Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Morpheusk]

Tanooki schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:55:
[...]


Probleem is juist dat we dit liever niet aan de makelaars toevertrouwen..
NVM is voor makelaars, door makelaars

Dat wel natuurlijk. Maar met een nieuw platform is het wel even afwachten of makelaars daarop je huis willen verkopen.

[unezra]

HellBeast schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:48:
[...]
Dat hoeft niet. Je kunt een arbeidsongeschiktheidsverzekering en een overlijdensrisicoverzekering afsluiten om dat af te dekken. Heb ik ook gedaan. Ja, dat kost wat, maar ik wil niet dat mijn gezin het huis uit moet als ik overlijd of arbeidsongeschikt wordt.

Daar heb je zeker gelijk in. Hebben wij hier ook gedaan.

Overlijdensrisico is zelfs verplicht, overgrote deel van het huis zit onder NHG (klein deel niet), arbeidsongeschiktheid hebben we volgens mij ook.

Dan nóg vind ik dat je jezelf wel heel erg klem legt als je de grenzen van zelfs de huidige maximale hypotheek gaat opzoeken. In de huidige woningmarkt snap ik in gevallen dat mensen zich gedwongen voelen dat te doen, maar dat is nu net het probleem. De markt is overspannen, de banken vertrekken tot verstikkingsniveau en diegenen bij wie het financieel even minder gaat zijn de dupe.

Wij hebben het huis heel bewust op de grenzen van 1 inkomen gekocht, hebben het een paar jaar aangekeken, zijn toen gaan verbouwen en zitten nog steeds met een hypotheek die we in principe op 1 inkomen zouden kunnen krijgen. (Mét stevige overwaarde op het huis.)

Nu zijn we in de situatie gekomen dat ik tijdelijk zonder werk zit, dus gedeeltelijk inkomensverlies. Zoiets kan iedereen altijd overkomen. Moet zeggen dat dit wel een van die momenten is waarop ik heel blij ben dat we toen deze keuze hebben gemaakt.

Kanttekening daar is wel: Toen kon het. De rente was aan het dalen, de huizenprijzen waren acceptabel, we hebben kunnen onderhandelen. Als we nu dit huis hadden moeten kopen, hadden we dat niet meer op 1 inkomen kunnen doen. (En in die tijd is er een renteverlaging geweest, die we hebben gepakt waardoor we nu versneld kunnen aflossen. Levert ons iets van €1500 per jaar op, dus alleen al op basis daarvan, 1.5-2 jaar eerder klaar met aflossen.)

Maar goed. Dat is volgens mij het hele punt hier. Mensen moeten wel en in het tussensegment is er amper huur te vinden. De overheid durft niet, want zijn bang afgestraft te worden tijdens de volgende verkiezingen en tja, VVD...

[D_Jeff]

Morpheusk schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:57:
[...]


Dat wel natuurlijk. Maar met een nieuw platform is het wel even afwachten of makelaars daarop je huis willen verkopen.

De gratis Makelaar doet dit ook.

De naam is een beetje krom, maar het komt er op neer dat de bieder een vaste fee betaald om de pijp te laten roken.

[Rubbergrover1]

GENETX schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:41:
[...]

In principe zijn we daar al wel. Bij een NHG hypotheek, volledig aflossen, zit je zelfs met annuitair al wel op 25% aflossing bij de huidige rentestanden. Dus op zich is dit het probleem niet.

Maarja, deels aflossingsvrije constructies en de balletjes om de looptijd van hypotheken te verlengen naar 35 of 40 jaar....

Klopt dat we voor die 100% groep wel min of meer in de situatie zitten dat na 10 jaar een kwart afgelost is. Dat vind ik ook goed aan het huidige systeem. Maar dit is ook niet mijn bezwaar, dit zie ik slechts als aanvullend workaround voor mensen die zonder vermogen toch zouden willen kopen.

Waar het mij meer om gaat zijn twee andere dingen. Enerzijds dat ik van mening ben dat de maximale lening/maandlasten bij iemand die maar een deel van de woning financiert best flink wat hoger zouden mogen liggen dan bij iemand die tot 100% gaat. En anderzijds vind ik het onzinnig dat je met een koopwoning na 30 jaar volledig zonder hypotheeklasten zou moeten zitten, terwijl je bij huur nog vrolijk 100% huur kan blijven betalen. Of beter gezegd, 200%, aangezien in die 30 jaar de huur inmiddels wel verdubbeld is.

[Rubbergrover1]

Tanooki schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:55:
[...]


Probleem is juist dat we dit liever niet aan de makelaars toevertrouwen..

Waarom willen 'we' dat niet?

[Rubbergrover1]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:39:
[...]


In mijn beleving zit het probleem juist wel bij die hoge maximale woonlasten. De bank heeft er geen enkel probleem mee als je bij een koophuis, tot pak 'm beet 40%-50% van je netto inkomsten aan bruto hypotheek gaat. Partner meegeteld.

Ik ben benieuwd welke bank dat doet. Heb je daar een voorbeeld van?

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 10:38:
[...]
Ik ben benieuwd welke bank dat doet. Heb je daar een voorbeeld van?

Mijn voorbeeld van een paar posts geleden over het hoofd gezien?

[ Voor 3% gewijzigd door unezra op 13-05-2021 10:41 ]

[Rubbergrover1]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 10:41:
[...]


Mijn voorbeeld van een paar posts geleden over het hoofd gezien?

Blijkbaar wel. Kun je aangeven welke oost je precies bedoelt?

Enige wat ik mij kan herinneren is dat je een calculator hebt ingevuld met 'realistische lonen' en dat daar een hoger bedrag uit komt dan wat je nu betaalt. Als je een berekening van het maximum op basis van twee 'realistische lonen' vergelijkt met wat je nu alleen in een uitkeringssituatie verdient, dan ben je dus appels met fietsbellen aan het vergelijken. Dus ik neem aan dat je het hier niet over hebt.

[Requiem19]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:39:
[...]


In mijn beleving zit het probleem juist wel bij die hoge maximale woonlasten. De bank heeft er geen enkel probleem mee als je bij een koophuis, tot pak 'm beet 40%-50% van je netto inkomsten aan bruto hypotheek gaat. Partner meegeteld.

Onderhoud, belastingen, etc, komen daar allemaal nog bij.

Valt bij 2-verdieners 1 inkomen geheel of gedeeltelijk weg, of moet een 1-verdiener om wat voor reden dan ook een deel van zijn salaris inleveren, zitten die mensen direct in de problemen.

Een huis dat onder water staat merk je enkel wat van als je het moet verkopen. Dat is al een fase verder. Wanneer de maximale leensom omlaag gaat, is de káns dat je het moet verkopen kleiner.

Banken zijn gehouden aan de Nibud financieringsnorm. Die kun je vinden op de website van het Nibud en is zo tussen de 22-29%. Er is geen bank in Nederland die een hypotheek geeft op basis van 40-50% van je maandlasten, dat is simpelweg niet toegestaan.

Bedenk je die percentages gewoon net zelf? Of heb je een concrete bron hiervoor?

[battler]

HellBeast schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:48:
[...]


Dat hoeft niet. Je kunt een arbeidsongeschiktheidsverzekering en een overlijdensrisicoverzekering afsluiten om dat af te dekken. Heb ik ook gedaan. Ja, dat kost wat, maar ik wil niet dat mijn gezin het huis uit moet als ik overlijd of arbeidsongeschikt wordt.

Ontslagverzekering bestaat ook nog, hypotheekbescherming. Kost mij iets van 30 euro per maand, was niet nodig maar toch gedaan.

[Mark31]

Overlijdingsrisico verzekering is beter, 15 euro per maand maar indien 1 van de 2 overlijd dan is het huis hypotheekvrij.

[unezra]

Requiem19 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 11:59:
[...]
Banken zijn gehouden aan de Nibud financieringsnorm. Die kun je vinden op de website van het Nibud en is zo tussen de 22-29%. Er is geen bank in Nederland die een hypotheek geeft op basis van 40-50% van je maandlasten, dat is simpelweg niet toegestaan.

Bedenk je die percentages gewoon net zelf? Of heb je een concrete bron hiervoor?

Voor de zekerheid nog even nagerekend, met vereenvoudigde en geprikte getallen, uitgaand van de eerder genoemde 7.5 ton aan hypotheek.

Bij 2x €4500 bruto per maand (dus €63000 bruto per jaar), mag je ruim €750.000 (bijna €760.000) lenen.
Bruto hypotheeklast: €2625
Netto inkomen: €6300
Percentage van netto inkomen: 41.67%

Bronnen/tools:
https://www.berekenhet.nl...etto-salaris.html#calctop
https://www.abnamro.nl/nl...-hypotheek-berekenen.html
https://www.percentage-berekenen.com/index.php

[Requiem19]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 12:49:
[...]


Voor de zekerheid nog even nagerekend, met vereenvoudigde en geprikte getallen, uitgaand van de eerder genoemde 7.5 ton aan hypotheek.

Bij 2x €4500 bruto per maand (dus €63000 bruto per jaar), mag je ruim €750.000 (bijna €760.000) lenen.
Bruto hypotheeklast: €2625
Netto inkomen: €6300
Percentage van netto inkomen: 41.67%

Bronnen/tools:
https://www.berekenhet.nl...etto-salaris.html#calctop
https://www.abnamro.nl/nl...-hypotheek-berekenen.html
https://www.percentage-berekenen.com/index.php

Dit is een beetje valsspelen he? ;-).

Netto hypotheeklasten per maand: EUR 2.370
Netto maandsalaris (incl vak geld) per maand per persoon: EUR 3.545
Totaal netto inkomen p/m: EUR 7.090

Netto kwijt aan hypotheek: 33%. Dat is nog steeds heel wat anders dan ‘40-50%’.

Waarom hier 33%? Omdat het Nibud voor hogere inkomens rekent met hogere maximale financieringslast. Ook logisch, want hogere inkomens betalen niet veel meer aan boodschappen etc.

63.000k is 2x modaal. Als we kijken naar financieringslast voor 1x modaal is dat ongeveer 26,5%.

[unezra]

Requiem19 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 13:01:
[...]
Dit is een beetje valsspelen he? ;-).

Netto hypotheeklasten per maand: EUR 2.370
Netto maandsalaris (incl vak geld) per maand per persoon: EUR 3.545
Totaal netto inkomen p/m: EUR 7.090

Netto kwijt aan hypotheek: 33%. Dat is nog steeds heel wat anders dan ‘40-50%’.

Waarom hier 33%? Omdat het Nibud voor hogere inkomens rekent met hogere maximale financieringslast. Ook logisch, want hogere inkomens betalen niet veel meer aan boodschappen etc.

Dat is absoluut geen valsspelen.
Ik vind dat je altijd moet uitgaan van je bruto hypotheeklast, nooit van je netto.
Zeker met de huidige rentepercentages is het verschil niet heel groot meer, de HRA *gaat* er een keer aan en de betaalde rente veranderd voor zover ik weet ook nog eens gedurende je looptijd.

63.000k is 2x modaal. Als we kijken naar financieringslast voor 1x modaal is dat ongeveer 26,5%.

Nee. Minder. Al scheelt het niet enorm veel.
2x modaal is €73.000
Het is 1,75x modaal.

Wikipedia: Modaal inkomen

Het is wel dat ik daarin een beetje gekleurd ben en uit ga van een met mijn eigen situatie vergelijkbaar inkomen. Tegelijkertijd, volgens mij is dit een inkomenscategorie waar sowieso veel ICT'ers en aan ICT gerelateerde vakmensen in zitten. Het is geen heel buitenissige inkomenscategorie als je het salaristopic bekijkt.

Toegegeven, het gaat hier niet om startersinkomens. Die rekensom heb ik niet gemaakt.

Even gekeken hoe het zit met modaal:

Jaarinkomen: €36.000
Maandinkomen: € 2.816
Netto: € 2.292,00
Maximale leensom: €172.231
Bruto hypotheeklast: € 563
Netto hypotheeklast: € 528
Percentage bruto hypotheeklast van netto maandinkomen: 24.56 %

Met een modaal inkomen zit je inderdaad netjes binnen de 22-29% die het NIBUD volgens jou aan geeft als norm.

Maar, dat is modaal. Ook daar, als je kijkt naar het salaristopic, zie ik heel veel mensen die zeggen voor dat bedrag hun bed niet uit te komen én rond die leeftijd niet zelden met zijn 2en zijn. Mijn vermoeden is dat je dan al vrij rap verschuift richting de getallen die ik op geef.

Als ik kijk naar hoe gelukkig ik zou worden van dik 40% aan hypotheeklasten kun je het antwoord denk ik wel raden. Vind ik zoiets verstandig? Nee. Ook niet bij bijna 2x modaal of daar boven. Al helemaal niet als er ook nog kinderen in het spel zijn.

[Requiem19]

@unezra je zit alle cijfers naar je eigen verhaal te draaien he :-). Netto bij het een, bruto bij het ander. Vakantiegeld niet meerekenen.

