Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:03:
[...]

Jij misschien, maar een heleboel mensen doen dat niet. Dus de kans is groot dat op het moment dat jij op een woning wil bieden met je behoudende woonlasten, iemand anders biedt met de maximale lening in het achterhoofd. Als die (veel) meer biedt, dan gaat de woning naar hem.

Voor de woningmarkt is het dus vooral van belang hoe de hoogste bieder 'denkt'. En aangezien de maximale financieringslast bij 3,8% ongeveer een kwart hoger is dan bij 1,1%, betekent dat dat degene die eerst 1150 kon betalen, nu 1450 mag betalen. Dat is uiteraard nog steeds 12% minder dan de 1650 die voor de zelfde hypotheek 'nodig' was, maar het verschil is heel wat minder groot.

Maar logischerwijs zou dit wel tot ongeveer 12% lagere woningprijzen 'moeten' leiden. Dat dit nog niet gebeurt, komt m.i. vooral doordat de kopersmarkt traag reageert op zulke veranderingen. Nog een halfjaartje wachten en dan zal de echte daling wel op gang zijn.

Met een gelijk blijvende rente waren de prijzen waarschijnlijk nog verder gestegen. Die stijging is er al uit, dat zou je dus al als verlaging kunnen zien. Daarnaast stijgen de inkomens ook. Er zijn veel meer aspecten die invloed hebben. Het zou zeker tot lagere prijzen kunnen leiden, maar dat het die volle 12% zou moeten zijn is nog maar de vraag.

[Caelorum]

En de huurprijzen stijgen ook doodleuk mee. Dus die koopwoning die duurder is geworden vanwege een hogere rente kan nog steeds in verhouding goedkoper zijn dan de huurwoningen waar starters veelal nog in zitten.

[Richh]

steel123 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:22:
[...]

Klopt, maar 1650 bruto is 1250 netto.
Die 1150 bruto van toen is ongeveer 1050 netto.
Dus het werkelijke verschil is maar iets van 200 euro per maand. Daar gaan de meeste mensen ook niet wakker van liggen.

Niet helemaal mee eens.
200 euro per maand 30 jaar lang is best wel veel geld

350k is ongeveer de hypotheekruimte van ongeveer 2x modaal (2x 35k / 70k totaal) wat ongeveer 4800 euro netto per maand is. 200 euro is dan toch ruim 4% van je netto inkomen wat je het grootste deel van je werkende leven extra mag inleveren tov wie een jaar eerder de stap kon zetten. Naar mate de HRA afneemt, zie je dat dat bedrag nog groter zal worden.

Tel daar nu nog eens een energierekening bij op die ipv 200 euro, 600 euro bedraagd, en voila: je hebt iedere maand 10% minder netto euro's te besteden dan een ander die dezelfde baan, inkomen en huis bezit.
Puur omdat je een jaar later een hypotheek hebt afgesloten en een jaar later een energiecontract bent aangegaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 14-09-2022 15:38 ]

[Rubbergrover1]

Nuevocasa schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:19:
[...]

Met een gelijk blijvende rente waren de prijzen waarschijnlijk nog verder gestegen. Die stijging is er al uit, dat zou je dus al als verlaging kunnen zien. Daarnaast stijgen de inkomens ook. Er zijn veel meer aspecten die invloed hebben. Het zou zeker tot lagere prijzen kunnen leiden, maar dat het die volle 12% zou moeten zijn is nog maar de vraag.

Je hebt gelijk dat de woonlasten op de lange termijn ook 'meegroeien' met de inkomens. Maar de prijzen zijn sinds januari nog steeds ruim 4% gestegen. Dus daarmee wordt een groot deel van de inkomensstijging al gecompenseerd. En dat zou je dus eigenlijk vooral verwachten als de rente verder gelijk zou blijven.

Dus het lijkt niet dat er al enige rentestijging in de verkoopprijzen ingecalculeerd is.

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:36:
[...]

Je hebt gelijk dat de woonlasten op de lange termijn ook 'meegroeien' met de inkomens. Maar de prijzen zijn sinds januari nog steeds ruim 4% gestegen. Dus daarmee wordt een groot deel van de inkomensstijging al gecompenseerd. En dat zou je dus eigenlijk vooral verwachten als de rente verder gelijk zou blijven.

Dus het lijkt niet dat er al enige rentestijging in de verkoopprijzen ingecalculeerd is.

Als de rente gelijk was gebleven waren de prijzen wel met meer dan 4% gestegen. De voorspellingen voor dit jaar waren een prijs stijging van rond de 13% volgens mij. Imho is de rente stijging daarom wel degelijk voor een gedeelte al in de prijzen verrekend. Er wordt al veel minder overboden en zelfs veel meer onder de vraagprijs verkocht (hier in de regio Zwolle). Hiermee wil ik niet zeggen dat ze niet gaan dalen.

[sprhnk]

Caelorum schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:22:
En de huurprijzen stijgen ook doodleuk mee. Dus die koopwoning die duurder is geworden vanwege een hogere rente kan nog steeds in verhouding goedkoper zijn dan de huurwoningen waar starters veelal nog in zitten.

Eens en voor huurders is het nog zwaarder momenteel want die hebben geen enkele zeggenschap over verduurzaming van de huizen waar ze wonen. Ik ken iemand die huurt die naar 800 euro p/m energie kosten (categorie ik stap elk jaar over is achteraf niet zo voordelig). Zijn huurbaas gaat daar niks aan doen.

[FreakNL]

Masvic schreef op woensdag 14 september 2022 @ 08:50:
[...]


Duidelijk dat jij geen verstand hebt van dit onderwerp. Veel industriele machines draaien namelijk niet op gas maar op stroom. Heel veel stroom. En de verduurzaming van het net zorgt nou juist voor problemen in de levering van stroom omdat er zulke grote pieken en dalen zijn, zowel in de opbrengst als in het verbruik, waar het net niet op ingericht is. En dat is niet 123 opgelost...

spijkerhoofd schreef op woensdag 14 september 2022 @ 09:01:
[...]

https://nos.nl/artikel/24...wege-de-hoge-energieprijs

Productie van word stil gelegd door de hoge energieprijs.

"Met ingang van vandaag is het zinkbedrijf Nyrstar in het Brabantse Budel aan de Belgische grens voor onbepaalde tijd gestopt met de productie. Zowel Aldel als Nyrstar was grootverbruiker van elektriciteit, dat inmiddels net als gas in prijs alle records heeft verbroken. Ook de productie van biomethanol bij OCI in het Groningse Farnsum ligt stil vanwege de hoge energieprijs."

Onder andere door de hoge gasprijs. En waarom hebben die grote industrielen geen zonnepanelen of windmolens staan om de prijs te drukken. Als het aantal opwekt wat je verbruikt heeft dat geen invloed op het net, en in de zomer gaat de productie door en in de winter word er door huishoudens weinig teruggeleverd. Dit lijkt mij een oplossing om de overbelasting tegen te gaan vanuit de industrie...

Wij hebben onze loodsen helemaal volgelegd met panelen en er komt ook een windmolen aan.

We wekken ongeveer evenveel op als we verbruiken momenteel.

Industrieel complex van ongeveer 7 hectare.

Het kan wel hoor.

[ Voor 45% gewijzigd door FreakNL op 14-09-2022 16:45 ]

[stylezzz]

sprhnk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 16:34:
[...]


Eens en voor huurders is het nog zwaarder momenteel want die hebben geen enkele zeggenschap over verduurzaming van de huizen waar ze wonen. Ik ken iemand die huurt die naar 800 euro p/m energie kosten (categorie ik stap elk jaar over is achteraf niet zo voordelig). Zijn huurbaas gaat daar niks aan doen.

Daarom pleit ik ook voor een malus regeling voor verhuurders. Koppel het aan het energielabel en kijk eens hoe snel ze zijn..... Geen muurisolatie? -20%.... Geen dubbel glas? -20%... Geen zonnepanelen? -15%.... en ga zo maar door

[copykat]

stylezzz schreef op woensdag 14 september 2022 @ 17:00:
[...]


Daarom pleit ik ook voor een malus regeling voor verhuurders. Koppel het aan het energielabel en kijk eens hoe snel ze zijn..... Geen muurisolatie? -20%.... Geen dubbel glas? -20%... Geen zonnepanelen? -15%.... en ga zo maar door

Ten opzichte van wat? 2000 of 3000 per maand? 55% "boete" is nog steeds 1650 netto in de maand voor een krot.
Zolang er geen puntensysteem en daaraan gekoppelde huur is voor alle huurwoningen sociaal en vrije sector doet dit helemaal niks.

[Durant]

YouTube: De waarheid over de Woningmarktcrisis

Interessante video. Hij bespreekt zowel de huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt en welke invloed deze op elkaar hebben. De oorzaak van de (kunstmatige) verstoring van de woningmarkt komt volgens hem door het slechte beleid van de overheid.

Opvallend is dat hij zegt dat de hoge prijs van koopwoningen niet komt door het ruimtegebrek in ons kleine landje. Zie vanaf ca. 22 min. in vergelijk met Zweden.

Vanaf 29 min. Volgens hem valt het huizenprobleem politiek gezien niet op te lossen, want de slachtoffers hiervan zullen dit niet toelaten, incl. de sociale huurders.

Vanaf 33 min hoe hij denkt dat dit afloopt. In deze video uitvoeriger uitgelegd.

YouTube: Pas op! Er komt een Huizencrash aan!

Ik vind dat hij het probleem weergeeft met goede argumenten.

[stylezzz]

copykat schreef op woensdag 14 september 2022 @ 17:44:
[...]

Ten opzichte van wat? 2000 of 3000 per maand? 55% "boete" is nog steeds 1650 netto in de maand voor een krot.
Zolang er geen puntensysteem en daaraan gekoppelde huur is voor alle huurwoningen sociaal en vrije sector doet dit helemaal niks.

T.o.v. wat je normaal aan huur betaald. En ik neem aan dat je wel even checkt of het een krot of een paleis is als je een krabbel zet onder een huurcontract van 3k?

[copykat]

stylezzz schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:18:
[...]


T.o.v. wat je normaal aan huur betaald. En ik neem aan dat je wel even checkt of het een krot of een paleis is als je een krabbel zet onder een huurcontract van 3k?

Als ze weten dat ze gekort worden verhogen ze gewoon de "bruto" huur omdat het aanbod zolaag is dat de vraag voldoende is om dat te doen. (die 3k was vanwege je boete percentages en de reguliere vrije sector huur.)
Dus zonder topgrens is boeteprincipe op onderhoud en energielabelstatus zinloos.

[stylezzz]

copykat schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:35:
[...]

Als ze weten dat ze gekort worden verhogen ze gewoon de "bruto" huur omdat het aanbod zolaag is dat de vraag voldoende is om dat te doen. (die 3k was vanwege je boete percentages en de reguliere vrije sector huur.)
Dus zonder topgrens is boeteprincipe op onderhoud en energielabelstatus zinloos.

Bijkomende eis. Zonder energielabel c of beter is het sowieso niet toegestaan de huur te verhogen of indexeren

[Rubbergrover1]

stylezzz schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:47:
[...]


Bijkomende eis. Zonder energielabel c of beter is het sowieso niet toegestaan de huur te verhogen of indexeren

Het wordt straks al verboden om een woning slechter dan label D te verhuren.

[alexbl69]

Durant schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:11:
YouTube: De waarheid over de Woningmarktcrisis

Interessante video. Hij bespreekt zowel de huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt en welke invloed deze op elkaar hebben. De oorzaak van de (kunstmatige) verstoring van de woningmarkt komt volgens hem door het slechte beleid van de overheid.

Opvallend is dat hij zegt dat de hoge prijs van koopwoningen niet komt door het ruimtegebrek in ons kleine landje. Zie vanaf ca. 22 min. in vergelijk met Zweden.

Vanaf 29 min. Volgens hem valt het huizenprobleem politiek gezien niet op te lossen, want de slachtoffers hiervan zullen dit niet toelaten, incl. de sociale huurders.

Vanaf 33 min hoe hij denkt dat dit afloopt. In deze video uitvoeriger uitgelegd.

YouTube: Pas op! Er komt een Huizencrash aan!

Ik vind dat hij het probleem weergeeft met goede argumenten.

Geen verhaal waar je vrolijk van wordt, maar het lijkt helaas in grote lijnen wel te kloppen.

