Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:39:
[...]


Aan de andere kant kan een deel van het geld verdampt zijn omdat de prijzen gedaalt zijn.
En je hebt ook onderhoud wat elk jaar duurder is en zeker op hogere leeftijd ga je minder zelf doen.

Vroeger was het zo dat je het beste kon huren en daarna het bejaardenhuis in gaan, je had geen vermogen dus alles werd voor je betaald. Had je echter een eigen huis dan kon je dat verkopen en alles zelf betalen.

Mwah, dat zal allemaal wel meevallen. Op de korte termijn kunnen de woningprijzen natuurlijk zomaar gedaald zijn, maar over een periode van 30 jaar lijkt me dat vrijwel onmogelijk.

En dat onderhoud is imho ook een wassen neus, als we het tenminste over pensionado's hebben in de gemiddelde tussenwoning. Wat moet er nu daadwerkelijk gebeuren aan zo'n standaard tussenwoning? Eens in de 5-10 jaar de kozijnen aan de buitenkant schilderen en eens in de 15 jaar een nieuwe CV-ketel. Dan ben je er wel ongeveer qua grote uitgaven. Natuurlijk kan de de vaatwasser of de oven stuk gaan, net zo goed als andere apparaten stuk kunnen gaan zoals een TV of een wasmachine en die laatste 2 heeft een huurder ook.

Nieuwe keukens en badkamers vallen trouwens imho niet onder standaard onderhoud; daarom zie je in die woningen waar bejaarden in dood zijn gegaan uit vertrokken zijn vaak van die badkamers van 30+ jaar oud.

Als je in acht neemt dat zo'n pensionado AOW krijgt, vaak aanvullend pensioen heeft en qua maandlast op de bodem zit dan denk ik dat die onderhoudskosten wel te overzien zijn

[ Voor 7% gewijzigd door Harrie_ op 06-07-2021 14:49 ]

[Stig-Lennart]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:42:
[...]

Je loopt het 'gevaar' dat de studielening dan op één hoop wordt gegooid met gewone (consumptieve) leningen. Terwijl er wel een aantal behoorlijke verschillen zijn. Zoals lagere rente, lange looptijd en kwijtschelding van restschuld na x-tijd. Daarom zou ik er geen voorstander van zijn om die leningen gelijk te behandelen.

Dit zou inderdaad een bezwaar kunnen vormen, maar daar zijn ook prima oplossingen voor te bedenken mits de hoge heren daar de moeite in zouden willen steken.

Wat je nu ziet is dat de overheid hier willens en wetens een soort wilde westen in stand houdt, door enerzijds te zeggen dat de studielening niet in het BKR geregistreerd mag worden omdat het je kansen niet mag beperken, maar anderzijds wel ook de potentiele gevolgen in stand te laten als je het waagt om deze schuld zelf te verzwijgen.

iets met overheid en keuzes maken

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:34:
[...]
Maar degenen die eeuwig huren, terwijl de huren sneller stijgen dan hun salaris? Die komen uiteindelijk in de problemen, dat lijkt me een simpel rekensommetje.

Ja, vandaar de huren over het algemeen niet harder stijgen dan salarissen. Ook een simpel rekensommetje.

En hoezo is pensioen en AOW niet genoeg?
Netto vervangingswaarde in NL ligt boven 100%.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 06-07-2021 14:54 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:52:
[...]


Ja, vandaar de huren over het algemeen niet harder stijgen dan salarissen. Ook een simpel rekensommetje.

Ja, dat zou je zeggen he

Gemiddeld wellicht, waarbij sociale huren bevroren worden en (veel) mensen jaren blijven zitten, om het beeld te vertekenen.
Kijk maar naar individuele gevallen die in de vrije sector huren voor ~1000 per maand. In de vrije sector zijn jaarlijkse huurstijgingen van 5% verre van ongebruikelijk, en na huurderswisselingen (regelmatig verplicht na 2 jaar) zijn de stijgingen vaak groter.
Dit jaar is er voor het eerst een halve noodknop (waar Ollongrens kop bijna voor moest rollen) ingesteld voor inflatie + 1% vastgesteld. Dat maakt het inderdaad een stuk beter behapbaar. Maar reken maar dat iedere verhuurder inflatie +1% aan het rekenen is, en bij een wisseling van de huurder een grotere stijging doorrekent.

Bij een inflatiegecorrigeerd salaris moet je in ieder geval hopen dat de energie en telefoonrekening niet óók inflatiegecorrigeerd worden, als je huur zo blijft stijgen... nouja, je snapt waar ik heen wil.

En hoezo is pensioen en AOW niet genoeg?
Netto vervangingswaarde in NL ligt boven 100%.

Omdat dat een veel te kortzichtig beeld is op waar de pensioensfondsen rekening mee moeten houden. Al is dat wellicht meer iets voor Het grote Pensioen topic

De AOW is een doorschuifsysteem en behoorlijk afhankelijk van de hoeveelheid werkenden tov de AOW-gerechtigden in ons land. Nederland vergrijsd heel hard, we hebben straks 1 oudere per 2 werkenden. Als elk werkende stel straks naast hun eigen stijgende huur ook nog de stijgende huur van opa moet betalen ontstaat dus precies het probleem waar dit over gaat.

[Caelorum]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:13:
[...]
Dit jaar is er voor het eerst een halve noodknop (waar Ollongrens kop bijna voor moest rollen) ingesteld voor inflatie + 1% vastgesteld. Dat maakt het inderdaad een stuk beter behapbaar. Maar reken maar dat iedere verhuurder inflatie +1% aan het rekenen is, en bij een wisseling van de huurder een grotere stijging doorrekent.
[...]

N=1, maar onlangs nog meegemaakt. Ging uit de huurwoning waar al net een 1.8% verhoging was gerekend (eigenlijk nog best ok, vergeleken met anderen). Nieuwe huurders mochten daarbovenop nog bijna 5% zetten. De woning is nu een goede 10% duurder dan de vergelijkbare ernaast, die een jaar geleden werd gewisseld.
Dit soort grapjes waren voor ons de reden om een koopwoning te zoeken, want dan staat het tenminste vast. Niet goedkoper met alle onderhoud, maar wel voorspelbaar en mee te werken.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:13:
[...]
Kijk maar naar individuele gevallen die in de vrije sector huren voor ~1000 per maand. In de vrije sector zijn jaarlijkse huurstijgingen van 5% verre van ongebruikelijk, en na huurderswisselingen (regelmatig verplicht na 2 jaar) zijn de stijgingen vaak groter.

Gelukkig houdt Pararius al sinds 2006 deze huurprijzen bij.

Stijging 2006-2021 (15 jaar)
Amsterdam +26%
Utrecht +34%
Rotterdam +27%

Oftewel 1,5%-2% per jaar gemiddeld. Ongeveer gelijk aan inflatie (+27%).
Lager dan gemiddelde inkomensstijging +37%.

Huizenprijzen in diezelfde periode:
Amsterdam +100%
Utrecht +90%
Rotterdam +70%

[Rizzi]

Caelorum schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:26:
[...]

N=1, maar onlangs nog meegemaakt. Ging uit de huurwoning waar al net een 1.8% verhoging was gerekend (eigenlijk nog best ok, vergeleken met anderen). Nieuwe huurders mochten daarbovenop nog bijna 5% zetten. De woning is nu een goede 10% duurder dan de vergelijkbare ernaast, die een jaar geleden werd gewisseld.
Dit soort grapjes waren voor ons de reden om een koopwoning te zoeken, want dan staat het tenminste vast. Niet goedkoper met alle onderhoud, maar wel voorspelbaar en mee te werken.

Nog een N=1. Ik heb jaren gehuurd in de vrije sector. En huurverhogen van 4%-6,5% waren niet ongewoon. Een van de appartementen kostte bij mijn vertrek EUR 865 / maand, staat nu op Funda voor zo'n EUR 1050 / maand (er is overigens wel gerenoveerd).
Mede daarom ben ik uiteindelijk ook gaan kopen. Met huren heb je minder onvoorspelbare lasten, maar je maandlasten zullen nooit lager worden. Dan liever aflopende maandlasten (met nagenoeg geen hypotheekschuld meer bij de pensioengerechtigde leeftijd). We hebben een 2 onder 1 kapper met actieve VVE, dus sommige kosten zijn ook hier redelijk voorspelbaar.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:55:
[...]


Gelukkig houdt Pararius al sinds 2006 deze huurprijzen bij.

Stijging 2006-2021 (15 jaar)
Amsterdam +26%
Utrecht +34%
Rotterdam +27%

Oftewel 1,5%-2% per jaar gemiddeld. Ongeveer gelijk aan inflatie (+27%).
Lager dan gemiddelde inkomensstijging +37%.

Huizenprijzen in diezelfde periode:
Amsterdam +100%
Utrecht +90%
Rotterdam +70%

Grappig dat de huurstijging wordt bekeken voor als je ergens blijft wonen, terwijl de koophuizen juist bekeken worden voor als je gaat verhuizen. Want, wat Rizzi ook aangeeft, net als bij koopwoningen vindt ook bij huur de grootste stijging plaats als je verhuist. En dat zie je volgens mij niet terug in die Pararius-cijfers.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:55:
[...]


Gelukkig houdt Pararius al sinds 2006 deze huurprijzen bij.

Stijging 2006-2021 (15 jaar)
Amsterdam +26%
Utrecht +34%
Rotterdam +27%

Oftewel 1,5%-2% per jaar gemiddeld. Ongeveer gelijk aan inflatie (+27%).
Lager dan gemiddelde inkomensstijging +37%.

Huizenprijzen in diezelfde periode:
Amsterdam +100%
Utrecht +90%
Rotterdam +70%

Heb je een linkje? Ben erg benieuwd hoe de cijfers tot stand komen bij hun. Ik denk dat de cijfers alleen naar zittende huurders kijken.

Bij NVM https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/huurmarkt/ (zo'n linkje is handig, dan kan de discussie over de feiten gaan ipv bronnen...) zijn de gemiddelde huren van appartementen door heel Nederland tussen 2014 en 2020 van <10€/m2 naar >14€/m2 gegaan, wat in 6 jaar tijd 40% prijsstijging betekent. Fors meer dan inflatie en inkomensstijging.

Dat zou icm jouw cijfers impliceren dat de huren tussen 2006 en 2014 zo'n 10% zijn gedaald en maakt de trend die nu is ingezet denk ik enkel zorgwekkender.

Of dat de 3 grote steden eigenlijk heel goedkoop zijn, dat kan ook

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 06-07-2021 16:21 ]

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:14:
[...]

Grappig dat de huurstijging wordt bekeken voor als je ergens blijft wonen, terwijl de koophuizen juist bekeken worden voor als je gaat verhuizen. Want, wat Rizzi ook aangeeft, net als bij koopwoningen vindt ook bij huur de grootste stijging plaats als je verhuist. En dat zie je volgens mij niet terug in die Pararius-cijfers.

Ehm nee, dat zijn huurprijzen voor nieuwe huurders.

[Flix20]

Rizzi schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:57:
[...]

Nog een N=1. Ik heb jaren gehuurd in de vrije sector. En huurverhogen van 4%-6,5% waren niet ongewoon. Een van de appartementen kostte bij mijn vertrek EUR 865 / maand, staat nu op Funda voor zo'n EUR 1050 / maand (er is overigens wel gerenoveerd).
Mede daarom ben ik uiteindelijk ook gaan kopen. Met huren heb je minder onvoorspelbare lasten, maar je maandlasten zullen nooit lager worden. Dan liever aflopende maandlasten (met nagenoeg geen hypotheekschuld meer bij de pensioengerechtigde leeftijd). We hebben een 2 onder 1 kapper met actieve VVE, dus sommige kosten zijn ook hier redelijk voorspelbaar.

