Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[geekeep]

champion16 schreef op dinsdag 27 september 2022 @ 22:12:
[...]


Ja als je ziet wat andere grote partijen doen (oa VS en Canada) dan lopen we hier ook flink achter met renteverhogingen.

Die twee zijn op dit moment nou niet echt schoolvoorbeelden om te (moeten) volgen..
Wat dat betreft is de verdeling Noord/Zuid Europa qua economie zowel een vloek als een zegen, in de vorm van een meer getemperd beleid.

[ Voor 4% gewijzigd door geekeep op 27-09-2022 22:53 ]

[sbmuc]

https://www.ad.nl/wonen/h...91b88708f575f92&auth_rd=1

Uit het artikel:
Hoeveel minder er geleend mag worden is nog onduidelijk, maar een ding staat vast: de leennormen worden naar beneden bijgesteld. De ongekend hoge energieprijzen en historisch hoge inflatie zullen zwaar doorwegen in het advies.

De strengere leennormen die het Nibud berekent, maken het moeilijker een koophuis te financieren. Boelhouwer: ,,Met de huidige energierekeningen en andere kosten voor levensonderhoud blijft er steeds minder geld over voor wonen. Als het Nibud dat nu consequent zou doorrekenen, mogen mensen veel minder lenen. Dat werkt als een hefboom. Stel dat je van 100 euro inkomen 20 procent aan wonen mag uitgeven en 80 procent voor je overige levensonderhoud nodig hebt. Als alles dan 10 procent duurder wordt, heb je dus 88 procent nodig voor je overige levensonderhoud. Dan is er nog maar 12 procent over om aan wonen uit te geven.’’

Vooral die laatste zin...De huizenprijzen kunnen alleen maar naar beneden.
Ik ben overigens heel blij dat wij dit soort organisaties hebben in Nederland. Met dit soort zaken bescherm je mensen tegen zichzelf. Je ziet toch dat de meeste een "maximaal" huis willen kopen en daar "hoort" maximaal lenen bij.

[ Voor 9% gewijzigd door sbmuc op 28-09-2022 07:51 ]

[CVTTPD2DQ]

sbmuc schreef op woensdag 28 september 2022 @ 07:48:
Ik ben overigens heel blij dat wij dit soort organisaties hebben in Nederland. Met dit soort zaken bescherm je mensen tegen zichzelf. Je ziet toch dat de meeste een "maximaal" huis willen kopen en daar "hoort" maximaal lenen bij.

Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 september 2022 @ 08:58:
[...]


Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

Nou idd, je mag dit huis van 200k niet kopen omdat je dan over je leennorm heengaat. Als alternatief bieden we je een slecht geisoleerde huurwoning aan van 1200 euro per maand

[sbmuc]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 september 2022 @ 08:58:
[...]


Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

Helemaal eens! Wij hebben ons huis ook gekocht op maximaal lenen(op 1 inkomen) op dat moment (2015, voor 210k) en inmiddels is het huis 475k-500k waard. Anders hadden wij inderdaad nog vrije sector moeten huren waar de netto huur inmiddels 400 euro per maand meer is dan wat wij nu aan hypotheek betalen.

Alleen wanneer je een max hypotheek doet op 2 inkomens en vervolgens valt 1 inkomen weg i.v.m. ziekte/kinderen oid. + energie crisis EN inflatie.... Dan wordt het voor sommige heel erg moeilijk.

Zo zal elke situatie anders zijn..

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 september 2022 @ 08:58:
[...]


Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

Vraag is dan of je de Zwarte Piet bij de Nibud normen zou moeten leggen of bij het huurbeleid.

[RemcoDelft]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 september 2022 @ 08:58:
[...]


Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

Onzin. Zonder die normen zou iedereen nog veel meer schulden hebben, en zouden er precies evenveel mensen buiten de boot vallen.

[JJ Le Funk]

sbmuc schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:08:
[...]


Helemaal eens! Wij hebben ons huis ook gekocht op maximaal lenen(op 1 inkomen) op dat moment (2015, voor 210k) en inmiddels is het huis 475k-500k waard. Anders hadden wij inderdaad nog vrije sector moeten huren waar de netto huur inmiddels 400 euro per maand meer is dan wat wij nu aan hypotheek betalen.

Alleen wanneer je een max hypotheek doet op 2 inkomens en vervolgens valt 1 inkomen weg i.v.m. ziekte/kinderen oid. + energie crisis EN inflatie.... Dan wordt het voor sommige heel erg moeilijk.

Zo zal elke situatie anders zijn..

herkenbaar.
echter, ervaringen in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

de S&P500 èn de Dow zitten nu in een Bear market (20% daling sinds het laatste hoogtepunt). De laatste Bear market-situatie was begin pandemie, daarvoor: de wereldwijde financiële crisis (2008), daarvoor Dot Com bubble + 09/11 in 2001.
Omdat er wel hoge werkgelegenheid is kan een eventuele recessie zeer traag ontstaan (denk aan uiting in 2024).
Dat kan best een aardig effect gaan krijgen op de huizenmarkt t.z.t.
Als je dan max hypo zit gebaseerd op 2 inkomens zonder NHG en gekocht in 2022/2023, wees dan voorbereid op 10 jaar 'onder water stand' wat een vrij fors risico is op gigantische schulden bij onvoorziene relatiebeëindiging o.i.d. Terwijl je die dure huurwoning zonder enige pijn elk moment uit kan lopen.

[TwiSteD1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 september 2022 @ 08:58:
[...]


Het werkt ook andersom, er zijn mensen die door maximaal te lenen een koophuis hadden kunnen bemachtigen. Maar door de NIBUD-leennormen de komende decennia op een veel duurdere huurwoning aangewezen zijn.

Niet toevallig zijn het de (voor de koopmarkt) kleinste inkomens die door de NIBUD-normen langjarig de armoede in worden getrapt.

Maar door geen grenzen te stellen aan leningen krijg je na een paar jaar ook alleen maar ellende. Als starter rond modaal zit je nou eenmaal klem op de woningmarkt, door de krapte zijn de huren ook belachelijk hoog, maar daar verander je niet zomaar wat aan. De prijzen moeten weer omlaag, dus heel goed dat de Nibud doet waarvoor ze opgericht zijn, één plek in Nederland voor onafhankelijk, deskundig en betrouwbaar advies over de financiën van huishoudens. Kijk nu eens naar het VK, daar stijgt de hypotheekrente met 2 procent en miljoenen kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Stel je voor dat de rente hier ook naar 6% gaat stijgen, dan heb je pas echt een probleem, want de overheid gaat niet helpen met het betalen van je hypotheek.

[geekeep]

JJ Le Funk schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:30:
[...]

herkenbaar.
echter, ervaringen in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

de S&P500 èn de Dow zitten nu in een Bear market. De laatste keer was begin pandemie, daarvoor: de wereldwijde financiële crisis (2008), daarvoor Dot Com bubble + 09/11 in 2001.
Omdat er wel hoge werkgelegenheid is kan een eventuele recessie zeer traag ontstaan (denk aan 2024).
Dat kan best een aardig effect gaan krijgen op de huizenmarkt t.z.t.
Als je dan max hypo zit gebaseerd op 2 inkomens zonder NHG en gekocht in 2022/2023, wees dan voorbereid op 10 jaar 'onder water stand' wat een vrij fors risico is op gigantische schulden bij onvoorziene relatiebeëindiging o.i.d. Terwijl je die dure huurwoning zonder enige pijn elk moment uit kan lopen.

De grote vraag die niemand weet is of de mindere financiële ruimte door gestegen rente en strengere normen gaat opwegen tegen het tekort (waar ik de komende 5 jaar weinig zie veranderen). Of wordt het domweg nóg moeilijker voor starters om in te stappen.

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:20:
Onzin. Zonder die normen zou iedereen nog veel meer schulden hebben, en zouden er precies evenveel mensen buiten de boot vallen.

In een markt waar iedereen volgens de NIBUD-spelregels moet lenen klopt dat. Maar we hebben een markt met institutionele beleggers die kunnen lenen op basis van de huurinkomsten, boomers die cash betalen voor pandjes, en mensen die overwaarde hebben verzameld door de veel ruimere leennormen uit het verleden.

De normen hebben het sterkste effect op de mensen die hun hele financiering rond moeten krijgen volgens de nieuwe normen. Jawel, de eeuwige starter.

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:36:
Maar door geen grenzen te stellen aan leningen krijg je na een paar jaar ook alleen maar ellende. Als starter rond modaal zit je nou eenmaal klem op de woningmarkt, door de krapte zijn de huren ook belachelijk hoog, maar daar verander je niet zomaar wat aan. De prijzen moeten weer omlaag, dus heel goed dat de Nibud doet waarvoor ze opgericht zijn, één plek in Nederland voor onafhankelijk, deskundig en betrouwbaar advies over de financiën van huishoudens.

Alleen is het geen advies, maar een wettelijke norm ministeriele regeling, en een veelgenoemd voordeel van strengere normen is dat de huizenmarkt niet wordt opgeblazen - dat is een voordeel voor de samenleving, maar niet noodzakelijk het individuele huishouden.

Eigenlijk zou de overheid het lef moeten hebben de bedragen in de regeling zelf te bepalen, in plaats van het NIBUD - hoe deskundig ze ook zijn - te volgen.

[kx22]

Salarissen gaan omhoog, maar je kan minder lenen. Dus huizen worden goedkoper? Denk dat huren juist duurder gaat worden, want als je straks 5k bruto verdient als alleenstaande. Kan je niet eens een huis kopen van 200k.
Dan liever een ruime appartement van 2k huren, waar je wel fijn kan leven.

[JanHenk]

Ik denk dat we aan de vooravond staan van een flinke recessie ingeluid door gigantische energieprijzen, die letterlijk overal in doorwerken (voedsel, industrie, transport, etc.). Ik zie het om me heen aan mijn klanten, de orderportefeuilles raken leger en er zijn een hoop schulden opgebouwd in de afgelopen jaren ('geld kost niets').
De energieprijzen en rentesprongen zijn echt bizar, er is enorme volatiliteit in de markt.

Al die renteverhogingen van de centrale banken doen mij ook wat vreemd aan; inflatie is in dit geval niet gedreven door loon/prijsspiraal maar door de schaarsheid van energie en grondstoffen. Het zal m.i. niet lang duren tot we een faillissementsgolf zien en dan valt de vraag naar personeel ook weg. Eigenlijk doen die renteverhogingen juist nog een schep bovenop de problemen (cyclisch beleid).

Op de lange termijn blijft een woning bezitten altijd nog beter, maar op de korte termijn (1-3 jaar) vraag ik me wel af of we niet heel hard op een muur afrijden.

Het zijn nog steeds interessante tijden...

[wimjongil]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:36:
[...]


Maar door geen grenzen te stellen aan leningen krijg je na een paar jaar ook alleen maar ellende. Als starter rond modaal zit je nou eenmaal klem op de woningmarkt, door de krapte zijn de huren ook belachelijk hoog, maar daar verander je niet zomaar wat aan. De prijzen moeten weer omlaag, dus heel goed dat de Nibud doet waarvoor ze opgericht zijn, één plek in Nederland voor onafhankelijk, deskundig en betrouwbaar advies over de financiën van huishoudens. Kijk nu eens naar het VK, daar stijgt de hypotheekrente met 2 procent en miljoenen kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Stel je voor dat de rente hier ook naar 6% gaat stijgen, dan heb je pas echt een probleem, want de overheid gaat niet helpen met het betalen van je hypotheek.

HRA anyone?

[fjjl]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 09:36:
[...]


Maar door geen grenzen te stellen aan leningen krijg je na een paar jaar ook alleen maar ellende. Als starter rond modaal zit je nou eenmaal klem op de woningmarkt, door de krapte zijn de huren ook belachelijk hoog, maar daar verander je niet zomaar wat aan. De prijzen moeten weer omlaag, dus heel goed dat de Nibud doet waarvoor ze opgericht zijn, één plek in Nederland voor onafhankelijk, deskundig en betrouwbaar advies over de financiën van huishoudens. Kijk nu eens naar het VK, daar stijgt de hypotheekrente met 2 procent en miljoenen kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Stel je voor dat de rente hier ook naar 6% gaat stijgen, dan heb je pas echt een probleem, want de overheid gaat niet helpen met het betalen van je hypotheek.

