Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[FunkyTrip]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 17:00:
[...]

Wat ik bedoelde is dat de huidige taxatiewaarde (inderdaad) vaak afhankelijk is van de laatste transactie, en daarbij de hoogste transactie.
Als jij je huis wilt verkopen (even logischerwijs aan de 1-na-hoogste bieder) die daar op dat moment minder geld voor over had, is er eigenlijk al sprake van 'onder water staan'. Zeker omdat het verschil tussen 2 biedingen maar zo meer dan 10.000 euro kan bedragen.

Onder water staan is toch als je resterende hypotheek hoger ligt dan de laatste taxatiewaarde?
Sowieso kun je bij verkoop niet onder water komen omdat het over je huidige huis tov je huidige hyptheek gaat toch?

En als ik een huis koop en 20k overbiedt wordt dat huis op vraagprijs+20k getaxeerd, dus zolang ik geen hypo neem van 100%+ om wat verbouwingen mee te nemen, sta ik niet onder water.

[Richh]

FunkyTrip schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 17:08:
[...]


Onder water staan is toch als je resterende hypotheek hoger ligt dan de laatste taxatiewaarde?

Mijn punt is waar die laatste taxatie heen gaat als je een nieuwe taxatie doet (bijvoorbeeld omdat je 'm verkoopt). Dat is immers het moment waarop er potentieel problemen kunnen ontstaan.

Als we redeneren zoals jij hier doet kan je nooit onder water komen te staan, zolang je maar niet opnieuw taxeert

Onder water staan is dat je openstaande hypotheek hoger is dan je woningwaarde. De taxatiewaarde is niet 100% hetzelfde als de woningwaarde in deze gekke markt.

Sowieso kun je bij verkoop niet onder water komen omdat het over je huidige huis tov je huidige hyptheek gaat toch?

Wel als je je huis zou moeten verkopen tegen een lager bedrag dan waar jij hem voor hebt aangekocht. Wat dus de situatie is als je zou verkopen aan de #2 van de bieders.

Als we altijd taxeren op het hoogste bod, terwijl jij direct na aankoop zou willen verkopen terwijl je misschien wel +10.000 euro boven bieding #2 hebt geboden, dan sta je eigenlijk 10.000 euro onder water, want je gaat je huis niet voor de taxatiewaarde kunnen verkopen, maar voor 10.000 euro minder.

En als ik een huis koop en 20k overbiedt wordt dat huis op vraagprijs+20k getaxeerd, dus zolang ik geen hypo neem van 100%+ om wat verbouwingen mee te nemen, sta ik niet onder water.

Overigens heb je voor een bouwdepot enkel een taxatie nodig van wat de woning waard zou zijn ná verbouwing, en díé taxatiewaarde mag je opnieuw gewoon 100% financieren. Zo beredeneerd sta je dus ook niet onder water tov je taxatiewaarde ná een verbouwing

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 17:21 ]

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:28:
[...]

En in die 40 jaar gaat de huur niet omhoog?
Waar kan ik tekenen?

Nu probeer je het vraagstuk 'kan ik overwaarde opnemen' te verdraaien naar 'ja maar huren is duurder'.

Ja, huren ís duurder.
Dat heeft helemaal niks te maken met hoe overwaarde werkt in het huidige systeem.

Dat betekent nog niet dat je overwaarde niet kan verzilveren (inderdaad, mocht je inkomen toereikend zijn, maar dat is relatief waarschijnlijk) en/of dat het *bestaan* van overwaarde een vicieuze cirkel in huizenprijzen verzorgt.

[Tuttel]

killerbee1958 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:25:
[...]


Tsja, dan heb je wel heel veel mazzel dat je in staat bent om iets waar je 800 euro hypotheek voor betaald (los dat je niet aangeeft welk deel aflossing en welk deel rente is) voor 1000 euro te kunnen huren.

Ik heb even een ander voorbeeld. (Jouw N=1 versus mijn N=1)

Hypotheek 400 euro per maand
Overwaarde 300.000

Om iets gelijkwaardigs terug te kunnen huren moet ik al snel aan 2000 euro per maand denken
Dat is dus 1600 euro per maand meer dan huidige hypotheeklast
Dat betekent dat ik na 188 maanden (=15,5 jaar) mijn 300.000 heb opgegeten.
Nog los van het feit dat die 300 K dan inderdaad tzt aan mijn kinderen toekomen en ik dat bedrag nog kan verlagen door verder af te lossen en die huur elk jaar 5 % omhoog gaat.

Ik hoop nog meer dan 20 jaar mee te gaan dus ik blijf even lekker wonen, als je het niet erg vindt. (ook als je het wel erg vindt overigens )

Levert die papieren werkelijkheid je toch mooi 15,5 jaar aan wonen op in een gelijkwaardig huurhuis.

Leuk verdiend met alleen maar wonen in de woning waar je al wilde wonen. Ik zou er voor tekenen hoor; beter dan huren in een woning waar je niet in wilt wonen voor dus meer geld en niet de 15,5 jaar bonus aan gratis onderdak

[ Voor 9% gewijzigd door Tuttel op 12-10-2021 17:59 ]

[Bumaa]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:33:
[...]


Heb je ook doorgerekend wat het gevolg is van de jaarlijkse huurprijs indexatie?

En hoe sta je er dan over 40 jaar voor, geen assets en een duur huurhuis. Dat lijkt me geen realistische economische keuze voor iemand, tenzij je verwacht niet meer zo lang te leven?

Dat maakt toch niet uit? Het gaat er om dat je vermogen hebt opgebouwd met je koopwoning waar je voor x aantal jaar gratis in kunt huren. Dat je daarna dat vermogen kwijt bent en in een huurhuis zit verandert daar niks aan.

Een ander persoon die geen vermogen heeft opgebouwd via zijn overwaarde zou niet voor x aantal jaar gratis kunnen huren.

[Moi_in_actie]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:39:
[...]


Hangt erg af van de regio waar je wil kopen/huren, en hoe lang je al de koopwoning bezit. Mijn woning is niet zo lang geleden gekocht, dus ik betaal relatief 'veel' voor 'weinig'.

Ik denk dat je echt een veel te rooskleurig beeld hebt van overwaarde en dit kunnen verzilveren. De toko verkopen, je overwaarde incasseren en daarvan gaan huren klinkt leuk, maar werkt zo goed als niet.

Ter illustratie heb ik eens gekeken naar wat hier in Zuid Limburg, bepaalde straal van 10km te koop en te huur staat. Hierbij alleen huizen, geen appartementen. Koopwoningen in aanbod: meer dan 750. Woningen te huur: 6. Zes hele woningen, waarvan 1 al met de stempel verhuurd, dus eigenlijk 5. Dus als er al krapte is, op de huurmarkt lijkt dit een factor 100 zo erg.
De enige een beetje interessante woning daarvan, een half vrijstaande, gaat voor 1600euro huur de maand. Soortgelijkige koopwoningen in die plaats gaan nu voor 330-380k. Ik schat dat die woningen een jaar of 4 geleden (toen de prijzen nog heel wat schappelijker waren) voor 280-300k zouden zijn gegaan.

Dus ja, in jouw optiek zou je wanneer je een dergelijke koopwoning bezit deze kunnen verkopen, ongeveer 65k kunnen verzilveren en dan gaan huren. Probleem is alleen, met 1600 huur per maand is dit geld in iets meer dan 3 jaar op is gegaan, weg. Wil je het nog iets positiever bekijken, kan je nog kijken naar wat het verschil is tussen hypotheek toen en huur nu, dan betaal je nu nog altijd 700 euro de maand meer dan destijds voor de hypotheek. In 7 jaar nog alles weg. Dit alles los van huurstijging in die periode en de kleine kans dat jij die woning kunt krijgen (gezien het heel, heel geringe aanbod).

Verkopen en dan huren werkt mijn inziens alleen voor mensen rond of in pensioenleeftijd. Die hebben hun hypotheek al afbetaald, dus verkoopprijs is hun buffer en daarmee kan je het wellicht nog 15-20 jaar uitzingen, wat wellicht genoeg is tot aan je dood. Dat houdt dan wel weer in dat er niets van een erfenis overblijft, dus ook dit gebeurt maar zelden (meeste wellicht nog bij mensen zonder kinderen).

[Requiem19]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 17:57:
[...]


Dat maakt toch niet uit? Het gaat er om dat je vermogen hebt opgebouwd met je koopwoning waar je voor x aantal jaar gratis in kunt huren. Dat je daarna dat vermogen kwijt bent en in een huurhuis zit verandert daar niks aan.

Een ander persoon die geen vermogen heeft opgebouwd via zijn overwaarde zou niet voor x aantal jaar gratis kunnen huren.

Nee, het gaat erom of het gegeven de positie waar je in zit met je koophuis een realistische optie vanuit een rationeel perspectief.

Leuk dat je het potentieel zou kunnen doen, maar niemand zal het doen. Dus wat is dan de waarde van die mogelijkheid?

[Mark31]

Als je een woning wil belasten , dan ook alle bezittingen en geen onderscheid maken.
Ow wacht dan is het voor de huurders een wereld te klein

[Bumaa]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:00:
[...]


Nee, het gaat erom of het gegeven de positie waar je in zit met je koophuis een realistische optie vanuit een rationeel perspectief.

Leuk dat je het potentieel zou kunnen doen, maar niemand zal het doen. Dus wat is dan de waarde van die mogelijkheid?

Ja maar dat is heel wat anders, jij zegt dat niemand het vanuit een rationeel oogpunt zou doen. Dat niemand het zal doen, betekent niet dat deze overwaarde fictief is en niet op te nemen is. Er zijn genoeg mensen die voor hun oude dag geen pensioen hebben gespaard en hun overwaarde vervolgens gebruiken om de rest van hun leven + aow te huren en van te leven. Overwaarde is gewoon vermogen.

[Requiem19]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:06:
[...]

Ja maar dat is heel wat anders, jij zegt dat niemand het vanuit een rationeel oogpunt zou doen. Dat niemand het zal doen, betekent niet dat deze overwaarde fictief is en niet op te nemen is. Er zijn genoeg mensen die voor hun oude dag geen pensioen hebben gespaard en hun overwaarde vervolgens gebruiken om de rest van hun leven + aow te huren en van te leven. Overwaarde is gewoon vermogen.

Het ging om het voorbeeld dat je nu je huis verkoopt en 40 jaar gaat huren (overigens betaal je dan wel gewoon 40 jaar vermogensrendementsheffing, dus wordt de overwaarde alsnog belast als vermogen).

Jij zegt nu dat het interessant is voor mensen die bijna gepensioneerd zijn, dat is maar een kleine groep natuurlijk. En de overwaarde die je vandaag hebt, zegt niets over de overwaarde die je volgend jaar hebt, laat staan wat de overwaarde is over 35 jaar.

Alsof iedereen vergeten is dat de woningmarkt ook gewoon in elkaar kan storten.... Lees voor de grap dit topic van vorig jaar maart/april nog eens door. De adviezen waren toen veelvuldig om absoluut niet te kopen en lekker in een vakantiewoning te gaan wonen totdat de woningmarkt in elkaar geklapt zou zijn.

[Bumaa]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 17:58:
[...]

Ik denk dat je echt een veel te rooskleurig beeld hebt van overwaarde en dit kunnen verzilveren. De toko verkopen, je overwaarde incasseren en daarvan gaan huren klinkt leuk, maar werkt zo goed als niet.

Ter illustratie heb ik eens gekeken naar wat hier in Zuid Limburg, bepaalde straal van 10km te koop en te huur staat. Hierbij alleen huizen, geen appartementen. Koopwoningen in aanbod: meer dan 750. Woningen te huur: 6. Zes hele woningen, waarvan 1 al met de stempel verhuurd, dus eigenlijk 5. Dus als er al krapte is, op de huurmarkt lijkt dit een factor 100 zo erg.
De enige een beetje interessante woning daarvan, een half vrijstaande, gaat voor 1600euro huur de maand. Soortgelijkige koopwoningen in die plaats gaan nu voor 330-380k. Ik schat dat die woningen een jaar of 4 geleden (toen de prijzen nog heel wat schappelijker waren) voor 280-300k zouden zijn gegaan.

Dus ja, in jouw optiek zou je wanneer je een dergelijke koopwoning bezit deze kunnen verkopen, ongeveer 65k kunnen verzilveren en dan gaan huren. Probleem is alleen, met 1600 huur per maand is dit geld in iets meer dan 3 jaar op is gegaan, weg. Wil je het nog iets positiever bekijken, kan je nog kijken naar wat het verschil is tussen hypotheek toen en huur nu, dan betaal je nu nog altijd 700 euro de maand meer dan destijds voor de hypotheek. In 7 jaar nog alles weg. Dit alles los van huurstijging in die periode en de kleine kans dat jij die woning kunt krijgen (gezien het heel, heel geringe aanbod).

Verkopen en dan huren werkt mijn inziens alleen voor mensen rond of in pensioenleeftijd. Die hebben hun hypotheek al afbetaald, dus verkoopprijs is hun buffer en daarmee kan je het wellicht nog 15-20 jaar uitzingen, wat wellicht genoeg is tot aan je dood. Dat houdt dan wel weer in dat er niets van een erfenis overblijft, dus ook dit gebeurt maar zelden (meeste wellicht nog bij mensen zonder kinderen).

Ik ben het hier niet mee eens, maar stel we gaan er van uit dat het wel zo werkt. Als jij een woning van 500k + hypotheek van 500k koopt. Jouw buurman koopt 10 jaar later hetzelfde huis voor 1 miljoen met eenzelfde hypotheek van 1 miljoen voor hetzelfde rentepercentage. Dan zorgt jouw 'fictieve' vermogen toch voor een halvering in de maandlasten ten opzichte van jouw buurman, ondanks dat jullie in exact eenzelfde huis wonen.

