Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Immutable]

Magpie schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 17:53:
@Immutable Eens. Een onvermijdelijk gevolg van de (minimale) verdubbeling van de energielasten in combinatie met gestegen hypotheekrente. De maandlast van een oude woning wordt te hoog, ergo de prijs moet dalen. Overigens betekent dit dat nieuwbouw relatief gespaard wordt: als de rente blijft stijgen, zal hier ook uiteindelijk de prijs moeten dalen.

Nog iets ik ken iemand die zijn huis van een paar jaar oud. Nul op de meter woning nu verkoopt. De aanloop is gigantisch. Jaarafrekening vorig jaar was 3 euro voor elektriciteit. (wie wil dat nou niet..)

Ze kopen nu weer een nieuwbouw woning, en omdat ze mazzel hadden en dus een plekje kregen omdat ze de mensen kennen. ja zo gaat dat in die wereld. De aannemer BEPAALD. Geen loterij, geen wetgeving. Heel veel van deze woningen gingen naar "bekenden". Blijkbaar normaal in die wereld.

Maar de prijs van deze nieuwbouw is eigenlijk "te laag" ten opzichte van de markt er voor zou willen geven. Dat betekend dat hij zijn eigen woning kan verkopen voor bijna meer als de nieuwe nieuwbouw woning.
En de nieuwbouw woning heeft Water -> Water warmtepomp. En bijna 200m2. Terwijl vorige woning maar 125m2 had.

Dus ze gaan er in principe GRATIS dik op vooruit(onee maandlasten gaan zelfs iets omlaag), vanwege dat de vraagprijs van die nieuwbouw woning te laag ligt ten opzichte van wat men er voor zou geven bij een opbieding.

De wereld is oneerlijk. Zat ik maar in die positie.

[ Voor 6% gewijzigd door Immutable op 29-04-2022 18:07 ]

[Shadowhawk00]

Magpie schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 17:53:
@Immutable Eens. Een onvermijdelijk gevolg van de (minimale) verdubbeling van de energielasten in combinatie met gestegen hypotheekrente. De maandlast van een oude woning wordt te hoog, ergo de prijs moet dalen. Overigens betekent dit dat nieuwbouw relatief gespaard wordt: als de rente blijft stijgen, zal hier ook uiteindelijk de prijs moeten dalen.

Met nieuwbouw heb je echter nog een 2e optie naast het dalen van de prijzen, namelijk gewoon niet of minder bouwen. Naast de energiekosten zijn de prijzen voor bouwmaterialen ook omhoog gegaan. En die zie ik de komende maanden zeker nog niet naar beneden gaan.

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:01:
Nog iets ik ken iemand die zijn huis van een paar jaar oud. Nul op de meter woning nu verkoopt. De aanloop is gigantisch. Jaarafrekening vorig jaar was 3 euro voor elektriciteit.
Ze kopen nu weer een nieuwbouw woning, en omdat ze mazzel hadden en dus een plekje kregen omdat ze de mensen kennen. ja zo gaat dat in die wereld. De aannemer BEPAALD. Geen loterij, geen wetgeving. Heel veel van deze woningen gingen naar "bekenden". Blijkbaar normaal in die wereld.

Tja uiteindelijk bepaald de verkoper natuurlijk aan wie hij wil verkopen. Dat is voor elk product zo. Als je daar wetgeving voor wilt maken dan heb je met zo veel variabelen te maken dat je dat niet rond krijgt.

[ Voor 35% gewijzigd door Shadowhawk00 op 29-04-2022 18:04 ]

[Biggg]

Anoniem: 512943 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 14:45:
[...]


Ik weet niet hoe vaak jij een stukje van je huis hebt geprobeerd te verkopen om de belasting te voldoen? Dat gaat met aandelen wat makkelijker.

Grappig dat er wel enorme ophef was over box3 heffing waarbij de belasting groter was dan de opbrengst en dus in strijd met mensenrechten, maar dat het prima is om een huis te belasten dat geen cash oplevert.

Bestond een huis maar uit losse kamers, waarvan je er een zou kunnen verhuren, dat zou alle problemen voor deze mensen oplossen en ook de woningvoorraad vergroten, maar helaas...

[Immutable]

Biggg schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:04:
[...]


Bestond een huis maar uit losse kamers, waarvan je er een zou kunnen verhuren, dat zou alle problemen voor deze mensen oplossen en ook de woningvoorraad vergroten, maar helaas...

Na de tweede wereld oorlog was de woningnood zo hoog. Dat als je een kamer leeg had staan, je een fikse boete kreeg. Je moest dus wel mensen in huis nemen. Zo heb ik zelf nu 5 slaapkamers, maar gebruik er maar 1. Als zo'n noodwet ingevoerd zou worden zou ik dus 4 mensen in huis moeten nemen.

[Magpie]

@Shadowhawk00 Eens, ik bedoelde inderdaad pas opgeleverde huizen van zeg maximaal vijf jaar oud. Dus goed geïsoleerd en vaak een warmtepomp en veel zonnepanelen.

[Shadowhawk00]

Biggg schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:04:
[...]


Bestond een huis maar uit losse kamers, waarvan je er een zou kunnen verhuren, dat zou alle problemen voor deze mensen oplossen en ook de woningvoorraad vergroten, maar helaas...

Als mensen gewoon niet gaan scheiden en kinderen tot hun 35e thuis blijven wonen is het probleem natuurlijk ook opgelost.

[Immutable]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:02:
[...]
Tja uiteindelijk bepaald de verkoper natuurlijk aan wie hij wil verkopen. Dat is voor elk product zo. Als je daar wetgeving voor wilt maken dan heb je met zo veel variabelen te maken dat je dat niet rond krijgt.

Zorg dus dat je vrienden wordt met een nieuwbouw aannemer of iemand kent bij een nieuwbouw aannemer. Dat scheelt veel geld.

[Shadowhawk00]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:18:
[...]


Zorg dus dat je vrienden wordt met een nieuwbouw aannemer of iemand kent bij een nieuwbouw aannemer. Dat scheelt veel geld.

Tja dat is overal zo niet alleen bij huizen. Overal is het gewoon als je de juiste mensen kent dan heb je gewoon meer en andere mogelijkheden.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:11:
[...]

Als mensen gewoon niet gaan scheiden en kinderen tot hun 35e thuis blijven wonen is het probleem natuurlijk ook opgelost.

Als bejaarden gaan samenwonen ook.
2 bejaarden samen in 1 sociale huurwoning: 2x lagere AOW en lagere huurtoeslag.
2 bejaarden elk in 1 eigen sociale huurwoninge: elk hogere AOW en meer huurtoeslag. Ik heb het niet uitgerekend, maar het zou me niks verbazen als ze er financieel helemaal niets op achteruitgaan als ze er elk een eigen huis op nahouden.

[Caelorum]

@RemcoDelft gelukkig is dat een probleemsituaties met een einddatum. Het lost zich vanzelf wel weer op.

[CVTTPD2DQ]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:01:
Ze kopen nu weer een nieuwbouw woning, en omdat ze mazzel hadden en dus een plekje kregen omdat ze de mensen kennen. ja zo gaat dat in die wereld. De aannemer BEPAALD. Geen loterij, geen wetgeving. Heel veel van deze woningen gingen naar "bekenden". Blijkbaar normaal in die wereld.

Maar de prijs van deze nieuwbouw is eigenlijk "te laag" ten opzichte van de markt er voor zou willen geven. Dat betekend dat hij zijn eigen woning kan verkopen voor bijna meer als de nieuwe nieuwbouw woning.
En de nieuwbouw woning heeft Water -> Water warmtepomp. En bijna 200m2. Terwijl vorige woning maar 125m2 had.

Dat is dan een gulle aannemer, want die mensen krijgen een cadeau van vele tienduizenden euro's.

[Laapo]

spijkerhoofd schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 11:09:
[...]

Het kan ook zijn dat je over 20 jaar arbeidsongeschikt raakt, je gaat scheiden met gedwongen verkoop, of een vroeg overlijden of dat door een crisis de woningmarkt volledig instort zoals in 2008-2014 ongeveer. Heel veel mensen zijn toen in de problemen gekomen door hun aflossingsvrije hypotheek. Of wat te denken met ouderen die hun woning moeten verkopen en door een tekort aan woningen dat ze nergens anders heen kunnen. En zo zijn er meer life events te verzinnen waardoor mensen in de problemen kunnen komen met een aflossingsvrij deel. Het zijn in ieder geval wel risico's die mijn adviseur aan ons mededeelde wat ons gewoon aan het denken bracht. 10 jaar fors aflossen komt er op neer dat er in 10 jaar meer dan een ton minder is aan hypotheekschuld.

Het kan ook zijn dat je na het eerste jaar arbeidsongeschikt raakt. Dan zit je met de torenhoge maandlast van een volledig annuïtaire of lineaire lening. Dan had je beter een aflosvrij deel gehad met lagere maandlasten en 20jr rentevast. Dan zie je tegen die tijd wel hoe de vlag erbij hangt.. vrijwillig aflossen kan altijd wel.

[Immutable]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:56:
[...]


Dat is dan een gulle aannemer, want die mensen krijgen een cadeau van vele tienduizenden euro's.

Het verhaaltje begon met een twee onder 1 kap nieuwbouw woning van 225K euro. Er stonden 24 nieuwbouw woningen op de planning. Er was destijds 3 animo inclusief hun. (in de crisis) ze hebben letterlijk 2 jaar moeten wachten voordat er überhaupt een paal de grond in ging. Kan je je nu niet meer voorstellen he. Een 225k twee onder 1 kapper, nul op de meter woning met warmte pomp. 125m2 En destijds wou NIEMAND ze kopen.
Nu gaan ze weg voor dik 4 ton. Met gemak.
Ik wou ze ook wel kopen, maar ik kon destijds maar 155k hypo krijgen.

Gewoon absurd hoe de markt totaal verandert was van: "niemand wil een huis", naar "Iedereen struikelt over elkaar heen voor een huis".

[ Voor 18% gewijzigd door Immutable op 29-04-2022 19:33 ]

[Laapo]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 18:01:
[...]


Nog iets ik ken iemand die zijn huis van een paar jaar oud. Nul op de meter woning nu verkoopt. De aanloop is gigantisch. Jaarafrekening vorig jaar was 3 euro voor elektriciteit. (wie wil dat nou niet..)

Ze kopen nu weer een nieuwbouw woning, en omdat ze mazzel hadden en dus een plekje kregen omdat ze de mensen kennen. ja zo gaat dat in die wereld. De aannemer BEPAALD. Geen loterij, geen wetgeving. Heel veel van deze woningen gingen naar "bekenden". Blijkbaar normaal in die wereld.

