Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 13:07:
Volgens DNB lijken beleggers en huishoudens ervan uit te gaan dat de economische situatie blijft zoals die nu is, bijvoorbeeld op het gebied van de lage rente. Maar als de situatie verandert en daardoor de huizenprijzen en aandelenkoersen dalen, kan dat tot forse problemen leiden.

De stijging van de inflatie zou bovendien langere tijd kunnen aanhouden, denkt DNB-topman Klaas Knot. Een langdurig hoge inflatie kan zorgen voor een schok op financiële markten, waardoor aandelenkoersen kunnen dalen en huizen minder waard worden.

Grappige is dat een eigen huis met daarbij een hypotheek tegen een lang vastgelegde rente nu juist bij uitstek een manier is om je tegen de gevolgen van hoge inflatie in te dekken. Wat boeit mij de waarde van mijn huis nou, als ik zekerheid heb over hoeveel ik tot het eind van de looptijd van mijn hypotheek maandelijks moet betalen? En als dit dus niet meestijgt met de inflatie, in tegenstelling tot al mijn andere uitgaven (en bv de huur als ik zou huren).

Ik las trouwens ook iets over de zorgen dat steeds meer mensen op de top van hun kunnen lenen (grofweg 4,5 keer het inkomen). En dat dat zo risicovol is als de woningmarkt zou dalen. Maar de hoogte van de hypotheek in verhouding tot inkomen zegt helemaal niets over de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Als ik 4,5 keer mijn inkomen leen, maar tegelijk meer dan dat bedrag aan eigen geld/overwaarde inbreng, is die hypotheek dan onverantwoord hoog? Was het beter geweest als ik een hypotheek van 4 keer mijn inkomen had maar dat die lening 100% van de woningwaarde was geweest?

[Insert12]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 13:16:
[...]

Grappige is dat een eigen huis met daarbij een hypotheek tegen een lang vastgelegde rente nu juist bij uitstek een manier is om je tegen de gevolgen van hoge inflatie in te dekken. Wat boeit mij de waarde van mijn huis nou, als ik zekerheid heb over hoeveel ik tot het eind van de looptijd van mijn hypotheek maandelijks moet betalen? En als dit dus niet meestijgt met de inflatie, in tegenstelling tot al mijn andere uitgaven (en bv de huur als ik zou huren).

Ik las trouwens ook iets over de zorgen dat steeds meer mensen op de top van hun kunnen lenen (grofweg 4,5 keer het inkomen). En dat dat zo risicovol is als de woningmarkt zou dalen. Maar de hoogte van de hypotheek in verhouding tot inkomen zegt helemaal niets over de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Als ik 4,5 keer mijn inkomen leen, maar tegelijk meer dan dat bedrag aan eigen geld/overwaarde inbreng, is die hypotheek dan onverantwoord hoog? Was het beter geweest als ik een hypotheek van 4 keer mijn inkomen had maar dat die lening 100% van de woningwaarde was geweest?

In geval salarissen meestijgen met de inflatie is het nemen van een tophypotheek sowieso geen probleem natuurlijk. Ik ben twee maanden geleden een maximale hypotheek aangegaan voor 20 jaar met 1,31% rente en met de huidige loonontwikkelingen en inflatie komt dat helemaal goed. In m'n CAO is er voor dit jaar 2,3% en voor volgend jaar 3% salarisverhoging afgesproken. Daar komt dan de normale loonontwikkeling bij en zo kom ik op een betere salarisverhoging uit dan de inflatie van dit en volgend jaar. Zo lang je de eerste paar jaar gewoon de lasten kunt dragen is er weinig aan de hand.

Scheelt daarbij overigens ook nog eens dat ik een volledig annuitaire hypotheek heb genomen. Met 30 jaar ben ik er sowieso van af.

[Scuderia110]

10 jaars rente weer positief, wie weet blijft het nu zo (in mei duurde het maar een paar dagen). Voordat het enig effect zal het nog wel fors door moeten stijgen, maar het begin is er.

[Señor Sjon]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 13:16:
[...]

Grappige is dat een eigen huis met daarbij een hypotheek tegen een lang vastgelegde rente nu juist bij uitstek een manier is om je tegen de gevolgen van hoge inflatie in te dekken. Wat boeit mij de waarde van mijn huis nou, als ik zekerheid heb over hoeveel ik tot het eind van de looptijd van mijn hypotheek maandelijks moet betalen? En als dit dus niet meestijgt met de inflatie, in tegenstelling tot al mijn andere uitgaven (en bv de huur als ik zou huren).

Ik las trouwens ook iets over de zorgen dat steeds meer mensen op de top van hun kunnen lenen (grofweg 4,5 keer het inkomen). En dat dat zo risicovol is als de woningmarkt zou dalen. Maar de hoogte van de hypotheek in verhouding tot inkomen zegt helemaal niets over de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Als ik 4,5 keer mijn inkomen leen, maar tegelijk meer dan dat bedrag aan eigen geld/overwaarde inbreng, is die hypotheek dan onverantwoord hoog? Was het beter geweest als ik een hypotheek van 4 keer mijn inkomen had maar dat die lening 100% van de woningwaarde was geweest?

De DNB weer... goh, wie zou dat IMF-rapport ingefluisterd hebben over box3? Ze gaan ervan uit dat de IB naar beneden gaat met de woning naar box 3, want voordeeltje huizenbezitter moet gaan. Heel gemakkelijk weer bij snel stijgende prijzen, dan betalen mensen vermogensbelasting op hun woning (doen ze al met EWF) en krijgen een IB-kruimel terug. Terwijl je pas wat aan het vermogen hebt als je verhuist. Ze hebben ook angst dat inkomens uiteindelijk te snel gaan stijgen. Heel apart, juist inkomens lopen al jaren achter en ook qua pensioenopbouw gaat er e.e.a. mis met de rekenrente. De CAO's van nu lopen alweer achter op de actualiteit, ook al zaten er in sommige stijgingen van 3%.

DNB gaat weer achter de gevolgen aan, maar de olifant in de kamer is natuurlijk het monetaire ECB-beleid dat dit juist mogelijk maakt.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 13:16:
Ik las trouwens ook iets over de zorgen dat steeds meer mensen op de top van hun kunnen lenen (grofweg 4,5 keer het inkomen). En dat dat zo risicovol is als de woningmarkt zou dalen. Maar de hoogte van de hypotheek in verhouding tot inkomen zegt helemaal niets over de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Als ik 4,5 keer mijn inkomen leen, maar tegelijk meer dan dat bedrag aan eigen geld/overwaarde inbreng, is die hypotheek dan onverantwoord hoog? Was het beter geweest als ik een hypotheek van 4 keer mijn inkomen had maar dat die lening 100% van de woningwaarde was geweest?

Het ene gaat over het risico op wanbetaling (lening tov inkomen).
Het andere gaat over wat er voor verliezen kunnen zijn bij wanbetaling (lening tov onderpand).

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 14:09:
[...]


Het ene gaat over het risico op wanbetaling (lening tov inkomen).
Het andere gaat over wat er voor verliezen kunnen zijn bij wanbetaling (lening tov onderpand).

Des te opmerkelijker dat de kritiek/angst over het toenemend aantal mensen dat maximaal leent niet ging over de angst voor wanbetaling, maar ging over het risico dat de huidige huizenprijzen zo hoog zijn dat er een reële kans op een waardedaling is.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 14:09:
[...]


Het ene gaat over het risico op wanbetaling (lening tov inkomen).
Het andere gaat over wat er voor verliezen kunnen zijn bij wanbetaling (lening tov onderpand).

Voor de bank gaat het bij een lening er alleen maar om hoeveel ze verwachten te verliezen op de transactie. Is dat acceptabel dan kunnen ze de lening geven

Grappig is dat ze de stijging van de huizenprijzen willen gaan beperken door de HRA af te bouwen, dat heeft een belastingvoordeeltje wat nu grotendeels wegvalt tegen EWF maar beide bestaan al 30+ jaar en waren er ook toen de prijs inzakte.
En ze vinden de leningen van nederlandse huishoudens te groot, gooi het huis in box3 en niemand wil meer aflossen wat dat kost je meer dan de lening houden en het geld uitgeven aan luxe. Dan zou je mensen afstraffen omdat ze afgelost hebben. Lijkt me een heel verkeerde stimulans.

[Verwijderd]

Zijn toch allemaal pogingen tot symptoombestrijding. Het echte probleem los je er niet mee op. Een gebrek aan sociale huur, een te vrije vrije huur sector, en de druk die die twee veroorzaken op een beperkte hoeveelheid koopwoningen.

Daarnaast loopt inkomen al jaren achter op de economische groei. Huizen zijn niet te duur geworden, onze salarissen te karig.

https://economie.rabobank...rland-staat-vrijwel-stil/

[Ankona]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 15:43:
Zijn toch allemaal pogingen tot symptoombestrijding. Het echte probleem los je er niet mee op. Een gebrek aan sociale huur, een te vrije vrije huur sector, en de druk die die twee veroorzaken op een beperkte hoeveelheid koopwoningen.

Daarnaast loopt inkomen al jaren achter op de economische groei. Huizen zijn niet te duur geworden, onze salarissen te karig.

https://economie.rabobank...rland-staat-vrijwel-stil/

Sociale huur is zelf ook al symptoombestrijding.

Ik ben echter meer en meer van mening dat het (deels) een cultuur probleem is. Boomers die zelf hun ouders in bejaardentehuizen gestopt hebben om hun handen vrij te hebben maar zelf geen (gescheiden) kinderen in huis willen nemen terwijl ze in veel te grote gezinswoningen blijven wonen.
Jongeren die perse het huis uit willen en dan meteen zelfstandig willen wonen.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 15:43:
Zijn toch allemaal pogingen tot symptoombestrijding. Het echte probleem los je er niet mee op. Een gebrek aan sociale huur, een te vrije vrije huur sector, en de druk die die twee veroorzaken op een beperkte hoeveelheid koopwoningen.

Daarnaast loopt inkomen al jaren achter op de economische groei. Huizen zijn niet te duur geworden, onze salarissen te karig.

https://economie.rabobank...rland-staat-vrijwel-stil/

Simpeler, het grote probleem is het gebrek aan woningen. Of mensen nu huren of kopen in beide gevallen moet er iets te huren/kopen zijn. Met 300k minder woningen dan huishoudens past dat gewoon niet.

De rest is symptoom hiervan, extreme huizenprijzen tja logisch want mensen bieden tegen elkaar op. Extreme huurprijzen idem mensen bieden tegen elkaar op.

Je kan voor de rest belastingregels maken wat je wilt het resultaat gaat 1 van de 2 zijn,
Huizen worden duurder
Huizen worden onbetaalbaar.

De prijs van een huis maakt niet uit maar de betaalbaarheid maakt uit. Als de leennorm met 50% verlagen en de huizenprijzen met 50% verlagen kan iemand die nu geen huis kan kopen dan ook geen huis kopen.
Item als beide verdubbelen veranderd er effectief niets het is even onbetaalbaar.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 15:26:
[...]

Des te opmerkelijker dat de kritiek/angst over het toenemend aantal mensen dat maximaal leent niet ging over de angst voor wanbetaling, maar ging over het risico dat de huidige huizenprijzen zo hoog zijn dat er een reële kans op een waardedaling is.

Als je als starter een op-de-top-hypotheek hebt en je hebt die lekker veilig vastgezet, dan kan dat alsnog problemen opleveren.

Mocht de rente stijgen, dalen de huizenprijzen navenant. Je hebt als starter een maximale hypotheek, dus sparen lukt niet. Oftewel, zo'n starter is niet in staat om snel in te lopen wat onder water staat.

Het is nooit óf óf, bij financiële tegenwind bij een crisis, het is én én. Oftewel, én de huizenmarkt stort ib, én je raakt werkloos, én je relatie komt onder druk te staan.

Gaat dit bij elke starter gebeuren? Nee, natuurlijk niet. Maar je zal maar net deze persoon zijn.

Je dient het zo te zien: een huis kopen is het aangaan van een verplichting op een vastgoedinvestering. Andersgesteld: je zet een flinke hefboom op je inkomsten uit arbeid. Helemaal wanneer je kiest voor aflossingsvrij.

