Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Richh]

Sineplex schreef op vrijdag 15 april 2022 @ 15:59:
[...]


Veel durfinvesteerders houden onroerend goed niet in box 3 aan maar via een vennootschap. Dan heb je minder last van bepaalde wetswijzigingen.

Klopt, daar moeten ze op termijn maar weer wat anders op gaan verzinnen

Ik vind het verder overigens een prima idee. In heel veel landen worden de inkomsten uit het vermogen al belast, in plaats van het vermogen zelf. Dat lijkt me ook een heel reeel systeem waarbij je belast wordt wat je als rendement uit een woning haalt, inclusief huur en vermogenswinsten. Ik ben alleen wel benieuwd of ze de fictieve vermogenswinst willen belasten, of de vermogenswinst die bij verkoop wordt behaald. Het lijkt mij niet reeel als je het ene jaar over 10% vermogenswinst belasting moet betalen, en het jaar erna over 10% vermogensverlies niets terugkrijgt (maar wel bijvoorbeeld dat verlies naar "volgende jaren" kunt doorschuiven). Dan moet je ook een carry back systeem invoeren.

In het plan staat wel iets over het verrekenen van jaren op elkaar, maar zonder verdere details. Daar zou wellicht wat mee kunnen. Ben het verder volledig met je eens

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 15 april 2022 @ 13:41:
[...]
Klopt maar achterstallig onderhoud is een reden om de WOZ lager te krijgen. Dus dan word het interressant om gewoon geen onderhoud te doen en daar jaren lang plezier van te hebben.
Onderhoud kan je 1x aftrekken, achterstallig onderhoud elk jaar

De belasting gaat over waardeverandering, niet meer over de waarde. Dus lagere WOZ telt ook maar 1 keer. Lood om oud ijzer dus. Plus mogelijk huurders die gaan klagen over achterstallig onderhoud.

[Anoniem: 512943]

Hier trouwens het hele contourplan geschetst.

https://www.tweedekamer.n...2022Z07658&did=2022D15485

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 512943 schreef op vrijdag 15 april 2022 @ 16:30:
Hier trouwens het hele contourplan geschetst.

https://www.tweedekamer.n...2022Z07658&did=2022D15485

Tussen de regels door lees je wel wat frustratie met iets wat voor zowel de belastingdienst als de belastingbetaler een berg papierwerk moet opleveren. De "sterke maatschappelijke wens om over te stappen op een heffing op basis van daadwerkelijk rendement" voel ik niet zo; volgens mij komt die vooral van boze bejaarden met een zilvervlootrekening. Het merendeel van de Nederlanders heeft niet zoveel met Box 3 te maken.

Kan de belastingdienst niet iedereen met een spaarvermogen boven de 50k een brief sturen met de mededeling dat ze een dief zijn van hun eigen portemonnee? Dat lijkt me aanzienlijk goedkoper dan dit verhaal.

Het lijkt erop dat hiermee voor vastgoedinvesteerders ook in Box 3 hypotheekrenteaftrek ontstaat, maar dat huur én waardestijging als rendement belast gaan worden.

Richh schreef op vrijdag 15 april 2022 @ 15:44:
Ik denk dat het waarschijnlijker is dat die huizen gewoon verkocht gaan worden. En dat is goed voor iedereen.

Om het heel bot te zeggen, waarom? Vastgoedinvesteerders hebben tijdelijk even de markt krapper gemaakt, maar hun aandeel is inmiddels sterk afgenomen, en het totale aandeel van Nederlandse panden in bezit van vastgoedinvesteerders is ook niet heel hoog. Tot nu toe zijn ze vooral een makkelijke boeman in de discussie over de huizenmarkt.

Begrijp me niet verkeerd, er mag best wat worden gesleuteld aan de heel makkelijke rendementen die vastgoedinvesteerders nu maken. Beter nog, draai de bezuinigingen op de huurcommissie terug, en pak pandjesbazen aan die onredelijke huren vragen, of niet genoeg aan onderhoud doen.

Waardestijging van de woning wordt nu belast (hoera!) maar alleen voor die vastgoedbezitters; de eigen woning blijft waarschijnlijk volledig buiten schot. En vergeet niet, waardedaling wordt net zo goed aftrekbaar, en de hypotheekrente is aftrekbaar.

Wat vooral verandert is dat huuropbrengsten ineens belast worden. Is dit gewoon een manier om, via de achterdeur, de verhuurdersheffing weer terug te brengen?

[RemcoDelft]

Ik ben vooral benieuwd of ze inflatie gaan blijven negeren bij het bepalen van het rendement. 1,2% belasting bij 0,01% rente en 1,5% inflatie is lullig, maar belasting betalen over 10% rendement bij 12% inflatie is nog veel duurder. Zou de inflatie niet van het rendement moeten worden afgetrokken voordat er over "vermogensaanwas" wordt gesproken?
De uitzonderingen zijn ook dubieus: een eigen huis geeft veel meer vrijstelling dan huren, en een schilderijtje van miljoenen is belastingvrij.
En nog veel dubieuzer is dat particuliere beleggers momenteel geacht worden vele malen meer rendement te maken dan waar professionele pensioenfondsen van uit moeten gaan. Misschien zou de overheid eens wat minder uit moeten geven, maar dat komt nooit bij ze op. De kamerbrief maakt wel duidelijk wat voor gedrocht ze gemaakt hebben van de belastingheffing.

Nog veel leuker wordt het als ze beginnen over het gemiddelde rendement van de afgelopen 15 jaar. Dat betekent dus dat de hoge rendementen in het verleden veroorzaakt door steeds verder omlaag gedrukte rentes nog 15 jaar lang gebruikt kunnen worden om belasting te heffen, ook als de rente weer stijgt en rendementen dus dalen (of negatief worden).

[tfgk1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 08:30:
[...]

Wat vooral verandert is dat huuropbrengsten ineens belast worden. Is dit gewoon een manier om, via de achterdeur, de verhuurdersheffing weer terug te brengen?

Het doel is om alle inkomsten uit kapitaal (dividend/huur/rente en waardestijgingen) te belasten. Dan is het uiteindelijk niet meer dan logisch dat als je dividend belast ook de huurinkomsten moet belasten.

[RemcoDelft]

tfgk1 schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:21:
[...]


Het doel is om alle inkomsten uit kapitaal (dividend/huur/rente en waardestijgingen) te belasten. Dan is het uiteindelijk niet meer dan logisch dat als je dividend belast ook de huurinkomsten moet belasten.

Dus straks zit je verhuurder op de Kaaimaneilanden i.p.v. in pretbox 2?

[tfgk1]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:23:
[...]

Dus straks zit je verhuurder op de Kaaimaneilanden i.p.v. in pretbox 2?

Ja, voor een aantal grote partijen zal dat zeker gelden. We leven in een tijd waarin men kapitaal graag eerlijker belast ziet worden dan arbeid. Het verschil en probleem is dat kapitaal makkelijk over de grens te plaatsen of in te zetten valt. Dat zal voor een kleine groep (de allerrijkste) een mogelijkheid bieden om toch weinig/geen belasting te betalen.

[ Voor 37% gewijzigd door tfgk1 op 16-04-2022 09:26 ]

[RemcoDelft]

tfgk1 schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:25:
[...]

Ja, voor een aantal grote partijen zal dat zeker gelden. We leven in een tijd waarin men kapitaal graag eerlijker belast ziet worden dan arbeid. Het verschil en probleem is dat kapitaal makkelijk over de grens te plaatsen of in te zetten valt. Dat zal voor een kleine groep (de allerrijkste) een mogelijkheid bieden om toch weinig/geen belasting te betalen.

En zoals altijd komt de politiek niet met het idee om arbeid minder te belasten, maar juist om kapitaal meer te belasten. De 30% regeling voor expats kwam hier al eerder langs, die moet je niet afschaffen maar zou je juist moeten doortrekken naar alle werknemers. De overheid geeft maar gewoon eens wat minder uit, ik durf wel 30% te gaan strepen in de begroting hoor.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 16-04-2022 09:32 ]

[tfgk1]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:32:
[...]

En zoals altijd komt de politiek niet met het idee om arbeid minder te belasten, maar juist om kapitaal meer te belasten. De 30% regeling voor expats kwam hier al eerder langs, die moet je niet afschaffen maar zou je juist moeten doortrekken naar alle werknemers. De overheid geeft maar gewoon eens wat minder uit, ik durf wel 30% te gaan strepen in de begroting hoor.

Een belastingvrije voet werkt denivellerend en zal dus zeker niet worden doorgetrokken naar alle werknemers. Dan zal er eerder een uitbreiding van de inkomensafhankelijke heffingskorting worden ingevoerd.

[CVTTPD2DQ]

tfgk1 schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:25:
Ja, voor een aantal grote partijen zal dat zeker gelden. We leven in een tijd waarin men kapitaal graag eerlijker belast ziet worden dan arbeid.

Ik ben het met je eens dat dit de maatschappelijke teneur is, maar tegelijkertijd worden daar een hoop dingen door elkaar gehaald. De belasting op arbeid is vooral erg hoog, de belasting op kapitaal is nu erg laag.

Vervolgens is de aanname dat een belasting op vermogenswinst- of aanwas eerlijker is dan een belasting op vermogen. Dat is al interessant, want dan gaat men er vanuit dat mensen geen voordeel (materieel of immaterieel) halen uit het bezit van het vermogen.

Verder zegt de wijze van belastingheffing helemaal niets over de hoogte van de belastingen; dat de voorbeelden in dat document zo opgesteld zijn om de verschillen met de huidige vorm van belastingen klein te houden zegt eigenlijk al veel: het gaat de opstellers niet over de verhouding tussen de belastingopbrengst uit arbeid en kapitaal (en dat is nou juist iets waar je wel wat commentaar op mag hebben), maar puur nog om de vorm van belasting op kapitaal.

Dat huurinkomsten niet belast zijn is voor mij ook in het huidige belastingstelsel niet te begrijpen. Als hotel betaal je wel de volle mep belasting, als verhuurder niet. Logischerwijs zouden huurinkomsten in Box 1 of Box 2 moeten zitten.

Het enige wat me als verklaring te binnen schiet is dat er in het verleden een uitzondering is gemaakt omdat wonen als basisbehoefte werd gezien, en de meeste verhuurders in de sterk gereguleerde sociale huursector zaten.

[fsfikke]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:32:
[...]

En zoals altijd komt de politiek niet met het idee om arbeid minder te belasten, maar juist om kapitaal meer te belasten. De 30% regeling voor expats kwam hier al eerder langs, die moet je niet afschaffen maar zou je juist moeten doortrekken naar alle werknemers. De overheid geeft maar gewoon eens wat minder uit, ik durf wel 30% te gaan strepen in de begroting hoor.