Om hier ook een N=1 verhaal achter te plakken, in 2018 huur á €1050 opgezegd. Binnen een week was het voor €1350 weer verhuurd. De huurbaas die het huis had gekocht nadat ie z'n bakkerij had verkocht als pensioen, zei toen al dat ie niet geloofde dat de verhuurbemiddelaar dat voor het huis durfde te vragen.
5 maanden geleden zag ik woning weer op pamparius staan voor €1500,- en was binnen een paar weken er weer af.
Dat is een prijsstijging van ruim 40% in 3 jaar tijd...
En dat onderschrijft onderstaande reactie ook alleen maar;

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:14:
[...]

Grappig dat de huurstijging wordt bekeken voor als je ergens blijft wonen, terwijl de koophuizen juist bekeken worden voor als je gaat verhuizen. Want, wat Rizzi ook aangeeft, net als bij koopwoningen vindt ook bij huur de grootste stijging plaats als je verhuist. En dat zie je volgens mij niet terug in die Pararius-cijfers.

[JanHenk]

Rizzi schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 15:57:
[...]
We hebben een 2 onder 1 kapper met actieve VVE, dus sommige kosten zijn ook hier redelijk voorspelbaar.

Huh? Hoe zit dit dan?

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:19:
[...]

Heb je een linkje? Ben erg benieuwd hoe de cijfers tot stand komen bij hun. Ik denk dat de cijfers alleen naar zittende huurders kijken.

https://www.pararius.nl/n...9-met-9-71-ten-opzichte-v

https://www.pararius.nl/n...ingezet-in-alle-g5-steden

Denk niet dat zittende huurders in 2021 een huurverlaging hebben gehad

[Flix20]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:21:
[...]


Huh? Hoe zit dit dan?

Samen sparen voor het dak etc?
Heb ik wel vaker gehoord.

Ook wel in woningen waar de boven en onderverdieping als 2 woningen gemaakt zijn ook een VVE hebben gestart.

[JanHenk]

Flix20 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:26:
[...]


Samen sparen voor het dak etc?
Heb ik wel vaker gehoord.

Ook wel in woningen waar de boven en onderverdieping als 2 woningen gemaakt zijn ook een VVE hebben gestart.

Een VVE heb je alleen bij appartementsrechten, m.i...

Samen sparen voor onderhoud van een dak is verder prima, maar volgens mij heb je dan nog steeds een grondgebonden woning, dus het eigendom van de grond en het opstal.

Bij beneden- en bovenwoningen is opdeling in appartementsrechten een logisch gevolg, inderdaad. Maar bij tweekappers niet. In theorie zou het overigens wel kunnen, maar dan koop je dus een appartementsrecht en is ooit het pand als één woning gebouwd en later gesplitst in twee woningen in een VVE. Zou niet mijn voorkeur hebben om zo'n woning te kopen.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:21:
[...]


https://www.pararius.nl/n...9-met-9-71-ten-opzichte-v

https://www.pararius.nl/n...ingezet-in-alle-g5-steden

Denk niet dat zittende huurders in 2021 een huurverlaging hebben gehad

Een klein beetje uitleg bij je cijfers zou de discussie echt enorm helpen imho. Ik begrijp dus dat je de gemiddelde huurprijs van 2006 uit de eerste bron pakt (da's behoorlijk gissen met die behoorlijk niet-precieze Excel grafiek) en dan de gemiddelde huurprijs uit de 2e bron exact in de covid-dip ter vergelijking pakt, en daar het verschil in procenten tussen berekent?

Op die rekenmethode valt natuurlijk behoorlijk wat aan te merken, maar fair enough: zo kom je tot de conclusie dat in Amsterdam en Rotterdam de huren ongeveer meestijgen met de inflatie en de inkomens

Als je alleen je laatste bron zou pakken voor de periode 2011-2021 (waarom heb je dat eigenlijk niet gedaan?), of beter: mijn bovengenoemde NVM-bron zou bekijken voor heel Nederland ipv alleen 3 specifieke steden, dan zou je concluderen dat er toch een zeer behoorlijk verschil zit tussen de huurstijgingen en de inkomensstijgingen + inflatie

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 06-07-2021 16:39 ]

[twain4me]

Flix20 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:26:
[...]

Ook wel in woningen waar de boven en onderverdieping als 2 woningen gemaakt zijn ook een VVE hebben gestart.

Als het gesplist is, dan zijn dat in 99,999% van de gevallen appartementsrechten en die moeten bij wet een vve hebben.
In rotterdam is er een hele wijk (ook gondgebonden niet gestapelde bouw) daar bestaat de vve uit iets van 1000 delen.
klik pdf

[ Voor 4% gewijzigd door twain4me op 06-07-2021 16:41 ]

[Rizzi]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:31:
[...]


Een VVE heb je alleen bij appartementsrechten, m.i...

Samen sparen voor onderhoud van een dak is verder prima, maar volgens mij heb je dan nog steeds een grondgebonden woning, dus het eigendom van de grond en het opstal.

Bij beneden- en bovenwoningen is opdeling in appartementsrechten een logisch gevolg, inderdaad. Maar bij tweekappers niet. In theorie zou het overigens wel kunnen, maar dan koop je dus een appartementsrecht en is ooit het pand als één woning gebouwd en later gesplitst in twee woningen in een VVE. Zou niet mijn voorkeur hebben om zo'n woning te kopen.

Net andersom. Ons blok bestond uit 4 huizen en daar zijn 2 huizen onder 1 kap van gemaakt. Andere toevoeging: het gaat om monumentale panden waar het beheer dus is uitgegeven aan een VvE.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:37:
[...]
Als je alleen je laatste bron zou pakken voor de periode 2011-2021 (waarom heb je dat eigenlijk niet gedaan?), of beter: mijn bovengenoemde NVM-bron zou bekijken voor heel Nederland ipv alleen 3 specifieke steden, dan zou je concluderen dat er toch een zeer behoorlijk verschil zit tussen de huurstijgingen en de inkomensstijgingen + inflatie

Hoe langer hoe beter? Soms stijgen huren en blijkbaar soms dalen ze ook. Het zijn net huizenprijzen. Als je van dip tot top rekent kom je hoger uit ja.

Pararius heeft ook cijfers voor heel Nederland, maar huren stijgen harder in de steden - net als huizenprijzen.

Leuk om te zien dat het recency effect hier meespeelt. 5/6 jaar geleden was het hel en verdoemenis en nu is het hosanna.

En we extrapoleren voor de komende 5 jaar vrolijk die inhaaleffecten uit de cyclus er nog eens bij.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 18:58:
[...]


Hoe langer hoe beter? Soms stijgen huren en blijkbaar soms dalen ze ook. Het zijn net huizenprijzen. Als je van dip tot top rekent kom je hoger uit ja.

Pararius heeft ook cijfers voor heel Nederland, maar huren stijgen harder in de steden - net als huizenprijzen.

Leuk om te zien dat het recency effect hier meespeelt. 5/6 jaar geleden was het hel en verdoemenis en nu is het hosanna.

En we extrapoleren voor de komende 5 jaar vrolijk die inhaaleffecten uit de cyclus er nog eens bij.

Daarmee impliceer je dat we nu aan het einde van de cyclus zitten en de prijzen straks dus weer dalen. Interessant

[Verwijderd]

Heb geen kristallen bol, maar de sterke stijging van de afgelopen 5 jaar is niet typisch natuurlijk. Beetje onlogisch om dat dan in de toekomst door te trekken.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 22:01:
Heb geen kristallen bol, maar de sterke stijging van de afgelopen 5 jaar is niet typisch natuurlijk. Beetje onlogisch om dat dan in de toekomst door te trekken.

Eens hoor, dat stel ik hier al best wel eventjes. Maar als ik dat hier opschrijf wordt ik als doemdenker geportretteerd want house prices only go up!

Stel dat het nou wél 5 jaar zo doorzet (immers, de economie trekt weer aan toch? Lonen gaan weer stijgen, volgens jou in ieder geval... Dus dan stijgen de huren mee volgens jou toch?). Ben je het dan met me eens dat er wel degelijk een scheefgroei en een probleem zou ontstaan?

Op z'n minst een scenario waar je op korte en middellange termijn rekening mee moet houden waar ook enige gevolgen bij horen die men toch lijkt te negeren.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 06-07-2021 22:17 ]

[Verwijderd]

huh?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 23:46:
huh?

Zit je klem?

[Shadowhawk00]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 16:31:
[...]


Een VVE heb je alleen bij appartementsrechten, m.i...

Samen sparen voor onderhoud van een dak is verder prima, maar volgens mij heb je dan nog steeds een grondgebonden woning, dus het eigendom van de grond en het opstal.

Bij beneden- en bovenwoningen is opdeling in appartementsrechten een logisch gevolg, inderdaad. Maar bij tweekappers niet. In theorie zou het overigens wel kunnen, maar dan koop je dus een appartementsrecht en is ooit het pand als één woning gebouwd en later gesplitst in twee woningen in een VVE. Zou niet mijn voorkeur hebben om zo'n woning te kopen.

Een VVE is verplicht bij appartementen ja dat klopt. Maar in andere gevallen kan een VVE er ook gewoon zijn voor algemene zaken. Je ziet ze ook veel bij oud vakantieparken waar er wel kosten zijn voor algemene zaken en onderhoud daarvan.
Er staat je niets in de weg om met je buren een VVE op te starten zelfs niet als het 2 vrijstaande huizen zijn, of het echt een zinnige toevoeging is nee maar het mag wel.

[perspectivebass]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 08:50:
[...]


Een VVE is verplicht bij appartementen ja dat klopt. Maar in andere gevallen kan een VVE er ook gewoon zijn voor algemene zaken. Je ziet ze ook veel bij oud vakantieparken waar er wel kosten zijn voor algemene zaken en onderhoud daarvan.
Er staat je niets in de weg om met je buren een VVE op te starten zelfs niet als het 2 vrijstaande huizen zijn, of het echt een zinnige toevoeging is nee maar het mag wel.

Mandelige (parkeer)terreinen bij grondgebonden woningen wordt vaak een VVE voor opgericht.

[Rubbergrover1]

perspectivebass schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 08:58:
[...]


Mandelige (parkeer)terreinen bij grondgebonden woningen wordt vaak een VVE voor opgericht.

Daarbij wordt vaak juist gebruik gemaakt van een beheervereniging. Heeft veel overeenkomsten, maar geen verplicht lidmaatschap. In de praktijk kan de vereniging uit naam van de meerderheid van de eigenaren het terrein beheren, waarbij de kosten van de leden uit de periodieke bijdrage wordt betaald en van de niet-leden op hen verhaald kunnen worden. Geeft je als huiseigenaar iets meer flexibiliteit om te kiezen voor betalen op het moment dat er werkelijk kosten zijn ipv een 'spaarpot' opbouwen.

[Morpheusk]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 08:50:
[...]


Een VVE is verplicht bij appartementen ja dat klopt. Maar in andere gevallen kan een VVE er ook gewoon zijn voor algemene zaken. Je ziet ze ook veel bij oud vakantieparken waar er wel kosten zijn voor algemene zaken en onderhoud daarvan.
Er staat je niets in de weg om met je buren een VVE op te starten zelfs niet als het 2 vrijstaande huizen zijn, of het echt een zinnige toevoeging is nee maar het mag wel.

