Vastgoed als investering

[ColeJ]

Theo schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:00:
Na 15 jaren heb je 360K aan vermogen (vastgoed+banksalso). Had je die 300K voor 1.2% vastgezet dan was dat in 15 jaren ook gegroeid naar 360K, plus er was geen 'gezeik' met huurcontracten, huurders, onderhoud en risico.

Na 15 jaar is dat pand ook gigantisch gestegen in waarde, die mis je hier even. Tevens is de jaarlijkse huurverhoging/indexatie al meer dan die 1.2% die jij vastzet bij de bank.

[ Voor 10% gewijzigd door ColeJ op 14-09-2021 14:35 ]

[Rubbergrover1]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:33:
[...]


60k gezamenlijke inkomen met 2 hbo afgestudeerde moet zeer gemakkelijk te halen zijn.

Ik snap je punt zeer zeker, maar als je je zoek gebied verbreed is er genoeg te vinden.
Je moet je wensen gewoon aanpassen.

Heeft iedere Nederlander HBO en een baan op HBO niveau? Heeft iedereen een partner?

Dat is dus het probleem. Als je kijkt naar een stel met beiden een hoger opgeleide functie, dan hoeft het vinden van woonruimte geen probleem te zijn. Maar Nederland heeft meer smaken inwoniers.

[Dennis1812]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:33:
[...]


60k gezamenlijke inkomen met 2 hbo afgestudeerde moet zeer gemakkelijk te halen zijn.

Ik snap je punt zeer zeker, maar als je je zoek gebied verbreed is er genoeg te vinden.
Je moet je wensen gewoon aanpassen.

Dan raad ik je af in de zorg te gaan werken

[Richh]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:33:
[...]


60k gezamenlijke inkomen met 2 hbo afgestudeerde moet zeer gemakkelijk te halen zijn.

Moet je wel fulltime werken, wat in sommige sectoren (zoals de zorg) niet (netto) financieel aantrekkelijk is. Twee HBO-V'ers met enige werkervaring die zo-goed-als fulltime werken in onregelmatige diensten, hebben toch echt moeite met het aanleveren van 60k inkomen bij de hypotheker.

Ik snap je punt zeer zeker, maar als je je zoek gebied verbreed is er genoeg te vinden.
Je moet je wensen gewoon aanpassen.

Dit laatste is het laatste wat we mensen zouden moeten adviseren.

Straks heb je 2 bovenmodale inkomens nodig om maar een mini-appartementje op een B-locatie te kunnen financieren, en zit iedereen daaromheen te stoelendansen.
Het aanpassen van wensen (die 5 jaar geleden ruim, ruim haalbaar waren) zorgt voor forse prijsopdrijving en maakt straks een gezinswoning pas haalbaar als je je appartement nóg duurder hebt kunnen verkopen aan een ander stel wat daarvoor tot het gaatje gaat. Een vicieuze cirkel die totaal onhaalbaar is op lange termijn. Tegelijkertijd is het risico ('wat als de rente stijgt') alleen maar groter als je tegen een tophypotheek een mini-appartement gaat bewonen.

Het is volgens mij wel een keer tijd om de oorzaak van het probleem niet meer bij de huizenzoeker zelf te leggen.

[JanHenk]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 14:22:
Even kort, ik heb er weinig kaas van gegeten dus misschien sla ik de plank mis. Wij verhuren een huis met om en de nabij 1000 euro vaste lasten ( verzekeringen en hypotheek) wij krijgen hiervoor met een tussenpersoon 1600 euro. Dit is dus 600 meer dan het ons kost. Met als voordeel de woning word afgelost.

Dan is het voor ons best rendabel om het te verhuren. De overwaarde op het huis hebben wij niet nodig.

Dat is wel wat een (te) simplistische benadering naar mijn mening.

De vraag is wat het alternatief is van die overwaarde; verkoop en aflossing van de bestaande schuld op het onderpand geeft een bedrag in cash; dat is in feite het eigen vermogen wat in het object zit.

Het rendement op dat vermogen kun je bepalen door de jaarlijkse opbrengst (jaarhuur -/- rentelasten op vreemd vermogen -/- reservering onderhoud en exploitatielasten) te delen door het eigen vermogen * 100%.

Zou dit vermogen meer opleveren op de beurs? Als je het uitleent? Of stalt in een langjarig deposito? Het rendement van het alternatief bepaald wanneer het "rendabel is" of "uit kan". Daarnaast is ook het fiscale stelsel nog relevant.

Bij vastgoed wordt meestal, gek genoeg, niet gekeken naar waardedaling of -stijging van het pand. Dat heb ik nu ook niet gedaan. Terwijl dat eigenlijk best een groot stuk van het rendement zou kúnnen zijn.

Hoe pijnlijk het ook kan zijn, de ethische kant van vastgoed als belegging wordt hier niet besproken..[/small]

[ Voor 5% gewijzigd door Ardana op 14-09-2021 15:24 ]

[Jeroenneman]

Hoe pijnlijk het ook kan zijn, de ethische kant van vastgoed als belegging wordt hier niet besproken.

[ Voor 80% gewijzigd door Ardana op 14-09-2021 15:24 ]

[JanHenk]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 15:22:
[...]

Edit: niet meer relevant..

[ Voor 76% gewijzigd door JanHenk op 14-09-2021 15:36 ]

[geldermalsen]

JanHenk schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 15:16:
[...]


Dat is wel wat een (te) simplistische benadering naar mijn mening.

De vraag is wat het alternatief is van die overwaarde; verkoop en aflossing van de bestaande schuld op het onderpand geeft een bedrag in cash; dat is in feite het eigen vermogen wat in het object zit.

Het rendement op dat vermogen kun je bepalen door de jaarlijkse opbrengst (jaarhuur -/- rentelasten op vreemd vermogen -/- reservering onderhoud en exploitatielasten) te delen door het eigen vermogen * 100%.

Zou dit vermogen meer opleveren op de beurs? Als je het uitleent? Of stalt in een langjarig deposito? Het rendement van het alternatief bepaald wanneer het "rendabel is" of "uit kan". Daarnaast is ook het fiscale stelsel nog relevant.

Bij vastgoed wordt meestal, gek genoeg, niet gekeken naar waardedaling of -stijging van het pand. Dat heb ik nu ook niet gedaan. Terwijl dat eigenlijk best een groot stuk van het rendement zou kúnnen zijn.

[mbr]Hoe pijnlijk het ook kan zijn, de ethische kant van vastgoed als belegging wordt hier niet besproken.[/].[/small]

Klopt, echter de overwaarde zou een hypotheek verlichting geven van 150-200 euro.
Persoonlijk vind ik dat er meer risico's aan het beleggen op de beurs kleven dan een huurhuis.

Eventuele stijgingen van het pand zijn in dit stadium nog niet relevant, echter is elke stijging meegenomen.

[GeeEs]

geldermalsen schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 12:27:
Even een knuppel in het hol werpen. Ik snap dat huizen duurder zijn geworden maar is het echt zo'n groot probleem met betrekking tot huisvesting. Ik ben nog jong (onder de 35) en ik evenals mijn omgeving met ook jongeren mensen hebben geen moeite om iets te kopen.

Is het misschien zo dat starters op een triple a locatie eisen te wonen? Ik zie genoeg huizen verder in het land tot 300 te koop. Dat moet toch te betalen zij ?

Onder de 300k is hier vrijwel geen fatsoenlijke (gezins)woning meer te te koop. Omgeving Randstad.

Vraagprijs 300k betekent bieden vanaf grofweg 340k. Je doet totaal niet mee als je daarbij een bod van 300k doet.
Ik ken dan ook weer heel weinig mensen van die leeftijd (35) met een jaarsalaris van 50k of meer en met 50k leen je nog niet eens 250k. Een gezin met ruim 2x modaal maakt nog een kansje als beide jong, gezond, liefst geen kids en zeker geen schulden hebben.

[ Voor 5% gewijzigd door GeeEs op 14-09-2021 17:03 ]

[Jeroenneman]

GeeEs schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 17:01:
[...]


Onder de 300k is hier vrijwel geen fatsoenlijke (gezins)woning meer te te koop. Omgeving Randstad.

Vraagprijs 300k betekent bieden vanaf grofweg 340k. Je doet totaal niet mee als je daarbij een bod van 300k doet.
Ik ken dan ook weer heel weinig mensen van die leeftijd (35) met een jaarsalaris van 50k of meer en met 50k leen je nog niet eens 250k. Een gezin met ruim 2x modaal maakt nog een kansje als beide jong, gezond, liefst geen kids en zeker geen schulden hebben.

Ook weer niet helemaal waar. Met twee modale salarissen en beide een vast contract kun je rond de 380K lenen. Met eigen middelen moet 400K dan te doen zijn.

Wat veel (goed in de slappe was) Tweakers daarbij graag vergeten, is dat niet iedereen voldoet aan het modale plaatje. En die mensen verhuur je dus lekker een extra huis om je eigen middelen nog wat op te krikken, getuige dit topic.

Dat zijn de mensen die in sectoren werken die wel nodig zijn, maar waar de mensen dus buiten de stad moeten wonen, of de mensen die in een sector werken waar vaste contracten schaars zijn (maar sectoren die we wel nodig hebben).

Opzich is er weinig mis met particuliere verhuur, als het voor een nette prijs zou gebeuren. Maar zoals bij wel meer topics omtrent geld en investeringen op Tweakers ligt de focus 99% op:

- hoe betaal ik zo min mogelijk belasting met trucjes
- hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning
- welke loopholes kan ik vinden in de wetgeving

[Verwijderd]

Vergeet niet het risico van huurder die je woning compleet uitwoont. Of eentje die zich in de schulden werkt en jou huur nooit zal betalen.

Gezien risico is logisch dat huur wat hoger is.

Voor rest kon ik 10 jaar geleden als starter ook geen huis kopen. In mijn tijd was heel normaal om te huren. Ik vind best wel bijzonder dat tegenwoordig de norm is dat elke starter meteen een huis moet kunnen kopen.

[GeeEs]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 22:32:
[...]


Ook weer niet helemaal waar. Met twee modale salarissen en beide een vast contract kun je rond de 380K lenen. Met eigen middelen moet 400K dan te doen zijn.

Wat veel (goed in de slappe was) Tweakers daarbij graag vergeten, is dat niet iedereen voldoet aan het modale plaatje. En die mensen verhuur je dus lekker een extra huis om je eigen middelen nog wat op te krikken, getuige dit topic.

Dat zijn de mensen die in sectoren werken die wel nodig zijn, maar waar de mensen dus buiten de stad moeten wonen, of de mensen die in een sector werken waar vaste contracten schaars zijn (maar sectoren die we wel nodig hebben).

Opzich is er weinig mis met particuliere verhuur, als het voor een nette prijs zou gebeuren. Maar zoals bij wel meer topics omtrent geld en investeringen op Tweakers ligt de focus 99% op:

- hoe betaal ik zo min mogelijk belasting met trucjes
- hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning
- welke loopholes kan ik vinden in de wetgeving

Klopt, dat zei ik ook. Met 2x (ruim) modaal, vaste contracten , geen schulden/credieten/andere verplichtingen, maak je nog wel een kansje. (Dit soort stellen/gezinnen zijn echter meer uitzondering dan regel heb ik het idee, of anders gezegd, dit zijn niet de starters die nu "vastzitten" en zijn ook vaak al voorzien)
Je gaat er dan dus ook wel tot je nek in, zeker als je (al) je eigen middelen ook nog moet inzetten.
Maandlasten met een hypotheek van 350-400k zijn ook niet mals.

[ Voor 3% gewijzigd door GeeEs op 15-09-2021 07:15 ]

[MagniArtistique]

GeeEs schreef op woensdag 15 september 2021 @ 07:13:
[...]


Klopt, dat zei ik ook. Met 2x (ruim) modaal, vaste contracten , geen schulden/credieten/andere verplichtingen, maak je nog wel een kansje. (Dit soort stellen/gezinnen zijn echter meer uitzondering dan regel heb ik het idee, of anders gezegd, dit zijn niet de starters die nu "vastzitten" en zijn ook vaak al voorzien)
Je gaat er dan dus ook wel tot je nek in, zeker als je (al) je eigen middelen ook nog moet inzetten.
Maandlasten met een hypotheek van 350-400k zijn ook niet mals.

Lood om oud ijzer toch. 250k tegen 2,7% in 2016 kostte je ook rond de 1100 per maand.

[Rubbergrover1]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 22:32:
[...]
Opzich is er weinig mis met particuliere verhuur, als het voor een nette prijs zou gebeuren. Maar zoals bij wel meer topics omtrent geld en investeringen op Tweakers ligt de focus 99% op:

- hoe betaal ik zo min mogelijk belasting met trucjes
- hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning
- welke loopholes kan ik vinden in de wetgeving

Vanuit de verhuurder zijn dat logische afwegingen. Daar hoeft ook zich ook niet veel mis mee te zijn, als het om een fatsoenlijke markt gaat met voldoende aanbod en alternatieven. Er ligt m.i. een mooie taak bij de overheid om enerzijds te zorgen voor voldoende aanbod en anderzijds, bij gebrek aan alternatieven, voor een nette beperking aan de maximale huur.

