Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Stoney3K]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 10:33:
https://www.nu.nl/economi...-vervanging-cv-ketel.html

Interessant artikel, Ik vraag mij af of dit niet te ambitieus is want de meeste woningen zijn in hun huidige staat niet geschikt voor (hybride) warmtepompen omdat ze slecht tot zeer slecht geïsoleerd zijn.

Niet alleen dat. Het aanvoerende elektriciteitsnet is er vaak niet voor geschikt. Je zal dan de netbeheerder moeten vragen of ze de hoofdaansluiting opwaarderen van 25A of 40A enkelfasig naar op zijn minst 25A driefasig.

Tel vooral uit je winst als dan de hele straat dat moet doen.

[big bang]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:29:
[...]


Dus straks gaan alle appartementen op 5 hoog galerijflat waar geen plek is voor een warmtepomp of zonnepanelen als een baksteen kelderen in prijs?

Of ze krijgen een warmtepomp of bron per flat. Een VVE is er toch al (of woningbouwvereniging, nog makkelijker).

[TheGhostInc]

Harrie_ schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 10:11:
Tussen de regels door lees ik in je verhaal dat de markt er nu totaal anders uitziet dan in 2008. In zekere zin is dat wel waar, maar de gemene deler is wat mij betreft dat er zowel toen als nu ontzettend veel lucht in de markt zit. N=1 maar ook hier op het forum in bijv. Ervaring met huis kopen - Deel 8 zijn er genoeg voorbeelden van mensen die hoger kopen dan de taxatiewaarde. Die mensen brengen vaak weliswaar (veel) eigen geld in, maar in de basis zit er natuurlijk niet zoveel verschil tussen een waardedaling waarbij je met een restschuld achterblijft of hoger kopen dan de waarde waardoor je in feite de 'restschuld' alvast heb betaald.

Daar zit natuurlijk voor de markt wel een enorm verschil tussen. Als ik 50.000 euro 'teveel' bied voor een woning en dat contant neerleg, dan zou je dat kunnen zien als lucht in de prijzen. Maar die lucht is wel met euro's afgerekend. Daarnaast maakt het voor de LTV niks uit wat de verkoopprijs was, daarvoor geld de taxatiewaarde. Als je dan bedenkt dat de huizenprijzen index bepaald wordt op de verkoopprijzen en niet de taxatiewaarde krijg je helemaal een rare situatie. Je koopt een woning voor 500k, die wordt getaxeerd op 450k, de hypotheek is 400k. De LTV wordt dan 400/450 = 89%, maar voor het kadaster/NVM/CBS telt weer die 500k als verkoopwaarde. Maar die waarde is maar voor 80% gefinancierd. Een 20% crash zou dus niet eens betekenen dat je in het voorbeeld onder water komt. Maar de LTV van 89% suggereert iets anders.

Wat ik vooral zie is dat veel van de 'lucht' in de markt niet wordt gefinancierd met de hypotheek, maar direct contant wordt betaald, uit overwaarde wordt gehaald of beide. Als de lucht weer uit de markt zou lopen, dan wonen die mensen nog steeds in een huis dat meer waard is dan hun hypotheek. Als je je hypotheek meeneemt kun je dan gewoon verhuizen en verkopen kan altijd.
In 2008 was dat compleet anders, zoals hiervoor al gezegd, LTV's van 125 kwamen voor. Dat betekent dat je lucht in de markt brengt door meer geld te lenen dan het onderpand waard is.

Als we even de meningen over dit soort situaties parkeren, dan is het voor de markt een aardig veilige situatie. De instroom van kapitaal bestaat voor een goed deel uit echte euro's (aflossing en eigen inbreng), voor een deel uit overwaarde en een deel uit hypotheek.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 10:33:
https://www.nu.nl/economi...-vervanging-cv-ketel.html

Interessant artikel, Ik vraag mij af of dit niet te ambitieus is want de meeste woningen zijn in hun huidige staat niet geschikt voor (hybride) warmtepompen omdat ze slecht tot zeer slecht geïsoleerd zijn. Ik vraag mij zelfs af of een deel van de slecht geisoleerde woningen straks onverkoopbaar worden want het is nogal een investering om van een D woning naar een A woning te gaan en daarboven op een (hybride) warmtepomp aan te schaffen. Vooral voor starters met een kleine beurs word het kopen van een woning bijna onmogelijk.

Met en hybride warmtepomp hoef je niet meteen een extreem goed geïsoleerd huis te hebben. Uiteraard is dat wel beter.

[BarendBotje]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:29:
[...]


Dus straks gaan alle appartementen op 5 hoog galerijflat waar geen plek is voor een warmtepomp of zonnepanelen als een baksteen kelderen in prijs?

Als de gas prijs zo hoog blijft wel ja, vaste lasten per maand zullen hoger zijn dus dat gaat van een hypotheek af die je kan krijgen omdat je daar hogere vaste lasten zal hebben dan daar waar een warmtepomp staat. Daarnaast zeg ik zal mij niks verbazen, om er dan meteen een dus conclusie aan te hangen is redelijk kort door de bocht toch?

Offtopic: Ik ben faliekant tegen warmtepompen. Efficientie is helemaal ruk van zo een unit vergeleken met de CV. Dit is niet perse vanuit een duurzaamheids perspectief bekeken natuurlijk. Ik ben van mening dat deze druppeltjes op de gloeiende plaat van duurzaamheid niet gaan werken, pak de tata jongens eens aan. Geld (te duur gas) zal de drijfveer zijn om over te gaan en niet het milieu argument, zelfde geldt voor elektrische autos, of het nu subsidie/lage bijtelling is óf de hoge benzine prijzen, dit(geld) is voor het gros gewoon de belangrijkste drijfveer. Uitzonderingen natuurlijk daargelaten, genoeg mensen die het vanuit een duurzaamheids perspectief doen, maar dan hadden ze helemaal geen auto moeten nemen als ze zogenaamd duurzaam bezig willen zijn.

[Rubbergrover1]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:29:
[...]


Dus straks gaan alle appartementen op 5 hoog galerijflat waar geen plek is voor een warmtepomp of zonnepanelen als een baksteen kelderen in prijs?

Als het om een slecht geïsoleerde galerijflat gaat waar al jaren nauwelijks iets aan verbeterd is, dan kun je dat wel verwachten. Maar dat zou je ook zonder zo'n 'verplichting' al kunnen verwachten.

Als je een galerijflat hebt die meer bij de tijd is, waar bv. fatsoenlijke isolatie en isolatieglas in zit, dan zul je in de regel ook weinig energie voor verwarming hoeven te verbruiken. Dan zou je al een heel eind komen met bv een (hybride) ventilatiewarmtepomp. Eventueel aangevuld met een elektrische CV.

[Caelorum]

BarendBotje schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:46:
[...]
[small]Offtopic: Ik ben faliekant tegen warmtepompen. Efficientie is helemaal ruk van zo een unit vergeleken met de CV. [...]

Die berekening mag je van mij wel eens maken en in 1 van de warmtepomp topics gooien.

[Stoney3K]

BarendBotje schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:46:
[...]


Als de gas prijs zo hoog blijft wel ja, vaste lasten per maand zullen hoger zijn dus dat gaat van een hypotheek af die je kan krijgen omdat je daar hogere vaste lasten zal hebben dan daar waar een warmtepomp staat. Daarnaast zeg ik zal mij niks verbazen, om er dan meteen een dus conclusie aan te hangen is redelijk kort door de bocht toch?

Het kabinet wil vanaf 2026 volledig elektrische of hybride warmtepompen gaan verplichten voor alle vervanging van CV's. Volledig gas-ketels zouden dan dus niet meer mogen -- als je woning dan niet is voorbereid voor een warmtepomp heb je dus een probleem.

Ombouwen van grote complexen zie ik ook nog niet zo snel gebeuren, want dat zijn zulke grote aanpassingen dat bestaande complexen straks ook moeten gaan voldoen aan het meest recente bouwbesluit. Daar gaan VVE's of woningbouwverenigingen hun vingers niet aan branden, want dan zouden alle asbest-flats uit de jaren 70 zo ongeveer tot op het casco plat moeten.

[ObiTewodros]

Hoe nauwkeurig zijn de schattingen van maandlasten eigenlijk?

Ik zie bijvoorbeeld dat precies dezelfde hypotheek bij de zelfde geldverstrekker via hypotheek24 op netto €1578 komt en via de hypotheker op €1668. Toch een flink verschil. Is dat puur omdat ze de schattingen anders doen en is het uiteindelijk bedrag hetzelfde of zit er meer achter?

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:56:
Hoe nauwkeurig zijn de schattingen van maandlasten eigenlijk?

Ik zie bijvoorbeeld dat precies dezelfde hypotheek bij de zelfde geldverstrekker via hypotheek24 op netto €1578 komt en via de hypotheker op €1668. Toch een flink verschil. Is dat puur omdat ze de schattingen anders doen en is het uiteindelijk bedrag hetzelfde of zit er meer achter?

Bruto-netto?

[BarendBotje]

Caelorum schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:52:
[...]

Die berekening mag je van mij wel eens maken en in 1 van de warmtepomp topics gooien.

Momenteel geen interesse om hier een berekening voor te doen, met name omdat ik er weinig baat bij heb en ik simpelweg niet de tijd heb om mijzelf in te lezen in al die prijzen en ontwikkelingen van CV's en warmtepompen. Tijdens mijn studie WTB heeft de professor dezelfde constatering gemaakt, echter moet ik even de colleges terug zoeken waarin hij dat zei. Mocht ik mijzelf in de zomer vervelen dan zal ik het eens voor je uitwerken en je taggen, staat nu in mijn outlook to-do

[ObiTewodros]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:01:
[...]

Bruto-netto?

Beide bedragen zijn netto. Maar ook de bruto bedragen verschillen flink van elkaar.

[redwing]

BarendBotje schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:04:
[...]


Momenteel geen interesse om hier een berekening voor te doen, met name omdat ik er weinig baat bij heb en ik simpelweg niet de tijd heb om mijzelf in te lezen in al die prijzen en ontwikkelingen van CV's en warmtepompen. Tijdens mijn studie WTB heeft de professor dezelfde constatering gemaakt, echter moet ik even de colleges terug zoeken waarin hij dat zei. Mocht ik mijzelf in de zomer vervelen dan zal ik het eens voor je uitwerken en je taggen, staat nu in mijn outlook to-do

Het is duidelijk dat je er de tijd niet in hebt gestoken De techniek is nogal verandert in de afgelopen jaren waardoor het veel rendabeler is geworden. Kijk alleen naar normale airco's, tien jaar geleden zat ik in een huis waarbij je die vooral niet aan wilde zetten omdat je dan de meters op zag lopen. Nu kan ik het hele huis goedkoper met L/L warmtepomp verwarmen dan met de CV (en het is een jaren 30 huis, dus warmtepomp 'ongeschikt' volgens velen)

[redwing]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:53:
[...]
Het kabinet wil vanaf 2026 volledig elektrische of hybride warmtepompen gaan verplichten voor alle vervanging van CV's. Volledig gas-ketels zouden dan dus niet meer mogen -- als je woning dan niet is voorbereid voor een warmtepomp heb je dus een probleem.

Ombouwen van grote complexen zie ik ook nog niet zo snel gebeuren, want dat zijn zulke grote aanpassingen dat bestaande complexen straks ook moeten gaan voldoen aan het meest recente bouwbesluit. Daar gaan VVE's of woningbouwverenigingen hun vingers niet aan branden, want dan zouden alle asbest-flats uit de jaren 70 zo ongeveer tot op het casco plat moeten.

Oftewel daar komen hybride warmtepompen in die puur op gas gebruikt gaan worden.