[copykat]

Durant schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:11:
YouTube: De waarheid over de Woningmarktcrisis

Interessante video. Hij bespreekt zowel de huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt en welke invloed deze op elkaar hebben. De oorzaak van de (kunstmatige) verstoring van de woningmarkt komt volgens hem door het slechte beleid van de overheid.

ik vind het wel vrij eenzijdig. Dat sociale huur verhaal klopt misschien maar uit eindelijk betekend dat dat het salaris te laag is van de arbeiders of de gezinswoningen te duur. Wat overigens opmerkelijk is dat verhaal van belasting op huur als het een 752 euro huurwoning betreft terwijl vrije sector géén belasting betaald. Typische "klasse justitie" door geen belasting te moeten betalen kan je sneller door investeren en nieuwe woningen aankopen. Dit zou dus precies omgekeerd moeten zijn. Dat heeft dan een remmende werking in de bouw en verhuur van woningen in de 750plus markt.

Opvallend is dat hij zegt dat de hoge prijs van koopwoningen niet komt door het ruimtegebrek in ons kleine landje. Zie vanaf ca. 22 min. in vergelijk met Zweden.

Zweden is bovenin niet te bewonen want geen werk en geen zonlicht in de winter dat is voornamelijk bos en natuur. Desalnietemin klopt het dat hypotheekrente aftrek al veel eerder had moeten worden beperkt tot de eerste 200k-250k. (toen de gemiddelde prijs voor een "arbeiders woning" / janmodaal in 2 verdieners mode.) dat heeft een dempende werking op die type woningen. De doorstromers hebben vaak meer eigen geld dus kunnen dan het "verlies" van renteaftrek boven de 250k beter handelen. Beetje als de electrische auto subsidie die getopt is tot 45k?

Vanaf 29 min. Volgens hem valt het huizenprobleem politiek gezien niet op te lossen, want de slachtoffers hiervan zullen dit niet toelaten, incl. de sociale huurders.

Vanaf 33 min hoe hij denkt dat dit afloopt. In deze video uitvoeriger uitgelegd.

YouTube: Pas op! Er komt een Huizencrash aan!

Ik vind dat hij het probleem weergeeft met goede argumenten.

Argumenten zijn inderdaad goed en laten zien dat Europa en VVD langdurig hebben weggekeken van de problametiek en huisvesting van de normale man en gezin voorziening vooruitgeschoven hebben als laat de vrijemarkt zn ding doen terwijl ze op de achtergrond de vrijemarkt sturen en banken lieten werken in het schemergebied dat risico belegging heet terwijl de riscio op naam van de belastingbetaler neer kwam. Iedere belasting betaler. Logisch dat stenen in de woonsector meest veilige investering werd.

Een optie zou kunnen zou kunnen zijn dat er gekeken word naar wat kost netto het bouwen van een huis?
De hardware dus. Op dat komt iets van bouwgrond, (erfpacht is langdurige vishaak in je lip dus dat is niet handig. Maar een soort koop op afbetaling zou ook moeten kunnen. Erfpacht waarbij na 20? Jaar de grond van jou is of zo. Heb je meer geld? Betaal je meer af.)
Belastingvoordelen stopzetten voor multihuizen eigenaren. (geen rente aftrek boven 1 huis is al geloof het geval) De buitenlandse beleggers een beetje wegdrukken.

Een ruwe hak om weer te zakken tot 250k zoals hij beschrijft kan alleen als je wilt dat half Nederland in een totale crisis geduwd word. Dus aanbod goedkoper aanbieden met voorwaardes (max jaar salaris bijv.) en (Door)verkoopclausules om oude woning bezitters(vaak de arbeidersgroepen) de kans te geven door te stromen naar label A,B woningen . (met die clausules voorkom je winst verhuizingen en kunnen de jonge gezinnen gewoon gedijen in een energiezuinige woning.)

De verlate woningen kan je met een clausule laten opkopen door woning ontwikkelaars die het verhuren tot een blok is verkregen en die verkregen grond te laten bebouwen volgens een besluit(woonruimte, persoonlijke buitengrond (tuin) en openbare ruimtelijke orde (publieke voorzieningen).
Die weer verkopen volgens bovenstaande principe enz.
Dit kost uiteraard de overheid geld maar aangezien ze deze shitzooi ook veroorzaakt hebben is het ook hun probleem.
Andere optie is flinke salaris injectie op de jan modaal en daardoor de levensstandaard stabiliseren.
(kan niet want dat knalt de inflatie door t dak, alles word dan zo duur dat we weer bij af zijn.)
Dus renteaftrek beperking en afbouw kan niet anders. De lucht moet er uit.

Dus zonder een via de overheid neer gedrukt plafond zitten we klem tussen de beer en de wolfenpack.
Vandaar dat ik het een iets eenzijdig verhaal vind. De banken/geld investeerders in het algemeen zijn net zo schuldig als de "overheid" in de afgelopen 15-20jaar.

[Richh]

Durant schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:11:
YouTube: De waarheid over de Woningmarktcrisis

Interessante video. Hij bespreekt zowel de huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt en welke invloed deze op elkaar hebben. De oorzaak van de (kunstmatige) verstoring van de woningmarkt komt volgens hem door het slechte beleid van de overheid.

Opzich geen gekke video inderdaad. Ik ben het grotendeels met hem eens.
Maar, niet met wat hij als oorzaak aanstippelt: dat is volgens hem idd enkel "het slechte beleid van de overheid".

Laten we wel wezen, een reden waarom HRA nog altijd bestaat ligt natuurlijk direct aan stemmend democratisch Nederland. Onze grootste partij heeft zich tijden lang niet voor niks geprofileerd met 'handen af van de hypotheekrenteaftrek'.

Bij sociale huur is het verhaal niet heel anders. Iedereen vind het oneerlijk, maar zolang een merendeel van de stemgerechtigde huurders goed boeren bij het huidige beleid, en de kopers het niet zo boeit, ga je dat in een democratie niet aanpassen.

Veel mensen stemmen helaas uit eigenbelang en het merendeel van Nederland woont best behoorlijk voor een voor hen acceptabele prijs. Toekomstvisie is hierdoor uit den boze en de jonge minderheid heeft in onze samenleving geen invloed op een verkiezing. Dat is toch niet de schuld van 'de overheid'? Die hebben alleen maar uitgevoerd waar Nederland de afgelopen decennia zelf om heeft gevraagd

Nee, de enige die je misschien dan nog aan kan wijzen is de ECB, die een beleid opstelt met niet democratisch gekozen mensen waar je als burger zo goed als geen invloed op hebt. Hoewel hij die in de video regelmatig noemt (en terecht imho) noemt hij de ECB niet in de conclusievorming

[kx22]

Stel de HRA gaat weg, dan mag je waarschijnlijk minder bij de bank lenen. Ondanks het bruto netto verhaal hebben de banken een extra reden om minder uit te lenen.
Dus als de prijzen iets omlaag gaan heb je nog steeds niks aan als nieuwe koper.

[Conrado]

Ondertussen wordt de huizenmarkt in Brainport gewoon Randstad 2.0:

ASML heeft een groeispurt en dat merken de inwoners van Veldhoven. De komende jaren verdubbelt het aantal werknemers dat hier voor ASML werkt naar 35.000.

"De chipmachinemaker ziet ook een rol voor zichzelf. Al wil het nadrukkelijk niét op Philips gaan lijken, dat in de twintigste eeuw zelf huizen bouwde in Eindhoven. Sterker nog: 'nieuwe ASML-medewerkers vinden wel een huis', zegt vicepresident Van Grinsven, 'zij verdienen vaak een goed salaris."

En dit is alleen nog maar ASML, het grootste deel van de toeleverindustrie (Bijvoorbeeld VDL, Neways, of Prodrive), gaat dus net zo hard groeien.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op woensdag 14 september 2022 @ 20:56:
Ondertussen wordt de huizenmarkt in Brainport gewoon Randstad 2.0:

Herdoop Veldhoven als Meerhoven-West, en Eindhoven als het minder florissante Meerhoven-Oost, en het komt wel goed met de huizenprijzen daar.

Aan de andere kant, de ster van Philips stijgt niet, en de maakindustrie in het algemeen en ASML in het bijzonder zijn sterk conjunctuurafhankelijk, dus of die 35000 er ooit komen ...

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:12:
[...]

Je mag je woning ook verkopen aan wie je wilt. Maar het kan zijn dat sommige potentiële kopers geen huisvestingsvergunning krijgen voor een bepaalde groep woningen. Net als dat potentiële kopers sommige woningen niet mogen verhuren. Maar wel mogen kopen. Maar die verkoopbeperkende maatregel wordt door veel mensen dan juist weer toegejuicht.

Beide gevallen zijn overigens best wel een probleem met mensenrechten. Het is dus maar de vraag of je dit wel dicht krijgt. Je moet alleen een aantal rechters hebben die het VN mensenrechten verdrag belangrijker vinden dan deze regel en het is afgeserveerd.
De regels dat je niet mag verhuren zijn geen schendingen van de mensenrechten de andere 2 zijn dat zeer zeker wel.
Recht van Eigendom word geschend door te beperken aan wie jij je eigendom mag verkopen.
Recht om je vrij te bewegen en vestigen word geschonden als je geen huisvestingvergunning geeft.

Maar goed bekend dat deze minister niet zo veel opheeft met mensenrechten.

Conrado schreef op woensdag 14 september 2022 @ 20:56:
Ondertussen wordt de huizenmarkt in Brainport gewoon Randstad 2.0:

ASML heeft een groeispurt en dat merken de inwoners van Veldhoven. De komende jaren verdubbelt het aantal werknemers dat hier voor ASML werkt naar 35.000.

"De chipmachinemaker ziet ook een rol voor zichzelf. Al wil het nadrukkelijk niét op Philips gaan lijken, dat in de twintigste eeuw zelf huizen bouwde in Eindhoven. Sterker nog: 'nieuwe ASML-medewerkers vinden wel een huis', zegt vicepresident Van Grinsven, 'zij verdienen vaak een goed salaris."

En dit is alleen nog maar ASML, het grootste deel van de toeleverindustrie (Bijvoorbeeld VDL, Neways, of Prodrive), gaat dus net zo hard groeien.

Ja en dan zit er ook nog een Van de lande en philips heeft er ook nog een kleine vestiging die ook best leuk draaien. Wel jammer dat ASML niet gewoon een hele wijk uit de grond laat stampen voor hun eigen medewerkers nu beinvloeden ze de markt in de hele regio waardoor jeugd uit veldhoven bijna niet meer in het dorp kan blijven wonen.

Richh schreef op woensdag 14 september 2022 @ 20:10:
Laten we wel wezen, een reden waarom HRA nog altijd bestaat ligt natuurlijk direct aan stemmend democratisch Nederland. Onze grootste partij heeft zich tijden lang niet voor niks geprofileerd met 'handen af van de hypotheekrenteaftrek'.

Tja gek het dan in een democratie plannen die de meerderheid een voordeel geven blijven bestaan. Overigens valt de HRA voor veel mensen zo laag uit door de VRH dat het eigenlijk niets meer uit maakt. Alleen voor starters maakt het heel veel uit mensen met een hoge overwaarde hebben er weinig aan.

[ Voor 47% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-09-2022 21:22 ]

[copykat]

@Shadowhawk00 Vroeger deden de woningcorporaties deze beperking zelf .
Eerst aanbieden aan woningzoekende in eigen stad met financiële binden in de buurt dan pas aan "iedereen".
Toen de "corporaties" richting commerciële winstgevende bedrijfsvoering gedrukt werden en tot verkoop "oude woningen" verviel dit een beetje in een grijs gebied.
Als eigenaar mag je natuurlijk altijd bepalen aan wie je verhuurt of verkoopt.
Dus gemeentes kunnen en mogen het "eigen inwoners eerst" principe hanteren maar niet opleggen aan eigenaars van huizen in hun gemeente.
Dat zou dus wel kunnen als een gemeente meerderheidsbelang heeft in een woningcorporatie.