Het NIBUD gaat echter wel een beetje uit van uitgavenpatronen als iedere week nieuwe kleren kopen. Niet ieder huishouden is te vergelijken, maar een maximale leennorm raakt wel iedereen.
Ik kan 500 euro per maand sparen, dat is een mooi bedrag (20-25% van mijn netto-inkomen) en ik verwacht dat dat komend jaar door salarisverhoging en belastingverlagingen stijgt naar bijna 600 euro per maand (rekeninghoudend met een huurstijging van 100 euro per maand (ruim 10%)).
Maar met mijn inkomen kan ik straks een hypotheek van 215.000 euro krijgen. Wat koop je daarvoor? Een appartementje dat je nog flink moet verbouwen. Ga je daar over 30 jaar nog steeds 215.000 euro voor krijgen? Mijn gevoel zegt nee, tegen die tijd is de woningmarkt zo compleet veranderd.
Een huisje dan, ook die zijn wel te vinden voor 215.000 euro, maar niet in een stad met treinstation of het is een huisje waar je gerust 100.000 euro bij mag leggen voor verbouwen (voor dat bij elkaar is gespaard ben ik 10 jaar verder).
Dan koop je toch iets op het platteland? Dan moet mijn uitgavenpatroon veranderen, want dan is een auto weer nodig.
Zouden ze mij i.p.v. 215.000 euro aan hypotheek, 230.000 gunnen dan veranderd er weer veel en in mijn situatie is dat prima te doen. Maar nee, gemiddeld genomen is dat onverantwoord. Prima, maar nee, het NIBUD is voor de gemiddelde helemaal prima. Maar voor specifieke gevallen is het totaal niet geschikt en wat mij betreft schadelijk. Maatwerk zou veel beter zijn. Ik snap dat dat niet kan, maar singles zullen zo wel tot huren verplicht blijven en na 30 jaar nog niks hebben opgebouwd. (Mind you, ik betaal in 30 jaar aan huidige huur 60.000 euro meer dan dat ik aan maximale hypotheek kan krijgen)

[TwiSteD1]

fjjl schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:04:
[...]

Zouden ze mij i.p.v. 215.000 euro aan hypotheek, 230.000 gunnen dan veranderd er weer veel en in mijn situatie is dat prima te doen. Maar nee, gemiddeld genomen is dat onverantwoord. Prima, maar nee, het NIBUD is voor de gemiddelde helemaal prima. Maar voor specifieke gevallen is het totaal niet geschikt en wat mij betreft schadelijk. Maatwerk zou veel beter zijn. Ik snap dat dat niet kan, maar singles zullen zo wel tot huren verplicht blijven en na 30 jaar nog niks hebben opgebouwd. (Mind you, ik betaal in 30 jaar aan huidige huur 60.000 euro meer dan dat ik aan maximale hypotheek kan krijgen)

Natuurlijk zullen ze ook niet de berekening doen op de actuele inflatie, rente en energieprijzen, omdat een deel hiervan ook maar tijdelijk zijn door de oorlog. Ik ben wel van mening dat je ergens de grens moet stellen, maatwerk kan niet en dan is het wel zo eerlijk om voor iedereen dezelfde berekening te gebruiken. Het mooie is dat je de afgelopen jaren kon je niet tegen de prijsstijgingen opsparen, dat wordt nu wel anders. Alle seinen staan op rood, consumentenvertrouwen -50 is zo laag als het maar kan en in Nederland zijn de schulden torenhoog. Doe er je voordeel mee, spaar nog even door en wacht op de correctie, never waste a good crisis!

[TwiSteD1]

wimjongil schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:01:
[...]


HRA anyone?

HRA zal de renteverhoging enigszins dempen, maar als je al aan je max zit en je rentetermijn loopt af terwijl de rente 2x zo hoog is heb je het maandelijks over honderden euro's.

[geekeep]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:24:
[...]


Natuurlijk zullen ze ook niet de berekening doen op de actuele inflatie, rente en energieprijzen, omdat een deel hiervan ook maar tijdelijk zijn door de oorlog. Ik ben wel van mening dat je ergens de grens moet stellen, maatwerk kan niet en dan is het wel zo eerlijk om voor iedereen dezelfde berekening te gebruiken. Het mooie is dat je de afgelopen jaren kon je niet tegen de prijsstijgingen opsparen, dat wordt nu wel anders. Alle seinen staan op rood, consumentenvertrouwen -50 is zo laag als het maar kan en in Nederland zijn de schulden torenhoog. Doe er je voordeel mee, spaar nog even door en wacht op de correctie, never waste a good crisis!

Als de hypotheekrente doorstijgt naar 6% doet een -20% correctie op huizenprijzen niet zoveel.

[TwiSteD1]

geekeep schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:26:
[...]

Als de hypotheekrente doorstijgt naar 6% doet een -20% correctie op huizenprijzen niet zoveel.

Waarom kelderen de huizenprijzen met 45% in de jaren 80?
In de loop van de jaren 70 verstrekken banken steeds vaker onverantwoord hoge leningen. Het is wachten totdat het fout gaat. En dat gebeurt in 1979. Dan komt de Nederlandse economie onder hoge druk te staan door de tweede oliecrisis. Veel Nederlanders krijgen minder te besteden terwijl de rente op hypotheken omhoog gaat. Voor mensen met een laag inkomen betekent dit een lastenverzwaring met dramatische gevolgen. Het huis verkopen is vaak geen optie, want op de sociale huurmarkt heerst ook grote krapte. Het gevolg is dat de huizenprijzen met maar liefst 45% dalen, omdat veel mensen zich geen huis meer kunnen veroorloven.

https://npokennis.nl/long...nederland-zo-duur#id-3195

Wie zegt dat het bij 20% blijft dit keer?

[ Voor 4% gewijzigd door TwiSteD1 op 28-09-2022 10:52 ]

[The.Terminator]

fjjl schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:04:
[...]
Dan koop je toch iets op het platteland? Dan moet mijn uitgavenpatroon veranderen, want dan is een auto weer nodig.

Euhm, maar wat doet een plattelander (zoals ik) dan? Verhuizen naar een goedkoper land ?
Want die kunnen dat huisje op het platteland niet meer betalen. (of zoals ik al eerder aangaf, word overboden door randstedelingen)

[Nnoitra]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 10:48:
[...]


[...]
https://npokennis.nl/long...nederland-zo-duur#id-3195

Wie zegt dat het bij 20% blijft dit keer?

Bijbehorende vraag; wie zegt dat we überhaupt de 20% halen?

[kraaitje]

Nnoitra schreef op woensdag 28 september 2022 @ 11:29:
[...]

Bijbehorende vraag; wie zegt dat we überhaupt de 20% halen?

Als mensen een minder hoge hypotheek kunnen krijgen, de opties.
- Doorstromers blijven zitten, ze kunnen geen duurder huis financieren
- Starters moeten meer eigen geld meenemen
- Prijzen dalen. Mensen verlagen hun koopprijs bijvoorbeeld
- Niks: prijzen blijven hoog, koopwoningen worden voor de happy few

[Get!em]

Met daarbij dus altijd de beweging dat er moetjes zijn:
Scheidingen
Overlijden
Gezinsuitbreiding
Ontslag/geen werk/geen/lager inkomen

En de halve moetjes:
Werk elders verder weg

De beweging die dan op gang kan komen is dat er snel meer aanbod komt en dat er dan versnelt een neerwaartse prijsdrukkend effect ontstaat.
Zeker als mensen weer eerst hun oude huis verkopen, voordat ze een nieuwe kopen (want dalende markt)

[ Voor 13% gewijzigd door Get!em op 28-09-2022 11:47 ]

[supersoco80]

kraaitje schreef op woensdag 28 september 2022 @ 11:40:
[...]


Als mensen een minder hoge hypotheek kunnen krijgen, de opties.
- Doorstromers blijven zitten, ze kunnen geen duurder huis financieren
- Starters moeten meer eigen geld meenemen
- Prijzen dalen. Mensen verlagen hun koopprijs bijvoorbeeld
- Niks: prijzen blijven hoog, koopwoningen worden voor de happy few

Starters kunnen alleen maar minder eigen geld meenemen zolang de huur, energie en overige prijzen harder stijgen dan het salaris.

[wimjongil]

"Hypotheekboer vindt leengedrag Nederlanders prima": https://www.telegraaf.nl/...kschuld-met-andere-landen

Met het gebruikelijke riedeltje: schuld afzetten tegen marktwaarde en we moeten ons pensioenvermogen ook niet vergeten natuurlijk! Want als ik voor m'n pensioenleeftijd onder water kom te staan is dat super relevant natuurlijk. Top het af met een zeer enge kijk op het extra belasten van eigenwoningbezitters (de meeste plannen gaan voor zover ik weet gepaard met een verlichting van belasting op arbeid, huurders gaan er in dat geval wel degelijk op vooruit) en je hebt een prachtig Telegraaf artikel.

[sbmuc]

Get!em schreef op woensdag 28 september 2022 @ 11:46:
Met daarbij dus altijd de beweging dat er moetjes zijn:
Scheidingen
Overlijden
Gezinsuitbreiding
Ontslag/geen werk/geen/lager inkomen

En de halve moetjes:
Werk elders verder weg

De beweging die dan op gang kan komen is dat er snel meer aanbod komt en dat er dan versnelt een neerwaartse prijsdrukkend effect ontstaat.
Zeker als mensen weer eerst hun oude huis verkopen, voordat ze een nieuwe kopen (want dalende markt)

Vooral dat laatste zag je veel juist andersom gebeuren afgelopen 1,5-2 jaar. Eerst kopen en dan verkopen, "Want het huis verkoopt toch wel". Oeps, Rusland/energie/inflatie crisis.

Ik heb al meerdere gevallen gezien van huizen die terug op de markt zijn gekomen voor lagere bedragen afgelopen maanden omdat ze niet verkocht worden. Waarvan enkele ook ze al een nieuw huis hadden gekocht met het idee dat ze toch wel zouden verkopen voor initiële verwachte bedrag..

Vervolgens krijg je dus dat minimaal 2 huizen opnieuw op de markt gezet moeten worden 2 maanden later en dus ook voor een lager bedrag.. Of blijven zitten waar je zit.

[mentalozzie]

Tja wij hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht, kunnen er begin 2024 waarschijnlijk pas in.
Onze huis was getaxeerd op €450K en daar ook onze nieuwe hypotheek op gebaseerd. Niet max maar scheelt 30k, dus €420k duizend moeten we er minimaal voor krijgen.

Onze buren hebben hun huis nu voor €425K gezet, nieuw huis al gekocht 2 maanden geleden. Krijgen nu het huis niet verkocht (staat pas 2/3 weken te koop maar toch) dikke paniek want wat nu? Uiteraard het nieuwe huis gekocht onder goede voorwaarden verkoper want we raken het huis toch wel kwijt....

Ondanks dat ons huis wel wat moderne is, mooier badkamer, nieuwe keuken, vloerverwarming etc etc. Geloof ik er niet voor dat we er 450K voor krijgen. Dat wordt dus eigen spaargeld waarschijnlijk gebruiken volgend jaar... leuk is anders maar het is wat het is. Hoop dat het nog mee gaat vallen.

[Dalive]

mentalozzie schreef op woensdag 28 september 2022 @ 13:51:
Tja wij hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht, kunnen er begin 2024 waarschijnlijk pas in.
Onze huis was getaxeerd op €450K en daar ook onze nieuwe hypotheek op gebaseerd. Niet max maar scheelt 30k, dus €420k duizend moeten we er minimaal voor krijgen.

Onze buren hebben hun huis nu voor €425K gezet, nieuw huis al gekocht 2 maanden geleden. Krijgen nu het huis niet verkocht (staat pas 2/3 weken te koop maar toch) dikke paniek want wat nu? Uiteraard het nieuwe huis gekocht onder goede voorwaarden verkoper want we raken het huis toch wel kwijt....

Ondanks dat ons huis wel wat moderne is, mooier badkamer, nieuwe keuken, vloerverwarming etc etc. Geloof ik er niet voor dat we er 450K voor krijgen. Dat wordt dus eigen spaargeld waarschijnlijk gebruiken volgend jaar... leuk is anders maar het is wat het is. Hoop dat het nog mee gaat vallen.

Wat dat betreft zitten we nu al een beetje (of juist al er midden in?) in de situatie rond 2013, toen mensen ook met dubbele lasten bleven zitten vanwege nieuwbouw en zij hun oude woning niet verkocht kregen. Iedereen zag het aankomen want die bubbel moest eens gaan klappen, maar toch wel apart om te zien hoe snel het nu gaat, ook al versnellen alle huidige crises dit wel nu.

[mentalozzie]

Dalive schreef op woensdag 28 september 2022 @ 14:01:
[...]


Wat dat betreft zitten we nu al een beetje (of juist al er midden in?) in de situatie rond 2013, toen mensen ook met dubbele lasten bleven zitten vanwege nieuwbouw en zij hun oude woning niet verkocht kregen. Iedereen zag het aankomen want die bubbel moest eens gaan klappen, maar toch wel apart om te zien hoe snel het nu gaat, ook al versnellen alle huidige crises dit wel nu.

Tja iedereen zei het ook met corona dat de huizenmarkt zou klappen. Ken zelfs iemand die zijn huis snel verkocht heeft met de gedachten "Want nu gaat ook alles naar de kl*te". Nu huurt die lekker duur of hij moet zichzelf weer duur terugkopen met een koopwoning.

Weet je wat iedereen ziet aankomen?
- Wat de aandelen een maand geleden deden.
- Wat crypto een maand geleden deed.
- Wat de huizenmarkt een maand geleden deed.