Die 30-procent regeling moet je je ook niet op blindstaren. Het is echt niet zo dat iedere expat die zonder meer krijgt. Er zijn bijvoorbeeld ook (grote) bedrijven die dat voordeel in eigen zak steken (lager bruto salaris uitkeren), daarnaast is de regeling nu ook beperkt op 5 jaar. Daarentegen betalen de ‘echte’ expats helemaal geen inkomstenbelasting, ook niet op box 3

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 16-04-2022 10:10 ]

[kx22]

We denken wel heel ver door betreft alle regelingen om een verklaring te vinden waarom huizenprijzen omlaag/omhoog kunnen.
Maar lage huizenprijzen hebben geen invloed op wat je wel of niet kan betalen.
Zolang de rente omhoog gaat kan jij minder lenen. Dit is altijd zo geweest. Mensen die 20 jaar geleden een huis goedkoop hebben kunnen kopen, hadden toen wel 6% rente. Dus de maandelijkse lasten (met de toen lagere salarissen) waren in verhouding net zo hoog. Ook zij zwommen toen niet in het geld.
Dat de huizen van hen nu heel veel meer waard zijn, ja.... daar hebben ze 20 jaar lang geen profijt van gehad.

De rente gaat nu omhoog en het zal niet stoppen. Dat is duidelijk. Als USA al 5% rente heeft, dan zullen wij snel volgen. Net als toen daar de bubbel ontplofte merkte wij dat hier ook na paar maanden.
Maar dat maakt verder niet uit, want als je nu een huis kan kopen voor bvb 400.000 en kan lenen tegen 2% rente. Dan is dat niet veel anders dan wanneer de rente bvb 5% is en je dan maar 350.000 betaald.

Ik zie dat klusjeswoningen stukken minder waard worden, want materiaal is duur en niet te verkrijgen.
Kant en klare woningen gaan doorstijgen in prijzen, want de markt wordt nog kleiner.

Wanneer klapt de bubbel? Welke bubbel? De vorige bubbel knapte omdat er mensen hun lasten niet meer konden dragen (inzet was waardeverhoging van huizen). Nu is dat veel beter ingericht. Iedereen kan zijn maandelijkse lasten dragen (je mag niet meer lenen dan je het aankan), tenzij ze hun baan verliezen. Maar er is een tekort aan arbeidskrachten en veel bedrijven staan klaar om mensen om te scholen.

[Anoniem: 512943]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 08:30:
Tussen de regels door lees je wel wat frustratie met iets wat voor zowel de belastingdienst als de belastingbetaler een berg papierwerk moet opleveren. De "sterke maatschappelijke wens om over te stappen op een heffing op basis van daadwerkelijk rendement" voel ik niet zo; volgens mij komt die vooral van boze bejaarden met een zilvervlootrekening. Het merendeel van de Nederlanders heeft niet zoveel met Box 3 te maken.

En van mensen die vinden dat de inkomensongelijkheid te hoog is, beleggen in box 3 niet zwaar genoeg belast wordt, en vinden dat beleggers in vastgoed helemaal goed wegkomen.

[Anoniem: 512943]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:21:
En nog veel dubieuzer is dat particuliere beleggers momenteel geacht worden vele malen meer rendement te maken dan waar professionele pensioenfondsen van uit moeten gaan.

De rekenrente voor pensioenfondsen (waar je op doelt?) is geen maatstaf voor het verwachte rendement. Maar het rendement in het worst case scenario op langere termijn. Je moet met 99% (?) zekerheid aan je verplichtingen kunnen voldoen. Dat is iets anders dan wat de verwachting is.

[Anoniem: 512943]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:39:
Vervolgens is de aanname dat een belasting op vermogenswinst- of aanwas eerlijker is dan een belasting op vermogen. Dat is al interessant, want dan gaat men er vanuit dat mensen geen voordeel (materieel of immaterieel) halen uit het bezit van het vermogen.

Dit is inderdaad een gemiste kans. De vermogensrendementheffing met fictieve rendement is strijdig met (Europese) wetgeving. Een vermogensbelasting daarentegen niet.

Makkelijker kunnen we het niet maken.

Vermogen op inkomen.
Vermogen op consumptie.
Vermogen op kapitaal.

[CVTTPD2DQ]

Anoniem: 512943 schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 11:41:
En van mensen die vinden dat de inkomensongelijkheid te hoog is, beleggen in box 3 niet zwaar genoeg belast wordt, en vinden dat beleggers in vastgoed helemaal goed wegkomen.

Zoiemand ben ik, maar er zijn enorm veel eenvoudige mogelijkheden binnen het huidige stelsel om dit aan te pakken. Huurinkomsten belasten zou volgens mij kunnen zonder de fundamenten van het huidige stelsel te herzien. Het belastingtarief in Box 3 (30%) is ook een stuk lager dan in Box 1 (37,10%); dat zou je gelijk kunnen trekken.

Je zou spaarders een verhoogde vrijstelling kunnen geven; dat levert minimaal meerwerk op voor de Belastingdienst Ik vind de huidige vrijstelling tot 50000 euro al heel ruim, maar als je "de kleine spaarder" (wat dat ook moge betekenen) wil ontzien, zou je dat nog eens kunnen verdubbelen.

[RemcoDelft]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 12:23:
[...]
Je zou spaarders een verhoogde vrijstelling kunnen geven; dat levert minimaal meerwerk op voor de Belastingdienst Ik vind de huidige vrijstelling tot 50000 euro al heel ruim, maar als je "de kleine spaarder" (wat dat ook moge betekenen) wil ontzien, zou je dat nog eens kunnen verdubbelen.

Hoeveel is 50.000 euro als je het voor je oude dag wil gebruiken? Iemand met 8 ton overwaarde krijgt gewoon zorgtoeslag, iemand met een klein spaarbankboekje niet. Ik zou zeggen donder alles gewoon in box 3, van eigen woning tot spaargeld en pensioenpot, en zet daar dan een veel hogere drempel op.

[lama83]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 09:32:
[...]

En zoals altijd komt de politiek niet met het idee om arbeid minder te belasten, maar juist om kapitaal meer te belasten. De 30% regeling voor expats kwam hier al eerder langs, die moet je niet afschaffen maar zou je juist moeten doortrekken naar alle werknemers. De overheid geeft maar gewoon eens wat minder uit, ik durf wel 30% te gaan strepen in de begroting hoor.

Ik vraag me af of kapitaal meer belasten werkelijk gaat helpen; wat wordt het volgende doel om proberen uit te melken (om het falen te compenseren)? Zolang ik je steeds maar meer (kansloze) immigranten binnen laat dan valt er straks ook bijna niks meer bij de - ooit - rijken te halen. Het verdelen houdt een keer op.

Ik vraag me af of de belasting op vermogenswinst niet nadelig uitpakt voor de economie: zal men minder bereid zijn om te investeren? krabben vastgoed investeerders zich nu achter hun oren en vragen ze zich af of het wel zo interessant is om huizen te bouwen (van de overheid moet je het niet hebben)? Volgens Lex Hoogduin gaat de middenklasse het zwaar krijgen als vermogensopbouw ontmoedigt wordt. Momenteel is er geen rente op spaargeld, hoge inflatie, en als de ECB de inflatie/QE eindelijk gaat aanpakken dat dan je vermogen (bijv. in een huis - waarin veel lucht/nepvermogen kan zitten) daalt. Vervolgens in NL komt er nog een schepje bovenop: belasting om vermogens (met veel lucht in de waarde zelfs) extra te belasten. Mensen die vermogen opbouwen worden gestraft (d.m.v. inflatie en de voorgestelde belasting); schulden maken is dus beter Overigens is hij voor lasten op arbeid te verlagen d.m.v. bezuinigen op overheidsuitgaven.

Overigens wel zuur voor de starter die flink gespaard heeft en ook wat belegt om zijn eerste huis ooit te kunnen kopen. De aangroei stagneert dan. Wel leuk dat je dan als starter elke keer de klos bent Zijn het niet de beleggers die je droomhuis wegkapen, dan wel de opdrijving van de huizenprijzen die je niet kan bijhouden met je loontje en nu wordt je te grazen genomen om een beejte vermogen op te kunnen bouwen. Weer een reden om het bijltje er bij neer te gooien en inzien dat je in een ratrace zit?

Je kan ook opteren om je eigen huis in box 3 te belasten. Dan voelen de mensen die al een huis gekocht hebben (en vanuit hun luxe 'have' positie makkelijk wel/niet zeggen dat vermogenswinst beter belast moet worden omdat zij al veilig zitten of hun vermogen grotendeels in hun huis hebben zitten i.p.v. op de bankrekening) ook de gevolgen van de woningnood. En dat zij wellicht de politiek bewust kunnen maken dat demografische ontwikkelingen op lange termijn wellicht moeilijk te verenigen zijn met de moeilijk verkrijgbare en betaalbare ruimte; nu lijken politieke partijen daar geen idee van te hebben aldus Jan Latten.

[ Voor 61% gewijzigd door lama83 op 17-04-2022 11:05 ]

[Anoniem: 512943]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 12:23:
Zo iemand ben ik, maar er zijn enorm veel eenvoudige mogelijkheden binnen het huidige stelsel om dit aan te pakken. Huurinkomsten belasten zou volgens mij kunnen zonder de fundamenten van het huidige stelsel te herzien. Het belastingtarief in Box 3 (30%) is ook een stuk lager dan in Box 1 (37,10%); dat zou je gelijk kunnen trekken.

Ik ook, maar in box3 zitten beleggingen (dus ook verhuurd vastgoed). En in box3 zijn inkomsten nu niet belast, dat was het hele uitgangspunt (mede dankzij de destijds populaire vluchtweg van kapitaalgroeifondsen waarbij inkomsten werden omgezet in vermogenswinst).

[YangWenli]

lama83 schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 12:45:
[...]


Ik vraag me af of kapitaal meer belasten werkelijk gaat helpen; wat wordt het volgende doel om proberen uit te melken (om het falen te compenseren)? Zolang ik je steeds maar meer (kansloze) immigranten binnen laat dan valt er straks ook bijna niks meer bij de - ooit - rijken te halen. Het verdelen houdt een keer op.

Ik vraag me af of de belasting op vermogenswinst niet nadelig uitpakt voor de economie: zal men minder bereid zijn om te investeren? krabben vastgoed investeerders zich nu achter hun oren en vragen ze zich af of het wel zo interessant is om huizen te bouwen (van de overheid moet je het niet hebben)?

Overigens wel zuur voor de starter die flink gespaard heeft en ook wat belegt om zijn eerste huis ooit te kunnen kopen. De aangroei stagneert dan. Wel leuk dat je dan als starter elke keer de klos bent Zijn het niet de beleggers die je droomhuis wegkapen, dan wel de opdrijving van de huizenprijzen die je niet kan bijhouden met je loontje en nu wordt je te grazen genomen om een beejte vermogen op te kunnen bouwen. Weer een reden om het bijltje er bij neer te gooien en inzien dat je in een ratrace zit?

Je kan ook opteren om je eigen huis in box 3 te belasten. Dan voelen de mensen die al een huis gekocht hebben (en vanuit hun luxe 'have' positie makkelijk wel/niet zeggen dat vermogenswinst beter belast moet worden omdat zij al veilig zitten of hun vermogen grotendeels in hun huis hebben zitten i.p.v. op de bankrekening) ook de gevolgen van de woningnood.

5% van de bevolking bezit tegenwoordig geloof ik zo'n beetje alles dus dat herverdelen kan nog wel een tijdje doorgaan.
De rijken der aarde moeten belasting zien als een schild tegen revolutie.

