Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[RemcoDelft]

kx22 schreef op zondag 16 april 2023 @ 16:30:
[...]


Nee, het is keuze 1: leeg laten (dat vinden de meesten hier niet erg blijkbaar)
of keuze 2: tijdelijk iemand erin laten, totdat het verkocht is.

Keuze 3: een leegstandsbelasting invoeren. Het eerste jaar 1% van de WOZ-waarde per maand, en elk jaar later komt daar 1% bij.

[kx22]

RemcoDelft schreef op zondag 16 april 2023 @ 16:54:
[...]

Keuze 3: een leegstandsbelasting invoeren. Het eerste jaar 1% van de WOZ-waarde per maand, en elk jaar later komt daar 1% bij.

Dus jij wilt dat iedereen die gaat verhuizen en zijn huis even niet kan verkopen 1% van de WOZ waarde per maand gaat aftikken? (al gauw 4.000 euro). Nou veel succes met de huizenmarkt. Gaat niemand meer verhuizen.

[aljooge]

kx22 schreef op zondag 16 april 2023 @ 16:30:
[...]


Nee, het is keuze 1: leeg laten (dat vinden de meesten hier niet erg blijkbaar)
of keuze 2: tijdelijk iemand erin laten, totdat het verkocht is.

Uiteindelijk is keuze 2 ook geen geweldige oplossing.
Want huurder zit er waarschijnlijk goedkoop in en zal zeker geen moeite doen om het huis mooi/netjes of dergelijk achter te laten, gezien de onzekerheid.
Slechte staat van woning is gewoon minder waarde van huis.

Maar termen als iemand dakloos maken is natuurlijk overtrokken. Als jij een tijdelijke contract tekent voor een huurhuis van 12 maanden, ga je ook niet aan het eind tegen de eigenaar zeggen: nu maak jij mij dakloos.

Die huurder kan ook even met zichzelf in de knoop zitten, ziek zijn, of terminaal zijn. Wat jij wil is iemand eruit zetten als jij dat wil, ongeacht of dat de huurder niet uitkomt. Als die huurder na jouw huur niets kan vinden omdat je eenzijdig het contract hebt opgezegd, dan heb je iemand dakloos gemaakt. Ik kan er niets anders van maken.

[Stoney3K]

kx22 schreef op zondag 16 april 2023 @ 17:23:
[...]


Dus jij wilt dat iedereen die gaat verhuizen en zijn huis even niet kan verkopen 1% van de WOZ waarde per maand gaat aftikken? (al gauw 4.000 euro). Nou veel succes met de huizenmarkt. Gaat niemand meer verhuizen.

Dat kun je natuurlijk laten gelden voor iedereen die niet zelf in het verkochte huis woont.

En laten we die leegstandsbelasting dan gelijk invoeren voor kantoren en industriepanden...

Dan is het concept 'vastgoed puur als beleggen' ineens een stuk minder rendabel.

[Hielko]

Stoney3K schreef op zondag 16 april 2023 @ 20:28:
[...]


Dat kun je natuurlijk laten gelden voor iedereen die niet zelf in het verkochte huis woont.

En laten we die leegstandsbelasting dan gelijk invoeren voor kantoren en industriepanden...

Dan is het concept 'vastgoed puur als beleggen' ineens een stuk minder rendabel.

Nou, je pand leeg laten staan is over het algemeen echt niet zo rendabel. Daar is al een heel stevige financiële prikkel voor.

[Napo]

RemcoDelft schreef op zondag 16 april 2023 @ 16:54:
[...]

Keuze 3: een leegstandsbelasting invoeren. Het eerste jaar 1% van de WOZ-waarde per maand, en elk jaar later komt daar 1% bij.

Puur uit intresse, ga je die belasting dan ook heffen over woningen waar niemand ingeschreven staat? Zoals bijvoorbeeld een pied-a-terre?

[twain4me]

aljooge schreef op zondag 16 april 2023 @ 18:13:
[...]


Die huurder kan ook even met zichzelf in de knoop zitten, ziek zijn, of terminaal zijn. Wat jij wil is iemand eruit zetten als jij dat wil, ongeacht of dat de huurder niet uitkomt. Als die huurder na jouw huur niets kan vinden omdat je eenzijdig het contract hebt opgezegd, dan heb je iemand dakloos gemaakt. Ik kan er niets anders van maken.

het is gewoon zekerheid/veiligheid die een maatschapij laat floreren. dat is ooit begonnen met wetten tegen diefstal etc. zodat je niet altijd bij je spullen hoefde te blijven en gewoon kon gaan werken en dat is ook de zekerheid dat je "morgen" nog een huis hebt. opzich kan het best een toevoeging zijn om tijdelijke verhuur te hebben in een markt, maar die van ons is daar te verknipt voor.

[Conrado]

Vinny1 schreef op zondag 16 april 2023 @ 14:22:
Ja want je gaat ook echt voor paar maanden huren.
...
Je gaat niet elke paar maanden of zelfs elk jaar weer even verkassen. Daarom hebben we huurbescherming.

Daar heb je helemaal gelijk in. Huren is ook niet 'minder' dan koop, het simpelweg een andere dienst. En huurbescherming is een groot goed.

Echter, wetgeving moet wel in balans zijn, en op dit moment ligt de nadruk teveel op de beschermende kant. Dat is prima voor grote verhuurorganisaties, maar een ramp voor een particuliere verhuurder met één pand. Die kan door een huurder 'gegijzeld' worden, en dat is ook niet de bedoeling.

[Masvic]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:49:
[...]
maar een ramp voor een particuliere verhuurder met één pand.

Je kunt je afvragen wat het bestaansrecht van dit soort verhuurders is. Supermarkten zijn ook grotendeels geconsolideerd, t.o.v. de super van het gezinnetje om de hoek. Dit is een voordeel voor klanten want hun boodschappen worden in de regel goedkoper. Iets met schaalvordeel enzo.

[ Voor 5% gewijzigd door Masvic op 17-04-2023 09:55 ]

[Masvic]

Hielko schreef op zondag 16 april 2023 @ 20:34:
[...]

Nou, je pand leeg laten staan is over het algemeen echt niet zo rendabel. Daar is al een heel stevige financiële prikkel voor.

Iig in de VS laten verhuurders soms panden leegstaan ipv voor een lagere huur aanbieden, omdat hun hypotheek dan opnieuw gewaardeerd wordt (het onderpand is immers minder waard geworden) en ze onder water komen te staan.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 16:16:
[...]

Wat een onzalig idee. Waar moet die huurder dan heen als er nauwelijks beschikbare (huur-)woningen zijn?

Dat wordt in de toekomst als je van een huurder af wil dus een afweging tussen oprotpremie betalen en de overdrachtsbelasting als je de woning aan een stroman verkoopt.

Maar dit willen we toch juist, dat verhuurders de woning verkoopt zodat de prijzen van koopwoningen dalen.
Daarom dat we allemaal regels willen om verhuurders het leven duurder te maken. Je kan niet mensen gaan stimuleren om te verkopen en dan zeggen O ja dat mag dus niet he.

Bovendien als de koper er zelf in moet gaan wonen voor X jaar en daar dus ook ingeschreven moet zijn dan dek je het hele idee van een stroman om van een vervelende huurder af te komen ook gewoon af.

Masvic schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:53:
[...]

Je kunt je afvragen wat het bestaansrecht van dit soort verhuurders is. Supermarkten zijn ook grotendeels geconsolideerd, t.o.v. de super van het gezinnetje om de hoek. Dit is een voordeel voor klanten want hun boodschappen worden in de regel goedkoper. Iets met schaalvordeel enzo.

Andersom kan je je ook afvragen wat de toegevoegde waarde voor onze maatschappij is als we elke maand een groot bedrag overmaken naar het buitenland. Kleine verhuurders met 1 of 2 panden hebben het gewoon als aanvulling op het inkomen dus het geld word wel gewoon in nederland uitgegeven.

Met huizen heb je geen echte schaal voordeel. Eerder het tegenovergestelde, een pand verhuren kan je er gewoon bij doen. Maar bij een grote organisatie moet je wel weer mensen aannemen, administratie, bouwkundigen, managementlagen dat kost ook veel geld.

Rubbergrover1 schreef op zondag 16 april 2023 @ 11:28:
[...]

Waarom? Een vastgoedinvestering zou sowieso een langetermijn investering voor enkele decennia moeten zijn. Dan zou een huurder die 30 jaar blijft zitten ook geen probleem moeten zijn.

Bovendien heb je altijd de mogelijkheid om een woning met verhuurder te verkopen. Waarbij verkoopprijs en huur in verhouding staan, net als toen je begon met verhuren. Dat zou dus helemaal geen probleem moeten zijn.

Alleen: de speculanten willen liever daar bovenop nog meer extra rendement boeken en het vrij van huur verkopen. Het voorstel komt er dus eigenlijk op neer dat de eerste levensbehoefte van de zekerheid van een dak boven het hoofd voor de bewoner, wordt ingeruild voor wat extra rendement voor de eigenaar. Dat is niet wat mijn voorkeur heeft.

Alleen bij langetermijn investeringen horen ook langetermijn regels. Nu de overheid ineens de regelgeving aanpast waardoor verhuren ineens veel minder of zelfs niet rendabel is vervalt ook het hele langetermijn deel.
Als de overheid gewoon een keer zou stoppen met de markt verder te verzieken dan hadden we dit probleem niet gehad en niet een veel groter probleem over 5 jaar.
Wat denk je dat er nu gaat gebeuren, alles behalve sociale huur gaat de markt uit zo snel ze kunnen. Succes met nog een huurwoning krijgen straks, als je nu zit heb je geluk maar zodra iemand de huurwoning verlaat gaat die de verkoop in.

Met de gestegen WOZ waarde waar je belasting over betaald maar de beperkte huur is een woning in verhuurde staat straks nog geen 50% van de WOZ waarde waard. Dus ergens logisch dat de overheid nu regels maakt om de zorgen dat verhuurders kunnen verkopen.

Beter zou het zijn als de overheid stopt met nieuwe ideeen en de problemen gaat oplossen die ze zelf veroorzaakt hebben.

[ Voor 67% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-04-2023 10:19 ]

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:49:
[...]

Daar heb je helemaal gelijk in. Huren is ook niet 'minder' dan koop, het simpelweg een andere dienst. En huurbescherming is een groot goed.

Echter, wetgeving moet wel in balans zijn, en op dit moment ligt de nadruk teveel op de beschermende kant. Dat is prima voor grote verhuurorganisaties, maar een ramp voor een particuliere verhuurder met één pand. Die kan door een huurder 'gegijzeld' worden, en dat is ook niet de bedoeling.

Ook als particulier weet je dat verhuur een langetermijn investering is. De keus voor de aanschaf van een verhuurpand zou daarom ook een keus voor de langere termijn moeten zijn. Waarbij het juist ook een voordeel kan zijn dat een huurder lang blijft zitten, omdat je dan niet te maken hebt met de extra kosten en inspanningen om een nieuwe huurder te vinden.

Dat sommige verhuurders het een 'ramp' vinden als iemand lang blijft zitten heeft vooral te maken met de attitude van die verhuurder.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:06:
[...]