[Stoney3K]

redwing schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:14:
[...]

Oftewel daar komen hybride warmtepompen in die puur op gas gebruikt gaan worden.

Dat zijn dus gewoon conventionele (onderbemeten) CV ketels waar toevallig een warmtepomp aan vast hangt. Bij een hybride WP wordt het gas-circuit alleen gebruikt voor bijverwarmen, net zoals de dompelaar in een elektrische boiler.

Tenzij ze tegenwoordig ook warmtepompen hebben waarvan de compressor op gas kan draaien

[redwing]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:15:
[...]
Dat zijn dus gewoon conventionele (onderbemeten) CV ketels waar toevallig een warmtepomp aan vast hangt. Bij een hybride WP wordt het gas-circuit alleen gebruikt voor bijverwarmen, net zoals de dompelaar in een elektrische boiler.

Tenzij ze tegenwoordig ook warmtepompen hebben waarvan de compressor op gas kan draaien

Weet ik, maar ik heb al een paar warmtepompen gezien met toch aardig wat gasvermogen. Als deze verplichting zo doorgaat, zie ik er nog wel een aantal komen met nog wat meer vermogen, zodat ze met het vermogen om 'bij' te verwarmen de hele boel kunnen verwarmen.

[geekeep]

TheGhostInc schreef op maandag 16 mei 2022 @ 21:19:
[...]


https://www.berekenhet.nl...lde-cijfer-berekenen.html

Maar ik zal het even voor je uitrekenen:

Er is een kleine groep (~15%) die serieus hoge LTV's heeft van >90%. Dat zou de groep zijn die mogelijk onder water risico heeft.
De rest van de markt (~85%) heeft dan een gemiddelde LTV van richting de 50%.

En als de markt zou crashen is die 15% niet genoeg om de markt op slot te gooien.
In 2008 zat je met LTV's rond de 100, daar ging meteen iedereen nat. Recessie eroverheen en de puinhoop was compleet.
Nu is er nog geen recessie te zien en teveel overwaarde + lange lage rentevast periode...

Harrie_ schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 10:11:
[...]


In 2008 waren er natuurlijk legio mensen die nog in de 'guldentijd' gekocht hebben. Die zagen hun woningwaarde weliswaar flink dalen maar als je toen (omgerekend naar euro's) voor 50k of 100k gekocht had dan had je zelfs met die recessie nog steeds een zeer lage LTV. Degenen die in 2008 flink nat gingen waren de mensen die in de aantal jaar daarvoor gekocht hadden.

"In 2008 stond 13 procent van de koopwoningen 'onder water', begin 2013 was dat 34 procent." (bron: NOS). Je geeft aan dat een groep van pak 'm beet 15% een serieus hoge LTV heeft, als de huizenprijzen zouden gaan dalen i.v.m. de stijgende rente dan staat die groep dus al snel onder water, dalen de huizenprijzen nog wat harder door dan kan dat percentage van 15% zomaar nog wat gaan oplopen.

Houdt er trouwens rekening mee dat het 'onder water staan' niet persé direct voor iedereen een probleem is; er zijn voldoende mensen die misschien wel onder water staan maar nog steeds prima hun hypotheek kunnen betalen; de problemen ontstaan dan vaak bij scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

Tussen de regels door lees ik in je verhaal dat de markt er nu totaal anders uitziet dan in 2008. In zekere zin is dat wel waar, maar de gemene deler is wat mij betreft dat er zowel toen als nu ontzettend veel lucht in de markt zit. N=1 maar ook hier op het forum in bijv. Ervaring met huis kopen - Deel 8 zijn er genoeg voorbeelden van mensen die hoger kopen dan de taxatiewaarde. Die mensen brengen vaak weliswaar (veel) eigen geld in, maar in de basis zit er natuurlijk niet zoveel verschil tussen een waardedaling waarbij je met een restschuld achterblijft of hoger kopen dan de waarde waardoor je in feite de 'restschuld' alvast heb betaald.

Aan het eind van de rit zit er gewoon een discrepantie tussen de aankoopwaarde en verkoopwaarde en moet het verschil door de huizenbezitter uit eigen zak (vooraf of achteraf) opgehoest worden.

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:44:
[...]

Daar zit natuurlijk voor de markt wel een enorm verschil tussen. Als ik 50.000 euro 'teveel' bied voor een woning en dat contant neerleg, dan zou je dat kunnen zien als lucht in de prijzen. Maar die lucht is wel met euro's afgerekend. Daarnaast maakt het voor de LTV niks uit wat de verkoopprijs was, daarvoor geld de taxatiewaarde. Als je dan bedenkt dat de huizenprijzen index bepaald wordt op de verkoopprijzen en niet de taxatiewaarde krijg je helemaal een rare situatie. Je koopt een woning voor 500k, die wordt getaxeerd op 450k, de hypotheek is 400k. De LTV wordt dan 400/450 = 89%, maar voor het kadaster/NVM/CBS telt weer die 500k als verkoopwaarde. Maar die waarde is maar voor 80% gefinancierd. Een 20% crash zou dus niet eens betekenen dat je in het voorbeeld onder water komt. Maar de LTV van 89% suggereert iets anders.

Wat ik vooral zie is dat veel van de 'lucht' in de markt niet wordt gefinancierd met de hypotheek, maar direct contant wordt betaald, uit overwaarde wordt gehaald of beide. Als de lucht weer uit de markt zou lopen, dan wonen die mensen nog steeds in een huis dat meer waard is dan hun hypotheek. Als je je hypotheek meeneemt kun je dan gewoon verhuizen en verkopen kan altijd.
In 2008 was dat compleet anders, zoals hiervoor al gezegd, LTV's van 125 kwamen voor. Dat betekent dat je lucht in de markt brengt door meer geld te lenen dan het onderpand waard is.

Als we even de meningen over dit soort situaties parkeren, dan is het voor de markt een aardig veilige situatie. De instroom van kapitaal bestaat voor een goed deel uit echte euro's (aflossing en eigen inbreng), voor een deel uit overwaarde en een deel uit hypotheek.

Ik vraag mij af hoe jullie dan kijken naar het feit dat de huizencrisis mondiaal was, en in heel veel landen een groot deel van de aankoopsom niet kunnen meefinancieren (en dus eigen geld moeten inbrengen) al langer doodnormaal is?

Nederland (en onze economie/huizenmarkt) is geen afgeschermd gebied van de rest van de wereld. Onze banken hebben ook hun weerslag op hoe de markt zich gedraagt én diezelfde banken zijn niet immuun voor internationale invloeden.

Ik kijk regelmatig naar andere grote economieën zoals die twee jongens (CA en US) aan overkant van de plas, als het op economische ontwikkelingen aan komt. En zeker met zulke berichten vraag ik mij af waarom men hier zo zelfverzekerd is over de continuïteit van de afgelopen jaren in de huizenmarkt:
https://www.bloomberg.com...n-two-years-on-rate-hikes
https://www.cbc.ca/news/b...ng-prices-april-1.6454728

Toegegeven, de Canadese huizenmarkt is nog extremer gestegen dan hier, dus bevat een hoop meer lucht. Maar uiteindelijk is de waarde van een woning naast de waarde van het materiaal slechts een emotioneel label. De financiering is de enige rationele factor in de huizenwaarde, en met stijgende rentes zal deze domweg dalen. De rest (uiterlijk woning, staat, locatie, m2, indeling) is puur wat men 'het waard vindt', de lucht die variabel is over tijd en op basis van emotie gaat.

[lama83]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 16 mei 2022 @ 20:24:
We zijn in Nederland nogal goed in het scheppen van verwachtingen over welvaart, terwijl de overheid steeds minder bezig is met het bewaken van de randvoorwaarden van die welvaart.

Ja, daar lijkt het wel op. Volgens verschillende mensen moeten we het idee loslaten dat de overheid, ECB en politiek met bepaald beleid gewenste veranderingen in de samenleving kan bewerkstelligen. De realiteit kent vele factoren waar de mannetjes en vrouwtjes achter het bureau niet rekening mee hebben gehouden of geen zicht op hebben. Dus of je moet zelf eigen kar trekken of een laid-back houding aannemen en terugschalen naar een klasse waarin voor je gezorgd wordt.

[TheGhostInc]

geekeep schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:21:
Ik vraag mij af hoe jullie dan kijken naar het feit dat de huizencrisis mondiaal was, en in heel veel landen een groot deel van de aankoopsom niet kunnen meefinancieren (en dus eigen geld moeten inbrengen) al langer doodnormaal is?

Omdat hypotheken worden doorverkocht en daar mee werd gesjoemeld (of op z'n minst ontransparant mee werd gehandeld) waren die per direct onverkoopbaar.
De NLse hypotheekmarkt was al langer een zorgenkindje van de centrale banken (ECB, DNB) en de overheid moest ingrijpen omdat anders de banken helemaal niet meer konden handelen in hypotheken.

Het was een optelsom van de banken die amper hypotheken konden uitgeven, de overheid die de regels aan moest scherpen en een economische crisis die eventuele ruimte om het op te vangen direct liet verdampen.
Als 'we' in 2000-2008 de regels iets scherper hadden gehouden, dan was er weinig aan de hand geweest.
Reken maar eens uit wat de bouw die stilvalt in NL kost aan GDP en kijk dan eens naar de krimp in NL tijdens de crisis. Als de bouw had kunnen doorwerken hadden we er nu 3x beter voorgestaan.

[badboyqxy]

@geekeep dit klopt, echter de prijzen van materiaal en arbeid is momenteel zo ontzettend hoog dat dit ook erg mee speelt. Wat je echter wel ziet gebeuren is dat de order boeken voor bijv. stalen trappen en stalen deuren aan het terug lopen zijn.

De bedrijven hebben het nog erg druk, maar teren meer en meer op eerdere aanvragen en er komt langzaam minder conversie.

Zelfde hoor ik nu ook al bij keuken leveranciers.

Daarin tegen lijkt juist badkamers en alles wat met duurzaamheid te maken heeft nog zat aanvragen bij te komen.


Mijn verwachting is dat mensen zoiets hebben van prijzen beginnen te hoog te worden voor het artikel of dienst en of het geld van corona is alweer uitgegeven. En mensen beginnen de hand op de knip te houden.

Dit gevoed door de hogere rente, het oplopend aantal huizen wat te koop aangeboden wordt, het afnemende hoogte van overbieden.

lijkt het erop dat de huizenmarkt in iedergeval weer aan het stabiliseren is. Hiermee bedoel ik dus geen daling, maar de huizen prijzen zullen waarschijnlijk minder hard gaan stijgen dan de inflatie en op die manier zullen de prijzen langzaam iets gaan zakken.

[badboyqxy]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:31:
[...]


Niet alleen dat. Het aanvoerende elektriciteitsnet is er vaak niet voor geschikt. Je zal dan de netbeheerder moeten vragen of ze de hoofdaansluiting opwaarderen van 25A of 40A enkelfasig naar op zijn minst 25A driefasig.

Tel vooral uit je winst als dan de hele straat dat moet doen.

paar punten:

Aanvragen voor hogere stroom aansluiten gaan via mijnaansluitingen.nl, hierbij zijn vaste prijsafspraken gemaakt en er is geen ruimte voor onderhandeling ook al doe je het met een hele wijk. Daarintegen staan wel dat de vaak Enexis verantwoordelijk is voor het het bij jou huis brengen van de aansluiting ook al moeten ze daar 3 straten voor opengraven. (paar uitzonderen gelden hier wel, zoals dat je meer dan 15m van de weg af zit, als je bijv kavel over kavel verbinding hebt).