Niet helemaal juist. Een VVE is niet verplicht, als de VVE er eenmaal is dan is lidmaatschap van de VVE verplicht.
Daarnaast kan je op een appartement zonder VVE vaak een stuk lastiger of geen hypotheek krijgen.

[ Voor 6% gewijzigd door Morpheusk op 07-07-2021 09:50 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 08:39:
[...]

Zit je klem?

Nee ik snap jouw gedachtengang niet.

[Valorian]

Morpheusk schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 09:49:
[...]


Niet helemaal juist. Een VVE is niet verplicht, als de VVE er eenmaal is dan is lidmaatschap van de VVE verplicht.
Daarnaast kan je op een appartement zonder VVE vaak een stuk lastiger of geen hypotheek krijgen.

Ik begrijp dat bij appartementsgebouwen er ALTIJD een VVE wordt opgericht. En dat als ie er is het dan verplicht is om lid te worden. Dus misschien wordt het zo meer een semantische discussie, maar in praktijk is dan een VVE toch gewoon verplicht zodra je een appartementsgebouw oplevert of creeert middels splitsing? Of zie ik het verkeerd?

[Shadowhawk00]

Morpheusk schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 09:49:
[...]


Niet helemaal juist. Een VVE is niet verplicht, als de VVE er eenmaal is dan is lidmaatschap van de VVE verplicht.
Daarnaast kan je op een appartement zonder VVE vaak een stuk lastiger of geen hypotheek krijgen.

Het is sinds een aantal jaren wel verplicht om een VVE te hebben, maar het kan zijn dat de mensen in een complex gewoon geen zin in gedoe hebben en een bedrijfje alles laten regelen. Het is ook niet dat de overheid actief gaat controleren of de VVE wel of niet actief is.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 22:12:
[...]
Stel dat het nou wél 5 jaar zo doorzet (immers, de economie trekt weer aan toch? Lonen gaan weer stijgen, volgens jou in ieder geval... Dus dan stijgen de huren mee volgens jou toch?). Ben je het dan met me eens dat er wel degelijk een scheefgroei en een probleem zou ontstaan?

Welke scheefgroei, als lonen/huren/koopprijzen blijven stijgen, bijvoorbeeld met 3% per jaar?

[Richh]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 10:10:
[...]


Welke scheefgroei, als lonen/huren/koopprijzen blijven stijgen, bijvoorbeeld met 3% per jaar?

Volgens mij begon het ongeveer hier: Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

Op dit moment stijgen de koopprijzen fors harder dan 3%, eerder het vier- tot vijfvoudige ervan. De huren hebben wel een kort dipje gekend, maar lijken ook weer aan te trekken.
Over de loonontwikkeling kan ik bijzonder weinig concrete info vinden over de laatste maanden. Ik denk niet dat de lonen in coronatijd +14% hebben gedaan.

Ik denk dat het wishfull thinking is dat de lonen met 3% stijgen, dat zal lager liggen.
Ik denk dat het wishfull thinking is dat de huren en koopprijzen met 3% stijgen, want dit zal veel hoger liggen.

Als dat doorzet, ontstaat er dus naar mijn mening dus scheefgroei.

Maar ik zal mijn denkwijze even wat verder uitschrijven:

Je stelt dat huren niet harder stijgen dan salarissen. Als voorbeeld noem je een lange termijn gebaseerd op een vaag excel grafiekje, in een specifieke stad, over een specifieke periode - waar de cijfers inderdaad overeen komen. Nu blijkt echter dat in de laatste paar jaar, de prijzen explosief zijn gestegen. Op basis van jouw uitspraak 'prijzen kunnen niet harder stijgen dan salarissen' zou de prijsgroei dus op korte termijn moeten afnemen en afhankelijk van de gerekende periode (die je hierboven natuurlijk optimaal hebt gekozen) wellicht zelfs negatief moeten omslaan.
Dat vind ik interessant, zeker omdat je de afgelopen maanden herhaaldelijk hebt gepost dat de huizenprijzen vooral omhoog moeten gaan.

Maargoed, jij denkt dus de komende jaren 3% loongroei, 3% huurprijsgroei en 3% koopprijsgroei? En dat het vanaf nu hand in hand met dezelfde cijfers door zal gaan?
Dat lijkt mij om bovenstaande redenen extreem onwaarschijnlijk.

[Get!em]

(commercieel) Huren is een markt waar sneller een prijs aanpassing op vraag/aanbod gebaseerd is, omdat de doorstroming hoger is dan bij koophuizen en er jaarlijks een overweging is om de huurverhoging wel of niet door te voeren, en hoe hoog.. De verhuurder maakt dus sneller een analyse of een extra verhoging tov inflatie nodig is.
Nu er een tekort is, maakt vraagkant (mensen met bepaald salaris) een kanteling: de groep is groot, en de top van deze groep is in staat en wil ook betalen voor die hogere huren. De huurverhoging volgt daarbij dus niet de salarisstijging, maar gewoon de grootte van de groep met de juiste hoogte van het salaris, ten opzichte van het aanbod.
Je zag dat bijv alleen de expat groep sterk geraakt werd in het afgelopen jaar, maar dat de rest van de commerciele huur nauwelijks aangepast werd.
Wel zie je ook dat de kloof van de mensen in de huurdersgroep groter wordt, doordat er steeds meer mensen zijn die de huur niet kunnen betalen. Maar er zijn ook geen huizen leeg, dus voor de verhuurder is er geen trigger om de huren (tijdelijk) te verlagen, of huurverhogingen niet door te voeren.

[Verwijderd]

Richh schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 10:37:
[...]
Op basis van jouw uitspraak 'prijzen kunnen niet harder stijgen dan salarissen' zou de prijsgroei dus op korte termijn moeten afnemen en afhankelijk van de gerekende periode (die je hierboven natuurlijk optimaal hebt gekozen) wellicht zelfs negatief moeten omslaan.
Dat vind ik interessant, zeker omdat je de afgelopen maanden herhaaldelijk hebt gepost dat de huizenprijzen vooral omhoog moeten gaan.

Dat laatste denk ik niet gezegd te hebben, want ik heb geen kristallen bol. Maar het zou goed kunnen. Net zo goed als het kan stagneren of dalen.

Het eerste: op lange termijn. Van jaar tot jaar zul je altijd verschillen hebben in ontwikkeling. Soms stijgt het harder, soms langzamer, soms daalt het.

Je kunt zelf stellen dat op lange termijn kosten van wonen harder stijgen dan inkomen omdat andere essentiële uitgaves (voeding,kleding) goedkoper zijn geworden. Blijkbaar zien mensen wonen naast essentieel ook als luxe en geven ze er meer aan uit naarmate inkomens hoger worden.

[Verwijderd]

https://www.parool.nl/ams...alen-nog-verder~b6cbef0f/

Aanbod Amsterdamse huurwoningen groeit enorm, prijzen dalen nog verder

Dat een mogelijk einde van de coronapandemie door de vaccinaties in zicht is, kan de daling van de huurprijzen in de vrije sector niet stoppen. Het aanbod van huurwoningen is enorm gegroeid, wat kansen biedt voor huurders.

https://www.at5.nl/artike...-ervaring-over-middenhuur

Een huurhuis vinden in de stad is bijna niet te doen. De wachtlijsten voor de sociale huur zijn lang en de vrije sector huur is soms schreeuwend duur. Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om in de stad te gaan wonen. Daarom duikt AT5 in de middenhuur. Waarom lukt het maar niet om meer middenhuurwoningen te realiseren en wat moet er veranderen?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...2-4-procent-hoger-in-2020

Het beschikbaar inkomen steeg vooral doordat werknemers meer verdienden. De beloning van werknemers steeg met 15,4 miljard euro (4,1 procent) tot 393,4 miljard euro. De cao-lonen stegen in 2020 met 3,0 procent het sterkst in 12 jaar. De reële cao-loonstijging was het hoogst in 34 jaar.

[ Voor 54% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2021 11:41 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 11:23:
[...]


Dat laatste denk ik niet gezegd te hebben, want ik heb geen kristallen bol. Maar het zou goed kunnen. Net zo goed als het kan stagneren of dalen.

Het eerste: op lange termijn. Van jaar tot jaar zul je altijd verschillen hebben in ontwikkeling. Soms stijgt het harder, soms langzamer, soms daalt het.

Je kunt zelf stellen dat op lange termijn kosten van wonen harder stijgen dan inkomen omdat andere essentiële uitgaves (voeding,kleding) goedkoper zijn geworden. Blijkbaar zien mensen wonen naast essentieel ook als luxe en geven ze er meer aan uit naarmate inkomens hoger worden.

Hier kan ik me overigens prima in vinden

Ik hoop ter harte dat de economie zichzelf weer uitbalanceert op termijn. Juist precies door wat er afgelopen jaar is gebeurd en hoe de huizenprijzen daarop reageerden, vrees ik er wel voor.

En dat is toch een scenario waar ik vind dat rekening mee gehouden moet worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 07-07-2021 11:44 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 11:31:
https://www.parool.nl/ams...alen-nog-verder~b6cbef0f/

Aanbod Amsterdamse huurwoningen groeit enorm, prijzen dalen nog verder

Dat een mogelijk einde van de coronapandemie door de vaccinaties in zicht is, kan de daling van de huurprijzen in de vrije sector niet stoppen. Het aanbod van huurwoningen is enorm gegroeid, wat kansen biedt voor huurders.

Ergens logisch, veel mensen begeven zich op de markt om huizen te verhuren terwijl een groot deel van de expats inmiddels is vertrokken. Dus die huizen staan dan leeg en verhuurders gaan maar in prijs zakken om andere mensen aan te trekken. Simpelweg niemand kan die huizen betalen dus moeten ze in prijs naar beneden.
Soort van overcompensatie, er is veel geld te verdienen dus iedereen springt erop waardoor je vanzelf de markt verzadigt. Alleen bij huizen gaat dat gewoon een stuk langzamer dan bij een ijsjes verkoper op het strand.

[Verwijderd]

Richh schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 11:43:
[...]
Ik hoop ter harte dat de economie zichzelf weer uitbalanceert op termijn. Juist precies door wat er afgelopen jaar is gebeurd en hoe de huizenprijzen daarop reageerden, vrees ik er wel voor.

Wat ik je kan aanraden is veel oude kranten doornemen.

Lerarentekort, tekort in de zorg, dure huizen etc.etc.

Periodiek terugkerende problemen die uiteindelijk nooit echt een groot probleem worden.

Maar wel af en toe de krantenkoppen domineren.

Afgewisseld met huizen onder water, werkloze leraren en verplegers etc.etc.

[N1ckk]

Vandaag interessant gesprek gevolgd binnen mijn gemeente, waarbij ze de woonvisie 2030 opstellen en daarbij staat herijking van doelgroepen centraal. Plat gezegd hebben wij een overschot aan sociale huur en een tekort aan midden- en bovenklasse woningen. De eerste zijn er wel, maar men kan niet doorstromen. Ja kan wel, maar dan gaan ze de stad uit. Een probleem van wel meer steden denk ik zo, zeker omgeving 010.

Alleen ik leerde dus de ambtelijke term en die vond ik.. naja goed kloppend, maar wel bevreemdend. Men had het over de "vragers" en de "dragers". En dat ging dan vooral om mensen die vragen naar sociale voorzieningen versus die belasting betalen.

Wellicht ietwat off topic (ligt eraan hoe je er naar kijkt), maar stuurt het "financiële model" van een gemeente hiermee ook niet de lokale drivers voor wbt keuzes in de ontwikkeling van nieuwe woningen? En is dat wel wenselijk op regionaal niveau? Ik realiseer me dat de provincie kaders biedt, maar de vraag is of dat afdoende is.

