Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 10:19:
[...]


Ik vraag me dus af of het ooit zo'n feest is geweest. Ik heb het in ieder geval niet meegemaakt, mijn ouders konden ook met moeite pas na hun dertigste een klushuis kopen - een écht klushuis, waar zelfs de verdiepingsvloer moest worden vervangen.

Zijn de jongeren niet selectief aan het kijken naar mensen die veel succes hebben gehad in het leven? En leuk dat je nu 'hoogopgeleid' bent. Dat is bijna iedereen. Jouw academische graad van nu is veel minder uitzonderlijk dan die van een boomer in 1972.

Edit: overigens ben ik het zeer zeker met je eens dat het tekort aan huurwoningen wel fors is opgelopen, en het "recht" op woonruimte niet is bewaakt. Maar recht op onderdak is niet hetzelfde als recht op eigenwoningbezit.

Het "feest" is voor de jongeren van nu slechts ~5 jaar geleden geweest. Vrijwel iedere twintiger van nu kent wel een 5 jaar ouder 'voorbeeld' in de vriendengroep of familiekring. Ook al was dat feest uitzonderlijk in de geschiedenis, het is niet heel gek dat de referentiekaders hierdoor bepaald worden.

De ouders van deze twintigers kochten hun huis in de jaren '90. Ik geloof niet dat het toen 'makkelijk' was, begrijp me goed - maar als je toen een huis kon betalen volgens de bank, dan kon je het in ieder geval gewoon kopen in plaats van dat je het overbiedingscircus instapt met duurbetaalde makelaars en alsnog 10 keer kan misgrijpen. Ouders zijn natuurlijk ook vaak een referentiekader.

Daarnaast is het falen van de huurmarkt natuurlijk een gigantische aanjager voor de druk op de koopmarkt. De woonquote van veel jonge huurders is ongezond, en hun enige uitweg lijkt een koopwoning te zijn. Niet dat die zoveel goedkoper is, maar die is in ieder geval naar 30 jaar van hunzelf.

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 27-05-2022 11:40 ]

[Mog]

Vrienden van me hebben hun huis te koop gezet. Regio Alkmaar, prachtig afgewerkt huis, in de €300-400K categorie. Na 2 weken zijn er slechts 8 geïnteresseerden, waarvan er 3 hebben gekeken en waarvan er slecht 1 een bod heeft uitgebracht. Volgens de makelaar is de woningmarkt over de piek heen en is de daling ingezet.

[xiangpo]

Laapo schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 08:05:
'Snelle stijging hypotheekrente voorbij'

https://www.ad.nl/wonen/h...ekrente-voorbij~acfbcef0/

Misschien een daling in het zicht? Vraag me af of bij een lichte daling kopers nog afwachtender worden. Over een paar maanden leen je misschien wel voor de helft..?

Of dit is een adempauze op de weg naar de 5%+..

Dit wordt een mega interessant jaar.

Ze hebben het over dat de stijging minder vlot gaat, niet over een daling. En dat is ook wel logisch, want het is in een paar maanden 2% gestegen. Als het zo snel door zou blijven stijgen hadden we echt een probleem gehad.

[sprhnk]

Mog schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:38:
Vrienden van me hebben hun huis te koop gezet. Regio Alkmaar, prachtig afgewerkt huis, in de €300-400K categorie. Na 2 weken zijn er slechts 8 geïnteresseerden, waarvan er 3 hebben gekeken en waarvan er slecht 1 een bod heeft uitgebracht. Volgens de makelaar is de woningmarkt over de piek heen en is de daling ingezet.

Idem hier in Haarlem waar ik dit ook bij kennissen zie. Valt mij wel op dat de verkoop paniek ook wel erug snel toe slaat persoonlijk lijkt mij 4 weken in de verkoop helemaal niet zo lang bijvoorbeeld maar de makelaars beginnen dan al met her posten op funda en -25-30k achtige dingen. Bijna als of je huis waardeloos is als het niet in 5 min weg is of alle kopers alleen een 1daags funda filter hebben

[Emgeebee]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:23:
[...]


Je neemt natuurlijk de stijging van inkomens niet mee, net zo min als de financierbaarheid.

68% inflatie sinds 2000. Nu nog een verklaring voor de overige 100% prijsstijging.

[...]

In welk opzicht ben ik nou precies bevoorrecht dat het me op mijn veertigste is gelukt een kleine arbeiderswoning met asbest te bemachtigen? Of dat m'n ouders met allebei een academische titel en fulltime baan er op hun 35e nét in slaagden financiering te krijgen voor een huis in originele jaren '30 toestand? (met electrakabels van katoen, etc.) Begrijp me niet verkeerd, ik gun mensen vanalles, maar als je gelijk na je studie kunt instappen in een nieuwbouw-tweekapper is dat een hoge uitzondering op de norm, en niet de norm.

Er is een enorme ongelijkheid aan het ontstaan, en als je hier op wijst krijg je anekdotes uit de jaren 'Boomer dat het toen ook niet goed was, of dat de verwachtingen van jongeren gewoon te hoog liggen. Daarmee negeer je gewoon het feit dat er een enorme willekeur is van het verloop van iemands vermogenspositie; huis kopen, op je reet gaan zitten en vermogend worden versus iets later geboren worden (of heck, zelfs de verstandige keuze maken om te gaan studeren) en de boot missen, tonnen meer moeten betalen en daar de rest van je leven de gevolgen van ondervinden.

Dan kan ik helemaal terecht de situatie van m'n oma erbij halen maar dat ondermijnt de onrechtvaardigheid van de positie van jongeren in de huidige markt veroorzaakt door, nogmaals, het niet handelen van de overheid.

[sprhnk]

xiangpo schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:42:
[...]


Ze hebben het over dat de stijging minder vlot gaat, niet over een daling. En dat is ook wel logisch, want het is in een paar maanden 2% gestegen. Als het zo snel door zou blijven stijgen hadden we echt een probleem gehad.

Wat ik zorgelijk vind is dat partijen die er baat bij hebben roepen dat het mee valt nvm, hypotheker etc.. en de ECB en DBN maant tot voorzichtigheid en het aanleggen van extra reserves in de financiële sector. Dan heb ik ook zo iets van ik kijk het allemaal wel even aan.

[Sammy_tukker]

Mog schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:38:
Vrienden van me hebben hun huis te koop gezet. Regio Alkmaar, prachtig afgewerkt huis, in de €300-400K categorie. Na 2 weken zijn er slechts 8 geïnteresseerden, waarvan er 3 hebben gekeken en waarvan er slecht 1 een bod heeft uitgebracht. Volgens de makelaar is de woningmarkt over de piek heen en is de daling ingezet.

n=1 dus dat zegt me niet zoveel.

Wat me wel verontrust is dat mensen tegenwoordig echt wel minder huis kopen dan pak m beet 30 jaar geleden. Mijn vader kocht in zijn eentje (1 salaris) een hoekwoning en had toen een start salaris van 2500 gulden (kosten woning 90.000 gulden). Ik kocht in mijn eentje een appartement (met starterslening, maar als ik goed mijn best had gedaan was die niet nodig geweest) van €165000 met een startsalaris van 2300 euro. Moraal van het verhaal, salaris is ongeveer verdubbeld, maar de woningprijs is verviervoudigd (en ik had een kleiner huis, maar wel meer in het westen (Ede tov Rijssen). Dit was de situatie in 2013, midden in de crisis, en al mijn vrienden verklaarden me voor gek dat ik een huis kocht.

Nu ben ik blij geweest dat ik dat toen gedaan heb, want in 2017 gaf het mij de ruimte om een mooie hoekwoning te scoren (samen met mijn vrouw), omdat ik wat overwaarde had opgebouwd. Maar die moest ik wel op 2 salarissen van allebei 1.5 modaal kopen. In 1991 kon je een vergelijkbaar huis op 1 keer 1,5 modaal kopen. (mijn vader werkte, en mijn moeder was vrij voor de kids). Schiet mij maar lek, maar woningen zijn gewoon echt duurder geworden in verhouding tot de inkomens.

Dit staat natuurlijk los van de vraag dat jonge mensen tegenwoordig denken 6 keer per jaar op vakantie te moeten naar ibiza, de dikste flatscreen aan de muur en binnen 10 minuten een zak chips bezorgt moeten krijgen. Ik vind daar ook wel wat van.....

Maar mijn stelling is: als je modaal verdient moet je een modale woning kunnen kopen. En dat kan momenteel dus gewoon niet.

[CVTTPD2DQ]

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:46:
Er is een enorme ongelijkheid aan het ontstaan, en als je hier op wijst krijg je anekdotes uit de jaren 'Boomer dat het toen ook niet goed was, of dat de verwachtingen van jongeren gewoon te hoog liggen. Daarmee negeer je gewoon het feit dat er een enorme willekeur is van het verloop van iemands vermogenspositie; huis kopen, op je reet gaan zitten en vermogend worden versus iets later geboren worden (of heck, zelfs de verstandige keuze maken om te gaan studeren) en de boot missen, tonnen meer moeten betalen en daar de rest van je leven de gevolgen van ondervinden.

Dat klopt helemaal, maar even voor de duidelijkheid: die willekeur is er altijd geweest. Mijn ouders hadden toevallig de 'pech' dat ze op de top van de markt kochten (die gelijk daarna fors instortte, met dank aan Paul Volcker). Uiteindelijk, over de decennia, trekt het wel recht, maar er zijn mensen van hun generatie die (net iets eerder/later gekocht) met vergelijkbare inkomens een riant vermogen hebben opgebouwd. Ook mensen die nooit gekocht hebben, en amper vermogen hebben opgebouwd.

Ik ben met je eens dat een 'stabiele' huizenmarkt fijner zou zijn, maar gedeeltelijk denk ik ook dat het buiten het vermogen van de rijksoverheid ligt om dat te garanderen. De Nederlandse overheid had niets te zeggen over de rente van de Amerikaanse centrale bank in de jaren '80. Ze hebben nu niet zoveel te zeggen over de rente van de ECB.

Ik geloof er helemaal niets van dat aanbod de prijzen bepaalt. De woningvoorraad is juist enorm groot tov. het aantal inwoners, groter dan bijna elk decennium hiervoor. De huizenmarkt is rente, rente, en nog eens rente. Hoe verander je dat? Misschien door de markt minder afhankelijk te maken van leningen.

En wat @Richh zegt, mensen lijken zich selectief te spiegelen aan de jaren '90, en aan de situatie van vijf jaar geleden, terwijl dat voor de Nederlandse huizenmarkt vrij uitzonderlijke periodes geweest zijn.

Sammy_tukker schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:49:
Maar mijn stelling is: als je modaal verdient moet je een modale woning kunnen kopen. En dat kan momenteel dus gewoon niet.

Ook weer zoiets: Wat is een 'modale' woning? Dat is een woning waar het meest van gebouwd wordt, maar als projectontwikkelaars niet voor modale inkomens bouwen, gaat dat natuurlijk nooit lukken.

[CVTTPD2DQ]

FlyingCrow schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:30:
Zonder jaartallen voegen deze anekdotes niks toe... als je in de jaren 30 een woning kocht was je blij met katoen geïsoleerde elektrokabels.

Beide huizen waren vijftig jaar oud ten tijde van aankoop, en min of meer in de toestand zoals bij de bouw opgeleverd.

FlyingCrow schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:30:
Er is maar 1 groep die roept dat de huidige generatie eist een nieuwbouw twee kapper te kunnen kopen na hun studie, spoiler alert.. dat is niet de huidige generatie .

Dat voorbeeld kwam inderdaad van iemand van 60 - voor wie dat wel kon. En ik wilde maar aangeven dat zijn ervaring best uitzonderlijk is geweest in de Nederlandse geschiedenis. Twintig jaar eerder kon dat echt niet. Twintig jaar later ook niet.

[lama83]

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:46:
[...]

68% inflatie sinds 2000. Nu nog een verklaring voor de overige 100% prijsstijging.


[...]

Er is een enorme ongelijkheid aan het ontstaan, en als je hier op wijst krijg je anekdotes uit de jaren 'Boomer dat het toen ook niet goed was, of dat de verwachtingen van jongeren gewoon te hoog liggen. Daarmee negeer je gewoon het feit dat er een enorme willekeur is van het verloop van iemands vermogenspositie; huis kopen, op je reet gaan zitten en vermogend worden versus iets later geboren worden (of heck, zelfs de verstandige keuze maken om te gaan studeren) en de boot missen, tonnen meer moeten betalen en daar de rest van je leven de gevolgen van ondervinden.

Dan kan ik helemaal terecht de situatie van m'n oma erbij halen maar dat ondermijnt de onrechtvaardigheid van de positie van jongeren in de huidige markt veroorzaakt door, nogmaals, het niet handelen van de overheid.

Wat je kan doen is 'if you cannot beat them, join them' m.b.t. de lagere sociale klasse. Dus wees niet te ambititeus (waarom zou je dat worden voor de overheid die je toch niet steunt) en zorg dat je in de sociale huur komt en ontvang toeslagen. Sommigen zeggen dat de jongeren wel weer profiteren van hetgeen de boomers opgezet hebben (technologie e.d.) en of dat nu in vermogen uitgedrukt moet worden is maar de vraag aldus hen.

[Emgeebee]

lama83 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 12:20:
[...]


Wat je kan doen is 'if you cannot beat them, join them' m.b.t. de lagere sociale klasse. Dus wees niet te ambititeus (waarom zou je dat worden voor de overheid die je toch niet steunt) en zorg dat je in de sociale huur komt en ontvang toeslagen. Sommigen zeggen dat de jongeren wel weer profiteren van hetgeen de boomers opgezet hebben (technologie e.d.) en of dat nu in vermogen uitgedrukt moet worden is maar de vraag aldus hen.

