Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[CVTTPD2DQ]

Bschnitz schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:06:
https://nos.nl/l/2388463

We zijn er! 1 Ton

Gratz aan iedereen die zei dat de woningmarkt ging instorten

Je zou dit artikel ook een kop kunnen geven als "In 50% van de gevallen wordt meer dan 10% overboden" zonder de juistheid te veranderen. Maar zelfs dan is er geen sprake van een ton overbieden, dat verzin je er zelf bij.

Ja, in een 'neutrale' markt zou je verwachten dat ongeveer de helft van de biedingen ónder de vraagprijs zou uitkomen. Maar als dit nieuwsbericht iets voorspelt, is dit hooguit dat de markt verwacht dat de prijzen de komende tijd in ieder geval 10% verder zullen stijgen.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:59:
[...]
Maar zelfs dan is er geen sprake van een ton overbieden, dat verzin je er zelf bij.
[...]

Artikel NOS

[...]
Bij huizen van 5 tot 7,5 ton werd het afgelopen kwartaal in 10 procent van de gevallen zelfs meer dan een ton boven de vraagprijs betaald.
[...]
Bij huizen tussen de 4 en 5 ton gebeurt het in 1 procent van de gevallen en tussen de 3 en 4 ton maar bij 0,1 procent van de verkopen.
[...]

[ Voor 12% gewijzigd door Harrie_ op 08-07-2021 16:03 ]

[RemcoDelft]

Dat overbieden geeft mooi aan hoe enorm veel schade er wordt aangericht om het euro-kaartenhuis in stand te houden. Al na de kredietcrisis zei ik dat je een schuldencrisis niet kan oplossen door meer schulden te maken, en dat is letterlijk wat nu nog steeds gebeurt. Je kan geen sterke en zwakke munten samenvoegen zonder voor alle partijen enorme problemen te veroorzaken.

Even heel logisch nadenken richting meer woningbouw: stop met het bouwen van nieuwe kantoren, stop met het ombouwen van oude kantoren naar woningen, en richt alle capaciteit op het bouwen van alleen nog woningen.
Hoeveel woningen hadden er gebouwd kunnen worden van de bouwcapaciteit die nu naar het Binnenhof gaat?

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 08-07-2021 16:03 ]

[Bschnitz]

Het grappige is, hè. Als je kijkt naar waar ze meest overbieden. Dat dit al de dure woningen zijn. Dus geen starters en dus geen nieuw geld maar oud geld.

Oud geld concurrentie is dus in de lift op de woningmarkt, en er is heel veel oud geld in Nederland.

Er komt gewoon een totaal nieuw plafond en bodem op de markt xD

Wat nu gebeurt is echt pas de start van de bubbel, 2021-2022 is de nieuwe bodem.

We hebben hier nog 50 huizen te koop voor 40K inwoners.... Dit tekort aan aanbod stopt niet 123.

Dit gaan bijzondere 4 jaar worden voor de volgende overheid. Koopmarkt kan je niet aankomen, helft van Nederland onderwater haha. Er is maar 1 move over, sociale huur tot 1.200€ en subsidies van hier tot Tokio voor huur.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 16:02:
[ ... maakt duidelijk dat het wel degelijk in het artikel staat ...]

Mijn excuses, @Wartopia, je had toch gelijk. Maar voor de duidelijkheid, ook voor een woning van 4 ton is een ton "maar" 25% boven de vraagprijs. En dat gebeurt dus maar in 1% van de gevallen. 850k bieden op een woning van 750k is vergelijkbaar met 280k bieden op een woning van 250k. Fors, maar niet absurd.

En uiteindelijk gaat het er om dat de vraagprijs rationeel is. Ik heb woningen te koop zien staan waarbij de vraagprijs precies de prijs was van een woning die in dezelfde straat verkocht was ... vier jaar eerder. Bij die woning is uiteindelijk meer dan 10% overboden, maar zegt dat iets over de huizenmarkt, of iets over de luie makelaar?

[RemcoDelft]

De huizenmarkt is een soort stoelendans geworden.
Wat zou het toch leuk zijn als er een Urgenda-achtige rechtzaak komt, om de overheid te dwingen zich in te zetten voor voldoende woningbouw (zoals in de Grondwet staat). Maar voor zo'n rechtzaak zal wel geen subsidie zijn, dus die komt er niet.

[Bschnitz]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:00:
[...]


Mijn excuses, @Wartopia, je had toch gelijk. Maar voor de duidelijkheid, ook voor een woning van 4 ton is een ton "maar" 25% boven de vraagprijs. En dat gebeurt dus maar in 1% van de gevallen. 850k bieden op een woning van 750k is vergelijkbaar met 280k bieden op een woning van 250k. Fors, maar niet absurd.

En uiteindelijk gaat het er om dat de vraagprijs rationeel is. Ik heb woningen te koop zien staan waarbij de vraagprijs precies de prijs was van een woning die in dezelfde straat verkocht was ... vier jaar eerder. Bij die woning is uiteindelijk meer dan 10% overboden, maar zegt dat iets over de huizenmarkt, of iets over de luie makelaar?

Strategy, ze willen juist dat mensen weten dat het te goedkoop is. Dus mensen bieden ook steeds debiel hoog omdat je al weet dat het te laag is wat er staat. Je koopt dus letterlijk op gevoel.

Paar straten verderop, 420K verkocht vorig jaar. Buurvrouw daarvan, zelfde makelaar 350K op de markt. Dat doet die, omdat die weet dat dan iedereen fomo gaat doen haha. Hij is echt niet lui.

[FunkyTrip]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:39:
Wie weleens in de USA in een grote stad is geweest weet precies wat je dan krijgt; een mooie, rijke binnenstad met 'prachtige' hoge torens, dure hotels en restaurants, tig voorzieningen. Daarbuiten ghetto-achtige wijken vol met viezigheid en criminaliteit.

En dan hebben wij nog mazzel dat onze overheid nog een beetje sociaal investeert in die ghetto-achtige wijken waardoor ze net leefbaar blijven. In de VS (en Frankrijk?) zie je dus wat er gebeurt als je er helemaal niets in investeert.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:59:
[...]
Ja, in een 'neutrale' markt zou je verwachten dat ongeveer de helft van de biedingen ónder de vraagprijs zou uitkomen. Maar als dit nieuwsbericht iets voorspelt, is dit hooguit dat de markt verwacht dat de prijzen de komende tijd in ieder geval 10% verder zullen stijgen.

Het hangt er ook maar helemaal vanaf hoe de vraagprijs gesteld wordt.

Vroeger was het gebruikelijk hoog in te zetten en kwam transactie meestal onder de vraagprijs tot stand.

Nu wordt ook vaak de vraagprijs laag ingezet. Trek je meer kijkers. Verkopers zijn blij dat er boven vraagprijs is verkocht. Dat of het wat zegt over de markt ?!?!? Je kunt denk ik beter kijken naar de prijsontwikkeling an sich. En prijzen lopen nog steeds op.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:01:
De huizenmarkt is een soort stoelendans geworden.
Wat zou het toch leuk zijn als er een Urgenda-achtige rechtzaak komt, om de overheid te dwingen zich in te zetten voor voldoende woningbouw (zoals in de Grondwet staat).

Dat staat niet in de grondwet.

Maar rechters in Nederland zijn de laatste tijd wel vaker op de stoel van de wetgever gaan zitten, dus het zou me niet eens verbazen.

[Bschnitz]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:33:
[...]


Dat staat niet in de grondwet.

Maar rechters in Nederland zijn de laatste tijd wel vaker op de stoel van de wetgever gaan zitten, dus het zou me niet eens verbazen.

Ik geef ze 0 kans, iedereen zeurt om ruimte in de randstad. Die mensen die niet zeuren verhuizen verder weg. Daar trekt nu ook alles aan, duidelijk te zien. Zoals je zelf zegt, er is geen recht. Alleen moet er woonruimte zijn in Nederland en die is er. Niet waar veel mensen willen, maar hij is er!

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:33:
[...]


Dat staat niet in de grondwet.

Maar rechters in Nederland zijn de laatste tijd wel vaker op de stoel van de wetgever gaan zitten, dus het zou me niet eens verbazen.

Dat urgenda verhaal stond ook niets van in de grondwet of enig internationaal verdrag, maar ze hebben het zo weten te draaien dat ze de rechter mee konden krijgen.

Dus dat moet hier ook lukken, mensen lopen onnodig schade op omdat ze op straat moeten leven. En dat is tegen de mensenrechten ( klopt niet maar doet urgenga ook ).

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:33:
[...]
Dat staat niet in de grondwet.
[...]

Grondwet
Hoofdstuk 1: Grondrechten
Artikel 22: Volksgezond­heid; woonge­le­gen­heid; ontplooiing

1. De overheid treft maatregelen ter bevordering van de volksgezondheid.
2. Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.
3. Zij schept voorwaarden voor maatschappelijke en culturele ontplooiing en voor vrijetijdsbesteding.

[...]

Het tweede lid betreft de overheidszorg voor de woongelegenheid. De bevordering van voldoende woongelegenheid is een taak die ziet op een van de primaire levensbehoeften van de mens. Dit is onder meer uitgewerkt in de Woningwet en de Huisvestingswet. De term voldoende woongelegenheid die dit artikel bezigt, betreft niet alleen een voldoende aantal woningen, maar eveneens de kwaliteit van de woningen.

[ Voor 27% gewijzigd door Harrie_ op 08-07-2021 17:36 ]

[Morpheusk]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:36:
[...]


[...]

Voldoende woongelegenheid is er wel. Of het betaalbaar is een tweede.

[Harrie_]

Morpheusk schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:37:
[...]


Voldoende woongelegenheid is er wel. Of het betaalbaar is een tweede.

Die twee gaan hand in hand. 'Voldoende woongelegenheid' impliceert volgens mij 'voldoende beschikbare woongelegenheid'.

[Mark31]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:36:
[...]


Dat urgenda verhaal stond ook niets van in de grondwet of enig internationaal verdrag, maar ze hebben het zo weten te draaien dat ze de rechter mee konden krijgen.

Dus dat moet hier ook lukken, mensen lopen onnodig schade op omdat ze op straat moeten leven. En dat is tegen de mensenrechten ( klopt niet maar doet urgenga ook ).

En dan, iemands bezit zomaar goedkoper te laten zijn?
Kan niet man , zou malafide praktijken zijn .

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:38:
[...]


Die twee gaan hand in hand. 'Voldoende woongelegenheid' impliceert volgens mij 'voldoende beschikbare woongelegenheid'.

Maar als de bevordering daarvan voorwerp van zorg moet zijn, dan moet het dus niet te makkelijk zijn. Anders is het immers geen zorgenkindje meer .

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 13:53:

Wél mooi zijn de reacties:

[...]