[ Voor 18% gewijzigd door Miks op 11-10-2021 16:38 ]

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 13:16:
[...]
Ik las trouwens ook iets over de zorgen dat steeds meer mensen op de top van hun kunnen lenen (grofweg 4,5 keer het inkomen). En dat dat zo risicovol is als de woningmarkt zou dalen. Maar de hoogte van de hypotheek in verhouding tot inkomen zegt helemaal niets over de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Als ik 4,5 keer mijn inkomen leen, maar tegelijk meer dan dat bedrag aan eigen geld/overwaarde inbreng, is die hypotheek dan onverantwoord hoog? Was het beter geweest als ik een hypotheek van 4 keer mijn inkomen had maar dat die lening 100% van de woningwaarde was geweest?

Verhouding inkomen/hypotheek zegt wel iets over hoe goed je om zou kunnen gaan met tegenslagen. Wel degelijk relevant. Want wanneer je bij het minste of geringste verplicht wordt te verkopen, en heel veel mensen moeten dat, dan is dat een systeemrisico voor de economie.

[Miks]

Shadowhawk00 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:14:
[...]
De prijs van een huis maakt niet uit maar de betaalbaarheid maakt uit. Als de leennorm met 50% verlagen en de huizenprijzen met 50% verlagen kan iemand die nu geen huis kan kopen dan ook geen huis kopen.
Item als beide verdubbelen veranderd er effectief niets het is even onbetaalbaar.

Wanneer de prijzen lager liggen in deze door jou geschetste situatie, heb je gelijk dat de bereikbaarheid net zo slecht is.
De betaalbaarheid is wel veel beter (want de prijzen liggen lager)! Als de prijzen nogmaals verdubbelen is de betaalbaarheid sterk verslechterd.

Mocht je de prijzen kunnen verlagen door de leennormen aan te passen, dan verklein je de financialisering van de woningmarkt en verklein je het risico dat de woningmarkt vormt voor de economie. Bij tegenslag is X namelijk moeilijker af te lossen dan 1/2 X.
Nog beter, toekomstige investeringen kunnen ook beter worden gedaan met lagere hypotheken. Een ander risico voor de woningmarkt is namelijk de energietransitie. Het is prettig voor woningeigenaren wanneer zij meer financiële ruimte hebben om te verduurzamen. Overigens onderschrijft de DNB ook dat de klimaatproblemen een risico zijn voor de economie. Deze onderkende risico's zullen steeds meer gaan stapelen en ook dat baart mij zorgen.

Minder financialisering van de woningmarkt betekent ook meer geld in de reële economie.

[ Voor 17% gewijzigd door Miks op 11-10-2021 16:51 ]

[big bang]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:41:
[...]


Verhouding inkomen/hypotheek zegt wel iets over hoe goed je om zou kunnen gaan met tegenslagen. Wel degelijk relevant. Want wanneer je bij het minste of geringste verplicht wordt te verkopen, en heel veel mensen moeten dat, dan is dat een systeemrisico voor de economie.

Dat systeemrisico bestaat vooral als de huizen dan ook nog eens onder water staan. Als alternatief zou je bijvoorbeeld kunnen stellen dat maximaal lenen alleen mag als je bijvoorbeeld 10% - 20% eigen geld in legt. Dan is het risico voor jou als persoon nog steeds relatief groot, maar voor jou de bank en de rest van de economie een stuk kleiner.

Nadeel: voor starters wordt t nog moeilijker..

[Miks]

big bang schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:51:
[...]

Dat systeemrisico bestaat vooral als de huizen dan ook nog eens onder water staan. Als alternatief zou je bijvoorbeeld kunnen stellen dat maximaal lenen alleen mag als je bijvoorbeeld 10% - 20% eigen geld in legt. Dan is het risico voor jou als persoon nog steeds relatief groot, maar voor jou de bank en de rest van de economie een stuk kleiner.

Nadeel: voor starters wordt t nog moeilijker..

Mee eens. Maar voor starters wordt het hooguit eventjes wat moeilijker, daarna wordt het makkelijker.

Voor de mensen die het boek van Hans de Geus nog moeten lezen: we zijn een fuik ingezwommen en we kunnen er niet uit. Elke maatregel om de woningcrisis op te lossen gaat pijn doen. Maar dit is noodzakelijke pijn. En we moeten het doen voordat we echt helemaal vast zijn gezwommen in de fuik, en het dus eigenlijk te laat is.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 11-10-2021 16:55 ]

[Verwijderd]

Die 100% leencapaciteit opzoeken + overbieden(al het spaargeld ertegenaan) doen mensen zelf. Met name op de Poopie-Joopie plekken. Dus als het dan fout gaat is het je eigen risico...dan heb je simpelweg pech. Een te grote broek aangetrokken zeggen ze dan. Maar ben je wat slimmer en pak je max 70% van wat je zou kunnen lenen + huis buiten de randstad met evt NHG + Hou je wrch nog wat spaargeld voor moeilijke periodes over.

Maarja als je pèrseé, hè ..toch de hoofdprijs wil betalen : Dat doe je dan zelf

Wie bovenstaande niet snapt, die moet mssh gewoon geen eigen huis willen kopen

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2021 16:58 ]

[dyrc]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:54:
[...]


Elke maatregel om de woningcrisis op te lossen gaat pijn doen. Maar dit is noodzakelijke pijn. En we moeten het doen voordat we echt helemaal vast zijn gezwommen in de fuik, en het dus eigenlijk te laat is.

waarom is het noodzakelijke pijn? waarom is marktwerking opeens niet meer wenselijk? (waarom moet alles nu nu nu opgelost met nieuwe systemen en regels...)

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:14:
[...]


Simpeler, het grote probleem is het gebrek aan woningen. Of mensen nu huren of kopen in beide gevallen moet er iets te huren/kopen zijn. Met 300k minder woningen dan huishoudens past dat gewoon niet.

De rest is symptoom hiervan, extreme huizenprijzen tja logisch want mensen bieden tegen elkaar op. Extreme huurprijzen idem mensen bieden tegen elkaar op.

Je kan voor de rest belastingregels maken wat je wilt het resultaat gaat 1 van de 2 zijn,
Huizen worden duurder
Huizen worden onbetaalbaar.

De prijs van een huis maakt niet uit maar de betaalbaarheid maakt uit. Als de leennorm met 50% verlagen en de huizenprijzen met 50% verlagen kan iemand die nu geen huis kan kopen dan ook geen huis kopen.
Item als beide verdubbelen veranderd er effectief niets het is even onbetaalbaar.

Dat 300k te weinig woningen zou ik met een grote korrel zout nemen. Je weet al dat het onzin is omdat we geen 300k daklozen in Nederland hebben. Je kunt hoogstens spreken van mensen die een woning hebben die niet aansluit bij de fase in hun leven, of een woning moeten delen waar ze liever zelfstandig zouden wonen.

Er bestaat helemaal geen concept van een fysiek woningtekort dat in een getal is te vatten. Het is eerder een sociaal vraagstuk. Een uitruil tussen het altijd wel groter en ‘allener’ willen wonen versus het steeds maar verder volbouwen en opgeven van natuur. Het woningtekort is geen absoluut gegeven, het is een subjectieve keuze tussen die twee. Een afweging, maar dat wordt er nooit bij verteld.

https://www.ftm.nl/artike...nifwxaYRQfCe3WvL6BBm30%3D

[big bang]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:56:
Wie bovenstaande niet snapt, die moet mssh gewoon geen eigen huis willen kopen

Dat zou prima zijn als er een fatsoenlijk alternatief zou zijn... En niet 1200 pm aan huur moet betalen voor een huis dat 700 aan hypotheeklasten met zich mee zou brengen. Of als er ook huizen beschikbaar zijn aan 70% van je max hypotheek, of...

Zo makkelijk is het allemaal niet.

[big bang]

dyrc schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:59:
[...]


waarom is het noodzakelijke pijn? waarom is marktwerking opeens niet meer wenselijk? (waarom moet alles nu nu nu opgelost met nieuwe systemen en regels...)

Van echte marktwerking is nooit sprake geweest in de woningbouw. De overheid (al dan niet lokaal) bepaald altijd al hoeveel aanbod er is (grond, bestemmingsplannen, verhuurdersheffing, hypotheekrenteaftrek).

Gezien de hoeveelheid grond in het land eindig is, zal er altijd enige mate van regulering zijn. In de crisis zijn er een aantal maatregelen genomen om de prijzen te laten stijgen (overdrachtsbelasting 2%, verhuurdersheffing, jubelton, etc). Nu zijn we daar wat in doorgeschoten en zouden we een en ander van die maatregelen eens los moeten laten.

Of vallen die maatregelen alleen onder marktwerking als ze in je voordeel zijn?

[Verwijderd]

big bang schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 17:49:
[...]

Dat zou prima zijn als er een fatsoenlijk alternatief zou zijn... En niet 1200 pm aan huur moet betalen voor een huis dat 700 aan hypotheeklasten met zich mee zou brengen. Of als er ook huizen beschikbaar zijn aan 70% van je max hypotheek, of...

Zo makkelijk is het allemaal niet.

Het is ook niet gemakkelijk en zeker niet als starter.
Maar ik kon destijds ook wel meer lenen als ik wilde, maar bewuste keuze dat niet te doen en voor een kleinere(klus) woning gegaan(door de jaren opgeknapt)binnen nhg. Als ik Fu..a bekijk zie ik er nogwel staan en kan het nog steeds, maar wel buiten de randstad.

[Miks]

dyrc schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:59:
[...]


waarom is het noodzakelijke pijn? waarom is marktwerking opeens niet meer wenselijk? (waarom moet alles nu nu nu opgelost met nieuwe systemen en regels...)

Goede vraag. En ik zou willen zeggen wat @big bang ook al aangeeft.
De situatie is nu behoorlijk zorgelijk, mensen komen niet meer aan een huis, stellen kinderen uit. Het risico is echt aanwezig dat we opnieuw een verloren generatie krijgen.

Van marktwerking is ook in mijn optiek niet echt sprake, ja er is vraag en aanbod, en ja dan heet het een markt. Maar de markt reageert niet, of niet snel, hoe je wel zou verwachten dat deze reageert. Daarnaast zijn er nog de verstorende effecten van de lage rente en investeerders (waaronder de hypotheekfondsen!).

Het gevolg is niet meer dat we een huizenmarkt-probleem hebben dat op zichzelf staat, maar een groeiende ongelijkheid tussen de haves en have-nots, maar ook tussen oudere en jongere generaties.
Daar komt bij dat de woningmarkt too-big-to-fail is geworden. De situatie gijzelt als het ware ons ingrijpingsvermogen. En de huidige 'marktwerking' is eerder het probleem dan de oplossing.

Ik ben het daarom ook niet eens met het idee dat er 'nu nu nu' ingegrepen moet worden, dit zijn allemaal effecten die al lang spelen. En voor het huidige tekort aan betaalbare woningen werd in 2008 al gewaarschuwd.

Oftewel, de problemen zijn nu zo groot, dat ingegrepen zou moeten worden. Daarnaast is ingrijpen nu beter dan morgen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:06:
[...]

Het is ook niet gemakkelijk en zeker niet als starter.
Maar ik kon destijds ook wel meer lenen als ik wilde, maar bewuste keuze dat niet te doen en voor een kleinere(klus) woning gegaan(door de jaren opgeknapt)binnen nhg. Als ik Fu..a bekijk zie ik er nogwel staan en kan het nog steeds, maar wel buiten de randstad.

[Miks]

Mooie grafiek die het probleem van een relatief eerder onbekende kant toont.


https://nos.nl/artikel/24...gen-dieper-in-de-schulden

[Smuggler]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 17:21:
[...]


Dat 300k te weinig woningen zou ik met een grote korrel zout nemen. Je weet al dat het onzin is omdat we geen 300k daklozen in Nederland hebben. Je kunt hoogstens spreken van mensen die een woning hebben die niet aansluit bij de fase in hun leven, of een woning moeten delen waar ze liever zelfstandig zouden wonen.