Oh het gaat niet om mij persoonlijk hoor, ik zit er warmpjes bij. Ik vind het alleen bizar dat er niet meer verontwaardiging is; ik ken weinig casussen waarbij dermate veel ongelijkheid geïntroduceerd wordt. Procentje hier of daar en niet bij voor de gepensioneerden; outrage! Maar jongeren die voor de rest van hun leven tonnen in moeten halen? Weinig reuring.

En dat is volgens mij waar het om gaat; richt een maatschappij zo in dat iedereen rechtvaardige kansen heeft (veil of ignorance).

[Rubbergrover1]

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:14:
[...]

[Afbeelding]

Wat is hier nu zo moeilijk aan? Een huis is nog nooit zo duur geweest. Rond de eeuwwisseling rond de 150k, nu 385k.

Is het een soort zelfbescherming dat de jeugd maar niet moet klagen en te veel eist zodat je je niet bevoorrecht hoeft te voelen oid? Ik begrijp de discussie niet eens.

20 jaar geleden kostte een koophuis gemiddeld ongeveer 2 ton en was de rente iets minder dan 6%. Je betaalde nog 6% overdrachtsbelasting, zodat je totale annuitaire maandlasten uitkwamen op ongeveer 1250 per maand. Het modaal inkomen lag op ongeveer 28.000, wat ongeveer 22,5 maal die hypotheeklasten is.

De rente ligt nu op een kleine 3%. Voor een annuitaire hypotheek van 385k betaal je ongeveer 1600 per maand. Het modaal inkomen is ongeveer 35% gestegen, naar 38.000. Wat ongeveer 23,5 maal die hypotheeklasten is.

De verhouding tussen de annuitaire hypotheeklasten van de gemiddelde koopwoning en het modaal inkomen ligt nu dus lager dan 20 jaar geleden.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 14:47:
[...]

20 jaar geleden kostte een koophuis gemiddeld ongeveer 2 ton en was de rente iets minder dan 6%. Je betaalde nog 6% overdrachtsbelasting, zodat je totale annuitaire maandlasten uitkwamen op ongeveer 1250 per maand. Het modaal inkomen lag op ongeveer 28.000, wat ongeveer 22,5 maal die hypotheeklasten is.

De rente ligt nu op een kleine 3%. Voor een annuitaire hypotheek van 385k betaal je ongeveer 1600 per maand. Het modaal inkomen is ongeveer 35% gestegen, naar 38.000. Wat ongeveer 23,5 maal die hypotheeklasten is.

De verhouding tussen de annuitaire hypotheeklasten van de gemiddelde koopwoning en het modaal inkomen ligt nu dus lager dan 20 jaar geleden.

Met andere woorden, de hoogte van een mogelijke hypotheek relatief aan je inkomen is gedaald. Tel daarbij op dat de prijzen enorm gestegen zijn en we belanden weer bij de conclusie: de nieuwe generatie starters is de lul.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 12:03:
[...]
Ik ben met je eens dat een 'stabiele' huizenmarkt fijner zou zijn, maar gedeeltelijk denk ik ook dat het buiten het vermogen van de rijksoverheid ligt om dat te garanderen.

Tot op zekere hoogte. De overheid heeft wel een hoop te zeggen over huurprijzen, bijvoorbeeld. Die zijn vaak ook best stabiel...

Eigenlijk heeft de woningmarkt wat dat betreft wel overeenkomsten met de geld- en kapitaalmarkt. Je kunt een stabiel rendemebt behalen met sparen/obligaties, maar die stabiliteit kost je wel wat. Je kunt ook je geld in aandelen stoppen, wat op de lange termijn financieel beter is, maar wel aan forse fluctuaties onderhevig is. De optie die je zekerheid en stabiliteit biedt, is vaak duurdere optie (huren), terwijl de optie die op de lange termijn financieel vaak beter is (kopen) een veel grilliger verloop heeft.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 14:47:
[...]

20 jaar geleden kostte een koophuis gemiddeld ongeveer 2 ton en was de rente iets minder dan 6%. Je betaalde nog 6% overdrachtsbelasting, zodat je totale annuitaire maandlasten uitkwamen op ongeveer 1250 per maand. Het modaal inkomen lag op ongeveer 28.000, wat ongeveer 22,5 maal die hypotheeklasten is.

De rente ligt nu op een kleine 3%. Voor een annuitaire hypotheek van 385k betaal je ongeveer 1600 per maand. Het modaal inkomen is ongeveer 35% gestegen, naar 38.000. Wat ongeveer 23,5 maal die hypotheeklasten is.

Het belastingvoordeel / de hypotheekrenteafrek maakt hier het wezenlijke verschil tussen beide

Volgens https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop (jaarinkomen 75k)

200k / 6% = bruto 1199, netto 825
385k / 3% = bruto 1623, netto 1303

Bruto is de stijging inderdaad zo'n 35%, hoe dan ook grofweg vergelijkbaar met de stijging van het modale inkomen.
Netto is de stijging bijna 60%.

De verhouding tussen de annuitaire hypotheeklasten van de gemiddelde koopwoning en het modaal inkomen ligt nu dus lager dan 20 jaar geleden.

Netto bekeken, puur gekeken naar de impact op het 'huishoudbudget', zou ik juist een heel andere conclusie trekken. Al helemaal omdat men nu veel meer annuitair kiest, ten opzichte van (deels) aflossingsvrij in het verleden.

[ Voor 34% gewijzigd door Richh op 27-05-2022 15:14 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 14:59:
[...]

Met andere woorden, de hoogte van een mogelijke hypotheek relatief aan je inkomen is gedaald. Tel daarbij op dat de prijzen enorm gestegen zijn en we belanden weer bij de conclusie: de nieuwe generatie starters is de lul.

Nee, dit zegt helemaal niets over hoe hoog je hypotheek kan zijn. Het zegt alleen dat de kosten van een gemiddelde woning in verhouding tot het modaal inkomen helemaal niet gestegen zijn.

(En het geeft eerder een bevestiging van de 'stelling' dat de huizenprijzen vooral gerelateerd zijn aan de ontwikkeling van de annuitaire maandlasten en van het modaal inkomen.)

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 15:06:
[...]

Het belastingvoordeel / de hypotheekrenteafrek maakt hier het wezenlijke verschil tussen beide .

Ah, dank je. Ik vond het al vreemd dat het zo uit kwam, terwijl ik van tevoren het idee had dat de woningprijzen grofweg het laatste jaar scheef zijn gaan lopen. Ik had dus van tevoren verwacht dat de berekening uit zou komen op dat je op dit moment ongeveer een jaarstijging (20%) duurder uit zou komen dan 20 jaar geleden. Maar met die netto-berekening klopt dat wel ongeveer.

Mijn punt was vooral dat het 20 jaar geleden niet heel erg verschillend was van de situatie die er de laatste jaren in Nederland is. Dat je als afgestudeerd stel met beiden een paar jaar werkervaring ook toen al niet veel verder kwam dan een huisje buiten of een uitgeleefd appartement waar jaren niets aan gedaan is.

Dat het het laatste jaar/2 jaar scheef is gaan lopen, daar ben ik het zeker mee eens.

(Volgens mij klopt de bruto netto berekening van 20 jaar geleden niet helemaal. Netto zit je, rekening houdend met het eigenwoningforfait van toen, iets hoger. Maar dat zijn details.)

[ Voor 9% gewijzigd door Rubbergrover1 op 27-05-2022 16:21 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 15:04:
[...]

Tot op zekere hoogte. De overheid heeft wel een hoop te zeggen over huurprijzen, bijvoorbeeld. Die zijn vaak ook best stabiel...

Dat heeft weinig te maken met de overheid en meer met de contracten die mensen krijgen.
De huurbescherming is het enige wat de overheid hiervoor heeft gedaan en dat zorgt voor redelijk stabiele huurprijzen.

Als je niet verhuist is de maximale huurverhoging ongeveer de inflatie ( niet de werkelijke inflatie maar de gewenste infatie ) dus 2% per jaar. Dus dat is vrij constant en stabiel. En zolang jij niet weg gaat kan de verhuurder weinig anders dan maximaal dat erbij doen.

Er is een heel klein deel van de huurwoningen die in het sociale stelsel vallen daar heeft de overheid iets meer over te zeggen.

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 13:51:
[...]

Oh het gaat niet om mij persoonlijk hoor, ik zit er warmpjes bij. Ik vind het alleen bizar dat er niet meer verontwaardiging is; ik ken weinig casussen waarbij dermate veel ongelijkheid geïntroduceerd wordt. Procentje hier of daar en niet bij voor de gepensioneerden; outrage! Maar jongeren die voor de rest van hun leven tonnen in moeten halen? Weinig reuring.

En dat is volgens mij waar het om gaat; richt een maatschappij zo in dat iedereen rechtvaardige kansen heeft (veil of ignorance).

Voornamelijk omdat het nu even een paar jaar zo is maar dit is maar heel kort zo. Bovendien zijn er heel veel jongeren die wel gewoon een woning hebben gekocht dus die hebben er geen last van. Ja als je de afgelopen 2-3 jaar hebt willen kopen toen was de prijsstijging extreem. Had je 7-8 jaar geleden gekocht toen speelde dit nog helemaal niet.

Bovendien kan je er weinig aan doen, of eigenlijk wil de politiek er niets aan doen want het is niet hun probleem. Pensioen daar gaan ze zelf last van hebben huizenprijzen hebben ze alleen voordeel van.
Ze kunnen de bevolking gewoon minder extreem lagen groeien en meer huizen laten bouwen, maar dat willen ze niet en doen ze niet.

[ Voor 42% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-05-2022 17:53 ]

[Conrado]

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:14:
[...]
Is het een soort zelfbescherming dat de jeugd maar niet moet klagen en te veel eist zodat je je niet bevoorrecht hoeft te voelen oid? Ik begrijp de discussie niet eens.

Dat geldt voor auto's of brood ook

Echter, het grote verschil is dat huizenprijzen alle huizen op de markt omvat, en niet alleen nieuwbouw. Dat maakt weer'es duidelijk dat een hus kopen altijd een goed idee is, onafhankelijk wanneer je in de markt instapt.

[Z___Z]

Sammy_tukker schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:49:
[...]


n=1 dus dat zegt me niet zoveel.

Wat me wel verontrust is dat mensen tegenwoordig echt wel minder huis kopen dan pak m beet 30 jaar geleden. Mijn vader kocht in zijn eentje (1 salaris) een hoekwoning en had toen een start salaris van 2500 gulden (kosten woning 90.000 gulden). Ik kocht in mijn eentje een appartement (met starterslening, maar als ik goed mijn best had gedaan was die niet nodig geweest) van €165000 met een startsalaris van 2300 euro. Moraal van het verhaal, salaris is ongeveer verdubbeld, maar de woningprijs is verviervoudigd (en ik had een kleiner huis, maar wel meer in het westen (Ede tov Rijssen). Dit was de situatie in 2013, midden in de crisis, en al mijn vrienden verklaarden me voor gek dat ik een huis kocht.

Nu ben ik blij geweest dat ik dat toen gedaan heb, want in 2017 gaf het mij de ruimte om een mooie hoekwoning te scoren (samen met mijn vrouw), omdat ik wat overwaarde had opgebouwd. Maar die moest ik wel op 2 salarissen van allebei 1.5 modaal kopen. In 1991 kon je een vergelijkbaar huis op 1 keer 1,5 modaal kopen. (mijn vader werkte, en mijn moeder was vrij voor de kids). Schiet mij maar lek, maar woningen zijn gewoon echt duurder geworden in verhouding tot de inkomens.

Dit staat natuurlijk los van de vraag dat jonge mensen tegenwoordig denken 6 keer per jaar op vakantie te moeten naar ibiza, de dikste flatscreen aan de muur en binnen 10 minuten een zak chips bezorgt moeten krijgen. Ik vind daar ook wel wat van.....

Maar mijn stelling is: als je modaal verdient moet je een modale woning kunnen kopen. En dat kan momenteel dus gewoon niet.

Ik denk dat je stelling moet zijn: als je huishoudinkomens ligt op het modale huishoudinkomen van mensen die hun inkomen uit arbeid verkrijgen moet je een modaal huis kunnen kopen.

De onderkant van de markt zit in sociale huur, dus die inkomens moet je niet meetellen op de koopwoningmarkt. En huishoudens wonen in een woning, niet alleen individuen, dus je moet ook huishoudinkomens gebruiken en niet individueel inkomen.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 18:37:
[...]

Dat geldt voor auto's of brood ook

Echter, het grote verschil is dat huizenprijzen alle huizen op de markt omvat, en niet alleen nieuwbouw. Dat maakt weer'es duidelijk dat een hus kopen altijd een goed idee is, onafhankelijk wanneer je in de markt instapt.

Zeg dat maar tegen de mensen die bij de vorige daling veel geld verloren zijn of hun huis niet konden verkopen door de extreme restschuld.
Huizen kunnen ook gewoon in prijs dalen hoor, dat gebeurt ook regelmatig alleen is het de afgelopen 9 jaar niet gebeurd. Het kan zo omslaan naar een periode waar we 5 jaar lang een daling van de prijzen krijgen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 17:47:
[...]


Dat heeft weinig te maken met de overheid en meer met de contracten die mensen krijgen.
De huurbescherming is het enige wat de overheid hiervoor heeft gedaan en dat zorgt voor redelijk stabiele huurprijzen.

Als je niet verhuist is de maximale huurverhoging ongeveer de inflatie ( niet de werkelijke inflatie maar de gewenste infatie ) dus 2% per jaar. Dus dat is vrij constant en stabiel. En zolang jij niet weg gaat kan de verhuurder weinig anders dan maximaal dat erbij doen.

Er is een heel klein deel van de huurwoningen die in het sociale stelsel vallen daar heeft de overheid iets meer over te zeggen.

Ongeveer eenderde van alle woningen is sociale huur. Dat vind ik niet echt een heel klein deel. Met bijna 6 op de tien woningen koopwoning houd je nog ongeveer 10% van de woningen over die geliberaliseerde huur is.