[Shadowhawk00]

copykat schreef op woensdag 14 september 2022 @ 21:26:
@Shadowhawk00 Vroeger deden de woningcorporaties deze beperking zelf .
Eerst aanbieden aan woningzoekende in eigen stad met financiële binden in de buurt dan pas aan "iedereen".
Toen de "corporaties" richting commerciële winstgevende bedrijfsvoering gedrukt werden en tot verkoop "oude woningen" verviel dit een beetje in een grijs gebied.
Als eigenaar mag je natuurlijk altijd bepalen aan wie je verhuurt of verkoopt.
Dus gemeentes kunnen en mogen het "eigen inwoners eerst" principe hanteren maar niet opleggen aan eigenaars van huizen in hun gemeente.
Dat zou dus wel kunnen als een gemeente meerderheidsbelang heeft in een woningcorporatie.

O voor cooperaties en woningen van de overheid ( want cooperaties zijn vaak gewoon semi-overheid ) kan het wel gewoon. Maar voor huizen van particulieren kan het niet. Alleen het plan van onze minister was om het overal te laten gelden. Iets waar zelfs zijn partij het niet mee eens is.

[copykat]

Wat natuurlijk wel kan is het moeilijk maken voor partijen die huizen kopen voor niet bewonen maar voor verhuur. (De vrije verhuur aan banden leggen dus.) Dus de hoogte van huur toppen. Dit beperkt meteen de koopimpuls door de verlaagde winstmarge met verhuren.

Een zich inschrijvende bv voor woningcorporatie doeleinden moet zich houden aan de richtlijnen om zich te mogen vestigen. De "2e huis verhuurders" moeten belast worden voor hun inkomen aan die woning of duidelijk kunnen aantonen dat ze kosten hebben als hypotheekkosten en groot onderhoud. Dan zou je kunnen kijken of dat aftrekbaar mag zijn op het inkomen van dat object. (groot onderhoud vergroot ook de marktwaarde en dus mogelijke winst dus dan is het investering en geen noodzakelijk onderhoud wat niet aftrekbaar mag zijn.)(moeilijk grijs gebied want wat is noodzakelijk en wat is "verfraaien".)

Huurbescherming moet dus in een nieuw all overkoepelende mall gegoten worden zodat de "er uit of de hoofdprijs betalen" niet meer kan gebeuren.

Als de huurmarkt weer zinnig en "normaal beprijst" is dan is de noodzaak voor koopwoningen ook lager en zakt de prijs omdat er alternatief is voor een koopwoning. (Nieuwbouw en aanbod vergroting moet nog steeds maar je hebt minder kans op wegkapen door de opkopers.)

[Shadowhawk00]

copykat schreef op woensdag 14 september 2022 @ 21:48:
Wat natuurlijk wel kan is het moeilijk maken voor partijen die huizen kopen voor niet bewonen maar voor verhuur. (De vrije verhuur aan banden leggen dus.) Dus de hoogte van huur toppen. Dit beperkt meteen de koopimpuls door de verlaagde winstmarge met verhuren.

Een zich inschrijvende bv voor woningcorporatie doeleinden moet zich houden aan de richtlijnen om zich te mogen vestigen. De "2e huis verhuurders" moeten belast worden voor hun inkomen aan die woning of duidelijk kunnen aantonen dat ze kosten hebben als hypotheekkosten en groot onderhoud. Dan zou je kunnen kijken of dat aftrekbaar mag zijn op het inkomen van dat object. (groot onderhoud vergroot ook de marktwaarde en dus mogelijke winst dus dan is het investering en geen noodzakelijk onderhoud wat niet aftrekbaar mag zijn.)(moeilijk grijs gebied want wat is noodzakelijk en wat is "verfraaien".)

Huurbescherming moet dus in een nieuw all overkoepelende mall gegoten worden zodat de "er uit of de hoofdprijs betalen" niet meer kan gebeuren.

Die 2e woning word nu gewoon belast in box3, bovendien mag je als je de inkomsten gaat belasten ook alle kosten die je moet maken om die inkomsten te krijgen ook aftrekken. Dat geld immers voor alle kosten die je maakt om inkomsten te verkrijgen.

Waarom zouden we iedereen die gewoon wel een normale huur vraagt voor een woning ineens het leven zuur gaan maken alleen omdat er een aantal mensen vinden dat woningen te duur zijn. Dit is gewoon weer gevalletje iedereen die het financieel beter voor elkaar heeft dat voordeel afpakken. Niet kijken hoe het komt maar gewoon je hebt meer geld dus afpakken. Gaan we dat dan ook met alle andere voordeeltjes doen?
Je wilt dus gewoon mensen die wel zuinig met geld omgaan afstraffen en mensen die schulden maken belonen lijkt me heel zinnig manier om alle rijkdom naar een nog kleinere groep te krijgen.

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 21:16:
[...]
Ja en dan zit er ook nog een Van de lande [...]

Vanderlande, en ze zijn groot, maar nog steeds voornamelijk in het buitenland en niet zozeer in het aantal werknemers in Veghel, ondanks alle uitbreidingen.

[copykat]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 22:17:
[...]


Die 2e woning word nu gewoon belast in box3, bovendien mag je als je de inkomsten gaat belasten ook alle kosten die je moet maken om die inkomsten te krijgen ook aftrekken. Dat geld immers voor alle kosten die je maakt om inkomsten te verkrijgen.

Waarom zouden we iedereen die gewoon wel een normale huur vraagt voor een woning ineens het leven zuur gaan maken alleen omdat er een aantal mensen vinden dat woningen te duur zijn. Dit is gewoon weer gevalletje iedereen die het financieel beter voor elkaar heeft dat voordeel afpakken. Niet kijken hoe het komt maar gewoon je hebt meer geld dus afpakken. Gaan we dat dan ook met alle andere voordeeltjes doen?
Je wilt dus gewoon mensen die wel zuinig met geld omgaan afstraffen en mensen die schulden maken belonen lijkt me heel zinnig manier om alle rijkdom naar een nog kleinere groep te krijgen.

Hier uit blijkt hoe moeilijk het is om een nette balans te krijgen tussen goed bedoelde verhuurders die netjes balans vinden tussen iets verdienen en iemand gunnen te wonen tegen een redelijk tarief en de pandjesmelkers die woekerwinsten zoeken het moeilijker maken en toch binnen de (europese) wetgeving te blijven.

Je wilt dus gewoon mensen die wel zuinig met geld omgaan afstraffen en mensen die schulden maken belonen lijkt me heel zinnig manier om alle rijkdom naar een nog kleinere groep te krijgen.[/quote]
[quote]
Zeker niet. ik wil dat die (buitenlandse) investeerders terug gedrukt worden die vooral als vliegen op de stroop afkomen en zonder enige gene voor maximale winst gaan zonder enige beperking door de huidige wetgeving blijkbaar.

De (vroegere) witwas actie in Amsterdam van crimineel verkregen geld was door schijn facturen voor verbouwingen (dure kosten op papier maar met goedkope arbeidskrachten en materialen in werkelijkheid gedaan) op opknappanden via vage bv's om later als pandjesbaas te verhuren altijd al populair en ik vermoed dat die constructie enigzins ook werkt bij de investeerders. Daarom moet er goed gekeken worden welke "kosten" er afgeschreven worden op de verhuur-inkomsten. elke maas in de wet zal gevonden worden en gebruikt. (De gewone man/investeerder zal veel minder die grenzen opzoeken en vermoedelijk ook niet enorme ingewikkelde belasting invullingen hebben.

Dus netjes zoals het hoort omzet => bruto winst => netto winst => inkomen en dat netto inkomen mag gezien worden op de zelfde manier als netto inkomen van bijv. (eigenaar van) een gereedschapverhuursbedrijf. je bent tenslotte ondernemer. Het enige moeizame in dit verhaal is de niet vrije beprijzing van je product-verhuur die gewenst is omdat de noodzaak van kunnen wonen zo'n druk geeft op de aanbod vraag balans dat het scheef loopt in sommige gebieden. En dat is meteen de kern van het probleem. Hoe pak je de excessen aan zonder de overigen te beschadigen.

[Paralize_nl]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 21:12:
[...]


Aan de andere kant, de ster van Philips stijgt niet, en de maakindustrie in het algemeen en ASML in het bijzonder zijn sterk conjunctuurafhankelijk, dus of die 35000 er ooit komen ...

Als er 1 industrie is die komende jaren nog flink zal gedijen is het de chip industrie wel. We gebruiken het in werkelijk alles. Onze consumptiemaatschappij groeit alleen maar, die 35000 gaan er wel komen.

[Nuevocasa]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 21:12:
[...]


Herdoop Veldhoven als Meerhoven-West, en Eindhoven als het minder florissante Meerhoven-Oost, en het komt wel goed met de huizenprijzen daar.

Aan de andere kant, de ster van Philips stijgt niet, en de maakindustrie in het algemeen en ASML in het bijzonder zijn sterk conjunctuurafhankelijk, dus of die 35000 er ooit komen ...

Aflevering van tegenlicht ook gezien deze week?
Zowel de EU als o.a. VS gaan tientallen tot honderden miljarden investeren in hun eigen Chipindustrie, om minder afhankelijk van andere landen te worden. Die 35.000 gaan er makkelijk komen.

[Shadowhawk00]

Nuevocasa schreef op donderdag 15 september 2022 @ 07:23:
[...]

Aflevering van tegenlicht ook gezien deze week?
Zowel de EU als o.a. VS gaan tientallen tot honderden miljarden investeren in hun eigen Chipindustrie, om minder afhankelijk van andere landen te worden. Die 35.000 gaan er makkelijk komen.

Het aantal mensen dat in veldhoven en regio eindhoven werkt dat daadwerkelijk de machines in elkaar schroeft is niet zo heel groot zeker niet als je het vergelijkt met de mensen die R&D doen.
En die laatste groep hoeft niet te groeien als je meer productie wilt maken. Bovendien zit de productie daar veel sneller tegen de max aan qua ruimte dan aan personeel. Die machines zijn groot dus om ze op te bouwen kost veel ruimte in een cleanroom. En je bouwt niet even snel een cleanroom.

[Shadowhawk00]

copykat schreef op woensdag 14 september 2022 @ 23:10:

Dus netjes zoals het hoort omzet => bruto winst => netto winst => inkomen en dat netto inkomen mag gezien worden op de zelfde manier als netto inkomen van bijv. (eigenaar van) een gereedschapverhuursbedrijf. je bent tenslotte ondernemer. Het enige moeizame in dit verhaal is de niet vrije beprijzing van je product-verhuur die gewenst is omdat de noodzaak van kunnen wonen zo'n druk geeft op de aanbod vraag balans dat het scheef loopt in sommige gebieden. En dat is meteen de kern van het probleem. Hoe pak je de excessen aan zonder de overigen te beschadigen.

Hier zijn ze al lang mee bezig door het echte rendement van je vermogen te belasten. Dus dan krijg je gewoon dat je spaarrente, divident, huurinkomsten - kosten gewoon moet optellen en daar dan belasting over moet betalen. Mensen met een 2e woning zijn niet gewoon ondernemer.
Tenzij je veel verlies wilt nemen op een woning ontkom je soms gewoon niet aan het hebben van 2 woningen, en om er nu 1 leeg te laten staan is ook niet heel erg sociaal in de huidige tijd van woningnood.

Wel leuk dat we de verhuurder de schuld geven van falend kabinetsbeleid van 10 jaar. Falend beleid waar ze nu nog mee bezig zijn en ontkennen dat het een probleem is want anderen zijn het probleem. Woningbouw blokkeren en hoge instroom migranten dat kan echt nooit zorgen voor een tekort aan woningen maar iemand die een woning verhuurd die zorgt daar wel voor natuurlijk

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-09-2022 08:50 ]

[Nuevocasa]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:24:
[...]


Het aantal mensen dat in veldhoven en regio eindhoven werkt dat daadwerkelijk de machines in elkaar schroeft is niet zo heel groot zeker niet als je het vergelijkt met de mensen die R&D doen.
En die laatste groep hoeft niet te groeien als je meer productie wilt maken. Bovendien zit de productie daar veel sneller tegen de max aan qua ruimte dan aan personeel. Die machines zijn groot dus om ze op te bouwen kost veel ruimte in een cleanroom. En je bouwt niet even snel een cleanroom.

Ze geven zelf aan dat ze gaan verdubbelen naar 35.000 medewerkers en ze nemen nu al elke maand honderden mensen aan. Ik reageerde op de opmerking dat ASML conjunctuur afhankelijk is en dat de vraag nog maar was of ze dat aantal überhaupt gaan halen.

De verwachting is dat ze de vraag niet eens aan gaan kunnen helemaal gezien de duizelingwekkende bedragen die de EU en o.a. VS gaan investeren in de chip industrie. Daarnaast is VDL een belangrijke toeleverancier die ook mee zal groeien.