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:05:
Als je een woning wil belasten , dan ook alle bezittingen en geen onderscheid maken.
Ow wacht dan is het voor de huurders een wereld te klein

Wie zegt dat? Het lijkt mij een prima plan, al ben ik nu geen huurder meer.

[Requiem19]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:11:
[...]


Ik ben het hier niet mee eens, maar stel we gaan er van uit dat het wel zo werkt. Als jij een woning van 500k + hypotheek van 500k koopt. Jouw buurman koopt 10 jaar later hetzelfde huis voor 1 miljoen met eenzelfde hypotheek van 1 miljoen voor hetzelfde rentepercentage. Dan zorgt jouw 'fictieve' vermogen toch voor een halvering in de maandlasten ten opzichte van jouw buurman, ondanks dat jullie in exact eenzelfde huis wonen.

Wat stel je voor om dan te doen met de buurman die over 10 jaar hetzelfde huis koopt en maar 400k betaalt omdat de waardes van huizen zijn gedaald?

(Je moet overigens ook nog de inflatie a 2-3% per jaar meenemen om dit eerlijk te vergelijken).

[Trichoglossus]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:49:
[...]


In een land met een vrijstaand huis bezet door een bejaard koppel en een te klein appartement met een gezin van 5 is een woningtekort van 1 woning. Draai de bezetting om en het tekort is magisch opgelost.

Heb nergens gezegd dat ik pleit voor subsidie om de boomers hun huis uit te krijgen. Alsjeblieft zeg. Betere betaalbare zorgflats zou een oplossing kunnen zijn. Of misschien dan toch maar hogere belasting voor het voordeel uit een huis, al ben ik daar niet perse voorstander van.

Simpelweg "bijbouwen bijbouwen" roepen is echter geen oplossing. Dat is symptoombestrijding. Behalve als je aandelen in bouwbedrijven hebt misschien.

Wel eens aan gedacht dat een bejaard koppel vaak al tientallen jaren in dat huis woont? En er simpelweg niet uit weg wil, behalve als het vanwege de gezondheid echt niet meer kan. Ze zijn gehecht aan hun woning, en dik tevreden. Ook al is de keuken 25 jaar oud bv.

De meeste oudjes hier blijven het liefst tot hun dood in het huis wonen. Wat extra hulp op diverse vlakken, traplift erbij. Die worden doodongelukkig als ze de rest van hun leven opeens in een klein appartementje moeten gaan wonen, zonder tuin.

De paar oudere koppels die deze stap wel hebben gedaan, hadden binnen een jaar ernstige spijt dat ze die stap hadden gezet. Van een tuin van 400m2 naar een appartement op 2 hoog, met een balkon van 10m2.

Voorzieningen zijn prima hier in de buurt, ook daarvoor hoeven ze niet naar een zorgflat.

[Sport_Life]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:11:
[...]


Ik ben het hier niet mee eens, maar stel we gaan er van uit dat het wel zo werkt. Als jij een woning van 500k + hypotheek van 500k koopt. Jouw buurman koopt 10 jaar later hetzelfde huis voor 1 miljoen met eenzelfde hypotheek van 1 miljoen voor hetzelfde rentepercentage. Dan zorgt jouw 'fictieve' vermogen toch voor een halvering in de maandlasten ten opzichte van jouw buurman, ondanks dat jullie in exact eenzelfde huis wonen.

.. en stel nou dat die buurman (heet toevallig Jip) die daar al 10 jaar woont 500k wil opnemen bij de bank (want "gratis" overwaarde). Hij loopt naar de bank en zegt: Mijn overwaarde is 500k dus geef mij ajb 500k dan ga ik op wereldreis en stoppen met werken . Nou zegt die bankmedewerker (heet toevallig Janneke): als jij een inkomen kan laten zien op basis waarvan je 1 miljoen kan lenen (500k 10 jaar geleden + 500k nu) dan maken wij 500k over. Gaan je maandlasten x2. En oh ja, rente is niet aftrekbaar. En als je huis minder waard wordt komen we het geld weer opeisen (zie voorwaarden).
Nou zegt die buurman: die maandlasten kan ik helemaal niet betalen. Doe dan maar 2k dan kan ik een weekje naar de zon. Prima zegt de bankmedewerker, dat kost je dan 1.500 euro advieskosten, 2.000 euro notariskosten, 500 euro taxatiekosten. Hoeveel wilde je precies lenen?

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 12-10-2021 18:23 ]

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:00:
[...]


Nee, het gaat erom of het gegeven de positie waar je in zit met je koophuis een realistische optie vanuit een rationeel perspectief.

Leuk dat je het potentieel zou kunnen doen, maar niemand zal het doen. Dus wat is dan de waarde van die mogelijkheid?

Als het zo aantrekkelijk was geweest hadden mensen het wel gedaan.

Wat blijkt: de prijzen (zowel koop als huur) groeien toe naar wat mensen ervoor kunnen betalen. Mensen nemen niet zo vaak hun overwaarde op, maar in een andere vorm van wonen vind men het over het algemeen toch prima om het te besteden (en men kán ook niet anders, want anders doet een ander het wel). Mensen met veel overwaarde kunnen dan ook behoorlijk veel betalen, ook qua huur.
Logischerwijs groeit de prijs dus naar het punt waarop het precies niet meer aantrekkelijk is.

Overwaarde zorgt niet voor een sterke positie in de woningmarkt.
Het zorgt wel voor een betere positie dan starters; een onoverbrugbaar verschil voor diezelfde starters.

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:14:
Wat stel je voor om dan te doen met de buurman die over 10 jaar hetzelfde huis koopt en maar 400k betaalt omdat de waardes van huizen zijn gedaald?

Nou, niks? Good for him Laten we nou niet gaan misgunnen

[Bumaa]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:14:
[...]


Wat stel je voor om dan te doen met de buurman die over 10 jaar hetzelfde huis koopt en maar 400k betaalt omdat de waardes van huizen zijn gedaald?

(Je moet overigens ook nog de inflatie a 2-3% per jaar meenemen om dit eerlijk te vergelijken).

Als je woningbezit als vermogen meerekent dan veranderd er voor de buurman niks, zijn vermogen = woningwaarde - hypotheek en komt dus uit op 0. Als we voor het gemak er van uitgaan dat jij een aflossingsvrije hypotheek zou hebben (ja ik weet dat dit niet meer kan), dan betekent dat dat jij een negatief eigen vermogen hebt en dit dus kunt verrekenen in je box 3.

[Bumaa]

Sport_Life schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:20:
[...]

.. en stel nou dat die buurman (heet toevallig Jip) die daar al 10 jaar woont 500k wil opnemen bij de bank (want "gratis" overwaarde). Hij loopt naar de bank en zegt: Mijn overwaarde is 500k dus geef mij ajb 500k dan ga ik op wereldreis en stoppen met werken . Nou zegt die bankmedewerker (heet toevallig Janneke): als jij een inkomen kan laten zien op basis waarvan je 1 miljoen kan lenen (500k 10 jaar geleden + 500k nu) dan maken wij 500k over. Gaan je maandlasten x2. En oh ja, rente is niet aftrekbaar. En als je huis minder waard wordt komen we het geld weer opeisen (zie voorwaarden).
Nou zegt die buurman: die maandlasten kan ik helemaal niet betalen. Doe dan maar 2k dan kan ik een weekje naar de zon. Prima zegt de bankmedewerker, dat kost je dan 1.500 euro advieskosten, 2.000 euro notariskosten, 500 euro taxatiekosten. Hoeveel wilde je precies lenen?

Dit verandert toch nog steeds niets aan het feit dat het vermogen inderdaad niet fictief is?

[Richh]

Sport_Life schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:20:
[...]

.. en stel nou dat die buurman (heet toevallig Jip) die daar al 10 jaar woont 500k wil opnemen bij de bank (want "gratis" overwaarde). Hij loopt naar de bank en de medewerker (heet toevallig Janneke): Mijn overwaarde is 500k dus geef mij ajb 500k dan ga ik op wereldreis en stoppen met werken . Nou zegt die bankmedewerker: als jij een inkomen kan laten zien op basis waarvan je 1 miljoen kan lenen (500k 10 jaar geleden + 500k nu) dan maken wij 500k over. Gaan je maandlasten x2.

Dat is wel heel erg kort door de bocht.

Stel Jip heeft 10 jaar geleden de woning gekocht voor 500k tegen een rentepercentage van 5% en zijn rentevaste periode is inmiddels afgelopen. Dan kan hij nu opeens tegen dezelfde maandlast door de gedaalde rente, fors meer geld lenen. Misschien niet een miljoen, maar hij kan tegen dezelfde maandlasten wel degelijk een paar ton cashen, terwijl hij dezelfde maandlasten behoud en nog altijd hetzelfde inkomen heeft.

Het is niet zo dat Jip zijn volledige overwaarde kan opnemen. Het is wel zo dat hem een enorme smak vermogen kán toekomen indien hij hiervoor kiest.
Het is niet heel gek dat dat geld weer de woningmarkt instroomt.

Is zijn inkomen een beetje gestegen? (al dan niet mee met de inflatie) en of wordt er gekozen voor aflossingsvrij, dan gaat het toch wel degelijk over tonnen, zonder dat Jip zich druk hoeft te maken over de maandlasten.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En oh ja, rente is niet aftrekbaar.

Huh? Waar komt dit dan vandaan?

En als je huis minder waard wordt komen we het geld weer opeisen (zie voorwaarden).

Dat is ook niet waar. Zolang je de hypotheeklast maar blijft betalen.

Doe dan maar 2k dan kan ik een weekje naar de zon. Prima zegt de bankmedewerker, dat kost je dan 1.500 euro advieskosten, 2.000 euro notariskosten, 500 euro taxatiekosten en heb je je inkomensgegevens paraat?

Dit is natuurlijk wel waar (zij het dat je de lasten behoorlijk overdrijft, execution only is goedkoper en in dit geval kan je een internettaxatie aanleveren van een paar tientjes), het wordt pas aantrekkelijk als je een aanzienlijk deel wilt gaan verzilveren en is niet aantrekkelijk op jaarbasis.
De grootste crux zijn imho niet de kosten, maar de rentevaste periode die nog vast staat.

Overigens kan je de kosten die je hier noemt uiteindelijk meefinancieren uit je overwaarde, zolang je inkomen maar voldoet. Maar dat is (tot beperkte hoogte) toch waarschijnlijker dan dat we hier allemaal zitten te doen, door de gestegen leenruimte die de gedaalde rente heeft veroorzaakt. Als de rente is gedaald en je rentevaste periode is afgelopen, zijn de kosten niet erg hoog - in ieder geval goedkoper dan dat je een kortlopend krediet aan gaat - bijvoorbeeld voor een verbouwing, een auto of zonnepanelen.

Nee, 100% overwaarde opnemen is meestal best lastig en financieel onaantrekkelijk. Maar 20% overwaarde, wat inmiddels over tienduizenden euro's gaat? Dat zal voor een hoop gezinnen geen zware opgave zijn betreft maandlasten. Al helemaal als je gaat verhuizen en hierdoor je rentevaste periode mag breken.

De inkomensgegevens hoef je maar 1x aan te leveren. In principe kan je daarna je baan opzeggen en (bijvoorbeeld) je aflossingsvrije hypotheeklasten betalen van je spaarrekening of je daar verstandig aan doet is een ander verhaal

Maar an sich is het verzilveren van overwaarde voor een camper of zonvakantie ook niet per se een probleem voor starters. Ja, tenzij een substantieel aandeel van de alleenstaande kindloze boomers het nog kunnen rondbreien omdat ze met dit geld aflossingsvrij in de ruime tweekapper kunnen blijven wonen.

Het probleem is dat het geld wat vrijkomt, de woningmarkt terug instroomt, en alle prijzen kan opdrijven. Communicerende vaten. Daar hebben de woningloze starters wel degelijk last van.

[ Voor 20% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 19:00 ]

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:05:
Als je een woning wil belasten , dan ook alle bezittingen en geen onderscheid maken.
Ow wacht dan is het voor de huurders een wereld te klein

Bij de meeste spullen/inboedel is de (verkoop-)waarde maar een fractie van de aanschafkosten. En geeft het belasten van wat je precies aan spullen hebt heel veel administratieve rompslomp voor een paar euro belastingen. Dan kun je beter een vaste 'forfaitaire' waarde van de spullen gebruiken.

Maar waarom zouden huurders zo'n groot bezwaar tegen dat belasten hebben?

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:00:
Nee, het gaat erom of het gegeven de positie waar je in zit met je koophuis een realistische optie vanuit een rationeel perspectief.

Ik denk dat ik degene ben die de discussie heeft aangezwengeld, in de context van de terugkerende vraag "Kun je nou iets met die overwaarde?", en niet "Is het in álle gevallen rationeel om je huis te gaan verkopen en te gaan huren?"

En zelfs de mensen die weinig heil in het plan zien geven eigenlijk al toe dat het misschien handig kan zijn voor ouderen die in de herfst van hun leven onderhoud wlilen uitbesteden.

Andere opties zijn al gegeven: de vakantie naar de Bahama's, startkapitaal voor je nieuwe onderneming. Honderden mogelijkheden die een huurder zonder overwaarde niet heeft.

Overwaarde is gewoon kapitaal. Het is niet-liquide kapitaal, maar desalniettemin iets waar je iets mee kunt. Elke boekhouder zal het positief op de balans zetten.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:45:
[...]

Bij de meeste spullen/inboedel is de (verkoop-)waarde maar een fractie van de aanschafkosten. En geeft het belasten van wat je precies aan spullen hebt heel veel administratieve rompslomp voor een paar euro belastingen. Dan kun je beter een vaste 'forfaitaire' waarde van de spullen gebruiken.