Wat ziet niemand echt goed aankomen? Wat er volgend maand gebeurd.

Als je maar vaak genoeg zeg dat de huizenmarkt over twee weken klapt zal je vast een keer gelijk hebben. Misschien is er niks aan de hand en stijgen we in 2024 gewoon weer verder. Woning krapte is er nog steeds. Al heb ik hier zelf ook een hard hoofd in met alle toe standen..

Hope for the best but prepare for the worst.

Wordt een beetje moe van mensen die met alles zeggen "Tja als je dit niet zag aankomen..." was de voorspelling van de markt maar zo eenvoudig.

[ Voor 3% gewijzigd door mentalozzie op 28-09-2022 14:12 ]

[Dalive]

mentalozzie schreef op woensdag 28 september 2022 @ 14:11:
[...]


Tja iedereen zei het ook met corona dat de huizenmarkt zou klappen. Ken zelfs iemand die zijn huis snel verkocht heeft met de gedachten "Want nu gaat ook alles naar de kl*te". Nu huurt die lekker duur of hij moet zichzelf weer duur terugkopen met een koopwoning.

Weet je wat iedereen ziet aankomen?
- Wat de aandelen een maand geleden deden.
- Wat crypto een maand geleden deed.
- Wat de huizenmarkt een maand geleden deed.

Wat ziet niemand echt goed aankomen? Wat er volgend maand gebeurd.

Als je maar vaak genoeg zeg dat de huizenmarkt over twee weken klapt zal je vast een keer gelijk hebben. Misschien is er niks aan de hand en stijgen we in 2024 gewoon weer verder. Woning krapte is er nog steeds. Al heb ik hier zelf ook een hard hoofd in met alle toe standen..

Hope for the best but prepare for the worst.

Wordt een beetje moe van mensen die met alles zeggen "Tja als je dit niet zag aankomen..." was de voorspelling van de markt maar zo eenvoudig.

Nee ik ben absoluut niet diegene die zegt dat iets gaat gebeuren, ik bazeer mijn reactie puur op wat ik zelf zie en ervaar, de bekende N=1. Zelf afgelopen jaar nog gekocht in een tijd dat "het slecht was en de huizenmarkt op de piek was" en het "stom was als je nu gaat kopen", inmiddels is deze daarna weer met 15+% gestegen. Je hebt er genoeg die al 3 jaar schreeuwen dat alles instort, so be it, de vraag blijft toch wel en wij wilden een andere woning dus dan ga je er ook voor. Ik ben het ook gewoon met je eens verder en had het nu ook enkel over de situatie betreffende het doorstromen naar nieuwbouw en dat het wat moeizamer gaat, nogmaals wat ik zelf zie en hoor.

[Verwijderd]

De marktrente is flink opgelopen de afgelopen week. De hypotheekrente zal vertraagd meereageren. Momenteel is de laagste hypotheekrente van 20 jaar vast 100% LTV 4,16% van woonnu [1]. Vandaag heeft woonnu aangekondigd dat dezelfde rente vanaf vrijdag naar 4,66% gaat. Een verhoging van 0,5% !

[1] https://www.hypotheekrent...-rentevast/100/#overzicht

[Conrado]

sbmuc schreef op woensdag 28 september 2022 @ 07:48:
Uit het artikel:
[i]Hoeveel minder er geleend mag worden is nog onduidelijk, maar een ding staat vast: de leennormen worden naar beneden bijgesteld. De ongekend hoge energieprijzen en historisch hoge inflatie zullen zwaar doorwegen in het advies.

De strengere leennormen die het Nibud berekent, maken het moeilijker een koophuis te financieren.

Zo'n typisch clickbait artikel met een hoog angst gehalte.

Het Nibud laat zich er niet over uit tot het advies er is. Het AD benoemt vooral de angstzijde met "ongekend hoge energieprijzen en historisch hoge inflatie", terwijl tegelijkertijd de overheid met een exceptioneel - even met het AD meedoen - pakket maatregelen juist inflatie en energie compenseert. Energie is sowieso lastig in het rekenmodel, want heel erg afhankelijk van de persoonlijke situatie die los van inkomen staat.

Het Nibud zelf geeft juist aan dat zij geen scherprechter of strenge poortwachter zijn. Energie en inflatie bekijken ze over minimaal 4 jaar. Ik weet de uitkomst van het Nibud-advies natuurlijk ook niet, maar verwacht geen extreme reactie. Dat past niet bij hun taak.

Tja en of huizenprijzen stijgen of dalen staat sowieso los van het Nibud

[Laapo]

mentalozzie schreef op woensdag 28 september 2022 @ 13:51:
Tja wij hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht, kunnen er begin 2024 waarschijnlijk pas in.
Onze huis was getaxeerd op €450K en daar ook onze nieuwe hypotheek op gebaseerd. Niet max maar scheelt 30k, dus €420k duizend moeten we er minimaal voor krijgen.

Onze buren hebben hun huis nu voor €425K gezet, nieuw huis al gekocht 2 maanden geleden. Krijgen nu het huis niet verkocht (staat pas 2/3 weken te koop maar toch) dikke paniek want wat nu? Uiteraard het nieuwe huis gekocht onder goede voorwaarden verkoper want we raken het huis toch wel kwijt....

Ondanks dat ons huis wel wat moderne is, mooier badkamer, nieuwe keuken, vloerverwarming etc etc. Geloof ik er niet voor dat we er 450K voor krijgen. Dat wordt dus eigen spaargeld waarschijnlijk gebruiken volgend jaar... leuk is anders maar het is wat het is. Hoop dat het nog mee gaat vallen.

Denk dat het slim is om concrete plannen te maken hoe hiermee om te gaan. Misschien ook je hypotheekadviseur benaderen.

Een denkrichting kan zijn om een deel van je overbrugging om te zetten naar een regulier hypotheekdeel mocht daar ruimte zitten. Dan kom je minder snel in acute problemen. Tenzij je echt van je spaargeld af moet..

Daarnaast bekijken wat verhuren zou betekenen en of dat mogelijk is.

Ik heb zelf ook een nieuwbouwwoning gekocht die eind 2023 wordt opgeleverd. Wij zitten de rit tot dan gewoon uit. Maar hier in de straat gemengde resultaten. 2x is een verkoop afgeketst omdat kopers de hypotheek niet rond hebben gekregen. Een van deze woningen is wel weer stevig boven de vraagprijs verkocht. De andere is net weer aangeboden. Nu nog makkelijk praten hier dus..

[Laapo]

Verwijderd schreef op woensdag 28 september 2022 @ 17:35:
De marktrente is flink opgelopen de afgelopen week. De hypotheekrente zal vertraagd meereageren. Momenteel is de laagste hypotheekrente van 20 jaar vast 100% LTV 4,16% van woonnu [1]. Vandaag heeft woonnu aangekondigd dat dezelfde rente vanaf vrijdag naar 4,66% gaat. Een verhoging van 0,5% !

[1] https://www.hypotheekrent...-rentevast/100/#overzicht

Tsja, toen het omlaag ging gebeurde er niets en nu laten ze er geen gras over groeien. Typisch weer. Maar goed, deze hoge rente's zijn een feit, dat gaat zijn weerslag hebben op de woningmarkt.

Erg balen voor wie net van een rentevastperiode af komt.

[Denizli]

Mijn huidige woning is volgens FUNDA wel weer +2000 gestegen in september.. ik weet niet hoe ze dat al weten want september is nog niet voorbij..

[koentjuh]

Denizli schreef op woensdag 28 september 2022 @ 19:14:
Mijn huidige woning is volgens FUNDA wel weer +2000 gestegen in september.. ik weet niet hoe ze dat al weten want september is nog niet voorbij..

Misschien is er recent iets verkocht / gepasseerd bij notaris. Volgens mij past funda dan de gemiddelde prijs weer aan via een logaritme.

[Denizli]

koentjuh schreef op woensdag 28 september 2022 @ 19:27:
[...]


Misschien mis er recent iets verkocht / gepasseerd bij notaris. Volgens mij past funda dan de gemiddelde prijs weer aan via een logaritme.

oke bedankt. Ik dacht dat het obv cijfers per einde van de maand waren, maar het zal dan zijn zoals jij aangeeft.

[Whats-the-nam3]

mentalozzie schreef op woensdag 28 september 2022 @ 13:51:
Tja wij hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht, kunnen er begin 2024 waarschijnlijk pas in.
Onze huis was getaxeerd op €450K en daar ook onze nieuwe hypotheek op gebaseerd. Niet max maar scheelt 30k, dus €420k duizend moeten we er minimaal voor krijgen.

Onze buren hebben hun huis nu voor €425K gezet, nieuw huis al gekocht 2 maanden geleden. Krijgen nu het huis niet verkocht (staat pas 2/3 weken te koop maar toch) dikke paniek want wat nu? Uiteraard het nieuwe huis gekocht onder goede voorwaarden verkoper want we raken het huis toch wel kwijt....

Ondanks dat ons huis wel wat moderne is, mooier badkamer, nieuwe keuken, vloerverwarming etc etc. Geloof ik er niet voor dat we er 450K voor krijgen. Dat wordt dus eigen spaargeld waarschijnlijk gebruiken volgend jaar... leuk is anders maar het is wat het is. Hoop dat het nog mee gaat vallen.

De vraag is of de maatregelen zulke grote impact zullen hebben, uiteindelijk zitten we met een flink tekort aan huizen in Nederland. De extremen gaan er misschien zometeen vanaf wanneer de rentes stijgen, maar een tekort houden we nog. Mits je huis in de afgelopen jaren niet 200% gestegen is in waarde en je die max niet nodig hebt, komt het vast goed.

[Rubbergrover1]

Denizli schreef op woensdag 28 september 2022 @ 19:29:
[...]

oke bedankt. Ik dacht dat het obv cijfers per einde van de maand waren, maar het zal dan zijn zoals jij aangeeft.

Dan nog is het de vraag wanneer de cijfers allemaal bekend, bijgewerkt en samengevat zijn. Daar gaat ook wat tijd overheen. Dus het zal ook dan naar alle waarschijnlijkheid niet op de eerste van de maand worden bijgewerkt.

[Conrado]

Whats-the-nam3 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 19:55:
De vraag is of de maatregelen zulke grote impact zullen hebben, uiteindelijk zitten we met een flink tekort aan huizen in Nederland.

Dat klopt op zich, en is helemaal waar voor een langere periode. Echter, sommige mensen zitten nu met een acute situatie. @mentalozzie heeft 5% speling en ik begrijp zijn twijfel of dat voldoende is.

En niemand die daar iets zinnigs op kan zeggen. We zaten al in een periode die door incidenten - COVID, Oekraïne, etc - werd bepaald, daar is een soort economische guerrillaoorlog van Rusland bijgekomen. En niemand weet wat het volgende incident wordt, alleen dat het er aan komt....

[ Voor 6% gewijzigd door Conrado op 28-09-2022 20:36 ]

[NiGeLaToR]

Conrado schreef op woensdag 28 september 2022 @ 18:36:
[...]

Zo'n typisch clickbait artikel met een hoog angst gehalte.

Het Nibud laat zich er niet over uit tot het advies er is. Het AD benoemt vooral de angstzijde met "ongekend hoge energieprijzen en historisch hoge inflatie", terwijl tegelijkertijd de overheid met een exceptioneel - even met het AD meedoen - pakket maatregelen juist inflatie en energie compenseert. Energie is sowieso lastig in het rekenmodel, want heel erg afhankelijk van de persoonlijke situatie die los van inkomen staat.

Het Nibud zelf geeft juist aan dat zij geen scherprechter of strenge poortwachter zijn. Energie en inflatie bekijken ze over minimaal 4 jaar. Ik weet de uitkomst van het Nibud-advies natuurlijk ook niet, maar verwacht geen extreme reactie. Dat past niet bij hun taak.

Tja en of huizenprijzen stijgen of dalen staat sowieso los van het Nibud

Kop had ook 'huizenprijzen dalen sneller dan ooit dankzij inflatie', want hoewel niet helemaal realistisch, ook soort-van waar. Maargoed, clickbait.

Ben overigens voor strengere leennormen, die passen bij een gezonde financiele toekomst ipv leennormen die de woningnood en huizenprijs explosie faciliteert. Ik heb het te doen met mensen die nu ver buiten de randstad in hun 400k euro 110m2 tussenwoning zitten - ondanks de lage rente.

De berichten van mensen die in de problemen komen door dalende vraag en straks dalende prijzen is ook zorgwekkend - in mijn n=1 gebied gaan we van 7 huizen te koop in de gehele stad naar 290 in enkele maanden tijd. De vraagzijde valt blijkbaar weg, ondanks de woningnood.

