Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Harrie_]

Frame164 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 14:24:
[...]


Rare redenering van DNB. Een eigen huis brengt ook andere dingen met zich mee. Hoger risico, minder flexibiliteit, onderhoudskosten, onverwachte reparatiekosten. Als je al die factoren meeneemt is het redelijk in evenwicht.

Even los van de gekke redenatie dat kopen zwaarder belast moet worden 'omdat huren zo duur is'...
Hoe kom je erbij dat de balans tussen kopen en huren redelijk in evenwicht is?

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 14:32:
[...]


Even los van de redenatie dat kopen zwaarder belast moet worden omdat huren zo duur is...
Hoe kom je erbij dat de balans tussen kopen en huren redelijk in evenwicht is?

Als je een appartement koopt en hiervoor een volledige hypotheek hebt ben je bijna even veel kwijt met rente + aflossing + VVE bijdrage dan dat je zou huren.
Dat scheelt niet zo heel veel. Nu de rente een stuk lager is is het huren iets duurder maar met een rente van 5% zou kopen duurder zijn.

Als je daartegen wegstreept dat een huurder flexibel is en een koper niet.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 15:03:
[...]


Als je een appartement koopt en hiervoor een volledige hypotheek hebt ben je bijna even veel kwijt met rente + aflossing + VVE bijdrage dan dat je zou huren.
Dat scheelt niet zo heel veel. Nu de rente een stuk lager is is het huren iets duurder maar met een rente van 5% zou kopen duurder zijn.

Als je daartegen wegstreept dat een huurder flexibel is en een koper niet.

En als de koper verkoopt na 30 jaar heeft hij het originele aankoopbedrag terug, daar bovenop nog winst (want prijzen stijgen hoe dan ook na 30 jaar) maar daar moeten wel de kosten - met name onderhoud - afgeteld worden.
De huurder heeft na 30 jaar niets. (€ 800,- per maand = bijna 3 ton betaald die nooit meer terug komt).

Maar inderdaad, flexibiliteit is ook wat waard

[MacbookProx]

Vergeet die ene pagina in je hypotheekverstrekking niet wat het nu allemaal echt kost, totaal, na 30 jaar.

Ja, een deel maak je goed, maar je hebt niet het originele aankoopbedrag (direct) terug. Beetje met waardevermeerdering, maar niet zo makkelijk als je stelt.

[Tuttel]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:25:
[...]


Eerder 30%.

Maar het klopt dat eisen voor kopers wat strenger zijn dan voor huurders. Alhoewel daar ook verandering in begint te komen met nieuwe eisen in Amsterdam van 4-5x de bruto huur als jaarsalaris.

Niet zo vreemd ook natuurlijk aangezien je makkelijker huur kunt opzeggen als je in financiële problemen komt dan van je huis af bent (afgezien van markt nu).

In huidige markt is kopen ook niet perse goedkoper dan huren qua maandlasten. Wel los je natuurlijk in 30 jaar af en bouw je dus kapitaal op. En je hebt niet te maken met jaarlijkse huurprijs stijgingen.

Maar logisch dat meer risico nemen (kopen vs huren) loont.

Wauw, je gaat maar door met onzin spuien. Doe jezelf en vooral anderen een deugd en lees je eens in. We helpen je wel weer even op weg. Onderstaand een artikel waar @Requiem19 (denk ik?) ook naar refereerde en deels verder toegelicht in een eerdere post van mij met enkele additionele bronnen. De desbetreffende discussie had een iets andere insteek, maar de essentie moet je er wel uit kunnen duiden.

https://www.dnb.nl/actueel/algemeen-nieuws/dnbulletin-2020/verkleinen-kostenverschil-tussen-koop-en-huur-werkt-welvaartsverhogend/

https://gathering.tweakers.net/forum/list_message/66441766#66441766

Samengevat komt het hier op neer:

Tuttel schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:36:
[...]

Onder de streep ben je vrijwel in de meeste situaties NIET duurder uit met een koophuis!

Een valide argument is als je verwacht dat je op korte termijn weer denkt te verhuizen. Dat je flexibel wilt blijven en eenvoudig weer wilt kunnen vertrekken zonder de rompslomp van een huis moeten verkopen. Dat zijn steekhoudende argumenten om momenteel te gaan huren in de vrije sector t.o.v. kopen als je de mogelijkheid (i.e. de middelen) hebt die overweging überhaupt te maken. NIET de kosten, want dan is kopen echt naar alle waarschijnlijkheid significant goedkoper dan huren in de vrije sector.

En ja, er zijn echt wel situaties denkbaar dat kopen achteraf toch duurder bleek. Voorbeeld dat je eerder al aanhaalde van de twee absoluut slechtste koop-verkoop momenten in 79 jaar omdat de markt totaal instortte in een crisis. Of je gaat toch al snel weer verhuizen wegens reden x, er gigantische onvoorziene kosten letterlijk door je dak komen welke niet in de prijs zijn meegenomen en er zijn vast nog talloze onvoorziene situaties denkbaar. Het risico van dergelijke onvoorziene kosten bij kopen staan momenteel echt niet meer in verhouding tot het zekerheid van de kosten bij huren.

Als je die beperkte risico's niet wenst te nemen en/of de risico's voor jouw situatie aannemelijk acht, dan kun je dat inderdaad afkopen door te gaan huren. Anders zie ik het meer als een duurbetaalde oververzekering voor een zeer beperkt risico welke men prima zou kunnen dragen.

[Harrie_]

MacbookProx schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 15:19:
Vergeet die ene pagina in je hypotheekverstrekking niet wat het nu allemaal echt kost, totaal, na 30 jaar.

Ja, een deel maak je goed, maar je hebt niet het originele aankoopbedrag (direct) terug. Beetje met waardevermeerdering, maar niet zo makkelijk als je stelt.

Met de 'rentes van vroeger' klopt dat inderdaad maar met de huidige rente betaal je bij een hypotheek van 3 ton over de hele looptijd een goeie 3,5 ton. Als we er vanuit zouden gaan dat je bruto winst na die 30 jaar gelijk is aan de kosten waardoor je netto winst in feite 0 is (ik denk dat die wel hoger is maar dat kan ik niet direct met cijfers staven) dan heeft 30 jaar wonen je netto 50k gekost versus die 300k aan huren (bovenstaand voorbeeld bij een huurprijs van € 800,- zonder indexatie).

[ Voor 5% gewijzigd door Harrie_ op 11-05-2021 15:37 ]

[N1ckk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 11:07:
[...]

Dat is ook een beetje de Nederlandse kabouter-mentaliteit. Internationaal gezien geldt de randstad toch grotendeels als één metropool en wat wij zien als onderdeel van een stad zoals New York ligt soms op een uur rijden van het centrum (wat je dan ook als centrum zou willen zien...)

Mja buitenwijk Alphen naar een grote stad met ov kost je makkelijk 1,5 uur. En je kunt Alphen makkelijk vervangen door een andere stad van dat soort. Daarbij is een buitenwijk van New York zeker 45-60 minuten ver, maar wel zeker dankzij verdichting aangesloten op een OV-netwerk i.t.t. hier.

@Shadowhawk00 Hoezo zou verdichten (ook) niet een optie zijn?

[FreakNL]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 14:19:
[...]


De max van wat je *kunt* lenen is anno 2021 volgens mij niet heel veel anders dan de max van wat je kon lenen in 2019/2020.

Voor de lol even een hypotheekcalculator ingevuld bij ABN en die bevestigd bovenstaande. We kunnen op papier op basis van beide inkomens, ruim 2,6x zo veel lenen als onze huidige hypotheek is. (En zeker 1.5x zo veel als waar we ons comfortabel bij zouden voelen / wij verstandig vinden.)

Klinkt leuk, voor dat bedrag (dik 7 ton) koop je hier nog steeds een prima onderkomen, maar verstandig, nee.

(Disclaimer: Ik zit op het moment zonder werk. De calculator heb ik ingevuld op basis van 2x vast contract en realistische lonen.)

Ik heb daar ook weleens naar gekeken. Wij komen niet op dik 7 ton btw, maar wel op een bedrag wat 4 keer onze huidige hypotheek is en 3 keer de oorspronkelijk hypotheek van 2014.. Op zich zou ik dat nog wel aandurven (ik zou eigenlijk willen dat ik in 2014 iets meer lef had gehad), maar als ik dan zie dat de bruto-maandlasten ook verdrie-dubbelen (heb nu een relatief hoge rente maar een lening van niks) denk ik nog wel een paar keer na.. Ik neem natuurlijk wat overwaarde mee, maar alsnog gaan mijn maandlasten wel fors omhoog als ik de stap zou maken.. Maargoed, daar gaat dit hele topic natuurlijk over, ....Had daar 2 jaar geleden ook al "last" van
FreakNL in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

[ Voor 4% gewijzigd door FreakNL op 11-05-2021 15:47 ]

[Verwijderd]

Betuttelend.

Verschil tussen kosten en maandlasten ontgaat je blijkbaar.

Wat ik al stelde. Kopen heeft geen lagere maandlasten, wel lagere kosten.

Het voorstel van DNB is interessant. Woningen zijn te duur voor starters dus gaan we woningbezit belasten.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 14:19:
[...]
De max van wat je *kunt* lenen is anno 2021 volgens mij niet heel veel anders dan de max van wat je kon lenen in 2019/2020.

Ik vind het relevanter wat je per maand kwijt bent of kwijt mag zijn. Dat is momenteel een heel stuk lager dan in het verleden.

N1ckk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 15:43:
[...]

Mja buitenwijk Alphen naar een grote stad met ov kost je makkelijk 1,5 uur. En je kunt Alphen makkelijk vervangen door een andere stad van dat soort. Daarbij is een buitenwijk van New York zeker 45-60 minuten ver, maar wel zeker dankzij verdichting aangesloten op een OV-netwerk i.t.t. hier.

@Shadowhawk00 Hoezo zou verdichten (ook) niet een optie zijn?

Naast verdichten vooral ook een beter OV-netwerk dan. Overigens is het OV-netwerk ook niet overal in de agglomeratie van New York zo optimaal, natuurlijk.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:12:
[...]
Ik vind het relevanter wat je per maand kwijt bent of kwijt mag zijn. Dat is momenteel een heel stuk lager dan in het verleden.

De bruto maandlasten zijn letterlijk 2x zo hoog als wat we nu betalen.
Rond de €2500 bij dik 7 ton.

Netto maandlasten zijn maar een fractie (10%) lager, want lage rente.

Ook puur kijkend naar de maandlasten, niet een bedrag waar ik me comfortabel bij zou voelen. Het zou betekenen dat 1 (of bijna 1) netto inkomen volledig op gaat aan hypotheek.

EDIT:
Probleem is ook dat de hypotheekrente over 5 of 10 jaar ook weer kan stijgen. Jezelf nu rijk rekenen met een historisch lage rente, kan wel eens betekenen dat als de rentevast periode is afgelopen, je opeens dik in de shit zit. Dat risico moet je willen nemen.

[ Voor 18% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 16:40 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:10:
Betuttelend.

Verschil tussen kosten en maandlasten ontgaat je blijkbaar.

Wat ik al stelde. Kopen heeft geen lagere maandlasten, wel lagere kosten.

Het voorstel van DNB is interessant. Woningen zijn te duur voor starters dus gaan we woningbezit belasten.

Of je leest de aangehaalde bronnen niet, of je begrijpt het grafiekje niet.

Kopen heeft - aldus DNB - sinds 2015 een lagere maandlast dan de vrije huur sector voor een starter. Als jij denkt dat dit onderzoek onjuist is, zou het goed zijn om met een onderbouwd argument (bron) te komen.

[unezra]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:46:
[...]


