Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Mark31]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:43:
@Mark31 @Valorian
De meeste mensen verdienen toch modaal, dat is toch de definitie. Dus als je met een modaal inkomen een huis kan kopen, dan is dat per definitie de grootste inkomensgroep die een huis kan kopen. Een modaal gezin verdient 64K per jaar. Daar kan je een woning van kopen van 340K. Tel daar nog even wat spaargeld bij op en je kan een huis kopen.

Absoluut niet waar!
Modaal is het gemiddelde inkomen van een Nederlander.
Dus alle miljardairs,miljonairs, hoge inkomens, lage inkomens bij elkaar gedeeld door de aantal mensen.
Een miljardair haalt deze gemiddelde flink op.
Verruit de meeste mensen verdienen minimumloon +10procent.

[battler]

@Mark31 Modaal is niet het gemiddelde inkomen maar het meest voorkomende inkomen. https://bieb.knab.nl/inko...leidingsniveau-en-branche

[Verwijderd]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:50:
[...]

Absoluut niet waar!
Modaal is het gemiddelde inkomen van een Nederlander.
Dus alle miljardairs,miljonairs, hoge inkomens, lage inkomens bij elkaar gedeeld door de aantal mensen.
Een miljardair haalt deze gemiddelde flink op.
Verruit de meeste mensen verdienen minimumloon +10procent.

Ook niet waar

Modaal inkomen is in de Nederlandse inkomenspolitiek 79% van het gemiddeld inkomen per arbeidsjaar (bron). Maar lijkt inderdaad niets te zeggen over of dit de meerderheid van de bevolking is of niet.

[franssie]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:52:
@Mark31 Modaal is niet het gemiddelde inkomen maar het meest voorkomende inkomen. https://bieb.knab.nl/inko...leidingsniveau-en-branche

Klopt, en het gemiddelde ligt hoger dan het modaal dacht ik. Dus dat is wat scheef wellicht, maar dat is een andere discussie.

[franssie]

Verwijderd schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:54:
[...]


Ook niet waar

Modaal inkomen is in de Nederlandse inkomenspolitiek 79% van het gemiddeld inkomen per arbeidsjaar (bron). Maar lijkt inderdaad niets te zeggen over of dit de meerderheid van de bevolking is of niet.

Hee die kende ik niet. Statistiek ^3

[JDx]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 16:08:
[...]


Overigens moet je daar nog wel bij melden dat het binnen 1.5 uur reisafstand van je werk moet zijn. Dat lijkt me geen echt overbodige luxe. Natuurlijk woont je liever op 5 van je werk maar dat is niet realistisch.
Vaak is de woning het probleem niet maar de locatie van de woning.

Of de locatie van je werk, beetje leuke bedrijven willen oh zo graag in Amsterdam zitten, doe een hoofdkantoor daar en een vestiging voor bijna nop in Noord/Oost Nederland, laat ze bijvoorbeeld 1 dag in A'dam werken en de rest daar, scheelt reiskostenvergoeding, milieu en ze kunnen eventueel ook nog een iets lager salaris krijgen.

Nee, niet oneerlijk, ik werkte in Leiden, maar mijn collega's in Zürich verdienden veel meer.

[Mark31]

franssie schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:54:
[...]

Klopt, en het gemiddelde ligt hoger dan het modaal dacht ik. Dus dat is wat scheef wellicht, maar dat is een andere discussie.

Ik geloof er niks van, verruit de meeste beroepen zijn laag opgeleid.

[Requiem19]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:43:
@Mark31 @Valorian
De meeste mensen verdienen toch modaal, dat is toch de definitie. Dus als je met een modaal inkomen een huis kan kopen, dan is dat per definitie de grootste inkomensgroep die een huis kan kopen. Een modaal gezin verdient 64K per jaar. Daar kan je een woning van kopen van 340K. Tel daar nog even wat spaargeld bij op en je kan een huis kopen.

En wat kun je kopen als je geen partner hebt en modaal verdient...

De aanname dat je samen moet zijn om te kopen zit overal in vervlochten.

[finsdefis]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:43:
@Mark31 @Valorian
De meeste mensen verdienen toch modaal, dat is toch de definitie. Dus als je met een modaal inkomen een huis kan kopen, dan is dat per definitie de grootste inkomensgroep die een huis kan kopen. Een modaal gezin verdient 64K per jaar. Daar kan je een woning van kopen van 340K. Tel daar nog even wat spaargeld bij op en je kan een huis kopen.

Klopt maar dat zegt niets over de verdeling over de gehele populatie. Dan kun je beter naar inkomenspercentielen kijken.

Trek je eigen conclusies uit de volgende cijfers en het effect op de capaciteit van mensen om te kopen zou ik zeggen

https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/inkomensverdeling

[ Voor 13% gewijzigd door finsdefis op 06-05-2021 18:57 ]

[perspectivebass]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:50:
[...]

Absoluut niet waar!
Modaal is het gemiddelde inkomen van een Nederlander.
Dus alle miljardairs,miljonairs, hoge inkomens, lage inkomens bij elkaar gedeeld door de aantal mensen.
Een miljardair haalt deze gemiddelde flink op.
Verruit de meeste mensen verdienen minimumloon +10procent.

Gemiddeld =/= modaal

Modaal is meest voorkomend inkomen. Zie: https://www.encyclo.nl/begrip/modaal

Modaal in Nederland 2020: 36500 euro
Gemiddeld in Nederland van werkzame bevolking 2018 (meest recent): 44.000 euro (ex uitkeringen en AOW’ers etc...
Gemiddelde van alle mensen met inkomen 38.500

[battler]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:55:
[...]

Ik geloof er niks van, verruit de meeste beroepen zijn laag opgeleid.

Prima, blijf geloven.

[Mark31]

perspectivebass schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:56:
[...]


Gemiddeld =/= modaal

Modaal is meest voorkomend inkomen. Zie: https://www.encyclo.nl/begrip/modaal

Modaal in Nederland 2020: 36500 euro
Gemiddeld in Nederland van werkzame bevolking 2018 (meest recent): 44.000 euro (ex uitkeringen en AOW’ers etc...
Gemiddelde van alle mensen met inkomen 38.500

Nogmaals ik geloof dat niet.
Ken meer mensen die minder verdienen dan meer, veel meer.
Sowieso in de dorpen liggen de lonen lager dan in de steden.

[perspectivebass]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:58:
[...]


Nogmaals ik geloof dat niet.
Ken meer mensen die minder verdienen dan meer, veel meer.
Sowieso in de dorpen liggen de lonen lager dan in de steden.

Zijn gewoon cijfers van cpb. Zijn gewoon de statistieken. Maar als we de statistieken niet gaan geloven kunnen we deze discussie wel opdoeken

[JDx]

Jeffrey0416 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 16:47:
[...]


Nou ik heb niet echt idee dat ik hier heel bijzonder voor heb moeten strijden. Ben gewoon vaak van job gewisseld als ik vond dat ik niet genoeg verdiende. Zit tevens ook niet in de IT.. Nu ben ik inmiddels weer overgestapt en verdien nu minder dan een modaal salaris ( 3k bruto ) en kan hier prima de lasten mee betalen en leuke dingen doen, dus snap het eerlijk gezegd allemaal niet zo.

Daarom ben ik van de randstad terug gegaan naar Drenthe, veel verdienen (ik vond 3500 bruto veel), maakte me niet echt gelukkig, kon er trouwens makkelijk mee rondkomen als alleenverdiener in Den Haag. Maar nu betaal ik 250 euro per maand voor een rijtjeshuis (nog groter ook).

[Mark31]

perspectivebass schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:59:
[...]


Zijn gewoon cijfers van cpb. Zijn gewoon de statistieken. Maar als we de statistieken niet gaan geloven kunnen we deze discussie wel opdoeken

Ik zeg alleen dat in de steden het veel hoger ligt, in de dorpen veel lager.

[Mark31]

JDx schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:01:
[...]


Daarom ben ik van de randstad terug gegaan naar Drenthe, veel verdienen (ik vond 3500 bruto veel), maakte me niet echt gelukkig, kon er trouwens makkelijk mee rondkomen als alleenverdiener in Den Haag. Maar nu betaal ik 250 euro per maand voor een rijtjeshuis (nog groter ook).

Dit bedoel ik dus

[battler]

@Mark31 En welk punt probeer je daar mee te maken dan? De kosten liggen toch ook lager?

[Mark31]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:05:
@Mark31 En welk punt probeer je daar mee te maken dan? De kosten liggen toch ook lager?

Dat is zeker zo, als onze rijtjeshuis in Eindhoven stond was het geen 3 maar 4,5 a 5 ton waard.
Maar hier zijn de salarissen lager, in de steden hoger.

[battler]

@Mark31 Oke, maar welk punt probeer je te maken dan?

[perspectivebass]

Iets minder dan de helft van Nederland woont in de randstad de rest er buiten. 8.3 miljoen inwoners.

Daarmee is de randstad een van de grootste metropool gebieden van Europa. En vergelijk dan onze woning crisis eens met andere metropool gebieden. Want dan is metropool Nederland ineens even veel inwoners als Hong Kong.

Wij willen graag onze steden graag als losse gebieden zien, maar Nederland is gewoon een grote stad.

[franssie]

@perspectivebass Niet heel NL maar de randstad+ wel. Ooit in de jaren '80 (dacht ik) stond er in Het NRC/Handelsblad een kaart van de randstad gemaakt alsof het inderdaad één stad was. (helaas heb ik die nooit meer kunnen vinden want pré internet)

[Mark31]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:07:
@Mark31 Oke, maar welk punt probeer je te maken dan?

Dat veel mensen niet in de steden wonen en dat "modaal" in die gebieden hoge salarissen zijn.
Ons mam heeft een hoge functie bij de gemeente, dezelfde functie in Eindhoven verdiend 800 euro meer dan haar!
Ons mam verdiend inderdaad modaal , 3 k per maand bruto, wel op een hoge functie.

[Valorian]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:43:
@Mark31 @Valorian
De meeste mensen verdienen toch modaal, dat is toch de definitie. Dus als je met een modaal inkomen een huis kan kopen, dan is dat per definitie de grootste inkomensgroep die een huis kan kopen. Een modaal gezin verdient 64K per jaar. Daar kan je een woning van kopen van 340K. Tel daar nog even wat spaargeld bij op en je kan een huis kopen.

Modaal verdien je over je hele carriere genomen gemiddeld, het meestvoorkomend. Los van wat exact die definitie is ging het in mijn reactie over het voorbeeld wat iemand noemde die in zijn eentje dubbelmodaal verdiende op 29e. Dat vondnik geen realistisch voorbeeld om het maatschappelijke probleem aan te spiegelen. Dat punt blijft staan. Verder betekent het feit dat “de meeste mensen modaal verdienen” niet dat ze dat ook al onder hun dertigste verdienen. De meeste mensen zullen misschien op den duur modaal verdienen (al heb ik daar wel mijn vraagtekens bij) maar gemiddeld zal dat salaris pas op latere leeftijd bereikt worden. Dus de gemiddelde single kan nog steeds geen huis kopen op 29e zonder hulp van derden.