[Tuttel]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 11:31:

https://www.cbs.nl/nl-nl/...2-4-procent-hoger-in-2020

Het beschikbaar inkomen steeg vooral doordat werknemers meer verdienden. De beloning van werknemers steeg met 15,4 miljard euro (4,1 procent) tot 393,4 miljard euro. De cao-lonen stegen in 2020 met 3,0 procent het sterkst in 12 jaar. De reële cao-loonstijging was het hoogst in 34 jaar.

Hier, wat leesvoer om je maar weer eens aan het verstand te brengen dat het nogal uitmaakt voor je conclusies op welke manier (inkomens)statistiek wordt gepresenteerd. Denk dat het goed voor je begrip is om niet de (macro-)cijferdumps van het CBS te lezen, maar hun publicaties met aanvullende duiding te nemen. Het CBS is zelf overigens ook niet heilig als het aankomt op twijfelachtige keuzes in de manier van presenteren, zodoende dat het geen kwaad kan dezelfde cijfers vanuit een andere perspectief gepresenteerd te krijgen. Ben zelf altijd wel te spreken over de toegankelijke publicaties van de Rabobank.

De publicaties zeggen ook meer over de lange termijn trends waar je op hamert. Maakt je punt ook wat sterker dan dat je zelfs met een uitschieter van een enkel jaar als 2020 komt.

Ik zou zelf graag eens een exercitie zien waar de inkomensontwikkeling per inkomensgroep naast de ontwikkeling van de huur/koop prijzen en woonlasten, ook per huur/koop prijssegment. Met de beschikbare gegevens nu weet ik daar geen goed beeld van te krijgen.

https://www.rabobank.nl/k...las-half-vol-of-half-leeg
https://www.cbs.nl/nl-nl/...-inkomen-van-nederlanders

[ Voor 7% gewijzigd door Tuttel op 07-07-2021 12:53 ]

[Verwijderd]

De discussie hierover is me bekend Tuttel.

Het verbaast me niets dat de Rabobank aanpak het meest past bij jouw glas half leeg aanpak.

Maar ik denk dat je appels met appels moet vergelijken en peren met peren.

En niet het inkomen van een parttime werkende alleenstaande moet vergelijken met het inkomen van twee full time werkende echtgenoten en dan concluderen dat het huishoud inkomen niet is gestegen.

Vergeet niet dat de Rabobank een belang heeft in deze.

Overigens het neerbuigende "dat het goed is voor mijn begrip" is niet nodig. Ik ben afgestudeerd (macro) econoom en verdien mijn geld met kwantatieve global macro strategieën op financiële markten.

Wat maakt jou tot de alwetende expert?

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 07-07-2021 12:59 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 12:55:
De discussie hierover is me bekend Tuttel.

Het verbaast me niets dat de Rabobank aanpak het meest past bij jouw glas half leeg aanpak.

Maar ik denk dat je appels met appels moet vergelijken en peren met peren.

En niet het inkomen van een parttime werkende alleenstaande moet vergelijken met het inkomen van twee full time werkende echtgenoten en dan concluderen dat het huishoud inkomen niet is gestegen.

Volgens mij is het plaatje in de link van Tuttel behoorlijk duidelijk? Of zeg je hier dat de Rabobank op de door jou omschreven denkwijze tot die conclusie is gekomen?



Het huishoudinkomen ligt al tijden stil, en het inkomen per werkende schommelt ook al tijden rond de index 160.

Op een of andere manier groeit het inkomen per hoofd van de bevolking harder dan het inkomen per werkende, vind ik een behoorlijk interessante ontwikkeling, wat volgens mij ook zorgelijk zou moeten zijn.

Vergeet niet dat de Rabobank een belang heeft in deze.

Oh, welk belang?
Wil je zeggen dat de bovenstaande grafiek fake news is?

Ik ben afgestudeerd (macro) econoom en verdien mijn geld met kwantatieve global macro strategieën op financiële markten.

Je zicht op macro-economische ontwikkelingen vind ik interessant, maar ik heb het idee dat je hierdoor soms wel de specifieke gevolgen voor bepaalde doelgroepen uit het oog verliest. Een goed voorbeeld is stuk wat is afgesplitst naar een eigen Inkomens(on)gelijkheid in de zorg topic, waar ik heb geprobeerd uit te leggen waardoor pensioensfonds-cijfers macro-economisch een prima inkomen aantonen, terwijl je als jonge verpleegkundige wel degelijk een probleem hebt op de huizenmarkt, zowel alleen als samen.

Met een functie als macro-econoom vind ik het verwonderlijk dat de extreem lage rentes je geen zorgen baart overigens

[Verwijderd]

Richh schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 13:24:
[...]

Volgens mij is het plaatje in de link van Tuttel behoorlijk duidelijk? Of zeg je hier dat de Rabobank op de door jou omschreven denkwijze tot die conclusie is gekomen?

Ik zou zeggen, pak het originele Rabobank artikel er maar bij en trek zelf je conclusies.

https://economie.rabobank...rland-staat-vrijwel-stil/

[Richh]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 13:34:
[...]


Ik zou zeggen, pak het originele Rabobank artikel er maar bij en trek zelf je conclusies.

https://economie.rabobank...rland-staat-vrijwel-stil/

Mijn conclusies zijn niet veranderd, wat nu?

Ik ben simpelweg benieuwd op basis waarvan je eigenlijk zo'n compleet paper denkt te ontkrachten, als macro-econoom zijnde.

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 07-07-2021 14:36 ]

[Verwijderd]

Stilstand denk ik.

[ANdrode]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 11:31:
Het beschikbaar inkomen steeg vooral doordat werknemers meer verdienden. De beloning van werknemers steeg met 15,4 miljard euro (4,1 procent) tot 393,4 miljard euro. De cao-lonen stegen in 2020 met 3,0 procent het sterkst in 12 jaar. De reële cao-loonstijging was het hoogst in 34 jaar.

Interessante aan CAO-loonstijging is natuurlijk ook wanneer het akkoord is gesloten. CAO's t/m 2019 waren ruim met stijgingen. Ben benieuwd wat er in 2020/nu afgesloten wordt.

[Mark31]

N1ckk schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 12:26:
Vandaag interessant gesprek gevolgd binnen mijn gemeente, waarbij ze de woonvisie 2030 opstellen en daarbij staat herijking van doelgroepen centraal. Plat gezegd hebben wij een overschot aan sociale huur en een tekort aan midden- en bovenklasse woningen. De eerste zijn er wel, maar men kan niet doorstromen. Ja kan wel, maar dan gaan ze de stad uit. Een probleem van wel meer steden denk ik zo, zeker omgeving 010.

Alleen ik leerde dus de ambtelijke term en die vond ik.. naja goed kloppend, maar wel bevreemdend. Men had het over de "vragers" en de "dragers". En dat ging dan vooral om mensen die vragen naar sociale voorzieningen versus die belasting betalen.

Wellicht ietwat off topic (ligt eraan hoe je er naar kijkt), maar stuurt het "financiële model" van een gemeente hiermee ook niet de lokale drivers voor wbt keuzes in de ontwikkeling van nieuwe woningen? En is dat wel wenselijk op regionaal niveau? Ik realiseer me dat de provincie kaders biedt, maar de vraag is of dat afdoende is.

Dit zie je inderdaad veel terug.
In de steden zijn ontiegelijk veel Sociale huurwoningen ten opzichtten van Platteland.
In het Plattenland heb je eigenlijk alleen maar koop.
Hier is de verhouding 75 procent Koopwoning , 15 procent sociale huur , 10 procent particuliere huur.
Dus veel mensen kunnen hier niet blijven wonen die niet het geld hebben om een huis te kopen.
Overigens blijft hier ook de prijzen stijgen , afgelopen week hier een huis (zelfde kaliber dan ons ) voor 320 verkocht , die was een aantal maanden nog 3 ton waard.
Het blijft bizar dat de prijzen blijven stijgen, want ons huis is echt een starterswoning, 320 K noem ik geen starterswoning.

[Harrie_]

Mark31 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:12:
[...]
Het blijft bizar dat de prijzen blijven stijgen, want ons huis is echt een starterswoning, 320 K noem ik geen starterswoning.

Een waarom is je huis dan écht een starterswoning? Ik meen me te herinneren uit vorige posts dat je in een tussenwoning woont. Tenzij het een tussenwoning betreft van 80m² zou ik die niet persé willen typeren als 'echt een starterswoning'...

[Mark31]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:44:
[...]


Een waarom is je huis dan écht een starterswoning? Ik meen me te herinneren uit vorige posts dat je in een tussenwoning woont. Tenzij het een tussenwoning betreft van 80m² zou ik die niet persé willen typeren als 'echt een starterswoning'...

Ik woon in een dorp , en daar heb je andere standaard dan in een stad dat klopt, ons huis is 120 vierkante meter woonoppervlakte, 175 vierkante meter perceel en een garagebox van 20 vierkante meter.
Maar dit huis was anno 1971 gebouwd destijds als starterswoning.

[Harrie_]

Mark31 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:48:
[...]


Ik woon in een dorp , en daar heb je andere standaard dan in een stad dat klopt, ons huis is 120 vierkante meter woonoppervlakte, 175 vierkante meter perceel en een garagebox van 20 vierkante meter.
Maar dit huis was anno 1971 gebouwd destijds als starterswoning.

Ja omdat destijds mensen van 25 gingen trouwen, kinderen krijgen en in veel gevallen al jaren aan het werk waren.

Tijden veranderen nu eenmaal. Je kunt anno 2021 een tussenwoning van 120m² met garagebox toch geen starterswoning meer noemen?

[N1ckk]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:44:
[...]


Een waarom is je huis dan écht een starterswoning? Ik meen me te herinneren uit vorige posts dat je in een tussenwoning woont. Tenzij het een tussenwoning betreft van 80m² zou ik die niet persé willen typeren als 'echt een starterswoning'...

Maar wat is een starterswoning? Bij de overdrachtsbelasting die ze ineens wilde kwijtschelden begin dit jaar was een starter volgens mij tot 30/35 jaar. Dan kun je al kinderen hebben in de puberteit of net klaar zijn met studeren. Dat vraagt naar mijn idee ook aanzienlijke andere woningen.

EDIT: @Harrie_ Misschien niet, maar we kunnen starters en dan in het specifiek de woonwensen van het individu generaliseren in een groep. In mijn beleving dan.

[ Voor 11% gewijzigd door N1ckk op 08-07-2021 10:00 ]

[Verwijderd]

Ligt er maar net aan hoe je start. Als je gaat samenwonen is dat toch prima?

Een startende leraar en een startende verpleegkundige kunnen dit prima samen betalen.

[Mark31]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:55:
[...]


Ja omdat destijds mensen van 25 gingen trouwen, kinderen krijgen en in veel gevallen al jaren aan het werk waren.

Tijden veranderen nu eenmaal. Je kunt anno 2021 een tussenwoning van 120m² met garagebox toch geen starterswoning meer noemen?

Ik ben misschien verwend in ons dorp, maar degene die hier wonen hebben als starterswoning minimaal een tussenwoning van 100-120 vierkante meter woonoppervlak.
Hier zijn dat zelfs de onderkant van huizen want de meeste huizen zijn 150 vierkante meter woonoppervlak of meer .

