Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Sport_Life]

perspectivebass schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 20:05:
[...]


Dat jouw n=1 situatie niks zegt over verdere statistieken en hoe de wereld echt in elkaar zit.

Feit is dat meeste geld bij oudere generaties zit welke voornamelijk via woningwaarde stijging is gecreëerd. Dat maakt ze vooral op papier rijk.

Net zoals bij vee boeren op papier zijn er veel erg vermogend, maar dit geld zit bijna allemaal in land, materiaal en woning.

Materiaal en woning is doorgaans weinig waard, vermogen zit in grond (incl recht op erfpacht) en "koeien" (voorheen melkquotum).
Idd op papier, tot de boer stopt en er geen opvolger is..

[Jake]

Mark31 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 19:51:
Mijn pa en Ma zijn geen boomers ( 1956 en 58) maar hebben wel 8 ton aan bezit .
Mijn oom en tante dezelfde leeftijd, miljonairs.
Kennissen van hun, ook zelfde leeftijd , 1 heeft 5 ton andere multimiljonair.
Mijn oma ( Boomer) had slechts 1,5 ton.
Dus wat zegt deze grafiek?

Er zijn veel definities van Boomers, maar meeste toch echt wel na WO2. Dus of je oma was 12-14 toen ze je pa of ma kreeg, of het was geen boomer (in beide gevallen: geen vermogen).

Volgens Wikipedia zijn je ouders gewoon een boomer (en wiki heeft altijd gelijk ).

[CrazyOne]

Ben ik dan de enige (en heb ik het mis?) dat ik geen probleem zie op de huizenmarkt qua koopwoningen? Ik zie echter wel gigantische problemen op de huurmarkt, welke overlopen in de kopersmarkt.

Vroegah begon je na je opleiding (op bijna welk niveau dan ook) met werken en zat je onder de sociale huurgrens. Eenmaal aan het werk wilde je ergens wonen en had je recht op een sociale huurwoning. Na verloop van tijd ging je samenwonen, beetje meer verdienen en uiteindelijk hopelijk een huis kopen, alhoewel er genoeg mensen onder de sociale huurgrens bleven zitten qua inkomsten, maar dit was ook geen probleem, deze groeiden in de loop der tijd door naar een huur-eensgezinswoning waar ze de rest van de tijd woonden.

Heden ten dage is er qua sociale huur bijna niks meer te krijgen ivm wachtlijsten (om welke reden dan ook) als men van de opleiding komt. Toch wil je tegen die tijd wel je eigen plekje en ben je helaas aangewezen op de particuliere huur (welke veel te duur is).

Rek het puntensysteem wat nog onder sociale huur valt verder op, en geef dit een max huur van bv 1050. Haal de WOZ waarde uit het puntensysteem, en maak het modelmatig zo dat bijna alle flats en een aantal eensgezinswoningen hier ook onder valt (is te doen, als je nu kijkt hoe je punten kan pakken om maar over de puntengrens heen te gaan kun je hier prima aan draaien), et voila de huurders die eerst 1500 euro moesten aftikken voor hun flatje hoeven nu opeens nog maar 1000 euro af te tikken voor hun flatje, dus kunnen ze het iets rustiger aan doen qua huizenjacht.

De enige die aan dit verhaal een nadeel heeft is de particuliere verhuurder, maar die kan zijn flatje toch nog tegen een goede prijs aan de huidige huurders overdoen mocht hij er vanaf willen.

Oh, en haal die verhuurdersheffing weg bij de woco's en ga vanuit het rijk weer gebieden aanwijzen voor de bouw (mag ook de middenhuur tot 1050 euro zijn dan). Doe dat, en de hele huizencrisis is opgelost

[Biggg]

CrazyOne schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 20:42:

Rek het puntensysteem wat nog onder sociale huur valt verder op, en geef dit een max huur van bv 1050. Haal de WOZ waarde uit het puntensysteem, en maak het modelmatig zo dat bijna alle flats en een aantal eensgezinswoningen hier ook onder valt (is te doen, als je nu kijkt hoe je punten kan pakken om maar over de puntengrens heen te gaan kun je hier prima aan draaien), et voila de huurders die eerst 1500 euro moesten aftikken voor hun flatje hoeven nu opeens nog maar 1000 euro af te tikken voor hun flatje, dus kunnen ze het iets rustiger aan doen qua huizenjacht.

De enige die aan dit verhaal een nadeel heeft is de particuliere verhuurder, maar die kan zijn flatje toch nog tegen een goede prijs aan de huidige huurders overdoen mocht hij er vanaf willen.

Oh, en haal die verhuurdersheffing weg bij de woco's en ga vanuit het rijk weer gebieden aanwijzen voor de bouw (mag ook de middenhuur tot 1050 euro zijn dan). Doe dat, en de hele huizencrisis is opgelost

Prima plan, eventueel kan je de leeftijd van woningen nog wel mee laten tellen. Nieuwe woningen (als in extra / niet vervanging van bestaande) kunnen dan nog wel voor meer geld worden verhuurd en zo blijft er voor investeerders een incentive om bij te bouwen ipv dat het geld naar alle bestaande (oude) huizen stroomt.

Als we dan ook de fiscale voordelen van woningbezit gelijk trekken (afschaffen vrijstelling box 3 / hra / jubelton), dan hebben heel veel mensen er denk ik een stuk minder zorgen over dat ze geen koopwoning kunnen machtigen.

[ Voor 23% gewijzigd door Biggg op 08-05-2021 21:09 ]

[Richh]

CrazyOne schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 20:42:
Ben ik dan de enige (en heb ik het mis?) dat ik geen probleem zie op de huizenmarkt qua koopwoningen? Ik zie echter wel gigantische problemen op de huurmarkt, welke overlopen in de kopersmarkt.

Ik ben ook van mening dat je enorm veel zou oplossen als je de huurmarkt rechttrekt.

Toch denk ik wel dat er een probleem op de koopwoningmarkt is. In 2 jaar tijd zijn woningen 25% duurder geworden, gemiddeld zelfs. Een zeer grote klasse woningen is allang niet meer bereikbaar, ook niet voor een bovenmodaal inkomen met enkele jaren werkervaring.
Het gaat met bedragen omhoog waar zelfs een thuiswonende jongere zonder enige vaste lasten, niet naar toe kan sparen. Zelfs niet als 'ie het zou beleggen

Ik denk echt dat er ook iets met de koopwoningmarkt moet gebeuren om op zn minst de prijsstijgingen af te remmen. Denk aan: huizen mogen fiscaal best iets minder aantrekkelijk worden, je moet beleggers op bestaande woningen zien te weren, de overwaarde (lucht) is een enorm probleem.

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 08-05-2021 21:50 ]

[GeFoX]

Richh schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 21:44:
Ik denk echt dat er ook iets met de koopwoningmarkt moet gebeuren om op zn minst de prijsstijgingen af te remmen.

Dit kan het beste worden opgelost door de maximale hypotheek omlaag te brengen van 100% naar 80% van de marktwaarde. Het overbieden wordt dan direct afgeremd, want dan wordt de eigen bankrekening geraakt i.p.v. de bankrekening van de bank (hypotheek). Iets met bijna gratis geld enzo...

[Requiem19]

GeFoX schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 23:55:
[...]


Dit kan het beste worden opgelost door de maximale hypotheek omlaag te brengen van 100% naar 80% van de marktwaarde. Het overbieden wordt dan direct afgeremd, want dan wordt de eigen bankrekening geraakt i.p.v. de bankrekening van de bank (hypotheek). Iets met bijna gratis geld enzo...

Ben wel benieuwd wat dat met de positie van starters doet - zie Nieuw Zeeland waar starters nog verder van de woningmarkt komen te staan omdat ze ongelofelijke bedragen eigen vermogen moeten inbrengen.

[Sport_Life]

GeFoX schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 23:55:
[...]


Dit kan het beste worden opgelost door de maximale hypotheek omlaag te brengen van 100% naar 80% van de marktwaarde. Het overbieden wordt dan direct afgeremd, want dan wordt de eigen bankrekening geraakt i.p.v. de bankrekening van de bank (hypotheek). Iets met bijna gratis geld enzo...

Mwa in de praktijk heeft iedere starter al veel eigen geld, en de beleggers hebben sowieso al minimaal 20% eigen vermogen anders krijgen ze geen lening. Dus daar schiet je weinig mee op. Doorstromers hebben makkelijk >20% overwaarde, dus ook die hebben er geen last van.

Gewoon huurinkomsten in box 1 met 49,5% belasten, dat lijkt mij wel redelijk. Begrijp niet waarom niemand daar mee komt eigenlijk .
Dan gaat het treintje vanzelf langzamer rijden (minder beleggers + meer aanbod = lagere prijzen). De ironie is dat de belastingdienst verhuur niet als werk (en inkomen) ziet, vandaar dat huuropbrengsten niet in box 1 worden belast ! Als een verhuurder diensten aanbiedt (linnen verschonen oid) is het wel werk en wordt de huuropbrengst in box 1 belast....

Er kan sprake zijn van meer dan alleen tijdelijke verhuur als u ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur. Zoals het verzorgen van ontbijt en het diner of het verstrekken van linnengoed. Een ander voorbeeld is het onderhouden van contact met toeristische instanties. Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dat zo is, hangt af van de hoeveelheid arbeid die u verricht en of u door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten. Er kan ook sprake zijn van winst uit onderneming.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 00:19 ]

[Richh]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:05:
Gewoon huurinkomsten in box 1 met 49,5% belasten, dat lijkt mij wel redelijk. Begrijp niet waarom niemand daar mee komt eigenlijk .

Als ze het bij de Tweede Kamer eens over de huizenmarkt hebben, dan nodigen ze wel eens wat partijen uit met een mening over de woningmarkt. Bijvoorbeeld Vastgoedbelangen, NVM en/of een zooitje hypotheekverstrekkers.

Die hebben allemaal weinig belang bij een oplossing...

[Sport_Life]

Richh schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:07:
[...]

Als ze het bij de Tweede Kamer eens over de huizenmarkt hebben, dan nodigen ze wel eens wat partijen uit met een mening over de woningmarkt. Bijvoorbeeld Vastgoedbelangen, NVM en/of een zooitje hypotheekverstrekkers.

Die hebben allemaal weinig belang bij een oplossing...

Dat is ook het probleem, de linkse partijen (er)kennen de problematiek (namelijk beleggers ) niet en de rechtse partijen hebben allemaal wel een vriendje met wat panden her en der.. (inclusief de achterban).

In de steden gaat 40% van de woningen naar beleggers en dus van de "eigenaarsmarkt" af.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 00:16 ]

[Beanie]

Richh schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 21:44:
[...]

Ik ben ook van mening dat je enorm veel zou oplossen als je de huurmarkt rechttrekt.

Toch denk ik wel dat er een probleem op de koopwoningmarkt is. In 2 jaar tijd zijn woningen 25% duurder geworden, gemiddeld zelfs. Een zeer grote klasse woningen is allang niet meer bereikbaar, ook niet voor een bovenmodaal inkomen met enkele jaren werkervaring.
Het gaat met bedragen omhoog waar zelfs een thuiswonende jongere zonder enige vaste lasten, niet naar toe kan sparen. Zelfs niet als 'ie het zou beleggen

Ik denk echt dat er ook iets met de koopwoningmarkt moet gebeuren om op zn minst de prijsstijgingen af te remmen. Denk aan: huizen mogen fiscaal best iets minder aantrekkelijk worden, je moet beleggers op bestaande woningen zien te weren, de overwaarde (lucht) is een enorm probleem.

Hoewel ik de percentages van 40-60% van de verkochte woningen naar beleggers gaat niet geloof, zal het nog steeds significant zijn. Als je het beleggen in woningen voor kleine beleggers minder interessant maakt of er andere kanalen zijn waar beter in te investeren is haal je al een stuk uit de markt en druk je de prijzen.

Heb er absoluut geen bezwaar tegen als je de huurmarkt iets meer gaat reguleren en daardoor daar de prijzen gaat drukken. Als het rendement op een belegging lager wordt, wordt er minder geboden en komt er meer vrij voor de eindgebruiker. Vervolgens gaan eind gebruikers door hebben dat er niet meer zo heftig overboden wordt, want minder kijkers of meer aanbod en de druk verdwijnt.

Mes snijdt aan twee kanten, want je maakt dat de huurmarkt ook nog eens verbetert door die iets meer te reguleren. Het fiscaal verder belasten van bestaande woningeigenaren die de woning voor eigen gebruik hebben moet je niet te veel mee willen doen. Dat zijn doorgaans mensen die een keuze voor de lange termijn maken om ergens te gaan wonen en kunnen ook niet zomaar veranderen mocht dat door veranderde regels genoodzaakt worden.

Als je afgaat op nieuwsberichten dan zijn het met name starterswoningen in steden die opgekocht worden door beleggers. Dat zijn vaak appartementen, bovenwoningen, etc. van 40-80 m² ongeveer. Daar zitten huurprijzen aan van ergens 750-1500,- per maand. Ga die sector net als sociaal met een puntensysteem behandelen. Dan haal je daar de verkeerde verhuurders er meteen mee uit en je drukt mogelijk te behalen rendement en dus inkoopprijzen.

Ga je daarnaast nog eens de coöperaties de vrijheid geven ook iets meer in de vrije sector te bouwen en creëert meer aanbod en dus druk op de prijzen. Lagere prijzen voor kopers en lagere prijzen voor huurders, een win-win wat mij betreft.

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:05:
[...]

Mwa in de praktijk heeft iedere starter al veel eigen geld, en de beleggers hebben sowieso al minimaal 20% eigen vermogen anders krijgen ze geen lening. Dus daar schiet je weinig mee op. Doorstromers hebben makkelijk >20% overwaarde, dus ook die hebben er geen last van.

