Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Skybullet]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:10:
[...]


Nee, ik heb 0,0 respect voor iedereen die voor de hoofdprijs een gezinswoning koopt (cq wil behouden) om te verhuren. Daarmee benadeel je 2 gezinnen: een stel dat een koopwoning wil kopen om iets op te bouwen en een stel dat de hoofdprijs betaalt voor een huurwoning.

Overigens zijn er ook veel "goede" verhuurders die voor een acceptabele prijs een woning verhuren (heb zelf 10 jaar geleden gehuurd van iemand die de woning allang had afbetaald en een prima huurbedrag vroeg), maar als je nu koopt om er winst op te maken (waarom verhuur je anders??) kun je niet anders dan de hoofdprijs vragen.

Oh ja, ik heb zelf een koopwoning met 60% overwaarde, veroorzaakt door de beleggers/verhuurders. Maar als dit zo doorgaat hebben mijn kinderen over 20 jaar alleen nog maar de keuze uit een huurwoning voor veel teveel geld en achterstallig onderhoud.

[...]

Je hebt geen vermogen, je leent het van de bank tegen 1,4%............. Het "vermogen" (stukje overwaarde) dat je hebt gebruik je om starters omver te blazen.

Verder ga ik er niet op in, er is al genoeg over gezegd .

- Iedereen die iets verhuurt of dat nu een huis of een fiets is doet dat voor winst.
- Mijn kinderen hebben straks minstens 1 huis wat ik ze zo kan na laten of aan hun verhuren, ons huidig huis, als we zelf weer kleiner gaan wonen of het huis wat we tegen die tijd in de verhuur hebben.
- Ik ben er niet om respect van iemand anders te verdienen, daar heb je niks aan.
- Je hebt geen idee van mijn vermogen, dus doe daar dan ook geen foute aannames over.

Je punten zijn duidelijk, maar houd het voortaan gewoon netjes en beleefd. Je toon richting mij slaat nergens op en verdien ik ook niet puur omdat mijn plannen je niet aan staan.

[Verwijderd]

Alleen maar goed als er meer huizen in de vrije sector huurmarkt bijkomen toch?

Dat zorgt voor lagere prijzen.

Als je in een pensioenfonds deelneemt doe je zelf indirect hetzelfde overigens.

[JanHenk]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:31:
[...]

Nee , dat was @Skybullet en ik las ergens anders weer dat hij zijn volgende woning gaat verhuren ofzo


[...]




Het is natuurlijk behoorlijk triest dat we inmiddels zo ver zijn dat iedere onnozel overweegt te gaan verhuren, ten koste van alles en iedereen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Verhuurder zijn ook echt niet het probleem van de markt (daarin verschillen we duidelijk van mening). Het is de beschikbaarheid van kapitaal, de zoektocht naar rendement en de regelgeving die het mogelijk maakt. Het uitmelken van woningcorporaties, de ontbrekende belastingheffing op kapitaal. Ik kan nog wel even doorgaan...

Particuliere verhuurders zijn een gevolg, niet de oorzaak.

Overigens heb ik hier al eerder een grafiek laten zien m.b.t. de woningvoorraad de afgelopen 10 jaar. Het aantal koopwoningen is behoorlijk toegenomen, terwijl het aantal verhuurwoningen maar marginaal is toegenomen. Vooral het gevolg van het gelijkblijvende/krimpende bezit van corporaties.

Ik zou nog steeds liever een evenwichtige belastingheffing op vermogensrendement zien en lagere lasten op arbeid, daar heb ik persoonlijk ook veel meer aan.

[Richh]

Moet zeggen dat ik het opvallend vind hoe @Skyaero en @Rubbergrover1 aangeven dat ze met hetzelfde inkomen nu een 'betere deal' zouden kunnen maken, terwijl @finsdefis aangeeft dat hij met eenzelfde inkomen zijn eigen woning niet had kunnen financieren.

Ik vraag me af waar dit verschil in zit; ik kan er in ieder geval mijn vinger niet achterkrijgen Zelf kan ik me weinig voorstellen bij dat je nu een betere deal zou kunnen maken. Toegegeven, ik ben een midden-twintiger, dus mijn referentiekader die is opgebouwd toen ik studeerde (2015-ish), zit wellicht anders als rond 2000 en 2008.

[Kanarie]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 12:34:
[...]
Met wat wij zouden kunnen lenen zouden we in de buurt van onze eerste woning wel een paar prima woningen kunnen kopen, die zeker wel aan onze wensen/voorwaarden van toen voldoen.

Zeg je dit op basis van huidige vraagprijzen of verkoopprijzen van 2021? 1 van de problemen die nu speelt in veel regio's is dat er fors overboden wordt. Meer dan een taxateur zal accepteren, waardoor je een flink stuk eigen geld moet meenemen.

[Richh]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:18:
[...]

Ik kan het appartement niet kopen, omdat het niet aangeboden wordt op de markt. Maar bij gelijkblijvende maandlasten had ik nu wel degelijk het budget gehad om dat appartement te komen. Sterker nog, ik zou net zoals @Rubbergrover1 goedkoper uit zijn. De hypotheken die ik echter online vindt, hebben allemaal lagere maandlasten. Daar verbaasde ik mij over. Waarom mocht ik in 2008 wel 800 euro per maand dokken en nu nog maar 500 euro? @CVTTPD2DQ heeft daar enigzins inkijk in gegeven, maar het verhaal is nog niet compleet.

Je noemt zelfs immers dat als ik zou moeten huren, mijn maandlasten sowieso op 1k per maand komen te liggen. Zijn de hypotheekregels dan ZO streng geworden? Of is er meer aan de hand?

Bij gelijkblijvende maandlasten ja, maar die zijn er niet

Het prijsverschil zit volgens mij volledig in de rente; ik vermoed dat jij zo'n 200-300 euro rente per maand betaalde? Die valt nu zo goed als weg natuurlijk.
Je zou best kunnen stellen dat hypotheekregels voor starters nu daardoor vrij streng zijn. Tegelijkertijd, ik heb hiervoor al uitgelegd dat dit oprekken enkel averechts werkt.

Blijf ik bij mijn vraag hangen: waarom ligt dat alleen aan de rente? Een starter heeft net zoveel voordeel van een lage rente als een doorstromer?

Nee. Een doorstromer mét hypotheek, profiteert dubbel van dalende rentes.
Door een dalende rente kunnen mensen meer lenen, en wordt een huis (gegeven dat er schaarste is) meer waard.
Hierdoor kent de doorstromer een toegenomen woningwaarde. Bij verkoop wordt het huis verkocht boven de oorspronkelijke aankoopprijs; de overwaarde.
Daarnaast kan de doorstromer zelf ook zijn hypotheek oversluiten naar eentje met een lager rentepercentage. Hierdoor kan hij tegen dezelfde maandlast, meer geld lenen (net als de starter).
Feitelijk staat de doorstromer er hetzelfde voor als de starter, met als verschil dus die overwaarde. Nu is enkele tienduizenden euro's overwaarde wellicht nog te overzien voor een relatief gelijkwaardig speelveld, maar doorstromers in een modale gezinswoning hebben nu regelmatig 100.000 tot 200.000 euro aan overwaarde; een meervoud aan netto jaarsalarissen. Valt niet tegenop te sparen; zelfs 3e prijs in de Staatsloterij zal regelmatig onvoldoende zijn.

Als men deze overwaarde gebruikt om te 'overbieden' onstaat een vicieuze cirkel omhoog waar de starter onmogelijk tussen komt. Als starters vervolgens steeds minder woning gaan accepteren (want FOMO) en uiteindelijk 4 ton bieden op een appartement met 1/2 slaapkamers, dan kan dat hele overwaarde-piramidespel heel lang opgerekt worden.

Voor de starter is het fijn dat hij, als hij er tussen komt, relatief lage maandlasten kent. Maar: áls de rente stijgt, dan krijgt hij precies het tegenovergestelde dubbele nadeel. Er ontstaat een onderwaarde (onder water staan) + hij kan dit niet financieren door de hogere rente welke leenruimte drukt. Er ligt dus een risico bij degenen die nu 'akkoord' gaan met een woning zonder toekomstperspectief, mocht de rente stijgen.
Laten we stellen dat een hypotheekrente onder de 0 (wat nodig is om het huidige treintje door te laten rijden, op termijn) erg lastig zal zijn.

Het overwaarde verhaal (waar ook @CVTTPD2DQ het over heeft) volg ik ook nog niet. Stel twee woningen in 2011: Woning A wordt aangekocht voor 150k, woning B voor 450k. Nu tien jaar later zijn de woningen 33% meer waard: 200k (A) en 600k (. Hoe helpt de overwaarde van 50k de bewoners van woning A nu om woning B te kopen? Het gat is van 300k (in 2011) naar 350k (400k - 50k overwaarde) gegaan. De overwaarde op de woning is dus juist ongustig.

Omdat je hier uit gaat van dat mensen gewoon zoveel geld cash op de bank hebben staan. In die situatie is doorstromen zeer ongunstig, inderdaad.
De meeste mensen hebben echter een hypotheek, waarbij ze veel meer geld tegen veel lagere lasten kunnen lenen. Dáár zit het hele verschil in.

Tenzij, woningen van type A veel meer in prijs zijn gestegen dan woningen in het duurder segment van type
B Maar is dat ook zo?

Ja, dat speelt ook. In principe zorgt het overwaarde-piramidespel ervoor dat overwaarde door de hele keten wordt doorgezet (elke doorstromer financiert de overwaarde van een volgende doorstromer), maar uiteindelijk beland het in een prijsklasse waarin de interesse afneemt. Plus dat de vraag naar 'starterswoningen' (aka, een eigen voordeur en een dak boven je hoofd) hard stijgt door grote krapte en interesse van beleggers.

Er zijn in dit topic verschillende pogingen gedaan om dat te duiden, maar een echt goede bron kan ik er niet echt uitpikken. Mijn onderbuik is wel vrij duidelijk dat de 'onderkant' (tot 250k) een stuk harder stijgt dan het prijssegment 750k+. Bijvoorbeeld omdat zo'n 250k-pand relatief eenvoudig in de vrije sector te plaatsen is qua puntentelling, en daarna te verhuren is voor zo'n 1000 euro, terwijl de hypotheeklasten lager liggen.

Je noemt wel een goed ander punt: het 2de inkomen. Doorstromers zullen gemiddeld genomen in een latere levensfase zitten met een (verdienende) partner. Maar die doorstromers concurreren niet met starters.

Startende stellen met beide een modaal inkomen (budget 300k-400k) concurreren wel degelijk met doorstromende alleenstaanden (200k-250k leenruimte + 100k-150k overwaarde) en/of doorstromende stellen die goedkopere maandlasten zoeken ipv een groter huis (300k leenruimte / 100-200k overwaarde - lagere hypotheekrentes zorgen voor lagere lasten).

En gezien alleenstaande starters er nu al een paar jaar niet meer tussen komen, is het niet meer dan logisch dat er vanzelf meer startende stellen ontstaan Twee jaar geleden postte ik al eens dit.

Ja, niet lullen maar huizen bouwen.

Tja dat roept iedere voor- en tegenstander al een jaar of 3, inclusief de zittende politieke partijen
Laten we zeggen dat dat niet lukt en ook op korte termijn niet gaat lukken.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 15:00 ]

[Shadowhawk00]

JanHenk schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:35:
[...]


***members only***


Verhuurder zijn ook echt niet het probleem van de markt (daarin verschillen we duidelijk van mening). Het is de beschikbaarheid van kapitaal, de zoektocht naar rendement en de regelgeving die het mogelijk maakt. Het uitmelken van woningcorporaties, de ontbrekende belastingheffing op kapitaal. Ik kan nog wel even doorgaan...

Eh hoezo de ontbrekende belastingheffing op kapitaal? Je mag gewoon 4% van je vermogen bij je inkomen tellen en daar betaal je gewoon belasting over. Over het fictieve rendement. En er is al belasting op kapitaal namelijk als je het krijgt betaal je ook inkomsten/vermogens/erf belasting.

Makkelijk oordelen o die hebben meer dan 1 huis dat is oneerlijk. Zonder dat je de achtergrond kent.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:46:
[...]


Eh hoezo de ontbrekende belastingheffing op kapitaal? Je mag gewoon 4% van je vermogen bij je inkomen tellen en daar betaal je gewoon belasting over. Over het fictieve rendement. En er is al belasting op kapitaal namelijk als je het krijgt betaal je ook inkomsten/vermogens/erf belasting.

Makkelijk oordelen o die hebben meer dan 1 huis dat is oneerlijk. Zonder dat je de achtergrond kent.

Nou vertel. Ben benieuwd naar de achtergrond zodat ik een wel overwegen mening kan vormen.

[Sport_Life]

JanHenk schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:35:
[...]


***members only***


Verhuurder zijn ook echt niet het probleem van de markt (daarin verschillen we duidelijk van mening). Het is de beschikbaarheid van kapitaal, de zoektocht naar rendement en de regelgeving die het mogelijk maakt. Het uitmelken van woningcorporaties, de ontbrekende belastingheffing op kapitaal. Ik kan nog wel even doorgaan...

Particuliere verhuurders zijn een gevolg, niet de oorzaak.

Overigens heb ik hier al eerder een grafiek laten zien m.b.t. de woningvoorraad de afgelopen 10 jaar. Het aantal koopwoningen is behoorlijk toegenomen, terwijl het aantal verhuurwoningen maar marginaal is toegenomen. Vooral het gevolg van het gelijkblijvende/krimpende bezit van corporaties.

Ik zou nog steeds liever een evenwichtige belastingheffing op vermogensrendement zien en lagere lasten op arbeid, daar heb ik persoonlijk ook veel meer aan.