Ik denk dat deze beste man geen Boomer is, maar het klopt vrij aardig. Johan mocht die 300.000 gulden (waarschijnlijk inclusief kosten koper) lenen op zijn 2600 gulden per maand. Tegenwoordig mag je op een salaris van 2600 euro nog steeds die 328.000 gulden lenen

Dat is dus hét issue op de huidige huizenmarkt. Mensen kunnen de benodigde hypotheek wel betalen, maar mogen dat geld niet lenen. Als je terugrekent wat een huis aan hypotheek zou kosten als je dat zou mogen lenen, dan valt dat best mee vergeleken met wat je voor de eeuwwisseling betaalde. Daarom is het niet gek dat zulke prijzen betaald worden. Tegelijk, omdat wat je mag lenen veel lager is dan wat je zou willen lenen, is kopen alleen weggelegd voor mensen die een flink kapitaal buiten de hypotheek kunnen betalen.

[Miks]

Requiem19 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:41:
[...]


Mooie bevestiging dat mensen die heel zeker zeggen te weten wat er gebeurt met de woningmarkt de facto niet geloofd moeten worden.

Want niemand weet het gewoon eigenlijk. Nog steeds niet. Dit kan nog jaren zo doorgaan, of er gebeurt iets waardoor het weer totaal de andere kant opgaat.

In elk geval: zorgen dat je van het ergste geval uitgaat ,zit je altijd goed .

De enige reden dat de markt zo gigantisch uit het lood gaat, historisch gezien, is de ECB.
Nee, tegen het onbenul daar valt niet tegenop te rationaliseren.

Let wel, zonder lage rente geen gigantische stroom geld naar de huizenmarkt. Want geld zoekt nou eenmaal naar de grootste rendementen en dan is dat de speculatiebubbel die we nu hebben.

We hebben het ook niet over de centrale banken die anticyclisch zijn, ze zijn juist non-cyclisch en de enige stand die er is, is die van verruiming.

De enige manier om van een verslaving af te komen, is cold turkey stoppen met deze waanzin. En dat gaat pijn doen.

[Miks]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:33:
[...]


Dat staat niet in de grondwet.

Maar rechters in Nederland zijn de laatste tijd wel vaker op de stoel van de wetgever gaan zitten, dus het zou me niet eens verbazen.

Nee, rechters toetsen de wetgever. Dat is gewoon hoe het systeem ooit is bedacht. Er wordt niet op andermans zetel gezeteld.

[Miks]

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:24:
[...]


De enige reden dat de markt zo gigantisch uit het lood gaat, historisch gezien, is de ECB.
Nee, tegen het onbenul daar valt niet tegenop te rationaliseren.

Let wel, zonder lage rente geen gigantische stroom geld naar de huizenmarkt. Want geld zoekt nou eenmaal naar de grootste rendementen en dan is dat de speculatiebubbel die we nu hebben.

We hebben het ook niet over de centrale banken die anticyclisch zijn, ze zijn juist non-cyclisch en de enige stand die er is, is die van verruiming.

De enige manier om van een verslaving af te komen, is cold turkey stoppen met deze waanzin. En dat gaat pijn doen.

Hehe eens . (Komt steeds vaker voor dat we 't eens zijn).

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:24:
[...


De enige manier om van een verslaving af te komen, is cold turkey stoppen met deze waanzin. En dat gaat pijn doen.

Op een keer zijn de jubeltonnetjes op en zit het oude geld wat Wartopia aanhaalde "erin"...tja en dan zijn volgens mij niet veel panden meer over. Alles wat ook maar iets met vastgoed te maken heeft is een asset die ook voor niet-beleggers of goud-zilver-crypto fans zichtbaar en tastbaar is, vandaar mssh die gewilligheid. Beetje op = op situatie

Die NL Funda-huizen-voorraad-teller geeft de toon aan!

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 08-07-2021 19:03 ]

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 15:41:
[...]


Mooie bevestiging dat mensen die heel zeker zeggen te weten wat er gebeurt met de woningmarkt de facto niet geloofd moeten worden.

Nou, als iemand hier zeker van zijn zaak was is dat wel degene die je citeert en nu toevallig gelijk heeft gekregen

Verder eens hoor.

[Rizzi]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:28:
[...]


Nee, rechters toetsen de wetgever. Dat is gewoon hoe het systeem ooit is bedacht. Er wordt niet op andermans zetel gezeteld.

Misschien interpreteer ik je zin verkeerd, maar de rechter toetst noch de wetgever noch wetten in formele zin aan de Grondwet. Sterker nog, dat mag de rechter niet ex. art. 120 Gw. Dat is nou juist het uitvloeisel (of codificatie zo je wil) van de trias politica.

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:28:
[...]
Nee, rechters toetsen de wetgever. Dat is gewoon hoe het systeem ooit is bedacht. Er wordt niet op andermans zetel gezeteld.

Dacht het wel. Urgenda was al een grensgeval, maar Shell uitspraak dik over de lijn.

Rechter in België gooide een vergelijkbare zaak direct uit zijn rechtbank met als argumentatie dat het een zaak van de wetgever was.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 19:38:
[...]


Dacht het wel. Urgenda was al een grensgeval, maar Shell uitspraak dik over de lijn.

Rechter in België gooide een vergelijkbare zaak direct uit zijn rechtbank met als argumentatie dat het een zaak van de wetgever was.

Het ene land is het andere niet. Ik hoorde vorige week nog een interview met Gerard Spong op radio 1 waarbij er werd ingegaan op o.a. de Urgenda zaak en het feit dat het voor rechters in Nederland mogelijk is om veel eigen draai en uitleg (en dus politieke kleur) te geven aan dat soort zaken. Hoe het in andere landen is geregeld weet ik niet, maar onze wetboeken staan natuurlijk vol met termen als 'redelijk', 'billijk' en '... moet zich inspannen om..'. Het is dan aan een rechter om in een zaak specifiek invulling te geven aan deze termen en te toetsen of iemand wel billijk is, en of iemand zich voldoende heeft ingespannen. Allemaal relatieve begrippen die voor meerdere interpretaties vatbaar zijn en zeker bij zaken waar nog weinig tot geen jurisprudentie ligt de uitgelezen kans voor een rechter om zijn/haar eigen draai te geven aan de invulling.

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:24:
[...]

De enige reden dat de markt zo gigantisch uit het lood gaat, historisch gezien, is de ECB.
Nee, tegen het onbenul daar valt niet tegenop te rationaliseren.

+5 voor de grootste onzin in het kader als je het maar vaak en hard genoeg roept dan is het zo.

we leggen de schuld natuurlijk bij een ander.

[Requiem19]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:24:
[...]


De enige reden dat de markt zo gigantisch uit het lood gaat, historisch gezien, is de ECB.
Nee, tegen het onbenul daar valt niet tegenop te rationaliseren.

Let wel, zonder lage rente geen gigantische stroom geld naar de huizenmarkt. Want geld zoekt nou eenmaal naar de grootste rendementen en dan is dat de speculatiebubbel die we nu hebben.

We hebben het ook niet over de centrale banken die anticyclisch zijn, ze zijn juist non-cyclisch en de enige stand die er is, is die van verruiming.

De enige manier om van een verslaving af te komen, is cold turkey stoppen met deze waanzin. En dat gaat pijn doen.

Be that as it may, jouw stelligheid over wat er zou gebeuren met de woningmarkt bleek onjuist.

Dus ook al is de ECB volkomen fout bezig (in jouw ogen), het heeft er wel voor gezorgd dat ‘wachten met kopen’ / ‘in een vakantiepark gaan wonen’ tot op heden een knullig advies was.

Ik denk dat je vaak waardevolle dingen zegt. Maar ik denk ook dat je stelligheid hetgeen wat je zegt juist minder sterk maakt.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:19:
Dat is dus hét issue op de huidige huizenmarkt. Mensen kunnen de benodigde hypotheek wel betalen, maar mogen dat geld niet lenen. Als je terugrekent wat een huis aan hypotheek zou kosten als je dat zou mogen lenen, dan valt dat best mee vergeleken met wat je voor de eeuwwisseling betaalde. Daarom is het niet gek dat zulke prijzen betaald worden. Tegelijk, omdat wat je mag lenen veel lager is dan wat je zou willen lenen, is kopen alleen weggelegd voor mensen die een flink kapitaal buiten de hypotheek kunnen betalen

328000 gulden met 5% rente is zo'n 1738 gulden annuitair. Waarvan maar 402 euro aflossing, dus met hypotheekrenteaftrek zo'n 1150 gulden per maand. Maar waarschijnlijk heeft deze meneer aflossingsvrij gefinancierd, dus zo'n 750 gulden in de maand. Mogelijk heb ik de belastingtarieven medio 2000 verkeerd gegokt, en ongetwijfeld kon er met een spaarhypotheek nog wel wat meer vanaf.

Als iemand met een salaris van 2600 euro nu aflossingsvrij zou mogen lenen, dan zou een hypotheek van 328000 euro ongeveer 410 euro in de maand kosten. En dat is nog vóór HRA. Maar dat mag natuurlijk niet meer. Als het verhaal van Johan klopt is je maximale leenbedrag in twintig jaar meer dan gehalveerd.

Het is wel duidelijk dat de financieringslastnormen zo'n beetje het enige zijn wat voorkomt dat de prijzen als een speer omhoog schieten.

[TheGhostInc]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 20:07:
Het is wel duidelijk dat de financieringslastnormen zo'n beetje het enige zijn wat voorkomt dat de prijzen als een speer omhoog schieten.

Exact!

Een kinder(wens)loos stel dat beiden fulltime werkt met vergelijkbare inkomens, werd gelimiteerd op 150% van het inkomen, 100% annuïtair. Dat kun je zelfs betutteling noemen. Het Nibud heeft daar flink op de rem getrapt.

Overigens lijkt het erop dat de waardestijging van alle huizen opgeteld, hoger is dan de waarde van de verkochte huizen.
Dat betekent dat het vliegwiel van de prijsstijgingen zichzelf in stand kan houden, zelfs zonder extra kapitaal.
(Dus zonder aflossen, jubeltonnen en spaargeld)
Uiteraard een puur theoretische berekening.

Maar het betekent dat alle 'remmende' maatregelen de markt hooguit de markt vertragen. Maar naar krimp/daling gaat zo niet lukken.

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 21:16:
Een kinder(wens)loos stel dat beiden fulltime werkt met vergelijkbare inkomens, werd gelimiteerd op 150% van het inkomen, 100% annuïtair. Dat kun je zelfs betutteling noemen. Het Nibud heeft daar flink op de rem getrapt.

Niet helemaal waar. Het inkomen wordt eigenlijk twee keer gebruikt in het berekenen van de maximale hypotheeklasten. Als eerste bepaalt je jaarinkomen met een tabel welk percentage van je bruto maandinkomen naar hypotheek mag gaan. En dat percentage wordt dan vermenigvuldigd met je maandinkomen.

Dat percentage wordt (een klein beetje) hoger naarmate je meer verdient.

Voor de bepaling van het percentage telde het tweede inkomen maar voor 50% mee. Dat scheelt wel iets, maar zeker niet 25% van het verzamelinkomen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 20:07:
[...]