Maar waarom zouden huurders zo'n groot bezwaar tegen dat belasten hebben?

Nederland is kampioen belasting betalen.
Als je ziet hoeveel mensen anno 2021 niet willen werken vind ik dit systeem niet rechtvaardig meer.
Dat we degenen moeten helpen die niet kunnen werken ben ik een groot voorstander van.
Maar voor degenen die niet willen?
Die groep is flink groeiende en pamperen is niet mogelijk en ook niet eerlijk richting de werkenden

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:46:
[...]


Ik denk dat ik degene ben die de discussie heeft aangezwengeld, in de context van de terugkerende vraag "Kun je nou iets met die overwaarde?", en niet "Is het in álle gevallen rationeel om je huis te gaan verkopen en te gaan huren?"

En zelfs de mensen die weinig heil in het plan zien geven eigenlijk al toe dat het misschien handig kan zijn voor ouderen die in de herfst van hun leven onderhoud wlilen uitbesteden.

Andere opties zijn al gegeven: de vakantie naar de Bahama's, startkapitaal voor je nieuwe onderneming. Honderden mogelijkheden die een huurder zonder overwaarde niet heeft.

Overwaarde is gewoon kapitaal. Het is niet-liquide kapitaal, maar desalniettemin iets waar je iets mee kunt. Elke boekhouder zal het positief op de balans zetten.

De meeste mensen blijven in hun koopwoningen zitten waardoor het helemaal geen kapitaal is..
Zo moeilijk is dat niet om te begrijpen.

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:59:
[...]


Nederland is kampioen belasting betalen.

Kan je dat onderbouwen tov andere landen?

Maar, maakt het uit? De hoogste belasting-last zit niet bij de huizenbezitter, die kent voordeeltjes. De kampioen belasting betalen (althans, ik denk dat je doelt op marginale druk, niet op de daadwerkelijke hoogte van het te overmaken bedrag, dat ligt logischerwijs bij de allerhoogste inkomens in loondienst maar lijkt me weinig relevant) van alle Nederlanders, zijn de net-iets-bovenmodale inkomens die heel duur aan het huren zijn omdat ze geen koopwoning mogen kopen.
Het ergste: daarvoor krijgen ze het kleinste huisje wat we hebben, en mogen ze geen vermogen opbouwen.

Anyhow, waarom zit je nou telkens te draaien?
Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"
Waarom zouden huurders hier tegen zijn? Daar geef je geen antwoord op, in plaats daarvan gaan we het hele Nederlandse belastingssysteem erbij halen.

Als je ziet hoeveel mensen anno 2021 niet willen werken vind ik dit systeem niet rechtvaardig meer.
Dat we degenen moeten helpen die niet kunnen werken ben ik een groot voorstander van.
Maar voor degenen die niet willen?
Die groep is flink groeiende en pamperen is niet mogelijk en ook niet eerlijk richting de werkenden

Hoe ga je dat dan oplossen, als je de inkomensbelasting alleen maar omhoog gooit, de kosten voor vergrijzing bij de jongeren neerlegt en de ouderen met hun vermogen (of het nou wel of niet in stenen zit) ongemoeid laat?

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:01:
De meeste mensen blijven in hun koopwoningen zitten waardoor het helemaal geen kapitaal is..
Zo moeilijk is dat niet om te begrijpen.

En zo moeilijk is het ook niet om te begrijpen dat dat een vrije keuze is waar je wel degelijk anders mee om kan gaan. Lees dit eens.

[ Voor 18% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 19:09 ]

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:06:
[...]

Kan je dat onderbouwen tov andere landen?

Maar, maakt het uit? De hoogste belasting-last zit niet bij de huizenbezitter, die kent voordeeltjes. De kampioen belasting betalen (althans, ik denk dat je doelt op marginale druk, niet op de daadwerkelijke hoogte van het te overmaken bedrag) van alle Nederlanders, zijn de net-iets-bovenmodale inkomens die heel duur aan het huren zijn omdat ze geen koopwoning mogen kopen. En daarvoor krijgen ze het kleinste huisje wat we hebben, en mogen ze geen vermogen opbouwen.

Anyhow, waarom zit je nou telkens te draaien?
Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"
Waarom zouden huurders hier tegen zijn? Daar geef je geen antwoord op, in plaats daarvan gaan we het hele Nederlandse belastingssysteem erbij halen.


[...]

Hoe ga je dat dan oplossen, als je de inkomensbelasting alleen maar omhoog gooit, de kosten voor vergrijzing bij de jongeren neerlegt en de ouderen met hun vermogen (of het nou wel of niet in stenen zit) ongemoeid laat?


[...]

En zo moeilijk is het ook niet om te begrijpen dat dat een vrije keuze is waar je wel degelijk anders mee om kan gaan. Lees dit eens.

Ik kan het niet onderbouwen maar overal word wel belasting op geslagen.
En ja de vergrijzing gaat duur worden maar belasting betalen voor mensen die hun handjes ophouden vind ik niet ok.

[Bumaa]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:01:
[...]
De meeste mensen blijven in hun koopwoningen zitten waardoor het helemaal geen kapitaal is..
Zo moeilijk is dat niet om te begrijpen.

Als het zo makkelijk te begrijpen is, probeer dan eens uit te leggen waarom het geen kapitaal is? Als ik hetzelfde huis als jou wil kopen dat inmiddels 2x zoveel waard is geworden. Zijn mijn maandlasten toch veel hoger omdat ik een hoger bedrag moet financieren. Jouw maandlasten zijn indirect lager geworden door kapitaal wat je hebt opgebouwd via je overwaarde. Dat jij hier niets van merkt, betekent het niet dat het geld niet bestaat..

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:10:
[...]


Ik kan het niet onderbouwen maar overal word wel belasting op geslagen.

Tja. Ik betaal ook niet graag belasting, maar daarvoor krijgen we wel het een en ander terug. Zoals hypotheekrenteaftrek
Zonder gekheid, ik vind dat we het hier in Nederland beter voor elkaar hebben dan in landen met een lagere belastingdruk, zoals de VS.

En ja de vergrijzing gaat duur worden maar belasting betalen voor mensen die hun handjes ophouden vind ik niet ok.

Zijn we dat met elkaar eens
Het een lost het ander niet op., dat is waar het om gaat.

[Mark31]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:11:
[...]

Als het zo makkelijk te begrijpen is, probeer dan eens uit te leggen waarom het geen kapitaal is? Als ik hetzelfde huis als jou wil kopen dat inmiddels 2x zoveel waard is geworden. Zijn mijn maandlasten toch veel hoger omdat ik een hoger bedrag moet financieren. Jouw maandlasten zijn indirect lager geworden door kapitaal wat je hebt opgebouwd via je overwaarde. Dat jij hier niets van werkt, betekent het niet dat het geld niet bestaat..

Ik noem het gebakken lucht, dat is ook zo want op papier.
Als je het verzilvert heb je pas kapitaal, maar dan heb je geen dak boven je hoofd.

[Bumaa]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:15:
[...]


Ik noem het gebakken lucht, dat is ook zo want op papier.
Als je het verzilvert heb je pas kapitaal, maar dan heb je geen dak boven je hoofd.

Ja en je geld op de bank is ook gebakken lucht tot je het opneemt. Deze discussie gaat nergens meer naar toe.

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:15:
[...]


Ik noem het gebakken lucht, dat is ook zo want op papier.
Als je het verzilvert heb je pas kapitaal, maar dan heb je geen dak boven je hoofd.

En als je nou zou oversluiten naar een lager rentepercentage, en je leent precies zoveel dat je maandlast desondanks gelijk blijft. Dan blijft er toch wel degelijk een hele smak geld over wat je gewoon op je bankrekening mag bijschrijven.
Je blijft dus verder gewoon wonen in hetzelfde huis voor hetzelfde geld.

Wat is dat dan? Ook lucht?

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 19:25 ]

[CornermanNL]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:10:
[...]


Ik kan het niet onderbouwen maar overal word wel belasting op geslagen.
En ja de vergrijzing gaat duur worden maar belasting betalen voor mensen die hun handjes ophouden vind ik niet ok.

En wie houden dan hun handje op ? Begin nu eens aan de bovenkant, de onderkant en het midden is wel klaar qua belastingdruk , daar ga je de slag niet meer mee winnen , alles wat er daar bijkomt aan belasting verdwijnt in de zakken van de top 8 procent.

Zo werkt het al decennia, maar blijven maar roepen dat we niet willen dat mensen hun handje ophouden. Want ja je moet werken voor je geld. Wat dat ook mag inhouden verder.

De meerderheid van de mensen in uitzichtloze positie zou maar wat graag willen werken. Maar goed off topic hier verder.

[Requiem19]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:26:
[...]


Als je woningbezit als vermogen meerekent dan veranderd er voor de buurman niks, zijn vermogen = woningwaarde - hypotheek en komt dus uit op 0. Als we voor het gemak er van uitgaan dat jij een aflossingsvrije hypotheek zou hebben (ja ik weet dat dit niet meer kan), dan betekent dat dat jij een negatief eigen vermogen hebt en dit dus kunt verrekenen in je box 3.

Je kunt geen negatief eigen vermogen in Box 3 verrekenen helaas.

Als je in jaar 1 200k bezit heb betaal je daar in Box 3 over

Als je in jaar 2 200k schuld hebt, betaal je 0 belasting in box 3, maar je krijgt geen verrekening met je betaalde belasting van jaar 1.

[Mark31]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:18:
[...]


Ja en je geld op de bank is ook gebakken lucht tot je het opneemt. Deze discussie gaat nergens meer naar toe.

Geld op de bank is liquide, overwaarde in je huis niet.
Die vergelijking is nogal mank.

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:18:
[...]

En als je nou zou oversluiten naar een lager rentepercentage, en je leent precies zoveel dat je maandlast desondanks gelijk blijft. Dan blijft er toch wel degelijk een hele smak geld over wat je gewoon op je bankrekening mag bijschrijven.
Je blijft dus verder gewoon wonen in hetzelfde huis voor hetzelfde geld.

Wat is dat dan? Ook lucht?

Veel hypotheken gebruike boeterente , wij waren zo dom om de goedkoopste hypotheek te pakken destijds maar met een boeterente.
Waardoor oversluiten bijna niks oplevert tov de boete die je moet betalen .

[Bumaa]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:26:
[...]


Je kunt geen negatief eigen vermogen in Box 3 verrekenen helaas.

Als je in jaar 1 200k bezit heb betaal je daar in Box 3 over

Als je in jaar 2 200k schuld hebt, betaal je 0 belasting in box 3, maar je krijgt geen verrekening met je betaalde belasting van jaar 1.

Sorry, kleine miscommunicatie denk ik. Ik dacht dat we het nog steeds hadden over dat de woning niet in box 3 hoort omdat het niet als vermogen gezien kan worden. Dat je geen belasting van een ander jaar terug krijgt is logisch, maar het negatieve vermogen op je woning kun je nog steeds prima verrekenen met je spaargeld/aandelen portfolio.

[Moi_in_actie]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:11:
[...]


Ik ben het hier niet mee eens, maar stel we gaan er van uit dat het wel zo werkt. Als jij een woning van 500k + hypotheek van 500k koopt. Jouw buurman koopt 10 jaar later hetzelfde huis voor 1 miljoen met eenzelfde hypotheek van 1 miljoen voor hetzelfde rentepercentage. Dan zorgt jouw 'fictieve' vermogen toch voor een halvering in de maandlasten ten opzichte van jouw buurman, ondanks dat jullie in exact eenzelfde huis wonen.

Met die 500k hypotheek 10 jaar geleden heb je niet echt de halve maandlasten van 1 miljoen nu. Nu betaal je zeg 1.1% rente, 10 jaar geleden zat je nog tegen de 5% aan. Enkele pagina's terug in dit topic al een berekening geplaatst rondom de HRA en het verschil in hypotheek tussen 2018 en 2021. Maak je een vergelijking tussen 2011 en 2021, met in 2011 een 500k hypotheek tegen 5% rente en 1 miljoen op 1.1% in 2021, dan zijn op dit moment de netto maandlasten van de 500k hypotheek net boven de 2000 euro/maand, terwijl de 1 miljoen hypotheek een last van grofweg 3000 euro per maand met zich meebrengt. Dit kun je hier narekenen.

Kortom, het is niet zo dat een huis over die tijd dubbel zoveel kost ook tweemaal zoveel aan maandlasten is, eerder 50% meer. Dit gaat eveneens nog voorbij aan inflatie, wat je hier kunt berekenen. 500k in 2011 is omgerekend naar 2021 al bijna 590k.

Verder is de hypothetische "in 2011 was het 500k, in 2021 1 miljoen waard" niet in lijn met wat de echte verschillen zijn. Gemiddeld genomen zijn huizen t.o.v. 2011 zo'n 49% meer waard geworden. Gooi je dat weer in de berekening van de maandlasten, neem je 500k met 5% in 2011 tegen 750k met 1.1% in 2021, kom je op huidige netto maandlasten van ~2000 euro en ~2300 euro uit; een verschil van 15%. En puur op inflatie gezien was die 500k al 590k geworden.

Is dat fictieve huis dan nu lastiger te betalen? Ja, het kost je meer, maar het is absoluut geen factor 2 verschil. Hierbij ook te benoemen dat, gezien de prijsstijgingen, de stijgingen in Amsterdam of Utrecht niet representatief zijn voor heel Nederland. Dat de situatie in dergelijke steden/gebieden een stuk erger is moge duidelijk zijn.

[Bumaa]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:30:
[...]

Is dat fictieve huis dan nu lastiger te betalen? Ja, het kost je meer, maar het is absoluut geen factor 2 verschil. Hierbij ook te benoemen dat, gezien de prijsstijgingen, de stijgingen in Amsterdam of Utrecht niet representatief zijn voor heel Nederland. Dat de situatie in dergelijke steden/gebieden een stuk erger is moge duidelijk zijn.

