Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Napo]

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 12:59:
[...]


Iedere 10 jaar

Inderdaad, bizar laag. Gemiddeld is het 12-15 jaar maar effectief doet dat weinig af aan het gemaakte punt.

Je kan niet stellen dat een VvE duur is en dat je dan niet dezelfde onderhoudsposten meeneemt in de kosten van een eigen woning. In de VvE zit een stukje overhead maar anderzijds weer een stuk schaalvoordeel waar je als individu weer zelf zaken kan doen om de kosten te drukken.

Dat er groepen zijn die de pijn wel pakken op het moment dat de kosten er zijn maakt het niet dat het geld er niet dient te zijn

[Napo]

silverball schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 12:56:
[...]

Ik denk dat men hier vaak, buiten de tuin, een beetje overschat hoeveel onderhoud de gemiddelde rijtjeswoning nodig heeft.

Een gemiddelde woning heeft een waarde van 315.000
NIBUD adviseert om 1% van de WOZwaarde te hanteren voor reservering onderhoud

Dan kom je effectief €262,50 per maand uit. De VvE + eigen onderhoud ontloopt dat niet veel.

[sdk1985]

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 10:34:
Er is al meer dan 25 jaar een soort wensdenken bezig dat ouderen na empty-nesting opeens ineen flat willen gaan wonen. Dat willen ze niet. Simpel. Weleens kinderen + (achter)kleinkinderen op je balkon geprobeerd te parkeren? Dan is die tuin en ruime woonkamer toch wel wat handiger.

Ben ik het mee eens, zie ook mijn anekdote van wat ik in mijn omgeving zie qua ooms en tantes en hun wensen sdk1985 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Wellicht komt er nog wel een keer een omslag. Wanneer de kleinkinderen ouder worden en de eigen leeftijd hoger is zo'n appartement wellicht toch een keer aantrekkelijker. Ik ken een straat gebouwd in de jaren 70 waar nog veel originele bewoners wonen. Er komt helaas een moment dat de ruime tuin en de grootte van de woning als last wordt gezien. Vaak in combinatie met bijvoorbeeld gevolgen van een val oid en daarmee een achteruit gang in conditie en/of mobiliteit. Maar dan praat je wel over 80+.

[sdk1985]

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 12:28:
De meeste woningen zijn met aanpassingen ook gelijkvloers te maken (of traplift) en voor de kosten van de VvE heb je met gemak een tuinman.

In mijn ervaring zijn circa de helft van de VVE kosten onderhoudskosten (kozijnen vervangen, schilderen) en de andere helft exploitatiekosten (tuin onderhoud). Dus die kosten zijn niet 1 op 1 te vergelijken. Zonder VVE heb je wel de vrijheid om het onderhoud uit te stellen dan wel het gedeeltelijk zelf te doen. Bij een VVE kun je zelf ook wel gaan verven maar dat geeft je geen recht op een korting .

[ Voor 19% gewijzigd door sdk1985 op 18-10-2022 14:33 ]

[Señor Sjon]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 14:29:
[...]

Ben ik het mee eens, zie ook mijn anekdote van wat ik in mijn omgeving zie qua ooms en tantes en hun wensen sdk1985 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Wellicht komt er nog wel een keer een omslag. Wanneer de kleinkinderen ouder worden en de eigen leeftijd hoger is zo'n appartement wellicht toch een keer aantrekkelijker. Ik ken een straat gebouwd in de jaren 70 waar nog veel originele bewoners wonen. Er komt helaas een moment dat de ruime tuin en de grootte van de woning als last wordt gezien. Vaak in combinatie met bijvoorbeeld gevolgen van een val oid en daarmee een achteruit gang in conditie en/of mobiliteit. Maar dan praat je wel over 80+.

Klopt, 80+. Maar men ziet liever al de 60+ groep verkassen.

[Harrie_]

Napo schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 14:13:
[...]


Een gemiddelde woning heeft een waarde van 315.000
NIBUD adviseert om 1% van de WOZwaarde te hanteren voor reservering onderhoud

Dan kom je effectief €262,50 per maand uit. De VvE + eigen onderhoud ontloopt dat niet veel.

Ik vind 3k per jaar aan onderhoud erg fors. Waar moet je dat geld aan uitgeven? Iedere 2 jaar je hele huis laten schilderen?

[geekeep]

Ik kwam net toevallig het wikipedia artikel over de Woningwet tegen, ~100 jaar geleden. Wat een feest van herkenning/herhaling met nu, echt schrikbarend.

Zomaar wat passages:

De druk op de woningmarkt en de aanhoudende stroom van nieuwe arbeiders naar de steden creëerden rond 1870 ideale omstandigheden voor speculatie met vastgoed in de steden. De banken werden mild bij het verstrekken van krediethypotheken. De zogenaamde revolutiebouw, nieuwe stadswijken die door particulieren als belegging rondom stadscentra werden gebouwd, speelde in op de woningnood.

Het Rijk stelde gemeenten kredieten in het vooruitzicht voor de bouw en exploitatie van sociale-huurwoningen, het opruimen van krotten en voor de aankoop van bouwterreinen en woningen voor de realisering van goedgekeurde uitbreidingsplannen. (..)
De overheidssteun was niet onbeperkt. Het liberale adagium dat woningbouw in de eerste plaats een taak is voor de markt, bleef het uitgangspunt. Afhankelijk van de politieke kleur van de regering, veranderden de regels, waarbij de ene keer de nadruk kwam te liggen op commerciële partijen, en de andere keer op de bouw door woningbouwverenigingen.

Als gevolg van de hoge prijzen van bouwmaterialen en nieuwe wetgeving die prijsopdrijving van de huren moest tegengaan, had niet alleen de bouw door woningbouwverenigingen stil gelegen, maar ook de bouw door particuliere ontwikkelaars en beleggers.(..)Door middel van ruime bijdragen stelde het Rijk een tegemoetkoming in de bouwkosten van woningen beschikbaar.
(..)
Het succes van de regeling was veel groter dan waarop het kabinet had gerekend. Het leidde tot een explosie van woningbouwverenigingen die werden opgericht, en tot veel bouwnijverheid in heel Nederland. Het succes werd ook verklaard door de daling van de prijzen van bouwmaterialen nadat door het sluiten van het Vredesverdrag van Versailles de aanvoer van grondstoffen uit het buitenland weer op gang kwam.
(..)
Naarmate er steeds meer woningen in Nederland werden gebouwd in de loop van de jaren twintig, des te meer raakte de regering ervan overtuigd dat de woningnood zo goed als opgelost was. De financiële regelingen voor de sociale woningbouw werden nog meer ingekrompen.

Niet zoveel anders dan wat er de afgelopen 20 jaar is gebeurd/bepaald. Kortom, het overlaten aan de markt werkt blijkbaar niet en het is tijd voor overheidsinmenging. Temeer omdat toen óók de gemeentelijke regelgeving vaak dwars lag:

Bij het uitvoeren van de Woningwet kregen de gemeenten aanvankelijk de vrije hand, maar na verloop van tijd dreigde de wet daarmee een dode letter te worden. Het aantal voorschriften van het rijk nam daarom in de loop van der tijd toe. Verschillende gemeentelijke verordeningen moesten aan de Gezondheidscommissie worden voorgelegd ter advies, en Provinciale Staten moest deze voor elke gemeente gaan goedkeuren.

---

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:24:
[...]


Ik vind 3k per jaar aan onderhoud erg fors. Waar moet je dat geld aan uitgeven? Iedere 2 jaar je hele huis laten schilderen?

Wat dacht je van eens per xx jaar dak, kozijnen en ander groot onderhoud? En ook al het klein spul (schilderen, kitten, voegen, afvoer, schoorsteen/cv, slangetje hier, ringetje daar) wat over de jaren stiekem wel optelt.
Er zijn ook mensen die hun auto niet onderhouden buiten de jaarlijkse APK, ben je dan verstandig bezig?

[Harrie_]

geekeep schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:30:
[...]
Wat dacht je van eens per xx jaar dak, kozijnen en ander groot onderhoud? En ook al het klein spul (schilderen, kitten, voegen, afvoer, schoorsteen/cv, slangetje hier, ringetje daar) wat over de jaren stiekem wel optelt.
Er zijn ook mensen die hun auto niet onderhouden buiten de jaarlijkse APK, ben je dan verstandig bezig?

Ik zou niet weten wat je eens per x jaar aan een dak moet doen als je een 'normaal' zadeldak hebt? Kozijnen moet je inderdaad schilderen en dan heb je nog een CV-ketel. Gewoon even uitgaande van een standaard rijtjeshuis (dat is als we het over grondgebonden hebben toch wel de norm) dan kom ik eigenlijk niet heel veel verder.

[dyrc]

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:24:
[...]


Ik vind 3k per jaar aan onderhoud erg fors. Waar moet je dat geld aan uitgeven? Iedere 2 jaar je hele huis laten schilderen?

lomp op een bierviltje, over een periode van ~25 jaar:
1x elke 25 jaar een nieuwe keuken (á 15k)
1x elke 25 jaar een nieuwe badkamer (á 10k)
3x elke 7 jaar een schilder (á 3k, makes 9k)
1x elke 20 jaar dakbedekking plat dak, aanbouw, schuur of dakkapel (á 1k)
1x vervanging airco elke 15 jaar (á 1.5k)
1x vervanging CV ketel elke 20 jaar (á 1k)

aankomende kosten die er nog bijgeveegd kunnen worden:
* de pannen van m'n dak zijn nog een jaartje of tien goed, een deel van m'n ramen zijn dubbelglas jaren '70 die kunnen ook nog een keer mee (volgend schilderwerk anders blijven we bezig)
* lolbroekerij van de milieuclubjes, of er nog een warmtepomp of hybride ketel van gemaakt kan worden.
*keer een nieuw vloertje, muurtje stuccen of andere kleinere verbouwing, dat tikt per vierkante meter aardig door.

ontopic: we hebben 't eerste huis in de wijk dat 3 maanden te koop staat, dat was echt jaren ondenkbaar
. En ik zie nu dat de goedkoopste 20 jaar 100% (zonder NHG) op 4.68% staat, daar zakt m'n broek ook aardig van af..

[supersoco80]

dyrc schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:39:
[...]


lomp op een bierviltje, over een periode van ~25 jaar:
1x elke 25 jaar een nieuwe keuken (á 15k)
1x elke 25 jaar een nieuwe badkamer (á 10k)
3x elke 7 jaar een schilder (á 3k, makes 9k)
1x elke 20 jaar dakbedekking plat dak, aanbouw, schuur of dakkapel (á 1k)
1x vervanging airco elke 15 jaar (á 1.5k)
1x vervanging CV ketel elke 20 jaar (á 1k)

aankomende kosten die er nog bijgeveegd kunnen worden:
* de pannen van m'n dak zijn nog een jaartje of tien goed, een deel van m'n ramen zijn dubbelglas jaren '70 die kunnen ook nog een keer mee (volgend schilderwerk anders blijven we bezig)
* lolbroekerij van de milieuclubjes, of er nog een warmtepomp of hybride ketel van gemaakt kan worden.
*keer een nieuw vloertje, muurtje stuccen of andere kleinere verbouwing, dat tikt per vierkante meter aardig door.

ontopic: we hebben 't eerste huis in de wijk dat 3 maanden te koop staat, dat was echt jaren ondenkbaar
. En ik zie nu dat de goedkoopste 20 jaar 100% (zonder NHG) op 4.68% staat, daar zakt m'n broek ook aardig van af..

Ik vind dit een nogal voorzichtige schatting eigenlijk. 1k voor een ketel bijvoorbeeld... En dan nog zaken als gevelreiniging, ramen die lekken vervangen, tussentijdse problemen met apparatuur (keuken/cv) etc..

[geekeep]

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:35:
[...]


Ik zou niet weten wat je eens per x jaar aan een dak moet doen als je een 'normaal' zadeldak hebt? Kozijnen moet je inderdaad schilderen en dan heb je nog een CV-ketel. Gewoon even uitgaande van een standaard rijtjeshuis (dat is als we het over grondgebonden hebben toch wel de norm) dan kom ik eigenlijk niet heel veel verder.

Als de voorgaande bewoner 25 jaar (zoals blijkbaar niet nodig is) geen bips heeft uitgevoerd dan zijn jouw herstelkosten uitgesmeerd over die 25 jaar wel zoiets. Weersinvloeden, slijtage (draaiende/rollende delen) en simpelweg 'gebruik' eisen allemaal hun tol. Ik zie bij kennissen die aan de kust wonen des te meer invloed van (zoute) wind/regen en zon op hun woning. Kozijnen en bijv tuinmeubilair hebben het daar zwaar, dus dakpannen en dakgoten zullen ook sneller slijten.

Uiteindelijk is die 1% een vuistregel hè. Iemand met een bitumen dak zal op dat vlak weer meer onderhoud vereisen dan iemand met houten schroten op de voorgevel.