[Anoniem: 512943]

YangWenli schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 13:20:
[...]
5% van de bevolking bezit tegenwoordig geloof ik zo'n beetje alles dus dat herverdelen kan nog wel een tijdje doorgaan.
De rijken der aarde moeten belasting zien als een schild tegen revolutie.

In Nederland heeft de top 5% ongeveer 1/3 van alle bezittingen. En dat is al 30 jaar zo. Voor de 1e WO was dit rond de 80% (!).
De rijkste 10% heeft ongeveer de helft.

En dan hebben we het alleen over private bezittingen. Van de collectieve pensioenbezittingen (1800mrd versus 2700mrd private bezittingen) heeft de top 5% en de top 10% een aanzienlijk minder groot aandeel.

[ Voor 20% gewijzigd door Anoniem: 512943 op 16-04-2022 15:52 ]

[Anoniem: 1511336]

YangWenli schreef op zaterdag 16 april 2022 @ 13:20:
[...]


De rijken der aarde moeten belasting zien als een schild tegen revolutie.

Heel goede opmerking

[Laapo]

Kwam deze net tegen:

https://www.funda.nl/koop/amsterdam/huis-42771953-huntum-29/

De mogelijkheid om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen of vast te zetten tegen de WOZ van 2014/15 pakt (bizar) goed uit voor de woningeigenaar.

Erfpachtcanon van €3.441 euro naar €245 piek in het jaar bij de herziening. Dat had in geval van een reguliere herziening in 2029 vrijwel zeker gigantisch veel hoger geweest. Gratis geld, thanks gemeente Amsterdam!

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 16-04-2022 22:19 ]

[paulheetik]

Informatieve discussies hier, steek er veel van op! Ben zelf als starter op zoek naar de eerste koopwoning in Amsterdam, nu heb ik afgelopen week te horen gekregen dat ik ben ingeloot voor een nieuwbouw woning op de NDSM. Leuk project, appartement van 72m2 met zij-uitzicht op het IJ.



Ik heb een week de tijd om het te overwegen, ik merk dat ik nogal heen en weer schiet qua gedachte’s. Eigenlijk had ik als harde eis 2 slaapkamers, ik en m’n vriendin zijn 32 en hebben nu nog geen concrete babyplannen maar dat kan in 1/2 jaar wellicht veranderen. Dit appartement heeft wel een 2e kamer, maar zonder raam naar buiten toe. Ik denk dat als je creatief bent met een binnenraam/raam in deur dat er best een leuke (jonge) kinderkamer van te maken is, maar het blijft niet ideaal. Eigenlijk is het dus een appartement wat maar max 5/6 jaar (vanaf nu) mee gaat voor mijn situatie (waarschijnlijk). Daar zit natuurlijk wel wat onzekerheid in, je weet nooit of dingen anders lopen dan gepland.



Daarnaast krijg ik toch wel kriebels van de stijgende rente. In Amerika al 5%, lijkt me aannemelijk dat wij ook die kant op gaan. Ik heb hard gewerkt/gespaard om eindelijk een huis te kunnen kopen en ben nu toch wel bang om die sukkel te zijn die vlak voor een ATH koopt. Zeker in combinatie met mijn eerste bezwaar, zou onder water staan extra zuur zijn.



Waneer ik wat positiever denk, bedenk ik me dat nieuwbouw gewild is en de NDSM ook steeds meer. Het is een mooi appartement aan het water, en wie weet zijn over 4/5 jaar de plannen voor de brug compleet wat natuurlijk ook goed zou zijn voor de waarde. Nieuwbouw natuurlijk goed qua energie verbruik/lage onderhoudskosten. Blijf het een lastige keuze vinden, iemand hier ervaring met een vergelijkbare situatie?

[SL104]

@paulheetik Gefeliciteerd met deze mogelijkheid, fijn om deze optie in elk geval te hebben. Nieuwbouw in Amsterdam lijkt redelijk veilig, maar niemand heeft een glazen bol natuurlijk. Positieve keerzijde van de stijgende rente is dat je de huidige relatief lage rente nu voor jezelf vast kan zetten, wat gunstig kan zijn als je hypotheekverstrekker toelaat je hypotheek mee te verhuizen naar een nieuw huis.

Een belangrijke factor in je overweging is: wat zijn je alternatieven? Kun je een meer toekomstbestendige woning kopen, dan zou ik dat doen. Zelf zat ik vorig jaar ook in zo'n situatie. We hebben toen een appartement gekocht (bestaande bouw) waar we als het moet wel wat langer kunnen blijven, maar we ook verwachtten na een jaar of 4 a 5 weer te verhuizen. Wij hadden toen weinig alternatieven. Een gezinswoning kopen was voor ons niet mogelijk, en blijven huren kwam al snel duurder uit dan een appartement kopen, zelfs als het in waarde zou dalen. Dat laatste gaf voor ons de doorslag om toch te kopen, ook al was het niet onze ideale woning.

[paulheetik]

@SL104 Bedankt! Inderdaad erg fijn om in ieder geval de optie te hebben! Ik ben vooral op zoek naar 2 slaapkamer appartementen, ik verwacht dat ik daar wel 5-10 jaar mee vooruit kom. Gezinswoning buiten de stad bijvoorbeeld zie ik nog niet echt zitten.

Alternatief zijn dus de 60m2 "schoenendozen" in Amsterdam met 2 slaapkamers waar momenteel +- 100K voor wordt overboden. Ik besef me dat ik ook in dit geval wel eens teveel zou kunnen betalen/onder water zou kunnen komen te staan de komende jaren. Misschien nog wel meer inderdaad dan met nieuwbouw.

[Kalentum]

@paulheetik laat je ook niet teveel leiden door rekening te houden met wat voor marktverandering dan ook. Uiteindelijk moet je ergens wonen op een manier die bij je past. Huizenprijzen stijgen en dalen, zo is het nu eenmaal. En er is altijd een reden om de koop van een woning uit te stellen

Ik heb bv een woning verkocht met verlies omdat we graag ergens anders wilden wonen en ook vrijstaand. Financieel gezien een slechte beslissing maar er geen moment spijt van gehad. Gekocht in 2006, verkocht in 2012.

[Sissors]

Kalentum schreef op zondag 17 april 2022 @ 12:34:
@paulheetik laat je ook niet teveel leiden door rekening te houden met wat voor marktverandering dan ook. Uiteindelijk moet je ergens wonen op een manier die bij je past. Huizenprijzen stijgen en dalen, zo is het nu eenmaal. En er is altijd een reden om de koop van een woning uit te stellen

Ik heb bv een woning verkocht met verlies omdat we graag ergens anders wilden wonen en ook vrijstaand. Financieel gezien een slechte beslissing maar er geen moment spijt van gehad. Gekocht in 2006, verkocht in 2012.

En was de nieuwe woning goedkoper dan de oude woning? Anders was het gewoon een goede financiele beslissing ook.

[Sport_Life]

paulheetik schreef op zondag 17 april 2022 @ 11:39:
Informatieve discussies hier, steek er veel van op! Ben zelf als starter op zoek naar de eerste koopwoning in Amsterdam, nu heb ik afgelopen week te horen gekregen dat ik ben ingeloot voor een nieuwbouw woning op de NDSM. Leuk project, appartement van 72m2 met zij-uitzicht op het IJ.



Ik heb een week de tijd om het te overwegen, ik merk dat ik nogal heen en weer schiet qua gedachte’s. Eigenlijk had ik als harde eis 2 slaapkamers, ik en m’n vriendin zijn 32 en hebben nu nog geen concrete babyplannen maar dat kan in 1/2 jaar wellicht veranderen. Dit appartement heeft wel een 2e kamer, maar zonder raam naar buiten toe. Ik denk dat als je creatief bent met een binnenraam/raam in deur dat er best een leuke (jonge) kinderkamer van te maken is, maar het blijft niet ideaal. Eigenlijk is het dus een appartement wat maar max 5/6 jaar (vanaf nu) mee gaat voor mijn situatie (waarschijnlijk). Daar zit natuurlijk wel wat onzekerheid in, je weet nooit of dingen anders lopen dan gepland.



Daarnaast krijg ik toch wel kriebels van de stijgende rente. In Amerika al 5%, lijkt me aannemelijk dat wij ook die kant op gaan. Ik heb hard gewerkt/gespaard om eindelijk een huis te kunnen kopen en ben nu toch wel bang om die sukkel te zijn die vlak voor een ATH koopt. Zeker in combinatie met mijn eerste bezwaar, zou onder water staan extra zuur zijn.



Waneer ik wat positiever denk, bedenk ik me dat nieuwbouw gewild is en de NDSM ook steeds meer. Het is een mooi appartement aan het water, en wie weet zijn over 4/5 jaar de plannen voor de brug compleet wat natuurlijk ook goed zou zijn voor de waarde. Nieuwbouw natuurlijk goed qua energie verbruik/lage onderhoudskosten. Blijf het een lastige keuze vinden, iemand hier ervaring met een vergelijkbare situatie?

Ik denk dat je met nieuwbouw redelijk veilig zit, enige risico is dat je over 4-5jaar graag weg wil en de waarde flink lager is dan je hypotheeklening. Wij hebben bijna 10 jaar in een hip appartement gewoond tot onze oudste een jaar was, en toen was zo'n eengezinswoning wel een flinke opluchting.. Maar ken ook mensen die met 1 of 2 kinderen prima in een appartement wonen.

Persoonlijk zou ik de stap wel nemen, mits je genoeg kunt sparen naast de hypotheeklening om (extra) af te lossen om een eventuele restschuld weg te werken. Op zich is een restschuld niet erg, immers de (dan) nieuwe woning daalt/stijgt natuurlijk mee, maar je moet wel cash hebben om de onderwaarde te overbruggen.
Maar het blijft een persoonlijke afweging, de risico-averse mensen zullen je voor gek verklaren en de 'ondernemers' onder ons zouden zeggen gewoon doen

[Johan Bogle]

Ik zou echt nooit voor 1 slaapkamer kiezen. Dat is echt totaal niet toekomstbestendig tenzij de eeuwige vrijgezel misschien. Zonder kids is 1 slaapkamer ook niet te doen zelfs.

[Kalentum]

Sissors schreef op zondag 17 april 2022 @ 12:47:
[...]

En was de nieuwe woning goedkoper dan de oude woning? Anders was het gewoon een goede financiele beslissing ook.

Onze financiële klapper was het huis dat we in 2013 kochten. Bij de verkoop van die woning hadden we mooie overwaarde.

Maar ja dat is ook allemaal geen bewuste planning geweest ofzo. Al onze verhuizingen zijn geweest naar aanleiding van gewijzigde omstandigheden of woonwensen. Wat niet kan, dat kan niet, maar zelfs als je op het hoogtepunt van de markt koopt, kan het zomaar zijn dat je 5 of 10 jaar later daar al geen last van hebt, bv omdat je inkomen is gestegen

[Rubbergrover1]

paulheetik schreef op zondag 17 april 2022 @ 11:39:
Informatieve discussies hier, steek er veel van op! Ben zelf als starter op zoek naar de eerste koopwoning in Amsterdam, nu heb ik afgelopen week te horen gekregen dat ik ben ingeloot voor een nieuwbouw woning op de NDSM. Leuk project, appartement van 72m2 met zij-uitzicht op het IJ.



