Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[assje]

alexbl69 schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 19:04:
Zie niet in hoe of waarom de prijzen zouden dalen. Het woningtekort is nog steeds gigantisch en blijft alleen maar groter worden. Wellicht dat er even wat minder verkocht wordt als de kopers minder te besteden hebben, maar geen enkele verkoper gaat nu zijn huis onder de marktprijs verkopen. Dan maar wat langer wachten, die koper komt vanzelf wel.

Soms is het wel leuk om eens in de tijdmachine te stappen en het eerste deel uit deze topicreeks uit 2008 terug te lezen:
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

Ook toen waren er volop mensen overtuigd dat daling niet mogelijk was want tekorten.

Het is moeilijk om echt stellig te kunnen zijn over dergelijke zaken.

Deze is ook leuk in dat licht:

[ Voor 20% gewijzigd door assje op 25-07-2023 23:24 ]

[Conrado]

Valorian schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 22:44:
Er zijn mensen die verwachten dat er geen daling plaats vindt. En er zijn ook partijen (bijvoorbeeld vrijwel alle systeembanken, die er toch een vrij groot apparaat economen op heeft gezet) die voorspellingen doen van 2-6% per jaar daling komende jaren. Dat met hoge inflatie ondertussen komt neer op een behoorlijk forse daling.

Iedereen heeft gelijk

Omdat het transactievolume afneemt, worden de voorspellingen op basis daarvan steeds grillerig. Dat zie je bijvoorbeeld goed in de laatste huizenmarkt monitor van de ABN. "Vooral oudere huizen met minder goed energielabel zijn in prijs gedaald, terwijl nieuwere huizen met een gunstig energielabel juist zijn gestegen" of "De huizenprijzen staan in alle regio’s onder druk, maar zijn het hardst gedaald in de grote steden". In die steden waren ze ook het hardst gestegen. Daarmee wordt het lastig om nog generiek wat te zeggen in welke richting de woningmarkt beweegt.
Ik woon [n=1] bijvoorbeeld in de regio Eindhoven en mijn huis (Energielabel A) is 1,5% gedaald volgens Funda.

Overigens zou ik huizenprijzen niet naar inflatie toerekenen, tenzij je heel veel niet-inflatoire geld hebt om er eentje te kopen. Verreweg de meeste kopers hebben een hypotheek nodig en dan zijn de maandlasten toonaangevend. Zo gaat het CBS er trouwens ook mee om. Die maandlasten worden vooralsnog niet door de inflatie en loonstijgingen gecompenseerd.

[Conrado]

assje schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 23:14:
Deze is ook leuk in dat licht:
[Afbeelding]

Dat is toch een beetje met statistiek het gelijk bewijzen
De truc zit 'm in de gekozen jaartallen: in 2007 kon niemand vermoedden dat er een bankencrisis zou komen, in 2012 zuchten we nog onder een lange recessie. Wie had twee jaar geleden verwacht dat Poetin de Oekraïne zou binnenvallen, we hyperinflatie zouden krijgen en de rente zou verdriedubbelen? Wie zag Corona aankomen?

Verschil met nu is dat we in de huidige situatie zitten. En dan kun je daar wat over zeggen, met direct het voorbehoud dat als Poetin toch op de grote-rode-knop drukt, of er een ander grote verandering plaats vind alle voorspellingen weer de prullenbak in kunnen

[assje]

Conrado schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 23:39:
Dat is toch een beetje met statistiek het gelijk bewijzen

Een beetje wel, maar laat ook wel een beetje zien dat het sentiment wellicht wat anticyclisch werkt.

[antidote]

Conrado schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 17:26:
[...]

De koophuizenmarkt is onder de streep een eenvoudige vraag en aanbod markt. Door de enorme rentestijging is de vraag logischerwijs grotendeels weggevallen, maar het aanbod zo ongeveer ook. Er stond zoveel te koop omdat, dankzij de lage rente en overwaarde, mensen konden doorstromen naar een betere woning tegen lagere woonlasten. Die markt is verdampt.

Dit klinkt aannemelijk, maar het klopt niet. De rentes zijn vanaf het eerste kwartaal 2022 gaan stijgen. Sinds die tijd is het aanbod niet weggevallen, maar juist toegenomen.
De laatste rapportage van de NVM laat zien dat bij hun makelaars aan het einde van het tweede kwartaal 28% meer woningen te koop stonden dan een jaar geleden. De verkooptijd van een woning is anderhalf keer langer, en de krapte-indicator laat een ruimere woningmarkt zien. Het aantal transacties is daarentegen 5% lager.
Bekeken vanuit een vraag-aanbod benadering wijst dit alles in de richting van een daling van de woningprijzen.

[alexbl69]

assje schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 23:14:
[...]


Soms is het wel leuk om eens in de tijdmachine te stappen en het eerste deel uit deze topicreeks uit 2008 terug te lezen:
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

Ook toen waren er volop mensen overtuigd dat daling niet mogelijk was want tekorten.

Het is moeilijk om echt stellig te kunnen zijn over dergelijke zaken.

Deze is ook leuk in dat licht:
[Afbeelding]

Groot verschil is dat het woningtekort nog nooit zo hoog is geweest als nu...

Van Wikipedia:

Jaar	Tekort
2020	315.000
2021	279.000
2022	315.000
2023	390.000

Ondertussen blijft de nieuwbouw verder krimpen (verwachting dit jaar <60.000), terwijl de bevolking naar verwachting met 182.000 stijgt.

Bij een gemiddelde grootte van een huishouden van 2,1 betekent dit dat het tekort wederom met ruim 26.500 zal toenemen. Hierdoor blijft de opwaartse prijsdruk op woningen maximaal (en veel meer dan in die eerdere jaren), waardoor ook de prijzen op niveau blijven.

Zoals eerder gezegd, het verkoopvolume zal wellicht wat dalen, maar ik verwacht niet dat de prijzen zullen dalen. Verkopers wachten gewoon wat langer, want de vraag is er toch wel. Natuurlijk zullen er uitzonderlijke gevallen zijn waarbij mensen hun woning op korte termijn moeten verkopen, maar die aantallen zijn vrij klein.

[assje]

alexbl69 schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 08:12:
Groot verschil is dat het woningtekort nog nooit zo hoog is geweest als nu...

Het berekenen van een tekort is geen exacte wetenschap.

[Xhomas]

Conrado schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 17:26:
[...]

Ehh...., nee

De koophuizenmarkt is onder de streep een eenvoudige vraag en aanbod markt. Door de enorme rentestijging is de vraag logischerwijs grotendeels weggevallen, maar het aanbod zo ongeveer ook. Er stond zoveel te koop omdat, dankzij de lage rente en overwaarde, mensen konden doorstromen naar een betere woning tegen lagere woonlasten. Die markt is verdampt.
De nieuwe balans is gevonden in een wat lagere prijs, al krabbelt dat ook weer op.

Het grote verschil met 12 jaar geleden is dat toen mensen gedwongen werden te verkopen en tegelijkertijd kopers heel lastig een hypotheek konden afsluiten. Dat toen de huizenprijzen met slechts een derde zakten is achteraf bezien nog een wonder.

De koophuizenmarkt is onder aan de streep juist geen eenvoudige vraag en aanbod markt. Je kunt hier niet middelbare school economie op toepassen, het "vraag en aanbod"-argument is echt kul, en ik vind het eigenlijk een beetje denigrerend op de manier waarop je zo antwoord en kennelijk ook de mensen die je allemaal duimpjes omhoog geven. Er spelen veel meer factoren dan slechts vraag en aanbod.

Idem voor reacties als deze.

Laapo schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 12:44:
[...]

Succes met de handen op elkaar krijgen voor 'prijzen naar beneden'. Dit is nu de marktwaarde. Daar is een afslag op onder deze regeling. Maakt de poel met gegadigden groter, maar er is geen opbied gebeuren etc.

Ik baseer wat ik zeg niet op een onderbuikgevoel, iets wat jullie argumenten af en toe wel lijken te doen, want die klinkt ook lekker simpel en makkelijk te begrijpen waarschijnlijk.

Enkele bronnen waar ik mijn "controversiële" blik op de woningmarkt op baseer:
ABN AMRO: https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten
ING: https://www.ing.nl/zakeli...d/nederlandse-woningmarkt
Maar ook toonaangevende economen zoals Robert Shiller (je weet wel, van de Case-Shiller Index); en de Westerse huizenmarkten hebben een hele sterke correlatie (door globalisatie en soortgelijke renteverhogingen overal): https://fortune.com/2023/...price-prediction-outlook/

Sport_Life schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 18:46:
[...]

Hoe verklaar je dan de laatste nvm stijging Q-Q?

Experts geven aan dat loonstijgingen de daling dempt/stagneert, welke info heb jij die zij niet hebben dat je overtuigd bent van een flinke daling in het vooruitzicht?
Ik hoor het graag, de (woz) daling kan voor mij niet groot genoeg zijn - als huizenbezitter (ik praat niet voor eigen parochie).

Ik ben het met je eens dat woningen (historisch gezien) te duur zijn, zeker in relatie tot de rente, maar een sterke daling lijkt mij onder de huidige omstandigheden vrijwel uitgesloten .

De laatste stijging Q-Q heb ik ook al verklaard door het seizoenseffect, niet zo lang geleden. De Robert Shiller bron bevestigd dit ook. Zelfs tijdens de kredietcrisis stegen prijzen in Q2 (cijfers van NVM):

Xhomas schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 10:16:
[...]


In de kwartaalcijfers, ook op transactieprijzen, is juist wel een duidelijk seizoenseffect te zien.
Hier een afbeelding van de prijsstijgingen/dalingen. Blauw gemarkeerd zijn alle tweede kwartalen van het jaar:
[Afbeelding]
Bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1676932283947786240

Dus m.i. zegt deze stijging in het tweede kwartaal nog niks over de trend.

Daarnaast ben ik het met je eens, net als die experts, dat de loonstijgingen de daling dempt. Maar niet voldoende om de volledig hoger geworden rente te dekken. Het betekent slechts dat de prijzen minder hard zullen dalen als zonder loonsverhogingen.

assje schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 11:29:
[...]


Het berekenen van een tekort is geen exacte wetenschap.

Inderdaad, het aantal huizen per inwoner is niet zo heel gek veel veranderd. Het aantal (eenpersoons-)huishoudens is vooral gestegen. https://www.cbs.nl/nl-nl/...onsituatie/huishoudens-nu

alexbl69 schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 08:12:
[...]

Groot verschil is dat het woningtekort nog nooit zo hoog is geweest als nu...

Van Wikipedia:

Jaar	Tekort
2020	315.000
2021	279.000
2022	315.000
2023	390.000

Ondertussen blijft de nieuwbouw verder krimpen (verwachting dit jaar <60.000), terwijl de bevolking naar verwachting met 182.000 stijgt.

Bij een gemiddelde grootte van een huishouden van 2,1 betekent dit dat het tekort wederom met ruim 26.500 zal toenemen. Hierdoor blijft de opwaartse prijsdruk op woningen maximaal (en veel meer dan in die eerdere jaren), waardoor ook de prijzen op niveau blijven.

Zoals eerder gezegd, het verkoopvolume zal wellicht wat dalen, maar ik verwacht niet dat de prijzen zullen dalen. Verkopers wachten gewoon wat langer, want de vraag is er toch wel. Natuurlijk zullen er uitzonderlijke gevallen zijn waarbij mensen hun woning op korte termijn moeten verkopen, maar die aantallen zijn vrij klein.

Dit werd in 2006 ook gerapporteerd, iets wat ook meerdere keren in deze thread is besproken.
(toen was er ook een forse woningtekort, eigenlijk nog steeds, maar ondanks dat hebben we alsnog door ook andere factoren de prijs fors kunnen zien dalen.


Iets wat heel recent hier besproken was, is hoe deze discussie in deze thread iedere keer weer opnieuw afspeelt. En wat een user eerder heeft gezegd (en dus wat diegene denkt), lijkt ook iedere keer weer herhaald te moeten worden. Als ik in een zin zeg dat ik iets verwacht, wat ik al eerder toegelicht heb (recent), en dat weer opnieuw te moeten herhalen, wordt wel een beetje vermoeiend.

Een algemene tip voor iedereen, ongeacht of wat je denkt of je voorspelling nu naar boven of beneden is, is om voordat je een reactie plaatst, de thread te lurken of in ieder geval een beetje terug te lezen en niet alleen de laatste paar posts.

Excuses voor de wat botte reactie, maar ik vind het best vermoeiend worden en begrijp nu ook wel wat beter waarom bijvoorbeeld @DutchManticore zijn lontje ook af en toe op leek te zijn in deze thread. Ik kan dit betoog nog langer maken, maar ik verwijs dan liever eerst naar mijn post-history (https://gathering.tweaker...nd/poster/579727/messages).

Een samenvattende afbeelding waarom ik dit standpunt heb (die echt niet zo uniek is, zoals de bronnen laten zien), is de volgende (nogmaals geposte) afbeelding, die mooi weergeeft hoe buiten verhouding de hoogte van een hypotheek is t.o.v. de prijsindex van woningen, gecorrigeerd voor loonstijgingen. Of de economie nu naar stront gaat het komende jaar of niet, deze twee lijnen zullen hoe dan ook meer de neiging hebben om op termijn te convergeren bij zo'n divergentie, zoals de historie van de lijn ook laat zien:

[magnifor]

SL104 schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 22:20:
[...]


Persoonlijk hoop ik dat de 40 jaar niet gangbaar wordt, want de maandlasten bij 40 jaar liggen maar amper lager dan bij 30 jaar, maar je bent wel 10 jaar langer aan het betalen.

Voorbeeld: 400.000 euro, 4.40% rente, annuitair.

Bruto maandlast 30 jaar: 2003 euro. Kosten over looptijd ongeveer 720k.
Bruto maandlast 40 jaar: 1773 euro. Kosten over looptijd ongeveer 850k.

Verschil: 230 euro bruto per maand, maar wel 10 jaar langer tot het huis is afgelost.

Voor mij persoonlijk zou een lagere maandlast belangrijker zijn dan het totaalbedrag wat ik betaal. Heb net een woning, maar afhankelijk van de rente over 10 jaar ben ik van plan om mijn hypotheek over te sluiten over een periode van 30 jaar. ja, ik verleng mijn hypotheek met 10 jaar maar maandelijks toch minder betalen. En dan over 10 jaar weer over laten sluiten etc etc.

[fsfikke]

magnifor schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 13:09:
[...]