Vaak is er in een wijk genoeg capaciteit om de stroom te gebruiken en of te verdelen. Waar soms wel het probleem is, is dat we tussen delen van Nederland onvoldoende capiciteit hebben. Zo hadden we paar jaar geleden te maken met overcapiciteit in oosten van Nederland, maar stroomuitval in Amsterdam, omdat er niet genoeg stroom naar toegebracht kon worden omdat de kabels naar amsterdam toe, vol zaten.


Daarnaast hoeven enegerie bedrijven momenteel nog niet in te grijpen in wijken, waar de toegenomen leveringen door zonnepanelen de kabels overstijgen, omdat dit voor nu nog op piek belasting gaat. Engeriebedrijven hoeven pas in te grijpen als dit een x aantal keer per jaar voor komt.

[Stoney3K]

badboyqxy schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:43:
[...]


Daarnaast hoeven enegerie bedrijven momenteel nog niet in te grijpen in wijken, waar de toegenomen leveringen door zonnepanelen de kabels overstijgen, omdat dit voor nu nog op piek belasting gaat. Engeriebedrijven hoeven pas in te grijpen als dit een x aantal keer per jaar voor komt.

Als straks hele straten opgewaardeerd moeten worden van een enkele 25A stroomgroep naar een 3x25A of 3x32A krachtstroomaansluiting omdat het gas vervangen wordt door warmtepompen en inductiekookplaten, dan zie ik dat best nog wel een dingetje worden.

Vooral als het om appartementencomplexen gaat, dan moet je dus ook alle kabels binnenin het gebouw met een factor 2 of 3 dikker gaan maken. Ook als die complexen voorzien zijn van zonnepanelen -- voor de stroom maakt het natuurlijk niet echt uit of die van het dak of de grond komt.

[ Voor 8% gewijzigd door Stoney3K op 17-05-2022 12:48 ]

[geekeep]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:29:
[...]

Omdat hypotheken worden doorverkocht en daar mee werd gesjoemeld (of op z'n minst ontransparant mee werd gehandeld) waren die per direct onverkoopbaar.
De NLse hypotheekmarkt was al langer een zorgenkindje van de centrale banken (ECB, DNB) en de overheid moest ingrijpen omdat anders de banken helemaal niet meer konden handelen in hypotheken.

Het was een optelsom van de banken die amper hypotheken konden uitgeven, de overheid die de regels aan moest scherpen en een economische crisis die eventuele ruimte om het op te vangen direct liet verdampen.
Als 'we' in 2000-2008 de regels iets scherper hadden gehouden, dan was er weinig aan de hand geweest.
Reken maar eens uit wat de bouw die stilvalt in NL kost aan GDP en kijk dan eens naar de krimp in NL tijdens de crisis. Als de bouw had kunnen doorwerken hadden we er nu 3x beter voorgestaan.

Dan moeten we ze maar op hun blauwe ogen geloven dat er verbetering is doorgevoerd bij deze jongens.

Vraag mij wel af of die 'economische crisis' deze keer niet uit een andere hoek kan komen. Niet in de vorm van hoge werkeloosheid, maar juist de productie (in brede zin) die stokt. Personeelstekorten zijn er al in meerdere bedrijfstakken. In plaats van de vraag (bestedingsruimte van consumenten) die opdroogt kan het natuurlijk ook het aanbod zijn. Een kroeg die niet open kan vanwege personeelstekort sijpelt natuurlijk door in wegvallende inkomsten die normaal gesproken weer ergens gespendeerd worden. Een tomatenkwekerij die minder geplukt krijgt verhoogt de prijzen, wat z'n weerslag heeft op de hoeveelheid die verkocht wordt in de supermarkt. Schiphol die het met minder vluchten moet doen en daardoor hun fees mist. Zo zijn er natuurlijk meer voorbeelden te bedenken die een domino-effect teweeg kunnen brengen.

[TheGhostInc]

geekeep schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 13:04:
Vraag mij wel af of die 'economische crisis' deze keer niet uit een andere hoek kan komen.

Dat zou zeker kunnen.

Maar daarmee is het risico voor de woningmarkt een stuk kleiner. 2008 was echt een 'perfect storm' voor de woningmarkt, terwijl er ook genoeg industrieën zonder al te veel ellende doordraaiden.

[redwing]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:47:
[...]


Als straks hele straten opgewaardeerd moeten worden van een enkele 25A stroomgroep naar een 3x25A of 3x32A krachtstroomaansluiting omdat het gas vervangen wordt door warmtepompen en inductiekookplaten, dan zie ik dat best nog wel een dingetje worden.

Vooral als het om appartementencomplexen gaat, dan moet je dus ook alle kabels binnenin het gebouw met een factor 2 of 3 dikker gaan maken. Ook als die complexen voorzien zijn van zonnepanelen -- voor de stroom maakt het natuurlijk niet echt uit of die van het dak of de grond komt.

Niet te vergeten dat we tegelijkertijd ook over aan het gaan zijn/willen naar EVs. Hierdoor zal 3x25/3*35 alleen maar meer standaard worden, maar bovenal ook veel meer nodig zijn. De huidige 3x25A wordt zelden zwaar belast, maar met warmtepompen en EVs zal dat juist veel meer worden. Oftewel de onderliggende structuur moet met nog een grotere factor omhoog.

[Stoney3K]

redwing schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 13:58:
[...]

Niet te vergeten dat we tegelijkertijd ook over aan het gaan zijn/willen naar EVs. Hierdoor zal 3x25/3*35 alleen maar meer standaard worden, maar bovenal ook veel meer nodig zijn. De huidige 3x25A wordt zelden zwaar belast, maar met warmtepompen en EVs zal dat juist veel meer worden. Oftewel de onderliggende structuur moet met nog een grotere factor omhoog.

Jan die op 4 hoog woont zal natuurlijk geen verlengsnoer over zijn balkon heen kieperen om zijn EV op te laden. Dat doet ie via een openbare laadpaal.

Maar je ziet een duidelijke trend naar meer elektrificatie, dus die opschaling van het net, met minstens één orde van grootte aan vermogen meer, zit er aan te komen. Liever vandaag nog dan morgen.

[redwing]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 14:11:
[...]
Jan die op 4 hoog woont zal natuurlijk geen verlengsnoer over zijn balkon heen kieperen om zijn EV op te laden. Dat doet ie via een openbare laadpaal.

Maar dan moet wel die laadpaal daar neergezet worden. Voor de infrastructuur is dat dus een extra stap die er bovenop komt. Waarbij er in veel regio's al wordt aangegeven dat ze aan de max zitten.

Maar je ziet een duidelijke trend naar meer elektrificatie, dus die opschaling van het net, met minstens één orde van grootte aan vermogen meer, zit er aan te komen. Liever vandaag nog dan morgen.

Precies dit was mijn voornaamste punt. Er zal een grotere stap gezet moeten worden dan je nu in de planning ziet staan.

[MaStar]

xiangpo schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 09:00:
Om aan toe te voegen, ik merk dat het aantal woningen dat op funda komt heel erg is toegenomen. Van de 500 woningen in Utrecht (inclusief verkocht/onder voorbehoud) een paar maanden terug, is dat nu inmiddels al bijna verdubbeld. Daarnaast is van de woningen die ik aanklik nu bijna 20% vorige maand al op funda gezet, terwijl dit eerst maar 5-10% was. Deze woningen worden er opnieuw opgezet tegen hetzelfde bedrag of tegen een reductie van 50-100k.

En hoe vergelijk je dat ten opzichte van vorig jaar? Maak je geen illusie, in mei komen er altijd recordaantal huizen online.

Drie weken geleden een huis van een vriend verkocht, op bedrag van zo'n 500k, meer dan 100k overbieden. Story continues...

[Verwijderd]

Heel goed, dus klasse F huizen gaan eerst door het putje...die koop je voor een prikkie: Nou dat is ideaal, gewoon een pellet kachel erin en na 2027 zien we wel weer.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 17-05-2022 20:12 ]

[Get!em]

MaStar schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 19:12:
[...]


Drie weken geleden een vriend van me in Utrecht verkocht, op bedrag van zo'n 500k, meer dan 100k overbidsn. Story continues...

Verkoop je je vrienden?

Alles om maar aan een huis te komen 😝🙃

[MaStar]

https://www.at5.nl/artike...uis-van-1-miljoen-in-west

Overbiedingen van 400.000.

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 17-05-2022 20:24 ]

[CVTTPD2DQ]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 11:53:
Ombouwen van grote complexen zie ik ook nog niet zo snel gebeuren, want dat zijn zulke grote aanpassingen dat bestaande complexen straks ook moeten gaan voldoen aan het meest recente bouwbesluit. Daar gaan VVE's of woningbouwverenigingen hun vingers niet aan branden, want dan zouden alle asbest-flats uit de jaren 70 zo ongeveer tot op het casco plat moeten.

Nee hoor. Juist een flat is verhoudingsgewijs goedkoop te verwarmen (want het verliesoppervlak is klein tov. de inhoud). En in de jaren '70 waren er al behoorlijk wat eisen voor isolatie.

Ik heb zelf in een jaren '50 flat gewoond, energielabel E, bovenste verdieping, dus ik had twee gevels, en zat vlak onder het ongeisoleerde dak. Ik kon de schimmel op de muren zien groeien, maar de energierekening was verwaarloosbaar.

redwing schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 12:14:
Oftewel daar komen hybride warmtepompen in die puur op gas gebruikt gaan worden.

Zelfs dat niet. We hebben hier in Nederland zelden echt koud weer. Het grootste deel van het jaar kun je zelfs een slecht geisoleerde woning met één of twee kW aan warmte op temperatuur houden. Die je met een paar 100W aan electrisch vermogen kunt opwekken.

Of het zinnig en rendabel is, dat is een tweede ...

[Stoney3K]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 20:44:
[...]


Nee hoor. Juist een flat is verhoudingsgewijs goedkoop te verwarmen (want het verliesoppervlak is klein tov. de inhoud). En in de jaren '70 waren er al behoorlijk wat eisen voor isolatie.

Het gaat niet eens om de isolatie, maar om de extra infrastructuur die moet worden aangelegd als je een complex centraal van warmtepompen wil voorzien. Wil je al die leidingen buiten langs de gevels laten lopen?

[Stoney3K]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 20:10:
Heel goed, dus klasse F huizen gaan eerst door het putje...die koop je voor een prikkie: Nou dat is ideaal, gewoon een pellet kachel erin en na 2027 zien we wel weer.

Leuke gedachte, maar ik zie houtstook nog verboden worden onder het argument 'fijnstof'.

Natuurlijk gaat dat totaal niet over de energiebelasting.

[ Voor 9% gewijzigd door Stoney3K op 17-05-2022 20:47 ]

[CVTTPD2DQ]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 20:46:
Het gaat niet eens om de isolatie, maar om de extra infrastructuur die moet worden aangelegd als je een complex centraal van warmtepompen wil voorzien. Wil je al die leidingen buiten langs de gevels laten lopen?

Je doet alsof het onmogelijk is, maar er zijn genoeg landen waarin dat volstrekt normaal is. Niet mooi, maar je went er wel aan.

Één op de vier woningen hier in de buurt heeft trouwens van die witte leidingen voor een multi-split airco over de gevel lopen. Dat vinden we blijkbaar ook geen probleem?

[Stoney3K]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 20:56:
[...]


Je doet alsof het onmogelijk is, maar er zijn genoeg landen waarin dat volstrekt normaal is. Niet mooi, maar je went er wel aan.

Één op de vier woningen hier in de buurt heeft trouwens van die witte leidingen voor een multi-split airco over de gevel lopen. Dat vinden we blijkbaar ook geen probleem?

Het zal fysiek zeker mogelijk zijn, maar met de regelgeving en de bezwaarcultuur in Nederland wordt zoiets vooral duur en tijdrovend om te doen, waardoor een VVE of een woningcorporatie die eigenaar is van een complex er vooral geen moeite in zal steken.