[...]

https://www.ftm.nl/artike...nifwxaYRQfCe3WvL6BBm30%3D

De geregisteerde daklozen 36.000:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...zen-tot-stilstand-gekomen

Geregistreerde Thuisloze mensen 60.000:
https://mensenrechten.nl/en/node/2299

Indien je zelfredzaam bent tel je overigens niet mee.

Bovenop deze 96.000 mensen. Heb je nog een hele boel die echt een woning nodig hebben.
Een kapotte relatie, jongeren die het huis uit willen, mensen die bij vrienden tijdelijk intrekken. Dit zal makkelijk het dubbele zijn van de dak en thuisloze mensen.. immers wie gaat zich nu registreren als dakloze.

Schatting was een totaal van 160.000 mensen, al kon ik die bron niet meer terug vinden.

Als je 160.000 woningen bouwt. En de druk op de prijs een beetje wegvalt. Heb je vanzelf nog een groep die nu net wat makkelijker uit huis gaat, of een extra woning aanschaft voor in het weekend.

Oja we hebben ook nog 10.000 statushouders in de azc's zitten. En 20.000 asielzoekers.

Verder groeit de bevolking nog. Dus tegen de tijd dat de woningen gebouwd zijn. Is het alweer te weinig.

[Verwijderd]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:08:
[...]


Goede vraag. En ik zou willen zeggen wat @big bang ook al aangeeft.
De situatie is nu behoorlijk zorgelijk, mensen komen niet meer aan een huis, stellen kinderen uit. Het risico is echt aanwezig dat we opnieuw een verloren generatie krijgen.

Van marktwerking is ook in mijn optiek niet echt sprake, ja er is vraag en aanbod, en ja dan heet het een markt. Maar de markt reageert niet, of niet snel, hoe je wel zou verwachten dat deze reageert. Daarnaast zijn er nog de verstorende effecten van de lage rente en investeerders (waaronder de hypotheekfondsen!).

Het gevolg is niet meer dat we een huizenmarkt-probleem hebben dat op zichzelf staat, maar een groeiende ongelijkheid tussen de haves en have-nots, maar ook tussen oudere en jongere generaties.
Daar komt bij dat de woningmarkt too-big-to-fail is geworden. De situatie gijzelt als het ware ons ingrijpingsvermogen. En de huidige 'marktwerking' is eerder het probleem dan de oplossing.

Ik ben het daarom ook niet eens met het idee dat er 'nu nu nu' ingegrepen moet worden, dit zijn allemaal effecten die al lang spelen. En voor het huidige tekort aan betaalbare woningen werd in 2008 al gewaarschuwd.

Oftewel, de problemen zijn nu zo groot, dat ingegrepen zou moeten worden. Daarnaast is ingrijpen nu beter dan morgen.

Dus buiten de randstad kan je niks meer vinden?
(Miks, ik wilde ook in de randstad wonen, maar kon ik niet betalen...dus buiten de randstad dan maar, met NHG)

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2021 18:25 ]

[RemcoDelft]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:54:
[...]


Mee eens. Maar voor starters wordt het hooguit eventjes wat moeilijker, daarna wordt het makkelijker.

Voor de mensen die het boek van Hans de Geus nog moeten lezen: we zijn een fuik ingezwommen en we kunnen er niet uit. Elke maatregel om de woningcrisis op te lossen gaat pijn doen. Maar dit is noodzakelijke pijn. En we moeten het doen voordat we echt helemaal vast zijn gezwommen in de fuik, en het dus eigenlijk te laat is.

Het is geen noodzakelijke pijn voor de huidige oudere huizenbezitters. Die schuiven de problemen al decennia af naar andere generaties, en als ze dat nog even volhouden zit het hun tijd wel uit.

[Mark31]

Weer begint Klaas knot over huizen in Box 3.
Realiseer wel dat verhuurders dat doorberekenen aan huurders.
Realiseer dan wel dat genpensioeneerden ouderen hun huis verkopen en kleiner gaan wonen.
Indien ze kleiner willen gaan wonen zitten ze in dezelfde vijver als de starters.
Schiet je dus niks mee op, daarnaast ook onrechtvaardig richting huizenbezitters om 2 x te belasten + rente over je hypotheek

[Sport_Life]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:09:
Mooie grafiek die het probleem van een relatief eerder onbekende kant toont.

[Afbeelding]
https://nos.nl/artikel/24...gen-dieper-in-de-schulden

Dat valt toch wel mee? Bij starters van ~40% naar ~50%, in 2015 was het ook even 50%.

Bij doorstromers is het verschil groter, ondanks de overwaarde (ofwel, mensen hebben ondanks overwaarde in veel gevallen toch een maximale hypotheek nodig).

Maar het nadeel van zo'n grafiek is dat het een beperkt tijdsframe is.. wat gebeurde er voor 2014 en waarom is dat niet zichtbaar?

Ik heb trouwens in 2011 ook een hypotheek afgesloten op 100% van mijn max . Was niet geheel gebruikelijk en werd sterk afgeraden door de "kenners".

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 11-10-2021 19:17 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:47:
[...]

Dat valt toch wel mee? Bij starters van ~40% naar ~50%, in 2015 was het ook even 50%.

Bij doorstromers is het verschil groter, ondanks de overwaarde (ofwel, mensen hebben ondanks overwaarde in veel gevallen toch een maximale hypotheek nodig).

Maar het nadeel van zo'n grafiek is dat het een beperkt tijdsframe is.. wat gebeurde er voor 2014 en waarom is dat niet zichtbaar?

Het gaat dan ook over de trend ;-)

[Verwijderd]

Smuggler schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:13:
[...]


De geregisteerde daklozen 36.000:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...zen-tot-stilstand-gekomen

Geregistreerde Thuisloze mensen 60.000:
https://mensenrechten.nl/en/node/2299

Indien je zelfredzaam bent tel je overigens niet mee.

Bovenop deze 96.000 mensen. Heb je nog een hele boel die echt een woning nodig hebben.
Een kapotte relatie, jongeren die het huis uit willen, mensen die bij vrienden tijdelijk intrekken. Dit zal makkelijk het dubbele zijn van de dak en thuisloze mensen.. immers wie gaat zich nu registreren als dakloze.

Schatting was een totaal van 160.000 mensen, al kon ik die bron niet meer terug vinden.

Als je 160.000 woningen bouwt. En de druk op de prijs een beetje wegvalt. Heb je vanzelf nog een groep die nu net wat makkelijker uit huis gaat, of een extra woning aanschaft voor in het weekend.

Oja we hebben ook nog 10.000 statushouders in de azc's zitten. En 20.000 asielzoekers.

Verder groeit de bevolking nog. Dus tegen de tijd dat de woningen gebouwd zijn. Is het alweer te weinig.

Aardig wat mental gymnastics nodig en dan nog kom je niet op 300k woningen. Thuislozen zijn mensen die gebruik maken van de nachtopvang, daar zitten ook daklozen tussen. Dan nog een hele boel mensen die graag een woning willen omdat ze bijvoorbeeld uit elkaar gaan, maar niet in acht nemende dat er ook een boel mensen gaan samenwonen die plek vrijmaken. En dan ga je er ook nog eens van uit dat migranten geen woningen delen.

Begrijp me niet verkeerd, er moet bijgebouwd worden de bevolkingsgroei bij te houden. Maar die woningen hebben een minimumprijs die veel mensen nog steeds niet kunnen betalen. Een nieuwbouwwoning wordt niet veel goedkoper omdat het aanbod stijgt. Dat is kosten bouwmateriaal, grond, en arbeid plus een marge.

Bijbouwen is afleiding voor wat er echt toe doet. Dat de lonen gewoon achterblijven.

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:47:
[...]

Dat valt toch wel mee? Bij starters van ~40% naar ~50%, in 2015 was het ook even 50%.

Bij doorstromers is het verschil groter, ondanks de overwaarde (ofwel, mensen hebben ondanks overwaarde in veel gevallen toch een maximale hypotheek nodig).

Ik verbaas me er inderdaad over dat het maar 50% is.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:07:
[...]


Ik verbaas me er inderdaad over dat het maar 50% is.

Ik niet. De rente is afgelopen 5 jaar meer dan gehalveerd, dus >90% met 3% rente in 2015 is veel duurder (en dus riskanter) dan 1% rente in 2021, beide 10 jaar vast bij gelijke hypotheek. Namelijk 90% van de max, wellicht iets gewijzigd ivm 2e inkomen , ben daar niet zo van op de hoogte .

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:14:
Ik niet. De rente is afgelopen 5 jaar meer dan gehalveerd, dus >90% met 3% rente in 2015 is veel duurder (en dus riskanter) dan 1% rente in 2021, beide 10 jaar vast bij gelijke hypotheek. Namelijk 90% van de max, wellicht iets gewijzigd ivm 2e inkomen , ben daar niet zo van op de hoogte .

Ik probeer dit te begrijpen, maar 90% van je leencapaciteit lijkt me 90% van je leencapaciteit, ongeacht de rentestand (en ja, de leencapaciteit wordt iets hoger bij een hogere rentestand, maar als het goed is is dat omdat het lagere risico van rentestijging er in is verwerkt).

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:14:
[...]

Ik niet. De rente is afgelopen 5 jaar meer dan gehalveerd, dus >90% met 3% rente in 2015 is veel duurder (en dus riskanter) dan 1% rente in 2021, beide 10 jaar vast bij gelijke hypotheek. Namelijk 90% van de max, wellicht iets gewijzigd ivm 2e inkomen , ben daar niet zo van op de hoogte .

Als na 10 jaar rentevast de rente op 8% staat, is degene die een hogere hypotheek had tegen 1% veel slechter af dan degene met een lagere hypotheek tegen 3%.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 16:36:
[...]


Als je als starter een op-de-top-hypotheek hebt en je hebt die lekker veilig vastgezet, dan kan dat alsnog problemen opleveren.

Mocht de rente stijgen, dalen de huizenprijzen navenant. Je hebt als starter een maximale hypotheek, dus sparen lukt niet. Oftewel, zo'n starter is niet in staat om snel in te lopen wat onder water staat.

Hoezo onder water? Als je 100% van je capaciteit leent en daarnaast bijvoorbeeld (extreem) nog een zelfde bedrag aan spaargeld en schenking hebt, dan zit je met een ltv van 50%. Is dat zo dramatisch risicovol? Dan kan er een flinke crash in de huizenmarkt komen voor je over water komt. Terwijl iemand die een lening van 80% van de leencapaciteit heeft, maar een ltv van 100% heeft, geen probleem zou zijn.

Dat is mijn punt. Sec kijken naar hoeveel mensen aan 100% van de leencapaciteit zit zegt weinig over de werkelijke risico's. Zeker omdat veel kopers tegenwoordig nu juist zo'n fors bedrag aan overwaarde, schenking of spaargeld inbrengen.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:19:
[...]


Ik probeer dit te begrijpen, maar 90% van je leencapaciteit lijkt me 90% van je leencapaciteit, ongeacht de rentestand (en ja, de leencapaciteit wordt iets hoger bij een hogere rentestand, maar als het goed is is dat omdat het lagere risico van rentestijging er in is verwerkt).

Ik bedoel dat de bruto lasten veel lager zijn in 2021.
Dus bv in 2015 waren de lasten 30% van inkomen, in 2021 20% . Je hebt alleen veel minder huis voor dezelfde lasten

Met het verschil kun je extra aflossen, duurzaam investeren, sparen voor een jaartje de Bahama's enz.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 11-10-2021 20:51 ]

[Sport_Life]

RemcoDelft schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:31:
[...]

Als na 10 jaar rentevast de rente op 8% staat, is degene die een hogere hypotheek had tegen 1% veel slechter af dan degene met een lagere hypotheek tegen 3%.

Precies, daar was ik in 2011 ook bang voor toen ik m lang vast zette op 5,5%. Wist ik veel

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:32:
Hoezo onder water? Als je 100% van je capaciteit leent en daarnaast bijvoorbeeld (extreem) nog een zelfde bedrag aan spaargeld en schenking hebt, dan zit je met een ltv van 50%. Is dat zo dramatisch risicovol? Dan kan er een flinke crash in de huizenmarkt komen voor je over water komt. Terwijl iemand die een lening van 80% van de leencapaciteit heeft, maar een ltv van 100% heeft, geen probleem zou zijn.