Maar dit willen we toch juist, dat verhuurders de woning verkoopt zodat de prijzen van koopwoningen dalen.
Daarom dat we allemaal regels willen om verhuurders het leven duurder te maken. Je kan niet mensen gaan stimuleren om te verkopen en dan zeggen O ja dat mag dus niet he.

Nee, dat willen "we" helemaal niet. "We" willen vooral niet dat speculanten woningen opkopen om ze vervolgens aan een totaal andere inkomensgroep te verhuren.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:06:
[...]


Andersom kan je je ook afvragen wat de toegevoegde waarde voor onze maatschappij is als we elke maand een groot bedrag overmaken naar het buitenland. Kleine verhuurders met 1 of 2 panden hebben het gewoon als aanvulling op het inkomen dus het geld word wel gewoon in nederland uitgegeven.

Met huizen heb je geen echte schaal voordeel. Eerder het tegenovergestelde, een pand verhuren kan je er gewoon bij doen. Maar bij een grote organisatie moet je wel weer mensen aannemen, administratie, bouwkundigen, managementlagen dat kost ook veel geld.

Wat een gelul, maar goed jij bent zelf ook verhuurder toch?

Als die kleine verhuurders geen huizen zouden verhuren, misschien zouden ze dan op een andere manier voor (meer) toegevoegde waarde aan onze economie zorgen? Of zouden ze allemaal in de bijstand gaan? Je argument "of kleine verhuurder, of groot bedrijf en geld naar het buitenland" slaat nergens op.

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:24:
[...]
Wat een gelul, maar goed jij bent zelf ook verhuurder toch?

Als die kleine verhuurders geen huizen zouden verhuren, misschien zouden ze dan op een andere manier voor (meer) toegevoegde waarde aan onze economie zorgen? Of zouden ze allemaal in de bijstand gaan? Je argument "of kleine verhuurder, of groot bedrijf en geld naar het buitenland" slaat nergens op.

Ik verhuur 1 appartement omdat ik die 8 jaar geleden niet kon verkopen. Beter verhuren dan leegstand toch?
En ondanks dat het boven de liberalisatiegrens zit houd ik het puntensysteem ongeveer aan.

Betekend niet dat ik niet gewoon een baan heb, alleen kan ik nu overwegen om mijn huidige carriere te verwisselen voor een baan in het onderwijs. Iets wat natuurlijk helemaal niet sociaal wenselijk is met het huidige leraren overschot.

Als die woning door buitenlandse investeerders gekocht was dan was die winst elke maand gewoon verdwenen.

Jou argument supermarkt is meer gelul. Op de markt en direct van boeren kopen scheelt je veel geld. Dus je schaalvergroting werkt alleen maar tegen de consument.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-04-2023 10:32 ]

[No Hands]

Masvic schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:53:
[...]

Je kunt je afvragen wat het bestaansrecht van dit soort verhuurders is. Supermarkten zijn ook grotendeels geconsolideerd, t.o.v. de super van het gezinnetje om de hoek. Dit is een voordeel voor klanten want hun boodschappen worden in de regel goedkoper. Iets met schaalvordeel enzo.

Voordeel voor klanten? dat we allemaal dezelfde troep moeten eten en dat een paar enorme bedrijven de prijzen bepalen waardoor alle toeleveranciers maar moeten mee doen anders is er geen brood meer te verdienen?
Alle verhalen hebben minimaal twee kanten he.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:20:
Ook als particulier weet je dat verhuur een langetermijn investering is. De keus voor de aanschaf van een verhuurpand zou daarom ook een keus voor de langere termijn moeten zijn.

Particulieren met één pand zijn niet echte investeerders, anders hadden ze er wel meer. Tegelijkertijd is maar de vraag of ze een pand aangeschaft hebben, of er - door omstandigheden - eentje beschikbaar hebben.

Masvic schreef op maandag 17 april 2023 @ 09:53:
Je kunt je afvragen wat het bestaansrecht van dit soort verhuurders is.

Ja, vergelijk het met ZZP'ers, ook daarbij kun je dat bij een groep afvragen. Kennelijk is de groep significant, anders wordt er geen speciale wetgeving voor bedacht. Tenzij het een politiek luchtballonnetje voor de achterban is.

[lindseysew]

*knip* verkeerde topic!

[ Voor 94% gewijzigd door lindseysew op 17-04-2023 10:38 ]

[Bard1982]

Vergeten we niet de investeringen die huurders in hun woning doen (gordijnen, tuin, zonnescherm, airco, etc). Met een eenzijdige mogelijke opzegging van de verhuurder zou je dat zomaar kwijt zijn.

Bovendien is het onmenselijk om mensen zomaar op straat te zetten. Als een verhuurder wil verkopen, kan dat prima. Woning inclusief het huurcontract aan een andere verhuurder.

[Napo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:06:

Met huizen heb je geen echte schaal voordeel. Eerder het tegenovergestelde, een pand verhuren kan je er gewoon bij doen. Maar bij een grote organisatie moet je wel weer mensen aannemen, administratie, bouwkundigen, managementlagen dat kost ook veel geld.

Dat lijkt me nogal een vertekening van de werkelijkheid, bij een paar woningen ga je relatief snel naar het uitbesteden van werkzaamheden terwijl je dat wellicht wel zelf kan doen als je een groot genoeg aantal woning hebt.

Zo ook met leegstand, met veel woningen kan je de gederfde inkomsten opvangen omdat niet direct een groot percentage leeg staat, bij een enkele woning droogt de inkomstenkant bijzonder snel op / is de impact significant.

[MXMaster]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:06:
Alleen bij langetermijn investeringen horen ook langetermijn regels. Nu de overheid ineens de regelgeving aanpast waardoor verhuren ineens veel minder of zelfs niet rendabel is vervalt ook het hele langetermijn deel.
Als de overheid gewoon een keer zou stoppen met de markt verder te verzieken dan hadden we dit probleem niet gehad en niet een veel groter probleem over 5 jaar.
Wat denk je dat er nu gaat gebeuren, alles behalve sociale huur gaat de markt uit zo snel ze kunnen. Succes met nog een huurwoning krijgen straks, als je nu zit heb je geluk maar zodra iemand de huurwoning verlaat gaat die de verkoop in.

Krijg toch het gevoel dat het nu allemaal heel mooi samenkomt voor de verhuurders. Enerzijds de markt (rente op de lening) die huren minder rendabel maakt, anderzijds de overheid die wat maatregelen treft. Van jarenlang bijna gratis geld naar 6%+ betalen voor de financiering maakt het inderdaad lastig om een mooi rendement te behalen. Dat de overheid nu wat maatregelen treft komt goed uit voor verhuurders, kun je die gewoon de schuld geven voor je iets minder goed uitgepakte belegging.

Jaarcontracten eruit is echt een prima maatregel, werden te vaak ingezet als stok achter de deur voor als een huurder lastig doet bij de huurcommissie in een woning met een te hoge prijs. Box 3 aanpassingen zie ik ook geen problemen, wil je verhuren, maak er een bedrijf van in de vorm van een BV en je bent uit box 3. Nadeel van een BV is wel dat je over werkelijk rendement belasting gaat betalen, wat de afgelopen jaren altijd hoger heeft gelegen dan het fictieve in box 3. Na jaren vrijwel onbelast rendement in box 3 door de hefboom mag er ook wel een keer een beetje belasting worden afgetikt.

[Shadowhawk00]

MXMaster schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:55:
Krijg toch het gevoel dat het nu allemaal heel mooi samenkomt voor de verhuurders. Enerzijds de markt (rente op de lening) die huren minder rendabel maakt, anderzijds de overheid die wat maatregelen treft. Van jarenlang bijna gratis geld naar 6%+ betalen voor de financiering maakt het inderdaad lastig om een mooi rendement te behalen. Dat de overheid nu wat maatregelen treft komt goed uit voor verhuurders, kun je die gewoon de schuld geven voor je iets minder goed uitgepakte belegging.

Jaarcontracten eruit is echt een prima maatregel, werden te vaak ingezet als stok achter de deur voor als een huurder lastig doet bij de huurcommissie in een woning met een te hoge prijs. Box 3 aanpassingen zie ik ook geen problemen, wil je verhuren, maak er een bedrijf van in de vorm van een BV en je bent uit box 3. Nadeel van een BV is wel dat je over werkelijk rendement belasting gaat betalen, wat de afgelopen jaren altijd hoger heeft gelegen dan het fictieve in box 3. Na jaren vrijwel onbelast rendement in box 3 door de hefboom mag er ook wel een keer een beetje belasting worden afgetikt.

Het is gewoon een overheids aanpassinge die veel te laat komt waardoor hij zeer ongunstig uitvalt.

Box3 word interressant, want de BD gaat uit van een fictief rendement, de overheid maximaliseert het rendement op een lager getal.
Voor de rechter gaat de BD dat natuurlijk nooit winnen.
Wij stellen dat jij een rendement haalt waarvan we weten dat het niet klopt en wat ook nog eens onwettig zou zijn maar toch houden wij vol aan dat getal.

Maar in Box3 mag je ook je schulden aftrekken, dus met wat creatief boekhouden houd je dan niets meer over om belasting over te betalen. Het rendement was overigens altijd al belast, maar je vergeet ook dat je onderhoud ook niet mag aftrekken.
Maar op zich is het wel een aardige constructie, BV oprichten, woning in BV zetten met een schuld naar jou toe en dan gewoon de rente zo zetten dat de BV 0 winst maakt. En jij betaald alleen Box3 rendement.

[MXMaster]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 11:05:
[...]
Het rendement was overigens altijd al belast, maar je vergeet ook dat je onderhoud ook niet mag aftrekken.

Met rendement bedoel ik zowel de (ongerealiseerde) waardestijging als de huurinkomsten. Zeker de ongerealiseerde waardestijging van de afgelopen jaren ligt ver boven welk fictief rendement dan ook.

Als ik voor €200.000 een huisje koop met €160.000 hypotheek a 2,0% erop (kan nu niet meer, maar 1,5 jaar geleden nog wel) en ik pak een waardestijging van 10%, in de goede jaren in Amsterdam niet ongebruikelijk, dan is mijn werkelijke rendement €20.000 - €3200 (2% rente) = €16.800. In procenten over mijn eigen inbreng (€40.000) is dat bijna 50% rendement. En dan heb ik nog niet eens iets van huurinkomsten meegenomen. Geen enkel fictief percentage wat de afgelopen jaren is gebruikt komt in de buurt van die 50%.

Als dit mijn enige box 3 spul is zou het belastingvrij zijn geweest nog ook.

Als we uitgaan van het oude schijven systeem wat we hiervoor hadden dan was de aanname in schijf 2 bijvoorbeeld een rendement van 4,366% en daar dan 31% belasting over. Ik kom dan uit op €40.000 * 4,366% * 31% = €541 belasting over €16.800 rendement. Peanuts.

[jeroenkb]

MXMaster schreef op maandag 17 april 2023 @ 12:11:
[...]


Met rendement bedoel ik zowel de (ongerealiseerde) waardestijging als de huurinkomsten. Zeker de ongerealiseerde waardestijging van de afgelopen jaren ligt ver boven welk fictief rendement dan ook.

Precies.