Want in Nederland is het wel zo, dat wanneer er een wijziging aan zo'n gebouw gedaan moet worden die voldoende ingrijpend is (en warmtepompen op het dak of langs de gevel plús verzwaren van alle stroomkabels zal daar vast onder vallen) betekent het ook dat een complex ineens aan een ander bouwbesluit moet voldoen. Komen ze tijdens het werk asbest tegen, dan moet ineens alle asbest er uit bijvoorbeeld.

[Verwijderd]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 20:47:
[...]


Leuke gedachte, maar ik zie houtstook nog verboden worden onder het argument 'fijnstof'.

Natuurlijk gaat dat totaal niet over de energiebelasting.

Denk het niet. Verders : Wie gaat dit allemaal controleren?

Dus komt in 2027 naja 2026 een of andere ambtenaar aan je deur of ie ff binnen mag gluren, want u bent nog niet mee met de hybride-hype...deze is niet aanwezig of geplaatst conform regulier onze bevindingen ( laat ik die niet binnen = een boete) Land van regeltjes, dat dan weer wel
Kunne me de boom in!

Als we nu allemaal onze huisvesting A+++ willen maken, en dat zo urgent is, nou dan maar een subsidie pot van ..- miljard

Zoniet = no deal wat Bunk betreft

(ja sorry, bijna 50% aan wijziging : Maar we hebben ntrl ook handjes genoeg om het voor 2026 te klaren...jaja blikken techneuten en installateurs trekken we open)

[ Voor 49% gewijzigd door Verwijderd op 17-05-2022 21:59 ]

[CVTTPD2DQ]

Stoney3K schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 21:11:
Want in Nederland is het wel zo, dat wanneer er een wijziging aan zo'n gebouw gedaan moet worden die voldoende ingrijpend is (en warmtepompen op het dak of langs de gevel plús verzwaren van alle stroomkabels zal daar vast onder vallen) betekent het ook dat een complex ineens aan een ander bouwbesluit moet voldoen. Komen ze tijdens het werk asbest tegen, dan moet ineens alle asbest er uit bijvoorbeeld.

Dat geldt als je een deel van het gevel/dakoppervlak gaat vervangen. Dus geen nieuwe dakpannetjes leggen zonder een nieuwe laag isolatie eronder. Heeft niet zoveel te maken met het ophangen van warmtepompen.

Als we met z'n allen dezelfde energie zouden steken in manieren bedenken om het wél te kunnen doen, waren we allemaal allang over op de warmtepomp

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 21:25:
[...]

Denk het niet. Verders : Wie gaat dit allemaal controleren?

Dus komt in 2027 naja 2026 een of andere ambtenaar aan je deur of ie ff binnen mag gluren, want u bent nog niet mee met de hybride-hype...deze is niet aanwezig of geplaatst conform regulier onze bevindingen ( laat ik die niet binnen = een boete) Land van regeltjes, dat dan weer wel
Kunne me de boom in!

Als we nu allemaal onze huisvesting A+++ willen maken, en dat zo urgent is, nou dan maar een subsidie pot van ..- miljard

Zoniet = no deal wat Bunk betreft

(ja sorry, bijna 50% aan wijziging : Maar we hebben ntrl ook handjes genoeg om het voor 2026 te klaren...jaja blikken techneuten en installateurs trekken we open)

Nou ze kunnen natuurlijk de verkoop van nieuwe installaties die niet aan de eisen voldoen verbieden. Je mag na 2026 nog wel een gas installatie hebben maar geen nieuwe meer plaatsen.
Maar goed wat verwacht je van een kabinet met 2 klimaat ministers en niemand die zich om de huisvesting bekommert. Laten we vooral nog meer energie steken in de bestaande huizen verbeteren en er zeker geen bijbouwen want dat lost het tekort op.
En vooral meer mensen naar nederland halen zonder ook maar enig besef waar die mensen dan moeten wonen. Lekker makkelijk praten als minister met 100k aan salaris per jaar zonder enige verantwoordelijkheid.

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 22:24:
[...]


Nou ze kunnen natuurlijk de verkoop van nieuwe installaties die niet aan de eisen voldoen verbieden. Je mag na 2026 nog wel een gas installatie hebben maar geen nieuwe meer plaatsen.
Maar goed wat verwacht je van een kabinet met 2 klimaat ministers en niemand die zich om de huisvesting bekommert. Laten we vooral nog meer energie steken in de bestaande huizen verbeteren en er zeker geen bijbouwen want dat lost het tekort op.
En vooral meer mensen naar nederland halen zonder ook maar enig besef waar die mensen dan moeten wonen. Lekker makkelijk praten als minister met 100k aan salaris per jaar zonder enige verantwoordelijkheid.

Het zal je dun door je broek lopen als je voor 100K zoveel uur moet maken

[Emgeebee]

ColeJ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 14:23:
[...]


Het zal je dun door je broek lopen als je voor 100K zoveel uur moet maken

Ongeveer 175k in 2022.

[Z___Z]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 21:25:
[...]

Denk het niet. Verders : Wie gaat dit allemaal controleren?

Dus komt in 2027 naja 2026 een of andere ambtenaar aan je deur of ie ff binnen mag gluren, want u bent nog niet mee met de hybride-hype...deze is niet aanwezig of geplaatst conform regulier onze bevindingen ( laat ik die niet binnen = een boete) Land van regeltjes, dat dan weer wel
Kunne me de boom in!

Als we nu allemaal onze huisvesting A+++ willen maken, en dat zo urgent is, nou dan maar een subsidie pot van ..- miljard

Zoniet = no deal wat Bunk betreft

(ja sorry, bijna 50% aan wijziging : Maar we hebben ntrl ook handjes genoeg om het voor 2026 te klaren...jaja blikken techneuten en installateurs trekken we open)

Houtstook hoeft ook niemand te controleren. Als de buren er geen last van hebben maakt het niemand wat uit, als de buren er wel last van hebben wordt er snel genoeg een (anonieme) melding gemaakt. Hoef je alleen maar een BOA op af te sturen als gemeente.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 14:45:
[...]

Houtstook hoeft ook niemand te controleren. Als de buren er geen last van hebben maakt het niemand wat uit, als de buren er wel last van hebben wordt er snel genoeg een (anonieme) melding gemaakt. Hoef je alleen maar een BOA op af te sturen als gemeente.

Houtstook is echter geheel in lijn met de nederlandse en de europese doelstelling omtrend het klimaat aangezien het CO2 neutraal is.
Hout is geen fossiele brandstof dus eigenlijk is het waar ze allemaal naartoe moeten. Allemaal aan de houtstook.

Overigens die BOA moet dan van buiten kunnen zien dat jij hout stookt, dat is niet altijd evident natuurlijk want binnen komen mag die persoon helemaal niet.

[Stoney3K]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:50:
[...]Overigens die BOA moet dan van buiten kunnen zien dat jij hout stookt, dat is niet altijd evident natuurlijk want binnen komen mag die persoon helemaal niet.

Als die BOA ineens belastingontduiking verdenkt omdat jij met je houtstook geen energiebelasting betaalt, dan is ie iemand van de FIOD en heeft ie wat meer bevoegdheden.

Ik mag toch hopen dat het in belastingstaat-Nederland niet zo ver gaat komen.

[Citroentjuh]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:50:
[...]


Houtstook is echter geheel in lijn met de nederlandse en de europese doelstelling omtrend het klimaat aangezien het CO2 neutraal is.
Hout is geen fossiele brandstof dus eigenlijk is het waar ze allemaal naartoe moeten. Allemaal aan de houtstook.

Houtstook is alleen CO2 neutraal op papier. Het is bijna een soort boekhoudkundig trucje om aan doelstellingen te kunnen voldoen. Als we daadwerkelijk allemaal op houtstook zouden overgaan is dat in allerlei opzichten een achteruitgang, nee het is geen structureel duurzaam alternatief.

[Requiem19]

De discussie over houtstoken is al echt 1000x gevoerd en daar komt men toch niet uit. Heeft ook weinig met de woningmarkt te maken...

[Citroentjuh]

Requiem19 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:57:
De discussie over houtstoken is al echt 1000x gevoerd en daar komt men toch niet uit. Heeft ook weinig met de woningmarkt te maken...

Helemaal gelijk in… ik liet me meeslepen, back on topic.

[Sport_Life]

Nvm

[ Voor 99% gewijzigd door Sport_Life op 18-05-2022 18:20 ]

[Harrie_]

ColeJ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 14:23:
[...]


Het zal je dun door je broek lopen als je voor 100K zoveel uur moet maken

offtopic:
Dat zal inderdaad niet altijd meevallen. Gelukkig wacht er een mooie baan op je als je afzwaait waarbij je het 5- of 10-voudige binnenharkt. En als dat niet genoeg is heb je natuurlijk nog wat achter de hand vanwege de 6 commissariaten waar je deel van uitmaakt...

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 15:57:
De discussie over houtstoken is al echt 1000x gevoerd en daar komt men toch niet uit. Heeft ook weinig met de woningmarkt te maken...

Heeft wel degelijk te maken met de ontwikkeling van huidige woningmarkt : Lees ff terug, ik haalde ook aan dat ouwe meuk met label F(of G kan ook), dan door het putje gaat, want niemand wil ze hebben : Daar link ik dan een pelletkachel aan en kan je er perfect wonen. Hier gaan we ineens allemaal mee-hypen om asap gas-vrij te zijn. De hoofdprijs betaal je als je nu vh gas afwil

En mssh voor een F-je of G-tje een kleine koopprijs. (de starter, weet u wel)

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 18-05-2022 18:37 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 18:35:
[...]

Heeft wel degelijk te maken met de ontwikkeling van huidige woningmarkt : Lees ff terug, ik haalde ook aan dat ouwe meuk met label F(of G kan ook), dan door het putje gaat, want niemand wil ze hebben : Daar link ik dan een pelletkachel aan en kan je er perfect wonen. Hier gaan we ineens allemaal mee-hypen om asap gas-vrij te zijn. De hoofdprijs betaal je als je nu vh gas afwil

En mssh voor een F-je of G-tje een kleine koopprijs. (de starter, weet u wel)

Zoek even op houtkachels in dit topic of oudere versies, het beleid is dat dit off topic is voor dit topic.

Het leidt alleen maar tot dezelfde patstellingen tussen voor- en tegenstanders en het ontspoort altijd.

Let’s not go there.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 18:46:
[...]


Zoek even op houtkachels in dit topic of oudere versies, het beleid is dat dit off topic is voor dit topic.

Het leidt alleen maar tot dezelfde patstellingen tussen voor- en tegenstanders en het ontspoort altijd.

Let’s not go there.

Denk dat jij niet goed leest, verder wil ik het helemaal niet over hout-kachels of zelfs pelletkachels hebben.
Het is ook geen nieuw bouw topic hier, ik wil aangeven dat ouwe meuk F en G niet populair zijn nu met de stijgende prijzen en dit soort woningen dus in waarde dalen. Wat ideaal is voor de starter met de iets minder ping ping om een slag te slaan. Verder had ik het ook nog over grond/wat zijn waarde behoud.

Wat als de crisis/oorlog/rente daalt...kan je mssh nu precies beter een ouwe meuk voor mooi prijsje kopen en eens het moment er is de handel renoveren /upgraden

Er zijn altijd kansen

[ Voor 34% gewijzigd door Verwijderd op 18-05-2022 19:12 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 18:46:
[...]


Zoek even op houtkachels in dit topic of oudere versies, het beleid is dat dit off topic is voor dit topic.

Het leidt alleen maar tot dezelfde patstellingen tussen voor- en tegenstanders en het ontspoort altijd.