Maar de prijs van deze nieuwbouw is eigenlijk "te laag" ten opzichte van de markt er voor zou willen geven. Dat betekend dat hij zijn eigen woning kan verkopen voor bijna meer als de nieuwe nieuwbouw woning.
En de nieuwbouw woning heeft Water -> Water warmtepomp. En bijna 200m2. Terwijl vorige woning maar 125m2 had.

Dus ze gaan er in principe GRATIS dik op vooruit(onee maandlasten gaan zelfs iets omlaag), vanwege dat de vraagprijs van die nieuwbouw woning te laag ligt ten opzichte van wat men er voor zou geven bij een opbieding.

De wereld is oneerlijk. Zat ik maar in die positie.

Hier thuis hadden we er een hobby van gemaakt om ons in te schrijven op van alles en nog wat in en rondom Utrecht en Amsterdam.

Zo vaak woningen toegewezen gekregen. Op echt overhete plekken. Bij de grote projectontwikkelaars zoals AM en BPD hoef je niemand te kennen. Kwestie van tijdig inschrijven en strategisch kiezen. Iedereen gaat voor de woning op de hoek die net toevallig 2 m2 meer perceel heeft tegen dezelfde prijs. Kies de woning die iedereen over het hoofd ziet. Dan schiet je vanzelf wel een keer raak.

[Hbeez]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 17:41:
[...]

Simpel zet Funda op Nederland. Zet energie label op G. En kijk eens hoe lang die huizen al te koop staan. Of zelfs in prijs omlaag gaan zoals deze:
https://www.funda.nl/koop...786172-bouwheerstraat-45/
Dit zie je niet gebeuren met A label huizen...

Het is een beetje tricky want die makelaars, halen hem soms van Funda af, om die datum te resetten. Daarom kan je het alleen analyseren met scraping + algoritmes. Maar geloof me. Het gebeurd.
Ze doen er alles aan om die datum niet te lang op te laten lopen...

Kan me nog herinneren in 2014... 6+ maand op Funda terwijl het huis er al 3 jaar op stond en af en toe eraf gehaald werd en opnieuw erop gezet om mensen voor de gek te houden.

Eigenlijk zou ik een soort X Y as van moeten maken met huizen met G label tot A en de tijd hoe lang ze te koop staan qua data. Dan zul je eruit ophalen dat huizen met G label het langst te koop staan en A label heel snel verkocht worden. Maar dat is meer soort van big data analyse. Heeft Funda een API ? voor Python? Zo jammer dat Funda hun data niet publiekelijk geven en dat scraping niet goed wil. Dan zouden we echt hele mooie analyses kunnen maken. Met trends enzo door de tijd heen.

https://blog.degoedkoopst...20voor%20hogere%20kosten.

Heel bijzonder ja dat een huis uit de jaren 60 slechter verkoopt dan een nieuwbouwwoning.

Heb overigens net zelf ook een jaren 30 woning met energielabel G gekocht. Het energielabel was voor ons niet belangrijk en ben er zeker niet minder enthousiast door over de woning, isoleren/verduurzamen is een kleine moeite en relatief goedkoop.

[ Voor 7% gewijzigd door Hbeez op 29-04-2022 19:44 ]

[Caelorum]

Hbeez schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:33:
[...]
Heel bijzonder ja dat een huis uit de jaren 60 slechter verkoopt dan een nieuwbouwwoning.

Vooral als je bedenkt dat die woningen vaak overbemeten verwarming hebben en daarom uitermate geschikt voor een lucht-water warmtepomp, zonder dat je alle verwarmingen + buizen moet vervangen of vloerverwarming aan moet leggen. Enige is dat je er het liefst 1 wil hebben waar nog geen isolatie is toegepast zodat je het kan isoleren met moderne isolatie en glas. Kost wat, maar met zonnepanelen prima een goedkope woning van te maken (maandelijkse kosten).

Alleen durven veel mensen dat niet of weten ze niet dat het kan of willen ze gewoon gemak.

[Magpie]

Laapo schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:32:
[...]


Hier thuis hadden we er een hobby van gemaakt om ons in te schrijven op van alles en nog wat in en rondom Utrecht en Amsterdam.

Zo vaak woningen toegewezen gekregen. Op echt overhete plekken. Bij de grote projectontwikkelaars zoals AM en BPD hoef je niemand te kennen. Kwestie van tijdig inschrijven en strategisch kiezen. Iedereen gaat voor de woning op de hoek die net toevallig 2 m2 meer perceel heeft tegen dezelfde prijs. Kies de woning die iedereen over het hoofd ziet. Dan schiet je vanzelf wel een keer raak.

Zo hebben wij ons huis inderdaad via AM gekregen!

[kx22]

Caelorum schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:40:
[...]

Vooral als je bedenkt dat die woningen vaak overbemeten verwarming hebben en daarom uitermate geschikt voor een lucht-water warmtepomp, zonder dat je alle verwarmingen + buizen moet vervangen of vloerverwarming aan moet leggen. Enige is dat je er het liefst 1 wil hebben waar nog geen isolatie is toegepast zodat je het kan isoleren met moderne isolatie en glas. Kost wat, maar met zonnepanelen prima een goedkope woning van te maken (maandelijkse kosten).

Alleen durven veel mensen dat niet of weten ze niet dat het kan of willen ze gewoon gemak.

Ik betaal liever 2 ton meer voor een woning die af is dan dat ik zelf moet klussen/aannemer erop af moet sturen.
Dus ja...

Mensen kunnen ook vaak gewoon even thuis de frituur aanzetten voor friet, maar toch willen ze bij de snackbar wat halen voor thuis.

Gemak = betalen.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:40:
Vooral als je bedenkt dat die woningen vaak overbemeten verwarming hebben en daarom uitermate geschikt voor een lucht-water warmtepomp, zonder dat je alle verwarmingen + buizen moet vervangen of vloerverwarming aan moet leggen.

Ik geef je het te doen om tijdens een bezichtiging even in te schatten of de verwarming overbemeten is, en zo ja, met hoeveel. Verder moet je natuurlijk ook de staat van het geheel meenemen, en bepalen of de leidingen groot genoeg zijn om zonder continue klotsgeluiden het vermogen aan te voeren. Het kan wel, maar ik denk dat je er toch een avondje aan zit te rekenen met de bouwplannen erbij.

En dan moet je nog uitrekenen wat de verbouwing kost, hopen dat de taxateur meegaat in het verhaal, en dat je onder de streep goedkoper uit bent dan in een nieuwere woning.

Zo eenvoudig vind ik het verhaal niet.

[Anoniem: 1511336]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:57:
[...]


Ik geef je het te doen om tijdens een bezichtiging even in te schatten of de verwarming overbemeten is, en zo ja, met hoeveel. Verder moet je natuurlijk ook de staat van het geheel meenemen, en bepalen of de leidingen groot genoeg zijn om zonder continue klotsgeluiden het vermogen aan te voeren. Het kan wel, maar ik denk dat je er toch een avondje aan zit te rekenen met de bouwplannen erbij.

En dan moet je nog uitrekenen wat de verbouwing kost, hopen dat de taxateur meegaat in het verhaal, en dat je onder de streep goedkoper uit bent dan in een nieuwere woning.

Zo eenvoudig vind ik het verhaal niet.

Die cv-verwarming is dikwijls "overbemeten" omdat in de jaren 50,60,70 er nog geen tot weinig isolerende maatregelen in een woning zat.

[Caelorum]

En de dikwandige buizen van 1/2 of 3/4 inch kan je ook zo zien zitten. En de verwarmingen van 3 meter lang enz. Vaak kan je al vrij snel zien of het gaat lukken of niet. Een stuk makkelijker dan bij een jaren 99 of 00 woning in ieder geval.

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:01:
Die cv-verwarming is dikwijls "overbemeten" omdat in de jaren 50,60,70 er nog geen tot weinig isolerende maatregelen in een woning zat.

En om maar een voorbeeld te geven, als je van een CV-ketel op 75/65 overgaat naar een warmtepomp op 40/30, geeft je overbemeten radiator ongeveer 5 keer minder makkelijk warmte af. Kan dat uit? Gaat je woning na isolatie ook vijf keer minder warmte verbruiken, of is het misschien maar twee of drie keer?

Ik heb groot respect voor mensen die dit allemaal met het timmermansoog kunnen inschatten; voor mij is het niet zo simpel.

[Anoniem: 1511336]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:11:
[...]


En om maar een voorbeeld te geven, als je van een CV-ketel op 75/65 overgaat naar een warmtepomp op 40/30, geeft je overbemeten radiator ongeveer 5 keer minder makkelijk warmte af. Kan dat uit? Gaat je woning na isolatie ook vijf keer minder warmte verbruiken, of is het misschien maar twee of drie keer?

Ik heb groot respect voor mensen die dit allemaal met het timmermansoog kunnen inschatten; voor mij is het niet zo simpel.

Ja maar in combinatie met dergelijke installaties en na-isolatie kom je wel aardig in de buurt.
Goed het word geen A, maar een B is ook wel ok lijkt me. Ketel kan het op laagste stand 50' vlotjes aan

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 29-04-2022 20:16 ]

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:11:
[...]
En om maar een voorbeeld te geven, als je van een CV-ketel op 75/65 [...]

Eerder 90 graden niet ingeregeld. Gas was heeeeel goedkoop toen. Getuige de strenge winters en vrijwel altijd geen vloer en dakisolatie bij de bouw. Meeste hadden zelfs alleen een spouw zonder isolatie. In ieder geval hier in de buurt dan.

[psychodude]

Hbeez schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:33:
[...]


Heel bijzonder ja dat een huis uit de jaren 60 slechter verkoopt dan een nieuwbouwwoning.

Heb overigens net zelf ook een jaren 30 woning met energielabel G gekocht. Het energielabel was voor ons niet belangrijk en ben er zeker niet minder enthousiast door over de woning, isoleren/verduurzamen is een kleine moeite en relatief goedkoop.

Vind je het echt bijzonder, of was het sarcasme? Soms wat lastig te duiden online .

Ik vind het zelf namelijk helemaal zo bijzonder niet. Veel jaren 60 woningen zijn tenslotte gewoon flink gedateerd, op vele fronten. Isolatie is vaak niet up to date, zit vaak nog op het gas, vloerverwarming en warmptepompen bijvoorbeeld zijn zeker geen gegeven en ook voor wat betreft zaken als elektra loopt het vaak achter. Beperkte groepen, beperkte elektrabuizen en zelfs aarding is bijvoorbeeld vaak geen gegeven.

Indelingen van dit soort woningen zijn verder vaak ook gewoon totaal niet naar hedendaagse standaard. Mogelijk dat de woonkamer en eetkamer nog wel samen zijn, maar keuken is bijvoorbeeld zeker vaak apart en klein.

Indien er in de tussentijd flinke renovatie heeft plaatsgevonden is het natuurlijk een ander verhaal. Maar wanneer je het nog echt hebt over een jaren 60 woning, dan kun je al snel aan zo'n 1 - 2 ton extra denken om de woning adequaat te moderniseren. Als het al niet meer is.

