Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Shadowhawk00]

big bang schreef op maandag 5 juli 2021 @ 14:24:
[...]

Ik heb ook mijn vaarbewijs voor op wal, dus ik verwijt je niets, maar ik vrees dat dit typisch zo'n voorbeeld is van waar het als buitenstaander makkelijk praten is. Vergeet niet dat veel overheids organisaties (waaronder de belastingdienst) ook met personeelstekorten kampen.

Niet het enige voorbeeld, maar ander ding. Waarom moeten waterschappen een raad van bestuur hebben, en een commisie. Terwijl hun functie is zorgen dat wij droge voeten en voldoende drinkwater krijgen. Dit is ook pas van de afgelopen 10-12 jaar daarvoor hadden we geen waterschaps verkiezingen.

Overigens is het niet het personeel bij de belastingdienst maar de enorme hoeveelheid regels + uitzonderingen waardoor de meeste mensen het niet meer bevatten. Zie toeslagen affaire. Door een grote hoeveelheid regeltjes en uitzonderingen moet je veel meer personeel hebben om het te controleren.

Dus moeten we die mensen hebben of hebben we alles zo complex opgezet dat we ze nodig hebben en zou versimpeling niet zorgen voor een mindere behoefte aan personeel.

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 13:53:
[...]
Vanuit mijn eigen situatie redenerend zit er echt wel een verschil in de levensfase en wat daarbij een passende woonomgeving is.

Als je nog geen partner hebt lijkt het me okay om de eerste paar jaar na afstuderen nog samen te wonen met 'friends', maar als je 30+ bent ondertussen lijkt me dat niet zo fijn meer.

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op maandag 5 juli 2021 @ 14:28:
[...]
Niet het enige voorbeeld, maar ander ding. Waarom moeten waterschappen een raad van bestuur hebben, en een commisie. Terwijl hun functie is zorgen dat wij droge voeten en voldoende drinkwater krijgen. Dit is ook pas van de afgelopen 10-12 jaar daarvoor hadden we geen waterschaps verkiezingen.
[...]

Sinds 1992. Al bijna 30 jaar mag je kiezen voor het waterschap

[Verwijderd]

https://www.volkskrant.nl...n-2030-opgelost~b1afae6b/

In 2020 zijn veel meer huizen gebouwd dan verwacht: is het woningtekort in 2030 opgelost?

https://www.parool.nl/ams...gewoon-gebleven~bd85db9c/

Exodus van leerkrachten uit Amsterdam niet te stoppen: 'Als het aan mij had gelegen, was ik gewoon gebleven'.

Wil je voortaan wat meer duiding geven dan enkel een linkdrop + regeltje?

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 06-07-2021 09:43 ]

[Tuttel]

Shadowhawk00 schreef op maandag 5 juli 2021 @ 14:18:
Ik kan me ergens wel voorstellen dat het zwaar irritant moet zijn soms om met anderen samen te wonen. Ik heb eigenlijk altijd of bij ouders gewoond of in een koophuis dus nooit gedoe gehad met "vrienden" die in hetzelfde huis woonde.
Het heeft denk ik zeker in deze tijd zowel voor als nadelen. Maar zoals met alles zien we altijd de nadelen niet de voordelen. Je kan natuurlijk wel afspreken om samen te koken en te eten en je hebt iemand om mee te praten. Zeker met de lockdown ( 10 uur per dag eenzame opsluiting) zal dat best wel fijn geweest zijn maar omdat je het hebt besef je het niet.
Aan de andere kant als je met een (date/vriendin) wat leuks wilt doen op de bank is dat misschien minder handig als er nog 3 naast zitten

Ik ben me heel goed bewust van de voordelen. Zoals ik al zei is het min of meer een bewuste keuze in zoverre dat binnen de mogelijkheden die er zijn op een eigen woning, ik op het moment kies om op deze manier te wonen.

Klaarblijkelijk kan jij je echter dat helemaal niet voorstellen en doe je vanuit dat perspectief precies het tegenovergestelde; wel de voordelen zien maar niet de nadelen...

Mijn huisgenoten hebben gelukkig het besef dat het niet ok is om op de bank los te gaan, maar dat ze zich aan mijn zicht onttrekken op hun eigen kamer betekent niet dat ik het niet kan horen door de gipswandjes. Je moet beseffen dat het écht samenwonen is in hetzelfde huis. Het is niet op jezelf wonen waar je slechts een badkamer en een keuken deelt maar verder totaal in isolatie zou kunnen leven. Je kan wel alleen op je kamer zitten als je daar behoefte aan hebt, maar het voelt nooit als alleen thuis zijn.

En ja ik ben hééél blij met huisgenoten geweest tijdens de lockdown en zou het nog zwaarder gehad hebben als ik helemaal alleen in isolement had gezeten. Echter moet je je ook beseffen dat met drie anderen in huis opgesloten zitten voor anderhalf jaar alsnog geen feest is.

Om zelf even te ranten maar ook om wat voorbeelden te geven van irritaties waar je als buitenstander misschien niet zo bij stilstaat of een voorstelling van kan maken. Tijdens de lockdown moesten we relatief een stuk voorzichtiger omgaan met het zien van andere mensen doordat we een huishouden zijn met 4 totaal andere "bubbels". Of dat ondanks dat iedereen wel op zijn eigen kamer werkte, konden we nog steeds genieten van elkaars werkgesprekken. Voordeel was dat er een minder grote kans was op een wachtrij bij de douche, al had je nu soms overdag dat je niet naar de plee kon omdat iemand op een raar tijdstip uitgebreid aan het douchen was.

Of om een heel specifiek voorbeeld te geven uit de vele (kleinere) persoonlijke irritaties, juist ter illustratie dat je van buitenaf niet zomaar een inschatting kan maken van de voor- en nadelen van huisgenoten en dat situaties eigenlijk niet te vergelijken zijn:
Het raam van mijn kamer grenst aan het dakterras. Met het thuiswerken wordt daar veel meer gebruik van gemaakt om even een luchtje te scheppen, soms calls te hebben of even met koffie te kletsen(voordeel!). Kunt je voorstellen dat dat wat kan afleiden en irritant is als je net wat behoefte hebt aan privacy, maar niets onredelijks. Wat voor mij echter wel vanuit mijn kant een onredelijk irritatie werd, was de roker in de kamer boven mij. Minstens 1x per uur kwam die de trappen naast mijn kamer afgestormd, dreunde de buitendeur onder mijn kamer door en deed zijn peukie op het dakterras onder mijn raam om met dezelfde dreunen weer terug te keren naar zijn hok. Tot een zekere hoogte hield hij best rekening met mij, maar dat gaat ook maar zo ver want het is hem goed recht gebruik van het dakterras te maken. Echter wel met gevolg dat ik praktisch gezien mijn raam niet open kon doen zonder die sigarettenlucht binnen te krijgen en ik vrijwel elk uur me kon irriteren aan zijn voor mij voelbare, hoorbare en zichtbare verslaving. Het klinkt heel knullig en het voelde ook als iets waar ik niet echt in redelijkheid me over zou moeten opwinden, maar dag in dag uit werd dat iets waar ik me helemaal kapot aan ergerde wat de sfeer niet ten goede kwam.
/rant

Dus nee, zeker van iemand die nooit met huisgenoten heeft gewoond hoef ik niet te horen dat ik enkel de nadelen zie en niet de voordelen om vanuit dat perspectief het te bagatelliseren en ik me zelfs gelukkig zou moeten prijzen. Ik "kies" er voor omdat er voor mij nu geen schappelijk alternatief is en zodoende de voordelen opwegen tov nadelen.

[Mark31]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 16:22:
[...]


Ik ben me heel goed bewust van de voordelen. Zoals ik al zei is het min of meer een bewuste keuze in zoverre dat binnen de mogelijkheden die er zijn op een eigen woning, ik op het moment kies om op deze manier te wonen.

Klaarblijkelijk kan jij je echter dat helemaal niet voorstellen en doe je vanuit dat perspectief precies het tegenovergestelde; wel de voordelen zien maar niet de nadelen...

Mijn huisgenoten hebben gelukkig het besef dat het niet ok is om op de bank los te gaan, maar dat ze zich aan mijn zicht onttrekken op hun eigen kamer betekent niet dat ik het niet kan horen door de gipswandjes. Je moet beseffen dat het écht samenwonen is in hetzelfde huis. Het is niet op jezelf wonen waar je slechts een badkamer en een keuken deelt maar verder totaal in isolatie zou kunnen leven. Je kan wel alleen op je kamer zitten als je daar behoefte aan hebt, maar het voelt nooit als alleen thuis zijn.

En ja ik ben hééél blij met huisgenoten geweest tijdens de lockdown en zou het nog zwaarder gehad hebben als ik helemaal alleen in isolement had gezeten. Echter moet je je ook beseffen dat met drie anderen in huis opgesloten zitten voor anderhalf jaar alsnog geen feest is.

Om zelf even te ranten maar ook om wat voorbeelden te geven van irritaties waar je als buitenstander misschien niet zo bij stilstaat of een voorstelling van kan maken. Tijdens de lockdown moesten we relatief een stuk voorzichtiger omgaan mensen van buitenaf te zien, doordat we een huishouden zijn met 4 totaal andere "bubbels". Ondanks dat iedereen wel op zijn eigen kamer werkte, konden we nog steeds genieten van elkaars werkgesprekken. Voordeel was dat er een minder grote kans was op een wachtrij bij de douche, al had je nu soms overdag dat je niet naar de plee kon omdat iemand op een raar tijdstip uitgebreid aan het douchen was.

Of om een heel specifiek voorbeeld te geven uit de vele (kleinere) persoonlijke irritaties, juist ter illustratie dat je van buitenaf niet zomaar een inschatting kan maken van de voor- en nadelen van huisgenoten en dat situaties eigenlijk niet te vergelijken zijn:
Het raam van mijn kamer grenst aan het dakterras. Met het thuiswerken wordt daar veel meer gebruik van gemaakt om even een luchtje te scheppen, soms calls te hebben of even met koffie te kletsen(voordeel!). Kunt je voorstellen dat dat wat kan afleiden en irritant is als je net wat behoefte hebt aan privacy, maar niets onredelijks. Wat voor mij echter wel vanuit mijn kant een onredelijk irritatie werd, was de roker in de kamer boven mij. Minstens 1x per uur kwam die de trappen naast mijn kamer afgestormd, dreunde de buitendeur onder mijn kamer door en deed zijn peukie op het dakterras onder mijn raam om met dezelfde dreunen weer terug te keren naar zijn hok. Tot een zekere hoogte hield hij best rekening met mij, maar dat gaat ook maar zo ver want het is hem goed recht gebruik van het dakterras te maken. Echter wel met gevolg dat ik praktisch gezien mijn raam niet open kon doen zonder die sigarettenlucht binnen te krijgen en ik vrijwel elk uur me kon irriteren aan zijn voor mij voelbare, hoorbare en zichtbare verslaving. Het klinkt heel knullig en het voelde ook als iets waar ik niet echt in redelijkheid me over zou moeten opwinden, maar dag in dag uit werd dat iets waar ik me helemaal kapot aan ergerde wat de sfeer niet ten goede kwam.
/rant

Dus nee, zeker van iemand die nooit met huisgenoten heeft gewoond hoef ik niet te horen dat ik enkel de nadelen zie en niet de voordelen om vanuit dat perspectief het te bagatelliseren en ik me zelfs gelukkig zou moeten prijzen. Ik "kies" er voor omdat er voor mij nu geen schappelijk alternatief is en zodoende de voordelen opwegen tov nadelen.

Exact dit verhaal dat wij op ons eigen gingen wonen.
Ik zou ook niet meer aan moeten denken om met meerdere in een huis te moeten leven buiten mijn vrouw om.
Wat je zegt je hebt 0 privacy, ik houd van opgeruimd en schoon, ik zou gek worden van mensen die een zooi maken en te lam zijn om op te ruimen.
Daarom zeg ik al gesplitste woningen is niet leefbaar.

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 16:22:
[...]
Om zelf even te ranten maar ook om wat voorbeelden te geven van irritaties waar je als buitenstander misschien niet zo bij stilstaat of een voorstelling van kan maken.

Zal ik je een geheim vertellen?

Deze irritaties ga je ook krijgen met (onder/boven of naaste) buren die op balkon/tuin bezoek krijgen, barbecueën, roken, muziek draaien, hun kleine kinderen laten spelen.

Om nog maar niet te spreken van de irritaties die je gaat krijgen van je partner en kinderen.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op maandag 5 juli 2021 @ 16:57:
Daarom zeg ik al gesplitste woningen is niet leefbaar.

Natuurlijk is het wel leefbaar. Sommige mensen ergeren zich aan buren in een flat. Ik ken mensen die vrijstaand wonen, en zich alsnog ergeren aan de leefgeluiden van de buren (begrijpelijk trouwens, die mensen hebben honden).

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 5 juli 2021 @ 06:11:
[...]

Dat gebeurt op veel plaatsen al. Een van de problemen daarbij is wel dat de ruimtes vaak niet heel praktisch zijn ingedeeld om als woning te dienen. Bijvoorbeeld diep of breed, zodat je woonruimtes krijgt die ofwel erg donker zijn, ofwel dat je relatief grote leefruimtes krijgt. Maar het belangrijkste hierbij is dat een groot deel van de kosten van een nieuwe woning niet zit in 'het skelet', maar juist in de 'infrastructuur' en apparatuur. Verwarming, sanitair, leidingwerk etc. Het verbouwen van een kantoor tot wooneenheden is daarom vaak toch een behoorlijk kostbare operatie, waarbij het de vraag is of het wel zo efficiënt is om die (verouderde) schil te hergebruiken in plaats van helemaal opnieuw te beginnen.

