Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Laapo]

Requiem19 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 10:58:
[...]


Lijkt me een onprettige situatie, omdat nieuwbouw best lang duurt en het moeilijk inschatten is wat er nu gaat gebeuren met de markt.

Ik denk dat een aantal mensen in dezelfde situatie als jij eerder gaat verkopen en dan in de tussentijd huren tot oplevering.

Dat zag je in het begin van corona ook - achteraf was het niet nodig (en kostte dit dus geld). Ook nu is het maar weer afwachten wat de juiste keuze is.

Time will tell. Er zit gelukkig wel voldoende rek in om niet in de knel te komen. Kan ruim 30% van de waarde af als ik de laatst verkochte vergelijkbare woning als maatstaf hanteer, dan wordt het wel echt bijsturen omdat de overbrugging niet meer uit de verkoopopbrengst kan worden voldaan. Bij -10% zit ik er helemaal niet mee. Dat had ik in de 'goede' tijden ook gezien als pech maar goed genoeg.

[Laapo]

Blik1984 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 11:20:
[...]


Wij hebben exact dezelfde overwegingen, ook wegens nieuw huis in 2023. Maar de huurwoningen liggen ook niet zomaar voor het oprapen plus 2x verhuizen is ook niet ideaal (zeker niet met kleine kinderen)

Precies. Dat idee was hier gauw van tafel. Ben hooguit bereid een korte periode op een vakantiepark oid door te brengen als het echt noodzakelijk is.

[Verwijderd]

Laapo schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 13:09:
[...]
Time will tell. Er zit gelukkig wel voldoende rek in om niet in de knel te komen. Kan ruim 30% van de waarde af als ik de laatst verkochte vergelijkbare woning als maatstaf hanteer, dan wordt het wel echt bijsturen omdat de overbrugging niet meer uit de verkoopopbrengst kan worden voldaan. Bij -10% zit ik er helemaal niet mee. Dat had ik in de 'goede' tijden ook gezien als pech maar goed genoeg.

Prima toch dan?

[real_tweety]

alexbl69 schreef op vrijdag 22 april 2022 @ 14:31:
[...]

720 dagen is voor de aannemer inderdaad niet aantrekkelijk.

Vermoed dat het te maken heeft met de slechte beschikbaarheid van bouwmaterialen, en dan met name technische installaties.

De aannemer kan niet meer garanderen dat alle benodigde apparatuur binnen 1,5 jaar leverbaar is. Zit in de ventilatiebranche, en oa sommige typen wtw apparaten hebben levertijden die daar overheen gaan. Ook bij sommige warmtepompen schijnt het al in die regionen te zitten.

Zonder bijvoorbeeld een wtw of zonnepanelen kun je echter wel wonen in een woning, en de kans is groot dat je - ook als al deze apparatuur nog niet gemonteerd is - die optie krijgt aangeboden. Ruim binnen die 720 dagen dus.

Die 720 dagen wordt (vermoed ik) enkel gehanteerd omdat na die periode alles zeker wel is geleverd.

Staat er nog iets in over prijsvastheid of prijsindexering? Of een boeteclausule als de aannemer zich terugtrekt van het werk?

bedankt. Prijsvastheid wel, indexering of boeteclausule niet. We hebben een planning van de aannemer en daarin worden de 30-33 maanden genoemd. In de aanneemovereenkomst wordt ook naar die planning verwezen. Het heeft juridisch geen waarde omdat het slechts een prognose is, dus juridisch kunnen we alleen maar terugvallen op 720 werkbare dagen, alleen denk ik wel dat het een serieuze schatting is en niet alleen een verkooppraatje van de makelaar. Ik vind het op zich niet erg dat het lang duurt. We hebben geen haast. In het begin betalen we alleen rente over grond. En pas als het huis waterdicht is, vervallen de hoogste termijnen.
Wat ik echter niet begrijp is bouwrijpheid van de grond. Dat is een onderdeel van de opschortende voorwaarde. We zouden volgens de planning in april de goed nieuwbrief krijgen. Gisteren zei de makelaar alweer mei. Maar er is nog niets gedaan op die grond. En nu is de mei vakantie begonnen. Is het wel realistisch, want we moeten voor 5 juni beslissen of de offerte verlengen en als we na verlenging annuleren moeten we annuleringskosten van 1% betalen. Wat is bouwrijp maken? Want riolering ed kan niet in een paar dagen gebeuren bovendien komt er 2 verdieping aan parkeergarage onder de binnentuin. Kan iemand mij helpen?

[Laapo]

real_tweety schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 13:49:
[...]

bedankt. Prijsvastheid wel, indexering of boeteclausule niet. We hebben een planning van de aannemer en daarin worden de 30-33 maanden genoemd. In de aanneemovereenkomst wordt ook naar die planning verwezen. Het heeft juridisch geen waarde omdat het slechts een prognose is, dus juridisch kunnen we alleen maar terugvallen op 720 werkbare dagen, alleen denk ik wel dat het een serieuze schatting is en niet alleen een verkooppraatje van de makelaar. Ik vind het op zich niet erg dat het lang duurt. We hebben geen haast. In het begin betalen we alleen rente over grond. En pas als het huis waterdicht is, vervallen de hoogste termijnen.
Wat ik echter niet begrijp is bouwrijpheid van de grond. Dat is een onderdeel van de opschortende voorwaarde. We zouden volgens de planning in april de goed nieuwbrief krijgen. Gisteren zei de makelaar alweer mei. Maar er is nog niets gedaan op die grond. En nu is de mei vakantie begonnen. Is het wel realistisch, want we moeten voor 5 juni beslissen of de offerte verlengen en als we na verlenging annuleren moeten we annuleringskosten van 1% betalen. Wat is bouwrijp maken? Want riolering ed kan niet in een paar dagen gebeuren bovendien komt er 2 verdieping aan parkeergarage onder de binnentuin. Kan iemand mij helpen?

Bouwrijpheid niet, maar wel die annuleringskosten. Vaak hoef je die niet te betalen als de koop niet doorgaat. Bij Nationale Nederlanden vervalt ook de bereidstellingsprovisie. Daar kom je met de nieuwbouw hypotheek kosteloos weg als het niet door gaat vanwege bijvoorbeeld het niet vervullen van de opschortende voorwaarden.

[Monkeydancer]

t14wo schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 10:08:
[...]


feit is dat hypotheeklasten behoorlijk beginnen te stijgen. Dat, naast extreem gestegen energiekosten maakt dat de prijsstijging wel móet stoppen. (Zou je in een normaal werkende markt denken)

Er zit een hoop hysterie en gepapagaai in iedere markt. Iedereen kijkt naar elkaar, FOMO vliegt om de oren en zodra het slecht gaat, rent iedereen zo hard weg, dat de reactie in de markt weer overdreven is. Zo werkt de aandelenmarkt en ook de huizenmarkt denk ik.

Maar dit keer is het wel een unieke situatie. In mijn leven heb ik dit nog nooit meegemaakt, een stijgende hypotheekrente met een tekort aan huizen. Zelfs als beleggers massaal zouden verkopen, kunnen wij niet met zekerheid zeggen dat het tekort opgelost wordt voor de normale burger. Dit komt ook mede door de massale instroom van vluchtelingen en asielzoekers en een tekort aan sociale huurwoningen. Sterker nog, de woningcoöperaties hebben de afgelopen jaren veel woningen van de hand gedaan. Ik denk dat wegrennen geen optie is als het slecht gaat. Veel mensen zitten vastgeketend.

[real_tweety]

Laapo schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 13:55:
[...]


Bouwrijpheid niet, maar wel die annuleringskosten. Vaak hoef je die niet te betalen als de koop niet doorgaat. Bij Nationale Nederlanden vervalt ook de bereidstellingsprovisie. Daar kom je met de nieuwbouw hypotheek kosteloos weg als het niet door gaat vanwege bijvoorbeeld het niet vervullen van de opschortende voorwaarden.

Dank. Ik heb geen offerte van NN wel van ABN AMRO/ FLORIUS.

[Laapo]

real_tweety schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 13:57:
[...]

Dank. Ik heb geen offerte van NN wel van ABN AMRO/ FLORIUS.

Weet niet hoe dat zit, zou het bij je adviseur neerleggen. Bij NN stond het niet in de voorwaarden en begrepen we pas na uitvraag dat ze een soort standaard coulance hebben voor gevallen waarbij de koop ontbonden wordt zonder dat de koper blaam treft. Dan ga je een stuk relaxter zo'n verlenging in.

[Verwijderd]

Monkeydancer schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 13:56:
Maar dit keer is het wel een unieke situatie. In mijn leven heb ik dit nog nooit meegemaakt, een stijgende hypotheekrente met een tekort aan huizen.

Je leeft nog niet zolang dus?

[Rubbergrover1]

Joosie200 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 11:09:
[...]


Maar dan blijft het leenvermogen in tact en stijgt dus niet mee. Dus bij oplopende rentes betekent een stijging van het bruto inkomen geen stijging van je leencapaciteit.

Die rentestijging is geen losstaand gegeven. Als die lange tijd hoog blijft of langere tijd blijft stijgen, dan zal dat in samenhang zijn met een langere periode van hogere inflatie. En daarmee grote kans dat de inkomens ook harder zullen stijgen dan in het verleden. Daarmee stijgt de leencapaciteit dus ook relatief snel. Bovendien betekent dit dat beginnen met verhoudingsgewijs hoge maandlasten in verhouding niet zo ongunstig hoeft te zijn, omdat de hogere loonstijgingen er dan snel voor zorgen dat je naar verhouding juist lage woonlasten hebt.

Ik begin liever met hypotheeklasten die 30% van mijn inkomen zijn, als dat inkomen bv 5% per jaar stijgt, in plaats van 20% woonlasten bij een loonstijging van 2% per jaar.

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 10:11:
[...]

Klopt, maar in verhouding tot het totale inkomen is het verschil in maandlasten niet heel groot. Het is vooral dat je met aflossingsvrij de maandlasten veel lager hebt kunnen maken.

[...]

Niet kunnen of niet willen? Het grootste deel van de inkomsten gaat niet op aan hypotheek, maar aan andere zaken. Mensen die het moeilijk vinden om de hypotheek te kunnen betalen hebben daarom vaak niet zozeer een probleem met de hypotheek, maar met de andere uitgaven die eigenlijk te hoog zijn. Maar waarbij ze geen concessies op die uitgaven willen doen.

Met 3% zou ik hetzelfde huis nog wel kunnen kopen en de hypotheek betalen, maar niet meer op 1 inkomen. Omdat de leennormen zo ruim zijn en de 1% rente van vorig jaar met 50% aflossingsvrij zulke lage maandlasten opleveren, is 8x mijn jaarsalaris goed te betalen als hypotheek als het 2e inkomen weg zou vallen. Dat zou met 3% niet meer zo zijn.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 14:35:
Ik begin liever met hypotheeklasten die 30% van mijn inkomen zijn, als dat inkomen bv 5% per jaar stijgt, in plaats van 20% woonlasten bij een loonstijging van 2% per jaar.

*knip*
Dit voegt zo helemaal niets toe.

[ Voor 6% gewijzigd door tweakduke op 23-04-2022 19:33 ]

[Verwijderd]

Zou wel weer eens een situatie kunnen opleveren dat degenen met voldoende poen op de spaarrekening een voordeel gaan hebben.(was zowiezo al, maar gezien de stijgende hypotheekrente, nu iets meer)

[spijkerhoofd]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:59:
Zou wel weer eens een situatie kunnen opleveren dat degenen met voldoende poen op de spaarrekening een voordeel gaan hebben.(was zowiezo al, maar gezien de stijgende hypotheekrente, nu iets meer)

Dat merken wij wel ja, we hebben 100K aan poen op de spaarrekening staan en we kunnen gelukkig nog veel schuiven zodat wij een nieuwere woning met A of B label kopen zonder dat de hypotheeklasten dramatisch stijgen omdat we dankzij onze spaargelden een lagere hypotheek kunnen krijgen, met ook nog lagere rente omdat een deel risicorente eraf gaat.

[Verwijderd]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 16:09:
[...]


Dat merken wij wel ja, we hebben 100K aan poen op de spaarrekening staan en we kunnen gelukkig nog veel schuiven zodat wij een nieuwere woning met A of B label kopen zonder dat de hypotheeklasten dramatisch stijgen omdat we dankzij onze spaargelden een lagere hypotheek kunnen krijgen, met ook nog lagere rente omdat een deel risicorente eraf gaat.

Precies, als de hypotheekrente nog verder doorschiet, kan die ton jullie echt een voordeel geven. Geduld en even afwachten en proberen te timen

[spijkerhoofd]

Ik moest trouwens gister wel even lachen om mijn hypotheekadviseur. Banken en andere geldverstrekkers hebben onafhankelijke adviseurs gevraagd om geen rucksichtslos renteaanbod aan te vragen als er een bod gedaan word door klanten van de adviseurs want de arme banken en andere geldverstrekkers hebben te druk op dit moment! Wat hadden de banken anders verwacht? Dat mensen gaan wachten als het bod geaccepteerd is? Kopers worden gewoon heel nerveus want bij iedere 0,1 procentpunt erbij worden de lasten hoger en het max te lenen lager. Niet gek dus dat adviseurs als service telkens de rente proberen vast te zetten voor hun klanten.

