Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:42:
[...]

Je kunt de aflossingsvorm vaak aanpassen zonder de rente open te breken. Dat hoeft dus geen reden te zijn om 'voor alle zekerheid' nu alvast aflossingsvrij te kiezen.

Ik ben hier wat minder bekend mee, maar staat dat ook zo in het contract vastgelegd? Kan mij namelijk als bank voorstellen dat ze hier niet moeilijk over doen in een markt waarin de rente blijft dalen. Maar nu met een stijgende rente lijkt het mij dat ze hier niet zo happig op zijn.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:42:
[...]

Je kunt de aflossingsvorm vaak aanpassen zonder de rente open te breken. Dat hoeft dus geen reden te zijn om 'voor alle zekerheid' nu alvast aflossingsvrij te kiezen.

Bij de rabobank moet je wel de financiële check doen als je de aflosvorm wijzigt. Kan dan lastig worden als je inkomen weg is .

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:14:
[...]

In je voorbeeld geef je aan dat 'gewoon' aflossen van de schuld zou betekenen dat je nauwelijks iets kan sparen voor een tegenslag. Eigenlijk zou ik daarin wel een bevestiging dat de leennormen op dit moment zeker niet te laag zijn.

Weet ik niet, waarom zou een 100% afgelost huis het einddoel moeten zijn, ervanuitgaande dat als je ouder wordt je uiteindelijk weer kleiner wilt wonen. Dan is een 50% afgelost huis misschien ook wel voldoende, waardoor het huis waar je je pensioen uitzit wel volledig afgelost is.

Tevens is een hypotheekaanvraag een momentopname, ik heb mijn hypotheek in november aangevraagd. In januari kreeg ik 6% salarisverhoging en mijn vrouw 8%, en ik voorzie dat dit de komende jaren nog wel een paar keer gaat gebeuren. Daarmee wordt de hypotheek vele malen makkelijker te betalen in slechts een paar jaar tijd. De leennormen hoeven helemaal niet scherper

[ Voor 22% gewijzigd door Blik1984 op 28-05-2022 14:57 ]

[Verwijderd]

Laapo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:05:
[...]


Afhaken, of meer aflosvrij. Maar ik snap de overweging. Die rap stijgende rente heeft de woningmarkt wel echt overvallen. Zoekers die al op het randje zaten kunnen dan even niet meer meedoen.

Kan zijn dat diegene met wat spaargeld nu een voordeel gaan krijgen. Dus die geduld gehad hebben en niet in het overbieden mee zijn gegaan. Hoeven niet speciaal starters te zijn ntrl.
Maar overwaarde en/of poen vrij beschikbaar is in het voordeel bij oplopende hypotheekrente.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 14:55:
[...]


Weet ik niet, waarom zou een 100% afgelost huis het einddoel moeten zijn, ervanuitgaande dat als je ouder wordt je uiteindelijk weer kleiner wilt wonen.

Een 100% afgelost huis hoeft niet het einddoel te zijn. Maar als je een deel aflossingsvrij hebt, dan zul je na 30 jaar een stuk meer woonlasten hebben dan als je wel had afgelost. Of een lagere verkoopopbrengst, als je kleiner wilt gaan wonen. Je zult dan toch meer voorzieningen moeten hebben dan als je wel had afgelost. De kosten daarvoor moet je in de 30 jaar ervoor werk bij elkaar verzamelen, wat teruggerekend naar maandbedragen toch om een fors bedrag gaat.

Het grote voordeel van aflossingsvrij is dat je dat geld (voor aflossing dan wel voor de 'spaarpot' voor de toekomstige maandlasten) niet net vaste maandelijkse bedragen binnen hoeft te verzamelen. Maar dat je het bij elkaar kunt verzamelen hoe jij dat wil. Maar ik zou dat aflossingsvrije deel dus zeker niet zien als een mogelijkheid om meer te kunnen lenen.

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 16:14:
[...]

Een 100% afgelost huis hoeft niet het einddoel te zijn. Maar als je een deel aflossingsvrij hebt, dan zul je na 30 jaar een stuk meer woonlasten hebben dan als je wel had afgelost. Of een lagere verkoopopbrengst, als je kleiner wilt gaan wonen. Je zult dan toch meer voorzieningen moeten hebben dan als je wel had afgelost. De kosten daarvoor moet je in de 30 jaar ervoor werk bij elkaar verzamelen, wat teruggerekend naar maandbedragen toch om een fors bedrag gaat.

Het grote voordeel van aflossingsvrij is dat je dat geld (voor aflossing dan wel voor de 'spaarpot' voor de toekomstige maandlasten) niet net vaste maandelijkse bedragen binnen hoeft te verzamelen. Maar dat je het bij elkaar kunt verzamelen hoe jij dat wil. Maar ik zou dat aflossingsvrije deel dus zeker niet zien als een mogelijkheid om meer te kunnen lenen.

Dat kan ook niet je maximale hypotheek wordt berekend op basis van een annuïtaire hypotheek.

[Rubbergrover1]

Nuevocasa schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 16:20:
[...]

Dat kan ook niet je maximale hypotheek wordt berekend op basis van een annuïtaire hypotheek.

Maar de discussie ging er juist om dat die normen veel te streng zouden zijn.

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 16:32:
[...]

Maar de discussie ging er juist om dat die normen veel te streng zouden zijn.

Een aantal beweerden juist dat ze strenger moesten. En het punt is gewoon dat je maximale hypotheek nooit op basis van aflossingsvrij wordt berekend. Heb niemand zien beweren dat dit op basis daarvan zou moeten.

[Rubbergrover1]

Nuevocasa schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 16:34:
[...]

Een aantal beweerden juist dat ze strenger moesten. En het punt is gewoon dat je maximale hypotheek nooit op basis van aflossingsvrij wordt berekend. Heb niemand zien beweren dat dit op basis daarvan zou moeten.

Nee, maar er werd wel beweerd dat de leennormen veel te streng zouden zijn.
Dat degene waar ik op reageerde een deel aflossingsvrij heeft gekozen omdat er anders geen ruimte was om een fatsoenlijke buffer op the bouwen, vind ik een mooie illustratie van dat die leennormen dus helemaal niet zo streng zijn. Als ze te streng zouden zijn, dan zou het immers weinig moeite kosten om maandelijks nog wat extra geld opzij te zetten

[Nuevocasa]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:12:
[...]

Nee, maar er werd wel beweerd dat de leennormen veel te streng zouden zijn.
Dat degene waar ik op reageerde een deel aflossingsvrij heeft gekozen omdat er anders geen ruimte was om een fatsoenlijke buffer op the bouwen, vind ik een mooie illustratie van dat die leennormen dus helemaal niet zo streng zijn. Als ze te streng zouden zijn, dan zou het immers weinig moeite kosten om maandelijks nog wat extra geld opzij te zetten

De leennormen hoeven imho niet strenger zoals sommigen beweren, daar begon de discussie mee en ook niet soepeler. Dat sommige mensen niet rond zouden kunnen komen, zou kunnen. Maar daar ligt dan ook een rol voor de hypotheekadviseur. Als ik zie wat wij nog zouden kunnen sparen naast onze max hypotheek snap ik niet wat die mensen met hun geld doen

En om dan toch nog je maandelijkse lasten te drukken is imho een gedeelte aflossingsvrij helemaal niet verkeerd om eerder genoemde redenen.

[Blik1984]

Ik heb het overigens nooit over leennormen gehad. Denk dat ze an sich prima zijn en zelfs al beperkend genoeg. Al vind ik wel dat hypotheken iets innovatiever mogen worden en ook wat meer naar de toekomst mogen kijken.

Een starter een hypotheek geven op basis van een startsalaris wat de jaren ernaar toch flink groeit, zou op zich best al wel rekening mee gehouden mogen worden.

Of een bonus die op basis van prestaties gegeven wordt, wordt nu niet meegenomen in de hypotheek. Maar ik vind dat als je al een x-aantal jaar laat zien dat je die bonus altijd binnenharkt, dat die best meegenomen zou mogen worden

Etc

[bulle bas]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:29:
Ik heb het overigens nooit over leennormen gehad. Denk dat ze an sich prima zijn en zelfs al beperkend genoeg. Al vind ik wel dat hypotheken iets innovatiever mogen worden en ook wat meer naar de toekomst mogen kijken.

Een starter een hypotheek geven op basis van een startsalaris wat de jaren ernaar toch flink groeit, zou op zich best al wel rekening mee gehouden mogen worden.

Of een bonus die op basis van prestaties gegeven wordt, wordt nu niet meegenomen in de hypotheek. Maar ik vind dat als je al een x-aantal jaar laat zien dat je die bonus altijd binnenharkt, dat die best meegenomen zou mogen worden

Etc

Maar dan verleen je een hypotheek op een zonnige toekomst die je mogelijk niet ten deel valt.
Bij dit soort financiële zaken geldt: plan for the worst. Juist in de situatie van economisch zware tegenwind kan die bonus eraan gaan, of valt die salarisgroei tegen etc.
Money talks, als je zoveel waarde vertegenwoordigt, leg het dan op tafel. Dat zou dan sparen betekenen.

[Sport_Life]

Nuevocasa schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:20:
[...]

De leennormen hoeven imho niet strenger zoals sommigen beweren, daar begon de discussie mee en ook niet soepeler. Dat sommige mensen niet rond zouden kunnen komen, zou kunnen. Maar daar ligt dan ook een rol voor de hypotheekadviseur. Als ik zie wat wij nog zouden kunnen sparen naast onze max hypotheek snap ik niet wat die mensen met hun geld doen

Heb je kinderen?

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:29:
Een starter een hypotheek geven op basis van een startsalaris wat de jaren ernaar toch flink groeit, zou op zich best al wel rekening mee gehouden mogen worden.

Dat mocht vroeger ook, en werd grif gedaan. Nu is de wettelijke limiet voor iedereen gelijk, met als resultaat dat een net afgestudeerde arts zonder partner of kinderen, dezelfde hypotheek kan krijgen als een vrachtwagenchauffeur+partner van midden-40 met drie koters.

Het is eigenlijk wel een interessante vraag of de situatie nu minder realistisch is, of juist minder oneerlijk.

[Conrado]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 14:55:
[...]
Weet ik niet, waarom zou een 100% afgelost huis het einddoel moeten zijn,

Wat steeds wordt vergeten is dat de inflatie - hoe klein ook - daar flink bij helpt. Als je 30 jaar geleden een tweekapper had gekocht - volledig gefinancierd - dan had je een hypotheek van zo'n € 90K gehad. Het restant had je al lang lachend afgelost nu.
Dat geldt ook voor de hypotheken die nu afgesloten worden....

[Blik1984]

bulle bas schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:33:
[...]

Maar dan verleen je een hypotheek op een zonnige toekomst die je mogelijk niet ten deel valt.
Bij dit soort financiële zaken geldt: plan for the worst. Juist in de situatie van economisch zware tegenwind kan die bonus eraan gaan, of valt die salarisgroei tegen etc.
Money talks, als je zoveel waarde vertegenwoordigt, leg het dan op tafel. Dat zou dan sparen betekenen.

