Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Sport_Life]

Wilf schreef op zaterdag 26 juni 2021 @ 19:48:
[...]


[...]


Is die man nu stupide of een extreme filantroop als hij een lening aangaat om huizen te kopen die pas gaan renderen als hij 80 is…? Een groot hart, deze zichzelf wegcijferende mislukte ondernemer. Misschien moeten we een inzamelingsactie starten om hem te steunen in deze verliesgevende exercitie.

Hij kocht ze voor 200k per stuk (von), ken de regio niet dus weet niet wat marktconform is, maar mij lijkt me dat gezien de huidige bouwkosten erg laag (rijwoning incl grond).
Als de werkelijke waarde hoger ligt, kan ie een mooi verhaal hebben met z'n lage huurprijs, maar dan steekt ie nu al winst in z'n zak.

Hij zal wel connecties hebben binnen de gemeente die de grond verkoopt..

Edit : oei zijn wel erg kleine eengezinswoningen :
WOONOPPERVLAKTE: van 76 tot 87 m²

Zou ik als starter nooit kopen op dit moment
Om te huren is het perfect: een paar jaar lage huurprijs betalen om rustig te wachten tot de markt weer iets rustiger wordt .

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 28-06-2021 09:02 ]

[redwing]

Harrie_ schreef op maandag 28 juni 2021 @ 08:41:
[...]
Want een hypotheek is geen aankoopkosten?

Je hebt een vermogen en daar wil je een rendement op halen. Het vermogen gaat in het huis en daarbovenop heb je kosten en inkomsten. Met die kosten en inkomsten haal je een bep rendement (in dit geval gaat dat om zo'n 3 procent). Daarmee heb je na een jaar of 25-30 je vermogen terugverdiend. Als investering is dat dus aan de lage kant. Dus zijn uitspraak dat het weinig oplevert klopt wat dit punt betreft helemaal.

Ik weet niet of hij die 7 woningen heeft gefinancierd met een hypotheek of uit eigen zak. Hoe dan ook gaat het in beide gevallen om aankoopkosten; als hij het uit eigen zak betaalt maakt hij die kosten in 1 keer, als hij de woningen met hypotheek heeft gefinancierd worden de aankoopkosten uitgesmeerd over 30 jaar (en dan zijn de kosten wat hoger natuurlijk i.v.m. hypotheekrente). Ik gaf trouwens in de post hierboven ook aan dat ik de kosten voor onderhoud e.d. (o.a. gemeentelijke belastingen) even buiten beschouwing laat, crux van het verhaal is nog steeds dat die woningen gewoon een zeer-lange-termijn belegging zijn.

Mijn punt is dat zijn investering op zich een laag rendement heeft. Dus zoals jij al zegt zal het hier vooral om een belegging gaan waarbij de winst moet komen uit de stijging van de huizenprijzen.

[Rubbergrover1]

Eigenlijk net als bij een 'gewone' koopwoning dus. Als je maar tijd van leven hebt, en de lasten kunt blijven betalen, dan is de aanschaf van een koopwoning altijd voordelig. Dan maakt het ook niet uit of de woningwaarde keldert of niet, want je hoeft niet te verkopen.

Bij deze belegging zit de (toekomstige) winst natuurlijk in zowel waardestijging als in toekomstige huurstijgingen. Als de huurinkomsten de jaarlijkse kosten dekken, dan zullen de huurstijgingen ertoe leiden dat het in de loop van de tijd een steeds winstgevender exercitie wordt. (Er vanuit gaande dat de kosten voor onderhoud en andere jaarlijkse lasten in euro's niet meer stijgt dan de huur.)

En uiteraard is een investering in direct onroerend goed een lange termijn investering.

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 28-06-2021 09:14 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 08:52:
[...]
Edit : oei zijn wel erg kleine eengezinswoningen :
WOONOPPERVLAKTE: van 76 tot 87 m²

Zou ik als starter nooit kopen op dit moment
Om te huren is het perfect: een paar jaar lage huurprijs betalen om rustig te wachten tot de markt weer iets rustiger wordt .

Juist omdat de woningen relatief klein zijn, zijn ze relatief goedkoop in de bouw én in de huur. In een regio waar je geen expats kunt uitmelken is het m.i. juist interessant om goedkope woningen onder de toeslaggrens te verhuren, omdat die bijna gegarandeerd permanent verhuurd kunnen worden. Dat is volgens mij ook de gedachte van deze man.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:17:
[...]

Juist omdat de woningen relatief klein zijn, zijn ze relatief goedkoop in de bouw én in de huur. In een regio waar je geen expats kunt uitmelken is het m.i. juist interessant om goedkope woningen onder de toeslaggrens te verhuren, omdat die bijna gegarandeerd permanent verhuurd kunnen worden. Dat is volgens mij ook de gedachte van deze man.

Inderdaad, en als koper/starter loop je best een risico dat de woning over 5 jaar (flink) onder water staat. Dat maakt voor zo'n belegger niet zoveel uit, die hoeft niet te verkopen op een bepaald moment. (Starter wel bij gezinsuitbreiding)

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 28-06-2021 09:24 ]

[Osxy]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:23:
[...]

Inderdaad, en als koper/starter loop je best een risico dat de woning over 5 jaar (flink) onder water staat. Dat maakt voor zo'n belegger niet zoveel uit, die hoeft niet te verkopen op een bepaald moment. (Starter wel bij gezinsuitbreiding)

Je moet nooit een huis kopen waarvan je weet dat je er niet kan blijven wonen als het moet.

[Verwijderd]

redwing schreef op maandag 28 juni 2021 @ 08:16:
[...]

Als je dus puur naar de belegging zelf kijkt is het rendement helemaal niet zo raar en eerder laag dan hoog. Maar zoals ik al zei moet je ook kijken naar de waardestijging van het huis En die kan aardig oplopen. Ik geloof dus ook niet zo dat hij het doet om anderen te helpen, maar wat hij zegt klopt dus in principe wel.

4,8% bruto aanvangsrendement waarbij inkomsten geindexeerd zijn voor inflatie.

weet niet waar jij beleggingen ziet met een hoger rendement, maar dat lijkt me niet perse laag.

[JanHenk]

Even een snelle rekensom op basis van informatie uit het artikel dan. De woningen zijn rond de 200K von. Laat er nog 10% voor de afwerking in zitten (da's eigenlijk al teveel, maar afijn). 220K * 7 = afgerond 1,5 miljoen.

70% ervan financiert ie bij een Duitse bank, 30% haalt ie waarschijnlijk uit eigen BV (zit nog een latente belastingclaim op, maar afijn). 30% v. 1,5 miljoen is 450K eigen vermogen dat ie inbrengt. 1.050K wordt geleend, tegen zeg 2,5%.

7 woningen worden verhuurd voor de maximale sociale huur, in casu € 750 p/mnd. Inkomsten 7 woningen * € 750 p/mnd * 12 maanden = € 63.000.

Daar gaan nog wat exploitatielasten vanaf zoals (opstal)verzekeringen en belastingen (voor zover niet doorberekend. Daarnaast moet ie rente betalen over de 1.050K die ie leent kost aan rente € 26.250 per jaar.. Laat ie een keer 30K overhouden. Inkomstenbelasting laat ik buiten beschouwing, de kans is zeer groot dat die nagenoeg niet verschuldigd is (in verband met de schuldenaftrek box 3).

Op een ingebracht vermogen van 450K, is het rendement op eigen vermogen ruim 6,5 tot 7%.

Het klopt dat ie met dat rendement ieder jaar ook 35.000 moet aflossen (1.050K / 30 jaar). Maar dat staat los van het rendement.

Aflossing is een verschuiving van vreemd vermogen naar eigen vermogen en heeft vooral effect op je cash flow, maar slechts in beperkte mate (wel wat, omdat de rentelasten ook lager worden) op je rendement.

Als je de balans bekijkt, is de rentabiliteit tussen de 6,5% en 7% op basis van de directe inkomsten. Een eventuele waardedaling of -stijging kan je rendement echter een behoorlijke boost geven, of jje kan juist al je vermogen 'verliezen'. De beste man heeft een stevige hefboom (70% vreemd vermogen) en met een blootstelling van 1,5 miljoen kan ie bij een daling van 1/3e van de waarde z'n gehele ingebrachte eigen vermogen kwijtraken. In die zin is dat niet anders met een eigen woning.


Voor deze man kan deze exercitie wel uit omdat ie, ondanks dat ie een hogere betaald dan een starter zou doen, zijn bewoners in de sociale huurwoning-klasse vallen en dus ook huurtoeslag ontvangen. Je zou haast kunnen stellen dat de huurtoeslag een overheveling is van vermogen van de overheid naar de belegger. (Immers had ie het voor een huur van 400 euro niet gekocht, maar dat is mogelijk wel wat bewoners na aftrek van huurtoeslag netto betalen).

Ik heb op zich geen problemen met het rendement van deze man. Ik heb vooral een probleem met de huurtoeslag die totaal marktverstorend werkt. Daarnaast is concurreert deze man ook in een ongelijk speelveld met woningcorporaties. Woningcorporaties moeten uit de opbrengsten nog verhuurdersheffing betalen, vennootschapsbelasting betalen en ze hebben vanwege wet- en regelgeving veel hogere exploitatie- en beheerslasten.

We hollen corporaties uit, ten faveure van particuliere beleggers. Wanneer gaan we hier mee stoppen?

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:41:
[...]


4,8% bruto aanvangsrendement waarbij inkomsten geindexeerd zijn voor inflatie.

weet niet waar jij beleggingen ziet met een hoger rendement, maar dat lijkt me niet perse laag.

Ik kwam wat lager uit, maar dat ligt natuurlijk aan de onkosten waar je mee rekent. Maar 3-5% is hoe dan ook geen superhoog rendement (3% is aan de lage kant, 5% juist aan de hoge kant). Ik zie bij het kopen en verhuren al heel wat hogere rendementen voorbij komen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:41:
[...]


4,8% bruto aanvangsrendement waarbij inkomsten geindexeerd zijn voor inflatie.

weet niet waar jij beleggingen ziet met een hoger rendement, maar dat lijkt me niet perse laag.

Het is geen 4,8% aanvangsrendement, maar 4,8% bruto huur. Daar moeten dus nog diverse kostenposten en reserveringen vanaf.

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:23:
Inderdaad, en als koper/starter loop je best een risico dat de woning over 5 jaar (flink) onder water staat. Dat maakt voor zo'n belegger niet zoveel uit, die hoeft niet te verkopen op een bepaald moment. (Starter wel bij gezinsuitbreiding)

Laten we niet doen alsof ieder huishouden kinderen krijgt (dat is echt een minderheid op dit moment), laat staan ongepland, en alsof je op 80m² niet zou kunnen wonen met kinderen.

[lama83]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 08:52:
[...]

Zou ik als starter nooit kopen op dit moment
Om te huren is het perfect: een paar jaar lage huurprijs betalen om rustig te wachten tot de markt weer iets rustiger wordt .

Ja, vlucht/blijf in een sociale huurwoning, zorg dat je minder gaat werken (of simpeler) om toeslagen te ontvangen, dan loont het om te wachten. Ondertussen bouw je ervaring op, en dan als het gunstig is, ga je job hoppen en ga je voor 40 uur bijv. met een riant salaris en leuke hypotheek

[lama83]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:07:
[...]


Laten we niet doen alsof ieder huishouden kinderen krijgt (dat is echt een minderheid op dit moment), laat staan ongepland, en alsof je op 80m² niet zou kunnen wonen met kinderen.

Tja als je zo redeneert kan het ook wel met 2 kinderen op 36 m2 lekker in een sociale huurwoning/appartement. Ik weet niet wat het opgepropt hutjemutje in een huis mentaal op langere termijn doet, maar heel gezond lijkt het me niet. Buren hebben wellicht veel last, maar ja, niet jouw probleem

[blackshelve]

RemcoDelft schreef op zaterdag 26 juni 2021 @ 14:11:
[...]

Het gaat om Almelo, als je daar 2 minuten in een willekeurige richting fietst sta je in een leeg weiland. Het is gemeentelijke en provinciale machtspolitiek die ervoor zorgt dat daar niets gebouwd mag worden.

Toch valt 1,3 miljoen voor 7 huisjes op dit moment niet tegen. Met 9 ton schuld kost dat 18000 per jaar aan rente, het levert 63000 op aan huur.
Opeens heb je het: je wordt huisjesmelkert!