Denk dat een hoop particuliere verhuurders voor de beeldvorming even de waardestijging van de afgelopen jaren buiten beschouwing willen laten in de hele rendementsdiscussie.

[Celebithil]

Als ik voor €200.000 een huisje koop met €160.000 hypotheek a 2,0% erop (kan nu niet meer, maar 1,5 jaar geleden nog wel) en ik pak een waardestijging van 10%, in de goede jaren in Amsterdam niet ongebruikelijk, dan is mijn werkelijke rendement €20.000 - €320 (2% rente) = €19.680.

Niet dat het je argument onderuit haalt, maar je moet wel goed rekenen. 2% rente van 160.000 is 3200, niet 320, dus je rendement is maar 20.000 - 3200 = 16.800.

[Conrado]

Bard1982 schreef op maandag 17 april 2023 @ 10:43:
Bovendien is het onmenselijk om mensen zomaar op straat te zetten. Als een verhuurder wil verkopen, kan dat prima. Woning inclusief het huurcontract aan een andere verhuurder.

Dat is ook niet de strekking van het voorstel: men wil de tijdelijke huurcontracten verbannen, maar willen wel een oplossing voor de kleine verhuurders. Die willen gewoon een huis kunnen verkopen, niet een investeringspand.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 12:35:
[...]

Dat is ook niet de strekking van het voorstel: men wil de tijdelijke huurcontracten verbannen, maar willen wel een oplossing voor de kleine verhuurders. Die willen gewoon een huis kunnen verkopen, niet een investeringspand.

Dan had die kleine verhuurder er niet voor moeten kiezen om dat huis 'om te zetten' naar een investeringspand.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:09:
[...]

Dan had die kleine verhuurder er niet voor moeten kiezen om dat huis 'om te zetten' naar een investeringspand.

Die keuze is niet altijd bewust gemaakt. Als je tijdens de vorige crisis je woning onder water had staan en je bent gaan samenwonen bijvoorbeeld.
Heb je 3 keuzes.
Verkopen en met een restschuld zitten
Leeg laten staan
Verhuren

Optie 1 is niet handig voor de verkoper.
Optie 2 is maatschappelijk niet wenselijk dus dat moeten we niet als beste optie willen zien.
Optie 3 is maatschappelijk het meest wenselijk maar zorgt er nu dus voor dat die persoon een probleem heeft.

Dus eigenlijk ga je indirect iemand bestraffen omdat hij een keuze heeft gemaakt op basis van regels die veranderd worden en wel het maatschappelijk wenselijke heeft gedaan.

Je kan even goed zeggen, dan hadden de mensen die nu huren maar een woning moeten kopen de vorige crisis dan hadden ze ook geen probleem gehad. Dat is even belachelijke stelling.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-04-2023 13:14 ]

[MXMaster]

Celebithil schreef op maandag 17 april 2023 @ 12:15:
[...]


Niet dat het je argument onderuit haalt, maar je moet wel goed rekenen. 2% rente van 160.000 is 3200, niet 320, dus je rendement is maar 20.000 - 3200 = 16.800.

Nog niet helemaal bij op deze maandagochtend, heb het aangepast, thanks! Blijft een hoop rendement met weinig belasting. En dan te bedenken dat dit exclusief huurinkomsten is, uiteraard moet je nog wat belasting en onderhoud wegstrepen tegen de huurinkomsten.

Wat de afgelopen jaren gebeurde was natuurlijk die overwaarde zo snel mogelijk herfinancieren en weer 2 nieuwe pandjes kopen. Die 2 nieuwe worden er 4, etc.. Met die 6% rente en stagnatie van de huizenprijzen van nu stopt die sneeuwbal wel even en dat doet pijn bij sommigen.

[ Voor 4% gewijzigd door MXMaster op 17-04-2023 13:20 ]

[xiangpo]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 12:35:
[...]

Dat is ook niet de strekking van het voorstel: men wil de tijdelijke huurcontracten verbannen, maar willen wel een oplossing voor de kleine verhuurders. Die willen gewoon een huis kunnen verkopen, niet een investeringspand.

Je bedoelt iedereen die hun oude huis heeft aangehouden voor de verhuur wanneer ze een nieuwe hebben gekocht?

Iedereen dacht mooi van een dubbele waardestijging te kunnen genieten terwijl huurders de hypotheek zouden afbetalen. Nu het even wat minder gaat, moeten we iedereen dit bewust dit risico heeft genomen zielig vinden?

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:21:
[...]


Je bedoelt iedereen die hun oude huis heeft aangehouden voor de verhuur wanneer ze een nieuwe hebben gekocht?

Iedereen dacht mooi van een dubbele waardestijging te kunnen genieten terwijl huurder de hypotheek zouden afbetalen. Nu het even wat minder gaat, moeten we iedereen dit bewust dit risico heeft genomen zielig vinden?

Dat lijkt me ook erg lastig aangezien veel hypotheek contracten verhuur helemaal niet toestaan.
Die mensen hebben het dus erg gemakkelijk, de bank zal het pand verkopen en het huurcontract nietig laten verklaren omdat het tegen een ouder contract ingaat.

[Bard1982]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:13:
[...]


Die keuze is niet altijd bewust gemaakt. Als je tijdens de vorige crisis je woning onder water had staan en je bent gaan samenwonen bijvoorbeeld.
Heb je 3 keuzes.
Verkopen en met een restschuld zitten
Leeg laten staan
Verhuren

Optie 1 is niet handig voor de verkoper.
Optie 2 is maatschappelijk niet wenselijk dus dat moeten we niet als beste optie willen zien.
Optie 3 is maatschappelijk het meest wenselijk maar zorgt er nu dus voor dat die persoon een probleem heeft.

Dus eigenlijk ga je indirect iemand bestraffen omdat hij een keuze heeft gemaakt op basis van regels die veranderd worden en wel het maatschappelijk wenselijke heeft gedaan.

Je kan even goed zeggen, dan hadden de mensen die nu huren maar een woning moeten kopen de vorige crisis dan hadden ze ook geen probleem gehad. Dat is even belachelijke stelling.

Bij optie 3 kan hij het verhuurde pand toch nog steeds verkopen als hij er vanaf wil?

[Shadowhawk00]

Bard1982 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:23:
[...]


Bij optie 3 kan hij het verhuurde pand toch nog steeds verkopen als hij er vanaf wil?

Verhuurde pand levert veel minder op, Dan ga je dus terug naar optie 1.
Tenzij je kan verkopen en de huurders eruit zijn of met die nieuwe regel de koper het pand zelf mag gaan bewonen.

Maar daar zijn veel mensen hier op tegen want als je verhuurd dan zit je eraan vast tot de huurder wat anders wilt of het kost je veel geld. Want als je verhuurd dan ben je per definitie slecht.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:13:
[...]
Je kan even goed zeggen, dan hadden de mensen die nu huren maar een woning moeten kopen de vorige crisis dan hadden ze ook geen probleem gehad. Dat is even belachelijke stelling.

Dan ga je er vanuit dat iedereen die keus heeft. En een van de grote problemen is juist dat er een hoop huurders zijn die die keus niet hebben. En die, als ze straks het huis uit worden gegooid, ook nergens terecht kunnen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:22:
[...]


Dat lijkt me ook erg lastig aangezien veel hypotheek contracten verhuur helemaal niet toestaan.
Die mensen hebben het dus erg gemakkelijk, de bank zal het pand verkopen en het huurcontract nietig laten verklaren omdat het tegen een ouder contract ingaat.

Waarmee je in feite zegt dat optie 3 niet mogelijk zou zijn.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:27:
[...]

Waarmee je in feite zegt dat optie 3 niet mogelijk zou zijn.

Niet altijd, banken staan het soms in bepaalde gevallen wel toe. En banken hebben geen actief controle beleid die grijpen alleen in als ze het horen.

Dus iemand die Optie3 zonder toestemming van de bank gebruikt kan natuurlijk gewoon de bank informeren.

Ook genoeg mensen die een sociale huurwoning onderverhuren.

Maar er zullen genoeg mensen zijn die het gedaan hebben omdat ze het hypotheekcontract niet goed gelezen hebben, of de gok genomen hebben.
Als je geen hypotheek hebt kan het natuurlijk ook, alleen heb je geen restschuld maar ben je gewoon een hoop geld kwijt. Ook niet erg wenselijk en heel begrijpelijk dat mensen daar niet voor kiezen.

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:26:
[...]

Dan ga je er vanuit dat iedereen die keus heeft. En een van de grote problemen is juist dat er een hoop huurders zijn die die keus niet hebben. En die, als ze straks het huis uit worden gegooid, ook nergens terecht kunnen.

Ik zeg er zelf ook al bij dat het een even belachelijke stelling is. Mensen maken keuzes op basis van de voor hun dan bekende informatie en regels. Als de regels veranderen of de situatie veranderd kan dat dus slecht uitkomen. Als dit komt door een actie van iemand anders ( in dit geval de overheid ) vind ik wel dat die daar een oplossing voor moet bieden.

Je hebt 2 belangen in deze, de verhuurder en de huurder. Ik vind dat iemand die een pand verhuurd daar best rendement uit mag halen en dat deze zekerheid hierover en over de regels mag krijgen. En dat ook de huurder zekerheid mag hebben over zijn woonruimte.

[ Voor 61% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-04-2023 13:35 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:09:
Dan had die kleine verhuurder er niet voor moeten kiezen om dat huis 'om te zetten' naar een investeringspand.

De wet beschermd niet alleen consumenten maar ook kleine ondernemers. Bij een particulier die pandjes verhuurd is dat duidelijk, echter iemand die één pand verhuurd - even afgezien hoe dat dan gelopen is - is geen professionele investeerder.

[Bard1982]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:44:
[...]

De wet beschermd niet alleen consumenten maar ook kleine ondernemers. Bij een particulier die pandjes verhuurd is dat duidelijk, echter iemand die één pand verhuurd - even afgezien hoe dat dan gelopen is - is geen professionele investeerder.

Dan kan hij beter dat pandje verkopen en aandelen Xior kopen. De huurder hoeft niet toch niet de dupe van te worden?

[ Voor 6% gewijzigd door Bard1982 op 17-04-2023 13:55 ]

[Conrado]

Bard1982 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:55:
Dan kan hij beter dat pandje verkopen en aandelen Xior kopen. De huurder hoeft niet toch niet de dupe van te worden?

Dat is de consument ook niet, want dezelfde verhuurder werkt nu met tijdelijke contracten. Het is dus een alternatief als de huidige situatie vervalt.

[Shadowhawk00]

Bard1982 schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:55:
[...]


Dan kan hij beter dat pandje verkopen en aandelen Xior kopen. De huurder hoeft niet toch niet de dupe van te worden?

Alleen word de huurder indirect de dupe ook wel. Nu werkt hij met tijdelijke contracten omdat hij dat moet. Straks verkoopt het het pand. Dus de huurder is hoe dan ook de lul.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 14:11:
[...]


Alleen word de huurder indirect de dupe ook wel. Nu werkt hij met tijdelijke contracten omdat hij dat moet. Straks verkoopt het het pand. Dus de huurder is hoe dan ook de lul.

Verkoopt in verhuurde toestand aan een bedrijf wat het goedkoper kan dan jij

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op maandag 17 april 2023 @ 14:19:
[...]