Nee, dan kijk je dus al teveel naar de ouderwetse vorm van hypotheek verlenen. Je zou dus in de hypotheek kunnen opnemen dat bij x% loonsverhoging je een rentekorting kan krijgen, of zonder tussenkomst van een tussenpersoon een extra lening voor een verbouwing of consumptief krediet mag aangaan. Met natuurlijk wat voorwaarden rondom het onderpand erin. En zo zijn er vast nog wat andere mogelijkheden die je kunt inzetten

Want het risico op wanbetaling is significant lager bij iemand die fors in salaris is gestegen, waarom niet iets doen daarmee?

[Blik1984]

Conrado schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:41:
[...]

Wat steeds wordt vergeten is dat de inflatie - hoe klein ook - daar flink bij helpt. Als je 30 jaar geleden een tweekapper had gekocht - volledig gefinancierd - dan had je een hypotheek van zo'n € 90K gehad. Het restant had je al lang lachend afgelost nu.
Dat geldt ook voor de hypotheken die nu afgesloten worden....

Klopt, mijn ouders hebben 30 jaar aflossingsvrije hypotheek gehad en na 30 jaar lachend het resterende openstaande bedrag betaald

(Huis was toen 5x zoveel waard als de openstaande hypotheek)

[Nuevocasa]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:37:
[...]

Heb je kinderen?

Zeker, 2. Voor genoeg mensen kan de leennorm prima en er is dus ook een rol voor de hypotheekadviseur. Heb die van ons gesproken en die kwam ook wel met verhalen over hoe sommige mensen met hun geld omgaan. Met een enorm inkomen en praktisch niet sparen Maar vind het onzin om de regels maar zo in te stellen voor iedereen alsof mensen niet zo goed met hun geld om kunnen gaan.

[Deewop]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:29:
Ik heb het overigens nooit over leennormen gehad. Denk dat ze an sich prima zijn en zelfs al beperkend genoeg. Al vind ik wel dat hypotheken iets innovatiever mogen worden en ook wat meer naar de toekomst mogen kijken.

Een starter een hypotheek geven op basis van een startsalaris wat de jaren ernaar toch flink groeit, zou op zich best al wel rekening mee gehouden mogen worden.

Of een bonus die op basis van prestaties gegeven wordt, wordt nu niet meegenomen in de hypotheek. Maar ik vind dat als je al een x-aantal jaar laat zien dat je die bonus altijd binnenharkt, dat die best meegenomen zou mogen worden

Etc

Ik denk dat dergelijke innovatie wel aansluit bij de huidige tijdgeest. Ga je meer verdienen in de toekomst? Geen auto nodig? Meer lenen. Kinderwens, weinig op vakantie? Minder lenen.

Deze verandering is al aan de gang: er wordt gesproken over het makkelijker verkrijgen van een hypotheek voor mensen die lange tijd duur huren.

[CVTTPD2DQ]

Deewop schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:17:
Ik denk dat dergelijke innovatie wel aansluit bij de huidige tijdgeest. Ga je meer verdienen in de toekomst? Geen auto nodig? Meer lenen. Kinderwens, weinig op vakantie? Minder lenen.

Ja, en dan gaan mensen liegen over hun kinderwens om een hogere hypotheek te krijgen, waarna er een "ongelukje" gebeurt.

De leennorm is nu vastgelegd in een ministeriele regeling. Die heeft geen tientallen uitzonderingen omdat het al ingewikkeld genoeg is.

De maatwerkhypotheek moedigt willekeur aan; in het verleden waren het vooral de mensen met, om met Joris Luyendijk te spreken, "zeven vinkjes" die als bijzonder kredietwaardig werden gezien. Ik weet niet of je daar naar terug moet willen.

[sprhnk]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:31:
[...]


Ja, en dan gaan mensen liegen over hun kinderwens om een hogere hypotheek te krijgen, waarna er een "ongelukje" gebeurt.

De leennorm is nu vastgelegd in een ministeriele regeling. Die heeft geen tientallen uitzonderingen omdat het al ingewikkeld genoeg is.

De maatwerkhypotheek moedigt willekeur aan; in het verleden waren het vooral de mensen met, om met Joris Luyendijk te spreken, "zeven vinkjes" die als bijzonder kredietwaardig werden gezien. Ik weet niet of je daar naar terug moet willen.

Je kunt nog altijd proberen glashard te liegen en kijken of je er mee wegkomt, ik heb ook iemand in mijn vriendengroep die nu twee huizen heeft. Zijn eerste verhuurd en voor zijn tweede gewoon heeft verzwegen dat hij er al 1 had. Dit is al weer een tijdje terug dus dit zal nu beter gaan, maar dat soort dingen gebeuren (beste risico volle beslissing van zijn leven verder overigens).

[Verwijderd]

eamelink schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 16:39:
[...]


Nieuwe week, nieuwe update. Wederom een verhoging bij Florius voor donderdag. Ik kijk nog steeds naar de 10-jaarsrente bij <65% LTV.

De rente stijgt hard door; na vorige week een stijging van 15 basispunten, deze week maar liefst 20 basispunten er bovenop. Dat geeft de grootste stijging in twee weken tot nu toe. Ook niet onbelangrijk, die psychologische 3% grens is nu ook geslecht door de 10-jaars rente bij alle LTVs (de 10-jaars NHG-rente ligt zelfs een fractie hoger op 3.06%).

* Tot 20 januari 1.09%
* Vanaf 20 januari 1.19%
* Vanaf 27 januari 1.24%
* Vanaf 10 februari 1.39%
* Vanaf 17 februari 1.59%
* Vanaf 24 februari 1.69%
* Vanaf 3 maart 1.79%
* Vanaf 17 maart 1.84%
* Vanaf 24 maart 2.04%
* Vanaf 7 april 2.34%
* Vanaf 14 april 2.49%
* Vanaf 21 april 2.59%
* Vanaf 28 april 2.69%
* Vanaf 5 mei 2.84%
* Vanaf 12 mei 3.04%

Max hypotheek bij deze tarieven (bij een enkel inkomen van 50k):

Bij 1.09% => max hypotheek 242999
Bij 2.84% => max hypotheek 226984
Bij 3.04% => max hypotheek 231064

Bij 3.04% is de max hypotheek dan weer een tikje hoger dan bij 2.84, vanwege het hogere financieringslastpercentage dat bij een rente tussen 3 en 3,5% hoort. Bij dat inkomen van 50k mag je bij een rente tussen 2,5% en 3% 22,5% van je inkomen aan hypotheeklasten uitgeven, en tussen 3% en 3,5% is dat gestegen naar 23,5%.

Zo zie je dat we richting een verdriedubbeling van de rente gaan ten opzichte van de 1,09%, terwijl de max hypotheek nog geen 5% gedaald is. Toch verwacht ik dat je de rentestijging zeker gaat terugzien in wat mensen bieden, niet in de laatste plaats omdat aflossingsvrij financieren nu niet echt interessant meer is.

Qua maandlasten, bij een hypotheek van 220k en zelfde WOZ-waarde:

Bij 1,09% bruto 717, netto (eerste jaar) 667
Bij 2,84% bruto 909, netto (eerste jaar) 722
Bij 3,04% bruto 932, netto (eerste jaar) 730

Florius is momenteel niet heel goedkoop, er zijn nog flink wat aanbieders die onder de 3% zitten voor tien jaar met een lage LTV, maar het kruipt er allemaal naartoe.

@ eamelink
Heb je de nieuwe cijfers er ook bij van afgelopen weken? of doe je enkel de stijgingen van de hypotheekrente?
Of vind je dat dan niet de moeite om ff te posten?
ik kom nu al deze tegen, (werk het anders ff bij in jou model.)

"Dit is een indicatie op basis van:

annuïteitenhypotheek, 2,87% rente en 10 jaar rentevastperiode "

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 28-05-2022 19:07 ]

[Valorian]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:36:
[...]


Je kunt nog altijd proberen glashard te liegen en kijken of je er mee wegkomt, ik heb ook iemand in mijn vriendengroep die nu twee huizen heeft. Zijn eerste verhuurd en voor zijn tweede gewoon heeft verzwegen dat hij er al 1 had. Dit is al weer een tijdje terug dus dit zal nu beter gaan, maar dat soort dingen gebeuren (beste risico volle beslissing van zijn leven verder overigens).

Maar heeft hij ook daadwerkelijk twee hypotheken, of is dat eerste huis al hypotheekvrij? Want als je al een uitstaande hypotheek (lening) hebt dan kun je dat toch niet verzwijgen (dat zal toch gewoon geregistreerd staan, net als andere schulden)? Of ben ik abuis?

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:31:
[...]

De leennorm is nu vastgelegd in een ministeriele regeling. Die heeft geen tientallen uitzonderingen omdat het al ingewikkeld genoeg is.

Als je in loondienst bent is dat inderdaad een rechttoe-rechtaan verhaal. Maar heel veel mensen zijn dat niet.

[Monkeydancer]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:49:
[...]


Klopt, mijn ouders hebben 30 jaar aflossingsvrije hypotheek gehad en na 30 jaar lachend het resterende openstaande bedrag betaald

(Huis was toen 5x zoveel waard als de openstaande hypotheek)

Bij een spaarhypotheek spaarde je belastingvrij en had je aan het einde van de rit 0 en had je een levensverzekering erbij. Overheid heeft dit afgeschaft, want ze verloren er belastinginkomsten aan.

[sprhnk]

Valorian schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:58:
[...]


Maar heeft hij ook daadwerkelijk twee hypotheken, of is dat eerste huis al hypotheekvrij? Want als je al een uitstaande hypotheek (lening) hebt dan kun je dat toch niet verzwijgen (dat zal toch gewoon geregistreerd staan, net als andere schulden)? Of ben ik abuis?

Het eerste huis is 100% aflossings vrij, en wordt verhuurd en dacht is precies wat wij zeiden destijds en nee blijkbaar zijn niet al die controles even grondig. Let wel dit is pre financiele crisis.

[Valorian]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:11:
[...]


Het eerste huis is 100% aflossings vrij, en wordt verhuurd en dacht is precies wat wij zeiden destijds en nee blijkbaar zijn niet al die controles even grondig. Let wel dit is pre financiele crisis.

Edit: las het verkeerd. Helder. Bijzonder inderdaad. zal tegenwoordig wel strenger zijn.

[ Voor 32% gewijzigd door Valorian op 28-05-2022 19:44 ]

[jessy100]

Valorian schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:29:
[...]


Ok , maar als het eerste huis aflossingsvrij is dan hoeft er toch ook niets gemeld, ook nu niet, er is geen sprake van een andere lening. Iemand heeft gewoon een bezit wat helemaal los staat van de nieuwe aanvraag, en ook geen risico oplevert. Daar heeft de bank verder geen mening over , ook niet als je het wel vermeldt. For as far as I know…

Aflossingsvrij != vrij van hypotheek

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:31:
[...]


Ja, en dan gaan mensen liegen over hun kinderwens om een hogere hypotheek te krijgen, waarna er een "ongelukje" gebeurt.

De leennorm is nu vastgelegd in een ministeriele regeling. Die heeft geen tientallen uitzonderingen omdat het al ingewikkeld genoeg is.

De maatwerkhypotheek moedigt willekeur aan; in het verleden waren het vooral de mensen met, om met Joris Luyendijk te spreken, "zeven vinkjes" die als bijzonder kredietwaardig werden gezien. Ik weet niet of je daar naar terug moet willen.

Er zijn natuurlijk best wel wat zaken te bedenken die wel degelijk makkelijk te checken zijn zoals salarisverhogingen.