(Overigens spelen bij bewoners met een eigen woning vergelijkbare afwegingen. Belastingen minimaliseren, loopholes vinden, ongelijkheid tussen kapitaal in de eigen woning en ander kapitaal in stand houden etc.)

[Snow_King]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 22:32:
[...]

Opzich is er weinig mis met particuliere verhuur, als het voor een nette prijs zou gebeuren. Maar zoals bij wel meer topics omtrent geld en investeringen op Tweakers ligt de focus 99% op:

- hoe betaal ik zo min mogelijk belasting met trucjes
- hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning
- welke loopholes kan ik vinden in de wetgeving

Dat is een aanname die je zelf maakt. Volgens mij is iedereen altijd op zoek naar belastingoptimalisatie. In welke vorm dan ook.


Ik heb inmiddels mijn 5e appartement kunnen kopen en die kreeg ik onder de vraagprijs. Ik kon per direct morgen afrekenen zonder hypotheek en daarmee was de verkoper ook snel van de woning af. Dat was zijn wens en zo konden we tot een overeenkomst komen.

Mijn rendement wat ik weet te halen met verhuur ligt netto zo tussen de 5 en 5,5%. Dit komt mede doordat ik na 14 jaar dit doen alles hypotheekvrij kan financieren.

De ene noemt het huisjesmelken, de ander weer wat anders. Ik doe fatsoenlijk onderhoud en verhoog de huren niet elke jaar met stevige bedragen. Het is en blijft een wisselwerking.

Wel is het voor mij een deel van mijn pensioen en de huurinkomsten zijn ook een onderdeel van mijn maandelijkse inkomen.

Blijf ik voor altijd in vastgoed? Geen idee, maar voor nu heb ik niet het idee ooit te gaan verkopen.

[JanHenk]

Jeroenneman schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 22:32:
[...]

Opzich is er weinig mis met particuliere verhuur, als het voor een nette prijs zou gebeuren. Maar zoals bij wel meer topics omtrent geld en investeringen op Tweakers ligt de focus 99% op:

- hoe betaal ik zo min mogelijk belasting met trucjes
- hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning
- welke loopholes kan ik vinden in de wetgeving

Eens hoor.

Laat ik dan meteen wat nuance aanbrengen: in mijn omgeving zijn de meeste verhuurders niet uit op snelle winsten en maximale huurprijzen.

De meeste verhuurders zitten al (tientallen) jaren in de branche. Ze hebben het liefst een stabiele kasstroom en weinig tijdsbesteding. Dus; een betrouwbare huurder die maandelijks het geld overboekt, een tijdje blijft zitten en het onderpand ook nog enigszins netjes houdt. En die huurders betalen als gevolg daarvan dus ook niet de hoofdprijs.

Daarnaast is vastgoed breder dan alleen woningen. Ik heb van dichtbij in de recente jaren ook de ellende met panden voor de detailhandel meegemaakt. Daar word je echt niet vrolijk van.

Er zijn legio misstanden in de branche. chantage, onderdrukking, agressie, veel te hoge huren, borg die nooit terug wordt betaald, etc. Naar de aanpak daarvan mag wel wat meer aandacht uitgaan. Maar dat wil ook niet zeggen dat iedere verhuurder is zo, het zijn er maar 'enkelen'.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 15 september 2021 @ 08:53:
[...]
De meeste verhuurders zitten al (tientallen) jaren in de branche. Ze hebben het liefst een stabiele kasstroom en weinig tijdsbesteding. Dus; een betrouwbare huurder die maandelijks het geld overboekt, een tijdje blijft zitten en het onderpand ook nog enigszins netjes houdt. En die huurders betalen als gevolg daarvan dus ook niet de hoofdprijs.

Dat is in mijn ogen in feite de meer gedetailleerde uitwerking van het tweede punt: hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:04:
[...]

Dat is in mijn ogen in feite de meer gedetailleerde uitwerking van het tweede punt: hoe haal ik de maximale huurprijs uit m'n woning.

Dat klopt ook wel; maar het gaat niet om de maximale huurprijs, het gaat om de maximale netto-opbrengst. En mogelijk behaal je de maximale netto-opbrengst dus niet met de maximale huurprijs. Klinkt als een contradictie, maar is dat niet (om de eerder genoemde redenen).

En dan kom ik weer terug op het oorspronkelijke punt van @Jeroenneman, er is in dit soort topics een te grote focus op de verhuurprijs (en maximalisatie daarvan), terwijl er genoeg verhuurders zijn die dat juist niet doen. Die nuance mis ik vaak in de discussie.

Hetzelfde geldt voor andere misstanden. Er ontstaan altijd kampen. Kamp X wijst op de 'morele' aspecten, op de misstanden in de branche, etc. Kamp Y gaat ondertussen verder met de discussie over hoe de maximale opbrengsten te bereiken zijn, hoe het minste belasting te betalen, etc.

Ik wilde slechts wat nuances aanbrengen. 13% van de woningvoorraad is in handen van "overige verhuurders" (dus buiten woningcorporaties). Ik schat zo in dat het grootste deel daarvan toch een prima huurder-verhuurder relatie hebben.


Maar ik wil wel graag verder met ervaringen en discussie over onderhavig onderwerp. Al vrees ik dat het niet te doen is om hier informatie uit te wisselen. Dat het al gauw weer overgaat in moddergooien.

[Jeroenneman]

Snow_King schreef op woensdag 15 september 2021 @ 08:38:
[...]

Dat is een aanname die je zelf maakt. Volgens mij is iedereen altijd op zoek naar belastingoptimalisatie. In welke vorm dan ook.


Ik heb inmiddels mijn 5e appartement kunnen kopen en die kreeg ik onder de vraagprijs. Ik kon per direct morgen afrekenen zonder hypotheek en daarmee was de verkoper ook snel van de woning af. Dat was zijn wens en zo konden we tot een overeenkomst komen.

Mijn rendement wat ik weet te halen met verhuur ligt netto zo tussen de 5 en 5,5%. Dit komt mede doordat ik na 14 jaar dit doen alles hypotheekvrij kan financieren.

De ene noemt het huisjesmelken, de ander weer wat anders. Ik doe fatsoenlijk onderhoud en verhoog de huren niet elke jaar met stevige bedragen. Het is en blijft een wisselwerking.

Wel is het voor mij een deel van mijn pensioen en de huurinkomsten zijn ook een onderdeel van mijn maandelijkse inkomen.

Blijf ik voor altijd in vastgoed? Geen idee, maar voor nu heb ik niet het idee ooit te gaan verkopen.

Je beseft je hopelijk wel dat je hiermee mooi duidelijk maakt wat voor tweedeling er in de samenleving ontstaat (en waaraan particuliere verhuurders maar al te graag meewerken).

Jij hebt 5 panden, een starter zou dolgraag iets kopen, maar komt er gewoon niet tussen, omdat investeerders het geld cash op tafel kunnen leggen. Dus dan worden ze richting huren gedwongen, en dan kunnen investeerders een "niet zo'n stevig bedrag" vragen (wat zou dat zijn vraag ik me af, waarschijnlijk alsnog een flinke opslag op de hypotheek die de starter had kunnen betalen als appartementen voor normale prijzen weggingen, en ze niet hoefden te concurreren met beleggers).

Het komt op mij altijd een beetje over alsof men zichzelf ziet als een noodzakelijk kwaad. "Ja, maar zonder mijn investeringen hadden die mensen niks kunnen huren". Of "Er is een vraag, die vervul ik alleen maar".

Terwijl de mensen aan wie verhuurd wordt jarenlang geen waarde opbouwen, en de verhuurder spekken. En kopen kan moeilijk, want de gewilde appartementen worden aan investeerders verkocht, die vervolgens met een winstmarge moeten verhuren.

[Chief]

Is de oorzaak niet dat er simpelweg te weinig (sociale) woningen worden gebouwd?

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:18:
[...]


Dat klopt ook wel; maar het gaat niet om de maximale huurprijs, het gaat om de maximale netto-opbrengst. En mogelijk behaal je de maximale netto-opbrengst dus niet met de maximale huurprijs. Klinkt als een contradictie, maar is dat niet (om de eerder genoemde redenen).

Ah, OK, ik las dat tweede punt al als 'winstmaximalisatie' en had er even overheen gelezen dat er simpelweg maximale huurprijs stond. Je hebt gelijk dat het uiteraard niet om de maximale huurprijs gaat, maar om de maximale (netto) huuropbrengsten op de lange termijn.

[JanHenk]

Jeroenneman schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:21:
[...]


Je beseft je hopelijk wel dat je hiermee mooi duidelijk maakt wat voor tweedeling er in de samenleving ontstaat (en waaraan particuliere verhuurders maar al te graag meewerken).

Ik kan nog wel veel meer bedenken wat er mis is met het kapitaal in de wereld.

In het beleggen op de beurs-topic heeft men het toch ook niet of nauwelijks over de olierampen van Shell. Of de privacy-schendingen van Facebook, of de invloed van de beursvennootschappen op klimaatverandering. In het FO-topic gaat het ook niet over de maatschappelijke impact van de lage omloopsnelheid van geld. En in een topic als deze hoort ook niet steeds die, even gechargeerd, grijs gedraaide plaat thuis van de arme starter.

C'est ca.

We kunnen hooguit discussiëren over (politieke) ontwikkelingen die huidige en potentiële verhuurders gaan raken, bijvoorbeeld een uitwerking van nieuwe box 3-stelsels, aanpassing overdrachtsbelasting, etc.

Er is hier veel kennis en ervaring. Durf de overwegingen te delen, mensen. Negeer de zuurpruimen maar even die in een ander topic thuishoren

[Snow_King]

Jeroenneman schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:21:
[...]


Je beseft je hopelijk wel dat je hiermee mooi duidelijk maakt wat voor tweedeling er in de samenleving ontstaat (en waaraan particuliere verhuurders maar al te graag meewerken).

Jij hebt 5 panden, een starter zou dolgraag iets kopen, maar komt er gewoon niet tussen, omdat investeerders het geld cash op tafel kunnen leggen. Dus dan worden ze richting huren gedwongen, en dan kunnen investeerders een "niet zo'n stevig bedrag" vragen (wat zou dat zijn vraag ik me af, waarschijnlijk alsnog een flinke opslag op de hypotheek die de starter had kunnen betalen als appartementen voor normale prijzen weggingen, en ze niet hoefden te concurreren met beleggers).

Het komt op mij altijd een beetje over alsof men zichzelf ziet als een noodzakelijk kwaad. "Ja, maar zonder mijn investeringen hadden die mensen niks kunnen huren". Of "Er is een vraag, die vervul ik alleen maar".

Terwijl de mensen aan wie verhuurd wordt jarenlang geen waarde opbouwen, en de verhuurder spekken. En kopen kan moeilijk, want de gewilde appartementen worden aan investeerders verkocht, die vervolgens met een winstmarge moeten verhuren.

Ik zie mijzelf niet als noodzakelijk kwaad, maar ik zoek een manier om mijn vermogen te laten renderen. Dat kan met vastgoed terwijl het ook nog eens liquiditeit oplevert.

Maar mag ook niemand dan geld verdienen aan:

- Voedsel
- Transport
- Verzekeringen

Welkom in de kapitalistische wereld!

JanHenk schreef op woensdag 15 september 2021 @ 10:19:
[...]


Ik kan nog wel veel meer bedenken wat er mis is met het kapitaal in de wereld.

In het beleggen op de beurs-topic heeft men het toch ook niet of nauwelijks over de olierampen van Shell. Of de privacy-schendingen van Facebook, of de invloed van de beursvennootschappen op klimaatverandering. In het FO-topic gaat het ook niet over de maatschappelijke impact van de lage omloopsnelheid van geld. En in een topic als deze hoort ook niet steeds die, even gechargeerd, grijs gedraaide plaat thuis van de arme starter.

C'est ca.

We kunnen hooguit discussiëren over (politieke) ontwikkelingen die huidige en potentiële verhuurders gaan raken, bijvoorbeeld een uitwerking van nieuwe box 3-stelsels, aanpassing overdrachtsbelasting, etc.

Er is hier veel kennis en ervaring. Durf de overwegingen te delen, mensen. Negeer de zuurpruimen maar even die in een ander topic thuishoren

Exact. Ik beleg hiernaast OOK in fondsen en daar kies ik bewust voor Duurzame fondsen, maar meer kan je niet.

Maar on-topic:

Ik heb met mijn verhuurders in 14 jaar nog nooit problemen gehad. Als er iets is reageer ik snel en laat ik het oplossen. Zo simpel is het wat mij betreft.

[Erasmo]

Uit interesse, hoe ben je er mee begonnen? Als oudedagsverziening omdat je ZZP-er bent of heb je een woning aangehouden voor de verhuur toen je verhuisde en beviel dat wel?

[Qwerty-273]

Jeroenneman schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:21:
Terwijl de mensen aan wie verhuurd wordt jarenlang geen waarde opbouwen, en de verhuurder spekken.