Het is wel duidelijk dat de financieringslastnormen zo'n beetje het enige zijn wat voorkomt dat de prijzen als een speer omhoog schieten.

Die beperking heeft dus vooral tot gevolg dat mensen die al een fors vermogen hebben deze feitelijk 'te goedkope' woningen kopen en er zo beter op worden.

[CyberMania]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 18:19:
[...]

Dat is dus hét issue op de huidige huizenmarkt. Mensen kunnen de benodigde hypotheek wel betalen, maar mogen dat geld niet lenen. Als je terugrekent wat een huis aan hypotheek zou kosten als je dat zou mogen lenen, dan valt dat best mee vergeleken met wat je voor de eeuwwisseling betaalde. Daarom is het niet gek dat zulke prijzen betaald worden. Tegelijk, omdat wat je mag lenen veel lager is dan wat je zou willen lenen, is kopen alleen weggelegd voor mensen die een flink kapitaal buiten de hypotheek kunnen betalen.

Met versoepelen van de normen zouden de prijzen even hard meestijgen (er is immers een groot tekort aan huizen, dus geen dempend effect aanwezig). Dus een hogere leencapaciteir zou door de markt direct opgeslurpt worden in nog hogere verkoopprijzen. De onderste klasse zou hiervan alleen maar nog meer de dupe worden.

[ Voor 5% gewijzigd door CyberMania op 08-07-2021 21:50 ]

[Rubbergrover1]

CyberMania schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 21:48:
[...]


Met versoepelen van de normen zouden de prijzen even hard meestijgen (er is immers een groot tekort aan huizen, dus geen dempend effect aanwezig). Dus een hogere leencapaciteir zou door de markt direct opgeslurpt worden in nog hogere verkoopprijzen. De onderste klasse zou hiervan alleen maar nog meer de dupe worden.

Maar een lagere leencapaciteit biedt dus ook geen oplossing.

Je kunt je trouwens afvragen of zo'n prijsstijging werkelijk een groot probleem zou zijn. Als om die reden de prijzen zodanig worden dat de woningen niet meer interessant zijn voor huisjesmelkers, dan maak je wel meer kans op een koopwoning.

[CyberMania]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 21:58:
[...]

Maar een lagere leencapaciteit biedt dus ook geen oplossing.

Je kunt je trouwens afvragen of zo'n prijsstijging werkelijk een groot probleem zou zijn. Als om die reden de prijzen zodanig worden dat de woningen niet meer interessant zijn voor huisjesmelkers, dan maak je wel meer kans op een koopwoning.

En bij de eerstvolgende economische dreun staat half Nederland onder water/in de schulden. Ik denk dat jouw richting niet de kant is die we op moeten (nog meer in de schulden steken).

[ Voor 8% gewijzigd door CyberMania op 08-07-2021 22:17 ]

[Valorian]

CyberMania schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 22:12:
[...]


En bij de eerstvolgende economische dreun staat half Nederland onder water/in de schulden. Ik denk dat jouw richting niet de kant is die we op moeten (nog meer in de schulden steken).

Los van de vraag óf we wel of niet die kant op moeten: volgens mij zitten we op dit moment in een soort nucleaire “‘melt down” die al niet meer te stoppen is. Prijzen zullen nu blijven stijgen zolang er vertrouwen is vamuit de consument, en dat vertrouwen lijkt er te gaan zijn tot de onvermijdelijke economische dip zich aandient. Afgelopen jaar zijn de prijzen in NL gemiddeld met 20% gestegen, ongekend. Niemand heeft de glazen bol, dus het blijft speculeren, maar zelf zou ik niet weten hoe je deze opwaartse spiraal nog zou kunnen doorbreken.

[Sport_Life]

Valorian schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 22:33:
[...]


Los van de vraag óf we wel of niet die kant op moeten: volgens mij zitten we op dit moment in een soort nucleaire “‘melt down” die al niet meer te stoppen is. Prijzen zullen nu blijven stijgen zolang er vertrouwen is vamuit de consument, en dat vertrouwen lijkt er te gaan zijn tot de onvermijdelijke economische dip zich aandient. Afgelopen jaar zijn de prijzen in NL gemiddeld met 20% gestegen, ongekend. Niemand heeft de glazen bol, dus het blijft speculeren, maar zelf zou ik niet weten hoe je deze opwaartse spiraal nog zou kunnen doorbreken.

Als de FED/ECB de rente besluit te verhogen wellicht? (Inflatie bestrijden).
Hogere betaalrente betekent ook een hogere spaarrente, dus dan is de vraag of beleggers nog geïnteresseerd zijn in 3% rendement op verhuur terwijl de bank zonder risico en gedoe 1-2% deposito's afgeeft.

Probleem is alleen dat het verhogen van de rente enorme gevolgen gaat hebben , dat is de positie waar de centrale banken zich in hebben gemanoeuvreerd .

Hoe dan ook worden het spannende tijden.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 08-07-2021 23:43 ]

[Miks]

Rizzi schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 19:37:
[...]

Misschien interpreteer ik je zin verkeerd, maar de rechter toetst noch de wetgever noch wetten in formele zin aan de Grondwet. Sterker nog, dat mag de rechter niet ex. art. 120 Gw. Dat is nou juist het uitvloeisel (of codificatie zo je wil) van de trias politica.

Ho ho, je stelt een stropop. Ik heb nergens genoemd dat de rechter toetst aan de grondwet. Daarentegen toetst de rechter in de praktijk wel degelijk aan de grondwet: als jurist weet je dat het draait om enigszins consistentie. Goed, dit drijft sterk van dit topic af. Maar lees deze maar eens: https://www.njb.nl/blogs/...grondwet-niks-bijzonders/

Dan de vraag of de rechtgevende macht teruggeroepen mag worden door de rechtsprekende. Dat dit uberhaupt een discussiepunt is, vind ik toch vreemd. Uiteraard staat niemand boven de wet, en het succesvol ingezette kelderluikarrest voor de Urgendazaak impliceert dit.

Let wel, we hebben het EcSoCu mensenrechtenverdrag ondertekend. Als we door de huidige woningmarkt, waar Den Haag al meermaals op is aangesproken in de zin dat het enige verkoelende maatregelen niet neemt, veroorzaakt dat grote groepen mensen geen passende woning kunnen vinden, dan is dit imho ook iets waar de rechter een uitspraak over kan doen.

Heeft er dus mee te maken dat er voldoende maatregelen genomen kunnen worden om de huizenmarkt af te koelen, maar deze stappen worden niet gezet. Dit ondanks de toch wel strenge toon van de OESO, de EU, het CPB en het IMF.

Je zou ook kunnen zeggen, als de rechter dit niet kan afdwingen, wie dan wel?

[franssie]

@Miks Al die adviezen gaan over financierbaarheid etc. Ja dat kan een daling van de woningprijs veroorzaken.
Maar ... worden de woningen dan wel betaalbaarder?
Of beter gezegd, worden ze haalbaarder?

De lage rente is het onderliggende probleem maar dat willen die organisaties niet horen want dan gaat Italië kapot, en een hoop andere grotere landen ook.
De hypotheekrenteaftrek gaat het financieringsprobleem van de EU, US en CN niet oplossen - zijn verslaafd aan gratis geld en dat is het probleem waar wij nu ook last van hebben, teveel gratis geld.

Mind you - de HRA is ooit in het leven geroepen om huizenkopers te compenseren voor de verhuurder die wel de rente kan aftrekken bij de belasting. Daartegenover staat het huurwaarde forfait.

Het NL belastingstelsel is veel te complex maar dat is een onderwerp op zich. Het zo maar aanpassen van regels omdat ze het in {insert land} anders doen is een dom idee omdat ze daar ook een ander belastingstelsel hebben.
Net zoals ze in de EU met veel plezier naar onze pensioenpotjes kijken, als ze dat eens EU breed zouden kunnen regelen ... nog meer gratis geld voor de lidstaten.

[Miks]

@franssie de LTV verlagen gaat echt wel wat doen. Om maar iets te noemen.

Jubelton? Waarom is die nog nodig? Starterslening... ook geen goed idee toch?

HRA...dit is een doucheurtje van 8 MILJARD per jaar. En geen enkele reden om die er nog in te houden op deze wijze. Al maak je daarover een goed punt tov de verhuurder. Maar daar zijn ook andere opties voor, hoeft niet met de HRA.

[Rizzi]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 23:49:
[...]


Ho ho, je stelt een stropop. Ik heb nergens genoemd dat de rechter toetst aan de grondwet. Daarentegen toetst de rechter in de praktijk wel degelijk aan de grondwet: als jurist weet je dat het draait om enigszins consistentie. Goed, dit drijft sterk van dit topic af. Maar lees deze maar eens: https://www.njb.nl/blogs/...grondwet-niks-bijzonders/

Dan de vraag of de rechtgevende macht teruggeroepen mag worden door de rechtsprekende. Dat dit uberhaupt een discussiepunt is, vind ik toch vreemd. Uiteraard staat niemand boven de wet, en het succesvol ingezette kelderluikarrest voor de Urgendazaak impliceert dit.

Let wel, we hebben het EcSoCu mensenrechtenverdrag ondertekend. Als we door de huidige woningmarkt, waar Den Haag al meermaals op is aangesproken in de zin dat het enige verkoelende maatregelen niet neemt, veroorzaakt dat grote groepen mensen geen passende woning kunnen vinden, dan is dit imho ook iets waar de rechter een uitspraak over kan doen.

Heeft er dus mee te maken dat er voldoende maatregelen genomen kunnen worden om de huizenmarkt af te koelen, maar deze stappen worden niet gezet. Dit ondanks de toch wel strenge toon van de OESO, de EU, het CPB en het IMF.

Je zou ook kunnen zeggen, als de rechter dit niet kan afdwingen, wie dan wel?

offtopic:
Het is niet mijn bedoeling om een stropop te gebruiken, daarom stel ik gelijk al dat ik wellicht je zin verkeerd interpreteer. Verder heb ik het over toetsen over wetten in formele zin aan de Grondwet. Maar inderdaad, het gaat om ontwikkelingen in de huizenmarkt en niet een academische discussie over rechtspraak en trias politica.

[franssie]

Miks schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:14:
@franssie de LTV verlagen gaat echt wel wat doen. Om maar iets te noemen.

Jubelton? Waarom is die nog nodig? Starterslening... ook geen goed idee toch?

HRA...dit is een doucheurtje van 8 MILJARD per jaar. En geen enkele reden om die er nog in te houden op deze wijze. Al maak je daarover een goed punt tov de verhuurder. Maar daar zijn ook andere opties voor, hoeft niet met de HRA.

Dan lees ik graag je alternatieven. In het huidige systeem kan je beter verhuren en met afschaffing van de HRA neemt dat alleen maar toe. Ik heb geen kinderen maar alss ik ze had kocht ik een huis, verhuurde dat in box 3 en iedereen blij.
\
Wat is jouw idee?