Voor mij persoonlijk zou een lagere maandlast belangrijker zijn dan het totaalbedrag wat ik betaal. Heb net een woning, maar afhankelijk van de rente over 10 jaar ben ik van plan om mijn hypotheek over te sluiten over een periode van 30 jaar. ja, ik verleng mijn hypotheek met 10 jaar maar maandelijks toch minder betalen. En dan over 10 jaar weer over laten sluiten etc etc.

Maar heel rationeel is dat niet of wel? Ja, met lagere maandlasten hou je meer geld over elke maand, maar in feite is die extra ruimte elke maand gewoon een verborgen consumptief krediet van actueel 4-5% waar je van leeft.

In het genoemde voorbeeld betaal je de bank dus €130.000,- extra.

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 26-07-2023 13:36 ]

[magnifor]

fsfikke schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 13:33:
[...]

Maar heel rationeel is dat niet of wel? Ja, met lagere maandlasten hou je meer geld over elke maand, maar in feite is die extra ruimte elke maand gewoon een verborgen consumptief krediet van actueel 4-5% waar je van leeft.

In het genoemde voorbeeld betaal je de bank dus €130.000,- extra.

Ik hou liever maandelijks meer over zodat ik met dat extra bedrag bijvoorbeeld meer kan beleggen, met het behaalde rendement kan ik dan vervolgens weer een deel aflossen als de rente hoog staat. Met een rente van 1-2% los ik zelfs helemaal niet extra af.

[dereiger]

antidote schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 01:00:
[...]


De laatste rapportage van de NVM laat zien dat bij hun makelaars aan het einde van het tweede kwartaal 28% meer woningen te koop stonden dan een jaar geleden. De verkooptijd van een woning is anderhalf keer langer, en de krapte-indicator laat een ruimere woningmarkt zien. Het aantal transacties is daarentegen 5% lager.
Bekeken vanuit een vraag-aanbod benadering wijst dit alles in de richting van een daling van de woningprijzen.

Je maakt hier wel een fout met de rapportage van de NVM lezen.
Het lijkt er juist op dat er veel minder woningen op de markt komen in 2023. Sterker nog, in Q2 werden in 10 jaar tijd niet zo weinig woningen op de markt gezet, als je naar alle Q2's van die 10 jaar kijkt, en onthoudt dat er in 10 jaar best wat bijgebouwd is. Het heeft er alle schijn van dat er in 2023 minder woningen te koop komen dan in 2021, een nieuw dieptepunt in de afgelopen 10 jaar. De transacties nemen ook af.

De markt lijkt dus wel degelijk te verdampen. Mensen stromen niet door want willen niet verkopen door hun huidige lage rente/ te weinig nieuwbouw / te weinig aanbod. Totdat de prijzen hard gaan zakken denk ik dat de markt een tijd op slot blijft.

[Sport_Life]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 12:23:
[...]


De koophuizenmarkt is onder aan de streep juist geen eenvoudige vraag en aanbod markt. Je kunt hier niet middelbare school economie op toepassen, het "vraag en aanbod"-argument is echt kul, en ik vind het eigenlijk een beetje denigrerend op de manier waarop je zo antwoord en kennelijk ook de mensen die je allemaal duimpjes omhoog geven. Er spelen veel meer factoren dan slechts vraag en aanbod.

Idem voor reacties als deze.


[...]


Ik baseer wat ik zeg niet op een onderbuikgevoel, iets wat jullie argumenten af en toe wel lijken te doen, want die klinkt ook lekker simpel en makkelijk te begrijpen waarschijnlijk.

Enkele bronnen waar ik mijn "controversiële" blik op de woningmarkt op baseer:
ABN AMRO: https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten
ING: https://www.ing.nl/zakeli...d/nederlandse-woningmarkt
Maar ook toonaangevende economen zoals Robert Shiller (je weet wel, van de Case-Shiller Index); en de Westerse huizenmarkten hebben een hele sterke correlatie (door globalisatie en soortgelijke renteverhogingen overal): https://fortune.com/2023/...price-prediction-outlook/


[...]


De laatste stijging Q-Q heb ik ook al verklaard door het seizoenseffect, niet zo lang geleden. De Robert Shiller bron bevestigd dit ook. Zelfs tijdens de kredietcrisis stegen prijzen in Q2 (cijfers van NVM):

[...]


Daarnaast ben ik het met je eens, net als die experts, dat de loonstijgingen de daling dempt. Maar niet voldoende om de volledig hoger geworden rente te dekken. Het betekent slechts dat de prijzen minder hard zullen dalen als zonder loonsverhogingen.


[...]


Inderdaad, het aantal huizen per inwoner is niet zo heel gek veel veranderd. Het aantal (eenpersoons-)huishoudens is vooral gestegen. https://www.cbs.nl/nl-nl/...onsituatie/huishoudens-nu


[...]


Dit werd in 2006 ook gerapporteerd, iets wat ook meerdere keren in deze thread is besproken.
(toen was er ook een forse woningtekort, eigenlijk nog steeds, maar ondanks dat hebben we alsnog door ook andere factoren de prijs fors kunnen zien dalen.


Iets wat heel recent hier besproken was, is hoe deze discussie in deze thread iedere keer weer opnieuw afspeelt. En wat een user eerder heeft gezegd (en dus wat diegene denkt), lijkt ook iedere keer weer herhaald te moeten worden. Als ik in een zin zeg dat ik iets verwacht, wat ik al eerder toegelicht heb (recent), en dat weer opnieuw te moeten herhalen, wordt wel een beetje vermoeiend.

Een algemene tip voor iedereen, ongeacht of wat je denkt of je voorspelling nu naar boven of beneden is, is om voordat je een reactie plaatst, de thread te lurken of in ieder geval een beetje terug te lezen en niet alleen de laatste paar posts.

Excuses voor de wat botte reactie, maar ik vind het best vermoeiend worden en begrijp nu ook wel wat beter waarom bijvoorbeeld @DutchManticore zijn lontje ook af en toe op leek te zijn in deze thread. Ik kan dit betoog nog langer maken, maar ik verwijs dan liever eerst naar mijn post-history (https://gathering.tweaker...nd/poster/579727/messages).

Een samenvattende afbeelding waarom ik dit standpunt heb (die echt niet zo uniek is, zoals de bronnen laten zien), is de volgende (nogmaals geposte) afbeelding, die mooi weergeeft hoe buiten verhouding de hoogte van een hypotheek is t.o.v. de prijsindex van woningen, gecorrigeerd voor loonstijgingen. Of de economie nu naar stront gaat het komende jaar of niet, deze twee lijnen zullen hoe dan ook meer de neiging hebben om op termijn te convergeren bij zo'n divergentie, zoals de historie van de lijn ook laat zien:
[Afbeelding]

Hoeveel correctie verwacht jij dan en wanneer?

[Xhomas]

Sport_Life schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 14:25:
[...]

Hoeveel correctie verwacht jij dan en wanneer?

Ik vind het tricky om een exacte voorspelling te doen, gezien de vele factoren die spelen (gaan de rentes nog verder omhoog; wat verwacht de kapitaalmarkt (en dus wat doen de hypotheekrentes?) en wat doet de ECB verder? Of gaan ze weer omlaag? (zo ja, per wanneer?)
En op welke cijfers baseren we hoeveel prijzen bijvoorbeeld gedaald zijn; NVM of CBS?

Persoonlijk verwacht ik dat de NVM cijfers Q3, Q4, en Q1 2024 negatief zullen zijn. CBS misschien Q3 positief, vanwege de vertraging t.o.v. NVM.

Q2 2024 zal waarschijnlijk wel weer positief zijn, maar weer voornamelijk door seizoenseffect. Eind 2024/begin 2025 vind ik wat ver en te veel afhankelijk van onzekere factoren.

Als ik dit zou moeten kwantificeren, verwacht ik vanaf de top van de zomer 2022 t/m het dal een daling van totaal rond de 15%. Het had een stuk lager gegaan als de lonen niet zo hard waren gestegen.

Een negatief scenario, die ik ook nog wel waarschijnlijk acht, maar waar ik niet vanuit wil gaan, is een daling van 20%+ als de economie echt hard om gaat slaan dit najaar/begin volgend jaar. Maar dit zijn lastige voorspellingen; de markt kan langer irrationeel blijven dan waar je op kan anticiperen, dus voor het zelfde geld gebeurd zoiets pas in het najaar van 2024.

Ik leun een beetje tussen het basisscenario en negatieve scenario, meer richting negatief, van ING aan:


Bedenk dan dat we in Q1 2023 al op een top-to-bottom van 8,3% zaten. Wat ik dus eigenlijk zeg, is dat ik zo'n zelfde daling nog een keer verwacht (alleen dan niet weer die 8% volledig van juli t/m maart 2024; maar dat de bodem eind 2024/begin 2025 in zicht is; een stagnerende daling).

[Laapo]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 12:23:
[...]


Idem voor reacties als deze.


[...]


Ik baseer wat ik zeg niet op een onderbuikgevoel, iets wat jullie argumenten af en toe wel lijken te doen, want die klinkt ook lekker simpel en makkelijk te begrijpen waarschijnlijk.

Enkele bronnen waar ik mijn "controversiële" blik op de woningmarkt op baseer:
ABN AMRO: https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten
ING: https://www.ing.nl/zakeli...d/nederlandse-woningmarkt
Maar ook toonaangevende economen zoals Robert Shiller (je weet wel, van de Case-Shiller Index); en de Westerse huizenmarkten hebben een hele sterke correlatie (door globalisatie en soortgelijke renteverhogingen overal): https://fortune.com/2023/...price-prediction-outlook/

Mijn reactie begrijp je denk ik verkeerd. Ik geloof best dat de prijzen kunnen dalen. De betaalbaarheid is helemaal uit het lood geslagen de afgelopen 16 maanden. Echter is dat geen oplossing voor een starter die vandaag een woning zoekt. Die is eerder geholpen met een koopstartregeling, een vrijstelling overdrachtsbelasting etc. Zelfs als de prijzen halveren zijn ze daar nog mee geholpen.

Pleiten voor niets doen, geen startersleningen, sociale koop, geen vrijstellingen overdrachtsbelasting etc omdat daarmee de vraag overeind blijft vind ik wat te makkelijk. Dan gaat het aanbod alleen nog naar mensen in hele gunstige posities, ouders die kunnen helpen, vermogen etc.

Iedere regeling of poging tot wordt in dit draadje gauw verguisd. Dan is het De Jonge waar het aan ligt of het drijft de prijzen op. Nooit goed.

[Xhomas]

Laapo schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 16:36:
[...]


Mijn reactie begrijp je denk ik verkeerd. Ik geloof best dat de prijzen kunnen dalen. De betaalbaarheid is helemaal uit het lood geslagen de afgelopen 16 maanden. Echter is dat geen oplossing voor een starter die vandaag een woning zoekt. Die is eerder geholpen met een koopstartregeling, een vrijstelling overdrachtsbelasting etc. Zelfs als de prijzen halveren zijn ze daar nog mee geholpen.

Pleiten voor niets doen, geen startersleningen, sociale koop, geen vrijstellingen overdrachtsbelasting etc omdat daarmee de vraag overeind blijft vind ik wat te makkelijk. Dan gaat het aanbod alleen nog naar mensen in hele gunstige posities, ouders die kunnen helpen, vermogen etc.

Iedere regeling of poging tot wordt in dit draadje gauw verguisd. Dan is het De Jonge waar het aan ligt of het drijft de prijzen op. Nooit goed.

Excuus, ik zie dat ik jouw reactie in mijn rant-post had gegooid als een 'idem' reactie, maar dat was niet zo bedoeld. Iets te overgehaast uitgetypt. (Bedoelde een ander voorbeeld te quoten, maar ik koos die van jou als vergissing omdat ik die reactie niet meer zag binnen de context waarin je dat plaatste).

Jouw mening respecteer ik daarin, begrijpelijk ook. Ik zei zelf dat ik wel ook voor maatregelen ben (i.p.v. niks doen/de markt het uit laten zoeken), maar niet in de vorm van extra financiering.

[ Voor 5% gewijzigd door Xhomas op 26-07-2023 16:55 ]

[Conrado]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 12:23:
De koophuizenmarkt is onder aan de streep juist geen eenvoudige vraag en aanbod markt. Je kunt hier niet middelbare school economie op toepassen, het "vraag en aanbod"-argument is echt kul, en ik vind het eigenlijk een beetje denigrerend op de manier waarop je zo antwoord en kennelijk ook de mensen die je allemaal duimpjes omhoog geven. Er spelen veel meer factoren dan slechts vraag en aanbod.

Gelukkig laat je die factoren weg

De huizenmarkt is en blijft eenvoudig vraag een aanbod: het gaat goed in de markt mijn buurman vroeg 3 maanden geleden 4 ton, dan kan ik er 25K bovenop zetten. Andersom, de rente is gestegen en mensen hebben moeite om te financieren, dan zakken we met de prijs. Elke makelaar legt je dat in een kwartiertje uit en weet dan ook al heel goed te vertellen wat jouw huis gaat opbrengen. Onderhoud, energielabel, afwerking beïnvloeden dat ook, maar dat neemt het basisprincipe niet weg.

De analyse van de markt; daar wijzen jouw links naar, is iets heel anders.

[Xhomas]

Conrado schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 18:10:
[...]

Gelukkig laat je die factoren weg

De huizenmarkt is en blijft eenvoudig vraag een aanbod: het gaat goed in de markt mijn buurman vroeg 3 maanden geleden 4 ton, dan kan ik er 25K bovenop zetten. Andersom, de rente is gestegen en mensen hebben moeite om te financieren, dan zakken we met de prijs. Elke makelaar legt je dat in een kwartiertje uit en weet dan ook al heel goed te vertellen wat jouw huis gaat opbrengen. Onderhoud, energielabel, afwerking beïnvloeden dat ook, maar dat neemt het basisprincipe niet weg.

De analyse van de markt; daar wijzen jouw links naar, is iets heel anders.