Gewoon huurinkomsten in box 1 met 49,5% belasten, dat lijkt mij wel redelijk. Begrijp niet waarom niemand daar mee komt eigenlijk .
Dan gaat het treintje vanzelf langzamer rijden (minder beleggers + meer aanbod = lagere prijzen). De ironie is dat de belastingdienst verhuur niet als werk ziet, vandaar dat huuropbrengsten niet in box 1 worden belast ! Als een verhuurder diensten aanbiedt (linnen verschonen oid) is het wel werk en wordt de huuropbrengst in box 1 belast....


[...]

Ook een oplossing die nog makkelijker is om uit te voeren.

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:14:
[...]

Dat is ook het probleem, de linkse partijen (er)kennen de problematiek (namelijk beleggers ) niet en de rechtse partijen hebben allemaal wel een vriendje met wat panden her en der.. (inclusief de achterban).

In de steden gaat 40% van de woningen naar beleggers en dus van de "eigenaarsmarkt" af.

Die 40% geloof ik nog steeds helemaal niks van. Van alle verkochte starterswoningen zie ik zeker niet de helft met een maandje terug komen in de verhuur. Dat het een groot aandeel is, ja zonder twijfel maar 40%? Diverse nieuwsberichten roepen het maar zie maar weinig de wijze waarop ze het baseren anders dan wat basale kadasterdata/

[ Voor 23% gewijzigd door Beanie op 09-05-2021 00:19 ]

[GeFoX]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:05:
[...]

Mwa in de praktijk heeft iedere starter al veel eigen geld, en de beleggers hebben sowieso al minimaal 20% eigen vermogen anders krijgen ze geen lening. Dus daar schiet je weinig mee op. Doorstromers hebben makkelijk >20% overwaarde, dus ook die hebben er geen last van.

Gewoon huurinkomsten in box 1 met 49,5% belasten, dat lijkt mij wel redelijk. Begrijp niet waarom niemand daar mee komt eigenlijk .

Je bekijkt het op de veel te korte termijn. Een auto dat 120 KM per uur rijd staat ook niet direct stil als je het rempedaal intrapt. Het heeff tijd nodig, daarmee ontstaat er wel een gezondere koopmarkt. De huidige woningmarkt kent verschillende problemen en die moeten ook op andere manieren worden opgelost. Je schiet er weinig mee op om beleggers van de huurmarkt te weren of de inkomsten in box 1 te belasten. Dan ontstaan er weer andere soort situaties.

Volg dit topic al een tijdje, maar heb niet door wat men vaak met de ideeën wil oplossen. Je lost dan 1 probleem op, maar krijgt er 2 andere voor terug.

[Sport_Life]

GeFoX schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:24:
[...]


Je bekijkt het op de veel te korte termijn. Een auto dat 120 KM per uur rijd staat ook niet direct stil als je het rempedaal intrapt. Het heeff tijd nodig, daarmee ontstaat er wel een gezondere koopmarkt. De huidige woningmarkt kent verschillende problemen en die moeten ook op andere manieren worden opgelost. Je schiet er weinig mee op om beleggers van de huurmarkt te weren of de inkomsten in box 1 te belasten. Dan ontstaan er weer andere soort situaties.

Volg dit topic al een tijdje, maar heb niet door wat men vaak met de ideeën wil oplossen. Je lost dan 1 probleem op, maar krijgt er 2 andere voor terug.

Welke nare situaties ontstaan er precies dan volgens jou?
Ik zou het oprecht niet weten. Hooguit dat de huizenprijzen te hard dalen en veel mensen die net zijn ingestapt onder water komen. Maar ik verwacht eerder dat er een lange remweg is - om maar even in jouw metafoor te blijven . Een deel van de beleggers maakt een gezond rendement, waarbij het nog rendabel blijft na belasting afdracht. Een ander deel dat een paar procent over houdt per jaar en met name speculeert op de stijging van de huizenprijzen zal tot verkoop overgaan.

En ja, het is voor beleggers heel vervelend, maar die hebben zelf vaak ook weinig empathie voor 1) een huurder die 1.500 per maand betaalt voor een klein appartement en 2) een startend stel dat met 20k spaargeld een appartement wil kopen en niet tegen een belegger kan concurreren.

@GeFoX hoeveel panden in de verhuur heb jij eigenlijk?

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 00:51 ]

[Sport_Life]

GeFoX schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 23:55:
[...]


Dit kan het beste worden opgelost door de maximale hypotheek omlaag te brengen van 100% naar 80% van de marktwaarde. Het overbieden wordt dan direct afgeremd, want dan wordt de eigen bankrekening geraakt i.p.v. de bankrekening van de bank (hypotheek). Iets met bijna gratis geld enzo...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 01:20 ]

[Rubbergrover1]

perspectivebass schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 20:05:
[...]


Dat jouw n=1 situatie niks zegt over verdere statistieken en hoe de wereld echt in elkaar zit.

Feit is dat meeste geld bij oudere generaties zit welke voornamelijk via woningwaarde stijging is gecreëerd. Dat maakt ze vooral op papier rijk.

Net zoals bij vee boeren op papier zijn er veel erg vermogend, maar dit geld zit bijna allemaal in land, materiaal en woning.

Een groot deel van het vermogen zit ook in de oudedagsvoorziening. In Nederland is dat mooi 'verstopt' in je opgebouwde pensioenpot en bv de AOW aanspraken, waarvoor je in andere landen zelf zou moeten sparen. Om voldoende vermogen voor een klein pensioentje te hebben, als er geen AOW of andere voorzieningen zouden zijn, zul je al snel een half miljoen bij elkaar moeten sparen en voor een iets beter pensioen gaat het richting een miljoen. Dat moet je dus in de loop der jaren opbouwen of bij elkaar sparen. En dat gaat exponentieel sneller als je dichter bij de pensioenleeftijd komt. Deels door rendement op je vermogen, deels doordat je in het beter verdienende deel van je carrière komt en daardoor veel meer apart kunt zetten. Ik vind het dan niet vreemd dat naar mate je dichter bij de pensioenleeftijd komt (zoals de afgelopen decennia bij de bomers het geval was), je veel groter deel van de 'vermogenstaart' hebt.

Daar komt bij dat mensen nu veel ouder worden dan vroeger, zodat je én meer vermogen moet opbouwen én er een groter deel van de mensen ook nog in de generatie boven je zit. Daardoor hadden de boomers van 1990 een veel kleinere generatie boven zich, met daarbij ook per persoon nog een kleiner benodigd vermogen achter de hand. Terwijl bv generatie X bij de zelfde leeftijd een veel grotere groep boven zich heeft, die ook nog eens meer vermogen per persoon bij elkaar moet hebben (want hogere levensverwachting etc.). Dus zal die generatie op de zelfde leeftijd c.p. een procentueel veel kleiner deel van het vermogen hebben. Maar dat zegt volgens mij dus weinig over of er werkelijk een grotere ongelijkheid is tussen de generaties.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:42:
[...]


Dan prijs je mensen uit hun koop woning over tijd. Stel je hebt met een klein inkomen een leuk huisje gekocht 25 jaar geleden, bijna afgelost en eindelijk hou je wat over aan het einde van de maand. Als je dan het verschil huidige WOZ waarde ten opzichte van de marktwaarde gaat belasten dan gaat het al snel over goed geld.

En dan raak je mensen in hun portemonnee die het niet kunnen hebben. Het idee van het eigen huis als rendement uitkerend object omdat het vermogen is daar moeten we eens vanaf. Het is een eerste levensbehoefte. De correctie wil je dan forceren bij de individuele eigenaar van de eigen woning.

Besef je dat deze twee alinea's een beetje elkaar tegenspreken? Dat je door je aflossing bijna geen woonlasten meer hebt, is de facto een vestzak-broekzak 'uitbetaling' van een 'rendement' ter hoogte van wat je anders aan huur kwijt was geweest. Dat je het 'rendement' op die investering niet ziet, of dat het niet met kasstromen gepaard gaat, betekent niet dat er geen rendement is.

[Rubbergrover1]

Termi schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 13:20:
[...]
Er zijn andere oplossingen naast alleen bouwen, dat is het financieel herverdelen van de woningmarkt. Hiermee kan je bereiken dat iedereen een eerlijke prijs krijgt voor een woning.

Dan krijg je dus weer de discussie wat een 'eerlijke prijs' is. Daar zit nou net het probleem. De laatste decennia was vooral het beeld, of het beleid, dat 'de markt' bepaalt wat een eerlijke prijs voor een woning is. Maar daarbij ga je dus voorbij aan de realiteit dat een groot deel van de bevolking geen marktprijzen kan betalen voor een woning. En dat er tegelijk vanuit de politiek niet bepaald enige impulsen waren om iets aan het inkomen van die groep te doen, omdat ook daarvoor gold dat 'de markt' wel voor een goed en eerlijk inkomen zou zorgen.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 06:53:
[...]

Besef je dat deze twee alinea's een beetje elkaar tegenspreken? Dat je door je aflossing bijna geen woonlasten meer hebt, is de facto een vestzak-broekzak 'uitbetaling' van een 'rendement' ter hoogte van wat je anders aan huur kwijt was geweest. Dat je het 'rendement' op die investering niet ziet, of dat het niet met kasstromen gepaard gaat, betekent niet dat er geen rendement is.

Natuurlijk is er wel rendement, het probleem is alleen dat het niet liquide te maken is , en de lonen deze inflatie niet bijbenen.

dus als de asset inflatie doorzet en je gaat dat belasten als ware het vermogen is dat rendement uitbetaald dan ga je over tijd mensen in de problemen brengen.

Het is geen probleem als de huizenprijzen de inflatie bijhouden en de lonen idem, nu gaan huizen in een paar jaar tijd over de kop en is dat geheel scheefgetrokken.

Ik heb al vaker aangegeven dat wij in Nederland een rare verhouding hebben met onze eigen woning , zodra de papieren overwaarde stijgt voelen we ons goed en geven we meer uit. Niet omdat dat geld er is maar omdat we denken dat het er is.

Een huis is in eerste plaats geen investering , maar een eerste levensbehoefte die we als maatschappij ook als zodanig moeten zien.

Je kan dat alleen oplossen door als overheid de regie te nemen en de woningmarkt te reguleren.

De verschillen tussen huur en koop terugbrengen en bouwen naar behoefte in plaats van winstmaximalisatie.

Daarnaast moet je ingrijpen in de arbeidsmarkt en herverdelen waar het grote geld zit. En zo zijn er nog wel een aantal andere zaken die tot deze situatie hebben geleid.

Deze hoge huizenprijzen zijn voor niemand goed , je hebt er niets aan. Als je dan gaat herverdelen in het midden geef je nog meer ruimte aan de grote kapitaalkrachtige partijen om een nog groter deel van de taart op te eisen.

Het is kenmerkend dat de meeste mensen in mijn omgeving op dit moment hun eigen woning niet meer kunnen kopen als ze dit nu moeten doen. Tevens kunnen ze niet hetzelfde huis huren in de vrije sector omdat ze ook daar te weinig voor verdienen.

Het enige is dat ze op een gegeven moment na de 2008 crisis het geluk hebben gehad de hypotheek te kunnen afsluiten en de woning te kunnen kopen. De stijgingen van de laatste 5 jaar hebben ervoor gezorgd dat er ‘ruimte’ is om te kunnen gaan praten over het belasten van overwaarde, maar die ruimte is er niet in de maandelijkse lonen van mensen.

Die zijn niet gestegen. Dus de ruimte is er niet. Alleen de perceptie van de ruimte. Allemaal ingegeven door het zien van een eerste levensbehoefte als renderende investering.

Zoals ik al stelde moeten we daar als eerste van af.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op zondag 9 mei 2021 @ 07:34:
[...]

Het is geen probleem als de huizenprijzen de inflatie bijhouden en de lonen idem, nu gaan huizen in een paar jaar tijd over de kop en is dat geheel scheefgetrokken.

Maar dat dit zo scheef loopt komt deels in juist doordat die winsten/rendementen of hoe je het ook wilt noemen zo fiscaal gunstig worden behandeld. Dweilen met de kraan open lijkt mij niet de oplossing.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 07:48:
[...]

Maar dat dit zo scheef loopt komt deels in juist doordat die winsten/rendementen of hoe je het ook wilt noemen zo fiscaal gunstig worden behandeld. Dweilen met de kraan open lijkt mij niet de oplossing.

Klopt , maar dat is precies waarom ik steeds terugkom op invoering van een echt progressief stelsel , zodat excessen gestopt worden en herverdelen echt van mensen met geld naar mensen zonder gaat. En er ruimte is voor stabiel beleid op belangrijke gebieden als wonen, arbeidsmarkt onderwijs en gezondheid.

Een eigen huis met overwaarde en een beetje geld op de bank maakt je geen vermogend persoon.

Je hebt immers geen groot passief inkomen uit beleggingen en bezit geen deel van andermans productiviteit. De meeste mensen hebben tegenwoordig zelfs een pensioengat. Dus komen dat bezit in de vorm van pensioen al tekort.

Het enige wat je bezit is een fictieve waarde van een bezit waar je zelf in woont.

[anandus]

Ach, een schrale troost is dat ze in Amerika subprime-hypotheken verkochten, waardoor we de crisis van 2008 kregen.
Door die crisis zijn er in ieder geval al een aantal maatregelen ingevoerd (HRA afbouwen, niet meer aflossingsvrij (in combinatie met HRA), max 100% lenen, etc).

Anders zaten we 10 jaar geleden al waar we nu zitten,

[CornermanNL]

anandus schreef op zondag 9 mei 2021 @ 08:00:
Ach, een schrale troost is dat ze in Amerika subprime-hypotheken verkochten, waardoor we de crisis van 2008 kregen.
Door die crisis zijn er in ieder geval al een aantal maatregelen ingevoerd (HRA afbouwen, niet meer aflossingsvrij (in combinatie met HRA), max 100% lenen, etc).

Anders zaten we 10 jaar geleden al waar we nu zitten,

Daar zaten we al en de aflossingsvrije hypotheek is uitgevonden om leencapaciteit te verhogen om mensen in staat te stellen hun eigen huurwoning te kunnen kopen. Het hele afschuiven van risico is gemaskeerd door het bezit van een huis als rijkdom te promoten.