Klopt, was ik even vergeten mee te nemen

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 5 juli 2021 @ 15:49:
https://www.volkskrant.nl...n-2030-opgelost~b1afae6b/

In 2020 zijn veel meer huizen gebouwd dan verwacht: is het woningtekort in 2030 opgelost?

Als je weinig verwacht is meer dan dat nog steeds weinig.

[Tuttel]

Verwijderd schreef op maandag 5 juli 2021 @ 17:17:
[...]


Zal ik je een geheim vertellen?

Deze irritaties ga je ook krijgen met (onder/boven of naaste) buren die op balkon/tuin bezoek krijgen, barbecueën, roken, muziek draaien, hun kleine kinderen laten spelen.

Om nog maar niet te spreken van de irritaties die je gaat krijgen van je partner en kinderen.

Blijkbaar heb ik de suggestie gewekt dat het een vrijstaande woning zou betreffen zonder potentiele overlast van de buren, mijn fout. Nee helaas, onder ons zit een HiFi winkel, links een studentenhuis en rechts een Airbnb wat nu een B&B wordt door nieuwe regels welke voorheen vooral Engelse toeristen goed wisten te vinden. Enkel de last van spelende kinderen heb ik hier nog niet ervaren (wel krijsende koters op straat), de rest is mij niet onbekend. Het leek mij overbodig om daar over te beginnen gezien vrijwel iedereen met dergelijke irritaties in meer of mindere mate te dealen heeft als je niet alleen in een hutje op de hei woont.

Ik snap niet zo goed waar de drang vandaan komt om de verschillen te bagatelliseren. Zie je echt niet het verschil tussen huisgenoten voor lief nemen omwille van een woonruimte en de (neem ik aan) expliciete wens om met je partner samen te wonen?

Nogmaals, ik "kies" hier nu voor ten opzichte van andere alternatieven en niet in de laatste plaats om te kunnen sparen om meer alternatieven toegankelijk te maken. Ik weet dat er in de uithoeken van het land voor mij betaalbare woningen zijn. Naast de voordelen zitten daar ook weer andere nadelen aan zoals ver weg van werk, vrienden en familie naast het financiële plaatje wat het mij het niet waard maakt ten opzichte van mijn huidige situatie. Maar laten we alsjeblieft niet doen alsof het een keuze uit luxe is dat ik zo graag met huisgenoten woon en dat de situatie/keuze vergelijkbaar is met de keuze om met je partner samen te wonen.

De discussie zou mijn inziens moeten gaan over wat we als maatschappij schappelijk achten als woonruimte en waar voor een volwassen individu en in hoeverre we daarin differentiëren op bijvoorbeeld leeftijd, werk, inkomen en locatie(gebondenheid). Of dat het niet schappelijk is te verwachten onafhankelijk te kunnen wonen als individu in bepaalde inkomensgroepen (in bepaalde regio's).

Kijkende naar sociale huur met puntensysteem is daar best een maatstaf voor, maar is die woon "ondergrens" vrijwel niet meer toegankelijk wanneer je niet x jaren aan wachttijd hebt opgebouwd of net boven de inkomensgrens verdient in grote delen van ons land. En mocht je in die laatste groep vallen, owee als je dan in de vrije sector enige verwachtingen denkt te hebben van de woonruimte en/of locatie waar je 1200e per maand voor neer dient te tellen, waar je volgens het sociale huur puntensysteem nog niet eens 300e voor zou hoeven lappen. Nee, dan ben je de veeleisende starter en millennial die maar overal recht op denkt te hebben en nog nooit de hongerwinter heeft meegemaakt waar ze met 8 man in de bedstee sliepen.

[ Voor 20% gewijzigd door Tuttel op 05-07-2021 19:07 ]

[lama83]

Verwijderd schreef op maandag 5 juli 2021 @ 15:49:


https://www.parool.nl/ams...gewoon-gebleven~bd85db9c/

Exodus van leerkrachten uit Amsterdam niet te stoppen: 'Als het aan mij had gelegen, was ik gewoon gebleven'.

goh misschien kunnen leraren ooit wel kopen in amsterdam voor de idiote maandhuren hoef je niet te blijven. zelfs elke maand dom max 720e weg moeten gooien met huur ipv kopen lijkt me ook niks (en ik denk meerderen); daarvoor zou ik ook niet blijven. misschien moet er toch een incentive komen (of gratis verblijf; daar kan kopen niet tegenop).

ik ken er wel een paar; 600e voor 16 m2 door appartement te delen, daar is de lol snel af. bovendien heb je mogelijk ook meer te maken met relatief meer ghettovolk in je klas (en alle stress, frustratie etc.), ook niet heel inspirerend (sommigen willen niet eens stage lopen in de bijlmer bijv. - moet je heel erg sterk in je schoenen staan, wel respect voor de mensen die dat proberen en in een goede wereld geloven).

[ Voor 8% gewijzigd door lama83 op 05-07-2021 18:57 ]

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 18:35:
[...]


Blijkbaar heb ik de suggestie gewekt dat het een vrijstaande woning zou betreffen zonder potentiele overlast van de buren, mijn fout. Nee helaas, onder ons zit een HiFi winkel, links een studentenhuis en rechts een Airbnb wat nu een B&B wordt door nieuwe regels welke voorheen vooral Engelse toeristen goed wisten te vinden. Enkel de last van spelende kinderen heb ik hier nog niet ervaren (wel krijsende koters op straat), de rest is mij niet onbekend. Het leek mij overbodig om daar over te beginnen gezien vrijwel iedereen met dergelijke irritaties in meer of mindere mate te dealen heeft als je niet alleen in een hutje op de hei woont.

Ik snap niet zo goed waar de drang vandaan komt om de verschillen te bagatelliseren. Zie je echt niet het verschil tussen huisgenoten voor lief nemen omwille van een woonruimte en de (neem ik aan) expliciete wens om met je partner samen te wonen?

Nogmaals, ik "kies" hier nu voor ten opzichte van andere alternatieven en niet in de laatste plaats om te kunnen sparen om meer alternatieven toegankelijk te maken. Ik weet dat er in de uithoeken van het land voor mij betaalbare woningen zijn. Naast de voordelen zitten daar ook weer andere nadelen aan zoals ver weg van werk, vrienden en familie naast het financiële plaatje wat het mij het niet waard maakt ten opzichte van mijn huidige situatie. Maar laten we alsjeblieft niet doen alsof het een keuze uit luxe is dat ik zo graag met huisgenoten woon en dat de situatie/keuze vergelijkbaar is met de keuze om met je partner samen te wonen.

De discussie zou mijn inziens moeten gaan over wat we als maatschappij schappelijk achten als woonruimte en waar voor een volwassen individu en in hoeverre we daarin differentiëren op bijvoorbeeld leeftijd, werk, inkomen en locatie(gebondenheid). Of dat het niet schappelijk is te verwachten onafhankelijk te kunnen wonen als individu in bepaalde inkomensgroepen (in bepaalde regio's).

En kijkende naar sociale huur met puntensysteem is daar best een maatstaf voor, maar is die woon "ondergrens" vrijwel niet meer toegankelijk wanneer je niet x jaren aan wachttijd hebt opgebouwd of net boven de inkomensgrens verdient in grote delen van ons land.

Maakt het idd lastig...was zelf ook ooit in jou situatie, de keuze maken wel/niet..doen/niet doen : Ikzelf ben destijds naar het Oosten des Land gevlucht omdat ik per see die 2 onder 1 kap wilde en van mijn huur herenhuis met buddy's afwilde. Nu komen die wel eens om de zoveel tijd bij mij nog steeds over de vloer en kunnen blijven pitten..we zijn nog steeds goede vrienden/alsook de vrienden die ik 125KM verderop heb die niet in dat pand woonden, weet ook dat je ook in de uithoeken vrienden maakt en daar ook fun mee kan hebben..zoals ook met de buurt : Je hebt dit zelf in de hand.

Werk heb ik hier ook goed kunnen vinden en familie zie ik om de 2 weken (ik ga er na toe of ze komen naar hier)

Veel zal afhangen van hoe jezelf in het leven staat en wat je prioriteiten zijn

Ntrl was het ook voor mij leuker geweest om een woning te kopen dichtbij die randstad, maar : te duur !


Ik heb me daar niet door laten "gijzelen"

[CVTTPD2DQ]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 18:35:
Kijkende naar sociale huur met puntensysteem is daar best een maatstaf voor, maar is die woon "ondergrens" vrijwel niet meer toegankelijk wanneer je niet x jaren aan wachttijd hebt opgebouwd of net boven de inkomensgrens verdient in grote delen van ons land.

Dat maakt het zuur inderdaad. Door sociale woningbouw te reserveren voor de laagste inkomens neemt de overheid impliciet een soort stelling in over wat de minimaal acceptabele woning is ... en die lat ligt best hoog. Er zijn mensen in de sociale woningbouw die luxer, groter, nieuwer en beter gesitueerd wonen dan ik in mijn amper betaalbare koophuis. En vrijwel iedereen in de sociale huur woont beter dan @Tuttel.

Mensen zijn statusgericht, en als je aan de ene kant het gevoel hebt dat je 'hoger' op de maatschappelijke ladder staat dan anderen, maar anderzijds met (veel) minder genoegen moet nemen, voelt dat scheef.

Ik sluit niet uit dat we het scenario van @ari3 nog gaan meemaken, om tegemoet te komen aan het rechtvaardigheidsgevoel van de middenklasse. Als er iets is waar mensen goed in zijn, dan is het wel omlaag trappen.

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 5 juli 2021 @ 18:35:
[...]
De discussie zou mijn inziens moeten gaan over wat we als maatschappij schappelijk achten als woonruimte en waar voor een volwassen individu en in hoeverre we daarin differentiëren op bijvoorbeeld leeftijd, werk, inkomen en locatie(gebondenheid). Of dat het niet schappelijk is te verwachten onafhankelijk te kunnen wonen als individu in bepaalde inkomensgroepen (in bepaalde regio's).

Dat kan een interessante maatschappelijke discussie zijn, maar daar schiet jij niet zoveel mee op.

Je persoonlijke probleem <> een maatschappelijk probleem.

[perspectivebass]

Ik vraag mij af: wordt de schaarste niet ook gewoon gecreëerd doordat mensen veel overwaarden hebben daarvan willen profiteren door overwaarden plus nieuwe hypotheek, misschien willen profiteren van lage rente en daarom verhuizen.

Dat zorgt potentieel natuurlijk voor veel extra mensen op de markt die anders niet zoekende zouden zijn.

Ik weet niet hoe groot deze factor is in het woning te kort.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 5 juli 2021 @ 21:08:
[...]


Dat maakt het zuur inderdaad. Door sociale woningbouw te reserveren voor de laagste inkomens neemt de overheid impliciet een soort stelling in over wat de minimaal acceptabele woning is ... en die lat ligt best hoog. Er zijn mensen in de sociale woningbouw die luxer, groter, nieuwer en beter gesitueerd wonen dan ik in mijn amper betaalbare koophuis.

Oh wow. Zomaar even benieuwd: wat zijn dan ongeveer je maandlasten voor je koopwoning als je de aflossing (dat is immers op kuw van vermogen, al zit het vast in steen) buiten beschouwing laat? Is dat dan nog steeds meer dan je voor de meeste sociale huur (in randstad toch al snel minimaal 500 euro pm) kwijt bent? Of zit je toevallig nog met een hele hoge rente?

[Harrie_]

perspectivebass schreef op maandag 5 juli 2021 @ 22:27:
Ik vraag mij af: wordt de schaarste niet ook gewoon gecreëerd doordat mensen veel overwaarden hebben daarvan willen profiteren door overwaarden plus nieuwe hypotheek, misschien willen profiteren van lage rente en daarom verhuizen.

Dat zorgt potentieel natuurlijk voor veel extra mensen op de markt die anders niet zoekende zouden zijn.

Ik weet niet hoe groot deze factor is in het woning te kort.

@Miks z'n 1001-eiland probleem...

[redwing]

Harrie_ schreef op maandag 5 juli 2021 @ 23:01:
[...]


@Miks z'n 1001-eiland probleem...

En zoals gezegd is dat een versterkende factor, maar zeer zeker niet de oorzaak. Bij het tekort van 300k woningen wordt puur gekeken naar aantal huishoudens vs. aantal woningen. Dat tekort is er dus gewoon.

[Harrie_]

redwing schreef op maandag 5 juli 2021 @ 23:07:
[...]

En zoals gezegd is dat een versterkende factor, maar zeer zeker niet de oorzaak. Bij het tekort van 300k woningen wordt puur gekeken naar aantal huishoudens vs. aantal woningen. Dat tekort is er dus gewoon.

sleutelwoord in de post van @perspectivebass is 'ook'

[TheGhostInc]

perspectivebass schreef op maandag 5 juli 2021 @ 22:27:
Ik vraag mij af: wordt de schaarste niet ook gewoon gecreëerd doordat mensen veel overwaarden hebben daarvan willen profiteren door overwaarden plus nieuwe hypotheek, misschien willen profiteren van lage rente en daarom verhuizen.

Dat zorgt potentieel natuurlijk voor veel extra mensen op de markt die anders niet zoekende zouden zijn.

Ik weet niet hoe groot deze factor is in het woning te kort.

Mensen die verhuizen kunnen nooit schaarste creëren (tenzij het vanuit het buitenland is ) als ze ook gewoon weer hun huidige huis op de markt zetten. Dat was ook de hele discussie over 'treintjes' na 2013.