[Verwijderd]

Spectaculair zijn de prijsstijgingen in stadsdeel Noord. “Daar staan relatief veel woningen met een tuintje en drie slaapkamers, waar mensen tijdens corona naar op zoek waren,” zegt Wijnen. Noord stond tot voor kort als relatief betaalbaar te boek, maar maakt nu een prijsstijging door van 18 procent in drie maanden. De gemiddelde vraagprijs was 399.000 euro, door overbieden kwam de gemiddelde transactieprijs dit kwartaal uit op 462.000 euro.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:55:
[...]


Ja omdat destijds mensen van 25 gingen trouwen, kinderen krijgen en in veel gevallen al jaren aan het werk waren.

Tijden veranderen nu eenmaal. Je kunt anno 2021 een tussenwoning van 120m² met garagebox toch geen starterswoning meer noemen?

Hangt heel erg af van de omgeving, als dat de kleinste woningen in de regio zijn dan moeten dat wel de starters woningen zijn. Een starterswoning is gewoon de laagste instap die iemand op de woningmarkt kan doen en als dit het kleinste is dan is dat dus een starterswoning.

[Michael_OsGroot]

Noord zie je ook flink veranderen / veryuppen (als dat een woord is).
Ik werkte 10 jaar geleden in Noord en dat was toen voor mijn gevoel veel meer een arbeidsbuurt. Er werd al geroepen dat het booming zou worden als de Noord Zuid lijn eenmaal af was. Nu is de Adamtoren opgeknapt, Eye museum gebouwd en er worden allemaal mooie appartementen gebouwd voor de hoofdprijs. NRC schreef er een tijd geleden een artikel over: het botst tussen de nieuw toegestroomde yuppen en de 'oorspronkelijke' bewoners.

[Harrie_]

N1ckk schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 09:59:
[...]


Maar wat is een starterswoning? Bij de overdrachtsbelasting die ze ineens wilde kwijtschelden begin dit jaar was een starter volgens mij tot 30/35 jaar. Dan kun je al kinderen hebben in de puberteit of net klaar zijn met studeren. Dat vraagt naar mijn idee ook aanzienlijke andere woningen.

EDIT: @Harrie_ Misschien niet, maar we kunnen starters en dan in het specifiek de woonwensen van het individu generaliseren in een groep. In mijn beleving dan.

Ja die definities blijven lastig. Hypotheken Data Netwerk heeft een tijd geleden 10 profielen opgesteld om wat meer diepgang te bieden aan de traditionele grove tweedeling tussen 'starter' en 'doorstromer'.

Tot op de dag van vandaag is de woningmarkt ééndimensionaal gedefinieerd: je koopt een huis, of je koopt en verkoopt een huis, óf je blijft ergens wonen maar sluit je hypotheek over. Daarbij is in de woningmarkt geen eenduidige definitie van de starter vastgesteld. Neem een consument die een aantal jaar een koopwoning heeft gehad, daarna is gaan huren om vervolgens weer de koopmarkt te betreden. Is dit dan een starter op de woningmarkt? HDN, tien hypotheeklabels en een dataspecialist stelden zichzelf de vraag: “Kan er op basis van vastgestelde kenmerken, zoals leeftijd, type inkomen, wel of geen NHG en hypotheekaanvraag, een profiel geschetst worden?” Het antwoord zijn tien profielen, waarvan drie de starter definiëren.

Opvallend is dat de startersmarkt in drie profielen uiteen is gevallen: stabiel, jong en hoog segment. Kenmerkend voor deze groepen zijn:

• Starter stabiel scoort hoog in NHG en heeft gemiddeld een langere rentevast periode
• Starter jong scoort laag in gemiddelde leeftijd en heeft een complex inkomen (tijdelijk en flexinkomen)
• Starter hoog segment heeft meestal geen NHG en een hoger inkomen dan gemiddeld

Op basis van die definities valt een tussenwoning van 300k+ voor 'starter jong' in vrijwel alle gevallen al wel af...

[Verwijderd]

https://www.nvm.nl/nieuws/2021/woningmarktq2/


Er werden ruim 34.000 woningen verkocht, in het tweede kwartaal van 2021, 12% minder dan in het tweede kwartaal 2020 en daarmee is het een tegenvallend voorjaar. Op jaarbasis verkochten NVM-makelaars ruim 149.000 woningen;
De transactieprijs komt in het tweede kwartaal van 2021 uit op 410.000 euro, een stijging op jaarbasis van bijna 20%. Dit is de eerste keer dat de grens van 400.000 euro wordt gepasseerd. Het is daarmee de hoogste procentuele stijging sinds 1995 toen de metingen startten;
Opnieuw is de prijs van vrijstaande woningen het hardst gestegen: 23,4% in een jaar tijd naar 618.000 euro; appartementen zijn het goedkoopste woningtype; de prijs steeg in een jaar tijd met 20% naar 344.000 euro. Tussenwoningen zijn met 353 duizend euro gemiddeld iets duurder;
Van de woningen werd 78% boven de vraagprijs verkocht, gemiddeld werden alle verkochte woningen 8,2% boven de vraagprijs verkocht;
Het duurt nu gemiddeld 24 dagen voor een woning is verkocht. Dat is de kortste periode ooit.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:29:
[...]


Hangt heel erg af van de omgeving, als dat de kleinste woningen in de regio zijn dan moeten dat wel de starters woningen zijn. Een starterswoning is gewoon de laagste instap die iemand op de woningmarkt kan doen en als dit het kleinste is dan is dat dus een starterswoning.

Ja maar de laagste instap die iemand kan doen is een of ander krot in een krimpgemeente voor 130k. Is die laagste instap dan regionaal gebonden? Als dat het geval is dan zijn woningen van 500k in Bloemendaal ineens starterswoningen

[Nordlys]

Michael_OsGroot schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:35:
Noord zie je ook flink veranderen / veryuppen (als dat een woord is).
Ik werkte 10 jaar geleden in Noord en dat was toen voor mijn gevoel veel meer een arbeidsbuurt. Er werd al geroepen dat het booming zou worden als de Noord Zuid lijn eenmaal af was. Nu is de Adamtoren opgeknapt, Eye museum gebouwd en er worden allemaal mooie appartementen gebouwd voor de hoofdprijs. NRC schreef er een tijd geleden een artikel over: het botst tussen de nieuw toegestroomde yuppen en de 'oorspronkelijke' bewoners.

Mooi essay geschreven door iemand uit de buurt zelf: https://www.groene.nl/artikel/nieuwbouw-paniek

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:45:
[...]


Ja maar de laagste instap die iemand kan doen is een of ander krot in een krimpgemeente voor 130k. Is die laagste instap dan regionaal gebonden? Als dat het geval is dan zijn woningen van 500k in Bloemendaal ineens starterswoningen

Zelfs in Bloemendaal heb je appartement van 325k.

Vraagprijs, geen idee wat de verkoopprijs gaat worden

[Harrie_]

Nordlys schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:47:
[...]


Mooi essay geschreven door iemand uit de buurt zelf: https://www.groene.nl/artikel/nieuwbouw-paniek

Mooi essay inderdaad, met de volgende quote als de (imho) meest treffende m.b.t. de problematiek zoals deze wel vaker in dit topic wordt besproken:

Ik vraag me sterk af of de betonnen skeletten van de half-affe gebouwen ooit een ziel zullen hebben. Net zoals ik betwijfel of hier een plek voor mij zal zijn. Ymere bouwt hier 133 sociale huurwoningen, lees: studio’s van vijftig vierkante meter. Ten eerste kom ik niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en ten tweede kan ik met mijn gezin niet gaan wonen in een studio van vijftig vierkante meter. En dat geldt voor veel gezinnen in Noord, die in principe veel behoefte hebben aan een betaalbare nieuwbouwwoning op zo’n veelbelovende plek.

De vrije sector in dit soort gebieden is voor velen van ons ook geen optie, omdat dat simpelweg, net als een koopwoning in deze buurt, onbetaalbaar is. Met als resultaat dat ik momenteel een vrijesectorappartement huur in de Vogelbuurt, een huis van bijna honderd jaar oud waarvoor ik veel te veel betaal. In feite ben ik rijk genoeg om een huis van twaalfhonderd euro te huren, maar te arm voor een hypotheek van achthonderd euro. En dan ben ik nog een van de gelukkigen, omdat ik ervoor kan kiezen om hier te blijven en die hoge huur te betalen. Maar wat moet ik anders? Weggaan? Terwijl ik in Noord ben opgegroeid en zelfs tegenover Overhoeks in de Van der Pekstraat heb gewoond en in die buurt ook op school heb gezeten.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:45:
[...]


Ja maar de laagste instap die iemand kan doen is een of ander krot in een krimpgemeente voor 130k. Is die laagste instap dan regionaal gebonden? Als dat het geval is dan zijn woningen van 500k in Bloemendaal ineens starterswoningen

Tja jij roept dat een klein rijtjeshuis geen starterswoning is.
Het gaat er maar net om wat er in die regio voor starters mogelijk is en wat normaal is.
Net zoals het niet te verwachten is dat iemand van amsterdam naar de achterhoek gaat voor een huis kan je hetzelfde ook niet verwachten de andere kant op.
Leuk dat er in bepaalde steden de definitie van een starterswoning een studio is maar er zijn veel dorpen waar kleiner dan een rijtjeshuis je niet kan wonen ( en met de nieuwe flatscreen TVs zijn die dozen ook niet zo comfortabel meer )

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:49:
[...]


Zelfs in Bloemendaal heb je appartement van 325k.

Vraagprijs, geen idee wat de verkoopprijs gaat worden

Juist, en dan kom je boven de NHG-grens uit. Dan vallen 2 van de 3 (eerdergenoemde) starterscategorieën al af. In hoeverre kun je dan nog spreken van een 'starterswoning'. Dat een woning zich in de goedkoopste prijsklasse bevindt in een regio maakt het nog geen starterswoning imho.

[Mars18]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:44:
https://www.nvm.nl/nieuws/2021/woningmarktq2/


Er werden ruim 34.000 woningen verkocht, in het tweede kwartaal van 2021, 12% minder dan in het tweede kwartaal 2020 en daarmee is het een tegenvallend voorjaar. Op jaarbasis verkochten NVM-makelaars ruim 149.000 woningen;
De transactieprijs komt in het tweede kwartaal van 2021 uit op 410.000 euro, een stijging op jaarbasis van bijna 20%. Dit is de eerste keer dat de grens van 400.000 euro wordt gepasseerd. Het is daarmee de hoogste procentuele stijging sinds 1995 toen de metingen startten;
Opnieuw is de prijs van vrijstaande woningen het hardst gestegen: 23,4% in een jaar tijd naar 618.000 euro; appartementen zijn het goedkoopste woningtype; de prijs steeg in een jaar tijd met 20% naar 344.000 euro. Tussenwoningen zijn met 353 duizend euro gemiddeld iets duurder;
Van de woningen werd 78% boven de vraagprijs verkocht, gemiddeld werden alle verkochte woningen 8,2% boven de vraagprijs verkocht;
Het duurt nu gemiddeld 24 dagen voor een woning is verkocht. Dat is de kortste periode ooit.

Die 24 dagen is dat wanneer er een overeenkomst is na een bod?
Of echt met hele hele traject van een hypotheek aanvraag?

[Tuttel]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 12:55:
Overigens het neerbuigende "dat het goed is voor mijn begrip" is niet nodig. Ik ben afgestudeerd (macro) econoom en verdien mijn geld met kwantatieve global macro strategieën op financiële markten.

Wat maakt jou tot de alwetende expert?