[Miks]

franssie schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:22:
[...]

Dan lees ik graag je alternatieven. In het huidige systeem kan je beter verhuren en met afschaffing van de HRA neemt dat alleen maar toe. Ik heb geen kinderen maar alss ik ze had kocht ik een huis, verhuurde dat in box 3 en iedereen blij.
\
Wat is jouw idee?

Een huis kopen voor je kinderen is geen gek idee, is ook precies wat Hans de Geus aankaart in zijn boek (die iedereen moet lezen).

Wat is dan een beter alternatief voor de HRA? Laten we eens beginnen met inkomsten eerlijker te belasten - of het nou uit werk komt, of uit kapitaal, of uit een erfenis. Ik als liberaal vind het een grof schandaal dat we in een welvarend land als Nederland een toenemende ongelijkheid hebben - de maatschappelijke kosten van ongelijkheid zijn gigantisch.

Het is toch niet uit te leggen dat we de sociale huur extra belasten (verhuurdersheffing), maar de rijke kopers (inclusief ondergetekende) hun koophuis subsidiëren? En dat we accepteren dat overwaarde, wat vaak voortkomt uit publieke investeringen, privaat wordt geconsumeerd?

De VVD, CDA en D66 zijn de weg helemaal kwijt, als het aankomt op een eerlijke samenleving.

[fsfikke]

Miks schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:42:
[...]


Een huis kopen voor je kinderen is geen gek idee, is ook precies wat Hans de Geus aankaart in zijn boek (die iedereen moet lezen).

Wat is dan een beter alternatief voor de HRA? Laten we eens beginnen met inkomsten eerlijker te belasten - of het nou uit werk komt, of uit kapitaal, of uit een erfenis. Ik als liberaal vind het een grof schandaal dat we in een welvarend land als Nederland een toenemende ongelijkheid hebben - de maatschappelijke kosten van ongelijkheid zijn gigantisch.

Het is toch niet uit te leggen dat we de sociale huur extra belasten (verhuurdersheffing), maar de rijke kopers (inclusief ondergetekende) hun koophuis subsidiëren? En dat we accepteren dat overwaarde, wat vaak voortkomt uit publieke investeringen, privaat wordt geconsumeerd?

De VVD, CDA en D66 zijn de weg helemaal kwijt, als het aankomt op een eerlijke samenleving.

Wat voor een impact heeft die HRA nou nog nu? Ja, voor die mensen die 10 jaar geleden een huis hebben gekocht met een 110% aflossingsvrije hypotheek tegen 30 jaar vaste rente van 6%. Maar tegenwoordig? Aflossingsplichtige hypotheken van 1% waar je dan misschien 37% van terugkrijgt als het EWF dat niet al opeet?
Het is natuurlijk altijd makkelijk afleiden om maar te wijzen naar al die vieze rijken die hun kinderen tonnen in de schoot werpen en ondertussen 100 panden lopen te huisjesmelken. Maar gek genoeg zie je die mensen hier nou nooit voorbij komen. Terwijl je aan de verhalen hier zou denken dat 50% van de woningzoekende in dat profiel passen.

[Verwijderd]

Miks schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:42:
[...]
Ik als liberaal vind het een grof schandaal dat we in een welvarend land als Nederland een toenemende ongelijkheid hebben - de maatschappelijke kosten van ongelijkheid zijn gigantisch.

Sinds wanneer zijn liberalen tegen ongelijkheid?

En welke gigantische kosten van ongelijkheid?
Weet je wat (gedwongen) gelijkheid voor gigantische kosten met zich meebrengt?

Gelijke kansen ja, gelijkheid nee!

PS:
Dat boek van Hans de Geus, zonde dat door bomen voor omgekapt zijn. Maar ja, Hans moet ook eten toch?

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 09-07-2021 01:12 ]

[Miks]

fsfikke schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:59:
[...]

Wat voor een impact heeft die HRA nou nog nu? Ja, voor die mensen die 10 jaar geleden een huis hebben gekocht met een 110% aflossingsvrije hypotheek tegen 30 jaar vaste rente van 6%. Maar tegenwoordig? Aflossingsplichtige hypotheken van 1% waar je dan misschien 37% van terugkrijgt als het EWF dat niet al opeet?
Het is natuurlijk altijd makkelijk afleiden om maar te wijzen naar al die vieze rijken die hun kinderen tonnen in de schoot werpen en ondertussen 100 panden lopen te huisjesmelken. Maar gek genoeg zie je die mensen hier nou nooit voorbij komen. Terwijl je aan de verhalen hier zou denken dat 50% van de woningzoekende in dat profiel passen.

Wauw, over overdrijven gesproken... Ja mensen met 100 panden zie je hier nooit voorbij komen. Goh, hoe zou dat nou komen? Wellicht omdat deze groep erg klein is?

[Miks]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 01:10:
[...]
Gelijke kansen ja, gelijkheid nee!

Ja dat bedoelde ik, sorry voor de verwarring.

De huidige ongelijkheid leidt tot ongelijke kansen. Daar wordt veel te weinig aan gedaan. Het is dus de kansenongelijkheid die zo kostbaar is, niet zoals ik hiervoor zei, de gelijkheid.

Dus waar ik in mijn eerdere post zei ongelijkheid, bedoelde ik kansenongelijkheid. Stop de tijd.

[ Voor 42% gewijzigd door Miks op 09-07-2021 01:49 ]

[CVTTPD2DQ]

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 23:49:
Dan de vraag of de rechtgevende macht teruggeroepen mag worden door de rechtsprekende. Dat dit uberhaupt een discussiepunt is, vind ik toch vreemd. Uiteraard staat niemand boven de wet, en het succesvol ingezette kelderluikarrest voor de Urgendazaak impliceert dit.

offtopic:
Je hebt de wetgevende macht, en de uitvoerende macht. En natuurlijk mag de uitvoerende macht worden teruggeroepen. Een politieagent mag niet dronken achter het stuur zitten. De belastingdienst mag niet zelf frauderen. Het rare in Nederland is dat we verkiezingen houden voor de wetgevende macht, waarna de verkozen parlementariers onmiddelijk vrijwillig hun zetel opgeven om minister, dus uitvoerende macht te worden. Daarom hebben veel Nederlanders geen flauw benul hoe het systeem eigenlijk werkt

Miks schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 23:49:
Let wel, we hebben het EcSoCu mensenrechtenverdrag ondertekend. Als we door de huidige woningmarkt, waar Den Haag al meermaals op is aangesproken in de zin dat het enige verkoelende maatregelen niet neemt, veroorzaakt dat grote groepen mensen geen passende woning kunnen vinden, dan is dit imho ook iets waar de rechter een uitspraak over kan doen.

Dat noemt 'toereikende huisvesting'. Daklozenopvang (en dat is echt een toenemend probleem) kun je natuurlijk fixen voor een bedrag dat een fractie is van de kosten die worden gemaakt om de huizenmarkt 'eerlijker' en 'toegankelijker' te maken.

[Mark31]

CyberMania schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 22:12:
[...]


En bij de eerstvolgende economische dreun staat half Nederland onder water/in de schulden. Ik denk dat jouw richting niet de kant is die we op moeten (nog meer in de schulden steken).

Half Nederland?
Het leeuwendeel is ouder dan 50 die hebben hun huis al bijna afgelost of veel meer overwaarde, die zijn het al niet.
Degene die zoals wij in 2013-2015 hebben gekocht ook niet.
Alleen de groep 2016-heden kunnen er last van krijgen.

[Harrie_]

Mark31 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 07:27:
[...]

Half Nederland?
Het leeuwendeel is ouder dan 50 die hebben hun huis al bijna afgelost of veel meer overwaarde, die zijn het al niet.
Degene die zoals wij in 2013-2015 hebben gekocht ook niet.
Alleen de groep 2016-heden kunnen er last van krijgen.

En zelfs die laatste groep maar beperkt. De mensen die in 2016-2017 gekocht hebben zitten inmiddels ook op een ton overwaarde door prijsstijgingen, wanneer de markt afkalft dan is hun woning weer hetzelfde waard als wat ze er toentertijd voor betaald hebben. Daarnaast heeft die groep in pak 'm beet 5 jaar ook enkele tienduizenden euro's afgelost.

Ik denk vooral dat de groep mensen die in de afgelopen 2 jaar gekocht heeft onder water komt te staan als er op korte termijn een (financiële) crisis uitbreekt. Heel spijtig voor die mensen, maar dat is natuurlijk maar een relatief klein deel van alle woningbezitters

[Rubbergrover1]

CyberMania schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 22:12:
[...]


En bij de eerstvolgende economische dreun staat half Nederland onder water/in de schulden. Ik denk dat jouw richting niet de kant is die we op moeten (nog meer in de schulden steken).

Ik vind ook niet dat we die richting op zouden moeten gaan. Ik wil meer aangeven dat m.i. de huidige prijzen, ondanks dat die heel hoog zijn, niet echt té hoog zijn. En dat door die kunstmatig laag gehouden prijzen (vanwege de lage leennormen) het extra interessant wordt voor beleggers om er een huis bij te kopen. Het is, afhankelijk van hoe je er in staat, m.i. dus meer een keus tussen twee kwaden: of je laat mensen veel meer lenen (vind ik geen goed idee) of je moet accepteren dat de woningen aantrekkelijk worden/blijven voor beleggers.

Ik heb ook al vaker geschreven dat in mijn optiek het probleem niet is dat Jan en alleman met nauwelijks eigen geld geen woning kan kopen. Het probleem is dat die woningen vervolgens tegen veel te hoge huurprijzen weer op de huurmarkt gezet worden. Als er ook bij de middenhuur (of wat middenhuur zou moeten zijn ) meer regulering van de prijzen zou zijn, dan vind ik het prima als koopwoningen opgekocht worden en vervolgens verhuurd worden aan mensen die nu in feite niet de capaciteit hebben om te kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door Rubbergrover1 op 09-07-2021 08:17 ]

[Rubbergrover1]

franssie schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 00:22:
[...]

Dan lees ik graag je alternatieven. In het huidige systeem kan je beter verhuren en met afschaffing van de HRA neemt dat alleen maar toe. Ik heb geen kinderen maar alss ik ze had kocht ik een huis, verhuurde dat in box 3 en iedereen blij.
\
Wat is jouw idee?

Die ideeën zijn al vaker voorbij gekomen. Vaak een samenspel van meerdere ideeën. Veel voorkomende voorstellen zijn het belasten van de werkelijke winst in plaats van de fictieve rendementen en in plaats van de HRA het bieden van een soort 'huurtoeslag' die onafhankelijk is van of je koopt of huurt, maar alleen afhankelijk is/wordt van het inkomen.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 19:47:
[...]


+5 voor de grootste onzin in het kader als je het maar vaak en hard genoeg roept dan is het zo.

we leggen de schuld natuurlijk bij een ander.