Er zijn bijvoorbeeld ook een hoop mensen die bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning kopen, een financiering krijgen op basis van een bepaald salaris. Het gebeurt vaak genoeg dat een huis niet helemaal afgemaakt kan worden omdat er gaandeweg iets tegenviel qua geld (bijvoorbeeld het meerwerk dat niet goed begroot is, of de tuin die fors duurder werd), terwijl in de tussentijd het salaris en daarmee de mogelijkheid tot financiering wel fors gestegen is. Waarom niet een clausule bij dit soort nieuwbouwhypotheken dat er bij oplevering nog een x bedrag vrijkomt op basis van nieuwe salarissen?

[Valorian]

.. verkeerd gelezen.

[ Voor 90% gewijzigd door Valorian op 28-05-2022 19:43 ]

[Valorian]

jessy100 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:32:
[...]

Aflossingsvrij != vrij van hypotheek

Ah stom, las/begreep het verkeerd 😀. Het stond er ook wat gammel want een huis kan natuurlijk nooit 100% aflossingvrij zijn. Een huis is hypotheek vrij of er zit een hypotheek op. En die laatste kan dan weer aflossingsvrij zijn of een andere vorm hebben. Hoe dan ook, tijd voor koffie hier 😀

[ Voor 39% gewijzigd door Valorian op 28-05-2022 19:46 ]

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:36:
Het gebeurt vaak genoeg dat een huis niet helemaal afgemaakt kan worden omdat er gaandeweg iets tegenviel qua geld (bijvoorbeeld het meerwerk dat niet goed begroot is, of de tuin die fors duurder werd), terwijl in de tussentijd het salaris en daarmee de mogelijkheid tot financiering wel fors gestegen is. Waarom niet een clausule bij dit soort nieuwbouwhypotheken dat er bij oplevering nog een x bedrag vrijkomt op basis van nieuwe salarissen?

In de eerste plaats lijkt me het niet het probleem van de bank dat je niet met je budget uitkomt. Maar in de tweede plaats zou je bij zo'n clausule uitgaan van drie onbekende grootheden: de salarissen tegen de tijd dat wordt opgeleverd, de rente op dat tijdstip, en de waarde van de woningen (die immers gestegen moet zijn om dekkend te kunnen zijn voor dat 'x bedrag').

Mocht je tegen de tijd van oplevering behoefte hebben aan meer geld, en salarissen en woningwaarde laten het toe, dan kun je altijd nog naar de bank gaan voor een extra lening.

[eamelink]

Verwijderd schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 18:42:
@ eamelink
Heb je de nieuwe cijfers er ook bij van afgelopen weken? of doe je enkel de stijgingen van de hypotheekrente?

Ik volg specifiek de tienjaarsrente bij 60% LTV van Florius en die is de afgelopen twee weken niet verhoogd. Dat is een indicatie van wat we al zagen; de stijging gaat nu minder hard.

Iets breder gekeken naar meer aanbieders zien we dat inmiddels vrijwel alle aanbieders voor de tienjaarsrente heel dicht bij, of boven, de 3% zitten met uitzondering van een aantal die zich richten op duurzame huizen of nieuwbouw.

Na de laatste verhoging was Florius vrij duur in vergelijking met anderen - waarschijnlijk hadden ze het erg druk. Nu beginnen ze weer relatief goedkoper te worden. Dinsdag weten we meer

[xiangpo]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:36:
[...]


Er zijn natuurlijk best wel wat zaken te bedenken die wel degelijk makkelijk te checken zijn zoals salarisverhogingen.

Er zijn bijvoorbeeld ook een hoop mensen die bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning kopen, een financiering krijgen op basis van een bepaald salaris. Het gebeurt vaak genoeg dat een huis niet helemaal afgemaakt kan worden omdat er gaandeweg iets tegenviel qua geld (bijvoorbeeld het meerwerk dat niet goed begroot is, of de tuin die fors duurder werd), terwijl in de tussentijd het salaris en daarmee de mogelijkheid tot financiering wel fors gestegen is. Waarom niet een clausule bij dit soort nieuwbouwhypotheken dat er bij oplevering nog een x bedrag vrijkomt op basis van nieuwe salarissen?

Wil je dan ook dat het andersom werkt? Er zijn ook vaak genoeg mensen die er qua verdienvermogen of bestedingsruimte op achteruit gaan na het afsluiten van een hypotheek.

Genoeg mensen die van 40 uur in de week naar 36 of 32 uur per week werken wisselen na het afsluiten van de hypotheek. Of na het afsluiten nog even die private lease auto erbij.

Moet je dan even extra 50k aftikken op je hypotheek omdat je leencapaciteit omlaag gaat?

Als je salaris echt veel gestegen is, kun je altijd je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten.

[ Voor 4% gewijzigd door xiangpo op 28-05-2022 20:00 ]

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:58:
[...]


Wil je dan ook dat het andersom werkt? Er zijn ook vaak genoeg mensen die er qua verdienvermogen of bestedingsruimte op achteruit gaan na het afsluiten van een hypotheek.

Genoeg mensen die van 40 uur in de week naar 36 of 32 uur per week werken wisselen na het afsluiten van de hypotheek. Of na het afsluiten nog even die private lease auto erbij.

Moet je dan even extra 50k aftikken op je hypotheek omdat je leencapaciteit omlaag gaat?

Als je salaris echt veel gestegen is, kun je altijd je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten.

Dat lijkt me geen goed idee, zou voor mij ook wel vreemde situatie worden. Op papier kan ik dan de hypotheek niet dragen op mijn salaris, in praktijk houd ik zo veel over dat ik 4x deze hypotheek kan dragen.

Van dat minder werken is natuurlijk een eigen keuze maar voor een private lease zouden de andere partij ook gewoon je financiele situatie moeten controleren. Eigenlijk best gek, je kan zonder enige controle abonementen aangaan en voor een creditcard is eigenlijk ook maar weinig controle. Genoeg mensen die door leningen als de "wehkamp" uiteindelijk in de problemen komen.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:54:
[...]


In de eerste plaats lijkt me het niet het probleem van de bank dat je niet met je budget uitkomt. Maar in de tweede plaats zou je bij zo'n clausule uitgaan van drie onbekende grootheden: de salarissen tegen de tijd dat wordt opgeleverd, de rente op dat tijdstip, en de waarde van de woningen (die immers gestegen moet zijn om dekkend te kunnen zijn voor dat 'x bedrag').

Mocht je tegen de tijd van oplevering behoefte hebben aan meer geld, en salarissen en woningwaarde laten het toe, dan kun je altijd nog naar de bank gaan voor een extra lening.

Niemand gaat naar de bank toe omdat die 10k-20k nodig heeft, want je mag dan tegelijk ook 2k afrekenen voor het “adviesgesprek”. Maar dat kan wel hey verschil zijn waarom een verdieping of een tuin niet afgemaakt wordt. Waarom niet op basis van een paar harde factoren direct wat mogelijkheden scheppen, en je dus enkel wat bewijsvoering aan hoeft te leveren om het in werking te zetten

[Blik1984]

xiangpo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:58:
[...]


Wil je dan ook dat het andersom werkt? Er zijn ook vaak genoeg mensen die er qua verdienvermogen of bestedingsruimte op achteruit gaan na het afsluiten van een hypotheek.

Genoeg mensen die van 40 uur in de week naar 36 of 32 uur per week werken wisselen na het afsluiten van de hypotheek. Of na het afsluiten nog even die private lease auto erbij.

Moet je dan even extra 50k aftikken op je hypotheek omdat je leencapaciteit omlaag gaat?

Lijkt me niet logisch om problemen te scheppen die er niet zijn

[Verwijderd]

eamelink schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:57:
[...]


Ik volg specifiek de tienjaarsrente bij 60% LTV van Florius en die is de afgelopen twee weken niet verhoogd. Dat is een indicatie van wat we al zagen; de stijging gaat nu minder hard.

Iets breder gekeken naar meer aanbieders zien we dat inmiddels vrijwel alle aanbieders voor de tienjaarsrente heel dicht bij, of boven, de 3% zitten met uitzondering van een aantal die zich richten op duurzame huizen of nieuwbouw.

Na de laatste verhoging was Florius vrij duur in vergelijking met anderen - waarschijnlijk hadden ze het erg druk. Nu beginnen ze weer relatief goedkoper te worden. Dinsdag weten we meer

Ok thanks

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:15:
Niemand gaat naar de bank toe omdat die 10k-20k nodig heeft, want je mag dan tegelijk ook 2k afrekenen voor het “adviesgesprek”. Maar dat kan wel hey verschil zijn waarom een verdieping of een tuin niet afgemaakt wordt. Waarom niet op basis van een paar harde factoren direct wat mogelijkheden scheppen, en je dus enkel wat bewijsvoering aan hoeft te leveren om het in werking te zetten

Je zult het huis in ieder geval opnieuw moeten laten taxeren, tenzij je een OZB-aanslag kunt overleggen die dat bedrag ondersteunt. En waarom zou de bank dit faciliteren? Er zijn immers mensen die wél goed hun kosten kunnen inschatten, of desnoods maar een paar jaar sparen voor het afmaken van een verdieping/tuin.

[Get!em]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:37:
[...]

Heb je kinderen?

En dan specifiek kinderen in de leeftijd dat ze 3+ dagen fulltime naar de opvang gaan.

Hier in de buurt is dat dus €10 per uur per kind bij een verplichte 11uur per dag. En dan in pakketten van 42weken-49weken per jaar. Reken zelf maar uit.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:24:
[...]


Je zult het huis in ieder geval opnieuw moeten laten taxeren, tenzij je een OZB-aanslag kunt overleggen die dat bedrag ondersteunt. En waarom zou de bank dit faciliteren? Er zijn immers mensen die wél goed hun kosten kunnen inschatten, of desnoods maar een paar jaar sparen voor het afmaken van een verdieping/tuin.

Bij nieuwbouw is het goed gebruik dat de taxatiewaarde gelijk is aan aankoopprijs + meerwerkbegroting, dus die extra taxatie hoeft helemaal niet.

En waarom een bank dit zou faciliteren? Misschien gewoon vanuit een stukje klanttevredenheid en service verlenen, bij klanten die hun zaakjes verder goed voor elkaar hebben. Het zou je verbazen hoe vaak een begroting mis gaat buiten de schuld van klanten om.

En het zou wmb geen verkeerd idee zijn dat deze branche zichzelf een beetje opnieuw uitvind.

[Valorian]

..

[ Voor 99% gewijzigd door Valorian op 28-05-2022 20:42 ]

[Shadowhawk00]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:37:
[...]


Bij nieuwbouw is het goed gebruik dat de taxatiewaarde gelijk is aan aankoopprijs + meerwerkbegroting, dus die extra taxatie hoeft helemaal niet.

En waarom een bank dit zou faciliteren? Misschien gewoon vanuit een stukje klanttevredenheid en service verlenen, bij klanten die hun zaakjes verder goed voor elkaar hebben. Het zou je verbazen hoe vaak een begroting mis gaat buiten de schuld van klanten om.

En het zou wmb geen verkeerd idee zijn dat deze branche zichzelf een beetje opnieuw uitvind.

Waarom zouden ze eigenlijk klantvriendelijk willen zijn? Ze maken geld bij en verdienen daar grof aan. Hoe hoger de leningen hoe meer geld ze bijdrukken.
Dat klantvriendelijke is er al jaren uit aan het gaan om de kosten te drukken.