Om een samenvatting uit tweedekamer.nl te citeren (https://www.tweedekamer.n...tspaper_tcm181-232761.pdf)

De woningmarkt is een complex systeem. De prijs van woningen komt tot stand in een samenspel van drie deelmarkten: de woonruimtemarkt, de financierings-en beleggingsmarkt, en de bouw- en grondmarkt.
Daarnaast zijn er interacties tussen de huur- en de
koopmarkt en spelen institutionele factoren als
bouwregelgeving en ruimtelijke ordening een rol.
• De prijs van (koop)woningen wordt sterk bepaald
door de financieringsmogelijkheden van woon-
consumenten. Niet alleen het inkomen, maar vooral
de rentestand speelt hierbij een belangrijke rol.
Daarnaast zijn van belang de regels voor krediet-
verstrekking door financiers, en de hypotheek-
renteaftrek. Onderliggend speelt hierbij het
consumentenvertrouwen in de woningmarkt een rol.
• De woningmarkt is een voorraadmarkt. De toe-
voegingen aan de voorraad in de vorm van nieuw-
bouw betekenen over het algemeen maar een
marginale toevoeging aan de bestaande voorraad.
De prijzen in de bestaande voorraad zijn daarom
leidend voor de prijsontwikkeling in de nieuwbouw,
zeker in regio’s waar sprake is van een gespannen
woningmarkt. Het verschil tussen woningprijs en
bouw- & grondkosten slaat neer in de residuele
grondprijs.

De genoemde factoren zijn daarbij ook nog eens aardig complex en ik vind dat je het het overdreven vereenvoudigd.

Verder begrijp ik niet zo veel van je reactie (de analyse van de markt tegenover de huizenmarkt; natuurlijk is, anekdotisch gezien, een enkele woning iets aparts als de hele markt an sich. Maar we hebben het hier over de gehele markt, en niet over het huis van je buurman. Als je dat soms bedoeld).

[CR2032]

Leuk al die voorspellingen van de huizenmarkt, maar niemand die het weet.

Pas wanneer de overheid meer dan 1 miljoen nieuwbouw huizen in 2030 weet te realiseren is de voorspelling dat er pas een prijsdrukkend effect komt. En dat in tijden van een stikstofcrisis, een wooncrisis en een kabinetscrisis.

We weten ook totaal niet wat het kabinet - welk kabinet - wanneer en welke maatregelen in petto heeft om dat te realiseren of de markt op een andere manier op zijn kop weet te zetten. Of dat er helemaal niets gebeurt.
De markt wordt verder vooral geregeerd door sentimenten. En als iets lastig te voorspellen is dat zijn dat sentimenten.

Mogelijk zal geaccepteerd zal moeten worden dat huizen kopen alleen voor 'de welgestelden' wordt weggelegd. Niets anders dan 100 jaar geleden.

Leuk, nee maar wellicht wordt dit de nieuwe harde realiteit.

[Paralize_nl]

Ik wacht nog steeds op mn grachtenpandje van 250k. Ik stap wel in met een extra woning in barre tijden. Ik zal m niet verhuren maar gewoon als bezit aanhouden tot betere tijden en die tijden weer een miljoen aantikken voor exact hetzelfde.

@Xhomas je gaf aan dat ook in 2007 er een tekort was aan woningen vergelijkbaar met nu.
Ik kan hier geen cijfers over vinden, heb je die wellicht paraat?

[ Voor 25% gewijzigd door Paralize_nl op 26-07-2023 19:27 ]

[Grunwold]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 12:23:
[...]


Excuses voor de wat botte reactie, maar ik vind het best vermoeiend worden en begrijp nu ook wel wat beter waarom bijvoorbeeld @DutchManticore zijn lontje ook af en toe op leek te zijn in deze thread.

De kritiek op de strategie van die user had wel degelijk een goede reden, zijn strategie was om na één jaar van deze giga woningmarkt crash een goedkope droomwoning te kopen van iemand die zogenaamd financieel helemaal neer zou zitten. Deze user gaat nu 3j huren en een dure nieuwbouw neerzetten met deze arbeidsprijzen en materiaalprijzen zoals ze nu zijn. Dat zet toch vraagtekens of de beoogde strategie van deze user wel klopte.

Dat iemand gelijkt wilt hebben maakt niet dat iemand gelijk heeft.

[ Voor 3% gewijzigd door Grunwold op 27-07-2023 07:37 ]

[Conrado]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 18:41:
Om een samenvatting uit tweedekamer.nl te citeren
....
Verder begrijp ik niet zo veel van je reactie (.....Maar we hebben het hier over de gehele markt, en niet over het huis van je buurman. Als je dat soms bedoeld).

De kamer kan er vele chique woorden aan spenderen, maar dat veranderd de basis van vraag/aanbod niet mee.

Er bestaat geen wetenschappelijk gevalideerd instrument om de woningmarkt te peilen. Of je nu naar de cijfers van het NVM kijkt, de info van de banken of de officiële rapportages van het CBS - gebaseerd op de vastlegging bij het Kadaster - ze zijn allemaal gebaseerd op de huizentransacties. Voor welke prijs werd een huis daadwerkelijk verkocht. En al die transacties samen bepalen de woningmarkt. En verreweg de meesten daarvan komen tot stand door de makelaar, die je in een kwartiertje voorrekent wat je huis opbrengt. Gedurende het traject wat erbij of wat er af naar gelang de mogelijke kopers reageren.

En vervolgens zijn alle rapportages, analyses en adviezen zijn daarop gebaseerd

[ Voor 4% gewijzigd door Conrado op 26-07-2023 20:50 ]

[Conrado]

CR2032 schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 19:17:
Leuk al die voorspellingen van de huizenmarkt, maar niemand die het weet.

Pas wanneer de overheid meer dan 1 miljoen nieuwbouw huizen in 2030 weet te realiseren is de voorspelling dat er pas een prijsdrukkend effect komt.

Tweemaal waar
Economische crisis daargelaten, maar dat weten we ook al niet of die er komt....

[ Voor 10% gewijzigd door Conrado op 26-07-2023 20:51 ]

[xiangpo]

Conrado schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 20:47:
[...]

Er bestaat geen wetenschappelijk gevalideerd instrument om de woningmarkt te peilen.

Alleen dit impliceert toch al dat het juist GEEN eenvoudige vraag/aanbod markt is....

[Sport_Life]

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 16:27:
[...]


Ik vind het tricky om een exacte voorspelling te doen, gezien de vele factoren die spelen (gaan de rentes nog verder omhoog; wat verwacht de kapitaalmarkt (en dus wat doen de hypotheekrentes?) en wat doet de ECB verder? Of gaan ze weer omlaag? (zo ja, per wanneer?)

Je zegt dus eigenlijk dat je geen idee hebt.. dan zijn we het toch eens?

In je vorige relaas begin je anderen te verwijten met onderbuik te spreken zonder bronvermelding, vervolgens kom je zelf met de stelling van 'een daling' , omdat je verwijst naar een bepaalde user met een bedenkelijke strategie ga ik ervan uit dat je mee gaat in de crash/30% daling, dat 'onderbouw' je met een bron van ABN die de daling juist positief bijstelt vanwege de loonstijgingen! (dat roepen een aantal al sinds de inflatie begon).

Xhomas schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 12:23:
[...]


Enkele bronnen waar ik mijn "controversiële" blik op de woningmarkt op baseer:
ABN AMRO: https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten

Jouw eigen bron:

"Ondanks het ernstig verslechterde woningmarksentiment komt het eind van de prijscorrectie in zicht. Wij stellen onze prijsramingen licht naar boven bij van -6% naar -5% voor 2023 en van -4% naar -3% voor 2024. De betaalbaarheid zal zeer geleidelijk verbeteren: via loonstijgingen ter compensatie van de gestegen inflatie".

Kortom , je suggereert eerst 30% daling (je zegt letterlijk 'controversiële blik'), komt met een bron van 5% note bene naar boven bijgesteld, en geeft nu 8% aan, maar een mogelijk scenario van 20%... Dat wijkt behoorlijk af van je bron .

En nee, ik verwacht geen stijging noch een (flinke) daling, ik vind de laatste NVM cijfers best veelzeggend, en blijf bij wat ik hier eerder over schreef:

Sport_Life schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:23:
[...]

Zie laatste nvm rapport, verkooptijd daalt, prijzen stagneren tov vorig kwartaal. Daar kun je nog niet echt conclusies aan verbinden, zoals ik aangaf. Dat zal komend jaar duidelijk worden. Maar de eerste signalen duiden op een stagnatie. Om het voorzichtig uit te drukken. Ondanks dat de rente 4x zo hoog is. Dus mijn beredenatie is dat de loonstijgingen langzaam doordruppelen in de woningwaarde. Wat op zich best logisch is.

.

[ Voor 52% gewijzigd door Sport_Life op 27-07-2023 00:39 ]

[antidote]

dereiger schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 14:25:
[...]


Je maakt hier wel een fout met de rapportage van de NVM lezen.
Het lijkt er juist op dat er veel minder woningen op de markt komen in 2023. Sterker nog, in Q2 werden in 10 jaar tijd niet zo weinig woningen op de markt gezet, als je naar alle Q2's van die 10 jaar kijkt, en onthoudt dat er in 10 jaar best wat bijgebouwd is. Het heeft er alle schijn van dat er in 2023 minder woningen te koop komen dan in 2021, een nieuw dieptepunt in de afgelopen 10 jaar. De transacties nemen ook af.

De markt lijkt dus wel degelijk te verdampen. Mensen stromen niet door want willen niet verkopen door hun huidige lage rente/ te weinig nieuwbouw / te weinig aanbod. Totdat de prijzen hard gaan zakken denk ik dat de markt een tijd op slot blijft.

Waar ik op reageerde was de stelling: "Door de enorme rentestijging is de vraag logischerwijs grotendeels weggevallen, maar het aanbod zo ongeveer ook." Volgens deze redenering zou het aanbod in Q2 van 2022 groter zijn dan in Q2 van 2023, maar het omgekeerde is aan de hand: het aanbod in het vorige kwartaal was 28% hoger dan een jaar geleden.

De rentestijging vond plaats in de afgelopen anderhalf jaar, de stelling over rentestijging en aanbod en mijn reactie daarop gaan over die periode, en ik haal de cijfers aan over de jaar-op-jaar vergelijking tussen het tweede kwartaal in 2022 en 2023. Welke fout maak ik daarin?

[Hbeez]

Sport_Life schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 18:46:
[...]
Ik hoor het graag, de (woz) daling kan voor mij niet groot genoeg zijn - als huizenbezitter (ik praat niet voor eigen parochie).

Je hebt ook vaak genoeg gedeeld dat er bij de verkoop van je vorige woning een flinke overwaarde is vrijgekomen die je hebt gebruikt voor de aankoop van een nog duurdere, nieuwe woning en dat je dat als investering ziet. In dat kader is het niet erg geloofwaardig om nu te lezen dat je blij zou worden van een negatief rendement van deze 'investering' omdat het wat belastingcenten scheelt. Op die manier kun je altijd succes claimen, ongeacht de richting van je investering. Vorig jaar was het rendement op de beurs sterk negatief, dat scheelde me toch een boel vermogensrendementsheffing

[Hbeez]

Grunwold schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 19:31:
[...]


De kritiek op de stragetie van user had wel degelijk een goede reden, zijn strategie was om na één jaar van deze giga woningmarkt crash een goedkope droomwoning te kopen van iemand die zogenaamd financieel helemaal neer zou zitten. Deze user gaat nu 3j huren en een dure nieuwbouw neerzetten met deze arbeidsprijzen en materiaalprijzen zoals ze nu zijn. Dat zet toch vraagtekens of de beoogde strategie van deze user wel klopte.

Dat iemand gelijkt wilt hebben maakt niet dat iemand gelijk heeft.

Volgens mij was het commentaar van @Xhomas niet inhoudelijk bedoelt, maar dat bij een (sterk) tegengeluid je regelmatig in herhaling moet vallen omdat men niet alle posts leest, iets wat @DutchManticore ook frustreerde. Volgens mij heeft laatstgenoemde als één van de weinige users overigens zeer goed geboerd afgelopen jaar en met z'n posities een sterk positief rendement gehaald in een dalende markt, oa door succesvol in te zetten op valutakoersen, en z'n vermogen verder opgebouwd en z'n positie op de woningmarkt versterkt t.o.v. een situatie waarin hij niet had verkocht. Daarnaast heeft hij hier ook toegelicht dat z'n voorkeur is veranderd van bestaande bouw naar nieuwbouw en is nog maar de vraag hoe de bouwmarkt er over 2-3 jaar uitziet. Z'n strategie bestond uit verschillende punten, dat hij een deel van z'n strategie heeft aangepast betekent niet dat het een slechte strategie was.

[Sport_Life]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 02:19:
[...]


Je hebt ook vaak genoeg gedeeld dat er bij de verkoop van je vorige woning een flinke overwaarde is vrijgekomen die je hebt gebruikt voor de aankoop van een nog duurdere, nieuwe woning en dat je dat als investering ziet. In dat kader is het niet erg geloofwaardig om nu te lezen dat je blij zou worden van een negatief rendement van deze 'investering' omdat het wat belastingcenten scheelt. Op die manier kun je altijd succes claimen, ongeacht de richting van je investering. Vorig jaar was het rendement op de beurs sterk negatief, dat scheelde me toch een boel vermogensrendementsheffing

Mijn woning is primair bedoeld om in te wonen, pas bij verkoop over 20-30 jaar is relevant wat de waarde is , nu totaal niet. Datzelfde geldt voor jouw aandelen, die zullen ook weleens gezakt zijn in waarde. Is dat reden om in paniek te raken?

Ik praat niet over 'succes' maar over woongenot .

spoiler:

De nieuwe woning was iets duurder,maar zit in hetzelfde prijssegment (A label rijwoning in een van de grote steden vs A++++ vrijstaand in een dorp scheelt niet zoveel).
Dus wat dat betreft is mijn 'positie' ongewijzigd behalve dat de maandlasten flink lager zijn (gasloos en lagere rente komende 2018 jaar).

[Shadowhawk00]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 02:19:
[...]


Je hebt ook vaak genoeg gedeeld dat er bij de verkoop van je vorige woning een flinke overwaarde is vrijgekomen die je hebt gebruikt voor de aankoop van een nog duurdere, nieuwe woning en dat je dat als investering ziet. In dat kader is het niet erg geloofwaardig om nu te lezen dat je blij zou worden van een negatief rendement van deze 'investering' omdat het wat belastingcenten scheelt. Op die manier kun je altijd succes claimen, ongeacht de richting van je investering. Vorig jaar was het rendement op de beurs sterk negatief, dat scheelde me toch een boel vermogensrendementsheffing

Investering in een woning kan ook gewoon lagere maandlasten zijn of meer woongenot dat hoeft niet direct voor de verkoop te zijn. Als hij over 30jaar wil verkopen wil hij dat de prijs de eerste 29jaar laag is en pas in jaar 30 is het ideaal als de prijs hoger is dan de aanschafwaarde. Dan heeft hij een optimaal rendement namelijk.

[Hbeez]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 08:41:
[...]


