graag mijn oude appartement aanhouden voor verhuur. Nu is de markt zo 'gek' dat ik bij verkoop van het appartement een mooie overwaarde (+-70/90k) krijg. Dus of nu snelle winst, of een mooie belegging en op termijn geld verdienen.

Nu komt het. Een vriend van mij wilt ook graag investeren, vandaar dat we het volgende hebben bedacht.
Hij koopt zich voor de helft van de waarde van het huis in en is daardoor mede-eigenaar. Ik heb een kleine overwaarde die ik mee kan nemen voor het nieuwe huis, maar ben ook mede-eigenaar van het appartement dat we willen verhuren.

Is dit überhaupt mogelijk? Zo ja, hoe? Misschien mogelijk met een verhuurhypotheek of zijn er betere manieren? Ik heb al gesprekken met hypotheekadviseurs aangevraagd, maar ik heb redelijk haast door een eventuele aankoop van ons nieuwe huis.

Alvast bedankt!

[Freeaqingme]

@Mountain91 heb je het topic al eens doorgenomen en gezocht op hoe je een hefboom kan realiseren?

Verder is het natuurlijk zo dat als je het appartement nu niet verkoopt je die overwaarde kwijt bent; hij blijft enkel nog een tijdje in de stenen vastzitten. _tenzij_ je er van uitgaat dat de prijzen op lange termijn weer zouden gaan dalen, maar dat zou een novum zijn.

[RichieB]

Mountain91 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 19:48:
[...[
Nu komt het. Een vriend van mij wilt ook graag investeren, vandaar dat we het volgende hebben bedacht.
Hij koopt zich voor de helft van de waarde van het huis in en is daardoor mede-eigenaar. Ik heb een kleine overwaarde die ik mee kan nemen voor het nieuwe huis, maar ben ook mede-eigenaar van het appartement dat we willen verhuren.

Is dit überhaupt mogelijk? Zo ja, hoe?
[...]

Ik heb hier een aantal jaar geleden ook serieus over nagedacht, maar als je het 100% goed wilt regelen zal je hiervoor naar de notaris moeten. Of je zet het eigendom van het appartement op 2 namen (niet heel ongebruikelijk in Nederland) of je richt een VOF/BV op en zet het appartement op de naam van deze onderneming. Als je dit niet zo doet kan er financieel een boel mis gaan mocht je ooit ruzie krijgen met je vriend.

[Mountain91]

Freeaqingme schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 20:17:
@Mountain91 heb je het topic al eens doorgenomen en gezocht op hoe je een hefboom kan realiseren?

Verder is het natuurlijk zo dat als je het appartement nu niet verkoopt je die overwaarde kwijt bent; hij blijft enkel nog een tijdje in de stenen vastzitten. _tenzij_ je er van uitgaat dat de prijzen op lange termijn weer zouden gaan dalen, maar dat zou een novum zijn.

Ik heb inmiddels het hele forum gelezen, o.a. over de hefboom. Maar ik heb toch nog een vraag.

Stel die vriend van mij koopt zich voor 50% in op mijn huidige appartement (dat wij willen gaan verhuren).Ik heb op dit moment nog een schuld van 160k. Stel we waarderen het huis 240k en hij betaalt dus (eigen hypotheek verhogen) 120k. Hoe gaat het dan verder? Hefboom realiseren wilt zeggen dat ik de overwaarde weer stop als eigen geld in een nieuwe (verhuur)hypotheek op het huidige appartement. Of mis ik iets, misschien wel een beter alternatief?

[fsfikke]

...

[ Voor 149% gewijzigd door fsfikke op 29-07-2022 12:30 ]

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:39:
[...]

Even terugkomend hierop. Ik ben ook aan het kijken naar de aanschaf van een nieuwbouw appartement voor de verhuur. Bij het kenbaar maken van deze intentie kwam van de makelaar de opmerking dat in dat geval alsnog 6% overdrachtsbelasting betaald diende te worden. De projectontwikkelaar neemt volgens het verhaal van de makelaar namelijk bij een 'vrij op naam' transactie de overdrachtsbelasting op zich. Maar doet dit enkel tot 2%. Als je er niet zelf gaat wonen zal je dat verschil met 8% dus alsnog moeten betalen. Of er eerst zelf in gaan wonen waarbij onbekend is wat een redelijke termijn is dat je ingeschreven moet staan. (Nog leuker wordt het in dit geval waarbij mijn vriendin vrijgesteld is van de plicht zich bij de gemeente in te schrijven, wat telt dan? )

Dat zou dus een verklaring zijn waarom investeerders niet massaal nieuwbouwprojecten opkopen.

Dan betreft het vermoedelijk geen 'echt' nieuwbouwproject, omdat je dan niet met overdrachtsbelasting te maken hebt maar met BTW.

De hefboom is ook bij ons een overweging. Maar zover ik het zie werkt deze hefboom alleen als je het vrijgehouden kapitaal ook daadwerkelijk in andere zaken investeert die meer rendement opleveren. Als je het op de bank laat staan creëer je theoretisch wel een hefboom door een hogere return per geïnvesteerd kapitaal. Maar zolang je met het overgebleven kapitaal niets doet is dat een theoretisch hoger rendement terwijl je absoluut gezien minder verdient door de kosten van een verhuurhypotheek van ~2%+. Of zie ik dat verkeerd?

De hefboom zit er vaak niet in dat je minder eigen geld in de belegging stopt, maar dat je voor de zelfde hoeveelheid eigen geld meer belegging kunt kopen.

Dus als je voor 2 ton in onroerend goed wil stoppen, dan kun je óf een woning van 2 ton zonder lening kopen, of een woning van 6 ton met 4 ton lening. Bij de eerste kun je bv. een huur 800 euro krijgen en bij de tweede 2400 euro. Stel dat er een promille van de woningwaarde aan andere kosten is, dan hou je bij de eerste woning onder de streep 600 euro over aan de geïnvesteerde 2 ton. Als je bij de tweede woning bv 1000 euro aan rente over die 4 ton moet betalen, dan levert in het tweede geval de geïnvesteerde 2 ton dus 1400 op, minus een promille overige kosten is 800 euro. Je hefboom zorgt in het tweede geval, na aftrek van kosten, dus voor 200 euro meer maandelijkse inkomsten dan zonder hefboom.

Uiteraard zijn hier een heleboel kanttekeningen bij. Financieringskosten kunnen verschillen, kosten en baten kunnen relatief hoger of juist lager zijn bij een duurdere woning, een waardestijging of daling heeft in het tweede geval drie keer zo veel effect op je investering dan in het eerste geval etc.

[Freeaqingme]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 11:25:
[...]
Dus als je voor 2 ton in onroerend goed wil stoppen, dan kun je óf een woning van 2 ton zonder lening kopen, of een woning van 6 ton met 4 ton lening. Bij de eerste kun je bv. een huur 800 euro krijgen en bij de tweede 2400 euro. Stel dat er een promille van de woningwaarde aan andere kosten is, dan hou je bij de eerste woning onder de streep 600 euro over aan de geïnvesteerde 2 ton. Als je bij de tweede woning bv 1000 euro aan rente over die 4 ton moet betalen, dan levert in het tweede geval de geïnvesteerde 2 ton dus 1400 op, minus een promille overige kosten is 800 euro. Je hefboom zorgt in het tweede geval, na aftrek van kosten, dus voor 200 euro meer maandelijkse inkomsten dan zonder hefboom.

Hier op aansluitend: Ipv 1 groter object te kopen, kan je natuurlijk ook 3 objecten van 2 ton kopen. Op die manier spreid je je risico's. Eventueel koop je er ieder jaar 1, en anticipeer je zo op een eventuele prijsdaling (een soort van DCA, Dollar Cost Averaging).