[Masvic]

"These 2 maps show the U.S home price correction is sharper—and more widespread—than previously thought"
https://fortune.com/2022/...me-price-correction-2022/

[ Voor 42% gewijzigd door Masvic op 28-09-2022 21:54 ]

[geekeep]

Masvic schreef op woensdag 28 september 2022 @ 21:54:
"These 2 maps show the U.S home price correction is sharper—and more widespread—than previously thought"
https://fortune.com/2022/...me-price-correction-2022/

Tjah, als het overbieden in NL overal stopt hebben we ook al snel een "correctie" van 5-10% te pakken. Ben benieuwd of verkopers dan gaan corrigeren met hogere vraagprijzen, wat weer de kans op onderbieden vergroot, wat weer in de rapportages terug komt, waardoor meer mensen weer minder gaan bieden.

[Twam]

NiGeLaToR schreef op woensdag 28 september 2022 @ 20:41:
[...]

De berichten van mensen die in de problemen komen door dalende vraag en straks dalende prijzen is ook zorgwekkend - in mijn n=1 gebied gaan we van 7 huizen te koop in de gehele stad naar 290 in enkele maanden tijd. De vraagzijde valt blijkbaar weg, ondanks de woningnood.

Tsja, ik roep het al een tijdje, de woningmarkt is geen volledig rationele markt, de emotie en het gevoel in de bevolking speelt een veel grotere rol dan in, zeg, de markt voor blauwe bessen. Daardoor is het toch lastig te voorspellen en kan de boel snel veranderen.

Hier in Haarlem zie je die aanbodexplosie nog niet, maar staan dingen veel wel vaker/langer te koop voor het lukt en is het overbieden er goeddeels uit, volgens onze makelaar. Individuele prijsdalingen zie je ook al, daar bovenop, maar je ziet ook dat vraagprijs bepalen nu heel moeilijk is: tophuizen en klushuizen soms opeens in dezelfde bandbreedte, dat wij denken 'waarom zou je dat doen, als je voor datzelfde geld in dezelfde buurt ook dat hebt?'.

Onze makelaar vond d'r werk zo weer een stuk leuker, geloof ik, omdat ze er weer echt voor moest werken

[tcw82]

Er zijn dit weekend 3 open huizen (van de 5 te koop staande huizen) in mijn woonomgeving.

Dat is iets dat ik al heel lang niet meer gezien heb.

De woningen gaan gewoon maar langzaam (in tegenstelling tot eind vorig/begin dit jaar) van de hand.

Dat lijkt me toch wel iets dat een indicatie is van het afkoelen. het het feit dat er nu 5 tegelijk te koop staan, "vroeger" was dat er 1 of 2...

Aan de andere kant (verklaring voor trage omloopsnelheid): De prijzen zijn nog altijd (zeer) hoog, mogelijk wat minder hoog als je inflatie correctie toepast, maar goed even goed heb je het toch al snel over 4500 euro per maand of meer voor de hypotheek last bij 100% financiering.

Ik ga in elk geval even lekker snuffelen bij de buren dit weekend

[ Voor 5% gewijzigd door tcw82 op 29-09-2022 09:25 ]

[supersoco80]

tcw82 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:25:
Er zijn dit weekend 3 open huizen (van de 5 te koop staande huizen) in mijn woonomgeving.

Dat is iets dat ik al heel lang niet meer gezien heb.

De woningen gaan gewoon maar langzaam (in tegenstelling tot eind vorig/begin dit jaar) van de hand.

Dat lijkt me toch wel iets dat een indicatie is van het afkoelen. het het feit dat er nu 5 tegelijk te koop staan, "vroeger" was dat er 1 of 2...

Aan de andere kant (verklaring voor trage omloopsnelheid): De prijzen zijn nog altijd (zeer) hoog, mogelijk wat minder hoog als je inflatie correctie toepast, maar goed even goed heb je het toch al snel over 4500 euro per maand of meer voor de hypotheek last bij 100% financiering.

Ik ga in elk geval even lekker snuffelen bij de buren dit weekend

Wat mij opvalt is dat er voor onze zoekopdracht (met toch ruime grenzen) eigenlijk niets is bijgekomen de laatste 3-4 weken. Zelfs onze voorraad 'woningen op het randje (mogelijk toch maar bezichtigen, maar de kans is erg groot da het niets voor ons is) is gewoon op.

[supersoco80]

Masvic schreef op woensdag 28 september 2022 @ 21:54:
"These 2 maps show the U.S home price correction is sharper—and more widespread—than previously thought"
https://fortune.com/2022/...me-price-correction-2022/

Wat een dramatisch slechte kleuren zijn hier gebruikt. Het verschil tussen -4 en -12% is nauwelijks te zien.

[Emgeebee]

tcw82 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:25:
Er zijn dit weekend 3 open huizen (van de 5 te koop staande huizen) in mijn woonomgeving.

Dat is iets dat ik al heel lang niet meer gezien heb.

De woningen gaan gewoon maar langzaam (in tegenstelling tot eind vorig/begin dit jaar) van de hand.

Dat lijkt me toch wel iets dat een indicatie is van het afkoelen. het het feit dat er nu 5 tegelijk te koop staan, "vroeger" was dat er 1 of 2...

Aan de andere kant (verklaring voor trage omloopsnelheid): De prijzen zijn nog altijd (zeer) hoog, mogelijk wat minder hoog als je inflatie correctie toepast, maar goed even goed heb je het toch al snel over 4500 euro per maand of meer voor de hypotheek last bij 100% financiering.

Ik ga in elk geval even lekker snuffelen bij de buren dit weekend

Het duurt altijd even voor macro-economische veranderingen zich vertalen in huizenprijzen. Emotie speelt een belangrijke rol; mensen gaan afwachten, willen niet te veel zakken, de markt stagneert.

Maar op de langere termijn moet er wel wat gebeuren. Mensen worden soms verplicht om te verhuizen (ontslag/scheiding/overlijden) en dat bouwt langzaam op. Als dan het aanbod groter wordt dan de vraag dan kan het hard gaan, dat zagen we ook na de vorige crisis. Maar het duurt een aantal maanden voordat die verplichte verhuizingen dermate optellen dat een verschuiving begint te ontstaan. Of dat omslagpunt wordt uberhaupt niet bereikt door de krapte.

[geekeep]

Twam schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:10:
[...]


Tsja, ik roep het al een tijdje, de woningmarkt is geen volledig rationele markt, de emotie en het gevoel in de bevolking speelt een veel grotere rol dan in, zeg, de markt voor blauwe bessen. Daardoor is het toch lastig te voorspellen en kan de boel snel veranderen.

Ik kan werkelijk waar geen enkele markt bedenken waar emotie geen rol speelt. Overal waar mensen bij betrokken zijn, zijn emoties van invloed. Zelfs met die blauwe bessen; als een of andere influencer (of simpelweg mooi weer of een "aanbieding") de vraag vergroot.

Twam schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:10:
Hier in Haarlem zie je die aanbodexplosie nog niet, maar staan dingen veel wel vaker/langer te koop voor het lukt en is het overbieden er goeddeels uit, volgens onze makelaar. Individuele prijsdalingen zie je ook al, daar bovenop, maar je ziet ook dat vraagprijs bepalen nu heel moeilijk is: tophuizen en klushuizen soms opeens in dezelfde bandbreedte, dat wij denken 'waarom zou je dat doen, als je voor datzelfde geld in dezelfde buurt ook dat hebt?'.

Onze makelaar vond d'r werk zo weer een stuk leuker, geloof ik, omdat ze er weer echt voor moest werken

Mooi om te zien inderdaad. Mensen zijn echt zoekende qua prijzen, zowel aan de vraag- als aanbodkant. Hoeveel geïnteresseerden zijn er. Onder- of overbieden. Wel niet klussen in deze tijd.
Grote kans dat er deze periode een groep zal zijn die snel hun slag willen slaan in deze "dip" met vooruitzicht op hogere rentes en er een tijdelijk opleving aan de vraagkant plaatsvindt. En daarna de echte dip omdat men het even aankijkt en een hoop mensen de vorige crisis nog kunnen herinneren.

supersoco80 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:37:
[...]

Wat mij opvalt is dat er voor onze zoekopdracht (met toch ruime grenzen) eigenlijk niets is bijgekomen de laatste 3-4 weken. Zelfs onze voorraad 'woningen op het randje (mogelijk toch maar bezichtigen, maar de kans is erg groot da het niets voor ons is) is gewoon op.

Geen idee wat je verstaat onder "ruime grenzen". Als ik soms stelletjes in dat huizenprogramma hoor wat zij "normaal" vinden qua eisen... Ik weet ook niet zeker of makelaars en Funda helemaal lekker samenwerken qua zoekparameters. Een vinkje 'tuin' is zomaar vergeten of een 2-slaapkamer woning waarbij een 3e/4e slaapkamer eenvoudig te realiseren is op zolder. Probeer eens enkel op regio (omgeving Arnhem was het toch?) plus budget te zoeken en al het overige uit te zetten.

[Kepro]

Ik woon in een gewilde wijk en voorheen moest je vechten om überhaupt een woning te krijgen en overbieden tot wel 180k!! En nu staan sommige woningen al bijna 4 maanden te koop en zijn in prijs verlaagd.

[kx22]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 10:12:


Geen idee wat je verstaat onder "ruime grenzen". Als ik soms stelletjes in dat huizenprogramma hoor wat zij "normaal" vinden qua eisen... Ik weet ook niet zeker of makelaars en Funda helemaal lekker samenwerken qua zoekparameters. Een vinkje 'tuin' is zomaar vergeten of een 2-slaapkamer woning waarbij een 3e/4e slaapkamer eenvoudig te realiseren is op zolder. Probeer eens enkel op regio (omgeving Arnhem was het toch?) plus budget te zoeken en al het overige uit te zetten.

Hij bedoelt met ruime grenzen geografisch. Dus zowat heel gelderland.


Wij voorspellen vooral dat volgend jaar de huizenprijzen gaat dalen.
Mijn verkoopmakelaar voorspelt dat er minder werk voor haar is, dus minder aanbod. Minder aanbod staat niet gelijk aan lagere verkopen.
Wat ze nu in haar kringen merkt is dat mensen nog VOOR eind van het jaar toe willen slaan. Ze zijn bereid om toch wat hogere kosten op zich te nemen (dus max lenen) zodat volgend jaar (ook de rente stijgt door, verwachting) ze al een huis hebben.

Want als ze volgend jaar minder kunnen lenen, kunnen ze een mindere huis kopen. Op den duur is mijn verwachting dat de huizenprijzen dan ongetwijfeld zullen dalen.
Maar nogmaals, dat gaat niet gebeuren per 1 januari.
Denk eerder dat je een jaar of 2-3 verder bent dat we dan over 10-15% daling hebben. Maar als je ook 10-15% minder kan lenen door de nieuwe regels en hogere rente.....

Ja....

[ Voor 39% gewijzigd door kx22 op 29-09-2022 10:52 ]

[CVTTPD2DQ]

Whats-the-nam3 schreef op woensdag 28 september 2022 @ 19:55:
De vraag is of de maatregelen zulke grote impact zullen hebben, uiteindelijk zitten we met een flink tekort aan huizen in Nederland.

Daar heb ik eigenlijk geen enkele goede onderbouwing voor gezien, behalve een getal (300000!) dat uit een nogal slecht onderbouwd rapport komt, en waarschijnlijk gefinancierd is door de bouwlobby.

In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland geen woningtekort. In vergelijking met twintig, dertig jaar geleden hebben we in Nederland geen woningtekort, laat staan als je verder teruggaat.

We hebben hooguit een regionaal woningtekort, maar dat suggereert dat een hoop woningen in de periferie best in prijs kunnen dalen.

Er is een enorm tekort ten opzichte van de vraag, maar die vraag kan makkelijk inzakken.

[tcw82]

Emgeebee schreef op donderdag 29 september 2022 @ 09:43:
[...]

Het duurt altijd even voor macro-economische veranderingen zich vertalen in huizenprijzen. Emotie speelt een belangrijke rol; mensen gaan afwachten, willen niet te veel zakken, de markt stagneert.

Maar op de langere termijn moet er wel wat gebeuren. Mensen worden soms verplicht om te verhuizen (ontslag/scheiding/overlijden) en dat bouwt langzaam op. Als dan het aanbod groter wordt dan de vraag dan kan het hard gaan, dat zagen we ook na de vorige crisis. Maar het duurt een aantal maanden voordat die verplichte verhuizingen dermate optellen dat een verschuiving begint te ontstaan. Of dat omslagpunt wordt uberhaupt niet bereikt door de krapte.

Daar is geen speld tussen te krijgen.

Van 3 van de verkopen weet ik de achterliggende gedachte. Van de 2 andere denk ik het te kunnen inschatten.

De 3 bekende verhalen hebben (nog) geen noodzaak om te zakken met de prijs (oudjes die al vertrokken zijn, kids die het verkooptraject regelen, gezin met oudere kinderen dat een nieuwbouw project heeft gekocht en een echtpaar dat bijna per abuis een woning heeft gekocht omdat ze mega graag terug de wijk in wilde maar nu ontdekken dat ze deze woning toch niet willen).
De (nog) onbekende lijken vooral om "kids het huis uit, we gaan vertrekken" te gaan, daar kan ik me ook een beperkte noodzaak tot verlagen voorstellen.