[Harrie_]

dyrc schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:39:
[...]


lomp op een bierviltje, over een periode van ~25 jaar:
1x elke 25 jaar een nieuwe keuken (á 15k)
1x elke 25 jaar een nieuwe badkamer (á 10k)
3x elke 7 jaar een schilder (á 3k, makes 9k)
1x elke 20 jaar dakbedekking plat dak, aanbouw, schuur of dakkapel (á 1k)
1x vervanging airco elke 15 jaar (á 1.5k)
1x vervanging CV ketel elke 20 jaar (á 1k)

aankomende kosten die er nog bijgeveegd kunnen worden:
* de pannen van m'n dak zijn nog een jaartje of tien goed, een deel van m'n ramen zijn dubbelglas jaren '70 die kunnen ook nog een keer mee (volgend schilderwerk anders blijven we bezig)
* lolbroekerij van de milieuclubjes, of er nog een warmtepomp of hybride ketel van gemaakt kan worden.
*keer een nieuw vloertje, muurtje stuccen of andere kleinere verbouwing, dat tikt per vierkante meter aardig door.

ontopic: we hebben 't eerste huis in de wijk dat 3 maanden te koop staat, dat was echt jaren ondenkbaar
. En ik zie nu dat de goedkoopste 20 jaar 100% (zonder NHG) op 4.68% staat, daar zakt m'n broek ook aardig van af..

De discussie ontstond n.a.v. het vergelijk van de onderhoudskosten van een grondgebonden woning met die van de VVE van een appartement.

Nu is de maandelijkse bijdrage voor de VVE natuurlijk - kort door de bocht - bedoeld voor de buitenkant van het pand en de gemeenschappelijke ruimtes. Als we dan een vergelijking met de onderhoudskosten van een woning treffen dan reken ik ook alleen het onderhoud aan de buitenschil en de CV (want die is bij een VVE meestal gemeenschappelijk gerekend). Zaken zoals een keuken of badkamer hakken er natuurlijk wel in maar het vervangen van die zaken is vaak niet noodzakelijk (zoals menig Funda advertentie met groene tegels bewijst )

[Harrie_]

geekeep schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:49:
[...]
Uiteindelijk is die 1% een vuistregel hè. Iemand met een bitumen dak zal op dat vlak weer meer onderhoud vereisen dan iemand met houten schroten op de voorgevel.

Nee dat begrijp ik, maar puur kijkende naar een 'gemiddeld' rijtjeshuis in Nederland vind ik persoonlijk erg fors. Maar goed, het Nibud adviseert natuurlijk ook om een bepaalde spaarbuffer aan te houden waar 80% van de bevolking niet aan voldoet of kan voldoen...

[dyrc]

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:49:
[...]


De discussie ontstond n.a.v. het vergelijk van de onderhoudskosten van een grondgebonden woning met die van de VVE van een appartement.

Nu is de maandelijkse bijdrage voor de VVE natuurlijk - kort door de bocht - bedoeld voor de buitenkant van het pand en de gemeenschappelijke ruimtes. Als we dan een vergelijking met de onderhoudskosten van een woning treffen dan reken ik ook alleen het onderhoud aan de buitenschil en de CV (want die is bij een VVE meestal gemeenschappelijk gerekend). Zaken zoals een keuken of badkamer hakken er natuurlijk wel in maar het vervangen van die zaken is vaak niet noodzakelijk (zoals menig Funda advertentie met groene tegels bewijst )

fair enough, on me dat ik niet alles teruggelezen heb.
mijn primaire doel was de vergelijking met een huurhuis, waarbij men in mijn beleving altijd 'gras is groener' naar de huizenbezitters kijkt, maar de daadwerkelijke kosten van bezit niet zien, alleen de "je hypotheek is lager dan mijn huur".
(edit: m'n laatste post hierop anders ontspoor ik de boel)

[Laapo]

Napo schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 14:13:
[...]


Een gemiddelde woning heeft een waarde van 315.000
NIBUD adviseert om 1% van de WOZwaarde te hanteren voor reservering onderhoud

Dan kom je effectief €262,50 per maand uit. De VvE + eigen onderhoud ontloopt dat niet veel.

Zomaar even een gek voorbeeld waarbij dat bv niet opgaat. Ik heb een nieuwbouw eengezinswoning gekocht, 2018 opgeleverd, onderhoudskosten praktisch 0. Terwijl je bij nieuw opgeleverde appartementen wel direct de volle mep VvE kosten krijgt ivm reserveringen die gemaakt moeten worden. Die heb ik niet, verpats de boel straks en dan zit ik weer in een andere nieuwbouw woning.

[Harrie_]

geekeep schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:49:
[...]
Uiteindelijk is die 1% een vuistregel hè. Iemand met een bitumen dak zal op dat vlak weer meer onderhoud vereisen dan iemand met houten schroten op de voorgevel.

Nee dat begrijp ik, maar puur kijkende naar een 'gemiddeld' rijtjeshuis in Nederland vind ik het persoonlijk erg fors. Maar goed, het Nibud adviseert natuurlijk ook om een bepaalde spaarbuffer aan te houden waar 80% van de bevolking niet aan voldoet of kan voldoen...

Die spaarbuffer is ook bepaald vanuit de gedachte "wat als je auto kapot gaat en toevallig ook je wasmachine en je droger en je vaatwasser, etc.". Volgens mij wordt er vanuit die onderhoudsbuffer hetzelfde gerekend. Ja je kunt een 'maandagmorgen'-woning treffen waar om de haverklap alles stuk gaat, maar puur uit eigen ervaring (n=1) laten de meeste mensen hun huis iedere x jaar schilderen en doen ze zelf onderhoud in hun tuin en dan heb je 80% van de kosten ongeveer wel te pakken...

Anyhow ik sluit me aan bij @dyrc. Hoewel dit best interessante materie is raken we de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt' zo een beetje kwijt en dan moet @Señor Sjon weer het hele topic schoon gaan vegen dus ik laat ik het hier ook maar even bij...

[Napo]

Laapo schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:55:
[...]


Zomaar even een gek voorbeeld waarbij dat bv niet opgaat. Ik heb een nieuwbouw eengezinswoning gekocht, 2018 opgeleverd, onderhoudskosten praktisch 0. Terwijl je bij nieuw opgeleverde appartementen wel direct de volle mep VvE kosten krijgt ivm reserveringen die gemaakt moeten worden. Die heb ik niet, verpats de boel straks en dan zit ik weer in een andere nieuwbouw woning.

Linksom of rechtsom betaal je er dan toch voor

In plaats van het overdragen van de reservering die in de VvE zit neem je een potentiele waardedaling vanwege uitgesteld onderhoud. En dat zijn factoren die invloed hebben in de huizenprijzen (zowel grondgebonden als apaprtementen, indien de begroting niet sluitend is drukt dat de waarde van het object binnen het complex).

Zolang de vergelijking fair gedaan wordt is het ook niet problematisch en gemiddelde kosten zijn niet gelijk aan specifieke kosten die je aan een object hebt.

[Eärendil]

Richh schreef op vrijdag 14 oktober 2022 @ 10:45:
[...]

• De delta tussen de marktrente en de hypotheekrente is erg groot momenteel, op de markten betaal je geen 5% en voor je hypotheek bijna wel. 1.5 jaar geleden was die delta nog geen 1%.

De spread is wel wat groter, maar dat is vooral doordat de pieken niet op hetzelfde moment liggen. Als de marktrente stabiliseert zal de spread waarschijnlijk ook wel weer wat lager stabiliseren:

[ Voor 10% gewijzigd door Eärendil op 18-10-2022 16:34 ]

[geekeep]

Het oplossen van de wooncrisis is haalbaar als er in elk dorp en elke stad een straat wordt bijgebouwd. Tot die conclusie komt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een nieuwe studie.
[..]
Het instituut toont zich in het rapport ook kritisch ten opzichte van de plannen van de overheid. Die wil vooral zo veel mogelijk bijbouwen in al dichtbebouwd gebied, om "Nederland niet vol te bouwen". Volgens het EIB wordt er te weinig gekeken naar de groene locaties, omdat er angst bestaat bij de regering om "groene ruimte" op te offeren, terwijl dat in de praktijk niet zo zou hoeven te zijn.

Het kabinet wil ook voornamelijk bouwen op grootschalige locaties, "omdat kleine en middelgrote locaties onvoldoende woningen opleveren om de gewenste aantallen woningen te halen". Het EIB zegt dat je juist naar die kleinere locaties moet kijken, omdat je daar sneller kunt bouwen, met minder risico op vertraging en uitval.

https://nos.nl/artikel/24...stad-lost-woningcrisis-op

Eindelijk iets/iemand die denkt in oplossingen i.p.v. problemen en doorgaan op dezelfde voet.

[Laapo]

Napo schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 16:10:
[...]


Linksom of rechtsom betaal je er dan toch voor

In plaats van het overdragen van de reservering die in de VvE zit neem je een potentiele waardedaling vanwege uitgesteld onderhoud. En dat zijn factoren die invloed hebben in de huizenprijzen (zowel grondgebonden als apaprtementen, indien de begroting niet sluitend is drukt dat de waarde van het object binnen het complex).

Zolang de vergelijking fair gedaan wordt is het ook niet problematisch en gemiddelde kosten zijn niet gelijk aan specifieke kosten die je aan een object hebt.

Er wordt helemaal geen onderhoud uitgesteld. Wat valt er te onderhouden aan een nieuwe woning of appartementencomplex?

In geval van het appartement krijgt de volgende koper na 5 jaar 7,5k (voorbeeld) aan reserveringen mee. In geval van een rijtjeswoning houdt de verkoper die 7,5k aan gereserveerde onderhoudskosten op zijn eigen spaarrekening.

Dat betekent niet dat het rijtjeshuis nu voor 7,5k minder wordt verkocht en het betekent ook niet dat het appartement voor 7,5k meer wordt verkocht. Beiden zijn qua onderhoud gewoon bij, want nog redelijk nieuw.

[assje]

Harrie_ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:50:
Nee dat begrijp ik, maar puur kijkende naar een 'gemiddeld' rijtjeshuis in Nederland vind ik persoonlijk erg fors. Maar goed, het Nibud adviseert natuurlijk ook om een bepaalde spaarbuffer aan te houden waar 80% van de bevolking niet aan voldoet of kan voldoen...

Minder uitgeven kan waarschijnlijk ook maar dan is het resultaat dat de woning langzaam afgeschreven wordt. Om een woning van >40 jaar oud nu voorbereid op de toekomst te krijgen is een kostenpost van €30k niets geks (isolatie, lage temperatuur afgifte, warmtepomp).

Dan is de het budget al weer voor 10 jaar besteed zonder nog een badkamer/keuken/tuin mee te rekenen.

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 10:34:
Er is al meer dan 25 jaar een soort wensdenken bezig dat ouderen na empty-nesting opeens ineen flat willen gaan wonen. Dat willen ze niet. Simpel. Weleens kinderen + (achter)kleinkinderen op je balkon geprobeerd te parkeren? Dan is die tuin en ruime woonkamer toch wel wat handiger.

Er zijn zeker wel een hoop senioren die wel een flat zouden willen. Maar dat zijn dus niet de 'jongere ouderen' die nog lekker met de kleinkinderen aan het fröbelen zijn, maar de 'oudere ouderen' die op zoek zijn naar zaken als meer comfort en rust.

[CVTTPD2DQ]

geekeep schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 16:33:
[...]

https://nos.nl/artikel/24...stad-lost-woningcrisis-op

Eindelijk iets/iemand die denkt in oplossingen i.p.v. problemen en doorgaan op dezelfde voet.

Tijd om de 76 pagina's van het rapport door te nemen heb ik niet, maar eerlijk gezegd valt het nogal tegen. Je kunt in Noord-Holland dus 300000 woningen realiseren ... maar dan moet je bouwen in Den Helder en Tjallewal, waar niemand woont.

Als je het beperkt tot de gebieden waar ook vraag is, kom je uit op 74000 - terwijl het kabinet 200000 woningen wil realiseren.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 17:41:
[...]


Tijd om de 76 pagina's van het rapport door te nemen heb ik niet, maar eerlijk gezegd valt het nogal tegen. Je kunt in Noord-Holland dus 300000 woningen realiseren ... maar dan moet je bouwen in Den Helder en Tjallewal, waar niemand woont.

Als je het beperkt tot de gebieden waar ook vraag is, kom je uit op 74000 - terwijl het kabinet 200000 woningen wil realiseren.