[real_tweety]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 16:45:
Ik moest trouwens gister wel even lachen om mijn hypotheekadviseur. Banken en andere geldverstrekkers hebben onafhankelijke adviseurs gevraagd om geen rucksichtslos renteaanbod aan te vragen als er een bod gedaan word door klanten van de adviseurs want de arme banken en andere geldverstrekkers hebben te druk op dit moment! Wat hadden de banken anders verwacht? Dat mensen gaan wachten als het bod geaccepteerd is? Kopers worden gewoon heel nerveus want bij iedere 0,1 procentpunt erbij worden de lasten hoger en het max te lenen lager. Niet gek dus dat adviseurs als service telkens de rente proberen vast te zetten voor hun klanten.

inderdaad. wij hebben ook meerdere voorstellen laten opvragen. Daar zit het voordeel van de adviseur ipv zelf doen of via de huisbank. Als koper word je gewoon nerveus van al die stijgingen.

[Verwijderd]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 16:45:
Ik moest trouwens gister wel even lachen om mijn hypotheekadviseur. Banken en andere geldverstrekkers hebben onafhankelijke adviseurs gevraagd om geen rucksichtslos renteaanbod aan te vragen als er een bod gedaan word door klanten van de adviseurs want de arme banken en andere geldverstrekkers hebben te druk op dit moment! Wat hadden de banken anders verwacht? Dat mensen gaan wachten als het bod geaccepteerd is? Kopers worden gewoon heel nerveus want bij iedere 0,1 procentpunt erbij worden de lasten hoger en het max te lenen lager. Niet gek dus dat adviseurs als service telkens de rente proberen vast te zetten voor hun klanten.

Dat is idd wel een dingetje en ook je adviseur(met aanhang) weten ook ff niet precies waar het naartoe gaat(dus daar ook overleg: stapje hoger)
Met cash zit je best wel goed, zou het ook ten allertijden beschikbaar houden(simple spaar-rekening, liefst bij de bank waar je al jaren klant bent, die zien ookwel wat er binnenkomt en wat jij kan sparen) en de aanval inzetten wanneer je het nodig hebt.
Dat extra'tje kan je eigen huisbank mssh toch wel gunnen, omdat je ookal jaren klant bent en ze jou geschiedenis makkelijk kunnen nalopen. Ook daar zit een bepaalde vorm van vertrouwen en samenwerking. (ik ben al bijna 20 jaar klant bij dezelfde bank en die weten alles over mij...ideaal )

Sparen loont, naja we gaan het zien

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 23-04-2022 18:32 ]

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 15:16:
[...]

Met 3% zou ik hetzelfde huis nog wel kunnen kopen en de hypotheek betalen, maar niet meer op 1 inkomen. Omdat de leennormen zo ruim zijn en de 1% rente van vorig jaar met 50% aflossingsvrij zulke lage maandlasten opleveren, is 8x mijn jaarsalaris goed te betalen als hypotheek als het 2e inkomen weg zou vallen. Dat zou met 3% niet meer zo zijn.

Dat heeft dus meer te maken met het wel of niet wegvallen van het tweede inkomen dan met de rentetarieven.

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 19:48:
[...]

Dat heeft dus meer te maken met het wel of niet wegvallen van het tweede inkomen dan met de rentetarieven.

Het heeft te maken met hoeveel risico ik wil nemen. Mocht een van ons ontslagen worden of geen zin meer hebben in onze huidige baan, dan heeft dat geen impact op onze woonsituatie. Heeft niet te maken met het wel of niet kunnen financieren. Ik wil niet een gevangene zijn van mijn baan.

Vraag me ook af of veel doorstromers de maximale hypotheek lenen. Ik denk dat dit vooral bij starters speelt omdat het niet anders kan.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op zaterdag 23 april 2022 @ 19:56:
[...]


Vraag me ook af of veel doorstromers de maximale hypotheek lenen. Ik denk dat dit vooral bij starters speelt omdat het niet anders kan.

Precies dat

[Verwijderd]

Leennormen hypotheek waarschijnlijk aangescherpt vanwege inflatie

Woningzoekenden kunnen vanaf volgend jaar waarschijnlijk minder geld lenen voor de aankoop van een huis. Omdat bijna alles duurder wordt, moeten huishoudens worden beschermd tegen te hoge maandlasten voor hun woning, zo verwacht het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

https://www.ad.nl/wonen/l...nwege-inflatie~af6a90047/

[Santee]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:22:
Leennormen hypotheek waarschijnlijk aangescherpt vanwege inflatie

Woningzoekenden kunnen vanaf volgend jaar waarschijnlijk minder geld lenen voor de aankoop van een huis. Omdat bijna alles duurder wordt, moeten huishoudens worden beschermd tegen te hoge maandlasten voor hun woning, zo verwacht het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

https://www.ad.nl/wonen/l...nwege-inflatie~af6a90047/

Huurders in de vrije markt die vaak al 40%+ kwijt zijn aan huur zijn echter weer het sjaakje. Ondertussen stroomt de subsidie aan verduurzaming voor huiseigenaren wel over… scheve wereld.

[psychodude]

Santee schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:28:
[...]

Huurders in de vrije markt die vaak al 40%+ kwijt zijn aan huur zijn echter weer het sjaakje. Ondertussen stroomt de subsidie aan verduurzaming voor huiseigenaren wel over… scheve wereld.

Ik denk dat recente kopers ook niet geheel schadevrij hier vanaf komen.

Toename van inflatie, dit zorgt al voor minder te besteden vermogen waardoor mensen terughoudend zullen zijn in de hoogte van hun bod.
Verandering in consumentenvertrouwen op basis van de economische veranderingen, ook dit zorgt er doorgaans voor dat mensen minder geneigd zullen zijn om bijvoorbeeld een ton te overbieden.
Verlaag ook nog eens wat men maximaal als hypotheek aan kan gaan.

Er vervalt ineens een grote poel aan mensen voor woningen binnen eigenlijk alle segmenten. Alles schuift wat naar beneden op.

Natuurlijk te bezien hoe dit zich in de praktijk uitspeelt. Maar het zou zo maar eens kunnen dat door deze combinatie van factoren er een eerdere correctie komt op de woningprijzen dan initieel mogelijk verwacht. Waarin sommige prognoses nog spraken van stijgingen tot 2025 - 2030, kan dit nu dus best eens anders uit gaan pakken.

Iets dat mogelijk voor de huurder juist weer gunstig is, mits een breder scala aan woningen terugvalt binnen een betaalbaar segment.

[spijkerhoofd]

Santee schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:28:
[...]

Huurders in de vrije markt die vaak al 40%+ kwijt zijn aan huur zijn echter weer het sjaakje. Ondertussen stroomt de subsidie aan verduurzaming voor huiseigenaren wel over… scheve wereld.

Ik heb alle begrip voor de frustratie van de huurders, echter zitten we in een energietransitie waar we geen gas meer willen van de stoute Russen, en wij ook geen gas meer willen uit Groningen. Dus moet je als overheid woningeigenaren er toe verleiden om hun woningen te verduurzamen door massaal zonnepanelen en andere isolatie te subsidiëren. Bedenk wel dat heel veel koopwoningen voor 1980 gebouwd zijn en die zijn bij lange na niet geïsoleerd. Vervelend voor de huurders, wel begrijpelijk vanuit de overheid. Wel vind ik dat de overheid verhuurders mag dwingen om energiebesparende maatregels te nemen voor hun huurpanden tegen geen verhoging van de huurprijs...

[spijkerhoofd]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:56:
[...]


Ik denk dat recente kopers ook niet geheel schadevrij hier vanaf komen.

Toename van inflatie, dit zorgt al voor minder te besteden vermogen waardoor mensen terughoudend zullen zijn in de hoogte van hun bod.
Verandering in consumentenvertrouwen op basis van de economische veranderingen, ook dit zorgt er doorgaans voor dat mensen minder geneigd zullen zijn om bijvoorbeeld een ton te overbieden.
Verlaag ook nog eens wat men maximaal als hypotheek aan kan gaan.

Er vervalt ineens een grote poel aan mensen voor woningen binnen eigenlijk alle segmenten. Alles schuift wat naar beneden op.

Natuurlijk te bezien hoe dit zich in de praktijk uitspeelt. Maar het zou zo maar eens kunnen dat door deze combinatie van factoren er een eerdere correctie komt op de woningprijzen dan initieel mogelijk verwacht. Waarin sommige prognoses nog spraken van stijgingen tot 2025 - 2030, kan dit nu dus best eens anders uit gaan pakken.

Iets dat mogelijk voor de huurder juist weer gunstig is, mits een breder scala aan woningen terugvalt binnen een betaalbaar segment.

Of wel! Als je net gekocht hebt en je ziet je woningwaarde zakken betekend dat ook een mindere WOZ waarde wat betekend een lagere OZB. Daarnaast als je bijvoorbeeld 470 leent en je lost 10 jaar goed af heb je na 10 jaar een lagere schuld en een lagere rente doordat de risicorente lager word.

[aljooge]

spijkerhoofd schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:59:
[...]
Wel vind ik dat de overheid verhuurders mag dwingen om energiebesparende maatregels te nemen voor hun huurpanden tegen geen verhoging van de huurprijs...

Wat doe je dan met verhuurders die een pand hebben die is ondergebracht in een vve die voor deze energiebesparende maatregelen geen geld heeft gereserveerd? Die kan je toch onmogelijk dwingen?

[Verwijderd]

spijkerhoofd schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:02:
Of wel! Als je net gekocht hebt en je ziet je woningwaarde zakken betekend dat ook een mindere WOZ waarde wat betekend een lagere OZB.

Nee hoor, dan verhoogt de gemeente gewoon het OZB tarief. WOZ waarde is een verdeelsleutel om OZB te heffen, niet een absolute grondslag.

[Verwijderd]

aljooge schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:04:
[...]

Wat doe je dan met verhuurders die een pand hebben die is ondergebracht in een vve die voor deze energiebesparende maatregelen geen geld heeft gereserveerd? Die kan je toch onmogelijk dwingen?

Tuurlijk wel. Je mag toch ook geen auto verkopen of verhuren zonder gordel en werkende rem?

Je kunt prima minimum eisen stellen aan energielabel. Of desnoods de huurprijs (fors) laten afhangen van het energielabel.

Een woning zonder goede ventilatie mag je ook niet verhuren. Althans, als de huurder naar de rechter stapt gaat er een fors percentage van de huurprijs af.

[aljooge]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:13:
[...]


Tuurlijk wel. Je mag toch ook geen auto verkopen of verhuren zonder gordel en werkende rem?

Je kunt prima minimum eisen stellen aan energielabel. Of desnoods de huurprijs (fors) laten afhangen van het energielabel.

Een woning zonder goede ventilatie mag je ook niet verhuren. Althans, als de huurder naar de rechter stapt gaat er een fors percentage van de huurprijs af.

Tuurlijk niet. Je kunt toch niet zomaar verbouwen aan een vve pand waar andere eigenaren in zitten? Over dit soort verbouwingen gaat de vve en niet die ene verhuurder. De meerderheid van stemmen, vastgesteld aan een splitsingsacte beslist. Er moet namelijk verbouwd worden van reserveringen waar elke eigenaar aan bijdraagt en daar is een meerderheid van stemmen voor nodig. Tevens is het vaak technisch onmogelijk. Je kan niet de muren isoleren van alleen die ene verhuurder, of zonnepanelen plaatsen op een gezamenlijk dak.

[psychodude]

aljooge schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:32:
[...]


Tuurlijk niet. Je kunt toch niet zomaar verbouwen aan een vve pand waar andere eigenaren in zitten? Over dit soort verbouwingen gaat de vve en niet die ene verhuurder. De meerderheid van stemmen, vastgesteld aan een splitsingsacte beslist. Er moet namelijk verbouwd worden van reserveringen waar elke eigenaar aan bijdraagt en daar is een meerderheid van stemmen voor nodig. Tevens is het vaak technisch onmogelijk. Je kan niet de muren isoleren van alleen die ene verhuurder, of zonnepanelen plaatsen op een gezamenlijk dak.

Dat gaat lastig worden ja. Maar waar je wel naar toe kunt is het niet langer toestaan van het opnieuw verhuren van die woning aan nieuwe huurders, tot de verhuurder dit soort zaken geregeld heeft. Dat een verhuurder hiervan afhankelijk is van de VVE doet er natuurlijk verder weinig toe. Dan zet de verhuurder de woning maar te koop en brengt deze op die manier een woning vrij op de markt.

[aljooge]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:48:
[...]


Dat gaat lastig worden ja. Maar waar je wel naar toe kunt is het niet langer toestaan van het opnieuw verhuren van die woning aan nieuwe huurders, tot de verhuurder dit soort zaken geregeld heeft. Dat een verhuurder hiervan afhankelijk is van de VVE doet er natuurlijk verder weinig toe. Dan zet de verhuurder de woning maar te koop en brengt deze op die manier een woning vrij op de markt.