Eigenlijk een bijkomend probleem van de huizenprijzen is dat er veel meer geld geleend word en er dus veel meer geld gemaakt word. Meer geld in omloop zorgt namelijk ook voor meer inflatie. Soort van zelf versterkend probleem, je drukt geld bij wat minder waard word waardoor je meer mag bijdrukken. Ideaal als je verdienmodel is het bijdrukken van geld.

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:37:
Bij nieuwbouw is het goed gebruik dat de taxatiewaarde gelijk is aan aankoopprijs + meerwerkbegroting, dus die extra taxatie hoeft helemaal niet.

Als geldverstrekker zou ik dat juist een reden vinden om een extra taxatie te eisen. Blijkbaar is de woning in afgewerkte toestand 350k waard. De afwerking is niet compleet, en er moet 20k worden bijgeleend. De woning is nu dus 330k waard, dus je staat onder water. Toch wil jij je lening ophogen naar 370k. Wettelijk mag dat niet eens.

Taxeren op basis van plannen is te verdedigen zolang er nog niets staat dat daadwerkelijk getaxeerd kan worden. Maar inmiddels staat het huis er in ieder geval gedeeltelijk.

In de praktlijk zullen banken wellicht wat coulance tonen, maar ik kan me niet voorstellen dat ze dit als standaardclausule opnemen in hypotheekcontracten.

[sprhnk]

Get!em schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:28:
[...]

En dan specifiek kinderen in de leeftijd dat ze 3+ dagen fulltime naar de opvang gaan.

Hier in de buurt is dat dus €10 per uur per kind bij een verplichte 11uur per dag. En dan in pakketten van 42weken-49weken per jaar. Reken zelf maar uit.

Mja in het regeer akkoord staat dat dit ongeveer gratis wordt per 2025.. wij hebben ook stuks kroost overigens en ik vind het reuze meevallen. Je krijgt nu al een deel terug en als je kids naar de bso gaan kun je de kosten ongeveer door de helft halen en ook daar krijg je weer x bedrag van terug,

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 21:13:
[...]


Als geldverstrekker zou ik dat juist een reden vinden om een extra taxatie te eisen. Blijkbaar is de woning in afgewerkte toestand 350k waard. De afwerking is niet compleet, en er moet 20k worden bijgeleend. De woning is nu dus 330k waard, dus je staat onder water. Toch wil jij je lening ophogen naar 370k. Wettelijk mag dat niet eens.

Taxeren op basis van plannen is te verdedigen zolang er nog niets staat dat daadwerkelijk getaxeerd kan worden. Maar inmiddels staat het huis er in ieder geval gedeeltelijk.

In de praktlijk zullen banken wellicht wat coulance tonen, maar ik kan me niet voorstellen dat ze dit als standaardclausule opnemen in hypotheekcontracten.

Zo werkt dat niet bij nieuwbouw. Je aankoopbedrag (250k) plus begroting (100k) is 350k, je begroting blijkt echter niet toereikend omdat prijzen bijvoorbeeld met 20% zijn gestegen wegens inflatie. Dat is ook aan te tonen via de facturen die je in je bouwdepot hebt gedeclareerd. Er is dus een additionele behoefte van 20k ontstaan om het huis af te maken.

Nu is het zo dat je dan de gang naar de verstrekker moet maken om een extra aanvraag te doen voor een hoop extra geld, kan je zo 2k extra kosten. Waarom niet alvast, volgens een set vaste variabele, vaststellen of er een extra lening bij kan komen?

[sertechaun]

Mijn n=1 ervaring als iemand die al paar jaar nieuwbouw probeert te kopen:

Situatie: 2-verdieners, huidige woning nieuwbouw uit 2011 met 130k overwaarde, gezamenlijke inkomen 130k, 100k spaargeld

In 2020-2021 schreven we ons in bij tientallen nieuwbouw woningen en telkens niet ingeloot, maar sinds feb 2022 is het nu elke keer raak en worden we gefeliciteerd aan de telefoon dat we ingeloot zijn.

Daarnaast de berekeningen van onze financiele adviseur voor een grofweg 700k hypotheek:
Dat deed ik vorig jaar mei ook, en begin dit jaar weer gedaan en ik schrok me wel kapot van de verschillen.
Netto maandlast is nu meer dan de bruto was maar paar maanden terug. Netto verschil ongeveer 400 euro per maand. Totale netto extra lasten na 30 jaar is bijna 200k.

Dit is toch volkomen onhoudbaar zo?

We overwegen te stoppen met onze zoektocht en paar maanden als niet een jaar af te wachten. We missen woongenot op dit moment (klein 60m2 appartement) en willen daarom verhuizen. Maar het voelt verkeerd om nu op dit moment in te stappen terwijl rentes terug naar 2015 niveau zijn maar prijzen nog doorfeesten in 2022.

[sprhnk]

sertechaun schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 21:42:
Mijn n=1 ervaring als iemand die al paar jaar nieuwbouw probeert te kopen:

Situatie: 2-verdieners, huidige woning nieuwbouw uit 2011 met 130k overwaarde, gezamenlijke inkomen 130k, 100k spaargeld

In 2020-2021 schreven we ons in bij tientallen nieuwbouw woningen en telkens niet ingeloot, maar sinds feb 2022 is het nu elke keer raak en worden we gefeliciteerd aan de telefoon dat we ingeloot zijn.

Daarnaast de berekeningen van onze financiele adviseur voor een grofweg 700k hypotheek:
Dat deed ik vorig jaar mei ook, en begin dit jaar weer gedaan en ik schrok me wel kapot van de verschillen.
Netto maandlast is nu meer dan de bruto was maar paar maanden terug. Netto verschil ongeveer 400 euro per maand. Totale netto extra lasten na 30 jaar is bijna 200k.

Dit is toch volkomen onhoudbaar zo?

We overwegen te stoppen met onze zoektocht en paar maanden als niet een jaar af te wachten. We missen woongenot op dit moment (klein 60m2 appartement) en willen daarom verhuizen. Maar het voelt verkeerd om nu op dit moment in te stappen terwijl rentes terug naar 2015 niveau zijn maar prijzen nog doorfeesten in 2022.

Nou ja het hangt er vanaf wat je situatie is als wij geen kinderen hadden gekregen zaten we vast nog met veel plezier in amsterdam op 55m2. Als je nu al niet lekker zit zou ik niet op de plek blijven waar je al zit.

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:36:
[...]


Er zijn natuurlijk best wel wat zaken te bedenken die wel degelijk makkelijk te checken zijn zoals salarisverhogingen.

Er zijn bijvoorbeeld ook een hoop mensen die bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning kopen, een financiering krijgen op basis van een bepaald salaris. Het gebeurt vaak genoeg dat een huis niet helemaal afgemaakt kan worden omdat er gaandeweg iets tegenviel qua geld (bijvoorbeeld het meerwerk dat niet goed begroot is, of de tuin die fors duurder werd), terwijl in de tussentijd het salaris en daarmee de mogelijkheid tot financiering wel fors gestegen is. Waarom niet een clausule bij dit soort nieuwbouwhypotheken dat er bij oplevering nog een x bedrag vrijkomt op basis van nieuwe salarissen?

Dat kan ook gewoon, mits de lening binnen de norm valt (<100% vd waarde). Meeste notarissen schrijven de hypotheek ook hoger in dan de lening. Kost alleen wel weer advieskosten want alles moet weer door de molen..
Bij nieuwbouw zou je kunnen taxeren na oplevering en eventuele waardestijging meefinancieren voor een tuin bv.

[Blik1984]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:00:
[...]

Dat kan ook gewoon, mits de lening binnen de norm valt (<100% vd waarde). Meeste notarissen schrijven de hypotheek ook hoger in dan de lening. Kost alleen wel weer advieskosten want alles moet weer door de molen..
Bij nieuwbouw zou je kunnen taxeren na oplevering en eventuele waardestijging meefinancieren voor een tuin bv.

Je zegt het goed, kost wel weer advieskosten. En dat is een beetje onzinnig en onnodig

[Sport_Life]

sertechaun schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 21:42:
Mijn n=1 ervaring als iemand die al paar jaar nieuwbouw probeert te kopen:

Situatie: 2-verdieners, huidige woning nieuwbouw uit 2011 met 130k overwaarde, gezamenlijke inkomen 130k, 100k spaargeld

In 2020-2021 schreven we ons in bij tientallen nieuwbouw woningen en telkens niet ingeloot, maar sinds feb 2022 is het nu elke keer raak en worden we gefeliciteerd aan de telefoon dat we ingeloot zijn.

Daarnaast de berekeningen van onze financiele adviseur voor een grofweg 700k hypotheek:
Dat deed ik vorig jaar mei ook, en begin dit jaar weer gedaan en ik schrok me wel kapot van de verschillen.
Netto maandlast is nu meer dan de bruto was maar paar maanden terug. Netto verschil ongeveer 400 euro per maand. Totale netto extra lasten na 30 jaar is bijna 200k.

Dit is toch volkomen onhoudbaar zo?

We overwegen te stoppen met onze zoektocht en paar maanden als niet een jaar af te wachten. We missen woongenot op dit moment (klein 60m2 appartement) en willen daarom verhuizen. Maar het voelt verkeerd om nu op dit moment in te stappen terwijl rentes terug naar 2015 niveau zijn maar prijzen nog doorfeesten in 2022.

700k lening , 100k spaarrekening, 130k overwaarde: er zit toch ook iets tussen een appartement van 65m2 en een nieuwbouwwoning van 930k?
Temeer omdat je zoekgebied blijkbaar buiten de grote steden is gezien je relatief lage overwaarde.

[Z___Z]

sertechaun schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 21:42:
Mijn n=1 ervaring als iemand die al paar jaar nieuwbouw probeert te kopen:

Situatie: 2-verdieners, huidige woning nieuwbouw uit 2011 met 130k overwaarde, gezamenlijke inkomen 130k, 100k spaargeld

In 2020-2021 schreven we ons in bij tientallen nieuwbouw woningen en telkens niet ingeloot, maar sinds feb 2022 is het nu elke keer raak en worden we gefeliciteerd aan de telefoon dat we ingeloot zijn.

Daarnaast de berekeningen van onze financiele adviseur voor een grofweg 700k hypotheek:
Dat deed ik vorig jaar mei ook, en begin dit jaar weer gedaan en ik schrok me wel kapot van de verschillen.
Netto maandlast is nu meer dan de bruto was maar paar maanden terug. Netto verschil ongeveer 400 euro per maand. Totale netto extra lasten na 30 jaar is bijna 200k.

Dit is toch volkomen onhoudbaar zo?

We overwegen te stoppen met onze zoektocht en paar maanden als niet een jaar af te wachten. We missen woongenot op dit moment (klein 60m2 appartement) en willen daarom verhuizen. Maar het voelt verkeerd om nu op dit moment in te stappen terwijl rentes terug naar 2015 niveau zijn maar prijzen nog doorfeesten in 2022.

700k hypotheek plus 130k overwaarde plus 100k cash, er is vast wel een woning te vinden voor minder dan 930k wat ook aan jullie woonwensen voldoet en groter is dan 60m2?