Het gaat behoorlijk offtopic, maar er is ook een groot voordeel aan huren (ook al zien mensen dat vaak niet). Je bent een stuk vrijer om te verhuizen. Je zegt de huur op (waar dat zeker in NL soms nog wel een jaar kan duren) en je hoeft je geen zorgen te maken op het moment dat je huis financieel onderwater staat dat je daar met een duur verlies vertrekt. Ook is het maar de vraag of je een koper kan vinden die het bedrag wilt neerleggen wat je verwacht (ok dat is in de huidige markt in de randstad een minder probleem door de schaarste).

"Nederland" zou veel meer moeten bouwen. En dan in alle segmenten, van compacte goedkope sociale huur voor alleenstaanden/studenten tot dikke villa wijken voor de vermogende families. Het probleem is voornamelijk de krapte in ruimte in Nederland, en de daarbij behorende bestemmingsplannen. Ook de reisbereidheid is ingesteld op korte afstanden - en het wegennet en openbaar vervoer is ook niet ideaal ingericht. En voor bepaalde sectoren is er een behoorlijke centralisatie kwa werkgevers, en zal je dus haast wel in een bepaalde straal van een regio moeten wonen. Maar dan komen de woorden groengebied, klimaat, etc. om de hoek en wordt er vervolgens niets meer neergezet.

Weer on topic, zoals @Snow_King zijn de rendementen op vastgoed echt niet schrikbarend hoog (dat je van spekken zou kunnen spreken), dat zit rond de 5%. Een huisjesmelker in een studentenstad met krotten waar geen onderhoud op plaats vind zal een hoger rendement halen - maar waarschijnlijk ook vaker in een rechtszaak betrokken worden Een normale verhuurder zal wel zorg dragen voor zijn/haar panden, dat wordt namelijk ook vaak opgezet als pensioenvoorziening aangezien verhuur wat stabielere inkomsten biedt dan bijvoorbeeld een vermogen op de beurs.

[Ardana]

Modbreak:

Een algemene discussie over de huizenmarkt en moraliteit van vastgoed als investering is hier nog steeds niet de bedoeling. Daarover lopen genoeg topics op Tweakers.

Hou het hier dus bij de feitelijke kant van het daadwerkelijke investeren.

[thafusion]

Morpheusk schreef op dinsdag 14 september 2021 @ 11:46:
[...]

Nee, is onjuist. Telefonisch delen ze je dat wellicht mee. Maar zodra je het gesprek met de adviseur aangaat wordt het een nieuwe hypotheek met 1,25% opslag.

Heb het zojuist nogmaals aan de adviseur gevraagd en er is geen 1,25% opslag in deze situatie bij de Rabobank.

[Morpheusk]

thafusion schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 14:10:
[...]


Heb het zojuist nogmaals aan de adviseur gevraagd en er is geen 1,25% opslag in deze situatie bij de Rabobank.

Bijzonder, ben benieuwd hoe het het afloopt bij de Rabo. Ons zijn ze hierdoor iig kwijt geraakt.

[Aurelium]

Ik heb me zelf een beetje zitten verdiepen in de mogelijkheid om na de aankoop van een nieuwe woning mijn oude woning te verhuren ipv te verkopen. In mijn geval gaat het om een woning die inmiddels zo'n 550k waard is met nog 230k hypotheek, dus qua verhuur hypotheek zou dat wel moeten kunnen. Ik heb daarnaast behoorlijk wat eigen geld en voldoende salaris om een nieuwe woning zonder inbreng van de overwaarde te financieren.

Qua rendement van de verhuur kom ik uit op zo'n 5%, maar dan heb ik nog geen tegenvallers of eventuele beheerkosten voor een tussenpartij meegerekend. Het behaalde rendement lijkt vooral laag uit te pakken doordat de overwaarde zo groot is, immers laat ik dan 320k aan overwaarde in de stenen zitten die ik niet ergens anders voor kan gebruiken. De vraag is dan of je ergens anders (indextrackers bv?) niet meer rendement haalt met veel minder gedoe.

Maar wat ik me dan afvraag, dit geldt dan toch voor alle verhuurders in de grote steden? Wanneer de huizenprijzen sneller stijgen dan de huurprijs (en dat lijkt wel een beetje de situatie) dan zou ik verwachten dat vastgoed ook voor bestaande verhuurders een veel minder interessant belegging is (immers, ook zij hebben de mogelijkheid de overwaarde te verzilveren en deze overwaarde ergens anders te beleggen).

Enige wat ik nog kan verzinnen wat pleit voor vastgoed is dat je je vermogen op die manier fiscaal kan drukken (Je kan immers eventuele hypotheekschulden in mindering brengen en je woning telt in verhuurde staat minder zwaar mee) en zolang de huizenprijzen blijven stijgen heb je natuurlijk ook die winst, maar de vraag is natuurlijk wel of je daar op de lange termijn vanuit kan gaan.

Hoe kijken jullie hier tegenaan?

[ColeJ]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:21:

Qua rendement van de verhuur kom ik uit op zo'n 5%, maar dan heb ik nog geen tegenvallers of eventuele beheerkosten voor een tussenpartij meegerekend. Het behaalde rendement lijkt vooral laag uit te pakken doordat de overwaarde zo groot is, immers laat ik dan 320k aan overwaarde in de stenen zitten die ik niet ergens anders voor kan gebruiken. De vraag is dan of je ergens anders (indextrackers bv?) niet meer rendement haalt met veel minder gedoe.

Alles gaat en staat natuurlijk wel met de huurprijs. Niet ieder object is even winstgevend als de ander, er zijn zelfs objecten welke je totaal niet zou moeten willen voor de verhuur. Indextrackers kunnen een mooi alternatief zijn alleen ga je dan natuurlijk wel de volle mep in box 3 betalen, ook dat is gemist rendement.

[Aurelium]

ColeJ schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:40:
[...]


Alles gaat en staat natuurlijk wel met de huurprijs. Niet ieder object is even winstgevend als de ander, er zijn zelfs objecten welke je totaal niet zou moeten willen voor de verhuur. Indextrackers kunnen een mooi alternatief zijn alleen ga je dan natuurlijk wel de volle mep in box 3 betalen, ook dat is gemist rendement.

Net ook nog even de puntentelling gedaan van de huurcomissie, ik kom dan uit op een maximale huur van 1200 euro p/m . Kan ik daarmee concluderen dat een bescheiden tussenwoning in Utrecht in die zin een waardeloos object is voor wat betreft verhuur?

[ColeJ]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:46:
[...]


Net ook nog even de puntentelling gedaan van de huurcomissie, ik kom dan uit op een maximale huur van 1200 euro p/m . Kan ik daarmee concluderen dat een bescheiden tussenwoning in Utrecht in die zin een waardeloos object is voor wat betreft verhuur?

Nee want je gaat in de vrije sector verhuren, voor jou geen puntentelling van toepassing

[Aurelium]

ColeJ schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:48:
[...]


Nee want je gaat in de vrije sector verhuren, voor jou geen puntentelling van toepassing

Ah, ik meende ergens gelezen te hebben dat je ook in de vrije sector via de rechter nog huurverlaging kan afdwingen op basis van die punten.

[koksie]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:53:
[...]


Ah, ik meende ergens gelezen te hebben dat je ook in de vrije sector via de rechter nog huurverlaging kan afdwingen op basis van die punten.

Alleen als de woning qua punten eigenlijk in de sociale huur zou moeten vallen maar je 'm toch tegen een hogere huur verhuurt.

Als je woning daarentegen volgens de puntentelling boven de grens voor sociale huur uitkomt, valt de woning in de vrije sector en mag je vragen wat je wilt. Natuurlijk kan een huurder dan een puntentelling doen maar als die boven de grens voor sociale huur is, kan de huurcommissie of rechter daar niets tegen doen en mag je de huur vragen die je wilt.

[Qwerty-273]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:21:
De vraag is dan of je ergens anders (indextrackers bv?) niet meer rendement haalt met veel minder gedoe.

Tijdens een recessie van de markt gedragen belegging via de beurs (bijvoorbeeld een indextracker) zich natuurlijk anders dan huuropbrengsten van vastgoed. Nu is de laatste 10 jaar een voorbeeld waar de beurs alleen maar omhoog lijkt te gaan. Maar de periode 2000-2010 wordt ook wel vaak "the lost decade" van de S&P 500 genoemd. Ook de DOW Jones heeft vergelijkbare periodes over decennia heen. In zulke periodes zijn huuropbrengsten over het algemeen stabieler dan beleggingen via de beurs. De keerzijde is inderdaad dat op het moment dat de beurs alleen maar omhoog lijkt te gaan, dat het rendement op de beurs behoorlijk groter kan zijn dan verhuur.

[Rubbergrover1]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:46:
[...]


Net ook nog even de puntentelling gedaan van de huurcomissie, ik kom dan uit op een maximale huur van 1200 euro p/m . Kan ik daarmee concluderen dat een bescheiden tussenwoning in Utrecht in die zin een waardeloos object is voor wat betreft verhuur?

Naast wat al gezegd is over geliberaliseerde huur en puntentelling zou je vooral ook moeten bekijken welke huur je op de lange termijn daadwerkelijk kunt ontvangen. En of dat in verhouding staat tot de woningwaarde. Ik heb de indruk dat momenteel de huur die je moet vragen voor een beetje redelijk rendement bij de iets duurdere woningen zo hoog is dat ik me afvraag of je dat ook op de lange termijn kunt blijven ontvangen. Zeker als je het hebt over een bescheiden tussenwoning. Als ik daarbij denk aan de 'doelgroep', dan zie ik niet meteen mensen voor me die voor lange tijd in een woning tegen heel hoge huurprijzen willen wonen.

Aan de andere kant, wat qwerty-273 ook aangeeft, de huuropbrengsten kunnen wel voor een stuk spreiding of diversiteit in de opbrengsten van je totale beleggingsportefeuille zorgen.

[Viper®]

https://www.nu.nl/economi...eer-dan-twintig-jaar.html

Daar gaat 8% overdrachtsbelasting echt niet tegen helpen

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 22 september 2021 @ 03:15:
[...]

Naast wat al gezegd is over geliberaliseerde huur en puntentelling zou je vooral ook moeten bekijken welke huur je op de lange termijn daadwerkelijk kunt ontvangen. En of dat in verhouding staat tot de woningwaarde. Ik heb de indruk dat momenteel de huur die je moet vragen voor een beetje redelijk rendement bij de iets duurdere woningen zo hoog is dat ik me afvraag of je dat ook op de lange termijn kunt blijven ontvangen. Zeker als je het hebt over een bescheiden tussenwoning. Als ik daarbij denk aan de 'doelgroep', dan zie ik niet meteen mensen voor me die voor lange tijd in een woning tegen heel hoge huurprijzen willen wonen.

Aan de andere kant, wat qwerty-273 ook aangeeft, de huuropbrengsten kunnen wel voor een stuk spreiding of diversiteit in de opbrengsten van je totale beleggingsportefeuille zorgen.

Ja terecht punt. Kan me voorstellen dat je bij een normale gezinswoning iets minder verloop heb dan bij appartementen, mogelijk ook wat minder kans op rare huurders. Maar mensen die richting de 2000 euro per maand kunnen ophoesten doen dat denk ik vooral voor tijdelijke situaties. Ik ga wel eens navragen bij een verhuurmakelaar welke doelgroep / huuropbrengst zij zien.

[ColeJ]

Een gezinswoning verhuren kan prima maar dan heb je het waarschijnlijk over een tijdelijke doelgroep. Mijn voorkeur zijn appartementen.

[DeveloperNL]

Chief schreef op woensdag 15 september 2021 @ 09:38:
Is de oorzaak niet dat er simpelweg te weinig (sociale) woningen worden gebouwd?

Grootste oorzaak is denk ik lage rentestanden. Iedereen is op zoek naar rendement. Stel rente is 5% en hypotheekrente 6%, dan gaan particuliere beleggers minder snel in vastgoed. Moreel gezien moet de overheid zoveel mogelijk doen om vastgoed als investering te beperken, omdat het bijna altijd verkrotting of verloedering van de buurt. Bij mij in de buurt worden villas gekocht om er 10 Polen in te zetten. De villas verkrotten, tuinen worden niet bijgehouden, er is geen sociale controle/contact meer. Tuurlijk is er vraag en aanbod. Deze arbeidsmigranten moet ergens wonen, maar dit lijkt mij niet de juiste manier.

Wat wel meer gestimuleerd zou moeten worden is dat je een investeringcoorporatie moet kunnen opzetten of kunnen investeren in een woonstichting en daarmee meer (sociale) huur appartementen laten bouwen.

[koksie]

"Wat wel meer gestimuleerd zou moeten worden is dat je een investeringcoorporatie moet kunnen opzetten of kunnen investeren in een woonstichting en daarmee meer (sociale) huur appartementen laten bouwen."

Denk je dat dat uitkan of zijn de bouwkosten+ grondkosten tegenwoordig dusdanig hoog dat je met de gemaximeerde sociale huur daar geen rendement op kan maken? Ik weet het niet hoor, het is een oprechte vraag,

[ALH]

Aurelium schreef op dinsdag 21 september 2021 @ 20:21:
Ik heb me zelf een beetje zitten verdiepen in de mogelijkheid om na de aankoop van een nieuwe woning mijn oude woning te verhuren ipv te verkopen. In mijn geval gaat het om een woning die inmiddels zo'n 550k waard is met nog 230k hypotheek, dus qua verhuur hypotheek zou dat wel moeten kunnen. Ik heb daarnaast behoorlijk wat eigen geld en voldoende salaris om een nieuwe woning zonder inbreng van de overwaarde te financieren.