Zijn reactie bestaat uit 4 alinea's en jij pikt uitgerekend de (enige) dubieuze eruit. Met selectief quoten schiet je niet zoveel op.

Wel jammer want ik had graag iets inhoudelijks gezien .

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 08:46 ]

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 17:36:
[...]


Dat urgenda verhaal stond ook niets van in de grondwet of enig internationaal verdrag, maar ze hebben het zo weten te draaien dat ze de rechter mee konden krijgen.

Dus dat moet hier ook lukken, mensen lopen onnodig schade op omdat ze op straat moeten leven. En dat is tegen de mensenrechten ( klopt niet maar doet urgenga ook ).

Urgenda had wel een juridische basis he.

De Nederlandse staat heeft in verschillende verdragen afspraken gemaakt over nakoming klimaatdoelen, maar hield zich hier niet aan.

Het zich niet houden hieraan werd door Urgenda gezien als een onrechtmatige daad. Dat is een bekend concept in het civiele recht en daar kun je vrij eenvoudig aan toetsen.

[Requiem19]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 08:45:
[...]

Zijn reactie bestaat uit 4 alinea's en jij pikt uitgerekend de (enige) dubieuze eruit. Met selectief quoten schiet je niet zoveel op.

Wel jammer want ik had graag iets inhoudelijks gezien .

Volgens mij begint die post weer met 'de enige reden is de ECB'.

De praktijk heeft ondertussen toch laten zien dat de ECB niet de enige reden is voor de stijging van de woningen? Ik snap het wel dat iemand niet alle herhaaldelijk gaat quoten en hierop gaat reageren.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 08:53:
[...]


Volgens mij begint die post weer met 'de enige reden is de ECB'.

De praktijk heeft ondertussen toch laten zien dat de ECB niet de enige reden is voor de stijging van de woningen? Ik snap het wel dat iemand niet alle herhaaldelijk gaat quoten en hierop gaat reageren.

Dat was inderdaad te stellig, maar zoals inmiddels bekend is mijn theorie dat met name de lage rente voor een groot (vliegwiel) effect heeft gezorgd (en niet of in mindere mate te weinig woningen), en daar is de FED/ECB verantwoordelijk voor.
Met name beleggers profiteren door 70% met geleend geld te investeren.
Zo krijg je een hoger rendement dan ieder andere asset door de winst van een volledige investering te relateren aan 30% eigen vermogen .

Anders gezegd : stel dat de rente was afgebouwd tot 3% (iets boven de inflatie), denk je dan dat de gemiddelde woningprijs nu ook 410k zou zijn ?

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 09:21 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:05:
[...]

Dat was inderdaad te stellig, maar zoals inmiddels bekend is mijn theorie dat met name de lage rente voor een groot (vliegwiel) effect heeft gezorgd (en niet of in mindere mate te weinig woningen), en daar is de FED/ECB verantwoordelijk voor.
Met name beleggers profiteren door 70% met geleend geld te investeren.
Zo krijg je een hoger rendement dan ieder andere asset door de winst van een volledige investering te relateren aan 30% eigen vermogen .

Leveraged investeren is altijd het meest lucratief geweest.

Een groot deel van de beleggers op de woningmarkt zijn echter particuliere beleggers en die kloppen doorgaans niet op de deur van de bank om te investeren, maar doen dat met eigen vermogen / gerealiseerde overwaarde.

Investeerders werkten altijd al met externe financiering - dus what's new?

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:21:
[...]


Leveraged investeren is altijd het meest lucratief geweest.

Een groot deel van de beleggers op de woningmarkt zijn echter particuliere beleggers en die kloppen doorgaans niet op de deur van de bank om te investeren, maar doen dat met eigen vermogen / gerealiseerde overwaarde.

Investeerders werkten altijd al met externe financiering - dus what's new?

Wat nieuw is is de extreem lage rente, (veel) lager dan de inflatie (met alle gevolgen van dien), met dus als gevolg dat we het normaal vinden dat een gemiddelde woning 410k moet kosten. En alle (tech) aandelen >2x hoger staan dan de reële waarde.

Rente laag houden gaat niet, rente verhogen ook niet dus we wachten af .
In een extreem geval krijgen we een tulpen of Dotcom crisis. Maar dan met alles ipv een beperkt deel.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 09:28 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:24:
[...]

Wat nieuw is is de extreem lage rente, (veel) lager dan de inflatie, met dus als gevolg dat we het normaal vinden dat een gemiddelde woning 410k moet kosten.

Lage rente maakt voor een particuliere investeerder niet uit, aangezien hij doorgaans geen lening zal afsluiten voor investeringsvastgoed (als je wel een beleggingshypotheek neemt krijg je ook gelijk hogere rente voor je kiezen). Dus daar zit geen groot effect in imo.

Voor bedrijfsmatige vastgoed investeringen is de rente al een behoorlijke tijd laag (hij kan niet lager, vandaar dat de ECB overgeschakeld is naar opkoopprogramma's). Dus daar is ook weinig aan veranderd.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:28:
[...]


Lage rente maakt voor een particuliere investeerder niet uit, aangezien hij doorgaans geen lening zal afsluiten voor investeringsvastgoed (als je wel een beleggingshypotheek neemt krijg je ook gelijk hogere rente voor je kiezen). Dus daar zit geen groot effect in imo.

Voor bedrijfsmatige vastgoed investeringen is de rente al een behoorlijke tijd laag (hij kan niet lager, vandaar dat de ECB overgeschakeld is naar opkoopprogramma's). Dus daar is ook weinig aan veranderd.

Volgens mij kiezen verhuurders juist wel voor Leveraged , zoals jij zelf ook aangaf zojuist. Dat maakt het interessant. Een rendement van 2% op 500k eigen vermogen is minder interessant dan een rendement van 4% op 250k eigen vermogen. (of 4% op 500k eigen vermogen met 500k lening).

Bovendien - en dat is imo de grootste oorzaak - levert spaarrente e.d. niets op. Dus mensen worden min of meer gedwongen te beleggen in aandelen of woningen. Precies wat @Miks dus aangaf met een post waar veel mensen het mee eens waren .
Er is hier al genoeg over gediscussieerd waaruit blijkt dat veel mensen woningen als een interessante belegging zien (door met geleend geld aan de haal te gaan - in deze is "overwaarde" op de eigen woning ook geleend geld).

Ik denk dan aan de ZZP'er die zijn leven lang geld apart heeft gezet op een veilige spaarrekening / deposito tegen 3-4% per jaar en het nu in rook ziet opgaan (2-3% per jaar excl bankkosten).

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 09:57 ]

[fsfikke]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:53:
[...]

Volgens mij kiezen verhuurders juist wel voor Leveraged , zoals jij zelf ook aangaf zojuist. Dat maakt het interessant. Een rendement van 2% op 500k eigen vermogen is minder interessant dan een rendement van 4% op 250k eigen vermogen. (of 4% op 500k eigen vermogen met 500k lening).

Bovendien - en dat is imo de grootste oorzaak - levert spaarrente e.d. niets op. Dus mensen worden min of meer gedwongen te beleggen in aandelen of woningen. Precies wat @Miks dus aangaf met een post waar veel mensen het mee eens waren .
Er is hier al genoeg over gediscussieerd waaruit blijkt dat veel mensen woningen als een interessante belegging zien (door met geleend geld aan de haal te gaan - in deze is "overwaarde" op de eigen woning ook geleend geld).

Maar het verhaal over de lage rente geldt net zo goed voor mensen die beleggen? Leveraged beleggen levert potentieel nog veel meer op! Natuurlijk heeft dat ook een risico, maar dat heb je op de huizenmarkt ook, daarbij kan je beleggingen veel makkelijker spreiden dan huizen, heb je niet alle rompslomp en onzekerheid van huurders vinden en houden, sta je niet van begin af aan negatief door 8% overdrachtsbelasting en torenhoge verkoopprijzen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 08:15:
[...]
Ik heb ook al vaker geschreven dat in mijn optiek het probleem niet is dat Jan en alleman met nauwelijks eigen geld geen woning kan kopen. Het probleem is dat die woningen vervolgens tegen veel te hoge huurprijzen weer op de huurmarkt gezet worden. Als er ook bij de middenhuur (of wat middenhuur zou moeten zijn ) meer regulering van de prijzen zou zijn, dan vind ik het prima als koopwoningen opgekocht worden en vervolgens verhuurd worden aan mensen die nu in feite niet de capaciteit hebben om te kopen.

Dit is wel een interessant punt.

Normaal gesproken - en daar gaat de belastingdienst ook vanuit - is een beleggingspand lager gewaardeerd dan een koophuis. Maar omdat er tegenwoordig zulke hoge huren gevraagd kunnen worden en ook betaald worden is het nu wel interessant om te kopen voor de verhuur.

Dat zou je kunnen "oplossen" door vrije sector (deels) te reguleren. Probleem is wel dat die hoge huurprijzen ook veroorzaakt worden door tekorten en je dan dus wachtlijsten gaat krijgen.

Maar nu profiteren sommige belegger van tekorten die niet op korte termijn opgelost kunnen worden.
En het kromme is ook dat inkomensnormen voor huren en kopen nogal uiteen liggen. Misschien is het ook handig om die te harmoniseren.

Vind wel dat het huidige puntenstelsel niet zo erg geschikt is, dat zou meer marktconform moeten (waar betalen mensen voor - veelal locatie en niet of je aanrecht 1m of 2,5m is). Eventueel kun je denken aan een maximaal percentage van de WOZ waarde.

Lange termijn oplossing is meer bouwen, korte termijn zul je misschien andere ingrepen moeten doen.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:21:
[...]
Investeerders werkten altijd al met externe financiering - dus what's new?

Meeste institutionele beleggers juist niet.

[gold_dust]

Interessant dat de ECB eindelijk de huizenprijzen meeneemt in het inflatiecijfer. Nederland heeft dan hyperinflatie. Ik hoop dat ze de daad ook bij het woord voegen en de rente verhogen, in ieder geval in de landen met grote schuldenproblematiek zoals Nederland. Zo'n 6 - 7% hypotheekrente lijkt wenselijk om de markt niet te veel meer te laten oververhitten in de toekomst.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:28:
[...]


Lage rente maakt voor een particuliere investeerder niet uit, aangezien hij doorgaans geen lening zal afsluiten voor investeringsvastgoed (als je wel een beleggingshypotheek neemt krijg je ook gelijk hogere rente voor je kiezen). Dus daar zit geen groot effect in imo.

Voor bedrijfsmatige vastgoed investeringen is de rente al een behoorlijke tijd laag (hij kan niet lager, vandaar dat de ECB overgeschakeld is naar opkoopprogramma's). Dus daar is ook weinig aan veranderd.

Er zijn grofweg twee groepen. Die elk om een eigen reden vanwege de lage rente voor een beleggingspand kiezen.


De groep die een groot deel leent profiteert van de lage rente en kan nu relatief goedkoop zulke woningen kopen.

