Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[MaStar]

FreakNL schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 19:20:
[...]


Ik heb aardig wat mensen in mijn omgeving een move zien maken naar een veel groter en duurder huis icm met wat overwaarde en een 10-jarige hypotheek tegen 1%, en dan ook nog eens in 2 delen. 250k annuïteiten en 250k aflossingsvrij, bijvoorbeeld. En dan ben je 45 ofzo. Dan heb je nu idd lekker lage lasten maar ik hoop voor ze dat de rente in 2032 nog steeds laag staat. Ik zou zelf niet willen ruilen. Ik heb liever zo min mogelijk schulden. Als ik 55 loopt mijn rentevaste periode af en staat er nog 60k open. Dan is mijn schuld weg als ik dat zou willen, want dat heb ik dan waarschijnlijk wel gewoon liggen.

Maar nogmaals, iedereen doet het anders en er is geen goed of fout. Als de rente rond die tijd weer op 1% staat zijn ze spekkoper.

Tja, zo maakt iedereen andere keuzes. Wij (2 verdieners - 175k jaarbasis) hebben onze maximale leenruimte voor hypotheek gebruikt en ook nog eens alle overwaarde ingelegd. Hypotheek 20 jaar vastgesteld vorig jaar tegen 1.76% rente en deel aflossingsvrij

Wonen nu in een woning van +1.000.000, randstad en 2 onder een kap - en zijn beide onder de 40. Verstandig? Geen idee. Schulden? Ja.

Maar over 20 jaar is de helft afgelost en zijn we rond de 55. Ouders, ooms, tantes hebben ook niet het eeuwige leven en rond die tijd komt er ook andere geldstroom los. Op ons 65e hebben we naar verwachting onze hypotheek volledig afbetaald en een - tegen die tijd - zeer royaal onderpand.

Maar alles loopt toch anders dan je denkt dus zover moet je niet vooruit denken

[ Voor 9% gewijzigd door MaStar op 06-01-2023 20:41 ]

[Z___Z]

FreakNL schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 19:20:
[...]


Ik heb aardig wat mensen in mijn omgeving een move zien maken naar een veel groter en duurder huis icm met wat overwaarde en een 10-jarige hypotheek tegen 1%, en dan ook nog eens in 2 delen. 250k annuïteiten en 250k aflossingsvrij, bijvoorbeeld. En dan ben je 45 ofzo. Dan heb je nu idd lekker lage lasten maar ik hoop voor ze dat de rente in 2032 nog steeds laag staat. Ik zou zelf niet willen ruilen. Ik heb liever zo min mogelijk schulden. Als ik 55 loopt mijn rentevaste periode af en staat er nog 60k open. Dan is mijn schuld weg als ik dat zou willen, want dat heb ik dan waarschijnlijk wel gewoon liggen.

Maar nogmaals, iedereen doet het anders en er is geen goed of fout. Als de rente rond die tijd weer op 1% staat zijn ze spekkoper.

Klopt 250k + 250k is inderdaad waar het om gaat bij 1k/maand hypotheeklasten bij 50% aflossingsvrij. Ja mocht over 10 jaar de rente 5% zijn dan verdubbelen mijn bruto maandlasten. Maar geld is ook 10 jaar inflatie minder waard geworden. Nu weet ik niet wat mijn loonontwikkeling gaat worden, maar over 10 jaar zal dat vast hoger zijn dan nu. Maakt het toch wel betaalbaar.
Overigens spaar ik het deel wat aflossingsvrij is wel, dus mocht de rente naar 10% gaan en de spaarrente niet meegestegen zijn, kan ik het dan ook wel aflossen.
Ik snap wel dat je in de problemen kan komen als je het aflossingsvrije deel gewoon opmaakt. Die 600 euro/maand die ik minder aflos, kan je toch wel een Duitse premium auto voor rijden in private lease 😂

[FreakNL]

Dat is wel een ander verhaal natuurlijk… Dan bleef ik ook niet in een riijtjeshuis @MaStar

[Z___Z]

sdk1985 schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 17:21:
[...]

Mwa het idee van die leennorm is dat hij gebaseerd is op wat je verantwoord maandelijks kunt uitgeven. Stijgt de rente dan daalt het bedrag dat je kunt lenen. De getallen veranderen wel iets maar grof gezegd mag je evenveel uitgeven per maand met 4% als met 1%. Dus dat lijkt mij niet persé enger om nu maximaal te lenen dan vorig jaar. Of ik moet iets missen?

Ze hebben het wel wat complexer gemaakt door die woonquote variabel te maken omdat je bij hogere rente meer belastingvoordeel hebt. Maar AFAIK is het idee nog steeds dat het netto ongeveer hetzelfde blijft wat 'verantwoord' is.


[...]

Mee eens.


[...]

Of wanneer het bedrag dat men gemiddeld mag lenen weer toeneemt omdat [insert reden] .

De overheid heeft hier ook nog wel wat sturing in via de regelgeving.

Denk niet dat veel mensen nog meer gaan lenen dan het huidige maximum. Het is nu al een serieuze maandlast als ik het huidige maximum zou gaan lenen.

Bij 1% heb je bijna geen HRA dus zelfs na ontslag en einde WW stijgen je lasten niet significant. Bij 4% zou je naast je inkomen verliezen ook nog je woonlasten zien verdubbelen. Dus IMHO is die 4% bij dezelfde maandlasten als die 1% wel meer risico.

[Kalentum]

Z___Z schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:36:
[...]

Modaal is over de hele bevolking. Dus daar zitten heel veel AOW’ers tussen, in mindere mate mensen in de bijstand of andere uitkeringen en jongeren die wel volwassen zijn, maar nog studeren, naar school gaan of aan het rondreizen zijn. Ofwel heel veel mensen die niet in de huizenmarkt actief zijn, maar wel het modale inkomen naar beneden trekken.

Voor de huizenmarkt is het modale inkomen van mensen die actief geld aan het verdienen zijn. Dat is dus inkomen uit arbeid, ondernemen en uit kapitaal. Als je alleen die groep pakt en daar het modale inkomen van uitrekent dan kom je al een stuk hoger. Pak je gezinnen, dan heb je te maken met tweeverdieners. Meestal 1,5 FTE. Dus je zou het modale inkomen van de beschreven groep maal 1.5 moeten doen om bij het gezinsinkomen te komen,
Gezien dat 90k is, is het modale inkomen eerder 60k (heb het niet gecontroleerd bij het CBS).

Is ook niet zo gek dat het veel hoger is dan het algemene modale inkomen, minimumloon is al 25k. Minimumloon krijg je in de huidige arbeidsmarkt echt alleen als je echt helemaal niks hoeft te kunnen. Bijna alle banen zitten boven minimumloon.

https://opendata.cbs.nl/s...nl/dataset/84493NED/table Waar lees jij dat er een 'modaal inkomen voor de huizenmarkt' zou bestaan? Of dat alleen mensen die 'actief geld verdienen' op de huizenmarkt actief zijn?

Als het CBS die 90k baseerd op iets met een huizenmarkt dan zou dat in de tabel en/of in de toelichting zichbaar moeten zijn .

Helaas dus geen verklaring voor die 90k.

[Conrado]

MaStar schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:39:
Maar over 20 jaar is de helft afgelost en zijn we rond de 55. Ouders, ooms, tantes hebben ook niet het eeuwige leven en rond die tijd komt er ook andere geldstroom los. Op ons 65e hebben we naar verwachting onze hypotheek volledig afbetaald en een - tegen die tijd - zeer royaal onderpand.

Dank voor de uitleg @MaStar, altijd interessant hoe anderen dat zien.
Echter, en dan heb je op je 65ste alles afgelost. Wat dan....?

[Zenomyscus]

Conrado schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:51:
[...]

Dank voor de uitleg @MaStar, altijd interessant hoe anderen dat zien.
Echter, en dan heb je op je 65ste alles afgelost. Wat dan....?

Nog 5 jaar werken en eindelijk genieten van een mooie grote woning

[Z___Z]

Kalentum schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:51:
[...]


https://opendata.cbs.nl/s...nl/dataset/84493NED/table Waar lees jij dat er een 'modaal inkomen voor de huizenmarkt' zou bestaan? Of dat alleen mensen die 'actief geld verdienen' op de huizenmarkt actief zijn?

Als het CBS die 90k baseerd op iets met een huizenmarkt dan zou dat in de tabel en/of in de toelichting zichbaar moeten zijn .

Helaas dus geen verklaring voor die 90k.

Zo te zien worden ingestelde filters niet naar de URL gekopieerd. Je moet gezin met kinderen als type huishouden kiezen (of gezin met kinderen <18 jaar). Dan kom je dus op een modaal gezinsinkomen van 90k uit arbeid. Totaal bruto inkomen komt zelfs over de 100k uit.

[MaStar]

Conrado schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:51:
[...]

Dank voor de uitleg @MaStar, altijd interessant hoe anderen dat zien.
Echter, en dan heb je op je 65ste alles afgelost. Wat dan....?

Een grote woning. Waar je hopelijk nog 20 jaar met plezier kan wonen. We investeren dus nu bewust in een grote leenruimte want op je 60e kan je geen hoge hypotheek meer afsluiten...

Tov jouw visie om juist zo snel mogelijk van schulden af te komen - en daarmee dus automatisch genoegen neemt met minder hypoteekruimte en kleinere woning.

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 06-01-2023 21:18 ]

[MaStar]

Zenomyscus schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:59:
[...]

Nog 5 jaar werken en eindelijk genieten van een mooie grote woning

We genieten er nu al van, toch?

[Kalentum]

Z___Z schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:10:
[...]

Zo te zien worden ingestelde filters niet naar de URL gekopieerd. Je moet gezin met kinderen als type huishouden kiezen (of gezin met kinderen <18 jaar). Dan kom je dus op een modaal gezinsinkomen van 90k uit arbeid. Totaal bruto inkomen komt zelfs over de 100k uit.

Ja dat weet ik maar ik probeer te snappen hoe die 90k tot stand komt. Ik vind het voor een mediaan inkomen echt hoog. Dat betekent dus dat de helft van die groep onder de 90k zit en de andere helft erboven.

[Z___Z]

Kalentum schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:15:
[...]


Ja dat weet ik maar ik probeer te snappen hoe die 90k tot stand komt. Ik vind het voor een mediaan inkomen echt hoog. Dat betekent dus dat de helft van die groep onder de 90k zit en de andere helft erboven.

Ik denk 1,5 FTE, dus 60k voor de man en 30k voor de vrouw (ondanks de emancipatie werken vrouwen nu eenmaal minder).
Je werkt ongeveer van 25-65. Dus het salaris van een modale 45er bij FTE zou ongeveer op 60k moeten liggen.
Je kan nog meer spelen met de categorieën om erachter te komen hoe de verdeling precies is.

Met die 90k inkomen kan je bij Rabobank 450k lenen. Dat is dan nog zonder overwaarde. Wat dat betreft is de woningmarkt niet overgewaardeerd op dit moment. Daarmee zit je wel met 5k netto inkomsten op 2k bruto hypotheek, wat IMHO te veel is.

[ Voor 15% gewijzigd door Z___Z op 06-01-2023 21:24 ]

[Conrado]

MaStar schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:13:
Een grote woning. Waar je hopelijk nog 20 jaar met plezier kan wonen. We investeren dus nu bewust in een grote leenruimte want op je 60e kan je geen hoge hypotheek meer afsluiten...

Tov jouw visie om juist zo snel mogelijk van schulden af te komen - en daarmee dus automatisch genoegen neemt met minder hypoteekruimte en kleinere woning.

Ik denk dat je iets/iemand door de war haalt, want nergens beweer ik iets over schulden en er vanaf komen

Echter, ik bedoelde met m'n vraag wat anders. Waarom zou je alles willen aflossen? Je komt vanzelf op het moment in je leven dat je er achter komt dat je alleen nog maar aflost voor nog meer erfenis. Als je nu een riant salaris hebt, val je na je pensionering niet spontaan terug naar een AOw'tje, dus daarvoor hoef je het daarvoor ook niet te doen.
En, dat alles zeg ik uit eigen ervaring want ik ben dat besefmoment al gepasseerd

[Conrado]

Zenomyscus schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:59:
Nog 5 jaar werken en eindelijk genieten van een mooie grote woning

Genieten van je woning moet je eigenlijk altijd doen...

[Kalentum]

Z___Z schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:19:
[...]

Ik denk 1,5 FTE, dus 60k voor de man en 30k voor de vrouw (ondanks de emancipatie werken vrouwen nu eenmaal minder).
Je werkt ongeveer van 25-65. Dus het salaris van een modale 45er bij FTE zou ongeveer op 60k moeten liggen.
Je kan nog meer spelen met de categorieën om erachter te komen hoe de verdeling precies is.

Met die 90k inkomen kan je bij Rabobank 450k lenen. Dat is dan nog zonder overwaarde. Wat dat betreft is de woningmarkt niet overgewaardeerd op dit moment. Daarmee zit je wel met 5k netto inkomsten op 2k bruto hypotheek, wat IMHO te veel is.

Tja ik vind het best hoog voor een mediaan inkomen maar goed, het zal dan wel kloppen. Maar ja 60k is al twee keer modaal en dan klinkt het al weer wat realistischer.

[Mr0BB]

MaStar schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:39:
[...]


Tja, zo maakt iedereen andere keuzes. Wij (2 verdieners - 175k jaarbasis) hebben onze maximale leenruimte voor hypotheek gebruikt en ook nog eens alle overwaarde ingelegd. Hypotheek 20 jaar vastgesteld vorig jaar tegen 1.76% rente en deel aflossingsvrij

Wonen nu in een woning van +1.000.000, randstad en 2 onder een kap - en zijn beide onder de 40. Verstandig? Geen idee. Schulden? Ja.

Maar over 20 jaar is de helft afgelost en zijn we rond de 55. Ouders, ooms, tantes hebben ook niet het eeuwige leven en rond die tijd komt er ook andere geldstroom los. Op ons 65e hebben we naar verwachting onze hypotheek volledig afbetaald en een - tegen die tijd - zeer royaal onderpand.

