Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Anakha]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 14:35:
[...]

Het artikel laat letterlijk zijn dat dat verband er wel degelijk is

"Het aantal woningen steeg dus sneller dan de vraag. Volgens de Nationale Bank is dat de reden dat de woningprijzen het laatste decennium niet snel stegen. De laatste 10 jaar stegen de reële prijzen zo’n 7 procent. Dat is wel berekend zonder de invloed van inflatie.

Dat is heel anders dan het decennium ervoor. Toen steeg het aantal huishoudens met 460.000, en de woningen stegen even snel. Toen stegen de huizenprijzen wel fors, met zo’n 65 procent."

Ja, zo ken ik er nog wel een paar. 'De laatste 10 jaar' begint toevallig net op het moment dat huizenprijzen sterk begonnen te dalen na de financiële crisis, dus het is niet heel raar dat als je precies dat tijdvak neemt, dat je dan uitkomt op beperkt gestegen prijzen. Als je de afgelopen 5 jaar neemt, dan ziet het er waarschijnlijk opeens heel anders uit. Het is leuk dat ze dat dan proberen te koppelen aan het aantal huizen dat in die periode gebouwd is, maar dat is een typisch voorbeeld van 'correlatie betekent niet dat er een causaal verband is'.

Best mogelijk dat dat causale verband er wel is, maar dat blijkt niet uit dit artikel.

[redwing]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:11:
[...]
Vakantiegeld is niet altijd verplicht. Wel is het een vast gegeven. ALS je het krijgt, ligt het contractueel vast.
(Als je het niet krijgt ook.)

https://www.rijksoverheid...hoog-is-mijn-vakantiegeld

Dat het mee telt voor je maximale hypotheekberekening vind ik twijfelachtig. Het maakt ook daar dat mensen geneigd zijn de grenzen meer op te zoeken. Zou de bank het niet meerekenen, zou dat invloed hebben op de huizenprijzen én op de risico's die mensen nemen.

Waarom zou dat twijfelachtig zijn? De bank kijkt naar je totale inkomen en er is bepaald hoeveel je daarvan aan wonen uit zou kunnen geven. De risico's worden in die berekening dan ook al in meegenomen. Het heeft dan ook weinig zin om die betalingen niet mee te nemen in de berekening. Zou dat nl. niet gebeuren zal de bank je van je normale inkomen meer laten lenen omdat ze er van uit gaan dat er nog vakantiegfeld bovenop gaat.

Zoals gezegd, juist bij de hogere inkomens is de salarisval bij werkloosheid groter dan bij de lagere inkomens. Ik vermoed dat veel mensen die werkelijk hun max 750K lenen, een grotere uitdaging hebben dan "ik spaar even een paar maanden niet". Ga je nóg wat hoger, worden de problemen alleen maar groter. Hypotheeklast gaat naar boven de 40%, terwijl salarisval tegelijkertijd ook naar 30%+ gaat. (Zonder einde.)

Ik bekijk het vanuit een persoonlijke visie, omdat dit een inkomensgroep en situatie is, die in mijn beleving heel veel voor komt. (Dat baseer ik dan weer op genoemd inkomenstopic én mijn eigen onderzoek naar lonen binnen ICT gerelateerde banen.)

Maar dan moet je ook zien dat die groepen veelal een grotere buffer hebben (of geld in aandelen e.d.). Daarnaast krijg je bij werkeloosheid alsnog een heel gedeelte doorbetaald en is die 30% die ze er op achteruit gaan vaak al op te vangen door een vakantie over te slaan.

Maar volgens mij heb ik hier boven ook al gezegd dat ik wéét dat ik behoorlijk risico-avers ben en "wat nog verstandig is", waarschijnlijk hoger ligt dan mijn max. Dat gegeven neem ik mee. Ik ga uit van maximaal 50% van de maximale leensom, vind ik persoonlijk ook het verstandigste. Ik kan me situaties voorstellen waarin 60% of misschien zelfs 75% niet zo problematisch is.

Bij de huidige maximale leensommen, vind ik (uitzonderingen daargelaten) 100% wél een onverantwoord risico.

Ik zie niet in waarom dat zo zou zijn. Je hebt altijd nog je onderpand van je eigen huis die de hypotheek afdekt. En zelfs al zouden de huizenprijzen dalen zal er maar een relatief kleine schuld overblijven. En met stijgende prijzen heb je dat probleem al helemaal niet.
Het is dus veel belangrijker om te kijken of je de maandlasten nog kunt betalen als je werkeloos raakt en een andere baan aan het zoeken bent. En voor veel mensen zal dat zelfs met een 100% hypotheek het geval zijn. En dat is iets dat de hypotheekverstrekker verplicht moet uitrekenen en laten zien.

Dus ondanks dat ik ook geen voorstander ben van 100% lenen, is dat niet zozeer omdat het onverantwoord zou zijn. Voor mij is het meer een buffer die je kunt gebruiken als je iets groters aan je huis moet/wilt laten doen. En de belangrijkste maatstaaf hiervoor is natuurlijk om te kijken hoeveel mensen er daadwerkelijk in de problemen komen door hun hoge hypotheek en als je daar naar kijkt is dat aantal juist al tijden laag.

[unezra]

@redwing De inkomensval voor genoemde categorie is méér dan 30% en dat vertaald zich heel concreet naar €1000 per maand netto, of meer. Misschien ligt het aan mij, maar ik vraag me af hoe veel mensen van genoemde categorie, jaarlijks €12.000 of meer uitgeven aan vakanties.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:44:
Maar dan moet je ook zien dat die groepen veelal een grotere buffer hebben (of geld in aandelen e.d.). Daarnaast krijg je bij werkeloosheid alsnog een heel gedeelte doorbetaald en is die 30% die ze er op achteruit gaan vaak al op te vangen door een vakantie over te slaan.

Dan heb je wel een heel positief beeld van de wereld. Mijn ervaring (wat ook regelmatig op dit forum bevestigd wordt) is dat een groot deel van de mensen die goed geld verdienen dat ook elke maand op maken. Waarbij het ook zeker niet altijd zo is dat de hoger opgeleiden zo veel beter met geld omgaan.

Ik zie niet in waarom dat zo zou zijn. Je hebt altijd nog je onderpand van je eigen huis die de hypotheek afdekt. En zelfs al zouden de huizenprijzen dalen zal er maar een relatief kleine schuld overblijven.

Relatief klein ten opzichte van de hypotheek misschien. Maar bij een prijsdaling en gedwongen verkoop kan een 100% lening met gemak tot een restschuld van een ton of meer leiden. Geen kattenpis.

En de belangrijkste maatstaaf hiervoor is natuurlijk om te kijken hoeveel mensen er daadwerkelijk in de problemen komen door hun hoge hypotheek en als je daar naar kijkt is dat aantal juist al tijden laag.

Dat is mede omdat we al tijden in een stijgende markt met dalende rente zitten, met slechts incidenteel en tijdelijke dip. Als de rentedaling stopt, dan krijgen we een heel andere situatie.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 14:09:
Toch wordt hier er weer aan voorbij gegaan dat het gaat om de goede huizen op de goede plek. Als je kijkt waar het overschot van Belgie zit, is dat niet op de plekken waar de prijzen zo hard stijgen en zo wel zijn het woningen die niet aan de eisen voldoen die de mensen willen.

Bouwen, bouwen, bouwen werkt dus wel degelijk, alleen dan wel de goede huizen op de goede plek. Verkeerde huizen en/of de verkeerde plek zal het probleem dus inderdaad niet oplossen.

Maar wil men bouwen binnen de stadsgrenzen (waar de prijzen het snelste stijgen) is het weer niet goed. Er moeten weilanden langs de snelweg worden opengegooid. Er komt een heel nieuw dorp midden in overstromingsgebied. Fantastisch idee, zo heeft men in het VK in 2012 ondervonden. Tegen de tijd dat het dorp Zuidplas (what's in a name?) letterlijk en figuurlijk onderwater staat zijn de projectontwikkelaars al met de poet verdwenen.

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:56:
[...]

Dan heb je wel een heel positief beeld van de wereld. Mijn ervaring (wat ook regelmatig op dit forum bevestigd wordt) is dat een groot deel van de mensen die goed geld verdienen dat ook elke maand op maken. Waarbij het ook zeker niet altijd zo is dat de hoger opgeleiden zo veel beter met geld omgaan.


[...]

Relatief klein ten opzichte van de hypotheek misschien. Maar bij een prijsdaling en gedwongen verkoop kan een 100% lening met gemak tot een restschuld van een ton of meer leiden. Geen kattenpis.

[...]

Dat is mede omdat we al tijden in een stijgende markt met dalende rente zitten, met slechts incidenteel en tijdelijke dip. Als de rentedaling stopt, dan krijgen we een heel andere situatie.

De waarheid ligt m.i. ergens in het midden. Want zo negatief is het natuurlijk ook niet. Mensen die zo veel verdienen en maandelijks ook echt alles uitgeven kunnen over het algemeen ook makkelijk veel besparen. Die geven bijvoorbeeld vaak veel geld uit aan uit eten, (wat afgelopen jaar weinig kon natuurlijk) Vakanties, weekendjes weg etc. Zo zijn nog genoeg voorbeelden te verzinnen. Afgelopen jaar is er natuurlijk ook niet voor niets zo veel gespaard.

Daarnaast moeten de prijzen wel zo extreem dalen wil men met een restschuld van een ton of meer gaan zitten. Ik ken niemand waarbij tijdens de crisis zijn/haar huis een ton of meer onder water stond.
Naja een kennis van m'n toenmalige directeur misschien. De directeur vertelde toen een verhaal over iemand die destijds een maximale aflossingsvrije hypotheek had van 7ton+ met daarbij de boot en auto meegefinancierd. Maar dat is nu natuurlijk ook niet meer mogelijk en ook wel uitzonderlijk en zit je alleen met een probleem als je Moet verkopen. Heb hier volgens mij een keer een grafiekje langs zien komen van de prijsontwikkelingen van de afgelopen paar honderd jaar. Alleen tijdens oorlogen daalden de prijzen zo extreem, maar goed dan zijn er wel andere problemen die erger zijn.

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:50:
@redwing De inkomensval voor genoemde categorie is méér dan 30% en dat vertaald zich heel concreet naar €1000 per maand netto, of meer. Misschien ligt het aan mij, maar ik vraag me af hoe veel mensen van genoemde categorie, jaarlijks €12.000 of meer uitgeven aan vakanties.

Misschien niet alleen één vakantie, maar met zo'n hoog inkomen kun je dat over het algemeen makkelijk besparen aan 'luxe' uitgaven. Die geven dat makkelijk uit aan vakanties, uit eten en andere uitjes.

[ANdrode]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 14:09:
[...]
En dat de VVD voor meer bouwen is, is ook heel simpel. Binnen de komende regeertermijnen zal bijbouwen absoluut niet de vraag bij kunnen houden en blijven de prijzen dus stijgen. Dat bijbouwen is dus aan de ene kant heel leuk om stemmers te winnen en zorgt er alsnog voor dat de huizenprijzen toch niet gaan dalen. Voor de VVD dus een win-win situatie. Mocht de markt ooit beter in evenwicht komen zul je wel zien dat het VVD de bouw plotseling minder gaat promoten/subsidieren. Maar die fase zijn we nog lang niet.

Bijbouwen betekent ook dat er eindelijk gecashed wordt op die grondspeculatie op vinex-locaties.

Je moet de langetermijn-waarde van een woning verlagen. Zowel als bezit als als verhuur-object. Dat doe je niet door de leenruimte te verkleinen (want de waarde als verhuur-object blijft dan gelijk) maar door belastingdruk te verplaatsen naar kapitaal/woningbezit.

[Rubbergrover1]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 17:30:
[...]
Daarnaast moeten de prijzen wel zo extreem dalen wil men met een restschuld van een ton of meer gaan zitten.

Dat valt wel tegen, vrees ik. Met een woning van 7 ton (waar we in deze discussie al een tijdje over speculeren) gaat het om een daling van 15%. Niet bepaald irreëel, is volgens mij in 2008 wel gebeurd en eind jaren '70 waren de dalingen nog extremer.

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 17:55:
[...]

Dat valt wel tegen, vrees ik. Met een woning van 7 ton (waar we in deze discussie al een tijdje over speculeren) gaat het om een daling van 15%. Niet bepaald irreëel, is volgens mij in 2008 wel gebeurd en eind jaren '70 waren de dalingen nog extremer.

Maar dan moet je dus nog helemaal niets hebben afgelost en geen overwaarde van een vorige woning in je huis hebben zitten en vlak na het kopen van je huis af moeten. Op dit moment niet een heel realistische scenario. Ken geen starter die dat zo zou kunnen.

[ Voor 7% gewijzigd door Nuevocasa op 14-05-2021 18:01 ]

[CVTTPD2DQ]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 18:00:
Maar dan moet je dus nog helemaal niets hebben afgelost en geen overwaarde van een vorige woning in je huis hebben zitten en vlak na het kopen van je huis af moeten. Op dit moment niet een heel realistische scenario. Ken geen starter die dat zo zou kunnen.