De overheid kan (en wil nu ook) voor een deel van die woningen aanvullende regels stellen. Door de puntentelling en maximale huur verder door te trekken naar een groep duurdere woningen. De overheid kán dus wel dingen doen. Daarnaast zou de overheid uiteraard ook meer gereguleerde huur kunnen (laten) bouwen. Eventueel in het 'nieuw gereguleerde' middensegment. Als de meerderheid van Nederland dat een goed idee zou vinden. Maar blijkbaar is dat niet de wens van het Nederlandse electoraat. Het gros van de mensen gelooft alleen in de heilige eigen woning.

[MaStar]

Stoney3K schreef op donderdag 26 mei 2022 @ 17:42:
Ik denk sowieso dat het beperken van de leencapaciteit over het algemeen uiteindelijk een goed idee is. Niet alleen omdat de prijzen dan dalen, maar omdat wanneer je op je maximale LTI gaat lenen, je echt geen enkele waarborg hebt tegen het verlies van dat inkomen.

En dat is iets wat eigenlijk haaks staat op het principe van "flexibiliseren van de arbeidsmarkt" waar de politiek zo'n voorstander van is.

Dit is al ingeperkt de afgelopen jaren.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 19:00:
[...]


Zeg dat maar tegen de mensen die bij de vorige daling veel geld verloren zijn of hun huis niet konden verkopen door de extreme restschuld.
Huizen kunnen ook gewoon in prijs dalen hoor, dat gebeurt ook regelmatig alleen is het de afgelopen 9 jaar niet gebeurd. Het kan zo omslaan naar een periode waar we 5 jaar lang een daling van de prijzen krijgen.

Ja natuurlijk kan dat, dat ontken ik ook niet. Je moet alleen voorkomen dat je in zo'n periode moet verkopen. Overigens, is dat nu echt anders dan toen. Het grootse deel van de actuele kopers kan het zich permitteren omdat ze een overwaarde inbrengen. Dat voorkomt dat huizen 'onder water' raken.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:01:
[...]

Ja natuurlijk kan dat, dat ontken ik ook niet. Je moet alleen voorkomen dat je in zo'n periode moet verkopen. Overigens, is dat nu echt anders dan toen. Het grootse deel van de actuele kopers kan het zich permitteren omdat ze een overwaarde inbrengen. Dat voorkomt dat huizen 'onder water' raken.

Dat zie ik juist als een extra risico. In eerdere dips zat er een soort 'natuurrijke rem' op de daling van de prijzen. Bij heel veel mensen bij wie de huizen te ver onder water zouden komen bij verkoop, werd alsnog een andere oplossing gezocht. Alles om maar niet met een te groot verlies te moeten verkopen. Als dat überhaupt al van de bank zou mogen. Daardoor was er toch een zekere rem op het aanbod. En op de prijsdaling.

In de huidige situatie, waarbij veel mensen forse overwaardes hebben, zou een verlies van 30% van de waarde bij veel mensen alleen betekenen dat drie jaren waardestijging verloren zouden gaan. Jammer, maar niet dramatisch. Die mensen zullen dan nog steeds kunnen blijven verkopen, zonder restschuld. Dus er is veel minder een 'automatische rem' op de verkopen. De prijsdaling kan daardoor veel verder doorschieten. Wat voor de bergen die had kort geleden een woning hebben gekocht wel een veel dramatischer situatie kan opleveren dan bij eerdere dips.

[Sissors]

MaStar schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 19:46:
[...]


Dit is al ingeperkt de afgelopen jaren.

En daarna net zo hard weer uitgebreidt. De leencapaciteit als LTV is lager geworden (naar een hele 100%), maat als LTI is hij hoger geworden.

[Laapo]

Richh schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:33:
[...]

Bij een dalende rente verwacht ik niet dat kopers per se afwachtender worden. De afgelopen 5 jaar hebben kopers ook niet afwachtender gemaakt; over het algemeen hebben dalende rentes juist tot gevolg dat de prijzen stijgen en je onder de streep helemaal niet goedkoper uit bent.


[...]

Dat impliceert dat je maandlasten door de helft gaan. Dat is natuurlijk niet zo; sterker nog, door HRA hebben we het uiteindelijk over tientjeswerk. Ja, over 30 jaar is dat wel degelijk veel geld, maar overdrijven is ook een kunst.

Hoe dan ook: als de rente weer gaat dalen, verwacht ik dat de huizenprijzen ook weer verder zullen stijgen. En vice versa. Zij het beide met een vertraging van misschien wel een jaar.

Overigens vind ik het niet heel gek dat de rentestijging afvlakt als ik naar deze video kijk; er zit nogal een flink gat tussen de marktrente en de rentes die centrale banken rekenen momenteel.

Je kunt het best de variabele en 1jaars rente tegen het beleid van de ECB houden. Die zijn nauwelijks gestegen, en zeker niet zo hard als de 10 en 20jaars rente. Ik kijk nog steeds op van de snelheid waarmee de hypotheekrente is gestegen. Spoot echt omhoog.

[CVTTPD2DQ]

Emgeebee schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:46:
[...]

68% inflatie sinds 2000. Nu nog een verklaring voor de overige 100% prijsstijging.

De huizenprijzen stijgen natuurlijk mee met de lonen, omdat we allemaal tegen elkaar opbieden.



De cijfers komen van het CBS, met uitzondering van de hypotheekrente; tot 2003 werd die bijgehouden door het CBS, daarna heeft DNB het overgenomen. Je ziet dat we in 2021 pas het niveau van 2008 gepasseerd zijn je de huizenprijzen corrigeert voor loon.

Het brutomaandbedrag zegt weer een stuk minder. Aan de ene kant werd de periode 2000-2008 gekenmerkt door veel hogere hypotheekrente dan nu, en dus veel meer hypotheekrenteaftrek, dus de 'piek' zal niet zo hoog geweest zijn als je zou denken. Verder kon men gemakkelijk een aflossingvrije hypotheek afsluiten, en daar werd ook grif gebruik van gemaakt.

Aan de andere kant is het natuurlijk moeilijk vol te houden dat hoge rente en aflossingsvrije hypotheken zo fantastisch zijn voor kapitaalopbouw ...

Als je trouwens een bron weet die CAO-lonen, woningprijzen en hypotheekrentes weet tot 1947, houd ik mezelf aanbevolen ...

[ Voor 4% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 27-05-2022 20:37 ]

[Laapo]

xiangpo schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:42:
[...]


Ze hebben het over dat de stijging minder vlot gaat, niet over een daling. En dat is ook wel logisch, want het is in een paar maanden 2% gestegen. Als het zo snel door zou blijven stijgen hadden we echt een probleem gehad.

Nee klopt, er is nog geen sprake van een daling, maar who knows.. het zou mij niet direct verbazen als we een aantal maanden een procent hoger of misschien wel lager zitten.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:36:
[...]


De huizenprijzen stijgen natuurlijk mee met de lonen, omdat we allemaal tegen elkaar opbieden.

[Afbeelding]

De cijfers komen van het CBS, met uitzondering van de hypotheekrente; tot 2003 werd die bijgehouden door het CBS, daarna heeft DNB het overgenomen. Je ziet dat we in 2021 pas het niveau van 2008 gepasseerd zijn je de huizenprijzen corrigeert voor loon.

Het brutomaandbedrag zegt weer een stuk minder. Aan de ene kant werd de periode 2000-2008 gekenmerkt door veel hogere hypotheekrente dan nu, en dus veel meer hypotheekrenteaftrek, dus de 'piek' zal niet zo hoog geweest zijn als je zou denken. Verder kon men gemakkelijk een aflossingvrije hypotheek afsluiten, en daar werd ook grif gebruik van gemaakt.

Aan de andere kant is het natuurlijk moeilijk vol te houden dat hoge rente en aflossingsvrije hypotheken zo fantastisch zijn voor kapitaalopbouw ...

Als je trouwens een bron weet die CAO-lonen, woningprijzen en hypotheekrentes weet tot 1947, houd ik mezelf aanbevolen ...

FYI dat het gelijk loopt is maakt het niet meteen een causaal verband, het kan ook een correlatie zijn. Ik verwacht eerlijk gezegd dat ze beide de uitkomst van dezelfde variabele(n) zijn. Ze zijn beiden afhankelijk van de economische voorspoed.

Voorbeeldje:

quote: https://cqm.nl/nl/nieuws/...20beter%20kunnen%20lezen.

Een voorbeeld: je hebt een basisschool met 100 kinderen. We zien een correlatie tussen de schoenmaat van een kind en hoe goed ze kunnen lezen. Zo zie je bijvoorbeeld dat kinderen met een grotere schoenmaat, beter kunnen lezen. Je zou dan dus kunnen stellen: we geven de jongsten – de kleintjes – een grotere schoen en dan gaan ze vanzelf beter lezen. Dit verband – een correlatie – lijkt erg logisch. Niets is minder waar: de reden dat de kinderen met de grotere schoenmaat beter lezen is omdat ze ouder zijn, dus grotere voeten hebben en dus grotere schoenen

[ Voor 20% gewijzigd door sdk1985 op 27-05-2022 20:41 ]

[Santee]

sprhnk schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 11:43:
[...]


Idem hier in Haarlem waar ik dit ook bij kennissen zie. Valt mij wel op dat de verkoop paniek ook wel erug snel toe slaat persoonlijk lijkt mij 4 weken in de verkoop helemaal niet zo lang bijvoorbeeld maar de makelaars beginnen dan al met her posten op funda en -25-30k achtige dingen. Bijna als of je huis waardeloos is als het niet in 5 min weg is of alle kopers alleen een 1daags funda filter hebben

Kopers en vooral makelaars zijn de afgelopen 2 jaar gewend geraakt aan overbiedingen en huizen die na 2 weken 100% weg zijn. Huis waar ik ging kijken in februari had 20 bezichtigingen en uiteindelijk 8 biedingen waarvan er twee 20% boven de vraagprijs waren. Als je als makelaar daaran gewend bent en ineens wordt binnen 4 maanden de rente 2% hoger op een hypotheek en haken kopers massaal af..

Ik denk dat veel potentiële kopers ook zien dat ze 5-10% minder kunnen lenen maar dat vraagprijs slechts gestagneerd zijn en even de kat uit de boom kijken.

[CVTTPD2DQ]

sdk1985 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:40:
[...]
FYI dat het gelijk loopt is maakt het niet meteen een causaal verband, het kan ook een correlatie zijn.

In dit geval is het zelfs dezelfde grafiek, de een zonder hypotheekrente, de ander met hypotheekrente. Ik zei in mijn bericht helemaal niets over causale verbanden, en ik snap je reactie dan ook niet.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:16:
[...]

In eerdere dips zat er een soort 'natuurrijke rem' op de daling van de prijzen. Bij heel veel mensen bij wie de huizen te ver onder water zouden komen bij verkoop, werd alsnog een andere oplossing gezocht. Alles om maar niet met een te groot verlies te moeten verkopen. Als dat überhaupt al van de bank zou mogen. Daardoor was er toch een zekere rem op het aanbod. En op de prijsdaling.

Hier wordt vaak naar 2008~2012 gekeken, omdat dat de dip is die de meesten hier bewust meegemaakt hebben. Maar dat is juist een uitzondering, omdat het toen om het financiële systeem ging. Mensen moesten verkopen omdat hun beleggingshypotheek niets meer waard was of omdat banken plotseling hoge risicotoeslagen rekenden omdat hun huis 'onder water' stond. Door de vloedgolf aan huizen op de markt, duikelde de prijs.
Dat kan nu niet meer gebeuren. Waarom zou je verkopen als je huis veel minder waard geworden is?

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:48:
[...]
Ik zei in mijn bericht helemaal niets over causale verbanden, en ik snap je reactie dan ook niet.

Huh? 'De huizenprijzen stijgen natuurlijk mee met de lonen, omdat we allemaal tegen elkaar opbieden'. Causaler dan dat kan niet toch?

[CVTTPD2DQ]

sdk1985 schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:52:
Huh? 'De huizenprijzen stijgen natuurlijk mee met de lonen, omdat we allemaal tegen elkaar opbieden'. Causaler dan dat kan niet toch?

Ah, nu snap ik wat je bedoelt. Eerlijk gezegd zie ik het als gegeven dat de woningprijzen meestijgen met de loongroei; de grafiek is alleen om te illustreren dat de betaalbaarheid van woningen nu lang niet zo slecht is ivm. zelfs het recente verleden.

[sprhnk]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:52:
[...]

Hier wordt vaak naar 2008~2012 gekeken, omdat dat de dip is die de meesten hier bewust meegemaakt hebben. Maar dat is juist een uitzondering, omdat het toen om het financiële systeem ging. Mensen moesten verkopen omdat hun beleggingshypotheek niets meer waard was of omdat banken plotseling hoge risicotoeslagen rekenden omdat hun huis 'onder water' stond. Door de vloedgolf aan huizen op de markt, duikelde de prijs.
Dat kan nu niet meer gebeuren. Waarom zou je verkopen als je huis veel minder waard geworden is?

Mja een correctie lijkt me komend jaar volkomen logisch:
-. Stijgende inflatie in vaste lasten (eten drinken en energie)
-. Minder financiering, stijgende rente
-. Minder concurrentie van verhuurders
-. Vooruitzicht afbouw jubbelton
-. Stroomversnelling verkopers die nog snel het onderste uit de kan willen halen
-. Minder uit corona verveling rondhangen op funda

Als je relatie dan bijvoorbeeld helaas uit elkaar gaat, of je relatie gaat te goed en je mist een kamer voor een kleine, je werkgever gaat verhuizen en zo zijn er nog wel meer redenen. Dan moet je het doen met de markt waar je dan toevallig in zit.

Veel van dit soort dingen zijn niet zo rationeel planbaar.

[Z___Z]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 20:52:
[...]