Ik dacht dat mijn 'als' wel impliceerde dat het hier om een fictief rekenvoorbeeldje ging. Maar uiteindelijk kom jij toch tot dezelfde conclusie? Persoon die het exact hetzelfde huis tegen een hogere prijs koopt heeft uiteindelijk hogere maandlasten omdat de andere persoon vermogen heeft opgebouwd in zijn huis.

[ Voor 50% gewijzigd door Bumaa op 12-10-2021 19:37 ]

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:29:
[...]


Veel hypotheken gebruike boeterente , wij waren zo dom om de goedkoopste hypotheek te pakken destijds maar met een boeterente.
Waardoor oversluiten bijna niks oplevert tov de boete die je moet betalen .

Tja, daar kan ik niks aan doen.

Maar begrijp je dat er voor heel veel andere mensen, voor vrijwel geen geld qua maandlast, zo tienduizenden euro's wordt verdiend? En dat dit indirect *alle* huizenprijzen opdrijft, wat het voor jonge mensen onbetaalbaar dreigt te maken?

CornermanNL schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:24:
[...]


En wie houden dan hun handje op ?

De huizenbezitters, die zijn doodsbang dat ze hun belastingvoordeeltje kwijtraken
Die hebben liever dat je een extra belasting van een paar miljard op sociale huurders zet, ergo: op de allerlaagste inkomens van ons land...
En vervolgens zeggen ze dan dat mensen niet hun handje moeten ophouden.

Verder overigens 100% met je eens

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 19:36 ]

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:34:
[...]

Tja, daar kan ik niks aan doen.

Maar begrijp je dat er voor heel veel andere mensen, voor vrijwel geen geld qua maandlast, zo tienduizenden euro's wordt verdiend? En dat dit indirect *alle* huizenprijzen opdrijft, wat het voor jonge mensen onbetaalbaar dreigt te maken?


[...]

De huizenbezitters, die zijn doodsbang dat ze hun belastingvoordeeltje kwijtraken
Die hebben liever dat je een extra belasting van een paar miljard op sociale huurders zet, ergo: op de allerlaagste inkomens van ons land...

Verder overigens 100% met je eens

Geld dat niet voor alles dat een deel voordelen eruit halen?

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:36:
[...]


Geld dat niet voor alles dat een deel voordelen eruit halen?

Wat maakt dat uit?

Het maakt de einduitkomst (huizen onbetaalbaar voor starters) niet anders, en dus zou je moeten kijken hoe je dit principe kan voorkomen.

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:38:
[...]

Wat maakt dat uit?

Het maakt de einduitkomst (huizen onbetaalbaar voor starters) niet anders, en dus zou je moeten kijken hoe je dit principe kan voorkomen.

Door extra belasting te heffen zullen gepensioeneerden hun grote huizen verkopen om een kleinere woning te kopen ( zelfde vijver starter)
Noem je dat gunstig.

[Moi_in_actie]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:34:
[...]


Ik dacht dat mijn 'als' wel impliceerde dat het hier om een fictief rekenvoorbeeldje ging. Maar uiteindelijk kom jij toch tot dezelfde conclusie? Persoon die het exact hetzelfde huis tegen een hogere prijs koopt heeft uiteindelijk hogere maandlasten omdat de andere persoon vermogen heeft opgebouwd in zijn huis.

Jij refereerde aan een verdubbeling (100% verschil) van de maandlasten, terwijl het hooguit 15% is wanneer je inflatie negeert. Negeer je die inflatie niet, is het nog een stuk minder dan die 15%.
Als je wilt stellen dat we het eens zijn over het feit dat het nu lastiger betaalbaar is dan ja, maar het is vele malen minder extreem dan jij vooraf schetste.

[Bumaa]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:40:
[...]

Jij refereerde aan een verdubbeling (100% verschil) van de maandlasten, terwijl het hooguit 15% is wanneer je inflatie negeert. Negeer je die inflatie niet, is het nog een stuk minder dan die 15%.
Als je wilt stellen dat we het eens zijn over het feit dat het nu lastiger betaalbaar is dan ja, maar het is vele malen minder extreem dan jij vooraf schetste.

Mijn doel was alleen om te schetsen dat het, wat door sommige gezien word als 'fictief vermogen', zorgt voor lagere maandlasten ten opzichte van nieuwe kopers. En dus indirect ook een maandelijkse besparing met zich meebrengt. De exacte berekeningen laat ik liever aan rekenwonders zoals jij over

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:38:
[...]

Wat maakt dat uit?

Het maakt de einduitkomst (huizen onbetaalbaar voor starters) niet anders, en dus zou je moeten kijken hoe je dit principe kan voorkomen.

Als je echt de starters wil helpen, helpt alleen bouwen.

[Requiem19]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:29:
[...]


Sorry, kleine miscommunicatie denk ik. Ik dacht dat we het nog steeds hadden over dat de woning niet in box 3 hoort omdat het niet als vermogen gezien kan worden. Dat je geen belasting van een ander jaar terug krijgt is logisch, maar het negatieve vermogen op je woning kun je nog steeds prima verrekenen met je spaargeld/aandelen portfolio.

Dan kun je dus de gekke situatie krijgen dat je 9 jaar Box 3 belasting betaalt over je eigen woning, maar de woning in jaar 10 verkoopt met verlies omdat de woningmarkt in elkaar geklapt is.

Dat voelt toch niet helemaal goed.

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:39:
[...]


Door extra belasting te heffen zullen gepensioeneerden hun grote huizen verkopen om een kleinere woning te kopen ( zelfde vijver starter)
Noem je dat gunstig.

Ja, zeker! Want die grote huizen zullen verkocht moeten worden aan iemand. Als er niemand voor is, dalen de prijzen totdat iemand het geld er wel voor over heeft. Met als gevolg dat de starter ze uiteindelijk kan betalen.

Want wie zegt dat starters, ookal hebben ze een prima inkomen en willen ze binnenkort aan kinderen beginnen, per se in het kleinste huisje moeten beginnen?

En de oudere houd een beetje geld over, scheelt weer voor de belastingdruk die jij en ik betalen (wel eens gekeken hoeveel geld je per maand betaald aan zorg, AOW en pensioen?) en voorkomt dat het als 'oud geld' voor kansenongelijkheid zorgt.

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:44:
[...]

Als je echt de starters wil helpen, helpt alleen bouwen.

Zolang 2/3e van alle woningtransacties door mensen wordt gedaan die al een huis bezitten, kan je ook heel veel doen aan het vergroten van kansen van starters. En dat doe je door de bezitters te beperken op allerlei manieren, bijvoorbeeld door overwaarde te belasten bij het verzilveren.

[ Voor 21% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 19:55 ]

[Bumaa]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:49:
[...]


Dan kun je dus de gekke situatie krijgen dat je 9 jaar Box 3 belasting betaalt over je eigen woning, maar de woning in jaar 10 verkoopt met verlies omdat de woningmarkt in elkaar geklapt is.

Dat voelt toch niet helemaal goed.

Kan mij voorstellen dat bij degene waar dit gebeurd dit zeker niet goed voelt. Dit is alleen meer een probleem hoe we in Nederland belasting heffen over een fictief rendement. Als jij 200k aandelen in een bedrijf hebt en dit bedrijf gaat uiteindelijk failliet dan heb je ook altijd belasting betaald over die 200k terwijl je hier uiteindelijk ook niets voor terug krijgt.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:49:
Dan kun je dus de gekke situatie krijgen dat je 9 jaar Box 3 belasting betaalt over je eigen woning, maar de woning in jaar 10 verkoopt met verlies omdat de woningmarkt in elkaar geklapt is.

Dat voelt toch niet helemaal goed.

Dat is nu met aandelen, postzegelverzamelingen en bitcoin niet anders.

[Verwijderd]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:53:
[...]


Kan mij voorstellen dat bij degene waar dit gebeurd dit zeker niet goed voelt. Dit is alleen meer een probleem hoe we in Nederland belasting heffen over een fictief rendement. Als jij 200k aandelen in een bedrijf hebt en dit bedrijf gaat uiteindelijk failliet dan heb je ook altijd belasting betaald over die 200k terwijl je hier uiteindelijk ook niets voor terug krijgt.

De bank overheid wint altijd!

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:54:
[...]


Dat is nu met aandelen, postzegelverzamelingen en bitcoin niet anders.

Maar niet met spaargeld, of veilige beleggingen zoals bepaalde deposito’s.

Vermogen is flexibel: je kunt zelf kiezen hoe je het investeert. Meer risico en grotere kans op rendement? Prima keuze als je dat wilt.

Bij een woning heb je die keuze niet.

[Laapo]

Ik snap deze discussie niet helemaal. Tuurlijk is overwaarde een vorm van vermogen. En dit wordt belast in de vorm van het EWF en de geleidelijke afschaffing van de wet Hillen.

Wat moet er nog meer gebeuren? Per se in box 3?

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:51:
[...]

Ja, zeker! Want die grote huizen zullen verkocht moeten worden aan iemand. Als er niemand voor is, dalen de prijzen totdat iemand het geld er wel voor over heeft. Met als gevolg dat de starter ze uiteindelijk kan betalen.

Want wie zegt dat starters, ookal hebben ze een prima inkomen en willen ze binnenkort aan kinderen beginnen, per se in het kleinste huisje moeten beginnen?

En de oudere houd een beetje geld over, scheelt weer voor de belastingdruk die jij en ik betalen (wel eens gekeken hoeveel geld je per maand betaald aan zorg, AOW en pensioen?) en voorkomt dat het als 'oud geld' voor kansenongelijkheid zorgt.


[...]

Zolang 2/3e van alle woningtransacties door mensen wordt gedaan die al een huis bezitten, kan je ook heel veel doen aan het vergroten van kansen van starters. En dat doe je door de bezitters te beperken op allerlei manieren, bijvoorbeeld door overwaarde te belasten bij het verzilveren.

Niet veel starters zullen grote huizen kunnen kopen, ook al zullen de huizenprijzen dalen.

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:59:
[...]


Niet veel starters zullen grote huizen kunnen kopen, ook al zullen de huizenprijzen dalen.

Wat dus precies komt door hoe het systeem nu is ingericht.

Probeer je eens in te leven in het principe hoe ik het je uitleg

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 18:46:
[...]


Ik denk dat ik degene ben die de discussie heeft aangezwengeld, in de context van de terugkerende vraag "Kun je nou iets met die overwaarde?", en niet "Is het in álle gevallen rationeel om je huis te gaan verkopen en te gaan huren?"

En zelfs de mensen die weinig heil in het plan zien geven eigenlijk al toe dat het misschien handig kan zijn voor ouderen die in de herfst van hun leven onderhoud wlilen uitbesteden.

Andere opties zijn al gegeven: de vakantie naar de Bahama's, startkapitaal voor je nieuwe onderneming. Honderden mogelijkheden die een huurder zonder overwaarde niet heeft.

Overwaarde is gewoon kapitaal. Het is niet-liquide kapitaal, maar desalniettemin iets waar je iets mee kunt. Elke boekhouder zal het positief op de balans zetten.

En daarom moet je het dus belasten op het moment van verkoop. Want dan verandert het van een papieren waarde in een materiële waarde.

Dan is het wmb ook logisch om een deel af te dragen aan de fiscus.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:02:
[...]

Wat dus precies komt door hoe het systeem nu is ingericht.

Probeer je eens in te leven in het principe hoe ik het je uitleg

In jouw wereld kunnen mensen aan het begin van hun carrière wel een veel groter huis kopen dan mensen die al langer werken, meer verdienen en meer gespaard hebben?

Logisch.

[Bumaa]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:05:
[...]


In jouw wereld kunnen mensen aan het begin van hun carrière wel een veel groter huis kopen dan mensen die al langer werken, meer verdienen en meer gespaard hebben?

Logisch.

Misschien niet met al die factoren bij elkaar. Maar het is wel gek dat starters die meer verdienen niet een huis kunnen kopen omdat ze later in de markt stappen. Ik zie om mij heen genoeg starters met topinkomens genoegen nemen met een kleiner huis terwijl ze waarschijnlijk een stuk meer verdienen dan de buren.

[Laapo]

Men schijnt nu te overwegen de BTW op energie te verlagen ivm de gestegen gasprijzen.

Maar de BTW op nieuwbouw woningen blijft in stand. De prijzen voor nieuwbouw stijgen de pan uit. Daar kan echt wel wat BTW van af. Desnoods nog een 5% extra er af voor eerste-woning kopers. Terug te declareren bij de belastingaangifte.

Al die ideeën om huizenbezitters of kopers op allemaal kosten of extra belastingen te jagen of minder financieringsmogelijkheden te geven werken alleen maar belemmerend.

[Requiem19]

Laapo schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:17:
Men schijnt nu te overwegen de BTW op energie te verlagen ivm de gestegen gasprijzen.

Maar de BTW op nieuwbouw woningen blijft in stand. De prijzen voor nieuwbouw stijgen de pan uit. Daar kan echt wel wat BTW van af. Desnoods nog een 5% extra er af voor eerste-woning kopers. Terug te declareren bij de belastingaangifte.

Al die ideeën om huizenbezitters of kopers op allemaal kosten of extra belastingen te jagen of minder financieringsmogelijkheden te geven werken alleen maar belemmerend.

Stel je verlaagt de btw, zou de verkoopprijs dan niet gewoon hetzelfde blijven en zou de project ontwikkelaar gewoon meer marge hebben?

[Bumaa]

Dat heeft inderdaad bij afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters ook niet goed uitgepakt.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:05:
[...]


In jouw wereld kunnen mensen aan het begin van hun carrière wel een veel groter huis kopen dan mensen die al langer werken, meer verdienen en meer gespaard hebben?

Logisch.