De laatste jaren is er juist in een groot deel van het land vraag naar woningen. Ook in delen die eerder minder geliefd waren, deels ook vanuit de bestaande bewoners van die plekken. Dat weerspiegelt zich ook in de woningprijzen, die niet meer alleen in of vlak bij de grote steden de pan uit rijzen. Ik vind het dan helemaal niet gek als je in een hoop van die dorpen een extra straatje huizen bouwt. Dat is heel wat minder ingrijpend dan een compleet nieuwe wijk bouwen, zodat het nimby-gevoel misschien ook wat minder aanwezig is.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 18:19:
De laatste jaren is er juist in een groot deel van het land vraag naar woningen. Ook in delen die eerder minder geliefd waren, deels ook vanuit de bestaande bewoners van die plekken. Dat weerspiegelt zich ook in de woningprijzen, die niet meer alleen in of vlak bij de grote steden de pan uit rijzen. Ik vind het dan helemaal niet gek als je in een hoop van die dorpen een extra straatje huizen bouwt. Dat is heel wat minder ingrijpend dan een compleet nieuwe wijk bouwen, zodat het nimby-gevoel misschien ook wat minder aanwezig is.

Op kleine schaal zeker, maar als je in de kop van Noord-Holland 167000 woningen realiseert (zoals besproken in het rapport) staan er dagelijks waarschijnlijk 80000 extra auto's in de file op de A7. Dat is niet het probleem van het EIB, wat gewoon een lobbyclubje van projectontwikkelaars is.

Het rapport bevat veel zalvende woorden over "natuurinclusief bouwen" en "landelijke uitstraling", maar de realiteit is natuurlijk dat je het omgekeerde bewerkstelligt; je lijft plattelandsgebied in bij de stedelijke zone, en bouwt op plekken waar mensen gegarandeerd van de auto afhankelijk zijn, met alle vervuiling vandien.

Gelukkig wil men ook niet de volle 300000 woningen in Noord-Holland bouwen (want daar is helemaal geen vraag naar), maar voornamelijk in de regio Groot-Amsterdam. En dan kom je uit op een veel minder indrukwekkend aantal.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 18:34:
[...]


Op kleine schaal zeker, maar als je in de kop van Noord-Holland 167000 woningen realiseert (zoals besproken in het rapport) staan er dagelijks waarschijnlijk 80000 extra auto's in de file op de A7. Dat is niet het probleem van het EIB, wat gewoon een lobbyclubje van projectontwikkelaars is.

Het rapport bevat veel zalvende woorden over "natuurinclusief bouwen" en "landelijke uitstraling", maar de realiteit is natuurlijk dat je het omgekeerde bewerkstelligt; je lijft plattelandsgebied in bij de stedelijke zone, en bouwt op plekken waar mensen gegarandeerd van de auto afhankelijk zijn, met alle vervuiling vandien.

Gelukkig wil men ook niet de volle 300000 woningen in Noord-Holland bouwen (want daar is helemaal geen vraag naar), maar voornamelijk in de regio Groot-Amsterdam. En dan kom je uit op een veel minder indrukwekkend aantal.

Daar heb je wel een punt : Al die extra(nog te bouwen) woningen gaan ook extra infrastructuur nodig hebben en de bestaande snelwegen (zoals igv A7/A9) flink belasten(dan daar ook maar 2 rijstroken erbij). Het is inzake stikstof uitstoot allemaal verre van ideaal en vraag me af hoe dat dan allemaal te rijmen valt met de plannen om er zoveel woningen bij te bouwen?

Kan mssh toch wel als we allemaal tegen die tijd max 20u/week gaan werken : Dus op maandag gaan de onpare huis-nr's werken en dag erop de pare(wel de week erop de pare op maandag ntrl)

Ook nog eens ideaal belasting technisch en voor iedereen een sociale woning , toeslagen , etc...

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 18-10-2022 21:23 ]

[Scuderia110]

dyrc schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:39:
[...]


lomp op een bierviltje, over een periode van ~25 jaar:
1x elke 25 jaar een nieuwe keuken (á 15k)
1x elke 25 jaar een nieuwe badkamer (á 10k)
3x elke 7 jaar een schilder (á 3k, makes 9k)
1x elke 20 jaar dakbedekking plat dak, aanbouw, schuur of dakkapel (á 1k)
1x vervanging airco elke 15 jaar (á 1.5k)
1x vervanging CV ketel elke 20 jaar (á 1k)

aankomende kosten die er nog bijgeveegd kunnen worden:
* de pannen van m'n dak zijn nog een jaartje of tien goed, een deel van m'n ramen zijn dubbelglas jaren '70 die kunnen ook nog een keer mee (volgend schilderwerk anders blijven we bezig)
* lolbroekerij van de milieuclubjes, of er nog een warmtepomp of hybride ketel van gemaakt kan worden.
*keer een nieuw vloertje, muurtje stuccen of andere kleinere verbouwing, dat tikt per vierkante meter aardig door.

ontopic: we hebben 't eerste huis in de wijk dat 3 maanden te koop staat, dat was echt jaren ondenkbaar
. En ik zie nu dat de goedkoopste 20 jaar 100% (zonder NHG) op 4.68% staat, daar zakt m'n broek ook aardig van af..

Historisch gezien nog steeds een prima rente toch?

[Z___Z]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 18:34:
[...]


Op kleine schaal zeker, maar als je in de kop van Noord-Holland 167000 woningen realiseert (zoals besproken in het rapport) staan er dagelijks waarschijnlijk 80000 extra auto's in de file op de A7. Dat is niet het probleem van het EIB, wat gewoon een lobbyclubje van projectontwikkelaars is.

Het rapport bevat veel zalvende woorden over "natuurinclusief bouwen" en "landelijke uitstraling", maar de realiteit is natuurlijk dat je het omgekeerde bewerkstelligt; je lijft plattelandsgebied in bij de stedelijke zone, en bouwt op plekken waar mensen gegarandeerd van de auto afhankelijk zijn, met alle vervuiling vandien.

Gelukkig wil men ook niet de volle 300000 woningen in Noord-Holland bouwen (want daar is helemaal geen vraag naar), maar voornamelijk in de regio Groot-Amsterdam. En dan kom je uit op een veel minder indrukwekkend aantal.

Ja je kan een hoge bevolkingsdichtheid alleen maar leefbaar houden door omhoog te gaan. Anders is er gewoon te weinig ruimte om je vrij te voelen. Ja je hebt met een rijtjeshuis je eigen luchtplaats, maar of dat jou beter is dan het Vondelpark voor je deur?

Bouw nu ipv in de kop van noord Holland een paar flinke woontorens op de Noord-Zuid lijn. Dan wordt die investering tenminste terug verdiend. Beter voor het milieu, minder files, win-win zou ik zeggen. Maar ja NIMBY he….

[Gigi]

Scuderia110 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:06:
[...]


Historisch gezien nog steeds een prima rente toch?

Maar geen prima prijs.

[supersoco80]

Z___Z schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:20:
[...]

Ja je kan een hoge bevolkingsdichtheid alleen maar leefbaar houden door omhoog te gaan. Anders is er gewoon te weinig ruimte om je vrij te voelen. Ja je hebt met een rijtjeshuis je eigen luchtplaats, maar of dat jou beter is dan het Vondelpark voor je deur?

Bouw nu ipv in de kop van noord Holland een paar flinke woontorens op de Noord-Zuid lijn. Dan wordt die investering tenminste terug verdiend. Beter voor het milieu, minder files, win-win zou ik zeggen. Maar ja NIMBY he….

Ja, allemaal leuk en aardig, maar jullie vergeten stuk voor stuk dat we de helft van dit land wel kunnen afschrijven. Bouwen onder zeeniveau is gewoon echt geen goed plan meer, dat stadium zijn we voorbij.

[xiangpo]

Z___Z schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:20:
[...]

Bouw nu ipv in de kop van noord Holland een paar flinke woontorens op de Noord-Zuid lijn. Dan wordt die investering tenminste terug verdiend. Beter voor het milieu, minder files, win-win zou ik zeggen. Maar ja NIMBY he….

Volgens mij ben je de afgelopen 5 jaar niet meer in Amsterdam geweest? Bijna de hele noordkant wordt al jaren volgebouwd met enorme woontorens.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 18:34:
[...]


Op kleine schaal zeker, maar als je in de kop van Noord-Holland 167000 woningen realiseert (zoals besproken in het rapport) staan er dagelijks waarschijnlijk 80000 extra auto's in de file op de A7.

Maar een groot deel van Noord-Holland ligt helemaal niet aan de A7. Juist doordat die nieuwe bebouwing zo over de hele provincie verspreidt wordt, verspreid je ook de drukte. Je zou juist een grote filedruk krijgen als je een groot deel van de bebouwing weer in satellietsteden zoals Purmerend zou concentreren.

[Z___Z]

xiangpo schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:36:
[...]


Volgens mij ben je de afgelopen 5 jaar niet meer in Amsterdam geweest? Bijna de hele noordkant wordt al jaren volgebouwd met enorme woontorens.

Langs het Ei misschien, maar als ik met streetview kijk bij Noorderpark halte zijn er geen torens te zien. Metrolijnen zijn alleen rendabel op sterk voetganger georiënteerde gebieden. Dus een woontoren complex boven op dit station met winkelcentrum eronder lijkt me wel nuttig hier. Is er überhaupt iets boven het zei te beleven voor mensen die daar niet wonen?

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 21:09:
[...]

Maar een groot deel van Noord-Holland ligt helemaal niet aan de A7. Juist doordat die nieuwe bebouwing zo over de hele provincie verspreidt wordt, verspreid je ook de drukte. Je zou juist een grote filedruk krijgen als je een groot deel van de bebouwing weer in satellietsteden zoals Purmerend zou concentreren.

Dit gaat alleen op als bedrijven meeverhuizen naar de nieuwe stadskernen. Voorbeelden uit het verleden bewijzen dat dit niet gebeurt en dus alleen maar extra files oplevert. Anders zou de bedrijvigheid in Almere nu inmiddels booming moeten zijn met al die ex-Amsterdammers die er wonen. Bouwen boven Purmerend betekent gewoon dat mensen uit Purmerend langer onderweg naar hun werk zullen zijn in de toekomst door het extra verkeer van boven wat ook naar Amsterdam wil.

[Vanoverdegrens]

Z___Z schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 21:24:
[...]

Langs het Ei ...

[...]

Dat ding heet het Ij.
Weet ik zelfs als geboren Maasstedeling.

[Joosie200]

Gigi schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:22:
[...]


Maar geen prima prijs.

2014 tarieven maar zonder de 2014 prijzen is inderdaad geen goede deal.

[fonsoy]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 21:09:
[...]

Maar een groot deel van Noord-Holland ligt helemaal niet aan de A7. Juist doordat die nieuwe bebouwing zo over de hele provincie verspreidt wordt, verspreid je ook de drukte. Je zou juist een grote filedruk krijgen als je een groot deel van de bebouwing weer in satellietsteden zoals Purmerend zou concentreren.

Heel Noord-Holland rijdt naar al die snelwegen toe (A7, A8 en A9), omdat er (behoudens de veren en de IJ-tunnel) geen andere manier is om het IJ over te komen met de auto. Die drukte concentreert zich dus gewoon weer.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 21:09:
Maar een groot deel van Noord-Holland ligt helemaal niet aan de A7. Juist doordat die nieuwe bebouwing zo over de hele provincie verspreidt wordt, verspreid je ook de drukte.

De andere 80000 staan dan op de A9. En vanwaar ze ook vertrekken, ze moeten allemaal zo rond half 9 op hun werkplek in Amsterdam zijn, dus spreiding zorgt vooral dat ze de eerste dertig, veertig minuten van hun reis niet in de file staan.

[sdk1985]

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:07:
[...]


Klopt, 80+. Maar men ziet liever al de 60+ groep verkassen.

Haha, tot ze zelf 60+ zijn .

Ik heb overigens wel het idee dat we op het punt zijn gekomen dat het niet meer relevant is wat je bouwt en voor wie. Ook een grootschalige bouw van suboptimale appartementen kun je nog wel nuttig gebruiken. We zitten immers met dat enorme migratiesaldo en een tekort aan studentenwoningen tot het punt dat studenten wordt geadviseerd ergens anders een studie te volgen.

[sdk1985]

In het verlengde van een discussie die hier al eens is gevoerd mbt het uitbreiden van bestaande dorpen;

Het Economisch Instituut van de Bouw komt met dezelfde suggestie:

’Straatje erbij in elk dorp oplossing woningcrisis’
Economisch Instituut van de Bouw (EIB) heeft een onderzoek uitgevoerd en heeft dé voor de wooncrisis: een straatje erbij in elk dorp. Tevens moet dit 'makkelijk van de grond te krijgen zijn, zonder al te veel investeringen'.


"Kleine woningbouwprojecten in dorpen en steden vormen een potentieel van 300.000 extra te bouwen woningen in Nederland", legt directeur Taco van Hoek het EIB uit. "We hebben gekeken wat er aan de rand van dorpen en steden gebouwd kan worden. Als elk dorp er een straatje bijbouwt, kunnen we in Nederland in een paar jaar tijd 300.000 woningen bouwen."

Rapporten en persberichten: https://www.eib.nl/nieuws...onambities-te-realiseren/

Het rapport zelf gaat overigens best diep in op allerlei plannen en ontwikkelingen. Bijvoorbeeld 'Tijdelijke woningen voor bijna 80% gerealiseerd op voor woningbouw geschikte locaties'. Het gaat ook in op het succes (of eigenlijk ontbreken daarvan) van de transformatie woningen (kantoor>woning).