Het is vervolgens verder geëscaleerd door gelijktijdig te draaien aan de knoppen op de arbeidsmarkt, sociale zekerheid en liberalisering van de vrije huur sector. Allemaal afschuiven van risico van de balans van de overheid naar het individu.

Zolang er nog gedacht wordt dat deze problemen opgelost kunnen worden door eenzijdig op de woningmarkt de oplossing te zoeken en de oplossingen vooral liggen in nog meer risico’s neerleggen bij de grootste groep , de lagere middenklasse. Hoe groter de langere termijn problemen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op zondag 9 mei 2021 @ 08:00:
[...]


Klopt , maar dat is precies waarom ik steeds terugkom op invoering van een echt progressief stelsel , zodat excessen gestopt worden en herverdelen echt van mensen met geld naar mensen zonder gaat. En er ruimte is voor stabiel beleid op belangrijke gebieden als wonen, arbeidsmarkt onderwijs en gezondheid.

Lastige van een progressief stelsel is dat je bij sterk wisselende inkomens in de regel veel meer belastingen betaalt dan bij een stabiel inkomen, ook als je in zo'n totaliteit het zelfde zou verdienen. (Waarbij je voor inkomen zowel uit arbeid als uit kapitaal kunt zien.)

Een eigen huis met overwaarde en een beetje geld op de bank maakt je geen vermogend persoon.

Dat ben ik niet met je eens. Iemand met een afgeloste hypotheek kan zeer comfortabel leven van alleen de AOW, terwijl iemand met een huurhuis en een forse zak spaargeld op de bank zijn vermogen al snel ziet verdampen aan de huurlasten.

Ik hoop later in de situatie te zitten dat ik mijn hypotheek heb afgelost en kan dan goed leven van AOW plus een klein pensioentje. Ik had er ook voor kunnen kiezen om niet af te lossen en een paar ton vermogen op de bank te zetten of in aandelen te stoppen. Ik vind het erg krom dat ik bij die tweede keuze jaarlijks een paar duizend euro vermogensrendementsheffing zou moeten betalen terwijl ik bij de eerste keuze per ton alleen maar een paar tientjes vanwege het eigenwoningforfait zou moeten betalen.

[Mark31]

Net weer een offerte gekregenvoor alleen dakpannen plus isolatie
Dakpannen 100 euro per m2, isolatie 120 euro per vierkante meter
De huizenprijzen zullen door de dure materialen echt niet goedkoper worden

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 08:44:
[...]

Lastige van een progressief stelsel is dat je bij sterk wisselende inkomens in de regel veel meer belastingen betaalt dan bij een stabiel inkomen, ook als je in zo'n totaliteit het zelfde zou verdienen. (Waarbij je voor inkomen zowel uit arbeid als uit kapitaal kunt zien.)

[...]

Dat ben ik niet met je eens. Iemand met een afgeloste hypotheek kan zeer comfortabel leven van alleen de AOW, terwijl iemand met een huurhuis en een forse zak spaargeld op de bank zijn vermogen al snel ziet verdampen aan de huurlasten.

Ik hoop later in de situatie te zitten dat ik mijn hypotheek heb afgelost en kan dan goed leven van AOW plus een klein pensioentje. Ik had er ook voor kunnen kiezen om niet af te lossen en een paar ton vermogen op de bank te zetten of in aandelen te stoppen. Ik vind het erg krom dat ik bij die tweede keuze jaarlijks een paar duizend euro vermogensrendementsheffing zou moeten betalen terwijl ik bij de eerste keuze per ton alleen maar een paar tientjes vanwege het eigenwoningforfait zou moeten betalen.

Het progressieve stelsel is met name gericht op echt grote vermogens en inkomens , bij leven te herverdelen. Wat de meeste voorstaan is nog steeds het ophalen bij de top van de middenklasse, het probleem daarbij zijn de achtergebleven lonen. Het is een slap aftreksel waarbij de echte top buiten beschouwing blijft.

Je ziet de voordelen terug in stabiliteit van inkomen , betaalbare woningen, zorg enzovoort

Het voorbeeld van leven van een klein pensioen plus afgelost huis is exact wat een probleem gaat zijn indien je het vermogen in het huis gaat belasten. Je wordt over tijd uit je huis geprijsd en tot die tijd moet je hopen dat de prijzen niet zover stijgen dat je de lasten kan blijven betalen.

De leencapaciteit voor de meeste mensen was al net aan toen ze het huis kochten dus er is geen ruimte om extra te lenen.

Ik ben voor het belasten , tel maar mee hoor , ik kan morgen naar de bank en mijn hypotheek verhogen en investeren , en mijn druk is direct weg.

Wie zitten met het probleem, de mensen zonder leencapaciteit, juist de mensen met laag inkomen , weinig liquide middelen en hoge overwaarde. De meerderheid dus.

Ik snap je insteek maar de oplossing vergroot het probleem alleen maar. En doet niets aan de bereikbaarheid van wonen, het maakt het voor veel mensen weer onzeker

[Mark31]

Tot noch toe vind ik Richie zijn voorstel het meest haalbare en eerlijkste, bij verkoop huis de overwaarde belasten zei hij.
Huizen in box 3 is van de zotte.

[Verwijderd]

Mark31 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 09:57:
Tot noch toe vind ik Richie zijn voorstel het meest haalbare en eerlijkste, bij verkoop huis de overwaarde belasten zei hij.
Huizen in box 3 is van de zotte.

Het klinkt zo makkelijk: winst op je huis mag belast worden. Maar het is al heel snel oneerlijk of complex:

Heb je een ton afgelost op je hypotheek en dus een ton overwaarde, mag je daar belasting over betalen bij verkoop. Eerlijk?

Heb je voor een ton verbouwd en dus een ton overwaarde, belasting betalen bij verkoop? Eerlijk? Of mag je de verbouwingskosten aftrekken? Wat als je 10 jaar geleden verkocht hebt, toen uitgebouwd en 3 jaar geleden een nieuwe keuken en badkamer geplaatst. Welk deel van de prijsstijging is dan door de verbouwingen, en welk deel is belastbaar? Als je ergens 40 jaar hebt gewoond, mag je dan de kosten van 2 badkamers en 3 keukens aftrekken?

Nee, ik denk dat niet dat dat heel simpel wordt. Met als mogelijke effect dat mensen verbouwingen of onderhoud om riscale redenen niet, eerder of later doen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op zondag 9 mei 2021 @ 09:11:
[...]
Het voorbeeld van leven van een klein pensioen plus afgelost huis is exact wat een probleem gaat zijn indien je het vermogen in het huis gaat belasten. Je wordt over tijd uit je huis geprijsd en tot die tijd moet je hopen dat de prijzen niet zover stijgen dat je de lasten kan blijven betalen.

Het probleem zit hem daarbij vooral in de dwang/drang vanuit de overheid om hypotheken volledig af te lossen. Met name door de fiscale regelgeving. Ik denk dat het gros van de mensen juist gebaat zou zijn bij een relatief kleine aflossingsvrije hypotheek (bv 50 of 100k) met daarnaast zo'n vermogen op de bank. Want de 'problemen' die jij ziet met betalen van extra belastingen heb je natuurlijk net zo goed, of nog erger, bij bijvoorbeeld de kosten van onderhoud of renovaties.

Probleem is daarbij dat je op meerdere manieren fiscaal 'gestraft' wordt als je dat zou willen. Geen woonsubsidie over de aflossingsvrije lening (renteaftrek) en wel extra vermogensrendementsheffing over je vermogen. En als je wilt verhuizen om een deel van het geld uit de stenen te halen, dan heb je over dat deel van de nieuwe hypotheek ook geen aftrek meer. En wil je naar een huurwoning, voor het gemak of omdat het huis te groot wordt, dan wordt de opbrengst uit de verkoop alsnog ieder jaar belast. Dus blijf je maar zitten waar je zit, in je laag belaste koopwoning.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 10:25:
[...]

Het klinkt zo makkelijk: winst op je huis mag belast worden. Maar het is al heel snel oneerlijk of complex:

Heb je een ton afgelost op je hypotheek en dus een ton overwaarde, mag je daar belasting over betalen bij verkoop. Eerlijk?

Heb je voor een ton verbouwd en dus een ton overwaarde, belasting betalen bij verkoop? Eerlijk? Of mag je de verbouwingskosten aftrekken? Wat als je 10 jaar geleden verkocht hebt, toen uitgebouwd en 3 jaar geleden een nieuwe keuken en badkamer geplaatst. Welk deel van de prijsstijging is dan door de verbouwingen, en welk deel is belastbaar? Als je ergens 40 jaar hebt gewoond, mag je dan de kosten van 2 badkamers en 3 keukens aftrekken?

Nee, ik denk dat niet dat dat heel simpel wordt. Met als mogelijke effect dat mensen verbouwingen of onderhoud om riscale redenen niet, eerder of later doen.

Is al echt vaak besproken hier en zijn allemaal oplossingen voor (incl bijv vrijstellingen voor de eerst xK aan ‘winst’).

Belangrijk punt wat ik elke verkeerd begrepen zie worden: extra aflossen heeft geen invloed op een dergelijke belasting. Het is verkoopprijs-aankoopprijs. Je financiering staat daar los van.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 10:55:
[...]


Is al echt vaak besproken hier en zijn allemaal oplossingen voor (incl bijv vrijstellingen voor de eerst xK aan ‘winst’).

Ja dat kan natuurlijk, maar dat zorgt wel voor een hoop gedailleerde regels en administratie. Of oneerlijke/inconsistente belasting.

Belangrijk punt wat ik elke verkeerd begrepen zie worden: extra aflossen heeft geen invloed op een dergelijke belasting. Het is verkoopprijs-aankoopprijs. Je financiering staat daar los van.

Lijkt mij ook, maar ik werd getriggerd door het gebruik van het woord overwaarde (dat wel degelijk met hypotheek te maken heeft).

[Valorian]

Requiem19 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 10:55:
[...]


Is al echt vaak besproken hier en zijn allemaal oplossingen voor (incl bijv vrijstellingen voor de eerst xK aan ‘winst’).

Belangrijk punt wat ik elke verkeerd begrepen zie worden: extra aflossen heeft geen invloed op een dergelijke belasting. Het is verkoopprijs-aankoopprijs. Je financiering staat daar los van.

Hoe zou je dan bijvoorbeeld omgaan met iemand die een klushuis koopt voor 200K, daar honderden uren in steekt en een berg geld voor materiaal en arbeiders, en het hiis 5 jaar later voor 500K verkoopt? Een deel van die overwaarde is dan de marktwerking/huizenprijzenstijging, een deel is verbouwkosten die op papier staan (inhuur, materiaal) en een deel is “eigen uren”. Welk deel zou er dan belast worden en hoe krijg je dat inzichtelijk?

[Sport_Life]

Overwaarde is het gevolg, niet de oorzaak. Beter pak je de oorzaak aan, dan wordt de overwaarde vanzelf minder zonder onredelijk/JOMO in te grijpen en de woningmarkt muurvast te zetten door nog minder verschuivingen. Immers de drempel om door te stromen wordt alleen maar hoger als mensen belasting moeten betalen bij verhuizen.. zelfs al dalen of stagneren de prijzen, dan nog blijft het gevoel hangen dat verhuizen belast wordt.

Door overwaarde te belasten worden de starterswoningen niet goedkoper.. volgens mij zijn we het allemaal eens dat die woningen goedkoper moeten. Dan volgt de rest vanzelf.

En verhuurders /investeerders die uitbreiden (dus geen overwaarde inzetten ) profiteren alleen maar meer.. zie ook
Nieuwbouw ingeloot, is het een kans van belegging ?
Hypotheek van 680k nemen om te speculeren is schijnbaar doodnormaal.

[ Voor 85% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 11:34 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:05:
[...]

Gewoon huurinkomsten in box 1 met 49,5% belasten, dat lijkt mij wel redelijk. Begrijp niet waarom niemand daar mee komt eigenlijk .

[...]

Lijkt me ook een top oplossing. Probleem is te dure huurwoningen, dus we gaan huren nog even belasten en daarmee nog duurder maken.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:32:
[...]


Lijkt me ook een top oplossing. Probleem is te dure huurwoningen, dus we gaan huren nog even belasten en daarmee nog duurder maken.

Volgens mij ben jij vrij naïef om te denken dat een verhuurder niet al de maximale huurprijs (obv woz / punten systeem) vraagt...

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:23:
Overwaarde is het gevolg, niet de oorzaak. Beter pak je de oorzaak aan, dan wordt de overwaarde vanzelf minder zonder onredelijk/JOMO in te grijpen en de woningmarkt muurvast te zetten door nog minder verschuivingen.

Door overwaarde te belasten worden de starterswoningen niet goedkoper.. volgens mij zijn we het allemaal eens dat die woningen goedkoper moeten. Dan volgt de rest vanzelf.

Nee, sorry, daar ben ik het niet mee eens. Van mij hoeven de koopstarterswoningen helemaal niet goedkoper te worden.

Het zou vooral een echte keus moeten worden of je wilt kopen of wilt huren. Dat is het nu niet. Dat zit hem m.i. vooral in het overheidsbeleid voor (of eigenlijk tegen) huren en in de fiscaliteit die eigenwoningbezit sterk stimuleert.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:35:
[...]

Volgens mij ben jij vrij naïef om te denken dat een verhuurder niet al de maximale huurprijs (obv woz / punten systeem) vraagt...

Dat komt dus door het schreeuwende tekort aan huurwoningen, waardoor 'betalen wat de gek ervoor geeft' daar nog meer geldt dan bij koop .

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:35:
[...]

Volgens mij ben jij vrij naïef om te denken dat een verhuurder niet al de maximale huurprijs (obv woz / punten systeem) vraagt...

Econ 101. Hoe verschuiven vraag/aanbod curve bij invoering belasting.

Jij denkt ook dat als BTW verhoogd wordt de consumentenprijzen niet veranderen, immers de verkopers vragen altijd al de maximale prijs?