Verkoopt in verhuurde toestand aan een bedrijf wat het goedkoper kan dan jij

Nee, na afloop contract -> exit huurder -> verkoop in vrije markt natuurlijk.
Dus 1 huurpand minder, er stond deze week een artikel in de telegraaf ( heb geen bron meer ) dat makelaars in Amsterdam al merken dat het aanbod verhuurwoningen sterk afneemt.


En de mythe dat grote bedrijven altijd goedkoper zijn klopt zeker in deze markt echt niet.
Een kleine verhuurder heeft geen pand voor zijn personeel, geen personeel, geen administratie afdeling. Als het ook nog een appartement is dan gaat onderhoud ook gewoon groot ingekocht worden door de VVE.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 13:44:
[...]

De wet beschermd niet alleen consumenten maar ook kleine ondernemers. Bij een particulier die pandjes verhuurd is dat duidelijk, echter iemand die één pand verhuurd - even afgezien hoe dat dan gelopen is - is geen professionele investeerder.

Of je het een 'professionele investeerder' wilt noemen is meer een semantische discussie. Maar het blijft een investeerder die willens en wetens een woning heeft omgezet naar een investeringspand. In plaats van een woning voor eigen bewoning.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 17-04-2023 15:25 ]

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 15:25:
[...]

Of je het een 'professionele investeerder' wilt noemen is meer een semantische discussie. Maar het blijft een investeerder die willens en wetens een woning heeft omgezet naar een investeringspand. In plaats van een woning voor eigen bewoning.

Elke huurwoning valt hier natuurlijk onder. Ik vraag me alleen af wat voor verschil het maakt want het maakt voor het geheel alleen verschil als de huurprijs hoger is dan wat een cooperatie er voor zou vragen. Als dat gelijk of lager is, wordt het wonen alleen maar goedkoper erdoor.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op maandag 17 april 2023 @ 15:30:
[...]

Elke huurwoning valt hier natuurlijk onder. Ik vraag me alleen af wat voor verschil het maakt want het maakt voor het geheel alleen verschil als de huurprijs hoger is dan wat een cooperatie er voor zou vragen. Als dat gelijk of lager is, wordt het wonen alleen maar goedkoper erdoor.

Dat maakt ook vrij weinig uit. Als de woning onder de liberalisatiegrens zat had deze dezelfde prijs als een woningbouw cooperatie. Zat die erboven dan is het maar de vraag of een woningcooperatie een marktconforme huur vroeg of indirect een subsidie gaf aan de huurders.

Alleen omdat sociale huur afgebouwd moet worden door de EU is er gewoon een grote vraag aan woonruimte ook in het huur segment. Maar investeerders willen we niet, en sociale woningbouw mag niet.

[Bard1982]

Dit meldt het ANP er nu over:

Gemeenten en huurders hekelen huurplannen VVD en CDA
Bron
MAANDAG 17 APRIL 202315:18MEDIANET BINPRIO: 3VERSIE: 1WOORDEN: 200
AMSTERDAM (ANP) - De voorstellen van VVD en CDA voor de particuliere huurmarkt vallen niet in goede aarde bij onder meer huurders, gemeenten en corporaties. Die laten in een gezamenlijke verklaring weten dat de huurbescherming van honderdduizenden huurders wordt afgepakt als de Tweede Kamer hier binnenkort mee instemt.

Regeringspartijen CDA en VVD willen het mogelijk maken voor verhuurders om de huurovereenkomst te ontbinden als ze hun huis willen verkopen. Voorwaarde is wel dat de verhuurder een particulier is die niet meer dan één woning verhuurt en dat deze optie is vastgelegd in het huurcontract.

Onder andere de Woonbond, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de vereniging voor woningcorporaties Aedes wijzen erop dat de huurovereenkomst dan ontbonden kan worden, zonder dat de huurder recht heeft op een andere woning, of de rechter een belangenafweging maakt.

Een kwalijke zaak, menen de organisaties. Zij vrezen dat straks een grote groep huurders in permanente onzekerheid leeft. Door dit voorstel kunnen huurders onder druk worden gezet. Omdat ze anders op straat kunnen worden gezet zouden ze sneller kunnen instemmen met bijvoorbeeld een huurverhoging.

De gezamenlijke verklaring is ook afkomstig van Valente, de branchevereniging voor de maatschappelijke opvang, studentenvakbond LSVb en Kences, brancheorganisatie voor studentenhuisvesting.

[Shadowhawk00]

Bard1982 schreef op maandag 17 april 2023 @ 15:44:
Dit meldt het ANP er nu over:

Gemeenten en huurders hekelen huurplannen VVD en CDA
Bron
MAANDAG 17 APRIL 202315:18MEDIANET BINPRIO: 3VERSIE: 1WOORDEN: 200
AMSTERDAM (ANP) - De voorstellen van VVD en CDA voor de particuliere huurmarkt vallen niet in goede aarde bij onder meer huurders, gemeenten en corporaties. Die laten in een gezamenlijke verklaring weten dat de huurbescherming van honderdduizenden huurders wordt afgepakt als de Tweede Kamer hier binnenkort mee instemt.

Regeringspartijen CDA en VVD willen het mogelijk maken voor verhuurders om de huurovereenkomst te ontbinden als ze hun huis willen verkopen. Voorwaarde is wel dat de verhuurder een particulier is die niet meer dan één woning verhuurt en dat deze optie is vastgelegd in het huurcontract.

Onder andere de Woonbond, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de vereniging voor woningcorporaties Aedes wijzen erop dat de huurovereenkomst dan ontbonden kan worden, zonder dat de huurder recht heeft op een andere woning, of de rechter een belangenafweging maakt.

Een kwalijke zaak, menen de organisaties. Zij vrezen dat straks een grote groep huurders in permanente onzekerheid leeft. Door dit voorstel kunnen huurders onder druk worden gezet. Omdat ze anders op straat kunnen worden gezet zouden ze sneller kunnen instemmen met bijvoorbeeld een huurverhoging.

De gezamenlijke verklaring is ook afkomstig van Valente, de branchevereniging voor de maatschappelijke opvang, studentenvakbond LSVb en Kences, brancheorganisatie voor studentenhuisvesting.

Logisch dat huurders ertegen zijn. Maar ik denk dat ze redelijk overdrijven, 100.000en dat betekend dus dat er heel veel verhuurders zijn die maar 1 extra woning verhuren.
Dat betekend dat meer dan 1 op de 8 huurwoningen die niet tot een cooperatie behoren dus door een particulier verhuurd word die er maar 1 verhuurd.

Overigens klopt dat ook nog niet eens, want het geld alleen voor nieuwe contracten want je kon niet vorig jaar een contract opstellen met de kennis van vandaag. Dus dan zijn er heel veel woningen die door 1 persoon verhuurd worden voor bepaalde tijd. En al die mensen hebben nu dus een tijdelijk contract wat de verhuurder ook kan opzeggen. Dus die gaan er eigenlijk op vooruit omdat ze meer zekerheid krijgen.

Als je de verklaring leest zitten er best wel tegenstrijdigheden in. Weer zieltjes winnen met halve waarheden om je mening kracht bij te zetten.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 14:53:
[...]


Een kleine verhuurder heeft geen pand voor zijn personeel, geen personeel, geen administratie afdeling.

Maar toch wil hij winst boeken over zijn appartement, hij werkt immers niet gratis.

[Hielko]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:03:
[...]


Logisch dat huurders ertegen zijn. Maar ik denk dat ze redelijk overdrijven, 100.000en dat betekend dus dat er heel veel verhuurders zijn die maar 1 extra woning verhuren.
Dat betekend dat meer dan 1 op de 8 huurwoningen die niet tot een cooperatie behoren dus door een particulier verhuurd word die er maar 1 verhuurd.

Overigens klopt dat ook nog niet eens, want het geld alleen voor nieuwe contracten want je kon niet vorig jaar een contract opstellen met de kennis van vandaag. Dus dan zijn er heel veel woningen die door 1 persoon verhuurd worden voor bepaalde tijd. En al die mensen hebben nu dus een tijdelijk contract wat de verhuurder ook kan opzeggen. Dus die gaan er eigenlijk op vooruit omdat ze meer zekerheid krijgen.

Waarom denk je dat ze juist die tijdelijke contracten willen afschaffen? Dit zorgt juist weer voor precies hetzelfde probleem. Oude huurders zitten goed waar ze zitten, maar bij nieuwe huurders gaan natuurlijke alle verhuurders deze bepaling opnemen in hun contracten waardoor je nooit meer weet waar je aan toe bent als verhuurder.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 15:25:

Of je het een 'professionele investeerder' wilt noemen is meer een semantische discussie. Maar het blijft een investeerder die willens en wetens een woning heeft omgezet naar een investeringspand. In plaats van een woning voor eigen bewoning.

De groep enkelverhuurders is zó groot dat het de markt kan vestoren. Dan snap je het probleem:

AD: Kamer ruziet over verbod op tijdelijke huurcontracten: groeiende zorg dat verhuurders afhaken

In de Tweede Kamer zijn meerdere partijen bang dat de regels voor verhuurders zó streng worden, dat er minder huurwoningen op de markt komen. Een wetsvoorstel om tijdelijke contracten te verbieden haalt het mogelijk niet.

[Shadowhawk00]

Hielko schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:13:
[...]

Waarom denk je dat ze juist die tijdelijke contracten willen afschaffen? Dit zorgt juist weer voor precies hetzelfde probleem. Oude huurders zitten goed waar ze zitten, maar bij nieuwe huurders gaan natuurlijke alle verhuurders deze bepaling opnemen in hun contracten waardoor je nooit meer weet waar je aan toe bent als verhuurder.

Tja ik ben hier zelf ook niet helemaal uit wat juist zou moeten zijn.
Aan de ene kant wil je huurders beschermen maar aan de andere kant wil je verhuurders ook wat vrijheden geven. Zeker kleine verhuurders die maar 1 extra pand hebben, en zeker nu de regels voor die groep aangepast worden. Eigenlijk zou de overheid gewoon helemaal geen regels moeten aanpassen voor die groep dat zou eerlijker zijn.

Het idee dat verkoop het huurcontract breekt in dit specifieke geval met een redelijke opzeg termijn zou niet onredelijk zijn. Als jij 3 maanden vooraf te horen krijgt dat het pand verkocht gaat worden heb je vaak nog ruim 6 maanden voordat je eruit moet zijn. Als je dat ook nog onder specifieke conditie doet dat de nieuwe eigenaar het pand minimaal 1-2 jaar niet mag verhuren en zelf moet betrekken dek je daarmee het meeste misbruik wel af.

Overigens is deze bepaling wel zo specifiek dat je als huurder redelijk weet waar je aan toe bent. Een huis verkopen duurt ook even. En je weet ook bij het aangaan van het contract wel of je met een kleine of grote verhuurder te maken hebt.

[Bard1982]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:24:
[...]


Tja ik ben hier zelf ook niet helemaal uit wat juist zou moeten zijn.
Aan de ene kant wil je huurders beschermen maar aan de andere kant wil je verhuurders ook wat vrijheden geven. Zeker kleine verhuurders die maar 1 extra pand hebben, en zeker nu de regels voor die groep aangepast worden. Eigenlijk zou de overheid gewoon helemaal geen regels moeten aanpassen voor die groep dat zou eerlijker zijn.