Dan is nieuwbouw of recent goed gerenoveerd naar mijn mening toch al snel te verkiezen.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 19:27:
[...]
Een 225k twee onder 1 kapper, nul op de meter woning met warmte pomp. 125m2 En destijds wou NIEMAND ze kopen.
Nu gaan ze weg voor dik 4 ton. Met gemak.
Ik wou ze ook wel kopen, maar ik kon destijds maar 155k hypo krijgen.

Maar dat is dus juist een belangrijke reden waarom 'niemand' ze kocht. Een heleboel andere mensen zaten net als jou in het schuitje dat ze wel wilden kopen, maar veel te weinig konden lenen. Of met een woning met onderwaarde zaten. Het is niet zozeer zo dat niemand ze wou kopen, het is veel meer zo dat heel veel mensen ze niet konden kopen.

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:15:
Ja maar in combinatie met dergelijke installaties en na-isolatie kom je wel aardig in de buurt.
Goed het word geen A, maar een B is ook wel ok lijkt me. Ketel kan het op laagste stand 50' vlotjes aan

Het energielabel is wat dat betreft irrelevant, het gaat er om of je het 's winters met een warmtepomp warm krijgt zonder de verwarmingsinstallatie te vervangen. Overigens is het tijdens een matig wintertje natuurlijk geen probleem, en zelfs als je het niet 20 graden weet te stoken zul je het met een dekentje op de bank vast wel uithouden. Maar om nou te zeggen dat het altijd uitkomt ...

Ik woon trouwens in zo'n jaren '60 huis. An sich zou het prima met een warmtepompje te stoken zijn, maar de beperkende factor is ... (tromroffel) het verwarmingssysteem.

Caelorum schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:20:
Eerder 90 graden niet ingeregeld. Gas was heeeeel goedkoop toen. Getuige de strenge winters en vrijwel altijd geen vloer en dakisolatie bij de bouw. Meeste hadden zelfs alleen een spouw zonder isolatie. In ieder geval hier in de buurt dan.

Dat maakt het alleen maar erger; als je van 90/70 teruggaat naar 40/30 verliezen je radiatoren dus bijna een factor 7 aan capaciteit. Een radiator van 3000W (en dan heb je het al over een flink formaat ledenradiator) gaat dan terug naar maximaal 500W. Gaat dat genoeg zijn als het een tijdje -15 vriest?

[Anoniem: 1511336]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:28:
[...]


Het energielabel is wat dat betreft irrelevant, het gaat er om of je het 's winters met een warmtepomp warm krijgt zonder de verwarmingsinstallatie te vervangen. Overigens is het tijdens een matig wintertje natuurlijk geen probleem, en zelfs als je het niet 20 graden weet te stoken zul je het met een dekentje op de bank vast wel uithouden. Maar om nou te zeggen dat het altijd uitkomt ...

Ik woon trouwens in zo'n jaren '60 huis. An sich zou het prima met een warmtepompje te stoken zijn, maar de beperkende factor is ... (tromroffel) het verwarmingssysteem.


[...]


Dat maakt het alleen maar erger; als je van 90/70 teruggaat naar 40/30 verliezen je radiatoren dus bijna een factor 7 aan capaciteit. Een radiator van 3000W (en dan heb je het al over een flink formaat ledenradiator) gaat dan terug naar maximaal 500W. Gaat dat genoeg zijn als het een tijdje -15 vriest?

'normale Lucht/water warmte-pomp kan max 55 cv water afgeven, dus als je met je gas-cv de 50'test doet en het lukt, kan je probleemloos overschakelen(dan wel liefst icm zonnepanelen)

https://www.eigenhuis.nl/...-temperatuur-verwarming#/

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:28:
[...]
Dat maakt het alleen maar erger; als je van 90/70 teruggaat naar 40/30 verliezen je radiatoren dus bijna een factor 7 aan capaciteit. Een radiator van 3000W (en dan heb je het al over een flink formaat ledenradiator) gaat dan terug naar maximaal 500W. Gaat dat genoeg zijn als het een tijdje -15 vriest?

Oh zeker. De jaren 60 woningen die ik van binnen heb gezien hebben vaak zo'n belachelijke 3m T20 radiator staan. Die zal in de meeste winters in Nederland wel voldoen. Ook vrij eenvoudig te vervangen voor een gratis T22 exemplaar van zo'n 4kW bij 60 (iedereen gooit ze weg lijkt het).

Ik wilde overigens ook niet de indruk wekken dat het zonder aanpassingen moet. Alleen wel dat de aanpassingen minimaal zijn ten opzichte van een jaren 90 woning bijv. En die laatste gaan vaak voor meer weg vreemd genoeg. Terwijl je daar vaak de bestaande isolatie eerst moet weghalen voordat je het kan verbeteren en de verwarmingsbuizen zodanig onder meeten zijn dat je die ook allemaal mag gaan vervangen. Iets dat in een jaren 60 woning vaak veel minder speelt (alleen als er tussendoor nog wat is gedaan).

Ik vind het dus behoorlijk apart dat mensen die jaren 60/70 woning ver onderwaardering. In ieder geval vergeleken met de jaren 80/90 woningen. Zelfs een goedkope jaren 00 woning doet er soms nog voor onder IMO.

@Anoniem: 1511336 het kan, maar dan wel heel erg inefficiënt. Hier dan 45 wil je niet. Hoe dan ook gast het zo wel heel erg off topic :-)

[ Voor 12% gewijzigd door Caelorum op 29-04-2022 20:47 ]

[Anoniem: 1511336]

Caelorum schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:44:
[...]

Oh zeker. De jaren 60 woningen die ik van binnen heb gezien hebben vaak zo'n belachelijke 3m T20 radiator staan. Die zal in de meeste winters in Nederland wel voldoen. Ook vrij eenvoudig te vervangen voor een gratis T22 exemplaar van zo'n 4kW bij 60 (iedereen gooit ze weg lijkt het).

Ik wilde overigens ook niet de indruk wekken dat het zonder aanpassingen moet. Alleen wel dat de aanpassingen minimaal zijn ten opzichte van een jaren 90 woning bijv. En die laatste gaan vaak voor meer weg vreemd genoeg. Terwijl je daar vaak de bestaande isolatie eerst moet weghalen voordat je het kan verbeteren en de verwarmingsbuizen zodanig onder meeten zijn dat je die ook allemaal mag gaan vervangen. Iets dat in een jaren 60 woning vaak veel minder speelt (alleen als er tussendoor nog wat is gedaan).

Ik vind het dus behoorlijk apart dat mensen die jaren 60/70 woning ver onderwaardering. In ieder geval vergeleken met de jaren 80/90 woningen. Zelfs een goedkope jaren 00 woning doet er soms nog voor onder IMO.

@Anoniem: 1511336 het kan, maar dan wel heel erg inefficiënt. Hier dan 45 wil je niet. Hoe dan ook gast het zo wel heel erg off topic :-)

Ghihi ja idd, we wijken af : Maar je verhaal klopt wel en idd max 45 is ideaal.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 17:41:
[...]

Simpel zet Funda op Nederland. Zet energie label op G. En kijk eens hoe lang die huizen al te koop staan. Of zelfs in prijs omlaag gaan zoals deze:
https://www.funda.nl/koop...786172-bouwheerstraat-45/
Dit zie je niet gebeuren met A label huizen...

Ik denk dat dat niet alleen met het energielabel te maken heeft. De meeste woningen met label G zullen ook op andere gebieden minder bij de tijd zijn. Iemand die de laatste decennia een klein beetje aan zijn huis heeft gedaan, zal daarbij waarschijnlijk ook een vleugje aan energiebesparing hebben gedaan. Label G zal daarom in mijn optiek vaak ook op andere gebieden een forse investering vragen. En momenteel zijn zowel materialen als vaklieden schaars en zeer duur, met een lange levertijd/wachttijd. Het is nu dus geen handige tijd om een klushuis te kopen.

[Shadowhawk00]

psychodude schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 20:24:
[...]


Vind je het echt bijzonder, of was het sarcasme? Soms wat lastig te duiden online .

Ik vind het zelf namelijk helemaal zo bijzonder niet. Veel jaren 60 woningen zijn tenslotte gewoon flink gedateerd, op vele fronten. Isolatie is vaak niet up to date, zit vaak nog op het gas, vloerverwarming en warmptepompen bijvoorbeeld zijn zeker geen gegeven en ook voor wat betreft zaken als elektra loopt het vaak achter. Beperkte groepen, beperkte elektrabuizen en zelfs aarding is bijvoorbeeld vaak geen gegeven.

Zo veel werk is dat meestal niet zolang het een betonnen verdieping is valt het wel mee zodra alle verdiepingen hout zijn word het lastiger.
Voor 1 ton kan je heel veel doen, geen isolatie betekend ook gewoon voor 3k de muren voorspuiten met de nieuwste isolatiemiddelen, Vloerverwarming leg je meteen isolatie onder en de warmtepomp erbij. Heb je nog genoeg budget voor de keuken en het tussenmuurtje weg te halen van je 1ton.
En dan laat je natuurlijk alles doe.

[psychodude]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 22:07:
[...]


Zo veel werk is dat meestal niet zolang het een betonnen verdieping is valt het wel mee zodra alle verdiepingen hout zijn word het lastiger.
Voor 1 ton kan je heel veel doen, geen isolatie betekend ook gewoon voor 3k de muren voorspuiten met de nieuwste isolatiemiddelen, Vloerverwarming leg je meteen isolatie onder en de warmtepomp erbij. Heb je nog genoeg budget voor de keuken en het tussenmuurtje weg te halen van je 1ton.
En dan laat je natuurlijk alles doe.

Maar er komt natuurlijk nog wel wat meer bij kijken dan alleen een beetje de muren en vloer.

Je moet niet vergeten je ramen te vervangen, kozijnen zul je toch eigenlijk wel willen vervangen want ongetwijfeld zal houtrot een factor zijn. Volledige kozijnen en glas is al snel zo'n 15k minimaal.

Je zolder zul je willen isoleren. De kruipruimte/bodem zul je willen laten isoleren. Ook hierbij heb je het al vlug over zo'n 5k extra.

Dit in combinatie met die spouwmuur isolatie bij elkaar is al snel goed voor zo'n beetje de eerste 20 - 25k. En dan heb je het voor wat betreft de zolder eigenlijk nog niet geheel af, want je zult nog wel afwerking willen.

De vloer plus warmtepomp, en je denkt ook al snel aan zo'n 15k.

Het tussenmuurtje weghalen is verder ook helemaal zo goedkoop niet in de praktijk. Vaak is dit een draagmuur. Het verwijderen van een draagmuur gaat wat verder dan gewoon even de sloophamer erin zetten. Je moet de nodige berekeningen laten uitvoeren voor een vergunningen, naast je materiaal en arbeid. In de praktijk moet je niet gek opkijken van ook al weer zo'n 10k.