Qua rendement van de verhuur kom ik uit op zo'n 5%, maar dan heb ik nog geen tegenvallers of eventuele beheerkosten voor een tussenpartij meegerekend. Het behaalde rendement lijkt vooral laag uit te pakken doordat de overwaarde zo groot is, immers laat ik dan 320k aan overwaarde in de stenen zitten die ik niet ergens anders voor kan gebruiken. De vraag is dan of je ergens anders (indextrackers bv?) niet meer rendement haalt met veel minder gedoe.

Maar wat ik me dan afvraag, dit geldt dan toch voor alle verhuurders in de grote steden? Wanneer de huizenprijzen sneller stijgen dan de huurprijs (en dat lijkt wel een beetje de situatie) dan zou ik verwachten dat vastgoed ook voor bestaande verhuurders een veel minder interessant belegging is (immers, ook zij hebben de mogelijkheid de overwaarde te verzilveren en deze overwaarde ergens anders te beleggen).

Enige wat ik nog kan verzinnen wat pleit voor vastgoed is dat je je vermogen op die manier fiscaal kan drukken (Je kan immers eventuele hypotheekschulden in mindering brengen en je woning telt in verhuurde staat minder zwaar mee) en zolang de huizenprijzen blijven stijgen heb je natuurlijk ook die winst, maar de vraag is natuurlijk wel of je daar op de lange termijn vanuit kan gaan.

Hoe kijken jullie hier tegenaan?

Vastgoed lijkt me een goede demping bij een scenario van hyperinflatie, stenen ontwaarden minder snel dan cash. Zelf kom ik ook uit op die 5% rendement ongeveer met een appartement, de vraag is of je daar tevreden mee bent.
Een woning met een waarde van 550k lijkt mij moeilijker te verhuren dan een appartement van 200k.
Misschien kan je daar eens naar kijken? Een wat nieuwer appartement met lage VVE kosten.
Indextrackers is zeker minder gedoe, maar om nu lump sum in te stappen met 300k zou ik niet doen.

[JanHenk]

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 08:53:
Een gezinswoning verhuren kan prima maar dan heb je het waarschijnlijk over een tijdelijke doelgroep. Mijn voorkeur zijn appartementen.

Voor beide is wat te zeggen. Vanuit het oogpunt van doelgroep, kun je in appartementen net zo goed een groot 'verloop' hebben.

Waar ik zelf vooral naar (zou) kijken; bouwjaar van het object, wat is de staat van onderhoud, dus staat er op de korte/middellange termijn grote kosten op de rol?

De meeste (grote beleggers idem) bouwen / kopen relatief nieuw vastgoed om ze vervolgens na een jaar of 15 à 20 af te stoten, wanneer relatief grotere ingrepen op stapel staan. Als dat de appartementen of tussenwoningen zijn die je oppikt, kun je wel eens bedrogen uitkomen naar mijn mening.

Dan kun je bij een grondgebonden woning kun je er eventueel zelf voor kiezen om noodzakelijk onderhoud nog verder uit te stellen. Bij appartementen zit je met een VvE die e.e.a. er gewoon kan 'doordrukken'. Je zal niet de eerste zijn die gevraagd wordt om een duizenden euro's bij te storten in de pot.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Skyaero]

koksie schreef op woensdag 22 september 2021 @ 09:11:
"Wat wel meer gestimuleerd zou moeten worden is dat je een investeringcoorporatie moet kunnen opzetten of kunnen investeren in een woonstichting en daarmee meer (sociale) huur appartementen laten bouwen."

Denk je dat dat uitkan of zijn de bouwkosten+ grondkosten tegenwoordig dusdanig hoog dat je met de gemaximeerde sociale huur daar geen rendement op kan maken? Ik weet het niet hoor, het is een oprechte vraag,

Grondprijs kan een issue zijn, afhankelijk van de gemeente waar je in zit. Voor sociale woningbouw zijn bouwkosten in principe geen belemmering, zolang je een 'standaard' woning kiest (en dus niet een eigen bestek van 400 pagina's hebt geschreven). Die worden namelijk industrieel gebouwd (er zijn inmiddels 7 fabrieken in Nederland) en kunnen (exclusief fundering) voor 100k inclusief installatie worden neergezet.

[ColeJ]

JanHenk schreef op woensdag 22 september 2021 @ 09:51:
[...]


Voor beide is wat te zeggen. Vanuit het oogpunt van doelgroep, kun je in appartementen net zo goed een groot 'verloop' hebben.

Waar ik zelf vooral naar (zou) kijken; bouwjaar van het object, wat is de staat van onderhoud, dus staat er op de korte/middellange termijn grote kosten op de rol?

De meeste (grote beleggers idem) bouwen / kopen relatief nieuw vastgoed om ze vervolgens na een jaar of 15 à 20 af te stoten, wanneer relatief grotere ingrepen op stapel staan. Als dat de appartementen of tussenwoningen zijn die je oppikt, kun je wel eens bedrogen uitkomen naar mijn mening.

Dan kun je bij een grondgebonden woning kun je er eventueel zelf voor kiezen om noodzakelijk onderhoud nog verder uit te stellen. Bij appartementen zit je met een VvE die e.e.a. er gewoon kan 'doordrukken'. Je zal niet de eerste zijn die gevraagd wordt om een duizenden euro's bij te storten in de pot.


***members only***

Ik wil juist verhuren met een VVE. Dat ontzorgt mij in het onderhoud en de servicekosten "moffel" je wel weg in de huurprijs. Gewoon even checken voor de koop hoe gezond de VVE is, dan hoef je ook niet bij te storten. Tevens hebben appartementen meerdere doelgroepen: starters, ouderen en expats. Mijn voorkeur gaat hier weer uit naar expats.

Het verloop van huurders kan ook in je voordeel werken. Als jij op dit moment een huurder hebt die er al 10 jaar in zit dan baal je als een stekker. Die huurprijs mag je jaarlijks verhogen maar deze verhoging komt bij lange na niet bij de huurprijzen welke je nu kan vragen. Resultaat daarvan is dat die huurder nooit meer weg gaat want elders moet hij meer betalen, en jij blijft balen. Een nieuwe huurder betekent: nieuwe huurprijs.

[JanHenk]

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:56:
[...]


Ik wil juist verhuren met een VVE. Dat ontzorgt mij in het onderhoud en de servicekosten "moffel" je wel weg in de huurprijs. Gewoon even checken voor de koop hoe gezond de VVE is, dan hoef je ook niet bij te storten. Tevens hebben appartementen meerdere doelgroepen: starters, ouderen en expats. Mijn voorkeur gaat hier weer uit naar expats.

Ik begrijp het punt. Het is ook niet dat ik per se geen appartementen wil hebben, maar eigenlijk alle aanbod wat ik tegenkom is gewoon slecht / niet interessant.

Het verloop van huurders kan ook in je voordeel werken. Als jij op dit moment een huurder hebt die er al 10 jaar in zit dan baal je als een stekker. Die huurprijs mag je jaarlijks verhogen maar deze verhoging komt bij lange na niet bij de huurprijzen welke je nu kan vragen. Resultaat daarvan is dat die huurder nooit meer weg gaat want elders moet hij meer betalen, en jij blijft balen. Een nieuwe huurder betekent: nieuwe huurprijs.

Als je de markthuur in de omgeving van het object wat in de gaten houdt, kun je toch wel beoordelen hoeveel er ieder jaar bij kan, of moet? Als je CPI+2% neemt in het contract, heb je volgens mij voldoende ruimte om mensen uit hun woning te prijzen... Ik vind in sommige gevallen het risico dat de nieuwe huurprijs lager is dan de oude groter... Maar misschien ben ik mis.

Het fenomeen wat jij nu benoemd, zie je eerder bij woningcorporaties die vanwege beleid juist altijd achterblijven met indexatie.

[Rubbergrover1]

DeveloperNL schreef op woensdag 22 september 2021 @ 09:08:
[...]
Wat wel meer gestimuleerd zou moeten worden is dat je een investeringcoorporatie moet kunnen opzetten of kunnen investeren in een woonstichting en daarmee meer (sociale) huur appartementen laten bouwen.

Volgens mij belet niemand je om zoiets op te zetten. En vanuit verhuurdersperspectief lijkt het mij dat de regelgeving niet beter of slechter is dan bij andere verhuur.

Wat hierbij wel een probleem kan zijn is dat je project moet 'passen' in het grotere plan van een wijk. Een nieuwe wijk, maar ook veranderingen binnen een wijk, zijn vaak gepland met bepaalde doelgroepen in het achterhoofd. Zowel in inkomen als in leeftijd en 'woningsoort'. Als een gemeente ergens bv vrijstaande duurdere woningen in gedachten had en jij wilt daar een blok sociale huur appartementen neerzetten, dan zullen de gemeente en de andere bewoners van de wijk daar waarschijnlijk bezwaar tegen maken. Terecht, mijns inziens, omdat veel gewone kopers een woning zullen hebben gekocht met daarbij het langetermijnplan van de gemeente in het achterhoofd.

Je zult daarom dus waarschijnlijk wel een lange adem moeten hebben, omdat het best een jaar of 10 kan duren voor je ergens een geschikte locatie hebt gevonden. Veel mensen wijzen daarbij in mijn ogen onterecht naar de gemeente, dat die alles veel te traag doen. Maar de gemeente heeft natuurlijk niet voor niets een redelijk 'afgedicht' plan opgesteld, juist ook om de (toekomstige) bewoners duidelijkheid en zekerheid te geven.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 10:56:
[...]
Het verloop van huurders kan ook in je voordeel werken. Als jij op dit moment een huurder hebt die er al 10 jaar in zit dan baal je als een stekker. Die huurprijs mag je jaarlijks verhogen maar deze verhoging komt bij lange na niet bij de huurprijzen welke je nu kan vragen. Resultaat daarvan is dat die huurder nooit meer weg gaat want elders moet hij meer betalen, en jij blijft balen. Een nieuwe huurder betekent: nieuwe huurprijs.

Dat 'balen' is natuurlijk ook maar relatief. Je hebt zelf bij aanvang bepaald dat deze huurprijs (plus indexaties) voor jou een voldoende kasstroom oplevert. Dat de verhuur bij een zittende huurder netjes volgens schema verloopt zou dan niet echt een tegenvaller moeten zijn. Uiteraard is het wel zo dat het kan zijn dat wisselende huurders je de kans geven op hogere huur, maar ook op lagere huur of op leegstand.

Het is in feite een afweging of je liever een stabiele relatief zekere kasstroom wilt of liever meer speculatieve wisselende huurders.

[Snow_King]

Erasmo schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 09:11:
Uit interesse, hoe ben je er mee begonnen? Als oudedagsverziening omdat je ZZP-er bent of heb je een woning aangehouden voor de verhuur toen je verhuisde en beviel dat wel?

Ik ging weg uit het appartement en heb deze toen aan kunnen houden. Hypotheek er nog op, gaan verhuren en die hypotheek steeds verder afgelost.

Ik ben geen ZZP'er, ik heb een BV met werknemers.

[ColeJ]

JanHenk schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:13:
Als je de markthuur in de omgeving van het object wat in de gaten houdt, kun je toch wel beoordelen hoeveel er ieder jaar bij kan, of moet? Als je CPI+2% neemt in het contract, heb je volgens mij voldoende ruimte om mensen uit hun woning te prijzen... Ik vind in sommige gevallen het risico dat de nieuwe huurprijs lager is dan de oude groter... Maar misschien ben ik mis.

Het fenomeen wat jij nu benoemd, zie je eerder bij woningcorporaties die vanwege beleid juist altijd achterblijven met indexatie.

Als de huur lager zou moeten gaan dan gaat je huurder vanzelf weg, die kan dan namelijk verhuizen naar een lagere huur. In de omgeving Amsterdam gaat die CPI+2% echt niet op, daar praat je over tientallen procenten in een relatief korte periode.

Ben het wel met je eens dat er voor en nadelen aan zitten. Als jij je comfortabel voelt bij de huidige kasstroom dan hoef je in principe niet meer huur te ontvangen natuurlijk. Feit is alleen wel dat je "rendement" zakt omdat de marktwaarde van de woning stijgt (tientallen procenten) en de huur dan maar CPI+2% stijgt. Je rendement op (eigen) vermogen daalt dan.

[RichieB]

Je bent dan gerealiseerde winst (ontvangen huur min kosten) aan het delen door ongerealiseerd vermogen (marktwaarde). Dat levert geen “rendement” op. Als je deelt door je investering dan kom je uit op het rendement. Neemt niet weg dat je altijd je huidige object kan verkopen en dat geld weer ergens anders in kan investeren. Dan is dat nieuwe rendement wellicht lager omdat je investering hoger is.