Even weer de quote uit het NOS artikel:

De komende jaren verdubbelt het aantal werknemers dat in Nederland voor ASML werkt naar 35.000. Het bedrijf neemt elke maand honderden nieuwe werknemers aan. Wie uit het buitenland komt, en dat aandeel groeit, zal daarnaast op zoek moeten naar huisvesting. Het zet de woningmarkt in die regio en zeker ook in Veldhoven zelf, verder op scherp.

[Shadowhawk00]

Nuevocasa schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:54:
[...]

Ze geven zelf aan dat ze gaan verdubbelen naar 35.000 medewerkers en ze nemen nu al elke maand honderden mensen aan. Ik reageerde op de opmerking dat ASML conjunctuur afhankelijk is en dat de vraag nog maar was of ze dat aantal überhaupt gaan halen.

De verwachting is dat ze de vraag niet eens aan gaan kunnen helemaal gezien de duizelingwekkende bedragen die de EU en o.a. VS gaan investeren in de chip industrie. Daarnaast is VDL een belangrijke toeleverancier die ook mee zal groeien.

Even weer de quote uit het NOS artikel:

[...]

Ouch voor de werknemers, ik heb nu een collega die 1800 per maand betaald voor iets van 60m2 appartement. Wel met alles erbij maar toch. En dat zijn normale prijzen voor expats in eindhoven blijkbaar, als ze al wat kunnen vinden en niet in een hotel wonen.

De vraag gaan ze niet aan kunnen, de productie capaciteit is gewoon erg beperkt en dat schaal je niet zomaar op maar goede de bedragen die erin gepompt worden vallen wel mee eigenlijk. Al die machines ( niet alleen van ASML ) zijn duur, een cleanroom bouwen is duur. Met 1 miljard kom je niet eens zo heel ver.

[copykat]

Eh verlies op je achtergelaten woning? In deze tijd?
Minder winst dan verwacht ok maar verlies is onmogelijk met de huidige stijgingen of je hebt iets in juli gekocht en de bliksem sloeg in en je kocht een ander huis zonder de eerste te repareren.😉

Dan moet je wel een groot contructioneel probleem hebben in je huis na aankoop en dan mag je ook niet verhuren. Kan wel wat zaken bedenken die tijdelijk 2 woningen nodig heeft aldan niet zelf bewoont maar langer dan 1 jaar niet.

Nee iedereen die nu langere tijd 2 woningen heeft doet dit bewust als investering en als extra inkomen via verhuur. Dat is in mijn ogen dat je iets onderneemt. Zonder bv misschien maar je stapt nog steeds in een zakelijke afspraak met de bank ,hypotheek, en de huurder.
Wat natuurlijk mag en ook geen probleem zou moeten zijn, het is langere tijd ook geen probleem geweest.
Het probleem is ontstaan toen er na 2008 een disbalans is ontstaan in rente (je kon steeds meer lenen en dus steeds meer betalen voor het zelfde product) en vraag naar nieuwe bebouwing en vastgoed aanbod voor bewoning werd niet beantwoord. (er is door allerlei oorzaken gewoon onvoldoende nieuwbouw geweest.)
Hierdoor ontstond schaarste en schaarste word (mis)gebruikt door handige ondernemers die er inspringen.
Nieuws is nu vol van die mondkapjes gast. Zelfde principe.
Dát zorgt er voor dat veel mensen negatief zijn over de vastgoed ondernemers.

Puur nieuwbouwen op vrije markt werkt nu niet meer de schaarste is zo opgelopen dat de kans bestaat dat ook die woningen opgekocht worden door "niet-bewoners" en dan moet er eerst tegen de verzadiging op gebouwd worden voordat de markt ontspant(geen idee hoeveel (op juiste manier gebouw op vraag) woningen er nodig zijn voordat.. Dus op korte termijn is regulering om nieuwe en bestaande woningen niet meer te laten vallen in de handen van die investeerders die rupsje nooit genoeg spelen noodzakelijk helaas ook al tref je daarmee ook de "goede".

Tweede probleem is een grote groep ouderen, de mensen die in een gezins woning zitten maar niet weg willen omdat er niks is wat hun aanstaat om naar toe te verhuizen.
Bejaardenkoopflats schijnen niet erg aantrekkelijk te zijn en ze willen tuinhuizen kleiner woningen maar wel veel ruimte om te bewegen en dicht genoeg bij hun (klein)kinderen voor makkelijk bezoeken.
Veel kantoor en industriepanden worden omgebouwd voor veel geld maar niet altijd voor die groep maar voor de jongeren.(vermenging kan maar gebeurd vaak niet.)

[TheGhostInc]

Zullen we ASML en consorten parkeren?

Ik heb namelijk het idee dat hoe stelliger er (negatieve) dingen over die regio worden gesteld, hoe verder ze van die regio af wonen.

En vergis je ook niet in de impact van de grondstoffencrisis. Er zijn heel wat productieafdelingen die nu niet door kunnen werken door ontbrekende onderdelen. Als we in een laag conjunctuur terecht komen, dan kan het best zijn dat juist die tech bedrijven als een gek door blijven werken. Veel automatiseringsprojecten liggen stil of zijn niet haalbaar. Als we naar 'normalere tech prijzen' gaan en de lonen gaan stijgen, zullen veel bedrijven hun processen gaan optimaliseren.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:24:
Het aantal mensen dat in veldhoven en regio eindhoven werkt dat daadwerkelijk de machines in elkaar schroeft is niet zo heel groot zeker niet als je het vergelijkt met de mensen die R&D doen.
En die laatste groep hoeft niet te groeien als je meer productie wilt maken. Bovendien zit de productie daar veel sneller tegen de max aan qua ruimte dan aan personeel. Die machines zijn groot dus om ze op te bouwen kost veel ruimte in een cleanroom. En je bouwt niet even snel een cleanroom.

Het is juist de R&D dat gaat groeien. Met de huidige top machine (NXE 3000) kom je tot circa 1 nm-chips, ze zijn al druk bezig met de NXE5000 én de opvolger daarvan de NXE7000 om nog kleiner te kunnen gaan. Overigens wordt de NXE5000 ongeveer 2x zo groot als de huidige, ze gaan daarvoor nieuwe extra grote cleanrooms bouwen.

Overigens gaat Hurks voor ASML - op de plek waar het eerste ASML kantoor stond - nu 50.000m² kantoorruimte realiseren. Ze gaan echt in personeel verdubbelen

[Shadowhawk00]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:19:
Eh verlies op je achtergelaten woning? In deze tijd?
Minder winst dan verwacht ok maar verlies is onmogelijk met de huidige stijgingen of je hebt iets in juli gekocht en de bliksem sloeg in en je kocht een ander huis zonder de eerste te repareren.😉

Dan moet je wel een groot contructioneel probleem hebben in je huis na aankoop en dan mag je ook niet verhuren. Kan wel wat zaken bedenken die tijdelijk 2 woningen nodig heeft aldan niet zelf bewoont maar langer dan 1 jaar niet.

Nee iedereen die nu langere tijd 2 woningen heeft doet dit bewust als investering en als extra inkomen via verhuur. Dat is in mijn ogen dat je iets onderneemt. Zonder bv misschien maar je stapt nog steeds in een zakelijke afspraak met de bank ,hypotheek, en de huurder.
Wat natuurlijk mag en ook geen probleem zou moeten zijn, het is langere tijd ook geen probleem geweest.
Het probleem is ontstaan toen er na 2008 een disbalans is ontstaan in rente (je kon steeds meer lenen en dus steeds meer betalen voor het zelfde product) en vraag naar nieuwe bebouwing en vastgoed aanbod voor bewoning werd niet beantwoord. (er is door allerlei oorzaken gewoon onvoldoende nieuwbouw geweest.)
Hierdoor ontstond schaarste en schaarste word (mis)gebruikt door handige ondernemers die er inspringen.
Nieuws is nu vol van die mondkapjes gast. Zelfde principe.
Dát zorgt er voor dat veel mensen negatief zijn over de vastgoed ondernemers.

Je vergeet even dat er zoiets bestaat als huurbescherming in nederland. Dus als je een woning verhuurd kan je die niet zomaar meer verkopen. Dus ja 6 jaar geleden kreeg je een woning niet verkocht zonder verlies dan ga je verhuren en daarna kan je het niet meer verkopen omdat het verhuurd is.
Dus roepen dat iedereen met een 2e woning ineens dat doet omdat hij investeerder wilde zijn is beetje kort door de bocht. Aan de andere kant het helpt natuurlijk wel een beetje extra inkomen in de maand uit de verhuur van een 2e woning.

[Conrado]

TheGhostInc schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:21:
Zullen we ASML en consorten parkeren?

Ik heb namelijk het idee dat hoe stelliger er (negatieve) dingen over die regio worden gesteld, hoe verder ze van die regio af wonen.

Twee keer eens. Brainsport groeit hard en niet alleen om ASML. De high-tech sector gaat tot 2030 zo ongeveer verdubbelen. Dat betekent een enorme stroom kennismigranten naar de regio Eindhoven die én goed verdienen én huizen nodig hebben.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:28:
[...]

Twee keer eens. Brainsport groeit hard en niet alleen om ASML. De high-tech sector gaat tot 2030 zo ongeveer verdubbelen. Dat betekent een enorme stroom kennismigranten naar de regio Eindhoven die én goed verdienen én huizen nodig hebben.

Ja klopt, overigens zie je dat al jaren dat de prijzen gewoon niet normaal zijn. Veldhoven is gewoon duurder dan eindhoven. Redelijk uniek dat een dorp dus duurder is dan de stad ernaast
Maar dat heeft natuurlijk ook een grens, er word wel wat in de regio gebouwd maar niet heel veel en het verhaal van de collega die die prijs betaald per maand is ook gewoon waar, ik wist ook niet wat ik hoorde 1800/maand voor 60m2, maar dat is blijkbaar een "normale" prijs. Waar ik ook van expats had gehoord dat ze soms 1-2 maanden in een hotel wonen voordat ze iets kunnen vinden.

Maar het houd natuurlijk een keer op in die regio, zo veel grote bouwprojecten zijn er niet of mensen gaan verder weg wonen of ASML gaat weer eens projecten doen om een extra vestiging ergens anders in nederland te maken ( hebben ze al eens eerder gedaan )

Overigens zie je hier dus ook dat de markt wel degelijk werkt met vraag en aanbod gecombineerd met wat mensen kunnen betalen. De prijsverschillen tussen een woning in eindhoven en dezelfde woning in den bosch is gewoon best wel extreem.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-09-2022 09:33 ]

[Lastmanstanding]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:19:
Nee iedereen die nu langere tijd 2 woningen heeft doet dit bewust als investering en als extra inkomen via verhuur. Dat is in mijn ogen dat je iets onderneemt. Zonder bv misschien maar je stapt nog steeds in een zakelijke afspraak met de bank ,hypotheek, en de huurder.

De belastingdienst ziet het verhuur van woning pas als een onderneming als je vaak zelf mee bezig bent. Verhuur van een tweede woning lijkt veel meer op bezit van ETFs, vandaar dat het zo belast wordt.

Niet de schuld van de belastingbetaler, maar de belastingdienst heeft heel lang gestimuleerd verhuur over beleggen in aandelen vanwege de constructies. Sowieso mag je een verhuurhypotheek 1:1 aftrekken tegen de waarde van het huis. Het mooie is dan dat de waarde van het huis gebaseerd is op de WOZ waarde. Voor een verhuurde woning, kan je bij de gemeente aankloppen aan je WOZ waarde lager te zetten, en tegelijkertijd wordt de WOZ waarde vermindert op basis van de huur die je krijgt. Dus op een huis van 4 ton, met een WOZ waarde van 3 ton, kan je in box 3 nog maar 2 ton tellen als vermogen, en daar trek je een box 3 hypotheek ervan af. Helemaal volgens de wet. Daarom gaan ze beginnen al volgend jaar met het afschaffen van de WOZ waarde vermindering door huur. Een stap(je).

Mocht je willen hebben over zakenlijkverhuur, dan heb je een BV constructie.