Nee? Hoe kom je tot die conclusie?

In de huidige wereld heb je juist dat mensen die minder verdienen en wellicht helemaal niet sparen, meer kansen op de woningmarkt hebben dan mensen die langer werken met soms zelfs een iets hoger inkomen. Nu overwaardes soms hoger liggen dan het volledige leenbudget van een modaal inkomen zie je deze gekke situatie ontstaan.

Neem een stel waar beide 30k verdienen. Zij hebben 5 jaar geleden toen ze 29 waren, een huis gekocht van 250.000 euro (grofweg max hypotheek destijds) en hebben daarvoor een hypotheek van 5% rente. Dat is geloof ik zo'n €1000 per maand.
Ze hebben geen cent gespaard, ja de verhuizing kunnen ze net betalen. Ze zijn niet meer gaan verdienen.

Zij kunnen nu tegen de huidige 1% hypotheekrente, bijna 40.000 euro meer lenen. De maandlasten blijven grofweg gelijk, worden misschien zelfs wat lager. Ook hebben ze natuurlijk een beetje afgelost, dus laten we zeggen 50.000 euro aan extra besteedbaar inkomen zonder dat hun maandlast stijgt.
Ze hebben een overwaarde van 125.000 euro (las hier een paar pagina's terug 49% stijging in 5 jaar). Zij kunnen nu een woning kopen van zo'n 425.000 euro en betalen daar dan nog steeds zo'n 1000 euro per maand voor.

Nu hebben we een stel waarvan beide 35k verdienen. Zij werken al langer en hebben inmiddels 50.000 euro spaargeld.
Drie keer raden wie het duurste huis kan betalen en drie keer raden wie daar de hoogste maandlast voor kwijt is.
Spoiler: het stel met 10k meer inkomen per jaar mag zo'n 360k lenen en kan dus 410k besteden tegen grofweg €1350 per maand

Maak dezelfde vergelijking gerust met twee hogere inkomens of nog erger, voor alleenstaanden.

Dat is hoe het systeem nu werkt. Meer verdienen en meer sparen heeft amper zin als prijzen zo hard stijgen en de overwaarde per jaar meer is dan een netto jaarinkomen.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 20:28 ]

[Laapo]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:20:
[...]


Stel je verlaagt de btw, zou de verkoopprijs dan niet gewoon hetzelfde blijven en zou de project ontwikkelaar gewoon meer marge hebben?

Projecten worden zo wel eerder rendabel. Dus heel misschien wordt er dan wel wat meer gebouwd. Voor de starter maakt het natuurlijk niet uit wie het geld incasseert, de belasting of de ontwikkelaar.

[Laapo]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:23:
Dat heeft inderdaad bij afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters ook niet goed uitgepakt.

Veel starters hebben toch 2% uitgespaard. De prijzen zijn daarna ook niet terug gezakt. Ik denk dat starters wel degelijk profiteren van de afschaffing overdrachtsbelasting. Vooral omdat beleggers gelijktijdig een forse verhoging hebben gehad.

[Richh]

Laapo schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:31:
[...]


Veel starters hebben toch 2% uitgespaard. De prijzen zijn daarna ook niet terug gezakt. Ik denk dat starters wel degelijk profiteren van de afschaffing overdrachtsbelasting. Vooral omdat beleggers gelijktijdig een forse verhoging hebben gehad.

Exact. Het draait helemaal niet om het geld wat starters 'besparen', het draait om het bemoeilijken van de situatie van andere spelers in de woningmarkt, zoals beleggers. Daar profiteren starters van.

Al had men beter kunnen kiezen voor het behouden van 2% ovb, maar het verhogen naar 10% voor beleggers

[Joosie200]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:36:
[...]
Als je als starter een op-de-top-hypotheek hebt en je hebt die lekker veilig vastgezet, dan kan dat alsnog problemen opleveren.

Mocht de rente stijgen, dalen de huizenprijzen navenant. Je hebt als starter een maximale hypotheek, dus sparen lukt niet. Oftewel, zo'n starter is niet in staat om snel in te lopen wat onder water staat.

Het is nooit óf óf, bij financiële tegenwind bij een crisis, het is én én. Oftewel, én de huizenmarkt stort ib, én je raakt werkloos, én je relatie komt onder druk te staan..

tl:dr
100% ltv met overbieden
50% ltv met eigen inleg

Potato potato want bij een crisis dag salarisgroei.

Dan maak je de aanname dat bij maximale hypotheek sparen niet lukt. Nu is N=1 maar wanneer je als starter met een hogere huur naast je reguliere uitgaven voor eten, verzekeringen, internet etc geld overhoudt om te sparen lukt dat ook indien je een hypotheeklening afsluit die net zoveel kost als je aan huur kwijt bent. Maar dan zeggen banken: risico is mij te groot. Alsof ze inzicht hebben in het huishoudboekje en zien wat iemands spaar quota is...

Als ik als starter wel die toereikende financiering kan regelen bij de bank en shit hits the fan kan ik zelfs met een WW uitkering zowel hypotheeklasten als de rest blijven betalen. Budgetteren kun je leren. Dat menigeen in mijn generatie dat niet doet, tja dan ga je onberekend een langetermijnslening aan en geld lenen kost geld. Een hypotheeklening nou net wat meer dan bij een consumptief krediet.

Mijn probleem is simpelweg niet dat ik geen hypotheeklening van 4.5x mijn jaarinkomen krijg terwijl ik wel een navenant bedrag aan huur kan en verwacht word te betalen. Dat doe ik nu al jarenlang. Zelfs al verplicht de ECB een ltv ratio van 50% bij starters dus 50% eigen inbreng. Dan nog brengt dat mij een woning niet dichterbij. Zelfs al regel ik die 50% eigen inleg, die overige 50% krijg ik niet van de bank omdat men zekerheid verlangt die de arbeidsmarkt mij niet geeft als starter. En bij een laagconjuctuur dag salarisgroei.

[killerbee1958]

Tuttel schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 17:48:
[...]


Levert die papieren werkelijkheid je toch mooi 15,5 jaar aan wonen op in een gelijkwaardig huurhuis.

Leuk verdiend met alleen maar wonen in de woning waar je al wilde wonen. Ik zou er voor tekenen hoor; beter dan huren in een woning waar je niet in wilt wonen voor dus meer geld en niet de 15,5 jaar bonus aan gratis onderdak

dit is nou echt de werkeljikheid op zijn kop zetten.
Ik zou dan en geld weggeven aan een verhuurder en mijn woongenot zou er geen sikkepitje beter van worden.
Knap dat jij dat zou doen, maar ik ben gelukkig iets slimmer.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:23:
[...]

Nee? Hoe kom je tot die conclusie?

Ah, je vind het oneerlijk dat mensen met een lager inkomen door gestegen huizenprijs beter af zijn dan starters met een marginaal hoger inkomen?

Los van het feit dat het onrealistisch is dat starters niet meer zijn gaan verdienen (gemiddeld is dat 30% de 1e vijf jaar), maar zo werkt kopen nu eenmaal.

Je legt een prijsniveau (van woonlasten) vast. Dat kan meezitten of tegenvallen. Op lange termijn zal het meestal meevallen.

Zeker met de absurd hoge prijsstijgingen de afgelopen tijd.

Maar om dat nu oneerlijk te noemen.

[Mark31]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:23:
[...]

Nee? Hoe kom je tot die conclusie?

In de huidige wereld heb je juist dat mensen die minder verdienen en wellicht helemaal niet sparen, meer kansen op de woningmarkt hebben dan mensen die langer werken met soms zelfs een iets hoger inkomen. Nu overwaardes soms hoger liggen dan het volledige leenbudget van een modaal inkomen zie je deze gekke situatie ontstaan.

Neem een stel waar beide 30k verdienen. Zij hebben 5 jaar geleden toen ze 29 waren, een huis gekocht van 250.000 euro (grofweg max hypotheek destijds) en hebben daarvoor een hypotheek van 5% rente. Dat is geloof ik zo'n €1000 per maand.
Ze hebben geen cent gespaard, ja de verhuizing kunnen ze net betalen. Ze zijn niet meer gaan verdienen.

Zij kunnen nu tegen de huidige 1% hypotheekrente, bijna 40.000 euro meer lenen. De maandlasten blijven grofweg gelijk, worden misschien zelfs wat lager. Ook hebben ze natuurlijk een beetje afgelost, dus laten we zeggen 50.000 euro aan extra besteedbaar inkomen zonder dat hun maandlast stijgt.
Ze hebben een overwaarde van 125.000 euro (las hier een paar pagina's terug 49% stijging in 5 jaar). Zij kunnen nu een woning kopen van zo'n 425.000 euro en betalen daar dan nog steeds zo'n 1000 euro per maand voor.

Nu hebben we een stel waarvan beide 35k verdienen. Zij werken al langer en hebben inmiddels 50.000 euro spaargeld.
Drie keer raden wie het duurste huis kan betalen en drie keer raden wie daar de hoogste maandlast voor kwijt is.
Spoiler: het stel met 10k meer inkomen per jaar mag zo'n 360k lenen en kan dus 410k besteden tegen grofweg €1350 per maand

Maak dezelfde vergelijking gerust met twee hogere inkomens of nog erger, voor alleenstaanden.

Dat is hoe het systeem nu werkt. Meer verdienen en meer sparen heeft amper zin als prijzen zo hard stijgen en de overwaarde per jaar meer is dan een netto jaarinkomen.

Maar degene die al 5 jaar een koopwoning heeft, heeft ook al 5 jaar zijn hypotheekdeel afgelost.
Dit slaat werkelijk nergens op daarom.

[Mark31]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:25:
[...]


Ah, je vind het oneerlijk dat mensen met een lager inkomen door gestegen huizenprijs beter af zijn dan starters met een marginaal hoger inkomen?

Los van het feit dat het onrealistisch is dat starters niet meer zijn gaan verdienen (gemiddeld is dat 30% de 1e vijf jaar), maar zo werkt kopen nu eenmaal.

Je legt een prijsniveau (van woonlasten) vast. Dat kan meezitten of tegenvallen. Op lange termijn zal het meestal meevallen.

Zeker met de absurd hoge prijsstijgingen de afgelopen tijd.

Maar om dat nu oneerlijk te noemen.

Richie vind salarissen belangrijker dan Vermogen.
Dus iemand die geluk heeft met goede brains moet nog meer kunnen krijgen dan laag opgeleiden.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:25:
[...]


Ah, je vind het oneerlijk dat mensen met een lager inkomen door gestegen huizenprijs beter af zijn dan starters met een marginaal hoger inkomen?

Nou, ik vind het eerst al heel fijn dat we in ieder geval dit maal wel in dezelfde wereld lijken te leven

Maar nee, het gaat niet om oneerlijkheid, dat frame is nu wel vaak genoeg gebruikt. Al zal het ongetwijfeld voor vele starters inderdaad zeer oneerlijk voelen, zeker degenen die niet de kans hebben gehad om toe te treden.

Het gaat om de gevolgen hiervan. Als je met overwaarde, overwaarde financiert van een ander, dan blaas je lucht in het systeem.
Tegelijkertijd maak je woningen op een gegeven moment simpelweg onbereikbaar voor mensen die niet die 'lucht' hebben. Eindconclusie is dat iedereen meer en meer geld betaald voor dezelfde woning; allemaal geld wat aan de reële economie onttrokken wordt. Daar is niemand bij gebaat. Jongeren betalen de hoofdprijs voor een klein huurappartement zonder vermogensopbouw, maar ook bezitters hebben er feitelijk helemaal niks aan.

Los van het feit dat het onrealistisch is dat starters niet meer zijn gaan verdienen (gemiddeld is dat 30% de 1e vijf jaar), maar zo werkt kopen nu eenmaal.

Is dat onrealistisch? Na de vorige crisis stonden de lonen ook 5 jaar stil.

Maar op dit moment kan dat goed kloppen, als ik naar mezelf kijk. De vraag is echter wat er zou gebeuren als men pas een starterswoning kan betalen na die 5 jaar en dus pas na de grootste stap in loonstijging.

Maar om dat nu oneerlijk te noemen.

Nogmaals, dit zijn niet mijn woorden.

[Miks]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:14:
[...]


Misschien niet met al die factoren bij elkaar. Maar het is wel gek dat starters die meer verdienen niet een huis kunnen kopen omdat ze later in de markt stappen. Ik zie om mij heen genoeg starters met topinkomens genoegen nemen met een kleiner huis terwijl ze waarschijnlijk een stuk meer verdienen dan de buren.

Oftewel: een diep donker rood sein dat er bubbelvorning is. (Of vroeger waren de huizen te goed betaalbaar, maar daar geloof ik niet in, de jaren 90 liggen namelijk ver achter ons)
Want niet alleen raken huizen buiten bereik, ook 'nemen mensen maar genoegen' - men denkt: house prices can never go down.

[ Voor 20% gewijzigd door Miks op 12-10-2021 21:48 ]

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:39:
[...]


Richie vind salarissen belangrijker dan Vermogen.
Dus iemand die geluk heeft met goede brains moet nog meer kunnen krijgen dan laag opgeleiden.

Die goeie brains lijken bij jou inderdaad te missen, want je geheugen stelt weinig voor. Dit is denk ik wel de 5e keer dat je deze woorden in mijn mond probeert te leggen, zelfs de 2e keer in een week tijd. Waarom probeer je dat nou telkens opnieuw? Ik heb nooit iets over lager opgeleiden gezegd, dat verzin je volledig zelf, telkens weer. Heeeeel vermoeiend.

Misschien nog eens terug lezen?
Jouw 'dus' reactie slaat opnieuw weer helemaal nergens op.