Woningen dwingen tot verkoop, als vorm van onteigening? Gaat een rechter waarschijnlijk niet mee akkoord.

Bovendien, waar moet die ene huurder dan naar toe? Die kan je er niet mee gedwongen uitzetten, heeft huurbescherming en de volgende eigenaar is weer automatisch verhuurder.

[psychodude]

aljooge schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:59:
[...]


Woningen dwingen tot verkoop, als vorm van onteigening? Gaat een rechter waarschijnlijk niet mee akkoord.

Bovendien, waar moet die ene huurder dan naar toe? Die kan je er niet mee gedwongen uitzetten, heeft huurbescherming en de volgende eigenaar is weer automatisch verhuurder.

Nee. Zoals gezegd, in het geval van een nieuwe huurder. En niks gedwongen onteigenen. Je kunt er natuurlijk prima in wonen. Je mag het enkel niet opnieuw particulier verhuren.

Sociale huur is per 2030 verplicht om volledig... energielabel B? te hebben. Particuliere huur is vooralsnog volledig vrij om als energielabel G te verhuren. En zonder wetgeving hierin, zal dit natuurlijk ook niet snel veranderen. Er is daar een zeker duwtje in de rug bij nodig.

Als een particuliere verhuurder daar allemaal geen behoefte aan heeft, dan dus maar verkopen. Ongeacht, beter voor de rest van de maatschappij. Of in de vorm van een beter energielabel in particuliere huur, of in de vorm van een vrijgekomen koopwoning op de markt.

[aljooge]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 13:03:
[...]


Nee. Zoals gezegd, in het geval van een nieuwe huurder. En niks gedwongen onteigenen. Je kunt er natuurlijk prima in wonen. Je mag het enkel niet opnieuw particulier verhuren.

Sociale huur is per 2030 verplicht om volledig... energielabel B? te hebben. Particuliere huur is vooralsnog volledig vrij om als energielabel G te verhuren. En zonder wetgeving hierin, zal dit natuurlijk ook niet snel veranderen. Er is daar een zeker duwtje in de rug bij nodig.

Als een particuliere verhuurder daar allemaal geen behoefte aan heeft, dan dus maar verkopen. Ongeacht, beter voor de rest van de maatschappij. Of in de vorm van een beter energielabel in particuliere huur, of in de vorm van een vrijgekomen koopwoning op de markt.

Wat jij wil is dat er wetgeving komt dat als een huurder een pand verlaat het niet opnieuw verhuurd mag worden mits het niet goed geïsoleerd is. Maar bij een vve pand gaat de vve daarover.

Stel die wetgeving komt er: de huurder vertrekt een keer, de vve gaat niet renoveren en van de overheid mag de woning niet meer verhuurd worden. De verhuurder is het met het laatste niet eens en klaagt de overheid aan.

[Verwijderd]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 13:03:
Sociale huur is per 2030 verplicht om volledig... energielabel B? te hebben.

Helaas. Gemiddeld label B. Zou eigenlijk minimaal label B (of C) moeten zijn.

[Verwijderd]

aljooge schreef op zondag 24 april 2022 @ 12:32:
Tevens is het vaak technisch onmogelijk. Je kan niet de muren isoleren van alleen die ene verhuurder, of zonnepanelen plaatsen op een gezamenlijk dak.

Dit prima technisch mogelijk. En zonnepanelen zouden losgekoppeld moeten worden van energielabel. Dat zegt niets over energiezuinigheid van een huis.

[jurjen_g]

aljooge schreef op zondag 24 april 2022 @ 13:34:
[...]

Wat jij wil is dat er wetgeving komt dat als een huurder een pand verlaat het niet opnieuw verhuurd mag worden mits het niet goed geïsoleerd is. Maar bij een vve pand gaat de vve daarover.

Stel die wetgeving komt er: de huurder vertrekt een keer, de vve gaat niet renoveren en van de overheid mag de woning niet meer verhuurd worden. De verhuurder is het met het laatste niet eens en klaagt de overheid aan.

Eh, ook VVE's zullen zich aan wetgeving moeten houden, dus als er zo'n wet zou komen, zouden die dat niet kunnen tegenhouden. Maar eenvoudiger is financiële prikkels, particuliere huurstijging afhankelijk maken van het label (A is maximale.zoals nu, G ,ou wat mij betreft jaarlijks 10% huurdaling mogen worden). Dan wordt het vanzelf 'rendabel' om te gaan verduurzamen (of te verkopen)

[Masvic]

ed

[ Voor 98% gewijzigd door Masvic op 25-04-2022 19:12 ]

[aljooge]

jurjen_g schreef op zondag 24 april 2022 @ 13:54:
[...]

Eh, ook VVE's zullen zich aan wetgeving moeten houden, dus als er zo'n wet zou komen, zouden die dat niet kunnen tegenhouden.

Je maakt de fout dat niet elke wet juridisch haalbaar is. Kijk maar bijvoorbeeld naar de vermogensrendementsheffing die een rechter van tafel heeft geveegd.

In deze kwestie, als A een pand verhuurd, waarom moeten in diezelde VVE B t/m Z worden gedwongen voor renovatie vanwege die ene huurder in A? Dit gaat in tegen het principe dat een meerderheid in een VVE beslist over hun eigen onderhoud en verbeteringen.

[Verwijderd]

Dat kan inderdaad natuurlijk niet. Maar A mag dan of zijn appartement niet meer verhuren - of tegen een veel lagere prijs -, of moet zorgen dat het energielabel van appartement wel voldoet. Dat kan prima zonder dat de VVE mee moet doen.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 24-04-2022 16:51 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 16:50:
Dat kan inderdaad natuurlijk niet. Maar A mag dan of zijn appartement niet meer verhuren - of tegen een veel lagere prijs -, of moet zorgen dat het energielabel van appartement wel voldoet. Dat kan prima zonder dat de VVE mee moet doen.

Dat botst dan wel behoorlijk met het idee van 'geliberaliseerde huur'. Een eerste stap zou daarom in mijn optiek zijn om de huidige grens tussen gereguleerde en geliberaliseerde huur flink op te schuiven. Zodat je niet meer voor zowat iedere gezinswoning overgeleverd bent aan de markt en wat de markt kan vragen.

Bij geliberaliseerde huur wordt bovendien het energielabel al meegenomen in de punten die de woning krijgt. Dus daar leidt een slechter energielabel al tot een lagere huur.

[Laapo]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:22:
Leennormen hypotheek waarschijnlijk aangescherpt vanwege inflatie

Woningzoekenden kunnen vanaf volgend jaar waarschijnlijk minder geld lenen voor de aankoop van een huis. Omdat bijna alles duurder wordt, moeten huishoudens worden beschermd tegen te hoge maandlasten voor hun woning, zo verwacht het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

https://www.ad.nl/wonen/l...nwege-inflatie~af6a90047/

Hier zouden ze eigenlijk ook het energielabel moeten meenemen. Als de leennormen strakker worden vanwege gestegen lasten voor energie dan is de norm voor een deel te streng en voor een ander deel weer te soepel.

[CrazyOne]

Zegt verder ook weinig, ben met de huidige prijzen ruim 300 per maand kwijt in een label C woning (komende zomer zonnepanelen en wordt het B, maar dat scheelt ook relatief weinig).

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zondag 24 april 2022 @ 18:37:
[...]


Hier zouden ze eigenlijk ook het energielabel moeten meenemen. Als de leennormen strakker worden vanwege gestegen lasten voor energie dan is de norm voor een deel te streng en voor een ander deel weer te soepel.

Het energielabel wordt al meegenomen in de maximale hypotheek. Bij A++ of beter 9.000 extra, en bij nul op de meter 15.000 of 25.000 extra.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 16:50:
Dat kan inderdaad natuurlijk niet. Maar A mag dan of zijn appartement niet meer verhuren - of tegen een veel lagere prijs -, of moet zorgen dat het energielabel van appartement wel voldoet. Dat kan prima zonder dat de VVE mee moet doen.

Bij een appartement kan dit vaak niet inderdaad, je bent afhankelijk van wat je mag doen aan de woning en dat is niet heel veel.
De buitenkant inclusief de isolatie is voor de VVE en die beslist daarover niet de individuele eigenaar.
Wat de overheid wel kan doen, en dat doen ze nu, is eigenaren subsidie geven voor extra isolatie, dus dan wil ineens wel de hele VVE of de meerderheid extra isoleren. En dan hebben die paar investeerders niets te willen.

Overigens zegt een energielabel helemaal niet zo veel over de woning en het verbruik. Het kost eigenaren alleen geld om een label te krijgen, wat weer voor extra belasting zorgt, en verder doet het niets. Alsof je mensen echt moet vertellen wat ze nog kunnen isoleren aan hun eigen woning. Betutteling ten top wat we gewend zijn van de overheid de afgelopen 15 jaar.

Overigens zijn de meeste woningen wel geisoleerd en zijn er veel ook extra te isoleren, spouwmuur is niet iets van de laatste jaren maar dat doen ze ook al 50+ jaar gewoon standaard. Zelfs een lege spouwmuur is een vorm van isolatie.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 april 2022 @ 19:03:
De buitenkant inclusief de isolatie is voor de VVE en die beslist daarover niet de individuele eigenaar.

Voorzetwanden isoleren ook. Net als voorzetramen (en meestal zal VVE niet moeilijk doen als je op eigen kosten dubbel glas neemt). In overleg met VVE kun je prima een warmtepomp kiezen. Vloerisolatie en plafondisolatie kan ook.

[real_tweety]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 11:56:
[...]


Ik denk dat recente kopers ook niet geheel schadevrij hier vanaf komen.

Toename van inflatie, dit zorgt al voor minder te besteden vermogen waardoor mensen terughoudend zullen zijn in de hoogte van hun bod.
Verandering in consumentenvertrouwen op basis van de economische veranderingen, ook dit zorgt er doorgaans voor dat mensen minder geneigd zullen zijn om bijvoorbeeld een ton te overbieden.
Verlaag ook nog eens wat men maximaal als hypotheek aan kan gaan.

Er vervalt ineens een grote poel aan mensen voor woningen binnen eigenlijk alle segmenten. Alles schuift wat naar beneden op.

Natuurlijk te bezien hoe dit zich in de praktijk uitspeelt. Maar het zou zo maar eens kunnen dat door deze combinatie van factoren er een eerdere correctie komt op de woningprijzen dan initieel mogelijk verwacht. Waarin sommige prognoses nog spraken van stijgingen tot 2025 - 2030, kan dit nu dus best eens anders uit gaan pakken.

Iets dat mogelijk voor de huurder juist weer gunstig is, mits een breder scala aan woningen terugvalt binnen een betaalbaar segment.

Zou kunnen maar ik zou niet meteen te rijk rekenen
Inflatie van 10% betekent ook stijging van lonen met ca 10%. Je hoort de politiek en vakboden al roepen dat het nodig is. Leraren hebben het afgelopen week al toegezegd gekregen. Dus als iedereen 10% meer loon bruto krijgt, kan je ook 10% meer lenen.
Huren, die mogen in de vrije sector ook met 10% omhoog. Dus als je een (andere) woning wilt, wat is dan het alternatief.
Werkloosheid, is ook laag.
Economie gaat nog goed.
Beurs, gaat goed.
Geldmarkt gaat goed, geen tekort aan geld.
De vorige wooncrisis lag er een een probleem in geldmarkt en beurs. Dat is nu niet het geval. Er is wel onzekerheid door de oorlog en stijgende prijzen. Consumenten zijn daardoor terughoudender op sommige vlakken. Stel dat de oorlog in 2023 voorbij is, dan kan het tij ook weer net zo hard keren als nu de andere kant op. Prognose voor 2025-2030 is niet te geven. Of je moet een glazen bol hebben.

[tcw82]

real_tweety schreef op zondag 24 april 2022 @ 19:36:
[...]

Zou kunnen maar ik zou niet meteen te rijk rekenen
Inflatie van 10% betekent ook stijging van lonen met ca 10%. Je hoort de politiek en vakboden al roepen dat het nodig is. Leraren hebben het afgelopen week al toegezegd gekregen. Dus als iedereen 10% meer loon bruto krijgt, kan je ook 10% meer lenen.
Huren, die mogen in de vrije sector ook met 10% omhoog. Dus als je een (andere) woning wilt, wat is dan het alternatief.
Werkloosheid, is ook laag.
Economie gaat nog goed.
Beurs, gaat goed.
Geldmarkt gaat goed, geen tekort aan geld.
De vorige wooncrisis lag er een een probleem in geldmarkt en beurs. Dat is nu niet het geval. Er is wel onzekerheid door de oorlog en stijgende prijzen. Consumenten zijn daardoor terughoudender op sommige vlakken. Stel dat de oorlog in 2023 voorbij is, dan kan het tij ook weer net zo hard keren als nu de andere kant op. Prognose voor 2025-2030 is niet te geven. Of je moet een glazen bol hebben.

De prijs-loon spiraal gaat maar heel beperkt op en is een bijzonder destructief fenomeen. Hopelijk blijven we er ver van.