Het probleem van de huizenmarkt is het volume/tempo waarin de markt kan bewegen. We hebben een paar honderd duizend transacties per jaar op een paar miljoen koopwoningen. Laten we voor de lol even zeggen dat het 200k op 4M is, dan wordt gemiddeld een woning dus 1x in de 20 jaar verkocht. Ook heb je een koppeling in de markt. De verkoopprijs van de ene woning koppelt naar de aankoopprijs van de volgende woning, ook over tijd.
Vergelijk je dit met 'simpelere' markten, bijvoorbeeld hout, dan zie je dat die markten veel dynamischer kunnen bewegen en dat er buffers zitten ingebouwd (opslag) om seizoensinvloeden op te vangen.
In complexere markten, bijvoorbeeld de automarkt, zie je trends die elkaar beïnvloeden. 2de hands auto's worden duurder als de verkoop van nieuwe auto's stagneert. Belastingmaatregelen beïnvloeden import & export van auto's etc.
Zou je een vergelijk maken met de occasionmarkt, dan is het volume daar een factor 10 hoger, de 'gebruiksduur' waarschijnlijk een factor 4 lager en bij tekorten is nieuw een eenvoudigere oplossing (aanbod is veel beter schaalbaar).
Ok, maar wat dat betekent? Dat de huizenmarkt een enorm trage markt is, waarbij volumes, prijsbepaling, aanbod en vraag op enorm veel manieren worden gemodereerd.

Ik post al wel een paar jaar in deze topics en ik denk dat ik ergens rond 2016 al begon te roepen dat de markt krap begon te worden. Ik heb me toen ook wel afgevraagd wat het zou betekenen als die trend zou doorzetten. Ik had niet kunnen bedenken dat we 5+ jaar later hier zouden zijn.
Als je naar de grafieken van de huizenprijzen kijkt, dan zie je dat we pre-2008 ook al een enorme stijging hadden (gedeeltelijk door de ruime financieringsmogelijkheden) en die 'rush' komt weer vanaf 2000 waar we de vorige correctie hebben gehad.
Gelukkig zijn er slimme mensen die dit soort zaken uitzoeken en dan kom je op best wel grappige artikelen uit, als je in 1870 begint, dan is deze krapte al in 1950 ingezet.
Het gaat hier vaak over de babyboomers, dat zijn mensen die rond dat jaar zijn geboren. Zou toeval bestaan?

TL;DR
De huizenmarkt is dusdanig traag dat we mogelijk al rond 1950 deze trend hebben ingezet:
https://www.mejudice.nl/a...sinds-1870-de-hockeystick

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 5 juli 2021 @ 23:25:
[...]
Het probleem van de huizenmarkt is het volume/tempo waarin de markt kan bewegen.

Ja, het is een voorraadmarkt grotendeels. Die werken dus anders dan de markt voor hout of brood.

[Verwijderd]

Valorian schreef op maandag 5 juli 2021 @ 22:33:
[...]


Oh wow. Zomaar even benieuwd: wat zijn dan ongeveer je maandlasten voor je koopwoning als je de aflossing (dat is immers op kuw van vermogen, al zit het vast in steen) buiten beschouwing laat? Is dat dan nog steeds meer dan je voor de meeste sociale huur (in randstad toch al snel minimaal 500 euro pm) kwijt bent? Of zit je toevallig nog met een hele hoge rente?

Hier gaan woningen weg voor 4,5/5 ton die 600 euro in de maand kosten qua sociale huur.
Zelfde appartementen in de vrije sector doen 2000 euro pm.

Rara wie gaat er nooit verhuizen?
Ook rara, wie klaagt er over de hoge huurprijs?

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 5 juli 2021 @ 23:33:
voorraadmarkt

Wel humor, als je het vertaalt krijg je... 'stock market'.
Maar dit is wel een keuze geweest vanuit de overheid:
https://research.wur.nl/e...al-culturele-waarden-van-
https://edepot.wur.nl/134633
Woningbezit zou de betrokkenheid vergroten en al dat geklus rondom huis is ook nog eens goed voor de productiviteit. Door de 'voorraad' op de inwoners af te wentelen, lekker voordelig het probleem van onderhoud op te lossen (klinkt bekend?).

Uiteindelijk kom je terug op het restrictieve grond- & bouwbeleid.
Vergelijk dat maar eens met de kantoren markt, daar hebben we flink wat leegstand gehad (dus blijkbaar was er genoeg grond voor kantoren) en ook flinke productie.
En dan krijg je dit soort rapporten. Waarbij de technische levensduur op een jaar of 70 wordt geschat en daarna wordt het slopen ook niet meer gezien als kapitaalvernietiging. (Vergelijk dat eens met je jaren '30 woning)

Persoonlijk vind ik dat 'voorraadmarkt' labeltje dan ook een beetje (mis)leidend, want in de kantorenmarkt zie je dat daar al heel anders naar wordt gekeken. En logisch, want daar heb je gewoon een overschot, duidelijke kwaliteitsverschillen (locatie & leeftijd) en ook een normale 'uitstroom'. Maak je de markt krap, dan 'domineert' je voorraad ineens. We spenderen tegenwoordig kapitalen aan het 'opwaarderen' van woningen die in een ruime markt gewoon zouden worden gesloopt.

[Tuttel]

Verwijderd schreef op maandag 5 juli 2021 @ 21:56:
[...]


Dat kan een interessante maatschappelijke discussie zijn, maar daar schiet jij niet zoveel mee op.

Je persoonlijke probleem <> een maatschappelijk probleem.

Zal ik je een geheim vertellen?

Misschien helpt het je om integraal op reacties te reageren in plaats van een op zichzelf irrelevant element eruit te pikken, daar foutieve aannames bij te doen en een kortzichtige conclusie te plaatsen van max 3 zinnen. Zeker als men tegen beter weten in dan ook nog de moeite doet je daarop te wijzen, is het niet heel constructief dat verder te negeren en gewoon weer opnieuw iets te stellen wat geen hout snijdt.

Voor de zekerheid; ik neem niet deel aan de discussie voor een persoonlijk probleem en ik ervaar overigens mijn woonsituatie ook niet als een probleem. De reden dat ik mijn persoonlijke situatie deel was om een perspectief uit eerste hand te bieden dat het wonen met huisgenoten als (werkende) dertiger niet een gelijkwaardige ervaring is aan dat van een student of dat aan het samenwonen met je partner. Een inzicht dat klaarblijkelijk jij en Shadowhawk00 ontbeerde gezien jullie reacties.

[Verwijderd]

Modbreak:

Goedkoop terugslaan met een flame is geen manier van discussievoeren.

[ Voor 82% gewijzigd door tweakduke op 06-07-2021 09:41 ]

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 00:23:
[...]
We spenderen tegenwoordig kapitalen aan het 'opwaarderen' van woningen die in een ruime markt gewoon zouden worden gesloopt.

Dat is een interessante. Ik denk dat de bouwkosten van kantoren veel lager zijn. Als het goedkoper is om een huis te slopen en opnieuw te bouwen zou dat wel massaal gebeuren. Afgezien van een overheid die beschermd stadsgezicht heeft.

Grondprijs zou an sich in de keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw geen rol moeten spelen.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 01:12:
Als het goedkoper is om een huis te slopen en opnieuw te bouwen zou dat wel massaal gebeuren.

Dat gebeurd ook best wel veel, maar alleen wanneer dat eenvoudig kan.
Zodra je richting geschakelde woningen gaat, wordt het een klein drama om het uit te voeren.

Hoeveel woningen worden niet gestript van boven naar beneden (en dan bedoel ik dat de vloer eruit is en je direct naar het dak kunt kijken)? Als je dan nog wat geld moet spenderen aan fundering werk of specialistisch dak/muur reparatie/isolatie werk en de waarde van de 'schil' is praktisch negatief. En dan blijf je vaak nog inferieure resultaten houden. (Geluidsoverlast, matige isolatie, ...)

Woningbouwcorporaties hebben vaak de mazzel dat ze wel kunnen slopen omdat ze wel in een keer een rijtje kunnen platgooien.

[big bang]

@TheGhostInc Als aanvulling op bovenstaande zijn ook nog eens veel oude huizen beschermd, of vinden we het zelf zonde om te slopen. Jaren 30 woningen in goede staat zijn om een reden populair. En ergens is het ook niet eens gek dat een huis niet een 100% rationele beslissing is, uiteindelijk moet je er wonen en moet het prettig voelen.

Je ziet in oost Duitsland genoeg voorbeelden van wat er gebeurt als we er een kantoren benadering op na houden.

Is het een luxe probleem dat we dat hier niet willen? Misschien wel, maar hoe dan ook kom je dan op het punt dat het samenstellen van een wijk ook maatschappelijke consequenties heeft (alleen goedkope woningen creëert een soort ghettos, zeker met t verplicht passend toewijzen van woningbouwcorporaties tegenwoordig). En je zit er voor meerdere generaties mee opgescheept. Dat we daar terughoudend in zijn is veel voor te zeggen.

[perspectivebass]

Harrie_ schreef op maandag 5 juli 2021 @ 23:09:
[...]


sleutelwoord in de post van @perspectivebass is 'ook'

Ja bedoelde ook niet dat er niet ook gewoon te weinig woonplekken zijn tov huishoudens. Al is de groep die ik bedoel misschien wel verantwoordelijk voor groot de van prijsstijging omdat de andere groepen niet de overwaarde hebben om in te zetten. Dit zorgt vervolgens voor een spiraal naar boven. Tenminste zo lijkt het soms. Want prijsstijging is lastig uit te splitsen door wie het komt natuurlijk.

[Rubbergrover1]

big bang schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 07:08:
@TheGhostInc hoe dan ook kom je dan op het punt dat het samenstellen van een wijk ook maatschappelijke consequenties heeft (alleen goedkope woningen creëert een soort ghettos, zeker met t verplicht passend toewijzen van woningbouwcorporaties tegenwoordig). En je zit er voor meerdere generaties mee opgescheept. Dat we daar terughoudend in zijn is veel voor te zeggen.

Wat het gevaar van gettovorming betreft, ik zie op dit moment dat er bij nieuwbouwprojecten nauwelijks enige sociale woningbouw plaatsvindt. Worden ergens een paar duizend nieuwe woningen gebouwd, dan komen er voor de vorm enkele tientallen sociale huurwoningen. Juist door zulke terughoudendheid krijg je op een gegeven moment een 'tegenbeweging', als ze merken dat er veel te weinig huurwoningen zijn. En dan heb je kans dat er ineens een groot blok of een halve buurt met sociale huur wordt gebouwd. Die terughoudendheid kan dus op termijn juist tot gettovorming leiden.

Ik zou het beter vinden als men al standaard een x percentage voor diverse varianten zou bouwen (sociale huur, middenhuur, koop etc.).

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op maandag 5 juli 2021 @ 22:33:
Oh wow. Zomaar even benieuwd: wat zijn dan ongeveer je maandlasten voor je koopwoning als je de aflossing (dat is immers op kuw van vermogen, al zit het vast in steen) buiten beschouwing laat? Is dat dan nog steeds meer dan je voor de meeste sociale huur (in randstad toch al snel minimaal 500 euro pm) kwijt bent? Of zit je toevallig nog met een hele hoge rente?

Oh, met de aflossing buiten beschouwing kom ik inderdaad wel iets onder de prijs van sociale huur uit. Hoewel ik me afvraag of dat in alle gevallen geldt. Maar ook dat is een gevolg van de financieringsnormen. Tegen kopers wordt eigenlijk gezegd "Je mag met jouw inkomen X een maximaal bedrag lenen, en daar koop je in deze markt een huis van klasse Y voor" Terwijl het voor een gelukkige in de sociale woningbouw (en voor de duidelijkheid: lang niet iedereen in de sociale woningbouw is 'gelukkig') best mogelijk is om met een inkomen ver onder X een huis in een klasse ver boven Y te krijgen. Natuurlijk woont die huurder 'duurder' over een periode van dertig jaar, maar de koper heeft niet eens de optie om duurder te wonen.

Vóór de crisis bemoeide de overheid zich niet zoveel met hoe mensen woonden, of wat ze uitgaven aan hun woning. Nu is men daar veel strenger in, zowel door maximale leennormen als door inkomensgrenzen voor de sociale woningbouw. En in bepaalde delen van het land zie je eigenlijk een soort 'overlap' tussen de ladders, waarbij je behoorlijk achteruitgaat in woongenot als je van sociale huur overschakelt naar particuliere huur of koop.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 08:08:
[...]


Oh, met de aflossing buiten beschouwing kom ik inderdaad wel iets onder de prijs van sociale huur uit. Hoewel ik me afvraag of dat in alle gevallen geldt. Maar ook dat is een gevolg van de financieringsnormen. Tegen kopers wordt eigenlijk gezegd "Je mag met jouw inkomen X een maximaal bedrag lenen, en daar koop je in deze markt een huis van klasse Y voor" Terwijl het voor een gelukkige in de sociale woningbouw (en voor de duidelijkheid: lang niet iedereen in de sociale woningbouw is 'gelukkig') best mogelijk is om met een inkomen ver onder X een huis in een klasse ver boven Y te krijgen. Natuurlijk woont die huurder 'duurder' over een periode van dertig jaar, maar de koper heeft niet eens de optie om duurder te wonen.

Vóór de crisis bemoeide de overheid zich niet zoveel met hoe mensen woonden, of wat ze uitgaven aan hun woning. Nu is men daar veel strenger in, zowel door maximale leennormen als door inkomensgrenzen voor de sociale woningbouw. En in bepaalde delen van het land zie je eigenlijk een soort 'overlap' tussen de ladders, waarbij je behoorlijk achteruitgaat in woongenot als je van sociale huur overschakelt naar particuliere huur of koop.