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 09-05-2021 11:40 ]

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:23:
Hypotheek van 680k nemen om te speculeren is schijnbaar doodnormaal.

Op BNR komen inderdaad steeds vaker spotjes langs voor 'vastgoedfinancieringen', blijkbaar is er een markt voor.

Nu banken 0,5% boete op vermogens boven de 100k introduceren zal dit alleen maar verder toenemen, ook hier helaas oorzaak en gevolg. Er zijn vrijwel geen andere laag-risico beleggingen meer, het financiële systeem is stuk.

[Verwijderd]

Koopwoningen in NL zijn niet uitzonderlijk duur. Niet historisch gezien en niet vergeleken met omliggende landen.

Prijzen van vrije sector huurwoningen daarentegen...

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:38:
[...]

Dat komt dus door het schreeuwende tekort aan huurwoningen, waardoor 'betalen wat de gek ervoor geeft' daar nog meer geldt dan bij koop .

Dat klopt bijna, ook door een gebrek aan betaalbare koopwoningen.
"Wat de gek ervoor geeft" is onjuist, gezien de maximale huurprijs, die dankzij woz enorm hoog is. Maar niet hoger wordt als de kosten voor verhuurder toenemen.

In tegenstelling tot een koopwoning is een huurwoning begrenst. De huurstijging is het gevolg van de woz stijging die weer het gevolg is van de investeerders aan de onderkant van de markt (TINA).

Ik had 3 jaar geleden tijdelijk een huur appartement. Vond de prijs (toen al) absurd hoog, dus heb dat puntensysteem erop nageslagen. Wat denk je ? Op de euro nauwkeurig (!) de maximale huurprijs...

Bron https://www.huurcommissie...ijscheck-en-puntentelling

De uitkomst van de Huurprijscheck is een puntenaantal. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van uw woning, kamer, woonwagen of standplaats. Elk onderdeel van de woning krijgt punten. Bijvoorbeeld:

de grootte van de kamers;
de keuken, het toilet, de wastafel en douche;
de WOZ-waarde.

Deze puntentelling heet ook wel het woningwaarderingsstelsel.

Worden de kamers groter door meer belasting? Of de keuken moderner ?

[ Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 12:09 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:43:
Koopwoningen in NL zijn niet uitzonderlijk duur. Niet historisch gezien en niet vergeleken met omliggende landen.

Prijzen van vrije sector huurwoningen daarentegen...

Een volslagen ongefundeerde mening, die je best beter mag onderbouwen als je dit zo sterk stelt.

[Miks]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:43:
[...]

Dat klopt, ook door een gebrek aan betaalbare koopwoningen.
Maar in tegenstelling tot een koopwoning is een huurwoning begrenst. De huurstijging is het gevolg van de woz stijging die weer het gevolg is van de investeerders aan de onderkant van de markt (TINA).

Ik had 3 jaar geleden tijdelijk een huur appartement. Vond de prijs (toen al) absurd hoog, dus heb dat puntensysteem erop nageslagen. Wat denk je ? Op de euro nauwkeurig (!) de maximale huurprijs...

Bron https://www.huurcommissie...ijscheck-en-puntentelling


[...]


Worden de kamers groter door meer belasting? Of de keuken moderner ?

Eh puntentelling geldt niet voor vrije sector...?

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:49:
[...]


Eh puntentelling geldt niet voor vrije sector...?

Jawel.....

https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Het verschil is dat sociale huur is begrenst tot een bepaald bedrag, waar vrije sector huur in principe begrenst is met het puntensysteem.

[ Voor 45% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 11:56 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:43:
[...]

Dat klopt, ook door een gebrek aan betaalbare koopwoningen.
Maar in tegenstelling tot een koopwoning is een huurwoning begrenst. De huurstijging is het gevolg van de woz stijging die weer het gevolg is van de investeerders aan de onderkant van de markt (TINA).

Ik had 3 jaar geleden tijdelijk een huur appartement. Vond de prijs (toen al) absurd hoog, dus heb dat puntensysteem erop nageslagen. Wat denk je ? Op de euro nauwkeurig (!) de maximale huurprijs...

Precies wat ik bedoel. Want als je de keus had gehad, dan had je waarschijnlijk voor een goedkoper appartement gekozen (prijs/kwaliteit). Maar vaak is de enige keus die er momenteel is, is om de huur te slikken of te gaan kopen.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:48:
[...]


Een volslagen ongefundeerde mening, die je best beter mag onderbouwen als je dit zo sterk stelt.

Uiteraard hangt het af van welke regio je bekijkt. Maar als je de Randstad (wat toch vaak als referentie wordt genomen) vergelijkt met andere metropolen, dan kun je zelf ook eenvoudig nagaan dat de prijzen in andere metropolen in de regel ook behoorlijk hoog zijn en ook flink gestegen zijn de laatste jaren.

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:48:
[...]


Een volslagen ongefundeerde mening, die je best beter mag onderbouwen als je dit zo sterk stelt.

Ik zou zeggen, kijk naar de ontwikkeling van huizenprijs ten opzichte van gemiddeld gezinsinkomen historisch gezien.

En naar m2 prijs / gemiddeld inkomen voor vergelijking met andere landen.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:56:
[...]

Precies wat ik bedoel. Want als je de keus had gehad, dan had je waarschijnlijk voor een goedkoper appartement gekozen (prijs/kwaliteit). Maar vaak is de enige keus die er momenteel is, is om de huur te slikken of te gaan kopen.

Ja, dus door die huurcap kan de verhuurder zijn hogere kosten (IB op huuropbrengst) niet doorbelasten aan huurder .

Dus wat gaat een verhuurder doen met een appartement waarvan het rendement negatief is, denk je ?

Concreet voorbeeld: huurprijs 1500 euro (cf puntensysteem), kosten (incl rente , onderhoud, risico etc) 1000 euro.
Na IB (huurinkomsten belasten in box 1) blijft er 750 euro inkomsten over vs 1000 euro kosten....

Maar dat ligt veel te gevoelig bij een prins met honderden pandjes en veel invloed (vriendjes) in de politiek..

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 12:16 ]

[Verwijderd]

Internationaal gezien

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:51:
[...]

Jawel.....

https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Het verschil is dat sociale huur is begrenst tot een bepaald bedrag, waar vrije sector huur in principe begrenst is met het puntensysteem.

Hier staat letterlijk:

Dan heeft u een vrijesectorwoning. Voor een vrijesectorwoning is er geen maximale huur. De verhuurder mag vragen wat hij wil.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 12:10:
[...]

Ja, dus door die huurcap kan de verhuurder zijn hogere kosten (IB op huuropbrengst) niet doorbelasten aan huurder .

Mede daarom vind ik het extra belasten van verhuur ook totaal geen oplossing. En leidt het eerder tot verslechtering van de situatie.

[Sp3dy]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 08:44:
[...]

Lastige van een progressief stelsel is dat je bij sterk wisselende inkomens in de regel veel meer belastingen betaalt dan bij een stabiel inkomen, ook als je in zo'n totaliteit het zelfde zou verdienen. (Waarbij je voor inkomen zowel uit arbeid als uit kapitaal kunt zien.)

Daar bestaat momenteel de belastingmiddeling voor: https://www.belastingdien...omens/hoe_werkt_middeling

Niet dat dat perfect is, momenteel hebben alleen de top inkomens die in sommige jaren meer dan 68500 euro verdienen en andere jaren minder daar voordeel aan.

Maar om terug te komen op de woningmarkt. Ik ben me aan het inlezen en het klinkt misschien wat gek maar het voelt allemaal zo kil en zakelijk aan. Statistieken en eindeloze cijfertjes, ik wordt er zo neerslachtig van. Overal is wel een onderzoek van te vinden.

Wat natuurlijk fijn is, maar het verteld allemaal hetzelfde beeld. Namelijk dat we het momenteel voor iedereen die later geboren wordt het leven lastiger aan het maken zijn. En in de woningmarkt komt dat allemaal wel heel erg samen.

Als je geboren bent in de situatie dat je ouders redelijk verdienen maar je niet financieel kunnen ondersteunen en je wilt op je 18e wat met je leven dan ga je studeren. Krijg je ieder jaar een brief van DUO, je studiefinanciering bedraagt 0 euro dit jaar maar je ouders zouden x honderd euro per maand kunnen bijdragen. Of niet. Snel die brief wegstoppen voordat ze zich schuldig gaan voelen.

Doe je je best dan heb je in 4 jaar die studie afgerond op je 22e met een schuld van maar 10 duizend euro omdat je een zaterdag baantje had. Dan krijg je een flexibel of tijdelijk contract. Een jaar flink aflossen en de studielening is weg op je 23e. Met een beetje mazzel heb je volgend jaar een vast contract.

Volgende uitdaging, uit huis gaan. Even inlezen en wat voor informatie vind je: Wie nu huurt zal eeuwig blijven huren.
Nou duidelijk, dan maar sparen om te kopen dus. En dan ben je @Sp3dy, 23 jaar en mag je tegen een stijging van 10 of 20 duizend euro per jaar opsparen terwijl je al 50 duizend te kort kwam, in de hoop ooit aan te kunnen haken. Man wat een ellende.
En een ieder die een foute keuze maakt tussen zijn 16e en 22e die is helemaal de lul.
Maar gelukkig draait de economie zo geweldig...

Ik ben er zo verschrikkelijk klaar mee

[Wilf]

Herkenbaar; ik ben net oude administratie door de shredder aan het duwen. Ik kreeg fl176 basisbeurs, fl176 uitwonend voor ‘rijke’ ouders, studie was fl3500 die ik zelf betaalde (kreeg geen geld van ouders), dan moest ik dure boeken kopen (al gauw fl1000 per jaar), een sterke computer hebben, fl500 huur per maand betalen in mijn hokje. Dus drie bijbanen, daardoor studie-achterstand (werken op maandagochtend als schoonmaak en overdag in een winkel) dus tentamens op die dag zakte ik automatisch voor). Ik werkte ook op zaterdag (post) en elke avond (schoonmaak). Daardoor flinke studieschuld opgebouwd die door de rente in 15 jaar gegroeid was met 33%. Maar goed, hou vol. Nu 40, bijna klaar met afbetalen studieschuld maar door financiële meevaller en twee bovenmodale inkomens eindelijk een huis kunnen kopen. Ben nu bijna 41 en kan nu eindelijk beginnen met leven en een toekomst op gaan bouwen.

Het gaat gewoon wat langzamer als je alles in je eentje moet doen (geen ouders, geen familie, geen erfenis, geen gouden lepel, geen spaargeld dat je ouders hebben gespaard voor je als je volwassen werd; alles tot op de cent zelf gedaan). Maar niets is onmogelijk. En tegenwoordig is 40 ‘jong’. Hang in there

Overigens huurde ik toen bij een corporatie en betaalde ik destijds ook WOZ over mijn kleine kamertje; fl98.000 was de WOZ-waarde destijds. Ik hoor wel eens mensen zeggen dat je als koper WOZ betaald maar als huurder dus ook gewoon, in ieder geval de gehele periode dat ik bij Het Gooi en Omstreken huurde.

[ Voor 10% gewijzigd door Wilf op 09-05-2021 13:40 ]

[Valorian]

Sp3dy schreef op zondag 9 mei 2021 @ 12:46:
[...]


Daar bestaat momenteel de belastingmiddeling voor: https://www.belastingdien...omens/hoe_werkt_middeling

Niet dat dat perfect is, momenteel hebben alleen de top inkomens die in sommige jaren meer dan 68500 euro verdienen en andere jaren minder daar voordeel aan.

Maar om terug te komen op de woningmarkt. Ik ben me aan het inlezen en het klinkt misschien wat gek maar het voelt allemaal zo kil en zakelijk aan. Statistieken en eindeloze cijfertjes, ik wordt er zo neerslachtig van. Overal is wel een onderzoek van te vinden.

Wat natuurlijk fijn is, maar het verteld allemaal hetzelfde beeld. Namelijk dat we het momenteel voor iedereen die later geboren wordt het leven lastiger aan het maken zijn. En in de woningmarkt komt dat allemaal wel heel erg samen.

Als je geboren bent in de situatie dat je ouders redelijk verdienen maar je niet financieel kunnen ondersteunen en je wilt op je 18e wat met je leven dan ga je studeren. Krijg je ieder jaar een brief van DUO, je studiefinanciering bedraagt 0 euro dit jaar maar je ouders zouden x honderd euro per maand kunnen bijdragen. Of niet. Snel die brief wegstoppen voordat ze zich schuldig gaan voelen.

Doe je je best dan heb je in 4 jaar die studie afgerond op je 22e met een schuld van maar 10 duizend euro omdat je een zaterdag baantje had. Dan krijg je een flexibel of tijdelijk contract. Een jaar flink aflossen en de studielening is weg op je 23e. Met een beetje mazzel heb je volgend jaar een vast contract.

Volgende uitdaging, uit huis gaan. Even inlezen en wat voor informatie vind je: Wie nu huurt zal eeuwig blijven huren.
Nou duidelijk, dan maar sparen om te kopen dus. En dan ben je @Sp3dy, 23 jaar en mag je tegen een stijging van 10 of 20 duizend euro per jaar opsparen terwijl je al 50 duizend te kort kwam, in de hoop ooit aan te kunnen haken. Man wat een ellende.
En een ieder die een foute keuze maakt tussen zijn 16e en 22e die is helemaal de lul.
Maar gelukkig draait de economie zo geweldig...

Ik ben er zo verschrikkelijk klaar mee

Eens hoor. Ik las laatst dit verhaal in Parool. Dat illustreert mijns inziens goed hoe iemand die vanaf studiekeuze altijd ogenschijnlijk goede keuzes gemaakt heeft, intelligent is, 8 jaar universitair geschoold, goede baan bij PWC, etc toch kansloos is op de huidige woningmarkt (zowel koop als huur). Ook mensen die altijd maar roepen “je hoeft niet perse in A’dam of Utrecht te wonen” zouden dit eens mogen lezen. Het is niet veel nieuws onder de zon maar wel mooi opgeschreven en geeft aan hoe schrijnend de situatie is geworden.