Inmiddels ben je de eerste 50k al kwijt. En dan zijn dit eigenlijk nog maar bedragen om rekening mee te houden voor een relatief bescheiden woning.

Isolatie, vloerverwarming en warmtepomp hebben we dan gehad. En daar komt i.t.t. bij koop van een gerenoveerd huis sowieso nog eens een keuken, badkamer en toilet bovenop. Zelfs als je het niet eens te gek maakt, kun je toch al snel denken aan wederom zo'n 25k aan materiaalkosten en installatie.

Inmiddels zit je al op 75k.

En zijn we nog steeds niet klaar. Alle stopcontacten laten aarden, zet je ook al snel weer zo'n 2.5k achteruit. Om eerlijk te zijn, ben je er dan eigenlijk nog niet. Tijden zijn veranderd, de 2 stopcontacten die ik had bijvoorbeeld in mijn werkkamer in mijn vorige woning waren gewoon niet afdoende. Je zit eindeloos met stekkerbakken te werken ter compensatie. Hetzelfde voor wat betreft de woonkamer het aantal wandcontactpunten is vaak om te huilen. Extra laten plaatsen kost ook snel zo'n 2.5k.

Dan heb je nog de groepen. Bijvoorbeeld 3 groepen voor een gehele woning was in de jaren 60 niet ongewoon. Droger en magnetron tegelijk aan? Spijtig, kun je tijdelijk maar even niet thuiswerken want dan knallen de stoppen eruit indien je ook nog eens een computer aanzet .

Dat zul je dus ook nog eens moeten willen vervangen.

En dan heb je het dus eigenlijk nog niet eens gehad over de "standaard" verbouwkosten, het simpele werk. Muren van 60 jaar oud zijn vaak toch wel beschadigd, tonen scheuren, etc. Dus je zult al snel uitkomen op volledig opnieuw laten stuken, alles opnieuw laten schilderen, nieuwe vloeren, afgrijselijke lelijke jaren 60 radiatoren en buizen laten wegwerken en moderniseren. Voor dit alles bij elkaar ben je ook nog eens snel zo'n 25 - 30k kwijt.

De eerste 100k zijn we eigenlijk al gepasseerd.
Een aantal duizend euro ga je vervolgens ook nog eens kwijt zijn voor de afvalverwerking. En bovendien zit je nog maanden binnen een verbouwing, oftewel je kunt laten intrekken, hebt langer dubbele lasten en ook dat kost al snel flink.

Heb je een vrijstaande woning van bijvoorbeeld 200 - 250 m2 op het oog, dan kun je al snel rekening houden met het dubbele om dit allemaal uit te laten voeren. Verkijk je er niet op. Al dit soort fratsen zijn niet goedkoop.

Ook is verdere vochtschade iets om sterk rekening mee te houden bij oudere woningen. Vaak in eerste instantie niet evident zichtbaar, en door veelal aanwezige ouderdomsclausules niet langer zomaar te verhalen als verborgen gebrek. Kosten kunnen flink oplopen, zeker bijvoorbeeld in het kader van houtrot van een dak. En alsnog je gelijk proberen te halen via de rechter, is geen garantie tot succes.

Het is dan ook niet zo gek dat sommige mensen er ook gewoon voor kiezen om een woning te renoveren door alleen de voorgevel te laten staan, en verder volledig opnieuw op te bouwen. Op termijn is dit soms uiteindelijk nog goedkoper dan toch al het merendeel hiervan te doen, en tegen de ene verrassing na de andere verrassing op te lopen.

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 23:22:
En dan heb je het dus eigenlijk nog niet eens gehad over de "standaard" verbouwkosten, het simpele werk. Muren van 60 jaar oud zijn vaak toch wel beschadigd, tonen scheuren, etc. Dus je zult al snel uitkomen op volledig opnieuw laten stuken, alles opnieuw laten schilderen, nieuwe vloeren, afgrijselijke lelijke jaren 60 radiatoren en buizen laten wegwerken en moderniseren. Voor dit alles bij elkaar ben je ook nog eens snel zo'n 25 - 30k kwijt.

Kortom, als je eigenlijk "alles nieuw" wil, kun je beter een nieuwbouwhuis kopen. Maar ik betwijfel of de kopers van jaren '60/ huizen zo kieskeurig zijn, in de huidige markt. Uiteindelijk gaat het vooral om een dak boven je hoofd, tegen redelijke maandlasten. Die "afgrijselijk lelijke jaren '60 radiatoren" worden ineens heel mooi als ze ervoor zorgen dat je elke maand ruimte overhoudt én vermogen opbouwt.

[Shadowhawk00]

Interessante docu, gaat dan wel over canada maar ze lijken dezelfde problemen te hebben.

YouTube: Canada's rental crisis: Why we’re losing affordable housing - The Fi...

Extreem hoge koop prijzen -> extreem hoge huurprijzen en een groot tekort aan woningen.

En groot aantal beleggers die huizen kopen en de huur zo veel mogelijk omhoog jagen.
Dat laatste zien we hier ook maar daar zou de overheid gewoon paal en perk aan kunnen stellen door de huur te maximaliseren door het puntensysteem door te trekken.

[ Voor 23% gewijzigd door Shadowhawk00 op 30-04-2022 10:33 ]

[Anoniem: 1511336]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 29 april 2022 @ 21:09:
[...]

Ik denk dat dat niet alleen met het energielabel te maken heeft. De meeste woningen met label G zullen ook op andere gebieden minder bij de tijd zijn. Iemand die de laatste decennia een klein beetje aan zijn huis heeft gedaan, zal daarbij waarschijnlijk ook een vleugje aan energiebesparing hebben gedaan. Label G zal daarom in mijn optiek vaak ook op andere gebieden een forse investering vragen. En momenteel zijn zowel materialen als vaklieden schaars en zeer duur, met een lange levertijd/wachttijd. Het is nu dus geen handige tijd om een klushuis te kopen.

Het kan wel leuk worden, als die klushuizen idd niemand meer wil kopen. Nou ja, bijna niemand
Want bijna geen aannemer te krijgen die de opdracht van zijn klant tegen normale prijzen kan /wil renoveren. Verder ook geen technische klusjesmannen meer in te huren(ff onder de tafel door)...dus wie zelf nog wat rechtse handjes heeft, kan mssh nog wel eens goeie(betere) deals gaan doen

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 30-04-2022 15:26 ]

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 10:19:
Interessante docu, gaat dan wel over canada maar ze lijken dezelfde problemen te hebben.

YouTube: Canada's rental crisis: Why we’re losing affordable housing - The Fi...

Extreem hoge koop prijzen -> extreem hoge huurprijzen en een groot tekort aan woningen.

En groot aantal beleggers die huizen kopen en de huur zo veel mogelijk omhoog jagen.
Dat laatste zien we hier ook maar daar zou de overheid gewoon paal en perk aan kunnen stellen door de huur te maximaliseren door het puntensysteem door te trekken.

Hou nou toch eens op met de stelling dat de huren hoog zijn. Huurprijs in relatie tot waarde woning is nog nooit zo laag geweest.

[Wlie]

ColeJ schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:49:
[...]


Hou nou toch eens op met de stelling dat de huren hoog zijn. Huurprijs in relatie tot waarde woning is nog nooit zo laag geweest.

Zo kan je alles recht lullen.... Wat is er de afgelopen jaren met de "waarde" woning gebeurd?

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 1511336 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:20:
Het kan wel leuk worden, als die klushuizen idd niemand meer wil kopen. Nou ja, bijna niemand
Want bijna geen aannemer te krijgen die de opdracht van zijn klant tegen normale prijzen kan /wil renoveren. Verder ook geen technische klusjesmannen meer in te huren(ff onder de tafel door)...dus wie zelf nog wat rechtse handjes heeft, kan mssh nog wel eens goeie(betere) deals gaan doen

Ik denk dat dat wensdenken is. Met de huidige huizenprijzen worden die 'kluswoningen' gewoon as-is gekocht, en niet (of alleen minimaal/optisch) gerenoveerd. Het is niet 2008, toen je alles maar onbeperkt in je hypotheek kon financieren, of 2012, toen de bouwwereld op zijn gat lag en aannemers om werk verlegen zaten.

[Anoniem: 512943]

ColeJ schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:49:
Hou nou toch eens op met de stelling dat de huren hoog zijn. Huurprijs in relatie tot waarde woning is nog nooit zo laag geweest.

Dat zegt natuurlijk weinig als de woningwaarde heel hard gestegen is. Misschien zijn woningen wel zo duur omdat huren zo hoog zijn?

[psychodude]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 07:58:
[...]


Kortom, als je eigenlijk "alles nieuw" wil, kun je beter een nieuwbouwhuis kopen. Maar ik betwijfel of de kopers van jaren '60/ huizen zo kieskeurig zijn, in de huidige markt. Uiteindelijk gaat het vooral om een dak boven je hoofd, tegen redelijke maandlasten. Die "afgrijselijk lelijke jaren '60 radiatoren" worden ineens heel mooi als ze ervoor zorgen dat je elke maand ruimte overhoudt én vermogen opbouwt.

Dat zal, maar ondertussen laten velen dit soort woningen dus gewoon terecht links liggen. Het is niet alsof niet gerenoveerde jaren '60 woningen met energielabel G en een jaren '60 standaard van wooncomfort als zoete broodjes verkopen.

ColeJ schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:49:
[...]
Hou nou toch eens op met de stelling dat de huren hoog zijn. Huurprijs in relatie tot waarde woning is nog nooit zo laag geweest.

Maar dat is natuurlijk geen correcte vergelijking. Huur is geld dat je nooit meer terug zult zien. Dit moet je zien in relatie tot loon. Geld dat je niet kunt investeren in jezelf, geld dat je niet kunt investeren in de stap naar een koopwoning op termijn. Nee, geld dat enkel en alleen verdwijnt in de zakken van iemand die de woningmarkt bespeelt.

[Shadowhawk00]

psychodude schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:08:
[...]


Dat zal, maar ondertussen laten velen dit soort woningen dus gewoon terecht links liggen. Het is niet alsof niet gerenoveerde jaren '60 woningen met energielabel G en een jaren '60 standaard van wooncomfort als zoete broodjes verkopen.

Die mensen moeten dan ook niet klagen dat woningen te duur zijn. Overigens zullen veel van die woningen gewoon niet op een locatie staan die gewenst is. Dat is namelijk de meest belangrijke factor van elke woning de locatie

Maar dat is natuurlijk geen correcte vergelijking. Huur is geld dat je nooit meer terug zult zien. Dit moet je zien in relatie tot loon. Geld dat je niet kunt investeren in jezelf, geld dat je niet kunt investeren in de stap naar een koopwoning op termijn. Nee, geld dat enkel en alleen verdwijnt in de zakken van iemand die de woningmarkt bespeelt.