[ Voor 16% gewijzigd door sdk1985 op 18-10-2022 23:04 ]

[geekeep]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 22:59:
In het verlengde van een discussie die hier al eens is gevoerd mbt het uitbreiden van bestaande dorpen;

Het Economisch Instituut van de Bouw komt met dezelfde suggestie:

[...]


Rapporten en persberichten: https://www.eib.nl/nieuws...onambities-te-realiseren/

Het rapport zelf gaat overigens best diep in op allerlei plannen en ontwikkelingen. Bijvoorbeeld 'Tijdelijke woningen voor bijna 80% gerealiseerd op voor woningbouw geschikte locaties'. Het gaat ook in op het succes (of eigenlijk ontbreken daarvan) van de transformatie woningen (kantoor>woning).

Haha, de NOS link die ik postte bevatte overigens dezelfde verwijzing naar dat rapport.
--

Ik ben overigens blij dat sommigen hier niet in de politiek zitten. Voor iedere suggestie/oplossing een tegenargument verzinnen...
Het fileprobleem heeft weinig te maken met het bouwen van extra huizen en files/autogebruik kan zelf op tig andere manieren aangepakt/ontmoedigd worden. Compleet andere discussie die we beter niet (weer) kunnen voeren.
Iedere nieuwe woning is er eentje extra, ik snap niet zo goed wat daar mis mee is. Dat ellenlange polderen werkt in geen enkele crisis die we nu hebben. Wordt tijd dat er iemand met de vuist op tafel slaat.

[sdk1985]

geekeep schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:16:
[...]

Haha, de NOS link die ik postte bevatte overigens dezelfde verwijzing naar dat rapport.
--

Ah juist. Ik was afgeleid door Noord Holland en de file problematiek .

Ik ben overigens blij dat sommigen hier niet in de politiek zitten. Voor iedere suggestie/oplossing een tegenargument verzinnen...
Het fileprobleem heeft weinig te maken met het bouwen van extra huizen en files/autogebruik kan zelf op tig andere manieren aangepakt/ontmoedigd worden. Compleet andere discussie die we beter niet (weer) kunnen voeren.
Iedere nieuwe woning is er eentje extra, ik snap niet zo goed wat daar mis mee is. Dat ellenlange polderen werkt in geen enkele crisis die we nu hebben. Wordt tijd dat er iemand met de vuist op tafel slaat.

An sich snap ik de angst wel van het hele land volbouwen met gebouwen en wegen. Dat klinkt niet prettig. Maar wat mij betreft heeft de bekende eerste Zembla uitzending het goed verwoord; die kwamen met het argument dat je juist wanneer je iets ruimer (lees groener) bouwt het gevoel van verstedelijking afneemt. Terwijl je buiten de stadskern niet gaat merken of je nu 30km of 25km geen bebouwing ziet. Ik geloof wel in die logica.

[mitsumark]

Ik denk dat we nog een beetje verder vooruit moeten kijken, die 1 miljoen woningen is korte termijn.
Nederland wordt straks 1 grote metropool met 30 miljoen inwoners.
Hoe zien andere metropolen eruit, wat kunnen we leren van bv Shanghai, of iets kleiner New York, of zelfs maar Londen of Parijs?
Iets zegt mij dat extreme hoogbouw er wel bij hoort...

[sdk1985]

mitsumark schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:36:
Ik denk dat we nog een beetje verder vooruit moeten kijken, die 1 miljoen woningen is korte termijn.
Nederland wordt straks 1 grote metropool met 30 miljoen inwoners.
Hoe zien andere metropolen eruit, wat kunnen we leren van bv Shanghai, of iets kleiner New York, of zelfs maar Londen of Parijs?
Iets zegt mij dat extreme hoogbouw er wel bij hoort...

An sich vind ik het heel goed om daar over na te denken, zeker in de context van de randstad. Stiekem wordt dat misschien ook wel een beetje gedaan. Zie bijvoorbeeld verbinding tussen Rotterdam en Den Haag.

Als we heel groot mogen denken dan zou de open ruimte tussen Rotterdam/Gouda en Utrecht/Gorinchem kunnen verstedelijken. Vervolgens bestaande bouw die met de tijd verdwijnt vervangen voor groen zodat er een soort groene natuur/recreatie cirkel om die metropool heen valt. Het centrum kun je ook groen houden (moet alleen Woerden weg ).


Grijs=extra bebouwing, paars=OV / wegen ring groen=natuur zone

Maar ik gok dat gros van Nederland dat helemaal geen prettig idee zou vinden, 1 zo'n grote stad.

[mitsumark]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:56:
[...]

An sich vind ik het heel goed om daar over na te denken, zeker in de context van de randstad. Stiekem wordt dat misschien ook wel een beetje gedaan. Zie bijvoorbeeld verbinding tussen Rotterdam en Den Haag.

Als we heel groot mogen denken dan zou de open ruimte tussen Rotterdam/Gouda en Utrecht/Gorinchem kunnen verstedelijken. Vervolgens bestaande bouw die met de tijd verdwijnt vervangen voor groen zodat er een soort groene natuur/recreatie cirkel om die metropool heen valt. Het centrum kun je ook groen houden (moet alleen Woerden weg ).

[Afbeelding]
Grijs=extra bebouwing, paars=OV / wegen ring groen=natuur zone

Maar ik gok dat gros van Nederland dat helemaal geen prettig idee zou vinden, 1 zo'n grote stad.

Maar dan boven NAP.

Tijdelijke goede (trein)verbinding met Amsterdam/Rotterdam, tot het onder water staat.

Maargoed, zien we over 100 jaar wel weer.

[Caelorum]

Is het te vroeg om "Twentestad" te laten vallen? Een nieuwe poging vanuit de rijksoverheid zou wel grappig zijn.

[Lisadr]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 22:59:
In het verlengde van een discussie die hier al eens is gevoerd mbt het uitbreiden van bestaande dorpen;

Het Economisch Instituut van de Bouw komt met dezelfde suggestie:

[...]


Rapporten en persberichten: https://www.eib.nl/nieuws...onambities-te-realiseren/

Het rapport zelf gaat overigens best diep in op allerlei plannen en ontwikkelingen. Bijvoorbeeld 'Tijdelijke woningen voor bijna 80% gerealiseerd op voor woningbouw geschikte locaties'. Het gaat ook in op het succes (of eigenlijk ontbreken daarvan) van de transformatie woningen (kantoor>woning).

100.000 woningen in regio Arnhem, 45.000 Zwolle en 154.000 in Brabant. Goed om te zien dat ze niet alleen in de randstad gaan bouwen.

250.000 omgeving Amsterdam! Als de fiscale voordelen voor expats worden afgeschaft en er 250.000 woningen worden gebouwd zullen de prijzen in Amsterdam eindelijk gaan zakken.

[Conrado]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:31:
An sich snap ik de angst wel van het hele land volbouwen met gebouwen en wegen. Dat klinkt niet prettig.

Dat is ook niet zo, maar zit tussen onze oren. Als we de kaart van Nederland voor ons zien, staan daar wegen circa 100x te groot op, omdat je ze anders niet ziet. Ook steden staan om die reden groter op de kaart dan ze zijn.



3% wegen en 8% bebouwd. Als we één procent van het boerenland bebouwen, zijn alle problemen opgelost

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 07:40:
[...]

Als we één procent van het boerenland bebouwen, zijn alle problemen opgelost

Ook als die 1% in Noord Groningen ligt....?

De 'problemen' zitten niet zozeer in dat Nederland zo vol of bebouwd zou zijn. Het is eerder dat er bepaalde delen van het land zo gewild zijn dat je er vijf dingen tegelijk zou willen doen. En dat gaat niet.

[Caelorum]

Op zich had Zondag met Lubach daar gisteren ook wel een mooie over: YouTube: En nou is het afgelopen met koeienromantiek | De Avondshow met Arjen...
@Rubbergrover1 Ook in het zo "gewilde" westen van het land is een enorme hoeveelheid land in gebruik door boeren (en telers). Zie https://www.cbs.nl/nl-nl/...n-randstad-meer-bebouwing 53.7% in 2017 tegenover 13% voor bebouwing én semi-bebouwing én verkeersterrein. <-- is landelijk blijkbaar. Het is ~30% in de Hollanden en Utrecht.

[ Voor 5% gewijzigd door Caelorum op 19-10-2022 08:56 ]

[alexbl69]

Caelorum schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 00:40:
Is het te vroeg om "Twentestad" te laten vallen? Een nieuwe poging vanuit de rijksoverheid zou wel grappig zijn.

Alsjeblieft niet. Als ik al die plannen zie die hier voorbij komen over megasteden houd ik 'ons' Twente liever nog een beetje leger.

[CVTTPD2DQ]

mitsumark schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:36:
Ik denk dat we nog een beetje verder vooruit moeten kijken, die 1 miljoen woningen is korte termijn.
Nederland wordt straks 1 grote metropool met 30 miljoen inwoners.
Hoe zien andere metropolen eruit, wat kunnen we leren van bv Shanghai, of iets kleiner New York, of zelfs maar Londen of Parijs?

Ongeveer op dezelfde schaal:

Singapore:


Ile-de-France (11 miljoen inwoners, inclusief landelijk gebied en twee natuurparken ter grootte van de Veluwe). Parijs zelf (het gebied waar je als toerist komt) heeft twee miljoen inwoners, en is ongeveer even groot als Amsterdam of Tilburg.


Groot-Londen (8 miljoen inwoners)


@Conrado heeft helemaal gelijk dat we onszelf voor de gek houden dat Nederland uitzonderlijk dichtbevolkt is. Dat hebben we ooit op de basisschool zo geleerd, maar dat is echt niet zo.

Onze grote steden hebben weinig inwoners en een bescheiden OV-netwerk

Nederland is relatief ruim en verspreid van opzet. We forenzen veel.

En dat is tegelijkertijd waarom er ruimte zat is om te bouwen, maar waarom je tegelijkertijd een verkeersinfarct kunt verwachten als je echt in het buitengebied (en dat is iets anders dan een paar straten aan de rand van een grote stad) gaat bouwen.

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 23:56:
[...]

An sich vind ik het heel goed om daar over na te denken, zeker in de context van de randstad. Stiekem wordt dat misschien ook wel een beetje gedaan. Zie bijvoorbeeld verbinding tussen Rotterdam en Den Haag.

Als we heel groot mogen denken dan zou de open ruimte tussen Rotterdam/Gouda en Utrecht/Gorinchem kunnen verstedelijken. Vervolgens bestaande bouw die met de tijd verdwijnt vervangen voor groen zodat er een soort groene natuur/recreatie cirkel om die metropool heen valt. Het centrum kun je ook groen houden (moet alleen Woerden weg ).

[Afbeelding]
Grijs=extra bebouwing, paars=OV / wegen ring groen=natuur zone

Maar ik gok dat gros van Nederland dat helemaal geen prettig idee zou vinden, 1 zo'n grote stad.

En wat is het verschil met de huidige opzet van de Randstad? Volgens mij beschrijft je nu precies de opzet van de Randstad.

[JDx]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:08:
[...]

Groot-Londen (8 miljoen inwoners)
[Afbeelding]

@Conrado heeft helemaal gelijk dat we onszelf voor de gek houden dat Nederland uitzonderlijk dichtbevolkt is. Dat hebben we ooit op de basisschool zo geleerd, maar dat is echt niet zo.

Onze grote steden hebben weinig inwoners en een bescheiden OV-netwerk

Nederland is relatief ruim en verspreid van opzet. We forenzen veel.

En dat is tegelijkertijd waarom er ruimte zat is om te bouwen, maar waarom je tegelijkertijd een verkeersinfarct kunt verwachten als je echt in het buitengebied (en dat is iets anders dan een paar straten aan de rand van een grote stad) gaat bouwen.

Vooral die laatste is wat ik net aan het schrijven was, ik was aan het schrijven dat als mensen zo graag allemaal op elkaar willen wonen, maak dan een grote randstad tot Amersfoort.

Er is echt meer dan genoeg plek om te bouwen.

Maar gewoon heel Nederland aantrekkelijker maken om te wonen zou ook helpen.

[ Voor 26% gewijzigd door JDx op 19-10-2022 09:12 ]

[dyrc]

Lisadr schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 01:04:
[...]


100.000 woningen in regio Arnhem, 45.000 Zwolle en 154.000 in Brabant. Goed om te zien dat ze niet alleen in de randstad gaan bouwen.

laten we dan ook alsjeblieft ook wat scholen, en een winkelcentrumpje erbij zetten.
de laatste nieuwbouwwijk hier is 500 "parasiethuizen" die gigantische druk leggen op de kleine winkels, basisschool en sportfaciliteiten in het dorp. helemaal niks heeft dat nieuwbouwproject gebracht, alleen maar meer volk.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:08:
[...]

Nederland is relatief ruim en verspreid van opzet. We forenzen veel.