[psychodude]

real_tweety schreef op zondag 24 april 2022 @ 19:36:
[...]

Zou kunnen maar ik zou niet meteen te rijk rekenen
Inflatie van 10% betekent ook stijging van lonen met ca 10%. Je hoort de politiek en vakboden al roepen dat het nodig is. Leraren hebben het afgelopen week al toegezegd gekregen. Dus als iedereen 10% meer loon bruto krijgt, kan je ook 10% meer lenen.
Huren, die mogen in de vrije sector ook met 10% omhoog. Dus als je een (andere) woning wilt, wat is dan het alternatief.

Het feit dat een selecte groep leraren dit toegezegd heeft gekregen, zegt natuurlijk helemaal niets over een groot ander deel van de bevolking. Ondanks dat de sterk oplopende inflatie al sinds oktober 2021 bovengemiddeld ligt, opgelopen tot bijna 10% in maart dit jaar, zelfs bijna 12% volgens de Europees geharmoniseerde consumentenprijsindex, zien we nog maar betrekkelijk weinig sterke correctie plaatsvinden in de lonen.

CAO Ziekenhuizen bijvoorbeeld heeft per maart 2022 de meest recente salering. Neem bijvoorbeeld functiegroep 45, de schaal waar meeste verpleegkundigen binnen vallen. Maximale trede was 3322, is nu 3468. Een stijging van 4.4%. Functiegroep 55, waar veel OK-assistenten binnen vallen, zitten op 3.1% toename.

Dit is met veel pijn en moeite allemaal er net door. Daar ga ik echt geen grote correctie op korte termijn verwachten. En zo zijn er natuurlijk nog wel meer beroepsgroepen en sectoren.

[Sport_Life]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 20:36:
[...]


Het feit dat een selecte groep leraren dit toegezegd heeft gekregen, zegt natuurlijk helemaal niets over een groot ander deel van de bevolking. Ondanks dat de sterk oplopende inflatie al sinds oktober 2021 bovengemiddeld ligt, opgelopen tot bijna 10% in maart dit jaar, zelfs bijna 12% volgens de Europees geharmoniseerde consumentenprijsindex, zien we nog maar betrekkelijk weinig sterke correctie plaatsvinden in de lonen.

CAO Ziekenhuizen bijvoorbeeld heeft per maart 2022 de meest recente salering. Neem bijvoorbeeld functiegroep 45, de schaal waar meeste verpleegkundigen binnen vallen. Maximale trede was 3322, is nu 3468. Een stijging van 4.4%. Functiegroep 55, waar veel OK-assistenten binnen vallen, zitten op 3.1% toename.

Dit is met veel pijn en moeite allemaal er net door. Daar ga ik echt geen grote correctie op korte termijn verwachten. En zo zijn er natuurlijk nog wel meer beroepsgroepen en sectoren.

Indexatie is 1 ding, wellicht belangrijkere oorzaak van loonstijging is het tekort op de arbeidsmarkt. Als er voor 1 werknemer 3 werkgevers zijn stijgt het loon ook, maar dit is niet zichtbaar in de CAO verhoging.

Ik denk dat veel dertigers en veertigers nu merken dat ze gewild zijn op de arbeidsmarkt en dat veel werkgevers hun best (moeten) doen deze mensen te behouden.

En CAO verhogingen zijn ook niet mager.

CAO Metaalunie update afgelopen maand:

Per 1 juli ontvangen de werknemers een eerste loonsverhoging van 42,50 euro structureel nominaal. Daarbij tevens eenmalig €382,50 ter compensatie van de gemiste cao-maanden (10/21 – 7/22). Dit wordt gevolgd door een loonsverhoging van 2,75% per 1 september, 3,25% per 1 maart 2023 en 0,6% per 1 januari 2024.
Looptijd van de nieuwe cao is 30 maanden (1/10/21 - 31/3/24). De gemiddelde loonstijging komt hierdoor uit op 3,2 %. De werknemers zien hun salaris binnen 11 maanden van nu met 7,4% stijgen.

https://www.fnv.nl/nieuws...kkoord-met-onderhandelaar

Dus een starter die zijn eerste of tweede promotie krijgt gaat makkelijk 7,5 - 15% omhoog in een jaar tijd. Dat is per persoon 35k extra leencapaciteit = 70k voor een stel .

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 24-04-2022 21:54 ]

[Razr]

Onverwachts hebben mijn vriendin en ik te horen gekregen dat we kandidaat #1 zijn op lijst voor een van de nieuwbouw/nog te bouwen woningen hier in de buurt. Aankomende vrijdag hebben we een gesprek bij de makelaar en een "financieel adviseur" aansluiten. Geheel vrijblijvend.

Uiteraard ben ik nu wat onderzoek aan het doen en zie ik eigenlijk steeds minder redenen om in deze huidige huizenmarkt (in onze situatie) de stap te zetten om te gaan verhuizen.

Huidige situatie is een koophuis van ~225k met een nog openstaande hypotheek van ~110k. Huis is wat te klein, keuken voldoet niet meer etc.

Nieuwe situatie is (inclusief wensenlijstje) een aankoopbedrag van ~720k. Stel dat onze huidige woning voor ~350k van de hand gaat zou dat een te overbruggen bedrag van 480.000 zijn.

Qua inkomens kunnen we een klein beetje meer dan 700k halen bij de bank, maar dat is op basis van de rente zoals deze vandaag is. En dat is nu net het probleem - wat gaat de rente de komende tijd doen? En wat is het effect op de markt. Dit nieuwbouwproject willen we heel graag, echt een mooie kans. Maar we wonen nu heel comfortabel en hoeven niet perse weg.

Grootste risico's volgens mij;

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

[Laapo]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Gefeliciteerd.

1. Zodra je de kao in handen hebt kan je adviseur een rente aanbod aanvragen. De rente in dat aanbod staat dan vast. In sommige gevallen krijg je als de rente daalt zelfs de gedaalde rente.

2. Overbrugging zo klein mogelijk houden. Als je bijna de gehele som op basis van inkomen kan lenen dan hoef je maar een klein stukje op de overbrugging te doen. Valt de verkoop tegen dan loop je niet direct tegen problemen aan. Valt de verkoop mee dan mag je deze opbrengst vaak boetevrij aflossen op je hypotheek.

Tip: neem een offerte die een jaar geldig is of in ieder geval zolang als de termijn van de opschortende voorwaarden in je overeenkomst.

Supertip: twijfel je over de markt, dan alleen doen als het een woning is die je echt ontzettend graag wilt hebben. Dan valt er tenminste mee te leven als het allemaal niet loopt zoals gewenst.

[ Voor 6% gewijzigd door Laapo op 24-04-2022 22:06 ]

[badboyqxy]

@Razr
Gefeliciteerd!

Je zorgen zijn redelijk onterecht.

Om te beginnen kun je een hypotheek rente vast zetten en deze vaak nogmaals 2 maanden verlengen, dit is vaak gratis of kost 50 euro.

Vervolgens heb je dan periode x de tijd, om naar de notaris te gaan en je hyptheek te laten passeren.
Vervolgens zal er een bouwdepot worden opgericht waarna je hieruit de rekeningen gaat betalen en hiermee loopt dus ook al je duratie van je hyptoheek.

Over het verkopen van je woning, moet je zelf over nadenken waar je een goed gevoel bij hebt. Indien je huis echt voor een bepaald bedrag moet verkopen, zul je hem mogelijk eerder moeten verkopen en dan tijdelijk ergens huren.


Je neemt minimaal
115k eigen vermogen mee in de vorm van overwaarde(hiermee heb je twee opties, meenemen naar je volgende woning, of niet en je verliest je hypotheek rente aftrek)

720k - 115k = 605k

je max hyptheek bij huidige rente is 700k
700k - 605k = 95k spelingsruimte

kortom rente mag richting de 5-6% stijgen en je zit nog steeds save

aanvullend: huis wordt waarschijnlijk hoger verkocht dan 225k
+ spaargeld


kortom over het risico moet je niet inzitten, deze is nagenoeg niet bestaand en is op meerdere manieren af te dekken. Daarnaast zou je bijv. ook nog kunnen spelen met deel aflossingsvrij of een hogere rente bedrag nemen om meer te mogen lenen (klinkt onlogisch, maar hypotheken werken met risico categorien, iemand die meer rente betaald, kan vaak meer geld lenen)

persoonlijk zou ik er waarschijnlijk voor kiezen om overwaarde zelfs uit mijn woning te halen.

[Patox]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Onverwachts hebben mijn vriendin en ik te horen gekregen dat we kandidaat #1 zijn op lijst voor een van de nieuwbouw/nog te bouwen woningen hier in de buurt. Aankomende vrijdag hebben we een gesprek bij de makelaar en een "financieel adviseur" aansluiten. Geheel vrijblijvend.

Uiteraard ben ik nu wat onderzoek aan het doen en zie ik eigenlijk steeds minder redenen om in deze huidige huizenmarkt (in onze situatie) de stap te zetten om te gaan verhuizen.

Huidige situatie is een koophuis van ~225k met een nog openstaande hypotheek van ~110k. Huis is wat te klein, keuken voldoet niet meer etc.

Nieuwe situatie is (inclusief wensenlijstje) een aankoopbedrag van ~720k. Stel dat onze huidige woning voor ~350k van de hand gaat zou dat een te overbruggen bedrag van 480.000 zijn.

Qua inkomens kunnen we een klein beetje meer dan 700k halen bij de bank, maar dat is op basis van de rente zoals deze vandaag is. En dat is nu net het probleem - wat gaat de rente de komende tijd doen? En wat is het effect op de markt. Dit nieuwbouwproject willen we heel graag, echt een mooie kans. Maar we wonen nu heel comfortabel en hoeven niet perse weg.

Grootste risico's volgens mij;

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Je kunt in je KAO een maximaal bruto bedrag per maand laten opnemen. Dit is volgens mij zelfs standaard. Als het bedrag hoger wordt dan dat aangegeven bedrag kun je er nog onderuit.

[Nuevocasa]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Onverwachts hebben mijn vriendin en ik te horen gekregen dat we kandidaat #1 zijn op lijst voor een van de nieuwbouw/nog te bouwen woningen hier in de buurt. Aankomende vrijdag hebben we een gesprek bij de makelaar en een "financieel adviseur" aansluiten. Geheel vrijblijvend.

Uiteraard ben ik nu wat onderzoek aan het doen en zie ik eigenlijk steeds minder redenen om in deze huidige huizenmarkt (in onze situatie) de stap te zetten om te gaan verhuizen.

Huidige situatie is een koophuis van ~225k met een nog openstaande hypotheek van ~110k. Huis is wat te klein, keuken voldoet niet meer etc.

Nieuwe situatie is (inclusief wensenlijstje) een aankoopbedrag van ~720k. Stel dat onze huidige woning voor ~350k van de hand gaat zou dat een te overbruggen bedrag van 480.000 zijn.

Qua inkomens kunnen we een klein beetje meer dan 700k halen bij de bank, maar dat is op basis van de rente zoals deze vandaag is. En dat is nu net het probleem - wat gaat de rente de komende tijd doen? En wat is het effect op de markt. Dit nieuwbouwproject willen we heel graag, echt een mooie kans. Maar we wonen nu heel comfortabel en hoeven niet perse weg.

Grootste risico's volgens mij;

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Je kunt rente 'vast zetten'. Dus zsm met je financieel adviseur om de tafel om zsm een hypotheekofferte te regelen. Bij bijvoorbeeld een Aegon staat deze rente dan een half jaar vast en kun je nog verlengen met een half jaar. Dus het risico van een enorme rente verhoging heb je dan niet. Een hypotheek van bijvoorbeeld 550k of zelfs meer is bijvoorbeeld makkelijk haalbaar voor jullie. Dan kan de overbrugging iets lager mocht de verkoop toch tegenvallen. Mocht deze meevallen heb je extra budget wat je alsnog in je huis kunt steken, extra kunt aflossen of iets anders mee doen als jullie het beiden graag willen zou ik het doen. Zoals ook door anderen gezegd zijn de risico's goed te beperken met jullie mogelijkheden.

[JDx]

Ik wil mijn huis ook verkopen over een aantal jaar en ben ook bang voor waardedaling, maar het advies wat ik overal krijg is gewoon wachten, er kan best een daling aan komen, maar de trend blijft een stijging.

In jouw geval dat je MOET verkopen op een bepaald moment en je bent bang voor waardedaling zou ik zoals hierboven gezegd ook eens kijken naar eerder verkopen, binnenkort al te koop zetten en alleen verkopen voor een droombedrag? Als je er 10.000 euro meer voor krijgt dan verwacht kan je daar al een jaar van huren.

Maar of er echt een daling aan komt vanwege de stijgende rente daar weet ik niet zo veel van, mensen lijken niet meer zo veel haast te hebben, maar het aanbod is echt minimaal, zelfs hier ver buiten de randstad.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zondag 24 april 2022 @ 19:29:
[...]


Voorzetwanden isoleren ook. Net als voorzetramen (en meestal zal VVE niet moeilijk doen als je op eigen kosten dubbel glas neemt). In overleg met VVE kun je prima een warmtepomp kiezen. Vloerisolatie en plafondisolatie kan ook.