Die achteruitgang is eigenlijk alleen de afgelopen zeg 10 jaar erg toegenomen. Hiervoor was de prijs voor een sociale huurwoning die je kon krijgen met dat inkomen redelijk gelijk met de prijs die een koopwoning zou kosten. Sociale huur stijgt echter niet zo hard, de prijs van koopwoningen is wel toegenomen de afgelopen 10 jaar.

Dus dan krijg je scheefgroei en dat is ergens wel vreemd en ook zeer onwenselijk. Ooit was het idee van sociale huurwoningen dat je zodra je beter kon krijgen je door zou stromen. Maar nu je niet echt beter kan krijgen voor ongeveer dezelfde prijs blijven mensen die er geen recht meer op hebben ook gewoon zitten. Dat is begrijpelijk vanuit het oogpunt van die mensen maar ook onwenselijk vanuit een maatschappelijk oogpunt omdat je hiermee mensen die een sociale huurwoning nodig hebben en echt niet anders kunnen betalen klem zet.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 08:29:
Dus dan krijg je scheefgroei en dat is ergens wel vreemd en ook zeer onwenselijk.

Het 'scheve' zit hem momenteel m.i. vooral in de verhouding tussen rente en aflossing bij hypotheken. Die verhouding is totaal scheef in vergelijking met in het verleden. Gevolg is dat de werkelijke kosten van een woning (wat ben je echt kwijt) veel lager zijn geworden, maar de uitgaven (wat betaal je maandelijks) vaak juist hoger zijn geworden. Maar dat is dus vooral omdat het percentage van de maandlasten dat naar de 'spaarpot' gaat (aflossing) zo veel groter is geworden.

De klacht dat de maandlasten van koop zo hoog zijn is dus een terechte klacht. Maar de klacht dat een huurder veel meer kwijt is per maand is ook een terechte klacht.

[Osxy]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 08:55:
[...]

Het 'scheve' zit hem momenteel m.i. vooral in de verhouding tussen rente en aflossing bij hypotheken. Die verhouding is totaal scheef in vergelijking met in het verleden. Gevolg is dat de werkelijke kosten van een woning (wat ben je echt kwijt) veel lager zijn geworden, maar de uitgaven (wat betaal je maandelijks) vaak juist hoger zijn geworden. Maar dat is dus vooral omdat het percentage van de maandlasten dat naar de 'spaarpot' gaat (aflossing) zo veel groter is geworden.

De klacht dat de maandlasten van koop zo hoog zijn is dus een terechte klacht. Maar de klacht dat een huurder veel meer kwijt is per maand is ook een terechte klacht.

Ja dat is zeker waar, ik zie het in mijn nieuwe hypotheek (afgelopen week aangevraagd). Rente is dusdanig laag geworden dat aflossing 2/3 van totale maandbedrag.

[JanHenk]

Een groot misverstand is ook een adagium dat iedere Nederlander graag hanteert; "aflossen is sparen". Tot een bepaalde hoogte is dat zo, maar een schuld aangaan en die aflossen is veel meer dan alleen "lekker sparen".

Stel dat we het vanuit dat oogpunt beredeneren, zou een huur van € 700 per maand, dus € 8.400 per jaar, concurreren met een woning die overeenkomt met een rente van dat bedrag.

Voor € 8.400 rente per jaar, 30 jaar vast, stel dat de gemiddelde rente over de looptijd (i.v.m. aanpassing risicoklasse) zo'n 1,75% is. € 8.400 / 0,0175 = € 480.0000. Dan zou je een woning van € 480.000 koop vergelijken met huur van € 700,-. Ik vermoed dat dat niet helemaal in verhouding staat.

Het is dat de financieringslastpercentages (wat mag iemand lenen) op dit moment dit maximum nog enigszins beperken, want ik denk dat er nog veel meer opwaartse druk zit in de prijzen. De terugkomst van de aflossingsvrije hypotheek, de verlenging van de looptijd, de familiebank, de verhoogde schenkingsvrijstelling ('jubelton'), het zijn kunstgrepen om de prijzen verder op te drijven en de maandlasten nog enigszins beperkt te houden.. Immers vergelijken veel kopers alleen rente met huur. Dan is, met deze lage rente, eigenlijk alle huur te duur.

[Flix20]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:20:
[...]
Het is dat de financieringslastpercentages (wat mag iemand lenen) op dit moment dit maximum nog enigszins beperken, want ik denk dat er nog veel meer opwaartse druk zit in de prijzen. De terugkomst van de aflossingsvrije hypotheek, de verlenging van de looptijd, de familiebank, de verhoogde schenkingsvrijstelling ('jubelton'), het zijn kunstgrepen om de prijzen verder op te drijven en de maandlasten nog enigszins beperkt te houden.. Immers vergelijken veel kopers alleen rente met huur. Dan is, met deze lage rente, eigenlijk alle huur te duur.

Daar zijn we het hier volgens mij allemaal al tijden over eens

[Verwijderd]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:20:
Een groot misverstand is ook een adagium dat iedere Nederlander graag hanteert; "aflossen is sparen". Tot een bepaalde hoogte is dat zo, maar een schuld aangaan en die aflossen is veel meer dan alleen "lekker sparen".

Stel dat we het vanuit dat oogpunt beredeneren, zou een huur van € 700 per maand, dus € 8.400 per jaar, concurreren met een woning die overeenkomt met een rente van dat bedrag.

Wat is het verschil met sparen? Behalve dat het vaststaat, net als met pensioensparen bijvoorbeeld.

Maar de kosten van een huis zijn wel iets meer dan alleen de rente, tel er maar zeker 1% netto bij op voor belastingen en onderhoud/afschrijving.

[redwing]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:20:
Een groot misverstand is ook een adagium dat iedere Nederlander graag hanteert; "aflossen is sparen". Tot een bepaalde hoogte is dat zo, maar een schuld aangaan en die aflossen is veel meer dan alleen "lekker sparen".

Stel dat we het vanuit dat oogpunt beredeneren, zou een huur van € 700 per maand, dus € 8.400 per jaar, concurreren met een woning die overeenkomt met een rente van dat bedrag.

Voor € 8.400 rente per jaar, 30 jaar vast, stel dat de gemiddelde rente over de looptijd (i.v.m. aanpassing risicoklasse) zo'n 1,75% is. € 8.400 / 0,0175 = € 480.0000. Dan zou je een woning van € 480.000 koop vergelijken met huur van € 700,-. Ik vermoed dat dat niet helemaal in verhouding staat.

De rente die je betaalt is niet gelijk aan aflossen, dat hoor ik ook (haast) niemand zeggen. Je moet natuurlijk alleen kijken naar het stuk dat je daadwerkelijk gebruikt om af te lossen. Het andere stuk, de rente, kun je dan vergelijken met wat je aan huur kwijt bent (maar dan moet je ook onderhoud e.d. niet vergeten)

Het is dat de financieringslastpercentages (wat mag iemand lenen) op dit moment dit maximum nog enigszins beperken, want ik denk dat er nog veel meer opwaartse druk zit in de prijzen. De terugkomst van de aflossingsvrije hypotheek, de verlenging van de looptijd, de familiebank, de verhoogde schenkingsvrijstelling ('jubelton'), het zijn kunstgrepen om de prijzen verder op te drijven en de maandlasten nog enigszins beperkt te houden.. Immers vergelijken veel kopers alleen rente met huur. Dan is, met deze lage rente, eigenlijk alle huur te duur.

Het grote probleem is dat aflossen+rente in de meeste gevallen alsnog lager is dan wat je aan huur zou betalen voor een soortgelijk huis. Dus naast dat je minder per maand kwijt bent, ben je ook nog eens met een heel deel aan het sparen.

[JanHenk]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:23:
[...]


Wat is het verschil met sparen? Behalve dat het vaststaat, net als met pensioensparen bijvoorbeeld.

Maar de kosten van een huis zijn wel iets meer dan alleen de rente, tel er maar zeker 1% netto bij op voor belastingen en onderhoud/afschrijving.

Het risico. Vooral op stijging van de rente.

Met de lage percentages heeft aflossen ook eigenlijk geen zin meer, behalve dat je jezelf goed moet voorbereiden op een mogelijke rentestijging, want dat kan je de kop kosten.

Iedereen die nog voor 4% rente zit en tegen een relatief lage prijs heeft gekocht, kan nog lekker aflossen tegen een goed 'rendement'. De nieuwe werkelijkheid is dat aflossen geen zin meer heeft. Maar het risico wel gigantisch is toegenomen.

redwing schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:27:
[...]

De rente die je betaalt is niet gelijk aan aflossen, dat hoor ik ook (haast) niemand zeggen. Je moet natuurlijk alleen kijken naar het stuk dat je daadwerkelijk gebruikt om af te lossen. Het andere stuk, de rente, kun je dan vergelijken met wat je aan huur kwijt bent (maar dan moet je ook onderhoud e.d. niet vergeten)

De aflossing die je betaalt is gelijk aan aflossen. De rente die je betaalt is gelijk aan de huur. Dat zeg ik ook, toch? We zijn het wel eens, in ieder geval. Onderhoud en belastingen, akkoord. Voor zover een verhuurder dat al niet op je wil verhalen...

[...]

Het grote probleem is dat aflossen+rente in de meeste gevallen alsnog lager is dan wat je aan huur zou betalen voor een soortgelijk huis. Dus naast dat je minder per maand kwijt bent, ben je ook nog eens met een heel deel aan het sparen.

Dat is m.i. niet het geval, althans hier in de regio niet (meer). De huurprijzen zijn lager dan een vergelijkbare hypotheek afsluiten (r+a), doordat de koopprijzen al fors zijn gestegen. En er zit meer rek in, want rente (r) is nog altijd (veel) lager dan huur.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:27:

Het grote probleem is dat aflossen+rente in de meeste gevallen alsnog lager is dan wat je aan huur zou betalen voor een soortgelijk huis. Dus naast dat je minder per maand kwijt bent, ben je ook nog eens met een heel deel aan het sparen.

Niet heel vreemd he. Huur zou gelijk moeten zijn aan Rente + onderhoud + belasting + risicoopslag + winst.
Volgens de belastingdienst maak je 4% winst op je vermogen dus dat is je winst.
De rente is rond de 2%
Onderhoud is rond de 1%
Dus dan heb je al 7% van de waarde van de woning die je als huur moet rekenen.

[redwing]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:32:
[...]


Het risico. Vooral op stijging van de rente.

Met de lage percentages heeft aflossen ook eigenlijk geen zin meer, behalve dat je jezelf goed moet voorbereiden op een mogelijke rentestijging, want dat kan je de kop kosten.

Iedereen die nog voor 4% rente zit en tegen een relatief lage prijs heeft gekocht, kan nog lekker aflossen tegen een goed 'rendement'. De nieuwe werkelijkheid is dat aflossen geen zin meer heeft. Maar het risico wel gigantisch is toegenomen.

Dit is alleen waar als je op korte termijn kijkt. Als je over de looptijd van een hypotheek kijkt (vaak 30 jaar), is de kans heel groot dat de rente weer omhoog gaat. Tegen die tijd kun je beter een stuk afgelost hebben omdat anders je lasten heel hard omhoog gaan. De belangrijkste manier om je voor te bereiden op een komende rentestijging is dus echt wel aflossen. Aflossen heeft daarmee dus wel degelijk heel veel zin.

Dat is m.i. niet het geval, althans hier in de regio niet (meer). De huurprijzen zijn lager dan een vergelijkbare hypotheek afsluiten (r+a), doordat de koopprijzen al fors zijn gestegen. En er zit meer rek in, want rente (r) is nog altijd (veel) lager dan huur.

Hier in de regio is het al aardig gelijk, maar de rente is inderdaad alsnog vele malen lager en blijft dat voorlopig ook nog wel.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:36:
[...]
Niet heel vreemd he. Huur zou gelijk moeten zijn aan Rente + onderhoud + belasting + risicoopslag + winst.
Volgens de belastingdienst maak je 4% winst op je vermogen dus dat is je winst.
De rente is rond de 2%
Onderhoud is rond de 1%
Dus dan heb je al 7% van de waarde van de woning die je als huur moet rekenen.

Daarom dat ik al aangaf dat je onderhoud e.d. wel mee moet nemen. Maar dan alsnog is het totaal een stuk lager dan wat je meestal aan huur kwijt bent.

[Verwijderd]

JanHenk schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:32:
[...]
Het risico. Vooral op stijging van de rente.

Dit snap ik niet. Wat bedoel je met risico van stijgende rente. Hoe maakt dit aflossen niet gelijk aan sparen?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:44:
[...]


Dit snap ik niet. Wat bedoel je met risico van stijgende rente. Hoe maakt dit aflossen niet gelijk aan sparen?

Als de rente stijgt en je woning wordt minder waard, is het 'afgeloste' dus ook minder waard.

Je lijkt op dit moment veel af te lossen, maar slechts een gedeelte daarvan is daadwerkelijk vermogensopbouw in mijn optiek. Maargoed: altijd nog een groter deel dan wanneer je aan het huren bent.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:48:
[...]

Als de rente stijgt en je woning wordt minder waard, is het 'afgeloste' dus ook minder waard.

Denk dat je dat verkeerd ziet. Je lost af op je lening. Dat heeft niets te maken met de waarde van je huis.

Het risico op prijsdaling is een van de redenen dat huren duurder is en banken eisen stellen aan inkomens.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:36:
[...]


Niet heel vreemd he. Huur zou gelijk moeten zijn aan Rente + onderhoud + belasting + risicoopslag + winst.
Volgens de belastingdienst maak je 4% winst op je vermogen dus dat is je winst.
De rente is rond de 2%
Onderhoud is rond de 1%
Dus dan heb je al 7% van de waarde van de woning die je als huur moet rekenen.