Onderaan de streep is het voor 2x 63k met 750k hypotheek 33% van hun inkomen dat ze kwijt zijn per maand aan de hypotheek. En dat is dan een vrij uitzonderlijke situatie, er zijn statistisch gezien weinig huishoudens met 3.5x modaal.

Voor het gemiddelde huishouden zal het rond de 25% liggen, wat de helft is van jouw upper range van 40-50%.

Daarnaast kun je de schuld niet geven aan banken, maar moet je naar het nibud kijken. Die bepaalt, de banken voeren uit.

[unezra]

Requiem19 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 13:25:
@unezra je zit alle cijfers naar je eigen verhaal te draaien he :-). Netto bij het een, bruto bij het ander. Vakantiegeld niet meerekenen.

Bij het berekenen van de maximale leensom heb ik het vakantiegeld wel meegeteld.

Alleen bij de bruto/netto berekening niet. Met reden. Je krijgt er wél een hogere hypotheek door, maar veel mensen krijgen hun vakantiegeld 1x per jaar, waardoor het in de basis weinig invloed heeft op wat ze per maand netto te besteden hebben.

Onderaan de streep is het voor 2x 63k met 750k hypotheek 33% van hun inkomen dat ze kwijt zijn per maand aan de hypotheek. En dat is dan een vrij uitzonderlijke situatie, er zijn statistisch gezien weinig huishoudens met 3.5x modaal.

Ik verwijs je graag naar het salaristopic.

Nu heeft dat topic een bias én is de ICT een van die sectoren waar mensen vaker hoger opgeleid zijn, met bijpassende salarissen. Maar €4500 per maand is geen heel raar loon voor de categorie 35+ en anno 2021 zijn er volgens mij meer tweeverdieners dan klassieke huishoudens met 1 persoon die voor het inkomen zorgt.

Met de huidige huizenprijzen (zowel koop als vrije sector huur), is dit voor meer en meer mensen ook nog eens noodzaak. Je moet bijna wel met zijn 2en zijn om een rijtjeshuis te kopen.

Genoemd modaal inkomen levert je een maximale hypotheeksom op van €172.000. Er zijn steeds minder woningen voor dat bedrag te vinden.

Voor het gemiddelde huishouden zal het rond de 25% liggen, wat de helft is van jouw upper range van 40-50%.

Daarnaast kun je de schuld niet geven aan banken, maar moet je naar het nibud kijken. Die bepaalt, de banken voeren uit.

De banken hebben geen belang bij lagere maximale hypotheeksommen. Die gáán het niet doen. Ik vind dat het wel degelijk de verantwoordelijkheid van de banken is, maar omdat zij het niet doen, zal het door de overheid gereguleerd moeten worden.

[battler]

Mark31 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 12:34:
Overlijdingsrisico verzekering is beter, 15 euro per maand maar indien 1 van de 2 overlijd dan is het huis hypotheekvrij.

Ik weet niet op wie je reageert, maar als dat op mijn post is dan helpt het als je je post toelicht.

[JanHenk]

Even een toevoeging met betrekking tot de discussie over financieringslastpercentages.

Ze zijn te vinden bij het Nibud (die adviseert en de wetgever neemt het advies over). Te zien is dat ze lopen van 13% van het inkomen tot wel 35% (afhankelijk van wel/niet AOW, de toetsrente, etc).

Belangrijke aantekening is dat het in beide gevallen gaat om de bruto hypotheeklast (volgens annuiteit) ten opzichte van het bruto toetsinkomen.

Daarom kan het ook best voorkomen dat de bruto hypotheeklasten ruim over de 40-50% van de netto inkomen gaat..

Mijn ervaring is dat bij een hoger (gezinsinkomen) men veel minder vaak aan de maximum mogelijkheid qua financieringslast gaat zitten.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 13:38:
[...]


Bij het berekenen van de maximale leensom heb ik het vakantiegeld wel meegeteld.

Alleen bij de bruto/netto berekening niet. Met reden. Je krijgt er wél een hogere hypotheek door, maar veel mensen krijgen hun vakantiegeld 1x per jaar, waardoor het in de basis weinig invloed heeft op wat ze per maand netto te besteden hebben.

Maar even terug naar de basis. De aanleiding voor deze hele exercitie was de opmerking dat de leennormen veel te ruim zouden zijn. In dit voorbeeld wordt van de netto iets meer dan 80k per jaar grofweg 30k aan hypotheek uitgegeven. Dan blijft er nog ongeveer 50k over om per jaar uit te geven. Is dat zo weinig dat je zou moeten zeggen dat het voor iedereen onmogelijk zou moeten zijn om een hogere hypotheek te nemen? Dat vind ik dus de verkeerde instelling.

Misschien dat het voor het grootste deel van de mensen inderdaad verstandig is om de lening daartoe te beperken. Maar dat betekent nog niet dat dit letterlijk voor iedereen zit moeten gelden. Ik vind dat als iemand een uitgavenpatroon heeft waarbij het grootste deel van dat geld helemaal niet op komt, diegene best een stuk hogere maandlasten zou mogen hebben. Maar uiteraard wel alleen als er voldoende eigen geld ook in de woning zit.

[Sport_Life]

De laatste tijd gaat het hier weleens over (rendement op) verhuur.
Ik zag toevallig vandaag op Funda een concreet voorbeeld.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Vraagprijs 625k, verhuurwaarde 25.800 per jaar. Dat is een bruto rendement van 4,1% . Dus gaan nog kosten onderhoud, financiering (rente cq missed opportunity costs), etc vanaf.

Dat koopt toch niemand (voor die prijs)?

Als je die 625k op de beurs belegt is de kans volgens mij veel groter op een hoger rendement tegen veel lager risico (gespreid) en gedoe. Bovendien kun je op de beurs die 625k gespreid over een aantal jaren inleggen, waardoor je het risico op een correctie/daling mitigeert. (Bijvoorbeeld wanneer de rente stijgt en als gevolg daarvan aandelen dalen).

Of rekent een belegger met het rendement op eigen vermogen?

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 13-05-2021 15:40 ]

[D_Jeff]

@Sport_Life Koop op verhuur via een hypotheek betekend dat je min 25% zelf moet leggen.
Voor dit soort panden is het een beetje wat de gek er voor geeft. Kan zijn dat de prijs alsnog met 10 a 15% zakt, waardoor het meer rendement oplevert.

5 a 7% bruto rendement is meestal 'done deal' in korte tijd.

[Sport_Life]

D_Jeff schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 15:37:
@Sport_Life Koop op verhuur via een hypotheek betekend dat je min 25% zelf moet leggen.
Voor dit soort panden is het een beetje wat de gek er voor geeft. Kan zijn dat de prijs alsnog met 10 a 15% zakt, waardoor het meer rendement oplevert.

5 a 7% bruto rendement is meestal 'done deal' in korte tijd.

Waar het geld vandaan komt maakt in feite niet uit, bij een lening is het rendement wat lager (ivm rentekosten ed).
Je hebt die 625k blijkbaar beschikbaar (ev en/of vv) en je zoekt (lijkt mij) het hoogste rendement.

Ik begrijp eerlijk gezegd niet wat verhuren zo interessant maakt als het onderpand zo duur is? Ervan uitgaande dat dit een gebruikelijke waarde vs verhuurprijs is.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 13-05-2021 15:46 ]

[D_Jeff]

Ik reken meestal met "Vraagprijs / 300 = huidige huurprijs"
625k / 300 > ~2083/maand -- terwijl de huidige huurprijs 2150/maand is. Lijkt te kloppen

[Scr33x0r]

Kennis van me heeft appartement gekocht van 200k en verhuurd voor 1250€, betaalt geloof ik nog 600€ per jaar aan beheerskosten + reparatie dingen. Toch vrij makkelijk rendement van 7%.

[Caelorum]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 10:04:
[...]
Overlijdensrisico is zelfs verplicht, overgrote deel van het huis zit onder NHG (klein deel niet), arbeidsongeschiktheid hebben we volgens mij ook..[...]

Die is sinds 2018 niet meer verplicht voor hypotheken met NHG.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 15:43:
[...]

Waar het geld vandaan komt maakt in feite niet uit, bij een lening is het rendement wat lager (ivm rentekosten ed).
Je hebt die 625k blijkbaar beschikbaar (ev en/of vv) en je zoekt (lijkt mij) het hoogste rendement.

Het is dus juist wél relevant waar het geld vandaan komt. Dat je bij onroerend goed makkelijk en voordelig en groot deel van de aankoopkosten bij kunt lenen, wat niet of moeilijker kan bij andere beleggingen, zorgt namelijk voor de hefboom die verhuur interessant maakt.

De keus is eigenlijk 2 ton op de beurs beleggen of 2 ton plus lening in onroerend goed beleggen. Van de maandelijkse bruto huurinkomsten gaat dan bv zo'n 1000 euro naar de hypotheekrente en dan houd je nog 1150 over aan rendement over die 2 ton. Dat is, zonder rekening te houden met andere kosten, bijna 7 procent bruto rendement alleen uit huurinkomsten. Die je dan bv kunt gebruiken om een deel van de hypotheek af te lossen.

En dat is dan het eerste jaar. Als je een jaar later 2,5% huur stijging hebt, terwijl de hypotheeklasten gelijk blijven, dan stijgt het deel dat over vindt met meer dan 5%.

Daarnaast heb je in de waarde ontwikkeling van het gebouw. Daar is een leuk stuk extra rendement.

Simpel alleen kijken naar bruto aanvangshuur/aankoopkosten is dus een iets te simpele voorstelling van zaken.

[Mark31]

battler schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 13:56:
[...]

Ik weet niet op wie je reageert, maar als dat op mijn post is dan helpt het als je je post toelicht.

Een arbeidsongeschiktheid verzekering heb je anno 2021 bijna niks meer aan.
De keuringen om volledig arbeidsongeschikt te worden verklaard zijn extreem.
Er moeten vaak dingen gebeuren waarbij je echt niet meer kan functioneren, denk aan een hersenbloeding waardoor je minder hersencapaciteit hebt omdat die deels zijn afgestorven , of als je extreme lichamelijke ongemakken hebt.
Maar het is dat ze nogal snel zeggen dat je nog wat kunt betekenen voor de maatschappij.
Dus arbeidsongeschiktheids verzekering heb je bijna niks aan omdat de kans dat je daarin terecht komt klein is.

[battler]

@Mark31 gelukkig hoef je alleen maar dood te gaan om kans te maken op een overlijdensrisicoverzekering, die kans is uiteraard veel groter.

En om dat dan te classificeren als "beter", iets met appels en peren.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 14:43:
[...]
Maar even terug naar de basis. De aanleiding voor deze hele exercitie was de opmerking dat de leennormen veel te ruim zouden zijn. In dit voorbeeld wordt van de netto iets meer dan 80k per jaar grofweg 30k aan hypotheek uitgegeven. Dan blijft er nog ongeveer 50k over om per jaar uit te geven. Is dat zo weinig dat je zou moeten zeggen dat het voor iedereen onmogelijk zou moeten zijn om een hogere hypotheek te nemen? Dat vind ik dus de verkeerde instelling.

Het zijn twee dingen.

Er word terecht geklaagd dat er weinig betaalbare huurwoningen en koopwoningen zijn. Een van dé oorzaken van die dure koopwoningen, is dat de hypotheekverstrekkers die woningen willen finacieren. Als de HRA word stop gezet (hoewel die nu minder van invloed is dan 10 jaar geleden) en banken en/of een lager plafond hanteren en/of eisen dat je zelf een % financiert van je woning, dalen die prijzen vanzelf.

Tegelijkertijd, als ik kijk naar onze eigen situatie, zou ik me absoluut niet comfortabel voelen bij lenen op of in de buur van onze max. Wij zitten op grofweg de helft en daar zit nog wel wát ruimte in, maar een verdubbeling aan bruto hypotheeklasten, nee.

Nu zijn wij een bovenmodaal gezin zonder kinderen. Waardoor we effectief veel meer speelruimte hebben dan anderen. Aan de andere kant zijn wij om redenen misschien conservatiever hierin dan anderen.

Ik kan me best voorstellen dat 60% of zelf 70% in gevallen goed verantwoord is, maar veel meer en je loopt in mijn beleving onverantwoorde risico's. Hypotheeklasten zijn behoorlijk vast. In mijn beleving kun je beter conservatievere hypotheeklasten hebben en een groot deel variable kosten (hobbies, uit eten, vakanties), dan op de max van je financiering zitten en bij de minste of geringste tegenslag bij de bank staan omdat je je hypotheek nog maar moeilijk kunt betalen.

Begin dit jaar raakte ik onverwacht werkloos. Dus WW uitkering moeten aanvragen. Voor mij betekend dat vooral "een paar maanden minder sparen". Vervelend, maar by all means overkomelijk. Dát het in feite weinig meer gevolgen heeft dan dat, is omdat wij zo conservatief hebben gekocht.

Ik vind dit al behoorlijk stressvol. Hadden we hypotheeklasten gehad die dik 2x zo hoog waren, waren de gevolgen vele malen groter geweest en dus het stressniveau vele malen hoger.