Niet bepaalt een mooi plekje om te wonen. Ik woon zelf in Almelo en in de buurt waar ze gaan bouwen.

[Verwijderd]

redwing schreef op maandag 28 juni 2021 @ 09:48:
[...]

Ik kwam wat lager uit, maar dat ligt natuurlijk aan de onkosten waar je mee rekent. Maar 3-5% is hoe dan ook geen superhoog rendement (3% is aan de lage kant, 5% juist aan de hoge kant). Ik zie bij het kopen en verhuren al heel wat hogere rendementen voorbij komen.

In de berekening van BAR wordt geen rekening gehouden met (on)kosten.

Ik kwam op 750*7*12 / 1,3 mln = 4.8%

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:07:
[...]


Laten we niet doen alsof ieder huishouden kinderen krijgt (dat is echt een minderheid op dit moment), laat staan ongepland, en alsof je op 80m² niet zou kunnen wonen met kinderen.

Waar haal je de cijfers vandaan dat dat om een minderheid gaat?

Volgens cijfers van onze Rijksoverheid telde Nederland 1 januari 2020 ongeveer 8 miljoen huishoudens waarvan 3 miljoen eenpersoonshuishoudens. In 2,6 miljoen huishoudens woonden 1 of meer kinderen. Even ervan uitgaande dat 1 persoonshuishoudens geen kinderen krijgen (dat kan natuurlijk wel, maar ik verwacht dat daar geen significante cijfers uit komen rollen) dan is de verdeling van huishoudens in Nederland als volgt:

• 37,5% is een 1 persoonshuishouden
• 32,5% is een huishouden met kinderen
• 30% is een meer persoonshuishouden zonder kinderen

Die laatste 30% is natuurlijk significant. Daarin zitten mensen van wie de kinderen al het huis uit zijn, stellen die geen kinderwens hebben en mensen die een andere gezinssamenstelling hebben dan een liefdesrelatie (samenwonende vrienden?). Geen idee wat het percentage van die huishoudens is wat daadwerkelijk nog een kinderwens heeft, ervanuitgaande dat dat ongeveer de helft is dan komt daaruit gerold dat bijna de helft van de Nederlandse huishoudens kinderen heeft of kinderen wil. Technisch gezien is 'bijna de helft' natuurlijk de minderheid, maar de manier waarop je het verwoord in je post lijkt het net alsof het een zeer significante minderheid is, dat valt volgens mij wel mee...

[ Voor 8% gewijzigd door Harrie_ op 28-06-2021 10:35 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:23:
[...]


In de berekening van BAR wordt geen rekening gehouden met (on)kosten.

Ik kwam op 750*7*12 / 1,3 mln = 4.8%

Klopt, maar ik pak nog de 'ouderwetse' methode waarbij ik een percentage van het huis als onkosten pak en kijk wat er van de huur overblijft. Ik neem de onkosten dus wel mee waardoor het daadwerkelijke rendement lager wordt.

Als je 7 oude huizen pakt waar heel veel onderhoud aan nodig is en 7 nieuwe huizen waar je de 1e jaren geen onderhoud aan hebt zal de BAR gelijk zijn maar je uiteindelijke rendement zal bij de laatste toch echt veel hoger zijn. Ik vind daarom de BAR niet zo heel nuttig

[Verwijderd]

redwing schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:46:
[...]

Klopt, maar ik pak nog de 'ouderwetse' methode waarbij ik een percentage van het huis als onkosten pak en kijk wat er van de huur overblijft. Ik neem de onkosten dus wel mee waardoor het daadwerkelijke rendement lager wordt.

Als je 7 oude huizen pakt waar heel veel onderhoud aan nodig is en 7 nieuwe huizen waar je de 1e jaren geen onderhoud aan hebt zal de BAR gelijk zijn maar je uiteindelijke rendement zal bij de laatste toch echt veel hoger zijn. Ik vind daarom de BAR niet zo heel nuttig

Als methode om te kijken of huur marktconform of erg laag is wel op zich.
Als belegger zal je netto rendement zo'n 1% lager uitkomen. Ligt - gezien inflatiecorrectie ingebouwd - fors boven wat je op staatsobligaties en aandelen kunt verwachten.

Moet er zelf niet meer aan denken om in woningen te beleggen gezien de ellende die je ongetwijfeld een keer gaat meemaken met huurders, maar een filantroop is deze meneer in Almelo echt niet.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:32:
• 30% is een meer persoonshuishouden zonder kinderen

Die laatste 30% is natuurlijk significant. Daarin zitten mensen van wie de kinderen al het huis uit zijn, stellen die geen kinderwens hebben en mensen die een andere gezinssamenstelling hebben dan een liefdesrelatie (samenwonende vrienden?). Geen idee wat het percentage van die huishoudens is wat daadwerkelijk nog een kinderwens heeft, ervanuitgaande dat dat ongeveer de helft is dan komt daaruit gerold dat bijna de helft van de Nederlandse huishoudens kinderen heeft of kinderen wil.

Zonder verder in de statistieken te duiken: de gemiddelde leeftijd in Nederland is 41,8 jaar. Als we aannemen dat die groep van 30% ook gemiddeld 41,8 jaar is (dat klopt niet, waarschijnlijk is het gemiddelde veel hoger), en de mediaan vergelijkbaar is met het gemiddelde (hahaha) vind ik het niet eens aannemelijk dat 50% van die groep überhaupt nog de leeftijd heeft om zonder IVF-wondertjes aan kinderen te beginnen.

Andersom zijn er natuurlijk jongeren in éénpersoonshuishoudens die wellicht in de toekomst nog kinderen zullen krijgen, dus zo eenvoudig is het ook niet.

Om terug te keren naar de opmering van @Sport_Life: een aanzienlijk deel van de huishoudens heeft geen kinderwens (meer). Het idee dat sommige woningen categorisch onaantrekkelijk zijn voor koopstarters vanwege hun onvermijdelijke gezinsuitbreiding is volgens mij een behoorlijk misverstand.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:48:
[...]
Als methode om te kijken of huur marktconform of erg laag is wel op zich.
Als belegger zal je netto rendement zo'n 1% lager uitkomen. Ligt - gezien inflatiecorrectie ingebouwd - fors boven wat je op staatsobligaties en aandelen kunt verwachten.

Moet er zelf niet meer aan denken om in woningen te beleggen gezien de ellende die je ongetwijfeld een keer gaat meemaken met huurders, maar een filantroop is deze meneer in Almelo echt niet.

Dat laatste zeg ik dan ook niet, ik geef vooral aan dat het als belegging een normaal rendement zal hebben met bijbehorend risico. In een normale markt zou dit ook een normale investering kunnen zijn. Als ik naar veel beleggers kijk die huizen kopen om te verhuren zie ik dat de huren relatief veel hoger liggen en het bijbehorende rendement ook echt hoger is. En dan ben je prijsopdrijvend bezig door huizen te kopen en weer te verhuren. In dit geval vind ik dat iig nogal meevallen.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 28 juni 2021 @ 11:00:
[...]


Zonder verder in de statistieken te duiken: de gemiddelde leeftijd in Nederland is 41,8 jaar. Als we aannemen dat die groep van 30% ook gemiddeld 41,8 jaar is (dat klopt niet, waarschijnlijk is het gemiddelde veel hoger), en de mediaan vergelijkbaar is met het gemiddelde (hahaha) vind ik het niet eens aannemelijk dat 50% van die groep überhaupt nog de leeftijd heeft om zonder IVF-wondertjes aan kinderen te beginnen.

Andersom zijn er natuurlijk jongeren in éénpersoonshuishoudens die wellicht in de toekomst nog kinderen zullen krijgen, dus zo eenvoudig is het ook niet.

Om terug te keren naar de opmering van @Sport_Life: een aanzienlijk deel van de huishoudens heeft geen kinderwens (meer). Het idee dat sommige woningen categorisch onaantrekkelijk zijn voor koopstarters vanwege hun onvermijdelijke gezinsuitbreiding is volgens mij een behoorlijk misverstand.

Ik ging er even vanuit dat de doelgroep van een (nieuwbouw) eengezinswoning doorgaans een stel met kinderen (of wens) is.

@JanHenk Qua rendement vind ik ~6% op 450k (2% op totale investering) veel te laag/ riskant. Met een risico potje zit je op bijna niks.. De investeerder gokt op een toekomstige prijsstijging wat nog maar de vraag is.

Inmiddels zijn we gewend aan rendementen van enkele procenten vanwege de lage rente. Het tij zal vanzelf wel keren en dan verklaren we iedereen voor gek die 1.5mio investeert voor zo weinig rendement, denk ik .

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2021 09:36 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 11:18:
[...]
@JanHenk Qua rendement vind ik ~6% op 450k (2% op totale investering) veel te laag/ riskant. Met een risico potje zit je op bijna niks.. De investeerder gokt op een toekomstige prijsstijging wat nog maar de vraag is.

De verhuurder gokt op huurstijgingen wat niet echt een risico is.

Maar als je 3,5% netto incl. inflatiebescherming te laag vind waar beleg je dan wel in?

[Flix20]

Wie zegt dat mr. Buul een man van z'n woord is en die woningen daadwerkelijk voor €750 p/m gaat verhuren?
Of is het wellicht een stukje mediatraining om een beetje z'n imago te poetsen?

Nou ken ik de markt in die omgeving niet dus ik weet niet of dat een marktconforme prijs is, maar hier in de omgeving zou soortgelijke woning gemakkelijk voor het dubbele verhuurd worden.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:22:
[...]


Tja als je zo redeneert kan het ook wel met 2 kinderen op 36 m2 lekker in een sociale huurwoning/appartement. Ik weet niet wat het opgepropt hutjemutje in een huis mentaal op langere termijn doet, maar heel gezond lijkt het me niet. Buren hebben wellicht veel last, maar ja, niet jouw probleem

Met een nieuwbouw eengezinswoning lijkt het me dat geen heel groot risico. En 80 m² is natuurlijk wel wat anders dan 36 m². Je hebt in deze woningen gewoon een prima woonkamer en twee slaapkamers, waar je ook als jong gezinnetje nog wel even kunt wonen. Uiteraard zul je dan wel op een gegeven moment een stap verder willen doen, zeker als er een tweede kind aan zou komen, maar dat is dan op zich ook geen probleem.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 11:32:
Maar als je 3,5% netto incl. inflatiebescherming te laag vind waar beleg je dan wel in?

Omdat alle andere beleggingen ondertussen minder rendement maken, dus gaat 'iedereen' in onroerend goed.

Maar ik vind dat er hier wel heel makkelijk gerekend wordt. Als we even reëel gaan kijken:
Acquisitiekosten: Aankoopmakelaar, begroting/financieringsvoorstel voor de bank
Kosten tijdens de bouw: Rentekosten van de grond en daarna de verschillende delen, GWL, belastingen etc.
Tuinaanleg: Die zit niet in de v.o.n. en een kale tuin opleveren geeft ook gedonder.
Verhuurkosten: Huurders vinden/screenen, contracten regelen etc. (makelaar?)

Het zou mij niks verbazen als een nieuwbouwproject een jaar of 2 nodig heeft om de aanloopkosten terug te verdienen. En daarna is er ook gewoon wat risico. Op wanbetaling, schade, brand, etc.

En als laatste heeft niemand het hier over de tijd die het kost. Tenzij je echt denkt dat het zo gaat:
"Goedemorgen, mag ik 6 huizen van u?", "Mag het er eentje meer zijn?"
En dat je dan naar buiten loopt en 7 sleutels overhandigd aan de 7 huurders die daar staan.

Je hoeft geen medelijden te hebben met deze man, maar om nou te zeggen dat die man slapend rijk wordt is ook niet waar. Die heeft waarschijnlijk een half jaar 'werk' gehad aan dit project. Dan is €30k (bruto) ineens niet zo heel veel.

[Twixterr]

het. gaat inderdaad niet zo eenvoudig als men denkt, maar veel gemeentelijke belastingen ed worden gewoon doorberekend? GWL voor de verhuurder alsook rioolheffing etc. voor brand e.d. een goede verzekering. +vastgoed "behoud zijn waarde". Is relatief maar over een langere termijn wel. Denk dat het daarom wel een goede belegging is van deze beste man.
@Sport_Life ben ook wel benieuwd waar u dan wel in belegd als een steady 3,5% rendement laag is.

[Harrie_]

Twixterr schreef op maandag 28 juni 2021 @ 14:17:
[...]
@Sport_Life ben ook wel benieuwd waar u dan wel in belegd als een steady 3,5% rendement laag is.