En dat is tegelijkertijd waarom er ruimte zat is om te bouwen, maar waarom je tegelijkertijd een verkeersinfarct kunt verwachten als je echt in het buitengebied (en dat is iets anders dan een paar straten aan de rand van een grote stad) gaat bouwen.

Wat dat betreft is er meer overeenkomst met een stad als LA dan met een stad als NY.

De natte droom van de meeste Nederlanders is namelijk niet een appartement in het centrum, maar eerder een eengezinswoning in suburbia. Dat levert dus een uitgestrekt gebied van extensieve bebouwing op. Waarbij het, wat verkeer betreft, dus inderdaad vaak uitkomt op iedereen op het zelfde moment in de auto achteraan de file aansluiten. Gechargeerd, natuurlijk, maar het vergt wel een hoop inspanning en miljarden om al dat blik in de piekmomenten te kunnen verwerken.

[JDx]

dyrc schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:13:
[...]


laten we dan ook alsjeblieft ook wat scholen, en een winkelcentrumpje erbij zetten.
de laatste nieuwbouwwijk hier is 500 "parasiethuizen" die gigantische druk leggen op de kleine winkels, basisschool en sportfaciliteiten in het dorp. helemaal niks heeft dat nieuwbouwproject gebracht, alleen maar meer volk.

Als steden te groot worden kun je ook denken aan een tweede centrum, met veel voorzieningen, waardoor mensen niet het gevoel hebben ver van de actie af te wonen.

Toen ik mijn huis kocht in 2006 woonde ik aan het randje van de stad, vlak aan de rondweg en daar achter weilanden, daar staan nu bedrijven, 2 sportscholen, 2 middelbare scholen een MBO, het zwembad en er komt misschien nog meer, nieuw stadion, misschien een sporthal.

De rondweg is verdiept, er is een fietsbrug ivm de scholen, dagelijks fietsen er op enige afstand van mijn huis rijen scholieren langs en er is vaak wat te doen, het voelt nu opeens meer alsof ik in de stad zelf woon, terwijl het toch 3km fietsen is naar het centrum. Je merkt dit ook aan de huizenprijzen trouwens.

Spreiding over het land, maar ook spreiding over de grotere steden zou wel helpen, beetje egaliseren.

Als er wel nieuwbouw komt in een stadscentrum dan aub vooral hoogbouw met een mix van wat koop hoger in de flat en wellicht onderin zelfs betaalbare sociale appartementjes.

[JDx]

Kwam toevallig bij dit artikel uit 2019, vraag me af of dit nog zo is met de huidige opvangcrisis.

Hoewel in Amsterdam ontzettend veel wordt gebouwd, is daar over tien jaar in absolute zin het woningtekort het grootst met 42.000 huizen. In gebieden waar de bevolking krimpt - zoals de regio’s Middelburg, Maastricht en Emmen - zal het woningtekort zo goed als verdwenen zijn in 2030. In sommige gevallen is er zelfs sprake van een overschot aan woningen.

https://www.ad.nl/wonen/w...-groot-probleem~a8f338e6/

[ Voor 13% gewijzigd door JDx op 19-10-2022 10:01 ]

[Napo]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:08:
[...]

@Conrado heeft helemaal gelijk dat we onszelf voor de gek houden dat Nederland uitzonderlijk dichtbevolkt is. Dat hebben we ooit op de basisschool zo geleerd, maar dat is echt niet zo.

Er zit daar voornamelijk een focus op de ratio tussen landoppervlak : inwoners terwijl dat niet een ideale vergelijking is. We staan hoog (9de) op het lijstje als je puur kijkt naar landen met meer dan 5m inwoners (om landen als Monaco, Malta, etc eruit te filteren)

Ga je verder kijken dan zie je dat in Nederland (op basis van 2015 data) er geen gebieden zijn met boven de 8k inwoners per km2. De ervaren drukte zou daarin een beter beeld moeten geven dan puur een nummer over het hele land.
Ergens zal er een keuze gemaakt moeten worden tussen dichtstedelijk of relatief lage bevolkingsdichtheid en daar heb je dan ook weer direct de link met de investering in infrastructuur die je dient te doen, dichtbevolkt bied meer mogelijkheden voor OV terwijl dat snel lastiger wordt indien je kiest vor een lage bevolkinsdichtheid. Meer spreiding is minder effectief OV is meer autogebruik met ditto uitdagingen.

[mitsumark]

dyrc schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:13:
[...]


laten we dan ook alsjeblieft ook wat scholen, en een winkelcentrumpje erbij zetten.
de laatste nieuwbouwwijk hier is 500 "parasiethuizen" die gigantische druk leggen op de kleine winkels, basisschool en sportfaciliteiten in het dorp. helemaal niks heeft dat nieuwbouwproject gebracht, alleen maar meer volk.

Die mensen brengen ook geld, wat je kunt investeren in de omgeving.
Alleen wel prettig als dat tijdig gebeurt, noodzakelijk zelfs (bij voorkeur tegelijk met de nieuwbouw), niet jaren later.
Moet dat project alleen wel groot genoeg zijn, voor 200 huizen ga je geen school en supermarkt neerzetten.
Ik woon in een buitenwijkje, oude deel 300 woningen, nu 150 bijgebouwd, geen enkele extra voorzieningen, loont niet voor ondernemers.

[Rubbergrover1]

dyrc schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:13:
[...]


laten we dan ook alsjeblieft ook wat scholen, en een winkelcentrumpje erbij zetten.
de laatste nieuwbouwwijk hier is 500 "parasiethuizen" die gigantische druk leggen op de kleine winkels, basisschool en sportfaciliteiten in het dorp. helemaal niks heeft dat nieuwbouwproject gebracht, alleen maar meer volk.

Dat zijn uiteraard zaken waar een gemeente ook voor moet zorgen. En dat is ook een belangrijke reden waarom het aanleggen van een nieuwe wijk veel meer kost dan simpelweg een weiland aankopen en daar een paar straten op leggen.

Maar je ziet op veel plekken juist ook het omgekeerde. Dat winkels, scholen en andere faciliteiten meer potentiële klanten moeten hebben dan vroeger. Dat terwijl de woninggrootte juist kleiner is geworden. Om te overleven is er dan juist de behoefte aan meer woningen, omdat anders die faciliteiten moeten sluiten. Dan is uitbreiding juist een zege.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:18:
Wat dat betreft is er meer overeenkomst met een stad als LA dan met een stad als NY.

Dat is een uitstekende vergelijking. De metropoolregio van LA heeft ongeveer evenveel inwoners als Nederland. Het BNP (bruto Stedelijk Product in het geval van LA) is ook vergelijkbaar.

Ik wilde LA ook opnemen in bovenstaande vergelijking, maar uiteraard: LA past niet "in" Nederland; het is ongeveer even groot.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:18:
De natte droom van de meeste Nederlanders is namelijk niet een appartement in het centrum, maar eerder een eengezinswoning in suburbia. Dat levert dus een uitgestrekt gebied van extensieve bebouwing op. Waarbij het, wat verkeer betreft, dus inderdaad vaak uitkomt op iedereen op het zelfde moment in de auto achteraan de file aansluiten. Gechargeerd, natuurlijk, maar het vergt wel een hoop inspanning en miljarden om al dat blik in de piekmomenten te kunnen verwerken.

En dat is de paradox van Nederland; binnen de bebouwde kom van een gemeente is de fietsinfrastructuur uitstekend. In een grotere gemeenten is het OV vaak ook wel okee. Tegelijkertijd is Nederland als land niet fietsbaar omdat we allemaal verspreid wonen. Net als in LA zorgt dat voor een terugkerend verkeersinfarct.

Dat is de grote reden om niet even in de kop van Noord-Holland 160k huizen neer te willen zetten. Niet omdat je daar niet fijn kunt wonen, of omdat het platteland dan verdwijnt (want dat gebeurt echt niet), maar omdat je dan de situatie verergert.

Overigens viel me op dat het "Stedelijk product" van de bovenstaande steden met een hogere dichtheid (Singapore, Parijs, Londen) per inwoner een stuk hoger ligt dan dat van Nederland. Appels en peren natuurlijk, maar zou het komen omdat een samenleving waar mensen minder in de file staan gewoon beter functioneert?

[geekeep]

mitsumark schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:42:
[...]

Die mensen brengen ook geld, wat je kunt investeren in de omgeving.
Alleen wel prettig als dat tijdig gebeurt, noodzakelijk zelfs (bij voorkeur tegelijk met de nieuwbouw), niet jaren later.
Moet dat project alleen wel groot genoeg zijn, voor 200 huizen ga je geen school en supermarkt neerzetten.
Ik woon in een buitenwijkje, oude deel 300 woningen, nu 150 bijgebouwd, geen enkele extra voorzieningen, loont niet voor ondernemers.

Van een speciaalzaak (wit/bruingoed, kleding, etc) snap ik het nog wel, maar een bakker, slager, supermarkt of eetgelegenheid zal toch wel klandizie hebben in zo'n wijk? Uiteindelijk zijn mensen toch van het gemak en wippen ze liever ff langs zo'n winkel of doen een broodje op het terras in het weekend dan weer de auto te moeten pakken voor zoiets. Alleen moet zo'n ondernemer dan wel snappen dat het merendeel van de bewoners overdag werkt, dus wat flexibeler zijn qua openingstijden.

---

Overigens heb ik ook niet het hele rapport gelezen, maar vraag mij af of mensen dit beseffen:

In dit onderzoek is een verkenning gemaakt van mogelijkheden voor kleinschalige woningbouw
in groene woonomgevingen die dicht aansluit op de bestaande bebouwing. Daarbij is uitgegaan
van bebouwing die binnen een straal van maximaal 500 meter van de bestaande bebouwing
moet plaatsvinden. Daarmee wordt een zeer strikte afbakening gehanteerd voor kleinschalige
woningbouw die aansluit op bestaande bebouwing. Het voordeel van deze benadering is dat
maximaal gebruik kan worden gemaakt van bestaande voorzieningen en infrastructuur.

https://www.eib.nl/pdf/EI...groene%20woonlocaties.pdf
Het gaat hier dus niet om compleet nieuwe wijken inclusief alle vereiste infra, maar een straatje links en rechts. Kleine beetjes tellen uiteindelijk ook op.

[ Voor 29% gewijzigd door geekeep op 19-10-2022 09:53 ]

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:42:
[...]

Dat zijn uiteraard zaken waar een gemeente ook voor moet zorgen. En dat is ook een belangrijke reden waarom het aanleggen van een nieuwe wijk veel meer kost dan simpelweg een weiland aankopen en daar een paar straten op leggen.

De eerste jaren van een nieuwbouwwijk (indien ze in ieder geval een centrumgebied daarin plannen) zijn karig, weinig faciliteiten en een langzaam opbouwende vraag. Zie hoeveel tijd dat in Utrecht Leidsche Rijn heeft gekost (en nog kost)

Maar je ziet op veel plekken juist ook het omgekeerde. Dat winkels, scholen en andere faciliteiten meer potentiële klanten moeten hebben dan vroeger. Dat terwijl de woninggrootte juist kleiner is geworden. Om te overleven is er dan juist de behoefte aan meer woningen, omdat anders die faciliteiten moeten sluiten. Dan is uitbreiding juist een zege.

Iedere winkel heeft zo zijn populatie nodig om het effectief te kunnen ondersteunen, daarom zie je in bepaalde gebieden veel supermarkten terwijl dat ergens anders minder is. Dat maakt een lagere bevolkinsdichtheid zo lastig, relatief veel infrastructuur per inwoner wat ook weer meer kost voor de gemeente.

Faciliteiten vanuit de gemeenschap maakt het wat lastiger omdat de hoeveelheid publieke middellen die gebruikt kunnen worden afneemt door andere uitgave (e.g. wmo) die richting de gemeente wordt gepusht. Dat maakt dat faciliteiten afnemen (verdwijnen of mindere kwaliteit) indien de gemeenschap niet groeit.

[Rubbergrover1]

Napo schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:48:
[...]
Faciliteiten vanuit de gemeenschap maakt het wat lastiger omdat de hoeveelheid publieke middellen die gebruikt kunnen worden afneemt door andere uitgave (e.g. wmo) die richting de gemeente wordt gepusht. Dat maakt dat faciliteiten afnemen (verdwijnen of mindere kwaliteit) indien de gemeenschap niet groeit.

Dat is ook een van de redenen waarom een hoop faciliteiten verdwijnen. Maar ook de wens om meer te bieden, of beter gezegd: geen halfslachtig werk bieden. Vroeger had ieder dorpje een hoop faciliteiten die op een 'dorpse' manier konden werkten. Maar tegenwoordig verwachten we iets betere kwaliteit, waar vaak ook meer klandizie voor nodig is.