Verder kan je met die hefboom natuurlijk ook besluiten om maar 1 pand te kopen, en het resterende geld weer in andere investeringen te stoppen (bijv kunst of crypto). Op die manier stelt zo'n hefboom je ook in staat je risico's te spreiden.

[fsfikke]

.

[ Voor 116% gewijzigd door fsfikke op 29-07-2022 12:30 ]

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:03:
[...]

Hoe is dat te bepalen? Het gaat om de transformatie van een bestaand gebouw (kerk) waar appartementen op gebouwd worden. De website, Funda en de prijslijst geven allemaal aan v.o.n.

Vrij op naam zegt alleen dat de verkoper 'de kosten' betaalt. In tegenstelling tot kosten koper, waarbij je als koper de kosten betaalt. Het zegt dus niet of het een nieuwbouwproject met 21% BTW betreft of een verbouwde bestaande woning met overdrachtsbelasting. Dat zul je dus uit de documentatie moeten halen. (Wat bij de meeste projecten overigens wel redelijk ruim aanwezig is).

Als je enkel een bepaald appartement (in dit geval ~6ton) wilt kopen met vrij beschikbaar cash wat op een spaarrekening ligt te verstoffen, en de opties zijn 2ton cash, de rest financieren en je laat de overgebleven 4 ton op de spaarrekening staan. Ben je dus geen hefboom aan het creëen (of je creëert hem wel, maar past hem niet toe). Daarbij verhoog je wel je risico omdat je hogere lopende kosten hebt bijv. bij tegenvallende huur/leegstand.

Klopt, dan maak je dus geen gebruik van een hefboom.

[Freeaqingme]

fsfikke schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:03:

[...]

Ik snap dat dat het doel is inderdaad, minder geld in 1 object vastzetten en daardoor meer middelen over hebben om andere objecten te kopen die in totaal meer winst opleveren dan de kosten van financiering. Maar dan ben je dus actief aan het pandjesbazen. Als je enkel een bepaald appartement (in dit geval ~6ton) wilt kopen met vrij beschikbaar cash wat op een spaarrekening ligt te verstoffen, en de opties zijn 2ton cash, de rest financieren en je laat de overgebleven 4 ton op de spaarrekening staan. Ben je dus geen hefboom aan het creëen (of je creëert hem wel, maar past hem niet toe). Daarbij verhoog je wel je risico omdat je hogere lopende kosten hebt bijv. bij tegenvallende huur/leegstand.

Huh? Je koopt voor 2 ton een object met een waarde van 6 ton. 6 > 2, dus hefboom?

Over het hogere risico durf ik nog wel te twisten. Als je iets van 6 ton koopt met 2 ton heb je nog 4 ton op de bank staan. Da's een flink appeltje voor de dorst waarmee je een tegenvaller kan opvangen. 6 ton uitgeven en 0,- euro op de bank hebben staan maakt het knap lastig,

Hypothetisch voorbeeld: Je hebt 1 pand van 6 ton betaald met 6 ton en het brandt af. Opstalverzekering weigert uit te betalen. Je hebt op basis van die 6 ton geen andere inkomsten meer (zou je wel gehad hebben als je 3 panden gekocht had), en als je pech hebt moet je ook nog vervangend onderdak voor je huurders regelen. Een beetje advocaat kan wellicht wel uitbetaling bij de verzekeraar regelen voor je, maarja, er is geen cash meer om die te betalen...

[fsfikke]

...

[ Voor 105% gewijzigd door fsfikke op 29-07-2022 12:30 ]

[fsfikke]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:13:
[...]

Vrij op naam zegt alleen dat de verkoper 'de kosten' betaalt. In tegenstelling tot kosten koper, waarbij je als koper de kosten betaalt. Het zegt dus niet of het een nieuwbouwproject met 21% BTW betreft of een verbouwde bestaande woning met overdrachtsbelasting. Dat zul je dus uit de documentatie moeten halen. (Wat bij de meeste projecten overigens wel redelijk ruim aanwezig is).

In dit geval stond het niet in de documentatie maar lijkt het er inderdaad op dat er gekozen is voor verkoop zonder BTW maar met overdrachtsbelasting. Met dan als limitatie dat ze 2% op zich nemen.

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:39:
[...]

Ja, je hebt een hefboom, maar waar het mij hier om gaat is dat die hefboom behalve dat het een mooie statistiek is, geen extra geld in het laatje oplevert. Het kost je enkel meer rente die je niet had hoeven betalen als je de woning cash had gekocht. Zolang je niets met die 4 ton doet is het najagen van een hefboom dus niet zo zinvol. De hefboom is alleen relevant als je meerdere/duurdere huizen wilt kopen en daarin cash limited bent.

Niet alleen dan. Ook dus als je een betere spreiding wilt hebben. Met 6 ton kun je een woning van 6 ton kopen of een woning van 6 ton plus 4 ton hypotheek plus 4 ton beleggingen (in wat dan ook...). Daarmee kun je een stuk risico spreiding inbouwen. (En je hebt natuurlijk als intentie dat het langetermijnrendement hoger is dan de leenrente...)

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 04-06-2021 13:51 ]

[Freeaqingme]

Ik kwam recentelijk in mijn podcast app ook een podcast van BNR tegen: Vastgoed Gezocht.

Gaat specifiek over investeren in vastgoed en is zeker het luisteren waard. In ieder geval de eerste paar podcasts. Daarna wordt het wat specifieker.

[n4m3l355]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:47:
Niet alleen dan. Ook dus als je een betere spreiding wilt hebben. Met 6 ton kun je een woning van 6 ton kopen of een woning van 6 ton plus 4 ton hypotheek plus 4 ton beleggingen (in wat dan ook...). Daarmee kun je een stuk risico spreiding inbouwen. (En je hebt natuurlijk als intentie dat het langetermijnrendement hoger is dan de leenrente...)

Welke bank gaat dit uberhaubt doen? Met 6 ton krijg je geen hypotheek van 4 ton, laat staan 4 ton plus 4 ton beleggingen. De bank kijkt naar je waard bent (6 ton) en kijkt vervolgens waarin je denkt te investeren, beleggingspanden zijn ze zowieso niet zo happig op bij de kleine amateur. Je krijgt veel minder dan je denkt + je krijgt een substantiele penalty qua rente hoogte. Daarnaast als je dit feest al aangaat, let wel dat je dus voor 8 ton aan de haak zit a 5% a 40k per jaar (wat zowieso niet gaat gebeuren tenzij je persoonlijk netto 1 ton binnen haalt, naar je partner kijken ze uberhaubt niet eens). Dus gaat het fout, zij het met je beleggingen zij het met je pandje, heb je een groot probleem.

Imo zijn dit een berg aannames uiteindelijk waarbij het neerkomt of uberhaubt een bank zulke hefbomen waar jullie het graag over hebben aan wilt gaan. Long story short, hoogst waarschijnlijk niet. (Vergeet ook niet dat we op dit moment in een hoogtij zitten in de vastgoed markt dus kopen is heel moeilijk maar als het naar beneden gaat je opeens 10-20% in het rood staat zonder dat je uberhaubt iets hebt gedaan, belastingen blijven echter lekker vast op de originele waarde, ja de WOZ wordt wel lager, ze passen de multiplier aan).

[Verwijderd]

66% via een verhuurhypotheek moet wel lukken volgens mij. Van je 6 ton stop je dus 2 ton in het huis en de rest (4 ton) kun je anders inzetten.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 06:14:
[...]