Of je leest de aangehaalde bronnen niet, of je begrijpt het grafiekje niet.

Kopen heeft - aldus DNB - sinds 2015 een lagere maandlast dan de vrije huur sector voor een starter. Als jij denkt dat dit onderzoek onjuist is, zou het goed zijn om met een onderbouwd argument (bron) te komen.

[Afbeelding]

Gaat dat grafiekje alleen over hypotheek/huurlasten?
Of word daarin ook onderhoud, hogere belastingen, etc, meegenomen?

[Requiem19]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:00:
[...]


Gaat dat grafiekje alleen over hypotheek/huurlasten?
Of word daarin ook onderhoud, hogere belastingen, etc, meegenomen?

Yes...

De uitgaven van kopers bevatten de rentelasten, aflossing, onderhoudskosten, OZB en opstalverzekering, rekening houdend met de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Voor huurders bevatten de uitgaven de huur inclusief eventuele servicekosten.

[unezra]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:07:
[...]
Yes...
[...]

Fair. Maar wel vrije sector.
Een hele grote groep starters, zit daar niet. Die zitten in de sub-€752,33.

https://www.rijksoverheid...woning-in-de-vrije-sector

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:10:
Betuttelend.

Verschil tussen kosten en maandlasten ontgaat je blijkbaar.

Wat ik al stelde. Kopen heeft geen lagere maandlasten, wel lagere kosten.

Het voorstel van DNB is interessant. Woningen zijn te duur voor starters dus gaan we woningbezit belasten.

Kopen zet maandlasten voor een groot deel vast, dus over tijd ben je met kopen sowieso minder lasten in de maand kwijt. Bovendien behoudt het bezit zijn restwaarde. Bij huren betaal je een vergoeding voor het gebruik van andermans bezit. En betaal je in de huidige situatie de lening + opslag van de verhuurder. Die in veel gevallen fors zijn. Grotendeels omdat de inkomsten geen belasting vergen. Ideale hedge tegen inflatie voor de bezitter.

Dat de DNB voorstelt om bezit te belasten, zou mijns inziens als eerste moeten gaan over bezit dat inkomen genereert, dus huizen die worden verhuurd op een normale manier als inkomen belasten.

Ontzie de grote massa die net aan een eigen koopwoning kan betalen en belast de grooste bezitters , sorry daar komt ie weer progressief. Haal het incentive eruit om geld te stallen in woningen door middel van het strenger maken van de maximale huur, dus niet zoals nu dat het maar een richtlijn is waar niemand in de vrije sector zich aan hoeft te houden. Dus geen 37m2 afronden naar 40 en dan bijna 3 keer de richtlijn vragen.

Zo kan er weer een normale afweging gemaakt worden of kopen dansel huren iets voor je is.

[Requiem19]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:09:
[...]


Fair. Maar wel vrije sector.
Een hele grote groep starters, zit daar niet. Die zitten in de sub-€752,33.

https://www.rijksoverheid...woning-in-de-vrije-sector

Dat staat ook precies in mijn post toch, dat het vrije sector huur is vs koop?

Sociale huur is doorgaans vrij lastig om in te komen voor starters gelet op de wachttijden..

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:38:
Probleem is ook dat de hypotheekrente over 5 of 10 jaar ook weer kan stijgen. Jezelf nu rijk rekenen met een historisch lage rente, kan wel eens betekenen dat als de rentevast periode is afgelopen, je opeens dik in de shit zit. Dat risico moet je willen nemen.

Klopt. Als over 10 jaar de rente bv. 4% is, dan stijgen de bruto hypotheeklasten met ongeveer een kwart (en de netto hypotheeklasten met een wat lager percentage), die je weer voor 10 jaar kunt vastzetten. Terwijl bij een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% de huur over 10 jaar met meer dan een kwart gestegen is. En 10 jaar later zelfs 60%.

Bij huur heb je dus de (relatieve) zekerheid dat je huur over 10 jaar een kwart hoger ligt (waarschijnlijk nog meer) en over 20 jaar zo'n 60%. En dat is blijkbaar geen probleem. Maar dat je bij koop de kans hebt dat na 10 jaar de hypotheeklasten voor de daarop volgende 10 jaar een kwart hoger liggen is blijkbaar wel een groot risico.

[unezra]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:13:
[...]
Dat staat ook precies in mijn post toch, dat het vrije sector huur is vs koop?

Sociale huur is doorgaans vrij lastig om in te komen voor starters gelet op de wachttijden..

Dat staat geheel los van de maandlasten en precies dat is mijn punt.

Veel starters zitten volgens mij niet meteen in het vrije-sector segment qua huur, voor een starter is €750+ per maand aan pure maandlasten echt al behoorlijk stevig en ik vraag me sterk af of dán huur nog wel duurder is dan koop.

Vrije sector zegt overigens an-sich niets over wachttijden. De markt voor sociale woningbouw door kleine ondernemers of partikulieren is kleiner, maar hij is er wel. Sociale woningbouw is niet het unieke domein van woningbouwverenigingen.

[Harrie_]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:38:
[...]
Probleem is ook dat de hypotheekrente over 5 of 10 jaar ook weer kan stijgen. Jezelf nu rijk rekenen met een historisch lage rente, kan wel eens betekenen dat als de rentevast periode is afgelopen, je opeens dik in de shit zit. Dat risico moet je willen nemen.

Dat is de reden dat iedere hypotheekadviseur je nu aan zal raden de rente voor minimaal 20 jaar vast te zetten, bij 30 jaar ben je er in feite zeker van dat je niet voor verrassingen komt te staan...

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:19:
[...]
Vrije sector zegt overigens an-sich niets over wachttijden. De markt voor sociale woningbouw door kleine ondernemers of partikulieren is kleiner, maar hij is er wel. Sociale woningbouw is niet het unieke domein van woningbouwverenigingen.

De sociale huur is voor 100% in handen van woningcorporaties. Als particulier of privaat bedrijf staat het je natuurlijk vrij om een woning te verhuren onder de aftoppingsgrens, maar dat maakt het nog geen sociale huurwoning.

[unezra]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:32:
[...]
De sociale huur is voor 100% in handen van woningcorporaties. Als particulier of privaat bedrijf staat het je natuurlijk vrij om een woning te verhuren onder de aftoppingsgrens, maar dat maakt het nog geen sociale huurwoning.

[Afbeelding]

https://www.juridischloke...-huurwoning-vrije-sector/

U huurt een sociale huurwoning als uw kale huurprijs bij het tekenen van het contract niet hoger was dan de huurliberalisatiegrens uit dat jaar. De kale huur is de huurprijs zonder andere kosten zoals servicekosten.

Huurt u bijvoorbeeld een woning sinds 2018 en was de kale huurprijs toen € 698,50? Dan kijkt u naar de huurliberalisatiegrens van 2018: € 710,68. Uw huur is niet hoger dan deze grens, dus heeft u een sociale huurwoning.

Is uw woning eenmaal een sociale huurwoning, dan blijft dit zo. Ook als de huurprijs door huurverhoging boven de huurliberalisatiegrens uitkomt.

[ Voor 8% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 17:35 ]

[Harrie_]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:34:
[...]


https://www.juridischloke...-huurwoning-vrije-sector/


[...]

I stand corrected.

Al zullen het er niet veel zijn

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 16:46:
[...]


Of je leest de aangehaalde bronnen niet, of je begrijpt het grafiekje niet.

Kopen heeft - aldus DNB - sinds 2015 een lagere maandlast dan de vrije huur sector voor een starter. Als jij denkt dat dit onderzoek onjuist is, zou het goed zijn om met een onderbouwd argument (bron) te komen.

[Afbeelding]

Sorry, wat staat er onderaan de grafiek?

Over niet lezen en begrijpen gesproken.

Edit: laat maar, niet goed gekeken naar laatste jaar.

Maar dit gaat niet over dezelfde woning en mensen met eenzelfde inkomen.

Niet zo heel erg moeilijk zelf uit te rekenen wat (netto) hypotheeklasten zijn en de huuropbrengst van de woning. Ontloopt elkaar zo goed als niets.

[ Voor 18% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2021 17:47 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:40:
[...]


I stand corrected.

Al zullen het er niet veel zijn

Historisch best veel in Amsterdam.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:40:
I stand corrected.

Al zullen het er niet veel zijn

Ja, ik had altijd begrepen dat je in de praktijk je bips kon afvegen met de puntentelling. Een rondgang over huursites hier in de buurt. 800 euro voor een (toegegeven, in een goede buurt gelegen) jaren '30 appartementje van 30m2. Ik schrik niet van de prijs, maar als je het aflegt tegen het puntensysteem is dat natuurlijk niet kloppend te maken.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:44:
[...]


Sorry, wat staat er onderaan de grafiek?

Over niet lezen en begrijpen gesproken.

Edit: laat maar, niet goed gekeken naar laatste jaar.

Maar dit gaat niet over dezelfde woning en mensen met eenzelfde inkomen.

Niet zo heel erg moeilijk zelf uit te rekenen wat (netto) hypotheeklasten zijn en de huuropbrengst van de woning. Ontloopt elkaar zo goed als niets.

Nee natuurlijk gaat het niet over dezelfde woning. Het gaat om een huurwoning vs een koopwoning.

Oo basis van dit onderzoek heb je compleet ongelijk met je ongefundeerde stelling.

Jouw stelling was dat huren goedkoper is in maandlasten dan kopen. Waar is je beargumenteerde onderbouwing?

[Requiem19]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:19:
[...]


Dat staat geheel los van de maandlasten en precies dat is mijn punt.

Veel starters zitten volgens mij niet meteen in het vrije-sector segment qua huur, voor een starter is €750+ per maand aan pure maandlasten echt al behoorlijk stevig en ik vraag me sterk af of dán huur nog wel duurder is dan koop.

Vrije sector zegt overigens an-sich niets over wachttijden. De markt voor sociale woningbouw door kleine ondernemers of partikulieren is kleiner, maar hij is er wel. Sociale woningbouw is niet het unieke domein van woningbouwverenigingen.

Waarom staan wachttijden los van de maandlasten?

Als een sociale huurwoning geen optie is vanwege de lange wachttijden, zal een starter toch in de vrije sector moeten kijken om een eigen woning te vinden.

De gemiddelde wachttijd is in 90 gemeentes nu al 7 jaar (https://nos.nl/op3/artike...-wacht-je-meer-dan-7-jaar). In sommige gemeenten zelf 17 (!!) jaar.

Voor veel mensen is dit dus geen haalbare optie als ze een eigen woning willen. De enige opties is dan iets kopen, of in de vrije sector kijken...

[Miks]

Tk55 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:13:
[...]


Ik zeg hierboven ook niet dat er per sé invloed is van het één op het ander, of zelfs dat er een verband is. Enkel dat er vrij hoge correlatie is.

Als we het dan toch hebben over de relatie tussen deze factoren: jij wil dus zeggen dat inkomen, werkloosheid en huizenprijzen "zomaar wat zaken" zijn die aan elkaar gecorreleerd worden? Alsof deze totaal geen relatie hebben en toevallig correleren?

Dat wil ik niet zomaar zeggen. Ik wil alleen aangeven dat twee zaken aan elkaar correleren op zichzelf niet zo verstandig is.

Wat ik wel wil zeggen: je dient met correlatiecoëfficienten op te passen bij de interpretatie. Zo kunnen inkomen, werkloosheid en huizenprijzen gecorreleerd zijn (als statistisch getal) maar hoeft dit nog niks te betekenen (qua theoretische of praktische waarde).

Dit inzicht wil vaak bij de o zo hippe data scientists nooit zo lekker landen. Dit soort statistiek is bedoeld om veronderstelde verbanden te testen, niet andersom.