Alsof je van de hypotheekrente / onderhoudskosten / belasting nog ooit iets terugziet. Huurders kiezen er gewoon voor om minder risico te lopen en flexibeler te zijn in waar ze wonen. En daar betalen ze een premium voor.

[Citroentjuh]

[b]psychodude schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:08:
Maar dat is natuurlijk geen correcte vergelijking. Huur is geld dat je nooit meer terug zult zien. Dit moet je zien in relatie tot loon. Geld dat je niet kunt investeren in jezelf, geld dat je niet kunt investeren in de stap naar een koopwoning op termijn. Nee, geld dat enkel en alleen verdwijnt in de zakken van iemand die de woningmarkt bespeelt.

Jij kan het wel geen correcte vergelijking vinden, maar ze staan niet los van elkaar. Hoe hoger de waarde van het vastgoed hoe hoger ook de huur zal moeten zijn, een verhuurder moet ook uit zijn kosten komen.

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:08:
Dat zal, maar ondertussen laten velen dit soort woningen dus gewoon terecht links liggen. Het is niet alsof niet gerenoveerde jaren '60 woningen met energielabel G en een jaren '60 standaard van wooncomfort als zoete broodjes verkopen.

Ehm, ik weet niet in welk land jij leeft, maar bijna alles is op dit moment verkoopbaar. Mensen kopen gewoon wat ze betalen kunnen,

Als ik op Funda 'meer dan 30 dagen te koop' selecteer, zie ik ook geen disproportioneel grote groep wederopbouwhuizen die te koop staat. Sterker nog, gezien de relatieve oververtegenwoordiging van de periode '60-'80' in de woningvoorraad vermoed ik zelfs dat ze enigzins ondervertegenwoordigd zijn.

Label G is zelfs ondervertegenwoordigd, maar ik heb zo gauw geen cijfers paraat over hoeveel woningen - relatief gezien - Energielabel G hebben.

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:41:
[...] Huurders kiezen er gewoon voor om minder risico te lopen en flexibeler te zijn in waar ze wonen. En daar betalen ze een premium voor.

Zo zou het moeten zijn. Maar er is ook een grote groep die graag €800 om aan hypotheek zou betalen ipv de €1250 huur per maand voor het zelfde appartement waar ze nu wonen. Maar op een modaal salaris krijg je dat niet gefinancierd. Het is niet altijd een keuze, en niet alleen voor de bijstandsgerechtigden of minimumloners.

[Santee]

ColeJ schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:49:
[...]


Hou nou toch eens op met de stelling dat de huren hoog zijn. Huurprijs in relatie tot waarde woning is nog nooit zo laag geweest.

Ik bekijk liever huur ivm netto inkomen huurders. Als mensen 40-50% moeten neerleggen pm gaat er toch wat mis. Ik kan niet geloven dat dat percentage lager is. Huizenprijzen zijn 80% gestegen sinds 2015, geen wonder dat huren dat niet bijbenen…

Citroentjuh schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:51:
[...]

Jij kan het wel geen correcte vergelijking vinden, maar ze staan niet los van elkaar. Hoe hoger de waarde van het vastgoed hoe hoger ook de huur zal moeten zijn, een verhuurder moet ook uit zijn kosten komen.

Uit zijn kosten moeten komen? Bedoel je niet dik incasseren. Volgens mij hebben de meeste verhuurders van nieuwbouw binnen 20j hun investeringen terug en dan is het gebouw ook nog verdubbeld in waarde… houd toch op. Het is niks anders dan ordinair zakkenvullen door 90% van de verhuurders.

[ Voor 38% gewijzigd door Santee op 30-04-2022 18:33 ]

[Caelorum]

big bang schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 18:21:
[...]
Zo zou het moeten zijn. Maar er is ook een grote groep die graag €800 om aan hypotheek zou betalen ipv de €1250 huur per maand voor het zelfde appartement waar ze nu wonen. Maar op een modaal salaris krijg je dat niet gefinancierd. Het is niet altijd een keuze, en niet alleen voor de bijstandsgerechtigden of minimumloners.

Overigens lopen er wel pilots voor deze groep lang/duurhuurders bij onder andere BLG wonen.

[Anoniem: 512943]

big bang schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 18:21:
[...]

Zo zou het moeten zijn. Maar er is ook een grote groep die graag €800 om aan hypotheek zou betalen ipv de €1250 huur per maand voor het zelfde appartement waar ze nu wonen. Maar op een modaal salaris krijg je dat niet gefinancierd. Het is niet altijd een keuze, en niet alleen voor de bijstandsgerechtigden of minimumloners.

800 euro aan hypotheek voor een appartement wat 1250 huur opbrengt? lijkt me sterk.

[Santee]

Anoniem: 512943 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 19:34:
[...]


800 euro aan hypotheek voor een appartement wat 1250 huur opbrengt? lijkt me sterk.

Na hoeveel tijd? €800 hypotheek blijft constant terwijl een huur vaak 2,5-5% stijgt per jaar.

[Laapo]

https://www.iex.nl/Artike...enprijzen-gaan-dalen.aspx

Column van Jos Koets, hypotheekadviseur.

Hier valt genoeg op aan te merken. Zoals bijvoorbeeld de rekenvoorbeelden waarbij alleen wordt uitgegaan van bruto bedragen.

[Anoniem: 512943]

Laapo schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 22:30:
Hier valt genoeg op aan te merken.

Vooral de zinsnede: "Als dit zo doorgaat: Als de hypotheekrente de komende tijd doorstijgt naar 4,28%"

De huidige verliezen op de obligatiemarkt door de gestegen rente zijn de grootste verliezen ooit!

Hoe logisch is het dan om te verwachten dat die verliezen nog een keer verdubbelen?

[Anoniem: 1511336]

Zo maar even een gedachte : We weten niet hoe het verder gaat verlopen met die oorlog in Oekraïne, maar wat is daar allemaal wel niet aan bouwmaterialen en bouwvakkers nodig om dat allemaal te herstellen?
Niet alleen woningen, maar complete infra, overheidsgebouwen, fabrieken...

[noucmen]

Laapo schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 22:30:
https://www.iex.nl/Artike...enprijzen-gaan-dalen.aspx

Column van Jos Koets, hypotheekadviseur.

Dus, goedkope woningen worden nog steeds duurder iedere maand vanwege duurdere en meer vertraagd nieuwe bouwen, maar dure woningen zullen in prijs dalen ?

[Rubbergrover1]

Anoniem: 1511336 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 15:20:
[...]

Het kan wel leuk worden, als die klushuizen idd niemand meer wil kopen. Nou ja, bijna niemand
Want bijna geen aannemer te krijgen die de opdracht van zijn klant tegen normale prijzen kan /wil renoveren. Verder ook geen technische klusjesmannen meer in te huren(ff onder de tafel door)...dus wie zelf nog wat rechtse handjes heeft, kan mssh nog wel eens goeie(betere) deals gaan doen

Nou, ook dan niet meer. Omdat niet alleen de beschikbaarheid en prijzen van vaklieden achteruit zijn gegaan, maar de laatste tijd vooral ook de prijzen en beschikbaarheid van de grondstoffen schrikbarend zijn verslechterd.

Het was enige tijd geleden juist een gouden tijd voor 'handige' flippers. In een tijd waarin de grondstoffen goed beschikbaar en normaal geprijsd zijn, maar vooral de vaklieden duur zijn, was het voor mensen met twee rechterhanden een ideale tijd om klaswoningen te flippen. Want voor mensen die niet zo handig zijn en overal vakmensen voor zouden inhuren, zou dat opknappen een vermogen kosten. Die hebben er dan heel wat voor over als een woning al 'instapklaas' wordt verkocht. Maar in de huidige tijd kost dat flippen ook voor de handige klusser een klein vermogen en is het dus minder interessant om klaswoningen op te knappen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:41:
[...]
Alsof je van de hypotheekrente / onderhoudskosten / belasting nog ooit iets terugziet. Huurders kiezen er gewoon voor om minder risico te lopen en flexibeler te zijn in waar ze wonen. En daar betalen ze een premium voor.

Daarom is het ook logischer om huur te vergelijken met de woonlasten van koop, in plaats van met de koopprijzen. Als je het verloop van de huren vergelijkt met het verloop van de woonlasten, dan is vanwege de gedaalde rente het beeld heel wat genuanceerder.

[ColeJ]

Santee schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 18:31:
[...]

Uit zijn kosten moeten komen? Bedoel je niet dik incasseren. Volgens mij hebben de meeste verhuurders van nieuwbouw binnen 20j hun investeringen terug en dan is het gebouw ook nog verdubbeld in waarde… houd toch op. Het is niks anders dan ordinair zakkenvullen door 90% van de verhuurders.

Tsja, ik heb besloten om in ieder geval 1 beleggingspand te verkopen vanwege te laag rendement.

[BTFD]

Dat er nog veel mogen volgen dan!

[Rubbergrover1]

BTFD schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:25:
Dat er nog veel mogen volgen dan!

Zodat er lekker weinig huurwoningen overblijven en er nog minder keus is voor mensen die niet kunnen of willen kopen?

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 1511336 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 22:53:
Zo maar even een gedachte : We weten niet hoe het verder gaat verlopen met die oorlog in Oekraïne, maar wat is daar allemaal wel niet aan bouwmaterialen en bouwvakkers nodig om dat allemaal te herstellen?
Niet alleen woningen, maar complete infra, overheidsgebouwen, fabrieken...

We hebben in Nederland ook een wederopbouw gehad; je zou verwachten dat toen de bouw veel arbeidsintensiever was en werkelijk álles opnieuw opgebouwd moest worden, de werkgelegenheid véél hoger was in de bouwsector. Vreemd genoeg is dat volgens het CBS niet het geval. Je kunt dus opnieuw opbouwen zonder dat iedereen aan de bak moet.

Oekraïne heeft qua woningen nu het geluk bij het ongeluk dat de bevolking ook vóór de oorlog al aan het krimpen was - mogelijk hoeft lang niet alles te worden teruggebouwd.

Verder zijn ze economisch natuurlijk ontzettend de klos. Het is moeilijk om een scenario voor te stellen waarbij dit conflict snel is opgelost, en het land zich kan herpakken.

Verder vraag ik me af, als ik een Poolse bouwvakker was, en ik wist dat 1) Poetin de gaskraan dicht heeft gedraaid 2) Het beloofde Amerikaanse gas niet bestaat, zou ik dan in Nederland blijven waar mensen nog eindeloos kakelen over greeploze keukenfrontjes, of zou ik liever bij Oma in Polen de boerderij helpen isoleren voor de komende winter?

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:37:
[...]

Zodat er lekker weinig huurwoningen overblijven en er nog minder keus is voor mensen die niet kunnen of willen kopen?

Zoals de mensen die niet kunnen kopen omdat het niet lukt om op te bieden tegen beleggers?