In een mensenleven is het grootste risico dat je (door werkloosheid, ziekte of gewoon andere verplichtingen zoals kinderen) een terugval van inkomen hebt. Met 100% hypotheek is het risico groter dat die inkomensterugval er voor zorgt dat je niet meer aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen. En dan maakt het niet uit of je nou 10% of 150% LTV hebt.

Dus ja, het aantal mensen dat tegen de 100% LTI zit is een voorspeller van hoeveel mensen in de betalingsproblemen komen zodra de economie (voorspelbaar) inzakt.

LTV is een indicator van hoeveel restschuld ze dan overhouden.

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:46:
Ik bedoel dat de bruto lasten veel lager zijn in 2021.
Dus bv in 2015 waren de lasten 30% van inkomen, in 2021 20% .

Met het verschil kun je extra aflossen, duurzaam investeren, sparen voor een jaartje de Bahama's enz.

Klopt, hoewel de verschillen iets kleiner zijn. In 2016 mocht je (bij een jaarinkomen van 50k) 21% van je bruto-inkomen aan hypotheek uitgeven, in 2021 was dit 19%. 83 euro per maand, ik denk dat het een korte vakantie op de bahama's wordt. Of misschien gewoon opgaat aan de gestegen gasrekening

Oh, en de normen voor tweeverdieners zijn soepeler geworden. Dus de startersstelletjes mogen verhoudingsgewijs juist meer besteden.

[ Voor 6% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 11-10-2021 20:54 ]

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:32:
[...]

Hoezo onder water? Als je 100% van je capaciteit leent en daarnaast bijvoorbeeld (extreem) nog een zelfde bedrag aan spaargeld en schenking hebt, dan zit je met een ltv van 50%. Is dat zo dramatisch risicovol? Dan kan er een flinke crash in de huizenmarkt komen voor je over water komt. Terwijl iemand die een lening van 80% van de leencapaciteit heeft, maar een ltv van 100% heeft, geen probleem zou zijn.

Dat is mijn punt. Sec kijken naar hoeveel mensen aan 100% van de leencapaciteit zit zegt weinig over de werkelijke risico's. Zeker omdat veel kopers tegenwoordig nu juist zo'n fors bedrag aan overwaarde, schenking of spaargeld inbrengen.

Je ziet over het hoofd wat @CVTTPD2DQ hierboven ook zegt. Zit je tot aan je nek (100% maximale hypotheek tov je inkomen) in maandelijkse betaling, dan kan je hard onderuit bij een economische terugval. Ja, ik ben het met je eens dat het gevoelsmatig helpt dat je overwaarde hebt gezien de hypotheek en huiswaarde, maar om die te verzilveren moet je wel je huis inleveren. Voor die tijd is het allemaal 'rijkdom' waar je niks mee kan. Oftewel, een dik huis maar niks op de boterham.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 11-10-2021 21:34 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:54:
[...]


In een mensenleven is het grootste risico dat je (door werkloosheid, ziekte of gewoon andere verplichtingen zoals kinderen) een terugval van inkomen hebt. Met 100% hypotheek is het risico groter dat die inkomensterugval er voor zorgt dat je niet meer aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen. En dan maakt het niet uit of je nou 10% of 150% LTV hebt.

Dus ja, het aantal mensen dat tegen de 100% LTI zit is een voorspeller van hoeveel mensen in de betalingsproblemen komen zodra de economie (voorspelbaar) inzakt.

LTV is een indicator van hoeveel restschuld ze dan overhouden.

Een hoge LTI is uiteraard een hoger risico bij inkomensdaling. Maar nogmaals, die hoge LTI werd genoemd als risico in relatie tot de mogelijke dalende woningprijzen. Niet in relatie tot inkomen/andere risico's.

Maar los daarvan, die leennormen zijn nu juist mede zo streng omdat ze daarbij ook rekening houden met dat zulke risico's kunnen voorkomen. En blijkbaar is bij anderhalf procent rente 100% van je capaciteit lenen als dat 4,5 keer je inkomen is en bv 70% van de woningwaarde heel erg risicovol. En kun je beter 90% van je capaciteit lenen als die capaciteit 5 keer je inkomen is, de rente een stuk hoger staat en je geen of nauwelijks eigen geld inbrengt.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 22:21:
[...] En blijkbaar is bij anderhalf procent rente 100% van je capaciteit lenen als dat 4,5 keer je inkomen is en bv 70% van de woningwaarde heel erg risicovol. En kun je beter 90% van je capaciteit lenen als die capaciteit 5 keer je inkomen is, de rente een stuk hoger staat en je geen of nauwelijks eigen geld inbrengt.

Waar wordt dit beweerd? Volgens mij mag je nu blij zijn als je een hypotheek van 4,5x je inkomen kan bemachtigen.

Al geldt voor lagere inkomens een max hypotheeklast die uitkomt op 4x het inkomen ongeveer. Allemaal afhankelijk van de financieringslastpercentages volgens het nibud en hoe lang je de rente vastzet als ik me niet vergis. Ik ben echter geen hypotheekadviseur dus iemand anders kan hier vast uitleggen hoe het zit.

[Evertvdw]

Mooie grafiek die het probleem van een relatief eerder onbekende kant toont.

Hoeveel je mag lenen komt niet altijd overeen met wat je kan betalen natuurlijk. Als ik naar ons kijk, hebben wij 4,5 jaar geleden op 100% geleent van wat mocht. Vrouw heeft zelfs tijdelijk het contract op 40 uur gezet ipv 32. Maar ik had zelf net drie maand een flex contract dus we zaten wel aan de 100% maar dat was niet risicovol in dat opzicht. Vraag mij af hoeveel meer van dit soort gevallen er in deze grafiek zitten.

[Verwijderd]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 18:09:
Mooie grafiek die het probleem van een relatief eerder onbekende kant toont.

[Afbeelding]
https://nos.nl/artikel/24...gen-dieper-in-de-schulden

De huizenprijs kan dus nog makkelijk veel verder stijgen.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 22:55:
[...]


Waar wordt dit beweerd? Volgens mij mag je nu blij zijn als je een hypotheek van 4,5x je inkomen kan bemachtigen.

Al geldt voor lagere inkomens een max hypotheeklast die uitkomt op 4x het inkomen ongeveer. Allemaal afhankelijk van de financieringslastpercentages volgens het nibud en hoe lang je de rente vastzet als ik me niet vergis. Ik ben echter geen hypotheekadviseur dus iemand anders kan hier vast uitleggen hoe het zit.

Bij een rente van bv 1,4% mag iemand met een modaal inkomen dit jaar ongeveer 18,5% aan hypotheeklasten hebben. (Financieringslast tabel) Dat komt overeen met een maximale hypotheek van 4,5 keer het inkomen. (Ter indicatie, bij 40k is het max 181.190)

Een paar jaar geleden mocht je volgens de normen nog net iets meer dan een kwart van je inkomen aan woonlasten hebben. Zo iemand die 18,5% van zijn inkomen aan de hypotheek besteedt zit nu dus op 100% van zijn leencapaciteit (Oei! Gevaarlijk!) Terwijl die een paar jaar geleden met 18,5% hypotheeklasten maar op driekwart van zijn max zat.

Dat veel meer mensen 'maximaal' lenen heeft dus voor een groot deel ook te maken met de verscherpte leennormen. (waarin dus juist ook al rekening wordt gehouden met tegenslagen zoals ontslag, ao etc ). Cijfers over op hoeveel procent van hun max mensen lenen zijn daarom moeilijk over een langere periode te vergelijken

[Fr33z]

Sport_Life schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 20:14:
[...]

Ik niet. De rente is afgelopen 5 jaar meer dan gehalveerd, dus >90% met 3% rente in 2015 is veel duurder (en dus riskanter) dan 1% rente in 2021, beide 10 jaar vast bij gelijke hypotheek. Namelijk 90% van de max, wellicht iets gewijzigd ivm 2e inkomen , ben daar niet zo van op de hoogte .

que? het is toch precies andersom?

rente zorgt voor maandlasten die volgens een bepaalde tabel berekend worden. stel richtlijnen zeggen dat je 1000 euro uit mag geven per maand, dan kun je bij 5% rente maybe 180k lenen en bij 1% wel 300k, met te verwachten explosies van de huizenprijzen.

met die info is het toch veel 'veiliger' als de rente meer 5% is ipv 1%? want het absolute bedrag is gewoon veel kleiner, ik sta liever 10% onderwater op eenhypotheek van 180k dan van 300k ;-)

dus als veilig betekent: minder groot risico op onderwater dan is de huidige situatie echt heeel riskant

betekent het 'kans op lasten niet meer opbrengen' dan is er weinig verschil.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 22:21:
Maar los daarvan, die leennormen zijn nu juist mede zo streng omdat ze daarbij ook rekening houden met dat zulke risico's kunnen voorkomen. En blijkbaar is bij anderhalf procent rente 100% van je capaciteit lenen als dat 4,5 keer je inkomen is en bv 70% van de woningwaarde heel erg risicovol. En kun je beter 90% van je capaciteit lenen als die capaciteit 5 keer je inkomen is, de rente een stuk hoger staat en je geen of nauwelijks eigen geld inbrengt.

Je hebt gelijk dat dat een kromme vergelijking is, maar income-to-value heeft juist een omgekeerd verband met de rente.

Bij 1% rente kun je met een maandlast van 2000 euro een huis van 6 ton kopen. Salaris is ongeveer 10k/mnd, dus een huis kost 60 maandlonen.

Bij 4,5% rente kun je met dat maandbedrag van 2000 euro een huis van 4 ton kopen. Salaris is vrijwel hetzelfde, dus een huis kost 40 maandlonen.

Op het moment dat je dus niet meer aan je verplichtingen kunt voldoen is de restschuld in verhouding tot je salaris bij 1% een stuk hoger. Zelfs als je voor dat huis van 6 ton een ton eigen geld inlegt, waarmee de LTV op 83% komt.

Daarom is het op zich wel logisch dat de leennormen strenger worden naarmate de rente lager staat.

[lama83]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 00:13:
[...]


De huizenprijs kan dus nog makkelijk veel verder stijgen.

Tenzij dit optreedt:
https://www.telegraaf.nl/...markt-nekt-huizenbezitter

Maar aan de andere kant staan wellicht banken te popelen om huizen te mogen kopen (zelfs telecom bedrijf Telenet in Belgie die er ook mee aan de slag wil dus ik zie het somber in de voor de koopstarters die denken ooit nog goedkoop in te kunnen stappen; misschien kan je inderdaad beter het vliegtuig naar Mexico pakken voor die avocadotoast en je wens van beoogde gezinswoning + kids hier laten varen ):
https://www.estateagentto...ying-10-000-homes-by-2025

Een correctie, in termen van lagere huizenprijzen is dan iets van voor 2014 en komt wellicht nooit meer terug, omdat ze er een leuke cashflow aan overhouden, maar vooral omdat de prijzen door hun vraag in stand gehouden worden en daarmee de bankbalans goed blijft. (geen idee of die dan ook onder verhuurders, waar gemeentes een opkoopverbod voor willen gaan invoeren, vallen met hun onderpand als de hypotheeknemers het door werkuitval, energiecrisis bijvoorbeeld hun lasten niet meer op kunnen brengen)

[ Voor 23% gewijzigd door lama83 op 12-10-2021 08:54 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 11 oktober 2021 @ 17:21:
[...]


Dat 300k te weinig woningen zou ik met een grote korrel zout nemen. Je weet al dat het onzin is omdat we geen 300k daklozen in Nederland hebben. Je kunt hoogstens spreken van mensen die een woning hebben die niet aansluit bij de fase in hun leven, of een woning moeten delen waar ze liever zelfstandig zouden wonen.