Investering in een woning kan ook gewoon lagere maandlasten zijn of meer woongenot dat hoeft niet direct voor de verkoop te zijn. Als hij over 30jaar wil verkopen wil hij dat de prijs de eerste 29jaar laag is en pas in jaar 30 is het ideaal als de prijs hoger is dan de aanschafwaarde. Dan heeft hij een optimaal rendement namelijk.

Tsja, vanalles is mogelijk maar de nuance dat hij wel degelijk een stijging van woningprijzen wil zien op de lange termijn is een nuance die ontbrak in wat hij zei (huizenprijzen kunnen niet laag genoeg worden) en waar ik op reageerde.

[Hbeez]

Sport_Life schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 08:14:
[...]

Mijn woning is primair bedoeld om in te wonen, pas bij verkoop over 20-30 jaar is relevant wat de waarde is , nu totaal niet. Datzelfde geldt voor jouw aandelen, die zullen ook weleens gezakt zijn in waarde. Is dat reden om in paniek te raken?

Nee, zeker niet. Maar in het 'beleggen op de beurs'-topic beweren beleggers dan ook niet dat ze blij zijn als de beurs crasht omdat het vrh scheelt

[ Voor 14% gewijzigd door Hbeez op 27-07-2023 08:58 ]

[Sport_Life]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 08:56:
[...]


Nee, zeker niet. Maar in het 'beleggen op de beurs'-topic beweren beleggers dan ook niet dat ze blij zijn als de beurs crasht omdat het vrh scheelt

Volgens mij zitten de meeste tweakers (ruim) onder de vrh grens vwb belegd vermogen en degene die er wel boven zitten boeken einde jaar een deel over naar groene beleggingen , juist om vrh te besparen.

Als het slecht gaat met de beurs dan lees je van de beginners vaak wat paniek en de ervaren mensen geven aan dat je juist bij moet kopen. (Conform buy and hold- strategie, ik dacht geleden te hebben dat jij dat ook hanteert).

Verder vind ik het vergelijk met de beurs mank want in een aandeel kun je niet wonen (lees: geen genot).

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 27-07-2023 09:52 ]

[Sport_Life]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 08:51:
[...]


Tsja, vanalles is mogelijk maar de nuance dat hij wel degelijk een stijging van woningprijzen wil zien op de lange termijn is een nuance die ontbrak in wat hij zei (huizenprijzen kunnen niet laag genoeg worden) en waar ik op reageerde.

Ooit over 20-30 jaar inderdaad. In de tussentijd wil ik juist lagere maandlasten (rente, aflossing, energielasten, belastingen).
Als ik in 2050 de woning verkoop wat maakt het dan uit wat de waarde was in 2023, 2024, enz?

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 27-07-2023 10:09 ]

[fsfikke]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 02:31:
[...]

Volgens mij heeft laatstgenoemde als één van de weinige users overigens zeer goed geboerd afgelopen jaar en met z'n posities een sterk positief rendement gehaald

offtopic:
Hoe kom je er bij dat hij uniek is in het behalen van een sterk positief rendement? Hij gebruikt zijn geclaimde rendement graag als bewijs voor zijn strategie (imo ook deels een gelegenheidsargument omdat hij zijn huis toch uit moest vanwege achterstallig onderhoud), anderen hebben misschien minder drang om met hun rendement te pochen. Of die mensen snappen dat als het risico wat ze genomen hebben goed uitpakt ze dat niet tot investment-guru maakt

[Conrado]

Sport_Life schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 09:26:
Verder vind ik het vergelijk met de beurs mank want in een aandeel kun je niet wonen (lees: geen genot).

Precies, je investeert in het huis waar je woont maar belegt op de beurs. Natuurlijk kun je ook in vastgoed beleggen, maar dan woon je er niet
De overheid ziet dat ook zo...

[Xhomas]

Hbeez schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 02:31:
[...]


Volgens mij was het commentaar van @Xhomas niet inhoudelijk bedoelt, maar dat bij een (sterk) tegengeluid je regelmatig in herhaling moet vallen omdat men niet alle posts leest, iets wat @DutchManticore ook frustreerde. Volgens mij heeft laatstgenoemde als één van de weinige users overigens zeer goed geboerd afgelopen jaar en met z'n posities een sterk positief rendement gehaald in een dalende markt, oa door succesvol in te zetten op valutakoersen, en z'n vermogen verder opgebouwd en z'n positie op de woningmarkt versterkt t.o.v. een situatie waarin hij niet had verkocht. Daarnaast heeft hij hier ook toegelicht dat z'n voorkeur is veranderd van bestaande bouw naar nieuwbouw en is nog maar de vraag hoe de bouwmarkt er over 2-3 jaar uitziet. Z'n strategie bestond uit verschillende punten, dat hij een deel van z'n strategie heeft aangepast betekent niet dat het een slechte strategie was.

Precies, wat @Sport_Life hier doet is niet goed begrijpend lezen en vervolgens stropopredenering (strawman) gebruiken (na mij zelf vragen om een exacte voorspelling, waarbij ik ook aangaf dat ik dat zelf tricky vind). Hij legt woorden in mijn mond die ik nooit heb gezegd.
Vervolgens valt hij dit aan door één van mijn bronnen te gebruiken en te zeggen dat ik mezelf tegenspreek op iets wat ik nooit heb gezegd (30% daling), terwijl ik zelfs nog gisteren, in de post die hij geciteerd had notabene, aangaf dat ik meer rond de 15% top-to-bottom verwacht, als ik het zou moeten kwantificeren).
Hij verward ook nog eens de percentages, want ik ben heel duidelijk over top-to-bottom vanaf de zomer van 2022. Dan citeert hij bronnen waar het opeens over -6% en -5% voor 2023 gebruikt, terwijl Q3 en Q4 2022 ook nog zwaar meetellen in het totaalpercentage. Waar ik heel duidelijk in was; die percentages tellen dus op.
Ik gaf ook nog eens aan in diezelfde post dat ik meer neig tussen het basisscenario en het negatieve scenario van de ING, maar dat laat hij volledig terzijde en gaat mijn argument 'aanvallen' op de ABN-AMRO bron, terwijl ik die slechts heb gebruikt om mijn standpunt te onderbouwen voor de richting van de markt die ik verwacht, zonder dat ik nog maar iets had gezegd over een voorspelling of wat dan ook (want, zoals nogmaals, dat vind ik tricky om te doen. Maar de richting van de markt op korte termijn is voor mij wel duidelijk).

assje schreef op woensdag 26 juli 2023 @ 11:29:
[...]

Het berekenen van een tekort is geen exacte wetenschap.

Precies, en dat maakt het ook zo interessant om (eindeloos) over te discussiëren. Ik lees en debatteer graag over andere perspectieven v.w.b. dit onderwerp, maar ik vind het wel fijn als het het gewoon echt over het onderwerp blijft gaan en niet op de persoon wordt met allerlei drogredennatie, zoals @Sport_Life af en toe reageert zoals ik net duidelijk heb gemaakt . Want ik word eigenlijk genoodzaakt om mij nu te verdedigen op dingen die ik nooit heb gezegd.

Ik vind die laatste reactie van @Sport_Life echt bespottelijk, eerlijk gezegd. Het voegt niks toe en nu mijn reactie ook niet.

Uitgepraat in PM

[Sport_Life]

Xhomas schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 10:46:
[...]


Precies, wat @Sport_Life hier doet is niet goed begrijpend lezen en vervolgens stropopredenering (strawman) gebruiken (na mij zelf vragen om een exacte voorspelling, waarbij ik ook aangaf dat ik dat zelf tricky vind). Hij legt woorden in mijn mond die ik nooit heb gezegd.
Vervolgens valt hij dit aan door één van mijn bronnen te gebruiken en te zeggen dat ik mezelf tegenspreek op iets wat ik nooit heb gezegd (30% daling), terwijl ik zelfs nog gisteren, in de post die hij geciteerd had notabene, aangaf dat ik meer rond de 15% top-to-bottom verwacht, als ik het zou moeten kwantificeren).
Hij verward ook nog eens de percentages, want ik ben heel duidelijk over top-to-bottom vanaf de zomer van 2022. Dan citeert hij bronnen waar het opeens over -6% en -5% voor 2023 gebruikt, terwijl Q3 en Q4 2022 ook nog zwaar meetellen in het totaalpercentage. Waar ik heel duidelijk in was; die percentages tellen dus op.
Ik gaf ook nog eens aan in diezelfde post dat ik meer neig tussen het basisscenario en het negatieve scenario van de ING, maar dat laat hij volledig terzijde en gaat mijn argument 'aanvallen' op de ABN-AMRO bron, terwijl ik die slechts heb gebruikt om mijn standpunt te onderbouwen voor de richting van de markt die ik verwacht, zonder dat ik nog maar iets had gezegd over een voorspelling of wat dan ook (want, zoals nogmaals, dat vind ik tricky om te doen. Maar de richting van de markt op korte termijn is voor mij wel duidelijk).


[...]

Precies, en dat maakt het ook zo interessant om (eindeloos) over te discussiëren. Ik lees en debatteer graag over andere perspectieven v.w.b. dit onderwerp, maar ik vind het wel fijn als het het gewoon echt over het onderwerp blijft gaan en niet op de persoon wordt met allerlei drogredennatie, zoals @Sport_Life af en toe reageert zoals ik net duidelijk heb gemaakt . Want ik word eigenlijk genoodzaakt om mij nu te verdedigen op dingen die ik nooit heb gezegd.

Ik vind die laatste reactie van @Sport_Life echt bespottelijk, eerlijk gezegd. Het voegt niks toe en nu mijn reactie ook niet.

Wat is er dan precies controversiëel aan jouw reactie - zoals jij zelf aangeeft - terwijl het nagenoeg gelijk is aan de tendens in dit topic en tevens wat ING/ABN zegt?

Je hebt mij iig op het verkeerde been gezet door dat soort woorden te gebruiken, daarmee wek je de suggestie dat je een flinke daling verwacht .

Edit:
Let's agree to disagree -

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 27-07-2023 11:26 ]

[Señor Sjon]

Modbreak:

De discussie over ELKAAR ipv het onderwerp is nu wel gevoerd.

[Immutable]

Conrado schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 10:42:
[...]

Precies, je investeert in het huis waar je woont maar belegt op de beurs. Natuurlijk kun je ook in vastgoed beleggen, maar dan woon je er niet
De overheid ziet dat ook zo...

De overheid ziet een woning technisch gezien als belegging. Kijk maar naar de inflatie berekeningen.
Alleen huur wordt meegenomen. Ik heb dit paar jaar geleden bekeken hoe de CPI berekend is, en kan he zo gauw niet vinden. Maar kan me herinneren dat een koopwoning voor de overheid toch echt een belegging is.


Betreffende de politieke partijen en de huizenmarkt. Immers, met welke partijen zou de prijs van een woning omhoog gaan en welke partijen omlaag?

Denk aan, BBB -> Land voor boeren, niet voor bouwen. Prijs omhoog?
VVD ->
CDA ->
PVDA/GL -> ?

[ Voor 17% gewijzigd door Immutable op 27-07-2023 12:56 ]

[Shadowhawk00]

Immutable schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 12:55:
De overheid ziet een woning technisch gezien als belegging. Kijk maar naar de inflatie berekeningen.
Alleen huur wordt meegenomen. Ik heb dit paar jaar geleden bekeken hoe de CPI berekend is, en kan he zo gauw niet vinden. Maar kan me herinneren dat een koopwoning voor de overheid toch echt een belegging is.

Omdat de huur elk jaar meestijgt terwijl je met een koopwoning voor meerdere jaren een vaste prijs hebt. Zolang je rentevast periode niet afloopt heb je geen last van stijgende kosten.

Eigen woning word gelukkig nog niet als belegging gezien, je betaald geen belasting over de woning zelf maar over een fictief bedrag ( wat nergens op gebaseerd is ). Een woning is een eerste levensbehoefte en tenzij je deze verhuurd of verkoopt heb je er geen winst uit.

Betreffende de politieke partijen en de huizenmarkt. Immers, met welke partijen zou de prijs van een woning omhoog gaan en welke partijen omlaag?

Denk aan, BBB -> Land voor boeren, niet voor bouwen. Prijs omhoog?
VVD ->
CDA ->
PVDA/GL -> ?

Met elke partij gaat de prijs van wonen omhoog of het nu huur of koop is. Want hoewel veel partijen hard roepen dat ze A doen zijn ze allemaal voor beleid dat tegengesteld effect heeft.
De politiek kan blijven roepen maar zolang ze niet willen doen aan de enorme vraag op de markt, zeker in bepaalde gebieden van nederland, zal ook de prijs gewoon hoog blijven.

Overigens gezien de inflatie vrij hoog is zal de prijs van wonen ook wel met die factor omhoog gaan. Wonen is gewoon aan inflatie onderhevig.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-07-2023 13:09 ]

[lasharor]

Positieve signalen op de woningmarkt!

Wij merkten binnen onze 6 vestigingen dat de dynamiek weer toe nam in het 2e kwartaal van 2023. Dit is ook terug te zien in de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het tweede kwartaal van dit jaar. NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal van 2023 ruim 34.000 bestaande koopwoningen, een stevige plus van 20% ten opzichte van het eerste kwartaal 2023,dit met een gemiddelde verkoopprijs van €410.000,00. Dit is een milde stijging van +2,8% ten opzichte van het eerste kwartaal 2023. Dit kwartaal zijn 29% meer woningen te koop gezet dan in het eerste kwartaal. Door de vele transacties in het tweede kwartaal 2023 is de keuze voor consumenten echter afgenomen.

De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee weer wat toe. De nieuwbouwmarkt vertoont ook meer dynamiek. In het tweede kwartaal 2023 zijn ruim 4.500 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht, een toename met 12% ten opzichte van een kwartaal eerder. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het tweede kwartaal 468.000 euro, 1,2% lager dan in het eerste kwartaal van 2023. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op 20.000 woningen, 16% meer dan vorig kwartaal.

Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De dynamiek is weer terug in de woningmarkt. Dat is positief en daar zijn we blij mee, zowel voor kopers als verkopers. Kopers krijgen kansen en hebben meer vertrouwen in de woningmarkt door de loonontwikkeling en sterke economie. Nieuw aangeboden woningen vinden in alle prijsklassen sneller een nieuwe eigenaar. Onze leden zien het aantal bezichtigingen weer toenemen. Ook stijgt het aantal overbiedingen op woningen. Al deze signalen wijzen erop dat het een goed moment is, je woning te koop aan te bieden als je dat overweegt. Want laten we niet denken dat aanbod en vraag nu in balans zijn. Verre van dat zelfs. De krapte-indicator is dit kwartaal weer wat gedaald. De vraag is nog duidelijk groter dan het aanbod."