P2P Investing - Mintos

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 28 juni 2021 @ 13:54:
[...]

En als laatste heeft niemand het hier over de tijd die het kost.

Niet voor niets dat ik al stelde dat ik huisjes verhuren geen interessante belegging vind. Kost als particulier teveel tijd en risico is te groot (omdat je geen 1000 huizen hebt) op lastige huurders/wanbetalers.

Maar voor grote beleggers is het een aantrekkelijk rendement, mede gezien de inflatiebescherming.

Dat het nu populair is is omdat beleggers nu eenmaal achter elkaar aan lopen en elkaar nadoen. Heeft verder weinig te maken met onaantrekkelijkheid andere beleggingen, want die verhoudingen zijn niet heel veel verder uit elkaar gegroeid.

PS:
Moet altijd lachen als mensen zeggen dat aandelen te risicovol zijn en dan een huisje kopen voor de verhuur.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 28-06-2021 15:14 ]

[lama83]

Verwijderd schreef op maandag 28 juni 2021 @ 10:48:
[...]


Moet er zelf niet meer aan denken om in woningen te beleggen gezien de ellende die je ongetwijfeld een keer gaat meemaken met huurders

laten er tegenwoordig bedrijfjes zijn die background checks doen. kost ook weer geld, dat gaat ten koste van je rendement. andere beleggingen vanuit de luie stoel klinkt beter... en ja, je moet je wat inlezen, wat op eigen tempo kan, (verhuren kost ook moeite: regelmatig object checken, doorloop, installateurs, deurwaarders etc. op stel en sprong), en als je een beetje feeling ermee hebt: ook nog uitdaging om de juiste aandelen te pakken bijv.

[ Voor 26% gewijzigd door lama83 op 28-06-2021 16:59 ]

[Sport_Life]

Twixterr schreef op maandag 28 juni 2021 @ 14:17:
@Sport_Life ben ook wel benieuwd waar u dan wel in belegd als een steady 3,5% rendement laag is.

Ik heb geen 450k tot mijn beschikking , dus beleg ook niet met zulke bedragen. Bovendien is ons inkomen ruim voldoende om van te leven, dus heb geen behoefte aan extra inkomen uit investeringen . (Door overwaarde over te hevelen naar beleggingen).

Deze meneer is volgens mij al rond de 50 jaar oud, dan vraag ik me af waarom heeft hij afgelopen 10 jaar zitten slapen en is hij niet eerder ingestapt? Ik weet het antwoord al, namelijk FOMO. Naar mijn idee is het nu veel te laat om nog in vastgoed te investeren.
Iedereen zit tegenwoordig in de verhuur, verklaart ook de lage rendementen die men acceptabel vindt. De meer professionele pandjesbazen kopen nu echt niet meer, die wachten tot er weer een dip komt en slaan dan toe. (Ten koste van particuliere beleggers).

Alternatief is (oa) VWRL
https://www.morningstar.n...apshot.aspx?id=0P0000YXJO icm andere (small cap) fondsen.

Is natuurlijk net zo "hot" als verhuur. Maar heeft een aantal voordelen.
Rendement afgelopen 5 jaar is 13,4% per jaar , kosten zijn 0,22% (plus kosten bank). Kost nauwelijks tijd , nooit gezeur en onderhoud, en lager risico omdat de spreiding veel groter is.
In zijn geval zou ik 450k eenmalig (en zonder hefboom) en een percentage daarvan maandelijks inleggen, aangeziener waarschijnlijk uit zijn bedrijven ook toekomstige cash vloeit, bij een crash koop je dan voordeliger in... terwijl je bij een huizencrash moet toekijken hoe de waarde daalt (en hopen dat de bank de 70% niet komt opeisen indien de waarde terug zakt naar 2018 (!)) kun je bij aandelen "spelen" met tijd.

Maargoed beleggingsfondsen zijn natuurlijk veel minder sexy dan 7 "pandjes" .

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2021 23:26 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 19:40:
[...]
Deze meneer is volgens mij al rond de 50 jaar oud, dan vraag ik me af waarom heeft hij afgelopen 10 jaar zitten slapen en is hij niet eerder ingestapt? Ik weet het antwoord al, namelijk FOMO. Naar mijn idee is het nu veel te laat om nog in vastgoed te investeren.

Hoe kom je erbij dat hij heeft zitten slapen? Waarom zou hij niet al lang dik in het onroerend goed zitten?

[Verwijderd]

Ook hoge verwachtingen van de aandelenmarkt?



Realistisch is op dit moment 4%-5% voor de lange termijn.

[mmmmmark]

US home prices rise at fastest pace in more than 30 years

Data underscore ‘truly extraordinary’ market frenzy that has caught Fed officials’ attention.

Zoals al eerder gezegd, overal stijgen de huizenprijzen hard. Hier een bericht uit de US.

[Harrie_]

In maart van dit jaar opende VEH een meldpunt oneerlijke biedingspraktijken. Tot voor kort stond er op de pagina die ze daaraan gewijd hebben te lezen dat men bij VEH bezig was om de resultaten te verwerken en sinds vandaag zijn de resultaten te lezen

"In twee maanden tijd zijn er 600 meldingen binnengekomen van kopers en verkopers die zich benadeeld voelen bij het zoeken, aankopen of verkopen van een woning."


Gezien het feit dat je ook klachten mocht/kon melden m.b.t. situaties die jaren terug hebben plaatsgevonden vind ik 600 cases erg weinig... In het complete rapport staan meldingen tekstueel uitgeschreven, die spreken trouwens wel boekdelen. Een kleine selectie:

Het biedingsproces is niet eerlijk. Klanten van de makelaar krijgen de mogelijkheid om na alle biedingen een extra bieding te doen; privilege van de eigen klant noemt de makelaar het.

Tot onze verbazing werden wij na ons schriftelijke bod door de verkoopmakelaar gebeld met de mededeling dat de verkopers een extra biedingsronde wilden. Zodoende hebben wij extra geld neergelegd om het huis te kunnen kopen. Toen wij hierover met verkopers spraken vertelden zij ons dat ze daar niets van wisten en dat de makelaar dat op eigen initiatief en buiten hen om had geregeld.

Het nieuwe aanbod wordt eerst gepresenteerd aan belangstellenden die te kennen geven ook bij deze makelaar hun woning te willen verkopen. Dat werd bevestigd tijdens een gesprek hierover.

De makelaar die het huis verkocht raadde me vervolgens hun eigen hypotheekadviseur aan voor de financiering. Zo zou de koopprijs ook passend getaxeerd worden, want ze kennen een aantal taxateurs waarop ze 'invloed' hebben. Dit werd me zonder blikken of blozen verteld.

Na de verkoop bleek de koper een belegger te zijn die via onze makelaar het huis ging verhuren. Bij het te huur aanbieden gebruikte de makelaar zonder toestemming de foto’s van het huis, dezelfde waar wij voor betaald hadden.

Woensdag belde de makelaar met het verhaal dat ik het wel hoogste bod had, maar dat er een nieuwe bieder was met een aankoopmakelaar, die toch nog iets meer wil betalen. Als ik dat bijlegde dan was de woning van mij. Ik heb dit gedaan maar ik heb er een heel naar gevoel aan overgehouden

Er zijn nu makelaars die vragen om een bod uit te brengen, voordat je een bezichtiging kan afspreken. Je zit er niet aan vast zeggen ze, maar hoe breng je een bod uit op een woning die je niet hebt kunnen bekijken? Dat voelt vooral als voordeel voor de makelaar; die kan kiezen uit de biedingen en kan met minimale inspanning maximaal resultaat halen.

Wij hadden een flink hoger bod gedaan, alleen was de verkoper hiervan niet op de hoogte. Contact gehad met de verkoper, die was furieus maar had helaas de koopovereenkomst met een ander al getekend.

Als verkoper kwam ik erachter dat mijn makelaar biedingsafspraken had gemaakt met een bevriende aankopende makelaar. De biedingen (ook de hogere) van andere partijen werden niet aan mij doorgegeven.

Ik poste een tijd terug al over de reactie van Onno Hoes / NVM op de kamerbrief van Ollongren. En zal in navolging van bovenstaande quotes Onno nog maar een keer quoten:

quote: Onnozel Hoes

Sommige makelaars hebben een groot bestand aan zoekers en iemand die een aankoopmakelaar in de arm neemt mag wat ons betreft best iets sneller op de hoogte zijn, daar investeer je als zoeker immers in.
[...]
In principe heeft iedereen een gelijke kans om een woning te bezichtigen, bij tientallen en soms meer dan honderd aanmeldingen dient er echter wel een voorselectie plaats te vinden.

Onno pleit door elkaar voor een beschermde titel en een beschermd beroep. Dat zijn geen synoniemen voor elkaar. Een beschermde titel is niet eens zo'n raar idee; dan moet iemand een bepaalde opleiding, achtergrond en/of ervaring hebben voordat hij/zij zich makelaar mag noemen. Een beschermd beroep echter is "een beroep dat alleen mag worden uitgeoefend door iemand die daarvoor toestemming heeft gekregen van een bevoegde autoriteit". Laten we toevallig al een grote belangenclub in de sector hebben die zich natuurlijk prima kan opwerpen als de bevoegde autoriteit...

Het rapport van VEH sluit trouwens op de laatste pagina af met onderstaande opmerking, hoe typisch

Positief over makelaars (1%)
Zes personen nemen het op voor de (rol van de) makelaar. Drie daarvan zijn zelf makelaar.

[perspectivebass]

Ik vind lang niet alle tekstuele voorbeelden zo erg. Paar zijn dubieus, maar de opdracht van een verkoopmakelaar is een z’n hoog mogelijke prijs/beste voorwaarden te krijgen.

Dan is vragen om nog een uiterlijk bod prima. Die voorbeelden staan er ook in en ja basis van onderhandelen is vaak ook ongelijkheid in informatie, maar als je vind dat je al een goed bod had gedaan moet je gewoon niet meer bieden. En dat makelaars eigen klanten voorrang geven in bieden... tsja dat zou ik als klant ook wel verwachten. Waar betaal je hem/haar anders voor?

En aanraden vaan eigen financieeladviseur is toch ook niet zo gek? Dat taxatiewaarden rot is ben ik mee eens, maar dat moet je bij systeem neerleggen niet bij de makelaar.

Praktijken met biedingen achter houden ivm afspraken is natuurlijk ook note done, want daar betaal je de verkoopmakelaar niet voor.

[CyberMania]

Altijd een grote mond die politiek over de zorghelden, maar woonplekken voor ze verzorgen ho maar. Dat is je eigen probleem maar.

Denise slaapt door woningnood na nachtdienst in haar camper: "Hier kan ik tenminste goed slapen"

https://www.at5.nl/artike...-ik-tenminste-goed-slapen

[sugarlevi01]

CyberMania schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 23:42:
Altijd een grote mond die politiek over de zorghelden, maar woonplekken voor ze verzorgen ho maar. Dat is je eigen probleem maar.


[...]


https://www.at5.nl/artike...-ik-tenminste-goed-slapen

Typisch, een paar jaar geleden zijn in Zwolle nog de 'zusterflats' gesloopt. Niet dat ze nog op die manier gebruikt werden. Hier in Utrecht, waar het oude Antonius stond, volgens mij ook een flink aantal jaren geleden. Tijdtechnisch gezien wel cynisch

Het zal bijna weer bonton worden, voor grote bedrijven, om woningen te bouwen en aan te bieden aan hun werknemers.

Krijgen we weer zorgpersoneel-flats en of philips-en ns wijken. Voor die laatste twee is de tijd misschien een beetje geweest qua massa.

Maar voor ziekenhuizen, en misschien onderwijzend personeel, niet eens zo'n verkeerde optie.

Maakt het voor grote steden ook interessanter om mensen aan zich te binden, vooral starters. Die kunnen dan mooi terecht op een eigen stekje. Totdat ze eventueel verder willen uitvliegen.

[ Voor 8% gewijzigd door sugarlevi01 op 30-06-2021 00:18 ]

[ColeJ]

Sport_Life schreef op maandag 28 juni 2021 @ 19:40:
[...]

Maargoed beleggingsfondsen zijn natuurlijk veel minder sexy dan 7 "pandjes" .


***members only***

Er zijn natuurlijk ook genoeg redenen om wel voor fysiek vastgoed te kiezen zoals het enorme belastingvoordeel en de hefbomen.