Naja, kip en het ei verhaal, uiteindelijk zorgt de beschikbaarheid van het kapitaal ervoor dat het als water overal heen vloeit waar men denkt nog enig rendement te kunnen behalen. Het is een balans: daar waar persoon A 1.000 euro "wint" (huurinkomsten) , verliest persoon B dezelfde 1.000 euro (niet kunnen opbouwen van vermogen). Kloof tussen arm en rijk, twintiger en dertiger wordt alleen maar groter.
Dat is de morele kwestie van mij betreft.
En er zijn genoeg alternatieven (beleggen).

De huurmarkt is een gevolg van de hoeveelheid kapitaal, maar de huidige huizenmarkt is imo (deels) het gevolg van de huurmarkt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2021 15:30 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:06:
Dat is de morele kwestie van mij betreft.
En er zijn genoeg alternatieven (beleggen).

offtopic:
Dan boost je geld het kapitaal van mijnheer Bezos, die niet zo'n boodschap heeft aan goede arbeidsomstandigheden, of van Shell, dat niet al te fijne dingen heeft gedaan in Nigeria. Dat je er niet zelf bij betrokken hoeft te zijn betekent niet dat je geld geen onrechtvaardigheid kan vergroten.

Moreel denk ik dat het niet eens zo slecht is om een woning te verhuren aan iemand in een modern westers land. Waar je de voor- en achternaam kent van de personen die je rendement betalen.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:46:
[...]
Eh hoezo de ontbrekende belastingheffing op kapitaal? Je mag gewoon 4% van je vermogen bij je inkomen tellen en daar betaal je gewoon belasting over. Over het fictieve rendement. En er is al belasting op kapitaal namelijk als je het krijgt betaal je ook inkomsten/vermogens/erf belasting.

Makkelijk oordelen o die hebben meer dan 1 huis dat is oneerlijk. Zonder dat je de achtergrond kent.

Als ik mijn huis nu verkoop heb ik in 5 jaar 250k gespaard waar geen cent belasting over is betaald. Zou ik in diezelfde tijd dit verdiend hebben met mijn normale werk zou ik daar de helft van kwijt zijn aan belastingen. Het zou dus eens tijd worden dat we met echte rendementen gaan rekenen ipv met fictieve rendementen. En dat geldt dan andersom natuurlijk net zo goed, zodat je over geld op je spaarrekening waar je geen rendement op hebt gehad dus ook geen belasting hoeft te betalen.

[Devil]

redwing schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:16:
[...]

Als ik mijn huis nu verkoop heb ik in 5 jaar 250k gespaard waar geen cent belasting over is betaald. Zou ik in diezelfde tijd dit verdiend hebben met mijn normale werk zou ik daar de helft van kwijt zijn aan belastingen. Het zou dus eens tijd worden dat we met echte rendementen gaan rekenen ipv met fictieve rendementen. En dat geldt dan andersom natuurlijk net zo goed, zodat je over geld op je spaarrekening waar je geen rendement op hebt gehad dus ook geen belasting hoeft te betalen.

En waarom verkoop je je huis dan nu niet?

Altijd leuk dat soort redenaties om de gemene 'rijken' aan te pakken. Maar uiteindelijk pak je er vooral weer de arme starter mee die straks wil doorstromen doordat z'n overwaarde naar de bastingdienst ziet gaat, of doordat al het kapitaal zich uit de huizenmarkt getrokken heeft en de starter nu met een restschuld van 200k zit.

[JanHenk]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:46:
[...]


Eh hoezo de ontbrekende belastingheffing op kapitaal? Je mag gewoon 4% van je vermogen bij je inkomen tellen en daar betaal je gewoon belasting over. Over het fictieve rendement. En er is al belasting op kapitaal namelijk als je het krijgt betaal je ook inkomsten/vermogens/erf belasting.

Makkelijk oordelen o die hebben meer dan 1 huis dat is oneerlijk. Zonder dat je de achtergrond kent.

4% fictief rendement en daar 30% over. Nog even daargelaten dat het werkelijke rendement meestal hoger is dan die 4% grondslag, is de 30% tarief ook laag.

De belastingdruk op arbeid is namelijk 50% boven een bepaald bestaansminimum. (tot zo'n 35K is die druk verhoudingsgewijs heel laag)(afbouw heffingskortingen meegenomen).

De grondslag is forfaitair en doet geen recht aan de werkelijke opbrengt. Het tarief is lager. Maar er is meer:

De belastingdruk op kapitaal is ook nog eens vrij eenvoudig om te ontwijken e/o zodanig in te richten dat het kapitaalsrendement nauwelijks is belast. Multinationals doen dat met fiscale constructies. De particuliere belegger doet dat met schulden. De ondernemer doet dat met een BV (15%-20% VPB, ook al zo laag). Kapitaal vloeit gewoon daar waar het niet is belast.

Particulier vastgoed belast in box 3 wordt veelal, al dan niet deels, met vreemd vermogen gefinancierd. Je hebt daarnaast de leegwaarderatio die een waardedrukkend effect heeft. Er is maar bijzonder weinig belasting verschuldigd over verhuurde woningen.

Het is een ontzettend ingewikkelde puzzel om op te lossen, want je moet op meerdere fronten aan de slag. Onderweg zijn er veel kleine belangetjes die ieder een lobby hebben. Ik zie de oplossing wel, maar de weg ernaartoe niet.

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:06:
[...]


***members only***

Ik beleg ook op de beurs hoor (al was het alleen maar voor de spreiding). In de aandelen zelf zit overigens ook al gigantische hefbomen en het risico is vele malen groter. Kijkend naar P/E is de beurs ook gigantisch overgewaardeerd en valt lokaal vastgoed nog wel mee... Overigens vind ik dat daar net zo goed amoreel wordt gehandeld. Multinationals hebben een grote voorsprong t.o.v. burgers en MKB zowel qua kapitaal, fiscaliteit, maar ook duurzame voetafdruk, etc. (Edit: wat @CVTTPD2DQ ook benoemd..)

[Devil]

JanHenk schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:22:
[...]
Ik beleg ook op de beurs hoor (al was het alleen maar voor de spreiding). In de aandelen zelf zit overigens ook al gigantische hefbomen en het risico is vele malen groter. Kijkend naar P/E is de beurs ook gigantisch overgewaardeerd en valt lokaal vastgoed nog wel mee... Overigens vind ik dat daar net zo goed amoreel wordt gehandeld. Multinationals hebben een grote voorsprong t.o.v. burgers en MKB zowel qua kapitaal, fiscaliteit, maar ook duurzame voetafdruk, etc. (Edit: wat @CVTTPD2DQ ook benoemd..)

Iedereen met een pensioenregeling belegt op de beurs (en waarschijnlijk in vastgoed).

[Shadowhawk00]

redwing schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:16:
[...]

Als ik mijn huis nu verkoop heb ik in 5 jaar 250k gespaard waar geen cent belasting over is betaald. Zou ik in diezelfde tijd dit verdiend hebben met mijn normale werk zou ik daar de helft van kwijt zijn aan belastingen. Het zou dus eens tijd worden dat we met echte rendementen gaan rekenen ipv met fictieve rendementen. En dat geldt dan andersom natuurlijk net zo goed, zodat je over geld op je spaarrekening waar je geen rendement op hebt gehad dus ook geen belasting hoeft te betalen.

En als morgen de markt inzakt en je huis 300k minder waard word wat dan? Krijg je dan geld terug van de belasting? Hetzelfde gaat met aandelen, je betaald ook niet over de winst maar over de waarde van het geld had je gamespot gekocht op het juiste moment ipv een huis had je nu geen 250k maar eerder 25M winst gehad.

Overigens heb je over je huis wel degelijk belasting betaald. EWF is ook een fictief bedrag waar je belasting over betaald en dit gaat over de waarde van je huis. En zodra je verkoopt mag je of iets nieuws kopen 2-6% belasting of op de bank zetten 4% rendement waar je belasting over betaald.
En je onderhoud op je huis heb je ook gehad, moet je dan ook in mindering kunnen brengen.

@Kneddah : wat is het je waard om je ouders 1 jaar later te begraven. Of 30 jaar later? Als je de keus hebt met 15 je ouders te verliezen of met 45 hoeveel geld zou je daarvoor over hebben? Is dat meer of minder dan de waarde van 1 appartement wat je kan verhuren?
Ja het is offtopic maar hij vroeg erom.


Maar de waarde van een huis zal voorlopig nog wel stijgen, we krijgen elke 5 jaar 1 miljoen nieuwe inwoners in nederland. Dus tenzij je voor 200000 mensen een huis bouwt gaan er steeds meer mensen zijn die een huis nodig hebben en zullen er dus steeds hogere bedragen neergelegd worden voor steeds kleinere huizen. De mensen onderin het segment zijn de lul die worden overboden. Of je moet veel meer bouwen of de bevolking moet minder groeien.

[ Voor 12% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-05-2021 15:30 ]

[redwing]

Devil schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:22:
[...]
En waarom verkoop je je huis dan nu niet?

Het gaat er niet om wat je nu doet, het gaat er om wat er gebeurt als ik dat zou doen. De belasting moet dan ook niet nu geheven worden, maar wel op het moment dat ik mijn huis zou verkopen.

Altijd leuk dat soort redenaties om de gemene 'rijken' aan te pakken. Maar uiteindelijk pak je er vooral weer de arme starter mee die straks wil doorstromen doordat z'n overwaarde naar de bastingdienst ziet gaat, of doordat al het kapitaal zich uit de huizenmarkt getrokken heeft en de starter nu met een restschuld van 200k zit.

Zoals ik hierboven zeg, je moet pas belasting heffen als je daadwerkelijk het geld krijgt (dus bij verkoop). Je zou b.v. ook de woning waar je zelf in woont hiervan vrij kunnen stellen (al dan niet gedeeltelijk) of alleen belasting heffen als je het geld niet in een ander huis stopt.

Daarnaast is het slim om hier wat objectiever naar te kijken en niet te beginnen over 'gemene rijken', want daar gaat het helemaal niet om.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 10 mei 2021 @ 11:42:
[...]

Lage rente werkt als een multiplier voor woningprijzen

Er is de afgelopen 20 jaar geen enkele correlatie tussen verandering in hypotheekrente en huizenprijzen.

Dat is dan dus waarschijnlijk ook niet de oorzaak.

[steel123]

Leuke discussie. Zelf zit ik ook in de situatie om groter te willen wonen. Zelf mijn huis (alleen) gekocht in 2015, dus een zeer goede(koop) tijd.

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dit lijkt nu ook een enorme prijsstijging. Echter hadden de vorige bewoners het huis gekocht in 2009 voor €200.000 en gigantisch verbouwd(vaste trap zolder, dakkapel, zolder+bovenverdieping volledig gerenoveerd/gestuct, nieuwe badkamer en WC beneden). Op dat moment zijn ze uit elkaar gegaan en het huis voor een schamelen €160.000 moeten verkopen. Dus een verlies van 40k exclusief de grote verbouwingskosten.

Tegenwoordig lijkt men dit compleet vergeten te zijn en denk iedereen dat huizen prijzen nooit meer omlaag gaan.

[Quadcheck]

Hahaha, dat is denk ik de enige correlatie waarvan iedereen weet dat die essentieel is voor de huidige huizenmarkt.

Maar jij denkt dus dat de huizenprijzen hetzelfde waren geweest als we de afgelopen vijf jaar van 3% hypotheekrente naar 5% waren gegaan?

[Verwijderd]

Quadcheck schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:02:
Hahaha, dat is denk ik de enige correlatie waarvan iedereen weet dat die essentieel is voor de huidige huizenmarkt.

Maar jij denkt dus dat de huizenprijzen hetzelfde waren geweest als we de afgelopen vijf jaar van 3% hypotheekrente naar 5% waren gegaan?

Die correlatie is er dus niet. De data liegt niet.

Het belang van rente op de economie wordt vaak overschat. Ook bedrijfsinvesteringen worden nauwelijks beïnvloed door renteveranderingen. Idem met effect op (aandelen)koersen.

Variabelen die wel belangrijk zijn voor stijging huizenprijzen zijn
1) kans op werkloosheid
2) stijging inkomens

[Verwijderd]

Quadcheck schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:02:
Maar jij denkt dus dat de huizenprijzen hetzelfde waren geweest als we de afgelopen vijf jaar van 3% hypotheekrente naar 5% waren gegaan?

Tussen 2008 en 2015 daalde de hypotheekrente van 5% naar 3%.

Huizenprijzen daalden ook met 20%...

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:25:
[...]
En als morgen de markt inzakt en je huis 300k minder waard word wat dan? Krijg je dan geld terug van de belasting? Hetzelfde gaat met aandelen, je betaald ook niet over de winst maar over de waarde van het geld had je gamespot gekocht op het juiste moment ipv een huis had je nu geen 250k maar eerder 25M winst gehad.

De beurs is wat dat betreft ook geen goed voorbeeld. Ook daar kun je veel winst/verlies hebben zonder dat je met enige belasting te maken hebt. En ook daar zie je hetzelfde gebeuren, het is dus eerder een voorbeeld welke ook aangepakt moet worden.

Overigens heb je over je huis wel degelijk belasting betaald. EWF is ook een fictief bedrag waar je belasting over betaald en dit gaat over de waarde van je huis. En zodra je verkoopt mag je of iets nieuws kopen 2-6% belasting of op de bank zetten 4% rendement waar je belasting over betaald.
En je onderhoud op je huis heb je ook gehad, moet je dan ook in mindering kunnen brengen.

Dit staat amper in verhouding tot de daadwerkelijke winst/verlies die je op een huis maakt. Dus het is iets waar je rekening mee moet houden als je belasting wilt gaan heffen,maar staat niet in verhouding met de huizenprijzen. En hoe je die belasting precies moet implementeren weet ik ook niet, maar dat het niet klopt als je het vergelijkt met andere inkomsten is wel duidelijk.