[battler]

@Mark31 Niemand stelt ter discussie dat er gemeentelijke verschillen zitten in inkomen (https://www.gemiddeld-inkomen.nl/per-provincie/). Zoals eerder aangegeven, er zal een correlatie zijn tussen inkomen en kosten. Of stel je dat de kosten gelijk zijn maar de inkomens lager? Ik snap nog steeds niet welk punt je probeert te maken. Overigens voegen de anekdotes vrij weinig doet.

[psychodude]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:35:
@Mark31 Niemand stelt ter discussie dat er gemeentelijke verschillen zitten in inkomen (https://www.gemiddeld-inkomen.nl/per-provincie/). Zoals eerder aangegeven, er zal een correlatie zijn tussen inkomen en kosten. Of stel je dat de kosten gelijk zijn maar de inkomens lager? Ik snap nog steeds niet welk punt je probeert te maken. Overigens voegen de anekdotes vrij weinig doet.

De vraag is daarin natuurlijk wel hoezeer er daadwerkelijk sprake is van een gemeentelijk verschil in inkomen, versus gewoon een samenkomst van mensen met bovengemiddeld inkomen binnen sommige gemeenten omdat woningprijzen daar gewoon hoger liggen.

Gemeenten als Bloemendaal, Wassenaar en Blaricum zijn nu niet bepaald gemeenten waar veel mensen ook daadwerkelijk werken om hun inkomen te verkrijgen.

Of in Groningen binnen dit oude kaartje nog bijvoorbeeld Haren als bovengemiddeld, versus Groningen (gemeente) lager. Door een bestuurlijke verandering waarbij de gemeenten sinds 2019 zijn samengevoegd is dit kaartje gedateerd, telt het vermogende deel van Haren mee binnen het gemiddelde van Groningen (gemeente) en scored het zo slecht niet meer ten opzichte van de randstad. Het is natuurlijk al snel heel maakbaar.

Kijk je naar de grotere steden, waar je een betere reflectie hebt van een gemiddelde, dan zijn de verschillen veel minder uitgesproken. Ja, er zijn enkele beroepsgroepen waarin sommigen binnen het westen meer kunnen verdienen. Maar over het algemeen genomen is veel loondienst in Nederland CAO technisch geregeld en wordt je gewoon naar ervaring in een schaal ingedeeld passende bij de functie, waarin dit soort onderscheid helemaal niet bestaat.

Zo is daarin natuurlijk al snel de enige reden dat oost Groningen slecht scored, het feit dat het onaantrekkelijk is om hier te gaan wonen. Dus iedereen die geld heeft, verhuist al snel buiten de gemeente. In de gemeente midden Groningen ligt het gemiddeld inkomen in Hoogezand bijvoorbeeld op 17199. Hier zijn geen luxe woningen. In aangrenzend Sappemeer is het niet heel veel beter, wel iets fraaiere woningen dan de standaard rijtjeswoningen maar nog altijd bedroevend in doorsnee. Aangrenzend Kropswolde, met villa's aan het zuidlaardermeer? Daar is het gemiddeld inkomen 36159 euro. Waarbij ook ruim 70% van Kropswolde armoetroef is en in die villawijk het gemiddeld inkomen zonder twijfel op 100k+ zal liggen.

Vermogen clustert zich nu eenmaal gewoon niet in sociale rijtjeswoningen. Dus tja, als jij als gemeente niets te bieden hebt voor mensen met vermogen, dan scoor je natuurlijk al snel slecht op dit soort kaartjes. Zonder dat die glazenwasser hier nu direct veel slechter verdient dan de glazenwasser die zijn werk uitvoert in Wassenaar.

[Rubbergrover1]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:43:
@Mark31 @Valorian
De meeste mensen verdienen toch modaal, dat is toch de definitie. Dus als je met een modaal inkomen een huis kan kopen, dan is dat per definitie de grootste inkomensgroep die een huis kan kopen. Een modaal gezin verdient 64K per jaar. Daar kan je een woning van kopen van 340K. Tel daar nog even wat spaargeld bij op en je kan een huis kopen.

Daar heb je weinig aan als single... Dat is immers waar Jeffrey op reageerde, dat het voor singles zeer lastig is.

[battler]

@Rubbergrover1 Absoluut, het is nu lastiger voor starters dan een paar jaar geleden. De huizenprijzen zijn harder gestegen dan de inkomens. Dit zal waarschijnlijk nog veel lastiger worden. Inflatie zit eraan te komen en het zal even duren voordat de salarissen volgen.

Nu ik er over nadenk. Wanneer er een inflatie is, zullen er dan nog grotere vermogensverschillen optreden? Nog meer mensen die geforceerd worden om te huren en nog meer investeerders die investeren in bestaand vastgoed?

[ Voor 29% gewijzigd door battler op 06-05-2021 20:22 ]

[psychodude]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 20:18:
en nog meer investeerders die investeren in bestaand vastgoed?

Dit is natuurlijk gewoon een groot probleem. Investeren in vastgoed als mogelijkheid voor particuliere verhuur is voor de woningmarkt uiterst nadelig. Het jaagt het woningtekort op, het forceert mensen richting dure woningen. En natuurlijk wordt vaak gewoonweg gezegd, dit is marktwerking. Maar is natuurlijk net zo absurd als dat iedere supermarkt de prijzen op levensmiddelen zou vertienvoudigen. Dan koopt men het ook wel, want men moet tenslotte toch eten. Idem dito heeft men toch een dak boven hun hoofd nodig. En indien er niets echt betaalbaars tussen zit als optie, dan wordt men vanzelf wel gedwongen tot het instemmen met de absurde bedragen die je hedendaags ziet.

Wil je als gezin met 2 kinderen bijvoorbeeld in Rotterdam huren, maar je staat niet in de wachtrij voor sociale huur of verdient hier dan weer te veel voor. Dan kijk je al gauw in de richting van 1500 netto per maand aan huur + servicekosten.

Ga je dan na dat in Nederland 27000 euro ongeveer hetgeen is dat 50% op jaarbasis maximaal te besteden heeft, dan zijn netto huurlasten die op grofweg 2/3e hiervan vallen gewoonweg absurd. Een deel van de bevolking kan daarin dan ook gewoonweg nauwelijks meekomen. Die kan bijvoorbeeld niet naar de randstad verhuizen, zouden ze willen, want onbetaalbaar aangezien ze vermoedelijk geen 10 jaar op een lijst hebben gestaan. En indien je binnen de randstad het maximale jaarinkomen overschrijd om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, zit je vervolgens vast. Dit is een betaalbare woningklasse waar je bij start van je carrière intrekt. Om ontzettend scheef te gaan verdienen maar niet dusdanig scheef dat je even kunt zeggen, weet je wat, ik gooi de huur verdubbelaar in om te verhuizen terwijl dat al snel is waar het in de praktijk op neer komt. Sterker nog, meer dan verdubbelen is helemaal niet eens ongebruikelijk.

[Valorian]

psychodude schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:05:
[...]


Dit is natuurlijk gewoon een groot probleem. Investeren in vastgoed als mogelijkheid voor particuliere verhuur is voor de woningmarkt uiterst nadelig. Het jaagt het woningtekort op, het forceert mensen richting dure woningen.

Een kleine nuance: het woningtekort an zich (dus alke woningen: sociale huur + vrije sector huur + koop) wordt niet groter of kleiner als beleggers woningen opkopen voor verhuur. Er worden immers geen woningen “onttrokken” uit de markt (tenzij een belegger meerdere woningen samenvoegt tot één nieuwe woning, wat vaak niet zomaar mag en ook relatief weinig gebeurt).

Wel zorgt die gestegen populariteit van opkopen en verhuren voor een verstoring van de markt: de verhouding koop / huur wordt er immers wel mee aangepast en heeft het vrijwel zeker als resultaat dat de betaalbaarheid van woningen afneemt. Dus ik begrijp wel wat he bedoelt en deel je mening zeker dat dit mensen naar duurdere woningen forceert.

[battler]

@psychodude Die 1500 ben je misschien ook wel kwijt met een koopwoning per maand. Als gezin met twee kinderen moet je wel een koopwoning in Rotterdam kunnen bemachtigen (zie voorbeeld modaal inkomen gezin).

Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

[Miks]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

Welke dan?

[battler]

@Miks Is je vraag welke alternatieven er mogelijk zouden zijn? Of welke alternatieven er zijn?

[Verwijderd]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
@psychodude Die 1500 ben je misschien ook wel kwijt met een koopwoning per maand. Als gezin met twee kinderen moet je wel een koopwoning in Rotterdam kunnen bemachtigen (zie voorbeeld modaal inkomen gezin).

Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

In een echte markt (economisch gesproken) wordt schaarste opgelost door meer aanbod. Vanwege allerlei redenen (bestemmingsplan, bouwvergunning, stikstof, PFAS, positie en belang van projectontwikkelaars, etc) gebeurt dit maar mondjesmaat.
Omdat wonen een eerste levensbehoefte is stijgen de prijzen tot wat net betaalbaar is. Ja, dat is marktwerking. Maar dat betekent nog niet dat er sprake is van een echte markt (economisch gesproken) omdat er daarvoor veel te veel externe belemmeringen zijn. Dus die alternatieven komen niet omdat ze worden tegengehouden (nieuwbouw die de gemeenteraad niet aanstaat) of verboden (wonen op een vakantiepark of in een camper).

[Ivow85]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:13:
[...]

Dat veel mensen niet in de steden wonen en dat "modaal" in die gebieden hoge salarissen zijn.
Ons mam heeft een hoge functie bij de gemeente, dezelfde functie in Eindhoven verdiend 800 euro meer dan haar!
Ons mam verdiend inderdaad modaal , 3 k per maand bruto, wel op een hoge functie.

3k bruto per maand is voor een ambtenaar 42k per jaar. Want naast 12 maandsalarissen is er nog het vakantiegeld en een einderjaarsuitkering ongeveer ter grootte van een volledig maandsalaris. Das toch al 15% boven modaal.

[Richh]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
@psychodude Die 1500 ben je misschien ook wel kwijt met een koopwoning per maand. Als gezin met twee kinderen moet je wel een koopwoning in Rotterdam kunnen bemachtigen (zie voorbeeld modaal inkomen gezin).

Dus?
Dat is toch precies het hele probleem? Dat er geen betaalbaar alternatief is?

Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

Ja, dat is het idee. Als nieuwe huizen goedkoper zijn dan bestaande huizen, dan ontstaan er nieuwe huizen.
Echter hebben gemeenten geen belangen bij het uitgeven van grond (volgend jaar is het meer waard!) en hebben we regeltjes waardoor nieuwbouwhuizen niet zomaar goedkoper kunnen zijn dan bestaande bouw, of dit nou financieel haalbaar zou zijn of niet.
Los van dat het nu door allerlei regelgeving praktisch niet meer mogelijk is om grootschalig, betaalbaar te bouwen.

De marktwerking op woningbouw is volledig stuk; hence dat we nog nooit zo weinig nieuwbouwwoningen hebben opgeleverd in een periode dat huizenprijzen in enkele jaren bijna over de kop zijn gegaan...

"We" kunnen en willen dit niet betalen.
Slechts een klein, select groepje, is noodgedwongen om dit te betalen. Zij zijn de enge die toegang hebben tot de markt. Dit blaast de volledige markt als een piramidespel op (want immers: jouw overwaarde wordt betaald door degene die jouw huis koopt, en jij zet jouw overwaarde weer in op een andere woning). 1 starter die 100k inbrengt, zorgt zo dat maar zo 5 huizen allemaal een ton meer 'waard' zijn.