En dan zit je ergens op label E ofzo met voorzet wanden of dubbel glas. Als dat overigens al in de kozijnen kan en als je alles kan plaatsen.
Warmtepomp, waar wil je die laten? Dat zal dus aan de gevel of op het gezamelijke dak moeten en bij een groot complex kan dat gewoon niet. Met 3 woonlagen red je het wel 5+ woonlagen heb je de ruimte gewoon niet meer op het dak om voor iedereen een buitenunit te plaatsen met voldoende ruimte er omheen.
Gevel zal een VVE vaak niet goed vinden, want dan krijg je een gebouw met allemaal buitenunits aan de gevel ( beetje zoals je in hong-kong ziet).

Maar wat is het probleem, woning met een lager energielabel dat verhuurt gewoon voor een lager bedrag en anders huur je een andere woning met een beter label.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-04-2022 08:25 ]

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 08:24:
[...]
En dan zit je ergens op label E ofzo met voorzet wanden of dubbel glas. Als dat overigens al in de kozijnen kan en als je alles kan plaatsen.[...]

Een voorzetwand met PIR of PIF van voldoende dikte, bijv. 10cm (creëert een leuke vensterbank) ga je echt niet naar label E hoor. Of je moet op de onderste of bovenste laag zitten en geen vloer/dak-isolatie hebben, maar beide kan je vrij eenvoudig verhelpen. Ik zit hier in een woonhuis al op label B met 6cm steenwol in de muren. Kan je nagaan
Geen HR++ glas in een kozijn kunnen plaatsen is wel een uitzondering. Dan moet je een aluminium kozijn hebben met enkel glas. Dat komt gelukkig niet zoveel voor.

De buitenunits op het dak moeten gewoon worden gedaan zoals het bij kantoorgebouwen ook wordt gedaan. Een paar van die grote units, die gelijktijdig een aantal appartementen kunnen verwarmen. Enige nadeel is dat niet appartement A kan koelen en dan B kan verwarmen als ze op dezelfde unit zitten.Daar moet rekening mee gehouden worden. En iedereen moet het maar willen natuurlijk.

[real_tweety]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Onverwachts hebben mijn vriendin en ik te horen gekregen dat we kandidaat #1 zijn op lijst voor een van de nieuwbouw/nog te bouwen woningen hier in de buurt. Aankomende vrijdag hebben we een gesprek bij de makelaar en een "financieel adviseur" aansluiten. Geheel vrijblijvend.

Uiteraard ben ik nu wat onderzoek aan het doen en zie ik eigenlijk steeds minder redenen om in deze huidige huizenmarkt (in onze situatie) de stap te zetten om te gaan verhuizen.

Huidige situatie is een koophuis van ~225k met een nog openstaande hypotheek van ~110k. Huis is wat te klein, keuken voldoet niet meer etc.

Nieuwe situatie is (inclusief wensenlijstje) een aankoopbedrag van ~720k. Stel dat onze huidige woning voor ~350k van de hand gaat zou dat een te overbruggen bedrag van 480.000 zijn.

Qua inkomens kunnen we een klein beetje meer dan 700k halen bij de bank, maar dat is op basis van de rente zoals deze vandaag is. En dat is nu net het probleem - wat gaat de rente de komende tijd doen? En wat is het effect op de markt. Dit nieuwbouwproject willen we heel graag, echt een mooie kans. Maar we wonen nu heel comfortabel en hoeven niet perse weg.

Grootste risico's volgens mij;

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Gefeliciteerd! Ik wil je een ander perspectief meegeven, ter overweging.
Om te beginnen, als je de woning leuk vindt en wil hebben, zou ik er voor gaan. Wij hebben ook afgelopen week getekend voor vergelijkbaar bedrag. Onze woning wordt pas in 2025 opgeleverd.

Wat betreft rente risico, je kan direct de adviseur een rentevoorstel laten aanvragen. Dan staat de rente vast geklikt. Bijv. bij ABN en Florius (ook van ABN) kan je binnen 3 maanden kosteloos annuleren. Wellicht dat de adviseur zelf wel kosten rekent. Na 3 maanden wordt de offerte gratis verlengd met 3 of 6 maanden afhankelijk van je keuze, alleen kost annuleren dan die periode dan 1%.Bij ABN concern mag je 3 jaar overbruggen zonder dat je je woning te koop hoeft te zetten. Dus als de markt in 2023 tegen valt, kun je ook overwegen je huidige woning in 2024 of zelf 2025 te verkopen.
Je kunt zo'n 200.000 overbruggen. Namelijk 350.000 is de verwachte waarde echter bank haalt daar 10% marge vanaf en kosten van verkoop. Daar gaat je huidige hypotheek van af dus max 200.000.
720.000-/- 200.0000= 520.000 wat je zou financieren als je geen eigen geld inlegt. Dat is 72%. Als het lukt om onder de 65% uit te komen heb je vaak de goedkoopste rente. Maar bij de meeste banken daalt de rente mee als je later aflost of als je later meer opbrengst van de woning hebt en daarmee onder de 65% komt.
Bij de meeste geldverstrekkers krijg je ook extra duurzaamheidskorting bij nieuwbouw.
Realiseer je ook dat de rente niet snel gaat dalen de komende maanden vanwege de oplopende inflatie en onzekerheid. Bouwmaterialen worden ook steeds duurder vanwege krapte en transportkosten. Personeelskosten stijgen mee (inflatie!). Dus wachten en verwachten dat je volgend jaar een nieuwbouwwoning die goedkoper is koopt, kan maar ligt niet voor de hand. Een bestaande woning is het alternatief. Maar dat is nog steeds volgens mij overbieden en als je niet gas af bent, betaal je over een paar jaar misschien 500 euro per maand energie kosten.

Succes met de afweging.

[real_tweety]

psychodude schreef op zondag 24 april 2022 @ 20:36:
[...]


Het feit dat een selecte groep leraren dit toegezegd heeft gekregen, zegt natuurlijk helemaal niets over een groot ander deel van de bevolking. Ondanks dat de sterk oplopende inflatie al sinds oktober 2021 bovengemiddeld ligt, opgelopen tot bijna 10% in maart dit jaar, zelfs bijna 12% volgens de Europees geharmoniseerde consumentenprijsindex, zien we nog maar betrekkelijk weinig sterke correctie plaatsvinden in de lonen.

CAO Ziekenhuizen bijvoorbeeld heeft per maart 2022 de meest recente salering. Neem bijvoorbeeld functiegroep 45, de schaal waar meeste verpleegkundigen binnen vallen. Maximale trede was 3322, is nu 3468. Een stijging van 4.4%. Functiegroep 55, waar veel OK-assistenten binnen vallen, zitten op 3.1% toename.

Dit is met veel pijn en moeite allemaal er net door. Daar ga ik echt geen grote correctie op korte termijn verwachten. En zo zijn er natuurlijk nog wel meer beroepsgroepen en sectoren.

Ik weet niet alle cao verhogingen. Maar de verwachting lijkt mij wel dat de lonen harder zullen stijgen dan in de afgelopen jaren. Sommige zullen compensatie meer in secundaire arbeidsvoorwaarden krijgen, of een volledige 13e maand e.d. Het gaat mij niet alleen om specifieke tredes.

[Shadowhawk00]

Caelorum schreef op maandag 25 april 2022 @ 09:37:

De buitenunits op het dak moeten gewoon worden gedaan zoals het bij kantoorgebouwen ook wordt gedaan. Een paar van die grote units, die gelijktijdig een aantal appartementen kunnen verwarmen. Enige nadeel is dat niet appartement A kan koelen en dan B kan verwarmen als ze op dezelfde unit zitten.Daar moet rekening mee gehouden worden. En iedereen moet het maar willen natuurlijk.

Hoe wil je dit gaan regelen? Want voor een kantoorpand is er 1 eigenaar en vaak 1 gebruiker dus die betaalt de kosten. Maar als jij met 5 appartementen op 1 unit zit hoe bepaal je dan de kosten? Die unit gebruikt best wat stroom. Dan krijg je weer een soort stadsverwarming constructie waar niemand op zit te wachten.

En niet iedereen wil tegelijk over naar een warmtepomp constructie. Dus ga je dan later mensen aansluiten op die unit? En tegen welke kosten? Want tja als jij 2 jaar later aansluit dan had je ook voor een betere en zuinigere unit kunnen kiezen dus dan wil je niet de volle mep betalen. Maar de andere mensen willen wel dat jij evenveel betaald.

Allemaal triviaal als er maar 1 eigenaar is, allemaal een stuk vervelender als je dat met 5 of 10 eigenaren wilt regelen. Dit is hetzelfde probleem als met zonnepanelen waardoor er al veel bedrijven dat niet meer regelen voor een VVE.

Voor van het gas af gaan is er heel wat nodig voor appartementen en flats die daar niet voor gebouwd zijn. Waarschijnlijk gaat de beste oplossing zijn plat gooien en herbouwen met een deftige warmtepomp in de grond. Alleen hebben we daar nu even niet de extra woningen voor want in de tussentijd moeten mensen ook ergens wonen.
Voor de huizenmarkt zou het het beste zijn om de focus te leggen op nieuwbouw wel gasloos maken en dan op termijn verder te gaan met energie zuinig maken wat kan.

[ Voor 19% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-04-2022 09:54 ]

[Caelorum]

@Shadowhawk00 Ik geef al aan dat wel iedereen er op moet staan wachten. Maar zelfs de andere maatregelen doen al veel. Leuk om op een warmtepomp over te gaan, maar je doet meer voor het milieu door fatsoenlijk te isoleren en dat gaat vaak nog prima. Ik ga hier op den duur ook voorzetwanden met PIF plaatsen, want de isolatiewaarde van de muur kan gewoon keer 3 of 4 met maar 10cm verlies aan de buitenschil. (zit nu op rd ~1.5 en dat wordt dan ~4.5). Zoiets is vrij eenvoudig te realiseren bij appartementen.

[Verwijderd]

Caelorum schreef op maandag 25 april 2022 @ 09:53:
Leuk om op een warmtepomp over te gaan, maar je doet meer voor het milieu door fatsoenlijk te isoleren en dat gaat vaak nog prima.

Nou, het scheelt een factor 4 in energieverbruik voor verwarming.

[Rubbergrover1]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Onverwachts hebben mijn vriendin en ik te horen gekregen dat we kandidaat #1 zijn op lijst voor een van de nieuwbouw/nog te bouwen woningen hier in de buurt. Aankomende vrijdag hebben we een gesprek bij de makelaar en een "financieel adviseur" aansluiten. Geheel vrijblijvend.

Uiteraard ben ik nu wat onderzoek aan het doen en zie ik eigenlijk steeds minder redenen om in deze huidige huizenmarkt (in onze situatie) de stap te zetten om te gaan verhuizen.

Huidige situatie is een koophuis van ~225k met een nog openstaande hypotheek van ~110k. Huis is wat te klein, keuken voldoet niet meer etc.

Nieuwe situatie is (inclusief wensenlijstje) een aankoopbedrag van ~720k. Stel dat onze huidige woning voor ~350k van de hand gaat zou dat een te overbruggen bedrag van 480.000 zijn.

Qua inkomens kunnen we een klein beetje meer dan 700k halen bij de bank, maar dat is op basis van de rente zoals deze vandaag is. En dat is nu net het probleem - wat gaat de rente de komende tijd doen? En wat is het effect op de markt. Dit nieuwbouwproject willen we heel graag, echt een mooie kans. Maar we wonen nu heel comfortabel en hoeven niet perse weg.

Grootste risico's volgens mij;

• Wat als wij de KAO tekenen en een aantal weken/maanden later de hypotheekofferte opvraag en de rente is inmiddels flink gestegen? Misschien willen we het dan niet meer betalen (3,5% is nog OK, 6% bijv. niet meer) maar als het volgens de bank nog wel KAN dan kunnen we niet ontbinden (mits boete)?
• Als wij eind 2023 ons huis moeten verkopen voor de oplevering, wat is dan de waarde? Als nu de rente stijgt, de huizenprijzen gaan dalen dan is misschien het overbruggingskrediet niet meer af te lossen met de overwaarde van het huis. Het gat wordt dan groter voor ons.

Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Even een eerste, flauwe, reactie. Wat je over het hoofd ziet is dat je in de regel niet verhuist vanwege financiële motieven, maar dat je dat vooral doet omdat je andere woonwensen hebt.

Belangrijke vraag is of je de nieuwe woning bv 3.000 euro per maand waard vindt. Dat is wat je ongeveer zult betalen als de rente 3% is en je 7 ton annuïtair moet lenen. Als je dat de woning waard is, dan kun je de rente zo snel mogelijk na ondertekening vast gaan zetten. Als je dan over twee jaar je huidige woning verkoopt, dan kan dat een leuk sommetje geld opleveren. Waarmee je bv de hypotheek wat kunt verlagen. Maar eigenlijk staat dat los van dat die woning van 7 ton je 3000 per maand kost. Ook het inbrengen van het geld van de overwaarde 'kost' je immers geld, namelijk het gemiste rendement. Dat zie je niet in de maandlasten terug, maar je zou er wel rekening mee moeten houden dat dat geen 'gratis geld' is.