Nou ja, het theoretische powerkoppel uit de eerdere discussie, allebei 35+ en manager bij de overheid a 4500 per maand, kan 7 ton lenen. Evenals iemand met een jaarsalaris van rond de 120k (laatst stond er in de krant nog een interview met een "IT'er" van 23 die dat kon binnenharken).

Het powerkoppel zal niet zo snel allebei werkloos raken, maar heeft wel een grotere kans om uit elkaar te gaan.

[Nuevocasa]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 18:17:
[...]


Nou ja, het theoretische powerkoppel uit de eerdere discussie, allebei 35+ en manager bij de overheid a 4500 per maand, kan 7 ton lenen. Evenals iemand met een jaarsalaris van rond de 120k (laatst stond er in de krant nog een interview met een "IT'er" van 23 die dat kon binnenharken).

Het powerkoppel zal niet zo snel allebei werkloos raken, maar heeft wel een grotere kans om uit elkaar te gaan.

Die hebben alleen in de eerste jaren een extra risico m.i.. Bij de overheid ga je idd niet snel je baan verliezen en als je als starter al 120k kan verdienen zit daar vaak ook nog wel een enorm groei potentieel in. Juist als starter had ik achteraf een hogere hypotheek willen nemen, na een paar jaar had ik al een veel hoger salaris.

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 18:17:
[...]
Nou ja, het theoretische powerkoppel uit de eerdere discussie, allebei 35+ en manager bij de overheid a 4500 per maand, kan 7 ton lenen. Evenals iemand met een jaarsalaris van rond de 120k (laatst stond er in de krant nog een interview met een "IT'er" van 23 die dat kon binnenharken).

Het powerkoppel zal niet zo snel allebei werkloos raken, maar heeft wel een grotere kans om uit elkaar te gaan.

Heb je dat salaristopic nu al eens doorgenomen en gekeken wát voor functies in genoemde schaal 10, 11 en 12 zitten? (Zoals ik al eerder zei, dat zijn géén management salarissen. Dat begint bij 12, maar zit vrij snel in 13.)

Ik heb het idee dat je echt geen flauw idee hebt van reguliere salarisbandreedtes van mensen in een reguliere, niet eens heel hoge, HBO/WO functie.

Dan word het een beetje een lastige discussie.

Het word nu langzamerhand een "€4500 is een hoog salaris" "€4500 is een normaal salaris" discussie, terwijl het daarom helemaal niet gaat. Het gaat er om dat als je met zo'n salaris (wat dus niet heel uitzonderlijk is), €750.000 gaat lenen, je alsnog behoorlijk snel in de shit komt als er ook maar 1 inkomen gedeeltelijk weg valt, laat staan volledig.

Het gaat er ook om, dat met die salarissen, je wel degelijk op 40%+ terecht komt, wat risico's met zich mee brengt die, heb ik het idee, juist die groep mensen flink onderschat, zoals @Rubbergrover1 ook aan geeft. Je overschat die groep enorm. Juist dit is de groep die geen genoegen neemt met een rijtjeshuis en een dikke auto voor de deur wil hebben want de buren.

[ Voor 30% gewijzigd door unezra op 14-05-2021 18:47 ]

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 17:55:
[...]
Dat valt wel tegen, vrees ik. Met een woning van 7 ton (waar we in deze discussie al een tijdje over speculeren) gaat het om een daling van 15%. Niet bepaald irreëel, is volgens mij in 2008 wel gebeurd en eind jaren '70 waren de dalingen nog extremer.

Precies en in mijn beleving is het net die inkomensgroep, die 15% helemaal niet zo makkelijk kan opvangen. Misschien tijdelijk, door in te teren op spaargeld. Maar met €2500 alleen al aan bruto hypotheeklasten, gaat het best hard met je netto besteedbaar inkomen. Zeker omdat daar ook nog eens onderhoudskosten, vaak een duurdere auto, etc. tegenover staan.

Of in geval van dat zo'n stel uit elkaar gaat. MOET je opeens je huis verkopen. Met een conservatievere instelling, is die kans kleiner.

Ik denk dat er heel wat stellen zijn die juist met een hoger inkomen de max van hun hypotheek opzoeken, een luxere auto er bij financieren, 1 of 2 kinderen hebben die willen studeren en opeens serieus in de problemen komen als er ineens een inkomensval is van 30%+ op 1 inkomen.

Hoe hoger het inkomen, hoe groter de inkomensval en dus hoe groter de problemen als die mensen verhoudingsgewijs lagere variabele kosten per maand hebben waar ze makkelijk in kunnen snijden als er eens een financiële tegenslag is.

[CVTTPD2DQ]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 18:44:
Heb je dat salaristopic nu al eens doorgenomen en gekeken wát voor functies in genoemde schaal 10, 11 en 12 zitten? (Zoals ik al eerder zei, dat zijn géén management salarissen. Dat begint bij 12, maar zit vrij snel in 13.)

Ik heb het idee dat je echt geen flauw idee hebt van reguliere salarisbandreedtes van mensen in een reguliere, niet eens heel hoge, HBO/WO functie.

Daar hoef je echt geen 20 pagina's aan fijnslijperij over leasebijtellingen voor te lezen: een paar posts terug is een pagina van huishoudensinkomens gelinkt. Bruto verzamel-inkomens van 1 ton of meer beginnen vanaf het 9e deciel. Ongeveer 20% van alle huishoudens dus.

Het is uiteindelijk een morele discussie. Iemand in de bijstand mag morgen een belwinkel binnenlopen en z'n zorgtoeslag stukslaan op een nieuwe iPhone 13. We vinden het heel normaal als starters met een salaris van 2000 euro 800 euro naar de huisbaas moeten overmaken voor een schimmelig flatje. Maar om eoa. reden moeten de Mini Cooper-private leaserijders tegen zichzelf worden beschermd?

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:06:
[...]
Daar hoef je echt geen 20 pagina's aan fijnslijperij over leasebijtellingen voor te lezen: een paar posts terug is een pagina van huishoudensinkomens gelinkt. Bruto verzamel-inkomens van 1 ton of meer beginnen vanaf het 9e deciel. Ongeveer 20% van alle huishoudens dus.

Voilá.

Ofwel, 1 op de 5 huishoudens verdient meer dan een ton per jaar en zit dus in genoemde inkomenscategorie. Waarbij er dan ook nog een deels is dat daar *flink* boven zit.

In de ICT en gerelateerde functies, op Tweakers, zal dat percentage denk ik nog wat hoger liggen dan landelijk, maar 20% vind ik niet bepaald een klein percentage, zoals hier wel word gesuggereerd.

Het is uiteindelijk een morele discussie. Iemand in de bijstand mag morgen een belwinkel binnenlopen en z'n zorgtoeslag stukslaan op een nieuwe iPhone 13. We vinden het heel normaal als starters met een salaris van 2000 euro 800 euro naar de huisbaas moeten overmaken voor een schimmelig flatje. Maar om eoa. reden moeten de Mini Cooper-private leaserijders tegen zichzelf worden beschermd?

Dat heb je mij en anderen volgens mij nooit horen beweren. Iemand met een salaris van €2000 krijgt waarschijnlijk ook geen huis van €800. Verhuurders hanteren ook inkomenstoetsen, ook zij willen hun inkomsten zeker stellen. Gokje: Huisbazen zullen de NIBUD normen hanteren. Dus rekenen met maximaal een procent of 30 van je netto loon aan huur.

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:12:
[...]


Voilá.

Ofwel, 1 op de 5 huishoudens verdient meer dan een ton per jaar en zit dus in genoemde inkomenscategorie. Waarbij er dan ook nog een deels is dat daar *flink* boven zit.

In de ICT en gerelateerde functies, op Tweakers, zal dat percentage denk ik nog wat hoger liggen dan landelijk, maar 20% vind ik niet bepaald een klein percentage, zoals hier wel word gesuggereerd.


[...]


Dat heb je mij en anderen volgens mij nooit horen beweren. Iemand met een salaris van €2000 krijgt waarschijnlijk ook geen huis van €800. Verhuurders hanteren ook inkomenstoetsen, ook zij willen hun inkomsten zeker stellen. Gokje: Huisbazen zullen de NIBUD normen hanteren. Dus rekenen met maximaal een procent of 30 van je netto loon aan huur.

Een klein percentage zal een hypotheek van 700k+ hebben zonder enig eigen geld/ overwaarde van een vorige woning in hun huis hebben zitten. Daarnaast ken ik meerdere mensen in die groep en die kunnen juist makkelijker snijden in hun uitgaven dan mensen met een laag inkomen. Relatief veel gaat op aan uit eten, weekendjes weg en vakanties. Met een laag inkomen zullen de vaste woonlasten een hoger percentage van je inkomen zijn en kun je inkomensverlies juist moeilijker opvangen.
Ik zit ook in die groep en kan met gemak het dubbele qua woonlasten aan dan wat ik onlangs heb laten berekenen bij mijn hypotheekadviseur.
Iets minder sparen en snijden in wat uitgaven kan makkelijk.

[unezra]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:17:
[...]
Een klein percentage zal een hypotheek van 700k+ hebben zonder enig eigen geld/ overwaarde van een vorige woning in hun huis hebben zitten.

Overwaarde of geld uit een vorige woning is irrelevant. Het gaat om de hoogte van de hypotheek en de maandelijkse verplichtingen die daar aan hangen.

Als je in een huis van anderhalf miljoen woont en je max. hypotheek is 7 ton, vind ik dat net zo onverstandig als dat je in een huis van 7 ton woont met een max. hypotheek van 7 ton.

Daarnaast ken ik meerdere mensen in die groep en die kunnen juist makkelijker snijden in hun uitgaven dan mensen met een laag inkomen. Relatief veel gaat op aan uit eten, weekendjes weg en vakanties. Met een laag inkomen zullen de vaste woonlasten een hoger percentage van je inkomen zijn en kun je inkomensverlies juist moeilijker opvangen.
Ik zit ook in die groep en kan met gemak het dubbele qua woonlasten aan dan wat ik onlangs heb laten berekenen bij mijn hypotheekadviseur.
Iets minder sparen en snijden in wat uitgaven kan makkelijk.

Precies en je kunt makkelijk snijden, *omdat* je een hypotheek hebt op 50% van je max. Dan heb je speelruimte. Maar zou je op 100% zitten, is je speelruimte aanzienlijk minder.

Dat is mijn hele punt.

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:22:
[...]


Overwaarde of geld uit een vorige woning is irrelevant. Het gaat om de hoogte van de hypotheek en de maandelijkse verplichtingen die daar aan hangen.

Als je in een huis van anderhalf miljoen woont en je max. hypotheek is 7 ton, vind ik dat net zo onverstandig als dat je in een huis van 7 ton woont met een max. hypotheek van 7 ton.


[...]


Precies en je kunt makkelijk snijden, *omdat* je een hypotheek hebt op 50% van je max. Dan heb je speelruimte. Maar zou je op 100% zitten, is je speelruimte aanzienlijk minder.

Dat is mijn hele punt.

Nee ik heb het niet over 50% maar bij 100%. Natuurlijk heb je bij 50% meer ruimte . Maar bij de huidige regels kan dat met zo'n inkomen ook makkelijk bij de 100% leennorm. En uiteraard maakt het weldegelijk uit of je huis onder water staat of dat je 2ton overwaarde hebt. Als je in inkomen achteruit gaat en je de lasten toch niet kan dragen kan je veel makkelijker van je huis af en kleiner gaan wonen met 2ton overwaarde. Natuurlijk neem je dat wel mee in je risico afweging.

[unezra]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:38:
[...]
Nee ik heb het niet over 50% maar bij 100%. Natuurlijk heb je bij 50% meer ruimte .

Jij houd genoeg netto inkomen over als je hypotheeklasten 80% van je inkomen zijn?
Want dát is wat je hier lijkt te suggereren.

Haal nu eens 30%-40% van je inkomen af.
Kom je nog steeds makkelijk rond?

Maar bij de huidige regels kan dat met zo'n inkomen ook makkelijk bij de 100% leennorm. En uiteraard maakt het weldegelijk uit of je huis onder water staat of dat je 2ton overwaarde hebt. Als je in inkomen achteruit gaat en je de lasten toch niet kan dragen kan je veel makkelijker van je huis af en kleiner gaan wonen met 2ton overwaarde. Natuurlijk neem je dat wel mee in je risico afweging.

Het hele idee is volgens mij dat je, juist met de huidige huizenprijzen en continue stijging, wil voorkomen dat je je huis gedwongen moet verkopen.

Dit is niet de meest gunstige tijd om een huis te kopen, allesbehalve.

[ Voor 3% gewijzigd door unezra op 14-05-2021 19:48 ]

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:42:
[...]


Jij houd genoeg netto inkomen over als je hypotheeklasten 80% van je inkomen zijn?
Want dát is wat je hier lijkt te suggereren.

Haal nu eens 30%-40% van je inkomen af.
Kom je nog steeds makkelijk rond?


[...]