Er zijn honderdduizenden mensen die tussen wal en schip vallen door deze 'marktwerking', en dat zijn veelal gewoon hardwerkende Nederlanders met een goedbetaalde fulltime baan.

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 06-05-2021 23:35 ]

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:05:
[...]


Dit is natuurlijk gewoon een groot probleem. Investeren in vastgoed als mogelijkheid voor particuliere verhuur is voor de woningmarkt uiterst nadelig. Het jaagt het woningtekort op, het forceert mensen richting dure woningen. En natuurlijk wordt vaak gewoonweg gezegd, dit is marktwerking.

Dit kan vooral bestaan doordat er decennialang geschrapt is in investeringen in de (betaalbare) huurwoningen. Dat woningbouwverenigingen en hoop woningen hebben verkocht is niet zozeer omdat daar geen vraag naar was,. Het heeft vooral te maken met enerzijds het moeten afstoten van geliberaliseerde huurwoningen en anderzijds de noodzaak om zo geld voor nieuwbouw te genereren. Het is niet zo gek dat 'huisjesmelkers' dan dankbaar in die markt stappen. En m.i. ook niet juist om de zwarte Piet voor deze situatie dan bij die huisjesmelkers te leggen.

[Miks]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

Welke alternatieven komen er dan of zijn er? Volgens mij is het al tijden te duur (te zien aan dat het modale gezin verreweg geen modaal huis meer kan kopen). Volgens jou zouden er dan alternatieven moeten komen.

Ik ben benieuwd naar jouw antwoord.

[JanHenk]

Richh schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 23:32:
[...]

De marktwerking op woningbouw is volledig stuk; hence dat we nog nooit zo weinig nieuwbouwwoningen hebben opgeleverd in een periode dat huizenprijzen in enkele jaren bijna over de kop zijn gegaan...

Marktwerking is er zeker. We hebben simpelweg te maken met schaarse grond. Alle bestemmingen ervoor vechten om een plekje: woningbouw, akkerbouw, veehouderij, natuurgebied, bedrijventerreinen, kantorenparken... Zonneweides...

De marktwerking drijft netjes, zoals verwacht mag worden in deze markt en met deze regelgeving, de prijs op. Nog even daargelaten dat een andere marktwerking ook de bouwkosten opdrijft.

Willen we echt meer bouwen, dan zullen er harde keuzes gemaakt moeten worden. Het zal ten koste moeten gaan van andere bestemmingen voor de grond.

Er is werkelijk niet één politieke partij die het aandurft (excuus, de PvdD wel). Pappen en nathouden dus.

[finsdefis]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
@psychodude Die 1500 ben je misschien ook wel kwijt met een koopwoning per maand. Als gezin met twee kinderen moet je wel een koopwoning in Rotterdam kunnen bemachtigen (zie voorbeeld modaal inkomen gezin).

Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

Voor 1500 per maand kun je een woning in de klasse 4-5 ton kopen waarvan een groot deel aflossing is en je langzaamaan dus vermogen in stenen opbouwt. Dat compenseert ruimschoots de extra kosten, die je dan overigens wel apart moet reserveren, aan woningonderhoud.

Voor dezelfde maandelijkse uitgaven huur je een appartement in Rotterdam waarbij je 100% van de maandelijkse uitgaven wegpist als kosten.

Ik weet dat er allerlei redenen voor zijn w.b. toetsing leencapaciteit, maar op deze manier zitten veel mensen natuurlijk stuck between a rock and a hard place, in goed Nederlands.

[Z___Z]

Mark31 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 19:13:
[...]

Dat veel mensen niet in de steden wonen en dat "modaal" in die gebieden hoge salarissen zijn.
Ons mam heeft een hoge functie bij de gemeente, dezelfde functie in Eindhoven verdiend 800 euro meer dan haar!
Ons mam verdiend inderdaad modaal , 3 k per maand bruto, wel op een hoge functie.

Dezelfde functie is ook maar relatief. De burgermeester van Amsterdam heeft dezelfde functie als de burgermeester van Lutjebroek, maar toch zal de burgermeester van Amsterdam veel meer verdienen dan de burgermeester van Lutjebroek.

3k is niet veel voor een baan bij de gemeente met ervaring. Meeste schalen (voor bestuurders) lopen ver voorbij de 3k. Specialisten verdienen relatief slecht bij de gemeente (t.o.v. bedrijfsleven), door de bureaucratische structuur.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 22:07:
Omdat wonen een eerste levensbehoefte is stijgen de prijzen tot wat net betaalbaar is. Ja, dat is marktwerking. Maar dat betekent nog niet dat er sprake is van een echte markt (economisch gesproken) omdat er daarvoor veel te veel externe belemmeringen zijn. Dus die alternatieven komen niet omdat ze worden tegengehouden (nieuwbouw die de gemeenteraad niet aanstaat) of verboden (wonen op een vakantiepark of in een camper).

Het fabeltje van de markt als zeldzame orchidee die je niet mag terugsnoeien. Voedsel is ook een eerste levensbehoefte. Voor voedsel hebben we ook een hoop regels (veiligheid, houdbaarheidsdatum, waar je het mag verbouwen, welke naam je het mag geven, stikstof, arbeidsomstandigheden voor werknemers, etc)

Toch is voedsel uiterst betaalbaar (in de zin dat mensen die zich - in Nederland - geen voedsel kunnen veroorloven, ook moeite zullen hebben met andere rekeningen)

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 11:00:
[...]


Het fabeltje van de markt als zeldzame orchidee die je niet mag terugsnoeien. Voedsel is ook een eerste levensbehoefte. Voor voedsel hebben we ook een hoop regels (veiligheid, houdbaarheidsdatum, waar je het mag verbouwen, welke naam je het mag geven, stikstof, arbeidsomstandigheden voor werknemers, etc)

Toch is voedsel uiterst betaalbaar (in de zin dat mensen die zich - in Nederland - geen voedsel kunnen veroorloven, ook moeite zullen hebben met andere rekeningen)

Hoho, nergens beweer ik dat regulering niet goed is. Ik reageer alleen op een post die impliceert dat de huidige prijzen geen probleem zijn omdat de markt dat nou eenmaal bepaalt, door te zeggen dat er van een echte markt geen sprake is.
Sterker nog, de huizenmarkt kan wel wat meer overheidsingrijpen gebruiken als je het mij vraagt. Eigenlijk alles wat onmisbaar is zou je niet aan een vrije markt moeten overlaten.

[battler]

Miks schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 09:22:
[...]


Welke alternatieven komen er dan of zijn er? Volgens mij is het al tijden te duur (te zien aan dat het modale gezin verreweg geen modaal huis meer kan kopen). Volgens jou zouden er dan alternatieven moeten komen.

Ik ben benieuwd naar jouw antwoord.

Ik denk dat het een misvatting is om aan te nemen dat marktwerking "eerlijk" is. Mensen kunnen de woningen betalen, dit is te zien aan de hoge verkoopprijs en de korte periode dat de woningen te koop staan. Zolang mensen de woningen nog kunnen betalen, zullen de prijzen blijven stijgen, dit is het bewijs van marktwerking. Dat dit voor een steeds groter wordende groep betekent dat zij geen woning kunnen betalen doet daar niets aan af. De mensen die niet kunnen kopen, die huren. Nogmaals, marktwerking hoeft niet ethisch te zijn en houdt geen rekening met wat eerlijk of aardig is.

@Verwijderd Vroeger waren er veel meer "onmisbare" bedrijven eigendom van de staat (zorg, telefonie, post, elektra). Toen bedacht men dat dit verre van efficiënt was en zijn deze bedrijven geprivatiseerd. En als we kijken waar een gedeelte van het probleem ligt (vrijgeven van bouwgrond) dan is hier de overheid de bottleneck.

[ Voor 14% gewijzigd door battler op 07-05-2021 11:30 ]

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 11:15:
Hoho, nergens beweer ik dat regulering niet goed is. Ik reageer alleen op een post die impliceert dat de huidige prijzen geen probleem zijn omdat de markt dat nou eenmaal bepaalt, door te zeggen dat er van een echte markt geen sprake is.

Dan denk ik dat we hetzelfde zeggen. Een echte ongereguleerde markt is amoreel: vraag en aanbod komen efficiënt bij elkaar, maar verder kun je niets zeggen over de rechtszekerheid van de bewoners, de hoogte van de huren, of de staat van de huizen.

Soms hoor je het argument dat, zonder de regeltjes, wonen voor iedereen betaalbaarder/luxer/beter zou zijn, maar dat kun je niet zomaar zeggen (wat niet wil zeggen dat regels de zaak nooit slechter kunnen maken). Zo zal de huurcommissie in Nederland wel een stokje steken voor efficiënte kooiwoningen, maar denk ik niet dat we zo'n vrije marktoplossing als verbetering zouden ervaren.

Verder geloof ik het verhaal niet dat de overheid de grote rem is op uitbreiding van het woningbestand. Als je kijkt naar de aantallen nieuw opgeleverde woningen, dan ligt dat al dertig jaar op z'n gat - ongeveer vanaf het moment dat de overheid is gestopt met het plannen van de woningvoorraad.

battler schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 11:28:
Vroeger waren er veel meer "onmisbare" bedrijven eigendom van de staat (zorg, telefonie, post, elektra). Toen bedacht men dat dit verre van efficiënt was en zijn deze bedrijven geprivatiseerd.

Dat moet je ook wel in de context van de jaren '90 zien, en veel van die privatiseringen zijn mislukt. Postbezorging is niet rendabel te krijgen, Nutsbedrijven zijn aan strenge regels gebonden, en openbaar vervoer werkt eigenlijk in opdracht van de overheid.

[battler]

@CVTTPD2DQ Vrij veel zaken die de overheid op zich neemt lopen moeizaam. Daarmee zeg ik niet dat inmenging van de overheid per definitie slecht is maar het is een utopie om te geloven dat meer inmenging van de overheid de huidige problemen voor starters oplost.

https://www.retecool.com/...orporaties-een-goed-idee/

[Hielko]

Verwijderd schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 22:07:
[...]

In een echte markt (economisch gesproken) wordt schaarste opgelost door meer aanbod. Vanwege allerlei redenen (bestemmingsplan, bouwvergunning, stikstof, PFAS, positie en belang van projectontwikkelaars, etc) gebeurt dit maar mondjesmaat.
Omdat wonen een eerste levensbehoefte is stijgen de prijzen tot wat net betaalbaar is. Ja, dat is marktwerking. Maar dat betekent nog niet dat er sprake is van een echte markt (economisch gesproken) omdat er daarvoor veel te veel externe belemmeringen zijn. Dus die alternatieven komen niet omdat ze worden tegengehouden (nieuwbouw die de gemeenteraad niet aanstaat) of verboden (wonen op een vakantiepark of in een camper).

Ik denk niet dat je zo makkelijk kan zeggen dat er geen (echte) marktwerking is. Juist in een goed functionerende markt concurreren verschillende belangen met elkaar, en worden ook alle negatieve externaliteiten (zoals de stikstofuitstoot of verdwijnen van uitzicht, natuurgebied etc) ingeprijsd. Die externe factoren representeren namelijk wel een daadwerkelijk verlies van waarde voor externe partijen.