[Verwijderd]

Precies hetzelfde verhaal als eind jaren '90 dus. Niets nieuws onder de zon.

[Morpheusk]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:51:
[...]

Jawel.....

https://www.rijksoverheid...maximaal-voor-mijn-woning

Het verschil is dat sociale huur is begrenst tot een bepaald bedrag, waar vrije sector huur in principe begrenst is met het puntensysteem.

Onjuist. Door middel van het punten wordt de sociale huurprijs bepaald. Dit is iets van tot 142 punten zit je in de sociale huur en afhankelijk van de punten wordt je huurprijs bepaald. Kom je boven deze 142 punten uit dan mag je vragen qua prijs wat je wilt en spreek je dus over een geliberaliseerde woning.

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 12:18:
Internationaal gezien

[Afbeelding]

Dit is wat ik zie op de website die jij gebruikt als ik Amsterdam en Parijs vergelijk:

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 14:07:
Precies hetzelfde verhaal als eind jaren '90 dus. Niets nieuws onder de zon.

Ja, precies, de eind jaren 90...

[digifun]

Verwijderd schreef op zondag 9 mei 2021 @ 14:07:
Precies hetzelfde verhaal als eind jaren '90 dus. Niets nieuws onder de zon.

Eind jaren negentig was de situatie nog lang niet zo erg als het nu is.

[alexbl69]

hoevenpe schreef op zondag 9 mei 2021 @ 11:43:
[...]Nu banken 0,5% boete op vermogens boven de 100k introduceren zal dit alleen maar verder toenemen, ook hier helaas oorzaak en gevolg.

Die brief heb ik afgelopen week ook gekregen .

Leuk, nog meer zakelijke spaarrekeningen openen om de boel te spreiden.

Dacht nog aan een loophole: die 0,5% geldt toch alleen bij zakelijke rekeningen (heb privé die brief niet gekregen). Wat nu als je je privé rekening als 'overloop' gebruikt, en het saldo enkel van 31 december op 1 januari op de zakelijke rekening laat staan? Dan betaal je toch 'maar' 1/365e van 0,5% boven de 100K?

[anandus]

De stap van 0 naar - 0,5% is in principe geen grotere stap dan van 1,0% naar 0,5%
Het is vooral een psychologisch ding, natuurlijk.
En je geld ontwaardt sowieso vanwege inflatie.

En anders maar spreiden over banken. Ik weet niet hoeveel ton je hebt, maar als je met meer dan drie banken in de weer moet kan je je ook afvragen of je je geld wel op een spaarrekening wil hebben of dat je het niet anders wil investeren. (Ik lees net dat nieuwbouw populair is )

Maarja, dat is off topic, allemaal.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 9 mei 2021 @ 15:30:
[...]


Ja, precies, de eind jaren 90...
[Afbeelding]

Wat maandlasten betreft ben je nu dus een stuk beter uit dan toen. Rond de eeuwwisseling was de rente namelijk ook wel iets anders dan nu. Een annuïtaire lening voor het zelfde bedrag kostte toen ongeveer 70% meer per maand dan nu. De index voor beide grafieken stonden toen ongeveer op hetzelfde punt, dus als je naar verhouding even veel van je inkomen aan woonlasten kwijt zou willen zijn, zou de grafiek van de huizenprijzen nu ongeveer 70% hoger moeten staan dan de andere grafiek. Dat die grafiek in werkelijkheid naast ongeveer 40% hoger is, geeft vooral aan dat de woningprijzen mindere zijn gestegen dan de annuïtaire maandlasten gedane zijn. En dat de maandlasten nu veel lager zijn dan toen.

De situatie áls je een huis kunt vinden, en in een koopwoning blijft wonen tot de lening afgelost is, is nu dus een stuk beter dan rond de eeuwwisseling.

[FunkyTrip]

Valorian schreef op zondag 9 mei 2021 @ 13:28:
[...]


Eens hoor. Ik las laatst dit verhaal in Parool. Dat illustreert mijns inziens goed hoe iemand die vanaf studiekeuze altijd ogenschijnlijk goede keuzes gemaakt heeft, intelligent is, 8 jaar universitair geschoold, goede baan bij PWC, etc toch kansloos is op de huidige woningmarkt (zowel koop als huur). Ook mensen die altijd maar roepen “je hoeft niet perse in A’dam of Utrecht te wonen” zouden dit eens mogen lezen. Het is niet veel nieuws onder de zon maar wel mooi opgeschreven en geeft aan hoe schrijnend de situatie is geworden.

Ik snap zijn probleem niet. Amsterdam is niet haalbaar. So be it. Den Haag, Leiden, Delft, Rotterdam, weetikveel wat is wél haalbaar. Ik snap dat het slikken is voor iemand die heel veel mee heeft (intelligentie om te kunnen studeren, studie van zijn keuze waarschijnlijk) om iets níet te kunnen, wat een schoonmaker in A'dam Zuid wél kan, maar dan zoek je wat anders op een andere plek. Nederland is best groot ondanks dat het klein is.

Hij heeft wel groot gelijk dat het frustrerend om te zien is hoe roofkapitalisten het de starters nog moeilijker maken en dáár zou de overheid tegen moeten optreden. Geen prijsopdrijvende maatregelen als overdrachtsbelasting afschaffen voor starters, maar bewoningsplicht. Dan komen er ineens duizenden woningen op de markt die de afgelopen jaren door investeerders van de markt zijn geplukt om knotsgekke huren voor te vragen.

[Rubbergrover1]

FunkyTrip schreef op zondag 9 mei 2021 @ 21:00:
[...]

Hij heeft wel groot gelijk dat het frustrerend om te zien is hoe roofkapitalisten het de starters nog moeilijker maken en dáár zou de overheid tegen moeten optreden. Geen prijsopdrijvende maatregelen als overdrachtsbelasting afschaffen voor starters, maar bewoningsplicht. Dan komen er ineens duizenden woningen op de markt die de afgelopen jaren door investeerders van de markt zijn geplukt om knotsgekke huren voor te vragen.

Die huisjesmelker kan dat ook alleen maar doen omdat de huurmarkt al decennialang systematisch afgebroken wordt, zodat de huurmarkt nóg veel slechter is dan de koopmarkt. Maatregelen zoals een bewoningsplicht zijn niet meer dan symptoombestrijding, zonder iets aan het achterliggende probleem te doen.

[Valorian]

FunkyTrip schreef op zondag 9 mei 2021 @ 21:00:
[...]


Ik snap zijn probleem niet. Amsterdam is niet haalbaar. So be it. Den Haag, Leiden, Delft, Rotterdam, weetikveel wat is wél haalbaar. Ik snap dat het slikken is voor iemand die heel veel mee heeft (intelligentie om te kunnen studeren, studie van zijn keuze waarschijnlijk) om iets níet te kunnen, wat een schoonmaker in A'dam Zuid wél kan, maar dan zoek je wat anders op een andere plek. Nederland is best groot ondanks dat het klein is.

Hij heeft wel groot gelijk dat het frustrerend om te zien is hoe roofkapitalisten het de starters nog moeilijker maken en dáár zou de overheid tegen moeten optreden. Geen prijsopdrijvende maatregelen als overdrachtsbelasting afschaffen voor starters, maar bewoningsplicht. Dan komen er ineens duizenden woningen op de markt die de afgelopen jaren door investeerders van de markt zijn geplukt om knotsgekke huren voor te vragen.

Ja, klopt, hij kan zijn roots , vrienden, baan etc daar achterlaten en elders een soortgelijke baan vinden en weer wat opbouwen. Maar even los van of dat dan “fair” is of niet (daar kun je lang over discussieren): hoe zie jij de toekomst dan voor de “middenklasse”? Wie gaat er straks in Amsterdam voor de klas staan of verpleger worden, als er alleen nog mensen blijven wonen die sociale huurwoning krijgen of die rijk genoeg zijn voor de koophuizen?

[Wilf]

Valorian schreef op zondag 9 mei 2021 @ 21:11:
[...]
Ja, klopt, hij kan zijn roots , vrienden, baan etc daar achterlaten en elders een soortgelijke baan vinden en weer wat opbouwen. Maar even los van of dat dan “fair” is of niet (daar kun je lang over discussieren): hoe zie jij de toekomst dan voor de “middenklasse”? Wie gaat er straks in Amsterdam voor de klas staan of verpleger worden, als er alleen nog mensen blijven wonen die sociale huurwoning krijgen of die rijk genoeg zijn voor de koophuizen?

Bovendien zitten andere regio’s vaak helemaal niet te wachten op gelukzoekers/vluchtelingen. Dat soort vluchtelingen aarden meestal slecht omdat ze de lokale gewoontes en taal niet kennen, en er alleen maar wonen om te slapen als ze niet op de Zuidas aan het werk zijn.

[Sport_Life]

Valorian schreef op zondag 9 mei 2021 @ 13:28:
[...]


Eens hoor. Ik las laatst dit verhaal in Parool. Dat illustreert mijns inziens goed hoe iemand die vanaf studiekeuze altijd ogenschijnlijk goede keuzes gemaakt heeft, intelligent is, 8 jaar universitair geschoold, goede baan bij PWC, etc toch kansloos is op de huidige woningmarkt (zowel koop als huur). Ook mensen die altijd maar roepen “je hoeft niet perse in A’dam of Utrecht te wonen” zouden dit eens mogen lezen. Het is niet veel nieuws onder de zon maar wel mooi opgeschreven en geeft aan hoe schrijnend de situatie is geworden.

Nou moet dat artikel wel een klein beetje genuanceerd worden. Hij kan 180k lenen, dat is een inkomen van 40k. Dan moet je niet boos worden op "de huizenmarkt" , maar op je werkgever die je >50u laat werken voor omgerekend een mbo salaris (contract voor 32u, want studie..).
Wat hij vergeet te melden is dat hij waarschijnlijk studiekosten vergoed krijgt , een lease wagen heeft (meestal ook met eigen bijdrage, je wil immers wel in een premium auto rondrijden), etc. Daarbij werkt hij als zzper voor de HvA, dat is verder prima, maar voor de bank natuurlijk weinig (geen) zekerheid.
Daar is niets mis mee , maar dat zijn keuzes die ervoor zorgen dat een appartement op de duurste locatie van Nederland niet mogelijk is met een budget van 180k. Nu niet, toen ik in 2011 mijn eerste appartement kocht niet, in 2013 toen de woningmarkt op het dieptepunt was ook niet.

Hij heeft natuurlijk een punt dat de woningmarkt en huurmarkt compleet is verziekt, dat staat buiten kijf. Maar dit is wel een typisch gevalletje van een millennium die het net even iets teveel in zijn bolletje heeft.....

Bron: ik heb in het verleden ook PWC, EY, etc overwogen, en ook informele gesprekken gevoerd. Dan wordt je verleidt met een A3 , V40, studiekosten vergoeding, bonus voor gedeclareerde uren, etc maar puntje bij paaltje is er een laag basissalaris, karig pensioen, etc. Er is niks mis met dergelijke clubs, alleen het strookt niet geheel met zijn wens namelijk een koopwoning waarbij een hoog basis salaris essentieel is .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 21:42 ]

[paardekooper11]

Valorian schreef op zondag 9 mei 2021 @ 13:28:
[...]

Eens hoor. Ik las laatst dit verhaal in Parool. Dat illustreert mijns inziens goed hoe iemand die vanaf studiekeuze altijd ogenschijnlijk goede keuzes gemaakt heeft, intelligent is, 8 jaar universitair geschoold, goede baan bij PWC, etc toch kansloos is op de huidige woningmarkt (zowel koop als huur).

Die man is niet '8 jaar universitair geschoold' maar heeft na het hbo een premaster en daarna een master gedaan. Daarna (2 jaar geleden) is hij gaan werken en heeft hij in deeltijd een tweejarige opleiding gevolgd (equivalent aan eenjarig voltijd). Zoals hem zijn er tig anderen waarvan sommigen wel een partner of rijke papa hebben.

Ik reageer even met een kloonaccount Ik ben zelf 9 jaar universitair geschoold, twee bachelors, een master, een promotie, allemaal cum laude, had voor vrijwel elk vak het hoogste cijfer van mijn jaar en heb buitenlandervaring. Daarna maakte ik de fout om onderzoek te blijven doen. Na mijn promotie had ik veel geluk en kreeg ik een baan aan een universiteit in de randstad met uitzicht op een vaste aanstelling. Dat is als vervolg op een promotie de beste universitaire baan die je kunt krijgen. Het salaris? Nog geen 2600 euro netto...maar wel 80 uur/week werken om kans te maken op die vaste aanstelling en anderhalf uur reistijd per dag, dus bijbeunen in de avonduren zat er niet in. Een scholier bij de Albert Heijn verdient meer per uur en vanwege de CAO verdiende ik evenveel als een onderzoeker aan de universiteit van Maastricht die met veel minder toe kan. Na een jaar heb ik bedankt voor de eer en ben ik naar het buitenland vertrokken. Ik had graag de volgende generatie opgeleid, maar als ik niet normaal kan wonen, houdt het op. Veel van mijn goede collega's hebben hetzelfde gedaan.

Vrienden die in Nederland blijven, stellen het krijgen van kinderen uit vanwege gebrek aan goede huisvesting. Zonder jonge aanwas heb je straks niet genoeg mensen om 'het werk te doen'. Dat gaat een demografische ramp opleveren die je alleen met immigratie kunt verhelpen. Als die goede huisvesting er eindelijk is, moeten beide ouders blijven werken om het te kunnen betalen.

Huisvesting is een enorm probleem en zorgt indirect voor allerlei nieuwe problemen, en er is geen partij die het aanpakt. Zet de hypotheekrente op minimaal 5% (losgekoppeld van de marktrente), voer een puntensysteem in voor de vrije sector, belast verhuurwinst in box 1 zonder renteaftrek, belast bij verhuurders/beleggers de waardestijging tegen 70%, het is allemaal niet zo moeilijk.