[_superboer_]

RichieB schreef op woensdag 22 september 2021 @ 12:40:
Je bent dan gerealiseerde winst (ontvangen huur min kosten) aan het delen door ongerealiseerd vermogen (marktwaarde). Dat levert geen “rendement” op. Als je deelt door je investering dan kom je uit op het rendement. Neemt niet weg dat je altijd je huidige object kan verkopen en dat geld weer ergens anders in kan investeren. Dan is dat nieuwe rendement wellicht lager omdat je investering hoger is.

Je moet natuurlijk wel delen door de huidige waarde in plaats van de originele investering, anders zegt je rendement niks.

Stel je koopt een huis voor 240.000 en houdt er 12.000 aan over, dan heb je een rendement van 5%. Tien jaar later is de waarde van het huis 480.000 en houd je er 24.000 aan over, dan zou je volgens jou berekening ineens een rendement van 10% hebben. Stel je zou het huis kunnen verkopen voor 480.000 en er met ETF's 36.000 aan kan overhouden, dan zeg jij dat je dat niet moet doen omdat je dan maar 7.5% ipv 10% rendement hebt?

[ Voor 6% gewijzigd door _superboer_ op 22-09-2021 13:13 ]

[Rubbergrover1]

_superboer_ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 13:12:
[...]
Stel je koopt een huis voor 240.000 en houdt er 12.000 aan over, dan heb je een rendement van 5%. Tien jaar later is de waarde van het huis 480.000 en houd je er 24.000 aan over, dan zou je volgens jou berekening ineens een rendement van 10% hebben. Stel je zou het huis kunnen verkopen voor 480.000 en er met ETF's 36.000 aan kan overhouden, dan zeg jij dat je dat niet moet doen omdat je dan maar 7.5% ipv 10% rendement hebt?

Dan heb je het over alleen de huuropbrengsten. Als een woning in 10 jaar 100% in waarde is gestegen en je kijkt alleen naar het huur-rendement, wie houd dan wie voor de gek?

Eigenlijk is het vrij simpel. Een vastgoedinvestering levert een bepaalde cashflow op en een bepaalde waardeontwikkeling. Op het moment dat de waarde stabiel is maar de huurinkomsten wel toenemen met de inflatie, heb je dus een licht stijgende huur-cashflow en waarschijnlijk ook een licht stijgend huurrendement. Dat is prima als bij de start de verhouding huur/koopsom goed genoeg was voor je. Maar het is vervelend als je met een lagere huur was gestart omdat het 'echte rendement' uit de waardeontwikkeling zou moeten komen.

In die situatie zou je dus liever hebben dat je in tien jaar een verdubbeling van de woningwaarde zou hebben. Maar in die situatie is een 'achterblijvende' huuropbrengst eigenlijk niet echt een probleem. Omdat het gros van het rendement juist uit de waardeontwikkeling moest komen en die huuropbrengsten meer het 'extraatje' zouden zijn, die zorgt voor de benodigde cashflow voor onderhoud en financiering etc.

De ideale situatie is uiteraard de situatie waarin je én hoge waardeontwikkeling hebt én een huur die een goed huurrendement geeft. Waarbij het de kers op de slagroom is als je ook nog eens regelmatig van huurder kunt wisselen en daarmee de huur veel meer kunt laten stijgen dan de inflatie. Dan ben je spekkoper. Maar dat betekent niet dat je in de andere scenario's zo slecht af bent.

[RichieB]

_superboer_ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 13:12:
[...]
Je moet natuurlijk wel delen door de huidige waarde in plaats van de originele investering, anders zegt je rendement niks.

Rendement is een simpele rekensom: winst gedeeld door de investering.

Stel je koopt een huis voor 240.000 en houdt er 12.000 aan over, dan heb je een rendement van 5%. Tien jaar later is de waarde van het huis 480.000 en houd je er 24.000 aan over, dan zou je volgens jou berekening ineens een rendement van 10% hebben.

Het jaarlijkse rendement op je investering is op dat moment inderdaad 10%. Laten we het omdraaien: stel de huizenmarkt daalt (ja, dat kan) en het huis heeft een marktwaarde van nog maar €120k. Heb je dan bij gelijkblijvende huur van €12k opeens een rendement van 10%? Nee, die is nog steeds 5%.

Stel je zou het huis kunnen verkopen voor 480.000 en er met ETF's 36.000 aan kan overhouden, dan zeg jij dat je dat niet moet doen omdat je dan maar 7.5% ipv 10% rendement hebt?

Ik zeg helemaal niet dat je voor altijd je verhuurobject aan moet houden. Als de marktwaarde veel harder gegroeid je dan de huurinkomsten is verkoop wellicht slim. Op dat moment realiseer je extra rendement door de waardeontwikkeling. Als je niet verkoopt is het allemaal op papier en geen rendement. Slechts een stijging van de waarde van je bezittingen die je zou kunnen verzilveren.

Hetzelfde geldt met aandelen/ETF’s: het ene jaar stijgen ze met 10%, het volgende jaar dalen ze met 5%. Ga je die ellendige dingen dan maar meteen van de hand doen omdat je “negatief rendement” hebt? Dat is namelijk niet zo, je hebt nog steeds 4,5% meer aan (ongerealiseerde) waarde staan dan voordat je begon. Je moet opbrengsten altijd relateren aan je investeringen, niet aan ongerealiseerde waardeontwikkeling.

[ColeJ]

RichieB schreef op woensdag 22 september 2021 @ 15:19:
[...]

Rendement is een simpele rekensom: winst gedeeld door de investering.

[...]

Dus als de huur extreem zou achterblijven maar de waarde van het pand extreem stijgt blijf je altijd maar hetzelfde rendement houden. Ja, dit is theoretisch juist maar naar mijn mening niet echt van toepassing. De huurinkomsten moeten wel in verhouding staan met de huidige marktwaarde. Anders is het niet zinvol om het pand aan te kopen of aan te houden.

Just my 2 cents en mijn handelswijze.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 22 september 2021 @ 17:19:
[...]


Dus als de huur extreem zou achterblijven maar de waarde van het pand extreem stijgt blijf je altijd maar hetzelfde rendement houden. Ja, dit is theoretisch juist maar naar mijn mening niet echt van toepassing. De huurinkomsten moeten wel in verhouding staan met de huidige marktwaarde. Anders is het niet zinvol om het pand aan te kopen of aan te houden.

Just my 2 cents en mijn handelswijze.

Ben ik het niet mee eens. Als je pand flink in waarde stijgt, dan kan het zelfs als je geen huur ontvangt zinvol zijn om een pand aan te houden. Uiteraard is het prettiger om waardestijging én huurinkomsten te hebben en nog prettiger om waardestijging en hoge huurinkomsten te hebben. Maar een in waarde stijgende woning met achterblijvende huur kan zeker zinvol of interessant zijn om voor de lange termijn aan te houden.

[_superboer_]

RichieB schreef op woensdag 22 september 2021 @ 15:19:
[...]

Rendement is een simpele rekensom: winst gedeeld door de investering.

Klopt helemaal. Alleen als je dan het rendement over een jaar wil berekenen moet je dus kijken hoeveel de investering aan het begin van dat jaar waard is. Dan kun je niet een ander bedrag gebruiken omdat dat het bedrag is dat je voor de aanschaf hebt gebruikt.

Voorbeeld: persoon A en persoon B hebben beiden precies hetzelfde huis. Persoon A heeft het in 2015 gekocht voor 100k en persoon B op 31 december 2019 voor de marktwaarde van 150k. In 2020 hebben ze allebei 15k omzet. Dan kun je toch niet zeggen dat persoon A een beter rendement heeft behaald in 2020? Op 1 januari 2020 hebben ze allebei 150k waarde aan huis als vermogen, daar hebben ze beiden 10% rendement over gehaald.

[...]

Het jaarlijkse rendement op je investering is op dat moment inderdaad 10%. Laten we het omdraaien: stel de huizenmarkt daalt (ja, dat kan) en het huis heeft een marktwaarde van nog maar €120k. Heb je dan bij gelijkblijvende huur van €12k opeens een rendement van 10%? Nee, die is nog steeds 5%.

Over de waarde van het huis is inderdaad 10% rendement gehaald. Of had je liever die 120k in een deposito van 6% gestopt?

[...]

Ik zeg helemaal niet dat je voor altijd je verhuurobject aan moet houden. Als de marktwaarde veel harder gegroeid je dan de huurinkomsten is verkoop wellicht slim. Op dat moment realiseer je extra rendement door de waardeontwikkeling. Als je niet verkoopt is het allemaal op papier en geen rendement. Slechts een stijging van de waarde van je bezittingen die je zou kunnen verzilveren.

Hetzelfde geldt met aandelen/ETF’s: het ene jaar stijgen ze met 10%, het volgende jaar dalen ze met 5%. Ga je die ellendige dingen dan maar meteen van de hand doen omdat je “negatief rendement” hebt? Dat is namelijk niet zo, je hebt nog steeds 4,5% meer aan (ongerealiseerde) waarde staan dan voordat je begon. Je moet opbrengsten altijd relateren aan je investeringen, niet aan ongerealiseerde waardeontwikkeling.

Praten van het "gerealiseerde" en "ongerealiseerde" winst is onzin. Om de juiste beslissing te maken maakt het niet uit voor welk bedrag je iets in het verleden hebt gekocht. Als twee personen 1000 aandelen shell met een huidige waarde van 17 euro/aandeel hebben zitten ze beiden in precies dezelfde situatie, dan maakt het niet uit of de een het voor 15 euro heeft gekocht en de ander voor 20. Je moet je opbrengst dus nooit relateren aan de initiële investering.

[Aurelium]

De huidige waarde telt voor je rendement, niet de initiële investering. Stel je bent woningeigenaar en je hebt flinke overwaarde en je huurder vertrekt. Zuiver gezien zou je op dat moment gewoon willen kijken waar je vermogen op dat moment het meeste rendeert. Wanneer de huurprijzen onvoldoende zijn meegestegen met de huizenprijzen zou je de keuze kunnen maken om je vermogen ergens anders in te stoppen omdat je verwacht daar een hoger rendement te halen.

[Rubbergrover1]

Aurelium schreef op woensdag 22 september 2021 @ 21:32:
De huidige waarde telt voor je rendement, niet de initiële investering. Stel je bent woningeigenaar en je hebt flinke overwaarde en je huurder vertrekt. Zuiver gezien zou je op dat moment gewoon willen kijken waar je vermogen op dat moment het meeste rendeert. Wanneer de huurprijzen onvoldoende zijn meegestegen met de huizenprijzen zou je de keuze kunnen maken om je vermogen ergens anders in te stoppen omdat je verwacht daar een hoger rendement te halen.

Maar het moment waarop een huurder vertrekt is ook bij uitstek het moment om die te lage huurprijs aan te passen.

Kijken naar het 'ongerealiseerde rendement' en het huurrendement ten opzichte van de woningwaarde geeft bij een verhuurpand een beetje een dubbel gevoel. De waarde van de woning is sterk afhankelijk van of de woning wel of niet verhuurd is. Je kijkt vaak naar de waarde van de woning als die vrij opgeleverd kan worden, maar die waarde kun je er op dit moment niet voor krijgen omdat de huurder er in zit. Verkoop je de woning met huurder, dan krijg je er vaak veel minder voor. Een lage huur in verhouding tot de woningwaarde kun je dus moeilijk bijsturen, zolang de huurder er in zit. Maar op het moment dat de huurder er uit is, kun je de huur weer aanpassen als je dat nodig vindt. En dan heb je richting de toekomst dus weer een heel andere rendementsberekening dan je eerder had.

Dit kan dus tot de kromme situatie leiden dat je op het moment dat de huurder er nog in zit, een relatief laag huurrendement hebt en graag een andere investering zou hebben. Maar dat tegelijk op het moment dat die huurder er uit gaat, het verhuren van die woning wel eens juist de meest interessante belegging zou kunnen zijn. En je die woning toch zou willen aanhouden.

(Uiteraard is de woningwaarde in verhuurde staat niet altijd veel lager dan de vrije woningwaarde, maar als je baalt omdat je een relatief lage huur hebt, dan zal de woningwaarde in verhuurde staat dus ook een stuk lager zijn dan de vrije wonigwaarde.)

[JanHenk]

Bovenstaande discussie geeft al aan dat iedere belegger een andere definitie van "rendement" hanteert. Het is ook niet goed te vergelijken met andere beleggingscategorieën qua aard.

Als een belegger op de woningmarkt zegt dat ie x% rendement heeft, dan vraag ik me altijd meteen af; hoe komt ie daarop?

Over het hele vermogen? Op alleen het eigen vermogen? Op basis van welke vastgoedwaarde, vrije staat of verhuurde staat? Aanschafwaarde of huidige waarde? Alleen inkomsten, of na aftrek van de lasten? Is onderhoud ingerekend? Waardestijgingen en -dalingen van het vastgoed meegenomen, of niet?

Zoveel vragen die de uitkomst van de ogenschijnlijk simpele vraag "wat is het rendement?" oplevert, dat het niet zoveel zin heeft om het eenvoudige antwoord op die vraag te gaan vergelijken met je eigen berekeningen.


Er zijn uiteraard wat maatstaven zoals de BAR en de NAR. Maar persoonlijk vind ik die veel te 'grof', vooral in de huidige markt.