Misschien moet je eens kijken naar wat een ander zegt en er eens serieus over na denken.
In plaats van het maar persoonlijk te maken als je er niet meer uit komt omdat je het alleen maar vanuit je eigen perspectief bekijkt.
En als je dan zo graag iemand wil aanvallen, tag degene dan op zn minst zodat diegene erop kan reageren.

Echt, als je deze 'discussie' op deze manier wilt voeren ben ik er helemaal klaar mee. Ik ga jou toch ook geen woorden in je mond leggen?

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 21:55 ]

[Richh]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:34:
[...]


Maar degene die al 5 jaar een koopwoning heeft, heeft ook al 5 jaar zijn hypotheekdeel afgelost.
Dit slaat werkelijk nergens op daarom.

Dat staat toch ook benoemd in de post? Hoezo slaat het 'daarom' nergens op?

Probeer toch eens je oogkleppen af te doen en het vanaf een ander perspectief te bekijken...

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:23:
Neem een stel waar beide 30k verdienen. Zij hebben 5 jaar geleden toen ze 29 waren, een huis gekocht van 250.000 euro (grofweg max hypotheek destijds) en hebben daarvoor een hypotheek van 5% rente. Dat is geloof ik zo'n €1000 per maand.
Ze hebben geen cent gespaard, ja de verhuizing kunnen ze net betalen. Ze zijn niet meer gaan verdienen.

Zij kunnen nu tegen de huidige 1% hypotheekrente, bijna 40.000 euro meer lenen. De maandlasten blijven grofweg gelijk, worden misschien zelfs wat lager. Ook hebben ze natuurlijk een beetje afgelost, dus laten we zeggen 50.000 euro aan extra besteedbaar inkomen zonder dat hun maandlast stijgt.
Ze hebben een overwaarde van 125.000 euro (las hier een paar pagina's terug 49% stijging in 5 jaar). Zij kunnen nu een woning kopen van zo'n 425.000 euro en betalen daar dan nog steeds zo'n 1000 euro per maand voor.

Nu hebben we een stel waarvan beide 35k verdienen. Zij werken al langer en hebben inmiddels 50.000 euro spaargeld.
Drie keer raden wie het duurste huis kan betalen en drie keer raden wie daar de hoogste maandlast voor kwijt is.
Spoiler: het stel met 10k meer inkomen per jaar mag zo'n 360k lenen en kan dus 410k besteden tegen grofweg €1350 per maand

Hypotheekrente voor 10 jaar vast was in augustus 2016 3,05% (bron). Voor de financieringslastnorm telde het inkomen van de partner toen voor 50% mee, waardoor de draaglijke hypotheeklast, 22% van het bruto-inkomen was, dus 1100 euro bruto. Dat levert een huis op met een maximale hypotheek van 260640.

Na vijf jaar is daar precies €28880 van afbetaald.

Die prijsstijging van 49% neem ik van je aan. De huidige waarde van de woning zou dan komen op € 388353,- , met een overwaarde tov. de resterende hypotheek van 156593.

Willen ze een nieuwe hypotheek afsluiten, dan kan dat tegen 1,57% (10 jaar vast), norminkomen 57k, dragelijke hypotheeklast 19% van het bruto-inkomen, dus € 950 pm. Dit keer sluiten ze natuurlijk een hypotheek van 25 jaar af, dus 236000. Icm. de overwaarde komen ze dan uit op een maximale woningwaarde van 392593. (Wél gaan ze er in maandlasten op vooruit, maar dat is gewoon omdat de wettelijke normen strenger zijn geworden).

Het koppel dat met een inkomen van 70k nu een huis koopt mag 1195 bruto maandlasten hebben, en kan daarmee een woning van 296750343450 financieren.

Rekenen we terug naar de bedragen van 2016, dan is koppel 1 van een woning van € 260640,- verhuisd naar een woning van € 263485,- Ze wonen dus wel goedkoper, maar hebben iets minder dan 3000 euro 'winst' gemaakt. Koppel 2 woont in een woning die in 2016 € 199161230436 kostte.

Dus ja, het is beter om in 2016 een woning te kopen. Maar tegelijkertijd zullen de kopers uit 2016 niet het gevoel hebben dat ze er enorm op vooruit zijn gegaan qua woning.

Edit: met dank aan @rvrrr voor de correctie.

[rvrrr]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 20:23:
[...]

Nee? Hoe kom je tot die conclusie?

In de huidige wereld heb je juist dat mensen die minder verdienen en wellicht helemaal niet sparen, meer kansen op de woningmarkt hebben dan mensen die langer werken met soms zelfs een iets hoger inkomen. Nu overwaardes soms hoger liggen dan het volledige leenbudget van een modaal inkomen zie je deze gekke situatie ontstaan.

Neem een stel waar beide 30k verdienen. Zij hebben 5 jaar geleden toen ze 29 waren, een huis gekocht van 250.000 euro (grofweg max hypotheek destijds) en hebben daarvoor een hypotheek van 5% rente. Dat is geloof ik zo'n €1000 per maand.
Ze hebben geen cent gespaard, ja de verhuizing kunnen ze net betalen. Ze zijn niet meer gaan verdienen.

Zij kunnen nu tegen de huidige 1% hypotheekrente, bijna 40.000 euro meer lenen. De maandlasten blijven grofweg gelijk, worden misschien zelfs wat lager. Ook hebben ze natuurlijk een beetje afgelost, dus laten we zeggen 50.000 euro aan extra besteedbaar inkomen zonder dat hun maandlast stijgt.
Ze hebben een overwaarde van 125.000 euro (las hier een paar pagina's terug 49% stijging in 5 jaar). Zij kunnen nu een woning kopen van zo'n 425.000 euro en betalen daar dan nog steeds zo'n 1000 euro per maand voor.

Nu hebben we een stel waarvan beide 35k verdienen. Zij werken al langer en hebben inmiddels 50.000 euro spaargeld.
Drie keer raden wie het duurste huis kan betalen en drie keer raden wie daar de hoogste maandlast voor kwijt is.
Spoiler: het stel met 10k meer inkomen per jaar mag zo'n 360k lenen en kan dus 410k besteden tegen grofweg €1350 per maand

Maak dezelfde vergelijking gerust met twee hogere inkomens of nog erger, voor alleenstaanden.

Dat is hoe het systeem nu werkt. Meer verdienen en meer sparen heeft amper zin als prijzen zo hard stijgen en de overwaarde per jaar meer is dan een netto jaarinkomen.

Leuk opgeschreven maar wel erg kort door de bocht. Je baseert de waardestijging op een anekdotisch percentage wat totaal niet reëel is voor iedereen die 5 jaar geleden een woning heeft gekocht. Als die overwaarde 'maar' 75 ipv 125k blijkt te zijn loopt je vergelijking al scheef.

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:55:
[...]


Hypotheekrente voor 10 jaar vast was in augustus 2016 3,05% (bron). Voor de financieringslastnorm telde het inkomen van de partner toen voor 50% mee, waardoor de draaglijke hypotheeklast, 22% van het bruto-inkomen was, dus 1100 euro bruto. Dat levert een huis op met een maximale hypotheek van 260640.

Na vijf jaar is daar precies €28880 van afbetaald.

Die prijsstijging van 49% neem ik van je aan. De huidige waarde van de woning zou dan komen op € 388353,- , met een overwaarde tov. de resterende hypotheek van 156593.

Willen ze een nieuwe hypotheek afsluiten, dan kan dat tegen 1,57% (10 jaar vast), norminkomen 57k, dragelijke hypotheeklast 19% van het bruto-inkomen, dus € 950 pm. Dit keer sluiten ze natuurlijk een hypotheek van 25 jaar af, dus 236000. Icm. de overwaarde komen ze dan uit op een maximale woningwaarde van 392593. (Wél gaan ze er in maandlasten op vooruit, maar dat is gewoon omdat de wettelijke normen strenger zijn geworden).

Het koppel dat met een inkomen van 70k nu een huis koopt mag 1195 bruto maandlasten hebben, en kan daarmee een woning van 296750 financieren.

Rekenen we terug naar de bedragen van 2016, dan is koppel 1 van een woning van € 260640,- verhuisd naar een woning van € 263485,- Ze wonen dus wel goedkoper, maar hebben iets minder dan 3000 euro 'winst' gemaakt. Koppel 2 woont in een woning die in 2016 € 199161 kostte.

Dus ja, het is beter om in 2016 een woning te kopen. Maar tegelijkertijd zullen de kopers uit 2016 niet het gevoel hebben dat ze er enorm op vooruit zijn gegaan qua woning.

Dank voor de fors betere berekening een stuk beter dan de bierviltjesbenadering van mij.

Maar het punt is inderdaad niet zo zeer dat koppel 1 er op vooruit gaat (immers overwaarde is eigenlijk 'nutteloos' voor de bezitter) maar vooral dat koppel 2 tegen hogere lasten in een minder huis komt.
Tenzij koppel 1 toch een nieuwe hypotheek van 30 jaar aangaat, die HRA maakt immers weinig uit voor de laatste 5 jaar, en als je nog jong bent zoals in het voorbeeld kan dat ook prima.

Dat is een meer terechte conclusie dan hoe ik het verwoordde inderdaad, al bedoelen we onder de streep grofweg hetzelfde geloof ik

[Richh]

rvrrr schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:04:
[...]


Leuk opgeschreven maar wel erg kort door de bocht. Je baseert de waardestijging op een anekdotisch percentage wat totaal niet reëel is voor iedereen die 5 jaar geleden een woning heeft gekocht. Als die overwaarde 'maar' 75 ipv 125k blijkt te zijn loopt je vergelijking al scheef.

De link / bron van die 49% werd een paar posts geleden geplaatst door iemand anders. Dat was https://www.businessinsid...aardestijging-sinds-1995/
Dat is dus niet anekdotisch zoals je beweert.

Dat betreft dus een gemiddelde, dus er zullen mensen met 75k zijn en mensen met 175k overwaarde (nieuwbouw uit 2016 is ook inderdaad nu wel jackpot). In dat laatste geval ziet het plaatje er dus nog veel heftiger uit.

[rvrrr]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:08:
[...]

De link / bron van die 49% werd een paar posts geleden geplaatst door iemand anders. Dat was https://www.businessinsid...aardestijging-sinds-1995/
Dat is dus niet anekdotisch zoals je beweert.

Dat betreft dus een gemiddelde, dus er zullen mensen met 75k zijn en mensen met 175k overwaarde (nieuwbouw uit 2016 is ook inderdaad nu wel jackpot). In dat laatste geval ziet het plaatje er dus nog veel heftiger uit.

My Bad, las je bericht dan verkeerd. Ik bedoel wel dat die overwaarde geen garantie is, en het inkomen + spaargeld in situatie 2 wel.

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:04:
Tenzij koppel 1 toch een nieuwe hypotheek van 30 jaar aangaat, die HRA maakt immers weinig uit voor de laatste 5 jaar, en als je nog jong bent zoals in het voorbeeld kan dat ook prima.

Klopt, maar dan is de vergelijking weer minder eerlijk, want koppel 1 heeft dan 35 jaar lang een hypotheek.

In de praktijk gebeurt dat natuurlijk voortdurend. En is er in 5 jaar wat loongroei geweest, wat geld gespaard, zijn er wat klussen aan het huis gedaan waardoor het beter verkoopbaar is, enz. enz. Dus in de praktijk zie je mensen veel grotere stappen op de huizenladder maken. Maar het is zeker geen roltrap, je zult zelf moeten klimmen. Liefst door hard naar beneden te trappen.

Edit: Aangezien er mensen zijn die twijfelen over de groei in woningprijzen: zolang de woning van koppel 1 meer dan 15700 euro in prijs is gestegen gaan ze erop vooruit tov. koppel 2. Dan kan koppel 1 namelijk een woning van 281000 bemachtigen voor een totale hypotheeklast van € 351000 (60 * 1100 + 300 * 950), wat break-even is met koppel 2.

[ Voor 18% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 12-10-2021 22:23 ]

[rvrrr]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:55:
[...]


Hypotheekrente voor 10 jaar vast was in augustus 2016 3,05% (bron). Voor de financieringslastnorm telde het inkomen van de partner toen voor 50% mee, waardoor de draaglijke hypotheeklast, 22% van het bruto-inkomen was, dus 1100 euro bruto. Dat levert een huis op met een maximale hypotheek van 260640.

Na vijf jaar is daar precies €28880 van afbetaald.

Die prijsstijging van 49% neem ik van je aan. De huidige waarde van de woning zou dan komen op € 388353,- , met een overwaarde tov. de resterende hypotheek van 156593.

Willen ze een nieuwe hypotheek afsluiten, dan kan dat tegen 1,57% (10 jaar vast), norminkomen 57k, dragelijke hypotheeklast 19% van het bruto-inkomen, dus € 950 pm. Dit keer sluiten ze natuurlijk een hypotheek van 25 jaar af, dus 236000. Icm. de overwaarde komen ze dan uit op een maximale woningwaarde van 392593. (Wél gaan ze er in maandlasten op vooruit, maar dat is gewoon omdat de wettelijke normen strenger zijn geworden).

Het koppel dat met een inkomen van 70k nu een huis koopt mag 1195 bruto maandlasten hebben, en kan daarmee een woning van 296750 financieren.

Rekenen we terug naar de bedragen van 2016, dan is koppel 1 van een woning van € 260640,- verhuisd naar een woning van € 263485,- Ze wonen dus wel goedkoper, maar hebben iets minder dan 3000 euro 'winst' gemaakt. Koppel 2 woont in een woning die in 2016 € 199161 kostte.

Dus ja, het is beter om in 2016 een woning te kopen. Maar tegelijkertijd zullen de kopers uit 2016 niet het gevoel hebben dat ze er enorm op vooruit zijn gegaan qua woning.