[Morpheusk]

@paardekooper11 Dan is verhuur toch niet meer interessant? Dan komen er nog minder mensen in aanmerking voor een woning.

[Sport_Life]

Morpheusk schreef op zondag 9 mei 2021 @ 14:13:
[...]


Onjuist. Door middel van het punten wordt de sociale huurprijs bepaald. Dit is iets van tot 142 punten zit je in de sociale huur en afhankelijk van de punten wordt je huurprijs bepaald. Kom je boven deze 142 punten uit dan mag je vragen qua prijs wat je wilt en spreek je dus over een geliberaliseerde woning.

Wat dat betreft heb je/jullie idd gelijk.

Punt is wel dat de extra kosten niet (altijd) zijn door te belasten aan de huurder. Je kunt niet een huurcontract openbreken en ineens 500 euro extra vragen omdat de belasting is gestegen. Tenzij de huurder vrijwillig vertrekt en je iemand vindt die voor 500 euro extra gaat huren.

[Valorian]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 21:32:
[...]

Nou moet dat artikel wel een klein beetje genuanceerd worden. Hij kan 180k lenen, dat is een inkomen van 40k. Dan moet je niet boos worden op "de huizenmarkt" , maar op je werkgever die je >50u laat werken voor omgerekend een mbo salaris (contract voor 32u, want studie..).
Wat hij vergeet te melden is dat hij waarschijnlijk studiekosten vergoed krijgt , een lease wagen heeft (meestal ook met eigen bijdrage, je wil immers wel in een premium auto rondrijden), etc. Daarbij werkt hij als zzper voor de HvA, dat is verder prima, maar voor de bank natuurlijk weinig (geen) zekerheid.
Daar is niets mis mee , maar dat zijn keuzes die ervoor zorgen dat een appartement op de duurste locatie van Nederland niet mogelijk is met een budget van 180k. Nu niet, toen ik in 2011 mijn eerste appartement kocht niet, in 2013 toen de woningmarkt op het dieptepunt was ook niet.

Hij heeft natuurlijk een punt dat de woningmarkt en huurmarkt compleet is verziekt, dat staat buiten kijf. Maar dit is wel een typisch gevalletje van een millennium die het net even iets teveel in zijn bolletje heeft.....

Bron: ik heb in het verleden ook PWC, EY, etc overwogen, en ook informele gesprekken gevoerd. Dan wordt je verleidt met een A3 , V40, studiekosten vergoeding, bonus voor gedeclareerde uren, etc maar puntje bij paaltje is er een laag basissalaris, karig pensioen, etc. Er is niks mis met dergelijke clubs, alleen het strookt niet geheel met zijn wens namelijk een koopwoning waarbij een hoog basis salaris essentieel is .

Goede nuance inderdaad. En op zich ook eens. Alleen bij je laatste regel mag je koopwoning dus vervangen door “ubehaupt een woning in Amsterdam”. Want de persoon in het voorbeeld wil ook best huren maar verdient teveel voor de sociale huur en voor vrije sector (in a’dam) is óók een hoog salaris essentieel

[battler]

@paardekooper11 2600 netto? Dat is direct bij je eerste baan meer dan het modaal inkomen. Je werkt voor de overheid dus dat de salarissen niet buitensporig zijn is begrijpelijk, alsnog is het salaris van prof. erg goed. Je kiest voor een onderzoeksfunctie/docerende functie waarbij de meerwaarde niet altijd goed uit te drukken is in geld. En als laatste, je weet dit toch van de voren? De salarisschalen zijn openbaar en vooraf bekend, dan kom je er toch niet op het laatst achter dat het salaris tegenvalt?

[Verwijderd]

Bijna alle huisvestings/geld problemen die ik voorbij zie komen worden veroorzaakt omdat jullie niet samen, maar alleen wonen. En niet perse heel goed met geld om willen/kunnen gaan.

Niet echt een reden om het beleid mbt de woningmarkt en/of belastingstelsel om te gooien lijkt me.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 mei 2021 @ 20:46:
[...]

Wat maandlasten betreft ben je nu dus een stuk beter uit dan toen. Rond de eeuwwisseling was de rente namelijk ook wel iets anders dan nu. Een annuïtaire lening voor het zelfde bedrag kostte toen ongeveer 70% meer per maand dan nu. De index voor beide grafieken stonden toen ongeveer op hetzelfde punt, dus als je naar verhouding even veel van je inkomen aan woonlasten kwijt zou willen zijn, zou de grafiek van de huizenprijzen nu ongeveer 70% hoger moeten staan dan de andere grafiek. Dat die grafiek in werkelijkheid naast ongeveer 40% hoger is, geeft vooral aan dat de woningprijzen mindere zijn gestegen dan de annuïtaire maandlasten gedane zijn. En dat de maandlasten nu veel lager zijn dan toen.

De situatie áls je een huis kunt vinden, en in een koopwoning blijft wonen tot de lening afgelost is, is nu dus een stuk beter dan rond de eeuwwisseling.

Buiten dat het een tamelijk nutteloze discussie is:

• hypotheekrenteaftrek
• verschillende aflossingsvormen
• leuk dat een huis kopen nu zo goedkoop is als je er een hebt, want je kan helemaal geen huis kopen voor wat je maximaal mag lenen. Dus betaal je inderdaad 40% meer dan een hypotheekmaandlast aan kale huur zonder dat je enig vermogen opspaart.
• achteraf gezien was iedereen die toen kocht sowieso spekkoper omdat de rente erna alleen maar daalde. Gezien de rente nu minder dan 1% is, weet je relatief zeker dat je eenzelfde waardestijging nooit gaat meemaken.

Ennehh... Iets met een alternatief in de vorm van een huurwoning? Dat hebben we ook niet meer.

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 00:12:
Bijna alle huisvestings/geld problemen die ik voorbij zie komen worden veroorzaakt omdat jullie niet samen, maar alleen wonen. En niet perse heel goed met geld om willen/kunnen gaan.

Niet echt een reden om het beleid mbt de woningmarkt en/of belastingstelsel om te gooien lijkt me.

'Jullie'?

Anders gooi je even het verwende millennial vooroordeel erin zonder enige onderbouwing

In zijn algemeenheid dan. Samen wonen, dus. Zoals in bijvoorbeeld de UK, neem ik aan.
Wijs jij even een geldverstrekker aan waar je samen met een goede vriend een hypotheek kan afsluiten? Zonder een samenlevingscontract / liefdesrelatie kom je nergens. Misschien dat een particuliere verhuurder het aandurft (maar waarom zou hij?)... Bij de serieuze grotere vrije sector verhuurders gaan ze geen vriendengroep toelaten.

Studentenkamers zijn zo duur omdat dertigers met een prima modaal inkomen daar noodgedwongen blijven zitten. Die doen allang wat jij voorstelt.
Met als gevolg dat als je in Drenthe geboren wordt, en jouw studie enkel in Amsterdam gegeven wordt, je je volledige stufi aan kamerhuur mag betalen voor 10m2.
Of 2 uur reistijd (en daarmee mogelijk het eerste uur van een college missen) accepteren.

Meer persoonlijk dan?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Echt, je hebt een sterk gebrek aan empathie als je niet inziet hoe groepen hier buiten gesloten worden en geen kansen meer gegund worden. Je hebt mijn zere been in ieder geval gevonden als je daadwerkelijk denkt dat het nog aan de personen ligt

@Sp3dy gaf ook al een duidelijke voorbeeld hiervoor, inclusief tevens de psychologische druk die dit op jongeren legt. Daar mag ook best eens wat aandacht aan besteedt worden imho.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 01:53 ]

[izdp]

Sport_Life schreef op zondag 9 mei 2021 @ 00:31:
[...]

Welke nare situaties ontstaan er precies dan volgens jou?
Ik zou het oprecht niet weten. Hooguit dat de huizenprijzen te hard dalen en veel mensen die net zijn ingestapt onder water komen. Maar ik verwacht eerder dat er een lange remweg is - om maar even in jouw metafoor te blijven . Een deel van de beleggers maakt een gezond rendement, waarbij het nog rendabel blijft na belasting afdracht. Een ander deel dat een paar procent over houdt per jaar en met name speculeert op de stijging van de huizenprijzen zal tot verkoop overgaan.

En ja, het is voor beleggers heel vervelend, maar die hebben zelf vaak ook weinig empathie voor 1) een huurder die 1.500 per maand betaalt voor een klein appartement en 2) een startend stel dat met 20k spaargeld een appartement wil kopen en niet tegen een belegger kan concurreren.

@GeFoX hoeveel panden in de verhuur heb jij eigenlijk?

Dat de al veel langer bestaande goede verhuurders, waar ik mezelf toe reken, dan gedwongen worden de huurprijzen te verhogen.
En het risico dat er bespaard gaat worden op onderhoud zoals de woco's dat decennia hebben gedaan.
Zo hevel je ahw de goede verhuurders over naar de praktijken van de nieuwe cowboys op de markt.
Meer belasten betekent heel simpel nog meer kosten plakken op woningen en de huurder betaalt vrijwel altijd de rekening.

[Mark31]

@Richh
Ik ben veel met je eens hoor, maar waarom elke keer millenials erbij halen?
Ik ben een millenial , en onze gehele blok van 4 (rijtjeshuizen) allemaal millenials.
Er zijn zqt millenials die tussen 2013-2017 hebben kunnen kopen.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 00:12:
Bijna alle huisvestings/geld problemen die ik voorbij zie komen worden veroorzaakt omdat jullie niet samen, maar alleen wonen. En niet perse heel goed met geld om willen/kunnen gaan.

Niet echt een reden om het beleid mbt de woningmarkt en/of belastingstelsel om te gooien lijkt me.

Wie is ‘jullie’?

En wat bedoel je met niet goed met geld kunnen omgaan?

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 01:08:
[...]

Buiten dat het een tamelijk nutteloze discussie is:

• hypotheekrenteaftrek
• verschillende aflossingsvormen
• leuk dat een huis kopen nu zo goedkoop is als je er een hebt, want je kan helemaal geen huis kopen voor wat je maximaal mag lenen. Dus betaal je inderdaad 40% meer dan een hypotheekmaandlast aan kale huur zonder dat je enig vermogen opspaart.
• achteraf gezien was iedereen die toen kocht sowieso spekkoper omdat de rente erna alleen maar daalde. Gezien de rente nu minder dan 1% is, weet je relatief zeker dat je eenzelfde waardestijging nooit gaat meemaken.

Ennehh... Iets met een alternatief in de vorm van een huurwoning? Dat hebben we ook niet meer.

Als iemand ter illustratie van het verschil tussen nu en eind jaren 90 aankomt met een grafiekje met huizenprijzen vs cpi, dan lijkt het mij niet vreemd als de reactie daarop ook kijkt naar kosten vs. cpi voor die starter. Dat de keus veel lastiger is, is evident en geef ik ook aan. En de ontwikkeling van de rente of de woningwaarde na aankoop speelt natuurlijk geen rol in de situatie van die starter op dat moment. Achteraf gezien is degene die een koopwoning heeft kunnen kopen uiteraard spekkoper, maar dat was toen nog allerminst duidelijk (met een rente die uitzonderlijk laag was en hier en daar ook af en toe weer omhoog ging, kon je er niet vanuit gaan dat de rente toch nog steeds verder door zou gaan dalen.)

Wat betreft hypotheekrenteaftrek heb je gelijk dat de netto lasten in verhouding tot bruto toen inderdaad een stuk lager lagen dan nu. Netto lasten toen en nu komen daardoor inderdaad ongeveer overeen. Maar dat betekent dus niet dat financieel gezien de starter van nu het zo veel moeilijker heeft dan de starter toen. Iets wat wel gesuggereerd leek te worden.

(Het omrekenen naar maandlasten voor een vergelijkbare hypotheek laat in mijn ogen dan ook vooral zien dat de aan de huizenprijzen gekoppelde woonlasten nu in vergelijking met toen helemaal niet zo extreem hoog zijn. En dat het probleem met de huizenmarkt niet zozeer in de prijzen zit, maar in de andere factoren, zoals gebrek aan aanbod en aan alternatieven.)

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 07:25:
[...]
Maar dat betekent dus niet dat financieel gezien de starter van nu het zo veel moeilijker heeft dan de starter toen. Iets wat wel gesuggereerd leek te worden.

Dan heb je een behoorlijk scheef beeld van wat financieel betekent.

Iemand eind jaren 90 heeft natuurlijk gigantisch kunnen profiteren: HRA, gestegen woningprijzen en uberhaupt een lagere hypotheek tov van het inkomen.

Iemand die nu een hypotheek aanneemt, god behoede, die neemt een last aan welke minder makkelijk versneld is af te lossen, een groter risico vormt en ook gedragen moet worden door twee inkomens (participatie is sinds eind jaren 90 gegroeid!). Je zou ook nog een opmerking kunnen maken over het financieel risico op bijvoorbeeld funderingsschade.

Het is dus maar net welke nauwe definitie van 'financieel' je pakt.

Op deze wijze zijn de jongeren nu ook allemaal de grote studieschuld ingepraat: door de langere aflossingstermijn heeft het heus geen gevolgen

[Richh]

Mark31 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 04:15:
@Richh
Ik ben veel met je eens hoor, maar waarom elke keer millenials erbij halen?
Ik ben een millenial , en onze gehele blok van 4 (rijtjeshuizen) allemaal millenials.
Er zijn zqt millenials die tussen 2013-2017 hebben kunnen kopen.

Er is een generatie die toen nog studeerde en dus nooit een goede kans heeft gehad om te kopen. Die generatie behoort ook tot de laatste millenials en Gen X

[Koekfabriek]

Wilf schreef op zondag 9 mei 2021 @ 21:19:
[...]
Bovendien zitten andere regio’s vaak helemaal niet te wachten op gelukzoekers/vluchtelingen. Dat soort vluchtelingen aarden meestal slecht omdat ze de lokale gewoontes en taal niet kennen, en er alleen maar wonen om te slapen als ze niet op de Zuidas aan het werk zijn.