Ha dan zat ik dus op het goede spoor met het blind staren op de macro-cijfers, kwestie van gewoonte. Ik trek ook niet je kennis in twijfel, maar wil vooral de mijn inziens tunnelvisie van je duiden. Door enkel naar het grootte abstracte plaatje te kijken, mis je het perspectief dat de mensen werkelijk ervaren. En daar gaat het uiteindelijk toch om, de werkelijkheid en niet de papieren excercitie.

In een (online) discussie is het overigens sterker om op inhoud te overtuigen dan een autoriteitsargument te claimen, beetje een zwaktebod. Ik ben geen alwetende expert noch heb je mij iets dergelijks horen beweren, weeral een foutieve aanname zonder grondslag. Naar mijn weten is er sowieso geen bewijs van wat voor alwetende entiteit dan ook. Je hoeft echter ook geen expert te zijn om gaten in je argumentatie te schieten op inhoud. Niet dat mijn argumenten onfeilbaar zijn, maar ik tracht ze in ieder geval inhoudelijk te onderbouwen en vanuit verschillende perspectieven te belichten in plaats van het plat te slaan tot een normale verdeling, gemiddeldes en alomvattende maar vrij weinig duidende cijfers op macro niveau.


De Balie heeft zojuist een interessante lezing online gezet over de woningmarkt in samenwerking met de KVS economenvereniging. Doet eigenlijk vrijwel alle punten aan die we hier ook uitvoerig bespreken.

De Balie: Wie niet koopt, wie niet wint

Jij wil een huis kopen? Dat wordt lastig. Rond de eeuwwisseling gingen huizen nog van de hand voor gemiddeld 172 duizend euro. Inmiddels is dat bedrag opgelopen tot ruim 362 duizend euro. Nu is overbieden de norm, kopen voor starters meestal geen optie en er is te weinig doorstroom. Hoe dichten we de kloof tussen huizenbezitters en huurders? Wat moet er gebeuren om uit de woningscrisis te raken?

Onder meer Hans de Geus, Nic Vrieselaar en Hala Naoum Néhmé geven een korte lezing waarin ze hun visie delen op de toekomst van de woningmarkt. Vervolgens gaan ze in gesprek. Marieke Blom schuift aan in het panel.

Hans de Geus publiceerde onlangs het boek Hoe ik toch huisjesmelker werd – over woonarmoede en ongelijkheid. Hans is naast vastgoedontwikkelaar- en belegger ook commentator bij RTL Z. Hij heeft een achtergrond in de financiële markten.

Nic Vrieselaar is senior econoom bij RaboBank. Nic richt zich binnen RaboResearch op algemene economische ontwikkelingen in Nederland, zoals die op de arbeidsmarkt, woningmarkt en in de politiek. Hij schreef eerder voor weekblad Elsevier en studeerde economie in Maastricht en Kopenhagen.

Hala Naoum Néhmé is raadslid voor de VVD Amsterdam. Haar portefeuille is Ruimtelijke ordening, grondzaken, erfpacht, wonen en bouwen. Daarnaast werkt ze als manager Finance Public Sector bij advieskantoor PwC.

Marieke Blom is Hoofdeconoom ING, commissielid van het Nationaal Groeifonds en bestuurslid van de KVS.

[ Voor 18% gewijzigd door Tuttel op 08-07-2021 11:15 ]

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:59:
[...]
Tja jij roept dat een klein rijtjeshuis geen starterswoning is.
[...]

Dat roep ik helemaal niet. Ik maakte alleen de opmerking dat ik me afvraag in hoeverre je een tussenwoning van 120m² met garagebox in de prijsklasse 300k+ kunt definiëren als een 'échte starterswoning'. Natuurlijk zullen er starters zijn die voldoende verdienen om een dergelijk huis te kopen, maar om nou te doen alsof dat (anno nu) een 'typische' starterswoning is vind ik ook wel wat ver gaan. Ik snap ook heel goed dat die woningen ooit gebouwd zijn voor starters (lees: startende gezinnen), helaas sluit dat niet meer helemaal aan bij de realiteit van vandaag de dag; niet in de laatste plaats omdat mensen (in tegenstelling tot 1970) vooral langer op school zitten, nog een extra opleiding of studie volgen, nog een tussenjaar inlassen en dus ook op veel latere leeftijd gaan starten en gezinnen gaan vormen.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:05:
[...]


Dat roep ik helemaal niet. Ik maakte alleen de opmerking dat ik me afvraag in hoeverre je een tussenwoning van 120m² met garagebox in de prijsklasse 300k+ kunt definiëren als een 'échte starterswoning'. Natuurlijk zullen er starters zijn die voldoende verdienen om een dergelijk huis te kopen, maar om nou te doen alsof dat (anno nu) een 'typische' starterswoning is vind ik ook wel wat ver gaan. Ik snap ook heel goed dat die woningen ooit gebouwd zijn voor starters (lees: startende gezinnen), helaas sluit dat niet meer helemaal aan bij de realiteit van vandaag de dag; niet in de laatste plaats omdat mensen (in tegenstelling tot 1970) vooral langer op school zitten, nog een extra opleiding of studie volgen, nog een tussenjaar inlassen en dus ook op veel latere leeftijd gaan starten en gezinnen gaan vormen.

Die tussenwoning kan afhankelijk van locatie ook een stuk minder kosten dan 300k. Een woning van rond de 250k vind ik gewoon een starterswoning. Lijkt me redelijk bedrag veel hoger word inderdaad lastig voor starters. En voor die prijs heb je een appartement en rijsjes/hoekwoningen wel beetje afhankelijk waar je gaat kijken en wat je budget is.
300+k heb je in sommige regios een vrijstaande woning voor.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 12:55:
.. Ik ben afgestudeerd (macro) econoom en verdien mijn geld met kwantatieve global macro strategieën op financiële markten.

Dat verbaast mij enorm. Of je steekt weinig energie in je posts.
Maargoed, er zit ook veel tussen cum laude WO econometrie en een LOI cursus, ondanks dat je in beide gevallen "afgestudeerd econoom" bent.

En ik verdien ook geld aan "kwantatieve global macro strategieën op financiële markten" (lees: Indexfondsen ).

Vat het niet te persoonlijk op, ik baseer het op posts van jou , ken je natuurlijk niet persoonlijk .

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 08-07-2021 11:25 ]

[The.Terminator]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juli 2021 @ 12:05:
[...]


Wat ik je kan aanraden is veel oude kranten doornemen.

Lerarentekort, tekort in de zorg, dure huizen etc.etc.

Periodiek terugkerende problemen die uiteindelijk nooit echt een groot probleem worden.

Ik krijg hier zon klimaat idee bij, kijk maar in de oude kranten / naar vroeger, toen was het ook zo warm.
Maar de trend gewoon missen net zoals nu met de huizenmarkt. Hier in het oosten van het land is het voor de normale arbeider gewoon niet te betalen...

[Michael_OsGroot]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:57:
[...]


Mooi essay inderdaad, met de volgende quote als de (imho) meest treffende m.b.t. de problematiek zoals deze wel vaker in dit topic wordt besproken:


[...]

Ik vraag me ook af wat een oplossing zou zijn hier voor. Hij geeft meerdere zaken aan, o.a. de focus op expats en de prijzen in het algemeen.

Sociale huur heeft een max prijs van ±700 euro, en als ik nu even kijk naar huurprijzen in de vrije sector in Noord dan zit je op ongeveer 1400. Dat is een snelle zoektocht, het kan ongetwijfeld goedkoper, maar 1400 euro voor een appartement in Amsterdam is niet veel als ik het vergelijk met wat mijn vrienden betalen.

Maar hoe help je de auteur van dat artikel? Meer sociale huur heeft geen zin, want daar verdient hij teveel voor. Meer vrije sector woningen zouden wel helpen, want meer aanbod zou tot een lagere prijs kunnen leiden. Maar juist dat aanbod aan vrije sectorwoningen trekt (Engelssprekende) expats aan. Wat voor de 'oorspronkelijke' bewoners weer onwenselijk is, dixit artikel.

Dat laatste vind ik dan ook weer iets bijzonders; is de groei van expats in de steden niet gewoon het gevolg van een open Europa waarin mensen steeds minder regiogebonden zijn? het is niet meer van deze tijd om mensen verplicht Nederlands te laten leren. Als ik in mijn eigen omgeving kijk is Engels ook vaak van de tijd de voertaal. Met mijn buren, met mijn vrienden, op het werk. Als we uit eten gaan is de menukaart Engels, spreekt de ober Engels. Dat is gewoon het Amsterdam anno 2021

[sugarlevi01]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:05:
[...]


Dat roep ik helemaal niet. Ik maakte alleen de opmerking dat ik me afvraag in hoeverre je een tussenwoning van 120m² met garagebox in de prijsklasse 300k+ kunt definiëren als een 'échte starterswoning'. Natuurlijk zullen er starters zijn die voldoende verdienen om een dergelijk huis te kopen, maar om nou te doen alsof dat (anno nu) een 'typische' starterswoning is vind ik ook wel wat ver gaan. Ik snap ook heel goed dat die woningen ooit gebouwd zijn voor starters (lees: startende gezinnen), helaas sluit dat niet meer helemaal aan bij de realiteit van vandaag de dag; niet in de laatste plaats omdat mensen (in tegenstelling tot 1970) vooral langer op school zitten, nog een extra opleiding of studie volgen, nog een tussenjaar inlassen en dus ook op veel latere leeftijd gaan starten en gezinnen gaan vormen.

Vertekend stads beeld misschien, er zijn veel mensen die gewoon een MBO doen, eventueel een HBO in de buurt. En vervolgens aan het werk gaan. En begin twintig gaan samenhokken, en al snel kinderen volgen.

In de tijd dat ik studeerde, hebben veel van mijn oud-basisschool vriendjes en vriendinnetjes, huizen gekocht en gezinnen gestart. Als ze niet al eerder door een ongelukje bepaalde stappen hebben moeten zetten (biblebelt).
Maar ik was ook maar één van twee, uit een klas van tegen de veertig, die ging studeren.

[Insert12]

Mars18 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:02:
[...]

Die 24 dagen is dat wanneer er een overeenkomst is na een bod?
Of echt met hele hele traject van een hypotheek aanvraag?

Waarschijnlijk vanaf publicatie op funda tot de getekende overeenkomst + bedenktijd.

Het gaat wel gek merk ik ook hier in Overijssel. M'n eigen huis is een paar weken geleden ook voor 25k boven de vraagprijs verkocht, zonder voorbehoud. 100k waardestijging in drie jaar tijd en dan hebben we het over een tussenwoning van 75m2 op een perceel van ~150m2 met een klein schuurtje. De hoogste drie biedingen waren allen zonder voorbehoud overigens.

[Shadowhawk00]

Insert12 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:17:
[...]


Waarschijnlijk vanaf publicatie op funda tot de getekende overeenkomst + bedenktijd.

Het gaat wel gek merk ik ook hier in Overijssel. M'n eigen huis is een paar weken geleden ook voor 25k boven de vraagprijs verkocht, zonder voorbehoud. 100k waardestijging in drie jaar tijd en dan hebben we het over een tussenwoning van 75m2 op een perceel van ~150m2 met een klein schuurtje. De hoogste drie biedingen waren allen zonder voorbehoud overigens.

De vraag over dat geen voorbehoud is dat omdat mensen het geld hebben liggen? Of zou het ook kunnen dat mensen overal horen dat als je voorbehoud financiering doet dat een ander dan het huis toch krijgt.
Dus dat kopers altijd voorkeur hebben voor geen voorbehoud en dat je dan dat ook maar aanbied.