Bijna 40% van de huurders in de vrije sector wil liever een eigen huis.

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:54:
[...]


Zoals de mensen die niet kunnen kopen omdat het niet lukt om op te bieden tegen beleggers?


[...]

Enige nuances:
Meer dan 60% van de vrije sector huurders wil dus geen koopwoning. Waarvan ongeveer 20% liever sociale huur zou willen (ja, laten we het aantal sociale huurwoningen nog verder verminderen...) wat betekent dat meer dan 40% dus ook het liefst vrije sector zou willen blijven huren. Niet fijn als die tot koop gedwongen worden.

En van de sociale huurders heeft 80% juist een voorkeur voor sociale huur. Ook niet fijn als die tot koop gedwongen worden. Zeker niet omdat deze groep vaak ook niet de keus heeft om te kopen.

Verder is het voor verhuurders natuurlijk alleen interessant om te verkopen als in de verhouding tussen verkoopprijs en huur de keus voor verkoop gunstig uitvalt. Anders blijven ze de woning gewoon verhuren. Maar de situatie waarin de keus voor verkoop gunstig uitvalt is precies ook de situatie waarin je als huurder relatief gunstig zit. En een relatief dure woning voor relatief weinig maandlasten hebt. Ik vraag me af of binnen de groep huurders die in die situatie zit er ook zo veel mensen een koopwoning zouden willen.

[Z___Z]

Gezien de rente ontwikkeling van de afgelopen maanden kan je denk ik niet meer voor hetzelfde geld als je maandhuur een vergelijkbare woning terugkopen met dezelfde lasten. Daarbij moet je ook nog de kosten koper betalen.
Ook als verhuurder, als je nu moet herfinancieren zit je al tegen de 4% aan. Rendement uit huur is door de stijging van de prijzen dermate gezakt dat dit denk ik ook niet meer uit kan. Wel mogen de huren inflatie +1% verhoogd worden. Het verhaal wordt anders als de huur met 12% verhoogd wordt.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:00:
[...]

Enige nuances:
Meer dan 60% van de vrije sector huurders wil dus geen koopwoning. Waarvan ongeveer 20% liever sociale huur zou willen (ja, laten we het aantal sociale huurwoningen nog verder verminderen...) wat betekent dat meer dan 40% dus ook het liefst vrije sector zou willen blijven huren. Niet fijn als die tot koop gedwongen worden.

Als het gaat om een deel van de koopwoningen gaat die nu in bezit zijn van particulieren met meerdere woningen, die van de huurmarkt afgaan en op de koopmarkt beschikbaar komen heb je natuurlijk ook niet 100% van de huidige huurders nodig als potentiële kopers. 40% is meer dan voldoende en ik gun het hen zeker om ook iets op te kunnen bouwen ipv maandelijks bij te dragen aan de vermogensopbouw van die rijke particulier.
Sowieso dwingt niemand de mensen die liever huren tot koop.

Verder is het voor verhuurders natuurlijk alleen interessant om te verkopen als in de verhouding tussen verkoopprijs en huur de keus voor verkoop gunstig uitvalt. Anders blijven ze de woning gewoon verhuren. Maar de situatie waarin de keus voor verkoop gunstig uitvalt is precies ook de situatie waarin je als huurder relatief gunstig zit. En een relatief dure woning voor relatief weinig maandlasten hebt. Ik vraag me af of binnen de groep huurders die in die situatie zit er ook zo veel mensen een koopwoning zouden willen.

In hoofdlijnen zeker waar maar geldt zeker niet altijd vanwege het verschil in huidige (bv overdrachtsbelasting) en aangekondigde (box3) fiscale maatregelen, andere regels/wetgeving (zoals strengere handhaving op AirBnB) en verschil in hypotheekrente voor kopers/starters en beleggers.

[Johan Bogle]

psychodude schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 17:08:
[...]


Dat zal, maar ondertussen laten velen dit soort woningen dus gewoon terecht links liggen. Het is niet alsof niet gerenoveerde jaren '60 woningen met energielabel G en een jaren '60 standaard van wooncomfort als zoete broodjes verkopen.


[...]

Hier in de randstad gaan dat soort woningen als zoete broodjes hoor. Hele dure zoete broodjes, dat wel. Jaren 60 in originele staat gaat hier binnen een paar dagen voor 500k+ weg. Geen probleem.

[BTFD]

Rubbergrover1 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:37:
[...]
Zodat er lekker weinig huurwoningen overblijven en er nog minder keus is voor mensen die niet kunnen of willen kopen?

Je kunt dit natuurlijk ook omdraaien, ik (en vele met mij) proberen ook maar enigszins aanspraak te maken op een woning. Gemiddeld een 20 á 30 kijkers op een kluswoning, woningen die instapklaar zijn binnen enkele uren volgeboekt. Op diverse woningen al +50k overboden om dan alsnog te horen dat je niet de gelukkige bent..

Om vervolgens bij diezelfde makelaar te lezen: Kopers, veel plezier met jullie nieuwe woning, met daaronder een reactie van een andere makelaar: Vanaf nu te huur bij.....

[Z___Z]

Johan Bogle schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:28:
[...]
Hier in de randstad gaan dat soort woningen als zoete broodjes hoor. Hele dure zoete broodjes, dat wel. Jaren 60 in originele staat gaat hier binnen een paar dagen voor 500k+ weg. Geen probleem.

Beetje ongenuanceerd. Dit geldt alleen in de grote steden in de Randstad. In de kleine steden en dorpen zijn huizen nog wel betaalbaarder.

[CVTTPD2DQ]

Z___Z schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:41:
Beetje ongenuanceerd. Dit geldt alleen in de grote steden in de Randstad. In de kleine steden en dorpen zijn huizen nog wel betaalbaarder.

Dat betekent niet dat ze niet snel weg zijn (en dat is eigenlijk wel een duidelijke indicatie dat de rente de hoofdschuldige is/was: huizen worden eigenlijk overal in Nederland heels nel verkocht, ondanks de forse verschillen in prijsniveaus).

Maar de oorspronkelijke discussie ging over hoe jaren '60 huizen verkoopbaar gemaakt moesten worden, wat op het moment echt niet nodig is.

Z___Z schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:16:
Gezien de rente ontwikkeling van de afgelopen maanden kan je denk ik niet meer voor hetzelfde geld als je maandhuur een vergelijkbare woning terugkopen met dezelfde lasten. Daarbij moet je ook nog de kosten koper betalen.

Ik ben ook een aanhanger van de hypothese dat de lage rente de hoofdoorzaak was van de gekte op de huizenmarkt, en ik zie ook niet hoe de prijzen nú nog door kunnen groeien. We gaan de komende maanden zien of we het mis hebben gehad.

[spijkerhoofd]

BTFD schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:36:
[...]


Je kunt dit natuurlijk ook omdraaien, ik (en vele met mij) proberen ook maar enigszins aanspraak te maken op een woning. Gemiddeld een 20 á 30 kijkers op een kluswoning, woningen die instapklaar zijn binnen enkele uren volgeboekt. Op diverse woningen al +50k overboden om dan alsnog te horen dat je niet de gelukkige bent..

Om vervolgens bij diezelfde makelaar te lezen: Kopers, veel plezier met jullie nieuwe woning, met daaronder een reactie van een andere makelaar: Vanaf nu te huur bij.....

[Afbeelding]

Als ik als advocaat van de duivel mag spreken waarom niet een paar kilometer buiten de randstad zoeken? In de buurt van Heemskerk, Uitgeest, Castricum, Heiloo zijn er genoeg betaalbare woningen onder de 5 ton. Wij hebben in die buurt een woning gekocht voor 5 ton uit 2014 met A klasse label, Uitgeest heeft een station in directe verbinding met Amsterdam, Alkmaar en Haarlem.

[Shadowhawk00]

Santee schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 18:31:
Uit zijn kosten moeten komen? Bedoel je niet dik incasseren. Volgens mij hebben de meeste verhuurders van nieuwbouw binnen 20j hun investeringen terug en dan is het gebouw ook nog verdubbeld in waarde… houd toch op. Het is niks anders dan ordinair zakkenvullen door 90% van de verhuurders.

Als je de woning moet financieren betaal je wel iets meer dan de normale hypotheekrente. Dus dat gaat al van de winst af. Onderhoud, administratie ( vaak zit er een kantoor tussen ) ben je ook nog kwijt.
Dan houd je niet heel veel marge meer over hoor. Zeker omdat de huizen zo extreem duur geworden zijn is die marge kleiner geworden.

Dus eigenlijk heeft iedereen, behalve de overheid, nadeel van de extreem gestegen prijzen van woningen.
Ja er zijn altijd mensen die verkopen en niet terugkopen maar dat is een dusdanig kleine groep dat het niet veel uitmaakt.

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:47:
Dus eigenlijk heeft iedereen, behalve de overheid, nadeel van de extreem gestegen prijzen van woningen.
Ja er zijn altijd mensen die verkopen en niet terugkopen maar dat is een dusdanig kleine groep dat het niet veel uitmaakt.

Beleggers niet natuurlijk, die hebben heel veel baat bij extreem gestegen prijzen.

[Anoniem: 512943]

Z___Z schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:16:
Wel mogen de huren inflatie +1% verhoogd worden. Het verhaal wordt anders als de huur met 12% verhoogd wordt.

Dat is niet zeker dat de huren daarmee verhoogd mogen worden. Ik ga er eigenlijk wel vanuit dat de overheid hier een stokje voor gaat steken, bijvoorbeeld door inflatie excl. energie te nemen als maatstaf.

[Johan Bogle]

Anoniem: 512943 schreef op zaterdag 30 april 2022 @ 22:50:
[...]


Vooral de zinsnede: "Als dit zo doorgaat: Als de hypotheekrente de komende tijd doorstijgt naar 4,28%"

De huidige verliezen op de obligatiemarkt door de gestegen rente zijn de grootste verliezen ooit!

Hoe logisch is het dan om te verwachten dat die verliezen nog een keer verdubbelen?

Als we naar de gemiddelde rente over de afgelopen 50 jaar kijken helemaal niet zo onlogisch. Met deze inflatie kunnen we zelfs de 8 weer gaan zien…

[ColeJ]

Anoniem: 512943 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:51:
[...]


Dat is niet zeker dat de huren daarmee verhoogd mogen worden. Ik ga er eigenlijk wel vanuit dat de overheid hier een stokje voor gaat steken, bijvoorbeeld door inflatie excl. energie te nemen als maatstaf.

Maar de verhuurder moet het zeker wel goed blijven onderhouden? Terwijl onderhoudskosten dus wel +12% stijgen.

[Shadowhawk00]

Anoniem: 512943 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:48:
[...]


Beleggers niet natuurlijk, die hebben heel veel baat bij extreem gestegen prijzen.