Maar alles loopt toch anders dan je denkt dus zover moet je niet vooruit denken

Vrijwel exact hetzelfde scenario hier. Dus snap je redenatie volledig. In absolute getallen blijft het spannend, zo’n hoge hypotheek op jonge leeftijd. Maar met die lage rentes afgelopen jaar is het qua maandlasten goed te doen. Wel kwam er een stuk geluk bij kijken. Want nu hebben we een woning van ruim een miljoen, zouden we nu kopen dan hadden we voor dezelfde maandlasten een woning van max 700k.

We hebben echter wel een derde aflossingsvrij gedaan. Maar dan nog is de woning tweederde afbetaald wanneer we 65 zijn. Tegen die tijd verkopen we de boel en van de overwaarde kopen we een appartement hier en in het buitenland.

[Paralize_nl]

Z___Z schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:19:
[...]

Met die 90k inkomen kan je bij Rabobank 450k lenen. Dat is dan nog zonder overwaarde. Wat dat betreft is de woningmarkt niet overgewaardeerd op dit moment. Daarmee zit je wel met 5k netto inkomsten op 2k bruto hypotheek, wat IMHO te veel is.

Hoezo teveel? Dat is netto tegenwoordig ong 1500? Op 5000 netto inkomen?

Toen ik begon met werken verdiende ik mss netto 1500 en alleen al huur was 600, ik leef nog steeds!

[Z___Z]

Paralize_nl schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:52:
[...]


Hoezo teveel? Dat is netto tegenwoordig ong 1500? Op 5000 netto inkomen?

Toen ik begon met werken verdiende ik mss netto 1500 en alleen al huur was 600, ik leef nog steeds!

Als je alleen bent wel ja. 2 kinderen op KDV/bso is je geld snel op, want toeslagen die krijg je nauwelijks meer met dat inkomen.
Woonkosten zijn niet alleen hypotheek.

[Paralize_nl]

Z___Z schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 00:11:
[...]

Als je alleen bent wel ja. 2 kinderen op KDV/bso is je geld snel op, want toeslagen die krijg je nauwelijks meer met dat inkomen.
Woonkosten zijn niet alleen hypotheek.

Denk dat een zeer groot gedeelte van Nederland rond die 30% zit. Wij ook(zie pagina eerder), dit jaar huis gekocht.

We zullen wel arm als kerkratten zijn dan.

[Sport_Life]

Mr0BB schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:17:
[...]


Vrijwel exact hetzelfde scenario hier. Dus snap je redenatie volledig. In absolute getallen blijft het spannend, zo’n hoge hypotheek op jonge leeftijd. Maar met die lage rentes afgelopen jaar is het qua maandlasten goed te doen. Wel kwam er een stuk geluk bij kijken. Want nu hebben we een woning van ruim een miljoen, zouden we nu kopen dan hadden we voor dezelfde maandlasten een woning van max 700k.

Wij hebben vorig jaar verkocht en gekocht (die volgorde ook). Een vergelijkbare woning als onze vorige woning is recent voor de vraagprijs verkocht, dat is al ruim 100k minder dan onze vorige woning. Tegelijkertijd hebben wij de rente extreem laag staan (30% 10j, 70% 20j), met de rente van nu zouden we 100k minder lenen om dezelfde lasten te houden.

Kortom als we nu zouden doorstromen dan hadden we 200k minder te besteden , dan zaten we met dezelfde lasten waarschijnlijk in een ander type /minder luxe woning. Want ik denk niet dat de verkoper 200k was gaan zakken met de prijs. En ik wilde geen hogere lasten dan bedrag X.

Ik denk dat dat nu ook gaande is, de meeste woningen verkopen nog wel, mits de vraagprijs redelijk is en de locatie prima. Tegelijkertijd staan de huizenprijzen nog niet in verhouding tot de rente, in die zin zijn woningen nog duurder geworden (minder woning met dezelfde maandlasten).

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 07-01-2023 00:49 ]

[sdk1985]

Z___Z schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:44:
[...]

Denk niet dat veel mensen nog meer gaan lenen dan het huidige maximum. Het is nu al een serieuze maandlast als ik het huidige maximum zou gaan lenen.

Bij 1% heb je bijna geen HRA dus zelfs na ontslag en einde WW stijgen je lasten niet significant. Bij 4% zou je naast je inkomen verliezen ook nog je woonlasten zien verdubbelen. Dus IMHO is die 4% bij dezelfde maandlasten als die 1% wel meer risico.

Als ik even berekenhet.nl mag geloven:
2x40K modaal bij 1% geeft €455633, geeft netto 1361 per maand
2x40K modaal bij 4% geeft €384012, geeft netto 1335 per maand

Op lange termijn, in 2050, zie je netto wel een verschil van 300 pm ontstaan. Maar goed, in 2050 is een euro van nu hoogst waarschijnlijk veel minder waard. Dus die 300 pm kun je dan nu niet echt wakker van liggen.

Inkomen verlies vind ik wel een goed argument, bruto is het 1833 vs 1465. Of die overweging echt vaak wordt toegepast betwijfel ik. In positie van luxe helemaal prima, maar wanneer het uitmaakt of je wel of geen huis kunt kopen dan kijk ik niet gek op wanneer mensen dit risico negeren.

[sdk1985]

Kalentum schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:51:
[...]


https://opendata.cbs.nl/s...nl/dataset/84493NED/table Waar lees jij dat er een 'modaal inkomen voor de huizenmarkt' zou bestaan? Of dat alleen mensen die 'actief geld verdienen' op de huizenmarkt actief zijn?

Als het CBS die 90k baseerd op iets met een huizenmarkt dan zou dat in de tabel en/of in de toelichting zichbaar moeten zijn .

Helaas dus geen verklaring voor die 90k.

Ik heb hier weleens een rapportage gelinked waar het in een figuur stond, maar zal even een screenshot maken.



De subset betreft dus 1.9 van de 7.8 miljoen huishoudens, circa 25%. Dus wanneer je een leuk huis zoekt met tuin geschikt voor 2 kinderen dan concurreer je tegen een groep die gemiddeld ruim boven de 100K mag tellen voor de hypotheek aanvraag. Vandaar dat mensen die minder te besteden hebben constant overboden werden.

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 07-01-2023 02:21 ]

[MaStar]

Mr0BB schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:17:
[...]


Vrijwel exact hetzelfde scenario hier. Dus snap je redenatie volledig. In absolute getallen blijft het spannend, zo’n hoge hypotheek op jonge leeftijd. Maar met die lage rentes afgelopen jaar is het qua maandlasten goed te doen. Wel kwam er een stuk geluk bij kijken. Want nu hebben we een woning van ruim een miljoen, zouden we nu kopen dan hadden we voor dezelfde maandlasten een woning van max 700k.

We hebben echter wel een derde aflossingsvrij gedaan. Maar dan nog is de woning tweederde afbetaald wanneer we 65 zijn. Tegen die tijd verkopen we de boel en van de overwaarde kopen we een appartement hier en in het buitenland.

Precies. Wij ook eenderde aflossingsvrij. En je hebt gelijk met de maandlasten leuk om een zelfde ervaring te horen

Hebben jullie ook een woning gekocht in deze randstad of juist meer ruimte in het Oosten?

[ Voor 5% gewijzigd door MaStar op 07-01-2023 09:08 ]

[MaStar]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 16:24:
[...]

Ik heb het zelf recent ervaren : buren verkochten 6 mnd geleden voor bedrag X, onze woning werd getaxeerd op X +10% . Was tevens de vraagprijs. Onze woning uiteindelijk verkocht voor X+10% (vraagprijs)+9%.
19% stijging in een half jaar voor exact dezelfde woning.. De volgende woning wordt over 6 mnd getaxeerd op X + 10 + 9 + 10...

Als de NOS morgen opent dat de rente +1% wordt en vervolgens wordt Piet geïnterviewd die 'echt niet meer gaat overbieden' dan gaat niemand 9% overbieden , laat staan 10% +9% tov een half jaar eerder.

Het gevaar m.i. is dat er een vrij grote groep is die woningen 'vast houdt' , als die morgen besluiten te verlopen uit paniek is het aanbod hoger dan de actuele huizenzoekers.
Idem voor verhuurders met 'maar' 20-30% eigen vermogen die in paniek raken.

En de laatste dip was zo'n 1,5 jaar geleden, dankzij de FED/ECB zitten we nu in deze situatie..

Hier heb je wel redelijk gelijk gehad

[MaStar]

Conrado schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:40:
[...]

Ik denk dat je iets/iemand door de war haalt, want nergens beweer ik iets over schulden en er vanaf komen

Echter, ik bedoelde met m'n vraag wat anders. Waarom zou je alles willen aflossen? Je komt vanzelf op het moment in je leven dat je er achter komt dat je alleen nog maar aflost voor nog meer erfenis. Als je nu een riant salaris hebt, val je na je pensionering niet spontaan terug naar een AOw'tje, dus daarvoor hoef je het daarvoor ook niet te doen.
En, dat alles zeg ik uit eigen ervaring want ik ben dat besefmoment al gepasseerd

Ja, was nog een reactie op FREAKNL die stelde : "Ik zou zelf niet willen ruilen. Ik heb liever zo min mogelijk schulden"

Waarvan ik nu, op relatief jonge leeftijd juiste zoveel mogelijk leenruimte pak om daar later juist weer meer mee te kunnen doen en bewegingsruimte te hebben.

De enige reden om af te lossen is overwaarde creëren en/ of daarmee makkelijker keuzes te kunnen maken als je op latere leeftijd nog een andere woning wilt of een andere grote uitgave wilt doen . Niet alleen erfenis, ook voor studie, woning, ondersteuning voor je kind bijvoorbeeld. Of eigen behoefte als je nog een keer een wereldreis wilt maken?

Daarnaast nemen je maandlasten af als je nog meer aflost. En hoe minder maandlasten hoe meer geld overblijft... Dat is toch prettig.

[Sport_Life]

MaStar schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 09:11:
[...]


Hier heb je wel redelijk gelijk gehad

In grote lijnen wel, vind de commentaren ook wel grappig (achteraf gezien), niemand had verwacht dat de rente zo snel zal stijgen.

Ik las gisteren nog even het taxatierapport van onze huidige woning en daar werd als risico genoemd dat vanwege de verwachte inflatie de rente kan stijgen met als gevolg lagere prijzen. Dat was eind 2021.
Er werd ook bij kansen genoemd dat dit type woningen op deze locatie altijd in trek blijven (vrijstaand in de randstad) .

Ironisch genoeg is de hoge inflatie juist enorm gunstig, ja de woningwaarde (en woz ) daalt, maar de salarissen stijgen (11% in 2j), en we lossen niet alles af maar hebben een deel in deposito's tegen hogere rente dan de (aflossingsvrije) hypotheekrente.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 07-01-2023 10:23 ]

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:40:
Ik denk dat je iets/iemand door de war haalt, want nergens beweer ik iets over schulden en er vanaf komen

Echter, ik bedoelde met m'n vraag wat anders. Waarom zou je alles willen aflossen? Je komt vanzelf op het moment in je leven dat je er achter komt dat je alleen nog maar aflost voor nog meer erfenis. Als je nu een riant salaris hebt, val je na je pensionering niet spontaan terug naar een AOw'tje, dus daarvoor hoef je het daarvoor ook niet te doen.
En, dat alles zeg ik uit eigen ervaring want ik ben dat besefmoment al gepasseerd

Als alles goed gaat is het inderdaad fantastisch. Maar de samenleving is een stuk harder geworden. De 'veilige' WAO is er al lang niet meer - na twee jaar val je terug naar bijstandsniveau. De WW valt na een jaar al terug naar bijstandsniveau. De goudgerande pensioenen zijn er ook niet meer - ik leg per maand honderden euro's in, maar mijn verwacht pensioen - op mijn 68e, als het niet 70 wordt - ligt een paar honderd euro boven minimumloon.

Zelf werk ik in de IT, en daar nemen je baankansen niet bepaald toe na je 40e.

Je zult in Nederland niet dood gaan van de honger, en als je op tijd ingeschreven bent bij de sociale woningbouw, zul je ook niet zomaar op straat komen te staan. Maar dan is een lage eigenwoningschuld wel fijn.

Begrijp me niet verkeerd, ik denk dat het voor een aantal mensen hier fantastisch zal uitpakken. Maar ik denk dat het voor een andere groep huilen en de schuldhulpverlening wordt.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 21:40:
[...]

Ik denk dat je iets/iemand door de war haalt, want nergens beweer ik iets over schulden en er vanaf komen

Echter, ik bedoelde met m'n vraag wat anders. Waarom zou je alles willen aflossen? Je komt vanzelf op het moment in je leven dat je er achter komt dat je alleen nog maar aflost voor nog meer erfenis. Als je nu een riant salaris hebt, val je na je pensionering niet spontaan terug naar een AOw'tje, dus daarvoor hoef je het daarvoor ook niet te doen.
En, dat alles zeg ik uit eigen ervaring want ik ben dat besefmoment al gepasseerd

Belangrijk is dat je de woonlasten kunt blijven betalen. Daarom zou ik linksom of rechtsom wel op de een of andere manier wel dat geld bij elkaar willen sprokkelen. Of je dat nou in aflossing stopt of in een pensioenproduct of in een stuk vrij extra vermogen vind ik dan minder spannend en vooral een persoonlijke keus (ook afhankelijk van (markt-)omstandigheden).

[Conrado]

MaStar schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 09:17:
[...]
De enige reden om af te lossen is overwaarde creëren en/ of daarmee makkelijker keuzes te kunnen maken als je op latere leeftijd nog een andere woning wilt of een andere grote uitgave wilt doen . Niet alleen erfenis, ook voor studie, woning, ondersteuning voor je kind bijvoorbeeld. Of eigen behoefte als je nog een keer een wereldreis wilt maken?

Dat is op zich prima natuurlijk. Echter, nu nog niet, er komt een moment dat je voldoende afgelost hebt. Stel je huis is over 20 jaar 2 mln waard, en je hebt de helft afgelost. dan is je overwaarde dus al het drievoudige.
Daar komt nog iets bij: je overwaarde zit vast ik je stenen. Tenzij je de kiet wilt verkopen , en veel goedkoper wil gaan wonen, kom je er alleen aan, door te lenen. Dat wordt beperkt door je (pensioen)inkomen. Consumeren van je overwaarde is een lastig verhaal.
Kortom, op tijd nadenken of je wilt blijven aflossen of dat je dat deel opzij zet en anders laat renderen.