Toevallig was ik net aan het kijken wat voor hypotheek ik nu zou krijgen o.b.v. mijn inkomen in januari 2017. En of ik met die hypotheek dan nu mijn huidige woning kan kopen die ik in jan 2017 wel makkelijk kon kopen (antwoord is nee :-)) ik heb nu dan nog zon 40k eigen geld nodig, was in 2017 niet het geval.

Ik kom trouwens met 70k gezamenlijk inkomen wel fors hoger uit dan jouw berekening, obv 1.39 annuïtair via SNS:
€ 360.435
Bruto maandlast
€ 1.225
Netto maandlast
€ 1.126

[ Voor 3% gewijzigd door rvrrr op 12-10-2021 22:22 ]

[CVTTPD2DQ]

rvrrr schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:21:
Ik kom trouwens met 70k gezamenlijk inkomen wel fors hoger uit dan jouw berekening, obv 1.39 annuïtair via SNS:
€ 360.435
Bruto maandlast
€ 1.225
Netto maandlast
€ 1.126

Correct, ik heb een fout gemaakt bij koppel 2. De conclusie staat nog wel, maar het verschil is veel minder duidelijk. Ik zal het corrigeren.

[Sport_Life]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:04:
[...]

immers overwaarde is eigenlijk 'nutteloos' voor de bezitter

Jammer dat je dit tussen haakjes zet, want het is m.i. de crux in de (vorige) discussie. Ja, het is eigen vermogen en ja, je kunt kleiner gaan wonen of gaan huren en dan heb je de overwaarde cash in handen.

In de praktijk blijft de huizenbezitter gewoon de hypotheek betalen, eventueel met lagere rente als de rentevastperiode afloopt, maar merkt verder niets van de overwaarde. De lagere lasten zijn dan het gevolg van de lage rente, niet van de overwaarde (alleen risico opslag wordt minder). Dat moet men los van elkaar zien. Ewf gaat omhoog, icm de lage rentestand blijft er dan ook vrij weinig HRA over voor een bezitter met veel overwaarde.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 12-10-2021 22:47 ]

[Richh]

Sport_Life schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:32:
[...]

Jammer dat je dit tussen haakjes zet, want het is m.i. de crux in de (vorige) discussie. Ja, het is eigen vermogen en ja, je kunt kleiner gaan wonen of gaan huren en dan heb je de overwaarde cash in handen.

En precies om die 2e zin behoort het tussen haakjes te staan. Het heeft wel degelijk voordelen, ookal geniet je ze niet dagelijks. En dat zijn voordelen die je keihard nodig hebt om niet, zoals de starters nu, achteruit te gaan bij een verhuizing.

Verder kan iets wat 'nutteloos' is voor de insiders, wel degelijk forse impact hebben op de prijzen die betaald moeten worden door (mede) de outsiders.

De lagere lasten zijn dan het gevolg van de lage rente, niet van de overwaarde (alleen risico opslag wordt minder). Dat moet men los van elkaar zien

Onder de streep is de situatie die erop volgt hetzelfde. Het vermogensverschil tussen insiders en outsiders wordt gigantisch, en groeit ook nog eens door de enorme aflossing die nu in een hypotheek zit.

En dat vermogensverschil is bepalend voor de huizenprijzen. Het is daarom niet heel gek dat sommige economen en instanties zoeken naar manieren om die kloof te dichten. Dat is dus niet om bezitters te pesten.

[Sport_Life]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:39:
[...]

En precies om die 2e zin behoort het tussen haakjes te staan. Het heeft wel degelijk voordelen, ookal geniet je ze niet dagelijks. En dat zijn voordelen die je keihard nodig hebt om niet, zoals de starters nu, achteruit te gaan bij een verhuizing.

Verder kan iets wat 'nutteloos' is voor de insiders, wel degelijk forse impact hebben op de prijzen die betaald moeten worden door (mede) de outsiders.


[...]

Onder de streep is de situatie die erop volgt hetzelfde. Het vermogensverschil tussen insiders en outsiders wordt gigantisch, en groeit ook nog eens door de enorme aflossing die nu in een hypotheek zit.

En dat vermogensverschil is bepalend voor de huizenprijzen. Het is daarom niet heel gek dat sommige economen en instanties zoeken naar manieren om die kloof te dichten. Dat is dus niet om bezitters te pesten.

Dat klopt, maar niemand van "de bezitters" ontkent toch dat de kloof tussen huurders en eigenaren steeds groter wordt ?

Volgens mij is iedereen het daar over eens . Bezitters zelf ondervinden ook alleen maar nadelen aan de stijgende prijzen. Ga maar eens na wat een grotere woning nu kost en 2 jaar geleden. De kloof tussen je huidige woning en de volgende woning (2 kap of vrijstaand?) wordt ook steeds groter in absolute zin. Uiteraard is dit een veel minder groot probleem dan de starter die op 0 moet beginnen bij stijgende starterswoningen.

Alleen de gepensioneerde die gaat huren is de lachende partij...

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 12-10-2021 22:54 ]

[Richh]

Sport_Life schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:52:
[...]

Dat klopt, maar niemand van "de bezitters" ontkent toch dat de kloof tussen huurders en eigenaren steeds groter wordt ?

Volgens mij is iedereen het daar over eens . Bezitters zelf ondervinden ook alleen maar nadelen aan de stijgende prijzen. Ga maar eens na wat een grotere woning nu kost en 2 jaar geleden. De kloof tussen je huidige woning en de volgende woning (2 kap of vrijstaand?) wordt ook steeds groter in absolute zin.

Exact!

En hoe lossen we dat dan op?

Ik denk dat je een hoop oplost door te voorkomen dat veel geld naar vastgoed vlucht. Dus: beleggers weren en overwaarde flink belasten. Als er minder geld de woningmarkt instroomt, kunnen de prijzen ook niet stijgen.
En krijgen starters, zonder de hefboom die insiders hebben, automatisch meer kansen.

Maargoed, voorlopig houden we nog steeds angstvallig vast aan de hypotheekrenteaftrek

En de gepensioneerde die gaat huren is de lachende partij...

Opzich is dat helemaal niet erg (voor de starters), ware het niet dat vele gepensioneerden dat niet aandurven

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 12-10-2021 22:59 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:43:
[...]
Eindconclusie is dat iedereen meer en meer geld betaald voor dezelfde woning; allemaal geld wat aan de reële economie onttrokken wordt.

Dat is onzin natuurlijk, en wel op twee fronten. Er is altijd een koper en een verkoper. Daarnaast wordt de koopsom veelal met een hypotheek gefinancierd. Er wordt dus niets onttrokken aan de reële economie.

Sterker nog, de hoge prijzen lukken meer (nieuw)bouw uit hetgeen goed is voor de economie. En de (fictieve) overwaarde zorgt ervoor dat eigenaren zich financieel zekerder voelen en meer geld aan consumptie uitgeven.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 21:43:
[...]
Is dat onrealistisch? Na de vorige crisis stonden de lonen ook 5 jaar stil.

Algemeen CAO loonniveau <> individuele salariscarrière.

[Verwijderd]

Dat hele frame van lucht in de markt slaat ook nergens op. Mensen zijn bereid en kunnen gewoon meer betalen voor een woning en dus stijgt de prijs. Wat is daar lucht aan?

Dat impliceert een soort van correcte waarde. Een huis is waard wat de meest biedende gek ervoor geeft.

[fsfikke]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 23:50:
[...]


Dat is onzin natuurlijk, en wel op twee fronten. Er is altijd een koper en een verkoper. Daarnaast wordt de koopsom veelal met een hypotheek gefinancierd. Er wordt dus niets onttrokken aan de reële economie.

Doen we tegenwoordig alleen nog maar aan aflossingsvrije hypotheken dan?

In mijn beleving heb je minder geld om te consumeren als je in 30 jaar een miljoen moet aflossen dan wanneer je 6 ton moet aflossen.

[ Voor 14% gewijzigd door fsfikke op 13-10-2021 00:02 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 23:50:
[...]


Dat is onzin natuurlijk, en wel op twee fronten. Er is altijd een koper en een verkoper. Daarnaast wordt de koopsom veelal met een hypotheek gefinancierd. Er wordt dus niets onttrokken aan de reële economie.

1. En de verkoper koopt er weer een nieuwe woning van, want je moet toch wonen. Die woning is ook duurder geworden. Het geld van de verkoper stroomt zo niet de reële economie in, maar verdwijnt in stenen waarvan we allemaal denken dat ze in the long term alleen maar meer waard worden. Mocht dit zo zijn, dan blijven we er alleen maar meer geld in stoppen en mocht dit niet zo zijn, dan is het verdwenen
2. Hoe ontkracht het aangaan van een langlopende schuld dat er geld de reële economie uit verdwijnt? Lenen trekt enkel consumptie naar voren, behalve dan dat er niet echt sprake is van consumptie of economische activiteit bij de aankoop van vastgoed.
Het zorgt vooral voor langdurige kosten waar niemand beter van wordt, zie 1.

Sterker nog, de hoge prijzen lukken meer (nieuw)bouw uit hetgeen goed is voor de economie.

Ik denk dat we inmiddels wel kunnen vaststellen dat, ondanks dat er extreem veel vraag is naar nieuwbouw, er helemaal niks extra's gestart wordt nu. Onlangs is een vriend van me nog uitgeloot in een project van 32 woningen, er waren 800 aanmeldingen Hell, onze overheid is extra geld aan het vrijmaken omdat het niet voldoende wil vlotten. Er is geen sprake van een vrije markt wat betreft woningbouw, dat hebben de afgelopen jaren overduidelijk aangetoond. Laten we dat idee dan ook snel vergeten.

En de (fictieve) overwaarde zorgt ervoor dat eigenaren zich financieel zekerder voelen en meer geld aan consumptie uitgeven.

Haha, zelfs nu wil je er niet aan dat het voor bezitters in ieder geval relatief makkelijk is om goedkoop extra te lenen? maar ja, dit is eigenlijk het enige nut van hoge huizenprijzen. Het psychologische effect, omdat we weigeren uit te leggen hoe het systeem eigenlijk echt werkt.

En daar betalen we allemaal een hele hoge prijs voor...

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 13-10-2021 01:33 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 23:54:
Dat hele frame van lucht in de markt slaat ook nergens op. Mensen zijn bereid en kunnen gewoon meer betalen voor een woning en dus stijgt de prijs. Wat is daar lucht aan?

Een groot aandeel van het budget van een meerderheid van de huizenkopers wordt bepaald door de overwaarde. Overwaarde die slechts 1 starter hoeft te betalen en verschillende bezitters aan elkaar kunnen doorgeven om de gemiddelde prijzen omhoog te stuwen.

Het wordt nog mooier wanneer ouders een 2e hypotheek afsluiten (mogelijk door overwaarde) om de schenkingsvrije ton aan hun kroost te kunnen schenken, waardoor die huizen (en dus modeltechnisch ook het huis van de ouders zelf) weer meer 'waard' zijn geworden. Een vicieuze cirkel.

Een huis is waard wat de meest biedende gek ervoor geeft.

Het punt is dat het budget van de meest biedende gek wel eens heel snel zou kunnen veranderen als een aantal sleutelfactoren veranderen.

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:52:
Volgens mij is iedereen het daar over eens . Bezitters zelf ondervinden ook alleen maar nadelen aan de stijgende prijzen. Ga maar eens na wat een grotere woning nu kost en 2 jaar geleden. De kloof tussen je huidige woning en de volgende woning (2 kap of vrijstaand?) wordt ook steeds groter in absolute zin.

Bezitters met een voorkeur om hetzelfde of 'groter'/'beter' te wonen. Dat is echt niet iedereen.

[CyberMania]

Vandaag op Nu.nl

Steeds meer mensen mogen niet sociaal huren, maar kunnen ook niet kopen

Het aantal gemeenten waar mensen tussen wal en schip vallen als het aankomt op wonen steeg in de afgelopen zes jaar van dertien naar 188, zo blijkt woensdag uit onderzoek van de dataverzamelaar Colliers.

https://www.nu.nl/economi...unnen-ook-niet-kopen.html

Maar volgens mij is de huizenmarkt vooral voor alleeenstaanden verziekt. Koppels kunnen hun wensn gewoon wat verlagen.

Hij stelt voor om de leencapaciteit stukje bij beetje te verlagen. Nu staat die op 100 procent van de koopsom en dat zou 90 procent moeten worden

En dit is gewoon een dom idee. In Nederland ben je al beschermd tegen problemen via de NHG.

[ Voor 48% gewijzigd door CyberMania op 13-10-2021 07:25 ]

[rvrrr]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 23:54:
Dat hele frame van lucht in de markt slaat ook nergens op. Mensen zijn bereid en kunnen gewoon meer betalen voor een woning en dus stijgt de prijs. Wat is daar lucht aan?

Dat impliceert een soort van correcte waarde. Een huis is waard wat de meest biedende gek ervoor geeft.

Dit is ook wel een heeele simpele uitleg. De prijs wordt vooral gedreven door vraag en aanbod. Het aanbod is gewoon enorm beperkt, dus gaan mensen met hun spaargeld overbieden (= overwaarde creëeren) om toch aan een huis te komen. Dat creëert een soort domino effect waarin steeds meer mensen gaan overbieden, want ja anders kom je er niet tussen.

Dan kan je zeggen dat mensen meer willen en kunnen betalen, ik denk dat veel mensen zich gedwongen voelen meer te betalen. En een groot gedeelte dat eigenlijk niet kan (steeds meer lenen max capaciteit, steken al hun spaargeld in de stenen en/of halen leen/giftconstructies uit via bijv. ouders.

De verkopende partij krijgt door het overbieden ook een extra zak geld die ze waarschijnlijk geeneens nodig hadden maar nu ineens aan kunnen wenden om een extreem bod te doen op hun volgende woning.
Moet wel zeggen dat met lucht, lucht wordt gefinancieerd ook kort door de bocht is. Zijn ook zat mensen die de overwaarde elders uitgeven en niet 'terug' de woningmarkt inpompen.