Haha, in dit opzicht is het leuk die 4% van de belastingdienst als bron gebruiken terwijl iedereen het er geloof ik wel over eens is dat dergelijke percentages onrealistisch zijn, zeker bij deze zeer lage spaarrentes.

Overigens betwijfel ik dan nog steeds of je tot de huidige huren komt. Die zijn (van particulieren) toch regelmatig het rijtje wat je hierboven stelt + aflossing, en dat is waar de schoen wringt.

Ik zie hier overigens hetzelfde gebeuren als @JanHenk stelt: verhuur van de grotere toko's is qua maandlast tegenwoordig vaak goedkoper dan een koopwoning.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:50:
[...]


Denk dat je dat verkeerd ziet. Je lost af op je lening. Dat heeft niets te maken met de waarde van je huis.

We hebben het over vermogensopbouw toch? Je hebt het hierboven over "sparen". Dat heeft alles te maken met de uiteindelijke waarde van het huis, als je het uiteindelijk verkoopt.

Als ik een lening van 100 euro aflos en het eindresultaat is een product van 70 euro, dan heb ik toch echt maar 70 euro gespaard vind ik

Het risico op prijsdaling is een van de redenen dat huren duurder is en banken eisen stellen aan inkomens.

Eens, al zijn huren natuurlijk ook duurder omdat er een tekort aan betaalbare huurwoningen is, en er toch wel iemand is die het kan/wil betalen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:52:
[...]

Haha, in dit opzicht is het leuk die 4% van de belastingdienst als bron gebruiken terwijl iedereen het er geloof ik wel over eens is dat dergelijke percentages onrealistisch zijn, zeker bij deze zeer lage spaarrentes.

Bovendien is het onjuist om de volledige waarde van de woning als basis voor eventuele winst te nemen, je moet daarvoor eerder kijken naar het eigen vermogen.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:52:
[...]

Haha, in dit opzicht is het leuk die 4% van de belastingdienst als bron gebruiken terwijl iedereen het er geloof ik wel over eens is dat dergelijke percentages onrealistisch zijn, zeker bij deze zeer lage spaarrentes.

Het geëist rendement op risicovolle beleggingen (aandelen, vastgoed, reële investeringen) is niet direct gerelateerd aan de spaarrente.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:00:
[...]

Bovendien is het onjuist om de volledige waarde van de woning als basis voor eventuele winst te nemen, je moet daarvoor eerder kijken naar het eigen vermogen.

Klopt ook wel maar als je dat even als voorbeeld neemt,
Dan is een woning van 200k zou dan 14000 per jaar moeten opleveren iets van 1200 per maand. En dat ga je voor die woning niet krijgen.
De meeste woningen die dat bedrag per maand halen ( kale huur) liggen wel ietsje hoger in koopprijs. En we hebben hier nog geen risico opslag gebruik, of de belasting verrekend.
Dus je koopt een woning van 300k en brengt 200k eigen geld in dan moet die woning meer dan 1200 per maand opleveren. Of je moet genoegen nemen met een kleiner rendement.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 09:57:
[...]

We hebben het over vermogensopbouw toch? Je hebt het hierboven over "sparen". Dat heeft alles te maken met de uiteindelijke waarde van het huis, als je het uiteindelijk verkoopt.

Als ik een lening van 100 euro aflos en het eindresultaat is een product van 70 euro, dan heb ik toch echt maar 70 euro gespaard vind ik

De vraag was of sparen gelijk is aan aflossen.
Door aflossen wordt het huis echt niet meer van jou. Alleen je schuld wordt lager.
Of je huis meer of minder waard wordt is een ander risico en maakt ook niet uit voor keuze tussen sparen/aflossen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:00:
[...]

Bovendien is het onjuist om de volledige waarde van de woning als basis voor eventuele winst te nemen, je moet daarvoor eerder kijken naar het eigen vermogen.

Nee, een belegging moet een bepaald rendement genereren. Hoe je dat wel/niet financiert maakt niet uit.

Wel voor je eigen beslissing of je het interessant vind natuurlijk om te doen.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:01:
[...]


Het geëist rendement op risicovolle beleggingen (aandelen, vastgoed, reële investeringen) is niet direct gerelateerd aan de spaarrente.

Nouja, als je 4% rente krijgt op je spaarrekening, dan snap ik dat je een hoger rendement verwacht van risicovolle beleggingen. Anders zet je die euro's toch lekker op je spaarrekening?

Als je moet bijbetalen om het op je spaarrekening te zetten, dan is het logisch dat de markt uiteindelijk genoegen neemt met minder rendement, en vice versa.

Hoe dan ook: mijn opmerking draaide om hoe terecht het is om die 4% VRH als 'regel' te gebruiken een regel die al zeker 5 jaren onder vuur ligt omdat dit veelal niet het daadwerkelijke rendement is. Ik stel nergens dat er een 'directe' relatie met de spaarrente bestaat.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:07:
[...]


De vraag was of sparen gelijk is aan aflossen.
Door aflossen wordt het huis echt niet meer van jou. Alleen je schuld wordt lager.

Dat vind ik een erg kortzichtige blik zeker met zicht op de 'property ladder' zoals we die in Nederland kennen.

Of je huis meer of minder waard wordt is een ander risico en maakt ook niet uit voor keuze tussen sparen/aflossen.

[Afbeelding]

Volgens jouw plaatje zit er in ieder geval bijzonder weinig verschil tussen volgens mij en dat is naar mijn mening verre van het geval.

[Vorkie]

De huidige huizenmarkt in een notendop tussen de pareltjes van de Nu reacties.

Zelf hebben we 9 huizen, waarvan 8 in de verhuur en we kopen ook altijd zonder lening; altijd goed als je zelf voldoende cash flow hebt.
Nog een tip: als verkopers hun huis via een bemiddelaar verkopen passeren we meestal die makelaar en melden ons rechtstreeks tot de eigenaar zelf met het beste bod. Veel meer kans dat je de droomwoning in je bezit krijgt

Dus 8 huizen die nu duur verhuurd worden.

En iemand anders die even recht praten wat krom is

Die 8 gezinnen hebben behoefte aan een dak boven hun hoofd daar voorziet hij in... hij kan die 8 woningen ook verhuren als artistieke opslag plaatsen voor schilderijen en de woningnood nog verder laten oplopen....

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:15:
[...]

Dat vind ik een erg kortzichtige blik zeker met zicht op de 'property ladder' zoals we die in Nederland kennen.

Volgens jouw plaatje zit er in ieder geval bijzonder weinig verschil tussen volgens mij en dat is naar mijn mening verre van het geval.

Dat is gewoon basiskennis financiering.

De beslissing of je wel of niet meedoet op de 'property ladder'is het wel/niet kopen van een huis.

Of je dat wel/niet financiert met hypotheek of eigen geld en of je aflost of spaart maakt daarbij niets uit.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:12:
[...]

Nouja, als je 4% rente krijgt op je spaarrekening, dan snap ik dat je een hoger rendement verwacht van risicovolle beleggingen. Anders zet je die euro's toch lekker op je spaarrekening?

Als je moet bijbetalen om het op je spaarrekening te zetten, dan is het logisch dat de markt uiteindelijk genoegen neemt met minder rendement, en vice versa.

Hoe dan ook: mijn opmerking draaide om hoe terecht het is om die 4% VRH als 'regel' te gebruiken een regel die al zeker 5 jaren onder vuur ligt omdat dit veelal niet het daadwerkelijke rendement is. Ik stel nergens dat er een 'directe' relatie met de spaarrente bestaat.

Je stelt dat letterlijk erboven.

"Als je moet bijbetalen om het op je spaarrekening te zetten, dan is het logisch dat de markt uiteindelijk genoegen neemt met minder rendement, en vice versa."

"Ik stel nergens dat er een 'directe' relatie met de spaarrente bestaat."

Het daadwerkelijke rendement op beleggingen is inderdaad al jaren veel hoger dan die 4%.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:30:
[...]


Je stelt dat letterlijk erboven.

"Als je moet bijbetalen om het op je spaarrekening te zetten, dan is het logisch dat de markt uiteindelijk genoegen neemt met minder rendement, en vice versa."

"Ik stel nergens dat er een 'directe' relatie met de spaarrente bestaat."

Direct != indirect. Dat er een indirecte relatie ontstaat; lijkt me wiedes, ja.

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:28:
[...]


Dat is gewoon basiskennis financiering.

Dat zal. Ik snap ook wel wat je bedoelt, ik stel alleen dat het een behoorlijk kortzichtige blik is en verre van waar de woningmarkt om draait. Maargoed, die discussie hoeven we denk ik niet nogmaals te herkauwen

De beslissing of je wel of niet meedoet op de 'property ladder'is het wel/niet kopen van een huis.

Of je dat wel/niet financiert met hypotheek of eigen geld en of je aflost of spaart maakt daarbij niets uit.

De meeste mensen beginnen met €0 op hun rekening als ze geboren worden en hebben niet de keuze of ze een woning financieren met eigen geld of hypotheek. Volledig aflossingsvrij is daarnaast niet meer toegestaan.
Je kan dit soort simpele theorieen wel gaan stellen, maar dit heeft helemaal niks te maken met kansen op de huizenmarkt en/of 'sparen' voor de lange termijn.

[Shadowhawk00]

Die 4% was ook maar een getal elke getal wat ik zou kiezen zou toch commentaar op zijn.
Overigens zit er in de berekening niet de belasting die je moet betalen over het bezit.
Met alleen eigen geld ga je niet veel meer dan 2% rendement halen op je investering als je alle factoren doorrekent. Dat is voor een belegging met wat risico niet extreem hoog.

Ik wilde aangeven dat de huren misschien hoog lijken maar als je de kosten bij elkaar telt van wat het zou moeten kosten je eigenlijk best laag uitkomt.
Dat het dan nog te duur voor iemand kan zijn veranderd daar niet door.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:07:
[...]
De vraag was of sparen gelijk is aan aflossen.
Door aflossen wordt het huis echt niet meer van jou. Alleen je schuld wordt lager.
[...]

Nou er kan wel meer gebeuren dan 'alleen je schuld wordt lager'.

Hypotheekverstrekkers gaan verschillend om met extra aflossen; in sommige gevallen wordt de looptijd van de hypotheek verkort en in andere gevallen ga je gewoon iedere maand minder betalen (soms heb je de keuze). Wanneer je iedere maand minder gaat betalen hou je vanzelfsprekend geld over; in feite is dat het rendement op je extra aflossing. Wanneer je nu 10k op je spaarrekening zet tegen 0% rente dan is je rendement einde van het jaar €0. Wanneer je die 10k extra aflost en je gaat daardoor € 30 per maand minder betalen aan aflossing dan is je rendement einde van het jaar in feite (30*12=) € 360. Wanneer je naast extra aflossen die 'besparing' op de maandelijkse rente nog eens extra inlegt als extra aflossing dan krijg je op het extra aflossen op de lange termijn ook nog eens het rente op rente (compound interest) effect.

Goed, bij extra aflossen zit je geld in stenen en heb je het dus niet vrij beschikbaar, maar daar staar staat tegenover dat het rendement vele malen hoger is dan 'gewoon' sparen en in sommige gevallen kan het ook hoger zijn dan 'veilig' beleggen.

[Verwijderd]

https://www.parool.nl/ned...potheekaanvraag~bc372cef/

Ongeveer een derde van de jongeren tot 35 jaar zou zijn studieschuld verzwijgen bij een hypotheekaanvraag of heeft dat al gedaan. Twee jaar terug lag dat percentage nog op 15 procent, aanzienlijk lager dus.


Dat zou ik ook doen. En hoog tijd dat die studieschuld niet meer meetelt bij bepalen hypotheekhoogte.

Anderzijds belachelijk dat veel studenten met blijkbaar een hoog genoeg inkomen om een koophuis te overwegen hun studieschuld niet sneller heeft afgelost.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 06-07-2021 10:40 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:38:
[...]
Wanneer je nu 10k op je spaarrekening zet tegen 0% rente dan is je rendement einde van het jaar €0.

Je spaart inderdaad tegen een hogere rente (je hypotheekrente). Daar tegenover staat inderdaad dat je geld vast ligt.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:39:
[...]
En hoog tijd dat die studieschuld niet meer meetelt bij bepalen hypotheekhoogte.

Waarom? Bij het bepalen van de maximale hypotheek die je kunt dragen wordt er gekeken naar het gedeelte van je inkomen dat je kunt besteden aan woonlasten. Iedere lopende betalingsverplichting heeft daar dus invloed op; dat is geld wat je niet vrij of aan woonlasten kunt besteden.

Als je iedere maand 2k binnenkrijgt maar je moet 100 euro aan iets 'afbetalen' dan heb je dus maar 1,9k beschikbaar. Of je die 100 euro afbetaalt aan een persoonlijke lening, alimentatie aan een ex of een studieschuld maakt feitelijk geen verschil.

[juliusyoup]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:44:
[...]


Waarom? Bij het bepalen van de maximale hypotheek die je kunt dragen wordt er gekeken naar het gedeelte van je inkomen dat je kunt besteden aan woonlasten. Iedere lopende betalingsverplichting heeft daar dus invloed op; dat is geld wat je niet vrij of aan woonlasten kunt besteden.

Als je iedere maand 2k binnenkrijgt maar je moet 100 euro aan iets 'afbetalen' dan heb je dus maar 1,9k beschikbaar. Of je die 100 euro afbetaalt aan een persoonlijke lening, alimentatie aan een ex of een studieschuld maakt feitelijk geen verschil.