De groep die grotendeels met eigen geld koopt heeft weinig goede alternatieven omdat de spaarrente zo laag is en bv aandelen erg overpriced (zouden kunnen) zijn. Anders gezegd, die weten van gekkigheid niet wat ze met hun geld moeten en accepteren een lager rendement als dat voor het gevoel minder kans op een krach heeft. Die kiezen met een beleggingspand voor een relatief zekere, stabiele, inkomensstroom en malen voor de lange termijn niet om de verkoopprijs van de woning.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 09:24:
[...]
Wat nieuw is is de extreem lage rente, (veel) lager dan de inflatie (met alle gevolgen van dien), met dus als gevolg dat we het normaal vinden dat een gemiddelde woning 410k moet kosten. En alle (tech) aandelen >2x hoger staan dan de reële waarde.

En rond de eeuwwisseling stonden huizen prijzen (relatief ten opzichte van inkomens) nog hoger. Terwijl de rente toen bijna 6% was. Qua bruto hypotheeklasten/inkomen bijna 50% hoger dan nu.

Dus nee. De lage rente is niet de oorzaak. Misschien wel het gevolg van hetzelfde onderliggende "probleem" dat we massaal veel te veel geld sparen voor de oude dag en bedrijven lang niet zoveel geld nodig hebben voor investeringen.

Gemiste kans: pensioenfondsen puilen uit met geld en gaan beleggen in van alles en nog wat. Terwijl (huur)woningen een perfecte stabiele belegging met inflatiebescherming zijn (precies wat een pensioenfonds nodig heeft). Waarom werd/wordt daar niet massaal geld in gestopt?

[mierenfokker]

gold_dust schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:17:
Interessant dat de ECB eindelijk de huizenprijzen meeneemt in het inflatiecijfer. Nederland heeft dan hyperinflatie. Ik hoop dat ze de daad ook bij het woord voegen en de rente verhogen, in ieder geval in de landen met grote schuldenproblematiek zoals Nederland. Zo'n 6 - 7% hypotheekrente lijkt wenselijk om de markt niet te veel meer te laten oververhitten in de toekomst.

Dus dan komen de starters van nu in een nog groter probleem. Want ze kunnen nu al bijna geen huis vinden, moeten hun studieschuld afbetalen (die zal dan ook niet meer 0% zijn), en dan ook nog eens 7% rente betalen…

Het kwaad is al geschied door het bijdrukken van de enorme berg geld door Europa en Corona heeft de extra zet gegeven..

[gold_dust]

mierenfokker schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:28:
Dus dan komen de starters van nu in een nog groter probleem. Want ze kunnen nu al bijna geen huis vinden, moeten hun studieschuld afbetalen (die zal dan ook niet meer 0% zijn), en dan ook nog eens 7% rente betalen…

Het kwaad is al geschied door het bijdrukken van de enorme berg geld door Europa en Corona heeft de extra zet gegeven..

Ik kan dit niet helemaal volgen, als de rente flink stijgt gaan de prijzen flink dalen. Je moet niet op de top van de markt kopen maar zodra de prijzen gedaald zijn kun je met een hogere rente voor een veel lagere prijs kopen en heb je veel minder schuld bij ongeveer dezelfde hypotheeklasten per maand.

De ECB streeft, naar eigen zeggen, naar 2% inflatie, dus zal in ieder geval de hypotheekrente flink omhoog moeten. Ik heb er weinig hoop in dat ze hun woord houden.

[Verwijderd]

gold_dust schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:17:
Interessant dat de ECB eindelijk de huizenprijzen meeneemt in het inflatiecijfer. Nederland heeft dan hyperinflatie.

In de UK doen ze dit al langer en het verschil is nauwelijks zichtbaar. Het is niet zo dat iedereen elk jaar een nieuw huis koopt.

Voor de mensen die geen nieuw huis kopen (de overgrote meerderheid) veranderd er helemaal niets aan hun kosten van levensonderhoud omdat huizenprijs toevallig stijgt.

[Verwijderd]

Productie draait overuren.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...t-met-16-5-procent-in-mei

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:22:
Dus nee. De lage rente is niet de oorzaak. Misschien wel het gevolg van hetzelfde onderliggende "probleem" dat we massaal veel te veel geld sparen voor de oude dag en bedrijven lang niet zoveel geld nodig hebben voor investeringen.

Sparen we "te veel" vanuit het individu bezien? Want dat idee heb ik juist helemaal niet. In mijn directe omgeving zie ik mijzelf en anderen op een flinke inkomensterugval afstevenen. Misschien dat het voor oudere generaties (met eindloon en zonder beschikbare premie) anders uitpakt.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:15:
[...]


Meeste institutionele beleggers juist niet.

Hoeveel institutionele beleggers begeven zich inmiddels op de woningmarkt?

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:06:
[...]


Hoeveel institutionele beleggers begeven zich inmiddels op de woningmarkt?

Heel veel. Veel meer dan particuliere huisjesmelkers.
Sorry, ik onderschatte de huisjesmelkers.

"De totale Nederlandse woningvoorraad bestond in 2018 uit bijna 8 miljoen woningen. Hiervan was 42 procent een huurwoning. Van deze huurwoningen was het grootste deel een corporatiewoning; de overige 31 procent van de huurwoningen was in 2018 in bezit van overige verhuurders: bedrijven, institutionele beleggers en particulieren. In 2012 lag dat met 27 procent nog iets lager. Bijna de helft (47 procent) van de woningen in eigendom van overige verhuurders was in 2018 in handen van particuliere verhuurders."

https://www.cbs.nl/nl-nl/...n-in-particuliere-verhuur

[ Voor 56% gewijzigd door Verwijderd op 09-07-2021 11:09 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:22:
[...]


En rond de eeuwwisseling stonden huizen prijzen (relatief ten opzichte van inkomens) nog hoger. Terwijl de rente toen bijna 6% was. Qua bruto hypotheeklasten/inkomen bijna 50% hoger dan nu.

Dus nee. De lage rente is niet de oorzaak. Misschien wel het gevolg van hetzelfde onderliggende "probleem" dat we massaal veel te veel geld sparen voor de oude dag en bedrijven lang niet zoveel geld nodig hebben voor investeringen.

De hogere leencapaciteit vanwege de lage rente is wel een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen zo zijn gestegen. Tegelijk is de inperking van de leencapaciteit/leenquote als percentage van het inkomen een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen veel minder zijn gestegen dan je op grond van de bijbehorende maandlasten zou verwacchten.

Gemiste kans: pensioenfondsen puilen uit met geld en gaan beleggen in van alles en nog wat. Terwijl (huur)woningen een perfecte stabiele belegging met inflatiebescherming zijn (precies wat een pensioenfonds nodig heeft). Waarom werd/wordt daar niet massaal geld in gestopt?

Dat doen ze al wel. Maar (uiteraard) doen ze dat niet zelf, maar investeren ze dat geld in verhuurders. De grootste particuliere verhuurder Vesteda is bijvoorbeeld een zelfstandig geworden onderdeel van ABP, waar tegenwoordig ook andere investeerders in kunnen investeren. Daarnaast lenen pensioenfondsen ook geld uit aan woningcorporaties. Er wordt dus al een behoorlijke portie geld in huurwoningen gestopt.

Tegelijk zit je dan natuurlijk wel in een spagaat dat je voor de deelnemers een goed rendement wilt, maar dat je de verhuurders (en daarmee de huurders) niet op extreme kosten wilt jagen. Het is dan een moeilijk speelveld wat een 'redelijk' rendement is bij zulke investeringen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:10:
Dat doen ze al wel. Maar (uiteraard) doen ze dat niet zelf, maar investeren ze dat geld in verhuurders. De grootste particuliere verhuurder Vesteda is bijvoorbeeld een zelfstandig geworden onderdeel van ABP, waar tegenwoordig ook andere investeerders in kunnen investeren. Daarnaast lenen pensioenfondsen ook geld uit aan woningcorporaties. Er wordt dus al een behoorlijke portie geld in huurwoningen gestopt.

Ik doelde met name op nieuwbouw. Gebeurt ook wel, maar nog niet op de grote schaal die zou kunnen.

Ondertussen worden wel infrastructuurprojecten in de UK en de VS gefinancierd bijvoorbeeld. Is dat echt maatschappelijk wenselijk?

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:10:
[...]

De hogere leencapaciteit vanwege de lage rente is wel een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen zo zijn gestegen. Tegelijk is de inperking van de leencapaciteit/leenquote als percentage van het inkomen een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen veel minder zijn gestegen dan je op grond van de bijbehorende maandlasten zou verwacchten.

Is dat niet een typisch Nederlandse situatie? Want in andere landen gebeurt precies hetzelfde.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:10:
[...]
De hogere leencapaciteit vanwege de lage rente is wel een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen zo zijn gestegen. Tegelijk is de inperking van de leencapaciteit/leenquote als percentage van het inkomen een van de belangrijkste redenen (wellicht 'de' reden) waarom de woningprijzen veel minder zijn gestegen dan je op grond van de bijbehorende maandlasten zou verwacchten.

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-105409.pdf

Zo kunt u op basis van deze tabellen in het jaar 2006 bij een bruto inkomen van € 30.000 en bij een rentestand van 5,5% ongeveer € 130.000 lenen; de bruto woonlasten vormen in dat geval ongeveer 30% van uw bruto inkomen.

Nu met 5.5% rente kom ik op 121.084
Nu met 2% rente kom ik op 128.511

Niet echt een heel groot effect van forse rentedaling.
Het effect van gestegen besteedbare inkomens lijkt me groter (ongeveer 40% hoger)

Met 5.5% en 30k inkomen 121.084
Met 5.5% en 42k inkomen 169.517
Met 2% en 42k inkomen 184.649

Inkomenseffect +48.433
Renteffect +7.427
Samengesteld effect +7.705

En dan hebben we het over een hele grote rentebeweging.

PS:
Leencapaciteit dus gestegen met dik 50%.
Huizenprijs tussen 2006/2020 gestegen met minder dan 30%.
Nu met inhaalslag corona "pas" op 42%.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 09-07-2021 11:36 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:07:
[...]


Heel veel. Veel meer dan particuliere huisjesmelkers.
Sorry, ik onderschatte de huisjesmelkers.

"De totale Nederlandse woningvoorraad bestond in 2018 uit bijna 8 miljoen woningen. Hiervan was 42 procent een huurwoning. Van deze huurwoningen was het grootste deel een corporatiewoning; de overige 31 procent van de huurwoningen was in 2018 in bezit van overige verhuurders: bedrijven, institutionele beleggers en particulieren. In 2012 lag dat met 27 procent nog iets lager. Bijna de helft (47 procent) van de woningen in eigendom van overige verhuurders was in 2018 in handen van particuliere verhuurders."

https://www.cbs.nl/nl-nl/...n-in-particuliere-verhuur

Dit lijkt me geen goede bron, want hieruit kun je totaal niet opmaken wat nu precies het aandeel van institutionele beleggers is op de woningmarkt?