Welke bank gaat dit uberhaubt doen? Met 6 ton krijg je geen hypotheek van 4 ton, laat staan 4 ton plus 4 ton beleggingen.

Volgens mij heb je me niet goed begrepen. Situatie is dat je 6 ton hebt. Dan kun je een huis kopen voor 6 ton en hebt verder geen geld meer, of je koopt die woning van 6 ton voor bijvoorbeeld 2 ton eigen geld plus een hypotheek van 4 ton. Dan heb je nog 4 ton eigen geld over om te beleggen. In totaal heb je dan dus 4 ton beleggingen plus een woning van 6 ton plus een hypotheek van 4 ton.

Je krijgt veel minder dan je denkt + je krijgt een substantiele penalty qua rente hoogte.

Hangt van de geldverstrekker af. Is soms bv 1% hogere rente dan een gewone hypotheek, wat ik niet echt een substantiële penalty vind. Uiteraard financieren ze bij verhuur (veel) minder dan bij de box 1 eigen woning, daarom zul je ook een paar ton eigen geld moeten meenemen.

Imo zijn dit een berg aannames uiteindelijk waarbij het neerkomt of uberhaubt een bank zulke hefbomen waar jullie het graag over hebben aan wilt gaan. Long story short, hoogst waarschijnlijk niet. (Vergeet ook niet dat we op dit moment in een hoogtij zitten in de vastgoed markt dus kopen is heel moeilijk maar als het naar beneden gaat je opeens 10-20% in het rood staat zonder dat je uberhaubt iets hebt gedaan,

Omdat er een flinke hoeveelheid eigen geld in de verhuurwoning zit hoeft een flinke dip in de woningprijzen helemaal geen ramp te zijn. Belangrijker is de vraag of je de woning kunt (blijven) verhuren. Het eerste doel van een verhuurwoning zal immers zijn dat er een stabiel inkomen uit komt, wat de waardeontwikkeling verder doet is pas van belang op het moment dat je de woning zou willen gaan verkopen.

[fsfikke]

...

[ Voor 129% gewijzigd door fsfikke op 29-07-2022 12:30 ]

[n4m3l355]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 08:19:
Situatie is dat je 6 ton hebt. Dan kun je een huis kopen voor 6 ton en hebt verder geen geld meer, of je koopt die woning van 6 ton voor bijvoorbeeld 2 ton eigen geld plus een hypotheek van 4 ton. Dan heb je nog 4 ton eigen geld over om te beleggen. In totaal heb je dan dus 4 ton beleggingen plus een woning van 6 ton plus een hypotheek van 4 ton.

Dat is natuurlijk een mogelijkheid, neemt niet weg waar wil je in gaan beleggen. Indien het vastgoed is zal het 100% gefinancieerd moeten worden door jezelf, maw die 4 ton is alles wat je hebt. De bank zal bij een investering in vastgoed bijna niets daarbij leggen omdat je geen verder onderpand meer hebt.

Hangt van de geldverstrekker af. Is soms bv 1% hogere rente dan een gewone hypotheek.

Slechts 1% is zeer zuinig aan, eerder 2 a 3% penalty. Mocht je een bank vinden die slechts 1% er bovenop zet laat het me graag weten, ik betaal je graag een findersfee ...

En wanneer je dus zwaar leveraged bent zeker in vastgoed is 2 a 3% gewoon veel. Zeker in een markt waar je zowieso al een premium gaat betalen voor wat je wilt hebben.

Omdat er een flinke hoeveelheid eigen geld in de verhuurwoning zit hoeft een flinke dip in de woningprijzen helemaal geen ramp te zijn. Belangrijker is de vraag of je de woning kunt (blijven) verhuren. Het eerste doel van een verhuurwoning zal immers zijn dat er een stabiel inkomen uit komt.

Hier heb je slechts deels gelijk en ontga je aan wat er aan risico bij een enkele woning. Ja dat je in het rood gaat mag misschien geen probleem zijn tenzij je moet verkopen. Echter wat doe je wanneer jou huur plots wegvalt? Wat als je een wanbetaler hebt wat je zo 6 maanden aan huurderving oplevert + nog eens duizenden euro's bij een uitzetting? Wat als de rente omhoogschiet? We hebben nu ruim 15 jaar een extreem lage rente, maar ik heb persoonlijk 10%+ meegemaakt en dat is nog niet eens zolang geleden. Plots kost jou mooie stabiele inkomen je 5% jaar op jaar, bij 4 ton is dat een 20/35.000 euro netto. En als de rente omhoog gaat, de huur omlaag en dan nog eens onderbezetting kan dat best zeer doen. En natuurlijk gebeurd dit niet morgen, maar wanneer je in de vastgoed zit beleg je op de lange termijn en is de kans zeer reeel dat dit weer gebeurd.

Verwijderd schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 06:28:
66% via een verhuurhypotheek moet wel lukken volgens mij. Van je 6 ton stop je dus 2 ton in het huis en de rest (4 ton) kun je anders inzetten.

Dan heb je wel bruto enkel inkomen nodig van 80.000 a 100.000 euro om te beginnen.

[ Voor 6% gewijzigd door n4m3l355 op 14-09-2021 09:24 ]

[Morpheusk]

n4m3l355 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:21:


[...]


Slechts 1% is zeer zuinig aan, eerder 2 a 3% penalty. Mocht je een bank vinden die slechts 1% er bovenop zet laat het me graag weten, ik betaal je graag een findersfee ...

En wanneer je dus zwaar leveraged bent zeker in vastgoed is 2 a 3% gewoon veel. Zeker in een markt waar je zowieso al een premium gaat betalen voor wat je wilt hebben.


[...]

Als je naar banken gaat die toestaan dat je max. een pand of 5 verhuurd en er gedeeltelijk naar de huurpenningen gekeken wordt. En dus niet alleen naar de huurpenningen, dan zijn er een aantal banken die op die 1% en/of rond die 1% toeslag zitten bovenop de huidige rente.

Is een tikkie goed?

[n4m3l355]

Morpheusk schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:32:
Als je naar banken gaat die toestaan dat je max. een pand of 5 verhuurd en er gedeeltelijk naar de huurpenningen gekeken wordt. En dus niet alleen naar de huurpenningen, dan zijn er een aantal banken die op die 1% en/of rond die 1% toeslag zitten bovenop de huidige rente.

Is een tikkie goed?

Dan zal ik het met 12 waarschijnlijk verkeerd doen. . . En geen enkele bank die slechts "gedeeltelijk" naar de huurpenningen kijkt. Ze willen graag een volledig overzicht hebben met wat er in het totaal binnenkomt. Iedere bank (en ik zit er bij een paar) rekent tussen de 2 a 3%.

[fsfikke]

...

[ Voor 99% gewijzigd door fsfikke op 29-07-2022 12:30 ]

[Morpheusk]

n4m3l355 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:36:
[...]


Dan zal ik het met 12 waarschijnlijk verkeerd doen. . . En geen enkele bank die slechts "gedeeltelijk" naar de huurpenningen kijkt. Ze willen graag een volledig overzicht hebben met wat er in het totaal binnenkomt. Iedere bank (en ik zit er bij een paar) rekent tussen de 2 a 3%.

Klopt 12 is teveel, neemt niet weg dat ze er zijn met 1% toeslag op de huidige rente.

https://www.nn.nl/Particu...eken/Verhuurhypotheek.htm
Voor de Verhuurhypotheek geldt een productopslag van 1,0% op de rente.

Er is een partij waarbij je ze alleen van de huurpenningen uitgaan. Wel moet je 10% tot 40% zelf inleggen zoals bij de meeste verhuurhypotheken. Ik wil deze ook best even opzoeken voor een findersfee.