Ik heb een week de tijd om het te overwegen, ik merk dat ik nogal heen en weer schiet qua gedachte’s. Eigenlijk had ik als harde eis 2 slaapkamers, ik en m’n vriendin zijn 32 en hebben nu nog geen concrete babyplannen maar dat kan in 1/2 jaar wellicht veranderen. Dit appartement heeft wel een 2e kamer, maar zonder raam naar buiten toe. Ik denk dat als je creatief bent met een binnenraam/raam in deur dat er best een leuke (jonge) kinderkamer van te maken is, maar het blijft niet ideaal. Eigenlijk is het dus een appartement wat maar max 5/6 jaar (vanaf nu) mee gaat voor mijn situatie (waarschijnlijk). Daar zit natuurlijk wel wat onzekerheid in, je weet nooit of dingen anders lopen dan gepland.





Een aantal zaken. In hoeverre is het (on-)mogelijk om een extra kamer in te (laten) bouwen? De standaardindeling van een nieuwbouwappartement kun je vaak namelijk gewoon nog aanpassen. Eventueel kun je kijken of je later nog ergens een wandje zou kunnen zetten. Dan kan het wel handig zijn om vast wat voorbereidingen te treffen, zoals bv een extra lichtpunt en schakelaar.

Verder kan er inderdaad heel veel veranderen in een paar jaar. Stel je voor dat je nog een paar jaar moet blijven zoeken naar een woning met ruimte voor gezinsuitbreiding en jullie kunnen (of willen) geen kinderen krijgen? Dan heb je voor niets nu jarenlang minder prettig gewoond.

Ten slotte, als je woning in waarde daalt, dan zullen eventuele 'doorstroom woningen' vaak ook in waarde dalen. Dat hoeft dus helemaal niet negatief te zijn. Zolang je er wel enigszins rekening mee houdt en je schuld dus wat aflost. Of een aparte 'spaarpot' opbouwt.

[Anoniem: 512943]

paulheetik schreef op zondag 17 april 2022 @ 12:08:
@SL104 Bedankt! Inderdaad erg fijn om in ieder geval de optie te hebben! Ik ben vooral op zoek naar 2 slaapkamer appartementen, ik verwacht dat ik daar wel 5-10 jaar mee vooruit kom. Gezinswoning buiten de stad bijvoorbeeld zie ik nog niet echt zitten.

Alternatief zijn dus de 60m2 "schoenendozen" in Amsterdam met 2 slaapkamers waar momenteel +- 100K voor wordt overboden. Ik besef me dat ik ook in dit geval wel eens teveel zou kunnen betalen/onder water zou kunnen komen te staan de komende jaren. Misschien nog wel meer inderdaad dan met nieuwbouw.

Hebben jullie al eerder gezocht naar een bestaande woning? Op IJburg bijvoorbeeld is wel wat groters te vinden voor dat geld toch?

Een kleine kamer zonder raam kan voor een baby, maar is niet ideaal voor later.

Grootste voordeel is dat je nu wel met zekerheid een woning kan hebben in plaats van dat je mee moet doen in de overbieden loterij.

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 512943 op 17-04-2022 20:13 ]

[paulheetik]

Bedankt voor de reacties allen. Ik waardeer het meedenken. Ik heb weer flink liggen malen vannacht, daarnaast heb ik ook nog topic gestart specifiek voor de vraag voor de 2e slaapkamer. Die 2e slaapkamer gaat er nog ooit echt komen in dit appartement realiseer ik mij nu, dus eigenlijk moet ik zodra de vrouw zwanger is meteen op zoek naar iets anders. Het is dus een appartement dat voor 2-4 jaar bij me past. Dat is jammergenoeg te kort, daarnaast verwacht ik eigenlijk dat de NDSM pas een beetje leuke buurt wordt over 4+ jaar.

Ik krijg ook af en toe reacties "Nieuwbouw, meteen kopen! Appartement is meer waard 't moment dat je de sleutel krijgt". Eigenlijk merk ik dat ik vooral enthousiast ben omdat het financieel aantrekkelijk is/ als investering. Er is nog geen bewoning plicht of belegging regeling van de gemeente. Dit zou in feite betekenen dat ik het appartement zou kunnen kopen en bij oplevering in 2024 direct zou kunnen verhuren/verkopen als ik zou willen.

@Sport_Life Ik ben dan wel ondernemer, maar ik krijg alsnog kriebels van een dergelijk risico. Het zou fijn zijn om geen starter meer te zijn, maar liefer starter dan kopen op ATH en onderwater.

[sertechaun]

@paulheetik Ik en mn vriendin (34) zitten op dit moment eigenlijk in jou volgende fase. Heb in 2011 een 60m appartement gekocht in centrum van Hoofddorp met 1 kamer en aangezien we beiden van thuis werken sinds 2020 kan je begrijpen dat dat heel krap begon te voelen.

Nu zijn we eindelijk na paar jaar inschrijven op nieuwbouw gekozen als eerste kandidaat voor een ruime hoekwoning in dezelfde stad maar iets buiten de centrum en willen eigenlijk wel ervoor gaan. Ik ben dan geen starter en heb wat overwaarde opgebouwd maar toch ben ik heel risico averse. Ik verwacht eigenlijk dat ik zeker straks onder water sta met een dure hypotheek, maar we moeten toch ergens wonen en dan zit ik liever onder water in een fijne 5-kamer eengezinswoning dan met overwaarde in een schoenendoos in de lucht met maar 1 kamer.

[Laapo]

paulheetik schreef op maandag 18 april 2022 @ 08:53:

Ik krijg ook af en toe reacties "Nieuwbouw, meteen kopen! Appartement is meer waard 't moment dat je de sleutel krijgt". Eigenlijk merk ik dat ik vooral enthousiast ben omdat het financieel aantrekkelijk is/ als investering. Er is nog geen bewoning plicht of belegging regeling van de gemeente. Dit zou in feite betekenen dat ik het appartement zou kunnen kopen en bij oplevering in 2024 direct zou kunnen verhuren/verkopen als ik zou willen.

Met zulke overwegingen is niets mis als je het mij vraagt. Je koopt een eerste woning en wilt een goede deal doen. Je moet echter ook incalculeren dat het mis kan gaan en dan is het wel prettig als het een woning is waar je in kunt (blijven) wonen.

Volgende keer inschrijven op een woning met meer slaapkamers

[Mesque]

paulheetik schreef op maandag 18 april 2022 @ 08:53:
Bedankt voor de reacties allen. Ik waardeer het meedenken. Ik heb weer flink liggen malen vannacht, daarnaast heb ik ook nog topic gestart specifiek voor de vraag voor de 2e slaapkamer. Die 2e slaapkamer gaat er nog ooit echt komen in dit appartement realiseer ik mij nu, dus eigenlijk moet ik zodra de vrouw zwanger is meteen op zoek naar iets anders. Het is dus een appartement dat voor 2-4 jaar bij me past. Dat is jammergenoeg te kort, daarnaast verwacht ik eigenlijk dat de NDSM pas een beetje leuke buurt wordt over 4+ jaar.

Ik krijg ook af en toe reacties "Nieuwbouw, meteen kopen! Appartement is meer waard 't moment dat je de sleutel krijgt". Eigenlijk merk ik dat ik vooral enthousiast ben omdat het financieel aantrekkelijk is/ als investering. Er is nog geen bewoning plicht of belegging regeling van de gemeente. Dit zou in feite betekenen dat ik het appartement zou kunnen kopen en bij oplevering in 2024 direct zou kunnen verhuren/verkopen als ik zou willen.

@Sport_Life Ik ben dan wel ondernemer, maar ik krijg alsnog kriebels van een dergelijk risico. Het zou fijn zijn om geen starter meer te zijn, maar liefer starter dan kopen op ATH en onderwater.

Besef je ook, de angst om op een ATH te kopen is misschien ook wel onterecht. De richting van de woningmarkt blijft, ondanks de huidige verwachtingen die je benoemt, enorm gissen. Wij hebben zelf in maart 2020 nieuwbouw gekocht, ook in Amsterdam toevallig, precies in de week van het tekenen van het contract kwamen alle banken met voorspellingen over hel en verdoemenis op de woningmarkt. Toen ook enorm getwijfeld vanwege de angst te kopen op het moment van ATH, maar gelukkig wel doorgezet. Nu twee jaar verder is twee jaar lang +20% gegaan, dat had toen niemand verwachtX

[Cruiseganger]

Gisteren is conform de aankondiging op rentebox.nl ook de hypotheekrente bij de Rabobank weer omhoog gegaan. Zo’n 0,15% erbij waardoor de 20 jaar annuïteit < 67,5 % LTV op 2,92 % komt , de 67,5 % tot 90 % LTV 20 jaar annuïteit op 3,07% . Bij financiering met LTV van 90% en hoger is de rente bij 20 jaar annuïteit nu al 3,27 % !

[ Voor 4% gewijzigd door Cruiseganger op 19-04-2022 08:13 ]

[coazter]

Cruiseganger schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 08:12:
Gisteren is conform de aankondiging op rentebox.nl ook de hypotheekrente bij de Rabobank weer omhoog gegaan. Zo’n 0,15% erbij waardoor de 20 jaar annuïteit < 67,5 % LTV op 2,92 % komt , de 67,5 % tot 90 % LTV 20 jaar annuïteit op 3,07% . Bij financiering met LTV van 90% en hoger is de rente bij 20 jaar annuïteit nu al 3,27 % !

Dat gaat erg hard zeg. Ik zie dat 'mijn' rente (Lloyds 20 jaar <90% MW) nu ook officieel verdubbeld is van 1,55% naar 3,11%, en dat in een paar maanden tijd. Toch wel een raar idee dat ik ten opzichte van een half jaar geleden nu niet zou verhuizen naar het huis dat we hebben gekocht. Het zou gewoon niet meer uit kunnen.

Edit, dit dus: https://www.nu.nl/economi...t-begin-van-dit-jaar.html

[ Voor 7% gewijzigd door coazter op 19-04-2022 10:27 ]

[Richh]

Cruiseganger schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 08:12:
Bij financiering met LTV van 90% en hoger is de rente bij 20 jaar annuïteit nu al 3,27 % !

Bizar.

Wij zijn een half jaar geleden verhuisd en betalen voor precies dat product de helft aan rente

[Cruiseganger]

De zeer fors gestegen hypotheekrentes heeft zijn effecten en ( potentiële) kopers en verkopers worden onrustiger:

https://www.ad.nl/wonen/l...-hypotheekrente~a9258297/

[Blik1984]

Cruiseganger schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 14:09:
De zeer fors gestegen hypotheekrentes heeft zijn effecten en ( potentiële) kopers en verkopers worden onrustiger:

https://www.ad.nl/wonen/l...-hypotheekrente~a9258297/

Ben vooral benieuwd wat hierin het verschil is tussen Randstad/andere grote steden vs buitengebied. In het project waar ik nieuwbouw heb gekocht is net een nieuwe fase online gekomen tegen wederom exorbitant hoge prijzen. Heb daarom ook nog niet perse het idee dat het in de grote steden echt een probleem is.

Maar het verschil is rente is wel bizar, ik heb mijn hypotheek in december geregeld tegen 1,3% rente voor 20 jaar vast. Diezelfde hypotheek is nu 2,7%

[ Voor 10% gewijzigd door Blik1984 op 19-04-2022 14:44 ]

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 13:35:
[...]