[mierenfokker]

gold_dust schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:40:
[...]

Ik kan dit niet helemaal volgen, als de rente flink stijgt gaan de prijzen flink dalen. Je moet niet op de top van de markt kopen maar zodra de prijzen gedaald zijn kun je met een hogere rente voor een veel lagere prijs kopen en heb je veel minder schuld bij ongeveer dezelfde hypotheeklasten per maand.

De ECB streeft, naar eigen zeggen, naar 2% inflatie, dus zal in ieder geval de hypotheekrente flink omhoog moeten. Ik heb er weinig hoop in dat ze hun woord houden.

Rente zal eerst flink sneller stijgen.. lucht uit de huizenprijzen zal langzamer gaan. Dus de starters die moeten nog steeds heel lang wachten op een normale prijs.

Nogmaals het kwaad is al geschied er is geen snelle “oplossing” meer voor

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 11:33:
[...]


Dit lijkt me geen goede bron, want hieruit kun je totaal niet opmaken wat nu precies het aandeel van institutionele beleggers is op de woningmarkt?

Zelfs in Nederland is niet alles goed geregistreerd blijkbaar.

https://www.google.com/ur...Vaw3BHifStrVSMLXF_OFAHVfA

Of

https://www.platform31.nl...uliere-huurmarkt/partijen

Maar wat het ook vertroebeld is de situatie zoals wij die hadden en veel woningen in Amsterdam (en mogelijk andere steden). Je bent eigenaar van een pand waarin meerdere woningen zitten. In 1 ervan woon je de andere moet je verhuren. Dat is particuliere verhuur natuurlijk, maar dat gaat niet ten koste van koopwoningen. En dus weer een andere categorie dan buy-to-let.

Maar gezien het aantal hier genoemde woningen en de totale omvang van pensioenfondsen is er dus ruimte zat voor meer investeringen.

[ Voor 34% gewijzigd door Verwijderd op 09-07-2021 11:45 ]

[lama83]

Richh schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 13:14:
[...]

Het gevolg daarvan is duidelijk:
https://www.theguardian.c...e%20quarter%20at%204.9%25.
https://www.news.com.au/f...2073fa04430423ef127209d3b

Dit is inderdaad het scenario waardoor FOMO wordt aangewakkerd.

Slechte cycli zijn onmogelijk weg te stimuleren, als in: er is echt wel iemand die de prijs betaald. Namelijk: de starters, spaarders en de pensioenfondsen. Allemaal zorg voor later...

Dat klopt; dat bepaalde mensen de lul zijn maakt hen niet uit. Uiteindelijk betaalt de onderklasse ook mee d.m.v. prijsinflatie en wordt het arm/rijk verschil alleen maar groter. Begreep dat ECB wel van plan is om huizenprijzen in CPI / inflatie-indicator van plan is mee te nemen.

[perspectivebass]

lama83 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 14:32:
[...]


Dat klopt; dat bepaalde mensen de lul zijn maakt hen niet uit. Uiteindelijk betaalt de onderklasse ook mee d.m.v. prijsinflatie en wordt het arm/rijk verschil alleen maar groter. Begreep dat ECB wel van plan is om huizenprijzen in CPI / inflatie-indicator van plan is mee te nemen.

Ja maar alleen kosten van wonen, niet van aankoop. Dus als de rente laag blijft is de inflatie ook maar beperkt.

[Electrowolf]

Valorian schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 22:33:
[...]
Los van de vraag óf we wel of niet die kant op moeten: volgens mij zitten we op dit moment in een soort nucleaire “‘melt down” die al niet meer te stoppen is. Prijzen zullen nu blijven stijgen zolang er vertrouwen is vamuit de consument, en dat vertrouwen lijkt er te gaan zijn tot de onvermijdelijke economische dip zich aandient. Afgelopen jaar zijn de prijzen in NL gemiddeld met 20% gestegen, ongekend. Niemand heeft de glazen bol, dus het blijft speculeren, maar zelf zou ik niet weten hoe je deze opwaartse spiraal nog zou kunnen doorbreken.

Tja, de huidige manier van bieden werkt stijging in de hand doordat kopers er alleen achter kunnen komen dat ze te weinig bieden maar nooit dat ze te veel bieden. Correcties op biedgedrag zullen dus alleen omhoog gebeuren, niet omlaag. De enige manier om prijzen te laten zakken die ik zie met het huidige markmechanisme is dat er een situatie nodig is met meer huizen dan kopers. Succes...

Maar even hier op inhakend een vraag voor iedereen, hoe nuttig is het nog om onderzoek te doen naar de "werkelijke" waarde van een huis in de randstad? Is het ondertussen een puur "emotionele" markt geworden?

Ik zit nu bijvoorbeeld te kijken naar een huis dat in oktober 2019 voor 375 is gegaan. Vraagprijs juni is 470. Waarschijnlijk gaat het weg voor 510+. Huidige WOZ waarde is 375. In 1,5 jaar dus 135k waardestijging, bijna 10k per maand. Huizen in de omgeving zijn 1 jaar of langer geleden verkocht en geven hiermee eigenlijk geen inzicht in wat een goede prijs is. Is daar nog wel tegenop te redeneren of te taxeren om tot een "realistische bedrag" te komen?

[Miks]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:22:
[...]


En rond de eeuwwisseling stonden huizen prijzen (relatief ten opzichte van inkomens) nog hoger. Terwijl de rente toen bijna 6% was. Qua bruto hypotheeklasten/inkomen bijna 50% hoger dan nu.

Graag een bron hierbij.
In 2000: gemiddelde inkomen €25k, huizenprijs 172k -> 6,88 jaarinkomens voor een huis.

In 2017(!) was dit 7,1 jaarinkomens. En sindsdien natuurlijk prijzen sterk hoger.

Bronnen: https://www.geldreview.nl...twikkeling-woningprijzen/ en https://www.gemiddeld-inkomen.nl/inkomens-vanaf-1970/ (even snel, geen tijd voor CBS)

Dan zijn daarnaast de bruto hypotheeklasten niet zo van belang, het gaat natuurlijk om de netto-variant.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 00:36:
[...]
Dan zijn daarnaast de bruto hypotheeklasten niet zo van belang, het gaat natuurlijk om de netto-variant.

Het verschil tussen bruto en netto is op de lange termijn minder groot dan je denkt. De renteaftrek neemt namelijk snel af naarmate de schuld in verhouding tot de woningwaarde daalt. Als ik van de meest positieve variant uitgaat, dan reken ik voor het gemak zonder eigenwoningforfait, geen stijging in de woningwaarde en met 50% renteaftrek. Dan nog daalt die aftrek bij een (annuitair) aflossende hypotheek tot bijna nul aan het eind van de rit. En kun je over de hele looptijd gemiddeld maar ongeveer een kwart van de aanvangsrente aftrekken. Als die woning nu twee keer zo duur is als in 2000, dan zijn de nettolasten in dat geval vanwege de rentedaling maar nog. 35% hoger. Terwijl het modaal salaris ong. 45% hoger ligt.

Even simpel gezegd zou je dan kunnen stellen dat zelfs bij deze conservatieve aannames, met onrealistisch grote renteaftrek, bij de huidige huizenprijzen de maandlasten nog ongeveer 10% lager zijn dan "zou moeten". Of anders gezegd, dat ook als de huizenprijzen nog 10% hoger zouden liggen, de bijbehorende maandlasten in verhouding tot het inkomen nog net zo zijn als in 2000. In mijn optiek zit er daarom dus nog een potentiële prijsstijging in de woningen .

En dit was dus een berekening die erg 'positief' was voor de situatie met de hoger rente in 2000. Als je in de berekening ook rekening gaat houden met het eigenwoningforfait en met stijgende woningwaarde, dan neemt de renteaftrek nog veel sneller af en wordt het verschil alleen maar groter. Dan kun je beredeneren dat zelfs een kwart hogere koopprijzen nog 'marktconform' zijn.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:14:
[...]

Het verschil tussen bruto en netto is op de lange termijn minder groot dan je denkt. De renteaftrek neemt namelijk snel af naarmate de schuld in verhouding tot de woningwaarde daalt. Als ik van de meest positieve variant uitgaat, dan reken ik voor het gemak zonder eigenwoningforfait, geen stijging in de woningwaarde en met 50% renteaftrek. Dan nog daalt die aftrek bij een (annuitair) aflossende hypotheek tot bijna nul aan het eind van de rit. En kun je over de hele looptijd gemiddeld maar ongeveer een kwart van de aanvangsrente aftrekken. Als die woning nu twee keer zo duur is als in 2000, dan zijn de nettolasten in dat geval vanwege de rentedaling maar nog. 35% hoger. Terwijl het modaal salaris ong. 45% hoger ligt.

Even simpel gezegd zou je dan kunnen stellen dat zelfs bij deze conservatieve aannames, met onrealistisch grote renteaftrek, bij de huidige huizenprijzen de maandlasten nog ongeveer 10% lager zijn dan "zou moeten". Of anders gezegd, dat ook als de huizenprijzen nog 10% hoger zouden liggen, de bijbehorende maandlasten in verhouding tot het inkomen nog net zo zijn als in 2000. In mijn optiek zit er daarom dus nog een potentiële prijsstijging in de woningen .

En dit was dus een berekening die erg 'positief' was voor de situatie met de hoger rente in 2000. Als je in de berekening ook rekening gaat houden met het eigenwoningforfait en met stijgende woningwaarde, dan neemt de renteaftrek nog veel sneller af en wordt het verschil alleen maar groter. Dan kun je beredeneren dat zelfs een kwart hogere koopprijzen nog 'marktconform' zijn.

Met de huidige rentes eens, maar met de oude rentes niet eens.
Wij hebben 3,19 procent hypotheekrente wat normaliter laag was, maar anno 2021 hoog blijkt te zijn.
Wij betalen 800 bruto per maand, waarvan we 375 euro aflossen en 425 rente betalen per maand!
Dat is dus na 6 jaar na aanschaf van het huis.
De 1e jaren losten we daardoor helemaal niet veel af en betaalde wij heel veel rente.
Dus voor ons was hypotheekrenteaftrek een zege.
De laatste 2 jaar hebben we ook 1500 euro per jaar terug gekregen.
Maar nu komen we wel bijna op het kantelpunt dat we meer gaan aflossen dan rente betalen.

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:36:
[...]
Met de huidige rentes eens, maar met de oude rentes niet eens.

Waar ben je het dan niet mee eens?

Wij hebben 3,19 procent hypotheekrente wat normaliter laag was, maar anno 2021 hoog blijkt te zijn.
Wij betalen 800 bruto per maand, waarvan we 375 euro aflossen en 425 rente betalen per maand!
Dat is dus na 6 jaar na aanschaf van het huis.

En dat huis heb je dus ook aangeschaft voor de prijs van 6 jaar terug. En niet tegen de huidige prijzen.