[Verwijderd]

Heel zwart/wit gesteld: de overheid heeft het verprutst, maar is ook de enige die het weer (op grote schaal) kan fixen. Dat vereist wel dat de overheid op basis van andere ideeën naar de samenleving gaat kijken, en dat kan alleen als we samen de juiste politici aan het roer zetten (tweede kamer, gemeenteraad, provinciale staten). 'De overheid' regeert tenslotte bij de gratie van het volk.

De overheid hoeft ook niet alles zelf te doen, maar moet wel goed reguleren. Het enige dat nog slechter is dan slechte regulatie is géén regulatie - dan weet je zeker dat een kleine groep met macht en geld wegloopt met de winst ten koste van het volk.

Overigens is het logisch dat veel overheidstaken moeizaam verlopen. Als overheid moet je dingen regelen die op de schaal van het land (of groter) enorm belangrijk zijn, maar ook op kleine schaal (welzijn, inkomen, huisvesting van individuen) grote impact hebben. Een bedrijf hoeft maar aan twee dingen te denken: hoe genereer ik maximale inkomsten uit mijn klanten en hoe betaal ik mijn personeel zo min mogelijk zodat er meer overblijft voor de aandeelhouders?

Edit: @Hielko er is zeker sprake van marktwerking (prijzen worden voor een flink deel bepaald door vraag en aanbod), maar van een echte vrije markt kan per definitie geen sprake zijn als er overheidsinmenging plaatsvindt. De inprijzing van effecten op de omgeving bestaat natuurlijk ook maar voor zover de lokale machthebbenden daar uitvoering aan geven.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 07-05-2021 12:40 ]

[Hielko]

Sure, maar je had het over een "echte" markt, niet een vrije markt. Het is min of meer algemeen geaccepteerd dat een vrije markt niet de beste maatschappelijke resultaten oplevert omdat externaliteiten niet meegenomen worden in de prijsvorming (omdat zowel de koper als verkoper er allebei geen voordeel/nadeel van hebben). Dat die extra factoren ook meegewogen worden in de prijs is ook een vorm van marktwerking. Je krijgt juist een completere prijs waar meer informatie in meegewogen is. Hoe goed die marktwerking precies is zonder deze kosten/baten expliciet te maken is natuurlijk de tweede vraag, maar het is wat kort door de bocht om te stellen dat dat geen marktwerking is. En dat was mijn punt.

[Hoteldebotel]

Gister naar een huis van 575k gekeken. Keurig huis, 4 jaar oud in een voorstad van een mooie stad in Zuid-Holland. Nu komt het: reeds biedingen van 650k. Als je hier overheen wilt komen moet je snel 670k aantikken.

Wij vonden de woning ongeveer 600k waard, met marge naar 620k. Het geld ophoesten is geen probleem, maar dit gaat puur om de geschatte waarde van de woning. Maar om nu voor 670k te gaan, dan moet het woongenot dus zwaarder wegen dan 50k.

De combinatie eindig aanbod en oneindige vraag werkt elkaar niet heel goed in de handen. Je kan wel kijken naar de maandlasten en hierover een bod uitbrengen, maar de waarde van de woning mag je naar mijn inziens ook niet uit het oog verliezen. Vrij bizarre situatie.

[battler]

@Hoteldebotel Hoe heb je de waarde van 600K bepaalt?

[Requiem19]

Hoteldebotel schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:13:
Gister naar een huis van 575k gekeken. Keurig huis, 4 jaar oud in een voorstad van een mooie stad in Zuid-Holland. Nu komt het: reeds biedingen van 650k. Als je hier overheen wilt komen moet je snel 670k aantikken.

Wij vonden de woning ongeveer 600k waard, met marge naar 620k. Het geld ophoesten is geen probleem, maar dit gaat puur om de geschatte waarde van de woning. Maar om nu voor 670k te gaan, dan moet het woongenot dus zwaarder wegen dan 50k.

De combinatie eindig aanbod en oneindige vraag werkt elkaar niet heel goed in de handen. Je kan wel kijken naar de maandlasten en hierover een bod uitbrengen, maar de waarde van de woning mag je naar mijn inziens ook niet uit het oog verliezen. Vrij bizarre situatie.

Ik herken dit verhaal heel erg van een woning die ik ook bekeken heb vorig jaar mei.

We hadden deze (goed) kunnen betalen, maar het voelde alsof we dan meer zouden betalen dan de woning 'waard' is.

Uiteindelijk wel spijt gehad van de 25k die we te laag boden, want anders hadden we het huis 100% zeker gehad. In jouw geval zit er wel een groter verschil tussen echter, dus kan me voorstellen dat je niet zomaar 75k wilt overbieden..

[Hoteldebotel]

battler schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:22:
@Hoteldebotel Hoe heb je de waarde van 600K bepaalt?

Samen met de aankoopmakelaar. Dus alle voor de hand liggende variabelen die een aankoopmakelaar heeft. Die 50k + die erop wordt geboden lijkt meer emotie te zijn van de bieders. De vraag is nu aan mijzelf of ik daar aan mee ga doen.

Requiem19 schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:25:
[...]


Ik herken dit verhaal heel erg van een woning die ik ook bekeken heb vorig jaar mei.

We hadden deze (goed) kunnen betalen, maar het voelde alsof we dan meer zouden betalen dan de woning 'waard' is.

Uiteindelijk wel spijt gehad van de 25k die we te laag boden, want anders hadden we het huis 100% zeker gehad. In jouw geval zit er wel een groter verschil tussen echter, dus kan me voorstellen dat je niet zomaar 75k wilt overbieden..

Tja en waar ligt de grens. Is dat 25k.. 50k.. 75k..? Lastig verhaal inderdaad!

[ Voor 44% gewijzigd door Hoteldebotel op 07-05-2021 14:27 ]

[Requiem19]

Hoteldebotel schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:26:
[...]


Samen met de aankoopmakelaar. Dus alle voor de hand liggende variabelen die een aankoopmakelaar heeft. Die 50k + die erop wordt geboden lijkt meer emotie te zijn van de bieders. De vraag is nu aan mijzelf of ik daar aan mee ga doen.


[...]

Tja en waar ligt de grens. Is dat 25k.. 50k.. 75k..? Lastig verhaal inderdaad!

Op het moment dat we het bod moesten uitbrengen wilde ik niet meer bieden dan ik het waard vond.

Achteraf gezien had ik liever geboden wat ik kon betalen. 25k meer was echt tientjes werk per maand....

Dus, hoe graag wil je dit huis? Als het je droomhuis is, is het de afweging wel waard om te kijken wat je kunt bieden qua betaalbaarheid. Is het niet je droomhuis, dan is het wellicht logischer om te kijken naar wat je het objectief gezien waard vind.

[battler]

@Hoteldebotel Uiteraard is de woning meer waard dan de kostprijs. De woning is waard wat de markt er voor geeft, en blijkbaar is dat meer dan wat jij/de makelaar het waard vindt. Als het eenmalig is dan komt komt er vast een andere woning voorbij.

Het kan nadelig werken als jouw perceptie van waarde consistent onder marktwaarde ligt. Voor de duidelijkheid het kan ook zo zijn dat over een half jaar de waarde wel overeenkomt met die van jou en de makelaar, maar niemand kan de markt voorspellen.

[Rubbergrover1]

Hoteldebotel schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:13:
Wij vonden de woning ongeveer 600k waard, met marge naar 620k. Het geld ophoesten is geen probleem, maar dit gaat puur om de geschatte waarde van de woning. Maar om nu voor 670k te gaan, dan moet het woongenot dus zwaarder wegen dan 50k.

De combinatie eindig aanbod en oneindige vraag werkt elkaar niet heel goed in de handen. Je kan wel kijken naar de maandlasten en hierover een bod uitbrengen, maar de waarde van de woning mag je naar mijn inziens ook niet uit het oog verliezen.

Dat laatste is dus wel hoe een hoop mensen er over denken. 50k is tegenwoordig iets van 50 euro per maand aan rente. Er zullen zeker een hoop mensen zijn die een mooie woning niet laten lopen voor 50 euro per maand meer of minder. En er hoeft er maar één te zijn die de woning dit extra maandbedrag waard vindt.

(En voor zo'n 100 euro extra per maand los je die extra 50k ook nog eens af in plaats van dat je alleen rente betaalt. En is het lange-termijn risico ook een stuk kleiner.)

[Miks]

battler schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 11:28:
[...]


Ik denk dat het een misvatting is om aan te nemen dat marktwerking "eerlijk" is. Mensen kunnen de woningen betalen, dit is te zien aan de hoge verkoopprijs en de korte periode dat de woningen te koop staan. Zolang mensen de woningen nog kunnen betalen, zullen de prijzen blijven stijgen, dit is het bewijs van marktwerking. Dat dit voor een steeds groter wordende groep betekent dat zij geen woning kunnen betalen doet daar niets aan af. De mensen die niet kunnen kopen, die huren. Nogmaals, marktwerking hoeft niet ethisch te zijn en houdt geen rekening met wat eerlijk of aardig is.

Volgens mij ben je in bovenstaand vergeten in te gaan op mijn vraag - je stelde dat er alternatieven zouden verschijnen. Welke dan?

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 mei 2021 @ 14:45:
[...]

Dat laatste is dus wel hoe een hoop mensen er over denken. 50k is tegenwoordig iets van 50 euro per maand aan rente. Er zullen zeker een hoop mensen zijn die een mooie woning niet laten lopen voor 50 euro per maand meer of minder. En er hoeft er maar één te zijn die de woning dit extra maandbedrag waard vindt.

(En voor zo'n 100 euro extra per maand los je die extra 50k ook nog eens af in plaats van dat je alleen rente betaalt. En is het lange-termijn risico ook een stuk kleiner.)

100 euro per maand is 200 euro bruto salaris. Daar kan je toch een hoop leukere dingen voor doen.

[battler]

@Miks Het was niet geheel duidelijk of je vroeg naar alternatieven nu of in de toekomst. Nu is er nog geen noodzaak voor alternatieven, aangezien we de woningen nog kunnen betalen. De mensen die geen woning kunnen kopen, die huren of blijven in hun woning.

Mocht het in de toekomst zo zijn dat de woningen niet meer betaalbaar zijn dan zullen de prijzen dalen of er zullen alternatieve komen. Het is volgens mij niet zo dat de kostprijs van de woningen evenredig is gestegen met de stijging in huur/koopprijs. De stijging wordt ondersteunt omdat men het kan betalen.

Omdat je specifiek vraagt naar welke alternatieven? Ik heb geen idee, dat is het mooie van marktwerking. Op het moment dat het rendabel is zal er vast wel een entrepreneur opstaan. Denk aan, tiny houses, gezamenlijke wooncomplexen, misschien living cages zoals in Hong Kong etc.

[ Voor 21% gewijzigd door battler op 08-05-2021 00:20 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 00:09:
[...]


100 euro per maand is 200 euro bruto salaris. Daar kan je toch een hoop leukere dingen voor doen.