Om bij het voorbeeld te blijven: volgens mij is de economische conjunctuur een verklaring voor de correlatie: gaat het economisch goed dan zul je zien dat werkloosheid daalt, de rente stijgt en de huizenprijzen dat ook doen. En vice versa. Wil dus niet zeggen dat er ook causualiteit tussen alle drie zit.

Beetje dezelfde fout als concluderen dat chocolade eten helpt om een nobelprijs te verdienen. https://nos.nl/artikel/42...s-winnen-vaker-nobelprijs

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:02:
[...]


Waarom staan wachttijden los van de maandlasten?

Als een sociale huurwoning geen optie is vanwege de lange wachttijden, zal een starter toch in de vrije sector moeten kijken om een eigen woning te vinden.

De gemiddelde wachttijd is in 90 gemeentes nu al 7 jaar (https://nos.nl/op3/artike...-wacht-je-meer-dan-7-jaar). In sommige gemeenten zelf 17 (!!) jaar.

Voor veel mensen is dit dus geen haalbare optie als ze een eigen woning willen. De enige opties is dan iets kopen, of in de vrije sector kijken...

Dat is dus het grote probleem, dat kopen of huren voor veel mensen geen keus meer is. Dat betekent én dat heleboel mensen en koophuis zoeken die daar financieel eigenlijk niet aan toe zijn én dat de hoeveelheid mensen op zoek naar een koophuis veel groter is, zodat je prijzen flink stijgen.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:10:
[...]

Dat is dus het grote probleem, dat kopen of huren voor veel mensen geen keus meer is. Dat betekent én dat heleboel mensen en koophuis zoeken die daar financieel eigenlijk niet aan toe zijn én dat de hoeveelheid mensen op zoek naar een koophuis veel groter is, zodat je prijzen flink stijgen.

En daarom zie ik steeds meer in een oplossing om de huurmarkt aan te pakken.

Als huren een betaalbare optie wordt ten opzichte van kopen, neemt de druk op de woningmarkt wellicht ook enigszins af. Op dit moment zal bijna iedereen in de vrije huur sector willen kopen omdat ze a) lagere maandlasten hebben, b) niet tegen de jaarlijkse verhoging aanlopen en c) vermogen opbouwen.

Wat nu als a) en b) aangepakt worden en je een goede woning kunt huren die bij je inkomen past binnen een acceptabele straal van waar je zou willen wonen?

[Tk55]

Miks schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:04:
[...]


Dat wil ik niet zomaar zeggen. Ik wil alleen aangeven dat twee zaken aan elkaar correleren op zichzelf niet zo verstandig is.

Wat ik wel wil zeggen: je dient met correlatiecoëfficienten op te passen bij de interpretatie. Zo kunnen inkomen, werkloosheid en huizenprijzen gecorreleerd zijn (als statistisch getal) maar hoeft dit nog niks te betekenen (qua theoretische of praktische waarde).

Dit inzicht wil vaak bij de o zo hippe data scientists nooit zo lekker landen. Dit soort statistiek is bedoeld om veronderstelde verbanden te testen, niet andersom.

Om bij het voorbeeld te blijven: volgens mij is de economische conjunctuur een verklaring voor de correlatie: gaat het economisch goed dan zul je zien dat werkloosheid daalt, de rente stijgt en de huizenprijzen dat ook doen. En vice versa. Wil dus niet zeggen dat er ook causualiteit tussen alle drie zit.

Beetje dezelfde fout als concluderen dat chocolade eten helpt om een nobelprijs te verdienen. https://nos.nl/artikel/42...s-winnen-vaker-nobelprijs

Heldere uitleg. We zijn het helemaal eens!

[unezra]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:02:
[...]
Waarom staan wachttijden los van de maandlasten?

Omdat het appels met fietsbellen vergelijken is.
Het is niet eens beiden fruit.

Als een sociale huurwoning geen optie is vanwege de lange wachttijden, zal een starter toch in de vrije sector moeten kijken om een eigen woning te vinden.

De gemiddelde wachttijd is in 90 gemeentes nu al 7 jaar (https://nos.nl/op3/artike...-wacht-je-meer-dan-7-jaar). In sommige gemeenten zelf 17 (!!) jaar.

Voor veel mensen is dit dus geen haalbare optie als ze een eigen woning willen. De enige opties is dan iets kopen, of in de vrije sector kijken...

Als vrijesector huur een optie is, is koop dat ook.
Voor €1000 - €1500 heb je zowel een koopwoning, als een vrije sector huurwoning.

Plus dat, zoals gezegd, sociale woningbouw as-such niets met wachttijden te maken heeft. Huren via een woningbouwvereniging heeft in de regel een langere wachttijd (of een inloting), maar ook dat is weer iets anders dan "sociale woningbouw heeft een langere wachttijd".

Kanttekening daar is wel dat het aanbod van sociale huurwoningen buiten de woningbouwverenigingen, schaars is.

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:14:
[...]
En daarom zie ik steeds meer in een oplossing om de huurmarkt aan te pakken.

Als huren een betaalbare optie wordt ten opzichte van kopen, neemt de druk op de woningmarkt wellicht ook enigszins af. Op dit moment zal bijna iedereen in de vrije huur sector willen kopen omdat ze a) lagere maandlasten hebben, b) niet tegen de jaarlijkse verhoging aanlopen en c) vermogen opbouwen.

Wat nu als a) en b) aangepakt worden en je een goede woning kunt huren die bij je inkomen past binnen een acceptabele straal van waar je zou willen wonen?

Waarom enkel de huurmarkt aanpakken en niet de vastgoedmarkt reguleren? Waarom niet beiden?

Thing is, al jaren maken kopers elkaar gek. De ENIGE reden dat de huizenprijzen zo belachelijk hoog zijn, is omdat we masaal die prijs betalen. Zelfregulatie werkt niet, misschien moet de overheid het dan maar gaan doen. Of de banken. Door bijvoorbeeld de maximale leensom fors omlaag te brengen.

Ik vind die nog steeds fors te hoog. (Zie een paar posts terug voor een voorbeeld.)

[Requiem19]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:36:
[...]


Omdat het appels met fietsbellen vergelijken is.
Het is niet eens beiden fruit.


[...]


Als vrijesector huur een optie is, is koop dat ook.
Voor €1000 - €1500 heb je zowel een koopwoning, als een vrije sector huurwoning.

Plus dat, zoals gezegd, sociale woningbouw as-such niets met wachttijden te maken heeft. Huren via een woningbouwvereniging heeft in de regel een langere wachttijd (of een inloting), maar ook dat is weer iets anders dan "sociale woningbouw heeft een langere wachttijd".

Kanttekening daar is wel dat het aanbod van sociale huurwoningen buiten de woningbouwverenigingen, schaars is.

Daar gaat de denkfout. Dat je bereidt bent om meer dan 750€ uit te geven (dat is de grens toch?) aan huur wil niet zeggen dat de bank jou ook een lening wilt geven voor een koopwoning voor dat bedrag.

En als je dan al een hypotheek kunt krijgen voor dat bedrag: succes met iets kopen op de huidige woningmarkt.

Waarom enkel de huurmarkt aanpakken en niet de vastgoedmarkt reguleren? Waarom niet beiden?

Thing is, al jaren maken kopers elkaar gek. De ENIGE reden dat de huizenprijzen zo belachelijk hoog zijn, is omdat we masaal die prijs betalen. Zelfregulatie werkt niet, misschien moet de overheid het dan maar gaan doen. Of de banken. Door bijvoorbeeld de maximale leensom fors omlaag te brengen.

Ik vind die nog steeds fors te hoog. (Zie een paar posts terug voor een voorbeeld.)

Ik denk ook zeker dat de koopmarkt ook aangepakt moet worden. Zie mijn talloze posts over belasting op winst bij verkoop oa.

[unezra]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:45:
[...]
Daar gaat de denkfout. Dat je bereidt bent om meer dan 750€ uit te geven (dat is de grens toch?) aan huur wil niet zeggen dat de bank jou ook een lening wilt geven voor een koopwoning voor dat bedrag.

En als je dan al een hypotheek kunt krijgen voor dat bedrag: succes met iets kopen op de huidige woningmarkt.

Zie daar het probleem.

Als de bank al weigert je een hypotheek te geven, terwijl de bank dus al veel meer wil lenen dat ik denk dat verantwoord is. hoe is dan een huurprijs ter hoogte van dat bedrag wél verantwoord?

[...]
Ik denk ook zeker dat de koopmarkt ook aangepakt moet worden. Zie mijn talloze posts over belasting op winst bij verkoop oa.

Ik denk dat ze sowieso gewoon de HRA moeten afschaffen, per direct.
Maar ik ben bang dat dat tijdelijk een dipje oplevert en we ons daarna alsnog de kop gek laten maken.

Kortom, misschien moeten de banken gewoon conservatiever worden. Alleen is dat niet in hun belang. Zij hebben belang bij mensen aan wie ze maximaal kunnen verdienen. (Dus een tophypotheek die netjes iedere maand betaald word, is voor hen gunstiger dan een conservatieve hypotheek.)

Dus toch overheidsregulering. Naar de banken toe.
Lagere maximale leensom.

Levert NU wel een hoop gezeik op voor mensen wiens huis dan opeens onder water staat, maar in the end gaat dat denk ik wel zinvol effect hebben op de huizenprijzen.

[ Voor 8% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 18:50 ]

[Mark31]

Iedereen heeft het maar over de non stop voordelen bij een koopwoning.
Dat is niet zo, veel mensen hebben in het verleden restschulden gehad door waardedalingen van het huis.
Daarnaast veel kosten die opeens kunnen optreden.
Wij hadden dit jaar lekkages op zolder en in de keuken.
We hebben het dak geisoleerd en alle platdaken gemaakt en nieuwe dakpannen kostenplaatje 20 k down to drain.
Daarnaast moeten we de schades binnen nog maken wat ook 1 a 2 duizend euro kost.
Als je in een huurwoning lekkage krijgt hoef je alleen je huurbaas te bellen die de kosten moet betalen.
Zet alles in kaart, de voor en nadelen.
Hier word alleen de voordelen uitgelicht, dat is natuurlijk niet fair!

[Requiem19]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:49:
[...]


Zie daar het probleem.

Als de bank al weigert je een hypotheek te geven, terwijl de bank dus al veel meer wil lenen dat ik denk dat verantwoord is. hoe is dan een huurprijs ter hoogte van dat bedrag wél verantwoord?

Dat is ook precies het punt: vrije sector huur is te duur, maar er is geen haalbaar alternatief. Dus worden mensen gedwongen teveel te betalen in de vrije sector.

[Broabander]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:57:
[...]


Dat is ook precies het punt: vrije sector huur is te duur, maar er is geen haalbaar alternatief. Dus worden mensen gedwongen teveel te betalen in de vrije sector.

Inderdaad, er is geen alternatief, met name als je alleenstaand bent. Sociale huur (<€750) is voor de lucky few (ik chargeer, die hebben het vaak niet zo breed), kopen kun je niet genoeg voor lenen, dus moet je wel de vrije huursector in. Het is onverstandig om 40% van je netto inkomen aan huur uit te geven, maar wat moet je anders? Het is niet dat je even tijdelijk een klein studio’tje voor een paar honderd euro per maand kunt gaan huren om in de tussentijd te sparen want dat kost je zo €1000 per maand ex G/W/L… Een kamer in een huis met vreemden/andere werkenden is je beste optie, maar daar zijn er ook niet zo heel veel van (die geen studentenhuis zijn). En waar ga je dan thuiswerken? Samenwonen met vrienden wordt ook vaak al moeilijk over gedaan op de huurmarkt, er zijn zat stelletjes die de voorkeur krijgen over een paar vrienden.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:36:
Als vrijesector huur een optie is, is koop dat ook.
Voor €1000 - €1500 heb je zowel een koopwoning, als een vrije sector huurwoning.