Het hele idee is volgens mij dat je, juist met de huidige huizenprijzen en continue stijging, wil voorkomen dat je je huis gedwongen moet verkopen.

Dit is niet de meest gunstige tijd om een huis te kopen, allesbehalve.

100% van de leennorm van de bank. Ik zou die zelfs makkelijk wel 2x kunnen betalen als je niet 100% aflost.

We hebben het over risico's. Natuurlijk wil je je huis niet verkopen, maar als je het niet meer kan betalen en je hebt 2ton overwaarde kun je natuurlijk prima een stap terug doen als het echt moet. Ook in de huidige markt.

[unezra]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:50:
[...]
100% van de leennorm van de bank. Ik zou die zelfs makkelijk wel 2x kunnen betalen als je niet 100% aflost.

Aflossingsvrij heb ik heel bewust niet meegenomen in welke berekening dan ook. Dat was dé manier om mensen nog veel verder boven hun stand te laten financieren dan al kon met volledige aflossing.

Ik weet wel dat wij bij 100% van onze max. capaciteit, duidelijk meer gevolgen hadden gehad dan "ik spaar even een paar maanden wat minder". Laat staan als we 200% van onze huidige max. capaciteit hadden geleend.

We hebben het over risico's. Natuurlijk wil je je huis niet verkopen, maar als je het niet meer kan betalen en je hebt 2ton overwaarde kun je natuurlijk prima een stap terug doen als het echt moet. Ook in de huidige markt.

Het is niet ondenkbaar dat die markt een keer in elkaar stort.

Zoals gezegd, volgens mij is het uitgangspunt dat je probeert te voorkomen je huis gedwongen te moeten verkopen (die situatie heeft ook negatief invloed op je opbrengst) en wil je dáár in zekere mate op anticiperen.

De huidige maximale leennormen, zowel bij een modaal inkomen als genoemde hogere inkomens, bieden daar in mijn beleving onvoldoende veiligheidsmarge.

[ANdrode]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 18:17:
[...]
Het powerkoppel zal niet zo snel allebei werkloos raken, maar heeft wel een grotere kans om uit elkaar te gaan.

En als ze werkloos zijn dan dekt WW maar een deel van hun inkomen. Je krijgt een groot gat tussen WW op basis van maximum dagloon en wat men effectief als bruto maandsalaris heeft.

offtopic:
Helemaal als men 100% gedekte reiskosten via OV had of al een jaar thuiswerkte waardoor er geen kosten wegvallen

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:57:
[...]


Aflossingsvrij heb ik heel bewust niet meegenomen in welke berekening dan ook. Dat was dé manier om mensen nog veel verder boven hun stand te laten financieren dan al kon met volledige aflossing.

Ik weet wel dat wij bij 100% van onze max. capaciteit, duidelijk meer gevolgen hadden gehad dan "ik spaar even een paar maanden wat minder". Laat staan als we 200% van onze huidige max. capaciteit hadden geleend.


[...]


Het is niet ondenkbaar dat die markt een keer in elkaar stort.

Zoals gezegd, volgens mij is het uitgangspunt dat je probeert te voorkomen je huis gedwongen te moeten verkopen (die situatie heeft ook negatief invloed op je opbrengst) en wil je dáár in zekere mate op anticiperen.

De huidige maximale leennormen, zowel bij een modaal inkomen als genoemde hogere inkomens, bieden daar in mijn beleving onvoldoende veiligheidsmarge.

Jij gaat dus puur van je eigen situatie uit en daar moeten ze de norm dan maar op aanpassen. Daar ben ik het dus totaal niet mee eens. Net als dat je een 13e maand en vakantiegeld niet mee zou mogen rekenen. Ik laat dat maandelijks uitbetalen en waarom zou je dat dan niet mee mogen rekenen? Het is gewoon een vast inkomen. En 100% aflossingsvrij kan gelukkig niet meer. Dat is tot max 50% en dat kan ook prima, over de lange termijn worden huizen altijd meer waard en geld minder. Relatief gezien wordt je schuld dus ook minder. Hoe minder aflossingsvrij hoe beter natuurlijk, maar een percentage kan helemaal geen kwaad. Dat drukt natuurlijk behoorlijk in de maandlasten.

[unezra]

ANdrode schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:08:
[...]
En als ze werkloos zijn dan dekt WW maar een deel van hun inkomen. Je krijgt een groot gat tussen WW op basis van maximum dagloon en wat men effectief als bruto maandsalaris heeft.

offtopic:
Helemaal als men 100% gedekte reiskosten via OV had of al een jaar thuiswerkte waardoor er geen kosten wegvallen

En dan hebben tweeverdieners die samen 120K verdienen het nog wat makkelijker dan huishoudens met een grotere inkomens ongelijkheid waarbij de meestverdienende een WW uitkering aan mag vragen. (Of zelfs de enige kostwinner is.)

Een inkomensval van 50% of meer is in zo'n scenario niet totaal ondenkbaar.

[unezra]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:08:
[...]
Jij gaat dus puur van je eigen situatie uit en daar moeten ze de norm dan maar op aanpassen. Daar ben ik het dus totaal niet mee eens. Net als dat je een 13e maand en vakantiegeld niet mee zou mogen rekenen. Ik laat dat maandelijks uitbetalen en waarom zou je dat dan niet mee mogen rekenen? Het is gewoon een vast inkomen. En 100% aflossingsvrij kan gelukkig niet meer. Dat is tot max 50% en dat kan ook prima, over de lange termijn worden huizen altijd meer waard en geld minder. Relatief gezien wordt je schuld dus ook minder. Hoe minder aflossingsvrij hoe beter natuurlijk, maar een percentage kan helemaal geen kwaad. Dat drukt natuurlijk behoorlijk in de maandlasten.

Het enkel betrekken op mijn eigen situatie probeer ik nu net niet te doen.
Maar ook dat heb ik al een paar keer duidelijk gemaakt en beargumenteerd.

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:14:
[...]


Het enkel betrekken op mijn eigen situatie probeer ik nu net niet te doen.
Maar ook dat heb ik al een paar keer duidelijk gemaakt en beargumenteerd.

Je gaat er wel vanuit dat de mensen met een inkomen van 120k blijkbaar niet sparen en niet in hun kosten zouden kunnen snijden. Diegene die ik ken met zo'n inkomen zouden dat prima kunnen en hebben ook wel een aardige spaarrekening en een ruime overwaarde. Natuurlijk heb je ook mensen met zo'n inkomen die niet met geld om kunnen gaan. Maar ook met lagere hypotheeklasten jagen ze het geld er wel doorheen. Om voor die groep de leennorm voor iedereen nog strenger te maken vind ik echt onzin. Wat dat betreft zou een bank nog veel meer naar de persoonlijke situatie moeten kijken.

[unezra]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:23:
[...]

Je gaat er wel vanuit dat de mensen met een inkomen van 120k blijkbaar niet sparen en niet in hun kosten zouden kunnen snijden. Diegene die ik ken met zo'n inkomen zouden dat prima kunnen en hebben ook wel een aardige spaarrekening en een ruime overwaarde. Natuurlijk heb je ook mensen met zo'n inkomen die niet met geld om kunnen gaan. Maar ook met lagere hypotheeklasten jagen ze het geld er wel doorheen. Om voor die groep de leennorm voor iedereen nog strenger te maken vind ik echt onzin. Wat dat betreft zou een bank nog veel meer naar de persoonlijke situatie moeten kijken.

Nee.

Ik zeg dat als je het inkomen hebt 750K te financieren, 40% van je maandelijkse lasten puur hypotheek zijn en dat dát voor veel mensen, gezinnen, met zo'n inkomen een uitdaging vormt als openes 15%-30% (of meer) van dat inkomen weg valt.

Dus is maximale leensom in mijn beleving te hoog.

Voor maatwerk is geen plek, daar wil niemand voor betalen, dus gooi de maximale leensom om laag en als je dan tóch een duurder huis wil kopen, prima. Spaar datgeen je extra wil uitgeven bij elkaar en wacht een paar jaar langer tot je dat vrijstaand huis koopt.

[RemcoDelft]

Nuevocasa schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:23:
[...]
Wat dat betreft zou een bank nog veel meer naar de persoonlijke situatie moeten kijken.

Dat mogen ze nu ook al hoor, ze mogen gewoon minder uitlenen dan het maximum voor bepaalde klanten.

[Nuevocasa]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 20:27:
[...]


Nee.

Ik zeg dat als je het inkomen hebt 750K te financieren, 40% van je maandelijkse lasten puur hypotheek zijn en dat dát voor veel mensen, gezinnen, met zo'n inkomen een uitdaging vormt als openes 15%-30% (of meer) van dat inkomen weg valt.

Dus is maximale leensom in mijn beleving te hoog.

Voor maatwerk is geen plek, daar wil niemand voor betalen, dus gooi de maximale leensom om laag en als je dan tóch een duurder huis wil kopen, prima. Spaar datgeen je extra wil uitgeven bij elkaar en wacht een paar jaar langer tot je dat vrijstaand huis koopt.

Dat vind ik dus echt onzin, heb zelf vorige maand een berekening laten maken en wij zouden met gemak het dubbele kunnen betalen. Niet dat we dat willen, maar om het dan nog strenger te maken. Als je het met moeite kunt betalen, dan is het idd niet verstandig.Je betaald genoeg voor zo'n hypotheek adviseur. Daar mag je ook wel een verstandig advies van verwachten.
En natuurlijk kan er wel veel makkelijker rekening worden gehouden met de persoonlijke situatie. Als iemand bijvoorbeeld een flinke spaarrekening heeft zegt dat wel iets over zo'n persoon (als dit zelf bij elkaar is gespaard). Zo zijn er veel meer factoren dan alleen de actuele schuld welke bij BKR bekend is waar ze naar kunnen kijken.

[Verwijderd]

Maar wanneer gaat het hier weer over ontwikkelingen op de huizenmarkt?

[Shadowhawk00]

Ik verwacht met de nieuwe voorstellen voor extra belasten van autogebruik dat de huizenprijzen in de randstad nog verder gaan stijgen. Aangezien als je straks extra belasting moet betalen om te werken zal je eerder op een omslagpunt komen dat je voor dat geld een woning in de buurt van je werk wil kopen en daar meer geld voor over hebt.

Als je de maandlasten kwijt bent aan extra belasting of aan hypotheek maakt natuurlijk weinig uit per saldo.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:22:
[...]


Overwaarde of geld uit een vorige woning is irrelevant. Het gaat om de hoogte van de hypotheek en de maandelijkse verplichtingen die daar aan hangen.

Als je in een huis van anderhalf miljoen woont en je max. hypotheek is 7 ton, vind ik dat net zo onverstandig als dat je in een huis van 7 ton woont met een max. hypotheek van 7 ton.

Daarover verschillen we dus sterk van mening. Bij een hypotheek spelen twee belangrijke risico's, namelijk het risico dat je de maandlasten niet meer kunt betalen en het risico dat (gedwongen of vrijwillige) verkoop minder opbrengt dan de schuld. Voor de vraag of een hypotheek wel of niet onverstandig is zou je naar mijn mening maar beide risico's moeten kijken.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 21:46:
[...]
Daarover verschillen we dus sterk van mening. Bij een hypotheek spelen twee belangrijke risico's, namelijk het risico dat je de maandlasten niet meer kunt betalen en het risico dat (gedwongen of vrijwillige) verkoop minder opbrengt dan de schuld. Voor de vraag of een hypotheek wel of niet onverstandig is zou je naar mijn mening maar beide risico's moeten kijken.

Dát ben volledig met je eens.
Het gaat om beide risico's.

Alleen vind ik het indekken van het risico je huis niet te *hoeven* verkopen in de basis je eerste zorg, het indekken van het risico dat je huis bij verkoop niet een flinke restschuld oplevert de tweede, niet andersom.

(Verschillen we toch niet zo sterk van mening.)

[redwing]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:50:
@redwing De inkomensval voor genoemde categorie is méér dan 30% en dat vertaald zich heel concreet naar €1000 per maand netto, of meer. Misschien ligt het aan mij, maar ik vraag me af hoe veel mensen van genoemde categorie, jaarlijks €12.000 of meer uitgeven aan vakanties.

Waar denk je anders dat dat geld naar toe gaat? Veel andere vaste lasten (die je niet op kunt zeggen) naast het huis zijn er niet.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:56:
[...]
Dan heb je wel een heel positief beeld van de wereld. Mijn ervaring (wat ook regelmatig op dit forum bevestigd wordt) is dat een groot deel van de mensen die goed geld verdienen dat ook elke maand op maken. Waarbij het ook zeker niet altijd zo is dat de hoger opgeleiden zo veel beter met geld omgaan.

Dat klopt wel, maar er is dan wel veel meer geld dat naar dingen gaat die je kunt missen. Blijft natuurlijk nog steeds lastig, maar de stap voordat je dan echt in de problemen komt is wel een stuk groter.

[...]
Relatief klein ten opzichte van de hypotheek misschien. Maar bij een prijsdaling en gedwongen verkoop kan een 100% lening met gemak tot een restschuld van een ton of meer leiden. Geen kattenpis.