Uiteraard. Het gaat er vooral om dat het prijsverschil minder dan 10% van de koopprijs is, wat nu ook weer niet heel dramatisch is. Ik denk dan ook niet dat de kopers dit annuïtair zullen lenen en het 'gewoon' aflossingsvrij (of uit spaargeld) zullen financieren. En dan heb je het dus over relatief weinig extra kosten terwijl je wel jouw sterk gewenste woning hebt. Maar ik gaf die 100 euro alleen aan voor de 'angsthazen' die bang zijn voor kelderende markten en onoverbrugbare verliezen, dat het aflossen van dit stuk extra geld ook geen gigantische kluif hoeft te zijn.
(Uiteraard gezien vanuit de doelgroep van kopers van woningen rond de 6 ton, voor een bijstandsgezin is het natuurlijk een heel ander verhaal.)

[Rubbergrover1]

battler schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 21:29:
Ik denk dat er wel marktwerking is in de vastgoed maar we kunnen en willen dit gewoon betalen. Het is juist het idee dat er door marktwerking alternatieven komen op het moment dat het te duur is.

Het idee van marktwerking is helemaal niet dat er alternatieven komen als het te duur is. Het idee is vooral dat 'de markt' vanzelf voor meer aanbod zorgt als er voldoende te verdienen valt. En dus ook in het segment waar veel te verdienen valt. Maar dat betekent dus niet dat er ook voor iedereen betaalbaar aanbod zou komen. Het betekent vooral dat er voldoende aanbod komt voor mensen die dat kunnen en willen betalen. Als je punt de vrije markt zijn werk zou laten doen, dan zul je dus een grote groep houden voor wie woonruimte onbetaalbaar zal blijven. En zonder woonruimte zal blijven. Omdat dat iets is wat je als land niet moet willen, zul je dus óók als je een goed werkende huizenmarkt hebt, daarnaast ook altijd een vorm van woningaanbod moeten hebben dat niet volgens de 'regels van de markt' wordt aangeboden. Maar de laatste decennia wordt dat deel van het woningaanbod structureel genegeerd of 'vergeten'.

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 08-05-2021 07:17 ]

[Valorian]

CPB adviseert kopers minder af te lossen:
https://www.telegraaf.nl/...aWh47DWm-7m8MZmUCvIkh03dQ

Interessante ontwikkeling. Met huidige rentestand was deels aflossingsvrij al lang weer “onderwerp van gesprek” maar vanuit dit soort organen een advies om ook echt minder af te lossen heb ik nog niet eerder langs zien komen.

De aflossingseis (bij behoud hra) afschaffen lijkt mij overigens onbezonnen en onzalig. Als overheid moet je zsm van alle marktverstorende “knoppen waaraan gedraaid wordt” af, niet er een weer terugzetten op het apparaat.. nog even los van het feit dat ook dit een vergroting van leencapaciteit zou betekenen en dus prijsstijgingen, waardoor het cpb hun eigen visie (meer geld over houden voor andere dingen) genadeloos onderuit haalt...

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 09:08:
De aflossingseis (bij behoud hra) afschaffen lijkt mij overigens onbezonnen en onzalig. Als overheid moet je zsm van alle marktverstorende “knoppen waaraan gedraaid wordt” af, niet er een weer terugzetten op het apparaat.. nog even los van het feit dat ook dit een vergroting van leencapaciteit zou betekenen en dus prijsstijgingen

Dat laatste hoeft niet. De leennormen staan in principe los van hoe je werkelijk leent. Als de leennormen gebaseerd blijven op welk bedrag je bij een annuïtaire lening zou kunnen lenen, dan betekent het toestaan van hra bij aflossingsvrij niet meteen een vergroting van de leencapaciteit.

Als mensen minder hoeven af te lossen, dan wordt dat stuwmeer aan opgebouwde overwaarde ook wat minder groot. En zal het concurrentievoordeel tegenover starters wellicht iets kleiner worden. Uiteraard moet er wel een deel van de waarde afgelost worden, maar dat wordt al gewaarborgd met de maximale 50% woningwaarde die banken aflossingsvrij mogen verstrekken.

[ Voor 19% gewijzigd door Rubbergrover1 op 08-05-2021 09:22 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 09:20:
Dat laatste hoeft niet. De leennormen staan in principe los van hoe je werkelijk leent. Als de leennormen gebaseerd blijven op welk bedrag je bij een annuïtaire lening zou kunnen lenen, dan betekent het toestaan van hra bij aflossingsvrij niet meteen een vergroting van de leencapaciteit.

Op het moment is dit natuurlijk niet zo - het maandbedrag is leidend, niet hoeveel je leent. Hoe je het leent maakt nog wel iets uit - niet-aftrekbare hypotheekdelen verlagen je maximale maandbedrag.

De vraag is een beetje, zou het wenselijker zijn om 100% annuitair te verplichten, maar in ruil daarvoor de financieringsnorm op te rekken, of om de situatie zo te laten als-ie is - met als gevolg dat 50% aflossingsvrij uiteindelijk "de norm" wordt?

Verder een goede opmerking dat 'aflossing' eigenlijk ook een veroorzaker van de toenemende ongelijkheid is.

[Valorian]

Ah, goede toevoegingen @Rubbergrover1 , @CVTTPD2DQ . Zo had ik er nog niet naar gekeken. Ik dacht dat leennormen gekoppeld waren aan bijbehorende maandlasten en je dus bij het vervallen van de aflossingseis (voor behoud hra) meer zou mogen lenen bij deels aflossingsvrij omdat de totale maandlast te “matchen” met die van een lagere hypotheek met volledige aflossing. Maar dat was wellicht te simpel gedacht

@CVTTPD2DQ ludiek modus: Misschien moeten we gewoon allemaal helemaal niet meer sflossen, lekker overzichtelijk. Dan zijn er alleen nog huurhuizen, met als nuance dat je kan huren van je bank (koop), een investeerder (vrije sector huur) of een gemeente (sociaal).

NB: Bij de situatie laten zoals ie is wordt 50% natuurlijk alleen weer de norm als de rente knetterlaag blijft. Bij hoge rente motiveert dat mensen extreem tot alles aflossen. Tot een par jaar geleden was aflossingsvrij echt een no-go, eigenlijk vanaf het monent dat de aflossingseis gekoppeld werd (2013?) aan behoud hra tot het moment dat de rente echt laag werd een paar jaar terug.

[ Voor 46% gewijzigd door Valorian op 08-05-2021 09:46 ]

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 09:41:
Ah, goede toevoegingen @Rubbergrover1 , @CVTTPD2DQ . Zo had ik er nog niet naar gekeken. Ik dacht dat leennormen gekoppeld waren aan bijbehorende maandlasten en je dus bij het vervallen van de aflossingseis (voor behoud hra) meer zou mogen lenen bij deels aflossingsvrij omdat de totale maandlast te “matchen” met die van een lagere hypotheek met volledige aflossing. Maar dat was wellicht te simpel gedacht

Het klopt nagenoeg. Sterker nog, het NIBUD merkt in haar publicatie over financieringsnormen vermanend op dat hypotheekverstrekkers wel eens "vergeten" de kleine correctie op de leennormen mee te nemen in het berekenen van de leencapaciteit.

Valorian schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 09:41:
NB: Bij de situatie laten zoals ie is wordt 50% natuurlijk alleen weer de norm als de rente knetterlaag blijft. Bij hoge rente motiveert dat mensen extreem tot alles aflossen. Tot een par jaar geleden was aflossingsvrij echt een no-go, eigenlijk vanaf het monent dat de aflossingseis gekoppeld werd (2013?) aan behoud hra tot het moment dat de rente echt laag werd een paar jaar terug.

Als we de HRA buiten beschouwing laten is aflossingsvrij natuurlijk altijd 'goedkoper' op maandbasis. Met 10% rente is een hypotheek van 100k 845 euro per maand annuitair, en 797 euro per maand aflossingsvrij. Alleen door de HRA zit er een 'omslagpunt' waarbij een aflossingsvrije hypotheek je geen lager maandbedrag oplevert.

Edit: met een HRA van 37% ligt dat omslagpunt bij een hypotheekrente van ongeveer 4,5%

[CyberMania]

De economie is gewoon rigged. Door de influx aan bijna gratis geld kunnen investeerders hele panden opkopen in wijken als Den Haag. Zij lopen nauwelijks risico omdat ondernemers via een BV niet met hun privé vermogen aansprakelijk zijn als het misgaat. Ondertussen romen ze met het gratis geld enorme winsten af en drukt het gratis geld de prijzen van huizen en huren op; onterecht want de inkomens van de middel en lagere klassen zijn nauwelijks meegestegen. Ondertussen als je als particulier een te hoge hypotheek neemt en het mislukt (boven nhg) draai je er wel met je privé vermogen voor op. Oneerlijk. Want investeerders draaien er niet persoonlijk voor op als het misgaat (privé vermogen blijft buiten schot), de gewone man / vrouw wel. Investeerders kunnen daardoor veel meer risico's nemen op de huizenmarkt (overbieden etc).

[ Voor 15% gewijzigd door CyberMania op 08-05-2021 10:41 ]

[Rubbergrover1]

CyberMania schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 10:39:
De economie is gewoon rigged. Door de influx aan bijna gratis geld kunnen investeerders hele panden opkopen in wijken als Den Haag. Zij lopen nauwelijks risico omdat ondernemers via een BV niet met hun privé vermogen aansprakelijk zijn als het misgaat. Ondertussen romen ze met het gratis geld enorme winsten af en drukt het gratis geld de prijzen van huizen en huren op; onterecht want de inkomens van de middel en lagere klassen zijn nauwelijks meegestegen. Ondertussen als je als particulier een te hoge hypotheek neemt en het mislukt (boven nhg) draai je er wel met je privé vermogen voor op. Oneerlijk. Want investeerders draaien er niet persoonlijk voor op als het misgaat (privé vermogen blijft buiten schot), de gewone man / vrouw wel. Investeerders kunnen daardoor veel meer risico's nemen op de huizenmarkt (overbieden etc).

In je verhaal kun je de huizenmarkt voor iedere ander bedrijfsactiviteit veranderen. Heeft dus weinig met de huizenmarkt op zich te maken.

[CyberMania]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 10:45:
[...]

In je verhaal kun je de huizenmarkt voor iedere ander bedrijfsactiviteit veranderen. Heeft dus weinig met de huizenmarkt op zich te maken.

Ja dat is ook wel weer zo. Als de gewone man een bijna gratis lening afsluit en ze kunnen het niet terugbetalen zijn ze aansprakelijk met hun privé bezit. Als een rechtspersoon in de problemen komt dan zijn de eigenaren met hun privé spullen niet aansprakelijk. Natuurlijk hoort bij ondernemen risico's nemen maar in de huidige storm waar zo veel vrijwel gratis geld beschikbaar wordt niet meer eerlijk. En dat gaat een keer fout waarvoor de burger weer mag gaan opdraaien.

[ Voor 16% gewijzigd door CyberMania op 08-05-2021 10:51 ]

[Mark31]

Je huis aflossen en hypotheekvrij kunnen leven na 30 jaar betekent ook dat je over 30 jaar minder kan werken of meer geld overhoud voor andere dingen.
Wij betalen 800 euro bruto per maand en lossen alles af in 30 jaar met dat bedrag.
Volgens RTL nieuws zou ik tot mijn 71e anders moeten werken, dit is deels mijn pensioen om later met 2 x 20 uur , makkelijk rond te komen en ook nog eens geld overhouden om leuke dingen te doen.