Grappig hoe een makelaar in de regio in zijn nieuwsbrief meld dat er positieve signalen te zien zijn op de woningmarkt. En vooral aangeven dat het nu een goed moment is om te verkopen

[Conrado]

Immutable schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 12:55:
De overheid ziet een woning technisch gezien als belegging. Kijk maar naar de inflatie berekeningen.
Alleen huur wordt meegenomen.

Dat is tweemaal niet zo

Het CBS neemt in de inflatieberekening de zogenaamde toegerekende huur voor eigenaarswoningen mee. De generieke term 'huur' in de inflatieindex is dus geldig voor huur- en koopwoningen.
De overheid ziet het eigen huis niet als belegging. Overwaarde op het eigen huis - waar je woont - is vrijgesteld van box 3 heffingen.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 15:33:
[...]

Dat is tweemaal niet zo

Het CBS neemt in de inflatieberekening de zogenaamde toegerekende huur voor eigenaarswoningen mee. De generieke term 'huur' in de inflatieindex is dus geldig voor huur- en koopwoningen.
De overheid ziet het eigen huis niet als belegging. Overwaarde op het eigen huis - waar je woont - is vrijgesteld van box 3 heffingen.

Ergens ook logisch dat ze aflossen en minder schulden maken niet bestraffen als overheid.
Als ze de overwaarde in box3 zouden belasten zou in de tijden van lage hypotheeklasten iedereen een max aflossingsvrije hypotheek hebben genomen.

Overigens is box3 rendement op vermogen, aangezien de overwaarde geen rendement genereert zou dat toch al 0 moeten zijn.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 15:38:
Overigens is box3 rendement op vermogen, aangezien de overwaarde geen rendement genereert zou dat toch al 0 moeten zijn.

Tja, dat ziet iedereen anders. Er bestaan hele theorieën dat het eigen huis juist in Box 3 thuis hoort, en net zo veel theorieën waarom het er juist niet in hoort. Onder de streep is het een politiek beslissing. Tot nu toe zag alleen Volt de Box 3 behandeling zitten.
Maar we gaan het zien in de verkiezingen

[dereiger]

antidote schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 00:43:
[...]

Waar ik op reageerde was de stelling: "Door de enorme rentestijging is de vraag logischerwijs grotendeels weggevallen, maar het aanbod zo ongeveer ook." Volgens deze redenering zou het aanbod in Q2 van 2022 groter zijn dan in Q2 van 2023, maar het omgekeerde is aan de hand: het aanbod in het vorige kwartaal was 28% hoger dan een jaar geleden.

De rentestijging vond plaats in de afgelopen anderhalf jaar, de stelling over rentestijging en aanbod en mijn reactie daarop gaan over die periode, en ik haal de cijfers aan over de jaar-op-jaar vergelijking tussen het tweede kwartaal in 2022 en 2023. Welke fout maak ik daarin?

Omdat het aanbod in Nederland al lang niet meer statisch is. Als de doorlooptijden(dus tijd tot transactie) stijgt van delen van de woningvoorraad, denk hierbij aan niet energiezuinige woningen, dan lijkt de totale poule aanbod dus te groeien. Dat er meer woningen te koop staan duidt op een groter aanbod, echter sluit aanbod dus niet aan op de vraag. Veel interessanter is dus om te zien dat er dit jaar MINDER woningen te koop zijn gekomen in Q2 dan vorig jaar, en zelfs minder dan in de afgelopen 10 jaar in Q2. Dat er nu een groep slecht verkoopbare woningen zijn wil niet zeggen dat er dit jaar méér aanbod is.

[Immutable]

Conrado schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 15:33:
[...]

Dat is tweemaal niet zo

Het CBS neemt in de inflatieberekening de zogenaamde toegerekende huur voor eigenaarswoningen mee. De generieke term 'huur' in de inflatieindex is dus geldig voor huur- en koopwoningen.
De overheid ziet het eigen huis niet als belegging. Overwaarde op het eigen huis - waar je woont - is vrijgesteld van box 3 heffingen.

Ok duidelijk. Dan heb ik dat verkeerd ingezien. Mijn fout.
Maar dan ben ik wel nieuwschierig, hoe die huur wordt berekend op basis van hypotheeklasten? Ik ken namelijk ook heel veel mensen die geen hypotheek hebben of maar een kleintje van 100 tot 300 euro p/m.

Eigenlijk door inflatie, krijg je steeds lagere uitgave druk van een koopwoning. Waarbij reguliere huur meestijgt. Heeft het CBS genoeg inzage in alle hypotheken en maandlasten van alle Nederlanders?

[ Voor 4% gewijzigd door Immutable op 27-07-2023 17:16 ]

[Napo]

Immutable schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 17:15:
[...]


Ok duidelijk. Dan heb ik dat verkeerd ingezien. Mijn fout.
Maar dan ben ik wel nieuwschierig, hoe die huur wordt berekend op basis van hypotheeklasten? Ik ken namelijk ook heel veel mensen die geen hypotheek hebben of maar een kleintje van 100 tot 300 euro p/m.

Ik zou kijken naar het eigenwoningforfait, en voor de kleine schuld naar de wet Hillen (die overigens wel afgebouwd wordt)

[Conrado]

Immutable schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 17:15:
Maar dan ben ik wel nieuwsgierig, hoe die huur wordt berekend op basis van hypotheeklasten? Ik ken namelijk ook heel veel mensen die geen hypotheek hebben of maar een kleintje van 100 tot 300 euro p/m.

Eigenlijk door inflatie, krijg je steeds lagere uitgave druk van een koopwoning. Waarbij reguliere huur meestijgt. Heeft het CBS genoeg inzage in alle hypotheken en maandlasten van alle Nederlanders?

In de link schrijft het CBR er over "Het toegerekende bedrag wordt geraamd als het bedrag dat de eigenaar zou kunnen ontvangen als hij de woning aan een andere huurder zou verhuren, en dat is gelijk aan het geraamde bedrag dat het huishouden zou moeten betalen als het een andere vergelijkbare woning zou huren."

Verder heb je gelijk, statistiek klopt nooit
Toen de energieprijzen door het dank ging, ging ook de inflatie door het dak omdat het CBS er geen rekening mee hield dat velen een vast contract hadden. Dat soort problemen hou je altijd.

[antidote]

dereiger schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 15:49:
[...]


Omdat het aanbod in Nederland al lang niet meer statisch is. Als de doorlooptijden(dus tijd tot transactie) stijgt van delen van de woningvoorraad, denk hierbij aan niet energiezuinige woningen, dan lijkt de totale poule aanbod dus te groeien. Dat er meer woningen te koop staan duidt op een groter aanbod, echter sluit aanbod dus niet aan op de vraag. Veel interessanter is dus om te zien dat er dit jaar MINDER woningen te koop zijn gekomen in Q2 dan vorig jaar, en zelfs minder dan in de afgelopen 10 jaar in Q2. Dat er nu een groep slecht verkoopbare woningen zijn wil niet zeggen dat er dit jaar méér aanbod is.

Het begon met de stelling dat de koopwoningenmarkt een eenvoudige vraag en aanbod markt is, en dat door de rentestijging het aanbod grotendeels is weggevallen. Gezien de jaar-op-jaar stijging in het aanbod van 28% in Q2 (in Q1 was de stijging 89%) doe ik de eenvoudige constatering dat deze stelling niet opgaat.

Dat het aantal te koop gezette woningen daalt is interessant, maar deze daling weegt niet op tegen de langere verkooptijd. Beschouwingen over niet-energiezuinige of anderszins slecht verkoopbare woningen heb ik niet aangetroffen in de NVM rapportage.

[Conrado]

antidote schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 21:58:
Gezien de jaar-op-jaar stijging in het aanbod van 28% in Q2 (in Q1 was de stijging 89%) doe ik de eenvoudige constatering dat deze stelling niet opgaat.

Dat het aantal te koop gezette woningen daalt is interessant, maar deze daling weegt niet op tegen de langere verkooptijd.

Mijn stelling was niet bedoeld om de suggestie te wekken dat er niets aan de hand is. De prijzen zijn gedaald - hoewel er behoorlijke regionale verschillen zijn - echter lang niet zo spectaculair als de rente gestegen is.

De percentuele stijging van het aanbod zegt heel weinig, omdat we van een extreem laag aanbod kwamen door de hoge omloopsnelheid.
Ik volg [n=1] lokaal de markt sinds 2016. Toen leverde mijn Funda zoekterm 10 pagina’s te koop op. In de gouden tijd was er dat één en nu anderhalf

[geekeep]

antidote schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 21:58:
[...]

Het begon met de stelling dat de koopwoningenmarkt een eenvoudige vraag en aanbod markt is, en dat door de rentestijging het aanbod grotendeels is weggevallen. Gezien de jaar-op-jaar stijging in het aanbod van 28% in Q2 (in Q1 was de stijging 89%) doe ik de eenvoudige constatering dat deze stelling niet opgaat.

Dat het aantal te koop gezette woningen daalt is interessant, maar deze daling weegt niet op tegen de langere verkooptijd. Beschouwingen over niet-energiezuinige of anderszins slecht verkoopbare woningen heb ik niet aangetroffen in de NVM rapportage.

Op zich is een prijsdaling van slechtere woningen (ongeacht type) vrij logisch te redeneren omdat
- het merendeel van de mensen niet wil/kan klussen
- betaalbaar verbouwen lastig is, als je al personeel kan vinden
- in combinatie met het eerste punt kopers niet zitten te wachten op weer een winter met bizar hoge lasten. Tel daarbij de gestegen hypotheeklasten op en men zoekt liever iets dat meer "af" is.

Maar ok, hierbij wat bronnen:
https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten

Verder zijn het vooral oudere woningen met een minder goed energielabel die een prijscorrectie ondergaan. De waarderingen van nieuwere woningen met een gunstig energielabel zijn juist gestegen.

https://www.funda.nl/meer...ips-voor-beste-resultaat/

Het afgelopen kwartaal gebruikten zoekers het energielabelfilter ruim 260% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Er zijn tevens plannen om volgend jaar het label meer mee te laten wegen voor de max hypotheekberekening, dus het prijsverschil tussen A en G gaat enkel groter worden.

[BlauweLucht]

Conrado schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 00:03:
[...]

Mijn stelling was niet bedoeld om de suggestie te wekken dat er niets aan de hand is. De prijzen zijn gedaald - hoewel er behoorlijke regionale verschillen zijn - echter lang niet zo spectaculair als de rente gestegen is.

De percentuele stijging van het aanbod zegt heel weinig, omdat we van een extreem laag aanbod kwamen door de hoge omloopsnelheid.
Ik volg [n=1] lokaal de markt sinds 2016. Toen leverde mijn Funda zoekterm 10 pagina’s te koop op. In de gouden tijd was er dat één en nu anderhalf

Dat het aanbod flink is gedaald is niet alleen voor koopwoningen het geval. Ook voor huur is het geen rooskleurig beeld en lijkt het aanbod gehalveerd:



Dat drukt uiteraard de prijzen omhoog van huurwoningen waardoor kopen ondanks de gestegen rente in verhouding aantrekkelijker wordt. Dat zou de verklaring kunnen zijn waarom koopwoningen nog relatief weinig in waarde zijn gedaald in combinatie met de gestegen lonen.

De verwachting is overigens nog steeds dat de hypotheekrentes ergens na de zomer gaan dalen.

[j_du_pee]

BlauweLucht schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:19:
[...]

Die grafiek staat in het stuk waar je hem uithaalt (https://piekenendalen.sub...llig-beeld-woningmarkt-is) om aan te geven dat er selectief wordt geshopt in data door verhuurpartijen. Een halvering is misschien waar tov de lockdown, en dan alleen in aantal actueel aangeboden woningen. Niet in totaal aantal huurwoningen.
Ook in dat stuk schrijven we dat de huur is gedaald (zo'n 9 procent) als je rekening houdt met loonstijging.

Dat er weinig koophuizen worden aangeboden zegt mij eigenlijk meer over vraaguitval dan aanboduitval.

[ Voor 8% gewijzigd door j_du_pee op 28-07-2023 13:53 ]

[BlauweLucht]

j_du_pee schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:50:
[...]

Een halvering is misschien waar tov de lockdown, en dan alleen in aantal actueel aangeboden woningen. Niet in totaal aantal huurwoningen.

Ik besef me dat dit niks over het totaal aantal huurwoningen zegt maar als iemand een huurwoning zoekt en het actueel aangeboden woningen gehalveerd is, heeft die persoon dan niet een veel kleinere kans?

N=1 op de vrije sector woning waar ik deze week uit vertrek hebben meer dan 50 geïnteresseerden gereageerd. Het aanbod aan huurwoningen voor een gezin in mijn stad op Funda en pararius kan je samen op één hand tellen (stad van bijna 100k inwoners).

j_du_pee schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:50:
[...]

Een halvering is misschien waar tov de lockdown, en dan alleen in aantal actueel aangeboden woningen.

Ik vergeleek 2013 met nu uit de grafiek. Ik geef toe dat we toen net uit de crisis kwamen maar met die informatie help je iemand die dringend op zoek is naar een woning niet.

[BlauweLucht]

geekeep schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 00:16:
[...]

Er zijn tevens plannen om volgend jaar het label meer mee te laten wegen voor de max hypotheekberekening, dus het prijsverschil tussen A en G gaat enkel groter worden.

Interessant hoe het voorlopige plan er uit ziet:



https://www.internetconsu...hypothecairkrediet2024/b1

[j_du_pee]

BlauweLucht schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 14:09:
[...]


Ik besef me dat dit niks over het totaal aantal huurwoningen zegt maar als iemand een huurwoning zoekt en het actueel aangeboden woningen gehalveerd is, heeft die persoon dan niet een veel kleinere kans?

N=1 op de vrije sector woning waar ik deze week uit vertrek hebben meer dan 50 geïnteresseerden gereageerd. Het aanbod aan huurwoningen voor een gezin in mijn stad op Funda en pararius kan je samen op één hand tellen (stad van bijna 100k inwoners).

Waarom zou iemand dan een kleinere kans hebben. Huizen die worden aangeboden staan doorgaans leeg, huizen die verdwijnen niet meer. Met het verdwijnen van een huis verdwijnt de vraag van 1 gezin, en het aanbod van 1 huis. Met dus als bijvangst lagere leegstand.

Die verhalen over X reacties zeggen mij dat de vraagprijs te laag is. Het is de vrije markt, daar gaat een huis naar de hoogste bieder. Als er 50 mensen bieden is dat waarschijnlijk een strategie van de makelaar om een hogere prijs te krijgen. Psychologisch werkt het prima om klanten onder druk te zetten, blijkt ook uit jouw tekst.