Dan moeten huizen wel heel hard dalen in prijs. Je lost ten slotte maandelijks af, dus als je 5 jaar verder bent moet het al gek lopen wil je nog verlies op je huis maken.

[...]
Dat is mede omdat we al tijden in een stijgende markt met dalende rente zitten, met slechts incidenteel en tijdelijke dip. Als de rentedaling stopt, dan krijgen we een heel andere situatie.

Dan gaan de huizenprijzen minder dalen of zelfs stijgen, maar aangezien je tegenwoordig een heel gedeelte af moet lossen is die impact veel kleiner dan dat het in het verleden was.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 16:53:
[...]
Maar wil men bouwen binnen de stadsgrenzen (waar de prijzen het snelste stijgen) is het weer niet goed. Er moeten weilanden langs de snelweg worden opengegooid. Er komt een heel nieuw dorp midden in overstromingsgebied. Fantastisch idee, zo heeft men in het VK in 2012 ondervonden. Tegen de tijd dat het dorp Zuidplas (what's in a name?) letterlijk en figuurlijk onderwater staat zijn de projectontwikkelaars al met de poet verdwenen.

Dus? Dan wordt er toch niet gebouwd wat er nodig is en dat is nu net mijn punt.Je moet goed kijken wat voor huizen er op welke plek gebouwd moeten worden. Doe je dat niet goed krijg je een overschot aan huizen die niemand wil hebben en los je dus het probleem niet op.

[redwing]

ANdrode schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 17:52:
[...]
Bijbouwen betekent ook dat er eindelijk gecashed wordt op die grondspeculatie op vinex-locaties.

Je moet de langetermijn-waarde van een woning verlagen. Zowel als bezit als als verhuur-object. Dat doe je niet door de leenruimte te verkleinen (want de waarde als verhuur-object blijft dan gelijk) maar door belastingdruk te verplaatsen naar kapitaal/woningbezit.

Leenruimte verkleinen zorgt er voor dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen omlaag of iig minder snel omhoog gaan. Je bent dan dus een symptoom aan het bestrijden maar daarmee maak je wel het probleem al sneller kleiner.

[battler]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:07:
[...]

Leenruimte verkleinen zorgt er voor dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen omlaag of iig minder snel omhoog gaan. Je bent dan dus een symptoom aan het bestrijden maar daarmee maak je wel het probleem al sneller kleiner.

Top idee Huizenprijzen dalen maar schaarste blijft. Vermogende mensen kunnen gemakkelijk overbieden en verhuren aan de nog grotere groep die geen hypotheek kan betalen.

[redwing]

battler schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:10:
[...]
Top idee Huizenprijzen dalen maar schaarste blijft. Vermogende mensen kunnen gemakkelijk overbieden en verhuren aan de nog grotere groep die geen hypotheek kan betalen.

Tja, de andere optie is dat de huizenprijzen blijven stijgen, vermogende mensen makkelijk kunnen overbieden aan de nog grotere groep die geen hypotheek kan betalen. Dus wat heb je liever? Het enige verschil in de 2 scenario's is dat bij stijgende prijzen de groep die er beter van wordt kleiner wordt. Want uiteindelijk zijn de enigen die daar echt beter van worden de mensen die wel kunnen kopen, omdat die nog meer overwaarde hebben.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:06:
Dus? Dan wordt er toch niet gebouwd wat er nodig is en dat is nu net mijn punt.Je moet goed kijken wat voor huizen er op welke plek gebouwd moeten worden. Doe je dat niet goed krijg je een overschot aan huizen die niemand wil hebben en los je dus het probleem niet op.

Kijk maar in het 'wat er nou weer te koop staat'-topic. Op het moment wordt alles binnen de randstad wel verkocht.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 15:33:
[...]


Ik kan trouwens iedereen aanraden de Nibudpublicatie over de financieringslastnormen aanbevelen. Daar zie je dat ze wel degelijk kijken naar het nettoloon, wijzigingen in het belastingstelstel, verwachte wijzigingen in het belastingstelsel, en ook scenario's doorrekenen als "Je vaste renteperiode van 1% loopt af, je moet herfinancieren tegen 5%, en de HRA is grotendeels afgeschaft".

Ik ben wel benieuwd wat het resultaat zou zijn als je de zelfde systematiek ook op huren zou toepassen. Wat ziet Nibud dan als maximale verantwoorden huur, ook rekening houdend met huurstijging etc

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:28:
[...]
Kijk maar in het 'wat er nou weer te koop staat'-topic. Op het moment wordt alles binnen de randstad wel verkocht.

Ja, zeg ik wat anders dan Feit is simpelweg dat hoe meer mensen uit kunnen geven, hoe meer ze uit zullen geven en hoe sneller de huizenprijzen stijgen.

[Requiem19]

unezra schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 19:22:
[...]


Overwaarde of geld uit een vorige woning is irrelevant. Het gaat om de hoogte van de hypotheek en de maandelijkse verplichtingen die daar aan hangen.

Als je in een huis van anderhalf miljoen woont en je max. hypotheek is 7 ton, vind ik dat net zo onverstandig als dat je in een huis van 7 ton woont met een max. hypotheek van 7 ton.


[...]


Precies en je kunt makkelijk snijden, *omdat* je een hypotheek hebt op 50% van je max. Dan heb je speelruimte. Maar zou je op 100% zitten, is je speelruimte aanzienlijk minder.

Dat is mijn hele punt.

Heb je nu al cijfers / onderbouwing ‘waarom jij het onverstandig’ vindt dat iemand een max hypotheek heeft van 7 ton?

Meningen hebben we allemaal, onderbuikgevoelens ook, maar het wordt pas interessant als je het kan onderbouwen met harde feiten en cijfers.

Dus, hoeveel mensen met een max hypotheek van 7 ton zijn in de problemen gekomen de afgelopen 5 jaar? En welk percentage is dit op het totaal?

[battler]

redwing schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:25:
[...]

Tja, de andere optie is dat de huizenprijzen blijven stijgen, vermogende mensen makkelijk kunnen overbieden aan de nog grotere groep die geen hypotheek kan betalen. Dus wat heb je liever? Het enige verschil in de 2 scenario's is dat bij stijgende prijzen de groep die er beter van wordt kleiner wordt. Want uiteindelijk zijn de enigen die daar echt beter van worden de mensen die wel kunnen kopen, omdat die nog meer overwaarde hebben.

Misschien is de conclusie dat als een oplossing niets oplost, het geen oplossing is? Waarom moet je kiezen? Als je op voorhand al kan concluderen dat het niet werkt dan moet je het toch niet doen?

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 13:41:


Om Hans de Geus dan nog maar eens te citeren uit het NRC https://www.nrc.nl/nieuws...-dat-moet-anders-a4043476


[...]

Hans de Geus vind ik wel een grappige man.
Hij gaat echter vaak nogal kort door de bocht met grote stelligheid.
En meer dan eens gaat die daarmee voor gaas.
Ja, wie had gedacht dat ..en niemand kon voorzien.........
Hij dus niet, maar anderen houden daar wel rekening mee.

Je maakt mij niet wijs dat de economische wet van vraag en aanbod voor woningen in NL totaal uitgeschakeld is.
De koopmarkt kent geen enkel probleem. Het probleem zit toch echt bij de huurmarkt.
Fors bijbouwen voor de verhuur voor de echte starters, kan ervoor zorgen dat al die nieuwe verhuurders op de blaren komen te zitten.

[Quadcheck]

Het zou een combinatie oplossing moeten zijn:

1) huurprijs reguleren tot zeg €1500
2) LTV naar beneden tot zeg 80%
3) hypotheekrente aftrek eraf

Dan is er een goed alternatief voor kopen en is niet meer alles afhankelijk van de Leennorm, dus minder fluctuaties.

En dat zeg ik als iemand die net de sleutel heeft van zijn eerste huis, dus ik snij mezelf hier wel redelijk mee in de vingers.

Maar ik wil over 5-10 ook misschien wel een keer doorstromen, en dan heb ik niks aan prijzen die nog meer doorstijgen.

[redwing]

battler schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 23:58:
[...]


Misschien is de conclusie dat als een oplossing niets oplost, het geen oplossing is? Waarom moet je kiezen? Als je op voorhand al kan concluderen dat het niet werkt dan moet je het toch niet doen?

Even voor de duidelijkheid, wat wil je nu oplossen? Naar mijn idee zijn er nl. 2 problemen. De 1e is dat doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, de prijs wordt bepaald door wat mensen kunnen betalen. De 2e is dat de financieringsmogelijkheden alleen maar verruimd zijn de laatste jaren waardoor mensen meer kunnen lenen en dus betalen.
De 1e is het echte probleem omdat je daardoor geen gezonde markt hebt en dat ga je alleen oplossen door de goede huizen op de goede plek te zetten. Dit is echter niet iets dat je binnen 10 jaar op gaat lossen. En daarbij komen we bij het 2e probleem. Die is weliswaar niet de hoofdoorzaak, maar zorgt wel voor de grote stijgingen. Het voordeel van deze is dat je er op veel kortere termijn iets kunt doen.
Helaas is de regering tot nu toe alleen maar bezig geweest de 2e erger te maken ipv op te lossen (startersleningen, 2e salaris meer meetellen e.d.). Maar voor de huizenprijzen (en dus de schuld die mensen hebben) zou het juist goed zijn om de financiering juist strenger te maken.

Dus je kunt zeggen dat het 2e punt niet de hoofdoorzaak is en daarom er maar niets aan te doen. Maar dan laat je het probleem alleen maar groter worden. Slimmer is dus om die wel al aan te gaan pakken.

[Nuevocasa]

redwing schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 01:06:
[...]

Even voor de duidelijkheid, wat wil je nu oplossen? Naar mijn idee zijn er nl. 2 problemen. De 1e is dat doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, de prijs wordt bepaald door wat mensen kunnen betalen. De 2e is dat de financieringsmogelijkheden alleen maar verruimd zijn de laatste jaren waardoor mensen meer kunnen lenen en dus betalen.
De 1e is het echte probleem omdat je daardoor geen gezonde markt hebt en dat ga je alleen oplossen door de goede huizen op de goede plek te zetten. Dit is echter niet iets dat je binnen 10 jaar op gaat lossen. En daarbij komen we bij het 2e probleem. Die is weliswaar niet de hoofdoorzaak, maar zorgt wel voor de grote stijgingen. Het voordeel van deze is dat je er op veel kortere termijn iets kunt doen.
Helaas is de regering tot nu toe alleen maar bezig geweest de 2e erger te maken ipv op te lossen (startersleningen, 2e salaris meer meetellen e.d.). Maar voor de huizenprijzen (en dus de schuld die mensen hebben) zou het juist goed zijn om de financiering juist strenger te maken.

Dus je kunt zeggen dat het 2e punt niet de hoofdoorzaak is en daarom er maar niets aan te doen. Maar dan laat je het probleem alleen maar groter worden. Slimmer is dus om die wel al aan te gaan pakken.

Punt 2 komt vooral door de steeds lagere rente, daardoor kan/kon men voornamelijk steeds meer lenen. Belangrijkste is dat de rente gaat stabiliseren voor een lange periode. De starterslening bestaat nu al meer dan 10 jaar en is niet een oorzaak. En dat mensen steeds meer kunnen lenen door de regels valt ook wel mee. Het tweede inkomen telt inderdaad iets meer mee, m.i. is dat nu prima, de maandlasten zijn prima te betalen namelijk.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 01:06:
[...]

Even voor de duidelijkheid, wat wil je nu oplossen? Naar mijn idee zijn er nl. 2 problemen. De 1e is dat doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, de prijs wordt bepaald door wat mensen kunnen betalen. De 2e is dat de financieringsmogelijkheden alleen maar verruimd zijn de laatste jaren waardoor mensen meer kunnen lenen en dus betalen.

Kunnen lenen en kunnen betalen zijn twee verschillende dingen.

Naar mijn idee is er namelijk een derde probleem, dat door de rentedalingen weliswaar de leensommen flink gestegen zijn, maar dat de maximale maandlasten vaak best beperkt zijn. Zeker als je in ogenschouw neemt dat die lasten voor het grootste deel bestaan uit een 'spaarpot' die ervoor zorgt dat je over 30 jaar zonder hypotheeklasten zit. Dat betekent dat de werkelijke kosten, zonder die 'spaarpot', van een koopwoning momenteel belachelijk laag zijn, ondanks de hoge koopsommen. Als je de rekensom maakt wat je zou moeten sparen/betalen om als huurder ervoor te zorgen dat je over 30 jaar met maandlasten zou komen die bv een kwart van de huidige maandlasten is (als je er voor het gemak vanuit gaat dat je bij een koophuis aan blijvende lasten voor onderhoud en andere lasten een kwart van de maandlasten kwijt bent) dan zou dat een vermogen zijn en vele malen hoger dan wat je aan hypotheek maximaal kwijt bent.