Dat de rendementen op vastgoed laag zijn komt omdat er vaak naar de BAR of de NAR wordt gekeken. Dat is allemaal logisch maar wat even vergeten wordt zijn de waardestijgingen van het vastgoed. Deze waardestijging zit wel verwerkt in de koers van een willekeurig vastgoedfonds. Wil je dus appels met appels vergelijken dien je dit mee te nemen.

[ Voor 32% gewijzigd door ColeJ op 30-06-2021 07:40 ]

[Shadowhawk00]

perspectivebass schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 22:48:
Ik vind lang niet alle tekstuele voorbeelden zo erg. Paar zijn dubieus, maar de opdracht van een verkoopmakelaar is een z’n hoog mogelijke prijs/beste voorwaarden te krijgen.

Dan is vragen om nog een uiterlijk bod prima. Die voorbeelden staan er ook in en ja basis van onderhandelen is vaak ook ongelijkheid in informatie, maar als je vind dat je al een goed bod had gedaan moet je gewoon niet meer bieden. En dat makelaars eigen klanten voorrang geven in bieden... tsja dat zou ik als klant ook wel verwachten. Waar betaal je hem/haar anders voor?

En aanraden vaan eigen financieeladviseur is toch ook niet zo gek? Dat taxatiewaarden rot is ben ik mee eens, maar dat moet je bij systeem neerleggen niet bij de makelaar.

Praktijken met biedingen achter houden ivm afspraken is natuurlijk ook note done, want daar betaal je de verkoopmakelaar niet voor.

Nou eigen klanten voorrang geven in bieden daar betaald je de makelaar niet voor, de verkopende partij zeker niet en aangezien die de rekening krijgt voor het verkopen van de woning. Hij moet een zo hoog mogelijke prijs voor de verkopende partij regelen dus elke bieding zal hij moeten accepteren.

CyberMania schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 23:42:
Altijd een grote mond die politiek over de zorghelden, maar woonplekken voor ze verzorgen ho maar. Dat is je eigen probleem maar.

https://www.at5.nl/artike...-ik-tenminste-goed-slapen

Daarom is het probleem in de zorg en onderwijs ook veel erger in de randstad dan daarbuiten. Grappig als je van mensen hoort dat ze het onderwijs vak weer uit gestapt zijn omdat er gewoon geen baan in te vinden is in de buurt. Of dat mensen in de zorg geen vaste contracten kunnen krijgen. Het is net zoals met de huizen een veel groter probleem in de randstad dan daarbuiten.

Logisch want als ze er niet kunnen wonen gaan ze wel ergens anders wonen en werken.


Bieding achterhouden die hoger is zou ik zodra ik het wist bij de makelaar binnen stappen, en hem direct vertellen dat de overeenkomst met hem ontbonden is en dat hij geen courtage kan verwachten wegens fraude. Laat de makelaar het verschil maar bijpassen wat jij misloopt.

[CVTTPD2DQ]

perspectivebass schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 22:48:
Ik vind lang niet alle tekstuele voorbeelden zo erg. Paar zijn dubieus, maar de opdracht van een verkoopmakelaar is een z’n hoog mogelijke prijs/beste voordaarden te krijgen.

Als je daarvoor een 'hogere bieding' verzint is het gewoon bedrog. Een 'bevriende taxateur' is gewoon een fraudeur. En als er een belangenconflict is tussen twee van je klanten moet je een keuze maken welke je wil vertegenwoordigen. In andere landen is dat ook voor makelaars bij wet geregeld.

Afdwingen dat alleen NVM-makelaars nog verkopen mogen begeleiden is een beetje alsof je Don Corleone een wettelijk monopolie gunt op de drankhandel.

[Verwijderd]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 07:31:
[...]
Er zijn natuurlijk ook genoeg redenen om wel voor fysiek vastgoed te kiezen zoals het enorme belastingvoordeel en de hefbomen.

Dat de rendementen op vastgoed laag zijn komt omdat er vaak naar de BAR of de NAR wordt gekeken. Dat is allemaal logisch maar wat even vergeten wordt zijn de waardestijgingen van het vastgoed. Deze waardestijging zit wel verwerkt in de koers van een willekeurig vastgoedfonds. Wil je dus appels met appels vergelijken dien je dit mee te nemen.

Welk belastingvoordeel?

En wat voor verwachte waardestijging vind je redelijk?

[Sport_Life]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 07:31:
[...]


Er zijn natuurlijk ook genoeg redenen om wel voor fysiek vastgoed te kiezen zoals het enorme belastingvoordeel en de hefbomen.

Dat de rendementen op vastgoed laag zijn komt omdat er vaak naar de BAR of de NAR wordt gekeken. Dat is allemaal logisch maar wat even vergeten wordt zijn de waardestijgingen van het vastgoed. Deze waardestijging zit wel verwerkt in de koers van een willekeurig vastgoedfonds. Wil je dus appels met appels vergelijken dien je dit mee te nemen.

Je hebt een goed punt qua appels en peren.

Belastingvoordeel tov aandelen zie ik niet indien het vanuit een bv gaat?
Hefboom kan natuurlijk ook met aandelen.

[FunkyTrip]

mmmmmark schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 18:09:
US home prices rise at fastest pace in more than 30 years

Data underscore ‘truly extraordinary’ market frenzy that has caught Fed officials’ attention.

Zoals al eerder gezegd, overal stijgen de huizenprijzen hard. Hier een bericht uit de US.

Misschien toch de grote wereldwijde voorbode van hyperinflatie. Al het geld vlucht in vastgoed.

[Harrie_]

mmmmmark schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 18:09:
US home prices rise at fastest pace in more than 30 years

Data underscore ‘truly extraordinary’ market frenzy that has caught Fed officials’ attention.

Zoals al eerder gezegd, overal stijgen de huizenprijzen hard. Hier een bericht uit de US.

Paywall...

Misschien even de relevante stukken quoten?

[hmr]

CyberMania schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 23:42:
Altijd een grote mond die politiek over de zorghelden, maar woonplekken voor ze verzorgen ho maar. Dat is je eigen probleem maar.


[...]


https://www.at5.nl/artike...-ik-tenminste-goed-slapen

Waarom moet zij in de stad wonen dan? Misschien is Purmerend een optie ofzo?

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 08:11:
[...]

Daarom is het probleem in de zorg en onderwijs ook veel erger in de randstad dan daarbuiten. Grappig als je van mensen hoort dat ze het onderwijs vak weer uit gestapt zijn omdat er gewoon geen baan in te vinden is in de buurt. Of dat mensen in de zorg geen vaste contracten kunnen krijgen. Het is net zoals met de huizen een veel groter probleem in de randstad dan daarbuiten.

Bij de zorg en zeker het onderwijs is het probleem ook dat er zelden structureel geld naar toe gaat. Vaak gaat er een zak geld naar toe waarmee ze de problemen op moeten lossen. Net als nu met de corona-gelden is er geld om achterstand in te halen maar dat geld is er alleen dit jaar. Voor een school betekent dat simpelweg dat ze niemand vast aan kunnen nemen en er is niemand die naar de Randstad gaat verhuizen voor een baan van max. een jaar. Combineer dat met de gewenste overstappers van bedrijfsleven naar leraar die dat ook niet gaan doen voor een tijdelijk contract en zeker niet voor een veel lager salaris dan ze voorheen kregen. En natuurlijk is er een structureel tekort aan leraren wat je niet oplost door af en toe een zak geld te geven. Daar zul je structureel iets voor moeten doen.

En zeker Slob lijkt die logica niet te snappen. Die denkt zak geld=zak extra leraren=probleem opgelost. En helaas werkt dat niet. Maar hiermee zit wel de woningmarkt ook aan onderwijs en zorg gekoppeld waardoor er in de Randstad een steeds groter probleem ontstaat.

[ColeJ]

Sport_Life schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:11:
[...]

Je hebt een goed punt qua appels en peren.

Belastingvoordeel tov aandelen zie ik niet indien het vanuit een bv gaat?
Hefboom kan natuurlijk ook met aandelen.

Het belastingvoordeel in privé is juist wat vastgoed zo aantrekkelijk maakt. Als jij voor EUR 500.000 in aandelen/vastgoedfonds stopt, dan valt deze EUR 500.000 volledig in box 3 en zul je daarover VRH moeten betalen.

Als jij voor EUR 500.000 een pand koopt dan zal de WOZ waarde een stuk lager zijn, zeg EUR 400.000. Daarnaast komt er nog een afslag op de WOZ-waarde omdat je dit pand verhuurd en een pand in verhuurde staat is minder waard. Dit betekent dat het pand voor ~EUR 350.000 box 3 in gaat en je dus maar over EUR 350.000 VRH gaat betalen. Dit scheelt nogal.

Helemaal leuk als er ook nog een financiering tegenover staat, kun je deze er ook nog aftrekken waardoor je box 3 vermogen nog lager ligt. Dan wordt het ineens wel aantrekkelijk om voor een laag rentepercentage een financiering af te sluiten als het anders toch al gauw 1,2% VRH kost.

[finsdefis]

redwing schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:30:
[...]
En zeker Slob lijkt die logica niet te snappen. Die denkt zak geld=zak extra leraren=probleem opgelost. En helaas werkt dat niet. Maar hiermee zit wel de woningmarkt ook aan onderwijs en zorg gekoppeld waardoor er in de Randstad een steeds groter probleem ontstaat.

Ik ken inderdaad best een aantal docenten, die zeker niet slecht verdienen (schaal LC of LD), maar die toch uit de grote steden zijn vertrokken. Voor de prijs van een slecht onderhouden rijtjeshuis in A'dam of Utrecht hebben ze in een kleinere stad soms zelfs een moderne tweekapper. En waarom zou je dan nog in Amsterdam lesgeven als er ook werk om de hoek is?

Daarnaast geven zij ook aan dat het werk wat makkelijker is. Dit is natuurlijk een tricky onderwerp, maar een hele diverse school, ook qua economische achtergrond, brengt veel uitdagingen met zich mee. Dat is vervolgens weer gekoppeld aan hoe een stad in elkaar zit: als er met name ruimte is voor sociale huur en de elite, om maar in stereotypes te spreken, wordt de middenklasse weggejaagd.

Zo zwart/wit is het natuurlijk allemaal niet, maar in deze beroepsgroep merk ik dus ook dat er maar weinig incentive is om dan nog in 'de grote stad' les te geven en dat is weer verbonden met hoe de woningmarkt in elkaar zit.

[redwing]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:34:
[...]


Het belastingvoordeel in privé is juist wat vastgoed zo aantrekkelijk maakt. Als jij voor EUR 500.000 in aandelen/vastgoedfonds stopt, dan valt deze EUR 500.000 volledig in box 3 en zul je daarover VRH moeten betalen.

Als jij voor EUR 500.000 een pand koopt dan zal de WOZ waarde een stuk lager zijn, zeg EUR 400.000. Daarnaast komt er nog een afslag op de WOZ-waarde omdat je dit pand verhuurd en een pand in verhuurde staat is minder waard. Dit betekent dat het pand voor ~EUR 350.000 box 3 in gaat en je dus maar over EUR 350.000 VRH gaat betalen. Dit scheelt nogal.

Helemaal leuk als er ook nog een financiering tegenover staat, kun je deze er ook nog aftrekken waardoor je box 3 vermogen nog lager ligt. Dan wordt het ineens wel aantrekkelijk om voor een laag rentepercentage een financiering af te sluiten als het anders toch al gauw 1,2% VRH kost.

Inderdaad, zo heb ik terwijl ik expat was mijn huis verhuurd. Ik heb nog een spaarhypotheek dus de hypotheek voor box 3 blijft hoog en daarmee de VRH heel laag. Uiteindelijk heb je dan amper kosten terwijl de inkomsten onbelast zijn.

[JanHenk]

Sport_Life schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:11:
[...]

Je hebt een goed punt qua appels en peren.

Belastingvoordeel tov aandelen zie ik niet indien het vanuit een bv gaat?
Hefboom kan natuurlijk ook met aandelen.

Vastgoed als direct bezit is een heel andere asset class dan beursgenoteerde aandelen inderdaad. Ik begrijp de vergelijkingen qua rendement wel, maar er zit een heel ander risicoprofiel aan vast en dito voorwaarden en mogelijkheden (hoge drempel, hoge transactiekosten, erg locatiegebonden, minder liquide, maar wel goed te gebruiken met hefboom).