[supersoco80]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 10:12:
[...]

Ik kan werkelijk waar geen enkele markt bedenken waar emotie geen rol speelt. Overal waar mensen bij betrokken zijn, zijn emoties van invloed. Zelfs met die blauwe bessen; als een of andere influencer (of simpelweg mooi weer of een "aanbieding") de vraag vergroot.


[...]

Mooi om te zien inderdaad. Mensen zijn echt zoekende qua prijzen, zowel aan de vraag- als aanbodkant. Hoeveel geïnteresseerden zijn er. Onder- of overbieden. Wel niet klussen in deze tijd.
Grote kans dat er deze periode een groep zal zijn die snel hun slag willen slaan in deze "dip" met vooruitzicht op hogere rentes en er een tijdelijk opleving aan de vraagkant plaatsvindt. En daarna de echte dip omdat men het even aankijkt en een hoop mensen de vorige crisis nog kunnen herinneren.


[...]

Geen idee wat je verstaat onder "ruime grenzen". Als ik soms stelletjes in dat huizenprogramma hoor wat zij "normaal" vinden qua eisen... Ik weet ook niet zeker of makelaars en Funda helemaal lekker samenwerken qua zoekparameters. Een vinkje 'tuin' is zomaar vergeten of een 2-slaapkamer woning waarbij een 3e/4e slaapkamer eenvoudig te realiseren is op zolder. Probeer eens enkel op regio (omgeving Arnhem was het toch?) plus budget te zoeken en al het overige uit te zetten.

Wat ik bedoel met ruime grenzen is een fors deel van Gelderland (niet heel Gelderland), maar ook een ruime prijsrange (2 ton) om ook de aantrekkelijke bieden vanaf huizen en de huizen die eigenlijk te duur zijn en mogelijk zakken op te nemen. Verder staat het filter alleen op woonhuizen om de door jou genoemde fouten van makelaars te ondervangen. That's it. En toch komt er nog nauwelijks wat bij.

[geekeep]

Het was al bekend, maar de nieuwbouwmarkt is echt keihard aan het inzakken met bijna -50% verkopen t.o.v. vorig jaar.
https://www.nvm.nl/media/...fers-nieuwbouw-2022-2.pdf (pdf)


Maja, wat wil je met een gemiddelde verkoopprijs van 450k . En je krijgt er ook nog eens steeds minder voor:

Nieuwbouw wordt steeds kleiner
Ruim een derde van de verkochte nieuwbouwwoningen is kleiner dan 100 m2. Een jaar geleden was dit nog slechts een kwart. De focus op appartementen is hier de belangrijkste oorzaak van. Bijna de helft van de verkochte nieuwbouwwoningen betreft een appartement. En de appartementen die verkocht worden, zijn ook steeds kleiner;
was in het tweede kwartaal van 2021 nog 40 procent van de appartementen kleiner dan 90 vierkante meter, een jaar later is dit al meer dan de helft.

En minister de Jonge horen we heeeeelemaal niks van. Het wordt tijd voor een fatsoenlijk crisisplan met betaalbare huisvesting i.p.v. dit vol te houden:

Circa 40 procent van de nieuwbouw is 5 ton of duurder.

---

Overigens kan het zielige inflatieargument van ontwikkelaars/investeerders ook de prullenbak in. Nieuwbouw wordt al jaren op rij steeds duurder. Bewust beleid en continue extra marge pakken dus.

[ Voor 12% gewijzigd door geekeep op 29-09-2022 12:20 ]

[Rukapul]

Vooralsnog is het van ondergeschikt belang in welk prijssegment nieuwbouw plaatsvindt zolang deze maar plaatsvindt. Elke vergroting van de huizenvoorraad draagt bij aan verkleining van het probleem.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 29-09-2022 12:23 ]

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 29 september 2022 @ 10:58:
[...]

Daar heb ik eigenlijk geen enkele goede onderbouwing voor gezien, behalve een getal (300000!) dat uit een nogal slecht onderbouwd rapport komt, en waarschijnlijk gefinancierd is door de bouwlobby.

Ook andere bronnen komen snel aan minstens een paar honderduizend woningen. Probleem is dat het vooral aan elkaar hangt van definities. Want wat is nu precies een woningtekort? Pak je dan de mensen die aktief aan het zoeken zijn maar geen huis kunnen vinden. Of pak je het aantal huishoudens en vergelijk je dat met de hoevelheid huizen? En zo kun je nog tig andere definities verzinnen met allemaal andere uitkomsten.

In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland geen woningtekort. In vergelijking met twintig, dertig jaar geleden hebben we in Nederland geen woningtekort, laat staan als je verder teruggaat.

Maar ook hier kom je al snel weer terug op de definities die je heel moelijk echt kunt onderbouwen. In veel zuidelijke landen is het normaal om veel langer thuis te wonen. Dat zit in de cultuur, maar je kunt het ook als een huizentekort zien. Het is maar net hoe je het bekijkt. Oftewel deze stelling is al net zo lastig te onderbouwen dan dat er 300k woningen nodig zouden zijn.

We hebben hooguit een regionaal woningtekort, maar dat suggereert dat een hoop woningen in de periferie best in prijs kunnen dalen.

Een huis heeft altijd een standaard waarde (grondstoffen, bouwkosten e.d.). Daarnaast moet een huis aan bepaalde eisen voldoen voordat iemand het wil kopen. Stellen dat een huis ergens achteraf gebruikt kan worden om het woningentekort op te lossen is nl. erg kort door de bocht. Daarmee is elk woningtekort simpelweg regionaal (en dat geldt ook voor elk ander land).

Er is een enorm tekort ten opzichte van de vraag, maar die vraag kan makkelijk inzakken.

En dan kom je weer op definities. Als de vraag inzakt, betekent dat dan dat er geen tekort meer is, of dat een grote groep mensen het opgegeven heeft en noodgedwongen b.v. thuis blijft wonen of op een andere manier met meer mensen samen gaat wonen?

Naar mijn idee moet je dan ook kijken naar de mensen die een huis zouden willen hebben-mits de prijzen normaal waren (op 1 salaris op zijn minst iets kleins kunnen kopen). En dan dat vergelijken met het aantal huizen dat er zijn in die regio. Maar zoals gezegd is dat hoe ik het zie, maar kun je het ook op tig andere manier definiëren. En elke definitie komt uit op een ander tekort (of zelfs geen tekort)

[geekeep]

Rukapul schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:23:
Vooralsnog is het van ondergeschikt belang in welk prijssegment nieuwbouw plaatsvindt zolang deze maar plaatsvindt. Elke vergroting van de huizenvoorraad draagt bij aan verkleining van het probleem.

Wat een flauwekul. Alsof heel Nederland vol met villa's zetten ook maar íets gaat oplossen. Bouw gewoon conform de financiële mogelijkheden gebaseerd op de inkomensverdeling per huishouden, plus wat marge (nieuwbouw is wat extra waard). Het is echt enorme bullshit dat een alleenstaande werkende 1,5x modaal moet verdienen en/of genoegen moet nemen met een studio van 30m2 om iets te kunnen financieren in een doorsnee stad.

[kx22]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 29 september 2022 @ 10:58:
[...]


Daar heb ik eigenlijk geen enkele goede onderbouwing voor gezien, behalve een getal (300000!) dat uit een nogal slecht onderbouwd rapport komt, en waarschijnlijk gefinancierd is door de bouwlobby.

In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland geen woningtekort. In vergelijking met twintig, dertig jaar geleden hebben we in Nederland geen woningtekort, laat staan als je verder teruggaat.

We hebben hooguit een regionaal woningtekort, maar dat suggereert dat een hoop woningen in de periferie best in prijs kunnen dalen.

Er is een enorm tekort ten opzichte van de vraag, maar die vraag kan makkelijk inzakken.

Daar hoef je toch geen rapport voor te zien?
Als overal in zowat ALLE steden tekorten zijn aan huurwoningen en koopwoningen te duur zijn, dan is er een tekort.
Ja het is vaak regionaal, maar dat is ook een tekort.

Als je argument dan is dat het landelijk geen of nauwelijks te kort is, kan je het net zo goed doortrekken naar Duitsland en België. Dan heb je helemaal geen tekorten meer.

Wanneer prijzen stijgen is er een tekort. Vraag en aanbod.

[Whats-the-nam3]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 29 september 2022 @ 10:58:
[...]


Daar heb ik eigenlijk geen enkele goede onderbouwing voor gezien, behalve een getal (300000!) dat uit een nogal slecht onderbouwd rapport komt, en waarschijnlijk gefinancierd is door de bouwlobby.

In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland geen woningtekort. In vergelijking met twintig, dertig jaar geleden hebben we in Nederland geen woningtekort, laat staan als je verder teruggaat.

We hebben hooguit een regionaal woningtekort, maar dat suggereert dat een hoop woningen in de periferie best in prijs kunnen dalen.

Er is een enorm tekort ten opzichte van de vraag, maar die vraag kan makkelijk inzakken.

https://www.volkshuisvest...rekening-woningbouwopgave

Er is momenteel een tekort van 279.000 woningen en dat loopt op tot 317.000 op korte termijn (2024). Op lange termijn zakt het af naar 179.000 maar dat is een prognose voor 2035. Geloof me, ik ben een van de laatste die vertrouwen in onze overheid heeft maar dit zijn denk ik de meest feitelijke cijfers die we hebben.

Wat we dus zeker weten is dat we momenteel 279.000 woningen tekort komen. Wat we met enige zekerheid kunnen vaststellen (gezien de ervaring van afgelopen jaren hoe de overheid dit aanpakt) is dat het zomaar kan zijn dat de overheid er niet in slaagt om hun projectie van nieuwe woningen waar te maken (denk aan klimaatdoelen die steeds strenger lijken te worden) en dat de immigratie zomaar hoger kan uitvallen dan de prognose.
Kortom, we hebben nu een tekort en om dat tekort op te lossen zijn er allerlei onzekere factoren die een rol zullen spelen.

Daarom zeg ik dus persoon, ik ben benieuwd wat de huidige en toekomstige economische ontwikkelingen voor impact zullen hebben op de vraag. Ja die zal dalen maar of het zo extreem zal zijn zoals sommigen nu lijken te beweren, dat betwijfel ik.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:33:
Ook andere bronnen komen snel aan minstens een paar honderduizend woningen.

Welke? Ik zou graag een cijfer met duidelijke onderbouwing willen zien.

redwing schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:33:
Maar ook hier kom je al snel weer terug op de definities die je heel moelijk echt kunt onderbouwen. In veel zuidelijke landen is het normaal om veel langer thuis te wonen. Dat zit in de cultuur, maar je kunt het ook als een huizentekort zien. Het is maar net hoe je het bekijkt. Oftewel deze stelling is al net zo lastig te onderbouwen dan dat er 300k woningen nodig zouden zijn.

Je hebt gelijk dat er geen objectieve definitie van een tekort is. Op het moment vinden we het in Nederland normaal dat je als student in een relatief schraal uitgewoond pand met 12 andere jongeren woont, maar waarom zou je niet een grote ruime loft voor jezelf kunnen hebben?

Wat het wel aantoont is dat er enorme flexibiliteit in de woningmarkt zit. Mensen gaan woningen delen, blijven langer thuiswonen, etc. Er zijn talloze landen waar men 'krapper' zit, zonder dat er sprake is van een inhumane situatie.

redwing schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:33:
En dan kom je weer op definities. Als de vraag inzakt, betekent dat dan dat er geen tekort meer is, of dat een grote groep mensen het opgegeven heeft en noodgedwongen b.v. thuis blijft wonen of op een andere manier met meer mensen samen gaat wonen?

Oh, eens. Maar je moet mijn reactie zien in de context van de stelling "de markt zal niet inzakken, want er is zo'n groot tekort". Terwijl dat tekort vooral in onze hoofden betaat. Als het tekort twintig jaar blijft bestaan, weten we niet beter dan dat het normaal is om tot je 30e een woning te delen met anderen.

Wij (en vooral de wat oudere deelnemers in dit topic) hebben een "normaal" dat ge-ent is op de late jaren '90 en vroege jaren '0 - historisch gezien een vrij uitzonderlijke tijd voor de woningmarkt.

[Whats-the-nam3]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:18:
Het was al bekend, maar de nieuwbouwmarkt is echt keihard aan het inzakken met bijna -50% verkopen t.o.v. vorig jaar.
https://www.nvm.nl/media/...fers-nieuwbouw-2022-2.pdf (pdf)
[Afbeelding]

Maja, wat wil je met een gemiddelde verkoopprijs van 450k . En je krijgt er ook nog eens steeds minder voor:

[...]


En minister de Jonge horen we heeeeelemaal niks van. Het wordt tijd voor een fatsoenlijk crisisplan met betaalbare huisvesting i.p.v. dit vol te houden:

[...]