Je hebt ook mensen die gedwongen samenwonen want de relatie is wel voorbij maar een andere woning kunnen ze niet vinden.
Mensen die na studie nog 10+ jaar bij de ouders moeten wonen want ze kunnen geen woning kopen/huren
AZC's hebben grote problemen om statushouders eruit te krijgen want er zijn geen woningen voor.
Mensen die nu een kamer moeten huren bij een huisjesmelker omdat er gewoon geen woning is voor ze.

Dus al die mensen + daklozen hebben nog een woning nodig ergens, en dan heb ik het niet over een woning die aan alle eisen voldoet maar gewoon een dak boven het hoofd ( minimaal een studio dus )

lama83 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 08:35:
[...]


Tenzij dit optreedt:
https://www.telegraaf.nl/...markt-nekt-huizenbezitter

Maar aan de andere kant staan wellicht banken te popelen om huizen te mogen kopen:
https://www.estateagentto...ying-10-000-homes-by-2025

Een correctie, in termen van lagere huizenprijzen is dan iets van voor 2014 en komt wellicht nooit meer terug, omdat ze er een leuke cashflow aan overhouden, maar vooral omdat de prijzen door hun vraag in stand gehouden worden en daarmee de bankbalans goed blijft. (geen idee of die dan ook onder verhuurders, waar gemeentes een opkoopverbod voor willen gaan invoeren, vallen met hun onderpand als de hypotheeknemers het door werkuitval, energiecrisis bijvoorbeeld hun lasten niet meer op kunnen brengen)

Ja die vallen dan ook onder de zelfbewoningsplicht, maar goed die zullen wel genoeg lobby kracht hebben dat ze een uitzondering krijgen. Ze kunnen immers best wat leuke baantjes opleveren voor oud politici.

[ Voor 40% gewijzigd door Shadowhawk00 op 12-10-2021 08:44 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 08:23:
[...]


Je hebt gelijk dat dat een kromme vergelijking is, maar income-to-value heeft juist een omgekeerd verband met de rente.

Bij 1% rente kun je met een maandlast van 2000 euro een huis van 6 ton kopen. Salaris is ongeveer 10k/mnd, dus een huis kost 60 maandlonen.

Bij 4,5% rente kun je met dat maandbedrag van 2000 euro een huis van 4 ton kopen. Salaris is vrijwel hetzelfde, dus een huis kost 40 maandlonen.

Op het moment dat je dus niet meer aan je verplichtingen kunt voldoen is de restschuld in verhouding tot je salaris bij 1% een stuk hoger. Zelfs als je voor dat huis van 6 ton een ton eigen geld inlegt, waarmee de LTV op 83% komt.

Daarom is het op zich wel logisch dat de leennormen strenger worden naarmate de rente lager staat.

Maar met die ton eigen geld bij dat huis van 6 ton komt je huis ook veel minder snel onder water te staan. Als je huis een kwart in waarde is gedaald en je die 2000 hypotheek niet meer kunt betalen en moet verkopen, dan geeft dat bij die woning waarbij je een ton eigen geld hebt ingelegd een restschuld van 50k en bij de woning van 4 ton zonder eigen geld heb je een restschuld van een ton. Waarbij in de situatie van hoge hypotheekrente de financiering van die restschuld ook nog eens gepaard gaat met een veel hogere leenrente.

Daarom vind ik in de huidige markt, waarbij je haast per definitie een groot deel van de woningwaarde aan eigen geld of overwaarde moet inbrengen, een financiering op 100% van je capaciteit een stuk minder gevaarlijk dan 'vroeger' een financiering op 80% van je capaciteit zonder (veel) eigen geld.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 08:41:
[...]


Je hebt ook mensen die gedwongen samenwonen want de relatie is wel voorbij maar een andere woning kunnen ze niet vinden.
Mensen die na studie nog 10+ jaar bij de ouders moeten wonen want ze kunnen geen woning kopen/huren
AZC's hebben grote problemen om statushouders eruit te krijgen want er zijn geen woningen voor.
Mensen die nu een kamer moeten huren bij een huisjesmelker omdat er gewoon geen woning is voor ze.

Dus al die mensen + daklozen hebben nog een woning nodig ergens, en dan heb ik het niet over een woning die aan alle eisen voldoet maar gewoon een dak boven het hoofd ( minimaal een studio dus )


[...]


Ja die vallen dan ook onder de zelfbewoningsplicht, maar goed die zullen wel genoeg lobby kracht hebben dat ze een uitzondering krijgen. Ze kunnen immers best wat leuke baantjes opleveren voor oud politici.

Zeg ook niet dat er geen probleem is. Alleen dat magische 300k getal wordt rondgestrooid alsof het al onze problemen gaat oplossen zodra we 300k extra woningen bouwen.

En dan heb je nog inbalans van bejaarden in een grote gezinswoning, alleenstaande in een rijtjeshuis en gezinnen in appartementen.

We hebben 40% meer woonoppervlakte per persoon dan de Duitsers bijvoorbeeld. Er zit echt wel heel wat meer fout dan een tekort aan woningen. Bejaarden wonen goedkoper in hun afbetaald huis met 4 slaapkamers dan een verzorgingsflat, ook al zouden ze misschien liever daarnaartoe gaan. Een alleenstaande in een sociale huurwoning gaat nooit vrijwillig weg naar een kleiner appartement in de vrije huur, want dan betaald men dubbel. Uitwijken naar regio's waar er meer woningen beschikbaar zijn is een ramp want werk is er vaak niet te vinden voor hoogopgeleiden, en onze infrastructuur loopt uit de voegen, dus forenzen is geen optie.

Maar laten we vooral de bouwlobby hun zin geven en lekker veel dure nieuwbouw neerzetten.

Gemiddeld hebben we hier 65 vierkante meter huis per persoon. Daarmee wonen we een stuk ruimer dan Duitsers, die zo’n 46 vierkante meter per persoon hebben. Een Brit moet het gemiddeld met 44 vierkante meter doen.

Als je alle ruimte in bestaande woningen bij elkaar optelt die mensen niet per se nodig hebben, zou je drie miljoen extra mensen een huis kunnen geven, berekende adviesbureau Springco Urban Analytics. Dat is een stuk meer dan de totale verwachte bevolkingsgroei tot 2035. Nieuwbouw zou overbodig zijn.

In theorie. Want natuurlijk weet ook Springco dat het niet zo eenvoudig ligt. Er kan wel woonruimte over zijn in het Drentse Wapserveen, maar iemand uit Zuid-Limburg zal daar niet alleen voor het huis naartoe komen. De meeste mensen willen in de buurt blijven van hun werk, vrienden en sportclub. En ook wie wel verhuist, let er bij het uitkiezen van een plek op dat er in de buurt banen zijn, en de mogelijkheid een sociaal leven op te bouwen.

Maar toch. Drie miljoen mensen, dat is zo veel dat ten minste een deel van die groep een plek zou moeten kunnen vinden in bestaande huizen.

https://decorrespondent.n...%20per%20persoon%20hebben.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 09:55:
[...]


We hebben 40% meer woonoppervlakte per persoon dan de Duitsers bijvoorbeeld.

En per leeftijdscategorie?
Of prive buitenoppervlakte?
Of prijs per vierkante meter hiervan?

Als ik door Duitsland of Belgie rijd heb ik nou niet bepaald het idee dat ze slechter af zijn qua huizen dan wij.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:00:
[...]

En per leeftijdscategorie?
Of prive buitenoppervlakte?
Of prijs per vierkante meter hiervan?

Als ik door Duitsland of Belgie rijd heb ik nou niet bepaald het idee dat ze slechter af zijn qua huizen dan wij.

Snap niet hoe die antwoorden relevant zijn voor het punt dat ik wil maken. Wij hebben in Nederland 40% meer vierkante meter oppervlakte per inwoner beschikbaar en toch kennen we hier een schijnbare grotere woningnood. Aantal kinderen per gezin wijkt met Duitsland niet enorm af. Of de tuin die er bij hoort groter of kleiner is is niet relevant. Prijs is blijkbaar te hoog voor het aantal vierkante meters dat we willen hebben tegenwoordig. Het is geen dick measuring contest met Duitsland.

Mijn punt blijft dat we in Nederland aardig verwent zijn op het gebied van woonoppervlakte. Dat schept wat perspectief misschien. Ouderen zijn hier aardig schuldig aan, die blijven in hun oude afbetaalde gezinswoningen zitten omdat uitwijken naar een serviceflat of economisch niet handig is, of er gewoon geen goed aanbod is.

Ik wil alleen maar die 300k woningen bestrijden. Dat alleen lost het probleem niet op en het aantal is hoogst overdreven.

[Nuevocasa]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:10:
[...]


Snap niet hoe die antwoorden relevant zijn voor het punt dat ik wil maken. Wij hebben in Nederland 40% meer vierkante meter oppervlakte per inwoner beschikbaar en toch kennen we hier een schijnbare grotere woningnood. Aantal kinderen per gezin wijkt met Duitsland niet enorm af. Of de tuin die er bij hoort groter of kleiner is is niet relevant. Prijs is blijkbaar te hoog voor het aantal vierkante meters dat we willen hebben tegenwoordig. Het is geen dick measuring contest met Duitsland.

Mijn punt blijft dat we in Nederland aardig verwent zijn op het gebied van woonoppervlakte. Dat schept wat perspectief misschien. Ouderen zijn hier aardig schuldig aan, die blijven in hun oude afbetaalde gezinswoningen zitten omdat uitwijken naar een serviceflat of economisch niet handig is, of er gewoon geen goed aanbod is.

Ik wil alleen maar die 300k woningen bestrijden. Dat alleen lost het probleem niet op en het aantal is hoogst overdreven.

Het is natuurlijk wel relevant. Toevallig onlangs een huis bekeken waarbij de vloeroppervlakte aanzienlijk groter is dan wat we nu hebben... Maar de tuin en bergruimte vele malen kleiner. Voor ons was het daarom totaal niet interessant. Wonen gaat niet alleen om de vloeroppervlakte.

Ben het er wel mee eens dat ouderen in te grote woningen blijven zitten. Mijn ouders 70+ en ook hun buren 80+ wonen in een groot huis, maar die blijven zo lang mogelijk zitten. Kleiner wonen levert hun niets op. Het aanbod wat er is betalen ze minimaal het zelfde en meestal zelfs meer voor.

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:00:
[...]
Als ik door Duitsland of Belgie rijd heb ik nou niet bepaald het idee dat ze slechter af zijn qua huizen dan wij.

Als je door Nederland rijdt, dan zie je ook voornamelijk grote vrijstaande huizen... Tot je bij de steden komt. Daar heb je in veel andere landen grofweg de twee varianten vrijstaande huizen (waar relatief weinig mensen in wonen) en woonkazernes (waar veel mensen in wonen).

Verder is het ook een beetje 'gezichtsbedrog'. Extreem voorbeeld, stel dat je langs een km straat op 800 meter straat 20 vrijstaande huizen hebt, elk op kavels van 40 bij 40, en daarnaast op een stuk grond van 200 bij 40.een flat van 8 verdiepingen met op iedere verdieping 15 flats van 10 bij 10. Dan heb je in totaal 170 huishoudens waarvan ongeveer 12% in vrijstaande huizen woont. Toch zul je het idee hebben dat er heel veel mensen vrijstaand wonen, omdat het grootste deel van de straat bestaat uit vrijstaande woningen.

Dit lijkt misschien een extreem voorbeeld, maar het geeft wel een indicatie van hoe ruimtegebruik in m² voor iedere woningsoort een vertekend beeld kan geven van hoeveel mensen er in een bepaald soort woning woont.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 09:55:
[...]


Zeg ook niet dat er geen probleem is. Alleen dat magische 300k getal wordt rondgestrooid alsof het al onze problemen gaat oplossen zodra we 300k extra woningen bouwen.

En dan heb je nog inbalans van bejaarden in een grote gezinswoning, alleenstaande in een rijtjeshuis en gezinnen in appartementen.

We hebben 40% meer woonoppervlakte per persoon dan de Duitsers bijvoorbeeld. Er zit echt wel heel wat meer fout dan een tekort aan woningen. Bejaarden wonen goedkoper in hun afbetaald huis met 4 slaapkamers dan een verzorgingsflat, ook al zouden ze misschien liever daarnaartoe gaan.