Plus dat, zoals gezegd, sociale woningbouw as-such niets met wachttijden te maken heeft. Huren via een woningbouwvereniging heeft in de regel een langere wachttijd (of een inloting), maar ook dat is weer iets anders dan "sociale woningbouw heeft een langere wachttijd".

Kanttekening daar is wel dat het aanbod van sociale huurwoningen buiten de woningbouwverenigingen, schaars is.

Dat heeft dus ook te maken met het gebrek aan huurwoningen iets boven de liberalisatiegrens. Tussen sociale huur en 1000-1500 kunnen/mogen betalen zit nog een grote kloof. Een kloof waarin nog minder huuraanbod is. Voor heel veel mensen die de sociale woningbouw 'ontgroeid' zijn is er geen aanbod. En dus blijven die noodgedwongen in de sociale huurwoning zitten, zodat de doorstroming stokt en de wachttijden groeien en groeien.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 17:10:
[...]


Kopen zet maandlasten voor een groot deel vast, dus over tijd ben je met kopen sowieso minder lasten in de maand kwijt. Bovendien behoudt het bezit zijn restwaarde. Bij huren betaal je een vergoeding voor het gebruik van andermans bezit. En betaal je in de huidige situatie de lening + opslag van de verhuurder. Die in veel gevallen fors zijn. Grotendeels omdat de inkomsten geen belasting vergen. Ideale hedge tegen inflatie voor de bezitter.

Dat de DNB voorstelt om bezit te belasten, zou mijns inziens als eerste moeten gaan over bezit dat inkomen genereert, dus huizen die worden verhuurd op een normale manier als inkomen belasten.

Ontzie de grote massa die net aan een eigen koopwoning kan betalen en belast de grooste bezitters , sorry daar komt ie weer progressief. Haal het incentive eruit om geld te stallen in woningen door middel van het strenger maken van de maximale huur, dus niet zoals nu dat het maar een richtlijn is waar niemand in de vrije sector zich aan hoeft te houden. Dus geen 37m2 afronden naar 40 en dan bijna 3 keer de richtlijn vragen.

Zo kan er weer een normale afweging gemaakt worden of kopen dansel huren iets voor je is.

De 2e woning word al belast als zijnde bezit dus je mag er gewoon belasting over aftikken. Naast natuurlijk de OZB en andere gemeentelijke lasten voor de eigenaar. En het onderhoud en het risico op waarde daling. Blijft makkelijk dat detail vergeten en ook even vergeten dat mensen met 2 woningen vaak daar hard voor gewerkt hebben of andere dingen niet voor hebben.

Bovendien gelden de regels ook gewoon voor de vrije sector, als jij een appartement van 40m2 hebt word het erg lastig om daar zo veel bij te liegen dat je boven de 770 euro komt. Ja de huurders kunnen gewoon naar de huurcommissie gaan en afdwingen dat je met je prive woning toch het gereguleerde tarief gaat vragen. En daar mag ook best meer toezicht op komen vanuit de gemeente vind ik. Mensen die echt gestoorde huur vragen voor een bezemkast mogen best teruggefloten worden.

Alleen als iemand door hard werken en/of een erfenis een 2e woning kan betalen en deze op een normale manier verhuurd moet je dat niet gelijk stellen met iemand die een huisjesmelker die een woning opsplitst in 4 kamers en dan extreem veel vraagt voor een kamer.

[unezra]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 20:03:
[...]
Bovendien gelden de regels ook gewoon voor de vrije sector, als jij een appartement van 40m2 hebt word het erg lastig om daar zo veel bij te liegen dat je boven de 770 euro komt. Ja de huurders kunnen gewoon naar de huurcommissie gaan en afdwingen dat je met je prive woning toch het gereguleerde tarief gaat vragen. En daar mag ook best meer toezicht op komen vanuit de gemeente vind ik. Mensen die echt gestoorde huur vragen voor een bezemkast mogen best teruggefloten worden.

Nee.

Als je boven de liberalisatiegrens zit, mag je vragen voor de woning wat je wil. Puntenstelsel is dan niet van toepassing.

https://www.woonbond.nl/v...oning-onder-puntenstelsel

EDIT:

Veel huurwoningen in Nederland vallen onder het puntenstelsel. Alleen voor woningen met een ‘geliberaliseerd huurcontract’ geldt het puntenstelsel niet.

En hier ook hetzelfde vermeld op de site van de huurcommissie:
https://www.huurcommissie...ijscheck-en-puntentelling

Huurt u een vrije sector huurwoning? Dan kunt u de Huurprijscheck niet gebruiken. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Voor de goede orde, de ENIGE maatstaf voor of iets vrije sector is of niet, is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Is die boven de €752,33 per maand (2021), is het een vrije sector woning en geld dus het puntenstelsel niet.

[ Voor 31% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 20:26 ]

[Caelorum]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 20:15:
[...]
Voor de goede orde, de ENIGE maatstaf voor of iets vrije sector is of niet, is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Is die boven de €752,33 per maand (2021), is het een vrije sector woning en geld dus het puntenstelsel niet.

In de eerste 6 maanden van je vrije huurcontract kan je de huurcommissie vragen te beoordelen of het huurbedrag wel boven die grens had mogen liggen. En dat toetsen ze dmv de puntentelling. Mochten ze bepalen dat het eronder hoort te liggen passen zij dat bedrag aan. Besluiten ze dat het erboven hoort te liggen heb je pech..
Ik denk wel dat je je relatie met de verhuurder niet echt positief start als je die route neemt.
In feite komt het er gewoon op neer dat je de huurcommissie vraagt de woning uit de vrije sector te halen. Ik denk dat je vanaf dat punt niet veel medewerking meer gaat kunnen krijgen van de verhuurder. Ik zou iig als verhuurder alles naar de letter van de wet doen en niet meer.

[ Voor 19% gewijzigd door Caelorum op 11-05-2021 20:39 ]

[unezra]

Caelorum schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 20:36:
[...]

In de eerste 6 maanden van je vrije huurcontract kan je de huurcommissie vragen te beoordelen of het huurbedrag wel boven die grens had mogen liggen. En dat toetsen ze dmv de puntentelling. Mochten ze bepalen dat het eronder hoort te liggen passen zij dat bedrag aan. Besluiten ze dat het erboven hoort te liggen heb je pech..
Ik denk wel dat je je relatie met de verhuurder niet echt positief start als je die route neemt.
In feite komt het er gewoon op neer dat je de huurcommissie vraagt de woning uit de vrije sector te halen. Ik denk dat je vanaf dat punt niet veel medewerking meer gaat kunnen krijgen van de verhuurder. Ik zou iig als verhuurder alles naar de letter van de wet doen en niet meer.

Fair enough. Dat wist ik niet.

Maar idd, het lijkt me dé garantie om de relatie met je verhuurder definitief te verzieken. Die zal op zijn of haar beurt ook echt alles volgens de letter van de wet doen, iedere boeteclausile in je huurcontract aangrijpen en ieder huurdersgebrek door jou laten oplossen.

Anyway, ze kunnen het dus toch afdwingen, met terugwerkende kracht. Weer wat geleerd.

[Morpheusk]

Caelorum schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 20:36:
[...]

In de eerste 6 maanden van je vrije huurcontract kan je de huurcommissie vragen te beoordelen of het huurbedrag wel boven die grens had mogen liggen. En dat toetsen ze dmv de puntentelling. Mochten ze bepalen dat het eronder hoort te liggen passen zij dat bedrag aan. Besluiten ze dat het erboven hoort te liggen heb je pech..
Ik denk wel dat je je relatie met de verhuurder niet echt positief start als je die route neemt.
In feite komt het er gewoon op neer dat je de huurcommissie vraagt de woning uit de vrije sector te halen. Ik denk dat je vanaf dat punt niet veel medewerking meer gaat kunnen krijgen van de verhuurder. Ik zou iig als verhuurder alles naar de letter van de wet doen en niet meer.

Lang leven de 1 en 2 jarige contracten. Zoeken we daarna wel weer nieuwe huurder

[CVTTPD2DQ]

Morpheusk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 21:01:
Lang leven de 1 en 2 jarige contracten. Zoeken we daarna wel weer nieuwe huurder

Dat dacht ik ook, maar blijkbaar kun je, na het verlengen van je contract, dus opnieuw zes maanden bezwaar maken tegen de huurprijs. Moet je dus eerst twee jaar akkoord gaan met de veel te hoge huurprijs, zodat je kans maakt op een vast contract. En dán kun je ineens bezwaar aantekenen.

Maar de huurcommissie heeft een wachtlijst van 10000 zaken, en blijkbaar komen daar elke maand 1000 bij.

[Morpheusk]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 21:05:
[...]


Dat dacht ik ook, maar blijkbaar kun je, na het verlengen van je contract, dus opnieuw zes maanden bezwaar maken tegen de huurprijs. Moet je dus eerst twee jaar akkoord gaan met de veel te hoge huurprijs, zodat je kans maakt op een vast contract. En dán kun je ineens bezwaar aantekenen.

Maar de huurcommissie heeft een wachtlijst van 10000 zaken, en blijkbaar komen daar elke maand 1000 bij.

Een contract kan niet verlengd worden. Na 1 of 2 jaar afhankelijk van het contract wordt deze omgezet in verhuur voor onbepaalde tijd als je niet op tijd hebt aangegeven dat ze eruit moeten.
Je kan alleen in de eerste 6 maanden na ingang van je contract bezwaar maken.

[JanHenk]

@Morpheusk Daar is recent wat verandering in gekomen, is hier eerder besproken.

Zie oa dit nieuwsbericht op de NOS.

Tijdelijke contracten van maximaal 3 jaar voor zelfstandige woonruimte en een mogelijkheid tot stapelen van de tijdelijke contracten.

[Morpheusk]

JanHenk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 21:29:
@Morpheusk Daar is recent wat verandering in gekomen, is hier eerder besproken.

Zie oa dit nieuwsbericht op de NOS.

Tijdelijke contracten van maximaal 3 jaar voor zelfstandige woonruimte en een mogelijkheid tot stapelen van de tijdelijke contracten.

Ah kijk, ik loop achter blijkbaar. Thx

[Miks]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 21:05:
[...]
Maar de huurcommissie heeft een wachtlijst van 10000 zaken, en blijkbaar komen daar elke maand 1000 bij.

Is dit figure of speech? Of is dit de werkelijke situatie?

[CVTTPD2DQ]

Miks schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 22:54:
Is dit figure of speech? Of is dit de werkelijke situatie?

Huurcommissie wil sneller werken

[unezra]

JanHenk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 21:29:
@Morpheusk Daar is recent wat verandering in gekomen, is hier eerder besproken.

Zie oa dit nieuwsbericht op de NOS.

Tijdelijke contracten van maximaal 3 jaar voor zelfstandige woonruimte en een mogelijkheid tot stapelen van de tijdelijke contracten.

*autsj*

Dus op een woningmarkt die al overspannen is, met huisjesmelkers die bizarre bedragen durven te vragen voor een veredelde bezemkast, maakt de overheid het voor de huurders nóg even wat lastiger.

Dan kom je dus terug bij wat @Caelorum zegt. Je kunt naar de huurcomissie. Los van dat je dan de komende 0,5-2.5 jaar een huisbaas hebt die niet meer voor je gaat doen dan de letter van de wet volgen, weet je ook zeker dat diegene je na het aflopen van je contract op de keien gooit en op zoek gaat naar een huurder die wél de volle mep wil betalen.

Ik wilde nog even schertsend roepen "het zal wel weer een onzalig voorstel van de VVD zijn", maar verdomd. Het *is* een onzalig voorstel van de VVD.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 20:15:
[...]