10 jaar lang heb ik een huurwoning gehad. In die tijd ben ik twee a drie keer geweest. Het is echt geen onderneming, maar een belegging.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:32:
Ja klopt, overigens zie je dat al jaren dat de prijzen gewoon niet normaal zijn. Veldhoven is gewoon duurder dan eindhoven. Redelijk uniek dat een dorp dus duurder is dan de stad ernaast

Nee hoor. Traditioneel heeft elke grote stad een paar villadorpen in de buurt. Bloemendaal is nog steeds duurder dan Amsterdam, en ik vermoed dat de regio van de Bilt nog steeds zich kan meten met Utrecht.

Verder is Eindhoven naar Nederlandse maatstaven natuurlijk een middenmoter.

[ Voor 7% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 15-09-2022 09:39 ]

[Shadowhawk00]

Lastmanstanding schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:33:
[...]


De belastingdienst ziet het verhuur van woning pas als een onderneming als je vaak zelf mee bezig bent. Verhuur van een tweede woning lijkt veel meer op bezit van ETFs, vandaar dat het zo belast wordt.

Niet de schuld van de belastingbetaler, maar de belastingdienst heeft heel lang gestimuleerd verhuur over beleggen in aandelen vanwege de constructies. Sowieso mag je een verhuurhypotheek 1:1 aftrekken tegen de waarde van het huis. Het mooie is dan dat de waarde van het huis gebaseerd is op de WOZ waarde. Voor een verhuurde woning, kan je bij de gemeente aankloppen aan je WOZ waarde lager te zetten, en tegelijkertijd wordt de WOZ waarde vermindert op basis van de huur die je krijgt. Dus op een huis van 4 ton, met een WOZ waarde van 3 ton, kan je in box 3 nog maar 2 ton tellen als vermogen, en daar trek je een box 3 hypotheek ervan af. Helemaal volgens de wet. Daarom gaan ze beginnen al volgend jaar met het afschaffen van de WOZ waarde vermindering door huur. Een stap(je).

Mocht je willen hebben over zakenlijkverhuur, dan heb je een BV constructie.

10 jaar lang heb ik een huurwoning gehad. In die tijd ben ik twee a drie keer geweest. Het is echt geen onderneming, maar een belegging.

Dit is toch niet anders dan elke andere schuld die je tegen je bezig mag aftrekken? Als je 30k op de bank hebt staan en een auto koopt van 30k met een lening heb je ook 0 euro op de bank voor je belasting.

Als je geld leent om iets te kopen heb je niet ineens meer geld.
En een woning in verhuurde staat is gewoon minder waard omdat het verkopen een heel stuk lastiger is, en de WOZ waarde is de waarde van de woning zoals die op dat moment is. Dit is gewoon een gevolg van de huurdersbescherming.
De WOZ word overigens door de gemeente niet verlaagd omdat de woning verhuurd is maar alleen als je aan kan tonen dat de woning minder waard is. De enige verlaging op de WOZ heb je bij de belastingdienst als de woning verhuurd word en de huurders huurbescherming hebben.

Het is niet alsof het met verhuren van woning ineens speciale regels zijn die anders zijn dan bij elke andere vorm van bezit.

[copykat]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:27:
[...]


Je vergeet even dat er zoiets bestaat als huurbescherming in nederland. Dus als je een woning verhuurd kan je die niet zomaar meer verkopen. Dus ja 6 jaar geleden kreeg je een woning niet verkocht zonder verlies dan ga je verhuren en daarna kan je het niet meer verkopen omdat het verhuurd is.
Dus roepen dat iedereen met een 2e woning ineens dat doet omdat hij investeerder wilde zijn is beetje kort door de bocht. Aan de andere kant het helpt natuurlijk wel een beetje extra inkomen in de maand uit de verhuur van een 2e woning.

Tuurlijk zijn er dit soort situaties die je beschrijft ontstaan in de afgelopen 10-15 jaar.
Ik weet niet of iedereen gebruik maakte van de korte huurcontracten die mogelijk werden gemaakt in 2008? maar al zou je een 5 jaar contract afgesloten hebben in 2017 dan valt dat toch kwa verlies nu wel mee toch?

Maar ik begrijp je punt er zijn ook bezitters die niet doelbewust in de markt van verhuur zijn gestapt maar er in terecht gekomen zijn. We moeten natuurlijk niet als de zwarte lijst van de belasting gaan denken en iedereen een "fraudeur(in de kinderbijslag termen)" noemen op basis van in dit geval bezit van meerdere huizen.
Dat is niet reëel en niet eerlijk.

[TheGhostInc]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:19:
Puur nieuwbouwen op vrije markt werkt nu niet meer de schaarste is zo opgelopen dat de kans bestaat dat ook die woningen opgekocht worden door "niet-bewoners" en dan moet er eerst tegen de verzadiging op gebouwd worden voordat de markt ontspant(geen idee hoeveel (op juiste manier gebouw op vraag) woningen er nodig zijn voordat..

Het maakt helemaal niet uit wat je neerzet. Als het volume maar hoog is.

Stel je zet kleine appartementen neer. Genoeg senioren die aan het kijken zijn om te downsizen, genoeg singles die op zoek zijn naar een eigen plek en als het echt overblijft zijn er altijd nog studenten die een plekje nodig hebben.
Dan ontstaat er wat lucht, gaan de senioren uit hun eengezinswoning, vallen er misschien wat gedeelde woningen vrij die in slechte staat zijn en krijg je weer wat verschuiving.
Ga je eengezinswoningen neerzetten, dan schuiven mensen door vanuit hun appartementen en krijg je daar ook ruimte.

Persoonlijk zou ik het niet slecht vinden als we een stelregel invoeren dat rondom centrale stations we gewoon >6 lagen gaan bouwen, mag ook richting >10 gaan. Dat zorgt voor veel capaciteit op plekken waar het OV ook goed is.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:38:
[...]


Nee hoor. Traditioneel heeft elke grote stad een paar villadorpen in de buurt. Bloemendaal is nog steeds duurder dan Amsterdam, en ik vermoed dat de regio van de Bilt nog steeds zich kan meten met Utrecht.

Verder is Eindhoven naar Nederlandse maatstaven natuurlijk een middenmoter.

Veldhoven is geen villadorp maar eigenlijk gewoon een oude dorpskern die beetje gegroeid is. Het is geen dorp dat er gekomen is omdat eindhoven er was het dorp is ouder dan eindhoven zelf.
De waarde van de woningen is daar ook pas echt omhoog geschoten na de vorige dip in de chipmarkt. Sinds het weer goed gaat met ASML zijn de woningen daar extreem gestegen in prijs. Dat komt puur omdat ASML beter draait en meer mensen aantrekt die een woning willen in de buurt van hun werk, en de enige weg van eindhoven naar ASML hoofdkantoor is 1 grote fille tussen bepaalde tijdstippen. Tenminste dat was voor de covid wel zo zal nu misschien iets minder zijn.

[copykat]

@Lastmanstanding thanks duidelijk nu.
Geldt deze constructie ook 1 op 1 voor als je zeg 10 huizen verhuurt?
Want dan zie je waarom het zo'n interessant beleggingsstructuur is voor mensen met meer geld dan ze nodig hebben om lekker te leven.
😏

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:38:
[Nee hoor. Traditioneel heeft elke grote stad een paar villadorpen in de buurt. Bloemendaal is nog steeds duurder dan Amsterdam, en ik vermoed dat de regio van de Bilt nog steeds zich kan meten met Utrecht.

Verder is Eindhoven naar Nederlandse maatstaven natuurlijk een middenmoter.

Veldhoven is geen villadorp. Dan kom je in Waalre of misschien Son terecht
Het is overigens - net als Eindhoven - een samentrekking van een paar kerkdorpen, die vervolgens naar elkaar toe gebouwd zijn. Een dorp is het ook niet echt, met 45.000 inwoners. Het was vooral zo'n forenzenstadje voor E'ven. Het bestaat ook uit grote 'nieuwbouwwijken' met de bekende 13-in-een-dozijn woningen met tuin.

[ Voor 9% gewijzigd door Conrado op 15-09-2022 09:54 ]

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:38:
[...]


Nee hoor. Traditioneel heeft elke grote stad een paar villadorpen in de buurt. Bloemendaal is nog steeds duurder dan Amsterdam, en ik vermoed dat de regio van de Bilt nog steeds zich kan meten met Utrecht.

Verder is Eindhoven naar Nederlandse maatstaven natuurlijk een middenmoter.

Helemaal niet gek inderdaad. Den Bosch heeft bijvoorbeeld Vught, Tilburg heeft Oisterwijk en zo zijn er nog wel meer voorbeelden te vinden.

de groeispurt op de huizenmarkt in Veldhoven is puur ontstaan door ASML dat een enorme groeispurt doormaakt en daardoor ontstaat er een enorme druk op de huizenmarkt in Veldhoven/Eindhoven. Dat gaat voorlopig nog niet stoppen want ASML wil doorgroeien naar 35k medewerkers in Veldhoven (dat is nu 32k totaal, maar ook een fors gedeelte in het buitenland).

[Lastmanstanding]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:39:
[...]


Dit is toch niet anders dan elke andere schuld die je tegen je bezig mag aftrekken? Als je 30k op de bank hebt staan en een auto koopt van 30k met een lening heb je ook 0 euro op de bank voor je belasting.

Als je geld leent om iets te kopen heb je niet ineens meer geld.
En een woning in verhuurde staat is gewoon minder waard omdat het verkopen een heel stuk lastiger is, en de WOZ waarde is de waarde van de woning zoals die op dat moment is. Dit is gewoon een gevolg van de huurdersbescherming.
De WOZ word overigens door de gemeente niet verlaagd omdat de woning verhuurd is maar alleen als je aan kan tonen dat de woning minder waard is. De enige verlaging op de WOZ heb je bij de belastingdienst als de woning verhuurd word en de huurders huurbescherming hebben.

Het is niet alsof het met verhuren van woning ineens speciale regels zijn die anders zijn dan bij elke andere vorm van bezit.

De redenering achter snap ik. Maar mijn woning heb ik dit jaar voor 450.000 verkocht. In 2020 was de grondslag voor box 3 (geen schuld afgetrokken) rond 200.000. Het is veel voordeliger qua belasting dan 450.000 in aandelen. Het drukke van je WOZ waarde en het gebruik sowieso van de WOZ, wat erg achterloopt op de feiten, zorgt ervoor dat het belastingtechnische erg voordelig is geweest om een woning te verhuren ipv beleggen in aandelen.

Zelf ben ik niet tegen verhuurders. Helemaal niet. Eerlijk gesproken vind ik de rendement aan verhuurwoningen in een markt met stabiele of dalende huizenprijzen erg mager. Als de markt stijgt, is dat een andere verhaal, maar puur op basis van huurinkomst tegen kosten en risico's is verhuren in NL niet erg interessant, tenzij je er gunstig voor kan gaan lenen.

[Lastmanstanding]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:50:
@Lastmanstanding thanks duidelijk nu.
Geldt deze constructie ook 1 op 1 voor als je zeg 10 huizen verhuurt?
Want dan zie je waarom het zo'n interessant beleggingsstructuur is voor mensen met meer geld dan ze nodig hebben om lekker te leven.
😏

Nee, meestal vanaf 3 verhuurde woning (als ik het begrijp), kan je beter als BV verder. Maar als "kleine belegger" met 1 verhuurde woning (nu niet meer) heb ik me daar niet in verdiept. De details weet ik niet, alleen dat bij 1 huis ben je voordeliger met de box 3 constructie.

[Shadowhawk00]

Lastmanstanding schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:01:
[...]


De redenering achter snap ik. Maar mijn woning heb ik dit jaar voor 450.000 verkocht. In 2020 was de grondslag voor box 3 (geen schuld afgetrokken) rond 200.000. Het is veel voordeliger qua belasting dan 450.000 in aandelen. Het drukke van je WOZ waarde en het gebruik sowieso van de WOZ, wat erg achterloopt op de feiten, zorgt ervoor dat het belastingtechnische erg voordelig is geweest om een woning te verhuren ipv beleggen in aandelen.

Zelf ben ik niet tegen verhuurders. Helemaal niet. Eerlijk gesproken vind ik de rendement aan verhuurwoningen in een markt met stabiele of dalende huizenprijzen erg mager. Als de markt stijgt, is dat een andere verhaal, maar puur op basis van huurinkomst tegen kosten en risico's is verhuren in NL niet erg interessant, tenzij je er gunstig voor kan gaan lenen.