Maar goed ik snap wel wat je bedoelt. Wij hebben ook richting die bedragen geleend vorig jaar tegen 1%. 700k tegen 1% is maar 7k/jaar. Tegen 3% van nu is het 21k (wel meer HRA, maar netto zeker 2x zo duur aan rente). Aflossen reken ik maar even niet mee, wat dat is vestzak broekzak als je tegen dezelfde prijs koopt.
Vorig jaar kocht je dus tegen sociale huurwoning prijzen een huis van 700k. Zelfs met aflossing (50% aflossingsvrij) is het makkelijk te betalen met 1,5 modaal salaris.
Zou het dit jaar nog wel kunnen betalen, maar zou er niet zo zeker van zijn dat ik het dit jaar gekocht zou hebben tegen de huidige maandlasten. Het is nu gewoon een veel groter risico bij het wegvallen van 1 inkomen. Ik zit nu in ieder geval de komende 9 jaar goed.

[geldermalsen]

Even mijn irritatie wegschrijven, eindelijk een huis gevonden is hij verkocht op de eerste dag dat de bezichtigingen mogelijk waren. En ruim over boden!

[sprhnk]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:25:
Even mijn irritatie wegschrijven, eindelijk een huis gevonden is hij verkocht op de eerste dag dat de bezichtigingen mogelijk waren. En ruim over boden!

Balen zeg, funda link? Schrale troost mijn huidige pessimisme over de markt zegt dat er wel weer iets beters op de markt komt.

[geldermalsen]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:28:
[...]


Balen zeg, funda link? Schrale troost mijn huidige pessimisme over de markt zegt dat er wel weer iets beters op de markt komt.

We zijn al maanden aan het kijken en nu hadden we echt iets van dit is het.

Zeker komt er ooit iets langs, maar soms is het zuur.

[ Voor 8% gewijzigd door geldermalsen op 28-05-2022 22:38 ]

[sprhnk]

Begrijpelijk dit is ook wel echt uniek met bar en alles erop en er aan,

[VidaR-9]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:34:
[...]


We zijn al maanden aan het kijken en nu hadden we echt iets van dit is het.

https://www.funda.nl/koop...2703181-de-horstjens-7-c/

Zeker komt er ooit iets langs, maar soms is het zuur.

Oe ik snap je pijn. Schitterend huis.

[rufio64]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:25:
Even mijn irritatie wegschrijven, eindelijk een huis gevonden is hij verkocht op de eerste dag dat de bezichtigingen mogelijk waren. En ruim over boden!

Misschien dat de 'afkoeling' in aggegraat (over het hele land) wel klopt. Maar lokaal merken kennissen van ons die op huizenjacht zijn er vooralsnog weinig van. Recente jaren '80 tussenwoning (c/a 110m2), regio Utrecht, c/a 550K vraagprijs (waar ze zelf iets op hadden overboden), ging uiteindelijk nog voor tegen de 700K weg.

[MaStar]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:48:
[...]


Niet zo zeer wishfull thinking als dat ik geen argumenten kan bedenken voor een verdere stijging tegenover een daling:
-. sterke inflatie van vaste levenskosten
-. Extreme rente stijging en inperking van financiering

De lonen blijven sterk onder de inflatie en de financieringsruimte neemt over de volle breedte af van inkomens af dan kun je alleen nog zoals eerder omschreven een stijgings aanname doen waarbij mensen met minder genoegen gaan nemen voor meer.

Maar goed ik ben wellicht wat gekleurd door wat ik bij kennissen bij ons in Haarlem zie nu, en toevallig ook treffend in het FD artikel over haarlem aanbod kwam.

De rente is gestegen maar heeft nog minimaal effect op de hoogte van biedingen. Marginaal.

Wat je verder niet meerekent is het grote woningtekort dat niet direct is opgelost. Daarnaast de lage werkloosheid, ten opzichte van bijvoorbeeld 10 jaar geleden. En dan nog de kosten van huizenbouw die door stijgende prijzen zeer snel zullen stijgen.

Zelf verwacht ik ook geen 20% stijging op jaarbasis meer. Dat is niet zo reëel jaar op jaar. Maar daling of instorten verwacht ik ook niet met alle argumenten op een rij.

[geldermalsen]

rufio64 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:39:
[...]


Misschien dat de 'afkoeling' in aggegraat (over het hele land) wel klopt. Maar lokaal merken kennissen van ons die op huizenjacht zijn er vooralsnog weinig van. Recente jaren '80 tussenwoning (c/a 110m2), regio Utrecht, c/a 550K vraagprijs (waar ze zelf iets op hadden overboden), ging uiteindelijk nog voor tegen de 700K weg.

Ja het is echt bizar, ik woon in een klein gehucht en daar kost een huis zoals jij omschrijft al 400k +. Dit kan niet houdbaar zijn, mijn hypotheek verstreker vertelde mij dat starters nu soms tot 60% van hun totale inkomen kwijt zijn aan hypotheek.

[rufio64]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:42:
[...]
Ja het is echt bizar, ik woon in een klein gehucht en daar kost een huis zoals jij omschrijft al 400k +. Dit kan niet houdbaar zijn, mijn hypotheek verstreker vertelde mij dat starters nu soms tot 60% van hun totale inkomen kwijt zijn aan hypotheek.

60% lijkt me echt een ongezonde verhouding, volgens mij is 25% tot 33% van het bruto inkomen een mooi bereik. Die 33% hebben wij zelf ook als max aangehouden tijdens onze zoektocht.

Wat betreft houdbaarheid: volgens mij worden de huizenprijzen bepaald door hoeveel inkomen mensen hebben, wat ze ervoor over hebben, en hoe dringend ze een huis nodig hebben. De combinatie van krapte in het aanbod, een kans op (misschien een korte) loon-prijsspiraal door de recent hoge inflatie, en forse overwaardes zal het denk ik de komende 2-3 jaar eerder de prijzen verder opstuwen dan laten dalen, maar misschien wel in een wat minder hoog tempo. Het (veronderstelde) dempende effect van de stijgende hypotheekrente lijkt nu in ieder geval hier nog vrij miniem.

[sprhnk]

MaStar schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:39:
[...]


De rente is gestegen maar heeft nog minimaal effect op de hoogte van biedingen. Marginaal.

Wat je verder niet meerekent is het grote woningtekort dat niet direct is opgelost. Daarnaast de lage werkloosheid, ten opzichte van bijvoorbeeld 10 jaar geleden. En dan nog de kosten van huizenbouw die door stijgende prijzen zeer snel zullen stijgen.

Zelf verwacht ik ook geen 20% stijging op jaarbasis meer. Dat is niet zo reëel jaar op jaar. Maar daling of instorten verwacht ik ook niet met alle argumenten op een rij.

Ik verwacht ook niet dat het totale paniek is maar meer een lichte daling/ vlakke lijn. De hoogte van de gemiddelde biedingen is afgelopen 2 maanden lager dan het 12 maands gemiddelde. Dat is niet zo gek want het is duurder geworden om geld te lenen.

Dat wil niet zeggen dat dit niet nog steeds absurde getallen geeft. Maar hier in de buurt (haarlem) zijn twee huizen van mensen die ik ken waar van:1 zijn prijs gaat verlagen na 10 bezichtigingen en 0 biedingen de ander ietsje overboden is en 8 bezichtigingen had met in totaal 4 biedingen waarvan 2 boven en 2 onder de vraagprijs. Dat was eind vorig jaar echt niet zo toen liep het storm en zou zo'n huis voor meer zijn gegaan.

Ik gok dat men nu kieskeuriger is op waar men bereid is all-out op te bieden..


Ik vind dat woning te kort wel een interessante, want stel N=1 ik ben nog nooit dakloos geweest en ken ook geen mensen die het echt niet is gelukt een huis te vinden. Woning te kort is ook een rekbaar begrip naar hoeveel personen je per m2 er per persoon nodig is. Je schuift gewoon door naar plan b en dat lukt volgens mij nog altijd prima in nederland. Zo schoven wij ook door van Amsterdam naar Haarlem.

[FunkyTrip]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:05:
[...]

700k lening , 100k spaarrekening, 130k overwaarde: er zit toch ook iets tussen een appartement van 65m2 en een nieuwbouwwoning van 930k?
Temeer omdat je zoekgebied blijkbaar buiten de grote steden is gezien je relatief lage overwaarde.

Dit. Voor 650k heb je prachtige huizen, ook in de randstad. Huizen waarin je als zeer goed verdienend koppel een aantal jaartjes in kan bivakkeren alvorens je doorstroomt naar je duurdere woning waar je tot in je pensioen kan blijven.
Maat van mij ging van een loft voor 150k, verkocht voor 350k, terug naar huis van 250k, verkocht voor 350k, daarna samen huis laten bouwen voor 750k, verkocht voor 1mln en huis van 1.4mln gekocht samen. Die is nu 'klaar' en heeft het huizenspel gewonnen met een enorm huis met zwembad ergens in de veluwe.

[CVTTPD2DQ]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:42:
Ja het is echt bizar, ik woon in een klein gehucht en daar kost een huis zoals jij omschrijft al 400k +. Dit kan niet houdbaar zijn, mijn hypotheek verstreker vertelde mij dat starters nu soms tot 60% van hun totale inkomen kwijt zijn aan hypotheek.

Dat zegt niet zoveel goeds over de rekenvaardigheid van die hypotheekverstrekker. Het wettelijke maximum ligt in de buurt van 20-30%

[geldermalsen]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:08:
[...]


Dat zegt niet zoveel goeds over de rekenvaardigheid van die hypotheekverstrekker. Het wettelijke maximum ligt in de buurt van 20-30%

Geen idee, ik heb ook berekeningen gehad van andere adviseurs voor 50% van ons inkomen.

Of het verstandig is dat moet je zelf bepalen

[MaStar]

FunkyTrip schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:03:
[...]


Dit. Voor 650k heb je prachtige huizen, ook in de randstad. Huizen waarin je als zeer goed verdienend koppel een aantal jaartjes in kan bivakkeren alvorens je doorstroomt naar je duurdere woning waar je tot in je pensioen kan blijven.
Maat van mij ging van een loft voor 150k, verkocht voor 350k, terug naar huis van 250k, verkocht voor 350k, daarna samen huis laten bouwen voor 750k, verkocht voor 1mln en huis van 1.4mln gekocht samen. Die is nu 'klaar' en heeft het huizenspel gewonnen met een enorm huis met zwembad ergens in de veluwe.

Dit dus, en dat is mijn argument om door te stromen naar een grotete woning indien je de mogelijkheid hebt en leenruimte krijgt. Zeker als je samen kan lenen met lage leenruimte.

Zo maak je stappen op de woningmarkt.

[VidaR-9]

MaStar schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:20:
[...]

Dit dus, en dat is mijn argument om door te stromen naar een grotete woning indien je de mogelijkheid hebt en leenruimte krijgt. Zeker als je samen kan lenen met lage leenruimte.

Zo maak je stappen op de woningmarkt.

Ja als je wilt of moet. Mijn vriendin heeft heel fijn huis. Ruim zat. Is zeker een optie om daar in te trekken en compleet op te knappen en lekker goedkoop te wonen - als we willen hypotheek vrij. Terwijl we ook een huis 3x de waarde kunnen kopen.

Ik ben nog nooit maximaal met hypotheek gegaan en nooit spijt van gehad.

Tuurlijk is een groot vrijstaand huis met alles erop en eraan mooi. Maar minder maandlasten vind ik zelf ook erg prettig.

[fonsoy]

FunkyTrip schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:03:
[...]