Nee.

Als je boven de liberalisatiegrens zit, mag je vragen voor de woning wat je wil. Puntenstelsel is dan niet van toepassing.

https://www.woonbond.nl/v...oning-onder-puntenstelsel

EDIT:

[...]


En hier ook hetzelfde vermeld op de site van de huurcommissie:
https://www.huurcommissie...ijscheck-en-puntentelling


[...]


Voor de goede orde, de ENIGE maatstaf voor of iets vrije sector is of niet, is de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Is die boven de €752,33 per maand (2021), is het een vrije sector woning en geld dus het puntenstelsel niet.

Nee binnen 6 maanden kan jij gewoon naar de huurcommissie starten en als die aan de hand van de punten vinden dat de aanvangshuur te hoog is en die onder de 770 moet zijn val je gewoon weer onder de sociale huur regels.
Als de aanvangshuur echter boven die grens valt dan is het geliberaliseerd dus kan de verhuurder vragen wat hij wil. Dus als de verhuurder 800 vraagt voor 40M2 en jij gaat 2 maanden na het tekenen naar de huurcommissie om te laten toetsen heeft de verhuurder een probleem. Jij met een contract van 1 jaar 10 maanden later ook waarschijnlijk

Veel huurders weten dit niet en die zijn druk bezig de eerste 6 maanden en daarna is de termijn verlopen. Maar reken er maar op dat je verhuurder deze regeltjes wel weet en hoopt dat jij ze niet kent.

[Morpheusk]

Maar toch zou ik bovenstaande alleen doen als je daarna geen huurwoning meer gaat zoeken in die plaats.

[Shadowhawk00]

Dat valt wel mee, niet elke verhuurder is een eikel die iedereen wil naaien.
Ik heb dit punt volgens mij aangedragen en ik ben ook een verhuurder.

En niet elke verhuurder kent elke andere verhuurder, dit zijn geen dingen die grote cooperaties doen maar dit zijn huisjes melkers die gewoon je uit willen knijpen, denk je dat die wel moeite voor je zou doen als je dit niet zou aandragen? De houding is toch vaak zo min mogelijk geld erin steken zo veel mogelijk eraan verdienen dus dingen als onderhoud ed. kon je vanaf het begin ook vergeten met of zonder de juiste huur.

Je hebt genoeg verhuurders die een appartement/huis in de verhuur hebben omdat ( erfenis, samenwonen, geld gewonnen, niet kunnen verkopen ) die het gewoon zien als een stabiele vorm van extra inkomen. En die willen het graag stabiel houden ook. Een huurder die elke maand betaald en die het pand netjes houd en geen gezeik met de buurt/vve opleverd is dan heel fijn om te hebben. Je hebt ook huurders die niet betalen, en je pand uitgeleefd achterlaten zodat je alles mag vervangen.

[ Voor 28% gewijzigd door Shadowhawk00 op 12-05-2021 08:24 ]

[Morpheusk]

Afhankelijk van hoe je het verhuurd heb je wellicht gelijk. Maar ik laat zelf eerst een voorselectie doen en diegene kent toch wel de meeste families binnen de regio wie je wel of niet moet hebben. O.a op de punten die jij benoemd.

Soms zijn er wel eens van die twijfel gevalletjes waar je krap aan de punten zit. Maar daar zijn ook wel wat foefjes voor.

[unezra]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 08:21:
Dat valt wel mee, niet elke verhuurder is een eikel die iedereen wil naaien.
Ik heb dit punt volgens mij aangedragen en ik ben ook een verhuurder.

Tuurlijk.

Maar als jij bewust €1000 voor een woning vraagt en jouw huurder komt na 5 maanden opeens aan met "ik ben naar de huurcommissie gestapt, de huur gaat omlaag", verleng je diens tijdelijke contract na een jaar als je die woning op dat moment makkelijk ook voor €1200 kunt verhuren en 'ie nog geen maand leeg staat?

Of zorg je met wat kunst- en vliegwerk dat 'ie nipt boven de liberalisatiegrens uit komt en je huurder compleet in zijn hemd staat.

Ik kan me goed voorstellen dat je voor het verschil in opbrengst per maand, best een risico wil nemen. Zeker als de potentiële huurders in de rij staan. Ethisch is het misschien niet, maar dat is een andere discussie.

En niet elke verhuurder kent elke andere verhuurder, dit zijn geen dingen die grote cooperaties doen maar dit zijn huisjes melkers die gewoon je uit willen knijpen, denk je dat die wel moeite voor je zou doen als je dit niet zou aandragen? De houding is toch vaak zo min mogelijk geld erin steken zo veel mogelijk eraan verdienen dus dingen als onderhoud ed. kon je vanaf het begin ook vergeten met of zonder de juiste huur.

Je hebt genoeg verhuurders die een appartement/huis in de verhuur hebben omdat ( erfenis, samenwonen, geld gewonnen, niet kunnen verkopen ) die het gewoon zien als een stabiele vorm van extra inkomen. En die willen het graag stabiel houden ook. Een huurder die elke maand betaald en die het pand netjes houd en geen gezeik met de buurt/vve opleverd is dan heel fijn om te hebben. Je hebt ook huurders die niet betalen, en je pand uitgeleefd achterlaten zodat je alles mag vervangen.

Daar zit dus precies de crux. Je wil een stabiel inkomen en veel mensen streven naar winstmaximalisatie. Eigen portemonaille eerst.

In een markt waarbij je een zinvol risico loopt op een half jaar of jaar leegstand, kan ik me voorstellen dat je sneller óf zorgt voor liberalisatie (en dus uberhaupt geen last van het puntenstelsel), óf netjes onder de liberalisatiegrens blijft, maar wel alle punten mee telt.

Dan is het een risicocalculatie.

In een markt waarbij de vraag vele malen groter is dan het aanbod, hoe onethisch ook, kan ik beredeneren waarom mensen andere keuzes maken en denken "voor jou 10 anderen die niet zeiken en wél de volle mep betalen".

Zolang daar geen overheidsregulatie aan te pas komt (de huidige regels, samen met de regels mbt tijdelijke contracten, maken het relatief aantrekkelijk om alsnog de regels wat te buigen), blijf de situatie zoals die is.

Zelfregulatie werkt niet.

[Harrie_]

Mark31 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:49:
Iedereen heeft het maar over de non stop voordelen bij een koopwoning.
Dat is niet zo, veel mensen hebben in het verleden restschulden gehad door waardedalingen van het huis.
Daarnaast veel kosten die opeens kunnen optreden.
[...]
Hier word alleen de voordelen uitgelicht, dat is natuurlijk niet fair!

Ik heb niet de notie dat hier alleen maar de voordelen van kopen worden uitgelicht. Er wordt hier wel veel gesteld dat kopen op de lange termijn de goedkopere optie is, dat wordt ook geregeld gestaafd met met bronnen zoals bijv. dit grafiekje wat @Requiem19 gisteren nog postte.

Verder, m.b.t. mensen die vroeger bleven zitten met een restschuld; je gaat voorbij aan het feit dat er tijden zijn geweest dat mensen:
• massaal aflossingsvrije hypotheken afsloten.
• veel meer leenden dan de waarde van hun woning (soms werd dat geld ook gewoon in een nieuwe auto of vakantie gestoken).
• gedurende de looptijd van hun hypotheek - door waardevermeerdering - nog een tweede of derde hypotheek konden afsluitten om de woning bijvoorbeeld (smaakgevoelig) te verbouwen.

Toen de problemen zich na de crisis van 2008 opstapelden heeft de overheid daar - m.i. terecht - een stokje voor gestoken.

LTV van 117% vóór 2012

Voor 2012 keek een geldverstrekker niet naar de marktwaarde maar naar de executiewaarde van je huis. Dat is de waarde bij gedwongen verkoop van je huis als je je hypotheek niet meer kunt betalen. De taxateur bepaalde de executiewaarde en vermeldde die in het taxatierapport, samen met de marktwaarde.

Je kon een hypotheek afsluiten tot 125% of zelfs 130% van de executiewaarde. Als je in die tijd een krediet had, werd die vaak afgelost door een hogere hypotheek dan nodig te nemen. De executiewaarde werd heel vaak gesteld op 90% van de marktwaarde, juist om een hogere hypotheek mogelijk te maken.

In het voorbeeld hieronder zie je dat je op die manier tot een loan to value van 117% kon komen. Dat was ook de reden van de politiek om te grijpen met de nieuwe regels voor de maximale LTV.

Bron

In algemene zin vind ik dat je je posts wel iets beter mag onderbouwen. Je komt vaak met allerlei n=1 voorbeelden en allerlei vreemde anekdotes over "jullie mam", allemaal leuk en wel maar de toegevoegde waarde daarvan in dit topic vind ik vrij beperkt.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 08:55:
[...]


Tuurlijk.

Maar als jij bewust €1000 voor een woning vraagt en jouw huurder komt na 5 maanden opeens aan met "ik ben naar de huurcommissie gestapt, de huur gaat omlaag", verleng je diens tijdelijke contract na een jaar als je die woning op dat moment makkelijk ook voor €1200 kunt verhuren en 'ie nog geen maand leeg staat?

Of zorg je met wat kunst- en vliegwerk dat 'ie nipt boven de liberalisatiegrens uit komt en je huurder compleet in zijn hemd staat.

Ik kan me goed voorstellen dat je voor het verschil in opbrengst per maand, best een risico wil nemen. Zeker als de potentiële huurders in de rij staan. Ethisch is het misschien niet, maar dat is een andere discussie.


[...]


Daar zit dus precies de crux. Je wil een stabiel inkomen en veel mensen streven naar winstmaximalisatie. Eigen portemonaille eerst.

In een markt waarbij je een zinvol risico loopt op een half jaar of jaar leegstand, kan ik me voorstellen dat je sneller óf zorgt voor liberalisatie (en dus uberhaupt geen last van het puntenstelsel), óf netjes onder de liberalisatiegrens blijft, maar wel alle punten mee telt.

Dan is het een risicocalculatie.

In een markt waarbij de vraag vele malen groter is dan het aanbod, hoe onethisch ook, kan ik beredeneren waarom mensen andere keuzes maken en denken "voor jou 10 anderen die niet zeiken en wél de volle mep betalen".

Zolang daar geen overheidsregulatie aan te pas komt (de huidige regels, samen met de regels mbt tijdelijke contracten, maken het relatief aantrekkelijk om alsnog de regels wat te buigen), blijf de situatie zoals die is.

Zelfregulatie werkt niet.

Als het 39M2 is maar het moet 40M2 om over de grens te komen ja dan meet ik ook fout. Ik ben niet heiliger dan de paus. Maar dan vraag ik geen 775 maar bijvoorbeeld 800 per maand, zelfs boven de liberalisaitegrens heb je nog gewoon een lijst met punten. Die loopt door tot 900 euro ( kan er naast zitten is weer paar jaar geleden ). Maar ik hoef niet het onderste uit de kan te hebben en ik ken genoeg verhuurders die het ook gewoon zien als een stabiele belegging en dus ook gewoon een normale huur vragen.
En je hebt er mensen bij die snel veel geld willen verdienen, dat ontken ik ook niet.

Uiteindelijk ben je elke keer weer 1-2 maanden huur kwijt aan een bemiddelingsbureau als je het niet zelf wilt regelen. Als ik dat elk jaar kwijt ben is dat snel 1600 euro, als ik 100 euro per maand minder vraag en de huurder blijft langer zitten en je rust hebt is dat ook wat waard.