---

Overigens kan het zielige inflatieargument van ontwikkelaars/investeerders ook de prullenbak in. Nieuwbouw wordt al jaren op rij steeds duurder. Bewust beleid en continue extra marge pakken dus.
[Afbeelding]

Dit soort zaken moet je uiteraard in een perspectief plaatsen. Het gaat hier om kleine aantallen, 5k woning op een tekort van >250k woningen. Daarnaast geven ze ook aan dat er 17% minder is aangeboden, dus die 48% minder verkocht wordt al beinvloedt door een minder aanbod. Je laatste grafiek laat daarnaast ook mooi zien dat de daling vooral zit in de woning tot 400k euro. Tja als je minder betaalbare woningen maakt dan zorg je vanzelf dat de vraag inzakt.

[Whats-the-nam3]

redwing schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:33:
[...]
Naar mijn idee moet je dan ook kijken naar de mensen die een huis zouden willen hebben-mits de prijzen normaal waren (op 1 salaris op zijn minst iets kleins kunnen kopen). En dan dat vergelijken met het aantal huizen dat er zijn in die regio. Maar zoals gezegd is dat hoe ik het zie, maar kun je het ook op tig andere manier definiëren. En elke definitie komt uit op een ander tekort (of zelfs geen tekort)

Maak je het niet heel ingewikkeld zo? Als je het over definities gaat hebben dan kun je naar geen enkel probleem meer kijken en met een oplossing komen, want de definitie kan veranderen.
Als er in het geval van woningen, altijd is gekeken op dezelfde manier naar het probleem en er nu gesproken wordt over een zwaar tekort, dan is dat toch zo?
Of hebben ze de definitie verandert? Zou ook kunnen , niks verbaast me tegenwoordig, je ziet steeds meer in de samenleving dat wat ooit een appel was, tegenwoordig een andere betekenis kan hebben

[redwing]

Whats-the-nam3 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 13:17:
[...]


Maak je het niet heel ingewikkeld zo? Als je het over definities gaat hebben dan kun je naar geen enkel probleem meer kijken en met een oplossing komen, want de definitie kan veranderen.
Als er in het geval van woningen, altijd is gekeken op dezelfde manier naar het probleem en er nu gesproken wordt over een zwaar tekort, dan is dat toch zo?
Of hebben ze de definitie verandert? Zou ook kunnen , niks verbaast me tegenwoordig, je ziet steeds meer in de samenleving dat wat ooit een appel was, tegenwoordig een andere betekenis kan hebben

De gebruikte definitie is inderdaad nogal afhankelijk van wie het verhaal verteld. Als we nu de financieringsmogelijkheden niet zoveel verruimd hadden, had je nu veel minder discussies gehad (een huis niet kunnen kopen omdat je 25k tekort komt lijkt een veel kleiner probleem dan dat je 200k tekort komt )

Blijft natuurlijk staan dat het wel duidelijk is dat er meer woningen op de goede plekken nodig zijn. Maar hoeveel er echt nodig zijn weet niemand. Nu maakt dat ook weinig uit, omdat de regering toch niet bezig is om dat aantal te halen.

[Rukapul]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:59:
[...]

Wat een flauwekul. Alsof heel Nederland vol met villa's zetten ook maar íets gaat oplossen. Bouw gewoon conform de financiële mogelijkheden gebaseerd op de inkomensverdeling per huishouden, plus wat marge (nieuwbouw is wat extra waard). Het is echt enorme bullshit dat een alleenstaande werkende 1,5x modaal moet verdienen en/of genoegen moet nemen met een studio van 30m2 om iets te kunnen financieren in een doorsnee stad.

Elke 'villa' die gebouwd en bewoond wordt speelt typisch elders een woning vrij.

Je kunt dus tijd verspillen aan een discussie dat direct in alle prijssegmenten wordt gebouwd of je bouwt vooral alles wat je redelijkerwijs kunt bouwen en maakt parallel beleid voor de volgende fase.

Het ontwikkelen van plannen heeft een lange doorlooptijd. Het is dus zaak de bestaande plannen domweg uit te voeren. Idem voor plannen in ontwikkeling. Je moet beleid sturen op plannen die nog niet in ontwikkeling zijn.

Bovenstaande kun je nog enigszins optimaliseren door rekening te houden met dat uitbreiding van de woningvoorraad niet alleen gehinderd wordt door planmatige doorlooptijd, maar ook met beperkte beschikbaarheid van arbeid.

[geekeep]

Rukapul schreef op donderdag 29 september 2022 @ 13:40:
[...]

Elke 'villa' die gebouwd en bewoond wordt speelt typisch elders een woning vrij.

Je kunt dus tijd verspillen aan een discussie dat direct in alle prijssegmenten wordt gebouwd of je bouwt vooral alles wat je redelijkerwijs kunt bouwen en maakt parallel beleid voor de volgende fase.

Het ontwikkelen van plannen heeft een lange doorlooptijd. Het is dus zaak de bestaande plannen domweg uit te voeren. Idem voor plannen in ontwikkeling. Je moet beleid sturen op plannen die nog niet in ontwikkeling zijn.

Bovenstaande kun je nog enigszins optimaliseren door rekening te houden met dat uitbreiding van de woningvoorraad niet alleen gehinderd wordt door planmatige doorlooptijd, maar ook met beperkte beschikbaarheid van arbeid.

Want elke Mercedes op de markt zorgt er voor dat er een Volkswagen wordt vrijgespeeld? Het aanbod moet op de vraag aansluiten. Als de vraag met bijna 50% is ingezakt, betekent dat het aanbod niet conform de vraag is. Merk daarbij op dat die verkoopcijfers INclusief de verkopen onder voorbehoud zijn, dus dit cijfer kan nog verder teruglopen.
Vergelijk het met 80% van het aanbod €1 broden in de supermarkt uit de schappen halen en vervangen met luxe 'vloerbroden' van €5. Een (klein) deel dat voorheen een tussenliggende variant van €4 kocht, is wellicht bereid dat luxe brood te betalen, maar een overgroot deel moet honger lijden.

Ik snap niet echt wat je nou probeert te zeggen met bestaande plannen en doorlooptijden. Allicht dat er nu al plannen klaar liggen voor bepaalde projecten, maar is dat een argument om concepten en nieuwe plannen niet radicaal te herdefiniëren en wellicht zelfs met wet- en regelgeving nieuwbouwaanbod af te kaderen?
Vergeet niet dat de woningmarkt een groot kaartenhuis is. Zonder instroom valt er ook niet door te stromen.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:33:

Een huis heeft altijd een standaard waarde (grondstoffen, bouwkosten e.d.). Daarnaast moet een huis aan bepaalde eisen voldoen voordat iemand het wil kopen. Stellen dat een huis ergens achteraf gebruikt kan worden om het woningentekort op te lossen is nl. erg kort door de bocht. Daarmee is elk woningtekort simpelweg regionaal (en dat geldt ook voor elk ander land).

Dit zeg je nu als een terloopse opmerking tussendoor. Maar in mijn optiek is dit nu juist de kern van het "probleem". De problematiek wordt vooral veroorzaakt doordat een groot deel van de mensen op de zelfde plekken wil, of moet, wonen. Een belangrijke reden daarvoor is dat het werk zich steeds meer op de 'drukke' plekken concentreert. Maar ook dat andere zaken steeds meer op die drukken plekken concentreren (bv cultuur en ontspanning). En dat de reismogelijkheden, zowel in diversiteit als in tijd, schraler worden. Deels worden deze trends veroorzaakt, of versterkt, door de bewuste keuze van de overheid om juist in de grote motoren van de economie extra te investeren, ten koste van andere regio's.

Het is heel goed dat ze nu eindelijk weer een minister van ruimtelijke ordening hebben. Maar het is in mijn ogen nogal kortzichtig dat die zich vooral richt op het 'wonen'-stukje. Terwijl de problemen op het gebied van wonen vooral een uitvloeisel zijn van maatregelen op veel meer andere terreinen. Eigenlijk is het dus meer een minister van symptoombestrijding in plaats van dat er naar de bron voor de problemen wordt gekeken.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 14:10:
[...]

Dit zeg je nu als een terloopse opmerking tussendoor. Maar in mijn optiek is dit nu juist de kern van het "probleem". De problematiek wordt vooral veroorzaakt doordat een groot deel van de mensen op de zelfde plekken wil, of moet, wonen. Een belangrijke reden daarvoor is dat het werk zich steeds meer op de 'drukke' plekken concentreert. Maar ook dat andere zaken steeds meer op die drukken plekken concentreren (bv cultuur en ontspanning). En dat de reismogelijkheden, zowel in diversiteit als in tijd, schraler worden. Deels worden deze trends veroorzaakt, of versterkt, door de bewuste keuze van de overheid om juist in de grote motoren van de economie extra te investeren, ten koste van andere regio's.

Het is heel goed dat ze nu eindelijk weer een minister van ruimtelijke ordening hebben. Maar het is in mijn ogen nogal kortzichtig dat die zich vooral richt op het 'wonen'-stukje. Terwijl de problemen op het gebied van wonen vooral een uitvloeisel zijn van maatregelen op veel meer andere terreinen. Eigenlijk is het dus meer een minister van symptoombestrijding in plaats van dat er naar de bron voor de problemen wordt gekeken.

Klopt, woningen op een goede plek krijgen kan zowel betekenen dat je woningen bouwt op die goede plek, alswel dat je de plek verbouwd tot een goede omgeving (oftewel bedrijven e.d. naar een andere regio trekken)
Naar mijn idee ligt daarmee inderdaad de focus teveel op bouwen, voor zover je natuurlijk van focus kunt spreken. De dip in de bouw en opleveringen van nieuwbouw had allang een reaktie moeten opleveren om dat aan te pakken.

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 14:10:
[...]

Dit zeg je nu als een terloopse opmerking tussendoor. Maar in mijn optiek is dit nu juist de kern van het "probleem". De problematiek wordt vooral veroorzaakt doordat een groot deel van de mensen op de zelfde plekken wil, of moet, wonen. Een belangrijke reden daarvoor is dat het werk zich steeds meer op de 'drukke' plekken concentreert. Maar ook dat andere zaken steeds meer op die drukken plekken concentreren (bv cultuur en ontspanning). En dat de reismogelijkheden, zowel in diversiteit als in tijd, schraler worden. Deels worden deze trends veroorzaakt, of versterkt, door de bewuste keuze van de overheid om juist in de grote motoren van de economie extra te investeren, ten koste van andere regio's.

Het is heel goed dat ze nu eindelijk weer een minister van ruimtelijke ordening hebben. Maar het is in mijn ogen nogal kortzichtig dat die zich vooral richt op het 'wonen'-stukje. Terwijl de problemen op het gebied van wonen vooral een uitvloeisel zijn van maatregelen op veel meer andere terreinen. Eigenlijk is het dus meer een minister van symptoombestrijding in plaats van dat er naar de bron voor de problemen wordt gekeken.

Aan de andere kant, je kan niet dwingen bedrijven te verspreiden. Doe je dat wel, dan kan men niet meer kiezen in banen. Zit je daar in een dorp waar zowat iedereen bij hetzelfde bedrijf werkt.
Niks mis mee hoor, maar dan gaan salarissen al helemaal niet snel omhoog.

Ik zou juist ervoor zorgen dat thuiswerken de norm is. Over teams krijg je net zoveel gedaan als op kantoor qua vergadering. Thuis kan je flexibeler werken en buiten de gestelde kantooruren om.
Er zullen genoeg beroepen zijn waar je niet thuis kan werken.
Die zouden dan voorrang moeten krijgen voor sociale woningen.

[CVTTPD2DQ]

kx22 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 15:17:
Aan de andere kant, je kan niet dwingen bedrijven te verspreiden. Doe je dat wel, dan kan men niet meer kiezen in banen. Zit je daar in een dorp waar zowat iedereen bij hetzelfde bedrijf werkt.
Niks mis mee hoor, maar dan gaan salarissen al helemaal niet snel omhoog.

Gemeenten kunnen ophouden bedrijfspanden te bevoordelen in hun ruimtelijke plannen. De COROP-regio Amsterdam heeft op het moment zo'n 15% leegstand(!) als het op kantoorpanden aankomt, en dat is in een economisch volstrekt overspannen markt.

Het is voor bedrijven véél makkelijker om zich 'centraal' te vestigen dan voor particulieren. Met als gevolg dat de banen zich nogal makkelijk naar de hoofdstad verplaatsen.

[geekeep]

kx22 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 15:17:
[...]


Aan de andere kant, je kan niet dwingen bedrijven te verspreiden. Doe je dat wel, dan kan men niet meer kiezen in banen. Zit je daar in een dorp waar zowat iedereen bij hetzelfde bedrijf werkt.
Niks mis mee hoor, maar dan gaan salarissen al helemaal niet snel omhoog.

Ik zou juist ervoor zorgen dat thuiswerken de norm is. Over teams krijg je net zoveel gedaan als op kantoor qua vergadering. Thuis kan je flexibeler werken en buiten de gestelde kantooruren om.
Er zullen genoeg beroepen zijn waar je niet thuis kan werken.
Die zouden dan voorrang moeten krijgen voor sociale woningen.