Bij hogere inkomens is de salarisval bij een WW uitkering groter. Tot een specifieke inkomensgrens (€4.858,95 per maand) krijg je 70% van je laatstverdiende loon. Daarboven, krijg je 70% van het maximale bedrag waarover ze je WW uitkering berekenen. Stel je verdient €8000 per maand én je hebt een tophypotheek, lever je opeens fors méér dan 30% in, als ik het goed uitreken, 42,5%.

Zie daar JUIST de uitdaging voor iemand met een hoog inkomen én een tophypotheek.

Bron: https://www.uwv.nl/partic...gen/detail/maximumdagloon

Misschien dat het voor het grootste deel van de mensen inderdaad verstandig is om de lening daartoe te beperken. Maar dat betekent nog niet dat dit letterlijk voor iedereen zit moeten gelden. Ik vind dat als iemand een uitgavenpatroon heeft waarbij het grootste deel van dat geld helemaal niet op komt, diegene best een stuk hogere maandlasten zou mogen hebben. Maar uiteraard wel alleen als er voldoende eigen geld ook in de woning zit.

Tuurlijk, maar hypotheken zijn in grote mate geen maatwerk en in Nederland is het niet heel gebruikelijk zelf een flink bedrag aan eigen geld mee te brengen als je een woning koopt.

Daarbij, het gaat mij om de hypotheeksom. Als jij een huis koopt van 5 ton en je brengt 1 ton eigen geld in, finaciert nog 4 ton, maar de grens van wat de bank jou wil lenen is precies die 4 ton, vind ik dat net zo onverantwoord als dat je 4 ton mag lenen en een huis van 4 ton koopt.

Plus, uitgavenpatronen fluctueren. Ik snap heel goed dat een bank dáár niet mee bezig is.
(Ok, lonen fluctueren ook, maar zijn over het algemeen wat voorspelbaarder. Werkloosheid daargelaten, maar dát calculeert de bank weer in. Onder andere door rekening te houden met de sector waarin je werkt.)

Het bizarre is wel dat ze overwerk wel weer mee tellen. Helemaal logisch is het allemaal niet.
Maar goed, zoals gezegd, de banken hebben ook geen belang bij conservatief geld uitlenen. Zij hebben baat bij een zo hoog mogelijke opbrengst bij een aanvaardbaar risico.

[ Voor 3% gewijzigd door unezra op 13-05-2021 18:06 ]

[Rubbergrover1]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 18:04:
[...]
Tuurlijk, maar hypotheken zijn in grote mate geen maatwerk en in Nederland is het niet heel gebruikelijk zelf een flink bedrag aan eigen geld mee te brengen als je een woning koopt.

Dat zijn dus twee zaken waar van mij best verandering in mag komen.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 19:27:
[...]
Dat zijn dus twee zaken waar van mij best verandering in mag komen.

Zeker.

Maar heb jij daar de extra kosten voor over?
Want dáár gaat het vaak mis.

Misschien wil een bank best wel maatwerk leveren, maar is daar domweg geen markt voor, omdat mensen niet bereid zijn opeens €1500 *extra* te betalen voor hun hypotheek, bovenop de kosten die ze al hebben voor advies, al dan niet zelf regelen.

Lang verhaal kort: Ik vermoed dat de banken daar best al onderzoek naar hebben gedaan, maar het niet loont en ze het daarom maar zeer beperkt bieden. Ze zijn niet gek.

Wat betreft het eigen geld mee brengen, sure. Alleen daar durven zowel de banken als de politiek hun vingers niet aan te branden. In Den Haag kost het ze stemmen, banken zien daarmee ook wel dat de hypotheeksommen gaan dalen en er dus waarschijnlijk netto minder geld te verdienen valt.

Het afbouwen van de HRA trutten ze ook maar mee voort en mee voort.

[ Voor 20% gewijzigd door unezra op 13-05-2021 19:39 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 15:43:
[...]
Ik begrijp eerlijk gezegd niet wat verhuren zo interessant maakt als het onderpand zo duur is? Ervan uitgaande dat dit een gebruikelijke waarde vs verhuurprijs is.

Prijs beetje aan de hoge kant. Marktconform BAR 4,5%-5%.

Gaat nog wat aan kosten vanaf, maar komt wel jaarlijkse huurstijging bij.

Prima reëel rendement dan toch?

Wat denk je wat aandelen nu gaan opbrengen op LT?

Plus, vastgoed makkelijker met vreemd vermogen te financieren. Nadeel voor particulieren is wel het grote ondeelbare aankoopbedrag. Als je 1x een verkeerde huurder in je pand hebt en je hebt maar 1 of 2 panden heb je ellende.

[soganta]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 18:04:
[...]
Daarbij, het gaat mij om de hypotheeksom. Als jij een huis koopt van 5 ton en je brengt 1 ton eigen geld in, finaciert nog 4 ton, maar de grens van wat de bank jou wil lenen is precies die 4 ton, vind ik dat net zo onverantwoord als dat je 4 ton mag lenen en een huis van 4 ton koopt.

Waarom? Ben het met je eens dat ik een 100% LTV nooit zou aanraden maar zou het eerste scenario altijd verkiezen boven het tweede. Bij gedwongen verkoop is het risico van een restschuld toch veel kleiner?

[Scuderia110]

Verwijderd schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 19:56:
[...]


Prijs beetje aan de hoge kant. Marktconform BAR 4,5%-5%.

Gaat nog wat aan kosten vanaf, maar komt wel jaarlijkse huurstijging bij.

Prima reëel rendement dan toch?

Wat denk je wat aandelen nu gaan opbrengen op LT?

Plus, vastgoed makkelijker met vreemd vermogen te financieren. Nadeel voor particulieren is wel het grote ondeelbare aankoopbedrag. Als je 1x een verkeerde huurder in je pand hebt en je hebt maar 1 of 2 panden heb je ellende.

Ik zou nooit aan particulieren willen verhuren, teveel ellende daarvan gezien. En met beleggen is ook prima te verdienen in een dalende markt.

[CVTTPD2DQ]

JanHenk schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 14:17:
Even een toevoeging met betrekking tot de discussie over financieringslastpercentages.

Ze zijn te vinden bij het Nibud (die adviseert en de wetgever neemt het advies over). Te zien is dat ze lopen van 13% van het inkomen tot wel 35% (afhankelijk van wel/niet AOW, de toetsrente, etc).

Belangrijke aantekening is dat het in beide gevallen gaat om de bruto hypotheeklast (volgens annuiteit) ten opzichte van het bruto toetsinkomen.

De reden achter de hogere lastnorm voor hogere rentes is hier wel belangrijk. Omdat bij 6% hypotheekrente de HRA ook veel hoger is, mág je verhoudingsgewijs een grotere brutohypotheek hebben. Omdat de nettohypotheek dan veel lager is.

Maar met de huidige rentepercentages zweven de brutonormen allemaal rond de 20%. Zelfs als éénverdiener met een salaris van 120k per jaar kun je op dit moment niet boven de 40% netto hypotheek uitkomen.

[soganta]

Valorian schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:54:
[...]


Is dit echt zo? Ik dacht altijd dat de leennorm gekoppeld was aan de bijbehorende maandlasten en dat een renteverhoging dus automatisch ook zou leiden tot een lagere maximale lening, maar dat zie ik dus verkeerd?

Is ingewikkeld verhaal maar hier staat het uitgelegd:
https://weblog.moneywise....otheek-door-hogere-rente/

[unezra]

soganta schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 20:04:
[...]
Waarom? Ben het met je eens dat ik een 100% LTV nooit zou aanraden maar zou het eerste scenario altijd verkiezen boven het tweede. Bij gedwongen verkoop is het risico van een restschuld toch veel kleiner?

Risico op een restschuld is kleiner, dat is het punt niet.
In de basis wil je voorkomen dat je uberhaupt met restschuld te maken krijgt, ook als er 1 inkomen geheel of gedeeltelijk, al dan niet tijdelijk, weg valt.

Met dat scenario, is 4 ton, 4 ton.
Of je huis nu 5 ton kost met 1 ton eigen geld, of 4 ton zonder eigen geld.

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 20:07:
[...]
De reden achter de hogere lastnorm voor hogere rentes is hier wel belangrijk. Omdat bij 6% hypotheekrente de HRA ook veel hoger is, mág je verhoudingsgewijs een grotere brutohypotheek hebben. Omdat de nettohypotheek dan veel lager is.

Maar met de huidige rentepercentages zweven de brutonormen allemaal rond de 20%. Zelfs als éénverdiener met een salaris van 120k per jaar kun je op dit moment niet boven de 40% netto hypotheek uitkomen.

Met de tools die ik eerder gebruikte voor mijn berekeningen, kom ik uit op:

Inkomen: 120.000 per jaar.
Maximale hypotheek: €720.372
Bruto maandlasten: € 2.500
Netto maandlasten: € 2.219
Rente: 1,54 %

Brutoloon: € 9.230,00
Nettoloon: € 5.369,22

Percentage netto maandlasten ten opzichte van netto hypotheek: 41.33 %

Blijkbaar denkt ABN er anders over.

[JanHenk]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 20:24:
[...]


Met de tools die ik eerder gebruikte voor mijn berekeningen, kom ik uit op:

Inkomen: 120.000 per jaar.
Maximale hypotheek: €720.372
Bruto maandlasten: € 2.500
Netto maandlasten: € 2.219
Rente: 1,54 %

Brutoloon: € 9.230,00
Nettoloon: € 5.369,22

Percentage netto maandlasten ten opzichte van netto hypotheek: 41.33 %

Blijkbaar denkt ABN er anders over.

Dit klopt. Financieringslastpercentage is volgens de tabel 25% dus 30.000 per jaar ofwel 2.500 per maand. Wel afhankelijk van de rekenrente dus en ook of het één of tweeverdieners zijn. 2x €60.000 geeft een andere uitkomst...

Nu is het dus zo dat tweeverdieners exact hetzelfde kunnen lenen, maar netto meer overhouden.

Daarom zullen tweeverdieners ook vaker aan het maximum van de norm zitten. Ze kunnen niet meer lenen (120.000 voor 1 persoon of 2, maakt voor de toets niet uit) maar omdat ze netto in hun huishouden meer te besteden hebben zie je dat ze ook meer richting het maximum bewegen.

(PS; even de nuance mbt bepalen van het financieringslastpercentage bij tweeverdieners daargelaten, die impact is inmiddels nagenoeg nihil)

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 17:09:
[...]

Het is dus juist wél relevant waar het geld vandaan komt. Dat je bij onroerend goed makkelijk en voordelig en groot deel van de aankoopkosten bij kunt lenen, wat niet of moeilijker kan bij andere beleggingen, zorgt namelijk voor de hefboom die verhuur interessant maakt.

De keus is eigenlijk 2 ton op de beurs beleggen of 2 ton plus lening in onroerend goed beleggen. Van de maandelijkse bruto huurinkomsten gaat dan bv zo'n 1000 euro naar de hypotheekrente en dan houd je nog 1150 over aan rendement over die 2 ton. Dat is, zonder rekening te houden met andere kosten, bijna 7 procent bruto rendement alleen uit huurinkomsten. Die je dan bv kunt gebruiken om een deel van de hypotheek af te lossen.

En dat is dan het eerste jaar. Als je een jaar later 2,5% huur stijging hebt, terwijl de hypotheeklasten gelijk blijven, dan stijgt het deel dat over vindt met meer dan 5%.

Daarnaast heb je in de waarde ontwikkeling van het gebouw. Daar is een leuk stuk extra rendement.

Simpel alleen kijken naar bruto aanvangshuur/aankoopkosten is dus een iets te simpele voorstelling van zaken.

Dat is dus een andere kijk dan ik heb/zou hebben bij een investering in wat dan ook. Wat mij betreft moet het rendement op totaal geïnvesteerd vermogen (eigen geld + lening) acceptabel zijn, immers ga je ook het risico aan voor dat gehele vermogen. Die 7% is jezelf rijk rekenen, stel je had geen 2ton maar 1 ton eigen vermogen bij dezelfde aankoop (16%), dan is je rendement volgens die gedachte 14%....
En als de rente stijgt kun je er donder op zeggen dat de huizenmarkt een knauw krijgt, simpelweg omdat de betaalbaarheid verzwakt. Als de waarde van het pand 32% (bij 2ton) of meer zakt is de kans aanwezig dat de geldverstrekker het geld terugeist van de lening (dat wijkt dus af van een lening voor je eigen woning, waar banken ondanks de kleine letters de "onderwaarde" gedogen zolang je betaalt). Mijn eigen woning is in 2 jaar tijd 36% gestegen in waarde, dus ik kan me voorstellen dat er relatief weinig tijd voor nodig is om weer 36% te zakken.
Kun je dus in een dalende markt een pandje met huurders verkopen.. . We leven nu in een tijd van extreem lage rente en alles staat (daardoor) ATH, maar de inflatie begint al behoorlijk toe te nemen, dus het is niet ondenkbaar dat (op korte termijn) de rente gaat stijgen. Dat effect was afgelopen week al op de beurs zichtbaar toen de inflatie op jaarbasis 4,1% bleek te zijn en beleggers angstig waren dat als gevolg hiervan de centrale banken de rente zouden verhogen (om inflatie tegen te gaan). Doel van de FED (en de ECB volgt hetzelfde beleid) is gemiddeld 2% inflatie.. Ik durf wel met enige zekerheid te stellen dat de rente niet lager gaat. Dus als er een causaal verband aanwezig is tussen de rente en de prijsstijgingen (wat er m.i. is), dan kun je stellen dat er vrij weinig rek in zit, behoudens inflatie en aanpassing van de leennormen.
Maargoed dat is allemaal speculatie van mijn kant natuurlijk.