[Verwijderd]

Volgens de rijdende rechter mag je een l/l waterpomp (ook wel bekend als airco) op je balkon plaatsen.

https://www.appartementen...-vve-over-airco-ongegrond

[Caelorum]

Verwijderd schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:05:
[...]
Nou, het scheelt een factor 4 in energieverbruik voor verwarming.

Wat je niet aan warmte verliest hoef je ook niet aan te vullen.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:19:
[...]

Even een eerste, flauwe, reactie. Wat je over het hoofd ziet is dat je in de regel niet verhuist vanwege financiële motieven, maar dat je dat vooral doet omdat je andere woonwensen hebt.

Belangrijke vraag is of je de nieuwe woning bv 3.000 euro per maand waard vindt. Dat is wat je ongeveer zult betalen als de rente 3% is en je 7 ton annuïtair moet lenen. Als je dat de woning waard is, dan kun je de rente zo snel mogelijk na ondertekening vast gaan zetten. Als je dan over twee jaar je huidige woning verkoopt, dan kan dat een leuk sommetje geld opleveren. Waarmee je bv de hypotheek wat kunt verlagen. Maar eigenlijk staat dat los van dat die woning van 7 ton je 3000 per maand kost. Ook het inbrengen van het geld van de overwaarde 'kost' je immers geld, namelijk het gemiste rendement. Dat zie je niet in de maandlasten terug, maar je zou er wel rekening mee moeten houden dat dat geen 'gratis geld' is.

Compleet mee eens. Die overwaarde is niet 'gratis' omdat je zo'n pot geld ook domweg kan laten renderen op andere manieren die in 30 jaar wellicht een stuk meer opleveren.

@Razr
Van een huis van 225k naar 720k is een flinke stap. Vergeet daarbij ook niet dat een nieuwbouwhuis ALTIJD duurder gaat uitvallen dan die aankoopprijs. Buiten het aanvinken van opties die snel oplopen, zijn er een boel zaken die bij elkaar ook wat kosten (denk aan tuininrichting, omheining, extra tussenwandje, afwerking op alle verdiepingen, bezoekjes bouwmarkt). Neem hier dus een niet al te gering budget voor in gedachten. In de verbouw- en nieuwbouwtopics hier op Tweakers blijkt dat het initiële budget voor dit soort zaken praktisch altijd overschreden wordt.
Bedenk ook wat er gebeurt als je een van de twee inkomens wegvalt. Nu valt je woning binnen de NHG grens, straks niet meer.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:20:
Volgens de rijdende rechter mag je een l/l waterpomp (ook wel bekend als airco) op je balkon plaatsen.

https://www.appartementen...-vve-over-airco-ongegrond

Detail hier is wel, dat dit een tijdelijk geplaatste airco was, en het natuurlijk nogal een verschil is of de unit alleen in de zomermaanden werk levert of het hele jaar.
En dan nog de vraag wat er in de splitsingsacte zelf staat, niet elke VVE is hetzelfde en wat er uiteindelijk in de voorwaarden staat is dan ook van belang. Aangezien deze bij een notaris is vastgesteld zal de spitsingacte ook juridisch wel redelijk goed in elkaar zitten.
Bij sommige appartementencomplexen mag je bijvoorbeeld ook niet de was over het balkon hangen of een schotelantene plaatsen. Andere doen daar weer niet moeilijk over

Overigens zit je dan nog met een praktisch probleem als je lucht-water pomp wilt dat je ook nog de leiding van je balkon naar je ketelruimte moet leggen, leuk 2 extra dikke buizen door de woonkamer. Het makkelijkste is vaak juist om die buizen via de bestaande afvoer naar het dak te leggen en daar dan een unit te plaatsen. Maar dan moet dat wel mogen.
Lucht-Lucht kan dan nog wel alleen heb je dan nog gas nodig voor warm water of moet je electisch gaan verwarmen voor het douchen en de vraag is of dat nog wel veel winst oplevert qua besparing. Want er zullen maar weinig mensen zijn die een investering doen in duurzaamheid die zich niet terugverdient.

[Verwijderd]

Caelorum schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:21:
[...]

Wat je niet aan warmte verliest hoef je ook niet aan te vullen.

Isolatie is zeker de eerste belangrijkste stap. Daarmee kom je waarschijnlijk tot C of B energielabel. Voor stap verder zul je iets met warmtepomp of zonnepanelen moeten doen.

PS:
Vergeet niet dat ventilatieverlies ook een (steeds grotere) factor gaat worden als je muren/ramen beter geisoleerd zijn.

[ Voor 36% gewijzigd door Verwijderd op 25-04-2022 12:09 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 11:19:
[...]

Even een eerste, flauwe, reactie. Wat je over het hoofd ziet is dat je in de regel niet verhuist vanwege financiële motieven, maar dat je dat vooral doet omdat je andere woonwensen hebt.

Belangrijke vraag is of je de nieuwe woning bv 3.000 euro per maand waard vindt. Dat is wat je ongeveer zult betalen als de rente 3% is en je 7 ton annuïtair moet lenen. Als je dat de woning waard is, dan kun je de rente zo snel mogelijk na ondertekening vast gaan zetten. Als je dan over twee jaar je huidige woning verkoopt, dan kan dat een leuk sommetje geld opleveren. Waarmee je bv de hypotheek wat kunt verlagen. Maar eigenlijk staat dat los van dat die woning van 7 ton je 3000 per maand kost. Ook het inbrengen van het geld van de overwaarde 'kost' je immers geld, namelijk het gemiste rendement. Dat zie je niet in de maandlasten terug, maar je zou er wel rekening mee moeten houden dat dat geen 'gratis geld' is.

Waarom uitgaan van 3k per maand? Zijn overwaarde is 240k nu, dat zal echt geen 100k worden, wellicht tussen de 200 en 300k over een jaar.
Dan ga je uit van 450k lenen en het maandbedrag wat daarbij hoort. Door uit te gaan van die 700k (3k per maand) zeg je eigenlijk dat hij de woning (net) wel/niet kan betalen en dus maar een 'mindere' woning moet kopen waar hij wellicht over 10 jaar 'uit groeit'. Lijkt me geen goed advies, beter zorg je dat je met goede maandlasten in een woning terecht komt waar je zo lang mogelijk kunt blijven zitten, dat levert minder risico op dan een woning waar je ergens concessies doet en op den duur alsnog wilt verhuizen.
Zeker bij nieuwbouw zit je eigenlijk altijd wel goed, mits je de locatie prima vindt (vaak buiten de stad).

En ja, nieuwbouw is duur , maar je hebt de eerste jaren geen onderhoud en je verdient een groot deel al snel terug met de lage energielasten.
Bovendien rendeert een duurdere woning natuurlijk ook meer, dus in die zin haal je er wel rendement uit uiteindelijk.

My 2 cts

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 25-04-2022 12:58 ]

[Verwijderd]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Rente zou ik nu al vast zetten inderdaad op 3%.

Dan is je grootste risico de waardedaling van je huidige woning.

Huidige hypotheeklasten obv 250k hypotheek en 3% rente: 1060 pm

Basisscenario (alles blijft gelijk):
Verkoop woning 350.000
Financiering nieuwbouw (720.000 - 350.000 + 110.000) = 480.000
Maandlasten bruto 2040

Worst-case scenario (huizenprijzen storten met 20% in):
Verkoop woning 280k
Financiering nieuwbouw wordt 550
Maandlasten bruto 2340

Samenvatting:
In worst case scenario stijgen je bruto maandlasten met 300 euro extra. En je hypotheek wordt hoger. Maar zelfs als nieuwbouw ook 20% daalt in waarde sta je nog steeds niet onder water (waarde 576k vs 550k hypotheek).

[Shadowhawk00]

Razr schreef op zondag 24 april 2022 @ 21:53:
Het voelt heel gevaarlijk om nu met deze gigantische stijgende rente in te stappen in zo'n nieuwbouwproject/commitment. Zie ik iets over het hoofd?

Je kan je ook gaan afvragen wat is het ergste wat kan gebeuren.
Stel je koopt de woning en de juidige woning word minder waard kan je dat verlies behappen.

Stel de nieuwe woning word minder waard, dat maakt eigenlijk niets uit zolang je niet verkoopt.

Dus worst case scenario worden je maandlasten iets hoger als je je huidige woning niet kan verkopen voor de huidige prijs.

Wat je zou kunnen doen is je woning verkopen en dan tijdelijk iets huren. Er zijn bedrijven die woningen kopen maar die je dan een tijd lang kan huren maar die betalen natuurlijk wel iets minder voor de woning.
Dan heb je zekerheid maar goed dan weet je ook zeker dat het je meer geld kost.
Als je gewoon de woning aanhoud en verkoopt over een jaar als je nieuwe woning bijna opgeleverd word loop je risico dat het ook wat minder waard word.
Wat kosten beide opties je en is de zekerheid je dat geld waard?

[big bang]

@Razr Wat zijn de energielasten in je huidige woning t.o.v. de nieuwbouw? Als je nu in een huis woont dat moeilijk van het gas af te halen is, hoge energie lasten heeft etc, dan is dat misschien ook een risico?

M.a.w.: er zitten meer haken en ogen aan dit verhaal dan alleen de hypotheek en de huizenprijzen. Probeer die niet uit het oog te verliezen.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 25 april 2022 @ 12:54:
[...]

Waarom uitgaan van 3k per maand? Zijn overwaarde is 240k nu, dat zal echt geen 100k worden, wellicht tussen de 200 en 300k over een jaar.
Dan ga je uit van 450k lenen en het maandbedrag wat daarbij hoort. Door uit te gaan van die 700k (3k per maand) zeg je eigenlijk dat hij de woning (net) wel/niet kan betalen en dus maar een 'mindere' woning moet kopen waar hij wellicht over 10 jaar 'uit groeit'.

Nee hoor, dat zeg ik helemaal niet. Ik zeg alleen dat óók als je een (groot) deel van de nieuwe woning uit overwaarde betaalt, dit geen 'gratis geld' is. Dat geld had je ook voor andere zaken kunnen gebruiken, wat ofwel rendement had opgeleverd ofwel besparing in je maandelijkse uitgaven zou opleveren. Het is goed om daar af en toe bij stil te staan. Je zult dus een bepaald 'prijskaartje' aan het gebruik van je eigen geld moeten hangen. Of dat nu spaargeld is of beleggingsgeld of overwaarde.

Het is uiteraard prettig als je de mogelijkheid hebt om een (groot) deel van die koopsom uit overwaarde te kunnen voldoen. Dat scheelt in de maandelijkse betalingen die je moet doen. Maar tegelijk mis je de mogelijkheden die dat geld anders zou bieden.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 13:46:
[...]

Nee hoor, dat zeg ik helemaal niet. Ik zeg alleen dat óók als je een (groot) deel van de nieuwe woning uit overwaarde betaalt, dit geen 'gratis geld' is. Dat geld had je ook voor andere zaken kunnen gebruiken, wat ofwel rendement had opgeleverd ofwel besparing in je maandelijkse uitgaven zou opleveren. Het is goed om daar af en toe bij stil te staan. Je zult dus een bepaald 'prijskaartje' aan het gebruik van je eigen geld moeten hangen. Of dat nu spaargeld is of beleggingsgeld of overwaarde.

Het is uiteraard prettig als je de mogelijkheid hebt om een (groot) deel van die koopsom uit overwaarde te kunnen voldoen. Dat scheelt in de maandelijkse betalingen die je moet doen. Maar tegelijk mis je de mogelijkheden die dat geld anders zou bieden.

Ik begrijp je wel hoor , maar mijn mening is (nog steeds) dat een koopwoning een van de betere investeringen is op de lange termijn. Het is dus niet "geld weggooien", maar je hebt er op de lange termijn profijt van + betere woning op de korte termijn.
Al die boomers die hun ruime 2 kappers en vrijstaande woningen nu (of komende jaren) goed kunnen verkopen hebben een leuk extra pensioen .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-04-2022 14:05 ]

[Blik1984]

@Razr Is de 720k de von-prijs?

Zo niet, van hoeveel meerwerk ben je uitgegaan?

[Verwijderd]

Overwaarde die je erin stopt rendeert tegen het netto hypotheekrente tarief, maar is (nog) wel vrijgesteld van box3 heffing.

[real_tweety]

Verwijderd schreef op maandag 25 april 2022 @ 14:05:
Overwaarde die je erin stopt rendeert tegen het netto hypotheekrente tarief, maar is (nog) wel vrijgesteld van box3 heffing.

voorlopig hebben we toch geen box 3 heffing

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 25 april 2022 @ 14:03:
[...]

Ik begrijp je wel hoor , maar mijn mening is (nog steeds) dat een koopwoning een van de betere investeringen is op de lange termijn. Het is dus niet "geld weggooien", maar je hebt er op de lange termijn profijt van + betere woning op de korte termijn.

O dat zeker. Ik vind het ook helemaal niet verkeerd om je geld er in te stoppen. Daarom zou ik met ook weinig zorgen maken over of dat huis nou meer of minder wordt gefinancierd uit overwaarde of uit hypotheek.