De grote groep kopers die 'gewoon' 30 jaar de koopwoning kan blijven houden, is hier daarom de grote winnaar. (Zowel koper-bewoner als belegger.) Terwijl de mensen die over drie jaar in scheiding liggen of om andere redenen de woning moeten verkopen wel een probleem kunnen krijgen als de prijzen flink gekelderd zijn. Omdat je met dat tweede scenario rekening moet houden, kun je niet bij iedereen uitgaan van het eerste scenario en zul je dus de situatie moeten blijven houden dat bij een hoge LTV de maximale woonlasten eigenlijk veel lager zijn dan wat zou kunnen. (Als je meeneemt dat die huurder ook extra moet sparen om na zijn pensioen te kunnen blijven wonen.)

De situatie is nu dus dat mensen met een stuk eigen geld wel een woning zouden kunnen kopen (en naar mijn mening ook best een hogere LTI zouden mogen hebben), maar mensen zonder eigen geld al snel de 'strijd' verliezen. Grote vraag is dan of het erg is dat die groep op de koopmarkt niet terecht kan. Ik denk dat het juist een gezonde situatie is dat niet jan en alleman zomaar een koophuis gaat kopen. Maar dan moet er dus wel genoeg aanbod op de huurmarkt zijn. En daar zit het grote probleem, wat izdp ook aangeeft.

(Leuke discussie is dan of het erg is als die huurmarkt vergroot wordt door beleggers die koopwoningen in de verhuur doen. De 'strijd tegen de huisjesmelker' zie ik vooral als symptoombestrijding: er is al jaren een groot tekort aan huurwoningen waar nauwelijks iets aan wordt gedaan. Als beleggers dan in dat gat springen, moet je die beleggers dan gaan bestraffen of hinderen of moet je juist iets aan dat tekort aan huurwoningen doen?)

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:31:
Ik ben wel benieuwd wat het resultaat zou zijn als je de zelfde systematiek ook op huren zou toepassen. Wat ziet Nibud dan als maximale verantwoorden huur, ook rekening houdend met huurstijging etc

Dit gedeelte van het rapport (en elk jaar behandelen ze andere thema's) gaat puur over de groei van woonlasten door renteverhoging: als die onder de 2% blijft gaan ze er vanuit dat dit tov. de loongroei geen betalingsproblemen gaat opleveren.

De overheid heeft veel meer te zeggen over huurverhoging: het afgelopen jaar zijn de huurverhogingen in de sociale sector bevroren, en in de vrije sector gemaximeerd op 2,4%. Maar in de jaren daarvoor lag het percentage voor de sociale huur al rond de 4% (nog steeds gebonden aan het puntenstelsel, natuurlijk). In de vrije sector is het natuurlijk vrijheid blijheid.

Verder komt het NIBUD voor een inkomen rond de 2500 bruto op een lastnorm van 17%. Dat zou betekenen dat een hypotheek/huur van 460 euro per maand 'redelijk' zou zijn voor zo'n inkomen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 08:20:
[...]


Dit gedeelte van het rapport (en elk jaar behandelen ze andere thema's) gaat puur over de groei van woonlasten door renteverhoging: als die onder de 2% blijft gaan ze er vanuit dat dit tov. de loongroei geen betalingsproblemen gaat opleveren.

De overheid heeft veel meer te zeggen over huurverhoging: het afgelopen jaar zijn de huurverhogingen in de sociale sector bevroren, en in de vrije sector gemaximeerd op 2,4%. Maar in de jaren daarvoor lag het percentage voor de sociale huur al rond de 4% (nog steeds gebonden aan het puntenstelsel, natuurlijk). In de vrije sector is het natuurlijk vrijheid blijheid.

Verder komt het NIBUD voor een inkomen rond de 2500 bruto op een lastnorm van 17%. Dat zou betekenen dat een hypotheek/huur van 460 euro per maand 'redelijk' zou zijn voor zo'n inkomen.

In die lastnorm voor koopwoningen wordt uitgegaan van andere toekomstige risico's dan de risico's bij huur. Er worden scenario's doorgerekend (wat als de rente...) die bij huur niet spelen. En bij huur heb je juist andere risico's (jaarlijkse huurstijgingen). Daarom denk ik dat als Nibud een vergelijkbare berekening van verantwoorde huur zou maken, je bij huur op andere percentages/lastnormen zou moeten uitkomen dan bij koop.

Waarom ik me dit afvraag is omdat ik denk dat als je de 'veiligheid' die Nibud hanteert bij huur (en de risico's van huur) zou toepassen, je wel eens tot een veel lagere huur uit zou kunnen komen dan wat 'we' momenteel als maximale huur gebruiken. En dat je in dat perspectief wel eens zou kunnen concluderen dat wat Nibud als veilig ziet, ook voor koop wel heel erg maximale veiligheid is. En dus meer als 'middenwaarde' zou moeten gelden in plaats van als maximum.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 21:07:
Maar wanneer gaat het hier weer over ontwikkelingen op de huizenmarkt?

Misschien dat er te weinig nieuws is?

Ik kan wel even mijn glazen bol pakken. Als de kapitaalmarktrente door blijft stijgen, dan kan het haast niet anders dan dat de hypotheekrente ook gaat stijgen. Dat betekent in eerste instantie een hoop extra drukte op de markt, van mensen die nu nog van de lagere rente willen profiteren. Een nog hectischer tijd, dus. Maar dat effect zal over een jaar wel zo'n beetje over zijn. Dan zullen de eerste mensen toch gaan twijfelen. En na de zomer van 2022 zullen de woningprijzen dan vermoedelijk wel gaan dalen.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 08:40:Daarom denk ik dat als Nibud een vergelijkbare berekening van verantwoorde huur zou maken, je bij huur op andere percentages/lastnormen zou moeten uitkomen dan bij koop.

Eerlijk gezegd denk ik dat het (de hoogste inkomens uitgezonderd) lood om oud ijzer is. Maar je conclusie staat nog steeds. Tot een huishoudensinkomen van ~45k zou vrije sectorhuur eigenlijk te hoog zijn.

[b]Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 08:40:
En dat je in dat perspectief wel eens zou kunnen concluderen dat wat Nibud als veilig ziet, ook voor koop wel heel erg maximale veiligheid is. En dus meer als 'middenwaarde' zou moeten gelden in plaats van als maximum.

Of andersom, dat de financiele zekerheid van huurders minder belangrijk wordt geacht dan die van kopers.

[HellBeast]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 07:58:
[...]


Naar mijn idee is er namelijk een derde probleem, dat door de rentedalingen weliswaar de leensommen flink gestegen zijn, maar dat de maximale maandlasten vaak best beperkt zijn.

Aan de andere kant is dit ook weer een mooie oppepper voor de economie. De nieuwe keukens, zonnepanelen, tuinoverkappingen, bouwmarktspullen, hoveniers, aannemers, badkamers en dakkapellen zijn niet aan te slepen. Vaak meegefinancierd bij een nieuwe hypotheek (of betaald van de overwaarde van een vorige woning), omdat een uitgave van 25.000 maar zo'n 25 euro per maand extra is in een hypotheek. In het grotere plaatje is dit misschien een "probleem", voor de keukenboeren, bouwmarkten, badkamerboeren, aannemers en hoveniers is het een godsgeschenk. Het is maar vanuit welk perspectief je het bekijkt.

[redwing]

Nuevocasa schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 07:38:
[...]

Punt 2 komt vooral door de steeds lagere rente, daardoor kan/kon men voornamelijk steeds meer lenen. Belangrijkste is dat de rente gaat stabiliseren voor een lange periode. De starterslening bestaat nu al meer dan 10 jaar en is niet een oorzaak. En dat mensen steeds meer kunnen lenen door de regels valt ook wel mee. Het tweede inkomen telt inderdaad iets meer mee, m.i. is dat nu prima, de maandlasten zijn prima te betalen namelijk.

Tuurlijk is dat wel een oorzaak van de hoge prijzen. Net als de schenkingvrijstelling. En een tweede inkomen dat meetelt prima? Dat is niets meer of minder dan extra kunnen lenen en dus duurdere huizen. Alles wat ervoor zorgt dat mensen meer kunnen lenen zorgt voor hogere prijzen. Dat de maandlasten prima te betalen zijn klopt natuurlijk, maar daar zit het probleem dan ook helemaal niet. Veel mensen zouden makkelijk nog veel meer kunnen lenen, maar het gevolg zou puur zijn dat de prijzen nog verder stijgen.

[Nuevocasa]

redwing schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:06:
[...]

Tuurlijk is dat wel een oorzaak van de hoge prijzen. Net als de schenkingvrijstelling. En een tweede inkomen dat meetelt prima? Dat is niets meer of minder dan extra kunnen lenen en dus duurdere huizen. Alles wat ervoor zorgt dat mensen meer kunnen lenen zorgt voor hogere prijzen. Dat de maandlasten prima te betalen zijn klopt natuurlijk, maar daar zit het probleem dan ook helemaal niet. Veel mensen zouden makkelijk nog veel meer kunnen lenen, maar het gevolg zou puur zijn dat de prijzen nog verder stijgen.

De starterslening is helemaal geen oorzaak, die bestaat al lang, dat veroorzaakt dus niet het effect van de afgelopen paar jaar. De leennorm aanpassen omdat de prijzen zo veel stijgen is natuurlijk belachelijk. Als de mensen het kunnen betalen en niet in de problemen komen moet dat kunnen. Het is in ieder geval geen oplossing om dat naar beneden bij te stellen. Grootste oorzaak is de alsmaar lagere rente en de krapte. De rente moet gewoon voor een langere periode stabiel zijn, dan zullen de prijzen ook niet meer zo idioot stijgen.

[Rubbergrover1]

HellBeast schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 08:54:
[...]

Aan de andere kant is dit ook weer een mooie oppepper voor de economie.
...
Het is maar vanuit welk perspectief je het bekijkt.

Zeker. Wat dat betreft is het ook geen probleem. En vind ik (even vloeken in de kerk) dat er op de koopmarkt eigenlijk ook geen intrinsiek probleem zit, maar dat er vooral een groot huurwoning probleem is.

[unezra]

Requiem19 schreef op vrijdag 14 mei 2021 @ 22:50:
[...]
Heb je nu al cijfers / onderbouwing ‘waarom jij het onverstandig’ vindt dat iemand een max hypotheek heeft van 7 ton?

Meningen hebben we allemaal, onderbuikgevoelens ook, maar het wordt pas interessant als je het kan onderbouwen met harde feiten en cijfers.

Dus, hoeveel mensen met een max hypotheek van 7 ton zijn in de problemen gekomen de afgelopen 5 jaar? En welk percentage is dit op het totaal?

Ik weet niet of daar cijfers van zijn en áls die er zijn, zijn die per definitie vertekend.
(Mensen zullen in eerste instantie het proberen in eigen kring op te lossen, voor ze bij de schuldsanering aankloppen.)

Los daarvan is het volgens mij niet heel ingewikkeld te beredeneren dat genoemde 40-80% (!) fors is. Hier word beweerd dat 80% van iemands inkomen aan hypotheeklasten voor sommigen geen enkel probleem is. Valt dán 15%-40% van je inkomen weg, heb je opeens nog maar 5% tot min20% van je inkomen om van rond te komen.

Wat vergeten lijkt te worden, is dat WW *maximaal* 70% van je laatstverdiende loon is, voor een bepaalde periode én tot maximaal het maximale maandloon waarover ze dit berekenen. Genoemde 20% van de inkomens, zit daar in meer of mindere mate boven en valt dus verder terug dan 15% of 30%. (Afhankelijk of het 1 of 2 verdieners zijn.)

Wat me weer terug brengt op waar het in dit topic om gaat: Waarom stijgen de huizenprijzen en worden ze voor steeds meer mensen onbetaalbaar? Precies, onder andere *omdat* die huizen gefinancierd kunnen worden. Zelfde voor huurwoningen. Zolang we het met zijn allen blijven betalen, zullen de hypotheken en huren stijgen.

De banken hebben er enkel belang bij dat jij niet om valt, maar als jij enkel nog boterhammen met pindakaas kunt eten en verder netjes je hypotheek betaald, zal hen dat een rotzorg zijn. Zelfde voor huisbazen. Zolang jij betaald, boeit het ze niet wat jouw verdere levensstandaard is en of je je eten bij de voedselbank mag halen, of iedere dag uit eten gaat.

Dat maakt dus hoe dan ook die cijfers zo lastig. Áls ze er al zijn (ik heb er nog niet naar gezocht), zijn ze per definitie vertekend. Eigen berekeningen (da's wat anders dan onderbuikgevoel), geven dan misschien nog wel beter inzicht.

[Verwijderd]

HellBeast schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 08:54:
[...]


Aan de andere kant is dit ook weer een mooie oppepper voor de economie. De nieuwe keukens, zonnepanelen, tuinoverkappingen, bouwmarktspullen, hoveniers, aannemers, badkamers en dakkapellen zijn niet aan te slepen. Vaak meegefinancierd bij een nieuwe hypotheek (of betaald van de overwaarde van een vorige woning), omdat een uitgave van 25.000 maar zo'n 25 euro per maand extra is in een hypotheek. In het grotere plaatje is dit misschien een "probleem", voor de keukenboeren, bouwmarkten, badkamerboeren, aannemers en hoveniers is het een godsgeschenk. Het is maar vanuit welk perspectief je het bekijkt.