[Verwijderd]

Michael_OsGroot schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:13:
[...]
Dat laatste vind ik dan ook weer iets bijzonders; is de groei van expats in de steden niet gewoon het gevolg van een open Europa waarin mensen steeds minder regiogebonden zijn?

Als het gevolg daarvan is dat lokale bevolking verdreven wordt om plaats te maken voor - veelal tijdelijke - expats kun je je afvragen of je dat moet willen.

Beetje gerelateerd aan de vraag of je zoveel stedelijk toerisme wilt.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 08-07-2021 11:26 ]

[Insert12]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:20:
[...]


De vraag over dat geen voorbehoud is dat omdat mensen het geld hebben liggen? Of zou het ook kunnen dat mensen overal horen dat als je voorbehoud financiering doet dat een ander dan het huis toch krijgt.
Dus dat kopers altijd voorkeur hebben voor geen voorbehoud en dat je dan dat ook maar aanbied.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Aan de andere kant wordt je ook flink bang gemaakt natuurlijk. Hier hadden we 11 bezichtingen en allemaal kort op elkaar gepland. Je ziet de ander gaan als je aankomt en de bedoeling is dat het een psychologisch effect heeft. Uiteraard onderdeel van het spelletje van de makelaar.

[Miks]

Het lijkt wel alsof "iedereen" is vergeten dat de economie al leek te haperen in 2019. We hebben door overheidstimulansen en de ECB tijd gewonnen, maar het is echt nog geen tijd om de economische cyclus te begraven.

[Tales]

Van wat ik herinner zijn de cijfers van het NVM recenter dan het kadaster. (als in de verhoging die het NVM nu rapporteert, zal pas in de komende twee kwartalen gereflecteerd gaan worden bij het Kadaster als de transacties echt plaatsvinden).

Aanbod wordt inderdaad kleiner, prijzen lijken per huis dat te koop komt (zelfde type) ook de vraagprijs te krijgen wat bij de vorige woning overboden is. Heel erg N=1, maar dit trekt natuurlijk de prijzen lekker omhoog.

Voorbeeld:

Huis 1:
Vraagprijs 375k
Verkocht voor: 400k

Huis 2 (2 maanden later):
Vraagrpijs 400k
Verkocht voor :425k

[Requiem19]

Dit is wederom een indicatie dat het 'tekort' toch wel echt een grote rol speelt toch?

https://www.nu.nl/economi...de-keus-uit-een-huis.html

Ik ben als huizenbezitter zelf ook echt niet blij met de huidige ontwikkeling, want dit is nu bijna oncontroleerbaar aan het worden helaas. Als het zo hard stijgt, nog veel harder dan pre-corona, neemt het steeds meer irrationele vormen aan en dat betekent dat een harde daling op de loer ligt.

Een gestage daling lijkt me veel wenselijker...

[Bschnitz]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:44:
Het lijkt wel alsof "iedereen" is vergeten dat de economie al leek te haperen in 2019. We hebben door overheidstimulansen en de ECB tijd gewonnen, maar het is echt nog geen tijd om de economische cyclus te begraven.

No clue wat je bedoeld. De economie in Nederland is afgeremd doordat we geen mensen kunnen vinden die kunnen of willen werken. Dat merk nu alweer.

Er is genoeg geld en genoeg kansen, maar onvoldoende kennis of mensen.

Alles wat de ECB voor ons doet is in inruilen van schulden met hoge rente vs je krijgt geld als dank dat je leent.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:55:
Dit is wederom een indicatie dat het 'tekort' toch wel echt een grote rol speelt toch?

Het is denk ik meer dat mensen nu eerst een huis willen kopen en dan pas hun eigen huis te koop zetten zodat er weinig aanbod lijkt te zijn (maar omloopsnelheid hoog is zodat er stiekem toch veel huizen verkocht worden en dus aangeboden zijn).

Vijf jaar terug zette iedereen zijn huis eerst te koop, toen leek er dus veel aanbod te zijn maar per saldo werd er minder verkocht.

Voor alle doorstromers geld vraag=aanbod, maar of je eerst gaat kopen of eerst gaat verkopen maakt nogal wat uit voor het plaatje.

Iedereen krijgt nu wel "de huizen zijn op" koorts.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:59:
[...]


Het is denk ik meer dat mensen nu eerst een huis willen kopen en dan pas hun eigen huis te koop zetten zodat er weinig aanbod lijkt te zijn (maar omloopsnelheid hoog is zodat er stiekem toch veel huizen verkocht worden en dus aangeboden zijn).

Vijf jaar terug zette iedereen zijn huis eerst te koop, toen leek er dus veel aanbod te zijn maar per saldo werd er minder verkocht.

Voor alle doorstromers geld vraag=aanbod, maar of je eerst gaat kopen of eerst gaat verkopen maakt nogal wat uit voor het plaatje.

Iedereen krijgt nu wel "de huizen zijn op" koorts.

Dat betekent dus dat de 'voorraad' huizen niet wijzigt, maar er toch wat veranderd in de vraag/aanbod situatie somehow.

[FrankoNL]

Sport_Life schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:11:
[...]

Dat verbaast mij enorm. Of je steekt weinig energie in je posts.
Maargoed, er zit ook veel tussen cum laude WO econometrie en een LOI cursus, ondanks dat je in beide gevallen "afgestudeerd econoom" bent.

En ik verdien ook geld aan "kwantatieve global macro strategieën op financiële markten" (lees: Indexfondsen ).

Vat het niet te persoonlijk op, ik baseer het op posts van jou , ken je natuurlijk niet persoonlijk .

Het is natuurlijk wel een beetje een dooddoener door eerst te suggereren dat de kwaliteit van de posts, en daarmee impliciet het kennisniveau van de poster, ondermaats zijn om vervolgens te zeggen: vat het niet te persoonlijk op.

Dat is net als zinnen beginnen met: Met alle respect, maar ...

Daar zit ook altijd een verkapte belediging in.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 12:01:
[...]
Dat betekent dus dat de 'voorraad' huizen niet wijzigt, maar er toch wat veranderd in de vraag/aanbod situatie somehow.

Ja, kopers laten zich gek maken

Moet er niet aan denken om nu te verhuizen. Hopelijk is het over tien jaar wat rustiger.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 08-07-2021 12:06 ]

[lama83]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:44:
Het lijkt wel alsof "iedereen" is vergeten dat de economie al leek te haperen in 2019. We hebben door overheidstimulansen en de ECB tijd gewonnen, maar het is echt nog geen tijd om de economische cyclus te begraven.

Nou dit corona gebeuren is wel een mooi oefenproject geweest om na te gaan hoe stimulatie werkt. Mogelijk dat ze dit in de toekomst gewoon bij elke tegenslag (recessie/depressie) weer gebruiken je voor altijd af bent van slechte cycli. Australie is naar mijn weten al 25 jaar vrij van recessies puur omdat de centrale banken alles opkopen.

[Richh]

lama83 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 12:28:
[...]


Nou dit corona gebeuren is wel een mooi oefenproject geweest om na te gaan hoe stimulatie werkt. Mogelijk dat ze dit in de toekomst gewoon bij elke tegenslag (recessie/depressie) weer gebruiken je voor altijd af bent van slechte cycli. Australie is naar mijn weten al 25 jaar vrij van recessies puur omdat de centrale banken alles opkopen.

Het gevolg daarvan is duidelijk:
https://www.theguardian.c...e%20quarter%20at%204.9%25.
https://www.news.com.au/f...2073fa04430423ef127209d3b

Dit is inderdaad het scenario waardoor FOMO wordt aangewakkerd.

Slechte cycli zijn onmogelijk weg te stimuleren, als in: er is echt wel iemand die de prijs betaald. Namelijk: de starters, spaarders en de pensioenfondsen. Allemaal zorg voor later...

[Sport_Life]

Richh schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 13:14:
[...]

Het gevolg daarvan is duidelijk:
https://www.theguardian.c...e%20quarter%20at%204.9%25.
https://www.news.com.au/f...2073fa04430423ef127209d3b

Dit is inderdaad het scenario waardoor FOMO wordt aangewakkerd.

Slechte cycli zijn onmogelijk weg te stimuleren, als in: er is echt wel iemand die de prijs betaald. Namelijk: de starters, spaarders en de pensioenfondsen. Allemaal zorg voor later...

Inderdaad. Ik heb ook echt te doen met zeer vermogende mensen*. Niet beleggen "kost" 2-3% van je vermogen per jaar, wel beleggen en je loopt het risico dat de beurs (cq huizenmarkt) crasht als gevolg van bv een renteverhoging. Ook een spannend vooruitzicht lijkt mij.
Stabiliteit is veel fijner bij veel vermogen.

*bijvoorbeeld zzp'ers die zelf pensioen opbouwen.

[Verwijderd]

lama83 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 12:28:
[...]
Australie is naar mijn weten al 25 jaar vrij van recessies puur omdat de centrale banken alles opkopen.

De RBA is nu juist een van de meest terughoudende centrale banken op dit gebied.

Australie ontliep ook de COVID recessie niet en de vorige keer was er geen officiele recessie (wel oplopende werkloosheid) vanwege de aanhoudend sterke vraag vanuit China naar grondstoffen.

De BoJ is daarentegen het meest actief en langdurig bezig met lage rente en opkopen.

En wat denk je wat er met huizenprijzen aldaar is gebeurd?

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 08-07-2021 13:37 ]

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:09:
[...]
Die tussenwoning kan afhankelijk van locatie ook een stuk minder kosten dan 300k. Een woning van rond de 250k vind ik gewoon een starterswoning. Lijkt me redelijk bedrag veel hoger word inderdaad lastig voor starters. En voor die prijs heb je een appartement en rijsjes/hoekwoningen wel beetje afhankelijk waar je gaat kijken en wat je budget is.
300+k heb je in sommige regios een vrijstaande woning voor.

Klopt allemaal, maar we hadden het over de woning (en buurwoningen) van Mark31. Dat ging specifiek om een tussenwoning van 120m² met een garagebox met een prijs van 300k+. Wat mij betreft telt de prijsstelling van een woning wel mee wanneer we die classificeren als starterwoning of niet. Een 2-slaapkamer-appartement van 70m² in Lutjebroek voor 150k zou ik wel een starterswoning noemen, maar een vergelijkbaar appartement in centrum Amsterdam voor 600k dan weer niet.

Mark benoemde die woning specifiek als een échte starterswoning, mijn punt was eigenlijk vooral dat ik zo'n woning (combinatie m² + prijsklasse) niet zou willen bestempelen als een typische starterswoning anno 2021.

Michael_OsGroot schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:13:
[...]

Ik vraag me ook af wat een oplossing zou zijn hier voor. Hij geeft meerdere zaken aan, o.a. de focus op expats en de prijzen in het algemeen.

Sociale huur heeft een max prijs van ±700 euro, en als ik nu even kijk naar huurprijzen in de vrije sector in Noord dan zit je op ongeveer 1400. Dat is een snelle zoektocht, het kan ongetwijfeld goedkoper, maar 1400 euro voor een appartement in Amsterdam is niet veel als ik het vergelijk met wat mijn vrienden betalen.

Maar hoe help je de auteur van dat artikel? Meer sociale huur heeft geen zin, want daar verdient hij teveel voor. Meer vrije sector woningen zouden wel helpen, want meer aanbod zou tot een lagere prijs kunnen leiden. Maar juist dat aanbod aan vrije sectorwoningen trekt (Engelssprekende) expats aan. Wat voor de 'oorspronkelijke' bewoners weer onwenselijk is, dixit artikel.