In een sterk stijgende markt is de waarde van 1 jaar geleden of meer natuurlijk zeer gunstig voor je belasting. In een dalende markt ben je dan wel de lul maar goed dat hebben we al een tijdje niet meer gehad.
Rendement in een stabiele markt is Ok te noemen, zolang je goede huurders hebt die op tijd betalen kom je ongeveer rond de toetsrente uit van de belastingdienst. Rond de 4-5% op jaarbasis. Als je goedkoop geld kan lenen kan je daar met een hefboom nog iets meer van maken. 5-6% ongeveer. Niet wereldschokkend en je loopt wat risico.

[Conrado]

Blik1984 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:57:
Veldhoven is puur ontstaan door ASML dat een enorme groeispurt doormaakt en daardoor ontstaat er een enorme druk op de huizenmarkt in Veldhoven/Eindhoven.

Misschien tijd voor een geschiedenislesje Veldhoven

Veldhoven had in 1995 al 40.000 inwoners (ASML had 1123 medewerkers), dat zijn er nu 45.000. ASML zit ondertussen op 17.500 medewerkers. Dat maakt ook de druk op de huizenmarkt duidelijk en niet alleen op Veldhoven.

[ Voor 5% gewijzigd door Conrado op 15-09-2022 10:16 ]

[Blik1984]

Conrado schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:14:
[...]

Misschien tijd voor een geschiedenislesje Veldhoven

Veldhoven had in 1995 al 40.000 inwoners (ASML had 1123 medewerkers), dat zijn er nu 45.000. ASML zit ondertussen op 17.500 medewerkers. Dat maakt ook de druk op de huizenmarkt duidelijk en niet alleen op Veldhoven.

Sorry, ik bedoelde niet dat Veldhoven ontstaan is uit ASML (al heb ik het wel zo opgeschreven). Ik bedoelde de groeispurt van de huizenmarkt in Veldhoven

[geekeep]

Conrado schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:14:
[...]

Misschien tijd voor een geschiedenislesje Veldhoven

Veldhoven had in 1995 al 40.000 inwoners (ASML had 1123 medewerkers), dat zijn er nu 45.000. ASML zit ondertussen op 17.500 medewerkers. Dat maakt ook de druk op de huizenmarkt duidelijk en niet alleen op Veldhoven.

Buiten die extra medewerkers zijn er vast ook wat slimmeriken die woningen opkopen met het idee deze (op te delen en) te verhuren aan expats: nog meer druk.

[Lastmanstanding]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:13:
[...]

In een sterk stijgende markt is de waarde van 1 jaar geleden of meer natuurlijk zeer gunstig voor je belasting. In een dalende markt ben je dan wel de lul maar goed dat hebben we al een tijdje niet meer gehad.
Rendement in een stabiele markt is Ok te noemen, zolang je goede huurders hebt die op tijd betalen kom je ongeveer rond de toetsrente uit van de belastingdienst. Rond de 4-5% op jaarbasis. Als je goedkoop geld kan lenen kan je daar met een hefboom nog iets meer van maken. 5-6% ongeveer. Niet wereldschokkend en je loopt wat risico.

Voor de gedoe en illiquide basis van de belegging, was ik niet echt onder de indruk van de rendement puur op basis van huur (3,3%, gerekend op basis van de verkoopprijs met 1 maand huur eraf getrokken voor kosten/belasting). Het huis was ook niet gekocht voor verhuur en was ook over de jaren erg achteruit gegaan, waardoor een flinke investering zou nodig zijn om een betere huur voor te vragen. Maar ja, over de laatste 10 jaar heb ik veel geld mee verdiend, en verkopen was niet een optie voor 8 van die jaren vanwege prive omstandigheden. Nu wel een kans te verkopen en gedaan, net voordat de markt ging draaien (vooral voor klushuizen).

Maar zonder hefboom zou ik het niet in NL echt aanraden, zeker als de belastingsysteem aangepakt wordt om het verschil tussen aandelen en verhuren kleiner te maken qua belasting.

[gambieter]

TheGhostInc schreef op donderdag 15 september 2022 @ 09:40:
Stel je zet kleine appartementen neer. Genoeg senioren die aan het kijken zijn om te downsizen, genoeg singles die op zoek zijn naar een eigen plek en als het echt overblijft zijn er altijd nog studenten die een plekje nodig hebben.

Willen ze echt downsizen? Ik heb het gedaan (van koop naar huur) en het is echt niet makkelijk, en sommige compromissen die ik moest sluiten bevielen me niet. Ik heb nu weer gekocht en het is een verademing om weer ruimte te hebben. En singles willen ook geen kleine flatjes, die hebben ook eisen.

[Masvic]

gambieter schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:33:
[...]

Willen ze echt downsizen? Ik heb het gedaan (van koop naar huur) en het is echt niet makkelijk, en sommige compromissen die ik moest sluiten bevielen me niet. Ik heb nu weer gekocht en het is een verademing om weer ruimte te hebben. En singles willen ook geen kleine flatjes, die hebben ook eisen.

Ligt er maar net aan hoe groot je huis (en het bijbehorend onderhoud) was, en hoeveel je bereid uit bent te geven aan klusjesmannen die jouw werk gaan overnemen als je ouder wordt...

[kraaitje]

Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

[Requiem19]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

'Vergeten' mensen dit, of bedoelen mensen: 'je woning kan 20% stijgen in waarde, maar hij kan ook waarde afnemen'.

Het is ook een spelletje van zekerheid. Voor sommige mensen zal een bepaalde zekerheid meer wegen dan een potentieel hoger rendement. Als je een flinke financiele buffer hebt kun je meer spelen in je keuzes.

Als het allemaal kiele - kiele gefinancieerd is, is het wellicht wat verstandiger om voor zekerheid te gaan (verkoop nu) dan voor het hoogste rendement.

[Masvic]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt.

Oja is dat zo?

En vergeet niet dat je ook rendement op je geld haalt als je het bijvoorbeeld in een fonds stopt. Maar daar hoef je dan niks voor te doen, alleen storten en wachten. Geen onderhoud, weinig belasting...

[Requiem19]

Masvic schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:40:
[...]


Oja is dat zo?

En vergeet niet dat je ook rendement op je geld haalt als je het bijvoorbeeld in een fonds stopt. Maar daar hoef je dan niks voor te doen, alleen storten en wachten. Geen onderhoud, weinig belasting...

Ook daar geldt: 'Oja is dat zo?'

[Masvic]

Requiem19 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:45:
[...]


Ook daar geldt: 'Oja is dat zo?'

Zeker waar, maar als je voor het gemak uitgaat van een positief scenario dan moet je wel consequent zijn en de alternatieven op een zelfde manier bekijken.

[geekeep]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

Dit soort vragen/discussies kun je hier kwijt: Vastgoed als investering

[Lastmanstanding]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Wat jezelf aan rendement kan halen is los van wat ik zelf aan rendement (buiten ontwikkeling van de huizenprijzen) heb gehad. Wellicht is je huidige woning veel gunstiger, en je kan het ook gunstiger maken. Ook vergissen veel mensen die nooit hebben een woning in verhuur gehad, wat de kosten eigenlijk zijn. Meestal bij wisseling van verhuurder ben je twee maanden huur kwijt alleen aan kosten bijvoorbeeld. Misschien is het plaatje anders voor jou.

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

Die goede rendement die je noemt met een stijgende huizenmarkt is inderdaad waarom het voordelig is om in Nederland te verhuren. Maar besef dat er is geen garantie dat de huizenmarkt in waarde stijgt, en dat in een dalende markt zijn ook de huurprijzen onder druk en het ook nog moeilijk kan zijn om überhaupt een huurder te vinden. Dat heb ik wel meegemaakt, om je gewoon een realistische beeld te geven. Nul comma nul spijt van verhuren, en inderdaad heb ik veel winst mee gemaakt, maar of het echt zoveel beter is dan beleggen in aandelen is de vraag.

Wat er ook gezegd moet worden, en dat deel uitmaakt van mijn verkoop beslissing is dat een huurwoning heeft geen spreiding om risico te dekken. Als je zelf een eigen koopwoning ernaast ook hebt, heb je al aardig wat exposure tot de Nederlandse huizenmarkt. Mijn gevoel was dat stel de huizenprijzen inderdaad blijven omhoog gaan, win ik sowieso ermee met mijn eigen huis. De geld dat ik nu elders investeer heeft nu meer spreiding en minder risico.

Maar iedereen mag hun eigen rekensom maken en kijken wat verstandig is. Alleen is het wel erg verstandig om bewust te zijn over de kosten en risico's voordat je er moeilijk van onder uit komen, omdat de huurder gaat het huis niet uit en de koopmarkt is verslechterd.

[Harrie_]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

Je moet ergens vanuit gaan inderdaad. Je gaat er ook vanuit dat je de woning kunt verhuren tegen €1.800 per maand? Ik weet niet om wat voor woning dit gaat en in welke regio, maar dat is wel een héél fors bedrag imho...

[Shadowhawk00]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

Er is geen enkele garantie dat je woning 2% gaat stijgen. Maar je hebt dan wel een heel grote en dure woning om te verhuren dus je zit wel in een niche markt te kijken. Dat is op zich wel een voordeel omdat je in een doelgroep zit dit geen wietplantage zal plaatsen.
Maar het is wel een doelgroep die wat meer eisen zal stellen aan de woning en die ook gemakkelijk een andere woning kan huren.
Die 2% stijging kan ook gewoon een 5% daling worden in huizenprijzen.
Je hebt wel een redelijke hefboom omdat je vanuit je BV goedkoop kan lenen, geen idee wat de belastingdienst daarvan vind, geld uitlenen ver onder de marktwaarde maar goed dat weet jij vast beter.
Dit jaar is de box3 belasting er niet maar dat betekend niet dat deze niet gewoon terugkomt in een andere vorm. Dus je mag straks ook over je inkomen belasting betalen.
En vergeet niet dat je ongeveer 1% per jaar kwijt gaat zijn aan onderhoud.

[Conrado]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.
.....
Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Het doet me terugdenken aan de huizencrisis, waarbij mensen (noodgedwongen) hun onverkoopbare huis verhuurden wachtend op betere tijden. Gebeurde hier in de straat ook, tot het opeens blauw van de politie zag. Zo'n verhuurhuis was compleet omgebouwd tot wietkwekerij. Enorme schade, bergen ellende voor de eigenaar. Sindsdien ben ik er heel huiverig voor.

Ik overbrug ook de nieuwbouw vanuit de BV, officieel geregeld via de accountant.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:58:
[...]

Het doet me terugdenken aan de huizencrisis, waarbij mensen (noodgedwongen) hun onverkoopbare huis verhuurden wachtend op betere tijden. Gebeurde hier in de straat ook, tot het opeens blauw van de politie zag. Zo'n verhuurhuis was compleet omgebouwd tot wietkwekerij. Enorme schade, bergen ellende voor de eigenaar. Sindsdien ben ik er heel huiverig voor.

Ik overbrug ook de nieuwbouw vanuit de BV, officieel geregeld via de accountant.

Zoiets is een andere verhuurder in mijn appartementencomplex ook overkomen. Maar dan wat vervelender.
Huurder betaalde gewoon niet, na 3 maanden eindelijk via de rechter uit de woning kunnen zetten.
Huurder vond dat niet leuk dus die heeft met een voorhamer alle deuren vernielt en nog wat andere zaken.
Huurder had natuurlijk geen geld dus de eigenaar zat met een schadepost van 20k+.
Toch lullig als je jaarinkomsten bruto nog geen 12k zijn uit die woning. Dat is dus ruim 2 jaar aan verhuur inkomsten die je kwijt bent.

Ik heb tot nu toe geluk dat ik goede huurders heb, maar ik doe ook altijd zelf het intake gesprek en ik kijk wel wat voor mensen het zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-09-2022 11:03 ]

[Blik1984]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:


Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Ik zou het rekensommetje nog eens maken:
1. 5% is te laag, met de laagste LTV-ratio kom je op ~5,5%, 6% is nog realistischer.
2. Je vergeet onderhoud (1% van 650k is 6.500 per jaar)
3. Je vergeet leegstand

Zelfs excl. leegstand kom ik uit op een kostenpost van jaarlijks ruim 27k. Dan moet je huur €2.250 per maand bedragen om uberhaupt quitte te spelen

[copykat]

Ik ben erg beniewd hoe de uitwerking zal zijn van de microaanpassingen die het kabinet onder druk van de twee kampen zal moeten doen.(verhuurders/bezitters en nieuwe woningzoekenden en de inbetween de bezitters die willen verhuizen.)