En ook dat moet je weer in perspectief zien. Dit kan best eens het hoogtepunt van een cyclus zijn voor hen. Zou me niet verbazen als er een flinke crash komt zodra de rente wat gaat stijgen en dat verbouwend en installerend NL weer een flinke duw krijgt dan. Dan valt er veel particulier werk weg.

[unezra]

redwing schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:06:
[...]
Tuurlijk is dat wel een oorzaak van de hoge prijzen. Net als de schenkingvrijstelling. En een tweede inkomen dat meetelt prima? Dat is niets meer of minder dan extra kunnen lenen en dus duurdere huizen. Alles wat ervoor zorgt dat mensen meer kunnen lenen zorgt voor hogere prijzen. Dat de maandlasten prima te betalen zijn klopt natuurlijk, maar daar zit het probleem dan ook helemaal niet. Veel mensen zouden makkelijk nog veel meer kunnen lenen, maar het gevolg zou puur zijn dat de prijzen nog verder stijgen.

De uitdaging zit hem hier in periodes van tegenslag. Natuurlijk kun je niet met ieder scenario rekening houden, maar een zekere mate van tegenslag moet je vind ik incalculeren als dat ook maar enigzins kan.

Er zijn misschien mensen die wanneer het goed gaat, 40% of meer "prima te betalen" vinden, maar dat zijn waarschijnlijk dezelfde mensen die serieus in de shit komen (of in ieder geval direct hun spaargeld moeten aanspreken) als 15%-50% van hun (gezins)inkomen weg valt.

Komen we weer terug bij het onderwerp van dit topic. Zolang de banken de huidige normen blijven hanteren en niet worden gereguleerd, zolang er zoiets als HRA bestaat, zolang we zeer beperkt eigen geld moeten inbrengen en zolang huur niet word gereguleerd, blijven de prijzen van zowel koopwoningen als huurwoningen stijgen, tot het een keer écht mis gaat en opeens een hele grote groep in de schuldsanering schiet.

Ik vind dat we met zijn allen moeten voorkomen dat dat gebeurt en dat de overheid hierin moet ingrijpen. VOOR het een keer dusdanig mis gaat, dat er overheidsgeld moet worden gespendeerd om gezinnen overheid te houden. (Oh, wacht, dat is nu al... En die rekening betalen we met zijn allen.)

De ellende is, het kabinet (lees: de VVD) durft niet. Soms vraag ik me af of bij sommige partijen het niet meer gaat om de stemmen, dan om het belang van de inwoners van dit land. Soms denk ik dat ik het antwoord wel weet.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:42:
[...]

En ook dat moet je weer in perspectief zien. Dit kan best eens het hoogtepunt van een cyclus zijn voor hen. Zou me niet verbazen als er een flinke crash komt zodra de rente wat gaat stijgen en dat verbouwend en installerend NL weer een flinke duw krijgt dan. Dan valt er veel particulier werk weg.

Precies. Dus de bouw moet nu in korte tijd flink gaan cashen en tegen hoge prijzen opdrachten binnenslepen. Dan zouden over een paar jaar de woningcorporaties moeten kunnen profiteren van de dip in de vraag zodat ze voor lagere prijzen mooie nieuwbouwprojecten kunnen gaan bouwen. Maar dan moeten die projecten nu al wel in de pijplijn zitten. En daar stokt het.

[HellBeast]

Verwijderd schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:42:
[...]

En ook dat moet je weer in perspectief zien. Dit kan best eens het hoogtepunt van een cyclus zijn voor hen. Zou me niet verbazen als er een flinke crash komt zodra de rente wat gaat stijgen en dat verbouwend en installerend NL weer een flinke duw krijgt dan. Dan valt er veel particulier werk weg.

Ik bekijk de situatie van nu. Over een jaar kan het weer anders zijn. Ik wilde alleen aangeven dat een probleem aan de ene kant een uitkomst aan de andere kant kan zijn. Het geld wat extra geleend wordt bij een hypotheek om je huis mee te verbouwen/pimpen stroomt direct de economie in en blijft niet bij de bank op een rekening staan. En dat is dan weer positief. Het is ook een mooi moment voor mensen om het huis duurzaam te maken met isolatie, zonnepanelen en warmtepompen. Ook weer een positief iets (voor het milieu). Ik volg dit topic al een tijdje en er heerst toch wel een soort negatieve lading aan de discussies. "We hebben grote problemen: De huizenprijzen zijn te hoog, de regering verzint onnozele constructies om de boel nog erger te maken, de starters kunnen niks, de rente blijft laag, immigratie is de schuldige en het duurt nog jaren voordat de huizenmarkt verandert, maar als het dan gebeurt, dan staan alle huizen onder water.."

Het is ook wel goed om tussendoor de lichtpuntjes eens te bekijken. We hadden tijdens de corona crisis een veel erger scenario kunnen hebben met onze economie. Uiteindelijk komen we er financieel nog goed vanaf als land zijnde. Tuurlijk geldt dit niet voor de individu die een restaurant bezit of is ontslagen als kok in de horeca. Maar het feit dat er zoveel mensen nog vermogend genoeg zijn om tienduizenden euro's te overbieden voor een woning wil wel zeggen dat er nog genoeg welvaart is. Als onze welvaart hard was aangetast, dan hadden de huizenprijzen ook niet zo hoog kunnen worden.

Neemt niet weg dat we problemen nu hebben natuurlijk. Ook ik hou mijn hart vast voor als mijn dochter over 10 jaar een huis wil. (huur of koop).

[CyberMania]

Een vierde probleem dat de lonen zijn achtergebleven op de woningprijzen omdat het CBS vooral kwijt naar consumptiegoederen bij het inflatiecijfer.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:33:
[...]
Los daarvan is het volgens mij niet heel ingewikkeld te beredeneren dat genoemde 40-80% (!) fors is. Hier word beweerd dat 80% van iemands inkomen aan hypotheeklasten voor sommigen geen enkel probleem is. Valt dán 15%-40% van je inkomen weg, heb je opeens nog maar 5% tot min20% van je inkomen om van rond te komen.

Volgens mij ging de discussie niet zo zeer over of de grens op 20-40-80% zou moeten liggen. Volgens mij was het punt meer dat er heel zwart-wit naar die grenzen wordt gekeken, los van bijvoorbeeld het verdere vermogen.

Bij iemand die nu voor 1000 euro huurt en verder alles elke maand op maakt zou ik het niet verstandig vinden als die zou verhuizen naar een woning met een hypotheek van 2000 per maand. Ook al zou dat volgens de normen moeten kunnen. Andersom, als diegene naast de huur maandelijks nog 3000 euro overhoudt en een forse spaarpot heeft, dan zou ik het niet onverstandig vinden als zijn volgende woning meer dan 2000 aan hypotheek zou kosten.

(Nog los van dat je ook heel flauwe theoretische situaties kunt bedenken waarbij hoge hypotheeklasten weinig risicovol zijn. Voorbeeld een stel met afgelost huis dat voor de AOW gestopt is met werken en van spaargeld leeft. Als die te maken krijgen met een grote reparatie van een paar 10k aan kosten en daar een lening voor zouden willen afsluiten. Dan kan het goed zijn dat de maandlasten de komende paar jaar richting 100% van het (box 3) inkomen gaan of daar nog overheen. Maar dat ze straks na de AOW riant zouden kunnen leven.)

[Nuevocasa]

unezra schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 09:33:
[...]


Ik weet niet of daar cijfers van zijn en áls die er zijn, zijn die per definitie vertekend.
(Mensen zullen in eerste instantie het proberen in eigen kring op te lossen, voor ze bij de schuldsanering aankloppen.)

Los daarvan is het volgens mij niet heel ingewikkeld te beredeneren dat genoemde 40-80% (!) fors is. Hier word beweerd dat 80% van iemands inkomen aan hypotheeklasten voor sommigen geen enkel probleem is. Valt dán 15%-40% van je inkomen weg, heb je opeens nog maar 5% tot min20% van je inkomen om van rond te komen.

Wat vergeten lijkt te worden, is dat WW *maximaal* 70% van je laatstverdiende loon is, voor een bepaalde periode én tot maximaal het maximale maandloon waarover ze dit berekenen. Genoemde 20% van de inkomens, zit daar in meer of mindere mate boven en valt dus verder terug dan 15% of 30%. (Afhankelijk of het 1 of 2 verdieners zijn.)

Wat me weer terug brengt op waar het in dit topic om gaat: Waarom stijgen de huizenprijzen en worden ze voor steeds meer mensen onbetaalbaar? Precies, onder andere *omdat* die huizen gefinancierd kunnen worden. Zelfde voor huurwoningen. Zolang we het met zijn allen blijven betalen, zullen de hypotheken en huren stijgen.

De banken hebben er enkel belang bij dat jij niet om valt, maar als jij enkel nog boterhammen met pindakaas kunt eten en verder netjes je hypotheek betaald, zal hen dat een rotzorg zijn. Zelfde voor huisbazen. Zolang jij betaald, boeit het ze niet wat jouw verdere levensstandaard is en of je je eten bij de voedselbank mag halen, of iedere dag uit eten gaat.

Dat maakt dus hoe dan ook die cijfers zo lastig. Áls ze er al zijn (ik heb er nog niet naar gezocht), zijn ze per definitie vertekend. Eigen berekeningen (da's wat anders dan onderbuikgevoel), geven dan misschien nog wel beter inzicht.

Volgens mij maak jij daar die 40% tot 80% van. Ik heb aangegeven dat je er best een stukje aflossingsvrij erbij kunt nemen. Onze adviseur kwam toen met een maximale hypotheek waarbij de maandlast rond de 22,5% is, dus ja wij kunnen makkelijk het dubbele betalen. We sparen nu veel meer per maand. Maar ja, niet iedereen kan inderdaad goed met geld om gaan.

[unezra]

Nuevocasa schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:19:
[...]
Volgens mij maak jij daar die 40% tot 80% van. Ik heb aangegeven dat je er best een stukje aflossingsvrij erbij kunt nemen. Onze adviseur kwam toen met een maximale hypotheek waarbij de maandlast rond de 22,5% is, dus ja wij kunnen makkelijk het dubbele betalen. We sparen nu veel meer per maand. Maar ja, niet iedereen kan inderdaad goed met geld om gaan.

Ik begrijp anno 2021 niet goed waarom mensen uberhaupt nog voor aflossingsvrij willen gaan. (Ik begrijp ook niet dat ze aanvankelijk zeiden dat te hebben afgeschaft, maar er tóch nog constructies zijn waarbij het gewoon kan.)

Dat deel aflossingsvrij moet je uiteindelijk gewoon betalen. Tenzij je graag op de dag dat je hypotheek af loopt gedwongen wil verhuizen. In mijn beleving is de mogelijkheid tot een deel aflossingsvrij, een van de oorzaken van de steeds verder stijgende huizenprijzen en mag ook dát wat mij betreft volledig onmogelijk worden gemaakt.

Er is volgens mij niet één oorzaak van het continue stijgen van de prijzen, in mijn vorige reactie heb ik er een paar opgenoemd, "aflossingsvrij" had ik aan dat rijtje moeten toevoegen en ben ik vergeten.

[unezra]

CyberMania schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:15:
Een vierde probleem dat de lonen zijn achtergebleven op de woningprijzen omdat het CBS vooral kwijt naar consumptiegoederen bij het inflatiecijfer.

Als morgen de lonen zouden stijgen, zijn overmorgen de huizenprijzen nóg verder gestegen.

Ik zeg niet dat de lonen niet verder mogen stijgen, maar zou dat gebeuren, zonder verdere regulatie van de koop- en huur markt, zul je zien dat het niet heel lang duurt voor de huizenprijzen mee stijgen.

Netto blijven we in dezelfde shit zitten.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:26:
[...]


Ik begrijp anno 2021 niet goed waarom mensen uberhaupt nog voor aflossingsvrij willen gaan. (Ik begrijp ook niet dat ze aanvankelijk zeiden dat te hebben afgeschaft, maar er tóch nog constructies zijn waarbij het gewoon kan.)

Dat deel aflossingsvrij moet je uiteindelijk gewoon betalen. Tenzij je graag op de dag dat je hypotheek af loopt gedwongen wil verhuizen.

Daarom kun je dus beter kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek zonder einddatum (of met een theoretische einddatum over 99 jaar). Een deel aflossingsvrij vind ik dan ook een prima keuze.

Met een lange rentevaste periode loop je daarbij ook weinig risico. Ook als de rente fors zou stijgen, dan gaat dit op de lange termijn ook gepaard met hogere inflatie en lonen en daaraan gekoppelde zaken zoals AOW.

In mijn beleving is de mogelijkheid tot een deel aflossingsvrij, een van de oorzaken van de steeds verder stijgende huizenprijzen en mag ook dát wat mij betreft volledig onmogelijk worden gemaakt.