Hier wordt vaak naar 2008~2012 gekeken, omdat dat de dip is die de meesten hier bewust meegemaakt hebben. Maar dat is juist een uitzondering, omdat het toen om het financiële systeem ging. Mensen moesten verkopen omdat hun beleggingshypotheek niets meer waard was of omdat banken plotseling hoge risicotoeslagen rekenden omdat hun huis 'onder water' stond. Door de vloedgolf aan huizen op de markt, duikelde de prijs.
Dat kan nu niet meer gebeuren. Waarom zou je verkopen als je huis veel minder waard geworden is?

Het is juist andersom. In 2009-2013 konden veel mensen niet verkopen omdat hun huis onder water stond. Doordat de mensen niet konden verkopen was er een natuurlijke bodem voor de laagste verkoopprijs. Alleen de mensen die moesten verkopen door scheiding/gezinsuitbreiding etc en het verlies konden dragen die verkochten toen. De rest bleef lekker zitten.

Mochten de prijzen nu onderuit gaan kan bijna iedereen die moet verhuizen door scheiding/gezinsuitbreiding veel zakken zonder restschuld. De potentiële bodem ligt nu dus veel lager. En hoe meer iemand zakt hoe minder een koper zal willen betalen.

[Cruiseganger]

Appartementen moesten bij bekendmaking van de bouw in 2020 minstens €1,5 miljoen kosten maar er is nog geen spade in de grond gegaan en voorlopig weer 6 maanden uitstel van aanvang bouw in afwachting van lagere / stabiele prijsniveau van de hoogwaardige bouwmaterialen in dit soort High End projecten:
https://www.omroepwest.nl...-om-hoge-materiaalprijzen

[sprhnk]

Z___Z schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:29:
[...]

Het is juist andersom. In 2009-2013 konden veel mensen niet verkopen omdat hun huis onder water stond. Doordat de mensen niet konden verkopen was er een natuurlijke bodem voor de laagste verkoopprijs. Alleen de mensen die moesten verkopen door scheiding/gezinsuitbreiding etc en het verlies konden dragen die verkochten toen. De rest bleef lekker zitten.

Mochten de prijzen nu onderuit gaan kan bijna iedereen die moet verhuizen door scheiding/gezinsuitbreiding veel zakken zonder restschuld. De potentiële bodem ligt nu dus veel lager. En hoe meer iemand zakt hoe minder een koper zal willen betalen.

Scherpe observatie, misschien verklaard dat wel waarom hier in haarlem veel mensen waarbij hun huis binnen 4 weken niet verkoopt meteen in prijs zakken en herposten op funda.Terwijl dat een zeer korte tijd is. Iedereen heeft die 4-5 jaar geleden heeft gekocht zit op 200-400k overwaarde.

[Conrado]

sprhnk schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:13:
[...]

Mja een correctie lijkt me komend jaar volkomen logisch:
-. Stijgende inflatie in vaste lasten (eten drinken en energie)
-. Minder financiering, stijgende rente
-. Minder concurrentie van verhuurders
-. Vooruitzicht afbouw jubbelton
-. Stroomversnelling verkopers die nog snel het onderste uit de kan willen halen
-. Minder uit corona verveling rondhangen op funda

Iedereen verwacht dat de markt afkoelt en bijvoorbeeld het structureel overbieden verdwijnt, maar dat is dan wel. Voorspellen is lastig, dus we zullen het wel zien....

[Z___Z]

'Snel je huis te koop, nu de rente stijgt ' https://fd.nl/bedrijfslev...e-koop-nu-de-rente-stijgt

Wel paywall, maar als de mainstream media al begint over een haperende huizenmarkt denk ik dat we wel aardig aan de top zitten.

[Conrado]

Z___Z schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:29:
[...]

Het is juist andersom. In 2009-2013 konden veel mensen niet verkopen omdat hun huis onder water stond. Doordat de mensen niet konden verkopen was er een natuurlijke bodem voor de laagste verkoopprijs.

Nee, dat was niet zo. -25% is in de Nederlandse markt nog nooit voorgekomen. Maar in 2008 hadden we een economische crisis (7,5% was werkloos) en werden veel huizenkopers met extra kosten opgezadeled.

Wel eens dat nu de effecten 'zachter' zijn.

[Laapo]

Cruiseganger schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:32:
Appartementen moesten bij bekendmaking van de bouw in 2020 minstens €1,5 miljoen kosten maar er is nog geen spade in de grond gegaan en voorlopig weer 6 maanden uitstel van aanvang bouw in afwachting van lagere / stabiele prijsniveau van de hoogwaardige bouwmaterialen in dit soort High End projecten:
https://www.omroepwest.nl...-om-hoge-materiaalprijzen

Ernstige situatie. Waarom zouden de kosten over zes maanden lager zijn? Als ik dit zo lees dan is de bouw gewoon gestopt en kan het alleen verder als de prijzen dalen.

Moet zeggen dat dit scenario ook in mijn achterhoofd speelt. De bouw van mijn woning moet nog beginnen. Berichten dat warmtepompen een levertijd van 18 maanden hebben en tekorten aan staal klinken niet fijn.

[Conrado]

Ik plan het bouwen van een huis: de grond is gekocht, de bouwvergunning afgegeven en de hypotheek is geregeld.
Echter de prijzen zijn rampzalig, gekoppeld aan een overdrukke markt. Warmtepompen is een ramp: Je krijgt offertes waarbij je denkt, die vragen maar wat. 100K voor de verwarming bijvoorbeeld.
Kost veel tijd en energie om het budget te bewaken maar tot nu toe lukt het.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:41:
[...]

Nee, dat was niet zo. -25% is in de Nederlandse markt nog nooit voorgekomen. Maar in 2008 hadden we een economische crisis (7,5% was werkloos) en werden veel huizenkopers met extra kosten opgezadeled.

Wel eens dat nu de effecten 'zachter' zijn.

Huh? -25% nooit voorgekomen? Hoe kom je daarbij? Eind jaren 70 zijn de woningprijzen zo'n 45% gedaald. Zou nu ook gewoon kunnen gebeuren.

(Belangrijkste oorzaken voor die prijsdaling waren overigens stijgende rente en een energiecrisis. Maar dat zijn zaken die tegenwoordig natuurlijk niet meer voorkomen )

[sprhnk]

Conrado schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 21:50:
Ik plan het bouwen van een huis: de grond is gekocht, de bouwvergunning afgegeven en de hypotheek is geregeld.
Echter de prijzen zijn rampzalig, gekoppeld aan een overdrukke markt. Warmtepompen is een ramp: Je krijgt offertes waarbij je denkt, die vragen maar wat. 100K voor de verwarming bijvoorbeeld.
Kost veel tijd en energie om het budget te bewaken maar tot nu toe lukt het.

Eens, laatste offerte kwam bij ons uit op 100k> per verdieping (klein huis) ex sanitair, vloer, keuken en schilderwerk.

[Verwijderd]

Hypotheekrente staat alweer ff on hold, waar wie deed dat overzichtje weer vd laatste 4 maanden?

Kleine piek 30jaar vast à 4%, denk dat ie weer retour gaat

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 27-05-2022 22:16 ]

[pentaw1nz]

Is er in algemene zin iets te zeggen over in deze markt je eigen huis verkopen (voor over het algemeen een zeer gunstige prijs) en een nieuw huis kopen (voor over het algemeen een zeer ongunstige prijs) ?

Of kun je beter "blijven zitten waar je zit" als je nu nog OK zit?

Ik heb zelf een ton overwaarde in een kleine 4 jaar opgebouwd. Zit te kijken naar een geschakelde woning uit 2015. Moet een half miljoen kosten hier in het oosten en een bod van 530 is al afgewezen.

Lastig om de afweging te maken: hogere maandlasten van de nieuwe hypotheek vs onderhoudskosten aan mijn huidige huis van 50 jaar oud.

[MaStar]

pentaw1nz schreef op vrijdag 27 mei 2022 @ 22:25:
Is er in algemene zin iets te zeggen over in deze markt je eigen huis verkopen (voor over het algemeen een zeer gunstige prijs) en een nieuw huis kopen (voor over het algemeen een zeer ongunstige prijs) ?

Of kun je beter "blijven zitten waar je zit" als je nu nog OK zit?

Daar valt totaal niets over te zeggen door ons. We kennen je financiële situatie niet, je leefsituatie niet en eventuele andere voorkeuren niet. Daarbij ook nog niet de range of locatie waarin je zoekt.

Verkoop je een huis in het Oosten en wil je terugkopen in Amsterdam, be my guest. Andersom is handiger. Maar ook als de prijzen falen zal dat niet anders zijn.

Daarbij kan je een markt niet timen. Prijzen kunnen net zo goed nog jaren (langzaam) stijgen, zoals nu nog steeds het geval is. Niemand die het echte antwoord weet.

Dus, het enige antwoord is:
Kijk naar je eigen situatie en maak je keuze daarop. En heb je een mogelijkheid hebt om door te stromen, waarom niet doen? Waarom wachten. Elke stap op de huizencarriere is er één. Over langere tijd stijgen huizenprijzen altijd.

Mijn ouders hebben bijvoorbeeld nooit een stap durven nemen, terwijl dit mogelijk wel kon. Zijn nu 65 en wonen nog in hetzelfde rijtjeshuis tussen de gezinnen. Kunnen geen stap meer maken ivm beperkte leenruimte.

[ Voor 18% gewijzigd door MaStar op 28-05-2022 09:04 ]

[Laapo]

https://www.volkskrant.nl/cs-bd4edc09

Worden de hypotheeknormen aangescherpt? Mogen mensen volgend jaar minder lenen?

‘Als de hypotheekrente en de inflatie oplopen, is het logisch dat de leennormen volgend jaar wat scherper zullen zijn. De maandlasten lopen immers op. Het gaat uiteindelijk om koopkracht. Betaalbaarheid van de hypotheek staat bij ons centraal. We zitten daarbij altijd aan de voorzichtige kant. Je moet je de maandlasten over de volledige dertig jaar kunnen veroorloven, ook als je bijvoorbeeld kinderen krijgt.

‘We weten nog niet hoeveel de normen zullen veranderen, maar het zal geen enorme klap zijn. We verwerken veranderingen in een gemiddelde van vier jaar. Of het nu een economische schok is of een nieuwe belastingmaatregel, we proberen het effect zo wat te dempen. De huidige teruggang in koopkracht door de inflatie zul je dus niet in één keer hoeven mee te nemen.’

Zo werkt dat dus..

[Joosie200]

Laapo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:03:
https://www.volkskrant.nl/cs-bd4edc09


[...]


Zo werkt dat dus..

Die leenruimte is bijna niet vergroot, maar de huizenprijzen zijn met ongeveer 20 procent per jaar gestegen. We kijken naar de nettomaandlast. Die moet gelijk blijven, ongeacht de rentestand.

En dan gaan ze de leenruimte juist inperken? Terwijl de stijging van de rente daar al voor zorgt? Waarom mag je niet zelf bepalen wat je van je inkomsten mag uitgeven aan maandlast aan wonen. De maandlast loopt juist op door de verdubbeling in vier maanden tijd. Een beetje natrappen om een jaar later dan de financieringslast aan te passen terwijl de hypotheekrente op zich al voldoende de betaalbaarheid bepaald.

Ik ben geen econometrist maar weet prima hoe mijn eigen kasboek er uit ziet. Heb allang duidelijk welk bedrag nodig is per maand igv arbeidsongeschiktheid, werkloos raken. En dan gaat het nibud ultra conservatief voorschrijven wat verstandig is. Ze lijken de ecb wel met de inflatie moet gelijk blijven koste wat kost, de lasten moeten gelijk blijven koste wat kost. Terwijl van alles juist duurder is geworden. Ik mis een stuk maatwerk alsof geen enkele Nederlander om kan gaan met geld en beschermd moet worden.

Speelt de ontwikkeling van de huurprijzen in de vrije sector nog een rol? Veel mensen betalen daar meer huur dan ze maandelijks zouden kunnen betalen aan een hypotheek. Maar van u mogen ze zo’n lening niet krijgen.
‘Ik zou het heel knap vinden als je inderdaad acht jaar zo’n hoge huur kunt betalen. Blijkbaar kun je dan superstrak bezuinigen op andere dingen.

Super strak bezuinigen op andere dingen. Of gewoon goed budgetteren want dat kun je leren. Maar banken mogen hier geen rekening mee houden, met hoe spaarzaam de klant in kwestie is. Niet iedereen is van het in = out principe ofwel wat binnen komt moet op gaan. Niet iedereen doet aan leefstijlinflatie. Maar dat snapt het nibud dus niet.

[ Voor 21% gewijzigd door Joosie200 op 28-05-2022 09:26 ]

[Johan Bogle]

Joosie200 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:18:
[...]


[...]


En dan gaan ze de leenruimte juist inperken? Terwijl de stijging van de rente daar al voor zorgt? Waarom mag je niet zelf bepalen wat je van je inkomsten mag uitgeven aan maandlast aan wonen. De maandlast loopt juist op door de verdubbeling in vier maanden tijd. Een beetje natrappen om een jaar later dan de financieringslast aan te passen terwijl de hypotheekrente op zich al voldoende de betaalbaarheid bepaald.

Ik ben geen econometrist maar weet prima hoe mijn eigen kasboek er uit ziet. Heb allang duidelijk welk bedrag nodig is per maand igv arbeidsongeschiktheid, werkloos raken. En dan gaat het nibud ultra conservatief voorschrijven wat verstandig is. Ze lijken de ecb wel met de inflatie moet gelijk blijven koste wat kost, de lasten moeten gelijk blijven koste wat kost. Terwijl van alles juist duurder is geworden. Ik mis een stuk maatwerk alsof geen enkele Nederlander om kan gaan met geld en beschermd moet worden.

Ik vind de leennormen alles behalve conservatief. Met een gied inkomen mag je ronduit absurde bedragen lenen, in geen enkel ander land in Europa mag je zoveel geld lenen voor een huis. Gaat de rente nog even door naar 5 en de recessie lekker inzetten dan gaan veel mensen met kortlopende rente weer rap in de problemen komen…

Laatst zag je hier nog een voorbeeld die max had geleend en toen de stijging energie van 100 naar 400 niet eens kon dragen.