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 10:11:
[...]
Als alles goed gaat is het inderdaad fantastisch. Maar de samenleving is een stuk harder geworden. De 'veilige' WAO is er al lang niet meer - na twee jaar val je terug naar bijstandsniveau.

Het is nog véél erger, we gaan namelijk allemaal dood

Wat ik wil zeggen is dat je het leven niet in de hand hebt. Er kan je van alles overkomen, en ook niet. Je kunt je niet wapenen tegen ieder onheil en een huis bezitten is - hoe je het ook doet - een zeker risico. Wat je wèl kunt doen is dat risico benoemen en afwegen.

Ik ben het overigens niet met je eens dat je na je 40-ste afgeserveerd wordt. Dan was ik al lang bij het grof vuil terecht gekomen. Het gaat er wel om hoe je in het leven staat. Niemand heeft wat aan een norse en koppige medewerker die inflexibel is als een betonpaal en in technologie bij DOS is blijven hangen. De medewerker zelf trouwens ook niet

[Johan Bogle]

FreakNL schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 20:43:
Dat is wel een ander verhaal natuurlijk… Dan bleef ik ook niet in een riijtjeshuis @MaStar

Hier nog gewoon in een rijtjeshuis. Inkomen is nog wat hoger en geen kids. We weten niet goed wat we met meer ruimte zouden moeten en voelen ons prettig bij lage lasten.

Wij kiezen voor kort werken en veel beleven en geen noodzaak in de ratrace te blijven. De valkuil naar altijd maar meer willen omdat het kan zorgt ervoor dat je altijd gevangen blijft in je werk. Geld gaat naar vakanties, leuke dingen en sparen.

Wij hebben niks met een groot duur huis. Liever lage vaste lasten zodat wij op 1 inkomen verder kunnen of vroeg kunnen stoppen. Als mijn werk morgen niet meer bevalt kan ik stoppen zonder al te veel stress. Hadden wij wel dat vrijstaand huis gekocht zou ik mij dat niet kunnen veroorloven. Zeker niet met een restschuld die je klemzet in dat dure huis. @MaStar zijn huis zou voor mij als een gevangenis voelen. Is voor iedereen anders blijkt maar weer.

Ik verwacht een forse daling van de huizenmarkt. Ook dat speelt mee in die beslissing, maar het is vooral de drang naar vrijheid.

[Laapo]

Sport_Life schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 09:54:
[...]

Ironisch genoeg is de hoge inflatie juist enorm gunstig, ja de woningwaarde (en woz ) daalt, maar de salarissen stijgen (11% in 2j), en we lossen niet alles af maar hebben een deel in deposito's tegen hogere rente dan de (aflossingsvrije) hypotheekrente.

Hier wil ik ook heen. Zit nu op ongeveer 25% van de woningwaarde aflosvrij box 3 voor de nieuwe hypotheek. Het idee was om na verkoop van de huidige woning de overbrugging en nog een annuïtair deel af te lossen. Nu neig ik er naar dat annuïtaire deel ook om te zetten naar aflosvrij (1,68% nog ruim 19jr resterend), en de overwaarde weg te zetten in een deposito.

Voordeel: rendeert beter, verhuisregeling valt nog vol te benutten in de toekomst (!!) en het is fiscaal toegestaan om in de toekomst de hypotheek alsnog als annuïtair te verschuiven naar box 1.

Nadeel: geen idee, wat zie ik over het hoofd?

[Laapo]

Conrado schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:07:
[...]

Dat is op zich prima natuurlijk. Echter, nu nog niet, er komt een moment dat je voldoende afgelost hebt. Stel je huis is over 20 jaar 2 mln waard, en je hebt de helft afgelost. dan is je overwaarde dus al het drievoudige.
Daar komt nog iets bij: je overwaarde zit vast ik je stenen. Tenzij je de kiet wilt verkopen , en veel goedkoper wil gaan wonen, kom je er alleen aan, door te lenen. Dat wordt beperkt door je (pensioen)inkomen. Consumeren van je overwaarde is een lastig verhaal.
Kortom, op tijd nadenken of je wilt blijven aflossen of dat je dat deel opzij zet en anders laat renderen.

Dat beperkt worden door pensioen valt in de praktijk wel mee. Dan kun je wel meer lenen als er een deel aflosvrij is.

https://www.hypotheek-ren...astentoets-rekenvoorbeeld

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:07:
[...]
Daar komt nog iets bij: je overwaarde zit vast ik je stenen. Tenzij je de kiet wilt verkopen , en veel goedkoper wil gaan wonen, kom je er alleen aan, door te lenen. Dat wordt beperkt door je (pensioen)inkomen. Consumeren van je overwaarde is een lastig verhaal.
Kortom, op tijd nadenken of je wilt blijven aflossen of dat je dat deel opzij zet en anders laat renderen.

Aflossen betekent niet alleen dat je een zak geld vast hebt zitten in de woning, maar betekent vooral ook dat je minder maandelijkse lasten hebt. Dat je niet bij je geld kunt is iets waar je mogelijk incidenteel tegenaan loopt. Die maandelijkse lasten loop je iedere maand tegenaan. In vind er wel wat voor te zeggen om die maandelijkse kostenpost kwijt te zijn.

(Overigens zal dat ook altijd een afweging zijn tussen de zekerheid van lage lasten en het onzekere rendement dat je anders met dat kapitaal zou kunnen behalen.)

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 13:35:
[...]

Aflossen betekent niet alleen dat je een zak geld vast hebt zitten in de woning, maar betekent vooral ook dat je minder maandelijkse lasten hebt. Dat je niet bij je geld kunt is iets waar je mogelijk incidenteel tegenaan loopt. Die maandelijkse lasten loop je iedere maand tegenaan. In vind er wel wat voor te zeggen om die maandelijkse kostenpost kwijt te zijn.

(Overigens zal dat ook altijd een afweging zijn tussen de zekerheid van lage lasten en het onzekere rendement dat je anders met dat kapitaal zou kunnen behalen.)

Bij 1% rente is het voor mij zo dat 1 maand aflossen hetzelfde is als 3 maanden rente betalen. Ofwel 1 jaar niet aflossen betekent dat ik 3 jaar in m’n huis kan blijven wonen van de uitgespaarde aflossing.
Lagere maandlasten heb je niet zoveel aan als je geen inkomsten en geen kapitaal hebt. Kapitaal opbouwen kan je gebruiken om maandlasten mee te betalen.
Economisch gezien is cashflow altijd belangrijker dan kosten. Je kan jaren verlies draaien als bedrijf of particulier zolang je de cashflow kan bijhouden. Maar zodra je de rekeningen niet meer kan betalen en niet snel regelingen treft zit je zo in de schuldsanering. Kapitaal geeft gewoon heel veel rust mocht het een keer slechter gaan. Als het vast zit in de stenen is het een stuk moeilijker om het eruit te halen bij de bank als je geen inkomen hebt, dan als het nog niet vast zit op je spaarrekening.

[MaStar]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:39:
[...]
. De valkuil naar altijd maar meer willen omdat het kan zorgt ervoor dat je altijd gevangen blijft in je werk. Geld gaat naar vakanties, leuke dingen en sparen.

Ik snap je visie en die vind ik mooi. Maar met het bovenstaande ben ik het niet helemaal eens. Wij hebben het 'dure' huis kunnen kopen door overwaarde op onze eerdere woningen, juist omdat we 2 keer doorgegroeid zijn naar grotere woningen.

Daarnaast was de rente toen we maximaal leende enorm laag. Als we dit 20 jaar volhouden ben je spekkoper en kan je ook weer naar een kleiner huis wat veel overwaarde kan genereren. Om eerder te stoppen o.i.d.

Wij wonen én ruim en geld voor vakanties, sparen etc.

[MaStar]

Sport_Life schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 00:44:
[...]
Dan zaten we met dezelfde lasten waarschijnlijk in een ander type /minder luxe woning. Want ik denk niet dat de verkoper 200k was gaan zakken met de prijs. En ik wilde geen hogere lasten dan bedrag X.

Ik denk dat dat nu ook gaande is, de meeste woningen verkopen nog wel, mits de vraagprijs redelijk is en de locatie prima. Tegelijkertijd staan de huizenprijzen nog niet in verhouding tot de rente, in die zin zijn woningen nog duurder geworden (minder woning met dezelfde maandlasten).

Helemaal eens, dit dus. Als ik mijn hypotheekbedrag nu zou moeten afsluiten zou dat ondanks gestegen salaris 100k minder zijn samen, tegen dubbele (!) maandlasten (4900 ipv 2300 bruto). Niet gek dat de woningmarkt een tik krijgt.

En aangezien de woning waar we nu wonen ook nog rond vraagprijs zou zitten zouden als ze nu zouden verkopen (niemand wilt gelijk 100-200k zakken in een jaar), hadden we die in de huidige markt nooit gekocht. Te hoge maandlasten. En dat is waar de woningmarkt nu vastloopt. Zeker in het hoge segment.

Woningen zijn inderdaad nog duurder geworden omdat de prijs van woningen in verhouding tot woonlasten van vorig jaar nog veel meer moeten zakken.

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 07-01-2023 15:04 ]

[MaStar]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:39:
[...]
Wij kiezen voor kort werken en veel beleven en geen noodzaak in de ratrace te blijven.

Samen met mijn vrouw heb ik door door te stromen en steeds een groter huis juist rendement, veel rendement (tonnen) gegenereerd wat we niet zouden hebben als we jarenlang in eenzelfde huis waren blijven wonen. Dit bedoel ik niet opschepperig, maar als ik en mijn vrouw in ons eerste appartement of rijtjeshuis waren gebleven was het rendement veel minder dan twee keer doorstromen met gebruik van maximale leenruimte.

Tuurlijk zit dat geld nu in het huidige huis, maar sparen is niet de enige optie om uiteindelijk uit de ratrace te stappen We hadden ook kleiner kunnen gaan wonen en de rest cashen. In de gouden tijden van afgelopen jaren gold namelijk, hoe meer je woningwaarde hoe meer relatieve opbrengst bij verkoop.

Als onze kinderen later uit huis zijn kopen we een mooi appartement in de stad en genieten we van het vrije leven en alle overwaarde en aflossing.

[ Voor 38% gewijzigd door MaStar op 08-01-2023 10:03 ]

[Conrado]

MaStar schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 15:10:
[...]
...hoe meer je woningwaarde hoe meer relatieve opbrengst bij verkoop.

Dat is toch eigenlijk altijd zo...?

[FreakNL]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:39:
[...]
Hier nog gewoon in een rijtjeshuis. Inkomen is nog wat hoger en geen kids. We weten niet goed wat we met meer ruimte zouden moeten en voelen ons prettig bij lage lasten.

Wij kiezen voor kort werken en veel beleven en geen noodzaak in de ratrace te blijven. De valkuil naar altijd maar meer willen omdat het kan zorgt ervoor dat je altijd gevangen blijft in je werk. Geld gaat naar vakanties, leuke dingen en sparen.

Wij hebben niks met een groot duur huis. Liever lage vaste lasten zodat wij op 1 inkomen verder kunnen of vroeg kunnen stoppen. Als mijn werk morgen niet meer bevalt kan ik stoppen zonder al te veel stress. Hadden wij wel dat vrijstaand huis gekocht zou ik mij dat niet kunnen veroorloven. Zeker niet met een restschuld die je klemzet in dat dure huis. @MaStar zijn huis zou voor mij als een gevangenis voelen. Is voor iedereen anders blijkt maar weer.

Ik verwacht een forse daling van de huizenmarkt. Ook dat speelt mee in die beslissing, maar het is vooral de drang naar vrijheid.

Dat heb in ook met dien verstande dat ik echt de merits wel zie in een groter huis. Maar ik heb idd gewoon geen zin in die hogere lasten. Ik zit nu voor (ik meen) 650 netto in een huis van 120m2 in de randstad en dat wordt straks 130/135m2 als mijn dakkapellen ooit komen.

Aan de andere kant; groter huis is ook weer meer zooi. Dat hoor ik van een collega ook. Ik heb de slee van 2 jaar terug gewoon weer verkocht. En we hebben 1 kleine boekenkast en daar doen we het mee, we gebruiken de kringloop als roulatie.

De visie van @MaStar klopt alleen als de prijzen van woningen blijven stijgen. Als je je huis straks over 20 jaar verkoopt voor de prijs waarvoor je hem gekocht hebt heb je natuurlijk geen “tonnen gegenereerd”. Met deze inflatie zal dat niet gebeuren, maar ik wil het wel even aanstippen.

[ Voor 8% gewijzigd door FreakNL op 07-01-2023 19:21 ]

[NiGeLaToR]

FreakNL schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 19:12:
[...]


Dat heb in ook met dien verstande dat ik echt de merits wel zie in een groter huis. Maar ik heb idd gewoon geen zin in die hogere lasten. Ik zit nu voor (ik meen) 650 netto in een huis van 120m2 in de randstad en dat wordt straks 130/135m2 als mijn dakkapellen ooit komen.

Aan de andere kant; groter huis is ook weer meer zooi. Dat hoor ik van een collega ook. Ik heb de slee van 2 jaar terug gewoon weer verkocht. En we hebben 1 klein le boekenkast en daar doen we het mee, we gebruiken de kringloop als roulatie.

Wij waagden in 2011 wel de stap naar een vrijstaand huis aan de top van ons kunnen toen en maakten een plan. Dat is inmiddels uitgevoerd en zit nu voor zo'n 650,- bruto per maand (gestart met 2800,- bruto pm) aan hypotheeklasten in een huis van 200m2, negatief energieverbruik en genoeg ruimte om ons heen om ons nergens druk om te hoeven maken. Nu zoveel overwaarde en mogelijkheden dat we nog wel een slag groter zouden kunnen, maar nu zelfde als wat ik hier lees - ruimte niet nodig, je krijgt alleen maar meer troep/hobbies en de kosten zijn nu zo enorm fijn laag dat we met de inmiddels wat ouder wordende kinderen superveel mogelijkheden hebben om te sparen, op te bouwen, reizen en leuke dingen te doen.

Volgende plan is hoe we over een jaar of 10 niet meer per se hoeven te werken - ook al is er geen behoefte aan niet werken per se.