Persoonlijk denk ik dat de extra belasting van mensen die meerdere huizen kopen als investering meer zoden aan dijk zet. Dat heeft de prijs ook enorm opgedreven en een groot gedeelte vd schaarste veroorzaakt.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:26:
[...]


Je kunt geen negatief eigen vermogen in Box 3 verrekenen helaas.

Als je in jaar 1 200k bezit heb betaal je daar in Box 3 over

Als je in jaar 2 200k schuld hebt, betaal je 0 belasting in box 3, maar je krijgt geen verrekening met je betaalde belasting van jaar 1.

En dat is dus al 1 goede reden om de woning niet in box3 te doen. Je hebt namelijk over alle andere componenten in box3 controle. Maar de waarde van je woning niet echt. Als volgende week de markt inzakt en de prijzen dalen kan je ook niet snel verkopen dus heb je ineens een negatieve waarde in box3.
Dus wel betalen als het goed gaat maar zodra het fout gaat moet je het zelf maar uitzoeken, niet echt een eerlijke constructie.

Maar woning in box3, ok dus we gaan een nog grotere schuld hebben bij de bank, je kan immers beter van het geld op vakantie gaan dan aflossen. Energiezuinig maken woning? Echt niet want dan betaal je voor de aanpassingen en vervolgens betaal je daar extra belasting over. Dan koop ik wel een nieuwe auto daar heb ik meer aan. Onderhoud? Alleen als het noodzakelijk is en als ik er comfort uit heb, anders is het huis meer waard en betaal ik meer belasting.
Ja lijkt me heel handig om te doen zeker met het oog op milieu en de schuldenlast. Kijken hoe snel we als land falliet kunnen gaan als de prijzen dalen en iedereen een hypotheek op 100% van de waarde heeft. Dan kunnen buitenlandse investeerders tenminste meteen hele steden opkopen ipv huis voor huis, dat is veel efficienter voor ze.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 08:14:
[...]


En dat is dus al 1 goede reden om de woning niet in box3 te doen. Je hebt namelijk over alle andere componenten in box3 controle. Maar de waarde van je woning niet echt. Als volgende week de markt inzakt en de prijzen dalen kan je ook niet snel verkopen dus heb je ineens een negatieve waarde in box3.
Dus wel betalen als het goed gaat maar zodra het fout gaat moet je het zelf maar uitzoeken, niet echt een eerlijke constructie.

Maar woning in box3, ok dus we gaan een nog grotere schuld hebben bij de bank, je kan immers beter van het geld op vakantie gaan dan aflossen. Energiezuinig maken woning? Echt niet want dan betaal je voor de aanpassingen en vervolgens betaal je daar extra belasting over. Dan koop ik wel een nieuwe auto daar heb ik meer aan. Onderhoud? Alleen als het noodzakelijk is en als ik er comfort uit heb, anders is het huis meer waard en betaal ik meer belasting.
Ja lijkt me heel handig om te doen zeker met het oog op milieu en de schuldenlast. Kijken hoe snel we als land falliet kunnen gaan als de prijzen dalen en iedereen een hypotheek op 100% van de waarde heeft. Dan kunnen buitenlandse investeerders tenminste meteen hele steden opkopen ipv huis voor huis, dat is veel efficienter voor ze.

Allemaal goede redenen waarom het echt een heel slecht idee is om de woning in Box 3 te zetten.

Máár we moeten denk ik wel blijven uitzoomen en het vanuit een holistisch perspectief bekijken. Huizenbezitters hebben de afgelopen jaren inderdaad een groot voordeel gehad tov niet bezitters. Ergens moet er een mechanisme in worden gebouwd dat dit verschil verkleint.

Het zou wmb het beste kunnen door het leven van niet-huizenbezitters makkelijker te maken (meer opties voor betaalbare huur bijvoorbeeld), maar als dat niet kan zouden we huizenbezitters iets van hun voordelen kunnen afremmen. Ik denk nog steeds aan een belastbaar moment bij verkoop of wanneer iemand zijn overwaarde laat cashen. Als dat op een of andere manier geen optie is on ons stelsel, zouden we kunnen kijken naar een vermogensbelasting op de eigen woning.

Bijv voor te sleutelen aan het EWF, OF, last resort, de woning naar Box 3. MAAR dan moet Box 3 wel op de schop omdat het huidige Box 3 stelsel volledig ongeschikt is voor het belasten van de eigen woning.

[killerbee1958]

Requiem19 schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 08:44:
[...]


Allemaal goede redenen waarom het echt een heel slecht idee is om de woning in Box 3 te zetten.

Máár we moeten denk ik wel blijven uitzoomen en het vanuit een holistisch perspectief bekijken. Huizenbezitters hebben de afgelopen jaren inderdaad een groot voordeel gehad tov niet bezitters. Ergens moet er een mechanisme in worden gebouwd dat dit verschil verkleint.

Het zou wmb het beste kunnen door het leven van niet-huizenbezitters makkelijker te maken (meer opties voor betaalbare huur bijvoorbeeld), maar als dat niet kan zouden we huizenbezitters iets van hun voordelen kunnen afremmen. Ik denk nog steeds aan een belastbaar moment bij verkoop of wanneer iemand zijn overwaarde laat cashen. Als dat op een of andere manier geen optie is on ons stelsel, zouden we kunnen kijken naar een vermogensbelasting op de eigen woning.

Bijv voor te sleutelen aan het EWF, OF, last resort, de woning naar Box 3. MAAR dan moet Box 3 wel op de schop omdat het huidige Box 3 stelsel volledig ongeschikt is voor het belasten van de eigen woning.

Ja, daar ben ik weer.

ik ben het helemaal eens dat we de toegang tot de woningmarkt aan de onderkant makkelijker moeten maken.
Ik ben (N=1, maar ik heb genoeg anderen dit ook al zien beweren in dit draadje) best bereid om een deel van mijn voordelen als huizenbezitter in te leveren om dit mogelijk te maken.

Maar ik herhaal voor de zoveelste keer dat ik alleen maar voorstellen zie om iets weg te halen bij de huidige bezitters en ik mis de goede ideeën /plannen om daarmee echt een mogelijkheid voor de doelgroep te creëren.

En daarmee vervalt bij mij het draagvlak om wat in te leveren en ga ik, BIJNA, in de verdediging om wat ik heb te behouden.

Paar weken terug als exercitie geprobeerd om met de vijf grootste partijen tot een akkoord te komen. Het blijft ook hier stil. Misschien wel omdat wij, net als de echte beslissers in Den Haag, het ook gewoon niet weten.


Het is dus gewoon een verdomd lastig probleem waar geen simpele oplossingen voor mogelijk lijken te zijn. Dus lekker verder met hullie en zullie dan maar???

[dr.lowtune]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 08:14:
[...]


En dat is dus al 1 goede reden om de woning niet in box3 te doen. Je hebt namelijk over alle andere componenten in box3 controle. Maar de waarde van je woning niet echt. Als volgende week de markt inzakt en de prijzen dalen kan je ook niet snel verkopen dus heb je ineens een negatieve waarde in box3.
Dus wel betalen als het goed gaat maar zodra het fout gaat moet je het zelf maar uitzoeken, niet echt een eerlijke constructie.

Maar woning in box3, ok dus we gaan een nog grotere schuld hebben bij de bank, je kan immers beter van het geld op vakantie gaan dan aflossen. Energiezuinig maken woning? Echt niet want dan betaal je voor de aanpassingen en vervolgens betaal je daar extra belasting over. Dan koop ik wel een nieuwe auto daar heb ik meer aan. Onderhoud? Alleen als het noodzakelijk is en als ik er comfort uit heb, anders is het huis meer waard en betaal ik meer belasting.
Ja lijkt me heel handig om te doen zeker met het oog op milieu en de schuldenlast. Kijken hoe snel we als land falliet kunnen gaan als de prijzen dalen en iedereen een hypotheek op 100% van de waarde heeft. Dan kunnen buitenlandse investeerders tenminste meteen hele steden opkopen ipv huis voor huis, dat is veel efficienter voor ze.

Ik ben serieus de strategie aan het overwegen om versneld af te gaan lossen, maar met dat soort berichten ga ik toch twijfelen of dat wel verstandig is. In de voorbeelden die je noemt: dan leg je zonnepanelen, laat je de schilder/hovenier een keertje komen en dan mag je in box 3 meer aftikken en op de WOZ ook(en alle gemeentelijke lasten die daar weer op gebaseerd zijn)…

Het lijkt me toch niet de bedoeling dat we schulden op die manier gaan stimuleren, we zien al hoe dat met de HRA heeft uitgepakt….

Feit is wel dat er iets moet gebeuren, gisteren zag ik nog een appartementje voorbij komen hier in de wijk, 390k (met taatsdeuren en plastic visgraatvloer uiteraard) aan een schoolpleintje waar elke avond overlast is van hangjongeren…. Totaal idioot maar het zal wel snel verkocht worden, een paar jaar geleden zou je uitgelachen worden als je daar meer dan 200k voor betaalde….

[Requiem19]

killerbee1958 schreef op woensdag 13 oktober 2021 @ 08:54:
[...]


Ja, daar ben ik weer.

ik ben het helemaal eens dat we de toegang tot de woningmarkt aan de onderkant makkelijker moeten maken.
Ik ben (N=1, maar ik heb genoeg anderen dit ook al zien beweren in dit draadje) best bereid om een deel van mijn voordelen als huizenbezitter in te leveren om dit mogelijk te maken.

Maar ik herhaal voor de zoveelste keer dat ik alleen maar voorstellen zie om iets weg te halen bij de huidige bezitters en ik mis de goede ideeën /plannen om daarmee echt een mogelijkheid voor de doelgroep te creëren.

En daarmee vervalt bij mij het draagvlak om wat in te leveren en ga ik, BIJNA, in de verdediging om wat ik heb te behouden.

Paar weken terug als exercitie geprobeerd om met de vijf grootste partijen tot een akkoord te komen. Het blijft ook hier stil. Misschien wel omdat wij, net als de echte beslissers in Den Haag, het ook gewoon niet weten.


Het is dus gewoon een verdomd lastig probleem waar geen simpele oplossingen voor mogelijk lijken te zijn. Dus lekker verder met hullie en zullie dan maar???

Daarom begin ik ook mijn verhaal met optie 1: de huurmarkt aanpakken.

Als er veel en goedkope huur beschikbaar is, is de eerste zorg, namelijk toegang tot wonen in ieder geval al aangepakt.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 19:56:
[...]


Maar niet met spaargeld, of veilige beleggingen zoals bepaalde deposito’s.

Vermogen is flexibel: je kunt zelf kiezen hoe je het investeert. Meer risico en grotere kans op rendement? Prima keuze als je dat wilt.

Bij een woning heb je die keuze niet.

Nou... daar ben ik het dus niet helemaal mee eens. Bij vermogen kun je kiezen tussen zekerheid (bv sparen) en onzekerheid (bv beleggen). Waarbij in principe op de lange termijn de meer risicovolle keus beleggen een veel voordeliger keus is, maar waarmee je wel bepaalde risico's hebt.
Bij wonen kun je in principe kiezen tussen zekerheid (huren) en onzekerheid (kopen). Waarbij in principe op de lange termijn de meer risicovolle keus kopen een veel voordeliger keus is.

Stop je je geld in beleggingen, dan heb je naast de inflatiecorrectie die investering in de regel na 30 jaar wel terugverdiend en zit je op de zelfde situatie als aan het begin plus daarbij nog eens de waarde van de initiële investering. Bij een koophuis heb je na 30 jaar ook de investering terugbetaald en zit je op de zelfde situatie als aan het begin plus daarbij nog eens de waarde van die woning. Bij sparen heb je na 30 jaar misschien nog even veel als aan het begin en zal het wellicht de inflatie hebben bijgehouden, maar je bent er dus weinig mee opgeschoten. Bij huren zit je na 30 jaar ook nog in de zelfde situatie als aan het begin.

In principe zie ik dus vooral ook veel analogieën in de vergelijking sparen-beleggen en huren-kopen. (Ook in houding ten opzichte van de risicovolle en niet-risicovolle keus trouwens. Bijna overal lees je dat je gek bent als je niet gaat beleggen in plaats van sparen. En bijna overal lees je dat je gek bent als je niet gaat kopen in plaats van huren.)

Grote verschil is dat je bij je vrije vermogen makkelijk de keus hebt tussen de veilige en risicovolle optie. Het grote probleem bij wonen is dat je in de praktijk vaak de keus niet hebt. Je wordt vaak min of meer gedwongen om voor de risicovolle optie te gaan door het grote gebrek aan (betaalbare) huurwoningen.

[Sport_Life]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 22:57:
[...]

Exact!

En hoe lossen we dat dan op?

Hogere rente, hogere werkeloosheid , minder consumenten vetrouwen (waardoor mensen eerst verkopen en dan kopen ipv andersom), strengere leeneisen.
Een beetje zoals 2009-2013 dus. Of dat een gewenste situatie is laat ik in het midden. Degene met een vast contract en een huurwoning (en wat geduld) zijn dan spekkoper , de starters op de arbeidsmarkt en gepensioneerden die kleiner willen wonen niet.

Zolang de rente laag blijft en het consumentenvertrouwen hoog, zal er niet zoveel veranderen vrees ik.

Het enige wat m.i. goed kan helpen is dat we overbruggingskrediet aan banden leggen. Dus eerst verkopen en daarna pas kopen. Als er nu 50 kijkers tegen elkaar opbieden bij een doorstroom woning houden zij 50 woningen "bezet" terwijl als zij allemaal hun woning te koop hebben staan het aanbod enorm toeneemt. En automatisch meer balans brengt in vraag en aanbod.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 13-10-2021 09:08 ]