Die betalen er alleen maar meer belasting over, bovendien is een huis in verhuurde staat veel minder waard. En dan moeten ze het wel eerst zien te verkopen met huurders erin.

Anoniem: 512943 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:51:
[...]


Dat is niet zeker dat de huren daarmee verhoogd mogen worden. Ik ga er eigenlijk wel vanuit dat de overheid hier een stokje voor gaat steken, bijvoorbeeld door inflatie excl. energie te nemen als maatstaf.

Ach ze hebben ook het inde om inflatie te berekenen op basis van de gestegen prijzen, met uitzondering van, huizen, voedsel, energie. Tja als je zo creatief je inflatie wilt berekenen gooi dan gewoon een dobbelsteen voor het getal.

[ Voor 42% gewijzigd door Shadowhawk00 op 01-05-2022 12:01 ]

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:59:
[...]


Die betalen er alleen maar meer belasting over, bovendien is een huis in verhuurde staat veel minder waard. En dan moeten ze het wel eerst zien te verkopen met huurders erin.


[...]


Ach ze hebben ook het inde om inflatie te berekenen op basis van de gestegen prijzen, met uitzondering van, huizen, voedsel, energie. Tja als je zo creatief je inflatie wilt berekenen gooi dan gewoon een dobbelsteen voor het getal.

Beleggers hadden baat bij de stijgingen omdat ze de overwaarde konden opnemen op het deel van nieuwe panden te financieren wat niet op het nieuwe pand zelf te financieren is. Dus investeerders konden door de extreme stijgingen huizen bijkopen zonder eigen geld in te leggen.

Maar zoals alle investeringen met hefboom, gaat dit goed, tot de prijzen dalen. Dan kan de bank zeggen dat je onderpand niet meer toereikend is, of als je moet herfinancieren, wat dan niet meer kan.

[GeFoX]

De prijzen van woningen gaan niet dalen, hooguit stabiliseren. Als de rente (te snel) blijft stijgen, gaat de woningmarkt op slot. Bijna iedereen zal in zijn/haar huur/koopwoning blijven zitten. Enkel die willen huren/kopen zijn de pineut. Vanuit de overheid zal dan de geldpers weer worden aangezet, waarna de rente omlaag gaat en de huizenprijzen weer gaan stijgen.

[Lisadr]

Z___Z schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:16:
Gezien de rente ontwikkeling van de afgelopen maanden kan je denk ik niet meer voor hetzelfde geld als je maandhuur een vergelijkbare woning terugkopen met dezelfde lasten. Daarbij moet je ook nog de kosten koper betalen.
Ook als verhuurder, als je nu moet herfinancieren zit je al tegen de 4% aan. Rendement uit huur is door de stijging van de prijzen dermate gezakt dat dit denk ik ook niet meer uit kan. Wel mogen de huren inflatie +1% verhoogd worden. Het verhaal wordt anders als de huur met 12% verhoogd wordt.

Hangt er vanaf aan wie je verhuurd.

"Voor corona hadden we maandelijks zo'n 50.000 bezichtigingsaanvragen van expats, nu zijn dat er meer dan 100.000." bron

Zolang er een 30% regeling is voor de expats zelf is en zolang bedrijven kosten voor expats (zoals huur) mogen aftrekken zal er vraag zijn. Voor een bedrijf maakt het niet uit of een woning van 80m2 1200 euro per maand kost of 1500 euro.

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:59:
Die betalen er alleen maar meer belasting over, bovendien is een huis in verhuurde staat veel minder waard. En dan moeten ze het wel eerst zien te verkopen met huurders erin.

Gezien het huidige lage directe rendement is een huis in verhuurde staat helemaal niet veel minder waard. Anders zouden beleggers ook geen huizen van starters wegkapen.

En beleggers kunnen dikke winst nemen zonder dat ze een ander duur huis moeten kopen om in te wonen.

Geen probleem om een verhuurd huis te verkopen hoor, levendige markt in.

[Anoniem: 512943]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 11:55:
Maar de verhuurder moet het zeker wel goed blijven onderhouden? Terwijl onderhoudskosten dus wel +12% stijgen.

Onderhoudskosten stijgen ook niet met 12%. Want daar gebruik je geen gas of benzine voor toch? Bovendien is dat een fractie van de verhuuropbrengsten.

[Anoniem: 1511336]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 08:53:
[...]


We hebben in Nederland ook een wederopbouw gehad; je zou verwachten dat toen de bouw veel arbeidsintensiever was en werkelijk álles opnieuw opgebouwd moest worden, de werkgelegenheid véél hoger was in de bouwsector. Vreemd genoeg is dat volgens het CBS niet het geval. Je kunt dus opnieuw opbouwen zonder dat iedereen aan de bak moet.

Oekraïne heeft qua woningen nu het geluk bij het ongeluk dat de bevolking ook vóór de oorlog al aan het krimpen was - mogelijk hoeft lang niet alles te worden teruggebouwd.

Verder zijn ze economisch natuurlijk ontzettend de klos. Het is moeilijk om een scenario voor te stellen waarbij dit conflict snel is opgelost, en het land zich kan herpakken.

Verder vraag ik me af, als ik een Poolse bouwvakker was, en ik wist dat 1) Poetin de gaskraan dicht heeft gedraaid 2) Het beloofde Amerikaanse gas niet bestaat, zou ik dan in Nederland blijven waar mensen nog eindeloos kakelen over greeploze keukenfrontjes, of zou ik liever bij Oma in Polen de boerderij helpen isoleren voor de komende winter?

Vermoedelijk gaat ie Oma in Polen helpen, maar ook zijn eigen woning beter isoleren als dat nog niet gedaan is. Dus die Poolse bouwvakker is dan een tijdje niet meer in NL-woningen bezig. Gezien dat Polen idd nu als de bliksem huizen moet gaan verduurzamen, denk ik dat er steeds meer Poolse bouwvakkers en technisch geschoolden naar Polen zullen terugkeren.

[ColeJ]

Anoniem: 512943 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 13:21:
[...]


Onderhoudskosten stijgen ook niet met 12%. Want daar gebruik je geen gas of benzine voor toch? Bovendien is dat een fractie van de verhuuropbrengsten.

Tsja, verhuurders die zich nobel opstellen door de huren niet te verhogen worden keihard afgestraft. Krijgen gewoon van de gemeente een hogere aanslag dan het jaar ervoor. Begin bij de overheid zelf zou ik zeggen.

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op zondag 1 mei 2022 @ 10:28:
[...]


Als het gaat om een deel van de koopwoningen gaat die nu in bezit zijn van particulieren met meerdere woningen, die van de huurmarkt afgaan en op de koopmarkt beschikbaar komen heb je natuurlijk ook niet 100% van de huidige huurders nodig als potentiële kopers. 40% is meer dan voldoende en ik gun het hen zeker om ook iets op te kunnen bouwen ipv maandelijks bij te dragen aan de vermogensopbouw van die rijke particulier.
Sowieso dwingt niemand de mensen die liever huren tot koop.

Die 'dwang' krijg je wel als je met allerhande maatregelen wil forceren dat huurwoningen worden omgezet naar koopwoningen. En het aantal huurwoningen (waar ook een groot tekort aan is) nog verder afneemt.

In hoofdlijnen zeker waar maar geldt zeker niet altijd vanwege het verschil in huidige (bv overdrachtsbelasting) en aangekondigde (box3) fiscale maatregelen, andere regels/wetgeving (zoals strengere handhaving op AirBnB) en verschil in hypotheekrente voor kopers/starters en beleggers.

Die verschillen heb je inderdaad. Maar op dit moment is er een bepaald evenwicht dat rekening houdt met deze factoren. Waarbij een stijgende woningprijs in verhouding tot de huur c.p. ertoe zal leiden dat verhuurders eerder geneigd zijn tot verkoop, terwijl een hogere huur in verhouding tot de woningwaarde ertoe zal leiden dat verhuurders de woning eerder zullen willen aanhouden. Maar tegelijk zaak de huurder bij een stijgende woningprijs in verhouding tot de huur c.p. juist minder geneigd zijn tot het kopen van een woning. Omdat de huur dan juist relatief aantrekkelijk is.

[Laapo]

GeFoX schreef op zondag 1 mei 2022 @ 12:48:
De prijzen van woningen gaan niet dalen, hooguit stabiliseren. Als de rente (te snel) blijft stijgen, gaat de woningmarkt op slot. Bijna iedereen zal in zijn/haar huur/koopwoning blijven zitten. Enkel die willen huren/kopen zijn de pineut. Vanuit de overheid zal dan de geldpers weer worden aangezet, waarna de rente omlaag gaat en de huizenprijzen weer gaan stijgen.

De ECB heeft wel meer af te wegen dan alleen onze huizenmarkt. Nu kan het zo uitpakken, maar het kan ook zijn dat de rente toch echt omhoog moet om de Euro een beetje te stutten. Laagste punt ooit tov de dollar en dure grondstoffen is een slechte combinatie.

Maar goed, stel grondstoffen dalen in prijs, inflatie ebt wat weg en het kan zomaar zijn dat de rente weer zakt.

[CVTTPD2DQ]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 13:35:
Tsja, verhuurders die zich nobel opstellen door de huren niet te verhogen worden keihard afgestraft. Krijgen gewoon van de gemeente een hogere aanslag dan het jaar ervoor. Begin bij de overheid zelf zou ik zeggen

Het woord 'afgestraft' suggereert dat je slecht wordt behandeld omdat je je nobel hebt opgesteld. Wat je bedoelt is dat je niet beloond wordt voor goed gedrag.

[ColeJ]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 15:43:
[...]


Het woord 'afgestraft' suggereert dat je slecht wordt behandeld omdat je je nobel hebt opgesteld. Wat je bedoelt is dat je niet beloond wordt voor goed gedrag.

Afgestraft in rendement. Geef het een naampje.

[Richh]

GeFoX schreef op zondag 1 mei 2022 @ 12:48:
De prijzen van woningen gaan niet dalen, hooguit stabiliseren. Als de rente (te snel) blijft stijgen, gaat de woningmarkt op slot. Bijna iedereen zal in zijn/haar huur/koopwoning blijven zitten.

We zouden het bijna vergeten, maar er zijn ook nog verhuisbewegingen die geen financieel motief hebben die zullen altijd plaatsvinden. Sterker nog; bij minder lenen -> dalende consumptie -> minder winsten -> bedrijven die afschalen en/of hun lening niet meer kunnen betalen -> faillisementen, is er best een kans op meer scheidingen en hierdoor meer gedwongen verhuisbewegingen.

Ook heb je beleggers die mogelijk eieren kiezen voor hun geld als de prijzen beginnen te zakken, zeker als de overheid (eindelijk) wat strenger gaat reguleren op dat gebied.

Vanuit de overheid zal dan de geldpers weer worden aangezet, waarna de rente omlaag gaat en de huizenprijzen weer gaan stijgen.