Het idee dat verkoop het huurcontract breekt in dit specifieke geval met een redelijke opzeg termijn zou niet onredelijk zijn. Als jij 3 maanden vooraf te horen krijgt dat het pand verkocht gaat worden heb je vaak nog ruim 6 maanden voordat je eruit moet zijn. Als je dat ook nog onder specifieke conditie doet dat de nieuwe eigenaar het pand minimaal 1-2 jaar niet mag verhuren en zelf moet betrekken dek je daarmee het meeste misbruik wel af.

Overigens is deze bepaling wel zo specifiek dat je als huurder redelijk weet waar je aan toe bent. Een huis verkopen duurt ook even. En je weet ook bij het aangaan van het contract wel of je met een kleine of grote verhuurder te maken hebt.

En als huurder dan iedere keer verhuiskosten moeten maken (verf, gordijnen, vloer, etc)... Duur grapje als je pech hebt...

[Leipo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:24:
En je weet ook bij het aangaan van het contract wel of je met een kleine of grote verhuurder te maken hebt.

ja, een grote verhuurder die met wat hulp van vriendjes/familieleden/katvangers het huis verkoopt (inclusief huurders) aan iemand die nog geen pand op zijn of haar naam had staan. Daarna huurders eruit trappen (want dat mag dan ineens want maar 1 verhuurpand) om de boel weer terug te verkopen naar de grote verhuurder....

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:24:
[...]
Het idee dat verkoop het huurcontract breekt in dit specifieke geval met een redelijke opzeg termijn zou niet onredelijk zijn. Als jij 3 maanden vooraf te horen krijgt dat het pand verkocht gaat worden heb je vaak nog ruim 6 maanden voordat je eruit moet zijn.

Maar nogmaals, dan ga je er dus vanuit dat de huurder de mogelijkheid heeft om een andere woning te vinden. En dat is dus niet zo evident. Niet alleen omdat de inkomenssituatie sterk veranderd kan zijn (werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, pensionering etc.). En je wellicht niet meer voor een (vrije sector of koop-) woning in aanmerking komt. Laat staan voor een enigszins vergelijkbare woning. En de wachtlijsten voor sociale huur in de regel geen wat langer zijn dan de tijd die je hebt om een woning te vinden. Maar ook omdat bepaalde types woningen schaars zijn.

[Shadowhawk00]

Leipo schreef op maandag 17 april 2023 @ 16:55:
[...]

ja, een grote verhuurder die met wat hulp van vriendjes/familieleden/katvangers het huis verkoopt (inclusief huurders) aan iemand die nog geen pand op zijn of haar naam had staan. Daarna huurders eruit trappen (want dat mag dan ineens want maar 1 verhuurpand) om de boel weer terug te verkopen naar de grote verhuurder....

Dat kan al niet, want die katvanger moet dan het huis kopen+huurder. Die mag de huur niet opzeggen want het is verkocht van een organisatie. Dus dan moet de katvanger het aan iemand anders verkopen en die moet er vervolgens zelf minimaal 2 jaar wonen. Ja dat gaat echt een procedure zijn waar je heel veel aan hebt als grote verhuurder.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op zondag 16 april 2023 @ 14:39:
[...]

Dan gaat het niet om vastgoedinvesteerders, maar om mensen die 'toevallig' een woning hebben waar ze zelf niet in hoeven te wonen.

Maar het wetsvoorstel gaat ook om mensen met één woning in de verhuur.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 april 2023 @ 17:37:
[...]

Maar nogmaals, dan ga je er dus vanuit dat de huurder de mogelijkheid heeft om een andere woning te vinden. En dat is dus niet zo evident. Niet alleen omdat de inkomenssituatie sterk veranderd kan zijn (werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, pensionering etc.). En je wellicht niet meer voor een (vrije sector of koop-) woning in aanmerking komt. Laat staan voor een enigszins vergelijkbare woning. En de wachtlijsten voor sociale huur in de regel geen wat langer zijn dan de tijd die je hebt om een woning te vinden. Maar ook omdat bepaalde types woningen schaars zijn.

Dus omdat de overheid het al jaren nalaat om voldoende woonruimte te realiseren en dat proces blijft frustreren moeten de kleine verhuurders nu bloeden? Want die krijgen dus de extra belastingen die de overheid wil heffen. En wat denk je wat het effect is op toekomstige investeerders die gaan zeker de woningmarkt niet instappen dus nieuwe woningen bouwen kan je vergeten.
Het is nu blijkbaar al merkbaar dat het aanbod huurwoningen in grote steden afneemt door de aankondiging van de nieuwe regels. Dus straks hebben huurders helemaal geen opties meer met dank aan deze minister.

Maar waarom zou een huurder een vergelijkbare woning terug moeten kunnen huren? Er moet gewoon betaalbare woonruimte zijn die hoeft niet even groot of even mooi te zijn.

Misschien moeten we gewoon het probleem aanpakken namelijk er zijn te weinig woningen dus dat moet opgelost worden. Niet een kleine groep mensen extra gaan belasten omdat ze te klein zijn om een vuist te maken en ook nog hun vermogen niet kunnen verplaatsen.
Nu gaan we weer minder bouwen, en steeds meer mensen moeten hier wonen.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-04-2023 18:34 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 18:30:
[...]
Maar waarom zou een huurder een vergelijkbare woning terug moeten kunnen huren? Er moet gewoon betaalbare woonruimte zijn die hoeft niet even groot of even mooi te zijn.

Tsja, waarom moet een koper een bepaald soort woning kunnen kopen?

We kunnen de problemen ik de woningmarkt dus eenvoudig oplossen door een paar buitenwijken vol te zetten met goedkope Oostblok-flats. In koop en huur variant. Want waarom zou je als woningzoekende woonwensen moeten hebben? Er moet gewoon betaalbare woonruimte zijn.

[CrazyOne]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 april 2023 @ 18:30:
Dus omdat de overheid het al jaren nalaat om voldoende woonruimte te realiseren en dat proces blijft frustreren moeten de kleine verhuurders nu bloeden?

Dat is grappig, ik zie het precies andersom. De kleine huurder heeft jarenlang heel veel profijt gehad van te weinig woningen en giga winsten op hun investering gemaakt. Nu is dat opeens een stuk minder en begint men te huilen.

Mijn voorbeeld; appartement 5 jaar geleden voor 150k aan een investeerder verkocht, deze vroeg 2x onze hypotheeklasten aan huur (1000 euro pm) en heeft het huis na 5 jaar met ruim een ton extra waarde weer verkocht. En dit was hun enige verhuurhuis....

[JobOv]

CrazyOne schreef op maandag 17 april 2023 @ 19:36:
[...]


Dat is grappig, ik zie het precies andersom. De kleine huurder heeft jarenlang heel veel profijt gehad van te weinig woningen en giga winsten op hun investering gemaakt. Nu is dat opeens een stuk minder en begint men te huilen.

Mijn voorbeeld; appartement 5 jaar geleden voor 150k aan een investeerder verkocht, deze vroeg 2x onze hypotheeklasten aan huur (1000 euro pm) en heeft het huis na 5 jaar met ruim een ton extra waarde weer verkocht. En dit was hun enige verhuurhuis....

Precies. Verhuurders waren trouwens oorverdovend stil toen in 2016 de tijdelijke contracten werden ingevoerd, waarmee beloofd werd dat er verlichting zou komen voor de huurders. Het resultaat was EN hogere huren door het continue opzeggen EN grotere onzekerheid door het continue moeten verhuizen. Deze wet is simpelweg de correctie van een gefaald beleid, waarom zouden verhuurders daar iets voor terug moeten krijgen? Dat kregen huurders ook niet toen tijdelijke contracten werden ingevoerd.

[Conrado]

JobOv schreef op maandag 17 april 2023 @ 21:18:
….waarom zouden verhuurders daar iets voor terug moeten krijgen?

Omdat we de verhuurders nodig hebben, de politiek is bang dat anders teveel huurhuizen van de markt gaan.

[JobOv]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 22:46:
[...]

Omdat we de verhuurders nodig hebben, de politiek is bang dat anders teveel huurhuizen van de markt gaan.

Gebaseerd op hun onderbuik, in plaats van enig fatsoenlijk onderzoek. Ik hoorde Hugo de Jonge overigens nog recent zeggen dat hij het wel prima vond, als al die huizen in de verkoop gaan kunnen meer mensen weer kopen (wat ze liever willen) en zijn er tenminste mensen met een echte incentive om onderhoud te plegen. Ik mag hopen dat de PVV hier niet in meegaat.

[Ivow85]

Conrado schreef op maandag 17 april 2023 @ 22:46:
[...]

Omdat we de verhuurders nodig hebben, de politiek is bang dat anders teveel huurhuizen van de markt gaan.

Verhuurders die bestaande woningen opkopen, voegen niets toe aan de woningmarkt, behalve extra kosten (winst voor de verhuurder).
Verhuurders die investeren in nieuwbouw projecten zijn wat mij betreft welkom, zeker nu de nieuwbouw stagneert. Die zorgen daadwerkelijk voor een verbetering van de woningmarkt en daarmee voor de samenleving. Dat daar dan wat winst tegenover staat is geen ramp. De aannemer die een koopwoning bouwt voor een particuliere eigenaar-bewoner probeert daar immers ook aan te verdienen.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:12:
[...]


Verhuurders die bestaande woningen opkopen, voegen niets toe aan de woningmarkt, behalve extra kosten (winst voor de verhuurder).

Ze voegen inderdaad geen woning toe aan de woningmarkt. Maar ze zorgen er wel voor dat er een huurwoning bij komt (en een koopwoning af gaat). Als het tekort aan huurwoningen groter is dan het tekort aan koopwoningen, dan kan die verhuurder dus wel iets toevoegen aan de woningmarkt.

Het wordt wel een probleem als de marge voor die verhuurder zo groot wordt dat de maandlasten in een heel andere (en niet-passende) prijscategorie gaan vallen.

[Laapo]

Ivow85 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:12:
[...]


Verhuurders die bestaande woningen opkopen, voegen niets toe aan de woningmarkt, behalve extra kosten (winst voor de verhuurder).
Verhuurders die investeren in nieuwbouw projecten zijn wat mij betreft welkom, zeker nu de nieuwbouw stagneert. Die zorgen daadwerkelijk voor een verbetering van de woningmarkt en daarmee voor de samenleving. Dat daar dan wat winst tegenover staat is geen ramp. De aannemer die een koopwoning bouwt voor een particuliere eigenaar-bewoner probeert daar immers ook aan te verdienen.

Voor de grote beleggers zoals pensioenfondsen komt het allemaal nog wel uit denk ik. Die doen veel nieuwbouw (von voordeel), vragen al relatief redelijke huren (lijkt al wat op middenhuur) en zitten er voor de lange termijn in (geen kortlopende contracten).

Nu hopen dat die de nieuwbouw opgang houden.

Kleine verhuurders moeten goed uitvogelen of ze nog wel uitkomen en zo niet dan iemand blij maken met een koopwoning voor eigen gebruik.