Dat laatste vind ik dan ook weer iets bijzonders; is de groei van expats in de steden niet gewoon het gevolg van een open Europa waarin mensen steeds minder regiogebonden zijn? het is niet meer van deze tijd om mensen verplicht Nederlands te laten leren. Als ik in mijn eigen omgeving kijk is Engels ook vaak van de tijd de voertaal. Met mijn buren, met mijn vrienden, op het werk. Als we uit eten gaan is de menukaart Engels, spreekt de ober Engels. Dat is gewoon het Amsterdam anno 2021

Vanuit links is al eerder het idee geopperd om de puntentelling in de sociale huur door te trekken richting 1500 euro of iets van die rangorde. Daarmee zou je die kerel uit dat artikel prima kunnen helpen, voorwaarde is natuurlijk wel dat de gemeente ook daadwerkelijk grondposities toewijst voor sociale huur en het sociale plussegment (nieuwe puntentelling boven 750 euro) en zorgt dat er in voldoende balans ook voor dit segment gebouwd wordt. De praktijk leert echter in steden als Amsterdam dat we al jaren bezig zijn om zoveel mogelijk het hoge segment te bedienen (want geld) en dat je daarom langzaam alles wat modaal of daaronder is de stad uit drijft...

Wat Engels spreken er verder mee te maken heeft weet ik niet. Dat ik in onze hoofdstad op het terras door een Engelse serveerster wordt aangesproken die geen woord Nederlands spreekt is trouwens triest genoeg maar dat is een andere discussie.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 11:55:
Dit is wederom een indicatie dat het 'tekort' toch wel echt een grote rol speelt toch?

https://www.nu.nl/economi...de-keus-uit-een-huis.html

Ik neem aan dat die krapteindicator vraag tegen aanbod afzet. Maar dan ga je er voetstoots vanuit dat die vraag met een tekort te maken heeft. En is dat zo? Een flink aantal van die zoekenden is bepaald niet dakloos, en komt van een eigen woning met aanzienlijke overwaarde.

Wél mooi zijn de reacties:

Johan123456 op nu.nl
Snap niet zo dat er geklaagd wordt dat het zo duur is,dat is ook wel eens eerder geweest,ik kreeg mijn eerste woning ook niet cadeau.
Kocht in 2000 een rijtjeswoning ( niet in de grote stad ) voor 300.000 gulden toen nog ( waarbij je toen meer kosten koper had dus kwam totaal op 328.000 gulden ) met een salaris van ongeveer 2600 gulden per maand. Is niet zoveel anders dan de huidige situatie in euro's. Daarbij aangetekend dat de rente stand toen tussen de 5 e 6% was valt het nu eigenlijk nogal mee.

Ik denk dat deze beste man geen Boomer is, maar het klopt vrij aardig. Johan mocht die 300.000 gulden (waarschijnlijk inclusief kosten koper) lenen op zijn 2600 gulden per maand. Tegenwoordig mag je op een salaris van 2600 euro nog steeds die 328.000 gulden lenen

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 13:38:


Vanuit links is al eerder het idee geopperd om de puntentelling in de sociale huur door te trekken richting 1500 euro of iets van die rangorde. Daarmee zou je die kerel uit dat artikel prima kunnen helpen, voorwaarde is natuurlijk wel dat de gemeente ook daadwerkelijk grondposities toewijst voor sociale huur en het sociale plussegment (nieuwe puntentelling boven 750 euro) en zorgt dat er in voldoende balans ook voor dit segment gebouwd wordt. De praktijk leert echter in steden als Amsterdam dat we al jaren bezig zijn om zoveel mogelijk het hoge segment te bedienen (want geld) en dat je daarom langzaam alles wat modaal of daaronder is de stad uit drijft...

Wat Engels spreken er verder mee te maken heeft weet ik niet. Dat ik in onze hoofdstad op het terras door een Engelse serveerster wordt aangesproken die geen woord Nederlands spreekt is trouwens triest genoeg maar dat is een andere discussie.

Voor gemeenten is het juist beter voor de begroting als ze meer mensen hebben die werken dan die een uitkering hebben. Maar dat kunnen ze niet direct sturen, ze kunnen mensen met een uitkering niet de stad uit jagen. Maar wat ze wel kunnen is zorgen dat er weinig sociale huurwoningen zijn en veel meer woningen in het vrije segment. die laatste kunnen alleen werkenden betalen dus uiteindelijk kunnen mensen met een laag inkomen of uitkering niet meer in de gemeente terecht.

[Verwijderd]

Interessant ook om te zien dat aantal koopstarters helemaal niet afneemt de afgelopen 5-10 jaar (zie kadaster). Ondanks de verhalen dat starters niets kunnen kopen (zie media).

CBS: "Voor starters op koopwoningmarkt weinig aanbod eengezinswoningen"

Situatie van nu?
Nee, situatie van 2015.
Waarvan iedereen nu zegt, ja toen kon je nog wat kopen als starter..

[JanHenk]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 13:32:
[...]


De BoJ is daarentegen het meest actief en langdurig bezig met lage rente en opkopen.

En wat denk je wat er met huizenprijzen aldaar is gebeurd?

Japan? Ingestort (op bepaalde plaatsen).

Maar dat heeft eigenlijk alleen te maken met demografische ontwikkelingen. Iets dat hier ook kan gaan gebeuren, maar voorlopig is immigratie nog een van de pijlers waarop onze economie blijft draaien om tegengewicht te bieden aan het groeiende aantal niet-werkenden (laten we ze de babyboomers noemen..). Voor we iets van demografische ontwikkelingen gaan merken, zijn we een jaar of 15 verder.

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 14:10:
Interessant ook om te zien dat aantal koopstarters helemaal niet afneemt de afgelopen 5-10 jaar (zie kadaster). Ondanks de verhalen dat starters niets kunnen kopen (zie media).

CBS: "Voor starters op koopwoningmarkt weinig aanbod eengezinswoningen"

Situatie van nu?
Nee, situatie van 2015.
Waarvan iedereen nu zegt, ja toen kon je nog wat kopen als starter..

Ik ben in 2015 'gestart'. Het was inderdaad ook niet eenvoudig, ik verdiende net meer dan minimumloon. Ook een baan was niet zo vanzelfsprekend, de lonen waren in mijn branche de jaren ervoor behoorlijk afgenomen en men was selectief in aannamebeleid.

Met een hele bult spaargeld heb ik toen een rijtjeshuis kunnen kopen. Maar dat was niet heel gebruikelijk, als ik naar mijn vrienden kijk. Achteraf lijkt alles makkelijker.

[ Voor 39% gewijzigd door JanHenk op 08-07-2021 14:15 ]

[Shadowhawk00]

JanHenk schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 14:12:
[...]


Japan? Ingestort (op bepaalde plaatsen).

Maar dat heeft eigenlijk alleen te maken met demografische ontwikkelingen. Iets dat hier ook kan gaan gebeuren, maar voorlopig is immigratie nog een van de pijlers waarop onze economie blijft draaien om tegengewicht te bieden aan het groeiende aantal niet-werkenden (laten we ze de babyboomers noemen..). Voor we iets van demografische ontwikkelingen gaan merken, zijn we een jaar of 15 verder.

Alleen werkt dat niet, er word altijd geroepen vergrijzing maar dat werkt natuurlijk alleen als de enige mensen die niet werken met pensioen zijn of nog bezig zijn met hun opleiding.
Uiteindelijk is de verhouding werkenden vs niet werkenden belangrijker dan de verhouding werkenden vs AOWers.

[Bschnitz]

https://nos.nl/l/2388463

We zijn er! 1 Ton

Gratz aan iedereen die zei dat de woningmarkt ging instorten

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 14:03:
[...]


Voor gemeenten is het juist beter voor de begroting als ze meer mensen hebben die werken dan die een uitkering hebben. Maar dat kunnen ze niet direct sturen, ze kunnen mensen met een uitkering niet de stad uit jagen. Maar wat ze wel kunnen is zorgen dat er weinig sociale huurwoningen zijn en veel meer woningen in het vrije segment. die laatste kunnen alleen werkenden betalen dus uiteindelijk kunnen mensen met een laag inkomen of uitkering niet meer in de gemeente terecht.

Los van het feit of je het moreel verantwoord vind om die mensen 'weg te jagen' los je er in feite geen enkel probleem mee op.

Enerzijds hebben we nu in de grote steden te maken met het probleem dat er geen ruimte meer is voor de traditionele middenklasse; de leraar, de politieagent, de verpleger. Dus naast de 'uitkeringstrekkers' ben je ook hard bezig om de normale, belastingbetalende beroepsbevolking te weren. Anderzijds moeten de (zeer) lage inkomens en uitkeringsgerechtigden ook ergens wonen; die komen dan veelal geclusterd terecht in Vogelaar-achtige wijken met alle problemen van dien.

Wie weleens in de USA in een grote stad is geweest weet precies wat je dan krijgt; een mooie, rijke binnenstad met 'prachtige' hoge torens, dure hotels en restaurants, tig voorzieningen. Daarbuiten ghetto-achtige wijken vol met viezigheid en criminaliteit.

[ Voor 10% gewijzigd door Harrie_ op 08-07-2021 15:41 ]

[Requiem19]

Bschnitz schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:06:
https://nos.nl/l/2388463

We zijn er! 1 Ton

Gratz aan iedereen die zei dat de woningmarkt ging instorten

Mooie bevestiging dat mensen die heel zeker zeggen te weten wat er gebeurt met de woningmarkt de facto niet geloofd moeten worden.

Want niemand weet het gewoon eigenlijk. Nog steeds niet. Dit kan nog jaren zo doorgaan, of er gebeurt iets waardoor het weer totaal de andere kant opgaat.

In elk geval: zorgen dat je van het ergste geval uitgaat ,zit je altijd goed .

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:39:
[...]


Los van het feit of je het moreel verantwoord vind om die mensen 'weg te jagen' los je er in feite geen enkel probleem mee op.

Enerzijds hebben we nu in de grote steden te maken met het probleem dat er geen ruimte meer is voor de traditionele middenklasse; de leraar, de politieagent, de verpleger. Dus naast de 'uitkeringstrekkers' ben je ook hard bezig om de normale, belastingbetalende beroepsbevolking te weren. Anderzijds moeten de (zeer) lage inkomens en uitkeringsgerechtigden ook ergens wonen; die komen dan veelal geclusterd terecht in Vogelaar-achtige wijken met alle problemen van dien.

Wie weleens in de USA in een grote stad is geweest weet precies wat je dan krijgt; een mooie, rijke binnenstad met 'prachtige' hoge torens, dure hotels en restaurants, tig voorzieningen. Daarbuiten ghetto-achtige wijken vol met viezigheid en criminaliteit.

Ik zeg niet dat ik het eens ben met dat beleid of dat ik het een goede ontwikkeling vind. Ik geef alleen aan dat dit soort overwegingen door de overheid gestimuleerd worden. Door de lagere overheden meer zelf te laten doen en ook daar verantwoordelijk voor te zijn krijg je een soort van NIMBY idee voor gemeenten. Ze worden als het ware afgerekend op het aantal mensen met een uitkering in de gemeente dus als je die weg kan jagen op deze manier krijg je een betere beoordeling.

[FunkyTrip]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 10:49:
[...]


Zelfs in Bloemendaal heb je appartement van 325k.

Vraagprijs, geen idee wat de verkoopprijs gaat worden

En dat appartement wordt gewoon gekocht door papa uit Wassenaar, die dochterslief graag haar eerste appartementje gunt.