Aan de andere kant zijn huurders extreem beschermd, ik ken ook verhalen van een woning die echt gesloopt was bewust door een huurder die niet betaalde. Omdat hij eruit gezet werd had hij elke deur met een hamer bewerkt. Meer regulering zou ik geen probleem mee hebben maar de procedure om iemand eruit te zetten als deze niet betaald zou ook makkelijker moeten. Nu zijn er genoeg huurders die daar ook misbruik van maken en 6 maanden gratis wonen, niet erg voor een cooperatie heel pijnlijk voor iemand die gewoon 1 extra huisje verhuurd.

[unezra]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:25:
[...]
Als het 39M2 is maar het moet 40M2 om over de grens te komen ja dan meet ik ook fout. Ik ben niet heiliger dan de paus. Maar dan vraag ik geen 775 maar bijvoorbeeld 800 per maand, zelfs boven de liberalisaitegrens heb je nog gewoon een lijst met punten. Die loopt door tot 900 euro ( kan er naast zitten is weer paar jaar geleden ).

Volgens genoemde bronnen niet en is er één grens. Dat is de liberalisatiegrens.
Zit je daar boven, telt het puntenstelsel niet.

Nu zit de crux dus blijkbaar in het feit dat je dus ook qua punten officieel tot een huur moet komen die boven de liberalisatiegrens zit, maar dat is één punt. Zodra je die ene punt binnen hebt, is het vrije sector en kan ook je huurder geen lagere huur meer afdwingen.

Maar ik hoef niet het onderste uit de kan te hebben en ik ken genoeg verhuurders die het ook gewoon zien als een stabiele belegging en dus ook gewoon een normale huur vragen.
En je hebt er mensen bij die snel veel geld willen verdienen, dat ontken ik ook niet.

Uiteindelijk ben je elke keer weer 1-2 maanden huur kwijt aan een bemiddelingsbureau als je het niet zelf wilt regelen. Als ik dat elk jaar kwijt ben is dat snel 1600 euro, als ik 100 euro per maand minder vraag en de huurder blijft langer zitten en je rust hebt is dat ook wat waard.

Sure, maar is dat ook in een markt als pak 'm beet centrum Amsterdam of Utrecht?

Tegelijkertijd kan ik me ook voorstellen dat veel huizen die officieel ónder de liberalisatiegrens zitten, en dus sociale woningbouw zijn, worden verhuurd als studentenkamer. Ben je als verhuurder ook van het probleem af en vang je alsnog meer. (Tegelijkertijd lijkt me een studentenwoning ook meer werk opleveren.)

Aan de andere kant zijn huurders extreem beschermd, ik ken ook verhalen van een woning die echt gesloopt was bewust door een huurder die niet betaalde. Omdat hij eruit gezet werd had hij elke deur met een hamer bewerkt. Meer regulering zou ik geen probleem mee hebben maar de procedure om iemand eruit te zetten als deze niet betaald zou ook makkelijker moeten. Nu zijn er genoeg huurders die daar ook misbruik van maken en 6 maanden gratis wonen, niet erg voor een cooperatie heel pijnlijk voor iemand die gewoon 1 extra huisje verhuurd.

Mwah.
Na 3 maanden niet of niet de volledige huur betalen is het exit.

Als je huur €1000 is, iemand betaald de eerste maand €998 en de 2e en 3e maand €1000, is het alsnog exit. Voor een huurachterstand van effectief €2,-

Het is alleen een kostbare aangelegenheid en de vraag is of je het verlies ooit terug krijgt. Borg is meestal niet meer dan 1 maand huur en een beetje sloopwerk of achterstand, dekt dat niet.

De procedure is in mijn beleving vrij duidelijk en relatief kort, het is vooral een kostbare.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 08:55:
[...]

Daar zit dus precies de crux. Je wil een stabiel inkomen en veel mensen streven naar winstmaximalisatie. Eigen portemonaille eerst.

Maar winstmaximalisatie is wat anders dan de hoogste prijs vragen. Je kunt vaak beter een huurder hebben die 10 jaar voor een iets lagere huur je huis huurt, en daarbij het huis ook meer als 'zijn eigen' huis gaat zien, dan voor de maximale huurprijs gaan en ieder jaar tegen hoge kosten en nieuwe huurder zoeken, die het huis vervolgens ook nog eens uitleeft.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:45:
[...]
Maar winstmaximalisatie is wat anders dan de hoogste prijs vragen. Je kunt vaak beter een huurder hebben die 10 jaar voor een iets lagere huur je huis huurt, en daarbij het huis ook meer als 'zijn eigen' huis gaat zien, dan voor de maximale huurprijs gaan en ieder jaar tegen hoge kosten en nieuwe huurder zoeken, die het huis vervolgens ook nog eens uitleeft.

Dat is een kwestie van een goede kosten/baten analyse er op los laten, samen met een risicocalculatie. Ofwel, een beetje verhuurder schrijft een korte businesscase en bepaald op basis daarvan zijn strategie en tarief.

De gemiddelde verhuurder snapt dat spelletje in mijn beleving prima.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:47:
[...]


Dat is een kwestie van een goede kosten/baten analyse er op los laten, samen met een risicocalculatie. Ofwel, een beetje verhuurder schrijft een korte businesscase en bepaald op basis daarvan zijn strategie en tarief.

De gemiddelde verhuurder snapt dat spelletje in mijn beleving prima.

Uiteraard. Maar tegelijk kun je op je vingers natellen dat als je een woning van 146 punten hebt en daar 1500 euro voor vraagt, de huurders die je dan trekt niet de meest nette, makkelijke en bestendige huurders zullen zijn.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:42:
[...]


Volgens genoemde bronnen niet en is er één grens. Dat is de liberalisatiegrens.
Zit je daar boven, telt het puntenstelsel niet.

Nu zit de crux dus blijkbaar in het feit dat je dus ook qua punten officieel tot een huur moet komen die boven de liberalisatiegrens zit, maar dat is één punt. Zodra je die ene punt binnen hebt, is het vrije sector en kan ook je huurder geen lagere huur meer afdwingen.

Daar benoem je precies het probleem van de huidige huurmarkt. Dat er zo'n harde grens is tussen sociale huur en geliberaliseerde huur. Zodra je in punten boven de grens zit, schiet de huur omhoog. Waardoor er nauwelijks aanbod is dat iets boven de grens ligt.

Naar mijn mening zitten ze veel beter die grens verder kunnen doortrekken. Waarbij de maximale 'prijs per punt' wel steeds hoger wordt.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:42:

Mwah.
Na 3 maanden niet of niet de volledige huur betalen is het exit.

Als je huur €1000 is, iemand betaald de eerste maand €998 en de 2e en 3e maand €1000, is het alsnog exit. Voor een huurachterstand van effectief €2,-

Het is alleen een kostbare aangelegenheid en de vraag is of je het verlies ooit terug krijgt. Borg is meestal niet meer dan 1 maand huur en een beetje sloopwerk of achterstand, dekt dat niet.

De procedure is in mijn beleving vrij duidelijk en relatief kort, het is vooral een kostbare.

In theorie ja, na 3 maanden kan je naar de rechter om het contract te laten ontbinden. Dus die zaak word 2 maanden later een keer behandeld en de rechter geeft de huurder nog 1 maand om te vertrekken want direct uit zijn woning zetten is ook onredelijk.
Dan zit je op 6 maanden. En een huurder die de keuken met een hamer bewerkt of echt moeite doet kost je zo 10000 euro aan kosten als je het zelf allemaal vervangt en heel wat meer als je het moet laten doen.

Dus van 2 kanten zou de regulering wel wat beter kunnen, je hebt gewoon aan beide kanten asociale mensen erbij zitten die de regels gebruiken om er zelf beter van te worden ten koste van anderen.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 10:09:
[...]


In theorie ja, na 3 maanden kan je naar de rechter om het contract te laten ontbinden. Dus die zaak word 2 maanden later een keer behandeld en de rechter geeft de huurder nog 1 maand om te vertrekken want direct uit zijn woning zetten is ook onredelijk.
Dan zit je op 6 maanden.
[...]

Dit inderdaad. En bovenstaande fictieve voorbeeld van iemand met een minimale huurachterstand wordt ook niet zomaar door een rechter de deur gewezen. Huurders zijn in Nederland ontzettend goed beschermd. Uit persoonlijke ervaring (komtie weer: bij 2 woningcorporaties gewerkt) weet ik dat het ontzettend veel moeite kost om een huurder daadwerkelijk uit te zetten.

[pizzacabonara]

hoevenpe schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:43:
[...]

Op BNR komen inderdaad steeds vaker spotjes langs voor 'vastgoedfinancieringen', blijkbaar is er een markt voor.

Nu banken 0,5% boete op vermogens boven de 100k introduceren zal dit alleen maar verder toenemen, ook hier helaas oorzaak en gevolg. Er zijn vrijwel geen andere laag-risico beleggingen meer, het financiële systeem is stuk.

Ik vind die spotjes pervers/ongepast op de een of andere manier. Beetje een aasgier mentaliteit.

[CVTTPD2DQ]

pizzacabonara schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 11:55:
Ik vind die spotjes pervers/ongepast op de een of andere manier. Beetje een aasgier mentaliteit.

Ach, ik kan me de spotjes van de aandelenlease herinneren. En daarna de DSB bank. Geld is nu héél goedkoop. Als bedrijven zo wanhopig zijn dat ze investeerders zoeken met landelijke radio/tv campagne, kun je er donder op zeggen dat het geen buitenkansje is.

[Shadowhawk00]

Het is voor bedrijven ook een mogelijkheid om geld in te zamelen om bijvoorbeeld een nieuwebouw project te doen. Dan komen er dus weer huizen bij wat alleen maar positief zou zijn.

[FunkyTrip]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 09:42:
Tegelijkertijd kan ik me ook voorstellen dat veel huizen die officieel ónder de liberalisatiegrens zitten, en dus sociale woningbouw zijn, worden verhuurd als studentenkamer. Ben je als verhuurder ook van het probleem af en vang je alsnog meer. (Tegelijkertijd lijkt me een studentenwoning ook meer werk opleveren.)

Als ik mijn huis ooit zou verhuren aan studenten, dan zou ik in het contract opstellen dat de huur inclusief een schoonmaakster is die elke week 2 uur langskomt

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 12:43:
Het is voor bedrijven ook een mogelijkheid om geld in te zamelen om bijvoorbeeld een nieuwebouw project te doen. Dan komen er dus weer huizen bij wat alleen maar positief zou zijn.

Precies, beleggers zijn prima, maar laat ze asjeblieft in nieuwbouw investeren ipv de waarde van bestaande bouw opblazen

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:22:
Ik vraag me trouwens af waar wonen nog enigszins betaalbaar is , als ik op Funda kijk heb ik juist de indruk dat in iedere prijsklasse de prijzen over heel Nederland juist meer naar elkaar toe zijn getrokken de laatste jaren.
Dat blijkt ook wel uit de data, in de steden is de stijging minder hard dan daar buiten. (Als ik het goed heb).

Ik weet niet of het aan mij ligt, maar als ik op Funda kijk, dan heb ik de indruk dat er de laatste dagen relatief veel wat goedkopere woningen verschijnen. Hebben meer mensen dat idee? Het kan puur mijn gevoel zijn of een statistisch niet significant 'hikje' in de spreiding, of simpelweg einde van het schooljaar, dus ouders verkopen de woning van de kinderen. Maar ik ga het wel in de gaten houden. Want het kan ook zijn dat de eerste beleggers eieren voor hun geld kiezen met het oog op de stijgende rentestanden, en snel willen cashen voor de hel losbreekt.

[HellBeast]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:14:
[...]