Bizar.

Wij zijn een half jaar geleden verhuisd en betalen voor precies dat product de helft aan rente

Kan mij best voorstellen dat mensen onrustig worden ja. Als je dan nú iets wil kopen dan heb je misschien toch het idee dat je en nog net even 10% meer betaalt voor je huis dan 1/2 jaar geleden (al snel 40-50K bij een gemiddeld huis) én twee keer zo hoge (bruto) rentelasten hebt. Dat is best een 'eng' idee als instapper. Daar tegenover staan natuurlijk al die andere argumenten zoals 'nog steeds historisch erg lage rente' , 'voorlopig geen einde aan krapte' etc.. Maar goed, bottom line is dat ik blij ben dat ik niet in de schoenen van de aspirant-koopmarkt-betreder sta ....

[Sineplex]

Ik sprak afgelopen donderdag een makelaar. Die gaf aan dat bij haar op kantoor het aantal inschrijfverzoeken per woning gehalveerd is maar dat er nog altijd meer dan afdoende vraag per woning is (gemiddeld rond de 20 aanvragen per woning in plaats van 40). Het is dus iets afgekoeld, maar de vraag blijft heel hoog.

[spijkerhoofd]

Sineplex schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 15:05:
Ik sprak afgelopen donderdag een makelaar. Die gaf aan dat bij haar op kantoor het aantal inschrijfverzoeken per woning gehalveerd is maar dat er nog altijd meer dan afdoende vraag per woning is (gemiddeld rond de 20 aanvragen per woning in plaats van 40). Het is dus iets afgekoeld, maar de vraag blijft heel hoog.

Ik krijg de zelfde verhalen, het hangt echter wel van de type woningen en van de prijs! Opknapwoningen zie ik zelfs in prijs dalen op Funda(een aantal keer gezien), echter nieuwere woningen gaan nog steeds goed, echter is de emotie van 40K overbieden boven de waarde er niet meer bij.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 15:48:
[...]


Ik krijg de zelfde verhalen, het hangt echter wel van de type woningen en van de prijs! Opknapwoningen zie ik zelfs in prijs dalen op Funda(een aantal keer gezien),

Heeft dat met de rente te maken of heeft het ermee te maken dat verbouwen/flippen bij de huidige verbouwkosten en levertijden minder interessant is?

[Cruiseganger]

Het feit dat nieuwbouw tegenwoordig energielabel A++ moet hebben ( of heeft) en daarom de koper, mits hij een individuele
warmtepomp met zonnepanelen krijgt ( dus geen warmtenet) , gegarandeerd is van relatief zeer lage energielasten naast een duurzaamheidskorting van 0,10%/ 0,15% op de hypotheekrente en de eerste 10 jaar vrijwel geen onderhoudskosten speelt natuurlijk
behoorlijk mee bij het feit dat nieuwbouw ook de huidige fors gestegen hypotheekrente goed in de markt blijft liggen.

[big bang]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 15:56:
[...]

Heeft dat met de rente te maken of heeft het ermee te maken dat verbouwen/flippen bij de huidige verbouwkosten en levertijden minder interessant is?

Optelsom lijkt me? Laat staan als je de stookkosten ook nog meerekent. Een echte opknapper die je helemaal stript kun je nog goed isoleren, maar alles wat tussen courant en rijp-voor-nog-net-niet-sloop in zit zal daar ook wel wat waarde op kwijtraken.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 15:56:
[...]

Heeft dat met de rente te maken of heeft het ermee te maken dat verbouwen/flippen bij de huidige verbouwkosten en levertijden minder interessant is?

Beide, er is gewoon minder kopers op dit moment, en de kopers die er nu zijn proberen nu de kans te pakken met woningen met een laag label en moderne uitzicht omdat daar nu minder hoog op word geboden. Daarnaast de meeste geflipte woningen zijn op het oog geflipt maar hebben nog steeds een hoog label.

[Blik1984]

big bang schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:08:
[...]

Optelsom lijkt me? Laat staan als je de stookkosten ook nog meerekent. Een echte opknapper die je helemaal stript kun je nog goed isoleren, maar alles wat tussen courant en rijp-voor-nog-net-niet-sloop in zit zal daar ook wel wat waarde op kwijtraken.

De gemiddelde flipper doet meestal niet zoveel aan additionele isolatiemaatregelen, meestal verbetert het energielabel maar nauwelijks na een flip omdat de werkzaamheden vaak puur optisch zijn

[Masvic]

Masvic schreef op woensdag 13 april 2022 @ 22:08:
Volgens het NVM stonden er in Q1 gemiddeld 17K woningen te koop. Via het internet archive kan ik zien dat er in Januari 17.9k woningen als beschikbaar vermeld waren op Funda. Dat zijn er vandaag al 24.6K. Best een flinke toename van 37%...

Zou eigenlijk een scraper en een mooi dashboard voor moeten maken, of weet iemand ergens anders dit soort data te vinden?

Weer 10% erbij vandaag, 26k beschikbaar vanochtend, ben benieuwd of de trend doorzet.

/r/rebubble ook wel een leuke trouwens, voor de redditors onder ons.

[spijkerhoofd]

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:53:
[...]


Weer 10% erbij vandaag, 26k beschikbaar vanochtend, ben benieuwd of de trend doorzet.

/r/rebubble ook wel een leuke trouwens, voor de redditors onder ons.

In het voorjaar komen er altijd veel woningen erbij, net als in het najaar. Q1 en tijdens de zomer is het een stuk rustiger...

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:08:
[...]


Beide, er is gewoon minder kopers op dit moment, en de kopers die er nu zijn proberen nu de kans te pakken met woningen met een laag label en moderne uitzicht omdat daar nu minder hoog op word geboden. Daarnaast de meeste geflipte woningen zijn op het oog geflipt maar hebben nog steeds een hoog label.

Precies, en omdat meer mensen zich momenteel bewust zijn van de impact van dat energielabel (of beter gezegd van energiebesparende maatregelen) zullen woningen die worden geflipt (vaak alleen cosmetisch) nu minder winst opleveren dan een jaar geleden. Dat zulke opknappers minder gewild zijn heeft dus niet zozeer te maken met hogere rente, minder vraag naar woonruimte of meer algemeen een 'stokkende markt', maar vooral met het besef dat die woningen veel minder waard zijn dan goed opgeknapte woningen.

[eamelink]

eamelink schreef op woensdag 13 april 2022 @ 09:39:
(vorige update)

Het is weer dinsdag! Dat betekent de aankondiging van een verhoging bij Florius voor komende donderdag. Ik kijk nog steeds naar de 10-jaarsrente bij <65% LTV.

Na twee forse verhogingen van dertig en vijftien basispunten, deze week weer een bescheiden stijging van 10 basispunten.

* Tot 20 januari 1.09%
* Vanaf 20 januari 1.19%
* Vanaf 27 januari 1.24%
* Vanaf 10 februari 1.39%
* Vanaf 17 februari 1.59%
* Vanaf 24 februari 1.69%
* Vanaf 3 maart 1.79%
* Vanaf 17 maart 1.84%
* Vanaf 24 maart 2.04%
* Vanaf 7 april 2.34%
* Vanaf 14 april 2.49%
* Vanaf 21 april 2.59%

Max hypotheek bij deze tarieven (bij een enkel inkomen van 50k):

Bij 1.09% => max hypotheek 242999
Bij 2,49% => max hypotheek 221743
Bij 2,59% => max hypotheek 234483

Zoals vorige update al genoemd; bij de vorige rente zaten we ongunstig in de financieringslast-percentage-bracket (door een handige adviseur wel op te lossen). Nu zitten we weer gunstig in de hogere bracket.

Bij een inkomen van 50k is het max dat je mag uitgeven aan wonen bij 2-2,5% rente 21% van je inkomen, en bij 2.5-3% rente is het 22.5%.

Overigens een "interessant" weetje (voor de hypotheeknerds in dit forum, en ja dat ben jij beste lezer ), de stap van financieringslastpercentage tussen 2-2.5% en 2.5-3% van anderhalve procentpunt is de grootste stap die er in het schema staat. Vandaar dat het verschil in maximale hypotheek bij 2.50% en bij 2.51% rente vrij extreem is.

Het maximaal te lenen bedrag is dus met deze - naar mijn mening erg forse - rentestijging nog maar 3,5% gedaald. Niet insignificant, maar ook nog niet echt heel schokkend.\

Voor de schatkist wat mij betreft een gemiste kans; we hadden de hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren vrij pijnloos sterk kunnen beperken, maar dankzij het dralen gaan er nu weer allerlei nieuwe hypotheken afgesloten worden waarbij mensen afhankelijk(er) worden van hypotheekrenteaftrek.

Qua maandlasten, bij een hypotheek van 220k en zelfde WOZ-waarde:

Bij 1,09 % bruto 717, netto (eerste jaar) 667
Bij 2,49 % bruto 868, netto (eerste jaar) 709
Bij 2,59 % bruto 880, netto (eerste jaar) 713

Zoals je ziet, de stijging in maandlasten blijft erg beperkt met nog geen vijf tientjes meer per maand bij een volledige annuïtaire hypotheek van 220k. Dit heeft primair twee oorzaken: bij een hogere rente schuift aflossing relatief meer naar het einde van de hypotheek, en heb je meer hypotheekrenteaftrek.

Als de rente volgende week weer stijgt, volgt er weer een update

[Masvic]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:56:
[...]


In het voorjaar komen er altijd veel woningen erbij, net als in het najaar. Q1 en tijdens de zomer is het een stuk rustiger...

Voorjaar is Q1, dan komen er volgens jou veel woningen bij EN het is rustiger? Wat is het nou...



Vind het interessant dat er bijna 40% meer woningen online staan (alleen op funda) dan op 1 feb dit jaar. Dat soort schommelingen lijken historisch niet vaak voor te komen. Maar wellicht is het gewoon een momentopname die toevallig zo uitkomt, het is immers geen doorlopend gemiddelde. Maar we will see. Dit weekend maar eens een scrapertje bouwen... Dan hoeven we hier niet tot het einde van het kwartaal te wachten om info van NVM te krijgen.

[eamelink]

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:38:
Voorjaar is Q1, dan komen er volgens jou veel woningen bij EN het is rustiger? Wat is het nou...

Voorjaar is praktisch Q2. Dit jaar begonnen op 20 maart, dus 12 dagen in Q1, en de rest in Q2

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:38:
Dit weekend maar eens een scrapertje bouwen... Dan hoeven we hier niet tot het einde van het kwartaal te wachten om info van NVM te krijgen.

[ Voor 44% gewijzigd door eamelink op 19-04-2022 17:52 ]

[Masvic]

eamelink schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:45:
[...]


Voorjaar is praktisch Q2. Dit jaar begonnen op 20 maart, dus 12 dagen in Q1, en de rest in Q2

Duidelijk!

[Caelorum]

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:38:
[...]
Dit weekend maar eens een scrapertje bouwen... Dan hoeven we hier niet tot het einde van het kwartaal te wachten om info van NVM te krijgen.

https://github.com/khpeek/Funda-scraper ?

[Masvic]

Caelorum schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:57:
[...]

https://github.com/khpeek/Funda-scraper ?