Maar als je aangeeft wat je studieschuld is gaan ze niet uit van de betalingsverplichting. Ze maken zelf een rekensom waarbij ze van een hoog rentepercentage rekenen en het in minder dan de maximale tijd aflost. Het is best gek dat als je een studieschuld opgeeft je er vanuit kan gaan dat ie dubbel afgetrokken wordt van de maximale hypotheek. De rente staat voor studieleningen al een tijd op 0% en dus heeft een minder gewicht dan de hypotheek zelf; toch wordt het dubbel eraf gehaald. Ik begrijp de oud-studenten wel. Zeker omdat er bij invoering van het leenstelsel beloofd werd dat het geen invloed op je hypotheek zou hebben.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:44:
[...]


Waarom? Bij het bepalen van de maximale hypotheek die je kunt dragen wordt er gekeken naar het gedeelte van je inkomen dat je kunt besteden aan woonlasten. Iedere lopende betalingsverplichting heeft daar dus invloed op; dat is geld wat je niet vrij of aan woonlasten kunt besteden.

Als je iedere maand 2k binnenkrijgt maar je moet 100 euro aan iets 'afbetalen' dan heb je dus maar 1,9k beschikbaar. Of je die 100 euro afbetaalt aan een persoonlijke lening, alimentatie aan een ex of een studieschuld maakt feitelijk geen verschil.

Het punt is dat studieschuld geen lopende verplichting is, maar afhankelijk van je inkomen. Daalt je inkomen daalt ook automatisch je betalingsverplichting.

[Brent]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:39:
https://www.parool.nl/ned...potheekaanvraag~bc372cef/
Anderzijds belachelijk dat veel studenten met blijkbaar een hoog genoeg inkomen om een koophuis te overwegen hun studieschuld niet sneller heeft afgelost.

Een lening van ~0% aflossen is financieel niet slim, en eigenlijk alleen voor het kopen van een huis een potentieel probleem ivm de berekening van draagkracht.

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:44:
[...]


Waarom? Bij het bepalen van de maximale hypotheek die je kunt dragen wordt er gekeken naar het gedeelte van je inkomen dat je kunt besteden aan woonlasten. Iedere lopende betalingsverplichting heeft daar dus invloed op; dat is geld wat je niet vrij of aan woonlasten kunt besteden.

Het gekke is alleen dat je niets te zeggen hebt over het sommetje, en dat elke euro uitstaande studielening je 2 euro kost in maximale hypotheek. Het gemiddelde is inmiddels ~15k, dus de helft heeft nog meer dan dat uitstaan.

Bovendien is de introductie van studielening gedaan onder voorwaarde dat deze nooit een negatieve druk op je financiële leven zou hebben, en dat is aantoonbaar niet het geval.

[Verwijderd]

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:
[...]

Een lening van ~0% aflossen is financieel niet slim, en eigenlijk alleen voor het kopen van een huis een potentieel probleem ivm de berekening van draagkracht.

Dat is niet helemaal waar. Dan vind je sparen tegen 0% ook niet slim. De slimheid van sparen/aflossen zit er niet in dat je er rente over krijgt maar dat je een hoeveelheid geld opzij zet en niet uitgeeft.

Wat financieel niet slim is om je extra inkomen ten opzichte van je studenteninkomen helemaal uit te geven en niet te gaan aflossen/sparen.

[Harrie_]

juliusyoup schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:49:
[...]
Maar als je aangeeft wat je studieschuld is gaan ze niet uit van de betalingsverplichting. Ze maken zelf een rekensom waarbij ze van een hoog rentepercentage rekenen en het in minder dan de maximale tijd aflost. Het is best gek dat als je een studieschuld opgeeft je er vanuit kan gaan dat ie dubbel afgetrokken wordt van de maximale hypotheek. De rente staat voor studieleningen al een tijd op 0% en dus heeft een minder gewicht dan de hypotheek zelf; toch wordt het dubbel eraf gehaald. Ik begrijp de oud-studenten wel.

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:
[...]
Het gekke is alleen dat je niets te zeggen hebt over het sommetje, en dat elke euro uitstaande studielening je 2 euro kost in maximale hypotheek. Het gemiddelde is inmiddels ~15k, dus de helft heeft nog meer dan dat uitstaan.

De manier waarop de studieschuld wordt meegerekend valt inderdaad van alles op aan te merken, dus daar hebben jullie zeker een punt. Er mogen imho wel duidelijkere en eerlijkere regels komen m.b.t. hoe de studieschuld wordt meegerekend.

juliusyoup schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:49:
[...]
Zeker omdat er bij invoering van het leenstelsel beloofd werd dat het geen invloed op je hypotheek zou hebben.

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:
[...]
Bovendien is de introductie van studielening gedaan onder voorwaarde dat deze nooit een negatieve druk op je financiële leven zou hebben, en dat is aantoonbaar niet het geval.

Dat hoor ik vaker. Ik ben niet zo'n "waar is je bron"-roeper hier op GoT, maar hiervan zou ik toch wel eens een bron willen zien, iedereen is ervan overtuigd dat er toentertijd 'beloofd' (door wie?) is dat de studieschuld niet mee zou tellen maar ik kan daar zelf niets over terug vinden...

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:50:
[...]
Het punt is dat studieschuld geen lopende verplichting is, maar afhankelijk van je inkomen. Daalt je inkomen daalt ook automatisch je betalingsverplichting.

En je kunt een hypotheek afsluiten met een salaris van 10k en 1 dag na het afsluiten je baan opzeggen en straatmuzikant worden...

Daalt je inkomen dan blijft je hypotheek gelijk en wordt dus in feite je woonquote hoger. Een hypotheek afsluiten is en blijft een momentopname en op zich logisch dat er dan gekeken wordt naar de stand van zaken op dat moment.

[Flix20]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:57:
[...]


Dat is niet helemaal waar. Dan vind je sparen tegen 0% ook niet slim. De slimheid van sparen/aflossen zit er niet in dat je er rente over krijgt maar dat je een hoeveelheid geld opzij zet en niet uitgeeft.

Wat financieel niet slim is om je extra inkomen ten opzichte van je studenteninkomen helemaal uit te geven en niet te gaan aflossen/sparen.

Lenen tegen 0% is altijd voordeliger dan sparen tegen 0% want inflatie.

[CVTTPD2DQ]

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:
Bovendien is de introductie van studielening gedaan onder voorwaarde dat deze nooit een negatieve druk op je financiële leven zou hebben, en dat is aantoonbaar niet het geval.

Iedereen met gezond verstand snapt toch dat dit nooit kan kloppen? Laat staan jonge mensen met een HAVO- of VWO diploma op zak?

[Verwijderd]

Flix20 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:06:
[...]
Lenen tegen 0% is altijd voordeliger dan sparen tegen 0% want inflatie.

Van lenen wordt je armer, van sparen rijker.

Want geld.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:39:
https://www.parool.nl/ned...potheekaanvraag~bc372cef/

Ongeveer een derde van de jongeren tot 35 jaar zou zijn studieschuld verzwijgen bij een hypotheekaanvraag of heeft dat al gedaan. Twee jaar terug lag dat percentage nog op 15 procent, aanzienlijk lager dus.

Dat zou ik ook doen. En hoog tijd dat die studieschuld niet meer meetelt bij bepalen hypotheekhoogte.

Meer schulden voor de jonge generatie!

Anderzijds belachelijk dat veel studenten met blijkbaar een hoog genoeg inkomen om een koophuis te overwegen hun studieschuld niet sneller heeft afgelost.

Ik heb het zelf wel gedaan (al had ik ook niet veel DUO schuld). Achteraf beter niet kunnen doen.
We zouden nu lenen tegen 1,75%, wat toch een stuk duurder is dan de 0% rente bij DUO

Mijn vriendin heeft de laatste jaren juist maximaal geleend en dit op de spaarrekening geparkeerd. Kan ze per direct aflossen als ze dat wil, maar gezien het de goedkoopste lening is + de geluiden rondom het compenseren van haar generatie studenten, lijkt het ons verstandig om daar toch nog even mee te wachten.

[Brent]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:16:
[...]


Iedereen met gezond verstand snapt toch dat dit nooit kan kloppen? Laat staan jonge mensen met een HAVO- of VWO diploma op zak?

Toch heeft de TK de wet ingevoerd...

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:19:
[...]


Van lenen wordt je armer, van sparen rijker.

Want geld.

Niet helemaal. Als jij geld sneller kunt vermenigvuldigen dan dat de lening je kost (en met een bijna-0% lening is dat bijna altijd zo), wordt je er rijker van. De lener noemt dit dan een investering.

[Verwijderd]

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:35:
[...]
Niet helemaal. Als jij geld sneller kunt vermenigvuldigen dan dat de lening je kost (en met een bijna-0% lening is dat bijna altijd zo), wordt je er rijker van. De lener noemt dit dan een investering.

Ah, speculeren met geleend geld. Loopt altijd goed af.

Overigens, je kunt ook beleggen met je spaargeld.

Met sparen bedoel ik met name minder uitgeven dan er binnenkomt en dit opzij zetten.

In tegenstelling tot lenen waar meer uitgeven dan er binnenkomt moet dekken.

[Flix20]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:19:
[...]


Van lenen wordt je armer, van sparen rijker.

Want geld.

Je kan ook gewoon toegeven dat je daar niet aan gedacht had.

[CornermanNL]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:38:
[...]


Nou er kan wel meer gebeuren dan 'alleen je schuld wordt lager'.

Hypotheekverstrekkers gaan verschillend om met extra aflossen; in sommige gevallen wordt de looptijd van de hypotheek verkort en in andere gevallen ga je gewoon iedere maand minder betalen (soms heb je de keuze). Wanneer je iedere maand minder gaat betalen hou je vanzelfsprekend geld over; in feite is dat het rendement op je extra aflossing. Wanneer je nu 10k op je spaarrekening zet tegen 0% rente dan is je rendement einde van het jaar €0. Wanneer je die 10k extra aflost en je gaat daardoor € 30 per maand minder betalen aan aflossing dan is je rendement einde van het jaar in feite (30*12=) € 360. Wanneer je naast extra aflossen die 'besparing' op de maandelijkse rente nog eens extra inlegt als extra aflossing dan krijg je op het extra aflossen op de lange termijn ook nog eens het rente op rente (compound interest) effect.

Goed, bij extra aflossen zit je geld in stenen en heb je het dus niet vrij beschikbaar, maar daar staar staat tegenover dat het rendement vele malen hoger is dan 'gewoon' sparen en in sommige gevallen kan het ook hoger zijn dan 'veilig' beleggen.

Er is geen rendement, slechts een verlaging van de schuld, je kosten en dus heb je minder inkomende cash flow nodig.

Rendement is een gerealiseerde winst of een uitkering uit je vermogen. Dit is slechts een kostenverlaging. Je bezit is er al. Op het moment dat je je huis koopt is het van jou. En voorziet het in een eerste levensbehoefte. Wonen. Alles wat je doet is het verlagen van je schuld.

Rendement heeft er niets mee te maken. Rendement zijn gerealiseerde winsten bij verkoop van bezittingen (Valt er al enigszins buiten want eenmalig, maar ik noem het maar even voor de volledigheid) , huurinkomsten uit vastgoed, dividenduitkeringen en rentes (op dit moment dus negatief)

Een van de grootste problemen van de huidige markt is het eigen huis zien als renderend object. Men vergeet voor het gemak al het risico dat door het jarenlange beleid op het gebied van verzekeringen (WW, Arbeidsongeschiktheid) en de inkomens (pensioenen, loonmatiging) en zorg (blijf in je eigen huis ,thuiszorg) naar het individu is verschoven alleen mogelijk is geweest door het bezit van huizen te promoten.

De grootste kostenpost is dan immers vastgezet en mensen hebben het idee dat ze 'rijk' zijn. Het is allemaal papier. Op het moment dat er iets misgaat kan je niet bij al die rijkdom. Aflossen als rendement zien is een vals gevoel van veiligheid.

Vermogensopbouw is niet pur sec alleen je huis aflossen, sterker in de huidige situatie is na een bepaald punt aflossen zelfs onverstandig.

Sowieso zou naar mijn mening het eigen huis uit de telling voor vermogen moeten worden gehaald. Het is voor veel mensen het enige substantiele bezit. Maar het heeft een functie , namelijk wonen. Verder niets. Leuk als je het verkoopt en je goedkoper gaat wonen maar vaker is het gewoon voor een groot deel weer nodig om een dak boven je hoofd te hebben.

We moeten als samenleving eens af van het zien van de eigen woning als beleggingsobject wat rendement oplevert, want dat doet het niet.

[Verwijderd]

Flix20 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:47:
[...]
Je kan ook gewoon toegeven dat je daar niet aan gedacht had.

Dat zou kunnen, als ik ergens niet aan gedacht had, maar wat bedoel je nu?

[Verwijderd]

CornermanNL schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:49:
[...]
Een van de grootste problemen van de huidige markt is het eigen huis zien als renderend object.

Helemaal mee eens. Ik zie het meer als het op lange termijn vastleggen van je woonlasten. Dat pakt goed uit als woonlasten stijgen en minder goed als woonlasten dalen.

Het rendement is natuurlijk wel de uitgespaarde huren (gecorrigeerd voor belastingen en onderhoud).

Over het algemeen stijgen de woonlasten zodat het meestal een gunstige beslissing is om deze voor lange termijn vast te leggen.

Rijk wordt je er alleen op papier van, want bij verhuizen zul je merken dat je echt niet meer huis kunt kopen omdat jouw huis in waarde is gestegen.