Overigens mis ik dat wel bij veel mensen: maak een plan en voer het uit. Discipline en soms een beetje mazzel is het enige wat je nodig hebt. Bij ons was het vooral discipline en tijdig hulp vragen bij financieel verbouwen van hypotheken bij verandering in rente en fiscale regels. 10 jaar lijkt lang, maar het eerste deel was eigenlijk het lastigste en daarna gaat het steeds sneller en is de tijd gek genoeg zo voorbij.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 14:49:
[...]

Bij 1% rente is het voor mij zo dat 1 maand aflossen hetzelfde is als 3 maanden rente betalen. Ofwel 1 jaar niet aflossen betekent dat ik 3 jaar in m’n huis kan blijven wonen van de uitgespaarde aflossing.

Bij 1% rente is het ook een prima idee om je geld apart te houden en niet af te lossen. Maar helaas heb ik nog geen aanbieder gevonden waar ik de rente levenslang vast kan zetten tegen 1%. Als de rente na afloop van de rentevaste periode weer op bv 4% staat, dan is het een ander verhaal.

Lagere maandlasten heb je niet zoveel aan als je geen inkomsten en geen kapitaal hebt. Kapitaal opbouwen kan je gebruiken om maandlasten mee te betalen.
Economisch gezien is cashflow altijd belangrijker dan kosten. Je kan jaren verlies draaien als bedrijf of particulier zolang je de cashflow kan bijhouden. Maar zodra je de rekeningen niet meer kan betalen en niet snel regelingen treft zit je zo in de schuldsanering. Kapitaal geeft gewoon heel veel rust mocht het een keer slechter gaan. Als het vast zit in de stenen is het een stuk moeilijker om het eruit te halen bij de bank als je geen inkomen hebt, dan als het nog niet vast zit op je spaarrekening.

Uiteraard moet je wel een fatsoenlijke buffer aanhouden. Maar als je een paar ton hypotheek met een rente van bv 4% hebt en daarnaast, om dat te kunnen betalen, ook een paar ton vermogen moet aanhouden, dan zou ik zeker overwegen om een groot deel van die hypotheek af te lossen. Omdat dat heel wat meer rust geeft.

[FreakNL]

Wat ik bedoel te zeggen;
Je hebt alleen “winst” aan je overwaarde die uit zichzelf “onstaan” is. Niet aan je overwaarde die door aflossing is ontstaan. Dat is geen winst. Als je dat op een spaarrekening had gezet had je hetzelfde gehad. (Even los van de VRH).

Ik zeg verder niet dat er iets mis is met uit zichzelf ontstane overwaarde. Integendeel. Het is zelfs een hele veilige keuze, 99% zeker dat de huizenprijzen blijven stijgen, zeker over een langere periode.

Verder moet iedereen het zelf weten en is iedere situatie anders. Maar bij ons kan het niet en-en zijn, dat redden we niet. We geven zo’n 15k per jaar uit aan vakanties. Daarnaast beleg ik in fondsen (beheerd) en crypto en stop ik mijn jaarruimte jaarlijks in een lijfrentepolis. Met een groter huis en navenante kosten zou dat niet kunnen. Terwijl de bank zegt dat we “gewoon” een hypotheekruimte hebben van 550k. Ik zou niet weten hoe

[ Voor 31% gewijzigd door FreakNL op 07-01-2023 19:34 ]

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 19:25:
[...]

Bij 1% rente is het ook een prima idee om je geld apart te houden en niet af te lossen. Maar helaas heb ik nog geen aanbieder gevonden waar ik de rente levenslang vast kan zetten tegen 1%. Als de rente na afloop van de rentevaste periode weer op bv 4% staat, dan is het een ander verhaal.

[...]

Uiteraard moet je wel een fatsoenlijke buffer aanhouden. Maar als je een paar ton hypotheek met een rente van bv 4% hebt en daarnaast, om dat te kunnen betalen, ook een paar ton vermogen moet aanhouden, dan zou ik zeker overwegen om een groot deel van die hypotheek af te lossen. Omdat dat heel wat meer rust geeft.

Voor de meeste mensen zal aflossen sowieso de beste strategie zijn. Het is niet de optimale strategie, maar wel degene met het minste gedoe.
Ik zie aflossen op de eigen woningschuld een onderdeel van mijn vermogensbeheer. Het is risicoloos en gaat automatisch, maar is niet divers.

Vroeger toen de rentes lange tijd tussen de 4-5% schommelde (jaren 90 tot 2008) was de spaarrente ook in die regionen te vinden. Ik denk als de ECB rente stabiliseren dat de spaarrente en de hypotheekrente niet een hele grote spread zal hebben. Dan is aflossen vestzak/broekzak (box 3 belasting buiten beschouwing gelaten).

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 19:50:
[...]

Voor de meeste mensen zal aflossen sowieso de beste strategie zijn. Het is niet de optimale strategie, maar wel degene met het minste gedoe.
Ik zie aflossen op de eigen woningschuld een onderdeel van mijn vermogensbeheer. Het is risicoloos en gaat automatisch, maar is niet divers.

Vroeger toen de rentes lange tijd tussen de 4-5% schommelde (jaren 90 tot 2008) was de spaarrente ook in die regionen te vinden. Ik denk als de ECB rente stabiliseren dat de spaarrente en de hypotheekrente niet een hele grote spread zal hebben. Dan is aflossen vestzak/broekzak (box 3 belasting buiten beschouwing gelaten).

De spaarrente is in de regel wel een stuk lager dan de hypotheekrente. Er zijn inderdaad korte periodes geweest dat deze rentes tijdelijk dicht bij elkaar zaten, maar dit is eerder uitzondering dan regel. Met het liquide houden van het kapitaal op een spaarrekening, in plaats van af te lossen, zul je op de lange termijn dus wel verlies maken.

Uiteraard zijn er momenten dat het financieel ook handiger is om het geld liquide te houden. Met name als de hypotheekrente erg laag is. Dan kun je erop 'gokken' dat de spaarrente de hypotheekrente wel zal overtreffen. Maar dan blijf je met de onzekerheid zitten van hoe de spaarrente zich gaat ontwikkelen. (En welke leenrente je na de rentevaste periode krijgt.)

[MaStar]

FreakNL schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 19:12:
[...]

De visie van @MaStar klopt alleen als de prijzen van woningen blijven stijgen. Als je je huis straks over 20 jaar verkoopt voor de prijs waarvoor je hem gekocht hebt heb je natuurlijk geen “tonnen gegenereerd”. Met deze inflatie zal dat niet gebeuren, maar ik wil het wel even aanstippen.

Klopt.

Op basis van historische data van woningprijzen weten we dit:



Toen ik geboren werd kostte een huis onder de 100k Nu ondenkbaar.

[ Voor 6% gewijzigd door MaStar op 07-01-2023 20:40 ]

[MaStar]

Conrado schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 16:36:
[...]

Dat is toch eigenlijk altijd zo...?

Klopt, maar daardoor dus argument om een gok te wagen en op je toppen van je kunnen een hypotheek af te sluiten. Omdat ondanks dips huizenprijzen langzaam altijd stijgen over lange termijn. En je zo dus ook geld genereert (overwaarde) tov sparen omdat je een langere hypotheek hebt. Daar ging het gesprek over ikv huizenmarkt en keuzes.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 10:11:
[...]


Begrijp me niet verkeerd, ik denk dat het voor een aantal mensen hier fantastisch zal uitpakken. Maar ik denk dat het voor een andere groep huilen en de schuldhulpverlening wordt.

Dat lijkt me wat negatief als het gaat over maximaal investeren in stenen toen de rente nog laag was. De rente is een instrument om inflatie te bedwingen. Dus wanneer de rente in de toekomst hoog is dan is ook de inflatie in diezelfde toekomst hoog. Dan kun je dus altijd nog (gedwongen) verkopen zonder in de schuldsanering terecht te komen.

Niet dat ik iedereen een risicovolle strategie wil aanraden. Integendeel. Als je je daar steeds druk om gaat maken dan kun je dat beter laten.

[Mr0BB]

MaStar schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 09:08:
[...]


Precies. Wij ook eenderde aflossingsvrij. En je hebt gelijk met de maandlasten leuk om een zelfde ervaring te horen

Hebben jullie ook een woning gekocht in deze randstad of juist meer ruimte in het Oosten?

Nee wij ook randstad. Weesp, net naast Amsterdam.

[Sport_Life]

Laapo schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:51:
[...]


Hier wil ik ook heen. Zit nu op ongeveer 25% van de woningwaarde aflosvrij box 3 voor de nieuwe hypotheek. Het idee was om na verkoop van de huidige woning de overbrugging en nog een annuïtair deel af te lossen. Nu neig ik er naar dat annuïtaire deel ook om te zetten naar aflosvrij (1,68% nog ruim 19jr resterend), en de overwaarde weg te zetten in een deposito.

Voordeel: rendeert beter, verhuisregeling valt nog vol te benutten in de toekomst (!!) en het is fiscaal toegestaan om in de toekomst de hypotheek alsnog als annuïtair te verschuiven naar box 1.

Nadeel: geen idee, wat zie ik over het hoofd?

Volgens mij is het terugschuiven van box 3 naar box 1 in de toekomst niet mogelijk, want je lost dan immers niet meer in 30 jaar af annuïtair of lineair. (er is een tussenpoos van aflossingsvrij).

Of het verstandig is vind ik per situatie verschillend, als je nog genoeg in box 1 hebt om de EWF te drukken dan is (denk ik) box 3 een prima manier om flexibeler te zijn met je lasten. Gezien de rente van 1,68% is aflossen eigenlijk zonde, zeker als je nog een keer gaat verhuizen en dan bij zal moeten lenen tegen 4,x% . (terwijl je daar de deposito's /spaargeld beter voor kunt gebruiken).

Het enige risico in sommige gevallen is dat mensen het geld dat voor aflossen is bedoeld gaan consumeren, dus iets luxer leven in plaats van maandelijks een flinke som apart zetten om (uiteindelijk) af te lossen.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 07-01-2023 23:24 ]

[Sport_Life]

Z___Z schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 19:50:
[...]

Voor de meeste mensen zal aflossen sowieso de beste strategie zijn. Het is niet de optimale strategie, maar wel degene met het minste gedoe.
Ik zie aflossen op de eigen woningschuld een onderdeel van mijn vermogensbeheer. Het is risicoloos en gaat automatisch, maar is niet divers.

Vroeger toen de rentes lange tijd tussen de 4-5% schommelde (jaren 90 tot 2008) was de spaarrente ook in die regionen te vinden. Ik denk als de ECB rente stabiliseren dat de spaarrente en de hypotheekrente niet een hele grote spread zal hebben. Dan is aflossen vestzak/broekzak (box 3 belasting buiten beschouwing gelaten).

Het gaat ook niet om het verschil tussen spaarrente en hypotheekrente op moment hetzelfde moment, maar het verschil tussen hypotheekrente uit het verleden (<1,5%) en de spaarrente van nu en de toekomst (>1,7%). Los van de eventuele HRA en directe winst tussen de 2 rentes is het als huiseigenaar verstandig om een buffer te behouden die niet vast zit in stenen (onverwachts onderhoud, baanverlies, etc).

[Mr0BB]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:39:
[...]
Hier nog gewoon in een rijtjeshuis. Inkomen is nog wat hoger en geen kids. We weten niet goed wat we met meer ruimte zouden moeten en voelen ons prettig bij lage lasten.

Wij kiezen voor kort werken en veel beleven en geen noodzaak in de ratrace te blijven. De valkuil naar altijd maar meer willen omdat het kan zorgt ervoor dat je altijd gevangen blijft in je werk. Geld gaat naar vakanties, leuke dingen en sparen.

Wij hebben niks met een groot duur huis. Liever lage vaste lasten zodat wij op 1 inkomen verder kunnen of vroeg kunnen stoppen. Als mijn werk morgen niet meer bevalt kan ik stoppen zonder al te veel stress. Hadden wij wel dat vrijstaand huis gekocht zou ik mij dat niet kunnen veroorloven. Zeker niet met een restschuld die je klemzet in dat dure huis. @MaStar zijn huis zou voor mij als een gevangenis voelen. Is voor iedereen anders blijkt maar weer.

Ik verwacht een forse daling van de huizenmarkt. Ook dat speelt mee in die beslissing, maar het is vooral de drang naar vrijheid.

Zelfde uitgangspunt, andere visie hoe daar te komen. Wij kiezen voor een duur huis met hoge hypotheek. Aflossen en inflatie doen hun werk wel, over 10 en zeker over 20 jaar een substantiële overwaarde. Naar iets kleiners verhuizen en stoppen met werken is mogelijk. Daar valt niet tegenop te sparen.

[Sport_Life]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 12:39:
[...]
Hier nog gewoon in een rijtjeshuis. Inkomen is nog wat hoger en geen kids. We weten niet goed wat we met meer ruimte zouden moeten en voelen ons prettig bij lage lasten.

Wij kiezen voor kort werken en veel beleven en geen noodzaak in de ratrace te blijven. De valkuil naar altijd maar meer willen omdat het kan zorgt ervoor dat je altijd gevangen blijft in je werk. Geld gaat naar vakanties, leuke dingen en sparen.

Wij hebben niks met een groot duur huis. Liever lage vaste lasten zodat wij op 1 inkomen verder kunnen of vroeg kunnen stoppen. Als mijn werk morgen niet meer bevalt kan ik stoppen zonder al te veel stress. Hadden wij wel dat vrijstaand huis gekocht zou ik mij dat niet kunnen veroorloven. Zeker niet met een restschuld die je klemzet in dat dure huis. @MaStar zijn huis zou voor mij als een gevangenis voelen. Is voor iedereen anders blijkt maar weer.

Ik verwacht een forse daling van de huizenmarkt. Ook dat speelt mee in die beslissing, maar het is vooral de drang naar vrijheid.

Ik geef je groot gelijk. Als wij geen kinderen hadden zaten we wellicht zelfs nog in ons 1e (starters) appartement (hoewel die nu ook makkelijk de 500k aantikt ). En hadden we ook geen stationwagen .
Ik had er dan wel 1 of 2 appartementen bijgekocht voor de verhuur met de overwaarde van dat appartement. Dat geld wat nu eigenlijk in 1 (dure) woning zit had ik dan opgesplitst .

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 07-01-2023 23:42 ]

[Johan Bogle]

Mr0BB schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 23:25:
[...]