Hefboom met aandelen ben ik zelf minder enthousiast over, omdat de bedrijven zelf al behoorlijk leveraged zijn. Daarnaast kan een margin call je hele portefeuille overhoop helpen, waar je die bij vastgoed niet kan krijgen.

Een particulier kan waarschijnlijk beter z'n vastgoed direct aankopen en niet in de BV, in verband met de waarde drukkende factor van box 3. Een lening van de eigen BV en klaar ben je... .

Voor veel ondernemers is vastgoed op gevoel ook een goede asset class, die hebben weinig met aandelen en de beurs maar wel met (vaak lokaal) bezit. Het is ook vaak meer emotie dan ratio en in sommige gevallen is afscheid nemen van het object beter. Dan toch wordt er halsstarrig vastgehouden...

[Verwijderd]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:34:
[...]
Als jij voor EUR 500.000 een pand koopt dan zal de WOZ waarde een stuk lager zijn, zeg EUR 400.000. Daarnaast komt er nog een afslag op de WOZ-waarde omdat je dit pand verhuurd en een pand in verhuurde staat is minder waard. Dit betekent dat het pand voor ~EUR 350.000 box 3 in gaat en je dus maar over EUR 350.000 VRH gaat betalen. Dit scheelt nogal.

Dat is inderdaad een goed punt. Die tabel die de belastingdienst gebruikt is ook al jaren niet meer aangepast aan de marktomstandigheden zie ik.

https://www.belastingdien...uurde_of_verpachte_woning

Marktconform (afh. van lokatie) tussen 4-6% resulteert in 67%/73% van de (achterlopende) WOZ waarde.

Als de overheid beleggen in woningen wil tegengaan is dat eenvoudig op te lossen door dit fiscale voordeeltje af te schaffen / aan te passen.

[Verwijderd]

JanHenk schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:50:
[...]
Daarnaast kan een margin call je hele portefeuille overhoop helpen, waar je die bij vastgoed niet kan krijgen.

Nou, die kan je echt wel krijgen hoor als je verhuurd vastgoed hebt.

[JanHenk]

Verwijderd schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:01:
[...]


Nou, die kan je echt wel krijgen hoor als je verhuurd vastgoed hebt.

Ik dacht al dat op deze opmerking ingezoomd zou worden. Ja, als je niet voldoet aan je rente- en aflossingsverplichtingen of andere voorwaarden, klopt.

Maar op basis van een waardedaling?

Heb je de rest van m'n verhaal ook gelezen, of gaan we weer één zin eruit pakken en daar op prikken? Typisch.

[Rmanen]

hmr schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:25:
[...]


Waarom moet zij in de stad wonen dan? Misschien is Purmerend een optie ofzo?

Dan moeten ze ook de CAO maar eens aanpassen; over alles boven 30km kun je geen reiskosten declareren.

[Verwijderd]

JanHenk schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:03:
[...]


Ik dacht al dat op deze opmerking ingezoomd zou worden. Ja, als je niet voldoet aan je rente- en aflossingsverplichtingen of andere voorwaarden, klopt.

Maar op basis van een waardedaling?

Heb je de rest van m'n verhaal ook gelezen, of gaan we weer één zin eruit pakken en daar op prikken? Typisch.

Rest van het verhaal eens, maar niet over margin call. Niet met je eigen huis, maar als je tegen de limiet zakelijk financiert en onderpand daalt met 20% wat denk je dat bank gaat doen?

Ander voordeel van wat een nadeel is. Als iets niet liquide is, lijkt het alsof de waarde niet zo fluctueert en dus veiliger is.

Als je maar eens per 2 jaar naar de waarde van je aandelenpakket kijkt en deze waardeert op de gemiddelde jaarkoers zie je ook ineens een stuk minder risico.

Als je dagelijks kijkt naar de koersen van vastgoed fondsen zie je ineens wel meer risico. Rara.

[Shadowhawk00]

finsdefis schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:37:
[...]


Ik ken inderdaad best een aantal docenten, die zeker niet slecht verdienen (schaal LC of LD), maar die toch uit de grote steden zijn vertrokken. Voor de prijs van een slecht onderhouden rijtjeshuis in A'dam of Utrecht hebben ze in een kleinere stad soms zelfs een moderne tweekapper. En waarom zou je dan nog in Amsterdam lesgeven als er ook werk om de hoek is?

Daarnaast geven zij ook aan dat het werk wat makkelijker is. Dit is natuurlijk een tricky onderwerp, maar een hele diverse school, ook qua economische achtergrond, brengt veel uitdagingen met zich mee. Dat is vervolgens weer gekoppeld aan hoe een stad in elkaar zit: als er met name ruimte is voor sociale huur en de elite, om maar in stereotypes te spreken, wordt de middenklasse weggejaagd.

Zo zwart/wit is het natuurlijk allemaal niet, maar in deze beroepsgroep merk ik dus ook dat er maar weinig incentive is om dan nog in 'de grote stad' les te geven en dat is weer verbonden met hoe de woningmarkt in elkaar zit.

Dat heb ik ook gehoord, dat het werk makkelijker is en socialer. Minder geweld op school naar leraren, zeker in bepaalde groepen hebben ze minder respect voor vrouwen. Laat nu net een groot deel van het personeel van een school uit vrouwen bestaan. Ik heb van mensen gehoord die van de randstad naar andere delen zijn verhuisd dat het een heel stuk relaxter lesgeven is.

Maar het probleem zit ook in de demografie van de medewerkers, in de zorg en onderwijs zijn de meeste werknemers vrouwen. Over het algemeen werken vrouwen vaker parttime dan mannen zeker in een relatie, dus die gaan echt niet verhuizen voor de baan van de vrouw die maar 3x per week op en neer moet terwijl de man 5 dagen in de week werkt. En zeker niet omdat de vrouw toch wel werk kan vinden in de regio.

En dan heb je ook nog de woningmarkt die ervoor zorgt dat woningen veel te duur zijn in de randstad dus tja dan is het eigenlijk niet heel vreemd.
Een oplossing als zusterflats of leraren flats ( misschien combineren ) zou wel werken maar dat is ook weer marktverstorend. En wat ga je doen als iemand van baan wisselt aangezien ze een huurcontract hebben dus die kan je er niet meer uitzetten.

Overigens is die huurbescherming ook de reden dat een huis in verhuurde staat veel minder waard is. Aangezien alleen een belegger het huis kan kopen niemand anders kan het kopen dus heb je veel minder vraag naar die woningen. Immers als je een huis in verhuurde staat koopt kan je er zelf niet intrekken. De huurders krijg je niet zomaar uit de woning daar is heel wat werk voor nodig, zeker als ze gewoon netjes betalen. Dus ook die virtuele rentestijging is leuk maar bij aandelen kan je direct cashen bij een verhuur woning moet je maar hopen dat als je huurders vanzelf vertrekken het pand nog een hogere waarde heeft.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:13:
[...]
Overigens is die huurbescherming ook de reden dat een huis in verhuurde staat veel minder waard is. Aangezien alleen een belegger het huis kan kopen niemand anders kan het kopen dus heb je veel minder vraag naar die woningen.

Normaal wel, maar in huidige situatie dat beleggers heel actief woningen zoeken speelt dat niet. Blijkbaar betalen beleggers net zo veel of meer als huizenzoekers.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 08:11:

Daarom is het probleem in de zorg en onderwijs ook veel erger in de randstad dan daarbuiten. Grappig als je van mensen hoort dat ze het onderwijs vak weer uit gestapt zijn omdat er gewoon geen baan in te vinden is in de buurt. Of dat mensen in de zorg geen vaste contracten kunnen krijgen. Het is net zoals met de huizen een veel groter probleem in de randstad dan daarbuiten.

De gevolgen van deze problematiek spelen wel in het hele land. Want die leerkracht (of zorgmedewerker) uit Schubbekuttenveen komt niet aan de bak omdat de scholen worden wegbezuinigd en de goedverdienende families richting Randstad of Vinex trekken. En van het inkomen dat de invalbeurten en tijdelijke parttime baantjes oplevert valt nauwelijks te leven, laat staan dat er geld is voor een verhuizing naar een duurder deel van het land. En om voor een ochtendje werken in 'de stad' eerst een uur met je tien jaar oude Twingo te moeten reizen, dan houd je onder de streep ook niet veel over. De gemeente draait vervolgens op voor de (aanvullende) bijstand van deze jonge leerkrachten, waarvan een groot deel na een paar jaar gedesillusioneerd afhaakt, en op de scholen blijf je, last in first out, zitten met de oudste leerkrachten die de tijd tot hun pensioen uitzitten, in plaats van de enthousiaste jonge lichting.

De gevolgen zijn dus wel iets breder dan alleen het moeilijk invullen van de vacatures in de Randstad.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:14:
[...]

De gevolgen van deze problematiek spelen wel in het hele land. Want die leerkracht (of zorgmedewerker) uit Schubbekuttenveen komt niet aan de bak omdat de scholen worden wegbezuinigd en de goedverdienende families richting Randstad of Vinex trekken. En van het inkomen dat de invalbeurten en tijdelijke parttime baantjes oplevert valt nauwelijks te leven, laat staan dat er geld is voor een verhuizing naar een duurder deel van het land. En om voor een ochtendje werken in 'de stad' eerst een uur met je tien jaar oude Twingo te moeten reizen, dan houd je onder de streep ook niet veel over. De gemeente draait vervolgens op voor de (aanvullende) bijstand van deze jonge leerkrachten, waarvan een groot deel na een paar jaar gedesillusioneerd afhaakt, en op de scholen blijf je, last in first out, zitten met de oudste leerkrachten die de tijd tot hun pensioen uitzitten, in plaats van de enthousiaste jonge lichting.

De gevolgen zijn dus wel iets breder dan alleen het moeilijk invullen van de vacatures in de Randstad.

Het zijn niet de goed verdienende families die blijven lekker zitten, het is voornamelijk de jongeren die naar de randstad verhuizen vanwegen studie en daar dan blijven hangen. Die goed verdienende families hebben geen reden om naar de randstad te gaan als ze al goed verdienen. Alleen zijn dat vaak wat oudere mensen en dus geen kleine kinderen meer. En als ze wel geld en kleine kinderen hebben gaan ze juist de stad uit, want wil je liever je kind met 30 kinderen met een leerachterstand in de klas hebben of met 25 kinderen zonder achterstand?

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:19:
[...]


Het zijn niet de goed verdienende families die blijven lekker zitten, het is voornamelijk de jongeren die naar de randstad verhuizen vanwegen studie en daar dan blijven hangen. Die goed verdienende families hebben geen reden om naar de randstad te gaan als ze al goed verdienen. Alleen zijn dat vaak wat oudere mensen en dus geen kleine kinderen meer. En als ze wel geld en kleine kinderen hebben gaan ze juist de stad uit, want wil je liever je kind met 30 kinderen met een leerachterstand in de klas hebben of met 25 kinderen zonder achterstand?

Ik had het iets verkeerd geformuleerd. Ik bedoel dat de jonge families wegtrekken omdat ze daar goed/beter kunnen verdienen. En dat je daardoor dus inderdaad weinig kinderen overhoudt.

Of je meer of minder leerachterstand hebt op de basisschool in Schubbekuttenveen, daar kun je over discussiëren. De kwaliteit van het onderwijs is in de regel niet bepaald af te lezen aan alleen de grootte van de klassen.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:12:
[...]
Rest van het verhaal eens, maar niet over margin call. Niet met je eigen huis, maar als je tegen de limiet zakelijk financiert en onderpand daalt met 20% wat denk je dat bank gaat doen?
[...]

Werkt dat anders dan een particuliere hypotheek? De eigenaren van al die woningen die na de crisis van 2008 onder water stonden had toch ook geen probleem zolang ze netjes hun hypotheek bleven betalen?

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:37:
[...]


Werkt dat anders dan een particuliere hypotheek? De eigenaren van al die woningen die na de crisis van 2008 onder water stonden had toch ook geen probleem zolang ze netjes hun hypotheek bleven betalen?

Daar heeft de bank bijna geen risico aangezien de NHG dat risico draagt. Als jij een aantal panden koopt voor de verhuur en je hebt een hypotheek dan zit daar geen NHG achter. Dus dan loopt de bank wel ineens 20% risico. Dus dan zal de bank wel even wat sneller gaan piepen en zeker bij een verlenging zal de risicoopslag wel omhoog gaan.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:28:
[...]