[n4m3l355]

fsfikke schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:42:
Hoe is dat bij een eerste pand anders?

Indien het eerste pand hypotheek vrij is, wilt de bank graag beide panden als onderpand en is dan best bereid om jou ietwat meer te financieren. Indien het eerste pand reeds een hypotheek heeft, zal de bank dit niet accepteren, sterker nog die zal zelfs kijken jaar jou inkomen en concluderen dat die enkel waarschijnlijk genoeg is voor het desbetreffende hypotheek en helemaal niets meer verder financieren.

[n4m3l355]

Morpheusk schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:45:
Er is een partij waarbij je ze alleen van de huurpenningen uitgaan. Wel moet je 10% tot 40% zelf inleggen zoals bij de meeste verhuurhypotheken. Ik wil deze ook best even opzoeken voor een findersfee.

Een bank die slechts 10 to 40% eigen inleg vraagt bij een investeringspand?

Heren... niet lullig bedoelt maar wie heeft hier daadwerkelijk vastgoed, en dan meer dan een pandje die komt uit een erfenis?

Ik zie hier talloze aannames en ik reageer eigenlijk nooit in dit topic als belegger zijnde maar ik zie hier toch heel veel theoretisch gebrabbel dat gewoon niet realistisch is.

Voor de mods zou het misschien wel netjes zijn om hier op een of andere manier een flair aan te geven. Hier staat gewoon zoveel foutieve informatie ...

[Morpheusk]

@n4m3l355 Ik zie alleen jou voornamelijk onzin praten. Sterker nog wij gebruiken de huurpenningen die we overhouden na aftrek van o.a. rente voor de volgende hypotheek enzovoorts. En niets is 100% betaald uit eigen middelen.

Maar ik hoor het al, ik kan de findersfee op mijn buik schrijven.

[ Voor 5% gewijzigd door Morpheusk op 14-09-2021 09:57 ]

[masermex]

n4m3l355 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:50:
[...]

Een bank die slechts 10 to 40% eigen inleg vraagt bij een investeringspand?
Heren... niet lullig bedoelt maar wie heeft hier daadwerkelijk vastgoed, en dan meer dan een pandje die komt uit een erfenis?
Ik zie hier talloze aannames en ik reageer eigenlijk nooit in dit topic als belegger zijnde maar ik zie hier toch heel veel theoretisch gebrabbel dat gewoon niet realistisch is.

Helemaal eens. Hier een verhuurder met 6 pandjes waarvan 4 helemaal vrij van hypotheek. Bij financiering om er nog een paar bij te kopen willen ze op alle die hypotheekvrij zijn een nieuw hypotheekrecht vestigen, wat je alle flexibiliteit ontneemt om er eens eentje te verkopen en in iets anders te stappen. Rente's skyhigh, denk aan 4++ procent. Als ondernemer in vastgoed heb je echt geen ruk aan een bank, zeker nu niet meer nu prizen hoog zijn. Paraplu/regen phrase is gewoon waar. Banken dekken zich 200% in tegen alle risico's die ze maar kunnen lopen. Alle risico is voor jou.

Mijn tip: mijd banken en zoek alternatieve financiering. Zat particulieren met veel geld die er niks mee durven doen op de beurs of zelf in panden stappen.

[Morpheusk]

De crux zit hem hier dat je tot een pand of 5 geen ondernemer hoeft te zijn, zo kijken de hypotheekverstrekkers naar en ook de Belastingdienst. Oftewel geen belasting betalen over de huurpenningen maar ook geen kapotte cv ketel als kosten aftrekken.

Anyways ik denk dat de meeste die hier willen investeren niet boven de 5 panden gaat uitkomen en dan zijn er veel meer mogelijkheden dan jullie nu schetsen.

[Rubbergrover1]

n4m3l355 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 09:21:
[...]


Dat is natuurlijk een mogelijkheid, neemt niet weg waar wil je in gaan beleggen. Indien het vastgoed is zal het 100% gefinancieerd moeten worden door jezelf, maw die 4 ton is alles wat je hebt.

Juist niet in vastgoed dus. Het begon er immers mee dat je op deze manier een veel gespreidere portefeuille kunt opbouwen.

Slechts 1% is zeer zuinig aan, eerder 2 a 3% penalty. Mocht je een bank vinden die slechts 1% er bovenop zet laat het me graag weten, ik betaal je graag een findersfee ...

Voor de Verhuurhypotheek geldt een productopslag van 1,0% op de rente.
https://www.nn.nl/Particu...eken/Verhuurhypotheek.htm

Hier heb je slechts deels gelijk en ontga je aan wat er aan risico bij een enkele woning. Ja dat je in het rood gaat mag misschien geen probleem zijn tenzij je moet verkopen. Echter wat doe je wanneer jou huur plots wegvalt? Wat als je een wanbetaler hebt wat je zo 6 maanden aan huurderving oplevert + nog eens duizenden euro's bij een uitzetting?

Een hoop risico's die je ook hebt als je die woning cash zou kopen. Met als verschil dat je dan geen andere beleggingen hebt die mogelijk rendement genereren.

Wat als de rente omhoogschiet?

Daarom zet je uiteraard de rente voor langere tijd vast.

[donleone83]

Is het nu überhaupt nog interessant? Met de stijgende prijzen en de hogere overdrachtsbelasting is het rendement op verhuur steeds minder interessant aan het worden. Het lijkt alleen of er ook weinig alternatieven zijn. Vastgoed in het buitenland of op een recreatiepark?

[geldermalsen]

Op dit moment hebben wij een huis te huur in een grote stad. Dit huis wordt nu gehuurd door een "kennis" tegen kostprijs. in 2022 willen wij dit huis gaan verhuren voor een marktconforme prijs.

Wij zitten nu te twijfelen om gebruik te maken van een tussenpartij of in eigen verhuur.
Het rendement met een tussenpartij is goed, ook zijn zij verantwoordelijk voor de "schade" die wordt gemaakt door de huurders. Hebben jullie ervaring met zo'n tussen partij?

[thafusion]

Ik heb begrepen dat indien je voldoende overwaarde hebt op je eigen woning (kan door aflossing, waardestijging of initieel een lagere hypotheek dan de aankoopwaarde) je deze nu vrij eenvoudig kan inzetten voor de aankoop van een tweede woning voor de verhuur. Indien je de huidige hypotheek met een hogere waarde hebt ingeschreven bij de notaris hoef je daar zelfs niet opnieuw naartoe voor de 'verhoging' van je bestaande hyptheek.

Dit is o.a. mogelijk bij de Rabobank, je moet uiteraard wel, gebaseerd op je huidige inkomen de nieuwe hypotheek kunnen dragen, maar met deze constructie nemen ze zelfs een deel van de verhuuropbrengsten mee om je draagkracht te kunnen berekenen! Op deze manier heb je geen verhuur hypotheek nodig en betaal je dus ook geen productopslag op de rente!

[donleone83]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:51:
Op dit moment hebben wij een huis te huur in een grote stad. Dit huis wordt nu gehuurd door een "kennis" tegen kostprijs. in 2022 willen wij dit huis gaan verhuren voor een marktconforme prijs.

Wij zitten nu te twijfelen om gebruik te maken van een tussenpartij of in eigen verhuur.
Het rendement met een tussenpartij is goed, ook zijn zij verantwoordelijk voor de "schade" die wordt gemaakt door de huurders. Hebben jullie ervaring met zo'n tussen partij?