Zelfde uitgangspunt, andere visie hoe daar te komen. Wij kiezen voor een duur huis met hoge hypotheek. Aflossen en inflatie doen hun werk wel, over 10 en zeker over 20 jaar een substantiële overwaarde. Naar iets kleiners verhuizen en stoppen met werken is mogelijk. Daar valt niet tegenop te sparen.

Het inflatieverhaal werkt alleen als de lonen stijgen. Anders is inflatie gewoon kut.

Verder denk ik dat je over 20 jaar vast gelijk zal hebben wat stijging betreft, alleen kom je daar dan wel met veel meer tussentijds risico dan wij.

Ik ben wellicht erg conservatief, maar voel me daar prettig bij. Geen stress, altijd vrijheid en fuckyou money.

[Mr0BB]

Johan Bogle schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 23:46:
[...]
Het inflatieverhaal werkt alleen als de lonen stijgen. Anders is inflatie gewoon kut.

Verder denk ik dat je over 20 jaar vast gelijk zal hebben wat stijging betreft, alleen kom je daar dan wel met veel meer tussentijds risico dan wij.

Ik ben wellicht erg conservatief, maar voel me daar prettig bij. Geen stress, altijd vrijheid en fuckyou money.

Tuurlijk, altijd meer risico dan vaste lasten laag houden en gewoon sparen. Maar meer risico staat altijd gelijk aan de potentie qua rendement (zowel positief als negatief). Maar je moet vooral altijd doen waar je je prettig bij voelt, zo min mogelijk stress is het beste wat je kunt doen! Wij kiezen voor nu iets meer stress om rond ons 50e/60e echt geen stress meer te hoeven hebben. Nu zijn we nog jong en is het allemaal makkelijk qua werk. Tegen die tijd wordt het lastiger. Dan willen we niet meer afhankelijk zijn van werk.

Overigens houden wij het risico ook nog beperkt hoor. Zou niet bij de eerste tegenslag in de
problemen willen zitten. Maandlasten zijn zo’n 25% van het inkomen en hypotheek tov woningwaarde is 75%. Van de overwaarde van de vorige woning hebben we ruim 2 jaar aan maandlasten op een spaarrekening gezet ipv in het huis gestopt, mocht iemand tijdelijk geen werk hebben... Tuurlijk kan er van alles fout gaan in het leven, maar hiermee beperken we de risico’s alsnog zoveel mogelijk.

[ Voor 21% gewijzigd door Mr0BB op 08-01-2023 00:13 ]

[Laapo]

Sport_Life schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 23:12:
[...]

Volgens mij is het terugschuiven van box 3 naar box 1 in de toekomst niet mogelijk, want je lost dan immers niet meer in 30 jaar af annuïtair of lineair. (er is een tussenpoos van aflossingsvrij).

Of het verstandig is vind ik per situatie verschillend, als je nog genoeg in box 1 hebt om de EWF te drukken dan is (denk ik) box 3 een prima manier om flexibeler te zijn met je lasten. Gezien de rente van 1,68% is aflossen eigenlijk zonde, zeker als je nog een keer gaat verhuizen en dan bij zal moeten lenen tegen 4,x% . (terwijl je daar de deposito's /spaargeld beter voor kunt gebruiken).

Het enige risico in sommige gevallen is dat mensen het geld dat voor aflossen is bedoeld gaan consumeren, dus iets luxer leven in plaats van maandelijks een flinke som apart zetten om (uiteindelijk) af te lossen.

Er lijkt wel wat mogelijk van box 3 naar 1, maar ligt wel wat complexer dan ik dacht. Leuke klus voor een adviseur. Vind dit wel doorslaggevend voor eventueel een nog groter deel aflosvrij. Als het niet meer naar box 1 kan, dan ontstaat er wel een ongewenst risico na de rentevastperiode.

Als het wel kan is het wel een handige reddingsboei mocht de rente fors hoger komen te liggen.

https://www.homefinance.n...aar-box-1-wat-is-mogelijk

[CVTTPD2DQ]

sdk1985 schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 22:40:
Dat lijkt me wat negatief als het gaat over maximaal investeren in stenen toen de rente nog laag was. De rente is een instrument om inflatie te bedwingen. Dus wanneer de rente in de toekomst hoog is dan is ook de inflatie in diezelfde toekomst hoog. Dan kun je dus altijd nog (gedwongen) verkopen zonder in de schuldsanering terecht te komen.

Als je naar de naoorlogse geschiedenis kijkt zijn er genoeg perioden geweest waarin de huizenprijs na tien jaar nominaal lager stond dan op het aankoopmoment. En de rentestand lijkt daarin niet eens allebepalend te zijn geweest.

Als je die tien jaar eenmaal voorbij bent, ben je inderdaad wel uit de gevarenzone.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 8 januari 2023 @ 09:45:
[...]


Als je naar de naoorlogse geschiedenis kijkt zijn er genoeg perioden geweest waarin de huizenprijs na tien jaar nominaal lager stond dan op het aankoopmoment. En de rentestand lijkt daarin niet eens allebepalend te zijn geweest.

Als je die tien jaar eenmaal voorbij bent, ben je inderdaad wel uit de gevarenzone.

Die rentestand is m.i. daarin vaak wel medebepalend. In tijden van hoge inflatie en hoge rente blijven de huizenprijzen vaak juist achter of dalen ze. Mede door de hoge rente. Dus het idee dat je 'veilig' zit bij hoge inflatie is een schijnzekerheid.

[Rubbergrover1]

MaStar schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 20:48:
[...]


Klopt, maar daardoor dus argument om een gok te wagen en op je toppen van je kunnen een hypotheek af te sluiten. Omdat ondanks dips huizenprijzen langzaam altijd stijgen over lange termijn. En je zo dus ook geld genereert (overwaarde) tov sparen omdat je een langere hypotheek hebt. Daar ging het gesprek over ikv huizenmarkt en keuzes.

Ik lees in dit topic vrij veel reacties van mensen die een 'duur' huis kopen omdat je die later ook weer 'duur' kunt verkopen. En je zo bij verhuizing naar een goedkoper huis veel geld kunt vrijmaken. Maar ik heb helemaal geen zin om later mijn woning te 'moeten' verkopen om geld vrij te kunnen maken. Ik wil 'gewoon' een huis waarin ik oud kan worden.

Ik ben dan misschien meer het 'skoda-rijtjeshuis' type. Ik woon prima in een (ruim) rijtjeshuis, dat veel minder kostte dan mijn maximale hypotheek. En ik zet het geld dat overblijft apart om niet alleen nu maar ook later lekker van te kunnen leven. Zonder dat ik het idee heb dat ik voor de hypotheek moet werken. Zo heb ik zonder veel inspanning op mijn 55ste een afgelost huis (of in elk geval voldoende bij elkaar verzameld dat ik de hypotheek uit dat kapitaal kan betalen).

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:26:
[...]

Ik lees in dit topic vrij veel reacties van mensen die een 'duur' huis kopen omdat je die later ook weer 'duur' kunt verkopen. En je zo bij verhuizing naar een goedkoper huis veel geld kunt vrijmaken. Maar ik heb helemaal geen zin om later mijn woning te 'moeten' verkopen om geld vrij te kunnen maken. Ik wil 'gewoon' een huis waarin ik oud kan worden.

Ik ben dan misschien meer het 'skoda-rijtjeshuis' type. Ik woon prima in een (ruim) rijtjeshuis, dat veel minder kostte dan mijn maximale hypotheek. En ik zet het geld dat overblijft apart om niet alleen nu maar ook later lekker van te kunnen leven. Zonder dat ik het idee heb dat ik voor de hypotheek moet werken. Zo heb ik zonder veel inspanning op mijn 55ste een afgelost huis (of in elk geval voldoende bij elkaar verzameld dat ik de hypotheek uit dat kapitaal kan betalen).

Het een sluit het ander niet uit .

Ik ervaar juist meer rust nu de kinderen de ruimte hebben in en om het huis en we de komende 30-40 jaar hier goed zitten met lage lasten.
Zal voor iedereen wel anders zijn.

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 08-01-2023 13:55 ]

[MaStar]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:26:
[...]

Ik lees in dit topic vrij veel reacties van mensen die een 'duur' huis kopen omdat je die later ook weer 'duur' kunt verkopen. En je zo bij verhuizing naar een goedkoper huis veel geld kunt vrijmaken. Maar ik heb helemaal geen zin om later mijn woning te 'moeten' verkopen om geld vrij te kunnen maken. Ik wil 'gewoon' een huis waarin ik oud kan worden.

Ik ben dan misschien meer het 'skoda-rijtjeshuis' type. Ik woon prima in een (ruim) rijtjeshuis, dat veel minder kostte dan mijn maximale hypotheek. En ik zet het geld dat overblijft apart om niet alleen nu maar ook later lekker van te kunnen leven. Zonder dat ik het idee heb dat ik voor de hypotheek moet werken. Zo heb ik zonder veel inspanning op mijn 55ste een afgelost huis (of in elk geval voldoende bij elkaar verzameld dat ik de hypotheek uit dat kapitaal kan betalen).

Ik snap je helemaal en een ieder heeft een ander beeld van het type huis waar hij of zij oud wilt worden. Maar, meer leenruimte benutten en sparen sluit het elkaar ook niet uit natuurlijk. Wij hebben een huis van +1.1 mil maar sparen ook nog. Woning kunnen kopen door inleg overwaarde. Dus 75% hypotheek van aankoopprijs.

Voordeel van steeds benutten van je maximale leefruimte is dat je er (aangenomen dat je wat meer huis en tuin koop) je leven kan blijven wonen. De vraag is of je op je >65e nog in een rijtjeshuis wilt wonen? Ik zie dat bij mijn ouders. Modaal inkomen en nooit een stap durven maken naar groter huis met iets meer leefruimte. Nu de kinderen de deur uit zijn wonen ze in een verouderde nieuwbouw uit de jaren 80, veel nieuwe gezinnen en publiek gaat echt achteruit. Zitten ze vast.

Terwijl hun vrienden en oud buren die wel de stap waagden richting 2-onder-een kap gingen met meer tuin. Mijn ouders zijn nu gepensioneerden en zouden eigenlijk graag iets meer groen willen, meer schuur en minder gezinnen om hun heen. Maar nu kunnen ze dat niet meer lenen op hun AOW en pensioen, terwijl ze dat 10 jaar geleden nog wel konden. En geld dat ze gespaard hebben is bij lange na niet voldoende tov de gestegen huizenprijzen.
Terwijl ze 10 - 20 jaar geleden iets gekocht hadden, de woning ook nog eens verdriedubbeld in waarde. Hadden ze toen maar....

Kortom - het gaat niet alleen om geld generen door benutten van leenruimte, maar ook niet te laat de mogelijkheid pakken om later mooi te kunnen wonen. En als dat voor jou in een rijtjeshuis is, en voor de andere een appartement is dat natuurlijk helemaal goed

En ach, het leven loopt toch altijd anders dan je voor ogen hebt. In die zin moeten we ons niet te druk maken over de toekomst

Heel benieuwd naar de ontwikkeling van de huizenmarkt de komende 10 jaar.

[ Voor 23% gewijzigd door MaStar op 08-01-2023 12:44 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:26:
Ik wil 'gewoon' een huis waarin ik oud kan worden.

En dat mag gewoon natuurlijk en daarvoor hoef je geen Skoda te rijden

Echter - en dat is ook mijn ervaring - @MaStar slaat wel de spijker op de kop: na z0'n 20+ jaar ergens wonen moet je de beslissing nemen om te verhuizen of je roest qusai vast. En als je dat gaat beseffen ben je vaak te laat.
Een huis dat nu perfect is hoeft dat over 20 jaar niet meer te zijn: andere gezinssamenstelling, andere gewoonten of hobby's maar vooral ook een veranderde buurt.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 12:37:
Echter - en dat is ook mijn ervaring - @MaStar slaat wel de spijker op de kop: na z0'n 20+ jaar ergens wonen moet je de beslissing nemen om te verhuizen of je roest qusai vast. En als je dat gaat beseffen ben je vaak te laat.
Een huis dat nu perfect is hoeft dat over 20 jaar niet meer te zijn: andere gezinssamenstelling, andere gewoonten of hobby's maar vooral ook een veranderde buurt.

Juist dat zou een reden kunnen zijn om 'onder water staan' te willen minimaliseren. Ik denk dat de meesten van ons die nu een huis bezitten snappen dat er een tijd aanbreekt waarin het niet zo aantrekkelijk is om te verkopen.

Als dan ook nog eens weinig aflost (of vermogen opbouwt om eventueel af te lossen) heb je een kans om veel langer vast te zitten dan je eigenlijk zou willen.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 8 januari 2023 @ 12:57:
[...]


Juist dat zou een reden kunnen zijn om 'onder water staan' te willen minimaliseren. Ik denk dat de meesten van ons die nu een huis bezitten snappen dat er een tijd aanbreekt waarin het niet zo aantrekkelijk is om te verkopen.

Als dan ook nog eens weinig aflost (of vermogen opbouwt om eventueel af te lossen) heb je een kans om veel langer vast te zitten dan je eigenlijk zou willen.

Dat klopt, maar dat heeft niet per se met de prijs van de woning te maken, ons 1e appartement stonden we op een gegeven moment zo'n 20k-30k onder water en daar stond geen spaargeld tegenover. Verhuizen naar een grotere woning kon niet, want de bank wilde geen onderwaarde/restschuld financieren.

Huidige woning kan de helft zakken in prijs en nog zonder restschuld verkocht worden.

Daarom roep ik ook altijd dat het instapmoment op zich niet zo belangrijk is, als je er maar >10 jaar kunt wonen (al vind ik nu de rente niet in verhouding tot de huizenprijzen staan, voor het eerst sinds 2009 dat woningen IMO te duur zijn ).

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 08-01-2023 14:45 ]

[MaStar]

Sport_Life schreef op zondag 8 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Dat klopt, maar dat heeft niet per se met de prijs van de woning te maken, ons 1e appartement stonden we op een gegeven moment zo'n 20k-30k onder water en daar stond geen spaargeld tegenover. Verhuizen naar een grotere woning kon niet, want de bank wilde geen onderwaarde/restschuld financieren.

Huidige woning kan de helft zakken in prijs en nog zonder restschuld verkocht worden.