De leennormen zijn zeker niet conservatief. De huizenprijzen zijn hoog (of de inkomens laag)

[Laapo]

Joosie200 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:18:
[...]


[...]


En dan gaan ze de leenruimte juist inperken? Terwijl de stijging van de rente daar al voor zorgt? Waarom mag je niet zelf bepalen wat je van je inkomsten mag uitgeven aan maandlast aan wonen. De maandlast loopt juist op door de verdubbeling in vier maanden tijd. Een beetje natrappen om een jaar later dan de financieringslast aan te passen terwijl de hypotheekrente op zich al voldoende de betaalbaarheid bepaald.

Ik ben geen econometrist maar weet prima hoe mijn eigen kasboek er uit ziet. Heb allang duidelijk welk bedrag nodig is per maand igv arbeidsongeschiktheid, werkloos raken. En dan gaat het nibud ultra conservatief voorschrijven wat verstandig is. Ze lijken de ecb wel met de inflatie moet gelijk blijven koste wat kost, de lasten moeten gelijk blijven koste wat kost. Terwijl van alles juist duurder is geworden. Ik mis een stuk maatwerk alsof geen enkele Nederlander om kan gaan met geld en beschermd moet worden.


[...]


Super strak bezuinigen op andere dingen. Of gewoon goed budgetteren want dat kun je leren. Maar banken mogen hier geen rekening mee houden, met hoe spaarzaam de klant in kwestie is. Niet iedereen is van het in = out principe ofwel wat binnen komt moet op gaan. Niet iedereen doet aan leefstijlinflatie. Maar dat snapt het nibud dus niet.

Eens. Ik snap wel dat er een branche brede standaard gehanteerd wordt. Anders gaan verstrekkers elkaar beconcurreren op wat iemand kan lenen. Nu is dat nauwelijks het geval. Verder zullen ook mensen die niet zo best kunnen budgetteren vaak denken, 'eerst de hypotheek', de rest komt daarna wel.

Persoonlijk vind ik de normen voor tweeverdieners wel ruim zat. Denk dat velen niet eens maximaal lenen. Voor mensen die het op één inkomen doen is het een ander verhaal. Dat knelt, zeker vergeleken met huren. Soms kan er aan maandlast niet meer geleend worden dan wat een kamertje huren kost..

[pentaw1nz]

MaStar schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:02:
[...]


Daar valt totaal niets over te zeggen door ons. We kennen je financiële situatie niet, je leefsituatie niet en eventuele andere voorkeuren niet. Daarbij ook nog niet de range of locatie waarin je zoekt.

Verkoop je een huis in het Oosten en wil je terugkopen in Amsterdam, be my guest. Andersom is handiger. Maar ook als de prijzen falen zal dat niet anders zijn.

Daarbij kan je een markt niet timen. Prijzen kunnen net zo goed nog jaren (langzaam) stijgen, zoals nu nog steeds het geval is. Niemand die het echte antwoord weet.

Dus, het enige antwoord is:
Kijk naar je eigen situatie en maak je keuze daarop. En heb je een mogelijkheid hebt om door te stromen, waarom niet doen? Waarom wachten. Elke stap op de huizencarriere is er één. Over langere tijd stijgen huizenprijzen altijd.

Mijn ouders hebben bijvoorbeeld nooit een stap durven nemen, terwijl dit mogelijk wel kon. Zijn nu 65 en wonen nog in hetzelfde rijtjeshuis tussen de gezinnen. Kunnen geen stap meer maken ivm beperkte leenruimte.

In mijn geval kocht ik een zeer ruime jaren 70 tweekapper met oude meuk er in en energie label D. 160m2 wonen op een kavel van 260m2. Gekocht voor 260k in 2018.

Al met al zo'n 3 ton en een beetje verder is daadwerkelijk alles nieuw en heb ik label A.
Ook de voor en achter tuin volledig nieuw.
Wat er nog wel eens aan zit te komen zijn de goten en dakpannen, en zo blijft er eigenlijk altijd wel wat te sleutelen aan een oude woning. Toch het mooiste (mening) en groenste (feit) huis van de straat.

Het huis is getaxeerd op 385k en ik zou kunnen doorstromen naar iets van max 500k. Ik heb 270k aan hypotheek + depot openstaan voor 2% rente 30 jaar vast.
Helaas is het overbieden wel killing.
Voor 500k koop je hier een oudere vrijstaande woning, maar ik wil liever doorstromen richting nieuw(er).
Als het om nieuw gaat kom ik voor dit geld weer in een tweekapper terecht, met iets meer woonoppervlakte en een iets grotere kavel.

Met wat ik nu voorbij heb zien komen; laten we zeggen dat ik er 10 a 15m2 woonoppervlakte bij krijg en 100m2 kavel.
En dus een nieuwer huis (2015) dat 100% af is en ook naar smaak. Echter nog geen zonnepanelen of warmtepomp.

Dan denk ik soms: voor een fractie van dit prijsverschil kan ik in mijn eigen huis ook iedere steen vernieuwen.

Best lastig om de afweging te maken.

[ Voor 3% gewijzigd door pentaw1nz op 28-05-2022 09:43 ]

[sprhnk]

pentaw1nz schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:39:
[...]


In mijn geval kocht ik een zeer ruime jaren 70 tweekapper met oude meuk er in en energie label D. 160m2 wonen op een kavel van 260m2. Gekocht voor 260k in 2018.

Al met al zo'n 3 ton en een beetje verder is daadwerkelijk alles nieuw en heb ik label A.
Ook de voor en achter tuin volledig nieuw.
Wat er nog wel eens aan zit te komen zijn de goten en dakpannen, en zo blijft er eigenlijk altijd wel wat te sleutelen aan een oude woning. Toch het mooiste (mening) en groenste (feit) huis van de straat.

Het huis is getaxeerd op 385k en ik zou kunnen doorstromen naar iets van max 500k. Ik heb 270k aan hypotheek + depot openstaan voor 2% rente 30 jaar vast.
Helaas is het overbieden wel killing.
Voor 500k koop je hier een oudere vrijstaande woning, maar ik wil liever doorstromen richting nieuw(er).
Als het om nieuw gaat kom ik voor dit geld weer in een tweekapper terecht, met iets meer woonoppervlakte en een iets grotere kavel.

Met wat ik nu voorbij heb zien komen; laten we zeggen dat ik er 10 a 15m2 woonoppervlakte bij krijg en 100m2 kavel.
En dus een nieuwer huis (2015) dat 100% af is en ook naar smaak. Echter nog geen zonnepanelen of warmtepomp.

Dan denk ik soms: voor een fractie van dit prijsverschil kan ik in mijn eigen huis ook iedere steen vernieuwen.

Best lastig om de afweging te maken.

Nou dat in je eigen huis elke steen vernieuwen kan tegen vallen. Het is natuurlijk een zwaar luxe probleem maar ik snap het dilemma, lijkt mij over de gehele mark het dillema.

Optie Verbouwen = overwaarde opeten ook dat kost de hoofdprijs en financiering is lastiger geworden
Optie Verhuizen = hoger instappen in afvlakkende / dalende markt
Niets doen= mogelijk straks meer moeite om van je huis af te komen

Dan heb je ook nog wat gaat de starter, doorstromer, huurder, verhuurder doen.

Starter: Ik zou gokken even de kat uit de boom kijken, de druk dat je volgend jaar weer >20% meer betaald is er wel af

Doorstromer: z.s.m huis op de markt zetten,of z.s.m. verbouwen

Huurder: Ik zou gokken ook de kat uit de boom kijken

Verhuurder: Door alle maatregelen minder actief en kleine verhuurders zullen mogelijk hun panden ook nog voor de hoofdprijs kwijt willen

Zoiets?

[Laapo]

pentaw1nz schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:39:
[...]


In mijn geval kocht ik een zeer ruime jaren 70 tweekapper met oude meuk er in en energie label D. 160m2 wonen op een kavel van 260m2. Gekocht voor 260k in 2018.

Al met al zo'n 3 ton en een beetje verder is daadwerkelijk alles nieuw en heb ik label A.
Ook de voor en achter tuin volledig nieuw.
Wat er nog wel eens aan zit te komen zijn de goten en dakpannen, en zo blijft er eigenlijk altijd wel wat te sleutelen aan een oude woning. Toch het mooiste (mening) en groenste (feit) huis van de straat.

Het huis is getaxeerd op 385k en ik zou kunnen doorstromen naar iets van max 500k. Ik heb 270k aan hypotheek + depot openstaan voor 2% rente 30 jaar vast.
Helaas is het overbieden wel killing.
Voor 500k koop je hier een oudere vrijstaande woning, maar ik wil liever doorstromen richting nieuw(er).
Als het om nieuw gaat kom ik voor dit geld weer in een tweekapper terecht, met iets meer woonoppervlakte en een iets grotere kavel.

Met wat ik nu voorbij heb zien komen; laten we zeggen dat ik er 10 a 15m2 woonoppervlakte bij krijg en 100m2 kavel.
En dus een nieuwer huis (2015) dat 100% af is en ook naar smaak. Echter nog geen zonnepanelen of warmtepomp.

Dan denk ik soms: voor een fractie van dit prijsverschil kan ik in mijn eigen huis ook iedere steen vernieuwen.

Best lastig om de afweging te maken.

Je moet uiteindelijk zelf de afweging maken. Wat wel interessant zou kunnen zijn is om alvast te verkennen of je die rente kan meeverhuizen en tegen welke voorwaarden. Mocht dat het geval zijn dan is even afwachten misschien niet verkeerd. Als de rente door blijft stijgen en de prijzen dalen, heb jij die troef van die lage rente in de hand. Je eigen woning zakt natuurlijk met de markt mee, maar gezien je doorstroomt kan dat netto wellicht opleveren. Blijft alles voortkwakkelen dan kan je nog op een later moment verhuizen lijkt me.

De komende twee kwartalen zal de richting wel duidelijk worden. Als je geen risico's wilt nemen kun je denk ik liever afwachten. Ook met die dakpannen en goten.

[ Voor 6% gewijzigd door Laapo op 28-05-2022 10:05 ]

[bulle bas]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:59:
[...]


Nou dat in je eigen huis elke steen vernieuwen kan tegen vallen. Het is natuurlijk een zwaar luxe probleem maar ik snap het dilemma, lijkt mij over de gehele mark het dillema.

Optie Verbouwen = overwaarde opeten ook dat kost de hoofdprijs en financiering is lastiger geworden
Optie Verhuizen = hoger instappen in afvlakkende / dalende markt
Niets doen= mogelijk straks meer moeite om van je huis af te komen

Dan heb je ook nog wat gaat de starter, doorstromer, huurder, verhuurder doen.

Starter: Ik zou gokken even de kat uit de boom kijken, de druk dat je volgend jaar weer >20% meer betaald is er wel af

Doorstromer: z.s.m huis op de markt zetten,of z.s.m. verbouwen

Huurder: Ik zou gokken ook de kat uit de boom kijken

Verhuurder: Door alle maatregelen minder actief en kleine verhuurders zullen mogelijk hun panden ook nog voor de hoofdprijs kwijt willen

Zoiets?

Waarom zou een doorstromer zsm moeten verhuizen, of bedoel je dat niet? Als je wil doorstromen naar iets beters=duurder dan is met een dalende markt wachten toch beter?

1. Bij 10% daling verlies je 30k op jouw huis van 300k. Het huis van 500k wat je wil kopen daalt echter met 50k bij 10% daling.
2. Mijn aanname: duurdere huizen zullen eerder/harder dalen dan goedkopere huizen. Dus die 10% op jouw huis is wellicht dan 15% op je nieuwe huis.

Klopt dit?

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:05:
[...]


Waarom zou een doorstromer zsm moeten verhuizen, of bedoel je dat niet? Als je wil doorstromen naar iets beters=duurder dan is met een dalende markt wachten toch beter?

1. Bij 10% daling verlies je 30k op jouw huis van 300k. Het huis van 500k wat je wil kopen daalt echter met 50k bij 10% daling.
2. Mijn aanname: duurdere huizen zullen eerder/harder dalen dan goedkopere huizen. Dus die 10% op jouw huis is wellicht dan 15% op je nieuwe huis.

Klopt dit?

Maar jouw aanname gaat uit van een prijsdaling, dat is nog niet zeker.

[sprhnk]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:11:
[...]

Maar jouw aanname gaat uit van een prijsdaling, dat is nog niet zeker.

Tis maar net hoe je meet maar maand op maand was er sprake van een daling en daardoor jaar op jaar een afname van de stijging. Als ik zou moeten inzetten zou ik op lichte daling/ vlakke lijn inzetten.


CPB geeft aan kans op verdere daling jaar op jaar bij stijgende rente
https://www.nu.nl/economi...-dit-jaar-weer-dalen.html

Ik snap ook wel waarom het CPB dat noemt, de voorzitter van de ECB kondigt dat immers letterlijk aan
https://www.nu.nl/economi...-voor-eind-september.html

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:11:
[...]

Maar jouw aanname gaat uit van een prijsdaling, dat is nog niet zeker.

Dat klopt, ik dacht dat dat scenario bedoeld werd. Bij prijsstijgingen zou het andersom moeten werken en zou een snelle doorstromer beter af zijn.

Ik vraag me af of we een vergelijkbare periode in de geschiedenis hebben waarbij een periode met ultra-lage rentes en enorm hoog prijspeil gevolgd wordt door een periode met snelstijgende/hoge rentes.
Je zou verwachten dat bij gelijkblijvende onaantrekkelijheid van huren het dringen wordt in het lagere prijssegment, maw, dat goedkopere woningen prijsvaster zullen blijven dan het duurdere segment.