Nog los van de onbekende gegevens van het contract met die edelsmit (huurder). Kunnen ook verrassingen in staan en koop breekt geen huur. Al weet je dat van tevoren natuurlijk. Of failliet (dan mis je eerst maanden aan inkomsten om hem er vervolgens uit te moeten zetten en een nieuwe huurder te zoeken die bereid is 1250 voor 40m2 te betalen) , met pensioen etc. Laatste punt: veel beleggerspandjes (met name zakelijk verhuur) wisselen binnen een bepaald netwerk van eigenaar. Dat zo'n pandje op Funda komt betekent al dat veel (grote) beleggers er waarschijnlijk weinig brood in zien...... Men zoekt blijkbaar een (naïeve) particulier die met overwaarde, een geldlening en een ongezonde dosis FOMO het risico neemt. En ik geef de verkoper geen ongelijk.

Het is overigens onjuist dat bij aandelen een lening niet mogelijk is. Hypothecair krediet is mogelijk indien er genoeg is afgelost/overwaarde op een (eigen) woning, andere mogelijkheid zijn turbo's en opties.

Nogmaals er zijn voor beide kanten genoeg voor- en nadelen te bedenken, de tijd zal ons leren of een investering met 68% vreemd vermogen in een pand wel of niet verstandig is anno 2021. Daar valt m.i. nu weinig over te zeggen. Misschien ben ik wel erg risico-avers (door schade en schande wordt je wijs zegt men).

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 13-05-2021 21:28 ]

[CVTTPD2DQ]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 20:24:
[...]
Brutoloon: € 9.230,00
Nettoloon: € 5.369,22

En dat vakantiegeld steek je in brand ofzo? Maar goed, het kan dus net wel of net niet. Hoe dan ook is het nogal een uitzonderlijke situatie als je 40% van je nettoloon aan hypotheek mag verbranden.

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:13:
[...]
En dat vakantiegeld steek je in brand ofzo? Maar goed, het kan dus net wel of net niet. Hoe dan ook is het nogal een uitzonderlijke situatie als je 40% van je nettoloon aan hypotheek mag verbranden.

Als je je vakantiegeld nodig hebt om je hypotheek te betalen, moet je je serieus afvragen of je niet vér boven je stand woont.

Maar nee, dat is dus absoluut geen uitzonderlijke situatie. Je bereikt die 40% al als je met 2 mensen bent die pak 'm beet ieder rond de €4500 bruto per maand verdienen. Geen uitzonderlijk loon voor de gemiddelde hoger opgeleide 35+er.

Neem voor de lol hier eens een kijkje:
Wat verdient de ICT'er / GoT'er? (deel 14)

Bedenk je dan, dat waarschijnlijk een groot deel van de mensen die daar posten, tweeverdieners zijn.

[finsdefis]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:17:
[...]


Als je je vakantiegeld nodig hebt om je hypotheek te betalen, moet je je serieus afvragen of je niet vér boven je stand woont.

Maar nee, dat is dus absoluut geen uitzonderlijke situatie. Je bereikt die 40% al als je met 2 mensen bent die pak 'm beet ieder rond de €4500 bruto per maand verdienen. Geen uitzonderlijk loon voor de gemiddelde hoger opgeleide 35+er.

Neem voor de lol hier eens een kijkje:
Wat verdient de ICT'er / GoT'er? (deel 14)

Bedenk je dan, dat waarschijnlijk een groot deel van de mensen die daar posten, tweeverdieners zijn.

Vakantiegeld en dertiende maand moet je gewoon meerekenen als het vaste componenten zijn. Al het anderen is selectief zijn of mentaal boekhouden van jou uit of van degene die het ontvangt.

Bij sommige banen krijg je vakantiegeld maandelijks uitbetaald, hoe ga je daar bijvoorbeeld mee om?

Los daarvan, als je 40% veel vindt (wat al enorm uitzonderlijk is), wat dan van iemand die vastzit in de enorm dure huurmarkt? De huur wordt elk jaar hoger.

Vergeet niet dat van die zeer pessimistische 40% woonquote al ruim de helft tot driekwart naar vermogensopbouw gaat, waardoor het risico elke maand lager wordt.

[unezra]

finsdefis schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:25:
[...]


Vakantiegeld en dertiende maand moet je gewoon meerekenen als het vaste componenten zijn. Al het anderen is selectief zijn of mentaal boekhouden van jou uit of van degene die het ontvangt.

Bij sommige banen krijg je vakantiegeld maandelijks uitbetaald, hoe ga je daar bijvoorbeeld mee om?

Los daarvan, als je 40% veel vindt (wat al enorm uitzonderlijk is), wat dan van iemand die vastzit in de enorm dure huurmarkt? De huur wordt elk jaar hoger.

Vergeet niet dat van die zeer pessimistische 40% woonquote al ruim de helft tot driekwart naar vermogensopbouw gaat, waardoor het risico elke maand lager wordt.

Ik val in herhaling.
Alle antwoorden op bovenstaande vragen heb ik al meerdere malen beantwoord en beargumenteerd.

Lees gerust een eindje terug.

[JanHenk]

@Sport_Life Ik begrijp je verhaal, maar bedenk dat bij beursvennootschappen een solvabiliteit van 30% vrij gebruikelijk is. Oftewel financiering van het bedrijf met 70% vreemd vermogen is heel gebruikelijk en zorgt er ook voor dat de rentabiliteit op eigen vermogen hoog is.

Er zit een bepaalde "gelaagdheid" in het risico. Is hier ook al eens eerder besproken. Vastgoed deels met vreemd vermogen financieren is best gebruikelijk. Bij de meeste partijen kun je tot 70% van de waarde in verhuurde staat financieren.

Ik geloof trouwens niet in die grote rentestijgingen. Een kleine stijging zou best kunnen. Al zou het best eens goed zijn, mits de lonen ook volgen.

[unezra]

Deze zag ik net nu voorbij komen. Misschien wat stof tot nadenken:
" Interview | Huisjesmelker Hans de Geus: ‘Je bent nu een sukkel als je geen huis koopt. Dat moet anders’"

https://www.nrc.nl/nieuws...-dat-moet-anders-a4043476

[ Voor 22% gewijzigd door unezra op 13-05-2021 21:49 ]

[CVTTPD2DQ]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:17:
Als je je vakantiegeld nodig hebt om je hypotheek te betalen, moet je je serieus afvragen of je niet vér boven je stand woont.

Je hebt het ook helemaal niet nodig?

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:17:
Maar nee, dat is dus absoluut geen uitzonderlijke situatie. Je bereikt die 40% al als je met 2 mensen bent die pak 'm beet ieder rond de €4500 bruto per maand verdienen. Geen uitzonderlijk loon voor de gemiddelde hoger opgeleide 35+er.

Goed, ik hap nog eens. 4500 euro bruto per maand is (ik neem aan dat voor het bepalen van de max hypotheek het vakantiegeld ineens wél meetelt?) 58500 pj. Keer twee, dus 117k voor het bepaling van de financieringsruimte. Het 'tweede salaris' telt voor de lastnorm mee voor 90%, maar dan mag je nog steeds 25% van het bruto jaarsalaris betalen, dus 29250 per jaar, ofwel 2437 (bruto) per maand.

Beide partners harken netto echter meer dan 3100 euro binnen, dus zelfs die brutohypotheek blijft nog onder de 40%.

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:17:
Neem voor de lol hier eens een kijkje:
Wat verdient de ICT'er / GoT'er? (deel 14)

Bedenk je dan, dat waarschijnlijk een groot deel van de mensen die daar posten, tweeverdieners zijn.

Als je het opzoekt vind je op het internet vanalles, inclusief clubjes van mensen die uitzonderlijke salarissen binnenharken. Dat betekent niet dat het de norm is.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:40:
@Sport_Life Ik begrijp je verhaal, maar bedenk dat bij beursvennootschappen een solvabiliteit van 30% vrij gebruikelijk is. Oftewel financiering van het bedrijf met 70% vreemd vermogen is heel gebruikelijk en zorgt er ook voor dat de rentabiliteit op eigen vermogen hoog is.

Er zit een bepaalde "gelaagdheid" in het risico. Is hier ook al eens eerder besproken. Vastgoed deels met vreemd vermogen financieren is best gebruikelijk. Bij de meeste partijen kun je tot 70% van de waarde in verhuurde staat financieren.

Ik geloof trouwens niet in die grote rentestijgingen. Een kleine stijging zou best kunnen. Al zou het best eens goed zijn, mits de lonen ook volgen.

Dat is ook het probleem, de particuliere belegger gaat onbewust op de stoel van een CEO zitten. Waar een beursgenoteerde onderneming stabiliteit, continuïteit en toezicht kent, geldt dat niet voor iemand die een pandje koopt met 70% vreemd vermogen die 2 jaar eerder 30% minder waard was.
De woningmarkt is behoorlijk grillig, zeker de laatste paar jaar. Bovendien is de ROI bij een beursgenoteerde onderneming vele malen hoger dan 3%.
Een beursgenoteerde onderneming kent dat minder, en kan indien nodig schakelen daar waar vraag naar is: denk aan Volkswagen AG die van benzine auto's naar electrische wagens gaat, of Leaseplan die van verhuur (lease) naar een bank (Leaseplan bank) en occasions (Carnext) gaat.

En eens dat (minimale) rentestijging voor de West Europese landen goed is.
Al zullen de lonen vermoedelijk pas met veel vertraging volgen. De meeste CAO's kende volgens mij ook pas vanaf 2016/2017 stijgingen (namelijk als de CAO afloopt), terwijl de economie toen al enige tijd goed draaide.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 14-05-2021 11:03 ]

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 22:02:
[...]

Als je het opzoekt vind je op het internet vanalles, inclusief clubjes van mensen die uitzonderlijke salarissen binnenharken. Dat betekent niet dat het de norm is.

Ik zie toch echt wel veel stellen indien beide hoogopgeleid + 10 jaar werkervaring minimaal 120k inkomen hebben. Vaak zelfs hoger.
Het is natuurlijk niet de norm, maar dat is een woning van 700k ook niet. (Is dat ergens gezegd?).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 13-05-2021 22:59 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 22:57:
Ik zie toch echt wel veel stellen indien beide hoogopgeleid + 10 jaar werkervaring minimaal 120k inkomen hebben. Vaak zelfs hoger.

Is het minimaal, of zie je het af en toe voorkomen? Eerstegraadsleraren op een middelbare school zijn ook hoogopgeleid, immers. En ingenieurs, onderzoekers, psychologen, etc.

Sport_Life schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 22:57:
Het is natuurlijk niet de norm, maar dat is een woning van 700k ook niet. (Is dat ergens gezegd?).

Klopt, maar ben je nou het arme plebs tegen zichzelf aan het beschermen, of heb je het over een klein groepje waarvan je echt mag verwachten dat ze risico's kunnen inschatten?

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 00:19:
[...]

Is het minimaal, of zie je het af en toe voorkomen? Eerstegraadsleraren op een middelbare school zijn ook hoogopgeleid, immers. En ingenieurs, onderzoekers, psychologen, etc.

Ongeveer 1/3 van de meerpersoonshuishouden verdient bruto meer dan 100k.

Niet echt uitzonderlijk dus.

Sterker nog, van de gezinnen verdient meer dan de helft dit. Mediane gezinsinkomen is 103k.

Wat mij dan weer erg verbaast is dat het mediane vermogen van diezelfde groep gezinnen exclusief de eigen woning maar 25k is.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 14-05-2021 00:36 ]

[marcelcee]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 00:27:
[...]


Ongeveer 1/3 van de meerpersoonshuishouden verdient bruto meer dan 100k.

Niet echt uitzonderlijk dus.

Sterker nog, van de gezinnen verdient meer dan de helft dit. Mediane gezinsinkomen is 103k.

Als ik het CBS goed lees dan klopt dit toch niet? Zie https://opendata.cbs.nl/s...table?%20ts=1565008102724

Van de ruim 7,8 mln huishoudens verdienen er 51.000 + 14.700 = 65.700 meer dan €100.000. Dat is dik 0,8%. Ben ik nou gek of verdient in Nederland bij lange na niet de helft van de huishoudens meer dan een ton.

Edit: rekenfoutje op de vroege ochtend hersteld

[ Voor 5% gewijzigd door marcelcee op 14-05-2021 11:29 ]

[Rubbergrover1]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 21:17:
[...]
Maar nee, dat is dus absoluut geen uitzonderlijke situatie. Je bereikt die 40% al als je met 2 mensen bent die pak 'm beet ieder rond de €4500 bruto per maand verdienen. Geen uitzonderlijk loon voor de gemiddelde hoger opgeleide 35+er.