Let’s not go there.

Inhoudelijke discussie over houtkachels/pelletkachels is ook niet de bedoeling. Maar als het gaat om de verwarmingsmogelijkheden, dan is het raar als je naast CV en warmtepomp etc. bepaalde logische andere verwarmingsmethodes niet zou mogen benoemen. 'Don't mention the war.'

[Harrie_]

Verwijderd schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:02:
[...]

Denk dat jij niet goed leest, verder wil ik het helemaal niet over hout-kachels of zelfs pelletkachels hebben.
Het is ook geen nieuw bouw topic hier, ik wil aangeven dat ouwe meuk F en G niet populair zijn nu met de stijgende prijzen en dit soort woningen dus in waarde dalen. Wat ideaal is voor de starter met de iets minder ping ping om een slag te slaan. Verder had ik het ook nog over grond/wat zijn waarde behoud.

Wat als de crisis/oorlog/rente daalt...kan je mssh nu precies beter een ouwe meuk voor mooi prijsje kopen en eens het moment er is de handel renoveren /upgraden

Er zijn altijd kansen

Dan zul je moeten wachten tot (als) de markt rigoureus omslaat. In de huidige markt betaal je voor een label F of G (op een courante locatie) maar een fractie minder dan voor een label A of B

[Sport_Life]

Harrie_ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:45:
[...]


Dan zul je moeten wachten tot (als) de markt rigoureus omslaat. In de huidige markt betaal je voor een label F of G (op een courante locatie) maar een fractie minder dan voor een label A of B

Volgens mij niet hoor, zie maar al die nieuwbouwwoningen die duur verkocht worden. En dat is doorgaans niet vanwege de locatie .

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:45:
[...]


Dan zul je moeten wachten tot (als) de markt rigoureus omslaat. In de huidige markt betaal je voor een label F of G (op een courante locatie) maar een fractie minder dan voor een label A of B

Dat bedoel ik nou net, die F&G gaan zogenaamd dan door het putje...maar met die slimme truuk, zoals die ik hierboven al aangeef, heb je kans dat starters(of de slimme jongens van allerhande leeftijd) dit inzien en zo een pand goedkoper kunnen scoren, want er zou toch minder interesse in zijn

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:51:
Dat bedoel ik nou net, die F&G gaan zogenaamd dan door het putje...maar met die slimme truuk, zoals die ik hierboven al aangeef, heb je kans dat starters(of de slimme jongens van allerhande leeftijd) dit inzien en zo een pand goedkoper kunnen scoren, want er zou toch minder interesse in zijn

Je bedoelt dat er iets gebeurt met de energiemarkt waardoor huizen met een slecht energielabel (F&G) met flinke korting verkocht worden tov. huizen met een matig energielabel (C&D). En dat geeft starters dan kansen, want ipv. een ingewikkeld verduurzamingstraject met warmtepomp ingaan kunnen ze er dan een goedkope pelletkachel in rossen.

Zoals mensen opmerken: op het moment is dit effect nog niet duidelijk zichtbaar, en de energieprijzen zijn al best hoog.

Er zijn gewoon cijfers over het energieverbruik van woningen per energielabel. Voor A & B ligt het op 11-13m³ gas per m² woonoppervlak per jaar, C & D ligt het op 15-17m³ gas per m² per jaar, voor F & G op 20-21m³ gas per m² per jaar.

Afgezien van heffingskortingen op de energiebelasting en saldering kun je dus bij een label G woning een energierekening verwachten die 2x zo hoog is als een verder identieke label A woning. Een 'realistische' korting op een label G woning is dan 30x de A-jaarrekening voor verwarming, laten we tegen de huidige hoge tarieven zeggen 25 euro per m², of 750 euro per m² op de aankoopprijs.

Dat kan voor starters natuurlijk wel het verschil maken, maar je eisen bijstellen naar minder m² is nog altijd een stuk effectiever.

En die pelletkachel is alleen een goed idee zolang de overheid geen accijns heft op pallets. Dat kan natuurlijk makkelijk.

[Harrie_]

Sport_Life schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 19:47:
[...]

Volgens mij niet hoor, zie maar al die nieuwbouwwoningen die duur verkocht worden. En dat is doorgaans niet vanwege de locatie .

Je onderstreept mijn punt Ik heb het ook over de locatie van die brakke labelwoningen, niet over de locatie van nieuwbouwwoningen. Er is dusdanig markt voor nieuwbouw dat daar gewoon voor betaald wordt ook op de mindere locaties. Maar in de huidige markt betaal je ook gewoon de hoofdprijs voor een label F woning in het centrum van een middelgrote stad, of ik de ring, of in de ring van de ring...

En ga je wat meer 'buiten de bewoonde wereld' dan krijg je bij een label F woning meestal nog iets meer perceel dan een postzegel.

De markt zal hard moeten kelderen wil het verschil tussen label A en F zo groot worden dat het 'rendabel' wordt om een label F woning te gaan kopen.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 21:53:
De markt zal hard moeten kelderen wil het verschil tussen label A en F zo groot worden dat het 'rendabel' wordt om een label F woning te gaan kopen.

Volgens mij is het logischerwijs omgekeerd; als je 5000 euro per m² betaalt, zijn de energiekosten verhoudingsgewijs maar een klein deel van je woonlasten. Als je 2000 euro per m² betaalt, tikt die 750 per m² juist meer aan. Het verschil tussen A en F is alleen afhankelijk van de (verwachte) energieprijs, niet van de locatie of andere ontwikkelingen op de huizenmarkt.

Er zijn natuurlijk geen A en F-label woningen die, qua oppervlak, afwerking en locatie verder identiek zijn. Maar verhoudingsgewijs denk ik dat de beslissing voor energielabel op het Groningse platteland belangrijker is dan in de Amsterdamse binnenstad.

[lama83]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 mei 2022 @ 13:42:
[...]

Dat zou zeker kunnen.

Maar daarmee is het risico voor de woningmarkt een stuk kleiner. 2008 was echt een 'perfect storm' voor de woningmarkt, terwijl er ook genoeg industrieën zonder al te veel ellende doordraaiden.

Het economisch instituur voor de bouw zei vanochtend ook al; als er prijsdalingen verwacht worden door economie dan zullen projecten trager gestart worden, dus er komen niet ineens veel huizen op de markt.

[RemcoDelft]

lama83 schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 09:10:
[...]


Het economisch instituur voor de bouw zei vanochtend ook al; als er prijsdalingen verwacht worden door economie dan zullen projecten trager gestart worden, dus er komen niet ineens veel huizen op de markt.

Residuele grondprijsbepaling inzetten om grondprijzen te verlagen dus.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 09:37:
[...]

Residuele grondprijsbepaling inzetten om grondprijzen te verlagen dus.

En jij denkt dat de gemeenten daar aan gaan meewerken als die boerenland opkopen voor een tientje per m2 en dan willen verkopen als 'bouwgrond' voor 500 euro per vierkante meter?

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 09:37:
[...]

Residuele grondprijsbepaling inzetten om grondprijzen te verlagen dus.

Die systematiek wordt uiteraard ook dan toegepast. Maar net als dat deze prijsbepaling in de afgelopen jaren vaak achterbleef bij de stijgende prijsontwikkeling (en nieuwbouw bij oplevering relatief goedkoop uitpakte) zal dit bij 'stagnerende' prijzen/oplopende kosten ook achterlopen. En zal nieuwbouw ondanks de residuele grondprijsbepaling toch duur kunnen uitpakken.

[Masvic]

lama83 schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 09:10:
[...]


Het economisch instituur voor de bouw zei vanochtend ook al; als er prijsdalingen verwacht worden door economie dan zullen projecten trager gestart worden, dus er komen niet ineens veel huizen op de markt.

... Minder projecten gestart, minder vraag naar aannemers/materialen voor de bouw... Gevolg: het bouwen van huizen wordt goedkoper

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 09:44:
[...]

Die systematiek wordt uiteraard ook dan toegepast. Maar net als dat deze prijsbepaling in de afgelopen jaren vaak achterbleef bij de stijgende prijsontwikkeling (en nieuwbouw bij oplevering relatief goedkoop uitpakte) zal dit bij 'stagnerende' prijzen/oplopende kosten ook achterlopen. En zal nieuwbouw ondanks de residuele grondprijsbepaling toch duur kunnen uitpakken.

Werk aan de winkel dus voor de minister van wonen!

[Moi_in_actie]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 20:48:
[...]

Er zijn gewoon cijfers over het energieverbruik van woningen per energielabel. Voor A & B ligt het op 11-13m³ gas per m² woonoppervlak per jaar, C & D ligt het op 15-17m³ gas per m² per jaar, voor F & G op 20-21m³ gas per m² per jaar.

Afgezien van heffingskortingen op de energiebelasting en saldering kun je dus bij een label G woning een energierekening verwachten die 2x zo hoog is als een verder identieke label A woning. Een 'realistische' korting op een label G woning is dan 30x de A-jaarrekening voor verwarming, laten we tegen de huidige hoge tarieven zeggen 25 euro per m², of 750 euro per m² op de aankoopprijs.

Mensen die nog altijd harde waarde hechten aan die energielabels, die leven echt in dromenland. Energielabels zeggen zo goed als niets, zeker niet zoals enkele jaren terug nog uitgegeven werden; online wat dingen invullen (niemand controleert of het klopt), niemand komt kijken en je krijgt per mail een energielabel toegestuurd

Ter illustratie: onze woning heeft tegenwoordig, dankzij de PV panelen met name, energielabel C. Het is echter een grote en open woning (~215m2 en 950m3) en volgens jouw lijstje zouden we dan tussen de 3225 en 3655m3 gas verbruiken. Het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar is echter slechts zo'n 1475m3; 1295m3 als laagste, vorig jaar bijna 1800m3 vanwege koude winter/voorjaar en omdat we toen beiden zo goed als volledig thuiswerkten. Dit jaar (januari t/m nu) ligt het verbruik weer 140m3 lager dan vorig jaar in diezelfde periode, dus afhankelijk van hoe het najaar wordt zal het dit jaar weer naar de 1500 of minder gaan.

Toen wij in 2018 naar een huis aan het kijken waren, heb ik ook tal van huizen voorbij zien komen met totaal verschillende energielabels. Een met label A, terwijl het huis voor een deel nog enkelglas had, 15 jaar oude CV, geen spouwisolatie, geen vloerisolatie en een geschat verbruik van 2500m3 (nagevraagd via de makelaar bij de oude bewoners). Ons huis had in het begin label E of F (meen dat het F was), terwijl het huis was voorzien van:
- vloerisolatie
- alles HR(++) glas
- grotendeels dakisolatie
Nadat ik de PV heb aangelegd, ging het ineens naar label C. Maar afgaand op jouw lijstje hierboven, zou onze woning A++ moeten hebben vanwege het (verhoudingsgewijs) erg lage gasverbruik.

Energielabel heb je mijn inziens helemaal niets aan. Je kunt kijken naar welke vormen van isolatie er zijn, hoe de verwarming geregeld is, liggen er PV panelen en... wat was grofweg het verbruik van de vorige eigenaren. Dit alles geeft je echter alsnog alleen maar een grove inschatting, want het ene stel werkt beiden fulltime buiten de deur en zetten de verwarming nooit boven de 19 graden, de anderen zijn fulltime thuis en hebben de verwarming op 22 staan.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 18 mei 2022 @ 20:48:
[...]


Je bedoelt dat er iets gebeurt met de energiemarkt waardoor huizen met een slecht energielabel (F&G) met flinke korting verkocht worden tov. huizen met een matig energielabel (C&D). En dat geeft starters dan kansen, want ipv. een ingewikkeld verduurzamingstraject met warmtepomp ingaan kunnen ze er dan een goedkope pelletkachel in rossen.