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 23 september 2021 @ 09:58:
[...]

Maar het moment waarop een huurder vertrekt is ook bij uitstek het moment om die te lage huurprijs aan te passen.

Kijken naar het 'ongerealiseerde rendement' en het huurrendement ten opzichte van de woningwaarde geeft bij een verhuurpand een beetje een dubbel gevoel. De waarde van de woning is sterk afhankelijk van of de woning wel of niet verhuurd is. Je kijkt vaak naar de waarde van de woning als die vrij opgeleverd kan worden, maar die waarde kun je er op dit moment niet voor krijgen omdat de huurder er in zit. Verkoop je de woning met huurder, dan krijg je er vaak veel minder voor. Een lage huur in verhouding tot de woningwaarde kun je dus moeilijk bijsturen, zolang de huurder er in zit. Maar op het moment dat de huurder er uit is, kun je de huur weer aanpassen als je dat nodig vindt. En dan heb je richting de toekomst dus weer een heel andere rendementsberekening dan je eerder had.

Dit kan dus tot de kromme situatie leiden dat je op het moment dat de huurder er nog in zit, een relatief laag huurrendement hebt en graag een andere investering zou hebben. Maar dat tegelijk op het moment dat die huurder er uit gaat, het verhuren van die woning wel eens juist de meest interessante belegging zou kunnen zijn. En je die woning toch zou willen aanhouden.

(Uiteraard is de woningwaarde in verhuurde staat niet altijd veel lager dan de vrije woningwaarde, maar als je baalt omdat je een relatief lage huur hebt, dan zal de woningwaarde in verhuurde staat dus ook een stuk lager zijn dan de vrije wonigwaarde.)

Ja helemaal mee eens. Bij huren is het natuurlijk zo dat het praktisch niet zinvol is om continu je rendement te monitoren, want je kunt vanwege de lagere waarde als gevolg van de verhuur toch niet tussentijds uitstappen (kan maar meestal niet verstandig). Wanneer de huurder vertrekt maak je opnieuw een rendement berekening: Wat is de verwachte woningwaarde van dat moment en wat is een realistische huurprijs die je op dat moment kan vragen. Als de huurprijzen in een goede verhouding staan tot de verkoopwaarde kan het prima zijn dat opnieuw verhuren een goede optie is. Mijn punt was vooral dat het op het moment dat de huurder vertrekt niet zinvol is om te kijken naar je initiële investering, maar dat je de waarde en de verwachte nieuwe te vragen huurprijs van dat moment moet bekijken om te bepalen wat vanaf dan het rendement is.

[Aurelium]

JanHenk schreef op donderdag 23 september 2021 @ 10:40:
Bovenstaande discussie geeft al aan dat iedere belegger een andere definitie van "rendement" hanteert. Het is ook niet goed te vergelijken met andere beleggingscategorieën qua aard.

Als een belegger op de woningmarkt zegt dat ie x% rendement heeft, dan vraag ik me altijd meteen af; hoe komt ie daarop?

Over het hele vermogen? Op alleen het eigen vermogen? Op basis van welke vastgoedwaarde, vrije staat of verhuurde staat? Aanschafwaarde of huidige waarde? Alleen inkomsten, of na aftrek van de lasten? Is onderhoud ingerekend? Waardestijgingen en -dalingen van het vastgoed meegenomen, of niet?

Zoveel vragen die de uitkomst van de ogenschijnlijk simpele vraag "wat is het rendement?" oplevert, dat het niet zoveel zin heeft om het eenvoudige antwoord op die vraag te gaan vergelijken met je eigen berekeningen.


Er zijn uiteraard wat maatstaven zoals de BAR en de NAR. Maar persoonlijk vind ik die veel te 'grof', vooral in de huidige markt.

Bij trackers wordt het rendement vaak uitgedrukt in een combinatie van (gemiddelde lange termijn) waardestijging en de cashflow vanuit de dividend. Bij verhuur van vastgoed wordt vaak alleen geredeneerd over de cashflow en wordt een waardestijging niet meegenomen. Voor een eerlijke vergelijking zal je denk ik ook de gemiddelde waardestijging over de afgelopen 30 of 50 jaar moeten meenemen van de woningmarkt, net zoals daar bij die trackers ook naar gekeken wordt.

[namliam_eht]

Aurelium schreef op donderdag 23 september 2021 @ 11:00:
[...]
de gemiddelde waardestijging over de afgelopen 30 of 50 jaar moeten meenemen van de woningmarkt,

Wat je vooral niet moet vergeten is het feit dat het heel normaal is om in de vastgoed een aanzienlijke hefboom te hebben.
Een appartement dat je koopt voor 400.000 kan je best financiering voor 240.00, 280.000 of 320.000 (60, 70 of 80%) sommige gevallen nog meer.... probeer dat maar eens voor elkaar te krijgen met je trackers.

Ik steek dus 80k in een woning, woning stijgt in een jaar met 10%....
Heb ik wel 50% rendement op mijn eigen geld.

[ Voor 21% gewijzigd door namliam_eht op 24-09-2021 08:14 ]

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 08:14:
[...]

Wat je vooral niet moet vergeten is het feit dat het heel normaal is om in de vastgoed een aanzienlijke hefboom te hebben.
Een appartement dat je koopt voor 400.000 kan je best financiering voor 240.00, 280.000 of 320.000 (60, 70 of 80%) sommige gevallen nog meer.... probeer dat maar eens voor elkaar te krijgen met je trackers.

Ik steek dus 80k in een woning, woning stijgt in een jaar met 10%....
Heb ik wel 50% rendement op mijn eigen geld.

En als de woning met 10% daalt heb je 50% verlies. Zo'n hefboom werkt immers twee kanten op. Bovendien moet ge alle overige kosten wel volledig zelf betalen en niet maar voor 20%.

Bij trackers kun je trouwens ook met margin lenen voor extra aandelen en zo een hefboom creëren.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 24-09-2021 08:55 ]

[namliam_eht]

Net niet helemaal.... het verlies is (voorlopig) slechts theoretisch, bij Vastgoed is het zeer normaal om 3, 5 zelf 10 of 20 jaar de hypotheek vast te zetten. Een (tijdelijk) en zelfs significante daling deert daarom niemand wat .... totdat de hypotheek geherfinancierd moet worden.
Ook heb je nog huur inkomsten om de lopende kosten te dekken.... kosten van financiering, belasting, onderhoud etc... zolang dat min of meer kosten dekkend is kan je het oneindig lang volhouden tot de waarde van de woning (op de langere termijn) stijgt. .... of totdat je MOET herfinancieren. Kan je tot 75% financieren, koop een appartement van 4 ton, financier 3 ton. Is de woning op moment van herfinancieren 20% gedaald, dus 320k waard dan kan je nog maar 240k financieren... moet je "even" 60k uit de broekzak kloppen.


Heb je aandelen heb je (hopelijk) dividend om eventueel lopende kosten (service fee's, rente, etc) te dekken, maar margin wordt per seconde beoordeeld. Heb je een tijdelijke inzinking (denk aan corona crash) dan kan je alles kwijt zijn en zelfs met een schuld achter blijven.

Een margin van 300% krijg je nergens op aandelen, wel op vastgoed en ook nog eens tegen de laagste rente die je maar kan krijgen.

[Rubbergrover1]

Je hebt gelijk dat bij vastgoed een tijdelijke daling in waarde veel minder relevant is, omdat de hypotheek vaak gewoon doorgaat zolang je betaalt. Al kan ik mij voorstellen dat als de markt een stuk gekelderd is, de bank toch wel bij je komt aankloppen als de schuld hoger is dan de woningwaarde. (Bij een eigenwoning is dat minder gebruikelijk dan bij beleggingswoningen.)

Maar wat betreft de hefboom kun je ook met beleggingen best ver gaan. Het is niet moeilijk om een kredietmogelijkheid van 70% van de portefeuillewaarde te krijgen (tegen 1,25% rente, of EONIA plus 1,25%, wat volgens mij toch lager is dan bij een beleggingshypotheek?). Maar je hebt dan inderdaad wel te maken met een mogelijke bijstortingsverplichting.

[namliam_eht]

Doordat verhuurhypotheken al vaak "maar" 70% van de marktwaarde is moet de stijging significant zijn wil je echt onder water komen te staan. Zeker als je al een jaar of 2 stijging hebt gehad van 5%, moet je 40% of meer gaan dalen vanaf dat punt. Een verhuurhypotheek komt zo snel niet "echt" onder water


Waar dan?
Maar stel dat ik 100k belegd heb, kan ik 70% bij lenen = 70k.
Op vastgoed kan ik 300k bijlenen, is een schril contrast...
Als het aandelen pakket over de loop van een maand 10% daalt heb ik wel accuut een probleem.... Daalt het appartement 20%, niks aan de hand.

En rentes kan ik al helemaal niet vinden, zijn vaak "afhankelijk van uw situatie", iets als Euribor (minimaal 0%) + Opslag

Wat dan inderdaad minder kan zijn dan de hypotheek rente (3+%?).

[Rubbergrover1]

namliam_eht schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 10:50:
Waar dan?
Maar stel dat ik 100k belegd heb, kan ik 70% bij lenen = 70k.
Op vastgoed kan ik 300k bijlenen, is een schril contrast...

Je zegt net dat je maximaal 70% van de marktwaarde mag lenen en dat hierdoor dus juist een behoorlijke marge is ingebouwd. Dan moet je niet tegelijk zeggen dat je 300k mag bijlenen bij 100k eigen geld.

100k belegd met mogelijkheid om 70% van de portefeuillewaarde te lenen betekent dus dat je portefeuille van eigen geld van 3000 kunt 'oprekken' naar een portefeuille van 10k met 7k lening erbij.

En rentes kan ik al helemaal niet vinden, zijn vaak "afhankelijk van uw situatie", iets als Euribor (minimaal 0%) + Opslag

Bijvoorbeeld https://www.degiro.nl/ler...gen-met-degiro/debet-geld , een vrij normale huis, tuin en keuken broker. "De gealloceerde debetrente voor EURO is EONIA (minimum van 0) + 1.25%. "

[namliam_eht]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 10:59:
[...]

Je zegt net dat je maximaal 70% van de marktwaarde mag lenen en dat hierdoor dus juist een behoorlijke marge is ingebouwd. Dan moet je niet tegelijk zeggen dat je 300k mag bijlenen bij 100k eigen geld.

100k belegd met mogelijkheid om 70% van de portefeuillewaarde te lenen betekent dus dat je portefeuille van eigen geld van 3000 kunt 'oprekken' naar een portefeuille van 10k met 7k lening erbij.

Nee.... twee verschillende zaken haal je door elkaar (of ik vertel het niet duidelijk genoeg)

een hypotheek kan je 70% - 80% soms nog meer van de marktwaarde van de woning lenen.
Dus 400k woning = 300k hypotheek (75%)
Moet je dus 100k zelf er in steken.
100k investeren, 300k lenen
Bij 80%, leen je 320k, op zelf 80k te investeren

Bij een effecten lening kan je 70% van de waarde van je HUIDIGE portefeuille lenen. Dat is dus 100k, aangenomen dat je alles belegd, daar kan je dan 70% van lenen = 70k

Dus van 3k kan je 2.100 euro lenen, wordt je totale portefeuille 5.100 euro.
Met "marge" handelen is net even iets anders dan geld lenen, lijkt er (sterk) op maar is toch net iets anders.

[Erasmo]

Snow_King schreef op woensdag 22 september 2021 @ 11:29:
[...]

Ik ging weg uit het appartement en heb deze toen aan kunnen houden. Hypotheek er nog op, gaan verhuren en die hypotheek steeds verder afgelost.

Ik ben geen ZZP'er, ik heb een BV met werknemers.

Daar zitten wij ook naar te kijken, in principe hoeven we niet de overwaarde mee te nemen en is die ondertussen dusdanig groot dat een verhuurhypotheek ook geen probleem hoeft te zijn mocht de bank moeilijk doen.
Maar wel tof, als je eenmaal de smaak te pakken hebt dan lijkt het me ook makkelijker om de stap te zetten naar een 2e huis dat je gaat verhuren, dan is het toch allemaal wat minder nieuw en spannend.

Ik vroeg dat stukje met de ZZP-er omdat je dat af en toe ziet dat ze het als een vorm van passief inkomen/pensioenbelegging doen.

[Snow_King]

Erasmo schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 21:49:
[...]

Daar zitten wij ook naar te kijken, in principe hoeven we niet de overwaarde mee te nemen en is die ondertussen dusdanig groot dat een verhuurhypotheek ook geen probleem hoeft te zijn mocht de bank moeilijk doen.
Maar wel tof, als je eenmaal de smaak te pakken hebt dan lijkt het me ook makkelijker om de stap te zetten naar een 2e huis dat je gaat verhuren, dan is het toch allemaal wat minder nieuw en spannend.

Ik vroeg dat stukje met de ZZP-er omdat je dat af en toe ziet dat ze het als een vorm van passief inkomen/pensioenbelegging doen.

Zo heb ik uiteindelijk het hele gebouw kunnen kopen wat bestaat uit 3 appartementen, gebouw uit 1918 maar gerenoveerd in 2008.