Ik weet niet of het aan mij ligt, maar als ik op Funda kijk, dan heb ik de indruk dat er de laatste dagen relatief veel wat goedkopere woningen verschijnen. Hebben meer mensen dat idee? Het kan puur mijn gevoel zijn of een statistisch niet significant 'hikje' in de spreiding, of simpelweg einde van het schooljaar, dus ouders verkopen de woning van de kinderen. Maar ik ga het wel in de gaten houden. Want het kan ook zijn dat de eerste beleggers eieren voor hun geld kiezen met het oog op de stijgende rentestanden, en snel willen cashen voor de hel losbreekt.

Welke rentestijging "hel die losbreekt" heb je het over?

[Rubbergrover1]

HellBeast schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:23:
[...]


Welke rentestijging "hel die losbreekt" heb je het over?

De kapitaalmarktrente is al een tijdje aan het stijgen en het is wachten op de eerste aanbieders die de rente echt significant gaan verhogen. Maar net als dat niemand de eerste wou zijn met negatieve spaarrente, wil ook niemand de eerste zijn met stijgende hypotheekrente.

Zie bijvoorbeeld
https://www.businessinsid...ng-prognose-2021-grafiek/

Laat ik het zo zeggen, ik zou mijn geld op dit moment niet inzetten op een dalende hypotheekrente .

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:39:
[...]

De kapitaalmarktrente is al een tijdje aan het stijgen en het is wachten op de eerste aanbieders die de rente echt significant gaan verhogen. Maar net als dat niemand de eerste wou zijn met negatieve spaarrente, wil ook niemand de eerste zijn met stijgende hypotheekrente.

Zie bijvoorbeeld
https://www.businessinsid...ng-prognose-2021-grafiek/
[Afbeelding]
Laat ik het zo zeggen, ik zou mijn geld op dit moment niet inzetten op een dalende hypotheekrente .

Als nu de spaarrente ook weer een beetje gaat stijgen...

[D_Jeff]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:14:
[...]

Ik weet niet of het aan mij ligt, maar als ik op Funda kijk, dan heb ik de indruk dat er de laatste dagen relatief veel wat goedkopere woningen verschijnen. Hebben meer mensen dat idee? Het kan puur mijn gevoel zijn of een statistisch niet significant 'hikje' in de spreiding, of simpelweg einde van het schooljaar, dus ouders verkopen de woning van de kinderen. Maar ik ga het wel in de gaten houden. Want het kan ook zijn dat de eerste beleggers eieren voor hun geld kiezen met het oog op de stijgende rentestanden, en snel willen cashen voor de hel losbreekt.

Vergeet niet het effect van COVID-19. De meeste huizen in het 200 - 225k aanbod, hebben duidelijk de uitstraling van "Opa/Oma gaat verhuizen".

COVID-19 heeft voornamelijk bij de groep boven de 60 "goed huis gehouden", wat op zakelijk punt betekend dat de doorstroming weer een klein beetje op gang komt:

55+ wil/gaat compacter wonen in een aanleunwoning vlakbij het bejaardentehuis (wachtlijst pre-COVID-19: zeer lang; tot 15 jaar || na COVID-19: officiele cijfers zijn nog onbekend, maar ik vermoed dat het gezakt is tot 1-5 jaar) en laten dit soort huizen achter voor de markt.

Een ander deel dat leeg blijft, zijn de woningen die gebruikt werden voor expats. Voor sommige duurt het gewoon te lang (leegstand), zien de hitte op de markt en pakken daarom hun moment ("rendement-op-rendement")

[SvMp]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 18:49:
[...]
Dus toch overheidsregulering. Naar de banken toe.
Lagere maximale leensom.

Overheidsregulering zorgt er juist voor dat de markt vastloopt. Banken zijn niet het probleem. De maximale leensom is al heel laag. Overbevolking is wel een probleem.

[unezra]

SvMp schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 18:48:
[...]
Overheidsregulering zorgt er juist voor dat de markt vastloopt. Banken zijn niet het probleem. De maximale leensom is al heel laag. Overbevolking is wel een probleem.

Dat is niet waar.
De maximale leensom is niet laag, die is juist behoorlijk hoog.

Mensen kunnen zó veel lenen, dat de prijzen vanzelf hoog blijven, terwijl mensen nog steeds enorme risico's lopen. MIsschien minder dan 20 jaar geleden, maar nog steeds vind ik de banken zeker 1.5x te scheutig.

[Napo]

SvMp schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 18:48:
[...]

Banken zijn niet het probleem. De maximale leensom is al heel laag.

In Nederland lopen banken sowieso wienig risico, zeker met hypotheken. Die zijn inderdaad niet het probleem met het beschikbaar stellen van een lening.


Waar ik wel benieuwd naar ben is hoe je tot de conclusie komt dat de maximale leensom laag is in Nederland.

[unezra]

Napo schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:03:
[...]
In Nederland lopen banken sowieso wienig risico, zeker met hypotheken. Die zijn inderdaad niet het probleem met het beschikbaar stellen van een lening.

Het probleem is omdat ze nog steeds flinke bedragen willen lenen, mensen flinke bedragen willen betalen. Als morgen de banken besluiten nog maar 75% te financieren van wat ze nu doen, zijn een dag later de huizenprijzen lager.

Waar ik wel benieuwd naar ben is hoe je tot de conclusie komt dat de maximale leensom laag is in Nederland.

Paar posts terug heb ik de resultaten van een willekeurige leencalculator geplaatst.
(Die van ABN, want makkelijk.)

[Napo]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:16:
[...]

Paar posts terug heb ik de resultaten van een willekeurige leencalculator geplaatst.
(Die van ABN, want makkelijk.)

Hoe is dat een antwoord op de vraag?

[unezra]

Napo schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:21:
[...]
Hoe is dat een antwoord op de vraag?

Eh. My badd.
Ik vind 'm juist hoog in Nederland.

(En dat heb ik een paar posts geleden beargumenteerd met de uitkomsten van wat wij op dit moment volgens de bank zouden kunnen lenen.)

[Valorian]

Tsja... weet niet of je echt kan stellen dat se leennorm hoog of laag is. Blijft subjectief. Je kan hooguit kijken of ie hoog ofnlaag is in vergelijking met het verleden, of in vergelijking met andere landen. Ik vind de norm best hoog, maar weet zeker dat er heel veel mensen zijn die het liefst ook 6-7x hun jaarsalaris zouden willen kunnen lenen, omdat zij de gekoppelde maandlast - zeler bij aflossingsvrij - dan nog steeds acceptabel vinden. Lastige is vooral dat een nog hogere leennnorm vrijwel zeler leidt tot prijsstijging met als resultaat dat niemand er echt iets mee opschiet (brhalve mensen die aan het einde van de woningmarkttrein “uitstappen”).

[wimjongil]

Valorian schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:56:
Tsja... weet niet of je echt kan stellen dat se leennorm hoog of laag is. Blijft subjectief. Je kan hooguit kijken of ie hoog ofnlaag is in vergelijking met het verleden, of in vergelijking met andere landen. Ik vind de norm best hoog, maar weet zeker dat er heel veel mensen zijn die het liefst ook 6-7x hun jaarsalaris zouden willen kunnen lenen, omdat zij de gekoppelde maandlast - zeler bij aflossingsvrij - dan nog steeds acceptabel vinden. Lastige is vooral dat een nog hogere leennnorm vrijwel zeler leidt tot prijsstijging met als resultaat dat niemand er echt iets mee opschiet (brhalve mensen die aan het einde van de woningmarkttrein “uitstappen”).

Vergeleken met de rest van Europa hebben Nederlanders extreem hoge hypotheekschulden. Dat is overigens ook een van de redenen dat de regering geen EU coronasteun wil, omdat we daar dan iets aan moeten gaan doen.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:39:
[...]

De kapitaalmarktrente is al een tijdje aan het stijgen en het is wachten op de eerste aanbieders die de rente echt significant gaan verhogen. Maar net als dat niemand de eerste wou zijn met negatieve spaarrente, wil ook niemand de eerste zijn met stijgende hypotheekrente.

Zie bijvoorbeeld
https://www.businessinsid...ng-prognose-2021-grafiek/
[Afbeelding]
Laat ik het zo zeggen, ik zou mijn geld op dit moment niet inzetten op een dalende hypotheekrente .

Offtopic maar wat een verschrikkelijke grafiek zeg

[Rubbergrover1]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:02:
[...]


Dat is niet waar.
De maximale leensom is niet laag, die is juist behoorlijk hoog.

Mensen kunnen zó veel lenen, dat de prijzen vanzelf hoog blijven, terwijl mensen nog steeds enorme risico's lopen. MIsschien minder dan 20 jaar geleden, maar nog steeds vind ik de banken zeker 1.5x te scheutig.

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:16:
[...]


Het probleem is omdat ze nog steeds flinke bedragen willen lenen, mensen flinke bedragen willen betalen. Als morgen de banken besluiten nog maar 75% te financieren van wat ze nu doen, zijn een dag later de huizenprijzen lager.

Naar mijn mening zit het probleem daarbij dan niet zozeer in dat de leensom in verhouding tot het inkomen te hoog zou zijn, maar in de leensom in verhouding tot woningwaarde. Ik zou het een goed principe vinden als we in Nederland ook langzaam maar zeker richting die 75% zouden gaan. Want het risico zit hem bij de meeste mensen niet zozeer in de maandlasten, of de verhouding tussen maandlasten en inkomen, maar in het 'onder water staan'.

Voor starters zou je dan wellicht wel tot 100% kunnen gaan, maar met een versnelde aflossing van die bovenste 25%, bijvoorbeeld in 10 jaar. Maar dan zou die overige 75% natuurlijk ook lager moeten zijn dan in de normale situatie.

[Freeaqingme]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 21:56:
[...]


Voor starters zou je dan wellicht wel tot 100% kunnen gaan, maar met een versnelde aflossing van die bovenste 25%, bijvoorbeeld in 10 jaar. Maar dan zou die overige 75% natuurlijk ook lager moeten zijn dan in de normale situatie.

Hoewel ik het (nog) niet volledig doordacht heb lijkt dit geen gek idee, los van dat het politieke zelfmoord is vrees ik. Dat gezegd hebbende, hoe zou je een starter definieren?

[Sport_Life]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:22:
[...]


Eh. My badd.
Ik vind 'm juist hoog in Nederland.

(En dat heb ik een paar posts geleden beargumenteerd met de uitkomsten van wat wij op dit moment volgens de bank zouden kunnen lenen.)

Ik vind hem ook erg hoog (tweeverdiener), maar dat is best subjectief en bovendien heb ik gelukkig de luxe dat we niet maximaal hoeven te lenen. Ik kan lastig inschatten tot welk bedrag we zouden lenen als we nu zouden kopen . Ergens zoek je dan een goede prijs/kwaliteit, ik denk dat we dan buiten de stad uit zouden komen (dus niet onze huidige woning ).

Ik kocht ons eerste appartement wel op 1 inkomen (maximaal geleend en 30% aflossingsvrij tegen 5,5% rente ), maar mijn vriendin had al wel een beetje inkomen ,dus lasten betaalden we samen.

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 12-05-2021 22:41 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 21:56:
Naar mijn mening zit het probleem daarbij dan niet zozeer in dat de leensom in verhouding tot het inkomen te hoog zou zijn, maar in de leensom in verhouding tot woningwaarde. Ik zou het een goed principe vinden als we in Nederland ook langzaam maar zeker richting die 75% zouden gaan. Want het risico zit hem bij de meeste mensen niet zozeer in de maandlasten, of de verhouding tussen maandlasten en inkomen, maar in het 'onder water staan'.

Het risico voor mensen met een koopwoning zit hem vooral in het onvermogen de woonlasten 'terug te schroeven'. Als je morgen arbeidsongeschikt raakt en je partner wil scheiden, waar kun je dan wonen? Voor de meeste mensen zal het antwoord zijn dat ze dan moeten hopen op een sociale huurwoning ... die er niet is.