Persoonlijk snap ik heel goed dat als je een paar ton hebt op een persoonlijke of zakelijke rekening de inflatie en de slechte beleggings resultaten en de negatieve rente op stilliggend geld je doet uitwijken naar stenen als belegging. Tot zo'n 15? Jaar geleden was beleggen in stenen een stuk minder "fast rendement" en best risico vol als je niet wist wanneer je het weer moest liquideren.
Maar de laatste 5-7 jaar is de disbalans in aanbod en vraag zo ernstig dat je wel gek moet zijn om je geld op de bank te laten verschrompelen als het alternatief een huis kopen voor de verhuur is.
=> lees pensioenvoorziening van zpp'ers of ondernemers. Tuurlijk instorten van de markt verdampt ook veel geld. Maar ik vrees dat die 125k aan bulshitmarge die afgelopen 7-5 jaar op veel woningen is gekomen niet meer volledig verdwijnt. Het is als buikvet van de veertiger er op is makkelijker dan er af. 😁

Kijk een gezonde financiële huishouding is 1/3 woonlasten als huur en hypotheek en energie, 1/3 variabele lasten, eten, abonnementen, persoonlijke verzorging enz, 1/3 luxe artikelen sparen investeren in de toekomst. En natuurlijk zal hier korte shifts in zijn door kinderen krijgen (hogere kosten lagere inkomens) en andere factoren maar zoals nu meer dan 50% alleen al kwijt zijn aan woonlasten is niet gezond voor de betrokkenen maar ook niet voor de landelijke economie. (deel 2 en 3 word minder dus omliggende ondernemers krijgen minder omzet => loonmatiging voor hun personeel (die al op 50% stonden in vak 1) => inflatie=> deel 1 komt nog meer onder druk bij de jan modaal enz.
Dit is nu duidelijk aan de gang. (bij de huur betalers en de 1ste woning bezitters die flat out moesten om überhaupt iets te kunnen kopen.)
Kleding kopen? Never nooit alleen als het andere versleten is en eerst bij de budgetwinkels kijken.
Uit eten en andere uitjes? Ja doei ik maak het zelf wel klaar.
Luxe artikelen? Eh even uitstellen want de gas energierekening is wel erg dreigend.
Vakantie? 4000 voor 14 dagen? (gezin) sorry vakantiegeld is gebruikt om gaten te dichten. Dagje strand en een museum van uit huis maar.

Zolang die woonlasten, leefkosten en "vrijbesteedbaar geld" in disbalans is blijven we problemen hebben bij de "arbeiders en loon" groepen. Die kunnen vaak niet "schakelen en zwenken".

edit: een gedeelte van deel 2 is natuurlijk ook "vast" als in: je kan niet blijven eten bij vrienden en bekenden of de kachel altijd uit laten of alleen fietsen en lopen naar je werk enzo. maar hierin kan je wel beknibbelen met budget oplossingen. deel 1 is alles wat je moet betalen of je kan of niet. verplichte verzekeringen horen daar ook bij.

[ Voor 7% gewijzigd door copykat op 15-09-2022 12:40 ]

[Shadowhawk00]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 11:05:
Kleding kopen? Never nooit alleen als het andere versleten is en eerst bij de budgetwinkels kijken.
Uit eten en andere uitjes? Ja doei ik maak het zelf wel klaar.
Luxe artikelen? Eh even uitstellen want de gas energierekening is wel erg dreigend.
Vakantie? 4000 voor 14 dagen? (gezin) sorry vakantiegeld is gebruikt om gaten te dichten. Dagje strand en een museum van uit huis maar.

Klinkt eigenlijk niet eens zo heel slecht moet ik zeggen. Ik doe dat eigenlijk al jaren behalve dan dat vakantie deel want als single heb je natuurlijk veel minder kosten aan de vakantie.
En tijdens corona maar koken als hobby erbij genomen dus uit eten waarom zou ik meer betalen voor minder?

Met dat geld heb ik wel mijn label wat stappen laten maken ( niet op papier want ik heb niet zo nodig een papiertje nodig dat zegt dat ik netto energie lever ).
Overigens nooit bewust bezig geweest met de Fire beweging of om dat als doel te hebben maar het begint toch redelijk in de buurt te komen.

[Rubbergrover1]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt.

Hoe kom je dan op die 6,17%? Je hebt 17.500 kosten en 21.600 bruto huuropbrengst, maakt 4.100 bruto resultaat op een geïnvesteerd vermogen van 3 ton (waarde 650k min 350k schuld). Dat maakt een bruto huurrendement van 1,37% op het vermogen dat je in die huurwoning hebt zitten.

Of neem je het rendement mee dat je BV krijgt als je tegen 5% van de BV leent?

Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Mooie aannames inderdaad. Plus de aanname dat je geen onderhoudskosten hebt en ook geen (gemeentelijke) belastingen, verzekeringspremies of andere lasten hebt. Ook als je dan uitgaat van een langetermijn huizenstijging van 2% kom je niet echt op een riant rendement uit.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Dat hangt natuurlijk af van wat je met die paar procent huurrendement doet.

[CVTTPD2DQ]

copykat schreef op donderdag 15 september 2022 @ 11:05:
Persoonlijk snap ik heel goed dat als je een paar ton hebt op een persoonlijke of zakelijke rekening de inflatie en de slechte beleggings resultaten en de negatieve rente op stilliggend geld je doet uitwijken naar stenen als belegging.
[...]
=> lees pensioenvoorziening van zpp'ers of ondernemers.

Ik niet, en ik denk dat je geen enkel boek over pensioenbeleggen of financieel adviseur zult vinden die je zal aanraden om van vastgoed de hoofdmoot van je pensioenbelegging te maken.

Er is een reden dat de vastgoedmarkt traditioneel vol zit met "louche types" - mannen met niet zelden criminele contacten, die moeite hebben om risico's in te schatten, of die hun rendement weten te verhogen door de regels aan hun laars te lappen.

Mocht je toch je pensioen op vastgoed hebben gewed, dan is dat gewoon eigen schuld dikke bult.

[CVTTPD2DQ]

geekeep schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:19:
Buiten die extra medewerkers zijn er vast ook wat slimmeriken die woningen opkopen met het idee deze (op te delen en) te verhuren aan expats: nog meer druk.

Wat nou als Gé de Wethouder besluit dat eigen inwoners voorrang krijgen. Éérst de brommerjeugd van Veldhoven een huis, daarna de ASML-expats. En omliggende wereldsteden als Reusel, Best en Eindhoven doen hetzelfde. Dat mag immers van Hugo.

Expats hebben geen stemrecht, en zo'n beleid gaat nog eens extra duidelijk maken hoe welkom ze hier worden geheten door de van zelfmedelijden overlopende middenklasse. Dan houdt het snel op.

[Laapo]

kraaitje schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:35:
Waar jullie het net over hadden mbt verhuren vind ik een interessant topic.

Wij hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht welke ergens eind volgend jaar opgeleverd moet worden. Nu blijf ik "lekker" in mijn oude woning zitten zo lang de nieuwe woning in aanbouw is. De luxe kan ik veroorloven omdat ik dubbele last kan dragen.

Wat ik vervolgens kan doen zijn een aantal dingen.

1- Woning verkopen, overbrugging aflossen en deel nieuwe lening aflossen
2- Woning verhuren. Het nadeel is dat ik dan de overbrugging uit eigen zak moet betalen. Evt lenen uit eigen BV aflossingsvrij variable rente 1,25% ofzo.

Jullie hadden het over een rendement van 2%. Ik vind dat wat kort door de bocht.

Stel ik heb een schuld op de oude woning van 350.000. Deze moet ik dan herfinancieren tegen 5%. Dit kost je dan netto 17.500 per jaar. Zet daar een huuropbrengst tegenover van zeg maar 1800 per maand wat neerkomt op een bruto rendement (Excl. reserveringen etc) van 6,17%.

Daarbij vergeten jullie dat de woning (marktwaarde 650K) de komende jaren pak 'm beet 2% per jaar stijgt. Dat is een extra rendement van 13K per jaar. Tel dit bij het maandrendement op en je komt ineens op 9,88% rendement. Ik ga er dan wel vanuit dat de huizen gemiddeld 2% stijgen maar je moet ergens vanuit gaan. Ook ga ik er vanuit dat je gewoon 12 maanden verhuurt en geen leegstand hebt.

Daarnaast los je nog een stukje af met de huur waardoor je rendement steeds hoger wordt.

Interessante stof om over na te denken.

Mocht je sowieso van plan zijn om ooit een woning voor verhuur te willen dan is het extra aantrekkelijk om dat met je huidige woning te doen. Scheelt 8% overdrachtsbelasting. Volgend jaar zelfs 10%.

[Conrado]

geekeep schreef op donderdag 15 september 2022 @ 10:19:
Buiten die extra medewerkers zijn er vast ook wat slimmeriken die woningen opkopen met het idee deze (op te delen en) te verhuren aan expats: nog meer druk.

Daar ben ik niet zo bang voor. ASML laat expats niet aan hun lot over. Ze hebben een heel programma om de weg in Nederland te vinden. Op de campus zitten ook financiële- en hypotheekadviseurs om ze te ondersteunen.

Daarnaast zijn expats geen studenten: ze zijn niet op de fiets of het openbaarvervoer aangewezen. In de documentaire van tegenlicht komt een jonge vrouw uit Madrid aan het woord, die nu in Sittard woont.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 15 september 2022 @ 19:02:
[...]


Wat nou als Gé de Wethouder besluit dat eigen inwoners voorrang krijgen. Éérst de brommerjeugd van Veldhoven een huis, daarna de ASML-expats. En omliggende wereldsteden als Reusel, Best en Eindhoven doen hetzelfde. Dat mag immers van Hugo.

Dan regelt ASML wel wat hoor, die hebben ook wel de connecties om uitzonderingen geregeld te krijgen. Of ze regelen dat ze zelf een grote flat mogen bouwen die ze van aan personeel verhuren.

De expats die beginnen huren over het algemeen gewoon een woning en dat is niet in het segment waar de brommerjeugd in zit dus dat maakt niet zo heel veel uit.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 09:52:
[...]
De expats die beginnen huren over het algemeen gewoon een woning en dat is niet in het segment waar de brommerjeugd in zit dus dat maakt niet zo heel veel uit.

En als ze voor koop kiezen, dan zullen ze met de keus voor een woning boven de nhg grens ook niet met die regels te maken krijgen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:04:
[...]

En als ze voor koop kiezen, dan zullen ze met de keus voor een woning boven de nhg grens ook niet met die regels te maken krijgen.

Klopt, het enige waar ze wel mee te maken hebben is hun gebrek aan lokale kennis. Ik werk vaak met expats en ik merk daar heel erg dat ze vooral in eindhoven willen zitten. Veel zijn ook singles dus dan is het hebben van een grote expat community erg handig.
Ze zullen dus minder snel voor dorpen net buiten eindhoven kiezen want het is niet eindhoven en ze hebben geen gevoel van hoe ver dat van eindhoven is.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:04:
En als ze voor koop kiezen, dan zullen ze met de keus voor een woning boven de nhg grens ook niet met die regels te maken krijgen.

Dan ga je er vanuit dat ze zo'n woning kunnen betalen, volgens mij is het niet (altijd) zo'n feest.

En Conrado merkte al op, de toeleveranciers zullen ook moeten uitbreiden. En als Poolse lasser bij VDL verdien je geen NHG-salaris.

[ Voor 30% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 16-09-2022 10:45 ]

[Lastmanstanding]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:38:
[...]


Dan ga je er vanuit dat ze zo'n woning kunnen betalen, volgens mij is het niet (altijd) zo'n feest.

En Conrado merkte al op, de toeleveranciers zullen ook moeten uitbreiden. En als Poolse lasser bij VDL verdien je geen NHG-salaris.

Expats die komen met de kennismigrant regeling moet minimaal 62K per jaar verdienen. Dan mag je ook vijf jaar genieten van de 30% regeling. Je krijgt dan met 1 salaris wel een huis boven de nhg grens.

Laagopgeleide kracht van binnen europe is wel wat anders dan een kennismigrant. Volgens mij gaat het eerder over hoogopgeleide kracht, en die kan wel gewoon huizen kopen.