Wat?
Dat er verschil zit tussen de regio's zal ik niet ontkennen en dat je niet overal kan aarden ook (Brabant in mijn geval). Maar dit is wel heel erg overdreven.

[JanHenk]

Miks schreef op maandag 10 mei 2021 @ 09:04:
[...]


Dan heb je een behoorlijk scheef beeld van wat financieel betekent.

Iemand eind jaren 90 heeft natuurlijk gigantisch kunnen profiteren: HRA, gestegen woningprijzen en uberhaupt een lagere hypotheek tov van het inkomen.

Iemand die nu een hypotheek aanneemt, god behoede, die neemt een last aan welke minder makkelijk versneld is af te lossen, een groter risico vormt en ook gedragen moet worden door twee inkomens (participatie is sinds eind jaren 90 gegroeid!). Je zou ook nog een opmerking kunnen maken over het financieel risico op bijvoorbeeld funderingsschade.

Dit is een heel belangrijk verschil en ook waar CornermanNL ook steeds op hamert: de instappers van nu hebben weliswaar niet een significant hogere maandlast, maar wel een significant hoger risico (juist door de lage rente).

Nog even daargelaten dat de instappers van de vergelijkingsperiode (jaren '90) juist enorm profiteren van dit afwentelen op de nieuwe instappers.

Een kijk op de maandlasten, al dan niet gecorrigeerd voor modaal inkomen, inflatie of CPI, is te eenzijdig en vertelt niet het verhaal. Het is complexer dan dat.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 01:39:
[...]

Echt, je hebt een sterk gebrek aan empathie als je niet inziet hoe groepen hier buiten gesloten worden en geen kansen meer gegund worden. Je hebt mijn zere been in ieder geval gevonden als je daadwerkelijk denkt dat het nog aan de personen ligt

@Sp3dy gaf ook al een duidelijke voorbeeld hiervoor, inclusief tevens de psychologische druk die dit op jongeren legt. Daar mag ook best eens wat aandacht aan besteedt worden imho.

Precies deze houding is het probleem.

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 10 mei 2021 @ 10:42:
[...]


Precies deze houding is het probleem.

Leg uit

Nogmaals als een bovenmodaal inkomen en een flinke zak spaargeld niet meer voldoende is voor een huisje, dan kan je wel gaan hameren op 'houding'... daar schieten we allemaal weinig mee op geloof ik.

Ik zou je willen vragen om jouw gezinssituatie (inclusief houding) van toen jij je eerste huis kocht, te extrapoleren naar het heden en eens te kijken welke woning je dan kan kopen. Oh, en niet te ver overbieden he, want je moet wel goed met geld omgaan!

[ Voor 59% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 10:54 ]

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op maandag 10 mei 2021 @ 09:57:
[...]


Dit is een heel belangrijk verschil en ook waar CornermanNL ook steeds op hamert: de instappers van nu hebben weliswaar niet een significant hogere maandlast, maar wel een significant hoger risico (juist door de lage rente).

Een zelfde opmerking zouden ze eind 20ste eeuw ook hebben kunnen gemaakt. Met een tienjaarsrente die toen historisch laag rond de 5,5% lag, terwijl die 5 jaar daarvoor boven de 7% lag en begin jaren '90 boven de 9%, zullen mensen toen wellicht ook hebben gezegd dat ze een significant hoger en onverantwoord risico namen door een huis te kopen tegen de belachelijk hoge prijzen van rond de eeuwwisseling. Als je kijkt naar het grafiekje van CPI vs woningprijzen, dan zie je namelijk dat de stijging van de woningprijzen eind jaren '90 nog heel wat extremer was dan nu. En het risico ten opzichte van 5/10 jaar eerder toen nog heel veel groter was dan nu.

Terugkijkend weten we nu dat het ook toen nog en mooie tijd was om in te stappen, maar dat is met de kennis van nu. Voor iemand die rond de eeuwwisseling voor de keus stond om een woning te kopen is dat een heel andere situatie. Die zat op dat moment met het zelfde gevoel over de financiële situatie als de mensen nu. Of misschien wel met een nog slechter gevoel, omdat de prijzen toen nog extremer gestegen waren. In 5 jaar voor 1999 van verhouding woningwaarde/CPI van ongeveer 40/70 naar 1 komt overeen met verhoudingsgewijs zo'n 75% stijging. Terwijl de stijging in 2019 van de laatste 5 jaar van ongeveer 1 naar ongeveer 130/105 neerkomt op zo'n 25% stijging. Die stijging van voor 1999 was dus relatief veel extremer.

[Skyaero]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 10:43:
[...]
Ik zou je willen vragen om jouw gezinssituatie (inclusief houding) van toen jij je eerste huis kocht, te extrapoleren naar het heden en eens te kijken welke woning je dan kan kopen. Oh, en niet te ver overbieden he, want je moet wel goed met geld omgaan!

Leuke exercitie

In 2008, net voor de crisis, kocht ik als alleenstaande mijn eerste huis op een modaal salaris. Ik was halverwege de 20. Ik kon toen 180k lenen tegen zo' 5,5% rente, waarmee de NETTO maandlasten op zo'n 750-800 euro per maand lag.

Als ik met die gegevens nu naar de hypotheekadviseurwebsites ga, kan ik 170k lenen en zijn mijn netto maandlasten ruim 500 euro. Dat verbaas mij eigenlijk, want bij dezelfde maandlasten, zou ik nu eigenljk ruim 270k moeten kunnen lenen.

Het appartement wat ik in 2008 heb gekocht, gaat nog voor minder dan dat bedrag weg op dit moment.

Even los dat er gewoon veel te weinig woningen zijn, waar zit nu het echte probleem? Dat de huisprijzen te hoog zijn voor starters, of dat starterd tegenwoordig veel minder hypotheek kunnen krijgen? Ik snap hem niet meer

[CVTTPD2DQ]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 11:22:
Even los dat er gewoon veel te weinig woningen zijn, waar zit nu het echte probleem? Dat de huisprijzen te hoog zijn voor starters, of dat starterd tegenwoordig veel minder hypotheek kunnen krijgen? Ik snap hem niet meer

Lage rente werkt als een multiplier voor woningprijzen, maar leennormen zijn voor iedereen strenger geworden.

Overwaarde is dus gestegen met die volledige multiplier, maar financieringsmogelijkheden zijn niet meegestegen. Dus verhoudingsgewijs is de koopkracht van doorstromers verbeterd tov. die van starters (zoals mensen in dit topic opmerken, voor die koopkracht koop je niet noodzakelijk méér huis, maar je hebt wel véél meer geld dan een starter).

De financieringsmogelijkheden van tweeverdieners zijn enerzijds beperkt, maar toegenomen omdat het tweede salaris wordt meegenomen. (het zou interessant zijn om te zien of dit netto vóór of achteruitgang betekent!) Starters lopen dus achter op doorstromers, en binnen de groep starters zijn éénpitters ook weer een achtergestelde groep.

Dit icm. lage rente die voor drukte op de markt zorgt voor 1) een gevoel van extreme krapte 2) allerlei voorbeelden van royaal verdienende, goed opgeleide mensen die niet eens genoeg verdienen voor het kopen van een klein flatje waar dertig jaar geleden een vrachtwagenchauffeur geen genoegen mee had genomen.

Maar de 'krapte' en de relatief slechte positie van eenpits starters zijn twee bijna onafhankelijke dingen.

[Shadowhawk00]

Er zijn verschillende factoren die een probleem vormen en die mensen samen rapen tot het huizenmarkt probleem.

Er zijn gebieden waar heel veel mensen willen wonen en waar er maar weinig huizen zijn wat die huizen extreem duur maakt. Mensen die daar dus willen wonen hebben een probleem.

Er zijn ook redelijk wat mensen die alleen zijn met een minder dan modaal salaris en die kunnen heel weinig lenen, in dat segment waar ze kunnen kopen zijn minder huizen te koop en deze zijn niet altijd in top conditie.

En de leennormen en vaak de studieschuld zorgt ervoor dat mensen met een modaal salaris minder kunnen lenen dus alleen de goedkopere woningen kunnen kopen.

Als je op funda kijkt tot 200000 euro vind je maar 2000 woningen te koop. Dat is niet heel veel en dat is vaak niet waar mensen graag willen wonen.

[Richh]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 11:22:
[...]


Leuke exercitie

In 2008, net voor de crisis, kocht ik als alleenstaande mijn eerste huis op een modaal salaris. Ik was halverwege de 20. Ik kon toen 180k lenen tegen zo' 5,5% rente, waarmee de NETTO maandlasten op zo'n 750-800 euro per maand lag.

Als ik met die gegevens nu naar de hypotheekadviseurwebsites ga, kan ik 170k lenen en zijn mijn netto maandlasten ruim 500 euro. Dat verbaas mij eigenlijk, want bij dezelfde maandlasten, zou ik nu eigenljk ruim 270k moeten kunnen lenen.

Het appartement wat ik in 2008 heb gekocht, gaat nog voor minder dan dat bedrag weg op dit moment.

Even los dat er gewoon veel te weinig woningen zijn, waar zit nu het echte probleem?

Nou, het echte probleem is dat als jij nu met een dergelijk inkomen zou willen kopen, je dit simpelweg niet kan. Je kan focussen op maandlasten, maar de realiteit is: je kan nu geen appartement kopen. En dus geen vermogen opbouwen.

En dan wordt het helemaal leuk, want voor een dergelijke maandlast bestaat er ook geen huurwoning. Die kost al snel 200-500 euro meer, afhankelijk van de regio, iedere maand weer, en die huur stijgt ieder jaar. Een sociale huurwoning verdien je teveel voor en/of je hebt een wachtlijst van 5-10 jaar.

Los van bovenstaande: ik vraag me af of dat appartement, inclusief overbieden, nu voor minder dan 270 weg zou gaan
Overigens, jij was toch degene die een gelijkwaardige plek heeft teruggekocht om daarmee de overwaarde te verzilveren (waardoor je daadwerkelijke maandlast negatief is? )? Die heb je te danken gehad aan de dalende rente. Wie nu instapt tegen die 750 euro per maand hypotheeklast voor hetzelfde appartement, moet dus hopen dat de rente over 10 jaar om minus 3 procent staat om gelijkwaardige stappen te kunnen zetten.

Dat de huisprijzen te hoog zijn voor starters, of dat starterd tegenwoordig veel minder hypotheek kunnen krijgen? Ik snap hem niet meer

In ieder geval het eerste.

Betreft het tweede: starters kunnen vooral veel minder leenruimte verkrijgen ten opzichte van doorstromers en beleggers. Daar zit het financiële probleem van de situatie. Voornamelijk veroorzaakt door de enorm lage rente.

Je kan de hypotheek voor starters niet zomaar gaan verhogen, want dan gaat men immers vooral meer lenen voor precies dezelfde woning. Starters concurreren ook met elkaar immers. En als je starters meer laat lenen, geef je vooral doorstromers meer overwaarde, wat het probleem / de tweedeling enkel vergroot (kijk naar de afgelopen jaren waarin het 2e inkomen van 30% naar 90% is gegaan, en de afschaffing van de overdrachtsbelasting).

De oplossing moet de dus kloof tussen starters en beleggers/doorstromers dus gaan verkleinen, zonder dat je starters meer laat lenen (want dat lost niks op).
Volgens mij ligt de oplossing dan erg voor de hand
Echter, er moet ook een politieke meerderheid voor zijn natuurlijk. Da's best lastig als de helft van Nederland een koopwoning bezit, en velen de situatie van starters niet meer boeiend vinden, wanneer ze een ton of 2 aan overwaarde aan diezelfde starters kunnen verdienen...

Enneh, in 2008 waren starters (terecht) ook al boos he als dat de maatstaf is gaan we als land er niet echt op vooruit.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 10-05-2021 12:52 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 10:43:
[...]
Ik zou je willen vragen om jouw gezinssituatie (inclusief houding) van toen jij je eerste huis kocht, te extrapoleren naar het heden en eens te kijken welke woning je dan kan kopen. Oh, en niet te ver overbieden he, want je moet wel goed met geld omgaan!

Dat vind ik wel een leuk gedachtenexperiment.

Ik heb even in mijn archief gegraven naar wat wij toen verdienden en hoe de verhouding ten opzichte van het modaal inkomen toen was (ongeveer modaal en 80% modaal). Daarbij gekeken hoeveel onze woning toen kostte en wat onze hypotheek toen kostte (slik). En daarbij ook hoeveel eigen geld we daarna in noodzakelijke verbouwingen hebben gestopt. Daarbij de aantekening dat we bewust niet voor de maximale hypotheek zijn gegaan omdat dit voor ons gevoel geen goede verhouding tussen maandlasten en inkomen zou geven.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Daarna heb ik gekeken hoeveel ik nu zou kunnen lenen met modaal + 80% modaal (ong. 335k) plus wat spaar/beleggingsgeld (wat wij toen voor verbouwing hebben gebruikt) en wat wij daarvoor zouden kunnen kopen. Ik heb dus niet alleen gekeken naar de woonlasten die daarbij horen. (Leuk detail: het maximum van wat we nu zouden kunnen lenen is aan annuïtaire maandlasten in euro's even veel lasten als onze annuïtaire hypotheek toen wij onze eerste woning kochten. Naar verhouding is dat nu dus veel lager dan toen, omdat de salarissen toen wel een stuk lager lagen.)

Met wat wij zouden kunnen lenen zouden we in de buurt van onze eerste woning wel een paar prima woningen kunnen kopen, die zeker wel aan onze wensen/voorwaarden van toen voldoen. Waarbij we ook nog een flink stuk ruimte zouden overhouden om te overbieden. (Vraagprijzen liggen ook een stuk onder onze maximale hypotheek.) En waar we zelfs zonder verbouwing wel zo in zouden kunnen (op wat kleine cosmetische zaken na). Als ik naar de 'verkocht' kijk, dan zie ik nog heel wat meer woningen waar wij, met de gezinssituatie en attitude van toen, zeker naar zouden gaan kijken en die ruim binnen het budget vallen.