In het begin verdien je weinig, maar door steeds verder af te lossen gaat het harder en harder.

Nu heb ik inmiddels hypotheekvrij en is het voor mij extra inkomen, mijn pensioen en een goede spaarpot.

Alle huurders wil ik persoonlijk ontmoeten en moet ik een goed gevoel bij hebben.

Maak bij start verhuur een hele berg foto’s en deel deze met de huurder. Ook heb ik een standaard prijslijst wat een muur schilderen of gaten vullen in een muur kost als men het niet in goede staat oplevert.

Zo kan er nooit een discussie zijn over opleveren na einde verhuur.

[Hielko]

namliam_eht schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 11:31:
[...]


Nee.... twee verschillende zaken haal je door elkaar (of ik vertel het niet duidelijk genoeg)

een hypotheek kan je 70% - 80% soms nog meer van de marktwaarde van de woning lenen.
Dus 400k woning = 300k hypotheek (75%)
Moet je dus 100k zelf er in steken.
100k investeren, 300k lenen
Bij 80%, leen je 320k, op zelf 80k te investeren

Bij een effecten lening kan je 70% van de waarde van je HUIDIGE portefeuille lenen. Dat is dus 100k, aangenomen dat je alles belegd, daar kan je dan 70% van lenen = 70k

Dus van 3k kan je 2.100 euro lenen, wordt je totale portefeuille 5.100 euro.
Met "marge" handelen is net even iets anders dan geld lenen, lijkt er (sterk) op maar is toch net iets anders.

Het werkt bij aandelen min of meer hetzelfde als bij huizen. Het gaat altijd om de huidige waarde van het onderpand en dat moet meestal 15% of 30% zijn van de totale portfolio waarde. Dus als je 100K cash hebt kan je voor 333K of 666K aan aandelen kopen. Identiek aan een hypotheek waar je 15% of 30% van de marktwaarde moet meenemen aan cash.

Het grote verschil is dat de ene lening je een bijstortverplichting hebt als het onderpand in waarde daalt en/of je aandelen direct verkocht kunnen worden door je broker. En dat verschil is enorm qua risico!

[rube]

Hielko schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 22:15:
[...]
Het grote verschil is dat de ene lening je een bijstortverplichting hebt als het onderpand in waarde daalt en/of je aandelen direct verkocht kunnen worden door je broker. En dat verschil is enorm qua risico!

Hoezo is dat een verschil in risico?
Als de geldverstrekker vraagt om bij te storten omdat het onderpand (vastgoed) te veel in waarde is gedaalt tov de ltv, maar je kunt het niet, zullen ze ook overgaan op verkoop. Dan ben je toch ook alles kwijt, wellicht zelfs nog met een restschuld?

[Erasmo]

Snow_King schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 22:07:
[...]

Zo heb ik uiteindelijk het hele gebouw kunnen kopen wat bestaat uit 3 appartementen, gebouw uit 1918 maar gerenoveerd in 2008.

In het begin verdien je weinig, maar door steeds verder af te lossen gaat het harder en harder.

Nu heb ik inmiddels hypotheekvrij en is het voor mij extra inkomen, mijn pensioen en een goede spaarpot.

Alle huurders wil ik persoonlijk ontmoeten en moet ik een goed gevoel bij hebben.

Maak bij start verhuur een hele berg foto’s en deel deze met de huurder. Ook heb ik een standaard prijslijst wat een muur schilderen of gaten vullen in een muur kost als men het niet in goede staat oplevert.

Zo kan er nooit een discussie zijn over opleveren na einde verhuur.

Ah een appartement is denk ook wel wat makkelijker qua onderhoud. Heb je er al eens over nagedacht om er zonnepanelen op te leggen in overleg met de huurders?

Wel tof dat je nut het hele pand bezit. Mijn vriendin huurde haar vorige (nieuwbouw)appartement van een grote maatschappij en dat was niet echt heel tof qua communicatie en toen ze eruit trok was het helemaal vreemd. Ze heeft er 6 jaar gewoond, zelf 1 muur geschilderd. Nieuwe huurder was al bekend en die wilde graag de muur in die kleur houden, nee kon niet moest weer 9010 worden. Zelfde in de wc, de boel was opgeleverd zonder WC-rol houder aan de muur, dus zelf een opgehangen. Ook die moest weg en de gaatjes in de voegen moesten weer dicht etc. Dat de volgende huurder aangaf op precies dezelfde plek dezelfde houder op te willen hangen ging er niet in, het moest dicht

[Rubbergrover1]

Snow_King schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 22:07:
[...]

Maak bij start verhuur een hele berg foto’s en deel deze met de huurder. Ook heb ik een standaard prijslijst wat een muur schilderen of gaten vullen in een muur kost als men het niet in goede staat oplevert.

Dat vind ik een zeer nette methode. Zouden meer verhuurders moeten doen, want dat geeft voor beide kanten rust en zekerheid.

[Hielko]

rube schreef op vrijdag 24 september 2021 @ 23:37:
[...]

Hoezo is dat een verschil in risico?
Als de geldverstrekker vraagt om bij te storten omdat het onderpand (vastgoed) te veel in waarde is gedaalt tov de ltv, maar je kunt het niet, zullen ze ook overgaan op verkoop. Dan ben je toch ook alles kwijt, wellicht zelfs nog met een restschuld?

Bij vastgoed is er geen dagelijks observeerbare prijs, zeker niet van een individueel pand. Dus voordat duidelijk is dat je pand inderdaad X minder waard is dan ben je al weer maanden of jaren verder, moet er iemand een taxatie doen en is het alsnog de vraag of de bank überhaupt gaat vragen om bijstorten zolang je braaf rente/aflossing blijft betalen. Dat zijn toch wel de uitzonderingssituaties waarbij het pand waarschijnlijk ver onderwater staat en er wellicht meer speelt. Bij aandelen is er een direct observeerbare prijs en weet je 100% zeker dat de eerste milliseconde dat je onder water komt te staan je per direct een margin call krijgt waar je met geluk 24 uur hebt om bij te storten. Dat is echt wel een andere categorie van risico.

[Aurelium]

Een vraag die jullie misschien kunnen beantwoorden: ik heb een pand op het oog wat bestaat uit 6 appartementen. In het kadaster zijn 6 verblijfsobjecten, nummer 80 en 80A t/mE. 80 heeft in het kadaster de woonoppervlakte van het totale pand staan (190m2), die andere 5 een deel ervan (+/-35m2). Als ik deze adressen in WOZ-waarde.nl opzoek kom ik bij elk van de adressen uit op de volledige WOZ waarde en het hoofdadres (nummer 80). Ik zou verwachten dat het pand middels appartementsrechten gesplitst is, maar dan zou ik verwachten dat ik ook een WOZ waarde zou moeten vinden gebaseerd op een deel van het pand. En ook vind ik het vreemd dat het verblijfsobject 80 de andere verblijfsobjecten lijkt te overlappen. Mijn idee is om te gaan wonen in de bovenwoning en de benedenwoning te verhuren, de bovenwoning met een box 1 hypotheek te financieren en de benedenwoning te financieren met een verhuurhypotheek. Maar daarvoor moet er wel sprake zijn van een kadastrale splitsing en krijg niet helemaal uitgevogeld of daarvan nou werkelijk sprake is hier. Misschien dat jullie meer weten?

[Rubbergrover1]

Is het pand recent verbouwd? De WOZ data is in de regel van 1 januari vorig jaar en het kan zijn dat het pand toen formeel nog niet was gesplitst.

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 september 2021 @ 07:40:
Is het pand recent verbouwd? De WOZ data is in de regel van 1 januari vorig jaar en het kan zijn dat het pand toen formeel nog niet was gesplitst.

Nee, volgens mij is het al sinds 2007 verhuurd en sindsdien niet verbouwd

[Rubbergrover1]

Hielko schreef op zaterdag 25 september 2021 @ 13:09:
[...]

Bij vastgoed is er geen dagelijks observeerbare prijs, zeker niet van een individueel pand. Dus voordat duidelijk is dat je pand inderdaad X minder waard is dan ben je al weer maanden of jaren verder, moet er iemand een taxatie doen en is het alsnog de vraag of de bank überhaupt gaat vragen om bijstorten zolang je braaf rente/aflossing blijft betalen. Dat zijn toch wel de uitzonderingssituaties waarbij het pand waarschijnlijk ver onderwater staat en er wellicht meer speelt. Bij aandelen is er een direct observeerbare prijs en weet je 100% zeker dat de eerste milliseconde dat je onder water komt te staan je per direct een margin call krijgt waar je met geluk 24 uur hebt om bij te storten. Dat is echt wel een andere categorie van risico.

Het risico bij margin bij aandelen is inderdaad groter dan bij een hypotheek bij een beleggingspand. Maar de discussie begon er eigenlijk mee met of je zou moeten kijken naar het rendement van het object zelf, of naar het rendement van je investering. Zelf ben ik van mening dat het uitgangspunt zou moeten zijn dat je kijkt naar het rendement op de onderliggende waarde, maar dat uiteindelijk de afweging meer gebaseerd zal zijn op het totaalplaatje, waarbij je ook een eventueel gefinancierd deel meeneemt.

Mijn punt hierbij was meer dat ik het daarbij wat krom zou vinden als je bij onroerend goed kijkt naar het rendement inclusief een gefinancierd deel, maar bij aandelen altijd puur naar het aandelenrendement zonder een eventueel gefinancierd deel zou kijken.

[Rubbergrover1]

Aurelium schreef op zondag 26 september 2021 @ 07:58:
[...]


Nee, volgens mij is het al sinds 2007 verhuurd en sindsdien niet verbouwd

Maar was het toen ook al kadastraal gesplitst? Of was het nog gewoon een eenheid. Ik kan mij goed voorstellen dat een investeerder het complex voor de verhuur opsplitst in eenheden met een apart huisnummer, maar dit niet kadastraal is vastgelegd. Maar dat hij het voor de verkoop wel heeft laten opsplitsen, omdat dat verkooptechnisch interessanter is. Enigszins vergelijkbaar met dat het bij woningen van een woningbouwvereniging vaak voorkomt dat bv 10 huizen op 1 kadastraal nummer staan en dat dit pas gesplitst wordt op het moment dat de woningbouwvereniging besluit om een huis te verkopen.

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 september 2021 @ 08:03:
[...]

Maar was het toen ook al kadastraal gesplitst? Of was het nog gewoon een eenheid. Ik kan mij goed voorstellen dat een investeerder het complex voor de verhuur opsplitst in eenheden met een apart huisnummer, maar dit niet kadastraal is vastgelegd. Maar dat hij het voor de verkoop wel heeft laten opsplitsen, omdat dat verkooptechnisch interessanter is. Enigszins vergelijkbaar met dat het bij woningen van een woningbouwvereniging vaak voorkomt dat bv 10 huizen op 1 kadastraal nummer staan en dat dit pas gesplitst wordt op het moment dat de woningbouwvereniging besluit om een huis te verkopen.

Volgens het kadaster betreft het één kadastrale aanduiding, met meerdere locaties (verblijfsobjecten). Betekent een verblijfsobject nou ook per definitie een kadastrale splitsing, of kunnen die verblijfsobjecten gewoon administratief worden geregeld om meerdere adressen te krijgen? En gaat het nog steeds om één object / registergoed?

Ik weet niet of het recent gesplitst is, maar ik zie niks wat daar op wijst. Ik ga morgen wel eens navraag doen bij de makelaar.

[Rubbergrover1]

Aurelium schreef op zondag 26 september 2021 @ 08:13:
[...]


Volgens het kadaster betreft het één kadastrale aanduiding, met meerdere locaties (verblijfsobjecten). Betekent een verblijfsobject nou ook per definitie een kadastrale splitsing, of kunnen die verblijfsobjecten gewoon administratief worden geregeld om meerdere adressen te krijgen?

Het aantal 'eenheden' staat in principe los van de kadastrale splitsing. Belangrijkste is dat het bij de gemeente als aparte eenheden bekend is (en hier dus ook een vergunning voor is).

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 september 2021 @ 08:42:
[...]

Het aantal 'eenheden' staat in principe los van de kadastrale splitsing. Belangrijkste is dat het bij de gemeente als aparte eenheden bekend is (en hier dus ook een vergunning voor is).

Ja ik heb ook even de buren bekeken, zelfde woning met beneden en boven deel, en daar zijn twee kadastrale aanduidingen, met elk één verblijfsobject. De situatie met het pand wat ik op het oog heb is denk ik dan alleen bouwkundig gesplitst en niet kadastraal. Combi van verhuur hypotheek en reguliere hypotheek is dan ook geen optie.

[Rubbergrover1]

Dat is dan inderdaad lastig, misschien dat het wel alsnog kadastraal gesplitst kan worden?

[Aurelium]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 september 2021 @ 09:35:
Dat is dan inderdaad lastig, misschien dat het wel alsnog kadastraal gesplitst kan worden?

Moet ik nog verder uitzoeken. Ik begrijp wel dat de eisen vrij streng zijn voor kadastraal splitsen (Utrecht). De vraag is of je dan nog een complete verbouwing moet doen..