Als ik even kijk wat de invloed van rente is.
Situatie: 2 mensen die samenwonen die elk 40k verdienen kunnen lenen:


bij 2%: € 415.000
bij 4%: € 391.000
bij 6%: € 356.000

Ik vind het erg meevallen, bij een verdrievoudiging van de rente zie je pas een verschil van 60k optreden. Een negatief effect op huizenprijzen zou dan vooral uit psychologische effecten moeten komen.Veel werkeloosheid lijkt me niet voor de hand liggend gezien het overschot aan vacatures.
Wat ik me ook afvraag is het effect van de babyboom-bust op woninggebied, is dat al geanalyseerd? Een voorschot als gok: dat zijn vooral koopwoningen uit het hogere segment.

[CVTTPD2DQ]

Johan Bogle schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:30:
[...]
Ik vind de leennormen alles behalve conservatief. Met een gied inkomen mag je ronduit absurde bedragen lenen, in geen enkel ander land in Europa mag je zoveel geld lenen voor een huis.

Is dat zo? Zoals gezegd, Argenta staat mij als Belg met een netto inkomen van 2600€/mnd (ongeveer 3000 bruto) toe om 1200€/mnd af te betalen.

Ga ik naar een Franse bank, dan mag ik met 3000 euro bruto (overigens kan ik daar een fout hebben gemaakt, de Fransen gebruiken termen als 'netto voor belastingen') zo'n 1050€ per maand aan hypotheeklasten betalen.

Ga ik naar Nederlandse Argenta, dan mag ik 750€ per maand betalen.

Belgische banken mogen (naar eigen goeddunken) hypotheken uitgeven met betaallasten tot 50% van het nettoloon. In Nederland ligt dat eerder op 20% van het brutoloon - en voor lage inkomens is dat verschil fors.

Ja, de LTV-normen zijn in Belgie strenger, maar in Nederland zijn de LTI-normen de beperking, en die zullen ook (zo te horen) nog verder worden aangescherpt.

Johan Bogle schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:30:
Laatst zag je hier nog een voorbeeld die max had geleend en toen de stijging energie van 100 naar 400 niet eens kon dragen.

Als je even doorleest zie je dat ze die prima konden dragen, maar dat het huis zelf ook tegenviel, en dat de combinatie daarvan doorslaggevend was voor de verkoop.

[Sport_Life]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:27:
[...]


Tis maar net hoe je meet maar maand op maand was er sprake van een daling en daardoor jaar op jaar een afname van de stijging. Als ik zou moeten inzetten zou ik op lichte daling/ vlakke lijn inzetten.


CPB geeft aan kans op verdere daling jaar op jaar bij stijgende rente
https://www.nu.nl/economi...-dit-jaar-weer-dalen.html

Ik snap ook wel waarom het CPB dat noemt, de voorzitter van de ECB kondigt dat immers letterlijk aan
https://www.nu.nl/economi...-voor-eind-september.html

Ik denk dat de kans op daling ook groter is dan stijging/stagnatie, met name bij de huizen van 1m+. Reden:
voor doorstromers is het erg onzeker wat de verkoopwaarde van de huidige woning is, kan zomaar 10% hoger of lager uitvallen dan verwacht, oftewel als snel 50-200k (10% onder de vraagprijs ipv 10% erboven). Ik zou zelf het risico niet (meer) durven nemen om een dergelijke sprong te maken.

Valt me trouwens op dat die woningen de laatste tijd veel worden aangeboden, wat al eerder is gezegd het lijkt alsof een bepaalde groep de kans ruikt om nu te cashen. Met alle risico's van dien. Want de vraag is of deze groep na verkoop snel een geschikte woning kan vinden. Sterker nog: de vraag naar seniorenwoningen zal alleen maar verder stijgen (vergrijzing) en het aanbod is al zo gering .
Dus wie weet kunnen starters straks de 2kappers met garage en gedateerde keuken/badkamer in de randstad weer voor een prikkie oppikken

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 10:52 ]

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:29:
[...]

Dat klopt, ik dacht dat dat scenario bedoeld werd. Bij prijsstijgingen zou het andersom moeten werken en zou een snelle doorstromer beter af zijn.

Precies, dit schreef ik al een tijdje geleden en toen was er nogal weerstand van een bepaalde groep starters die vonden dat ik niet moest zeuren met x ton overwaarde - wat natuurlijk zo is vergeleken met starters zonder woning - maar wat men vaak vergeet is dat een woning die 2x zo duur is ook 2x zo hard stijgt in absolute zin (en 2x zo hard daalt).

[sprhnk]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:46:
[...]

Ik denk dat de kans op daling ook groter is dan stijging/stagnatie, met name bij de huizen van 1m+.

Vraag ik me af, de schuiven op de woningmarkt starten onderin. Dan zou ik denken dat de starter met weinig eigen vermogen nu 20-25k minder kan financieren en daar de daling begint en zo daarna pas doorschuift naar boven. Die zelfde starter kan overigens doorgaans ook het makkelijkste wachten of zijn of haar regio aanpassen. In een dalende markt instappen in een 2-3 kamer woning met achterstallig onderhoud. Zul je dan als stel minder snel doen lijkt me want 6-12 maanden uitstel en er komt iets mooiers binnen bereik. .

Blijft een glazenbol werk maar ik zou verwachten de starter 300-400k haakt een beetje af, daardoor wordt de doorstromer opzoek naar 400-600k het hardst geraakt. Dat zijn de stellen die uit die kleine woningen groeien en wel door moeten.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:43:
[...]


Is dat zo? Zoals gezegd, Argenta staat mij als Belg met een netto inkomen van 2600€/mnd (ongeveer 3000 bruto) toe om 1200€/mnd af te betalen.

In België werkt het blijkbaar anders, ik krijg de volgende vragen voorgeschoteld:

Wat is jouw maandelijkse netto-inkomen?
Je netto-inkomen is het inkomen dat elke maand op je rekening wordt gestort. Vakantiegeld, eindejaarspremie, bonussen, kinderbijslag en alimentatiebedragen mag je niet meetellen.

> In NL gaat men uit van bruto jaarinkomen incl vakantiegeld etc, zelfs bonussen die 'vast' zijn mogen meegenomen worden.

Hoeveel personen heb je ten laste?
Personen ten laste zijn alle personen behalve je partner en jij die financieel afhankelijk zijn van jou of je partner. Denk aan kinderen, ouders, grootouders, personen, met een handicap, …

> Wordt in NL ook niet meegenomen.

En als ik aflossingsvrij kies dan gaat de lening hard naar beneden. Tevens is de aflossing max 25 jaar (in NL standaard 30j).

Even ingevuld voor onze situatie:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 11:13 ]

[sprhnk]

Paywall alert
https://fd.nl/bedrijfslev...rente-stijgt-k1e2cautU30l

Dit is een beetje de situatie waarvan ik verwacht dat je het meer tegen gaat komen. Betekent denk ik ook dat meer mensen eerst hun woning zullen verkopen voordat ze een nieuwe kopen ook dat kan effect hebben.

"Ons huis staat nu ruim twee weken te koop en we hebben nog geen enkele reactie gehad. Dat is toch even slikken. We dachten dat we het in een week verkocht zouden hebben. Een paar bezichtigingen en klaar. Haarlem-Noord is namelijk heel hip. Een paar maanden geleden stond hier in de straat nog een huis te koop. Gekkenhuis was het. Mensen kwamen af en aan.

We dachten dat het bij ons ook zo zou gaan. We hadden in de eerste week meteen twee kijkdagen ingepland. Maar toen kwam er dus niemand. Ja, dat is wel teleurstellend. We moeten even onze verwachtingen bijstellen.

Hier in hetzelfde rijtje is vorig jaar een huis verkocht voor een ton meer dan onze vraagprijs van €495.000. Ik rekende me al rijk. Maar of dat er inzit is afwachten. We zullen er misschien toch €20.000 tot €50.000 minder voor krijgen dan we hadden gehoopt."


Bijhorende huis:
https://www.funda.nl/koop...94613-leeuwerikstraat-63/

[Sport_Life]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:18:
Paywall alert
https://fd.nl/bedrijfslev...rente-stijgt-k1e2cautU30l

Dit is een beetje de situatie waarvan ik verwacht dat je het meer tegen gaat komen. Betekent denk ik ook dat meer mensen eerst hun woning zullen verkopen voordat ze een nieuwe kopen ook dat kan effect hebben.

"Ons huis staat nu ruim twee weken te koop en we hebben nog geen enkele reactie gehad. Dat is toch even slikken. We dachten dat we het in een week verkocht zouden hebben. Een paar bezichtigingen en klaar. Haarlem-Noord is namelijk heel hip. Een paar maanden geleden stond hier in de straat nog een huis te koop. Gekkenhuis was het. Mensen kwamen af en aan.

We dachten dat het bij ons ook zo zou gaan. We hadden in de eerste week meteen twee kijkdagen ingepland. Maar toen kwam er dus niemand. Ja, dat is wel teleurstellend. We moeten even onze verwachtingen bijstellen.

Hier in hetzelfde rijtje is vorig jaar een huis verkocht voor een ton meer dan onze vraagprijs van €495.000. Ik rekende me al rijk. Maar of dat er inzit is afwachten. We zullen er misschien toch €20.000 tot €50.000 minder voor krijgen dan we hadden gehoopt."


Bijhorende huis:
https://www.funda.nl/koop...94613-leeuwerikstraat-63/

Dit zijn taferelen die je in 2010-2012 veel zag. Steeds maar weer 10-20k van de prijs af tot ze het verkopen.
Beste tactiek is denk ik meteen 40k van de vraagprijs af , maarja dat doet pijn aan het ego

Vergelijkbare woning als wij vorig jaar verkochten binnen 4 dagen 9% boven de vraagprijs staat nu al enkele weken te koop met dezelfde vraagprijs, als ze de vraagprijs krijgen is dat zomaar 9% minder dan wij kregen (maar wij hebben ook weer veel betaald voor een nieuwe woning)

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 11:24 ]

[RemcoDelft]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:18:
Paywall alert
https://fd.nl/bedrijfslev...rente-stijgt-k1e2cautU30l

Dit is een beetje de situatie waarvan ik verwacht dat je het meer tegen gaat komen. Betekent denk ik ook dat meer mensen eerst hun woning zullen verkopen voordat ze een nieuwe kopen ook dat kan effect hebben.

"Ons huis staat nu ruim twee weken te koop en we hebben nog geen enkele reactie gehad. Dat is toch even slikken. We dachten dat we het in een week verkocht zouden hebben. Een paar bezichtigingen en klaar. Haarlem-Noord is namelijk heel hip. Een paar maanden geleden stond hier in de straat nog een huis te koop. Gekkenhuis was het. Mensen kwamen af en aan.

We dachten dat het bij ons ook zo zou gaan. We hadden in de eerste week meteen twee kijkdagen ingepland. Maar toen kwam er dus niemand. Ja, dat is wel teleurstellend. We moeten even onze verwachtingen bijstellen.

Hier in hetzelfde rijtje is vorig jaar een huis verkocht voor een ton meer dan onze vraagprijs van €495.000. Ik rekende me al rijk. Maar of dat er inzit is afwachten. We zullen er misschien toch €20.000 tot €50.000 minder voor krijgen dan we hadden gehoopt."


Bijhorende huis:
https://www.funda.nl/koop...94613-leeuwerikstraat-63/

Een klein, oud huis zonder voortuin in een straat waar iedereen op de stoep parkeert... Het wordt tijd dat mensen weer raar opkijken als ze daar ruim een half miljoen euro voor willen vangen.

[sprhnk]

RemcoDelft schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:23:
[...]

Een klein, oud huis zonder voortuin in een straat waar iedereen op de stoep parkeert... Het wordt tijd dat mensen weer raar opkijken als ze daar ruim een half miljoen euro voor willen vangen.

Tja dat is haarlem in een noten dop haha. en dan krijg je dus in het geval van haarlem dat er tal van dat soort huisjes te koop staan schuin dak vanaf de 1e verdieping voor 400-425. Dat gaat op deze manier de huizen met opbouw vrij rap snijden. Als starter zou ik nu zoiets hebben van, ik wacht wel en dan koop ik de grotere wel.

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:03:
> In NL gaat men uit van bruto jaarinkomen incl vakantiegeld etc, zelfs bonussen die 'vast' zijn mogen meegenomen worden.
> Wordt in NL ook niet meegenomen.

Klopt, het is iets meer maatwerk. Ik heb het ook proberen te doen voor Duitsland, maar daar heb ik geen bank gevonden die je een hypotheek laat uitrekenen zonder dat een adviseur je doopceel komt lichten. De hypotheek wordt blijkbaar bepaald door al je maandelijkse vaste lasten, incl. abonnementen e.d. Een beetje stereotypebevestigend is het wel.

Maar als je je zorgen maakt over dat mensen in de betalingsproblemen komen, lijkt het maandbedrag me allesbepalend, en juist daarover zijn we in Nederland wel een stukje strenger dan in de ons omringende landen.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:44:
[...]


Maar als je je zorgen maakt over dat mensen in de betalingsproblemen komen, lijkt het maandbedrag me allesbepalend, en juist daarover zijn we in Nederland wel een stukje strenger dan in de ons omringende landen.

Volgens mij zijn de lasten toch nagenoeg gelijk België of Nederland?
In België kijkt men blijkbaar ook naar de gezinssamenstelling wat invloed heeft , verder is het nagenoeg gelijk. En veel te ruim dus m.i. er hoeft maar iets te gebeuren cq veranderen aan de situatie en je bent de klos bij een tophypotheek zowel in België als Nederland.
Voordeel van België is dat je gestimuleerd wordt sneller af te lossen (Nederlandse banken hebben juist liever dat je deels aflossingsvrij kiest).

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 12:00 ]

[Blik1984]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:59:
[...]

Volgens mij zijn de lasten toch nagenoeg gelijk België of Nederland?
In België kijkt men blijkbaar ook naar de gezinssamenstelling wat invloed heeft , verder is het nagenoeg gelijk. En veel te ruim dus m.i. er hoeft maar iets te gebeuren cq veranderen aan de situatie en je bent de klos bij een tophypotheek zowel in België als Nederland.
Voordeel van België is dat je gestimuleerd wordt sneller af te lossen (Nederlandse banken hebben juist liever dat je deels aflossingsvrij kiest).