En er wordt wel iedere keer geroepen dat dit oneerlijk is en dat de armen of juist de rijken er de dupe van worden. Het probleem is dat zoals het nu is, het zorgt voor grotere verschillen tussen rijk en arm. Ik heb op tijd gekocht en kan intussen een huis kopen die normaal ver buiten mijn budget zou liggen. Ondanks dat dat voor mij heel leuk is, lijkt het me niet de bedoeling dat je rijk wordt omdat je toevallig eerder een huis hebt gekocht.

[Quadcheck]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:09:
[...]


Tussen 2008 en 2015 daalde de hypotheekrente van 5% naar 3%.

Huizenprijzen daalden ook met 20%...

Dat zegt natuurlijk niet zoveel. De woningmarkt is afhankelijk van wat mensen kunnen betalen. Daar zitten verschillende factoren in:

- werkgelegenheid (aantal mensen met een inkomen)
- hoogte van het inkomen
- hoogte van de Leenmogelijkheden( die bepaald wordt door LTI, LTV en hypotheekrente)

In 2008-2013 zijn alle drie de factoren negatief geweest (behalve rente), maar zodoende geen prijs stijging.

Nu in deze periode van rentec daling stijgen de Leenmogelijkheden. De andere twee factoren zijn stabiel, dus prijs stijging.

Als de rente van 3% naar 5% was gegaan had je niet de massale groep doorstromers gehad, want dan was dat gewoon duur. Ook hadden starters dan niet de Leen mogelijkheid gehad om deze prijzen te bepalen.

Wat niet wil zeggen dat als werkloosheid naar 5-10% stijgt en de hypotheekrente naar 0%, dat de markt niet alsnog kan crashen.

Het is een samenspel van factoren, maar de hypotheekrente is zeker sterk bepalend. Zeker in de vrije sector huurmarkt/investeringsnarkt.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:09:
[...]
Tussen 2008 en 2015 daalde de hypotheekrente van 5% naar 3%.

Huizenprijzen daalden ook met 20%...

Er zijn meerdere factoren die heel veel impact hebben. 1 daarvan is werkeloosheid, maar de hypotheekrente is ook een hele grote. Tussen 2008 en 2015 had je de kredietcrisis. Daardoor konden minder mensen een huis kopen, waardoor de huizenprijzen daalden. Doordat die prijzen daalden konden die mensen niet verhuizen (want dan moet je de onderwaarde mee financieren wat uit eigen geld moet). En aangezien daardoor de vraag enorm daalt, daalt ook de prijs.

Je kunt dat echter niet gebruiken om te zeggen dat de hypotheekrente geen invloed heeft. Want doordat die rente zo laag is kun je meer lenen voor dezelfde maandlasten wat betekent dat je een hogere hypotheek van de bank krijgt.

Dus net als dat de hypotheekrente niet alles bepaalt, doen jouw kans op werkloosheid en stijging van de inkomens dat ook niet. Het blijft een samenspel waarbij vraag en aanbod mijlenver uit elkaar liggen waardoor de prijs wordt bepaald door wat mensen ervoor kunnen betalen. Tussen 2008 en 2015 ging dat omlaag waardoor de huizenprijzen zakten. Sindsdien stijgt dat echter waardoor de huizenprijzen weer sterk stijgen.

Wat @Quadcheck hierboven al zegt dus

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:05:
[...]


[..]Ook bedrijfsinvesteringen worden nauwelijks beïnvloed door renteveranderingen.

Bron?

Idem met effect op (aandelen)koersen.

Bron?

[ Voor 47% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2021 16:34 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:05:
Die correlatie is er dus niet. De data liegt niet.

Variabelen die wel belangrijk zijn voor stijging huizenprijzen zijn
2) stijging inkomens

Afgelopen jaar +14% gemiddeld, maar volgens mij zijn de inkomens afgelopen jaar niet noemenswaardig gestegen hoor - laat staan 14% die data liegt niet...

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:55:
[...]


Er is de afgelopen 20 jaar geen enkele correlatie tussen verandering in hypotheekrente en huizenprijzen.

Dat is dan dus waarschijnlijk ook niet de oorzaak.

https://www.dnb.nl/actuee...per-dan-met-woningtekort/

Ik weet niet hoe jij 'correlatie' definieert?

[ Voor 45% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 16:39 ]

[Verwijderd]

Quadcheck schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:25:
[...]
Het is een samenspel van factoren, maar de hypotheekrente is zeker sterk bepalend. Zeker in de vrije sector huurmarkt/investeringsnarkt.

Je kan dat wel blijven roepen, maar de data laat geen correlatie zien. Het is een idee wat meer mensen hebben, maar blijkbaar werkt de markt toch anders.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:36:
Ik weet niet hoe jij 'correlatie' definieert?

Niet zo in ieder geval

Overigens zit in die maximale leenruimte dus ook de component gemiddeld huishoudinkomen.

Als je die maximale leenruimte dus opsplitst in inkomen en rentelast blijkt de eerste belangrijk en de tweede niet.

[ Voor 36% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2021 16:47 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:45:
[...]


Niet zo in ieder geval

Je mag best iets meer diepgang aan je meningen toevoegen ipv je troll-posts vol niet-onderbouwde oneliners.

De 'data' waar jij zo hard op hamert, toont exact het tegenovergestelde aan van wat jij beweert. Je geeft geen bronnen. En je spreekt eigenlijk iedereen tegen die er verstand van zou moeten hebben, zoals DNB en verschillende andere financiële instanties. Dat mag, maar dan mag je best iets meer uitleg geven.

Ah, een edit

Overigens zit in die maximale leenruimte dus ook de component gemiddeld huishoudinkomen.

Klopt, maar ik ben van mening dat die stijging minimaal is tov bijvoorbeeld het opwaarderen van het meetellen van het 2e inkomen.
De modale inkomstenstijgingen zijn al jaren minimaal overigens. Laat staan afgelopen jaar met corona, gemiddeld gezien kan dat niet heel positief uitkomen.

Als je die maximale leenruimte dus opsplits in inkomen en rentelast blijkt de eerste belangrijk en de tweede niet.

Ik ben benieuwd hoe je bij 'dus' komt. Waarom telt de een zwaarder dan de ander?

[ Voor 35% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 16:54 ]

[Devil]

redwing schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:49:
[...]

Het gaat er niet om wat je nu doet, het gaat er om wat er gebeurt als ik dat zou doen. De belasting moet dan ook niet nu geheven worden, maar wel op het moment dat ik mijn huis zou verkopen.

[...]

Zoals ik hierboven zeg, je moet pas belasting heffen als je daadwerkelijk het geld krijgt (dus bij verkoop). Je zou b.v. ook de woning waar je zelf in woont hiervan vrij kunnen stellen (al dan niet gedeeltelijk) of alleen belasting heffen als je het geld niet in een ander huis stopt.

Daarnaast is het slim om hier wat objectiever naar te kijken en niet te beginnen over 'gemene rijken', want daar gaat het helemaal niet om.

De reden dat je nu niet verkoopt is juist de relevante zaak, omdat jij daarin niet uniek bent. Je hebt namelijk een woning nodig en eigenaren van eventuele vervangende woningen hebben net zoveel 'winst' gemaakt. Als je die 'winst' ineens gaat belasten benadeel je daar voornamelijk de huiseigenaren en starters mee die je juist probeert te beschermen.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:31:
[...]

Bron?


[...]

Bron?

Onderbouw je posts eens uitgebreider, nu moet iedereen doorvragen en uitvogelen wat je nu precies bedoeld. Bovendien is dit een linkdump, geef een samenvatting of geef aan waar in het documenten relevante zaken staan.
Deze bijvoorbeeld:

https://www.federalreserv...2014/201402/201402pap.pdf

[ Voor 32% gewijzigd door tweakduke op 10-05-2021 19:37 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:44:
[...]


Je kan dat wel blijven roepen, maar de data laat geen correlatie zien. Het is een idee wat meer mensen hebben, maar blijkbaar werkt de markt toch anders.

Die correlatie zie je ook niet met het inkomen of met de kans op werkeloosheid die jij noemt. Dat is ook niet zo gek omdat er verschillende factoren zijn en er dus niet een trechtstreekse correlatie is met 1 van die factoren.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:47:
[...]

De modale inkomstenstijgingen zijn al jaren minimaal overigens. Laat staan afgelopen jaar met corona, gemiddeld gezien kan dat niet heel positief uitkomen.

[...]

Ik ben benieuwd hoe je bij 'dus' komt. Waarom telt de een zwaarder dan de ander?

1,5% per jaar de afgelopen 10 jaar
en huizenprijzen stegen 2,5% per jaar

als je een regressievergelijking opstelt komt eruit dat inkomen wel correlatie vertoont en hypotheekrente niet...

[Verwijderd]

redwing schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:24:
[...]

Die correlatie zie je ook niet met het inkomen of met de kans op werkeloosheid die jij noemt. Dat is ook niet zo gek omdat er verschillende factoren zijn en er dus niet een trechtstreekse correlatie is met 1 van die factoren.

over 2003-2020 is de correlatie huizenprijs met inkomen 0,45 en met werkloosheid -0,72 dus hoe je erbij komt dat die er niet is, weet ik niet...

[redwing]

Devil schreef op maandag 10 mei 2021 @ 16:51:
[...]
De reden dat je nu niet verkoopt is juist de relevante zaak, omdat jij daarin niet uniek bent.

Als je belasting heft bij verkoop is het niet relevant dat ik nu niet verkoop, want dan verandert er voor mij dus nog helemaal niets.

Je hebt namelijk een woning nodig en eigenaren van eventuele vervangende woningen hebben net zoveel 'winst' gemaakt. Als je die 'winst' ineens gaat belasten benadeel je daar voornamelijk de huiseigenaren en starters mee die je juist probeert te beschermen.

Starters benadeel je niet, want doordat mensen minder geld door hun huis krijgen zullen de prijzen minder hard stijgen. Die hebben er dus alleen maar voordeel bij. En huiseigenaren benadeel je enigszins, maar ook daaarvoor geldt hetzelfde. En als ze het huis verkopen en geen nieuwe terug kopen kun je je afvragen waarom die investering belastingvrij zou mogen terwijl je bij bijna alle andere investeringen gewoon belasting moet betalen.

Daarnaast gaf ik al aan dat je voor de woning waar je in woont best een (gedeeltelijke) vrijstelling kunt verzinnen, of een vrijstelling als je het geld in een ander huis stopt.

En bovenal, het is om het geheel eerlijker te maken. Als je belastingen alleen maar invoert om iedereen er alleen maar op vooruit te laten gaan krijg je een enorme kluwen van regels (oh wacht )

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:26:
[...]
1,5% per jaar de afgelopen 10 jaar
en huizenprijzen stegen 2,5% per jaar

als je een regressievergelijking opstelt komt eruit dat inkomen wel correlatie vertoont en hypotheekrente niet...

Die wil ik dan wel eens zien. En dan wel graag vanaf 2015 omdat je anders een gedeelte van de crisis nog in je cijfers meeneemt.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:27:
[...]
over 2003-2020 is de correlatie huizenprijs met inkomen 0,45 en met werkloosheid -0,72 dus hoe je erbij komt dat die er niet is, weet ik niet...

Omdat jij al dan niet bewust periodes pakt en getallen met elkaar vergelijkt om correlaties aan te tonen die er niet zijn. Je pakt getallen uit een crisis die alles uit zijn verband halen, terwijl de voornaamste reden waarom je nu veel meer hypotheek kunt krijgen juist de hypotheekrente is.

Je zult dan ook stabiele periodes moeten hebben (voor zover die er al zijn...) om de correlaties die jij wilt laten zien (of juist wilt laten zien dat ze er niet zijn) aan te tonen. De leenruimte wordt bepaald door inkomen, zekerheid van werk en hypotheekrente. Daar kun je niet zomaar 1 van weg halen, de goede jaartallen erbij zoeken en aangeven dat ze geen impact hebben. Als nu de rente op 10% stond zouden mensen veel minder kunnen lenen en waren ook de huizenprijzen niet zo hoog.

[Miks]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:27:
[...]


over 2003-2020 is de correlatie huizenprijs met inkomen 0,45 en met werkloosheid -0,72 dus hoe je erbij komt dat die er niet is, weet ik niet...

0,45.
Los van of je de juiste modellen gebruikt is dit dus een correlatie van likmevestje.

offtopic:
dan heb je ook nog deze: https://www.tylervigen.com/spurious-correlations

[ Voor 12% gewijzigd door Miks op 10-05-2021 18:35 ]

[Tuttel]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:02:
[...]


Deze bijvoorbeeld:

https://www.federalreserv...2014/201402/201402pap.pdf

Christus te paard, heb je verder gekeken dan de abstract? Je slaat de plank echt ontzettend mis.

Je begint zelf over data, maar besef je wel dat de onderliggende data van deze study een enquête is geweest onder een extreem uiteenlopende groep bedrijven die verre van uniform verdeeld zijn? Heb je door dat deze study gaat om wat de gevraagde CFO's denken dat ze zouden doen bij hypothetische scenario's, en ze dus werkelijk niets zeggen over hoe men daadwerkelijk reageert? Hoe biased de reacties zijn doordat het een momentopname is en er geen enkel additionele uitvraag is geweest om daar ook maar enigszins voor te corrigeren?

Ik kan nog wel even doorgaan, maar je kan jezelf de volgende keer een dergelijk beschamende vertoning ook besparen door de nuances die je bron zelf plaatst eens te lezen.

[Devil]

redwing schreef op maandag 10 mei 2021 @ 17:31:
[...]