Neem voor de lol hier eens een kijkje:
Wat verdient de ICT'er / GoT'er? (deel 14)

Bedenk je dan, dat waarschijnlijk een groot deel van de mensen die daar posten, tweeverdieners zijn.

En dan houd je maandelijks dus netto nog ruim 3k over voor de overige kosten plus vakantiegeld. Een groot deel van de huishoudens komt daar niet eens in de buurt voordat de woonlasten er af zijn. Maar wij leggen van bovenaf op dat iedereen dat geld maandelijks over zou moeten houden na het betalen van de hypotheek. Ook al zou je bijvoorbeeld een wat zuiniger uitgavenpatroon hebben, en weinig last hebben van lifestyle inflatie, en iedere maand de helft daarvan sparen/beleggen. Dat vind ik dus een belachelijke regel.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 20:56:
[...]

Dat is dus een andere kijk dan ik heb/zou hebben bij een investering in wat dan ook.

Ik denk dat dat een goede samenvatting van je betoog is.

stel je had geen 2ton maar 1 ton eigen vermogen bij dezelfde aankoop (16%), dan is je rendement volgens die gedachte 14%...

.
Maar wat je zelf ook al aangeeft, dat is geen logische verhouding tussen lening en waarde van het onroerend goed. Juist om ook zo'n niet onrealistische grote waardedaling tot 30% te kunnen opvangen zul je er een behoorlijk stuk eigen geld in (moeten) stoppen.

We leven nu in een tijd van extreem lage rente en alles staat (daardoor) ATH, maar de inflatie begint al behoorlijk toe te nemen, dus het is niet ondenkbaar dat (op korte termijn) de rente gaat stijgen. Dat effect was afgelopen week al op de beurs zichtbaar toen de inflatie op jaarbasis 4,1% bleek te zijn en beleggers angstig waren dat als gevolg hiervan de centrale banken de rente zouden verhogen (om inflatie tegen te gaan). Doel van de FED (en de ECB volgt hetzelfde beleid) is gemiddeld 2% inflatie.. Ik durf wel met enige zekerheid te stellen dat de rente niet lager gaat.

Mee eens. In mijn bierviltje berekening ging ik dan ook uit van de rente die geldt als je een lange rentevaste termijn kiest. Leuke is dan wel dat de huurstijging vaak aan de inflatie gekoppeld is, zodat die dan ook flink stijgt, terwijl de hypotheeklasten gelijk blijven. Minder rendement in woningwaarde, maar meer rendement uit huuropbrengsten dus.

Nog los van de onbekende gegevens van het contract met die edelsmit (huurder).

Uiteraard, dat zijn je altijd naar moeten kijken. Maar dat heeft weinig te bannen met of je nou een bruto rendement van 4% hebt of 40%...

Dat zo'n pandje op Funda komt betekent al dat veel (grote) beleggers er waarschijnlijk weinig brood in zien......

Mee eens, al is de combinatie van bedrijf en woning vaak niet wat een professionele belegger zoekt. Het zou daarom handiger zijn om zelf een pand te kopen en te gaan verhuren. Maar met dat idee word je op dit forum bijna gelyncht .

Het is overigens onjuist dat bij aandelen een lening niet mogelijk is. Hypothecair krediet is mogelijk indien er genoeg is afgelost/overwaarde op een (eigen) woning, andere mogelijkheid zijn turbo's en opties.

Ik beweerde dan ook niet dat dit onmogelijk was. Daarbij ben ik wel van mening dat de kans op een extreme daling in waarde, maar vooral ook in maandelijkse uitkering/inkomsten, bij aandelen veel groter is dan bij onroerend goed en dat je daarom áls je al zo te werk zou willen gaan, je een veel kleinere hefboom zou moeten toepassen.

Misschien ben ik wel erg risico-avers (door schade en schande wordt je wijs zegt men).

Misschien wel. Ik zeg ook niet dat dit specifieke pand zo'n buitenkansje is. Het belangrijkste vind ik om te realiseren dat juist vanwege de extreem lage rente en de hefboom van eigen versus geleend geld, het bedrag dat maandelijks overblijft na aftrek van financieringskosten vaak weinig verschillend is met jaren geleden. Ook al lijkt het bruto rendement in eerste instantie veel lager. Dat betekent uiteraard niet dat iedereen nu maar snel een beleggingspand moet gaan kopen, het zegt alleen dat als je een aantal jaar geleden een verhuurpannd zou overwegen, je dat nu nog steeds prima kunt doen.

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 14-05-2021 06:00 ]

[Pannencouque]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 00:27:
[...]


Ongeveer 1/3 van de meerpersoonshuishouden verdient bruto meer dan 100k.

Niet echt uitzonderlijk dus.

Sterker nog, van de gezinnen verdient meer dan de helft dit. Mediane gezinsinkomen is 103k.

Wat mij dan weer erg verbaast is dat het mediane vermogen van diezelfde groep gezinnen exclusief de eigen woning maar 25k is.

marcelcee schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 05:23:
[...]


Als ik het CBS goed lees dan klopt dit toch niet? Zie https://opendata.cbs.nl/s...table?%20ts=1565008102724

Van de ruim 7,8 mln huishoudens verdienen er 51.000 + 14.700 = 65.700 meer dan €100.000. Dat is dik 8%. Ben ik nou gek of verdient in Nederland bij lange na niet de helft van de huishoudens meer dan een ton.

Ik ben ook wel benieuwd waar de cijfers van blep vandaan komen. Overigens is 65.700/7.800.000 geen 8%, maar 0,8%. Dat lijkt me ook weinig, maar jouw cbs-cijfers gaan over het gestandaardiseerd inkomen, da's weer iets anders.

Het gaat er bij mij niet in dat 1/3 van de meerpersoonshuishoudens boven een ton zit. Dat is serieus veel.
Maar goed, wat is een meerpersoonshuishouden? Hoeveel werkende mensen zitten daarin?

Edit: even CBS erbij gepakt.
https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1620971890214
Het lijkt verdorie toch wel een heel eind te kloppen?

[ Voor 9% gewijzigd door Pannencouque op 14-05-2021 08:03 ]

[Wilf]

Ik denk n=1 / omgeving.

Volgens NOS storten steeds meer mensen op het bouwen met een groep en dan zelf huren (zelf een coöperatie opzetten en dan van jezelf huren).

Ik krijg hier altijd van die Tegenlicht-vibes van; iets hyperniche benoemen als de grote trend voor een nieuwe, bewuste generatie.

[ Voor 153% gewijzigd door Wilf op 14-05-2021 08:09 ]

[JanHenk]

Leuk bedacht, maar niet echt nieuwswaardig of revolutionair. Dit is echt werkelijk in niets anders dan hetgeen woningcorporaties doen; bouwen, beheren en verhuren.

"We zijn geen woningcorporatie, maar een wooncorporatie." Leg mij het verschil maar eens uit..

Men probeert gewoon in het gat te springen dat woningcorporaties noodgedwongen moeten achterlaten. Zodra ze dit soort verenigingen ook verplicht als "toegelaten instelling volkshuisvesting" gaan aanmerken ben je helemaal terug bij af, dan is het enige wat rest je aansluiten bij de lokale woningcorporatie.

@Rubbergrover1; Uit de tekst haal ik dat de huur sub € 750,- zit. Met andere woorden, iedereen heeft recht op huurtoeslag. Het enige verschil met de "echte" corporatie is dat ze niet te maken hebben met;
- verhuurdersheffing (als het aantal eenheden onder de 50 blijft);
- de vennootschapsbelasting en;
- de beheerslasten met betrekking tot begroting en verantwoording.

Dit soort initiatieven ontstaan dus eigenlijk vooral vanuit fiscale voordelen.

[ Voor 28% gewijzigd door JanHenk op 14-05-2021 08:55 ]

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:02:
Ik denk n=1 / omgeving.

Volgens NOS storten steeds meer mensen op het bouwen met een groep en dan zelf huren (zelf een coöperatie opzetten en dan van jezelf huren).

Ik krijg hier altijd van die Tegenlicht-vibes van; iets hyperniche benoemen als de grote trend voor een nieuwe, bewuste generatie.

De vraag die bij mij bij dit soort plannen opkomt is wat hoort nu concreet anders is dan als het 'gewone' koopwoningen zouden zijn. Volgens mij zou je immers net zo goed met het zelfde groepje mensen samen een blok koopappartementen kunnen gaan bouwen. Maar dan ontdoe je het plan natuurlijk wel van een extra romantisch pioniers-sausje.

[Scr33x0r]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 05:23:
[...]

En dan houd je maandelijks dus netto nog ruim 3k over voor de overige kosten plus vakantiegeld. Een groot deel van de huishoudens komt daar niet eens in de buurt voordat de woonlasten er af zijn. Maar wij leggen van bovenaf op dat iedereen dat geld maandelijks over zou moeten houden na het betalen van de hypotheek. Ook al zou je bijvoorbeeld een wat zuiniger uitgavenpatroon hebben, en weinig last hebben van lifestyle inflatie, en iedere maand de helft daarvan sparen/beleggen. Dat vind ik dus een belachelijke regel.

Precies dit, alle overige "vaste" lasten zullen niet heel veel verschillen lijkt me tussen een gezin met een inkomen van 100k of een gezin met een inkomen van 60k? Ze hebben allemaal een zorgverzekering, gas/water/licht (ok, kan afhankelijk van grootte van het huis iets verschillen), telefoon, internet, tv en moeten nog hun boodschapjes doen. Verzekeringen, auto etc zal ook allemaal wel redelijk normaal zijn.

Ik ben in de afgelopen jaren flink meer gaan verdienen, vaste lasten zijn nou niet echt gestegen. Ja, ik ben van een hypotheek van 802 bruto in 2008 (5.4%) naar een hypotheek van 1280 bruto nu gegaan. Maar alle overige lasten zijn nou niet dramatisch gestegen of iets..

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 05:23:
[...]

En dan houd je maandelijks dus netto nog ruim 3k over voor de overige kosten plus vakantiegeld. Een groot deel van de huishoudens komt daar niet eens in de buurt voordat de woonlasten er af zijn. Maar wij leggen van bovenaf op dat iedereen dat geld maandelijks over zou moeten houden na het betalen van de hypotheek. Ook al zou je bijvoorbeeld een wat zuiniger uitgavenpatroon hebben, en weinig last hebben van lifestyle inflatie, en iedere maand de helft daarvan sparen/beleggen. Dat vind ik dus een belachelijke regel.

I.p.v. meer te lenen mag je dan gewoon die 3k per maand sparen en na een paar jaar gebruiken om een duurder huis te kopen. Gek genoeg is dat dan weer geen aantrekkelijke optie en willen mensen altijd maar meer schulden maken.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
@Rubbergrover1; Uit de tekst haal ik dat de huur sub € 750,- zit. Met andere woorden, iedereen heeft recht op huurtoeslag. Het enige verschil met de "echte" corporatie is dat ze niet te maken hebben met;
- verhuurdersheffing (als het aantal eenheden onder de 50 blijft);
- de vennootschapsbelasting en;
- de beheerslasten met betrekking tot begroting en verantwoording.

Dit soort initiatieven ontstaan dus eigenlijk vooral vanuit fiscale voordelen.

Jij kopt mijn voorzet mooi in. In de praktijk hadden de mensen die het lukt om zulke plannen en de financiering ervan voor elkaar te krijgen, meestal ook wel een 'gewone' financiering van koopappartementen kunnen krijgen. Ik denk dat als een groep bijstandsmoeders met zo'n plan naar de bank (en de gemeente) zou stappen, ze meteen weer de deur gewezen zou worden.

[Freeaqingme]

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
"We zijn geen woningcorporatie, maar een wooncorporatie." Leg mij het verschil maar eens uit..

Kan het zijn dat dat eigenlijk is?: "We zijn geen woningcorporatie, maar een wooncoöperatie."

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 09:35:
[...]

I.p.v. meer te lenen mag je dan gewoon die 3k per jaar sparen en na een paar jaar gebruiken om een duurder huis te kopen. Gek genoeg is dat dan weer geen aantrekkelijke optie en willen mensen altijd maar meer schulden maken.

O nee hoor, ik ben het er juist mee eens dat je prima dat spaargeld voor je nieuwe woning zou kunnen inzetten. Graag zelfs. Maar wat ik dan krom vind, is dat als je na een paar jaar sparen een ton spaargeld voor je nieuwe woning kunt gebruiken, de rest van de financiering op het zelfde maximum zit als bij je collega die iedere maand al het geld opmaakt en met moeite de kk bij elkaar heeft gespaard. Je spaarzaamheid wordt zo dus niet beloond in de hypotheek die je kunt afsluiten.

[Broabander]

Pannencouque schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 07:55:
[...]

[...]
Ik ben ook wel benieuwd waar de cijfers van blep vandaan komen. Overigens is 65.700/7.800.000 geen 8%, maar 0,8%. Dat lijkt me ook weinig, maar jouw cbs-cijfers gaan over het gestandaardiseerd inkomen, da's weer iets anders.

Het gaat er bij mij niet in dat 1/3 van de meerpersoonshuishoudens boven een ton zit. Dat is serieus veel.
Maar goed, wat is een meerpersoonshuishouden? Hoeveel werkende mensen zitten daarin?