Dit. Voor 650k heb je prachtige huizen, ook in de randstad. Huizen waarin je als zeer goed verdienend koppel een aantal jaartjes in kan bivakkeren alvorens je doorstroomt naar je duurdere woning waar je tot in je pensioen kan blijven.
Maat van mij ging van een loft voor 150k, verkocht voor 350k, terug naar huis van 250k, verkocht voor 350k, daarna samen huis laten bouwen voor 750k, verkocht voor 1mln en huis van 1.4mln gekocht samen. Die is nu 'klaar' en heeft het huizenspel gewonnen met een enorm huis met zwembad ergens in de veluwe.

Dit is inderdaad het geval voor iedereen die "al heeft gewonnen". Ik mag mezelf ook niet ongelukkig prijzen met mijn idiote overwaarde op het moment.

Echter iedereen die nu start (waaronder veel van mijn vrienden) heeft het nakijken. De single starter kan nauwelijks een appartement groter dan 50m2 betalen. Een rijtjeswoning is vaak al 300K waar je zeker 2x modaal samen mee moet brengen. Vaak heb je dat als starter niet.

Die genoemde woning van 650K is in veel kleinere stadjes goed voor een ruime 2 onder 1 kap-woning met garage. Voor de benodigde hypotheek is een inkomen van 110-120K per jaar benodigd met een idiote maandlast van ~3000 per maand bruto. Niet dat dat onhaalbaar is, maar zo'n huishoudinkomen heeft slechts 10% van de Nederlandse huishoudens. Terwijl we dit intussen een héél gewone prijs vinden voor een woning. https://longreads.cbs.nl/.../inkomen-van-huishoudens/

[bulle bas]

MaStar schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:20:
[...]


Dit dus, en dat is mijn argument om door te stromen naar een grotete woning indien je de mogelijkheid hebt en leenruimte krijgt. Zeker als je samen kan lenen met lage leenruimte.

Zo maak je stappen op de woningmarkt.

Bij een stijgende markt loont het om zsm omhoog te stappen. Bij een dalende markt heeft de geduldige doorstromer een groter voordeel.

@FunkyTrip zegt het mooi: het huizenspel winnen. Het doet inderdaad denken aan een pyramidespel.

Door niet max te gaan op je hypotheek ben je niet een leven lang de slaaf van de bank, dat is ook wel fijn. Bij voldoende inflatie worden je maandlasten steeds betaalbaarder, en dat geeft mensen weer de ruimte om andere keuzes in het leven te maken dan volle bak aan de slag voor de bank.

[kx22]

Je moet ook niet een huis zoeken in je maximale capaciteit. Ja tegenwoordig is dat lastig, want je kan al rekening houden met 10-15% overbieden. Mijn maximale budget is 750 incl eigen geld en overwaarde.
Maar als ik kijk naar huizen van 7t weet ik dat ik er niet veel aan kan veranderen. Vooral bij nieuwbouw wil ik dan niet besparen.

Dus ik zoek lekker op 6t en dan wetende dat ik nog ruim 1t eventueel kan gebruiken voor verbouwing.

[Sport_Life]

VidaR-9 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:27:
[...]


Ja als je wilt of moet. Mijn vriendin heeft heel fijn huis. Ruim zat. Is zeker een optie om daar in te trekken en compleet op te knappen en lekker goedkoop te wonen - als we willen hypotheek vrij. Terwijl we ook een huis 3x de waarde kunnen kopen.

Ik ben nog nooit maximaal met hypotheek gegaan en nooit spijt van gehad.

Tuurlijk is een groot vrijstaand huis met alles erop en eraan mooi. Maar minder maandlasten vind ik zelf ook erg prettig.

Tja ik gok dat de afschrijving plus onderhoud van jouw wagenpark zo'n beetje de maandelijkse hypotheeklasten evenaart van onze vrijstaande woning (met <50% ltv). Voor ons is 1 auto dan weer genoeg.

[Nuevocasa]

fonsoy schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:36:
[...]

Dit is inderdaad het geval voor iedereen die "al heeft gewonnen". Ik mag mezelf ook niet ongelukkig prijzen met mijn idiote overwaarde op het moment.

Echter iedereen die nu start (waaronder veel van mijn vrienden) heeft het nakijken. De single starter kan nauwelijks een appartement groter dan 50m2 betalen. Een rijtjeswoning is vaak al 300K waar je zeker 2x modaal samen mee moet brengen. Vaak heb je dat als starter niet.

Die genoemde woning van 650K is in veel kleinere stadjes goed voor een ruime 2 onder 1 kap-woning met garage. Voor de benodigde hypotheek is een inkomen van 110-120K per jaar benodigd met een idiote maandlast van ~3000 per maand bruto. Niet dat dat onhaalbaar is, maar zo'n huishoudinkomen heeft slechts 10% van de Nederlandse huishoudens. Terwijl we dit intussen een héél gewone prijs vinden voor een woning. https://longreads.cbs.nl/.../inkomen-van-huishoudens/

De gemiddelde 2 onder 1 kap eigenaar is natuurlijk wel een doorstromer en zal geen 650k aan hypotheek nodig hebben.

[Blik1984]

Nuevocasa schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:40:
[...]

De gemiddelde 2 onder 1 kap eigenaar is natuurlijk wel een doorstromer en zal geen 650k aan hypotheek nodig hebben.

Tweekapper in nieuwbouwproject in Utrecht kost rustig 900k v.o.n. Doe daar nog 150-200k additionele kosten bij en je zit op 1.1m. Dan kom je wel op 650k aan hypotheek in de meeste gevallen

[Nuevocasa]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:43:
[...]


Tweekapper in nieuwbouwproject in Utrecht kost rustig 900k v.o.n. Doe daar nog 150-200k additionele kosten bij en je zit op 1.1m. Dan kom je wel op 650k aan hypotheek in de meeste gevallen

Dat zal. Utrecht is dan ook geen klein stadje voor Nederlandse begrippen en nieuwbouw is op dit moment ook wel absurd duur van wat nu te koop staat.
In Zwolle heb je een 2 onder één kap voor 575k tot 650k bestaande bouw (incl. Jonge A+ label) Voor nieuwbouw vragen ze voor een tussenwoning al 620k kaal.

[FreakNL]

Z___Z schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:10:
[...]

700k hypotheek plus 130k overwaarde plus 100k cash, er is vast wel een woning te vinden voor minder dan 930k wat ook aan jullie woonwensen voldoet en groter is dan 60m2?

Maar goed ik snap wel wat je bedoelt. Wij hebben ook richting die bedragen geleend vorig jaar tegen 1%. 700k tegen 1% is maar 7k/jaar. Tegen 3% van nu is het 21k (wel meer HRA, maar netto zeker 2x zo duur aan rente). Aflossen reken ik maar even niet mee, wat dat is vestzak broekzak als je tegen dezelfde prijs koopt.
Vorig jaar kocht je dus tegen sociale huurwoning prijzen een huis van 700k. Zelfs met aflossing (50% aflossingsvrij) is het makkelijk te betalen met 1,5 modaal salaris.
Zou het dit jaar nog wel kunnen betalen, maar zou er niet zo zeker van zijn dat ik het dit jaar gekocht zou hebben tegen de huidige maandlasten. Het is nu gewoon een veel groter risico bij het wegvallen van 1 inkomen. Ik zit nu in ieder geval de komende 9 jaar goed.

Leuk dat je tegen 1% hebt kunnen vastzetten maar dat is natuurlijk “maar” 10 jaar (denk ik). Heeft je adviseur je ook voorgerekend hoeveel je in 2031 gaat betalen als de rente dan op 5% staat?

Voor jou misschien geen probleem maar er zijn de laatste 2 jaar hele volksstammen die tegen 1% / 10 jaar vast een tophypotheek hebben genomen met liefst nog 50% aflossingsvrij erbij, in het achterhoofd hebbende dat de lage rente voor eeuwig zou zijn. Ik zou niet met ze willen ruilen op het moment.

[FreakNL]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:49:
[...]


Klopt, mijn ouders hebben 30 jaar aflossingsvrije hypotheek gehad en na 30 jaar lachend het resterende openstaande bedrag betaald

(Huis was toen 5x zoveel waard als de openstaande hypotheek)

Je kan ook zeggen dat ze eigenlijk veel te veel rente betaald hebben,

Vooral de bank lacht hier.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 17:29:
Of een bonus die op basis van prestaties gegeven wordt, wordt nu niet meegenomen in de hypotheek. Maar ik vind dat als je al een x-aantal jaar laat zien dat je die bonus altijd binnenharkt, dat die best meegenomen zou mogen worden

Een bonus op basis van uitsluitend de eigen prestaties mag juist wél worden meegenomen. Mits deze betoning structureel is en bij de functie past.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 19:36:
[...]


Er zijn natuurlijk best wel wat zaken te bedenken die wel degelijk makkelijk te checken zijn zoals salarisverhogingen.

Er zijn bijvoorbeeld ook een hoop mensen die bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning kopen, een financiering krijgen op basis van een bepaald salaris. Het gebeurt vaak genoeg dat een huis niet helemaal afgemaakt kan worden omdat er gaandeweg iets tegenviel qua geld (bijvoorbeeld het meerwerk dat niet goed begroot is, of de tuin die fors duurder werd), terwijl in de tussentijd het salaris en daarmee de mogelijkheid tot financiering wel fors gestegen is. Waarom niet een clausule bij dit soort nieuwbouwhypotheken dat er bij oplevering nog een x bedrag vrijkomt op basis van nieuwe salarissen?

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 21:41:
[...]


Zo werkt dat niet bij nieuwbouw. Je aankoopbedrag (250k) plus begroting (100k) is 350k, je begroting blijkt echter niet toereikend omdat prijzen bijvoorbeeld met 20% zijn gestegen wegens inflatie. Dat is ook aan te tonen via de facturen die je in je bouwdepot hebt gedeclareerd. Er is dus een additionele behoefte van 20k ontstaan om het huis af te maken.

Nu is het zo dat je dan de gang naar de verstrekker moet maken om een extra aanvraag te doen voor een hoop extra geld, kan je zo 2k extra kosten. Waarom niet alvast, volgens een set vaste variabele, vaststellen of er een extra lening bij kan komen?

Je zou in mijn ogen dan in de basis al een verkeerde uitgangssituatie hebben. Je zou in je begroting al een forse pot van bv 10% voor tegenvallers/overschrijdingen moeten hebben ingebouwd. Als je desondanks nog tekort komt, dan vind ik dat je juist aan de bank moet kunnen aantonen wat die tegenvallers waren en waar het geld aan op is gegaan. Dat je niet al het geld hebt opgemaakt aan gouden kranen in de badkamer waardoor er nu geen geld meer is om een keuken te kopen .

Daarnaast zal dit in de praktijk ook tot een glijdende schaal leiden. Dat mensen er onbewust toch rekening mee gaan houden dat ze nog een extra potje hebben en toch wat duurder of luxer uitpakken dan in eerste instantie bedacht (Zeg maar het Bob Sikkes syndroom )

[ Voor 18% gewijzigd door Rubbergrover1 op 29-05-2022 06:32 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 20:22:
[...]


Lijkt me niet logisch om problemen te scheppen die er niet zijn

Maar als je de rente afhankelijk wilt maken van de hoogte van het inkomen/LTI, dan zou het niet consequent zijn om dat maar één richting uit te doen.