Zoals mensen opmerken: op het moment is dit effect nog niet duidelijk zichtbaar, en de energieprijzen zijn al best hoog.

Er zijn gewoon cijfers over het energieverbruik van woningen per energielabel. Voor A & B ligt het op 11-13m³ gas per m² woonoppervlak per jaar, C & D ligt het op 15-17m³ gas per m² per jaar, voor F & G op 20-21m³ gas per m² per jaar.

Afgezien van heffingskortingen op de energiebelasting en saldering kun je dus bij een label G woning een energierekening verwachten die 2x zo hoog is als een verder identieke label A woning. Een 'realistische' korting op een label G woning is dan 30x de A-jaarrekening voor verwarming, laten we tegen de huidige hoge tarieven zeggen 25 euro per m², of 750 euro per m² op de aankoopprijs.

Dat kan voor starters natuurlijk wel het verschil maken, maar je eisen bijstellen naar minder m² is nog altijd een stuk effectiever.

En die pelletkachel is alleen een goed idee zolang de overheid geen accijns heft op pallets. Dat kan natuurlijk makkelijk.

Mee eens.

Er is al best een flink verschil te zien in de labels bij vergelijkbare woningen. Ik ben van mening dat het verschil nog niet helemaal ingprijst is doordat F label woningeigenaren niet opeens massaal hun woning verkopen. Dat kost tijd. Het verschil zal dus groter worden. Hoeveel het verschil zal zijn is lastig te zeggen maar kopers zullen aan de volgende zaken denken bij het bieden op een label F woning:

* Ik wil minder betalen omdat ik meer geld kwijt ben aan energie (jouw betoog)
* Ik kan minder betalen omdat de hogere hypotheekrente voor label F woningen mijn leencapiciteit omlaag brengt (bij label A tot A+++ krijg je vaak veel korting)
* Ik wil minder betalen omdat we op termijn massaal van het gas af moeten en dat betekent dat ik een grote investering moet doen (tijd en geld)
* Ik kan minder betalen omdat ik minder mag lenen van de bank (tenzij ik energiebesparende neem, wat weer geld kost)

Dat gezegd hebbende zal er ook een punt komen waarop de label F woning zo goedkoop word dat het de bovenstaande factoren genoeg compenseert waardoor onderaan de streep een label F en A even duur zijn.

[Rubbergrover1]

Moi_in_actie schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 10:18:
[...]

Mensen die nog altijd harde waarde hechten aan die energielabels, die leven echt in dromenland.

Mensen die een gemiddeld gasverbruik vertalen naar een 'waarheid' over het eigen gasverbruik, en een afwijking van het eigen gasverbruik ten opzichte van dat gemiddelde zien als een grote onjuistheid in de data, die leven in dromenland.

[Moi_in_actie]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 10:24:
[...]

Mensen die een gemiddeld gasverbruik vertalen naar een 'waarheid' over het eigen gasverbruik, en een afwijking van het eigen gasverbruik ten opzichte van dat gemiddelde zien als een grote onjuistheid in de data, die leven in dromenland.

Pardon? Er wordt een range gesteld voor gasverbruik passende bij een bepaald energielabel. Dat is dus al niet 1 vaste waarde en een die rekening zou moeten houden met woningoppervlak (wat mijn inziens goed is). Echter, als die range er zo extreem ver naast kan zitten dat een woning bestempeld als label C veel beter kan scoren dan een met label A, terwijl een andere woning met label A eerder verbruik geeft passende bij D of E, dan heb je niets aan zo'n label.

Als je het stukje ook even gelezen/bekeken had, had je bijvoorbeeld ook het volgende gezien:

Uit de energielabeldatabase zijn de volgende
data gebruikt:
opnamedatum en rinadres,
vloeroppervlakte,
bouw- en renovatiejaar,
installatietype ruimteverwarming,
woningtype,
totaal primair energiegebruik (MJ),
theoretisch elektraverbruik (kWh),
theoretisch gasverbruik (m3) en theoretisch warmteverbruik (GJ)

Daarna kun je zie op pagina 6 hoe het theoretische verbruik (gebruikt voor het energielabel) overeenkomt met het daadwerkelijke verbruik. Verder zie je dan op pagina 8 nog de energielabels en de verbruiken tegen elkaar afgezet. Conlusie hier: theoretische (energielabel) verbruik van de slechtere labels (D t/m G) is veel te hoog ingeschat t.o.v. het werkelijke verbruik, bij de labels A en B is het energielabel te rooskleurig. Dit schrijven ze ook in hun eigen conclusie:

Een belangrijk resultaat is dat het theoretische gasverbruik (licht) te laag is in de betere labels en sterk te hoog in de slechtere labels.

Dus ja, ik ben van mening dat je heel weinig hebt aan een energielabel, in de houdanigheid zoals die tot nu toe is. Het probleem is dat mensen echter wel waarde hechten aan energielabels, zoals bij vraagprijzen van huizen, terwijl er zulk grote afwijkingen kunnen zijn. Is het energielabel al 5 jaar geleden of eerder afgegeven, is het vaak genoeg uit de duim gezogen, tal van voorbeelden van woningeigenaren en makelaars gehoord dat "men maar wat deed". Zolang er niet wordt gekeken naar hoeveel het daadwerkelijke netto verbruik is (stroom en gas) zal dit ook niet veranderen. In dat geval zou echter het ook niet zo zeer een energielabel van de woning zijn, maar een combinatie van woning en eigenaar. Ook al heb je die extra variabele erbij (de bewoner) denk ik dat je onder de streep alsnog, gemiddeld genomen, een veel representatiever plaatje krijgt dan de huidige "theoretische" energielabels. Uitschieters zul je altijd hebben, dat ga je nooit voorkomen.

[CVTTPD2DQ]

Moi_in_actie schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 10:18:
Mensen die nog altijd harde waarde hechten aan die energielabels, die leven echt in dromenland. Energielabels zeggen zo goed als niets, zeker niet zoals enkele jaren terug nog uitgegeven werden; online wat dingen invullen (niemand controleert of het klopt), niemand komt kijken en je krijgt per mail een energielabel toegestuurd

Je ziet dat eigenlijk al in de cijfers waar ik naar linkte. Er zijn 'label A' woningen die evenveel gebruiken als de gemiddelde 'label E' woningen. Er zijn 'label D woningen' die minder gebruiken dan de gemiddelde label A woning.

En dat is op basis van het daadwerkelijke verbruik. "Onzuinige" woningen verbruiken vrijwel altijd minder dan theoretisch voorspeld. "Zuinige" woningen vaak juist meer.

Maar mijn post was een reactie op de stelling dat woningen met labels F en G onverkoopbaar zouden moeten worden, door op bierviltjesformaat een schatting te maken van de gemiddelde korting die je op F- en G-label huizen zou moeten krijgen; die valt - zelfs met de huidige hoge energieprijzen - in het niet bij de huidige woningprijzen.

Dat de labelsystematiek fundamenteel fout is, zul je mij niet horen betwisten.

[BarendBotje]

Goed nieuws! https://nos.nl/artikel/24...zen-middenhuur-aan-banden Maar ook hier: eerst zien dan geloven.

Ze hebben je gehoord @Shadowhawk00 Alleen dan maar tot 1250 ipv 2000

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 13 mei 2022 @ 09:23:
[...]


Maak er maar voor een groot deel sociale woningen van, door een woningstichting beheerd. En een deel wat luxere woningen voor het middensegment van diezelfde stichting. Uiteraard de gemeente heeft alle aandelen dus de kosten voor het project komen uiteindelijk weer terug bij de gemeenschap.

En anders bouw je ze zo dat ze altijd in het sociale stelsel vallen ( kan je best regelen qua punten ) en vervolgens verkoop je ze voor 20x de jaarhuur. Dan is het voor investeerders niet meer interessant. En zet je in het verkoopcontract ook dat de eigenaar ze alleen volgens het puntenstelsel mag verhuren. Kan standaard in het koopcontract voor eigen bewoners maakt die regel niets uit voor investeerders wel en die zitten vast. En mensen die het kopen en later gaan samenwonen weten ook meteen wat ze maximaal kunnen vragen.


[...]


Gewoon het puntensysteem doorvoeren tot 2k per maand. Dan vang je zo ongeveer alles behalve luxe villas en penthouse. Het probleem is niet dat mensen huizen verhuren maar dat ze dat voor extreme prijzen doen.
En uiteraard een leegstandswet waarbij je een huis niet meer dan 3 maanden leeg mag laten staan tenzij je daar goede motivatie voor hebt ( grote verbouwing/renovatie ) waarbij dan de gemeente toestemming moet geven met een termijn waarin het weer verhuurd moet zijn. 3maanden is zodat je wat speling hebt tussen 2 huurders.
Bijvoorbeeld
30e huurder 1 gaat eruit,
15e vind je een nieuwe huurder en die kan er pas na 6weken in omdat hij een lopend huurcontract heeft zijn huidige contract. Dat lijkt me een redelijke termijn,

[ Voor 84% gewijzigd door BarendBotje op 19-05-2022 11:07 ]

[Laapo]

BarendBotje schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:03:
Goed nieuws! https://nos.nl/artikel/24...zen-middenhuur-aan-banden Maar ook hier: eerst zien dan geloven

Een ander groot deel van het probleem, ook genoemd in het artikel, de inkomensgrens van €44.000 voor sociale woningen. Dat betekent zo'n 25% van de woningen niet toegankelijk is voor een hele hoop mensen, vooral stellen en gezinnen.

[Stoney3K]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:08:
[...]


Een ander groot deel van het probleem, ook genoemd in het artikel, de inkomensgrens van €44.000 voor sociale woningen. Dat betekent zo'n 25% van de woningen niet toegankelijk is voor een hele hoop mensen, vooral stellen en gezinnen.

Vergeet ook niet dat de inkomenstoetsing voor sociale huur geen betalingsverplichting van schulden (zoals studieschuld) meeneemt, terwijl die wel meegenomen worden in de toetsing voor óf de vrije-sector verhuurders of voor de draagkracht van een hypotheek.

[anandus]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:08:
[...]


Een ander groot deel van het probleem, ook genoemd in het artikel, de inkomensgrens van €44.000 voor sociale woningen. Dat betekent zo'n 25% van de woningen niet toegankelijk is voor een hele hoop mensen, vooral stellen en gezinnen.

Die inkomensgrens is voor sociale huurwoningen, niet de woningen tot €1250 waar het over gaat.

De sociale huurwoningen zijn primair natuurlijk ook niet bedoeld voor die gezinnen.
Als er genoeg sociale woningbouw is dat alle gezinnen (die dat wil) onder de 44k een woning heeft kunnen we natuurlijk verder kijken, maar tot die tijd zolang er krapte is op de sociale huurwoningmarkt lijkt het me dat sociale huurwoningen moeten gaan naar de mensen waarvoor het in eerste instantie bedoeld is.

Sterker nog, je zou het ook om kunnen draaien, dat er een probleem is op de sociale huurwoningmarkt omdat er (nog steeds) mensen in sociale huurwoningen wonen die er eigenlijk teveel voor verdienen.

[ Voor 13% gewijzigd door anandus op 19-05-2022 11:14 ]

[Laapo]

anandus schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:12:
[...]

Die inkomensgrens is voor sociale huurwoningen, niet de woningen tot €1250 waar het over gaat.

De sociale huurwoningen zijn primair natuurlijk ook niet bedoeld voor die gezinnen.
Als er genoeg sociale woningbouw is dat iedereen (die dat wil) onder de 44k een woning heeft kunnen we natuurlijk verder kijken, maar tot die tijd lijkt het me dat sociale huurwoningen moeten gaan naar de mensen waarvoor het in eerste instantie bedoeld is.