Als je belasting heft bij verkoop is het niet relevant dat ik nu niet verkoop, want dan verandert er voor mij dus nog helemaal niets.

[...]

Starters benadeel je niet, want doordat mensen minder geld door hun huis krijgen zullen de prijzen minder hard stijgen.

Voor elke koop is er een verkoper nodog. Als de verkoper niet genoeg motief heeft om te verkopen, bijvoorbeeld omdat de dure verbouwing niet terugverdiend wordt, van wie moet de starter dan het huis kopen?

Uiteindelijk is het een utopie om te denken dat er (fiscale) maatregelen mogelijk zijn om te voorkomen dat starters een probleem hebben. Het enige dat werkt is bouwen op plekken waar mensen daadwerkelijk willen wonen. Want wat je ook doet en waar de prijzen ook uitkomen, het is altijd precies op het niveau dat de mensen met relatief veel geld op de populaire plekken wonen en de mensen die minder verdienen achter het net vissen.

[Rubbergrover1]

Kanarie schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:44:
[...]


Zeg je dit op basis van huidige vraagprijzen of verkoopprijzen van 2021? 1 van de problemen die nu speelt in veel regio's is dat er fors overboden wordt. Meer dan een taxateur zal accepteren, waardoor je een flink stuk eigen geld moet meenemen.

Als je iets meer had geciteerd had je het antwoord wel kunnen raden.

"Met wat wij zouden kunnen lenen zouden we in de buurt van onze eerste woning wel een paar prima woningen kunnen kopen, die zeker wel aan onze wensen/voorwaarden van toen voldoen. Waarbij we ook nog een flink stuk ruimte zouden overhouden om te overbieden. (Vraagprijzen liggen ook een stuk onder onze maximale hypotheek.) En waar we zelfs zonder verbouwing wel zo in zouden kunnen"
De vraagprijzen liggen en stuk onder onze maximale hypotheek en ook het eigen geld dat toen bij onze woning voor de verbouwing nodig was, zouden we nu kunnen gebruiken voor het overbieden. (Overigens liggen de verkoopprijzen in die buurt nog niet heel ver boven de vraagprijzen.)

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 14:43:
Moet zeggen dat ik het opvallend vind hoe @Skyaero en @Rubbergrover1 aangeven dat ze met hetzelfde inkomen nu een 'betere deal' zouden kunnen maken, terwijl @finsdefis aangeeft dat hij met eenzelfde inkomen zijn eigen woning niet had kunnen financieren.

Ik vraag me af waar dit verschil in zit; ik kan er in ieder geval mijn vinger niet achterkrijgen Zelf kan ik me weinig voorstellen bij dat je nu een betere deal zou kunnen maken.

Hangt ook af van waar je zoekt. Zoals ik aangaf hadden we bewust een eind buiten de stad gekocht, op een niet zo populaire plaats. Daarom waren de prijzen lager en je hebt meer waar voor je geld. Keerzijde is dat er ook minder gekte op de markt is, zodat de prijzen veel minder extreem stijgen. De stijgingen liggen dus een stuk lager dan je op basis van het effect van rentedaling plus loonstijging zou kunnen verwachten. Met als gevolg dat er ook minder overwaarde gegenereerd wordt.

Of anders gezegd, in Nederland zijn niet alleen plaatsen waar de huizen bovengemiddeld stijgen, naar ook plaatsen waar die stijging onder het gemiddelde ligt.

[Sport_Life]

Tuttel schreef op maandag 10 mei 2021 @ 18:44:
[...]


Christus te paard, heb je verder gekeken dan de abstract? Je slaat de plank echt ontzettend mis.

Je begint zelf over data, maar besef je wel dat de onderliggende data van deze study een enquête is geweest onder een extreem uiteenlopende groep bedrijven die verre van uniform verdeeld zijn? Heb je door dat deze study gaat om wat de gevraagde CFO's denken dat ze zouden doen bij hypothetische scenario's, en ze dus werkelijk niets zeggen over hoe men daadwerkelijk reageert? Hoe biased de reacties zijn doordat het een momentopname is en er geen enkel additionele uitvraag is geweest om daar ook maar enigszins voor te corrigeren?

Ik kan nog wel even doorgaan, maar je kan jezelf de volgende keer een dergelijk beschamende vertoning ook besparen door de nuances die je bron zelf plaatst eens te lezen.

Je was me net voor

[paardekooper11]

battler schreef op zondag 9 mei 2021 @ 22:24:
@paardekooper11 2600 netto? Dat is direct bij je eerste baan meer dan het modaal inkomen.

Maar wel voor 80 uur per week en na 9 jaar scholing op het allerhoogste niveau. De laatste vier jaar (promotie) kun je als werkervaring met een uitstekende beoordeling (cum laude) zien. Het salaris is gelijk aan dat van twee banen van 36 uur met minimumloon.

Je werkt voor de overheid dus dat de salarissen niet buitensporig zijn is begrijpelijk, alsnog is het salaris van prof. erg goed.

Ik hoef geen buitensporig salaris, ik wil normaal kunnen wonen. Er zijn maar een paar universiteiten in Nederland waar grote vraag is naar mijn vaardigheden, en wonen lukt daar niet. Een hoogleraar verdient inderdaad beter (begint met 3600 netto) maar het is onzeker wanneer je hoogleraar wordt. Zelfs als je extreem goed bent, kun je op je 30ste niet inschatten of je op je 35ste of op je 40ste hoogleraar wordt. Sorry, maar als ik de keuze heb tussen 10 jaar in een hokje wonen of mooi wonen in het buitenland, kies ik voor dat laatste. En met mij veel anderen. Ik weet uit de eerste hand dat er departementen zijn waar vacatures moeilijk gevuld kunnen worden, en kan inmiddels een paar onderzoeksgroepen aanwijzen die je wel kunt opdoeken omdat er al tien jaar lang niks zinnigs uit is gekomen, terwijl daar voorheen echt toppers zaten.
Ik werk niet zozeer voor de overheid, maar voor de maatschappij. Ik doe relevant onderzoek en leidt de volgende generatie op. Dat ik nu in het buitenland onderzoek doe, maakt mij niet zoveel uit, maar ik vind het wel jammer dat ik niet in Nederland onderwijs geef.
Ik hoef geen medelijden, maar reageerde op het verhaal in het Parool van iemand die met 8 jaar universitaire scholing en een goede baan geen huis kon vinden. Die 8 jaar bleek eigenlijk maar 3 jaar te zijn. Daar heb ik mijn verhaal tegenover willen zetten van 9 jaar echte universitaire scholing op het hoogste niveau.

Het is geen probleem van de haves en de have-nots. Huizenbezitters tegenover huurders. Het is een probleem voor de hele maatschappij. Slechter universitair onderzoek, minder patenten, dat gaat zich op termijn wreken. Maar ook breder: in dure regio's is het lastiger om leraren en verplegers te vinden en koppels stellen het krijgen van kinderen uit. Daar zit je dan met je koophuis als je kinderen geen goed onderwijs kunnen krijgen.

[Tk55]

Miks schreef op maandag 10 mei 2021 @ 18:31:
[...]


0,45.
Los van of je de juiste modellen gebruikt is dit dus een correlatie van likmevestje.

offtopic:
dan heb je ook nog deze: https://www.tylervigen.com/spurious-correlations

0,45 is redelijk hoog op een schaal van -1 tot +1. En spurious correlations is leuk, maar dat gaat over toevallige correlatie tussen zaken die überhaupt niks met elkaar te maken hebben.

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 10 mei 2021 @ 18:44:
[...]


Christus te paard, heb je verder gekeken dan de abstract? Je slaat de plank echt ontzettend mis.

Je begint zelf over data, maar besef je wel dat de onderliggende data van deze study een enquête is geweest onder een extreem uiteenlopende groep bedrijven die verre van uniform verdeeld zijn? Heb je door dat deze study gaat om wat de gevraagde CFO's denken dat ze zouden doen bij hypothetische scenario's, en ze dus werkelijk niets zeggen over hoe men daadwerkelijk reageert? Hoe biased de reacties zijn doordat het een momentopname is en er geen enkel additionele uitvraag is geweest om daar ook maar enigszins voor te corrigeren?

Ik kan nog wel even doorgaan, maar je kan jezelf de volgende keer een dergelijk beschamende vertoning ook besparen door de nuances die je bron zelf plaatst eens te lezen.

Dit onderzoek is gedaan om te zien waarom er geen empirische relatie is tussen rentevoet en niveau van bedrijfsinvesteringen. Als je voetnoot 1 volgt zie je een overzicht van die empirische onderzoeken.

Het interessante van dit paper is dat het goed bloot legt waarom een iets lagere rente niets uitmaakt om wel of geen nieuwe fabriek te bouwen.

Uiteindelijk is het belangrijker wat bedrijven verwachten van toekomstige vraag.

Hetzelfde gaat op voor huizenkopers. Die vinden hun economische vooruitzichten belangrijker dan of de hypotheekrente nu 2% of 3% is.

Een ander iets wat ook nog speelt is dat als de economische vooruitzichten goed zijn de rente vaak hoger is dan tijdens een recessie. Nog een factor die de rentegevoeligheid van huizenprijzen verlaagt.

Maar er mag hier blijkbaar niet gevloekt worden in de kerk.

Het is allemaal de schuld van de ECB en speculanten dat het zogenaamd steeds lastiger wordt voor jongeren een woning te vinden.

[Verwijderd]

Je had natuurlijk zelf ook even naar de FRED database kunnen surfen om de bedrijfsinvesteringen (als deel van het gdp) af te zetten tegen rente op bedrijfsobligaties.

Dan had je gezien dat het teken van de correlatie zowel van het niveau alsook van de verandering precies verkeerd is. Hoe lager de rente hoe lager de investeringen en vice versa.

[Richh]

@Verwijderd Volgens mij zit er een wezenlijk verschil tussen de Nederlandse huizenmarkt en Amerikaanse bedrijfsinvesteringen.

Een bedrijfsinvestering wordt later niet met winst doorverkocht, omdat een ander bedrijf wat exact dezelfde investering wil doen (omdat er schaarste aan is) - nu meer kan lenen door de gedaalde rente. Er is bij bedrijfsinvesteringen geen sprake van overwaarde, doorstroming en/of wel of geen alternatief in de vorm van een betaalbare huurwoning.

Ja, natuurlijk blijft de vraag naar huizen hoog, onafhankelijk van wat de rente doet. Men moet immers wonen.
Dat betekent niet dat de prijsexplosies van specifiek afgelopen jaar te verklaren zijn door een van de factoren die je noemt. Maar wel door de dalende rente, ruimere leennormen, beleggers, een falende huurmarkt/TINA en bovenal door het ontstaan van overwaarde om precies deze redenen.

En dit nog los van dat het vrij logisch is dat de FED, die de rentes destijds graag wou verlagen, een paper publiceert waarin staat dat het verlagen van de rente geen kwaad kan.

[ Voor 29% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 20:30 ]

[JanHenk]

De vergelijking gaat inderdaad totaal mank zoals @Richh al benoemd.

Juíst omdat (al goed renderende) bedrijven nauwelijks mogelijkheden zien om rendabele investeringen te doen, wordt het monetaire verruimingsbeleid (QE) gevoerd. Dit zou de investeringsdrang van zowel bedrijven als overheid aan moeten wakkeren en via de "trickle down economics" ten gunste moeten komen aan burgers en buitenlui.

In de realiteit kopen beursgenoteerde ondernemingen juist massaal eigen aandelen in...

Oorzaak en gevolg? Is er wellicht wat anders aan de hand?

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 20:27:
@Verwijderd Volgens mij zit er een wezenlijk verschil tussen de Nederlandse huizenmarkt en Amerikaanse bedrijfsinvesteringen.

Amerikaanse, Duitse en/of Japanse huizenmarkt wel vergelijkbaar, of ook niet?

[CVTTPD2DQ]

paardekooper11 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 19:18:
Ik hoef geen medelijden, maar reageerde op het verhaal in het Parool van iemand die met 8 jaar universitaire scholing en een goede baan geen huis kon vinden. Die 8 jaar bleek eigenlijk maar 3 jaar te zijn. Daar heb ik mijn verhaal tegenover willen zetten van 9 jaar echte universitaire scholing op het hoogste niveau.

Jij en die scholier hebben wel iets met elkaar gemeen: jullie zijn allebei éénverdieners die, met de financieringsnormen van vóór de crisis niet alleen (verhoudingsgewijs) meer hadden mogen lenen, maar door jullie hoge verdienpotentieel waarschijnlijk niet aan die norm gehouden zouden worden.

Op het moment word je door de bank niet anders behandeld dan, bijv. een ZZP'ende stucadoor: het huidige inkoment telt, niet het potentiële.

Zo zijn er denk ik een veel beroepen met een hoge maatschappelijke status waarvan de positie op de huizenmarkt sterk is verslechterd. Zoals eerder in dit topic besproken: lang studeren, hard werken, en tegen je dertigste kun je nog steeds niet het huis kopen waar je klasgenoten van de basisschool, automonteur en de kapster, al acht jaar wonen.

Ik vraag me af of de positie op de woningmarkt van tweeverdieners zoveel verslechterd is - het voorbeeld van Rubbergrover suggereert dat dit wel meevalt. Het zou kunnen zijn dat dit probleem veel heftiger gevoeld wordt door mensen die vol gas hebben gegeven op hun carrière.

[battler]

@CVTTPD2DQ 1 verdiener en starter is volgens mij sowieso een no-go, ongeacht opleiding, leeftijd of inkomen. Normaal gesproken ben ik vrij hard, je kiest voor een bepaalde studie/richting, dan weet je ook vooraf wat voor inkomen daar bij hoort. Maar in dit geval, het maakt niet uit van politie agent tot promovendus, niemand kan het betalen.