Nice thanks, dat scheelt al wat werk.

[Hbeez]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 16:56:
[...]


In het voorjaar komen er altijd veel woningen erbij, net als in het najaar. Q1 en tijdens de zomer is het een stuk rustiger...

Eind Q1 2021 stonden 17547 woningen te koop, eind Q2 2021 15491.

De trend die @Masvic beschrijft was ook al door het NVM zelf waargenomen:

In de laatste weken van het eerste kwartaal 2022 zijn opvallend veel woningen te koop gezet.

Zowel kopers als verkopers worden nerveus van de alsmaar stijgende rente.

[ Voor 29% gewijzigd door Hbeez op 19-04-2022 19:55 ]

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:03:
[...]
Dat zulke opknappers minder gewild zijn heeft dus niet zozeer te maken met hogere rente, minder vraag naar woonruimte of meer algemeen een 'stokkende markt', maar vooral met het besef dat die woningen veel minder waard zijn dan goed opgeknapte woningen.

Dat die opknapwoningen minder waard zijn zit uiteraard al in de vraagprijs verwerkt, maar de stijging van bouwkosten/materialen/bouwdepot waarschijnlijk nog niet. Zelf heb ik een jaar geleden nog 30k overboden op een opknapwoning maar zou ik nu m'n vingers niet aan durven branden

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:00:
[...]


Dat die opknapwoningen minder waard zijn zit uiteraard al in de vraagprijs verwerkt, maar de stijging van bouwkosten/materialen/bouwdepot waarschijnlijk nog niet. Zelf heb ik een jaar geleden nog 30k overboden op een opknapwoning maar zou ik nu m'n vingers niet aan durven branden

Maar dat is toch precies de reden waarom die opknappers nu veel lager geprijsd worden en ook zouden moeten zijn dan vorig jaar?

[Laapo]

eamelink schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:13:
[...]


Bij 1,09 % bruto 717, netto (eerste jaar) 667
Bij 2,49 % bruto 868, netto (eerste jaar) 709
Bij 2,59 % bruto 880, netto (eerste jaar) 713

Thanks voor de uitgebreide update. Dit is wel weer een eyeopener. Netto €46 verschil. Kost de staatskas wel €167 aan vrh tov €50. De staatskas is de grote verliezer.

Misschien is dit wel het moment om een leuke woning op de kop te tikken. Voordat iedereen beseft dat het in de maandlast niet echt veel betekent.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:28:
[...]

Maar dat is toch precies de reden waarom die opknappers nu veel lager geprijsd worden en ook zouden moeten zijn dan vorig jaar?

Waaruit blijkt dat ze dat zijn? Dat ze het zouden moeten zijn, daar zijn we het over eens. Dat de snelle stijging in kosten van bouwmaterialen, bouwvakkers & hypotheekrente in de vraagprijs is verdisconteerd vraag ik me af, maar komt ongetwijfeld terug via marktwerking in een lagere vraag(prijs).

[Anoniem: 512943]

Laapo schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:29:

Thanks voor de uitgebreide update. Dit is wel weer een eyeopener. Netto €46 verschil. Kost de staatskas wel €167 aan vrh tov €50. De staatskas is de grote verliezer.

En weer de uitgelezen kans voorbij laten gaan om hypotheekrenteaftrek af te schaffen zonder veel gemor door de ultra lage rente.

[psychodude]

Hbeez schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 19:53:
[...]
Zowel kopers als verkopers worden nerveus van de alsmaar stijgende rente.

De vraag is natuurlijk of dat de enige factor is. De sterke inflatie zal voor velen natuurlijk ook niet meehelpen. Indien de hypotheek gebaseerd is op een scenario waarin je net rond kwam, maar daarmee wel net die woning kon betalen die je wilde hebben, is de ruime inflatie van recent natuurlijk niet iets waarmee dit goed verenigbaar is.

Op een gegeven moment wordt het dan de vraag of het überhaupt mogelijk blijft, of dat er ergens op luxe ingeleverd moet worden waarbij het de vraag is wat je meer waard is; bijvoorbeeld woongenot of frequent buiten de deur dineren of regelmatige luxe vakanties.

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:40:
[...]


Waaruit blijkt dat ze dat zijn?

Dat was waar het bericht van spijkerhoofd mee begon.

[Valorian]

Anoniem: 512943 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:59:
[...]


En weer de uitgelezen kans voorbij laten gaan om hypotheekrenteaftrek af te schaffen zonder veel gemor door de ultra lage rente.

Ik vrees dat n de politiek niemand daar zijn of haar vingers aan wil branden. Gezien de hoeveelheid tijd die er overheen ging om het vorige hra-beperkingsvoorstel op te tuigen en door de kamer te krijgen (na decennia vrees voor het h-woord), denk ik dat het nog lang gaat duren voor dat weer een (serieus) onderwerp van gesprek wordt in Den Haag. Al is het maar om de simpele reden dat de overheid de afgelopen jaren niet bepaald goede resultaten geboekt heeft op het punt van “een betrouwbare partij zijn”, dan is nu weer een wijziging van een subsidievorm die relatief kort geleden nog met veel bombarie is aangepast vragen om een golf kritiek.

Persoonlijk overigens helemaal met je eens: wat mij betreft mag de marktverstorende factor HRA liever eerder dan later verdwijnen en afgelopen zomer was inderdaad een uitgelezen moment om íets te doen.

Offtopic: ik verwacht overigens dat Rutte IV sowieso geen lang leven beschoren is, want met alles onderzoeken en enquetes die ongetwijfeld nog komen over de afhandeling van de toeslagenfraude, de keuzes in coronatijden, de omgang met schades in groningen en de inflatie (met bijbehorende energiearmoede) is het eerder de vraag wanneer dan óf de stekker eruit getrokken wordt straks..

[Shadowhawk00]

psychodude schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 21:13:
[...]


De vraag is natuurlijk of dat de enige factor is. De sterke inflatie zal voor velen natuurlijk ook niet meehelpen. Indien de hypotheek gebaseerd is op een scenario waarin je net rond kwam, maar daarmee wel net die woning kon betalen die je wilde hebben, is de ruime inflatie van recent natuurlijk niet iets waarmee dit goed verenigbaar is.

Op een gegeven moment wordt het dan de vraag of het überhaupt mogelijk blijft, of dat er ergens op luxe ingeleverd moet worden waarbij het de vraag is wat je meer waard is; bijvoorbeeld woongenot of frequent buiten de deur dineren of regelmatige luxe vakanties.

Het lijkt me sterk dat mensen als buiten de deur eten of luxe vakanties gaan meewegen bij het kopen van een huis. Dat is een heel andere orde van grote qua bedrag en ook qua termijn.
Ook bij het bepalen of je je huis verkoopt lijkt me dat niet echt een belangrijke factor. Waarschijnlijk zal er dan gewoon minder vaak op vakantie gegaan worden en minder vaak uit eten gegaan worden maar het huis verkopen zodat mensen ipv 2x 4x per jaar op vakantie kunnen lijkt met geen reeel scenario.

Wat wel een gevaar gaat zijn is als de overheid besluit om fictief rendement wat er niet is te gaan belasten. Dan moeten mensen ineens over geld wat niet bestaat belasting betalen met geld wat ze niet hebben. Dat betekend dat mensen die hun huurders een vast contract geven genaaid worden en investeerders die met jaarcontracten werken en woekerprijzen dus buiten schot blijven. Want huurhuizen kan je door de huurbescherming bijna niet verkopen als ze verhuurd zijn.
Dus de huren moeten dan omhoog om de kosten te dekken dus maximale huurverhoging. Nog minder verplegend personeel en onderwijs personeel dat in de randstad kan werken. Nou ja geen groot probleem buiten de randstad vinden die mensen wel werk en dan moet je maar geen kinderen krijgen als je in de randstad wilt wonen.

[ Voor 24% gewijzigd door Shadowhawk00 op 19-04-2022 23:25 ]

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 23:20:
[...]


Het lijkt me sterk dat mensen als buiten de deur eten of luxe vakanties gaan meewegen bij het kopen van een huis. Dat is een heel andere orde van grote qua bedrag en ook qua termijn.
Ook bij het bepalen of je je huis verkoopt lijkt me dat niet echt een belangrijke factor. Waarschijnlijk zal er dan gewoon minder vaak op vakantie gegaan worden en minder vaak uit eten gegaan worden maar het huis verkopen zodat mensen ipv 2x 4x per jaar op vakantie kunnen lijkt met geen reeel scenario.

Wat wel een gevaar gaat zijn is als de overheid besluit om fictief rendement wat er niet is te gaan belasten. Dan moeten mensen ineens over geld wat niet bestaat belasting betalen met geld wat ze niet hebben. Dat betekend dat mensen die hun huurders een vast contract geven genaaid worden en investeerders die met jaarcontracten werken en woekerprijzen dus buiten schot blijven. Want huurhuizen kan je door de huurbescherming bijna niet verkopen als ze verhuurd zijn.
Dus de huren moeten dan omhoog om de kosten te dekken dus maximale huurverhoging. Nog minder verplegend personeel en onderwijs personeel dat in de randstad kan werken. Nou ja geen groot probleem buiten de randstad vinden die mensen wel werk en dan moet je maar geen kinderen krijgen als je in de randstad wilt wonen.

Verhuurders probleem wat je schets is alleen van toepassing voor mensen die in box 3 verhuren. Als verhuren belast wordt als ondernemen gaat het naar box 2 of box 1. Dan blijft het ondernemend vermogen en wordt de mutatie op de balans niet belast, maar de winsten en de waarde mutatie wel. Dat lijkt me sowieso een goede manier om verhuur te belasten.

[Anoniem: 512943]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 23:20:
Want huurhuizen kan je door de huurbescherming bijna niet verkopen als ze verhuurd zijn.

Nou, daar is anders een hele levendige markt in hoor.

En het probleem is wat minder groot dan ik aanvankelijk ook dacht.

Als je 4-5% huurrendement hebt cash kom je alleen in de problemen als de waarde in 1 jaar plots met meer dan 12% stijgt. En je geen aandelen en/of cash hebt liggen.

[ Voor 31% gewijzigd door Anoniem: 512943 op 20-04-2022 00:16 ]

[Cruiseganger]

Vorige week gooide ING er in een keer 0,3% bovenop , voor aanstaande vrijdag 22 april staat er volgens rentebox alweer een verhoging op programma nu van 0,25% waardoor de annuïteit 20 jaar vast met
LTV <55% op 3,18 % komt :

http://www.rentebox.nl/Re...CFD-8E69-32FEB4B32DB1.pdf

[ColeJ]

En de Telegraaf kopt weer met koeienletters vandaag. Het sentiment is echt wel omgedraaid, media doet ook een heel hoop.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 23:20:
[...]


Het lijkt me sterk dat mensen als buiten de deur eten of luxe vakanties gaan meewegen bij het kopen van een huis. Dat is een heel andere orde van grote qua bedrag en ook qua termijn.
Ook bij het bepalen of je je huis verkoopt lijkt me dat niet echt een belangrijke factor. Waarschijnlijk zal er dan gewoon minder vaak op vakantie gegaan worden en minder vaak uit eten gegaan worden maar het huis verkopen zodat mensen ipv 2x 4x per jaar op vakantie kunnen lijkt met geen reeel scenario.