Niet bedoeld voor gezinnen? Hoe kom je daar bij? De corporaties hebben tig gezinswoningen in de voorraad. Als dat primair 'niet voor gezinnen' bedoeld is, dan weet ik het niet meer hoor.

Laat het goed inzinken, ruim 2,4 miljoen woningen zijn van woningcorporaties. In sommige steden, zoals Amsterdam is zelfs 40% van de woningen een sociale woning. Dat maakt alle andere sectoren ontzettend krap en zorgt er voor dat zoiets als middenhuur niet kan bestaan zonder dat de gemeente het afdwingt bij nieuwe projecten.

300.000 sociale woningen voor noodlijdenden lijkt me ruim afdoende, dan maken we van de rest van die leuke middenhuurwoningen onder het nieuwe stelsel, met als voorwaarde dat de inkomensnormen vervallen. Of beter nog, verkopen die hap.

[anandus]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:20:
[...]


Niet bedoeld voor gezinnen? Hoe kom je daar bij?

Dat zeg ik toch ook niet

[Laapo]

anandus schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:12:
[...]

Die inkomensgrens is voor sociale huurwoningen, niet de woningen tot €1250 waar het over gaat.

De sociale huurwoningen zijn primair natuurlijk ook niet bedoeld voor die gezinnen.
Als er genoeg sociale woningbouw is dat alle gezinnen (die dat wil) onder de 44k een woning heeft kunnen we natuurlijk verder kijken, maar tot die tijd zolang er krapte is op de sociale huurwoningmarkt lijkt het me dat sociale huurwoningen moeten gaan naar de mensen waarvoor het in eerste instantie bedoeld is.

Sterker nog, je zou het ook om kunnen draaien, dat er een probleem is op de sociale huurwoningmarkt omdat er (nog steeds) mensen in sociale huurwoningen wonen die er eigenlijk teveel voor verdienen.

Kunnen 'm ook terugdraaien. Omdat 25% van de woningen een sociale woning is, komt 25% van de huishoudens nou eenmaal in een sociale woning terecht. Als je dan ook nog veel te krappe inkomensnormen gaat opleggen krijg je de situatie dat een deel van de voorraad bij mensen terecht komt die daar volgens de regels geen recht op zouden hebben.

[Stoney3K]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:22:
[...]


Kunnen 'm ook terugdraaien. Omdat 25% van de woningen een sociale woning is, komt 25% van de huishoudens nou eenmaal in een sociale woning terecht. Als je dan ook nog veel te krappe inkomensnormen gaat opleggen krijg je de situatie dat een deel van de voorraad bij mensen terecht komt die daar volgens de regels geen recht op zouden hebben.

Dat krijg je vanzelf als die mensen geen alternatief hebben, of 'begonnen' zijn in een sociale huurwoning maar daar qua inkomen uit zijn gegroeid.

Het probleem van 'scheefwonen' is eigenlijk niet op te lossen als er geen mogelijkheden zijn voor de scheefwoners om naartoe door te stromen.

[Laapo]

anandus schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:21:
[...]
Dat zeg ik toch ook niet

Excuus, je had het over 'die' gezinnen. Prima, ik denk dat 'die' gezinnen onterecht geweerd worden van een groot deel van de woningen in Nederland. Omdat ze toevallig met een anderhalve baan in de schoonmaak al teveel verdienen..

[Richh]

Beetje jammer dat het pas vanaf 2024 is en dat we tot die tijd nog moeten wachten op de precieze invulling, maar wat mij betreft kan de vlag uit hoor

Ondanks dat het veel te lang geduurd heeft, is het fixen van de huurmarkt volgens mij gigantisch belangrijk om het 'wal en het schip'-probleem waar zo'n beetje iedere jongere tegenwoordig invalt, op te lossen.

Betaalbare huren zorgen er bovendien ook voor dat jonge mensen wat minder druk achter die koopwens gaat zetten, en geven jongeren de kans om te sparen. Dat maakt uiteindelijk de situatie fors minder uitzichtloos en is volgens mij goed voor iedereen.

Ik hoop dat er snel meer duidelijk gaat worden mbt de grens en de bijbehorende eisen, ook voor verhuurders die de broodnodige nieuwbouw nog wel moeten realiseren en dit natuurlijk uitstellen zolang het een en ander niet duidelijk is.

[Rubbergrover1]

Moi_in_actie schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 10:49:
[...]

Pardon? Er wordt een range gesteld voor gasverbruik passende bij een bepaald energielabel. Dat is dus al niet 1 vaste waarde en een die rekening zou moeten houden met woningoppervlak (wat mijn inziens goed is). Echter, als die range er zo extreem ver naast kan zitten dat een woning bestempeld als label C veel beter kan scoren dan een met label A, terwijl een andere woning met label A eerder verbruik geeft passende bij D of E, dan heb je niets aan zo'n label.

Dat zul je bij ieder label hebben. Zelfs als je exact zou (kunnen) bepalen hoeveel warmteverlies een bepaalde woning geeft, zijn de bewoners de grootste bepalende factor, met hun stookgedrag. Net als dat je bij bv auto's een groot verschil hebt in praktijkverbruik.

Verder zie je dan op pagina 8 nog de energielabels en de verbruiken tegen elkaar afgezet. Conlusie hier: theoretische (energielabel) verbruik van de slechtere labels (D t/m G) is veel te hoog ingeschat t.o.v. het werkelijke verbruik, bij de labels A en B is het energielabel te rooskleurig. Dit schrijven ze ook in hun eigen conclusie:

Klopt, het theoretische effect van een beter of slechter label is veel groter dan hoe het in de praktijk uitpakt.

Al kun je je daarbij ook de vraag stellen of hierbij niet een zichzelf versterkend effect optreedt. Iemand die in een label A++ woning woont, zal wellicht makkelijker de temperatuur op 21 graden zetten en daarop laten staan, terwijl iemand met een F woning de gasmeter al ziet doldraaien als de verwarming hoger dan 19 graden staat. En zal daarom wellicht de verwarming gewoon minder hard en minder vaak aan hebben. En andersom, iemand die veel om comfort geeft zal niet snel in een woning met label F willen wonen en dus ofwel een comfortabeler woning met beter label kopen, ofwel maatregelen nemen om het comfort te verhogen (en het label te verlagen).

Zolang er niet wordt gekeken naar hoeveel het daadwerkelijke netto verbruik is (stroom en gas) zal dit ook niet veranderen. In dat geval zou echter het ook niet zo zeer een energielabel van de woning zijn, maar een combinatie van woning en eigenaar. Ook al heb je die extra variabele erbij (de bewoner) denk ik dat je onder de streep alsnog, gemiddeld genomen, een veel representatiever plaatje krijgt dan de huidige "theoretische" energielabels.

Dat ben ik dus totaal niet met je eens. Omdat het gedrag van de eigenaar zo'n bepalende rol heeft én sterk samenhangt met de keus voor het soort woning.

[Stoney3K]

Tja, ik ben er toch sceptisch over (als 'scheefwoner'). Door mijn studieschuld kan ik geen middenhuur of koophuis betalen, maar ben ik voor de inkomensberekening van de sociale huur toch iemand die er op papier niet thuis hoort. En dan hoor ik dat Hugo het 'scheefwoners' probleem zo op wil lossen:

Ook kunnen mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning, de zogenoemde schreefgroeiers genoemd, rekenen op een inkomensafhankelijke huurstijging.

Met andere woorden, scheefwoners weg pesten door ze meer te laten betalen. Waar verwachten ze dat ik precies naartoe ga? Een mooie kartonnen doos onder een brug misschien?

Als ik een mooie woning aangeboden krijg waarvoor ik in aanmerking kom, dan wil ik daar best over denken, ook al is daar de huurprijs hoger van. Maar als de huizen op zijn, kun je mensen nou eenmaal niet gaan dwingen om te verhuizen door ze meer te laten betalen.

[ Voor 17% gewijzigd door Stoney3K op 19-05-2022 11:34 ]

[anandus]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:22:
[...]


Kunnen 'm ook terugdraaien. Omdat 25% van de woningen een sociale woning is, komt 25% van de huishoudens nou eenmaal in een sociale woning terecht. Als je dan ook nog veel te krappe inkomensnormen gaat opleggen krijg je de situatie dat een deel van de voorraad bij mensen terecht komt die daar volgens de regels geen recht op zouden hebben.

Maar nu impliceer je dat iedereen waar sociale huur voor bedoeld is ook daadwerkelijk al een huurwoning heeft. Dit is totaal niet het geval.

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:27:
[...]


Excuus, je had het over 'die' gezinnen. Prima, ik denk dat 'die' gezinnen onterecht geweerd worden van een groot deel van de woningen in Nederland. Omdat ze toevallig met een anderhalve baan in de schoonmaak al teveel verdienen..

Ja, precies. Sociale huur is bedoeld voor mensen die weinig verdienen en écht geen andere keus hebben. Een gezin met 15K per jaar kan niet anders. Een gezin met 44K per jaar heeft iets meer mogelijkheden.

Kijk, voor mij hoeft er ook geen sociale woningbouw bebouwd te worden om sociale woningen te bouwen. De functie is simpelweg woningen te verzorgen voor degenen die anders niet ergens kunnen wonen. Aanbod en vraag mogen wat dat betreft wel gelijk gesteld worden.
Als de armere gezinnen allemaal voorzien zouden zijn zou wat mij betreft gelijk gestopt mogen worden met bouwen van sociale huurwoningen, helemaal prima. De vlag mag uit. We zijn een utopie.

Maar tot die tijd moeten de huizen vooral gaan naar degenen voor wie het daadwerkelijk bedoeld is. En niet naar mensen die eventueel ook particulier kunnen wonen (of misschien zelfs kunnen kopen)

[Caelorum]

Stoney3K schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:33:
[...]
Als ik een mooie woning aangeboden krijg waarvoor ik in aanmerking kom, dan wil ik daar best over denken, ook al is daar de huurprijs hoger van. Maar als de huizen op zijn, kun je mensen nou eenmaal niet gaan dwingen om te verhuizen door ze meer te laten betalen. [...]

Nee, ze verwachten dat je net zoals alle anderen in jouw situatie en de huidige regering bij het aanvragen van de hypotheek zegt: "daar heb ik geen actieve herinnering aan".

[BarendBotje]

Richh schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:29:
Beetje jammer dat het pas vanaf 2024 is en dat we tot die tijd nog moeten wachten op de precieze invulling, maar wat mij betreft kan de vlag uit hoor

Ondanks dat het veel te lang geduurd heeft, is het fixen van de huurmarkt volgens mij gigantisch belangrijk om het 'wal en het schip'-probleem waar zo'n beetje iedere jongere tegenwoordig invalt, op te lossen.

Betaalbare huren zorgen er bovendien ook voor dat jonge mensen wat minder druk achter die koopwens gaat zetten, en geven jongeren de kans om te sparen. Dat maakt uiteindelijk de situatie fors minder uitzichtloos en is volgens mij goed voor iedereen.

Ik hoop dat er snel meer duidelijk gaat worden mbt de grens en de bijbehorende eisen, ook voor verhuurders die de broodnodige nieuwbouw nog wel moeten realiseren en dit natuurlijk uitstellen zolang het een en ander niet duidelijk is.

Hmm enige stukje wat ik zie wat de komende jaren nog interessant gaat worden is:

Het ministerie kan nog niet aangeven hoeveel woningen goedkoper zullen worden door de uitbreiding van het puntensysteem. Het moet nog juridisch worden uitgewerkt. Later dit jaar wordt ook duidelijk de huurbescherming alleen voor nieuwe huurders of ook voor bestaande huurders gaat gelden.