Die maandlasten kun je vrij makkelijk omlaag halen door een gedeelte aflossingsvrij te kiezen. Er is geen enkele reden om je 30 jaar lang te pijnigen met een vaste maandlast van 3000 euro per maand, als je ook de keuze hebt om er 1500-2000 euro van te maken. Juist die hoge vaste maandlasten maken je enorm kwetsbaar voor een tegenslag.

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:09:
[...]


Die maandlasten kun je vrij makkelijk omlaag halen door een gedeelte aflossingsvrij te kiezen. Er is geen enkele reden om je 30 jaar lang te pijnigen met een vaste maandlast van 3000 euro per maand, als je ook de keuze hebt om er 1500-2000 euro van te maken. Juist die hoge vaste maandlasten maken je enorm kwetsbaar voor een tegenslag.

Eens, ik heb ook een groot deel aflossingsvrij waardoor we bruto laag uitkomen. De inflatie (loonstijging conform CAO) eet jaarlijks ca 14k van onze aflossingsvrije hypotheek op. Verder denk ik dat een stukje lening fiscaal veel gunstiger is (afbouw wet hillen).
Maar voor starters zonder overwaarde die mogelijk op den duurder groter willen wonen vind ik aflossen wel verstandiger.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 12:19 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:09:
[...]


Die maandlasten kun je vrij makkelijk omlaag halen door een gedeelte aflossingsvrij te kiezen. Er is geen enkele reden om je 30 jaar lang te pijnigen met een vaste maandlast van 3000 euro per maand, als je ook de keuze hebt om er 1500-2000 euro van te maken. Juist die hoge vaste maandlasten maken je enorm kwetsbaar voor een tegenslag.

Als je al begint met een aflossingsvrij deel, dan heb je juist geen mogelijkheid meer om bij een tegenslag je maandlasten naar beneden te brengen. De praktijk is dat een hoop mensen ook dan de rest van het maandinkomen er doorheen jagen. Heb je dan een grote tegenslag die ingrijpen noodzakelijk maakt, dan zit je helemaal vast.

(Ook als je inkomen na pensionering toch wat lager is dan verwacht...)

[Blik1984]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:15:
[...]

Eens, ik heb ook een groot deel aflossingsvrij waardoor we bruto laag uitkomen. De inflatie (loonstijging conform CAO) eet jaarlijks ca 14k van onze aflossingsvrije hypotheek op.
Maar voor starters zonder overwaarde die mogelijk op den duurder groter willen wonen vind ik aflossen wel verstandiger.

Ik vind aflossen ook verstandig, maar dat hoeft natuurlijk geen 100% te zijn. Je kunt ook 60% of 70% aflossen en die overige 500 euro per maand in je zak houden zodat je weerbaar wordt tegen een tegenslag.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:24:
[...]

Als je al begint met een aflossingsvrij deel, dan heb je juist geen mogelijkheid meer om bij een tegenslag je maandlasten naar beneden te brengen. De praktijk is dat een hoop mensen ook dan de rest van het maandinkomen er doorheen jagen. Heb je dan een grote tegenslag die ingrijpen noodzakelijk maakt, dan zit je helemaal vast.

(Ook als je inkomen na pensionering toch wat lager is dan verwacht...)

Ik vind dan ook dat een financieel advies rondom een hypotheek iets verder zou moeten gaan dan enkel en alleen de hypotheek.

En als mensen al niet eens een spaarpotje kunnen aanleggen, denk je dan dat ze de tegenwoordigheid van geest hebben om een weer 2000 euro neer te leggen voor een adviseur om de hypotheek om te katten naar een aflossingsvrije hypotheek? Vrij optimistische gedachte

[bulle bas]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:02:
[...]


Vraag ik me af, de schuiven op de woningmarkt starten onderin. Dan zou ik denken dat de starter met weinig eigen vermogen nu 20-25k minder kan financieren en daar de daling begint en zo daarna pas doorschuift naar boven. Die zelfde starter kan overigens doorgaans ook het makkelijkste wachten of zijn of haar regio aanpassen. In een dalende markt instappen in een 2-3 kamer woning met achterstallig onderhoud. Zul je dan als stel minder snel doen lijkt me want 6-12 maanden uitstel en er komt iets mooiers binnen bereik. .

Blijft een glazenbol werk maar ik zou verwachten de starter 300-400k haakt een beetje af, daardoor wordt de doorstromer opzoek naar 400-600k het hardst geraakt. Dat zijn de stellen die uit die kleine woningen groeien en wel door moeten.

Wellicht heb je een punt, maar in principe is het zo dat je als koper je wensen naar beneden bijstelt naar woningen binnen je budget. Kon je eerst €375K ophoesten en nu slechts €350k, dan neem je genoegen met iets minder vierkante meters, auto's op de stoep of wat dan ook.
Genoegen nemen met huizen in de periferie was ook een proces wat de laatste twee (?) jaar pas echt doorzette, omdat de gewenste locatie gewoon buiten budget was.

Dus heb jij een doorsnee-woning, dan lopen de oorspronkelijke kijkers weg, maar komt er een nieuwe groep kijkers die verwachtingen naar beneden hebben bijgesteld. Hoe de verhouding ligt tussen die twee groepen is voor mij een vraag.

Want een ander effect kan ook zijn dat mensen zo teleurgesteld raken in het feit dat er nog minder huizen overblijven binnen hun budget dat men afhaakt. Vrede sluiten met minder waar voor je geld kost tijd.

[ObiTewodros]

Ik zie allemaal comments over dat je maximale leencapaciteit daalt door de renteverhoging. Maar ik zie nauwelijks mensen die het hebben over de maandlasten. Toen ik inschreef voor een nieuwbouw huis was mijn maandlasten met de rente van 1,5% bruto lager dan het nu netto is met een rente van 3,5%.

Netto is het verschil iets van 300 euro. Dus 300 euro minder per maand die ik extra had kunnen aflossen of achter de hand houden voor slechte tijden of beleggen. Wij hebben het huis toch nog genomen maar ik kan me voorstellen dat heel veel mensen dan afhaken...

[sprhnk]

bulle bas schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:44:
[...]


Wellicht heb je een punt, maar in principe is het zo dat je als koper je wensen naar beneden bijstelt naar woningen binnen je budget. Kon je eerst €375K ophoesten en nu slechts €350k, dan neem je genoegen met iets minder vierkante meters, auto's op de stoep of wat dan ook.
Genoegen nemen met huizen in de periferie was ook een proces wat de laatste twee (?) jaar pas echt doorzette, omdat de gewenste locatie gewoon buiten budget was.

Goed punt ik denk alleen dat die starters ook meer flexibel zullen zijn in uitstel of naar een andere regio gaan. Geen kids, minder gebonden aan school kdv etc..Overigens blijf je dan op vraag uitval uitkomen wat in dat gebied de prijs onder druk zet. Bovendien wat je zegt het duurt ook even voordat je dit nieuwe budget accepteert en dan biedt je dus gewoon lager op dezelfde huizen.

Het verkassen naar de periferie zie ik overigens meer als een corona effect bij uitstek. Thuiswerken is minder fijn op 55-70m2 en balkon/ postzegel tuintje dan met 100-150m2 met flinke tuin. Voeg er een corona baby aan toe en het plaatje is compleet.

Nu met de stijgende energie prijzen vast weer een shift voor nieuwere goed geïsoleerde huizen met een paar panelen op het dak en warmte pomp dan voor de oudere huizen. Ook op dat vlak zit je beter in de periferie nieuwbouw dan in de stedelijke centra.

[pentaw1nz]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:59:
[...]


Nou dat in je eigen huis elke steen vernieuwen kan tegen vallen. Het is natuurlijk een zwaar luxe probleem maar ik snap het dilemma, lijkt mij over de gehele mark het dillema.

Optie Verbouwen = overwaarde opeten ook dat kost de hoofdprijs en financiering is lastiger geworden
Optie Verhuizen = hoger instappen in afvlakkende / dalende markt
Niets doen= mogelijk straks meer moeite om van je huis af te komen

Dan heb je ook nog wat gaat de starter, doorstromer, huurder, verhuurder doen.

Starter: Ik zou gokken even de kat uit de boom kijken, de druk dat je volgend jaar weer >20% meer betaald is er wel af

Doorstromer: z.s.m huis op de markt zetten,of z.s.m. verbouwen

Huurder: Ik zou gokken ook de kat uit de boom kijken

Verhuurder: Door alle maatregelen minder actief en kleine verhuurders zullen mogelijk hun panden ook nog voor de hoofdprijs kwijt willen

Zoiets?

Ik kan zeker in je argumentatie komen.
Ook ga ik eens uitzoeken hoe het mijn huidige hypotheek zit en eventueel meenemen van mijn rente.

Verbouwen heb ik overigens net gedaan. Voor zo'n 40k ben ik van label D naar A gegaan, heb ik 2 airco's laten plaatsen (ook gunstig, maar doet verder niets aan het label) en hebben we de woning grondig gerenoveerd met nieuwe vloer, Keuken, Vvw, toilet, zolder nieuw.
We waren nog vrij op tijd, dus voor de idiote prijzen allerlei offertes vorig jaar kunnen vastleggen en klussen ingepland.

Ik denk dat even afwachten mijn voorkeur heeft. Ben immers net 29 en zit eigenlijk prima met 160m2 woonoppervlak zonder kids. Mijn volgende stap zou het liefst vrijstaand zijn en een vrij nieuwe woning. Dat is momenteel echt wel lastig te vinden in onze regio. Ik krijg alleen ontzettend last van FOMO en word echt zenuwachtig van alle ontwikkelingen van de laatste 3 jaar.

Zelf bouwen heb ik me ook niet zo in verdiept, maar ik krijg al stress als ik hier mensen hoor die geen prijsafspraken kunnen maken en mensen met dagprijzen rekenen etc. Ik wil totale controle 🤣😁

[ Voor 4% gewijzigd door pentaw1nz op 28-05-2022 13:01 ]

[Johan Bogle]

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 11:03:
[...]

***members only***

Dat was ook onze conclusie. Maandlasten die wij maximaal mochten nemen vond ik veel te hoog en zou ik niet verantwoord vinden. We zouden dan onze levensstijl echt wat moeten aanpassen.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:24:
[...]

Als je al begint met een aflossingsvrij deel, dan heb je juist geen mogelijkheid meer om bij een tegenslag je maandlasten naar beneden te brengen.

Er is ook geen garantie dat je die in de toekomst gaat hebben. Veel succes met dat aflossingsvrije deel als de rente op 5% staat. Dat is waarschijnlijk duurder dan de hele hypotheek annuitair op 2%.

[Johan Bogle]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 10:43:
[...]


Is dat zo? Zoals gezegd, Argenta staat mij als Belg met een netto inkomen van 2600€/mnd (ongeveer 3000 bruto) toe om 1200€/mnd af te betalen.

Ga ik naar een Franse bank, dan mag ik met 3000 euro bruto (overigens kan ik daar een fout hebben gemaakt, de Fransen gebruiken termen als 'netto voor belastingen') zo'n 1050€ per maand aan hypotheeklasten betalen.

Ga ik naar Nederlandse Argenta, dan mag ik 750€ per maand betalen.

Belgische banken mogen (naar eigen goeddunken) hypotheken uitgeven met betaallasten tot 50% van het nettoloon. In Nederland ligt dat eerder op 20% van het brutoloon - en voor lage inkomens is dat verschil fors.

Ja, de LTV-normen zijn in Belgie strenger, maar in Nederland zijn de LTI-normen de beperking, en die zullen ook (zo te horen) nog verder worden aangescherpt.


[...]


Als je even doorleest zie je dat ze die prima konden dragen, maar dat het huis zelf ook tegenviel, en dat de combinatie daarvan doorslaggevend was voor de verkoop.

in zowel
Belgie als Frankrijk mag je een flink deel aan eigen geld meenemen. 100% financiering kan je daar vergeten (ergo, het te financieren deel is niet zomaar te vergelijken)

[Laapo]

ObiTewodros schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:54:
Ik zie allemaal comments over dat je maximale leencapaciteit daalt door de renteverhoging. Maar ik zie nauwelijks mensen die het hebben over de maandlasten. Toen ik inschreef voor een nieuwbouw huis was mijn maandlasten met de rente van 1,5% bruto lager dan het nu netto is met een rente van 3,5%.

Netto is het verschil iets van 300 euro. Dus 300 euro minder per maand die ik extra had kunnen aflossen of achter de hand houden voor slechte tijden of beleggen. Wij hebben het huis toch nog genomen maar ik kan me voorstellen dat heel veel mensen dan afhaken...

Afhaken, of meer aflosvrij. Maar ik snap de overweging. Die rap stijgende rente heeft de woningmarkt wel echt overvallen. Zoekers die al op het randje zaten kunnen dan even niet meer meedoen.

[sprhnk]

ObiTewodros schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:54:
Ik zie allemaal comments over dat je maximale leencapaciteit daalt door de renteverhoging. Maar ik zie nauwelijks mensen die het hebben over de maandlasten. Toen ik inschreef voor een nieuwbouw huis was mijn maandlasten met de rente van 1,5% bruto lager dan het nu netto is met een rente van 3,5%.

Netto is het verschil iets van 300 euro. Dus 300 euro minder per maand die ik extra had kunnen aflossen of achter de hand houden voor slechte tijden of beleggen. Wij hebben het huis toch nog genomen maar ik kan me voorstellen dat heel veel mensen dan afhaken...

Helemaal waar, sterker nog toen ik mijn eerste huis kocht keek ik vooral naar wat mijn maandlasten zouden worden bij hypotheekbedrag x, en dat was dan de prijsklasse waar je naar keek als je zocht. Nu nemen en de kosten voor bedrag x toe en de overige vaste lasten (energie en eten e.d.).