[Caelorum]

Dat is natuurlijk niet helemaal waar. De eigenaren van die bedrijven kunnen wel degelijk hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dan moet je wel aantonen dat het aangaan van de lening onverantwoord was, dus nog steeds een voordeel boven de gewone man, maar dat ze er altijd mee wegkomen is niet waar.

[battler]

@Caelorum Moet er dan geen spraken zijn van wanbestuur?

[Caelorum]

battler schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 11:20:
@Caelorum Moet er dan geen spraken zijn van wanbestuur?

Een onverantwoord risico aangaan welke slecht uitpakt is wanbestuur, maar ik ben geen advocaat dus neem het zoals je wil, maar bestuurdersaansprakelijkheid is wel een ding.
Maar we gaan wat off topic nu. Punt is dat ook een BV of NV er niet zomaar mee wegkomt om massaal gratis geld in de vorm van en lening aan te gaan om een enorm risicovolle portefeuille op te bouwen. Alleen banken komen daar makkelijk mee weg ^_^

[alexbl69]

Valorian schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 09:08:
CPB adviseert kopers minder af te lossen:
https://www.telegraaf.nl/...aWh47DWm-7m8MZmUCvIkh03dQ

Interessante ontwikkeling. Met huidige rentestand was deels aflossingsvrij al lang weer “onderwerp van gesprek” maar vanuit dit soort organen een advies om ook echt minder af te lossen heb ik nog niet eerder langs zien komen.

De aflossingseis (bij behoud hra) afschaffen lijkt mij overigens onbezonnen en onzalig. Als overheid moet je zsm van alle marktverstorende “knoppen waaraan gedraaid wordt” af, niet er een weer terugzetten op het apparaat.. nog even los van het feit dat ook dit een vergroting van leencapaciteit zou betekenen en dus prijsstijgingen, waardoor het cpb hun eigen visie (meer geld over houden voor andere dingen) genadeloos onderuit haalt...

Weer niet zo handig dit van het CPB.

Minder aflossen betekent dat er weer meer geld beschikbaar is, wat bij een tekort altijd leidt tot hogere prijzen.

Alle lapmiddelen die al geprobeerd zijn (overdrachtsbelasting naar 2% of gedeeltelijk vrijstellen, jubelton) of dit soort plannen die nog in de pen zitten lossen het probleem niet op maar maken het alleen maar groter. Elke financiële ruimte die de overheid laat wordt bij zo'n krappe markt direct door de verkopers opgesoupeerd in de vorm van hogere prijzen.

Het helpt allemaal niks en zorgt alleen voor meer scheefgroei.

Er is maar 1 oplossing: meer bouwen. Al het andere is ruis.

[Sport_Life]

Caelorum schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 11:03:
Dat is natuurlijk niet helemaal waar. De eigenaren van die bedrijven kunnen wel degelijk hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dan moet je wel aantonen dat het aangaan van de lening onverantwoord was, dus nog steeds een voordeel boven de gewone man, maar dat ze er altijd mee wegkomen is niet waar.

De kans dat een bestuurder aansprakelijk wordt gehouden is zeer klein, de kans dat er vervolging is, is nog veel kleiner.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En degene die nu goede overwaarde hebben kennen allemaal Dirk S. met zijn bank. Die is er ook gewoon mee weggekomen..

Leesvoer: Wikipedia: Dirk Scheringa

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 08-05-2021 12:55 ]

[Sport_Life]

alexbl69 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 11:39:
[...]

Er is maar 1 oplossing: meer bouwen. Al het andere is ruis.

Ben dan wel nieuwsgierig als er een moment komt dat de rente stijgt en de verhuurders massaal woningen te koop aanbieden. Dan krijg je weer (te?) veel aanbod , zeker als er 1m huizen bijkomen de komende jaren.
Maargoed ik geloof dat @JanHenk en ik een van de weinige zijn die niet in bouwen geloven . Zeker niet de eentonige manier waarop dat nu gebeurt.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 08-05-2021 12:52 . Reden: Jan Henk ]

[JanHenk]

Nee hoor @Sport_Life , ik geloof ook niet dat meer bouwen de woningmarkt toegankelijker maakt. Maar ik blijf het niet herhalen

[battler]

@Sport_Life Ik zie meer bouwen als een gedeelte van de oplossing maar ik moet mijn huis nog verkopen dus voorlopig heb ik het liefst dat alles blijft stijgen

[Sport_Life]

Microkid schreef op zondag 5 mei 2002 @ 12:29:
DSB bank 4.5%.
Zie ook www.independer.nl

Voor de duidelijkheid, dit betreft spaarrente (tot 100k verzekerd), geen hypotheek rente persoonlijke lening

Kan me voorstellen wat dat doet met al die pandjesbazen die blij zijn met 2-3% rendement

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 08-05-2021 13:03 ]

[Termi]

alexbl69 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 11:39:
[...]

Weer niet zo handig dit van het CPB.

Minder aflossen betekent dat er weer meer geld beschikbaar is, wat bij een tekort altijd leidt tot hogere prijzen.

Alle lapmiddelen die al geprobeerd zijn (overdrachtsbelasting naar 2% of gedeeltelijk vrijstellen, jubelton) of dit soort plannen die nog in de pen zitten lossen het probleem niet op maar maken het alleen maar groter. Elke financiële ruimte die de overheid laat wordt bij zo'n krappe markt direct door de verkopers opgesoupeerd in de vorm van hogere prijzen.

Het helpt allemaal niks en zorgt alleen voor meer scheefgroei.

Er is maar 1 oplossing: meer bouwen. Al het andere is ruis.

Er zijn andere oplossingen naast alleen bouwen, dat is het financieel herverdelen van de woningmarkt. Hiermee kan je bereiken dat iedereen een eerlijke prijs krijgt voor een woning. Hef sociaal en particulier huren op een bereken de huur op de WOZ waarde. Voor koopwoningen moet de WOZ waarde winst veel zwaarder belast worden waardoor de groei geremd wordt.

Helaas wonen we in een land waar 80 % wel aan de goede kant zit en 20 % niet. Zolang die 80 % blij is met het huidige systeem zal er niks veranderen.

[Mark31]

Termi schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 13:20:
[...]


Er zijn andere oplossingen naast alleen bouwen, dat is het financieel herverdelen van de woningmarkt. Hiermee kan je bereiken dat iedereen een eerlijke prijs krijgt voor een woning. Hef sociaal en particulier huren op een bereken de huur op de WOZ waarde. Voor koopwoningen moet de WOZ waarde winst veel zwaarder belast worden waardoor de groei geremd wordt.

Helaas wonen we in een land waar 80 % wel aan de goede kant zit en 20 % niet. Zolang die 80 % blij is met het huidige systeem zal er niks veranderen.

Dus werkende nog meer de kosten injagen.
We betalen ons al scheel...
*knip*
Flame en een paar oneliners zonder onderbouwing is geen nuttige bijdrage.

[ Voor 5% gewijzigd door tweakduke op 08-05-2021 15:57 ]

[battler]

@Termi Wacht even, een gedeelte van het probleem is dat de ouderen generaties niet doorstromen. Nu gaan we ze extra belasten bij verkoop? Dit lijkt me niet de oplossing.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 14:39:
Dus werkende nog meer de kosten injagen.
We betalen ons al scheel...

Want alle en alleen werkende mensen hebben een koophuis?

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:24:
[...]


Want alle en alleen werkende mensen hebben een koophuis?

Waarom moeten de middeninkomens altijd het meeste bloeden voor mensen die belasting kunnen ontlopen(ondernemers) of voor mensen die te lam zijn om te werken en hun handjes openhouden?
Niet echt eerlijk wel?

[CornermanNL]

Termi schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 13:20:
[...]


Er zijn andere oplossingen naast alleen bouwen, dat is het financieel herverdelen van de woningmarkt. Hiermee kan je bereiken dat iedereen een eerlijke prijs krijgt voor een woning. Hef sociaal en particulier huren op een bereken de huur op de WOZ waarde. Voor koopwoningen moet de WOZ waarde winst veel zwaarder belast worden waardoor de groei geremd wordt.

Helaas wonen we in een land waar 80 % wel aan de goede kant zit en 20 % niet. Zolang die 80 % blij is met het huidige systeem zal er niks veranderen.

Dan prijs je mensen uit hun koop woning over tijd. Stel je hebt met een klein inkomen een leuk huisje gekocht 25 jaar geleden, bijna afgelost en eindelijk hou je wat over aan het einde van de maand. Als je dan het verschil huidige WOZ waarde ten opzichte van de marktwaarde gaat belasten dan gaat het al snel over goed geld.

En dan raak je mensen in hun portemonnee die het niet kunnen hebben. Het idee van het eigen huis als rendement uitkerend object omdat het vermogen is daar moeten we eens vanaf. Het is een eerste levensbehoefte. De correctie wil je dan forceren bij de individuele eigenaar van de eigen woning.

Maar daarmee pak je het grote probleem niet aan, bijvoorbeeld de stalling van kapitaal in de vrije sector. Dat probleem los je niet op. Ook niet de mismatch tussen wat er gebouwd wordt en waar behoefte aan is.

Men zet in dit soort oplossingen steeds weer de burger tegen over de burger , en herverdelen moet dan in de middenklasse. Waarom pakt men het echte grote vermogen niet een keer aan, dus halen waar het geld te halen is. En niet proberen om op een smaldeel te herverdelen.

Want daarmee wordt de toplaag alleen maar rijker. En de rest kan je dan wel blijven herverdelen maar die worden steeds armer.

'Links' zit net als (neo liberaal) rechts veel te veel vast in marktdenken. Waardoor het speelveld van de markt zodanig groot is dat het de winstmaximalisatie en vermogensophoping maar een kant opvalt.

[Termi]

battler schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:18:
@Termi Wacht even, een gedeelte van het probleem is dat de ouderen generaties niet doorstromen. Nu gaan we ze extra belasten bij verkoop? Dit lijkt me niet de oplossing.

Oudere generaties stromen niet door omdat hun lasten veel te laag zijn tot hun woning. Ze betalen misschien 100 - 200 euro per maand gemiddeld voor een jaren '70 woning. Dan zou ik ook niet gaan kijken naar een andere woning. Hun kind moet wel huren voor 1000 euro omdat er geen andere woning beschikbaar is.

Als de woning van de oudere generaties bijvoorbeeld stijgt met 20.000 EUR waarde dan moeten zij ik 5.000 EUR belasting over betalen. Die 5.000 euro kan dan weer gebruikt worden om de mensen die te duur huren gaan compenseren, bijvoorbeeld een teruggave van 400 euro. Schaf daarnaast het verschil tussen particulier en sociaal af, want het slaat nergens op dat er een grens is van 750 euro of schroef de grens op tot 2000 euro. dit zorgt er voordat dat woning voor de oudere generatie duurder wordt en daardoor sneller gaan kijken naar alternatieven.

En ja het zal pijn doen maar morgen staan er geen 300.000 huizen in dit land er bij.

CornermanNL schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:42:
[...]


Dan prijs je mensen uit hun koop woning over tijd. Stel je hebt met een klein inkomen een leuk huisje gekocht 25 jaar geleden, bijna afgelost en eindelijk hou je wat over aan het einde van de maand. Als je dan het verschil huidige WOZ waarde ten opzichte van de marktwaarde gaat belasten dan gaat het al snel over goed geld.