Los van de voorgestelde wijzigingen verhuren die steevast toch maar voor 2 jaar en kunnen ze de komende tijd nog uitstappen.

Een huurwoning minder maar een (starters)koopwoning meer is gewoon winst voor de samenleving. Nu nog een paar 100.000 sociale huurwoningen in de verkoop voor eigen gebruik en de startende generatie heeft weer kans op een eigen woning.

[G83]

Laapo schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:14:
[...]

Een huurwoning minder maar een (starters)koopwoning meer is gewoon winst voor de samenleving. Nu nog een paar 100.000 sociale huurwoningen in de verkoop voor eigen gebruik en de startende generatie heeft weer kans op een eigen woning.

Want 15 jaar wachten op een sociale huurwoning is nog niet genoeg?
De schaarste blijft, ook als je schuift van het ene segment naar het andere.

[Laapo]

G83 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:42:
[...]


Want 15 jaar wachten op een sociale huurwoning is nog niet genoeg?
De schaarste blijft, ook als je schuift van het ene segment naar het andere.

De ene groep voelt de schaarste meer dan de andere groep.

Ik geef de voorkeur aan verlichting voor koopstarters.

Die 15 jaar aan wachttijd is grotendeels gebaseerd op doorstromers binnen de sociale huur die na 20 jaar sociaal huren doorschuiven naar een andere sociale woning. Dat vertellen die pr lui van de corporaties er niet bij. Maakt zo'n krantenkop minder sensationeel.

[Rubbergrover1]

G83 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 11:42:
[...]


Want 15 jaar wachten op een sociale huurwoning is nog niet genoeg?
De schaarste blijft, ook als je schuift van het ene segment naar het andere.

Je bedoelt de groep mensen die 15 jaar op een sociale huurwoning moet wachten omdat de goedkope woningen door kleine verhuurders zijn opgekocht en vervolgens voor voor hen onbetaalbare huren worden verhuurd?

[Conrado]

Ivow85 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:12:
Verhuurders die bestaande woningen opkopen, voegen niets toe aan de woningmarkt, behalve extra kosten (winst voor de verhuurder).

Winst is geen vies woord, en je neemt aan dat verhuurders met één woning die daarvoor gekocht hebben. Dat hoeft helemaal niet zo te zijn.
Naast koophuizen is er ook een markt voor huurhuizen. Dat ziet de politiek ook zo, en dus voegen ze weldegelijk wat toe.

[Ivow85]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:21:
[...]

Ze voegen inderdaad geen woning toe aan de woningmarkt. Maar ze zorgen er wel voor dat er een huurwoning bij komt (en een koopwoning af gaat). Als het tekort aan huurwoningen groter is dan het tekort aan koopwoningen, dan kan die verhuurder dus wel iets toevoegen aan de woningmarkt.

En hoeveel van die mensen die een huurwoning zoeken zouden eigenlijk liever een betaalbare koopwoning kopen, maar hebben die zoektocht opgegeven omdat er niets betaalbaars meer te vinden is? Omdat (vooral in stedelijk gebied) veel nog enigszins betaalbare koopwoningen de laatste jaren werden opgekocht door verhuurders met diepere zakken, die vervolgens wel die hogere aankoopprijs doorberekenen?

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 12:54:
[...]


En hoeveel van die mensen die een huurwoning zoeken zouden eigenlijk liever een betaalbare koopwoning kopen, maar hebben die zoektocht opgegeven omdat er niets betaalbaars meer te vinden is? Omdat (vooral in stedelijk gebied) veel nog enigszins betaalbare koopwoningen de laatste jaren werden opgekocht door verhuurders met diepere zakken, die vervolgens wel die hogere aankoopprijs doorberekenen?

Fijn dat je hier precies aangeeft wat ik ook in de zin schreef die je om onverklaarbare reden uit het citaat van mijn post hebt weggehaald

[Sunri5e]

Is een tarief €749,- voor een NWWI Taxatierapport een beetje marktconform zoals aangegeven op deze website?

https://morenojoosten.nl/taxatierapport/

[Laapo]

Sunri5e schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 16:04:
Is een tarief €749,- voor een NWWI Taxatierapport een beetje marktconform zoals aangegeven op deze website?

https://morenojoosten.nl/taxatierapport/

Helaas wel.

Misschien kan je hypotheekadviseur of makelaar iemand aanraden voor een wat scherper tarief.

[kraaitje]

Sunri5e schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 16:04:
Is een tarief €749,- voor een NWWI Taxatierapport een beetje marktconform zoals aangegeven op deze website?

https://morenojoosten.nl/taxatierapport/

Ik betaalde vorig jaar 550 maar kan per makelaar verschillen.

[Justevo]

Sunri5e schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 16:04:
Is een tarief €749,- voor een NWWI Taxatierapport een beetje marktconform zoals aangegeven op deze website?

https://morenojoosten.nl/taxatierapport/

€690, Breda.

[twain4me]

Ivow85 schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 10:12:
[...]


Verhuurders die bestaande woningen opkopen, voegen niets toe aan de woningmarkt, behalve extra kosten (winst voor de verhuurder).
Verhuurders die investeren in nieuwbouw projecten zijn wat mij betreft welkom, zeker nu de nieuwbouw stagneert. Die zorgen daadwerkelijk voor een verbetering van de woningmarkt en daarmee voor de samenleving. Dat daar dan wat winst tegenover staat is geen ramp. De aannemer die een koopwoning bouwt voor een particuliere eigenaar-bewoner probeert daar immers ook aan te verdienen.

verhuurders zijn met gejuig ontvangen in rotterdamzuid. er zijn zelfs projecten geweest voor samenwerking om achterstallig onderhoud op te lossen. grappige is dat ik een aantal projecten in rotterdam zuid heb gedaan en de dwarsliggers waren nooit verhuurders maar mensen die er zelf woonde en hun portemonee niet wilde of konden trekken voor onderhoud (rechtzaken etc tot gevolg)
je kan rustig stellen dat de "huisjesmelkers" hebben gezorgt voor een verbetering van de woningvoorraad.
woning markt is natuurlijk iets anders, maar aan onbewoonbaar verklaarde woningen heb je ook niet heel veel op de markt.

[m0ridin]

Ja, natuurlijk moet er ook genoeg huur zijn en zullen er genoeg mensen zijn die moeten, of liever willen, huren.

De situatie nu is echter dat veel mensen genoodzaakt zijn tot huur terwijl ze liever zouden kopen. Dit door een gebrekkig aanbod, veel huizen die gekocht worden/werden door investeerders en mensen met diepe zakken die hier ook weer een slaatje uit willen slaan.

Vervolgens mogen de huurders een bedrag betalen dat hoger is dan de hypotheek normaal gesproken zou zijn, maar bij gebrek aan andere geschikte woningen en uiteindelijk toch de noodzaak of enorme wens om ergens (mbt werk, sociale leven, etc) te wonen toch overstag gaan.

De situatie op de woonmarkt wordt nu misbruikt om nog meer te verdienen, er zal heus en deel van de verhuurders zijn die oprecht goede bedoelingen hebben en reele prijzen vragen+goede service verlenen en in die zin echt een gewenste dienst verlenen.

Maar er zijn er ook meer dan zat die het onderste uit de kan willen halen en het vooral als een mooie extra inkomstenbron zien en waar dit ten koste gaat van de afnemer. Prima om dat minder aantrekkelijk te maken want de verhouding is op dit moment scheef,.

[big bang]

m0ridin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:23:
Ja, natuurlijk moet er ook genoeg huur zijn en zullen er genoeg mensen zijn die moeten, of liever willen, huren.

De situatie nu is echter dat veel mensen genoodzaakt zijn tot huur terwijl ze liever zouden kopen. Dit door een gebrekkig aanbod, veel huizen die gekocht worden/werden door investeerders en mensen met diepe zakken die hier ook weer een slaatje uit willen slaan.

Het zijn communicerende vaten. Gedeeltelijk willen mensen nu ook liever kopen omdat de huren zo hoog zijn (1100 huur betalen terwijl je voor dat zelfde huis 750 netto hypotheek zou betalen).

Behalve de woco's zullen er geen of weinig filantropische verhuurders zijn. Die verhuurders zijn deels natuurlijk particulieren en de buitenlandse investeerders, maar ook bijvoorbeeld pensioenfondsen. En die willen allemaal wat verdienen aan de woonmarkt. Dat geld moet opgebracht worden door huurders, en soms ook door kopers bij verkoop. Daarmee zijn ze niet de oorzaak van de woningcrisis, maar hebben wel een versterkend effect. Slechts in gevallen waar nieuwbouw mogelijk gemaakt wordt door investeerders (of onbewoonbaar weer bewoonbaar gemaakt zoals @twain4me aanhaalde) dragen ze bij aan de woningvoorraad en daarmee aan de oplossing.

[big bang]

Eigenlijk komt het neer op follow-the-money. Waar komt het geld van de huizencrisis terecht? Dat zijn verhuurders, grondspeculanten, gemeentes, banken (hogere hypotheken), makelaars en erfgenamen. Wie mis ik nog?

Doorstromers tel ik even niet mee want grosso modo zal hun nieuwe huis net zo veel gestegen zijn als hun oude huis.

[aljooge]

big bang schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:35:
Eigenlijk komt het neer op follow-the-money. Waar komt het geld van de huizencrisis terecht? Dat zijn verhuurders, grondspeculanten, gemeentes, banken (hogere hypotheken), makelaars en erfgenamen. Wie mis ik nog?

Doorstromers tel ik even niet mee want grosso modo zal hun nieuwe huis net zo veel gestegen zijn als hun oude huis.

Je mist de rijksoverheid, vanwege de gestegen waarde stijgt de erfbelasting mee. Al gaat de Hra er weer vanaf en moet je het eigen woningforfait er bij op plussen en de btw en andere belastingen van de mensen/diensten die er ook een graantje van hebben meegepikt. Per saldo heb ik het gevoel dat het rijk beter wordt van gestegen prijzen

[ Voor 19% gewijzigd door aljooge op 18-04-2023 18:18 ]

[rube]

m0ridin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:23:
....Dit door een gebrekkig aanbod...

Alle appartementen die ik heb gekocht stonden 2+ jaar te koop. Destijds aanbod in de koopsector genoeg, maar blijkbaar niet voldoende vraag naar koop.
Vraag naar huur was er echter genoeg, alle huurders waren blij dat ze konden huren (voor een best acceptabele prijs).

Dus het verhaal dat alles werd "weggekaapt" door beleggers, was alleen iets van een hele korte periode (toen de rente laag was en plotseling meer mensen wilde kopen). Die periode daarvoor wilde niemand kopen en waren de verkopers en huurders erg blij met mij, nu wordt ik als "huisjesmelker" verguisd en verketterd, en die verandering in een paar jaar tijd, het kan verkeren....

[johndoe1009]

rube schreef op woensdag 19 april 2023 @ 03:57:
[...]

Alle appartementen die ik heb gekocht stonden 2+ jaar te koop. Destijds aanbod in de koopsector genoeg, maar blijkbaar niet voldoende vraag naar koop.
Vraag naar huur was er echter genoeg, alle huurders waren blij dat ze konden huren (voor een best acceptabele prijs).