Maar daarbij blijft het wel een "investering" van 7 ton. Of dat nou 4 ton hypotheek en 3 ton overwaarde is of 7 ton hypotheek is, zou in mijn ogen geen principieel verschil moeten uitmaken.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 25 april 2022 @ 14:05:
Overwaarde die je erin stopt rendeert tegen het netto hypotheekrente tarief, maar is (nog) wel vrijgesteld van box3 heffing.

Dat zullen ze ook niet heel snel veranderen, dat zou namelijk 180graden draaien van het beleid van de afgelopen 40+ jaar.
Je gaat dan mensen belonen om niet af te lossen en zich maximaal in de schulden te steken namelijk hoe hoger de hypotheek hoe lager de belasting die je betaald.

En natuurlijk een groot deel van nederland heeft een eigen woning als je als partij roept dat je eigen woning extra wilt gaan belasten zou dat effect kunnen hebben om het aantal stemmen wat je krijgt.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:06:
[...]
Dat zullen ze ook niet heel snel veranderen, dat zou namelijk 180graden draaien van het beleid van de afgelopen 40+ jaar.
Je gaat dan mensen belonen om niet af te lossen en zich maximaal in de schulden te steken namelijk hoe hoger de hypotheek hoe lager de belasting die je betaald.

En natuurlijk een groot deel van nederland heeft een eigen woning als je als partij roept dat je eigen woning extra wilt gaan belasten zou dat effect kunnen hebben om het aantal stemmen wat je krijgt.

DNB is er groot voorstander van. En het aflossen wordt nu al bestraft door het geleidelijk afschaffen van wet Hillen. Ik zie het niet op korte termijn gebeuren, maar op lange termijn ... geen idee. De roep is er steeds luider om kapitaal meer te belasten en arbeid minder.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:11:
[...]


DNB is er groot voorstander van. En het aflossen wordt nu al bestraft door het geleidelijk afschaffen van wet Hillen. Ik zie het niet op korte termijn gebeuren, maar op lange termijn ... geen idee. De roep is er steeds luider om kapitaal meer te belasten en arbeid minder.

Aan de andere kant gaan mensen het niet leuk vinden als ze ineens extra moeten betalen voor hun eerste levens behoefte. Uiteraard vind DNB het een goed idee, namelijk als investeerder met veel geld is dat het ideale scenario. Zet het eigen huis in dezelfde belastingbox als die van de investeerder zodat die laatste minder nadeel heeft bij het opkopen van huizen voor de verhuur.

Laat DNB zich liever druk maken om de inflatie en de extreem lage spaarrente.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:06:
[...]


Dat zullen ze ook niet heel snel veranderen, dat zou namelijk 180graden draaien van het beleid van de afgelopen 40+ jaar.
Je gaat dan mensen belonen om niet af te lossen en zich maximaal in de schulden te steken namelijk hoe hoger de hypotheek hoe lager de belasting die je betaald.

En is het dan erg als iemand bv een ton meer hypotheek plus een ton meer vrij vermogen heeft?

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:27:
[...]

En is het dan erg als iemand bv een ton meer hypotheek plus een ton meer vrij vermogen heeft?

Wel als gestimuleerd word om die ton op te maken zodat er alleen 1 ton extra schuld overblijft.
Want dat is dan wel wat je gaat krijgen, mensen nemen een maximale hypotheek, lossen niet af want box3 en vervolgens sparen ze ook niet voor de max hypotheek.

En dan kan het volgende scenario voorkomen:
Maximale hypotheek
Prijs van huis daalt.
Baan kwijt of scheiding
Grote restschuld -> persoonlijk falliet.

Lijkt me dat je dat scenario wilt voorkomen voor mensen niet dat je het wilt gaan stimuleren.

Tenzij je natuurlijk heel veel vermogen hebt want dan koop je die huizen daarna op om ze te verhuren.
Ik zeg niet dat er een complot is om dit te doen maar dat het voor een klein groepje mensen wel heel goed uit zou komen als dit gebeurt.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-04-2022 15:38 ]

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:06:
[...]


Dat zullen ze ook niet heel snel veranderen, dat zou namelijk 180graden draaien van het beleid van de afgelopen 40+ jaar.
Je gaat dan mensen belonen om niet af te lossen en zich maximaal in de schulden te steken namelijk hoe hoger de hypotheek hoe lager de belasting die je betaald.

Ik denk dat de overheid dat ziet als 'collateral damage', eigenlijk. En er sowieso te weinig bij stilstaat dat dit überhaupt een van de indirect gevolgen is van de eigen woning in box3.

Short-term is het trouwens best gunstig dat mensen veel schulden hebben, oftewel: veel geld te besteden hebben. Een schuld aangaan is feitelijk het naar voren trekken van consuptie, wat je later alleen nog even moet terugbetalen.
Long-term is over het algemeen wel onhandig en zorgt de bijbehorende conjunctuurcyclus voor de nodige terugbetalingen van schuld en een recessie, maar welke recessie is nou niet opgelost met het aantrekkelijker maken van het aangaan van nog meer schuld?

Ik wil vooral zeggen, politiek is er al veel vaker gekozen voor wat short-term leuk klinkt, met te weinig visie op de lange termijn.
Dus: 'zullen ze ook niet heel snel veranderen omdat het nu al even zo is'; niet eens: de reden dat de huidige regels zijn zoals ze zijn, zijn al niet per sé om aflossing te stimuleren, en in Den Haag is men enorm goed om beslissingen te nemen die mogelijk resulteren in een persoonlijk faillisement

[Shadowhawk00]

Richh schreef op maandag 25 april 2022 @ 16:06:

Ik wil vooral zeggen, politiek is er al veel vaker gekozen voor wat short-term leuk klinkt, met te weinig visie op de lange termijn.
Dus: 'zullen ze ook niet heel snel veranderen omdat het nu al even zo is'; niet eens: de reden dat de huidige regels zijn zoals ze zijn, zijn al niet per sé om aflossing te stimuleren, en in Den Haag is men enorm goed om beslissingen te nemen die mogelijk resulteren in een persoonlijk faillisement

Daarom verwacht ik ook niet dat de politiek het snel zal veranderen. Het doel van politici is herkozen worden, het doel van een politieke partij is veel stemmen krijgen.
Ga je 70% of meer van de nederlanders benadelen dan is dat in strijd met het doel, het kost namelijk stemmen. Dus het maakt niet uit of het positief of negatief is op lange termijn als het op korte termijn ingaat tegen het hoofddoel van de politieke partij zal de partij dit niet doen.

Misschien dat een baantje bij de EU misschien dit not overruled maar goed dat is eigenlijk hetzelfde als herkozen worden.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-04-2022 16:12 ]

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 16:11:
[...]


Daarom verwacht ik ook niet dat de politiek het snel zal veranderen. Het doel van politici is herkozen worden, het doel van een politieke partij is veel stemmen krijgen.
Ga je 70% of meer van de nederlanders benadelen dan is dat in strijd met het doel, het kost namelijk stemmen. Dus het maakt niet uit of het positief of negatief is op lange termijn als het op korte termijn ingaat tegen het hoofddoel van de politieke partij zal de partij dit niet doen.

Ik denk dat je te weinig oog hebt voor de argumentatie waarom je dit wél zou moeten doorvoeren, en waarom een dergelijke wijziging niet per sé stemmen hoeft te kosten. Je doet heel vaak net alsof er helemaal geen redenen zijn waarom we het wél zouden moeten doen, en hebt enkel aandacht voor dezelfde negatieve kant met enkel ultieme doemdenkscenario's tot gevolg.

Ik wil de 'voor'-argumentatie nog wel een herkauwen hoor, maar ik geloof dat we dat al veelvuldig hebben gedaan in dit topic

Daarnaast geloof ik ook dat je onderschat hoeveel [stemmers op partijen uit de huidige coalitie] zich momenteel afvragen wanneer hun kroost (eind 20/begin 30, goeie baan) nou ein-de-lijk eens het huis uit gaat. En daardoor toch best bereid zijn om de belastingverdeling tussen inkomen en vermogen, een klein beetje te verschuiven.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op maandag 25 april 2022 @ 16:21:
[...]

Ik denk dat je te weinig oog hebt voor de argumentatie waarom je dit wél zou moeten doorvoeren, en waarom een dergelijke wijziging niet per sé stemmen hoeft te kosten. Je doet heel vaak net alsof er helemaal geen redenen zijn waarom we het wél zouden moeten doen, en hebt enkel aandacht voor dezelfde negatieve kant met enkel ultieme doemdenkscenario's tot gevolg.

Ik wil de 'voor'-argumentatie nog wel een herkauwen hoor, maar ik geloof dat we dat al veelvuldig hebben gedaan in dit topic

Daarnaast geloof ik ook dat je onderschat hoeveel [stemmers op partijen uit de huidige coalitie] zich momenteel afvragen wanneer hun kroost (eind 20/begin 30, goeie baan) nou ein-de-lijk eens het huis uit gaat. En daardoor toch best bereid zijn om de belastingverdeling tussen inkomen en vermogen, een klein beetje te verschuiven.

Het voordeel is er alleen als ook daadwerkelijk de belasting op arbeid minder word. En dat is dan ook het enige voordeel dat je de belasting op arbeid kunt verlagen. Wat dan weer het effect van de belastingschijven weer deels ongedaan maakt.
Het gaat wonen niet goedkoper of betaalbaarder maken als je het bezit van een woning extra gaat belasten. Of liever gezegd gelijk gaat belasten als een woning voor de verhuur.
Nu hebben mensen die een woning kopen nog een voordeel op investeerders die het gaan verhuren, als je dat afschaft dan maak je het effectief beter voor investeerders die woningen opkopen.
Het is al een aantal keer voorbij gekomen dat kopen een voordeel heeft financieel ten opzichte van huren, als er dus meer mensen moeten huren is dat geen voordeel voor de meerderheid.
Die mensen die dat afvragen zien ook elke keer weer dat statushouders voorrang krijgen op hun kroost die al 10+ jaar ingeschreven staat. Je zou verwachten dat dit effect zou hebben maar dat heeft het ook niet.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 16:31:
[...]


Het voordeel is er alleen als ook daadwerkelijk de belasting op arbeid minder word. En dat is dan ook het enige voordeel dat je de belasting op arbeid kunt verlagen.

Lijkt me heel waardevol in een tijd waarop we een tekort hebben aan arbeiders, toch?

Beetje raar als je je economie zo inricht dat mensen die prima kúnnen werken, dit niet hoeven?
Sterker nog, wellicht offtopic, zelf ben ik er van overtuigd dat een economie dit probleem vanzelf 'oplost' (doordat de opbrengsten van beleggingen dalen, en werken meer gaat lonen). Wat mij betreft onarmen we dat, in plaats van het door regelgeving te blokkeren.

Het gaat wonen niet goedkoper of betaalbaarder maken als je het bezit van een woning extra gaat belasten. Of liever gezegd gelijk gaat belasten als een woning voor de verhuur.

Ik denk dat je daarmee te kort door de bocht gaat. Op het moment dat de eigen woning een gunstige plek is om vermogen te stallen, kan je er op rekenen dat dit voor extra marktverstorende vraag zorgt. Als je die vraag eruit haalt, kan het best zijn dat 'het hoogste bod' van iemand anders komt, en een lager bod betreft.
Daardoor dalen de prijzen, wat wonen goedkoper en betaalbaarder maakt.

Nu hebben mensen die een woning kopen nog een voordeel op investeerders die het gaan verhuren, als je dat afschaft dan maak je het effectief beter voor investeerders die woningen opkopen.

Wat mij betreft verdubbelen we vooral de overdrachtsbelasting om dergelijke bij-effecten op te lossen. En is dat niet een primair probleem/blokkade om iets niet te doen.

Het is al een aantal keer voorbij gekomen dat kopen een voordeel heeft financieel ten opzichte van huren, als er dus meer mensen moeten huren is dat geen voordeel voor de meerderheid.

De vermogensopbouwfactor bij verplichte aflossing is waarschijnlijk een ruim voldoende groot voordeel tov een kleine extra belastingafdracht. Zo zou het in ieder geval horen.

Laten we sowieso de verhoudingen niet vergeten. De gemiddelde woningbezitter kent na HRA en EWF voorlopig nog een belastingvoordeel, vergeleken met de 'voordelen' van een huurder in de vrije sector. Dat is simpelweg raar in een tijd waarin er dagelijks geschreven wordt over de ontoegankelijkheid van de woningmarkt voor starters.

Die mensen die dat afvragen zien ook elke keer weer dat statushouders voorrang krijgen op hun kroost die al 10+ jaar ingeschreven staat. Je zou verwachten dat dit effect zou hebben maar dat heeft het ook niet.

Daarover verschillen we van mening, ik denk juist dat de opmars van verschillende partijen hier goed aan te relateren zijn.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:37:
En dan kan het volgende scenario voorkomen:
Maximale hypotheek
Prijs van huis daalt.
Baan kwijt of scheiding
Grote restschuld -> persoonlijk falliet.