Laten we even negeren dat er ook gewoon geen verzorgingsflats zijn dus de bejaarden kunnen daar al niet heen al zouden ze dat willen. En als ze al bestaan in de regio dan is er een wachtrij van jaren.
En niet elke bejaarde wil daarheen verhuizen natuurlijk, maar al zouden ze willen kan het niet.

Een alleenstaande in een sociale huurwoning gaat nooit vrijwillig weg naar een kleiner appartement in de vrije huur, want dan betaald men dubbel. Uitwijken naar regio's waar er meer woningen beschikbaar zijn is een ramp want werk is er vaak niet te vinden voor hoogopgeleiden, en onze infrastructuur loopt uit de voegen, dus forenzen is geen optie.

Maar laten we vooral de bouwlobby hun zin geven en lekker veel dure nieuwbouw neerzetten.

Dus moet je zorgen dat er genoeg sociale bouw is zodat die mensen kunnen blijven zitten en misschien zorgen dat verhuizen naar buiten de stad mogelijk is door bedrijven te motiveren ook daar vestigingen te hebben. Omdat mensen moeten forenzen en dat niet lekker gaat trekken ze naar de grote steden toe, welke nu eenmaal een eindige hoeveelheid woningen bevatten. Dus meer vraag en hoger opgeleide mensen kunnen meer betalen dus mensen met minder inkomen vinden geen woning.
Gelukkig is er voor die beroepen vaak wel wat meer spreiding in werk te vinden dus gaan leraren en verplegend personeel gewoon in de regio wonen en werken.

[Verwijderd]

Nuevocasa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:25:
[...]

Het is natuurlijk wel relevant. Toevallig onlangs een huis bekeken waarbij de vloeroppervlakte aanzienlijk groter is dan wat we nu hebben... Maar de tuin en bergruimte vele malen kleiner. Voor ons was het daarom totaal niet interessant. Wonen gaat niet alleen om de vloeroppervlakte.

Ben het er wel mee eens dat ouderen in te grote woningen blijven zitten. Mijn ouders 70+ en ook hun buren 80+ wonen in een groot huis, maar die blijven zo lang mogelijk zitten. Kleiner wonen levert hun niets op. Het aanbod wat er is betalen ze minimaal het zelfde en meestal zelfs meer voor.

Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar je kunt niet kijken naar het feit dat we 40% meer hebben dan onze oosterburen en dan stellen dat dat helemaal niet erg is want bij ons is de indeling niet zo logisch of de berging kleiner.

Of er wonen te veel mensen te groot waardoor andere te klein wonen, of we zijn met zijn alle stinkverwent in Nederland. Ik zet mijn geld in op dat eerste.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:30:
[...]


Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar je kunt niet kijken naar het feit dat we 40% meer hebben dan onze oosterburen en dan stellen dat dat helemaal niet erg is want bij ons is de indeling niet zo logisch of de berging kleiner.

Of er wonen te veel mensen te groot waardoor andere te klein wonen, of we zijn met zijn alle stinkverwent in Nederland. Ik zet mijn geld in op dat eerste.

Of er zijn in die andere landen in verhouding veel meer kleine appartementen en hoogbouw terwijl we in nederland veel meer grondgebonden huizen hebben. Een woontoren vs een arbeiderswijk zorgt dat je in het eerste minder M2 per persoon hebt. Maar wonen de mensen in de 2e veel te groot?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:10:
[...]


Snap niet hoe die antwoorden relevant zijn voor het punt dat ik wil maken. Wij hebben in Nederland 40% meer vierkante meter oppervlakte per inwoner beschikbaar en toch kennen we hier een schijnbare grotere woningnood. Aantal kinderen per gezin wijkt met Duitsland niet enorm af. Of de tuin die er bij hoort groter of kleiner is is niet relevant. Prijs is blijkbaar te hoog voor het aantal vierkante meters dat we willen hebben tegenwoordig. Het is geen dick measuring contest met Duitsland.

Juist de kavelafmetingen hebben er alles mee te maken: in Duitsland is het veel goedkoper om een stuk grond te kopen en een woning neer te zetten, waardoor er dus minder woningnood is. Dat veel bejaarden in Nederland in grote lege oude huizen met gesubsidieerde trapliften het gemiddeld vloeroppervlak per persoon opdrijven maakt niet dat er geen tekort is aan woningen. En kom nou niet met een extra subsidie voor die bejaarden om te verhuizen, want als een paar duizend procent winst bij verkoop niet genoeg is, maakt die grijpstuiver subsidie ook niet uit.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:25:
[...]

Als je door Nederland rijdt, dan zie je ook voornamelijk grote vrijstaande huizen... Tot je bij de steden komt.

Neehoor, als ik door Nederland rijd zie ik voornamelijk lege weilanden waar zelfs amper gewassen groeien. Gewoon grasland, eindeloos grasland.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:30:
[...]

Laten we even negeren dat er ook gewoon geen verzorgingsflats zijn dus de bejaarden kunnen daar al niet heen al zouden ze dat willen. En als ze al bestaan in de regio dan is er een wachtrij van jaren.
En niet elke bejaarde wil daarheen verhuizen natuurlijk, maar al zouden ze willen kan het niet.

De aard van de verzorgingsflats is in de loop van de jaren ook sterk veranderd. Vroeger was het echt een soort veredeld ziekenhuis, maar tegenwoordig zijn het vaak meer appartementen met services. De wachtlijsten daarvoor zijn overigens niet altijd heel lang (er is ook best veel doorstroming...), maar het is vooral ook vaak dat mensen daar niet zo snel heen willen. Het is toch best confronterend om te verhuizen naar wat duidelijk de laatste stop voor de dood is. Daar willen veel mensen alleen heen als het echt niet anders kan. Terwijl het eigenlijk, objectief gezien, vaak best comfortabel wonen is: vaak op een prima locatie, alle dienstverlening dichtbij (van winkels tot artsen tot fysio tot gym/fitness) en vaak ook comfortabel warm en gelijkvloers.

Er is volgens mij best een 'latente' behoefte bij mensen die ouder worden om in een wat 'makkelijker' woning te wonen, maar Huize 'De laatste stop' is vaak een brug te ver.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:30:
[...]

Laten we even negeren dat er ook gewoon geen verzorgingsflats zijn dus de bejaarden kunnen daar al niet heen al zouden ze dat willen. En als ze al bestaan in de regio dan is er een wachtrij van jaren.
En niet elke bejaarde wil daarheen verhuizen natuurlijk, maar al zouden ze willen kan het niet.


[...]

Dus moet je zorgen dat er genoeg sociale bouw is zodat die mensen kunnen blijven zitten en misschien zorgen dat verhuizen naar buiten de stad mogelijk is door bedrijven te motiveren ook daar vestigingen te hebben. Omdat mensen moeten forenzen en dat niet lekker gaat trekken ze naar de grote steden toe, welke nu eenmaal een eindige hoeveelheid woningen bevatten. Dus meer vraag en hoger opgeleide mensen kunnen meer betalen dus mensen met minder inkomen vinden geen woning.
Gelukkig is er voor die beroepen vaak wel wat meer spreiding in werk te vinden dus gaan leraren en verplegend personeel gewoon in de regio wonen en werken.

En bejaardentehuizen zijn helemaal ruk dus de serviceflats worden nog verder vastgehouden door oudjes die daar niet thuis horen.

• Betere bejaardentehuizen en zorgflats om ouderen te stimuleren hun gezinswoningen los te laten. Niet sexy want kost geld en is links.
• Meer goedkope sociale huur. Niet sexy want levert niet zo veel op als huizen van 4 a 5 ton nieuwbouw. Gemeenten vinden sociale huur eng want daar wonen arme mensen. Liever bouw je een vinex 2.0 wijk want daar wonen brave belastingbetalers.
• Puntenstelsel om excessieve huur in de vrije sector tegen te gaan. Dan zit ook niemand in een huurhuis van 1500 euro met een enorme drang om te gaan kopen. Niet sexy want is niet liberaal.
• Lonen omhoog over de gehele linie zodat lage middenklassen zich beter kan mengen in de stijgende huizenprijzen. Niet sexy, want kost winst. Alternatief is de huizenprijzen of maandlasten kunstmatig omlaag drijven, maar daar willen we net vanaf. Het is absurd dat gezinnen met twee werkende niet aan een beschaafde gezinswoning komen.
• Flink investeren in openbaar vervoer, zodat mensen makkelijker verder weg kunnen wonen van werk. Beter OV is toch nodig om het klimaatprobleem aan te pakken. Of werkgevers stimuleren in krimpregionen te gaan settelen. Kies maar welke van de twee bij je politieke voorkeur past.
• Bring back the VROM!

[Richh]

Fr33z schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 06:46:
[...]


que? het is toch precies andersom?

rente zorgt voor maandlasten die volgens een bepaalde tabel berekend worden. stel richtlijnen zeggen dat je 1000 euro uit mag geven per maand, dan kun je bij 5% rente maybe 180k lenen en bij 1% wel 300k, met te verwachten explosies van de huizenprijzen.

Maar zo werkt het dus niet helemaal; de richtlijnen kijken niet direct naar de netto maandlast. Het een en ander staat hier uitgelegd: https://www.homefinance.n...en-maximale-hypotheek.asp

Het is niet zo dat starters nu bijna 2x zoveel mogen lenen dan de starter ten tijde van 5% rente.
Het is wel zo dat er in de tijden van 5% rente, het relatief onaantrekkelijk was om een maximale hypotheek te nemen. De maandlast die daar tegenover stond was namelijk een behoorlijk aandeel van je inkomen.
Als je nu 300k tegen 1% financiert, is je maandlast betrekkelijk behapbaar en vermoedelijk een stuk lager dan whatever je in de vrije sector aaan huur kwijt bent.
Het is dan ook niet heel gek dat er zoveel starters nu >90% hypotheek aan gaan.

met die info is het toch veel 'veiliger' als de rente meer 5% is ipv 1%? want het absolute bedrag is gewoon veel kleiner, ik sta liever 10% onderwater op eenhypotheek van 180k dan van 300k ;-)

dus als veilig betekent: minder groot risico op onderwater dan is de huidige situatie echt heeel riskant

Klopt, en extra aflossen is opeens relatief nutteloos.
En: je kan je hypotheek op termijn ook niet oversluiten tegen een lagere rente, iets wat de afgelopen decennia voor vele kansen bij huizenbezitters heeft gezorgd. Of je moet er op rekenen dat de hypotheekrente naar -7% gaat ofzo dit is een wezenlijk verschil voor kansen op de vastgoedladder tov het verleden.

Sowieso, feitelijk staat iedereen die aan het overbieden is én de hoogste bieder is met een flinke marge, per direct onder water

betekent het 'kans op lasten niet meer opbrengen' dan is er weinig verschil.

Dat is ook waar: je maandlasten zijn relatief laag. Wordt ook vaak in dit topic gezegd dat er best ruimte is voor stijgende prijzen: ik denk dat dat klopt, als je jongeren meer laat lenen, en qua maandlast is dat vaak het probleem niet eens.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:33:
[...]


Of er zijn in die andere landen in verhouding veel meer kleine appartementen en hoogbouw terwijl we in nederland veel meer grondgebonden huizen hebben. Een woontoren vs een arbeiderswijk zorgt dat je in het eerste minder M2 per persoon hebt. Maar wonen de mensen in de 2e veel te groot?

Juistem, dus beter de schaarse bouwgrond die we hebben gebruiken voor hoogbouw in plaats van standaard nieuwbouwwijk. Daar lijken we echter aardig allergisch voor te zijn in Nederland, waarschijnlijk deels omdat goedkope appartementen minder opleveren dan rijtjes villas.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:40:
[...]