Ik vind het op zich een interessante gedachte om een soort rentekorting te verlenen op basis van een gedaalde LTI. Maar ik zou het daarbij niet onlogisch vinden als je de korting die je zou krijgen vanwege de extra zekerheid van een goede LTI, weer zou verdwijnen als de LTI weer hoger zou zijn geworden. Ik zou het geen eerlijke situatie vinden als Jantje die een constant inkomen heeft van 50k een hogere rente krijgt dan Marietje, die het ene jaar 40k verdient en het andere jaar 60k, omdat zij in het jaar met 60k inkomen naar de bank is gestapt voor een lagere rente. (Even als versimpeld voorbeeld.)

(Overigens kan een adviseur ook op dit moment al met een explain rekening houden met uitzonderlijke situaties. Maar het moet dan wel gaan om een situatie die duidelijk anders is dan de standaard. Lijkt mij ook een terechte inperking.)

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 23:43:
[...]


Tweekapper in nieuwbouwproject in Utrecht kost rustig 900k v.o.n. Doe daar nog 150-200k additionele kosten bij en je zit op 1.1m. Dan kom je wel op 650k aan hypotheek in de meeste gevallen

Je kunt je dan ook afvragen of de stap op in een keer van een woning van 450k naar een nieuwbouw tweekapper van 1,1 miljoen niet een erg grote stap is. Uiteraard kan het prima zijn dat de stap om te verhuizen er nooit van was gekomen. En je inmiddels zo veel verdient dat je lachend maandelijks ruim meer dan 2000 euro naar je spaarrekening overbrengt. Maar dat je nu toch eindelijk de stap eens zou willen maken. Toch denk ik dat veel mensen al enige tijd daarvoor de stap naar een betere woning zouden hebben gezet.

[Rubbergrover1]

geldermalsen schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 22:34:
[...]


We zijn al maanden aan het kijken en nu hadden we echt iets van dit is het.

Zeker komt er ooit iets langs, maar soms is het zuur.

Het is ook lastiger om een goed passende 'bijzondere' woning te vinden dan om een dertien-in-een-dozijn woning te vinden. Bij die laatste zullen er uiteraard heel veel meer mensen komen kijken, maar heb je ook meer keus en heb je meer kans dat je met een goed (overboden) bod de woning krijgt. Bij een meer unieke woning is het toch nog meer 'wat de gek ervoor geeft'. En als met jou nog een handjevol andere mensen naar die zelfde soort 'unieke woning' speurt, dan kan het (over-)bieden soms nog exorbitantere vormen aannemen dan bij een normale huis, tuin en keuken woning.

[VidaR-9]

FreakNL schreef op zondag 29 mei 2022 @ 02:05:
[...]
Leuk dat je tegen 1% hebt kunnen vastzetten maar dat is natuurlijk “maar” 10 jaar (denk ik). Heeft je adviseur je ook voorgerekend hoeveel je in 2031 gaat betalen als de rente dan op 5% staat?

Voor jou misschien geen probleem maar er zijn de laatste 2 jaar hele volksstammen die tegen 1% / 10 jaar vast een tophypotheek hebben genomen met liefst nog 50% aflossingsvrij erbij, in het achterhoofd hebbende dat de lage rente voor eeuwig zou zijn. Ik zou niet met ze willen ruilen op het moment.

In mijn omgeving hebben vrienden met redelijke top hypotheek het juist voor 20-30 jaar vastgezet (tegen meer richting 2% rente). Inderdaad met richting de 50% aflossingsvrij om de maandlasten beperkt te houden. Die zitten allemaal prima en zonder stress.

@Sport_Life helemaal mee eens hoor. Nu zal dit voorbeeld wel meevallen, maar iedereen moet inderdaad lekker met z’n geld doen wat hij zelf wilt.

Dat jij er zo goed en relatief goedkoop bij zit is top natuurlijk, maar mijn punt was juist dat velen richting de 100% LTV gaan waar ik dat zelf nooit zou willen. En ik kan wel een huis van meer dan een miljoen gaan kopen met slechts 600K hypotheek, dus ook best prima LTV, mijn vaste maandlasten gaan dan nog steeds wel minimaal *2. Ik weet nog niet of ik dat wil. Wij hebben 3 motoren maar in het ergste geval zijn die morgen weg.

[ Voor 24% gewijzigd door VidaR-9 op 29-05-2022 08:01 ]

[Blik1984]

FreakNL schreef op zondag 29 mei 2022 @ 05:06:
[...]


Je kan ook zeggen dat ze eigenlijk veel te veel rente betaald hebben,

Vooral de bank lacht hier.

Mijn ouders waren niet van het type dat dan maar veel geld uitgeeft om het uit te geven en zijn beiden ruim voor hun 60ste met pensioen gegaan.

Dat de bank jarenlang maximaal rente heeft gekregen is evident, maar mijn ouders hebben daarentegen 30 jaar lang HRA gehad, wat ze niet hebben afgelost tussentijds geïnvesteerd in aandelen en daar een mooie winst op kunnen behalen

[Blik1984]

FreakNL schreef op zondag 29 mei 2022 @ 02:05:
[...]


Leuk dat je tegen 1% hebt kunnen vastzetten maar dat is natuurlijk “maar” 10 jaar (denk ik). Heeft je adviseur je ook voorgerekend hoeveel je in 2031 gaat betalen als de rente dan op 5% staat?

Voor jou misschien geen probleem maar er zijn de laatste 2 jaar hele volksstammen die tegen 1% / 10 jaar vast een tophypotheek hebben genomen met liefst nog 50% aflossingsvrij erbij, in het achterhoofd hebbende dat de lage rente voor eeuwig zou zijn. Ik zou niet met ze willen ruilen op het moment.

Ik denk niet dat mensen die 10 jaar vast voor 1% hebben denken dat de rente eeuwig laag zou blijven, maar eerder denken dat dit een buitenkansje was die ze niet konden laten liggen. Dat was mijn gedachte in ieder geval bij 20 jaar vast tegen 1.3%

Ik hecht persoonlijk veel meer waarde aan een lage uitgaande cashflow en dat ik zelf bepaal waar mijn spaargeld naartoe gaat dan dat ik ergens aan vastzit, dus daarom ook zo min mogelijk vastzetten in stenen

[ Voor 10% gewijzigd door Blik1984 op 29-05-2022 08:58 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 06:31:
[...]


[...]


Je zou in mijn ogen dan in de basis al een verkeerde uitgangssituatie hebben. Je zou in je begroting al een forse pot van bv 10% voor tegenvallers/overschrijdingen moeten hebben ingebouwd. Als je desondanks nog tekort komt, dan vind ik dat je juist aan de bank moet kunnen aantonen wat die tegenvallers waren en waar het geld aan op is gegaan. Dat je niet al het geld hebt opgemaakt aan gouden kranen in de badkamer waardoor er nu geen geld meer is om een keuken te kopen .

Daarnaast zal dit in de praktijk ook tot een glijdende schaal leiden. Dat mensen er onbewust toch rekening mee gaan houden dat ze nog een extra potje hebben en toch wat duurder of luxer uitpakken dan in eerste instantie bedacht (Zeg maar het Bob Sikkes syndroom )

Ik had bij onze verbouwing ook 10-15% extra genomen, maar tegen prijsstijgingen van 20-80% (!) valt niet tegenop te forecasten.

En daarnaast de ellende van alle zzpers momenteel, voor onze vloer incl vloerverwarming zijn 5 zzpers bezig... Die ook niet communiceren met elkaar, alles gaat via de hoofdaannemer. Ze komen en gaan wanneer het hun uitkomt (eentje was tot middernacht bezig) en het eindresultaat interesseert ze niet.
Of onze aannemer die verkeerde buizen legt (niet geschikt voor een warmtepomp). Juridisch kunnen we de kosten bij hem neerleggen, maar wie komt de boel dan afmaken?

Hoe anders was dat bij onze nieuwbouwwoning in 2018, toen voelden we ons veel meer klant.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 29-05-2022 09:06 ]

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 06:31:
[...]


[...]


Je zou in mijn ogen dan in de basis al een verkeerde uitgangssituatie hebben. Je zou in je begroting al een forse pot van bv 10% voor tegenvallers/overschrijdingen moeten hebben ingebouwd. Als je desondanks nog tekort komt, dan vind ik dat je juist aan de bank moet kunnen aantonen wat die tegenvallers waren en waar het geld aan op is gegaan. Dat je niet al het geld hebt opgemaakt aan gouden kranen in de badkamer waardoor er nu geen geld meer is om een keuken te kopen .

Daarnaast zal dit in de praktijk ook tot een glijdende schaal leiden. Dat mensen er onbewust toch rekening mee gaan houden dat ze nog een extra potje hebben en toch wat duurder of luxer uitpakken dan in eerste instantie bedacht (Zeg maar het Bob Sikkes syndroom )

Zoals ik al zei, dat is prima aan te tonen via de bonnetjes die je moet indienen voor je bouwdepot. Als alle diensten die je moet inkopen in 2 jaar tijd opeens met 20% zijn gestegen, dan kun je alsnog een 10% onvoorzien budgetteren, maar dan is dat niet genoeg.

[Conrado]

FreakNL schreef op zondag 29 mei 2022 @ 02:05:
[...]


Leuk dat je tegen 1% hebt kunnen vastzetten maar dat is natuurlijk “maar” 10 jaar (denk ik). Heeft je adviseur je ook voorgerekend hoeveel je in 2031 gaat betalen als de rente dan op 5% staat?

Zolang de adviseur de inflatie en inkomenscorrectie meeneemt, voelt die 5% in 2031 echt anders, dan je nu voorschotelt.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 06:31:
[...]Je zou in je begroting al een forse pot van bv 10% voor tegenvallers/overschrijdingen moeten hebben ingebouwd. Als je desondanks nog tekort komt, dan vind ik dat je juist aan de bank moet kunnen aantonen wat die tegenvallers waren en waar het geld aan op is gegaan. )

Ik zit in hetzelfde schuitje: grond gekocht, hypotheek rond en vergunning binnen. Maar ondanks een 10% voor tegenvallers is dat niet voldoende.
De bank heeft daar geen boodschap aan: de hypotheek is afgegeven op basis wat de nieuwbouw straks waard is middels een officiële taxatie. Zij kijken naar het onderpand en niet de bouwkosten.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 29 mei 2022 @ 08:58:
[...]

Ik had bij onze verbouwing ook 10-15% extra genomen, maar tegen prijsstijgingen van 20-80% (!) valt niet tegenop te forecasten.

En daarnaast de ellende van alle zzpers momenteel, voor onze vloer incl vloerverwarming zijn 5 zzpers bezig... Die ook niet communiceren met elkaar, alles gaat via de hoofdaannemer. Ze komen en gaan wanneer het hun uitkomt (eentje was tot middernacht bezig) en het eindresultaat interesseert ze niet.
Of onze aannemer die verkeerde buizen legt (niet geschikt voor een warmtepomp). Juridisch kunnen we de kosten bij hem neerleggen, maar wie komt de boel dan afmaken?

Hoe anders was dat bij onze nieuwbouwwoning in 2018, toen voelden we ons veel meer klant.

Het is heel verklaarbaar waarom je bouwkosten zijn gestegen. Maar dat betekent nog niet dat de woningwaarde en leencapaciteit ook gestegen zouden zijn. Dat is wel de impliciete aanname die je doet bij het a priori 'toezeggen' van extra leencapaciteit.