Daarom roep ik ook altijd dat het instapmoment op zich niet zo belangrijk is, als je er maar >10 jaar kunt wonen (al vind ik nu de rente niet in verhouding tot de huizenprijzen staan, voor het eerst sinds 2009 dat woningen IMO te duur zijn ).

Wat verwacht jij van de ontwikkelingen op de woningmarkt tussen nu en 5-10 jaar?

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 12:37:
[...]

En dat mag gewoon natuurlijk en daarvoor hoef je geen Skoda te rijden

Echter - en dat is ook mijn ervaring - @MaStar slaat wel de spijker op de kop: na z0'n 20+ jaar ergens wonen moet je de beslissing nemen om te verhuizen of je roest qusai vast. En als je dat gaat beseffen ben je vaak te laat.
Een huis dat nu perfect is hoeft dat over 20 jaar niet meer te zijn: andere gezinssamenstelling, andere gewoonten of hobby's maar vooral ook een veranderde buurt.

Is dat 'vastroesten' dan een probleem? Ik zie het juist als een groot voordeel als je op een plek woont waar je de rest van je leven zou kunnen blijven wonen.

Ik weet dat wensen kunnen veranderen. Maar ik wil het liefst niet dat ik van tevoren al weet, of het gevoel heb, dat ik over een jaar of 10 of 20 zou 'moeten' verhuizen. Om geld vrij te maken of om bv een andere woonomgeving te krijgen. Onze insteek is dan toch dat we een woning willen hebben die 'voor altijd' is of kan zijn.

We hebben nu een woning die praktisch is voor met kinderen (bv dicht bij scholen) maar ook praktisch voor 'later' als we oud zijn (bv dicht bij winkels, ziekenhuis, stadscentrum en openbaar vervoer). En met een tuin die genoeg groen heeft, maar toch ook op hogere leeftijd nog wel te onderhouden is. Het idee dat we hier oud kunnen worden geeft ons veel rust.

We hadden ook een veel duurdere woning kunnen kopen. Maar van het geld dat we uitsparen door een 'gewone' goede woning te kopen kunnen (en zullen) we een paar jaar eerder stoppen met werken. Zonder dat we de woning hoeven te verkopen om geld vrij te maken.

[Deewop]

Erg interessant om mensen hun toekomstplannen te lezen. Herkenbaar ook: de eigen woning is de sleutel voor een enorme keuzevrijheid.

Heb je op je 50ste een verduurzaamd en afbetaald huis, dan is het niet vergezocht om veel eerder te stoppen met werken of in ieder geval veel minder te werken. Het maakt dan ook niet uit of het een rijtjeshuis of een villa is.

[bulle bas]

Deewop schreef op zondag 8 januari 2023 @ 16:44:
Erg interessant om mensen hun toekomstplannen te lezen. Herkenbaar ook: de eigen woning is de sleutel voor een enorme keuzevrijheid.

Heb je op je 50ste een verduurzaamd en afbetaald huis, dan is het niet vergezocht om veel eerder te stoppen met werken of in ieder geval veel minder te werken. Het maakt dan ook niet uit of het een rijtjeshuis of een villa is.

Mijn vermoeden is dat met het teruglopen van beroepsbevolkingsomvang de overheid zal inzetten op het onaantrekkelijk maken van stoppen met werken. Lees: een afbetaald huis zwaarder belasten, of extreem hoge inkomstenbelasting waarop men korting kan krijgen middels het maken van arbeidsuren.

[ytr81]

bulle bas schreef op zondag 8 januari 2023 @ 16:59:
[...]


Mijn vermoeden is dat met het teruglopen van beroepsbevolkingsomvang de overheid zal inzetten op het onaantrekkelijk maken van stoppen met werken. Lees: een afbetaald huis zwaarder belasten, of extreem hoge inkomstenbelastinging waarop men korting kan krijgen middels het maken van arbeidsuren.

Daarmee is maar gezegd dat een planning voor de lange(re) termijn nagenoeg onmogelijk is. Kijk alleen maar naar de opbouw van je pensioen. Wil je hier zelf meer voor doen loop je ook tegen de beperkingen aan (ruimte voor lijfrente aftrek, vermogensheffing box 3 e.d.). Kortom: wil je meer doen voor je pensioen om eerder te stoppen dan wordt dit zo onaantrekkeljk mogelijk gemaakt. En het is natuurlijk een kwestie van tijd dat er iets gaat gebeuren met de (over)waarde van woningen. Meen de dat afgelopen jaar al eens een balletje is opgeworpen over een (forse) verhoging van het eigenwoning forfait.

[Rubbergrover1]

ytr81 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 17:50:
[...]


Daarmee is maar gezegd dat een planning voor de lange(re) termijn nagenoeg onmogelijk is. Kijk alleen maar naar de opbouw van je pensioen. Wil je hier zelf meer voor doen loop je ook tegen de beperkingen aan (ruimte voor lijfrente aftrek, vermogensheffing box 3 e.d.). Kortom: wil je meer doen voor je pensioen om eerder te stoppen dan wordt dit zo onaantrekkeljk mogelijk gemaakt.

Dat is precies de reden waarom ik inzet op lagere uitgaven/kosten (lees: minimalisering hypotheeklasten) in plaats van hogere (pensioen-)inkomsten.

En het is natuurlijk een kwestie van tijd dat er iets gaat gebeuren met de (over)waarde van woningen. Meen de dat afgelopen jaar al eens een balletje is opgeworpen over een (forse) verhoging van het eigenwoning forfait.

Waarbij het daarbij dus "alleen" gaat om belasting over de waarde en niet om beperkingen van de inkomsten of van de mogelijkheden om pensioen op te nemen (of om aantasting van het pensioen zelf, zoals bij het nieuwe pensioenstelsel).

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 16:15:
Is dat 'vastroesten' dan een probleem? Ik zie het juist als een groot voordeel als je op een plek woont waar je de rest van je leven zou kunnen blijven wonen.

Ik weet dat wensen kunnen veranderen. Maar ik wil het liefst niet dat ik van tevoren al weet, of het gevoel heb, dat ik over een jaar of 10 of 20 zou 'moeten' verhuizen.

Niets moet natuurlijk, zo was mijn reactie niet bedoeld

We zijn hier allemaal individuen, met enorme verschillen. Sommigen gaan nog starten met hun eerste huis, anderen hebben die stap al gemaakt en ik heb bijvoorbeeld 30 jaar ervaring met (koop)huizen. Daarom weet ik dat na 10 jaar de hypotheek geen 'pijn' meer doet, bijvoorbeeld.
Een huis kopen is op dat moment nadenken over de verre toekomst, en dat doen hier velen. En dat bedoel ik niet wat voor rampspoed je kàn overkomen, maar uit oogpunt van verandering. Het is niet simpelweg huisje-boompje-beestje en daarna niets meer. Je kunt simpelweg niet bedenken wat je nog voor moois op je pad komt en hoe dat je huiswensen beïnvloed.

Ervaring kun je niet overdragen, dat bezit je of niet. Ik ga ook niet de wijsneus uit hangen dat ik het wel weet, want mijn ervaring is niet die van een ander. Maar blijf regelmatig nadenken over je woontoekomst, want 20 jaar gaat véél sneller dan je denkt

[FunkyTrip]

bulle bas schreef op zondag 8 januari 2023 @ 16:59:
[...]


Mijn vermoeden is dat met het teruglopen van beroepsbevolkingsomvang de overheid zal inzetten op het onaantrekkelijk maken van stoppen met werken. Lees: een afbetaald huis zwaarder belasten, of extreem hoge inkomstenbelastinging waarop men korting kan krijgen middels het maken van arbeidsuren.

Dan moet de overheid het eerst aantrekkelijk maken voor bedrijven om oude werknemers in dienst te nemen of te houden en de cultuur van het niet aannemen van oude werknemers vanwege vermeende vooroordelen veranderen. Het is een tweetrapsraket. Als ze dat niet bewerkstelligen solliciteer je nog steeds 100x per jaar als 55+er zonder kans op een baan.

[Sport_Life]

MaStar schreef op zondag 8 januari 2023 @ 15:31:
[...]


Wat verwacht jij van de ontwikkelingen op de woningmarkt tussen nu en 5-10 jaar?

Valt lastig te voorspellen, ik zou het indelen in 3 situaties:
1) lage werkeloosheid, rente 3-4%: prijzen tot niveau 2019/2020, gemiddelde woningprijs ca 350-400k
2) hoge werkeloosheid (recessie), rente 3-4%: prijzen tot niveau 2017/2018, gemiddelde woningprijs ca 300k-350k
3) inflatie naar 1-3%, rente naar 2%: prijzen gaan weer omhoog naar niveau 2022

Kortom valt niet over te speculeren, ik denk dat een hoge werkeloosheid en hoge(re) rente negatieve invloed hebben en vica versa. Werkeloosheid is momenteel laag dus veel woningen verkopen nog (wel lager ivm hogere rente) maar voor hoe lang..

[Johan Bogle]

Je ziet geen scenario met rente >5?

[Sport_Life]

Johan Bogle schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:04:
Je ziet geen scenario met rente >5?

Rente is al van 1% naar 4% gegaan (10j vast nhg/70% ltv). Dat is een verhoging van 400%. Als de rente naar 5 of 6% stijgt is de verhoging vanaf 4% waar we nu zitten 'slechts' 25-50%.
In absolute getallen bij 100k lening: 83 (1%) /333 (4%) /416 (5%) /500 (6%) per maand. Nog excl HRA, dat zal de impact nog wat drukken.

We zitten nu al op 333 per maand per 100k, dus de stappen naar 5 en 6% zijn relatief laag.

Impact lijkt mij dan minimaal, pas bij 8% of hoger wordt het allemaal anders maar dan hebben veel beursgenoteerde (groei)bedrijven ook een heel groot probleem (Tesla, Basic fit, ASML, etc). Idem met de banken/kredietverstrekkers.

Ik denk dat de spaarrentes nog wel gaan stijgen en heb daar mijn tactiek min of meer op gebaseerd. (90% deposito <1jr, 10% aandelen). Over 9j loopt onze eerste rentevaste periode af (1,06%) dus aandelen zijn dan te riskant.

Even disclaimer: hoewel ik me beroepsmatig ook bezig houd met planning & control is bovenstaande grotendeels gebaseerd op mijn onderbuikgevoel.

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 08-01-2023 20:02 ]

[Conrado]

Johan Bogle schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:04:
Je ziet geen scenario met rente >5?

We weten nog niet eens wat de rente morgen gaat doen, laat staan over 5~10 jaar

Toch een soort van poging: op korte termijn - 2023/'24 - wordt de rente vooral bepaald door de inflatie. De ECB heeft de rente flink opgevoerd om dat te beteugelen. We moeten afwachten hoe dat gaat uitpakken. Vooralsnog ziet er dat gunstig uit, omdat we bijvoorbeeld weinig energie gebruiken. Toch zou de hypotheekrente inderdaad zomaar boven de 5% kunnen pieken.

Op langere termijn - de 5~10 jaar - speelt iets anders. Sinds de jaren '80 neemt de rente af. We kwamen ooit van 13% af! Even de historische rentetendens voordat de ECB de geldkraan opendraaide.



Dat heeft met van alles te maken, maar vooral omdat er simpelweg steeds meer geld over is in de wereld. Er is een soort van overschot. Kortom, we blijven - denk ik - lage rentes houden. Misschien niet weer rond de 1%, maar in ieder geval lager dan het 'oude' gemiddelde van 5%.

[Sport_Life]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:59:
[...]

We weten nog niet eens wat de rente morgen gaat doen, laat staan over 5~10 jaar

Toch een soort van poging: op korte termijn - 2023/'24 - wordt de rente vooral bepaald door de inflatie. De ECB heeft de rente flink opgevoerd om dat te beteugelen. We moeten afwachten hoe dat gaat uitpakken. Vooralsnog ziet er dat gunstig uit, omdat we bijvoorbeeld weinig energie gebruiken. Toch zou de hypotheekrente inderdaad zomaar boven de 5% kunnen pieken.

Op langere termijn - de 5~10 jaar - speelt iets anders. Sinds de jaren '80 neemt de rente af. We kwamen ooit van 13% af! Even de historische rentetendens voordat de ECB de geldkraan opendraaide.

[Afbeelding]

Dat heeft met van alles te maken, maar vooral omdat er simpelweg steeds meer geld over is in de wereld. Er is een soort van overschot. Kortom, we blijven - denk ik - lage rentes houden. Misschien niet weer rond de 1%, maar in ieder geval lager dan het 'oude' gemiddelde van 5%.

Wat zijn jouw scenario's/ verwachtingen van de prijzen?

[DutchManticore]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:59:
[...]

We weten nog niet eens wat de rente morgen gaat doen, laat staan over 5~10 jaar

Toch een soort van poging: op korte termijn - 2023/'24 - wordt de rente vooral bepaald door de inflatie. De ECB heeft de rente flink opgevoerd om dat te beteugelen. We moeten afwachten hoe dat gaat uitpakken. Vooralsnog ziet er dat gunstig uit, omdat we bijvoorbeeld weinig energie gebruiken. Toch zou de hypotheekrente inderdaad zomaar boven de 5% kunnen pieken.

Op langere termijn - de 5~10 jaar - speelt iets anders. Sinds de jaren '80 neemt de rente af. We kwamen ooit van 13% af! Even de historische rentetendens voordat de ECB de geldkraan opendraaide.

De FED mikt op een rente van 5-5.25% in 2023. De internationale geldmarkten zullen dus ook in Europa die verwachtingen hebben ongeacht de basisrente van de ECB, immers anders zullen zij hun geld veel liever in Amerika beschikbaar maken.

Die geldmarkten zijn ook de reden dat de hypotheekrente hier hard steeg, zelfs voordat de ECB nog rentestappen had gezet. Dat gebeurde namelijk in anticipatie op de door de ECB te verhogen rente en de elders beschikbare rendementen.

De ECB zal geen basisrente van 5+% durven te hanteren of dat in ieder geval zo lang mogelijk vermijden als mogelijk is. Daarvoor zijn de euro economieën te fragiel. Althans de bekende zuidelijke (en inmiddels ook centrale) probleem landen. Je ziet echter al wel dat de geldmarkten het risico zien toenemen en van landen als bijvoorbeeld Italië al hoge rentes verlangen voor het vervullen van hun bonden. De 10 jaars rente staat nonstop boven de 4% en flirt regelmatig al met de 5 procent. Telkens als dat gebeurt crasht de rente ineens weer door het beschikbaar komen van veel goedkoop geld. Zou het de ECB zijn die met TPI massaal bonden opkoopt. Jup 😜

Maar dat wil niet zeggen dat de hypotheekrentes geen Amerikaanse tendens zullen volgen. In Amerika is het nu 6.63% op een 30 jaars hypotheek fixed rate, nog voordat de FED de basisrente op target heeft staan.