Dus het verhaal dat alles werd "weggekaapt" door beleggers, was alleen iets van een hele korte periode (toen de rente laag was en plotseling meer mensen wilde kopen). Die periode daarvoor wilde niemand kopen en waren de verkopers en huurders erg blij met mij, nu wordt ik als "huisjesmelker" verguisd en verketterd, en die verandering in een paar jaar tijd, het kan verkeren....

Nu heb je het over 2008-2012 denk ik? Sorry, ik als 27-jarige kon toen nog geen hypotheek krijgen. Neemt niet weg dat de situatie nu veelste scheef is en de situatie die omschreven werd klopt toch? :-)

[johndoe1009]

m0ridin schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 17:23:
Ja, natuurlijk moet er ook genoeg huur zijn en zullen er genoeg mensen zijn die moeten, of liever willen, huren.

De situatie nu is echter dat veel mensen genoodzaakt zijn tot huur terwijl ze liever zouden kopen. Dit door een gebrekkig aanbod, veel huizen die gekocht worden/werden door investeerders en mensen met diepe zakken die hier ook weer een slaatje uit willen slaan.

Vervolgens mogen de huurders een bedrag betalen dat hoger is dan de hypotheek normaal gesproken zou zijn, maar bij gebrek aan andere geschikte woningen en uiteindelijk toch de noodzaak of enorme wens om ergens (mbt werk, sociale leven, etc) te wonen toch overstag gaan.

De situatie op de woonmarkt wordt nu misbruikt om nog meer te verdienen, er zal heus en deel van de verhuurders zijn die oprecht goede bedoelingen hebben en reele prijzen vragen+goede service verlenen en in die zin echt een gewenste dienst verlenen.

Maar er zijn er ook meer dan zat die het onderste uit de kan willen halen en het vooral als een mooie extra inkomstenbron zien en waar dit ten koste gaat van de afnemer. Prima om dat minder aantrekkelijk te maken want de verhouding is op dit moment scheef,.

Precies! Feit is dat velen met mij nu huren - niet omdat ze willen huren (flexibiliteit e.d.) maar omdat ze MOETEN huren, omdat de woonmarkt meer verdienmodel is geworden dan daadwerkelijk een markt voor onze basisbehoeftes. Goed omschreven

[YangWenli]

https://www.at5.nl/artike...enprijs-en-ontevredenheid

Begrijpelijk Amsterdam is de hel op aarde. Een mix van egoïstische en chagrijnige Nederlanders met schreeuwende en blowende toeristen.

[kraaitje]

Positief voornemen van kopers en verkopers duidt op meer beweging in woningmarkt

https://www.funda.nl/voor...ium=email&utm_campaign=vm

[Shadowhawk00]

johndoe1009 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:07:
[...]


Nu heb je het over 2008-2012 denk ik? Sorry, ik als 27-jarige kon toen nog geen hypotheek krijgen. Neemt niet weg dat de situatie nu veelste scheef is en de situatie die omschreven werd klopt toch? :-)

Die is scheef juist omdat er in die periode niet gebouwd is en veel bouwbedrijven opgeheven zijn/personeel hebben moeten ontslaan.
Maar de woningmarkt is niet iets van de afgelopen 3 jaar. Dus meteen iedereen over een kam scheren zo van je verhuurd dus ben je asociaal zoals hier soms gebeurt klopt gewoon ook niet.
Er word hier veel te veel gekeken op de laatste 3 jaar, als je echter op 10jaar kijkt en inflatie meerekent krijg je een heel ander beeld. Maar dat is niet extreem genoeg.

Uiteindelijk zijn de normale verhuurders geen probleem in de markt, en die verstoren de markt niet dusdanig. Het grote probleem is gebrek aan woningen en de overheid die steeds verkeerd ingrijpt.
Dus het probleem is gewoon een politiek probleem en de politiek moet het oplossen het heeft geen nut een zondebok aan te wijzen. Daar schiet je niets mee op.

YangWenli schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:56:
https://www.at5.nl/artike...enprijs-en-ontevredenheid

Begrijpelijk Amsterdam is de hel op aarde. Een mix van egoïstische en chagrijnige Nederlanders met schreeuwende en blowende toeristen.

Als er maar genoeg vertrekken word de vraag vanzelf minder en dalen de woningen vanzelf in prijs.

[ Voor 16% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-04-2023 09:08 ]

[Rubbergrover1]

johndoe1009 schreef op woensdag 19 april 2023 @ 13:07:
[...]


Nu heb je het over 2008-2012 denk ik? Sorry, ik als 27-jarige kon toen nog geen hypotheek krijgen. Neemt niet weg dat de situatie nu veelste scheef is en de situatie die omschreven werd klopt toch? :-)

Die koopwoningen waren voor jou niet beschikbaar omdat je toen nog geen hypotheek kon krijgen. Als een rube die woning kocht en vervolgens voor een redelijke prijs aan jou verhuurde, zorgde hij er dus voor dat de woning voor jouw wel beschikbaar kwam. Geeft mooi aan dat het principe van kopen voor de verhuur op zich helemaal niet verkeerd hoeft te zijn.

Waar het 'mis' gaat is dat op dit moment die woningen vaak niet (meer) tegen een redelijke prijs verhuurd (kunnen) worden. En dat de situatie tegenwoordig (of in elk geval tot voor kort) juist andersom is. Dat kopers een woning wel zouden kunnen betalen, maar dat verhuurders die woningen opkochten en vervolgens tegen een huur wegzetten die zo hoog is dat die door die doelgroep niet meer te betalen is. Het lijkt mij niet verkeerd dat er maatregelen komen om die "uitwassen" van de huurmarkt in te perken.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 april 2023 @ 09:55:
[...]

Die koopwoningen waren voor jou niet beschikbaar omdat je toen nog geen hypotheek kon krijgen. Als een rube die woning kocht en vervolgens voor een redelijke prijs aan jou verhuurde, zorgde hij er dus voor dat de woning voor jouw wel beschikbaar kwam. Geeft mooi aan dat het principe van kopen voor de verhuur op zich helemaal niet verkeerd hoeft te zijn.

Waar het 'mis' gaat is dat op dit moment die woningen vaak niet (meer) tegen een redelijke prijs verhuurd (kunnen) worden. En dat de situatie tegenwoordig (of in elk geval tot voor kort) juist andersom is. Dat kopers een woning wel zouden kunnen betalen, maar dat verhuurders die woningen opkochten en vervolgens tegen een huur wegzetten die zo hoog is dat die door die doelgroep niet meer te betalen is. Het lijkt mij niet verkeerd dat er maatregelen komen om die "uitwassen" van de huurmarkt in te perken.

Zoals een regering die eens de focus legt op meer bouwen? Want de enige reden waarom die prijzen zo hoog worden is omdat de vraag er is en het aanbod te beperkt is. Dit soort dingen weer in regels/wetten gaan aanpakken lopen, zoals je in het verleden al vaak gezien hebt, zo goed als altijd fout af. Die onbalans zul je nl. altijd hebben zolang er een te groot verschil is in vraag en aanbod.

[Conrado]

redwing schreef op donderdag 20 april 2023 @ 10:34:
Zoals een regering die eens de focus legt op meer bouwen? Want de enige reden waarom die prijzen zo hoog worden is omdat de vraag er is en het aanbod te beperkt is.

Je hebt gelijk dat er meer gebouwd moet worden, zeker als de asielinstroom zo hoog blijft. En Hugo wil niet anders

Alleen 'daaronder' zitten de stroperige lagere overheden, die netjes Ja-knikken, maar Nee-doen

[Compuhair]

redwing schreef op donderdag 20 april 2023 @ 10:34:

Zoals een regering die eens de focus legt op meer bouwen?

Probleel ligt volgens mij veel meer bij de lucht- en landkwaliteit (door o.a. stikstof uitstoot), waardoor er rechterlijke uitspraken komen om bouwprojecten te annuleren/verbieden.
En het helpt ook niet als burgers zelf nieuwe ontwikkelingen tegenhouden (zie bijv. Bouw zo lang mogelijk rekken)

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:29:
[...]

Je hebt gelijk dat er meer gebouwd moet worden, zeker als de asielinstroom zo hoog blijft. En Hugo wil niet anders

Alleen 'darronder' zitten de stroperige lagere overheden, die netjes Ja-knikken, maar Nee-doen

Hugo roept dat hij niet anders wilt. Maar tegelijk doet hij gewoon uitspraken die nooit waargemaakt kunnen worden. Stikstof regels zorgen dat niet gebouwd kan worden, lagere overheden krijgen te veel taken en te weinig geld ( dus hoge grondprijs). Maar die problemen wil Hugo niet aanpakken, hij wil dat anderen de problemen oplossen.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 april 2023 @ 09:55:
[...]

Die koopwoningen waren voor jou niet beschikbaar omdat je toen nog geen hypotheek kon krijgen. Als een rube die woning kocht en vervolgens voor een redelijke prijs aan jou verhuurde, zorgde hij er dus voor dat de woning voor jouw wel beschikbaar kwam. Geeft mooi aan dat het principe van kopen voor de verhuur op zich helemaal niet verkeerd hoeft te zijn.

Waar het 'mis' gaat is dat op dit moment die woningen vaak niet (meer) tegen een redelijke prijs verhuurd (kunnen) worden. En dat de situatie tegenwoordig (of in elk geval tot voor kort) juist andersom is. Dat kopers een woning wel zouden kunnen betalen, maar dat verhuurders die woningen opkochten en vervolgens tegen een huur wegzetten die zo hoog is dat die door die doelgroep niet meer te betalen is. Het lijkt mij niet verkeerd dat er maatregelen komen om die "uitwassen" van de huurmarkt in te perken.

Dat is ook deels veroorzaakt door de overheid, en die willen het alleen maar erger maken.
Op zich is het niet heel slecht dat puntensysteem doorgevoerd word, alleen is dat niet het enige. Vervolgens gaan ze ook de belasting verhogen op woningen. De rente is ook omhoog gegaan waardoor financieren lastiger word.
Dus als je normaal verhuurd blijven de inkomsten gelijk maar de uitgaven ( belasting, onderhoud, verzekering, eventueel financiering ) schieten wel omhoog. WOZ waarde gaat omhoog maar de waarde van de woning eigenlijk niet, dat is gewoon een functie van de huurinkomsten ( jaarhuur *20 is gangbaar).
Mensen verhuren niet, met risico op slechte huurders, omdat er niet aan willen verdienen. Die willen ook een redelijk rendement hebben.
En verhuren is lange termijn dus je rendement wat behaald word op waardestijging is niet echt relevant. Zolang je het verhuurd kan je het niet verkopen en die waarde dus niet verzilveren. En er is ook geen grote waardestijging omdat de huurinkomsten niet heel hard stijgen en dus de waarde in verhuurde staat ook niet, tenzij je met tijdelijke contracten werkt.

Ja maar de afgelopen 5 jaar zijn woningen hard omhoog gegaan. Prima de afgelopen 15 jaar is dat gemiddeld per jaar een heel stuk minder. Rond 2008 was dat getal zelfs negatief.

[ Voor 3% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-04-2023 11:43 ]

[redwing]

Conrado schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:29:
[...]