[...]


Ik vergeleek 2013 met nu uit de grafiek. Ik geef toe dat we toen net uit de crisis kwamen maar met die informatie help je iemand die dringend op zoek is naar een woning niet.

Ja, je kunt het vergelijken met 2013 toen iedereen eerst wilde verkopen en dan pas kopen. Toch is het aanbod bestaande bouw vandaag 96 procent hoger dan begin 2022.

[antidote]

Conrado schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 00:03:
[...]

Mijn stelling was niet bedoeld om de suggestie te wekken dat er niets aan de hand is. De prijzen zijn gedaald - hoewel er behoorlijke regionale verschillen zijn - echter lang niet zo spectaculair als de rente gestegen is.

De percentuele stijging van het aanbod zegt heel weinig, omdat we van een extreem laag aanbod kwamen door de hoge omloopsnelheid.
Ik volg [n=1] lokaal de markt sinds 2016. Toen leverde mijn Funda zoekterm 10 pagina’s te koop op. In de gouden tijd was er dat één en nu anderhalf

Op zich zegt de stijging van het aanbod inderdaad niet zo veel. In combinatie met achterblijvende vraag / transacties is dat wel het geval.
Mijn N=1 blik op de markt is wellicht anders doordat ik de markt vanaf drie jaar geleden ben gaan volgen. Ik vergelijk de huidige situatie dus niet met een ruime, maar met een krappe woningmarkt.

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:19:
[...]


De verwachting is overigens nog steeds dat de hypotheekrentes ergens na de zomer gaan dalen.

?? Heb je daar een bron van ?

[fsfikke]

Sport_Life schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 23:42:
[...]

?? Heb je daar een bron van ?

Lijkt me de voorspelling van ING die een paar keer langs kwam: BlauweLucht in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

[Immutable]

geekeep schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 00:16:
[...]

Op zich is een prijsdaling van slechtere woningen (ongeacht type) vrij logisch te redeneren omdat
- het merendeel van de mensen niet wil/kan klussen
- betaalbaar verbouwen lastig is, als je al personeel kan vinden
- in combinatie met het eerste punt kopers niet zitten te wachten op weer een winter met bizar hoge lasten. Tel daarbij de gestegen hypotheeklasten op en men zoekt liever iets dat meer "af" is.

Maar ok, hierbij wat bronnen:
https://www.abnamro.com/r...zicht-maar-vooruitzichten

[...]


https://www.funda.nl/meer...ips-voor-beste-resultaat/

[...]


Er zijn tevens plannen om volgend jaar het label meer mee te laten wegen voor de max hypotheekberekening, dus het prijsverschil tussen A en G gaat enkel groter worden.

Ok hier stiekem de reden waarom ik mijn huis verkoop, en een A+++(+) woning ben gaan kopen. (Ook al is hij iets kleiner qua vierkante meters woonruimte.)
Ik voorzie in de toekomst dit soort zaken een grote rol spelen op de waarde van de woning.

Ik weet hoe belangrijk de FUNDA filters zijn, zeer belangrijk. Voorheen moest je manueel filteren op woningen met labels. Nu is het super simpel voor iedereen.

Dit betekend dat het nog VEEL moeilijker gaat worden om huizen te verkopen met een slechte label. Want de gewone man/vrouw gaat hier dus nu ook meer naar kijken.

[Immutable]

Weet nog wel wat ik begin 2021 zei:

https://gathering.tweaker...message/65478292#65478292
(Deze voorspelling komt steeds verder tot zijn recht.. en zal alleen maar meer waar worden in de toekomst straks.

En dat werd toen afgedaan als "frustratie". Terwijl ik gewoon bezig was met voorspellingen.
Ik zag toen gewoon bij mensen die een nieuwbouw huis hadden met A+++ label dat het gewoon veel fijner was om in te wonen. Comfort was hoog, kosten enorm laag qua energie. En dacht energie gaat in de toekomst alleen maar duurder worden. Dus zo'n nieuwbouw is niet eens zo slecht om toen te kopen ten opzichte van oude woningen. Tevens is het onderhoud veel beter, als ik zie welke materialen gebruikt worden zijn materialen die je alleen maar hoeft schoon te maken de komende 50 jaar. Dat is alles! Schoonhouden.

En nu zie je de Delta prijs tussen ouwe shit, en nieuwbouw gigantisch groot worden. Helemaal nu met energieprijzen zo hoog. En met de nieuwe Funda filter. Nu meer en meer mensen het gaan inzien.

[ Voor 18% gewijzigd door Immutable op 29-07-2023 16:27 ]

[BlauweLucht]

Immutable schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 16:24:
Weet nog wel wat ik begin 2021 zei:

https://gathering.tweaker...message/65478292#65478292
(Deze voorspelling komt steeds verder tot zijn recht.. en zal alleen maar meer waar worden in de toekomst straks.

En dat werd toen afgedaan als "frustratie". Terwijl ik gewoon bezig was met voorspellingen.
Ik zag toen gewoon bij mensen die een nieuwbouw huis hadden met A+++ label dat het gewoon veel fijner was om in te wonen. Comfort was hoog, kosten enorm laag qua energie. En dacht energie gaat in de toekomst alleen maar duurder worden. Dus zo'n nieuwbouw is niet eens zo slecht om toen te kopen ten opzichte van oude woningen. Tevens is het onderhoud veel beter, als ik zie welke materialen gebruikt worden zijn materialen die je alleen maar hoeft schoon te maken de komende 50 jaar. Dat is alles! Schoonhouden.

En nu zie je de Delta prijs tussen ouwe shit, en nieuwbouw gigantisch groot worden. Helemaal nu met energieprijzen zo hoog. En met de nieuwe Funda filter. Nu meer en meer mensen het gaan inzien.

Bovendien is de overheid steeds meer aan het verschuiven van "verduurzaam aub, hier is een zak subsidiegeld" naar "verduurzaam je niet dan heb je dikke pech".

* Energiebelasting op eerste X aantal kwh verbruik is lager dan daarboven. Indirect belast je daarmee mensen met een slecht label meer omdat die meer verbruiken.
* Je mag nu bij slechte labels alleen meer lenen als je van plan bent om te verduurzamen en dat betekent in de praktijk dat potentiele kopers afhaken bij een slecht label of een lagere prijs willen/kunnen bieden.
* Het plan ligt al klaar om in 2024 mensen meer te mogen laten lenen bij energiezuinige labels. Hoe zuiniger hoe meer je mag lenen.
* CO2 emissierechten worden steeds duurder en dat vertaald zich (naast andere redenen zoals de oorlog in Oekraïne) in hogere energieprijzen. Wie een 0 op de meter woning heeft boft want wie niet/nauwelijks verbruikt betaald niet (veel).
* Salderingsregeling verdwijnt langzaam. Het is een cadeau voor energiezuinige labels maar tegelijkertijd wanneer die verdwijnt zullen energieslurpende woningen met zonnenpanelen het meest last van hebben (want energieopwekking zonder saldering levert nauwelijks meer wat op terwijl de winter voor hen het duurst is).

Al met al ben ik het met je eens dat de prijs kloof tussen label A en hoger en slechte labels steeds groter zal worden. En niet alleen door bovenstaande (en gerelateerde redenen) maar ook door onderhoud. Vaak zijn de slechtere labels de oude woningen en die kosten meer aan onderhoud. Ik merk ook in mijn eigen omgeving dat mensen niet realiseren dat oude woningen bakken met geld aan (achterstallig) onderhoud en renovatie kosten na aankoop.

[Dhr. Satoshi]

BlauweLucht schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:33:
[...]


Bovendien is de overheid steeds meer aan het verschuiven van "verduurzaam aub, hier is een zak subsidiegeld" naar "verduurzaam je niet dan heb je dikke pech".

* Energiebelasting op eerste X aantal kwh verbruik is lager dan daarboven. Indirect belast je daarmee mensen met een slecht label meer omdat die meer verbruiken.
* Je mag nu bij slechte labels alleen meer lenen als je van plan bent om te verduurzamen en dat betekent in de praktijk dat potentiele kopers afhaken bij een slecht label of een lagere prijs willen/kunnen bieden.
* Het plan ligt al klaar om in 2024 mensen meer te mogen laten lenen bij energiezuinige labels. Hoe zuiniger hoe meer je mag lenen.
* CO2 emissierechten worden steeds duurder en dat vertaald zich (naast andere redenen zoals de oorlog in Oekraïne) in hogere energieprijzen. Wie een 0 op de meter woning heeft boft want wie niet/nauwelijks verbruikt betaald niet (veel).
* Salderingsregeling verdwijnt langzaam. Het is een cadeau voor energiezuinige labels maar tegelijkertijd wanneer die verdwijnt zullen energieslurpende woningen met zonnenpanelen het meest last van hebben (want energieopwekking zonder saldering levert nauwelijks meer wat op terwijl de winter voor hen het duurst is).

Al met al ben ik het met je eens dat de prijs kloof tussen label A en hoger en slechte labels steeds groter zal worden. En niet alleen door bovenstaande (en gerelateerde redenen) maar ook door onderhoud. Vaak zijn de slechtere labels de oude woningen en die kosten meer aan onderhoud. Ik merk ook in mijn eigen omgeving dat mensen niet realiseren dat oude woningen bakken met geld aan (achterstallig) onderhoud en renovatie kosten na aankoop.

Vraag me af wat "mijn" woningstichting daar van merkt. Zit hier nog steeds met een moederhaard en geizer. Ik mag upgraden maar dat kost mij 40 euro meer per maand. Wat niet opweegt tegen de besparing. Hopelijk gaan ze dit ooit eens gedwongen doen zonder meer huur te mogen rekenen.

Mocht het pand van mij zijn dan had ik zeker verduurzaamd. Nu als huurder is dit ontzettend onpraktisch.

[Verwijderd]

Immutable schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 16:18:
[...]

.... Want de gewone man/vrouw gaat hier dus nu ook meer naar kijken.

De gewone (alleenstaande)man/vrouw kan dit niet betalen, dus kijken(al ff)daar niet meer naar. Bovenmodaal koppel kan dit wel betalen. Zal er een beetje aan liggen, maar dan heb ik het over +/- 400K rijwoningen.
Maar als je idd A++++ wilt op het energielabel vlak, betaal je daar nu eigenlijk extra meer voor : Want veel meer vraag naar.
Wie weet krijgen we wel een mediterraan klimaat, alla Zuid-Frankrijk en voldoet een airco( koelen en verwarmen..zelfde ding) met zonnepanelen ook wel in een label D rijwoning. Kost zoiets om te instaleren? 10K hoop en al in die rijwoning van 300K? Komt ie ook gelijk in het C-label met die aanpassing.

Heb je geen 2 linkse handen : Ideaal die G of F labels

Maar aan de andere kant : Energie-neutraal of het "0" op de meter effect wordt ook wel zwaar overdreven, alsof je een of andere schurk bent die nog in die ouwe hut label C woont.

Die hype van A+++ is onbetaalbaar, zoals eerder aangegeven voor de lucky few, maar het is eerder iets als ik kan op een gewone fiets of een elektrische. Ik kan ook een trui aantrekken als het koud is vs ik loop in een t-shirt rond. Dat A++++ is een luxe die je geld kost (of trek je dan alsnog een trui aan als er een strenge winter is met -15)?

Denk ook niet dat die slechte labels er heel erg onder gaan lijden(wegens dikwijls centrale locatie..ook een ding), de energieprijzen zijn tegenwoordig best acceptabel en je kan zo maar weer een jaarcontract afsluiten.

[BlauweLucht]

Dhr. Satoshi schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:41:
[...]


Vraag me af wat "mijn" woningstichting daar van merkt. Zit hier nog steeds met een moederhaard en geizer. Ik mag upgraden maar dat kost mij 40 euro meer per maand. Wat niet opweegt tegen de besparing. Hopelijk gaan ze dit ooit eens gedwongen doen zonder meer huur te mogen rekenen.

Mocht het pand van mij zijn dan had ik zeker verduurzaamd. Nu als huurder is dit ontzettend onpraktisch.

Als je daar in 2030 nog woont en het heeft een energielabel E, F of G dan zal de verhuurder moeten verduurzamen of de woning moeten verkopen. Vanaf 2030 mogen woningen met E,F, of G niet meer verhuurd worden (in ieder geval dat was het plan voor de val van het kabinet):

https://nos.nl/l/2431054

Wat er in de tussentijd zal gebeuren is lastig te zeggen maar ik verwacht dat de komende 7 jaar andere stimulerende maatregelen geintroduceerd worden wat betreft huurwoningen. Verhuurders kunnen ook niet allemaal op de laatste dag waarop het nog wel mag de woning verduurzamen capaciteit technisch gezien. Dus ik verwacht dat verhuurders geleidelijk maatregelen gaan nemen.

[Shadowhawk00]

BlauweLucht schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:33:
[...]


Bovendien is de overheid steeds meer aan het verschuiven van "verduurzaam aub, hier is een zak subsidiegeld" naar "verduurzaam je niet dan heb je dikke pech".

* Energiebelasting op eerste X aantal kwh verbruik is lager dan daarboven. Indirect belast je daarmee mensen met een slecht label meer omdat die meer verbruiken.
* Je mag nu bij slechte labels alleen meer lenen als je van plan bent om te verduurzamen en dat betekent in de praktijk dat potentiele kopers afhaken bij een slecht label of een lagere prijs willen/kunnen bieden.
* Het plan ligt al klaar om in 2024 mensen meer te mogen laten lenen bij energiezuinige labels. Hoe zuiniger hoe meer je mag lenen.
* CO2 emissierechten worden steeds duurder en dat vertaald zich (naast andere redenen zoals de oorlog in Oekraïne) in hogere energieprijzen. Wie een 0 op de meter woning heeft boft want wie niet/nauwelijks verbruikt betaald niet (veel).
* Salderingsregeling verdwijnt langzaam. Het is een cadeau voor energiezuinige labels maar tegelijkertijd wanneer die verdwijnt zullen energieslurpende woningen met zonnenpanelen het meest last van hebben (want energieopwekking zonder saldering levert nauwelijks meer wat op terwijl de winter voor hen het duurst is).

Al met al ben ik het met je eens dat de prijs kloof tussen label A en hoger en slechte labels steeds groter zal worden. En niet alleen door bovenstaande (en gerelateerde redenen) maar ook door onderhoud. Vaak zijn de slechtere labels de oude woningen en die kosten meer aan onderhoud. Ik merk ook in mijn eigen omgeving dat mensen niet realiseren dat oude woningen bakken met geld aan (achterstallig) onderhoud en renovatie kosten na aankoop.