Dat heeft met van alles te maken, maar vooral omdat er simpelweg steeds meer geld over is in de wereld. Er is een soort van overschot. Kortom, we blijven - denk ik - lage rentes houden. Misschien niet weer rond de 1%, maar in ieder geval lager dan het 'oude' gemiddelde van 5%.

Wut? Er is een overschot aan geld (mee eens overigens) en dat is volgens jou reden dat de rentes laag blijven? Het is juist tegenovergesteld. Er zijn teveel euros, dollars enzovoorts in omloop die te weinig beschikbare producten chasen en dat werkt inflationair door. Dit geld is gewoon letterlijk uit het niets bijgedrukt, in een hele korte periode. Dat effect voelen we nu.

Om dat recht te zetten moet je dus de vraag de kop in drukken en dat is waarom de centrale banken de rentes nu verhogen.

Men viert nu de daling van de piekinflatie omdat de energieprijzen teruglopen (die voor een groot deel de enorme inflatie aanjoegen) maar de inflatie zal op de 6% blijven hangen want daar ligt de kern inflatie.



Ver boven de 2% die gezond geacht wordt. De loonsverhogingen zorgen er onder andere voor dat de piekinflatie snel overgaat naar core inflatie en deze loopt nu MoM nog op. Die tendens zal niet alleen gebroken moeten worden, maar ook deels omgekeerd. De huidige basisrente van de ECB is nog lang niet genoeg.

De rentes zullen structureel omhoog moeten, de economie remt daarmee af, er komt een recessie, een verhoging in werkloosheid en de vraag naar producten en diensten zal afnemen.

Bij huizen gaat dat zorgen voor prijsdalingen zo lang de rentes verhoogd blijven. Dat verhaal van "er is teveel vraag" is zo myopisch. Er was jaren sprake van enorme overwaarde waardoor woningbezitters hun overwaarde als reden zagen om te upgraden en zich ook in de markt te mengen. De intermobiliteit plus de enorme leencapaciteit drukte de vraag ver uit balans vergeleken met het aanbod en dat resulteerde in een zichzelf versterkende vicieuze cirkel.

Dat proces gaat zich nu omdraaien. Ik verwacht zo dat de NVM cijfers van Q4 weer een verdere daling van de woningprijzen laten zien, dat het aanbod verder is toegenomen, dat huizen langer te koop staat, en weer vaker voor vraagprijs of daaronder zijn weggegaan.

Gedurende 2023 gaat zich dat voortzetten is mijn verwachting.

[ Voor 15% gewijzigd door DutchManticore op 09-01-2023 00:40 ]

[sdk1985]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:59:
[...]


Dat heeft met van alles te maken, maar vooral omdat er simpelweg steeds meer geld over is in de wereld. Er is een soort van overschot. Kortom, we blijven - denk ik - lage rentes houden. Misschien niet weer rond de 1%, maar in ieder geval lager dan het 'oude' gemiddelde van 5%.

Geld is fictief. Het wordt bijgedrukt door de centrale banken. Hoe meer geld er wordt ingebracht des te sneller het geld minder waarde vertegenwoordigd. Men heeft geprobeerd met lage rente een nieuwe crisis te voorkomen.

Verder wordt de inflatie aangestuurd door monetair beleid.

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 19:59:
We moeten afwachten hoe dat gaat uitpakken. Vooralsnog ziet er dat gunstig uit, omdat we bijvoorbeeld weinig energie gebruiken.

De PPI (producer price index) is nog altijd enorm veel hoger dus eerlijk gezegd zie ik die gunstige tekenen nog niet. Verder zie je in de UK al hypotheek rentes van 6-7% voorbij komen.

Wie in niet tijdig langer dan 10 jaar heeft vastgezet zal daar hoogst waarschijnlijk nog wel een keer hoofdpijn van krijgen. Hetgeen dan weer interessant wordt voor de economie en dus de huizenmarkt.

[FreakNL]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 18:17:
[...]

Niets moet natuurlijk, zo was mijn reactie niet bedoeld

We zijn hier allemaal individuen, met enorme verschillen. Sommigen gaan nog starten met hun eerste huis, anderen hebben die stap al gemaakt en ik heb bijvoorbeeld 30 jaar ervaring met (koop)huizen. Daarom weet ik dat na 10 jaar de hypotheek geen 'pijn' meer doet, bijvoorbeeld.
Een huis kopen is op dat moment nadenken over de verre toekomst, en dat doen hier velen. En dat bedoel ik niet wat voor rampspoed je kàn overkomen, maar uit oogpunt van verandering. Het is niet simpelweg huisje-boompje-beestje en daarna niets meer. Je kunt simpelweg niet bedenken wat je nog voor moois op je pad komt en hoe dat je huiswensen beïnvloed.

Ervaring kun je niet overdragen, dat bezit je of niet. Ik ga ook niet de wijsneus uit hangen dat ik het wel weet, want mijn ervaring is niet die van een ander. Maar blijf regelmatig nadenken over je woontoekomst, want 20 jaar gaat véél sneller dan je denkt

Ik ken genoeg mensen waar de hypotheek na 25 jaar nog steeds pijn doet… Mijn buren bijvoorbeeld. Iets teveel aflossingsvrij en teveel in het nu geleefd. Nu allebei werkloos en tegen de 60 en dat huis uit 1991 is nog steeds niet afgelost.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 8 januari 2023 @ 18:17:
[...]

Niets moet natuurlijk, zo was mijn reactie niet bedoeld

We zijn hier allemaal individuen, met enorme verschillen. Sommigen gaan nog starten met hun eerste huis, anderen hebben die stap al gemaakt en ik heb bijvoorbeeld 30 jaar ervaring met (koop)huizen. Daarom weet ik dat na 10 jaar de hypotheek geen 'pijn' meer doet, bijvoorbeeld.
Een huis kopen is op dat moment nadenken over de verre toekomst, en dat doen hier velen. En dat bedoel ik niet wat voor rampspoed je kàn overkomen, maar uit oogpunt van verandering. Het is niet simpelweg huisje-boompje-beestje en daarna niets meer. Je kunt simpelweg niet bedenken wat je nog voor moois op je pad komt en hoe dat je huiswensen beïnvloed.

Ervaring kun je niet overdragen, dat bezit je of niet. Ik ga ook niet de wijsneus uit hangen dat ik het wel weet, want mijn ervaring is niet die van een ander. Maar blijf regelmatig nadenken over je woontoekomst, want 20 jaar gaat véél sneller dan je denkt

Dat laatste is juist ook de reden voor onze keus om niet over de top te lenen. Bij het nadenken over de toekomst vind ik dat je juist wél ook moet nadenken over wat voor rampspoed je kan overkomen. Wij hebben daarom bewust gekozen voor de rust die het geeft dat we hier ook bij tegenslag kunnen blijven wonen. Want juist in geval van tegenslag wil je niet óók nog eens 'moeten' verhuizen omdat je de huidige woning niet meer kunt betalen.

Dat die 20 jaar veel sneller gaan dan je denkt ben ik met zeker bewust van. Daarom is mijn houding ook dat ik niet voornamelijk voor de hypotheek zou moeten werken, maar dat er meer is in het leven. En dat ik ook zonder al te veel problemen ervoor zou moeten kunnen kiezen om bv minder te gaan werken of voor een paar dure vakanties te kiezen of simpelweg een paar jaar eerder te stoppen. (En dat zijn de positieve scenario's. Bij bv werkloosheid en arbeidsongeschiktheid willen we ook gewoon kunnen blijven 'leven'.)

Die afweging is uiteraard zeer persoonlijk en hangt ook sterk af van hoe je bepaalde aspecten van het wonen waardeert. De meerprijs van een woning dicht bij de gewenste voorzieningen of voor een 'zuinige' woning (in onderhoud en in energieverbruik) vind ik bijvoorbeeld vaak wel wat extra geld waard. Maar een paar honderd euro per maand extra moeten betalen als het enige verschil halfvrijstaand of vrijstaand is, laat dan maar zitten. Ook al zou het een goede "investering" zijn, ik gebruik het uitgespaarde kapitaal liever anders.

[Conrado]

DutchManticore schreef op maandag 9 januari 2023 @ 00:23:
Wut? Er is een overschot aan geld (mee eens overigens) en dat is volgens jou reden dat de rentes laag blijven? Het is juist tegenovergesteld. Er zijn teveel euros, dollars enzovoorts in omloop die te weinig beschikbare producten chasen en dat werkt inflationair door. Dit geld is gewoon letterlijk uit het niets bijgedrukt, in een hele korte periode. Dat effect voelen we nu.

Wat jij (terecht) aanwijst is de inflatie tgv van het goedkope geld. Mensen willen consumeren. Echter, kijk toch nog even naar de grafiek, dat alles is namelijk voordat de geldpersen werden aangezet. Er is in de wereld een overschot aan kapitaal ontstaan - helaas bij een te kleine groep - en die zoeken (wat) rendement.

[Conrado]

FreakNL schreef op maandag 9 januari 2023 @ 05:59:
Ik ken genoeg mensen waar de hypotheek na 25 jaar nog steeds pijn doet… Mijn buren bijvoorbeeld. Iets teveel aflossingsvrij en teveel in het nu geleefd. Nu allebei werkloos en tegen de 60 en dat huis uit 1991 is nog steeds niet afgelost.

Natuurlijk, er is altijd rampspoed aan te wijzen en er zijn mensen die uitzichtloos werkloos raken, in een (v)echtschediing terecht komen, een ongeluk krijgen of wat voor ergs dan ook. En slecht nieuws doet het helaas altijd goed.
Echter, de gemiddelde medelander haal redelijk gelukkig de eindstreep

[tweakduke]

We gaan al enige tijd off-topic met het bespreken van persoonlijke financiële situaties. Daar zijn overige topics voor, onder andere:

Vastgoed als investering
Het (on)bestaan van het middeninkomen

Hier graag weer on-topic met ontwikkelingen op de huizenmarkt.

[THxZ0NE]

Wat merken jullie recent in de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name de prijsontwikkeling? Ik merk dat woningen (in een dorp midden land) langer te koop blijven staan. Met name woningen boven de 700.000 euro staan al wel langere tijd te koop, 2 maanden + is geen uitzondering meer.

Is er nu ook een trend gaande dat er juist minder wordt geboden dan de vraagprijs? Lijkt mij situatie afhankelijk maar laten we een riante 2 onder een kapper met een vraagprijs van 750.000 euro nemen of een minder riante vrijstaande woning voor tegen de 8 ton. Lastig te beoordelen, ik weet het, maar als een dergelijke woning nu al meer dan 2 maanden te koop staat, 10k minder dan de vraagprijs? 30k?

[Rukapul]

Dat weet je alleen als je het probeert.

Ik zie een redelijk aantal woningen op Funda in het 800-1100k segment van Funda verdwijnen zonder verkocht status. Soms om met lagere vraagprijs terug te keren, soms in het geheel niet.

[THxZ0NE]

Rukapul schreef op maandag 9 januari 2023 @ 14:10:
Dat weet je alleen als je het probeert.

Ik zie een redelijk aantal woningen op Funda in het 800-1100k segment van Funda verdwijnen zonder verkocht status. Soms om met lagere vraagprijs terug te keren, soms in het geheel niet.

Ja dat zie ik inderdaad ook. Onze huidige woning zit rond de 500.000 euro verkoop gok ik, lijkt mij een iets aantrekkelijkere prijsrange. Want ja, verkopen moet ook als het zover komt

[Rubbergrover1]

tweakduke schreef op maandag 9 januari 2023 @ 10:11:
[mbr]We gaan al enige tijd off-topic met het bespreken van persoonlijke financiële situaties. Daar zijn overige topics voor, onder andere:

Vastgoed als investering
Het (on)bestaan van het middeninkomen

Hier graag weer on-topic met ontwikkelingen op de huizenmarkt.[/]

De discussie raakte inderdaad wat ontspoord. Maar ik denk dat er juist wel grote raakvlakken zijn tussen de achtergrond van de discussie en de ontwikkeling op de huizenmarkt.

De laatste jaren/decennia zag je mede vanwege de trend van bovengemiddelde waardestijging dat een behoorlijke groep mensen zo duur/groot mogelijk kocht, omdat je dan optimaal profiteerde van die waardestijging. Ook als de meerwaarde voor henzelf misschien niet zo heel groot was. Ik denk dat bij stagnerende (of teruglopende) woningprijzen mensen weer eerder een woning kopen die 'goed genoeg' is.

Met dit als achterliggende gedachte heb ik zelf de gedachte dat de komende jaren de vraag naar dure en luxe woningen flink zal achterblijven bij de vraag naar 'normale' woningen. Locatie en m2 woonoppervlak zie ik nog wel als belangrijke factoren bij de keus voor een woning. Maar ik vermoed dat men straks toch procentueel veel minder extra geld over zal hebben voor bv tweekapper/vrijstaand en andere 'luxe'-wensen dan we de laatste jaren hebben gezien.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 9 januari 2023 @ 15:02:
[...]

De discussie raakte inderdaad wat ontspoord. Maar ik denk dat er juist wel grote raakvlakken zijn tussen de achtergrond van de discussie en de ontwikkeling op de huizenmarkt.

De laatste jaren/decennia zag je mede vanwege de trend van bovengemiddelde waardestijging dat een behoorlijke groep mensen zo duur/groot mogelijk kocht, omdat je dan optimaal profiteerde van die waardestijging. Ook als de meerwaarde voor henzelf misschien niet zo heel groot was. Ik denk dat bij stagnerende (of teruglopende) woningprijzen mensen weer eerder een woning kopen die 'goed genoeg' is.

Met dit als achterliggende gedachte heb ik zelf de gedachte dat de komende jaren de vraag naar dure en luxe woningen flink zal achterblijven bij de vraag naar 'normale' woningen. Locatie en m2 woonoppervlak zie ik nog wel als belangrijke factoren bij de keus voor een woning. Maar ik vermoed dat men straks toch procentueel veel minder extra geld over zal hebben voor bv tweekapper/vrijstaand en andere 'luxe'-wensen dan we de laatste jaren hebben gezien.