En dan raak je mensen in hun portemonnee die het niet kunnen hebben. Het idee van het eigen huis als rendement uitkerend object omdat het vermogen is daar moeten we eens vanaf. Het is een eerste levensbehoefte. De correctie wil je dan forceren bij de individuele eigenaar van de eigen woning.

Maar daarmee pak je het grote probleem niet aan, bijvoorbeeld de stalling van kapitaal in de vrije sector. Dat probleem los je niet op. Ook niet de mismatch tussen wat er gebouwd wordt en waar behoefte aan is.

Men zet in dit soort oplossingen steeds weer de burger tegen over de burger , en herverdelen moet dan in de middenklasse. Waarom pakt men het echte grote vermogen niet een keer aan, dus halen waar het geld te halen is. En niet proberen om op een smaldeel te herverdelen.

Want daarmee wordt de toplaag alleen maar rijker. En de rest kan je dan wel blijven herverdelen maar die worden steeds armer.

'Links' zit net als (neo liberaal) rechts veel te veel vast in marktdenken. Waardoor het speelveld van de markt zodanig groot is dat het de winstmaximalisatie en vermogensophoping maar een kant opvalt.

Weet je welke doelgroep het minst arm is Nederland dat zijn de bejaarden. Haast iedereen heeft AOW met een aanvullend pensioen. Zie bijvoorbeeld: https://pfzw.typepad.com/...anders-het-minst-arm.html . De oudere generatie heeft er goed voor zich zelf gezorgd en profiteert nu nog eens maximaal van.

Het is prima dat een woning rendement maakt, maar als het rendement te hoog wordt en eigenlijk extreem groeit is het beter om te remmen. Een kind wat extreem snel groeit remmen we ook, een economie raakt ook oververhit wanneer iedereen al zijn geld uitgeeft. Maar voor onze woningmarkt maken we uitzonderingen want ja dat is onze eigen vermogen bezit. Laten we in plaats van de 5 % die nu mis zit een gezamenlijk probleem van maken en dit eerlijker verdelen.

Onze kinderen zadelen we nu op met een torenhoge studieschuld, woningmarkt die extreem duur is en niet te financieren is op basis van je inkomen.

[ Voor 51% gewijzigd door Termi op 08-05-2021 15:50 ]

[CornermanNL]

battler schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:18:
@Termi Wacht even, een gedeelte van het probleem is dat de ouderen generaties niet doorstromen. Nu gaan we ze extra belasten bij verkoop? Dit lijkt me niet de oplossing.

@Termi Dat probleem van niet doorstromen , is veroorzaakt door het afbouwen van de ouderenzorg, tehuizen en aanleunwoningen waren te duur. De oudere moest vitaal blijven en zo lang mogelijk in de eigen woning blijven. Dat met hulp van goedkope thuishulp en pas als laatste redmiddel in de verzorging.

Er is geen doorstroming omdat dat bewust beleid is geweest. Eigen woning = risico voor het individu en van de overheidsbalans af. Zelfredzaamheid is het toverwoord. Met goedkope minimale zorg. Ideaal. Maar zorgt dus op termijn voor ouderen die vast zitten in grote eengezinswoningen. Vaak alleen. Die kunnen en gaan niet meer weg. Althans niet snel genoeg. Want er is geen alternatief.

[MeTooPV]

Hier in de buurt worden nog steeds stukken grasland omgezet in glastuinbouw, terwijl daar ook prima woningen zouden kunnen.

Zoiets als dit, koop het als gemeente, maak er bouwgrond van en er kunnen weer mensen wonen en je hebt weer genoeg geld om een paar jaar alle voorzieningen in de gemeente mee te betalen.

https://www.fundainbusine...ct-41527332-lange-campen/

[CornermanNL]

Termi schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:44:
[...]


Oudere generaties stromen niet door omdat hun lasten veel te laag zijn tot hun woning. Ze betalen misschien 100 - 200 euro per maand gemiddeld voor een jaren '70 woning. Dan zou ik ook niet gaan kijken naar een andere woning. Hun kind moet wel huren voor 1000 euro omdat er geen andere woning beschikbaar is.

Als de woning van de oudere generaties bijvoorbeeld stijgt met 20.000 EUR waarde dan moeten zij ik 5.000 EUR belasting over betalen. Die 5.000 euro kan dan weer gebruikt worden om de mensen die te duur huren gaan compenseren, bijvoorbeeld een teruggave van 400 euro. Schaf daarnaast het verschil tussen particulier en sociaal af, want het slaat nergens op dat er een grens is van 750 euro of schroef de grens op tot 2000 euro. dit zorgt er voordat dat woning voor de oudere generatie duurder wordt en daardoor sneller gaan kijken naar alternatieven.

En ja het zal pijn doen maar morgen staan er geen 300.000 huizen in dit land er bij.


[...]


Weet je welke doelgroep het minst arm is Nederland dat zijn de bejaarden. Haast iedereen heeft AOW met een aanvullend pensioen. Zie bijvoorbeeld: https://pfzw.typepad.com/...anders-het-minst-arm.html . De oudere generatie heeft er goed voor zich zelf gezorgd en profiteert nu nog eens maximaal van.

Onze kinderen zadelen we nu op met een torenhoge studieschuld, woningmarkt die extreem duur is en niet te financieren is op basis van je inkomen.

Nogmaals waar moeten ze heen verhuizen dan ? Dit is beleid , geen specifieke ouderen woningen meer bijbouwen maar in de eigen woning blijven. Of ze het 'makkelijk' kunnen betalen is geeneens een discussie waard want ze kunnen nergens heen.

We zadelen onze kinderen op met een studieschuld omdat we met zijn allen geen progressief belastingstelsel willen invoeren op vermogen en inkomen, we accepteren arbeidsmarkt flexibiliteit waardoor onze kinderen na een ontelbaar aantal tijdelijke contracten eindelijk eens een vast contract krijgen. Waarom keuzes. Niet alleen op de woning markt.

Maar al de grote kostenposten van woning beleid, tot arbeidsmarkt tot sociale verzekeringen is afgeschaald. Daar hebben we marktwerking voor terug en iedereen kan het zo goed zelf. Dat je nu op de blaren zit is niet omdat er ouderen met 'veel' vermogen in een eigen woning zitten.

Nee we hebben vanaf de jaren 80 bewust gestemd hiervoor, want het leek zo leuk op papier en op de korte termijn in de eigen portemonnee , paar tientjes minder belasting. Maar trek dat 40 jaar door en je zit hiermee.

Om de woningmarkt er dan tussenuit te halen en te proberen op basis van arbitraire vermogensposities (niet iedereen met een eigen woning heeft een riant pensioen, steeds minder mensen overigens. Velen kunnen het betalen dankzij de lage woonlasten) aan herverdeling te gaan doen en te verwachten dat dat effect gaat hebben op de betaalbaarheid en bereikbaarheid van woningen is naïef.

[finsdefis]

Termi schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:44:
[...]

Weet je welke doelgroep het minst arm is Nederland dat zijn de bejaarden. Haast iedereen heeft AOW met een aanvullend pensioen. Zie bijvoorbeeld: https://pfzw.typepad.com/...anders-het-minst-arm.html . De oudere generatie heeft er goed voor zich zelf gezorgd en profiteert nu nog eens maximaal van.

Ik ben het grotendeels met je eens, want ik vind ook dat woningen die 3-4x over de kop zijn gegaan in 20-30 jaar bizar zijn (het is ook niet je verdienste als mens), maar ik snap het argument niet dat ouderen het minst arm / het rijkst zijn etc. niet.

Dat is toch ook niet gek, aangezien zij hun hele leven de tijd gehad hebben om vermogen of verdiencapaciteit op te bouwen?

Het is wat anders dat een deel van die vermogensopbouw niet hun eigen verdienste is.

[Mark31]

finsdefis schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 16:15:
[...]


Ik ben het grotendeels met je eens, want ik vind ook dat woningen die 3-4x over de kop zijn gegaan in 20-30 jaar bizar zijn (het is ook niet je verdienste als mens), maar ik snap het argument niet dat ouderen het minst arm / het rijkst zijn etc. niet.

Dat is toch ook niet gek, aangezien zij hun hele leven de tijd gehad hebben om vermogen of verdiencapaciteit op te bouwen?

Het is wat anders dat een deel van die vermogensopbouw niet hun eigen verdienste is.

Wat hier al vaker verkondigt is, de overwaardes zitten in de stenen en niet op de bankrekening.
Als je het verkoopt moet je weer een andere huis voor terug kopen die ook veel overwaardes heeft dus dat ben je kwijt.
Daarnaast moet je met veel hypotheken een boeterente betalen om het geheel af te lossen.
Bij ons mogen wij 10 procent aflossen versneld per jaar, wil je alles versneld aflossen omdat je een nieuwe huis wil kopen met een lagere rente moet je tienduizenden euros boeterente betalen .
Dus zo geweldig is het ook niet wat er geschetst word.
Iedereen vinden huizenbezitters de winnaars, maar ben daar niet geheel mee eens.
Ik heb het een keer berekend met een sociale huurwoning waar we woonden.
De 1e 30 jaar zou je met hypotheekrente erbij quitte spelen puur op maandlasten maar dan heb je geen verbouwingskosten bij berekend.
Alleen bouw je met een koophuis vermogen op, maar door inversteringen in het huis over 50 jaar gezien zal dat bedrag niet zo groot zijn wat hier word geschetst.

[jopie]

CornermanNL schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:56:
[...]
We zadelen onze kinderen op met een studieschuld omdat we met zijn allen geen progressief belastingstelsel willen invoeren op vermogen en inkomen,

Hier ben ik het toch echt mee oneens, als je ziet in Het (on)bestaan van het middeninkomen hoe klein de netto vooruitgang is bij een brutoloon stijging van 24.000 naar 32.000 dan kun je niet echt zeggen dat hogere inkomens minder belast worden.

Daarnaast vind ik een nadeel bij een progressief systeem dat we iemand die over een hoger inkomen eenzelfde percentage afdraagt per definitie al meer belasting betaalt dan iemand die een lager inkomen heeft. En juist om dan dat extra deel inkomen nog zwaarder te belasten lijkt me niet verstandig (en eigenlijk ook niet eerlijk. Laat dat geld maar besteed worden in de economie, dan vloeit het ook weer voor een deel terug naar de staat.

Maar dit is eigenlijk meer voer voor een ander topic, maar het komt erop neer dat een progressief belastingstelsel de huizenmarkt niet gaat helpen.

Iets waarvan ik ook het idee krijg dat er vaak niet naar gekeken wordt is dat een lage rente wel leuk is om meer te kunnen financieren, maar het deel wat je aan aflossing betaalt is op lange termijn altijd groter dan het rentedeel, dus uiteindelijk win je niets met lage rente en een hoog leenbedrag (behalve als de rest dat niet kan lenen en je dus een beter huis kunt kopen).

[CornermanNL]

jopie schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 17:39:
[...]

Hier ben ik het toch echt mee oneens, als je ziet in Het (on)bestaan van het middeninkomen hoe klein de netto vooruitgang is bij een brutoloon stijging van 24.000 naar 32.000 dan kun je niet echt zeggen dat hogere inkomens minder belast worden.