Je hebt gelijk dat er meer gebouwd moet worden, zeker als de asielinstroom zo hoog blijft. En Hugo wil niet anders

Alleen 'daaronder' zitten de stroperige lagere overheden, die netjes Ja-knikken, maar Nee-doen

Ook zonder die asielstroom zouden we nog jaren lang heel hard door moeten bouwen. Het probleem zit niet in die asielstroom, die is prima te voorspellen (al schat de regering ook dat bewust te laag in zodat ze mooi reactief kunnen blijven regeren). Het probleem zit in het bouwen en zorgen dat er gebouwd kan/mag worden.

Dus niet alleen je doelstellingen roepen en daarna anderen (die de macht niet hebben) verantwoordelijk maken, maar daadwerkelijk je werk doen.

[redwing]

Compuhair schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:37:
[...]


Probleel ligt volgens mij veel meer bij de lucht- en landkwaliteit (door o.a. stikstof uitstoot), waardoor er rechterlijke uitspraken komen om bouwprojecten te annuleren/verbieden.

Ook dat probleem is er alleen maar omdat we structureel aan het uitstellen en afwachten zijn geweest. Als we 10 of 15 jaar geleden waren begonnen met stoppende boeren op te kopen ipv de stikstofrechten door te verkopen, dan hadden we nu bakken met ruimte gehad en hooguit nog het probleem gehad van een paar boeren dichtbij natuurgebieden. Dat is puur het gevolg van geen langetermijn beleid, maar puur regeren van periode tot periode.

En het helpt ook niet als burgers zelf nieuwe ontwikkelingen tegenhouden (zie bijv. Bouw zo lang mogelijk rekken)

Klopt, al zie je daar wel belangenverstrengelingen die er niet zouden moeten zijn en die zeker een discussie waard zijn.

[FunkyTrip]

Sunri5e schreef op dinsdag 18 april 2023 @ 16:04:
Is een tarief €749,- voor een NWWI Taxatierapport een beetje marktconform zoals aangegeven op deze website?

https://morenojoosten.nl/taxatierapport/

Misschien neemt de bank genoegen met een calcasa rapport. Kost je paar tientjes.
In 2020 kostte taxatie in Delft 450 euro, 750 is wel erg hog.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:50:
[...]

Ook zonder die asielstroom zouden we nog jaren lang heel hard door moeten bouwen. Het probleem zit niet in die asielstroom, die is prima te voorspellen (al schat de regering ook dat bewust te laag in zodat ze mooi reactief kunnen blijven regeren). Het probleem zit in het bouwen en zorgen dat er gebouwd kan/mag worden.

Dus niet alleen je doelstellingen roepen en daarna anderen (die de macht niet hebben) verantwoordelijk maken, maar daadwerkelijk je werk doen.

Zonder die instroom was het probleem wel minder groot geweest. Als je tekorten hebt helpt het niet om de vraag nog groter te maken.
Maar zorgen dat er gebouwd kan worden is 1 ding, maar het moet ook betaalbaar blijven. En gemeenten die meer taken krijgen met hetzelfde budget betekend gewoon dat ze de grondprijs omhoog moeten doen om een kloppende balans te halen. Jeugdzorg bijvoorbeeld is naar gemeenten gegaan maar wel met minder budget dan waar de rijksoverheid het eerst voor deed, en dat budget was al niet voldoende.

redwing schreef op donderdag 20 april 2023 @ 11:53:
[...]

Ook dat probleem is er alleen maar omdat we structureel aan het uitstellen en afwachten zijn geweest. Als we 10 of 15 jaar geleden waren begonnen met stoppende boeren op te kopen ipv de stikstofrechten door te verkopen, dan hadden we nu bakken met ruimte gehad en hooguit nog het probleem gehad van een paar boeren dichtbij natuurgebieden. Dat is puur het gevolg van geen langetermijn beleid, maar puur regeren van periode tot periode.

Als we gewoon niet allemaal heel kleine plukjes hadden aangewezen als natura2000 gebied hadden we het probleem ook niet. Het is geen enkel probleem voor natuurgebieden alleen voor natura2000 gebieden is stikstof een probleem. Ook logisch heel veel planten die wij heel hard nodig hebben groeien het beste met veel stikstof. Gelukkig bestaat de atmosfeer voor 78% uit stikstof.
Als je stikstof uitstoot wilt beperken kan je beter beginnen met het uitfaseren van kunstmest. Dat kost niets en scheelt je nog CO2 uitstoot ook.

Maar vooruit kijken is gewoon een manco van de democratie als bestuursvorm, je word afgerekend op de tijd die je er zit. Impopulaire regels invoeren zorgt voor een slechtere beoordeling ook al zijn ze op lange termijn beter. Dat zie je in de VS nog extremer waar ze steeds elkaars werk afbreken.
Nog even afgezien dat het steeds meer een media spelletje word en er steeds minder inhoudelijk word gekeken naar partijprogramma's en hoe ze daadwerkelijk stemmen.

[ Voor 31% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-04-2023 12:20 ]

[Rukapul]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:16:
[...]


Als we gewoon niet allemaal heel kleine plukjes hadden aangewezen als natura2000 gebied hadden we het probleem ook niet. Het is geen enkel probleem voor natuurgebieden alleen voor natura2000 gebieden is stikstof een probleem. Ook logisch heel veel planten die wij heel hard nodig hebben groeien het beste met veel stikstof. Gelukkig bestaat de atmosfeer voor 78% uit stikstof.
Als je stikstof uitstoot wilt beperken kan je beter beginnen met het uitfaseren van kunstmest. Dat kost niets en scheelt je nog CO2 uitstoot ook.

Ben je nou aan het trollen? N2 <> NOx / NH3.

Een overdaad aan stikstofverbindingen zijn ecologisch een probleem voor bijna natuur, maar juridisch voornamelijk voor Natura 2000. Of je jezelf zo in een hoek had moeten positioneren is een terechte vraag. Aan de andere kant: blijkbaar was dit de enige methode om het nog enigszins te borgen.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op donderdag 20 april 2023 @ 10:34:
[...]

Zoals een regering die eens de focus legt op meer bouwen? Want de enige reden waarom die prijzen zo hoog worden is omdat de vraag er is en het aanbod te beperkt is. Dit soort dingen weer in regels/wetten gaan aanpakken lopen, zoals je in het verleden al vaak gezien hebt, zo goed als altijd fout af. Die onbalans zul je nl. altijd hebben zolang er een te groot verschil is in vraag en aanbod.

Uiteraard hebben die maatregelen geen gevolg voor de woningtekorten. Maar dat betekent niet dat je niets zou moeten doen tegen de uitwassen als gevolg van die woningtekorten.

[tweakduke]

Modbreak:

Voor we nog verder alle kanten opgaan met dit topic, voor de stikstof en asiel problematiek zijn er deze topics:
De asielcrisis qua opvangcapaciteit in Nederland
De stikstofproblematiek: oorzaak, gevolgen en oplossingen

Dan hier graag weer ontopic

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:16:
[...]
Zonder die instroom was het probleem wel minder groot geweest. Als je tekorten hebt helpt het niet om de vraag nog groter te maken.
Maar zorgen dat er gebouwd kan worden is 1 ding, maar het moet ook betaalbaar blijven. En gemeenten die meer taken krijgen met hetzelfde budget betekend gewoon dat ze de grondprijs omhoog moeten doen om een kloppende balans te halen. Jeugdzorg bijvoorbeeld is naar gemeenten gegaan maar wel met minder budget dan waar de rijksoverheid het eerst voor deed, en dat budget was al niet voldoende.

Oftewel het hele probleem zit bij het gebrek aan visie bij de regering. Want we kunnen wel die instroom de schuld blijven geven, maar dat is iets dat het probleem verergerd en niet veroorzaakt. De regering veroorzaakt echter wel direct het probleem. Net als dat het gebrek aan opvangcapaciteit voor die vluchtelingen een probleem is dat door onze regering is veroorzaakt.

De regering is er juist om dat gehele plaatje kloppend te hebben en te houden. Overduidelijk is dat al jaren niet meer gebeurd en toch blijven we VVD stemmen omdat dat 'goed' is voor de huizenbezitter.....

[...]

Als we gewoon niet allemaal heel kleine plukjes hadden aangewezen als natura2000 gebied hadden we het probleem ook niet. Het is geen enkel probleem voor natuurgebieden alleen voor natura2000 gebieden is stikstof een probleem. Ook logisch heel veel planten die wij heel hard nodig hebben groeien het beste met veel stikstof. Gelukkig bestaat de atmosfeer voor 78% uit stikstof.
Als je stikstof uitstoot wilt beperken kan je beter beginnen met het uitfaseren van kunstmest. Dat kost niets en scheelt je nog CO2 uitstoot ook.

Ook dan hadden we het probleem gehad, alleen minder gelokaliseerd. Voor de rest is je hele stikstof-verhaal (sorry om te zeggen) onzin . Het grote probleem met die stikstof is juist dat er een aantal planten zijn die daar heel goed op groeien en daarmee andere soorten verdrijven. Dan kun je dus niet zeggen dat de boel groen wordt door dat stikstof, de boel wordt heel eenzijdig door die stikstof. En die eenzijdigheid is het grote probleem omdat je daarmee hele voedselketens/afhankelijkheden om zeep helpt.

Maar vooruit kijken is gewoon een manco van de democratie als bestuursvorm, je word afgerekend op de tijd die je er zit. Impopulaire regels invoeren zorgt voor een slechtere beoordeling ook al zijn ze op lange termijn beter. Dat zie je in de VS nog extremer waar ze steeds elkaars werk afbreken.
Nog even afgezien dat het steeds meer een media spelletje word en er steeds minder inhoudelijk word gekeken naar partijprogramma's en hoe ze daadwerkelijk stemmen.

Als je de stokstofrechten van boeren die stoppen niet overdraagbaar had gemaakt, had je met weinig moeite alle problemen opgelost. Pak daarbij een regeling waarbij je die boer nog een mooi zakcentje geeft voor die rechten en het was niet eens impopulair geweest.

Vooruit kijken is niet alleen maar impopulaire maatregelen nemen. Het is een goed plan neerzetten, dat plan ook volgen en zorgen dat je met alles wat je doet die kant op beweegt. Juist door af te wachten en het op de spits te drijven worden het impopulaire maatregelen omdat er opeens veel impact komt.

edit: ik was al aan het typen tijdens de modbreak, in de goede topics verder dus

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 april 2023 @ 12:24:
[...]

Uiteraard hebben die maatregelen geen gevolg voor de woningtekorten. Maar dat betekent niet dat je niets zou moeten doen tegen de uitwassen als gevolg van die woningtekorten.

Het grote probleem is dat onze regering keer op keer laat zien dat ze niet weten waarmee ze bezig zijn en door het aanpakken van de uitwassen het probleem alleen maar vergroten. Laat ze dus eerst eens de focus leggen op het oplossen van het echte probleem ipv re-aktief te reageren op die uitwassen. Want ook die uitwassen komen weer door het gebrek aan een goed plan. En in dat plan zou best kunnen staan dat je minder immigratie toe gaat staan, maar dan wel als geheel van een overkoepelend plan. En niet als eenzijdige 'oplossing' die uiteindelijk niets oplost en juridisch gewoon niet haalbaar is.