Eigenlijk wel opmerkelijk, vind ik, om te zien dat wat wij nu zouden kunnen kopen, als we in de zelfde situatie zouden verkeren, zeker niet slechter is en zelfs een betere verhouding tussen maandlasten en inkomen zou geven. Als het ons zou lukken om er tussen te komen, dan zouden we nu dus voor ons gevoel een betere deal kunnen sluiten dan toen.

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 10-05-2021 12:37 ]

[finsdefis]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 10:43:
[...]

Leg uit

Nogmaals als een bovenmodaal inkomen en een flinke zak spaargeld niet meer voldoende is voor een huisje, dan kan je wel gaan hameren op 'houding'... daar schieten we allemaal weinig mee op geloof ik.

Ik zou je willen vragen om jouw gezinssituatie (inclusief houding) van toen jij je eerste huis kocht, te extrapoleren naar het heden en eens te kijken welke woning je dan kan kopen. Oh, en niet te ver overbieden he, want je moet wel goed met geld omgaan!

Grappig scenario om te bedenken inderdaad.

Ik kan qua hypotheekbedrag ongeveer hetzelfde lenen met het huidige startsalaris in mijn sector (is met een paar honderd euro gestegen door CAO). Dan reken ik dus niet eens met mijn salaris van toen. Maar de 170k van 2014 is de 170k van nu niet meer, niet qua waarde (inflatie) en niet qua mogelijkheden.

Hiernaast kon ik toen de studieschuld verzwijgen omdat je voor NHG alleen schulden op hoefde te geven die je binnen een jaar ging aflossen.

Maar zelfs als ik het inkomen van mijn (tevens toenmalige) partner mee zou tellen en tóch de studieschuld zou verzwijgen zouden we op 260k uitkomen, waarvoor we ons huidige huis niet kunnen kopen. Met studieschuld is het simpelweg onmogelijk, die is te hoog.

Dat dikgedrukte is de crux wat mij betreft. Mochten we terug de tijd in gaan qua startpositie dan kunnen wij ons huidige huis bij lange na niet kopen.

[Skyaero]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 12:08:
[...]
Nou, het echte probleem is dat als jij nu met een dergelijk inkomen zou willen kopen, je dit simpelweg niet kan. Je kan focussen op maandlasten, maar de realiteit is: je kan nu geen appartement kopen. En dus geen vermogen opbouwen.

Ik kan het appartement niet kopen, omdat het niet aangeboden wordt op de markt. Maar bij gelijkblijvende maandlasten had ik nu wel degelijk het budget gehad om dat appartement te komen. Sterker nog, ik zou net zoals @Rubbergrover1 goedkoper uit zijn. De hypotheken die ik echter online vindt, hebben allemaal lagere maandlasten. Daar verbaasde ik mij over. Waarom mocht ik in 2008 wel 800 euro per maand dokken en nu nog maar 500 euro? @CVTTPD2DQ heeft daar enigzins inkijk in gegeven, maar het verhaal is nog niet compleet.

Je noemt zelfs immers dat als ik zou moeten huren, mijn maandlasten sowieso op 1k per maand komen te liggen. Zijn de hypotheekregels dan ZO streng geworden? Of is er meer aan de hand?

Overigens, jij was toch degene die een gelijkwaardige plek heeft teruggekocht om daarmee de overwaarde te verzilveren (waardoor je daadwerkelijke maandlast negatief is? )?

Niet dat ik mij kan herinneren. Ik ben gaan samenwonen en het appartement was te klein voor de wensen van mij en mijn vrouw. Wij hebben een grotere woning gekocht.

Betreft het tweede: starters kunnen vooral veel minder leenruimte verkrijgen ten opzichte van doorstromers en beleggers. Daar zit het financiële probleem van de situatie. Voornamelijk veroorzaakt door de enorm lage rente.

Blijf ik bij mijn vraag hangen: waarom ligt dat alleen aan de rente? Een starter heeft net zoveel voordeel van een lage rente als een doorstromer?

Je kan de hypotheek voor starters niet zomaar gaan verhogen, want dan gaat men immers vooral meer lenen voor precies dezelfde woning. Starters concurreren ook met elkaar immers. En als je starters meer laat lenen, geef je vooral doorstromers meer overwaarde, wat het probleem / de tweedeling enkel vergroot (kijk naar de afgelopen jaren waarin het 2e inkomen van 30% naar 90% is gegaan, en de afschaffing van de overdrachtsbelasting).

Het overwaarde verhaal (waar ook @CVTTPD2DQ het over heeft) volg ik ook nog niet. Stel twee woningen in 2011: Woning A wordt aangekocht voor 150k, woning B voor 450k. Nu tien jaar later zijn de woningen 33% meer waard: 200k (A) en 600k (. Hoe helpt de overwaarde van 50k de bewoners van woning A nu om woning B te kopen? Het gat is van 300k (in 2011) naar 350k (400k - 50k overwaarde) gegaan. De overwaarde op de woning is dus juist ongustig.

Tenzij, woningen van type A veel meer in prijs zijn gestegen dan woningen in het duurder segment van type
B Maar is dat ook zo?

Je noemt wel een goed ander punt: het 2de inkomen. Doorstromers zullen gemiddeld genomen in een latere levensfase zitten met een (verdienende) partner. Maar die doorstromers concurreren niet met starters.

Volgens mij ligt de oplossing dan erg voor de hand

Ja, niet lullen maar huizen bouwen.

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:18:

Het overwaarde verhaal (waar ook @CVTTPD2DQ het over heeft) volg ik ook nog niet. Stel twee woningen in 2011: Woning A wordt aangekocht voor 150k, woning B voor 450k. Nu tien jaar later zijn de woningen 33% meer waard: 200k (A) en 600k (. Hoe helpt de overwaarde van 50k de bewoners van woning A nu om woning B te kopen? Het gat is van 300k (in 2011) naar 350k (400k - 50k overwaarde) gegaan. De overwaarde op de woning is dus juist ongustig.

Tenzij, woningen van type A veel meer in prijs zijn gestegen dan woningen in het duurder segment van type
B Maar is dat ook zo?

Het gaat meer om woning C die een paar jaar geleden voor 2 ton te koop was en woning D die voor 2½ ton te koop was. Woning C kost nu 250k en woning D kost 312k. Iemand die zonder woning achter de hand woning D wil kopen, zal 312k moeten lenen. Bewoner van woning C kan de woning met 50k winst verkopen en kan dan dus ofwel 50k overbieden ofwel hoeft minder te lenen.

[Sport_Life]

Richh schreef op maandag 10 mei 2021 @ 12:08:
[...]


Overigens, jij was toch degene die een gelijkwaardige plek heeft teruggekocht om daarmee de overwaarde te verzilveren (waardoor je daadwerkelijke maandlast negatief is? )?

Nee , dat was @Skybullet en ik las ergens anders weer dat hij zijn volgende woning gaat verhuren ofzo

Skybullet schreef op zondag 9 mei 2021 @ 18:27:
[...]


Uh ik ben naar een gelijkwaardige woning verhuist. Exact dezelfde vierkante meters. Alle overwaarde staat op de bank

Volgende stap is nieuw huis en huidig huis behouden en verhuren .

Het is natuurlijk behoorlijk triest dat we inmiddels zo ver zijn dat iedere onnozel bijna iedereen overweegt te gaan verhuren, ten koste van alles en iedereen.

[ Voor 59% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2021 19:38 ]

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:18:
Ik kan het appartement niet kopen, omdat het niet aangeboden wordt op de markt. Maar bij gelijkblijvende maandlasten had ik nu wel degelijk het budget gehad om dat appartement te komen. Sterker nog, ik zou net zoals @Rubbergrover1 goedkoper uit zijn. De hypotheken die ik echter online vindt, hebben allemaal lagere maandlasten. Daar verbaasde ik mij over. Waarom mocht ik in 2008 wel 800 euro per maand dokken en nu nog maar 500 euro? @CVTTPD2DQ heeft daar enigzins inkijk in gegeven, maar het verhaal is nog niet compleet.

Je noemt zelfs immers dat als ik zou moeten huren, mijn maandlasten sowieso op 1k per maand komen te liggen. Zijn de hypotheekregels dan ZO streng geworden? Of is er meer aan de hand?

Leuke vraag. In het verleden waren ze inderdaad veel minder streng. Heeft misschien ook deels te maken met dat ze bij de leennormen niet alleen kijken naar de hypotheeklasten zelf, maar ook naar overige eigenaarslasten (zoals onderhoud). Die willen veel mensen van een koophuis wel eens vergeten. Maar dan nog, je zou verwachten dat het maximum echt het uiterste maximum zou zijn, een bedrag dat je zou kunnen lenen als je echt weinig andere lasten hebt en bewust 'duur' zou willen gaan wonen. Maar in de praktijk is dat maximum veel Roomser dan de paus en liggen de woonlasten bij het maximum nog steeds een flink stuk onder wat je bij huur zou betalen.

Overigens kun je je afvragen of het slecht is dat die leennormen zo streng zijn. Op zich is dat namelijk een prima insteek, mits er voldoende (betaalbare) alternatieven zijn voor als je (je droomhuis) (nog) niet kunt kopen. Maar dáár ontbreekt het aan.

[Skyaero]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:27:
[...]

Het gaat meer om woning C die een paar jaar geleden voor 2 ton te koop was en woning D die voor 2½ ton te koop was. Woning C kost nu 250k en woning D kost 312k. Iemand die zonder woning achter de hand woning D wil kopen, zal 312k moeten lenen. Bewoner van woning C kan de woning met 50k winst verkopen en kan dan dus ofwel 50k overbieden ofwel hoeft minder te lenen.

Iemand die woning C verkoopt en woning D koopt, moet zijn hypotheek verhogen met 62k en dus meer lenen.

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:36:
[...]


Iemand die woning C verkoopt en woning D koopt, moet zijn hypotheek verhogen met 62k en dus meer lenen.

Klopt, iemand die C verkoopt en woning D koopt moet 262k lenen. Maar dat is 50k minder dan degene die nog geen woning had. Daarmee zit de eigenaar van woning C dus wel in een voordeliger positie dan zijn collega, die de zelfde leencapaciteit heeft maar géén 50k overwaarde uit verkoop van de vorige woning.

[Skybullet]

Sport_Life schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:31:
[...]

Nee , dat was @Skybullet en ik las ergens anders weer dat hij zijn volgende woning gaat verhuren ofzo


[...]




Het is natuurlijk behoorlijk triest dat we inmiddels zo ver zijn dat iedere onnozel overweegt te gaan verhuren, ten koste van alles en iedereen.

Kan ik hieruit nu opmaken dat je mij onder "iedere onnozel" in wil delen ? Wat heb ik misdaan richting jou precies ? Ben je geprikkeld / geirriteerd richting verhuurders omdat je zelf huurt ofzo ?

Lekker lafjes passief op de persoon gaan spelen omdat het je niet aan staat wat ik persoonlijk met mijn vermogen wil doen

[CVTTPD2DQ]

Skyaero schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:18:
Het overwaarde verhaal (waar ook @CVTTPD2DQ het over heeft) volg ik ook nog niet. Stel twee woningen in 2011: Woning A wordt aangekocht voor 150k, woning B voor 450k. Nu tien jaar later zijn de woningen 33% meer waard: 200k (A) en 600k (. Hoe helpt de overwaarde van 50k de bewoners van woning A nu om woning B te kopen? Het gat is van 300k (in 2011) naar 350k (400k - 50k overwaarde) gegaan. De overwaarde op de woning is dus juist ongustig.

Klopt, stijgende huizenprijzen zijn altijd ongunstig als je 'duurder' wil wonen, ongeacht of je starter bent, of doorstromer. De overwaarde is natuurlijk niet negatief, maar als je enkel overwaarde gebruikt, kun je ongeveer het huis kopen wat je nu hebt. Wél overwaarde is altijd nog beter dan géén overwaarde.

De financieringsmogelijkheden zijn verruimd tussen 2015 en nu (o.a. door dalende rente), en verkleind tussen 2008 en 2015. En die verandering zorgt ervoor dat sommige mensen ineens flinke stappen kunnen maken.

Voor iemand die gekocht heeft in 2008 (dat kies je wel het meest ongunstige moment) en géén loongroei heeft doorgemaakt, is het misschien anders.

[Sport_Life]

Skybullet schreef op maandag 10 mei 2021 @ 13:50:
[...]


Kan ik hieruit nu opmaken dat je mij onder "iedere onnozel" in wil delen ? Wat heb ik misdaan richting jou precies ? Ben je geprikkeld / geirriteerd richting verhuurders omdat je zelf huurt ofzo ?

Nee, ik heb 0,0 vrij weinig respect voor iedereen die voor de hoofdprijs een gezinswoning koopt (cq wil behouden) om te verhuren. Daarmee benadeel je 2 gezinnen: een stel dat een koopwoning wil kopen om iets op te bouwen en een stel dat de hoofdprijs betaalt voor een huurwoning.

Overigens zijn er ook veel "goede" verhuurders die voor een acceptabele prijs een woning verhuren (heb zelf 10 jaar geleden gehuurd van iemand die de woning allang had afbetaald en een prima huurbedrag vroeg), maar als je nu koopt om er winst op te maken (waarom verhuur je anders??) kun je niet anders dan de hoofdprijs vragen.

Oh ja, ik heb zelf een koopwoning (in het hogere segment) met 60% overwaarde, veroorzaakt door de beleggers/verhuurders. Maar als dit zo doorgaat hebben mijn kinderen over 20 jaar alleen nog maar de keuze uit een huurwoning voor veel teveel geld en achterstallig onderhoud.

Lekker lafjes passief op de persoon gaan spelen omdat het je niet aan staat wat ik persoonlijk met mijn vermogen wil doen

Je hebt geen vermogen, je leent het van de bank tegen 1,4%............. Het "vermogen" (stukje overwaarde) dat je hebt gebruik je om starters omver te blazen.

Verder ga ik er niet op in, er is al genoeg over gezegd .

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2021 19:37 ]