Daarnaast vind ik een nadeel bij een progressief systeem dat we iemand die over een hoger inkomen eenzelfde percentage afdraagt per definitie al meer belasting betaalt dan iemand die een lager inkomen heeft. En juist om dan dat extra deel inkomen nog zwaarder te belasten lijkt me niet verstandig (en eigenlijk ook niet eerlijk. Laat dat geld maar besteed worden in de economie, dan vloeit het ook weer voor een deel terug naar de staat.

Maar dit is eigenlijk meer voer voor een ander topic, maar het komt erop neer dat een progressief belastingstelsel de huizenmarkt niet gaat helpen.

Iets waarvan ik ook het idee krijg dat er vaak niet naar gekeken wordt is dat een lage rente wel leuk is om meer te kunnen financieren, maar het deel wat je aan aflossing betaalt is op lange termijn altijd groter dan het rentedeel, dus uiteindelijk win je niets met lage rente en een hoog leenbedrag (behalve als de rest dat niet kan lenen en je dus een beter huis kunt kopen).

Het voert inderdaad te ver door om het in dit topic verder uit te diepen , maar we hebben het bij een echt progressief systeem niet over van 24 naar 32 het zijn de excessieve lonen die niet meer worden uitbetaald. Simpelweg omdat er geen incentive is voor de stakeholders (eigenaren en top management) om die uit te betalen.

Er is ruimte voor lonen daaronder een normale groei te laten doormaken. Het is een plug voor het fenomeen dat een CEO 350 keer het gemiddelde salaris van een medewerker verdiend. Het wordt dus niet meer daadwerkelijk uitbetaald.

De accumulatie van vermogen op een beperkte plek (top 1 tot top 5%) wordt ingeperkt.

Want al dat geld wordt juist nooit meer uitgeven in de economie, maar er wordt bezit en andermans bijdrage aan de winst wordt er mee gekocht. Dit leidt tot een enorme versnelling van dit effect. En tot stijging in asset prijzen. En dankzij de vrijlating van regels op onze huizenmarkt vindt dat geld zijn weg naar onze stenen.

Het gaat erom dat de brede middenklasse mee gaat delen in de productiviteitsgroei en welvaart vooruitgang van de afgelopen 40 jaar. En daar zijn we met mooie praatjes over loonmatiging geeft banen allemaal aan voorbij gegaan. De belasting is niet te hoog de lonen zijn historisch gezien te laag , zeker voor de lagere middeninkomens.

Maar we halen het liever bij de buurman met een klein vermogen dan bij de CEO van ing of mevrouw Heineken, want dat talent is ‘onmisbaar’ en mag exhorbitant betaald worden.

Overigens helemaal eens met je stuk over de lage rente en hoge aflossing, ik leen ook liever 2,5 ton tegen 3% dan 6 tegen 1,8%

[ Voor 1% gewijzigd door CornermanNL op 08-05-2021 18:39 . Reden: Typo ]

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:28:
Waarom moeten de middeninkomens altijd het meeste bloeden voor mensen die belasting kunnen ontlopen(ondernemers) of voor mensen die te lam zijn om te werken en hun handjes openhouden?
Niet echt eerlijk wel?

Twintig jaar geleden huurde ik een studentenkamer. Als ik het me goed herinner, 230 euro per maand, wat toen zeker meer dan 30% van mijn (onregelmatige) maandinkomen was. 15m2, WC, keuken, badkamer gedeeld met zes man. Vanalles was kapot, het huis was tochtig, gehorig. Maar het was een goedkope studentenkamer, van de studentenhuisvesting. Iedereen vond dat ik mazzel had.

Recent heb ik eens uitgerekend wat ik nu, twintig jaar later, voor een eigen huis, zes keer zo groot als mijn oude kamer, netto aan rentelasten betaal. Dat is minder dan 230 euro per maand.

Ongetwijfeld zijn er mensen die, door uitkering of belastingschaal, nog meer mazzel hebben. Maar dat je als bezitter van een eigen huis moet 'bloeden', dat gaat er eigenlijk niet in.

[Richh]

CornermanNL schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 15:42:
[...]


Dan prijs je mensen uit hun koop woning over tijd.

Tja, nu prijs je mensen zonder koopwoning uit de markt. Da's natuurlijk veel eerlijker

Niemand die het een klein beetje raar vind dat mensen met een jaarinkomen van 30.000 euro nu in een riante tweekapper wonen, terwijl mensen met een jaarinkomen van 60.000 euro amper een tussenwoning mogen kopen?
Dit nog los van dat de ene vermogen opbouwt en de ander het weggooit aan huur van een mini-appartement.

Ja ja, huizen zijn bezit, nee, ik stel geen nare belastingen hier voor, ja, je moet juist mensen stimuleren door te stromen ipv mensen straffen dat ze bezit hebben. Ik ga ook niet beweren dat ik de oplossing hier heb
Maar een korte reality check hoe extreem gestoord de huidige situatie is, lijkt me af en toe ook wel op z'n plaats hier.

Het idee van het eigen huis als rendement uitkerend object omdat het vermogen is daar moeten we eens vanaf.

Eens!
Volgens mij past een overwaardebelasting (bij verkoop) daar overigens wel enigszins in.
Overigens ook meer dan eens met de rest van je post.

[ Voor 18% gewijzigd door Richh op 08-05-2021 19:16 ]

[Richh]

finsdefis schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 16:15:
[...]


Ik ben het grotendeels met je eens, want ik vind ook dat woningen die 3-4x over de kop zijn gegaan in 20-30 jaar bizar zijn (het is ook niet je verdienste als mens), maar ik snap het argument niet dat ouderen het minst arm / het rijkst zijn etc. niet.

Dat is toch ook niet gek, aangezien zij hun hele leven de tijd gehad hebben om vermogen of verdiencapaciteit op te bouwen?

Het is wat anders dat een deel van die vermogensopbouw niet hun eigen verdienste is.

Dat is ook zeker niet gek. Het is logisch dat ouderen een stuk meer vermogen hebben. Als je oud bent, heb je immers ook veel kosten maar geen inkomen meer.
Anders zou de werkende klasse, ongeveer anderhalve dag per week aan belasting moeten betalen om bijvoorbeeld de AOW en de zorg te moeten betalen, dat zou ook wat zijn

Zonder gein, in de basis heb je natuurlijk helemaal gelijk.



Ik ben zelf van mening dat de verdeling, ondanks die stelling, toch wel ietsjepietsje scheef is.

[Jake]

Richh schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 18:59:
[Afbeelding]

Ik ben zelf van mening dat de verdeling, ondanks die stelling, toch wel ietsjepietsje scheef is.

Mooi in beeld (al is USA wellicht niet representatief voor rest van wereld). Daarnaast gaan al die boomers een keer dood en gaat het vermogen over op de volgende generatie (het zij hun nageslacht, hetzij deels naar de schatkist via erfbelasting).

[Richh]

Jake schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 19:07:
[...]

Mooi in beeld (al is USA wellicht niet representatief voor rest van wereld). Daarnaast gaan al die boomers een keer dood en gaat het vermogen over op de volgende generatie (het zij hun nageslacht, hetzij deels naar de schatkist via erfbelasting).

Klopt zeker; in Nederland zal het ongetwijfeld anders zijn maar voor een algemeen plaatje zegt het denk ik wel het een en ander.

Veel van dit vermogen zit natuurlijk de huizenmarkt. Als deze generatie uitsterft zal dat ongetwijfeld ook effect hebben op de waarde van die woningen, en dus ook op het vermogen wat wordt overgemaakt naar de volgende generatie.

Als de boomers sterven, gaat hun vermogen echter naar hun kinderen. Terwijl de kleinkinderen degene zijn die met de gebakken peren zitten. Maar ja: goed nieuws is dat de millenials op hun 50e, als ze hun share erven, misschien hun eerste koophuis kunnen kopen

[Mark31]

Richh schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 19:12:
[...]

Klopt zeker; in Nederland zal het ongetwijfeld anders zijn maar voor een algemeen plaatje zegt het denk ik wel het een en ander.

Veel van dit vermogen zit natuurlijk de huizenmarkt. Als deze generatie uitsterft zal dat ongetwijfeld ook effect hebben op de waarde van die woningen, en dus ook op het vermogen wat wordt overgemaakt naar de volgende generatie.

Als de boomers sterven, gaat hun vermogen echter naar hun kinderen. Terwijl de kleinkinderen degene zijn die met de gebakken peren zitten. Maar ja: goed nieuws is dat de millenials op hun 50e, als ze hun share erven, misschien hun eerste koophuis kunnen kopen

Mijn pa en Ma zijn geen boomers ( 1956 en 58) maar hebben wel 8 ton aan bezit .
Mijn oom en tante dezelfde leeftijd, miljonairs.
Kennissen van hun, ook zelfde leeftijd , 1 heeft 5 ton andere multimiljonair.
Mijn oma ( Boomer) had slechts 1,5 ton.
Dus wat zegt deze grafiek?

[CornermanNL]

Richh schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 18:48:
[...]

Tja, nu prijs je mensen zonder koopwoning uit de markt. Da's natuurlijk veel eerlijker

Niemand die het een klein beetje raar vind dat mensen met een jaarinkomen van 30.000 euro nu in een riante tweekapper wonen, terwijl mensen met een jaarinkomen van 60.000 euro amper een tussenwoning mogen kopen?
Dit nog los van dat de ene vermogen opbouwt en de ander het weggooit aan huur van een mini-appartement.

Ja ja, huizen zijn bezit, nee, ik stel geen nare belastingen hier voor, ja, je moet juist mensen stimuleren door te stromen ipv mensen straffen dat ze bezit hebben. Ik ga ook niet beweren dat ik de oplossing hier heb
Maar een korte reality check hoe extreem gestoord de huidige situatie is, lijkt me af en toe ook wel op z'n plaats hier.


[...]

Eens!
Volgens mij past een overwaardebelasting (bij verkoop) daar overigens wel enigszins in.
Overigens ook meer dan eens met de rest van je post.

Klopt ook , daarom is regulering meer dan op zijn plaats , een koopwoning moet een keuze zijn alsmede de keuze om te huren voor een aanvaardbaar te dragen bedrag in het geval je niet kan kopen of wil kopen.

Nu is de keuze er niet want alle rekensommen vallen uit in het voordeel van kopen. Dus alles komt aan op een keer de juiste leencapaciteit hebben en je bent er. Mits het daarna een jaar of 10 goed gaat met je inkomen.

Zonder woonbeleid voor alle groepen en het blijven afschuiven van grote risico’s op het individu op belangrijke gebieden blijf je dit houden.

[perspectivebass]

Mark31 schreef op zaterdag 8 mei 2021 @ 19:51:
[...]


Mijn pa en Ma zijn geen boomers ( 1956 en 58) maar hebben wel 8 ton aan bezit .
Mijn oom en tante dezelfde leeftijd, miljonairs.
Kennissen van hun, ook zelfde leeftijd , 1 heeft 5 ton andere multimiljonair.
Mijn oma ( Boomer) had slechts 1,5 ton.
Dus wat zegt deze grafiek?

Dat jouw n=1 situatie niks zegt over verdere statistieken en hoe de wereld echt in elkaar zit.

Feit is dat meeste geld bij oudere generaties zit welke voornamelijk via woningwaarde stijging is gecreëerd. Dat maakt ze vooral op papier rijk.

Net zoals bij vee boeren op papier zijn er veel erg vermogend, maar dit geld zit bijna allemaal in land, materiaal en woning.