Edit: even CBS erbij gepakt.
https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1620971890214
Het lijkt verdorie toch wel een heel eind te kloppen?

Je moet even 'Bruto inkomen' en 'Particuliere huishoudens' aanvinken.

Er waren in 2019 ongeveer 7.823.000 huishoudens waarvan 1.520.000 tussen de 100.000 - 200.000 EUR en 238.000 meer dan 200.000 EUR per jaar binnen kregen. Dus 22.5% van huishoudens hadden >100.000 EUR per jaar bruto inkomen.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 09:47:
[...]

O nee hoor, ik ben het er juist mee eens dat je prima dat spaargeld voor je nieuwe woning zou kunnen inzetten. Graag zelfs. Maar wat ik dan krom vind, is dat als je na een paar jaar sparen een ton spaargeld voor je nieuwe woning kunt gebruiken, de rest van de financiering op het zelfde maximum zit als bij je collega die iedere maand al het geld opmaakt en met moeite de kk bij elkaar heeft gespaard. Je spaarzaamheid wordt zo dus niet beloond in de hypotheek die je kunt afsluiten.

Is dat niet veroorzaakt doordat banken in slechte tijden de belastingbetaler nodig hebben, terwijl ze in goede tijden de winsten privaat uitdelen? In de meeste landen financieren banken ook helemaal niet de 100% die ze hier financieren, dus ik zou er best voorstander van kunnen zijn om alle financieringsregels los te laten, maar dan ook zonder dat de overheid garant staat. En bij restschuld gewoon de sleutel inleveren bij de bank, en ze mogen het onderpand houden.
Dan pas verwacht ik dat de bank maatwerk gaat leveren en daarbij ook kijkt naar het risico wat de bank loopt.

[Verwijderd]

Broabander schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:25:
[...]
Je moet even 'Bruto inkomen' en 'Particuliere huishoudens' aanvinken.

Er waren in 2019 ongeveer 7.823.000 huishoudens waarvan 1.520.000 tussen de 100.000 - 200.000 EUR en 238.000 meer dan 200.000 EUR per jaar binnen kregen. Dus 22.5% van huishoudens hadden >100.000 EUR per jaar bruto inkomen.

Als je het hebt over gezinnen moet je paar met kinderen selecteren.

Anders neem je alleenstaande AOWers, mensen in de bijstand ook allemaal mee.

[CVTTPD2DQ]

Wilf schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:02:
Ik krijg hier altijd van die Tegenlicht-vibes van; iets hyperniche benoemen als de grote trend voor een nieuwe, bewuste generatie.

Soms hebben dat soort trends het economische/technologische tij mee. Veganisme was dertig jaar geleden echt uitzonderlijk, toen werd het een hype onder yogamoeders, en over tien jaar zijn vlees/zuivelvervangers waarschijnlijk de norm.

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
Dit soort initiatieven ontstaan dus eigenlijk vooral vanuit fiscale voordelen.

En dat kan hierom zijn - totdat de overheid deze 'sluiproute' afsluit. Mensen willen wonen; huren is duur, sociale woningbouw en kopen onbereikbaar. Zolang dit nog wel 'kan', dan zul je zien dat deze woonvorm populairder gaat worden.

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
Leuk bedacht, maar niet echt nieuwswaardig of revolutionair. Dit is echt werkelijk in niets anders dan hetgeen woningcorporaties doen; bouwen, beheren en verhuren.

"We zijn geen woningcorporatie, maar een wooncorporatie." Leg mij het verschil maar eens uit..

Bij cooperatieve woonvormen in het buitenland moet je je soms 'inkopen', tegen een prijs bepaald door het cooperatief. Uitkopen idem. Naarmate de tijd verstrijkt wordt 'onderhoud' het grootste deel van de woonlasten.

Het lijkt nog het meest op de 'slimmerkopen/koopgarant' constructies van de woningcooperaties, met het verschil dat je met z'n allen in een soort VVE de prijzen bepaalt.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:31:
[...]

Is dat niet veroorzaakt doordat banken in slechte tijden de belastingbetaler nodig hebben, terwijl ze in goede tijden de winsten privaat uitdelen? In de meeste landen financieren banken ook helemaal niet de 100% die ze hier financieren, dus ik zou er best voorstander van kunnen zijn om alle financieringsregels los te laten, maar dan ook zonder dat de overheid garant staat. En bij restschuld gewoon de sleutel inleveren bij de bank, en ze mogen het onderpand houden.
Dan pas verwacht ik dat de bank maatwerk gaat leveren en daarbij ook kijkt naar het risico wat de bank loopt.

Dat kwam ook meer omdat banken hadden lopen beleggen in het buitenland met grote risico's, een hypotheek in nederland is voor de bank namelijk bijna 0 risico. Het is namelijk een persoonlijke lening met een onderpand. In de VS lever je de sleutel in en ben je klaar, in nederland hebben we zoiets als een restschuld.

Het zou beter zijn om gewoon weer een bank te hebben die zich bezig houd met hypotheek verstrekken en spaargeld en verder niets. Dan kan die bank ook gewoon zorgvuldig maatwerk leveren ipv wat er nu gedaan word een standaard riedeltje afraffelen. Als jij al 5 jaar 1000 per maand aan huur betaald en nog steeds kan sparen dan zou je ook best 900 euro aan hypotheek kunnen betalen. Nu word daar niet naar gekeken maar dat zou dan ook gewoon kunnen.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:50:
[...]


Dat kwam ook meer omdat banken hadden lopen beleggen in het buitenland met grote risico's, een hypotheek in nederland is voor de bank namelijk bijna 0 risico. Het is namelijk een persoonlijke lening met een onderpand. In de VS lever je de sleutel in en ben je klaar, in nederland hebben we zoiets als een restschuld.

Het zou beter zijn om gewoon weer een bank te hebben die zich bezig houd met hypotheek verstrekken en spaargeld en verder niets. Dan kan die bank ook gewoon zorgvuldig maatwerk leveren ipv wat er nu gedaan word een standaard riedeltje afraffelen. Als jij al 5 jaar 1000 per maand aan huur betaald en nog steeds kan sparen dan zou je ook best 900 euro aan hypotheek kunnen betalen. Nu word daar niet naar gekeken maar dat zou dan ook gewoon kunnen.

Dat zou de woningprijzen nog meer opdrijven...

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:50:
[...]
Het zou beter zijn om gewoon weer een bank te hebben die zich bezig houd met hypotheek verstrekken en spaargeld en verder niets.

Die hadden we vroeger en dat was niet zo'n succes.

Een bank die ook andere leningen verstrekt is in principe minder kwetsbaar omdat activiteiten (en verliezen) gespreid zijn over meerdere sectoren.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:53:
[...]


Die hadden we vroeger en dat was niet zo'n succes.

Een bank die ook andere leningen verstrekt is in principe minder kwetsbaar omdat activiteiten (en verliezen) gespreid zijn over meerdere sectoren.

Andere leningen met weinig risico is ook nog prima maar niet lopen gokken met spaargeld op een buitenlandse bubble. Want dat was de oorzaak dat we een bankencrisis hadden.

[finsdefis]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:33:
[...]


Als je het hebt over gezinnen moet je paar met kinderen selecteren.

Anders neem je alleenstaande AOWers, mensen in de bijstand ook allemaal mee.

Ik zou dan eerder filteren op voornaamste inkomstenbron als je het over werkenden wilt hebben. Waarom zou een paar zonder kinderen niet meetellen?

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:31:
[...]

Is dat niet veroorzaakt doordat banken in slechte tijden de belastingbetaler nodig hebben, terwijl ze in goede tijden de winsten privaat uitdelen? In de meeste landen financieren banken ook helemaal niet de 100% die ze hier financieren, dus ik zou er best voorstander van kunnen zijn om alle financieringsregels los te laten, maar dan ook zonder dat de overheid garant staat. En bij restschuld gewoon de sleutel inleveren bij de bank, en ze mogen het onderpand houden.
Dan pas verwacht ik dat de bank maatwerk gaat leveren en daarbij ook kijkt naar het risico wat de bank loopt.

Van mij hoef je ook niet meteen alle financieringsregels los te laten en naar 'maatwerk' of een compleet ander stelsel over te gaan. Maar in die financieringsregels zou je naar mijn mening voor de maximale hypotheek veel beter ook moeten kijken naar de ltv. Ik vind het apart dat de banken in de rentetarieven wel onderscheid maken tussen hoger risico (en dus hogere rente) bij hogere ltv en lager risico, maar dat er bij de maximale lening totaal niet naar ltv wordt gekeken.

[Verwijderd]

finsdefis schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:02:
[...]


Ik zou dan eerder filteren op voornaamste inkomstenbron als je het over werkenden wilt hebben. Waarom zou een paar zonder kinderen niet meetellen?

Omdat een gezin impliceert dat er kinderen zijn Beeld is overigens hetzelfde als je alle paren kiest (met/zonder kinderen) terwijl daar ook stellen met AOW inzitten natuurlijk.

Maar voornamelijk omdat als je werkenden kiest, je ook alleenstaanden meeneemt.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:05:
Omdat een gezin impliceert dat er kinderen zijn Beeld is overigens hetzelfde als je alle paren kiest (met/zonder kinderen) terwijl daar ook stellen met AOW inzitten natuurlijk.

Maar voornamelijk omdat als je werkenden kiest, je ook alleenstaanden meeneemt.

Klopt, maar de discussie ging oorspronkelijk over het 'gevaar' dat mensen meer dan 40% van hun netto-inkomen aan hypotheek mochten besteden. Tweeverdieners met een verzamelinkomen van 100k komen nog lang niet boven die 'gevaarlijke' grens waarbij 40% van het netto-inkomen naar de hypotheek mag gaan. Dat gebeurt pas vanaf een eenpersoonsinkomen boven de 100k, en bij tweeverdieners (waarschijnlijk) zo rond de 200k.

Ik had nooit gedacht dat gezinsinkomens boven de 100k zo 'normaal' zouden zijn, maar voor de eerdere discussie is het niet zo relevant.

En als je de gezinssituatie buiten beschouwing laat, heb je het wel degelijk over de 9e en 10e decielen van alle inkomens. Moet je die nog beschermen tegen ondraaglijke hypotheeklasten, of mogen die wat risico lopen?

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 10:50:
[...]
Het zou beter zijn om gewoon weer een bank te hebben die zich bezig houd met hypotheek verstrekken en spaargeld en verder niets. Dan kan die bank ook gewoon zorgvuldig maatwerk leveren ipv wat er nu gedaan word een standaard riedeltje afraffelen. Als jij al 5 jaar 1000 per maand aan huur betaald en nog steeds kan sparen dan zou je ook best 900 euro aan hypotheek kunnen betalen. Nu word daar niet naar gekeken maar dat zou dan ook gewoon kunnen.

Dat klinkt een beetje als de Deense variant met hypotheek-obligaties, waarbij het geleende geld in principe rechtstreeks op de 'spaarmarkt' wordt opgehaald. Is op zich een leuk principe, maar het is ook een methode die het marktsentiment versterkt. Slechte economie betekent slechte woningmarkt en tegelijk minder mensen die geld over hebben of in woningen willen steken, dus geld lenen wordt ook lastiger. Terwijl in economische voorspoed de leningen meestal makkelijker te financieren zijn en de al overspannen woningmarkt een nog sterkere impuls krijgt vanwege het goedkope beetje.

Maar het is misschien best een leuk idee om zo'n soort hypotheekbank op te zitten. Of iets vergelijkbaars met crowdfunding te doen.

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 22:02:
[...]
Goed, ik hap nog eens. 4500 euro bruto per maand is (ik neem aan dat voor het bepalen van de max hypotheek het vakantiegeld ineens wél meetelt?) 58500 pj. Keer twee, dus 117k voor het bepaling van de financieringsruimte. Het 'tweede salaris' telt voor de lastnorm mee voor 90%, maar dan mag je nog steeds 25% van het bruto jaarsalaris betalen, dus 29250 per jaar, ofwel 2437 (bruto) per maand.

Beide partners harken netto echter meer dan 3100 euro binnen, dus zelfs die brutohypotheek blijft nog onder de 40%.

Volgens mij tikte ik in meerdere voorbeelden de 41% al aan en dan heb ik niet eens heel rare voorbeelden gebruikt. Salarissen zijn die van reguliere 35+ tweeverdieners met een HBO baan.

[...]
Als je het opzoekt vind je op het internet vanalles, inclusief clubjes van mensen die uitzonderlijke salarissen binnenharken. Dat betekent niet dat het de norm is.

Zie boven. Het zijn geen cornercases.

Ik weet niet of je het genoemde topic (en eerdere delen) een beetje hebt doorgelezen? Ik weet dat het topic enige bias heeft, maar tegelijkertijd weet ik ook wat bijvoorbeeld een overheid betaald in schaal 10/11/12.

Dat zijn schalen waar in de regel HBO/WO werk- en denkniveau de norm is. Management begint grofweg bij schaal 12, 13, maar 12 is een beetje een dubbele schaal. Daar zitten zowel de zware specialisten als de eerste managers.