De 1e jaren losten we daardoor helemaal niet veel af en betaalde wij heel veel rente.
Dus voor ons was hypotheekrenteaftrek een zege.
De laatste 2 jaar hebben we ook 1500 euro per jaar terug gekregen.
Maar nu komen we wel bijna op het kantelpunt dat we meer gaan aflossen dan rente betalen.

En waarin is dit anders dan wat ik schreef?

De gemiddelde woningprijzen liggen op dit moment bijna 60% hoger dan in 2015. Jouw 3,19% rente betekent dat je woonlasten ook zonder renteaftrek zo'n 20% lager liggen dan als iemand nu een woning zou kopen. De inkomens lagen natuurlijk ook zo'n 10% lager dan nu, dus het verschil is iets minder groot, maar toch. Rekening houdend met renteaftrek ben je zelfs nog voordeliger uit.

Je hebt je woning dus ongeveer op het beste moment gekocht. De prijzen zaten ongeveer in het dal en de rente was ook al flink laag. De tijd waarin je veel huis kreeg voor je maandelijkse 800 euro.

[gold_dust]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 10:46:
In de UK doen ze dit al langer en het verschil is nauwelijks zichtbaar. Het is niet zo dat iedereen elk jaar een nieuw huis koopt.

Voor de mensen die geen nieuw huis kopen (de overgrote meerderheid) veranderd er helemaal niets aan hun kosten van levensonderhoud omdat huizenprijs toevallig stijgt.

Ik heb even gekeken maar ook in de UK lijkt het niet in het inflatiecijfer te zitten: link. Huur en hypotheekrente en zo ongeveer al het andere wel.

In de UK zou er ook hyperinflatie zijn als de huizenprijzen er wel in zouden zitten en daar is nog nooit wat in de media over gezegd. Ben benieuwd hoe dit zich verder gaat ontwikkelen als de ECB zich aan hun eigen doelstelling van 2% inflatie per jaar houdt.

[RemcoDelft]

lama83 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 14:32:
[...]


Dat klopt; dat bepaalde mensen de lul zijn maakt hen niet uit. Uiteindelijk betaalt de onderklasse ook mee d.m.v. prijsinflatie en wordt het arm/rijk verschil alleen maar groter. Begreep dat ECB wel van plan is om huizenprijzen in CPI / inflatie-indicator van plan is mee te nemen.

De inflatie van huizenprijzen op weg omhoog is genegeerd, en als huizenprijzen straks dalen kan de ECB dus met een hele lage inflatie rekenen zodat de geldkraan wijd open kan blijven staan.

[FireAge]

Mark31 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:36:
[...]


Met de huidige rentes eens, maar met de oude rentes niet eens.
Wij hebben 3,19 procent hypotheekrente wat normaliter laag was, maar anno 2021 hoog blijkt te zijn.
Wij betalen 800 bruto per maand, waarvan we 375 euro aflossen en 425 rente betalen per maand!
Dat is dus na 6 jaar na aanschaf van het huis.
De 1e jaren losten we daardoor helemaal niet veel af en betaalde wij heel veel rente.
Dus voor ons was hypotheekrenteaftrek een zege.
De laatste 2 jaar hebben we ook 1500 euro per jaar terug gekregen.
Maar nu komen we wel bijna op het kantelpunt dat we meer gaan aflossen dan rente betalen.

Dat is dan toch je eigen keus geweest? Ik heb zelf ook 6 jaar geleden mijn huis gekocht, en eerst de rente op variabel gehad, en nu op 1-jaars. Dus betaal nu 0,7 oid.

Dat is het risico van je rente vastzetten. Als de rente nu 10% was geweest was je spekkoper.

[fsfikke]

FireAge schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:14:
[...]

Dat is dan toch je eigen keus geweest? Ik heb zelf ook 6 jaar geleden mijn huis gekocht, en eerst de rente op variabel gehad, en nu op 1-jaars. Dus betaal nu 0,7 oid.

Dat is het risico van je rente vastzetten. Als de rente nu 10% was geweest was je spekkoper.

Dat risico's durven de meeste mensen helaas niet aan. "Maar mevrouwtje, de rente staat nu op een absoluut dieptepunt, veel lager gaat het echt niet meer worden hoor! Ik zou hem lekker lang vastzetten, dan weet je waar je aan toe bent!

[ Voor 3% gewijzigd door fsfikke op 10-07-2021 09:18 ]

[Requiem19]

fsfikke schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:18:
[...]

Dat risico's durven de meeste mensen helaas niet aan. "Maar mevrouwtje, de rente staat nu op een absoluut dieptepunt, veel lager gaat het echt niet meer worden hoor! Ik zou hem lekker lang vastzetten, dan weet je waar je aan toe bent!

Je kan hier niet eens voor kiezen bij het afsluiten toch?

Als je korter dan 10 jaar doet kun je opeens veel minder lenen dacht ik..

[fsfikke]

Requiem19 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:34:
[...]


Je kan hier niet eens voor kiezen bij het afsluiten toch?

Als je korter dan 10 jaar doet kun je opeens veel minder lenen dacht ik..

Klopt, dan toetsen ze met volgens mij 5%. Als je aan de grens zit van wat je kan lenen is het risico hoger en betaal je op alle fronten meer. Hogere risicoklasse, hogere rente.

[Mark31]

FireAge schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:14:
[...]

Dat is dan toch je eigen keus geweest? Ik heb zelf ook 6 jaar geleden mijn huis gekocht, en eerst de rente op variabel gehad, en nu op 1-jaars. Dus betaal nu 0,7 oid.

Dat is het risico van je rente vastzetten. Als de rente nu 10% was geweest was je spekkoper.

Tuurlijk is dat je eigen keuze en risico die eraan vastzit, maar realiseer wel als je hogere inkomens hebt kan je dat soort risicos makkelijker nemen dan iemand met een kleinere portomonee.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:55:
[...]

Waar ben je het dan niet mee eens?

[...]

En dat huis heb je dus ook aangeschaft voor de prijs van 6 jaar terug. En niet tegen de huidige prijzen.

[...]

En waarin is dit anders dan wat ik schreef?

De gemiddelde woningprijzen liggen op dit moment bijna 60% hoger dan in 2015. Jouw 3,19% rente betekent dat je woonlasten ook zonder renteaftrek zo'n 20% lager liggen dan als iemand nu een woning zou kopen. De inkomens lagen natuurlijk ook zo'n 10% lager dan nu, dus het verschil is iets minder groot, maar toch. Rekening houdend met renteaftrek ben je zelfs nog voordeliger uit.

Je hebt je woning dus ongeveer op het beste moment gekocht. De prijzen zaten ongeveer in het dal en de rente was ook al flink laag. De tijd waarin je veel huis kreeg voor je maandelijkse 800 euro.

Ik doelde meer op dat hypotheekrenteaftrek bij ons zeker nog rendabel is tov de rente nu.

[Mark31]

fsfikke schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:18:
[...]

Dat risico's durven de meeste mensen helaas niet aan. "Maar mevrouwtje, de rente staat nu op een absoluut dieptepunt, veel lager gaat het echt niet meer worden hoor! Ik zou hem lekker lang vastzetten, dan weet je waar je aan toe bent!

Te simpel om te stellen, hier op Tweakers hebben de meeste mensen een royaal inkomen.
Toen wij ons huis kochten hadden we een inkomen tezamen van 2500 euro netto met zijn 2e!
Dan kan je toch niet gaan gokken?
Nu zijn we ruim in salaris gestegen maar dat wist je op voorhand niet.
Op basis van toen konden we 800 per maand betalen maar was het al aan de vele kant.
Dan ga je dus niet gokken op dat moment of de rente misschien gaat zakken, want als het zou stijgen hadden we in dat scenario, 6 jaar geleden een probleem gehad.
Dus zo simpel hoe jullie het stellen is het niet.
Mensen met een royale inkomen hebben geluk, die kunnen risicos nemen en vaak pakt dat goed uit.

[Mark31]

Requiem19 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:34:
[...]


Je kan hier niet eens voor kiezen bij het afsluiten toch?

Als je korter dan 10 jaar doet kun je opeens veel minder lenen dacht ik..

Ook dit is een feit!

[Grotbewoner]

Inflatie van de huizenprijzen wordt nog niet meegenomen in de ECB-inflatie index (HICP). Als de inflatie boven een bepaalde waarde komt (2%) voor onbepaalde tijd dan moet de ECB de rente verhogen.

In 2018 was het argument van Draghi: "dat moet eurostat uitzoeken maar dat is moeilijk en duurt lang".

Daarna zei Eurostat dat Draghi nooit had gevraagd om het uit te zoeken.

Daarna kwam een rapport van de Europese Commissie die dit onderzocht waarbij gezegd werd dat er nog geen huizenprijs-inflatie index in elk EU-land was dus dat ze huizenprijzen daardoor nog niet mee konden nemen. Ook werd gezegd dat een wijziging van de inflatiedefinitie een wijziging van de inflatiedefinitie zou betekenen. Dus maar niet doen (???).

In 2020 zei Lagarde dat die huizenprijs toch misschien meegenomen zou worden na de strategic review.

De strategic review is eergisteren af. Hij duurde 18 maanden "vanwege Corona". De huizenprijs wordt nog steeds niet meegenomen in de inflatiedefinitie. Wel vind de ECB dat dit een goed idee is. De grote opbrengst van de strategic review: de vaststelling dat huizenprijzen in de inflatiedefinitie stoppen een "multi-year project" is. Inmiddels wel ja. Dus nog maar een paar jaar wachten.

Andere opbrengst van de strategic review:

Er wordt een iets hogere inflatie getolereerd voordat de rente omhoog gaat. Daarnaast mag inflatie voor onbepaalde tijd boven de doelstelling uitkomen voor er wordt ingegrepen.

Oh en de ECB gaat iets doen met klimaatverandering.

TLDR: De ECB houdt zich niet meer bezig met prijsstabiliteit (het enige doel van een centrale bank, traditioneel) maar is volledig de politiek ingezogen. Om de zuiderlijke EMU-landen te redden worden, als neveneffect, de Nederlandse starters op het slachtaltaar gelegd. Lang leve de Europese integratie. Ik hoop dat het het waard is.


In Amerika worden de huizenprijzen wel deels meegenomen in de inflatiedefinitie. Ik vermoed dat daardoor nu de geluiden over inflatie daar luider zijn.


Dan even inzoomen op Nederland, hoe dit ons disproportioneel treft:

[ Voor 18% gewijzigd door Grotbewoner op 10-07-2021 12:03 ]

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:02:
[...]


Ik doelde meer op dat hypotheekrenteaftrek bij ons zeker nog rendabel is tov de rente nu.

Uiteraard is die renteaftrek nog belangrijk. Maar over de hele looptijd gezien gaat het om een veel kleiner deel van de kosten dan je misschien zou denken. Het is namelijk niet zo dat je 30 jaar lang ieder jaar 1500 terug zult gaan krijgen.