[Shadowhawk00]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:52:
[...]


Expats die komen met de kennismigrant regeling moet minimaal 62K per jaar verdienen. Dan mag je ook vijf jaar genieten van de 30% regeling. Je krijgt dan met 1 salaris wel een huis boven de nhg grens.

Laagopgeleide kracht van binnen europe is wel wat anders dan een kennismigrant. Volgens mij gaat het eerder over hoogopgeleide kracht, en die kan wel gewoon huizen kopen.

De kennisregeling is alleen vanaf 39k per jaar dus dat is een heel stuk minder. Vaak zijn ze ook nog alleen dus dan heb je een single met 40k die wat belastingkorting heeft, laten we zeggen 45k voor het gemak die komt echt niet boven de NHG grens uit.

[Lastmanstanding]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 11:12:
[...]


De kennisregeling is alleen vanaf 39k per jaar dus dat is een heel stuk minder. Vaak zijn ze ook nog alleen dus dan heb je een single met 40k die wat belastingkorting heeft, laten we zeggen 45k voor het gemak die komt echt niet boven de NHG grens uit.

Voor mensen onder de 30. Hoeveel expats onder de 30 gaan gelijk een huis kopen in het buitenland? Niet veel denk ik. Je wacht echt een paar jaar.

En die salarissen zijn de minimum voor kennismigraten. In het algemeen ben je beter betaald. Het is ook een rompslomp administratie als een bedrijf een positie opent voor buitenlanders (vaak moet je toch anders gaan werven dan als je zoekt alleen binnen Nederland) onder de grens voor 30+ers, waarbij je kan eigenlijk alleen een vrij jonge werknemer aannemen. Zal niet veel voorkomen buiten de universiteiten dat kennismigranten op een salaris werken onder de 30+er rate.

[Shadowhawk00]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 11:21:
[...]


Voor mensen onder de 30. Hoeveel expats onder de 30 gaan gelijk een huis kopen in het buitenland? Niet veel denk ik. Je wacht echt een paar jaar.

En die salarissen zijn de minimum voor kennismigraten. In het algemeen ben je beter betaald. Het is ook een rompslomp administratie als een bedrijf een positie opent voor buitenlanders (vaak moet je toch anders gaan werven dan als je zoekt alleen binnen Nederland) onder de grens voor 30+ers, waarbij je kan eigenlijk alleen een vrij jonge werknemer aannemen. Zal niet veel voorkomen buiten de universiteiten dat kennismigranten op een salaris werken onder de 30+er rate.

Niet? Bij ASML lopen er heel veel rond die onder de 30e zijn als kenniswerker. Dus dat zal relatief veel voorkomen zeker in de eindhoven regio. ASML en toeleveranciers hebben heel veel 30- in dienst.

[Lastmanstanding]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 11:57:
[...]


Niet? Bij ASML lopen er heel veel rond die onder de 30e zijn als kenniswerker. Dus dat zal relatief veel voorkomen zeker in de eindhoven regio. ASML en toeleveranciers hebben heel veel 30- in dienst.

Ik zei niet dat de gemiddelde werknemer boven 30 was, maar dat weinig expats met een kennismigrant visum verdienen minder dan die 62K per jaar. Mocht je als kennismigrant van de universiteit in Nederland komen, en daar een baan vinden, ben je al in Nederland en is het niet echt anders dan een Nederlandse student die daar aan het werk gaat.

Ik denk dat in het algemeen gaat de nieuwe regels qua huizenvesting naar mensen uit eigen gemeente weinig impact hebben op de gedrag en huizenkansen voor expats. Dat expats de markt (buitenom de huizenvesting discussie) veranderen is wel makkelijk te zeggen, en dat komt grotendeels omdat ze veel verdienen relatief tot mensen uit de locale omgeving. Maar dat ze niks kan huren of kopen vanwege overheidsbeleid? Dat is echt onzin, omdat ze inderdaad grotendeels goed verdienen en op de vrije markt huren en kopen.

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:38:
En als Poolse lasser bij VDL verdien je geen NHG-salaris.

Ik wil wel even het beeld bijstellen dat bij VDL alleen maar laag geschoold werk wordt gedaan.

VDL heeft een groot high-tech onderdeel dat o.a. onderdelen voor de deeltjesversneller bij Geneve maakt. Voor ASML bouwen ze complete subassemblages inclusief alle elektronica. Als ASML groeit neemt bij VDL (en alle anderen) de behoefte naar kennismigranten ook toe.
Er wordt overigens studie gedaan hoe groot dat aantal zo ongeveer zal zijn.

Kortom, er is dringend behoefte aan huisvesting. Overigens is er in Eindhoven de laatste jaren veel woonruimte voor expats ontwikkeld, o.a. op Strijp S, de Philips bedrijfsschool en het hoofdkantoor van Licht.

[jimz93]

Conrado schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 12:37:
[...]

Kortom, er is dringend behoefte aan huisvesting. Overigens is er in Eindhoven de laatste jaren veel woonruimte voor expats ontwikkeld, o.a. op Strijp S, de Philips bedrijfsschool en het hoofdkantoor van Licht.

Ik heb zelf als Eindhovenaar ook gezien dat er mondjesmaat hier en daar wat bijgebouwd wordt maar helaas veel te weinig om aan de behoefte te kunnen voldoen. De plekken die je noemt zaten al ruim voor de oplevering vol en de prijzen zijn ook exorbitant als je het mij vraagt

[Conrado]

jimz93 schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 15:23:
De plekken die je noemt zaten al ruim voor de oplevering vol en de prijzen zijn ook exorbitant ...

Da's waar maar daarmee is het ook direct duidelijk: de markt is er voor dat soort prijzen

[ Voor 20% gewijzigd door Conrado op 16-09-2022 17:01 ]

[CVTTPD2DQ]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 11:21:
Voor mensen onder de 30.

Nee, de grens voor álle kennismigranten is 39k. De grens voor kennismigranten onder de 30 is nog lager, namelijk 30k. Het minimuminkomen voor een hypotheek boven de NHG-grens is 75k.

Ik denk dat er genoeg expats zijn die niet boven de NHG-grens kunnen kopen (en ik ken er wel een paar). En dan hebben we het nog niet eens over middelbaar geschoold beroepspersoneel dat die maakindustrie allemaal draaiend moet houden.

[Conrado]

Eigenlijk staat mijn Funda zoekoverzicht nog steeds stil. Er komen een paar huizen bij, maar dat is het eigenlijk. Kortom, er wordt nauwelijks verkocht. Het aantal pagina's krimpt, maar dat komt vooral omdat het aantal 'verkocht onder voorbehoud', wegvallen zodra ze verkocht zijn.

Wel zie ik dat de makelaars weer een nieuw marketingdingetje van stal halen: In sommige advertenties is de term 'bieden vanaf' vervangen door 'prijsindicatie'. Dat klint natuurlijk veel vriendelijker, zonder het bedrag in Funda te hoeven wijzigen

[Nnoitra]

Conrado schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 12:08:
Eigenlijk staat mijn Funda zoekoverzicht nog steeds stil. Er komen een paar huizen bij, maar dat is het eigenlijk. Kortom, er wordt nauwelijks verkocht. Het aantal pagina's krimpt, maar dat komt vooral omdat het aantal 'verkocht onder voorbehoud', wegvallen zodra ze verkocht zijn.

Wel zie ik dat de makelaars weer een nieuw marketingdingetje van stal halen: In sommige advertenties is de term 'bieden vanaf' vervangen door 'prijsindicatie'. Dat klint natuurlijk veel vriendelijker, zonder het bedrag in Funda te hoeven wijzigen

Bedoel je niet "er wordt nauwelijks wat te koop gezet"?
Zolang het aantal pagina's krimpt, worden er meer huizen verkocht dan dat er (bij) te koop komen staan.

[Conrado]

Nnoitra schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 12:36:
Bedoel je niet "er wordt nauwelijks wat te koop gezet"?

Er komt nauwelijks wat bij en er wordt (recent) niets verkocht. Huizen blijven soms maanden op 'verkocht onder voorbehoud' staan, en die zie je nu een-voor-een verdwijnen.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 12:38:
[...]

Er komt nauwelijks wat bij en er wordt (recent) niets verkocht. Huizen blijven soms maanden op 'verkocht onder voorbehoud' staan, en die zie je nu een-voor-een verdwijnen.

Was dat eerder dan anders? Ik heb het idee dat zoiets momenteel meer opvalt omdat mensen erop gaan letten. En dat het daardoor lijkt of het meer voorkomt.

[DIJK]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 22:47:
[...]


Nee, de grens voor álle kennismigranten is 39k. De grens voor kennismigranten onder de 30 is nog lager, namelijk 30k. Het minimuminkomen voor een hypotheek boven de NHG-grens is 75k.

Die 39k is wel het bedrag dat bruto over moet blijven na aftrek van die 30% op fulltime basis. Wil je volledig kunnen profiteren van de 30% regeling dan moet je dus ruim 55k verdienen. Verdien je slechts 39k dan valt er niets af te trekken.

[spijkerhoofd]

Het valt mij op dat het prijsverschil tussen woningen met een laag label en hoog label groter word. En dat woningen die heel hoog staan in de markt niet verkocht worden.

https://www.funda.nl/koop...1-aan-de-kromme-sloot-23/

Deze is in de buurt waar wij gekocht hebben en staat langer dan de 3 weken die funda aangeeft te koop, wij hebben rond mei onze woning gekocht en kort erna is deze te koop aan geboden en staat er nog steeds. De 550K is erg hoog vergeleken met andere woningen in de buurt.

[Masvic]

Conrado schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 12:38:
[...]

Er komt nauwelijks wat bij en er wordt (recent) niets verkocht. Huizen blijven soms maanden op 'verkocht onder voorbehoud' staan, en die zie je nu een-voor-een verdwijnen.

Waar baseer jij deze conclusie op?



De cijfers wijzen namelijk heel iets anders uit

[ Voor 4% gewijzigd door Masvic op 17-09-2022 13:40 ]

[Masvic]

Wat ook wel interessant is, er zijn nog nooit zoveel huizen in prijs gedaald als gisteren. Meer dan 300 op 1 dag.

[ Voor 5% gewijzigd door Masvic op 17-09-2022 13:51 ]

[wimjongil]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 13:30:
Het valt mij op dat het prijsverschil tussen woningen met een laag label en hoog label groter word. En dat woningen die heel hoog staan in de markt niet verkocht worden.

https://www.funda.nl/koop...1-aan-de-kromme-sloot-23/

Deze is in de buurt waar wij gekocht hebben en staat langer dan de 3 weken die funda aangeeft te koop, wij hebben rond mei onze woning gekocht en kort erna is deze te koop aan geboden en staat er nog steeds. De 550K is erg hoog vergeleken met andere woningen in de buurt.

Die stond 24 juni te koop met een vraagprijs van 599k. Handig, die Betrap de Makelaar FF-extensie.

[supersoco80]

Conrado schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 12:08:
Eigenlijk staat mijn Funda zoekoverzicht nog steeds stil. Er komen een paar huizen bij, maar dat is het eigenlijk. Kortom, er wordt nauwelijks verkocht. Het aantal pagina's krimpt, maar dat komt vooral omdat het aantal 'verkocht onder voorbehoud', wegvallen zodra ze verkocht zijn.

Wel zie ik dat de makelaars weer een nieuw marketingdingetje van stal halen: In sommige advertenties is de term 'bieden vanaf' vervangen door 'prijsindicatie'. Dat klint natuurlijk veel vriendelijker, zonder het bedrag in Funda te hoeven wijzigen

Hier de laatste week ook. In mijn zoekgebied en prijsrange (beiden behoorlijk groot) zijn er afgelopen week een stuk of 3 huizen bijgekomen, allemaal niet interessant voor ons.

Aan de andere kant: de laatste bezichtiging (deze week) gaf de makelaar uit zichzelf toe dat het niet storm liep en dat als we zouden bieden, dat er een reëele kans is dat we de enige zouden zijn

[Caelorum]

Masvic schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 13:40:
[...]


Waar baseer jij deze conclusie op?

[Afbeelding]

De cijfers wijzen namelijk heel iets anders uit

Jij zit landelijk te kijken. Leuk dat het in de achterhoek en Amsterdam niet zo is, maar hier in Ede bijv. zie ik nauwelijks verandering en al helemaal niet aan de onderkant van de markt.