Ondanks de hoge inflatie betwijfel ik inderdaad of de huidige rentebeweging flink doorgezet kan worden. Uiteindelijk is er weer geld nodig (ofwel voor oorlog, ofwel voor zuid-Europa) en zal de pers weer aan moeten.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op zondag 1 mei 2022 @ 16:43:

Ook heb je beleggers die mogelijk eieren kiezen voor hun geld als de prijzen beginnen te zakken, zeker als de overheid (eindelijk) wat strenger gaat reguleren op dat gebied.

Hoe zie je dat voor je dan? Beleggers hebben een huis met een huurder erin, dus als ze dat huis verkopen blijft de huurder gewoon zitten. Koop breekt geen Huur.
Dus wie gaan de huizen van beleggers kopen als de beleggers de markt uit willen? Alleen andere beleggers of de huidige huurders kunnen het huis kopen.
Nee zodra de markt inzakt gaan er voor de beleggers best wel klappen vallen.

[Anoniem: 512943]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 13:35:
Tsja, verhuurders die zich nobel opstellen door de huren niet te verhogen worden keihard afgestraft. Krijgen gewoon van de gemeente een hogere aanslag dan het jaar ervoor. Begin bij de overheid zelf zou ik zeggen.

Hoezo krijg jij een hogere aanslag van de gemeente omdat je je huren niet verhoogt?

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:25:
[...]

Hoe zie je dat voor je dan? Beleggers hebben een huis met een huurder erin, dus als ze dat huis verkopen blijft de huurder gewoon zitten. Koop breekt geen Huur.
Dus wie gaan de huizen van beleggers kopen als de beleggers de markt uit willen? Alleen andere beleggers of de huidige huurders kunnen het huis kopen.
Nee zodra de markt inzakt gaan er voor de beleggers best wel klappen vallen.

In het hogere huursegment is het verloop van huurders best groot, dus kun je prima verkopen zonder huurders.

Bij andere beleggingen is het niet anders, daar kun je ook alleen maar verkopen aan andere beleggers.

[ColeJ]

Anoniem: 512943 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:25:
[...]


Hoezo krijg jij een hogere aanslag van de gemeente omdat je je huren niet verhoogt?

Nee de gemeente besluit gewoon wel alles te indexeren. De verhuurder wordt als vijand gezien maar die heeft geen andere keus dan de huren (maximaal) te indexeren.

[spijkerhoofd]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:41:
[...]


Nee de gemeente besluit gewoon wel alles te indexeren. De verhuurder wordt als vijand gezien maar die heeft geen andere keus dan de huren (maximaal) te indexeren.

Totdat het te duur word, gemeentes fors gaan investeren in middenhuursector waardoor de prijzen dalen enz. Ik zie in Amsterdam verschillende midden huur projecten waar de huur tussen de 800 en 1200 euro is en waar natuurlijk veel animo voor is. Of wat de denken als grote groepen mensen niet meer naar de stad gaan omdat het veel te duur word? Met corona zijn er veel stadsmensen verhuisd naar buitengebieden waar ze een goedkopere woning kunnen betrekken met meer ruimte en grond.

[Sport_Life]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:41:
[...]


Nee de gemeente besluit gewoon wel alles te indexeren. De verhuurder wordt als vijand gezien maar die heeft geen andere keus dan de huren (maximaal) te indexeren.

Natuurlijk heeft de verhuurder wel een andere keuze ..
Wij hebben ook jarenlang 'sociaal' gehuurd (beide student, dus recht op huurtoeslag).
De verhuurder hoefde helemaal geen hoge huur maar gewoon 'geen gezeik'.. . Hij woonde zelf ernaast en kocht ooit het herenhuis ernaast erbij zodat ie invloed had wie er woonde en had een grotere stadstuin.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 01-05-2022 18:54 ]

[spijkerhoofd]

Sport_Life schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:48:
[...]

Natuurlijk heeft de verhuurder wel een andere keuze ..
Wij hebben ook jarenlang 'sociaal' gehuurd (beide student, dus recht op huurtoeslag).
De verhuurder hoefde helemaal geen hoge huur maar gewoon 'geen gezeik'.. . Hij woonde zelf ernaast.

Dat dus, verhuurder konden inderdaad gewoon sociale huur prijzen vragen, echter hebben de meeste gekozen om inhalig te zijn waardoor particuliere verhuurders een slechte naam gekregen hebben waar de politiek iets aan wilt doen. Gevalletje eigen schuld?

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:47:
[...]

Totdat het te duur word, gemeentes fors gaan investeren in middenhuursector waardoor de prijzen dalen enz. Ik zie in Amsterdam verschillende midden huur projecten waar de huur tussen de 800 en 1200 euro is en waar natuurlijk veel animo voor is. Of wat de denken als grote groepen mensen niet meer naar de stad gaan omdat het veel te duur word? Met corona zijn er veel stadsmensen verhuisd naar buitengebieden waar ze een goedkopere woning kunnen betrekken met meer ruimte en grond.

Als gemeentes willen investeren in middenhuur en dat zelf willen doen dan zou dat winstgevend moeten zijn. Dus dan zou de belasting omlaag moeten ipv omhoog.
Dat mensen niet in de stad willen wonen omdat het te duur is dan is toch alleen maar positief voor de mensen die er wel willen wonen, namelijk minder vraag dus een lagere huur en koopprijs van de huizen.

Overigens wil de EU eigenlijk dat nederland het hele sociale huur systeem ontmanteld want dat is marktverstorend. Dus dat kan wel zorgwekkend worden als straks een groot deel van de sociale huur niet meer mag bestaan.

[Sport_Life]

spijkerhoofd schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:50:
[...]

Dat dus, verhuurder konden inderdaad gewoon sociale huur prijzen vragen, echter hebben de meeste gekozen om inhalig te zijn waardoor particuliere verhuurders een slechte naam gekregen hebben waar de politiek iets aan wilt doen. Gevalletje eigen schuld?

Precies, als je een huurwoning in de goede tijd kocht kun je prima huurprijzen vragen en nog een goed rendement behalen.
Maar door aankoop >2019 en Fomo moet de verhuurder het maximale eruit halen voor minimaal (2-3%) netto rendement.

Had laatst een collega die 250k bood op een appartement van 45m2 die ie voor 800 euro wilde verhuren.. Ik zei jij bent helemaal gek
Gelukkig voor hem was ie overboden.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 01-05-2022 18:59 ]

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 17:25:
[...]

Hoe zie je dat voor je dan? Beleggers hebben een huis met een huurder erin, dus als ze dat huis verkopen blijft de huurder gewoon zitten. Koop breekt geen Huur.

Dat lijkt me nogal wiedes? Huurders blijven niet voor eeuwig zitten natuurlijk, op een gegeven moment bieden de gedaalde prijzen ook weer kansen voor huurders. Op het moment dat de huurder wisselt kan de verhuurder een keuze maken om de winst te verzilveren.

Zeker in het 'beleggerssegment' waar men het meeste kwaad over spreekt (kleine appartementen, jonge mensen, net boven het puntenmaximum zodat het net precies in de vrije sector valt, €1400/maand) - is de doorstroom logischerwijs bovengemiddeld hoog. Sterker nog, daar hebben huurders zeer regelmatig tijdelijke huurcontracten.

Dus wie gaan de huizen van beleggers kopen als de beleggers de markt uit willen? Alleen andere beleggers of de huidige huurders kunnen het huis kopen.
Nee zodra de markt inzakt gaan er voor de beleggers best wel klappen vallen.

De huurder zelf, of andere geïnteresseerden? Dat kan iedereen zijn. Alleen de prijs ligt misschien wat lager

Vooral bij beleggers die teren op geleend geld waarbij de huurder de hypotheek afbetaald zullen inderdaad klappen vallen als de huurder wil verhuizen.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 01-05-2022 19:42 ]

[Anoniem: 512943]

ColeJ schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:41:
Nee de gemeente besluit gewoon wel alles te indexeren. De verhuurder wordt als vijand gezien maar die heeft geen andere keus dan de huren (maximaal) te indexeren.

Huh?

[Shadowhawk00]

Richh schreef op zondag 1 mei 2022 @ 19:37:
[...]

Dat lijkt me nogal wiedes? Huurders blijven niet voor eeuwig zitten natuurlijk, op een gegeven moment bieden de gedaalde prijzen ook weer kansen voor huurders. Op het moment dat de huurder wisselt kan de verhuurder een keuze maken om de winst te verzilveren.

Zeker in het 'beleggerssegment' waar men het meeste kwaad over spreekt (kleine appartementen, jonge mensen, net boven het puntenmaximum zodat het net precies in de vrije sector valt, €1400/maand) - is de doorstroom logischerwijs bovengemiddeld hoog. Sterker nog, daar hebben huurders zeer regelmatig tijdelijke huurcontracten.


[...]

De huurder zelf, of andere geïnteresseerden? Dat kan iedereen zijn. Alleen de prijs ligt misschien wat lager

Vooral bij beleggers die teren op geleend geld waarbij de huurder de hypotheek afbetaald zullen inderdaad klappen vallen als de huurder wil verhuizen.

De huurders zijn ook niet achterlijk, als de markt aan het dalen is dan weten die ook dat als ze nog even wachten ze nog goedkoper kunnen instappen. Dus tja de verhuurder kan dan wel willen verkopen maar de huurders zitten er nog gewoon in. Dus dan heb je helemaal geen winst als belegger maar gewoon break even ( maar wel over de fictieve winst betaald natuurlijk )

Je hebt natuurlijk ook gewoon verhuurders die gewoon wel een normale huur vragen voor hun pand. Die hebben hier alleen maar last van en de huurders blijven ook gewoon veel langer zitten.

Leuk om te roepen dat verhuurders belang hebben bij een hogere huizenprijs maar eigenlijk betalen ze alleen maar meer belasting over een niet bestaand stuk winst.

Nee de enige die echt belang heeft bij de stijgende huizenprijzen is de overheid zelf.

[ColeJ]

Sport_Life schreef op zondag 1 mei 2022 @ 18:57:
[...]

Precies, als je een huurwoning in de goede tijd kocht kun je prima huurprijzen vragen en nog een goed rendement behalen.
Maar door aankoop >2019 en Fomo moet de verhuurder het maximale eruit halen voor minimaal (2-3%) netto rendement.

Had laatst een collega die 250k bood op een appartement van 45m2 die ie voor 800 euro wilde verhuren.. Ik zei jij bent helemaal gek
Gelukkig voor hem was ie overboden.

Hoezo maakt het uit in welk jaar het is gekocht?

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 mei 2022 @ 19:57:
Nee de enige die echt belang heeft bij de stijgende huizenprijzen is de overheid zelf.

Wat een onzin.

Alsof we medelijden moeten hebben met beleggers die hun geld verdubbeld hebben de afgelopen jaren.

Op welke manier profiteert trouwens welke overheid van stijgende huizenprijzen?