Ik had het iets verkeerd geformuleerd. Ik bedoel dat de jonge families wegtrekken omdat ze daar goed/beter kunnen verdienen. En dat je daardoor dus inderdaad weinig kinderen overhoudt.

Of je meer of minder leerachterstand hebt op de basisschool in Schubbekuttenveen, daar kun je over discussiëren. De kwaliteit van het onderwijs is in de regel niet bepaald af te lezen aan alleen de grootte van de klassen.

De grote van de klassen is niet het enige, over het algemeen doen zwarte of gemengde scholen het minder goed dan blanke scholen. Ook deels omdat daar van huis uit iedereen al nederlands spreekt wat op een gemengde school niet altijd het geval is. Het is niet voor niets dat halsema riep dat haar kinderen naar een blanke school gingen want ze wilde niet met hun toekomst lopen gokken ( dat mocht de rest van de stad maar doen )

[ Voor 42% gewijzigd door Shadowhawk00 op 30-06-2021 10:42 ]

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:39:
[...]


Daar heeft de bank bijna geen risico aangezien de NHG dat risico draagt. Als jij een aantal panden koopt voor de verhuur en je hebt een hypotheek dan zit daar geen NHG achter. Dus dan loopt de bank wel ineens 20% risico. Dus dan zal de bank wel even wat sneller gaan piepen en zeker bij een verlenging zal de risicoopslag wel omhoog gaan.

Een particuliere hypotheek zit niet per definitie NHG achter. Bovendien bestaat NHG nog niet zo lang, dus het is niet geheel ondenkelijk dat dat die aflossingsvrije 120% LTV hypotheken die tijdens de kredietcrisis een groot risico vormden nog vóór de NHG-introductie zijn afgesloten...

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:43:
[...]


Een particuliere hypotheek zit niet per definitie NHG achter. Bovendien bestaat NHG nog niet zo lang, dus het is niet geheel ondenkelijk dat dat die aflossingsvrije 120% LTV hypotheken die tijdens de kredietcrisis een groot risico vormden nog vóór de NHG-introductie zijn afgesloten...

NHG bestaat al sinds 2002 dus niet heel erg lang. Maar ook dan, als jij een hypotheek hebt van 300k waarvan je 20% onder water staat heb jij bij verkoop een persoonlijk schuld van 60k.

Heb jij 5 woningen van 1000.000 die onder water staan en die je moet verkopen dan is die persoonlijk schuld 200.000

Banken werken heel vreemd bij het verstrekken van leningen, ze kijken naar het verlies wat ze gaan lopen en of dat acceptabel is ( vond het ook vreemd toen ik het hoorde) dus een verlies van 60k of van 200k is toch wel even wat anders. En de kans dat iemand 60k betaald is groter dan dat iemand die 200k betaald.

[Jumpman]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:34:
[...]


Het belastingvoordeel in privé is juist wat vastgoed zo aantrekkelijk maakt. Als jij voor EUR 500.000 in aandelen/vastgoedfonds stopt, dan valt deze EUR 500.000 volledig in box 3 en zul je daarover VRH moeten betalen.

Als jij voor EUR 500.000 een pand koopt dan zal de WOZ waarde een stuk lager zijn, zeg EUR 400.000. Daarnaast komt er nog een afslag op de WOZ-waarde omdat je dit pand verhuurd en een pand in verhuurde staat is minder waard. Dit betekent dat het pand voor ~EUR 350.000 box 3 in gaat en je dus maar over EUR 350.000 VRH gaat betalen. Dit scheelt nogal.

Helemaal leuk als er ook nog een financiering tegenover staat, kun je deze er ook nog aftrekken waardoor je box 3 vermogen nog lager ligt. Dan wordt het ineens wel aantrekkelijk om voor een laag rentepercentage een financiering af te sluiten als het anders toch al gauw 1,2% VRH kost.

Dit is wel zo, maar de overheid gaat dit hard minder aantrekkelijk maken.
In veel steden heb je nu al een verhuurvergunning nodig als verhuurt aan meer dan twee personen, dit zullen ze uitbreiden. Het is een kwestie van tijd totdat ze gaan bepalen dat je een woning minimaal energielabel (bijvoorbeeld) C moet hebben om het te mogen verhuren. Zodat verhuurders moeten blijven investeren.

[Shadowhawk00]

Jumpman schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:49:
[...]


Dit is wel zo, maar de overheid gaat dit hard minder aantrekkelijk maken.
In veel steden heb je nu al een verhuurvergunning nodig als verhuurt aan meer dan twee personen, dit zullen ze uitbreiden. Het is een kwestie van tijd totdat ze gaan bepalen dat je een woning minimaal energielabel (bijvoorbeeld) C moet hebben om het te mogen verhuren. Zodat verhuurders moeten blijven investeren.

Maar die regels maken het toch juist minder aantrekkelijk voor huisjes melkers, Aangezien hoe hoger het % van de WOZ hoe meer belasting je moet betalen. Het is een soort korting als je voor een sociale prijs verhuurd.

[CyberMania]

hmr schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:25:
[...]


Waarom moet zij in de stad wonen dan? Misschien is Purmerend een optie ofzo?

Waarom moet zij buiten de stad wonen waar ze werkt dan?

[ColeJ]

Jumpman schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:49:
[...]


Dit is wel zo, maar de overheid gaat dit hard minder aantrekkelijk maken.
In veel steden heb je nu al een verhuurvergunning nodig als verhuurt aan meer dan twee personen, dit zullen ze uitbreiden. Het is een kwestie van tijd totdat ze gaan bepalen dat je een woning minimaal energielabel (bijvoorbeeld) C moet hebben om het te mogen verhuren. Zodat verhuurders moeten blijven investeren.

Dit kan allemaal wel zo zijn maar voorlopig is dat nog niet zo. Wat de overheid in de toekomst gaat doen is ten alle tijden onzeker. Wellicht gaan ze aandelen, crypto's ook anders aanpakken. Ja, er zijn nu zelfbewoningsplichten bij nieuwe aankopen maar wat doe je met de huidige verhuurpanden? Er zullen dingen gaan veranderen maar dit zal stapsgewijs zijn.

[Jumpman]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:00:
[...]


Dit kan allemaal wel zo zijn maar voorlopig is dat nog niet zo. Wat de overheid in de toekomst gaat doen is ten alle tijden onzeker. Wellicht gaan ze aandelen, crypto's ook anders aanpakken. Ja, er zijn nu zelfbewoningsplichten bij nieuwe aankopen maar wat doe je met de huidige verhuurpanden? Er zullen dingen gaan veranderen maar dit zal stapsgewijs zijn.

Klopt, maar dit zijn zaken om rekening mee te houden als je nu nog een investering doet. Om mij heen zie ik mensen nu de 'studentenpanden' langzaam aan verkopen en zich storten op het kopen van panden ze op te knappen en weer doorverkopen (het zogenaamde 'flippen').

[ColeJ]

Jumpman schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:05:
[...]


Klopt, maar dit zijn zaken om rekening mee te houden als je nu nog een investering doet. Om mij heen zie ik mensen nu de 'studentenpanden' langzaam aan verkopen en zich storten op het kopen van panden ze op te knappen en weer doorverkopen (het zogenaamde 'flippen').

Is ook een manier

Ach, voorlopig hebben we niet eens een kabinet

[Shadowhawk00]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:00:
[...]


Dit kan allemaal wel zo zijn maar voorlopig is dat nog niet zo. Wat de overheid in de toekomst gaat doen is ten alle tijden onzeker. Wellicht gaan ze aandelen, crypto's ook anders aanpakken. Ja, er zijn nu zelfbewoningsplichten bij nieuwe aankopen maar wat doe je met de huidige verhuurpanden? Er zullen dingen gaan veranderen maar dit zal stapsgewijs zijn.

Bij bestaande verhuurpanden kan je geen zelfbewoningsplicht invoeren. Aangezien de verhuurder hier namelijk niet aan kan voldoen. We hebben in nederland ook no zoiets als redelijkheid.
Stel dat je een zelfbewonings plicht krijgt als verhuurder ( leuk voor cooperaties trouwens ) hoe wil je dat doen?
Je kan de huurder er niet uitzetten maar je moet er wel zelf gaan wonen? Dus of je overtreed de wet en zet de huurder eruit, of je overtreed de wet en gaat er niet zelf wonen.

Overigens kan je je nog afvragen of de overheid niet schadeplichtig word naar de verkopers als ze een zelfsbewoningsplicht gaan invoeren voor alle nieuwe aankopen. Voor nieuwbouwprojecten kan het maar voor bestaande bouw? De waarde van die huizen daalt daardoor ook meteen.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:49:
[...]


NHG bestaat al sinds 2002 dus niet heel erg lang. Maar ook dan, als jij een hypotheek hebt van 300k waarvan je 20% onder water staat heb jij bij verkoop een persoonlijk schuld van 60k.

Heb jij 5 woningen van 1000.000 die onder water staan en die je moet verkopen dan is die persoonlijk schuld 200.000

Banken werken heel vreemd bij het verstrekken van leningen, ze kijken naar het verlies wat ze gaan lopen en of dat acceptabel is ( vond het ook vreemd toen ik het hoorde) dus een verlies van 60k of van 200k is toch wel even wat anders. En de kans dat iemand 60k betaald is groter dan dat iemand die 200k betaald.

Ik kan dit verhaal maar slecht volgen. Een woning die onder water staat is geen enkel probleem voor de bank zolang de hypotheekgever iedere maand netjes betaalt. Vraag me oprecht af waarom dat zakelijk anders zou zijn en zoja; waar staat dat dan? Volgens mij is dit verhaal in beetje ingegeven door je eigen onderbuikgevoel; ik zie weinig verschil tussen 60k en 200k. In de ordergrootte van bedragen waarmee de grote systeembanken werken is dat in beide gevallen natuurlijk een peanuts-bedrag. Daarnaast: de meeste particulieren hebben weinig assets (behalve dan dat huis), wanneer die met een restschuld van 60k achterblijven duurt het vaak járen voor die is afbetaald. Wordt iemand persoonlijk failliet verklaard en belandt deze in de schuldsanering dan krijgt de bank het grootste deel van dat bedrag nooit meer terug. Nee, dan kan een bank beter 200k risico lopen met een bedrijf wat een hoop assets heeft; de hypotheeknemer heeft toch (notarieel) hypotheekrecht en kan daarnaast nog proberen geld te halen uit de overige assets.

[hmr]

CyberMania schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:56:
[...]


Waarom moet zij buiten de stad wonen waar ze werkt dan?

Omdat ze kennelijk de woningen in de stad niet kan betalen of krijgen?

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:39:
[...]

De grote van de klassen is niet het enige, over het algemeen doen zwarte of gemengde scholen het minder goed dan blanke scholen. Ook deels omdat daar van huis uit iedereen al nederlands spreekt wat op een gemengde school niet altijd het geval is. Het is niet voor niets dat halsema riep dat haar kinderen naar een blanke school gingen want ze wilde niet met hun toekomst lopen gokken ( dat mocht de rest van de stad maar doen )

En jij denkt dus dat het niveau van de school in Schubbekuttenveen eerder het niveau is van de gegoede 'blanke' school dan van de 'zwarte' school? Zou het wellicht ook niet zo kunnen zijn dat de succesvolle ouders, met vaak de wat makkelijker kinderen, naar de stad of de Vinex trekken, als ze daar de mogelijkheid voor hebben, en dat vooral de ouders met minder mogelijkheden en de 'rugzakjes' in Schubbekuttenveen achterblijven?

[Shadowhawk00]

hmr schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:30:
[...]


Omdat ze kennelijk de woningen in de stad niet kan betalen of krijgen?

De oplossing is dan ook gewoon om te kijken of er een vacature is in een andere stad waar wel betaalbare woningen in de buurt zijn. Die ga je echt wel vinden namelijk.
Dat ze in amsterdam een tekort hebben is natuurlijk niet haar probleem.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:35:
[...]

En jij denkt dus dat het niveau van de school in Schubbekuttenveen eerder het niveau is van de gegoede 'blanke' school dan van de 'zwarte' school? Zou het wellicht ook niet zo kunnen zijn dat de succesvolle ouders, met vaak de wat makkelijker kinderen, naar de stad of de Vinex trekken, als ze daar de mogelijkheid voor hebben, en dat vooral de ouders met minder mogelijkheden en de 'rugzakjes' in Schubbekuttenveen achterblijven?