Pak voor de grap deze tabel er eens bij:
https://ambtenarensalaris...olg_van_cao_2019-2020.pdf



Dat is op basis van 36 uur en dit is denk ik een redelijke indicatie van hoe de lonen ook in het bedrijfsleven zijn opgebouwd. (Al word er beweerd dat de lonen bij de overheid relatief laag liggen. Ik ben het daar in principe niet mee eens. Ik denk dat de lonen realistisch zijn tót het moment dat je in schaal 13+ territorium komt. Maar dat is een heel andere discussie.)

Er is dus een behoorlijke groep mensen die wel degelijk boven de 40% uit mogen komen. Is dat verstandig? Ik denk het niet.

Heeft het invloed op de huidige huizenprijzen? Zeker. Het is een van de redenen dat ze zo hoog zijn en blijven stijgen.

[Verwijderd]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:29:
[...]

Volgens mij tikte ik in meerdere voorbeelden de 41% al aan en dan heb ik niet eens heel rare voorbeelden gebruikt. Salarissen zijn die van reguliere 35+ tweeverdieners met een HBO baan.

Ik krijg met normale salarissen nergens een netto hypotheeklastenquote van 41%. Zeker niet met tweeverdieners.

[unezra]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:42:
[...]
Ik krijg met normale salarissen nergens een netto hypotheeklastenquote van 41%. Zeker niet met tweeverdieners.

Mijn eerdere posts niet gelezen?

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:19:
[...]
En als je de gezinssituatie buiten beschouwing laat, heb je het wel degelijk over de 9e en 10e decielen van alle inkomens. Moet je die nog beschermen tegen ondraaglijke hypotheeklasten, of mogen die wat risico lopen?

Inkomen zegt niet zoveel over 'financiële intelligentie' en of er een gezond huishoudboekje is. Lijkt mij dus niet onverstandig dat er wel regels worden gesteld.

Maar die regels zijn nu dus de andere kant op doorgeslagen, dat er bijna vanuit wordt gegaan dat iedereen met een hoog inkomen ook het gros van het inkomen over de balk smijt. En dat klopt niet.

[ANdrode]

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
@Rubbergrover1; Uit de tekst haal ik dat de huur sub € 750,- zit. Met andere woorden, iedereen heeft recht op huurtoeslag. Het enige verschil met de "echte" corporatie is dat ze niet te maken hebben met;
- verhuurdersheffing (als het aantal eenheden onder de 50 blijft);
- de vennootschapsbelasting en;
- de beheerslasten met betrekking tot begroting en verantwoording.

Dit soort initiatieven ontstaan dus eigenlijk vooral vanuit fiscale voordelen.

Ook een voordeel bij grond toewijzing: Bij zo'n project, zeker zo lang het weinig gebeurt én door mondige inwoners, zal je een goede grondprijs krijgen.

[CVTTPD2DQ]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:29:
Volgens mij tikte ik in meerdere voorbeelden de 41% al aan en dan heb ik niet eens heel rare voorbeelden gebruikt. Salarissen zijn die van reguliere 35+ tweeverdieners met een HBO baan.

Met de NIBUD-percentages in de hand zijn die voorbeelden niet na te rekenen. Er zijn volgens mij al genoeg mensen die je daarop hebben gewezen, dus laten we die discussie maar afsluiten.

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:29:
Ik weet niet of je het genoemde topic (en eerdere delen) een beetje hebt doorgelezen? Ik weet dat het topic enige bias heeft, maar tegelijkertijd weet ik ook wat bijvoorbeeld een overheid betaald in schaal 10/11/12.

Dat zijn schalen waar in de regel HBO/WO werk- en denkniveau de norm is. Management begint grofweg bij schaal 12, 13, maar 12 is een beetje een dubbele schaal. Daar zitten zowel de zware specialisten als de eerste managers.

We kunnen niet allemaal manager zijn bij de overheid. (Inkopper voor een flauwe grap) Het zullen ongetwijfeld marktconforme salarissen zijn, maar zijn het ook bovenmodale salarissen? Zeker. Bovendien is Nederland wereldkampioen parttime werken. Er zijn meer dan genoeg tweeverdieners waarvan één van de partner minder dan 36 uur werkt.

Maar van mensen met dit opleidingsniveau verwacht ik dat ze een budget kunnen managen, risico's kunnen inschatten, en voorzieningen kunnen treffen voor inkomensterugval. @Rubbergrover1 merkte terecht op dat er wel uitzonderingen zullen zijn (topsporters, BN'ers, cryptocoin-mazzelaars etc.), dus het is wel goed dat er een norm is.

Als ik morgen een doorlopend krediet (met véél hogere rente) wil nemen mag dat ook gewoon, hè? En dan hoef ik niet eens 4500 per maand te verdienen, niet langs de hypotheekadviseur of de notaris.

[Verwijderd]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 11:43:
[...]


Mijn eerdere posts niet gelezen?

Jawel, maar denk dat je ergens fout rekent. Met twee HBO+ salarissen kom ik echt niet op 40%.

[unezra]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:34:
[...]
Jawel, maar denk dat je ergens fout rekent. Met twee HBO+ salarissen kom ik echt niet op 40%.

Alle kengetallen die ik heb gebruikt, inclusief de tools en een willekeurige hypotheekverstrekker, staan in mijn posts. Ik ben benieuwd wáár de fout precies zit.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:31:
[...]

Maar van mensen met dit opleidingsniveau verwacht ik dat ze een budget kunnen managen, risico's kunnen inschatten, en voorzieningen kunnen treffen voor inkomensterugval.

Dan heb je iets teveel vertrouwen in je medemens.

[Verwijderd]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:35:
[...]


Alle kengetallen die ik heb gebruikt, inclusief de tools en een willekeurige hypotheekverstrekker, staan in mijn posts. Ik ben benieuwd wáár de fout precies zit.

Geen idee.

2x 63000 bruto
rente 1.8%

geeft mij 730k hypotheek

bruto 2625, netto 2332
salarissen netto 2x3545 = 7090

netto lasten 2332 / 7090 = 33%

[unezra]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:40:
[...]
Geen idee.

2x 63000 bruto
rente 1.8%

geeft mij 730k hypotheek

bruto 2625, netto 2332
salarissen netto 2x3545 = 7090

netto lasten 2332 / 7090 = 33%

Dan weet ik het ook niet.
De door mij gebruikte tools laten een heel andere uitkomst zien.

[Requiem19]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:35:
[...]


Alle kengetallen die ik heb gebruikt, inclusief de tools en een willekeurige hypotheekverstrekker, staan in mijn posts. Ik ben benieuwd wáár de fout precies zit.

Ik heb je rekenfout toch al uitgebreid toegelicht?

Ten eerste is je methode niet consistent (bruto bij het ene vs netto bij het ander). Ten tweede neem je vakantiegeld wel mee voor de hypotheektoets, maar reken je het niet als inkomen (eh wat?).

Ten derde kies je een voorbeeld met 3.5 modaal. Hoe hoger het inkomen hoe groter het percentage dat je kunt lenen natuurlijk. Het Nibud begrijpt ook dat als je 70k verdient ipv 30k, je zorgverzekering niet opeens duurder wordt.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:51:
[...]


Ik heb je rekenfout toch al uitgebreid toegelicht?

Ten eerste is je methode niet consistent (bruto bij het ene vs netto bij het ander). Ten tweede neem je vakantiegeld wel mee voor de hypotheektoets, maar reken je het niet als inkomen (eh wat?).

Dit inderdaad.

[unezra]

Requiem19 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 12:51:
[...]
Ik heb je rekenfout toch al uitgebreid toegelicht?

Nee.

Ten eerste is je methode niet consistent (bruto bij het ene vs netto bij het ander). Ten tweede neem je vakantiegeld wel mee voor de hypotheektoets, maar reken je het niet als inkomen (eh wat?).

Lijkt me ook de enig juiste manier van berekenen. Je maximale hypotheek word nu eenmaal bepaald op basis van je jaarsalaris, inclusief 13e maand, vakantiegeld en overwerk.

Tegelijkertijd is wat je per maand uitbetaald krijgt, in de regel je reguliere bruto maandsalaris, minus belastingen. Je netto uitgaven zul je dus daarop moeten baseren, niet op 16%+ extra in de vorm van een 13e maand, vakantiegeld en eventueel overwerk.

Ten derde kies je een voorbeeld met 3.5 modaal. Hoe hoger het inkomen hoe groter het percentage dat je kunt lenen natuurlijk. Het Nibud begrijpt ook dat als je 70k verdient ipv 30k, je zorgverzekering niet opeens duurder wordt.

Maakt het met 3.5x modaal opeens verstandig om dik 7.5 ton te legen?
Ik denk het niet.

Anyway, ik ga een eind aan deze discussie breien. We vallen in herhaling.
Maakt de discussie er niet nuttiger en gezelliger op.

[ Voor 6% gewijzigd door unezra op 14-05-2021 13:13 ]

[Napo]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:10:
[...]
Je netto uitgaven zul je dus daarop moeten baseren, niet op 16%+ extra in de vorm van een 13e maand, vakantiegeld en eventueel overwerk.

Ga je dan ook de quote per maand uitrekenen? In Juni/December heb je een percentage die significant lager is dan de overige 10 maanden (41% vs 20%)?

[redwing]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:10:
Lijkt me ook de enig juiste manier van berekenen. Je maximale hypotheek word nu eenmaal bepaald op basis van je jaarsalaris, inclusief 13e maand, vakantiegeld en overwerk.

Mij lijkt dat juist niet de juiste manier. De reden dat je maximlae hypotheek wordt gebaseerd op je vaste inkomsten is omdat het vaste inkomsten zijn. Daarmee moet je dus je max. hypotheek berekenen, maar ook net zo goed voor je vaste inkomsten gebruiken. Het zou nogal raar zijn als je zegt dat je je hypotheek niet knut betalen, maar wel je vakantiegeld+13e maand op je rekening over houdt.

Tegelijkertijd is wat je per maand uitbetaald krijgt, in de regel je reguliere bruto maandsalaris, minus belastingen. Je netto uitgaven zul je dus daarop moeten baseren, niet op 16%+ extra in de vorm van een 13e maand, vakantiegeld en eventueel overwerk.

Al die extra's zijn vaste inkomsten en kun je dus gebruiken om je hypotheek te betalen. Sterker nog, bij veel bedrijven kun je die extra uitbetalingen ook maandelijks uit laten betalen.

[...]
Maakt het met 3.5x modaal opeens verstandig om dik 7.5 ton te legen?
Ik denk het niet.

Waarom niet? Je vaste lasten kun je dan met een klein gedeelte van je inkomen al betalen en al het andere kun je gebruiken voor je hypotheek. Je loopt dus veel minder risico dan iemand die maar net zijn 2 ton hypotheek kan betalen.

[Richh]

Omdat er in dit topic nog steeds regelmatig wordt beweerd dat de hoge prijzen direct een gevolg zijn van het tekort aan woningen.... een interessante case genaamd: België

https://www.hln.be/binnen...hot-aan-woningen~a7c21d40

Maar dat zal niet zo snel opnieuw gebeuren. Met 5,58 miljoen woningen in België zijn er op papier zo’n 600.000 huizen “op overschot”. Dat komt door een toename van leegstaande woningen en tweede verblijven.

Oftwel: België heeft een overschot aan huizen! Ondertussen stijgen de prijzen ook daar met 6,7% (toegegeven, da's de helft van Nederland, maar desalniettemin een extreme stijging).
Ook daar neemt het aandeel jonge kopers af.

Om Hans de Geus dan nog maar eens te citeren uit het NRC https://www.nrc.nl/nieuws...-dat-moet-anders-a4043476

Ongelijkheid leeft. Waarom hoor je deze analyse dan amper?

„Wie zijn nou echt de dupe? Starters, toekomstige kopers. Maar dat zijn er niet zoveel of ze mogen nog niet stemmen. Integendeel, veel kiezers zijn huizenbezitters. Eigenwoningbezit is jarenlang door de politiek gepromoot en gesubsidieerd. Zij lijden uiteindelijk ook onder ongelijkheid, maar ze zitten er nu niet op te wachten dat de huizenprijzen dalen.”

„Daarover gesproken: als het nou echt zo zou zijn dat meer huizen bouwen ertoe leidt dat de prijzen omlaaggaan, dan zou dat slecht zijn voor huisjesmelkers en de huidige huizenbezitters. Waarom zou een partij vol huizenbezitters als de VVD dat omarmen? Kennelijk doorzien zij ook wel dat ‘bouwen-bouwen-bouwen’ niet zoveel doet met de prijzen.”

[Richh]

JanHenk schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 08:30:
Leuk bedacht, maar niet echt nieuwswaardig of revolutionair. Dit is echt werkelijk in niets anders dan hetgeen woningcorporaties doen; bouwen, beheren en verhuren.

"We zijn geen woningcorporatie, maar een wooncorporatie." Leg mij het verschil maar eens uit..