Keuze voor een deel aflossingsvrij betekent niet dat je meer kunt lenen (in tegendeel) en heeft dus niet direct stijgende huizenprijzen tot gevolg.

[HellBeast]

Het grote voordeel van een stuk aflossingsvrij is de lagere maandlasten. En het is ook niet zo dat je niet af kunt lossen. Bij vrijwel elke hypotheekverstrekker mag je kosteloos per jaar 10% aflossen. Het voordeel is dat je zelf kunt bepalen wanneer en hoeveel je extra aflost. (Vereist wel wat financiële discipline).

Een ander voordeel (zeker als je nog jong bent) is dat je na de looptijd het restant moet herfinancieren, maar dat de inflatie van 30 jaar ervoor gezorgd heeft dat het resterende bedrag nog makkelijk op te hoesten is. De inflatie eet een aanzienlijk deel van je toekomstige herfinanciering op. Een andere reden waarom veel mensen kiezen voor aflossingsvrij is dat ze zichzelf wanneer ze oud zijn niet meer in een grote eengezinswoning zien leven, maar kleiner gaan wonen. De woning wordt dan verkocht en het aflosvrije deel wordt dan afgetikt. Vaak nog met winst vanwege de stijgende huizenprijzen over de jaren en de inflatie.

[Rubbergrover1]

(Overigens is een hypotheek zonder vast aflossingsschema natuurlijk ook handig om (tijdelijke) tegenslagen op te vangen...)

[Yaa87]

Het fijne van nieuwbouw was dat je niet hoeft te bieden en meestal geluk de belangrijkste factor was (tenzij vriendjespolitiek natuurlijk)

Ik was dan ook zeer ontstemd toen ik bij dit project in Almere zag dat geïnteresseerden moeten bieden: https://wonenintgroenewol...um=email&utm_campaign=nbo


Bah. heb het wel vaker gehoord maar om het zo te lezen is toch erg jammer. Belangrijke voordeel van nieuwbouw is hiermee wel weggevallen.

[The Zep Man]

Yaa87 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 11:33:
Bah. heb het wel vaker gehoord maar om het zo te lezen is toch erg jammer. Belangrijke voordeel van nieuwbouw is hiermee wel weggevallen.

Volgens mij is het belangrijker dat nieuwbouw nieuw is. Verder zijn bouwbedrijven geen liefdadigheidsinstellingen.

De enige oplossing is meer bouwen. Uiteindelijk komt het allemaal terug op klassieke vraag en aanbod.

[Sport_Life]

De nieuwbouwprojecten die ik een beetje in de gaten houd zijn qua prijsniveau vergelijkbaar of hoger dan de verkoopprijs van bestaande (nieuw)bouw. Vaak lijkt er zelfs een jaar prijsstijging te zijn inbegrepen (10%). Dat in tegenstelling tot 2-3 jaar geleden, toen kon je nog een behoorlijke klapper maken door na oplevering te verkopen. (Of je had iig ruime overwaarde). Von prijzen zijn in onze regio in 3 jaar tijd met 50-70% gestegen. Met als grote verschil gasaansluiting vs een warmtepomp.

Best vreemd dat hypotheek verstrekkers bij nieuwbouw de von prijs en meerwerk (~20%) klakkeloos aannemen.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 15-05-2021 14:01 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:43:
Keuze voor een deel aflossingsvrij betekent niet dat je meer kunt lenen (in tegendeel) en heeft dus niet direct stijgende huizenprijzen tot gevolg.

Niet? Je maximaal toegestane maandbedrag gaat er iets van omlaag, maar aangezien je maximaal 50% van de woningwaarde (bijna per definitie minder dan 50% van je maandbedrag) aflossingsvrij mag lenen, vermoed ik dat het je koopkracht wel degelijk verbetert.

[Yaa87]

The Zep Man schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 13:15:
[...]
Volgens mij is het belangrijker dat nieuwbouw nieuw is. Verder zijn bouwbedrijven geen liefdadigheidsinstellingen.

De enige oplossing is meer bouwen. Uiteindelijk komt het allemaal terug op klassieke vraag en aanbod.

Liefdadigheidsinstelling? Je doet alsof ik heb gezegd dat ze de woning beneden marktwaarde te koop moeten zetten. Aan die v.o.n. verdienen ze ook heel veel (en daarna nog flink verdienen aan meerwerk). Dan nog liever dat ze standaard 30-50k bovenop de prijsvraag doen. Voor mij persoonlijk was het niet hoeven meedoen aan biedingen een belangrijke reden om voor nieuwbouw te kiezen. Als ik had moeten bieden op mijn nieuwbouw woning had ik wel op een recent gebouwde bestaande woning geboden, hoef je tenminste niet 2 jaar te wachten tot je er in kan.

De eerdere fase van dit project werden verkocht met loting. Nu doen ze biedingen zogenaamd "om meer mensen de kans te geven", sure🙄. Zeg dan gewoon eerlijk dat de woningen gewoon populair zijn, je op deze manier nog meer eruit wil halen en vooral mensen met een dikke portemonnee meer kans wil geven. Dat kan ik nog respecteren.

[ Voor 15% gewijzigd door Yaa87 op 15-05-2021 14:56 ]

[CVTTPD2DQ]

Yaa87 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 14:51:
Liefdadigheidsinstelling? Je doet alsof ik heb gezegd dat ze de woning beneden marktwaarde te koop moeten zetten. Aan die v.o.n. verdienen ze ook heel veel (en daarna nog flink verdienen aan meerwerk). Dan nog liever dat ze standaard 30-50k bovenop de prijsvraag doen.

De 'liefdadigheid' ging voorheen naar de nieuwbouwflippers die prijsstijgingen bij relatief goed verkoopbare huizen incasseerden. Met een te hoge von jaag je weer mensen weg ... een veiling is eigenlijk een ideaal mechanisme om te bepalen wat de 'waarde' van een huis is.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:26:
[...]


Ik begrijp anno 2021 niet goed waarom mensen uberhaupt nog voor aflossingsvrij willen gaan. (Ik begrijp ook niet dat ze aanvankelijk zeiden dat te hebben afgeschaft, maar er tóch nog constructies zijn waarbij het gewoon kan.)

Dat deel aflossingsvrij moet je uiteindelijk gewoon betalen. Tenzij je graag op de dag dat je hypotheek af loopt gedwongen wil verhuizen. In mijn beleving is de mogelijkheid tot een deel aflossingsvrij, een van de oorzaken van de steeds verder stijgende huizenprijzen en mag ook dát wat mij betreft volledig onmogelijk worden gemaakt.

Er is volgens mij niet één oorzaak van het continue stijgen van de prijzen, in mijn vorige reactie heb ik er een paar opgenoemd, "aflossingsvrij" had ik aan dat rijtje moeten toevoegen en ben ik vergeten.

Omdat dat voordeliger is qua belasting in sommige situaties bijvoorbeeld.
Of omdat je dan niet hoeft af te lossen als je verwacht binnen nu en 10 jaar veel meer salaris te hebben kan je nu wat minder aflossen en later wat meer.

[Nuevocasa]

unezra schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:26:
[...]


Ik begrijp anno 2021 niet goed waarom mensen uberhaupt nog voor aflossingsvrij willen gaan. (Ik begrijp ook niet dat ze aanvankelijk zeiden dat te hebben afgeschaft, maar er tóch nog constructies zijn waarbij het gewoon kan.)

Dat deel aflossingsvrij moet je uiteindelijk gewoon betalen. Tenzij je graag op de dag dat je hypotheek af loopt gedwongen wil verhuizen. In mijn beleving is de mogelijkheid tot een deel aflossingsvrij, een van de oorzaken van de steeds verder stijgende huizenprijzen en mag ook dát wat mij betreft volledig onmogelijk worden gemaakt.

Er is volgens mij niet één oorzaak van het continue stijgen van de prijzen, in mijn vorige reactie heb ik er een paar opgenoemd, "aflossingsvrij" had ik aan dat rijtje moeten toevoegen en ben ik vergeten.

Aflossingsvrij is nooit afgeschaft, de HRA op aflossingsvrij is alleen afgeschaft. Door de lage rente is aflossingsvrij weer interessant geworden. Als ik bijvoorbeeld nu een nieuwe hypotheek zou afsluiten, betaal ik zonder HRA zelfs minder dan dat ik nu met HRA betaal voor het stukje aflossingsvrij wat ik nog heb van voor de aanpassing van de regels. Aflossingsvrij scheelt aanzienlijk in de maandlasten, door inflatie en de gemiddelde prijsstijging over een lange termijn wordt die schuld relatief gezien ook steeds lager. Je bent veel flexibeler en mag gewoon aflossen. Ik snap juist heel goed dat mensen dit voor een gedeelte van hun hypotheek doen. Daarnaast wordt je helemaal niet gedwongen uit je huis gezet na 30 jaar, je kunt bij de meeste hypotheek verstrekkers gewoon een hypotheek krijgen. Door aflossingsvrij kunnen mensen niet meer lenen, wel zijn de maandlasten lager. De bijdrage aan de prijsstijging is dan ook minimaal.

[Mark31]

Nuevocasa schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 17:38:
[...]

Aflossingsvrij is nooit afgeschaft, de HRA op aflossingsvrij is alleen afgeschaft. Door de lage rente is aflossingsvrij weer interessant geworden. Als ik bijvoorbeeld nu een nieuwe hypotheek zou afsluiten, betaal ik zonder HRA zelfs minder dan dat ik nu met HRA betaal voor het stukje aflossingsvrij wat ik nog heb van voor de aanpassing van de regels. Aflossingsvrij scheelt aanzienlijk in de maandlasten, door inflatie en de gemiddelde prijsstijging over een lange termijn wordt die schuld relatief gezien ook steeds lager. Je bent veel flexibeler en mag gewoon aflossen. Ik snap juist heel goed dat mensen dit voor een gedeelte van hun hypotheek doen. Daarnaast wordt je helemaal niet gedwongen uit je huis gezet na 30 jaar, je kunt bij de meeste hypotheek verstrekkers gewoon een hypotheek krijgen. Door aflossingsvrij kunnen mensen niet meer lenen, wel zijn de maandlasten lager. De bijdrage aan de prijsstijging is dan ook minimaal.

Na 30 jaar moet je een nieuwe hypotheek afsluiten, tegen die tijd kan het zo zijn dat je alsnog verplicht bent alles af te lossen.

[Nuevocasa]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:00:
[...]


Na 30 jaar moet je een nieuwe hypotheek afsluiten, tegen die tijd kan het zo zijn dat je alsnog verplicht bent alles af te lossen.

Mwah, dat zal niet zo snel gebeuren. Genoeg mensen die zo'n hypotheek hebben. Als je het kan betalen wil de bank je maar al te graag een hypotheek verstrekken. Daarnaast kan er zo veel veranderen in 30 jaar.

[Requiem19]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:00:
[...]


Na 30 jaar moet je een nieuwe hypotheek afsluiten, tegen die tijd kan het zo zijn dat je alsnog verplicht bent alles af te lossen.

De bank heeft een zorgplicht en zal in beginsel een nieuwe hypotheek verstrekken.

Als je vandaag bijvoorbeeld 25% aflossingsvrij financieert is dat na 30 jaar nog maar 10-15% (gokje) vanwege de inflatie. Ten opzichte van de waarde van je woning is dat voor de bank nagenoeg risicoloos. Enige reden waarom de bank het niet zou doen is als je geen of een extreem laag inkomen hebt dan.

Dan kun je alsnog verkopen in het allerergste geval.

[Mark31]

Requiem19 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:07:
[...]


De bank heeft een zorgplicht en zal in beginsel een nieuwe hypotheek verstrekken.

Als je vandaag bijvoorbeeld 25% aflossingsvrij financieert is dat na 30 jaar nog maar 10-15% (gokje) vanwege de inflatie. Ten opzichte van de waarde van je woning is dat voor de bank nagenoeg risicoloos. Enige reden waarom de bank het niet zou doen is als je geen of een extreem laag inkomen hebt dan.

Dan kun je alsnog verkopen in het allerergste geval.

Maar dan ben je niet hypotheekvrij, terwijl je uiteindelijk toch zonder schulden wil komen te zitten om meer vrije tijd te creeeren.

[Requiem19]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:12:
[...]

Maar dan ben je niet hypotheekvrij, terwijl je uiteindelijk toch zonder schulden wil komen te zitten om meer vrije tijd te creeeren.

Ligt eraan, hoe ziet de belasting op woningen eruit in 2051? Als je woning dan in Box 3 zit (who knows), is het straks wellicht goedkoper om nog een hypotheeklening te hebben..

Het mooie is: je kunt zelf kiezen hoe je het aanpakt met aflossingsvrij. Je kunt zelf bepalen of je aflost of niet. Dat geeft meer flexibiliteit. En nu de HRA weinig effect meer heeft zijn er veel mensen die dit inzien:

1) lagere maandlasten
2) meer flexibiliteit

Daarom hebben wij ook gekozen voor ong 30% aflossingsvrij in onze hypotheek.