Waar jij dat soort plaatsnamen vandaan haalt weet ik niet en wat jou gedachte bij alles buiten de randstad is weet ik ook niet maar zo groot is het verschil niet, zolang je woningen en tekorten op bepaalde vlakke in de arbeidsmarkt niet meetelt.

[ Voor 48% gewijzigd door Shadowhawk00 op 30-06-2021 11:40 ]

[revolution-nl]

mmmmmark schreef op dinsdag 29 juni 2021 @ 18:09:
US home prices rise at fastest pace in more than 30 years

Data underscore ‘truly extraordinary’ market frenzy that has caught Fed officials’ attention.

Zoals al eerder gezegd, overal stijgen de huizenprijzen hard. Hier een bericht uit de US.

Je ziet dezelfde mechanismes in werking als in Nederland, ook in Amerika kopen investeringsmaatschappijen zoals blackrock enorm veel vastgoed uit de markt om het vervolgens te verhuren.

[Verwijderd]

https://vastgoedjournaal....e-waarde-van-huurwoningen

Uit onderzoek van de ABN Amro blijkt dat, vanwege de verschillende maatregelen om beleggers de pas af te snijden op de woningmarkt, de waarde van huurwoningen voor het eerst sinds 2014 afgenomen is.

[Verwijderd]

ABN Amro verwacht dat de Nederlandse economie in 2020 met 5,2 procent krimpt. De werkloosheid loopt volgens de bank in 2020 al wat op van 3,4 naar 4,4 procent, maar de echt grote stijging wordt pas in 2021 verwacht. De werkloosheid zal dan naar een verwachte 7,2 procent oplopen, terwijl de Nederlandse economie dan al licht groeit. Omdat de werkloosheid ook het besteedbaar inkomen van werknemers aantast, zullen huurders ook minder huur kunnen betalen, waardoor beleggers in vastgoed minder rendement kunnen realiseren. Ook een daling in het aantal expats betekent dat een belangrijke doelgroep voor huurwoningen in de steden is weggevallen.

--

Zou het echt?

[Verwijderd]

ABN Amro is somber over de Nederlandse vastgoedsector dit jaar, met name over winkelpanden. Beleggers in de vrije huursector hoeven volgens de bank minder te vrezen. Juist door de overheidsmaatregelen tegen ’pandjesbazen’ kan het tekort aan huurwoningen toenemen, wat goed is voor de waarde van de huurwoningen.

--

Als je van alles roept heb je altijd wel gelijk

[Harrie_]

Verwijderd schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:44:
Als je van alles roept heb je altijd wel gelijk

offtopic:
Je mag je post wel aanpassen i.p.v. steeds nieuwe reacties achter elkaar te plaatsen, dan popt mijn feed niet steeds omhoog

[gold_dust]

Verwijderd schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:41:
ABN Amro verwacht dat de Nederlandse economie in 2020 met 5,2 procent krimpt. De werkloosheid loopt volgens de bank in 2020 al wat op van 3,4 naar 4,4 procent, maar de echt grote stijging wordt pas in 2021 verwacht. De werkloosheid zal dan naar een verwachte 7,2 procent oplopen, terwijl de Nederlandse economie dan al licht groeit. Omdat de werkloosheid ook het besteedbaar inkomen van werknemers aantast, zullen huurders ook minder huur kunnen betalen, waardoor beleggers in vastgoed minder rendement kunnen realiseren. Ook een daling in het aantal expats betekent dat een belangrijke doelgroep voor huurwoningen in de steden is weggevallen.

--

Zou het echt?

In vind het een vrij pessimistisch bericht, er zijn nog geen concrete tekenen dat de huidige bubbel(niet alleen de huizenbubbel maar ook aandelen, bitcoin, arbeidsmarkt, big tech) gaat klappen. Het is wel zo dat een recessie al overdue is, ook los van de Corona krimp. Dat deze nog niet gekomen is heeft vast een relatie met de kunstmatig lage rente en het pompen van geld in de economie.

Ik denk wel dat als de klap komt, deze dan heel hard zal zijn omdat alles te lang kunstmatig in stand gehouden en zelfs nog verder opgeblazen is. In ieder geval een stuk harder dan als er een verantwoord, rationeel monetair beleid was gevoerd en er op tijd was ingegrepen met een rente verhoging. In 2008(toen was er ook een woningtekort) is er 30% van de prijzen afgegaan(opgeschoonde cijfers 22%), het zal dit keer een stuk meer zijn.

[Shadowhawk00]

Ik verwacht ook dat we het einde van de corona crisis nog lang niet in zicht hebben, zelfs als we weer naar een normaal gaan zal er toch wel wat anders zijn en zeker de economie gaat nog wel een paar tikjes krijgen.
Internationale handel en toerisme is zeker wel hard geraakt.

Ik verwacht dat het thuiswerken en de krimp in de economie wel een impact zal hebben op de markt voor expats en daarmee de verhuur markt een beetje gaan inkrimpen.
Het duurder segment van de koop en huurhuizen zal waarschijnlijk zwaarder geraakt worden dan het lagere segment omdat mensen dan maar hun eisen bij gaan stellen dus onderaan zal de vraag minder hard afnemen dan bovenaan de ladder.

[Jumpman]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 12:19:
Ik verwacht ook dat we het einde van de corona crisis nog lang niet in zicht hebben, zelfs als we weer naar een normaal gaan zal er toch wel wat anders zijn en zeker de economie gaat nog wel een paar tikjes krijgen.
Internationale handel en toerisme is zeker wel hard geraakt.

Ik verwacht dat het thuiswerken en de krimp in de economie wel een impact zal hebben op de markt voor expats en daarmee de verhuur markt een beetje gaan inkrimpen.
Het duurder segment van de koop en huurhuizen zal waarschijnlijk zwaarder geraakt worden dan het lagere segment omdat mensen dan maar hun eisen bij gaan stellen dus onderaan zal de vraag minder hard afnemen dan bovenaan de ladder.

Dit denk ik ook. Je ziet nu dat er heel veel behoorlijk duurder is: bouwmateriaal, auto's, horeca, etc. Het (gespaarde) geld komt nu los (van mensen die geen 'schade' hebben opgelopen in de lockdown), verstandige mensen leven nu even rustig door zonder al te veel grote investeringen en aankopen. Even de kop eraf laten gaan. Dus een woning kopen en verbouwen is nu aanzienlijk duurder geworden.

[ Voor 3% gewijzigd door Jumpman op 30-06-2021 12:25 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 12:19:
Ik verwacht ook dat we het einde van de corona crisis nog lang niet in zicht hebben, zelfs als we weer naar een normaal gaan zal er toch wel wat anders zijn en zeker de economie gaat nog wel een paar tikjes krijgen.
Internationale handel en toerisme is zeker wel hard geraakt.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...2-4-procent-hoger-in-2020

Het zou best eens mee kunnen vallen.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:50:
[...]


Vastgoed als direct bezit is een heel andere asset class dan beursgenoteerde aandelen inderdaad. Ik begrijp de vergelijkingen qua rendement wel, maar er zit een heel ander risicoprofiel aan vast en dito voorwaarden en mogelijkheden (hoge drempel, hoge transactiekosten, erg locatiegebonden, minder liquide, maar wel goed te gebruiken met hefboom).

Hefboom met aandelen ben ik zelf minder enthousiast over, omdat de bedrijven zelf al behoorlijk leveraged zijn. Daarnaast kan een margin call je hele portefeuille overhoop helpen, waar je die bij vastgoed niet kan krijgen.

Een particulier kan waarschijnlijk beter z'n vastgoed direct aankopen en niet in de BV, in verband met de waarde drukkende factor van box 3. Een lening van de eigen BV en klaar ben je... .

Voor veel ondernemers is vastgoed op gevoel ook een goede asset class, die hebben weinig met aandelen en de beurs maar wel met (vaak lokaal) bezit. Het is ook vaak meer emotie dan ratio en in sommige gevallen is afscheid nemen van het object beter. Dan toch wordt er halsstarrig vastgehouden...

Ik denk dat het in veel gevallen inderdaad vaak meer het een "veilig" gevoel geeft om fysiek vastgoed te bezitten, in plaats van aandelen wat toch iets abstracter is.
"Veilig" is in deze imo discutabel, want de waarde kan net zogoed als bij aandelen dalen.

De hefboom met aandelen kan ook met hypothecair krediet. Dan neem je je eigen woning als onderpand (neem aan dat mensen die investeren een gunstige LTV hebben).

Wat ik persoonlijk prettig vind aan aandelen is dat je niet per se 1 moment hoeft te kiezen om te investeren. Een pand koop je op moment x en je verwacht dat de toekomstige waarde hoger ligt. Aandelen kun je gespreid (in tijd) kopen, waardoor je de gevolgen van een crash (grotendeels) verkleint. Eigenlijk is het juist gunstig als er een crash komt, mijn hoogste rendement heb ik behaald na de corona crash .
Naarmate je ouder wordt kun je de verhouding aandelen/cash aanpassen. Verkopen van aandelen kan ook over een langere tijd.

Kortom, de ik geloof in beide gevallen niet dat je de markt kunt timen , omdat er teveel factoren meespelen waar je geen invloed op hebt (rente, fiscale regelgeving, inflatie, brdrijfswinsten, etc). Vanwege de lage rente zijn beide assets imo veel te duur op dit moment. Met bovenstaande in het achterhoofd vind ik aandelen prettiger.

Overigens zijn er ook veel redenen te bedenken om juist wel in vastgoed te stappen.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 30-06-2021 16:01 ]

[Sport_Life]

ColeJ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:34:
[...]


Het belastingvoordeel in privé is juist wat vastgoed zo aantrekkelijk maakt. Als jij voor EUR 500.000 in aandelen/vastgoedfonds stopt, dan valt deze EUR 500.000 volledig in box 3 en zul je daarover VRH moeten betalen.

Als jij voor EUR 500.000 een pand koopt dan zal de WOZ waarde een stuk lager zijn, zeg EUR 400.000. Daarnaast komt er nog een afslag op de WOZ-waarde omdat je dit pand verhuurd en een pand in verhuurde staat is minder waard. Dit betekent dat het pand voor ~EUR 350.000 box 3 in gaat en je dus maar over EUR 350.000 VRH gaat betalen. Dit scheelt nogal.

Helemaal leuk als er ook nog een financiering tegenover staat, kun je deze er ook nog aftrekken waardoor je box 3 vermogen nog lager ligt. Dan wordt het ineens wel aantrekkelijk om voor een laag rentepercentage een financiering af te sluiten als het anders toch al gauw 1,2% VRH kost.

Uuhh je kunt toch beter aandelen twv 500k kopen dan vastgoed van 500k wat 350k waard is . In theorie kunnen de huurders je leven lang blijven zitten .
Ik zie de waardedaling bij verhuur juist als een nadeel. (En de Belastingdienst is het met mij eens ).

Een voorbeeld. Stel er staan 2 panden te koop, eentje met huurders (350k) en eentje zonder huurders (500k). Zou jij dan het pand zonder huurders kopen voor 500k om belastingvoordeel te behalen?

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 30-06-2021 13:54 ]

[49euro]

Harrie_ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 11:20:
[...]


Ik kan dit verhaal maar slecht volgen. Een woning die onder water staat is geen enkel probleem voor de bank zolang de hypotheekgever iedere maand netjes betaalt. Vraag me oprecht af waarom dat zakelijk anders zou zijn en zoja; waar staat dat dan? Volgens mij is dit verhaal in beetje ingegeven door je eigen onderbuikgevoel; ik zie weinig verschil tussen 60k en 200k. In de ordergrootte van bedragen waarmee de grote systeembanken werken is dat in beide gevallen natuurlijk een peanuts-bedrag. Daarnaast: de meeste particulieren hebben weinig assets (behalve dan dat huis), wanneer die met een restschuld van 60k achterblijven duurt het vaak járen voor die is afbetaald. Wordt iemand persoonlijk failliet verklaard en belandt deze in de schuldsanering dan krijgt de bank het grootste deel van dat bedrag nooit meer terug. Nee, dan kan een bank beter 200k risico lopen met een bedrijf wat een hoop assets heeft; de hypotheeknemer heeft toch (notarieel) hypotheekrecht en kan daarnaast nog proberen geld te halen uit de overige assets.

Bij een natuurlijk persoon is er nog een soort van incentive om de aflossing en de rente te betalen, immers zijn zij anders dakloos. Bij een niet-natuurlijk persoon is er in principe geen woongenot. Het huis wordt vaak als investering gekocht en/of er wordt daarbij gespeculeerd op prijsstijgingen. Er bestaat dus voor de hypotheekverstrekker wel degelijk een grotere blootstelling aan bepaalde risico's bij grote prijsdalingen bij zakelijke klanten. Zeker als zij op dat moment al meer vastgoed op de balans hebben staan.