Ik denk dat je dat ook andersom zou moeten lezen. Niet zozeer verhuizen om op vaker op vakantie of uit eten te kunnen, maar andersom, dat je kunt kiezen voor een duurder huis als je minder vaak op vakantie of uit eten gaat.

Ik ken bijvoorbeeld mensen die bij ook maar de minste zonnestralen een terrasje pakken omdat ze in hun bovenwoning nauwelijks eigen buitenruimte hebben. Nu hebben terrasjes vaak natuurlijk wel toegevoegde waarde, maar ik denk dat als zij een tuin zouden hebben, ze dan veel minder behoefte hadden aan terrasjes etc. Hangt uiteraard ook af van de levensfase, maar het kan een goede afweging zijn om wat 'burgerlijker' te gaan wonen als je die terrasjes eigenlijk niet meer zo heel leuk vindt. Of dat je bij een woning met een 'permanent vakantiegevoel' minder behoefte hebt om al te vaak een weekendje weg te gaan om de stad te 'ontvluchten'. Net als dat je bijvoorbeeld bij een woning buiten de stad de reiskosten en reistijd kunt afwegen tegen de vaak relatief goedkopere woningen.

[Richh]

Laapo schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 20:29:
[...]


Thanks voor de uitgebreide update. Dit is wel weer een eyeopener. Netto €46 verschil. Kost de staatskas wel €167 aan vrh tov €50. De staatskas is de grote verliezer.

Misschien is dit wel het moment om een leuke woning op de kop te tikken. Voordat iedereen beseft dat het in de maandlast niet echt veel betekent.

Een hoge rente icm lage prijzen is zeker gunstig om mee in te stappen.
Mocht op termijn de rente dalen, dan heb je opeens lagere maandlasten en/of een mooie overwaarde.

Stap je op een lage rente in, dan krijg je te maken met dalende prijzen en een restschuld die je tegen hogere rentes moet financieren (bij doorstromen naar betere woning). Lage rentes zijn prettig als je een woning koopt voor de zeer lange termijn.

Men doet wel eens alsof hoge rente zo moeilijk en lastig zijn, omdat de maandlasten zo hoog zouden zijn, maar zoals terecht opgemerkt: die betaalt de overheid voor een aanzienlijk deel zolang er sprake is van hypotheekrenteaftrek.

[Hbeez]

@Richh En bij hoge rente èn hoge huizenprijzen?

In de VS staat de hypotheekrente inmiddels op zo'n 5% maar zijn er nog geen tekenen dat de huizenprijzen gaan dalen, wel wat tekenen van minder sterke groei. Zie bv dit artikel.

[ColeJ]

Het vergelijk met de VS vind ik niet helemaal op gaan. De rente is daar ook nooit zo laag geweest als hier.

[Richh]

Hbeez schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:00:
@Richh En bij hoge rente èn hoge huizenprijzen?

Zoiets bestaat natuurlijk maar heel kort, kwestie van tijd tot die prijzen dalen
De woningmarkt reageert traag, maar uiteindelijk reageren de prijzen wel.

Geef het een jaartje.

[Anoniem: 512943]

Hbeez schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:00:
@Richh En bij hoge rente èn hoge huizenprijzen?

In de VS staat de hypotheekrente inmiddels op zo'n 5% maar zijn er nog geen tekenen dat de huizenprijzen gaan dalen, wel wat tekenen van minder sterke groei. Zie bv dit artikel.

Wij hebben hier geen hoge hypotheekrente, die is historisch gezien nog steeds laag.

Snap de relevantie van Amerikaanse hypotheekrente niet zo?
Die overigens nu net zo hoog als in 2018.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 512943 op 20-04-2022 10:09 ]

[Hbeez]

Anoniem: 512943 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:08:
[...]


Wij hebben hier geen hoge hypotheekrente, die is historisch gezien nog steeds laag.

Snap de relevantie van Amerikaanse hypotheekrente niet zo?
Die overigens nu net zo hoog als in 2018.

Het was een reactie op dat of de hypotheekrente hoog is & prijzen laag, of vice versa, terwijl je in de VS ziet dat huizenprijzen blijven stijgen ook bij een hypotheekrente van 5%.

[sbmuc]

Vorige week een bezichtiging gedaan en de makelaar vertelde mij ook dat er veel minder animo was. Waar voorheen 40+ bezichtigingen voor een specifiek huis waar wij naar keken waren het er nu "maar" 10.

- "onzekere tijden" Oekraïne / Rusland
- Hoge Energiekosten. Wij hebben nu nog een rijtjes huis met vast contract tot volgend jaar, als we overstappen + vrijstaand huis... dan mag je flink gaan betalen.
- stijgende rente

En inderdaad de woningmarkt reageert traag. Als jij je buurman 6 maanden geleden zijn huis hebt zien verkopen met 100k meer dan de vraagprijs... Dan ga jij ook daarvoor, iig proberen... Ook de kopers zullen denken nu nog snel kopen voordat de rente nog meer stijgt, dus die lappen "graag" wat extra. Maar ook dat zal snel afnemen.

Ik denk dat de hele markt er heel anders uit gaat zien over een jaar. 5-6%+ rente? Die huizenprijzen moeten wel dalen. Ondanks de inflatie en tekort aan huizen..

[Anoniem: 512943]

Hbeez schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:10:
Het was een reactie op dat of de hypotheekrente hoog is & prijzen laag, of vice versa, terwijl je in de VS ziet dat huizenprijzen blijven stijgen ook bij een hypotheekrente van 5%.

Die - door velen gewenste - relatie gaat vaak helemaal niet op.

Bedenk dat (hypotheek)rente vaak daalt als het economisch minder goed gaat en vice versa.

[Joosie200]

Hbeez schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:10:
[...]


Het was een reactie op dat of de hypotheekrente hoog is & prijzen laag, of vice versa, terwijl je in de VS ziet dat huizenprijzen blijven stijgen ook bij een hypotheekrente van 5%.

Omdat voor de VS <5% laag is en voor ons dus <1.5%. Het is bij mij weten nooit richting de 1.10% gegaan in de VS hier wel kortstondig. Daarbij reageert de woningmarkt langzaam. Rentes schieten sneller omhoog dan dat de verkopen afnemen. Want dat verkoelende briesje hield enkel in: we stijgen nog steeds jaar op jaar maar de stijging is wat afgevlakt. In Nvm termen zal er dus eerst een tornado/orkaan/storm moeten opsteken wil je zien dat de stijging y/o/y stokt of zelfs feitelijk daalt.

[Cruiseganger]

Hbeez schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:00:
@Richh En bij hoge rente èn hoge huizenprijzen?

In de VS staat de hypotheekrente inmiddels op zo'n 5% maar zijn er nog geen tekenen dat de huizenprijzen gaan dalen, wel wat tekenen van minder sterke groei. Zie bv dit artikel.

Die “lage” 5% hypotheekrente 30 jar vast is alleen weggelegd voor een selectieve groep Amerikanen met de meest gunstige
zogenaamde debt/ earningsratio : https://www.wellsfargo.co...101/debt-to-income-ratio/.
De grote groep Amerikanen moeten door een minder minder gunstige debt/ earningsratio als gevolg van vooral hoge creditcards limieten, private lease, kopen op afbetaling van o.a. auto’s, mega studieschulden) nu al 7 % of meer hypotheekrente betalen. De ballon zal in Amerika dan ook veel sneller leeglopen en misschien met wel net zo’n knal als in 2008.

[Joosie200]

sbmuc schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:12:
- "onzekere tijden" Oekraïne / Rusland
- Hoge Energiekosten. Wij hebben nu nog een rijtjes huis met vast contract tot volgend jaar, als we overstappen + vrijstaand huis... dan mag je flink gaan betalen.
- stijgende rente

Over Oekraine/Rusland maak ik me niet druk. Maar het mond wel uit in gierende inflatie zolang de ECB niks doet aan hun opkoopbeleid.

Stijgende rente, flinke inflatie dus hogere energieprijzen en hogere kosten voor materiaal maakt dat een kluswoning mijn interesse niet meer heeft. En of ik nu als starter op de bestaande woningen 2x zoveel word overboden of dat ik er naast grijp bij loting voor nieuwbouw: potato potato. Of je nu door de kat of hond gebeten wordt: maakt niet uit.

Ik heb mijn zoektocht er wel op aangepast in elk geval. Bestaand heeft voor mij geen voorkeur meer gelet op hogere stookkosten en hogere kosten bij verduurzamen. Ik ga liever bij de aangekondigde nieuwbouw 9x uitgeloot worden en de 10e keer ingeloot dan dat ik na 9x dik overboden ben voor te verduurzamen bestaande bouw de 10e wel de gunfactor heb. En dat merken de verkoopmakelaars in de opkomstaantallen.

[BarendBotje]

Masvic schreef op dinsdag 19 april 2022 @ 17:58:
[...]

Nice thanks, dat scheelt al wat werk.

Kan je laten weten via PB of in dit topic hoever je gekomen bent na het weekend?

[Sport_Life]

sbmuc schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:12:
Vorige week een bezichtiging gedaan en de makelaar vertelde mij ook dat er veel minder animo was. Waar voorheen 40+ bezichtigingen voor een specifiek huis waar wij naar keken waren het er nu "maar" 10.

- "onzekere tijden" Oekraïne / Rusland
- Hoge Energiekosten. Wij hebben nu nog een rijtjes huis met vast contract tot volgend jaar, als we overstappen + vrijstaand huis... dan mag je flink gaan betalen.
- stijgende rente

En inderdaad de woningmarkt reageert traag. Als jij je buurman 6 maanden geleden zijn huis hebt zien verkopen met 100k meer dan de vraagprijs... Dan ga jij ook daarvoor, iig proberen... Ook de kopers zullen denken nu nog snel kopen voordat de rente nog meer stijgt, dus die lappen "graag" wat extra. Maar ook dat zal snel afnemen.

Ik denk dat de hele markt er heel anders uit gaat zien over een jaar. 5-6%+ rente? Die huizenprijzen moeten wel dalen. Ondanks de inflatie en tekort aan huizen..

Wij zijn wel voor een vrijstaande woning gegaan ondanks hoge verbouwkosten + energieprijzen.
Oude woning (rijwoning bj 2018) verkocht voor ongeveer dezelfde prijs als de nieuwe woning , de extra hypotheek gebruiken we voor de verbouwing. Wellicht zijn we 50k meer kwijt voor de verbouwing, dat is ongeveer de helft van wat de kopers van ons oude huis boven de waarde hebben betaald.
Maw inflatie (= loonstijging komende jaren) + (nog steeds) lage rente maakt ook een verbouwing nog aantrekkelijk imo. Wel snel knopen doorhakken (vloer, keuken, enz), want iedere maand komt er overal 2-5% bij.

Alleen een wp leverancier is lastig te vinden momenteel.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 20-04-2022 11:23 ]

[Masvic]

Cruiseganger schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:17:
[...]