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:03:
[...]


Er is ook geen garantie dat je die in de toekomst gaat hebben. Veel succes met dat aflossingsvrije deel als de rente op 5% staat. Dat is waarschijnlijk duurder dan de hele hypotheek annuitair op 2%.

Modaal inkomen 20j geleden was 28.000,-, dat is nu 38.000,-. Dus per modaal inkomen is de stijging in 20 jaar tijd 35,7% / 10.000,- per jaar, dus voor 2x modaal 20.000,-. Stel dat de rente verdubbeld dan is dat nog steeds veel minder dan de inflatiestijging in dezelfde periode .
Als het alternatief bestaat uit huren dan is het verschil nog veel groter, de huurder betaalt duizenden euro's meer aan huur per jaar.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2022 13:11 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:30:
[...]


Ik vind aflossen ook verstandig, maar dat hoeft natuurlijk geen 100% te zijn. Je kunt ook 60% of 70% aflossen en die overige 500 euro per maand in je zak houden zodat je weerbaar wordt tegen een tegenslag.


***members only***

In je voorbeeld geef je aan dat 'gewoon' aflossen van de schuld zou betekenen dat je nauwelijks iets kan sparen voor een tegenslag. Eigenlijk zou ik daarin wel een bevestiging dat de leennormen op dit moment zeker niet te laag zijn.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:03:
[...]


Er is ook geen garantie dat je die in de toekomst gaat hebben. Veel succes met dat aflossingsvrije deel als de rente op 5% staat. Dat is waarschijnlijk duurder dan de hele hypotheek annuitair op 2%.

Bedankt voor de bevestiging van mijn punt.
Ik moet er niet aan denken dat het uitgavenpatroon gebaseerd was op 2% aflossingsvrij en er verder geen ruimte in het budget is in te sparen oid. En dat vervolgens de rente naar 5% stijgt en je die 2,5 keer hogere maandlasten met geen mogelijkheid kunt betalen.

[ Voor 26% gewijzigd door Rubbergrover1 op 28-05-2022 13:18 ]

[MaStar]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 09:59:
[...]

Starter: Ik zou gokken even de kat uit de boom kijken, de druk dat je volgend jaar weer >20% meer betaald is er wel af

Huurder: Ik zou gokken ook de kat uit de boom kijken

Hoelang zou je gokken? En waar gok je op?
Prijsdaling?

20% stijging is misschien niet meer aan de orde. Maar 10% stijging? Of 5%? Dan nog stijgt het em is het er moeilijk tussenkomen. Kijk naar de jaren 90 tot en met 2008.

Ik denk echt dat het teveel wishful thinking is. Netzoals mensen in Corona tijd, die ook werden geadviseerd even te wachten en snel van hun huis af wilden.

[ Voor 3% gewijzigd door MaStar op 28-05-2022 13:24 ]

[ObiTewodros]

Laapo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:05:
[...]


Afhaken, of meer aflosvrij. Maar ik snap de overweging. Die rap stijgende rente heeft de woningmarkt wel echt overvallen. Zoekers die al op het randje zaten kunnen dan even niet meer meedoen.

Bij aflossingvrij krijg je geen renteaftrek. Ben je dan niet een dief van je eigen portemonnee?

Ik zou pas aflossingvrij doen als je geen andere opties had. Dus als afhaken geen optie is en enige manier dat je de maandlasten kan dragen is als je meer aflossingvrij neemt.

Edit: wat ik ook vergeet: als je minder aflost blijf je ook over een hoger bedrag rente betalen.

Aan het einde van je hypotheek ben je door al deze punten waarschijnlijk veel meer kwijt.

Of mis ik iets?

[ Voor 13% gewijzigd door ObiTewodros op 28-05-2022 13:32 ]

[MaStar]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:09:
[...]


Die maandlasten kun je vrij makkelijk omlaag halen door een gedeelte aflossingsvrij te kiezen. Er is geen enkele reden om je 30 jaar lang te pijnigen met een vaste maandlast van 3000 euro per maand, als je ook de keuze hebt om er 1500-2000 euro van te maken. Juist die hoge vaste maandlasten maken je enorm kwetsbaar voor een tegenslag.

Eens. Onze hypotheek ook een groot deel aflossingsvrij om maandlasten te drukken.

[Laapo]

Blik1984 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 12:09:
[...]


Die maandlasten kun je vrij makkelijk omlaag halen door een gedeelte aflossingsvrij te kiezen. Er is geen enkele reden om je 30 jaar lang te pijnigen met een vaste maandlast van 3000 euro per maand, als je ook de keuze hebt om er 1500-2000 euro van te maken. Juist die hoge vaste maandlasten maken je enorm kwetsbaar voor een tegenslag.

Exacto. Ik ben inmiddels errug blij met de 200k aflosvrij die we hebben genomen voor de nieuwe woning. Had achteraf gezien misschien nog wel een flinke schep meer mogen wezen. Dat gaan we met de opbrengst van deze woning dus zeker niet aflossen. Nu hebben we nog een goed gevulde spaarpot die we er tegenover kunnen zetten en misschien wat extra verkoopopbrengst (overbrugging aflossen en een annuïtair deel). 200k 20 jaar tegen bruto 1,68% voor de hypotheek. Van Lanschot biedt nu deposito's van 10jr aan tegen 1,5% en iets exotischer, via Raisin 1,65% voor 5 jaar bij een Estse bank. Zou er nog net geen geld aan overhouden, maar toch.. interessant.

[ObiTewodros]

sprhnk schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:06:
[...]


Helemaal waar, sterker nog toen ik mijn eerste huis kocht keek ik vooral naar wat mijn maandlasten zouden worden bij hypotheekbedrag x, en dat was dan de prijsklasse waar je naar keek als je zocht. Nu nemen en de kosten voor bedrag x toe en de overige vaste lasten (energie en eten e.d.).

Exact.

Gelukkig ga je bij nieuwbouw van het gas af en is je energieverbruik ook lager dus wat dat betreft ga je dan juist iets vooruit.

[CVTTPD2DQ]

Johan Bogle schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:05:
[...]
in zowel
Belgie als Frankrijk mag je een flink deel aan eigen geld meenemen. 100% financiering kan je daar vergeten (ergo, het te financieren deel is niet zomaar te vergelijken)

Een betalingsverplichting is een betalingsverplichting. Of je nou 10% van je huis hebt afbetaald, of een vergelijkbaar bedrag hebt stukgeslagen aan vakanties op Ibiza, voor je huishoudboekje maakt het niet zoveel uit.

Je maakte een opmerking over energierekeningen: daaruit leek me dat je bezorgd was over de betaalbaarheid van de woonlasten.

Op het moment dat het tot gedwongen verkoop komt maakt LTV natuurlijk wel een flink verschil.

Sport_Life schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:09:
[...]
Modaal inkomen 20j geleden was 28.000,-, dat is nu 38.000,-. Dus per modaal inkomen is de stijging in 20 jaar tijd 35,7% / 10.000,- per jaar, dus voor 2x modaal 20.000,-. Stel dat de rente verdubbeld dan is dat nog steeds veel minder dan de inflatiestijging in dezelfde periode .

Die moet je nog een keer uitleggen. Allereerst snap ik niet waarom de rente over een periode van twintig jaar zou stijgen. Ten tweede denk ik bij betalingsproblemen aan situaties waarbij je misschien geen inkomen meer hebt.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:15:
[...]
Bedankt voor de bevestiging van mijn punt.
Ik moet er niet aan denken dat het uitgavenpatroon gebaseerd was op 2% aflossingsvrij en er verder geen ruimte in het budget is in te sparen oid. En dat vervolgens de rente naar 5% stijgt en je die 2,5 keer hogere maandlasten met geen mogelijkheid kunt betalen.

Ik bedoelde te zeggen dat iemand die nu een aflossingsvrij deel met gunstige vaste rente in zijn hypotheek heeft, waarschijnlijk lagere lasten heeft dan iemand die pas op het moment dat er problemen zijn aan een aflossingvrij deel gaat denken.

Aflossingsvrij is nu vaak de 'redding' bij inkomensterugval, omdat de huidige rente vaak fors lager is dan die waar de hypotheek ooit tegen is afgesloten. Maar in de toekomst gaat dit omgekeerd zijn, en dan heb je niets aan zo'n aflossingsvrij deel.

[Laapo]

ObiTewodros schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:24:
[...]

Bij aflossingvrij krijg je geen renteaftrek. Ben je dan niet een dief van je eigen portemonnee?

Ik zou pas aflossingvrij doen als je geen andere opties had. Dus als afhaken geen optie is en enige manier dat je de maandlasten kan dragen is als je meer aflossingvrij neemt.

Of mis ik iets?

Tot voor kort waren de rentes zo giga laag dat de rente aftrek verwaarloosbaar werd.

Het grote nadeel is wel dat je voor dat deel nooit meer renteaftrek kan krijgen ook niet als het alsnog wordt omgezet naar annuïteit of lineair. Dat heeft wel een risicotje in geval van doorstromen bij hogere rentes.

[ObiTewodros]

Laapo schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:31:
[...]


Tot voor kort waren de rentes zo giga laag dat de rente aftrek verwaarloosbaar werd.

Het grote nadeel is wel dat je voor dat deel nooit meer renteaftrek kan krijgen ook niet als het alsnog wordt omgezet naar annuïteit of lineair. Dat heeft wel een risicotje in geval van doorstromen bij hogere rentes.

Goed punt. Maar nu met 3,5% rente zal je bij aflossingvrij meer rente betalen omdat je:
1. Geen renteaftrek ontvangt
2. Minder of niet aflost waardoor je elke maand rente betaalt over het bedrag dat je niet hebt afgelost.

Bij de rentes van onder de 2% was aflossingvrij vast interessant, maar met de huidige rente is aflossingvrij nemen om je maandlasten te drukken niet heel slim lijkt mij.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:30:
Ik bedoelde te zeggen dat iemand die nu een aflossingsvrij deel met gunstige vaste rente in zijn hypotheek heeft, waarschijnlijk lagere lasten heeft dan iemand die pas op het moment dat er problemen zijn aan een aflossingvrij deel gaat denken.

Aflossingsvrij is nu vaak de 'redding' bij inkomensterugval, omdat de huidige rente vaak fors lager is dan die waar de hypotheek ooit tegen is afgesloten. Maar in de toekomst gaat dit omgekeerd zijn, en dan heb je niets aan zo'n aflossingsvrij deel.

Je kunt de aflossingsvorm vaak aanpassen zonder de rente open te breken. Dat hoeft dus geen reden te zijn om 'voor alle zekerheid' nu alvast aflossingsvrij te kiezen.

[Nuevocasa]

ObiTewodros schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:24:
[...]

Bij aflossingvrij krijg je geen renteaftrek. Ben je dan niet een dief van je eigen portemonnee?

Ik zou pas aflossingvrij doen als je geen andere opties had. Dus als afhaken geen optie is en enige manier dat je de maandlasten kan dragen is als je meer aflossingvrij neemt.

Edit: wat ik ook vergeet: als je minder aflost blijf je ook over een hoger bedrag rente betalen.

Aan het einde van je hypotheek ben je door al deze punten waarschijnlijk veel meer kwijt.

Of mis ik iets?

Een aantal voordelen van aflossingsvrij is dat je lagere maandlasten hebt, flexibeler bent en dat door inflatie op langere termijn het geld minder waard wordt en dus ook je schuld. Daarnaast worden huizen gemiddeld genomen over een langere periode meer waard, waardoor de schuld ten opzichte van de waarde ook lager wordt. Dat drukt het risico natuurlijk wel. Helemaal als je de rente 20 jaar vast hebt. 250k nu is over 20 jaar relatief gezien een stuk minder waard.
Vlak voor de euro stond het huis van m'n oma voor 1 miljoen gulden te koop, dat was gigantisch veel. Nu koop je daar in sommige plaatsen net een tussenwoning voor.
Daarnaast mag je bij aflossingsvrij wel aflossen, het is niet verboden
Voor ons was het echt een no-brainer om een gedeelte aflossingsvrij te nemen met 20 jaar vaste rente. We kunnen extra sparen en eventueel gewoon aflossen en als het even tegen zit, zit je niet vast aan de hoge maandlasten.

[sprhnk]

MaStar schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:24:
[...]


Hoelang zou je gokken? En waar gok je op?
Prijsdaling?

20% stijging is misschien niet meer aan de orde. Maar 10% stijging? Of 5%? Dan nog stijgt het em is het er moeilijk tussenkomen. Kijk naar de jaren 90 tot en met 2008.

Ik denk echt dat het teveel wishful thinking is. Net zoals mensen in Corona tijd, die ook werden geadviseerd even te wachten en snel van hun huis af wilden.

Niet zo zeer wishfull thinking als dat ik geen argumenten kan bedenken voor een verdere stijging tegenover een daling:
-. sterke inflatie van vaste levenskosten
-. Extreme rente stijging en inperking van financiering

De lonen blijven sterk onder de inflatie en de financieringsruimte neemt over de volle breedte af van inkomens af dan kun je alleen nog zoals eerder omschreven een stijgings aanname doen waarbij mensen met minder genoegen gaan nemen voor meer.

Maar goed ik ben wellicht wat gekleurd door wat ik bij kennissen bij ons in Haarlem zie nu, en toevallig ook treffend in het FD artikel over haarlem aanbod kwam.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 28 mei 2022 @ 13:42:
[...]

Je kunt de aflossingsvorm vaak aanpassen zonder de rente open te breken. Dat hoeft dus geen reden te zijn om 'voor alle zekerheid' nu alvast aflossingsvrij te kiezen.

Klopt inderdaad. Maar het is ook maar de vraag of aflosvrij dan nog actief wordt aangeboden en of de financiële situatie het nog toelaat. In geval van zo'n wijziging zal ongetwijfeld ook de financiële situatie opnieuw getoetst worden.. en de waarde van de woning ivm 50% max regeling.