[Harrie_]

49euro schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 13:44:
[...]


Bij een natuurlijk persoon is er nog een soort van incentive om de aflossing en de rente te betalen, immers zijn zij anders dakloos. Bij een niet-natuurlijk persoon is er in principe geen woongenot. Het huis wordt vaak als investering gekocht en/of er wordt daarbij gespeculeerd op prijsstijgingen. Er bestaat dus voor de hypotheekverstrekker wel degelijk een grotere blootstelling aan bepaalde risico's bij grote prijsdalingen bij zakelijke klanten. Zeker als zij op dat moment al meer vastgoed op de balans hebben staan.

Klinkt heel logisch, maar ik vraag me toch af of iemand kan staven dat een bank (i.t.t. particulieren) bij zakelijke hypotheken wel moeilijk gaat doen als de waarde van het onderpand is gedaald? En op basis waarvan zou dat dan geconstateerd moeten worden? De WOZ-waarde?

[ColeJ]

Sport_Life schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 13:40:
[...]

Uuhh je kunt toch beter aandelen twv 500k kopen dan vastgoed van 500k wat 350k waard is . In theorie kunnen de huurders je leven lang blijven zitten .
Ik zie de waardedaling bij verhuur juist als een nadeel. (En de Belastingdienst is het met mij eens ).

Een voorbeeld. Stel er staan 2 panden te koop, eentje met huurders (350k) en eentje zonder huurders (500k). Zou jij dan het pand zonder huurders kopen voor 500k om belastingvoordeel te behalen?

Het gaat natuurlijk om het verschil tussen marktwaarde en WOZ-waarde. Ik zou het pand kopen met de huurders er in (vanuitgaande dat het marktconforme huur is) voor 350K omdat ik weet dat de WOZ waarde dan nog lager ligt dan 350K.

[Rubbergrover1]

Punt is natuurlijk dat de waardering van een verhuurd pand voor de verhuurder/koper anders wordt bepaald dan de waarde van een woning in niet verhuurde staat. Een verhuurde woning wordt, even gesimplificeerd, bepaald op x keer de huur. Dat kan meer of minder zijn dan de 'vrije' waarde.

Vaak is het zo dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet-verhuurde woning. Maar op dit moment is het zo dat veel mensen denken dat de business case van het verhuren van een 'vrije' woning positief uitvalt. Daarom worden er nu een hoop woningen voor de verhuur gekocht.

[FunkyTrip]

Harrie_ schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 10:37:
[...]


Werkt dat anders dan een particuliere hypotheek? De eigenaren van al die woningen die na de crisis van 2008 onder water stonden had toch ook geen probleem zolang ze netjes hun hypotheek bleven betalen?

Dit heeft me zelfs geld opgeleverd. Banken hebben een hekel aan onderwaterstaanders in de boeken, dus boden ze 10k als ik 30k afloste op mijn hypo om niet meer onder water te staan. Ik zal niet de enige zijn geweest die spaargeld had EN onder water stond.

[Immutable]

FunkyTrip schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 17:35:
[...]


Dit heeft me zelfs geld opgeleverd. Banken hebben een hekel aan onderwaterstaanders in de boeken, dus boden ze 10k als ik 30k afloste op mijn hypo om niet meer onder water te staan. Ik zal niet de enige zijn geweest die spaargeld had EN onder water stond.

Goeie genade. Dat had ik ook gewild. Maar mijn hypotheek is nog maar een tonnetje, en waarde is iets van richting de 250k aan het kruipen. Dus niet echt onder water helaas. Wil wel heel graag de rente omlaag.
Heb nu 3.6% annuïteiten. Heb ook een NHG... dus zit al in laagste risico klasse.

Denk je dat opbellen en onderhandelen zin heeft? Ik ga het gewoon proberen. Anders kan ik altijd dreigen met het feit dat ik als ik geen lagere rente kan krijgen de noodzaak zie om toch een huizenswap of te gaan verhuizen. Omdat de maandlasten te zwaar zijn... (Ja is maar 540 euro maar boeie... ik wil minder.)
Een hypotheek is puur een contract, en die kan je prima verbreken als je dat wil vanuit twee partijen... ga ik vanuit. Er is niet iets wettelijks dat dat volgens mij tegenhoudt qua mogelijkheid.

Ik vind gewoon die 3.6% veel te hoog. Ik zat meer te denken aan 2% o.i.d. en wil als de malle aflossen ook omdat ik van mijn hypo af wil. Schuldenvrij.

[ Voor 7% gewijzigd door Immutable op 01-07-2021 06:54 ]

[marcelcee]

Immutable schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 06:53:
[...]


Goeie genade. Dat had ik ook gewild. Maar mijn hypotheek is nog maar een tonnetje, en waarde is iets van richting de 250k aan het kruipen. Dus niet echt onder water helaas. Wil wel heel graag de rente omlaag.
Heb nu 3.6% annuïteiten. Heb ook een NHG... dus zit al in laagste risico klasse.

Denk je dat opbellen en onderhandelen zin heeft? Ik ga het gewoon proberen. Anders kan ik altijd dreigen met het feit dat ik als ik geen lagere rente kan krijgen de noodzaak zie om toch een huizenswap of te gaan verhuizen. Omdat de maandlasten te zwaar zijn... (Ja is maar 540 euro maar boeie... ik wil minder.)
Een hypotheek is puur een contract, en die kan je prima verbreken als je dat wil vanuit twee partijen... ga ik vanuit. Er is niet iets wettelijks dat dat volgens mij tegenhoudt qua mogelijkheid.

Ik vind gewoon die 3.6% veel te hoog. Ik zat meer te denken aan 2% o.i.d. en wil als de malle aflossen ook omdat ik van mijn hypo af wil. Schuldenvrij.

Is de vraagstelling oprecht? Of mijn sarcasm-sensor stuk?

Natuurlijk geeft een overeenkomst de wilsovereenstemming van twee partijen weer. Op het moment van tekenen althans. Dat een van de partijen er later anders over gaat denken is volgens mij juist de reden om e.e.a. zwart op wit te hebben staan. Dus nee, ik denk niet dat de hypotheekverstrekker zal meewerken aan een renteverlaging binnen de RVP.

Ik zou het bijv. ook geen goed idee vinden als mijn werkgever zegt goh die 13e maand wil ik niet meer uitbetalen want ik wil de loonkosten verlagen.

[Wilf]

hmr schreef op woensdag 30 juni 2021 @ 09:25:
[...]

Waarom moet zij in de stad wonen dan? Misschien is Purmerend een optie ofzo?

Je hebt geen idee wat een nachtdienst op een ziekenhuis impliceert. En wat dat betekent voor veilig thuiskomen. Je kan dan beter zeggen:

Waarom moeten thuiswerkers in de stad wonen dan? Misschien is de polder een optie ofzo?

Of we zetten alle ziekenhuizen in de polder. Ziek in de stad? Eigen schuld.

[Immutable]

marcelcee schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:35:
[...]

Is de vraagstelling oprecht? Of mijn sarcasm-sensor stuk?

Natuurlijk geeft een overeenkomst de wilsovereenstemming van twee partijen weer. Op het moment van tekenen althans. Dat een van de partijen er later anders over gaat denken is volgens mij juist de reden om e.e.a. zwart op wit te hebben staan. Dus nee, ik denk niet dat de hypotheekverstrekker zal meewerken aan een renteverlaging binnen de RVP.

Ik zou het bijv. ook geen goed idee vinden als mijn werkgever zegt goh die 13e maand wil ik niet meer uitbetalen want ik wil de loonkosten verlagen.

Oprecht ja, maar als ik ga verhuizen. Lopen ze dus geld mis. Omdat de lening wordt afgeboekt. Wat beter is voor hun is dat we samen tussen de marktrente + 3.6% gaan zitten en beide een win-win hebben. Want ik kan ook blijven zitten + lagere rente = beter voor hun. Dan ik ga verhuizen, omdat ik een te hoge rente heb.

Toch?

[Mark31]

Wilf schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:39:
[...]
Je hebt geen idee wat een nachtdienst op een ziekenhuis impliceert. En wat dat betekent voor veilig thuiskomen. Je kan dan beter zeggen:

Waarom moeten thuiswerkers in de stad wonen dan? Misschien is de polder een optie ofzo?

Of we zetten alle ziekenhuizen in de polder. Ziek in de stad? Eigen schuld.

Je ziet het hier al in de dorpen, naar mijn werk met de fiets +-15 minuten, met de auto in de spits+-25 minuten.
Het probleem is dat veel mensen zelfs in een straal van +-5 km te lui zijn om te fietsen waardoor alles vastkomt te staan.
Mijn schoonvader woont praktisch om de hoek bij zijn werk en pakt de auto , mijn vrouw 2 km en pakt de auto...
Als ze dat eens aanpakken zou de weg al een stuk beter begaanbaar zijn ivm files.

[Mfpower]

Immutable schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:41:
[...]


Oprecht ja, maar als ik ga verhuizen. Lopen ze dus geld mis. Omdat de lening wordt afgeboekt. Wat beter is voor hun is dat we samen tussen de marktrente + 3.6% gaan zitten en beide een win-win hebben. Want ik kan ook blijven zitten + lagere rente = beter voor hun. Dan ik ga verhuizen, omdat ik een te hoge rente heb.

Toch?

Rentemiddeling heet dat. Zo heb ik mijn rente van 4 naar 3,5 procent weten te verlagen.

[JanHenk]

Immutable schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:41:
[...]


Oprecht ja, maar als ik ga verhuizen. Lopen ze dus geld mis. Omdat de lening wordt afgeboekt. Wat beter is voor hun is dat we samen tussen de marktrente + 3.6% gaan zitten en beide een win-win hebben. Want ik kan ook blijven zitten + lagere rente = beter voor hun. Dan ik ga verhuizen, omdat ik een te hoge rente heb.

Toch?

Zie hier dé reden voor stijgende huizenprijzen.

Verhuizen is de enige manier waarmee risico-averse Nederlanders van hun langetermijn rentecontract af kunnen

PS; middeling is een sigaar uit eigen doos, de tradeoff is een (nog) langere rentevast periode.

[ Voor 7% gewijzigd door JanHenk op 01-07-2021 07:54 ]

[marcelcee]

Immutable schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:41:
[...]


Oprecht ja, maar als ik ga verhuizen. Lopen ze dus geld mis. Omdat de lening wordt afgeboekt. Wat beter is voor hun is dat we samen tussen de marktrente + 3.6% gaan zitten en beide een win-win hebben. Want ik kan ook blijven zitten + lagere rente = beter voor hun. Dan ik ga verhuizen, omdat ik een te hoge rente heb.

Toch?

Gevoelsmatig geheel met je eens, zo zou het voor mij ook best mogen werken! Alleen, waar trek je dan (als bedrijf) de grens. Want er zijn tig variaties te bedenken en uiteindelijk is je getekende hypotheekofferte niet meer zo bijzonder veel waard. En dat geeft dus een hoop hassle (=geld). Bovendien wordt in de behoefte voorzien: consument kan een kortere RVP kiezen.

Alleen waar het natuurlijk misgaat is dat jij/men wel de lusten wilt van lange zekerheid en dan ook op het moment dat het uitkomt een lager rentetarief wil afspreken. Denk dat jij ook niet akkoord zou gaan met een verzoek van de bank om de rente te verhogen naar 4% als het tarief nu 5% zou zijn

[hmr]

Wilf schreef op donderdag 1 juli 2021 @ 07:39:
[...]
Je hebt geen idee wat een nachtdienst op een ziekenhuis impliceert. En wat dat betekent voor veilig thuiskomen. Je kan dan beter zeggen:

Waarom moeten thuiswerkers in de stad wonen dan? Misschien is de polder een optie ofzo?

Of we zetten alle ziekenhuizen in de polder. Ziek in de stad? Eigen schuld.

Heb ik een prima idee van hoor. Maar dat is niet relevant. Er zijn genoeg mensen die moeten reizen naar hun werk. Zorgmedewerkers zijn niet opeens bijzonder.

Ja, de huizenmarkt zit op slot en is niet helemaal in een goede staat op dit moment. Maar laten we aub niet doen alsof wonen op een A-locatie een eerste levensbehoefte is.