Maar als je kijkt naar bijvoorbeeld de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk, daarbij weet je al bij de eerste stappen dat de doelgroep bijvoorbeeld jonge gezinnen is en dat er dus na oplevering een paar honderd/duizend kinderen zijn die naar school en BSO/KDV moeten. Je kunt dan dus bij voorbaar ook al een school 'inplannen', die eventueel meegroeit met de oplevering van de nieuwe woningen. Daarvoor hoef je niet achter de feiten aan te lopen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:44:
[...]
Overigens viel me op dat het "Stedelijk product" van de bovenstaande steden met een hogere dichtheid (Singapore, Parijs, Londen) per inwoner een stuk hoger ligt dan dat van Nederland. Appels en peren natuurlijk, maar zou het komen omdat een samenleving waar mensen minder in de file staan gewoon beter functioneert?

Sterker nog, het schijnt dat het BBP per inwoner in de Randstad lager is dan daar buiten. Toch wordt landelijk vooral de focus op de Randstad gelegd.

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:18:
[...]

Wat dat betreft is er meer overeenkomst met een stad als LA dan met een stad als NY.

De natte droom van de meeste Nederlanders is namelijk niet een appartement in het centrum, maar eerder een eengezinswoning in suburbia. Dat levert dus een uitgestrekt gebied van extensieve bebouwing op. Waarbij het, wat verkeer betreft, dus inderdaad vaak uitkomt op iedereen op het zelfde moment in de auto achteraan de file aansluiten. Gechargeerd, natuurlijk, maar het vergt wel een hoop inspanning en miljarden om al dat blik in de piekmomenten te kunnen verwerken.

Precies, stedenbouwkundigen zouden naar LA moeten gaan om daar te kijken hoe de ochtendspits is. En daarna doorvliegen naar Singapore om te kijken hoe die daar is. De mensen in Singapore zijn veel tevredener dan de mensen in LA. Je woont daar wel in een appartement, maar in een compound met veel groen en alles op loopafstand.
In LA is het alleen fijn wonen als je niet je tijd ruilt voor geld, maar op andere manieren aan financiële middelen komt. Want dan heb je niet de nadelen van de comuters files en wel de vrijheid van overal met de auto kunnen komen en vrijstaand wonen. Maar goed die mensen heb je ook in Singapore.

[Rubbergrover1]

JDx schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:10:
[...]


Vooral die laatste is wat ik net aan het schrijven was, ik was aan het schrijven dat als mensen zo graag allemaal op elkaar willen wonen, maak dan een grote randstad tot Amersfoort.

Er is echt meer dan genoeg plek om te bouwen.

Maar gewoon heel Nederland aantrekkelijker maken om te wonen zou ook helpen.

Ik denk dat voor veel mensen dat laatste tegenstrijdig is met het eerste. Een aantrekkelijke plek om te wonen gaat niet alleen om huis-snelweg-werk. Maar veel mensen vinden het ook belangrijk om een prettige omgeving te hebben.

Daar hoort dus ook 'onbebouwde ruimte' bij, zoals de natuurgebieden bij bv de Utrechtse Heuvelrug, Naardermeer en Loosdrechtse plassen etc. Als je het gebied tot Amersfoort gaat volbouwen, dan verdwijnt ook een groot deel van de aantrekkeiljkheid van de woonomgeving.

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:06:
[...]

Ik denk dat voor veel mensen dat laatste tegenstrijdig is met het eerste. Een aantrekkelijke plek om te wonen gaat niet alleen om huis-snelweg-werk. Maar veel mensen vinden het ook belangrijk om een prettige omgeving te hebben.

Daar hoort dus ook 'onbebouwde ruimte' bij, zoals de natuurgebieden bij bv de Utrechtse Heuvelrug, Naardermeer en Loosdrechtse plassen etc. Als je het gebied tot Amersfoort gaat volbouwen, dan verdwijnt ook een groot deel van de aantrekkeiljkheid van de woonomgeving.

Precies, kijk maar naar de Duitse “Randstad”. Het stedelijke gebied rond Düsseldorf is waar onze Randstad naar toe aan het gaan is als we niet omhoog gaan bouwen. Ik zou dat echt verschrikkelijk vinden. Dan wordt het wellicht tijd om te gaan emigreren.

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:00:
[...]

Sterker nog, het schijnt dat het BBP per inwoner in de Randstad lager is dan daar buiten. Toch wordt landelijk vooral de focus op de Randstad gelegd.

https://opendata.cbs.nl/#...set/84432NED/map?dl=7108D

Zit niet een patroon in, maar is in iedergeval niet randstad gefocust. Verschilt overigens nog per jaar, en 2020 is natuurlijk een corona jaar.

Overigens ook, het mediaan gestandaardiseerd inkomen is qua verdeling wel randstad / stedelijk georienteerd.
https://opendata.cbs.nl/s...set/84866NED/map?dl=71095

[CVTTPD2DQ]

Z___Z schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:06:
Precies, stedenbouwkundigen zouden naar LA moeten gaan om daar te kijken hoe de ochtendspits is. En daarna doorvliegen naar Singapore om te kijken hoe die daar is. De mensen in Singapore zijn veel tevredener dan de mensen in LA. Je woont daar wel in een appartement, maar in een compound met veel groen en alles op loopafstand.

Eerlijk gezegd denk ik dat de gemiddelde stedenbouwkundige in deze discussie echt niets nieuws leest. En misschien een paar tenenkrommend domme fouten.

Daarom dringt het deel van de overheid dat beleid maakt ook aan op binnenstedelijke ontwikkeling.

In de praktijk wordt de discussie rond de woningbouw alleen bepaald door belangengroepen, zoals het EIB, dat gewoon een paar makkelijke klussen in een weilandje wil. Belangengroepen zoals de boerenlobby, die die weilandjes juist wil behouden. Politici die een bepaalde visie herhalen ("Nederland is vol!") omdat dat aansluit bij hun andere punten. En dan heb je nog de dominante stroming in de regering, die uit een soort ideologische overweging vasthoudt aan het idee dat je de markt niet mag (of kan) sturen, maar die tegelijkertijd ook niets wil veranderen aan het sterk dirigistische ruimtelijk beleid van de 20e eeuw.

En af en toe heb je een "visionair" die iets roept (bijv. Zef Hemel met zijn Amsterdam van 2 miljoen inwoners) en de discussie weer aanzwengelt.

[Hertog_Martin]

De huizenprijzen dalen iets, de rente stijgt wat harder. Als huizenkoper ben je per maand dus nog niet minder kwijt voor je woning. Maar is de verschuiving van woningprijs naar rente niet alleen in het voordeel van de banken? Is het niet beter om de hypotheekrente wat lager te houden en de woningprijzen wat te managen dat ze meestijgen met inflatie lonen? Daarmee voorkom je denk ik dat huizen onder water komen te staan, de hogere woningprijs is voor koper gecompenseerd door lagere rente en verkoper vangt ook meer.

[Mawlana]

Hertog_Martin schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:44:
De huizenprijzen dalen iets, de rente stijgt wat harder. Als huizenkoper ben je per maand dus nog niet minder kwijt voor je woning. Maar is de verschuiving van woningprijs naar rente niet alleen in het voordeel van de banken? Is het niet beter om de hypotheekrente wat lager te houden en de woningprijzen wat te managen dat ze meestijgen met inflatie lonen? Daarmee voorkom je denk ik dat huizen onder water komen te staan, de hogere woningprijs is voor koper gecompenseerd door lagere rente en verkoper vangt ook meer.

Doe mij maar een lagere prijs en hogere rente. Dan kan ik met een financiële meevaller een groter deel van de hypotheek aflossen.

[sertechaun]

Mawlana schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:59:
[...]

Doe mij maar een lagere prijs en hogere rente. Dan kan ik met een financiële meevaller een groter deel van de hypotheek aflossen.

Lagere prijs en hogere rente zolang de maandelijkse lasten ongeveer gelijk blijven is een no-brainer. Rente kan je later ook altijd herfinancieren en lager krijgen. De prijs is de prijs en ben je aan vast.

Kans om na verloop van rente vaste periode met 2% een lagere % te krijgen is zo goed als nihil.
Kans om na verloop van rente vaste periode met 5% een lagere % te krijgen is vrijwel zeker niet nihil.

Behalve als we straks CBDC's hebben en de ECB wel negatieve rente wilt, maar dan zijn we in clown world en is geld niet meer wat wij nu als geld beschouwen.

[Blik1984]

sertechaun schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:07:
[...]


Lagere prijs en hogere rente zolang de maandelijkse lasten ongeveer gelijk blijven is een no-brainer. Rente kan je later ook altijd herfinancieren en lager krijgen. De prijs is de prijs en ben je aan vast.

Echter is het helemaal geen gegeven dat je lasten gelijk blijven. Een jaar geleden kreeg je een hypotheek van 20 jaar vast voor 1,3%, vandaag de dag kost het je 4%. In de tussentijd zijn de huizenprijzen met ~5% gedaald.

Voor een huis van 500k eind 2021 betaalde je aan rente dus €6.500 per jaar
Voor datzelfde huis betaal je nu 475k, maar je rentelast is wel gestegen naar €19.000.

Ik heb dus echt wel liever die rente van 1,3% ipv de lagere prijs. In 2 jaar heb je het terugverdient via de lagere rente. Tuurlijk is dit een bruto rentevoorbeeld, dus laat het 1.5 jaar langer duren. Maar dan heb je alsnog 16 jaar lang de lagere maandelijkse rente.

Zeker ook nog eens met de hoge inflatie van nu ben je met een hogere schuld uiteindelijk spekkoper.

[Vanoverdegrens]

Z___Z schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:12:
[...]

Precies, kijk maar naar de Duitse “Randstad”. Het stedelijke gebied rond Düsseldorf is waar onze Randstad naar toe aan het gaan is als we niet omhoog gaan bouwen. Ik zou dat echt verschrikkelijk vinden. Dan wordt het wellicht tijd om te gaan emigreren.

Idd is een kijkje over de grens hoe NRW en het Ruhrgebiet zijn ingericht, zinvoller dan er steden/regio's bijhalen, die geografisch en op meerdere andere punten niet tot nauwelijks vergelijkbaar zijn.

Ik woon nu zo'n 20 jaar in NRW, en zie de ruimtelijke ordening niet als reden om te emigreren. Ik vind de versnippering itt de concentratie, die je in de Randstad ziet persoonlijk aangenamer. Het aantal inwoners per km² is in NRW overigens hoger dan in NL, en in het Ruhrgebiet hoger dan in de Randstad.


@Blik1984 jouw rekensommetje laat zien, dat het bij een prijsdaling van slechts 5% waarschijnlijk niet gaat blijven. Bij de nominale prijsdaling moet uiteraard de (hoge) inflatie nog meegenomen worden. De reëele prijsdaling is flink hoger.

[ Voor 11% gewijzigd door Vanoverdegrens op 19-10-2022 11:29 ]

[Requiem19]

sertechaun schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:07:
[...]


Lagere prijs en hogere rente zolang de maandelijkse lasten ongeveer gelijk blijven is een no-brainer. Rente kan je later ook altijd herfinancieren en lager krijgen. De prijs is de prijs en ben je aan vast.

Kans om na verloop van rente vaste periode met 2% een lagere % te krijgen is zo goed als nihil.
Kans om na verloop van rente vaste periode met 5% een lagere % te krijgen is vrijwel zeker niet nihil.

Behalve als we straks CBDC's hebben en de ECB wel negatieve rente wilt, maar dan zijn we in clown world en is geld niet meer wat wij nu als geld beschouwen.

Key punt van je argument is 'zo lang de maandelijkse lasten gelijk blijven'.

Het grote voordeel van een lage rente is dat lang vastzetten zorgt voor een langdurige zekerheid qua maandlasten.

Bij hogere rentes zullen mensen sneller geneigd zijn de rentevasteperiode korter te houden. En we denken nu natuurlijk dat 5% een hele hoge rente is en dat het niet veel hoger kan, maar over 5 jaar of over 10 jaar, als deze periodes aflopen, is het maar net de vraag in wat voor crisis we tegen die tijd zitten waarop de centrale banken moeten reageren.

[Blik1984]

Vanoverdegrens schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:22:
[...]

@Blik1984 jouw rekensommetje laat zien, dat het bij een prijsdaling van slechts 5% waarschijnlijk niet gaat blijven. Bij de nominale prijsdaling moet uiteraard de (hoge) inflatie nog meegenomen worden. De reëele prijsdaling is flink hoger.

De hypotheekrente is ook nog steeds stijgende. dus die maandlasten gaan ook omhoog. Als de huizenprijzen richting de 20-30% gaan zakken dan ben ik het eens met de opmerking dat je beter een lagere prijs kunt krijgen. Maar met het huidige verschil in maandlasten t.o.v. een jaar geleden, was je een jaar geleden toch echt beter af.

Zie overigens dat een 20-jaarsrente al snel 4,5% is op dit moment, en stijgende naar 5%. Dan zit je dus met 4,5% rente qua maandlasten op dit moment al op een verschil van 15k aan rente per jaar, en de 10 jaarsrente is maar 0,2% lager. Zelfs met de 10-jaarsrente haal je een prijsverschil van 100k niet eens in.