Maar, had je het niet gedaan en huizen stijgen in waarde kun je steeds minder huis kopen voor je inkomen.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 06-07-2021 11:54 ]

[Harrie_]

juliusyoup schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:49:
[...]
Zeker omdat er bij invoering van het leenstelsel beloofd werd dat het geen invloed op je hypotheek zou hebben.

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:
[...]
Bovendien is de introductie van studielening gedaan onder voorwaarde dat deze nooit een negatieve druk op je financiële leven zou hebben, en dat is aantoonbaar niet het geval.

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:16:
[...]
Iedereen met gezond verstand snapt toch dat dit nooit kan kloppen? Laat staan jonge mensen met een HAVO- of VWO diploma op zak?

De bovenste 2 quotes heb ik een aantal posts terug al gequote; nu nog maar een keer want ik ben even wezen spitten op internet en in de officiële bekendmakingen.

Wanneer ik even zoek op google wordt ik platgebombardeerd met allerlei artikelen waarin wordt gesproken dat de minister/overheid haar 'belofte heeft gebroken' met betrekking tot de invloed van een studieschuld in het 'nieuwe' stelsel op een hypotheek. Ik kan echter in nergens van die artikelen een bron vinden waaruit blijkt wanneer en door wie die belofte dan is gedaan. Het heeft het imho alle schijn van dat een minister of staatssecretaris eens iets heeft geroepen in een interview (wat niet klopt) en dat dat nu oneindig als 'bron' wordt gebruikt.

In bekendmaking 33 680 (2013) "Wijziging van onder meer de Wet studiefinanciering 2000 […]" valt echter onder meer het volgende te lezen:

Wanneer een oud-student een grote aankoop wil doen, zoals een huis, dan zijn er voldoende mogelijkheden om bij de beoordeling van de kredietwaardigheid rekening te houden met de maandlasten van een studieschuld. Zo wordt bijvoorbeeld bij het aangaan van een hypotheek door de kredietverstrekker gevraagd naar de schuld bij DUO. Daarbij is het van belang dat hypotheekverstrekkers de maandlasten van een studie-schuld goed inschatten. Recent heeft de overheid in overleg met de banken afgesproken dat studieleningen op een verantwoorde manier worden meegewogen bij de hypotheekverstrekking.

Daar staat vervolgens een voetnoot bij waarbij wordt gerefereerd naar de Kamerstukken II 2011/12, Aanhangsel Handelingen, nr. 3308., in die kamervragen valt o.a. het volgende terug te lezen.

Zoals ook volgt uit de beantwoording op de in vraag 3 genoemde Kamervragen wordt bij het verstrekken van een hypothecair krediet altijd gevraagd naar de gehele financiële positie waaronder eventuele andere schulden (o.a. studieschuld). Dit gebeurt op grond van artikel 4:34 van de Wet op het financieel toezicht (Wft).

Daarom heeft er de laatste maanden overleg plaatsgevonden tussen de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en de Autoriteit Financiële Markten. In goed overleg zijn deze partijen overeengekomen dat de hypothecair financier in de toekomst bij de berekening van de aan de studieschuld verbonden maandelijkse financiële lasten in beginsel uitgaat van 0,75% van de oorspronkelijke lening.

Dat de gemiddelde student hier niet van op de hoogte was (wie gaat er nu ook officiële bekendmakingen doorlezen ), daar heb ik alle beeld bij. Dat de weging van 0,45% in het nieuwe stelsel nadelig uitpakt t.o.v. van de weging van 0,75% in het oude stelsel (omdat de schulden significant hoger zijn), ook daar heb ik beeld bij. Er valt van alles af te dingen op dit stelsel en laat ik voorop stellen dat ik zelf ook totaal geen voorstander ben het sociale leenstelsel en van mening ben dat we zo snel mogelijk weer terug moeten naar de prestatiebeurs. Dat gezegd hebbende; het "ich habe es nicht gewusst"-argument gaat hier gewoon niet op, vanaf dag 1 was duidelijk dat een studieschuld in het nieuwe stelsel gewoon mee zou tellen bij een hypotheekaanvraag (zoals het in het oude stelsel ook gewoon meetelde).

Ik heb me in dit topic al eens eerder beklaagd over dat continue gescherm met die studieschuld; anno 2021 weet iedere afgestudeerde waar hij aan toe is. Dat studenten tijdens de invoering van het nieuwe stelsel (2015,2016) nog niet goed op de hoogte waren van de mogelijke implicaties is heel spijtig, maar de huidige generatie studenten weten volgens mij precies waar ze aan toe zijn (los van de discussie of dit stelsel 'goed' of 'fout' is).

[Brent]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:44:
[...]


Ah, speculeren met geleend geld. Loopt altijd goed af.

Investeringen zijn niet altijd speculaties natuurlijk, toen ik begon met studeren kon je het voor 5-6% op een spaarrekening wegzetten. Overheid blij, ik blij. Nu niet meer, maar je kunt natuurlijk investeren op andere manieren.

Helpt wel als je ietwat financieel geletterd bent zodat je het verschil weet tussen speculeren en minder risicovolle investeringen

[Harrie_]

CornermanNL schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:49:
[...]


Er is geen rendement, slechts een verlaging van de schuld, je kosten en dus heb je minder inkomende cash flow nodig.

Rendement is een gerealiseerde winst of een uitkering uit je vermogen. Dit is slechts een kostenverlaging. Je bezit is er al. Op het moment dat je je huis koopt is het van jou. En voorziet het in een eerste levensbehoefte. Wonen. Alles wat je doet is het verlagen van je schuld.

Rendement heeft er niets mee te maken. Rendement zijn gerealiseerde winsten bij verkoop van bezittingen (Valt er al enigszins buiten want eenmalig, maar ik noem het maar even voor de volledigheid) , huurinkomsten uit vastgoed, dividenduitkeringen en rentes (op dit moment dus negatief)

Een van de grootste problemen van de huidige markt is het eigen huis zien als renderend object. Men vergeet voor het gemak al het risico dat door het jarenlange beleid op het gebied van verzekeringen (WW, Arbeidsongeschiktheid) en de inkomens (pensioenen, loonmatiging) en zorg (blijf in je eigen huis ,thuiszorg) naar het individu is verschoven alleen mogelijk is geweest door het bezit van huizen te promoten.

De grootste kostenpost is dan immers vastgezet en mensen hebben het idee dat ze 'rijk' zijn. Het is allemaal papier. Op het moment dat er iets misgaat kan je niet bij al die rijkdom. Aflossen als rendement zien is een vals gevoel van veiligheid.

Vermogensopbouw is niet pur sec alleen je huis aflossen, sterker in de huidige situatie is na een bepaald punt aflossen zelfs onverstandig.

Sowieso zou naar mijn mening het eigen huis uit de telling voor vermogen moeten worden gehaald. Het is voor veel mensen het enige substantiele bezit. Maar het heeft een functie , namelijk wonen. Verder niets. Leuk als je het verkoopt en je goedkoper gaat wonen maar vaker is het gewoon voor een groot deel weer nodig om een dak boven je hoofd te hebben.

We moeten als samenleving eens af van het zien van de eigen woning als beleggingsobject wat rendement oplevert, want dat doet het niet.

Mijn punt heeft niets te maken met een woning als beleggingsobject.

Het punt wat ik wil maken is het (simpele rekensom) volgende:
• Je koopt een woning voor 300k
• Je moet de hypotheekverstrekker iedere maand rente betalen; aan het eind van de looptijd heb je 400k betaald.
• Even los van wat de woning oplevert (en het rendement daar dus op), door tussentijds extra af te lossen heb je aan het einde van de looptijd geen 400k betaald, maar slechts 380k. Je hebt dus 20k bespaard op je rente-betalingen en daarmee indirect een 'rendement' geboekt. Door die 20k besparing tussentijds weer in te leggen als extra aflossing kun je een rente-op-rente effect creëren waardoor je geen 20k bespaart maar 'zelfs' 30k.

Er bestaan verschillende definities van 'rendement', als je 'm vrij los hanteert kun je rendement interpreteren als de positieve uitkomst van een specifieke actie. In die hoedanigheid zie ik extra aflossen met als resultaat dat je aan het einde van de looptijd minder hebt betaald dan dat je anders zou betalen als rendement...

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:09:
[...]


Nee, een belegging moet een bepaald rendement genereren. Hoe je dat wel/niet financiert maakt niet uit.

Maar dan moet je niet zowel de financieringskosten als het rendement meenemen. Dan tel je dubbel.

Bij je voorbeeld van woning van 3 ton met 2 ton eigen geld kun je óf redeneren dat je bv 4% rendement op je eigen geld wilt, en voor de rest de kosten van de financiering rekenen, óf je rekent 4% rendement over de hele woning, waarbij je die financiering niet apart in je berekening ook nog meeneemt. (Want wat je zelf al aangeeft, of/hoe je het financiert maakt niet uit.)

[Dutchman!]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 11:55:

Ik heb me in dit topic al eens eerder beklaagd over dat continue gescherm met die studieschuld; anno 2021 weet iedere afgestudeerde waar hij aan toe is. Dat studenten tijdens de invoering van het nieuwe stelsel (2015,2016) nog niet goed op de hoogte waren van de mogelijke implicaties is heel spijtig, maar de huidige generatie studenten weten volgens mij precies waar ze aan toe zijn (los van de discussie of dit stelsel 'goed' of 'fout' is).

Klopt 100%. Dit was vooraf duidelijk, tijdens de discussies duidelijk, en voorspelbaar. Het was wel na invoering zo dat er politici zijn geweest die zich 'zorgen' gingen maken over de langere termijn impact op de financiële situatie van de student. want die kan -terecht- minder andere schulden aangaan, omdat bestaande schulden nou eenmaal mee moeten worden gewogen.

Meer schuld mogelijk maken is géén oplossing voor de hoge prijzen op de woningmarkt. Want meer schuld mogelijk maken (dankzij lage rentes) lijkt ook te leiden tot hogere huizen prijzen. En op de lange termijn blijven die rentes niet laag.

In de financiële sector word je kanon hard afgerekend door de toezichthouder (en door de politiek) als je bestaande schulden over het hoofd ziet en daarmee de klant in de problemen brengt. Daarom snap ook ik ook niet dat de politiek twijfelt bij BKR registratie van studieschulden of dat zelfs rechtstreeks afwijst. Het 'privacy gevoelig' argument is echt een afleidingsmanoeuvre.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:08:
[...]

Maar dan moet je niet zowel de financieringskosten als het rendement meenemen. Dan tel je dubbel.

Bij je voorbeeld van woning van 3 ton met 2 ton eigen geld kun je óf redeneren dat je bv 4% rendement op je eigen geld wilt, en voor de rest de kosten van de financiering rekenen, óf je rekent 4% rendement over de hele woning, waarbij je die financiering niet apart in je berekening ook nog meeneemt. (Want wat je zelf al aangeeft, of/hoe je het financiert maakt niet uit.)

Dat klopt. Je moet ook rekenen op de tweede manier. Dus 4% in jouw voorbeeld over de waarde van de woning.

[big bang]

Dutchman! schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:08:
[...]
Daarom snap ook ik ook niet dat de politiek twijfelt bij BKR registratie van studieschulden of dat zelfs rechtstreeks afwijst. Het 'privacy gevoelig' argument is echt een afleidingsmanoeuvre.

Het vreemde hier aan is dat dit zelfs een soort van goedkeuring impliceert. Vanuit het individu snap ik het best; als je de keuze hebt tussen 1200 huur of 850 hypotheek per maand. Van dat verschil kun je ook nog eens een hoop studieschuld aflossen.

[CornermanNL]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:05:
[...]


Mijn punt heeft niets te maken met een woning als beleggingsobject.

Het punt wat ik wil maken is het (simpele rekensom) volgende:
• Je koopt een woning voor 300k
• Je moet de hypotheekverstrekker iedere maand rente betalen; aan het eind van de looptijd heb je 400k betaald.
• Even los van wat de woning oplevert (en het rendement daar dus op), door tussentijds extra af te lossen heb je aan het einde van de looptijd geen 400k betaald, maar slechts 380k. Je hebt dus 20k bespaard op je rente-betalingen en daarmee indirect een 'rendement' geboekt. Door die 20k besparing tussentijds weer in te leggen als extra aflossing kun je een rente-op-rente effect creëren waardoor je geen 20k bespaart maar 'zelfs' 30k.

Er bestaan verschillende definities van 'rendement', als je 'm vrij los hanteert kun je rendement interpreteren als de positieve uitkomst van een specifieke actie. In die hoedanigheid zie ik extra aflossen met als resultaat dat je aan het einde van de looptijd minder hebt betaald dan dat je anders zou betalen als rendement...

Zodra je die euro aflost , wordt de rente op deze euro stopgezet, eerder dan als je de normale weg volgt. Maar het zijn en blijven financieringskosten. Geen opbrengsten, je kan het voor jezelf nu heel prima verkopen als rendement, Maar dat is het niet. Het is een mentaal boekhoudkundig trucje dat nu lekker uitpakt omdat je over je liquide spaargeld negatief rendement behaald (daadwerkelijk)

Het levert over tijd een kostenbesparing op. De rekensom blijft uiteraard hetzelfde maar het is geen rendement.

Dus ook het risico anders, en dat is wat er mis is met de huidige woningmarkt in combinatie met alle andere lang geleden genomen maatregelen. Kijk je eenzijdig naar het huis als de heilige graal van de gewone man op het gebied van vermogensopbouw (mijns inziens dus verkeerd) dan zou je het als 'redement' kunnen beschouwen.