Een hele hoop regels die hopelijk nooit werkelijkheid worden. We hebben een tekort aan woningen en we bouwen er te weinig per jaar bij. Dit soort plannen maakt dat we eigenlijk bestaande woningen moeten afbreken, of renoveren en dus netto nog minder bijbouwen.
Dat zijn leuke ideeen als je genoeg woningen hebt maar niet als je er te weinig hebt en mensen dus belachelijke prijzen voor woningen moeten betalen. Laten we eerst zorgen voor betaalbaar wonen en daarna kijken voor de milieuregeltjes.
Bovendien de salderingsregeling word weer op een foute manier aangepakt ( tja wat verwacht je met de huidige ministers ) waardoor ook de energietransitie tegengewerkt word. Waarom nog panelen nemen of een thuisaccu als je er niets mee verdient. Een veel simpelere oplossing zou zijn dat je alleen energiebelasting betaald over de netto gebruikte stroom, laat de leveranciers maar concurreren op terugleververgoeding. Kost de overheid niets en stimuleert wel aanschaf van panelen en thuisaccu's

BlauweLucht schreef op zondag 30 juli 2023 @ 07:19:
Als je daar in 2030 nog woont en het heeft een energielabel E, F of G dan zal de verhuurder moeten verduurzamen of de woning moeten verkopen. Vanaf 2030 mogen woningen met E,F, of G niet meer verhuurd worden (in ieder geval dat was het plan voor de val van het kabinet):

Catch22 dus voor de verhuurder. Als je niet kan verduurzamen omdat het een appartement is zit je klem. Je mag het niet verhuren en je mag de huurders er niet uitzetten. Dan word je door de overheid dus gedwongen om de wet te overtreden. Gelukkig hebben we een gigantisch overschot aan betaalbare huurwoningen zeker in de randstad dus dat dit de komende 7 jaar afgebouwd word is geen probleem.

Maar waarom zo moeilijk doen, gewoon alle woningen onder label E uitkopen als overheid en platgooien. Waar de huidige bewoners heen moeten dat is even bijzaak toch?

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 30-07-2023 15:20 ]

[Napo]

BlauweLucht schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:33:
[...]


Bovendien is de overheid steeds meer aan het verschuiven van "verduurzaam aub, hier is een zak subsidiegeld" naar "verduurzaam je niet dan heb je dikke pech".

* Energiebelasting op eerste X aantal kwh verbruik is lager dan daarboven. Indirect belast je daarmee mensen met een slecht label meer omdat die meer verbruiken.

Wat op het eerste oog een prima maatregel kan zijn. Waar de grote uitdaging echter zit is de meerprijs van energiezuinige woningen en apparatuur. Als je de middelen hebt om meer geld uit te geven aan een zuiniger apparaat heb je ook nog eens het voordeel van de lagere energieprijs. Andersom heb je derhalve hetzelfde effect maar dan ngeatief.

Vanuit een woningperspectief is het investeren niet altijd direct te doen (al zijn daar wel subsidies voor om te ondersteunen) maar als huurder kan je in theorie gaan investeren in de woning van de verhuurder. Laat staan dat je de zelfde uitdaging hebt met de wasmachine/droger/TV/etc

Heb je de middelen om er van te profiteren, loop je nog meer uit op de groep die de middelen al per definitie niet heeft.

[Conrado]

BlauweLucht schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:33:
Al met al ben ik het met je eens dat de prijs kloof tussen label A en hoger en slechte labels steeds groter zal worden. En niet alleen door bovenstaande (en gerelateerde redenen) maar ook door onderhoud. Vaak zijn de slechtere labels de oude woningen en die kosten meer aan onderhoud.

Dat is niet mijn verwachting
@Immutable heeft natuurlijk gelijk dat een nieuwbouwwoning comfortabeler en energiezuiniger is. Alleen zijn veel kopers niet zo gecharmeerd van nieuwbouw en -wijken.

Verbruik en isolatie waren dé thema’s afgelopen winter, maar de energieprijzen zijn weer ver naar beneden, salarissen zijn bijgesteld en iedereen heeft ondertussen een vast contract. Vaste lasten zijn naar de achtergrond verdwenen.

Vergelijk het consumentengedrag met de keuzes van auto’s: SUV’s zijn duurder in aanschaf, gebruiken meer brandstof, zijn zwaarder dus duurder in de MRB, hebben minder goede wegligging, en nog wat zaken. En toch zijn ze niet aan te slepen

[Yaay]

BlauweLucht schreef op zaterdag 29 juli 2023 @ 23:33:
[...]

* Salderingsregeling verdwijnt langzaam. Het is een cadeau voor energiezuinige labels maar tegelijkertijd wanneer die verdwijnt zullen energieslurpende woningen met zonnenpanelen het meest last van hebben (want energieopwekking zonder saldering levert nauwelijks meer wat op terwijl de winter voor hen het duurst is).

Hebben niet juist 0-meter woningen hier meer last van? Een warmtepomp gebruikt vooral veel stroom in de winter, een traditionele gas gestookte woning heeft veel minder last van die grote stroom vraag piek in de winter.

[psychodude]

Yaay schreef op zondag 30 juli 2023 @ 19:32:
[...]


Hebben niet juist 0-meter woningen hier meer last van? Een warmtepomp gebruikt vooral veel stroom in de winter, een traditionele gas gestookte woning heeft veel minder last van die grote stroom vraag piek in de winter.

Bij goede isolatie is enige vorm van verwarming in de wintermaanden in Nederland niet tot nauwelijks nodig. Ik heb afgelopen 3 winters hier in huis 0x de verwarming aan hoeven zetten. Minimale temperatuur in huis is niet onder de 18.5 graden gekomen op de echt koude dagen. Meeste dagen komt het niet onder de 19 ~ 19.5 uit in de wintermaanden.

Dit was in het energielabel G huis waar ik hiervoor zat wel anders. Kan dan natuurlijk wel panelen op het dak zetten, maar de maandelijkse kosten voor gas waren vóór de oorlog in Oekraïne al idioot. Laat staan wat het nu zou zijn. En dan was het niet eens een groot huis. Ook hadden we de kachel niet eens hoog staan. Voor een comfortabele circa 17 graden in huis gemiddeld mocht je circa 800 euro aan gas neerleggen in een maand als januari .

[BlauweLucht]

Yaay schreef op zondag 30 juli 2023 @ 19:32:
[...]


Hebben niet juist 0-meter woningen hier meer last van? Een warmtepomp gebruikt vooral veel stroom in de winter, een traditionele gas gestookte woning heeft veel minder last van die grote stroom vraag piek in de winter.

Ik doelde meer op het voorbeeld waarbij een goed geïsoleerde woning (en dat zijn die 0 op de meter woningen) en een slecht geïsoleerde woning met beide dezelfde (elektrische) warmtepomp. Daarbij verbruikt de slecht geïsoleerde woning veel meer in de winter.

Bij gas is natuurlijk een ander verhaal waarvan de prijs (en daarmee de betaalbaarheid) sterk afhankelijk is van het aanbod uit het buitenland.

[ Voor 3% gewijzigd door BlauweLucht op 30-07-2023 22:19 ]

[Shadowhawk00]

Yaay schreef op zondag 30 juli 2023 @ 19:32:
[...]


Hebben niet juist 0-meter woningen hier meer last van? Een warmtepomp gebruikt vooral veel stroom in de winter, een traditionele gas gestookte woning heeft veel minder last van die grote stroom vraag piek in de winter.

Klopt, mensen met warmtepomp hebben veel meer last van het afbouwen van de salderings-regeling dan mensen die gas gebruiken. Net zoals mensen met een electrische auto er meer last van hebben dan mensen die op benzine rijden. Tevens heeft het veel minder nut om een thuisaccu te kopen waarmee je in combinatie met flexibel energiecontract geld verdient.
Dus eigenlijk is het afschaffen gewoon ter voorkomen dat huiseigenaren wat kunnen verdienen aan de energietransitie en tegelijk die energietransitie vertragen. Daardoor heeft het straks weer meer subsidie nodig wat uiteindelijk betekend dat de gemeenten minder geld krijgen en die dus de grond duurder moeten verkopen.
Het maakt wonen gewoon nog minder betaalbaar, en dat kan prima voor mensen die voldoende inkomen hebben maar deze regels maken het voor iedereen gewoon duurder. Niet elke woning kan je zo ver isoleren dat je geen verwarming nodig hebt. En ook dan zal je toch ook warm willen douchen en willen koken.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 31-07-2023 08:02 ]

[Xhomas]

Shadowhawk00 schreef op maandag 31 juli 2023 @ 08:01:
[...]


Klopt, mensen met warmtepomp hebben veel meer last van het afbouwen van de salderings-regeling dan mensen die gas gebruiken. Net zoals mensen met een electrische auto er meer last van hebben dan mensen die op benzine rijden. Tevens heeft het veel minder nut om een thuisaccu te kopen waarmee je in combinatie met flexibel energiecontract geld verdient.
Dus eigenlijk is het afschaffen gewoon ter voorkomen dat huiseigenaren wat kunnen verdienen aan de energietransitie en tegelijk die energietransitie vertragen. Daardoor heeft het straks weer meer subsidie nodig wat uiteindelijk betekend dat de gemeenten minder geld krijgen en die dus de grond duurder moeten verkopen.
Het maakt wonen gewoon nog minder betaalbaar, en dat kan prima voor mensen die voldoende inkomen hebben maar deze regels maken het voor iedereen gewoon duurder. Niet elke woning kan je zo ver isoleren dat je geen verwarming nodig hebt. En ook dan zal je toch ook warm willen douchen en willen koken.

Ik vind het argument van dat de salderingsregeling afschaffen uiteindelijk resulteert in hogere grondprijzen via gemeenten toch wel een beetje een slippery slope/hellend vlak argument (van het een komt het ander).
Wie zegt dat dit omgezet gaat worden naar een subsidie? (alhoewel ik dat ook wel aannemelijk vind)
Maar vooral: Wie zegt dat dit via gemeenten gaat, die dit gaan 'verkrijgen' door hogere grondprijzen, en bijvoorbeeld niet subsidies van de staat (in de vorm van bijvoorbeeld energiebelasting verlaging; dat je de energiebelasting blijft salderen)? Eventueel door een andere begroting of meer belasting?

[Shadowhawk00]

Xhomas schreef op maandag 31 juli 2023 @ 10:24:
[...]


Ik vind het argument van dat de salderingsregeling afschaffen uiteindelijk resulteert in hogere grondprijzen via gemeenten toch wel een beetje een slippery slope/hellend vlak argument (van het een komt het ander).
Wie zegt dat dit omgezet gaat worden naar een subsidie? (alhoewel ik dat ook wel aannemelijk vind)
Maar vooral: Wie zegt dat dit via gemeenten gaat, die dit gaan 'verkrijgen' door hogere grondprijzen, en bijvoorbeeld niet subsidies van de staat (in de vorm van bijvoorbeeld energiebelasting verlaging; dat je de energiebelasting blijft salderen)? Eventueel door een andere begroting of meer belasting?

Uiteindelijk betekend subsidie naar grote bedrijven dat de overheid geld ergens vandaan moet halen.

Een stimulans waarbij mensen geld kunnen verdienen door een thuisaccu ( goedkoop laden duur ontladen ) kost de overheid netto niets, geeft mensen de mogelijkheid geld te verdienen aan energietransitie en maakt het dus voor iedereen betaalbaarder.

Betekend ook dat slechtere labels beter betaalbaar kunnen blijven waardoor we meer energie kunnen inzetten in het bouwen van nieuwe woningen ipv het afbreken en opnieuw bouwen van oudere woningen.

[Jopie035]

Niet echt verrassend, of nieuws maar nu ook opgepikt door de MSM.

Architecten zien werkvoorraad sterk teruglopen.

https://nos.nl/nieuwsuur/...n-ondanks-hoge-woningnood

[lasharor]

Jopie035 schreef op maandag 31 juli 2023 @ 17:16:
Niet echt verrassend, of nieuws maar nu ook opgepikt door de MSM.

Architecten zien werkvoorraad sterk teruglopen.

https://nos.nl/nieuwsuur/...n-ondanks-hoge-woningnood

Erg vage titel dit. Wat bedoelen ze specifiek met opdrachten opdrogen? Uit recente marktstudies blijkt dat er in de hele keten voldoende werk is (want, niet voldoende mensen; grote vraag etc). Bedoelen ze dan specifiek dat nieuwe opdrachten uitblijven? Ik denk dat dit vrij normaal is gezien de economische situatie en de algemene onzekerheid op de woningmarkt.

Ik werk bij een grote speler van bouwmaterialen en heb in die functie toegang tot veel marktdata. Maar, ik moet toch eerlijk toegeven dat dit vaak met elkaar botst. Ze mogen ook best een stuk specifieker zijn. Hoeveel % minder opdrachten? In welke periode?

[ Voor 10% gewijzigd door lasharor op 31-07-2023 17:27 ]

[Conrado]

lasharor schreef op maandag 31 juli 2023 @ 17:27:
Uit recente marktstudies blijkt dat er in de hele keten voldoende werk is (want, niet voldoende mensen; grote vraag etc). Bedoelen ze dan specifiek dat nieuwe opdrachten uitblijven? Ik denk dat dit vrij normaal is gezien de economische situatie en de algemene onzekerheid op de woningmarkt.

Ik werk bij een grote speler van bouwmaterialen en heb in die functie toegang tot veel marktdata. Maar, ik moet toch eerlijk toegeven dat dit vaak met elkaar botst. Ze mogen ook best een stuk specifieker zijn. Hoeveel % minder opdrachten? In welke periode?

Dat neem ik aan dat het bij jou natuurlijk nog niet aan het opdrogen is...?

Dit hoorde ik ook van mijn architect die het - voor het eerst in jaren - rustig heeft. En overigens niet alleen architecten, ik merk dat iedereen opeens tijd heeft om offerte uit te brengen. Met alle bekende 'smoesjes': Druk, druk druk, maar voor jou maak ik tijd of We plannen al in 2024, maar toevallig is een project weggeschoven.....

[alexbl69]

Conrado schreef op maandag 31 juli 2023 @ 20:44:
[...]

Dat neem ik aan dat het bij jou natuurlijk nog niet aan het opdrogen is...?

Dit hoorde ik ook van mijn architect die het - voor het eerst in jaren - rustig heeft. En overigens niet alleen architecten, ik merk dat iedereen opeens tijd heeft om offerte uit te brengen. Met alle bekende 'smoesjes': Druk, druk druk, maar voor jou maak ik tijd of We plannen al in 2024, maar toevallig is een project weggeschoven.....