Men probeert gewoon in het gat te springen dat woningcorporaties noodgedwongen moeten achterlaten. Zodra ze dit soort verenigingen ook verplicht als "toegelaten instelling volkshuisvesting" gaan aanmerken ben je helemaal terug bij af, dan is het enige wat rest je aansluiten bij de lokale woningcorporatie.

@Rubbergrover1; Uit de tekst haal ik dat de huur sub € 750,- zit. Met andere woorden, iedereen heeft recht op huurtoeslag. Het enige verschil met de "echte" corporatie is dat ze niet te maken hebben met;
- verhuurdersheffing (als het aantal eenheden onder de 50 blijft);
- de vennootschapsbelasting en;
- de beheerslasten met betrekking tot begroting en verantwoording.

Dit soort initiatieven ontstaan dus eigenlijk vooral vanuit fiscale voordelen.

Exact dat dus.

Mensen kunnen het geld niet lenen. Maar een bedrijf (wooncorporatie)? Die mag het geld wel lenen. Dus wat doe je dan? Jawel: je richt zelf een wooncorporatie op, laat die de boel financieren, en gaat vervolgens zelf huren van je eigen wooncorporatie.
Met als extra bonus inderdaad, het recht op huurtoeslag / gemeenschapsgeld (mits je inkomen niet te hoog is).

Met andere woorden: mensen die dus feitelijk prima de woonlasten kunnen betalen, tuigen een fiscale constructie op om maar onderdak te kunnen vinden. Daarbij leveren ze het eigenwoningbezit (en bijbehorend vermogensopbouw!) in (gebrek aan vermogensopbouw is niet gunstig voor de staatskas op lange termijn), maar krijgen in ruil daarvoor mogelijk wel huurtoeslag (wat sowieso ongunstig is voor de staatskas).
Wie is hier nou eigenlijk bij gebaat?

Ik vind het bizar dat dit als revolutionair gebracht wordt, laat staan een 'oplossing'; het vergroot immers de vermogensongelijkheid alleen maar verder (of zijn de bewoners tevens ook aandeelhouder van de wooncorporatie? ).

Het toont vooral aan hoe enorm krom het systeem is geworden.

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:41:
Omdat er in dit topic nog steeds regelmatig wordt beweerd dat de hoge prijzen direct een gevolg zijn van het tekort aan woningen.... een interessante case genaamd: België

https://www.hln.be/binnen...hot-aan-woningen~a7c21d40


[...]

Oftwel: België heeft een overschot aan huizen! Ondertussen stijgen de prijzen ook daar met 6,7% (toegegeven, da's de helft van Nederland, maar desalniettemin een extreme stijging).
Ook daar neemt het aandeel jonge kopers af.

Om Hans de Geus dan nog maar eens te citeren uit het NRC https://www.nrc.nl/nieuws...-dat-moet-anders-a4043476
[...]

Toch wordt hier er weer aan voorbij gegaan dat het gaat om de goede huizen op de goede plek. Als je kijkt waar het overschot van Belgie zit, is dat niet op de plekken waar de prijzen zo hard stijgen en zo wel zijn het woningen die niet aan de eisen voldoen die de mensen willen.

Bouwen, bouwen, bouwen werkt dus wel degelijk, alleen dan wel de goede huizen op de goede plek. Verkeerde huizen en/of de verkeerde plek zal het probleem dus inderdaad niet oplossen.

En wederom, de enige reden waarom we betalen wat we kunnen betalen is om dat er geen andere optie is. Als je naar auto's kijkt, als Ford zijn prijzen met 50% verhoogt zullen ze gelijk failliet gaan omdat niemand die meer koopt. Mensen kopen dan een ander merk. Bij huizen is dat een stuk lastiger. Je gaat momenteel of mee met de hype en biedt meer dan de vraagprijs, of je hebt simpelweg geen huis.

En dat de VVD voor meer bouwen is, is ook heel simpel. Binnen de komende regeertermijnen zal bijbouwen absoluut niet de vraag bij kunnen houden en blijven de prijzen dus stijgen. Dat bijbouwen is dus aan de ene kant heel leuk om stemmers te winnen en zorgt er alsnog voor dat de huizenprijzen toch niet gaan dalen. Voor de VVD dus een win-win situatie. Mocht de markt ooit beter in evenwicht komen zul je wel zien dat het VVD de bouw plotseling minder gaat promoten/subsidieren. Maar die fase zijn we nog lang niet.

[Requiem19]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:10:
[...]


Nee.


[...]


Lijkt me ook de enig juiste manier van berekenen. Je maximale hypotheek word nu eenmaal bepaald op basis van je jaarsalaris, inclusief 13e maand, vakantiegeld en overwerk.

Tegelijkertijd is wat je per maand uitbetaald krijgt, in de regel je reguliere bruto maandsalaris, minus belastingen. Je netto uitgaven zul je dus daarop moeten baseren, niet op 16%+ extra in de vorm van een 13e maand, vakantiegeld en eventueel overwerk.


[...]


Maakt het met 3.5x modaal opeens verstandig om dik 7.5 ton te legen?
Ik denk het niet.

Anyway, ik ga een eind aan deze discussie breien. We vallen in herhaling.
Maakt de discussie er niet nuttiger en gezelliger op.

Ik denk dat je wel begrijpt dat de bank je hypotheek baseert op wat zij ‘zeker’ inkomen vinden. Je vakantiegeld en 13e maand horen hierbij omdat a) vakantiegeld wettelijk verplicht is en b) een evt 13e maand contractueel overeengekomen is.

Prima als jij het geen inkomen vindt, maar dan moet je het ook niet opgeven bij de maximale hypotheekberekening.

Ten aanzien van je 2e opmerking: volgens mij ben jij extreem risico avers (ook gelet op hoe jij zelf je financiën insteekt). Je bekijkt het dus ook vanuit je persoonlijke visie. Maar om het concreet te maken: wat is het percentage huishoudens dan de afgelopen 5 jaar in financiële problemen gekomen is door hun hypotheek? Welke objectieve gegevens heb jij om je onderbuikgevoel te onderbouwen?

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:41:
Omdat er in dit topic nog steeds regelmatig wordt beweerd dat de hoge prijzen direct een gevolg zijn van het tekort aan woningen.... een interessante case genaamd: België

https://www.hln.be/binnen...hot-aan-woningen~a7c21d40

[...]

Het artikel laat letterlijk zijn dat dat verband er wel degelijk is

"Het aantal woningen steeg dus sneller dan de vraag. Volgens de Nationale Bank is dat de reden dat de woningprijzen het laatste decennium niet snel stegen. De laatste 10 jaar stegen de reële prijzen zo’n 7 procent. Dat is wel berekend zonder de invloed van inflatie.

Dat is heel anders dan het decennium ervoor. Toen steeg het aantal huishoudens met 460.000, en de woningen stegen even snel. Toen stegen de huizenprijzen wel fors, met zo’n 65 procent."

Ook uit onderzoek van CPB naar factoren die van belang zijn voor ontwikkeling huizenprijzen blijkt dat bouwproductie wel degelijk een factor van belang is.

https://www.cpb.nl/sites/...huizenprijs-nederland.pdf

"Gelet op de economische betekenis van de huizenprijsontwikkeling is het van groot belang beter inzicht te krijgen in de verklarende factoren ervan. Dit document zet daarom eerst de bijzondere eigenschappen van woningen en de woningmarkt op een rij en inventariseert de empirische resultaten van anderen. In het empirisch onderzoek is vervolgens een fouten-correctiemodel (ECM) geschat voor de ontwikkeling van de reële huizenprijs in Nederland, dat de ontwikkeling sinds 1980 redelijk goed kan verklaren. De relatief sterke jaarlijkse stijging in de periode 1992-2000 bijvoorbeeld kan voor circa driekwart worden toegeschreven aan de sterke groei in het beschikbaar looninkomen en het financieel vermogen (exclusief aandelen) van gezinnen. Daarnaast waren de daling van de reële rente en het geringe aanbod van nieuwe woningen van invloed. In de periode 2001-2003 was de reële huizenprijsstijging veel gematigder, vooral door de geringere welvaartsstijging in die periode. Daarnaast waren koopwoningen de afgelopen jaren gemiddeld genomen wat overgewaardeerd. De hieruit voortvloeiende aanpassing drukte de stijging van de reële huizenprijs enigszins. Vanwege het asymmetrische karakter van het aanpassingsproces was dit effect echter beperkt van omvang."

[ Voor 39% gewijzigd door Verwijderd op 14-05-2021 14:38 ]

[unezra]

Requiem19 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 14:16:
[...]
Ik denk dat je wel begrijpt dat de bank je hypotheek baseert op wat zij ‘zeker’ inkomen vinden. Je vakantiegeld en 13e maand horen hierbij omdat a) vakantiegeld wettelijk verplicht is en b) een evt 13e maand contractueel overeengekomen is.

Prima als jij het geen inkomen vindt, maar dan moet je het ook niet opgeven bij de maximale hypotheekberekening.

Vakantiegeld is niet altijd verplicht. Wel is het een vast gegeven. ALS je het krijgt, ligt het contractueel vast.
(Als je het niet krijgt ook.)

https://www.rijksoverheid...hoog-is-mijn-vakantiegeld

Dat het mee telt voor je maximale hypotheekberekening vind ik twijfelachtig. Het maakt ook daar dat mensen geneigd zijn de grenzen meer op te zoeken. Zou de bank het niet meerekenen, zou dat invloed hebben op de huizenprijzen én op de risico's die mensen nemen.

Een vaste 13e maand naar rato ligt contractueel vast, vaak zie je ook meer variabele constructies die, net als overwerk, mogelijk van invloed zijn op je maximale leensom, maar geen vast gegeven zijn.

Ten aanzien van je 2e opmerking: volgens mij ben jij extreem risico avers (ook gelet op hoe jij zelf je financiën insteekt). Je bekijkt het dus ook vanuit je persoonlijke visie. Maar om het concreet te maken: wat is het percentage huishoudens dan de afgelopen 5 jaar in financiële problemen gekomen is door hun hypotheek? Welke objectieve gegevens heb jij om je onderbuikgevoel te onderbouwen?

Ik ken de percentages niet, maar COVID heeft volgens mij zeker invloed. Sowieso op de salarissen. Veel mensen hebben moeten inleveren. Veel mensen zijn hun baan kwijt geraakt.

https://www.trouw.nl/econ...ier-hard-omlaag~bc901bbd/

Zoals gezegd, juist bij de hogere inkomens is de salarisval bij werkloosheid groter dan bij de lagere inkomens. Ik vermoed dat veel mensen die werkelijk hun max 750K lenen, een grotere uitdaging hebben dan "ik spaar even een paar maanden niet". Ga je nóg wat hoger, worden de problemen alleen maar groter. Hypotheeklast gaat naar boven de 40%, terwijl salarisval tegelijkertijd ook naar 30%+ gaat. (Zonder einde.)

Ik bekijk het vanuit een persoonlijke visie, omdat dit een inkomensgroep en situatie is, die in mijn beleving heel veel voor komt. (Dat baseer ik dan weer op genoemd inkomenstopic én mijn eigen onderzoek naar lonen binnen ICT gerelateerde banen.)

Maar volgens mij heb ik hier boven ook al gezegd dat ik wéét dat ik behoorlijk risico-avers ben en "wat nog verstandig is", waarschijnlijk hoger ligt dan mijn max. Dat gegeven neem ik mee. Ik ga uit van maximaal 50% van de maximale leensom, vind ik persoonlijk ook het verstandigste. Ik kan me situaties voorstellen waarin 60% of misschien zelfs 75% niet zo problematisch is.

Bij de huidige maximale leensommen, vind ik (uitzonderingen daargelaten) 100% wél een onverantwoord risico.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:10:
Tegelijkertijd is wat je per maand uitbetaald krijgt, in de regel je reguliere bruto maandsalaris, minus belastingen. Je netto uitgaven zul je dus daarop moeten baseren, niet op 16%+ extra in de vorm van een 13e maand, vakantiegeld en eventueel overwerk.

Dat is je denkfout. Onderdelen van je netto uitgaven zijn bijvoorbeeld ook vakanties en de duurdere decemberuitgaven (Sint, kerst, voor sommigen in een keer de jaarlijkse zorgverzekering etc.). De hypotheek wordt dan 40 procent van de reguliere inkomen minus zaken als vakanties en die decemberuitgaven. En niet 40% van je inkomen.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 14:16:
Ten aanzien van je 2e opmerking: volgens mij ben jij extreem risico avers (ook gelet op hoe jij zelf je financiën insteekt). Je bekijkt het dus ook vanuit je persoonlijke visie. Maar om het concreet te maken: wat is het percentage huishoudens dan de afgelopen 5 jaar in financiële problemen gekomen is door hun hypotheek? Welke objectieve gegevens heb jij om je onderbuikgevoel te onderbouwen?

Ik kan trouwens iedereen aanraden de Nibudpublicatie over de financieringslastnormen aanbevelen. Daar zie je dat ze wel degelijk kijken naar het nettoloon, wijzigingen in het belastingstelstel, verwachte wijzigingen in het belastingstelsel, en ook scenario's doorrekenen als "Je vaste renteperiode van 1% loopt af, je moet herfinancieren tegen 5%, en de HRA is grotendeels afgeschaft".