[noslen]

Ik kom er gewoon niet tussen met 210K. Paar keer flink overboden. Je ziet het aanbod opdrogen in je prijsklasse en vervolgens spaar je meer, maar dan zijn dezelfde soort huizen appartementen weer duurder geworden. Het is om gek van te worden want je wil graag iets opbouwen. Krijg bijna spijt van het studeren

[ Voor 3% gewijzigd door noslen op 10-05-2021 22:02 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 21:43:
[...]


Amerikaanse, Duitse en/of Japanse huizenmarkt wel vergelijkbaar, of ook niet?

Er zitten veel verschillende tussen de huizenmarkten in verschillende landen. Ja; alle huizenprijzen stijgen, maar niet in ieder land zijn de stijgingen gelijk natuurlijk. Dus vergelijkbaar, maar zeker niet gelijk.
Ik denk dat dat de prijsstijgingen in Japan, versus die in Nederland, dit al vrij duidelijk laten zien.

Maar het wezenlijke punt wat ik wou maken zit natuurlijk in het verschil tussen een 'bedrijfsinvestering' en 'het kopen van een huis om er zelf in te wonen'. Zoals ik heb uitgelegd in het stuk van mijn post wat je hebt weggelaten.

[izdp]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 15:06:
[...]

Naja, kip en het ei verhaal, uiteindelijk zorgt de beschikbaarheid van het kapitaal ervoor dat het als water overal heen vloeit waar men denkt nog enig rendement te kunnen behalen. Het is een balans: daar waar persoon A 1.000 euro "wint" (huurinkomsten) , verliest persoon B dezelfde 1.000 euro (niet kunnen opbouwen van vermogen). Kloof tussen arm en rijk, twintiger en dertiger wordt alleen maar groter.
Dat is de morele kwestie van mij betreft.
En er zijn genoeg alternatieven (beleggen).

De huurmarkt is een gevolg van de hoeveelheid kapitaal, maar de huidige huizenmarkt is imo (deels) het gevolg van de huurmarkt.


***members only***

Hier kan ik me helemaal bij aansluiten.
Hier en daar zijn er nog regio's waar het nog wel voor een fatsoenlijke huur kan.
Al zullen de mensen die daar de prijzen gewend zijn dit ook al woeker noemen.
In de Randstad en nu kopen of niet verkopen en tegen de marktwaarde verhuren, is voor mij woeker ten top.
Tenminste voor de normale huizen en normale locatie.

Ik denk dat hier toch wel veel op Randstadprijzen wordt gebaseerd en met name op de steden en directe omgeving,
Voor rendement zou ik nada nu in og steken. Waardeloos rendement en nog waardelozer t.ov. het risico.

[izdp]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 21:43:
[...]


Amerikaanse, Duitse en/of Japanse huizenmarkt wel vergelijkbaar, of ook niet?

Je gaat volledig de mist in met je correlatie van rente en huizenprijzen en daar iets uit concluderen.
De te betalen rente is slechts één van de vele variabelen met onderlinge verbanden.
Dus deze eruit lichten is voor de plaatjesmakers die praatjesmakers zijn.

Voor bedrijven is de rente slechts een kostenpost zoals 1 van de velen.
Maakt niet uit hoe hoog of laag inderdaad voor de investeringsbeslissing.
Hoog of laag maakt wel uit of die positief of negatief uitpakt.
Lijkt me logisch toch?

[Miks]

Tk55 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 19:20:
[...]

0,45 is redelijk hoog op een schaal van -1 tot +1. En spurious correlations is leuk, maar dat gaat over toevallige correlatie tussen zaken die überhaupt niks met elkaar te maken hebben.

Nou... nee. Je kan niet zomaar zeggen dat de correlatie op een schaal van -1 tot +1 loopt. En dat 0,45 daarom dus vrij hoog is.

Daarnaast, zomaar twee zaken aan elkaar correleren, daar is ook van alles mis mee (vandaar dat ik de spurious correlations aanhaal).

Ten eerste zijn er de confounding factors waar je toch echt voor dient te corrigeren - heb je dus ook een stevige basis nodig. Daarnaast is een correlatie van 0,45 niet redelijk hoog, maar komt dit in de economie wel vaker voor zonder dat dit duidt dat er daadwerkelijk een verband is - om oorzaak en gevolg ook nog maar even niet te benoemen.

Dus zeggen dat iets invloed op iets anders heeft vanwege een correlatie van 0,45 - tsja, dat is toch echt niet veel meer dan niveautje likmevestje.

[Verwijderd]

Miks schreef op maandag 10 mei 2021 @ 23:28:
[...]
Dus zeggen dat iets invloed op iets anders heeft vanwege een correlatie van 0,45 - tsja, dat is toch echt niet veel meer dan niveautje likmevestje.

Zijn we het er wel over eens dat een correlatie van nul aangeeft dat er geen relatie is?

[Tuttel]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 00:09:
[...]


Zijn we het er wel over eens dat een correlatie van nul aangeeft dat er geen relatie is?

Nee, slechts dat er geen correlatie is.

[redwing]

Devil schreef op maandag 10 mei 2021 @ 18:54:
[...]
Voor elke koop is er een verkoper nodog. Als de verkoper niet genoeg motief heeft om te verkopen, bijvoorbeeld omdat de dure verbouwing niet terugverdiend wordt, van wie moet de starter dan het huis kopen?

Normaal gesproken verbouw je vooral voor je zelf en als na een aantal jaren je situatie verandert ga je naar iets anders kijken. Daarbij hoeft die verbouwing niet te worden terugverdiend. Tot een paar jaar geleden was het heel normaal dat je b.v. de prijs van een keuken nooit terug zou verdienen. Mensen zullen nog steeds willen verhuizen, je verhuist nl. niet om je verbouwing terug te verdienen, je verhuist omdat je situatie verandert is en je iets anders wilt.

Uiteindelijk is het een utopie om te denken dat er (fiscale) maatregelen mogelijk zijn om te voorkomen dat starters een probleem hebben.

Dat zeg ik ook nergens, sterker nog, ik heb al eerder regelmatig aangegeven dat de enige manier om te voorkomen dat starters problemen hebben is door meer te bouwen. Alleen als je vraag en aanbod enigszins in evenwicht hebt kom je in een situatie waar een starter fatsoenlijk iets kan kopen. Tot die tijd zullen starters altijd degene zijn die het minste geld hebben en dus achteraan de rij staan.

Het enige dat werkt is bouwen op plekken waar mensen daadwerkelijk willen wonen. Want wat je ook doet en waar de prijzen ook uitkomen, het is altijd precies op het niveau dat de mensen met relatief veel geld op de populaire plekken wonen en de mensen die minder verdienen achter het net vissen.

Precies dit dus Maar dat ga je niet binnen korte termijn oplossen, dus moet je iets doen aan de veel te hard stijgende prijzen van huizen. En 1 optie daarvoor is om winst te belasten zodat het minder rendabel wordt om in huizen te investeren.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 10 mei 2021 @ 21:45:
[...]
Ik vraag me af of de positie op de woningmarkt van tweeverdieners zoveel verslechterd is - het voorbeeld van Rubbergrover suggereert dat dit wel meevalt. Het zou kunnen zijn dat dit probleem veel heftiger gevoeld wordt door mensen die vol gas hebben gegeven op hun carrière.

Volgens mij zit het grootste pijnpunt niet zozeer in de Nederlandse woningmarkt als geheel, naar in de verschillen tussen de meer en minder populaire locaties. In dit topic lezen we, begrijpelijk, vooral over de problemen die, even extreem gezegd, de jonge carrièremakers ondervinden als ze in de drukste en duurste delen van het land een woning zoeken. Daar zijn woningen vaak inderdaad haast onbetaalbaar, zeker als je aan het begin staat. En daar zijn de stijgingen ook ongekend.

Je leest veel minder over de grote groep die elders een woning heeft, of zoekt. In gebieden waar de prijzen en de stijgingen juist lager dan gemiddeld zijn. Deels is dat omdat de 'doelgroep' van dit forum volgens mij voor een groot deel (veel meer dan gemiddeld) bestaat uit mensen die vanwege de gekozen carrière op die dure gebieden aangewezen zijn.

Daarin ben ik wellicht een vreemde eend in de bijt. Ik ben bewust niet naar de duurste plekken van het land verhuisd. Dat heeft ook zijn nadelen, bijvoorbeeld dat het lastiger is om de ideale baan te vinden. En om als hoogopgeleide financieel het meeste uit je carrière te halen. (Waarvan je vervolgens het grootste deel weer aan de hogere woonlasten moet uitgeven...) Maar mijn insteek is dat het leven niet om werken alleen draait. Een prettige en betaalbare leefomgeving vind ik veel belangrijker.

[Sport_Life]

@Rubbergrover1 je kunt ook een "ideale baan" in de (rand)stad hebben met genoeg mogelijkheden zonder dat het leven alleen om werk draait hoor .
De Randstad is groter dan alleen de Zuid As .
(Waarmee ik niet impliceer dat daar iets mis mee is).

Eens dat een groot deel van het salaris meestal naar wonen gaat. Al bouw je daar ook weer vermogen mee op , en hoger salaris is meer vakantiegeld , pensioen, etc. Werkt als een katalysator.

Ik vraag me trouwens af waar wonen nog enigszins betaalbaar is , als ik op Funda kijk heb ik juist de indruk dat in iedere prijsklasse de prijzen over heel Nederland juist meer naar elkaar toe zijn getrokken de laatste jaren.
Dat blijkt ook wel uit de data, in de steden is de stijging minder hard dan daar buiten. (Als ik het goed heb).

[ Voor 72% gewijzigd door Sport_Life op 11-05-2021 08:33 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:22:
@Rubbergrover1 je kunt ook een "ideale baan" in de (rand)stad hebben met genoeg mogelijkheden zonder dat het leven alleen om werk draait hoor .
De Randstad is groter dan alleen de Zuid As .

Ja, uiteraard. Maar als je bijvoorbeeld enigszins aan de buitenrand van de randstad woont (waar de prijzen lager zijn), dan is de afstand tot de andere kant van de randstad nog best behoorlijk (zowel km als tijd). En de drempel om naar een andere baan of opdracht te hoppen als die verder weg ligt is toch een stuk groter dan als je centraler woont.

[battler]

@Sport_Life


Het is in ieder geval nergens gedaald.

[Shadowhawk00]

battler schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:36:
@Sport_Life
[Afbeelding]

Het is in ieder geval nergens gedaald.

Nou de legenda zegt dat niet. Het aantal huizen dat is verkocht of het aantal huizen dat verkocht is voor een hogere gemiddelde prijs. Dat zegt natuurlijk helemaal niets als je het zo opschrijft.

Als er in 1 regio veel huizen gebouwd zijn zou deze ook blauw kleuren zonder dat de prijs hoger hoeft te zijn.
Of als er net toevallig een paar villas verkocht zijn en dat de enige zijn in het tijdvlak gaat de gemiddelde prijs ook nogal omhoog.

Er zijn ook gebieden waar de prijzen of het aantal verkopen tussen 0-5% zit dus dat zit redelijk in de inflatie range.

Maar goed het probleem is toch dat de leennorm vrij krap is en dat er in bepaalde gebieden van nederland extreem veel vraag is en het aanbod gewoon achter blijft.
De oplossing zou eerder zijn om het werk meer te spreiden door het land, bijvoorbeeld een extra belasting te heffen op de zuid-as. Wil je daar als bedrijf zitten prima maar wel extra aftikken dan ( als voorbeeld )
En natuurlijk meer woningen bouwen en zorgen dat er minder vraag komt, maar goed die 2 kan natuurlijk niet want daar is kabinets beleid voor nodig en die hebben het probleem niet dus is er geen probleem.

[perspectivebass]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:47:
[...]


Nou de legenda zegt dat niet. Het aantal huizen dat is verkocht of het aantal huizen dat verkocht is voor een hogere gemiddelde prijs. Dat zegt natuurlijk helemaal niets als je het zo opschrijft.

Als er in 1 regio veel huizen gebouwd zijn zou deze ook blauw kleuren zonder dat de prijs hoger hoeft te zijn.
Of als er net toevallig een paar villas verkocht zijn en dat de enige zijn in het tijdvlak gaat de gemiddelde prijs ook nogal omhoog.

Er zijn ook gebieden waar de prijzen of het aantal verkopen tussen 0-5% zit dus dat zit redelijk in de inflatie range.

Maar goed het probleem is toch dat de leennorm vrij krap is en dat er in bepaalde gebieden van nederland extreem veel vraag is en het aanbod gewoon achter blijft.
De oplossing zou eerder zijn om het werk meer te spreiden door het land, bijvoorbeeld een extra belasting te heffen op de zuid-as. Wil je daar als bedrijf zitten prima maar wel extra aftikken dan ( als voorbeeld )
En natuurlijk meer woningen bouwen en zorgen dat er minder vraag komt, maar goed die 2 kan natuurlijk niet want daar is kabinets beleid voor nodig en die hebben het probleem niet dus is er geen probleem.

Ik moest ook twee keer kijken, maar vermoed dat het nu alleen prijsontwikkeling is. Wat de kleur blauw betekend is volgens mij afhankelijk van de dropdown bij het kaartje.

Onduidelijk, zeker weten!

[battler]

@Shadowhawk00 @perspectivebass
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Het is onduidelijk omdat de dropdown dus "Het aantal verkopen" is. Je kijkt nu naar het prijsverschil t.o.v vorig jaar. Er is geen negatief percentage in de legenda daarmee concludeer ik dat de prijs niet is gedaald.