Met thuiswerken dwing je de werknemers daarentegen én zorg je voor nog minder stimulans voor bedrijven om zich te spreiden. Zoals je zegt zijn er genoeg beroepen die niet thuis kunnen werken, laat dat nu precies de essentiële beroepen zijn die ook nog eens lastig aan een woning komen. Of dat nu sociale huur, vrije huur of koopwoningen zijn zal mij een worst wezen. Het gaat erom dat er nu niets betaalbaars is.

---

Ik blijf achterovervallen van de bubbel waarin sommigen hier leven, wat overigens niet perse aan jouw persoonlijk is gericht. Villa's bouwen, lekker thuiswerken, instapkrotten kopen en handen uit de mouwen steken, lange rijen bij Schiphol dus geen recessie, arbeidstekorten dus toekomstige loonsverhogingen lossen alles wel op, F-labeltje kopen en "met wat investeringen" een paar labels omhoog kruipen.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 15:17:
[...]


Aan de andere kant, je kan niet dwingen bedrijven te verspreiden. Doe je dat wel, dan kan men niet meer kiezen in banen. Zit je daar in een dorp waar zowat iedereen bij hetzelfde bedrijf werkt.
Niks mis mee hoor, maar dan gaan salarissen al helemaal niet snel omhoog.

Het gaat ook juist niet om het "dwingen" om bedrijven (of andere werkzaamheden) te spreiden. Het gaat vooral om het kweken danwel in stand houden van de juiste randvoorwaarden. Als voorbeeld investeert de overheid bovengemiddeld in de Randstad, met het idee dat het hele land daar van profiteert. Maar het gevolg is dan vooral dat nóg meer mensen in een klein deel van het land moet werken. En met de focus op het gebied van investeren in vervoer vooral op de kortere regionale verbindingen, zijn veel mensen ook bijna genoodzaakt om ook te gaan wonen in de (al volle) regio waar ze werken.

Maar ook op op veel andere gebieden is er een scheve verhouding. Nog een voorbeeld, op het gebied van bijvoorbeeld kunst en cultuur gaan de subsidies grotendeels naar de randstad. Bijvoorbeeld voor podiumkunsten krijgen de vier grote steden 80%. En dat is niet omdat er niets buiten de randstad gebeurt of dat daar alleen maar cultuurbarbaren wonen.

Zo is er in het hele overheidsbeleid van de laatste decennia een sterke focus op, even simpel gezegd, het versterken van wat al sterk is. En dat heeft dus voor de huizenmarkt tot logisch gevolg dat daar ook nog meer vraag komt in de gebieden waar al veel vraag was, en nog hogere prijzen in de gebieden waar al hogere prijzen waren. Omdat "heel Nederland" daarvan zou profiteren.

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 16:41:
[...]

Zo is er in het hele overheidsbeleid van de laatste decennia een sterke focus op, even simpel gezegd, het versterken van wat al sterk is. En dat heeft dus voor de huizenmarkt tot logisch gevolg dat daar ook nog meer vraag komt in de gebieden waar al veel vraag was, en nog hogere prijzen in de gebieden waar al hogere prijzen waren. Omdat "heel Nederland" daarvan zou profiteren.

Maar de prijzen zijn in het hele land met bizarre percentages omhoog geschoten, ook buiten de randstad.

[sprhnk]

xiangpo schreef op donderdag 29 september 2022 @ 17:51:
[...]


Maar de prijzen zijn in het hele land met bizarre percentages omhoog geschoten, ook buiten de randstad.

Dat vraag ik mij af, is er ook een leuk overzicht van stijging per geografische locatie? Een soort hitte kaart waar je kunt inzoomen. Neem Haarlem bijvoorbeeld, begin 2000 waren de arbeidershuisjes 75-100k of zo en nu 400-450 zie ik op een rondje funda.

Ons pand in het centrum was 450 ish en ik gok dat het misschien 1 mil doet. Die kleine huisjes zijn dus relatief gezien veel harder gestegen.

[kx22]

sprhnk schreef op donderdag 29 september 2022 @ 18:07:
[...]


Dat vraag ik mij af, is er ook een leuk overzicht van stijging per geografische locatie? Een soort hitte kaart waar je kunt inzoomen. Neem Haarlem bijvoorbeeld, begin 2000 waren de arbeidershuisjes 75-100k of zo en nu 400-450 zie ik op een rondje funda.

Ons pand in het centrum was 450 ish en ik gok dat het misschien 1 mil doet. Die kleine huisjes zijn dus relatief gezien veel harder gestegen.

Dan is jullie pand toch meer waard gestegen dan de 100k pandjes?
Ja in verhouding is die factor x4, maar als je het als huis ziet ipv beleggingsobject, dan is die van jullie meer waard geworden.

[jopie]

Maar meestal rekenen mensen stijging in een percentage, niet in euro's.

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op donderdag 29 september 2022 @ 17:51:
[...]


Maar de prijzen zijn in het hele land met bizarre percentages omhoog geschoten, ook buiten de randstad.

Dat valt wel mee, we krijgen landelijke gemiddelden te zien.
Natuurlijk stijgen woningen buiten de regio die zwaar gesubsidieerd word wel mee maar veel minder en voornamelijk als overflow. Als je geen huis meer kan kopen in amsterdam bijvoorbeeld dan maar in lelystad.

[Rubbergrover1]

sprhnk schreef op donderdag 29 september 2022 @ 18:07:
[...]


Dat vraag ik mij af, is er ook een leuk overzicht van stijging per geografische locatie? Een soort hitte kaart waar je kunt inzoomen. Neem Haarlem bijvoorbeeld, begin 2000 waren de arbeidershuisjes 75-100k of zo en nu 400-450 zie ik op een rondje funda.

Statline geeft wel wat info. Als ik kijk tussen 2010 een 2021, dan zijn provinciesteden als Assen en Leeuwarden 60% gestegen. Utrecht of Den Haag of Haarlem zijn 90, 80 of 85% gestegen.

[Richh]

5 jaar te laat, maar het gaat dan toch eindelijk een klein beetje gebeuren: https://nos.nl/artikel/24...aan-banden-daarboven-vrij

Het puntenstelsel wordt doorgetrokken tot €1000 / 187 punten. Eindelijk kunnen de bewoners van een huisjesmelkerwoning (die vaak bewust 1-10 punten hoger dan de sociale huurgrens worden bijgeklust om vervolgens voor bijvoorbeeld €1250 in de verhuur te gaan) straks naar de huurcommissie om gewoon een eerlijke, normale huur te betalen.

In november gaat De Jonge het complete plan bekend maken.

Wel weer geweldig dat alle broodnodige maatregelen straks precies doorgevoerd gaan worden wanneer de prijsstijgingen net om beginnen te slaan, maar goed.

[ Voor 12% gewijzigd door Richh op 29-09-2022 21:48 ]

[geekeep]

Richh schreef op donderdag 29 september 2022 @ 21:45:
5 jaar te laat, maar het gaat dan toch eindelijk een klein beetje gebeuren: https://nos.nl/artikel/24...aan-banden-daarboven-vrij

Het puntenstelsel wordt doorgetrokken tot €1000 / 187 punten. Eindelijk kunnen de bewoners van een huisjesmelkerwoning (die vaak bewust 1-10 punten hoger dan de sociale huurgrens worden bijgeklust om vervolgens voor bijvoorbeeld €1250 in de verhuur te gaan) straks naar de huurcommissie om gewoon een eerlijke, normale huur te betalen.

In november gaat De Jonge het complete plan bekend maken.

Wel weer geweldig dat alle broodnodige maatregelen straks precies doorgevoerd gaan worden wanneer de prijsstijgingen net om beginnen te slaan, maar goed.

Ergens toch wel een zwaktebod dat de grens nu op €1000 ipv €1250 is gelegd. Naar mijn ervaring is €1000 ook geen middenhuur, maar gewoon de instap/onderkant qua vrije huur. Hugo lijkt weer naar de pijpen van bouwers en beleggers te dansen. Het wordt tijd voor een frisse wind in het kabinet daar.

[Richh]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 22:10:
[...]

Ergens toch wel een zwaktebod dat de grens nu op €1000 ipv €1250 is gelegd. Naar mijn ervaring is €1000 ook geen middenhuur, maar gewoon de instap/onderkant qua vrije huur. Hugo lijkt weer naar de pijpen van bouwers en beleggers te dansen. Het wordt tijd voor een frisse wind in het kabinet daar.

Eens. Maar het is ook beter dan niks. Er moet ook nog wat wel gebouwd worden. En het is het onderste segment wat het meest geholpen moet worden.

[SL104]

Inderdaad, goed plan, en beter laat dan nooit. Van mij had de grens ook een stuk hoger gemogen.

Ik vraag me wel af of het ook gaat gelden voor bestaande contracten. Ik hoop het wel.

Zo niet, dan kan het interessante onderhandelingen opleveren. Stel je betaalt als huurder 1200, maar volgens het puntensysteem wordt het 800. Als de huurder huurverlaging vraagt en de verhuurder dat weigert, loopt de verhuurder het risico dat de huurder vertrekt en de woning daarna alleen maar voor 800 euro verhuurd kan worden. Dan kan er beter een 'middenweg' worden bereikt. Maargoed, dan is het wel nodig dat de huurder naar een andere woning kan, en daar knelt het op het moment natuurlijk nogal.

[Nnoitra]

En daar schieten de rentes weer (verhoudingsgewijs) gigantisch omhoog.
Obvion t/m 90% MW
10 jaar komt op 4,82% +0,70%
15 jaar komt op 4,99% +0.66%

[ Voor 6% gewijzigd door Nnoitra op 29-09-2022 22:58 ]

[Masvic]

Het gevolg van maatregelen die de maximale huur beperken is eigenlijk best bekend:
Er worden gewoon minder huizen verhuurd. Huizen die nu verhuurd worden en straks voor een lagere prijs wegmoeten, worden verkocht. Huren is duur omdat het bouwen en kopen van huizen duur is. Verhuurders vragen een prijs die door de markt wordt bepaald. Als je aan die prijs gaat rommelen, wordt het aanbod gewoon kleiner. Leuk voor mij als aspirant-huiskoper, vreselijk voor mensen die straks nog minder kans maken op een huurwoning. Het is nu al geluk hebben in veel grote steden, ook tegen een kutprijs.

Voor iedereen met wat interesse in de theorie achter zogenaamde Rent Controls, lees Basic Economics van Thomas Sowell: https://lmgtfy.app/?q=basic+economics+pdf

Echt een maatregel voor de buhne dit.

[Conrado]

geekeep schreef op donderdag 29 september 2022 @ 12:18:
Overigens kan het zielige inflatieargument van ontwikkelaars/investeerders ook de prullenbak in. Nieuwbouw wordt al jaren op rij steeds duurder. Bewust beleid en continue extra marge pakken dus.

Nu ga ik projectboeren niet verdedigen, maar dit is te kort door de bocht.

Nieuwbouw is de laatste jaren in rap duurder geworden. De overheid heeft met gasloos en later BENG de kosten behoorlijk opgevoerd.
En na COVID zijn bouwmaterialen als hout en staal schaars en dus duur geworden.
De kosten daarvan zijn wat gedaald maar de energiecrisis maakt stenen, dakpannen maar ook bijvoorbeeld beton peperduur.

[Masvic]

Conrado schreef op donderdag 29 september 2022 @ 23:43:
[...]

Nu ga ik projectboeren niet verdedigen, maar dit is te kort door de bocht.

Nieuwbouw is de laatste jaren in rap duurder geworden. De overheid heeft met gasloos en later BENG de kosten behoorlijk opgevoerd.
En na COVID zijn bouwmaterialen als hout en staal schaars en dus duur geworden.
De kosten daarvan zijn wat gedaald maar de energiecrisis maakt stenen, dakpannen maar ook bijvoorbeeld beton peperduur.

https://www.ing.nl/zakeli...r/outlook/woningbouw.html

Wat je zegt klopt niet helemaal en is niet onderbouwd met feiten, maar goed dat is een beetje de norm in dit topic.

[ Voor 6% gewijzigd door Masvic op 29-09-2022 23:46 ]

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op donderdag 29 september 2022 @ 23:03:
Het gevolg van maatregelen die de maximale huur beperken is eigenlijk best bekend:
Er worden gewoon minder huizen verhuurd. Huizen die nu verhuurd worden en straks voor een lagere prijs wegmoeten, worden verkocht. Huren is duur omdat het bouwen en kopen van huizen duur is. Verhuurders vragen een prijs die door de markt wordt bepaald. Als je aan die prijs gaat rommelen, wordt het aanbod gewoon kleiner. Leuk voor mij als aspirant-huiskoper, vreselijk voor mensen die straks nog minder kans maken op een huurwoning. Het is nu al geluk hebben in veel grote steden, ook tegen een kutprijs.