[Richh]

Blik1984 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:15:
[...]


Echter is het helemaal geen gegeven dat je lasten gelijk blijven. Een jaar geleden kreeg je een hypotheek van 20 jaar vast voor 1,3%, vandaag de dag kost het je 4%. In de tussentijd zijn de huizenprijzen met ~5% gedaald.

Daarbij focus je sterk op de huidige situatie, op het 'nu'. Ik denk dat het zeer aannemelijk is dat de huizenprijzen de komende jaren verder zullen dalen, zonder dat de rente nog net zo aanzienlijk blijft doorstijgen.
Natuurlijk is het geen gegeven dat er een 'break even point' ontstaat waarbij beide cijfers gelijk zijn, maar ik wil vooral zeggen: met die 5% daling zijn we er nog lang niet.

Voor een huis van 500k eind 2021 betaalde je aan rente dus €6.500 per jaar
Voor datzelfde huis betaal je nu 475k, maar je rentelast is wel gestegen naar €19.000.
[...]
Tuurlijk is dit een bruto rentevoorbeeld, dus laat het 1.5 jaar langer duren

Gelukkig subsidiëren we hypotheekrentekosten door middel van de hypotheekrenteaftrek. Praktisch niemand betaalt die bedragen daadwerkelijk en de delta is dus ook fors kleiner. Ik denk dat je het met 1.5 jaar het zeer fors onderschat.

Zeker ook nog eens met de hoge inflatie van nu ben je met een hogere schuld uiteindelijk spekkoper.

Met een hoge woningwaarde ben je spekkoper, niet per se met een hogere schuld en uiteindelijk is dat ook niet waar het om draait naar mijn mening.

Als je onder water staat met je dikke hypotheekschuld (tegen behapbare lasten), dan moet je die restschuld gaan financieren tegen de huidige rente als je wilt verhuizen. Mocht je inkomen dat niet toelaten, dan kan je niet verhuizen.
Bij een lage hypotheekschuld en een rente die in de toekomst daalt, kan dat wél en geeft het je veel economisch voordeel om te verhuizen. Dat is een uitgangspunt waar modaal Nederland de afgelopen 40 jaar goed op heeft kunnen boeren, en dat uitgangspunt is er tegen de huidige rentestanden niet meer.
Het is te hopen dat de jongeren die onlangs een klein appartement hebben gekocht om koste wat het kost toch maar op de woningmarkttrein te kunnen springen, zich dat hebben gerealiseerd.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 19-10-2022 11:43 ]

[lama83]

Z___Z schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:12:
[...]

Precies, kijk maar naar de Duitse “Randstad”. Het stedelijke gebied rond Düsseldorf is waar onze Randstad naar toe aan het gaan is als we niet omhoog gaan bouwen. Ik zou dat echt verschrikkelijk vinden. Dan wordt het wellicht tijd om te gaan emigreren.

Heb je hier een plaatje / URL van (dat typische wat je niet aanspreekt)?

[ Voor 4% gewijzigd door lama83 op 19-10-2022 11:47 ]

[Blik1984]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:42:
[...]

Daarbij focus je sterk op de huidige situatie, op het 'nu'. Ik denk dat het zeer aannemelijk is dat de huizenprijzen de komende jaren verder zullen dalen, zonder dat de rente nog net zo aanzienlijk blijft doorstijgen.
Natuurlijk is het geen gegeven dat er een 'break even point' ontstaat waarbij beide cijfers gelijk zijn, maar ik wil vooral zeggen: met die 5% daling zijn we er nog lang niet.


[...]

Gelukkig subsidiëren we hypotheekrentekosten door middel van de hypotheekrenteaftrek. Praktisch niemand betaalt die bedragen daadwerkelijk en de delta is dus ook fors kleiner. Ik denk dat je het met 1.5 jaar het zeer fors onderschat.

Het nu is alles dat we hebben, de rest is speculatie. Huidige situatie is prima te vergelijken met pakweg een jaar geleden. En de conclusie is daaruit vrij duidelijk. Want ook als je HRA meeneemt wordt het niet veel interessanter. Even uitgaande van 37% HRA, met een rente van 1,3% vs 4,5%
- 6.500 bruto wordt 4095 netto
- 21500 bruto wordt 13550 netto.
Verschil per jaar is netto dus grofweg 9.500. Bij een aankoopwaardeverschil van 25k, ben je dus na 2.5 jaar al beter af met de hogere aankoopprijs.

Mocht het verschil richting 100k tussen aankoopprijs worden, dan wordt het interessant.

[ Voor 3% gewijzigd door Blik1984 op 19-10-2022 11:53 ]

[Scuderia110]

Gigi schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:22:
[...]


Maar geen prima prijs.

Al stijgt de rente nog zo snel, de huizenprijs achterhaalt hem wel

Je hebt uiteraard gelijk dat de prijzen met name voor starters nog veel lastiger zijn met zulke rentes.

[Steamwitz]

Conrado schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 07:40:
[...]

Dat is ook niet zo, maar zit tussen onze oren. Als we de kaart van Nederland voor ons zien, staan daar wegen circa 100x te groot op, omdat je ze anders niet ziet. Ook steden staan om die reden groter op de kaart dan ze zijn.

[Afbeelding]

3% wegen en 8% bebouwd. Als we één procent van het boerenland bebouwen, zijn alle problemen opgelost

Voordat je kan bepalen of het tussen de oren zit of niet, moet je eerst bepalen (of overeenkomen) wat de voorwaarde zijn.

Je kunt zeggen: "Er is ruimte zat. Slechts 11% van Nederland is gebruikt voor bebouwing en wegen."

Je kunt ook zeggen: "Nederland is overvol. We hebben intussen 300% van Nederlands grondgebied nodig om te voorzien in onze behoeften (bebouwing en wegen, voedsel, hout en papier, enzovoort. [1][2] (Omringende landen doen het overigens even slecht, zo niet slechter, als je kijkt naar het 'nationaal ecologisch overschot/tekort'.[2])"

Zeker met de huidige trend waarin er een grotere vraag naar lokaal (en biologisch) voedsel, hout en andere producten ontstaat, en (in de toekomst) mogelijk de te verwachte problemen met overstromingen en drinkwatervoorziening [3], wordt de tweede stelling steeds relevanter.

(Maar dat is misschien meer iets voor een apart topic.)

Bronnen:
[1] https://www.vork.org/nieu...igen-bevolking-te-voeden/
[2] Wikipedia: Ecological footprint
[3] https://nos.nl/artikel/24...drinkwater-in-de-toekomst

[Sineplex]

Inflatie betekent ook dat schulden minder waard worden. In dat opzicht blijft het interessant om een woning te kopen als je naar het totale economische plaatje kijkt. Er is nu veel focus op hogere rente en lagere koopkracht, maar als dit salarissen omhoog drijft en de rente over een jaar of 2/3 weer lichtelijk daalt (bijv. naar 3%) dan is er een andere dynamiek

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 08:50:
[...]

Ook als die 1% in Noord Groningen ligt....?

De 'problemen' zitten niet zozeer in dat Nederland zo vol of bebouwd zou zijn. Het is eerder dat er bepaalde delen van het land zo gewild zijn dat je er vijf dingen tegelijk zou willen doen. En dat gaat niet.

Dat is niet zo, want ook dat zit tussen de oren
De dichtbebouwde provincie is Zuid-Holland, ook daar heeft meer dan 50% (!) een agrarische bestemming. Het is gewoon politieke onwil.

[twowheeler]

Sineplex schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 12:36:
Inflatie betekent ook dat schulden minder waard worden. In dat opzicht blijft het interessant om een woning te kopen als je naar het totale economische plaatje kijkt. Er is nu veel focus op hogere rente en lagere koopkracht, maar als dit salarissen omhoog drijft en de rente over een jaar of 2/3 weer lichtelijk daalt (bijv. naar 3%) dan is er een andere dynamiek

Exact, ik denk dat veel mensen die nu of afgelopen jaar een huis kopen dit ook in hun hoofd hebben (ik ook).

Ja, onze maandlasten zijn naar verhouding hoog. Maar dat is opzicht niet vreemd, in de jaren 80 waren de lasten ook enorm hoog.

Ik verwacht niet dat huizen over 20 jaar alsnog weer enorm meer waard zijn, maar ik verwacht wel dat geld minder waard is.

[JJ Le Funk]

Sineplex schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 12:36:
Inflatie betekent ook dat schulden minder waard worden. In dat opzicht blijft het interessant om een woning te kopen als je naar het totale economische plaatje kijkt. Er is nu veel focus op hogere rente en lagere koopkracht, maar als dit salarissen omhoog drijft en de rente over een jaar of 2/3 weer lichtelijk daalt (bijv. naar 3%) dan is er een andere dynamiek

de inflatie eet de helft van je schuld op in een periode van 20 jaar, en dat is een verkapte aflossing?

[Rubbergrover1]

JJ Le Funk schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 13:50:
[...]

de inflatie eet de helft van je schuld op in een periode van 20 jaar, en dat is een verkapte aflossing?

Uiteraard is het geen aflossing. Maar het betekent wel dat over 20 jaar het aandeel van je hypotheeklasten in je totale uitgaven ongeveer gehalveerd zal zijn. Dus even simpel gezegd, ook als je nu voor je gevoel een dure hypotheek hebt (zeg 20% meer dan wat je eigenlijk van je uitgaven aan de hypotheek zou willen uitgeven), dan zijn die hypotheek over 20 jaar nog maar ongeveer 60% van het aandeel dat je van je uitgaven aan hypotheek zou 'willen' uitgeven.

Als je de huizen nu te duur vindt en bv 5 jaar wacht, dan 'stap je wel in' met een betere verhouding, maar door de tijd en de inflatie is bij diegene die nu al koopt de verhouding na 5 jaar ook al 'genormaliseerd'.

[sdk1985]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 09:10:
[...]

En wat is het verschil met de huidige opzet van de Randstad? Volgens mij beschrijft je nu precies de opzet van de Randstad.

Dit was natuurlijk even snel een bierviltje maar wat er anders is;

-Ik heb een stuk ter grootte van circa 2x Rotterdam ingetekend in een gedeelte van 'het groene hart'.
-Ik heb de groene ruimte tussen Rotterdam en Den Haag ingetekend
-Ik heb de randen groen gemaakt (moet je denken aan park/bos zodat je zowel in het midden als aan de randen die mogelijkheid hebt)
-Ik heb het centrum groen gemaakt (daar ligt nu Woerden).

Grof gezegd komt er dan 4x Rotterdam bij, praat je over 2.8 miljoen extra inwoners. Daarnaast natuurlijk het 'rondje Randstad' en de recreatiefunctie in plaats van agrarische functie. Met de boeren kun je landruil doen richting Markerwaard.

[Harrie_]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:42:
[...]

Daarbij focus je sterk op de huidige situatie, op het 'nu'. Ik denk dat het zeer aannemelijk is dat de huizenprijzen de komende jaren verder zullen dalen, zonder dat de rente nog net zo aanzienlijk blijft doorstijgen.
Natuurlijk is het geen gegeven dat er een 'break even point' ontstaat waarbij beide cijfers gelijk zijn, maar ik wil vooral zeggen: met die 5% daling zijn we er nog lang niet.


[...]

Gelukkig subsidiëren we hypotheekrentekosten door middel van de hypotheekrenteaftrek. Praktisch niemand betaalt die bedragen daadwerkelijk en de delta is dus ook fors kleiner. Ik denk dat je het met 1.5 jaar het zeer fors onderschat.


[...]

Met een hoge woningwaarde ben je spekkoper, niet per se met een hogere schuld en uiteindelijk is dat ook niet waar het om draait naar mijn mening.

Als je onder water staat met je dikke hypotheekschuld (tegen behapbare lasten), dan moet je die restschuld gaan financieren tegen de huidige rente als je wilt verhuizen. Mocht je inkomen dat niet toelaten, dan kan je niet verhuizen.
Bij een lage hypotheekschuld en een rente die in de toekomst daalt, kan dat wél en geeft het je veel economisch voordeel om te verhuizen. Dat is een uitgangspunt waar modaal Nederland de afgelopen 40 jaar goed op heeft kunnen boeren, en dat uitgangspunt is er tegen de huidige rentestanden niet meer.
Het is te hopen dat de jongeren die onlangs een klein appartement hebben gekocht om koste wat het kost toch maar op de woningmarkttrein te kunnen springen, zich dat hebben gerealiseerd.

Ik kwam op deze post vanuit dit topic waar je het volgende postte:

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 14:46:
[...]
Nou, niet? wellicht heeft je partner gewoon gelijk.
De prijzen zijn in 1 kwartaal met 5% gedaald. Als eenmaal de 'FOMO' uit de markt is en mensen gaan geloven dat de prijzen verder dalen, dan zal dat een self-fulfilling prophecy worden. En dan zijn we nog lang niet op de bodem de vorige keer zat daar 5 jaar tussen. Ik zou er zelf in deze tijd niet bijzonder veel haast bij hebben, laat ik het zo zeggen.