Niet alleen bij jou hoor... Hoor het ook bij architecten om me heen. Hartstikke rustig. ZZP'ers hebben ze al een tijdje niet meer nodig.

[Verwijderd]

lasharor schreef op maandag 31 juli 2023 @ 17:27:
[...]


Ik werk bij een grote speler van bouwmaterialen en heb in die functie toegang tot veel marktdata. Maar, ik moet toch eerlijk toegeven dat dit vaak met elkaar botst. Ze mogen ook best een stuk specifieker zijn. Hoeveel % minder opdrachten? In welke periode?

1 op de 3 architectenbureaus/ontwerpers zou er last van hebben(volgens Nieuwsuur zonet)

[lasharor]

Conrado schreef op maandag 31 juli 2023 @ 20:44:
[...]

Dat neem ik aan dat het bij jou natuurlijk nog niet aan het opdrogen is...?

Dit hoorde ik ook van mijn architect die het - voor het eerst in jaren - rustig heeft. En overigens niet alleen architecten, ik merk dat iedereen opeens tijd heeft om offerte uit te brengen. Met alle bekende 'smoesjes': Druk, druk druk, maar voor jou maak ik tijd of We plannen al in 2024, maar toevallig is een project weggeschoven.....

In mijn specifieke tak merk je hier denk ik niet zoveel van omdat het hier voornamelijk om de residentiële markt gaat. Daarnaast zal je het effect van minder vraag bij de architecten natuurlijk veel later pas zien bij bedrijven later in de keten.

Mijn punt was dat dit bericht haaks staat op wat ik 1 maand eerder heb gelezen in andere publicaties. Daarom vraag ik mij specifiek af om hoeveel minder opdrachten het gaat. De algemene trend in Europa is dat er inderdaad minder werk vraag is maar dat er momenteel in de hele keten een enorme backlog is.

[geekeep]

lasharor schreef op maandag 31 juli 2023 @ 23:04:
[...]


In mijn specifieke tak merk je hier denk ik niet zoveel van omdat het hier voornamelijk om de residentiële markt gaat. Daarnaast zal je het effect van minder vraag bij de architecten natuurlijk veel later pas zien bij bedrijven later in de keten.

Mijn punt was dat dit bericht haaks staat op wat ik 1 maand eerder heb gelezen in andere publicaties. Daarom vraag ik mij specifiek af om hoeveel minder opdrachten het gaat. De algemene trend in Europa is dat er inderdaad minder werk vraag is maar dat er momenteel in de hele keten een enorme backlog is.

Nieuwe woningbouw ligt praktisch stil vanwege materiaal, personeel, kosten en stikstof en veel nieuwe bedrijven wachten op een stroomaansluiting (https://www.bnr.nl/nieuws...t-is-de-omgekeerde-wereld), dus bijbouwen heeft weinig.
In welke publicaties lees je berichten waarin het omgekeerde waar is?

[Ivow85]

Yaay schreef op zondag 30 juli 2023 @ 19:32:
[...]


Hebben niet juist 0-meter woningen hier meer last van? Een warmtepomp gebruikt vooral veel stroom in de winter, een traditionele gas gestookte woning heeft veel minder last van die grote stroom vraag piek in de winter.

De salderingsregeling gaat alleen niet zozeer over de pieken in de stroomvraag, maar meer over de pieken in stroomproductie. Uitgaande van hetzelfde aantal zonnepanelen op het dak in een aantal wat op een gemiddeld huis past (stuk of 10), zal een woning zonder warmtepomp juist meer nadeel ondervinden van het afschaffen van de salderingsregeling, dan de all-electric woning met warmtepomp.

Simpelweg omdat je bij de all-electric woning makkelijker je 'direct eigen verbruik' kunt verhogen door alleen al het opwarmen van je SWW-boilervat overdag te laten plaatsvinden (bijvoorbeeld start opwarmen elke dag om 11u, of nog beter PV-gestuurd). Dat is dan zomaar 2kWh per dag aan extra direct eigen verbruik. En ook in de tussen seizoenen (maart-april en september-oktober) wanneer soms best een beetje verwarming wenselijk is maar er ook nog wel redelijk wat PV productie is kun je met een warmtepomp je energieverbruik makkelijk verleggen naar de uren waarop je PV nog wat doet.

Bij grote, minder goed geïsoleerde woning die met héél veel zonnepanelen "0 op de meter" zijn geworden, wordt het inderdaad wel een stuk nadeliger.

[ Voor 7% gewijzigd door Ivow85 op 01-08-2023 06:39 ]

[dhr.robert]

In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

[alexbl69]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Zal ongetwijfeld weer het volgende doemscenario zijn, maar daar raken we zo langzamerhand aan gewend. Dus nee, ik denk niet dat dit ook maar enige impact gaat hebben.

[SilverMane]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Ze kunnen het weer nog niet eens paar dagen goed vooruit voorspellen maar dat is verder geen belemmering om aan dit huzarenstukje te werken.

[XFlame]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Ik kan de bronnen helaas niet meer vinden, maar ik meen dat er organisaties al hebben geadviseerd niet meer in de Randstad te bouwen, gezien de stijgende zeespiegel.

Zou op zich geen slecht idee zijn. Wonen in het oosten waar het vaak droog is en landbouw lastiger is en wordt, en dan de landbouw in het westen, waardoor de impact van overstromingen kleiner is.

[Jopie035]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Hittestress, bodemverzakking, overstromingsgevaar, uitdroging bodem (funderingsproblemen) gaan in de toekomst zeker van invloed zijn, maar nog niet op korte termijn.

Voor huizen in gebieden met overstromingsgevaar is het recentelijk onderzocht en de prijzen van die huizen zijn niet lager dan die op veilige plekken.

Maar goed, tot voor kort deed energielabel er ook nauwelijks toe, ook al waren er genoeg argumenten waarom het wel van invloed zou moeten zijn.

[Meethenoob]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Jazeker, alleen duurt dit hier iets langer voordat het zichtbaar word. ( het ijs is nog niet genoeg gesmolten )

in de toekomst Tilburg aan zee?

https://edition.cnn.com/i...ification-cnnphotos-invs/

Leuk linkje, wat in Amerika al even bezig is ivm klimaat verandering.

High ground, high prices

[Fraggert]

Jopie035 schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 08:40:
[...]


Voor huizen in gebieden met overstromingsgevaar is het recentelijk onderzocht en de prijzen van die huizen zijn niet lager dan die op veilige plekken.

Maar goed, tot voor kort deed energielabel er ook nauwelijks toe, ook al waren er genoeg argumenten waarom het wel van invloed zou moeten zijn.

eigenlijk ook wel logisch....als je uit 100+ woningen kunt kiezen dan kun je steeds kritischer kijken.

wordt je lijstje door een krap aanbod niet groter dan 3 dan heb je het er maar mee te doen.

Je moet toch ergens wonen, dan maar Label G en sparen voor woningverbetering op de langere termijn.

[Get!em]

dhr.robert schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 20:51:
In oktober zal het knmi diverse klimaatscenario's voor Nederland presenteren: https://www.knmi.nl/produ...le-klimaatscenario-s-2023

Verwachten jullie dat dit nog impact zou kunnen hebben op de huizenprijzen in bepaalde regio's? Wellicht wat vergezocht maar zelf heb ik het vermoeden dat dit steeds relevanter gaat worden.

Ja, het gaat invloed hebben, maar pas als het gevoeld gaat worden: dus ofwel financieel, ofwel door daadwerkelijke schade (bijv overstromingen of droogte schade).
Financieel kan het al gevoeld worden als er bijv verzekeringen en hypotheken duurder worden voor minder ideale plekken. En ja, daar zijn verzekeraars en hypotheek verstrekkers al mee bezig met doorrekenen op basis van de klimaatkaarten en postcode gebieden.

https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/

Als voorbeeld: pak je "grondwater overlast" bij klimaatscenario "2050 hoog" , dan zullen bepaalde postcodes in bijvoorbeeld Apeldoorn een vlaggetje krijgen en elk huis met bijv een kelder zal een hogere verzekeringspremie hebben.

Of bijv bodemdaling tot 2050, regio Delft Pijnacker Berkel en Rodenrijs. Ongeacht klimaatscenario gaat er op een heel aantal postcodes nog eens 10-40cm daling plaatsvinden. Met dus gevolgen voor riolering, gasaansluiting etc.. gemeentelijke kosten, dus gemeentelijke belastingen gaan er omhoog.
(en ja, op dit moment worden in die regio al meerdere wijken compleet opnieuw van infrastructuur voorzien tussen de huizen: eerst alle bomen kappen, dan alle straten eruit, dan nieuwe riolering, gas, etc, dan ophogen met zand, en dan weer alle straten erin.)
Al deze mensen hebben niet voor de lol een trappetje in hun tuin: https://www.google.nl/map...56!9m2!1b1!2i36?entry=ttu
Bouwjaar 2010-2012: https://www.google.nl/map...92!9m2!1b1!2i36?entry=ttu
Beide effecten ook te zien via kaartlaag "Risico verschilzetting"

En zoals we natuurlijk van Limburg geleerd hebben, ook de hogere gebieden ontkomen niet: kaartlaag overstromingsdiepte bij bui 70mm, treft vooral de wat meer "hogere" gebieden met een wat heuveliger landschap.

Overigens, klimaatscenario's van KNMI voor NL worden verwacht in oktober 23, maar de hierboven gelinkte klimaatatlas wordt pas bijgewerkt als de scenario's in de modellen zit en die modellen weer een kaart hebben geproduceerd. Dus dan zijn we weer een jaar verder voordat je per postcode kunt zien wat de invloed is, laat staan dat je het ook echt kunt doorrekenen per huis.

[ Voor 11% gewijzigd door Get!em op 02-08-2023 10:50 ]

[Señor Sjon]

Geen enkel effect. Een paar mensen zullen zich er zorgen over maken, maar in de regel zijn die toch risicoavers en zullen niet snel gaan driftig gaan bieden. Top 3 blijft locatie, locatie en locatie.

[Jopie035]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 11:49:
Geen enkel effect. Een paar mensen zullen zich er zorgen over maken, maar in de regel zijn die toch risicoavers en zullen niet snel gaan driftig gaan bieden. Top 3 blijft locatie, locatie en locatie.

Klopt (vooralsnog)... huizen langs de rivier zijn duurder dan die op een veilige plek net iets verderop.

[Shadowhawk00]

Ivow85 schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 06:37:

Simpelweg omdat je bij de all-electric woning makkelijker je 'direct eigen verbruik' kunt verhogen door alleen al het opwarmen van je SWW-boilervat overdag te laten plaatsvinden (bijvoorbeeld start opwarmen elke dag om 11u, of nog beter PV-gestuurd). Dat is dan zomaar 2kWh per dag aan extra direct eigen verbruik. En ook in de tussen seizoenen (maart-april en september-oktober) wanneer soms best een beetje verwarming wenselijk is maar er ook nog wel redelijk wat PV productie is kun je met een warmtepomp je energieverbruik makkelijk verleggen naar de uren waarop je PV nog wat doet.

Leuk in theorie maar lang niet alle warmtepompen zijn zo makkelijk te configureren of zijn op het niveau dat je dit makkelijk kan aansluiten. Net zoals een CV zit er niet heel veel connectivity in die dingen.
Dus ja in theorie kan het wel maar dan zal je wel heel veel maatwerk en hobby tijd erin moeten steken ( als de fabrikant de specificaties al vrij wil geven ) om te zorgen dat het kan.
Net zoals je met een electrische auto natuurlijk altijd kan opladen overdag behalve dat je dan vaak toch op je werk zit.

[rube]

SilverMane schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 22:42:
[...]
Ze kunnen het weer nog niet eens paar dagen goed vooruit voorspellen maar dat is verder geen belemmering om aan dit huzarenstukje te werken.

Ik dacht dat het ondertussen wel algemeen bekend is dat het weer niet gelijk is aan klimaat.

Mijn verwachting: voor sommige type huizen en/of locaties maakt het allemaal niets uit. Voor mindere locaties, standaard huizen gaat het langzaam maar zeker echt wel uitmaken want hogere energielasten, minder comfortabel.

[vacuumcleaner]

Funda is weer bijgewerkt. Amsterdam (West) zit weer in de lift.

[Conrado]

Idem hier in het Zuiden, +0,5%. Ook de interesse-index neemt weer toe.

[Charly]

Iets andere invalshoek. Aardig artikel over de kwaliteit van nieuwbouw en architectuur...


Behalve kwantitatief is de wooncrisis het afgelopen decennium ook kwalitatief geworden. Niet alleen worden er nu al vijfentwintig jaar lang veel te weinig nieuwe woningen gebouwd en is er geen enkel uitzicht op verbetering, maar ook zijn veel van de gebouwde woningen steeds kleiner en armzaliger geworden, stelden ze vast.


https://www.nrc.nl/nieuws...neoliberale-mens-a4171082

Leidt liberalisering van de woningmarkt uiteindelijk tot "communistische" woonvormen?

[Sport_Life]

vacuumcleaner schreef op woensdag 2 augustus 2023 @ 20:45:
Funda is weer bijgewerkt. Amsterdam (West) zit weer in de lift.

Hier ook omhoog (regio Utrecht).
Blijf het toch bijzonder vinden dat het nu al 3 maanden stijgt. Op basis van 1x 'goede' kwartaal cijfers.
Sinds het hoogtepunt is er wel 8% vanaf, dat komt dan weer redelijk overeen met de nvm cijfers.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 03-08-2023 09:29 ]

[Shadowhawk00]

Sport_Life schreef op donderdag 3 augustus 2023 @ 09:27:
[...]

Hier ook omhoog (regio Utrecht).
Blijf het toch bijzonder vinden dat het nu al 3 maanden stijgt. Op basis van 1x 'goede' kwartaal cijfers.
Sinds het hoogtepunt is er wel 8% vanaf, dat komt dan weer redelijk overeen met de nvm cijfers.

Een groot deel van de markt is sentiment. Als er 1x goede cijfers zijn dan wil iedereen toch weer snel kopen want de prijzen gaan omhoog en de hypotheek word ook weer duurder dus nu of nooit.

Dat is ook zo gevaarlijk met de media in dit verhaal, een aantal slechte verhalen over de markt en het kan zomaar inzakken, een aantal goede verhalen en het zit in de lift.

Dit natuurlijk naast het feit dat je een woning nodig hebt ( koop/huur ) en dat er nog altijd veel te weinig woningen gebouwd worden