Bij nieuwbouw (of een grote verbouwing) zal de leencapaciteit afhangen van je inkomen en de woningwaarde na (ver-)bouw. Of die bouw nou twee keer zo duur uitvalt of juist maar de helft van het geld kost, zou daar in principe geen invloed op hebben. Je kun daarom bij voorbaat al 'voor alle zekerheid' een 'maximale' lening afsluiten op basis van die waarde en je inkomen. En achteraf kijken of je alsnog binnen je originele budget bent gebleven. Als tijdens de rit blijkt dat die lening niet voldoende blijkt te zijn, dan vind ik dat je juist naar de geldverstrekker zou moeten stappen om te kijken of de leencapaciteit (in woningwaarde of inkomen) wel gestegen is of niet.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 29 mei 2022 @ 09:40:
[...]

Ik zit in hetzelfde schuitje: grond gekocht, hypotheek rond en vergunning binnen. Maar ondanks een 10% voor tegenvallers is dat niet voldoende.
De bank heeft daar geen boodschap aan: de hypotheek is afgegeven op basis wat de nieuwbouw straks waard is middels een officiële taxatie. Zij kijken naar het onderpand en niet de bouwkosten.

Helemaal mee eens. Dat is precies waar het om gaat en waar het ook om zou moeten gaan.

Daarom vind ik ook dat je niet zomaar extra geld zou moeten krijgen, maar dat de bank dat gewoon opnieuw zou moeten toetsen. Het kan bv zijn dat de locatie zodanig is dat de waarde na oplevering op dit moment toch hoger wordt ingeschat dan enige tijd geleden, toen de hypotheek was afgesloten.

Of in het voorbeeld van de bouwkosten die uitlopen, het maakt nogal verschil of die bouwkosten hoger uitvallen omdat je toch voor een waardeverhogende uitbouw hebt gekozen of door simpelweg duurdere bouwkosten voor het zelfde huis. Maar ook dan is het juist goed als de bank de veranderde situatie opnieuw toetst.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 09:45:
[...]

Het is heel verklaarbaar waarom je bouwkosten zijn gestegen. Maar dat betekent nog niet dat de woningwaarde en leencapaciteit ook gestegen zouden zijn. Dat is wel de impliciete aanname die je doet bij het a priori 'toezeggen' van extra leencapaciteit.

Bij nieuwbouw (of een grote verbouwing) zal de leencapaciteit afhangen van je inkomen en de woningwaarde na (ver-)bouw. Of die bouw nou twee keer zo duur uitvalt of juist maar de helft van het geld kost, zou daar in principe geen invloed op hebben. Je kun daarom bij voorbaat al 'voor alle zekerheid' een 'maximale' lening afsluiten op basis van die waarde en je inkomen. En achteraf kijken of je alsnog binnen je originele budget bent gebleven. Als tijdens de rit blijkt dat die lening niet voldoende blijkt te zijn, dan vind ik dat je juist naar de geldverstrekker zou moeten stappen om te kijken of de leencapaciteit (in woningwaarde of inkomen) wel gestegen is of niet.

Je gaat natuurlijk geen maximale lening afsluiten om tegenvallers op te vangen. Uitgangspunt is wat je verwacht aan kosten +10/15% extra, dat is in het verleden (met inflatie correctie en eventueel tegenvallers) altijd goed gegaan. Prijzen die bijna 2x zo hoog zijn kun je nooit voorzien. Achteraf wel natuurlijk .

Overigens zijn er ook projecten waarin contractueel staat vastgelegd dat de bouwer eventuele meerkosten door mag belasten aan kopers. Vraag me af of banken dit accepteren (als ze überhaupt die contracten zien). Een vloer of keuken heb je nog enige invloed op, maar als de bouwer 20% extra gaat doorbelasten voor de betonnen vloeren is het een ander verhaal.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 29 mei 2022 @ 09:55:
[...]

Je gaat natuurlijk geen maximale lening afsluiten om tegenvallers op te vangen.

Nou, dat is dus juist precies wat dat voorstel van Blik1984 inhoudt. Dat je zelfs bovenop de normale leencapaciteit bij voorbaat nog een stuk extra leenruimte 'krijgt' om tegenvallers op te vangen.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op zondag 29 mei 2022 @ 09:40:
De bank heeft daar geen boodschap aan: de hypotheek is afgegeven op basis wat de nieuwbouw straks waard is middels een officiële taxatie. Zij kijken naar het onderpand en niet de bouwkosten.

Dit wil je waarschijnlijk niet horen, maar ik vraag me af of de nieuwbouw die nu wordt neergezet niet uitzonderlijk duur zal zijn, achteraf bezien. Grond is nu duur (maar de regering maakt aanstalten om het aanbod te verhogen). Arbeid is nu historisch duur (en kan weer dalen). Materialen zijn nu historisch duur (en dat zou zich kunnen herstellen). En de hypotheekrente stijgt hard, dus de financieringsruimte wordt beperkt.

We kennen allemaal de voorbeelden van grauwe nieuwbouwghetto's waarin een klein rijtjeshuis nu 6 ton kost. Ik vraag me af of we over een paar jaar in de krant de huilverhalen lezen over de jonge tweeverdieners die zichzelf financieel hebben 'opgesloten' in een klein huis in Almere Poort, Zuidplas, of hoe al die 'aantrekkelijke' wijken ook mogen heten, dat nu diep onder water staat.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:16:
[...]


Dit wil je waarschijnlijk niet horen, maar ik vraag me af of de nieuwbouw die nu wordt neergezet niet uitzonderlijk duur zal zijn, achteraf bezien. Grond is nu duur (maar de regering maakt aanstalten om het aanbod te verhogen). Arbeid is nu historisch duur (en kan weer dalen). Materialen zijn nu historisch duur (en dat zou zich kunnen herstellen). En de hypotheekrente stijgt hard, dus de financieringsruimte wordt beperkt.

We kennen allemaal de voorbeelden van grauwe nieuwbouwghetto's waarin een klein rijtjeshuis nu 6 ton kost. Ik vraag me af of we over een paar jaar in de krant de huilverhalen lezen over de jonge tweeverdieners die zichzelf financieel hebben 'opgesloten' in een klein huis in Almere Poort, Zuidplas, of hoe al die 'aantrekkelijke' wijken ook mogen heten, dat nu diep onder water staat.

Het merendeel van die huizen zijn gekocht met een flinke overwaarde op het oude huis. Ik heb bijvoorbeeld een LTV van 56% bij oplevering op basis van aankoopwaarde + bouwdepot. Dan moet het dus 50% dalen wil ik onder water staan. En dat geldt voor een hoop mensen die nu kopen

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:16:
[...]

Nou, dat is dus juist precies wat dat voorstel van Blik1984 inhoudt. Dat je zelfs bovenop de normale leencapaciteit bij voorbaat nog een stuk extra leenruimte 'krijgt' om tegenvallers op te vangen.

Niet zo kort door de bocht, dan moet de leencapaciteit dat wel toelaten.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:16:
[...]

Nou, dat is dus juist precies wat dat voorstel van Blik1984 inhoudt. Dat je zelfs bovenop de normale leencapaciteit bij voorbaat nog een stuk extra leenruimte 'krijgt' om tegenvallers op te vangen.

Wij hadden nog 300k leencapaciteit over, maar ten eerste wil ik geen tophypotheek en ten tweede komen tegenvallers vaak pas naar voren als de hypotheek al rond is .
(we vangen tegenvallers op met spaargeld en stellen bepaalde niet-noodzakelijke dingen uit).

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 29-05-2022 10:31 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:27:
[...]


Niet zo kort door de bocht, dan moet de leencapaciteit dat wel toelaten.

Punt is dat je op basis van een toekomstige verandering in 1 van de variabelen die je leencapaciteit bepalen, al bij voorbaat een toekomstige hogere leencapaciteit zou willen 'vastleggen'. Dat lijkt mij enigszins eenzijdig en voorbarig.

[sprhnk]

Blik1984 schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:25:
[...]


Het merendeel van die huizen zijn gekocht met een flinke overwaarde op het oude huis. Ik heb bijvoorbeeld een LTV van 56% bij oplevering op basis van aankoopwaarde + bouwdepot. Dan moet het dus 50% dalen wil ik onder water staan. En dat geldt voor een hoop mensen die nu kopen

Mijn huidige ltv is <50% maar goed het punt blijft wel staan dat er een dikke kans in zit dat dit slechter wordt naarmate de rente verder steigt etc.. Persoonlijk kan het mij weinig schelen als mijn overwaarde weer verdampt, maar dat is niet voor iedereen zo. Daarom gooien mensen nu nog snel hun huis in de verkoop.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 29 mei 2022 @ 10:31:
[...]

Wij hadden nog 300k leencapaciteit over, maar ten eerste wil ik geen tophypotheek en ten tweede komen tegenvallers vaak pas naar voren als de hypotheek al rond is .
(we vangen tegenvallers op met spaargeld en stellen bepaalde niet-noodzakelijke dingen uit).

Als je voldoende spaargeld hebt om die tegenvallers op te vangen, dan is dat ook prima.

Ik ben ook geen voorstander van een maximale hypotheek. Maar ik zou me er zelf niet prettig bij voelen als ik een budget zou maken waarbij er geen ruimte is om meer dan bv 10% tegenvallers op te vangen, en je dan ook al je spaargeld etc. al kwijt zou zijn, en dan dus weer bij de geldverstrekker zou moeten aankloppen. Ik zou dan liever bv bij het afsluiten een ton meer lening afsluiten en -als het goed is- na oplevering de 'overgebleven' ton uit het bouwdepot weer aflossen.

Trouwens, een vergelijkbare situatie kan natuurlijk optreden bij de overwaarde uit verkoop/overbruggingshypotheek. Ik kan me goed voorstellen dat de werkelijke verkoopopbrengsten de komende tijd flink lager liggen dan de schattingen die men maakt. Dat is ook iets om rekening mee te houden. Maar bij de overbruggingshypotheek is dat bij voorbaat al 'ingebouwd' omdat je dat geld al leent. Daarvoor hoef je dus niet bij te lenen, maar los je minder van het overbruggingsbedrag af.

[nel!s]

Ik heb met wat makelaars gesproken in omgeving Utrecht stad, maar het zijn erg wisselende verhalen op het moment. Eentje ziet het tij volledig keren en vertelt over 6 bezichtigingen waar het er eerder dit jaar nog 20 waren (tussenwoning Leidsche Rijn), en navenant minder hard overbieden (zeg €40k over €700k vraagprijs, waar ze in een optimistisch scenario tegen de €100k overbieden hadden verwacht). Deze makelaar contacteert alle klanten met middellange termijn verkoopplannen om nu te verkopen.

Een ander is wat minder somber maar ziet wel de lastige huizen (veel renovatie nodig) in het duurdere segment veel langer op de markt blijven, en ook in het lagere segment al sterk verminderd overbieden.

De laatste makelaar is van het grootste kantoor in deze groep en ziet wel iets meer huizen met langere verkoop tijd voorbij komen, maar voorspelt gek genoeg dat de vraagprijzen juist toe gaan nemen, deels om het verminderde overbieden op te vangen, deels bij wijze van 'last hooray' in de markt.

Wat zijn hier de verwachtingen voor de komende maanden in en rond de grote steden? De hypotheekrente lijkt iets te stabiliseren - misschien geeft dat vertrouwen voor die 'last hooray', voordat hij verder stijgt na ECB actie in juli? Of is het momentum er definitief uit en slaan we per direct om in sterk dalende prijzen?