Dat verkopen van verhuurde woningen zal wel meevallen. Hooguit als ze leeg komen te staan zullen verhuurders opnieuw de berekening moeten maken of het rendabel is of dat ze beter wat anders met het geld kunnen doen. Voor verhuurders is het namelijk wel een belegging.
In verhuurde staat verkopen is niet echt handig want dan krijg je veel minder, de nieuwe eigenaar is namelijk ook gewoon verhuurder en die weet de regels wel.
Dit zal wel de vraag naar koopwoningen aan de onderkant wat afremmen omdat ze minder gewild gaan zijn als verhuur object. Maar met de huidige rente was dat ook niet echt zo heel spannend.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 23:50:
[...]


Dat verkopen van verhuurde woningen zal wel meevallen. Hooguit als ze leeg komen te staan zullen verhuurders opnieuw de berekening moeten maken of het rendabel is of dat ze beter wat anders met het geld kunnen doen. Voor verhuurders is het namelijk wel een belegging.
In verhuurde staat verkopen is niet echt handig want dan krijg je veel minder, de nieuwe eigenaar is namelijk ook gewoon verhuurder en die weet de regels wel.
Dit zal wel de vraag naar koopwoningen aan de onderkant wat afremmen omdat ze minder gewild gaan zijn als verhuur object. Maar met de huidige rente was dat ook niet echt zo heel spannend.

Verhuurcontracten zijn niet voor een oneindige termijn. Je kunt je huurder (op termijn) uit het huis zetten en het huis verkopen. En er is genoeg onderzoek waaruit blijkt dat precies dat ook gebeurt, mooie samenvatting hierover:

https://www.brookings.edu...-effects-of-rent-control/

[Richh]

Nnoitra schreef op donderdag 29 september 2022 @ 22:49:
En daar schieten de rentes weer (verhoudingsgewijs) gigantisch omhoog.
Obvion t/m 90% MW
10 jaar komt op 4,82% +0,70%
15 jaar komt op 4,99% +0.66%

Wat natuurlijk wel slechts 1 aanbieder is

10 jaar bij 100% marktwaarde kan bij https://www.hypotheker.nl...otheek/10-jaar-rentevast/ nog voor 3,99%.

Overigens is net 0,1% hoger aantrekkelijk voor wie de maximale leenruimte opzoekt, beetje onhandig tarief

[ Voor 10% gewijzigd door Richh op 30-09-2022 00:37 ]

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 00:12:
[...]

Verhuurcontracten zijn niet voor een oneindige termijn. Je kunt je huurder (op termijn) uit het huis zetten en het huis verkopen. En er is genoeg onderzoek waaruit blijkt dat precies dat ook gebeurt, mooie samenvatting hierover:

https://www.brookings.edu...-effects-of-rent-control/

Dit artikel begint al over de huizenmarkt in de VS. Daar hebben ze iets minder sociale regelgeving. Ook veel minder huurbescherming dan hier.
Verhuurcontracten zijn niet altijd onbepaalde tijd maar na een tijdje bouwen huurders wel gewoon rechten op. En tijdelijke contracten kan je niet oneindig blijven doen. De vraag is zeker of verhuurders als ze een goede huurder hadden deze eruit gezet hebben na 2 jaar of toch voor onbepaalde tijd hebben verlengt.

[rube]

SL104 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 22:28:
Inderdaad, goed plan, en beter laat dan nooit. Van mij had de grens ook een stuk hoger gemogen.

Ik vraag me wel af of het ook gaat gelden voor bestaande contracten. Ik hoop het wel.

Lijkt mij niet.

Zo niet, dan kan het interessante onderhandelingen opleveren. Stel je betaalt als huurder 1200, maar volgens het puntensysteem wordt het 800. Als de huurder huurverlaging vraagt en de verhuurder dat weigert, loopt de verhuurder het risico dat de huurder vertrekt en de woning daarna alleen maar voor 800 euro verhuurd kan worden. Dan kan er beter een 'middenweg' worden bereikt. Maargoed, dan is het wel nodig dat de huurder naar een andere woning kan, en daar knelt het op het moment natuurlijk nogal.

Je vergeet de optie dat in een groot aantal gevallen dan gewoon verkocht gaat worden als de huurder eruit gaat. Kan de huurder kopen tegen ~4% rente + onderhoud en belastingen (en aftrek). Is hij mogelijk net wat goedkoper uit en uiteraard minder flexibel en meer risico.
Showstopper: veel van mijn huurders zouden de hypotheek niet voor elkaar krijgen. Sorry huurders, vraag maar aan de overheid waar je heen moet.
Verschuiven van het probleem is natuurlijk wel goed nieuws voor een andere groep, ben ik met je eens. Geen oplossing voor de maatschappij.

[Verwijderd]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 06:53:
[...]

Lijkt mij niet.

[...]

Je vergeet de optie dat in een groot aantal gevallen dan gewoon verkocht gaat worden als de huurder eruit gaat. Kan de huurder kopen tegen ~4% rente + onderhoud en belastingen (en aftrek). Is hij mogelijk net wat goedkoper uit en uiteraard minder flexibel en meer risico.
Showstopper: veel van mijn huurders zouden de hypotheek niet voor elkaar krijgen. Sorry huurders, vraag maar aan de overheid waar je heen moet.
Verschuiven van het probleem is natuurlijk wel goed nieuws voor een andere groep, ben ik met je eens. Geen oplossing voor de maatschappij.

Op basis waarvan "moeten de huurders er dan uit"? Koop breekt geen huur en een koper kan 3 jaar geen beroep doen op dringend eigen gebruik. Verkopen in verhuurde staat kan, maar je geeft zelf al aan dat de woning dan niet interessant is. Aan wie verkoop je die verhuurde woning dan en voor welke prijs?

[CVTTPD2DQ]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 06:53:
Showstopper: veel van mijn huurders zouden de hypotheek niet voor elkaar krijgen. Sorry huurders, vraag maar aan de overheid waar je heen moet.

Terwijl ze nu natuurlijk wel jouw hypotheek mogen betalen, plus je winstmarge.

Door de hypotheeknormen is er een klasse huurders ontstaan die niet huurt omdat ze de voorkeur geven aan flexibiliteit, of omdat het de voordeligste optie voor hen is.

Ze huren omdat ze daarmee "boven hun stand" (zoals precies berekend door het NIBUD) kunnen wonen.

[rube]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 07:26:
[...]
Op basis waarvan "moeten de huurders er dan uit"?

Ik zeg niet dat ze eruit moeten. Ik zeg alleen nadat ze er uit gaan* dan veelal verkocht zal worden.

*mensen verhuizen nogal eens om diverse redenen, relatie stopt, ander werk, nieuwe relatie, gezinsuitbreiding, emigratie etc.

[rube]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 07:55:
[...]
Door de hypotheeknormen is er een klasse huurders ontstaan die niet huurt omdat ze de voorkeur geven aan flexibiliteit, of omdat het de voordeligste optie voor hen is.

Ze huren omdat ze daarmee "boven hun stand" (zoals precies berekend door het NIBUD) kunnen wonen.

Dat is zeker zo. Maar dat is natuurlijk niet voor alle huurders zo, zoals studenten, expats, mensen die gewoon niet willen kopen, of daar nu in ieder geval niet aan toe zijn etc.

Hiermee los je het probleem van te weinig huizen niet mee op, je verplaatst het alleen wat want er komen niet meer huizen bij.

[xiangpo]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 08:09:
[...]

Dat is zeker zo. Maar dat is natuurlijk niet voor alle huurders zo, zoals studenten, expats, mensen die gewoon niet willen kopen, of daar nu in ieder geval niet aan toe zijn etc.

Hiermee los je het probleem van te weinig huizen niet mee op, je verplaatst het alleen wat want er komen niet meer huizen bij.

Toch denk ik dat het overgrootte deel wel zou willen kopen maar niet kan kopen. Als volgens jouw redenatie ieder huurhuis dan verkocht zou worden neemt het aanbod toe en zullen de prijzen ook dalen. Dus het probleem van te weinig huizen los je dus wel deels op doordat je de verdeling huur vs koop aanpast.

[Rubbergrover1]

Masvic schreef op donderdag 29 september 2022 @ 23:03:
Het gevolg van maatregelen die de maximale huur beperken is eigenlijk best bekend:
Er worden gewoon minder huizen verhuurd. Huizen die nu verhuurd worden en straks voor een lagere prijs wegmoeten, worden verkocht. Huren is duur omdat het bouwen en kopen van huizen duur is. Verhuurders vragen een prijs die door de markt wordt bepaald. Als je aan die prijs gaat rommelen, wordt het aanbod gewoon kleiner. Leuk voor mij als aspirant-huiskoper, vreselijk voor mensen die straks nog minder kans maken op een huurwoning. Het is nu al geluk hebben in veel grote steden, ook tegen een kutprijs.

Als het gaat om huizen die ver boven de nieuwe huurgrens ligt, dan kun je je afvragen of dit erg is. Een verhuurder gaat niet ineens zijn hele portefeuille verkopen omdat hij een paar tientjes minder mag vragen. Het moet dan wel gaan om een serieuze verlaging. Dan zal het in de regel ook gaan om mensen die serieus geld uitgeven aan de huur en die hoogstwaarschijnlijk uit vrije wil huren (en niet omdat ze niets kunnen kopen). Het is dan de vraag of áls de verhuurder besluit het te gaan verkopen, als het gaat om een woning die eigenlijk weinig punten waard is, in de verkoop niet ook een veel lagere prijs heeft. En voor deze groep huurders niet ook bereikbaar zou zijn om te kopen.

[sprhnk]

kx22 schreef op donderdag 29 september 2022 @ 18:14:
[...]


Dan is jullie pand toch meer waard gestegen dan de 100k pandjes?
Ja in verhouding is die factor x4, maar als je het als huis ziet ipv beleggingsobject, dan is die van jullie meer waard geworden.

Nee want als je investeert kijk je naar de de procentuele winst. De beste investering waren de kleine huisjes geweest.

[CVTTPD2DQ]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 08:09:
Dat is zeker zo. Maar dat is natuurlijk niet voor alle huurders zo, zoals studenten, expats, mensen die gewoon niet willen kopen, of daar nu in ieder geval niet aan toe zijn etc.

En daar is de private huursector in principe ook voor bedoeld; mensen die (plat gezegd) nog niet weten waar ze over vijf jaar willen wonen.

En er is ook een groep die absoluut niet armlastig is, maar "boven hun stand" leeft; laatst was er een redelijk deftige mevrouw op tv die een stevige huur neertelde voor een appartement in de Jordaan; (niet relevant: de huisbaas vond enkel glas hélemaal prima in 2022, en daarom deed ze haar verhaal op tv). Ik vermoed dat ze probleemloos in staat zou zijn een hypotheek te krijgen voor een rijtjeshuis in Purmerend mét dubbel glas, maar dat was natuurlijk niet aan de orde.

Maar we hebben nu een grote groep mensen die, volgens de zorgvuldig bepaalde inkomensnormen van de overheid, niet sociaal mogen huren, en niet mogen kopen. De overheid dwingt ze op het moment om jouw wintmarge te financieren - en dat kan nog decennialang doorgaan.

[Verwijderd]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 08:03:
[...]

Ik zeg niet dat ze eruit moeten. Ik zeg alleen nadat ze er uit gaan* dan veelal verkocht zal worden.

*mensen verhuizen nogal eens om diverse redenen, relatie stopt, ander werk, nieuwe relatie, gezinsuitbreiding, emigratie etc.

Maar is dat wel een constant gegeven? Blijven mensen vaak verhuizen in die nieuwe omstandigheden? Waar verhuizen ze heen, als ze hun huidige woning dus niet kunnen financieren voor koop en er geen huuraanbod is? Ik denk dat "kunnen" toch wel 1 van de eerste vereisten is voor een verhuizing. Onze oude achterbuurvrouw (gaat langzaam richting pensioen) heeft haar huurwoning (ze had de hoekwoning achter onze woning) 30 jaar gehad. Pas dit jaar is ze naar een huurappartementje gegaan, omdat het huis echt te groot voor haar werd. De kinderen logeren inmiddels niet meer thuis en het huis werd voor haar nu steeds meer een overbodige last. Hopen op het verhuizen van je zittende huurders kan weleens een kwestie van heel veel geduld worden, als je "pech" hebt.

En met de huidige rente de woning "even" verkopen, kan ook weleens lastig gaan worden. Rente is inmiddels meer dan verdubbeld. Ik denk dat we afstevenen op een nog groter slot op in ieder geval de koopmarkt. Hugo de Jonge kan aan de bak. Dit zou weleens enorme gevolgen kunnen hebben voor de bouw ook. Geen doorstromer zal het momenteel aandurven om een nog te bouwen woning te kopen. En door de kostencrisis is die nieuwbouwwoning ook niet meer tegen een redelijke prijs te bouwen. Resteert: er worden alleen nog mooie dure woningen gebouwd, voor de mensen die het geld hebben en het er gewoon voor over hebben.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 30-09-2022 08:53 ]