Toegegeven, de rentes kunnen doorstijgen waardoor het maandbedrag wellicht stabiel blijft, maar ik ben van mening dat een lage schuld met hoge rente aantrekkelijker is dan de situatie andersom (zie ook: Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6")
[...]

Ik was toch wel even benieuwd wat de uitwerking is van een lagere schuld met een hogere rente, dus ik heb even berekenhet.nl erbij genomen en heb de volgende twee situaties met elkaar vergeleken:

• Woning 500k tegen annuïteiten 1,5% → totale netto kosten 590k
• Woning 400k tegen annuïteiten 4,5% → totale netto kosten 605k
_{Als je dezelfde vergelijking lineair maakt dan is 'optie 2' net iets goedkoper}

Ik weet niet wat voor prijsdalingen je verwacht, maar waarom zou een lagere schuld met een hogere rente dan beter uitpakken? Volgens mij moeten de prijzen zeer flink dalen wil die hogere rente van nu rendabel worden...

[Caelorum]

Harrie_ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:00:
[...]
Ik weet niet wat voor prijsdalingen je verwacht, maar waarom zou een lagere schuld met een hogere rente dan beter uitpakken? Volgens mij moeten de prijzen zeer flink dalen wil die hogere rente van nu rendabel worden...

Als in de toekomst de rente daalt kan je oversluiten en dus je maandlasten behoorlijk laten dalen. Die optie heb je niet met een hoge schuld + lage rente.

[nemesls]

Harrie_ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:00:
Ik weet niet wat voor prijsdalingen je verwacht, maar waarom zou een lagere schuld met een hogere rente dan beter uitpakken? Volgens mij moeten de prijzen zeer flink dalen wil die hogere rente van nu rendabel worden...

Aflossen is ook voordeliger bij een lagere hypotheek, 10k aflossen bij 400k of 500k maakt natuurlijk een verschil.

[Richh]

Harrie_ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:00:
[...]


Ik kwam op deze post vanuit dit topic waar je het volgende postte:


[...]


Ik was toch wel even benieuwd wat de uitwerking is van een lagere schuld met een hogere rente, dus ik heb even berekenhet.nl erbij genomen en heb de volgende twee situaties met elkaar vergeleken:

• Woning 500k tegen annuïteiten 1,5% → totale netto kosten 590k
• Woning 400k tegen annuïteiten 4,5% → totale netto kosten 605k
_{Als je dezelfde vergelijking lineair maakt dan is 'optie 2' net iets goedkoper}

Ik weet niet wat voor prijsdalingen je verwacht, maar waarom zou een lagere schuld met een hogere rente dan beter uitpakken? Volgens mij moeten de prijzen zeer flink dalen wil die hogere rente van nu rendabel worden...

Omdat ik vind dat enkel kijken naar de netto totale kosten, of enkel kijken naar de maandlasten, veel te kort door de bocht is. Het verhaal is veel complexer. En daardoor ook veel lastiger om een 'boolean' antwoord te geven op wat 'goedkoper' ofwel 'verstandiger' is.

Denk aan:

• Het effect van extra aflossen
• Het doorstromen naar een nieuwe woning (financiële impact + mogelijkheden)
• Het bestaan van 'oversluiten' om een vastgelegde schuld tegen een lagere rente te financieren

Dat zijn helaas 3 componenten die heel lastig te verwerken zijn in een rekensommetje omdat ze zo variabel zijn, maar tegelijkertijd bij heel veel woningmarktcarrières wel degelijk voorkomen.

Dat is dan nog los van 'details':

• 400k is momenteel nog vrijgesteld van overdrachtsbelasting, 500k niet, da's ook weer 10k
• Hoe makkelijk kan je een huis vinden / hoeveelheid aanbod
• Hoe lastig is het om een hoge hypotheek te krijgen

Verder heb ik geen idee hoe ver de huizenprijzen dalen. Een en ander is minstens zo afhankelijk van inflatie en loonontwikkeling, dan van renteontwikkeling en marktsentiment denk ik. Die eerste 2 durf ik echt niet te voorspellen.
Wil wel zeggen, in jouw voorbeeld kijk je naar een 20% prijzendaling. Dat is met de huidige trendlijn (5% in 1 kwartaal) dus slechts 1 jaar en eveneens ook nog maar 2021 qua prijspeil. Bij geen inflatie en loonontwikkeling zou ik dat een zeer karige correctie vinden.

[Harrie_]

Caelorum schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:06:
[...]

Als in de toekomst de rente daalt kan je oversluiten en dus je maandlasten behoorlijk laten dalen. Die optie heb je niet met een hoge schuld + lage rente.

Nee maar die kan ik ook omdraaien; bij een hoge schuld + lage rente kun je op een later moment verhuizen en je lage rente meenemen. Die optie heb je niet met een hoge rente (of de rente moet toevallig weer laag staan als je wil verhuizen).

nemesls schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:15:
[...]

Aflossen is ook voordeliger bij een lagere hypotheek, 10k aflossen bij 400k of 500k maakt natuurlijk een verschil.

Waarom is dat voordeliger? Omdat je sneller een lagere LTV ratio hebt? Er staat natuurlijk tegenover dat je (uitgaande van annuïteiten) met een lage rente meer aflost per maand...

[geekeep]

Caelorum schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:06:
[...]

Als in de toekomst de rente daalt kan je oversluiten en dus je maandlasten behoorlijk laten dalen. Die optie heb je niet met een hoge schuld + lage rente.

Ik vraag mij af in hoeverre de slimme koppen hier de rente over bijv 10 jaar zien? 2%, 4%, 6%, 10%+? Persoonlijk verwacht ik dat de kans op een 20-jaars rente <3% zéér klein is.

[Richh]

Harrie_ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:22:
[...]


Nee maar die kan ik ook omdraaien; bij een hoge schuld + lage rente kun je op een later moment verhuizen en je lage rente meenemen.

Dat heeft enorm veel haken en ogen. Dit scenario zal het meeste voorkomen bij een NHG-hypotheek waarbij de doorstromer een nieuwe woning koopt boven NHG-tarief. In dat geval is de rente niet mee te nemen.

En dan resteert nog steeds dat je inkomen al voor een aanzienlijk deel 'verhypotheciseerd' is en er tegen hoge rente waarschijnlijk een extra deel geleend zal worden. Dat is lastig. Bij een dalende rente gaat je maandlast juist naar beneden wat automatisch meer leenruimte genereert.

Waarom is dat voordeliger? Omdat je sneller een lagere LTV ratio hebt? Er staat natuurlijk tegenover dat je (uitgaande van annuïteiten) met een lage rente meer aflost per maand...

De LTV inderdaad, maar dat zal niet heel aanzienljk zijn.

100k extra aflossen heeft op een openstaande hypotheek van 400k meer effect, dan op een openstaande hypotheek van 500k, en dus ook op de nog te betalen rente over de rest van de periode.

[Harrie_]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:21:
[...]

Omdat ik vind dat enkel kijken naar de netto totale kosten, of enkel kijken naar de maandlasten, veel te kort door de bocht is. Het verhaal is veel complexer. En daardoor ook veel lastiger om een 'boolean' antwoord te geven op wat 'goedkoper' ofwel 'verstandiger' is.

Denk aan:

• Het effect van extra aflossen
• Het doorstromen naar een nieuwe woning (financiële impact + mogelijkheden)
• Het bestaan van 'oversluiten' om een vastgelegde schuld tegen een lagere rente te financieren

Dat zijn helaas 3 componenten die heel lastig te verwerken zijn in een rekensommetje omdat ze zo variabel zijn, maar tegelijkertijd bij heel veel woningmarktcarrières wel degelijk voorkomen.

Dat is dan nog los van 'details':

• 400k is momenteel nog vrijgesteld van overdrachtsbelasting, 500k niet, da's ook weer 10k
• Hoe makkelijk kan je een huis vinden / hoeveelheid aanbod
• Hoe lastig is het om een hoge hypotheek te krijgen

Verder heb ik geen idee hoe ver de huizenprijzen dalen. Een en ander is minstens zo afhankelijk van inflatie en loonontwikkeling, dan van renteontwikkeling en marktsentiment denk ik. Die eerste 2 durf ik echt niet te voorspellen.
Wil wel zeggen, in jouw voorbeeld kijk je naar een 20% prijzendaling. Dat is met de huidige trendlijn (5% in 1 kwartaal) dus slechts 1 jaar en eveneens ook nog maar 2021 qua prijspeil. Bij geen inflatie en loonontwikkeling zou ik dat een zeer karige correctie vinden.

Natuurlijk is het allemaal niet zo zwart wit, maar jouw voorbeeld in deze post dat zie ik dus precies andersom.

Als je onder water staat met je dikke hypotheekschuld (tegen behapbare lasten), dan moet je die restschuld gaan financieren tegen de huidige rente als je wilt verhuizen. Mocht je inkomen dat niet toelaten, dan kan je niet verhuizen.

Als je je hypotheek niet mee kunt nemen gaat die vlieger op anders niet echt natuurlijk. Je (te verkopen) woning is in waarde gedaald maar daar tegenover staat dat je nieuwe (aan te kopen) woning evengoed in waarde is gedaald. Dat is lood om oud ijzer, maar de lage rente die heb je wel te pakken.

Edit: ik zie nu je post hierboven; ik snap heel goed dat het er genoeg gevallen zijn waarbij het geen optie is om de lage rente mee te nemen, maar die trekt ik dan ook maar gemakshalve weer even door naar jouw voorbeeld van 100k extra aflossen --> dat zal voor de meeste mensen ook niet zomaar gelden.

Verder sluit ik me aan bij @geekeep hierboven: hoe groot achten we de kans dat in de (nabije) toekomst de hypotheekrente opnieuw naar een historisch laag niveau trekt?

[ Voor 5% gewijzigd door Harrie_ op 19-10-2022 15:33 ]

[Blik1984]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:21:
[...]

Wil wel zeggen, in jouw voorbeeld kijk je naar een 20% prijzendaling. Dat is met de huidige trendlijn (5% in 1 kwartaal) dus slechts 1 jaar en eveneens ook nog maar 2021 qua prijspeil. Bij geen inflatie en loonontwikkeling zou ik dat een zeer karige correctie vinden.

Een trend op basis van 1 kwartaal... ehm ok. Ik zou juist zeggen dat het afgelopen kwartaal een trendbreuk was, en dat de aankomende kwartalen moeten gaan laten zien wat de daadwerkelijke trend gaat zijn.

[Richh]

Harrie_ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:29:
[...]


Natuurlijk is het allemaal niet zo zwart wit, maar jouw voorbeeld in deze post dat zie ik dus precies andersom.

Als je je hypotheek niet mee kunt nemen gaat die vlieger op anders niet echt natuurlijk.

Dat is een erg belangrijk detail inderdaad. Ik denk dat maar weinig huizenkopers daar echt rekening mee hebben gehouden. En dan heb je bovendien ook een hypotheekrente nodig die nog meerdere jaren vaststaat. Als je voor 10 jaar hebt gekozen, moet je nog 20 jaar doorbetalen en grofweg 67% tegen de hogere rente herfinancieren immers.

Je (te verkopen) woning is in waarde gedaald maar daar tegenover staat dat je nieuwe (aan te kopen) woning evengoed in waarde is gedaald. Dat is lood om oud ijzer, maar de lage rente die heb je wel te pakken.

Dat klopt, mits je inderdaad een lange rentevaste periode hebt en een hypotheekverstrekker hebt gekozen die het toestaat om je rente mee te nemen.
En dat is slechts 1 van de 3 componenten

Verder sluit ik me aan bij @geekeep hierboven: hoe groot achten we de kans dat in de (nabije) toekomst de hypotheekrente opnieuw naar een historisch laag niveau trekt?

Geen idee hoe de oorlog, inflatie en lonen zich ontwikkelen, of überhaupt de Euro icm Zuid-Europa
Maar ik vind het vrij realistisch dat de rente, uiteindelijk, weer omlaag zal gaan.

[Harrie_]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:39:
[...]
Geen idee hoe de oorlog, inflatie en lonen zich ontwikkelen, of überhaupt de Euro icm Zuid-Europa
Maar ik vind het vrij realistisch dat de rente, uiteindelijk, weer omlaag zal gaan.

Waarom vind je dat een realistisch scenario? Puur kijkende naar historische data zou ik zeggen dat de hypotheekrente lange termijn stabiliseert rond de 5%?

[geekeep]

Richh schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:39:
[...]


Geen idee hoe de oorlog, inflatie en lonen zich ontwikkelen, of überhaupt de Euro icm Zuid-Europa
Maar ik vind het vrij realistisch dat de rente, uiteindelijk, weer omlaag zal gaan.

Wat is uiteindelijk en hoever denk je dan? Ik denk dat er ook mensen zijn/hopen dat de energieprijzen weer terug gaan naar normaal, maar die kans acht ik ook vrijwel nihil.