Hou er rekening mee dat zonder tussenpartij het formeel een box 1 belegging wordt als je er zelf werk in stopt. Het kan gerekend worden als verkapt loon. Daarnaast haal je een hoop van de rompslomp weg maar daar betaal je natuurlijk wel voor.

[geldermalsen]

donleone83 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:54:
[...]


Hou er rekening mee dat zonder tussenpartij het formeel een box 1 belegging wordt als je er zelf werk in stopt. Het kan gerekend worden als verkapt loon. Daarnaast haal je een hoop van de rompslomp weg maar daar betaal je natuurlijk wel voor.

Bedankt wist niet dat met eigenverhuur het in box 1 zou vallen.
De voorwaarden van deze tussenpartij waren goed, ik snap dat het altijd rendement kost, alleen waren wij opzich al best tevreden met de geboden prijs. De gemakken mogen van ons best wat rendement kosten.

[Rubbergrover1]

donleone83 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:49:
Is het nu überhaupt nog interessant? Met de stijgende prijzen en de hogere overdrachtsbelasting is het rendement op verhuur steeds minder interessant aan het worden. Het lijkt alleen of er ook weinig alternatieven zijn.

Dat laatste hangt natuurlijk sterk samen met het eerste. Bij gebrek aan goede alternatieven kan vastgoed toch nog wel een interessante investering zijn.

[donleone83]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:59:
[...]


Bedankt wist niet dat met eigenverhuur het in box 1 zou vallen.
De voorwaarden van deze tussenpartij waren goed, ik snap dat het altijd rendement kost, alleen waren wij opzich al best tevreden met de geboden prijs. De gemakken mogen van ons best wat rendement kosten.

Het is volgens mij niet zo eenduidig als ik het hier neerzet, maar wel goed om je even in te verdiepen.

[Morpheusk]

thafusion schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:52:
Ik heb begrepen dat indien je voldoende overwaarde hebt op je eigen woning (kan door aflossing, waardestijging of initieel een lagere hypotheek dan de aankoopwaarde) je deze nu vrij eenvoudig kan inzetten voor de aankoop van een tweede woning voor de verhuur. Indien je de huidige hypotheek met een hogere waarde hebt ingeschreven bij de notaris hoef je daar zelfs niet opnieuw naartoe voor de 'verhoging' van je bestaande hyptheek.

Dit is o.a. mogelijk bij de Rabobank, je moet uiteraard wel, gebaseerd op je huidige inkomen de nieuwe hypotheek kunnen dragen, maar met deze constructie nemen ze zelfs een deel van de verhuuropbrengsten mee om je draagkracht te kunnen berekenen! Op deze manier heb je geen verhuur hypotheek nodig en betaal je dus ook geen productopslag op de rente!

Nee, is onjuist. Telefonisch delen ze je dat wellicht mee. Maar zodra je het gesprek met de adviseur aangaat wordt het een nieuwe hypotheek met 1,25% opslag.

[RichieB]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:51:
[...]
Wij zitten nu te twijfelen om gebruik te maken van een tussenpartij of in eigen verhuur.
Het rendement met een tussenpartij is goed, ook zijn zij verantwoordelijk voor de "schade" die wordt gemaakt door de huurders. Hebben jullie ervaring met zo'n tussen partij?

Wij zijn begonnen met een servicepartij (nam geen risico qua schade maar alleen romslomp dmv het regelen van reparaties). Al bij de eerste inzet liep dit fout. Er was een raamsluiting stuk maar het lukte de servicpartij niet om dit binnen een maand op te (laten) lossen. Resultaat was een (terecht) boze huurder. Ik heb toen zelf akkoord gegeven voor de huurder om het zelf op te laten lossen en mij de rekening te sturen. De servicepartij zit zoals je zal begrijpen er nu niet meer tussen.

[Jeroenneman]

donleone83 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 10:49:
Is het nu überhaupt nog interessant? Met de stijgende prijzen en de hogere overdrachtsbelasting is het rendement op verhuur steeds minder interessant aan het worden. Het lijkt alleen of er ook weinig alternatieven zijn. Vastgoed in het buitenland of op een recreatiepark?

Laten we hopen dat een nieuw kabinet eindelijk doorpakt en het nog minder interessant maakt om vastgoed als investering te zien in plaats van als woning.

Alternatieven genoeg: indexfondsen, beleggen in aandelen, inkopen in duurzame energieprojecten, crypto, etc.

[donleone83]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 11:54:
[...]


Laten we hopen dat een nieuw kabinet eindelijk doorpakt en het nog minder interessant maakt om vastgoed als investering te zien in plaats van als woning.

Alternatieven genoeg: indexfondsen, beleggen in aandelen, inkopen in duurzame energieprojecten, crypto, etc.

Ik vind dat iets te makkelijk. Het probleem op de woningmarkt wordt maar deels gecreëerd door individuele beleggers die een pandje kopen. Sterker nog, ze zijn ook onderdeel van de oplossing omdat er huurwoningen bij komen op plekken waar schaarste heerst. Dat dit dan in het particuliere segment is tegen hoge prijzen, is eerder gevolg van het feit dat er veel te weinig aandacht is geweest voor het anders inregelen van zowel de huur- als de koopmarkt door voorgaande regeringen. Scheefhuur is een enorm probleem, de markt die op slot zit omdat boomers niet meer doorstromen en op hun gigantische overwaarde blijven zitten is een groot probleem, dat de bevolking vergrijst en er te weinig bijgebouwd is en wordt in betaalbare segmenten is een probleem, urbanisatie waardoor met name jongeren/starters rond stadskernen willen blijven wonen is een probleem, etc. etc.

Feit is dat het alternatieven zeker interessant zijn, maar de afgelopen jaren maar matig in vergelijking tot vastgoed. Met de jarenlange stijgende huizenprijzen en krapte op de woningmarkt is voor particulieren vastgoed de afgelopen jaren simpelweg de meest interessante optie geweest. Nu de prijzen hoger worden en de huurprijzen nivelleren of zelfs dalen worden andere alternatieven zeker weer interessanter. Maar 10 jaar geleden kon je bij de grote banken nog 2,5% rente op je spaargeld pakken, inmiddels is dat -0,5%. Geld bezitten en vasthouden voor later is daarmee volstrekt oninteressant geworden. Dat is een net zo'n groot probleem als de problematiek op de vastgoedmarkt. Het is bizar om te bedenken dat je dus gespaard hebt of op een andere manier legaal geld verdiend hebt, daar belasting over betaald hebt, vervolgens staat het op je spaarrekening en betaal je bij hogere bedragen en VRH en ook nog eens een negatieve spaarrente. Ik vind dat absurd.

[Morpheusk]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 11:54:
[...]


Laten we hopen dat een nieuw kabinet eindelijk doorpakt en het nog minder interessant maakt om vastgoed als investering te zien in plaats van als woning.

Alternatieven genoeg: indexfondsen, beleggen in aandelen, inkopen in duurzame energieprojecten, crypto, etc.

Nou met het nieuwe wetsvoorstel met 5,33% belasting vanaf €0,- op belegd vermogen moet je ook wel aardig rendement gaan halen. Ben bang dat straks iedereen weer naar spaargeld toe rent.

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:08:
[...]


Nou met het nieuwe wetsvoorstel met 5,33% belasting vanaf €0,- op belegd vermogen moet je ook wel aardig rendement gaan halen. Ben bang dat straks iedereen weer naar spaargeld toe rent.

Nieuw wetsvoorstel? Dat was een ideetje van een paar jaar geleden dat al lang geleden afgeschoten is...

[Morpheusk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:14:
[...]