[Sport_Life]

battler schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:52:
@Shadowhawk00 @perspectivebass
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Het is onduidelijk omdat de dropdown dus "Het aantal verkopen" is. Je kijkt nu naar het prijsverschil t.o.v vorig jaar. Er is geen negatief percentage in de legenda daarmee concludeer ik dat de prijs niet is gedaald.

Ik heb ook nergens gezegd dat de prijs (ergens) is gedaald, ik zeg alleen dat de stijging in de steden minder hard is dan daarbuiten , in tegenstelling tot ~5 jaar geleden.

Jouw kaartje toont dus precies aan wat ik wilde zeggen .

Zelfs in Zeeland is de stijging harder dan Amsterdam (!), had je dat een paar jaar terug voorspeld werd je (hier ) hard uitgelachen.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 11-05-2021 08:59 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:47:
[...]
Maar goed het probleem is toch dat de leennorm vrij krap is en dat er in bepaalde gebieden van nederland extreem veel vraag is en het aanbod gewoon achter blijft.

Klopt. Een vooral die leennorm speelt starters parten. In het verleden was de insteek vooral dat je zelf de maandlasten niet te hoog koos en dat de normen er vooral waren om excessen te voorkomen. Zodat er ook behoorlijk wat mensen waren die niet tot het gaatje gingen. Maar tegenwoordig zijn de normen zo streng dat je ook bij een voorzichtige houding aan snel boven de leennorm zit.

De oplossing zou eerder zijn om het werk meer te spreiden door het land, bijvoorbeeld een extra belasting te heffen op de zuid-as. Wil je daar als bedrijf zitten prima maar wel extra aftikken dan ( als voorbeeld )

De Zuidas vind ik juist een voorbeeld van een goed met het OV bereikbare plek, waar er wat mijn betreft veel meer van zouden kunnen komen. Maar dan liefst ook bij andere intercity stations. Ik zou zo'n heffing liever zien bij de kantoren die in de buurt van de grote steden op troosteloze bedrijventerreinen staan. Niet te bereiken met het OV en daardoor flink de files bij de grote steden aan het stimuleren.

[Tk55]

Miks schreef op maandag 10 mei 2021 @ 23:28:
[...]


Nou... nee. Je kan niet zomaar zeggen dat de correlatie op een schaal van -1 tot +1 loopt. En dat 0,45 daarom dus vrij hoog is.

Daarnaast, zomaar twee zaken aan elkaar correleren, daar is ook van alles mis mee (vandaar dat ik de spurious correlations aanhaal).

Ten eerste zijn er de confounding factors waar je toch echt voor dient te corrigeren - heb je dus ook een stevige basis nodig. Daarnaast is een correlatie van 0,45 niet redelijk hoog, maar komt dit in de economie wel vaker voor zonder dat dit duidt dat er daadwerkelijk een verband is - om oorzaak en gevolg ook nog maar even niet te benoemen.

Dus zeggen dat iets invloed op iets anders heeft vanwege een correlatie van 0,45 - tsja, dat is toch echt niet veel meer dan niveautje likmevestje.

Ik zeg hierboven ook niet dat er per sé invloed is van het één op het ander, of zelfs dat er een verband is. Enkel dat er vrij hoge correlatie is.

Als we het dan toch hebben over de relatie tussen deze factoren: jij wil dus zeggen dat inkomen, werkloosheid en huizenprijzen "zomaar wat zaken" zijn die aan elkaar gecorreleerd worden? Alsof deze totaal geen relatie hebben en toevallig correleren?

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:02:
[...]

Klopt. Een vooral die leennorm speelt starters parten. In het verleden was de insteek vooral dat je zelf de maandlasten niet te hoog koos en dat de normen er vooral waren om excessen te voorkomen. Zodat er ook behoorlijk wat mensen waren die niet tot het gaatje gingen. Maar tegenwoordig zijn de normen zo streng dat je ook bij een voorzichtige houding aan snel boven de leennorm zit.

Vanwaar concludeer je dat de normen tegenwoordig streng zijn en dat zelfs een voorzichtig iemand al snel boven de leennorm komt?

De strengere normen (zoals bijvoorbeeld het beperken van de maximale LTV naar 100% maar ook het stimuleren van een hypotheek die niet aflossingsvrij is) liggen eerder in lijn met de voorzichtige houding dan de speculerende kant maar anderzijds wordt het verruimd door een tweede inkomen meer mee te laten tellen, additionele startersleningen beschikbaar te stellen en ballonnen op te gooien waar je van huur naar koop kan gaan middels "Huurverklaring voor duurhuurder".

Het lastige is dat er met een modaal inkomen lastig tot niet voorzichtigheid geboden kan worden en dat de "voorzichte" normering onafdoende is om kansen te bieden op de woningmarkt. De oplossing daarin is niet - zoals wel vaker gedaan is - door financieringsnormen te verruimen.

[Rubbergrover1]

Tk55 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:13:
[...]


Ik zeg hierboven ook niet dat er per sé invloed is van het één op het ander, of zelfs dat er een verband is. Enkel dat er vrij hoge correlatie is.

Als we het dan toch hebben over de relatie tussen deze factoren: jij wil dus zeggen dat inkomen, werkloosheid en huizenprijzen "zomaar wat zaken" zijn die aan elkaar gecorreleerd worden? Alsof deze totaal geen relatie hebben en toevallig correleren?

Misschien is het handiger als één van jullie zoekt naar een onderzoek naar het wel of niet bestaan van deze correlatie, in plaats van dat er ononderbouwd in beide richtingen met modder gesmeten wordt.

Sport_Life schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 08:22:
Ik vraag me trouwens af waar wonen nog enigszins betaalbaar is ,

Hangt natuurlijk ook af van wat je 'betaalbaar' vindt... Vroeger was het maximum haast onbetaalbaar, maar kon je het eventueel nog wel lenen en iets kopen als je zou willen. Tegenwoordig zijn het vooral de leennormen die je leencapaciteit inperkt. En is alles wat je kunt lenen haast per definitie betaalbaar. Maar daar kun je dus niets voor kopen.

De gemiddelde m² prijs ligt in Nederland iets boven de 3000 euro. Tweeverdieners zullen vaak wel zo veel kunnen lenen dat ze een redelijke woning in Nederland zouden kunnen kopen (kun je op Funda ook wel vinden). Voor eenverdieners wordt het lastiger.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:02:
[...]


De Zuidas vind ik juist een voorbeeld van een goed met het OV bereikbare plek, waar er wat mijn betreft veel meer van zouden kunnen komen. Maar dan liefst ook bij andere intercity stations. Ik zou zo'n heffing liever zien bij de kantoren die in de buurt van de grote steden op troosteloze bedrijventerreinen staan. Niet te bereiken met het OV en daardoor flink de files bij de grote steden aan het stimuleren.

Bereikbaarheid hangt niet alleen af van het OV bij bestemming maar ook bij vertrekpunt.
Leuk dat er een trein in de buurt is maar als je niet in de stad woont kan je OV niet nemen. Ik ben nog steeds van mening dat de meerderheid van de nederlanders niet graag in de file/rij staat.

Maar de zuidas was een voorbeeld van mij, ik denk dat mensen uit die regio best betere voorbeelden kunnen verzinnen. Punt is meer gewoon minder bedrijven die niet in de randstad moeten zitten de randstad uit zodat er meer spreiding is. Voor veel bedrijven is in amsterdam/den haag zitten een ego ding van de CEO en dat de medewerkers dus in de file staan of de huizen duurder worden is vaak niet het probleem van de CEO ( en zelfs zou hij starter zijn zou het met dat salaris ook geen probleem moeten zijn )

Zolang de vraag hoog blijft in een kleine regio waar maar beperkte hoeveelheid huizen zijn zal de prijs daar hoog blijven. Dan kan je alles verzinnen leennormen omhoog gooien, salaris omhoog gooien, wetten maken die maar 1 huis per persoon toestaan het probleem los je niet op.

Als je op Funda kijkt kan je best woningen vinden onder de 200000 euro per maand. Dat lukt je als alleen verdiener nog wel zelfs met de huidige leennormen. Maar waar die woningen dan staan. de grote of afwerking tja ik heb ze niet allemaal bekeken het waren er nog best veel

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 11-05-2021 09:25 ]

[Tuttel]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 05:31:
[...]

Volgens mij zit het grootste pijnpunt niet zozeer in de Nederlandse woningmarkt als geheel, naar in de verschillen tussen de meer en minder populaire locaties. In dit topic lezen we, begrijpelijk, vooral over de problemen die, even extreem gezegd, de jonge carrièremakers ondervinden als ze in de drukste en duurste delen van het land een woning zoeken. Daar zijn woningen vaak inderdaad haast onbetaalbaar, zeker als je aan het begin staat. En daar zijn de stijgingen ook ongekend.

Je leest veel minder over de grote groep die elders een woning heeft, of zoekt. In gebieden waar de prijzen en de stijgingen juist lager dan gemiddeld zijn. Deels is dat omdat de 'doelgroep' van dit forum volgens mij voor een groot deel (veel meer dan gemiddeld) bestaat uit mensen die vanwege de gekozen carrière op die dure gebieden aangewezen zijn.

Daarin ben ik wellicht een vreemde eend in de bijt. Ik ben bewust niet naar de duurste plekken van het land verhuisd. Dat heeft ook zijn nadelen, bijvoorbeeld dat het lastiger is om de ideale baan te vinden. En om als hoogopgeleide financieel het meeste uit je carrière te halen. (Waarvan je vervolgens het grootste deel weer aan de hogere woonlasten moet uitgeven...) Maar mijn insteek is dat het leven niet om werken alleen draait. Een prettige en betaalbare leefomgeving vind ik veel belangrijker.

Hallo!

Ik ben zo'n veel te hippe yup die in de randstad werk heeft gevonden en daar nu relatief duur huurt voor een kamer in een veredeld studentenhuis. Van origine kom ik uit de mooie landelijke doch krimpregio Achterhoek uit een gemeente waar menig nog nooit van gehoord heeft. Gelukkig hebben ze zich inmiddels op de kaart weten te zetten...

https://www.gelderlander....-in-bronckhorst~a4e6fa33/

De gemiddelde huizenprijs in de Achterhoek is vorig jaar fors harder gestegen dan in de rest van Nederland. Steeg de gemiddelde huizenprijs bij verkoop landelijk met 8,4 procent, in de Achterhoek gaat het om een stijging van 12,3 procent.

[...]

Absolute koploper in de regio is de gemeente Bronckhorst waar een woning vorig jaar 366.800 euro kostte, dat is 126.900 euro meer dan vijf jaar daarvoor. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek steeg de prijs van een huis hier gemiddeld met 17,3 procent.

De enige schrale troost is dat ondanks de stijgingen, de absolute prijzen nog wat achter lopen op de stedelijke gebieden. Moge duidelijk zijn dat dat natuurlijk een kwestie van tijd is als dit soort bovengemiddelde stijgingen zich doorzetten. Blijft overigens ook niet tegenop te sparen of je nou huurt of de luxe hebt om bij hotel mama te parasiteren.

[ Voor 13% gewijzigd door Tuttel op 11-05-2021 09:42 ]

[N1ckk]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:23:
[...]
Punt is meer gewoon minder bedrijven die niet in de randstad moeten zitten de randstad uit zodat er meer spreiding is. Voor veel bedrijven is in amsterdam/den haag zitten een ego ding van de CEO en dat de medewerkers dus in de file staan of de huizen duurder worden is vaak niet het probleem van de CEO ( en zelfs zou hij starter zijn zou het met dat salaris ook geen probleem moeten zijn )

Ik ben het hier niet mee eens. Naar mijn idee is er hier sprake van een zogenaamd netwerk effect, waarbij de groei van de bedrijvigheid tractie genereert op de huizenmarkt in de nabije omgeving. Dit effect wordt gemodereerd door de reistijd en opties ernaar toe (files, treinverbindingen etc.).

Daarbij werkt de clustering van activiteiten mee aan de noodzaak voor universiteiten, wat weer talentontwikkeling in de hand werkt. Dat tezamen vormt de aantrekkelijkheid voor het vestigen van ondernemingen in een land. Iets wat je ook terugziet in economisch hoog actieve gebieden zoals Singapore, New York, London en Stockholm om er maar een aantal te noemen.

Zodra je dus gaat spreiden, zal het vestigingsklimaat van Amsterdam / Den Haag e.o. (Nederland) dus minder aantrekkelijk worden en heeft dat negatieve gevolgen voor onze economie. Denk bijv. aan de verschuiving van R&D door het beperkte aanbod van goed technisch geschoolde mensen.

Ergo: het is meer dan een ego-dingetje van de rijke CEO. Ondernemingen hebben mensen nodig, mensen banen. Ondernemingen bedrijven veelal handel met andere ondernemingen. We willen bij voorkeur zo kort mogelijk onderweg naar ons werk zijn en dat drijft de prijzen op van de woningen in de omgeving, dit effect wordt dan nog eens versterkt door schaarste in de woningmarkt.

Dit kun je oplossen door middel van spreiding, maar verdichten is nog steeds mogelijk waardoor de investeringen in publieke voorzieningen als OV nog rondkomen. Die treinverbinding die er nooit kwam tussen Groningen en Amsterdam was simpelweg te wijten aan het niet bestaan van de business case. Niet zeggende dat het altijd geld moet opleveren, maar het moet wel ergens "uitkomen". Daarom was investeren in lokale infrastructuur waardevoller (noord-zuid lijn kan ik me indenken in Amsterdam en dus verdichten in Noord; voor mijn tijd dus niet zeker ).

De enige disruptie hierin die ik herken is de transitie naar thuiswerken, welke stevig is versneld door de corona pandemie. Anders dan dat is het dweilen met de kraan open voor een gemeente als Alphen a/d Rijn om te concurreren met Rotterdam / Den Haag, Utrecht of Amsterdam. De oplossing is geen extra baantje snelweg, de oplossing is verdichting - zodat grote mensen enablet worden om met de fiets naar hun rijke CEO te gaan.