[Raja_Ashwin]

Excuus voor het kapen van deze topic.
Deze topic kwam het dichtstbij bij mijn vraag.

Ik bezit 2 (verhuur) huizen met overwaarde.
Ik heb de optie voor het verhogen van de hypotheken om geld vrij te maken.
Maandlasten stijgen minimaal a max 100eu per hypotheek.

Eigen vermogen zit rond de 170k
Met wat vrijkomt dmv verhogen hypotheken, een kleine 70k. niet perse relevant, daarom doorgestreept, maar misschien vind je het relevant.

De vraag.
Wat zou jij doen?
Hypotheken verhogen? Zoja, zou je het geld gebruiken om in deze tijd huizen te kopen?

Hypotheken verhogen? Zoja, het geld bewaren, wachten tot de huizenprijzen zakken en dan investeren?

Hypotheken niet verhogen en eigen vermogen gebruiken om hypotheken op de huizen te verlagen?

Wellicht andere ideeen die te maken hebben met beleggen in HUIZEN.
Geen beurs, eft en crypto gedoe ajb.

Ik ben benieuwd wat jullie zouden doen.

[Freeaqingme]

@Raja_Ashwin da's natuurlijk lastig te zeggen. Wat voor soort hypotheken heb je er nu aan hangen? Wat is de huidige LTV-ratio, wat zou die LTV-ratio worden als je dit doet? Verder is de/een vraag wat jouw visie op de huizenmarkt is. Verwacht je dat de woningprijzen en huurinkomsten zullen blijven stijgen, of verwacht je dat die ook wel eens zouden kunnen gaan dalen?

Uiteindelijk levert een hypotheek een hefboom op. Dat is niet per se verkeerd (integendeel!), maar je moet er wel op letten dat de ratio eigenvermogen-geleend geld min of meer gezond blijft. _ook_ als de huizenprijzen een keer dalen en je mogelijk ook een tijd moet verhuren voor een lagere huur.

[Rubbergrover1]

Tsja, ik denk toch dat je vooral bij jezelf moet kijken wat je zelf wil en prettig vindt. En tot die tijd het simpel zo laten. Heb je vertrouwen in de huizenmarkt, dan zou je kunnen bijlenen en een extra woning kunnen kopen. Heb je er minder vertrouwen in, dan laat je het zo. Heb je daarnaast bij je overige vermogen weinig vertrouwen in de toekomst, of heb je een redelijk hoge leenrente, dan kun je overwegen om af extra te lossen op je hypotheken.

Maar de keus heeft dus vooral met je eigen glazen bol te maken. Wat ik zelf zou doen is niet nóg meer in 1 asset-categorie stoppen die al behoorlijk oververtegenwoordigd is. Dus ik zou niet nog een woning kopen.

[Raja_Ashwin]

Bedankt heren.

Ik heb geen vertrouwen in de huizenmarkt voor beleggers.
Er wordt teveel nadruk gelegd op beleggers alsof zij de boosdoener zijn.

Nu is ook Ollongren bezig met de puntentelling te verlagen dmz woz aanpassingen, dus je moet minimaal een huis van 75 a 80m2 hebben om toekomstproof te zijn.
In deze tijd zijn dat huizen a tegen 300k+8%+eigen investering+taxatie verhuurwaarde. Dus je bent rond de 90k kwijt voor zo een future verhuur proof huisje.
Maar dan heb je het wel en al zakken de huizenprijzen, zolang je goed zit met de puntentelling, kun je nog steeds een goede huursom krijgen. Tenzij ze dat ook aan banden leggen, maar dat geloof ik niet.

Kijk het vermogen is er eenmaal.
Ik krijg er toch niets voor, heck, ik ga moeten betalen ervoor binnenkort.

Betreft de oververtegenwoordiging, klopt. Er komt steeds meer vrije sector/nieuwbouw/renovatie huur a 1200 a 80m2+ per maand, dus dat gaat verzadigen.
Dus om in dat segment te gaan verhuren is ook niet echt futureproof.

Maar what to do met het eigen vermogen..
Ik hoop al jaren dat de woningmarkt inzakt. Ik zie dat nog niet gebeuren? Meningen?

[Freeaqingme]

Raja_Ashwin schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 11:28:

Kijk het vermogen is er eenmaal.
Ik krijg er toch niets voor, heck, ik ga moeten betalen ervoor binnenkort.

Maar what to do met het eigen vermogen..
Ik hoop al jaren dat de woningmarkt inzakt. Ik zie dat nog niet gebeuren? Meningen?

Je kan het vermogen ook weggeven. Dan is het er eenmaal niet meer, en hoef je er ook niet voor te betalen binnenkort (ondergetekende wil zich desnoods wel opofferen om die last op zich te nemen ).

Mijn vermoeden is dat de woningmarkt ongeveer nu op een hoogtepunt zit en de komende 2-5 jaar weer gaat zakken (primair vanwege een financiele markt die extreem overleveraged is). Maargoed, in theorie kan dat ook gewoon niet gebeuren en nog heel lang verder blijven groeien.

Dat je wat liquiditeit op je bankrekening hebt staan is altijd handig. Als je er vervolgens mij wil investeren zou mijn suggestie zijn om het te spreiden. Als je niet in dingen wilt als aandelen/cryptocurrencies, dan kan je ook nog bedenken om binnen vastgoed te spreiden. Koop 'voor de grap' eens een weiland (pardon; argrarische grond), of als je nu allemaal appartementen in Amsterdam hebt eens een boerderijtje in Groningen ofzo.

Een alternatief is dat je voor jezelf een andere woning koopt. Dan doe je dat niet alleen als financiele investering, maar ook gewoon als woongemak. Da's natuurlijk onbetaalbaar.

[Erasmo]

Raja_Ashwin schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 03:53:
Wellicht andere ideeen die te maken hebben met beleggen in HUIZEN.
Geen beurs, eft en crypto gedoe ajb.

Ik ben benieuwd wat jullie zouden doen.

Al eens gekeken om er een garagebox bij te nemen?

[Raja_Ashwin]

Erasmo schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 20:48:
[...]

Al eens gekeken om er een garagebox bij te nemen?

Jazeker, maar naar mijn mening te weinig rendement en als alle.prijzen zakken, dan zal de maandhuur van garageboxen als eerste kelderen.

[Raja_Ashwin]

Freeaqingme schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 15:09:
[...]


Je kan het vermogen ook weggeven. Dan is het er eenmaal niet meer, en hoef je er ook niet voor te betalen binnenkort (ondergetekende wil zich desnoods wel opofferen om die last op zich te nemen ).

Mijn vermoeden is dat de woningmarkt ongeveer nu op een hoogtepunt zit en de komende 2-5 jaar weer gaat zakken (primair vanwege een financiele markt die extreem overleveraged is). Maargoed, in theorie kan dat ook gewoon niet gebeuren en nog heel lang verder blijven groeien.

Dat je wat liquiditeit op je bankrekening hebt staan is altijd handig. Als je er vervolgens mij wil investeren zou mijn suggestie zijn om het te spreiden. Als je niet in dingen wilt als aandelen/cryptocurrencies, dan kan je ook nog bedenken om binnen vastgoed te spreiden. Koop 'voor de grap' eens een weiland (pardon; argrarische grond), of als je nu allemaal appartementen in Amsterdam hebt eens een boerderijtje in Groningen ofzo.

Een alternatief is dat je voor jezelf een andere woning koopt. Dan doe je dat niet alleen als financiele investering, maar ook gewoon als woongemak. Da's natuurlijk onbetaalbaar.

Haha, wat een idee, vermogen weggeven..
Als ik er niet zo hard voor had gewerkt en veel meer had, who knows.

Anyway.
Je idee om zelf een huis ervan te kopen, vind ik goed.
Alleen kom zelfs ik nergens meer tussen vanwege al het overbieden.

Betreft agrarisch grond, ben ik een beetje bang dat de regering met iets op de proppen komt wanneer ze het grond nodig hebben en het soort van afpakken

[Raja_Ashwin]

Wat vinden jullie van het idee, zoveel mogelijk geld vrijmaken dmv overwaarde.
Geld bewaren tot alles "zakt"

[Morpheusk]

Raja_Ashwin schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 17:51:
Wat vinden jullie van het idee, zoveel mogelijk geld vrijmaken dmv overwaarde.
Geld bewaren tot alles "zakt"

Wachten tot je een ons weegt? Vrienden dachten vorig jaar ook te verkopen en dan tijdelijk te huren tot alles daalt. Vervolgens steeg het alleen maar verder. Nu kopen met duur geld, maar over 30 jaar lach je er om. Daarnaast wat geld achter de hand bij een echte crash voor een extra woning is ook niet verkeerd. Maar dan krijg je waarschijnlijk weer van zitten we nu echt op het diepte punt of nog even wachten met aankopen….

[Mikee007]

Ik zat even door dit topic te bladeren en vind het leuk om een ieder zijn ervaringen te lezen.

Zelf heb ik onlangs ook geïnvesteerd in vastgoed, niet in Nederland maar op Bonaire.
Er wordt daar momenteel een appartement gebouwd op een resort wat straks verhuurd zal gaan worden voor de vakantieverhuur.
Ik ben erg trots op mijn eerste investering en dat op mijn 27e, de reden dat ik het nu al doe is simpel; Kopen in Nederland is op dit moment kansloos en spaargeld is niets waard.
Daarom is dit naar mijn inziens een zeer goede investering (ook met het oog op mijn eigen toekomst)

Met de verhuur wordt in compleet ont zorgt en de verhuurinkomsten worden evenredig aan de inleg verdeeld dus ook als mijn appartement niet verhuurd wordt heb ik alsnog inkomsten.
Wel gaan er standaard 45% kosten vanaf denk aan beheer/onderhoud kosten etc..

Ik ben wel benieuwd of er mensen zijn die een vergelijkbare investering hebben gedaan.

[fabstar81]

Mikee007 schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 21:33:
Ik zat even door dit topic te bladeren en vind het leuk om een ieder zijn ervaringen te lezen.

Zelf heb ik onlangs ook geïnvesteerd in vastgoed, niet in Nederland maar op Bonaire.
Er wordt daar momenteel een appartement gebouwd op een resort wat straks verhuurd zal gaan worden voor de vakantieverhuur.
Ik ben erg trots op mijn eerste investering en dat op mijn 27e, de reden dat ik het nu al doe is simpel; Kopen in Nederland is op dit moment kansloos en spaargeld is niets waard.
Daarom is dit naar mijn inziens een zeer goede investering (ook met het oog op mijn eigen toekomst)

Met de verhuur wordt in compleet ont zorgt en de verhuurinkomsten worden evenredig aan de inleg verdeeld dus ook als mijn appartement niet verhuurd wordt heb ik alsnog inkomsten.
Wel gaan er standaard 45% kosten vanaf denk aan beheer/onderhoud kosten etc..

Ik ben wel benieuwd of er mensen zijn die een vergelijkbare investering hebben gedaan.

Dat doe je zeker niet slecht op je 27e 😉

Ik zit te denken om hetzelfde te doen op Aruba. Er is daar door de corona genoeg leegstand van appartementen en kleine appartementencomplexen a enkele units. Hoe ben je te werk gegaan?

[Mikee007]

fabstar81 schreef op vrijdag 15 oktober 2021 @ 21:48:
[...]

Dat doe je zeker niet slecht op je 27e 😉

Ik zit te denken om hetzelfde te doen op Aruba. Er is daar door de corona genoeg leegstand van appartementen en kleine appartementencomplexen a enkele units. Hoe ben je te werk gegaan?

Haha zeker niet! maar.... ik heb hier in NL nog geen koophuis dat is helaas onmogelijk met de huidige woningmarkt.

Aruba heb ik ook een aantal maanden gewerkt.
Aruba zijn de prijzen wel erg hoog om iets aan te schaffen, waarom kies je voor Aruba?

Hoe ik te werk ben gegaan;
Allereerst is het belangrijk dat je kennis hebt van het land (in dit geval eiland) ga er minimaal 1 á 2 keer heen en spreek af met mensen om zo informatie te krijgen.
Wellicht haak je dan namelijk al af.. niet negatief bedoeld maar je moet er ook ambitie in zien.
Als je er toch verder mee wil gaan kun je vanuit Nederland natuurlijk ook al veel zoeken wat er allemaal te koop is.
Locatie is zeker belangrijk.

Ik weet natuurlijk niet wat je idee is verder met je investering?

Aruba is een klein eiland met een flink aantal inwoners en veel hotels/resorts etc.. ik denk als je echt een resort wil kopen dan zou ik persoonlijk niet voor Aruba gaan, wel zijn er te weinig woningen/appartementen voor de long term rental dus daar is wel geld in te verdienen.

Ik hoop je zo al wat tips gegeven te hebben, ik kan je nog wel meer tips geven maar heb ik wel meer details nodig.

[fabstar81]

De reden dat ik voor Aruba kies is omdat ik er zelf gewoond heb en daar een soort familie heb wonen. Locals met zelf Lap grond en meerdere huizen 😊

Dus ik ken het eiland redelijk goed, was wel voordat ze die hele mail hadden gebouwd maar goed.