Nieuw wetsvoorstel? Dat was een ideetje van een paar jaar geleden dat al lang geleden afgeschoten is...

Idee is een paar jaar oud, maar afgeschoten is mij niet bekend?

Edit: zie idd dat het vorig jaar juni afgeschoten is, ook goedemorgen

[ Voor 20% gewijzigd door Morpheusk op 14-09-2021 12:21 ]

[ColeJ]

NN, 1% opslag. LTV van 70%... Er zijn ook partijen die een LTV van 90% geven. Man, wat wordt hier toch een hoop onzin geschreven.

Waarom is vastgoed fiscaal nou veel interessanter dan aandelen, indexen, spaargelden...?

Nou, hierom:

Als jij een pand koopt met een marktwaarde van 300.000 euro dan zal de WOZ waarde wellicht 225.000 zijn. Als je gaat verhuren dan is de WOZ nog lager omdat er dan een afslag mogelijk is. Dus zeg, WOZ is dan nog 190.000. Het gevolg hiervan is dat je maar voor 190.000 wordt aangeslagen in box 3 terwijl het pand dus veel meer waard is. Als jij voor 300.000 aandelen had gehad dan werd je voor de volledige 300.000 aangeslagen.

Maak het verhaal nog leuker: je koopt het voor 300.000 en de WOZ is nog steeds 190.000. Maar je hebt een vastgoed financiering van 190.000 op het pand genomen (2,56% annuitair 20 jaar). Dan is jouw belasting in box 3 dus 190K-190K=0.0.

Ondertussen zijn de huurinkomsten iedere maand belastingvrij en stijgt het pand in waarde. Jij gaat natuurlijk wel ieder jaar vrolijk in bezwaar tegen de WOZ waarde want die wil je zo laag mogelijk hebben.

Tel uit uw winst Fysiek in vastgoed beleggen is in Nederland fiscaal gezien voordeel op voordeel op voordeel.

[ Voor 81% gewijzigd door ColeJ op 14-09-2021 12:30 ]

[Morpheusk]

ColeJ schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:24:
NN, 1% opslag. LTV van 70%... Er zijn ook partijen die een LTV van 90% geven. Man, wat wordt hier toch een hoop onzin geschreven.

Door de professionals die bang zijn dat hun huisjes weggekaapt worden denk ik

[geldermalsen]

Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

[ZpAz]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Ja, lekker in Lutjebroek wonen als je in Den Haag werkt. Maar inderdaad, op Funda kijk ik wel eens rond naar "in de rest van het land" en daar kan ik een flink huis halen, hier moet ik zo ongeveer een kamer delen.

Ik weet niet hoe snel daar verandering in gaat komen, volgens Rabobank worden de huizen de komende twee jaar 90.000 euro duurder. Maar de hoogste relative stijging is nu buiten de randstad.

Ik wacht wel op een crash voor ik instap.

[ Voor 6% gewijzigd door ZpAz op 14-09-2021 12:35 ]

[geldermalsen]

ZpAz schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:34:
[...]


Ja, lekker in Lutjebroek wonen als je in Den Haag werkt ofzo. Maar inderdaad, op funda kijk ik wel eens rond naar "in de rest van het land" en daar kan ik een flink huis halen, en hier moet ik zo ongeveer een kamer delen.

Ik weet niet hoe snel daar verandering in gaat komen, volgens Rabobank worden de huizen de komende twee jaar 90.000 euro duurder. Maar de hoogste relative stijging is nu buiten de randstad.

Ik wacht wel op een crash voor ik instap.

Ik woon niet in Lutjebroek maar erg centraal den haag is in 45 minuten te bereiken met de auto. Met de trein een uur.

En ook hier stijgen de prijzen als een gek maar je het is gewoon mogelijk. Het voelt voor mij als een trent mensen willen alles voor weinig. Ik denk dat we moeten accepteren dat dat niet mogelijk is.

[ Voor 12% gewijzigd door geldermalsen op 14-09-2021 12:37 ]

[Rubbergrover1]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Dat zijn de vraagprijzen, hè... Daar gaat vaak nog minstens 50k overheen. En los daarvan, voor 3 ton heb je nog steeds een inkomen van zo'n 60k nodig. Iemand met een modaal inkomen kan minder dan 2 ton lenen en er zijn honderdduizenden mensen die ook dat bij lange na niet verdienen. En ook die mensen moeten ergens kunnen wonen.

Voor de groep die 3 ton kan betalen ben ik het met je eens dat er vaak wel ergens een koopwoning te vinden is. Het is vervelend dat het veel moeite kost en dat je niet een woning kunt krijgen op de plek waar je zou willen, maar eerlijk is eerlijk, dat is meer een luxeprobleem. Al is het natuurlijk wel frustrerend dat een paar jaar geleden de mogelijkheden veel ruimer waren.

Waar het probleem vooral zit is de groep die bij lange na geen 3 ton kan betalen. Dat die geen koophuis kunnen kopen zou geen probleem zijn als er voldoende huurwoningen zijn, maar die zijn er vaak nauwelijks. En zeker niet tegen een betaalbare huur (voor iemand met een modaal inkomen). Wat dit nog versterkt is, in het kader van dit topic, dat tegenwoordig best veel woningen als investering worden gekocht en vervolgens tegen erg hoge prijzen worden verhuurd. De huur die gevraagd wordt is vaak zo hoog dat de zelfde koop-doelgroep die woning in de huur niet zou kunnen betalen.

[ColeJ]

ZpAz schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:34:
[...]


Ja, lekker in Lutjebroek wonen als je in Den Haag werkt. Maar inderdaad, op Funda kijk ik wel eens rond naar "in de rest van het land" en daar kan ik een flink huis halen, hier moet ik zo ongeveer een kamer delen.

Ik weet niet hoe snel daar verandering in gaat komen, volgens Rabobank worden de huizen de komende twee jaar 90.000 euro duurder. Maar de hoogste relative stijging is nu buiten de randstad.

Ik wacht wel op een crash voor ik instap.

Volgens diezelfde Rabobank zou het dit jaar en volgend jaar gaan dalen:
https://www.nu.nl/economi...n-2021-en-2022-dalen.html

[ColeJ]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Tijdens de woonprotesten heb ik ook aardig wat borden gezien met: "Wonen is een recht, ook binnen de ring!". Wie denk je wel niet dat je bent? Dat je als starter binnen de ring Amsterdam kunt wonen? Die hebben dat bord volledig voor hun eigen kop zitten...

Ja, het is echt heel moeilijk voor starters maar de eisen die sommige starters hebben slaan helemaal nergens op.

[geldermalsen]

ColeJ schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 13:12:
[...]


Tijdens de woonprotesten heb ik ook aardig wat borden gezien met: "Wonen is een recht, ook binnen de ring!". Wie denk je wel niet dat je bent? Dat je als starter binnen de ring Amsterdam kunt wonen? Die hebben dat bord volledig voor hun eigen kop zitten...

Ja, het is echt heel moeilijk voor starters maar de eisen die sommige starters hebben slaan helemaal nergens op.

Exact wat hier staat, wordt soms een beetje moe van dat we overal over moeten gaan zeuren. Laten we als Tweakers gaan protesteren voor te duren videokaarten.

[ZpAz]

ColeJ schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 13:10:
[...]


Volgens diezelfde Rabobank zou het dit jaar en volgend jaar gaan dalen:
https://www.nu.nl/economi...n-2021-en-2022-dalen.html

Ah, dus de kans ik groot dat het met 90.000 gaat dalen.