Juist de kavelafmetingen hebben er alles mee te maken: in Duitsland is het veel goedkoper om een stuk grond te kopen en een woning neer te zetten, waardoor er dus minder woningnood is. Dat veel bejaarden in Nederland in grote lege oude huizen met gesubsidieerde trapliften het gemiddeld vloeroppervlak per persoon opdrijven maakt niet dat er geen tekort is aan woningen. En kom nou niet met een extra subsidie voor die bejaarden om te verhuizen, want als een paar duizend procent winst bij verkoop niet genoeg is, maakt die grijpstuiver subsidie ook niet uit.

In een land met een vrijstaand huis bezet door een bejaard koppel en een te klein appartement met een gezin van 5 is een woningtekort van 1 woning. Draai de bezetting om en het tekort is magisch opgelost.

Heb nergens gezegd dat ik pleit voor subsidie om de boomers hun huis uit te krijgen. Alsjeblieft zeg. Betere betaalbare zorgflats zou een oplossing kunnen zijn. Of misschien dan toch maar hogere belasting voor het voordeel uit een huis, al ben ik daar niet perse voorstander van.

Simpelweg "bijbouwen bijbouwen" roepen is echter geen oplossing. Dat is symptoombestrijding. Behalve als je aandelen in bouwbedrijven hebt misschien.

[Tk55]

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:43:

Als je nu 300k tegen 1% financiert, is je maandlast betrekkelijk behapbaar en vermoedelijk een stuk lager dan whatever je in de vrije sector aaan huur kwijt bent.
Het is dan ook niet heel gek dat er zoveel starters nu >90% hypotheek aan gaan.

Wat bedoel je precies met die laatste zin? Is het >90% omdat starters wel moeten (vanwege de prijzen) of omdat het een ander voordeel heeft om >90% hypotheek te zitten?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:49:
[...]


In een land met een vrijstaand huis bezet door een bejaard koppel en een te klein appartement met een gezin van 5 is een woningtekort van 1 woning. Draai de bezetting om en het tekort is magisch opgelost.

Onteigenen als oplossing dus?

Zou het kunnen dat juist die bejaarde ook gewend is geraakt aan steeds verder stijgende huizenprijzen, en daarom blijft zitten? Als er angst voor prijsdalingen toeslaat bij bejaarden kan er best eens een enorme verkoopgolf ontstaan omdat ze willen cashen nu het nog kan.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:51:
[...]

Onteigenen als oplossing dus?

Zou het kunnen dat juist die bejaarde ook gewend is geraakt aan steeds verder stijgende huizenprijzen, en daarom blijft zitten? Als er angst voor prijsdalingen toeslaat bij bejaarden kan er best eens een enorme verkoopgolf ontstaan omdat ze willen cashen nu het nog kan.

Kun je even door mijn posthistorie op Tweakers lezen en me laten weten waar ik het woord "onteigenen" of een synoniem daarvoor gebruikt heb? Dan pas ik dat even aan. Dankjewel!

[Richh]

Tk55 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:51:
[...]

Wat bedoel je precies met die laatste zin? Is het >90% omdat starters wel moeten (vanwege de prijzen) of omdat het een ander voordeel heeft om >90% hypotheek te zitten?

Ze moeten wel, en opzich is de maandlast ook relatief behapbaar. Zeker ten opzichte van de huur die ze gewend zijn om te betalen.

Verder heeft het geen enkel voordeel, alleen maar risico.

[Rubbergrover1]

Tk55 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:51:
[...]

Wat bedoel je precies met die laatste zin? Is het >90% omdat starters wel moeten (vanwege de prijzen) of omdat het een ander voordeel heeft om >90% hypotheek te zitten?

Als je tegen rond de 1,2% rente kunt lenen, dan is de drempel om meer te lenen ook een stuk lager dan als de rente bv 4% is. En de kosten zijn ook veel lager. Als ik starter zou zijn, dan zou ik bij deze rentestanden ook zo hoog mogelijk gaan lenen. Ook als ik er meer eigen geld in had kunnen stoppen. Je hebt dan bijna gegarandeerd meer rendement op je vermogen dan je aan rente betaalt.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:49:
[...]


In een land met een vrijstaand huis bezet door een bejaard koppel en een te klein appartement met een gezin van 5 is een woningtekort van 1 woning. Draai de bezetting om en het tekort is magisch opgelost.

Heb nergens gezegd dat ik pleit voor subsidie om de boomers hun huis uit te krijgen. Alsjeblieft zeg. Betere betaalbare zorgflats zou een oplossing kunnen zijn. Of misschien dan toch maar hogere belasting voor het voordeel uit een huis, al ben ik daar niet perse voorstander van.

Simpelweg "bijbouwen bijbouwen" roepen is echter geen oplossing. Dat is symptoombestrijding. Behalve als je aandelen in bouwbedrijven hebt misschien.

Wat dacht je van gewoon zorgflats en bejaardehuizen beschikbaar maken. Als je niet kan verhuizen naar een zorgflat omdat deze gewoonweg niet bestaat dan houd daarbij alles op.
Ze bestaan gewoon vaak niet. Dan kan je roepen dat ze te groot wonen en naar een zorgwoning of appartement moeten maar dan moet je die wel kunnen aanbieden.

Simpel praktijk situatie, mijn moeder wil over een aantal jaar best naar een verzorgingsflat. Maar die zijn er niet dus dan maar een appartement in het centrum. Die zijn er eigenlijk ook niet, en die er zijn hebben geen lift dus dat werkt niet. En ze is afhankelijk van de auto omdat familie niet in de buurt woont en OV niet bestaat. Dus dan is in haar huidige huis blijven wonen waar ze een eigen oprit en garage heeft en waar eventueel een traplift in kan eigenlijk de enige optie.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 11:06:
[...]
Simpel praktijk situatie, mijn moeder wil over een aantal jaar best naar een verzorgingsflat. Maar die zijn er niet dus dan maar een appartement in het centrum. Die zijn er eigenlijk ook niet, en die er zijn hebben geen lift dus dat werkt niet. En ze is afhankelijk van de auto omdat familie niet in de buurt woont en OV niet bestaat. Dus dan is in haar huidige huis blijven wonen waar ze een eigen oprit en garage heeft en waar eventueel een traplift in kan eigenlijk de enige optie.

Ik vraag me af in welke plaats je dan woont. Want de meeste plaatsen die ik ken hebben wel verzorgingsflats, aanleunwoningen of 'woonzorgcentra' in diverse gradaties en voor diverse 'doelgroepen'.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Tk55]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 11:02:
[...]

Als je tegen rond de 1,2% rente kunt lenen, dan is de drempel om meer te lenen ook een stuk lager dan als de rente bv 4% is. En de kosten zijn ook veel lager. Als ik starter zou zijn, dan zou ik bij deze rentestanden ook zo hoog mogelijk gaan lenen. Ook als ik er meer eigen geld in had kunnen stoppen. Je hebt dan bijna gegarandeerd meer rendement op je vermogen dan je aan rente betaalt.

Dat is waar. Het is echter makkelijker gezegd dan gedaan: Je moet eerst een huis kunnen kopen, voordat je maximaal kunt gaan lenen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 11:02:
[...]

Als je tegen rond de 1,2% rente kunt lenen, dan is de drempel om meer te lenen ook een stuk lager dan als de rente bv 4% is. En de kosten zijn ook veel lager. Als ik starter zou zijn, dan zou ik bij deze rentestanden ook zo hoog mogelijk gaan lenen. Ook als ik er meer eigen geld in had kunnen stoppen. Je hebt dan bijna gegarandeerd meer rendement op je vermogen dan je aan rente betaalt.

Plus, je rente ligt lager dan de inflatie

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 11:06:
[...]


Wat dacht je van gewoon zorgflats en bejaardehuizen beschikbaar maken. Als je niet kan verhuizen naar een zorgflat omdat deze gewoonweg niet bestaat dan houd daarbij alles op.
Ze bestaan gewoon vaak niet. Dan kan je roepen dat ze te groot wonen en naar een zorgwoning of appartement moeten maar dan moet je die wel kunnen aanbieden.

Simpel praktijk situatie, mijn moeder wil over een aantal jaar best naar een verzorgingsflat. Maar die zijn er niet dus dan maar een appartement in het centrum. Die zijn er eigenlijk ook niet, en die er zijn hebben geen lift dus dat werkt niet. En ze is afhankelijk van de auto omdat familie niet in de buurt woont en OV niet bestaat. Dus dan is in haar huidige huis blijven wonen waar ze een eigen oprit en garage heeft en waar eventueel een traplift in kan eigenlijk de enige optie.

Heb ik al aangegeven hier dat dat moet gebeuren: Verwijderd in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

[Rubbergrover1]

Tk55 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 11:16:
[...]

Dat is waar. Het is echter makkelijker gezegd dan gedaan: Je moet eerst een huis kunnen kopen, voordat je maximaal kunt gaan lenen.

Uiteraard. Maar dat heb je natuurlijk sowieso als je kijkt naar het aantal mensen dat maximaal leent voor de aankoop van een woning...

De stemming lijkt nu te zijn: "zie je wel hoe verziekt de woningmarkt is, want veel mensen lenen maximaal."
Terwijl het eigenlijk zou moeten zijn: "zie je wel hoe verziekt de kapitaalmarkt is, want wie voor zijn huis leent betaalt nauwelijks rente (zelfs minder dan de inflatie). En bijna iedereen die een beetje kan rekenen gaat daarom maximaal lenen als er een nieuwe hypotheek komt."

[ Voor 34% gewijzigd door Rubbergrover1 op 12-10-2021 11:26 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 09:30:
Als je huis een kwart in waarde is gedaald en je die 2000 hypotheek niet meer kunt betalen en moet verkopen, dan geeft dat bij die woning waarbij je een ton eigen geld hebt ingelegd een restschuld van 50k en bij de woning van 4 ton zonder eigen geld heb je een restschuld van een ton.

Nou geven we de woningbezitter die tegen 4,5% rente een woning van 4 ton koopt een halve jubelton. Resultaat? Hij heeft dezelfde bescherming, voor de helft van het bedrag dat nodig was bij 6ton/1%. Ook al is zijn LTV hoger.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 09:30:
Waarbij in de situatie van hoge hypotheekrente de financiering van die restschuld ook nog eens gepaard gaat met een veel hogere leenrente.

De restschuld wordt gefinancierd met de geldende leenrente van dat moment. Dus ook daar kun je geen zekerheid uit halen.

Als je risicomijdend bent lijken hoge rentes en lage prijzen me eigenlijk altijd beter.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 13:31:

Als je risicomijdend bent lijken hoge rentes en lage prijzen me eigenlijk altijd beter.

Tenzij je je huis moet verkopen zijn lagere prijzen eigenlijk altijd beter, minder belasting en het maakt niet uit als je niet verkoopt.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:02:
Tenzij je je huis moet verkopen zijn lagere prijzen eigenlijk altijd beter, minder belasting en het maakt niet uit als je niet verkoopt.

Voor de bezitter zijn hoge prijzen (rendement op je belastingvrije vermogensrekening!) fantastisch, hoe hard mensen ook blijven roepen dat het niets uitmaakt. Voor de koper niet.

[Ankona]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:02:
[...]


Tenzij je je huis moet verkopen zijn lagere prijzen eigenlijk altijd beter, minder belasting en het maakt niet uit als je niet verkoopt.

Belastingen worden niet lager als de huizenprijs daalt. De huizenprijs wordt slechts als verdeelsleutel gebruikt, de benodigde opbrengst wordt vastgesteld.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:16:
[...]


Voor de bezitter zijn hoge prijzen (rendement op je belastingvrije vermogensrekening!) fantastisch, hoe hard mensen ook blijven roepen dat het niets uitmaakt. Voor de koper niet.

Nee het maakt voor de bezitter helemaal niets uit want je hebt geen rendement. Je hebt op papier meer vermogen maar daar heb je niets aan. Je betaald meer belasting door hoger EWF en lokale belastingen en je ziet er niets voor terug. Wat maakt het voor mij nu uit of mijn huis 200k of 500k waard is op papier. Kan ik daardoor makkelijker een auto kopen? Of op vakakantie? Of mijn boodschappen doen?

Zodra je gaat verkopen en iets moet terugkopen is het andere object ook in prijs gestegen dus tenzij je kleiner gaat wonen of niets terugkoopt verlies je daar ook geld aan.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:28:
Nee het maakt voor de bezitter helemaal niets uit want je hebt geen rendement. Je hebt op papier meer vermogen maar daar heb je niets aan.