[Mark31]

Requiem19 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:18:
[...]


Ligt eraan, hoe ziet de belasting op woningen eruit in 2051? Als je woning dan in Box 3 zit (who knows), is het straks wellicht goedkoper om nog een hypotheeklening te hebben..

Het mooie is: je kunt zelf kiezen hoe je het aanpakt met aflossingsvrij. Je kunt zelf bepalen of je aflost of niet. Dat geeft meer flexibiliteit. En nu de HRA weinig effect meer heeft zijn er veel mensen die dit inzien:

1) lagere maandlasten
2) meer flexibiliteit

Daarom hebben wij ook gekozen voor ong 30% aflossingsvrij in onze hypotheek.

Totdat de rente weer gaat stijgen, en dat gaat ooit gebeuren.

[Requiem19]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:23:
[...]


Totdat de rente weer gaat stijgen, en dat gaat ooit gebeuren.

Absoluut, daarom vereist aflossingsvrij ook enige zelfdiscipline: je moet wel een plan hebben en de ontwikkelingen in de markt in de gaten houden.

[Nuevocasa]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:23:
[...]


Totdat de rente weer gaat stijgen, en dat gaat ooit gebeuren.

Dat zou idd kunnen, dat riepen ze 40 jaar geleden trouwens ook al... Maar goed, verder dalen kan niet echt meer, maar het is maar de vraag of het ooit enorm zal gaan stijgen.

[CVTTPD2DQ]

Nuevocasa schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:05:
Mwah, dat zal niet zo snel gebeuren. Genoeg mensen die zo'n hypotheek hebben. Als je het kan betalen wil de bank je maar al te graag een hypotheek verstrekken. Daarnaast kan er zo veel veranderen in 30 jaar.

Het hangt ook een beetje af van de loongroei die je verwacht. Als je fotomodel of profvoetballer bent zal je salaris na je 30e er niet zo veel op vooruit gaan. Fysieke beroepen in de bouw of verpleegkunde hebben een einddatum die waarschijnlijk wat eerder komt dan de pensioenleeftijd. IT'ers die na hun veertigste nog een vaste baan hebben zijn mazzelaars. Maar volgens mij zijn er in dit topic ook wat mensen die voor de Big4 werken / hadden kunnen werken, en waarschijnlijk gaan die pas na hun vijftigste op de top van hun verdiencapaciteit zitten.

[Nuevocasa]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:32:
[...]


Het hangt ook een beetje af van de loongroei die je verwacht. Als je fotomodel of profvoetballer bent zal je salaris na je 30e er niet zo veel op vooruit gaan. Fysieke beroepen in de bouw of verpleegkunde hebben een einddatum die waarschijnlijk wat eerder komt dan de pensioenleeftijd. IT'ers die na hun veertigste nog een vaste baan hebben zijn mazzelaars. Maar volgens mij zijn er in dit topic ook wat mensen die voor de Big4 werken / hadden kunnen werken, en waarschijnlijk gaan die pas na hun vijftigste op de top van hun verdiencapaciteit zitten.

Het punt is dat je na 30 jaar alleen je aflossingsvrije hypotheek nog over hebt, dat zal normaal gesproken ruim onder de 50% van waarde van de woning zijn. Dus zijn de maandlasten normaal gesproken ook lager en zou je het prima moeten kunnen betalen met een lager inkomen.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 10:43:
[...]

Daarom kun je dus beter kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek zonder einddatum (of met een theoretische einddatum over 99 jaar). Een deel aflossingsvrij vind ik dan ook een prima keuze.

Was een van dé redenen dat mensen een eigen huis willen kopen, niet dat je vermogen op bouwt en uiteindelijk hypotheekvrij bent? Met bovengenoemde constructie kun je volgens mij net zo goed gaan huren, een van dé argumenten vóór koop, valt volledig weg.

Daarbij, precies dit soort constructies houden dus die hoge huizenprijzen in stand. Dat snap ik niet. Veel mensen klagen dat de huizenprijzen maar bijven stijgen, maar tegelijkertijd maken ze net zo hard gebruik van mechanismes die er voor zorgen dát mensen die hoge prijzen kunnen blijven betalen waardoor er dus nooit een einde komt aan de huidige ellende.

[...]
Keuze voor een deel aflossingsvrij betekent niet dat je meer kunt lenen (in tegendeel) en heeft dus niet direct stijgende huizenprijzen tot gevolg.

Volgens mij is precies dát het argument dat hier word aangedragen. "Ik kan meer lenen *want* een deel aflossingsvrij." Of is het dat de bank niet méér hypotheek verstrekt, maar de maandlasten wel lager zijn, waardoor mensen veel makkelijker de grens opzoeken dan als ze gewoon de volle mep van een lineaire of annunitaire hypotheek zouden nemen? (In mijn beleving hou je jezelf dan echt enorm voor de gek. Wil je alsnog hypotheekvrij zijn aan het eind van de looptijd, moet je minimaal dat bedrag gaan sparen...)

Hoe dan ook, ook met enkel lagere maandlasten en geen hogere maximale hypotheek, blijft mijn argument overeind: Aflossingsvrij, draagt bij aan de hoge huizenprijzen. Precies vanwege die lagere maandlasten.

Volgens mij is het grote probleem dat de oplossingen super simpel zijn, alleen de banken het niet gaan doen, de politiek het niet durft en iedereen steen en been gaat klagen áls morgen toch de politiek besluit paal en perk te stellen aan de alsmaar stijgende huizenprijzen door flink wat regelgeving er tegenaan te gooien.

Ofwel: Het is onze eigen domme schuld. Mensen stemmen op partijen die er vooral voor de écht hoge inkomens lijken te zijn en iedereen blijft die hoge prijzen ook gewoon betalen. Tja.

Stop dan gewoon met het betalen van die hoge huren en hoge huizenprijzen. Gaan ze vanzelf omlaag en word wonen weer voor iedereen betaalbaar. Houden we met zijn allen een stuk meer geld over aan het eind van de maand en lopen we minder risico.

[ Voor 4% gewijzigd door unezra op 15-05-2021 18:49 ]

[battler]

redwing schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 01:06:
[...]

Even voor de duidelijkheid, wat wil je nu oplossen? Naar mijn idee zijn er nl. 2 problemen. De 1e is dat doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, de prijs wordt bepaald door wat mensen kunnen betalen. De 2e is dat de financieringsmogelijkheden alleen maar verruimd zijn de laatste jaren waardoor mensen meer kunnen lenen en dus betalen.
De 1e is het echte probleem omdat je daardoor geen gezonde markt hebt en dat ga je alleen oplossen door de goede huizen op de goede plek te zetten. Dit is echter niet iets dat je binnen 10 jaar op gaat lossen. En daarbij komen we bij het 2e probleem. Die is weliswaar niet de hoofdoorzaak, maar zorgt wel voor de grote stijgingen. Het voordeel van deze is dat je er op veel kortere termijn iets kunt doen.
Helaas is de regering tot nu toe alleen maar bezig geweest de 2e erger te maken ipv op te lossen (startersleningen, 2e salaris meer meetellen e.d.). Maar voor de huizenprijzen (en dus de schuld die mensen hebben) zou het juist goed zijn om de financiering juist strenger te maken.

Dus je kunt zeggen dat het 2e punt niet de hoofdoorzaak is en daarom er maar niets aan te doen. Maar dan laat je het probleem alleen maar groter worden. Slimmer is dus om die wel al aan te gaan pakken.

Kan je aangeven wat je bedoelt met punt 2? Waneer zijn welke financieringsmogelijkheden verruimd en wat was de correlatie met de huizenprijzen?

Overigens, ik wil niets oplossen, ik ben zo een een vervelende dertiger die veel geluk heeft gehad. Ik gun iedereen onderdak en als samenleving zijn we er bij gebaat als de vermogensverschillen niet te groot zijn. Daarentegen wil ik hier beperkt aan bijdragen, de overwaarde belasten ben ik bijvoorbeeld geen voorstander van.

[ Voor 3% gewijzigd door battler op 15-05-2021 18:53 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 14:42:
[...]


Niet? Je maximaal toegestane maandbedrag gaat er iets van omlaag, maar aangezien je maximaal 50% van de woningwaarde (bijna per definitie minder dan 50% van je maandbedrag) aflossingsvrij mag lenen, vermoed ik dat het je koopkracht wel degelijk verbetert.

Koopkracht wordt wel beter, maar dat heeft dus geen impact op de leencapaciteit/het leenbedrag. En daarmee ook niet op het stijgen van de huizenprijzen.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-05-2021 19:31 ]

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:00:
[...]


Na 30 jaar moet je een nieuwe hypotheek afsluiten, tegen die tijd kan het zo zijn dat je alsnog verplicht bent alles af te lossen.

Nee hoor. Dat is alleen zo als je een hypotheek met 30 jaar looptijd afsluit. Daarom is het dus handig om te kiezen voor een geldverstrekker die geen looptijd van 30 jaar hanteert, maar geen eindtijd (of bv 99 jaar), zoals ik eerder ook al aangaf.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 19:30:
Koopkracht wordt wel beter, maar dat heeft dus geen impact op de leencapaciteit/het leenbedrag. En daarmee ook niet op het stijgen van de huizenprijzen.

Volgens mij mag je echt meer lenen als je een deel aflossingsvrij financiert.

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 18:12:
[...]

Maar dan ben je niet hypotheekvrij, terwijl je uiteindelijk toch zonder schulden wil komen te zitten om meer vrije tijd te creeeren.

Hoeft niet. Het kan juist handig zijn om in plaats van alles vast in de stenen te zetten ook een deel beschikbaar te houden of bv. te beleggen. Uiteraard niet de volledige schuld (mag ook niet, terecht), maar voor een deel kan het juist wel handig zijn. Vooral omdat het best vaak zo is dat de som van 30 jaar maandlasten van bv annuïteiten groter is dan de som van de maandlasten bij aflossingsvrij voor de rest v an je leven.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 19:34:
[...]


Volgens mij mag je echt meer lenen als je een deel aflossingsvrij financiert.

Nee hoor. De maximale leensom gaat altijd uit van annuïteiten en is dus onafhankelijk van de werkelijk gekozen hypotheekvorm. Het kan wel zo zijn dat je zelf zou vinden dat je bij annuïteiten bij de maximale lening te veel kwijt bent en dat je daarom zelf een lager bedrag dan het maximum zou willen kiezen.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 19:34:
[...]


Volgens mij mag je echt meer lenen als je een deel aflossingsvrij financiert.

Ik kan bevestigen dat dit niet klopt.

Logisch ook: anders zou er een prikkel in het systeem zitten om aflossingsvrij te lenen en zou iedereen dit doen (want dan kan je meer bieden, dus meer kans op woning).

De nibud toets gaat op basis van 100% annuitair.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 19:43:
[...]

Hoeft niet. Het kan juist handig zijn om in plaats van alles vast in de stenen te zetten ook een deel beschikbaar te houden of bv. te beleggen. Uiteraard niet de volledige schuld (mag ook niet, terecht), maar voor een deel kan het juist wel handig zijn. Vooral omdat het best vaak zo is dat de som van 30 jaar maandlasten van bv annuïteiten groter is dan de som van de maandlasten bij aflossingsvrij voor de rest v an je leven.

Hypotheek de rest van je leven, dat is huren dus.
Dat is waanzin, ik zou op mijn 50e-55 toch echt rustiger aan willen gaan doen en meer vrijheid hebben.
Anders blijf je letterlijk voor de bank aan het werken.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 20:06:
Ik kan bevestigen dat dit niet klopt.

En ik snap na enig nazoeken idd dat dit klopt. Dank ook aan @Rubbergrover1 dat jullie me corrigeerden.

Tijdelijke regeling hypothecair krediet

Als financieringslast van het hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair krediet, het berekende bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair krediet met een annuïtaire aflossingsschema gedurende dertig jaar of de looptijd van het hypothecair krediet,

Requiem19 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 20:06:
De nibud toets gaat op basis van 100% annuitair.

Klopt, maar de Nibud-documentatie houdt zich vooral bezig met de hypotheeklasten. Dat, ongeacht de daadwerkelijke hypotheekvorm, de hyptotheeklast wordt berekend alsof het bedrag annuitair is geleend staat in de regeling van het ministerie.

[Inviscid]

Requiem19 schreef op zaterdag 15 mei 2021 @ 20:06:
[...]

De nibud toets gaat op basis van 100% annuitair.

Hmmm. Dan moet ik toch weer een keer naar mijn hypotheek kijken, want toen ik begin dit jaar een deel aflosvrij voorstelde aan de adviseur gaf hij aan dat dit een slecht idee was omdat ik al tegen m'n max aanzat. Voorbeeld dat hij gaf leek het aflossingsvrije deel te tellen als een annuitair stuk met +/-5% rente. (Na wegvallen NHG etc.)

(Feit dat een semi-willekeurige comment op het internet genoeg trigger voor me is om er weer naar te kijken zegt misschien ook wel genoeg over mijn overige ervaring met de adviseur...)