[GenericNickname]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Ja, over het algemeen is dit lastig. Ik werk als post-doc op de uni, dus verdien een redelijk salaris, maar door een studieschuld kan ik ongeveer 120.000 euro hypotheek krijgen. Als je dan bedenkt dat voor een "goedkoop"
appartement in de uithoeken van Groningen 200.000 wordt gevraagd, dat daar flink overheen wordt geboden en dat ik geen vermogende ouders heb die kunnen bijspringen dan wordt het erg lastig. Veel mensen in mijn 'bubbel' (voornamelijk hoog opgeleid) hebben dezelfde ervaring.

[Freeaqingme]

@GenericNickname @geldermalsen Wellicht meer iets voor het Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5 topic?

[Dennis1812]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Mensen met een normale baan verdienen geen 60k om 300k te lenen.
Heb je een topbaan hoort daar vaak een studieschuld bij waardoor die 60k nog niet gehaald wordt.
Ik haal het samen met mijn partner ook niet. Toch werken we beiden fulltime. Ik op HBO niveau met specialisatie.
Er is een tekort van een 300k woningen. Wat er is is onbetaalbaar of wordt opgekocht door de rijken om veel te duur te verhuren. Doordat je dan te duur moet huren kan je slecht sparen voor K.K/overbieden etc.

Omdat jij een prachtig salaris hebt verdwijnt niet de woningcrisis.

[Theo]

IK vraag mij wel oprecht af hoe het als beginnende belegger/huizenkoper rendabel kan zijn om vastgoed te kopen. Stel je hebt 300.000 euro op de bank staan en je koopt voor 250K een woning voor de verhuur. Dan ben je aan overdrachtsbelasting 8% kwijt. De overige kosten koper negerend heb je dus een woning van 250K en 30k op de bank over. Gezamelijke waarde is dan dus nog maar 280K.

Je zet het pand inde verhuur. DOordat er huurders inzitten zakt de waarde van het pand daar deze niet meer vrij kan worden verkocht (enkel als verhuurd object). Gevolg is dat de woning dus nog maar 180K waard is. Met je spaargeld is je vermogen dus gesloken van 300K naar 210K.

Verhuur je het pand voor 1k per maand dan is dit niet pure winst. Je zal kosten voor onderhoud of VVE hebben, kosten voor verzekeringen waardoor je 800 euro overhoudt. Op jaarbasis maak je dus 10k aan winst. Maar de eerste negen jaren ben je bezig om je eigen balans weer aan te vullen om terug te gaan naar de 300K. (180k woningwaarde + 30k op de bank + 90k huuropbrengst) Na 15 jaren heb je 360K aan vermogen (vastgoed+banksalso). Had je die 300K voor 1.2% vastgezet dan was dat in 15 jaren ook gegroeid naar 360K, plus er was geen 'gezeik' met huurcontracten, huurders, onderhoud en risico.

Ik ben dan ook echt oprecht benieuwd waarom het zó lucratief is om een woning te kopen voor de verhuur? Ja het levert leuke 'rente' op, maar wel ten koste van een enorme achteruitgang van het eigen financiële vermogen als gevolg van de overdrachtsbelasting en waardedevaluatie. Of is de truck juist om enkel een pand te kopen dat al verhuurd is, zodat je niet met de waardedevaluatie te maken hebt?

Of zie ik het compleet verkeerd?

[ColeJ]

GenericNickname schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 13:40:
[...]


Ja, over het algemeen is dit lastig. Ik werk als post-doc op de uni, dus verdien een redelijk salaris, maar door een studieschuld kan ik ongeveer 120.000 euro hypotheek krijgen. Als je dan bedenkt dat voor een "goedkoop"
appartement in de uithoeken van Groningen 200.000 wordt gevraagd, dat daar flink overheen wordt geboden en dat ik geen vermogende ouders heb die kunnen bijspringen dan wordt het erg lastig. Veel mensen in mijn 'bubbel' (voornamelijk hoog opgeleid) hebben dezelfde ervaring.

Dit is inderdaad een beetje hoe de vork in de steel zit. Jouw klasgenootjes van de middelbare school welke niet gingen studeren maar gingen werken (of MBO opleiding) hebben zeer waarschijnlijk jaren geleden al een woning gekocht. Die doen al lekker mee in de vastgoedladder en zijn van de wal af. Je kunt je inderdaad afvragen of je die ooit nog gaat bijbenen....

Ga studeren, dat loont!

[Jeroenneman]

ColeJ schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:01:
[...]


Dit is inderdaad een beetje hoe de vork in de steel zit. Jouw klasgenootjes van de middelbare school welke niet gingen studeren maar gingen werken (of MBO opleiding) hebben zeer waarschijnlijk jaren geleden al een woning gekocht. Die doen al lekker mee in de vastgoedladder en zijn van de wal af. Je kunt je inderdaad afvragen of je die ooit nog gaat bijbenen....

Ga studeren, dat loont!

Nee hoor, want die hebben een goedkoop appartement gekocht vroeger, maar alle prijzen zijn meegestegen. Dus als die nu naar een gezinswoning willen, dan hebben ze lekker wat overwaarde, maar zijn die woningen ook weer een ton in waarde gestegen.

Als ze zouden kunnen blijven zitten, dan heb je helemaal gelijk.

[Rubbergrover1]

Theo schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:00:
Je zet het pand inde verhuur. DOordat er huurders inzitten zakt de waarde van het pand daar deze niet meer vrij kan worden verkocht (enkel als verhuurd object). Gevolg is dat de woning dus nog maar 180K waard is. Met je spaargeld is je vermogen dus gesloken van 300K naar 210K.

Verhuur je het pand voor 1k per maand dan is dit niet pure winst. Je zal kosten voor onderhoud of VVE hebben, kosten voor verzekeringen waardoor je 800 euro overhoudt. Op jaarbasis maak je dus 10k aan winst. Maar de eerste negen jaren ben je bezig om je eigen balans weer aan te vullen om terug te gaan naar de 300K. (180k woningwaarde + 30k op de bank + 90k huuropbrengst) Na 15 jaren heb je 360K aan vermogen (vastgoed+banksalso). Had je die 300K voor 1.2% vastgezet dan was dat in 15 jaren ook gegroeid naar 360K, plus er was geen 'gezeik' met huurcontracten, huurders, onderhoud en risico.

Twee dingen.
- De waarde die gedaald is naar 210k gaat weer omhoog op het moment dat de huurder de woning uit is en je de woning vrij van huur kunt verkopen. Belangrijk is dus om in het achterhoofd te houden dat je een verhuurpand niet 'zomaar' kan verkopen op het moment dat jij dat wil, maar dat het eerder andersom is, dat je op het moment dat een huurder er uit gaat kunt bedenken of je de woning zou willen verkopen.
- De huur kun je in 15 jaar ook 15 keer hebben laten stijgen. Met alleen maar een inflatiecorrectie van gemiddeld 2% zit je na 15 jaar op 1350 huur. En met een beetje geluk stijgt de huur iets meer dan alleen de inflatiecorrectie. (En als dat niet zo is en de huurders gaan weg, dan kun je het vorige punt toepassen )

[JanHenk]

Theo schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:00:
IK vraag mij wel oprecht af hoe het als beginnende belegger/huizenkoper rendabel kan zijn om vastgoed te kopen. Stel je hebt 300.000 euro op de bank staan en je koopt voor 250K een woning voor de verhuur. Dan ben je aan overdrachtsbelasting 8% kwijt. De overige kosten koper negerend heb je dus een woning van 250K en 30k op de bank over. Gezamelijke waarde is dan dus nog maar 280K.