Eerlijk gezegt verwacht ik juist het tegenovergestelde. Mensen gaan kritischer worden en meer huis voor het geld verwachten. En met de huidige energiecrisis zal locatie maar ook label misschien wel relevant worden. Misschien dat label niet zo relevant word als gehoopt door de politiek maar dat mensen er toch wel beetje naar gaan kijken.

Als huizenprijzen dalen is dat meestal procentueel waarbij het hogere segment iets harder geraakt word dan daaronder. Dus dan krijg je dat een vrijstaand of 2kapper ineens niet veel duurder zijn dan een hoekwoning of rijtje. Dus daarom verwacht ik dat mensen meer huis voor hun geld gaan kiezen.

Note: mijn glazen bol heeft wat kuren dus mijn voorspellingen hoeven niet te kloppen.

[Conrado]

THxZ0NE schreef op maandag 9 januari 2023 @ 14:05:
Wat merken jullie recent in de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name de prijsontwikkeling?
....
ik weet het, maar als een dergelijke woning nu al meer dan 2 maanden te koop staat, 10k minder dan de vraagprijs? 30k?

Het probleem is dat je Funda-prijzen met werkelijke transactie wilt vergelijken. Gedurende de daling van de prijzen zal eerst het overbieden verdampen, en dan pas een korting tov vraagprijs. Een kwartaal geleden werd er nog best wat overboden. Echter, over een paar dagen meldt de NVM de actuele huizenwaardestand per eind 2022. Dan heb je in ieder geval een actueel gevoel wat de markt doet.

Het leuke is dat de verkopers dat dan ook weer hebben en met beide voeten op aarde komen

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 9 januari 2023 @ 15:08:
[...]


Eerlijk gezegt verwacht ik juist het tegenovergestelde. Mensen gaan kritischer worden en meer huis voor het geld verwachten. En met de huidige energiecrisis zal locatie maar ook label misschien wel relevant worden. Misschien dat label niet zo relevant word als gehoopt door de politiek maar dat mensen er toch wel beetje naar gaan kijken.

Als huizenprijzen dalen is dat meestal procentueel waarbij het hogere segment iets harder geraakt word dan daaronder. Dus dan krijg je dat een vrijstaand of 2kapper ineens niet veel duurder zijn dan een hoekwoning of rijtje. Dus daarom verwacht ik dat mensen meer huis voor hun geld gaan kiezen.

Note: mijn glazen bol heeft wat kuren dus mijn voorspellingen hoeven niet te kloppen.

(Dat energielabel is inderdaad ook belangrijk.)

Ik denk dat wij wel op één lijn zitten met kritisch zijn op wat je voor je geld krijgt. En dat dat dus inderdaad tot gevolg heeft dat het prijsverschil tussen een rijtjeswoning en een tweekapper/vrijstaande woning kleiner zal worden.

Maar ik vraag mij af of in 'onzekere tijden' mensen, als ze de keus hebben, nog steeds hun volle leencapaciteit aan een iets luxere/grotere woning besteden als ze ook een mooie woning voor minder geld kunnen krijgen vraag ik me af. Daarom zal de meerwaarde voor extra luxe naar mijn mening kleiner worden, omdat mensen minder snel veel geld zullen willen betalen voor die extra's.

[Verwijderd]

THxZ0NE schreef op maandag 9 januari 2023 @ 14:05:
Wat merken jullie recent in de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name de prijsontwikkeling? Ik merk dat woningen (in een dorp midden land) langer te koop blijven staan. Met name woningen boven de 700.000 euro staan al wel langere tijd te koop, 2 maanden + is geen uitzondering meer.

Is er nu ook een trend gaande dat er juist minder wordt geboden dan de vraagprijs? Lijkt mij situatie afhankelijk maar laten we een riante 2 onder een kapper met een vraagprijs van 750.000 euro nemen of een minder riante vrijstaande woning voor tegen de 8 ton. Lastig te beoordelen, ik weet het, maar als een dergelijke woning nu al meer dan 2 maanden te koop staat, 10k minder dan de vraagprijs? 30k?

Ik heb al huizen 2-kapper/vrijstaand van 700K, 30K en meer zien zakken in vraagprijs en ik denk dat er nog wat afgaat. 10% in die categorie lijkt me niet overdreven. Dus als je op zoek bent en je kan, dan gelijk die 10% eronder bieden.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 09-01-2023 17:18 ]

[aex351]

THxZ0NE schreef op maandag 9 januari 2023 @ 14:05:
Wat merken jullie recent in de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name de prijsontwikkeling? Ik merk dat woningen (in een dorp midden land) langer te koop blijven staan. Met name woningen boven de 700.000 euro staan al wel langere tijd te koop, 2 maanden + is geen uitzondering meer.

Is er nu ook een trend gaande dat er juist minder wordt geboden dan de vraagprijs? Lijkt mij situatie afhankelijk maar laten we een riante 2 onder een kapper met een vraagprijs van 750.000 euro nemen of een minder riante vrijstaande woning voor tegen de 8 ton. Lastig te beoordelen, ik weet het, maar als een dergelijke woning nu al meer dan 2 maanden te koop staat, 10k minder dan de vraagprijs? 30k?

De periode waarin er flink overboden werd is volgens mij van korte duur geweest. Je ziet ook dat sinds het voorjaar woningen langer te koop blijven staan, afhankelijk van je regio en dit loopt alleen maar op. Ondertussen zie je dat woningen die niet verkocht worden en in vraagprijs dalen en/of weer opnieuw op Funda komen met een lagere vraagprijs. Wat je verder ook ziet is dat veel nieuw aanbod voor een te hoge vraagprijs op de markt komt. Waarschijnlijk zijn de verkopers/makelaars een beetje blijven hangen in de oude situatie.

Wat denk ik ook meespeelt is dat veel (aankomende) verkopers een nieuwbouw woning hebben gekocht. Dit hebben ze kunnen financieren op basis van de overwaarde van hun bestaande onverkochte woning. Nu is de realiteit dat hun bestaande onverkochte woning minder waard is geworden. Dus ontstaat er een gat in de financiering. Maar ze zullen alsnog blijven proberen om hun bestaande woning tegen een veel te hoge vraagprijs te verkopen.

Kortom, de vraagprijzen van woningen die je nu ziet loopt achter op de werkelijke prijs. Wat lager ligt. En ik vermoed dat het in de aankomende periode nog harder omlaag zal gaan.

[tweakduke]

Rubbergrover1 schreef op maandag 9 januari 2023 @ 15:02:
[...]

De discussie raakte inderdaad wat ontspoord. Maar ik denk dat er juist wel grote raakvlakken zijn tussen de achtergrond van de discussie en de ontwikkeling op de huizenmarkt.

De laatste jaren/decennia zag je mede vanwege de trend van bovengemiddelde waardestijging dat een behoorlijke groep mensen zo duur/groot mogelijk kocht, omdat je dan optimaal profiteerde van die waardestijging. Ook als de meerwaarde voor henzelf misschien niet zo heel groot was. Ik denk dat bij stagnerende (of teruglopende) woningprijzen mensen weer eerder een woning kopen die 'goed genoeg' is.

Met dit als achterliggende gedachte heb ik zelf de gedachte dat de komende jaren de vraag naar dure en luxe woningen flink zal achterblijven bij de vraag naar 'normale' woningen. Locatie en m2 woonoppervlak zie ik nog wel als belangrijke factoren bij de keus voor een woning. Maar ik vermoed dat men straks toch procentueel veel minder extra geld over zal hebben voor bv tweekapper/vrijstaand en andere 'luxe'-wensen dan we de laatste jaren hebben gezien.

Raakvlakken nodigen soms uit om off-topic te gaan, maar goed soms moeten we even weer terug on-topic.

Wat de duurdere en luxere woningen betreft, door de energieprijzen zal een bepaalde groep juist wel interesse houden in een woning die duurzaam en goed afgewerkt is. Wellicht zelfs in nieuwbouwstaat.

Want als je een woning kan financieren zijn de maandlasten tegenwoordig ook meer afhankelijk van het energieverbruik van de woning. Dan krijg je toch een andere invulling wat is goed genoeg.

Ik verwacht dat die groep woningen wel hun waarde blijven behouden of een lichte daling. De kentering in de markt hangt in de lucht, prijzen zakken of stagneren.

Dan hou je de woningen voor de gewone man, zeg maar van 2, 2,5 tot 3,5 ton. Die gaan denk ik wel harder zakken op den duur. Mensen krijgen de financiering minder snel rond of kunnen minder bieden, als gevolg van de stijgende hypotheekrente. Dat heeft hoe dan ook effect op de prijs, als ik volg bij mij in de regio dan blijven woningen langer staan en zakken de prijzen toch beetje bij beetje.

Iets wat een jaar geleden anders was. Veel bezichtigingen per woning en die mensen boden veelal ook.
Neem je een afgewerkte woning en duurzaam dan zijn die vrij snel weg, een bepaalde groep wacht op zulke woningen. Een opknapper is met de huidige prijzen en krapte in de bouwsector ook minder interessant.

Overigens volgen nu geregeld updates en onderzoeken om de daling te monitoren. Een korte blik geeft een goed beeld dat de daling is ingezet, maar dat betekend niet dat er meer kopers kunnen aanhaken, integendeel:
https://www.rabobank.nl/k...en-voorlopig-een-probleem

[Conrado]

tweakduke schreef op maandag 9 januari 2023 @ 19:01:
Overigens volgen nu geregeld updates en onderzoeken om de daling te monitoren. Een korte blik geeft een goed beeld dat de daling is ingezet, maar dat betekend niet dat er meer kopers kunnen aanhaken, integendeel:

Wat er kennelijk gebeurd is dat de grote kopergroepen afhaken, want het aantal transacties daalt fors. Althans dat verwacht de Rabobank.
Zolang het aanbod niet significant toeneemt - de moetertjes zeg maar - dan dalen de verkoopprijzen dus ligt. Immers de kleine koopkrachtige kopersgroep blijft dan over. Tenminste zo interpreteer ik het verhaal van de Rabo.

[Masvic]

Die 3 procent daling van de rabo, ik voorspel dat we die in het eerste kwartaal al gaan zien.

[tweakduke]

Conrado schreef op maandag 9 januari 2023 @ 19:15:
[...]

Wat er kennelijk gebeurd is dat de grote kopergroepen afhaken, want het aantal transacties daalt fors. Althans dat verwacht de Rabobank.
Zolang het aanbod niet significant toeneemt - de moetertjes zeg maar - dan dalen de verkoopprijzen dus ligt. Immers de kleine koopkrachtige kopersgroep blijft dan over. Tenminste zo interpreteer ik het verhaal van de Rabo.

Ja en dat zie je terug in bijvoorbeeld bezichtigingen. Waar eerder praktisch iedere woning een biedingsysteem had met inschrijving, met gerust 14 kijkers of meer. Dan is dat nu naar 4-5 kijkers en kun je eens ouderwets onderhandelen over de prijs. Bouwkundige keuring of nog een bezichtiging? Geen probleem.

Tenminste dat is het beeld in mijn regio, maar gezien dat het landelijk daalt zal dat in meer regio's herkenbaar zijn.

[antidote]

THxZ0NE schreef op maandag 9 januari 2023 @ 14:05:
Wat merken jullie recent in de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name de prijsontwikkeling? Ik merk dat woningen (in een dorp midden land) langer te koop blijven staan. Met name woningen boven de 700.000 euro staan al wel langere tijd te koop, 2 maanden + is geen uitzondering meer.

Is er nu ook een trend gaande dat er juist minder wordt geboden dan de vraagprijs? Lijkt mij situatie afhankelijk maar laten we een riante 2 onder een kapper met een vraagprijs van 750.000 euro nemen of een minder riante vrijstaande woning voor tegen de 8 ton. Lastig te beoordelen, ik weet het, maar als een dergelijke woning nu al meer dan 2 maanden te koop staat, 10k minder dan de vraagprijs? 30k?

De woningen die ik in Amsterdam volg staan ook vaak twee maanden of langer te koop. In het derde kwartaal werd er in een aantal gevallen op of beneden de vraagprijs verkocht. Transactieprijzen uit het vierde kwartaal heb ik nog niet, maar het lijkt mij dat toen ook niet meer overboden hoefde te worden. Dit omdat woningen langer te koop staan en er meer (vergelijkbaar) aanbod komt.
Verder wordt een gedeelte van het aanbod opnieuw op Funda gezet en/of afgeprijsd. Meestal gaat dit om bedragen van 25 tot 30k, soms 50k, maar bij woningen boven de 700k zijn er ook al waarbij er een ton van de prijs afgaat. Dat zijn wel de uitschieters, over het algemeen blijft de vraagprijs (gemiddeld per vierkante meter) hoog. Aan de andere kant blijft het aanbod hoog: per maand komen er meer woningen bij op Funda dan dat er verkocht worden, en er staat ook nog aanbod uit voorgaande maanden. Ik ben benieuwd hoe dit zich vertaalt in de kwartaalcijfers van de NVM.

[aex351]

Masvic schreef op maandag 9 januari 2023 @ 19:17:
Die 3 procent daling van de rabo, ik voorspel dat we die in het eerste kwartaal al gaan zien.

Helemaal mee eens.

Wat ik merk is dat veel van dit soort rapportages (van o.a. banken, hypotheekverstrekkers) niet neutraal zijn. Nu ook weer, de Rabobank schetst een te rooskleurig beeld. Die hebben er natuurlijk een belang bij dat de hele (hypotheek) markt niet in elkaar zakt. Stel nu dat ze een rapport hadden uitgebracht dat ze verwachten dat de daling -10% was. Reken er maar op dat een heleboel mensen dan een potentiële aankoop van een huis uitstellen.

[Barfi]

Ik lees al een tijdje mee in dit topic. Wat er nu gepost word door iedereen maakt mij toch wel huiverig over de aankoop van mijn eerste huis. Afgelopen week heb ik de hoogste bod geplaatst (net onder de vraagprijs), maar de twijfels slaan nu hevig toe bij mij. Ik vraag namelijk naast mijn hypotheek ook een starterslening aan om het huis te kunnen financieren. Wat is wijsheid? Doorgaan met de koop of toch afblazen?