Op het moment dat het inkomen wegvalt is er eigenlijk geen mogelijkheid om "kleiner te gaan wonen". Ik zou er in zo'n situatie geen probleem mee hebben om te verkassen naar een kleine galerijflat. Maar die galerijflat is óf alleen te bereiken met 12 jaar inschrijving, óf wordt commercieel verhuurd voor een maandbedrag dat mijn huidige hypotheek aanzienlijk overschrijdt.

[D_Jeff]

unezra schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 19:02:
[...]


Dat is niet waar.
De maximale leensom is niet laag, die is juist behoorlijk hoog.

Mensen kunnen zó veel lenen, dat de prijzen vanzelf hoog blijven, terwijl mensen nog steeds enorme risico's lopen. MIsschien minder dan 20 jaar geleden, maar nog steeds vind ik de banken zeker 1.5x te scheutig.

Momenteel kan je voor ongeveer 4,7 maal het bruto jaarinkomen een hypotheek krijgen.
Tot de crash van een paar jaar geleden was dat zelfs 8 a 8,25 maal het bruto jaarinkomen.

En met het verlagen van de maximale hypotheek, tref je voornamelijk de kopers in het segment van Jan Modaal.

Juist vanwege het feit dat de rente zowat gelijk aan 0 is en de belastingregels voor vermogen zijn aangepast, is het juist interessanter geworden om dat geld in stenen te stoppen.
Eventuele verliezen (dalende prijzen) boeit die groep toch niet (die pakt het veld: "verlies op investering" bij de aangifte) en lacht nog harder.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 21:56:
[...]
Voor starters zou je dan wellicht wel tot 100% kunnen gaan, maar met een versnelde aflossing van die bovenste 25%, bijvoorbeeld in 10 jaar. Maar dan zou die overige 75% natuurlijk ook lager moeten zijn dan in de normale situatie.

Juist starters zijn de groep die het gevoeligste is voor impact van prijsdalingen. Want de starters kopen op twee salarissen...

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 23:12:
[...]


Het risico voor mensen met een koopwoning zit hem vooral in het onvermogen de woonlasten 'terug te schroeven'. Als je morgen arbeidsongeschikt raakt en je partner wil scheiden, waar kun je dan wonen? Voor de meeste mensen zal het antwoord zijn dat ze dan moeten hopen op een sociale huurwoning ... die er niet is.

Dat zelfde geldt dan toch voor mensen met een huurwoning?

[Rubbergrover1]

Miks schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 00:15:
[...]


Juist starters zijn de groep die het gevoeligste is voor impact van prijsdalingen. Want de starters kopen op twee salarissen...
[Afbeelding]

Ik zie die workaround voor 'starters' dan ook vooral als noodgreep voor mensen die om wat voor reden dan ook geen of weinig vermogen hebben, maar wel een goed inkomen. De impact op de leencapaciteit van dat extra stuk boven 75% zou daarom ook behoorlijk fors zijn. Bijvoorbeeld (heb het niet doorgerekend) dat iemand 3 ton zou kunnen lenen bij 75%, dus als hij zelf een ton zou hebben, maar dat hij maar 2 ton zou kunnen lenen als hij een 100% lening zou aangaan. (Of wellicht dat je niet verder dan maximaal 90% zou willen gaan, kan ook).

Ik zie overigens geen noodzaak voor een formele grens voor starter of niet. Mijn idee is meer dat de uiterste lti bij 75% wat mij betreft best wat hoger mag dan nu, maar dat die lti bij een hoger percentage juist fors lager wordt dan nu.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 23:12:
[...]


Het risico voor mensen met een koopwoning zit hem vooral in het onvermogen de woonlasten 'terug te schroeven'. Als je morgen arbeidsongeschikt raakt en je partner wil scheiden, waar kun je dan wonen? Voor de meeste mensen zal het antwoord zijn dat ze dan moeten hopen op een sociale huurwoning ... die er niet is.

Op het moment dat het inkomen wegvalt is er eigenlijk geen mogelijkheid om "kleiner te gaan wonen". Ik zou er in zo'n situatie geen probleem mee hebben om te verkassen naar een kleine galerijflat. Maar die galerijflat is óf alleen te bereiken met 12 jaar inschrijving, óf wordt commercieel verhuurd voor een maandbedrag dat mijn huidige hypotheek aanzienlijk overschrijdt.

In ons geval niet , overwaarde van 160 k, als we dit scenario zouden hebben dan hebben wij een dorp dichtbij koopappartementen (2 persoons) die regelmatig te koop staan voor 150- 2 ton.
Dus verliest een zijn baan kunnen wij dat nog doen, bij een eventuele scheiding is dat ook een optie.
Niet ideaal, maar kan wel.
Correctie 125 duizend.

https://www.funda.nl/koop...nt-87636325-smidseind-53/

[ Voor 4% gewijzigd door Mark31 op 13-05-2021 07:08 ]

[Tanooki]

Interessant artikel in FD vandaag:
Transparant biedingsproces helpt vooral de koper

Wordt ook een ondernemer aangehaald die al bezig is een transparant biedingssysteem te bouwen. Een Tweaker toevallig?

[ Voor 10% gewijzigd door Tanooki op 13-05-2021 09:22 ]

[Morpheusk]

Tanooki schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:17:
Interessant artikel in FD vandaag:
Transparant biedingsproces helpt vooral de koper

Wordt ook een ondernemer aangehaald die al bezig is een transparant biedingssysteem te bouwen. Een Tweaker toevallig?

Bestaat toch al zoiets? https://nvmonlinebieden.nvm.nl/Home

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 21:56:
[...]
Naar mijn mening zit het probleem daarbij dan niet zozeer in dat de leensom in verhouding tot het inkomen te hoog zou zijn, maar in de leensom in verhouding tot woningwaarde. Ik zou het een goed principe vinden als we in Nederland ook langzaam maar zeker richting die 75% zouden gaan. Want het risico zit hem bij de meeste mensen niet zozeer in de maandlasten, of de verhouding tussen maandlasten en inkomen, maar in het 'onder water staan'.

Voor starters zou je dan wellicht wel tot 100% kunnen gaan, maar met een versnelde aflossing van die bovenste 25%, bijvoorbeeld in 10 jaar. Maar dan zou die overige 75% natuurlijk ook lager moeten zijn dan in de normale situatie.

In mijn beleving zit het probleem juist wel bij die hoge maximale woonlasten. De bank heeft er geen enkel probleem mee als je bij een koophuis, tot pak 'm beet 40%-50% van je netto inkomsten aan bruto hypotheek gaat. Partner meegeteld.

Onderhoud, belastingen, etc, komen daar allemaal nog bij.

Valt bij 2-verdieners 1 inkomen geheel of gedeeltelijk weg, of moet een 1-verdiener om wat voor reden dan ook een deel van zijn salaris inleveren, zitten die mensen direct in de problemen.

Een huis dat onder water staat merk je enkel wat van als je het moet verkopen. Dat is al een fase verder. Wanneer de maximale leensom omlaag gaat, is de káns dat je het moet verkopen kleiner.

[GENETX]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 21:56:
Voor starters zou je dan wellicht wel tot 100% kunnen gaan, maar met een versnelde aflossing van die bovenste 25%, bijvoorbeeld in 10 jaar. Maar dan zou die overige 75% natuurlijk ook lager moeten zijn dan in de normale situatie.

In principe zijn we daar al wel. Bij een NHG hypotheek, volledig aflossen, zit je zelfs met annuitair al wel op 25% aflossing bij de huidige rentestanden. Dus op zich is dit het probleem niet.

Maarja, deels aflossingsvrije constructies en de balletjes om de looptijd van hypotheken te verlengen naar 35 of 40 jaar....

[unezra]

D_Jeff schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 23:32:
[...]


Momenteel kan je voor ongeveer 4,7 maal het bruto jaarinkomen een hypotheek krijgen.
Tot de crash van een paar jaar geleden was dat zelfs 8 a 8,25 maal het bruto jaarinkomen.

En met het verlagen van de maximale hypotheek, tref je voornamelijk de kopers in het segment van Jan Modaal.

Dat denk ik niet.

Kopers in het hogere segment hebben vaak eisen die daar bij horen. Door de maximale hypotheek te verlagen (of een constructie toe te passen dat je maar 75% van de woningwaarde kunt financieren), tref je denk ik het hele segment, maar zullen eerder de prijzen voor modale woningen omlaag gaan, dan van de villa's.

Een koper van een villa zal minder snel op een tonnetje meer of minder kijken.

HET nadeel van zo'n constructie, is dat het een paar jaar flink pijn doet. Huizen komen onder water te staan, van precies die groep mensen die om wat voor reden dan ook, hebben besloten toch de grenzen van hun maximale leensom op te zoeken.

Als zij moeten verkopen hebben ze een probleem.

De mensen die conservatief zijn gebleven, zullen bij een huis dat onder water staat, een minder groot probleem hebben. Zeker als ze in die tijd hun "overschot" hebben geïnvesteerd in versnelde aflossing.

[HellBeast]

unezra schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:39:
[...]


Valt bij 2-verdieners 1 inkomen geheel of gedeeltelijk weg, of moet een 1-verdiener om wat voor reden dan ook een deel van zijn salaris inleveren, zitten die mensen direct in de problemen.

Dat hoeft niet. Je kunt een arbeidsongeschiktheidsverzekering en een overlijdensrisicoverzekering afsluiten om dat af te dekken. Heb ik ook gedaan. Ja, dat kost wat, maar ik wil niet dat mijn gezin het huis uit moet als ik overlijd of arbeidsongeschikt wordt.

[soganta]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 17:39:
[...]

De kapitaalmarktrente is al een tijdje aan het stijgen en het is wachten op de eerste aanbieders die de rente echt significant gaan verhogen. Maar net als dat niemand de eerste wou zijn met negatieve spaarrente, wil ook niemand de eerste zijn met stijgende hypotheekrente.

Zie bijvoorbeeld
https://www.businessinsid...ng-prognose-2021-grafiek/
[Afbeelding]
Laat ik het zo zeggen, ik zou mijn geld op dit moment niet inzetten op een dalende hypotheekrente .

Interessant en ben benieuwd wat voor effect dit gaat hebben op de huizenprijzen als de hypotheekrente gaat stijgen. Het is namelijk zo dat een stijging van de hypotheekrente ook weer kan resulteren in een hoger maximaal leenbedrag, de financieringslastpercentages lopen namelijk mee met de rente. Anderzijds zien mensen zich wel geconfronteerd met een hoger maandbedrag/de angst dat de huizenprijzen gaan zakken, wat weer terughoudendheid kan uitlokken.

[Valorian]

soganta schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:49:
[...]


Interessant en ben benieuwd wat voor effect dit gaat hebben op de huizenprijzen als de hypotheekrente gaat stijgen. Het is namelijk zo dat een stijging van de hypotheekrente ook weer kan resulteren in een hoger maximaal leenbedrag, de financieringslastpercentages lopen namelijk mee met de rente. Anderzijds zien mensen zich wel geconfronteerd met een hoger maandbedrag/de angst dat de huizenprijzen gaan zakken, wat weer terughoudendheid kan uitlokken.

Is dit echt zo? Ik dacht altijd dat de leennorm gekoppeld was aan de bijbehorende maandlasten en dat een renteverhoging dus automatisch ook zou leiden tot een lagere maximale lening, maar dat zie ik dus verkeerd?

[Tanooki]

Morpheusk schreef op donderdag 13 mei 2021 @ 09:24:
[...]


Bestaat toch al zoiets? https://nvmonlinebieden.nvm.nl/Home

Probleem is juist dat we dit liever niet aan de makelaars toevertrouwen..
NVM is voor makelaars, door makelaars