Je zet het pand inde verhuur. DOordat er huurders inzitten zakt de waarde van het pand daar deze niet meer vrij kan worden verkocht (enkel als verhuurd object). Gevolg is dat de woning dus nog maar 180K waard is. Met je spaargeld is je vermogen dus gesloken van 300K naar 210K.

Verhuur je het pand voor 1k per maand dan is dit niet pure winst. Je zal kosten voor onderhoud of VVE hebben, kosten voor verzekeringen waardoor je 800 euro overhoudt. Op jaarbasis maak je dus 10k aan winst. Maar de eerste negen jaren ben je bezig om je eigen balans weer aan te vullen om terug te gaan naar de 300K. (180k woningwaarde + 30k op de bank + 90k huuropbrengst) Na 15 jaren heb je 360K aan vermogen (vastgoed+banksalso). Had je die 300K voor 1.2% vastgezet dan was dat in 15 jaren ook gegroeid naar 360K, plus er was geen 'gezeik' met huurcontracten, huurders, onderhoud en risico.

Ik ben dan ook echt oprecht benieuwd waarom het zó lucratief is om een woning te kopen voor de verhuur? Ja het levert leuke 'rente' op, maar wel ten koste van een enorme achteruitgang van het eigen financiële vermogen als gevolg van de overdrachtsbelasting en waardedevaluatie. Of is de truck juist om enkel een pand te kopen dat al verhuurd is, zodat je niet met de waardedevaluatie te maken hebt?

Of zie ik het compleet verkeerd?

Je opmerking van de waardedrukkende factor van verhuur is op zich wel valide.

Het is ook de reden dat verhuurde woningen (inmiddels) niet vaak meer van hand worden gewisseld mét huurder en ook mede de reden dat de meesten graag tijdelijke contracten invoeren. Zodra je de huurder eruit kunt werken, heb je "ineens" een waardesprong.

Ik denk dat de meeste beleggers er ook in zitten voor de stabiele kasstroom en de lange termijn. Verkopen doen ze alleen bij mutatie (uitponden). De waardedrukkende factor is dus 'ongerealiseerd' en alleen op papier het geval. (Dien je uiteraard wel te zorgen dat je mogelijke maandlasten kunt dragen etc. om gedwongen verkopen mét huurder te ontlopen.)

Overigens zijn er ook objecten waarbij de marktwaarde in vrije verkoop juist lager is dan die in verhuurde staat, maar die zijn (helemaal tegenwoordig) behoorlijk schaars.

[geldermalsen]

Even kort, ik heb er weinig kaas van gegeten dus misschien sla ik de plank mis. Wij verhuren een huis met om en de nabij 1000 euro vaste lasten ( verzekeringen en hypotheek) wij krijgen hiervoor met een tussenpersoon 1600 euro. Dit is dus 600 meer dan het ons kost. Met als voordeel de woning word afgelost.

Dan is het voor ons best rendabel om het te verhuren. De overwaarde op het huis hebben wij niet nodig.

[ Voor 14% gewijzigd door geldermalsen op 14-09-2021 14:25 ]

[Richh]

Theo schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:00:
IK vraag mij wel oprecht af hoe het als beginnende belegger/huizenkoper rendabel kan zijn om vastgoed te kopen. Stel je hebt 300.000 euro op de bank staan en je koopt voor 250K een woning voor de verhuur. Dan ben je aan overdrachtsbelasting 8% kwijt. De overige kosten koper negerend heb je dus een woning van 250K en 30k op de bank over. Gezamelijke waarde is dan dus nog maar 280K.

Je zet het pand inde verhuur. DOordat er huurders inzitten zakt de waarde van het pand daar deze niet meer vrij kan worden verkocht (enkel als verhuurd object). Gevolg is dat de woning dus nog maar 180K waard is. Met je spaargeld is je vermogen dus gesloken van 300K naar 210K.

Verhuur je het pand voor 1k per maand dan is dit niet pure winst. Je zal kosten voor onderhoud of VVE hebben, kosten voor verzekeringen waardoor je 800 euro overhoudt. Op jaarbasis maak je dus 10k aan winst. Maar de eerste negen jaren ben je bezig om je eigen balans weer aan te vullen om terug te gaan naar de 300K. (180k woningwaarde + 30k op de bank + 90k huuropbrengst) Na 15 jaren heb je 360K aan vermogen (vastgoed+banksalso). Had je die 300K voor 1.2% vastgezet dan was dat in 15 jaren ook gegroeid naar 360K, plus er was geen 'gezeik' met huurcontracten, huurders, onderhoud en risico.

Ik ben dan ook echt oprecht benieuwd waarom het zó lucratief is om een woning te kopen voor de verhuur? Ja het levert leuke 'rente' op, maar wel ten koste van een enorme achteruitgang van het eigen financiële vermogen als gevolg van de overdrachtsbelasting en waardedevaluatie. Of is de truck juist om enkel een pand te kopen dat al verhuurd is, zodat je niet met de waardedevaluatie te maken hebt?

Of zie ik het compleet verkeerd?

Tijdelijke huurcontracten lossen het eerste 'probleem' al op.
Overigens betwijfel ik of huurders, in de huidige markt, enorm drukkend zijn voor de aankoopprijs. Mits ze maar een riant huurbedrag betalen.

Verder is er voor nieuwe particuliere beleggers een verwachte waardestijging van de woning (laat ik even in het midden of dat terecht is, maar ik neem aan dat je vraag gaat over hoe beginnende beleggers dit rendabel denken te doen). De particuliere belegger gaat er ongetwijfeld van uit dat hij het over 2 jaar voor +15% meer mag verkopen...
En gaat een pand van 300k voor meer dan €1000 per maand in de verhuur. Die huur laat je ieder jaar stijgen.

Het alternatief, 300k op de bank of in beleggingen, betekent ook dat er vermogensbelasting moet worden afgedragen. Het gaat dan ook niet per se om de winst maar om het verschil tov het alternatief.

[geldermalsen]

Dennis1812 schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 13:48:
[...]

Mensen met een normale baan verdienen geen 60k om 300k te lenen.
Heb je een topbaan hoort daar vaak een studieschuld bij waardoor die 60k nog niet gehaald wordt.
Ik haal het samen met mijn partner ook niet. Toch werken we beiden fulltime. Ik op HBO niveau met specialisatie.
Er is een tekort van een 300k woningen. Wat er is is onbetaalbaar of wordt opgekocht door de rijken om veel te duur te verhuren. Doordat je dan te duur moet huren kan je slecht sparen voor K.K/overbieden etc.

Omdat jij een prachtig salaris hebt verdwijnt niet de woningcrisis.

60k gezamenlijke inkomen met 2 hbo afgestudeerde moet zeer gemakkelijk te halen zijn.

Ik snap je punt zeer zeker, maar als je je zoek gebied verbreed is er genoeg te vinden.
Je moet je wensen gewoon aanpassen.

[ColeJ]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:08:
[...]


Nee hoor, want die hebben een goedkoop appartement gekocht vroeger, maar alle prijzen zijn meegestegen. Dus als die nu naar een gezinswoning willen, dan hebben ze lekker wat overwaarde, maar zijn die woningen ook weer een ton in waarde gestegen.

Als ze zouden kunnen blijven zitten, dan heb je helemaal gelijk.

Die hebben inmiddels ook een groot deel afgelost (want annuitair). En meneer post-doc mag lekker door blijven huren. Vervolgens wordt zijn studieschuld ook nog van z'n leencapaciteit afgetrokken. Meneer die ging werken na de middelbare school zal inmiddels ook flink gegroeid zijn in salaris en kan dus meer lenen dan toen, heeft geen studieschuld, deels afgelost plus overwaarde. You do the math.