Kijk je naar alle afgebouwde collectieve risicodekking die verloren is gegaan, dan heb je die kostenbesparing keihard nodig om je hoofd boven water te houden op diezelfde lange termijn. Dus waar jij (en meer dan de helft van Nederland) dat als rendement naar zich toerekent. Is het in feite een compensatie (voor wie geluk heeft een koophuis te hebben) voor de afbouw van alle verzekeringen (en loonmatiging , enzovoorts) van het verschoven risico.

Een sigaar uit eigen doos, voor wie geluk heeft de doos te kunnen kopen. De rest is overgelaten aan de vrije huurmarkt. En komt dus over tijd (Door het daadwerkelijke rendement van de huurbaas te betalen) in de problemen.

En dan kom je uit bij een run op koophuizen. Want dat is de risico verminderende factor in het geheel.

[Harrie_]

CornermanNL schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:20:
[...]
Het levert over tijd een kostenbesparing op. De rekensom blijft uiteraard hetzelfde maar het is geen rendement.
[...]

Imho een beetje een potàto/potáto verhaal. Maar als die kostenbesparing geen 'rendement' mag heten, prima. De rest van je post kan ik weinig chocola van maken. Ik snap niet waarom je die kostenbesparing keihard nodig hebt op de lange termijn. Wanneer je nu een hypotheek afsluit voor 30 jaar waarbij je iedere maand 1k moet betalen; die 1k is na 30 jaar een stuk minder dan nu; er is dan 30 jaar aan inflatie en loonstijging overheen gegaan. Ik zie dus totaal geen 'bittere noodzaaak' om versneld af te lossen, het voordeel is dat je op de lange termijn minder kosten maakt en dat is altijd fijn...

[Richh]

CornermanNL schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:20:
Kijk je eenzijdig naar het huis als de heilige graal van de gewone man op het gebied van vermogensopbouw (mijns inziens dus verkeerd) dan zou je het als 'redement' kunnen beschouwen.

Kijk je naar alle afgebouwde collectieve risicodekking die verloren is gegaan, dan heb je die kostenbesparing keihard nodig om je hoofd boven water te houden op diezelfde lange termijn. Dus waar jij (en meer dan de helft van Nederland) dat als rendement naar zich toerekent. Is het in feite een compensatie (voor wie geluk heeft een koophuis te hebben) voor de afbouw van alle verzekeringen (en loonmatiging , enzovoorts) van het verschoven risico.

Een sigaar uit eigen doos, voor wie geluk heeft de doos te kunnen kopen. De rest is overgelaten aan de vrije huurmarkt. En komt dus over tijd (Door het daadwerkelijke rendement van de huurbaas te betalen) in de problemen.

Vermogensopbouw en rendement zijn verschillende dingen

Ben het met je eens dat huizen niet hoeven te renderen.
Maar qua vermogensopbouw voor 'de gewone man' is het denk ik toch een zeer belangrijke.

Maar of we het nou 'vermogenopbouw' noemen of 'als je blijft huren in de vrije sector kom je over tijd in de problemen', dat is mij om het even. Het gaat om de einduitkomst, en daar zit inderdaad de run op koophuizen in.

[CornermanNL]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:29:
[...]


Imho een beetje een potàto/potáto verhaal. Maar als die kostenbesparing geen 'rendement' mag heten, prima. De rest van je post kan ik weinig chocola van maken. Ik snap niet waarom je die kostenbesparing keihard nodig hebt op de lange termijn. Wanneer je nu een hypotheek afsluit voor 30 jaar waarbij je iedere maand 1k moet betalen; die 1k is na 30 jaar een stuk minder dan nu; er is dan 30 jaar aan inflatie en loonstijging overheen gegaan. Ik zie dus totaal geen 'bittere noodzaaak' om versneld af te lossen, het voordeel is dat je op de lange termijn minder kosten maakt en dat is altijd fijn...

Het is geen noodzaak om extra af te lossen. En het is wellicht ingewikkelde materie. De huidige situatie op de woningmarkt is niet gisteren ontstaan of toevallig maar het gevolg van actief beleid.

De overheid wilde zich niet meer bemoeien (niet meer voor betalen) met grote vraagstukken op woongebied, arbeidsmarkt en zorg. En een belangrijke (achteraf naïeve) beslissing van loonmatiging ten faveure van werkgelegenheid.

Het kwam in de jaren 90 niet toevallig goed uit om het huizenbezit te promoten , en had een dempend effect op laat ik het simpel houden de loonmatiging. Hier was ruimte voor doordat woonlasten vastgezet werden voor een groter deel van de samenleving. Je loon hoefde dus niet heel hard te stijgen om je koopkracht op peil te houden.

Lang verhaal kort , de markt zorgde op al die gebieden voor maximalisatie van de winst. Door gebrek (bewust beleid) aan regels en speelveld.

Door de loonmatiging wordt het grootste component , wonen, als je huurt is dit effect heel voelbaar , dus wil je zsm een koophuis om dat effect te dempen.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:40:
[...]
Maar of we het nou 'vermogenopbouw' noemen of 'als je blijft huren in de vrije sector kom je over tijd in de problemen', dat is mij om het even. Het gaat om de einduitkomst, en daar zit inderdaad de run op koophuizen in.

Hoe kom je in de problemen dan?

[big bang]

Kadaster: trend van verhuizen en oude huis verhuren drijft woningprijzen op

Samengevat: er zijn minder mensen die kopen om te verhuren, maar meer mensen die er voor kiezen om hun oude woning te verhuren ipv te verkopen. Van alle woningtransacties is 6% buy to let, en 4% keep to let. Daarmee schuiven er meer woningen van de koop naar de huurmarkt.

Vraag: hoe groot is het tekort aan huurwoningen? Wanneer er voldoende huurwoningen zijn dalen de huurprijzen en wordt het voor beleggers minder interessant om hier in te investeren. Uiteraard zullen hier grote regionale verschillen in zitten.

[sugarlevi01]

big bang schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 13:28:
Kadaster: trend van verhuizen en oude huis verhuren drijft woningprijzen op

Samengevat: er zijn minder mensen die kopen om te verhuren, maar meer mensen die er voor kiezen om hun oude woning te verhuren ipv te verkopen. Van alle woningtransacties is 6% buy to let, en 4% keep to let. Daarmee schuiven er meer woningen van de koop naar de huurmarkt.

Vraag: hoe groot is het tekort aan huurwoningen? Wanneer er voldoende huurwoningen zijn dalen de huurprijzen en wordt het voor beleggers minder interessant om hier in te investeren. Uiteraard zullen hier grote regionale verschillen in zitten.

Mwah, we hebben nu 100 woningen, en 4 woningzoekenden.
Als persoon a, een woning verkoopt, en zich bij de woningzoekenden schikt.
Persoon b, een woning koopt, en een andere woning verhuurt.
Persoon c. niet heeft kunnen kopen, en nu maar gaat huren.

Is het eindresultaat, 100 woningen, en 4 woningzoekenden.

[absurdsmash]

Brent schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 10:52:

[...]

Het gekke is alleen dat je niets te zeggen hebt over het sommetje, en dat elke euro uitstaande studielening je 2 euro kost in maximale hypotheek. Het gemiddelde is inmiddels ~15k, dus de helft heeft nog meer dan dat uitstaan.

Veel studenten mogen kiezen of ze in het nieuwe stelsel vallen met nieuwe voorwaarden (nieuwe opleiding begonnen na 2015). Dan is het meer 1:1 dan 1:2. Het gemiddelde is inderdaad 15k nu, maar loopt momenteel meer richting de 25k voor nieuwste studenten.

[Harrie_]

sugarlevi01 schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 13:35:
[...]


Mwah, we hebben nu 100 woningen, en 4 woningzoekenden.
Als persoon a, een woning verkoopt, en zich bij de woningzoekenden schikt.
Persoon b, een woning koopt, en een andere woning verhuurt.
Persoon c. niet heeft kunnen kopen, en nu maar gaat huren.

Is het eindresultaat, 100 woningen, en 4 woningzoekenden.

En volgend jaar heb je 2 woningen bijgebouwd en heb je 3 mensen/stellen die hun studentenkamer nu - 4 jaar na afstuderen - toch ècht zijn ontgroeid.

Eindresultaat: 102 woningen en 7 woningzoekenden.

[CornermanNL]

big bang schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 13:28:
Kadaster: trend van verhuizen en oude huis verhuren drijft woningprijzen op

Samengevat: er zijn minder mensen die kopen om te verhuren, maar meer mensen die er voor kiezen om hun oude woning te verhuren ipv te verkopen. Van alle woningtransacties is 6% buy to let, en 4% keep to let. Daarmee schuiven er meer woningen van de koop naar de huurmarkt.

Vraag: hoe groot is het tekort aan huurwoningen? Wanneer er voldoende huurwoningen zijn dalen de huurprijzen en wordt het voor beleggers minder interessant om hier in te investeren. Uiteraard zullen hier grote regionale verschillen in zitten.

De huidige grote partijen investeren in grote blokken woningen, het is een prima inflatie bestendige parkeergarage van overtollige cash. Zodra de kans zich voordoet gaat het hele blok naar de volgende die tijdelijk een grote berg cash niet kwijt kan. Nederland is ideaal. Betrouwbare huurders in panden van hoge kwaliteit. Er zijn mensen die in 8 jaar tijd 3 nieuwe huurbazen hebben gehad.

Deze kleine verhuurders zijn nadelig voor de kopers, maar de grote blokken die normaal door de coöperaties werden beheerd zijn een grotere zorg. Uiteindelijk is dit allemaal het gevold van het vrijlaten van de marktwerking.

Heb je eenmaal de leencapaciteit gehad en je houdt dat een aantal jaren goed vol , of je hebt geluk en je kon je woning tussen 2009 en grofweg 2015 kopen dan heb je nu de mogelijkheid om dit te doen.

Allemaal gewoon keuzes uit het verleden, we wilden graag minder belasting en meer 'eigen' verantwoordelijkheid omdat we dachten dat we het alleen wel kunnen maken in het leven, nu blijkt het een loterij te zijn verworden. Heb je alles "goed" gedaan, netjes gespaard , gestudeerd , prima baan en 5 jaar geleden was je spekkoper. Als je een vast contract had. Kom je nu in de vrije wijde wereld dan sta je al 5-0 achter.

Dit hele huizenmarkt debacle is niet op te lossen door alleen te kijken naar de huizenmarkt, Maar we moeten beslissen wat voor samenleving we willen zijn (of blijven) , is het marktwerking en geloof in maakbaarheid van het eigen lot of delen we gewoon wat meer smart en wordt het inderdaad haalbaar voor meer mensen op meer dan een goedgeluk moment in het leven of al je "harde werk" loont.

Het is een fundamentele keuze , kiest men voor het individu , en valt al het risico ook daar, of gaan we terug naar het weer meer delen van risico en houden we het speelveld en de regels over langere termijn meer in evenwicht ?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 13:23:
[...]


Hoe kom je in de problemen dan?

Zijn niet mijn woorden.

Maar degenen die eeuwig huren, terwijl de huren sneller stijgen dan hun salaris? Die komen uiteindelijk in de problemen, dat lijkt me een simpel rekensommetje.

Zeker na het passeren van de pensioensleeftijd, waarbij de pensioensvoorziening + AOW waarschijnlijk niet voldoende is om hetzelfde uitgavenpatroon vast te houden, ontstaan er dan problemen. Evenals andere redenen van eventuele inkomensterugval. De vermogensopbouw in de eigen woning is een belangrijke verzekering in dat opzicht.

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 06-07-2021 14:35 ]

[Harrie_]

Richh schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:34:
[...]

Zijn niet mijn woorden.

Maar degenen die eeuwig huren, terwijl de huren sneller stijgen dan hun salaris? Die komen uiteindelijk in de problemen, dat lijkt me een simpel rekensommetje.

Zeker na het passeren van de pensioensleeftijd, waarbij de pensioensvoorziening + AOW waarschijnlijk niet voldoende is om hetzelfde uitgavenpatroon vast te houden, ontstaan er dan problemen. Evenals andere redenen van eventuele inkomensterugval. De vermogensopbouw in de eigen woning is een belangrijke verzekering in dat opzicht.

En die vermogensopbouw in de eigen woning tikt ook nog eens dubbel aan: Enerzijds wordt de maandlast nihil omdat de woning volledig is afgelost, anderzijds komt er een bak geld vrij bij het verkopen van diezelfde woning.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 14:37:
[...]


En die vermogensopbouw in de eigen woning tikt ook nog eens dubbel aan: Enerzijds wordt de maandlast nihil omdat de woning volledig is afgelost, anderzijds komt er een bak geld vrij bij het verkopen van diezelfde woning.

Aan de andere kant kan een deel van het geld verdampt zijn omdat de prijzen gedaalt zijn.
En je hebt ook onderhoud wat elk jaar duurder is en zeker op hogere leeftijd ga je minder zelf doen.

Vroeger was het zo dat je het beste kon huren en daarna het bejaardenhuis in gaan, je had geen vermogen dus alles werd voor je betaald. Had je echter een eigen huis dan kon je dat verkopen en alles zelf betalen.

[Rubbergrover1]

big bang schreef op dinsdag 6 juli 2021 @ 12:16:
[...]

Het vreemde hier aan is dat dit zelfs een soort van goedkeuring impliceert. Vanuit het individu snap ik het best; als je de keuze hebt tussen 1200 huur of 850 hypotheek per maand. Van dat verschil kun je ook nog eens een hoop studieschuld aflossen.

Je loopt het 'gevaar' dat de studielening dan op één hoop wordt gegooid met gewone (consumptieve) leningen. Terwijl er wel een aantal behoorlijke verschillen zijn. Zoals lagere rente, lange looptijd en kwijtschelding van restschuld na x-tijd. Daarom zou ik er geen voorstander van zijn om die leningen gelijk te behandelen.