[Harrie_]

Zojuist even wat posts terug zitten lezen in Ervaring met huis kopen - Deel 8 waar we in 2018 vrij heftige discussies hebben gehad over wel of niet maximaal lenen. Toentertijd waren er een aantal mensen die vonden dat je absoluut nooit aan je plafond moet gaan zitten en altijd minder moet lenen dan de maximale hypotheek die je kunt krijgen.

Ik ben toch wel benieuwd hoe men dat nu ziet in het licht van de marktontwikkelingen van de afgelopen paar jaar (@unezra)?

[redwing]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:23:
Zojuist even wat posts terug zitten lezen in Ervaring met huis kopen - Deel 8 waar we in 2018 vrij heftige discussies hebben gehad over wel of niet maximaal lenen. Toentertijd waren er een aantal mensen die vonden dat je absoluut nooit aan je plafond moet gaan zitten en altijd minder moet lenen dan de maximale hypotheek die je kunt krijgen.

Ik ben toch wel benieuwd hoe men dat nu ziet in het licht van de marktontwikkelingen van de afgelopen paar jaar (@unezra)?

Wat mij betreft is dat iig niet verandert. Je moet altijd zorgen dat je je hypotheek makkelijk kunt betalen en dus wat bufferruimte hebt. Voor sommige mensen zal dat nog steeds het geval zijn met een maximale hypotheek, maar voor veel mensen zal het ook slim zijn om dat juist niet te doen. Je weet uiteindelijk nooit wat de markt gaat doen. Je ziet zelf al als je terugkijkt naar een paar jaar terug hoe snel dingen kunnen veranderen.

[battler]

@Harrie_ Je zou toch nooit zo een generaliserende uitspraak kunnen doen. Ik heb altijd maximaal geleend en dan ook echt maximaal, alles tot op de laatste cent in het huis en dan de inrichting in de loop van de jaren. Iedereen zijn risico profiel is anders; leeftijd, opleiding, baangarantie, branche, salarisperspectief, vermogende familie, verzekeringen, spaargeld, beleggingsportenfolio en ga zo maar door.

Ik krijg altijd binnen enkele maanden meer financiële ruimte (ben nog jong) en ondertussen rendeert de woning lekker door. Voor sommige mensen teveel risico, voor anderen te weinig..

[Rubbergrover1]

Napo schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 09:16:
[...]
Vanwaar concludeer je dat de normen tegenwoordig streng zijn en dat zelfs een voorzichtig iemand al snel boven de leennorm komt?

Bijvoorbeeld uit mijn eerder genoemde 'gedachtenexperiment'. 20 jaar geleden kochten wij met een hypotheek ver onder het maximum. In de afgelopen 20 jaar is het modaal inkomen ongeveer 35% gestegen. Maar de annuitaïre maandlasten bij de maximale hypotheek die we nu bij een 35% hoger salaris zouden kunnen afsluiten zijn exact gelijk aan de maandlasten die wij 20 jaar geleden annuitaïr in ons voorzichtige scenario hadden.

Dus niet alleen waren de maandlasten naar verhouding 35% hoger, ook zaten we toen nog bij lange na niet aan ons maximum. Dus behoorlijk 'soepeler' normen.

Ik vind het ook een raar principe dat het uiterste maximum aan hypotheeklasten momenteel minder dan een kwart van je netto inkomen is. Dat je zegt dat voor de standaardsituatie 25% een mooi maximaal percentage is, is nog tot daar aan toe. Maar om dan vervolgens te zeggen dat iedereen minder dan dat percentage moet besteden gaat mij te ver.

Het lastige is dat er met een modaal inkomen lastig tot niet voorzichtigheid geboden kan worden en dat de "voorzichte" normering onafdoende is om kansen te bieden op de woningmarkt. De oplossing daarin is niet - zoals wel vaker gedaan is - door financieringsnormen te verruimen.

Die extreme beperking op de financieringsnormen maakt dat mensen die uit een huursituatie komen nauwelijks mogelijkheden hebben om erop vooruit te gaan. Vanwege de strenge leennormen krijg je dan wel haast per definitie veel lagere maandlasten, maar daarbij geldt dat de woning die je voor het 'bijbehorende' hypotheekbedrag kunt krijgen ook veel kleiner zal zijn. Het is momenteel zo krom dat diezelfde woning wel gehuurd mag worden, maar dat je veel te weinig mag lenen om hem te kopen. Dat betekent dus dat je hiermee verhuurders vrij spel geeft om die woningen met (deels) eigen geld te kopen en vervolgens aan de zelfde mensen te gaan verhuren. Of liever gezegd: een iets goedkopere woning kopen en voor iets meer te verhuren...

Juist door het gat tussen wat mensen theoretisch maximaal aan hypotheek kwijt mogen zijn en wat ze aan huur kunnen besteden krijg je een grijs gebied waar verhuurders gretig zullen instappen.

[Harrie_]

redwing schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:37:
[...]

Wat mij betreft is dat iig niet verandert. Je moet altijd zorgen dat je je hypotheek makkelijk kunt betalen en dus wat bufferruimte hebt. Voor sommige mensen zal dat nog steeds het geval zijn met een maximale hypotheek, maar voor veel mensen zal het ook slim zijn om dat juist niet te doen. Je weet uiteindelijk nooit wat de markt gaat doen. Je ziet zelf al als je terugkijkt naar een paar jaar terug hoe snel dingen kunnen veranderen.

battler schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:41:
@Harrie_ Je zou toch nooit zo een generaliserende uitspraak kunnen doen. Ik heb altijd maximaal geleend en dan ook echt maximaal, alles tot op de laatste cent in het huis en dan de inrichting in de loop van de jaren. Iedereen zijn risico profiel is anders; leeftijd, opleiding, baangarantie, branche, salarisperspectief, vermogende familie, verzekeringen, spaargeld, beleggingsportenfolio en ga zo maar door.

Ik krijg altijd binnen enkele maanden meer financiële ruimte (ben nog jong) en ondertussen rendeert de woning lekker door. Voor sommige mensen teveel risico, voor anderen te weinig..

Misschien had ik mijn post wat meer moeten verduidelijken. Toentertijd waren er in dat topic grofweg 2 benaderingen:
• Users die vonden dat je altijd onder je maximale leennorm moest gaan zitten.
• Users (waaronder ikzelf) die vonden dat er tal van redenen te verzinnen zijn om maximaal te lenen (die maximale leennorm is er niet voor niets), voorwaarde dat je natuurlijk wel even nadenkt en een 'risico-analyse' maakt.

Waar het mij vooral om ging is dat er toen door een aantal mensen werd geroepen 'nooit maximaal lenen' terwijl degenen die er toen voor kozen om dat wel te doen nu maximaal (fictief) rendement hebben...

In principe vat @Rubbergrover1 de essentie van de discussie van toen (bijna 3 jaar geleden) hierboven samen:

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:43:
[...]
Ik vind het ook een raar principe dat het uiterste maximum aan hypotheeklasten momenteel minder dan een kwart van je netto inkomen is. Dat je zegt dat voor de standaardsituatie 25% een mooi maximaal percentage is, is nog tot daar aan toe. Maar om dan vervolgens te zeggen dat iedereen minder dan dat percentage moet besteden gaat mij te ver.
[...]

[ Voor 13% gewijzigd door Harrie_ op 11-05-2021 10:52 ]

[Rubbergrover1]

battler schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:41:
@Harrie_ Je zou toch nooit zo een generaliserende uitspraak kunnen doen. Ik heb altijd maximaal geleend en dan ook echt maximaal, alles tot op de laatste cent in het huis en dan de inrichting in de loop van de jaren. Iedereen zijn risico profiel is anders; leeftijd, opleiding, baangarantie, branche, salarisperspectief, vermogende familie, verzekeringen, spaargeld, beleggingsportenfolio en ga zo maar door.

Dat dus. Een van de grote problemen is dat die maximale leennorm nu wél heel generaliserend werkt. Dus men vindt dat een gemiddeld persoon niet meer dan 25% aan hypotheeklasten kwijt zou moeten zijn, maar dan een norm maakt die voor iedereen geldt. Ook voor de mensen die niet gemiddeld zijn.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:51:
[...]

Dat dus. Een van de grote problemen is dat die maximale leennorm nu wél heel generaliserend werkt. Dus men vindt dat een gemiddeld persoon niet meer dan 25% aan hypotheeklasten kwijt zou moeten zijn, maar dan een norm maakt die voor iedereen geldt. Ook voor de mensen die niet gemiddeld zijn.

Precies dit inderdaad; het percentage van je inkomen wat je kunt en wilt besteden aan een woning is natuurlijk direct gerelateerd aan je levensstijl: wil je ieder jaar een verre vakantie, wintersport en ga je alle festivals af of ben je het liefste thuis aan het tuinieren en Netflix aan het kijken...

[Z___Z]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:54:
[...]


Precies dit inderdaad; het percentage van je inkomen wat je kunt en wilt besteden aan een woning is natuurlijk direct gerelateerd aan je levensstijl: wil je ieder jaar een verre vakantie, wintersport en ga je alle festivals af of ben je het liefste thuis aan het tuinieren en Netflix aan het kijken...

Dit laatste is de belangrijkste reden van de prijsstijging van afgelopen jaar. Je kan nu niet meer kiezen tussen vakantie of thuis tuinieren/Netflixen. Het is gewoon het laatste. Aangezien Jan Modaal een financiele beslissingshorizon van 2 maanden heeft, lijkt de voorlopige conclusie dat het dus uitgegeven "moet" worden aan je eigen huis (keuken, badkamer, tuin, nieuw huis).

Waar 2 jaar geleden in badkamerwinkels afgedongen werd is het nu, doe maar die goude kranen, want dat past zo mooi bij die tegels. 15k ooh ja prima hoor, leen wel wat bij de bank aan 1%, is maar 15 euro/maand.

[Rubbergrover1]

N1ckk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:19:
[...]


Ik ben het hier niet mee eens. Naar mijn idee is er hier sprake van een zogenaamd netwerk effect, waarbij de groei van de bedrijvigheid tractie genereert op de huizenmarkt in de nabije omgeving. Dit effect wordt gemodereerd door de reistijd en opties ernaar toe (files, treinverbindingen etc.).

Daarbij werkt de clustering van activiteiten mee aan de noodzaak voor universiteiten, wat weer talentontwikkeling in de hand werkt. Dat tezamen vormt de aantrekkelijkheid voor het vestigen van ondernemingen in een land. Iets wat je ook terugziet in economisch hoog actieve gebieden zoals Singapore, New York, London en Stockholm om er maar een aantal te noemen.

Zodra je dus gaat spreiden, zal het vestigingsklimaat van Amsterdam / Den Haag e.o. (Nederland) dus minder aantrekkelijk worden en heeft dat negatieve gevolgen voor onze economie. Denk bijv. aan de verschuiving van R&D door het beperkte aanbod van goed technisch geschoolde mensen.

Dat is ook een beetje de Nederlandse kabouter-mentaliteit. Internationaal gezien geldt de randstad toch grotendeels als één metropool en wat wij zien als onderdeel van een stad zoals New York ligt soms op een uur rijden van het centrum (wat je dan ook als centrum zou willen zien...)

[HellBeast]

Voor veel doorstromende huizenkopers is (tegen) maximaal lenen ook een leuke cash converter. Je neemt een maximale hypotheek op je volgende huis en de rente is laag, dus per maand zijn de kosten goed te doen en je steekt alles wat boven de vraagprijs (taxatiewaarde) wordt geboden in je zak. In sommige gevallen is het overbieden wel even een halve ton. In plaats van dat geld voor je nieuwe huis te gebruiken (en daarmee een lagere hypotheeklast te bewerkstelligen) kunnen mensen dan iets anders ermee doen, zoals een nieuwe auto, een mooie wereldreis of wat dan ook.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:43:
[...]
Ik vind het ook een raar principe dat het uiterste maximum aan hypotheeklasten momenteel minder dan een kwart van je netto inkomen is.

De financieringslastnormen gaan uit van bruto hypotheeklasten ten opzichte van bruto inkomen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 11:16:
[...]


De financieringslastnormen gaan uit van bruto hypotheeklasten ten opzichte van bruto inkomen.

Die normen worden inderdaad als bruto bedrag ten opzichte van bruto inkomen weergegeven, maar ze zijn gebaseerd op wat er netto overblijft na aftrek van de hypotheeklasten. Onderaan de streep komt het neer op ongeveer 25% van het netto loon.

[Rubbergrover1]

HellBeast schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 11:09:
Voor veel doorstromende huizenkopers is (tegen) maximaal lenen ook een leuke cash converter. Je neemt een maximale hypotheek op je volgende huis en de rente is laag, dus per maand zijn de kosten goed te doen en je steekt alles wat boven de vraagprijs (taxatiewaarde) wordt geboden in je zak. In sommige gevallen is het overbieden wel even een halve ton. In plaats van dat geld voor je nieuwe huis te gebruiken (en daarmee een lagere hypotheeklast te bewerkstelligen) kunnen mensen dan iets anders ermee doen, zoals een nieuwe auto, een mooie wereldreis of wat dan ook.

Als mensen een deel van de verkoopopbrengst voor andere doelen gebruiken is hun eigen keus. Lijkt mij niet verkeerd, omdat ze dan minder geld stoppen in het overbieden op hun volgende woning...

[HellBeast]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:05:
[...]

Als mensen een deel van de verkoopopbrengst voor andere doelen gebruiken is hun eigen keus. Lijkt mij niet verkeerd, omdat ze dan minder geld stoppen in het overbieden op hun volgende woning...