Lijkt me dat je dat scenario wilt voorkomen voor mensen niet dat je het wilt gaan stimuleren.

Daarom mag er ook geen 110% meer worden geleend en mag de hypotheek niet 100% aflossingsvrij zijn.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op maandag 25 april 2022 @ 17:01:
[...]

Ik denk dat je daarmee te kort door de bocht gaat. Op het moment dat de eigen woning een gunstige plek is om vermogen te stallen, kan je er op rekenen dat dit voor extra marktverstorende vraag zorgt. Als je die vraag eruit haalt, kan het best zijn dat 'het hoogste bod' van iemand anders komt, en een lager bod betreft.
Daardoor dalen de prijzen, wat wonen goedkoper en betaalbaarder maakt.

Daar verschillen we fundamenteel van mening. De vraag naar een eigen woning komt voort uit de vraag om ergens te wonen. Je hebt effectief 2 opties, je huurt of je koopt.
De kleine stimulans omdat je geen box3 heffing betaald gaat niet ineens zorgen dat mensen dan maar gaan huren. Want dat is het enige wat de vraag lager gaat maken als mensen gaan huren ipv kopen.

De vraag is hoog omdat er gewoon te weinig woningen zijn. Als je de eigen woning gaat belasten zoals woning 2-n los je dat niet op. Ook overdrachtsbelasting maakt voor investeerders niet veel uit, dat verreken je gewoon met de huur die je vraagt. En dat maakt de woningmarkt ook niet betaalbaarder voor starters want die moeten deze extra belasting ook gaan betalen.

We moeten gewoon veel meer betaalbare woningen bouwen op locaties waar deze nodig zijn. En tegelijk zorgen dat het aantal huishoudens niet extreem oploopt. Zodra mensen niet betalen voor wonen maar alleen nog voor de luxe om groter / mooier /luxer te wonen krijg je ook vanzelf weer een betere ballans in de prijzen van koop en huurwoningen.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 17:10:
[...]


Daar verschillen we fundamenteel van mening. De vraag naar een eigen woning komt voort uit de vraag om ergens te wonen. Je hebt effectief 2 opties, je huurt of je koopt.

Klopt, daarover verschillen we zeer sterk van mening.

Ik denk dat iedereen 'de vraag heeft ergens te wonen'. Wonen is een primaire levensbehoefte.

Welke woning het dan gaat worden, dat is een zeer financieel en fiscaal verhaal. Het is afhankelijk van je inkomen welke effectieve opties je hebt. Verder kan de vraag naar een woning, of zelfs een tweede woning, zeer goed (deels!!!) gevormd worden uit fiscale stimulansen.

Je doet net alsof het altijd 'kopen of huren' is. Dat is natuurlijk een veel groter en breder speelveld wat je echt niet zo kan platslaan.

Voorbeeldje: er zullen ongetwijfeld mensen zijn met een koopwoning van 300k en 200k spaargeld, die 'overwegen' om te verhuizen naar een grotere woning. Het is op dit moment voor hen financieel aantrekkelijk om een woning van 450k aan te kopen, zeker als die net zo hard door blijft stijgen in waarde als dat 'ie dat de afgelopen 3 jaar deed.
Dit kan doorslaggevend zijn in de overweging om die 150k extra de woningmarkt in te pompen, wat met andere fiscale regelgeving misschien wel (nog) niet gebeurd was. Hierdoor ontstaat er dus potentieel vraag, die anders minder sterk was geweest.

De vraag is hoog omdat er gewoon te weinig woningen zijn.

Ik denk dat talloze grafieken mbt woningaanbod en prijzen aantonen dat er maar weinig correlatie is tussen deze gegevens.
Misschien hebben we wel te weinig woningen waar beleggers winst op kunnen maken? hebben we dan te weinig woningen?

Ook overdrachtsbelasting maakt voor investeerders niet veel uit, dat verreken je gewoon met de huur die je vraagt.

Laten we niet vergeten dat huurders ook gewoon mensen met een leven zijn, ipv wezens die je oneindig verder kan uitknijpen. Uiteindelijk ontstaat er gewoon een punt waarop de huurder dit niet meer kan betalen en de woning niet verhuurd kan worden, ergo: de aankoop niet meer aantrekkelijk is voor de belegger.

Verder prima uit te breiden door het puntenstelsel door te trekken en keihard in te grijpen op de huurmarkt dmv regelgeving, maximale huren en maximale huurverhogingen.

We moeten gewoon veel meer betaalbare woningen bouwen op locaties waar deze nodig zijn.

Klopt.

Echter gaan die niet ontstaan zolang een gedeelte van Nederland met gemak 700.000 euro kan neerleggen omdat ze gigantisch veel vermogen in de huidige woning hebben zitten. Een projectontwikkelaar kiest de krenten uit de pap, en bouwt liever 10 "moderne stadsvilla's" van 700k/stuk, dan 35 betaalbare appartementen van 2 ton op dezelfde lap grond.

En daarom is vermogen, en de verschillen daartussen, wel degelijk belangrijk om mee te nemen

[Shadowhawk00]

Richh schreef op maandag 25 april 2022 @ 17:43:
[...]

Ik denk dat talloze grafieken mbt woningaanbod en prijzen aantonen dat er maar weinig correlatie is tussen deze gegevens.
Misschien hebben we wel te weinig woningen waar beleggers winst op kunnen maken? hebben we dan te weinig woningen?


[...]
Laten we niet vergeten dat huurders ook gewoon mensen met een leven zijn, ipv wezens die je oneindig verder kan uitknijpen. Uiteindelijk ontstaat er gewoon een punt waarop de huurder dit niet meer kan betalen en de woning niet verhuurd kan worden, ergo: de aankoop niet meer aantrekkelijk is voor de belegger.

Verder prima uit te breiden door het puntenstelsel door te trekken en keihard in te grijpen op de huurmarkt dmv regelgeving, maximale huren en maximale huurverhogingen.

Klopt.

Echter gaan die niet ontstaan zolang een gedeelte van Nederland met gemak 700.000 euro kan neerleggen omdat ze gigantisch veel vermogen in de huidige woning hebben zitten. Een projectontwikkelaar kiest de krenten uit de pap, en bouwt liever 10 "moderne stadsvilla's" van 700k/stuk, dan 35 betaalbare appartementen van 2 ton op dezelfde lap grond.

En daarom is vermogen, en de verschillen daartussen, wel degelijk belangrijk om mee te nemen

Als er genoeg woningen zouden zijn dan waren de huren niet zo hoog geweest, want hey dan kies je toch gewoon de goedkopere woning ernaast. De huren zijn zo hoog omdat de huurders weinig keuze hebben het is of duur huren of kopen of een kartonnen doos.
Zelfde geld voor koopwoningen, welke idioot koopt er een rijtjeshuis van 1miljoen in amsterdam. Dat is die woning gewoon niet waard. Maar goed als je de waarde van ongeveer 4ton wilt betalen krijg je de woning niet. Dus je betaald maar veel te veel want anders is het huren of de kartonnen doos.

De overheid kan op het punt van regelgeving veel effectievere dingen doen die veel minder weerstand opwekken.

Zoals je al aangaf punten doortrekken voor huurwoningen.
Maar ook gewoon zeggen hier moeten goedkope woningen komen, zet er maar een flat met appartementen neer. Desnoods doen ze het met publiek geld en verhuren ze het zelf in de sociale sector.

[CrazyOne]

Ik kwam het volgende stukje nieuws tegen: https://aanamstelveen.nl/...of-nog-niet-verhuurd/?amp
Wel interessant, de huren zijn (uiteraard) veel te hoog, maar ze krijgen de hut niet vol, blijkbaar hadden ze de markt niet goed ingeschat.

[Shadowhawk00]

CrazyOne schreef op maandag 25 april 2022 @ 18:37:
Ik kwam het volgende stukje nieuws tegen: https://aanamstelveen.nl/...of-nog-niet-verhuurd/?amp
Wel interessant, de huren zijn (uiteraard) veel te hoog, maar ze krijgen de hut niet vol, blijkbaar hadden ze de markt niet goed ingeschat.

Goed dat de gemeente de verhuurder aanspreekt hierop. Als je het niet vol krijgt met de huurprijzen die je vraagt moet de prijs gewoon naar beneden.

[Richh]

@Shadowhawk00 ben ik in de basis overigens geheel met je eens met wat je hier boven zegt he. Laten we niet vergeten dat ik deze discussie startte omdat je zei 'Dat zullen ze ook niet heel snel veranderen, dat zou namelijk 180graden draaien van het beleid van de afgelopen 40+ jaar'.

Ik denk ook niet dat het de béste oplossingen zijn. Dat zijn inderdaad regelgeving mbt huurhoogtes en het aanwijzen van bouwlocaties met garanties betreft de verkoopprijs, denk ik.

Tegelijkertijd denk ik wél dat dergelijke maatregelen 'enig' effect hebben, en niet dat het beleid van de afgelopen 40 jaar bepalend is op dat gebied. Ze hebben dommere beslissingen gemaakt in Den Haag, toch?

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 18:33:
Als er genoeg woningen zouden zijn dan waren de huren niet zo hoog geweest

Met daar ten slotte aan toe te voegen: geen enkele partij met invloed heeft enige interesse om op enig gebied van de woningmarkt, evenwicht te vormen tussen vraag en aanbod.

"Genoeg woningen" is simpelweg een utopie.

Er zijn nooit genoeg woningen, want iedereen wil wel een 2e woning, of een 3e, al helemaal als (bijvoorbeeld) de verhuur stabiel rendement levert.
Je kan er door middel van regelgeving wel voor zorgen dat nieuw te bouwen woningen toekomen aan starters die dat willen, in plaats van aan pandjesmelkers die de hypotheekhefboom gebruiken.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 18:39:
[...]


Goed dat de gemeente de verhuurder aanspreekt hierop. Als je het niet vol krijgt met de huurprijzen die je vraagt moet de prijs gewoon naar beneden.

Er had allang een leegstandsheffing moeten zijn. Gewoon maandelijks 1% van de WOZ-waarde aftikken, en het jaar erna 2% per maand.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 15:37:
[...]


Wel als gestimuleerd word om die ton op te maken zodat er alleen 1 ton extra schuld overblijft.
Want dat is dan wel wat je gaat krijgen, mensen nemen een maximale hypotheek, lossen niet af want box3 en vervolgens sparen ze ook niet voor de max hypotheek.

En dan kan het volgende scenario voorkomen:
Maximale hypotheek
Prijs van huis daalt.
Baan kwijt of scheiding
Grote restschuld -> persoonlijk falliet.

Lijkt me dat je dat scenario wilt voorkomen voor mensen niet dat je het wilt gaan stimuleren.

Het risico op dat scenario kun je verminderen door bijvoorbeeld een maximale aflossingsvrij deel te bepalen. En geen hypotheken boven de woningwaarde; liever zou ik de maximale hypotheek nog een stuk lager zien dan nu.

Maar ik zie niet waarom, voor het kleine groepje dat zich op deze manier in de nesten zou werken, iedereen met een koopwoning fiscaal gesubsidieerd zou moeten worden.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 april 2022 @ 16:31:
Het voordeel is er alleen als ook daadwerkelijk de belasting op arbeid minder word. En dat is dan ook het enige voordeel dat je de belasting op arbeid kunt verlagen. Wat dan weer het effect van de belastingschijven weer deels ongedaan maakt.
Het gaat wonen niet goedkoper of betaalbaarder maken als je het bezit van een woning extra gaat belasten. Of liever gezegd gelijk gaat belasten als een woning voor de verhuur.

Mee eens. Eigen huis in box3 zorgt voor meer problemen en lost weinig op.

Vermogens aanpakken kun je beter zoeken in box2 waar de echte grote vermogens zitten.

Verhuur in box3 wordt al onaantrekkelijker door afschaffen korting op verhuurde staat en belasten waardestijging. Kan nog meer geremd worden door huurmaximalisering (puntenstelsel) door te trekken tot zeg 1400/1500 euro.

Maar schaf dan wel de HRA af. Dat stimuleert niet het eigen woning bezit, maar het hebben van een (hoge) hypotheekschuld.

En gebruik de opbrengsten van hogere kapitaalbelastingen voor verlaging belasting op arbeid (met name in het onderste stuk).

[Valorian]

Deze is volgens mij nog niet langsgekomen. Interessant nieuws. Toen de regelgeving over verhoogde belasting voor beleggers geintroduceerd werd (en verlaging voor starters) deden veel mensen het af als “druppel op de gloeiende plaat”, maar lijkt toch wel degelijk een fors effect gehad te hebben. Al moet je voorzichtig zijn met het leggen van directe verbanden bij een markt zo volatiel als deze en met zoveel andere continu veranderende variabelen. Zo verwachten experts volgens dit artikel ook dat de afname deels ingegeven is omdat beleggers vorige jaar al het idee hadden dat een prijsplafond bereikt zou zijn. En er zijn her en der zelfbewoningplicht-regels ingevoerd. Maar toch…

https://www.ad.nl/wonen/b...er-koopwoningen~ad588580/

[ Voor 16% gewijzigd door Valorian op 25-04-2022 22:20 ]