Ik blijf me verbazen hoe hardnekkig mensen hierin blijven volhouden, terwijl het gewoon onjuist is.

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:28:
Je betaald meer belasting door hoger EWF en lokale belastingen en je ziet er niets voor terug. Wat maakt het voor mij nu uit of mijn huis 200k of 500k waard is op papier. Kan ik daardoor makkelijker een auto kopen? Of op vakakantie? Of mijn boodschappen doen?

Ja. Dat kan gewoon.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:40:

Ik blijf me verbazen hoe hardnekkig mensen hierin blijven volhouden, terwijl het gewoon onjuist is.

Net zoals ik me blijf verbazen over hoe hardnekkig mensen volhouden aan een waarde op papier en dat je daar wat aan hebt. Je hebt er pas wat aan als je het kan verzilveren eerder niet.

Ja. Dat kan gewoon.

Nee dat kan niet als je inkomen dat niet toelaat dan kan het niet. Banken moeten nog gewoon toetsen aan de leennorm. Ja je kan heel risicovol jezelf steeds hoger in de schulden steken.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 12-10-2021 14:50 ]

[Bumaa]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:47:
[...]


Net zoals ik me blijf verbazen over hoe hardnekkig mensen volhouden aan een waarde op papier en dat je daar wat aan hebt. Je hebt er pas wat aan als je het kan verzilveren eerder niet.

Zodra jij het huis verkoopt, overlijd en je kinderen het erven of naar een huur-zorgflatje gaat komt het vermogen gewoon vrij. Dat het een stijging op papier is wil nog niet zeggen dat het geen vermogen is. Als jouw aandelen portfolio stijgt is het ook alleen maar een stijging op papier 'want je hebt het geld niet op de rekening'.

Het probleem is alleen dat het minder liquide is dan aandelen. Dat betekent nog steeds niet dat het vermogen er niet is.

[Shadowhawk00]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 15:28:
[...]


Zodra jij het huis verkoopt, overlijd en je kinderen het erven of naar een huur-zorgflatje gaat komt het vermogen gewoon vrij. Dat het een stijging op papier is wil nog niet zeggen dat het geen vermogen is. Als jouw aandelen portfolio stijgt is het ook alleen maar een stijging op papier 'want je hebt het geld niet op de rekening'.

Het probleem is alleen dat het minder liquide is dan aandelen. Dat betekent nog steeds niet dat het vermogen er niet is.

Zodra ik het huis verkoop is het inderdaad vermogen, maar nu niet. Als volgende week de huizen met 50% dalen dan daalt mijn vermogen niet. Er veranderd per saldo helemaal niets voor mij alleen betaal ik minder belasting.

Een auto is ook geen vermogen, of een TV die kan je ook verkopen.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 14:40:
[...]


Ik blijf me verbazen hoe hardnekkig mensen hierin blijven volhouden, terwijl het gewoon onjuist is.


[...]


Ja. Dat kan gewoon.

Antwoord nee dat kan niet, je zal je hypotheek moeten ophogen daarvoor en daardoor hogere maandlasten erbij krijgt .
Volgens mij denk jij echt dat overwaarde zomaar kan opnemen.
Jammer joh, daarvoor dien je je hypotheek op te hogen.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 15:33:
Volgens mij denk jij echt dat overwaarde zomaar kan opnemen.

Ja, dat denk ik. Je moet alleen bereid zijn je huis te verkopen. Lenen is alleen nodig als je én je huis, én extra geld wil hebben.

Dat de meeste mensen hier dat niet willen is iets anders. Meestal heeft dat er mee te maken dat ze gehecht zijn aan het huis, of verhuizen vervelend vinden.

[big bang]

Deze zag ik ff niet aankomen: Gekte op woningmarkt, nu ook overbieden op huurhuis

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 15:59:
[...]


Ja, dat denk ik. Je moet alleen bereid zijn je huis te verkopen. Lenen is alleen nodig als je én je huis, én extra geld wil hebben.

Dat de meeste mensen hier dat niet willen is iets anders. Meestal heeft dat er mee te maken dat ze gehecht zijn aan het huis, of verhuizen vervelend vinden.

En dan als je je huis verkocht hebt, waar ga je dan wonen?
Al aan gedacht?
De woning schaarste lost namelijk met deze regels niks op.
Ze verplaatsen alleen het probleem.
Jij kijkt veel te simpel naar het probleem omdat een woning je thuis is.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:06:
En dan als je je huis verkocht hebt, waar ga je dan wonen?
Al aan gedacht?

In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

[Verwijderd]

Bumaa schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 15:28:
[...]
Het probleem is alleen dat het minder liquide is dan aandelen. Dat betekent nog steeds niet dat het vermogen er niet is.

Het is niet alleen minder liquide dan aandelen, je hebt ook geen plek meer om te wonen als je verkoopt. Dat ligt met aandelen anders, los van het feit dat die ook jaarlijks cashflow opleveren.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:15:
[...]


In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

Lijkt me sterk dat je een vrije sector wonen kunt huren voor bijna dezelfde lasten als een hypotheek.
Daar wordt de hele tijd over geklaagd in dit topic !!!

[killerbee1958]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:15:
[...]


In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

Tsja, dan heb je wel heel veel mazzel dat je in staat bent om iets waar je 800 euro hypotheek voor betaald (los dat je niet aangeeft welk deel aflossing en welk deel rente is) voor 1000 euro te kunnen huren.

Ik heb even een ander voorbeeld. (Jouw N=1 versus mijn N=1)

Hypotheek 400 euro per maand
Overwaarde 300.000

Om iets gelijkwaardigs terug te kunnen huren moet ik al snel aan 2000 euro per maand denken
Dat is dus 1600 euro per maand meer dan huidige hypotheeklast
Dat betekent dat ik na 188 maanden (=15,5 jaar) mijn 300.000 heb opgegeten.
Nog los van het feit dat die 300 K dan inderdaad tzt aan mijn kinderen toekomen en ik dat bedrag nog kan verlagen door verder af te lossen en die huur elk jaar 5 % omhoog gaat.

Ik hoop nog meer dan 20 jaar mee te gaan dus ik blijf even lekker wonen, als je het niet erg vindt. (ook als je het wel erg vindt overigens )

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:15:
[...]


In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

En in die 40 jaar gaat de huur niet omhoog?
Waar kan ik tekenen?

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:15:
[...]


In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

Heb je ook doorgerekend wat het gevolg is van de jaarlijkse huurprijs indexatie?

En hoe sta je er dan over 40 jaar voor, geen assets en een duur huurhuis. Dat lijkt me geen realistische economische keuze voor iemand, tenzij je verwacht niet meer zo lang te leven?

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:15:
[...]


In een huurwoning. Stel dat ik nu 800/mnd hypotheek betaal, en 100k overwaarde heb. In de buurt kan ik hier iets vergelijkbaars huren voor zo'n 1000 euro per maand. Als ik mijn overwaarde cash kan ik dus zo'n 40 jaar lang die hogere huur ophoesten.

Wat let je?

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:23:
Lijkt me sterk dat je een vrije sector wonen kunt huren voor bijna dezelfde lasten als een hypotheek.
Daar wordt de hele tijd over geklaagd in dit topic !!!

Hangt erg af van de regio waar je wil kopen/huren, en hoe lang je al de koopwoning bezit. Mijn woning is niet zo lang geleden gekocht, dus ik betaal relatief 'veel' voor 'weinig'.

killerbee1958 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:25:
Tsja, dan heb je wel heel veel mazzel dat je in staat bent om iets waar je 800 euro hypotheek voor betaald (los dat je niet aangeeft welk deel aflossing en welk deel rente is) voor 1000 euro te kunnen huren.

Het is wel wat je 'mazzel' noemt, ik betaal twee keer jouw maandbedrag voor een woning die vermoedelijk minder dan de helft waard is Mijn 'voordeel' tov. huurders is nog niet zover opgelopen, dus ik kan een stukje makkelijker terug.

killerbee1958 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:25:
Hypotheek 400 euro per maand
Overwaarde 300.000

Om iets gelijkwaardigs terug te kunnen huren moet ik al snel aan 2000 euro per maand denken
Dat is dus 1600 euro per maand meer dan huidige hypotheeklast
Dat betekent dat ik na 188 maanden (=15,5 jaar) mijn 300.000 heb opgegeten.

Nog los van het feit dat die 300 K dan inderdaad tzt aan mijn kinderen toekomen en ik dat bedrag nog kan verlagen door verder af te lossen.

Ik hoop nog meer dan 20 jaar mee te gaan dus ik blijf even lekker wonen, als je het niet erg vindt. (ook als je het wel erg vindt overigens )

Je speculeert dus op 1) in ieder geval waardebehoud, mogelijk verdere waardestijging van je woning 2) dat je nog meer dan 20 jaar leeft (moge het je gegund zijn), en maakt dus een andere afweging. Dat mag, maar dat betekent niet dat je het vermogen niet zou kunnen cashen als je dat zou willen.

Mark31 schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:28:
En in die 40 jaar gaat de huur niet omhoog?
Waar kan ik tekenen?

Jij speculeert er dus op dat de huur verder stijgt (en dat de waarde van je woning niet onder de aanschafprijs komt). Dat mag ook, maar uiteindelijk zijn het gewoon rationele afwegingen om niet te verkopen. Niemand houdt je tegen als je het écht wil.

[FunkyTrip]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:40:
[...]

Neehoor, als ik door Nederland rijd zie ik voornamelijk lege weilanden waar zelfs amper gewassen groeien. Gewoon grasland, eindeloos grasland.

En verouderde bedrijventerreinen. Zo.Veel.Bedrijventerreinen. Met veel leegstand, want die bedrijven zijn allemaal verkast naar het net iets nieuwere bedrijventerrein verderop.

Richh schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 10:43:
Sowieso, feitelijk staat iedereen die aan het overbieden is én de hoogste bieder is met een flinke marge, per direct onder water

Neuh, want de taxateur stelt de waarde van het huis gewoon op de verkoopprijs

[ Voor 26% gewijzigd door FunkyTrip op 12-10-2021 16:58 ]

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:39:
[...]


Hangt erg af van de regio waar je wil kopen/huren, en hoe lang je al de koopwoning bezit. Mijn woning is niet zo lang geleden gekocht, dus ik betaal relatief 'veel' voor 'weinig'.


[...]


Het is wel wat je 'mazzel' noemt, ik betaal twee keer jouw maandbedrag voor een woning die vermoedelijk minder dan de helft waard is Mijn 'voordeel' tov. huurders is nog niet zover opgelopen, dus ik kan een stukje makkelijker terug.


[...]


Je speculeert dus op 1) in ieder geval waardebehoud, mogelijk verdere waardestijging van je woning 2) dat je nog meer dan 20 jaar leeft (moge het je gegund zijn), en maakt dus een andere afweging. Dat mag, maar dat betekent niet dat je het vermogen niet zou kunnen cashen als je dat zou willen.


[...]


Jij speculeert er dus op dat de huur verder stijgt (en dat de waarde van je woning niet onder de aanschafprijs komt). Dat mag ook, maar uiteindelijk zijn het gewoon rationele afwegingen om niet te verkopen. Niemand houdt je tegen als je het écht wil.

Huren gaan bijna jaarlijks omhoog, dat is dus niet echt speculeren

[Richh]

FunkyTrip schreef op dinsdag 12 oktober 2021 @ 16:53:
Neuh, want de taxateur stelt de waarde van het huis gewoon op de verkoopprijs

Wat ik bedoelde is dat de huidige taxatiewaarde (inderdaad) vaak afhankelijk is van de laatste transactie, en daarbij de hoogste transactie.
Als jij je huis wilt verkopen (even logischerwijs aan de 1-na-hoogste bieder) die daar op dat moment minder geld voor over had, is er eigenlijk al sprake van 'onder water staan'. Zeker omdat het verschil tussen 2 biedingen maar zo meer dan 10.000 euro kan bedragen.