Die “lage” 5% hypotheekrente 30 jar vast is alleen weggelegd voor een selectieve groep Amerikanen met de meest gunstige
zogenaamde debt/ earningsratio : https://www.wellsfargo.co...101/debt-to-income-ratio/.
De grote groep Amerikanen moeten door een minder minder gunstige debt/ earningsratio als gevolg van vooral hoge creditcards limieten, private lease, kopen op afbetaling van o.a. auto’s, mega studieschulden) nu al 7 % of meer hypotheekrente betalen. De ballon zal in Amerika dan ook veel sneller leeglopen en misschien met wel net zo’n knal als in 2008.

Yes, en veel meer mensen met variabele hypotheek, veel meer mensen die HELOC (Home Equity Line of Credit) gebruiken om dingen te kopen. Amerikanen zijn niet zo vies van schulden...

Daarnaast hebben ze daar geen hypotheekrenteaftrek die de impact van de stijging vd hypotheekrentes dempt. En doen ze niet zo moeilijk met het uit huis zetten van mensen die niet betalen.

[Citroentjuh]

sbmuc schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:12:
Ik denk dat de hele markt er heel anders uit gaat zien over een jaar. 5-6%+ rente? Die huizenprijzen moeten wel dalen. Ondanks de inflatie en tekort aan huizen..

Ik zie dat steeds vaker geroepen worden hier maar heb daar grote twijfels bij. Afkoeling zie ik nog wel gebeuren, dus dat de prijzen veel minder sterk stijgen of zelfs wat vlak blijven. Misschien dat de minst courante huizen ook wel wat gaan dalen op termijn. Maar echt een enorme verschuiving en daling zie ik nog niet gebeuren. Simpelweg om dezelfde redenen dat ook beleggen nog volop gebeurd in deze onzekere tijden: TINA, There is no alternative. Sociale huur zit op slot en is voor de meesten onbereikbaar en de vrije huur is nog onvoordeliger dan kopen. Dus ik vrees dat het precies andersom zal zijn als wat jij zegt: de prijzen zullen niet of nauwelijks dalen, ondanks een hogere rente en hoge energiekosten.

[Rubbergrover1]

Masvic schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:44:
[...]


Yes, en veel meer mensen met variabele hypotheek, veel meer mensen die HELOC (Home Equity Line of Credit) gebruiken om dingen te kopen. Amerikanen zijn niet zo vies van schulden...

Daarnaast hebben ze daar geen hypotheekrenteaftrek die de impact van de stijging vd hypotheekrentes dempt. En doen ze niet zo moeilijk met het uit huis zetten van mensen die niet betalen.

Ehm, in Amerika is er wel hypotheekrenteaftrek. Alleen zitten daar wat meer haken en ogen aan vast. Drie belangrijke aspecten zijn de lagere belastingtarieven (dus minder belastingvoordeel als het inkomen daalt) en maximale schuld (momenteel 750k voor nieuwe hypotheken) en dat je in Amerika óf een vaste aftrek hebt (ruim 12k per persoon) óf kunt kiezen voor losse aftrekposten. Als je als stel met gewone aftrekposten niet boven de 25k uitkomt, dan heb je dus geen extra voordeel van renteaftrek.

Maar als je als stel de rente op een hypotheek van 750k van 4 naar 5 procent ziet stijgen, dan zul je in de VS wel een kwart van die stijging van de fiscus terugkrijgen.

[Anoniem: 1511336]

Joosie200 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 10:21:
[...]


Ik heb mijn zoektocht er wel op aangepast in elk geval. Bestaand heeft voor mij geen voorkeur meer gelet op hogere stookkosten en hogere kosten bij verduurzamen. Ik ga liever bij de aangekondigde nieuwbouw 9x uitgeloot worden en de 10e keer ingeloot dan dat ik na 9x dik overboden ben voor te verduurzamen bestaande bouw de 10e wel de gunfactor heb. En dat merken de verkoopmakelaars in de opkomstaantallen.

Of mssh een combinatie wat een voordeel kan opleveren : Dus die te renoveren woning toch kopen(als dit type woningen in verkoopprijs gaan dalen) en ff afwachten met de boel te moderniseren/verduurzamen (hopen op een moment van crisis dat iedereen de hand op de knip zet en er weer tegen normale tarieven bouwvakkers beschikbaar zijn), alsook de bouwmaterialen weer een normale prijs krijgen.

Het is dan als/als/als...maar kan je mssh toch een voordeel opleveren, dikwijls kan je nog wel ff wonen in die oude meuk en hoeft een badkamer/keuken niet gelijk eruit gesloopt worden...

Verder zitten dan die verbouwkosten niet in je hypotheek itt je een nieuwbouw woning hebt en de hypotheek stukken hoger is ntrl.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 20-04-2022 11:11 ]

[Citroentjuh]

Anoniem: 1511336 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:09:
[...]


Of mssh een combinatie wat een voordeel kan opleveren : Dus die te renoveren woning toch kopen(als dit type woningen in verkoopprijs gaan dalen) en ff afwachten met de boel te moderniseren/verduurzamen (hopen op een moment van crisis dat iedereen de hand op de knip zet en er weer tegen normale tarieven bouwvakkers beschikbaar zijn), alsook de bouwmaterialen weer een normale prijs krijgen.

Het is dan als/als/als...maar kan je mssh toch een voordeel opleveren, dikwijls kan je nog wel ff wonen in die oude meuk en hoeft een badkamer/keuken niet gelijk eruit gesloopt worden...

Wat je zelf al zegt, het is erg veel “als”. Daar zou ik iets belangrijks als m’n huis en zo’n grote investering niet op baseren. Dikke kans dat je over tien jaar nog steeds in je tochtige pand zit te wachten op het goedkoper worden van materialen en arbeid…

[Anoniem: 1511336]

Citroentjuh schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:11:
[...]

Wat je zelf al zegt, het is erg veel “als”. Daar zou ik iets belangrijks als m’n huis en zo’n grote investering niet op baseren. Dikke kans dat je over tien jaar nog steeds in je tochtige pand zit te wachten op het goedkoper worden van materialen en arbeid…

Tsja, dat zou ook kunnen, het blijft een gok

[Joosie200]

Anoniem: 1511336 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:09:
[...]


Of mssh een combinatie wat een voordeel kan opleveren : Dus die te renoveren woning toch kopen(als dit type woningen in verkoopprijs gaan dalen) en ff afwachten met de boel te moderniseren/verduurzamen (hopen op een moment van crisis dat iedereen de hand op de knip zet en er weer tegen normale tarieven bouwvakkers beschikbaar zijn), alsook de bouwmaterialen weer een normale prijs krijgen.

Het is dan als/als/als...maar kan je mssh toch een voordeel opleveren, dikwijls kan je nog wel ff wonen in die oude meuk en hoeft een badkamer/keuken niet gelijk eruit gesloopt worden...

Verder zitten dan die verbouwkosten niet in je hypotheek itt je een nieuwbouw woning hebt en de hypotheek stukken hoger is ntrl.

Ja, ik zou niet direct een oude keuken en badkamer eruit slopen als die nog functioneel zijn maar gedateerd qua uiterlijk. Maar er is meer te doen in de kluswoningen die ik bezocht heb. Overal enkelglas vervangen, rotte houten kozijnen meteen vervangen, een plat dak wat al 50 jaar geen onderhoud heeft gehad, nul isolatie qua gevel/vloer. Kortom als je die zaken niet kunt verduurzamen voor de winter 2023 omdat bouwvakkers vol zitten, geen offertes meer willen afgeven omdat het voor hun ook onzeker is wat de prijzen doen qua isolatie, hout etc zit je wel een winter lang voor de buitenlucht te stoken.

En dan is het maar zien of je volgend jaar lente wel makkelijker een aannemer kunt charteren, bouwmateriaal terug normaal beschikbaar en tegen reguliere prijzen te koop is etc. Kortom mij teveel mitsen en maren.

Citroentjuh schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:11:
[...]

Wat je zelf al zegt, het is erg veel “als”. Daar zou ik iets belangrijks als m’n huis en zo’n grote investering niet op baseren. Dikke kans dat je over tien jaar nog steeds in je tochtige pand zit te wachten op het goedkoper worden van materialen en arbeid…

Dat dus. Ik wil best nog X jaar doen met een functionele maar gedateerde keuken en badkamer, zolang ik het achterstallig onderhoud wel op korte termijn gedaan kan krijgen. En bij dat laatste heb ik mijn twijfels. Bovendien heb ik geen contacten met vrienden die aannemer zijn of timmerman en ik zo mijn kluswoning sneller er tussen krijg. Aan offertes doen ze niet meer. Want ik heb wel degelijk inzichtelijk proberen te krijgen wat zoiets mij zou kosten.

[Richh]

Iemand nog een zeecontainer voor €225.000*?

https://www.funda.nl/koop...s-88135943-pompoenweg-71/

* je mag er zelf niet in wonen, het moet 30 jaar lang verhuurd worden onder de sociale huurgrens, voor de riolering moet je maandelijks betalen (hoogte bedrag onbekend) en voor de weg moet je ook maandelijks betalen (€25)

[Rubbergrover1]

Anoniem: 1511336 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:09:
[...]
Verder zitten dan die verbouwkosten niet in je hypotheek itt je een nieuwbouw woning hebt en de hypotheek stukken hoger is ntrl.

Dan ga je er dus vanuit dat je ie herbouwkosten uit eigen zak kunt betalen en in die paar jaar bij elkaar kunt sparen. Wat bij een beetje grondige renovatie vaak niet het geval zou zijn. Als je dat geld wel in korte tijd bij elkaar zou kunnen krijgen, dan kun je dat bij nieuwbouw ook gebruiken om je hypotheek op het zelfde niveau te krijgen.

[Joosie200]

Richh schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:34:
Iemand nog een zeecontainer voor €225.000*?

https://www.funda.nl/koop...s-88135943-pompoenweg-71/

* je mag er zelf niet in wonen, het moet 30 jaar lang verhuurd worden onder de sociale huurgrens, voor de riolering moet je maandelijks betalen (hoogte bedrag onbekend) en voor de weg moet je ook maandelijks betalen (€25)

Dat past beter in Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3 al hoewel 'pand' nog teveel credits is. Ik heb die woonunits ook gezien. Doe mij die Peugeot e-208 maar bij een woning. Voor mij part bij een bungalow woning. Want die zijn prima permanent te bewonen maar dat is 9 / 10x verboden. Zou ook aardig kunnen helpen om meer betaalbaar aanbod te krijgen.

[Richh]

Joosie200 schreef op woensdag 20 april 2022 @ 11:41:
[...]


Dat past beter in Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3 al hoewel 'pand' nog teveel credits is.

Daarom dus. Vind het wel een ontwikkeling dat dit soort treurnis nog voor dergelijke bedragen aangeboden kan worden.

Doe mij die Peugeot e-208 maar bij een woning.

Zelfs als die erbij zou zitten heb ik het vermoeden dat een ontwikkelaar hier nog een ton aan over kan houden.

[chimera2]

hier ook stond een senioren woning te koop voor 375.000
dus mijn ouders zijn gebeld of ze alsjeblieft wouden kijken.
355.00 goboden en meteen afgewezen
2e bod 365.000 ook afgewezen
en de makelaar zei dat zelf een bod van 375 zou worden afgewezen omdat het toch boven de vraagprijs zou worden verkocht. ( Ja als er animo voor zou zijn)

Ben benieuwd of ze er nog op terug komen