Je gaat er dan wel vanuit dat mensen een bestaande woning kopen. Bij nieuwbouw is dat niet het geval.

[Shadowhawk00]

N1ckk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:19:
[...]


Ik ben het hier niet mee eens. Naar mijn idee is er hier sprake van een zogenaamd netwerk effect, waarbij de groei van de bedrijvigheid tractie genereert op de huizenmarkt in de nabije omgeving. Dit effect wordt gemodereerd door de reistijd en opties ernaar toe (files, treinverbindingen etc.).

Daarbij werkt de clustering van activiteiten mee aan de noodzaak voor universiteiten, wat weer talentontwikkeling in de hand werkt. Dat tezamen vormt de aantrekkelijkheid voor het vestigen van ondernemingen in een land. Iets wat je ook terugziet in economisch hoog actieve gebieden zoals Singapore, New York, London en Stockholm om er maar een aantal te noemen.

Zodra je dus gaat spreiden, zal het vestigingsklimaat van Amsterdam / Den Haag e.o. (Nederland) dus minder aantrekkelijk worden en heeft dat negatieve gevolgen voor onze economie. Denk bijv. aan de verschuiving van R&D door het beperkte aanbod van goed technisch geschoolde mensen.

Ergo: het is meer dan een ego-dingetje van de rijke CEO. Ondernemingen hebben mensen nodig, mensen banen. Ondernemingen bedrijven veelal handel met andere ondernemingen. We willen bij voorkeur zo kort mogelijk onderweg naar ons werk zijn en dat drijft de prijzen op van de woningen in de omgeving, dit effect wordt dan nog eens versterkt door schaarste in de woningmarkt.

Dit kun je oplossen door middel van spreiding, maar verdichten is nog steeds mogelijk waardoor de investeringen in publieke voorzieningen als OV nog rondkomen. Die treinverbinding die er nooit kwam tussen Groningen en Amsterdam was simpelweg te wijten aan het niet bestaan van de business case. Niet zeggende dat het altijd geld moet opleveren, maar het moet wel ergens "uitkomen". Daarom was investeren in lokale infrastructuur waardevoller (noord-zuid lijn kan ik me indenken in Amsterdam en dus verdichten in Noord; voor mijn tijd dus niet zeker ).

De enige disruptie hierin die ik herken is de transitie naar thuiswerken, welke stevig is versneld door de corona pandemie. Anders dan dat is het dweilen met de kraan open voor een gemeente als Alphen a/d Rijn om te concurreren met Rotterdam / Den Haag, Utrecht of Amsterdam. De oplossing is geen extra baantje snelweg, de oplossing is verdichting - zodat grote mensen enablet worden om met de fiets naar hun rijke CEO te gaan.

Qua grote is nederland ongeveer zo groot als new york. Bovendien nu brengen we dagelijks een hele hoop mensen naar de randstad toe om daar te werken terwijl je ook het werk naar de mensen kan verplaatsen. Dat heeft ook een hoop voordelen op andere vlakken dan alleen de huizenmarkt.

Nu klagen mensen dat ze geen woning kunnen vinden in de buurt van hun werk en bedrijven klagen dat ze geen mensen kunnen vinden of dat personeel extreem duur is. En de overheid klaagt dat iedereen in de file zit. Logisch mensen wonen daar niet, zullen dagelijks met de auto naar de randstad toe moeten en zullen eerder een baan in de regio kiezen zodra die mogelijkheid zich voordoet.

Zorg je dat kantoren wat meer gespreid door het land zitten, zeker nu door covid-19 zal daar wel een verschuiving plaats vinden, en je lost al die 3 problemen op.

Dat heeft ook een gunstig effect op de huizenmarkt, mensen die onderaan zitten, starters, minimum loon, kunnen toch nog in de buurt van hun werk een betaalbare woning krijgen. Nu lukt dat deze mensen zeker niet meer en een huurwoning is voor die groep ook bijna niet meer betaalbaar.
Als je werk spreid word het anders.
Voor starters met een goed start salaris zijn best woningen te vinden ook in de randstad maar leerkrachten, schoonmakers en dat soort beroepen die niet meteen instromen met 3-4k per maand die hebben een probleem.

Het is soms ook echt een EGO dingetje van de CEO hoor. Philips is bijvoorbeeld van Eindhoven naar Amsterdam verhuist. Personeel kon meeverhuizen of ontslag nemen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 11:51:
[...]

Die normen worden inderdaad als bruto bedrag ten opzichte van bruto inkomen weergegeven, maar ze zijn gebaseerd op wat er netto overblijft na aftrek van de hypotheeklasten. Onderaan de streep komt het neer op ongeveer 25% van het netto loon.

Eerder 30%.

Maar het klopt dat eisen voor kopers wat strenger zijn dan voor huurders. Alhoewel daar ook verandering in begint te komen met nieuwe eisen in Amsterdam van 4-5x de bruto huur als jaarsalaris.

Niet zo vreemd ook natuurlijk aangezien je makkelijker huur kunt opzeggen als je in financiële problemen komt dan van je huis af bent (afgezien van markt nu).

In huidige markt is kopen ook niet perse goedkoper dan huren qua maandlasten. Wel los je natuurlijk in 30 jaar af en bouw je dus kapitaal op. En je hebt niet te maken met jaarlijkse huurprijs stijgingen.

Maar logisch dat meer risico nemen (kopen vs huren) loont.

[unezra]

Harrie_ schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:23:
Zojuist even wat posts terug zitten lezen in Ervaring met huis kopen - Deel 8 waar we in 2018 vrij heftige discussies hebben gehad over wel of niet maximaal lenen. Toentertijd waren er een aantal mensen die vonden dat je absoluut nooit aan je plafond moet gaan zitten en altijd minder moet lenen dan de maximale hypotheek die je kunt krijgen.

Ik ben toch wel benieuwd hoe men dat nu ziet in het licht van de marktontwikkelingen van de afgelopen paar jaar (@unezra)?

Ik vind het nog steeds onverstandig.

Enerzijds begrijp ik de noodzaak, tegelijkertijd hou je de oorzaak daardoor zélf in stand en mijn visie gaat over of het verstandig is. Dat staat los van kunnen beredeneren dat de noodzaak in situaties hoger is. (En dat mensen, ondanks de risico's, er toch voor kiezen.)

Dus mijn standpunt is onveranderd.

[ Voor 3% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 12:42 ]

[Harrie_]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:41:
[...]


Ik vind het nog steeds onverstandig.

Enerzijds begrijp ik de noodzaak, tegelijkertijd hou je de oorzaak daardoor zélf in stand en mijn visie gaat over of het verstandig is. Dat staat los van kunnen beredeneren dat de noodzaak in situaties hoger is. (En dat mensen, ondanks de risico's, er toch voor kiezen.)

Dus mijn standpunt is onveranderd.

offtopic:
Wel mooi dat je hier nog even op terug komt, ik zie je nooit meer in WVB?

[CVTTPD2DQ]

N1ckk schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 10:19:
Daarbij werkt de clustering van activiteiten mee aan de noodzaak voor universiteiten, wat weer talentontwikkeling in de hand werkt. Dat tezamen vormt de aantrekkelijkheid voor het vestigen van ondernemingen in een land. Iets wat je ook terugziet in economisch hoog actieve gebieden zoals Singapore, New York, London en Stockholm om er maar een aantal te noemen.

Stel dat ik vier tomatenplanten heb, en ik geef ze allevier gelijkmatig water. Dan heb ik vier matige planten. Geef ik er maar één water, dan pieteren er drie weg, maar die ene, dat is een tópplant.

Hoeveel tomaten heb ik in beide scenario's? Waarschijnlijk houd ik er in het middelmatige scenario méér over.

Dat is geen vergezocht voorbeeld. In Nederland zie je dat het gemeentevervoer van Amsterdam bekostigd wordt met ons aller belastinggeld, anderhalf miljard waarvan de gemiddelde Nederlander niets gaat terugzien. De oorspronklijke lijn kostte ook al meer dan een miljard Rijksgeld. Omgekeerd was Maastricht decennialang het lachtertje van Europa - stoplichten op een belangrijke ader voor vrachtverkeer! - omdat het blijkbaar zo kostbaar was daar een tunnel aan te leggen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:25:
[...]
In huidige markt is kopen ook niet perse goedkoper dan huren qua maandlasten. Wel los je natuurlijk in 30 jaar af en bouw je dus kapitaal op. En je hebt niet te maken met jaarlijkse huurprijs stijgingen.

Dat zijn dus wel twee essentiële verschillen. Waardoor het kijken naar alleen de maandlasten nú geen eerlijke vergelijking is. Iemand met bv een maandsalaris van 5.000 kan een woning huren voor bv 1050 euro per maand. Dat is nog niet eens zijn maximum. Met 2,5% huurstijging per jaar heeft hij na 30 jaar 5½ ton uitgegeven en nog niets opgebouwd. Maar hij woont wel zorgeloos voor 2150 per maand in een huurwoning.

Zou hij gaan kopen, dan mag hij maximaal 1150 bruto/1050 netto per maand uitgeven. Dan heeft hij na 30 jaar 4 ton uitgegeven en heeft vervolgens een afgelost huis. De laatste maand heeft hij geen 2150 huur betaald, maar 1150 hypotheek. Als hij in de tussentijd nog 1½ ton aan onderhoud/verbeteringen heeft uitgegeven zou hij nog steeds niet duurder uit zijn dan de huurder én hij woont de rest van zijn leven zonder hypotheeklasten. Een besparing van 2150 per maand ten opzichte van de huurder.

Is die koper nu zo risicovol bezig? Is het terecht dat de koper maximaal 1150/1050 per maand mag uitgeven, waar hij na 30 jaar van af is, terwijl de huurder met 1050 huur nog niet eens aan zijn maximum zit?

[Requiem19]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:25:
[...]


Eerder 30%.

Maar het klopt dat eisen voor kopers wat strenger zijn dan voor huurders. Alhoewel daar ook verandering in begint te komen met nieuwe eisen in Amsterdam van 4-5x de bruto huur als jaarsalaris.

Niet zo vreemd ook natuurlijk aangezien je makkelijker huur kunt opzeggen als je in financiële problemen komt dan van je huis af bent (afgezien van markt nu).

In huidige markt is kopen ook niet perse goedkoper dan huren qua maandlasten. Wel los je natuurlijk in 30 jaar af en bouw je dus kapitaal op. En je hebt niet te maken met jaarlijkse huurprijs stijgingen.

Maar logisch dat meer risico nemen (kopen vs huren) loont.

DNB heeft dit een paar maanden terug uitgebreid uitgerekend.

Kopen is in de huidige markt veel goedkoper dan huren. Zit op m’n telefoon, maar zal het onderzoek later nog even toevoegen.

Deze constatering was voor DNB de reden om te adviseren om kopen zwaarder te belasten...

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 13:25:
[...]
Is die koper nu zo risicovol bezig? Is het terecht dat de koper maximaal 1150/1050 per maand mag uitgeven, waar hij na 30 jaar van af is, terwijl de huurder met 1050 huur nog niet eens aan zijn maximum zit?

Ja, want je kijkt niet naar risico, maar naar LT verwacht rendement.

Risico is bijvoorbeeld dat er een diepe recessie komt, koper zijn baan kwijt raakt en huis met 40% in waarde daalt.

Dat zit hij, maar ook zijn bank, met een groot schuldenprobleem.

Als hij zijn huur niet meer kan betalen moet hij eruit en komt er een nieuwe huurder in.

Zowel voor huurder/koper maar ook voor verhuurder/bank is een huis met hypotheek veel riskanter.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 12:41:
[...]


Ik vind het nog steeds onverstandig.

Enerzijds begrijp ik de noodzaak, tegelijkertijd hou je de oorzaak daardoor zélf in stand en mijn visie gaat over of het verstandig is. Dat staat los van kunnen beredeneren dat de noodzaak in situaties hoger is. (En dat mensen, ondanks de risico's, er toch voor kiezen.)

Dus mijn standpunt is onveranderd.

Dat standpunt is blijkbaar onafhankelijk van hoe hoog het gestelde maximum is?

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 13:57:
[...]
Dat standpunt is blijkbaar onafhankelijk van hoe hoog het gestelde maximum is?

De max van wat je *kunt* lenen is anno 2021 volgens mij niet heel veel anders dan de max van wat je kon lenen in 2019/2020.

Voor de lol even een hypotheekcalculator ingevuld bij ABN en die bevestigd bovenstaande. We kunnen op papier op basis van beide inkomens, ruim 2,6x zo veel lenen als onze huidige hypotheek is. (En zeker 1.5x zo veel als waar we ons comfortabel bij zouden voelen / wij verstandig vinden.)

Klinkt leuk, voor dat bedrag (dik 7 ton) koop je hier nog steeds een prima onderkomen, maar verstandig, nee.

(Disclaimer: Ik zit op het moment zonder werk. De calculator heb ik ingevuld op basis van 2x vast contract en realistische lonen.)

[ Voor 5% gewijzigd door unezra op 11-05-2021 14:20 ]

[Frame164]

Requiem19 schreef op dinsdag 11 mei 2021 @ 13:31:
[...]


DNB heeft dit een paar maanden terug uitgebreid uitgerekend.

Kopen is in de huidige markt veel goedkoper dan huren. Zit op m’n telefoon, maar zal het onderzoek later nog even toevoegen.

Deze constatering was voor DNB de reden om te adviseren om kopen zwaarder te belasten...

Rare redenering van DNB. Een eigen huis brengt ook andere dingen met zich mee. Hoger risico, minder flexibiliteit, onderhoudskosten, onverwachte reparatiekosten. Als je al die factoren meeneemt is het redelijk in evenwicht.