Als het niet voor bestaande huurders gaat gelden dan kan ik wellicht beter nog even een jaar langer wachten met huren Zelfde een beetje met de studiefinanciering, mensen die hun studie een jaar uitstellen, al is dat uiteindelijk gewoon een slechte zaak, een jaar eerder werken levert meer op op termijn

[Stoney3K]

Caelorum schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:36:
[...]

Nee, ze verwachten dat je net zoals alle anderen in jouw situatie en de huidige regering bij het aanvragen van de hypotheek zegt: "daar heb ik geen actieve herinnering aan".

Het vervelende is dat zowel de DUO als mijn bankafschriften er wel een actieve herinnering aan hebben. Of moet ik bij de hypotheekaanvraag die maar even zwart weg lakken?

[big bang]

Stoney3K schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:39:
[...]


Het vervelende is dat zowel de DUO als mijn bankafschriften er wel een actieve herinnering aan hebben. Of moet ik bij de hypotheekaanvraag die maar even zwart weg lakken?

Dat is toch de reden dat ze die aflossingspauze bedacht hebben?

[Caelorum]

Stoney3K schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:39:
[...]
Het vervelende is dat zowel de DUO als mijn bankafschriften er wel een actieve herinnering aan hebben. Of moet ik bij de hypotheekaanvraag die maar even zwart weg lakken?

Geen idee. Wat de meesten doen is de betaling tijdelijk 3 maanden stoppen, dan kom het niet op de bankafschrift. Een bewijs van DUO wordt niet altijd gevraagd en al helemaal niet als je aangeeft het daar liever niet over te hebben bij je bemiddelaar. Daarmee wil ik overigens niet zeggen dat je het moet doen...

Het is overigens echt van de zotte dat het in sommige situaties gewoon "noodzakelijk" wordt. De mensen die een hoge studieschuld niet zonder reden hebben en al lang toe zijn aan een gezin kunnen moeilijk op een kamer gaan wonen met 4 anderen, bijvoorbeeld. Maar dat zijn wel de uitzonderingen vooralsnog.

[RemcoDelft]

Richh schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:29:
Beetje jammer dat het pas vanaf 2024 is en dat we tot die tijd nog moeten wachten op de precieze invulling, maar wat mij betreft kan de vlag uit hoor

Ondanks dat het veel te lang geduurd heeft, is het fixen van de huurmarkt volgens mij gigantisch belangrijk om het 'wal en het schip'-probleem waar zo'n beetje iedere jongere tegenwoordig invalt, op te lossen.

Betaalbare huren zorgen er bovendien ook voor dat jonge mensen wat minder druk achter die koopwens gaat zetten, en geven jongeren de kans om te sparen. Dat maakt uiteindelijk de situatie fors minder uitzichtloos en is volgens mij goed voor iedereen.

Ik hoop dat er snel meer duidelijk gaat worden mbt de grens en de bijbehorende eisen, ook voor verhuurders die de broodnodige nieuwbouw nog wel moeten realiseren en dit natuurlijk uitstellen zolang het een en ander niet duidelijk is.

Wel jammer dat ze de grens alsnog zo hoog leggen. Ook "sociale" huur is veel te duur t.o.v. minimumloon. Het hele begrip huurtoeslag zou niet eens moeten bestaan, het heeft ertoe geleid dat woningcorporaties bijna al hun schulden hebben afgelost en dus netto honderden miljarden bezitten.

[Caelorum]

@RemcoDelft Nu we het daar over gaan hebben. Dat minimumloon gaat met 7.5% omhoog. Het zal me niet verbazen als het jaar erop het limiet op de sociale huur ook met 7.5% omhoog gaat.

[dyrc]

we naaien eerst alle huisbezitters verplicht aan een warmtepomp, en daarna maken we 't huren goedkoper? van welk geld dan...
het is beiden leuk bedacht, maar de uitvoering gaat nauw komen.
als verhuren niet rendabel (genoeg) is, dan zal een gevolg kunnen zijn dat er (nog) minder aanbod voor huur komt, zowel in bestaande- als nieuwbouw.

ook leuk dat dit allemaal niet (duidelijk?) in de verkiezingsprogramma's langsgekomen is. Er wordt voor miljarden gehandjeklapt en kosten op de burger geladen, en hogere belastingen lijken de enige manier om alle goede bedoelingen en "top van het lijstje" te kunnen bekostigen, en je hebt geen idee dat dit blijkbaar de bedoeling was "up front".

[ Voor 5% gewijzigd door dyrc op 19-05-2022 11:57 ]

[Laapo]

anandus schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:35:
[...]
Maar nu impliceer je dat iedereen waar sociale huur voor bedoeld is ook daadwerkelijk al een huurwoning heeft. Dit is totaal niet het geval.

[...]
Ja, precies. Sociale huur is bedoeld voor mensen die weinig verdienen en écht geen andere keus hebben. Een gezin met 15K per jaar kan niet anders. Een gezin met 44K per jaar heeft iets meer mogelijkheden.

Kijk, voor mij hoeft er ook geen sociale woningbouw bebouwd te worden om sociale woningen te bouwen. De functie is simpelweg woningen te verzorgen voor degenen die anders niet ergens kunnen wonen. Aanbod en vraag mogen wat dat betreft wel gelijk gesteld worden.
Als de armere gezinnen allemaal voorzien zouden zijn zou wat mij betreft gelijk gestopt mogen worden met bouwen van sociale huurwoningen, helemaal prima. De vlag mag uit. We zijn een utopie.

Maar tot die tijd moeten de huizen vooral gaan naar degenen voor wie het daadwerkelijk bedoeld is. En niet naar mensen die eventueel ook particulier kunnen wonen (of misschien zelfs kunnen kopen)

Het gevolg is duidelijk zichtbaar. De meeste sociale huurwoningen worden verhuurd aan alleenstaanden, vanwege de inkomensnormen. Alleenstaanden die juist veel meer opties hebben dan gezinnen die samen anderhalve slecht betaalde baan hebben. Die zijn namelijk veel meer flexibel qua locatie en soort woning.

Het zijn er veel te veel, staan soms op onnodig dure locaties, gaan vooral naar alleenstaanden en worden op een bizarre manier verdeeld, op basis van inschrijfduur in plaats van noodzaak of andere afwegingen waardoor de woning juist daar terecht komt waar het nodig is. Dit verstoort de Nederlandse woningmarkt ontzettend. In mijn optiek grotendeels de oorzaak van de malaise op woningmarkt als geheel.

[Stoney3K]

Laapo schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:57:
[...]


Het gevolg is duidelijk zichtbaar. De meeste sociale huurwoningen worden verhuurd aan alleenstaanden, vanwege de inkomensnormen. Alleenstaanden die juist veel meer opties hebben dan gezinnen die samen anderhalve slecht betaalde baan hebben. Die zijn namelijk veel meer flexibel qua locatie en soort woning.

Het aantal alleenstaanden wat in zijn ééntje een huis kan kopen is in verhouding wel vrij klein geworden. Tweeverdienen (en dus samenwonen) is praktisch noodzaak.

[chrisO]

dyrc schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:56:
[...]
als verhuren niet rendabel (genoeg) is, dan zal een gevolg kunnen zijn dat er (nog) minder aanbod voor huur komt, zowel in bestaande- als nieuwbouw.

[...]

Als verhuren niet rendabel (genoeg) is, dan zullen al die (wannabe) huisjesmelkers niet meer duizenden euro's overbieden om hun (volgende) pand te kopen en blijven deze panden beschikbaar voor personen/gezinnen die wel een eigen huis willen kopen. Misschien worden huizen hierdoor zelfs weer goedkoper, omdat woningen kopen als investering niet meer rendabel zijn en dus de prijs opdrijven.

[chimera2]

iemand enig idee wat dit betekend?
- In de koopovereenkomst zullen aanvullende artikelen worden opgenomen inzake de leeftijd van de woning.

[BekSide]

Is er al iets duidelijk vanaf wanneer dit plan ingaat?

En het is erg populair nu om verhuurders aan te pakken lijkt wel, echter gaat dit toch tot gevolg hebben dat verhuurders huizen gaan verkopen aan kopers die er zelf gaan wonen.

Op korte termijn dus misschien een daling van de prijzen, maar op de lange termijn toch een gigantisch stijgende vraag naar huurwoningen vanwege een tekort hierin?

En als de verhuurder het verhuurd voor meer dan €1.250,- gelden de punten niet meer? Dan gaat het ben ik bang zelfs averechts werken.

Nieuwbouw rendabel bouwen voor verhuur wordt zo toch ook erg lastig in deze tijd.

[Stoney3K]

BekSide schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 12:04:
En als de verhuurder het verhuurd voor meer dan €1.250,- gelden de punten niet meer? Dan gaat het ben ik bang zelfs averechts werken.

In dat segment zie je vooral (al dan niet gestoffeerde) verhuur aan expats. En dat is geen groot aandeel, dat zou betekenen dat de rest van de woningen leeg zou blijven staan als ze in die prijsklasse worden aangeboden.

Meer dan €1250 per maand huur zou een inkomensklasse betekenen van 3,5-4 keer €1250 dus tussen de 500 en 6000 euro bruto. Dat zijn de mensen die ook een woning kunnen kopen.

[ Voor 16% gewijzigd door Stoney3K op 19-05-2022 12:08 ]

[Laapo]

Stoney3K schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:59:
[...]


Het aantal alleenstaanden wat in zijn ééntje een huis kan kopen is in verhouding wel vrij klein geworden. Tweeverdienen (en dus samenwonen) is praktisch noodzaak.

Ook met een erg knap salaris als alleenstaande koop je nog geen 3 kamer benedenwoning met tuin, parkeervergunning en onderhoud met uitzicht op Artis. Daarvoor moet je of oud geld hebben, of een bijstandsuitkering en voldoende inschrijfduur. Kortom .......

Het is niet de huurder die scheef zit maar de woningcorporatie.

[RemcoDelft]

Caelorum schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 11:50:
@RemcoDelft Nu we het daar over gaan hebben. Dat minimumloon gaat met 7.5% omhoog. Het zal me niet verbazen als het jaar erop het limiet op de sociale huur ook met 7.5% omhoog gaat.

Dat wordt trouwens een heel duur geintje: Er zijn 6 keer zoveel mensen met AOW als met minimumloon. Het komt er dus op neer dat werkgevers straks een half miljard meer loonkosten betalen, en de belastingbetaler 3 miljard euro meer aan AOW. Misschien kan de AOW-leeftijd voor de huidige werkenden gewoon nog een paar jaar omhoog om dit cadeautje aan de rijkste generatie te betalen

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 19-05-2022 12:11 ]

[dyrc]

chrisO schreef op donderdag 19 mei 2022 @ 12:02:
[...]

Als verhuren niet rendabel (genoeg) is, dan zullen al die (wannabe) huisjesmelkers niet meer duizenden euro's overbieden om hun (volgende) pand te kopen en blijven deze panden beschikbaar voor personen/gezinnen die wel een eigen huis willen kopen. Misschien worden huizen hierdoor zelfs weer goedkoper, omdat woningen kopen als investering niet meer rendabel zijn en dus de prijs opdrijven.

dan heb je gewoon nog meer concurrentie. ik moet er nu niet aan denken om een pand in amsterdam te hebben voor erbij, maar als t voor een jaarsalaris te koop zou zijn, dan pak ik er drie. en zo denken echte investeerders met veeel meer geld dan ik ook.

de huidige balans wordt nu extern verstoord, en ik vrees zelf voor korte termijn winst ten opzichte van lange termijn (wie bouwt er met de huidige kosten nou nieuwbouw als je niet eens mag verhuren voor wat t gekost heeft)